Valoraciones Urbanisticas

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Valoraciones urbanísticas
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I. CONCEPTO
Se entiende por valoraciones los distintos sistemas,

ÍNDICE
criterios y métodos que establece la legislación para
conocer el precio o tasación del suelo, las instalaciones, > I. CONCEPTO
construcciones y edificaciones y los derechos constituidos
> II. ANTECEDENTES Y
sobre o en relación con los anteriores.
EVOLUCIÓN DE LOS CRITERIOS Y
MÉTODOS DE VALORACIÓN
> III. RÉGIMEN JURÍDICO

APLICABLE A LAS VALORACIONES
> IV. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL

RÉGIMEN DE VALORACIONES
> V. MOMENTO DE REFERENCIA

PARA LAS VALORACIONES
> VI. CRITERIOS GENERALES PARA

LA VALORACIÓN DE INMUEBLES
Aplicación práctica y adaptación
de la protección de datos en el > VII. VALORACIÓN EN EL SUELO
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RURAL
practica-y-adaptacion-de-la-
proteccion-de-datos-en-el- > VIII. VALORACIÓN EN EL SUELO
ambito-local-2-ed) URBANIZADO
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> IX. INDEMNIZACIÓN DE LA
FACULTAD DE PARTICIPAR EN
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ACTUACIONES DE NUEVA
URBANIZACIÓN
> X. INDEMNIZACIÓN DE LA
INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE
ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN
O DE EDIFICACIÓN
> XI. VALORACIÓN DEL SUELO EN

RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN
BBB. Contrato de Obras y de
DE BENEFICIOS Y CARGAS
Concesión de Obras
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II. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE LOS CRITERIOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN
Han sido numerosos los criterios legales para determinar la valoración del suelo y resto de
inmuebles y derechos sobre los mismos citados; tantos como leyes de suelo han existido.
La Ley del Suelo de 1956 fue la primera de las de tal naturaleza, a modo de codificación de las
normas y prácticas de ordenación urbana que se habían ido ensayando en los planes
municipales y en las políticas de ensanche, saneamiento de poblaciones y reforma interior,
tanto durante el siglo XIX como en la primera mitad del siglo XX. Por consiguiente, fue el primer
texto legal en regular las valoraciones urbanísticas, utilizando para ello criterios de valoración
de naturaleza objetiva en función de las clases de suelo, sin tener en cuenta el valor de
mercado. Estableció cuatro tipos de valores, un valor inicial para el suelo rústico, calculado en
función del aprovechamiento natural del terreno; un valor expectante para el de reserva
urbana, que incorporaba las expectativas de urbanización que esta clasificación venía a añadir
a la pura rentabilidad agraria; un valor urbanístico, para el suelo urbano, que tenía en cuenta
estrictamente las determinaciones del planeamiento; y un valor comercial para los solares
edificables, fruto puro y simple de la oferta y la demanda.
La jurisprudencia manifestó desde un primer momento su desacuerdo ante este sistema de
valoración determinado por la Ley de 1956, por estar basados en criterios objetivos que se
apartaban de los establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 (artículo 43), la cual,
en último término, se remitía a los valores del mercado.
A través de la reforma de la Ley de 1975 que dio lugar al Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, se
simplifica el sistema de valoraciones, reduciendo a dos los cuatro anteriormente previstos por
la Ley de 1956. Se determina un valor inicial y un valor urbanístico.
La reforma operada en virtud de la Ley 8/1990 y el posterior Texto Refundido de 1992, aprobado
por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, establecen un sistema de valoraciones más
detallado, llevando a sus últimas consecuencias la vinculación de la valoración del suelo (como
base de las valoraciones urbanísticas) con el cumplimento de las obligaciones y cargas
derivada del planeamiento por parte de los propietarios de los terrenos. Partiendo del mismo
esquema de valoración cimentado sobre el valor inicial y el valor urbanístico, se vincula la
aplicación de cada uno de estos valores, y la posible reducción o incremento de éstos, al
sistema de adquisición gradual de facultades correlativas con el cumplimiento de obligaciones
por parte de los propietarios, distinguiendo entre clases y categorías de suelo.
Posteriormente, la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen de Suelo y Valoraciones, opta por
establecer un sistema que trataba de reflejar, con la mayor exactitud posible, el valor real que
el mercado asigna a cada tipo de suelo, eliminando así la dualidad entre valor inicial y
urbanístico establecido en la legislación anterior, de forma que pretende imponer un único
valor, el de mercado, al estimarlo en su Exposición de Motivos como el más justo.
La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo (al igual que su Texto Refundido aprobado por Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre que incorpora su contenido, derogándola), ha
rectificado radicalmente el sistema de valoración descrito con el propósito de abaratar las
expropiaciones y coadyuvar por esa vía a la reducción del precio de la vivienda. Justamente por
eso la Ley de 2007 y el Texto Refundido de 2008 ha prescindido de clasificar el suelo y se ha
atenido exclusivamente a la situación fáctica, rural o urbanizada, en la que éste se encuentra
en cada momento, haciendo completa abstracción del destino que hayan podido darle los
planes.
Como manifiesta la Exposición de Motivos de la Ley de Suelo de 2007 y el Texto Refundido de
2008, el sistema de valoración establecido por al Ley 6/1998, basado en la clasificación y
categoría del suelo prevista por el planeamiento, ha contribuido a la inflación de los valores del
suelo, incorporando expectativas de revalorización que se anticipaban a la realización de las
operaciones urbanísticas necesarias para materializar las determinaciones de los poderes
públicos.
Ello supone un retorno al esquema originario del régimen de valoraciones contemplado en la
legislación de 1956, 1976 y 1990 a 1992, con ciertos matices. Se cimenta sobre dos pilares: por un
lado, la clasificación restrictiva del suelo, a través del planeamiento, de acuerdo con la
legislación urbanística de las Comunidades Autónomas; y, por otro, la desvinculación de la
clasificación urbanística del suelo respecto de su valoración, con el único respaldo de la

