SILVIA LOAYZA ROJAS

DIPLOMADO - UNIVERSIDAD DEL VALLE

GESTION INMOBILIARIA Y AVALUOS

La Paz - 8 de septiembre de 2018

MAYOR Y MEJOR USO

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si
es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de
construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su
mayor valor.
Generalmente, este principio no es sino un reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. El
posible comprador del inmueble será el que esté dispuesto a pagar más en función del mejor uso
final posible del activo, dentro de la legalidad vigente siempre.
Es más, con la aplicación de este principio se le exige el tasador el estudio de las posibles
alternativas de comercialización del activo valorado, teniendo siempre en cuenta la legalidad de las
mismas, así como la probabilidad y rentabilidad de las hipótesis posibles. La elección de dichas
hipótesis no es en ningún caso arbitraria, debe cumplir las siguientes condiciones:
Uso razonable del inmueble, es decir, si planteamos que un local comercial bajo se destine como
mejor uso a vivienda, se debe tener en cuenta su morfología, instalaciones, salubridad etc.
Probabilidad de compra, que el local que queremos reconvertir en vivienda tenga demanda en el
entorno. Si la zona es altamente consolidada como residencial, está claro que el mejor y mayor uso
seguiría siendo el comercial.
Legalidad, siempre se debe comprobar que el uso que queremos plantear esté permitido en la
normativa urbanística vigente del municipio en el que se encuentre. En muchos municipios o zonas
de los mismos, no es posible cambiar el uso a vivienda en la planta baja comercial de los edificios.
Posibilidad física, sea de ejemplo el mismo local, si tiene una superficie inferior a 50m2 y sólo
dispone de una apertura de hueco a fachada, es altamente probable que el mejor uso siga siendo
el actual, pues no reuniría de las condiciones mínimas de habitabilidad impuestas para vivienda.
Rentabilidad, terminamos viendo la realidad económica del cambio, supongamos el mismo local
anterior inferior a 50 m2, adaptarlo al uso vivienda requeriría de una serie de obras y
modificaciones que probablemente no lo harían rentable, por lo que su mejor uso seguiría siendo el
de local.
El principio de mayor y mejor uso es uno de las importantes a tener en cuenta en la valoración,
pues de él depende en gran medida el valor final del elemento valorado. Los técnicos deberán
aplicarlo junto con el resto de principios asegurando su cumplimiento para elaborar un informe de
tasación correcto y de acuerdo con la normativa legal vigente.

CONLUSION: Una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más
redituable, El avaluador debe identificar qué usos se le puede dar al inmueble para que sea
más lucrativo tomando en cuenta su entorno.
OFERTA Y DEMANDA:

La ley de la Oferta y la Demanda es el principio básico sobre el que se basa una economía de
mercado. Este principio refleja la relación que existe entre la demanda de un producto y la cantidad
ofrecida de ese producto teniendo en cuenta el precio al que se vende el producto.
Así, según el precio que haya en el mercado de un bien, los oferentes están dispuestos a fabricar
un número determinado de ese bien. Al igual que los demandantes están dispuestos a comprar un
número determinado de ese bien, dependiendo del precio. El punto donde existe un equilibrio
porque los demandantes están dispuestos a comprar las mismas unidades que los oferentes
quieren fabricar, por el mismo precio, se llama equilibrio de mercado o punto de equilibrio.
Según esta teoría, la ley de la demanda establece que, manteniéndose todo lo demás constante,
la cantidad demandada de un bien disminuye cuando el precio de ese bien aumenta. Por el otro
lado, la ley de la oferta indica que, manteniéndose todo lo demás constante, la cantidad ofrecida de
un bien aumenta cuando lo hace su precio.
Así, la curva de la oferta y la curva de la demanda muestran como varía la cantidad ofrecida o
demandada, respectivamente, según varía el precio de ese bien.
Para entender cómo se puede llegar al punto de equilibrio hay que hablar de dos situaciones:
escasez y exceso:
Cuando existe exceso de oferta, el precio al que se están ofreciendo los productos es mayor que el
precio de equilibrio. Por tanto, la cantidad ofrecida es mayor que la cantidad demandada. Con lo
consiguiente, los oferentes bajarán los precios para aumentar las ventas.
Por el lado contrario, cuando existe escasez de productos, significa que el precio del bien ofrecido
es menor que el precio de equilibrio. La cantidad demandada es mayor que la cantidad ofrecida.
De modo que los oferentes aumentarán el precio, dado que hay muchos compradores para pocas
unidades del bien para que el número de demandantes disminuya, y se establezca el punto de
equilibrio.

