Sunteți pe pagina 1din 37
RAPORT DE EVALUARE IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI , STR. ANGHEL SALIGNY NR.
RAPORT DE EVALUARE IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI , STR. ANGHEL SALIGNY NR.

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT: VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR. 67 (FOSTA SCINTEII NR. 118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD. GALAŢI

STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD. GALAŢI CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI BENEFICIAR :

CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI BENEFICIAR : GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.

DATA EVALUARII: 25.09.2014

prin lichidator ROMINSOLV SPRL. DATA EVALUARII: 25.09.2014 1 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone:
1
1

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

DATA EVALUARII: 25.09.2014 1 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754;
REZUMATUL LUCR Ă RII Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a urmă torului bun imobil:

REZUMATUL LUCRĂRII

Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a următorului bun imobil:

VILĂ P+2E ŞI TEREN, GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR. 67 (FOSTA SCINTEII NR. 118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD. GALAŢI

Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.

Data evaluării: 25.09.2014

Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.

VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.

Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:

* Abordarea prin piaţă:

* Abordarea prin venit:

203.140 EURO (894.060 RON)

204.075 EURO (898.175 RON)

Valoarea de piaţă raportata (metoda comparaţiei) :

203.140 EURO (894.060 RON)

2
2

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

: 203.140 EURO (894.060 RON) 2 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372
RAPORT DE EVALUARE 1 CLIENT SC GRESTINCOM SRL GALATI DESTINATARUL GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV
RAPORT DE EVALUARE
1
CLIENT
SC GRESTINCOM SRL GALATI
DESTINATARUL
GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL
RAPORTULUI
SCOPUL EVALUARII
Garantare împrumut
2.
PROPRIETATEA
Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa
EVALUATA
unifamiliala formata din :
·
Teren categoria de folosinta curti constructii, in suprafata
totala de 655 mp real masurat (652 mp teren cu
constructie);
·
Locuinta, regim de inaltime D+P+2E, avand Ac=209 mp; A
desf =762 mp; Au=618,57 mp
Constructie din zidarie, sarpanta din lemn, invelitoare tabla
lindab; Anul constructiei 1998;
PROPRIETAR
SC GRESTINCOM SRL GALATI
ADRESA PROPRIETATII
GALAŢI, STR. ANGHEL SALIGNY NR. 67 (FOSTA SCINTEII NR.
118) SI STR. ANGHEL SALIGNY (FOSTA SCINTEII) NR. 69, JUD.
GALAŢI
3.
203.140
EUR
VALOAREA DE PIATA
121.884
LEI
73.825 EUR
VALOARE TEREN
324.919
LEI
129.315
EUR
VALOARE CLADIRE
569.141
LEI
121.884
EUR
VALOAREA DE
LICHIDARE
536.436
LEI
VALORILE NU CONTIN TVA
3

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

LEI VALORILE NU CONTIN TVA 3 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372
4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA DATA INSPECTIEI 25.09.2014 DATA EVALUARII 25.09.2014 CURS DE
4
BAZA DE EVALUARE
VALOAREA DE PIATA
DATA INSPECTIEI
25.09.2014
DATA EVALUARII
25.09.2014
CURS DE SCHIMB BNR
LA DATA INTOCMIRII
RAPORTULUI DE
EVALUARE
1 EURO = 4,4012 LEI
1 CHF= 3,6444 lei
1 USD= 3,4252 lei
5.
DESCRIEREA
Proprietate imobiliara de tip rezidential - teren si casa
unifamiliala formata din :
PROPRIETATII
• Teren categoria de folosinta curti constructii, in suprafata
totala de 655 mp real masurat (652 mp);
• Locuinta, regim de inaltimeD+ P+2E, avand Ac=209 mp;
A desf =762 mp; Au=618,57 mp;
DESCRIEREA TERENULUI:
Teren : 655 mp real masurat (652 mp), categoria de
folosinta curti-constructii
Suprafaţa teren : 652 mp real măsurat;
Front stradal : 25 ml la str. Anghel Saligny;
Forma : regulată
Topografie : teren plan
Amplasare interioară
Accesul la proprietate se realizeaza din str. Anghel Saligny.
DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI
Tipul construcţiei – Vilă D+P+2E
Clădire în construcţie, finalizată în proporţie de 100%
Regim de înălţime – D+P+2E
Ac=209 mp; A desf =762 mp; Au=618,57 mp
Clădirea are acum structura din zidărie portantă din
cărămidă, cu stâlpi şi centuri din beton armat, fundaţie
beton, planşee din beton, acoperiş tip şarpantă din lemn,
învelită cu tablă lindab.
Clădirea are finisaje medii (deteriorate)şi anume: pardoseli
din gresie şi parchet, placări cu faianţă la grupurile sanitare,
vopsitorii cu var lavabil, tâmplăria interioară din lemn,
tâmplărie exterioară la ferestre din PVC cu geam
termopan, uşa principală este metalică.
Instalaţii: apă-canalizare, electricitate, instalaţie de încălzire
nu mai există.
Starea tehnică este bună.
Anul construcţiei 1998.
Cea
mai
buna
Rezidenţială
utilizare
6.
DOCUMENTATIA
Număr cadastral: 3659 şi 4220
4

