ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD URBANA

Este trabajo de investigación ilustra sobre los temas de factibilidad urbana para una edificación.
Los estudios de factibilidad, son referentes a la posibilidad de que una obra de edificación se lleve
al cabo con un adecuado respeto al medio ambiente, y respetando los recursos y planes de
desarrollo de las ciudades. En el presente Trabajo se abundaran los diferentes estudios relativos a
la factibilidad de una obra de edificación, los cuales se subdividen en varias disciplinas, las cuales
corresponden a estudios particulares de la edificación.

INTRODUCCIÓN

Una vez que se ha seleccionado el diseño conceptual y en proceso de convertirlo en anteproyecto

preliminar en paralelo, en fast track, se inician los estudios de factibilidad. Los estudios de
factibilidad son de vital importancia para el desarrollo de un proyecto, ya que sin estos el riesgo de
que un proyecto de edificación no sea autorizado por las autoridades es alto.

La capacidad urbana es el potencial inherente de la tierra para poder soportar efectivamente su

desarrollo sin la degradación de la tierra y sus recursos acuíferos. La factibilidad urbana es vital
para la planeación de la tierra. Si es ignorada puede resultar en un daño profundo a las
estructuras.

Como primer estudio tenemos el estudio de factibilidad topográfica el cual se describe en la

siguiente sección

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD TOPOGRÁFICA.

Antes de realizar un estudio topográfico es indispensable hacerse la pregunta del por qué y para
qué sirve.

Un estudio topográfico se podría definir como un conjunto de acciones realizadas sobre un

terreno con herramientas adecuadas para obtener una representación gráfica o plano.

Una vez obtenido el plano, este resulta muy útil para cualquier obra que se vaya a realizar sobre el
terreno. De esta forma podemos conocer la posición de los puntos de interés y su posición
exacta mediante la latitud, longitud y elevación o cota.

Para realizar un estudio topográfico es necesario disponer de varios instrumentos como el nivel y
la estación total. El punto de partida de una edificación empieza con un levantamiento
topográfico. Es el principio de una serie de etapas básicas que van desde la identificación y
señalamiento del terreno hasta deslindes y amojonamientos
En este estudio se debe hacer un levantamiento topográfico con curvas de nivel y ubicación de las
instalaciones que se tienen en el terreno, los árboles y cualquier otro accidente o elemento que
sea necesario considerar en el diseño arquitectónico.

Los estudios topográficos son indispensables en los estudios de factibilidad ya que con ellos se
pueden definir la distancia a las instalaciones más cercanas, lo que repercutirá en los costos del
proyecto. Además estos estudios definen la altimetría, y se puede inferir la cantidad de material
que se requerirá mover, y esto influye en los costos.

En resumen un estudio topográfico en la factibilidad urbana, sirve para conocer la densidad de

vivienda que se pueda construir, conocer la ubicación exacta del predio y ver si es factible en los
anteproyectos los posibles cambios al entorno, tales como árboles protegidos, lugares que
requieran ser conservados, niveles de calle que se requieren. Con este estudio se conocerán estos
detalles para que el proyecto sea aceptado por el municipio.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE VIALIDAD

El objeto de este estudio es determinar los efectos ocasionados sobre la vialidad por causa de la
operación de un nuevo desarrollo urbano y proponer las medidas necesarias para mantener un
nivel de servicio aceptable sobre la red vial en la zona de influencia de dicho desarrollo.

Mitigar la congestión urbana, el índice de accidentalidad y sus respectivos impactos requiere sin
duda un exhaustivo análisis de las condiciones de asociación y disociación de los usos de suelo con
las actividades económicas y la red de sistemas de tránsito y movilidad urbana de una región.

En un estudio de vialidad se llevarán a cabo los siguientes estudios

 Levantamiento topográfico de calles y avenidas colindantes

 Determinar la ubicación de acceso al predio
 Medir el aforo vehicular por horarios y días en la calle de acceso y aledañas
 Determinar el probable flujo vehicular futuro
 Determinar la capacidad que requerirá el estacionamiento
 Determinar si existen medidas de mitigación vial

El objetivo de este estudio es determinar si el proyecto en la zona urbana en que la que se

desarrolle el proyecto, pueda contar con la capacidad vial para alojar el desarrollo, y sea factible
construirlo. No se debe sobrecargar la capacidad vial de una zona, por el simple hecho de realizar
un proyecto, se requiere ver si es factible. Esto es que las vialidades existentes sean capaces de
mantener un nivel de servicio adecuado, y no congestionarse.