CONCLUSION: Este se encuentra afectado por el crecimiento de la población donde la

escasez influencia la oferta. El valor de los bienes inmuebles se crea, mantiene y modifica
de acuerdo a la demanda.

PERMANENCIA

El término permanencia es aquel que se usa para designar al mantenimiento de determinados

elementos a través del tiempo. La permanencia puede ser una cualidad que se le aplica a una
persona, a un fenómeno, a un objeto y si bien nada en el mundo empírico es eterno, muchas cosas
poseen una duración muy importante dentro de los parámetros normales de cada una de ellas. La
permanencia depende, entonces, principalmente del elemento, fenómeno o circunstancia al que
hagamos referencia y de los parámetros considerados normales para él.

Podemos decir que la permanencia es una cualidad subjetiva que no tiene un tiempo determinado
o específico si no que puede variar de caso en caso de acuerdo al objeto o sujeto al que se
aplique. Debemos comprender a la permanencia como una cualidad que hace que una cosa,
persona o fenómeno dure en el espacio y en el tiempo sin variar sus características o haciéndolo
en un nivel mínimo. Así, se puede considerar que una persona que siempre se comporta igual
tiene una actitud de permanencia en determinada actitud, como también se puede decir que un
fenómeno como por ejemplo la democracia tiene permanencia porque se mantiene en el tiempo.
Este principio afirma que un mercado con condiciones estables, el valor de una propiedad
estimado bajo ciertas condiciones puede mantenerse estable durante un determinado periodo de
tiempo en que se mantenga dichas condiciones, este principio resulta muy útil cuando se aplica el
principio de sustitución y cuando se realizan avalúos por el método de comprobación directa.

CONCLUSION: Nos dice que hay un periodo durante el cual los precios permanecen
estables sin ningún cambio.

PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD

Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la

importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
Este principio indica que, si por ejemplo debemos valorar una vivienda de calidad alta en una
buena zona residencial y con una superficie de unos 150m2, no se puede equiparar su valor
unitario con viviendas de calidad media, en una zona poco consolidada y con superficies menores
a 90m2. El principio de proporcionalidad establece unos parámetros entre los cuales debe estar
nuestra valoración, así como los valores utilizados para hallar su valor de tasación. No se incluirán
muestras, métodos o valores que desfiguren los datos homogeneizados utilizados en la misma.

CONCLUSION: Según este principio deben existir parámetros entre los cuales deben
valorarse el objeto o vivienda, que sean similares.

EL PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA

Supone que dos capitales de distinta cuantía y distinto vencimiento pueden ser intercambiados en
función de su idéntico valor actual.
Para poder determinar la equivalencia financiera entre dos capitales distintos, se aplica una
fórmula matemática con la que se cuantifican los intereses por el aplazamiento o anticipación de un
capital en el tiempo, que se conoce por el nombre de ley financiera.
En toda operación financiera, las cantidades entregadas y recibidas por cada una de las partes, no
coinciden, nunca son aritméticamente iguales. El aplazamiento o adelantamiento de un capital en
el tiempo, supone la producción de intereses que formarán parte de la operación y que habrá que
considerar y cuantificar.
Por tanto, habrá una ley financiera que haga que los capitales intercambiados resulten
financieramente equivalentes. En definitiva, cualquier operación financiera se reduce a un conjunto
de flujos de caja, cobros y pagos, de signo opuesto y distintas cuantías que se suceden en el
tiempo, cuyo valor total actual es equivalente.
En matemáticas financieras, se utilizan dos grupos de leyes financieras, según el plazo. Para
plazos inferiores a un año, se aplican las leyes de régimen simple. Para los plazos superiores a un
año, se aplican las leyes de régimen compuesto.

