Informe Predial 15-05-15 PDF

PROYECTO DE ASOCIACIÓN PÚBLICO PRIVADA DE INICIATIVA PRIVADA
AMPLIACIÓN TERCER CARRIL DOBLE CALZADA BOGOTÁ – GIRARDOT
ESTUDIOS PREDIALES
VERSION 1
CONTENIDO
Pág.
1 GENERALIDADES ................................................................................................................. 1
1.1 COMPONENTE PREDIAL - TÉCNICO ........................................................................................................ 1

1.1.1 Determinación de los polígonos para el cálculo de las áreas afectadas. ........................................................ 1
1.1.2 Cálculo de áreas. ........................................................................................................................................... 2
1.1.3 Cálculo de construcciones ............................................................................................................................. 3
1.2 COMPONENTE JURÍDICO ............................................................................................................................ 4

1.2.1 Estudio de Predios Segregados: .................................................................................................................... 4
1.2.2 Ofertas inscritas: ........................................................................................................................................... 4
1.2.3 Predios Propiedad de la ANI: ........................................................................................................................ 5
1.2.4 Tipologías Jurídicas de Viabilidad: ............................................................................................................... 5
1.2.5 Objeto del estudio jurídico: ........................................................................................................................... 5
1.2.6 Titularidad del derecho de dominio: ............................................................................................................. 5
1.2.7 Mejoramiento de vías y segundas calzadas: .................................................................................................. 5
1.2.8 Área requerida para pasos urbanos: .............................................................................................................. 5
1.2.9 Diagnóstico jurídico inmobiliario de los Predios: ......................................................................................... 6
1.2.10 Situación de hecho: ..................................................................................................................................... 6
1.2.11 Saneamiento automático: ............................................................................................................................ 6
1.3 COMPONENTE URBANÍSTICO .................................................................................................................... 6
1.4 COMPONENTE VALORATORIO ................................................................................................................. 6
1.5 RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................................................. 7
2 IDENTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS PREDIALES MAYORES .............................. 9
2.1 ASPECTOS BÁSICOS ...................................................................................................................................... 9
2.2 PRESENTACIÓN DE ZONAS COMPLEJAS DEL PROYECTO ............................................................. 13
3 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO .......................................................................................... 17
3.1 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LA DIVISIÓN POLÍTICA. ..................................................................... 18
3.2 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ............................................... 19
3.3 CARACTERIZACIÓN POR USO Y DESTINACIÓN ECONÓMICA DE LOS PREDIOS. ................... 23
3.4 CARACTERIZACIÓN POR USO DEL SUELO POT. ............................................................................... 28
3.5 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO MEDIANTE EL CRITERIO DE ZONAS HOMOGÉNEAS

GEOECONÓMICAS ................................................................................................................................................. 29
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ESTUDIOS PREDIALES 15 de Mayo de 2015
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4 DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA TOTAL DE AFECTACIÓN

PREDIAL ...................................................................................................................................... 33
4.1 ESTADÍSTICAS PREDIALES. ...................................................................................................................... 34
5 DISEÑO E INICIO DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE

SOCIALIZACIÓN PREDIAL .................................................................................................... 40
5.1 PROGRAMA ACOMPAÑAMIENTO A LA GESTIÓN SOCIO PREDIAL ............................................. 41
5.2 PLAN DE COMPENSACIONES SOCIO-ECONÓMICAS SEGÚN RESOLUCIÓN 545 DE 2008 ........ 42
5.3 PLAN ESTRATÉGICO PARA LA GESTIÓN EN ADQUISICIÓN DE PREDIOS ................................. 40
6 IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL DESARROLLO

DEL PROYECTO ........................................................................................................................ 55
7 DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PARTIENDO DE INFORMACIÓN SECUNDARIA Y

VISITAS DE CAMPO ................................................................................................................. 56
7.1 COMPATIBILIDAD DEL TRAZADO CON LA REGLAMENTACIÓN DE USOS DEL SUELO........ 56
7.2 SITUACIÓN Y RELACIÓN CATASTRAL ................................................................................................. 65
7.3 SITUACIÓN REGISTRAL ............................................................................................................................. 66
7.4 ESTUDIOS EXISTENTES SOBRE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.................................................. 68
7.5 USO Y FUNCIONALIDAD DE LOS PREDIOS .......................................................................................... 69
7.6 ACCESOS EXISTENTES Y FUTUROS ....................................................................................................... 69
8 PROYECCIÓN DE COSTOS DEL PROCESO PREDIAL, TENIENDO EN CUENTA

LA VALORACIÓN DE LOS TERRENOS, LA INFRAESTRUCTURA, MEJORAS Y
CULTIVOS EXISTENTES DENTRO DE LOS PREDIOS .................................................... 69
8.1 CRITERIOS BÁSICOS PARA LA ESTIMACIÓN DE VALOR DEL TERRENO, LAS

CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS Y LOS CULTIVOS PERMANENTES Y TRANSITORIOS .............. 69
8.2 PROCEDIMIENTO PARA EL ESTUDIO Y RESULTADOS OBTENIDOS ........................................... 70
8.3 ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ............................................ 71
8.4 VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES POR TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS. ........................... 74
8.5 VALORACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Y TRANSITORIOS ................................................. 78
8.6 ESTIMACIÓN DE VALORES PREDIALES: TERRENO – CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS ... 79
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Página ii
8.7 VALORACIÓN DEL LUCRO CESANTE .................................................................................................... 82
8.8 VALORACIÓN PREDIAL CONSOLIDADA DEL PROYECTO: TERRENO – CONSTRUCCIONES

Y/O MEJORAS – CULTIVOS Y CERRAMIENTOS............................................................................................ 84
8.9 ANEXOS ........................................................................................................................................................... 84
9 DIRECTRICES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS Y MEJORAS.

RECOMENDACIONES ............................................................................................................ 113
9.1 ESTRATEGIA DE RELACIONAMIENTO Y CONCERTACIÓN CON POBLACIÓN AFECTADA

DIRECTAMENTE................................................................................................................................................... 113
9.2 RIESGOS E IMPACTOS: ............................................................................................................................. 113
9.3 ACCIONES ..................................................................................................................................................... 115
9.4 TIPOLOGÍAS JURÍDICAS Y TITULARES DE DERECHOS: ............................................................... 116
9.5 METODOLOGÍA DE ADQUISICIÓN........................................................................................................ 118
10 ESTUDIOS PREDIALES AVANZADOS Y ESPECÍFICOS FRENTE A CADA UNO

DE LOS PREDIOS REQUERIDOS......................................................................................... 123
11 RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DE LOS DOCUMENTOS RELATIVOS A

CADA PREDIO .......................................................................................................................... 123
11.1 REGISTROS 1 Y 2 ....................................................................................................................................... 123
11.2 FOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA.......................................................................................... 123
11.3 ESCRITURAS PÚBLICAS ......................................................................................................................... 123
11.4 CERTIFICADOS DE CABIDA Y LINDEROS ........................................................................................ 123
11.5 FICHA PREDIAL IGAC ............................................................................................................................. 124
11.6 ESTUDIOS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS EXISTENTES ............ 124
11.7 PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.................................................................................. 124
11.8 OTROS .......................................................................................................................................................... 124
12 IDENTIFICACIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL

DE LOS PREDIOS..................................................................................................................... 124
13 IDENTIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO DE LA FRANJA DE VÍA

ESTUDIADA .............................................................................................................................. 124
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14 ESTIMACIÓN DE LA VALORACIÓN DE PREDIOS DE MANERA

SECTORIZADA......................................................................................................................... 125
15 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DE LOS

POBLADORES SIN TÍTULOS DE PROPIEDAD Y VENDEDORES INFORMALES
UBICADOS EN EL DERECHO DE VÍA ................................................................................ 125
16 RECOMENDACIONES SOBRE LA FORMA EN QUE LA GESTIÓN DEL RIESGO

PREDIAL PODRÍA SER MANEJADA DENTRO DE LA CONCESIÓN .......................... 125
16.1 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO PREDIAL: ......................................................................... 126
16.2 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO JURÍDICO: ....................................................................... 127
16.3 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO VALORATORIO: ............................................................. 127
16.4 RIESGOS DURANTE LA ETAPA DE CONCERTACIÓN:................................................................... 128
16.5 RIESGOS DURANTE LA ETAPA DE FORMALIZACIÓN:................................................................. 129
16.6 RIESGOS DURANTE LA PÓSIBLE EXPROPIACIÓN: ....................................................................... 130
16.7 RIESGOS GENERALES: ........................................................................................................................... 130
17 IDENTIFICACIÓN Y ANÁLISIS DE LOS INMUEBLES SOBRE LOS CUALES

RECAIGAN MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL PATRIMONIO DE LA POBLACIÓN
DESPLAZADA Y/O RESTITUCIÓN DE TIERRAS, CONFORME A LO PREVISTO EN
LAS LEYES 387 DE 1997 Y 1448 DE 2011 Y DEMÁS DISPOSICIONES QUE LAS
MODIFIQUEN, ADICIONEN O COMPLEMENTEN ......................................................... 131
17.1 CARACTERIZAR EL ENTORNO ............................................................................................................ 133
17.2 CARACTERIZAR LOS PREDIOS ............................................................................................................ 133
17.3 ANÁLISIS DE VIOLENCIA Y TENENCIA DE LA TIERRA ............................................................... 134
17.4 ANÁLISIS DEL DESPLAZAMIENTO Y PROCESOS DE RESTITUCIÓN........................................ 134
17.5 OTRAS CONSIDERACIONES: ................................................................................................................. 135
17.6 OPCIONES. .................................................................................................................................................. 136
18 INFORMACIÓN ADICIONAL SOBRE ESTUDIOS PREDIALES ............................ 137
18.1 BASE DE DATOS DE INFORMACIÓN RELATIVA A LOS PREDIOS CON SU INFORMACIÓN

TÉCNICA, LEGAL Y SOCIAL Y LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ................................................... 137
18.2 DIAGNÓSTICO TÉCNICO, SOCIAL Y LEGAL DE LOS PREDIOS ................................................. 137

EP-BTAGDT-IF
Página iv
18.3 ACCIONES A IMPLEMENTAR PARA SUBSANAR LAS LIMITACIONES PREDIALES ............. 137
18.4 ESTRATEGIAS PARA DESARROLLAR LA GESTIÓN PREDIAL.................................................... 137
18.5 BASE DE DATOS CON LA ESTIMACIÓN Y PROYECCIÓN DE LOS COSTOS DE LA

ADQUISICIÓN DE PREDIOS. .............................................................................................................................. 138
19 IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS OBSERVADOS EN CONCESIONES

ANTERIORES RELACIONADOS CON PREDIOS ............................................................. 114
19.1 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA POR LA ANI. ................................................ 114
19.2 PROBLEMAS GENERALES OBSERVADOS EN OTRAS CONCESIONES. ..................................... 115

19.2.1 Análisis de la información suministrada por la ANI. .............................................................................. 115
19.2.2 Problemas generales observados en otras concesiones. .......................................................................... 116
20 COSTOS DE IMPLEMENTACIÓN DE GESTIÓN PREDIAL ................................... 118
21 MATRIZ DE RIESGOS ESPECÍFICA PARA ASUNTOS PREDIALES ................... 119
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Página v
LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 2—1 Pasos urbanos y centros poblados ............................................................................................ 10
Tabla 3—1 Unidades Funcionales para la gestiónpredial ........................................................................... 17
Tabla 3—2 Municipios discriminados por Unidades Funcionales .............................................................. 18
Tabla 3—3 Resumen Caracterización por la destinación económica de los inmuebles.............................. 23
Tabla 3—4 Resumen de los planes de ordenamiento territorial consultados .............................................. 28
Tabla 4—1 Resumen de predios afectados por el proyecto ........................................................................ 34
Tabla 4—2 Distribución de predios por departamento y municipio ........................................................... 34
Tabla 4—3 Listado de veredas intervenidas por el proyecto. ..................................................................... 36
Tabla 5—1 Aplicaciones de Factores Sociales dentro del Plan de Compensaciones Económicas ............. 44
Tabla 7—1 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Relación Km/municipio ....................................... 57
Tabla 7—2 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Tipo de plan de ordenamiento territorial.............. 57
Tabla 7—3 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Clase de suelo intervenido por el Proyecto .......... 58
Tabla 7—4 Predominancia de actividades por municipio ........................................................................... 59
Tabla 7—5 Usos del suelo definidos para el corredor de afectación por municipio ................................... 61
Tabla 7—6 Relación de las Solicitudes a Registro de Instrumentos Públicos (Total 47) ........................... 66
Tabla 7—7 Resumen de los predios con identidad registral. ...................................................................... 68
Tabla 8—1 Resumen Valores ZHG. ........................................................................................................... 73
Tabla 8—2 Tipologías Constructivas .......................................................................................................... 74
Tabla 8—3Valores unitarios por tipología de construcciones ....................................................................... 77
EP-BTAGDT-IF
ESTUDIOS PREDIALES 10 de Diciembre de 2014
Página vi
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Figura 1—1 Áreas sin información catastral fuente IGAC. .......................................................................... 1
Figura 1—2 Áreas sin información catastral fuente IGAC-Zonas de Cesión. .............................................. 2
Figura 1—3 Comparación entre la cartografía IGAC y la prediación ajustada. ........................................... 2
Figura 1—4 Ejemplo de construcción incorporada en el cálculo de las construcciones. .............................. 3
Figura 3—1 ZHF Unidad Funcional 1 ........................................................ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 3—2 ZHF Unidad Funcional 2 ........................................................................................................ 19
Figura 3—7 ZHF Unidad Funcional 7-1 Jaibaná-Cucharal ........................................................................ 23
Figura 3—8 ZHF Unidad Funcional 7-2 Cucharal – Subia Central ............ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 3—9 ZHF Unidad Funcional 7-3 Subia Central – El Muña ............ ¡Error! Marcador no definido.
Figura 3—10 Resumen de Zonas Homogéneas Geoeconómicas (28). ....................................................... 29
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1 GENERALIDADES
A continuación se se enumeran y desarrollan los criterios básicos con los que se estructuró el presente
estudio de factibilidad en materia predial desde la óptica técnica, jurídica, urbanística y valoratoria. A
menos que de manera expresa se señale lo contrario en el Apéndice Predial, serán aplicables las
definiciones contenidas en el Contrato de Concesión.
No obstante, los siguientes criterios son la base de los estudios y se ponen a consideración del lector para
su comprensión.
1.1 COMPONENTE PREDIAL - TÉCNICO

La determinación de los predios es una variable que incide transversalmente en todas las áreas del
proyecto, por tanto, es de capital importancia la comprensión de los criterios técnicos que determinan los
polígonos prediales.
La fuente para las prediación es la cartografía predial IGAC y la fuente para la determinación de las
construcciones es la fotografía aérea.
1.1.1 Determinación de los polígonos para el cálculo de las áreas afectadas.
1.1.1.1 Polígonos no prediales .
Se denominan polígonos no prediales a las áreas libres que no están inventariadas en el catastro, dentro de
esta tipología se encuentran, vias, anchos de los ríos, riscos y riveras de montañas, donde no hay
información catastral disponible.
Para aclarar este punto se presenta un ejemplo gráfico que consta de un comparativo de imágenes en
donde en la imagen de la izquiera se identifican polígonos de color rosado que son los que se encuentran
registrados en el catastro y en la imagen de la derecha se identifica con lineas de color rojo lo
correspondiente a vias en este caso y que corresponden a polígonos no prediales.
Figura 1—1 Áreas sin información catastral fuente IGAC.
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Dentro de este grupo de polígonos no prediales también se encuentran algunas áreas libres de viviendas
agrupadas, puesto que el IGAC en general no dispone de la información de las zonas de cesión.
Figura 1—2 Áreas sin información catastral fuente IGAC-Zonas de Cesión.
1.1.1.2 Polígonos prediales.
Todos aquellos que están inventariados en catastro son tomados como polígonos prediales, aun cuando no
cuenten con un folio de matrícula asociado. Existen unidades jurídicas compuestas por varios polígonos
prediales. Para este proyecto, son individualizados y contabilizados como predios.
1.1.2 Cálculo de áreas.
a) Las áreas de los predios fueron calculadas por el sistema una vez ajustados los predios a la fotografía,
eliminando todas aquellas porciones de terreno que hacen parte de la infraestructura vial existente o
que ya son propiedad de la ANI, esto con el fin de no sobre-valorar los cálculos económicos para las
indemnizaciones de terreno.
Figura 1—3 Comparación entre la cartografía IGAC y la prediación ajustada.
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No se incluyeron áreas de manejo y accesos, salvo lo contenido en el diseño (área entre chaflanes), puesto
que se ha considero que más allá de su extensión no habrá afectación predial sino simplemente
constructiva de acuerdo con el diseño de las mismas.
b) El área total de afectación de terreno es la intersección entre el área requerida y cada polígono predial
ajustado a la fotografía.
c) Los predios con afectación de más del 70% del área total fueron contabilizados totalmente, por
aplicación analógica de la Ley 56 de 1981.
1.1.3 Cálculo de construcciones
a) Se realizó la digitalización de las construcciones sobre la foto. El área total construida de cada predio
es igual al área del polígono calculado por el sistema, multiplicado por el número de pisos.
b) Para el cálculo del valor de las construcciones se multiplicó el área total definida en el ítem anterior,
por el valor por metro cuadrado del tipo de construcción definido en el análisis valoratorio. Se incluyó
la totalidad de las construcciones que tocaron el área de afectación.
Figura 1—4 Ejemplo de construcción incorporada en el cálculo de las construcciones.
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c) En casos donde se observa un cambio de tipo de suelo, y existen polígonos IGAC sobrepuestos, se dio
prelación a los polígonos urbanos.
En la figura se muestran predios de

Fusagasugá, los resaltados en amarillo
son los polígonos con codificación
urbana que se contabilizaron en el
inventario predial
En la figura se observan los predios

rurales que fueron eliminados del
proyecto
1.2 COMPONENTE JURÍDICO

1.2.1 Estudio de Predios Segregados:
Al realizar el estudio de los predios afectados por el proyecto, se evidenció la existencia de matrículas
inmobiliarias segregadas de los mismos, debido a actos jurídicos de segregación o de cierre y apertura de
nuevos folios. En estos casos, los predios segregados se estudiaron jurídicamente si se tenía certeza de su
afectación.
1.2.2 Ofertas inscritas:
Durante el estudio jurídico de los predios afectados al proyecto, se encontraron varias ofertas de compra
inscritas tanto para predios rurales, como para predios urbanos, algunas a favor del Instituto Nacional de
Concesiones - INCO y otros de la Agencia Nacional de Infraestructura - ANI que siguió ejerciendo esas
funciones. Dicha oferta de compra haría inviable la transferencia de dominio del inmueble, sin embargo,
teniendo en cuenta que la entidad que adquiere es la misma que oferta, por estrategia y facilidad en su
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saneamiento, el predio se considera viable para su transferencia siguiendo la recomendación de

cancelación de la oferta.
1.2.3 Predios Propiedad de la ANI:
Aquellos predios que luego del estudio jurídico del folio, resultaron ser de propiedad de la AGENCIA
NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA – ANI, se excluyeron del inventario a pesar de su afectación,
pues no se requiere por obvias razones su adquisición.
1.2.4 Tipologías Jurídicas de Viabilidad:
Se utilizaron 4 tipologías jurídicas de viabilidad: Viables, viable con recomendación, viable con
saneamiento automático y no viables. Cada una de las tipologías se encuentran detalladas en la estrategia
de relacionamiento.
1.2.5 Objeto del estudio jurídico:
Durante la determinación e identificación de los predios afectados al proyecto, todo predio con
identificación registral, es decir, con folio de matrícula inmobiliaria, fue estudiado jurídicamente.
1.2.6 Titularidad del derecho de dominio:
Para cada uno de los predios estudiados jurídicamente, se identificó la titularidad del derecho de dominio
y se elaboró listado de titulares de derechos reales sobre los predios.
1.2.7 Mejoramiento de vías y segundas calzadas:
Se realizó un estudio detallado respecto de las actividades de ampliación que desembocan en actividades
de mejoramiento. El concepto de ampliación de vías hace referencia a las obras hechas sobre las ya
construidas y la construcción de nuevos carriles (artículo 3, Decreto 2976 de 2010). El mejoramiento de la
vía es todo cambio que mejore sus especificaciones técnicas iniciales (artículo 12, Ley 1682 de 2013).
Las segundas calzadas podrán ser consideradas como actividades de mejoramiento, en aquellos eventos en
que la autoridad ambiental así lo determine. (Parágrafo 2, artículo 1, Decreto 769 de 2014).
Como se dijo anteriormente, para adelantar obras destinadas al mejoramiento de una vía la adquisición se
referirá únicamente a las zonas de terreno que se requieran de conformidad con los estudios, diseños y/o
necesidades técnicas (artículo 6, Decreto 2976 de 2010).
Los decretos regamentrios de la Ley 1228 de 2008 constituyen el referente directo para la determinación
de las áreas requeridas.
1.2.8 Área requerida para pasos urbanos:
Para pasos urbanos, al tratarse de ampliación y construcción de vías nuevas en pasos urbanos, la faja no
podrá ser inferior a 5 metros más a cada lado de la vía (artículo 5, Decreto 2976 de 2010).
Los decretos reglamntarios de la Ley 1228 de 2008 constituyen el referente directo para la determinación
de las áreas requeridas.
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1.2.9 Diagnóstico jurídico inmobiliario de los Predios:
A todo predio identificado e individualizado con identidad registral, se le realizó un estudio jurídico
inmobiliario partiendo de la información contenida en el folio de matrícula inmobiliaria y, para algunos
casos, de información secundaria. En el mismo se describen los titulares inscritos, los gravámenes y/o
limitaciones al derecho de dominio, observaciones específicas de cada predio y la recomendación jurídica
sobre la viabilidad o no de adquirir vía negociación directa los derechos reales sobre el inmueble que
permitan la realización del Proyecto.
1.2.10 Situación de hecho:
Con el estudio de folio no se puede determinar cuál es la suerte del propietario en ese momento, es decir,
es posible que el titular de derecho de dominio ya se encuentre fallecido, o que existan situaciones de
hecho que cambien con posterioridad el resultado del estudio de títulos y por consiguiente la condición
jurídica del inmueble.
1.2.11 Saneamiento automático:
Se puede realizar aplicación de la Ley 1682 de 2013, respecto del saneamiento automático, para aquellos
predios que cumplen con los requisitos ordenados por la Ley 1682 de 2013, en sus artículos 8, 19, 21 y 22
de la Ley 1682 de 2013, “por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de
infraestructura de transporte”, que dispuso que se consideran saneados automáticamente los bienes
inmuebles cuando se adelanten procesos de adquisición de los mismos, por los motivos de utilidad pública
consagrados en la ley para proyectos de infraestructura de transporte.
1.3 COMPONENTE URBANÍSTICO

 El insumo para la determinación del uso del suelo así como el polígono que determina el suelo
urbano y rural, es tomado del plan de ordenamiento municipal de cada municipio.
 Las fajas de retiro son una restricción urbanística (franjas de aislamiento o afectación vial), y no
se constituyen necesariamente en este caso como áreas objeto de la adquisición predial.
1.4 COMPONENTE VALORATORIO

Se valoró lo que puede observarse de cada predio, por lo que se sale del alcance valoratorio las
construcciones subterráneas, o construcciones especiales para el funcionamiento de las estaciones de
servicio y el interior de las viviendas.
No se valoraron cultivos transitorios para cada predio, puesto que deben ser liquidados al momento de la
afectación, en su lugar se estimaron los costos bajo el criterio del mejor uso, con los cultivos
predominantes de la zona.
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1.5 RESUMEN EJECUTIVO

El proyecto de asociación público privada de iniciativa privada “Ampliación tercer carril doble calzada
Bogotá- Girardot”, es concebido en 7 unidades funcionales y su análisis predial consideró la
identificación de los predios afectados, la situación jurídica de estos, la situación de proyecto en relación
con lo definido por los planes de ordenamiento territorial y la estimaciones de valoración de terreno,
construcciones y mejoras.
En ese orden de ideas, el proyecto interviene los departamentos de Cundinamarca y Tolima en los
municipios de Soacha, Sibaté, Granada, Silvania, Fusagasugá,, Ricaurte, Icononzo y Melgar, afectando un
total de 1348 predios.
La definición de la franja requerida total de afectación predial se estableció a partir de los criterios
normativos que se definen en la Ley 1228 de 2008, en el Decreto reglamentario 2976 de 2010 y en la Ley
1682 de 2013, determinándose la franja de afectación predial así: En pasos urbanos 5 metros contados a
partir del borde externo de la vía. En el suelo rural, el área determinada por el diseño del trazado del
proyecto. Adicionalmente, se consideraron en sectores de agrupaciones de vivienda en sectores rurales un
ancho de 5 metros contados a partir del borde externo de la vía, previendo un eventual cambio normativo
por comportamiento urbano.
Teniendo en cuenta que el proyecto objeto de análisis se desarrollará en varias fases probablemente
asociadas a la Unidades Funcionales y que estas a su vez tendrán establecido un tiempo de ejecución
considerable, el análisis de factibilidad predial contempló el diagnostico actual de la situación de
normativa urbanística relacionada con las disposiciones que determinan los planes de ordenamiento
territorial (P.O.T., P.B.O.T y E.O.T.) encontrando que el proyecto en los sectores donde requiere
adquisición predial, interviene en un 89% el suelo rural y en el 11% restante suelo urbano
El porcentaje antes mencionado es sensible en cuanto a que cualquier determinación referida al cambio del
suelo rural por zonas de expansión o ampliación del perímetro urbano, es un riesgo para el proyecto en
tanto que es muy probable que la situación predial cambie en respuesta a las actividades urbanísticas que
se presenten y por lo tanto se afecta de manera directa la estimación de predios a intervenir, así como los
comportamientos de zonas económicas homogéneas identificadas para esta etapa de factibilidad.
De la información urbanística analizada ha sido posible concluir que en un 92.24% el proyecto se

encuentra afectado por usos de suelo de carácter agropecuario; en un 4.20% afectado por usos del suelo
residencial, urbano, suburbano y centros poblados; en proporciones iguales de 4.85% afectado por usos
del suelo de corredor vial de servicios; en un 2.74% afectado por usos del suelo de conservación y
protección ambiental; y en porcentajes de 3.11% afectado por usos del suelo de turismo - recreación e
industria.
Desde el punto de vista valoratorio el análisis adelantado para la proyección de costos del proceso predial
se adelantó a partir de la metodología IGAC que se fundamenta en la determinación de zonas homogéneas
físicas, zonas homogéneas geoeconómicas y tablas de valores de construcciones, aspectos sobre los cuales
el ejercicio metodológico planteo criterios básicos de análisis que son detallados en el informe.
Como resultado del ejercicio valoratorio bajo la metodología antes descrita y detallada en el informe se
elaborararon a partir de la información predial, la orto-foto-mapa del proyecto y la franja de estudio
definida, 352 zonas homogéneas físicas, la cuales sirvieron de referencia para definir las zonas
homogéneas geoeconómicas que tienen comportamientos y dinámicas inmobiliarias diferentes,
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encontrándose 28 zonas geoeconómicas que oscilan entre $ 600.000 por m² en el sector de de San
Raimundo, hasta los $ 400 m² en las zonas escarpadas aledañas a Tolemaida.
Teniendo en cuenta el recorrido de la vía y la diversidad de las construcciones y cultivos transitorios

existentes al borde de ésta, el alcance del ejercicio valoratorio contempló la identificación de las tipologías
de construcción, como viviendas, cerramientos, equipamientos comunales como piscinas y canchas de
tenis, cerramientos y la identificación de cultivos transitorios y su valor aproximado por hectárea.
De acuerdo con lo anterior para el proyecto se estiman los costos de adquisición de predios y mejoras en
un valor de $134.331.206.109 y para la gestión inmobiliaria un valor de $35.249.577.061 a invertir en la
etapa de pre-construcción del Proyecto como se especificará más adelante.
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2 IDENTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS PREDIALES MAYORES

2.1 ASPECTOS BÁSICOS
La conjugación de variables para los estudios prediales es indispensable para realizar un diagnóstico más
completo y preciso a la hora de determinar zonas con impacto predial mayor a lo largo del proyecto. El
presente análisis realiza la caracterización de cada variable, utilizando fuentes primarias y secundarias de
información, tales como la inspección de campo, los Planes de Ordenamiento Territorial – POT (o PBOT,
EOT según el caso), la cartografía predial IGAC, así como las fotografías aéreas de alta resolución,
documentación esta que al converger en un mismo espacio geográfico, representan una zona compleja.
Las variables aplicables para la determinación de “zonas complejas” o de “impacto predial mayor” para
este proyecto son las siguientes:
a) Por la clasificación del suelo
De acuerdo con lo establecido en el artículo 30 de la Ley 388 de 1997, los planes de ordenamiento
territorial clasificaran el territorio de los municipios y distritos en suelo urbano, suelo rural y suelo de de
expansión urbana y al interior de estas clases podrán establecerse las categorías de suelo suburbano y de
protección, este último, puede estar ubicado tanto en suelo urbano, rural o de expansión urbana.
Conforme lo establence el artículo 31, 32, 33, 34 y 35 de Ley 388 de 1997, a continuación se definen las
clases y categorias de suelo.
El suelo urbano, está definido por el plan de ordenamiento territorial de cada municipio y se caracteriza
por comprender predios que cuentan con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto,
alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso.
El suelo rural, lo componen todos los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o
por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales1, de explotación de recursos naturales y
actividades análogas. Dentro de esta categoría se incluye, el suelo de expansión urbana constituido por la
porción del territorio municipal que se habilitará para el uso urbano según el crecimiento de la localidad y
la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte y servicios públicos y el
suelo suburbano, constituido en esta categoría las áreas ubicadas dentro del sector rural, en la que se
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad.
El suelo de expansión, lo constituye la porción de territorio que está destinada a la expansión urbana, que
se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento territorial.
Suelo sub-urbano,corresponde a áreas ubicadas en el suelo rural en las que se mezclan, los usos del suelo
y las formas de vida del campo y de la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión
urbana. Estas áreaspueden ser objeto de desarrollo condicionado de usos, intensidad y densidad,
garantizando el abastecimiento de servicios públicos domiciliarios.
1 Ley 388 de 1997
EP-BTAGDT-IF
Página 9
Suelo de protección, que como se mencionó al inicio, puede estar localizado dentro de cualesquiera de los
sectores urbano o rural, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar
parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios
públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para localización de asentamientos
humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.
Para el presente análisis de impactos prediales, los pasos urbanos y zonas suburbanas, se consideran
puntos complejos por su densidad, implicando una mayor afectación de predios, un mayor desplazamiento
de familias, un mayor valor de la tierra, y convergen varios tipos de destinación de los inmuebles, factor
que compone la segunda variable que será explicada en el siguiente numeral.
Los pasos urbanos encontrados en el proyecto, de acuerdo con los planos de uso del suelo de los
respectivos planes de ordenamiento territorial son los siguientes:
Tabla 2—1 Pasos urbanos y centros poblados

DEPARTAMEN MUNICIPIO
FUSAGASUGA CP EL TRIUNFO
CP USATAMA
CUCHARAL
ZONA URBANA
CUNDINAMARCA RICAURTE ZONA URBANA
SILVANIA SUBIA CENTRAL
ZONA URBANA
SILVANIA
CP SAN RAIMUNDO
ICONONZO CP BOQUERON
TOLIMA MELGAR CABECERA MUNICIPAL
b) Por la destinación de los inmuebles
La destinación del inmueble la determina el tipo de uso que se le da a la construcción, y se tipifica de la

siguiente manera2:
 LOTE. Porción de terreno sin desarrollo.

