Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
TU MEJOR INVERSION
BARQUISIMETO 2002
1
INDICE
Pág.
INTRODUCCION........................................................................................... 2
ASPECTOS FUNDAMENTALES.................................................................. 3
CONCEPTOS PRINCIPALES......................................................................... 4
TIPOS DE AVALÚO ....................................................................................... 5
ASPECTOS QUE HAY QUE CONOCER ANTES
DE REALIZAR UN AVALUO........................................................................ 5
DIAGNOSTICO............................................................................................... 7
VALORACIÓN DE TIERRAS........................................................................ 11
VALORACIÓN DE MAQUINARIAS Y EQUIPOS, IMPLEMENTOS........ 25
VALORACIÓN DE HERRAMIENTAS MENORES...................................... 40
VALORACIÓN DE BIENHECHURIAS......................................................... 41
VALORACIÓN DE INSUMOS EN DEPOSITO............................................. 53
VALORACIÓN DE SEMOVIENTES.............................................................. 53
VALORACIÓN DE CULTIVOS.................................................................... 65
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICA............................................................... 79
2
INTRODUCCIÓN
Se incluye una primera parte referente a los aspectos fundamentales que deben ser
conocidos para una mejor aplicabilidad de las técnicas modernas de tasación a nivel rural.
Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional, para
poder elaborar un informe de avalúo. Aquí se da preferencia a los trabajadores de
Investigación y Publicaciones realizadas por el autor.
Muchas de las experiencias aquí presentadas serán de utilidad para quienes están
dedicados a la tasación de Empresas Agropecuarias.
En una segunda parte se analizan los métodos que actualmente se están utilizando a
nivel nacional e internacional como son: Línea Recta Mejorado,
Se espera que este texto sirva de material de apoyo a todos aquellas personas
naturales y jurídicos vinculados con la tasación de Empresas Agropecuarias.
J.C. S.
3
I- ASPECTOS FUNDAMENTALES.
A. - Breve reseña histórica de la Valoración Rural en Venezuela.
En el ambiente de Empresa Rurales en Venezuela, el papel del avaluador como
profesional independiente, capaz de certificar, emitir, respecto de un bien, una opinión de
valor científicamente elaborada y sustentada, es relativamente nuevo, ha comenzado hacer
aceptado en el transcurso de los últimos 10 a 15 años.
Originalmente Venezuela era un país con una economía tradicional,
fundamentalmente agrícola y con un sector petrolero prácticamente enajenado del resto de
la economía, el avaluador como tal no solo es inexistente, sino que el concepto mismo
resulta extraño al tipo de relaciones económicas predominantes.
El inicio del proceso de Urbanización e Industrialización en el país supone un
mayor volumen de transacciones comerciales y cierta diversificación y complejificación de
las mismas. No obstante el papel del avaluador normalmente lo desempeñan las mismas
partes envueltas en la negociación pues este era el razonamiento -, " como todo el mundo
sabe, esto vale tanto", expresión que podía estar referida a una negociación de tierras,
mejoras, bienhechurias, semovientes etc.
El fuerte impulso dado al proceso de industrialización en los últimos 20 años, la
apertura del país hacia los mercados de capitales exteriores la profundización del proceso
de urbanización el nacimiento y ascenso de nuevas Agroindustrias; en general, la
complejificación del medio ambiente operacional, financiero, jurídico y sobre todo el
proceso inflacionario de los últimos 6 o 8 años llevaron a que el avaluador, como
profesional con opinión autorizada frente a terceras, cobrara importancia y relevancia en el
campo, comercial, industrial y agropecuario.
A partir del año de 1.989 y como parte de una estrategia económica encaminada a
enfrentar y a solucionar la crisis que para finales de la década de los ochenta se había
acentuado peligrosamente en el país, se ha venido desarrollando una modernización del
sistema tributario, con el fin de procurar una política fiscal acorde con los requerimientos
de los contribuyentes que permitiera por una parte disminuir a los niveles más bajos la
evasión existente.
Esta modernización del sistema tributario la ha venido realizando el estado
Venezolano mediante las siguientes normativas: (a) Reforma a la Ley de Impuestos sobre
La Renta. (b) Reforma al Código Orgánico Tributario. (c) Ley de Impuestos a los Activos
Empresariales. (d) Ley de Impuesto al Consumo Suntuario y Ventas al Mayor. Todo este
entorno legal contempla las obligaciones y deberes de los contribuyentes so pena de ser
sancionados por su incumplimiento.
Toda esta reforma Tributaria, ha influido en proceso de avance que actualmente
tiene la tasación en Venezuela. Debido a lo explicado anteriormente existen en Venezuela
tres Asociaciones de avaluadores debidamente registrados ellas son: Sociedad de Ingenieros
Tasadores (SOITAVE), Sociedad de Avaluadores Profesionales de Venezuela (SAPROVE)
y la Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores (SOVECTA). Hoy día todas las
instituciones públicas y privadas exigen para la realización de los avalúos estar inscrito en
una de estas asociaciones, lo que indica la importancia que tiene actualmente la Tasación en
actividad económica, financiera y tributaria del país.
4
B- CONCEPTOS PRINCIPALES.
Como toda disciplina nueva es conveniente uniformizar criterios sobre los
conceptos utilizados. En esta parte se presenta una serie de definiciones que hay que
conocer porque son frecuentemente utilizados en esta área. En algunos casos se usan
palabras en Inglés, que no tiene un equivalente en nuestro idioma.
COSTO: El precio pagado por una propiedad cualquiera, más otro gasto ocasionado al
comprador por la adquisición de la casa deseada. (6).
PRECIO: Acuerdo entre dos o más partes en un determinado instante, por el valor de un
bien.
BORDEN LINE: Limite fronteras, hasta donde llegan los bienes muebles y hasta donde
los inmuebles.
VALOR DE REPOSICIÓN: Valor que hay que pagar en el mercado por la adquisición de
un activo igual o semejante al que se está avaluando, pero nuevo (4).
VALOR RESIDUAL: Valor que tienen los activos una vez que han cumplido su vida útil.
VIDA ÚTIL: Número de años que se considera que el activo prestara sus servicios en
condiciones normales.
BIENES MUEBLES: Aquellos activos que pueden trasladarse de un sitio a otro dentro de
la finca, porque no están adheridos físicamente a los terrenos o edificaciones.
1.- Solicitud de Crédito: Son los que elaboran para tramitar ante los organismos
financieros créditos a corto y mediano plazo otorgando como garantía todos los
activos de la empresa.
4.- Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Instituto Agrario Nacional,
cuando va adquirir fincas, para la dotación de tierras por Causa de Utilidad Pública
o Social Art. 25 de la Ley de Reforma Agraria.