CONCLUSION: Habla de una ley financiera que logra que capitales diferentes en monto y
vencimiento se igualen al cambiar el tiempo de pago, al adelantar uno y aplazar el otro.

PRINCIPIO DE RENTABILIDAD

La rentabilidad es la capacidad que tiene algo para generar suficiente utilidad o ganancia; por
ejemplo, un negocio es rentable cuando genera mayores ingresos que egresos, un cliente es
rentable cuando genera mayores ingresos que gastos, un área o departamento de empresa es
rentable cuando genera mayores ingresos que costos.
Pero una definición más precisa de la rentabilidad es la de un índice que mide la relación entre la
utilidad o la ganancia obtenida, y la inversión o los recursos que se utilizaron para obtenerla.
Para hallar esta rentabilidad debemos dividir la utilidad o la ganancia obtenida entre la inversión, y
al resultado multiplicarlo por 100 para expresarlo en términos porcentuales:
Rentabilidad = (Utilidad o Ganancia / Inversión) x 100
Por ejemplo, si invertimos 100 y luego de un año la inversión nos generó utilidades de 30,
aplicando la fórmula: (30 / 100) x 100, podemos decir que la inversión nos dio una rentabilidad de
30% o, dicho en otras palabras, la inversión o capital tuvo un crecimiento del 30%.
O, por ejemplo, si invertimos 100 en un activo y luego lo vendemos a 300, aplicando la fórmula:
(300 – 100 / 100) x 100, podemos decir que la inversión nos dio una rentabilidad de 200% o, dicho
en otras palabras, la inversión o capital tuvo una variación del 200%.
El término rentabilidad también es utilizado para determinar la relación que existe entre las
utilidades de una empresa y diversos aspectos de ésta, tales como las ventas, los activos, el
patrimonio, el número de acciones, etc.
En este caso, para hallar esta rentabilidad simplemente debemos dividir las utilidades entre el valor
del aspecto que queremos analizar, y al resultado multiplicarlo por 100 para convertirlo en
porcentaje.
Por ejemplo, si tenemos ventas por 120 y en el mismo periodo hemos obtenido utilidades por 30,
aplicando la fórmula: (30 / 120) x 100, podemos decir que la rentabilidad de la empresa con
respecto a las ventas fue de 25% o, dicho en otras palabras, las utilidades de la empresa
representaron el 25% de las ventas.

CONCLUSION: Algo es rentable cuando genera más utilidad que egresos. Es rentable si la
ganancia, tomando en cuenta la inversión, satisface las expectativas.

PRINCIPIO DE FINALIDAD

Principio de finalidad, según el cual "la finalidad de la valoración condiciona el método y las
técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes
con la finalidad de la valoración." Es necesario indicar la finalidad en toda valoración a fin de evitar
interpretaciones erróneas que pudieran perjudicar a terceros.
La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los
criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
La valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por la finalidad, dependiendo de
ésta, las necesidades, requerimientos, criterios y métodos a utilizar serán los que determine la
misma.
Además, es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoración realizada, a fin de que se
eviten confusiones e interpretaciones erróneas que puedan perjudicar a terceros. Las distintas
finalidades más frecuentes que existen son garantía hipotecaria, asesoramiento de mercado,
provisiones técnicas compañías aseguradoras, patrimonio de las instituciones de inversión (fondos
inversión inmobiliaria y sociedades de inversión), patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones,
patrimoniales, contradictorias de Hacienda, expropiatorias y catastrales, pero existen varias más.

