T i t l u l III

PROPRIETATEA
Capitolul I
DISPOZITII GENERALE

Articolul 315. Conţinutul dreptului de proprietate

(1) Proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului.

(2) Dreptul de proprietate este perpetuu.
(3) Dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui terţ.
(4) Dreptul de folosinţă include şi libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituită prin lege
obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor publice. În acest caz, proprietarul
poate fi obligat fie să folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în schimbul unei
contraprestaţii corespunzătoare.
(5) Particularităţile dreptului de folosinţă a terenurilor agricole se stabilesc prin lege.
(6) Proprietarul este obligat să îngrijească şi să întreţină bunul ce-i aparţine dacă legea sau contractul
nu prevede altfel.

1. Dreptul de proprietate este principalul drept real şi de fapt ocupă locul central în cartea a doua „Drepturile
reale”. Dreptul de proprietate de proprietate mai este considerat ca fiind cel mai complet drept real, fiindcă
întruneşte în mâinile proprietarului toate atributele acestui drept şi anume dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă
şi dreptul de dispoziţie.
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv ce conferă titularului exercitarea în putere proprie şi în
interes propriu a atributelor de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege.
Ca şi alte drepturi, dreptul de proprietate este un drept subiectiv care face parte din categoria drepturilor
absolute. Fiind un drept absolut, desigur, că îi sunt caracteristice particularităţile acestor drepturi
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său în raporturile cu toţi ceilalţi care
sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietate a unei persoane ajunge
în deţinerea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acţiunea în revendicare.
În afară de aceasta, dreptul de proprietate este absolut, dacă îl comparăm cu celelalte drepturi reale. Dreptul
de proprietate este cel mai absolut dintre toate drepturile reale, fiindcă ea singură dă o putere completă asupra
lucrului. Singură proprietatea reuneşte cele trei atribute: jus possidendi; jus utendi et jus frudendi; jus disponendi..
Toate celelalte drepturi reale nu comportă decât unul sau două din aceste atribute, niciodată însă pe toate, căci
totdeauna le lipseşte atributul jus disponendi, facultatea de a dispune de lucru.
Dovadă existenţei caracterului absolut al dreptului de proprietate, mai poate fi întemeiată şi pe faptul că
odată ce dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor absolute, atunci urmează să aibă şi un caracter
absolut.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate nu trebuie înţeles în sensul că acest drept nu este limitat,
fiindcă în conţinutul său, dreptul de proprietate nu este absolut, neîngrădit, ci dimpotrivă, este limitat, îngrădit,
potrivit legii, lucru prevăzut expres în art. 315 alin 3.
Un alt caracter specific proprietăţii este caracterul exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate
îi permite titularului să facă singur ce vrea cu bunul său, în limitele prevăzute de lege. Astfel proprietarul în
exclusivitate posedă, foloseşte şi dispune în “plena potestas” aceste atribute. În virtutea acestei puteri exclusive,
oferite de legiuitor, proprietarul poate face asupra bunurilor sale orice act, cu condiţia că aceste acte să nu contravină
legii şi să nu aducă atingere drepturilor unui terţi. În exercitarea împuternicirilor toate celelalte persoane sunt
înlăturate, având numai obligaţia de a nu împiedica proprietarului exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter
nu împiedică existenţa unor situaţii când atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate împreună, de două sau
mai multe persoane. Astfel apare o modalitate a dreptului de proprietate şi anume coproprietate (dreptul de
proprietate comună).
Comparativ cu alte coduri, Codul civil al Republicii Moldova numeşte expres, în alin 1 art. 315, cele trei
atribute (împuterniciri) ce îi aparţin proprietarului.
Aşadar, împuternicirile proprietarului, conform prevederilor legale sunt: posesia (jus possidendi), folosinţa
(jus fruendi sau jus utendi) şi dispoziţia (jus abudendi sau jus disponendi).
Specific pentru dreptul de proprietate este faptul că împuternicirile proprietarului au un caracter
independent. Aceste împuterniciri nu se bazează pe dreptul altor persoane.
Posesia, folosinţa şi dispoziţia pot să-i aparţină nu numai proprietarului, ci şi altor persoane. De exemplu,
arendaşul se bucură de dreptul de a poseda şi de a folosi bunurile proprietarului, iar în unele cazuri poate chiar
dispune de aceste bunuri (spre exemplu transmiterea în subarendă cu acordul proprietarului). Depozitarul posedă
bunurile transmise de deponent spre a le păstra (Codul civil, art. 1086). Din cele expuse, vedem că pot poseda, folosi