5.- Indemnizaciones: Es realizado por mandato de una persona natural o jurídica que
haya causado daños y perjuicios a una unidad de producción.
2. - Visitar los organismos del estado (MINDUR, MTC, INAVI, MRNR), para
verificar los planes, que a corto, mediano plazo tienen previsto realizar en la zona
donde se ubica la finca y que pudiese afectar su valor. Así como aquellas
instituciones que poseen información en cuanto a: Fotografías aéreas, mapas,
estudios de suelos, satélites, como son: las universidades nacionales, institutos de
investigación, cartografía nacional.
G.- DIAGNOSTICO.
DIAGNOSTICO.
1.- ASPECTOS LEGALES.
1.1.-Identificación de la Propiedad y del Propietario.
La unidad de producción es conocida en la zona como tundo "Las Mercedes", cuyo
propietario según documento de propiedad es el Señor Giustino De Cesaris y su hijo
Giovanny De Cesaris, residenciado en la ciudad de Barquisimeto Edo. Lara.
1.2.- Tradición Legal.
Según documento de propiedad son tierras propias compradas al Instituto Agrario
Nacional (I.A.N).
1.3.-Linderos.
Según documento de propiedad los linderos del tundo "Las Mercedes" son los
siguientes:
Norte: Fundo Eduardo Cohollero.
Sur: Fundo de Celestino García.
Oeste: Fundo Canaguapo.
Noreste: Fundo de Francisco Sivira.
Sureste: Callo Maratan.
1.4.- Tenencia.
Según documento de propiedad los terrenos que conforman el Fundo "Las
Mercedes" son propios.
1.5.- Gravámenes u otras Restricciones de Tipo Legal.
El tundo en los actuales momentos no posee gravámenes ni restricciones legales de
ningún tipo.
2.1.- Ubicación.
2.1.1.- Política.
Los terrenos del Fundo están ubicados en el Municipio Acarigua Estado
Portuguesa.
2.1.2.- Astronómica.
Latitud: 9º 36' Norte.
Longitud: 69º 13' Oeste.
2.1.3.- Práctica.
Partiendo de la Plaza Bolívar de Acarigua, vía Autopista Páez-Ospino, hacia
la Quebrada del Mamón a la altura del kilómetro 60, se cruza a la izquierda y
se toma la carretera engranzonada, se recorre 12 Km.. y allí se ubica en la
margen derecha el fundo.
2.2.- Superficie.
2.3.- Climatología.
2.3.1.-Altitud.
El Fundo esta ubicado a 200 m.s.n.m.
2.3.2.- Temperatura.
La media anual es de 26,20ºC, presentando temperaturas bastantes uniformes
durante todo el año. La mayor temperatura se observa entre los meses Marzo
- Abril y la menor temperatura entre los meses Junio - Julio.
2.3.3.- Vientos.
Los vientos se dirigen de sur oeste, con una velocidad promedio anual de
8,68 kph.
2.3.4.- Balance Hídrico.
La evatranspiración promedio es de 131,49 mm y la precipitación 104,71
mm.
2.3.5.- Precipitación.
La media anual desde 1.986 a 1.996 fue de 2.500 mm siendo los meses de
mayor precipitación Junio, Julio y Agosto y los meses de menor
precipitación Enero, Febrero, Marzo.
2.4. - Vegetación.
2.4.1.- Vegetación Natural.
La vegetación arbórea está representada por las siguientes especies:
Roble (Platymiscium of pinnatum).
Drago (Pterocarpus oficinalis).
Cañafistola (Casia grandis).
Saqui-saqui (Bombacopsis quinata).
Flor Amarilla (Tabebuia guayacan).
2.5.- Hidrología.
2.5.1.-Aguas Superficiales.
Están representadas por dos callos que bordean la finca, proporcionando
agua durante todo el año, el Callo Canaguapo y el Callo Maratan. Existen 32
lagunas de diferentes diámetros que conservan agua durante todo el año.
2.5.2.- Aguas profundas.
No existen pozos profundos, debido a que el nivel friático en esta zona es
bastante alto (3 metros), lo cual permite que las lagunas no se sequen.
10
2.6.- Topografía.
La topografía del tundo es plana en un 100%, con pendiente del 1%. El 20%
de sus tierras son bancos bajos y el 80% son bancos medio.
2.7.- Agrología.
Los suelos de la finca están clasificados dentro del gran grupo
USTROPEPTS, tipo Inceptisoles. Son suelos con grava y piedra entre 100 y 150
cms de profundidad, clasificados como tierras clase III, de 70 a 70 puntos. Según el
mapa de clasificación de Acarigua, el 60% son suelos clase III y el 40% suelos clase
II, se caracterizan por ser suelos con medianas limitaciones, que reducen a un mas la
selección de cultivos y requieren de prácticas de manejo. La textura es arenosa
-arcillosa, con moderada cantidad de sales, con un pH de 5,6.
6.- ANÁLISIS.
El resultado del diagnostico indica que las tierras del fundo "Las Mercedes" son de
buena fertilidad, no presentan limitaciones de drenaje, y se observa una gran adaptación de
los pastos introducidos, lo cual indica que las tierras pueden ser utilizadas para la
producción pecuaria y para la agrícola con rubros tales como: Maíz, ajonjolí, algodón,
sorgo, etc.
11
Referencial Nº 1.
Vendedor: Antonio Urdaneta.
Comprador: Adolfo Finol Anzola.
Monto: 180.000.000.
Superficie: 300 Has.
Valor Unitario: 600.000 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 23, Tomo 18, Protocolo 2,4to Trimestre 1.997.
Fecha de Operación: 28-12-97.
Referencial Nº 2.
Vendedor: Norma Gil de Calve.
Comprador: Norberto Contreras.
Monto: 310.000.000.
Superficie: 700 Has.
Valor Unitario: 442.857,14 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 46, Tomo 4, Protocolo I,4to Trimestre 1.997.
Fecha de Operación: 10-12-97.
Referencial Nº 3.
Vendedor: Euclides Romero Troconis.
Comprador: José Moran Urdaneta.
Monto: 200.000.000.
Superficie: 280 Has.
Valor Unitario: 714.285,71 Bs./Ha.
Cita de Registro: Documento Nº 18, Tomo 8, Protocolo I, 1er Trimestre 1.998.
Fecha de Operación: 08-1-98.
Las tierras fueron clasificadas como clase II ubicación buena 425 Has. Clase VII
ubicación mala 75 Has.
Cuadro 1.
CORRECTIVO POR ACTUALIZACIÓN DE PRECIOS.