 HABITACIONAL. Unifamiliar, multifamiliar (casa agrupada o apartamentos), condominios
residenciales, garajes, cuartos útiles, habitacional con pequeños comercios, áreas comunes de
zonas residenciales.
 COMERCIAL. Agrocentros, bancos, bares, estaciones de gasolina, carnicerías, centros
comerciales, consultorios, depósitos, discotecas, funerarias, galerías comerciales, hoteles,
hipermercados, lavanderías, moteles, oficinas, panaderías, parqueaderos, peluquerías, plazas de
2
Dirección de sistemas de formación y catastro, manual para el diligenciamiento de fichas prediales.
EP-BTAGDT-IF
Página 10
mercado, restaurantes, talleres de mecánica, terminal de transporte, comercio informal y/o

ambulante, casas de chance, prenderías o compraventas.
 INDUSTRIAL. Ciudadelas industriales, fábricas, galpones o ladrilleras, manufactureras, talleres
de artesanías, talleres de carpintería, talleres de confecciones, talleres de ensamblaje, textileras,
entre otros.
 AGROPECUARIO. Bosque, cultivo.
 MINERO. Canteras, o lugares para la extracción de materiales.
 CULTURAL. Bibliotecas, museos, hemerotecas, salones culturales, casa de la cultura.
 RECREACIONAL.
 SALUBRIDAD. Clínica, hospital, unidad intermedia, centro médico, laboratorio, puestos de
salud.
 INSTITUCIONAL. Embajadas, militares, alcaldía, entidad educativa, cárcel, cementerio, iglesias.
 PARQUE CEMENTERIO. Se distingue del cementerio por su carácter privado.
Para el análisis de destinación económica de los inmuebles, se realizó el recorrido de todo el tramo
tomando la clasificación de cada inmueble con un GPS de precisión sub-métrica. De las clasificaciones
anteriores, las de mayor relevancia para la determinación de puntos críticos prediales son las siguientes:
(i) Predios en categoría de salubridad, institucional y/o cementerio. Por el alto grado de dificultad en
la intervención o traslado.
(ii) Predios en categoría habitacional (Multifamiliar y condominios). Por tratarse de predios que se
encuentran en régimen de propiedad horizontal. Esto implica que a la hora de realizar procesos de
concertación, se debe contar con la aprobación del 70% de todos los coeficientes de copropiedad
en la Asamblea de Copropietarios de la propiedad horizontal (mayoría calificada).
(iii) Predios categoría comercial, con los siguientes usos: Estaciones de gasolina, centros comerciales,
hoteles, moteles, hipermercados, plazas de mercado, supermercado y terminales de transporte. Por
ser comercial de influencia zonal o por la dificultad y costo en la reubicación de esta
infraestructura.
c) Por la Infraestructurade servicios públicos.
Se refiere a infraestructuras como: represas, torres de energía, estaciones de purificación de agua,

estaciones eléctricas, pasos viales, entre otras.
d) Por las restricciones urbanísticas:
Se refiere a los (i) predios que se encuentren en suelo protegido o conservación ambiental; y (ii) a las
franjas de retiro vial determinadas por cada municipio
e) Predios afectados por invasiones, ocupaciones o poseedores irregulares.
Aun cuando en los procesos prediales se realiza la valoración e indemnización de mejoras, estos
asentamientos incrementan la dificultad en la fase adquisición, toda vez que vuelven a ser repoblados con
el paso del tiempo, incrementan los inventarios prediales iniciales, usualmente se encuentran en zonas de
alto riesgo e implica planes integrales con las autoridades municipales, ambientales y sociales, para la
reubicación de estas comunidades.
EP-BTAGDT-IF
Página 11
Dentro de esta categoría también encuentran las franjas adquiridas por la concesión anterior que estén
ocupadas.
f) Por las tipologías jurídicas para la adquisición de derechos inmobiliarios.
A continuación se detallan las tipologías jurídicas que se pueden presentar respecto de la viabilidad
jurídica para la adquisición de derechos inmobiliarios, así:
(i) Predios viables:
Son aquellos predios que reúnen todos los presupuestos legales para que pueda transferirse su derecho real
de dominio. Tales presupuestos legales son:
- Inmueble libre de gravámenes y limitaciones que puedan interferir en la libre transferencia de

dominio.
- Con identificación plena del dominio del inmueble.
(ii) Predios viables con recomendación:
Son aquellos predios que se encuentran afectados por algunos gravámenes o limitaciones que pueden
interferir en la libre transferencia de dominio, sin embargo, debido a la calidad de los beneficiarios de las
mismas o de las condiciones del proyecto, son susceptibles de viabilidad siempre y cuando se sigan las
recomendaciones dadas para cada uno de ellos.
(iii) Predios viables con saneamiento automático conforme a la ley 1682 de 2013:
Son aquellos predios que no reúnen los requisitos de viabilidad; sin embargo, conforme lo ordena la Ley
1682 de 2013, en sus artículos 8, 19, 21 y 22 de la Ley 1682 de 2013, “por la cual se adoptan medidas y
disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte”, se dispuso que se consideran saneados
automáticamente los bienes inmuebles cuando se adelanten procesos de adquisición de los mismos, por los
motivos de utilidad pública consagrados en la ley para proyectos de infraestructura de transporte.
Para este Proyecto, hay que tener en cuenta que en la escritura pública de adquisición siempre debe
decirse expresamente que se considera saneado. Aplicando esta disposición legal, el concepto jurídico
dado para cada inmueble, se complementa diciendo que cuando se otorgue la escritura pública y se cumpla
la previsión legal respectiva, quedan saneados.
Ordena el artículo 21 de la citada Ley que la adquisición de inmuebles por los motivos de utilidad pública
e interés social consagrados en las leyes gozará en favor de la entidad pública del saneamiento automático
de cualquier vicio relativo a su titulación y tradición, incluso los que surjan con posterioridad al proceso
de adquisición, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que por cualquier causa puedan dirigirse
contra los titulares inscritos en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, diferentes a la entidad pública
adquirente.
El saneamiento automático será invocado por la entidad adquirente en el título de tradición del dominio y
será objeto de registro en el folio de matrícula correspondiente.
(iv) Predios no viables:
EP-BTAGDT-IF
Página 12
Son aquellos predios que no reúnen los requisitos de viabilidad y tampoco pueden ser afectos al
saneamiento automático estipulado en la Ley 1682 de 2013. De acuerdo a lo anterior, todos los inmuebles
son susceptibles de adquisición vía directa o concertada de derechos inmobiliarios, salvo aquellos
encuadrados en la tipología de predios no viables, los cuales se configurarían como puntos críticos para el
proyecto, en tanto deberán ser incluidos en un proceso de expropiación.
g) Variables sociales
Este insumo es complementario al análisis predial y permite identificar zonas donde haya un grado de
dificultad social a la hora de cursar las etapas de concertación, acuerdo y formalización para la adquisición
de derechos inmobiliarios.
h) Predios con restricciones ambientales
Predios que de acuerdo a la norma de uso del plan de ordenamiento o la clasificación del suelo se
encuentran en suelo protegido.
Una vez culminada la identificación de todas las variables, se procede a la tipificación y zonificación del
tramo. Cada punto identificado que pertenezca a alguna de las variables anteriores es individualizado
como punto crítico. La convergencia de dos o más variables se identificó como zona compleja.
2.2 PRESENTACIÓN DE ZONAS COMPLEJAS DEL PROYECTO

a) Unidad Funcional 1. Girardot – Portal de entrada tunel Sumapaz.
Esta unidad funcional será atendida con obras de

rehabilitación y mantenimiento, por tanto no se
requerirá adquisición predial, salvo puntos
específicos como la glorieta de comunicación
entre Ricaurte y Agua de Dios (Rojo). También
está contemplado el retorno cerca al terminal de
transporte en el municipio de Melgar (Verde).
Ninguno de estos sitios se considera zona de alta
complejidad predial, puesto que son soluciones
de movilidad para la comunidad.
EP-BTAGDT-IF
Página 13
b) Unidad Funcional 2. Portal Entrada Tunel Sumapaz - Portal Salida Tunel Sumapaz
En este sector, en el recuadro verde se encuentra

indicado el condominio Balcones del Sumapaz.
En él se reporta un antecedente de la concesión
anterior por una acción de tutela interpuesta por
la pérdida de un nacimiento de agua, es posible
la dificultad en la adquisición de derechos
inmobiliarios, por tanto, se debe elaborar un
protocolo de relacionamiento especial.
En el sector del Boquerón, existen predios con

afectación ambiental por encontrarse en una
zona de conservación, de otra parte se evidencia
la presencia de viviendas sobre la ronda del río
y en situación de vulnerabilidad por la
afectación actual de la vía, esto es un factor que
puede influir en la facilidad en la adquisición de
mejoras.
c) Unidad Funcional 3. Portal Salida Tunel Sumapaz - Interseccion Jaibana
EP-BTAGDT-IF
Página 14
Sector de Chinauta, catalogado en el POT de

Fusagasugá como corredor vial de servicios
rurales en las veredas La Puerta y El Triunfo,
donde se debe tener en cuenta el aislamiento
ambiental de 15 metros. Pese a esta situación, la
restricción urbanística no interviene en la franja
mínima de adquisición.
En el recuadro color verde se encentra el predio

de la familia Willianson, referenciado por el
antecedente de la concesión actual por una
construcción catalogada como patrimonio
cultural.
El tramo presenta comercios de influencia

zonal, condominios, y un alto costo del valor
del suelo, por la afectación de condominios en
es pecial al costado derecho.
d) Unidad Funcional 4. Interseccion Jaibana - Interseccion Cucharal
No hay convegencia de puntos críticos, el

recuadro rojo corresponde a la institución
ducativa Cucharal, pero no está afectada por el
proyecto.
EP-BTAGDT-IF
Página 15
e) Unidad Funcional 5. Interseccion Cucharal - Rio Blanco
A pesar que a lo largo del tramo existen

numerosos comercios de influencia zonal, en
este sector hay dos zonas donde convergen las
variables de complejidad, la primera es el centro
poblado La Cascada, donde la comunidad
paralizó el proyecto por un año.
El colegio Valsálice, ubicado al costado

izquierdo de la vía antes del perímetro urbano.
Estos dos puntos son evitados por el diseño

actual.
f) Unidad Funcional 6. Rio Blanco - Entrada Principal de Granada
Es la unidad funcional de mayor complejidad

predial puesto que pasa por la zona urbana de
Silvania (Azul) donde hay gran densidad de
viviendas. Aunque no hay manera de evadir el
paso de la vía por estos dos puntos, el diseño
actual trata de afectar un solo costado, para
disminuir unidades prediales y por ende
disminuir el costo y el tiempo de adquisición de
derechos inmobiliarios.
La zona urbana de Subia (Verde), que al igual

que la zona urbana de Silvania, será afectada al
costado derecho para disminuir el número de
unidades prediales, en este caso se evidencia
invasión de espacio público por la venta de
artesanías y muebles. Aunque en este costado
no hay afectación si está incluido dentro de las
copensaciones sociales.
EP-BTAGDT-IF
Página 16
La tercera zona de impacto predial mayor es el centro poblado de San Raimundo (Rojo), en él se
encuentran comercios de alta influencia en la zona, toda vez que se encuentra la Arepa que Ríe, la
Vaca que Ríe, Brasas de Rojas, la Pirámide, entre otros. El costo de las indemnizaciones en este sector
son altos, sin embargo, la concesión actual, realizó la intervención en el costado derecho, por tanto
existe un aislamiento de la vía de 10 m, esto permite disminuir el impacto futuro, al intervenir por este
mismo costado.
g) Unidad Funcional 7. Entrada Principal de Granada - El Muña.
No constituye en si una zona de impacto predial

mayor, excepto la entrada al municipio de
Granada, donde a ambos costados se encuentran
los predios de los Krishnas
3 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO

El tramo se encuentra sectorizado por 7 unidades funcionales. Para el análisis predial, los tramos que
requieren la adquisición de derechos inmobiliarios se resumen en la siguiente tabla:
Tabla 3—1 Unidades Funcionales para la gestiónpredial
Nombre Unidad Sector Unidad Longitud

UF Tipo de Intervención Inicio Fin
Funcional Funcional (km)
Mantenimiento y Rehabilitación
Girardot - Portal
de la via existente.(Gestión
1 Entrada Tunel INVIAS 40-05 K0+000 K36+500 36,50
predial para la construcción de
Sumapaz
glorietas y retornos en el sector
EP-BTAGDT-IF
Página 17
de Ricaurte y Melgar).
Longitud Unidad Funcional (km) 36,50
Portal Entrada Calzada actual

Ampliación a 4 Carriles la via
Tunel Sumapaz - hacia Girardot
2 existente (ampliaciones a cielo K36+500 K42+500 6,00
Portal Salida (Paso Nariz del
abierto y Tunel)
Tunel Sumapaz Diablo)

Portal Salida
Tunel Sumapaz - Construcción del tercer carril
3 K42+500 K62+900 20,40
Interseccion sobre la calzada existente
Jaibana
Interseccion
Jaibana - Variante de Construcción del tercer carril
4 K0+900 K6+900 6,00
Interseccion Fusagasuga sobre la calzada existente
Cucharal

Interseccion
Construcción del tercer carril
5 Cucharal - Rio K70+500 K77+900 7,40
sobre la calzada existente
Blanco
Rio Blanco -
6 Entrada Principal K77+900 K96+900 19,00
de Granada
Entrada Principal
7 de Granada - El K76+900 K111+000 34,10
Muña
3.1 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LA DIVISIÓN POLÍTICA.

Como se expuso en la parte inicial, el Proyecto se encuentra localizado dentro de los departamentos de
Tolima y Cundinamarca. La distribución de municipios por unidades funcionales es la siguiente:
Tabla 3—2 Municipios discriminados por Unidades Funcionales.
UNIDAD FUNCIONAL DEPARTAMENTO MUNICIPIO
Ricaurte
Cundinamarca
1 Nilo
Tolima Flandes
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Página 18

Melgar
Suárez
Carmen de Apicalá
Cundinamarca Fusagasugá
2 Melgar
Tolima
Icononza
3 Cundinamarca Fusagasugá
Fusagasugá
6 Cundinamarca Silvania
Granada
Cundinamarca Granada
7 Sibaté
Soacha
3.2 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Para la generación de zonas homogéneas físicas, se utilizó el mapa de zonas homogéneas físicas del
IGAC. Para extraer los datos básicos de pendiente, aguas y vías, esta información se complementó con la
capa de distribución predial y los planos de uso de suelo de los diferentes planes de ordenamiento
territorial. Posteriormente se realizó el recorrido del proyecto, con el propósito de tener un mayor detalle
de los cambios que ocurren en cada una de las variables físicas vigentes, especialmente la topografía y la
intervención humana.
Se procedió a la captura, espacialización y generación de las Zonas Homogéneas Físicas, integrando toda
la información. En este ejercicio en el cual se determinaron 352 Zonas Homogéneas Físicas, lo cual
demuestra la gran variabilidad que tiene la franja de estudio.
La tabla con el detalle de las ZHG se anexa al presente documento como Anexo No. 1
Figura 3—1 ZHF Unidad Funcional 2
EP-BTAGDT-IF
Página 19
En el sector del Boquerón. Costado

derecho, pasos y pendientes entre el 12 al
25 % corredor sobre la ronda del Río
Sumapaz, con asentamientos mixtos, y
recreacionales.
EP-BTAGDT-IF
Página 20
Se distinguen dos zonas físicas

importantes, pendientes superiores al 50
%, con cobertura de bosques y maleza,
aguas escazas, en el sector de canecas.
De otra parte otro sector homogéneo con

una pendiente del 3% sobre el corredor
vial de Chinauta, buenas vías y agua
abundante. Predomina el uso comercial,
y vivienda campestre recreacional.
Se observan pendientes entre el 3 y el

12% al costado derecho con
condominios en la entrada de Fusa y
pastos naturales a lo largo de trayecto.
Pendientes del 12 al 25% con cobertura
de pastos naturales y maleza con
pequeños puntos con vivienda campestre
y recreacional al costado izquierdo.
EP-BTAGDT-IF
Página 21
Predominancia en pastos naturales,

aguas suficientes con pendiente entre 12
y 25%. La zona comercial tiene
pendiente entre el 0-3% con buenas vías
y servicios públicos.
Gran variedad de zonas predomina sobre

el corredor pendientes entre el 3 al 12%,
con uso comercial y vivienda. Tierras de
altas pendientes en ciertos tramos como la
cascada costado derecho.
EP-BTAGDT-IF
Página 22
Gran variedad en la pendiente de sur a

norte, pasa de pendientes del 3 al 12 %,
hasta le Muña con pendientes del 25 y 50
%. En las zonas con viviendas y
comercios el agua es suficiente, mientras
que en las zonas más escarpadas el agua
es escasa predominando los pastos
naturales y maleza.
3.3 CARACTERIZACIÓN POR USO Y DESTINACIÓN ECONÓMICA DE LOS

PREDIOS.
Para la determinación del destino económico de los inmuebles se realizó la inspección de campo con la
metodología expuesta en el capítulo de determinación de zonas complejas. De los puntos colectados se
encontraron los siguientes destinos económicos:
Tabla 3—3 Resumen caracterización por la destinación económica de los inmuebles.
UNIDAD PUNTO
DESTINACION TIPO ESPECIFICO
FUNCIONAL TOMA
AGROPECUARIO
BOSQUE 9
CULTIVO 1
FINCA 4
GANADERIA 5
COMERCIAL DEPOSITOS 1
1
ESTACION DE GASOLINA 6
HOTELES 5
LOCALES COMERCIALES 2
MINI MERCADOS 1
RESTAURANTES 10
SUPERMERCADO 1
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Página 23
UNIDAD PUNTO
FUNCIONAL TOMA
TALLERES DE ARTESANIA 1
HABITACIONAL
CONDOMINIO 19
MULTIFAMILIAR 1
VIVIENDA CON PEQUEÑO
COMERCIO 19
UNIFAMILIAR 49
INSTITUCIONAL
COLEGIO 2
ESTACION DE POLICIA 2
MILITAR 2
RECREACIONAL
COMPENSAR 1
COLSUBCIDIO 1
OTRO
PUENTE PEATONAL 6
RIO 1
SUBESTACION ELECTRICA 1
TORRE DE ENERGIA 6
AGROPECUARIO BOSQUE 1
FINCA 2
COMERCIAL
RESTAURANTES 3
TALLERES DE MECANICA 1
HABITACIONAL
CONDOMINIO 1
2 COMERCIO 14
UNIFAMILIAR 22
OTRO
INFRAESTRUCTURA TUNEL 1
PUENTE PEATONAL 1
RECREACIONAL
PISCINAS 1
AGROPECUARIO
3 BOSQUE 1
FINCA 5
EP-BTAGDT-IF
Página 24
UNIDAD PUNTO
FUNCIONAL TOMA
GANADERIA 3
COMERCIAL
DEPOSITOS 1
ESTACIONES DE GASOLINA 6
GALERIAS COMERCIALES 1
HOTELES 5
MINI MERCADOS 2
RESTAURANTES 9
TABERNAS 1
VIVERO 17
HABITACIONAL
CONDOMINIO 4
UNIFAMILIAR 45
COMERCIO 12
INSTITUCIONAL
ECOPARQUE 1
OTRO
ANTENA REPETIDORA 1
PEAJE 2
PUENTE PEATONAL 5
SUB ESTACION ELECTRICA 1
AGROPECUARIO
BOSQUE 2
CULTIVO 1
GANADERIA 7
4
COMERCIAL
VIVERO 1
OTRO
PUENTE PEATONAL 1
AGROPECUARIO
BOSQUE 2
FINCA 3
5 GANADERIA 1
COMERCIAL
AGROCENTROS 1
AREA COMERCIAL 1
EP-BTAGDT-IF
Página 25
UNIDAD PUNTO
FUNCIONAL TOMA
DEPOSITOS 1
MINI MERCADOS 3
RESTAURANTES 16
TABERNAS 1
TIENDA 1
VIVERO 1
HABITACIONAL
CONDOMINIO 1
UNIFAMILIAR 18
COMERCIO 10
OTRO
PUENTE PEATONAL 7
AGROPECUARIO
BOSQUE 15
CULTIVO 16
FINCA 1
GANADERIA 1
COMERCIAL
AGROCENTROS 3
CARNICERIAS 1
DEPOSITOS 7
DISCOTECAS 1
ESTACIONES DE
GASOLINA 6
6
HOTELES 2
MINI MERCADOS 13
PANADERIAS 3
PARQUEADEROS 1
RESTAURANTES 39
RESTAURANTE-VIVERO 1
TABERNAS 1
VIVERO 3
HABITACIONAL
EP-BTAGDT-IF
Página 26
UNIDAD PUNTO
FUNCIONAL TOMA
CONDOMINIO 1
COMERCIO 41
UNIFAMILIAR 32
INSTITUCIONAL
ESTACION DE POLICIA 1
OTRO
PUENTE PEATONAL 7
AGROPECUARIO
BOSQUE 39
CULTIVO 15
GANADERIA 5
COMERCIAL
AGROCENTROS 1
DEPOSITOS 2
ESTACIONES DE
GASOLINA 7
HOTELES 2
RESTAURANTES 4
TABERNAS 2
7
HABITACIONAL
MULTIFAMILIAR 1
UNIFAMILIAR 22
COMERCIO 12
INSTITUCIONAL
ECOPARQUE 2
MILITAR 1
MINERO
CANTERA 1
OTRO
PEAJE 1
PUENTE PEATONAL 5
TORRE DE ENERGIA 1
TOTAL 771
EP-BTAGDT-IF
Página 27
3.4 CARACTERIZACIÓN POR USO DEL SUELO POT.