También la gerencia del proyecto se puede coordinar con la autoridad municipal correspondiente
para realizar obras de mitigación vial, las cuales permitirán alojar el proyecto.
Si el proyecto es fundamental para el desarrollo económico-social de la zona, las autoridades de la
zona cooperarán para realizar obras de mitigación vial y adaptaciones a las vialidades que
permitan desarrollar el proyecto.

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE AGUA POTABLE Y DRENAJE

El objetivo principal es determinar la factibilidad técnica para dotar de agua potable y disponer de
las aguas servidas, a las áreas urbanas que experimentan crecimiento, con motivo de la aplicación
de los planes de desarrollo de los municipios.

Las restricciones técnicas al crecimiento urbano provienen principalmente de la existencia o no de

redes de infraestructura y del soporte de éstas a nuevas demandas y de las posibilidades de
dotación de mayores recursos, tanto para las áreas consolidadas como para las que se ocuparán
en el horizonte temporal del Plan, por lo que es altamente favorable el hecho de planificar un área
urbana que está incluida en el territorio operacional de los servicios de agua potable y
alcantarillado.

Como complemento de los estudios previos que se realizaron en el predio (topográficos y de

vialidad) se puntualizarán los servicios que se demandarán, sus costos y el tiempo que tardará en
disponer de ellos. Para realizar estos trámites se dispondrá de la siguiente información:

Agua potable: Volumen y gasto que se requerirá, y el diámetro de la red próxima.

Drenaje: Caudal que se va a verter, diámetro de la red próxima, tratamiento que se propone
para el agua residual y propuesta para su posterior almacenaje, filtrado, reuso y reinyección al
subsuelo.

Es importante en este estudio de factibilidad no comprometer los recursos limitados de agua

potable de una cuenca que dote de servicios a sus habitantes, ni la capacidad de servicios de
tratamiento de aguas residuales. si estas dos condiciones se violan pueden generar daños al medio
ambiente( en el caso de drenaje y tratamiento), así como mala calidad en el suministro de agua,
generando desabasto, y daños en la calidad de vida de los habitantes.

La opinión técnica vinculante y obligatoria que emite la dependencia encargada de la operación

hidráulica en el una zona, relativa a la dotación de los servicios hidráulicos de agua potable, agua
residual tratada y drenaje, debe ser previa a la obtención de la Licencia de Construcción, hoy
Manifestación de Construcción.
ESTUDIOS DE FACTIBILIDAD DE IMPACTO AMBIENTAL Y URBANO

Estudios del inmueble y su zona adyacente:

Se deberá hacer un estudio de la afectación de la zona por la futura construcción durante el

tiempo que dure el proceso de la obra y la afectación que tendrá durante su operación como
consecuencia de los procesos que se desarrollarán, igualmente el estudio deberá determinar, en
caso de que la obra por construir sea para fabricar o almacenar alimentos (si no hay fábricas o
almacenes contaminantes a su alrededor). Se compararán los resultados obtenidos en los estudios
cotejándolos contra los máximos permitidos en las normas, si se exceden de acuerdo a sus
resultados, se tomarán medidas de mitigación o incluso se podrá desechar el terreno, concluida
esta actividad se tomará la decisión para la siguiente etapa y en caso extremo parar el proyecto.
Este estudio constará de los siguientes puntos:

 Datos generales
 Descripción de la obra proyectada
 Descripción de la operación del inmuebles
 Estudios de impacto ambiental de la obra y remediación de daños
 Restricciones al uso del agua, su tratamiento y su reutilización
 Ecotecnias para reducir consumos de agua, energía y gas y aprovechamiento solar
 Manejo y disposición de residuos contaminantes y no contaminantes
 Uso de fuentes de energía no contaminantes
 Prevención de ruido, calor y olor
 Evaluación del riesgo
 Conclusiones y recomendaciones
 Obtención de la licencia ambiental

Sustentabilidad en los edificios y la Ecotecnología en los sistemas alternativos

El diseño arquitectónico de los inmuebles debe aprovechar la iluminación solar y su calentamiento

y a la vez evitar la excesiva acumulación de calor o su afectación por frio, aislar la temperatura
exterior, integrar el inmueble a su entorno sin deteriorar el medio ambiente y si es posible
mejorarlo, operar con ahorro de energía y agua y no tener emisiones contaminantes.

