DOTS Nos Planos Diretores - Abr18 PDF

DOTS NOS
PLANOS
DIRETORES
Guia para inclusão do
Desenvolvimento Orientado
ao Transporte Sustentável no
planejamento urbano
WRICIDADES.ORG
AUTORES
Henrique Evers
Laura Azeredo
Luana Priscila Betti
Camila Schlatter Fernandes
Gustavo Partezani Rodrigues
Daniel Todtmann Montandon
ILUSTRAÇÕES
André Andreis
Laura Azeredo
Projeto gráfico
Néktar Design
LAYOUT
Néktar Design
Este guia foi desenvolvido com apoio financeiro
da Children's Investment Fund Foundation (CIFF)
August 2015 - 1st edition
Janeiro de 2018 - 1ª edição
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DOTS NOS
PLANOS
DIRETORES
Guia para inclusão do
Desenvolvimento Orientado
ao Transporte Sustentável no
planejamento urbano
Legenda
ÍNDICE
Prefácio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Sumário Executivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Introdução. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Problemas da cidade 3D no contexto brasileiro. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
2. O plano diretor e a cidade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
2.1. Plano diretor e o Estatuto da Cidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
2.2. O papel do plano diretor e seu impacto na vida urbana. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
2.3. O processo de revisão dos planos diretores. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46
3. DOTS como catalisador da transformação urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.1. Definição de DOTS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3.2. Elementos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.3. Escalas de atuação: plano e projeto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
4. DOTS no plano diretor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
4.1. Princípios para a cidade 3C. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
4.2. Ações para entorno de eixos e estações. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
5. DOTS na cidade: do plano ao projeto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
5.1. Alternativas de financiamento do DOTS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
Considerações finais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Glossário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
Referências. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
Notas de fim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
Apêndice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
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prefácio
A concentração da dinâmica econômica, das desconectado. Nas cidades 3D, principal ferramenta para o planejamento
oportunidades de trabalho e lazer e de espaços os congestionamentos geram prejuízos de até das cidades, norteiam seu crescimento e
de convivência e trocas entre pessoas fez das 2,83% do PIB nacional (ou R$ 156,2 bilhões), desenvolvimento. Se bem elaborados, com
cidades uma das maiores invenções humanas. conforme pesquisa da Universidade de São Paulo. a utilização dos instrumentos urbanísticos
Se, por um lado, as facilidades do meio urbano Nas cidades brasileiras, mais de 100 milhões adequados, tornam-se ferramentas eficazes
atraíram milhões de pessoas ao longo dos séculos, de pessoas vivem sem acesso à coleta de esgoto, para promover transformação nas cidades.
por outro, a crescente população urbana também devido à ocupação territorial ineficiente que Mais ainda: seguindo diretrizes focadas na
trouxe desafios. Hoje, os mais de 172 milhões de dificulta a oferta de serviços básicos. Nas cidades eficiência, na equidade e na sustentabilidade,
brasileiros que vivem em áreas urbanas enfrentam 3D, o combate às mudanças climáticas também sai resultarão em cidades mais prósperas e
longos deslocamentos, pouca infraestrutura para prejudicado: o setor de transportes é responsável sustentáveis.
serviços básicos e a falta de espaços públicos de por 60% das emissões de gases do efeito estufa.
qualidade. Em grande parte, esses problemas Através dos Planos Diretores, é possível propor
resultam de um crescimento acelerado, baseado Essa realidade precisa mudar. Para romper estratégias e catalisar ações que levarão a essa
em um modelo que hoje mostra sua face mais com o atual padrão de desenvolvimento, mudança no modelo de crescimento urbano.
perversa, já que, via de regra, as pessoas com precisamos agir na origem do problema: um O DOTS – Desenvolvimento Orientado ao
renda mais baixa são as mais afetadas. planejamento voltado ao uso do carro e uma Transporte Sustentável é uma estratégia
regulação urbana ineficiente. A revisão dos de planejamento que torna isso possível,
A esse modelo de crescimento urbano temos Planos Diretores (PDs) é a oportunidade ideal pois integra o planejamento do uso do solo
atribuído o nome 3D: distante, disperso e para promover essa mudança. Os PDs são a à mobilidade urbana com o objetivo de
DOTS NOS PLANOS DIRETORES 7

promover a antítese da cidade 3D: a cidade 3C, aos princípios de âmbito territorial e às ações
compacta, conectada e coordenada. Incluir o apresentadas nesta publicação, possibilitam a
DOTS como estratégia no plano diretor permite concretização do DOTS. Por exemplo: através
que a cidade priorize a transformação urbana do uso de coeficientes de aproveitamento
junto aos eixos de transporte. Ao articular uso adequados, as cidades podem fazer a gestão
do solo e transportes e aumentar a densidade da ocupação do território e da valorização
populacional em regiões estratégicas, o resultado imobiliária de forma eficaz, equilibrando
esperado é que mais pessoas morem perto do preços e densidades. Outra possibilidade é
transporte coletivo, mais empregos estejam aplicar mecanismos para promover a ocupação
próximos a uma estação e que seja mais fácil de áreas subutilizadas ao longo dos corredores
para qualquer um chegar a um parque, à escola de transporte.
ou a um hospital. Assim, o maior retorno do
DOTS é a garantia de acesso – ao transporte, Os princípios e ações apresentados neste guia
aos serviços urbanos, aos espaços de lazer e podem ajudar as cidades a produzir uma nova
convivência, às oportunidades oferecidas pela geração de Planos Diretores: inovadores,
cidade. Esse é um passo fundamental para ousados e que darão origem a projetos
promover mais equidade e dar início à quebra urbanos integrados, com alto potencial de
de paradigma no modelo de desenvolvimento transformação e melhora na qualidade de vida.
urbano que vigora hoje. O DOTS tem o poder de mudar o modelo de
desenvolvimento das cidades e torná-las mais
Mas, para isso, precisamos ir além da teoria. sustentáveis, equitativas, melhores para as
Este guia traz as orientações para que pessoas. Para que essa mudança seja possível,
municípios brasileiros de médio e grande porte é fundamental o comprometimento de
incluam o DOTS em seus planos diretores. administrações municipais dispostas a abrir
Além de incorporar o DOTS como estratégia caminho para o futuro. De gestores que vejam
no plano diretor, é preciso criar uma regulação além do presente e projetem suas cidades
urbana que estabeleça os incentivos e para as necessidades e gerações que virão. Em
parâmetros adequados para o desenvolvimento momentos de mudança, precisamos começar
da cidade. A legislação brasileira já conta com hoje a ser quem queremos ser no futuro – e o Luis Antonio Lindau
instrumentos urbanísticos que, associados mesmo pode ser dito de nossas cidades. Diretor do Programa Cidades do WRI Brasil
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SUMÁRIO EXECUTIVO
Principais destaques
capazes de promover a implementação
▪▪Para atingir um desenvolvimento urbano da estratégia de cidade proposta.

sustentável, as cidades precisam reverter o
atual modelo de crescimento 3D (distante, ▪▪O DOTS – Desenvolvimento Orientado ao
disperso e desconectado) para o modelo Transporte Sustentável – é uma estratégia
3C (compacto, conectado e coordenado). de planejamento capaz de produzir um
desenvolvimento urbano sustentável.
▪▪No Brasil, o plano diretor é o principal O DOTS deve ser inserido na legislação
instrumento de planejamento urbano municipal por meio dos planos diretores.
existente. O plano diretor é capaz de
determinar o modelo de desenvolvimento ▪▪O momento de elaboração e revisão dos
urbano e orientar o crescimento das cidades. planos diretores é ideal para promover o
DOTS. Além disso, permite a integração
▪▪Para ser eficaz, o plano diretor deve atuar entre as diferentes agendas urbanas,
tanto de forma estratégica quanto com através do diálogo intersetorial dentro de
um caráter normativo. Esses dois papeis prefeituras, em regiões metropolitanas,
do plano diretor devem estar articulados, com a sociedade civil e com o setor privado,
trazendo normas e parâmetros urbanísticos em especial o mercado imobiliário.

▪▪Este guia apresenta 3 princípios de âmbito CONTEXTO auxiliar as cidades na correção das distorções
territorial e 8 ações para o entorno de do crescimento urbano e seus efeitos negativos
eixos e estações de transporte coletivo que No Brasil, a população urbana sobre o meio ambiente (BRASIL, 2001).
devem ser inseridos na legislação urbana corresponde a 85% da população total
municipal para implementar o DOTS. (IBGE, 2010), evidenciando um país Nos últimos anos, houve um avanço no
Parte desses princípios e dessas ações foi essencialmente urbano. Com a maior parte fomento à mobilidade urbana sustentável,
baseada em instrumentos urbanísticos da população vivendo em cidades, os problemas especialmente com a aprovação da Lei
instituídos pelo Estatuto da Cidade. relacionados ao meio urbano ganham especial Federal 12.587/2012, que estabeleceu a
relevância por afetarem diretamente a grande Política Nacional de Mobilidade Urbana
▪▪A implementação do DOTS requer uma maioria dos brasileiros. A questão urbana (PNMU) como um dos instrumentos da
regulação urbana eficiente que utilize os é, portanto, fundamental para a qualidade política de desenvolvimento urbano no
instrumentos urbanísticos existentes a de vida e o desenvolvimento sustentável no Brasil. Segundo essa lei, as cidades precisam
favor do desenvolvimento sustentável. É país. Planejar e promover o desenvolvimento instituir seus planos municipais de mobilidade
preciso qualificar os planos diretores de urbano deve ser uma prioridade para governos urbana, que devem ser integrados e compatíveis
forma a torná-los peças de planejamento municipais, estaduais e para o governo federal. com o plano diretor municipal e com outras
e gestão urbana mais eficazes, facilitando políticas de planejamento existentes.
a implementação de projetos. O crescimento de uma cidade deve ser
planejado de forma estratégica, com uma Muitas vezes, ainda se considera que a
▪▪O conteúdo deste guia pode auxiliar as cidades visão de longo prazo. Historicamente o Brasil solução para a mobilidade se concentra
brasileiras a produzirem uma nova geração tem estabelecido políticas e instrumentos que simplesmente na prestação do serviço de
de planos diretores, que, ao incorporarem permitem aos municípios definir uma visão transporte e na engenharia de tráfego,
a estratégia DOTS, possibilitarão a de crescimento de longo prazo. A Constituição não abordando a forma como as cidades
concretização de projetos urbanos integrados. Federal brasileira reconheceu o plano diretor se desenvolvem e o planejamento do uso
como principal instrumento de implementação do solo. É muito importante compreender
da política de desenvolvimento e expansão que a mobilidade urbana não é um tema
urbana municipal. Já o ano de 2001 representou exclusivo à política setorial de transporte. Para
um marco para a legislação urbana brasileira tanto, é fundamental que se vá além das ações
devido à instituição do Estatuto da Cidade programáticas em transporte público, associando
(Lei Federal 10.257/2001), lei que estabelece as a temática da mobilidade às estratégias
diretrizes gerais da política urbana e que busca urbanísticas, à regulação e aos instrumentos
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de planejamento determinados pelos planos do solo urbano por empreendimentos de uso planejamento, buscando combater boa
diretores, de modo a induzir as cidades ao misto, viabilizados por meio de um regramento parte dos problemas urbanos. Problemas
desenvolvimento sustentável. urbanístico capaz de produzir esse resultado. como a demarcação de um perímetro urbano que
não considera as reais necessidades de expansão
Diversas cidades brasileiras passaram O DOTS busca contribuir para a reversão territorial, o aumento da ocupação das áreas de
por um processo de desenvolvimento que do modelo de crescimento 3D em direção periferia, a distância entre a oferta de emprego
resultou em uma urbanização dispersa, à construção de cidades 3C– compactas, e moradia, a falta de equipamentos públicos em
com a ocupação de áreas desarticuladas conectadas e coordenadas. O modelo de bairros mais afastados e a degradação de áreas
da mancha urbana e infraestruturas cidade 3C (NCE, 2014) tem como diretriz integrar centrais das cidades podem ser superados por
subutilizadas. Esse modelo de crescimento de o desenvolvimento urbano ao crescimento meio de instrumentos de planejamento baseados
cidades é denominado modelo 3D – distante, econômico, reduzindo os impactos ambientais e no DOTS. O adensamento populacional próximo
disperso e desconectado – e resulta em uma série promovendo cidades mais inclusivas. às infraestruturas de transporte, a ampliação
de problemas para a maioria da população que da oferta de oportunidades econômicas e
nelas vivem. Políticas públicas, aplicadas por meio profissionais, a diversificação do uso do solo,
de estratégias de planejamento como o a universalização do acesso à infraestrutura
O Desenvolvimento Orientado ao DOTS, aumentam a eficiência das cidades, e o aumento de sua eficiência são diretrizes
Transporte Sustentável (DOTS) é uma seus processos produtivos e a qualidade urbanísticas que, em conjunto com instrumentos
estratégia de planejamento que atua na de vida de seus moradores. O DOTS de ordenamento territorial do plano diretor,
articulação do uso e ocupação do solo estabelece diretrizes para evitar o espraiamento poderão viabilizar um modelo de cidade mais
com as infraestruturas de transporte. urbano, economizar recursos na construção sustentável.
O DOTS promove áreas urbanas compactas e e manutenção de equipamentos públicos e
com densidades adequadas próximas a eixos infraestrutura, e aproximar as áreas de moradia O DOTS é composto por oito elementos,
ou estações de transporte de alta ou média das oportunidades de emprego por meio de necessários para promover um
capacidade, oferecendo às pessoas diversidade incentivo ao uso misto do solo. Esses benefícios desenvolvimento urbano mais
de usos, serviços, acesso a oportunidades de colaboram no desenvolvimento econômico, social sustentável. A adoção desses elementos
emprego, lazer, habitação e espaços públicos, e na qualificação ambiental das áreas urbanas. de forma articulada conduzirá aos objetivos
todos a uma distância caminhável. Essa estratégia desejados quando da aplicação do DOTS como
de planejamento é baseada na associação O processo de elaboração e revisão dos estratégia urbana. A Figura SE-1 apresenta os
de medidas de mobilidade mais eficientes e planos diretores é uma oportunidade para elementos essenciais do DOTS e seus benefícios
menos poluentes ao conceito de adensamento incorporar o DOTS como estratégia de para a cidade.

Figura SE-1 | Oito elementos do DOTS e seus benefícios
Do ponto de vista da implementação, o
Oito elementos do DOTS DOTS é estruturado em 4 dimensões que
E SEUS BENEFÍCIOS devem ser articuladas entre si: legislação

urbana, desenho urbano, financiamento
e governança. A legislação urbana fornece
as bases regulatórias para que os projetos de
DOTS sejam concretizados na cidade, enquanto
o desenho urbano garante a qualidade e a
TRANSPORTE COLETIVO DENSIDADES USO MISTO DO SOLO TRANSPORTE ATIVO técnica na construção da paisagem urbana. A
DE QUALIDADE ADEQUADAS PRIORIZADO
estruturação do financiamento é fundamental
• Diminuição da dependência • Contenção da dispersão • Redução de deslocamentos • Redução das emissões de
do automóvel urbana gases de efeito estufa nos para garantir a viabilidade do DOTS e, por fim, a
• Aumento da dinâmica
deslocamentos
• Redução das emissões de • Sustentabilidade econômica social da cidade governança destaca o papel do setor público como
gases de efeito estufa do transporte coletivo • Segurança urbana • Aumento da qualidade de
vida e saúde da população protagonista, em parceria com o setor privado e a
• Redução no tempo de • Maior interação social • Promoção da economia
deslocamentos • Interação social sociedade civil, para a viabilização dos projetos.
• Uso eficiente da local
• Melhor aproveitamento dos infraestrutura urbana
usos do espaço viário existente
SOBRE O GUIA
O guia DOTS nos Planos Diretores visa

auxiliar tomadores de decisão e técnicos
das médias e grandes cidades brasileiras
ESPAÇOS PÚBLICOS E CENTRALIDADES E GESTÃO DO USO DO DIVERSIDADE na adoção de uma estratégia que incorpore
INFRAESTRUTURA VERDE FACHADAS ATIVAS AUTOMÓVEL DE RENDA uma visão de futuro das cidades, voltada
• Maior qualidade do ambiente • Identidade local • Obtenção de recursos com a • Garantia do direito à cidade ao desenvolvimento urbano sustentável.
urbano taxação por uso ineficiente do para todos
• Dinâmica econômica local A legislação brasileira apresenta uma série de
espaço urbano
• Aumento do valor ambiental • Aumento de oportunidade
• Maior segurança pública
das áreas verdes • Redução de congestiona- de empregos instrumentos urbanísticos que podem promover o
• Incentivo ao transporte ativo mento
• Maior vitalidade urbana • Possibilidade de diferentes DOTS se aplicados a partir dos princípios de âmbito
• Aumento da segurança viária produtos imobiliários
territorial e das ações propostas neste guia.
Fonte: elaborado pelos autores.
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Os princípios da estratégia DOTS Os princípios incidem sobre o território lado por muitos municípios, perdendo-se a
orientam para a construção de uma urbano da cidade, servindo como base oportunidade de realizar um planejamento
cidade compacta, conectada e coordenada para a regulação das ações propostas. Já urbano eficiente. O capítulo apresenta, também,
(modelo 3C). Cada princípio traz diretrizes para as ações incidem diretamente sobre as áreas as dimensões do papel normativo e a influência de
implementar cada “C” do modelo de cidade 3C e é próximas à infraestrutura de transporte coletivo seus regramentos urbanísticos no cotidiano da cidade.
baseado em instrumentos normativos específicos (eixos ao longo de corredores ou no entorno de
conforme apresentado na Figura SE-2. estações) e têm por objetivo concretizar o DOTS O terceiro capítulo explica o conceito
nesses locais. A adoção do DOTS como estratégia de DOTS adotado pelo WRI Brasil: uma
Figura SE-2 | Princípios para atingir a cidade 3C em um plano diretor ocorre por meio da inclusão estratégia de planejamento urbano com
dos 3 princípios e 8 ações apresentados no grande potencial para transformar as
PRINCÍPIO 1: DIRETRIZES E NORMATIVAS PARA guia, utilizando-se de normativas, incentivos, cidades brasileiras em territórios mais
O CRESCIMENTO COMPACTO
parâmetros e mecanismos urbanísticos sustentáveis. Essa seção apresenta os elementos
Relacionado à contenção da dispersão urbana, à regulação do específicos. A relação das ações com os elementos e as dimensões do DOTS, conceituando essa
perímetro urbano e a incentivos à densificação em áreas que DOTS pode ser observada na Figura SE-3. estratégia a partir do trabalho que vem sendo
possuem infraestrutura, como áreas próximas aos sistemas de
transporte coletivo. desenvolvido junto às cidades brasileiras, bem
O guia está dividido em cinco capítulos. como fundamentado em publicações nacionais e
PRINCÍPIO 2: DIRETRIZES E NORMATIVAS PARA O primeiro capítulo trata da forma urbana internacionais que tratam do tema.
CENTRALIDADES E INFRAESTRUTURAS CONECTADAS
dominante nas cidades brasileiras, apresentando
Relacionado à redução da necessidade de deslocamentos um breve panorama da urbanização brasileira O quarto capítulo detalha a implementação
motorizados, incentivando o uso misto, aproximando as áreas e os principais problemas resultantes da cidade da estratégia DOTS no plano diretor.
de moradia e emprego e equilibrando a distribuição das
atividades no território. Esse princípio incentiva, ainda, a criação 3D: a priorização do automóvel, a dispersão da Essa seção apresenta os 3 princípios de âmbito
de centralidades, conectadas através de um eficiente sistema urbanização e o maior prejuízo à população de territorial que conduzem ao modelo de cidade
de transporte coletivo.
baixa renda. 3C e as 8 ações para entorno de eixos e estações
de transporte coletivo. Cada princípio e cada
PRINCÍPIO 3: DIRETRIZES E NORMATIVAS PARA
A GESTÃO COORDENADA O segundo capítulo discorre sobre a ação são detalhados, indicando quais diretrizes
importância do plano diretor e seu e normativas podem ser incluídas na legislação
Relacionado à gestão eficiente do território urbano,
principalmente as diretrizes vinculadas à gestão social da impacto no cotidiano dos habitantes urbana municipal para possibilitar a concretização
valorização da terra urbana. Além disso, apresenta normativas de uma cidade. Esse capítulo apresenta as de projetos de DOTS no território urbano.
para otimização da infraestrutura existente no território urbano. dimensões e a importância do papel estratégico
Fonte: elaborado pelos autores. do plano diretor, que vem sendo deixado de

Figura SE-3 | Ações para o entorno de eixos e estações de transporte coletivo e sua relação com os elementos DOTS
AÇÃO 1: AÇÃO 2: AÇÃO 3: AÇÃO 4:

Intensificar o adensamento Combater a ociosidade do uso Diversificar o padrão Integrar o espaço privado
e o uso do solo ao longo do solo em áreas com oferta de moradia ao espaço público em favor
dos eixos de transporte coletivo de transporte coletivo do pedestre
ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS:
DENSIDADES CENTRALIDADES E DENSIDADES DIVERSIDADE TRANSPORTE ATIVO CENTRALIDADES E ESPAÇOS PÚBLICOS E

ADEQUADAS USO MISTO DO SOLO FACHADAS ATIVAS ADEQUADAS USO MISTO DO SOLO
DE RENDA PRIORIZADO FACHADAS ATIVAS INFRAESTRUTURA VERDE
Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental:
TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE
AÇÃO 5: AÇÃO 6: AÇÃO 7: AÇÃO 8:

Promover espaços públicos Desestimular a utilização Articular e conectar os Fomentar espaços de suporte
de permanência e áreas do automóvel equipamentos sociais à rede ao transporte cicloviário
verdes estratégicas de transporte coletivo
ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS: ELEMENTOS DOTS DIRETAMENTE RELACIONADOS:
ESPAÇOS PÚBLICOS E GESTÃO DO USO DIVERSIDADE TRANSPORTE ATIVO

INFRAESTRUTURA VERDE DO AUTOMÓVEL USO MISTO DO SOLO DE RENDA PRIORIZADO
Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental:
TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE TRANSPORTE COLETIVO DE QUALIDADE
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Por fim, o último capítulo trata da Figura SE-4 | Estrutura da publicação
concretização de projetos de DOTS a partir
das diretrizes definidas no planejamento
Capítulo 1 Capítulo 2 Capítulo 3
CONTEXTUALIZAÇÃO
da cidade. Esse capítulo apresenta os passos
Problemas da
E CONCEITOS
para que as 4 dimensões – legislação urbana, O plano diretor DOTS como catalisador
cidade 3D no e a cidade da transformação urbana
desenho urbano, financiamento e governança
contexto brasileiro
– do DOTS se concretizem nas cidades, Descrição do papel Apresentação dos conceitos
Impactos do modelo distante, estratégico e normativo e elementos do DOTS
transformando efetivamente o território disperso e desconectado no Brasil do plano diretor
através de projetos urbanos. Adicionalmente, o
capítulo aponta os mecanismos e instrumentos
de financiamento que podem ser incluídos na
legislação urbana municipal para possibilitar a
Capítulo 4 Capítulo 5
IMPLEMENTAÇÃO
MANUAL PARA
concretização de projetos DOTS na cidade. DOTS no DOTS na cidade:
plano diretor do plano ao projeto
A publicação, portanto, está estruturada Detalhamento dos princípios Descrição dos instrumentos de
em duas partes. A primeira apresenta a territoriais e ações para o gestão e financiamento para
entorno do transporte coletivo concretização do DOTS
contextualização da questão urbanística no Brasil
e conceitos que definem o DOTS. A segunda Fonte: elaborado pelos autores.
traz as orientações sobre a implementação da
estratégia DOTS nos planos diretores. Essa
estrutura pode ser observada na Figura SE-4. a projetos relacionados à temática, buscando instrumentos urbanísticos existentes a favor
disseminar, por meio de publicações, capacitações do desenvolvimento sustentável. É preciso
O WRI Brasil tem realizado esforços para e suporte técnico às cidades, o conhecimento qualificar os planos diretores de forma a torná-
tornar o DOTS uma realidade nas cidades sobre o tema, contribuindo na construção de los peças de planejamento e gestão urbana mais
brasileiras. Em 2014, foi lançada a publicação cidades mais equitativas, justas e eficientes. eficazes, facilitando a implementação de projetos.
DOTS Cidades – Manual de Desenvolvimento Os princípios e ações apresentados auxiliam
Urbano Orientado ao Transporte Sustentável, Conclusões os gestores municipais e demais envolvidos na
estabelecendo os conceitos dessa estratégia e elaboração e revisão dos planos diretores de cidades
seus elementos de desenho urbano. O WRI Brasil A implementação do DOTS requer uma médias e grandes a adotarem o DOTS como a
vem atuando desde então em pesquisas e suporte regulação urbana eficiente que utilize os estratégia de planejamento da cidade.

