Avaluo Torres de Millan Apto. 3c

ARCELIO VARGAS DEL VASTO
ARQUITECTO
IDONEIDAD NO. 2001-001-026
Avaluo Comercial de unidad de vivienda habitacional (apartamento)
bajo el régimen de Propiedad Horizontal propiedad del Gamaliel
Sousa Matos y Janibeth Martinez Chin
Basado en la solicitud de avaluó efectuada por la joven Janibeth Martinez Chin a mi
persona Arquitecto Arcelio Vargas Del Vasto con idoneidad profesional de Arquitecto No.
2001-001-026, entrego el informe de la propiedad con inscrita en el registro público en la
finca No. 62371, Rollo No. 1, Asiento No. 1 y con código de ubicación No. 8720, que se
encuentra ubicada en la Provincia de Panamá, Distrito de Panamá, Corregimiento de
Ancón, dentro del régimen de propiedad Horizontal implantado para la finca cuya
denominación es P.H. Torres de Milán, Edificio Florencia 1, Apartamento 3-C, que tiene
las siguientes características:
I. CARACTERISTICAS DEL APARTAMENTO
a. Ubicación y Uso de Suelo
El apartamento en el tercer piso del edificio Florencia 1, dentro del régimen de
propiedad horizontal denominado P.H. Torres de Milán. Este complejo de
viviendas se encuentra ubicado en la entrada de la avenida hacia la Universidad
Tecnológica, que da con el acceso este al Puente Centenario y con salidas hacia la
Avenida Ricardo J. Alfaro y hacia el Corredor Norte, a través de la garita de Cerro
Patacón. Esta área se encuentra en pleno desarrollo con el establecimiento de
Centros Comerciales importantes como lo son Plaza Centennial y Centennial Mall
Avaluó Comercial Apartamento 3-C P.H. Torres de Milán Página 1

ARQUITECTO
y con el crecimiento de desarrollos habitacionales importante como lo son Dorado
Lakes, Paseo Dorado, Golden Spring, todo dentro de la exclusiva área de Condado
del Rey.
El uso de suelo previsto para esta área es el de unidades de viviendas
plurifamiliares verticales, con usos complementarios como actividades del
comercio al por menor entre otros. La zonificación planteada está desarrollada
sobre la normativa de planificación establecida para el área de la región
interoceánica bajo el esquema de un MCU3, que son zonas mixtas comerciales
urbanas.
b. Topografía.
El sector tiene una topografía bastante regular y no hay peligros de inundaciones,
por encontrarse en la parte alta del sector y con buenos sistemas de drenajes, que
actualmente se encuentran en buen estado y alejado de ríos o sectores que tengan
propensión a inundaciones.
c. Morfología, área del terreno y del bien mueble.
El apartamento tiene 73 metros cuadrados, con tres recamaras y dos baños, donde
la recamara principal tiene un baño interno, cocina, lavandería, sala y comedor.
Adicional tiene un pequeño balcón, que para el caso de este apartamento tiene vista
a la calle interna del proyecto habitacional. El complejo de apartamentos en su fase

ARQUITECTO
1 tiene un área social con piscina, un gazebo, una cancha de básquetbol y parque de
juegos de enfrentamientos para niños. Hay un estacionamiento para el apartamento
y tiene estacionamiento de visita dentro del complejo.
El Edificio Florencia 1 donde se encuentra el apartamento tiene cinco pisos, donde
el apartamento se encuentra en el tercer piso, tiene elevador, gas comunal y tanque
de agua.
El área perimetral del complejo habitacional es amurallado, con calles y sistemas
urbanos en buen estado.
d. Valor Catastral del Terreno más edificación.
Según la inscripción en el registro público del lote tiene un valor catastral de
cuarenta y cinco mil quinientos con 0/100 (B/. 45,500.00), que representa el valor
de anticresis con un porcentaje de valor sobre el terreno compartido de 0.3125%.
El valor por metro cuadrado del apartamento incluyendo el valor del terreno, la
edificación y las mejoras es de seiscientos veintitrés con 29/100 (B/. 623.29)
El desglose del valor del apartamento incluyendo el terreno y sus mejoras es el
siguiente:
Valor del terreno y sus mejoras: B/. 142.19
Valor del apartamento y sus mejoras: B/. 45,357.81 (restando el valor del terreno)
Estos datos representan los valores catastrales de la inscripción de la finca en el
registro Público.