Ref. Valor Unitario C. A. P. Valor Actual
Bs/Ha. IPCA IPCH FAI Bs/Ha.
2 442.857,14 12.418,32 11.599,57 1,07 473.857,13
1 600.000,00 12.418,32 11.599,57 1,07 642.000,00
3 714.285,71 12.418,32 11.831,56 1,04 742.847,13
TOTAL... 1.858.714,26
Cuadro 2.
CORRECTIVO POR UBICACIÓN, USO, ACCESO.
14
VU =237.620.250 Bs.
500 Has.
VU 475.240,50 Bs./Ha.
C.U.U.A= Correctivo por uso, ubicación, acceso del Dr. Méndez - Sobrinho. Tabla
Nº 2.
Tabla 2.
CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN Y ACCESO DEL
Doctor Méndez-Sobrihno.
Clase I II III IV V VI VII VIII
Ubicación
Acceso
Óptima 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,10
Buena 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,09
Regular 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,02
Mala 0,300 0,285 0,225 0,165 0,150 0,120 0,090 0,00
Pésima 0,200 0,190 0,150 0,110 0,100 0,080 0,060 0,00
Fuente: José Contreras. 5. Avalúo de Fincas ESPASANDI ~. S.R.L Caracas 1.996.
mínimo de Bs.50.000 por hectárea. Este valor depende de los factores favorables que posea
la unidad de producción para el momento de realizar el avalúo.
Valor por Mecanización. De acuerdo al grado de mecanización se le asignará un
valor de 82.000 Bs.
Riego. Se le asignará a la parte que sea factible de regar Bs. 600.000 (canales o
surcos).
Estos valores son los que existen en el mercado para el momento del avalúo, es
decir cuanto costaría en los actuales momentos deforestar una hectárea de bosque, a
maquina si el bosque es alto, mediano o bajo a los precios vigentes de la zona. Para aplicar
este método se elabora un cuadro de la forma siguiente:
Cuadro 3.
Nº Descripción Nº Has. Valor Unitario Valor Actual
Bs./Ha. Bs.
1 Valor de tierra virgen o montaña 100 150.000 15.000.000
2 Deforestación pesada (Tumbar el 80 380.000 30.400.000
árbol, desenrraizar, tapar el hoyo,
limpieza para terraceo y quema de
trincheras)
3 Conformación superficie de apoyo 80 330.000 26.400.000
con patrol a Bs. 33 el metro
cuadrado
Total........Bs. 718.000.000
Valor Unitario Bs/Ha. 718.000.000
Tal como fuese analizado anteriormente, podría pensarse que la exactitud y bondad
de un avalúo dependerá de una buena fórmula o método matemático, pero esto es
solamente una parte de la solución, porque existen en la practica numerosos factores
imponderables que distorsionan los mecanismos de la fórmula matemática. Ocurre con
frecuencia que los resultados de los valores calculados de las tierras, no concuerdan con la
realidad practica, debido a que existe en el medio rural factores que influyen, de manera
16
Tabla 4.
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGUN SU CAPACIDAD DE USO
(NORTON-MODIFICADA).
Tabla 5
CLASIFICACIÓN DE LA TIERRA SEGÚN SU UBICACIÓN Y ACCESO
DEL DOCTOR NORTON.
Tabla 6.
CORRECTIVO POR USO, UBICACIÓN, ACCESO.
Clase Ubicación Nº de Hectáreas Valor Unitario Factor Méndez- Valor/Ha Valor total Bs.
acceso Bs/Ha Sobrihno
V Buena 250 500.000,00 0,450 225.000,00 56.250.000,00
VII Buena 100 500.000,00 0,270 135.000,00 13.500.000,00
18
Segundo método, para corregir valores actuales del Instituto Agrario Nacional (I.A.N). Este
método se basa en la clasificación de tierras artículos 238 al 250 del Reglamento de la Ley
de Reforma Agraria (R.L.R.A). Con esta clasificación el Instituto Agrario Nacional (I.A.N)
estableció la tabla 7, la cual permitirá darle valores a las diversas clases de tierras existente
en una unidad de producción para el momento del avalúo.
Para utilizar la tabla 7, se elabora el cuadro 4
Cuadro 4.
CORRECTIVO POR USO, ACCESO, UBICACIÓN.
Clase Ubicación Nº Hectáreas Factor I.A.N. (*) Nº Hectáreas Valor Unitario Valor Total Bs.
Bs./Ha.
II Bueno 1.693 1 1.693 120.574,48 204.132.594,60
III Bueno 423,26 0,67 283,58 120.574,48 34.192.511,03
TOTAL 2116,26 1.976,58 238.325.601,30
Fuente: Cálculos propios.
(*) Tabla 7.
Tabla 7.
Clase Clase de tierra por convertir en otra equivalente
1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª
Deseada
1ª -- 0,75 0,50 0,30 0,15 0,08 0,03 1ª
2ª 1,33 -- 0,67 0,40 0,20 0,11 0,04 2ª
3ª 2,00 1,50 -- 0,60 0,30 0,17 0,06 3ª
4ª 3,33 2,50 1,67 -- 0,50 0,28 0,10 4ª
5ª 6,67 5,00 3,33 2,00 -- 0,57 0,20 5ª
6ª 11,67 8,75 5,83 3,50 1,75 -- 0,35 6ª
7ª 33,33 25,00 16,67 10,00 5,00 2,85 -- 7ª
1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª Valor
Clase de tierra de valor deseado (Bs./Ha)
Conocido (Bs./Ha)
19
a) Agrológicas
b) Topográficas
c) Climatológicas y de disponibilidad de agua superficial
d) De accesibilidad a los mercados normales
Articulo 239- Cada una de las condiciones indicadas en el Artículo anterior tendrá
una clasificación en base a una escala 0 a 100 puntos, y participará en la formación de la
clasificación total en la proporción expresada en el mismo Articulo.