Planejar o território significa prever a planos diretores, que, ao incorporarem todos os atores envolvidos no desenvolvimento
concretização e a gestão de projetos que a estratégia DOTS, possibilitarão a urbano. Os planos diretores devem ser elaborados
beneficiem a cidade para todos, integrados concretização de projetos urbanos de maneira participativa e democrática, pois o
às principais agendas urbanas. É preciso integrados. Isso pode trazer benefícios não só planejamento da cidade é do interesse de toda
abandonar o modelo de planejamento vigente que do ponto de vista de qualidade urbanística, mas a população. O DOTS se apresenta como um
elabora planos e projetos de forma isolada, muitas também do ponto de vista econômico, atraindo caminho a ser seguido a fim de orientar as cidades
vezes desarticulados da legislação municipal. o setor privado a investir nas cidades que para um desenvolvimento urbano sustentável.
Projetos que envolvem, principalmente, a relação possuírem as condições adequadas para colocar o
entre uso e ocupação do solo e mobilidade DOTS em prática.
urbana devem estar alinhados aos objetivos da
cidade, compatibilizando os interesses entre setor Recomendações
público, sociedade civil e setor privado.
O DOTS, ao ser incorporado nos planos
Os instrumentos urbanísticos que podem diretores brasileiros, auxilia na reversão
auxiliar na concretização do DOTS nas do atual modelo de crescimento 3D. O
cidades brasileiras já existem. O Estatuto DOTS tem por objetivo orientar a cidade para
da Cidade trata da política urbana e indica os um modelo de crescimento compacto, com
instrumentos urbanísticos a serem inseridos no infraestrutura conectada, por meio de uma
planejamento urbano das cidades. No entanto, gestão coordenada. Portanto, é fundamental
muitas delas ainda não aplicaram da forma correta delinear uma regulação estratégica e normativa
os instrumentos a favor do desenvolvimento que estabeleça uma visão de longo prazo para o
urbano sustentável, muitas vezes por crescimento da cidade.
desconhecimento do potencial de sua aplicação.
É fundamental discutir a importância desses Os governos locais devem assumir o
instrumentos e o papel que cada um deve exercer, protagonismo para que o crescimento
de forma a auxiliar na transformação urbana. das cidades deixe de ser circunstancial e
passe a ser planejado de maneira efetiva. É
As ferramentas apresentadas neste guia preciso alinhar a atuação do setor público, setor
podem auxiliar as cidades brasileiras privado e sociedade civil, de forma a garantir
a produzirem uma nova geração de benefícios sociais, ambientais e econômicos para
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INTRODUÇÃO
Atualmente, 54% da população Essa urbanização, no entanto, trouxe impactos pré-industrial e busca continuar os esforços
mundial vive em centros urbanos negativos, principalmente no que diz respeito às para limitar o aumento da temperatura a 1,5ºC.
mudanças climáticas: hoje, 70% das emissões de Diversos líderes locais foram chamados para
(ONU, 2016) e a estimativa é que esse
gases de efeito estufa (GEE) são provenientes das a discussão, confirmando o protagonismo que
número atinja 75% no ano de 2050. cidades, contribuindo para o aquecimento global. as cidades devem assumir nesse processo.
Além disso, esse acordo instaurou um marco
Diante disso, diversas políticas têm se focado histórico ao reconhecer que as cidades têm papel
em medidas para o desenvolvimento urbano fundamental no combate às mudanças climáticas.
sustentável, buscando o equilíbrio entre
urbanização e preservação do meio ambiente. Além do Acordo de Paris, no mesmo ano de 2015,
Acordos internacionais são firmados entre os foi criada a Agenda 2030 da ONU, que apresenta
países para que a promoção do crescimento os 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável.
econômico não comprometa as gerações futuras Por ser uma declaração global relacionada a
nem o futuro do planeta. O mais recente temáticas de sustentabilidade, alguns tópicos
acordo internacional assinado nesse sentido, não apresentam uma relação direta com a
o Acordo de Paris, tem como objetivo garantir questão urbana. No entanto, o Objetivo 11 –
que o aumento da temperatura do planeta não Cidades e comunidades sustentáveis confirma a
ultrapasse 2ºC em relação aos níveis da era relevância das cidades e comprova a importância

do planejamento urbano para garantir o interligados, gerando um círculo virtuoso entre o A cidade 3C possui as seguintes características:
desenvolvimento sustentável do planeta. De aumento da produtividade, uma maior qualidade
maneira complementar, como desdobramento de vida para a população e a contribuição no CIDADE COM CRESCIMENTO URBANO COMPACTO
do Objetivo 11, a ONU Habitat lançou, em 2016,
a Nova Agenda Urbana, documento que busca
combate às mudanças climáticas, como pode ser
observado na Figura I.1.
▪▪O adensamento ocorre de forma concentrada
nas áreas com oferta de infraestrutura, com
orientar países e cidades pelos próximos 20 anos,
mescla de usos e diversidade de padrões de
com diretrizes para a urbanização sustentável. Figura I-1 | Benefícios da cidade compacta, conectada e
moradia e com espaços públicos voltados
coordenada
aos pedestres, favorecendo o deslocamento
Essas e outras discussões surgiram da
pelos modos de transporte ativo.
necessidade de repensar a maneira como
as cidades são planejadas. Políticas de CIDADE COM INFRAESTRUTURA CONECTADA
desenvolvimento urbano sustentável começaram
a despontar na medida em que se compreendeu
AUMENTO DA
PRODUTIVIDADE
▪▪As infraestruturas urbanas, como redes
de água e saneamento, redes elétricas,
que as áreas urbanizadas estavam consumindo
redes de lógica e outros serviços
cada vez mais recursos (muitas vezes, não
urbanos, são conectadas e eficientes.
renováveis) e focando seu planejamento na
Os meios de transporte são integrados,
mobilidade por automóvel. No longo prazo, essa
MAIS envolvendo soluções em transporte coletivo,
priorização do carro se demonstrou ineficiente, COMBATE ÀS QUALIDADE DE
trazendo consequências negativas para a forma
MUDANÇAS VIDA PARA ciclovias, calçadas qualificadas, serviço de
CLIMÁTICAS TODOS compartilhamento de veículos e bicicletas,
urbana e resultando em territórios distantes
gestão inteligente do tráfego e outras
física e socialmente, com um tecido fragmentado,
soluções para a mobilidade urbana.
desconectado e disperso. Fonte: elaborado pelos autores.
CIDADE COM GESTÃO COORDENADA

Sob o ponto de vista da forma urbana, uma cidade O DOTS – Desenvolvimento Orientado ao
sustentável é aquela que apresenta um modelo de Transporte Sustentável – tem como objetivo ▪▪O ordenamento territorial é integrado nos
desenvolvimento urbano compacto, conectado e contribuir na implantação desse novo modelo de diferentes níveis de governos, entre Poder
coordenado, que pode potencializar o crescimento desenvolvimento urbano, que, no WRI Brasil, é Público, investimento privado e sociedade
sustentável, reduzir custos e apresentar benefícios chamado de cidade 3C: compacta, conectada e civil e entre a regulação do uso do solo e o
ambientais, sociais e econômicos (NCE, 2014; coordenada (Figura I-2). planejamento da infraestrutura de transporte.
2015). Nesse modelo de cidade existem benefícios
22 WRICIDADES.ORG
Figura I-2 | DOTS como estratégia de planejamento que leva ao modelo de cidade 3C urbana municipal, destacando a importância do
desenvolvimento urbano integrado ao transporte
ESTRATÉGIA DOTS
como forma de evitar os deslocamentos,
principalmente aqueles por transporte individual
motorizado. A dimensão “Shift” é contemplada
através do incentivo à troca do transporte individual
pelos modos de transporte não motorizado e pelo
transporte coletivo, seja através da infraestrutura
PLANEJAMENTO DO REDE DE TRANSPORTE
USO E OCUPAÇÃO ou da melhor oferta dos serviços (Figura I-3). Além
COLETIVO
DO SOLO disso, a promoção de inovações tecnológicas, que
beneficiarão esses modos de deslocamento, deve ser
obtida na dimensão “Improve” ou seja, na melhoria
CIDADE 3C dos sistemas de transporte coletivo e da qualificação
Fonte: elaborado pelos autores. da infraestrutura para o transporte ativo.
Existem evidências de que é possível aliar crescimento O conceito conhecido como Avoid-Shift-Improve No contexto brasileiro, a Constituição Federal,
econômico ao desenvolvimento de baixo carbono (SUTP, 2011) (ou Evitar-Mudar-Melhorar) no ano de 1988, definiu que o plano diretor é o
e com maior qualidade de vida à população. O reforça a ideia da importância da mobilidade principal instrumento de planejamento urbano,
relatório Better Growth, Better Climate (NCE, 2014), urbana sustentável, ressaltando a necessidade de reconhecendo a importância dessa legislação
por exemplo, aponta que seria possível economizar integração entre as agendas da mobilidade e dos municipal. Em 2001, o Estatuto da Cidade
US$ 3 trilhões nos próximos 15 anos ao optar-se parâmetros de uso e ocupação do solo (RODE et (BRASIL, 2001) passou a regulamentar a política
por um desenvolvimento urbano mais sustentável. al., 2014). A aplicação do DOTS como estratégia urbana brasileira, definindo diretrizes relacionadas,
Ainda é complexo quantificar os benefícios gerados urbana contempla essas três dimensões. A principalmente, ao desenvolvimento urbano
por um desenvolvimento compacto, conectado e dimensão “Avoid” é viabilizada ao se minimizar sustentável, ao ordenamento do território e à
coordenado propiciado pelo DOTS, porém alguns a necessidade de deslocamentos, colaborando função social da cidade e da propriedade urbana
estudos apontam que as cidades prósperas do futuro na redução de emissões e trazendo outros (ROSSBACH e CARVALHO, 2010).
serão aquelas que investirem hoje em infraestruturas benefícios para a população. Assim, a mudança
e em um padrão de desenvolvimento social, com de paradigma do planejamento de transportes O Estatuto da Cidade já preconizava medidas
qualificação ambiental e economicamente sustentável passa pelo entendimento de que a agenda da para a garantia da sustentabilidade urbana. Esse
(FLOATER et al., 2014a; 2014b). mobilidade não pode estar desarticulada da política marco legal inovou ao reconhecer o “direito à

Figura I-3 | Conceito de Avoid-Shift-Improve O DOTS – Desenvolvimento Orientado ao
Transporte Sustentável – é uma estratégia de
DESLOCAMENTOS URBANOS planejamento que prevê a articulação do uso

do solo com a infraestrutura de transporte,
AVOID SHIFT IMPROVE
portanto, quando incorporada na legislação
(evitar) (mudar) (melhorar)
municipal, orienta o crescimento urbano
para uma ocupação eficiente do solo. Sendo
o plano diretor o principal instrumento de
SOLUÇÕES
planejamento urbano de um munícipio,

Desenvolvimento é preciso concentrar esforços para a
Transporte não Transporte Melhorias
urbano integrado
motorizado coletivo tecnológicas implementação de medidas que contribuam
ao transporte
para tornar o DOTS uma realidade nas
Redução das emissões + cobenefícios cidades brasileiras.
Fonte: elaborado pelos autores com base em SUTP, 2011.

O WRI Brasil lançou em 2014 a publicação
cidade sustentável”, estabelecendo princípios e 12.587/2012, que representou uma mudança de DOTS Cidades – Manual de Desenvolvimento
diretrizes a serem adotados nos planos diretores paradigma no planejamento de transportes das Urbano Orientado ao Transporte Sustentável,
municipais, de maneira a construir territórios que cidades brasileiras ao priorizar o pedestre e o ciclista que estabelece conceitos de desenho urbano
promovam, concomitantemente, justiça social, na matriz de mobilidade urbana. No entanto, para a promoção da estratégia no Brasil. Este
desenvolvimento econômico e preservação do ainda existe uma lacuna no planejamento urbano guia, DOTS nos Planos Diretores, apresenta um
meio ambiente. Assim, é dever do plano diretor brasileiro: compreender que mobilidade urbana entendimento mais aprofundado das questões
exercer um papel normativo e estratégico, deve sempre estar estruturada de forma integrada relacionadas à regulação urbana, à governança
definindo quais os caminhos que o município ao território da cidade e às políticas de uso e e ao financiamento de projeto, necessárias para
deve adotar para atingir o desenvolvimento ocupação do solo. O DOTS atua, essencialmente, que o DOTS se concretize no território.
urbano sustentável. nessa integração e na articulação entre estas duas
agendas urbanas - planejamento do território e da Os princípios e as ações apresentados neste
Na dimensão da mobilidade, o Estatuto da Cidade mobilidade -, visando atingir o modelo de cidade 3C guia são resultado de um longo processo de
estabelece diretrizes básicas, desdobradas, e buscando garantir a eficiência dos planos diretores pesquisa baseado na literatura e na prática,
posteriormente, na Política Nacional de de cada município. tanto no Brasil como em outros países. Entre
Mobilidade Urbana, através da Lei Federal 2014 e 2017, o WRI Brasil promoveu uma série
24 WRICIDADES.ORG
de brainstormings, oficinas e seminários para demais atores envolvidos na elaboração e revisão simples, e a construção de um plano diretor com
discutir como implementar o DOTS no país. As desta legislação. A legislação urbana federal exige a estratégia DOTS é o primeiro passo para que
discussões envolveram mais de 150 pessoas dos que o plano diretor seja construído de forma projetos desse porte se materializem nas cidades
setores público e privado e da sociedade civil. O democrática e participativa, sendo necessário, brasileiras. Arranjos institucionais complexos,
guia também está baseado na experiência prática portanto, o envolvimento da sociedade civil e do longos prazos de implementação, financiamento e
do WRI Brasil no apoio direto às cidades, tanto na setor imobiliário na elaboração do plano diretor participação da comunidade são desafios a serem
execução de projetos urbanos como no processo e na compreensão da sua importância para o vencidos, mas os instrumentos urbanísticos que
de revisão de planos diretores. Esse processo de desenvolvimento urbano sustentável. podem contribuir para esse processo já existem,
pesquisa e validação com os atores permitiu a sendo necessário aplicá-los de maneira efetiva no
compreensão das barreiras e oportunidades para O DOTS busca fomentar o desenvolvimento território urbano.
avançar a agenda do DOTS e, principalmente, sustentável, com foco nas áreas próximas à
para torná-lo realidade. Como resultado, foi infraestrutura de transporte coletivo de grande
reconhecida a necessidade de implementá-lo na e média capacidade. Existem diversos desafios
regulação urbana, através dos planos diretores, a serem superados em termos de planejamento
para que se atingisse o objetivo de concretizar o e gestão urbana e diferentes agendas a serem
DOTS no território. Esse diagnóstico é o principal consideradas no planejamento de uma cidade.
motivador deste guia. Questões diretamente relacionadas à preservação
ambiental, à drenagem urbana, ao saneamento,
O Estatuto da Cidade determina que os planos bem como políticas de habitação de interesse
diretores municipais sejam revisados, pelo social, monitoramento de áreas de risco e gestão
menos, a cada dez anos; portanto é neste de recursos hídricos não necessariamente estarão
momento de avaliação e revisão dos instrumentos relacionadas aos eixos de transporte, no entanto,
de planejamento e gestão que as cidades têm elas devem ser planejadas a partir de outras
a oportunidade de adotar a estratégia DOTS, estratégias, complementares ao DOTS.
buscando maior eficiência do uso e ocupação do
solo urbano, proporcionando um crescimento É preciso que o plano diretor traduza um projeto
econômico e aumentando a qualidade de vida de cidade, funcionando como uma ferramenta que
de seus moradores. Assim, o público-alvo desta auxilie na qualificação do ambiente construído
publicação são técnicos e gestores municipais de e oriente os investimentos no território urbano.
médias e grandes cidades brasileiras, bem como Concretizar projetos de DOTS no território não é

26 WRICIDADES.ORG
CAPÍTULO 1
Problemas da cidade 3D
no contexto brasileiro
A maior parte das grandes e médias Esse intenso crescimento ocorreu, muitas vezes, principalmente de saneamento e de transporte,
à margem do planejamento urbano, resultando que ainda hoje é deficiente em diversas áreas
cidades brasileiras concentrou seu
em cidades com uma forma urbana dispersa, urbanas. Esse modelo de crescimento resulta em
crescimento entre as décadas de
consequência de um planejamento do território que uma forma urbana dispersa com um sistema de
1950 e 1980, tendo sido os últimos não direcionou o crescimento de maneira adequada. transporte ineficiente, sendo denominado cidade
60 anos o grande período de 3D: distante, dispersa e desconectada. A
Essa forma urbana dispersa apresenta, cidade 3D apresenta uma configuração urbana
urbanização no Brasil (Figura 1.1).
geralmente, a separação de usos e funções da distante, com territórios periféricos muito
cidade, afastando a moradia das áreas de lazer, afastados do centro; dispersa, com núcleos
emprego, estudo e serviços. Esse distanciamento urbanos espalhados em todo o território; e
entre emprego e moradia aumenta a necessidade desconectada, ou seja, esses núcleos urbanos
e o tempo de deslocamento nas cidades e exige não estão bem conectados aos demais núcleos e
grandes investimentos em infraestrutura, ao centro da cidade.

Figura 1.1 | Evolução da urbanização no Brasil congestionamento, ocupa mais espaço físico,
utiliza a infraestrutura viária de forma
90 81,23 83,48 84,36 ineficiente, polui mais e contribui para um
80
75,59 maior número de acidentes no trânsito.
67,59
70
60
55,92 ▪▪Dispersão da urbanização e seus efeitos
44,67 no distanciamento da moradia em relação aos
50
36,16 empregos. A dispersão da ocupação do território
40 31,24
por loteamentos formais e informais - tanto de
30
baixa quanto de alta renda - e por conjuntos
20
habitacionais para moradia da população de baixa
10
e média renda acabou distanciando a maior parte
0 Taxa de urbanização (%)
1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2007 2010 da população das áreas de emprego, gerando
sobrecarga nos sistemas de transporte e maior
Fonte: elaborado pelos autores com dados do Censo 2010 - IBGE, 2010. dispêndio de tempo nos deslocamentos diários.
Muitas vezes, os investimentos em investimentos em infraestruturas do transporte ▪▪Maior prejuízo à população de baixa
infraestruturas, principalmente de transporte, individual sobre o coletivo, comprometendo renda, que leva mais tempo para circular
não estão alinhados aos instrumentos de a qualidade de vida da população usuária do na cidade e tem dificuldade de acesso à
planejamento e gestão urbana existentes, como serviço público. Elaboradas de forma setorial e moradia próxima do centro e das áreas
o plano diretor. Ações setoriais vinculadas às desarticuladas, essas políticas públicas colaboram com oferta de empregos e infraestrutura
políticas públicas acabam gerando esse desalinho na concretização da cidade 3D, cujos problemas por conta do encarecimento do solo
e o desperdício de recursos. Ainda, muitas podem ser resumidos em: urbano nessas áreas e da ineficiência do
dessas políticas têm se apoiado em premissas de transporte coletivo, entre outros fatores.
planejamento equivocadas sob o ponto de vista ▪▪Priorização do automóvel nas políticas
da forma urbana sustentável, com separação de mobilidade urbana, resultado de O Quadro 1.1 apresenta as principais características
das atividades e serviços no território urbano. um planejamento focado nesse meio de e dados desses três principais problemas no Brasil.
Além da frequente falta de articulação com transporte somado à falta de investimentos O Quadro 1.2 mostra a comparação entre o modelo
diretrizes de uso e ocupação do solo, nas políticas no transporte coletivo. O automóvel de cidade 3D (distante, dispersa e desconectada) e o
de mobilidade é comum haver a priorização de transporta menos pessoas, gera mais modelo 3C (compacta, conectada e coordenada).
28 WRICIDADES.ORG
Quadro 1.1 | Problemas relacionados à cidade 3D
O automóvel é o modo menos sustentável e de menor desempenho em termos de quantidade de pessoas transportadas e tempo de deslocamento. O carro transporta menos
passageiros do que o ônibus (1,5 passageiro em média, enquanto o ônibus transporta 36), polui mais por pessoa deslocada e é o modo mais lento em termos de velocidade
média (ônibus e bicicleta têm velocidade média de 20 e 21 km/h, enquanto um automóvel desloca-se, em média, a 14,1 km/h) (IPEA, 2011).
PRIORIZAÇÃO DO AUTOMÓVEL
A frota de veículos cresce mais que a quantidade de população nos centros urbanos. Enquanto a população brasileira nas grandes cidades cresceu cerca de 21,3%, entre 2003
e 2014, o aumento da frota veicular foi de 116% (ANTP, 2016).
A distância percorrida pelo passageiro do transporte coletivo é maior que a percorrida pelo passageiro do transporte individual. Além disso, o crescimento dessa distância
também foi superior no modo transporte coletivo (34%) do que no modo particular por automóvel (27%) (ANTP, 2016).
De 2003 a 2014, o crescimento no número de viagens no sistema de transporte coletivo (ônibus, trens e metrô) foi de 23% e, na opção de transporte por automóvel, foi de 30%
(ANTP, 2016).
O transporte é um dos principais causadores da poluição do ar das cidades brasileiras. O transporte individual por automóveis é responsável por 38% das emissões de CO2 nas
cidades (BRASIL, 2014). Sob o ponto de vista da forma urbana, existe uma relação entre forma urbana e emissões de CO2: enquanto Atlanta (EUA) ocupa uma área de 7.692 km²
e emite 6,9 toneladas de CO2 per capita, Barcelona (Espanha) ocupa uma área de 648 km² e emite 1,11 tonelada de CO2 per capita, ambas com, aproximadamente, 5 milhões de
habitantes (NCE, 2014).

Quadro 1.1 | Problemas relacionados à cidade 3D (cont.)
O distanciamento entre o local de moradia e de emprego requer o deslocamento diário da população da periferia aos centros urbanos (ROGERS e GUMUCHDJIAN, 2001). Esse
deslocamento funciona como um movimento pendular, resultando em milhões de viagens diárias em longos percursos, que sobrecarregam os sistemas de transporte coletivo
e sistema viário, além de onerarem o serviço pela ociosidade da frota nos horários fora de uso.
DISPERSÃO DA URBANIZAÇÃO
Existe um desequilíbrio na oferta de infraestrutura e disparidade de densidades entre uma região e outra. Essa dispersão da urbanização acaba requerendo maior extensão
nos deslocamentos diários e consequentemente maior tempo de viagem. Brasília, por exemplo, apresenta uma distância per capita de 20 km até o centro; enquanto Curitiba,
que tem um planejamento baseado na integração do uso do solo e infraestrutura de transporte, apresenta uma distância per capita ao centro de 7 km (Observatório das
Metrópoles, 2015).
A urbanização e a qualificação de bairros e regiões centrais da cidade são realizadas de forma assimétrica, encarecendo o solo urbano nas áreas próximas aos locais de
emprego e fazendo com que pessoas de baixa renda tenham que buscar moradia em locais mais baratos, muitas vezes distantes do centro da cidade.
Existe um custo social relacionado ao tempo perdido no trânsito devido à ocupação dispersa. Quase 20% dos trabalhadores em regiões metropolitanas brasileiras gastam
mais de uma hora por dia no deslocamento casa-trabalho (IPEA, 2013).
POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA
A prevalência do transporte individual, a precariedade do transporte coletivo e o aumento do congestionamento são consequências que atingem diretamente a população de
renda mais baixa e vulnerável das grandes cidades. Em muitas cidades brasileiras, como no Distrito Federal, Curitiba e Belo Horizonte, o tempo médio de deslocamento diário
MAIOR PREJUÍZO À
dos 10% mais pobres chega a ser 50% maior do que o tempo gasto em deslocamentos pelos 10% mais ricos (IPEA, 2013).
Conforme aumenta a renda, maior o uso do transporte individual e menor o do transporte coletivo. Assim, com a ineficiência do serviço de transporte coletivo, em função
de falhas operacionais e linhas não implantadas, insuficientes e sobrecarregadas nos sistemas de alta e média capacidade, a população de baixa renda, maior usuária do
transporte coletivo, é a mais prejudicada.
30 WRICIDADES.ORG
Quadro 1.2 | Comparação entre os modelos de cidade 3D e 3C
MANCHA URBANA MALHA VIÁRIA TERRITÓRIO MEIO DE TRANSPORTE DENSIDAdES CENTRALIDADES EQUIDADE
Dispersa, com Uma única

População de
núcleos urbanos Distante, com centralidade
Desconectada, baixa renda
e subúrbios territórios Baixas, com que concentra
com núcleos urbanos Priorização do morando na
espalhados periféricos concentração atividades,
fragmentados e com automóvel na periferia da cidade,
pelo território, afastados maior apenas no geralmente, com
pouca conectividade mobilidade urbana percorrendo
apresentando vazios entre si e das centro da cidade maior oferta de
com o centro maiores distâncias
CIDADE 3D urbanos centralidades empregos e
nos deslocamentos
serviços
Com gestão Diversas

coordenada, centralidades, Maior acesso a
Compacta,
Conectada, com integração Adequadas, que concentram oportunidades de
com urbanização Priorização
com diversidade das agendas distribuídas no atividades, como emprego e moradia,
concentrada do transporte
de meios de urbanas de território de moradia, aproximação da
nas áreas que ativo e do
transporte, planejamento acordo com a empregos e população de
apresentam transporte
integrados entre si e mobilidade disponibilidade serviços, baixa renda às
infraestrutura coletivo
CIDADE 3C e gestão da de infraestrutura interligadas por centralidades
urbana
valorização um transporte
imobiliária coletivo eficiente.

32 WRICIDADES.ORG
CAPÍTULO 2
O plano diretor e a cidade
O plano diretor é o principal instrumento de planejamento urbano municipal.
Ele tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais
da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes (BRASIL, 1988).
O Estatuto da Cidade1 deu novo impulso aos planos diretores ao definir seu
conteúdo mínimo e os instrumentos urbanísticos, jurídicos e tributários a
serem abordados na legislação urbana municipal.

34 WRICIDADES.ORG
2.1
Plano diretor e o Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001) define ▪▪Ordenamento do uso do solo com base
um conjunto de diretrizes gerais para a política nos princípios de capacidade de suporte
urbana, especialmente no que se refere ao do território, de racionalidade do uso do
cumprimento das funções sociais da propriedade solo, de equilíbrio das funções urbanas e
e da cidade. Tais diretrizes estão relacionadas aos ambientais e ampliação do acesso à terra
seguintes aspectos principais: urbanizada a todos os segmentos sociais.
▪▪Reconhecimento do direito à cidade ▪▪O tratamento equânime na distribuição

sustentável, que pode ser compreendido como dos benefícios e ônus decorrentes do
um conjunto de direitos (à terra urbana, processo de urbanização e a recuperação
à moradia, ao saneamento ambiental, à à coletividade da valorização imobiliária
infraestrutura urbana, ao transporte e aos gerada por ações públicas e coletivas.
serviços públicos, ao trabalho e ao lazer).
Presume-se que esses direitos devam O Quadro 2.1 apresenta quais cidades devem,
ser reconhecidos nas ações públicas e por força de lei, elaborar o plano diretor e quais
privadas de promoção do desenvolvimento os conteúdos mínimos dessa legislação urbana,
urbano e na regulação do uso do solo. segundo Estatuto da Cidade2.
▪▪Gestão democrática em todas as ações

relativas ao desenvolvimento urbano.