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

cadastral: 3659 şi 4220 4 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
CADASTRALA CF: - Dreptul de proprietate: Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 628/13.04.2006 7. 8.
CADASTRALA
CADASTRALA
CF: - Dreptul de proprietate: Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 628/13.04.2006
CF: -
Dreptul de proprietate: Contract de vanzare-cumparare
autentificat cu nr. 628/13.04.2006
7. 8.
7.
8.
SITUATIA ACTUALA A PROPRIETATII
SITUATIA ACTUALA A
PROPRIETATII
Este nelocuită
Este nelocuită
DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE AMPLASARE
ZONA
DE
AMPLASARE

nelocuită DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ZONA DE AMPLASARE Mediană . ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULATIE IN APROPIERE

Mediană.

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULATIE IN APROPIERE
ARTERE IMPORTANTE
DE CIRCULATIE IN
APROPIERE
Auto: Strada Prelungirea Brăilei Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens.
Auto: Strada Prelungirea Brăilei
Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens.
CARACTERUL ZONEI- UTILITATI
CARACTERUL ZONEI-
UTILITATI

Tipul zonei: Cartier comercial şi rezidenţial (locuinţe tip case unifamiliale şi vile. În zonă se află: Magazinul „Kaufland” Reţea de transport în comun Unităţi comerciale în apropiere: supermarket-uri Unităţi de învăţământ (mediu) Unităţi medicale Instituţii de cult Cu sedii de bănci Utilitati Electricitate: da Apa: da Gaze: da Canalizare: la strada principală

da Apa: da Gaze: da Canalizare: la strada principală GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV(fara expertizari de
GRADUL DE POLUARE ORIENTATIV(fara expertizari de laborator).
GRADUL DE POLUARE
ORIENTATIV(fara
expertizari de
laborator).
Poluare normala
Poluare normala
AMBIENT
AMBIENT

Linistitexpertizari de laborator). Poluare normala AMBIENT CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL Zona de referinţa

CONCLUZIE PRIVIND AMPLASAMENTUL Zona de referinţa mediană amplasare bună. Dotări şi reţele edilitare bune.
CONCLUZIE PRIVIND
AMPLASAMENTUL
Zona de referinţa mediană amplasare bună. Dotări şi reţele
edilitare bune. Poluare redusă. Ambient civilizat.
9.
ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
DESCRIEREA PIETEI
Piaţa medie
NATURA ZONEI
Zona rezidenţiala şi comercială
OFERTA DE
In stagnare
PROPRIETĂŢI
IMOBILIARE SIMILARE
CERERE DE
In scadere
PROPRIETĂŢI
5
5

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

In scadere PROPRIETĂŢI 5 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754;
IMOBILIARE SIMILARE ECHILIBRUL PIETEI (intre cerere/oferta ) Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a
IMOBILIARE SIMILARE
ECHILIBRUL PIETEI
(intre cerere/oferta )
Oferta
este
mai
mare
decât
cererea.
Piaţă
a
cumpărătorului
PREŢURI ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
SIMILARE
Trenuri libere:
Minim:
100 EUR/mp Au
Maxim: 130 EUR/mpAu
CHIRII ÎN ZONĂ
PENTRU PROPRIETĂŢI
Minim: 3 EURO /mp/ lună
Maxim: 5 EURO /mp/ lună
SIMILARE
CONCLUZII ŞI TENDINŢE
PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII
Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI
REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor
similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale
pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la
acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6
luni.
10. EVALUAREA REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL STANDARDE  SEV 100 – Cadru general INTERNAŢIONALE DE
10. EVALUAREA
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
STANDARDE
 SEV 100 – Cadru general
INTERNAŢIONALE
DE
 SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii
EVALUARE
2013
+
 SEV 102 - Implementare
STANDARDE ANEVAR 2014
 SEV 103 – Raportare
 SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii
imobiliare pentru garantarea imprumutului
 SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare
 SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire
SEV
232
Evaluarea
proprietatii imobiliare
generatoare de afaceri
 SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii
 GME 520 – Evaluarea pentru garantarea
imprumuturilor
 Cadru legal – Legislatia in vigoare
6
6

