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ARTICULO 1524
El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el
valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus
cualidades para ese efecto.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 12!, 1"#$, 1"#!, 1$2#
%E& 2!##' arto 2#
1. Aspectos prel!"#res
(ale
(ale la pena
pena iniciar
iniciar el present
presentee comentar
comentario,
io, recordan
recordando
do que el supuest
supuesto
o que
contempla el art)culo 1$2" del Código Civil es una de las formas en las que puede
manifestarse la obligación general de saneamiento, la cual hemos definido, de
manera breve y concisa, al comentar el art)culo 1$1# del Código Civil, indicando
que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir
los derechos reales de propiedad, posesión o uso frente a aquel que los adquiere,
sea a t)tulo gratuito u oneroso, en caso este último no pueda destinar el bien
transferido a la finalidad para la cual lo adquirió.
*ebemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente
dentro de dicho conte+to y partir en el análisis de esta figura que no ha sido
regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican
otras figuras -ur)dicas para dar solución al mismo problema, teniendo en cuenta
que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los art)culos
que van del art)culo 1"#" al 1"/ del Código Civil.
En nuest
nuestroro pa)s,
pa)s, el orde
ordena
namie
miento
nto posit
positivo
ivo ha sanci
sancion
onado
ado e+pre
e+presa
samen
mentete la
responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real
que este atribuyó al adquirente. 0e persigue con ello que el transferente cumpla
con una obligación inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la
trans
transmis
misión
ión de la prop
propied
iedad,
ad, la poses
posesión
ión o el uso de un bien,
bien, sino
sino además
además
procurar, en todo lo que de l dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los
derechos que le han sido transmitidos. (ale la pena indicar que e+isten posiciones
que
que nieg
niegan
an la nece
necesi
sida
dadd de cont
contar
ar con
con una
una regu
regula
laci
ción
ón de esta
esta form
formaa de
saneamiento as), en la doctrina alemana se ha se3alado que, en aplicación de los
dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios -ur)dicos se les
debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de
prestación 4%56E78 en 95&56, p. 1!:. En Espa3a, ;adenes <asset ha sido
enfático al manifestar que =el >hecho personal? no es otra cosa que vicios no
decla
declara
rado
dos,
s, entr
entrega
ega defec
defectu
tuos
osa,
a, incum
incumpli
plimie
mient
nto
o o dolo,
dolo, por
por lo que
que pued
puedee
prescindirse
prescindirse de este concepto@ 4p. $1:. Aese a ello, otro sector de la doctrina y la
-urisprudencia espa3olas encuentran el sustento de la obligación de resarcir por
parte del transferente que perturba el derecho atribuido en la denominada
=doctrina de los actos propios@. En efecto, se ha dicho que =la cuestión que da
lugar a las turbaciones provenientes del propio ena-enante, deben resolverse por
aplicación del principio de buena fe, del cual deriva la regla venire contra factum
propium@.
En nuestro pa)s, autoriBada doctrina ha acogido esta postura indicando, al
comentar el art)culo 1$2" del Código Civil, que se trata de =una manifestación
plasmada legislativamente de los actos propios@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p.
!"":. Aor nuestra parte, estamos de acuerdo en que la inclusión e+presa de la
figura del saneamiento por hecho del propio transferente en el Código Civil,
obedece a la intención del legislador nacional de plasmar e+presamente el
remedio aplicable ante una situación patológica aplicando el principio general de la
buena fe, que se encuentra contemplado, dentro del ámbito contractual, en el
art)culo 1!2 del mencionado te+to legal. 0in embargo, creemos que en nuestro
pa)s no es necesario encontrar el fundamento del art)culo 1$2" del Código Civil en
la doctrina de los actos propios, ya que esta es una manifestación del principio
general de buena fe aplicable ante situaciones no previstas legislativamente, ya
que dicho principio informa 4o debe informar: al ordenamiento -ur)dico contractual
en su con-unto.