şi dispune nu numai proprietarul, ci şi alte persoane. De aceea este necesar de a stabili care este diferenţa dintre
împuternicirile proprietarului enumerate mai sus faţă de împuternicirile corespunzătoare ale altor persoane
neproprietari.
 Împuternicirile proprietarului se caracterizează prin două particularităţi. În primul rând, conţinutul
împuternicirilor proprietarului este stabilit prin lege, iar în al doilea rând, proprietarul îşi exercită de sine stătător
împuternicirile sale şi nu se bazează pe dreptul altor persoane la acest bun. Pentru caracteristica împuternicirilor
proprietarului sunt necesare ambele particularităţi. Împuternicirile altor persoane (arendaş, depozitar) se bazează atât
pe lege cât şi pe voinţa proprietarului. Volumul împuternicirilor arendaşului, depozitarului şi altor persoane
neproprietari este stabilit de lege şi de voinţa proprietarului bunului.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate. Posesia constă în prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a stăpâni în fapt bunul. Altfel spus, posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-
i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate. Deci,
posesia îi oferă proprietarului posibilitatea de a stăpâni în fapt bunul. O asemenea stăpânire poate aparţine direct şi
nemijlocit proprietarului, exercitându-se în interes propriu şi în putere proprie. Proprietarul însă poate conveni ca
stăpânirea de fapt să fie făcută şi de o altă persoană, dar în numele şi în interesul său.
Posesia este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindcă în caz că proprietarul este lipsit de
posesie, el este şi lipsit de posibilitatea de a-şi exercita dreptul de proprietate. Neavând bunul în posesie, de regulă,
nu îl poţi folosi, nici dispune de el.
Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate. Folosinţa este considerată acea prerogativă în temeiul
căreia proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său, percepându-i fructele (naturale, civile, industriale). Deci
prin dreptul de folosinţă acordă proprietarului posibilitatea de a sustrage din bun calităţile utile ale acestuia în
scopul satisfacerii necesităţilor materiale şi culturale.
Folosirea bunurilor poate fi efectuată atât nemijlocit de către proprietar cât şi de alte persoane la voinţa
proprietarului.
Însă, transmiterea către alte persoane a dreptului de folosinţă esteo exercitare a dreptului de administrare.
De regulă, folosinţa nu poate fi separată de posesie. Pentru a folosi un bun, de fapt, este necesar ca să-l
posezi. O întreprindere se va putea folosi de materia primă pentru fabricarea bunurilor numai dacă va avea în
posesie această materie primă. La fel şi o persoană fizică se va putea folosi de bunurile sale numai dacă le va avea
pe acestea în posesie.
Exercitând folosirea bunului cu ajutorul altor persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de
muncă) proprietarul nu transmite folosirea bunurilor altor persoane. Cu atât mai mult, proprietarul nu transmite în
aceste cazuri nici posesia bunului. Ambele aceste împuterniciri ale sale (posesia, folosinţa) proprietarul le exercită
cu ajutorul altor persoane. Reflectăm aceasta printr-un exemplu: şoferul conduce automobilul, dar dreptul de posesie
nu-i aparţine lui, ci proprietarului automobilului. Ultimul primindu-l la lucru pe şofer, nu-i transmite acestuia nici
dreptul de posesie, nici dreptul de folosinţă asupra automobilului.
Deci, în concluzie, am putea spune că, de regulă, este posibilă folosirea bunului numai dacă posezi acest
bun sau, cu alte cuvinte, folosirea ca atribut al dreptului de proprietate este inseparabilă de alt atribut al dreptului de
proprietate - posesia.
În cazul în care proprietarul transmite dreptul de folosinţă altor persoane (de exemplu, arendaşului), el
transmite odată cu folosirea bunului şi dreptul de posesie asupra acestui bun. Adică arendaşului îi sunt transmise de
către proprietar atât folosirea bunului cât şi posesia asupra acestuia, fiindcă, după cum am arătat şi mai sus, este
imposibil practic să foloseşti un bun fără ca să-l posezi.
Dacă transmiterea folosirii bunurilor, de regulă, nu poate fi realizată fără transmiterea posesiei, trebuie spus
că posesia poate fi transmisă de către proprietar altei persoane şi fără transmiterea dreptului de folosinţă. Astfel, de
exemplu, creditorul gajist este posesor al bunului transmis în gaj, dar nu are dreptul să se folosească de bunul dat în
gaj. (Codul civil, art. 477).
Într-o astfel de situaţie se află şi depozitarul (art. 1092 din Codul civil)
Dispoziţia ca atribut al dreptului de proprietate. Prin dreptul de dispoziţie se înţelege posibilitatea
stabilirii statutului juridic al bunurilor (vânzare, transmitere prin moştenire, donare). Ca rezultat al exercitării
dreptului de dispoziţie, proprietarul intră în relaţii juridice cu persoane terţe. Dreptul de dispoziţie este unul din cele