Artículo 240- Las condiciones agrológicas se evaluará con base a las características
y escala siguientes:
A) Perfil
a) Naturaleza Puntos
Aluvial ........................................................................................................... 40 a 100
Rendzina, Desértico .......................................................................................40 a 90
Chestnut rojizo, Grumosol (Grumaquert) ......................................................40 a 80
Podzólico amarillo rojizo, marrón rojizo Laterítico .......................................20 a 50
Grumoso ( Mazaquert). Latería hidromórfica. Planosol, Arena marina .........20 a 30
Gley poco húmico. Arena laterítica. Lithosol .................................................10 a 20
Suelo esquelético ..............................................................................................0 a 10
b) Espesor Puntos
Muy profundo(76a126cms) ..........................................................61a100
Profundo(51 a75cms) ...................................................................41 a 50
Medio(26a5Ocms) ........................................................................21 a 40
Superficial(l3a2Scms) ...................................................................11 a 20
20
c) PH Puntos
6.1 a 6.5 ..........................................................................................81 a 100
5.6 a 6.0 ........................................................................................ 61 a 80
6.6 a 7.0 ..........................................................................................61 a 80
7.1 a 8.0 ..........................................................................................41 a 60
5.1 a 5.5 ..........................................................................................31 a 40
4.6 a 5.0 ..........................................................................................21 a 30
4.1 a 4.5 ..........................................................................................11 a 20
4 y menos .........................................................................................0 a l0
8.l y más ...........................................................................................0 a l0
d) Salinidad Puntos
Sin salinidad .........................................................................................100
Salinidad muy débil ........................................................................71 a 99
Débilmente salino ...........................................................................51 a 70
Medianamente salino ......................................................................31 a 50
Salino ..............................................................................................11 a 30
Muy salino ........................................................................................1 a 10
Excesivamente salino ...............................................................................0
B) Drenaje Puntos
Suelo bien drenado ............................................................................100
Suelo moderadamente bien drenado .................................................76 a 99
Suelo algo pobremente bien drenado .................................................56 a 75
Suelo con drenaje algo excesivo .................................................41 a 55
22
a) Índice Climático
En función del Índice de aridez, que es igual al cuociente de dividir la cantidad
promedio anual de lluvia (expresada en milímetros) por la suma resultante del valor
correspondiente a la temperatura media anual (expresada en grados centígrados) y el
sumando 10.
Puntos
Clima semiárido a subhúmedo, cuocientes de 31 a 40 ..................61 a 100
Clima subhúmedo a húmedo, cuociente 41 a 50 ........................... 46 a 60
Clima semiárido, cuociente de 11 a 20 ...........................................31 a 45
Clima húmedo cuociente de 51 a 80 .................................................6 a 30
Clima árido, cuociente de 10 y menos ..............................................0 a 5
Clima superhúrnedo, cuociente superiores a 81 ...............................0 a 5
Artículo 243- La accesibilidad a los mercados naturales de los productos del fundo
o terreno considerado se evaluará con base a las características y escala siguientes:
Artículo 250- Las tierras que resultaren con una clasificación inferior a 40 puntos,
de acuerdo con la escala de clasificación establecida, no se considera económicamente
explotable.
EQUIVALENCIA APROXIMADA
Aluvial Entisol
Rendzina Molisol
Desértico Aridisol
Chesnut Rojizo Altisol
Grumosol ( Grumaquert) Vertisol
Rodzólico Amarillo RojizoUltisol
Marrón Rojizo Lateritico Ultisol
Grumosol (Mazaquert) Entisol
Lateritica Hidromórfica Ultisol
Planosol Ultisol
Arena Marina Entisol
Gley poco Húmico Inceptisol
Arena Later itica Ultisol
Lithosol Ultisol
Suelo Esquelético Entisol
IA = IM
Im
IM = Índice Mayor
Im = Índice Menor.
Problema:
Calcular el Valor de Reposición de una máquina que fue adquirida en Marzo de 1982 por
323.240 Dólares, Precio FOB en EE.UU. La inflación promedio durante los últimos 10
años en EE.UU. es de 3,65%. El valor de la divisa en Marzo de 1982 era de 7.50 Bs/$. La
divisa en Marzo 1998 550 Bs/$.
IA = IM = 12.418.32=151,81
Im 81,80
27
Método UNELLEZ:
ia= (1,183 x 1,183 x 1,183 x 1,091 x 1,127x 1,403 x 1,355 x 1,810 x 1,365 x 1,310 x 1,319
x 1,459 x 1,708 x 1,566 x 2,032 x 1,376 x 1,071) = 130,97
Macroidentificación:
Algunas plantas son combinación de plantas dentro de una planta. Una planta puede
alimentar con materia prima a otra planta, ejemplo: Un central azucarero puede alimentar
con fibra o bagazo a una planta adyacente de fabricación de papel.
Se puede decir que la macro identificación es el método que el Avaluador utiliza
para identificar lo siguiente:
I)
- Que productos fabrica la planta.
- Proceso de producción.
- Capacidad de la planta (Tm/hora, Litros/hora).
II)
- Turnos de trabajo.
- Tipo de combustible que utiliza y consumo.
- Tipo de personal que opera.
- Calendario del plan operativo de mantenimiento (correctivo,
preventivo).
- Condiciones generales de la planta.
- Edad de las máquinas, equipos.
- Vida útil.
- Analizar el entorno donde está instalada la planta (factores de peligro,
28
contaminación, oxidación).
- Equipos para control de la contaminación.
- Es una planta moderna u obsoleta.
Microidentificación:
Es el proceso de encontrar las características individuales de las máquinas o
equipos, y consiste en identificar lo siguiente:
- Marca.
- Modelo.
- Serial.
- Tipo de ruedas.
- Tipo de combustible (diesel, gas, gasolina, otro.)
- Condiciones generales.
- Capacidad (Tm).
- Tipo de uso (dentro o fuera de la planta).
- Motor Eléctrico (Monofásico, trifásico).
- Kva.
- HP.
- Voltios.
- RPM.
Los datos de la microidentificación tienen que estar relacionados con los datos que
son necesarios para solicitar las cotizaciones.
Es importante cuando se haga la inspección inicial observar todos los detalles de las
máquinas, equipos, herramientas, así como el entorno donde funciona
J. DEPRECIACIÓN
1. Generalidades:
Depreciación: Es la pérdida de valor de un activo tangible de la empresa por acción
del uso, tiempo, y obsolescencia. Está considerada en contabilidad como un gasto
no monetario.
Causas Directas: Deterioro físico causado por el uso normal en el proceso
productivo. Los motivos de esta pérdida de valor son: el desgaste por fricción de las
piezas o materiales, desgaste de la parte exterior, agentes climáticos y ambientales
tales como: exceso de temperatura, aire saturado de agentes químicos, polvo,
humedad, salitre en zonas cercanas al mar.
Uso indebido: Cuando los operadores no le dan uso para el cual fueron diseñadas y
no reciben mantenimiento adecuado.
Desuso por abandono: Las máquinas y equipos cuando no están funcionando están
expuestas a oxidación, deterioro de sus motores, daños a los motores, en los cables
debido a los roedores, saqueo y daños causados por personas ajenas a la planta.
Turnos de trabajo: Número de horas de trabajo, no es lo mismo una máquina que
trabaje 4 horas diarias a que trabaje 8 ó 24 horas diarias.