Quadro 2.1 | Cidades que devem elaborar plano diretor e conteúdos mínimos No seu conjunto, as diretrizes estabelecidas pelo
Estatuto da Cidade englobam os princípios da
mobilidade urbana sustentável, no entanto nota-
QUAIS CIDADES DEVEM FAZER? QUAIS OS CONTEÚDOS MÍNIMOS? se que essa legislação não evidencia o potencial
da mobilidade urbana na estruturação urbana das
cidades, especialmente nas grandes aglomerações
Com mais de 20 mil habitantes; Estabelecer diretrizes e instrumentos para o
urbanas e nas regiões metropolitanas. Embora
cumprimento da função social da propriedade,
Integrantes de regiões metropolitanas em atendimento às disposições do Estatuto o Estatuto da Cidade preveja um detalhamento
e aglomerações urbanas; da Cidade; dessa temática, é essencial que os planos diretores
atentem para a importância da mobilidade
Integrantes de áreas de especial Conter a delimitação das áreas urbanas onde
interesse turístico; urbana no planejamento do território urbano.
poderão ser aplicados o parcelamento,
a edificação ou a utilização compulsórios, Nos casos em que o plano de mobilidade urbana
Inseridas na área de influência de considerando a existência de infraestrutura já existir, ele deve estar de acordo com a Política
empreendimentos ou de atividades com e de demanda para utilização; Nacional de Mobilidade Urbana (PNMU) e deve
significativo impacto ambiental de âmbito
regional ou nacional; ser compatibilizado e revisado de acordo com as
Conter as disposições necessárias para
aplicação dos instrumentos previstos políticas territoriais previstas para o município
Incluídas no cadastro nacional de municípios no Estatuto da Cidade; em questão. O Box 2.1 apresenta a relação entre
com áreas suscetíveis à ocorrência de
deslizamentos de grande impacto, inundações o Estatuto da Cidade e as diretrizes estabelecidas
Conter um sistema de acompanhamento
bruscas ou processos geológicos e controle;
pela PNMU.
ou hidrológicos correlatos.
Ser aprovado pela Câmara Municipal, abranger
todo o território do município e ser revisto, pelo
menos, a cada dez anos;
Ser elaborado de forma participativa.
Fonte: elaborado pelos autores, com base em BRASIL, 2001.
36 WRICIDADES.ORG
O Estatuto permite que cada município
estabeleça de forma própria a sua estratégia de
Box 2.1 | O ESTATUTO DA CIDADE E A POLÍTICA DE MOBILIDADE URBANA desenvolvimento urbano, bem como a definição
do conceito de função social da cidade e da
propriedade e os instrumentos a serem utilizados
O Estatuto da Cidade determina que é papel do plano diretor • O pedestre é o elemento central.
para sua viabilização. Desta maneira, torna-se
definir diretrizes para planos setoriais, como o plano de mobilidade
• O transporte público coletivo prevalece sobre o transporte evidente que a definição da estratégia municipal
urbana. Passados 11 anos da criação do Estatuto da Cidade, a Lei
individual, com custos acessíveis à população. de desenvolvimento urbano fica a critério do
12.587/2012 (Art. 6º), que instituiu a Política Nacional de Mobilidade
município.
Urbana (PNMU), trouxe duas diretrizes que relacionam essas duas • A integração dos modos de transporte existe e oferece
agendas urbanas, confirmando a importância de um planejamento conforto e segurança aos usuários.
No entanto, devido a lacunas técnicas do poder
integrado. São elas:
• Os modos de transporte não motorizados prevalecem público em atuar efetivamente como gestor e
I - integração com a política de desenvolvimento urbano e respectivas sobre os motorizados. planejador, o plano diretor, em muitos casos,
políticas setoriais de habitação, saneamento básico, planejamento tornou-se apenas uma legislação obrigatória a
• Os modos de transporte não poluentes prevalecem
e gestão do uso do solo no âmbito dos entes federativos; ser elaborada, deixando de exercer sua função
sobre os poluentes.
principal: ser um instrumento de planejamento
II - priorização de projetos de transporte público coletivo estruturadores
• A forma urbana das cidades proporciona a maior racionalização urbano efetivo, com uma visão de longo prazo,
do território e indutores do desenvolvimento urbano integrado.
da circulação de pessoas e cargas, com redução da necessidade capaz de apontar os caminhos para a solução de
Isso demonstra que as diretrizes da PNMU têm como e da extensão dos deslocamentos. diversos problemas urbanos enfrentados hoje. Em
primeira medida a necessidade de integração da política de muitos casos, em decorrência de uma legislação
As premissas de mobilidade urbana sustentável são elementos urbana ineficiente, a política territorial de uma
desenvolvimento urbano com os meios de deslocamento nas
que devem complementar os fundamentos dos planos diretores cidade, ainda, acaba sendo balizada pelo interesse
cidades, com destaque para o planejamento e a gestão do solo
em suas futuras revisões, principalmente na sua dimensão imobiliário, deixando de ser elaborada a partir do
urbano. Essas diretrizes determinam, ainda, não somente
estratégica de estruturação urbana, considerando a incidência interesse do setor público e da sociedade em geral.
as prioridades e integrações dos diversos modos de transporte,
dos demais instrumentos urbanísticos. Articular o desenvolvimento
mas também a consequente mitigação de seus custos ambientais,
da cidade ao transporte é, portanto, uma prioridade na promoção
de forma a promover a mobilidade urbana sustentável,
de politicas públicas voltadas à mobilidade, sendo uma
que apresenta as seguintes características:
oportunidade para a aplicação da estratégia DOTS.

38 WRICIDADES.ORG
2.2
O papel do plano diretor e seu impacto na vida urbana
Para se desenvolver de maneira sustentável, para a existência de um consumo de recursos é por meio dele que é possível definir uma
as cidades brasileiras precisam abandonar o desnecessário, tanto econômicos quanto articulação entre as normativas urbanísticas
modelo de crescimento circunstancial e passar a ambientais, resultante de um planejamento de uso e ocupação do solo e a política de
efetivamente adotar um planejamento territorial urbano ineficiente ou desarticulado, como gastos mobilidade urbana municipal. É fundamental
integrado, articulando as agendas urbanas desnecessários em infraestrutura, que resultam que o plano diretor municipal assuma tanto um
de mobilidade e de uso e ocupação do solo. É em degradação de áreas verdes e aumento da papel estratégico quanto normativo, atuantes
preciso ter a clareza dos múltiplos benefícios segregação social. de maneira articulada no território urbano,
que um planejamento urbano robusto pode apresentados na Figura 2.1.
trazer, considerando as diferentes complexidades O plano diretor é essencial para o planejamento
do território urbano. Deve-se atentar, ainda, da expansão e desenvolvimento da cidade e
Figura 2.1 | Papel estratégico e normativo do plano diretor
papel estratégico
Estabelece princípios relacionados à sustentabilidade urbana,
com diretrizes para o crescimento, planejamento do território
e uso eficiente das infraestruturas. O DOTS é uma estratégia
PLANO que visa garantir o desenvolvimento urbano sustentável.
DIRETOR papel normativo

Regula o perímetro urbano, o zoneamento, a hierarquia viária
e outras normativas urbanísticas. Define os parâmetros urbanísticos
e regramentos a serem seguidos, como taxa de ocupação, coeficiente
de aproveitamento, gabaritos, bem como estabelece a aplicação
dos instrumentos urbanísticos.

2.2.1 A importância urbana, deixando de elaborá-lo apenas como uma Figura 2.2 | Plano diretor de Curitiba
do papel estratégico ferramenta reguladora da produção imobiliária.

Portanto, ao se adotar uma visão estratégica
do plano diretor
no plano diretor, tornando-o um instrumento
efetivo de ordenamento do território, é possível
Os territórios urbanos são complexos e desiguais. orientar e coordenar os investimentos públicos
O plano diretor deve ser desenvolvido de maneira nas diferentes áreas da cidade, levando a um
a pensar o território de forma estratégica, desenvolvimento urbano sustentável, sob a ótica
delineando soluções para resolver essa econômica, ambiental e social.
complexidade. Ao determinar o cumprimento da
função social, o plano diretor atua diretamente Ao longo do século XX, foram desenvolvidos
na regulação da propriedade urbana, podendo diversos planos urbanísticos para as cidades
orientar o crescimento da cidade, por meio do brasileiras, os quais tentaram conferir soluções
estabelecimento de estratégias que levem ao para os problemas urbanos citados. No entanto,
desenvolvimento sustentável. somente alguns municípios trataram o tema
da mobilidade urbana articulado de maneira
Além disso, a mobilidade urbana tem papel estratégica com a política de planejamento
fundamental no planejamento estratégico do urbano. Um deles foi o plano diretor de Curitiba
território. As cidades brasileiras receberam, nos de 1965, que propôs o crescimento urbano da
últimos anos, investimentos programáticos para cidade a partir da estruturação de eixos de BRT
resolver os problemas relacionados à mobilidade, (Bus Rapid Transit), com princípios semelhantes
decorrentes do processo de urbanização. ao conceito de Desenvolvimento Orientado pelo
No entanto, para se atingir um crescimento Transporte Sustentável, como pode ser observado
sustentável, é preciso alinhar a dimensão do uso na Figura 2.2.
e ocupação do solo com a política de mobilidade
urbana, articulando essas duas agendas na
estruturação das estratégias definidas no
plano diretor. Ao realizar esse alinhamento, é
fundamental ver o plano diretor como um meio
para a implantação de projetos de transformação
40 WRICIDADES.ORG
Figura 2.2 | Plano diretor de Curitiba (cont.) 2.2.2 A influência do
papel normativo do plano
diretor
De acordo com o Censo de 2010, cerca de 11

milhões de brasileiros vivem nos chamados
aglomerados subnormais3, ou seja, em áreas
da cidade que tiveram o seu espaço construído
na informalidade, sem atender aos requisitos
estabelecidos por uma legislação urbana (IBGE,
2010). Quando bem estruturado, o plano diretor
pode auxiliar não só na mitigação do problema
habitacional, abandonando o modelo atual
de reprodução das desigualdades, como pode
reduzir a necessidade de ocupação do território
na informalidade, promovendo a inclusão da
população de baixa renda na área urbana dotada
de infraestrutura, ou seja, na chamada cidade
formal. A Figura 2.3 ilustra o contraste entre a
chamada cidade informal e a cidade formal.
Nas cidades brasileiras que possuem um plano

diretor, as edificações localizadas na cidade
formal atenderam, total ou parcialmente, às
normativas urbanísticas de uso e ocupação
do solo estabelecidas pela regulamentação
municipal. Isso significa que essa legislação tem
uma influência direta na morfologia das cidades,
determinando quais os regramentos
Fonte: IPPUC, 2017.

Figura 2.3 | Contraste entre a cidade formal e informal a serem atendidos pelas edificações que fazem
ou farão parte da paisagem urbana. Essas
normativas atuam desde a definição da tipologia
arquitetônica a ser construída dentro dos lotes
urbanos, através dos parâmetros estabelecidos
pelo regime urbanístico, até à demarcação da
função a ser designada em uma edificação, por
meio do zoneamento de usos. A maneira como
um território é planejado deve considerar o
impacto que o uso e a ocupação do solo causam
no cotidiano de seus habitantes, pois é, no limite
tangível entre as áreas públicas e os espaços
privados, que a cidade acontece.
Assim, o zoneamento e os parâmetros

urbanísticos que regulam o uso e a ocupação do
solo atuam, essencialmente, em duas dimensões:
na volumetria da construção, ou seja, na
configuração da arquitetura da edificação, e no
uso a ser atribuído a esse edifício, por exemplo,
comercial ou residencial. Essas dimensões
possuem papel fundamental na construção da
ambiência e paisagem urbana, que acabam por
reverberar na rotina cotidiana dos moradores de
uma cidade (Figura 2.4).
Do ponto de vista da mobilidade urbana, é

preciso também ter clareza do impacto que os
parâmetros de ocupação e uso do solo exercem
nos deslocamentos cotidianos, principalmente no
42 WRICIDADES.ORG
que diz respeito ao transporte ativo. Normativas Figura 2.4 | Parâmetros urbanísticos que regulam volumetria, uso e ocupação do solo
urbanísticas estabelecidas pelo plano diretor
são capazes de fazer uma cidade ser mais taxa de ocupação: uso: define as atividades
define o equilíbrio entre a serem instaladas
atraente para caminhar e pedalar. Parâmetros de
espaços construídos na edificação
densidades mínimas e a exigência de fachadas e vazios no lote
ativas, asseguram uma relação direta dos altura máxima:
define a quantidade
prédios com a rua, por exemplo. Isso aliado a um de pavimentos
zoneamento que incentive a mistura de funções
urbanas, aproximando as áreas de moradia,
empregos, serviços e lazer, tendem a produzir um
ambiente urbano mais favorável para o pedestre e ausência de recuo frontal:
permite melhor interface com
o ciclista, reduzindo a dependência do transporte
o passeio público
motorizado individual (Figura 2.5).

A dimensão normativa do plano, no que diz respeito
à mobilidade, também tem influência na definição
do sistema viário, na divisão equitativa entre os Figura 2.5 | Normativas que favorecem o transporte ativo
modais de transporte e no estímulo ao transporte

Mistura de usos (comercial
ativo, como pode ser observado no Box 2.2. e residencial): diminui necessidade
de deslocamentos motorizados
Térreo comercial sem recuo:

promove fachadas ativas e a relação
direta com a rua, favorecendo o
pedestre.

Além dos parâmetros de uso e ocupação, o
plano diretor exerce seu papel normativo
Box 2.2 | RUAS COMPLETAS E PLANOS DIRETORES
na aplicação dos instrumentos urbanísticos,
como o parcelamento, edificação ou utilização Boa parte dos planos diretores em vigor no Brasil trata sobre o 1. Vias de trânsito rápido: caracterizam-se pelo trânsito livre de
compulsórios, o direito de preempção, a sistema viário das cidades sendo, muitas vezes, a única peça veículos motorizados, sem interseções em nível, travessia de
outorga onerosa do direito de construir, entre de planejamento que versa sobre a mobilidade urbana. Apesar pedestres e acesso direto aos lotes adjacentes.
outros. Esses instrumentos devem orientar as da necessidade de detalhamento do tema da mobilidade
transformações do território urbano, evitando urbana através dos planos de mobilidade, o espaço viário é 2. Vias locais: permitem fácil acesso para residentes em
a ocupação dispersa e, em áreas impróprias à fundamental para o desenvolvimento urbano, devendo ser velocidades menores.
urbanização, induzindo o desenvolvimento para tratado com atenção nos planos diretores. Do ponto de vista do
aquelas que possuem infraestrutura existente ou desenvolvimento urbano, a malha viária da cidade é importante 3. Vias arteriais: dão prioridade a veículos com maiores
planejada (BRASIL, 2001). sob dois aspectos: i) a questão da conectividade e o papel velocidades e a viagens mais longas dentro da cidade.
funcional das vias como espaço para o deslocamento na cidade,
Contudo, é essencial garantir que as dimensões e ii) o papel de espaço público, fundamental para a vitalidade 4. Vias coletoras: destinam-se a distribuir o trânsito das vias de
das normativas não sejam pensadas isoladamente, urbana e para a democratização do acesso à cidade. trânsito rápido ou arteriais para dentro das regiões da cidade.
adotando-se sempre uma visão integrada de
planejamento urbano, ou seja, planejar e aplicar Historicamente, as vias (tanto nos planos diretores como nos Essa classificação viária se refere principalmente às
normativas de forma integrada para se atingir os planos de mobilidade) são classificadas e projetadas conforme características de ligação das vias, deixando de lado o contexto
objetivos definidos no plano diretor. o sistema de classificação funcional. Esse sistema, também urbano no qual elas se inserem. Nesse modelo, vias classificadas
conhecido como hierarquia viária, é utilizado para diferenciar as em uma mesma categoria funcional podem ter vocações
vias de acordo com os limites de velocidade, volumes e tipos de diferentes como espaço público urbano. A análise da malha
tráfego. De acordo com o Código de Trânsito Brasileiro (BRASIL, viária urbana observando a localização e os tipos de usos
1997), são utilizadas quatro categorias: existentes junto às vias públicas permite que ruas com a mesma
classificação funcional possam ter perfis viários mais adequados
à sua função urbana. Um sistema de classificação com
subcategorias que reflitam os diversos usos e funções das vias
44 WRICIDADES.ORG
permite a integração entre mobilidade e uso do solo necessária O plano diretor municipal como instrumento de
para o desenvolvimento sustentável das cidades. regulamentação de Ruas Completas
O conceito de Rua Completa defende a redistribuição do A adoção do conceito de Ruas Completas pode começar pela
espaço viário para promover a sustentabilidade ambiental e integração de uma política de Ruas Completas ao planejamento
as interações interpessoais, desafiando algumas percepções urbano. O plano diretor pode prever tipos de vias e definir perfis
comuns sobre a mobilidade. Para isso, propõe a definição dos viários a partir do conceito de Ruas Completas, tendo como
perfis viários com base na priorização da acessibilidade de base a visão da rua como espaço público e não somente de
pedestres, ciclistas e usuários do transporte coletivo, tendo circulação. Diretrizes desse tipo, previstas nos planos diretores,
em vista a identidade local e o contexto da área onde a rua se têm o potencial de influenciar o desenho de projetos futuros,
localiza. Um exemplo de aplicação do conceito são as avenidas sejam eles de novas vias em loteamentos ou de requalificação
Paraná e Santos Dumont, na região central de Belo Horizonte, de vias existentes. Essa estratégia se integra aos elementos de
que foram reestruturadas para adequar o fluxo de tráfego ao uso desenho urbano do DOTS que serão vistos no Capítulo 3.
do solo.
Não existe um modelo único; a rua se torna completa quando

se ajusta adequadamente ao ambiente natural e construído,
considerando atuais e futuros usos da região. Quando as ruas
são seguras, confortáveis e convenientes para todos os usuários,
as pessoas têm mais oportunidades para serem ativas nos seus
deslocamentos diários. Esse desenho viário impacta não apenas
o planejamento dos transportes, como também torna as ruas um
benefício à saúde pública e ao desenvolvimento da economia local.

2.3
O processo de revisão dos planos diretores
O planejamento deve ser um processo adotando uma estratégia de planejamento que incentive o crescimento urbano sustentável a
contínuo, portanto, ao desenvolver a revisão segue os princípios do DOTS (Figura 2.6). longo prazo. Em muitos casos, pode ocorrer uma
do plano diretor, tem-se uma oportunidade descaracterização do planejamento urbano por
de compatibilizá-lo aos planos setoriais e Além de prever a participação de ampla parcela interesse político e imobiliário, ou mesmo por
metropolitanos que vêm sendo desenvolvidos, da sociedade, é fundamental introduzir no falta de compreensão da importância de um plano
como os Planos de Desenvolvimento Urbano processo de revisão do plano diretor o debate orientador para a cidade5.
Integrado – PDUI - no caso de municípios sobre os problemas existentes e as soluções
inseridos nas regiões metropolitanas - de acordo relacionadas para a construção de uma cidade
com o Estatuto da Metrópole (Lei Federal sustentável. Como principal legislação urbana
13.089/15); e os planos de mobilidade urbana, de um município, o plano diretor deve prever
de acordo com a Política Nacional de Mobilidade os meios institucionais necessários à sua efetiva
Urbana (Lei Federal 12.587/12) (BRASIL, 2012; implementação, execução, continuidade e
2015). Esse momento é, também, uma oportunidade necessidade de revisão. É preciso atentar, ainda,
para cidades médias e grandes revisarem seus planos que as estratégias adotadas na revisão do plano
diretores a partir de estratégias de desenvolvimento diretor podem vigorar pelos próximos dez anos
urbano baseadas no DOTS. e, por isso, é fundamental o acompanhamento
desde a elaboração do plano até o processo de
O plano diretor de São Paulo foi revisado no ano aprovação da lei municipal, de maneira a se
de 2014 e definiu eixos de transformação urbana,
4
desenvolver uma estratégia consistente que
46 WRICIDADES.ORG
Figura 2.6 | Plano diretor estratégico de São Paulo, eixos de estruturação da transformação urbana baseados no DOTS
Fonte: IPEA, 2016.

48 WRICIDADES.ORG
CAPÍTULO 3
DOTS como catalisador
da transformação urbana
O reconhecimento do plano diretor Entretanto, ainda existe uma grande lacuna a Estratégias baseadas na integração de diferentes
como instrumento fundamental ser preenchida com relação à forma de aplicação dimensões do planejamento urbano, como o
e qualificação das estratégias e normativas uso do solo, a mobilidade, o meio ambiente e
para direcionar o desenvolvimento
propostas pelos planos diretores. a habitação, ainda são relativamente novas no
urbano foi um avanço importante espectro do planejamento urbano brasileiro. A
trazido pelo Estatuto da Cidade Originalmente, o DOTS é um conceito de falta de alinhamento entre os planos diretores
desde o início dos anos 2000. desenho urbano integrado, no entanto, ao ser e os planos setoriais é ainda um problema. O
tratado como uma estratégia de planejamento, DOTS atua essencialmente na aproximação
promove uma visão clara de crescimento urbano entre mobilidade e planejamento urbano,
compacto e conectado, podendo representar um podendo se tornar um catalisador da
aperfeiçoamento para os planos diretores. Essa transformação urbana necessária para o
legislação, por sua vez, pode determinar um desenvolvimento sustentável, a partir dos
compilado de normativas para a futura aplicação eixos e estações de transporte coletivo.
do DOTS no território.

50 WRICIDADES.ORG
3.1
Definição de DOTS
O Desenvolvimento Orientado ao
O DOTS promove áreas urbanas compactas e
Transporte Sustentável – DOTS - é • O DOTS é uma estratégia de planejamento para atingir o com densidades adequadas à realidade onde é
uma estratégia de planejamento modelo de cidade 3C: compacta, conectada e coordenada. inserido, nas áreas próximas a eixos ou estações
de transporte de alta ou média capacidade. Essa
urbano que busca integrar o uso e
• A estratégia DOTS deve ser implementada por órgãos integração permite oferecer às pessoas uma
ocupação do solo e a infraestrutura públicos locais ou regionais, articulada ao setor privado e à diversidade de usos, serviços, além de acesso
de transporte coletivo. Essa sociedade civil. a oportunidades de emprego, lazer, habitação
articulação é uma estratégia e espaços públicos, todos a uma distância
• O DOTS, se executado de maneira integrada às diversas caminhável das conexões de mobilidade,
urbana com grande potencial para
agendas setoriais das cidades, pode reverter parte favorecendo a interação social.
a construção de cidades mais significativa dos problemas urbanos existentes.
eficientes e prósperas, atingindo A área de influência da estratégia DOTS consiste
a sustentabilidade nos aspectos • A adoção da estratégia DOTS começa na etapa de em uma distância considerada caminhável, cerca
planejamento, através de uma regulação urbana que de 15 minutos de caminhada (WRI Brasil, 2017a).
econômico, social e ambiental6.
o promova. A sua implementação efetiva, entretanto, Essa distância, quando medida linearmente, é de
dependerá do desenvolvimento de projetos de DOTS. No 500 m a 1000 m a partir de eixos de transporte
capítulo 5, estão detalhadas estas duas escalas: escala de rodoviário (ônibus, BRTs ou BHLS) ou um raio
planejamento e escala de projeto urbano. de 500 m a 1000 m no entorno de estações de
metrôs e trens7.

Figura 3.1 | Distância da área de influência de eixos
ou estações de transporte coletivo Box 3.1 | ORIGEM DO CONCEITO E ESTRATÉGIA DOTS
ÁREA DE INFLUÊNCIA DA ESTRATÉGIA DOTS PARA ÁREAde

A ideia DEque
INFLUÊNCIA DA ESTRATÉGIA
o transporte DOTS PARAurbano
e o desenvolvimento • organizar o crescimento no âmbito regional para que seja
EIXOS DE TRANSPORTE COLETIVO (ÔNIBUS) ESTAÇÕES
devem ser conduzidos de maneira integradaOUnão
DE TRANSPORTE COLETIVO (METRÔ TREM)
é nova. compacto e baseado no transporte coletivo;
No entanto, o termo TOD – Transit-Oriented Development
• ter o comércio, residências, estacionamentos, serviços e
500 m a 1000 m
(em português DOTS – Desenvolvimento Orientado
equipamentos públicos dentro de uma distância caminhável
ao Transporte Sustentável) surgiu com a publicação
ao transporte coletivo;
de Peter Calthorpe chamada “The Next American
Metropolis”, lançada em 1993. Engajado aos movimentos • criar ruas amigáveis ao pedestre com conexões diretas a
500 m a 1000 m de sustentabilidade que começavam a ganhar força na destinos locais;

década de 1990, Calthorpe via no DOTS oportunidades
• fornecer residências mistas com habitações de diferentes
para além do ambiente urbano construído, formulando
tipos, densidades e custos;
uma teoria de desenho que promovia o aumento na
qualidade de vida, menores custos de transporte, bairros • assegurar a preservação de áreas de interesse ambiental e
OTS PARA ÁREA DE INFLUÊNCIA DA ESTRATÉGIA DOTS PARA com uso misto, além de redução dos impactos ambientais espaços abertos de alta qualidade;
IBUS) ESTAÇÕES DE TRANSPORTE COLETIVO (METRÔ OU TREM)
e redução da dependência do automóvel, apresentando
• tornar os espaços públicos o foco das construções e das
benefícios sociais, econômicos e ambientais.
500 m a 1000 m
atividades do bairro;
Assim, com esses objetivos, os componentes-chave • incentivar a ocupação de vazios e a requalificação urbana
do DOTS, nessa primeira definição de Calthorpe, são ao longo de corredores de transporte coletivo dentro de
(DITTMAR; BELZER; AUTLER, 2004): bairros existentes.
500 m a 1000 m
52 WRICIDADES.ORG
Existem desafios que precisam ser enfrentados Figura 3.2 | Quatro dimensões da estruturação do DOTS
para a implementação efetiva da estratégia
DOTS no contexto de uma cidade. Além de É a dimensão do ambiente construído da cidade. Para uma Diz respeito à estruturação financeira que tornará o projeto de
demandar o envolvimento de diversos atores da transformação urbana qualificada, é necessária a elaboração de DOTS viável, tanto para sua execução quanto para sua
projetos urbanísticos que contribuam para a construção de uma manutenção. O financiamento do projeto deve ser pensado
sociedade, como o setor público, setor privado e
paisagem urbana agradável com elementos e mobiliários considerando todos os elementos do DOTS que necessitam, de
população em geral, é preciso compreender que urbanos de qualidade e com acessibilidade universal, alguma forma, de recursos financeiros, públicos ou privados.
o DOTS não pode ser implementado apenas com baseando-se nos elementos DOTS que influenciam na paisagem Ainda, é fundamental que o financiamento se beneficie de uma
medidas de desenho urbano ou visando somente urbana. regulação urbana que forneça instrumentos suficientes para a
viabilização de projetos.
à sustentabilidade econômica de um projeto de
transformação urbana. Uma regulamentação
urbana bem estruturada é fundamental para a
implantação do DOTS, com interdependência
entre outras três dimensões, pensadas em
DESENHO URBANO FINANCIAMENTO
conjunto no desenvolvimento da estratégia;
DOTS
são elas: os mecanismos de financiamento, a
governança e o desenho (Figura 3.2).
O DOTS permite mudar a imagem do território,

mas não pode deixar de considerar as
especificidades locais. Cada projeto de DOTS GOVERNANÇA LEGISLAÇÃO/
é único, apresentando diferentes necessidades REGULAMENTAÇÃO
de acordo com o entorno onde está inserido.

Não existe uma solução única que possa ser
É o modelo de gestão a ser adotado para concretizar o DOTS, A legislação urbana tem o poder de induzir o desenvolvimento
aplicada em diferentes cidades ou até mesmo
tanto na escala do plano diretor quanto na escala do projeto urbano de acordo com os princípios e as diretrizes por ela
em regiões com características distintas dentro urbano. Corresponde à articulação entre os grupos de atores estabelecidos que, posteriormente, irão se materializar no
de uma mesma cidade. É preciso compreender envolvidos e suas designações, principalmente entre as esferas território. Assim, ela deve ser elaborada de forma a garantir que o
de governo, setor privado e sociedade civil. DOTS se concretize no território, incorporando os princípios da
a conjuntura urbana e o contexto para garantir
estratégia DOTS tanto na visão estratégica quanto na visão
a implantação efetiva dessa estratégia de normativa da regulamentação urbana municipal.
planejamento.

