2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

1
TABEL COMPARATIV
PROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA, ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI
1. Solicitam recunoasterea asociatiilor de proprietari ca organizatii de utilitate publica, inserand in proiectul de lege dispozitii legale care sa normeze acest
statut;
2. Solicitam cooptarea reprezentantiilor asociatiilor de proprietari de administratie ale companiilor furnizoare de utilitati publice, inserand in proiectul de
lege dispozitii legale care sa normeze acest statut;
3. Solicitam lamurirea modului de repartizare a penalitatilor stabilite de catre furnizor si facturate sau obtinute printr-o hotarare judecatoreasca prin
dispozitii legale inserate textul de lege. Ar trebui stabili cum se repartizeză cheltuielile pe care asociația de proprietrai le are cu ințierea și apărarea în
procese a intereselor asociației.
4. Dacă în anumite zone se decide cu votul tuturor proprietarilor repartizarea cheltuielilor altfel decăt în lege acest lucru ar trebui sa fie posibil.
LEGEA NR. 230/2007 PRIVIND FORMA PROPUSĂ PROIECT LEGE SUSTIN FORMA PROPUSĂ MOTIVAŢII
ÎNFIINŢAREA, ORGANIZAREA ŞI PRIVIND ÎNFIINŢAREA, (X)/
FUNCŢIONAREA ORGANIZAREA ŞI NU
ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR SUSTIN
(MONITORUL OFICIAL) DE PROPRIETARI ŞI
ADMINISTRAREA
CONDOMINIILOR 29.06.2015
CAP. I - PREVEDERI GENERALE CAP. I - PREVEDERI GENERALE
Art. 1 - Prezenta lege reglementează Art. 1 - (1) Prezenta lege reglementează X
aspectele juridice, economice şi tehnice aspectele juridice, economice şi tehnice
cu privire la înfiinţarea, organizarea şi cu privire la:
funcţionarea asociaţiilor de proprietari, a) înfiinţarea, organizarea şi X
precum şi modul de administrare şi de funcţionarea asociaţiilor de proprietari
exploatare a clădirilor de locuinţe aflate din cadrul condominiilor cu cel puţin 3
în proprietatea a cel puţin 3 persoane unităţi de proprietate imobiliară;
fizice sau juridice, de drept public ori de b) administrarea, întreţinerea şi X
drept privat, inclusiv în cazul celor care folosirea imobilelor sau grupurilor de
au în structura lor şi spaţii cu altă imobile din condominii care au în
destinaţie decât aceea de locuinţă. structura lor locuinţe sau spaţii cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate
în proprietatea a cel puţin 3 persoane
fizice sau juridice, fiecare proprietar
având o proprietate individuală şi o cotă-
parte indiviză din proprietatea comună. Chiriașii ar trebuii să aibă o
(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, (2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, lege proprie nu se pot
chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de proprietari. reglementa doau categorii
asociaţiilor de chiriaşi din condominii. distincte prin aceași lege.
Art. 2 - În condiţiile art. 1, datorită stării
/conversion/tmp/scratch/410273096.doc
2
de indiviziune forţată, proprietarii au
obligaţia să ia măsuri cu privire la
drepturile şi obligaţiile comune ce le
revin tuturor asupra proprietăţii comune.
În acest scop, proprietarii se pot asocia
în asociaţii de proprietari cu
personalitate juridică.
Art. 3 - În sensul prezentei legi, termenii Art. 2 - În sensul prezentei legi, termenii X
şi expresiile de mai jos au următoarele şi expresiile de mai jos au următoarele
semnificaţii: semnificaţii:
a) clădire-bloc de locuinţe- a) condominiu - Condominiu - imobil X
condominiu - proprietatea imobiliară format din teren cu una sau mai multe
formată din proprietăţi individuale, construcţii, în care există proprietăţi
definite apartamente sau spaţii cu altă individuale reprezentate de locuinţe
destinaţie decât aceea de locuinţe, şi şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz şi
proprietatea comună indiviză. Poate fi cote-părţi indivize de proprietate
definit condominiu şi un tronson cu una comună. Constituie condominiu:
sau mai multe scări, din cadrul clădirii
1. clădiri cu mai multe locuinţe sau
de locuit, în condiţiile în care se poate
spaţii cu altă destinaţie în care există
delimita proprietatea comună;
proprietăţi individuale şi proprietăţi
comune;
b) proprietate individuală - 2. clădiri multietajate; un tronson cu
apartamentul sau spaţiul cu altă una sau mai multe scări din cadrul
destinaţie decât aceea de locuinţă, parte clădirii multitajate în cazul în care se
dintr-o clădire, destinată locuirii sau poate delimita proprietatea comună;
altor activităţi, care împreună cu cota- 3. un ansamblu rezidenţial format din
parte indiviză din proprietatea comună locuinţe şi/sau construcţii cu altă
constituie o unitate de proprietate destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau
imobiliară. Cu excepţia unor situaţii cuplat, în care există proprietăţi comune
pentru care există alte prevederi exprese şi proprietăţi individuale.
în prezenta lege sau în acordul de
asociere, dreptul de proprietate asupra b) Proprietate individuală – locuinţa sau X
unei proprietăţi individuale dintr-un spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de
condominiu trebuie considerat în acelaşi locuinţă, parte dintr-un condominiu,
mod ca şi dreptul de proprietate asupra destinată locuirii sau altor activităţi,
altor bunuri imobile; deţinută în proprietate exclusivă.
c) proprietate comună - toate părţile c) Unitate de proprietate imobiliară - X

dintr-un condominiu care nu sunt proprietatea individuală, care constituie
bunul principal, împreună cu cota-parte
3
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie indiviză din proprietatea comună;
decât aceea de locuinţă; X
d) Părţi comune - părţile din clădire
şi/sau din terenul aferent acesteia, care nu
d) proprietate comună aferentă
sunt proprietăţi individuale şi sunt
tronsoanelor sau scărilor care nu poate
destinate folosinţei tuturor proprietarilor
fi delimitată - cel puţin o instalaţie pe
sau unora dintre aceştia, precum şi alte
verticală care alimentează în comun
bunuri care, potrivit legii sau voinţei
tronsoane ori scări sau părţi de
părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile
construcţie comune tronsoanelor ori
comune sunt bunuri accesorii în raport cu
scărilor, care nu pot fi definite separat
proprietăţile individuale, care constituie
din punct de vedere fizic ca poziţie şi
bunurile principale. Toate părţile comune
suprafaţă;
formează obiectul proprietăţii comune.
Părţile comune nu pot fi folosite decât în
e) cotă-parte indiviză - cota-parte de comun şi sunt obiectul unui drept de
proprietate care îi revine fiecărei coproprietate forţată.
proprietăţi individuale din proprietatea
comună şi este egală cu raportul dintre Constituie părţi comune din condominiu
suprafaţa utilă a proprietăţii individuale următoarele:
şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor 1.terenul pe care se află clădirea,
proprietăţilor individuale; compus atât din suprafaţa construită, cât X
şi din cea neconstruită necesară, potrivit
naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru
a asigura exploatarea normală a acesteia;
2.fundaţia, curţile, grădinile, căile de
acces; X
f) proprietar al spaţiului, respectiv al
apartamentului - persoana fizică sau 3.clădirea propriu-zisă, elementele de
juridică, de drept public ori de drept echipament comun, inclusiv părţile de
canalizare aferente, care traversează X
privat, care are în proprietate acel spaţiu,
respectiv apartament, într-un proprietăţile private;
condominiu; 4.corpurile de clădiri destinate
serviciilor comune;
g) asociaţie de proprietari - formă de
asociere autonomă şi nonprofit a 5.locurile de trecere, scările şi casa X
majorităţii proprietarilor dintr-un scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali
condominiu; şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau
spaţiile comune; subsolul; coşurile de X
h) acord de asociere - actul care fum; holurile; instalaţiile de apă şi
consfinţeşte decizia proprietarilor de a se canalizare, electrice, de telecomunicaţii,
asocia; de încălzire şi de gaze de la
branşament/racord până la punctul de
4
distribuţie către părţile aflate în
proprietate exclusivă; canalele pluviale;
paratrăsnetele; antenele colective; podul;
pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria;
ascensorul; interfonul - partea de
instalaţie de pe proprietatea comună;
rezervoarele de apă; centrala termică
proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura
de evacuare a deşeurilor menajere;
structura, structura de rezistenţă;
faţadele; acoperişul; terasele;
6.alte bunuri care, potrivit legii sau
voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
e) Părţi comune aferente
tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi X
delimitate - cel puţin o instalaţie pe
verticală care alimentează în comun
tronsoane ori scări sau părţi de
construcţie comune tronsoanelor ori X
i) cheltuieli ale asociaţiei de proprietari scărilor, care nu pot fi definite separat din
-cheltuielile sau obligaţiile financiare ale punct de vedere fizic ca poziţie şi
asociaţiei care sunt legate de suprafaţă;
exploatarea, reparaţia ori întreţinerea
proprietăţii comune, precum şi
cheltuielile cu serviciile de care f) Cotă-parte indiviză - cota-parte de
beneficiază proprietarii şi care nu sunt proprietate comună, exprimată
facturate individual către proprietăţile procentual, care îi revine fiecărei
individuale; proprietăţi individuale şi este calculată ca
raportul între suprafaţa utilă a proprietăţii
j) cotă de contribuţie la cheltuielile individuale şi suma suprafeţelor utile ale X
asociaţiei de proprietari – suma tuturor proprietăţilor individuale din
corespunzătoare din cheltuielile condominiu. Suma cotelor-părţi indivize
asociaţiei, pe care fiecare proprietar este trebuie să fie egală cu 100%, în caz
obligat să o plătească lunar; contrar, acestea trebuie recalculate prin
grija preşedintelui asociaţiei de
proprietari, conform suprafeţelor utile;
g) Proprietar din
condominiu/Proprietar – persoana fizică
sau juridică, titular al unui drept de
k) atestat - actul care dovedeşte calitatea
5
de administrator de imobil. proprietate asupra a cel puţin o unitate de
proprietate imobiliară dintr-un X
condominiu;
h) Asociaţie de proprietari - formă de
asociere autonomă şi nonprofit a
proprietarilor dintr-un condominiu;
X
i) Membru al asociaţiei de
proprietari – proprietarul semnatar al
acordului de asociere sau al unui act
Pentru a înlătura birocratizarea
adiţional la acordul de asociere;
i) Membru al asociaţiei de inutilă şi aglomerarea
proprietari – proprietarul semnatar al instanţelor ar trebui să fie o
acordului de asociere sau a unei cereri, simplă cerere adresată
în dublu exemplar, adresate asociației asociației de proprietari. Actul
de proprietari la momentul în care se adiţional la acordul de asociere
dorește înscrierea în asociație; presupune dosar în instanţă.
Procedura propusă de noi se
aplică şi înscrierii ulterioare în
asociaţii, fundaţii, federaţii,
j) Acord de asociere - actul care sindicate etc.
consfinţeşte decizia proprietarilor de a se
asocia în condiţiile prezentei legi;
k) Statut - act sau ansamblu de
X
dispoziţii cu caracter oficial, prin care se
reglementează scopul, structura şi modul
de organizare şi funcţionare a asociaţiei
X
de proprietari, conform prevederilor
prezentei legi;
l) Regulament al condominiului -
document de ordine interioară al
asociaţiei de proprietari care conţine
totalitatea instrucţiunilor, normelor,
regulilor care stabilesc şi asigură ordinea X
şi buna funcţionare a unui condominiu;
m) Cheltuieli ale asociaţiei de
proprietari - cheltuielile sau obligaţiile
financiare ale asociaţiei care sunt legate Ar trebui introduse și
de exploatarea, repararea sau întreţinerea cheltuielile de modernizare,
m) Cheltuieli ale asociaţiei de
proprietăţii comune, precum şi reabilitare sau investiții.
6
cheltuielile cu serviciile de care proprietari –totalitatea cheltuielilor sau Introducerea unei conducte noi
beneficiază proprietarii şi care nu sunt obligaţiilor financiare ale asociaţiei care de gaz pe casa scării este o
facturate acestora în mod individual; sunt legate de exploatarea, repararea sau investiţie nouă. ANRE a venit
întreţinerea proprietăţii comune, cu ideea de a fi prevăzută şi în
modernizare, reabilitare, investiții lege noţiunea de investiţie.
și/sau dezvoltarea proprietății comune
precum şi cheltuielile cu serviciile de
n) Cota de contribuţie la cheltuielile
care beneficiază proprietarii şi care nu
asociaţiei de proprietari - suma
sunt facturate acestora în mod individual;
corespunzătoare din cheltuielile
asociaţiei, pe care fiecare proprietar din
condominiu este obligat să o plătească X
lunar, conform prevederilor prezentei
legi;
o) Certificat de calificare
profesională – actul care dovedeşte Termenul legislaţia în vigoare
calificarea profesională pentru a îndeplini este mai corect. De-a lungul
ocupaţia de administrator, în o) Certificat de calificare timpului, termenul propus,
conformitate cu legislaţia privind profesională – actul care dovedeşte „legislaţia privind formarea
formarea profesională a adulţilor; calificarea profesională pentru a îndeplini profesională a adulţilor” se
ocupaţia de administrator, în conformitate poate modifica.
cu legislaţia în vigoare;
p) Atestat - actul prin care persoanele
fizice care deţin certificate de calificare, Atestatul a fost eliminat din
conform lit. o), sunt atestate de către toate proiectele de lege încă
primar, la propunerea compartimentelor din anul 2011 prin urmare nu
specializate în sprijinirea şi îndrumarea p) Eliminarea este acceptabil să se solicite și
asociaţiilor de proprietari din cadrul curs și atestat care să mai și fie
autorităţii administraţiei publice locale, în reînuit din 3 în 3 ani.
baza unei hotărâri a consiliului local; Atat timp cat se solicita
Certificat de calificare
profesionala,consideram ca nu
mai este necesara atestarea
administratorilor si in cadrul
compartimentelor specializate
in sprijinirea si indrumarea
asociatiilor de proprietari din
cadrul autoritatii administratiei
publice locale,aceste
compartimente avand cu totul
q) Contract de administrare – acordul alte atributii(de indrumare si
de voinţă între o asociaţie de proprietari sprijin, sprijin,nu de atestare).
7
şi un administrator care poate fi persoană
fizică, persoană fizică autorizată, sau o În realitate, preşedintele
persoană juridică cu obiect activitate asociaţiei reprezintă asociaţia
administrarea condominiilor în vederea de proprietari la semnarea
prestării unor activităţi şi îndeplinirii contractelor.
unor obiective stabilite de asociaţia de q) Contract de administrare – Neincluderea ONG-urilor în
proprietari, conform legii. Contractul de acordul de voinţă între o asociaţie de enumerare este nedreaptă,
administrare este un contract cu titlu proprietari reprezentată de președinte şi având în vedere că, prin lege,
oneros şi se încheie în formă scrisă, pe o un administrator care poate fi persoană au voie să facă şi activităţi
perioadă determinată; fizică ce a dobăndit un certificat de economice.
calificare profesională, persoană fizică
autorizată, o întreprindere individuală, o
întreprindere familială, sau o persoană
juridică cu obiect activitate administrarea
condominiilor sau o organizație
neguvernamentală a asociațiilor de
proprietari în vederea prestării unor
r) Proprietar al ansamblului activităţi şi îndeplinirii unor obiective
rezidenţial/Dezvoltator al ansamblului stabilite de asociaţia de proprietari,
rezidenţial - persoana juridică care conform legii. Contractul de administrare
efectuează toate operaţiunile imobiliare este un contract cu titlu oneros şi se
în vederea construirii, finalizării şi X încheie în formă scrisă, pe o perioadă
predării către beneficiari a unor locuinţe, determinată sau nedeterminată;
precum şi coordonarea surselor de
finanţare necesare realizării acestor
operaţiuni.
s) Asociaţie de chiriaşi - formă de
asociere a chiriaşilor dintr-un
condominiu în scopul reprezentării Trebuie prezăzut într-o lege
intereselor lor în raporturile cu specială.
proprietarii, precum şi cu alte persoane
juridice sau persoane fizice;
s)Eliminarea
t) Convenţie individuală de facturare
- act juridic încheiat între un furnizor de
servicii de utilităţi publice, asociaţia de
proprietari şi proprietar individual din
condominiu, anexă la contractul de X
furnizare a serviciilor de utilităţi publice
încheiat între un furnizor de servicii de
utilităţi publice şi asociaţia de proprietari,
8
prin care se stabilesc condiţiile de
furnizare, utilizare, facturare şi plată a
serviciilor de utilităţi publice furnizate la
nivel de utilizator individual din cadrul
unui condominiu;
u) Repartitor de costuri - aparat
utilizat în imobilele condominale dotate
cu instalaţii interioare de utilizare
comune, în scopul individualizării
X
consumurilor şi repartizării pe
proprietăţi/apartamente individuale a
costurilor aferente consumului total de
apă rece, apă caldă sau energie termică
înregistrat la nivelul branşamentului
imobilului.
v) Dispozitive de măsurare /
înregistrare – ansamblul de aparate/grup
de măsură supuse controlului metrologic
în confomitate cu legislaţia în vigoare,
destinat măsurării şi înregistrării X
consumului/cantităţii de utilităţi publice
furnizate/prestate unui utilizator;
w) Locator – persoană fizică sau
juridică care, în baza unui contract, se
obligă să asigure celeilalte părţi, numite
locatar, folosinţa unei locuinţe pentru o Trebuie prezăzut într-o lege
perioadă determinată, în schimbul unui specială.
preţ, denumit chirie;
x) Locatar – persoana fizică sau
juridică care, în baza unui contract,
obţine de la cealaltă parte, numită locator,
dreptul de folosinţă al unei locuinţe w) Eliminarea
pentru o perioadă determinată, în Trebuie prezăzut într-o lege
schimbul unui preţ, denumit chirie; specială.
y) Ansamblu rezidenţial – imobilul
format din teren pe care sunt amplasate
izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe şi/sau
construcţii cu altă destinaţie, în care x) Eliminarea
există proprietăţi comune şi proprietăţi X
9
individuale.
Art. 3 - Datorită stării de coproprietate Datorită stării de coproprietate forţată şi Dreptul de asociere, este
forţată şi perpetuă, în scopul exercitării perpetuă, în scopul exercitării drepturilor consfinţit de art. 40 din
drepturilor şi obligaţiilor ce le revin şi obligaţiilor ce le revin asupra Constituţia României, nu poate
asupra proprietăţii comune, în cazul proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu fi transformat într-o obligaţie
clădirilor cu mai multe etaje ori mai multe etaje ori apartamente sau în așa cum rezultă din articolul 3.
apartamente sau în cazul ansamblurilor cazul ansamblurilor rezidenţiale formate
rezidenţiale formate din locuinţe din locuinţe individuale, amplasate izolat,
individuale, amplasate izolat, înşiruit sau înşiruit sau cuplat, în care există
cuplat, în care există proprietăţi comune proprietăţi comune şi proprietăţi
şi proprietăţi individuale, se constituie individuale, se pot constitui în asociaţie
asociaţia de proprietari, care se de proprietari, care se organizează şi
organizează şi funcţionează conform funcţionează conform prevederilor
prevederilor prezentei legi. prezentei legi.
Introducere aliniat (2) cu următorul A fost prevăzut în art. 2 (3) din

conținut: Pentru promovarea valorilor HG.1588/2007.
civice ale democraţiei şi statului de Este necesară introducerea în
drept şi pentru reprezentarea la nivel Lege pentru determinarea
local şi naţional, asociaţiile de mulţimii de asociaţii
proprietari se pot asocia în federaţii, proprietari să se organizeze
uniuni, ligi ale asociaţiilor de devenind parteneri de dialog
proprietari din municipii, oraşe sau social.
judeţe, respectiv la nivel naţional, în
condiţiile prevăzute de lege. Autorităţile
vor consulta obligatoriu aceste
formaţiuni înainte de emiterea unor
acte normative pendinte.
Art. 4 - (1) În condominii, unităţile de X
proprietate imobiliară se supun
prevederilor prezentei legi ca entităţi
evaluate individual.
(2) Nici un act de dispoziţie nu poate să X
aibă ca obiect exclusiv cota-parte
indiviză din coproprietatea forţată şi
perpetuă asupra părţilor comune ale
10
condominiului, decât odată cu
înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă
destinaţie care constituie bunul principal.
(3) Părţile comune din condominii şi X
drepturile aferente acestora pot face
obiectul unei acţiuni de partaj numai
atunci când aceste părţi încetează a mai fi
destinate folosinţei comune, în condiţiile
legii.
(4) În aplicarea prevederilor prezentei X
legi, dovada dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale asupra unei
unităţi de proprietate imobiliară se face
potrivit dispoziţiilor Codului civil.
Art. 5 - (1) În cazul modificării X
suprafeţei utile a unei proprietăţi
individuale, toate cotele-părţi indivize
din condominiu, se modifică
proporţional.
Art. 6. Înscrierea în cartea funciară X
colectivă a condominiului se face potrivit
prevederilor legale în vigoare.
(2) Pentru fiecare condominiu se
X
întocmeşte o carte funciară colectivă şi
câte o carte funciară individuală pentru
fiecare proprietate individuală aflată în
proprietate exclusivă.
(3) Înscrierea condominiului se face de X
către biroul de cadastru şi publicitate
imobiliară în circumscripţia căruia se
situează acesta, la solicitarea oricărui
proprietar din condominiu sau a
asociaţiei de proprietari.
(4) Condominiile se identifică prin adresă X
poştală şi, acolo unde există, prin număr
cadastral şi număr de carte funciară.
Art. 7. În cazul unităţilor de proprietate X
imobiliară, cu mai mult de un proprietar,
11
raporturile de coproprietate sunt
reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 8 La solicitarea scrisă a asociaţiilor Unităţile deţinătoare a cărţii tehnice a Forma propusă ține cont de
de proprietari, semnată de preşedinte, clădirilor sunt obligate să transmită cu prevederea din fosta H.G. nr.
persoanele juridice care deţin cărţile 400/2003, care era mult mai
titlu gratuit aceste cărţi asociaţiilor de
tehnice ale condominiilor sunt obligate să complexă și mai clară, forma
transmită asociaţiei de proprietari, contra proprietari, la solicitarea acestora. De propusă ține cont de acestă
cost, o copie legalizată după cartea asemenea, unităţile în arhiva cărora se hotărăre.
tehnică a construcţiei. Costul copiei găsesc proiectele clădirilor sunt
legalizate nu poate să depăşească costul obligate să elibereze asociaţiilor de
de multiplicare şi de legalizare a cărţii
proprietari copii ale proiectelor de
construcţiei.
clădiri elaborate. Costul executării
copiilor va fi suportat de asociaţia de
proprietari solicitantă. În lipsa
proiectelor, proiectantul va emite un
raport cuprinzând parametrii de calcul
ai clădirii, caracteristicile tehnice,
dotările acesteia şi instalaţiile şi
dotările constituite în indiviziune
pentru mai mulţi proprietari din
condominiu.
Secţiunea a 3-a – Raportul dintre
autorităţile administraţiei publice şi
asociaţiile de proprietari
Art. 9 Autorităţile administraţiei X
publice centrale ori locale sau orice
alte instituţii publice care deţin în
proprietate locuinţe sau spaţii cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă în
condominii, au aceleaşi drepturi şi
obligaţii ca oricare alt proprietar din
condominiu şi au obligaţia să
mandateze persoane fizice sau juridice
pentru a fi reprezentate în cadrul
Art. 10 (1) Autorităţile administraţiei Art. 10 (1) Autorităţile administraţiei România doreşte reducerea
publice locale organizează în cadrul publice locale, acolo unde nu funcţionarilor publici şi a
aparatului de specialitate al primarului un funcționează ONG-uri ale asociațiilor personalului plătit din venituri
12
compartiment specializat în sprijinirea şi de proprietari, până la înfințarea lor, publice, dar îşi permite să
îndrumarea asociaţiilor de proprietari. sprijină activitatea asociațiilor de oblige Primăriile să organizeze
proprietari. compartimente pentru
(2) Autorităţile administraţiei publice
asociaţiile de proprietari în
locale, prin compartimentele specializate (2) Autorităţile administraţiei publice
care lucrează zeci de persoane
în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de locale, prin compartimentul specializat în
(17 persoane la Constanţa).
proprietari din cadrul acestora asigură, la sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de
Aceste compartimente nu au
cerere, informarea asociaţiilor şi proprietari din cadrul acestora asigură, la
nici o eficienţă, nu au oameni
proprietarilor din condominii cu privire cerere, informarea asociaţiilor şi
pregătiţi, nu sunt necesare, în
la cadrul normativ privind organizarea şi proprietarilor din condominii cu privire la
ele găsesc loc de munca, în
funcţionarea asociaţiilor de proprietari. cadrul normativ privind organizarea şi
general persoanele cu relaţii şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
fără o pregătire
precum și sprijin cu privire la
corespunzătoare.
înființarea ONG-urilor asociațiilor de
Ex: coordonatorul unui astfel
proprietari care vor prelua ulterior
de compartiment a răspuns
aceste sarcini.
unei persoane a cărei tată a
(3) Compartimentele specializate în X decedat, că administratorul
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de asociaţiei trebuie să încaseze
proprietari din cadrul autorităţilor mai întâi penalităţile pe
administraţiei publice locale informează perioada foarte mare de
asociaţiile de proprietari cu privire la aproximativ 2-3 ani si apoi
interdicţiile prevăzute în regulamentul debitele, ca aşa este prevăzut
local de urbanism sau în regulamentele în Codul fiscal, fără a şti ca
de intervenţie aferente zonelor de pentru acest caz se aplica
intervenţie prioritară, aplicabile Codul civil. Un alt funcţionar a
condominiilor, stabilite în cadrul susţinut ca mătura se cumpăra
programelor multianuale destinate din fondul de reparaţii.
creşterii calităţii arhitectural-ambientale a Exemplele pot continua. In
clădirilor, de reabilitare termică şi de unele oraşe administratorii sunt
reducere a riscului seismic al folosiţi de către factorul politic
construcţiilor existente, conform in perioada campaniilor
legislaţiei în vigoare. electorale si nu numai; in
(4) Compartimentele specializate în timpul campaniilor electorale,
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de 4) Eliminarea Trebuie reformulat de ei se încearcă sa se obţină lista cu
proprietari exercită controlul asupra administratorii şi preşedinţii
legalităţii şi activităţii financiar-contabile asociaţiilor de
din cadrul asociaţiilor de proprietari, la locatari/proprietari, sub diverse
solicitarea unuia sau mai multor motive, de la O.N.G.-urile care
proprietari din cadrul unui condomini reprezintă asociaţiile de
proprietari. Acestea sunt
motivele pentru care se doreşte
ca autorităţile publice locale sa
13
aibă in mână asociaţiile de
proprietari.
Asociaţiile de locatari sau de
proprietari nu pot fi
subordonate Primăriilor, cum
nici celelalte forme de
organizare ale societăţii civile
nu sunt in subordinea
Primăriilor. Nu facem referire
la respectarea legislaţiei in
Construcţii sau alte
reglementari fiscale, generale.
Primăriile nu au capacitatea să
facă aceste controale, iar cei
care solicită un control sunt
liberi să se adreseze
persoanelor abilitate pentru
efectuarea de controale
financiare. De ex., Corpul
Experţilor Contabili.
Să se introducă CAP. PRINCIPILE
LEGII
Art. 8 Principiile prezentei legi sunt
următoarele:
a) exercitarea dreptului la liberă
asociere;
b) promovarea valorilor civice, ale
democratici şi statului de drept;
c) urmărirea realizării unui interes
general al proprietarilor;
d) autonomia/independenţa asociaţilor
de proprietari şi reducerea birocraţiei
din activitatea asociaţiilor de
proprietari;
e) liberul acces fără nici o discriminare
la muncă în funcţie de pregătirea
fiecăruia.
f) eficientizarea administrării
locuinţelor din condominii prin
reducerea la minim a cheltuielilor de
administrare şi direcţionarea resurselor
financiare spre asigurarea securităţii
14
clădirii pentru evitarea de pierderi de
vieţi omeneşti;
g) direcţionarea resurselor financiare
ale asociaţiei de proprietari spre
siguranţa clădirii pentru evitarea
acidentelor create de starea clădirii;
h) facilitarea organizării/asocierii
asociaţiilor de proprietari la nivel local,
judeţean, regional, naţional şi
recunoaşterea lor ca parteneri de
discuţii de către autorităţile publice de
la fiecare nivel.
i) asigurarea posibilităţii ca
proprietarii din anumite zone ale ţării,
în funcţie de specific, tradiţie, etc., să îşi
hotărască propriile regulamente de
funcţionare a condominiilor în care
trăiesc.
j) stoparea tendinţelor de împărţire a
asociaţiilor pe criterii politice şi
folosirea lor de către diverse partide
politice, autorităţi locale, etc.;
k) asigurarea pârghiilor legale pentru
ca organele asociaţiilor de proprietari
să îşi poată realiza obligaţiile care le
revin;
l) intretinerea, modernizarea si
dezvoltarea fondului locativ, fond de
importanta strategica nationala;
m) transparenta, corectitudine si
legalitate in organizarea si functionarea
asociatiilor de proprietari.
CAP. II ÎNFIINTAREA SI CAP. III ÎNFIINŢAREA ŞI
INREGISTRAREA ASOCIATIEI DE ÎNREGISTRAREA ASOCIAŢIEI DE
PROPRIETARI PROPRIETARI
Secţiunea 1 – Procedura de înfiinţare şi
înregistrare a asociaţiilor de proprietari
Art. 4 - (1) Asociaţia de proprietari are Art. 11 (1) Asociaţia de proprietari este X
drept scop administrarea şi gestionarea forma juridică de organizare şi de
proprietăţii comune care, pe lângă reprezentare a intereselor comune ale
drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarilor dintr-un condominiu, cu
15
proprietarii. personalitate juridică, nonprofit,
înfiinţată în condiţiile prezentei legi,
având drept scop administrarea,
exploatarea, întreţinerea, repararea,
reabilitarea şi modernizarea
proprietăţii comune, menţinerea în
stare bună a imobilului, respectarea
drepturilor şi asumarea obligaţiilor de Dreptul de asociere, este
către toţi proprietarii. consfinţit de art. 40 din
Constituţia României, nu poate
(2) Consecinţele neluării măsurilor de
2) Eliminarea fi transformat într-o obligaţie.
organizare şi funcţionare cu privire la
Forma din proiect sună ca o
administrarea şi gestiunea proprietăţii
ameninţare. O posibilă
comune sunt în răspunderea juridică a
alternativă la forma propusă ar
tuturor proprietarilor sau a
fi acordarea de facilităţi pentru
reprezentanţilor acestora, după caz.
înfiinţarea asociaţiilor de
proprietari.
Art. 12 Pentru realizarea scopului X
menţionat la art. 11 alin. (1), asociaţia de
proprietari înfiinţată în condiţiile
prezentei legi dobândeşte drepturi şi îşi
asumă obligaţii faţă de terţi, în ceea ce
priveşte administrarea condominiului.
Art. 5 - (1) Asociaţia de proprietari se Art. 13 (1) Asociaţia de proprietari se X
înfiinţează prin acordul scris a cel puţin înfiinţează prin acordul scris a cel puţin
jumătate plus unu din numărul jumătate plus unu din numărul
proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor proprietarilor dintr-un condominiu.
cu altă destinaţie decât aceea de
(2) În condominiile cu mai multe
locuinţă, din cadrul unei clădiri. Acordul X
tronsoane sau scări se pot constitui
se consemnează într-un tabel nominal,
asociaţii de proprietari pe fiecare tronson
anexă la acordul de asociere.
ori scară în parte numai în condiţiile în
(2) În clădirile de locuinţe cu mai multe
care proprietatea comună aferentă
tronsoane sau scări se pot constitui
tronsoanelor sau scărilor poate fi
asociaţii de proprietari pe fiecare tronson
delimitată şi în condiţiile în care există
ori scară în parte numai în condiţiile în
branşamente separate pe fiecare scară sau
care nu există o proprietate comună
tronson.
aferentă tronsoanelor sau scărilor care (3) Divizarea unei asociaţii de proprietari
nu poate fi delimitată. (3) Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, Asocierea este un drept care nu
(3) Dacă este cazul, asociaţiile de existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face cu acordul poate fi îngrădit. A se vedea
proprietari înfiinţate pe scări sau pe scări sau tronsoane, se face la majorității proprietarilor din asociația ce art. 40 din Constituţia
tronsoane de clădire îşi reglementează propunerea majorităţii proprietarilor din urmează a se înființa, cu respectarea României.
16
între ele raporturile juridice cu privire la scara sau tronsonul respectiv, cu acordul prevederilor alin. (2).
aspectele tehnice comune acestora, majorităţii proprietarilor din asociaţia ce
printr-o anexă la acordul de asociere. urmează a se diviza, cu respectarea
prevederilor alin. (2).
Art. 14 În cazul condominiilor din Art. 14 În cazul condominiilor din Este inadmisibil ca pentru
ansamblurile rezidenţiale, ansamblurile rezidenţiale, consituirea unui asociații de
proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor proprietrai să fie necesar
rezidenţiale, în calitate de vânzători, rezidenţiale, în calitate de vânzători, majoritate simplă iar pentru
trebuie să informeze la momentul trebuie să informeze la momentul divizare totalitate. Dreptul de
înstrăinării pe cumpărători cu privire la înstrăinării pe cumpărători cu privire la asociere, este consfinţit de art.
necesitatea constituirii asociaţiilor de avantajele constituirii asociaţiilor de 40 din Constituţia României,
proprietari, în condiţiile prezentei legi. proprietari, în condiţiile prezentei legi. nu poate fi transformat într-o
obligaţie.
Art. 15 (1) Anterior constituirii asociaţiei X
de proprietari, proprietarii unităţilor de
proprietate imobiliară din condominii se
întrunesc pentru a hotărî cu privire la
înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau,
după caz, la transformarea asociaţiei de
locatari în asociaţie de proprietari.
Totodată, vor hotărî şi cu privire la
persoana fizică sau juridică însărcinată cu
întocmirea acordului de asociere şi a
statutului, cu privire la termenul de
finalizare a acestora, data de convocare a
adunării de constituire şi la modalitatea
de decontare a costurilor generate de
aceasta acţiune. Hotărârea proprietarilor
se consemnează într-un proces-verbal
care se semnează de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei Ar trebui sa existe o singură
(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei
fixate pentru adunarea proprietarilor de formă de convocare a adunării
fixate pentru adunarea proprietarilor de
constituire a asociaţiei de proprietari, generale nu și afișare la avizier
constituire a asociaţiei de proprietari,
proprietarii se convoacă prin afişare la și tabel convocator.
proprietarii se convoacă prin afişare la
avizier sau prin convocator semnat de
avizier şi prin tabel convocator.
50 plus unu din numărul de
proprietari.
(3) În adunarea proprietarilor pentru X
constituirea asociaţiei de proprietari se
prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de
proprietari, în care se vor cuprinde
17
precizări cu privire la: Denumirea asociației de
proprietari este în general
a) denumirea, forma juridică, sediul,
numele străzii și numărul așa
durata de funcţionare ale asociaţiei de
a) denumirea, forma juridică, durata de că, este identică cu sediul.
proprietari;
funcţionare ale asociaţiei de proprietari; Documentele de constituire vor
fi mult prea birocratice chiar
mai birocratide decât la ONG-
uri, ar trebui făcută dovada
sediului.
Ce alte activități ar putea avea