29
VR = Valor de Reposición.
r = Valor residual
n = años de uso.
T= Vida útil.
Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión matemática:
VA = VR - DA(l)
De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se sabe que DA
representa la depreciación acumulada al término de II período o años. Si se habla de una
depreciación acumulada en n períodos, es lógico pensar que en una depreciación lineal
habrá depreciaciones unitarias iguales para cada período llamadas CD, tantas como
períodos de vida útil se esperan del activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la
relación entre la base depreciable y la vida útil
CD = BD.
T
Siendo BD la depreciación anual o unitaria y n representa la cantidad de
T
años del activo, la depreciación acumulada será:
DA = BD x n , que se puede escribir en forma más conveniente:
T
DA = BD x n . (2)
T
BD = VR-r (3)
Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el
Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje r, si se expresa
como fracción decimal, se tendrá:
31
Factorizando tendremos:
VA = VR [1- (1-r) n ]
T
REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta Mejorado"
VA
Bs
VR Valor de Reposición
VR
BD
rr
Valor residual
T años
32
VIDA ÚTIL
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciación n
T
las cuales mostraremos a continuación.
FIGURA 2
1: LÍNEA RECTA
VA
2: KUENZLE
Bs 3: ROSS
3 2
BD
VR
Valor
Vr
Método de ROSS
La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea recta y
KUENZLE.
Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica, con el valor
de las máquinas, equipos en el transcurso de la vida útil. Al comienzo el rendimiento es alto
y el costo de mantenimiento bajo, a medida que transcurre el tiempo va bajando su
34
rendimiento y las reparaciones se hacen más frecuentes y costosas todo se traduce en que la
depreciación de la máquina y equipos sea una línea curva con pequeña pendiente al
comienzo moderada en la mitad y fuerte al final de su vida útil. Si se analizan los tres
métodos el más recomendable para máquinas, y equipos industriales el de ROSS.
Existen dentro del área de los avalúos, numerosos métodos para la obtención del
valor actual o de avalúo, en un instante determinado, bajo unas condiciones determinadas;
de hecho muchos ingenieros avaluadores han terminado desarrollando sus propios métodos
en base a criterios personales y que siendo originalmente aplicados por ellos, se han ido
conociendo y extendiendo incluso en el ámbito internacional del avalúo tal es el caso del
Ing. Elio D'Caires.
Ejemplo:
Se tiene una máquina para movimiento de tierra que se quiere avaluar con las
siguientes características:
MARCA: CATERPILLAR
TIPO: Cargador sobre ruedas.
MODELO: 96613
SERIAL: 75 y 25897
35
EDAD: 9 Años.
VIDA UTIL: 20 Años.
Definiciones:
VA = Valor actual para la fecha de avalúo.
VR = Valor de reposición a nuevo, que incluye los gastos de instalación, fletes,
gastos aduanales, etc.
n = Número de años de vida consumida, en término de producción (Edad
efectiva del activo).
T = Vida útil que se estima tendrá el bien en términos de producción en
condiciones normales.
FC = Factor de conservación o apariencia física que se determina en el momento de
la inspección física del equipo. La ponderación de este factor es de acuerdo
con el siguiente criterio:
Ejemplo:
Calcular el Valor Actual de un tractor LANDINI, Serial PH 5234B, Modelo 10.000,
doble transmisión, 110 HP, con 10 años de usos y una vida útil estimada de 15 años. Para el
momento del avalúo el perito observó que el estado físico es bueno y sometido a
mantenimiento normal.
TABLA 1
COEFICIENTE K POR MANTENIMIENTO (DMAN)
Estado Aparente Símbolo Coeficiente de Ajuste K (%)
Excelente E 100
Bueno B 95
Regular R 85
Malo M 75
Pésimo P 65
TABLA 2
COEFICÍENTE "K" POR MERCADO (DMER)
TIPO DE MERCADO FACTOR AJUSTE (%)
38
Excelente 100
Bueno 95
Más que regular 90
Regular 85
Menos que regular 80
Malo 75
Muy malo 70
Pésimo 65
TABLA 3
COEFICIENTE "K" POR TECNOLOGÍA (DTEC)
TECNOLOGÍA FACTOR AJUSTE (%)
La misma tecnología 100
Algunos cambios sensibles 95
Cambios importantes vigentes en producción 90
Cambios de tecnología vigentes 85
Cambios de tecnología no vigentes en producción. 65
La cifra que se quiere del "Valor de Avalúo", del activo en estudio se obtiene de la
expresión matemática siguiente:
VA = (VR - DA) x “K”
Los valores de VR y DA, se obtienen por los métodos anteriormente descritos según
el criterio del perito Avaluador.
Esto indica que el coeficiente "K" se le puede aplicar a cualquier método, que el
Avaluador considere como importante para la disminución del valor de1 activo.
Estas tres condiciones tendrán asegurado su buen éxito sobre la base que el
Avaluador debe poseer amplios conocimientos de la materia, así como de las
máquinas, equipos que se propone avaluar, de esta manera se puede decir que se tendrá
mayor objetividad y certeza a la hora de emitir un juicio razonado sobre su valor.
CUADRO 1
VALOR ACTUAL HERRAMIENTAS MENORES Y MOLDES
CUADRO 2
Donde:
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de mercado o reposición.
A = Factor Ross.
C = Coeficiente de Estado de Heidecke ( en porcentaje).
r = Valor de residual.
1 = Constante.
A= ½ [n/T+ n2/T2]
n = Años de uso.
T= Vida útil.
El valor de C viene dado por la tabla 7.
TABLA 7.
TABLA DE ROSS-HEIDECKE.
ESTADO CARACTERÍSTICAS C
1 Nuevo o muy bueno. 0%
1,5 0,032 %
2 Regular, conservación normal. 2,52 %
2,5 8,09 %
3 Necesitando reparaciones sencillas. 18,10 %
3,5 33,20%
4 Reparaciones importantes. 52,60 %
4,5 75,20 %
5 Demolición. 100%
Cálculo de Ross.
A= ½ [n/T+ n2 /T2]
A = ½ [4/30 + 42/302 ] =0,0753.
A = 0,0753.
Cuadro 5
VALOR ACTUAL DE EDIFICACIONES.
UNELLEZ
VICE-RECTORADO
Guanare.
Gallanger un presupuesto de un kilómetro de cerca, con uno, dos, tres, cuatro, cinco pelos
de alambre.
Este valor se multiplica por Bs./Hora tractor y da el valor de reposición, a este valor
se le aplica el método de Ross-Heidecke.
Tabla 8.