mai importante atribute ale proprietarului. Anume prin această împuternicire se deosebeşte în mare măsură
proprietarul de alţi posesori titulari (de fapt în unele cazuri şi aceştia pot dispune de bunuri, dar cu o singură condiţie
- ca această împuternicire să fie transmisă de către proprietarul bunului).
Deci, proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi dispune de ele. Toate aceste
împuterniciri îi aparţin proprietarului, dar în anumite cazuri de unele din ele pot să dispună şi neproprietarii.
2.Un alt caracter al dreptului de proprietate, stipulat în art. 315 alin 2, este caracterul perpetuu.
Caracterul perpetuu presupune, în primul rând, că dreptul de proprietate durează atâta timp cât există bunul,
iar în al doilea rând, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Perpetuitatea dreptului de proprietate nu trebuie înţeleasă în sensul că dreptul de proprietate urmează să
aparţină în mod continuu aceluiaşi titular. Pe parcursul vieţii titularul dreptului de proprietate este în drept să
transmită dreptul ce-i aparţine altor persoane.
Specific pentru caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este durata în timp a obiectului său, indiferent
de patrimoniul în care este cuprins într-un anumit moment al existenţei sale.
Dreptul de proprietate este transmis de la o persoană la alta prin săvârşirea de diferite acţiuni din partea
persoanelor fizice ori juridice, precum şi în baza legii. În caz de deces a persoanei fizice ori încetare a activităţii
persoanei juridice, dreptul de proprietate, ce i-a aparţinut acestora, trece în mod obligator la succesorii de drepturi.
Când spunem că proprietatea este perpetuă vrem să spunem că proprietatea asupra obiectului, în cazul
înstrăinării, se stinge în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaşte în patrimoniul dobânditorului, astfel încât
înstrăinarea transmite proprietate fără s-o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de drept real,
independentă de schimbarea succesivă în persoana titularilor ei.
Deci atâta timp cât va exista bunul va exista şi dreptul de proprietate. Când bunul nu mai are fiinţă fizică,
dreptul, lipsit de obiect, nu mai are dreptul să supravieţuiască..
3. În sensul art.315 alin.3 din Codul Civil dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile
unui terţi. Numai legea poate stabili unele interdicţii privind exercitarea tuturor atributelor sau numai al unuia din
atribute ce-i aparţin proprietarului. Spre exemplu pot fi considerate limitări ale dreptului de proprietate limitările
prevăzute în capitolul V „dreptul de vecinătate”, respectiv art. 377 – 394, din Titlul trei „Proprietatea”
Pornind de la aceste prevederi legale, afirmăm că nici un act normativ inferior legii (decretele Preşedintelui,
hotărârile Guvernului etc.) nu pot conţine prevederi care ar limita dreptul de proprietate.
Limitările dreptului de proprietate, chiar stipulate într-o lege, nu trebuie să îngrădească drepturile
proprietarilor de a dispune liber de bunurile proprietate privată. Într-un asemenea sens sa pronunţat şi Curtea
Constituţională în Hotărîrea sa din 25 ianuarie 1996 (M.of. 1996, nr. 10, art. 110), prin care au fost declarate nule
unele prevederi ale Codului Funciar prin care erau îngrădite drepturile proprietarilor de a dispune liber de terenurile
ce le au în proprietate privată.
4. Un atribut al dreptului de proprietate este dreptul de folosinţă, care constă în posibilitatea proprietarului de a
sustrage calităţile utile ale bunurilor. Alin. 4 din acest articol accentuiază faptul că dreptul de folosinţă iclde în sine
şi posibilitatea persoanei de a nu folosi bunul. Dreptul de a nu folosi bunul reiese din caracterul perpetuu al dreptului
de proprietate care presupune că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, adică dreptul de proprietate nu se va
stinge prin nefolosirea bunului. Obligaţia de folosire a bunului poate fi constituită doar prin lege şi doar în cazurile
când nefolosirea bunului ar contraveni intereselor publice. Interesul public urmează a fi considerat cel din Legea
exproprieri pentru cauză de utilitate publică nr. 488/1999, art.5. Spre exemplu în Codul Funciar, art.24 este stipulată
sancţiunile în caz de necultivare a terenurilor agricole. Am putea spune că din această normă reiese obligaţia
proprietarului de a cultiva terenul agricol, adică obligaţia de a exercitare a dreptului de folosinţă.
5. Legea, şi numai legea, poate stabili unele particularităţi ale folosirii terenurilor agricole, principalele dintre
acestea fiind deduse din Codul Funciar.
6. Obligaţia de a întreţine bunul aflat în proprietate poate reieşi fie din lege fie din contractul încheiat de
proprietarul bunului. Aşa spre exemplu, conform prevederilor art. 14 din Legea 1530/1993 privind ocrotirea
monumentelor, proprietarii monumentelor cu valoare istorică sunt obligaţi să îngrijească de aceste monumente.