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

– Legislatia in vigoare 6 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA VALOAREA DE PIATA prin piaţă 203.140 EUR 121.884 LEI VALOAREA NU
10.1.a
ABORDAREA PRIN PIATA
VALOAREA DE PIATA prin piaţă
203.140
EUR
121.884
LEI
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.b
ABORDAREA PRIN VENIT
VALOAREA DE PIATA prin venit
204.075
EUR
898.175
LEI
VALOAREA NU CONTINE TVA
10.1.c
ABORDAREA PRIN COST
VALOAREA DE PIATA prin cost
Nu s-a aplicat
VALOAREA NU CONTINE TVA
11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Valoarea de piata suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Conditii limitative: 1. Prezentul raport este întocmit la
Conditii limitative: 1.
Conditii limitative:
1.

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se

şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se 7 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest
7
7

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

acordul scris şi nu se 7 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372
acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube
acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui
raport.
2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de
piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie
proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu
sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute
cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este

valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

4. 5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă
4.
5.
Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul
raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante
(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6.

Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii
procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. 7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,
din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt
adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei
informaţiilor furnizate de terţe părţi.
8
8

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

furnizate de terţe părţi. 8 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va
8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va
dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele
Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp
judiciar calificat.
9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul
numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a

creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.
creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.

Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii

SURSE DE INFORMARE Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de
SURSE DE INFORMARE
Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:
Teren:
pentru COMPARABILA 1: teren, cu suprafata de 280 mp, Micro 17, 107 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 2: teren, cu suprafata de 600 mp, Micro 17, 130 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 3: teren, cu suprafata de 1.100 mp, Micro 17, 130 EUR/mp- de pe
www.caut-imobiliare.ro;
Imobile:
pentru COMPARABILA 1: Vilă, teren 201 mp, suprafata construcţie de 160 mp, Micro 17,
153.000 EUR- de pe www. caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 2: Vilă, teren 400 mp, suprafata construcţie de 180 mp, Micro 17,
200.000 EUR- de pe www. caut-imobiliare.ro;
pentru COMPARABILA 3: Vilă, teren 436 mp, suprafata construcţie de 300 mp, Micro 17,
220.000 EUR- de pe www. caut-imobiliare.ro;
Chirii: www. caut-imobiliare.ro
9
9

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

www. caut-imobiliare.ro 9 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
DECLARATIE DE CONFORMITATE Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în
concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi

condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de

satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum
satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de
elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul
raport de evaluare.
12. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:
1.
2.
3.
4.

Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi corecte. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi nepărtinitoare. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui
raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu
excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a
acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare. 10 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone:
10
10

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

misiuni de evaluare. 10 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754;
13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI
13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE
ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A
PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:
VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA
203.140
EUR
121.884
LEI
VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA
PRIN:
PIATA
VALOAREA DE LICHIDARE
121.884
EUR
536.436
LEI
VALORILE NU CONTIN TVA
EVALUATOR
IULIAN-COSMIN ANDRONIU
VALORILE NU CONTIN TVA EVALUATOR IULIAN-COSMIN ANDRONIU 11 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone:
11
11

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

IULIAN-COSMIN ANDRONIU 11 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
ANEXE: -COMPARABILE; -FISE DE CALCUL; -HARTA; -FOTOGRAFII. -ACTE.
ANEXE:
-COMPARABILE;
-FISE DE CALCUL;
-HARTA;
-FOTOGRAFII.
-ACTE.
12
12

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

-FOTOGRAFII. -ACTE. 12 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
COMPARABILE: 13 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:

COMPARABILE:

COMPARABILE: 13 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
13
13

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

COMPARABILE: 13 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
14 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
14 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
14
14

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

14 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
15 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
15 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
15
15

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

15 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
16 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
16 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
16
16

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

16 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
17 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
17 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
17
17

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

17 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
18 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
18 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
18
18

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

18 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
19 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
19 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
19
19