situación, rural o urbanizada, de los terrenos, con el fin de que "debe valorarse lo que hay, no lo
que el plan dice que puede llegar a haber en el futuro" (Exposición de Motivos de la Ley).
La otra norma clave en esta materia es el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que
se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
La normativa estatal de suelo de 2007-2008 establece un sistema de valoraciones de suelo
basado en el estado o situación real de éste; de forma que en caso de que no se encuentre
totalmente urbanizado según los requerimientos establecidos por la legislación y planeamiento
aplicable, se valorará con arreglo a su situación rural.
III. RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE A LAS VALORACIONES
El sistema jurídico aplicable a las valoraciones, de conformidad con el artículo 41 del Texto
Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, vendrá configurado de la
siguiente manera:
1. Con arreglo al Título III del propio Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008 (artículos 21 a
28) y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de
valoraciones de la Ley de Suelo.
2. Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenación territorial y urbanística,
cuando tenga por objeto la verificación de las operaciones precisas para la ejecución de la
ordenación urbanística y, en especial, la distribución de los beneficios y las cargas de ella
derivadas y siempre aplicando, para la final evaluación de los bienes, tanto el Texto Refundido
de 2008 como el Real decreto 1492/2011.
3. Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación forzosa y de

responsabilidad de las Administraciones Públicas, según proceda, en los restantes casos.
IV. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL RÉGIMEN DE VALORACIONES
A tenor del artículo 34.1 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los
derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley
cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la

ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el
contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto
de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la

legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
V. MOMENTO DE REFERENCIA PARA LAS VALORACIONES
Señala el apartado 2 del artículo 21 del Texto Refundido de 2008 que las valoraciones se
entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la

fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de

justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue
el procedimiento de tasación conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del

procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por

responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la entrada en vigor
de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesión.
VI. CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES
Con arreglo al artículo 35 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana:
“1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o
derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y
con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y
servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la
ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se
determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que
discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el
suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la
legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento
considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha
valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la
legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del
artículo 24.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al
tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística
y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas
de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su
estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su
valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con
arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el
justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo,
civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir
entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para
distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su
conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya,
por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos
interesados”.
VII. VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL
Se regula en el artículo 23 de la Ley de Suelo, a cuyo tenor:
a) Los terrenos de suelo rural se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o
potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba
entenderse referida la valoración.
El artículo 8 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, aclara lo que se deba entender por renta real
o renta potencial.
"Renta real" sería, según el Reglamento, aquella que corresponda a la explotación del suelo
rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente,
debidamente acreditada, o sea la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos
efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos. Pensamos
que la última proposición del precepto se refiere -a diferencia de la primera- a cultivos y
aprovechamientos ya implantados pero que aún no han empezado a producir, a dar
rentabilidad.
Por el contrario se entiende por "renta potencial", aquella que pueda ser atribuible a la
explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean
susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de
aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de
que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando
los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las
subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos
considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación
considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en
función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a
centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o
paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente
expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
Este factor de corrección se contiene en el artículo 17 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de
octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
Por consiguiente, no se utiliza el método de comparación con el valor de fincas análogas, por
cuanto, en palabras de la Exposición de Motivos, “muy pocas veces concurren los requisitos
necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos”,
explicación que ha sido muy contestada por la doctrina.
El método de capitalización de rentas se utiliza para valorar inmuebles que se encuentran en
explotación económica. Este método determina el valor actual del inmueble partiendo de los
rendimientos presentes y futuros que genera o que pueda generar un terreno o edificio dado.
Se basa en el principio de anticipación, por el cual el valor del inmueble en explotación
económica está en función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en
un futuro.
El modo de cálculo se desarrolla en el artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre,
por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de las Ley del Suelo.
Su capitalización se calcula en el modo desarrollado en el artículo 11 y siguientes del mismo
Reglamento. En cuanto al tipo de capitalización, el Reglamento contempla uno general y otros
especiales. El general es el regulado en la disposición adicional séptima del Texto Refundido
de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con

independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y
antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La fórmula para
hallar este coste de reposición se contiene en el artículo 18 del Real Decreto 1492/2011, de 24
de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de
arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes
de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
En ninguno de los tres casos anteriores (letras a, b y c) podrán considerarse expectativas
derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística
que no hayan sido aún plenamente realizados.
VIII. VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO
Para la valoración de esta clase de suelo, el Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, en su artículo 37, establece una diferenciación en función del estado
del proceso edificatorio y si precisa una reurbanización.
1. Valoración del suelo urbanizado no edificado o con edificación no legalizada o en ruina
Se aplicará a la edificabilidad correspondiente el valor de repercusión del suelo según su uso

calculado por el método residual estático, considerando los siguientes factores:
a) El uso y edificabilidad de referencia serán los atribuidos a la parcela por la ordenación

urbanística, incluido el caso de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita
tasar su precio máximo de venta o alquiler.
b) Se descontará, en caso de que proceda, del resultado del valor correspondiente a los
deberes y cargas para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Valoración del suelo edificado o en curso de edificación
Para su valoración se considerarán dos métodos de cálculo y se aplicará como valor de

tasación el mayor de ambos, siendo éstos:
a) Método de comparación aplicado conjuntamente al valor del suelo y la edificación, aplicado

exclusivamente a los usos y a al edificación ya realizada.
b) Método residual estático considerado para el suelo urbanizado no edificado, aplicado

exclusivamente al suelo, sin considerar la edificación existente o realizada.
3. Valoración de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la

urbanización
Se aplicará el método residual estático, considerando los usos y edificabilidades atribuidos por
la ordenación en su situación de origen, anterior al proceso correspondiente de reforma o
renovación en caso de que éste no se haya producido.
Según se ha visto anteriormente, se utilizan dos métodos de valoración: el residual, que puede
ser estático o dinámico, y el de comparación.
El método residual determina el valor del suelo deduciendo del valor del inmueble del que
dicho suelo forma parte, el importe de las construcciones existentes, los costes de producción y
los beneficios de promoción. Se parte del valor de mercado del edifico que se puede construir
en el terreno o solar en cuestión, considerando para ello el máximo rendimiento de éste. Se

trata de conocer todos los componentes de un sumando para obtener el resultado de conocer
una incógnita.
La determinación de este método de valoración se basa en dos presupuestos:
- Que el propietario de un terreno lo va a edificar de forma que obtenga el mayor

aprovechamiento posible (máxima edificabilidad y el mejor uso que le reporte el mayor
beneficio posible, dentro de los permitidos por el planeamiento).
- Que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción del inmueble, es la
diferencia entre el valor total del inmueble y los valores atribuibles al resto de los factores.
Según se tome en consideración los costos financieros de gestión y de promoción, se
denomina método dinámico o estático. La normativa estatal de suelo de 2007-2008 hace uso
del método estático, según hemos visto.
El método de comparación es el que representa, de forma más clara, el valor de mercado del
suelo en cada momento. Los elementos que permiten una valoración similar a la de otra finca
según el método comparativo son los siguientes:
- Régimen urbanístico;
- Situación (cercanía o lejanía con los núcleos urbanos, comunicaciones, infraestructuras

básicas, etc.);
- Tamaño (en función del tipo de explotación y de los usos previstos o implantados);
- Naturaleza (en función de su justificación como finca incluida en suelo no urbanizable,

comparativamente con las fincas que se valoran);
- Usos y aprovechamientos de que sea susceptible, en función de los elementos anteriores