Ao priorizar o transporte coletivo e fomentar a
infraestrutura para o transporte ativo, o DOTS
contribui para a redução das emissões de gases
de efeito estufa. Além disso, o DOTS incentiva a
criação de territórios socialmente mais inclusivos,
focando também na sustentabilidade financeira
do transporte e no desenvolvimento econômico
de uma região, reduzindo os deslocamentos
motorizados e potencializando o uso do solo e
dos equipamentos públicos, com o objetivo de
favorecer a eficiência urbana.
54 WRICIDADES.ORG
3.2
ELEMENTOS
A implementação efetiva do DOTS depende da Figura 3.3 | Elementos do DOTS

execução de vários elementos de forma articulada.
O DOTS pressupõe elementos de desenho
urbano, que contribuem para a construção de um
espaço urbano de qualidade e que promovem o
USO MISTO DO
transporte ativo e a equidade de oportunidades.
SOLO TRANSPORTE ATIVO
Os elementos aqui apresentados têm como base PRIORIZADO
referências nacionais e internacionais, como
DENSIDADES
Calthorpe (1995) e Cervero (1998), além das ADEQUADAS
publicações DOTS Cidades (EMBARQ, 2015),
TOD Standard (ITDP, 2013) e Manual DOTS (CTS
CENTRALIDADES E
EMBARQ MÉXICO, 2010). FACHADAS ATIVAS
TRANSPORTE
COLETIVO DE
A partir desses estudos, foram definidos os DIVERSIDADE DE QUALIDADE
elementos essenciais do DOTS, apresentados na RENDA
Figura 3.3.
ESPAÇOS PÚBLICOS
E INFRAESTRUTURA
VERDE
GESTÃO DO USO DO
AUTOMÓVEL

Figura 3.3 | Elementos do DOTS (cont.)
Induz a criação de centralidades junto às estações de transporte coletivo, não só

O aumento das densidades populacional, construtiva e habitacional permite um uso
evitando deseconomias urbanas, como também criando oportunidades
mais eficiente da infraestrutura e do solo urbanizado, articulando os adensamentos
econômicas, como diversidade de comércios e serviços. Por serem locais com
com a oferta de transporte coletivo. Alguns estudos recomendam, por exemplo, uma
grande circulação de pessoas, deve ser incentivado que as edificações do entorno
densidade populacional média de 250 hab/ha (LEITE, 2012), porém é fundamental
tenham relação direta com o passeio público, principalmente no pavimento térreo,
sempre considerar o contexto urbano existente para projetar uma densidade
DENSIDADES adequada ao local, tanto do ponto de vista social como ambiental. O adensamento CENTRALIDADES E evitando trechos com muros cegos, cercas, gradis e outros elementos que
ADEQUADAS FACHADAS ATIVAS apresentem pouca relação com os pedestres. Nas áreas de centralidade, é
promovido deve garantir uma ocupação que não aumente a sensibilidade ambiental
essencial garantir um ambiente urbano que seja agradável para a circulação de
TRANSPORTE COLETIVO e que esteja associada a um planejamento do solo com uso misto.
pedestres e ciclistas, desestimulando o uso do transporte individual privado.
DE QUALIDADE
É o elemento central para um projeto Busca estabelecer medidas para otimizar o uso do transporte individual motorizado,
Estimula a criação de policentralidades e áreas com diversidade de atividades,
de DOTS. Pode ser existente ou complementando as ações de incentivo ao uso dos transportes coletivo e ativo. Em
como moradias, mercados, escritórios, lojas, restaurantes, cafés, pequenos
previsto, sendo essencial que seja comércios e outros usos que proporcionam a vitalidade urbana de uma região, de geral, envolve a adoção de medidas como: restrições de áreas de estacionamento,
um eixo ou uma estação de modo a otimizar o uso do solo urbanizado. Busca evitar grandes deslocamentos taxação do congestionamento, programas de compartilhamento de veículos e/ou
transporte coletivo de média e/ou cotidianos e reduz a dependência do transporte individual motorizado. Além disso, bicicletas e estímulo à carona, entre outros. Este elemento busca reverter o
alta capacidade, apresentando uma USO MISTO GESTÃO DO USO paradigma de uso e de ocupação dos automóveis no ambiente urbano e suas
auxilia no crescimento econômico na escala local e, com a redução de distâncias
DO SOLO DO AUTOMÓVEL
infraestrutura de qualidade, com entre habitação, emprego, serviços e lazer, incentiva o transporte ativo como consequências na perda de qualidade dos espaços públicos das cidades,
incremento no número de viagens e principal forma de deslocamento dentro da área urbana. estimulando a mudança para meios de transporte mais sustentáveis.
serviço eficiente. A partir da
articulação deste elemento com os
demais descritos a seguir, será
possível um desenvolvimento urbano
Incentiva a implantação de empreendimentos com diversidade no padrão de
cujos impactos irão além da Visa à implantação de infraestruturas que favorecem a circulação de pedestres e
moradia. Em geral, as cidades apresentam uma segregação territorial, com a
melhoria em mobilidade urbana. ciclistas nos deslocamentos diários. Este elemento prevê a criação, ampliação,
população de baixa renda ocupando as áreas periféricas. Isso resulta em grandes
alargamento e reformulação de calçadas, calçadões, ciclovias, ciclofaixas,
distâncias em relação aos locais de emprego e consequentes movimentos
bicicletários e outras estruturas para estimular os meios de transporte ativos, de
pendulares diários, além de menor acesso às infraestruturas urbanas, incluindo a
forma integrada com o transporte coletivo. Além da infraestrutura, é fundamental a DIVERSIDADE
TRANSPORTE ATIVO de transporte coletivo. A promoção de diversidade de renda dentro da área urbana
PRIORIZADO garantia de um ambiente urbano que favoreça a relação do espaço privado com o DE RENDA consolidada contribui para a justiça social, aproximando as pessoas às áreas com
espaço público, tornando o ambiente urbano mais convidativo para o transporte
oferta de transporte coletivo, além de oferecer mais oportunidades de emprego,
ativo, com a previsão de térreos comerciais e fachadas ativas.
lazer e moradia.
Visa à criação ou qualificação de espaços públicos, de maneira a torná-los

ambientes seguros, acessíveis e agradáveis ao convívio, garantindo o
desenvolvimento urbano ambientalmente saudável. A previsão de espaços
públicos qualificados e de áreas verdes estratégicas melhora a qualidade do ar,
e solos não impermeabilizados auxiliam na drenagem urbana. É interessante
ESPAÇOS PÚBLICOS
E INFRAESTRUTURA VERDE prever uma rede integrada de espaços públicos, com diferentes tamanhos e
funções, articulada com os modais de transporte, transformando esses
ambientes em locais democráticos e de convívio e interação social.
56 WRICIDADES.ORG
Além desses elementos, o Box 3.2 apresenta dois
elementos considerados complementares, que
auxiliam na qualificação da transformação urbana
orientada pelo DOTS.
Box 3.2 | ELEMENTOS COMPLEMENTARES
O DOTS, quando implementado de maneira coordenada, área dentro da cidade, é possível estabelecer medidas que
contando com os elementos anteriormente citados, tem o incentivem a construção de novas edificações mais eficientes.
poder de transformar um território urbano. No entanto, existem No entanto, é preciso atentar para uma transformação urbana
outros dois elementos que, apesar de não serem considerados que não descaracterize totalmente uma área que já possua
fundamentais para a implementação de um projeto de DOTS, identidade local, especialmente em regiões que apresentam
são muito relevantes para a construção de uma cidade mais edificações históricas.
sustentável. São eles: edificações sustentáveis, relacionadas à
importância da eficiência energética e desempenho térmico das • Identidade e patrimônio. Visa à adoção de medidas que,
edificações; e identidade e patrimônio, relacionados à ideia de mesmo passando por um processo de renovação urbana,
caráter e valores locais. valorizem a identidade local do território e, na existência
de patrimônio histórico, incentivem a preservação dessas
• Edificações sustentáveis Prevê a construção de edifícios edificações. É fundamental ter conhecimento do entorno do
que incorporem medidas para aumento da eficiência eixo ou da estação de transporte e entender quais são as
energética e redução de impactos ambientais, tais como dinâmicas sociais e culturais de um determinado ambiente
telhados, fachadas verdes e painéis solares. Como a urbano, a fim de realizar uma transformação urbana que não
implantação de projetos de DOTS ocorre em áreas de prejudique a população local, proporcionando melhorias
transformação urbana, o que implica a renovação urbana sociais, econômicas e ambientais, principalmente em casos
de uma área existente ou o desenvolvimento de uma nova de áreas urbanas degradadas.

Na Figura 3.4, é possível visualizar a inserção dos Figura 3.4 | Inserção urbana de elementos DOTS
elementos DOTS que se refletem no ambiente
Densidade residencial
construído da cidade.
O DOTS apresenta potencial para catalisar

oportunidades econômicas (ver mais no Capítulo 5),
porém é importante ressaltar que o DOTS não Diversidade de usos
é um instrumento de financiamento. Sendo

Espaço público e
assim, os aspectos de desenho e governança
infraestrutura verde
não podem ser deixados de lado, pois se cria
Fachada ativa
o risco de elaborar projetos que se viabilizem
economicamente, mas não tragam os benefícios
de uma urbanização sustentável. O Box 3.3
apresenta o que não é considerado DOTS, pois
não articula os elementos essenciais nem a
Transporte coletivo
estruturação das dimensões.
Infraestrutura para transporte ativo
Box 3.3 | O QUE NÃO É DOTS
O DOTS deve sempre estar estruturado considerando as equivocada, pois não apresentam o nível de integração de • a estruturação de um planejamento urbano ou projeto
dimensões do desenho, do financiamento, da legislação urbana políticas e de elementos urbanísticos necessários. Em virtude específico que visualize, na estratégia do DOTS, apenas uma
e da governança. O DOTS não articula apenas políticas de disso, é importante destacar o que não é considerado DOTS: fonte de aumento do potencial construtivo das edificações;
transporte com políticas de uso do solo, articula também essas
políticas considerando a qualidade do ambiente construído, • medidas de planejamento e incentivos urbanísticos que • um projeto urbano que tenha previsão de utilizar o terreno de
promovendo o desenvolvimento urbano sustentável. Muitas busquem apenas o adensamento, (populacional ou construtivo) uma estação para o desenvolvimento de um empreendimento
vezes alguns projetos são classificados como DOTS de forma próximo a uma infraestrutura de transporte coletivo; imobiliário, isolado do desenvolvimento urbano do entorno.
58 WRICIDADES.ORG
3.3
Escalas de atuação: plano e projeto
Figura 3.5 | DOTS no plano diretor e no projeto urbano
PLANO Consiste na definição de estratégias para a cidade com a descrição dos

instrumentos, normativas e parâmetros urbanísticos que guiarão o
O DOTS é definido como uma estratégia de desenvolvimento urbano ao longo dos eixos e entorno de estações de
planejamento urbano, sendo importante transporte, podendo essa infraestrutura ser existente ou planejada. Essa etapa
consiste na definição do macrozoneamento da cidade, escolhendo os locais
incluí-lo em marcos regulatórios como os
para implementação da estratégia DOTS e definindo o uso do solo permitido
planos diretores municipais e metropolitanos. nesses locais e, quando necessária, a integração com a região metropolitana.
Entretanto, para que o DOTS se torne realidade Além disso, podem ser criados programas urbanos que detalhem instrumentos
urbanísticos para as zonas indicadas para o DOTS e definam metas a serem
e passe a ter um impacto real nas cidades, é
alcançadas. Esses programas devem ser executados posteriormente pelo setor
preciso que essa estratégia seja implementada público com o objetivo de acelerar a implementação do DOTS.
através de projetos urbanos específicos. Para
tanto, é necessário que a estratégia DOTS
crie as condições para que projetos possam PROJETO
se desenvolver e serem implementados no Posteriormente à definição da estratégia no plano diretor, o DOTS pode se
futuro. O DOTS nos planos diretores deve se desdobrar em projetos. Essa etapa também pode ser executada pelo setor
público (ver mais no Capítulo 5) e consiste no detalhamento e estruturação de
desdobrar, posteriormente, em programas ou
projetos urbanos, definindo quais intervenções urbanas são necessárias,
projetos urbanos que executem as obras de estabelecendo orçamentos e destinação de recursos financeiros para a execução
infraestrutura urbana necessárias e se articulem das obras, detalhamento do desenho urbano e a inclusão de incentivos ao
mercado imobiliário para a transformação urbanística do entorno.
ao processo de desenvolvimento imobiliário nos
eixos de transporte e entornos de estações.

É preciso considerar, ainda, que existem diversos É por meio de políticas urbanas que incentivam público quanto a gestão do território onde
atores envolvidos na construção da cidade, os o uso do solo eficiente, articulado com uma rede essa infraestrutura está ou será instalada
quais atuam nos dois momentos e em todas as integrada entre os diferentes meios de transporte devem estar coordenados com os objetivos
escalas da estratégia DOTS. O Box 3.4 apresenta e contando com uma gestão qualificada do estabelecidos na política de planejamento urbano
quais são os atores diretamente envolvidos nesse uso do solo urbanizado, que será possível um da cidade, regulamentada pelo plano diretor e
processo. desenvolvimento urbano sustentável. Tanto o complementada pelas disposições do Plano de
planejamento da infraestrutura de transporte Mobilidade Urbana.
Box 3.4 | ATORES ENVOLVIDOS NO DOTS
O DOTS envolve diretamente três grupos de atores, cada um ônus decorrentes do processo de urbanização e pela recuperação Os benefícios trazidos pelo DOTS, como redução no tempo
desenvolvendo um papel específico: dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a de deslocamento entre moradia e trabalho, áreas de lazer
valorização de imóveis urbanos. No entanto, o setor público não qualificadas e ambientes urbanos saudáveis, têm impacto direto
• Gestores públicos
possui a capacidade de investir em tudo que a cidade precisa, na vida da população, ou seja, nos moradores e usuários de uma
• Agentes imobiliários
portanto deve propor alternativas, como potencializar uma região da cidade. São eles os principais interessados em viver
• Moradores/usuários, universidades e sociedade civil
infraestrutura de transporte. com qualidade de vida, portanto a participação da sociedade
organizada
civil na elaboração do planejamento urbano é fundamental para
A gestão pública tem papel essencial na implementação do O papel do setor imobiliário será de desenvolver novos orientar as tomadas de decisões.
DOTS, visto que o poder público é o agente responsável empreendimentos na região, portanto é ele quem atuará sob as
pela provisão de infraestrutura urbana e pela regulação do definições e regramentos estabelecidos no planejamento da cidade.
uso e ocupação do solo urbano, princípios básicos para o É fundamental que o mercado imobiliário compreenda que a
desenvolvimento de um projeto de DOTS. Como prevê o Estatuto construção de um território que utiliza a infraestrutura pública de
da Cidade, o poder público, por intermédio da elaboração do maneira mais eficiente traz benefícios para todos. Além disso, é o
plano diretor e da legislação urbanística dele decorrente, é ator responsável diretamente pelo desenvolvimento de projetos que
responsável pelo cumprimento das funções sociais da cidade e estabelecerão a relação entre as áreas públicas e privadas.
da propriedade urbana, pela justa distribuição dos benefícios e
60 WRICIDADES.ORG
62 WRICIDADES.ORG
CAPÍTULO 4
DOTS no plano diretor
A estratégia DOTS é composta por No entanto, é preciso adotar essa estratégia urbano municipal de forma a incorporar a
na regulação urbana municipal, com estratégia DOTS na legislação urbana.
elementos que contribuem para
o objetivo de possibilitar que projetos
a construção de cidades mais
urbanísticos se concretizem no território Os princípios, ao se desdobrarem em diretrizes e
sustentáveis. da cidade, levando a um desenvolvimento medidas normativas, têm como objetivo orientar
urbano que, concomitantemente, promova o desenvolvimento urbano para uma cidade
equidade social, sustentabilidade ambiental mais compacta, conectada e coordenada (cidade
e desenvolvimento econômico. 3C). É a partir da incorporação dos princípios
que será possível implementar as ações a serem
Assim, para incorporar a estratégia DOTS no realizadas nos eixos e estações de transporte,
plano diretor, foram definidos 3 princípios atuando de forma articulada e estratégica com o
a serem adotados na escala territorial da planejamento urbano territorial (Figura 4.1).
cidade e 8 ações a serem realizadas no
entorno de eixos e estações de transporte
coletivo. Cada princípio e cada ação
apresentam diretrizes e medidas normativas
a serem incorporadas no planejamento

Figura 4.1 | Três princípios e oito ações para implementar o DOTS no plano diretor
A definição dos 3 princípios na escala do território da cidade

irá permitir que sejam aplicadas as 8 ações no entorno
dos eixos ou das estações de transporte
CIDADE ENTORNO DA INFRAESTRUTURA DE

3 princípios da cidade 3C TRANSPORTE COLETIVO
(diretrizes e medidas normativas) 8 ações para implementar o DOTS
(diretrizes e medidas normativas)
64 WRICIDADES.ORG
4.1
Princípios para a cidade 3C
1 COMPACTO
O CRESCIMENTO URBANO
PRINCÍPIO
O marco regulatório deve estabelecer os a área urbana. Já a gestão coordenada nas
instrumentos urbanísticos necessários à promoção cidades ocorre por meio da adoção de medidas
do modelo de cidade 3C (compacta, conectada normativas que promovem a gestão social da
e coordenada), o qual tem, no DOTS, sua valorização da terra, o aumento da densidade
2 CONECTADA
principal estratégia. populacional e construtiva e a reversão, para a
coletividade, da valorização imobiliária gerada
A INFRAESTRUTURA
PRINCÍPIO
Ao nos referirmos à cidade compacta, por por essas ações.
exemplo, essa pode ser implantada através de
instrumentos urbanísticos para o adensamento no Para atingir os objetivos da cidade 3C, os planos
entorno da infraestrutura de transporte coletivo, diretores devem, portanto, adotar 3 princípios de
3 COORDENADA
o combate aos vazios urbanos, a diversificação do ordenamento territorial:
A GESTÃO
PRINCÍPIO
padrão social e o controle do perímetro urbano.
A desejada conectividade do território é alcançada
com a eficiência no uso das infraestruturas
urbanas, a continuidade do tecido urbano e
a redução da necessidade de deslocamentos
motorizados, promovendo a mescla de usos e a
criação de centralidades distribuídas em toda

Princípio territorial 1:
O Crescimento Urbano Compacto
Diretrizes e medidas normativas A cidade compacta é o resultado da concentração intensificar a ocupação de áreas que já dispõem
de pessoas e atividades em áreas específicas de infraestrutura urbana, serviços e empregos.
relacionadas ao controle da
produzindo uma cidade menos espraiada.
dispersão e qualificação da expansão
Isso ocorre por medidas normativas que, Ao mesmo tempo, é importante controlar a
urbana. Tem como base a regulação conjuntamente com uma gestão consciente na dispersão da urbanização no território de modo
do adensamento populacional e delimitação do perímetro urbano, interfiram na a evitar a degradação ambiental e os longos
lógica da urbanização dispersa. Outras medidas deslocamentos da população. É fundamental
construtivo ao longo dos eixos de
para o crescimento urbano compacto definem os induzir e consolidar o crescimento da cidade
transporte coletivo, a diversificação
lugares para uma ocupação mais intensa, como os para as áreas onde há infraestrutura disponível.
do padrão social e o controle do territórios vinculados aos eixos de infraestrutura, Compactar a cidade em torno dos eixos de
perímetro urbano, otimizando o qualificando a mobilidade e reduzindo a transporte coletivo, aumentando o potencial
necessidade de deslocamentos motorizados construtivo disponível nessas áreas, considerando
território com disponibilidade de
cotidianos. Medidas de controle da dispersão do a demanda e a dinâmica da cidade e combatendo
infraestrutura.
território não significam conter o crescimento. a existência de vazios urbanos, evita a expansão
O objetivo é justamente planejar a maneira da mancha urbanizada e qualifica o modo como a
como esse crescimento acontecerá, evitando cidade se desenvolve.
ocupações dispersas no território e buscando
66 WRICIDADES.ORG
Figura 4.2 | Diretrizes para o crescimento urbano compacto
Definir estrategicamente o perímetro urbano O plano diretor deve definir estratégias

e instrumentos urbanísticos considerando
Promover o crescimento vertical nas áreas com um crescimento urbano com uso misto e
disponibilidade de infraestrutura adensamento adequados, demarcando o
perímetro urbano e evitando a dispersão
da urbanização. Ao mesmo tempo, deve-se
Combater vazios urbanos
promover uma maior ocupação das áreas
consolidadas, priorizando o adensamento
Controlar o crescimento horizontal construtivo na área urbana consolidada
em vez do espraiamento da cidade.
Planejar a infraestrutura, prever usos mistos e adensamento

adequado nas áreas / macrozonas de expansão urbana

O crescimento urbano
COMO IMPLEMENTAR:
compacto é a associação
Definir o perímetro urbano considerando as demandas e infraestrutura, incentivando o crescimento vertical ao
de medidas para o controle de crescimento da cidade para o período de dez invés do crescimento horizontal, por meio da oferta de
da dispersão urbana, anos, evitando a ocupação de áreas com restrições

à urbanização (especialmente áreas de preservação
maiores coeficientes de aproveitamento máximo e da
permissão de maior altura dos edifícios, respeitando
promovendo o adensamento ambiental) e desprovidas de infraestrutura, além de o contexto urbano existente e paisagem da cidade.
priorizar a acomodação desse crescimento na área Essa priorização deve se dar por mecanismos que
populacional e construtivo em urbana já dotada de infraestrutura .
8
controlem a densidade demográfica, como a cota-parte
territórios com forte presença Quando for necessária, de fato, a expansão do perímetro
de terreno máxima por unidade habitacional. Além
disso, é essencial considerar o desenvolvimento de
de infraestrutura urbana, urbano, ela deve atender às exigências do Artigo 42b,
previsto no Estatuto da Cidade. Além disso, devem-
empreendimentos com diferentes padrões de moradia,
como no caso dos eixos de se prever áreas de expansão urbana considerando

incentivando a diversidade de renda.
a adequada provisão de equipamentos, serviços e Combater os vazios urbanos nas áreas providas de
transporte coletivo, com um infraestruturas, principalmente de transporte público infraestrutura, serviços urbanos e empregos, por
perímetro urbano delimitado coletivo, além de normas que garantam o adensamento meio da aplicação do Parcelamento, Edificação
de modo compatível com a capacidade de suporte da ou Utilização Compulsórios (PEUC) e do IPTU
de maneira estratégica. infraestrutura e também a diversidade social. progressivo no tempo9, a fim de otimizar a ocupação
do território e contribuir para evitar o espraiamento
Priorizar o adensamento populacional e construtivo em
da mancha urbana.
áreas com disponibilidade de equipamentos, serviços
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Centralidades e Infraestruturas Conectadas
Diretrizes e medidas normativas para A combinação entre áreas de moradia, emprego, A cidade conectada é alcançada por duas linhas
serviços e lazer busca suprir as demandas de ação. Por um lado, o plano diretor deve prever
aumentar a eficiência no uso das
dos habitantes dentro do território urbano, uma regulação do uso do solo que gere a mescla
infraestruturas urbanas e reduzir a resultando em uma cidade mais conectada, de funções urbanas e o adensamento populacional
necessidade de deslocamentos, através policêntrica e dinâmica, reduzindo a dependência e construtivo, atentando para o controle de
da mescla de usos em toda a área de deslocamentos motorizados no cotidiano incomodidades e adequação do adensamento
e, quando necessário, incentivando que à capacidade de suporte das infraestruturas.
urbana, da criação de centralidades
eles ocorram via transporte ativo e coletivo. Por outro, prever um plano de infraestrutura
e da estruturação de um sistema de O equilíbrio entre a oferta de empregos e na direção de universalizar a oferta de serviços
infraestruturas de transporte com de moradia nas cidades ocorre através do urbanos em toda a cidade e de priorizar a matriz
atendimento à totalidade do território. incentivo ao uso misto nos diversos bairros, de mobilidade urbana sustentável (prevalência
contribuindo para diminuir não só a distância do transporte público coletivo e do transporte
entre as centralidades e a sua periferia, mas, ativo em detrimento do transporte motorizado
principalmente, a frequência e extensão nos individual) considerando a forma urbana compacta.
deslocamentos diários.
70 WRICIDADES.ORG
Figura 4.3 | Diretrizes para centralidades e infraestruturas conectadas
! ! ! !!!
Determinar parâmetros de incomodidade O plano diretor deve prever zonas

com usos diversificados no entorno
de corredores e estações de
Definir os eixos para a adoção do DOTS transporte, visando à criação de
Promover as centralidades novas centralidades e qualificando
conectadas à infraestrutura urbana os deslocamentos diários, a fim de
250m
2 otimizar o uso do solo urbanizado
e da infraestrutura existente.
Estabelecer a dimensão máxima de quarteirões,

proporcionando maior conectividade e facilitando
o deslocamento para o transporte ativo
Promover o uso misto na cidade,

evitando zoneamento monofuncionais

A cidade conectada pode COMO IMPLEMENTAR:
ser implantada por meio de
medidas normativas que Prever, no plano diretor, áreas com diversidade de usos
estrategicamente definidas, visando à mescla das
menores e facilitando o deslocamento para o transporte
ativo. A dimensão máxima linear entre 100 e 250 m para
incentivem usos mistos e atividades urbanas na maior parte do território da cidade cada quarteirão e a área máxima de lote de 10 mil m²,
e incentivando a criação de novas centralidades. por exemplo, podem proporcionar maior continuidade,
adensamento populacional capilaridade e conectividade do sistema viário, bem
Estabelecer, no plano diretor, a classificação e
e construtivo junto aos eixos hierarquização do sistema viário, identificando quais
como outras dimensões que incorporem esses princípios.
Além disso, lotes menores podem contribuir para a
de transporte, resultando os principais eixos ou corredores de deslocamento
para o transporte coletivo de média e alta capacidade,
diversificação de atividades, quebrando a monotonia e
tornando o trajeto mais amigável para os pedestres.
em um território policêntrico as infraestruturas para os modos de transporte
motorizados e não motorizados, como ciclovias e vias Prever, no plano diretor e/ou no zoneamento, mecanismos
com vitalidade urbana, pedestranizadas10, considerando a universalização para controlar os recorrentes problemas de vizinhança,
incentivando o transporte do serviço de transporte para toda população. como ruídos e outras interferências, em áreas definidas
Caso a cidade já tenha desenvolvido seu plano de com uso misto. É importante, ainda, prever incentivos
ativo e coletivo, sem deixar mobilidade, ele deve ser associado ao plano diretor. para mitigar impactos urbanísticos e a sobrecarga na
de considerar os impactos Definir eixos ou raios junto às infraestruturas de

infraestrutura, definindo parâmetros de incomodidade
e condicionantes urbanísticas a serem atendidas no
transporte coletivo existentes ou previstas para adoção
urbanísticos da associação da estratégia DOTS.
licenciamento de novas atividades, conforme o porte, a
natureza e a lotação dessas atividades.
entre as diferentes atividades Estabelecer dimensões máximas de lotes e quadras,
urbanas e suas possíveis buscando territórios mais conectados e com quadras
incomodidades.
72 WRICIDADES.ORG
A Gestão Coordenada
Diretrizes e medidas normativas para Pode-se denominar “gestão social da valorização básico único em toda a área urbana e a previsão
a gestão social da valorização da terra. da terra” o conjunto de medidas realizadas de outorga onerosa do direito de construir para
pelo Poder Público Municipal, em especial a todo potencial adicional a ser permitido na
O objetivo é fazer com que parte da
regulação e a implementação de instrumentos área de intervenção de projetos urbanísticos.
valorização imobiliária gerada pela urbanísticos e fiscais que identificam, recuperam A utilização de maiores coeficientes de
implantação de infraestruturas e pelo e distribuem à coletividade parte da valorização aproveitamento somente seria permitida, e
aumento da densidade, do potencial imobiliária gerada por obras e investimentos mesmo incentivada, em zonas com previsão de
públicos e pelas normas de parcelamento, uso maior crescimento urbano. Assim, é preciso
construtivo e das atividades na área,
e ocupação do solo. Tais medidas são legítimas legitimar a ideia de que o potencial construtivo
via normas urbanísticas, seja revertido e devem ser adotadas pelos gestores públicos é um ativo que pertence ao poder público e,
em melhorias à coletividade. Ao mesmo em prol do desenvolvimento urbano. Ao mesmo portanto, deve ser gerido por ele, fundamentado
tempo, devem-se explorar medidas de tempo, é uma maneira de o Poder Público nos interesses de toda a população.
Municipal dispor de recursos para contribuir
indução do desenvolvimento econômico e
no financiamento da infraestrutura, melhorias e Ao mesmo tempo, para induzir o desenvolvimento
imobiliário junto às áreas de infraestrutura equipamentos, fazendo com que parte do efeito urbano, a regulamentação da outorga onerosa
nos territórios prioritários para o da valorização da terra, em vez de ser capturado do direito de construir pode prever isenções
desenvolvimento urbano, considerando totalmente pelos proprietários dos imóveis ou reduções no pagamento das contrapartidas
urbanos, seja revertido à cidade. financeiras para empreendimentos, por exemplo,
também a articulação com outros planos
voltados à redução do déficit habitacional
setoriais existentes ou em elaboração. Uma das primeiras medidas para viabilizar (habitação de interesse social, por exemplo) ou
a gestão social da valorização imobiliária é a de acordo com o mérito do projeto (ambiental,
definição, pelo plano diretor, de um coeficiente histórico, urbanístico, etc.).
74 WRICIDADES.ORG
Figura 4.4 | Diretrizes para a gestão coordenada
Regulamentação
da OODC
fórmula
cálculo
$ $
x1
x3 x2
$
$
x1 $
Coeficiente de Coeficiente de Cobrança da Outorga Redistribuição no