b) scopul şi obiectul de activitate ale asociația de proprietari decăt
asociaţiei de proprietari, conform b) scopul asociaţiei de proprietari, admnistrarea condominiului?
prevederilor legale; conform prevederilor legale;
Care mijloce materiale și
bănești atâta timp cât 99% din
c) mijloacele materiale şi băneşti de asociațile de proprietari nu au
care poate dispune asociaţia de venituri decât banii care îi
c) Eliminare adună de la proprietari pentru
proprietari; structura veniturilor şi a
cheltuielilor, cu respectarea prevederilor plata utilităților și a reparaților.
legale în vigoare; Această prevedere ar crea
probleme la constituire, cand s-
ar pune problema dovedirii
d) membrii asociaţiei de X patrimoniului.
proprietari, precum şi drepturile şi
obligaţiile acestora;
e)structura organizatorică şi modul X
de funcţionare, cu respectarea
prevederilor prezentei legi; La fiecare modificare a legii va
trebui modificat și statutul
f) repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari.
asociaţiei de proprietari, conform legii;
g) condiţiile în care se dizolvă X Aceste prevederi nu vor putea
f) Eliminare fi aplicate atăta timp căt nu
asociaţia de proprietari;
există sancțiuni pe care să le
h) modalitatea de soluţionare a poată aplica asociația de
litigiilor, relaţiile contractuale, proprietari.
penalizările, cazurile de urgenţă în care
se permite accesul în proprietatea h) Reformulare
Eventual la imobilele nou
individuală al unui delegat al asociaţiei; construite că la cele vechi nu
i) posibilitatea asigurării, după caz, au asemenea spații.
a unui spaţiu de administrare special
18
amenajat, unde se va putea desfăşura
serviciul de administrare şi în care pot fi
i)Eliminare
păstrate în siguranţă documentele
asociaţiei.
A se vedea definiția Statutului,
(4) Statutul asociaţiei de proprietari
art. 3, lit. k)
stabileşte modul de organizare, regulile
generale de funcţionare şi atribuţiile (4) Statutul asociaţiei de proprietari
asociaţiei de proprietari, a adunării stabileşte modul de organizare, regulile
generale, ale comitetului executiv, generale de funcţionare şi atribuţiile
cenzorului/comisiei de cenzori şi asociaţiei de proprietari, a adunării
administratorului, cu respectarea generale, ale comitetului executiv,
prevederilor legale în vigoare. cenzorului/comisiei de cenzori şi
administratorului, de comun acord cu
prevederile prezentei legi.
Art. 16 (1) Hotărârea proprietarilor Art. 16 (1) Hotărârea proprietarilor Registrul nu poate să fie unic.
privind constituirea asociaţiei de privind constituirea asociaţiei de Fiecare organism de conducere
proprietari se consemnează prin proces- proprietari se consemnează prin proces- al asociației de proprietari;
verbal întocmit în două exemplare, verbal întocmit într-un exemplar, semnat adunare generală, comitet
înregistrat în registrul unic al asociaţiei de toţi proprietarii care şi-au dat executiv, respectiv cenzorul,
cuprinzând procesele verbale ale adunării consimţământul. Tabelul nominal semnat are propriul dosar de procese-
generale, comitetului executiv şi de către proprietari cu privire la hotărârea verbale.
cenzorului/comisiei de cenzori, semnate privind constituirea asociaţiei de În realitate, nu se poate redacta
de toţi proprietarii care şi-au dat proprietari constituie anexă la procesul- o hotărâre într-un registru, în
consimţământul. Tabelul nominal semnat verbal de asociere. Redactarea momentul adunării generale.
de către proprietari cu privire la procesului verbal se poate face și pe PC Nu se pot formula şi definitiva
hotărârea privind constituirea asociaţiei și lista dacă asociația de proprietari hotărârile la sfârşitul ședinței,
de proprietari constituie anexă la acordul dispune de echipamente tehnice. pentru a fi semnate. Chiar dacă
de asociere. s-a întocmit anterior un
„proiect de hotărâre”, în timpul
(2) Proprietarii îşi dau
adunării pot să apară alte idei,
consimţământul, de regulă, în
propuneri, formulări.
adunarea proprietarilor în vederea
Transcrierea lor nu mai este
constituirii asociaţiei de proprietari. În
aşteptată de nici un proprietar,
cazul proprietarilor absenţi,
toţi părăsesc sala şi nu mai are
consimţământul poate fi exprimat prin
cine să semneze !!!
semnarea procesului-verbal prevăzut
Hotărârea proprietarilor trebuie
la alin. (1), în termen de 30 de zile de la
să fie un document separat
data la care a avut loc adunarea de
piesă în dosarul de consituire
constituire, în condiţiile art. 15.
al asociației de proprietari.
Spre exemplu, hotărârile sunt
necesare în instanţă. Acestea
trebuie să fie clare.
19
Dacă tabelul nominal ar fi

anexă la acordul de constituire,
ar presupune probleme când se
modifică acordul în instanță.
Se evită pierderea de timp și
bani, dacă tabelul nominal
rămâne anexă la procesul
verbal de consituire.
Art. 6 - (1) Cererea pentru dobândirea Art. 17 (1) Cererea pentru dobândirea X
personalităţii juridice a asociaţiei de personalităţii juridice a asociaţiei de
proprietari împreună cu statutul, acordul proprietari împreună cu statutul, acordul
de asociere şi procesul-verbal al adunării de asociere şi procesul-verbal al adunării
generale de constituire se depun şi se de constituire, se depun şi se
înregistrează la organul financiar local în înregistrează la judecătoria în a cărei rază
a cărui rază teritorială se află clădirea. teritorială se află condominiul.
(2) Statutul şi acordul de asociere se

întocmesc în baza prezentei legi. (2) Statutul şi acordul de asociere se X
întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să (3) Acordul de asociere trebuie să X
conţină: conţină:
a) adresa şi individualizarea proprietăţii
individuale, potrivit actului de a) adresa şi individualizarea proprietăţii X
proprietate; individuale, potrivit actului de
b) numele şi prenumele tuturor proprietate;
proprietarilor; b) numele şi prenumele tuturor X
c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: proprietarilor asociaţi;
descrierea clădirii, structura clădirii,
numărul de etaje, numărul de c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: X
apartamente structurate pe număr de descrierea condominiului, structura
camere, numărul spaţiilor cu altă condominiului, numărul de etaje,
destinaţie decât aceea de locuinţă, numărul de proprietăţi individuale
suprafaţa terenului aferent clădirii; structurate pe număr de camere,
numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă,
suprafaţa terenului aferent
condominiului, numărul cadastral sau
topografic al imobilului şi numărul de
carte funciară, pentru imobilele
înscrise;
X
20
d) enumerarea şi descrierea părţilor
d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi
aflate în proprietate comună; regulile de folosinţă a părţilor comune
potrivit prezentei legi
X
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui Documente în plus la dosarul
proprietar din proprietatea comună;
proprietar din proprietatea comună. de instanță. Modificările de
f) declaraţiile pe proprie răspundere a f)Eliminarea suprafețe nu trebuie sî fie
proprietarilor privind informaţiile cuprinse în acord ar crea
referitoare la suprafeţele utile şi probleme instanțelor de
construite în situaţia în care acestea judecată.
diferă de cele înscrise în actele de
proprietate asupra locuinţelor sau a
spaţiilor cu altă destinaţie.
X
(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte (4) Asociaţia de proprietari dobândeşte
personalitate juridică în baza încheierii personalitate juridică în baza încheierii Este imposil de informat în
judecătorului-delegat desemnat la judecătorului desemnat de preşedintelui scris fiecare proprietar vizavi
organul financiar local de către judecătoriei în a cărei circumscripţie de decizia luată de instanță ar
preşedintele judecătoriei în a cărei teritorială se află condominiul. putea fi informati membrii din
circumscripţie teritorială se află clădirea. (5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi X comitet, care vor putea depune
este executorie. recursul. Preşedintele
(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor asociaţiei nu are o slujbă cu
(6) Încheierea este supusă recursului în
şi este executorie. normă întreagă, nu este o
termen de 5 zile de la comunicare,
preşedintele asociaţiei fiind obligat să (6) Încheierea este supusă recursului în persoană care să stea toată ziua
(6) Încheierea este supusă recursului în informeze în scris toţi proprietarii în termen de 5 zile de la comunicare, în asociaţie. Mai mult, pe lângă
termen de 5 zile de la comunicare. aceeaşi zi. Recursul se judecă cu citarea președintele asociației fiind obligat s-o lipsa de timp, preşedintele nu
Recursul se judecă cu citarea părţilor. părţilor. afișeze la avizier. Recursul se judecă cu dispune de sumele necesare
citarea părţilor. transmiterii corespondenţei şi
nici de dotările necesare
multiplicării încheierii, astfel
ca, într-o singură zi, aceasta să
fie comunicată în scris tuturor
proprietarilor. Pe de altă parte,
transmiterea prin poştă poate
că ar dura mai mult decât
termenul de 5 zile pentru
recurs.
Actele adiționale depuse la

instanță ar duce la blocarea
(7) Înscrierea ulterioară în asociaţie a (7) Înscrierea ulterioară în asociaţie a
instanțelor de judecată care și
21
Art. 7 - Înscrierea ulterioară în asociaţia proprietarilor care nu au fost prezenţi la proprietarilor care nu au fost prezenţi la așa sunt supraaglomerate din
de proprietari a proprietarilor care nu au adunarea proprietarilor în vederea adunarea proprietarilor în vederea cauza lipsei de personal. Daca
fost prezenţi la adunarea generală de constituirii asociaţiei de proprietari sau constituirii asociaţiei de proprietari sau ar fi infințate complete
constituire se face la cererea scrisă a care au dobândit calitatea de proprietari care au dobândit calitatea de proprietari specializate pentru asociațile
acestora, fără alte formalităţi. ulterior adunării de constituire, după caz, ulterior adunării de constituire, după caz, de proprietari ar mai fi posibil
se face la cererea scrisă a acestora, prin se face la cererea scrisă a acestora, fără așa ceva dar și atunci nu ar
semnarea unui act adiţional la acordul de alte formalităţi. avea rost. Actuala
asociere. Prin grija preşedintelui reglementare este foarte utilă și
asociaţiei de proprietari, actele adiţionale ușor aplicabilă. Această
se depun la judecătoria în a cărui rază prevedere se regăseşte şi în
teritorială se află condominiul în termen cazul ONG-urilor, sindicatelor
de 15 zile de la semnarea acestora. etc. şi nu a creat probleme.
Art. 18 Dacă numărul proprietarilor Eliminare Păstrarea formei proiectului ar
dintr-un condominiu scade sub 3 ca conduce la aglomerarea inutilă
urmare a unor acte de înstrăinare, a judecătoriilor, iar prin
asociaţia de proprietari, legal constituită reglementarea pierderii, de
în condiţiile prezentei legi, îşi pierde drept, a personalităţii juridice
personalitatea juridică. În acest scop în cazul în care numărul
proprietarul sau proprietarii vor cere unităţilor de proprietate
judecătoriei, în a cărei circumscripţie imobiliară scade sub 3, o
teritorială se află imobilul, încetarea procedură în faţa instanţei nu
personalităţii juridice. mai este necesară.
Art. 19 (1) După dobândirea Art. 19 (1) După dobândirea personalităţii Este important să se specifice
personalităţii juridice, asociaţia de juridice, asociaţia de proprietari depune organul fiscal, deoarece dacă
proprietari se va înregistra la declarația de înregistrare fiscală la este vorba de codul de
administraţia financiară locală în a cărei organul fiscal competent din identificare fiscală, atunci
rază teritorială se află condominiul. subordinea Agenției Naționale de trebuie prevăzut: Direcţia
Administrare Fiscală în a cărei rază Generală a Finanţelor Publice
teritorială se află condominiul. din Judeţ.
(2) După înfiinţarea asociaţiei de Asociaţiile de proprietari
(2) După înfiinţarea asociaţiei de
proprietari, aceasta se identifică prin constituite până în prezent au
proprietari, aceasta se identifică prin
denumire, adresa condominiului, primit următoarele documente,
denumire, adresa condominiului,
încheierea preşedintelui judecătoriei în a în funcţie de momentul
încheierea preşedintelui judecătoriei în a
cărei circumscripţie teritorială se află înfiinţării: sentinţă, certificat
cărei circumscripţie teritorială se află
condominiul şi prin codul de identificare de înregistrare, încheiere.
condominiul sau orice alt document
fiscală al asociaţiei. Actele emise de către Limitarea la un singur act -
legal acordat la înfințare şi prin codul de
asociaţiile de proprietari vor cuprinde încheierea, ar crea probleme
identificare fiscală al asociaţiei. Actele
obligatoriu datele de identificare. asociaţiilor care au primit, la
emise de către asociaţiile de proprietari
înfiinţare alte acte.
vor cuprinde obligatoriu datele de
Normele de aplicare a Legii în
identificare.
vigoare, nr. 230/2007, au
22
formularea propusă de noi.
Este dreptul asociaţiei de

(3) Fiecare asociaţie de proprietari poate proprietari de a deschide
(3) Fiecare asociaţie de proprietari este să deţină unul sau mai multe conturi conturi bancare la diferite
obligată să deţină câte un singur cont curente, de card și de depozite pentru bănci, în funcţie de interesele
bancar de venituri şi cheltuieli ale cărui venituri şi cheltuieli la mai multe bănci asociaţiei. Pot exista asociaţii
coordonate vor fi comunicate tuturor ale cărui coordonate vor putea fi mari, care deţin sume ce
proprietarilor prin afişare la avizier, odată comunicate proprietarilor care doresc să depăşesc plafonul garantat de
cu lista de întreţinere. plătescă prin cont, căt și modul de 100.000 euro, iar în caz de
suportare a cheltuielilor cu banca în faliment al băncii riscă
cazul celor care plătersc prin bancă. pierderea sumelor depuse. Sunt
cazuri în care, pentru plăţi
curente, asociaţia optează să
folosească o bancă care este
mai aproape de asociaţie, iar
pentru constituire de depozit
alege altă bancă. Dacă
asociaţia comunică contul
tuturor proprietarilor există
riscul ca rău platnicii să facă
plăţi parţiale ceea ce nu este de
dorit şi ar duce la costuri
suplimentare foarte mari. In
condiţiile economiei de piaţă
pentru siguranţa operaţiunilor
de venituri şi plăţi pentru
reducerea cheltuielilor cu plata
comisioanelor şi efectuarea
online a plăţilor, în limitele
stsbilite de Ministerul de
finanţe , este recomandat să se
folosească conturi la mai multe
bănci
Prevederea nu are sens, adresa

(4) Toate asociaţiile de proprietari sunt este identică cu a clădirii în
obligate să afişeze, la loc vizibil, pe care funcţionează asociaţia de
4) Eliminarea
peretele exterior al imobilului, în proprietari.
imediata apropiere a căii de acces în
condominiu, adresa şi denumirea
23
asociaţiei respective.
Art. 8 - (1) Pentru modificarea sau Art. 20 (1) Pentru modificarea sau X
completarea statutului ori a acordului de completarea statutului ori a acordului de
asociere este necesar acordul a cel puţin asociere, în cadrul adunării generale a
2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari este necesar
asociaţiei de proprietari. acordul a cel puţin jumătate plus unu din
(2) Orice modificare sau completare se numărul proprietarilor din condominiu.
înregistrează la judecătoria care a emis
(2) Modificările şi/sau completările
încheierea judecătorească de înfiinţare, X
trebuie să fie motivate şi aprobate prin
fără alte formalităţi.
hotărâre a adunări generale a asociaţiei
de proprietari într-o şedinţă convocată şi
desfăşurată cu respectarea prevederilor
statutului asociaţiei de proprietari şi ale
prezentei legi.
(3) Orice modificare sau completare a X
statutului sau a acordului de asociere se
înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înfiinţare,
fără alte formalităţi.
(4) Modificările şi/sau completările aduse X
statutului sau acordului de asociere fără
respectarea prevederilor alin. (3) sunt
nule de drept şi nu produc efecte juridice.
Art. 21 Încetarea statutului de membru al X
asociaţiei de proprietari se face la cerere,
sau odată cu pierderea calităţii de
proprietar în respectivul condominiu.
Secţiunea a 2-a – Regulamentul
condominiului
Art. 22 (1) Proprietarii din condominii X
trebuie să adopte un document scris cu
privire la regulile şi condiţiile de
folosinţă a părţilor comune ale
condominiului şi normele de conduită şi
bună vecinătate dintre proprietari, numit
regulament al condominiului.
(2) Regulamentul condominiului se
(2) Regulamentul condominiului se
iniţiază de către preşedintele asociaţiei Regulamentul este voluminos
iniţiază de către preşedintele asociaţiei
sau de către comitetul executiv al nu poate fi afişat la avizier
24
sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se eventual e bine ca fiecare
asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei proprietar să aibă un exemplar
adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii din regulament.
de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu, şi poate fii
proprietarilor din condominiu, şi este pus la dispoziția proprietarilor
adus la cunoştinţă tuturor proprietarilor, interesați, contra cost, împreună cu
în termen de 7 zile de la adoptare, prin legea.
afişare la avizierul asociaţiei.
(3) Regulile de folosinţă a proprietăţii X
comune nu vor fi afectate de schimbarea
titularului dreptului de proprietate.
(4) Regulamentul condominiului nu X
poate impune nicio restricţie exercitării
drepturilor proprietarilor în afara celor
care sunt justificate prin destinaţia
imobilului, aşa cum este definită în acte,
prin caracteristicile sale.
(5) Toţi proprietarii, precum şi chiriaşii X
din condominiu sau persoanele care sunt
găzduite pe perioada determinată în (6) În cazul nerespectării regulamentului
condominiu sunt obligaţi să respecte condominiului de către unul dintre
regulamentul de condominiu. proprietari sau chiriaşi, ceilalţi proprietari
Responsabilitatea informării chiriaşilor şi pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul
a persoanelor care tranzitează executiv al asociaţiei de proprietari, cu
condominiul referitor la prevederile privire la aceste nereguli care poate
regulamentului condominiului aparţine aplica sancțiuni.
proprietarului.
Ar trebui să existe și sancțiuni
(6) În cazul nerespectării regulamentului pe care să le poată aplica
condominiului de către unul dintre președintele asociației de
proprietari sau chiriaşi, ceilalţi proprietari proprietrai că altfel nu are nici
pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul un sens această prevedere.
executiv al asociaţiei de proprietari, cu
privire la aceste nereguli.
Secţiunea a 3-a – Asociaţiile de chiriaşi Dacă asociațiile de chiriași se înfințează
pe OG 26/2000 atunci nu ar trebui să
fie în acest proiect de lege, dacă se
dorește să rămănă în acest proiect
atunci trebuie să se înfințeze prin
această lege și nu prin OG 26.
25
Art. 23 Asociaţiile de chiriaşi se Eliminarea Ar trebui și asociațiile de
constituie şi se organizează în chiriași să se înfințeze tot
conformitate cu prevederile Ordonanţei conform legii asociațiilor nu pe
nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi baza OG nr. 26/2000, care
fundaţii, cu modificările şi completările presupune costuri foarte mari
ulterioare. pentru înfințare și gestionare.
Art. 24 (1) Proprietarii condominiilor, Eliminarea
persoane fizice sau juridice, destinate în
întregime închirierii, în care sunt
constituite asociaţii de chiriaşi, pot să
delege asociaţiilor de chiriaşi
administrarea părţilor comune din
condominiu.
(2) În cazul în care condominiile sunt în
proprietatea autorităţilor publice centrale
sau locale, delegarea administrării
părţilor comune se poate face numai în
baza unui contract de delegare a
administrării, ca urmare a unei hotărâri a
Guvernului, a consiliului judeţean,
respectiv a consiliului local, şi numai cu
acordul majorităţii chiriaşilor membri ai
asociaţiei de chiriaşi.
(3) În cazul în care condominiile sunt în
proprietate privată, delegarea
administrării părţilor comune se poate
face numai în baza unui contract de
delegare a administrării semnat între
proprietar şi asociaţia de chiriaşi, numai
cu acordul majorităţii chiriaşilor membri
ai asociaţiei de chiriaşi.
Art. 25 (1) Asociaţiile de chiriaşi nu pot Eliminarea
efectua modificări constructive în
condominiu, nu pot schimba destinaţia
proprietăţii comune din condominiu, nu
pot înstrăina şi nu pot închiria bunurile
sau spaţiile comune, fără acordul scris al
proprietarului, în condiţiile legii.
(2) Asociaţiile de chiriaşi pot desfăşura
26
numai activităţile prevăzute în contractul
de delegare a administrării.
Art. 26 Delegarea administrării părţilor Eliminarea
comune către asociaţiile de chiriaşi nu
aduce nicio atingere drepturilor şi
obligaţiilor titularul dreptului de
proprietate, conform legislaţiei în
vigoare.
CAP. III - DREPTURILE SI CAP. III - DREPTURILE ŞI
OBLIGATIILE PROPRIETARILOR OBLIGAŢIILE PROPRIETARILOR
Secţiunea 1 – Drepturile proprietarilor
Art. 9 - Proprietarii membri ai asociaţiei Art. 27 Toţi proprietarii membri ai X
de proprietari au dreptul să participe, cu asociaţiei de proprietari au dreptul să
drept de vot, la adunarea generală a participe, cu drept de vot, la adunarea
proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, generală a asociaţiei de proprietari, să îşi
să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în înscrie candidatura, să candideze, să
structura organizatorică a asociaţiei de aleagă şi să fie aleşi în structura
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul organizatorică a asociaţiei de proprietari.
de a fi ales, persoana în cauză trebuie să Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales,
aibă capacitate deplină de exerciţiu. persoana în cauză trebuie sa aibă
capacitate deplină de exerciţiu.
Art. 10 - Proprietarii au dreptul să Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu au Au fost cazuri când unii
cunoască toate aspectele ce ţin de au dreptul să fie informaţi în legătură cu dreptul să fie informaţi în legătură cu membri ai asociaţiilor de
activitatea asociaţiei şi au acces, la toate aspectele ce privesc activitatea aspecte ce privesc activitatea asociaţiei și proprietari au solicitat copii ale
cerere, la orice document al acesteia. asociaţiei, să solicite în scris şi să au acces, la cerere, la documentele unor documente voluminoase,
primească, copii după orice document al asocociației, în cazul cănd asociația de câteva mii de pagini.
acesteia. Proprietarii care solicită copii consideră că sunt prea multe Copierea documentelor ar
după documentele asociaţiei de documentele acestea se vor pune la însemna timp pierdut şi nimeni
proprietari vor suporta costul de dispoziția expertului contabil care este nu e dispus să piardă acest
multiplicare al acestora. desemnat să facă verificarea. timp când documentaţia se
poate pune la dispoziţia
expertului care este desemnat
(2) În vederea bunei informări a să facă verificarea financiară.
proprietarilor, asociaţia de proprietari
(2) În vederea bunei informări a
amplasează la loc vizibil un avizier la Avizierul nu poate suporta un
proprietarilor, asociaţia de proprietari
care sunt afişate documente în aşa mare volum de documente.
amplasează la loc vizibil un avizier la care
conformitate cu prevederile prezentei Plus că asociația de prioprietrai
sunt afişate listele de cheltuieli care sunt
legi. nu are spațiu așa de amplu
întocmite în conformitate cu prevederile
prezentei legi. pentru a afișa la avizier toate
informațile și documentele
27
care sunt prevăzute în acest
proiect. Afisarea tuturor
facturilor precum si a tuturor
cheltuielilor ce compun lista de
plata cu titlu cote de
contributie lunara cheltuieli de
intretinere ar insemna ocuparea
(3) Proprietarii din condominii au dreptul unui perete de scara in fiecare
să primească explicaţii cu privire la luna.Implicit ar creste costurile
calculul cotei de contribuţie la lunare ale asociatiei de
cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, proprietari.
după caz, să o conteste în scris. (3) Proprietarii din condominii au dreptul
Preşedintele asociaţiei de proprietari este Nu se poate contesta o lista de
sa primeasca explicatii cu privire la cheltuieli dupa termenul de
obligat să răspundă, în scris, la calculul cotei de contributie la cheltuielile
contestaţie în termen de 7 zile de la plata.
asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o
primirea acesteia. conteste in scris in termen de 10 zile de
(4) În cazul în care preşedintele sau la afisare. Presedintele asociatiei este
administratorul nu ia toate măsurile obligat sa raspunda in termen de 7 zile de
necesare în scopul facilitării accesului la primirea contestatiei.
proprietarilor la documentele contabile
sau la orice alt document al asociaţiei de Compartimentele specializate
proprietari, conform legii, proprietarii au (4) În cazul în care preşedintele sau în sprijinirea și îndrumarea
dreptul de a notifica despre aceasta administratorul nu ia toate măsurile asociațiilor de proprietrai nu au
comitetul executiv şi cenzorul/comisia de necesare în scopul facilitării accesului suficente persoane pentru a
cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a proprietarilor la documentele contabile face față solicitarilor venite de
soluţionării necorespunzătoare a sau la orice alt document al asociaţiei de la proprietrai și nici nu au
solicitărilor notificate în termen de 30 de proprietari, conform legii, proprietarii au personal specializat.
zile de la depunerea acestora, proprietarii dreptul de a notifica despre aceasta Compartimentele specializate
se pot adresa compartimentelor comitetul executiv şi cenzorul/comisia de în sprijinirea şi îndrumarea
specializate în sprijinirea şi îndrumarea cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a asociaţiilor de proprietari nu
asociaţiilor de proprietari. soluţionării necorespunzătoare a sunt cele mai în măsură să
solicitărilor notificate în termen de 30 de rezolve problema.
zile de la depunerea acestora, proprietarii Compartimentele nu sunt
se pot adresa instanțelor de judecată. imparţiale, nu au profesionişti,
cetăţenii nu mai au încredere în
ele fiindcă sunt subordonate
politicului.
Art. 29 (1) În cazurile în care unul dintre X
proprietari împiedică, cu rea credinţă şi
sub orice formă, folosirea normală a
condominiului sau a unor părţi
28
componente, potrivit destinaţiei acestora,
creând prejudicii celorlalţi proprietari,
proprietarii prejudiciaţi sau orice
persoană care poate justifica un interes
legitim se pot adresa în scris
preşedintelui, comitetului executiv al
asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu
atribuţii privind respectarea ordinii şi
liniştii publice sau, după caz, instanţelor
judecătoreşti.
(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a
asociaţiei de proprietari, o decizie a
2) Dacă o hotărâre a adunării generale a Compartimentele specializate
comitetului executiv sau a preşedintelui
asociaţiei de proprietari, o decizie a în sprijinirea şi îndrumarea
este contrară prevederilor prezentei legi
comitetului executiv sau a preşedintelui asociaţiilor de proprietari nu
sau este de natură să producă daune
este contrară prevederilor prezentei legi sunt cele mai în măsură să
intereselor proprietarilor, aceştia sau
sau este de natură să producă daune rezolve problema.
orice persoană care poate justifica un
intereselor proprietarilor, aceştia sau orice Compartimentele nu sunt
interes legitim pot sesiza
persoană care poate justifica un interes imparţiale, nu au profesionişti,
cenzorul/comisia de cenzori,
legitim pot solicita instanţelor cetăţenii nu mai au încredere în
compartimentele specializate în
judecătoreşti anularea în tot sau în parte a ele fiindcă sunt subordonate
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de
hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei politicului.
proprietari sau, după caz, pot solicita
cauzate.
instanţelor judecătoreşti anularea în tot
sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau
repararea pagubei cauzate.
(3) Orice persoană sau orice proprietar
care se consideră vătămată/vătămat într-
un drept al său datorită neîndeplinirii sau (3) Orice persoană sau orice proprietar Compartimentele specializate
îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de care se consideră vătămată/vătămat într- în sprijinirea şi îndrumarea
către preşedinte, membri ai comitetului un drept al, se poate adresa instanţelor asociaţiilor de proprietari nu
executiv, cenzor/comisia de cenzori sau judecătoreşti. sunt cele mai în măsură să
de către administrator, se poate adresa în rezolve problema.
scris compartimentelor specializate în Compartimentele nu sunt
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de imparţiale, nu au profesionişti,
proprietari sau, după caz, instanţelor cetăţenii nu mai au încredere în
judecătoreşti. ele fiindcă sunt subordonate
politicului.
La fel ca aleși locali sau
parlamentari președintele și
membrii din comitet sunt aleși
prin urmare neîndeplinirea
29
obligaților poate fi sancționată
cu demiterea, mult mai ușor
decăt a politicienilor.
Secţiunea a 2-a – Obligaţiile
proprietarilor
Art. 11 - (1) Proprietarul poate aduce Art. 30 (1) Proprietarii din condominii X
îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii au obligaţia să notifice preşedintelui
sale individuale, cu respectarea orice schimbare intervenită în
prevederilor legale referitoare la structura şi numărul membrilor
autorizarea de către autoritatea publică familiei prin deces, căsătorii sau
locală a modificărilor constructive, fără naşteri, persoanele luate în spaţiu,
a pune în pericol integritatea structurală precum şi locatarii/comodatarii ca
a clădirii sau a altor proprietăţi urmare a închirierii sau a dării în
individuale. comodat a locuinţei.
(2) Proprietarul nu poate schimba X
(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se
aspectul sau destinaţia proprietăţii
face în scris în termen de 10 zile de la
comune fără a obţine mai întâi acceptul
schimbarea intervenită, de la luarea în
din partea asociaţiei de proprietari.
spaţiu, respectiv de la semnarea
contractului de închiriere/comodat.
(3) În condiţiile prezentei legi şi cu X
respectarea prevederilor legislaţiei în
vigoare privind calitatea în construcţii,
proprietarul este obligat să menţină
proprietatea sa individuală, locuinţă
sau spaţiu cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, în stare bună din
punct de vedere tehnic şi funcţional, pe
propria cheltuială. Niciun proprietar,
chiriaş sau angajat al asociaţiei de
proprietari nu poate încălca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate
comună sau exclusivă a celorlalţi
proprietari din condominiu şi nu poate
afecta funcţionarea normală şi
întreţinerea condominiului.
(4) În cadrul proprietăţii individuale,
proprietarul are obligaţia să păstreze şi să X
întreţină în stare de funcţionare şi
siguranţă spaţiile interioare,
echipamentele şi instalaţiile din dotarea
30
tehnică a proprietăţii individuale,
respectiv instalaţiile sanitare, de
încălzire, canalizare, alimentare cu
energie electrică, gaz, apă, precum şi
altele de această natură, pe cheltuiala sa,
astfel încât să nu aducă prejudicii
celorlalţi proprietari din condominiu.
(5) Dacă proprietarul unei locuinţe ori al
unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă X
daune oricărei părţi din proprietatea
comună sau din proprietatea individuală
a altui proprietar din condominiu,
respectivul proprietar are obligaţia de a
repara stricăciunile sau de a suporta
cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.
(6) Raporturile juridice stabilite de
comun acord între locator şi locatar,
indiferent de statutul locuinţei, precum şi
X
nerespectarea obligaţiilor contractuale de
către locatar nu absolvă proprietarul, în
calitate de locator, de obligaţiile sale faţă
de asociaţia de proprietari sau faţă de
furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în
prezenta lege.
Art. 12 - Zidurile dintre apartamentele