ARQUITECTO
e. Valor Comercial del terreno mas edificación.
Dentro del sector y en específico dentro del área de la propiedad horizontal, el
precio de venta del mercado por metro cuadrado de área cerrada de edificación, se
encuentra como promedio en $2,100.00 el metro cuadrado, para el mismo tipo de
edificación y uso residencial del terreno avaluado. El precio comercial actual es el
siguiente:
 Valor Comercial del apartamento: 73 m2 x $2,100/m2 =
$153,300.00
El valor actual toma en cuenta los factores que afectan la edificación que se
evaluaron de la siguiente manera:
 Depreciación por Antigüedad: A la edificación se le aplico un depreciación
lineal por antigüedad que deprecio la edificación en los 12 años de
construcción que tiene en $455.00 anual, con un 50% de valor residual y a
un periodo de vida útil de 50 años. La depreciación aplicada actualmente,
sería de $5,460.00 sobre el precio del mercado actual.
 Deterioro Físico: No se le aplico ningún factor de depreciación para este
punto, ya que la estructura se encuentra en buenas condiciones y con una
remodelación de hace pocos años.

ARQUITECTO
 Desuso Funcional: No se aplico ningún factor de depreciación por este
punto ya que la estructura se encuentra siendo usada actualmente en su uso
de venta que es residencial.
Los precios comerciales que se utilizaron para este avaluó tomaron en cuenta los
siguientes factores:
 Condiciones de accesibilidad del lote: El lote tiene accesibilidad a través de
calles pavimentadas de concreto hidráulico en buenas condiciones y tiene
salidas hacia el corredor norte y el acceso este hacia el puente centenario.
 Flexibilidad y adaptaciones a nuevas necesidades: En este punto se tomo
muy en cuenta que la edificación no puede ser utilizada en como comercio,
ni para oficinas, para las normativa que rige la zonificación del sector.
 Acceso a utilidades Publica: El sector tiene acceso a luz eléctrica de poste,
a alcantarillado potable y sanitario, tiene accesibilidad a línea telefónica y
de televisión por cable e internet.
 Las condiciones de la edificación: La edificación actualmente tiene las
siguientes características:
 3 recamaras
 2 baño
 Sala
 Comedor
 Cocina

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 Lavandería
 Estacionamiento para un carros
 Las paredes son de bloques repelladas en ambas caras.
 La edificación es una estructura de concreto con muros
cortantes en el área de los elevadores.
 El piso es de baldosa.
 Actualmente se mantiene sobre el apartamento una deuda
hipotecaria con el Banco General con un saldo a capital a
agosto de 2016, de treinta cinco mil cuatrocientos ochenta y
dos con 58/100 ($35,482.58).
Sin otro detalle adicional quedo de usted,
CED. 8-413-546
ID 2001-001-026

ARQUITECTO
SALA COMEDOR

ARQUITECTO
SALA COMEDOR

ARQUITECTO

ARQUITECTO
BAÑO DE RECAMARA PRINCIPAL

ARQUITECTO
BAÑO SECUNDARIO

ARQUITECTO
RECAMARA SECUNDARIA

ARQUITECTO
CUARTO SECUNDARIO

ARQUITECTO
RECAMARA PRINCIPAL

ARQUITECTO
COCINA

ARQUITECTO
COCINA

ARQUITECTO
LAVANDERIA

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Avaluo Comercial de unidad de vivienda habitacional (apartamento)

bajo el régimen de Propiedad Horizontal propiedad del Gamaliel

Sousa Matos y Janibeth Martinez Chin

Basado en la solicitud de avaluó efectuada por la joven Janibeth Martinez Chin a mi