5hora bien, los actos del transferente que dan origen al deber de saneamiento
pueden ser il)citos, como ocurrir)a cuando aquel actúa con dolo, culpa o violencia,
o tambin, dicha obligación se puede generar cuando se realiBa una conducta
totalmente l)cita, que no implicar)a deber de saneamiento para un tercero, pero s)
en cambio para el transferente, debido a que le están vedados =por atentar contra
aquello que su voluntad, unida a la del otro contratante, deseó crear@ 4*E %5
AE7DE & %5(5%%E, p. !: as), citando un e-emplo que ha registrado la
doctrina francesa, diremos que debe saneamiento aquel que establece un nuevo
local comercial en la misma vecindad en la que se encuentra el local que ha
vendido, privando al adquirente de una parte de su clientela 4A%57F% y 6AE6D
41:, p. !:. Como puede verse, en este último caso no se evalúa si la conducta
del transferente es contraria al ordenamiento, sino se verifica únicamente la
e+istencia de la perturbación y que ella sea imputable al transferente. Aor otra
parte, la perturbación que puede producir el transferente puede ser de hecho o
derecho. %a primera de ellas se produce cuando el transferente, mediante actos
materiales o a travs de actos -ur)dicos, no permite disfrutar al adquirente de
manera pac)fica y útil el derecho atribuido mientras que en la segunda forma de
perturbación, esto es, en la de derecho o -ur)dica, el transferente pretende
ampararse en algún derecho para realiBar la conducta perturbatoria.
Ftro tema de inters, constituye determinar qu actos del transferente deben ser
considerados para los fines del saneamiento vale decir, si generan dicha
obligación los actos realiBados antes del negocio de transferencia, los realiBados
despus del mismo, o si el deber de saneamiento se debe en cualquiera de los
dos casos. Coincido en este punto con lo e+presado por el profesor *e %a Auente
en cuanto se refiere a que la responsabilidad de sanear se debe en virtud a que el
transferente no cumplió con una prestación inherente al negocio de transferencia,
como es el no molestar el derecho atribuido al adquirente, con lo cual, el deber de
resarcir nace al momento de celebrar el negocio de transferencia, tornándose
e+igible por hechos del transferente previos o posteriores al mismo. En efecto, el
referido autor nacional ha manifestado que =la responsabilidad del transferente
emana de la violación de su deber de respetar los efectos de la relación
contractual, lo cual puede resultar de hechos suyos tanto anteriores como
posteriores a la transferencia@ 4p. !"!:. Aensamos además que no hay por qu
hacer una distinción en donde la norma no la hace en ese sentido, resultan
aplicables a nuestro ordenamiento las raBones e+puestas por un ilustre -urista
italiano, quien respecto al articulado del Código Civil de su pa)s ha se3alado que
=el parágrafo del art)culo 1"#' no distingue entre hecho anterior y hecho posterior,
e incluso emplea una formula tan amplia y enrgica que comprende todo hecho
del vendedor, aún posterior a la venta@ 4GE007EF, p. 1/":.
Como lo indicamos al iniciar el comentario del art)culo 1$2" del Código Civil,
desde nuestra perspectiva, a travs de la obligación legal que impone el deber de
saneamiento 4sea por evicción, por vicios ocultos o por hecho del propio
transferente:, se persigue que el adquirente pueda destinar el bien transferido a
los fines para los cuales lo adquirió es decir, tutelar la satisfacción del inters que
lo llevó a celebrar el negocio de transferencia.
0iendo as), las menciones que hace la norma comentada sobre la Hdisminución
del valorH o de Hlas cualidadesH del bien transferido, las entendemos como la
reducción parcial de los atributos con los que contaba dicho bien para servir a los
fines de la adquisición, en opinión compartida con el profesor *e la Auente y
%avalle, quien te+tualmente afirma que Hel menor valor 4y agregamos la
disminución de las cualidades para los fines de la adquisición: debe4nI estar
referido4sI a la inidoneidad del bien y no a la ocurrencia de los eventosH 4pp. "1!,
!"':. En suma, pensamos que la interpretación que debe hacerse del art)culo en
discusión, es que el saneamiento por hechos del propio transferente se debe
cuando la perturbación que realiBa este último hace totalmente inútil al bien para
los fines de la adquisición, o cuando dicha perturbación solo hace parcialmente
inútil a la cosa o al derecho adquirido para tales fines.
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1$11, 1$1, 1$1", 1$2", 1$2!
1. C(esto"es prel!"#res
Auede ser que, como consecuencia del hecho del transferente, el adquiriente ya
no tenga inters en conservar el bien. Aara ello, dicho adquiriente deberá recurrir
al órgano -urisdiccional y plantear una acción redhibitoria a travs de la cual se le
desvinculará del transferente.
5hora bien, no es pac)fica en la doctrina la determinación de la naturaleBa -ur)dica
de la acción redhibitoria ya que un sector minoritario lo reconduce a la rescisión,
mientras que un basto sector considera que su esencia se encuentra en la
resolución.