La ecotecnología visualiza de manera integral al inmueble o al desarrollo inmobiliario, se apoya en

diversas ciencias como la permacultura para hacer un diseño integrado armónicamente a su
entorno y la bioconstrucción para reducir la contaminación, dar mayor sostenibilidad, frenar el
deterioro de la capa de ozono, emitir el mínimo de gases de efecto invernadero y ayudar a
moderar el cambio climático mediante la inclusión de áreas verdes.
ESTUDIO DE IMPACTO URBANO

En este estudio se plantean la factibilidad de algunos otros servicios urbanos que son requeridos
para una edificación, tales servicios que se incluyen en este apartado son los de energía eléctrica,
gas y servicios de telefonía e internet.

Este estudio se elabora cuando se trate de obras o actividades que manejan materiales y/o
residuos peligrosos, o cuando el área de construcción tenga más de 10,000 m2 si es para vivienda
o 5,000m2 se es para cualquier otra especialidad. En estos casos se indicarán las disposiciones a
que se sujetará su construcción y posterior operación. La investigación debe contemplar un áre a
de 100m próximos a las colindancias del predio y las vialidades, edificios, monumentos y sitios
importantes, así como la infraestructura urbana con que se cuenta dentro de una circunferencia
de 500m. el trabajo contendrá:

 Uso permitido del suelo donde se ubicará el inmueble

 Datos generales del terreno y del inmueble por construir
 Descripción del medio natural existente y del escenario modificado
 Descripción del proyecto
 Programa de construcción y descripción de sus actividades
 Inversiones necesarias
 Programa de operación con los procesos productivos que se realizarán
 Identificación de los riesgos a la salud y las afectaciones ecológicas que ocasionará a los
vecinos o a la inversa en caso de haber fuentes contaminantes en la zona que dañen a los
futuros usuarios del inmueble o a las operaciones que en él se vayan a realizar
 Clase y cantidad de recursos requeridos: (agua potable, drenaje, vialidad)
 Otros servicios públicos necesarios: (vigilancia, servicios de emergencia)
 Descripción de las infraestructuras, servicios, redes, depósitos de combustibles y residuos
peligrosos ubicados a menos de 100m, su ambiente, servicios y riesgos externos:
o Usos del suelo en un área de 100 m
o Tipo y uso de los inmuebles en el entorno próximo
o Concentraciones de 100 o más personas ubicadas a menos de 30 m
o Instalaciones que pueden generar riesgo y se ubiquen a menos de 100m
o Instalaciones y edificios principales a menos de 500m
o Fachadas de los edificios aledaños e imagen urbana del entorno
o Edificios clasificados por el INAH, el INBA o a la dirección de sitios patrimonaiales
de la localidad a menos de 50m
o Servicios urbanos aledaños
o Afores y capacidad de tránsito de las vialidades circundantes
o Redes de agua potable, su diámetro y su gasto
o Capacidad del suministro eléctrico
o Red alámbrica de telefonía
  Aspectos del proyecto que afectarán la calidad de vida de la población en la zona de
influencia
 Estructura socioeconómica actual y modificada
 Relación de materiales involucrados y residuos generados en ambos casos, y de ellos se
indicará la clase y cantidad de emisiones contaminantes que generarán
 Medidas de seguridad previstas
 Medidas de prevención, mitigación y compensación
 Programa de restauración ambiental y reutilización del área

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE DESECHOS SOLIDOS

Los procesos acelerados de urbanización que enfrentan las ciudades ha provocado graves
problemas de contaminación en países subdesarrollados, principalmente en los cinturones de
pobreza que se concentran en sus alrededores, en donde el manejo de desechos sólidos es
sumamente deficiente; los riesgos epidémicos para la salud que esto provoca, acentúa la
exposición a catástrofes prevenibles en éstas comunidades. Si a esta situación particular
agregamos la vulnerabilidad provocada por situaciones de pobreza y extrema pobreza que
caracteriza la vida en estas comunidades y su consecuente precariedad e insuficiencia en la
prestación de servicios básicos, estaremos frente a una grave problemática, que de nos ser
enfrentada y resuelta provocaría daños irreparables, que pudieran ser prevenidos.

Es importante que los municipios tengan contemplada la capacidad que tienen para brindar el
servicio de disponibilidad de los desechos sólidos, y que sea factible su construcción de acuerdo a
este criterio.
.

los accesos, los niveles y los posibles cambios al entorno tales como accesos y tala de árboles que
sean necesarios, y que sean autorizados por el municipio o no. De la misma forma