Otro componente para la caracterización del tramo es la normatividad dispuesta por el municipio donde se
determina la delimitación de perímetro urbano y la reglamentación de uso del suelo, entre otros.
Es importante resaltar algunas deficiencias en los P.O.T., toda vez que en algunos, el plano de uso del
suelo, presenta los usos de las construcciones mas no del suelo, por lo tanto el parámetro de norma de uso
del suelo se extrajo del texto del acuerdo.
Tabla 3—4 Resumen de los planes de ordenamiento territorial consultados
Municipio Acuerdo y Vigencia Denominación
Soacha N°. Cuarenta y seis (46) del 27 de Diciembre de 2.000. P.O.T.
Sibaté N°. Once (11) de Agosto 28 de 2.002 en segundo debate Plenaria P.O.T.
Granada N°. Siete (007) de Agosto 30 de 2.011. E.O.T.
Silvania N°. Veintidós (22) de Octubre 3 de 2.000. P.B.O.T
Fusagasugá N°. Ciento veinte (120) Revisión y Ajuste de marzo 22 de 2.007. P.O.T.
Icononzo N°. Tres (r003) de Enero 29 de 2.007 E.O.T.
Carmen de Cincuenta y dos (052) Modificación parcial del 2.012 al decreto 010 E.O.T.
Apicalá de 2.003.
Melgar N°. Veinte nueve (029) Ajuste y complementa de 19 de Septiembre P.B.O.T

de 2.006.
Nilo N°. Cuatro (004) Revisión de Mayo 29 de 2.001 E.O.T.
Ricaurte N°. Treinta y seis (036) del 29 de Diciembre de 2.000. E.O.T.
Suárez N°. Dos (002) de Abril 12 de 2.003 E.O.T.
Flandes N°. Treinta y tres (033) de Octubre 10 de 2.002. E.O.T.
Mediante Anexo No. 2 se adjunta en magnético los respectivos planos de clasificación y uso del suelo con
su respectivo acuerdo reglamentario.
EP-BTAGDT-IF
Página 28
3.5 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO MEDIANTE EL CRITERIO DE ZONAS

HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
De acuerdo con el alcance específico descrito por la ANI, la zonificación del tramo debe contemplar todas
las variables físicas, normativas y fácticas para compararlas con la realidad de la adquisición predial, por
tanto las zonas homogéneas geoeconómicas, por definición, son la forma más detallada de zonificar el
tramo, no solo porque integran la variable económica al estudio, sino porque son el resultado del cruce de
los demás niveles de información.
El capítulo valoratorio describe de forma más detallada la metodología utilizada, para la obtención de
estas zonas homogéneas geoeconómicas, sin embargo, para este capítulo se toman los resultados más
representativos para incorporarlos a la zonificación de la gestión predial.
Figura 3—7 Resumen de Zonas Homogéneas Geoeconómicas (28).
Con base en los polígonos demarcados por las zonas homogéneas geoeconómicas, e incorporando las
tipologías de zonas complejas se realiza la zonificación del tramo en los siguientes sectores. En el Anexo
No. 1 se adjuntan las Zonas Homogéneas Geoeconómicas del Proyecto.
ESQUEMA CARACTERÍSTICA
EP-BTAGDT-IF
Página 29
Comunidades en asentamientos
informales y en situación de
vulnerabilidad.
Alto componente social y acompañamiento

del municipio.
El consultor predial requiere alto manejo de

comunidades, indemnización en inventario
de mejoras.
Parte superior. Zona del Boquerón.
Comunidades con oposición al proyecto.
Se recomienda acompañamiento en todas

las fases del proyecto y tener especial
cuidado la contestación apropiada de
demandas, acciones populares derechos de
petición y poder llevar todos los procesos
judiciales que sean requeridos.
Sector de la cascada, con antecedente

identificado y el condominio Serranías del
Sumapaz.
EP-BTAGDT-IF
Página 30
Pasos urbanos y centro poblados con

diferentes tipos de vivienda con pequeños
comercios.
Gestión predial especial para el sector de

Silvania (arriba) y Subia (en la parte
inferior.
EP-BTAGDT-IF
Página 31
Sector de San Raimundo, especial por

paraderos comerciales y alto valor de las
indemnizaciones, allí se ubica la Vaca que
Ríe, la Pirámide, entre otros.
Chinauta. Sector con características muy

particulares, por su diversidad en los tipos
de inmuebles, combina características del
sector de Ricaurte, por la zona de
condominios y las zonas urbanas por la alta
actividad comercial.
La consultoría predial requiere Alto

conocimiento de procedimientos legales
para indemnización de zonas comunes y
PH.
EP-BTAGDT-IF
Página 32
4 DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA TOTAL DE

AFECTACIÓN PREDIAL
Según los criterios de conformidad con la normativa colombiana apicable al Proyecto3, se deben adquirir
predios cuando: a) Se realiza la AMPLIACIÓN DE UNA VIA, b) se realiza LA CONSTRUCCIÓN DE
UNA VIA NUEVA, c) se realiza MEJORAMIENTO, MANTENIMIENTO O REHABILITACIÓN d)
CAMBIO DE CATEGORÍA.
Para el desarrollo del presente Proyecto, la intervención vial es la de mejoramiento, en el entendido de

que se trata de un cambio en una infraestructura de transporte con el propósito de mejorar sus
especificaciones técnicas iniciales, conforme a la definición dada a tal actividad por el artículo 12 de la
Ley 1682 de 2013. De acuerdo a lo anterior, basamos el estudio predial de las zonas requeridas para
adquisición de derechos inmobiliarios, conforme lo ordena el Decreto 2976 de 2010 por el cual se
reglamenta el parágrafo 3° del artículo 1° de la Ley 1228 de 2008, y que en su artículo 6° reza:
“Adquisición de zonas requeridas para ejecución de proyectos de infraestructura. Para los

efectos de lo previsto en el Artículo Tercero de la Ley 1228 de 2008, en cuanto a declaración de
interés público de las Fajas de Retiro Obligatorio, las Entidades Adscritas al Ministerio de
Transporte que tengan la función de Administrar la Red Vial Nacional, los Departamentos, los
Distritos Especiales y los Municipios cuando requieran adelantar obras destinadas al
mejoramiento, mantenimiento y rehabilitación, realizarán la adquisición únicamente de las zonas
de terreno que se requieran de conformidad con los estudios, diseños y/o necesidades técnicas
para adelantar la ejecución de las obras públicas, garantizando condiciones de seguridad y
operación de la vía.”
De otra parte, el Decreto 2917 de 2010 “Por el cual se reglamenta el parágrafo 3° del artículo 1° de la Ley
1228 de 2008, y se dictan otras disposiciones.” En su artículo 3 define los pasos urbanos como:
“ Pasos Urbanos: Se entenderán única y exclusivamente como el tramo o sector vial urbano, de
la Red Vial a cargo de la Nación administrada por el Instituto Nacional de Vías — INVÍAS, el
Instituto Nacional de Concesiones — INCO o los entes territoriales, que se encuentran al interior
o atraviesan la zona urbana de los diferentes Municipios.”
De acuerdo con lo anterior,y en el entendido de que la ampliación es una forma de mejoramiento, se

definieron los perímetros urbanos de acuerdo con lo establecido en los diferentes planes de ordenamiento
territorial. Y se definió la franja de afectación según lo establecido en el Artículo 5°.
“las fajas de retiro obligatorio o área de reserva o de exclusión, no podrán ser inferiores al
ancho de la vía y cinco (5) metros más, medidos a lado y lado de la vía, de tal forma que se
permita dar secuencia y uniformidad a la infraestructura vial.”
Así las cosas, se realizó el cruce con la prediación ajustada para un total de 1348 predios distribuidos en
las unidades funcionales de la siguiente forma:
3
Ley 1228 de 2208, sus modificatorios y reglamentarios
EP-BTAGDT-IF
Página 33
Tabla 4—1 Resumen de predios afectados por el proyecto
Total
UNIDAD FUNCIONAL AMBOS DERECHO IZQUIERDO general
1 1 7 4 12
2 55 59 114
3 224 52 276
4 10 22 15 47
5 1 98 118 217
6 4 307 186 497
7 4 73 99 176
PASO URBANO
FUSAGASUGÁ 9 9
Total general 9 20 786 533 1348
Nota 1: Los predios que se encuentran en ambos costados, son la misma unidad jurídica a lado
y lado de la vía.
Nota 2: Los predios del paso urbano de Fusagasugá corresponden a las glorietas de Las Palmas
y El Indio.
4.1 ESTADÍSTICAS PREDIALES.

La distribución de los predios a adquirir por Departamentos y Municipios es la siguiente:
Tabla 4—2 Distribución de predios por departamento y municipio

No.
PREDIOS
12
1 CUNDINAMARCA 6
NILO 1
RICAURTE 5
TOLIMA 6
MELGAR 6
114
2 CUNDINAMARCA 13
FUSAGASUGA 13
TOLIMA 101
ICONONZO 52
MELGAR 49
EP-BTAGDT-IF
Página 34
No.
PREDIOS
276
3
CUNDINAMARCA 276
FUSAGASUGA 276
47
4
CUNDINAMARCA 47
FUSAGASUGA 47
217
5
CUNDINAMARCA 217
FUSAGASUGA 211
SILVANIA 6
497
6
CUNDINAMARCA 497
GRANADA 159
SILVANIA 338
176
7
CUNDINAMARCA 176
GRANADA 144
SIBATE 4
SOACHA 28
PASO URB. 9
FUSAGASUGÁ
CUNDINAMARCA 9
FUSAGASUGA 9
Total general 1348
El Proyecto impacta un total de 39 veredas, extraídas de los mapas veredales de cada municipio, dicha
información se resume a continuación:
EP-BTAGDT-IF
Página 35
Tabla 4—3 Listado de veredas intervenidas por el proyecto.

MUNICIPIO VEREDA No. PREDIOS
FUSAGASUGA 556
BOSACHOQUE 93
CP EL TRIUNFO 14
CUCHARAL 34
EL TRIUNFO 51
LA PUERTA 222
NOVILLEROS 12
PIAMONTE 7
RESGUARDO 32
SAN ANTONIO 10
SANTA MARIA 6
USATAMA 62
ZONA URBANA 13
GRANADA 303
CP EL RAMAL 8
CP LA VEINTIDOS 37
CP SAN JOSE BAJO 16
CP SAN RAIMUNDO 38
EL HOYO 2
EL RAMAL 26
LA PLAYITA 11
LA VEINTIDOS 36
SABANETA 59
SAN JOSE BAJO 21
SAN RAIMUNDO 43
SANTAFE 6
ICONONZO 52
BOQUERON 7
ZONA URBANA 45
BOQUERON
MELGAR 55
LA REFORMA 20
MALACHI 28
SAN JOSE 3
TOKIO 4
NILO 1
EP-BTAGDT-IF
Página 36
TOLEMAIDA 1
RICAURTE 5
ZONA URBANA 5
SIBATE 4
LA UNION 4
SILVANIA 344
AZAFRANAL 123
CENTRO 3
QUEBRADA HONDA 62
SUBIA CENTRAL 115
ZONA URBANA 41
SOACHA 28
ALTO DE LA CRUZ 28
Total general 1348
Teniendo en cuenta la referencia normativa para infraestrucruras de servicios públicos, se ha tenido en

cuenta el criterio establecido en la ley 56 de 1981, numeral 4 del artículo 10°, “los inventarios serán
realizados por las partes y para la terminación del área afectada en cada predio, se tendrá en cuenta el
respectivo plano de la obra. Si en un predio el área afectada fuere mayor del 70% del área total, el
propietario tendrá el derecho de exigirle a la entidad propietaria que le compre la totalidad del predio, o
solamente la parte afectada por la obra”. Este criterio permite el reconocimiento de un impacto mayor en
el patrimonio del propietario del predio si se le obliga a permanencer con un 30% del lote que no pueda
aprovechar.
De otra parte, en los predios donde hay afectación por la ronda del río en los que la norma establece una
franja de retiro de 30 metros y presente afecació vial, se hizo un anáisis para determinar si la afectación es
total.
Las mejoras sobre las rondas han sido tenidas en cuenta en el estudio.
EP-BTAGDT-IF
Página 37
5 DISEÑO E INICIO DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA

ESTRATEGIA DE SOCIALIZACIÓN PREDIAL
El diseño de la estrategia de socialización predial cubrirá toda la vida del proyecto, teniendo como alcance
los sectores donde se preveen requerimientos prediales por el nivel de la intervencion o por obras
adicionales, emergencias e inestabilidades.
El inicio de la implementación de esta estrategia se plantea desde la etapa de factibilidad del proyecto de
infraestrucutra vial, donde se efectuaron socializaciones con las autoridades municipales presentes en los
municipios de área de influencia del corredor vial Bogota – Girardot.
Durante los espacios de socializacion se dieron a conocer los alcances del proyecto por cada una de las
unidades funcionales, haciendo mención a que, dependiendo de la intervención propuesta desde la
estructuración, se generaría la necesidad de adelantar procesos de adquisición predial y traslado de
población de acuerdo a la legislación vigente y los lineamientos normativos establecidos por la Agencia
Nacional de Infraestrucutura.
Teniendo en cuenta que la estrategia de socialización predial debe cubrir toda la vida del proyecto, a
continuacion se proponen lineamientos para dar continuidad a la estrategia de socializacion, ya iniciado, y
al acompañamiento para el desarrollo del proceso de adquisición predial.
Estos lineamientos presentan propuestas al acompañamiento integral durante el proceso de adquisicion del
inmueble, traslado de población, adaptación y apropiación del nuevo lugar de residencia o desarrollo de
actividad productiva. buscando mantener y/o mejorar las condiciones de vida de las unidades sociales
relacionadas en los predios requeridos para el desarrollo del proyecto.
LINEAMIENTOS PARA LA IMPLEMENTACION DE LA ESTRATEGIA DE

SOCIALIZACIÓN EN PROCESOS DE ADQUISICIÓN PREDIAL
Desde la ETAPA DE FACTIBILIDAD se proponen lineamientos

para la implementación de la estrategia de socialización en
procesos de adquisición predial para que, de una manera
articulada, la Gerencia Predial y Gerencia Social del concesionario
informen y brinden acompañamiento a la comunidad de AID,
sobre el proceso de adquisición predial y reasentamiento de las
unidades sociales, a través de los siguientes pasos:
1. Elaboración de insumos prediales (Registros

GERENCIA Topográficos, Avalúos, Estudios Títulos, y elaboración
de fichas sociales).
PREDIAL Y COMUNIDAD 2. Proceso de enajenación voluntaria.
SOCIAL AID
3. Liquidación y pago de compensaciones socioeconómicas.
CONCESIONARIO
4. Ejecución del Plan de Gestion Social Contractual desde
el programa de Acompañamiento a las Gestion Socio
Predial, que brinda acompañamiento al traslado
poblacional y los linemaientos para la aplicación del
plan de compensaciones socio-económicas según
resolución 545 de 2008.
EP-BTAGDT-IF
Página 40
5.1 PROGRAMA ACOMPAÑAMIENTO A LA GESTIÓN SOCIO PREDIAL

El objetivo principal de esta actividad es brindar acompañamiento social durante el proceso de
enajenación de inmuebles y el de adaptación y apropiación del nuevo lugar de habitación o desarrollo de
la actividad productiva, buscando mantener y/o mejorar las condiciones de la calidad de vida de las
unidades sociales cuyos predios son requeridos por el proyecto.
(i) Área de influencia:
Unidades sociales del Área de Influencia Directa ubicadas en los Predios requeridos por el proyecto de
ampliación del tercer carril del corredor vial Bogotá – Girardot.
(ii) Vigencia
Se inicia paralelo a la adquisición predial y se mantiene hasta un año más, luego de haber concluido el
proceso de traslado de la Unidad Social.
(iii) Obligaciones:
Sin perjuicio de las obligaciones que se derivan de las Resoluciones 077 de 2012 y 545 de 2008, el
Concesionario deberá:
 Conocer las normas de ordenamiento territorial aplicables a los municipios del Área de Influencia
Directa del proyecto.
 Establecer la disponibilidad de tierras aptas para urbanización o en proceso de urbanización en el

municipio del Área de Influencia Directa del Proyecto, o en municipios aledaños.
 Evaluar la oferta y demanda de bienes inmuebles en el municipio del Área de Influencia Directa
del Proyecto o municipios aledaños.
 Definición de un portafolio de servicios inmobiliarios que contenga como mínimo lo siguiente:

inmuebles identificados (lotes, áreas de terreno, viviendas o apartamentos identificados en la zona
de influencia del proyecto), ubicación, características del inmueble, datos del propietario y costos.
 Identificación de las unidades sociales objeto de acompañamiento social y del tipo de apoyo
requerido (técnico, jurídico o social).
 Hacer visitas y acciones de acompañamiento de conformidad con las necesidades de cada unidad
social.
 Diseño e implementación de estrategias que faciliten el cambio y adaptación en el nuevo sitio

(contemplar acciones individuales o colectivas como charlas, talleres o conversatorios para
facilitar el proceso de duelo por la pérdida del lugar de residencia o ruptura de las redes sociales
de apoyo y que promuevan una actitud proactiva ante el cambio).
EP-BTAGDT-IF
Página 41
 Seguimiento al proceso de adaptación en el nuevo hábitat o evaluación ex post que permita

registrar si hubo mantenimiento o mejoramiento de las condiciones de vida; esta se realizará por
un periodo de un año (como mínimo tres visitas cada cuatro meses de seguimiento al nuevo
predio, una vez se encuentre instalado la unidad social en el mismo) y diligenciar los formatos
definidos por la ANI para dichas visitas.
(iv) Manejo de Equipamiento Comunitario:
En caso de afectación a infraestructura de propiedad pública, que preste un servicio social a las
comunidades y que con la afectación de la misma se genere un alto impacto, el Concesionario deberá
identificar dicha infraestructura y formular alternativas de solución que permitan garantizar el
restablecimiento del servicio. En los casos que sea requerido se debe plantear como medida de
compensación la reposición de la infraestructura, garantizando iguales o mejores condiciones a las
existentes. La reposición de la infraestructura será efectuada aplicando las normas de calidad para el
correspondiente tipo de infraestructura, concertando el proceso de reposición con la autoridad pública y la
comunidad afectada. En todo caso, deberán seguirse las reglas establecidas en el artículo 46 y siguientes
de la Ley 1682 de 2013.
(v) Registros
 Portafolio de servicios inmobiliarios
 Relación de unidades sociales y tipo de acompañamiento
 Formato de seguimiento a unidades sociales
 Inventario del equipamiento comunitario afectado
(vi) Evaluación y Autoevaluación
La realización de las actividades descritas en este programa, incluyendo la preparación de planes y la

ejecución de los mismos es obligatoria. El Concesionario deberá desarrollar metodologías que permitan
hacer seguimiento y evaluar el impacto de la reubicación en las Unidades Sociales objeto del programa,
así como los beneficios derivados de las acciones adoptadas por el Concesionario. Los resultados de la
aplicación de esta metodología serán presentados semestralmente a la Interventoría. En ningún caso el
resultado de la aplicación de la metodología de medición desarrollada por el Concesionario dará lugar a
multas o sanciones, pero será utilizado como criterio para el ajuste y mejoramiento de los procedimientos
implementados, de ser necesario. Teniendo en cuenta que el Plan de Gestión Social se compone de los
programas establecidos en el Plan Social Básico, PAGA y PMA, el Concesionario, en todo caso debe
garantizar la implementación de todos los programas requeridos por las autoridades ambientales
competentes.
5.2 PLAN DE COMPENSACIONES SOCIO-ECONÓMICAS SEGÚN

RESOLUCIÓN 545 DE 2008
EP-BTAGDT-IF
Página 42
Como medida de mitigación o compensación de los impactos que se presentan por el desplazamiento
involuntario, se debe tener en cuenta la aplicación del plan de compensaciones socioeconómicas conforme
a la normatividad vigente (Resolución 545 de 2008). Para lo anterior, deben tenerse en cuenta los
siguientes conceptos:
a) Unidad Social: Se entiende por Unidad Social las personas que tienen derechos sobre un inmueble
residan o no en él, las personas que residen y las industrias, comercios y establecimientos de
servicio que desarrollan su actividad económica en un predio.
Las Unidades Sociales pueden ser clasificadas por tenencia (propietario, arrendatario,
usufructuario, tenedor, ocupante), uso (vivienda, industria, comercio, servicio) y residencia (si
habita o no en el inmueble), es de mencionar que en un inmueble puede habitar más de una unidad
social.
b) Unidades sociales residentes: una persona sola o aquellas unidas o no por lazos de parentesco que
habiten de manera permanente y que deban trasladarse.
c) Unidades sociales productivas: persona natural o jurídica que desarrolla de manera permanente
actividades productivas: producción y/o comercialización de bienes y servicios contando con una
infraestructura mínima.
d) Otras unidades sociales: propietarios o mejoratarios que dependan económicamente del predio
por la generación de ingresos por renta.
El cálculo de compensaciones se liquida partiendo de la identificación de las condiciones de

vulnerabilidad de cada unidad social y los impactos generados por el proyecto como la disminución en la
capacidad para enfrentar, asimilar o manejar la alteración de las condiciones de vida relacionadas con la
pérdida de la vivienda, la afectación de los servicios sociales básicos y la suspensión o pérdida total o
parcial de las actividades productivas.
Para el momento en el que se realice el proceso de adquisición predial se debe tener en cuenta las
siguientes condiciones generales para la aplicación del Plan de Compensaciones Socioeconómicas:
 Se aplica con base en las condiciones existentes al momento del levantamiento de la Ficha Social,
tomándose este momento como la fecha de referencia para el conteo de tiempos establecidos para
la aplicación de cada compensación.
 Los Factores de Compensación Socioeconómica no serán aplicables a unidades sociales que en

cualquier tiempo hayan sido beneficiarias de los mismos.
 No se reconocerá la compensación socioeconómica cuando se establezca falsedad en la

documentación presentada.
 Los factores de compensación socioeconómica aplicarán sólo cuando el traslado de la Unidad

Social o la suspensión de la actividad Productiva sea voluntaria y su reubicación no se realice en
zonas requeridas para la ejecución del mismo, seguidamente se relacionan los factores sociales, su
aplicación y requisitos, de igual forma se anexa guía de aplicación del Plan de Compensaciones
Socioeconómicas.
EP-BTAGDT-IF
Página 43
A continuación se presenta la guía de aplicación para el plan de compensaciones conforme a los factores
sociales, la caracterización de unidades, requisitos y documentos, establecidos en la Resolución 545 de
2008:
Tabla 5—1 Aplicaciones de Factores Sociales dentro del Plan de Compensaciones Económicas
UNIDADES
FACTORES SOCIALES SOCIALES A LAS REQUISITOS / DOCUMENTOS
QUE APLICA
-Estudio de títulos.
-Avalúo comercial para determinar valor por terreno

y construcción.
FACTOR DE APOYO UNIDADES
-Certificación VISP (emitida por el municipio –
AL SOCIALES
discriminando terreno y construcción).
RESTABLECIMIENTO RESIDENTES:
DE VIVIENDA -Declaración extraproceso para demostrar que
únicamente tiene este predio como bien patrimonial o
si tiene otro que no cuenta con las condiciones
 Propietarios
necesarias para su reubicación.
(ARTÍCULO DÉCIMO
PRIMERO) –
-Fotocopia de la cédula de ciudadanía.
DE DICIEMBRE DE 2008  Mejoratarios
-Documentos de adquisición de mejoras o
-Dos (2) declaraciones extraproceso prestadas por

personas domiciliadas en el mismo municipio que
den fe de las condiciones señaladas.
-Contrato de arrendamiento de vivienda, uso ,

UNIDADES habitación o cualquier documento equivalente o
SOCIALES
RESIDENTES
FACTOR DE APOYO A MORADORAS: -Presentación de la declaración extraproceso prestada
MORADORES por el propietario o mejoratario titular de la vivienda
que de fe de la habitación consentida por el término
 Arrendatarios,
mencionado.
 Comodatarios,
(ARTÍCULO DÉCIMO
SEGUNDO)
 Usufructuarios -Mediante declaración extraproceso demostrar la
imposibilidad de restablecer las condiciones iniciales
EP-BTAGDT-IF
Página 44
de habitación, argumentando no tener la posibilidad

de reubicarse en condiciones similares a aquellas con
las que contaba antes del traslado y no gozar de
ingresos para pagar arriendo en condiciones del
mercado inmobiliario.
-Presentar contrato de arrendamiento de vivienda o

cualquier documento equivalente o
-Certificación de la Alcaldía municipal, Personería o

Presidente JAC, o
UNIDADES
SOCIALES
RESIDENTES QUE
den fe del tiempo de permanencia.
DEBAN
TRASLADARSE
(Gastos de mudanza) - Declaración extraproceso que demuestre que los

ingresos sumados de los miembros de la unidad
FACTOR DE APOYO
social no exceden los
POR MOVILIZACION
3 SMMLV
(ARTÍCULO DÉCIMO
TERCERO)
-Presentar contrato de arrendamiento de local
comercial, establecimiento de comercio o cualquier
documento equivalente o
DE DICIEMBRE DE 2008
UNIDADES
-Certificación de la Alcaldía municipal, Personería o
SOCIALES
Presidente JAC, o
PRODUCTIVAS
QUE DEBAN
TRASLADARSE
den fe del tiempo de permanencia.
(Gastos de mudanza).
- Declaración extraproceso que demuestre ingresos

no superiores a 3 SMMLV.
EP-BTAGDT-IF
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UNIDADES
SOCIALES - Contrato de arrendamiento de vivienda, uso ,
RESIDENTES habitación o cualquier documento equivalente o
FACTOR DE APOYO
AL certificación de la Alcaldía municipal, Personería o
RESTABLECIMIENTO del Presidente de la JAC o
DE SERVICIOS
SOCIALES BASICOS
Propietaria,
Mejorataria, Moradora -Presentación de dos (2) declaraciones extraproceso
(arrendatario, prestadas por personas domiciliadas en el mismo
(ARTÍCULO DÉCIMO comodatario, municipio que den fe del tiempo de permanencia.-
CUARTO) usufructuario). Certificación de la Institución especificando el
término de prestación y el valor mensual de los
RESOLUCIÓN 545 DE 5 servicios prestados.
Que deban trasladarse
fuera de la localidad,
vereda o municipio. -Declaración extraproceso con ingresos totales no
superiores a 6 smmlv
FACTOR DE APOYO Avalúo comercial cuyo valor sea igual o inferior a

PARA TRÁMITES tres (3) SMMLV
(ARTÍCULO DÉCIMO PROPIETARIOS que

QUINTO) adelanten proceso de
enajenación
RESOLUCIÓN 545 DE 5 voluntaria.
* Con los siguientes documentos se definirá la

FACTOR DE APOYO UNIDADES
condición de formalidad y se determinará la utilidad
PARA SOCIALES
mensual neta.
RESTABLECIMIENTO PRODUCTIVAS:
DE MEDIOS
ECONÓMICOS
- Certificado de Cámara de Comercio.
FORMALES
- Registro Único Tributario RUT.
(ARTÍCULO DÉCIMO
SEXTO) - Registro de inscripción de Industria y Comercio.
RESOLUCIÓN 545 DE 5 -Copia de las declaraciones tributarias (Renta, IVA,
DE DICIEMBRE DE 2008 ICA) de los periodos necesarios para la
determinación del promedio de la utilidad mensual
neta.
EP-BTAGDT-IF
Página 46
-Licencia de Funcionamiento registrada ante la

alcaldía cuando aplique.
-Balance y estado de resultados, en caso de contarcon

éste.
-Demostrar tiempo de desarrollo de la actividad

productiva mediante :
-Licencia de funcionamiento o mediante el título de

propiedad, contrato de arrendamiento de local
comercial o cualquier documento equivalente o
-Certificación de la Alcaldía o de la Personería o del

Presidente JAC o

personas domiciliadas en el mismo municipio con
quienes hayan sostenido relaciones comerciales que
den fe del tiempo de desarrollo de la actividad
productiva.
* Se definirá la condición de informalidad cuando:

FACTOR DE APOYO
PARA
RESTABLECIMIENTO -No cuenten con un registro formal ante una Cámara
DE MEDIOS UNIDADES de Comercio.
ECONÓMICOS SOCIALES
PRODUCTIVAS: - Sus ingresos no estén claramente definidos y/o no
lleven contabilidad.
INFORMALES
(ARTICULO DECIMO
Demostrar tiempo de desarrollo de la actividad
SEXTO)
productiva mediante :
RESOLUCION 545 DE 05
-Licencia de funcionamiento o mediante el título de
propiedad, contrato de arrendamiento de local
comercial o cualquier documento equivalente o
EP-BTAGDT-IF
Página 47
-Certificación de la Alcaldía o de la Personería o del

Presidente JAC o

personas domiciliadas en el mismo municipio con
quienes hayan sostenido relaciones comerciales que
den fe del tiempo de desarrollo de la actividad
productiva. (Numeral 2).
UNIDADES
FACTOR DE APOYO A
SOCIALES
ARRENDADORES
PROPIETARIOS
(ARTICULO DECIMO
SEPTIMO)
-Contrato de arrendamiento escrito que haya sido
RESOLUCION 545 DE 05
UNIDADES suscrito con antelación no menor seis (6) meses.
SOCIALES
MEJORATARIOS
EP-BTAGDT-IF
Página 48
5.3 PLAN ESTRATÉGICO PARA LA GESTIÓN EN ADQUISICIÓN DE

PREDIOS
El Plan estratégico para la adquisición de predios tiene los siguientes componentes:
a) Objetivo General:
El objetivo general del proceso de adquisición predial es el siguiente:
La adquisición de los predios requeridos para la construcción de la infraestructura en los tiempos y con las
condiciones técnicas y económicas requeridas, en un marco de socialización adecuada a los propietarios y
actores sobles las fases y condiciones de la adquisición predial.
b) Objetivos Especificos:
Los objetivos específicos del proceso de adquisición predial son los siguientes:
 La identificación correcta de los inmuebles en materia catastral y jurídica.