0e sostiene que la acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la rescisión,
pues el efecto principal de la acción redhibitoria es el de retrotraer los efectos o
hacer que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la
celebración del contrato 4En ese sentido, 6CC, p. 1':. En la doctrina nacional,
esta posición es compartida por 5rias 0chreiber quien afirmaJ H4...: pues como el
vicio oculto tiene que e+istir antes o coetáneamente con el contrato y no con
posterioridad, creemos que debió considerarse como una causal de rescisión y no
de resoluciónH 45650 0CK6E;E6, p. #":. Aor el contrario, se sostiene que la
acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la resolución, y para ello se tiene
como referente al Código Civil italiano, que, en su art)culo 1"', se3alaJ H4...:
cuando la cosa vendida no tiene las calidades prometidas o bien aquellas
esenciales para el uso a que está destinada, el comprador tiene derecho a obtener
la resolución del contrato 4...:H asimismo, en el art)culo 1"2 estableceJ HEn los
casos indicados en el art)culo 1"/ Lque el bien se vuelva in idóneo para el uso al
que está destinado o disminuya en modo apreciable su valorM el comprador puede
demandar a su elección la resolución del contrato o bien la reducción en el precio
4oo.:H lo que se busca es eliminar las consecuencias prácticas y, por lo tanto, la
restitución del precio ya pagado contra la devolución de la cosa 4*E %5 AE7DE
& %5(5%%E, p. $': & tan arraigada es esta posición en talia que por e-emplo
<aBBoni nos diceJ H%a acción redhibitoria no se diferencia de la acción resolutoria
sobre el plano de la naturaleBa -ur)dica, sino sobre el plano del rgimen normativo
4<588F7, p. 1/2:.
5hora bien, no creemos que la acción redhibitoria pueda ser reconducida hacia la
rescisión por la sencilla raBón que al hablar de rescisión nos referimos a causales
e+istentes al momento de la celebración del contrato 4art)culo 1'/ del C.C.:, y el
vicio oculto o el hecho propio del transferente puede e+istir o no en ese momento.
En realidad, ello es indiferente, pues lo que importa para que e+ista saneamiento
por vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se encuentre
en el momento de la trasferencia del bien, entendiendo ste como la entrega f)sica
del mismo 4plano material:.
5dvirtase que en el caso de la venta de bien inmueble, lo que el contrato con
efectos reales produce es la transferencia del derecho de propiedad 4plano
-ur)dico:. Es decir, que el momento de la celebración del contrato 4la transferencia
-ur)dica: no coincide con el momento de la transferencia f)sica del mismo. &
creemos que el punto de referencia debe ser la entrega f)sica del bien y no la
-ur)dica, pues solo desde que se está en la posibilidad de observar los vicios
ocultos es que debe darse por iniciado el plaBo para la caducidad. n e-emplo nos
aclarará el temaJ Nqu ser)a del comprador que recibe el bien a los siete u ocho
meses de celebrado el contratoO Es decir, si computamos el plaBo desde que se
produce el contrato con efectos reales, dicho comprador no podr)a acudir al
órgano -urisdiccional y la única v)a que tendr)a ser)a el de conservar el bien con el
vicio. 0in embargo, para el caso de saneamiento ser)a me-or, en aras de tutelar al
comprador, que el plaBo se inicie desde la entrega f)sica y no desde el momento
de la transferencia como indica el art)culo 1$/ del Código Civil.
*e otro lado, dudamos tambin de las bondades de la doctrina que reconduce la
acción redhibitoria hacia la resolución, pues cuando hablamos de sta
entendemos que necesariamente deben restituirse las prestaciones en el estado
en que se encuentren al momento que se produce la causal. & en el presente
caso, según el art)culo 1$12 inc. 1:, el transferente debe pagar al adquiriente el
valor que el bien tendr)a al momento de la resolución. Entonces, como se puede
apreciar, Hese valor al momento de la resoluciónH no es la prestación que el
adquiriente entregó al transferente en un primer momento, es decir, no es el
precio. 5demás, y como se3ala *e la AuenteJ H4...: lo que se ha buscado con la
mención de la resolución del contrato es que los efectos del saneamiento por vicio
oculto no tengan carácter retroactivo y como, precisamente, la resolución
contractual no tiene efecto retroactivo, se incurrió en el grave error de identificar la
causa con los efectosH 4el resaltado es nuestro:. Aor ello, coincidimos con *e la
Auente en que el art)culo 1$12 no reconoce los efectos de una resolución
contractual, sino efectos propios de la institución del saneamiento por vicio oculto
0in embargo, puede ser que el adquiriente no haya perdido inters en el bien
adquirido, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente. 0i nos
encontramos frente a este supuesto, el su-eto solicitará que se le restituya la
prdida de valor causada por el vicio.