sau spaţiile alăturate, care nu fac parte
din structura de rezistenţă a clădirii şi
din proprietatea comună, pot fi
reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaţiilor
respective, pe baza autorizaţiei de
modificare a construcţiei, eliberată de
autoritatea publică locală şi cu
înştiinţarea asociaţiei. Zidurile dintre
apartamente sau spaţii şi proprietatea
comună care nu fac parte din structura
de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de
asociere, în baza hotărârii majorităţii
31
proprietarilor şi a autorizaţiei de
modificare a construcţiei, eliberată de
autoritatea publică locală.
Art. 13 - Veniturile obţinute din
exploatarea proprietăţii comune aparţin
asociaţiei de proprietari. Aceste venituri
alimentează fondurile speciale ale
asociaţiei de proprietari pentru reparaţii
şi investiţii cu privire la proprietatea
comună şi nu se plătesc proprietarilor.
Lista acestor venituri, precum şi
cheltuielile aferente lor sunt prezentate
semestrial într-un raport afişat la
avizierul asociaţiei de proprietari.
Art. 14 - Proprietarul este obligat să
menţină proprietatea sa individuală,
apartament sau spaţiu cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe
propria cheltuială. Niciun proprietar nu
poate încălca, afecta sau prejudicia
dreptul de proprietate comună sau
individuală a celorlalţi proprietari din
condominiu.
Art. 15 - Cu un preaviz de 5 zile, Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile X Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile
proprietarul este obligat să accepte emis de comitetul executiv al asociaţiei emis de comitetul executiv al asociaţiei de
accesul în apartamentul sau în spaţiul de proprietari, proprietarul este obligat să proprietari, proprietarul respectiv
său al unui delegat al asociaţiei, atunci accepte accesul preşedintelui sau a unui chiriașul, după caz, este obligat să
când este necesar să se inspecteze, să se membru al comitetului executiv, în accepte accesul preşedintelui sau a unui
repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea sa individuală, atunci când membru al comitetului executiv, în
proprietatea comună, la care se poate este necesar să se inspecteze, să se repare proprietatea sa individuală, atunci când
avea acces numai din respectivul ori să se înlocuiască elemente din este necesar să se inspecteze, să se repare În situații de urgență,
apartament sau spaţiu. Fac excepţie proprietatea comună, la care se poate ori să se înlocuiască elemente din defecțiune majoră apă caldă,
cazurile de urgenţă, când accesul se avea acces numai din respectiva proprietatea comună, la care se poate avea apă rece, etc. nu ar mai trebui
poate face fără preaviz. proprietate individuală. acces numai din respectiva proprietate preaviz .
individuală. Fac excepţie cazurile de
urgenţă, când accesul se poate face fără
preaviz.
(2) În cazul în care proprietarul nu
permite accesul în proprietatea sa, în X
conformitate cu prevederile alin. (1),
acesta va răspunde civil şi penal, după
32
caz, pentru toate prejudiciile create
proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii.
(3) Proprietarii din condominiu care
X
suferă un prejudiciu ca urmare a
executării lucrărilor menţionate la alin.
(1) vor fi despăgubiţi de către toţi
proprietarii din condominiu proporţional
cu cota-parte din proprietatea comună,
sau după caz, de către proprietarul în
interesul căruia s-a efectuat reparaţia.
(4) În cazul în care prejudiciul este
X
cauzat de către executantul lucrărilor de
intervenţie, persoană fizică/juridică,
despăgubirea va fi recuperată de la
acesta, în condiţiile legii.
(5) Lucrările de intervenţie la elementele (5) Lucrările de intervenţie la elementele Este necesară această
componente ale proprietăţii comune, componente ale proprietăţii comune, completare deoarece există
efectuate în baza alin. (1), se vor executa efectuate în baza alin. (1), se vor executa proprietari care solicită te miri
într-un termen stabilit de comun acord şi într-un termen stabilit de comun acord şi ce materiale și finisaje pe care
consemnat printr-un acord semnat de consemnat printr-un acord semnat de către nu le-au avut.
către proprietar şi asociaţia de proprietari. proprietar şi asociaţia de proprietari din
materiale similare și la calitatea
inițială.
(6) În situaţia în care, pe parcursul
executării lucrărilor de intervenţie în X
baza prevederilor alin. (1), se afectează în
orice mod proprietatea privată
individuală, cheltuielile necesare pentru
aducerea la starea tehnică iniţială a
acestora se suportă în condiţiile alin. (3)
şi/sau (4), după caz.
Art. 16 - (1) Proprietarii sunt obligaţi să Art. 32 (1) Proprietarii sunt obligaţi să ia X
ia măsuri pentru consolidarea sau măsuri pentru consolidarea şi
modernizarea clădirii, pentru reabilitarea modernizarea condominiului,
termică şi eficienţa energetică, potrivit modernizarea echipamentelor,
prevederilor legale. Indiferent de natura instalaţiilor şi dotărilor aferente,
intervenţiilor, se va avea în vedere reabilitarea termică în scopul creşterii
menţinerea aspectului armonios şi unitar performanţei energetice, precum şi
al întregii clădiri. reabilitarea structural-arhitecturală a
anvelopei condominiului pentru creşterea
33
calităţii arhitectural-ambientale a
acestuia, potrivit prevederilor legale, în
condiţiile menţinerii aspectului armonios
(2) În clădirile afectate de seisme, şi unitar al întregului condominiu,
proprietarii au obligaţia de a lua de indiferent de natura intervenţiilor.
urgenţă măsuri pentru consolidare, cu
(2) În cazul condominiilor de tipul
sprijinul autorităţii publice locale sau
imobilelor colective multietajate, X
centrale.
modificarea aspectului faţadei se poate
face numai în mod unitar pe întreg
condominiul, indiferent de numărul
asociaţiilor de proprietari constituite pe
scări sau tronsoane, în baza unei
documentaţii tehnice elaborate în
condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept
de semnătură şi cu respectarea
prevederilor legale în vigoare privind
autorizarea executării lucrărilor de
construcţii, regimul monumentelor
istorice şi al zonelor protejate, reabilitare
termică pentru creşterea performanţei
energetice a clădirilor şi reabilitarea
structural-arhitecturală a anvelopei
acestora pentru creşterea calităţii
arhitectural-ambientale a clădirilor.
(3) Înainte de modificarea aspectului
faţadei condominiului, preşedintele
asociaţiei de proprietari trebuie să (3) Înainte de modificarea aspectului Acest lucru se realizează prin
solicite, în scris, autorităţii administraţiei faţadei condominiului, preşedintele certificatul de urbanism. O
publice locale toate informaţiile şi asociaţiei de proprietari trebuie să solicite, astfel de procedură ar fi inutilă
restricţiile referitoare la culoare, aspect, în scris, autorităţii administraţiei publice şi ar îngreuna nejustificat
materiale şi altele asemenea, stabilite prin locale certificat de urbanism care va activitatea autorităţilor locale,
regulamentul local de urbanism sau prin conține informaţiile şi restricţiile costuri inutile, timp pierdut.
regulamentele de intervenţie aferente referitoare la culoare, aspect, materiale şi
zonelor de intervenţie prioritară stabilite altele asemenea, stabilite prin
în cadrul programele multianuale privind regulamentul local de urbanism sau prin
creşterea calităţii arhitectural-ambientale regulamentele de intervenţie aferente
a clădirilor. zonelor de intervenţie prioritară stabilite
în cadrul programele multianuale privind
creşterea calităţii arhitectural-ambientale
(4) În cazul condominiilor cu mai multe a clădirilor.
tronsoane sau scări legate structural,
34
lucrările de consolidare sau modernizare,
reabilitare termică şi structural- Condominiu poate fi și pe mai
(4) În cazul condominiilor cu mai multe
arhitecturală se vor realiza în mod unitar multe scrări nelegate structural
tronsoane sau scări legate structural, fără
pentru întregul ansamblul, cu respectarea între ele și atunci conform
rosturi, lucrările de consolidare sau
întocmai a caracterului arhitectural al Legii nr. 50/1991 se poate
modernizare, reabilitare termică şi
condominiului şi al caracterului obține autorizație de
structural-arhitecturală se vor realiza în
ambiental al ansamblului/zonei de construire.
mod unitar pentru întregul ansamblul, cu
amplasament.
respectarea întocmai a caracterului
(5) Proprietarii construcţiilor, persoane arhitectural al condominiului şi al
fizice sau juridice, şi asociaţiile de caracterului ambiental al
proprietari, precum şi persoanele juridice ansamblului/zonei de amplasament.
care au în administrare construcţii
încadrate în clasele de risc seismic şi/sau
afectate de seisme, sunt obligaţi să ia
măsurile prevăzute de lege pentru X
reducerea riscului seismic al
construcţiilor.
Art. 33 (1) Proprietarii din condominii X

care îşi înstrăinează locuinţele sau
spaţiile cu altă destinaţie decât aceea
de locuinţă sunt obligaţi ca la
întocmirea formelor de înstrăinare să
facă dovada achitării la zi a cotelor de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari.
(2) Notarii publici vor autentifica actele X
de înstrăinare a unităţilor de proprietate
imobiliară din condominii numai dacă
este îndeplinită una din următoarele
condiţii:
a) proprietarul prezintă o adeverinţă din X
partea asociaţiei de proprietari, care să
reprezinte dovada achitării la zi a cotelor
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari, în original sub semnătura
preşedintelui şi a administratorului
asociaţiei de proprietari, cu precizarea
numelui şi prenumelui acestora, şi cu
35
ştampila asociaţiei de proprietari;
b) în cazul existenţei unor datorii către
asociaţia de proprietari sau către X
furnizorii de utilităţi publice în cazul
facturării individuale a serviciilor, se
introduce în contract o clauză privitoare
la preluarea datoriilor respective de către
cumpărător.
Întroducere aliniat nou
În cazul executarii imobiliare a Din practica s-a constatat ca
proprietatii, executorul judecatoresc executorii judecatoresti
are obligatia de a solicita asociatiei de demarează executări silite
proprietari o adeverinta din care sa imobiliarea fără a tine cont de
rezulte situatia financiara a locuitei fata datoriile pe care proprietarul la
de asociatia de proprietari. are fașă de asociatia de
(3) Actele de înstrăinare încheiate cu
nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt proprietari.
nule de drept. X
(4) La înstrăinarea proprietăţii,
proprietarul este obligat să transmită
către dobânditor, orice informaţii X
relevante sau având consecinţe asupra
drepturilor şi obligaţiilor privitoare la
proprietatea care este înstrăinată, inclusiv
certificatul de performanţă energetică
aferent acesteia, elaborat în condiţiile
legii.
(5) La încheierea tranzacţiei notarii
publici vor înştiinţa noul proprietar
asupra faptului că este obligat să prezinte X
preşedintelui asociaţiei de proprietari, în
termen de 10 zile de la încheierea
tranzacţiei, copie după actul de
proprietate în vederea înregistrării
informaţiilor necesare calculului cotelor
de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
proprietari pentru respectiva locuinţă sau
pentru spaţiile cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă, şi a datelor de contact
ale proprietarului.
36
(6) În cazul închirierii proprietăţilor
individuale către terţi, în contractul de
închiriere se va specifica modalitatea şi
partea în sarcina căreia revine achitarea Asociaţia de proprietari
cotelor de întreţinere, proprietar sau 6) Eliminarea relaţionează, în interiorul ei, cu
chiriaş, după caz, iar o fotocopie a proprietarii membri, care
contractului de închiriere va fi depusă de trebuie să îşi asume toate
către proprietar la preşedintele asociaţiei. obligaţiile faţă de asociaţie,
inclusiv plata cheltuielilor
comune.
Secţiunea a 3- a – Modul de utilizarea
proprietăţii individuale şi a părţilor
comune
Art. 34 (1) Utilizarea proprietăţii X
individuale este stabilită de proprietar în
conformitate cu destinaţia acesteia.
(2) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri X
sau modificări proprietăţii sale
individuale, cu respectarea prevederilor
legale în vigoare referitoare la
autorizarea executării lucrărilor de
construcţii de către autoritatea
administraţiei publice competente, fără a
pune în pericol integritatea structurală a
condominiului, rezistenţa mecanică,
stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor
proprietăţi individuale, precum şi buna
funcţionare a instalaţiilor aferente
acestora.
(3) Modificările suprafeţelor construite
(3) Modificările suprafeţelor construite
sau utile se comunică preşedintelui
sau utile se comunică preşedintelui
asociatiei de proprietari şi administraţiei
asociatiei de proprietari la data
financiare locale în termen de 30 zile de
încheierii lucrărilor, şi se introduc în
la încheierea lucrărilor, şi se introduc în
cartea tehnică a construcţiei şi în baza de
cartea tehnică a construcţiei şi în baza de
date a asociaţiei, în vederea stabilirii
date a asociaţiei, în vederea stabilirii
consumurilor corespunzătore cu noile
consumurilor corespunzătore cu noile
suprafeţe utile.
suprafeţe utile.
(4) Schimbarea aspectului sau a X
destinaţiei proprietăţii comune este
37
permisă cu îndeplinirea cumulativă a
următoarelor condiţii:
a) în baza hotărârii adunării generale
a asociaţiei adoptată cu votul a două a)în baza hotărârii adunării generale a Este dificil să se ţină o
treimi din numărul tuturor proprietarilor; asociaţiei adoptată cu votul a jumătate Adunare generală cu 2/3 din
plus unu din numărul tuturor proprietari.
b) după obţinerea prealabilă a X proprietarilor;
acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor
necesare prevăzute de legislaţia în
vigoare, emise în condiţiile legii de
instituţiile/autorităţile abilitate în acest
sens;
c) numai cu acceptul scris, prealabil,
al proprietarilor din condominiu, direct X
afectaţi, cu care se învecinează, pe plan
orizontal şi vertical, spaţiul supus
schimbării şi dacă prin modificările
propuse nu sunt lezate drepturile altor
proprietari din condominiu.
Art. 35 (1) Zidurile ce separă X
proprietăţile individuale şi/sau părţile
comune dintr-un condominiu sunt
proprietate comună.
(2) Zidurile dintre proprietăţile (2) Zidurile dintre proprietăţile
individuale, care nu fac parte din individuale, care nu fac parte din structura Este dificil să se ţină o
structura de rezistenţă a condominiului, de rezistenţă a condominiului, pot fi Adunare generală la care să fie
pot fi reamplasate cu acordul a două reamplasate cu acordul a jumătate plus prezenți cu 2/3 din proprietari
treimi din numărul total al proprietarilor unu din numărul proprietarilor din și este și mai greu să poți lua
din condominiu, inclusiv al proprietarilor condominiu, inclusiv al proprietarilor decizii cu 2/3 din numărul de
apartamentelor sau spaţiilor respective, în apartamentelor sau spaţiilor respective, în proprietari.
baza unei expertize tehnice, şi a baza unei expertize tehnice, şi a
autorizaţiei de construire, eliberată de autorizaţiei de construire, eliberată de
autoritatea publică locală, în conformitate autoritatea publică locală, în conformitate
cu legislaţia în vigoare. cu legislaţia în vigoare.
(3) Zidurile dintre proprietăţile (3) Zidurile dintre proprietăţile

individuale şi proprietatea comună care Este dificil să se ţină o
individuale şi proprietatea comună care
nu fac parte din structura de rezistenţă a Adunare generală la care să fie
nu fac parte din structura de rezistenţă a
condominiului pot fi reamplasate numai prezenți cu 2/3 din proprietari
condominiului pot fi reamplasate numai
și este și mai greu să poți lua
38
în baza unei expertize tehnice, prin în baza unei expertize tehnice, prin decizii cu 2/3 din numărul de
modificarea acordului de asociere, în modificarea acordului de asociere, în baza proprietari.
baza hotărârii două treimi din numărul hotărârii a jumătate plus unu din
tuturor proprietarilor din condominiu şi a numărul proprietarilor din condominiu şi
autorizaţiei de construire, eliberată de a autorizaţiei de construire, eliberată de
autoritatea administraţiei publice autoritatea administraţiei publice
competente în conformitate cu legislaţia competente în conformitate cu legislaţia
în vigoare, numai dacă prin aceste în vigoare, numai dacă prin aceste
modificări nu sunt lezate drepturile modificări nu sunt lezate drepturile
celorlalţi proprietari din condominiu. celorlalţi proprietari din condominiu.
(4) Proprietarii din condominii au Președintele este persona care

(4) Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la președintele reprezintă asociația de
obligaţia de a depune la sediul asociaţiei proprietari.
asociaţiei de proprietari fotocopii după
de proprietari fotocopii după autorizaţiile autorizaţiile de construire pentru
de construire pentru executarea lucrărilor, executarea lucrărilor, eliberate în
eliberate în condiţiile legii, în scopul condiţiile legii, în scopul recalculării
recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor utile şi a suprafeţelor
suprafeţelor construite. construite.
(5) Orice modificare a proprietăţii

individuale care necesită emiterea unei
autorizaţii de construire/desfiinţare, în
conformitate cu legislaţia în vigoare, se X
aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru
înscrierea în jurnalul evenimentelor din
cartea tehnică a construcţiei, prin
depunerea în copie a actelor de
autorizare, a procesului-verbal de
recepţie la terminarea lucrărilor şi a
planurilor din proiectul tehnic.
(6) Modificarea instalaţiilor interioare ale (6) Modificarea instalaţiilor interioare ale Este dificil să se ţină o
condominiului aflate în proprietate condominiului aflate în proprietate Adunare generală cu 2/3 din
comună, se poate realiza numai în comună, se poate realiza numai în proprietari.
condiţiile legii, pe baza unui referat condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic Dreptul de licitație a lucărilor
tehnic de specialitate, emis de furnizorul de specialitate, emis de prestatorul private.
utilităţii, în care se arată efectele contractat de asociație și va fi tarnsmis
modificării instalaţiei respective şi a furnizorului de utilităţii, referat în care se
autorizaţiei de construire. Pe baza arată efectele modificării instalaţiei
39
referatului tehnic, adunarea generală va respective şi a autorizaţiei de construire.
hotărî, cu votul majorităţii de două treimi Pe baza referatului tehnic, adunarea
din numărul membrilor asociaţiei, asupra generală va hotărî, cu votul majorităţii a
necesităţii şi oportunităţii efectuării jumătate plus unu din numărul
modificării. În cazul producerii locale, la membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi
nivel de condominiu, a energiei termice oportunităţii efectuării modificării. În
şi a apei calde de consum, nu este cazul producerii locale, la nivel de
necesar referatul tehnic menţionat. condominiu, a energiei termice şi a apei
calde de consum, nu este necesar referatul
tehnic menţionat.
(7) În cazul în care un proprietar din (7) În cazul în care un proprietar din
condominiu doreşte modificarea Şi la instalaţiile noi ar trebui să
condominiu sau mai mulți doreşc
instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi a se procedeze ca şi şi în cazul în
modificarea instalaţiilor de distribuţie a
modificării caracteristicilor puterii care un proprietar din
gazelor sau introducerea unei conducte
termice a elementelor de încălzire în condominiu doreşte
de gaz instalată pe proprietatea
interiorul proprietăţii sale individuale, modificarea instalaţiilor de
comună sau modificărea caracteristicilor
aceste lucrări se pot efectua numai în distribuţie a gazelor şi a
puterii termice a elementelor de încălzire
condiţiile legii, pe baza referatului tehnic modificării caracteristicilor
în interiorul proprietăţii sale individuale,
de specialitate emis de furnizorul puterii termice a elementelor
aceste lucrări se pot efectua numai în
serviciului de utilităţi publice, în care se de încălzire în interiorul
condiţiile legii, pe baza referatului tehnic
arată efectele modificării instalaţiei proprietăţii sale individuale.
de specialitate emis de prestatorul
respective. Pe baza referatului tehnic, autorizat angajat de proprietar și se
comitetul executiv al asociaţiei de tarnsmite furnizorului de utilităţi publice,
proprietari, cu acordul tuturor în care se arată efectele modificării
proprietarilor direct afectaţi de instalaţiei respective. Pe baza referatului
vecinătate, va hotărî asupra efectuării tehnic, comitetul executiv al asociaţiei de
modificării. În cazul producerii locale, la proprietari, cu acordul tuturor
nivel de condominiu, a energiei termice proprietarilor direct afectaţi de vecinătate,
şi a apei calde de consum, nu este va hotărî asupra efectuării modificării. În
necesar referatul tehnic menţionat. cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice şi a apei
calde de consum, nu este necesar referatul
tehnic menţionat.
Art. 36 Părţile comune pot fi utilizate de Art. 36 Părţile comune pot fi utilizate de Este dificil să se ţină o
către terţi, persoane fizice sau juridice de către terţi, persoane fizice sau juridice de Adunare generală cu 2/3 din
drept public şi/sau privat, numai ca drept public şi/sau privat, numai ca proprietari. Cenzorul nu are
urmare a deciziei adunării generale a urmare a deciziei adunării generale a drept de veto ca să poată aviza.
asociaţiei de proprietari, adoptată cu asociaţiei de proprietari, adoptată cu Din momentul ce membrii
acordul a două treimi din numărul total al acordul a jumătate plus unu din numărul asociaţiei, prin vot, şi-au dat
proprietarilor din condominiu şi cu de poprietarilor din condominiu şi cu acordul, este absurd ca
40
acordul tuturor proprietarilor direct acordul tuturor proprietarilor direct cenzorul să se mai poată
afectaţi de vecinătate, în baza unui afectaţi de vecinătate, în baza unui opune. Se pare că cei care au
contract de închiriere, de folosinţă sau contract de închiriere, de folosinţă sau de propus acest lucru nu mai au
de concesiune, semnat de preşedinte în concesiune, semnat de preşedinte în încredere în cetăţeni, ci numai
numele asociaţiei şi avizat de numele asociaţiei. în cetăţeanul minune -
cenzor/comisia de cenzori. „cenzorul”.
Art. 37 Modificările constructive şi Art. 37 Modificările constructive şi Este dificil să se ţină o
utilizarea în alte scopuri a unor părţi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau Adunare generală cu 2/3 din
sau elemente de construcţie ale elemente de construcţie ale proprietari.
condominiului, precum şi amplasarea condominiului, precum şi amplasarea de
de mijloace publicitare pe faţada şi/sau mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe
pe terasa/învelitoarea imobilului, terasa/învelitoarea imobilului,
suspendarea de stâlpi, pereţi, scări suspendarea de stâlpi, pereţi, scări
interioare şi altele asemenea, se fac interioare şi altele asemenea, se fac numai
numai cu acordul a două treimi din cu acordul a jumătate plus unu din
proprietarii membri ai asociaţiei de proprietarii membri ai asociaţiei de
proprietari, al tuturor proprietarilor direct proprietari, al tuturor proprietarilor direct
afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de
construire, cu respectarea legislaţiei în construire, cu respectarea legislaţiei în
vigoare. vigoare.
Art. 38 (1) Schimbarea destinaţiei X .
locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu
altă destinaţie decât aceea de locuinţă,
prezente în proiectul iniţial al
imobilului, se poate face numai cu
avizul scris al comitetului executiv şi
cu acordul scris, prealabil, al
proprietarilor direct afectaţi cu care se
învecinează, pe plan orizontal şi
vertical, spaţiul supus schimbării.
(2) Odată cu acordul menţionat la alin. X
(1), proprietarii direct afectaţi cu care se
învecinează, pe plan orizontal şi vertical,
spaţiul supus schimbării, şi proprietarul
care solicită acordul pentru schimbarea
destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă
semnează şi o convenţie cu privire la
declararea activităţii care se va desfăşura
în spaţiul respectiv, precum şi numărul de Această prevedere, în forma
41
persoane în funcţie de care vor fi propusă, duce la aglomerarea
calculate cheltuielile pe număr de inutilă a instanţelor. Este
persoane. absurd ca pentru orice
schimbare a destinaţiei să
(3) O copie a convenţiei menţionate la
(3) O copie a convenţiei menţionate la mergi la judecătorie. Acesta nu
alin. (2) se înmânează preşedintelui
alin. (2) se înmânează preşedintelui este un conflict ce ar trebui
asociaţiei de proprietari în vederea
asociaţiei de proprietari. rezolvat de către instanță ci o
anexării acesteia la acordul de asociere.
modificare ce privește
proprietatea.
Art. 39 Anterior modificăriilor X
constructive în cadrul proprietăţilor
individuale, proprietarii vor obţine
avizele şi autorizaţiile legale care să
demonstreze folosirea spaţiului şi a
instalaţiilor în stare de siguranţă, astfel
încât să nu se pună în pericol integritatea
structurală a condominiului sau a altor
proprietăţi individuale, precum şi
sănătatea populaţiei, conform legislaţiei
în vigoare.
Art. 40 În cazul distrugerii în întregime X
sau parţială a condominiului, se aplică
prevederile Codului Civil.
Art. 17 - Dacă proprietarul unui
apartament ori spaţiu sau oricare altă
persoană care acţionează în numele său
provoacă daune oricărei părţi din
proprietatea comună sau unui alt
apartament ori spaţiu, respectivul
proprietar sau respectiva persoană are
obligaţia să repare stricăciunile ori să
plătească cheltuielile pentru lucrările de
reparaţii.
Art. 18 - În cazurile în care în clădirile

de locuinţe unul dintre proprietari sau
chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub
orice formă, folosirea normală a clădirii
de locuit, creând prejudicii celorlalţi
proprietari ori chiriaşi, după caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al
42
acestora pot solicita instanţei să
hotărască măsurile pentru folosirea
normală a clădirii, precum şi plata
daunelor.
CAPITOLUL IV - ÎNCETAREA
DESTINAŢIEI FOLOSINŢEI
COMUNE PENTRU PĂRŢILE
COMUNE DIN CONDOMINIU
Art. 41 (1) Părţile comune pot fi X
atribuite proprietarilor în folosinţă
exclusivă numai dacă prin aceasta nu
sunt lezate drepturile celorlalţi
proprietari.
(2) Decizia de atribuire în folosinţă Este foarte greu să se strângă
(2) Decizia de atribuire în folosinţă
exclusivă trebuie adoptată în adunarea 2/3 din numărul de proprietari.
exclusivă trebuie adoptată în adunarea
generală cu votul a jumătate plus unu
generală cu o majoritate de două treimi
din numărul proprietarilor din
din numărul proprietarilor din
condominiu, şi al cotelor-părţi indivize.
condominiu, şi al cotelor-părţi indivize.
Art. 42 (1) Încetarea destinaţiei de X
folosinţă comună pentru părţile comune
din condominii se poate hotărî motivat cu
acordul tuturor proprietarilor din
condominiu.
(2) În cazul prevăzut la alin. (1), devin
aplicabile dispoziţiile privitoare la X
coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu
toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea
se poate realiza numai cu acordul tuturor
proprietarilor din condominiu.
(3) Constatarea încetării destinaţiei de
folosinţă comună pentru părţile comune
se face prin hotărâre a adunării generale a X
asociaţiei de proprietari adoptată în
unanimitate de către proprietarii din
condominiu.
(4) Imobilul, respectiv partea din
condominiu care rezultă din încetarea
destinaţiei folosinţei comune se înscrie în X
43
mod corespunzător în cartea funciară pe
baza documentaţiei cadastrale întocmite
în acest scop.
(5) Prevederile prezentului articol nu se
aplică părţilor comune din condominiu
pentru care nu poate înceta destinaţia de X
folosinţă comună, întrucât poate afecta
buna funcţionare a condominiului şi pot
fi lezate drepturile celorlalţi proprietari.
(6) Înscrierea în cartea funciară ca unitate
individuală distinctă a părţilor de
folosinţă comună pentru care încetează X
această destinaţie potrivit dispoziţiilor
legale, implică parcurgerea următoarelor
etape:
a) emiterea hotărârii
adunării generale a asociaţiei de
proprietari prin care se constată încetarea
destinaţiei de folosinţă comună; X
b) recepţia documentaţiei
cadastrale pentru recalcularea cotelor-
părţi indivize, în vederea scoaterii din
părţile de folosinţă comună; X
c) încheierea actului în
formă autentică prin care toţi proprietarii
din condominiu îşi exprimă acordul
pentru diminuarea corespunzătoare a
cotelor părţi din proprietatea comună. X
Art. 19 - În cazul spaţiilor, respectiv al

apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate
vor fi reglementate potrivit dreptului
comun
Art. 20 - (1) Proprietarii care îşi
înstrăinează apartamentele sau spaţiile
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă
44
sunt obligaţi ca la întocmirea formelor
de înstrăinare să facă dovada achitării la
zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile
(2) Notarii publici nu vor autentifica
actele de înstrăinare fără o adeverinţă
din partea sociaţiei de proprietari, care
să reprezinte dovada achitării la zi a
cotelor de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei de proprietari, eliberată în
original sub semnătura preşedintelui şi a
administratorului asociaţiei de
proprietari, cu precizarea numelui şi
prenumelui acestora, şi cu ştampila
asociaţiei de proprietari. Actele de
înstrăinare încheiate cu nerespectarea
acestei obligaţii sunt nule de drept.
(3) În cazul existenţei unor datorii către
asociaţia de proprietari, înstrăinarea
proprietăţii se poate face numai dacă se
introduce în contract o clauză privitoare
la preluarea datoriilor de către
cumpărător.
CAP. IV CAP. V – ORGANIZAREA ŞI
ORGANIZAREA SI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR
FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE DE PROPRIETARI
PROPRIETARI
Art. 43 Organele asociaţiei de proprietari X
sunt:
a) adunarea generală;
b) comitetul executiv;
c) preşedintele;
d) cenzorul sau comisia de cenzori.
Art. 21 - (1) La adunarea generală de Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor Nu este normal ca prin lege să
constituire a asociaţiei de proprietari, în vederea constituirii asociaţiei de în vederea constituirii asociaţiei de se impună durata mandatului
proprietarii vor alege dintre cei prezenţi proprietari, proprietarii vor alege proprietari, proprietarii vor alege acesta trebuie stabilit de
un comitet executiv, format din dintre cei prezenţi un comitet executiv dintre cei prezenţi un comitet executiv adunarea generală. Proprietarii
preşedintele asociaţiei de proprietari şi format din preşedintele asociaţiei de format din preşedintele asociaţiei de sunt aceia care hotarasc durata
un cenzor sau o comisie de cenzori, şi proprietari şi un număr par de proprietari şi un număr par de mandatelor precum si
45
vor hotărî numărul membrilor acestora şi membri, precum şi un cenzor sau o membri, precum şi un cenzor sau o persoanele mandate sa le
durata mandatelor lor. comisie de cenzori, şi vor hotărî comisie de cenzori, şi vor hotărî reprezinte interesele.
Dacă dintre membrii asociaţiei de numărul membrilor acestora şi durata numărul membrilor acestora şi durata
proprietari nu se poate alege un cenzor mandatelor lor. Alegerea acestora se mandatelor lor. Alegerea acestora se
sau comisia de cenzori, atunci adunarea face cu jumătate plus unu din numărul face cu jumătate plus unu din numărul
generală a proprietarilor membri ai proprietarilor prezenţi. Durata proprietarilor prezenţi. Durata
asociaţiei de proprietari va mandata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 mandatelor se va stabilit de către
comitetul executiv pentru angajarea unui ani şi pot fi reînnoite. adunarea generală a asociației de
cenzor din afara asociaţiei de proprietari, proprietari. O persoană cu studii medii are
persoană fizică ori juridică de suficente cunoștințe de a face
(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de
specialitate, pe bază de contract sau căteva calcule de școală
proprietari nu se poate alege un cenzor, (2) Dacă dintre membrii asociaţiei de primară.
convenţie de prestări de servicii.
atunci adunarea generală a proprietarilor proprietari nu se poate alege un cenzor,
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de
va mandata comitetul executiv pentru atunci adunarea generală a proprietarilor
cenzori trebuie să aibă cel puţin studii
angajarea unui cenzor din afara asociaţiei va mandata comitetul executiv pentru
medii şi pot depune, dacă adunarea
de proprietari, persoană fizică cu studii angajarea unui cenzor din afara asociaţiei
generală a asociaţiei de proprietari
superioare în domeniul economic, tehnic de proprietari, persoană fizică cu studii
hotărăşte astfel, într-un cont bancar al
sau juridic ori persoană juridică cu medii ori persoană juridică cu domeniul
asociaţiei de proprietari, o garanţie
domeniul de activitate contabilitate, audit de activitate contabilitate, audit financiar
suficientă şi îndestulătoare, pe baza unui
financiar sau consultanţă în domeniul sau consultanţă în domeniul fiscal, pe
contract de garanţie încheiat în acest
fiscal, pe bază de contract sau convenţie X bază de contract sau convenţie de prestări
sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi
de prestări de servicii. de servicii.
mai mic decât media anuală a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaţiei. (3) Structurile prevăzute la alin. (1) sunt
(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari obligatorii pentru asociaţiile de
este fie candidatul care va obţine cel mai proprietari din condominiile cu mai mult
mare număr de voturi la alegerea de 10 unităţi de proprietate imobiliară. X
membrilor comitetului executiv, fie
(4) La asociaţiile de proprietari din
oricare alt membru al comitetului
condominiile care cuprind maxim 10
executiv ales prin voinţa sa şi a
unităţi de proprietate imobiliară, dacă
majorităţii proprietarilor din cadrul
adunarea generală hotărăşte în acest sens,
adunării generale. Preşedintele, în
preşedintele asociaţiei de proprietari
situaţii deosebite, poate numi temporar
poate îndeplini şi funcţia de
dintre membrii comitetului executiv un
administrator, şi se constituie următoarele
vicepreşedinte căruia îi poate delega
organe:
atribuţiile sale
a) adunarea generală;
b) preşedintele;
c) cenzorul. X
(5) Funcţia de preşedinte, respectiv
membru în comitetul executiv este
46
incompatibilă cu funcţia de cenzor sau
membru în comisia de cenzori. Administratorul nu este organ
ales. Este prea restrictiv şi se
(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite
încalcă dreptul unui cetăţean
în funcţii de conducere, administrare sau
6) Eliminare de a fi ales.
control din cadrul asociaţiilor de
Şi în parlamentul României
proprietari persoanele înrudite până la
sunt parlamentari care sunt
gradul al III-lea cu cei care deja ocupă
rude şi nu puţini.
aceste funcţii.
Nu putem alege in functii de
conducere criminali, violatori,
(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie
(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie talhari, etc.
de conducere, administrare ori control
de conducere, administrare ori control din
din cadrul asociaţiilor de proprietari
cadrul asociaţiilor de proprietari
persoanele care au suferit condamnări, în
persoanele care au suferit condamnări, în
baza unor hotărâri judecătoreşti rămase
baza unor hotărâri judecătoreşti rămase
definitive, pentru infracţiuni de natură
definitive. Prevederea este absurdă pentru
economico-financiară.
că ar însemna ca toţi
(8) Anterior alegerii sau numirii într-o proprietarii să vină cu cazierul
funcţie de conducere, administrare ori (8)Eliminare la adunarea generală de
control din cadrul asociaţiilor de alegeri, de vreme ce nu se ştie
proprietari, persoanele candidate trebuie cine va fi ales. Numai la PCR
să dovedească în adunarea generală se ştia cine va fi ales.
respectarea prevederilor alin. (7), pe baza Acest lucru ar presupune
cazierului judiciar eliberat conform costuri inutile. Nimeni nu este
prevederilor legale în vigoare şi, în cazul dispus să meargă să piardă
administratorului şi al cenzorului ori, timp la Poliţie şi, ca atare,
după caz, al membrilor comisiei de proprietarii nu vor mai avea pe
cenzori şi a documentelor care să ateste cine să aleagă.
pregătirea profesională în domeniu.
Art. 22 -(1) Deponentul garanţiei
menţionate la Art. 21 alin. (2) nu poate
dispune în niciun mod de suma depusă
drept garanţie şi nici de dobânda
aferentă, decât după îndeplinirea
cumulativă a următoarelor condiţii:
aprobarea descărcării de gestiune
privind exerciţiul financiar precedent de
către adunarea generală a membrilor
asociaţiei de proprietari, precum şi
încetarea efectelor delegaţiei menţionate
47
la art. 21.
(2) În cazul în care se constată de către
reprezentanţii asociaţiei de proprietari
sau de către proprietarii înşişi minusuri
în gestiune, asociaţia poate dispune
asupra unei sume de bani egale cu
cuantumul minusului în gestiune, direct
din contul bancar menţionat la art. 21
alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă,
anterioară a adunării generale, fără a
avea nevoie de consimţământul
deponentului garanţiei.
Art. 23 - (1) După adunarea generală de Art. 45 (1) După constituirea asociaţiei Art. 45 (1) După constituirea asociaţiei Convocarea adunării generale
constituire a asociaţiei de proprietari va de proprietari, va avea loc cel puţin o de proprietari, responsabilitatea se poate face de către:
avea loc cel puţin o dată pe an, în primul dată pe an, în primul trimestru, o convăcării adunării generale a preşedinte, comitet, proprietari.
trimestru, o adunare generală a întrunire a adunării generale a proprietarilor aparţine preşedintelui Dacă nimeni nu doreşte o
proprietarilor membri ai asociaţiei. asociaţiei de proprietari. asociaţiei de proprietari şi membrilor adunare generală, este opţiunea
Responsabilitatea cu privire la Responsabilitatea cu privire la comitetului executiv. lor, nu a Guvernului sau a altor
neconvocarea a cel puţin unei adunări convocarea anuală a cel puţin unei autorităţi, asociaţia fiind o
generale a proprietarilor aparţine adunări generale a proprietarilor persoană juridică de drept
membrilor comitetului executiv, inclusiv aparţine preşedintelui asociaţiei de privat.
preşedintelui asociaţiei de proprietari. proprietari şi membrilor comitetului
(2) Adunarea generală este alcătuită din executiv.
toţi proprietarii membri ai asociaţiei de X
(2) Adunarea generală este alcătuită din
proprietari.
toţi proprietarii membri ai asociaţiei de
(3) Adunarea generală ordinară se
proprietari.
convoacă fie de preşedintele asociaţiei X
de proprietari, fie de comitetul executiv. (3) Adunarea generală ordinară se
(4) Pentru situaţii speciale sau de convoacă de către: X
maximă urgenţă, adunările generale a) preşedintele asociaţiei de
extraordinare ale asociaţiei pot fi proprietari sau comitetul executiv;
convocate oricând de către comitetul X La asociaţiile de proprietari
executiv sau de către cel puţin 20% din b) cel puţin 20 % din numărul este greu să găseşti pe fiecare
numărul proprietarilor membri ai proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietar şi să îl anunţi pe
asociaţiei de proprietari. proprietari. bază de tabel nominal
(5) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin (4) Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare convocator, iar dacă iniţiatorul
(4) Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare legii introduce obligativitatea
afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel la avizier şi pe bază de tabel nominal
la avizier, asupra oricărei adunări generale afişării la avizier pentru atâtea
nominal convocator, asupra oricărei convocator, asupra oricărei adunări
a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 alte probleme, de ce să nu fie
adunări generale a asociaţiei de generale a asociaţiei de proprietari, cu cel
zile înainte de data stabilită, inclusiv cu posibilă şi convocarea pe bază
proprietari, cu cel puţin 7 zile înainte de puţin 14 zile înainte de data stabilită,
privire la ordinea de zi a adunării de afiş la avizier închis.
data stabilită, inclusiv cu privire la inclusiv cu privire la ordinea de zi a
generale, cu excepţia adunărilor generale Anunţarea fiecărui proprietar
ordinea de zi a adunării generale.
48
Ordinea de zi anunţată se poate adunării generale, cu excepţia adunărilor extraordinare care se pot convoca, în cu tabel este imposibilă în
completa prin hotărâre a adunării generale extraordinare care se pot condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel condiţiile în care foarte mulţi
generale. convoca, în condiţiile prevăzute la alin. puţin 3 zile înainte de data stabilită. proprietari nu mai sunt în ţară,
(3), cu cel puţin 3 zile înainte de data iar timpul scurt în care trebui
stabilită. să fie găsiţi nu permite
anunţarea lor.
Daca un proprietar locuieste in
strainatate nu poate fi convocat
prin tabel. Daca se face
afisarea la avizier cu cel putin
14 zile inainte, proprietarii
uita de adunarea generala. Se
intampla si cu afisarea cu 10
zile inainte de sedinta.
Atâta timp cât sunt proprietarii
unui apartament, este de
datoria lor de a-şi rezolva
problemele de comunicare.
Cei ce au dreptul să convoace