Articolul 316. Garantarea dreptului de proprietate

(1) Proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă.

(2) Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai
pentru cauză de utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire. Exproprierea se efectuează în
condiţiile legii.
(3) Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi solul oricărei proprietăţi
imobiliare cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau
construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile ei.
(4) Despăgubirile prevăzute la alin.(2) şi (3) se determină de comun acord cu proprietarul sau, în caz
de divergenţă, prin hotărîre judecătorească. În acest caz, decizia de retragere a bunurilor din proprietatea
persoanei nu poate fi executată până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti.
(5) Nu pot fi confiscate bunurile dobândite licit, cu excepţia celor destinate sau folosite pentru
săvârşirea de contravenţii sau infracţiuni. Caracterul licit al dobândirii bunurilor se prezumă.

1. Articolul în cauză conţine reguli de principiu, care în cea mai mare parte reies din articolul 46 din Constituţie.
Dacă în art. 46 din Constituţie se vorbeşte despre dreptul de proprietate privată şi protecţia acesteia, apoi în Codul
Civil, se vorbeşte despre dreptul de proprietate, fără a se face distincţie între titularii dreptului de proprietate, în
sensul proprietăţii publice şi celei private. Primul aliniat al normei comentate prevede că proprietatea este, în
condiţiile legii, inviolabilă. Am dori aicea să afirmăm că Constituţia în art. 46 nu vorbeşte de inviolabilitatea
dreptului de proprietate, ci doar de „garantarea” dreptului de proprietate. Inviolabilitatea proprietăţii nu trebuie
înţeleasă în sensul că ea este fără limite, fiindcă exerciţiul acestui drept este afectat de sarcinile ce revin
proprietarului. Conform prevederilor alin. 5 art. 46 din Constituţie dreptul de proprietate obligă la respectarea
sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte
sarcini, care potrivit legii, revin proprietarului. Spre exemplu, proprietarul este obligat să achite impozitele pe
imobil. La fel, după cu vom vedea puţin mai jos, bunurile proprietarului pot fi expropriate în condiţiile legii.
Inviolabilitatea proprietăţii, deci, urmează a fi înţeleasă în sensul că nimeni nu va fi în drept să intervină abuziv în
exercitarea dreptului de proprietate, decât în cazurile şi în ordinea stabilită de lege. Inviolabilitatea proprietăţii poate
fi înlăturată prin: exproprierea pentru cauză de utilitate publică (art. 316 alin.2); pentru realizarea unor lucrări de
interes general (art. 316 alin. 3).
2. Potrivit alin. 2 art. 316, dreptul de proprietate este garantat. Întinderea acestei garanţii priveşte orice fel de
proprietate, imobiliară sau mobiliară. Efectele garanţiei se resfrîng în mod necesar şi asupra altor drepturi reale –
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie, fiindcă existenţa
acestora presupun inevitabil şi existenţa dreptului de proprietate. Din conţinutul garanţiei dreptului de proprietate
reiese că:
- nici un bun nu poate fi exclus din sfera de cuprindere a dreptului de proprietate privată. Aceasta nu
impiedică însă ca în scop de protecţie socială unele bunuri să fie supuse unui regim de circulaţie limitat (a
se vedea şi comentariu la art. 286).
- limitele proprietăţii nu pot fi stabilite decât prin lege. De cele mai dese ori limitele proprietăţii privesc
sarcinile ce grevează proprietatea. Dintre principalele sarcini ce grevează proprietatea am enumăra:
sarcinile fiscale; cele legate de protecţia mediului înconjurător (art. 46 alin. 5 din Constituţie); sarcinile ce
reiese din relaţiile de vecinătate (a se vedea şi comentariu la art. 377-394)... .
- dreptul la despăgubire prevăzut la alin. 4 al acestui articol, condiţionează exproprierea sau utilizarea pentru
lucrări de interes general, a solului oricărei proprietăţi imobiliare.
Partea finală a alin. 2 se referă la exproprierea pentru cauză de utilitate publică.. Termenul de “expropriere pentru
cauza de utilitate publică” începe a fi utilizat odată cu adoptarea Constituţiei din 1994.