PROMEDIO DE TIEMPO
PARA MOVIMIENTO DE TIERRA.
VA = 146.096,00 Bs.
51
Canales de riego por superficie. Finca La Palma, Agua Blanca. Municipio Acarigua.
Edo. Portuguesa
4.2.4.- Pozos.
Para determinar su valor hay que considerar los siguientes aspectos: aforo,
Se solicita una cotización del valor actual del pozo y a este valor se le aplica el
Los semovientes están representados por la sumatoria de todos los animales que
posee la unidad de producción en un momento determinado, incluyendo aves, peces, y
babas.
6.1.- Valoración de Bovinos.
6.1.1.- Valor de las vacas productoras de leche.
Se determina en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne más un
valor por su productividad en leche.
Valor por carne:
Se traslada el animal a una romana y se toma su peso en pie en arrobas (una arroba
en pie es igual a 25 Kg), luego para calcular su valor se multiplica el peso por el valor del
kilogramo de carne en pie dado en el mercado.
Ejemplo:
Peso promedio en pie de una vaca mestiza lechera: 400 Kg.
VVC = 400 Kg x 531 Bs./Kg. =212.400,00 Bs.
Valor de la vaca por carne =212.400,00 Bs.
Valor por leche:
Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: se estipula el
promedio de producción de leche de la finca durante el año entre el número de vacas totales
del rebaño (vaca - masa).
Ejemplo:
VVL = Producción total leche año =340.000 litros =1.888 lts/vaca/año
Vaca – masa 180 vacas
Valor de la Vaca por leche:
VVL = 1.888 lts/vaca/año x 180 Bs./litro = 339.840,00 Bs./vaca
Valor de la Vaca por leche =339.840,00 Bs.
Valor promedio de las vacas = Valor por carne + Valor por leche
VPV =212.400,00 Bs + 339.840,00 Bs. = 552.240,00 Bs.
Ejemplo:
Peso promedio en pie de una vaca =400,00 Kg
VVC =400,00 Kg x 552,00 Bs./Kg. =220.000,00 Bs.
Valor de la vaca por carne =220.000,00 Bs.
Valor de la vaca por productividad de carne.
Su valor se calcula de acuerdo a la producción de carne de la finca durante un año,
proveniente de la venta de los animales, machos o hembras (mautes, mautas, novillas,
novillos, toros de desecho, vacas desechos).
Ejemplo:
Una finca vende al año los siguientes animales:
60 Vacas de descarte de 400,00 Kg. cada una = 24.000,00 Kg.
2 Toros de descarte de 625,00 Kg. cada uno = 1.250,00 Kg.
l00 Novillos de 420,00 Kg. cada uno = 42.000,00 Kg.
80 Mautes de 350,00 Kg. cada uno = 28.000,00 Kg.
Total Kg. 95.250,00 Kg.
Condiciones Sanitarias:
Los animales deben ser sanos, libres de enfermedades infecto - contagiosas,
defectos físicos (patas o manos partidas) una vez tomado en consideración los parámetros
antes citados, trasladamos los animales a una romana calculamos su peso en pie y lo
multiplicamos por el precio vigente en el mercado.
En aquellos casos que la finca no posea romana y que sea imposible trasladar el
ganado a una finca cercana que la posea, se utiliza dos métodos técnicos para calcular el
peso del animal.
1.- La fórmula de CREVAT:
PA = Pt x Pa x La x 80
PA = Peso del animal
Pt = Perímetro toraxico
Pa = Perímetro abdominal
La = Largo del Animal (*)
80 = Constante expresada en Kg/m3
(*) = Procedimiento desde la Articulación escápula humeral.
Procedimiento: Con una cinta Métrica se mide detrás de las manos del animal
(perímetro Toráxico) Luego el perímetro del Abdomen y el largo del Animal, todos
multiplicado por una Constante 80.
Ejemplo: Un Animal que mide 1,80 Metros de perímetro toráxico, 1,95 de Perímetro
Abdominal y 2 Metros de largo:
57
PA = pt x pa x la .80
PA = 1,80m x l,95m x 2m.80 =561,60Kg.
PA
PT
L
PT= PERÍMETRO TORÁXICO
PA= PERÍMETRO ABDOMINAL
L = LARGO DEL CUERPO
Toros Brahman, puro, 24 meses de edad, criado en potreros, peso 20 arrobas. Finca
“El Porvenir”. Barinas Edo. Barinas
Lote de novillas Brahman, 18 meses de edad con un peso promedio 350 Kg.
Finca “Mi Tesoro”. San Felipe Edo. Yaracuy
Para fijar el valor real de un lote de porcinos se debe considerar los siguientes
aspectos:
- Observación en conjunto
- Clasificación según la aptitud
- Discriminación
- Condiciones sanitarias
OBSERVACIONES EN CONJUNTO.
El perito avaluador solicitará al propietario de la granja el mayor número de datos
que le permitan hacerse una idea general preliminar del lote de cerdos.
Para el avaluador es importante tener un tipo “standard” ideal de la raza cuyas
aptitudes y características va a comparar con el animal que va a valorar.
De igual manera debe tener "golpe de vista" para analizar y sintetizar al instante las
diferentes regiones que constituyen el cuerpo del animal y al mismo tiempo juzgarlo por los
atributos de calidad, tamaño, peso.
DISCRIMINACIÓN.
La discriminación consiste en clasificar y ordenar a los porcinos en lotes
homogéneos de la forma siguiente: verracos o padrotes, madres o marranas, cerdos y
lechones.
VERRACOS: Son los padrotes que tienen un peso entre 90 y 300 Kg. en pie, con
una edad entre 1 y 3 años, generalmente son de raza pura. Se valoran según precio
de mercado, edad y condiciones sanitarias. Cuando cumple su vida útil (Descarte) se
valora por su peso en pie.
LECHONES: Son los cerdos recién nacidos, con una edad entre 5 - 30 días, pesan
entre 9 - 13 Kg. generalmente se venden por unidad y no por peso.
CERDOS O MARRANOS: Son los animales que están listos para llevarlos al
matadero, con un peso entre 80 - 90 Kg.
Se valoran por su peso en pie multiplicado por el precio del kilogramo en pie dado
por el mercado.
61
CARNERO O PADROTE:
Son los machos reproductores, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso entre 50 -
60 Kg. generalmente son de raza pura. Se valoran de la siguiente manera: Si no han
cumplido su vida útil (7 años) su valor está dado por el mercado. Si tiene más de 7
años (Descarte) se valora por su peso en pie.