Adunarea Generală sunt şi în
drept să semneze propunerea
de ordine de zi. Nu se justifică
implicarea cenzorului.
(5) Propunerea de ordine de zi a adunări
(5) Propunerea de ordine de zi a adunări generale, semnată de preşedinte, membrii
generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv se aprobă şi se
comitetului executiv şi de cenzor/comisia completează prin hotărâre a adunării
de cenzori se aprobă şi se completează generale.
prin hotărâre a adunării generale.
Art. 24 - (1) Adunarea generală poate Art. 46 (1) Adunarea generală poate X Este foarte greu să mergi la
adopta hotărâri, dacă majoritatea adopta hotărâri, dacă majoritatea fiecare proprietar şi să îl cauţi
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietarilor membri ai asociaţiei de să semneze tabelul nominal.
proprietari (jumătate plus unu) sunt proprietari sunt prezenţi personal sau prin Există cazuri când unii dintre
prezenţi personal sau prin reprezentant reprezentanţi care au o împuternicire proprietari nu mai pot fi găsiţi,
legal. scrisă şi semnată de către proprietarii în ceea ce ar duce la
numele cărora votează. imposibilitatea constituirii unei
(2) Dacă la prima convocare nu este adunări statutare.
(2) Dacă la prima convocare nu este
(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate În privinţa propunerii de
întrunit cvorumul necesar de jumătate
întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de eliminare a condiţiei
plus unu din membrii asociaţiei de
plus unu, adunarea generală va fi proprietari, întrunirea adunării generale se obligatorii a tabelului nominal
proprietari, întrunirea adunării generale
suspendată şi reconvocată în termen de suspendă şi se reconvoacă în termen de convocator semnat de toţi
se suspendă şi se reconvoacă în termen
49
maximum 10 zile de la data primei de maximum 10 zile de la data primei maximum 10 zile de la data primei proprietarii, în primul rând, în
convocări. convocări în condiţiile prevăzute la art. convocări în condiţiile prevăzute la art. marea majoritate a asociaţiilor
45. 45. de proprietari (şi locatari)
există cel puţin unul sau mai
mulţi proprietari (membri ai
(3) La adunarea generală reconvocată, asociaţiei), care nu locuiesc
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii efectiv acolo, nici nu
(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi împuternicesc altă persoană să
dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi exercite şi să îndeplinească, în
asociaţiei de proprietari au fost pe bază de tabel convocator şi prin adoptate, indiferent de numărul numele lor, în general,
convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, afişare la avizier, hotărârile pot fi membrilor prezenţi, prin votul majorităţii drepturile şi obligaţiile pe care
indiferent de numărul membrilor adoptate, indiferent de numărul acestora. le au faţă de asociaţie, mai ales
prezenţi, prin votul majorităţii acestora. membrilor prezenţi, prin votul majorităţii dacă au închiriat spaţiul şi ştiu
acestora. că chiriaşul achită întreţinerea.
De cele mai multe ori aceşti
proprietari nici nu înştiinţează
asociaţia unde pot fi contactaţi
(domiciliu sau reşedinţă).
Aceştia nu pot fi deci găsiţi să
semneze convocatorul pentru
adunarea generală. Mai există
şi situaţia, frecventă, în care, în
acele zile în care se face
convocarea, unul sau mai mulţi
proprietari membri fie sunt
plecaţi de acasă, fie, fiind în
conflict cu organele de
conducere ale asociaţiei, refuză
să semneze orice emite
asociaţia (în practică,
exemplele sunt destul de
numeroase). În condiţiile în
care proiectul introduce
condiţia cumulativă a
convocării prin afişare şi tabel
convocator, în cvasitotalitatea
asociaţiilor nu se va putea
convoca legal nici o adunare
generală (e de ajuns un refuz
sau imposibilitate de semnare a
tabelului convocator, din
partea unui proprietar membru
50
sau nu, fiindcă sintagma „toţi
proprietarii sunt anunţaţi” se
interpretează, în mod evident,
inclusiv nemembri ai
asociaţiei, in actuala formulare.
În actuala legislaţie, unde
această condiţie cumulativă
este prevăzută pentru adunările
reconvocate, s-a produs deja
acest efect, în sensul că, în
aproape toate cazurile de
adunare reconvocată,
asociaţiile nu pot realiza
procedura validă de
reconvocare.
Mai există şi problema
aprecierii semnăturii valide a
unui proprietar, pe tabelul
convocator: cine din organele
asociaţiei şi cum certifică
faptul că semnătura unui
proprietar de pe tabel este a
acestuia şi nu a soţului
neproprietar, a unei rude sau
afin neproprietar, a chiriaşului
etc.? (asociaţia are nevoie de o
semnătura pentru fiecare
apartament etc., nu există
neapărat un expert grafoscop
în cadrul asociaţiei, nici nu
poate fi angajat un asemenea
expert la fiecare tabel
convocator, iar de multe ori
asociaţia nici nu deţine
semnătura de comparaţie a
respectivului proprietar; să
certifici semnăturile prin
angajarea unui notar pare
imposibil de realizat: ar trebui
să aduci la sediul asociaţiei, pe
rând, câte un proprietar, în faţa
unui notar, iar onorariul
51
acestuia pentru un astfel de
serviciu ar fi oricum prohibitiv
pentru asociaţie).
Mai există şi raţiunea de a
stimula (obliga) proprietarii
nediligenţi sau/şi rău-voitori în
raporturile cu asociaţia să îşi
exercite cu minim de diligenţă
aceste obligaţii, printre care şi
aceea de a citi ceea ce se
afişează de asociaţie (aşa cum
sunt obligaţi să citească lista de
întreţinere, prin afişarea căreia
sunt notificaţi asupra
obligaţiilor băneşti către
asociaţie; cei absenţi ar fi
practic astfel obligaţi sa treacă
periodic pe la respectiva
proprietate, pentru informare,
(4) Hotărârile adunării generale a X sau să împuternicească pe
asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi cineva în raporturile cu
(4) Hotărârile adunării generale a pentru proprietarii din condominiu care respectiva asociaţie, sau să
asociaţiei de proprietari sunt obligatorii nu au fost prezenţi la adunarea generală, convină cu asociaţia să li se
şi pentru proprietarii din condominiu precum şi pentru proprietarii care nu sunt trimită periodic corespondenţă
care nu au fost prezenţi la adunarea membri ai asociaţiei de proprietari. la o adresă comunicată, pe
generală, precum şi pentru proprietarii cheltuiala sa).
(5) Hotărârile luate, în conformitate cu X
care nu sunt membri ai asociaţiei de
proprietari prevederile alin. (1) – (4), obligă toţi
proprietarii să participe, în proporţiile
stabilite de adunarea generală, la plata
lucrărilor, precum şi la cheltuielile de
funcţionare, administrare, întreţinere şi
de înlocuire a părţilor comune sau a
elementelor transformate sau create.
Art. 47 (1) Hotărârile asociaţiei de X
proprietari sunt luate în adunarea
generală a proprietarilor, iar executarea Ce rost mai are emiterea
lor este încredinţată comitetului executiv decizilor atăta timp căt se
şi administratorului. cunoaște conținutul hotărăriilor
Art. 25 – (1) Pentru adoptarea (2) Eliminarea adunării generale. Cu emiterea
(2) În vederea punerii în practică a
hotărârilor în adunarea generală a acestor decizii se îngreuneză
hotărârilor adunării generale a asociaţiei
activitatea comitetului executiv
52
asociaţiei de proprietari, se vor avea în de proprietari, preşedintele, respectiv și crește birocrația.
vedere următoarele: comitetul executiv al asociaţiei de
proprietari, emit decizii în conformitate
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot cu prevederile legii.
pentru proprietatea sa; X
(3) Pentru adoptarea hotărârilor în
adunarea generală a asociaţiei de
proprietari, se vor avea în vedere
b) pentru hotărârile cu privire la următoarele:
stabilirea fondurilor de investiţii pentru X
consolidare, reabilitare şi modernizare, a) fiecare proprietar, membru al
votul fiecărui proprietar are o pondere asociaţiei, are dreptul la un vot pentru
egală cu cota-parte din proprietatea unitatea sa de proprietate imobiliară;
comună; b) pentru hotărârile cu privire la X
stabilirea fondurilor pentru consolidare,
c) proprietarul poate fi reprezentat în reabilitare şi modernizare, votul fiecărui
adunarea generală de către un membru proprietar, membru al asociaţiei, are o
al familiei sau de către un alt pondere egală cu cota-parte indiviză din
reprezentant care are o împuternicire proprietatea comună;
scrisă şi semnată de către proprietarul în X
c) în situaţia în care un proprietar
numele căruia votează;
deţine o cotă-parte indiviză de părţi
comune mai mare de jumătate din totalul
cotelor-părţi indivize de proprietate
comună din condominiu, ponderea
d) un membru al asociaţiei de proprietari
voturilor de care el dispune va fi limitat,
poate reprezenta unul sau mai mulţi
fiind egal cu suma ponderii voturilor
membri absenţi, dacă prezintă
celorlalţi proprietari;
împuternicire semnată de către
proprietarii în numele cărora votează;
X
d) proprietarul, membru al
e) în cazul unui vot paritar, votul asociaţiei, poate fi reprezentat în
preşedintelui asociaţiei de proprietari adunarea generală de către un membru al
este decisiv. familiei sau de către un alt reprezentant
care are o împuternicire scrisă şi semnată
de către proprietarul în numele căruia Se propune reprezentarea a 3
votează; membri pentru a reduce
e) un membru al asociaţiei de proprietari cazurile frcvente de
e) un membru al asociaţiei de
proprietari poate reprezenta cel mult încă poate reprezenta cel mult 3 membri neasigurarea cvorumului și
absenți, dacă prezintă împuternicire reconvocarea adunării, în care
un membru absent, dacă prezintă
împuternicire scrisă şi semnată de către scrisă şi semnată de către proprietarul în s-ar putea ca reprezentarea să
numele căruia votează; o copie a fie și mai redusă.
proprietarul în numele căruia votează; o
împuternicirii se ataşează procesului
53
copie a împuternicirii se ataşează verbal al şedinţei;
procesului verbal al şedinţei; Este dreptul persoanei care
împuterniceşte să decidă pe
cine crede de cuviinţă să îl
(2) Hotărârile adunărilor generale vor fi f) preşedintele, membrii f)Eliminare reprezinte cel mai bine.
luate cu votul majorităţii membrilor comitetului executiv, administratorul, Se încalcă dreptul persoanei
asociaţiei de proprietari prezenţi la cenzorul/comisia de cenzori sau alt respective de a decide.
adunarea generală convocată sau membru al familiilor acestora nu pot
reconvocată, după caz. În statutul primi mandat pentru a reprezenta un alt X
propriu al asociaţiei de proprietari pot fi proprietar în cadrul adunării generale;
prevăzute şi alte condiţii, dar nu mai
g) în cazul unui vot paritar, votul
puţin de jumătate plus unu din voturile
preşedintelui asociaţiei de proprietari este X
celor prezenţi la adunarea generală
decisiv;
convocată sau reconvocată.
h) administratorul, reprezentantul
(3) În situaţii excepţionale, hotărârile pot administratorului, soţul/soţia acestuia şi
fi luate prin acordul scris al majorităţii alţi membri ai familiei sale, dacă sunt
proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari la care
membri ai asociaţiei de proprietari, acesta este angajat, nu au drept de vot în
pentru probleme care îi vizează direct, probleme referitoare la activitatea X
pe bază de tabel nominal. administratorului.
(4) Hotărârile adunărilor generale se iau
(4) Hotărârile adunărilor generale se în cadrul adunării generale convocată sau
consemnează în registrul de procese- reconvocată, după caz. În statutul propriu
verbale al asociaţiei de proprietari, se al asociaţiei de proprietari pot fi
semnează de către toţi membrii prevăzute şi alte condiţii de luare a
comitetului executiv şi se comunică, în Spre exemplu, hotărârile sunt
hotărârilor, dar nu cu mai puţin de
scris, tuturor proprietarilor. necesare în instanţă. Acestea
jumătate plus unu din voturile celor
trebuie să fie clare.
prezenţi la adunarea generală convocată
În realitate, nu se poate redacta
sau reconvocată. Pentru situaţiile care
o hotărâre în momentul
vizează numai proprietarii unui tronson
adunării generale. Nu se pot
sau ai unei scări, hotărârile pot fi luate
formula şi definitiva hotărârile
prin acordul scris al majorităţii
la sfârşitul adunării generale,
proprietarilor scării sau tronsonului
pentru a fi semnate. Chiar dacă
respectiv, membri ai asociaţiei de
s-a întocmit anterior un
proprietari, pe bază de tabel nominal. (5) Hotărârile adunărilor generale se
„proiect de hotărâre”, chiar
redacteasă de către secretarul de
(5) Hotărârile adunărilor generale se dacă a fost înmânat anterior
sedință și se semnează de către toţi
consemnează, numai în timpul şedinţei, proprietarilor, în timpul
membrii comitetului executiv şi se
în registrul unic de procese-verbale al adunării pot să apară alte idei,
afişează la avizier.
asociaţiei de proprietari, se semnează de propuneri, formulări.
către toţi membrii prezenţi ai adunării Transcrierea lor nu mai este
54
generale, de cenzor/comisia de cenzori şi aşteptată de nici un proprietar,
se afişează la avizier. toţi părăsesc sala şi nu mai are
cine să semneze!!!
Avănd în vedere faptul că este

mai mult decăt uzual folosirea
calculatorului considerăm că
Adăugarea aliniat este oportun ca și asociațiile să
Consemnarea hotărăriilor se poate face poată beneficia de aceste
și electronic, dacă acestea se printează oportunități. Într-un document
și apoi se arhivează în dosare separate. tehnoredactat nu se mai pot
face adăugiri cu pixul ulterior
după buunul palc a unora.
Preşedintele asociaţiei este om,

are şi el viaţă personală, mai
face şi el altceva în decursul
celor 3 zile şi nu poate fi în
6)Eliminarea orice moment la dispoziţia
(6) În condiţiile prevăzute la art. 28, cu oricui. Ce se întâmplă dacă în
cel puţin 3 zile înainte de adunarea asociaţie sunt mulţi proprietari
generală, proprietarii au acces la toate care solicită aşa ceva? Mai
documentele referitoare la execuţia rămâne cineva preşedinte când
bugetară pe anul trecut şi la proiectul de tot timpul este deranjat?
buget pe anul în curs, precum şi la orice
alte documente necesare bunei La avizier nu se pot afișa
desfăşurări a adunării generale. atătea documente.
Un proces verbal redactat în
condiţiile precare ale unei
(7) Procesul verbal al şedinţei, care (7) Procesul verbal al şedinţei, care adunări generale desfăşurate de
descrie evenimentele în desfăşurare, descrie evenimentele în desfăşurare, regulă în picioare, în spaţii
hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor neadecvate, cu un scris neclar,
va fi redactat de un membru al asociaţiei va fi redactat de un membru al asociaţiei poate conţine pagini multe care
numit secretar al adunării generale prin numit secretar al adunării generale prin nici nu au loc la avizier. Dacă
votul majorităţii celor prezenţi. În votul majorităţii celor prezenţi. În termen mai este semnat şi de o listă
termen 7 zile de la data la care a avut loc 7 zile de la data la care a avut loc întreagă de proprietari, trebuie
adunarea generală, procesul verbal al adunarea generală, procesul verbal al un perete întreg pentru afişare!
adunării generale va fi adus la cunoştinţa adunării generale va fi adus la cunoştinţa
tuturor proprietarilor, prin grija proprietarilor absenți, prin grija
preşedintelui asociaţiei de proprietari, preşedintelui asociaţiei de proprietari.
prin afişarea unei fotocopii datate la
55
avizierul asociaţiei de proprietari.
Art. 48 Acordul de voinţă al asociaţiei de Eliminarea Ce înseamnă acord de voință
proprietari se realizează: că nu este definit la termeni.
în adunarea generală a asociaţiei de
proprietari, sau
în baza declaraţiilor scrise şi semnate
ale fiecărui proprietar.
Art. 49 (1) Adunarea generală a Art. 49 (1) Adunarea generală a asociaţiei Avănd în vedere că
asociaţiei de proprietari poate decide de proprietari poate decide cu 2/3 din modernizarea presupune în
asupra oricărei acţiuni vizând numărul de proprietari asupra oricărei general costruri ridicate (lift,
modernizarea condominiului, cum ar fi acţiuni vizând modernizarea acoperiș, etc.) considerăm
transformarea unuia sau mai multor condominiului, cum ar fi transformarea oportun ca decizia să se ia cu
elemente de echipament existent unuia sau mai multor elemente de 2/3 din numărul de proprietari.
aparţinând imobilului respectiv, echipament existent aparţinând imobilului
adăugarea de elemente noi, amenajarea respectiv, adăugarea de elemente noi,
corpurilor de clădiri destinate folosinţei amenajarea corpurilor de clădiri destinate
comune sau crearea unor astfel de folosinţei comune sau crearea unor astfel
corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă de corpuri, cu condiţia ca ea să fie
destinaţiei condominiului, cu respectarea conformă destinaţiei condominiului, cu
legislaţiei în vigoare. respectarea legislaţiei în vigoare.
Acest articol nu îți mai are
(2) Adunarea generală stabileşte, cu
(2) Eliminare rostul atăta timp căt prin lege
jumătate plus unu din numărul total al
se regemenează modul de
proprietarilor membri ai asociaţiei de
reapartizare a acestor cheltuieli
proprietari, repartiţia cheltuielilor de
și care sunt pe cotă parte
funcţionare, de întreţinere, de înlocuire a
indiviză.
părţilor comune sau a elementelor
transformate sau nou realizate, precum şi
a cheltuielilor pentru modernizare,
reparaţii, consolidare şi reabilitare
termică, eficienţă energetică şi creşterea
calităţii ambiental-arhitecturale a clădirii.
Art. 26 - Dacă o hotărâre a adunării Art. 50 (1) Dacă o hotărâre a adunării X
generale este contrară legii, statutului generale a asociaţiei de proprietari este
sau acordului de asociere a asociaţiei de contrară legii, statutului sau acordului
proprietari ori este de natură să producă de asociere a asociaţiei de proprietari,
daune intereselor proprietarilor, aceştia aceasta este nulă de drept.
pot ataca în justiţie respectiva hotărâre,
(2) Acţionarea în justiţie de către orice
în termen de 45 de zile de la adoptarea X
proprietar sau persoană care poate
acesteia. Acţionarea în justiţie nu
56
întrerupe executarea hotărârii decât în justifica un interes nu întrerupe
cazul în care instanţa dispune executarea hotărârii decât în cazul în care
suspendarea acesteia. instanţa dispune suspendarea acesteia.
Art. 27 - Adunarea generală a Art. 51 Adunarea generală a X
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietarilor membri ai asociaţiei de
proprietari are următoarele atribuţii: proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din funcţie
a) alege şi revocă din funcţie
preşedintele, ceilalţi membrii ai X
preşedintele, membrii comitetului
comitetului executiv şi cenzorul/comisia
executiv şi cenzorul sau membrii
de cenzori;
comisiei de cenzori a asociaţiei de
proprietari; b) adoptă şi modifică statutul şi X
regulamentul condominiului;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă, modifică sau revocă
c) adoptă şi modifică bugetele de
hotărâri; X
venituri şi cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv d) adoptă şi modifică bugetul
reprezentat de preşedintele asociaţiei de X
de venituri şi cheltuieli;
proprietari pentru angajarea şi eliberarea
din funcţie a persoanei care ocupă e) adoptă hotărâri privind X
funcţia de administrator imobile sau a executarea lucrărilor de întreţinere,
altor angajaţi ori prestatori, în scopul reparaţii, modernizare, consolidare şi
administrării şi bunei funcţionări a reabilitare termică şi eficienţă energetică
clădirii; a condominiului;
e) exercită alte atribuţii care i-au fost f) adoptă hotărâri privind
conferite prin statut, prin acordul de contractarea de împrumuturi de la bănci X
asociere sau prin votul proprietarilor în vederea acoperirii cheltuielilor pentru
asociaţi. consolidarea şi modernizarea
condominiului, modernizarea instalaţiilor
şi dotărilor aferente, reabilitarea termică
în scopul creşterii performanţei
energetice, precum şi pentru reabilitarea
structural-arhitecturală a anvelopei în
vederea creşterii calităţii ambiental-
arhitecturale a condominiului, potrivit
prevederilor legale;
g) adoptă hotărâri asupra
fondului anual de salarii şi indemnizaţii; X
h) adoptă hotărâri asupra Adunării generale, fiind forul
cuantumului tuturor indemnizaţiilor suprem, nici nu i s-ar putea
57
precum şi asupra numărului şi funcţiilor impune o restricţie de a hotărî
personalului încadrat cu contract în limitele bugetului, când ea
individual de muncă, convenţie sau h)eliminarea ar trebuii sa fie este ceea care îl votează.
contract civil de prestări servicii în cadrul atribuția comitetului executiv.
asociaţiei de proprietari pentru buna
administrare, gestionare şi funcţionare a
condominiului, dar şi asupra valorii şi a
modalităţilor de contractare, în limita
bugetului de venituri şi cheltuieli;
i) stabileşte modalităţile şi
tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui
proprietar, pentru fiecare dintre X
categoriile de cheltuieli, conform
reglementărilor în vigoare;
j) stabileşte sistemul de
penalizări pentru restanţele afişate pe
lista de plată ce privesc cheltuielile
asociaţiei de proprietari, conform X
prevederilor legale în vigoare;
k) mandatează preşedintele şi
comitetul executiv pentru angajarea şi
eliberarea din funcţie a administratorului
sau a altor angajaţi ori prestatori, în X
scopul administrării şi bunei funcţionări a
condominiului;
l) poate stabili plafoanele
minime de la care achiziţionarea
bunurilor sau contractarea serviciilor se
face pe baza de selecţie de oferte;
X
m) aprobă criteriile de Ori va stabili adunarea general
repartizare şi modalităţile de plată a ori sunt reglementate prin lege.
cotelor de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei, pentru fiecare dintre
categoriile de cheltuieli, în conformitate
cu legislaţia în vigoare;
m)De analizat
n) exercită alte atribuţii care i-
au fost conferite prin statut, prin acordul
de asociere sau prin votul proprietarilor
58
membrii ai asociaţiei.
Art. 52 (1) Membrii comitetului executiv X

sunt desemnaţi de către adunarea
generală a asociaţiei de proprietari, dintre
membrii asociaţiei de proprietari. Nu este normal ca legiuitorul
(2) Comitetul executiv este format din (2) Comitetul executiv este format din să stabilească numărul de
preşedintele asociaţiei şi un număr par de preşedintele asociaţiei şi un număr par de membrii în comitet acesta ar
membri, nu mai mare de patru, astfel membri, conform hotărării adunării trebui stabilit de adunarea
încât, numărul membrilor comitetului generale a asociației de proprietari. generală a asociației de
executiv nu poate fi mai mare de cinci. proprietari. Sunt asociații mari
pe 6-7 scări sau chiar mai mari
(3) În cazul în care o persoană juridică, (pănă la 25 de scări) care
proprietară a unei locuinţe sau a unui X
fiecare scare dorește să aibă un
spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de reprezentant în comitetul
locuinţă din cadrul condominiului, este executiv al asociației de
aleasă ca membru al comitetului proprietari.
executiv, aceasta va fi reprezentată în
comitetul executiv de un reprezentant
care are o împuternicire scrisă şi semnată
de către aceasta.
(4) În cazurile prevăzute la art. 44 alin.
(4), preşedintele asociaţiei de proprietari X
preia toate atribuţiile şi răspunderile
comitetului executiv.
Art. 28 - (1) Asociaţia de proprietari
poate intermedia servicii între furnizori
şi proprietarii consumatori, în special cu
privire la serviciile publice de utilităţi,
pe baza unor contracte de prestări de
servicii sau de furnizare cu caracter
individual. Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual,
drepturile şi obligaţiile cu privire la
serviciul furnizat aparţin, pe de o parte,
furnizorului şi de cealaltă parte,
proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu
privire la serviciile publice de utilităţi,
59
furnizorul serviciului va acţiona
împotriva proprietarilor restanţieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea
asociaţiei de proprietari constă în:
repartizarea facturilor către proprietari
prin lista de plată lunară, încasarea şi
plata sumelor reprezentând
contravaloarea consumului facturat,
înştiinţarea furnizorului cu privire la
debitori.
Art. 29 - (1) Cu excepţia atribuţiilor
rezervate exclusiv proprietarilor cu
privire la proprietăţile individuale,
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, comitetul
executiv reprezintă asociaţia de
proprietari în administrarea şi
exploatarea clădirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja
personal specializat pentru îndeplinirea
atribuţiilor ce îi revin.
Art. 30 - (1) Comitetul executiv, Art. 53 (1) Comitetul executiv are X
reprezentat de preşedintele asociaţiei de următoarele atribuţii:
proprietari, are următoarele atribuţii:
a) convoacă adunarea generală a X
a) duce la îndeplinire hotărârile adunării
asociaţiei de proprietari cel puţin o dată
generale şi urmăreşte respectarea
pe an şi ori de câte ori este necesar; X
prevederilor legale, a statutului şi a
acordului de asociere ale asociaţiei de b) duce la îndeplinire hotărârile adunării
proprietari; generale şi urmăreşte respectarea
b) emite, dacă este cazul, decizii scrise prevederilor legale, a statutului, a
privind reguli pentru ducerea la acordului de asociere şi a Pentru ce mai este nevoie de
îndeplinire a hotărârilor adunărilor regulementului condominiului; decizi atăt timp căt există
generale şi pentru respectarea c) emite, dacă este cazul, decizii scrise c)Eliminarea hotărărea adunării generale,
prevederilor legale, a statutului şi a privind reguli pentru ducerea la statutul și alte acte ale
acordului de asociere, precum şi alte îndeplinire a hotărârilor adunării asociației de proprietari.
decizii ce privesc activitatea din generale şi pentru respectarea
asociaţia de proprietari; prevederilor legale, a statutului şi a
c) întocmeşte proiectul bugetului de acordului de asociere, precum şi alte
venituri şi cheltuieli şi pregăteşte decizii ce privesc activitatea asociaţiei
desfăşurarea adunărilor generale; de proprietari;
d) reglementează folosirea, întreţinerea,
repararea, înlocuirea şi modificarea d) propune spre adoptare adunării X
60
părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu generale proiectul de regulament al
privire la consumurile aferente condominiului, cu respectarea
proprietăţii comune; dispoziţiilor prezentei legi;
e) întocmeşte sau propune planuri de
e) întocmeşte proiectul bugetului de X
măsuri şi activităţi şi urmăreşte
venituri şi cheltuieli şi pregăteşte
realizarea lor;
desfăşurarea adunărilor generale;
f) supraveghează desfăşurarea tuturor f) stabileşte condiţiile privind folosirea,
X
activităţilor din cadrul asociaţiei de întreţinerea, repararea, înlocuirea şi
proprietari, în mod special situaţia modificarea părţilor proprietăţii
încasărilor şi plăţilor lunare; comune, conform prevederilor legale;
g) ia măsuri pentru recalcularea X
g) pentru scopul şi activităţile asociaţiei cotelelor-părţi indivize rezultate în Programul de încasări se
de proprietari, angajează şi demite, urma modificării suprefeţelor utile ale precizează pe lista de
încheie şi reziliază contracte; locuinţelor sau spaţiilor cu altă cheltuieli, care este semnată de
destinaţie din condominiu; preşedinte şi cenzor, şi se
afişează de către administrator.
h) îşi asumă obligaţii, în nume propriu h) întocmeşte şi propune adunării X Este regretabil că iniţiatorul
sau în numele proprietarilor membri ai generale planuri de măsuri şi activităţi legii nici până în momentul de
asociaţiei de proprietari, privind şi urmăreşte realizarea lor; faţă nu cunoaşte situaţia reală
interesele legate de clădire; i)supraveghează desfăşurarea tuturor din asociaţie si crede că
i) iniţiază sau apără în procese, în nume X asociaţia are preşedinte și
activităţilor din cadrul asociaţiei de
propriu sau în numele proprietarilor proprietari, inclusiv situaţia încasărilor membrii în comitet care nu au
membri ai asociaţiei de proprietari, şi plăţilor lunare; ce face şi îi confundă cu un
interesele legate de clădire; j)Eliminarea funcţionar public care este 8
j) stabileşte sistemul propriu de j)stabileşte programul de încasări al ore la serviciu. În realitate, în
penalizări ale asociaţiei de proprietari asociaţiei de proprietari; asociaţie nimeni nu doreşte să
pentru restanţele afişate pe lista de plată fie preşedinte sau membru în
ce privesc cheltuielile asociaţiei de comitetul executiv din cauza
proprietari, conform prevederilor legale; birocraţiei impuse de lege şi
sunt foarte multe cazuri în care
asociaţiile vin şi întreabă dacă
pot să aibă preşedinte din afara
asociaţiei, întrucât nimeni din
k)Eliminarea asociaţie nu mai vrea să fie
k) îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii preşedinte, membru în comitet
adunării generale, în numele sau cenzor.
proprietarilor membri ai asociaţiei de
proprietari, în ceea ce priveşte Ce însemnă toate măsurile
k) avizează documentele asociaţiei de administrarea condominiului, luând legale necesare?
proprietari; toate măsurile legale necesare;
X
l)este consultat în legătură cu toate
61
activităţile care implică asociaţia de
proprietari;
X
m) asigură urmărirea comportării în timp
l) asigură completarea la zi a cărţii
a construcţiei, pe toată durata de
tehnice a construcţiei;
existenţă a acesteia;
X
n) gestionează situaţiile excepţionale şi
m) asigură urmărirea comportării în timp de criză;
X
a construcţiei, pe toată durata de o) urmăreşte recuperarea eventualelor
existenţă a acesteia; creanţe ale asociaţiei;
n) gestionează situaţiile excepţionale şi X
de criză; p) gestionează, conform hotărârilor
o) exercită alte atribuţii care i-au fost adunării generale, derularea creditelor
conferite prin hotărârile adunării obţinute pentru consolidare, reabilitare
generale. termică, creşterea calităţii ambiental-
arhitecturale a condominiului şi alte
lucrări;
X
q) propune sistemul propriu de penalizări
ale asociaţiei de proprietari pentru
restanţele afişate pe lista de plată ce
privesc cheltuielile asociaţiei, în
conformitate cu art. 75 şi a prevederilor
legale în vigoare;
X
r) notifică instituţiilor publice abilitate,
cazurile în care se constată încălcarea
prevederilor legale în vigoare;
X
s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea
în bune condiţii a arhivei documentelor
financiar contabile a asociaţiei de
proprietari; X
t)exercită alte atribuţii legale care i-au
fost conferite prin hotărârile adunării
generale. Se introduce litera u) cu următorul Trebuie să fie atribuția
conțiunut: comitertului executiv nu a
adunării generale deoarece s-ar
adoptă hotărâri asupra cuantumului
crea un haos la aduanrea
tuturor indemnizaţiilor precum şi
generală dacă ei ar trebui sa ia
asupra numărului şi funcţiilor
asemenea decizii.
personalului încadrat cu contract
individual de muncă, convenţie sau
62
contract civil de prestări servicii în
cadrul asociaţiei de proprietari pentru
buna administrare, gestionare şi
funcţionare a condominiului, dar şi
asupra valorii şi a modalităţilor de
contractare;
Prevederea este confuză. Un
registru nu se poate aviza. Nu
(2) Comitetul executiv avizează toate
(2) Şedinţele comitetului executiv sunt poate comitetul executiv să
(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari,
legal întrunite dacă jumătate plus unu avizeze raportul cenzorului.
documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa.
din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Cenzorul nu este subordonat
Şedinţele comitetului executiv pot fi corespondenţa şi registrele privind Comitetului executiv, ca acesta
convocate de preşedintele asociaţiei de gestiunea administratorului. să îi avizeze raportul.
proprietari sau de jumătate plus unu din
numărul membrilor săi. Membrii Comitetului executiv
sunt puţini şi este simplu ca
(3) Şedinţele comitetului sunt legal preşedintele să discute cu
(3) Deciziile comitetului executiv se întrunite dacă jumătate plus unu din fiecare în parte data pentru
consemnează în registrul de decizii al (3) Şedinţele comitetului executiv se ţin numărul membrilor săi sunt prezenţi. care cei mai mulţi dintre ei
comitetului executiv. lunar, odată cu discutarea listelor de Şedinţele comitetului executiv al sunt disponibili să participe la
întreţinere lunare şi sunt legal întrunite asociaţiei de proprietari se convoacă, de şedinţa Comitetului Executiv,
dacă jumătate plus unu din numărul preşedintele asociaţiei de proprietari sau fără a mai fi necesar tabelul
membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele de jumătate plus unu din numărul convocator (risipă de hârtie,
comitetului executiv al asociaţiei de membrilor săi. timp, etc.). Este dreptul lor să
proprietari se convoacă pe baza de tabel se adune când consideră că
convocator, de preşedintele asociaţiei de este nevoie şi nu să aştepte 5
proprietari sau de jumătate plus unu din zile, dacă situaţia creată
numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 impune o întâlnire a
zile înainte de data stabilită pentru Comitetului Executiv.
şedinţă.
(4) Deciziile comitetului executiv se Registrul nu poate să fie unic.
consemnează în procesul verbal al Fiecare organism de
(4) Deciziile comitetului executiv se conducere; adunare generală,
consemnează în registrul unic de procese sedinței de comite și se semnează de toți
membrii prezenți. comitet executiv, respectiv
verbale al asociaţiei de proprietari şi se cenzorul, are propriul process-
semnează de toţi membrii prezenţi, verbal.
precum şi de către cenzor/comisia de Corespondenţa se poate ridica
cenzori. şi mai des decât săptămânal.
Cenzorul nu este membru al
comitetului executiv şi ca atare
nu are de ce să semneze
decizia comitetului executiv.
63
Propunerea e prea strictă şi nu