(tamaño, situación y naturaleza).
IX. INDEMNIZACIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN
De conformidad con el artículo 25.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, procederá valorar la
facultad de participar en la ejecución de una actuación de nueva urbanización cuando
concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se
den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de
conformidad con la legislación en la materia.
b) Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha
facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo
su edificabilidad.
c) Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes
del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o
después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la
Administración.
d) Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio
de la facultad.
Esta indemnización se regula también en el artículo 28 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de

La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar
sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación
sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las
plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo 16 de
esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le

correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta
facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la

actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad (artículo 25.2 del Texto
Refundido de la Ley de Suelo).
X. INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE

EDIFICACIÓN
Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del
acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su
importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de
los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación
territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de
edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación.
b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la
ejecución de la actuación.
c) Las indemnizaciones pagadas (artículo 39.1 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana).
Este concepto indemnizatorio se regula en el artículo 29 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de
Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanización se valorarán en la forma prevista en el
apartado anterior o en proporción al grado alcanzado en su ejecución, lo que sea superior,
siempre que dicha ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la
legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de
ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que
motiva la valoración impida su terminación.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la

actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.
La indemnización obtenida por el método establecido en este apartado nunca será inferior a la
establecida en el artículo anterior y se distribuirá proporcionalmente entre los adjudicatarios
de parcelas resultantes de la actuación (artículo 26.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo).
Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas

resultantes, su indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando
la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que
tuviere establecida (artículo 26.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo).
Los propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y
obligaciones, serán indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se
tasarán en el importe efectivamente incurrido (artículo 26.4 del Texto Refundido de la Ley de
Suelo).
XI. VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS
De conformidad con el artículo 40 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y

Rehabilitación Urbana:
“1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las
aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en
ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 8, para
ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los
efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el
suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas
resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación,
el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación,
descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre
de riesgo y la prima de riesgo”.

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> IV. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL

> V. MOMENTO DE REFERENCIA

> VI. CRITERIOS GENERALES PARA

> XI. VALORACIÓN DEL SUELO EN

Cuaderno de derecho para

II. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE LOS CRITERIOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN

clasiﬁcación urbanística del suelo respecto de su valoración, con el único respaldo de la

III. RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE A LAS VALORACIONES

3. Con arreglo a los criterios de la legislación general de expropiación forzosa y de

IV. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL RÉGIMEN DE VALORACIONES

a) La veriﬁcación de las operaciones de reparto de beneﬁcios y cargas u otras precisas para la

b) La ﬁjación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la ﬁnalidad de ésta y la

c) La ﬁjación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

V. MOMENTO DE REFERENCIA PARA LAS VALORACIONES

a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de

c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación del

d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por

VI. CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACIÓN DE INMUEBLES

VII. VALORACIÓN EN EL SUELO RURAL

Se regula en el artículo 23 de la Ley de Suelo, a cuyo tenor:

b) Las ediﬁcaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con

VIII. VALORACIÓN EN EL SUELO URBANIZADO

1. Valoración del suelo urbanizado no ediﬁcado o con ediﬁcación no legalizada o en ruina

Se aplicará a la ediﬁcabilidad correspondiente el valor de repercusión del suelo según su uso

a) El uso y ediﬁcabilidad de referencia serán los atribuidos a la parcela por la ordenación

2. Valoración del suelo ediﬁcado o en curso de ediﬁcación

Para su valoración se considerarán dos métodos de cálculo y se aplicará como valor de

a) Método de comparación aplicado conjuntamente al valor del suelo y la ediﬁcación, aplicado

b) Método residual estático considerado para el suelo urbanizado no ediﬁcado, aplicado

3. Valoración de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la

en el terreno o solar en cuestión, considerando para ello el máximo rendimiento de éste. Se

- Que el propietario de un terreno lo va a ediﬁcar de forma que obtenga el mayor

- Situación (cercanía o lejanía con los núcleos urbanos, comunicaciones, infraestructuras

- Naturaleza (en función de su justiﬁcación como ﬁnca incluida en suelo no urbanizable,

- Usos y aprovechamientos de que sea susceptible, en función de los elementos anteriores

IX. INDEMNIZACIÓN DE LA FACULTAD DE PARTICIPAR EN ACTUACIONES DE NUEVA URBANIZACIÓN

Esta indemnización se regula también en el artículo 28 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le

b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la

X. INDEMNIZACIÓN DE LA INICIATIVA Y PROMOCIÓN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN O DE

b) Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la

Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas

XI. VALORACIÓN DEL SUELO EN RÉGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS

De conformidad con el artículo 40 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y

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