OVEJA:
Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 6 años, con un peso entre 40
- 50 Kg. generalmente son de raza mestiza. Su valor se calcula de la manera
siguiente: Si no han cumplido su vida útil, se valoran a precio de mercado, si ya
cumplieron su vida útil, se valoran por su peso en pie, de acuerdo con el valor que
tenga en ese momento un Kg. en pie en el mercado.
BORREGA: Son los animales hembras que no han parido, con una edad entre 8 -
10 meses. Se valoran por unidad o por el peso en pie.
CORDERO: Son los animales recién nacidos, con un peso entre 10 -20 Kg.,
generalmente se valoran por unidad y no por peso, de acuerdo a los precios fijados
por el mercado para el momento del avalúo.
Las razas más comunes en Venezuela para producción de carne de consumo son:
BARBADOS (Barriga negra), PERSA, y WEST - AFRICAN.
6.5.- VALORACIÓN DE CAPRINOS.
Para llegar a un valor real y verdaderos necesario considerar los siguientes aspectos:
DISCRIMINACION:
Consiste en clasificar y ordenar a los caprinos en lotes homogéneos de la forma
siguiente: Chivato o padrote, chivas o cabras, cabritonas y cabritos.
Chivato o Padrote: Son los machos reproductores, con una edad entre 1 a 7 años,
con un peso entre 50-70 Kg.
Para valorarlos hay dos formas: a) Si no han cumplido su vida útil (7) años, se
valoran a precio de mercado por unidad. b) Si ya cumplieron su vida útil (Descarte),
se valoran por su peso en pie.
Cabras: Son las hembras reproductoras, con una edad entre 1 y 7 años, con un peso
que oscila entre 40-50 K
Las razas más importante en Venezuela son: NUBIAN, ALPINO CANARIAS y
CRIOLLO.
Se valoran en base al valor que tienen las mismas por su peso en carne mas un valor
por su productividad en leche.
62
Ejemplo:
Peso promedio en pie de una chiva mestiza lechera =50 Kg.
VCC = 50 Kg. x 450,00 Bs./Kg. =22.500,00 Bs.
Valor de la cabra por carne = 22.500,00 Bs.
Valor por leche.
Para determinar este valor se procede de la siguiente manera: Se estipula el
promedio de producción de leche del rebaño, dividiendo, el total de leche producida en la
finca durante el ultimo año entre el número total de cabras.
Ejemplo:
DISCRIMINACION:
Consiste en clasificar y ordenar a los conejos en lotes homogéneos de la forma
siguiente: Reproductores, hembras, gazapos.
Reproductores: Son los machos, con una edad entre 18-26 semanas y un peso entre
3,5-4 Kg. generalmente son de raza pura. Para valorarlos se solicita su precio en el
mercado para el momento del avalúo. Si poseen más de 27 semanas de edad se
valoran por su peso en pie.
Hembras (Conejas): Son las utilizadas para la reproducción, generalmente son de
raza mestiza, con una edad entre 16 y 22 semanas, con un peso entre 2 - 3 Kg.
Para valorarlas se procede de la siguiente manera:
63
a) Si no han cumplido su vida útil (22 semanas) se valoran a precio de marcado por
unidad.
b) Si cumplieron su vida útil, se valora por su peso en pie.
Gazapos: Son los conejos recién nacidos, se valoran por unidad.
Conejos: Son los que están listos para beneficiarlos con un peso entre 2,50 a 3 Kg.
se valoran por su valor en pie.
Tapa Exterior
Alza Nº 1
Alza Nº 2
Alza Nº 3
Cámara de Cría
Piso
Piso
- CLASIFICACIÓN:
Los cultivos se clasifican en: Perennes, Semi - perennes y Temporales o ciclo corto,
cada una de ellos obedece a una valoración diferente.
- CONDICIONES FITOSANITARIAS:
Se refiere a las plagas o enfermedades que posee el cultivo para el momento del
avalúo.
- EDAD:
Número de días - meses - años que posee el cultivo, desde el momento que fue
sembrado hasta el momento de elaborar el avalúo.
- CICLO:
Lapso de tiempo que dura el cultivo en la tierra
- DENSIDAD DE SIEMBRA:
Número de plantas por hectárea.
- RENDIMIENTOS:
Total de kilogramos producidos por hectárea.
VA = VR
VA = Valor actual o de avalúo.
VR Valor de revalorización.
VR = 0,642 x D2 x h
0,642 = Constante.
D = Diámetro.
h = Altura del fuste.
METODOLOGIA:
66
Consiste en determinar el nombre vulgar del árbol y marcarlo con un número que lo
identifique y lo diferencie de los restantes.
CALCULO DE LA ALTURA:
- Método Práctico: Con una vara de bambú de 7 metros, se coloca desde la base del
fuste hasta donde comienzan las ramas, si el fuste posee más de 7 metros, este
método no es exacto, porque hay que aproximar los metros restantes.
C=πxD
D=C= C
π 3,1416
PROBLEMA:
Calcular el valor actual de un Cedro que tiene una circunferencia a nivel del pecho
de 3,60 m., un ángulo de 48º que fue calculado a una distancia de 6 m. El precio del
m3 de Cedro en pie es de Bs. 70.000,00.
Procedimiento:
67
tg = h; despejando h = tag x d
d
h = 1,11x 6m. = 6,66m.
h = 6,66 + 1m.= 7,66m.
V = 0,642 x D2 x h
V = 0,642 x (1,1459)2 x 7,66 m.
V = 6,4569 m3.
INVENTARIO FORESTAL.
Nº de Árbol Nombre Vulgar C.A.P. (m) Altura (m) Estado Actual Fuste Volumen m3
1 Caoba 5,20 6 Bueno 10,55
2 Samán 6,10 6 Bueno 14,52
3 Cedro 5,30 5,80 Bueno 10,59
VALORACIÓN DE CRITERIOS:
GT = Total de gastos que hay que incurrir, para llevar las plantaciones a condiciones
normales, en el caso de que posean, plagas, enfermedades o están
enmalezadas.
2. Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precios
vigentes en el mercado entre el número de plantas.
CUP = CTP = 2.337.608,00 Bs. = 7.492,33 Bs./p.
Nº de planta 312 p.
a) Se calcula el valor por frutas, si para el momento del avalúo las plantas están en
producción de frutas, de la siguiente forma: se divide los rendimientos estimados
por hectárea entre el número de plantas.
VUF = 21,84 Tm = 0,070 Tm.
312p.
a. 8 años de edad.
b. Condiciones Fitosanitarias regulares.
c. Densidad de Siembra: 8 x 3 en cuadrado.
d. Costo de Producción mas mantenimiento segundo y tercer año Bs.2.337.608,00.
e. Rendimiento por hectárea = 40 Tm.
f. El valor unitario de la Tm. de naranja a nivel del productor es de Bs. 45.000
Cálculo del número de plantas (NP):
NP = 10.000m2. = 10.000m2 = 416 Plantas.