Kaciendo referencia al hecho propio del transferente, podemos decir que nos
encontramos frente al supuesto en el que es el mismo transferente quien provoca
la prdida de inters en el adquiriente producto de ello, es que ste puede optar
entre seguir conservando el bien o simplemente devolverlo. 5s), por e-emplo, 5
arrienda su casa a ; para que ste viva con su familia, sin embargo al d)a
siguiente 5 interpone una demanda de desalo-o contra su arrendatario, En este
caso se puede apreciar que el acto de 5 no permite alcanBar la finalidad para la
cual contrató ;. 5nte ello y, $1 es que ; conserva aún su inters en la casa, puede
plantear una acción estimatoria contra 0, solicitándole la restitución del menor
valor del bien, como producto del acto perturbador de 5.
5demás de las dos acciones edilicias, el per-udicado por el acto propio del
transferente tendrá derecho a solicitar una indemniBación por da3os siempre que
el transferente haya actuado con dolo o culpa respecto de la e+istencia de los
vicios 4art)culo 1$12 inc. $ del C.C.:. 5simismo, es necesario precisar que los otros
cuatro supuestos previstos por el art)culo 1$12, a diferencia del quinto, serán
e+igibles por el solo hecho de haberse producido el acto propio del transferente.
5. Acco"es ecl(-e"tes
. 0i mantiene su inters en la conservación del bien, a pesar del hecho del trans
ferente. En este caso, podrá solicitar que se le restituya el menor valor que el bien
ha sufrido, mediante la acción estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:.
%as acciones a las que se refiere el art)culo ba-o comentario sonJ la redhibitoria
4art)culo 1$11 del C.C.: y la estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:.
Como sabemos, nuestro Código Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles
4art)culos ##$ y ##!:. En atención a ello, el legislador ha establecido un plaBo de
caducidad distinto para cada tipo de bien. 5s), establece que el plaBo de
caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de
tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses.
%a diferencia en los plaBos se debe fundamentalmente a dos raBonesJ iI la mayor
accesibilidad al bien y iiI la verificación de los vicios ocultos. En efecto, si un bien
mueble tiene como plaBo tres meses es porque es más fácil acceder a l y por
tanto es mucho más fácil verificar los vicios ocultos. %o que no se da en el caso de
los inmuebles 4seis meses: a cuyo acceso no se llega de manera tan rápida como
a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos.
5rias 0chreiber 4p. #': muestra su preocupación, pues según el autor e+iste en el
precepto una omisiónJ no se ha referido a los derechosH, llegando a la siguiente
conclusiónJ HEn silencio de la ley pensamos que será aplicable el plaBo de
caducidad más largo, esto es, seis mesesH 4sic et simpliciter:. 5 nuestro modo de
ver no hay omisión alguna, toda veB que como hemos se3alado el Código
clasifica los bienes en muebles e inmuebles 4art)culos ##$ y ##!:, considerando a
algunos derechos como bienes muebles 4por e-emplo, los derechos patrimoniales
de autor:. En atención a ello no e+iste el HsilencioH que acusa el autor citado.
En la legislación comparada los plaBos de caducidad var)an, as), en 5lemania se
aplica un plaBo de prescripción de seis meses para los muebles y de un a3o para
los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados
dolosamente, el plaBo prescribe a los treinta a3os 4E77ECCE60 y otros, p.:
11':. *e otro lado, en el *erecho italiano la acción prescribe al a3o contado desde
la entrega del bien, sin hacer distinción alguna de si trata de un bien mueble o
inmueble 4art)culo 1"$:.