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

19 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
FISE DE CALCUL: ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN) Elemente de comparatie Subiect Comp

FISE DE CALCUL:

ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)

Elemente de comparatie

Subiect

Comp 1

Comp 2

Comp 3

Suprafata

655,00

280

600

1.100

Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp)

107

130

130

Drepturi de proprietate

integral

integral

integral

integral

Valoarea corectiei (Euro/mp)

0%

0%

0%

Pret corectat

107

130,00

130

Condiţii de finanţare Valoarea corectiei (%)

La piaţă

La piaţă

La piaţă

La piaţă

0%

0%

0%

Valoarea corectiei (Euro/mp)

0,00

0,00

0,00

Preţ corectat (EURO)

107,14

130,00

130,00

Conditii vanzare

oferta

oferta

oferta

Valoarea corectiei (%)

-15%

-15%

-15%

Valoarea corectiei (Euro/mp)

-16,07

-19,50

-19,50

Preţ corectat (EURO)

91,07

110,50

110,50

Conditii de piata Valoarea corectiei (%)

 

< 2luni

< 2luni

< 2luni

0%

0%

0%

Valoarea corectiei (Euro/mp)

0,00

0,00

0,00

Preţ corectat (EURO)

91,07

110,50

110,50

Localizare

Micro 17

Micro 17

Micro 17

Micro 17

Valoarea corectiei (%)

0%

0%

0%

Preţ corectat (EURO)

91,07

110,50

110,50

Acces

25m

14

18

37

Valoarea corectiei (%)

2%

2%

-2%

Valoarea corectiei (EUR/mp)

1,82

2,21

-2,21

Preţ corectat (EURO)

92,89

112,71

108,29

Destinatia (utilizarea terenului)

rezd

rezd

rezd

rezd

Valoarea corectiei (%)

0%

0%

0%

Valoarea corectiei (EUR/mp)

0,00

0,00

0,00

Preţ corectat (EURO)

92,89

112,71

108,29

Utilitati

apa, elec, gaz

similar

similar

similar

Valoarea corectiei (%)

0%

0%

0%

Valoarea corectiei (EUR/mp)

0,00

0,00

0,00

Preţ corectat (EURO)

92,89

112,71

108,29

Suprafatasi dimensiuni

655,00

280

600

1.100

Corectie procentuala

-2%

0%

2%

Valoarea corectiei (EUR/mp)

-1,86

0,00

2,17

Preţ corectat (EURO)

91,04

112,71

110,46

Total corectie bruta

19,75

21,71

23,88

total corectie bruta cea mai mica Valoarea estimata

 

18,43%

16,70%

18,37%

rotund

112,71

EUR/mp

Curs euro

4,4012

lei

S teren/mp

655,0

73.825 €

324.919 lei

20
20

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

73.825 € 324.919 lei 20 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI) ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE

ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)

ELEMENT DE COMPARAŢIE

subiect

PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE COMPARABILE

 

A

B

C

Preţ de oferta/vanzare (EURO) Tipul tranzactiei Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Pret corectat (EURO)

?

153.000

200.000

220.000

oferta

oferta

oferta

-15%

-15%

-15%

-22.950

-30.000

-33.000

130.050

170.000

187.000

Drepturi de proprietate transmise Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

integral

Integral

Integral

Integral

0%

0%

0%

0

0

0

130.050

170.000

187.000

Condiţii de finanţare Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

La piaţă

La piaţă

La piaţă

La piaţă

0%

0%

0%

0

0

0

130.050

170.000

187.000

Conditii de piata Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

 

< 2 luni

< 2 luni

< 2 luni

0%

0%

0%

0

0

0

130.050

170.000

187.000

Localizare Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

Micro 17

Micro 17

Micro 17

Micro 17

0%

0%

0%

0

0

0

130.050

170.000

187.000

Suprafata teren Diferenta suprafata teren mp Corectie pentru teren Pret corectat (EURO)

652,00

201

400

436

451

252

216

50.832

28.403

24.345

180.882

198.403

211.345

Vechime (ani) Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Pret corectat (EURO)

1998

2.012

2.010

2.007

-16%

-13%

-10%

-28.137

-26.454

-21.135

152.745

171.949

190.211

Suprafata utila (mp) Diferenta suprafata Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) Preţ corectat (EURO)