În prezent, temeiul legal, de principiu, al exproprierii îl constituie art. 46 alin. 2 din Constituţia Republicii
Moldova care dispune:” Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii
cu dreapta şi prealabila despăgubire” şi a Legii nr. 488/1999. Prevederi în acest sens întâlnim şi în art. 316 alin. 2
din Codul Civil.
Atât Constituţia, art. 46 (2) cât şi Codul Civil (art. 316 alin 2) stabilesc că exproprierea poate avea loc în
baza legii.
Conform art. 1 din acest Legea 488/1999, prin expropriere se înţelege transmiterea forţată a bunurilor cu
titlu de proprietate privată în proprietate publică, transmiterea forţată statului a bunurilor - proprietate publică ce
aparţine unităţii administrativ-teritoriale sau, după caz, cedarea către stat sau către unitatea administrativ-
teritorială a drepturilor patrimoniale, care în scop de utilitate publică (de interes naţional sau local) este exercitată
de organele abilitate ale autorităţilor publice, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Noţiunea de expropriere dată de acest act normativ urmează a fi privită în mod critic. Nu pot fi expropriate
bunurile aflate în proprietatea publică, fiindcă bunurile imobile aflate în proprietatea publică, prin însăşi natura
sau destinaţia lor, sunt şi pot fi oricând afectate unei utilităţi publice prin actul de putere al autorităţii
competente a statului sau unităţii administrativ-teritoriale căreia îi aparţine.
Obiectul exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea 488/1999, obiect al exproprierii pot fi de interes naţional şi
de interes local. Pe lângă bunurile imobile, conform acestei legi, mai pot fi expropriate drepturile de folosinţă a
bunurilor imobile pe termen de până la 5 ani, dacă părţile nu vor conveni asupra unui alt termen; valorile
cultural-istorice şi istorice de o importanţă de excepţie pentru sentimentele naţionale ale poporului; reprezentanţii
florei şi faunei, pentru care spaţiul natural al Republicii Moldova este propriu pentru dezvoltare şi reproducere, şi
care se află pe cale de dispariţie totală în lume. Considerăm, că ultimele două grupe de obiecte datorită
importanţei lor, mai corect ar fi dacă vor fi scoase din circuitul civil şi vor fi trecute prin lege în proprietatea
exclusivă publică şi astfel va decădea necesitatea exproprierii acestor bunuri.
Pentru ca bunurile să fie expropriate urmează ca exproprierea să fie bazată pe motive de utilitate publică.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.
Sunt considerate lucrări de utilitate publică de interes naţional acelea care prin funcţiile sale răspund
obiectivelor şi interesului întregii societăţi sau a majorităţii ei. Iar lucrări de utilitate publică de interes local sunt
acelea care prin funcţiile sale răspund obiectivelor şi intereselor unui grup social sau ale unei localităţi, unui grup de
localităţi în cadrul unităţii administrativ-teritoriale (art. 5 din Legea 488/1999). Această Lege consideră de utilitate
publică următoarele lucrări:
prospecţiunile şi explorările geologice;
extracţia şi prelucrarea zăcămintelor minerale;
instalaţiile pentru producerea energiei electrice;
căile de comunicaţii şi clădirile aferente lor, trasarea, alinierea şi lărgirea străzilor;
sistemele de telecomunicaţii, termificare şi canalizare, alimentare cu energie electrică, apă şi gaze;
instalaţii pentru protecţia mediului;
îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulări pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor;
staţii hidrometeorologie, seismice şi sisteme de avertizare şi prevenire a fenomenelor naturale periculoase şi
de avertizare a populaţiei;
lucrări de combatere a eroziunii de adâncime, sisteme de irigări şi desecări;
terenurile necesare construcţiilor de locuinţe din fondul de stat, edificiilor de învăţământ, sănătate, cultură,
sport, protecţie şi asistenţă socială şi altor obiective sociale ce fac parte din proprietatea publică, precum şi celor de
administraţie publică, pentru autorităţile judecătoreşti, ambasadele, consulatele, reprezentanţele ţărilor străine şi
unor organisme internaţionale;
 terenurile necesare pentru organizarea grădinilor publice şi cimitirelor, acumularea şi înmormântarea
deşeurilor;