 La identificación correcta del área por cabida y linderos requerida por el proyecto y su relación
con las demás áreas que conforman el inmueble.
 La identificacion correcta de los propietarios y titulares de derechos reales de los inmuebles, sus
gravámenes y limitaciones al dominio y demás condiciones jurídicas necesarias para la correcta
adquisición por parte del proyecto.
 La adecuada valoración de los inmuebles en los términos establecidos en la ley
 El despliegue correcto de los procedimientos de adquisición predial establecidos en la ley
 La definición oportuna de la alternativa de expropiación judicial o adminsitrativa para garantizar
la disposición de los bienes para el desarrollo de la etapa constructiva.
 El desarrollo de las relaciones con los propietarios de manera clara, oportuna e informada
c) Módulos de actividad
Las actividades de la adquisición predial se desarrollarán en los siguientes módulos:
 Módulo de diagnóstico
Este módulo tiene como fin la correcta identificación jurídico catastral de los inmuebles, la determinación
de las áreas requeridas para el proyecto, las labores de topografía e inventarios prediales. En esta etada se
incluye la gestión de certificación de cabida y linderos
 Módulo de valoración económica – avalúos
Simultánea con la anterior, este módulo tiene como fin gestionar con la Lonja Inmobiliaria
correspondiente los avalúos corporativos individuales requeridos para la adquisición predial, con los
requisitos establecidos en la ley.
 Módulo de adquisición predial
EP-BTAGDT-IF
Página 40
Reunidos los insumos anteriores, se procederá a la adquisición predial mediante el diseño y elaboracion de
la oferta de compra mendiante la cual se planterá a cada propietario las condiciones de la adquisición en el
marco de la enajenación voluntaria. En esta etapa resultará muy importante el seguimiento a la debida
publicidad de las ofertas y los tiempos establecidos en la ley, de manera que pueda lograrse la correcta
adquisición de los derechos.
 Módulo de cierre de acuerdos directos
Aceptada la oferta en tiempo, se contará con un módulo especial de formalización de acuerdos,

escrituración y registro, por un lado, y por el otro la gestión de pagos correspondiente.
Resulta de todas formas importante la implementación de un mecanismo que permita asegurar la

oportunidad requerida en el momento de escrituración y registro de las escrituras de compra de las áreas
requeridas, lo cual puede lograrse mediente la implementación de mecanismos de autorización de pago de
los mismos por parte del propietario con cargo a los dineros a su favor. Igual sucede con el impuesto
predial o las conribuciones por valorizacion y en general con las erogaciones que deba hacer para poder
otrogar la escritura pública de compraventa.
En esta etapa debe tenerse en cuenta la regulacion normativa en materia de gastos y derechos notariales,
impuesto de registro (llamado beneficencia) y derechos de registro, con el fin de brindar información
oportuna a los propietarios de los inmuebles.
En relación con los gastos notariales:
El Decreto 188 de 2013 “por el cual se fijan los derechos por concepto del ejercicio de la función notarial
y se dictan otras disposiciones” en su artículo 37 establece que: “El ejercicio de la función notarial no
causa derecho alguno entre otros, en los casos siguientes: (…) n) Las actuaciones en aquellos
documentos e instrumentos públicos en que intervengan exclusivamente las entidades estatales, a
excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y sociedades de economía mixta, las
cuales asumirán el pago de los derechos notariales que se llegaren a causar; (…)”. Por su parte, el
artículo 39 consagra que “En los actos o contratos en que concurran los particulares con entidades
exentas, aquellos pagarán la totalidad de los derechos que se causen. (…)”.
La Resolucion 641 de 2015 de la Superintendencia de Notariado y Registro “Por la cual se reajustan las
tarifas de los derechos por concepto del ejercicio de la función notarial” en sus articulos 37 literal n) y
39, adopta las mismas disposiciones.
En relación con el impuesto de registro:
La Ley 223 de 1995, en sus artículos 226 y siguientes, establece como hecho generador del citado
impuesto los "actos, contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios
los particulares (...)" y como sujetos pasivos "los particulares contratantes y los particulares
beneficiarios del acto (...)". Finalmente, la norma establece como base gravable: "en los actos, contratos o
negocios jurídicos sujetos al impuesto de registro en los cuales participen entidades públicas y
particulares, la base gravable está constituida por el 50% del valor incorporado en el documento (...)".
En relación con los derechos de registro:
EP-BTAGDT-IF
Página 41
El Decreto 2280 de 2008 “por el cual se fijan los derechos por concepto de la función registral y se
dictan otras disposiciones” estableció en su artículo 17 entre las actuaciones exentas, las no causan
derecho alguno, la siguiente: “a) Cuando las solicitudes de certificación de inscripción de documentos o
su cancelación en que intervengan exclusivamente las entidades estatales, a excepción de las Empresas de
Servicios Públicos Domiciliarios, las Empresas Industriales y Comerciales del Estado, y las Sociedades
de Economía Mixta las cuales asumirán el pago de los derechos de registro (…)”.
El parágrafo de este mismo artículo indicó “Para los efectos del presente decreto son entidades estatales,
entre otras: La Nación, las regiones, los departamentos, las provincias, los distritos capital y especiales,
las áreas metropolitanas, los territorios indígenas, las asociaciones de municipios, los municipios, los
establecimientos públicos, el Senado de la República, la Cámara de Representantes, el Consejo Superior
de la Judicatura, la Fiscalía General de la Nación, la Contraloría General de la República, las
Contralorías Departamentales, Distritales y Municipales, la Procuraduría General de la Nación, la
Defensoría del Pueblo, la Registraduría Nacional del Estado Civil, los Ministerios, los Departamentos
Administrativos, las Superintendencias, la Dirección Nacional de Estupefacientes y las Unidades
Administrativas Especiales y, en general, los organismos o dependencias del Estado a los que la Ley
otorgue capacidad para celebrar contratos.”
La Resolución 81 de 2010 de la Superintendencia de Notariado y Registro “por la cual se incrementan las

tarifas de los derechos por concepto de la función registral”, en su artículo 17 literal a) y su parágrafo,
adoptó idénticas disposiciones.
 Módulo de expropiaciones
Presentados los presupuestos legales en los casos de los predios catalogados en el diagnóstico como no
viables para la adquisiciónde derechos por escrtirua pública y la no aceptación de la oferta de compra, se
procederá en el tiempo establecido por la ley a la expropiación. En esta etapa se debe lograr la disposición
de los predios en la etapa inciial del proceso mediane la entrega anticipada de que trata la ley.
d) Criterios generales de la gestión
En general, para el desarrollo de la gestión en la adquisición predial se propone una serie de actividades
que permitirán al concesionario optimizar los plazos establecidos para la elaboración de los estudios socio
prediales requeridos (ficha social, ficha predial, estudio de títulos, avaluó comercial de cada predio)
necesarios para iniciar y culminar el proceso de adquisición de predios con éxito.
La eficiencia en las actividades implica la conformación de equipos de trabajo con experiencia en cada
uno de los componenentes de la gestión predial y un grupo de dirección este trabajo con personal muy
calificado en estos trabajos con un soporte en gerencia, control y seguimiento que implemente un sistema
adecuado para conocer el estado permanente de la situación en cada inmueble y los tiempos del mismo.
A continuación se relacionan las actividades propuestas para la ejecución del mismo:
ÁREA TÉCNICO CATASTRAL
Debe proponer estrategias que permitan la elaboración oportuna de todos los insumos técnicos, necesarios
para identificación precisa de las áreas para adquirir y proveer los insumos técnicos para la ejecución de
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avalúos comerciales de los predios requeridos, y sistematizar todo el proceso de adquisición predial, para
la contabilización de los pagos, predios por adquirir e indicadores generales del proyecto.
Actividades a desarrollar
Vínculos oportunos con entidades como IGAC, CATASTRO, ORIP (Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos), Alcaldías Municipales, Oficinas de Planeación Municipal, que permitan generar información
veraz y oportuna de los predios requeridos para el desarrollo de la obra.
Reconocimiento predial partiendo de la información identificada en la Fase de Factibilidad

correspondiente a los diseños definitivos de las obras viales, que se constituyen como la base para la
elaboración de los insumos técnicos de ficha predial y plano de afectación predial, necesarios para la
ejecución del avaluó comercial, que permitirá adelantar la correspondiente presentación de la oferta
económica, comprendiendo actividades como:
 Investigación catastral.
 Elaboración de planos de diseño o tira topográfica.
 Levantamiento predial e inventario de construcciones, mejoras y cultivos.
 Acompañamiento en el trámite de certificación de cabida y linderos en caso que sea necesario
Tomando como base las fichas prediales, el estudio de títulos, y los documentos catastrales
correspondientes, cuyo contenido de información debe ser coherente con las regulaciones y
especificaciones contenidas en los Planes de Ordenamiento Territorial y los diseños definitivos con los
cuales se ejecutaran las obras, para la Lonja Inmobiliaria o firma que realice los Avalúos Comerciales
prediales, de acuerdo con lo establecido en el Decreto 1420 de 1998 y la resolución reglamentaria 762 de
1998 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
ÁREA JURÍDICA
Proponer estrategias que permitan la elaboración oportuna de los insumos jurídicos necesarios para el
proceso de formalización y viabilización de la entrega de las áreas requeridas por el proyecto
Actividades a desarrollar
Vínculos oportunos con entidades como ORIP (Oficina de Registro e Instrumentos públicos) y Notarías de
los municipios ubicados dentro de las áreas de influencia directa, que permitan generar los documentos
requeridos de manera oportuna.
De acuerdo con los lineamientos legales establecidos para el proceso de adquisición predial se debe
elaborar un estudio de títulos por cada predio, el cual abarcara, el análisis y aporte de los títulos de como
mínimo un lapso de 10 años (Ley 791 de , o mayor en caso de ser necesario para establecer el saneamiento
de derecho real de dominio para identificar la tradición del inmueble.
Dentro del proceso de investigación jurídica se debe confrontar la información obtenida mediante el
estudio de títulos y la información presente en el inmueble de 2002) debido a que los inmuebles
requeridos pueden estar siendo habitados o utilizados por personas diferentes a los titulares de derecho
real de dominio que en ausencia de estos vienen adelantando posesión de los terrenos, situación que dilata
el proceso de adquisición predial impidiendo la disponibilidad oportuna del predio para el desarrollo de
los proyectos vial.
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Por lo anterior se recomienda tener en cuenta la información de los predios requeridos identificada durante
la Fase de diagnóstico predial, la cual contiene información que refleja la situación real en cuanto a la
titularidad o necesidades de saneamiento de los inmuebles, posibilitando el proceso de enajenación
voluntaria de los predios necesarios para ejecutar las obras y adquirirlos de conformidad con la
normatividad vigente, con el propósito de asegurar la disponibilidad de los predios a fin de cumplir con el
cronograma de obra.
En desarrollo del procedimiento de adquisición predial el Concesionario deberá adelantar todas las
gestiones tendientes a lograr la efectiva adquisición de los inmuebles requeridos, por el procedimiento de
enajenación voluntaria establecido en el capítulo III de la ley 9a de 1989, modificado por el artículo 61 de
la ley 388 de 1997, y demás normas aplicables y proyectar los documentos de compraventa pertinentes
para la revisión y firma por parte de La Agencia Nacional de Infraestructura.
ENLACE PREDIAL SOCIAL
Debe generar estrategias que permitan establecer vínculos oportunos con los propietarios y jefes de las
unidades sociales identificados en los predios requeridos, posibilitando el traslado de la población y
entrega oportuna de los predios requeridos para el desarrollo de la obra.
Si bien en todos los casos es condición de los proyecto que los corredores y áreas de intervención
seleccionados se encuentren libres de ocupantes a cualquier título, incluyendo cualquier actividad
económica, en este proyecto, por la extensión y dinámica económica de los predios no se identificó la
necesidad de desplazar población y/o actividades económicas y sociales, sin embargo de darse el caso en
la etapa de desarrollo del proyecto se deberá preparar un Plan de Reasentamiento Involuntario, de acuerdo
con los conceptos y principios que se enumeran a continuación:
a) Minimizar el desplazamiento de población: dados los impactos negativos que genera el desplazamiento
involuntario, de ser posible se debe evitar o se debe minimizar. Para esto, se deberán estudiar
detalladamente todas las opciones viables de cada uno de los proyectos con el fin de sugerir la que
cause menor desplazamiento.
b) Restablecimiento de condiciones socioeconómicas: la indemnización económica por la pérdida de
inmuebles y otros bienes materiales, no constituye por sí sola una solución a los impactos del
desplazamiento, ni garantiza el restablecimiento de las condiciones socioeconómicas de los afectados.
Por ello se diseñarán y ejecutarán planes de reasentamiento que incluyan un conjunto de acciones de
compensación y asistencia para atender a la población desplazada en el restablecimiento o
mejoramiento de sus condiciones de vida.
c) Inclusión: El derecho a recibir asistencia en el restablecimiento de las condiciones de vida se extiende
a todos los habitantes en los sitios afectados por la construcción de los corredores, independientemente
de la forma de tenencia que acrediten.
d) Equidad y reconocimiento de las diferencias en cuanto a la afectación: las soluciones incluidas en el
Plan de Reasentamiento que proponga el Proyecto responderán a los impactos causados por el
desplazamiento. Toda persona, familia o actividad económica, que sea objeto de traslado recibirá el
mismo tratamiento y accederá en condiciones de equidad a las diferentes alternativas de solución que
se ofrezcan.
e) Información y participación de la población: se debe asegurar que los propietarios y residentes de los
predios requeridos recibirán información clara, veraz y oportuna sobre sus derechos, deberes y el
estado en que se encuentra el proceso de adquisición de sus bienes y las medidas previstas en el Plan.
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Las unidades sociales que se deban trasladar serán consultadas sobre las alternativas de solución de
reasentamiento y los planes que se formulen para ello.
Este Plan se desarrolla en el Anexo social.
El proceso de adquisición de predios y el proceso de reasentamiento serán difundidos de manera que todos
los participantes cuenten con información adecuada y veraz sobre el proceso. Se garantizará que el
proceso de reasentamiento incluya a toda la población afectada y que los criterios y procedimientos de
elegibilidad para acceder a beneficios sean claros, transparentes y se apliquen de manera equitativa.
d) Cronograma de gestión de adquisición predial
El siguiente cronograma plantea metodologicamente la gestión de adquisición predial a adelantar en etapa

de preconstrucción. Es importante tener presente que los tiempos, cronogramas y procentajes de avance
sobre unidades funcionales seran establecidos en concordancia con la Agencia Nacional de Infraestructura
y de acuerdo con ello se estableceran la participación de comisiones y los ajustes al cronograma planteado.
Para el inicio de las Intervenciones, se estima haber adquirido o tener disponibilidad (o la suma de las dos)
sobre el cuarenta por ciento (40%) de la longitud de la Unidad Funcional. En ese momento se analizará
con a Agencia Nacional de Infraestructura el cronograma para obtener el sesenta por ciento (60%)
restante.
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6 IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL

DESARROLLO DEL PROYECTO
Ver Numeral 4. Determinación de la franja requerida total de afectación predial.
Ver Anexo No. 3 - Fichas prediales de los predios requeridos para el Proyecto
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7 DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PARTIENDO DE

INFORMACIÓN SECUNDARIA Y VISITAS DE CAMPO
7.1 COMPATIBILIDAD DEL TRAZADO CON LA REGLAMENTACIÓN
DE USOS DEL SUELO
Para analizar los aspectos urbanísticos referidos al ordenamiento territorial de los municipios
afectados en relación con la compatibilidad del trazado y la reglamentación de los usos del suelo, se
tomará de base la división municipal en tanto que la zonificación por unidad funcional comprende
porciones de territorio municipal que no se relacionan necesariamente con la delimitación de la
entidad territorial, es decir, el municipio, que se encuentre adscrita al territorio y por ende a los
planes de ordenamiento territorial respectivos.
Previo a precisar en un análisis, es importante mencionar que la Constitución Política de Colombia

de 1991, determinó en su artículo 311 al municipio como entidad fundamental de la división
político-administrativa del Estado, la responsabilidad entre otros aspectos, de ordenar el desarrollo
de su territorio, por lo cual y en razón a ello, la Ley 388 de 1997 (Ley Orgánica del Ordenamiento
Territorial), establece que los municipios deberán formular y adoptar planes de ordenamiento que
les permitan dar cumplimiento con lo exigido por la Constitución Nacional, clasificando el territorio
en suelo urbano, rural o de expansión urbana y reglamentando de manera específica las actividades
y usos del suelo que permitan optimizar los recursos disponibles de estos suelos y coordinar de
manera armónica con los demás planes, programas y políticas de orden metropolitano,
departamental y nacional.
Son entonces los planes de ordenamiento territorial el instrumento básico para implementar lo
dictado por la Constitución Nacional, integrando en este, objetivos, directrices, políticas,
estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el
desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.
Como dicho instrumento es básico para la ordenación del territorio, tiene una relación intrínseca
con la población y su denominación se debe al número de habitantes que ocupan un municipio
determinado, es decir:
 Se denominan Planes de Ordenamiento Territorial (P.O.T.) a los planes elaborados y

adoptados para municipios o distritos con población superior a 100.000 habitantes.
 Se denominan Planes Básicos de Ordenamiento Territorial (P.B.O.T) a los planes
elaborados y adoptaos para municipios o distritos con población entre 30.000 y 100.000
habitantes.
 Se denominan Esquemas de Ordenamiento Territorial (E.O.T.) a los planes elaborados y
adoptaos para municipios o distritos con población menor a 30.000 habitantes.
En ese orden de ideas, el Proyecto interviene 13 municipios de los departamentos de Cundinamarca

y Tolima en una longitud aproximada de 127,11 Km, los cuales han sido descritos en apartes
anteriores del presente documento y que a continuación se relacionan de la siguiente manera:
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Tabla 7—1 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Relación Km/municipio

DEPARTAMENTO MUNICIPIO Km/municipio
FUSAGASUGA 42,489
GIRARDOT 0,221
GRANADA 14,596
NILO 15,831
CUNDINAMARCA
RICAURTE 11,711
SIBATE 2,490
SILVANIA 14,927
SOACHA 1,547
CARMEN DE APICALÁ 0,184
FLANDES 4,306
TOLIMA ICONONZO 1,414
MELGAR 12,512
SUAREZ 4,882
TOTAL 127,111
La anterior relación permite identificar que el proyecto interviene en una mayor proporción los
municipios de Fusagasugá, Nilo, Silvania y Granada, y por consiguiente el departamento de
Cundinamarca.
Los 13 municipios antes mencionados tiene una relación de población variable entre unos y otros,
es por esta razón que el proyecto interviene municipios que tienen formulados y adoptados POT,
PBOT y EOT, sin embargo el alcance normativo de estos no difiere en la definición de la
clasificación del territorio ni en los usos del suelo que se refieren a estas y en otras especificidades
urbanísticas referidas al ordenamiento territorial.
A continuación se relacionan el tipo de plan de ordenamiento territorial que tienen adoptados cada
uno de los municipios afectados por el proyecto:
Tabla 7—2 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Tipo de plan de ordenamiento

territorial
DEPARTAMENTO MUNICIPIO TIPO DE PLAN
FUSAGASUGA P.O.T
GIRARDOT P.O.T
GRANADA E.O.T.
NILO E.O.T.
CUNDINAMARCA
RICAURTE E.O.T.
SIBATE P.B.O.T
SILVANIA P.B.O.T
SOACHA P.O.T
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DEPARTAMENTO MUNICIPIO TIPO DE PLAN

CARMEN DE APICALÁ E.O.T
FLANDES E.O.T
TOLIMA ICONONZO E.O.T.
MELGAR P.B.O.T.
SUÁREZ E.O.T
La anterior tabla permite identificar que de los 13 municipios afectados entendidos estos como el
100%, solo 3 municipios, es decir el 23,07%, tienen población de más de 100.000 habitantes, 3
municipios es decir el 23,07%, tienen población entre 30.000 y 100.000 habitantes. Los 7
municipios restantes, es decir el 56,84%, tienen población inferior a 30.000 habitantes, lo que
permite inferir que las áreas urbanas de estos municipios son en proporción menores a las de los
municipios que tienen P.B.O.T o P.O.T.
Si bien sólo tres municipios tienen P.O.T. uno de estos, el municipio de Fusagasugá es el de mayor
afectación por Km de intervención del proyecto.La clasificación del territorio se determina por el
artículo 30 de la Ley 388 de 1997, por lo cual y entendiendo la relevancia de la determinación de
esta clasificación del suelo para los municipios y sus planes ya que los enfoques de las
disposiciones normativas responden y deben responder a la razón de ser de cada clase y categoría de
suelo, se ha identificado que el proyecto objeto de análisis interviene el suelo urbano y el suelo rural
de la siguiente manera:
Tabla 7—3 Municipios Intervenidos por el Proyecto – Clase de suelo intervenido por el
Proyecto
Km / Clase de
suelo
DEPARTAMENTO MUNICIPIO CLASE DE SUELO
U R
FUSAGASUGÁ Rural/ Urbano 1,12 41,369
GIRARDOT Urbano 0,221 0
GRANADA Rural 0 14,596
NILO Rural/Urbano 0,85 14,981
CUNDINAMARCA
RICAURTE Rural/Urbano 5,34 6,371
SIBATÉ Rural 0 2,49
SILVANIA Rural/ Urbano 3,11 11,87
SOACHA Rural 0 1,547
CARMEN DE 0 0,184
Rural
APICALÁ
FLANDES Rural 0 4,306
TOLIMA Rural 0 1,414
ICONONZO
MELGAR Rural 0 12,512
SUÁREZ Rural 0 4,882
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De los datos consignados en la tabla anterior, es posible interpretar que el proyecto se desarrolla en
su mayoría sobre suelos rurales, especialmente en el 100% de 8 municipios, sin embargo el
kilometraje del proyecto que se intersecta sobre suelo urbano es significativo y corresponde a un
8,14% sobre el total del Proyecto.
Como se indicó anteriormente, la determinación de la clase de suelo orienta el desarrollo de

actividades que sobre el mismo se establezcan y a su vez las que los planes de ordenamiento
(P.O.T., P.B.O.T o E.O.T) regulen restringiendo o posibilitando el desarrollo del uso del suelo
principal, compatible, condicionado u prohibido.
Teniendo de presente lo anterior, a continuación se indican las actividades identificadas como

predominantes en la franja de afectación del proyecto, con fines de relacionarlas con los usos del
suelo definidos por los planes de ordenamiento de cada municipio.
Tabla 7—4 Predominancia de actividades por municipio

%
ACTIVIDAD IDENTIFICADA EN PREDOMINANCIA
MUNICIPIO
TRABAJO DE CAMPO
Agropecuaria 15.57%
Comercial 33.19%
Habitacional 36.88%
FUSAGASUGA Institucional 0,81%
Lote – Sin actividad 11.47%
Recreacional 2.04%
Total sobre 244 puntos tomados en campo 100%
GIRARDOT Municipio sin datos tomados de campo
Agropecuaria 40.67%
Comercial 24.57%
Habitacional 25%
GRANADA Institucional 0,84%
Lote – Sin actividad 8,47%
Minería 0,42%
Agropecuaria 14.28%
Comercial 14.28%
Habitacional 42.85%
NILO Institucional 10.20%
Recreacional 2.04%
RICAURTE Agropecuaria 18.33%
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Comercial 13.33%
Habitacional 33.33%
Institucional 1.66%
Agropecuaria 83.33%
Habitacional 8.33%
SIBATE
Agropecuaria 28.93%
Comercial 38.57%
Habitacional 23.35%
SILVANIA
Institucional 0.50%
Agropecuaria 18.18%
Comercial 27.27%
Habitacional 36.36%
SOACHA
Institucional 9.09%
CARMEN DE No se identificaron puntos relevantes en
APICALÁ campo
Comercial 83.33%
FLANDES Agropecuaria 16.66%
Agropecuaria 11.11%
Comercial 5.55%
ICONONZO Habitacional 72.22%
Agropecuaria 7.84%
Comercial 6.86%
Habitacional 68.62%
MELGAR
Recreacional 0.98%
Agropecuaria 71.42%
SUAREZ
Lote – sin actividad 28.57%
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La anterior tabla permite establecer como conclusión que si bien la mayor parte de la intervención
del proyecto afecta suelo rural, las actividades que se identifican a borde de vía en altos porcentajes
respecto de las demás corresponden a actividades habitacionales y segundo lugar se encuentran las
agropecuarias, quedando en tercer lugar las actividades comerciales, y por último, en cuarto lugar
lote sin actividad, que para el caso en el que se identifica como de mayor predominancia, es el
municipio de Ricaurte y puede estar vinculado a futuros desarrollos urbanísticos habitacionales,
comerciales o recreacionales por la dinámica identificada en este sector.
Las actividades institucionales, recreacionales y de minería, tienen una representación mínima

frente a las indicadas en el párrafo anterior.
Al no ser predominante la actividad institucional, en ninguno de los municipios permite establecer

como conclusión que los impactos prediales mayores por afectación del trazado con este tipo de
actividad son menores frente a la totalidad del proyecto.
Los usos del suelo establecidos por cada plan de ordenamiento territorial en intersección con el
trazado, permiten establecer la dinámica urbanística que se espera en la franja de afectación del
proyecto de acuerdo con las disposiciones normativas que se han adoptado por los municipios y que
orientan su desarrollo. Lo anterior con fines de determinar la compatibilidad del trazado frente a los
usos del suelo establecidos por el ordenamiento territorial de cada municipio.
Tabla 7—5 Usos del suelo definidos para el corredor de afectación por municipio
MUNICIPIO USO DEL SUELO Km de afectación

/ uso del suelo
RICAURTE ZONA URBANA 0.536
NILO AGROPECUARIO TRADICIONAL 0.5
ASENTAMIENTOS MIXTOS 1.72
ACTIVIDAD AGROPECUARIA MAYOR 302.5

MELGAR
ACTIVIDAD AGROPECUARIA MENOR 6.15
CONSERVACION 3
PASTO CON RASTROJO/RASTROJO 0,6
ICONONZO PASTO CON 0,39

ICONONZO
RASTROJO/RASTROJO
PASTO CON RASTROJO 1,27

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ZONA URBANA
ZONA CONSERVACION HIDROLOGICA 0,04
PARQUE INDUSTRIAL 2R 0,79
AREA DESARROLLO HABITACIONAL 0,59

DENSIDAD MEDIA
PARQUE INDUSTRIAL ZONA 1 0,59
ZONA AGROPECUARIA TRADICIONAL 8,64
ZONA AMORTIGUACION AREAS 0,21

PROTEGIDAS
FUSAGASUGA
CENTROS POBLADOS 0,55
PARQUE DE ACTIVIDAD ECONOMICA 0,5
CORREDOR VIAL DE SERVICIOS 14,65

RURALES
ZONA FORESTAL PROTECTORA 6,45

PRODUCTORA
PARCELACION RURAL CON FIN 1,11

VIVIENDA CAMPESTRE
ACTIVIDAD PLANTACION, 0,51

ACTIVIDADES PECUARIAS, PAST*
ZONA SUBURBANA 1,77
ACTIVIDAD AGRICOLAS QUE 0,45

PROTEGEN EL BOSQUE
SILVANIA ACTIVIDAD AGRICOLA CON BAJA 1,33

PROTECCION AL SUELO
ZONA URBANA 2,34
ACTIVIDAD AGRICOLA CON BAJA 1,4

PROTECCION AL SUELO
ZONA SUBURBANA 5,04
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ACTIVIDAD PECUARIA CON 3,03

PROTECCION AL SUELO CONTRA*
ACTIVIDAD PECUARIA, USO DE 0,13

PASTOS
ACTIVIDAD PLANTACION QUE 0,32

PROPICIAN P,R Y E VIDA S*
ZONA SUBURBANA 0,51
ACTIVIDAD AGRICOLA, PLANTACION 1,72

Y EXPLOTACION BOSQ*
CORREDOR VIAL 2,61
AREA ALTO RIESGO VEHICULAR 0,86
SUELO AGRARIO INTENSIVO 4,82
AREAS DE AMORTIGUAMIENTO 0,93
CENTROS POBLADOS 1,53

GRANADA
PARQUE ECOTURISTICO 0,53
SUELO AGROPECUARIO 2,69

MECANIZADO
MICROCUENCA MANEJO INTEGRADO 0,26
SUELO AGROPECUARIO 1,61

TRADICIONAL
SIBATE AREAS PROTECCION HISTORICO 0,52

CULTURAL
AREAS FOTESTALES PROTECTORAS 1,48

PRODUCTORAS
AREA DE ACTIVIDAD INDUSTRIAL 1,23
SOACHA DISTRITO DE MANEJO INTEGRADO 3,58
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De los datos mencionados en la tabla anterior es posible concluir que en un 92.24% el proyecto se
encuentra afectado por usos de suelo de carácter agropecuario; en un 4.20% afectado por usos del
suelo residencial, urbano, suburbano y centros poblados; en proporciones iguales de 4.85% afectado
por usos del suelo de corredor vial de servicios; en un 2.74 afectado por usos del suelo de
conservación y protección ambiental; y en porcentajes de 0.83, afectado por usos del suelo de
turismo - recreación e industria.
Los resultados obtenidos permiten establecer que existe una relación de predominancia de las
actividades agropecuarias y habitacionales y/o comerciales tanto en los usos actuales identificado en
el trabajo de campo como los definidos por los planes de ordenamiento territorial de los municipios.
Identificadas las actividades existentes y predominantes, así como los usos del suelo definidos por
los planes de ordenamiento territorial que también predominan en la zona de intervención del
proyecto, es posible concluir que el proyecto no presenta incompatibilidades frente al ordenamiento
territorial de los municipios, debido a que la intervención de zonas de conservación o de protección
ambiental son mínimas frente a la totalidad del proyecto y sus impactos pueden ser controlados y
mitigados.
Si bien no se identifican incompatibilidades con lo definido por el ordenamiento territorial de los

municipios afectados por el proyecto, es importante aclarar que estas no tienen objeto en tanto que
para la ejecución de proyectos, obras o actividades considerados como de utilidad pública, como es
el caso del proyecto de asociación público privada de iniciativa privada, Ampliación Tercer Carril
Doble Calzada Bogotá-Girardot. El Decreto 2201 de 2003 establece en su artículo 2 que en ningún
caso los P.O.T, P.B.O.T, E.O.T. serán oponibles a la ejecución de este tipo de proyectos, sin
embargo los municipios y distritos deberán ser informados para que puedan incorporar en sus
planes y hacer los ajustes y revisiones que sean del caso en relación con el proyecto de utilidad
pública a desarrollar.
Es importante tener presente que cualquier determinación referida al cambio de usos del suelo rural
por zonas de expansión o ampliación del perímetro urbano, es un riesgo para el proyecto en tanto
que es muy probable que la situación predial cambie en respuesta a las actividades urbanísticas que
se presenten y por lo tanto se afecta de manera directa la estimación de predios a intervenir, asi
como los comportamientos de zonas económicas homogéneas identificadas en etapa de factibilidad.
Por lo anterior, es indispensable que durante la planeación y ejecución del proyecto se adelanten los
respectivos procesos de presentación y socialización del proyecto con las alcaldías municipales para
que el proyecto sea tenido en cuenta como elemento estructural de los planes de ordenamiento
territorial.
De otro lado y en relación con lo anterior, la Ley 388 de 1997 determina en el artículo 29 como
función del Consejo Consultivo de Ordenamiento, el seguimiento de los planes y proponer sus
ajustes y revisiones cuando sean del caso. Por lo tanto, es posible concluir que aunque se estima en
el artículo 28 de la citada Ley las vigencias y revisión de los planes, al ser el proyecto de asociación
público privada de iniciativa privada, Ampliación Tercer Carril Doble Calzada Bogotá-Girardot
considerado un proyecto de utilidad pública, la incorporación de este y sus previsiones normativas
que deban ajustarse o adoptarse por los planes de ordenamiento territorial de los municipios
afectados, podrán adelantarse fuera de las vigencias establecidas por la Ley antes mencionada
acatando las facultades y funciones del Consejo Consultivo teniendo de presente lo que determina el
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Decreto 2201 de 2003 sobre la no oponibilidad del ordenamiento territorial para esta clase de
proyectos.
7.2 SITUACIÓN Y RELACIÓN CATASTRAL

La fuente de la información geográfica y atributiva proviene del catastro IGAC. A continuación se
relaciona la vigencia de la cartografía que acredita esta entidad:
VIGENCIA VIGENCIA VEIGENCIA

DEPARTAMENTO MUNICIPIO
URBANO CORREGIMIENTOS RURAL
CUNDINAMARCA
FUSAGASUGA 2013 2006 2006
GRANADA 2010 N/A 2010
NILO 2010 2010 2010
RICAURTE 2009 N/A 2009
SIBATE 1906 2006 2006
SILVANIA 1999 N/A 1999
SOACHA 2011 2011 2011
TOLIMA
CARMEN DE 2013 2005 2013
APICALA
FLANDES 2012 2012 2012
ICONONZO 2004 0 1995
MELGAR 2010 N/A 2010
SUAREZ 2006 N/A 2006
Con base en esta información, se realizó la solicitud de los registros 1 y 2, encontrando que no todos
los polígonos asociados a una cédula catastral poseen un registro en la base alfanumérica del IGAC
con una relación de 87.3% de correspondencia. (Número de Predios con Registro IGAC/Total
Predios Afectados)
Los demás registros no coincidentes pueden deberse a mutaciones en el número predial ocasionadas
por la falta de actualización de las bases catastrales.
De otra parte se encontró que a pesar de que hay municipios con un año de actualización reciente
como es el caso de Flandes, presentan inconsistencias con los datos allí consignados luego de
realizar el análisis del certificado de tradición y libertad, donde consta que existen segregaciones de
estos predios que no aparecen gráficamente, como es el caso de las áreas adquiridas por la INCO,
para la construcción de la vía existente y la ampliación de la concesión actual.
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De los puntos muestrales, tomados para la realización de los avalúos puntuales, se encontró que las
áreas construidas reportadas por el IGAC, difieren de las construcciones reales encontradas en
campo.
Adicionalmente en el municipio de Fusa se encontró el traslapo de predios urbanos y rurales.