e necesară. Asociaţia este
5)Eliminarea
instituţie de drept privat.
Asemenea restricţii sunt rar
(5)Administratorul, întâlnite chiar şi în cadrul
reprezentantul/reprezentanţii instituţiilor publice.
administratorului, soţul/soţia, ascendenţii,
descendenţii săi, precum şi cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori, chiar dacă
sunt proprietari, nu pot fi membri ai
comitetului executiv al asociaţie de
proprietari. Cenzorul nu face parte din
(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetul executive al
comitetului executiv al asociaţiei de asociației de proprietari prin
(6) În cazul schimbării sau demisiei proprietari, vechiul comitet executiv este urmare nu ar trebuie nu are ce
comitetului executiv al asociaţiei de obligat să transmită noului comitet prelua de la membrii
proprietari, vechiul comitet executiv este executiv, în baza unui proces verbal de comitetului executive. El are
obligat să transmită noului comitet predare-primire vizat de preşedintele ca atribuții verificarea gestiunii
executiv, în baza unui proces verbal de asociaţiei de proprietari, într-un termen de asociației de proprietari.
predare-primire vizat de preşedintele 5 zile de la încetarea mandatului său, toate
asociaţiei de proprietari şi de către documentele şi bunurile asociaţiei pe care
cenzor/comisia de cenzori, într-un termen le-a avut în administrare şi în folosinţă.
de 5 zile de la încetarea mandatului său,
toate documentele şi bunurile asociaţiei
pe care le-a avut în administrare şi în (7) În cazul schimbării sau demisiei unui Cenzorul nu face parte din
folosinţă. membru al comitetului executiv al comitetul executiv al asociației
asociaţiei de proprietari, acesta este de proprietari prin urmare nu
(7) În cazul schimbării sau demisiei unui
obligat să transmită în termen de 5 zile de are ce prelua de la membrii
membru al comitetului executiv al
la încetarea mandatului său, celorlalţi comitetului executive.
asociaţiei de proprietari, acesta este
membrii ai comitetului executiv, în baza
obligat să transmită în termen de 5 zile de
unui proces verbal de predare-primire
la încetarea mandatului său, celorlalţi
vizat de preşedintele asociaţiei de
membrii ai comitetului executiv, în baza
proprietari, toate documentele şi bunurile
unui proces verbal de predare-primire
asociaţiei pe care le-a avut în administrare
vizat de preşedintele asociaţiei de
sau în folosinţă.
proprietari şi de către cenzor/comisia de
cenzori, toate documentele şi bunurile
asociaţiei pe care le-a avut în
administrare sau în folosinţă.
Art. 31 - (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 54 (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 54 (1) Preşedintele asociaţiei de Perioada pentru care se pot
64
proprietari reprezintă asociaţia în proprietari este candidatul, membru al proprietari este candidatul, membru al delega atribuţiile preşedintelui
derularea contractelor şi îşi asumă asociaţiei de proprietari, ales prin asociaţiei de proprietari, ales prin ar trebui să rămână la
obligaţii în numele acesteia. El voinţa sa şi a jumătate plus unu din voinţa sa şi a jumătate plus unu din latitudinea asociaţiei de
reprezintă asociaţia de proprietari în numărul proprietarilor prezenţi în numărul proprietarilor prezenţi în proprietari care l-a ales.
relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile cadrul adunării generale. Preşedintele cadrul adunării generale. Preşedintele
iniţiate de asociaţie împotriva unui poate delega, pentru cel mult 90 de poate delega, atribuţiile sale unui
proprietar care nu şi-a îndeplinit zile, atribuţiile sale unui membru al membru al comitetului executiv, fără a
obligaţiile faţă de asociaţie sau în comitetului executiv, fără a fi exonerat fi exonerat de răspundere juridică.
procesele iniţiate de un proprietar care de răspundere juridică. Teremul de 5 zile este mult
2) În caz de încetare a mandatului
contestă o hotărâre a adunării generale a prea scurt.
(2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, se
proprietarilor.
preşedintelui înainte de termen, se convoacă de către membrii comitetului
(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari
convoacă în termen de 5 zile o adunare o adunare generală pentru alegerea unui
supraveghează şi urmăreşte aplicarea Procesul verbal de predare-
generală pentru alegerea unui nou nou preşedinte.
hotărârilor adunării generale, respectarea primire se face de către
preşedinte.
prevederilor statutului şi acordului de persoana care predă, respectiv
(3) În cazul schimbării preşedintelui (3) În cazul schimbării preşedintelui
asociere, precum şi aplicarea deciziilor primeşte. Este problema lor,
asociaţiei de proprietari, vechiul asociaţiei de proprietari, vechiul
comitetului executiv. Acesta, în funcţie deci nu au de ce să fie
preşedinte este obligat să transmită preşedinte este obligat să transmită noului
de situaţie, poate propune comitetului implicaţi cenzorul sau membrii
noului preşedinte în termen de 5 zile de preşedinte în termen de 5 zile de la
executiv sau adunării generale, după caz, Comitetului Executiv. Este
la încetarea mandatului său, în baza unui încetarea mandatului său, în baza unui
măsuri împotriva celor care nu respectă prea multă birocraţie şi costuri
proces verbal de predare-primire vizat de proces verbal de predare-primire toate
regulile, regulamentele, hotărârile şi inutile cu plata cenzorului şi a
membrii comitetului executiv şi de către documentele şi bunurile asociaţiei pe care
deciziile asociaţiei de proprietari, comitetului.
cenzor/comisia de cenzori, toate le-a avut în administrare sau în folosinţă.
conform prevederilor legale şi statutare.
documentele şi bunurile asociaţiei pe
care le-a avut în administrare sau în
folosinţă.
(4) În cazul în care adunarea generală a X
asociaţiei de proprietari decide în acest
sens, şi cu acordul preşedintelui în
funcţie, asociaţia de proprietari poate
finanţa participarea preşedintelui la
cursuri de perfecţionare acreditate
conform legii, referitoare la constituirea,
organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de
proprietari.
Art. 55 Preşedintele asociaţiei de X
proprietari are următoarele atribuţii:
Ar însemna că preşedintele nu
a) în baza mandatului acordat a) reprezintă asociaţia de proprietari
poate să facă nimic fără
de adunarea generală, reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile
acordul adunării generale.
de proprietari în relaţiile cu terţii, în instanţă;
Mandatul adunării generale se
65
inclusiv în acţiunile în instanţă; consideră dat în momentul
X alegerii preşedintelui prin votul
b) semnează şi ştampilează
acesteia
documentele asociaţiei de proprietari;
X
c) supraveghează şi urmăreşte
corecta punere în aplicare a hotărârilor
adunării generale, respectarea
prevederilor statutului şi acordului de
asociere, precum şi aplicarea deciziilor
comitetului executiv;
X
d) aduce la cunoştinţă
proprietarilor, prevederile statutului şi
regulamentului condominului; X
e) răspunde în scris la sesizările
scrise ale membrilor asociaţiei în termen
maxim de 10 zile;
X
f) gestionează modul de
îndeplinire a obligaţiilor ce revin
asociaţiei de proprietari în raport cu
autorităţile publice;
X
g) prezintă spre verificare la
solicitarea organelor de abilitate, toate
documentele asociaţiei, oferind toate
informaţiile solicitate; Ce rost au propunerea
h) poate propune, în scris, măsurilor atăta timp căt nu se
comitetului executiv sau adunării pot aplică sancțiuni.
generale, după caz, măsuri împotriva h)Eliminarea
celor care nu respectă regulamentul
condominiului, hotărârile şi deciziile
asociaţiei de proprietari, conform
prevederilor legale şi statutare;
Art. 37, alin. 2 din OUG
i) întocmeşte şi actualizează
i) desemnează persona care întocmeşte 97/2005 prevede: „Cartea de
cartea de imobil, în conformitate cu
şi actualizează cartea de imobil, în imobil se întocmeşte şi se
legislaţia în vigoare; actualizează de către persoana
conformitate cu legislaţia în vigoare;
anume desemnată, cu acordul
acesteia, de către proprietarul
imobilului sau de asociaţia de
proprietari; în cazul asociaţiei
de proprietari, responsabilul
66
cărţii de imobil este, de regulă,
administratorul sau un membru
al comitetului executiv al
asociaţiei.”
X
j) păstrează şi asigură
completarea la zi a cărţii tehnice a
construcţiei, precum şi a celorlalte
documente privitoare la activitatea
asociaţiei de proprietari; X
k) întocmeşte tabelul
convocator şi afişul pentru avizier pentru
adunările generale şi asigură semnarea
acestuia de către proprietari; X
l) asigură informarea
proprietarilor cu privire la ordinea de zi a Programul de încasări se
adunărilor generale, cu 14 zile înainte de precizează pe lista de
data stabilită pentru aceasta; cheltuieli, care este semnată de
m) afişează programul de preşedinte şi cenzor, şi se
încasări şi datele de contact ale afişează de către administrator.
administratorului, ale membrilor Este regretabil că iniţiatorul
comitetului executiv si ale membrilor m)Eliminarea legii nici până în momentul de
comisiei de cenzori ori, după caz, ale faţă nu cunoaşte situaţia reală
cenzorului; din asociaţie si crede că
asociaţia are preşedinţi care nu
au ce face şi îi confundă cu un
funcţionar public care este 8
ore la serviciu. În realitate, în
asociaţie nimeni nu doreşte să
fie preşedinte sau membru în
comitetul executiv din cauza
birocraţiei impuse de lege şi
sunt foarte multe cazuri în care
asociaţiile vin şi întreabă dacă
pot să aibă preşedinte din afara
asociaţiei, întrucât nimeni din
asociaţie nu mai vrea să fie
preşedinte, membru în comitet
sau cenzor.
Avizierul nu are spaţiu pentru

67
aşa ceva, ca să se poată citi
proprietari ar trebui ca scrisul
să fie mai mare iar volumul de
n) afişează la avizier procesele informaţii foarte mare nu se
verbale ale adunărilor generale şi ale poate afişa într-un spaţiu
şedinţelor comitetului executiv în termen restrâns.
de maxim 7 zile de la data la care au avut n)Eliminarea
loc acestea;
La fiecare modificare a legii ar
trebui modificat statutul
o) în cazul modificării cadrului asociației de proprietari și
legislativ privind asociaţiile de depus la instanță ceea ce ar
proprietari, preşedintele convoacă duce la blocarea instanțelor
adunarea generală a asociaţiei de după fiecare modificare
proprietari pentru modificarea conformă o)Eliminarea legislative.
a statutului asociaţiei;
Este non-sens, nu proprietarii
sunt cei ce se ocupă de
p) informează proprietarii din reabilitare, ci asociaţia de
condominiu cu privire la toate restricţiile proprietari, împreună cu
referitoare la culoare, aspect, materiale şi dirigintele de şantier, pe baza
altele asemenea, stabilite prin certificatului de urbanism,
regulamentul local de urbanism, conform p)Eliminarea autorizaţiei de construcţie şi a
informaţiilor furnizate de autorităţile contractului de execuţie a
administraţiei publice locale; lucrării.
X
q) conduce şedinţele adunărilor Avizierul nu poate suporta un

generale şi ale comitetului executiv; aşa mare volum de documente.
Pentru toate actele care
trebuiesc afisate la avizie ar
r) afişează la avizier lista trebui lipite pe toata casa
contractelor asociaţiei de proprietari cu scarii.
furnizorii de utilităţi publice, cu
administratorul condominiului şi cu
r)Eliminare
personalul angajat sau contractual al Avizierul nu poate suporta un
asociaţiei; aşa mare volum de documente.
s) afişează la avizier lista şi

datele de contact ale instituţiilor cu
atribuţii de inspecţie şi control la care pot
68
fi sesizate eventualele nereguli legate de s)Eliminare
activitatea organelor de conducere ale
asociaţiei de proprietari, ale
administratorului, respectiv ale
membrilor asociaţiei.
Art. 32 - (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 56 (1) Preşedintele asociaţiei de X

proprietari sau membrii comitetului proprietari şi membrii comitetului
executiv pot fi remuneraţi pe baza unui executiv pot fi remuneraţi pe baza
contract de mandat, conform hotărârii unui contract de mandat, conform
adunării generale a proprietarilor, la data hotărârii adunării generale a
adoptării bugetului anual de venituri şi proprietarilor, consemnată în procesul-
cheltuieli. verbal.
(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce X
(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le
le revin, membrii comitetului executiv,
revin, sau pentru depăşirea atribuţiilor
inclusiv preşedintele asociaţiei de
legale şi statutare, preşedintele asociaţiei
proprietari, răspund personal sau în
de proprietari, membrii comitetului
solidar, după caz, în faţa legii şi a
executiv, respectiv membrii comisiei de
proprietarilor pentru daunele şi
cenzori ori, după caz, cenzorul răspund
prejudiciile cauzate proprietarilor în
personal sau solidar, pentru daunele şi
mod deliberat.
prejudiciile cauzate proprietarilor sau
terţilor, după caz.
Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori Legalitatea actelor nu poate fi
sunt persoanele mandatate de asociaţia de sunt persoanele mandatate de asociaţia de verificată de către cenzor: el nu
proprietari să verifice legalitatea proprietari să verifice gestiunea este jurist şi nici instanţă de
hotărârilor, deciziilor, actelor şi a financiar-contabilă și execuţia bugetului judecată. Nu credem că la o
documentelor asociaţiei de proprietari şi de venituri şi cheltuieli conform asociaţie de proprietari ne
să verifice execuţia bugetului de venituri prevederilor legale în vigoare. permitem să avem un „oficiu
şi cheltuieli conform prevederilor legale juridic”, care să semneze
în vigoare. pentru legalitate. Atribuţiile
cenzorului sunt prevăzute în
lege.
Numărul membrilor comisiei

(2) Comisia de cenzori este formată (2) Comisia de cenzori este formată dintr- de cenzori trebuie stabilită de
dintr-un număr impar de membri, nu mai un număr impar de membri. adunarea general.
mare de cinci.
Art. 58 (1) În cazul în care Art. 58 (1) În cazul în care Formularea este complet
cenzorul/membrii comisiei de cenzori cenzorul/membrii comisiei de cenzori inoportună.
sunt persoane fizice, acestea trebuie să sunt persoane fizice, alese din cadrul
aibă studii superioare în domeniul membrilor asociației de proprietari De ce trebuie sa aiba
69
economic, tehnic sau juridic. În cazul în acestea trebuie să aibă studii medii. obligatoriu studii superioare?-
care cenzorul/membrii comisiei de Si asa de abia se aleg cenzorii
cenzori au numai studii medii la in cadrul asociatiilor!
momentul alegerii acestuia în funcţie, O persoană cu studii medii este
aceştia trebuie să facă dovada că au suficient de calificată să poată
absolvit un curs de formare profesională să citească şi să facă nişte
pe probleme specifice asociaţiilor de operaţii matematice simple
proprietari într-o instituţie autorizată în care au fost învăţate în clasele
condiţiile legii, sau să urmeze un astfel primare. Obligarea persoanelor
de curs în următoarele 120 de zile de la la urmarea unui curs chiar de
data alegerii în funcţie. numai 120 de ore va duce la
refuzul acestora de a mai fi
cenzori. Și așa este forte greu
de găsit un censor la foarte
multe asociați darmite să îi și
mai oblige să facă un curs.
Persoanele care accepta sa fie
cenzori nu trebuie sa fie
obligate,in situatia in care au
numai studii medii sa mai faca
si un curs de calificare
(2) În cazul în care cenzorul este X profesionala-CINE IL
persoană juridică, acesta trebuie să aibă ACHITA?
domeniul de activitate contabilitate, audit
financiar sau consultanţă în domeniul
fiscal, conform legislaţiei în vigoare. Cenzorul nu este gestionar, nu
mânuieşte valori materiale şi
financiare. Propunerile sunt
(3) Cenzorul sau membrii comisiei de prevederi total rupte de
cenzori pot depune, dacă adunarea realitate. În condiţiile acestea,
generală a asociaţiei de proprietari 3) Eliminare nimeni din asociaţie nu acceptă
hotărăşte astfel, în contul bancar al să fie cenzor, oricâtă
asociaţiei de proprietari, o garanţie, pe remuneraţie va stabili adunarea
baza unui contract de garanţie încheiat în generală! Obligaţia de a accede
acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate la persoane din afară (fizice
fi mai mic decât media anuală a totalului sau juridice) nici atât nu va
cheltuielilor lunare ale asociaţiei. determina „garanţie”, nimeni
nu va accepta să plătească o
astfel de garanţie.
(4) Deponenţii garanţiei prevăzute la alin.
(3) nu pot dispune în niciun mod de suma
4)Eliminare
depusă drept garanţie şi nici de dobânda
70
aferentă, decât după îndeplinirea
cumulativă a următoarelor condiţii:
a) adunarea generală a
asociaţiei de proprietari a aprobat
descărcarea de gestiune privind exerciţiul
financiar precedent;
b) încetarea efectelor
contractului sau convenţie de prestări de
servicii încheiat între asociaţie şi
cenzor/membrii comisiei de cenzori.
(5) În cazul în care se constată de către
reprezentanţii asociaţiei de proprietari
sau de către proprietari deficit în
gestiune, asociaţia poate dispune asupra 5)Eliminarea
unei sume de bani egale cu cuantumul
minusului în gestiune, direct din contul
bancar menţionat la alin. (3), cu
aprobarea scrisă anterioară a adunării
generale, fără a avea nevoie de
consimţământul deponentului garanţiei. X
(6) Rapoartele de verificare a gestiunii
asociaţiei de proprietari se întocmesc de
către cenzor/comisia de cenzori Cenzorul nu este jurist ca să
trimestrial şi se prezintă comitetului verifice pentru legalitate
executiv în cadrul şedinţelor comitetului hotărârilor adunării generale
executiv, pentru luare de măsuri în cazul sau ale comitetului executiv, și
în care se constată nereguli financiar nici nu poate fi obligat să facă
contabile, şi anual, în cadrul adunărilor demersuri ele pot fi făcute de
generale. președinte.
(7) În cazul constatării unor nereguli în
gestiunea contabilă a asociaţiei de
proprietari sau referitoare la legalitatea
hotărârilor adunării generale sau
(7) În cazul constatării unor nereguli în
comitetului executiv, cenzorul/comisia de
gestiunea contabilă a asociaţiei de
cenzori, înştiinţează proprietarii prin
proprietari înştiinţează proprietarii prin
afişare la avizierul asociaţiei de
afişare la avizierul asociaţiei de
proprietari, şi sesizează organele de
proprietari, asociația urmănd să decidă
urmărire penală în termen de 5 zile de la
asupra aspectului sesizat.
constatare.
71
(8) Cenzorul/membrii comisiei de X
cenzori, angajaţi ai asociaţiei de
proprietari, sunt remuneraţi pe baza unui
contract individual de muncă/contract de
mandat sau contract de prestări servicii,
conform hotărârii adunării generale a
asociaţiei de proprietari, consemnată în
procesul-verbal.
X
revin, cenzorul/membrii comisiei de
cenzori răspund personal sau în solidar
pentru daunele şi prejudiciile cauzate din
vina lor, asociaţiei şi/sau proprietarilor.
revin, cenzorul/membrii comisiei de
cenzori răspund față de asociație
personal sau în solidar pentru daunele şi
prejudiciile cauzate din vina lor, asociaţiei
şi/sau proprietarilor.
Art. 33 - (1) Cenzorul sau comisia de Art. 59 Cenzorul/comisia de cenzori X Legalitatea actelor nu poate fi
cenzori a asociaţiei de proprietari are, în asociaţiei de proprietari are, în principal, verificată de către cenzor: el nu
principal, următoarele atribuţii: următoarele atribuţii: este jurist şi nici instanţă de
a) verifică legalitatea actelor şi a) Eliminare judecată. Nu credem că la o
a) verifică legalitatea actelor şi
documentelor, a hotărârilor, deciziilor, asociaţie de proprietari ne
a documentelor, a hotărârilor şi a
regulilor şi regulamentelor; permitem să avem un „oficiu
deciziilor;
b) verifică execuţia bugetului de venituri juridic”, care să semneze de
şi cheltuieli; legalitate.
c) verifică gestiunea financiar-contabilă;
b) verifică gestiunea financiar-
d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi
contabilă;
prezintă adunării generale rapoarte Este acoperit de art. 59 litera a
asupra activităţii sale şi asupra gestiunii c) verifică lunar execuţia c) Eliminare şi b, birocrație inutilă.
asociaţiei de proprietari, propunând bugetului de venituri şi cheltuieli
măsuri. conform documentelor, registrelor şi
(2) Cenzorul sau cenzorii aleşi ai situaţiei soldurilor elementelor de activ şi
asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pasiv întocmite de către administrator;
pe baza unui contract de mandat, Este acoperit de art. 59 litera a
d) cel puţin o dată pe an,
conform hotărârii adunării generale a d)Eliminare şi b, birocrație inutilă.
întocmeşte şi prezintă adunării generale,
proprietarilor, la data adoptării bugetului
rapoarte asupra activităţii sale şi asupra
anual de venituri şi cheltuieli.
gestiunii asociaţiei de proprietari,
(3) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce
propunând măsuri;
le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei
72
de proprietari răspund personal sau în e) execută controale inopinate la Numai sub dictatură s-a făcut
solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, casieria asociaţiei de proprietari acest lucru. Asociaţiile de
e) Eliminare
pentru daunele şi prejudiciile cauzate împreună cu 2 membri ai comitetului proprietari nu au casierie. De
proprietarilor în mod deliberat. executiv, consemnând rezultatele cele mai multe ori nici nu
controalelor în registrul unic de procese există un spaţiu unde să se
verbale al asociaţiei de proprietari; adune cheltuielile de
întreţinere, se merge din uşă în
uşă. Ce facem? Nu mai
adunăm cheltuielile? Ne oprim
ca să poată fi efectuat controlul
inopinat? Ce impresie vor avea
proprietarii şi ce încredere vor
mai avea în administrator? Îl
vor considera un hoţ! Asta se
doreşte?
Legalitatea actelor nu poate fi

verificată de către cenzor: el nu
f) participă la adunările generale este jurist şi nici instanţă de
ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, judecată. Nu credem că la o
asigurând legalitatea desfăşurării f) Eliminarea asociaţie de proprietari ne
acestora. permitem să avem un „oficiu
juridic”, care să semneze de
legalitate.
Art. 60 În vederea facilitării comunicării Eliminarea Ar fi inutil ca majoritatea
dintre autorităţile administraţiei publice asociaţiilor de proprietari, care
locale şi asociaţiile de proprietari, nu au nici o legătură cu
preşedintele asociaţiei de proprietari este Primăria, să transmită aceste
obligat să transmită, anual, date la Primărie. Acolo unde
compartimentelor specializate în există legături cu primăria, ex.
sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de la reabilitarea termică, există o
proprietari datele de contact actualizate comunicare permanentă, iar
privind preşedintele, membrii comitetului preşedintele din asociaţie şi cei
executiv, membrii comisiei de cenzori din Primărie îşi au datele de
sau, după caz, cenzorul şi administratorul contact, nu e nevoie să se mai
asociaţiei de proprietari. transmită aceste date.
Asociaţiile de proprietari care
beneficiază de programe de
reabilitare sunt în procent
foarte mic şi nu are rost să se
facem arhivă la Primărie cu
73
date care nu le sunt necesare.
Aceste date le-ar fi necesare
doar în campania electorală
pentru a folosi preşedinţii şi
administratorii în lupta
politică. La fiecare campanie
electorală, ONG-urile
asociaţiilor de proprietari sunt
bombardate cu solicitări
camuflate prin care se solicită
numărul de telefon al
preşedinţilor sau
administratorilor.
CAP. V ADMINISTRAREA IN CAPITOLUL VI - ADMINISTRAREA
ASOCIATIA DE PROPRIETARI CONDOMINIILOR
Art. 34 - (1) Administrarea, întreţinerea, Art. 61 (1) Administrarea, exploatarea, X

investiţiile şi reparaţiile asupra întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau
proprietăţii comune sunt în sarcina modernizarea, după caz, a proprietăţii
asociaţiei de proprietari. comune aferente condominiului sunt în
(2) Asociaţia de proprietari angajează sarcina asociaţiei de proprietari, iar
persoane fizice atestate pentru funcţia de cheltuielile legate de aceste activităţi ONG-urile ar fi excluse pe
administrator sau încheie contracte cu reprezintă cheltuieli comune. nedrept, când prin lege au voie
persoane juridice specializate şi (2) În scopul administrării şi întreţinerii să facă şi activităţi economice.
(2) În scopul administrării şi întreţinerii
autorizate pentru realizarea, respectiv condominiului, asociaţia de proprietari Organizaţiile
condominiului, asociaţia de proprietari
furnizarea serviciilor necesare poate încheia contracte în numele neguvernamentale care
poate încheia contracte în numele
administrării, întreţinerii, investiţiilor şi proprietarilor cu persoane fizice, persoane reprezintă interesele
proprietarilor cu persoane fizice,
reparaţiilor asupra proprietăţii comune. fizice autorizate, ONG-uri ale asociaţiilor de
persoane fizice autorizate sau cu
asociațiilor de proprietari sau cu locatari/proprietari au
persoane juridice cu obiect de activitate
persoane juridice cu obiect de activitate capacitatea suficientă şi
administrarea condominiilor, înfiinţate
administrarea condominiilor, înfiinţate expertiza necesară să facă
potrivit prevederilor legale în vigoare.
potrivit prevederilor legale în vigoare. administraţie.
(3) Desemnarea administratorului şi Administratorul face parte din

(3) Desemnarea administratorului şi
încheierea contractului de administrare se personalul executiv, nu este
încheierea contractului de administrare se
aprobă în cadrul adunării generale, cu organ ales al Adunării
face de către comitetul executive.
acordul a jumătate plus unu din numărul generale. Comitetul Executiv
total al membrilor asociaţiei de impreuna cu presedintele
proprietari. asociatiei de proprietari sunt
organele de conducere ale
asociatiei de proprietari. Se va
74
crea un haos in momentul
angajarii administratorului de
catre adunarea generala si se
vor crea neintelegeri privind
colaborarea dintre
administrator si Comitetul
Executiv al asociatiei de
proprietari si presedintele
asociatiei de proprietari.
Numai înainte de 1989
administratorul era ales de
adunarea generală. Unde s-a
mai văzut ca AGA să aleagă
personalul? AGA alege
consiliul de administraţie, care
la rândul lui se ocupă de
angajarea personalului. Oare
cei care vor să revină la
vremurile anterioare nu au
învăţat nici atâta lucru, deşi şi
spun în motivaţie că au
specialişti care s-au ocupat de
acest proiect? Ce fel de
specialişti sunt ei?
Art. 35 - (1) Pentru activitatea de Art. 62 (1) Administrarea condominiului X Art. 62 (1) Administrarea condominiului
administrare care include activităţi de poate fi realizată de către persoane poate fi realizată de către persoane fizice,
administrare tehnică, de contabilitate şi fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane fizice autorizate, ONG-uri ale
casierie, asociaţia de proprietari poate persoane juridice specializate, autorizate asociațiilor de proprietari sau persoane
angaja fie persoane fizice atestate pentru conform legii. juridice specializate, autorizate conform
funcţia de administrator de imobile, fie legii.
poate încheia contract de administrare cu
persoane juridice specializate şi
autorizate, care au ca obiect de activitate
numai domeniul asociaţiilor de
proprietari ori care au ca activitate
principală administrarea imobilelor pe
bază de tarife sau contract. În proiect se face o confuzie
Administratorilor de imobile li se aplică foarte mare, adică
în mod corespunzător prevederile art. 21 administratorul ar face
(2) Activitatea de administrare include 2) Eliminare
alin. (2) şi ale art. 22. întreţinerea, investiţii şi
activităţi de administrare tehnică,
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin reparaţii privind partea
respectiv de întreţinere, investiţii şi
încheierea unui contract individual de comună? Aceste lucrări se
75
muncă, conform celor stabilite prin reparaţii privind proprietatea comună, de contractează cu firme de
negociere directă. contabilitate şi de casierie. specialitate şi nu se execută de
către administrator. Sperăm că
cei care au propus această
prevedere nu şi-au înfiinţat
firme de familie care să facă
toate aceste activităţi şi să
sărăcească şi mai mult
persoanele care locuiesc la
bloc.
3)Eliminare Atâta timp cât activitatea de