1. Co"s%er#co"es 8e"er#les
2. Ecepc+" %e s#"e#!e"to
Este art)culo solo se refiere a una Hacción -udicialH, sin embargo no vemos
inconveniente alguno para realiBar una interpretación e+tensiva y aplicarla tambin
para los casos en que el transferente presente acciones administrativas que
perturbe el derecho que ha transferido al adquirente. 5hora bien, respecto de las
acciones -udiciales, Nante qu tipos de demandas podr)a deducirse la e+cepción
de saneamientoO En principio, la garant)a del saneamiento se encuentra presente
en todos los contratos que transfieren propiedad, posesión y uso 4art)culo 1"#" del
C.C.:, por ello, es posible que la e+cepción de saneamiento pueda ser deducida
en los procesos iniciadosJ por reivindicación, cuando se perturba el derecho de
propiedad 4art)culo 2' del C.C.:, y por las acciones posesorias y los interdictos,
cuando se perturba el derecho de posesión 4art)culo 21 del C.C.:, sobre el uso,
vase nuestro comentario al art)culo 1$1 del Código Civil en este mismo tomo.
0in embargo, debemos mencionar que la garant)a de saneamiento no opera solo
respecto del derecho que se le ha otorgado, tambin comprende perturbaciones
sobre las facultades que comprende ese derecho as), por e-emplo. si transfiero
propiedad el deber de abstención no está limitado solo a cuestionar ese derecho
de propiedad, sino comprende tambin las facultades que forman parte de ese
derecho, como podr)a ser el uso o disfrute por ello, el art)culo ba-o comentario
hace referencia a cualesquiera de los derechos sobre el bien que correspondan al
adquirente en virtud del contrato 4Q:H
5simismo debemos se3alar que debe tratarse de una perturbación efectiva, la cual
se presentará desde el momento en que se interponga la demanda,
independientemente de su notificación, pues el art)culo se3ala Hentabla acción
-udicialH, as) por e-emplo, H4... : si el adquirente debió realiBar gastos para su
eventual defensa, si tales gastos son -ustificados, y aunque despus el traslado no
se concrete, de todos modos tales gastos podrán ser reclamados al ena-enante en
virtud de la turbación producida. Aor cierto, el reembolso de los gastos estará
supeditado a la prueba, por parte del adquirente, de que fueron necesarios para la
defensa y que si no se realiBaban hubiesen favorecido la posición del
demandanteH 495&56, p. 1$!:.
4. Alc#"ces %el t9r!"o ecepc+"
CONCORDANCIAS:
C.C. arts. 1$", 1"#
Este art)culo constituye una e+cepción a la regla contenida en el art)culo 1"# del
Código Civil, el cual permite a las partes restringir o suprimir la obligación de
saneamiento. %a norma resulta coherente, pues de permitirse este tipo de pactos,
el transferente quedar)a libre de toda responsabilidad, ya que una norma en el
sentido contrario carecer)a de todo sentido al no brindar tutela al adquirente, y
permitir que el transferente que actuó con dolo quede libre de responsabilidad.
5simismo este art)culo encuentra concordancia con lo establecido en el art)culo
12# del Código, el cual se3ala queJ HEs nula toda estipulación que e+cluya o
limite la responsabilidad por dolo o culpa ine+cusable del deudor 4...:H. 6epárese
que lo establecido por el art)culo ba-o comentario se limita solo al pacto por un
hecho voluntario del transferente, lo cual har)a pensar que s) ser)a posible el pacto
por un hecho culposo. 0in embargo, esa conclusión no es válida, en atención a lo
dispuesto por el art)culo 12#, que e+tiende la nulidad tambin a la culpa
ine+cusable, sin embargo s) ser)a posible pactar la liberación de la obligación de
saneamiento del transferente por culpa leve.
El art)culo se3ala que puede ser válido el pacto que e+onera o limita el
saneamiento por hechos concretos, siempre que concurran dos requisitosJ i: que
se e+prese en el contrato los hechos concretos en que puede operar la cláusula
liberatoria con su respectiva -ustificación, y ii: que esa -ustificación sea aceptada
por el -ueB.
7o vemos inconveniente alguno en que el adquirente consienta la limitación o
e+oneración de la obligación de saneamiento, siempre que sepa que esa
posibilidad es latente. Esta situación seguramente será refle-ada en el precio en
beneficio del adquirente, quien asumirá voluntariamente ese riesgo. 0in embargo,
no será suficiente el asentimiento del adquirente, el segundo requisito establece
que esta -ustificación deberá ser HaprobadaH por el -ueB. Esta disposición resulta
lógica, pues es posible que el transferente intente convencer al adquirente a travs
de un motivo ob-etivamente no -ustificado, y cuando suceda el hecho el adquirente
no tendrá derecho a e+igir el saneamiento. Aara evitar esos inconvenientes se ha
establecido que dicha -ustificación deberá ser considerada válida por el -ueB.