reconstruirea centrelor urbane, zonelor locative şi industriale ale ansamblurilor existente, conform
proiectelor de sistematizare detaliată;
salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a
parcurilor naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii;
prevenirea şi înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale: cutremure, inundaţii, alunecări şi prăbuşiri de
terenuri, fenomene metereologice periculoase;
apărarea ţării, ordinea publică şi securitatea naţională;
salvarea şi protejarea valorilor cultural-artistice şi istorice de o importanţă de excepţie pentru sentimentele
naţionale ale poporului, precum şi ale celor ce atestă statalitatea ţării
salvarea, protejarea şi asigurarea reproducerii speciilor de plante, animale şi altor reprezentanţi ai naturii vii,
aflate pe cale de dispariţie.
Utilitatea publică de interes naţional se declară de Parlamentul Republicii Moldova, iar pentru lucrările de
interes local de către consiliul local al unităţii administrativ-teritoriale respective.
Actul de declarare a utilităţii publice de interes naţional se aduce la cunoştinţa publică prin afişare la sediul
consiliului local în a cărei rază este situată imobilul şi se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
În cazul în care expropriatul nu este de acord cu exproprierea bunurilor ce îi aparţin şi cu cuantumul
despăgubirilor, exproprierea pentru cauză de utilitate publică va fi făcută numai prin decizia instanţei de judecată
cu dreapta şi prealabile despăgubiri.
3. Dacă ca rezultat al exproprierii bunurile proprietate privată trec în proprietate publică, apoi conform
prevederilor alin. 3 din acest articol, pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi solul
oricărei proprietăţi imobiliare. Deci, în acest caz dreptul de proprietate nu trece la un alt subiect, ci autoritatea
publică poate benefecia doar de folosinţa solului. Termenul „pentru lucrări de interes general” trebuie înţeles în
sensul lucrărilor de utilitatea publică, acestea fiind enumărate în art. 5 din Legea 488/1999. Folosind solul
proprietăţii imobiliare, autoritatea publică va fi obligată să despăgubească proprietarul solului pentru daunele
aduse acestuia., cât şi daunele aduse plantaţiilor şi construcţiilor amplasate pe acest sol. La fel autoritatea care va
folosi solul unei proprietăţi imobiliare va fi ţinută şi la plata altor daune. Spre exemplu, aceasta va plăti şi venitul
ratat (preţul roadei neobţinute de proprietarul terenului), adică vor fi aplicabile prevederile art. 14.
4. În alin 4 al acestui articol, odată în plus se accentuează faptul că fie exproprierea fie folosirea solului unei
proprietăţi imobiliare nu poate avea loc decât cu dreapta şi prealabila despăgubire, aceasta fiind şi o prevedere
constituţională (art. 46 alin. 2 din Constituţie). Mărimile despăgubirilor se determină de comun acord cu
proprietarul, iar în caz de divergenţe prin hotărâre judecătorească. Este important de menţionat că instanţa
judecătorească, de drept comun, nu va pune în dezbateri legalitatea actului de retragere a bunului, ci va dezbate doar
mărimea despăgubirilor, respectându-se art. 13-17 din Legea nr. 488/1999. La fel este important să reţinem, că în
caz de dezacord cu mărimea despăgubirilor, decizia de retragere a bunurilor din proprietatea persoanei nu poate fi
executată până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti. La stabilirea cuantumului despăgubirilor instanţa
judecătorească va numi o comisie de experţi la care pot participa câte un expert din ambele parţi. Experţii vor
determina despăgubirile ce se cuvin proprietarului separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale (spre
exemplu cheltuielile ce se revin uzufructuarului).
5. Conform prezumţiei instituite în alin. 5, toate bunurile pe care proprietarul le are în proprietate, sunt
considerate a fi dobândite licit şi nu pot fi confiscate, aceasta de fapt este regula din alin 3.art. 46 din Constituţie.
Excepţie de la această regulă sunt cazurile când bunurile au fost destinate sau au fost folosite pentru săvârşirea
contravenţiei sau infracţiunii. Aceste bunuri vor putea fi confiscate, confiscarea făcându-se doar în condiţiile legii.