Aproveitamento Aproveitamento Onerosa do Direito de território
básico único para máximo variado no Construir
todo território território
Setor comdepotencial
Setor com potencial de transformação
transformação
O planodeve
diretor deve prever
urbana e/ou interesse imobiliário imobiliário
urbana e/ou interesse O plano diretor prever
instrumentos de
instrumentos de regulação regulação
do do
adensamento construtivo e que que
adensamento construtivo e
recuperem à coletividade a valorização
recuperem à coletividade a valorização
imobiliária gerada por ações públicas,
x3
imobiliária gerada por ações públicas,
x3
OUC fazendo com que sejam obtidos
OUC fazendo com que sejam obtidos
recursos para o financiamento do
recursos para o financiamento do
desenvolvimento urbano. Ao mesmo
desenvolvimento urbano. Ao mesmo
tempo, tais instrumentos podem
x2
x2 tempo, tais instrumentos podemde territórios
induzir a transformação
x1
induzir aprioritários
transformação
por meioterritórios
de de medidas de
x1 prioritários por meio de medidas
incentivo à ocupação nessas de áreas.
incentivo à ocupação nessas áreas.
Território prioritário para transformação
Território prioritário para transformação
urbana (DOTS)
urbana (DOTS)

A gestão coordenada pode COMO IMPLEMENTAR:
ser implantada a partir da Definir um coeficiente de aproveitamento (CA)11 básico criando um fundo especifico para aporte dos recursos
definição do coeficiente de único para todo perímetro urbano nas áreas que não oriundos da outorga onerosa;
possuem nenhuma restrição construtiva, como as
aproveitamento básico único de caráter ambiental ou histórico. O coeficiente de
destinando recursos oriundos das contrapartidas para
melhoramentos na infraestrutura urbana;
para todo o perímetro urbano, aproveitamento básico igual a 1 (um) permite o manejo da
valorização imobiliária com mais eficiência, determinando criando forma de controle social da aplicação
estabelecendo a premissa de que o proprietário pode edificar uma área igual à área do desses recursos.
lote, sem a necessidade de contrapartida financeira.
que os direitos construtivos Prever incentivos urbanísticos a fim de induzir o
Ordenar a distribuição do potencial construtivo no território
são um ativo público. Dessa urbano, definindo coeficientes máximos variados nas diferentes
mercado imobiliário na direção de regiões já dotadas de
infraestrutura, permitindo coeficientes de aproveitamento
forma é possível aplicar a áreas da cidade e permitindo os maiores coeficientes de máximos mais altos nessas áreas da cidade.
aproveitamento em áreas com oferta de infraestrutura urbana.
recuperação da valorização Regulamentar o instrumento da Outorga Onerosa do
Demarcar territórios para o maior adensamento
populacional e para os melhoramentos e intervenções
imobiliária e distribuí-la na Direito de Construir (OODC): urbanas, sendo definidas zonas com maiores coeficientes
cidade de forma articulada estabelecendo coeficientes de aproveitamento básico de aproveitamento e altura dos edifícios, conforme raios
e máximo; ao redor de estações de trem ou metrô ou conforme
e igualitária. áreas de influência ao longo dos eixos de
determinando uma fórmula para cálculo da
transporte público.
contrapartida financeira que considere as diferentes
realidades dentro do território, considerando a Prever o uso do instrumento de contribuição de melhoria para
capacidade de suporte da infraestrutura, valorização financiamento de projetos de infraestrutura. O instrumento
imobiliária e vulnerabilidade social; deverá ser, posteriormente, aplicado via lei tributária.
criando isenções e incentivos sobre a outorga, os quais Prever o instrumento da Operação Urbana Consorciada
podem considerar o mérito urbanístico do projeto, como (OUC) em áreas com potencial de transformação urbana e
a tipologia do empreendimento, por exemplo; interesse imobiliário.
76 WRICIDADES.ORG
4.2
Ações para entorno de eixos e estações
Intensificar o adensamento e o uso do

A partir da instituição, pelo plano diretor, dos e do sistema de transporte ativo, mas também a
AÇÃO 1 solo ao longo dos eixos e no entorno
princípios de ordenamento territorial necessários capacidade de suporte das demais infraestruturas de estações de transporte coletivo
à constituição do modelo 3C nas cidades, é e serviços urbanos existentes, como saneamento Combater a ociosidade do uso do
possível determinar as ações para a implantação básico (esgoto, resíduos sólidos, abastecimento AÇÃO 2 solo em áreas com oferta de
transporte coletivo
da estratégia DOTS no entorno dos eixos e de água e águas pluviais), rede de energia
estações. Essas ações devem estar atentas às elétrica e de comunicação, bem como de serviços
AÇÃO 3 Diversificar o padrão de moradia
diferentes escalas e problemas das cidades. básicos, como equipamentos sociais. Ou seja, o
Seja na dimensão da cidade ou do bairro, elas desempenho desses serviços públicos deve estar
Integrar o espaço privado ao espaço
não estão vinculadas apenas à implantação da em sinergia com as densidades de habitantes e AÇÃO 4 público em favor do pedestre
infraestrutura de mobilidade, melhoramento de usuários (permanentes e flutuantes), de modo
calçadas, veículos e sistemas de operação. Estão que não haja sobrecarga dos serviços nem sua Promover espaços públicos de
essencialmente ligadas à visão de cidade que se subutilização.
AÇÃO 5 permanência e áreas verdes
estratégicas
deseja no entorno dessas infraestruturas e por
Desestimular a utilização do automóvel
medidas de regulação do uso e da ocupação do As 8 ações aqui apresentadas devem ser AÇÃO 6 junto aos eixos de transporte coletivo
solo urbano. realizadas no entorno de eixos e estações de
transporte, atuando de forma articulada entre Articular e conectar os equipamentos
Ao mesmo tempo, é fundamental que as si, de modo a definir o DOTS como a estratégia AÇÃO 7 sociais à infraestrutura de
transporte coletivo
densidades construtiva e populacional planejadas de desenvolvimento urbano na regulamentação
levem em conta não somente a capacidade de municipal. São elas: Fomentar espaços de suporte
AÇÃO 8 ao transporte cicloviário
suporte das vias, do sistema de transporte público

AÇÃO 1: Intensificar o adensamento e o uso do solo
ao longo dos eixos e no entorno de estações de
transporte coletivo
Orientar o desenvolvimento da cidade ao

longo dos eixos de transporte de alta e média
capacidade, de modo a concentrar o adensamento
COMO IMPLEMENTAR:
populacional e construtivo próximo de estações
Definir perímetros para desenvolvimento de intervenções estabelecendo maiores coeficientes
do sistema metroferroviário e de corredores de
urbanas no entorno de estações e terminais de transporte de aproveitamento máximos;
transporte coletivo. Essa ação integra o transporte
qualificando os espaços públicos e privados para a
individual e o coletivo com os empreendimentos estabelecendo cota-parte máxima12 nos empreendimentos.
circulação de pessoas:
de usos residenciais, comerciais e de serviços,
Incentivar o desenvolvimento de empreendimentos
facilitando a intermodalidade e os modos determinando o raio de abrangência em torno
privados de usos mistos junto às estações e terminais do
sustentáveis de deslocamento, além de das estações e terminais e as faixas ao longo dos
sistema de transporte cletivo, por meio de parcerias entre
racionalizar o uso do solo e da infraestrutura e de corredores de ônibus, considerando a distância
o setor público e o privado.
evitar o espraiamento da mancha urbana. confortável a ser percorrida pelos pedestres.
Prever a possibilidade de implantação de edifícios-
Incentivar a densificação habitacional e construtiva ao
garagem junto a terminais de ônibus e estações do sistema
Elementos DOTS diretamente relacionados: longo dos eixos de transporte:
metroferroviário, especialmente para aquelas localizadas nos
estabelecendo maiores gabaritos de altura máxima; extremos das linhas, de modo a proporcionar a integração
entre o transporte individual e o coletivo.
DENSIDADES ADEQUADAS USO MISTO DO SOLO
78 WRICIDADES.ORG
Figura 4.5 | Diretrizes da ação 1
Incentivar usos
mistos ao longo
dos eixos de O Plano Diretor deve priorizar o
transporte desenvolvimento de projetos no
Estabelecer cota-parte entorno dos terminais e incentivar
máxima de terreno por a construção de empreendimentos
unidades habitacionais
de uso misto integrados às estações.
Determinar maiores
coeficientes de
aproveitamento e maiores
limites de altura dos edifícios
junto aos eixos
Promover o adensamento
em torno dos terminais
de transporte
Eixo de transporte
Incentivar usos
complementares junto às
estações e aos terminais

AÇÃO 2: Combater a ociosidade do uso do solo em áreas
com oferta de transporte coletivo
Combater a existência de imóveis vazios e

subutilizados junto às áreas de influência dos COMO IMPLEMENTAR:
corredores e estações de transporte coletivo.
Essa medida colabora na potencialização do Demarcar Zonas de Especiais de Interesse Social (ZEIS)13 nos definindo procedimentos de comunicação com a
uso do solo próximo às áreas de infraestrutura, terrenos vazios ou subutilizados, facilitando o acesso à terra população e estabelecendo ritos administrativos e
aumenta a oportunidade de terras para a urbanizada pela população de baixa renda. jurídicos em parceria com cartórios e Poder Judiciário;
implantação de novas moradias e empresas, além Prever a adoção de instrumentos como o Parcelamento, definindo alíquotas para cálculo do imposto progressivo.
de evitar a especulação imobiliária. Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU
Prever a adoção do instrumento consórcio imobiliário entre o
progressivo no tempo e Desapropriação por sanção:
poder público e a iniciativa privada.
Elementos DOTS diretamente relacionados: conceituando a definição de lote vazio, subutilizado e
Estabelecer formas de integração desses instrumentos
não edificado;
urbanísticos com as ZEIS localizadas ao longo dos eixos de
definindo áreas prioritárias para a implantação e prazos transporte.
na aplicação;
DENSIDADES ADEQUADAS DIVERSIDADE DE RENDA
80 WRICIDADES.ORG
Instituir o consórcio
imobiliário O plano diretor pode prever
instrumentos como o aproveitamento
compulsório (PEUC) e o IPTU
progressivo no tempo para evitar a
especulação imobiliária nos eixos, além
de articular tais instrumentos às ZEIS.
Demarcar ZEIS nos

terrenos vazios e Penalizar a manutenção de imóveis
subutilizados próximos vazios ou subutilizados com
a corredores aplicação da PEUC e do IPTU progressivo
Eixo de transporte

AÇÃO 3: Diversificar o padrão de moradia
Instituir instrumentos urbanísticos que

proporcionem diversificação do padrão social COMO IMPLEMENTAR:
habitacional e oportunidades de acesso aos
Instituir ZEIS em áreas vazias, subutilizadas ou Instituir uma cota de produção social de moradia,
empregos qualificados em áreas urbanizadas,
ocupadas por famílias de baixa renda, garantindo a equipamentos sociais ou infraestrutura como
evitando a elitização das áreas providas de
diversificação do padrão social próxima à infraestrutura contrapartida aos empreendimentos residenciais
infraestrutura e sua consequente gentrificação.
de transporte coletivo. e comerciais da cidade.
Reservar áreas em ZEIS para a produção de Habitação
Elemento DOTS diretamente relacionado: de Interesse Social (HIS) e equipamentos sociais.
DIVERSIDADE DE RENDA
82 WRICIDADES.ORG
O plano diretor pode prever ZEIS

(Zonas Especiais de Interesse Social)
Prever que edificações de junto aos corredores para garantir
grande porte destinem área a diversificação do padrão social bem
construída para Habitação de como instituir contrapartidas sociais
Interesse Social
a grandes empreendimentos a serem
construídos na implantação do DOTS.
Habitação de
mercado
Habitação de
mercado popular
Habitação de
Interesse Social
Prever ZEIS junto aos Eixo de transporte

corredores para incentivar o
mix de classes sociais

AÇÃO 4: Integrar o espaço privado ao espaço público
em favor do pedestre
Qualificar os espaços coletivos dos

empreendimentos privados de modo a COMO IMPLEMENTAR:
proporcionar sua integração com os espaços
públicos. Essa medida dinamiza e facilita a Prever critérios técnicos e incentivos para o da incorporação, pelos empreendimentos, desses
acessibilidade às edificações, proporcionando alargamento das calçadas através de incentivos à elementos qualificadores da relação entre o espaço
não somente condições adequadas de circulação doação de parte das testadas dos lotes, nos casos de público e privado.
e segurança aos pedestres, mas também a reformas e construção de edificações novas.

Incentivar a implantação de mobiliário urbano,
integração dos edifícios com o sistema viário da Prever o incentivo à implantação de fachadas pela iniciativa privada, junto aos empreendimentos
cidade14. ativas, determinar limite de extensão de muros sem localizados nas áreas de influência dos eixos.
permeabilidade visual e estimular a oferta de áreas para Além disso, podem ser previstos parklets, sistemas
uso público no térreo de empreendimentos localizados de compartilhamento de bicicletas, áreas para
Elementos DOTS diretamente relacionados:
nas áreas de influência dos eixos de transporte. food trucks e outras medidas que proporcionem
benefícios para os pedestres.
Permitir aumento de área computável ou criar
incentivos para a redução de outorga onerosa quando
TRANSPORTE ATIVO centralidades e
PRIORIZADO fachadas ativas
84 WRICIDADES.ORG
O plano diretor deve prever incentivos,

nas áreas privadas, para fachadas
ativas e áreas de fruição pública,
associadas à exigência de larguras
mínimas de calçadas junto aos eixos
de transporte coletivo.
Incentivo a empreendimentos de
usos mistos, principalmente no
térreo, junto aos corredores
Incentivo à
implantação de
Fruição pública e fachadas ativas
permeabilidade visual entre Circulação por entre os lotes
os lotes com limitação de com segurança, iluminação
extensão dos muros adequada e pisos permeáveis

AÇÃO 5: Promover espaços públicos de permanência
e áreas verdes estratégicas
O uso misto e qualificado do solo urbano associado às

redes de mobilidade pressupõe a existência de uma COMO IMPLEMENTAR:
ampla oferta de rede de espaços livres públicos. Seja
para lazer, passagem ou contemplação da natureza, Prever projetos de mobilidade que priorizem a Aumentar a arborização urbana ao longo dos eixos
a implantação de espaços livres, como praças e áreas circulação dos pedestres e seu acesso ao sistema de transporte, colaborando com o sombreamento
verdes associadas a corredores, terminais e estações, de transporte coletivo, com medidas mínimas para dos percursos, a diminuição da temperatura urbana
é fundamental para a acessibilidade e o bem-estar calçadas no entorno dos corredores e das estações (ilhas de calor) e com a minimização do impacto da
dos cidadãos. Ao se compreender que a rua é o de embarque e desembarque. emissão de CO2.
espaço público por onde circulam as pessoas e que Prever condições de usos para as áreas Prever o incentivo aos usos alternativos das vias
o transporte público é, essencialmente, o transporte remanescentes da construção dos corredores, públicas, como a instalação de áreas específicas para
do pedestre, faz-se necessária a implantação de uma provenientes de desapropriações, para a utilização compartilhamento e usos temporários dos pedestres..
ampla rede de calçadas acessíveis no entorno do como espaços livres públicos.
sistema, reforçando a conexão entre os usos da cidade
e seus modos de deslocamento.
TRANSPORTE ATIVO ESPAÇOS PÚBLICOS

PRIORIZADO SEGUROS E ATRATIVOS
86 WRICIDADES.ORG
O plano diretor deve determinar

que os projetos de corredores de
Implantar usos
transporte coletivo prevejam
alternativos na via calçadas largas e acessíveis,
pública favorecendo a fruição dos
Aumentar a
arborização
pedestres e a qualidade dos
urbana espaços públicos de seu entorno.
Incentivo para doação de área

para alargamento de calçadas
Aumentar a oferta de
espaços públicos
junto aos eixos de Projetos de mobilidade que
transporte priorizem a acessibilidade
do pedestre

AÇÃO 6: Desestimular a utilização do automóvel junto
aos eixos de transporte coletivo
Reduzir o espaço urbanizado da cidade reservado

exclusivamente ao automóvel, compartilhando- COMO IMPLEMENTAR:
os ou substituindo-os por áreas destinadas
aos modos de transporte ativo e coletivo, ao Promover um desenho urbano que garanta a Prever a permissão ao compartilhamento de vagas de
lazer e à valorização dos espaços públicos. redistribuição do espaço viário, com vias que automóveis com outros imóveis, quando da aprovação
Nos empreendimentos privados, incentivar a priorizem a acessibilidade e a segurança de de novas edificações e reformas, bem como ao
substituição das áreas de estacionamento pela pedestres e ciclistas, estabelecendo perfis vários para compartilhamento de vagas de carga e descarga.
implantação de espaços de uso coletivo para toda subcategorias de vias que promovam ruas completas
Prever a cobrança integral de IPTU sobre as áreas
a população. e que vão além da classificação funcional de vias.
destinadas a estacionamentos e edifícios-garagem.
Suprimir, tanto quanto possível, a exigência de um
número mínimo de vagas de estacionamento de
Elementos DOTS diretamente relacionados: veículos nos empreendimentos.
Determinar uma quantidade máxima de área não

computável destinada a vagas de estacionamento.
TRANSPORTE ATIVO GESTÃO DO USO DO
PRIORIZADO AUTOMÓVEL
88 WRICIDADES.ORG
O plano diretor pode reduzir

o número de vagas nos usos
residenciais, comerciais e de
serviços, controlando a
quantidade de áreas para
estacionamentos.
Determinar a exigência do
número de vagas com área
não computável na Compartilhar vagas
aprovação de novas com usos ativos
edificações e reformas

AÇÃO 7: Articular e conectar os equipamentos sociais
à rede de transporte coletivo
Priorizar a implantação de equipamentos urbanos

e comunitários, interligados à rede de transporte COMO IMPLEMENTAR:
coletivo, em distâncias próximas a seu entorno
e à área de influência, incentivando, assim, suas Prever estratégias para aquisição de áreas privadas ou projetos de infraestrutura incluindo áreas para produção
conexões por meio de transporte ativo. aproveitamento de áreas públicas para implantação de de equipamentos.
novos equipamentos junto aos corredores de transporte
Prever possibilidade de combinação de diferentes
existentes ou planejados:
equipamentos sociais no mesmo lote, com vistas à
aplicando o instrumento do Direito de Preempção15 maximização das áreas públicas:
articulado à oportunidade de financiamento oferecida
criando normas para utilização integrada de bens
pelos recursos da OODC;
públicos;
USO MISTO DO SOLO DIVERSIDADE DE RENDA aproveitando as áreas remanescentes da implantação
conectando os equipamentos públicos à rede de
da infraestrutura de transporte, ao longo dos
transporte por meio da melhoria das calçadas e
corredores ou terminais, para a implantação de
implantação de ciclovias (transporte ativo).
novos equipamentos urbanos e comunitários.
Determinar critérios para declarar de utilidade pública

as áreas a serem desapropriadas a fim de viabilizar os
90 WRICIDADES.ORG
O plano diretor pode prever regras de

aproveitamento de áreas públicas para
implantação de novos equipamentos
Conectar equipamentos sociais próximos aos corredores de
sociais à rede de transporte transporte, inclusive em áreas residuais
da sua implantação.
Promover espaços
públicos
Ciclovia
Promover melhor aproveitamento

das terras remanescentes
da construção do corredor
Eixo de transporte
Combinar diversos equipamentos

no mesmo lote

AÇÃO 8: Fomentar espaços de suporte ao transporte
cicloviário
A implantação de um sistema de transporte

cicloviário, integrado à rede de transporte COMO IMPLEMENTAR:
coletivo de alta e média capacidade, deve estar
associada à instalação de equipamentos de Definir perfis viários que complementem a Prever a existência de vestiários para ciclistas como
suporte nos empreendimentos imobiliários e classificação funcional de vias, com previsão de condição para aprovação de novas edificações e
sociais, existentes e futuros. Equipamentos de ciclovias, garantindo um percurso seguro e acesso reformas e para obtenção do alvará de funcionamento.
compartilhamento de bicicletas, paraciclos e facilitado aos ciclistas.

Incentivar a implantação dessas vagas de bicicleta
vestiários nos locais de trabalho e moradia têm o Prever a exigência de vagas de bicicleta e implantação e dos vestiários como áreas não computáveis nos
objetivo de valorizar a utilização da bicicleta para de paraciclos em espaços coletivos como condição empreendimentos.
o deslocamento em pequenas e médias distâncias. para aprovação de novas edificações e reformas e para
obtenção do alvará de funcionamento.
Elemento DOTS diretamente relacionado:
TRANSPORTE ATIVO
PRIORIZADO
92 WRICIDADES.ORG
O plano diretor pode exigir vagas

de bicicleta e áreas de suporte para
os ciclistas como condição de
funcionamento e aprovação de
edificações de diferentes usos, propondo
incentivos para sua implantação.
Reservar áreas de vestiário e

suporte aos ciclistas
Ciclovias e ciclorrotas
Prever a exigência
de vagas para
bicicletas junto aos
empreendimentos
Paraciclos junto aos acessos

94 WRICIDADES.ORG
CAPÍTULO 5
DOTS na cidade: do plano ao projeto
Como apresentado nos capítulos O resultado final dessa estratégia é a construção de a regulação urbana. Segundo, a concretização do
anteriores, o DOTS consiste em uma cidade mais eficiente, igualitária e próspera. DOTS ocorre em um primeiro momento a partir
Os 3 princípios e 8 ações descritas anteriormente do nível de planejamento (no qual se insere o
uma estratégia de planejamento a
fornecem um caminho prático para os gestores plano diretor) e em um segundo momento em um
ser incluída primordialmente nos públicos colocarem em prática o DOTS como nível de projeto.
planos diretores como forma de estratégia em seus planos diretores, conduzindo
integrar o uso do solo ao transporte suas cidades a um modelo mais sustentável. No nível de planejamento, o plano diretor é um
instrumento de planejamento essencial para
coletivo, trazendo consigo uma
Entretanto, como fazer com que a estratégia direcionar a transformação da cidade. Assim, a
série de elementos urbanísticos que implementada no plano diretor se concretize no inclusão das ações e dos princípios territoriais no
qualificarão o território urbano. território? Ao longo do capítulo 3, alguns pontos- plano diretor fornece as condições básicas para
chave para responder a essa pergunta foram a concretização de projetos DOTS nas cidades.
apresentados. Primeiramente, o DOTS depende Ao adicionar o DOTS como estratégia no plano
de 4 dimensões que devem estar articuladas: o diretor, é possível descrever algumas formas
desenho urbano, o financiamento, a governança e como ele será implementado no território.