8x3 24m2/p.
Nº plantas 416 p.
VALORACIÓN DE CAFE:
Para valorar las plantaciones de café el avaluador debe tomar en consideración los
siguientes parámetros:
2.- Hay una relación de 240 Kg. café fruta por 46 Kg. de café oro.
3.- 46 Kg. de café oro es igual a un (1) quintal.
4. - Condiciones fitosanitarias, edad de las plantas, densidad de siembra y variedad.
2.- Se calcula el valor de cada planta, dividiendo el costo total por hectárea a precio
vigente en el mercado, entre el número de plantas.
3.- Se calcula el valor por fruta, si para el momento del avalúo las plantas están en
producción de frutas, se divide los rendimientos estimados por hectárea entre el número de
plantas.
VUF = Rendimiento = 40 qq = 0,006 qq/p.
Nº plantas 6.666p.
PROBLEMA:
La Finca "La Samoreña", ubicada en Sarare Edo. Lara, con una extensión de 8 hectáreas
sembradas de Café variedad Caturra, se le elaboró un avalúo para verificar el valor real y
verdadero de sus plantas de café. El avaluador verificó lo siguiente:
a) Las plantaciones tienen una edad de 7 años estaban cargadas de café fruta.
b) Densidad de siembra = 6.000 plantas/Ha.
c) Rendimiento café fruta por hectárea =7.200 Kg.
d) El café fue clasificado como lavado bueno.
e) Precio del quintal a nivel del productor Bs. 50.000,00.
t) Costo por hectárea = 1.974.260,40 Bs.
Cálculo valor de las plantas = Valor por planta + Valor por fruta.
VP = 329,04 Bs. + 250,00 Bs./planta.
Valor de las ocho (8) hectáreas:
VT = 579,04 Bs. x 6.000 plantas x 8 Has =27.793.920,00 Bs.
VALORACIÓN DE PASTOS:
Los pastos naturales son aquellos que se producen en forma natural o espontánea, en
las sabanas Venezolanas, poseen menos contenido de proteínas y son menos palatables a los
bovinos.
Entre los pastos más comunes en Venezuela tenemos: Paja de agua (Hymenachne
amplexícaulis), Lambedora (Leersia hexandra), Paja chiguirera (Paspalum fasciculatum),
Cola de muía (Sporobolus indicus).
Valoración:
Los pastos naturales no tienen valor comercial, debido a que no hay en el mercado
Valores unitarios de los costos de producción por hectárea, porque las fincas no lo siembran
en forma comercial, si no que dejan que se produzca en forma espontanea.
Queda a criterio del avaluador que valor de mercado le asigna a dichos pasto, de
acuerdo a la zona y a la época en que elabore el informe de avalúo.
VA= VR - GT.
VA = Valor actual o de avalúo.
VR = Valor de reposición.
GT = Gastos totales, si los pastos poseen, enfermedades, plagas o están
enmalezados.
Para valorar pastos introducidos se toma en consideración solo el costo por hectárea
de fundación para el año uno (1), no se valora los años de mantenimiento; silos pastos para
el momento del avalúo poseen más de dos años de edad. (Anexar los costos de producción
por hectárea).
PROBLEMA:
Solución:
VA = VR-GT.
VR = 365.655,00 Bs.
73
Valoración:
VA= VR - GT.
VR = Valor de reposición.
GT = Total de gastos a incurrir, si las plantaciones poseen, enfermedades, plagas o
están enmalezados, etc.
74
Cultivo de Plátano Hartón. 1.111 Plantas por hectárea. Finca “El Carmen”.
Boconoito Edo. Portuguesa
Calcular el valor actual de 100 hectáreas de caña de azúcar, que para el momento
del avalúo presentaban las siguientes características: 220 días de edad, rendimientos
esperados 70 toneladas métricas por hectárea con 8 grados de rendimiento en azúcar (RA) y
el precio esperado Bs. 1.350 por Tm. El costo de plantilla Bs. 1.500.000. gastos totales el
5% del VR.
SOLUCIÓN:
Cálculo del valor de reposición (VR)
VR = 1.500.000 + VF. Días
Ciclo
VF = 70 Tm x 8º x 1.350 Bs/Tm =756.000 Bs
VF = 756.000.220 =455671,23 Bs. 365
VR = 1.500.000+455.671,23 Bs = 1.955.671,23 Bs
VA = 1.955.671,23 Bs -97.783,56 Bs = 1.857.887,66 Bs
VA = 1.857.887,66 Bs x 100 Has = 185.788.766,80 Bs.
VA = 185.788.766,80 Bs.
Nota: Anexar al informe de avalúo el costo x Ha de plantilla o soca
VALORACIÓN DE PIÑAS:
Para valorar las plantaciones de Piñas, el avaluador debe considerar los siguiente
parámetros:
a) Condiciones fitosaniatarias.
b) Densidad de siembra.
c) El ciclo de la piña es 365 días.
Valoración:
VA = VR- GT.
VA = Valor de avalúo.
VR = Valor de reposición
GT = Sumatoria de los gastos a incurrir, si las plantas poseen, enfermedades, plagas
o están enmalezados, etc.
Calculo valor de reposición (VR):
1. Se calcula el número de plantas adultas e hijos que hay por hectárea de acuerdo
a la densidad de siembra, de la manera siguiente:
NP = 10.000 m2. = 10.000 m2. = 5.000 plantas.
(1 x 2) m2 2 m2./p.
Luego se enumeran los hijos, generalmente hay tres o cuatro por planta.
2. Se calcula el valor de cada planta adulta, dividiendo el costo total por hectárea a
precio vigente en el mercado, entre el número de plantas.
CUP = Costo total
Nº plantas
3. Se calcula el valor de los hijos, a precio de mercado.
4. Se calcula el valor por frutos, si las plantas están en producción.
VPF = VF. Días
Ciclo
VF = R/Ha x PVP.
77
PROBLEMA:
Calcular el valor actual de 6 hectáreas de Piña variedad Cayena Lisa que para el
momento del avalúo tenia 8 meses de edad y estaba en plena producción. La densidad de
siembra detectada fue de 16.000 plantas por hectárea, con un rendimiento de 37.500
Kg./hectárea.
Cálculo valor por planta:
VP = Costo x Ha = 2189.012,24 Bs. = 136,81 Bs./p.
Nºplantas 16.000 p.
PROBLEMA:
78
3.- Valor total por hectárea = Costo por hectárea + Valor por producto.