2001-001-026, entrego el informe de la propiedad con inscrita en el registro público en la

encuentra ubicada en la Provincia de Panamá, Distrito de Panamá, Corregimiento de

las siguientes características:

I. CARACTERISTICAS DEL APARTAMENTO

a. Ubicación y Uso de Suelo

El apartamento en el tercer piso del edificio Florencia 1, dentro del régimen de

propiedad horizontal denominado P.H. Torres de Milán. Este complejo de

viviendas se encuentra ubicado en la entrada de la avenida hacia la Universidad

Avenida Ricardo J. Alfaro y hacia el Corredor Norte, a través de la garita de Cerro

Patacón. Esta área se encuentra en pleno desarrollo con el establecimiento de

Centros Comerciales importantes como lo son Plaza Centennial y Centennial Mall

Avaluó Comercial Apartamento 3-C P.H. Torres de Milán Página 1

y con el crecimiento de desarrollos habitacionales importante como lo son Dorado

El uso de suelo previsto para esta área es el de unidades de viviendas

plurifamiliares verticales, con usos complementarios como actividades del

comercio al por menor entre otros. La zonificación planteada está desarrollada

sobre la normativa de planificación establecida para el área de la región

interoceánica bajo el esquema de un MCU3, que son zonas mixtas comerciales

El sector tiene una topografía bastante regular y no hay peligros de inundaciones,

actualmente se encuentran en buen estado y alejado de ríos o sectores que tengan

c. Morfología, área del terreno y del bien mueble.

la recamara principal tiene un baño interno, cocina, lavandería, sala y comedor.

a la calle interna del proyecto habitacional. El complejo de apartamentos en su fase

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juegos de enfrentamientos para niños. Hay un estacionamiento para el apartamento

y tiene estacionamiento de visita dentro del complejo.

El Edificio Florencia 1 donde se encuentra el apartamento tiene cinco pisos, donde

el apartamento se encuentra en el tercer piso, tiene elevador, gas comunal y tanque

El área perimetral del complejo habitacional es amurallado, con calles y sistemas

urbanos en buen estado.

d. Valor Catastral del Terreno más edificación.

Según la inscripción en el registro público del lote tiene un valor catastral de

de anticresis con un porcentaje de valor sobre el terreno compartido de 0.3125%.

edificación y las mejoras es de seiscientos veintitrés con 29/100 (B/. 623.29)

El desglose del valor del apartamento incluyendo el terreno y sus mejoras es el

Valor del terreno y sus mejoras: B/. 142.19

Estos datos representan los valores catastrales de la inscripción de la finca en el

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e. Valor Comercial del terreno mas edificación.

Dentro del sector y en específico dentro del área de la propiedad horizontal, el

encuentra como promedio en $2,100.00 el metro cuadrado, para el mismo tipo de

edificación y uso residencial del terreno avaluado. El precio comercial actual es el

 Valor Comercial del apartamento: 73 m2 x $2,100/m2 =

evaluaron de la siguiente manera:

 Depreciación por Antigüedad: A la edificación se le aplico un depreciación

lineal por antigüedad que deprecio la edificación en los 12 años de

construcción que tiene en $455.00 anual, con un 50% de valor residual y a

un periodo de vida útil de 50 años. La depreciación aplicada actualmente,

sería de $5,460.00 sobre el precio del mercado actual.

 Deterioro Físico: No se le aplico ningún factor de depreciación para este

punto, ya que la estructura se encuentra en buenas condiciones y con una

remodelación de hace pocos años.

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 Desuso Funcional: No se aplico ningún factor de depreciación por este

punto ya que la estructura se encuentra siendo usada actualmente en su uso

de venta que es residencial.

 Condiciones de accesibilidad del lote: El lote tiene accesibilidad a través de