Nível planejamento: públicos; enquanto o setor privado investe público promova e garanta a concretização da
em lotes subutilizados e na qualificação estratégia DOTS traçada no plano diretor.
▪▪Prevista: A implementação ocorre ao longo dos usos junto ao pavimento térreo. Tal
do tempo a partir do processo natural de processo de articulação deve levar em conta O plano diretor deve estabelecer mecanismos
produção imobiliária da cidade, em que uma distribuição equilibrada de custos e que permitam a viabilização de projetos de
os diversos empreendimentos ao longo benefícios entre o público e o privado. intervenção, estabelecendo os parâmetros
do território urbano são implementados adequados para o DESENHO, para a
seguindo as determinações do plano e ▪▪Consorciada: A construção ocorre a REGULAMENTAÇÃO de instrumentos, para a
dependem fortemente da fiscalização e partir de um grande projeto público- GOVERNANÇA e para o FINANCIAMENTO dos
da aprovação de projetos arquitetônicos privado, através de uma Operação Urbana futuros projetos (Figura 5.1).
por parte dos órgãos públicos. Consorciada, por exemplo (Box 5.1). A forma
consorciada de implementação do DOTS
▪▪Incentivada: A construção ocorre ao longo facilita a integração entre investimentos

do tempo, porém incentivada por uma série públicos e privados, acelerando o processo
de mecanismos de indução ao mercado de implementação e aumentando a
imobiliário previstos no plano diretor para viabilidade econômica das intervenções.
concentração da produção nos eixos DOTS.
Em quaisquer dos casos, fica evidente o papel
Nível projeto: fundamental do setor público, seja na inclusão do
DOTS na regulação urbana, seja na fiscalização
▪▪Articulada: A construção ocorre a partir ou na promoção e investimento em projetos de

de uma série de projetos públicos e privados infraestrutura e de desenvolvimento urbano.
que ocorrem de forma independente, porém Para que ocorra uma transformação urbana
articulados pela estratégia do plano diretor. de forma mais acelerada, recomenda-se que
Por exemplo, o setor público investe na exista um papel ainda mais ativo do setor
construção do corredor de transporte e na público na realização do DOTS. Nesse sentido,
qualificação de serviços, como energia e as formas “articulada” e “consorciada”, citadas
saneamento, e na recuperação de espaços anteriormente, são indicadas para que o setor
96 WRICIDADES.ORG
Figura 5.1 | O plano diretor, ao estabelecer parâmetros
de desenho e de regulamentação da governança e do
Box 5.1 | OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS PARA O DOTS
financiamento urbanos, permite o desenvolvimento de
projetos de DOTS
A Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento Cabe ainda destacar que a utilização de instrumentos,
urbanístico com grande potencial para promover a como as ZEIS e outros que contribuam para a redução
implementação de projetos de DOTS. Por sua natureza, as da desigualdade na provisão de moradia, seja conduzida
OUCs oferecem muitas das ferramentas necessárias para a conjuntamente com as OUCs, permitindo o uso da
transformação de uma área urbana. Além disso, elas permitem valorização imobiliária como forma de viabilização de
a alteração do zoneamento de uso do solo e de índices empreendimentos de habitação de interesse social.
construtivos, a aplicação de instrumentos de financiamento
(ver Quadro A.2 do Apêndice), o estabelecimento de Para o poder público, a utilização da OUC para a promoção
mecanismos de gestão participativa e a construção de do DOTS apresenta a vantagem da coordenação da gestão,
parcerias público-privadas (PPPs), por exemplo. a possibilidade de detalhamento do projeto urbanístico e
Plano diretor
definindo eixos DOTS a viabilização de instrumentos de financiamento, como os
Entretanto, a aplicação da OUC pode ser muito diversa, CEPACs, permitindo também a recuperação da valorização
DESENHO URBANO FINANCIAMENTO
fomentando diferentes tipos de desenvolvimento urbano. Até o imobiliária gerada pelos investimentos. Para o setor privado,
momento, a experiência brasileira mostrou um avanço no uso cria-se uma maior confiança com relação à execução do
de instrumentos de recuperação da valorização imobiliária, projeto, construindo-se um cenário seguro para o investimento
porém o direcionamento dos recursos se deu principalmente imobiliário. Por fim, a população é beneficiada, recebendo
para infraestruturas urbanas voltadas ao automóvel. melhorias sociais e urbanísticas, com a qualificação do
ambiente urbano e da infraestrutura ofertada.
No âmbito do plano diretor, as OUCs podem ser previstas para
futuro detalhamento, principalmente em áreas identificadas com
maior potencial de transformação e atratividade para o setor
imobiliário. Elas podem ser demarcadas através do zoneamento
como Zonas (ou Áreas) de Especial Interesse Urbanístico (ZEIU ou
GOVERNANÇA LEGISLAÇÃO/ AEIU). Para que as OUCs sejam utilizadas como um instrumento
REGULAMENTAÇÃO
para a promoção do DOTS, essas áreas devem ter seus perímetros
Projetos de DOTS estruturados definidos tendo um eixo ou estação de transporte como elemento
nas 4 dimensões
central e estruturador do projeto urbano.

Com o estabelecimento de instrumentos que 1. Assumir o protagonismo Box 5.2 | PROCEDIMENTO DE MANIFESTAÇÃO DE
abordem as 4 dimensões citadas no plano diretor, do setor público INTERESSE (PMI) E O PROTAGONISMO DO SETOR PÚBLICO
cria-se a estrutura normativa legal base para a
promoção do DOTS. Contudo, de modo geral, Além de moldar o planejamento urbano através O DOTS, como estratégia para a cidade, depende fortemente da
a aplicação do DOTS sob a forma de projeto do plano diretor inserindo a estratégia DOTS, iniciativa do setor público para que ocorra e que seja garantido
depende ainda de um detalhamento das questões o setor público deve liderar os projetos de um alinhamento com demais ações e políticas públicas setoriais.
de desenho urbano, financiamento e governança transformação urbana, contando com a parceria O papel do governo local na proposição dos projetos e o
ainda maior do que o plano diretor seria capaz do setor privado e com a participação da envolvimento com o setor privado em seu desenvolvimento é o
de alcançar. Nesse sentido, a fim de que essa sociedade civil. A promoção do DOTS, a partir primeiro passo para o sucesso.
estratégia de desenvolvimento urbano aconteça do setor público, além de acelerar o processo
concretamente na cidade, quatro passos além da de concretização da estratégia, ainda permite Inevitavelmente isso está ligado a uma capacitação técnica por
estruturação do plano precisam ser seguidos: a viabilidade econômica do projeto, caso ele parte dos técnicos municipais para que possam criar, propor e
necessite utilizar os instrumentos urbanísticos de estruturar bons projetos de DOTS para a cidade. A capacitação
1. Assumir o protagonismo do setor público,
financiamento (Box 5.2). técnica com vistas ao financiamento, gestão e desenho urbano é,
2. Transformar as estratégias e programas ainda, uma barreira enfrentada por muitas cidades brasileiras.
urbanos em projetos, 2. Transformar as estratégias e
programas urbanos em projetos Nesse contexto, as PMIs surgem como uma alternativa na
3. Estabelecer a governança e a gestão
proposição do DOTS para a cidade. Elas são um instrumento
do projeto e
As estratégias e programas urbanos nos eixos de do setor público que possibilita a empresas do setor privado
4. Estruturar o financiamento do projeto. DOTS devem ser desdobrados em projetos. Esses elaborar análises e propostas para o desenvolvimento de
projetos devem ser definidos com participação da projetos de interesse público nas modalidades de parceria
sociedade civil, principalmente dos moradores público-privada e concessão comum a partir de um
das regiões diretamente impactadas. chamamento público, conforme previsto no Decreto Federal
8.428/2015. Ou seja, diferentemente do que ocorre com a
Manifestação de Interesse Privado (MIP), em que entidades
privadas voluntariamente propõem estudos e soluções para
um determinado investimento, na PMI o setor público anuncia
98 WRICIDADES.ORG
3. Estabelecer a governança ▪▪Participação social significativa: as partes
e a gestão do projeto interessadas, em particular a sociedade
civil, precisam ser incluídas de forma
o interesse em um investimento e solicita aos interessados Intervenções urbanas de grande porte, como as significativa no processo, não apenas para
privados a elaboração de estudos técnicos, ambientais, propostas em um projeto de DOTS, exigem um a consulta, mas também para contribuições
econômicos e/ou jurídicos para sua estruturação. forte componente de governança e gestão dos e tomadas de decisão. A inclusão precoce
projetos. A base para o estabelecimento de uma de grupos comunitários, bem como do
Dessa forma, as PMIs possibilitam, ao mesmo tempo, abrandar governança qualificada nos projetos passa por Poder Legislativo, pode aumentar a
as questões de falta de capacitação técnica interna do setor três aspectos principais: probabilidade de sucesso do projeto.
público ao agregar as percepções privadas sobre o projeto,
como também amenizar a falta de recursos públicos para o ▪▪Arranjos institucionais sólidos: por se tratar ▪▪Alinhamento político e intersetorial: o
financiamento de projetos conceituais. Entretanto, ainda que de projeto de longo prazo e de investimento projeto deve ser gerido de forma que integre
as PMIs sejam uma alternativa, elas, em nenhuma hipótese, na requalificação urbana, há a necessidade vários setores, alinhe os incentivos e os
substituem a necessidade de envolvimento da administração de garantias e de segurança institucional fluxos de trabalho. Ressalta-se que, dado o
local para que os projetos estejam alinhados a uma estratégia e política do governo e da administração porte e a complexidade desse tipo de projeto,
mais ampla para a cidade e que atendam aos objetivos de municipal para a condução do projeto. Assim, convém a criação de um grupo ou de uma
desenvolvimento previstos nos planos diretores e de mobilidade projetos DOTS devem extrapolar os ciclos estrutura gestora que deve ser composta
urbana, entre outros. Com raras exceções, as PMIs serão eleitorais e os períodos de cada governo. por representantes dos diversos setores
capazes de propor soluções integradas com outros projetos da Além disso, a sustentabilidade de qualquer envolvidos. De forma mínima, as autoridades
cidade e com objetivos não comerciais. projeto desse tipo está condicionada à municipais ligadas ao desenvolvimento
institucionalização desse processo e de seus urbano, mobilidade, fazenda, meio ambiente
Para otimizar a utilização das PMIs, é necessário que o setor objetivos com apoio de instituições, órgãos e obras devem estar alinhadas entre si
público elabore termos de referência e editais de chamamento públicos e grupos comunitários sólidos. e em contato com grupos da sociedade
que determinem os objetivos, as prioridades e o alinhamento civil e do setor privado (Box 5.3).
com outras políticas municipais do projeto.

Box 5.3 | COORDENAÇÃO A PARTIR DE UMA EMPRESA PÚBLICA
O WRI, na publicação “Governance of inclusive Transit-Oriented Em termos gerais, a criação de uma empresa pública para a • Criação e gestão de alternativas de financiamento: uma
Development in Brazil” (LANE, 2017), realizou estudos de caso gestão de projetos DOTS contribuiria para: empresa pública abre novas possibilidades de financiamento por
de dois projetos de requalificação urbana no Brasil - OUC parte do setor público. Sendo uma empresa pública ou mista,
Água Branca (São Paulo/SP) e OUCPRJ Porto Maravilha (Rio de • Processos participativos inclusivos: a partir da é possível buscar recursos no mercado de capitais e outros
Janeiro/RJ) - e uma iniciativa cidadã de revitalização de bairro, centralização da coordenação do projeto, a empresa pública produtos financeiros.
o Distrito C (Porto Alegre/RS). Esses três casos, embora não pode ficar responsável por articular os processos participativos,
sejam projetos de DOTS, trazem aprendizados por se tratarem de aumentando sua eficácia. A empresa pública tem um papel • Segmentação do projeto e gestão de contratos: através da
projetos urbanos de longo prazo. Com base nessas experiências, importante não apenas em promover encontros com a empresa pública, é possível segmentar um projeto de DOTS de
verificou-se a complexidade de atores e das atividades comunidade, como também em acatar os resultados desses grande porte em diferentes setores, etapas e objetos. A empresa
envolvidas em um projeto urbano, bem como a falta de conexão processos e aplicá-los. Como gestora dos contratos de licitação, pode assumir a responsabilidade pela abertura e gestão dos
entre a maioria desses atores e a existência de elos muito fracos PPPs e concessões relativos ao projeto DOTS, a empresa tem a contratos de PPPs, concessões, obras e outras parcerias,
entre a sociedade civil e os demais agentes. Nesse contexto, responsabilidade de fazer adequações em tais parcerias. inclusive com outras empresas e órgãos públicos (como as
as análises demonstraram a importância da existência de uma responsáveis pelos serviços de saneamento ou de transportes)
empresa pública para minimizar tais questões, a qual exerce • Centralização da responsabilidade e da informação: uma na condução de um projeto integrado.
o papel de centralizar e de agilizar a gestão administrativa e empresa pública diretamente responsável pela implementação
financeira referente aos projetos DOTS. do DOTS traz o benefício de concentrar a informação referente • Continuidade ao longo do tempo: a criação de uma
ao projeto em um só lugar. Isso permite uma padronização empresa pública responsável por administrar os projetos DOTS
Nos casos de Porto Maravilha e de Água Branca, as empresas da informação e do seu processamento. Com isso, é facilitada pode minimizar a dependência da gestão do projeto em relação
públicas Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região a transparência dos dados e das ações relativas ao projeto. a questões políticas dos governos, auxiliando na continuidade
do Porto do Rio de Janeiro (CDURP) e a São Paulo Urbanismo Além disso, ao centralizar as questões referentes ao projeto no médio e longo prazos. Entretanto, é preciso garantir certa
(SPUrbanismo), respectivamente, exercem um papel de DOTS, a empresa pública assume o papel de responsável pelo autonomia a essa empresa atrelada ao alinhamento com a visão
coordenação dessas diferentes forças. Mais ainda, o papel processo, sendo ela elemento central para accountability de cidade estabelecida pelo plano diretor.
principal dessas empresas reside em superar as variações (responsabilização) ao mesmo tempo em que tem o papel de
relacionadas aos ciclos políticos, fazendo com que os projetos cobrar de seus parceiros, sejam eles contratados, terceirizados,
tenham continuidade ao longo do tempo. beneficiários, etc.
100 WRICIDADES.ORG
4. Estruturar o financiamento
do projeto
De modo geral, a coordenação de um projeto DOTS baseada A definição do projeto de DOTS a ser fomentado
na criação de uma empresa pública aumenta a probabilidade deve ter como uma de suas bases a estruturação
de implementação do projeto, principalmente em cidades de financeira. Ou seja, é preciso considerar a
porte médio a grande. A gestão do compartilhamento dos viabilidade econômica do projeto para decidir
riscos também fica facilitada. É necessário, entretanto, ter em quais partes serão financiadas pelo setor
conta que, tanto municípios como estados brasileiros, vivem público, quais dependerão do setor privado e
um contexto de inchaço da máquina pública. Sendo assim, a de onde virão os recursos para financiá-lo. Para
criação de uma estrutura como a de uma empresa pública deve isso é necessário, primeiramente, identificar
ser pensada com cuidado. De todo modo, considera-se esse um os elementos que devem ser financiados, e
elemento-chave para o sucesso do DOTS no Brasil. em seguida, buscar fontes de financiamento
tradicionais e alternativas. As alternativas
de financiamento para projetos DOTS serão
aprofundadas a seguir.

5.1
Alternativas de financiamento do DOTS
O plano diretor tem direta relação com a investimento no desenvolvimento urbano e social. como um importante instrumento para a gestão
sustentabilidade financeira das cidades. Em consequência, essas cidades promovem o econômica e financeira das cidades.
Boa parte dos instrumentos urbanísticos de crescimento social e econômico, tornando-se
regulação do solo possui caráter de instrumento atraentes para instalação de novas atividades e No que diz respeito ao financiamento da
de financiamento, seja através da arrecadação negócios. implementação do DOTS, o plano diretor deve
de recursos, seja através da concessão de permitir e regulamentar tais instrumentos de
incentivos ao desenvolvimento urbano. Nesse Atualmente, no Brasil, ainda é perceptível financiamento, incentivo e atração do setor
sentido, um bom planejamento urbano possui uma dissociação entre planejamento urbano e privado para a estruturação dos projetos.
o potencial de reduzir custos ao mesmo tempo financiamento. O Imposto Predial e Territorial
em que cria oportunidades de financiamento Urbano (IPTU), por exemplo, é cobrado sem que A seção a seguir apresenta um olhar sobre o
e estimula o desenvolvimento econômico. haja uma conexão entre a sua metodologia de financiamento de projetos de DOTS, levando em
Cidades bem planejadas são mais eficientes no arrecadação e o planejamento urbano e social conta o que é necessário estabelecer nos planos
uso dos recursos, reduzindo custos de provisão da cidade, sendo que muitas cidades não levam diretores a fim de que seja possível estruturar
e aumentando a eficiência na manutenção em consideração a relação entre valor da terra projetos economicamente viáveis que acelerem
de serviços urbanos e infraestruturas. Além e presença de infraestrutura na cobrança desse a materialização das premissas e ações para uma
disso, cidades bem planejadas geram riquezas imposto, bem como ignoram tais questões no estratégia DOTS para a cidade, tal qual apontadas
e se utilizam de instrumentos de recuperação planejamento do investimento em infraestrutura nesta publicação.
da valorização imobiliária, cobranças de e serviços urbanos. Geralmente, os planos
impostos, criação de fundos e parcerias com o diretores não apresentam articulação com a
setor privado para aumentar a capacidade de gestão tributária dos municípios, não sendo vistos
102 WRICIDADES.ORG
5.1.1 COMPONENTES DO construídos e instalados, como
INVESTIMENTO terrenos, infraestrutura de transporte,
infraestruturas básicas, construções,
mobiliário urbano, equipamentos.
O investimento em projetos DOTS engloba
diversos aspectos urbanos de uma cidade,
desde a distribuição da oferta de moradia e
▪▪Ativos intangíveis: são ativos não materiais
que fazem parte do investimento para
emprego até o deslocamento mais eficiente
alcançar os retornos econômicos, sociais e
das pessoas. Assim, o DOTS é composto por
ambientais esperados em um projeto DOTS.
diferentes elementos, envolvendo desde o
São eles: a vitalidade urbana, a eficiência
transporte coletivo até a previsão de ocupação
energética e a sustentabilidade ambiental,
do solo no entorno das estações. Deste modo,
a acessibilidade e a inclusão social, a marca
para que um projeto de DOTS seja estruturado
do bairro e a identidade comunitária e
e seus objetivos de melhoria da mobilidade e do
cultural. Alcançar os ativos intangíveis está
ambiente urbano no município sejam atingidos,
diretamente associado à maneira pela qual os
é preciso primeiramente identificar os elementos
ativos físicos são implementados. Por exemplo,
que acarretarão custos – ou melhor dizendo
pode-se realizar o adensamento populacional
– investimentos concretos por parte do setor
no entorno dos eixos de transporte,
público ou privado. Estes são os Componentes
garantindo ou não a presença de populações
do Investimento: os vários ativos e processos que
com diferentes níveis de renda. A forma pela
geram custo e/ou receitas ao longo do curso de
qual o adensamento será feito determinará
um investimento de DOTS.
o alcance do ativo intangível de inclusão
social. Os ativos intangíveis, muitas vezes,
Existem três tipos de componentes de implicam custos adicionais que precisam ser
investimento básicos para projetos DOTS: ativos orçados, devendo, assim, ser considerados
tangíveis, ativos intangíveis e processos. na parte inicial do projeto. No entanto,
deve-se levar em conta que eles podem
▪▪Ativos tangíveis: são bens materiais possibilitar retornos futuros em termos de

que precisam ser produzidos, comprados, valorização para o bairro e para a cidade.

▪▪Processos: são ações e procedimentos
necessários para a viabilização do
investimento e materialização dos ativos
(tangíveis e intangíveis), gerando custos
para o projeto. São permissões, licenças,
elaboração de projetos, estudos e avaliações,
bem como questões de insumos operacionais
como salários, combustíveis e aluguel de
equipamentos. Ou seja, os processos são as
etapas ou fases do projeto, o qual se inicia no
planejamento ou desenvolvimento, seguido
da construção e instalação, sendo finalizado
pela operação, manutenção e melhoramentos.
Os componentes do investimento dos projetos

DOTS, dos três tipos descritos, variam conforme
o contexto local e com o próprio projeto de
DOTS. As diferentes combinações de elementos
apresentam implicações distintas de custos e de
retornos (monetários ou não) ao investimento.
Nesse sentido, a identificação e a composição
dos componentes do investimento devem ser
pensadas estrategicamente a fim de se garantir
a sustentabilidade econômico-financeira, bem
como social e ambiental no longo prazo do
projeto. O Quadro A.1 (Apêndice) traz alguns
exemplos de componentes do investimento,
segundo as categorias propostas.
104 WRICIDADES.ORG
5.1.2 OS MECANISMOS DE distintas de alavancagem de montante de Dentre os mecanismos anteriormente listados,
FINANCIAMENTO PARA O DOTS recursos, como também de periodicidade de sua existem instrumentos cuja implementação é
obtenção. Nesse sentido, o financiamento deve viabilizada pelo plano diretor. Nesse sentido, o
ser composto por diferentes tipos de mecanismos, plano diretor não apenas age como uma forma
Ainda que envolva uma diversidade de elementos a fim de que a combinação de instrumentos de de moldar o planejamento urbano nas cidades,
a serem financiados, por sua magnitude os financiamento contemple tais características ao como também possibilita meios para financiar
projetos DOTS possuem um paralelo – do ponto longo do ciclo de vida do investimento, bem como suas ações. Dessa forma, o plano diretor é um
de vista de estruturação financeira de projeto considere a especificidade do projeto DOTS, do instrumento que alinha o financiamento e a
– com grandes projetos de infraestrutura, contexto local e dos atores envolvidos. melhoria urbana, permitindo que a aplicação de
especialmente os de infraestruturas urbanas. instrumentos de financiamento tenha um papel
Tal necessidade de um conjunto de mecanismos estratégico para os objetivos de planejamento
De uma maneira geral, tais projetos são de financiamento foi verificada a partir da urbano da cidade, e não apenas caráter
caracterizados por serem intensivos em capital, análise de diversos casos de inversões de DOTS arrecadatório de recursos. O plano diretor
exigindo grandes montantes de recursos ou investimentos similares ao redor do mundo. permite acessar mecanismos de financiamento
nas fases iniciais de planejamento e de Foram observados cerca de 40 instrumentos de três tipos: A) alinhamento com o orçamento
construção, seguidos de volumes relativamente de financiamento utilizados, os quais podem público, B) gestão e recuperação da valorização
menores, porém contínuos, para operação e ser classificados em sete grupos. Esses grupos e imobiliária e C) incentivos.
manutenção. Da mesma forma, os mecanismos uma apresentação de alguns dos instrumentos,
de financiamento apresentam características encontram-se no quadro 5.1.

Quadro 5.1 | Mecanismos de financiamento de projetos DOTS
GRUPOS DESCRIÇÃO
Recursos tributários e de transferências intergovernamentais que compõem o orçamento municipal, bem como os ativos do governo local passíveis de venda ou
Recursos próprios
leasing. Neste grupo, foram frequentemente utilizados no financiamento de projetos DOTS os impostos sobre a propriedade, bem como aqueles que apresentam
(orçamento público)
caráter de gestão da demanda de mobilidade, como o imposto sobre a propriedade de veículos e o imposto sobre combustíveis.
Cobrança mediante a prestação de serviço e/ou utilização de infraestruturas urbanas, viabilizando, especialmente, o financiamento da etapa operacional
de determinados elementos que compõem o DOTS. Dentro deste grupo, têm-se a cobrança da tarifa do transporte coletivo, as cobranças pela utilização das
Cobranças diretas
infraestruturas urbanas, como a cobrança pelo uso estacionamento público rotativo e a taxação do congestionamento (similar à outorga onerosa pelo uso
(usuários e beneficiários)
intensivo das vias). As cobranças podem ser relacionadas aos serviços complementares oferecidos por um projeto DOTS, como aluguel de bicicletas, uso de
estacionamentos, venda de área para publicidade ou, até mesmo, alugueis de estabelecimentos comerciais.
São instrumentos que visam à recuperação da valorização imobiliária resultante da atuação pública na área em que se localiza o imóvel. Como investimentos em
Recuperação da DOTS buscam melhorias urbanas na área de intervenção, integrando transporte e o desenvolvimento imobiliário, a utilização dos instrumentos deste grupo para o
valorização imobiliária financiamento do projeto é essencial. A base da obtenção desses recursos pode ser tributária, como a cobrança da contribuição de melhoria, ou não tributária,
como a venda de direitos de construção (no Brasil, destacam-se os CEPACs e a OODC).
Como investimentos em DOTS são intensivos em capital e, consequentemente, os investimentos iniciais são elevados, necessita-se a obtenção de recursos
Dívida monetários de terceiros. Nesse caso, têm-se os empréstimos (empréstimos de mercado, empréstimos subsidiados oriundos de bancos de fomento nacionais, bi
ou multilaterais e/ou Fundos Verdes/Clima), títulos (títulos públicos16 , títulos verdes, títulos atrelados ao projeto, debêntures de infraestrutura) e ações.
Governos locais podem utilizar incentivos e subsídios para promover o desenvolvimento do DOTS, como reduções ou isenções temporárias no imposto sobre a
Incentivos
propriedade, concessões de potencial construtivo, cessão ou doação de terrenos e outros instrumentos fiscais e urbanísticos.
Mecanismos que aprimoram a credibilidade do projeto, auxiliando na mitigação de riscos do projeto de DOTS e reduzindo as chances de quebra do projeto. Não se
Assistência de crédito constituem como um mecanismo de financiamento especificamente, mas são essenciais ao acesso a melhores condições de financiamento. São as garantias (como
garantias soberanas, fundo garantidor de crédito) e os seguros (seguros contra riscos na construção, por exemplo).
São acordos contratuais de longo prazo entre a agência pública e a entidade privada para a provisão da estrutura ou serviço de uso público. São as PPPs
e as concessões, as quais não são um mecanismo de financiamento propriamente dito, mas um arranjo legal em que o setor público transfere parcelas da
implementação do projeto de serviço e/ou infraestrutura pública para o setor privado. No Brasil, o agente privado (denominado “concessionário”), em geral, assume
Arranjos legais
o financiamento da implementação da infraestrutura e/ou da sua operação e manutenção, tendo como contrapartida do setor público a remuneração pela prestação
de serviço de interesse público, que pode ser por meio da cobrança de tarifas diretamente dos usuários, sem garantias do governo (concessão comum); por
pagamentos realizados integralmente pelo poder público (concessão administrativa); ou, ainda, por uma combinação das duas formas (concessão patrocinada).
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5.1.3 INSTRUMENTOS DE veicular (IPVA), a contribuição de intervenção Ainda com uma menor magnitude, o
FINANCIAMENTO VIABILIZADOS no domínio econômico (CIDE-combustíveis) orçamento municipal conta com recursos
PELO PLANO DIRETOr e aqueles transferidos por meio do Fundo de oriundos de cobrança de taxas e de multas.
Participação dos Municípios (FPM) . 18
As taxas de provisão de serviços públicos, por
exemplo, podem permitir o financiamento da
A) Alinhamento com o Contudo, devido à situação de escassez de implementação e da manutenção de ativos do
Orçamento Público recursos dos municípios, a utilização de impostos DOTS, como a pavimentação de ruas e calçadas,
municipais geralmente já está comprometida as conexões e as redes de eletricidade e de
O orçamento público dos municípios refere- com a provisão de serviços essenciais (saúde, esgoto, bem como o fornecimento da iluminação
se aos recursos tributários e de transferências educação, segurança, etc.). Nesse sentido, pública. Além disso, as receitas oriundas das
intergovernamentais. À luz do Estatuto da Cidade, quando se objetiva financiar projetos de DOTS, multas de trânsito, especialmente aquelas que
o plano diretor, dada sua função de determinar que aliam desenvolvimento urbano e transporte, objetivam a segurança viária, como as de excesso
a estratégia de planejamento a longo prazo, deve os tributos mais indicados para a alocação ou de velocidade, também se apresentam como
ter suas diretrizes e prioridades incluídas no provável ampliação de recursos são aqueles que alternativa de fontes de recursos.
orçamento anual do município. Dessa forma, ele apresentam o caráter de gestão da demanda de
deve estar coordenado com os instrumentos de mobilidade e que desincentivam o uso do carro O plano diretor, dessa forma, permite alinhar o
planejamento orçamentário: Plano Plurianual e impulsionam o uso do transporte coletivo e plano de desenvolvimento urbano da cidade com
(PPA), Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO) e do transporte ativo. Nesse grupo, incluem-se, os instrumentos de planejamento orçamentário
Lei Orçamentária Anual (LOA) . 17
por exemplo, o imposto sobre a propriedade municipal (Quadro 5.2). Assim, ao inserirem-
de veículos automotores e a CIDE-Municipal , 19
se premissas de DOTS no plano diretor, as
As principais fontes de receitas que compõem que poderiam auxiliar na implementação quais viabilizem e impulsionem esses projetos,
o orçamento municipal são o imposto sobre a das infraestruturas de transporte coletivo e garante-se a previsão de financiamento ao DOTS
propriedade predial e territorial urbana (IPTU), não motorizado. No entanto, ressalta-se que ou, pelo menos, de parcela de seus componentes
imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) a Constituição Federal não permite realizar pelo município.
e o imposto sobre serviços de qualquer natureza a vinculação direta de um imposto com uma
(ISSQN). O orçamento municipal é composto, despesa específica, mas prevê a possibilidade
ainda, pelas transferências de outros impostos de criação de fundos, os quais possibilitam a
como o imposto sobre circulação de mercadorias destinação previamente determinada dos recursos
e serviços (ICMS), o imposto sobre a propriedade alocados neles.