Articolul 317. Întinderea dreptului de proprietate

Tot ceea ce produce bunul, precum şi tot ceea ce uneşte bunul ori se incorporează în el ca urmare a
faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit, revine proprietarului dacă legea nu prevede
altfel.

Dreptul de proprietate asupra bunului se extinde şi asupra fructelor acestui bun. Regula în acest sens este că
fructele revin proprietarului bunului, dacă legea nu prevede altfel. Spre exemplu, o excepţie de la această regulă este
ceea conform căreia posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului pe
perioada posesiei sale (art. 311 alin.1 din Codul Civil). De asemenea dreptul de proprietate sa va extinde şi asupra la
tot ce se uneşte ori se încorporează în bun. O asemenea unire sau încorporare poate fi rezultatul acţiunilor însuşi a
proprietarului, a persoanei terţe sau a unui caz fortuit. Indiferent de faptul care este sursa unirii sau încorporării, tot
se va uni sau se va încorpora în bun va fi considerat că aparţine proprietarului bunului, excepţie făcând acele cazuri
când legea prevede altfel. Unirea unui bun cu un alt bun se mai numeşte accesiune, regulile acestui mod de
dobândire a dreptului de proprietate sunt prevăzute în art. 328-330 din Codul Civil.
Articolul 318. Riscul pierii sau deteriorării fortuite

Riscul pierii sau deteriorării fortuite a bunului îl suportă proprietarul dacă legea sau contractul nu
prevede altfel.

După regula generală, stipulată în articolul de faţă, riscul pieirii sau deteriorării fortuite îl suportă proprietarul
bunului din momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului. Pieirea sau deteriorarea fortuită se
datorează unor asemenea evenimente ca inundaţii, cutremure de pământ, incendii ... . Excepţiile de la regula
conform căreia riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului îl suportă proprietarul pot fi stabilite fie de lege fie
de contract. Spre exemplu, în conţinutul contractului translativ de proprietate părţile pot prevedea ca riscul pieirii
fortuite a bunului să fie suportat nu de dobânditor, care a devenit proprietar al bunului primind bunul de la
transmiţător, ci de cel ce a înstrăinat bunul, adică de transmiţător.

Articolul 319. Drepturile dobîndite anterior transmiterii proprietăţii

Schimbarea proprietarului nu afectează drepturile terţilor asupra bunului, dobândite cu bună-

credinţă anterior transmiterii dreptului de proprietate.

Regula din această normă va avea o aplicare largă în practică, ori ea este chemată să apere intereselor
persoanelor terţe în cazurile în care titularul dreptului de proprietate îşi exercită unul din atributele acestui drept şi
anume dreptul de dispoziţie (vezi şi comentariul la art. 315 alin.1). În conformitate cu acest important atribut,
proprietarul bunului poate să înstrăineze bunul fie cu titlu gratuit fie cu titlu oneros. Dacă bunul ce urmează a fi
înstrăinat nu este grevat, atunci dobânditorul, adică noul proprietar, va putea poseda, folosi şi dispune de bun fără
careva limitări. Însă, dacă bunul a fost grevat, spre exemplu a fost ipotecat, transmis în arendă, transmis în uzufruct,
etc. , apoi noul proprietar va fi obligat să suporte aceste grevări. Spre exemplu, în conformitate cu prevederile art.
416 nudul proprietar este în drept să înstrăineze bunul, dar în acest caz noul proprietar va fi obligat să suporte
drepturile uzufructuarului ce le are asupra acestui bun pe perioada dreptului de uzufruct. Astfel, uzufructuarul va fi
în drept să posede şi să folosească bunul transmis în uzufruct de fostul proprietar, chiar după ce acesta din urmă va
înstrăina bunul, fiindcă a dobândit dreptul de uzufruct anterior transmiterii dreptului de proprietate la un nou
proprietar. Pentru a fi aplicabilă această normă este necesar ca terţii ce au dobândit drepturi asupra bunului anterior
transmiterii dreptului de proprietate să fie de bună-credinţă, în caz contrar ei nu vor putea la protecţia acordată de
această normă.

Capitolul II
DOBINDIREA SI INCETAREA
DREPTULUI DE PROPRIETATE
Sectiunea 1
DOBINDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Articolul 320. Modurile de dobîndire a dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat de persoană pentru sine se dobândeşte de
către aceasta dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
(2) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune,
accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărâre judecătorească atunci când aceasta este translativă de
proprietate.
(3) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.
(4) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