(3) Candidaţii pentru funcţia de (3) Orice alte activităţi de administrare administrare cuprinde cele trei
administrator de imobile trebuie să care nu sunt reglementate prin lege sau componente, nu mai este cazul
prezinte comitetului executiv al prin statutul asociaţiei, sunt condiţionate să se facă această precizare.
asociaţiei de proprietari documentele de acordul adunării generale a asociaţiei
solicitate, garanţiile profesionale şi de proprietari.
materiale prevăzute de lege şi trebuie să
nu fi suferit nicio condamnare. X
(4) Comitetul executiv adoptă decizii (4) Administratorii pot fi angajaţi pe bază
asupra cuantumului salariilor, al de contract individual de muncă sau
indemnizaţiilor şi al eventualelor contract civil de prestări servicii, cu
premieri care se acordă personalului respectarea prevederilor legale în
încadrat cu contract individual de vigoare. X
muncă, precum şi asupra valorii şi a
(5) Candidaţii pentru funcţia de
modalităţilor de contractare, în cazul în
administrator de imobile trebuie să
care administrarea clădirii este asigurată
prezinte comitetului executiv al asociaţiei
de persoane juridice, în limita bugetului
de proprietari documentele prevăzute de
de venituri şi cheltuieli adoptat de Termenul de atestat a fost
lege, precum şi alte documente solicitate
adunarea generală a proprietarilor. eliminate încă din anul 2011
printre care, obligatoriu:
(5) De asemenea, comitetul executiv a)Eliminarea așa că nu vedem niciun rost în
decide şi asupra acordării unor drepturi a) atestatul prevăzut la art. 2 reintroducerea lui. A se vedea
băneşti membrilor asociaţiei de lit. p); Hotărărea C.N.C.D.
proprietari care desfăşoară activităţi
lucrative folositoare acesteia, în limita b) certificatul de calificare Formularea din text, în timp,
bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat b) certificatul de calificare profesională obţinut în conformitate cu poate fi modificată şi ar putea
de adunarea generală a proprietarilor. profesională obţinut în conformitate cu legislaţia în vigoare; da naştere la interpretări.
legislaţia în vigoare privind formarea
profesională a adulţilor;
X
c) cazierul judiciar care să
ateste că nu a suferit nici-o condamnare,
76
prin hotărâre judecătorească rămasă Este aproape imposibil să se
definitivă, pentru o infracţiune de natură încheie polite de asigurare
economico-financiară; pentru administratorii de
d)Eliminarea imobile acesta ne avănd
d) dovada poliţei de asigurare posililități materiale pentru
de răspundere civilă profesională. încheierea poliței.
(6) Persoanele juridice specializate sunt

operatori economici înfiinţaţi şi X
înregistraţi conform legii, care au ca
obiect de activitate administrarea
condominiilor. ONG-urile ar fi excluse pe
nedrept, când prin lege au voie
Se introduce (6)¹ să facă şi activităţi economice.
Persone juridice specializate sunt și Organizaţiile
organizațile neguvernamentale neguvernamentale care
înfințate de asociațiile de proprietari și reprezintă interesele
înregistrate conform legii, care au ca asociaţiilor de
obiect de activitate reprezentarea locatari/proprietari au
intererselor asociațiilor de capacitatea suficientă şi
locatrari/proprietari. expertiza necesară să facă
administraţie.
Solicitarea atestatului pentru

7)Eliminarea toţi angajaţii este o aberaţie,
(7) În vederea îndeplinirii obiectului atâta vreme cât nu se solicită
principal de activitate, persoanele nici la societăţile comerciale.
juridice prevăzute la alin. (6) au obligaţia Nu toţi angajaţii execută
obţinerii atestatului în condiţiile legii aceeaşi muncă. Sunt persoane
pentru toţi angajaţii acestora care care fac operaţiuni pentru care
prestează activitatea de administrare a nu se cere un curs de
condominiilor. administrator, de exemplu o
persoană care introduce date în
calculator, corespondenţă etc.
Este absurd ca aceştia să fie
obligaţi să facă curs de
administrator
Este o absurditate ca la avizier

(8) Certificatul de calificare profesională să mai afişeze certificatul de
77
are drept scop certificarea calităţilor calificare când el se păstrează
profesionale ale persoanelor care doresc în copie la dosarul de angajare.
(8) Certificatul de calificare profesională să practice activitatea de administrare a Probabil că cei ce mereu obligă
are drept scop certificarea calităţilor imobilelor. asociaţia să afişeze tot felul de
profesionale ale persoanelor care doresc documente la avizier îşi
să practice activitatea de administrare a închipuie că asociaţia are un
imobilelor şi se afişează, prin grija avizier tip panou în care se
administratorului, la avizier, la data face reclamă şi că acolo se
intrării în vigoare a contractului de poate rula informaţia în orice
administrare. cantitate. Aici se vede că cei ce
au făcut această propunere nu
dau nicio crezare organelor
alese din asociaţie. Probabil
că au probleme personale cu
organele alese, dacă mai
locuiesc la bloc şi nu la vilă.
Se poate dispune doar

interdicţia de a practica această
(9) Ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti profesie. Odată obţinută, o
definitive, în cazul în care organele profesie nu se poate anula.
competente au stabilit existenţa unui Certificatul de calificare
prejudiciu cauzat de administrator, se confirmă că persoana
(9) Certificatul de calificare profesională poate dispune retragerea dreptului de a respectivă a obţinut o calificare
a administratorului poate fi suspendat practica activitatea de administrator de şi nu poate fi retras. Interdicţia
temporar sau retras, urmare a unei imobile. de a profesa o meserie, ca
hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul sancţiune, este cu totul altceva
în care organele competente au stabilit
şi trebuie să rămână
existenţa unui prejudiciu cauzat de prerogativa justiţiei; nu are ce
administrator. Retragerea certificatului de
căuta în această lege.
calificare, determină automat
imposibilitatea exercitării funcţiei de
Nici măcar medicii nu sunt
administrator de condominii. testați din 3 în 3 ani .
10) Eliminare
Termenul de atestat a fost

(10) Atestatul este valabil 3 ani de la data eliminate încă din anul 2011
emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi așa că nu vedem niciun rost în
condiţii în care a fost emis. 11)Eliminare
reintroducerea lui.
(11) În cazul în care organele competente

au stabilit existenţa unui prejudiciu Termenul de atestat a fost
78
cauzat de administratori, atestatul poate fi eliminate încă din anul 2011
retras, iar aceştia răspund conform 12)Eliminare așa că nu vedem niciun rost în
legislaţiei în vigoare. reintroducerea lui.
(12) Expirarea sau retragerea atestatului,
determină automat imposibilitatea
exercitării funcţiei de administrator de
condominii.
Art. 63 Urmare a hotărârii adunării Eliminare Această prevedere se regăseşte
generale a asociaţiei de proprietari, şi în HG 1588/2007.
administratorul, conform contractului de În practică, la ora actuală
administrare şi în baza împuternicirii contractele sunt impuse şi nu
acordate de adunarea generală a se pot negocia. În conformitate
asociaţiei, poate negocia contractele de cu legea preşedintele
prestări de servicii între furnizori şi reprezintă asociaţia faţă de
asociaţia de proprietari. terţi, ca atare, el semnează şi
contractele, tot el negociază. A
lăsa în seama administratorului
acest lucru ar însemna că
pentru fiecare contract să se
ţină adunare generală şi să
acorde un mandat, lucru greu
de stabilit.
Art. 36 - Administratorul, persoană Art. 64 (1) Administratorul are, în X
fizică sau juridică, are, în principal, principal, următoarele atribuţii:
următoarele atribuţii: a)Eliminare Supravegherea lucrărilor se
a) prestarea serviciilor în mod
a) administrează imobilul,
face de dirigintele de şantier.
propune şi supraveghează lucrări având
profesional;
ca scop conservarea şi întreţinerea
b) gestionarea bunurilor materiale şi a
acestuia;
fondurilor băneşti;
c) efectuarea formalităţilor necesare în b) supraveghează atât lucrările Asta face președintele
angajarea contractelor cu furnizorii de b)Eliminare asociației.
care privesc administrarea, cât şi
servicii pentru exploatarea şi întreţinerea personalul angajat;
clădirii, derularea şi urmărirea realizării
acestor contracte; c) în caz de urgenţă, cu acordul
d) asigurarea cunoaşterii şi respectării comitetului executiv, iniţiază executarea X
regulilor cu privire la proprietatea tuturor lucrărilor necesare protejării
comună; imobilului;
e) gestionarea modului de îndeplinire a d) prestează serviciile
obligaţiilor cetăţeneşti ce revin prevăzute în contractul de administrare X
proprietarilor în raport cu autorităţile cu responsabilitate şi în mod profesional;
publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele
79
stabilite, potrivit legii, de adunarea e) execută dispoziţiile Este dreptul asociaţiei de a
generală a proprietarilor; prevăzute în hotărârile adunării generale X stabili modalităţile de ţinere a
f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii a asociaţiei de proprietari, în contabilităţii în funcţie de
expres prevăzute de lege. conformitate cu prezenta lege, specificul ei şi de legea în
regulamentul condominiului şi conform vigoare. Legea contabilităţii în
contractului de administrare; vigoare are două opţiuni, dar,
poate că între timp, apare o altă
f) organizează şi conduce reglementare. Precizăm că la
contabilitatea în partidă simplă şi f) organizează şi conduce contabilitatea
în conformitate cu legea; ora actuală există reglementări
activitatea de casierie; contabile pentru asociaţiile de
proprietari, dar considerăm că
e necesară simplificarea lor.
Precizarea „numai în partidă
simplă”, aşa cum este în
prezent, e incorectă şi nu face
decât să scoată mai mulţi bani
din partea celor care stau la
bloc. Formularea corectă ar fi
fost: „conform reglementărilor
contabile pentru asociaţiile de
proprietari”.
g) gestionează, separat pentru Fiecare persoană juridică este

fiecare asociaţie, bunurile materiale şi g)Eliminarea obligată să ţină propria
fondurile băneşti ale asociaţiei conform contabilitate. Nu se poate
hotărârilor adunării generale şi deciziilor amesteca contabilitatea unei
comitetului executiv; asociaţii cu a altei asociaţii.
La asociaţii nu există perioadă
h) propune, cel târziu până la de recalculare. Noţiunea este
sfârşitul perioadei de recalculare a h)Eliminarea prost tradusă de la cei din
cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze Austria, care au încasat bani
pe termen mediu în care trebuie să frumoşi din asistenţă cu câţiva
includă sumele achitate, lucrările de ani în urmă, în guvernarea
întreţinere şi lucrările de reabilitare şi trecută.
îmbunătăţire, sumele necesare din
fondurile asociaţiei, alte cheltuieli
previzibile şi o estimare generală a
cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
i) efectuează formalităţile
necesare în angajarea contractelor cu
furnizorii de servicii pentru exploatarea
şi întreţinerea condominiului, derularea şi
80
urmărirea realizării acestor contracte;
X
j) asigură gestionarea
condominiului conform hotărârilor
adunării generale şi deciziilor comitetului
executiv, cu respectarea prevederilor
legale în vigoare; X Iniţiatorii propunerii ar trebui
k) are obligaţia prezentării k)Eliminarea să se gândească la faptul că şi
tuturor datelor, documentelor şi administratorul este om, are şi
informaţilor privind conţinutul şi el viaţă personală, mai face şi
respectarea contractului de administrare, el altceva în decursul celor 24
precum şi a acordurilor de plată în rate a ore, nu poate fi în orice
cheltuielilor anuale, a cuantumului moment la dispoziţia oricui. Ce
prestaţiilor convenite, la solicitarea se întâmplă dacă în asociaţie
oricărui proprietar; sunt mult proprietari care
solicită aşa ceva? Mai vrea
cineva să fie administrator
cănd trebuie să fie la dispoziția
proprietrailor 24 de ore din 24?
l) gestionează, conform
hotărârilor adunării generale sau X
comitetului executiv, fondul de rulment şi
fondul de reparaţii constituite la
dispoziţia asociaţiei de proprietari,
precum şi alte fonduri constituite de
către aceasta;
m) calculează, întocmeşte,
supune verificării cenzorilor/comisiei de X
cenzori şi aprobării comitetului executiv
lista lunară a cheltuielior de întreţinere,
întocmită conform reglementarilor in
vigoare, în termen de maxim 5 zile de la
primirea ultimei facturi de la furnizorii de
servicii;
Să se stabilească, atunci când
n) întocmeşte lunar şi depune se vor emite reglementările
n) Analizare
semestrial la compartimentul specializat contabile pentru asociaţiile de
în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.
proprietari pe a cărei rază teritorială se
află condominiul, situaţia soldurilor
elementelor de activ şi pasiv;
81
Veniturile asociației de
proprietrai nu pot proveni din
o) afişează lunar, la avizier, o) afişează lunar, la avizier, lista de altă parte decăt din exploatarea
lista de venituri şi cheltuieli ale venituri şi cheltuieli ale asociaţiei; proprietății commune.
asociaţiei, care va cuprinde inclusiv
veniturile obţinute din exploatarea
proprietăţii comune; Nu este atribuţia
p) asigură, prin controale administratorului.
periodice, respectarea normelor generale p)Eliminarea
de apărare împotriva incendiilor la
utilizarea părţilor comune,
funcţionalitatea permanentă, la gabaritele
proiectate, a căilor de evacuare în caz de
incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi
salvare şi comunică de urgenţă
preşedintelui asociaţiei de
proprietari/comitetului executiv
neregulile identificate; Comitetul este cel care
angajează administratorul prin
q) îndeplineşte orice alte urmare el stabileste și
atribuţii stabilite în cadrul adunării q) îndeplineşte orice alte atribuţii atrbuțiile.
generale a asociaţiei de proprietari în stabilite de comitetul executiv.
conformitate cu legea. Fondul de rulment este destinat
pentru plăţile curente.
Solicitarea aprobării adunării
(2) Administratorul nu poate utiliza în generale este o aberaţie, ar
niciun fel fondurile asociaţiei de (2) Administratorul nu poate utiliza în însemna ca pentru orice plată
proprietari, fără hotărârea scrisă a alte scopuri fondurile asociaţiei de administratorul să ceară
adunării generale sau a deciziei proprietari, decăt în scopul în care au acordul adunării generale sau a
comitetului executiv, după caz. fost strănse. comitetului.
(3) Administratorul are obligaţia de a ţine X

evidenţe contabile separate pentru fiecare
condominiu în parte pe care îl are în
administrare.
Art. 37 - Pentru lucrările privind Art. 65 (1) Pentru realizarea lucrărilor de X
proprietatea comună, administratorul, întreţinere, reparaţii sau investiţii privind
ţinând seama de preţ, durată de execuţie proprietatea comună, administratorul,
şi calitate, supune spre analiză, selecţie ţinând seama de preţ, durata de execuţie
de oferte şi aprobare comitetului şi calitate, supune spre analiză şi Este confuz, abuziv, inoportun,
82
executiv al asociaţiei de proprietari aprobare comitetului executiv, selecţia de aberant. Se spune „să
ofertele operatorilor economici care oferte a operatorilor economici care folosească pentru plăţile
satisfac cerinţele, în vederea executării satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, cheltuielilor şi pentru
lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare. conform legislaţiei în vigoare. încasări”. Care cheltuieli, care
(2) Administratorul poate să folosească încasări? Cheltuielile pe care le
(2) Administratorul este obligat să
pentru plăți respectiv încasări conturile plătesc proprietarii sunt
folosească pentru plăţile cheltuielilor şi
asociaţiei. cheltuieli comune, atunci ce
pentru încasări contul asociaţiei
încasări? Aceasta ar însemna
menţionat la art. 19 alin. (3), la care au
ca toate încasările să se facă
acces pentru informare, prin tipărire de
doar prin cont bancar. Cine
extrase de cont, toţi proprietarii. În acest
este dispus să meargă să
cont vor fi vărsate, în termen de 24 de ore
plătească prin cont?
de la primirea acestora, toate sumele sau
Proprietarii au timp de aşa
valorile primite în numele sau în contul
ceva? Doar foarte puţini dintre
asociaţiei.
ei. Ce bancă tipăreşte extrase
de cont pentru toţi proprietarii?
Dacă, încasările se fac doar
prin cont bancar, ce bani să
mai verse în 24 ore? Cum s-ar
putea respecta acest termen,
dacă totuşi s-ar permite
încasarea prin emiterea de
chitanţe, atunci când încasările
se fac vineri seara sau în zile
de sărbători legale.
Obs. Chiar dacă cei care au
tradus nu au ştiut bine cele
două limbi, cei care au venit
cu un astfel de document, ar
trebui să studie mai
aprofundat. De remarcat că se
cere, în prezenta propunere, să
se elibereze chitanţă peste
chitanţă, iar aici întreaga
activitate se desfăşoară prin
cont, ceea ce reprezintă o
contradicţie între aceste
prevederi.
Este decizia asociaţiei de

proprietari de a stabili modul
de plată, fie direct la asociaţie,
83
(3) Contul menţionat la alin. (2) va putea (3) Contul menţionat la alin. (2) va putea fie prin cont şi în ce condiţii.
fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de Sunt bănci care percep
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de comision pentru depunere de
către proprietari. către proprietari. Proprietarii care plătesc bani în contul persoanei
prin contul asociației vor suporta și juridice.
comisionul aferent depunerii, dacă banca
percepe acest comision căt și costurile
pentru lucru cu banca.
X
(4) În cazul în care administratorul nu îşi
îndeplineşte obligaţiile, sau le
îndeplineşte în mod defectuos, cauzând
prejudicii asociaţiei de proprietari,
asociaţia de proprietari, în baza hotărârii
adunării generale, poate retrage din
garanţia administratorului o sumă de bani
pentru acoperirea prejudiciilor create, sau
poate hotărî diminuarea venitului în
funcţie de gravitatea faptei, în condiţii
prevăzute în contractul de administrare,
precum şi de a acţiona în instanţă pentru
recuperarea prejudiciilor provocate.
Art. 38 - Pentru protejarea intereselor Art. 66 Pentru protejarea intereselor Eliminarea Niciun administrator nu este
proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietarilor şi ale asociaţiei de dispus să plătească de la el
proprietari împotriva riscurilor aferente proprietari împotriva riscurilor aferente costurile pentru asigurare.
activităţii de administrare într-un activităţii de administrare într-un Chiar dacă ar face asta ar
condominiu, administratorii de imobile, condominiu, administratorii de imobile ridica costurile de întreţinere.
persoane fizice sau juridice, de drept sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială Asigurarea trebuie să fie
public ori de drept privat, pot încheia proprie, poliţe de asigurare de răspundere opţiunea administratorului.
poliţe de asigurare de răspundere civilă civilă profesională.
profesională. Asigurarea de răspundere
civilă profesională nu acoperă riscurile
cu privire la fraudă, înşelăciune,
deturnare de fonduri înfăptuite cu bună-
ştiinţă. Persoanele care nu au calitatea de
administrator de imobile nu pot încheia
poliţe de asigurare de răspundere civilă
profesională.
Art. 67 (1) În cazul schimbării Art. 67 (1) În cazul schimbării O predare nu se poate face aşa
administratorului, vechiul administrator administratorului, vechiul administrator de repede, pot fi sărbători
este obligat să transmită noului este obligat să transmită noului legale, alte evenimente.
84
administrator, în baza unui proces verbal administrator, în baza unui proces verbal Cine suportă costurile? Se
de predare-primire vizat de preşedintele de predare-primire vizat de preşedintele confundă asociaţiile de
asociaţiei şi de către cenzor/comisia de asociaţiei, totalitatea documentelor, proprietari cu instituţiile
cenzori, într-un termen de 5 zile de la bunurilor şi valorilor aflate în publice şi societăţile
încetarea contractului său, totalitatea administrarea sa, situaţia financiar- comerciale.
documentelor, bunurilor şi valorilor contabilă a asociaţiei şi a fiecărui Predarea se face preşedintelui
aflate în administrarea sa, situaţia proprietar în raport cu asociaţia, situaţia asociaţiei întrucât el posedă
financiar-contabilă a asociaţiei şi a soldurilor elementelor de activ şi de pasiv documentele conform art. 51,
fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, la data predării. Procesul verbal va care, la rândul lui, păstrează o
situaţia soldurilor elementelor de activ şi cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a parte din documente pentru
de pasiv la data predării. Procesul verbal făcut ultima încasare, numele arhivă, iar documentele
va cuprinde şi chitanţa de plată cu care s- proprietarilor restanţieri, sumele restante, necesare pentru noul
a făcut ultima încasare, numele contractele în derulare, plăţile ce urmează administrator le va preda
proprietarilor restanţieri, sumele restante, a fi făcute după data predării. acestuia. Există situaţii în care
contractele în derulare, plăţile ce urmează administratorul a plecat, iar
a fi făcute după data predării. asociaţia nu poate stabili cine
este noul administrator. Atunci
ce facem? Nu mai predăm şi
(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor X aşteptăm să treacă cele 5 zile?
prevăzute la alin. (1), administratorul nu
E absurd!
este descărcat de gestiune şi poate fi
atacat în instanţă de asociaţia de
proprietari.
Art. 39 - Proprietatea comună poate fi
utilizată de către terţi, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept
privat, numai cu acordul majorităţii
proprietarilor membri ai asociaţiei şi al
proprietarilor direct afectaţi de
vecinătate, în baza unui contract de
închiriere, de folosinţă sau de
concesiune.
Art. 40 - Asociaţia de proprietari are
obligaţia să ia măsuri cu privire la
îmbunătăţirea confortului termic al
clădirii.
Art. 41 - Modificările constructive şi
utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau
elemente de construcţie ale clădirii, cum
ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi,
suspendarea de stâlpi, pereţi, scări
interioare şi altele asemenea, se vor
85
putea face numai pe baza deciziei
comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectaţi şi, după caz,
pe baza unui proiect tehnic întocmit de
instituţii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, precum şi cu autorizaţia
pentru executarea de lucrări, eliberate în
condiţiile legii.
Art. 42 - Schimbarea destinaţiei
locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de
destinaţia iniţială, conform proiectului
iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate
face numai cu avizul comitetului
executiv şi cu acceptul proprietarilor
direct afectaţi cu care se învecinează, pe
plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
schimbării.
Art. 43 - Pentru lucrări majore cu

privire la exploatarea, întreţinerea,
repararea, consolidarea, reabilitarea şi
modernizarea proprietăţii comune,
asociaţia de proprietari poate angaja, în
numele proprietarilor şi cu semnătura lor
individuală, credite bancare sau orice
alte forme de creditare, conform
prevederilor legale
Art. 44 - Pentru riscurile cu privire la
proprietatea comună, asociaţia de
proprietari, în numele proprietarilor
asociaţi, poate încheia poliţe de
asigurare.
CAP. VI - CHELTUIELILE CAPITOLUL VII - VENITURILE ŞI
ASOCIATIEI DE PROPRIETARI CHELTUIELILE ASOCIAŢIEI DE
PROPRIETARI
Secţiunea 1 – Veniturile asociaţiei de

proprietari
Art. 68 (1) Toate veniturile obţinute din Avizierul nu poate suporta
exploatarea proprietăţii comune, inclusiv atâtea informaţii din lipsă de
86
veniturile din dobânzi bancare, aparţin spaţiu.
asociaţiei de proprietari. Asociaţia de proprietari nu are
(2) Veniturile prevăzute la alin (1) registru unic de venituri şi
(2) Veniturile prevăzute la alin (1)
alimentează fondurile asociaţiei de cheltuieli. Acest lucru trebuie
alimentează numai fondul de reparaţii al
proprietari şi nu se plătesc proprietarilor, legiferat în reglementările
asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc
acestea se evidenţiază în registrele de contabile pentru asociaţiile de
proprietarilor. Lista acestor venituri,
casă sau bancă ale asociaţiei de proprietari şi atunci va fi
precum şi cheltuielile aferente lor sunt
proprietari. Folosirea fondurile va fi necesar să se schimbe şi legea
prezentate semestrial, într-un raport afişat
decisă de către asociația de proprietrai contabilităţii.
la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în
prin adunarea generală. Sunt asociaţii noi sau asociaţii
registrul unic de venituri şi cheltuieli al
care au făcut reabilitarea şi
care nu mai au nevoie pentru o
perioadă de timp de fondul de
reparaţii. Astfel, blocarea
veniturilor asociaţiei într-un
fond care nu se foloseşte nu
are sens.
Asociaţia ar trebui să aibă
dreptul să utilizeze veniturile
proprii conform necesităţilor.
Art. 45 - (1) Anul fiscal al asociaţiei de Art. 69 (1) Anul fiscal şi exerciţiul X
proprietari este anul calendaristic. financiar al asociaţiei de proprietari este
(2) Înainte de începutul următorului an anul calendaristic. Excedentele anuale
fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce rezultate din execuţia bugetelor de
urmează, comitetul executiv va pregăti veniturilor şi cheltuieli, rămase
şi va prezenta proprietarilor în adunarea neutilizate la finele exerciţiului bugetar,
generală un buget anual de venituri şi se reportează în anul următor cu aceeaşi
cheltuieli, suficient pentru a acoperi destinaţie.
cheltuielile asociaţiei de proprietari,
(2) Proprietarii membri ai asociaţiei de X
inclusiv fondurile necesare organizării şi
proprietari au obligaţia să aprobe un fond
funcţionării acesteia.
de reparaţii anual, necesar pentru
(3) Proprietarii membri ai asociaţiei de
repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii
proprietari au obligaţia să aprobe şi un
comune. Comitetul executiv va
fond de reparaţii anual, necesar pentru Pot fi asociaţii în clădiri noi
fundamenta şi va prezenta adunării
repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii sau reabilitate, care nu mai au
generale suma anuală necesară pentru
comune. Comitetul executiv va pregăti nevoie de reparaţii, cu excepţia
constituirea sau completarea fondului de
şi va prezenta adunării generale suma micilor reparaţii, deci nu vor
reparaţii, care se alimentează în avans, în
anuală necesară pentru constituirea sau constitui fonduri mari.
tranşe lunare egale, prevăzute în lista de
completarea acestui fond, care se Contravaloarea fiind foarte
plată a cheltuielilor asociaţiei de
alimentează în avans, în tranşe lunare mică, nu este nevoie să se pună
proprietari. Fondul de reparaţii poate fi
egale, prevăzute în lista de plată a în bancă. Fondul se poate
utilizat numai pentru consolidarea
cheltuielilor asociaţiei de proprietari. păstra în casă şi folosi la
87
Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea condominiului, reabilitarea termică, nevoie. Comisioanele bancare,
proprietăţii comune se vor face din creşterea calităţii ambiental-arhitecturale timpul pierdut pe la banca,
fondul de reparaţii. Proprietarii membri a construcţiilor, precum şi pentru negăsirea preşedintelui sau
ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii cenzorului pentru semnarea
alte fonduri cu caracter special. comune. ordinului de plată, timpul
(4) Asociaţia de proprietari poate pierdut pentru completarea
(3) Sumele încasate pentru constituirea
deschide unul sau mai multe conturi la 3) Eliminare ordinului de plată, greşelile
fondului de reparaţii se depun, în
oricare unitate bancară, în condiţiile care pot apărea, sunt aspecte
conformitate cu prevederile prezentei
legii. care nu fac altceva decât să
legi, în contul asociaţiei de proprietari
ridice costurile întreţinerii şi să
menţionat la art. 19 alin (3).
favorizeze băncile. Nu credem
că prin asta România va salva
băncile. Este problema
asociaţiilor ce fac cu banii, nu
este grija autorităţilor.
(4) Pentru încasarea fondului de reparaţii, 4) Eliminare Prea multe chitanţe înseamnă
administratorul asociaţiei de proprietari costuri inutile. Conform
eliberează chitanţă nominală separată. proiectului, ar trebui tăiate mai
mult de 5 chitanţe şi se
îngreunează şi încasarea
cheltuielilor, iar evidenţa o
avem pe lista de cheltuieli, pe
evidenţa fondului de reparaţii
etc.
(5) În termen de cinci zile de la încetarea
(5) În termen de trei zile de la încetarea
contractului de administrare,
contractului de administrare,
administratorul este obligat să prezinte, în
administratorul este obligat să prezinte,
condiţiile prevăzute la art. 67 alin. (1),
în condiţiile prevăzute la art. 67 alin. (1),
preşedintelui asociaţiei de proprietari
preşedintelui asociaţiei de proprietari şi
situația fondului de reparaţii, a fondului
cenzorului/comisiei de cenzori
de rulment şi să o transfere noului
contabilitatea fondului de reparaţii, a
administrator.
fondului de rulment şi să o transfere
noului administrator.
Art. 46 - Toţi proprietarii au obligaţia să
plătească lunar, conform listei de plată a
cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în
avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuţie ce le revine
la cheltuielile asociaţiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din
88
asociaţia de proprietari
Art. 70 (1) În scopul asigurării sumelor Art. 70 (1) În scopul asigurării sumelor Prin proiectul de lege se acordă
necesare pentru plăţi curente, asociaţia de necesare pentru plăţi curente, asociaţia de 30 de zile, termen de plată de
proprietari este obligată să stabilească proprietari este obligată să stabilească la afişare, şi alte 30 de zile,
cuantumul şi cota de participare a cuantumul şi cota de participare a perioadă pentru care nu se pot
proprietarilor la constituirea fondului de proprietarilor la constituirea fondului de aplica penalităţi, iar lista de
rulment. Fondul de rulment se stabileşte rulment. Fondul de rulment se stabileşte cheltuieli nu se poate afişa mai
astfel încât să poată acoperi cheltuielile astfel încât să poată acoperi cheltuielile repede de minim 15-20 de zile
curente ale condominiului la nivelul unei curente ale condominiului la nivelul a de la data emiterii facturilor,
luni calendaristice. Stabilirea două luni calendaristice. Stabilirea dată de la care curg termenele
cuantumului se face prin echivalare cu cuantumului se face prin echivalare cu de plată către furnizori. Astfel,
suma care a fost necesară pentru suma care a fost necesară pentru se ajunge la minim 75 zile.
acoperirea cheltuielilor lunare acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate Perioada de 15-20 de zile este
înregistrate de asociaţia de proprietari în de asociaţia de proprietari în anul anterior, determinată de faptul că
anul anterior, la nivelul lunii cu la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai furnizorii aduc facturile cu
cheltuielile cele mai mari, majorate cu mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în mare întârziere faţă de data
rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor cazurile asociaţiilor de proprietari nou- emiterii, dată de la care curge
de proprietari nou-înfiinţate, prin înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu termenul de plată faţă de
aproximarea acestuia cu fondul de fondul de rulment stabilit la alte asociaţii furnizori, iar din momentul
rulment stabilit la alte asociaţii de de proprietari echivalente ca mărime. primirii facturilor asociaţia mai
proprietari echivalente ca mărime. trebuie să facă repartizarea lor,
să prezinte lista de cheltuieli
pentru aprobare la cenzor şi
preşedinte, comitet, persoane
care nu pot fi găsite în orice
moment, astfel că această
perioadă poate fi chiar mai
mare. Dacă se menţine
propunerile din proiect, nu
vedem de unde să aibă
asociaţia bani să facă la timp
plăţile către furnizori. Dacă se
doresc astfel de termene,
atunci fie se obligă proprietarii
la un fond de rulment
corespunzător, astfel cum am
propus noi, fie se măresc
termenele la furnizori ca să îi
„terminăm economic” şi pe
aceştia pentru populism.
2) Eliminare Dacă se depune în cont, cu ce
89
(2) Fondul de rulment se depune în se mai fac plăţi? Obligaţia ca
contul asociaţiei de proprietari, menţionat totul să se facă prin bancă este
la art. 19 alin (3). absurdă şi presupune costuri
mari cu comisioane, timp
pierdut prin banca, negăsirea
preşedintelui sau cenzorului
pentru semnarea ordinelor de
plată pentru furnizori,
întocmirea lor greşită etc.
Dacă totuşi se permit încasări
în numerar, iar sumele de bani
trebuie depuse în 24 ore, ar
însemna că în momentul când
un proprietar face o plată, în
fiecare/orice zi, administratorul
ar trebui să meargă la bancă.
Cine suportă costurile? Nici
(3) Fondul de rulment se constituie prin X
instituţiile publice şi societăţile
plata anticipată a cotei ce revine fiecărui comerciale nu mai au această
proprietar, potrivit hotărârii adunării obligaţie.
generale a asociaţiei de proprietari, iar
reîntregirea fondului de rulment se face Sunt prevăzute prea multe
lunar, prin plata sumelor afişate pe lista 4) Eliminare chitanţe, costuri inutile, ar
de plată. trebui tăiate 5 chitanţe şi se
(4) Pentru încasarea fondului de rulment, îngreunează şi încasarea
administratorul asociaţiei de proprietari cheltuielilor, iar evidenţa o
eliberează chitanţă nominală separată. avem pe lista de cheltuieli, pe
evidenţa fondului de rulment
etc.
5) Eliminare Asociația este de proprietari nu