CONCLUSION: El método empleado para la valoración debe estar acorde con la finalidad
que puede ser garantía hipotecaria, inversión, inmobiliaria u otras.

PRINCIPIO DE PROBABILIDADES

Principio de probabilidad, según el cual "ante varios escenarios o posibilidades de elección

razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables."
Deberán excluirse escenarios que no sean razonables, en cuanto a usos, circunstancias
económicas, valores de coste y venta, personificación de cobros y pagos, etc.
Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos
que se estimen más probables.
En otras palabras, se deberán plantear las hipótesis posibles para valorar el elemento, se
descartarán aquellas que sean poco probables o razonables. Para determinar si un planteamiento
es probable o no se deberán tener en cuenta factores económicos, sociales, urbanísticos y legales.
Por ejemplo, sería improbable plantear una hipótesis de construcción de un edificio con 100
viviendas aun cuando la normativa lo permita, en un entorno de viviendas unifamiliares de un
pequeño municipio, pues no podrían ser absorbidas por el mercado y población existentes y no
sería demandado.

CONCLUSION: Se deben plantear diversas hipótesis posibles para valorar el objeto como
uso, periodos de cobros y pago, Se elegirán los que se crea que son probables y se
eliminara los que evitaran que el elemento sea demandado.

PRINCIPIO DE PRUDENCIA

Principio de prudencia, según el cual "ante varios escenarios o posibilidades de elección

igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación."
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para finalidad
garantía hipotecaria, cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la
determinación del patrimonio de los Fondos de Pensiones.
Valorar con prudencia no es sinónimo de valorar a la baja, sino con coherencia dentro de la
realidad del mercado inmobiliario y con la información que disponemos.
Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como
resultado un menor valor de tasación.
Este principio es de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se calcule para alguna de las
finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la orden ECO/805/2003. Es decir, siempre que
la tasación tenga relación con la finalidad de garantía hipotecaria, provisiones de entidades
aseguradoras o determinación del patrimonio de Fondos de Pensiones.
No obstante, la aplicación de este principio no indica que haya que emitir una valoración a la baja,
sino que se debe realizar con coherencia en relación con el valor real del mercado actual.

CONCLUSION: Es valorar con coherencia, tomando en cuenta la realidad del mercado

inmobiliario y toda la información que se pudo conseguir. Se usa cuando el calor de
tasación servirá para una garantía hipotecaria.
PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA

Principio de transparencia, según el cual "el informe de valoración de un inmueble deberá contener
la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y
documentación utilizadas."
Para la utilización del principio de transparencia es necesario especificar la información necesaria y
todas las explicaciones que permitan una fácil comprensión detallando hipótesis y documentación
utilizadas.
El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente
para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
Es necesario que el informe se base en datos refutados, documentación veraz y contenga
elementos contrastados, de manera que, todo quede justificado. A su vez, los valores obtenidos
como resultado del proceso utilizado deben hacerse inteligibles fácilmente.
Este principio además es uno de los fundamentales y obligatorios según la Norma Europea de
Valoración 4.01 que dice lo siguiente:
Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección de
las bases de valoración los de TRANSPARENCIA, la homogeneidad y la coherencia.
El informe deberá ser riguroso, profesional y técnico sin olvidar cumplir este principio, utilizando un
lenguaje claro, fácil e inteligible, lo cual no es tarea sencilla.

CONCLUSION: El informe de valoración de un inmueble deberá contar con toda la

información necesaria, suficiente y clara para ser comprendida y nombrar la
documentación e hipótesis utilizadas.

CONCLUSION PERSONAL: Al realizar un avaluó se deben tomar en cuenta todos estos principios
y aplicarlos de la mejor maneara para que el trabajo sea lo más real y optimo posible, tenga validez
real y utilidad para el cliente que pide la evaluación y avaluó inmobiliario.