Quadro 5.2 | Resumo dos instrumentos - Alinhamento com o Orçamento Público urbana de qualidade. Ou seja, o valor de um
terreno é estabelecido pelo seu entorno. Ele
INSTRUMENTO DESCRIÇÃO INDICAÇÃO DE USO VANTAGENS DESVANTAGENS
também é definido de acordo com a possibilidade
Parte da utilização de exploração/uso do mesmo. Assim, um terreno

Os impostos mais desses recursos, valerá mais ou menos dependendo se é possível
Recursos tributários indicados são como a dos impostos construir naquele local um grande edifício ou
e de transferências os relacionados Permitem unir citados, já está apenas usar o solo para a agricultura (Figura 5.2).
intergovernamentais às questões a obtenção de comprometida
que compõem o caixa urbanas, como o receita para com a provisão de
Alinhamento com o dos municípios. As IPTU, e aqueles projetos de DOTS serviços essenciais. Explicando de forma prática, podemos dizer
Orçamento Público ações contidas no que incentivam o e ainda auxiliam Há a necessidade da que o metro quadrado de um terreno tem seu
plano diretor devem transporte coletivo na gestão da criação de fundos valor influenciado por sua possibilidade de
estar previstas no e ativo, como o IPVA mobilidade específicos para
uso (rural x urbano, comercial x residencial x
orçamento anual do e a CIDE, além das urbana. garantir a alocação
município. receitas com multas desses recursos para industrial x misto), por seu potencial construtivo
de trânsito. projetos de melhorias (coeficiente de aproveitamento e altura) e por
urbanas, como DOTS. seu entorno (infraestrutura urbana existente e
empreendimentos vizinhos). Sendo assim, o valor
Fonte: elaborado pelos autores
de um terreno é proveniente de ações alheias ao
proprietário. As mudanças na regulação urbana
e o investimento público em infraestrutura
b) Gestão e Recuperação da outro, há uma falta de conhecimento técnico e a urbana geram valorização imobiliária que deve
Valorização Imobiliária incorreta aplicação de uma série de instrumentos ser recuperada pelo poder público para reinvestir
urbanísticos existentes com essa finalidade. na cidade. Esse é o princípio dos instrumentos de
A valorização imobiliária é uma das principais e captura da valorização imobiliária20.
menos aproveitadas fontes de recursos municipais. Para compreender a lógica da recuperação da
Por um lado, a subutilização desses recursos se valorização imobiliária, é preciso, primeiramente, Nesse contexto, o plano diretor é o principal
deve à falta de uma visão clara de que a valorização entender o que determina o valor da terra em instrumento para estabelecer, regulamentar e
dos terrenos é gerada por ações públicas uma cidade. De forma resumida, podemos criar as estratégias de aplicação dos instrumentos
(investimento e regulações urbanas) e deve ser afirmar que o valor da terra é definido pela sua de recuperação da valorização imobiliária na
recuperada pelo setor público e redistribuída localização. Por localização entende-se proximidade cidade. E as estratégias e projetos de DOTS
em investimentos no território urbano. Por a oportunidades econômicas e infraestrutura são os que mais se relacionam com esse tipo
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de instrumento. Projetos de DOTS geralmente
produzem uma alta valorização fundiária. Ao
mesmo tempo, a regulação urbanística necessária
para sua implementação gera uma gama de
oportunidades de aplicação de instrumentos de
recuperação da valorização imobiliária.
Um correto manejo da planta de valores

municipal, do perímetro urbano, do zoneamento
e dos coeficientes de aproveitamento na cidade
permite que o município tenha o controle da
gestão urbana e dos recursos financeiros. A
maioria dos instrumentos de recuperação da
valorização imobiliária é dependente de um
mercado imobiliário ativo, sendo importante
destacar um diagnóstico qualificado sobre a
atividade imobiliária do município antes de
regulamentar os instrumentos.
Os recursos provenientes da recuperação da

valorização imobiliária alimentarão as fontes de
recursos próprios (orçamento público) citadas
anteriormente, porém devem ser destacadas
como um grupo à parte pelo caráter da origem do
recurso. Basicamente, os mecanismos financeiros
de captura de valor podem ser de dois tipos:
tributários, nos quais a forma da obtenção de
recursos é baseada em tributações (contribuição,
impostos ou taxas) e não tributários, em que
os recursos são oriundos da regulação do uso e

Figura 5.2 | Composição do valor de um terreno reinvestidos na infraestrutura urbana, para gerar
mais arrecadação de IPTU em outras áreas da
cidade, sendo os projetos de DOTS os melhores
O QUE COMPÕE O VALOR DE UM TERRENO?
candidatos a receber esses investimentos.
AÇÕES PÚBLICAS E
AÇÕES PÚBLICAS (REGULAÇÃO) PRIVADAS (VIZINHANÇA)
Já o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis) incide diretamente sobre o valor da
venda de imóveis, o que permite uma precisão
$$
$ ainda maior na definição do valor do metro
+ + + + quadrado. O ITBI, por se basear no valor de
transação dos imóveis, também funciona como
TERRENO RURAL OU URBANO TIPO DE USO POTENCIAL CONSTRUTIVO + INFRAESTRUTURA DO
uma forma de recuperação da valorização
$ $ $$ Comercial / residencial / PARÂMETROS URBANÍSTICOS ENTORNO E CONTEXTO
(gabarito, recuos, taxa de imobiliária. Assim como o IPTU, seus recursos
misto / industrial
ocupação, ...)
$$
$$ $ $$$ podem e devem ser coordenados com o plano
diretor, financiando projetos de infraestrutura.
Fonte: elaborado pelos autores com base em SMOLKA, 2014.
Por fim, há a Contribuição de Melhoria,
que é um tributo previsto no Código Tributário
ocupação do solo (alteração de usos, alteração em diferentes regiões da cidade. Por se basear Nacional e no Estatuto da Cidade, cujo fato
do potencial construtivo, cessão obrigatória de no valor do solo, o IPTU se caracteriza como gerador é a ocorrência de uma obra pública
terrenos, entre outros). um instrumento de captura da valorização e a consequente valorização imobiliária dos
imobiliária, pois está recuperando parte de imóveis do entorno. Assim, esse instrumento
Tributária uma valorização gerada pela qualidade da pode ser utilizado para recuperar diretamente
infraestrutura urbana existente. Partindo-se da os recursos investidos nas intervenções públicas
Alguns exemplos de instrumentos de recuperação ideia de que o IPTU recupera valorização gerada de qualificação da infraestrutura urbana. Ele
da valorização imobiliária tributários que por investimentos públicos (SMOLKA, 2014), esse vem sendo empregado por muitas cidades
podem ser regulamentados com auxílio do plano imposto pode e deve ser utilizado em conexão médias brasileiras para financiar projetos de
diretor são o IPTU, o ITBI e a Contribuição com a estratégia urbana do plano diretor e deve pavimentação de vias, podendo ser também
de Melhoria. O IPTU deve ser baseado no ter como diretriz o caráter redistributivo. Ou utilizado para projetos DOTS. O valor cobrado
valor atualizado de mercado do metro quadrado seja, o IPTU deve arrecadar recursos que sejam não poderá exceder o total de valorização do
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imóvel e é limitado ao custo das obras. Devido A Outorga Onerosa do Direito de Construir apresenta um caráter redistributivo de recursos
a sua incidência estar atrelada a determinada é, provavelmente, o instrumento mais destacado no território da cidade com enorme potencial de
intervenção pública e, assim, a sua periodicidade desse tipo. A OODC estabelece uma contrapartida arrecadação.
de arrecadação se dar em um único ponto no monetária a ser paga pelos proprietários de
tempo, esse instrumento é ideal para cobrir os terrenos ao município em troca do direito de Já os Certificados de Potencial Adicional
custos de provisão de infraestrutura. O plano construir acima do coeficiente de aproveitamento de Construção (CEPAC) também estabelecem
diretor pode regulamentar o uso da Contribuição básico. Esse valor pode estar atrelado a um fundo uma contrapartida monetária dos proprietários
de Melhoria, sendo aplicado em projetos municipal. A OODC deve ser cobrada em todo ao município pelo direito de construir acima do
estratégicos e prioritários dentro dos eixos DOTS, o território do município, podendo ter valores coeficiente de aproveitamento básico. Contudo,
por exemplo. diferenciados de acordo com parâmetros, como os CEPACs estão obrigatoriamente vinculados
o valor do metro quadrado ou o zoneamento a uma Operação Urbana Consorciada (OUC)
Não tributária estabelecido na região. Sua cobrança deve ser e os direitos de construir são comumente
concentrada, seja pela maior oferta de potencial comercializados através de leilões públicos na
Os instrumentos de recuperação da valorização construtivo ou pela aplicação de valores de Bolsa de Valores. Os recursos obtidos por esse
imobiliária não tributários consistem principalmente contrapartida mais elevados, em locais onde já instrumento podem ser aplicados exclusivamente
naqueles baseados na regulação urbana. Há um há infraestrutura urbana instalada. Conforme na área da OUC e em intervenções definidas
grande potencial financeiro nas cidades a partir previsto no Estatuto da Cidade, os recursos previamente à venda dos CEPACs. O plano diretor
do incremento no valor dos terrenos gerados arrecadados com a cobrança de OODC podem ser pode e deve prever as áreas para criação de OUCs,
por mudanças no uso e aumento do potencial usados para: regularização fundiária, execução de preferencialmente atreladas à estratégia DOTS,
construtivo. O plano diretor oferece aos municípios programas e projetos habitacionais de interesse nos eixos de transporte. Dessa forma os CEPACs
a possibilidade de fazer a gestão do uso do solo ao social, constituição de reserva fundiária, projetos podem ser usados para financiar a implantação do
mesmo tempo em que coloca ativos econômicos de ordenamento e direcionamento da expansão projeto DOTS e possuem um caráter inclusivo e
na mão do município. Os direitos de construir são urbana, implantação de equipamentos urbanos social em territórios de maior riqueza.
um claro exemplo disso, gerando cerca de R$ 202 e comunitários, criação de espaços públicos de
milhões/ano em média na cidade de São Paulo lazer, áreas verdes, unidades de conservação ou Além dos instrumentos relacionados ao potencial
considerando o decênio compreendido entre proteção de áreas de interesse ambiental, bem construtivo, existem outras formas não tributárias
2007-2016 (SÃO PAULO, 2017). como proteção de bens de interesse histórico, para a recuperação da valorização imobiliária.
cultural ou paisagístico. Assim, a cobrança de A Outorga Onerosa de Alteração de Uso é
OODC é, acima de tudo, um instrumento de um mecanismo muito eficaz e necessário para
gestão do uso e ocupação do solo, no entanto, recuperar a valorização gerada a partir de uma

mudança de regulação urbana que permita que c) Incentivos O plano diretor é capaz de determinar incentivos
determinados terrenos passem a ser explorados e benefícios fiscais e financeiros, como
para outros fins. Um exemplo é a própria alteração Os mecanismos de incentivos são um instrumento instrumentos de implementação de suas ações,
do perímetro urbano que acaba por tornar acessório no financiamento do DOTS. Ele não é conforme previsto pelo Estatuto da Cidade21.
urbanizáveis terrenos na cidade que antes eram uma fonte de recursos monetários propriamente Tal esquema de incentivos já é implementado
rurais. Estes, consequentemente, passam a valer dita, mas sim configura-se como uma forma de em algumas cidades, mas não com o objetivo
mais. Com a aplicação da Outorga de Alteração de redução de custos ao município ou ao agente da complementação do DOTS. O plano diretor
Uso, é possível recuperar a valorização gerada por implementador do projeto, uma vez que permite a da cidade de São Paulo, por exemplo, prevê
essa mudança de regulação urbana. O mesmo vale implementação de determinados componentes do incentivos ao uso misto das propriedades ao não
para alterações de zoneamento, como propostas investimento sem a necessidade de desembolsos considerar como área construída a parcela da
pelas ações desta publicação. diretos. propriedade com usos não residenciais quando
ocupam, pelo menos, 20% do total construído,
Por fim, o Consórcio Imobiliário também Os governos locais podem direcionar a reduzindo, assim, o valor da contrapartida a ser
pode ser utilizado para recuperar a valorização formatação dos investimentos imobiliários por pagar via OODC (SÃO PAULO, 2015).
imobiliária. Ele permite ao poder público meio de um arcabouço de incentivos de isenção
promover o uso de terrenos subutilizados ou de redução tributária aos proprietários dos Além dos subsídios tributários, o plano diretor
na cidade a partir de uma associação com terrenos no entorno do DOTS, a fim de que façam ainda permite utilizar-se de outros instrumentos
o proprietário privado, desenvolvendo modificações em suas propriedades as quais de incentivos em espécie, como a cessão ou a
empreendimentos nesses terrenos e arrecadando estejam alinhadas com os objetivos do DOTS. doação de terrenos e a transferência do
a valorização gerada pelas ações públicas. Em Tal instrumento pode ser utilizado na busca de direito de construir (TDC). A TDC consiste na
contrapartida, o proprietário do terreno recebe em transformar os pisos térreos ativos ou de fruição permissão aos proprietários de terrenos/imóveis
imóveis o equivalente ao valor do terreno antes das pública nas propriedades, bem como na cessão de urbanos de exercer ou alienar, em local distinto
benfeitorias. O resumo dos instrumentos de gestão áreas privadas para o uso público, como praças e da sua propriedade, o direito de construir.
e recuperação da valorização imobiliária encontra- parques. Para uma correta gestão dos incentivos, Esse instrumento também se caracteriza como
se no Quadro 5.3. é muito importante considerar o balanço entre os uma fonte de recursos, mas atua como redutor
benefícios concedidos versus as contrapartidas de custos do projeto, especialmente daqueles
exigidas. Ou seja, é necessário que se faça uma ligados às desapropriações. Porto Alegre, por
avaliação precisa do retorno que os incentivos trarão exemplo, utilizou a TDC para aquisições de
à cidade frente ao benefício monetário que está sendo imóveis na execução da Avenida 3ª Perimetral,
oferecido ao empreendedor, investidor ou operador. a qual se constitui como a principal ligação
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Quadro 5.3 | Resumo dos instrumentos – Gestão e Recuperação da Valorização Imobiliária
Instrumento previsto no Estatuto da Cidade

Tributação da valorização da
Cobrir custos de construção e no Código Tributário Nacional, que permite Arrecadação ocorre apenas atrelada à
Contribuição de propriedade originada por
das intervenções previstas a recuperação dos valores investidos execução da obra de melhoria urbana. A adoção
melhoria investimento público no entorno
pelo DOTS. pelo poder público, possibilitando novos deste instrumento requer arcabouço legal.
do imóvel.
investimentos.
Tributações que podem capturar a Grande parte dos recursos tributários já

valorização no preço da propriedade Instrumento previsto por lei e já praticado está comprometido pelo orçamento público.
Impostos territorial urbana ou no valor de Cobrir investimentos em em diversas cidades brasileiras. Possibilita Alterações nas alíquotas dos impostos
IPTU e ITBI venda dos bens imóveis, gerada infraestrutura urbana. a recuperação de recursos investidos em requerem aprovação legal. Necessita garantir
por maior qualidade da infraestrutura pelo poder público. recursos no orçamento público e constante
infraestrutura urbana. atualização da planta de valores.
Dependente dos ciclos do nível de atividade

Instrumento previsto no Estatuto da Cidade, econômica local e aplicável em cidade de
Valor cobrado pela concessão
Cobrança por Cobrir custos de construção não requer desembolsos diretos ou médio a grande porte. O fato gerador do recurso
adicional do direito de construir. A
potencial adicional das intervenções previstas acréscimo do endividamento público. ocorre uma única vez por terreno. Necessita
construtivo OODC e a CEPAC são duas formas de
pelo DOTS. Dependendo do mercado imobiliário, há de uma fórmula de cálculo (e uma base de
aplicação desse instrumento.
grande possibilidade de arrecadação. cobrança) que resulte em contrapartidas
condizentes com a valorização gerada.
Outorga onerosa Valor cobrado pela valorização Cobrir custos de construção Instrumento previsto no Estatuto da Cidade,
de alteração de gerada em virtude da alteração de das intervenções previstas não requer desembolsos diretos ou
uso uso do terreno ou do imóvel. pelo DOTS. acréscimo do endividamento público.
Instrumento no qual os proprietários

transferem ao poder público seu Cobrir custos de
Depende da negociação entre setor público
Consórcio imóvel para a construção de desenvolvimento de Facilita a obtenção de terrenos para
e setor privado e da capacidade de mobilizar
imobiliário infraestrutura, recebendo em infraestrutura e combater a investimentos em infraestrutura pública.
investimentos do setor privado.
troca parcela do terreno urbanizada ociosidade do uso do solo.
ou edificada.

Quadro 5.4 | Resumo dos instrumentos - Incentivos entre região norte e sul da cidade. A utilização
da TDC permitiu a aquisição de terrenos sem
desembolsos monetários, no valor equivalente
a US$ 9,8 milhões, e a doação e cedência de
Indicado para a provisão
Incentivos e subsídios imóveis estaduais e federais permitiu economia
direta dos componentes
concedidos pelos Não requer
do investimento, Muitas vezes se de US$ 1,04 milhão (UZÓN, 2013).
Incentivos e governos locais desembolsos diretos
bem como de sua reflete em renúncia
benefícios fiscais para promover a ou acréscimo do
e financeiros manutenção, podendo de receitas pelo
implementação das endividamento Os mecanismos de incentivos tributários
ser em forma de poder público local.
estruturas de acesso público. ou incentivos em espécie são instrumentos
reduções ou isenções
às estações.
temporárias no IPTU. essenciais para o financiamento de DOTS, uma
vez que retiram a necessidade de desembolsos
Não requer monetários e, portanto, sua utilização aumenta a
Doação de terrenos Indicado para aquisição
desembolsos diretos Pode refletir a probabilidade do sucesso financeiro do projeto.
Cessão ou doação ou cessão de uso de áreas nas quais
ou acréscimo do renúncia de ativo
de terrenos de áreas por entes estejam previstas O ponto central da utilização dos incentivos
endividamento público importante.
públicos. intervenções DOTS. para o DOTS está na sua coordenação e na
público.
articulação desses incentivos com as intervenções
Indicado para compra determinadas no projeto pelos governos locais
Permissão aos É mais bem aplicado
de terrenos em áreas responsáveis (Quadro 5.4).
proprietários de Não requer em mercados
nas quais estejam
Transferência terrenos/imóveis de desembolsos diretos imobiliários
previstas intervenções
do direito de exercer ou alienar, em ou acréscimo do aquecidos. O uso
construir (TDC) DOTS, especialmente
local distinto da sua endividamento intensivo do TDC
como forma de
propriedade, o direito público. reduz a receita com
pagamento pelas
de construir. OODC.
desapropriações.
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Box 5.4 | O FINANCIAMENTO VERDE
O Financiamento Verde, de maneira geral, é uma forma de consideravelmente reduzidos em relação aos custos de
financiamento incentivado que objetiva impulsionar projetos empréstimos de mercado. Por outro lado, tal financiamento tem
de investimentos que promovam mitigação, adaptação e/ou desvantagem em relação à maior rigidez e ao maior tempo de
resiliência às mudanças climáticas. O Financiamento Verde pode duração do processo para obtenção de tal recurso em relação
ser acessado por meio de empréstimos oriundos de fundos aos financiamentos convencionais.
específicos para esse tipo de investimento, os chamados Fundos
Verdes, como também através da emissão de títulos de dívida Os Títulos Verdes, por sua vez, são títulos de dívida de renda
de renda fixa para os projetos citados, os denominados Títulos fixa, cujos recursos arrecadados são destinados a financiar (ou
Verdes. Projetos de DOTS, que aliam transporte coletivo ao refinanciar) projetos e/ou ativos que respeitem uma série de
desenvolvimento urbano, permitem a redução das emissões de características verdes. Esses títulos são similares aos títulos de
gases de efeito estufa, enquadrando-se no grupo elegível para dívida tradicionais, diferenciando-se pela indicação prévia da
essa forma de financiamento. destinação de seus recursos e pelos processos de emissão e
divulgação de resultados, que devem passar por medições e
Os Fundos Verdes propiciam empréstimos e outros produtos monitoramento do uso dos recursos para garantir a destinação
para projetos que promovam sustentabilidade ambiental e os resultados em termos de mitigação e/de resiliência. Tal
e benefícios climáticos. Dentre tais fundos, destacam-se instrumento de financiamento tem sido utilizado especialmente
o Green Climate Fund (GCF), o Green Enviromental Facility pelas cidades dos Estados Unidos e está sendo iniciado o processo
(GEF) e o Climate Technology Fund (GTF). Nesse contexto, é de adoção pelas cidades nos países em desenvolvimento.
possível que as cidades acessem recursos de Fundos Verdes Johanesburgo, na África do Sul, foi a primeira cidade entre os países
para implementar projetos de Desenvolvimento Orientado ao em desenvolvimento a emitir Títulos Verdes para seus projetos de
Transporte Sustentável, desde que sejam projetos de porte energia, água, resíduos sólidos e transporte em 2014, atingindo o
condizente em termos de impacto e de valores requeridos montante de US$ 143 milhões no mesmo ano (C40, 2015). Ressalta-se
pelo Fundo Verde em questão e que tenham seus benefícios que os municípios e os estados brasileiros não podem emitir títulos
climáticos comprovados. O financiamento obtido através de dívida. Portanto, a utilização de tal instrumento deverá ocorrer
dos Fundos Verdes tem como vantagem custos de capital através de um ente fora dos governos subnacionais.

116 WRICIDADES.ORG
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O processo de urbanização no Brasil, Em outras situações, esse planejamento foi desenvolvimento sustentável, buscando promover
baseado na segregação de funções e usos da as funções sociais da cidade e a garantia do bem-
muitas vezes, ocorreu alheio ao
cidade ou, ainda, teve investimentos realizados estar de sua população.
planejamento ou regulação.
de forma desarticulada. Isso conduziu muitas
cidades ao enfrentamento de grandes problemas, A partir da compreensão de dois modelos
como a crise na mobilidade urbana, os graves distintos de cidades, a cidade 3D e a cidade 3C,
problemas relacionados ao déficit habitacional é possível explicar melhor o atual contexto de
e à informalidade na ocupação do solo, bem desenvolvimento urbano das cidades brasileiras.
como à degradação de áreas urbanas, como os As cidades 3D levam a maiores deslocamentos
centros históricos e as periferias. O meio urbano diários, maiores índices de poluição, queda
é, sem dúvida, o local onde se concentra grande na qualidade de vida em geral e atingem
parte dos problemas, mas também é o território principalmente os mais pobres. A mudança no
onde se podem implementar soluções com modelo de desenvolvimento urbano brasileiro,
grande impacto na vida de milhões de pessoas. promovendo a cidade 3C, é um ponto de partida
As cidades brasileiras que sofrem com esses para a busca de um desenvolvimento sustentável
problemas necessitam mudar o atual modelo em escala nacional.
de desenvolvimento urbano para atingir o