de chiriași prin urmare ea
(5) În situaţiile în care, prin contractul de realaționează cu proprietari.
închiriere încheiat cu proprietarul,
locatarul se obligă să participe la plata
cheltuielilor curente ale condominiului în
care locuieşte, acesta va participa şi la
formarea fondului de rulment. X
(6) Fondul de rulment încasat se restituie
în situaţiile de schimbare a domiciliului
sau a dreptului de proprietate, dacă prin
90
actele de transmitere a dreptului de
proprietate sau a folosinţei imobilului nu
se stipulează altfel.
Art. 71 (1) În cadrul adunării generale, X Prea multe chitanţe, costuri
proprietarii membri ai asociaţiei de inutile, ar trebui tăiate 5
proprietari pot aproba şi alte fonduri cu chitanţe şi se îngreunează şi
caracter special, precum şi modul de încasarea cheltuielilor, iar
constituire al acestora. evidenţa o avem pe lista de
(2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei cheltuieli, pe evidenţa fondului
(2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei
de proprietari se pot depune în conturile de reparaţii, etc. La aceste
de proprietari se depun în contul
asociaţiei de proprietari, și se costruri se mai adaugă și
asociaţiei de proprietari, menţionat la art.
evidențiatză separat. comisionele bancare care nu
19 alin (3), au evidenţă separată şi pentru
sunt de neglijat.
fiecare se emite chitanţă separată.
Art. 72 (1) Administratorul organizează Art. 72 (1) Administratorul organizează şi
şi conduce contabilitatea în partidă conduce contabilitatea veniturilor şi
simplă a veniturilor şi cheltuielilor cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu
asociaţiei de proprietari cu respectarea respectarea prevederilor legale în vigoare
prevederilor legale în vigoare privind privind legislaţia financiar-contabilă.
legislaţia financiar-contabilă. Nu se înţelege ce fel de
„regularizare” a costurilor, nu
(2) Dacă din calculele efectuate rezultă
2) Eliminare este definit niciunde ce
un excedent, în sensul că sumele încasate
înseamnă recalcularea
depăşesc în valoare totalul cheltuielilor,
costurilor. Acest lucru nu se
aceste sume trebuie regularizate prin lista
potriveşte la asociaţiile de
de plată aferentă lunii următoare sau
proprietari, nu avem ce costuri
rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în
să recalculăm. În România, se
termen de maxim 30 de zile de la
plătesc facturile de la furnizori
constatarea acestora.
pe baza unor măsurări şi nu se
(3) În cazul în care din calculele
3) Eliminare fac regularizări la sfârşit de an,
efectuate rezultă un debit faţă de sumele
ca în Germania, unde, o
încasate, acesta trebuie acoperit de cei în
perioadă de timp se face plata
drept în termen de 30 de zile de la
conform unor previziuni, iar la
constatare.
sfârşit de an se face citirea şi se
fac recalculările. Cetăţenii care
stau la bloc nu pot să îşi
permită să plătească precum
cei din Occident şi credem că
şi aici cei care au asigurat
consultanţa nu au înţeles prea
multe, mai ales că a fost
91
necesară traducerea din altă
limbă.
Secţiunea a 2-a- Cheltuielile asociaţiei
de proprietari
Art. 47 – Cheltuielile asociaţiei de Art. 73 (1) Cheltuielile asociaţiei de X
proprietari sunt următoarele: proprietari sunt cheltuieli legate de
a) cheltuieli pe număr de persoane care exploatarea, repararea sau întreţinerea
locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţii comune, şi cheltuielile
proprietăţi individuale; pentru asigurarea serviciilor de care
b) cheltuieli pe consumuri individuale; beneficiază proprietarii şi care nu sunt
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în facturate individual către proprietăţile
funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale.
X
individuale;
(2) Cheltuielile asociaţiilor de proprietari,
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente
în funcţie de modul de calcul şi de
serviciilor individuale ale proprietarilor,
criteriile de repartizare pe proprietăţi
dar gestionate financiar prin intermediul
individuale sunt următoarele:
asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici; a) cheltuieli pe număr de X
f) cheltuieli de altă natură. persoane care locuiesc sau desfăşoară
activităţi în proprietăţi individuale;
b) cheltuieli pe consumuri X
individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte X
indiviză, în funcţie de suprafaţă utilă a
proprietăţii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, X
aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar
prin intermediul asociaţiei de proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori
tehnici; X
f) cheltuieli de altă natură.
Deoarece în proiect se
(3) Asociaţia de proprietari are obligaţia X
stabilește modul de repartizare
de a respecta prevederile legale privind
a cheltuielilor.
modul de repartizare a cheltuielilor
comune, în caz contrar, hotărârile luate
de adunarea generală a proprietarilor cu
încălcarea acestor dispoziţii sunt nule de
În Codul civil (art. 654, alin. 1)
92
drept. se menționează ”în lipsa unor
înțelegeri contrare” cheltuielile
se vor repartiza pe cotă parte
3) De analizat în ideea ca trebuie hotărăt indiviză etc., deci ele pot
dacă asociația decide sau se exista!
reglementează prin lege. Căt despre aprecierea
De introdus alin 3¹ cu următorul legalității acestor ”înțelegeri
conținut contrare” nu se poate hotără
Asociația de proprietari, prin hotărârea decăt de instanță, în situația
adunării generale, luată cu acordul unei reclamanții ulterioare.
tuturor proprietarilor poate stabili și
alte criterii de repartizare, în funcție de
situațiile specifice.
(4) Niciun proprietar din condominiu nu
va fi exceptat de la obligaţia de a
contribui la plata cheltuielilor comune, ca
urmare a renunţării la folosirea unei părţi X
din proprietatea comună.
(5) Prin excepţie de la prevederile alin.
(4), în baza hotărârii adunării generale,
pot fi exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electrică
pentru funcţionarea
ascensorului/ascensoarelor persoanele X
care locuiesc în apartamente situate la
subsol, demisol, parter, mezanin, precum
şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
Art. 48 - (1) Stabilirea şi repartizarea Art. 74 Stabilirea şi repartizarea sumei X

sumei care priveşte proprietatea comună care priveşte proprietatea comună ce
ce revine fiecărui proprietar din cadrul revine fiecărui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporţional cu condominiului se fac în conformitate cu
cota-parte indiviză din proprietatea prevederile art. 46 alin. (5) coroborate cu
comună. prevederile art. 73 alin. (2).
(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de
proprietari pentru plata unor servicii de
utilităţi publice sau de altă natură, legate
de proprietăţile individuale din
93
condominiu şi care nu se facturează
individual pe fiecare dintre acestea, se
repartizează după acelaşi criteriu care a
stat la baza emiterii facturii, în
conformitate cu prevederile contractului
încheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
Art. 49 - (1) Asociaţia de proprietari Art. 75 (1) Asociaţia de proprietari Art. 75 (1) Asociaţia de proprietari Termenul să fie stabilit de către
poate stabili un sistem propriu de poate stabili un sistem propriu de poate stabili un sistem propriu de asociaţie în funcţie de
penalizări pentru orice sumă cu titlu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de necesităţile concrete.
restanţă, afişată pe lista de plată. restanţă, afişată pe lista de plată. restanţă, afişată pe lista de plată.
Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2%
pentru fiecare zi de întârziere şi se vor pentru fiecare zi de întârziere şi se vor pentru fiecare zi de întârziere şi se vor
aplica numai după o perioadă de 30 de aplica numai după o perioadă de 30 de aplica numai după o perioadă de X de
zile care depăşeşte termenul stabilit zile de la termenul scadent pentru zile de la termenul scadent pentru
pentru plată, fără ca suma penalizărilor plată, fără ca suma penalităţilor să plată, fără ca suma penalităţilor să
să poată depăşi suma la care s-au aplicat. poată depăşi suma la care s-au aplicat. poată depăşi suma la care s-au aplicat.
Introducerea unui termen de 30
(2) Termenul de plată a cotelor de (2) Termenul de plată a cotelor de
(2) Termenul de plată a cotelor de de zile ar face ca penalizarea
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de să se aplice după 61 de zile de
proprietari, afişate pe lista lunară de proprietari, afişate pe lista lunară de plată,
proprietari, afişate pe lista lunară de la afişare, în condiţiile în care,
plată, este de maximum 30 de zile este de maximum X de zile calendaristice
plată, este de maximum 20 de zile în general, fond de rulment nu
calendaristice de la data afişării. de la data afişării.
calendaristice. există, iar furnizorii trebuie
plătiţi in termen destul de
scurt, de maxim 45 zile de la
emiterea facturii, care soseşte
la asociaţie cu întârzieri de
aproximativ 15-20 zile.
Articolul trebuie corelat cu art.
75, alin. 1.
X
(3) Sumele rezultate din aplicarea
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la
penalităţilor de întârziere vor face alin. (1), se includ în fondul de penalităţi
obiectul fondului de penalităţi al al asociaţiei de proprietari şi se vor
asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza utiliza cu prioritate pentru plata
numai pentru plata penalizărilor impuse penalităţilor impuse asociaţiei de
asociaţiei de proprietari de către terţi şi proprietari de către terţi, precum şi pentru
pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra cheltuieli cu reparaţiile asupra
proprietăţii comune sau alte cheltuieli de proprietăţii comune, reabilitare termică
natură administrativă.
94
sau consolidarea condominiului. Sumele
rezultate din aplicarea penalităţilor de
întârziere nu pot fi utilizate şi în alte
scopuri.
Art. 76 (1) Administratorul este obligat X
să notifice, în scris, proprietarul care are
plăţi restante la cheltuielile comune ale
imobilului, asupra datoriilor, şi să
înştiinţeze preşedintele şi comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari
despre restanţe.
(2) Asociaţia de proprietari, prin X
Art. 50 – (1) Asociaţia de proprietari are preşedinte, poate acţiona în instanţă
dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietarul care se face vinovat de
proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la
neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de
cheltuielile asociaţiei de proprietari mai zile de la termenul scadent, respectiv 90
mult de 90 de zile de la termenul stabilit. zile de la afişarea listei, informând
(3) Acţiunea asociaţiei de proprietari este
(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari membrii asociaţiei prin afişare la avizier.
scutită de taxă de timbru și orice alte
este scutită de taxă de timbru. (3) Acţiunea asociaţiei de proprietari este taxe. Sunt judecători în țară care nu
(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei scutită de taxă de timbru. scutesc asociațile de proprietari
de proprietari, pentru sumele datorate de de taxele judiciare de timbru.
oricare proprietar, poate fi pusă în
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin (4) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de X
orice modalitate permisă de Codul de proprietari, pentru sumele datorate de
procedură civilă. oricare proprietar din condominiu, poate
fi pusă în aplicare pentru acoperirea
datoriilor la zi prin orice modalitate
permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 77 Autorităţile administraţiei Eliminarea Nu este normal ca într-un bloc
publice locale au drept de preemţiune la cu apartamente proprietate
preţ egal asupra locuinţelor aflate în personală să vină primăria şi să
procedura de executare silită pentru deţină locuinţe sociale, pentru
recuperarea datoriilor proprietarilor la că ulterior, asociaţiile de
cotele de contribuţie la cheltuielile proprietari vor avea alte
asociaţiei, cu respectarea normelor de probleme cu plata, cât şi cu
procedură civilă în vigoare. Aceste noii locatari.
locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca Introducerea unor beneficiari
locuinţe sociale, proprietarii executaţi de locuinţe sociale într-un
silit având prioritate la repartizarea condominiu în care ceilalţi
95
acestora, numai dacă îndeplinesc proprietari au venituri cu mult
condiţiile de acces la locuinţele sociale, mai mari decât ale lor, i-ar face
în conformitate cu prevederile legale în pe primii şi mai vulnerabili
vigoare. pentru că proprietarii de acolo
îşi permit unele lucruri pe care
aceştia nu le pot suporta din
punct de vedere financiar,
creându-le o situaţie şi mai
grea.
Art. 51 - (1) Asociaţia de proprietari are Art. 78 (1) Asociaţia de proprietari are Art. 78 (1) Asociaţia de proprietari are un În cele mai multe situații
un privilegiu imobiliar cu rang prioritar un privilegiu imobiliar cu rang prioritar privilegiu imobiliar cu rang prioritar asociația de proprietari este în
asupra apartamentelor şi altor spaţii asupra apartamentelor şi altor spaţii asupra apartamentelor şi altor spaţii imposibilitatea de a recupera
proprietăţi individuale ale proprietarilor proprietăţi individuale ale proprietarilor proprietăţi individuale ale proprietarilor datoriile de la rău platnici mai
din condominiu, precum şi un privilegiu din condominiu, precum şi un privilegiu din condominiu, precum şi un privilegiu ales cănd acestea vin în
asupra tuturor bunurilor mobile ale asupra tuturor bunurilor mobile ale asupra tuturor bunurilor mobile ale concurs cu alți creditori, în
acestora, pentru sumele datorate cu titlu acestora, pentru sumele datorate cu titlu acestora, pentru sumele datorate cu titlu special bancile care prin
de cotă de contribuţie la cheltuielile de cotă de contribuţie la cheltuielile de cotă de contribuţie la cheltuielile executorii judecătorești scot la
asociaţiei de proprietari, după asociaţiei de proprietari, după cheltuielile asociaţiei de proprietari, înaintea tuturor licitație bunurile imobile și nici
cheltuielile de judecată datorate tuturor de judecată datorate tuturor creditorilor creditorilor inclusiv a celor care au măcar nu anunță asociațiile de
creditorilor în interesul cărora au fost în interesul cărora au fost făcute. instituite ipoteci imobiliare. proprietari de începerea
făcute. procedurii executării silite. De
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de X
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de aceea ar trebui reglementat aici
publicitate imobiliară al judecătoriei, la
publicitate imobiliară al judecătoriei, la și procedura vănzării la
cererea preşedintelui asociaţiei de
cererea preşedintelui asociaţiei de licitație.
proprietari, pe baza extraselor de pe
proprietari, pe baza extraselor de pe
ultima listă lunară de plată a cotelor de
ultima listă lunară de plată a cotelor de
contribuţie din care rezultă suma datorată
contribuţie din care rezultă suma
cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază
datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul
la cererea preşedintelui asociaţiei de
se radiază la cererea preşedintelui
proprietari sau a proprietarului, pe baza
asociaţiei de proprietari sau a
chitanţei ori a altui înscris prin care
proprietarului, pe baza chitanţei ori a
asociaţia confirmă plata sumei datorate.
altui înscris prin care asociaţia confirmă
plata sumei datorate. (3) Privilegiul imobiliar constituit potrivit X
(3) Operaţiunile de publicitate alin. (1) şi (2) se supune regimului
imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut de Codul civil.
prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de (4) Operaţiunile de publicitate imobiliară Trebuie să fie scutite și de
(4) Operaţiunile de publicitate imobiliară tarife și alte taxe nu numai de
taxă de timbru. privitoare la privilegiul prevăzut la alin. privitoare la privilegiul prevăzut la alin. taxa de timbru.
(1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru, de
(5) Executorii judecătoreşti sunt obligaţi tarife și orice alte taxe.
să înştiinţeze în scris, în termenul
prevăzut de Codul de procedură civilă,
96
asociaţia de proprietari cu privire la
termenele de intervenţie şi la posibilitatea
intervenţiei în cursul executării silite
pornite de un creditor împotriva
debitorului, proprietar în condominiul în
care este constituită respectiva asociaţie
de proprietari. Procedura de executare
silită a unui proprietar din condominiu
derulată fără înştiinţarea asociaţiei de
proprietari este nulă de drept.
Se introducere alin 6) cu urmatorul Motivatie introducere alineat

continut 6: exista banci care,la
In situatia in care, proprietarii momentul actual solicita,la
acordarea oricarui tip de credit
imobilelor dintr-un condominiu solicita
un credit din partea bancilor,indiferent adeverinta din partea
asociatiilor de proprietari cu
de natura acestuia, bancile sunt
obligate sa solicite, din partea asociatiei privire la situatia financiara a
solicitantului,fata de asociatia
de proprietari adeverinta din care sa
rezulte situatia debitelor restante cu de proprietari.Acest mod de
lucru se poate extinde asupra
orice titlu de contributie, semnata si
stampilata de catre presedintele tuturor bancilor.
asociatiei de proprietari si
administrator.
Art. 79 Orice proprietar poate contracta, Art. 79 Orice proprietar poate contracta, Pentru părțile comune acestea
în nume şi pe cheltuială proprie, lucrări în nume şi pe cheltuială proprie, lucrări de pot fi contractate de
de expertiză tehnică a proprietăţii sale expertiză tehnică a proprietăţii sale președintele asociației de
individuale sau a proprietăţii comune individuale şi/sau expertiză contabilă a proprietari.
şi/sau expertiză contabilă a cheltuielilor cheltuielilor asociaţiei de proprietari, cu o
asociaţiei de proprietari, cu o persoana persoana fizică sau juridică autorizată,
fizică sau juridică autorizată, conform conform legislaţiei în vigoare.
legislaţiei în vigoare.
Se introduce alin 2 cu următorul Ar trebui să se dea posibilitatea
conținut: proprietarilor care doresc să
Dacă un proprietar dorește să expertizeze proprietatea
expertizeze proprietatea comună acesta comună să o facă dar pe
poate contracta în nume și pe cheltuiala cheltuiala proprie și să nu se
proprie lucări de expertiză, fără a se îndrepte ulterior împotriva
îndrepta ulterior împotriva asociației asociației de proprietari.
de proprietari pentru recuperarea
sumei investite.
97
Secţiunea a 3-a - Repartizarea
cheltuielilor pe număr de persoane care
locuiesc sau desfăşoară activităţi în
proprietăţi individuale
Art. 80 (1) Cheltuielile repartizate X
proporţional cu numărul de persoane
reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru
asigurarea serviciilor de utilităţi publice
de care beneficiază persoanele care
locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod
curent în condominiu şi care nu pot fi
individualizate pe fiecare unitate de
proprietate individuală în parte pe baza
unor dispozitive de măsurare/înregistrare,
fie datorită naturii şi caracteristicilor
anumitor servicii, fie din lipsa
dispozitivelor de măsurare/înregistrare.
(2) Cheltuielile repartizate după numărul Nu toti proprietarii,din cadrul
(2) Cheltuielile repartizate după numărul
de persoane reprezintă cheltuielile condominiilor au efectuat
de persoane reprezintă cheltuielile
asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi separatii pentru contorizarea
asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi
canalizare; combustibil pentru prepararea individuala cu gaze
canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde de consum; energia electrică naturale,procentul celor care
apei calde de consum; energia electrică
utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor au optat pentru contorizarea
utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor
comune inclusiv a ascensoarelor; individuala fiind foarte mic in
comune inclusiv a ascensoarelor;
colectarea deşeurilor menajere, vidanjare, raport cu al celor care au ramas
colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.
gazele pentru consumul casnic, racordati la nivelul scarilor de
cheltuieli pentru persoana care face bloc.
curățenie la ghena de gunoi.
Este identic cu alin 1 unde
repartizarea se face pe numărul
de persone.
(3) Modul de repartizare a cheltuielilor 3) Eliminarea
prevăzute la alin. (1) se stabileşte printr-
un regulament aprobat de comitetul
executiv al asociaţiei de proprietari.
X
(4) Comitetul executiv stabileşte cotele
de participare pe persoană la cheltuielile
aferente persoanelor cu domciliul în Sunt proprietari care mereu
clădire. susțin că nu locuiesc 15 zile în
imobil numai pentru a nu
plătii, cei corecți ar plăti și ce
5) Eliminarea
98
(5) Dacă adunarea generală a asociaţiei nu consumă aceștea. Ex
de proprietari hotărăşte în acest sens, gunoiul
comitetul executiv stabileşte cotele de
participare pe persoană la cheltuielile
aferente persoanelor care locuiesc
temporar, minimum 15 zile pe lună, şi
stabileşte perioada pentru care
proprietarii, respectiv chiriaşii, pot
solicita în scris scutirea de la plata
cheltuielilor pe persoană şi care trebuie
să fie de cel puţin 15 zile pe lună,
conform hotărârii adunării generale.
cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 81 (1) Cheltuielile pe consumuri (1) Cheltuielile pe consumuri individuale Atentie ! sunt blocuri ce au
individuale reprezintă cheltuielile reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: contor de gaze in bucatarie
asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; dar nu au contracte individuale
apă caldă menajeră; energia termică, energia termică, combustibilul şi apa rece ( asociatia repartizeaza
combustibilul şi apa rece pentru pentru prepararea apei calde; gaze contorul general in functie de
prepararea apei calde; gaze naturale; naturalein condominiile in care sunt contoarele individuale ).
încălzirea proprietăţii individuale. montate contoare de gaze naturale si
proprietarii nu au contracte incheiate cu
furnizorii de serviciu; încălzirea
proprietăţii individuale.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale X
se repartizează în funcţie de indexul
contoarelor individuale, în funcţie de
indexul repartitoarelor de costuri,
conform normelor tehnice şi
metodologiilor elaborate de autorităţile
naţionale de reglementare sau de
autorităţile administraţiei publice locale,
sau în funcţie de alte criterii în baza
cărora se pot individualiza consumurile.
cheltuielilor pe cota-parte indiviză de
proprietate
Art. 82 (1) Cheltuielile repartizate după X
cota-parte de proprietate reprezintă
99
cheltuielile asociaţiei efectuate pentru,
întreţinerea, repararea, exploatarea şi,
după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea
părţilor de construcţii şi instalaţii aferente
condominiului aflate în proprietate
comună indiviză. Aceste cheltuieli se
repartizează în funcţie de suprafaţa utilă a
unităţilor de proprietate individuală din
condominiu, proporţional cu cota-parte
din proprietatea comună a fiecărui
proprietar.
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de
(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de
proprietate, reprezintă cheltuielile
proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a
efectuate pentru administrarea,
proprietăţilor individuale din
condominiu, reprezintă cheltuielile
după caz, consolidarea părţilor de
efectuate pentru administrarea,
construcţii şi instalaţii din condominiu
aflate în proprietate comună.
după caz, consolidarea părţilor de
construcţii şi instalaţii din condominiu
aflate în proprietate comună.
Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte X Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte indiviză
indiviză de proprietate reprezintă de proprietate reprezintă cheltuielile
cheltuielile asociaţiei cu privire la asociaţiei cu privire la proprietatea
proprietatea comună, cu privire la: fondul comună, cu privire la: fondul sau
sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, fondurile pentru lucrări de întreţinere,
service, reparaţii şi, după caz, de service, reparaţii şi, după caz, de
consolidare, reabilitare, eficienţă consolidare, reabilitare, eficienţă
energetică, modernizare la părţile de energetică, modernizare la părţile de
construcţii şi instalaţii aflate în şi pe construcţii şi instalaţii aflate în şi pe
proprietatea comună, astfel cum este proprietatea comună, astfel cum este
descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi
în acordul de asociere: subsolul; în acordul de asociere: subsolul;
conductele de distribuţie şi coloanele conductele de distribuţie şi coloanele
instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire,
energie electrică; casa scării; podul; energie electrică; casa scării; podul;
spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul;
interfonul - partea de instalaţie de pe interfonul - partea de instalaţie de pe
proprietatea comună; centrala termică proprietatea comună; centrala termică
proprie; crematoriul; tubulatura de proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deşeurilor menajere; structura evacuare a deşeurilor menajere; structura
de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele
100
asemenea, conform prevederilor din asemenea, conform prevederilor din
acordul de asociere; personalul angajat acordul de asociere; personalul angajat
sau contractat al asociaţiei: salarii sau sau contractat al asociaţiei: salarii sau
remuneraţii pentru administrator, remuneraţii pentru administrator, contabil,
contabil, instalator, electrician, portar, instalator, electrician, portar, îngrijitor
îngrijitor etc; cheltuieli pentru curăţenie; (dacă acesta face curat pe partile
indemnizaţii acordate membrilor comune ale asociației de proprietari)
asociaţiei de proprietari ori persoanelor etc; cheltuieli pentru curăţenie;
alese: preşedintele, membrii comitetului indemnizaţii acordate membrilor
executiv şi cenzorului/comisiei de asociaţiei de proprietari ori persoanelor
cenzori; prime; credite bancare; contracte alese: preşedintele, membrii comitetului
sau poliţe de asigurări; alte servicii executiv şi cenzorului/comisiei de
administrative către proprietatea comună. cenzori; prime; credite bancare; contracte
sau poliţe de asigurări; alte servicii
administrative către proprietatea comună.
Art. 84 (1) Suprafaţa utilă a X
proprietăţilor individuale şi cota-parte
indiviză de proprietate sunt cele înscrise
în cartea funciară în baza unei
documentaţii cadastrale sau, în lipsă, cele
din actul de proprietate.
(2) În cazul în care suma cotelor-părţi (2) În cazul în care suma cotelor-părţi Procedura propusă în proiect
indivize din actele de proprietate, care indivize din actele de proprietate, care presupune costuri inutile, iar
sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietarii nu au bani pentru
proprietate individuală din clădirea care proprietate individuală din clădirea care astfel de costuri.
constituie condominiul, nu este egală cu constituie condominiul, nu este egală cu Majoritatea asociațiilor de
100%, preşedintele asociaţiei de 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari nu dețin cărțile
proprietari este obligat să solicite proprietari poate recalcula aceste cote tehnice așa că nu au ce pune șa
întocmirea unei documentaţii cadastrale, părți care ulterior vor fi aprobate de dispoziția firmei topo.
prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice adunarea generală.
a imobilului şi cu respectarea
prevederilor în vigoare.
cheltuielilor pe beneficiari
Art. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari X
reprezintă cheltuielile aferente serviciilor
de care beneficiază în mod individual
proprietarii, toţi sau în parte, gestionate
financiar prin intermediul asociaţiei de
proprietari.
(2) Cheltuielile pe beneficiari se
repartizează conform valorii care revine
101
fiecărui beneficiar în cauză.
Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt X
cheltuielile cu privire la: citirea, calculul
şi gestiunea consumurilor individuale de
apă rece, apă caldă, căldură, gaze,
energie electrică, deşeuri municipale;
servicii cu privire la repartitoarele de
costuri; chiriile spaţiilor comune - boxe,
casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă
etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti;
gestiunea contractelor cu caracter
individual; întreţinerea interfonului şi a
părţii de instalaţie din interiorul
proprietăţii individuale; verificarea
metrologică a contoarelor individuale de
energie termică, în cazul distribuţiei
orizontale; reviziile instalaţilor interioare
de gaze, apă şi încălzire; alte servicii
individuale către proprietari.
Art. 87 Pentru proprietarii care De analizat Nu se înțelege ce se vrea.
beneficiază de anumite servicii de
utilităţi şi determină consumuri
suplimentare, în condiţiile în care nu
există nicio interdicţie legală în acest
sens, calculul cotei de contribuţie
aferente cheltuielilor pe beneficiari se
face conform baremelor stabilite prin
normativele tehnice în vigoare sau, în
lipsa acestora, conform deciziei
comitetului executiv, în funcţie de
cantitatea consumată.
cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 88 Cheltuielile pe consumatori De analizat Este confuz, nu spune ce se
tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei întâmplă cu repartizarea
de proprietari pentru încălzirea energiei termice acolo unde nu
proprietăţilor individuale - locuinţe sau sunt montate în apartamente
spaţii cu altă destinaţie decât aceea de contoare/repartitoare pentru
locuinţă: energia termică sub formă de energie termică.
căldură, combustibilul şi energia electrică
pentru încălzire, salariu/remuneraţie
pentru fochist şi echipament de lucru,
102
costuri pentru funcţionarea instalaţiilor
de încălzire centrală.
cheltuielilor de altă natură
Art. 89 Cheltuielile de altă natură X
reprezintă cheltuielile efectuate pentru
plata unor servicii care nu pot fi
repartizate după criteriile prevăzute la art.
73 alin. (2) lit. a) – e).
Art. 90 Cheltuielile de altă natură Art. 90 Cheltuielile de altă natură Nu cunoaştem un condominiu
reprezintă cheltuielile asociaţiei de reprezintă cheltuielile asociaţiei de în care să mai existe în funcţie
proprietari pentru: lucrările de întreţinere, proprietari pentru: cutiile poştale, cheile antene colective, ca atare nu
reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele de la uşa de intrare comună în clădire, sunt nici costuri pentru ele.
colective de televiziune, care se care se repartizează în raport cu numărul
repartizează în raport cu numărul prizelor proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea
de televizoare aflate în locuinţe şi în făcându-se în conformitate cu clauzele
spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de contractuale sau conform modului de
locuinţă, în condiţiile în care nu există o facturare; curăţatul coşurilor de fum, care
hotărâre a adunării generale prin care se repartizează fiecărui proprietar
sistemul de antenă colectivă să fie proporţional cu numărul sobelor şi al
desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile maşinilor de gătit racordate la coşurile de
de la uşa de intrare comună în clădire, fum ale clădirii.
care se repartizează în raport cu numărul
proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea
făcându-se în conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de
facturare; curăţatul coşurilor de fum, care
se repartizează fiecărui proprietar
proporţional cu numărul sobelor şi al
maşinilor de gătit racordate la coşurile de
fum ale clădirii.
Art. 91 Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei X
de proprietari se repartizează în
conformitate cu normele şi normativele
avute în vedere la facturarea comună a
acestora şi/sau în conformitate cu
clauzele prevăzute în contractele
încheiate cu furnizorii respectivelor
servicii.
CAP. VII - RAPORTUL DINTRE
ADMINISTRATIA PUBLICA
103
LOCALÃ SI CENTRALA SI
ASOCIATIILE DE PROPRIETARI
Art. 52 - (1) Consiliile locale ale
municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale
sectoarelor municipiului Bucureşti
sprijină activitatea asociaţiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor şi
sarcinilor ce le revin, în conformitate cu
prevederile legale în vigoare.
(2) Consiliile locale organizează în
cadrul aparatului propriu un
compartiment specializat în sprijinirea şi
îndrumarea asociaţiilor de proprietari.
Art. 53 - (1) Compartimentele
specializate înfiinţate în cadrul
autorităţii publice locale îndrumă şi
sprijină proprietarii pentru a se constitui
în asociaţii de proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor,
oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor
municipiului Bucureşti îndrumă şi
sprijină asociaţiile de proprietari pentru
îndeplinirea obligaţiilor locale ce le
revin asupra proprietăţii comune.
Art. 54 - (1) Persoanele fizice care au
calitatea de administrator de imobile
sunt atestate de către primar, la
propunerea compartimentelor
specializate din cadrul autorităţii
administraţiei publice locale, în baza
unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea
calităţilor profesionale ale persoanelor
care doresc să practice activitatea de
administrare a imobilelor la asociaţiile
de proprietari.
Art. 55 - Consiliile locale, cu sprijinul
aparatului propriu al consiliilor judeţene,
respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, exercită
controlul asupra activităţii financiar-
contabile din cadrul asociaţiilor de
104
proprietari, din oficiu ori la solicitarea
unuia sau mai multor membri ai
CAPITOLUL VIII CONTRACTAREA Acest capitol ar trebui inclus în
ŞI FACTURAREA SERVICIILOR DE legislația adiacentă asociațiilor de
UTILITĂŢI PUBLICE ÎN proprietari și nu în legislația specifică.
CONDOMINII Ex: apă canal, energie termică, gaze
naturale, etc.
Secţiunea 1 - Contractarea şi facturarea
serviciilor de utilităţi publice în
condominii
Art. 92 (1) Raporturile dintre furnizorii
serviciilor de utilităţi publice şi
asociaţiile de proprietari – în calitate de
consumatori colectivi, sau proprietari – în
calitate de consumatori individuali, după
caz, sunt raporturi comerciale şi se
stabilesc la nivelul branşamentului,
respectiv al racordului, în punctul de
delimitare/separare a instalaţiilor între
reţeaua publică de distribuţie a utilităţilor
şi reţeaua interioară a utilizatorului,
respectiv a utilizatorului colectiv sau a
consumatorului individual, după caz.
(2) Calitatea de utilizator, titular al
contractului de furnizare/prestare servicii
de utilităţi publice, revine:
a) asociaţiei de proprietari, în cazul
în care instalaţiile aflate în proprietatea sau
administrarea furnizorului se
branşează/racordează la instalaţiile comune
interioare ale condominiului aflate în
proprietatea comună a tuturor
proprietarilor;
b) proprietarului, în cazul în care
instalaţiile aflate în proprietatea sau
branşează/racordează direct la instalaţiile
interioare individuale ale apartamentului
sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de
105
locuinţă ce aparţin proprietăţii individuale.
Art. 93 În imobilele de tip condominiu
facturarea serviciilor de utilităţi publice
se face de către furnizor cu respectarea
dispoziţiilor prezentei legi, într-unul din
următoarele două moduri:
a) facturarea în comun la nivel de
asociaţie de proprietari, reprezentând
contravaloarea serviciului furnizat/prestat
pentru întreg imobilul care se
repartizează tuturor proprietarilor din
condominiu, în conformitate cu regulile
de repartizare stabilite prin prezenta lege
şi/sau prin legislaţia specifică serviciului
de utilitate publică respectiv;
b) facturarea individuală la nivel de
proprietar, reprezentând contravaloarea
serviciului furnizat/prestat pentru fiecare
unitate de proprietate imobiliară din
condominiu.
Art. 94 (1) Facturarea individuală în
cadrul condominiilor se face în baza:
a) convenţiilor de facturare
individuală, anexe la contractul de
furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de
proprietari;
b) contractului individual de
furnizare/prestare încheiat cu fiecare
proprietar.
(2) Facturarea individuală este permisă
numai dacă determinarea consumului se
realizează prin intermediul contoarelor
supuse controlului metrologic legal,
montate la branşamentele condominiului
în situaţia prevăzută la art. 93 lit. a) ori la
branşamentele proprietăţii individuale în
situaţia prevăzută la art. 93 lit. b).
(3) Pentru serviciul public de alimentare
106
cu apă şi de canalizare se pot încheia
contracte individuale de
furnizare/prestare între furnizor şi
proprietari fără a fi necesară executarea
racordurilor proprii individuale pentru
evacuarea apelor uzate şi pluviale de la
fiecare proprietate individuală, dacă sunt
îndeplinite cumulativ următoarele
condiţii:
a) există branşamente proprii
individuale de alimentare cu apă realizate
între reţeaua publică şi reţeaua interioară
a fiecărei proprietăţi individuale, dotate
cu aparate de măsură legale pentru
determinarea consumurilor la nivel de
proprietate individuală;
b) furnizarea serviciului de
alimentare cu apă precum şi prestarea
serviciului de canalizare se face de către
acelaşi operator;
c) toţi proprietarii din
condominiu au fost de acord, în scris, cu
introducerea în contractul individual de
furnizare/prestare încheiat în nume
propriu a clauzei de sistare/întrerupere a
serviciului de alimentare cu apă în caz de
neplată a contravalorii serviciului de
canalizare;
d) soluţia tehnică de realizare a
branşamentelor proprii de alimentare cu
apă precum şi tipul de contoare
achiziţionate/montate de către proprietari
au fost avizate de către furnizor.
(4) Operatorii economici care
furnizează/prestează servicii de utilităţi Eliminare Șantaj
publice către consumatorii
alimentaţi/racordaţi printr-un
branşament/racord comun au obligaţia să
asigure aceste servicii numai dacă la
107
nivel de condominiu există o asociaţie de
proprietari constituită în condiţiile legii
care să aibă calitatea de utilizator, titular
de contract, sau dacă în termen de 180 de
zile de la data intrării în vigoare a
prezentei legi se constituie asociaţii de
proprietari conform legii.
(5) Contractele de furnizare/prestare
servicii de utilităţi publice în care
asociaţia de proprietari este titular de
contract se încheie pentru toţi
consumatorii din condominiu, inclusiv
pentru proprietarii din condominiu care
nu sunt semnatari ai acordului de
asociere şi nu au calitatea de membrii ai
(6) Niciun proprietar nu poate să lezeze
dreptul altui proprietar de a beneficia de
facturarea individuală şi să afecteze
furnizarea/prestarea serviciului pentru
întreg condominiul ca urmare a
neachitării cotelor de contribuţie ce îi
revin la cheltuielile asociaţiei de
proprietari.
Art. 95 (1) În situaţia în care asociaţia de
proprietari este titulara contractului de
furnizare/prestare servicii de utilităţi
publice, în vederea facturării individuale,
contractul de furnizare/prestare servicii
de utilităţi publice este însoţit de
convenţii de facturare individuală anexe
la acesta. Convenţiile de facturare
individuală se încheie în condiţiile
stabilite în legislaţia specifică aplicabilă
fiecărui serviciu de utilităţi publice.
(2) Furnizorul serviciilor de utilităţi
publice încheie convenţii de facturare
individuală pentru fiecare unitate de
proprietate imobiliară din condominiu, în
conformitate cu legislaţia în vigoare.
108
(3) În baza convenţiilor de facturare
individuală, furnizorii emit facturi
individuale către toţi proprietarii din
condominiu care includ atât
contravaloarea consumului repartizat
proprietăţii individuale cât şi
contravaloarea cotei părţi ce le revine din
consumul comun.
(4) Convenţiile individuale de facturare a
serviciului public de alimentare apă şi cu
energie termică încheiate între furnizor şi
proprietarii din condominii în calitate de
consumatori individuali, anexate la
contractul de furnizare/prestare încheiat
la nivelul asociaţiei se încheie în una din
următoarele condiţii:
a) la propunerea furnizorului
serviciilor de utilităţi publice, cu acordul
adunării generale a asociaţiei de
proprietari;
b) la solicitarea asociaţiei de
proprietari, în urma hotărârii adunării
generale conform prevederilor art. 46. b)la solicitarea asociaţiei de proprietari, în
urma hotărârii unanime a adunării
(5) În situaţiile menţionate la alin. (4) lit. generale.
b) furnizorii serviciilor de utilităţi publice
sunt obligaţi să dea curs solicitării
asociaţiei de proprietari, iar proprietarii
suportă toate costurile suplimentare
generate de facturarea individuală a
respectivului serviciu. Costurile
suplimentare se include în facturile
lunare individuale.
(6) Hotărârile adunării generale cu
privire la încheierea convenţiilor Dacă decizia sută la sută de ce
individuale de facturare, în conformitate se mai prevede.
cu prevederile alin. (4), sunt obligatorii şi
pentru proprietarii din condominiu care
nu au fost prezenţi la adunarea generală,
precum şi pentru proprietarii care nu sunt
109
membri ai asociaţiei de proprietari.
(7) În funcţie de modul de facturare
practicat în condominiu fiecare proprietar
are obligaţia să plătească asociaţiei de
proprietari, respectiv furnizorului
serviciilor de utilităţi publice,
contravaloarea serviciilor aferente
unităţii de proprietate imobiliară.
(8) În baza contractelor individuale de
publice sau în baza convenţiilor
individuale de facturare, anexe la
contractul de furnizare/prestare încheiat
la nivelul asociaţiei, pentru recuperarea
debitelor, furnizorii pot acţiona direct
împotriva proprietarilor restanţieri.
De analizat
Art. 96 (1) Furnizorul serviciilor de