Analizando el año de la determinación del perímetro urbano, se encuentra que la capa rural no fue
actualizada, motivo por el cual aparecen doblemente reportados. Para efectos de la determinación
de los predios, se eliminaron los de la capa más desactualizada.
7.3 SITUACIÓN REGISTRAL

Dentro de la totalidad de los predios afectados, se realizó la solicitud a la oficina de registro de
instrumentos públicos de los círculos correspondientes, la información sobre la existencia o apertura
del folio de matrícula inmobiliaria de los predios cuyo folio de matrícula aparece en el sistema
antiguo.
Tabla 7—6 Relación de las Solicitudes a Registro de Instrumentos Públicos (Total 47)
OFICINA DE
CED CATASTRAL FMI MUNICIPIO DESTINACION
REGISTRO
FUSAGASUGÁ,
25290000100020238000 105034001204670000 FUSAGASUGA CUNDINAMARCA Habitacional
FUSAGASUGÁ,
25290000100020246000 106037901738710000 FUSAGASUGA CUNDINAMARCA Recreacional
FUSAGASUGÁ,
25290000100020447000 105020801675760000 FUSAGASUGA CUNDINAMARCA Agropecuario
FUSAGASUGÁ,
25290000200190010000 102000100270680000 FUSAGASUGA
CUNDINAMARCA Agropecuario
FUSAGASUGÁ,
25290030000070007000 201011300065730 FUSAGASUGA
CUNDINAMARCA Habitacional
FUSAGASUGÁ,
25290030000070008000 201013700098730 FUSAGASUGA
CUNDINAMARCA Sin información
BOGOTÁ, D.C. -
25312000000090034000 100014316865620000 GRANADA ZONA SUR Agropecuario
BOGOTÁ, D.C. -
25312000000090100000 10001988915B600000 GRANADA ZONA SUR Agropecuario
BOGOTÁ, D.C. -
25312000000090112000 20004493053B800000 GRANADA ZONA SUR Agropecuario
BOGOTÁ, D.C. -
BOGOTÁ, D.C. -
GIRARDOT,
25488000200010001000 101023800120690000 NILO CUNDINAMARCA Agropecuario
GIRARDOT,
25488000200040023000 103003100486700000 NILO CUNDINAMARCA Agropecuario
EP-BTAGDT-IF
Página 66
FUSAGASUGÁ,
25743000100010524000 104062701585690215 SILVANIA CUNDINAMARCA Agropecuario
FUSAGASUGÁ,
25743000100020218000 104007901823530000 SILVANIA
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
25743000100020431000 107024202341740000 SILVANIA
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
25743010000040003000 202044100195670000 SILVANIA
FUSAGASUGÁ,
25743010000110003000 103042401010760000 SILVANIA CUNDINAMARCA Religioso
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
25743010000260021000 102026100621740000 SILVANIA
BOGOTÁ, D.C. -
25754000000100101000 10004769838B710000 SOACHA
ZONA SUR Agrícola
BOGOTÁ, D.C. -
25754000000100210000 100003003496490254 SOACHA ZONA SUR Agropecuario
BOGOTÁ, D.C. -
25754000000100273000 100046012176480009 SOACHA
ZONA SUR Habitacional
MELGAR,
73352020000070024000 1648274 ICONONZO
CUNDINAMARCA Habitacional
MELGAR,
73449000100010024000 170942462000000077 MELGAR CUNDINAMARCA Recreacional
MELGAR,
MELGAR,
73449000100010029000 15119383 MELGAR CUNDINAMARCA Agropecuario
MELGAR,
MELGAR,
73449000100010063000 157293865000000071 MELGAR
CUNDINAMARCA Recreacional
MELGAR,
73449000100010072000 157293865000000071 MELGAR
MELGAR,
MELGAR,
73449000100010099000 158168200000000060 MELGAR MELGAR, Recreacional
EP-BTAGDT-IF
Página 67
CUNDINAMARCA
MELGAR,
73449000100080036000 145130235000000064 MELGAR CUNDINAMARCA Agropecuario
FUSAGASUGÁ,
25307010102250003000 12P007200382710000 SILVANIA CUNDINAMARCA Institucional
FUSAGASUGÁ,
25743030000060015000 105063502009690000 SILVANIA CUNDINAMARCA Habitacional
FUSAGASUGÁ,
25743010000030002000 100028701035580000 SILVANIA CUNDINAMARCA Institucional
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
FUSAGASUGÁ,
25290030000020003000 103018700924740000 FUSAGASUGA CUNDINAMARCA Habitacional
MELGAR,
73352020000070027000 14310626927064 ICONONZO CUNDINAMARCA Habitacional
MELGAR,
73352020000070023000 14549415265 ICONONZO CUNDINAMARCA Habitacional
Los predios con folio de matrícula válido para la expedición del certificado de tradición y libertad
equivalen al 84.12%, y se resumen por unidad funcional.
Tabla 7—7 Resumen de los predios con identidad registral.
UNIDAD SIN IDENTIDAD CON IDENTIDAD Total
FUNCIONAL REGISTRAL REGISTRAL general
1 1 11 12
2 74 39 113
3 43 233 276
4 15 42 57
5 25 192 217
6 32 465 497
7 24 152 176
Total general 214 1134 1348
7.4 ESTUDIOS EXISTENTES SOBRE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Ver Numeral 3.2 Caracterización según las Zonas Homogéneas Física
Ver Anexo No. 1 Zonas Homogéneas Físicas del Proyecto.
EP-BTAGDT-IF
Página 68
7.5 USO Y FUNCIONALIDAD DE LOS PREDIOS

Ver Numeral 3.3 Caracterización por uso y destinación económica de los predios.
7.6 ACCESOS EXISTENTES Y FUTUROS

Ver Anexo No. 4 Listado de Accesos existentes y futuros del Proyecto.
EP-BTAGDT-IF
Página 69
8 PROYECCIÓN DE COSTOS DEL PROCESO PREDIAL,

TENIENDO EN CUENTA LA VALORACIÓN DE LOS
TERRENOS, LA INFRAESTRUCTURA, MEJORAS Y
CULTIVOS EXISTENTES DENTRO DE LOS PREDIOS
La metodología utilizada para la valoración de los predios, fue la utilizada por el IGAC para los
procesos de formación Catastral de áreas urbanas y rurales desde el año de 1985, soportada en los
artículos 6, 7 y 8 del Decreto 3496 de 1983 reglamentario de la Ley 14 de 1983 y los artículos 3,4 y
5 de la Resolución 070 de febrero 04 de 2.011, mediante la cual se reglamentó técnicamente la
Formación, Actualización de la Formación y la Conservación del catastro Nacional.
Dicha metodología se fundamenta básicamente en la determinación de zonas homogéneas físicas,

zonas homogéneas geoeconómicas y tablas de valores de construcciones.
8.1 CRITERIOS BÁSICOS PARA LA ESTIMACIÓN DE VALOR DEL

TERRENO, LAS CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS Y LOS
CULTIVOS PERMANENTES Y TRANSITORIOS
 Los valores estudiados para los avalúos comerciales puntuales solo incluyen terreno y
construcciones permanentes. No se consideraron valores de maquinaria, equipos especiales
ya que desconoce la marca, volumen, potencia, fecha de adquisición, tiempo de servicios,
necesarios para su valoración, tampoco considera lucro cesante y daño emergente.
 Para la valoración predial, no se incluyeron los cultivos transitorios (0 a 6 meses) ya que

estos deben cuantificarse al momento de realizar las indemnizaciones, teniendo en cuenta,
la fecha de siembra, variedad, densidad, entre otros. Sin embargo, se adjuntan tablas con los
costos de los cultivos más representativos como referencia al momento de realizar las
liquidaciones individuales y se realiza una estimación del valor total bajo el criterio del
mejor uso.
 Dentro del análisis del mercado inmobiliario encontrado sobre el corredor vial, existen
algunas ofertas que se descartaron para el proceso estadístico por las expectativas que
generó la ampliación de la doble calzada y por proyecto futuros a desarrollar sobre la
misma.
 Los avalúos realizados para las construcciones corresponden a avalúos de fachada, y se

asumieron acabados mínimos dependiendo de las fachadas de cada inmueble y de su
entorno. Se utilizó el método de reposición de valor a nuevo, sin considerar la depreciación,
toda vez que en esta fase de factibilidad, no hubo acceso a las construcciones y
edificaciones existentes, esto conlleva al desconocimiento de las edades de las
construcciones, es decir la vetustez y el estado de mantenimiento de las mismas.
 Las áreas para cada uno de los avalúos puntuales, tanto para el terreno como para las
construcciones se tomaron de la información catastral proveniente de los registros1 y 2.
EP-BTAGDT-IF
Página 69
 Existen diferencias económicas que presenta los avalúos catastrales y los comerciales
debido a la desactualización de la información catastral en cuanto a la desactualización en
las nuevas áreas construidas, desactualización en las mejoras, adecuaciones o deterioro en
la calidad de las construcciones y mutaciones como ventas parciales o desenglobes.
 Las áreas utilizadas para el cálculo de los valores de terreno, fueron tomadas del SIG con
los polígonos ajustados, para minimizar el error por la desactualización de la formación
predial por parte de catastro.
 Es importante resaltar algunas deficiencias en los P.O.T., en el plano de usos del suelo
presenta los usos de las construcciones mas no del suelo, por lo tanto como norma de uso
del suelo se tomó lo establecido en el texto del Acuerdo en donde se determinan 3 usos
(residencial, dotacional e institucional). que algunos de ellos tienen resoluciones por el cual
se complementan.
 Para la evaluación de la información existente a propósito de las Zonas Homogéneas

Físicas se tomaron los siguientes inputs:
(i) Planos de Zonas Homogéneas Físicas de algunos municipios, fuente Instituto

Geográfico Agustín Codazzi
(ii) Consulta de Planes de Ordenamiento Territorial en lo que respecta a la delimitación de
perímetro urbano, reglamentación de uso del suelo y Amenazas por riesgos de diferente
naturaleza.
(iii) Plano de los usos permitidos reglamentados en los planes de OrdenamientoTerritorial
de cada uno de los municipios por donde cruza la vía.
(iv) Ortofotomosaico del trazado vial de la Autopista Bogotá – Girardot.
(v) Plano predial general del trazado de la vía.
8.2 PROCEDIMIENTO PARA EL ESTUDIO Y RESULTADOS

OBTENIDOS
Una vez analizada la información inicial, se realizaron varios recorridos de campo para capturar de
forma más detallada los cambios que ocurren en cada una de las variables físicas vigentes,
especialmente la topografía, las actividades económicas, la presencia de aguas superficiales para el
sector rural, la presencia de vías, la configuración predial y la correspondencia del usos normativo
urbanos, rurales y de protección contenidos en los Planes de Ordenamiento Territorial de cada
municipio.
Como resultado de estas visitas se precedió a elaborar las Zonas Homogéneas Físicas de acuerdo a
la formación predial existente, al orto-foto-mapa del Proyecto y a la franja de estudio. Esta
actividad involucró las siguientes actividades:
 Ajuste de la formación predial. Existen desplazamiento y desactualización de los polígonos

prediales respecto a la fotografía suministrada lo cual dificulto su estudio. Se evidenció una
fuerte desactualización en algunas zonas urbanas por parte de Catastro.
EP-BTAGDT-IF
Página 70
 Reconocimiento de actividades económicas a través del ortofotomapa, la cual permitió

tener un mayor detalle sobre as zonas que no fueron posibles acceder o que no tiene acceso
directo sobre la vía.
 Evaluación de las variables con mayor peso, incidiendo sobre el precio final de los terrenos.
Estas variables son:uso de norma urbana o rural (incluye centro poblados y de protección),
pendientes, actividad económica y tamaño de predios.
 Elaboración de las Zonas Homogéneas Físicas en formato compatible con el SIG 4 (Archivo
tipo Shape5), el cual permite superponer varias capas de información geográfica, entre ellas
la capa predial y el orto-foto-mapa. Se determinaron 352 Zonas Homogéneas Físicas en
todo el recorrido, lo cual demuestra la gran variabilidad que tiene la franja de estudio. Los
cambios se generaron de acuerdo con lo establecido en las clasificaciones de los usos de los
suelos según los POT y el mejoramiento de la infraestructura urbana en cuanto a vías y
prestación de servicios públicos y al desarrollo constructivo que ha presentado sobre los
diferentes recorridos de los trayectos. (Ver anexos la tabla de zonas Homogéneas Físicas).
8.3 ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS

GEOECONÓMICAS
a) Proceso del Estudio Económico
Para el estudio económico se realizó investigación de precios de mercado para cada una de las
Zonas Homogéneas Físicas y puntos de investigación económica, para ello se acudió a la siguiente
información:
 Se realizó una investigación directa con personas idóneas del mercado inmobiliario de la
región, especialmente peritos que participaron en la compra de predios en años anteriores
para la ampliación de la vía.
 Se realizó la investigación económica indirecta consistente en el estudio de la siguiente

información:
(i) Compraventas para ampliación de la vía: Se analizaron y actualizaron las transacciones

efectuadas en los años 2010 a 2013, relacionando la información correspondiente a
compraventas, las cuales se tuvieron en cuenta para la definición de los valores
comerciales unitarios de las zonas definidas.
4
Sistemas de Información Geográfica.
5
El formato ESRI Shapefile (SHP) es un formato de archivo informático propietario de datos espaciales desarrollado por
la compañía ESRI, quien crea y comercializa software para Sistemas de Información Geográfica como Arc/Info o ArcGIS.
Originalmente se creó para la utilización con su producto ArcView GIS, pero actualmente se ha convertido en formato
estándar de facto para el intercambio de información geográfica entre Sistemas de Información Geográfica por la
importancia que los productos ESRI tienen en el mercado SIG y por estar muy bien documentado.
EP-BTAGDT-IF
Página 71
(ii) Ofertas: Se analizaron y procesaron ofertas encontradas en los diferentes recorridos

sobre todo la vía motivo de estudio, de las cuales se tuvieron únicamente en cuenta en
el procesamiento estadístico las que guardan consistencia y correspondencia en sus
valores unitarios debido a la gran especulación que existe, especialmente en las zonas
urbanas y centros poblados.
Por la dinámica inmobiliaria actual, se establecieron Zonas Físicas que tienen localizaciones
geográficas diferentes con comportamientos económicos símiles o iguales. Esto se debe a la
presencia de la variable frente sobre vía, que incide de manera sustancial en el precio final.
De tal manera que revisando todas las Zonas Homogéneas Físicas, se encontraron 28 Zonas
Homogéneas geoeconómicas que tienen comportamientos y dinámicas inmobiliarias diferentes.
A continuación se detalla el mercado inmobiliario sobre las 28 Zonas Homogéneas
No.
Fuente de Investigación Observaciones
Avalúos
Puntos Fijados de Investigación
52 52 puntos sobre el recorrido de la vía.
Directa
Ofertas de Mercado 110 Ofertas detectadas en Terreno
Efectuada en los últimos tres años, las
cuales se relaciona en cuadro anexo y
Compraventas 124
corresponden algunas realizadas por la
Concesión en el recorrido de estudio.
Auto avalúos 0 No se encontraron.
Se considera un buena muestra para el
Total mercado analizado 234
estudio
La metodología del IGAC para la elaboración de ZHF y ZHG, establece que el número mínimo de
puntos de investigación para la determinación de las zonas geoeconómicas, es el 1% de los predios
de la población más 15 predios. Para este análisis inicial, se tomó la totalidad de predios, 5150
encontrados dentro de un corredor de 30 m, calculado a partir del eje de la calzada proyectada de
los pre-diseños del proyecto. Con base en lo anterior, la muestra inicial fue de 67 predios. Con el
cruce de información adicional, se extrajo de la totalidad de la población las áreas que no son objeto
de estudio por ser de propiedad de la ANI, como el alto de canecas, la zona de la nariz del diablo,
Tolemaida y varias franjas a lo largo de la vía, además de predios que se encontraban fuera de la
franja de afectación, consolidando el número de puntos de investigación para la realización de los
avalúos puntuales en 53.
b) Procesamiento estadístico del mercado inmobiliario
Su diseño y cálculo cumple con las normas establecidas en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
tanto para las Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Las estadísticas para la determinación de las
zonas geoeconómicas están acordes con lo estipulado en la Resolución 620 de 2008, en cuanto a la
media aritmética, la desviación estándar y el coeficiente de variación, que se deben tener en cuenta
para la realización de avalúos.
EP-BTAGDT-IF
Página 72
c) Resultado de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas
A continuación se enumera las Zonas Homogéneas Geoeconómicas definitivas del estudio y

enseguida la descripción fotográfica de cada una de ellas.
Tabla 8—1 Resumen Valores ZHG.

Zona
Homogénea
Geoeconómica Valor_m² Unidades Área m²
01 600.000 2 3486,70
02 420.000 8 106740,50
03 400.000 2 4361,44
04 380.000 3 73250,44
05 350.000 3 38196,34
06 300.000 47 2135721,13
07 250.000 24 220161,84
08 240.000 1 4122,19
09 200.000 61 1132268,29
10 180.000 53 3725162,17
11 150.000 50 3524860,46
12 120.000 2 101118,59
13 100.000 55 4106158,59
14 80.000 29 2333011,71
15 72.000 3 34330,03
16 60.000 23 3093713,05
17 50.000 71 5925172,90
18 40.000 2 30356,00
19 35.000 71 14185194,94
20 30.000 16 4031854,20
21 25.000 8 1026388,05
22 20.000 32 9393820,73
23 15.000 8 2874772,04
24 12.000 12 41848443,42
25 10.000 14 1558955,59
26 8.000 13 25517489,42
27 6.500 6 13831602,98
28 400 8 4571355,27
Total general 627 145432069,02
EP-BTAGDT-IF
Página 73
8.4 VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES POR TIPOLOGÍAS

CONSTRUCTIVAS.
a) Proceso del Estudio Económico
Teniendo en cuenta el recorrido de la vía y la diversidad de las construcciones existente al borde de

ésta, se procede adelantar las siguientes actividades:
(i) Identificar los diferentes tipos de construcciones y mejoras directamente en campo a

través de su fachada.
(ii) Las diferentes tipologías representativas estudiadas sonvivienda, vivienda y comercio,

bodega, colegios, Canopys, piscina, y anexos como ramadas, cercas, cerramientos,
placas y especies forestales.
(iii) Existen un gran número de construcciones con varias destinaciones de uso y son
escasas o pocas las que tienen un uso específico, como son los casos de comercio
existente en algunos centros poblados, condominios y casas de recreo.
(iv) Por no tener autorización para entrar a los inmuebles que se encuentran al borde o en la
franja de afectación vial, se tomó la opción de calificar lo que fue observado
exteriormente. A este ejercicio se le conoce como avalúos de fachada, la cual tiene sus
respectivas limitaciones y condiciones.
(v) Establecer un modelo de tipologías de construcciones para los diferentes usos de

acuerdo a lo visto en campo.
Tabla 8—2 Tipologías Constructivas
Nº Descripción de construcciones (Viviendas- comercio, porterías)
Residencial TIPO 1, estructura en mampostería, pañete y pintura, cubierta en teja,

1
un piso. Enchapes en baño y cocina sencillos.
Residencial TIPO 2, estructura en concreto, pañete y pintura cubierta en placa, un

2
piso. Enchapes en baño y cocina sencillos.
Residencial TIPO 3, estructura en concreto, pañete y pintura, cubierta en teja fibro

3
cemento, dos pisos con enchapes en baño y cocina sencillos.
Residencial TIPO 4, estructura concreto, pañete y pintura, cubierta en placa de

4
concreto, dos o tres pisos, (enchapes en baño y cocina).
5 Residencial TIPO 5, estructura concreto, pañete estuco y pintura, cielo raso falso
EP-BTAGDT-IF
Página 74
en madera cubierta en teja, dos pisos (enchapes cerámicos de calidad mesones en

granito y mármol baños porcelana con tina).
Descripción Construcciones (Comercio)
Comercio tipo 1 con área entre 72 m2 y 300 m2, armazón en concreto (Placa,
6 Vigas y Columnas) , muros en ladrillo bloque, cubierta de cercha liviana con teja
de zinc o fibro cemento (Eternit).
Comercio tipo 2 con área entre 301 m2 y 1000 m2, armazón en concreto (Placa,
7 Vigas y Columnas), muros en bloque, cubierta de cercha mediana con teja en
canaleta en fibro cemento (Eternit).
Descripción Construcciones (Bodegas)
Áreas entre 100 -300 M². Paredes en ladrillo, cerchas tipo viga, iluminación
8 fluorecente, separación entre apoyos 4,50 metros, altura 3,60 metros, Área
estimada y asignada 236,00 M²,
Descripción Construcciones (Canopys.)
9 Área de 2500 m2, diseño, instalación de Canopys
Descripción Construcciones (Piscina)
Piscina recreativa, en estructura convencional, hormigón armado con muros de

10
contención, placa de base,
Descripción Construcciones (Colegio)
Colegio básico, sobre un lote de 100 M². y construcción hasta 300 M²; con :
11 Estructura en concreto, muros pañetados, con cubierta en fibro cemento o teja en
lámina de zinc y altura hasta tres pisos
Descripción Construcciones (Canchas deportivas)
12 Cancha multifuncional en Concreto de 640 m2
13 Cancha multifuncional en Asfalto de 640 m2
14 Cancha para Tenis en Polvo de Ladrillo de 640 m2
Descripción Construcciones (Enramadas)
Vivienda, material de madera, plástico, cubierta en teja plástica o zinc, piso en

15
cemento, sin acabados.
Descripción Construcciones (Cerramiento)

EP-BTAGDT-IF
Página 75
16 Muro en piedra cortada
17 Muro en Bloque
Descripción de Anexo (Placas de Cemento)

andén con loseta ra-50 bordillo ra-10 y rampa rb-12
18
19 Zona Dura
Descripción de mejoras – Cercas
20 Malla Eslabonada
21 Madera
22 Viva
23 Concreto recto 2,4 m
Descripción – Árboles
24 Maderable
25 Maderable fino
26 Ornamental
b) Procesamiento matemático para construcciones
Su diseño y cálculo cumple con las normas establecidas en el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, tanto para el cálculo de tablas de edificaciones y anexos. Para esta actividad se procedió a
adelantar las siguientes actividades:
(i) Se desarrolló un modelo de reposición a nuevo (presupuesto) por cada tipología de

construcción con base en los precios de hoy. Se tomaron como base los modelos usados
en Catastro de Bogotá y del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC.
(ii) Se elaboraron presupuestos de las construcciones permanentes con valores de

reposición a nuevo con precios de hoy sin descontar la depreciación por los factores de
edad y estado de conservación.
(iii) Se consolidaó la tabla de tipologías donde se describa el valor del m2.
(iv) Anexar registro fotográfico por cada tipo de construcción o mejora valorado.
EP-BTAGDT-IF
Página 76
c) Resultado de las tipologías de Construcciones
A continuación se enumera las tipologías de construcciones definitivas del estudio con sus respectivos
valores unitarios.
Tabla 8—3 Valores unitarios por tipología de construcciones