O DOTS é uma estratégia de planejamento capaz transformar as estratégias e programas urbanos em DOTS acontecendo no Brasil é promover
de contribuir nessa mudança de paradigma projetos; (iii) estabelecer governança e gestão do uma legislação urbana que fomente e permita
necessária ao desenvolvimento urbano, levando projeto; e (iv) estruturar o financiamento do projeto. o desenvolvimento urbano conectado às
à cidade 3C. Esse modelo já é adotado em outros infraestruturas de transporte. Em conjunto com
países, especialmente em cidades da América Especialmente em relação ao financiamento dos outros instrumentos da legislação urbanística,
do Norte e do Leste Asiático, e tem contribuído projetos, existe uma direta relação entre a futura tributária e de gestão (legislação de participação
para ambientes urbanos mais compactos. O viabilização econômico-financeira de projetos social, de regulação de PPPs, etc.), os 3 princípios
Brasil, por sua vez, vem evoluindo em relação à urbanos e o plano diretor. É possível utilizar o plano e as 8 ações apresentadas nesta publicação
instituição de políticas, diretrizes e instrumentos diretor como uma oportunidade de estabelecer uma contribuem para o estabelecimento dessa base
que possibilitam a implementação de alguns série de mecanismos de financiamento a serem legal. Da mesma forma, observou-se que o DOTS
elementos de DOTS, tendo o Estatuto da utilizados pela cidade para bancar a qualificação acontecerá somente se houver recursos para o seu
Cidade como destaque. Através dele, existe a da infraestrutura urbana, com especial destaque financiamento. Em relação a esse aspecto, a
obrigatoriedade de elaboração e de revisão de à arrecadação tributária, à captura da valorização articulação entre as políticas de uso do solo com
planos diretores para um grande número de imobiliária e aos incentivos. Nesse sentido, os os instrumentos urbanísticos e os mecanismos de
cidades brasileiras. Os instrumentos urbanísticos planos diretores devem tratar com especial atenção financiamento apresenta papel fundamental.
necessários já existem, e o plano diretor é a a questão do financiamento urbano e a articulação
grande ferramenta para a implementação do
DOTS como estratégia nas cidades.
entre políticas públicas de urbanismo, direcionando
os investimentos para a promoção do DOTS e do
O primeiro passo para
O guia apresentou ações e princípios para incluir o
desenvolvimento sustentável.
vermos projetos de DOTS
DOTS como uma estratégia nos planos diretores, Tendo em vista o pacote de ferramentas práticas acontecendo no Brasil é
constituindo-se como um dos primeiros passos para oferecidas pela publicação, é possível destacar
que projetos de DOTS se tornem realidade no Brasil. algumas conclusões. promover uma legislação
As transformações urbanas resultantes das ações
apresentadas aqui serão concretizadas unicamente O DOTS somente será possível com uma
urbana que fomente e
se houver incentivo e promoção de projetos urbanos
liderados pelo setor público. Para isso, este guia
regulação urbana, em que o plano diretor
se destaque como principal instrumento,
permita o desenvolvimento
também apresentou alguns passos fundamentais estabelecendo as condições legais ideais para urbano conectado às
para que o DOTS possa evoluir do plano ao projeto: que essa estratégia ou projeto saia do papel.
(i) assumir protagonismo do setor público, (ii) O primeiro passo para vermos projetos de infraestruturas de transporte.
118 WRICIDADES.ORG
Projetos de DOTS exigem, ainda, arranjos cadeia inteira de stakeholders que atuam na auxilia no mapeamento de barreiras que possam
institucionais sólidos e uma gestão coordenada. produção do espaço. Esta publicação incide vir a dificultar essa integração. Desse modo,
O DOTS é um processo de longo prazo e a sua primordialmente sobre a área do planejamento é fundamental que todos os atores envolvidos
concretização invariavelmente transcorre ao urbano, sendo ainda necessário trabalhar compreendam não apenas quais os caminhos para
longo de mais de um ciclo político municipal com outras etapas, igualmente importantes, a resolução dos problemas urbanos existentes,
de quatro anos. Sendo assim, é necessário que na produção do espaço, o que envolve atingir mas também a importância do planejamento
a estratégia DOTS e seus projetos urbanos de também outros públicos. No limite dessa urbano e sua influência no cotidiano da cidade.
implementação tenham continuidade, mesmo cadeia, estão os próprios cidadãos no papel de
com transições no poder. Existem muitas formas consumidores de produtos imobiliários. Assim, Os produtos apresentados neste guia fornecem
de garantir isso, sendo o estabelecimento do o comportamento do consumidor imobiliário os insumos necessários para qualificar o debate
DOTS como estratégia no plano diretor uma no Brasil é um ponto importante no processo entre os atores. Com esse instrumental, a
delas. De todo modo, é necessário ainda buscar de produção das cidades, tendo relevante papel administração municipal e os demais setores
outras formas de coordenação e esse é um tema na proliferação de condomínios fechados e da sociedade podem discutir de forma mais
que ainda necessita maior pesquisa. condomínios-clube, que aumentam a segregação específica os impactos do plano diretor na
socioespacial, a expansão urbana e a ocupação cidade. Assim, torna-se mais simples mostrar
Por fim, é necessário um desenho urbano dispersa no território. os benefícios que todos podem ganhar com
de qualidade. Nesse sentido, a discussão dos a implementação do DOTS e fazer os ajustes
elementos DOTS e uma vasta gama de pesquisas De uma forma mais ampla, a palavra que pode necessários baseados no interesse comum.
sobre o tema já estabelecem os parâmetros definir o DOTS é integração. Por definição, o
necessários. Neste guia, as ações estratégicas para DOTS busca a integração entre uso do solo e o Fundamentado em um arcabouço teórico
os eixos DOTS buscam garantir que as diretrizes transporte. Além disso, para sua implementação qualificado, que considere o Desenho, a
normativas do plano diretor tracem um desenho é necessária a integração não apenas das Governança, o Financiamento e a Regulação
urbano adequado, utilizando os elementos DOTS. políticas públicas, mas também dos atores Urbana, a probabilidade de estratégias propostas
Ainda assim, é preciso investir na qualificação envolvidos. O momento de elaboração e revisão pelos planos diretores se tornarem realidade
do desenho dos projetos, sejam eles executados dos planos diretores é oportuno para promover aumenta significativamente. A partir do guia
internamente nas prefeituras ou por escritórios essa integração, através do diálogo intersetorial DOTS nos planos diretores acreditamos
de arquitetura e consultores. dentro das prefeituras, na escala metropolitana, ser possível qualificar a nova geração de
com a sociedade civil e com o setor privado, planos diretores no Brasil, direcionando o
O DOTS trata da construção da paisagem urbana, em especial o mercado imobiliário. A garantia desenvolvimento urbano das cidades brasileiras
do ambiente construído, e isso permeia uma de processos verdadeiramente participativos rumo a um caminho mais sustentável e equitativo.

glossário
BRT – Bus Rapid Transit. Sistema de transporte de alta capacidade direta com o passeio público, geralmente com aberturas e Uso misto – Variedade e combinação de usos e atividades no solo
com previsão de infraestrutura de transporte segregada das vias de atividades comerciais. urbano, bairro, edificação ou complexo arquitetônico. Locais com
circulação de automóveis. uso misto oferecem aos cidadãos serviços, comércio, atividades
Forma urbana – morfologia do território urbano.
culturais, educacionais, de saúde e de lazer.
Centralidade – área que apresenta influência na escala local ou
municipal, por possuir maior concentração e diversidade de usos, Macrozoneamento – divisão da área urbana em áreas maiores
Vazio urbano – espaços ou terrenos ociosos em áreas com oferta
como comercial, residencial e de serviços, além de conectividade e para definição das diretrizes a serem adotadas em cada macrozona.
de infraestrutura.
acessibilidade. Mancha urbana – área continuamente urbanizada, não sendo
Cidade formal – é a área urbana consolidada que tem urbanização necessariamente definida pelo limite político-administrativo do
e infraestruturas seguindo os preceitos da legislação urbana município. Ocupação urbana consolidada e construída, composta
municipal. por vias, edificações e espaços públicos.
Coeficiente de aproveitamento – indica a quantidade de metros Plano diretor – legislação urbana municipal, considerado o
quadrados que podem ser construídos em um terreno, baseado na principal instrumento de planejamento de uma cidade.
área total do terreno. Policentralidades – territórios da cidade que, por apresentarem
Densidade construtiva - relação entre a quantidade de metros diversas funções urbanas, são considerados centralidades.
quadrados construídos e uma determinada área. Potencial construtivo – indica quanto é permitido construir em
Densidade habitacional – relação entre a quantidade de um terreno.
habitações e uma determinada área. Sistema viário – conjunto de vias de uma cidade, apresentando
Densidade populacional – relação entre a quantidade de classificações e hierarquias, como rodovias, avenidas e ruas.
habitantes e uma determinada área. Transporte ativo – modos de transporte à propulsão humana,
Espaços públicos de permanência – lugar de domínio e uso que não façam uso de sistema motorizado. Portanto, são
coletivo pela população em geral, assegurada a acessibilidade deslocamentos feitos a pé, de bicicleta, em cadeiras de roda,
e o livre acesso a todos os cidadãos. Praças, parques, largos e skate, patinete, entre outros.
semelhantes são exemplos de espaços públicos. Transporte de média e alta capacidade – sistemas de transporte
Espraiamento – expansão horizontal do território de uma cidade. coletivo com capacidade de transportar um grande número de
passageiros ao dia. Corredores de ônibus, BRT (Bus Rapid Transit),
Fachada ativa – térreo de edificações que possuem uma relação VLT (Veículo Leve sobre Trilhos), trens e metrô caracterizam esses
sistemas.
120 WRICIDADES.ORG
referências
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NOTAS
1. A Lei Federal brasileira 10.257, aprovada em 10 de julho de 7. O espaçamento entre as estações de transporte ferroviário e 11. O CA - também chamado de índice de aproveitamento (IA)
2001, mais conhecida como Estatuto da Cidade, é a legislação rodoviário diferem. No caso do sistema rodoviário de transporte, - é um número que, multiplicado pela área do lote, define a
urbana que regulamenta a política urbana da Constituição as estações estão distantes geralmente entre 150 e 300 metros. quantidade de metros quadrados permitidos para construção
Federal brasileira. Seus princípios básicos são o planejamento Já no ferroviário, entre 500 e 1500 metros. Dessa forma, por em um terreno. Os municípios podem determinar, através dos
participativo e a função social da propriedade. apresentarem distâncias menores, as áreas do entorno de planos diretores, a diferenciação entre CA básico e máximo,
estações do transporte rodoviário se sobrepõem, formando um definindo assim um uso mínimo para os terrenos e permitindo
2. Existem diversos guias que podem auxiliar na elaboração e/ou eixo contínuo ao longo da infraestrutura de transporte desse a possiblidade de aumento do potencial construtivo através
revisão dos planos diretores municipais brasileiros. As seguintes modal. Sendo assim, existe um tratamento diferenciado para a da concessão do CA máximo. Esse aumento de potencial
referências foram consultadas para elaboração deste guia e adoção da estratégia DOTS de acordo com o tipo de infraestrutura construtivo pode ocorrer mediante cobrança por parte do
podem ser utilizadas de maneira complementar ao conteúdo de transporte coletivo. município, sendo a Outorga Onerosa do Direito de Construir
aqui apresentado: ABNT (1992), BRASIL (2004), BRASIL (2005), (OODC) o principal instrumento com esse fim.
BRASIL (2006a), BRASIL (2010a), BRASIL (2010b), BRASIL (2006b), 8. A Lei Federal 12.608/2012, que instituiu a Política Nacional
FUNDAÇÃO PREFEITO FARIA LIMA – CEPAM (2005), INSTITUTO de Proteção e Defesa Civil, trouxe alterações importantes 12. A cota-parte é um parâmetro urbanístico que define o número
PÓLIS (2002), INSTITUTO PÓLIS (2005), PEREIRA, ALMEIDA e no Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, no que diz respeito à de unidades habitacionais permitidas para construção a partir
ARENDT (2015), RIO GRANDE DO SUL (Estado) (2017), ROSSBACH delimitação do perímetro urbano, com diretrizes mínimas a do tamanho de um terreno. A definição de uma cota-parte
(2016), SAULE JÚNIOR e ROLNIK (2001) e VILLAÇA (1999). serem atendidas. máxima ajuda a aumentar a oferta de moradia e a densidade
habitacional de um bairro ao obstruir a construção de casas
3. Classificação do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 9. Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana. ou apartamentos que ocupem áreas muito grandes com pouca
(IBGE) para favelas e áreas sem regularização fundiária. O Estatuto da Cidade permite que o município aumente gente morando. (SÃO PAULO, 2014).
progressivamente, ao longo dos anos, a alíquota do IPTU para
4. Ver mais em: FELDMAN (2005), SÃO PAULO (2008) e SÃO PAULO aqueles imóveis cujos proprietários não obedecerem aos 13. A Zona Especial de Interesse Social é um instrumento
(2014). prazos fixados para o parcelamento, edificação ou utilização urbanístico previsto no Estatuto da Cidade, que visa
5. Ver mais em: MONTANDON (2011) e MONTANDON (2012). compulsórios. É uma maneira de penalizar a retenção do imóvel delimitar áreas da cidade destinadas para a construção de
para fins de especulação da valorização imobiliária, fazendo com empreendimentos de moradia popular. Nas áreas definidas
6. Existem muitas definições para o conceito de DOTS que essa espera, sem nenhum benefício para a cidade, torne-se como ZEIS, é possível estabelecer parâmetros urbanísticos
(Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável) ou inviável economicamente (BRASIL, 2010b). próprios, com regramentos especiais, visando facilitar o acesso
TOD (Transit Oriented Development). Ver mais em: AECOM à terra urbanizada pela população de baixa renda.
(2011), CALTHORPE (2011), ITDP (2014), ITDP (2015), QUEENSLAND 10. Vias de circulação exclusiva para pedestres.
GOVERNMENT (2010) e SUZUKI (2013). 14. Ver mais em WRI (2016) e WRI BRASIL (2017b).
124 WRICIDADES.ORG
15. Conforme previsto no Art. 25 do Estatuto da Cidade, o Direito 20. A recuperação da valorização imobiliária ou Land Value Capture
de Preempção confere ao Poder Público municipal preferência é um tema fundamental para o financiamento urbano e para a
para aquisição de imóvel urbano que esteja sendo vendido equidade na distribuição entre cargas e benefícios nas cidades.
pelo proprietário. Trabalhos mais aprofundados podem ser encontrados em
SMOLKA (2014) e SANTORO (2004). A abordagem do tema com
16. No Brasil, desde a regulamentação da Lei Complementar 101, de relação direta ao DOTS pode ser encontrada em SUZUKI (2015).
04/05/2000, conhecida como Lei de Responsabilidade Fiscal
(LRF), os governos locais (estados e municípios) estão proibidos 21. Artigo 4º da Lei 10.257/2001.
de emitir títulos de dívida (BRASIL, 2000).
17. O PPA, a LDO e a LOA são o conjunto de instrumentos de

planejamento orçamentário público previsto na Constituição
Federal de 1988. A PPA responsabiliza-se pelo planejamento a
médio prazo, estabelecendo diretrizes e metas da administração
pública pelo período de quatro anos. A LDO, por sua vez, visa
ao planejamento de curto prazo (um ano), delimitando as
prioridades e políticas públicas para o exercício seguinte, à luz
dos objetivos previstos no PPA. Por fim, a LOA realiza a previsão
de receitas e determina a destinação das despesas para o
exercício financeiro, que, também, tem vigência de um ano.
18. O Fundo de Participação dos Municípios é uma transferência

aos municípios de parcela dos impostos federais de Imposto
de Renda (IR) e do Imposto sobre Produtos Industrializados
(IPI), previsto na Constituição Federal de 1988, artigo 159, inciso
I, alínea b.
19. Atualmente esses impostos estão a cargo da União e dos

estados, respectivamente. A inclusão de tais impostos na
gestão municipal pode ser um importante instrumento para o
financiamento urbano e do DOTS.

APÊNDICE
Quadro A.1 | Componentes do investimento de projetos de DOTS
COMPONENTE DETALHAMENTO
ativos
Terrenos Público/privado /informal; único/múltiplos proprietários; área de proteção, preservação ou restauração ambiental.
Infraestrutura e Transporte não motorizado (ciclofaixas, calçadas), transporte coletivo (corredores, faixas exclusivas, estações), sistema viário (ruas, calçadas, pavimentação), conexões
equipamentos de
trânsito entre transportes/hubs, veículos (público/privado, motorizados e não motorizados).
Infraestrutura
Conexões e redes de eletricidade, gás, água, saneamento, comunicações.
básica
Mobiliário urbano Vegetação, bancos, lixeiras, sinalização, pontos de parada, etc.
Construções Residencial (baixa/média/alta renda), comercial (serviços e comércio de produtos), industrial, equipamentos públicos e privados (escolas, postos de saúde, lazer, segurança, etc.).
processos
Planejamento e Identificação de áreas e preparação: autorizações, licenças, estudos de viabilidade e avaliações, estudos de mercado, estudos de acesso à estação, projetos, desapropriações,
desenvolvimento alteração na legislação urbanística, consultas públicas.
Implementação
(construção e Construção e instalação dos ativos tangíveis.
instalação)
Operação, Provisão de serviços urbanos (transporte, limpeza, iluminação, etc.), contemplando salários, combustível, serviços públicos, seguros, etc. Ainda, tem-se manutenção e reparos
manutenção e
melhoramentos da infraestrutura, bem como investimento em melhorias.
126 WRICIDADES.ORG
Quadro A.1 | Componentes do investimento de projetos de DOTS (cont.)
COMPONENTE DETALHAMENTO
ativos intangíveis
Incentivo à caminhabilidade (fachadas ativas, calçadas qualificadas, etc.) e ao uso misto de áreas comerciais e residenciais, proximidade (à distâncias caminháveis)
Vitalidade urbana
ao transporte coletivo, comércio e serviços essenciais (saúde, educação, lazer, etc.).
Inclusão social Renda mista: garantia de percentual de unidades habitacionais e comerciais com preços acessíveis a todas as unidades da construção.
Acessibilidade Integração e diversidade modal, acessibilidade.
Eficiência energética Modos limpos de transporte coletivo, gestão de águas pluviais, telhados verdes e calçadas permeáveis, elementos de biorretenção, geração de energia no local, materiais
e sustentabilidade
ambiental de construção de origem local.
Marca do bairro
e identidade Marketing e propaganda do bairro, criação do senso de pertencimento à área pelos moradores, valorização da cultura local.
comunitária e cultural

Quadro A.2 | Resumo dos instrumentos de financiamento oportunizados pelo plano diretor
Instrumento Descrição Indicação de uso Vantagens Desvantagens

Alinhamento com o Orçamento Público
Parte da utilização desses

recursos, como a dos impostos
Recursos tributários e de transferências Os impostos mais indicados são os citados, já está comprometida
Alinhamento com intergovernamentais que compõem o caixa dos relacionados às questões urbanas, como o Permitem unir a obtenção de receita com a provisão de serviços
o Orçamento municípios. As ações contidas no plano diretor IPTU, e aqueles que incentivam o transporte para projetos de DOTS e ainda auxiliam essenciais. Há a necessidade da
Público devem estar previstas no orçamento anual do coletivo e ativo, como o IPVA e a CIDE, além na gestão da mobilidade urbana. criação de fundos específicos
município. das receitas com multas de trânsito. para garantir a alocação desses
recursos para projetos de
melhorias urbanas, como DOTS.
Gestão e Recuperação da Valorização Imobiliária
Instrumento previsto no Estatuto da Arrecadação ocorre apenas

Tributação da valorização da propriedade Cidade e no Código Tributário Nacional, atrelada à execução da obra de
Contribuição de Cobrir custos de construção das interven-
originada por investimento público no entorno que possibilita a recuperação dos melhoria urbana. A adoção da
melhoria ções previstas pelo DOTS.
do imóvel. valores investidos pelo poder público, contribuição de melhoria requer
possibilitando novos investimentos. arcabouço legal.
Grande parte dos recursos

tributários já está comprometido
Instrumento previsto por lei e já prati-
pelo orçamento público.
Tributações que podem capturar a valorização cado em diversas cidades brasileiras.
Impostos – IPTU Cobrir investimentos em infraestrutura Alterações nas alíquotas dos
no preço da propriedade territorial urbana ou Possibilita a recuperação de recursos
e ITBI urbana. impostos requerem aprovação
do valor de venda dos bens imóveis. investidos em infraestrutura pelo poder
legal. Necessita garantir recursos
público.
no orçamento público e constante
atualização da planta de valores.
128 WRICIDADES.ORG
Quadro A.2 | Resumo dos instrumentos de financiamento oportunizados pelo plano diretor (cont.)
Instrumento Descrição Indicação de uso Vantagens Desvantagens

Gestão e Recuperação da Valorização Imobiliária
Dependente dos ciclos do nível de atividade
Instrumento previsto no Estatuto da
econômica local e aplicável em cidade de médio
Cobrança Valor cobrado pela concessão adicional Cidade; não requer desembolsos
Cobrir custos de construção a grande porte. O fato gerador do recurso ocorre
por potencial do direito de construir. A OODC e a CEPAC diretos ou acréscimo do endividamento
das intervenções previstas pelo uma única vez por terreno. Necessita de uma
adicional são duas formas de aplicação desse público. Dependendo do mercado
construtivo DOTS. fórmula de cálculo (e uma base de cobrança) que
instrumento. imobiliário, há grande possibilidade de
resulte em contrapartidas condizentes com a
arrecadação.
valorização gerada.
Outorga Onerosa Valor cobrado pela valorização gerada Cobrir custos de construção Instrumento previsto no Estatuto da
de Alteração de pela alteração de uso do terreno ou do das intervenções previstas pelo Cidade; não requer desembolsos diretos
Uso imóvel. DOTS. ou acréscimo do endividamento público.
Instrumento no qual os proprietários

Cobrir custos de
transferem ao poder público seu imóvel Depende da negociação entre setor público
Consórcio desenvolvimento de Facilita a obtenção de terrenos para
para a construção de infraestrutura, e setor privado e da capacidade de mobilizar
Imobiliário infraestrutura e combater a investimentos em infraestrutura pública.
recebendo em troca parcela do terreno investimentos do setor privado.
ociosidade do uso do solo.
urbanizada ou edificada.
Incentivos
Indicado para a provisão direta
Incentivos e subsídios concedidos pelos
Incentivos e das estruturas, bem como de sua
governos locais para promover a Não requer desembolsos diretos ou Muitas vezes se reflete em renúncia de receitas
benefícios fiscais manutenção, podendo ser em
e financeiros implementação dos componentes do acréscimo do endividamento público. pelo poder público local.
forma de reduções ou isenções
investimento.
temporárias no IPTU.
Indicado para aquisição de áreas
Cessão ou doação Doação de terrenos ou cessão de uso de Não requer desembolsos diretos ou Pode refletir a renúncia de ativo público
nas quais estejam previstas
de terrenos áreas por entes públicos. acréscimo do endividamento público. importante.
intervenções DOTS.
Indicado para compra de terrenos

Permissão aos proprietários de terrenos/
Transferência em áreas nas quais estejam É mais bem aplicado em mercados imobiliários
imóveis de exercer ou alienar, em local Não requer desembolsos diretos ou
do direito de previstas intervenções DOTS, aquecidos. O uso intensivo do TDC reduz a receita
construir (TDC) distinto da sua propriedade, o direito de acréscimo do endividamento público.
especialmente como forma de com OODC.
construir.
pagamento pelas desapropriações.
AGRADECIMENTOS sobre os autores sobre o wri
Os autores agradecem nossos parceiros estratégicos Henrique Evers O WRI Brasil é uma organização focada em pesquisa e
institucionais, que viabilizam a infraestrutura do WRI: Ministério Gerente de Desenvolvimento Urbano do WRI Brasil aplicação de metodologias, estratégias e ferramentas voltadas
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Relações Exteriores da Dinamarca e Agência Sueca de Laura Azeredo sem fins lucrativos e atua em estreita colaboração com as
Cooperação Internacional. Analista de Desenvolvimento Urbano do WRI Brasil lideranças locais, para proteger o meio ambiente e criar
soluções que contribuam para a prosperidade do Brasil de
À Children’s Investment Fund Foundation (CIFF), pelo apoio Luana Priscila Betti forma inclusiva e sustentável.
estratégico na realização e difusão desta publicação. Aos Especialista em Economia Urbana do WRI Brasil
seguintes especialistas por suas relevantes contribuições como O WRI Brasil faz parte do World Resources Institute,
revisores da publicação: Camila Maleronka, Cláudia Damásio, Camila Schlatter Fernandes organização internacional que promove caminhos inovadores
Iuri Moura e Leonardo Amaral Castro. Assistente Técnica de Desenvolvimento Urbano do WRI Brasil para um planeta sustentável, através de um trabalho
transparente, comprometido e independente em seis grandes
Os autores também agradecem às seguintes pessoas por suas Gustavo Partezani Rodrigues áreas: clima, florestas, cidades, água, energia e alimentos.
valiosas orientações e contribuições: Renata Marson, Nívea Arquiteto e Urbanista, Mestre em Arquitetura e Urbanismo O trabalho do WRI se estende por mais de 50 países, com
Oppermann, Robin King, Luiza Oliveira Schmidt, Priscila escritórios no Brasil, China, Estados Unidos, México, Índia,
Pacheco, Paula Manoela dos Santos, Tanya Jiménez, Lara Daniel Todtmann Montandon Indonésia, Europa e África.
Schmitt Caccia, Luisa Peixoto, Mariana Gil, Daniel Hunter e Arquiteto e Urbanista, Mestre em Planejamento Urbano e Regional
Luciana Grimm. Pelo trabalho de pesquisa prévio que deu base
a alguns dos temas abordados nesta publicação, os autores
agradecem aos consultores Flávio Piccinini, Maria Etelvina
Guimaraens e Arlei Márcia Weide.
130 WRICIDADES.ORG
CRÉDITOS DE FOTO E IMAGEM:
CAPA, pg. 2, 20, 32, 34, 41, 48, 50, 54, 58, 62, 73, 94, 101, 104, 105:
Mariana Gil/WRI Brasil; pg. 6, 9, 19, 38: Daniel Hunter/WRI Brasil;
pg. 10: Laura Azeredo; pg. 26: Sergio Vale/SECOM; pg. 42: Ronald
Woan; pg. 57: Fernando Frazão/Agência Brasil; pg. 61: JP Rosa; pg.
69: Aldas Kirvaitis; pg. 103, 109: Victor Mori Yama; pg. 116: Ana Paula
Hirama.
Cada relatório do World Resources Institute é o resultado de uma pesquisa acadêmica e oportuna sobre um assunto de interesse público. O WRI assume a responsabilidade pela escolha dos
temas de estudo e garante liberdade de investigação aos autores e pesquisadores participantes. Também solicita e responde à orientação de painéis consultivos e revisões de especialistas.
Exceto quando indicado, todas as interpretações e descobertas presentes nas publicações do WRI são as de seus autores.
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Janeiro de 2018 - 1ª edição

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 7

▪▪Para atingir um desenvolvimento urbano da estratégia de cidade proposta.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 11

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 13

E SEUS BENEFÍCIOS devem ser articuladas entre si: legislação

O guia DOTS nos Planos Diretores visa

Fonte: elaborado pelos autores.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 15

AÇÃO 1: AÇÃO 2: AÇÃO 3: AÇÃO 4:

DENSIDADES CENTRALIDADES E DENSIDADES DIVERSIDADE TRANSPORTE ATIVO CENTRALIDADES E ESPAÇOS PÚBLICOS E

Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental:

AÇÃO 5: AÇÃO 6: AÇÃO 7: AÇÃO 8:

ESPAÇOS PÚBLICOS E GESTÃO DO USO DIVERSIDADE TRANSPORTE ATIVO

Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental: Elemento fundamental:

Fonte: elaborado pelos autores.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 17

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 21

CIDADE COM GESTÃO COORDENADA

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 23

DESLOCAMENTOS URBANOS planejamento que prevê a articulação do uso

planejamento urbano de um munícipio,

Fonte: elaborado pelos autores com base em SUTP, 2011.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 25

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 27

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 29

Fonte: elaborado pelos autores.

Dispersa, com Uma única

Com gestão Diversas

Fonte: elaborado pelos autores.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 31

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 33

▪▪Reconhecimento do direito à cidade ▪▪O tratamento equânime na distribuição

▪▪Gestão democrática em todas as ações

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 35

Ser elaborado de forma participativa.

Fonte: elaborado pelos autores, com base em BRASIL, 2001.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 37

Figura 2.1 | Papel estratégico e normativo do plano diretor

DIRETOR papel normativo

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 39

do papel estratégico ferramenta reguladora da produção imobiliária.

De acordo com o Censo de 2010, cerca de 11

Nas cidades brasileiras que possuem um plano

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 41

Assim, o zoneamento e os parâmetros

Do ponto de vista da mobilidade urbana, é

Fonte: elaborado pelos autores.

modais de transporte e no estímulo ao transporte

Térreo comercial sem recuo:

Fonte: elaborado pelos autores.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 43

Não existe um modelo único; a rua se torna completa quando

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 45

Fonte: IPEA, 2016.

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 47

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 49

DOTS NOS PLANOS DIRETORES 51

ÁREA DE INFLUÊNCIA DA ESTRATÉGIA DOTS PARA ÁREAde

500 m a 1000 m de sustentabilidade que começavam a ganhar força na destinos locais;

Fonte: elaborado pelos autores.

O DOTS permite mudar a imagem do território,