618,57

160

180

300

458,57

438,57

318,57

91.714

87.714

63.714

244.459

259.663

253.925

 

medii-

superioare-

superioare-

superioare-

Finisaje Valoarea corectiei (%) Valoarea corectiei (EUR) Pret corectat (EURO)

deteriorate

mobilata

mobilata

mobilata

-20%

-20%

-20%

-48.892

-51.933

-50.785

195.567

207.731

203.140

Corecţie totală netă (EURO) Corecţie totală netă (%) Corecţie totală brută (EURO) Corecţie totală brută (%)

 

-99.979

-108.386

-104.920

-65%

-54%

-48%

99.979

108.386

104.920

65%

54%

48%

VALOARE PROPUSĂ VALOARE DE LICHIDARE

203.140 €

894.060 lei

121.884 €

536.436 lei

0,6

* pentru comparabila C s-a efectuat cea mai mica corectie totala bruta Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de

curs Euro

4,4012

113

EURO/mp

 

EURO/mp

Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru constructii de

 

200

Ad

21
21

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

de   200 Ad 21 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI Suprafata utila (mp) Chiria lunara (EUR/luna/mp) Chiria lunara (EUR/luna)

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Suprafata utila (mp) Chiria lunara (EUR/luna/mp) Chiria lunara (EUR/luna) Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) Total VBP (eur/an) Grad de ocupare Venituri brute efective VBE(EUR/an) Total VBE (EUR/an)

 

cca.

618,57

 

3,0

1.856

22.269

22.269

85%

18.928

18.928

Cheltuieli de exploatare FIXE

 

4.626

2.733

taxe proprietate taxa concesionare teren asigurare altele

1,0%

2.278

0

0,2%

456

0

VARIABILE

1.893

 

management

0

administrator

0

reparatii -intretinere

10%

1.893

 

alte cheltuieli

0

Reparatii capitale

0

Fond Rulment

0

Venit net efectiv (EUR/an) Total VNE (EUR/an) Rata de capitalizare conform Anexei Multiplicator

 

14.302

14.302

6%

16,67

Valoare randament (EUR)

238.365

Teren in exces Valoare pe mp Valoare teren

 

mp

0

euro

0

euro

0

Suprafata desfasurata Costul unitar de reamenajare Total cost de reamenajare

 

mp

762

euro

45

euro

34.290

Valoarea estimata (EUR) Curs euro:

4,4012 lei

204.075 €

898.175 LEI

V

de lichidare - EUR

0,70

142.853 €

V

de lichidare - RON

628.725 LEI

22
22

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

- RON 628.725 LEI 22 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE COMPARABILE A B C Chirie lunara solicitata Venit Brut Potential (EUR/an)
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE

A

B

C

Chirie lunara solicitata Venit Brut Potential (EUR/an) Grad de neocupare (15% din VBP) Venit Brut Efectiv (EUR/an) Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) Venit Net din Exploatare (EUR/an)

926

1271

1258

11.108

15.246

15.094

1111

1525

1509

10.098

13.860

13.721

1010

1386

1372

9.180

12.600

12.474

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)

153.000

200.000

220.000

Rata de capitalizare (%)

6

6,3

5,7

Rata de capitalizare medie (%)

6,00

Rata de capitalizare = VNE/ V Se alege rata de capitalizare.

6,0%

23
23

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

de capitalizare. 6,0% 23 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754;
HARTA: 24 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:

HARTA:

HARTA: 24 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
HARTA: 24 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
24
24

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

HARTA: 24 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
FOTOGRAFII: Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior 25 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest

FOTOGRAFII:

Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior
Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior

Exterior

Exterior

Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior
Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior

Exterior

Exterior

Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior
Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior Exterior

Exterior

Exterior

25
25

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

Exterior Exterior 25 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
Interior Interior Interior Interior Interior Interior 26 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania
Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

26
26

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

Interior Interior 26 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
Interior Interior Interior Interior Interior Interior 27 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania
Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

Interior Interior Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

27
27

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

Interior Interior 27 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
Interior Interior Interior Interior 28 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372
Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

Interior Interior Interior Interior
Interior Interior Interior Interior

Interior

Interior

28
28

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

Interior Interior 28 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:
ACTE: 29 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax:

ACTE:

ACTE: 29 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
29
29

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

ACTE: 29 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
30 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
30 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
30
30

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

30 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
31 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
31 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
31
31

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

31 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
32 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
32 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
32
32

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

32 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
33 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
33 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
33
33

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

33 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
34 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
34 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
34
34

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

34 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
35 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
35 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
35
35

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

35 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
36 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
36 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
36
36

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

36 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021
37 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
37 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4
37
37

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

37 63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021