Valor Unitario
Nº Descripción de construcciones (Viviendas- comercio)
m2 / m3
Residencial TIPO 1, estructura en mampostería, pañete y pintura, cubierta
1
en teja, un piso. Enchapes en baño y cocina sencillos. $ 640.329,14
Residencial TIPO 2, estructura en concreto, pañete y pintura cubierta en
2
placa, un piso. Enchapes en baño y cocina sencillos. $ 720.796,76
Residencial TIPO 3, estructura en concreto, pañete y pintura, cubierta en
3
teja fibro- cemento, dos pisos con enchapes en baño y cocina sencillos. $ 1.026.893,32
Residencial TIPO 4, estructura concreto, pañete y pintura, cubierta en
4
placa de concreto, dos o tres pisos, (enchapes en baño y cocina). $ 1.380.920,13
Residencial TIPO 5, estructura concreto, pañete estuco y pintura, cielo raso
5 falso en madera cubierta en teja, dos pisos (enchapes cerámicos de calidad
mesones en granito y mármol baños porcelana con tina). $ 1.969.465,85
Descripción Construcciones (Comercio)
Comercio tipo 1 con área entre 72 m2 y 300 m2, armazón en concreto
6 (Placa, Vigas y Columnas), muros en ladrillo bloque, cubierta de cercha
liviana con teja de zinc o fibro cemento (Eternit). $ 1.201.769,98
Comercio tipo 2 con área entre 301 m2 y 1000 m2, armazón en concreto
7 (Placa, Vigas y Columnas), muros en bloque, cubierta de cercha mediana
con teja en canaleta en fibro cemento (Eternit). $ 1.428.029,50
Descripción Construcciones (Bodega)
Áreas entre 100 -300 M². Paredes en ladrillo, cerchas tipo viga,
8 iluminación fluorecente, separación entre apoyos 4,50 metros, altura 3,60
metros, Área estimada y asignada 236,00 M², $ 1.049.101,59
Descripción Construcciones (Canopys.)
9 Área de 2500 m2, diseño, instalación de Canopys $ 364.689,00
Descripción Construcciones (Piscina)
Piscina recreativa, en estructura convencional, hormigón armado con
10
muros de contención y placa de base. $ 781.400,00
Descripción Construcciones (Colegio)
Colegio básico, sobre un lote de 100 M². y construcción hasta 300 M²; con
11 : Estructura en concreto, muros pañetados, con cubierta en fibro - cemento
o teja en lámina de zinc y altura hasta tres pisos $ 820.299,41
EP-BTAGDT-IF
Página 77
Descripción Construcciones (Canchas deportivas)

12 Cancha multifuncional en Concreto, $ 146.767,51
13 Cancha multifuncional en Asfalto $ 137.478,51
14 Cancha para Tenis en Polvo de Ladrillo $ 119.571,05
Descripción Construcciones (Enramadas)
Mmaterial de madera, cubierta en teja plástica o zinc, piso en cemento, sin
15
acabados. $ 164.000,00
Descripción Construcciones (Cerramiento)
16 Muro en piedra cortada $ 142.340,72
17 Muro en Bloque $ 102.533,34
Descripción de Anexo (Placas de Cemento)
18 Andén, con loseta ra-50 bordillo ra-10 y rampa rb-12 $ 136.697,24
19 Zona Dura $ 88.000,00
Descripción de mejoras – Cercas
21 Malla eslabonada con ladrillo presado en su base, dos metros de altura 170.000,00
20 Madera $ 7.145,00
22 Viva $ 14.838,00
23 Concreto recto 2,4 m $ 14.021,00
Descripción – Árboles
24 Maderable $ 60.000,00
25 Maderable fino $ 80.000,00
26 Ornamental $ 50.000,00
8.5 VALORACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Y TRANSITORIOS

Dentro de la franja de estudio no se encontraron cultivos permanentes. Para la valoración de los
cultivos transitorios, se presentan las tablasde presupuestos para que sean aplicados al momento de
la compra de los inmuebles.Ver Anexo No. 5 presupuestos para cultivos transitorios
En el recorrido general no se observaron pastos mejorados, solo pastos naturales, rastrojos y pastos
nativos de la variedad “kikuyo”. Su costo se encuentra incluido dentro del valor de terreno.
Para la estimación del rubro por concepto de cultivos, el cálculo se realizó con base en las
longitudes sobre la línea que tienen uso agrícola, y se asignó la cobertura del mejor cultivo
permitido. Debido a que las áreas requeridas por el diseño oscilan entre 5 y 40 m, se estableció una
franja estándar de 20 metros de ancho.
EP-BTAGDT-IF
Página 78
Área
Km de calculada Mejor
USOS DEL
MUNICIPIO afectación / con un Valor Ha cultivo para Valor Aprox
SUELO
uso del suelo ancho de el Uso
20m
FUSAGASUGA ZONA 8,64 172800 $2.309.417 Maíz $39.906.726
AGROPECUARIA
TRADICIONAL
GRANADA SUELO AGRARIO 4,82 96400 $16.510.000 Tomate de $159.156.400

INTENSIVO árbol
SUELO 2,69 53800 $9.948.645 Papa $53.523.710
AGROPECUARIO
MECANIZADO
SUELO 1,61 32200 $2.309.417 Maíz $7.436.323

AGROPECUARIO
TRADICIONAL
MELGAR ACTIVIDAD 1,84 36800 $2.309.417 Maíz $8.498.655

AGROPECUARIA
MENOR
ACTIVIDAD 1,26 25200 $2.309.417 Maíz $5.819.731

AGROPECUARIA
MAYOR
SILVANIA ACTIVIDAD 1,4 28000 $2.309.417 Maíz $6.466.368

AGRICOLA CON
BAJA
PROTECCION AL
SUELO
TOTAL $280.807.912
Ver Anexo No. 6 Presupuestos por tipología de construcción y de cultivos predominantes.
8.6 ESTIMACIÓN DE VALORES PREDIALES: TERRENO –

CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS
a) Cálculo del valor de terreno:
Debido a la desactualización de la formación predial por parte de catastro, existe desplazamiento de

los polígonos prediales respecto a la realidad comparada con los puntos de campo y las fotografías
suministradas, por tanto, para evitar la sobre estimación de áreas por la imprecisión en los linderos,
se realizó el ajuste de los polígonos catastrales al borde de la vía utilizando la fotografía. En algunos
casos se consultaron los planos y escrituras públicas, para determinar las segregaciones prediales
que como en el caso de Flandes, los predios aparecen aún como si no se hubiera construido la vía.
Con base en los valores por metro cuadrado estimados de las zonas homogéneas geoeconómicas, se
realiza el cálculo de valor con las áreas depuradas, obteniendo los siguientes resultados:
EP-BTAGDT-IF
Página 79
AREA
UNIDAD
VALOR REQURIDA
FUNCIONAL
HAS
1 $ 3.309.085.079 3,7763
2 $ 1.794.996.195 8,7643
3 $ 21.181.258.541 16,0753
4 $ 6.049.040.205 8,8111
5 $ 10.196.992.320 9,6858
6 $ 15.640.029.270 26,1914
7 $ 5.007.623.494 20,2766
Total general $ 63.179.025.105 93,5807
b) Cálculo del valor de la construcción:
Para la estimación del valor de las construcciones, se realizó la digitalización de las construcciones
sobre la fotografía, posteriormente, con los datos capturados en campo, se realizó la clasificación de
cada construcción de acuerdo con las tipologías constructivas descritas en el numeral 8.4c).
UNIDAD
FUNCIONAL AREA M2 VALOR TOTAL
1 1686,6 $ 2.229.218.479
2 6902,9 $ 8.311.249.275
3 9884,3 $ 3.659.083.298
4 3825,2 $ 4.118.677.941
5 15623,9 $ 13.080.923.411
6 27382,9 $ 20.654.149.358
7 18568,2 $ 9.945.275.437
Total general 83874,0 $ 61.998.577.200
Para la estimación del costo de los cerramientos, se realizó mediante la medición sobre la fotografía
los más determinantes. Se debe tener en cuenta que los sectores con afectación a ambos lados, la
longitud del cerramiento se multiplicó por dos.
UNIDAD TIPO CERRAMIENTO LONGITUD VALOR VALOR

FUNCIONAL (KM) UNITARIO TOTAL
(M.L)
1 CERCA DE MADERA 1,12 $7.145,00 $8.002.400
2 CERCA DE MADERA 4,92 $7.145,00 $35.153.400
3 CERCA DE MADERA 13,24 $7.145,00 $94.599.800
CERCA VIVA 0,46 $14.838,00 $6.825.480
EP-BTAGDT-IF
Página 80
UNIDAD TIPO CERRAMIENTO LONGITUD VALOR VALOR

FUNCIONAL (KM) UNITARIO TOTAL
(M.L)
MALLA ESLABONADA CON 0,09 $170.000,00 $15.300.000
LADRILLO EN LA BASE
MURO EN BLOQUE 5,1447 $102.533,34 $527.503.274
4 CERCA DE MADERA 10,57 $7.145,00 $75.518.166
CERCA VIVA 0,064 $14.838,00 $943.637
LADRILLO EN LA BASE
MURO EN BLOQUE 0,082 $102.533,34 $8.363.515
5 CERCA DE MADERA $11,29 $7.145,00 $80.669.797
CERCA VIVA 0,068 $14.838,00 $1.008.009
LADRILLO EN LA BASE
MURO EN BLOQUE 0,087 $102.533,34 $8.934.050
6 CERCA DE MADERA 30,48 $7.145,00 $217.754.075
CERCA VIVA 0,183 $14.838,00 $2.720.945
LADRILLO EN LA BASE
MURO EN BLOQUE 0,235 $102.533,34 $24.115.912
7 CERCA DE MADERA 24,114 $7.145,00 $172.293.211
CERCA VIVA 0,145 $14.838,00 $2.152.889
LADRILLO EN LA BASE
MURO EN BLOQUE 0,1861 $102.533,34 $19.081.195
TOTAL $1.362.139.755
c) Estimación del costo de los cultivos predominantes en la zona
De acuerdo con el criterio del mejor uso, a continuación se resume la tabla resumen con la
estimación de los cultivos:
Área
Km de Mejor
calculada
UNIDAD afectación / cultivo
con un Valor Ha Valor Aprox
FUNCIONAL uso del para el
ancho de
suelo Uso
20m
2 1,84 36800 $ 2.309.417,00 Maíz $8.498.655
EP-BTAGDT-IF
Página 81
Área
Km de Mejor
calculada
UNIDAD afectación / cultivo
con un Valor Ha Valor Aprox
FUNCIONAL uso del para el
ancho de
suelo Uso
20m
2 1,26 25200 $ 2.309.417,00 Maíz $5.819.731
4 4,48 89600 $ 2.309.417,00 Maíz $20.692.376
5 4,16 83200 $ 2.309.417,00 Maíz $19.214.349
6 0,97 19400 $ 9.948.645,00 Papa $19.300.371
6 1,4 28000 $ 2.309.417,00 Maíz $6.466.368
7 1,72 34400 $ 9.948.645,00 Papa $34.223.339
Tomate
7 4,82 96400 $16.510.000,00 $159.156.400
de árbol
7 1,61 32200 $ 2.309.417,00 Maíz $7.436.323

TOTAL $280.807.912
8.7 VALORACIÓN DEL LUCRO CESANTE

Definición.
El artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificada por el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014
establece:
“El precio de adquisición en la etapa de enajenación voluntaria será igual al valor comercial
determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), los catastros
EP-BTAGDT-IF
Página 82
descentralizados o por peritos privados inscritos en lonjas o asociaciones, de conformidad

con las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que sean fijados por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística

municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a
adquirir y su destinación económica y, de ser procedente, la indemnización que comprenderá
el daño emergente y el lucro cesante.
El daño emergente incluirá el valor del inmueble. El lucro cesante se calculará según los
rendimientos reales del inmueble al momento de la adquisición y hasta por un término de seis
(6) meses.
En la cuantificación del daño emergente solo se tendrá en cuenta el daño cierto y

consolidado.
(…)”
De esta manera, el ejercicio de valoración de la tierra y de las mejoras sobre ellas construidas debe
ir acompañado de una valoración del lucro cesante que dejará de percibir el propietario por un
período de hasta 6 meses. En el presente estudio de factibilidad se presenta una estimación
calculada de la rentabilidad que en el sector inmobilairio puede tener el arrendamiento inmobiliario
por dicho período y estimando tanto el valor del terreno como el de la construcción. Este ejercicio
resulta una proyección de lo que en su momento podrá determinarse en cada predio en particular,
aclarando que las actividades económico productivas no se han evaluado en este momento del
proyecto.
Cálculo.
Tabla resumen para la estimación del lucro cesante.
CONSOLIDADO ESTIMACIÓN
VALOR
UF VALOR TERRENO VALOR COMERCIAL LUCRO CESANTE
CONSTRUCCIONES
(TERR+CONSTR) (VT*(1%)*6 MESES)
1 $ 3.309.085.079,00 $ 2.229.218.479,08 $ 5.538.303.558,08 $ 332.298.213,48
2 $ 1.794.996.195,00 $ 8.311.249.275,08 $ 10.106.245.470,08 $ 606.374.728,20
3 $ 21.181.258.541,00 $ 3.659.083.297,68 $ 24.840.341.838,68 $ 1.490.420.510,32
4 $ 6.049.040.205,00 $ 4.118.677.941,71 $ 10.167.718.146,71 $ 610.063.088,80
5 $ 10.196.992.320,00 $ 13.080.923.411,47 $ 23.277.915.731,47 $ 1.396.674.943,89
6 $ 15.640.029.270,00 $ 20.654.149.358,19 $ 36.294.178.628,19 $ 2.177.650.717,69
7 $ 5.007.623.494,00 $ 9.945.275.436,70 $ 14.952.898.930,70 $ 897.173.935,84
$ 63.179.025.104,00 $61.998.577.199,91 $ 125.177.602.303,91 $ 7.510.656.138,23
EP-BTAGDT-IF
Página 83
8.8 VALORACIÓN PREDIAL CONSOLIDADA DEL PROYECTO:

TERRENO – CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS – CULTIVOS Y
CERRAMIENTOS
A continuación se presenta la consolidación de la valoración predial.
VALOR TOTAL
VALOR LUCRO
VALOR TERRENO CONSTRUCCION CERRAMIENT
UF CULTIVO CESANTE
ES O
1 $ 3.309.085.079 $ 2.229.218.479 $ 8.002.400 $ 332.298.213
2 $ 1.794.996.195 $ 14.318.385 $ 8.311.249.275 $ 35.153.400 $ 606.374.728
3 $ 21.181.258.541 $ 3.659.083.298 $ 644.228.554 $ 1.490.420.510
4 $ 6.049.040.205 $ 20.692.376 $ 4.118.677.942 $ 93.286.346 $ 610.063.089
5 $ 10.196.992.320 $ 19.214.349 $ 13.080.923.411 $ 99.650.071 $ 1.396.674.944
6 $ 15.640.029.270 $ 25.766.739 $ 20.654.149.358 $ 268.988.020 $ 2.177.650.718
7 $ 5.007.623.494 $ 200.816.062 $ 9.945.275.437 $ 212.830.964 $ 897.173.936
Total
general $ 63.179.025.104 $ 280.807.912 $ 61.998.577.200 $ 1.362.139.755 $ 7.510.656.138
TOTAL $ 134.331.206.109
8.9 ANEXOS
a) Listado de mercado final Anexo No. 5

b) Listado final de Zonas Homogéneas Físicas Anexo No. 1
c) Avalúos comerciales específicos Anexo No. 7
EP-BTAGDT-IF
Página 84
9 DIRECTRICES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS Y

MEJORAS. RECOMENDACIONES
Este capítulo contiene las estrategias prediales suficientes en aras de prevenir, mitigar y/o
compensar los riesgos prediales existentes a propósito de la gestión inmobiliaria y la adquisición de
predios objeto del Proyecto.
9.1 ESTRATEGIA DE RELACIONAMIENTO Y CONCERTACIÓN CON

POBLACIÓN AFECTADA DIRECTAMENTE
Se realizará una descripción de los instrumentos metodológicos para gestión inmobiliaria del
proyecto y la adquisición de los derechos inmobiliarios requeridos mediante un proceso informado,
dinámico y permanente que implique la comunicación entre los diferentes actores participantes, la
ANI, el Concesionario, el Gestor Predial, los miembros de la comunidad directamente afectados,
Notarías, Oficinas de Registro y demás entidades públicas, con miras al cumplimiento de los fines
de la adquisición predial de la manera más eficiente posible.
El propósito de esta gestión es el siguiente:
 Disminuir riesgos en los procesos de gestión inmobiliaria asociados a manejos indeseados
 Garantía del respeto y protección de derechos de la población sujeta.
 Definición de un estándar para la definición de las acciones de los profesionales

inmobiliarios con la comunidad receptora directa desde la perspectiva de la adquisición
predial.
 Determinar actores con los cuales se debe relacionar el equipo de trabajo de gestión predial
de la concesión para la concertación de posibles acuerdos.
 Mitigar los impactos directos adversos derivados de la adquisición de derechos

inmobiliarios y establecer las acciones a realizar dentro del área de influencia del proyecto.
 La participación de la comunidad el cual debe ser un proceso permanente que implique la

divulgación de información necesaria, suficiente y relevante al proyecto con el fin de crear
y mantener una relación constructiva y evitar impactos adversos al proyecto proveniente de
la población receptora al momento de realizar la adquisición de derechos inmobiliarios.
9.2 RIESGOS E IMPACTOS:
EP-BTAGDT-IF
Página 113
Deben analizarse los riesgos e impactos en materia de gestión predial teniendo en cuenta el área de
influencia del proyecto. Es importante delimitar entonces el alcance, indicando que el área de
influencia no incluye impactos posibles que puedan ocurrir sin la adquisición predial necesaria del
proyecto o independientemente del mismo, es decir que si el riesgo o impacto se ocasiona por
hechos que pueden darse sin que el proyecto existiere no deben ser asumidos por este. Igualmente,
si los riesgos o impactos no se derivan de la adquisición predial.
También deben considerarse, en la medida en que sean relevantes, los actos de terceros tales como
el Estado, entidades gubernamentales, contratistas, proveedores, entre otros, cuando puedan ser
constituyentes de riesgos para el proyecto, y así mismo debe considerase aquellos que puedan
acaecer por la influencia que pueda ejercer el proyecto en ellos.
De preferencia, optarse por la aplicación de un programa de manejo con medidas y acciones para
mitigación y mejoramiento del desempeño del proyecto, que aborde medidas y acciones y se
encamine a evitar y prevenir el impacto en lugar de reducirlos o minimizarlos. En este sentido, la
adquisición predial sólo puede darse cuando es inevitable la misma y su alcance debe ser el más
reducido posible.
Los riesgos e impactos del proyecto a los que alude este documento, se refieren a los titulares de
derechos inmobiliarios o asociados a los mismos como poseedores, tenedores y ocupantes. Los
demás riesgos e impactos del proyecto se deben manejar dentro del programa definido por la
empresa y con el equipo social y de las demás áreas que corresponda.
Para la implementación de esta estrategia, es fundamental tener en cuenta los siguientes aspectos:
a) Territorio:Entendido como el área de influencia del proyecto, incluyendo las instalaciones

relacionadas donde se desarrolle o se deba ejercer control, incluso aquellas de propiedad de
los contratistas y proveedores.En materia de gestión inmobiliaria, sólo parte del territorio
corresponde a todas las áreas que definitivamente deben ser adquiridas por las necesidades
técnicas o de seguridad vial del proyecto y las demás adicionales que resulten del análisis
del impacto en cada caso concreto como la totalidad de construcciones o áreas remanentes.
b) Población Receptora: que puede ser de dos tipos, directa e indirecta como se indicará a
continuación: directa o indirecta.
(i) Directa: Es aquella que es directamente afectada por el desarrollo del proyecto y que
tendría derecho a una indemnización o a alguna compensación, como por ejemplo los
propietarios, poseedores, ocupantes y tenedores.
(ii) Indirecta:Es aquella que se ve indirectamente afectada en su parte social o ambiental

por el proyecto.
En el caso en concreto, sólo se tendrá en cuenta en lo que respecta para la gestión inmobiliaria,
debido a que por esta metodología no se tratan aspectos sociales o ambientales, pues esto
corresponderá a otros grupos intervinientes en el proyecto.
EP-BTAGDT-IF
Página 114
9.3 ACCIONES
a) Compilación y revisión de los instrumentos aplicados en el desarrollo de la gestión
predial:
 Determinación de la tipología jurídica en la que se encuentra incurso cada inmueble,

pudiendo ser viable propiamente dicho, viable con algún tipo de recomendación, que
requiera saneamiento automático para su viabilidad o definitivamente no viable.
 Recopilación de los modelos contractuales aplicables.
 Análisis de los instrumentos contractuales para formalización de la adquisición de derechos

inmobiliarios.
 Revisión del Sistema de Gestión de Calidad y procesos para insertar los documentos e
instrumentos producidos.
 Determinación del trámite y aplicabilidad de la ley 1682 de 2013 y sus decretos

reglamentarios para el saneamiento automático de los predios.
b) Realización de Talleres Prueba Piloto
Se recomienda la realización de tres (3) Talleres a realizarse con el equipo de tierras del proyecto:
 Inicial, para conocimiento del manejo que lleva a cabo el equipo y de expectativas.
 Intermedio, de presentación de instrumentos y aplicación de prueba piloto, con

acompañamiento de la consultoría social.
 Final, dirigido a socializar la prueba piloto, los ajustes y presentación del paquete de
capacitación.
c) Preparación de materiales para la gestión.
 Presentaciones de ventajas y desventajas que traerá la concesión a la comunidad.
 Ilustración del paquete del proyecto, cronograma de trabajos y su impacto a la comunidad.
d) Gestión predial
EP-BTAGDT-IF
Página 115
 Información a la comunidad de los procesos y procedimientos generales de la gestión

predial: diagnósticos (incluyendo avalúos), concertación, formalización o expropiación.
 Información individual a propietarios afectados del resultado de su diagnóstico individual

(integral: predial, jurídico, catastral y valoratorio) al igual que los insumos económicos para
caculo de compensaciones socioeconómicas si hubiere lugar.
 Oferta formal de compra y notificación de la misma. Etapa de publicidad del ofrecimiento

económico
 Concertación y formalización de acuerdos.
 Expropiación.
 Entrega de áreas bien sea vía concertación o por expropiación.
Respecto de las acciones que se realicen, se deberán rendir informes internos y externos respecto de
su desarrollo y resultados aplicables al proyecto, con el fin de definir posteriores estrategias de
acción y evaluar su eficacia.
9.4 TIPOLOGÍAS JURÍDICAS Y TITULARES DE DERECHOS:

Durante el estudio jurídico de predios se logró determinar algunas tipologías jurídicas respecto del
estado actual de cada uno de ellos para efectuar la transferencia del derecho de dominio, conforme a
los estudios de folio realizados a cada uno de ellos.
Estas tipologías serán conocidas por la comunidad directamente afectada para que tengan plena
claridad de la situación de sus derechos y las alternativas para la adquisición predial con que cuenta
el proyecto.
a) Predios Viables:
Son aquellos predios que reúnen todos los presupuestos legales para que pueda transferirse su
derecho real de dominio.Tales presupuestos legales son:
 Inmueble libre de gravámenes y limitaciones que puedan interferir en la libre transferencia

de dominio.
 Con identificación plena del dominio del inmueble.
Para este paquete de predios se podrá realizar la transferencia del derecho de dominio siempre y
cuando el estudio de títulos correspondiente lo ratifique en su momento.
EP-BTAGDT-IF
Página 116
b) Predios viables con recomendación:
Son aquellos predios que se encuentran afectados por algunos gravámenes o limitaciones que
pueden interferir en la libre transferencia de dominio, sin embargo, debido a la calidad de los
beneficiarios de las mismas o de las condiciones del proyecto, son susceptibles de viabilidad
siempre y cuando se sigan las recomendaciones dadas para cada uno de ellos.Para estos predios
deben seguirse las recomendaciones indicadas en el estudio de títulos previo a la transferencia de
dominio.
c) Predios viables con saneamiento según la ley 1682 de 2013:
Son aquellos predios que no reúnen los requisitos de viabilidad, sin embargo, conforme lo ordena la
Ley 1682 de 2013, en sus artículos 8, 19, 21 y 22 de la Ley 1682 de 2013, “por la cual se adoptan
medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte”, dispuso que se
consideran saneados automáticamente los bienes inmuebles cuando se adelanten procesos de
adquisición de los mismos, por los motivos de utilidad pública consagrados en la ley para proyectos
de infraestructura de transporte.
Para este Proyecto, hay que tener en cuenta que en la escritura pública de adquisición siempre debe
decirse expresamente que se considera saneado.
Aplicando esta disposición legal, el concepto jurídico dado para cada inmueble, se complementa
diciendo que cuando se otorgue la escritura pública y se cumpla la previsión legal respectiva,
quedan saneados.
Ordena el artículo 21 de la citada ley que la adquisición de inmuebles por los motivos de utilidad
pública e interés social consagrados en las leyes gozará en favor de la entidad pública del
saneamiento automático de cualquier vicio relativo a su titulación y tradición, incluso los que surjan
con posterioridad al proceso de adquisición, sin perjuicio de las acciones indemnizatorias que por
cualquier causa puedan dirigirse contra los titulares inscritos en el respectivo folio de matrícula
inmobiliaria, diferentes a la entidad pública adquirente.
El saneamiento automático será invocado por la Agencia Nacional de Infraestructura – ANI en su

calidad de entidad adquirente, en el título de tradición del dominio y será objeto de registro en el
folio de matrícula correspondiente.
d) Predios no viables:
Son aquellos predios que no reúnen los requisitos de viabilidad y tampoco pueden ser afectos al
saneamiento automático estipulado en la Ley 1682 de 2013.En este caso, deberá pensarse en otras
alternativas que permitan desafectar el inmueble por el proyecto o buscar su saneamiento de forma
no automática, sino convencional, con la cancelación de la limitación o gravamen que ocasiona la
inviabilidad.
EP-BTAGDT-IF
Página 117
Las personas que pueden representar eventualmente a los titulares de derechos de dominio son:
 Los mismos titulares de derecho de dominio.
 Apoderados generales o especiales de los titulares de derecho de dominio.
 Familiares.
 Administradores.
 Adquirentes.
9.5 METODOLOGÍA DE ADQUISICIÓN

a) Recopilación y análisis de información básica
La siguiente es la metodología que se implementaría para llevar adelante las ofertas de compra y
escrituración de los predios requeridos.
(i) Actividades Preliminares: Las actividades preliminares que se desarrollarán son

las siguientes:
 Acopio de la documentación informativa del predio, resultante del proceso de Diagnóstico

Inmobiliario.Cuando se habla de la documentación informativa del predio, se hace
referencia a toda clase de escritos que a él se refieran: escrituras públicas, certificados de
tradición y libertad, correspondencia con respecto a ese bien, informes de vecinos o de
situaciones relevantes con respecto a sus ocupantes, explicación que se conozca de sus
actividades y de sus actitudes en relación con el inmueble, razón de ser de lo que él
considera sus derechos, origen del mismo, cómo llegó al predio y cómo se ha sostenido,
diligencias policivas o administrativas si ellas han ocurrido, etc.
 Establecer las mejoras realizadas al inmueble y sus limitaciones y gravámenes.
 Establecer la tipología jurídica en la que se encuentra incurso el predio y aplicar las

recomendaciones especiales para cada una de ellas.
(ii) Respecto del Saneamiento por Motivos de Utilidad Pública:
El saneamiento automático de que trata la ley de infraestructura es aplicable a los inmuebles afectos
al proyecto, debido a que se trata de un proyecto de infraestructura de transporte, deberá ser
EP-BTAGDT-IF
Página 118
invocado por la ANI en el título de tradición del dominio y será objeto de registro en el folio de
matrícula correspondiente.
En todo caso ningún saneamiento automático implicará el levantamiento de servidumbres de

utilidad pública frente a redes y activos, ni el desconocimiento de los derechos inmobiliarios que
hayan sido previamente adquiridos para el establecimiento de la infraestructura de servicios
públicos domiciliarios y actividades complementarias, Tecnologías de la Información y las
comunicaciones y la industria del Petróleo.
En caso de existir acuerdo de negociación entre la ANI y el titular inscrito en el folio de matrícula y
previo al registro de la escritura pública correspondiente, la entidad estatal, con cargo al valor del
negocio, podrá descontar la suma total o proporcional que se adeuda por concepto de gravámenes,
limitaciones, afectaciones y medidas cautelares y pagar directamente dicho valor al acreedor o
mediante depósito judicial a órdenes del despacho respectivo, en caso de cursar procesos ejecutivos
u ordinarios en los que se haya ordenado el respectivo gravamen, considerando para el efecto el
área objeto de adquisición, o verificar que lo realizará directamente el titular.
Si el saneamiento anteriormente indicado no es posible, se recomienda continuar con el proceso de

expropiación administrativa o judicial, según corresponda, conforme lo ordena la ley 1682 de 2013.
La ANI deberá expedir un oficio con destino al Registrador de Instrumentos Públicos respectivo o a
la autoridad competente, en el cual se solicite levantar la limitación, la afectación, gravamen o
medida cautelar, evidenciando el pago y paz y salvo correspondiente, cuando a ello haya lugar.
Para el saneamiento automático opere, la ANI debe efectuar un estudio del predio, considerando
algunos de los siguientes documentos, conforme lo ordenado por el Decreto 737 de 2014 (artículo
5°):
 Un estudio de títulos del predio por sanear, que deberá incluir la existencia de limitaciones,
gravámenes, afectaciones, medidas cautelares o cualquier otra circunstancia que afecte o
impida el ejercicio pleno del derecho de propiedad.
 Certificado de libertad y tradición actualizado.
 Avalúo practicado con fundamento en la normatividad vigente para la adquisición de

inmuebles requeridos para desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte.
 Levantamiento topográfico.
b) Etapa de Elaboración de Ofertas, Promesas y Escrituras.
Ya con este conocimiento de la situación real del inmueble puede elaborarse con seguridad un
documento que hemos llamado “pre-contractual”, porque recoge todos los elementos que han sido
estudiados y se han concretado en un escrito que se acomode a los requisitos fundamentales para las
transferencias.
EP-BTAGDT-IF
Página 119
Este instrumento “pre-contractual” es estudiado en Comité del Equipo, en el que interviene no sólo
el ejecutor y quien va a llevar adelante el proceso de adquisición, sino el resto de expertos de la
compañía a fin de guardar una uniformidad en su presentación y de recoger en su estudio la
experiencia profesional de todas estas personas.
 Oferta de adquisición de derechos inmobiliarios:
Recolectada la información preliminar se procede a elaborar la respectiva oferta en la que se

incluyen la ubicación y linderos, modo de adquisición mejoras, limitaciones y gravámenes, el precio
base de negociación y se indican los actuales titulares del derecho inmobiliario.
 Comunicación y publicidad:
Suscrita la oferta de compra por el representante legal de la entidad con facultades administrativas
para la operación, ésta deberá comunicarse a los destinatarios, de manera que cuenten con un
tiempo para su aceptación o proceder entonces al trámite de la expropiación, si fuere el caso.
 Promesa de contrato:
Si hay un acuerdo en el precio y las demás condiciones de la oferta con el titular del derecho
inmobiliario se celebra un contrato de promesa en la cual se establecerán todas las condiciones del
negocio jurídico y se fijará por tanto la fecha, hora y lugar para llevar a cabo la respectiva escritura.
 Escrituración o formalización del negocio:
Suscrita la promesa se procede, si se trata de derechos inmobiliarios, a realizar la escritura pública

con indicación de las partes ubicación, linderos y el precio, acompañada de folio de matrícula
inmobiliaria.
Otorgada la escritura pública en los casos en que sea necesario esta se inscribirá en la Oficina de
Instrumentos Públicos, lográndose el objetivo final de la adquisición de los predios involucrados en
el proyecto.
En los casos en que no sea necesaria la escrituración para la adquisición del derecho, la
formalización se hará por documento privados suscrito entre las partes.
 Definición de tipologías:
EP-BTAGDT-IF
Página 120
La definición de tipologías de derechos inmobiliarios a adquirir depende directamente del impacto

en términos de anchos y zonas de retiro que afecta los predios estudiados. Así, las labores
comprenden los siguientes pasos:
 Determinación de predios a sanear previo a la adquisición de derechos inmobiliarios.