utilităţi publice poate acţiona în instanţă
proprietarul care se face vinovat de
neplata facturilor individuale emise în
baza contractelor individuale sau a
convenţiilor individuale, după caz, mai
110
mult de 60 de zile de la termenul scadent,
respectiv 90 zile de la afişarea listei,
notificând proprietarul restant cu cel
puţin 7 zile înainte de demararea
procedurii de acţiune în instanţă.
(2) Acţiunea furnizorului serviciilor de
utilităţi publice este scutită de taxă de
timbru.
(3) Sentinţa dată în favoarea furnizorului
serviciilor de utilităţi publice, pentru
sumele datorate, poate fi pusă în aplicare
pentru acoperirea datoriilor la zi prin
orice modalitate permisă de Codul de
procedură civilă.
Art. 97 (1) Pentru contractele de
furnizare cu caracter individual,
drepturile şi obligaţiile cu privire la
serviciul furnizat aparţin, pe de o parte,
furnizorului şi de cealaltă parte,
proprietarului.
(2) În cazul contractelor încheiate între
furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi
asociaţia de proprietari, în lipsa
convenţiilor individuale de facturare,
asociaţia de proprietari repartizează
facturile către proprietari prin lista de
plată lunară, încasează şi achită sumele
reprezentând contravaloarea consumului
facturat şi înştiinţează furnizorul cu
privire la debitori.
(3) Furnizarea serviciilor de utilităţi
publice la nivelul întregului condominiu
nu poate fi întreruptă/sistată temporar
pentru neplata cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de către unul sau
mai mulţi proprietari. Furnizarea
serviciilor comunitare de utilităţi publice
poate fi întreruptă/sistată numai
proprietarilor restanţieri, până la
111
achitarea facturilor/sumelor restante, în
baza contractul de furnizare/prestare
încheiat la nivelul asociaţiei, a
contractului de furnizare/prestare încheiat
la nivel individual, respectiv a convenţiei
individuale de facturare încheiată între
furnizor şi proprietarii din condominii în
calitate de consumatori individuali,
anexate la contractul de
furnizare/prestare încheiat la nivelul
asociaţiei.
(4) Proprietăţile individuale din
condominii pot fi deconectate de la
serviciile de utilităţi publice la cerere, în
baza solicitării în scris a proprietarilor
acestora şi cu respectarea prevederilor
legale în vigoare, sau în caz de neplată a
sumelor datorate, în baza contractelor
individuale sau a convenţiilor individuale
de facturare anexate la contractul de
asociaţiei, după caz.
(5) În cazul serviciilor de utilităţi publice
care se facturează individual este
interzisă sistarea, limitarea sau
întreruperea furnizării/prestării
serviciului la nivel de condominiu, pentru
neplata facturilor de către unul sau mai
mulţi proprietari.
(6) Condominiile pot fi debranşate de la
serviciile de utilităţi publice numai la
cerere, în baza solicitării în scris a tuturor
proprietarilor din condominiu şi cu
respectarea prevederilor legale în
vigoare.
(7) Pentru recuperarea debitelor cu
privire la serviciile de utilităţi publice,
furnizorul serviciului va acţiona strict
împotriva proprietarilor restanţieri, în
baza contractului de furnizare/prestare
112
individual sau, după caz, a convenţiei
individuale anexate la contractul de
asociaţiei.
Secţiunea a 2-a - Contractarea şi
facturarea serviciilor de utilităţi publice
în ansamblurile rezidenţiale
Art. 98 (1) Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să
asigure furnizarea/prestarea serviciilor de
utilităţi publice către toţi utilizatorii din
ansamblul rezidenţial în baza contractelor
de furnizre/prestare întocmite cu
respectarea clauzelor din Contractele-
cadru elaborate de către autoritatea de
reglementare competentă
(2) În ansamblurile rezidenţiale calitatea
de utilizator, titular al contractului de
publice, revine:
- asociaţiei de proprietari constituită la
nivelul întregului ansamblu rezidenţial, în
cazul în care instalaţiile aflate în
proprietatea sau administrarea furnizorului
se branşează/racordează la instalaţiile
comune interioare ale ansamblului
rezidenţial aflate în proprietatea comună a
tuturor proprietarilor din ansamblul
rezidenţial;
- proprietarului/dezvoltatorului
ansamblului rezidenţial, în cazul în care
branşează/racordează la instalaţiile aflate
în proprietatea
proprietarului/dezvoltatorului ansamblului
rezidenţial;
- asociaţiei de proprietari constituită la
nivelul unui condominiu de tip bloc, în
113
cazul în care instalaţiile aflate în
proprietatea sau administrarea furnizorului
se branşează/racordează la instalaţiile
comune interioare ale condominiului de tip
bloc aflate în proprietatea comună a tuturor
proprietarilor din acel condominiu de tip
bloc;
- proprietarului, în cazul în care
branşează/racordează direct la instalaţiile
interioare ce aparţin proprietăţii
individuale.
(3) În situaţiile prevăzute la alin. (2) lit.
a) şi b), asociaţia de proprietari
constituită la nivelul ansamblului
rezidenţial, respectiv
proprietarul/dezvoltator ansamblului
rezidenţial poate preda autorităţii
administraţiei publice locale, cu titlu
gratuit, reţelele comune şi terenul aferent
până la branşamentele imobilelor din
ansamblul rezidenţial, în vederea
preluării în administrare şi exploatare a
acestor reţele de către furnizorul care
asigură aceste servicii în unitatea
administrativ-teritorială respectivă. În
cazul asociaţilor de proprietari constituite
la nivelul ansamblurilor rezidenţiale,
decizia de predare în administrare se face
cu acordul scris al tuturor proprietarilor,
(4) În situaţia prevăzută la alin. (2) lit. b),
proprietarul/dezvoltatorul ansamblului
rezidenţial are obligaţia să asigure
furnizarea/prestarea serviciilor de utilităţi
publice către toţi utilizatorii din
ansamblul rezidenţial în baza contractelor
de furnizre/prestare întocmite cu
respectarea clauzelor din contractele-
cadru elaborate de către autoritatea de
114
reglementare competentă.
Art. 99 (1) Preţurile şi tarifele practicate
pentru furnizarea serviciilor de utilităţi
publice de către proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale se aprobă de
către autoritatea de reglementare
competentă. Aceştia au obligaţia să ţină
evidenţă contabilă separată pentru fiecare
serviciu de utilitate publică
furnizat/prestat.
(2)Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să
monteze la branşamentele imobilelor
contoare de măsurare-înregistrare a
consumurilor, conform legislaţiei în
vigoare. Determinarea consumurilor care
se facturează se face numai prin metoda
directă în baza indicaţiilor contoarelor
montate la branşamentul fiecărui imobil
din ansamblul rezidenţial.
(3)Proprietarii/dezvoltatorii
ansamblurilor rezidenţiale care asigură
furnizarea serviciilor de utilităţi publice
prin reţele private au aceleaşi drepturi şi
obligaţii ca şi operatorii care
furnizează/prestează servicii de utilităţi
publice prin intermediul reţelelor publice,
fiindu-le aplicabile sancţiunile din Legea
serviciilor comunitare de utilităţi publice
nr. 51/2006, cu modificările şi
completările ulterioare, şi din legislaţia
specifică serviciului furnizat/prestat
CAP. VIII - SANCTIUNI CAPITOLUL IX CONTRAVENŢII ŞI
SANCŢIUNI
Art. 56 - (1) Constituie contravenţii Art. 100 (1) Constituie contravenţii X
următoarele fapte: următoarele fapte:
a) neluarea de către proprietari, de Convocarea adunării generale
către asociaţia de proprietari sau de către
a) neconvocarea adunării
a) Eliminare se poate face de către:
generale, conform prevederilor
comitetul executiv al asociaţiei de preşedinte, comitet, proprietari.
115
proprietari a tuturor măsurilor necesare prezentului act normativ; Dacă nicicare nu doreşte o
pentru repararea şi menţinerea în stare adunare generală, este opţiunea
de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor lor, nu a Guvernului sau a altor
comune aferente (ascensor, hidrofor, autorităţi, asociaţia fiind o
instalaţii de alimentare cu apă, de persoană juridică de drept
canalizare, de încălzire centrală, de privat.
preparare şi distribuire a apei calde,
instalaţii electrice şi de gaze, centrale Nu este necesară, deoarece
termice, crematorii, instalaţii de rezultă din actul de proprietate
colectare a deşeurilor, instalaţii de b) necomunicarea de către b) Eliminare iniţial, iar la modificare rezultă
antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată proprietar a modificării suprafeţei utile din documentaţia tehnică
durata existenţei acestora; către asociaţia de proprietari şi referitoare la modificare.
administraţia financiară locală; Comunicarea către asociaţie
rezultă din documentaţia
b) neîndeplinirea atribuţiilor de tehnică care se predă la
către preşedinte, membrii comitetului asociaţie, iar comunicarea faţă
executiv, cenzori, administrator de de administraţia financiară
imobil; locală este o obligaţie a
fiecărui cetăţean şi ca atare nu
trebuie precizată aici.
c) neexecutarea de către proprietar
a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau Preşedintele sau comitetul
de înlocuire a elementelor de construcţii c) neluarea de către asociaţia de c)Eliminare; executiv nu pot face reparaţii,
şi instalaţii aflate în proprietatea sa proprietari, de preşedinte sau de către lucrări de reabilitare etc., dacă
individuală, dacă aceasta este de natură comitetul executiv al asociaţiei de proprietarii nu au bani să
să aducă prejudicii celorlalţi proprietari; proprietari a tuturor măsurilor necesare contribuie. În această situaţie,
pentru repararea, reabilitarea şi amendarea preşedintelui sau a
menţinerea în stare de siguranţă şi comitetului executiv ar fi
d) schimbarea de către proprietar a
funcţionare a condominiului şi a nedreaptă. Sunt suficiente
destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi
instalaţiilor comune aferente pe toată prevederile Codului civil.
aprobările legale;
durata existenţei acestora, conform
e) modificarea aspectului prevederilor legale în vigoare;
X
proprietăţii comune, precum şi a
d) nerespectarea de către
elementelor constructive ale clădirii fără
proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1) Organele alese pot fi
aprobările şi autorizaţiile legale;
din prezenta lege; sancţionate pentru activitatea
impusă de funcţie doar de către
f) neaplicarea sau nerespectarea e) nerespectarea statutului, a e) Eliminare; cei care i-au ales, excepţie fac
prevederilor prezentei legi de către acordului de asociere, a prevederilor
cazurile penale. Organele alese
funcţionarii publici şi personalul angajat prezentei legi, precum şi neîndeplinirea
pot fi trase la răspundere
al autorităţilor publice locale şi centrale, sau depăşirea atribuţiilor de către
penală sau civilă pentru
inclusiv personalul regiilor ori al preşedinte, membrii comitetului executiv,
infracţiuni sau prejudicii create
116
societăţilor furnizoare de servicii publice cenzor/comisia de cenzori sau de către asociaţiei de proprietari, dar nu
de utilităţi, dacă fapta nu a fost comisă în administrator; şi pentru activitatea care
astfel de împrejurări încât să constituie rezultă din funcţia aleasă.
infracţiune. Pentru efectuarea acestor
(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) activităţi trebuie să răspundă
se sancţionează după cum urmează: doar faţă de adunarea generală.
a) faptele prevăzute la lit. a), b) şi c) se Dacă se admite o astfel de
sancţionează cu amendă de la 500 lei la prevedere, atunci ar trebui ca şi
3.000 lei; aleşii locali, judeţeni sau
b) fapta prevăzută la lit. d), cu amendă parlamentarii să fie sancţionaţi
de la 200 lei la 1.000 lei; cu amenda.
c) faptele prevăzute la lit. e) şi f), cu Actualmente, singura sancţiune
amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei. a aleşilor locali, judeţeni,
(3) Sancţiunile pentru contravenţiile parlamentarilor este că riscă să
prevăzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplică nu mai fie aleşi la următoarele
persoanelor fizice constatate vinovate, alegeri. Atunci, de ce să fie
iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) amendaţi amărâţii aleşi din
funcţionarilor publici sau personalului asociaţiile de proprietari? Se
angajat al autorităţilor publice, inclusiv caută noi surse de finanţare la
personalului regiilor ori societăţilor f) punerea în pericol de către X buget? Sintagma „a
furnizoare de servicii de utilităţi publice. proprietari a integrităţii structurale a prevederilor prezentei legii”
(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute condominiului sau a altor proprietăţi presupune toată legea, atunci
de prezenta lege, făcută la sesizarea individuale, precum şi a bunei funcţionări de ce mai trebuie să fie
oricărei persoane interesate, precum şi a instalaţiilor aferente acestora; enumerate restul de fapte.
aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se g) schimbarea de către X
fac de către persoanele împuternicite de proprietar a destinaţiei locuinţei sau
Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de
Ministerul Internelor şi Reformei locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările
Administrative, de primari sau de legale;
împuterniciţii acestora.
h) neexecutarea de către X
proprietar a lucrărilor de întreţinere,
reparaţii sau de înlocuire a elementelor
de construcţii şi instalaţii aflate în
proprietatea sa individuală, dacă aceasta
este de natură să aducă prejudicii
celorlalţi proprietari;
i) modificarea aspectului X
proprietăţii comune de către proprietari,
Este problema asociaţiei să
precum şi a elementelor constructive ale
hotărască când constituie
condominiului fără respectarea
fondul şi în ce cuantum.
117
prevederilor prezentei legi;
Nici administratorul, nici
j) neluarea măsurilor în scopul asociaţia nu au bani pentru
constituirii fondului de reparaţii sau a j)eliminare încheierea obligatorie a
fondului de rulment; asigurării pentru răspunderea
k) neîncheierea de către civilă profesională a
administrator a asigurării pentru administratorului
răspunderea civilă profesională a k) eliminare condominiului. Prin această
administratorului condominiului; prevedere se face lobby pentru
societăţile de asigurare. Oare
toţi gestionarii din ţara asta,
care au gestiune mult mai mare
ca şi administratorii, sunt
asiguraţi?
Dăm un exemplu de
absurditate:
l) utilizarea cu altă destinaţie a Într-o asociaţie de proprietari,
fondului de rulment sau a fondului de l) Eliminate unul dintre proprietari nu îşi
reparaţii, altfel decât este prevăzut la art. plăteşte cheltuielile din motive
69 şi respectiv la art. 70 din prezenta sociale, iar asociaţia este
lege; somată că, dacă nu îşi plăteşte
apa rece, i se taie apa. În
condiţiile în care asociaţia
respectivă a adunat un fond de
reparaţii şi reparaţia nu se face
imediat, de ce nu se poate lua
din fondul de reparaţii sau din
alte fonduri, pentru o scurtă
perioadă de timp, o sumă cu
care să plătim apa rece, iar
când recuperăm suma de la cel
care nu a plătit, să depunem
înapoi banii în fondul din care
am împrumutat?
Guvernul ne obligă să punem
banii în bancă, unde se
devalorizează şi sunt folosiţi
după bunul plac al băncii, iar
noi, asociaţia de proprietari,
eventual, să ne împrumutăm de
la o bancă sau dintr-o altă sursă
118
ca să putem plăti apa.
Nu e absurdă o astfel de
m) utilizarea şi gestionarea obligaţie? Pe deasupra, mai
veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel m) Eliminare este şi sancţionată cu amenda
decât este prevăzut la art. 19 alin. (3), art. între 5.000-10.000 lei?
68 şi respectiv la art. 72; Unde s-a mai pomenit în lume
n) neaplicarea sau nerespectarea X ca o persoană privată să nu
prevederilor prezentei legi de către dispună liber de banii ei, şi să
furnizorii serviciilor de de utilităţi dispună statul cum să îşi
publice; folosească banii proprii?
o) neaplicarea sau nerespectarea
X
prevederilor prezentei legi de către
proprietarii ansamblurilor rezidenţiale,
conform prevederilor art. 14;
p) nefurnizarea sau refuzul
proprietarilor/dezvoltatorilor X
ansamblurilor rezidenţiale de a
furniza/presta serviciile de utilităţi
publice prin intermediul reţelelor aflate
în proprietatea acestora către locuinţele
sau spaţiile cu altă destinaţie din
respectivele ansambluri rezidenţiale;
q) neaplicarea sau nerespectarea
prevederilor prezentei legi de către X
primari sau de către funcţionarii publici
şi personalul angajat al autorităţilor
publice locale;
r) desfăşurarea de către
X
persoane fizice sau juridice a activităţii
de administrare a condominiilor fără
îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art.
62; Nu există
s) nerespectarea prevederilor
art. 53 alin. (1) lit s) din prezenta lege;
s)Eleminare Nu poate fi menţinută o astfel
t) oricare alte situaţii de
de prevedere. Faptele care sunt
încălcare a prezentei legi sau care pot
sancţionate trebuie să fie clar
afecta buna administrare şi funcţionare a
specificate. Formularea ar da
condominiului.
naştere la abuzuri din partea
119
t)Eliminare celui care aplică sancţiunea şi
la foarte multe contestaţii şi
controverse.
Degeaba avem regulamentul

condominiului dacă nu se pot
aplică sancțiuni
ț) nerespectarea regulamentului
condominiului de către unul dintre
(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) proprietari sau chiriaşi;
se sancţionează după cum urmează:
a) faptele prevăzute la lit. d), f)
şi k) se sancţionează cu amendă de la 500
lei la 3.000 lei;
b) faptele prevăzute la lit. a), b),
De pus în concordanță cu alin 1
c), s) şi t) cu amendă de la 200 lei la
1.000 lei;
c) faptele prevăzute la lit.e) şi j)
cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;
d) faptele prevăzute la lit. g), h),
i), m), q şi r) cu amendă de la 5.000 lei la
10.000 lei;
e) faptele prevăzute la lit. l), n),
şi o) cu amendă de la 4.000 lei la 9.000
lei;
f) fapta prevăzută la lit. p)
constituie infracţiune şi se pedepseşte cu
închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu
amendă penală, conform legislaţiei în
vigoare.
(3) Sancţiunile pentru contravenţiile
prevăzute la alin. (1) lit. a) - m), o), p) şi
q) se aplică persoanelor fizice sau
juridice vinovate, iar cea prevăzută la
alin. (1) lit. n) funcţionarilor publici sau
personalului angajat al autorităţilor
publice, inclusiv personalului regiilor ori
120
societăţilor furnizoare de servicii de
utilităţi publice.
(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute
de prezenta lege, făcută la sesizarea
oricărei persoane interesate sau din
oficiu, precum şi aplicarea sancţiunilor
corespunzătoare se fac după cum
urmează:
a) de către Inspectoratul de Stat
în Construcţii în cazul faptelor prevăzute
la alin. (1) lit. f), g), şi h);
b) de către de primari sau de
împuterniciţii acestora sau de către
Poliţia Locală în cazul faptelor prevăzute
la alin. (1) lit. a) – e), i) – m), o), p), r) s)
şi t);
c) de către Autoritatea
Naţională de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utilităţi
Publice, în cazul faptelor prevăzute la
alin. (1) lit. n);
d) de către prefect, în cazul
faptelor prevăzute la alin. (1) lit. q).
Art. 57 - Prevederile art. 56 referitoare Art. 101 Prevederile referitoare la X
la contravenţii se completează cu contravenţii din prezenta lege se
dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. completează cu
2/2001 privind regimul juridic al dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr.
contravenţiilor, aprobată cu modificări şi 2/2001 privind regimul juridic al
completări prin Legea nr. 180/2002, cu contravenţiilor, cu modificările şi
modificările şi completările ulterioare. completările ulterioare.
CAP. IX - DISPOZITII CAPITOLUL X DISPOZIŢII
TRANZITORII SI FINALE TRANZITORII ŞI FINALE
Art. 58 - (1) Instituţiile administraţiei Art. 102 În termen de 12 luni de la Art. 102 În termen de 12 luni de la Organizare/asocierea este un
publice locale ori centrale sau orice alte intrarea în vigoare a prezentei legi, intrarea în vigoare a prezentei legi, drept nu o obligație conform
societăţi de stat, care deţin în proprietate asociaţiile de locatari din condominiile asociaţiile de locatari din condominiile ale constituției.
apartamente sau spaţii cu altă destinaţie ale căror unităţi de proprietate căror unităţi de proprietate individuală au
decât aceea de locuinţă în clădirile de individuală au fost dobândite în fost dobândite în proprietate în condiţiile
121
locuinţe, au aceleaşi drepturi şi obligaţii proprietate în condiţiile legii şi care nu au legii şi care nu au fost reorganizate în
ca oricare alt proprietar din condominiu fost reorganizate în asociaţii de asociaţii de proprietari, sunt recunoscute
şi au obligaţia să mandateze persoane proprietari, sunt recunoscute ca asociaţii ca asociaţii de proprietari.
fizice sau juridice pentru a colabora cu de proprietari. Acestea au obligaţia ca, în
asociaţia de proprietari. termen de 12 luni de la intrarea în
(2) Raporturile juridice ale vigoare a prezentei legi, să se
proprietarului, stabilite de comun acord reorganizeze în conformitate cu
cu chiriaşul, indiferent de statutul prevederile prezentei legi.
locuinţei, precum şi nerespectarea
obligaţiilor contractuale de către chiriaş
nu absolvă proprietarul de la obligaţiile
sale faţă de asociaţia de proprietari
prevăzute în prezenta lege.
Art. 59 - În termen de 60 de zile de la Art. 103 În termen de 60 de zile de la Eliminare Ar fi inutil ca majoritatea
data intrării în vigoare a prezentei legi, data intrării în vigoare a prezentei legi, asociaţiilor de proprietari, care
Ministerul Internelor şi Reformei preşedinţii asociaţiilor de proprietari sunt nu au nici o legătură cu
Administrative, împreună cu Ministerul obligaţi să transmită autorităţilor Primăria, să transmită aceste
Economiei şi Finanţelor, Ministerul administraţiei publice locale numele şi date la Primărie. Acolo unde
Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse, datele de contact actualizate privind există legături cu primăria, ex.
Ministerul Transporturilor şi Ministerul preşedintele comitetul executiv, comisia la reabilitarea termică, există o
Justiţiei vor elabora şi supune spre de cenzori/cenzorul şi administratorul comunicare permanentă, iar
adoptare Guvernului normele asociaţiei de proprietari. preşedintele din asociaţie şi cei
metodologice de punere în aplicare a din Primărie îşi au datele de
prevederilor acesteia. contact, nu e nevoie să se mai
transmită aceste date.
Asociaţiile de proprietari care
beneficiază de programe de
reabilitare sunt în procent
foarte mic şi nu are rost să se
facem arhivă la Primărie cu
date care nu le sunt necesare.
Aceste date le-ar fi necesare
doar în campania electorală
pentru a folosi preşedinţii şi
administratorii în lupta
politică. La fiecare campanie
electorală, ONG-urile
asociaţiilor de proprietari sunt
bombardate cu solicitări
camuflate prin care se solicită
numărul de telefon al
preşedinţilor sau
122
administratorilor.
Art. 104 (1) Persoanele fizice atestate Eliminarea Nu mai este cazul să ne
pentru funcţia de administrator pe referim la atestat dacă pentru
perioadă nedeterminată, în conformitate exercitarea profesiei de
cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind administrator este nevoie de
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea curs de calificare. Mulţi din
asociaţiilor de proprietari, pot îndeplini administratori, chiar dacă au
funcţia de administrator fară alte atestat, nu au un curs de
formalităţi. calificare deoarece într-o
Eliminarea nu era în Legea 230/2007 anumită perioadă pentru
(2) Persoanele fizice atestate pentru
perioadă determinată. obţinerea atestatului nu s-a
funcţia de administrator pe perioadă
solicitat certificat de calificare.
determinată, în conformitate cu
Este suficientă prevederea
prevederile Legii nr. 230/2007 privind
obligativităţii cursului.
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, pot îndeplini
funcţia de administrator fară alte
formalităţi până la data expirării
respectivelor atestate.
(3) Atestatele eliberate pe perioadă Eliminare
determinată, în conformitate cu
prevederile Legii nr. 230/2007 privind
asociaţiilor de proprietari, nu se mai
prelungesc.
Art. 105 În termen de 6 luni de la data X
intrării în vigoare a prezentei legi:
a) proprietarii din
condominii sunt obligaţi să aprobe un
regulament al condominiului;
b) proprietarii care nu au X
informat asociaţia de proprietari, în
conformitate cu art. 34 alin. (3), respectiv
cu privire la modificările suprafeţelor
construite sau utile efectuate anterior
intrării în vigoare a prezentei legi, sunt
obligaţi să comunice asociaţiei de
proprietari modificările suprafeţelor
respective; X
123
c) preşedinţii asociaţiilor de
proprietari sunt obligaţi să actualizeze, în
baza actelor de proprietate asupra
locuinţelor şi/sau spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă din
condominiu, toate informaţiile privind
proprietăţile, suprafeţele şi cotele-părţi
indivize aferente acestora, în vederea
calculului cotelor de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei pentru respectiva
locuinţă.
Art. 106 (1) În termen de 3 luni de la
data intrării în vigoare a prezentei legi,
Ministerul Muncii, Familiei, Protecţiei
Sociale şi Persoanelor Vârstnice şi
Ministerul Dezvoltării Regionale şi
Administraţiei Publice, în colaborare cu
asociaţiile profesionale şi de reprezentare
ale asociaţiilor de proprietari vor propune
actualizarea standardului ocupaţional
privind ocupaţia de administrator de Consultarea ONG-urilor care
condominii. reprezintă interesele
(2) După consultarea ONG-urilor în asociaţiilor de
(2) În termen de 3 luni de la data intrării
termen de 3 luni de la data intrării în locatari/proprietari este o stare
în vigoare a prezentei legi, va fi emis un
vigoare a prezentei legi, va fi emis un de normalitate într-o societate
ordin comun al ministrului dezvoltării
ordin comun al ministrului dezvoltării democratică.
regionale şi administraţiei publice şi al
regionale şi administraţiei publice şi al
ministrului finanţelor publice privind
ministrului finanţelor publice privind
aprobarea reglementărilor contabile
aprobarea reglementărilor contabile
pentru asociaţiile de proprietari.
pentru asociaţiile de proprietari.
(3) În termen de 3 luni de la data intrării (3) În termen de 3 luni de la data intrării Doar pe vremea dictatorului s-
în vigoare a prezentei legi, va fi emis un în vigoare a prezentei legi, va fi emis un a impus un statut unic în ţară.
ordin al ministrului dezvoltării regionale ordin al ministrului dezvoltării regionale Acum se doreşte, în mod
şi administraţiei publice privind şi administraţiei publice privind similar, un regulament unic.
aprobarea conţinutului statutului şi al aprobarea modelului de statut şi de Specificul fiecărui bloc sau
regulamentului de condominiu. regulament, care va putea fi adaptat de asociaţie impune şi un
asociații în funcție de necesități. regulament diferenţiat. În ţările
civilizate există un astfel de
regulament propriu fiecărei
asociaţii, dar acolo e
124
democraţie. La noi încă se mai
încearcă supunerea la
dictatură şi intrarea cu
bocancii în asociaţiile de
proprietari.
Art. 107 Prezenta lege intră în vigoare la
60 de zile de la data publicării în
Monitorul Oficial al României, Partea I.
Art. 108 La data intrării în vigoare a
prezentei legi, se abrogă Legea nr.
230/2007 privind înfiinţarea, organizarea
şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
publicată în Monitorul Oficial, Partea I,
nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările
şi completările ulterioare, şi Hotărârea
Guvernului nr. 1588/2007 pentru
aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind
asociaţiilor de proprietari, precum şi
orice alte prevederi contrare.

2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2015.07.31 Observati Si Propuneri de Lege 1

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1

c) proprietate comună - toate părţile c) Unitate de proprietate imobiliară - X

Introducere aliniat (2) cu următorul A fost prevăzut în art. 2 (3) din

Ce alte activități ar putea avea

Dacă tabelul nominal ar fi

(2) Statutul şi acordul de asociere se

Actele adiționale depuse la

Este dreptul asociaţiei de

Prevederea nu are sens, adresa

Art. 12 - Zidurile dintre apartamentele

Art. 33 (1) Proprietarii din condominii X

(3) Zidurile dintre proprietăţile (3) Zidurile dintre proprietăţile

(4) Proprietarii din condominii au Președintele este persona care

(5) Orice modificare a proprietăţii

Art. 18 - În cazurile în care în clădirile

Art. 19 - În cazul spaţiilor, respectiv al

Cei ce au dreptul să convoace

Avănd în vedere faptul că este

Preşedintele asociaţiei este om,

Art. 52 (1) Membrii comitetului executiv X

Propunerea e prea strictă şi nu

Avizierul nu are spaţiu pentru

q) conduce şedinţele adunărilor Avizierul nu poate suporta un

s) afişează la avizier lista şi

Art. 32 - (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 56 (1) Preşedintele asociaţiei de X

Numărul membrilor comisiei

Legalitatea actelor nu poate fi

Art. 34 - (1) Administrarea, întreţinerea, Art. 61 (1) Administrarea, exploatarea, X

(3) Desemnarea administratorului şi Administratorul face parte din

3)Eliminare Atâta timp cât activitatea de

(6) Persoanele juridice specializate sunt

Solicitarea atestatului pentru

Este o absurditate ca la avizier

Se poate dispune doar

Termenul de atestat a fost

(11) În cazul în care organele competente

g) gestionează, separat pentru Fiecare persoană juridică este

(3) Administratorul are obligaţia de a ţine X

Este decizia asociaţiei de

Art. 43 - Pentru lucrări majore cu

Secţiunea 1 – Veniturile asociaţiei de

5) Eliminare Asociația este de proprietari nu

Art. 48 - (1) Stabilirea şi repartizarea Art. 74 Stabilirea şi repartizarea sumei X

Se introducere alin 6) cu urmatorul Motivatie introducere alineat

Art. 96 (1) Furnizorul serviciilor de

Degeaba avem regulamentul

S-ar putea să vă placă și