 Determinación de predios saneables automáticamente.
 Determinación de tiempos e hitos del proyecto para la adquisición.
 Definición de impactos determinados en la licencia ambiental.
 Cruce de situación de hecho y calidad de tenedores para el logro y canalización de los
acuerdos.
c) Procedimiento y Estrategia de Negociación de la Adquisición de Derechos
Debe realizarse la caracterización de afectados directos en materia inmobiliaria del proyecto,

partiendo de los diagnósticos jurídicos, técnicos y valoratorios y teniendo en cuenta los principios
de información, equidad, celeridad, entre otros, y los siguientes aspectos:
 Diferenciación de titulares de derechos de distinta naturaleza.

 Inventarios de la población directamente afectada y del derecho que ostenta cada persona
afectada directamente por el proyecto.
 Homogenización de valores del mercado de la zona afectada por el proyecto y abordar el
procedimiento a desarrollar para dicho fin.
Se llevarán a cabo acuerdos negociados de compraventa o demás derechos inmobiliarios. El

derecho real a adquirir es el de propiedad o de dominio pleno.
d) Estrategias según la zonificación realizada del proyecto bajo el criterio de zonas

homogéneas geoeconómicas:
Durante el desarrollo del proyecto, y conforme a los requerimientos realizados por la ANI, se
realizó la zonificación del tramo en 28 zonas homogéneas geoeconómicas que se tomaron como
base para las estrategias desde el punto de vista de la gestión predial. Es así, como según el estudio
que se realizó de acuerdo a las variables físicas, normativas y fácticas, con el cruce de toda la
información se arrojaron 6 zonas que se identifican a continuación y que se agruparon según
características especiales prediales, así:
 En esta primera zona, predomina la existencia de condominios y vivienda agrupada, con

algunos lotes sin desarrollo, pero con alta potencialidad para grandes proyectos, también
existe una estrecha relación con corporaciones, constructoras, administradores, situación
por la cual la consultoría predial requiere de un alto conocimiento de procedimientos
legales para indemnización de zonas comunes y Propiedades Horizontales, así como la
negociación con sociedades dedicadas a la construcción.
EP-BTAGDT-IF
Página 121
 En la segunda zona existen comunidades en asentamientos informales y en situación de

vulnerabilidad con un alto componente social que tiene un mayor acompañamiento por
parte de las autoridades del municipio. Para estor predios y la actividad de adquisición
predial se recomienda un excelente manejo de comunidades vulnerables, indemnización en
inventario de mejoras. Se incluyen dentro de ésta, la zona del municipio del Boquerón y la
vereda San José, además de La Colorada en el extremo inferior del municipio de
Tolemaida.
 En la zona número tres, se encuentran comunidades con oposición al proyecto por lo que
se recomienda el acompañamiento en todas las fases del proyecto del área social del
mismo, además de un especial tratamiento respecto de las inquietudes y solicitudes de la
comunidad, atención a posibles acciones judiciales, acciones populares o de grupo,
presentación de derechos de petición y demás mecanismos que puedan ser utilizados por la
comunidad. Dentro de ésta zona se incluye el sector de La Cascada y el Condominio
Serranías del Sumapaz.
 Para la cuarta zona, se encuentran pasos urbanos y centro poblados con diferentes tipos
de vivienda con pequeños comercios, por lo que para la gestión predial especial de
adquisición deben tenerse muy presente la homogenización de criterios valoratorios y de
presentación de ofertas con el fin de evitar pujas entre los vecinos del sector. Se incorporan
en ésta zona, el sector superior de Silvania y el inferior del municipio de Subia.
 La quinta zona, se encuentra en el sector de San Raimundo, que tiene como característica
especial los paraderos comerciales por lo que se pronostica un alto valor de las
indemnizaciones, allí se ubica la Vaca que Ríe, entre otros, por lo que se recomienda un
excelente manejo comercial del tema de adquisición predial y sujeción estricta al tema
valoratorio.
 La sexta zona, se ubica en el municipio de Chinauta, que cuenta con características muy
particulares, por su diversidad en los tipos de inmuebles, y combina características del
sector de Ricaurte, por la zona de condominios y las zonas urbanas por la alta actividad
comercial.
Como recomendación general, se debe tener especial manejo con los predios e institucionales ya
individualizados, como el Colegio Valsálice y el predio donde se encuentra ubicado el Batallón de
Tolemaida.
e) Apreciaciones Finales - Recomendaciones:
 Se recomienda realizar ofrecimiento inicial y directo para transferencia de derecho de

dominio, en el entendido que ésta puede ser realizada por mutuo acuerdo u ordenada por vía
judicial.
 Debe procurarse realizar el saneamiento de todos los predios, ya sea automático o de tipo
convencional con la cancelación una a una de todas las limitaciones y gravámenes.
EP-BTAGDT-IF
Página 122
 La oferta debe realizarse sólo después de que se otorgue la licencia ambiental al proyecto.
f) Riesgos:
En el Anexo No. 8 se adjunta matriz de riesgos prediales del Proyecto.
10 ESTUDIOS PREDIALES AVANZADOS Y ESPECÍFICOS

FRENTE A CADA UNO DE LOS PREDIOS REQUERIDOS
Ver Anexo No. 9 Estudios jurídicos de los Predios requeridos para el Proyecto.
Ver Anexo No. 3 Fichas Prediales de los Predios requeridos para el Proyecto.
11 RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DE LOS DOCUMENTOS

RELATIVOS A CADA PREDIO
11.1 REGISTROS 1 Y 2
Ver Anexo No. 10 Listado de Registros 1 y 2 del Proyecto
11.2 FOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA

11.3 ESCRITURAS PÚBLICAS

N/A
11.4 CERTIFICADOS DE CABIDA Y LINDEROS

N/A
EP-BTAGDT-IF
Página 123
11.5 FICHA PREDIAL IGAC

N/A
11.6 ESTUDIOS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y

GEOECONÓMICAS EXISTENTES
Ver Anexo No.1 - Zonas homogéneas físicas y geoeconómicas.
Ver numeral 7.4
Estudios existentes sobre zonas homogéneas físicas.
11.7 PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

En el Anexo No. 12 se adjuntan los POT existentes para el área de influencia del Proyecto.
11.8 OTROS
N/A
12 IDENTIFICACIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LA
INFORMACIÓN CATASTRAL DE LOS PREDIOS
Ver Anexo 13 - Sistema de Información Geográfico del Proyecto.
13 IDENTIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO DE LA FRANJA

DE VÍA ESTUDIADA
Ver Numeral 3.3 Caracterización por uso y destinación económica de los predios.
Ver Anexo 2 – Usos del Suelo
EP-BTAGDT-IF
Página 124
14 ESTIMACIÓN DE LA VALORACIÓN DE PREDIOS DE

MANERA SECTORIZADA
Ver Numeral 8. Proyección de costos del proceso predial, teniendo en cuenta la valoración de los
terrenos, la infraestructura, mejoras y cultivos existentes dentro de los predios.
Ver Anexo No. 7 – Avalúos comerciales específicos.
15 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DE

LOS POBLADORES SIN TÍTULOS DE PROPIEDAD Y
VENDEDORES INFORMALES UBICADOS EN EL DERECHO
DE VÍA
16 RECOMENDACIONES SOBRE LA FORMA EN QUE LA

GESTIÓN DEL RIESGO PREDIAL PODRÍA SER MANEJADA
DENTRO DE LA CONCESIÓN
De acuerdo conlo indicado en la estrategia de relacionamiento para el presente proyecto, debe
partirse del análisis de los riesgos e impactos en materia de gestión predial teniendo en cuenta el
área de influencia directa del mismo, pues solamene deben ser sujeto de análisis aquellas
circunstancias que deben ser asumidas por el Proyecto, ya sea porque este las generó de manera
directa o indirecta. Esta premisa es aplicable tanto a aquellos eventos que generan un riesgo para la
gestión inmobiliaria como actividad, como a aquellos en los que el riesgo recae sobre la población
afectada por el Proyecto.
También deben considerarse, en la medida en que sean relevantes, los actos de terceros tales como
el Estado, entidades gubernamentales, contratistas, proveedores, entre otros, cuando puedan ser
constituyentes de riesgos para el proyecto, y así mismo debe considerase aquellos que puedan
acaecer por la influencia que pueda ejercer el proyecto en ellos, siempre que impliquen afectaciones
de tipo inmobiliaio.
De preferencia, debe optarse por la aplicación de un programa de manejo con medidas y acciones
para mitigación y mejoramiento del desempeño del proyecto, que aborde medidas y acciones
encaminadas a evitar y prevenir los impactos, en lugar de reducirlos o minimizarlos. En este
sentido, la adquisición predial sólo puede darse cuando las áreas son requeridas obligatoriamente
para la ejecución del Proyecto, por lo que resulta inevitable la misma; en estos casos, su alcance
debe ser el más reducido posible.
EP-BTAGDT-IF
Página 125
Es asícomo, de acuerdo conlas diferentes actividades a realizarse durante el desarrollo del Proyecto,
surgen los siguientes riesgos y su correspondiente forma para ser mitigados, así:
16.1 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO PREDIAL:

1) Durante la actividad de identificación predial, constituye un riesgo la falta o la indebida
identificación predial, circunstancia que puede presentarsecuando no se encuentre la información
jurídica de uno o más predios, o la Oficina de Registro no otorgue número de matrícula
inmobiliaria. El mecanismo de mitigación de este riesgo implica la inclusión de una etapa de
diagnóstico inmobiliario integral al inicio de la gestión incluso con la participacioón de los
interesados, así como la utilización de un formato de verificación de documentos o listas de
chequeo con las cuales se tendrá un mayor control de documentos e información faltante.
2) En la determinación de la situación predial de cada uno de los polígonos, dentro de la cual se

incluye la compatibilidad de usos del suelo con el trazado, la situación de la relación Catastro –
Registro, la búsqueda de información de estudios existentes de zonas homogéneas del IGAC, los
conflictos de titularidad y saneamiento, el uso y funcionalidad de los predios, accesos existentes y
futuros, compensaciones económicas, y la proyección de costos del proceso predial, existe el riesgo
de pretender realizar la gestión sobre la base de documentación incompleta, desactualizada o sin
referencia predial que no permita realizar la adecuada identificación. Este riesgo puede ser
mitigado, al igual que lo establecido en el numeral anterior, mediante el desarrollo de una etapa de
diagnóstico inmobiliario integral y la utilización de un formato de verificación de documentos o
listas de chequeo con las cuales se tendrá un mayor control de documentos e información faltante.
Así mismo, la realización de estudios jurídicos debe hacerse con folios de matrículas inmobiliarias
lo más actualizados que sea posible.
3) Para la determinación de la franja de afectación predial requerida, la ubicación de áreas por cada
zona homogénea específica, elinventario predial con área por predio, y laidentificación de usos del
suelo de la franja conforme a los POTs, PBOTs y EOTs, se encuentra también latente el riesgo de la
adquisición de documentación incompleta, desactualizada o sin referencia predial que no permita
realizar la identificación completa de la zona de afectación. Existe, además, la posibilidad de que se
realicen cambios en el diseño, los cuales impliquenmodifíquenla modificación de la zona de
afectción predial, y, en consecuencia, la desviación de los requerimientos técnicos. Con el fin de
precaver la ocurrencia de dichos eventos, o de minimizar sus impactos, debe realizarse la
verificación constante del cambio en diseño o de la franja de afectación y el seguimiento
permanente a los intrumentos de ordenamiento territorial.
4) Metodológimante, debe realizarse la identificación de impactos prediales y puntos críticos

mediante la clasificación del territorio, población y desarrollos habitacionales, comerciales,
industriales y/o agropecuarios. Igualmente, se debe realizarla zonificación del tramo por zonas
homogéneas geoeconómicas y evitar al máximo la obtención de documentación que no permita
EP-BTAGDT-IF
Página 126
realizar clasificación adecuada para identificar los impactos prediales, con el registro y control de
documentos e información faltante.
5) En la evaluación de pertinencia de adquisición parcial de predios y estimación de funcionalidad

de áreas sobrantes pueden darse cambios en el área de afectación predial sobre el inmueble que
afecte el área sobrante, para lo cual debe realizarse elaboración de diseño acorde con las
estimaciones de funcionalidad de áreas sobrantes y un análisis predial puntual sobre las afectaciones
concretas a cada inmuble, una vez se cuente con los diseños defitivos, de manera que toda
adquisición parcial de predios pueda garantizar un aprovechamiento adecuado de las áreas
remanentes por partes del afectado directo
16.2 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO JURÍDICO:

1) En la actividad de identificación jurídica del predio, puede existir falta de información jurídica o
de situación de hecho del predio, la cual es requerida para determinar la estrategia de gestión
inmobiliaria correcta; en el mismo sentido se puede presentar la utilización de una tipología jurídica
incorrecta de gravámenes o limitaciones, lo que puede acarrearuna recomendación predial de
adquisición errada. Para evitar lo anterior, el diagnóstico integral deberá no sólo inlcuir un estudio
jurídico de la situación documental del inmueble (estudio de títulos) sino que deberáimplementarse
el análisisde la situación de hecho que tiene el inmueble en relación con su titularidad documental,
para que el mecanismo de adquisición sea el adecuado.
2) Durante la elaboración de estudios juridicos podrán ser determinadas algunas acciones de

saneamiento jurídico y/o catastral, que puedan retrasarla adquisición directa con el propietario
actual en caso de que por la tipología jurídica no aplique el saneamiento automático. Para mitigar el
riesgo anterior, la adquisición deberá estar íntimamente relacionada con los cronogramas de obra
del proyecto y tener fechas límites para la búsqueda de saneamientos, incluso llevando los predios a
expropiación, si fuere necesario, y buscando en todos los casos prontas negociaciones directas para
evitar que el paso del tiempo cambie las condiciones jurídicas del predio.
16.3 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO VALORATORIO:

1) Frente ala estimación inicial de las cantidades de predios a ser afectados y sus costos o precios en
el mercado, un cambio súbito en los precios del mercado que causen variación en las estimaciones
realizadas puede prevenirse diagnosticando posibles cambios económicos, sociales, normativos de
ordenamiento territorial.
2) Durante la valoración de predios y la estimación sectorizada con caracterización física y social,

estudio de zonas homogéneas específicas y geoeconómicas, información de mercado, aspectos
ambientales – zonas de sensibilidad ambiental, valores de adquisiciones de predios con
características similares en otros proyectos, muestreo probabilístico para realizar el avaluó de cada
uno de ellos, valorar las construcciones y mejoras de pobladores sin títulos de propiedad y
ocupacionesinformales ubicados en el derecho de vía, puede generarse una diferenciaciónen
EP-BTAGDT-IF
Página 127
criterios evaluativos ode determinación de las zonas homogéneas, lo que puede prevenirse o
subsanarse mediante la utilización de las estrategias valoratorias uniformes para todo el proyecto y
de aplicación por parte de los todos los peritos, lográndose esto con una adecuada gerencia y
coordinación de estas labores y definiendo previamente los criterios valoratorios. En algunos casos
la homogeneidad de informes se logra mediante la realización de avalúos corporativos.
3) En la estimación del valor de predios y de las compensaciones socio-económicas se pueden

presentar deficiencias enel valor estimado para los mismos, por lo que es importante la utilización
de las estrategias valoratorias y criterios homogéneos para la caracterización de las afectaciones y
su cálculo, siendo importante la realización de avalúos corporativos para el tema de precios de
inmuebles y unos criterios uniformes para la liquidación por el equipo social de compensaciones de
tipo socioeconómico.
4) Durante el diagnóstico, la estimación del valor de predios y de las compensaciones socio-

económicas puede realizarse el hallazgo de servidumbres de hecho que deban ser trasladadas, por lo
quedebe surtirse la verificación, durante la labor de campo, de posibles infraestructuras y hallazgos
que lleven a inferir la posible existencia de servidumbres y a garantizar que, luego de la adquisición
predial parcial, las áreas remanentes de los predios que conservaá el propietario resulten plenamente
aprovechables.
16.4 RIESGOS DURANTE LA ETAPA DE CONCERTACIÓN:

1) Para la aplicación de lo estudiado en etapa de factibilidad conforme a la elaboración de los
diagnósticos jurídicos y prediales pueden darse variaciones de los componentes técnico,jurídico,
urbanístico y económico, para lo cual deben realizarse en su momento diagnósticos completos y de
detallede cada polígono predial .
2) En la negociación directa para adquisición de predios y el tratamiento de sucesiones ilíquidas,

falsas tradiciones y demás situaciones anormales de tradición que impidan la concertación directa
con el actual propietario (en caso de que se trate de predios en los cuales por su tipología no opere
el saneamiento automático), debe hacerse utilización del trabajo social y de técnicas pertinentes de
negociación para mitigar el impacto del vicio en la tradición, siempre en el marco de los
cronogramas de obra que permitan contar con el predio en el momento oportuno, lo que implicará
que algunos casos podrán verse manejados a través de la figura de la expropiación, así no haya en
verdad un conflico con los titualres del inmueble.
3) Cuando deban llevarse a cabo acciones de saneamiento de común acuerdo con los propietarios, el
riesgo de aparición de gravámenes o limitaciones sobrevinientes que retrasen el saneamiento directo
con el propietario actual, en caso de que no opere por su tipología el saneamiento automático, puede
tratarse con prontas negociaciones directas para evitar que el paso del tiempo cambie las
condiciones jurídicas del predio.
EP-BTAGDT-IF
Página 128
4) En actividades de concertación en las que no se llegue a acuerdo con los titulares de dominio,
debe velarse por la más pronta iniciación del procedmiento de expropiación para evitar que el paso
del tiempo cambie las condiciones jurídicas del predio.
5) Para actividades en Zonas de especial interés o de mayor sensibilidad o de riesgo socio predial,
las existe el riesgo de desviaciones de los requerimientos técnicos, errores en planos de afectación
predial y del censo a la zona de influencia, circunstancias que se pueden mitigar realizando sondeos
periódicos del componente físico y social en los sectores en los que no vaya a iniciarse el
procedimiento de adquisición predial muy cercano a la etapa de diagnóstico.
6) Durante el estudio continuo de la legislación aplicable al proyecto puede presentarse cambio en

la legislación y su no aplicabilidad inmediata para la viabilidad del proyecto, para lo cual puede
realizarse verificación y estudio constante de novedades legislativas y estudio pertinente de las
mismas, procediendo a la adquisición muy rápido una vez se cuente cin el diagnóstico integral de
cada predio.
7) Durante la determinación de la situación jurídica, del titular de dominio,limitaciones y

gravámenes, puede cambiar la condición de titularidad o de situación jurídica del inmueble en el
transcurso del proyecto, situación tal que puede aminorarse mediante la actualización periódicade
folios de matrícula inmobiliaria recientes y un monitoreo de cambios físicos o sociales en la
ocupación de los predios requeridos.
8) En caso de inconsistencia en censo social y situación de orden público, dichas inconsistencias

con los censos realizados e incidentes de carácter de orden público o social (circunstancia que se
puede presentar, por ejemplo,cuando varios ocupantes se unen para impedir, retrasar o torpedear la
gestión predial), debe manejarse el tema con la autoridad municipal para que ejerza sus funciones
policivas de control yocupación de áeas, y, adicionalmente, tratarse el tema desde el área de gestión
social del proyecto, realizando reuniones de vecindad e informando del avance del proyecto y sus
beneficios a los propietarios
9) Durante el trámite de expropiación, los retrasos por situaciones de fuerza mayor o caso fortuito
que afecten el Plan de Obras y el inicio de la construcción, se pueden mitigar iniciando gestiones
para el trámite de expropiación, tan pronto fracase o se tengan indicios de un resultado adverso de la
concertación.
16.5 RIESGOS DURANTE LA ETAPA DE FORMALIZACIÓN:

1) Para la suscripción de instrumentos públicos para adquisición de predios y derechos reales,
gravámenes o limitaciones que requieran saneamientos, que fueron sobrevinientes al estudio y que
no son susceptibles de saneamiento automático, se buscará obtener certificados de tradición y
libertad actualizados y que evidencien anotaciones posteriores a la fecha del diagnóstico jurídico e
iniciar de inmediato posibles acciones de saneamiento o decidir el caminoo de la expropiación.
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2) Para la suscripción de instrumentos públicos para adquisición de predios y derechos reales,

siempre existe el riesgo de que se incurra en error en la constitución del instrumento y demás
incidentes de escrituración tales como la no inclusión de cláusulas de saneamiento automático
cuando se requiera. Esto deberá mitigarse mediante la utilización de modelos y minutas y revisiones
de calidad en los instrumentos públicos al momento de su otorgamiento.
3) Durante la actividad de registro de instrumentos públicos para transferencias de dominio pueden

darse errores en Registro y devolución de trámites de inscripción, para lo cual debe realizarse el
seguimiento tanto al trámite registral como a su resultado para presentar solicitudes de corrección
con prontitud y/o agotar la vía gubernativa correspondiente para el logro de la inscripción.
4) Durante la actividad de suscripción de instrumentos públicos para adquisición de predios y

derechos reales, el retardo en la consecución de poderes y comprobantes fiscales para escrituración
puede evitarse con el trámite y gestión anticipada del documento.
16.6 RIESGOS DURANTE LA PÓSIBLE EXPROPIACIÓN:

1) Para la determinación de avalúos prediales fundamento de la oferta de compra, pueden darse
variaciones de los componentes técnico,jurídico y económico, para lo que se buscará aminorar
tiempos para mitigar los cambios súbitos de las condiciones estudiadas.
2) En la actividad de determinación de avalúos prediales fundamento de la oferta de compra, las

variaciones en los avalúos dictados por los peritos de la lonja y los dictados por los auxiliares de la
justicia pueden ser un riesgo que se mitigaría haciendo un sondeo de acuerdo con los avalúos
realizados para proyectos similares en la zona con el fin de elaborar un esquema con posibles
proyecciones sobre el desfase. La realización de avalúos corporativos permite mitigar este riesgo en
un gran medida.
3) La determinación de avalúos prediales fundamento de la oferta de compra puede verse afectada

por las variaciones en los precios del mercado y las condiciones del inmueble base para el avalúo,
situación tal que se puede solucionar aminorando tiempos para mitigar los cambios súbitos de las
condiciones estudiadas.
4) Para la actividad de expropiación administrativa o el otorgamiento de poderes para iniciar

expropiación judicial, deberán implementarse mecanismos de revisión y gestión muy ràpidos en la
ANI mediante trámites ágiles y gestión anticipada de los documentos requeridos. En este caso,
resulta imprescindible la colaboración de la Agencia Nacional de Infraestructura para la obtención
de dichos avales de tipo administrativo.
16.7 RIESGOS GENERALES:

1) Durante la actividad de estimación del traslado e intervención de redes de servicios públicos y
otras infraestructuras, se pueden presentar omisiones del costo o insuficiencia del valor estimado
EP-BTAGDT-IF
Página 130
para tal fin, especialmente en lo que e refiere a las afectaciones de carácter predial que de dicha
actividad se deriven. Para lo anterior debe realizarse la identificación puntual de la existencia de
redes y valoración del costo de las nuevas afectaciones que generere para los afectados directos,
verificando que el ejercicio de avalúos contenga dicho análisis.
2) El riesgo financiero que se genere en materia inmobiliaria, se podrá mitigar, estableciendo un

rubro dentro de la cuenta de imprevistos del proyecto.
17 IDENTIFICACIÓN Y ANÁLISIS DE LOS INMUEBLES SOBRE

LOS CUALES RECAIGAN MEDIDAS DE PROTECCIÓN AL
PATRIMONIO DE LA POBLACIÓN DESPLAZADA Y/O
RESTITUCIÓN DE TIERRAS, CONFORME A LO PREVISTO
EN LAS LEYES 387 DE 1997 Y 1448 DE 2011 Y DEMÁS
DISPOSICIONES QUE LAS MODIFIQUEN, ADICIONEN O
COMPLEMENTEN
Para efectos de determinar las implicaciones jurídicas y prediales de la ley de restitución de
tierras (Ley 1448 de 2011) y demás fenómenos jurídicos conexos con la tenencia de la tierra
que puedan impactar el desarrollo del proyecto, se procedió de la siguiente forma.
 Se realizó consulta en ante la Unidad Especial de Restitución de Tierras encargada de la

implementación de la Ley 1448 de 2011 y entre otras de determinar las zonas que pueden
ser objeto de restitución.
 Se realizó la identificación de las áreas de influencia del proyecto y se verificó que no se

encontraranincluidas dentro de las Zonas Macro Focalizadas, que implican la intervención
directa del Estado por intermedio de la Unidad de Restitución de Tierras
Es decir, que se evaluó la posibilidad de que los predios no se encontraran incluidos en una
posible situación de restitución debido a que se tratara de una zona sobre la cual existieran
antecedentes de desplazamiento forzado, usurpación de tierras y violencia.
EP-BTAGDT-IF
Página 131
 Se analizaron los folios de matrícula inmobiliaria de los predios afectos al proyecto, para
identificar si los predios están cobijados con las medidas de carácter administrativo o
judicial derivadas de la Ley 1448 de 2011, para con esto identificar si existen limitaciones
al dominio o la imposibilidad de realizar negociaciones.
 Por último se realizó un análisis cualitativo superpuesto de las zonas de desarrollo de

proyecto y aquellas con fenómenos de restitución de tierras o desplazamiento forzado que
pudieran generar impactos negativos en la adquisición de derechos inmobiliarios de manera
integral.
 Del análisis puntual realizado a las medidas de protección establecidas por la Unidad
Administrativa Especial de Restitución de Tierras, se encontró que no se encuentra en curso
ningún proceso judicial que busque la restitución de algunos de los predios que fueron
objeto de estudio,
Respecto de lo normado por la Ley 387 del 18 de julio de 1997, por la cual se adoptaron medidas
para la prevención del desplazamiento forzado; la atención, protección, consolidación y
estabilización socioeconómica de los desplazados internos por la violencia, el artículo 27 ordena
protección especial para el poseedor que fue forzado a desplazarse así:
“Artículo 27. De la perturbación de la posesión. La perturbación de la posesión o

abandono del bien mueble o inmueble, con motivo de una situación de violencia que obliga
al desplazamiento forzado del poseedor, no interrumpirá el término de prescripción a su
favor.
El poseedor interrumpido en el ejercicio de su derecho informará del hecho del
desplazamiento a la Personería Municipal, Defensoría del Pueblo, Procuraduría Agraria,
o a cualquier entidad del Ministerio Público, a fin de que se adelanten las acciones
judiciales y/o administrativas a que haya lugar.”
Conforme a lo indicado anteriormente y luego de realizar el estudio jurídico de los folios de

matrícula inmobiliaria de los predios afectados al proyecto, además de la verificación en campo, no
se encontró evidencia alguna de que existan personas que cumplan con la condición de poseedores
que hayan sido víctimas de desplazamiento forzado con motivo de una situación de violencia. Sin
embargo, y pese a lo anteriormente expuesto, durante la gestión predial posterior puede que esta
condición cambie conforme a la información sobre hechos sobrevinientes al estudio inicial o al
esclarecimiento de hechos ya conocidos durante la labor de campo.
En virtud de lo expuesto, y en caso de que se configure durante el desarrollo de la gestión predial

deben tenerse en cuenta las siguientes recomendaciones para el manejo responsable de adquisición
de derechos inmobiliarios en predios con riesgo despojo o abandono forzado6:
6
Los planteamientos aquí consignados para la gestión del riesgo de despojo son fundamentalmente los aportados por
MSD, que fueron discutidos y enriquecidos durante las sesiones de trabajo de septiembre, octubre y noviembre de 2013
EP-BTAGDT-IF
Página 132
17.1 CARACTERIZAR EL ENTORNO

a. En lo político: estudiar la realidad política de la región en el que se va a desarrollar el
proyecto.
b. En lo social: caracterización social de la población presente en la zona, incluyendo

minorías étnicas. Con este fin se deberá indagar todo lo relacionado con el contexto
histórico de la zona, en especial actos de violencia y presencia de grupos ilegales. Las
empresas deben cuestionarse en especial cuando encuentren despojadores en la región de
interés.
17.2 CARACTERIZAR LOS PREDIOS

a. Identificar predios del área de interés vía información del IGAC y otras instituciones
departamentales y municipales encargadas de manejar la información cartográfica del sector
de influencia donde se desarrollaran los proyectos.
b. Si la empresa requiere compraventa de predios, además hacer levantamiento topográfico

y verificación de áreas y de linderos.
c. Identificar posibles conflictos judiciales relacionados con la titulación de la tierra, sus
linderos, eventuales traslapes y presencia de baldíos.
d. Documentar la tradición de los predios al menos desde el titular anterior a enero 1º 1991.
e. Revisar los antecedentes judiciales de los titulares, poseedores y ocupantes de los predios,
así como su inclusión en listas de riesgo como la de OFAC. Igualmente, de las personas que
hicieron parte de la cadena de tradición y los tenedores a cualquier título.
f. Consultar ante la Unidad de Restitución de Tierras (URT) si sobre el predio de interés se

adelanta algún proceso de restitución de tierras, ya sea en su etapa administrativa o judicial.
g. Hacer entrevistas en la zona y a residentes de la zona, con el fin de cotejar y confrontar la

información documental.
y enero, febrero, marzo, mayo y junio de 2014, producto del diálogo en un equipo de trabajo conformado entre varias
empresas y centros de pensamiento por la iniciativa de dialogar sobre este riesgo entre las distintas empresas e
instituciones fue de Oleoducto Bicentenario de Colombia SAS
EP-BTAGDT-IF
Página 133
17.3 ANÁLISIS DE VIOLENCIA Y TENENCIA DE LA TIERRA

a. Determinar si hay o ha habido presencia de grupos armados ilegales en la zona.
b. Consultar informes de riesgo del Sistema de Alertas Tempranas de la Defensoría del

Pueblo, las notas de seguimiento emitidas relacionadas con la zona y especialmente si ha
habido advertencias de desplazamiento forzado.
c. Consultar informes de desmovilización de Grupos Armados Ilegales, informes de Justicia

y Paz y del Grupo de Memoria Histórica sobre el conflicto en la zona e historial de despojo
y de control territorial.
d. Consultar la determinación de zonas de riesgo de despojo que hayan adoptado los

Comités Departamentales o Municipales de Atención Integral a Población Desplazada y las
prohibiciones de enajenación de inmuebles sin la autorización de dichos Comités previstos
en la ley 387 de 1997.
17.4 ANÁLISIS DEL DESPLAZAMIENTO Y PROCESOS DE

RESTITUCIÓN
a. Verificar si en el Registro Único de Población desplazada hay registros de
desplazamiento en la zona.
b. Verificar en el Registro Único de Tierras Despojadas si los predios han sido objeto de
denuncia por los desplazados en la Unidad de Restitución de Tierras, utilizando no sólo por
los datos propios del inmueble (nombre, vereda y municipio; cédula catastral y folio de
matrícula inmobiliaria), sino también por coordenadas, toda vez que el accionante
eventualmente puede conocer el predio con un nombre diferente.
c. Teniendo en cuenta el carácter confidencial que la ley le otorgó al procedimiento

administrativo (el que se adelanta ante la Unidad Administrativa Especial de Gestión de
Restitución de Tierras), se deben realizar revisiones periódicas en los folios de matrícula
inmobiliaria de los inmuebles de interés de la empresa para identificar aquellos que tengan
alto riesgo de restitución.
d. Consultar los procesos de restitución, las zonas focalizadas y micro-focalizadas para
verificar si existen solicitudes de restitución por vía judicial.
e. Verificar con vecinos colindantes, personero, autoridades municipales y Juntas de Acción

Comunal si ha habido despojo en los predios de interés.
f. Solicitar a la Fiscalía General de la Nación que, sin violar la debida reserva, informe a la
empresa de la existencia de alertas, fundadas o no, sobre la vinculación de los inmuebles de
EP-BTAGDT-IF
Página 134
interés a procesos judiciales que eventualmente pudieran derivar en un proceso de

restitución.
g. Solicitar a las autoridades municipales competentes informar si han dictado medidas de

protección colectivas7 que afecten los predios en los que la empresa tiene interés.
17.5 OTRAS CONSIDERACIONES:

a. Consultar además de las fuentes oficiales, fuentes privadas idóneas seleccionadas entre
organizaciones de la sociedad civil.
b. Asegurar que los equipos de campo de gestión inmobiliaria conocen las decisiones de
gestión del riesgo despojo.
c. Estudiar la posibilidad de que los “Diagnósticos Ambientales de Alternativas” hagan

consideraciones del riesgo despojo y esa información se tenga en cuenta para la selección
de la mejor alternativa.
d. Incluir en los manuales de crisis de las empresas una ficha relacionada con este riesgo,
identificando impactos sobre el recurso reputación y diseñando medidas para su prevención
o mitigación en caso que se materialice.
e. Revisar sistemáticamente la jurisprudencia teniendo en cuenta que son de reciente

expedición las disposiciones legales en materia de atención, asistencia y reparación integral
a las víctimas del conflicto armado interno.
f. Se recomienda utilizar este documento de manera gradual siguiendo, en general, un

proceso que incluya:
i. Estudio de las recomendaciones.
ii. Estimación de la “línea base”, es decir, comparación de la práctica actual de la empresa
con la recomendanda en el documento.
iii. Formulación de un plan de acción para la implementación de estas recomendaciones en
los procesos de la empresa.
iv. Ejecución del plan.
v. Verificación y ajustes o aseguramiento.
7
La Ley 1448 contempla que la restitución de tierras no solo procede en caso de despojo (acción por medio de la cual,
aprovechándose de la situación de violencia, se priva arbitrariamente a una persona de su propiedad, posesión u
ocupación, ya sea de hecho, mediante negocio jurídico, acto administrativo, sentencia o mediante la comisión de delitos
asociados a la situación de violencia) sino también en el caso de abandono forzado (situación temporal o permanente a
la que se ve abocada una persona forzada a desplazarse).
EP-BTAGDT-IF
Página 135
17.6 OPCIONES.
a. Cuando las pesquisas conduzcan a saber que hay procesos de restitución de tierras sobre los
predios en los que las empresas tienen interés en relación con sus actividades, las empresas
pueden:
i. Cambiar, si resulta posible, la ubicación del proyecto.
ii. Si cambiar la ubicación del proyecto no resulta posible, o tiene repercusiones significativas en
plazo o costo del proyecto8, las empresas pueden:
1. Esperar hasta que los jueces fallen los procesos de restitución de tierras para pagar los derechos
inmobiliarios en los que tienen interés sólo a los legítimos propietarios o poseedores una vez
restituidos los predios.
2. Adquirir los derechos inmobiliarios mediante trámite ante el juez competente, informándolo de
los hallazgos de la empresa para que vincule al respectivo juez de restitución de tierras en virtud de
la acumulación procesal prevista en el artículo 95 de la ley 1448, en lugar de negociar directamente
con propietarios, poseedores u ocupantes.
b. Cuando las pesquisas conduzcan a encontrar que el predio está en el Registro Único de
Tierras Despojadas (o hay solicitud de inclusión en ese registro), pero no hay proceso de
restitución en curso, las empresas pueden:
i. Cambiar, si resulta posible, la ubicación del proyecto.
ii. Si cambiar la ubicación del proyecto no resulta posible, o tiene repercusiones significativas en
plazo o costo del proyecto, las empresas pueden adquirir los derechos inmobiliarios mediante
trámite ante el juez competente, advirtiéndole de los hallazgos, en lugar de negociar directamente
con propietarios, poseedores u ocupantes.
c. Cuando las pesquisas de entorno político y social sugieren que hay sospechas de despojo
pero no hay procesos de restitución de los predios en los que la empresa tiene interés, ni están
en el Registro Único de Tierras Despojadas, ni hay solicitud de inclusión en ese registro.
d. Cuando las pesquisas conduzcan a ninguna sospecha, o a sospechas tímidas en el sentido de

que los predios podrían haber sido objeto de despojo, las empresas pueden adquirir los derechos
inmobiliarios en los que tienen interés, acreditando la debida diligencia.
8
Hay casos en los que las empresas pueden “escoger la geografía” en la que desarrollan sus proyectos; pero ello no
siempre es posible, o es muy restringido, como sucede por ejemplo en proyectos de generación eléctrica hidráulica, en la
construcción de vías, oleoductos y líneas de transmisión eléctrica.
EP-BTAGDT-IF
Página 136
18 INFORMACIÓN ADICIONAL SOBRE ESTUDIOS PREDIALES
18.1 BASE DE DATOS DE INFORMACIÓN RELATIVA A LOS PREDIOS

CON SU INFORMACIÓN TÉCNICA, LEGAL Y SOCIAL Y LAS
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
Ver Numeral 12 Identificación y sistematización de la información de los predios del Proyecto.
Ver Anexo No. 14 - Base de datos de los predios del Proyecto.
18.2 DIAGNÓSTICO TÉCNICO, SOCIAL Y LEGAL DE LOS PREDIOS

Ver Anexo No. 3 Fichas Prediales de los Predios requeridos para el Proyecto.
18.3 ACCIONES A IMPLEMENTAR PARA SUBSANAR LAS

LIMITACIONES PREDIALES
Ver Numeral 9.5 Metodología de adquisición. Recomendaciones.
18.4 ESTRATEGIAS PARA DESARROLLAR LA GESTIÓN PREDIAL

Ver Numeral 9.5 Metodología de adquisición. Recomendaciones.
EP-BTAGDT-IF
Página 137
18.5 BASE DE DATOS CON LA ESTIMACIÓN Y PROYECCIÓN DE LOS

COSTOS DE LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS.
Ver Anexo No. 14 - Base de datos de los predios del Proyecto.
EP-BTAGDT-IF
Página 138
19 IDENTIFICACIÓN DE PROBLEMAS OBSERVADOS EN

CONCESIONES ANTERIORES RELACIONADOS CON
PREDIOS
Para este capítulo hay dos enfoques, el de la situación de los predios de la concesión actual con base
en los insumos suministrados por la ANI, y problemas generales para proyectos de infraestructura
vial.
19.1 ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN SUMINISTRADA POR LA ANI.

a) Sábana predial suministrada por la ANI, donde se inventariaron los predios intervenidos por
el proyecto, con la información base de cédula catastral, folio de matrícula inmobiliaria,
identificador predial utilizado por la concesión anterior, área requerida, área remanente,
escritura pública, y folio segregado.
b) Archivo de Autocad con la información de las franjas adquiridas por la ANI, con la
correspondiente codificación.
Se realizó la superposición de la tira predial ajustada, el trazado, los polígonos con las áreas
adquiridas por la ANI, sobre la fotografía con la imagen orto-rectificada de la zona, encontrando
que la información de la ANI, se encuentra desplazada con respecto a la imagen.
Ante la imposibilidad de establecer una relación de correspondencia entre la prediación ajustada y

los polígonos adquiridos por la ANI, toda vez que se desconoce el sistema de referencia con el que
trabajó la topografía de la concesión anterior, se realizó un primer cruce con los códigos prediales,
con el inconveniente que estos no contenían el código completo en la sábana predial suministrada.
De otra parte se realizó el cruce de los folios de matrícula reportados por la ANI. De los 1710
cruzaron 943 con el universo de predios afectados por el diseño actual.
Se excluyeron los predios cuya área remanente es cero, es decir que fueron adquiridos totalmente
por la ANI, quedando un total de 721 predios que deberán volver a ser intervenidos. De esta
información se tienen las siguientes observaciones:
(i) La sábana predial aportada no tiene información completa respecto de los folios de
matrícula que se originaron de las compraventas de las porciones de terreno que
utilizaron para el proyecto, y en algunos de los casos las identifican con el mismo folio
de los predios de mayor extensión.
(ii) Al no existir información completa respecto de las matrículas inmobiliarias adquiridas
por la ANI, sino que se encontraban también folios de mayor extensión, al realizar el
estudio de dichos folios de los predios matrices, se encontró que la ANI era propietaria
sólo de porciones de terreno de ellos, y que ahora tienen una matrícula inmobiliaria
diferente.
(iii) Durante las segregaciones realizadas por la ANI, algunos de los predios quedaron sin
parte restante, o la parte restante fue transferida y se abrieron nuevos folios de matrícula
inmobiliaria sin que el registrador cerrara el folio matriz. De dicha situación debió
solicitarse su corrección a la oficina de Registro, pero no se tiene conocimiento de estas
actuaciones.
EP-BTAGDT-IF
Página 114
19.2 PROBLEMAS GENERALES OBSERVADOS EN OTRAS

CONCESIONES.
Para el desarrollo de este capítulo se ha tenido dos enfoques, el de la situación de los predios de la
concesión actual con base en los insumos suministrados por la ANI, y el de los problemas generales
para proyectos de infraestructura vial.
19.2.1 Análisis de la información suministrada por la ANI.
La ANI sunimistró la siguiente informacio documental:
 Sábana predial, en la quese inventariaron los predios intervenidos por el proyecto actual, con la
información base de cédula catastral, folio de matrícula inmobiliaria, identificador predial
utilizado por la concesión anterior, área requerida, área remanente, escritura pública, y folio
segregado.
 Archivo de Autocad con la información de las franjas adquiridas por la ANI, con la
correspondiente codificación.
Con esta información se realizó la superposición de la tira predial ajustadacon la topografía

efectuada en el marco del estudio de la APP, el trazado, los polígonos con las áreas adquiridas por
la ANI, sobre la fotografía con la imagen orto-rectificada de la zona, encontrando que la
información de la ANI, se encuentra desplazada con respecto a la imagen.
Ante la imposibilidad de establecer una relación de correspondencia entre la prediación ajustada y

los polígonos adquiridos por la ANI de acuerdo con su informació cartográfica, toda vez que se
desconoce el sistema de referencia con el que trabajó la topografía de la concesión anterior, se
realizó un primer cruce con los códigos prediales, con el inconveniente que estos no contenían el
código completo en la sábana predial suministrada9.
De otra parte se realizó el cruce de los folios de matrícula reportados por la ANI. De los 1710
cruzaron 943 con el universo de predios afectados por el diseño actual.
Se excluyeron los predios cuya área remanente es cero, es decir que fueron adquiridos totalmente
por la ANI, quedando un total de 721 predios que deberán volver a ser intervenidos, y que en su
momento fueron objeto de adquisición parcial.
De esta información se tienen las siguientes observaciones:
a) La sábana predial aportada no tiene información completa respecto de los folios de matrícula
que se originaron de las compraventas de las porciones de terreno que utilizaron para el
proyecto, y en algunos de los casos las identifican con el mismo foliode los predios de mayor
extensión.
9
Por definición, la codificación IGAC tiene 20 dígitos, los cinco primeros corresponden al código DANE del departamento (dos cifras) y el
municipio (tres cifras), los 15 dígitos restantes corresponden a la zona, barrio o vereda, número predial, mejora, y estos pueden
repetirse en otro departamento o municipio.
EP-BTAGDT-IF
Página 115
b) Al no existir información completa respecto de las matrículas inmobiliarias adquiridas por la

ANI, sino que se encontraban también folios de mayor extensión, al realizar el estudio de
dichos folios de los predios matrices, se encontró que la ANI era propietaria sólo de porciones
de terreno de ellos, y que ahora tienen una matrícula inmobiliaria diferente.
c) Durante las segregaciones realizadas por la ANI, algunos de los predios quedaron sin parte
restante, o la parte restante fue transferida y se abrieron nuevos folios de matrícula inmobiliaria
sin que el registrador cerrara el folio matriz. Frente adicha situación debió consultarse
puntualmentealasOficina de Registro, sin que conocimiento del resultado de actuaciones ante
dichas entidades que busquen la corrección de los folios de matrícula inmobiliaria.
19.2.2 Problemas generales observados en otras concesiones.
a) Información desactualizada. La información catastral base está desactualizada, y en todos

los proyectos requiere que la empresa interesada realice el levantamiento físico y atributivo
de toda la franja predial, en zonas del país donde hay procesos de actualización que datan
de más de 20años, hacen que los hallazgos en materia predial y de tenencia de la tierra
lleguen a afectar el inventario inicial, y se duplique o presenten situaciones que puedan
afectar los cronogramas para la realización de las obras en los proyectos, en tanto los
diagnósticos inmobiliarios pueden resultar engorrosos.
b) Rechazo del proyecto por parte de la comunidad por la mala gestión de la concesión
anterior. En proyectos donde hubo intervenciones anteriores, la ejecución de la obra, los
tiempos de los pagos, los procesos judiciales que se hayan llevado a cabo, conllevan a la
predisposición de algunas personas ante cualquier nuevo trámite, dificultando el proceso de
concertación para llegar a un acuerdo.
c) Altas expectativas económicas generadas por los pagos mal manejados de concesiones
anteriores. En proyectos de infraestructuras de entidades privadas, se logran cerrar los
acuerdos evitando medidas judiciales pagando valores superiores a los avalúos; este tipo de
transacciones, eleva la expectativa económica de los propietarios, haciendo más difícil los
trámites para otras entidades que requieran áreas en sus predios.
d) Pasivos, gestiones, pagos y trámites pendientes con los propietarios. Es importante tener
en cuenta que aun cuando las áreas requeridas por las entidades ya se hayan entregado a los
constructores, debe haber un seguimiento posterior, para cerrar definitivamente la gestión,
toda vez que los pasivos (compromisos anteriores en materia prdial o social) mal manejados
se pueden convertir en problemas muy graves.
e) Error en el registro de los actos de tradición de los predios que formaron parte del proyecto
y sobre los cuales se realizarán nuevos actos de tradición que también deberán ser inscritos
en el registro.
f) Falta de control de las entidades que adquirieron los derechos inmobiliarios, respecto de la
tenencia y posesión de los predios, pueden presentarse invasiones, que si bien tienen un
trámite legal para su recuperación, acarrearían costos y tiempos adicionales para los
proyectos por indemnización de mejoras.
EP-BTAGDT-IF
Página 116
g) El riesgo judicial, particularmente en la obtención de los accesos en momentos oportunos

para la áreas de trabajo y en el aspecto valoratorio por los avalúos periciales de auxiliares
de la justicia. El adecuado uso de las nuevas herramientas legales y la realización de
avalúos corporativos con criterios serios y totales serán fundamentales para lograr manejar
estos problemas.
En el Numeral 9- Directrices para la adquisición de predios y mejoras – recomendaciones, así como

en el Anexo No. 8 – Matriz de riesgos prediales del Proyecto, se encuentran las medidas de
mitigación, prevención y/o compensación que permiten controlar los riesgos propios de los
problemas evidenciados en la actual concesión, así como en proyectos de infraestructura vial
similares.
EP-BTAGDT-IF
Página 117
20 COSTOS DE IMPLEMENTACIÓN DE GESTIÓN PREDIAL
COSTEO GESTIÓN INMOBILIARIA 1338 PREDIOS
VALOR PRESUPUESTO DE HONORARIOS POR MODULOS DE GESTIÓN PREDIAL SIN IVA 13.709.619.880
IVA 2.193.539.181
VALOR PRESUPUESTO DE HONORARIOS POR MODULOS DE GESTIÓN PREDIAL INCLUYENDO IVA 15.903.159.061
VALOR PRESUPUESTO DE GASTOS REEMBOLSABLES POR MODULOS DE GESTIÓN PREDIAL 17.335.500.000
VALOR PRESUPUESTO ADMINISTRACIÓN REEMBOLSABLES SIN IVA 1.733.550.000

IVA 277.368.000
VALOR PRESUPUESTO REEMBOLSABLES INCLUYENDO IVA 2.010.918.000
TOTAL 35.249.577.061
EP-BTAGDT-IF
Página 118
21 MATRIZ DE RIESGOS ESPECÍFICA PARA ASUNTOS

PREDIALES
En el Anexo No. 8 se adjunta matriz de riesgos prediales del Proyecto.Ver numeral 16
Recomendaciones sobre la forma en que la gestión del riesgo predial podría ser manejada dentro de
la concesión
EP-BTAGDT-IF
Página 119

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PROYECTO DE ASOCIACIÓN PÚBLICO PRIVADA DE INICIATIVA PRIVADA

AMPLIACIÓN TERCER CARRIL DOBLE CALZADA BOGOTÁ – GIRARDOT

1.1 COMPONENTE PREDIAL - TÉCNICO ........................................................................................................ 1

1.2 COMPONENTE JURÍDICO ............................................................................................................................ 4

1.3 COMPONENTE URBANÍSTICO .................................................................................................................... 6

1.4 COMPONENTE VALORATORIO ................................................................................................................. 6

1.5 RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................................................. 7

2 IDENTIFICACIÓN DE LOS IMPACTOS PREDIALES MAYORES .............................. 9

2.1 ASPECTOS BÁSICOS ...................................................................................................................................... 9

2.2 PRESENTACIÓN DE ZONAS COMPLEJAS DEL PROYECTO ............................................................. 13

3 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO .......................................................................................... 17

3.1 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LA DIVISIÓN POLÍTICA. ..................................................................... 18

3.2 CARACTERIZACIÓN SEGÚN LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ............................................... 19

3.3 CARACTERIZACIÓN POR USO Y DESTINACIÓN ECONÓMICA DE LOS PREDIOS. ................... 23

3.4 CARACTERIZACIÓN POR USO DEL SUELO POT. ............................................................................... 28

3.5 ZONIFICACIÓN DEL TRAMO MEDIANTE EL CRITERIO DE ZONAS HOMOGÉNEAS

4 DETERMINACIÓN DE LA FRANJA REQUERIDA TOTAL DE AFECTACIÓN

4.1 ESTADÍSTICAS PREDIALES. ...................................................................................................................... 34

5 DISEÑO E INICIO DE LA IMPLEMENTACIÓN DE LA ESTRATEGIA DE

5.1 PROGRAMA ACOMPAÑAMIENTO A LA GESTIÓN SOCIO PREDIAL ............................................. 41

5.2 PLAN DE COMPENSACIONES SOCIO-ECONÓMICAS SEGÚN RESOLUCIÓN 545 DE 2008 ........ 42

5.3 PLAN ESTRATÉGICO PARA LA GESTIÓN EN ADQUISICIÓN DE PREDIOS ................................. 40

6 IDENTIFICACIÓN DE LOS PREDIOS REQUERIDOS PARA EL DESARROLLO

7 DIAGNÓSTICO PRELIMINAR PARTIENDO DE INFORMACIÓN SECUNDARIA Y

7.1 COMPATIBILIDAD DEL TRAZADO CON LA REGLAMENTACIÓN DE USOS DEL SUELO........ 56

7.2 SITUACIÓN Y RELACIÓN CATASTRAL ................................................................................................. 65

7.3 SITUACIÓN REGISTRAL ............................................................................................................................. 66

7.4 ESTUDIOS EXISTENTES SOBRE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS.................................................. 68

7.5 USO Y FUNCIONALIDAD DE LOS PREDIOS .......................................................................................... 69

7.6 ACCESOS EXISTENTES Y FUTUROS ....................................................................................................... 69

8 PROYECCIÓN DE COSTOS DEL PROCESO PREDIAL, TENIENDO EN CUENTA

8.1 CRITERIOS BÁSICOS PARA LA ESTIMACIÓN DE VALOR DEL TERRENO, LAS

8.2 PROCEDIMIENTO PARA EL ESTUDIO Y RESULTADOS OBTENIDOS ........................................... 70

8.3 ELABORACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ............................................ 71

8.4 VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES POR TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS. ........................... 74

8.5 VALORACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES Y TRANSITORIOS ................................................. 78

8.6 ESTIMACIÓN DE VALORES PREDIALES: TERRENO – CONSTRUCCIONES Y/O MEJORAS ... 79

8.7 VALORACIÓN DEL LUCRO CESANTE .................................................................................................... 82

8.8 VALORACIÓN PREDIAL CONSOLIDADA DEL PROYECTO: TERRENO – CONSTRUCCIONES

8.9 ANEXOS ........................................................................................................................................................... 84

9 DIRECTRICES PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS Y MEJORAS.

9.1 ESTRATEGIA DE RELACIONAMIENTO Y CONCERTACIÓN CON POBLACIÓN AFECTADA

9.2 RIESGOS E IMPACTOS: ............................................................................................................................. 113

9.3 ACCIONES ..................................................................................................................................................... 115

9.4 TIPOLOGÍAS JURÍDICAS Y TITULARES DE DERECHOS: ............................................................... 116

9.5 METODOLOGÍA DE ADQUISICIÓN........................................................................................................ 118

10 ESTUDIOS PREDIALES AVANZADOS Y ESPECÍFICOS FRENTE A CADA UNO

11 RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DE LOS DOCUMENTOS RELATIVOS A

11.1 REGISTROS 1 Y 2 ....................................................................................................................................... 123

11.2 FOLIOS DE MATRÍCULA INMOBILIARIA.......................................................................................... 123

11.3 ESCRITURAS PÚBLICAS ......................................................................................................................... 123

11.4 CERTIFICADOS DE CABIDA Y LINDEROS ........................................................................................ 123

11.5 FICHA PREDIAL IGAC ............................................................................................................................. 124

11.6 ESTUDIOS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS EXISTENTES ............ 124

11.7 PLANES DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.................................................................................. 124

11.8 OTROS .......................................................................................................................................................... 124

12 IDENTIFICACIÓN Y SISTEMATIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL

13 IDENTIFICACIÓN DE LOS USOS DEL SUELO DE LA FRANJA DE VÍA

14 ESTIMACIÓN DE LA VALORACIÓN DE PREDIOS DE MANERA

15 VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y MEJORAS DE LOS

16 RECOMENDACIONES SOBRE LA FORMA EN QUE LA GESTIÓN DEL RIESGO

16.1 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO PREDIAL: ......................................................................... 126

16.2 RIESGOS DURANTE EL DIAGNÓSTICO JURÍDICO: ....................................................................... 127