1. În acest articol sunt enumărate principalele moduri de dobândire a dreptului de proprietate, care tradiţional se
clasifică în moduri originare şi moduri derivate. O asemenea clasificare a modurilor de dobândire a dreptului de
proprietate se face în funcţie de situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii. Pentru modurile originare este
caracteristic faptul că dobânditorul este primul proprietar al unui bun, adică anterior bunul nu a aparţinut nimănui,
de exemplu producerea bunului (alin. 1 al art.320). Considerăm de asemenea că mod originar este şi ocupaţiunea
(art.323).
Modurile de dobândire a drepturilor de proprietate derivate au ca obiect transmiterea dreptului de proprietate de la o
persoană la alta (ex. actul juridic civil). Toate celelalte moduri de dobândire a dreptului de proprietate enumărate în
art. 320 sunt moduri derivate, adică sunt transmisiuni ale dreptului de proprietate de la un titular la altul.
Alin. 1 reglementează unul din modurile originare de dobândire a dreptului de proprietate şi anume producerea
bunului. Astfel, regula este că cel ce produce bunul pentru sine este proprietarul acestui bun. De la această regulă pot
fi excepţii, acestea fiind stabilite de lege sau contract. Aşa, spre exemplu, în cazul accesiunii imobiliare artificiale,
cel ce a construit pe terenul străin cu materialele propriii nu va deveni proprietarul acestei construcţii, proprietar va
fi proprietarul terenului unde a fost construită construcţia(a se vedea şi comentariul la art. 329 alin.3). Una din
condiţiile, stipulate în alin. 1, necesare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun nou este ca acesta
să fie „realizat de persoană pentru sine”. Totuşi, trebuie să constatăm, că şi în cazul în care persoana va produce
bunul pentru ca ulterior să-l vândă sau să-l doneze, la fel va fi aplicabilă regula – cel ce produce bunul este
considerat proprietarul acesteia.
2. În alin. 2 sunt enumărate următoarele moduri de dobândire a dreptului de proprietate „ocupaţiune, act juridic,
succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărâre judecătorească atunci când aceasta este translativă de
proprietate”. Ocupaţiunea, accesiunea şi uzucapiunea sunt reglementate în prezentul capitol, respectiv în art. 323,
328-330 şi 335-336. Actul juridic, succesiunea (în opina noastră urmează să înţelegem doar succesiunea legală, ori
succesiunea testamentară este tot un act juridic civil) şi hotărârea judecătorească translativă de proprietate nu ş-au
găsit o reglementare expresă în acest capitol. Actul juridic civil este cel mai răspândit şi de fapt cel mai important
mod de dobândire a dreptului de proprietate. Numai actele juridice translative de proprietate, cum sunt vânzarea-
cumpărarea (art. 753-822), schimbul (art. 823-826), donaţia (art. 827- 838), contractul de înstrăinare a bunului cu
condiţia întreţinerii pe viaţă (art. 839-846) şi succesiunea testamentară (art. 1449-1498) se includ în acest mod de
dobândire a dreptului de proprietate. Hotărârile judecătoreşti se împart în două categorii: hotărâri declarative de
drepturi şi hotărâri constitutive de drepturi. Hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi recunosc dreptul de
proprietate şi deci nu pot fi considerate ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Deci, doar hotărârea
judecătorească constitutivă de drepturi poate fi considerată ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. Spre
exemplu, vom fi în prezenţa unui asemenea mod de dobândire a dreptului de proprietate în cazul definitivării
executării silite a unei hotărâri judecătoreşti constând în vânzarea prin licitaţie publică a bunurilor unei persoane.
3. Actul administrativ este considerat ca mod de dobândire a dreptului de proprietate doar în cazurile prevăzute
de lege. Va fi considerat mod de dobăndire a dreptului de proprietate, spre exemplu Ordinul Ministrului de interne
prin care unii, colaboratori pentru anumite merite, vor primi arme personale.
4. După cum am afirmat puţin mai sus, în prezentul articol sunt enumărate doar principalele moduri de dobândire
a dreptului de proprietate. Pot exista însă şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate, cu condiţia ca
acestea să fie reglementate de lege. Doar legea poate conţine reglementări privind modurile de dobândirea dreptului
de proprietate. Spre exemplu, art. 325 conţine condiţiile de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului găsit,
iar art. 327 – dobândirea dreptului de proprietate asupra comoarei. La fel privatizarea este un mod de dobândire a
dreptului de proprietate reglementat în Legea 627/91.

Articolul 321. Momentul dobândirii dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării bunului mobil dacă
legea sau contractul nu prevede altfel.
(2) În cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul
bunurilor imobile, cu excepţiile prevăzute de lege.

1. Regula generală cu privire la momentul dobândirii dreptului de proprietate este – dreptul de proprietate ea
naşterre din momentul transmiterii bunului. Această normă din art. 321 alin. 1 poartă un caracter dispozitiv, ceea ce
înseamnă că părţile pot deroga de la ea. Astfel, părţile unui contract pot stipula ca dreptul de proprietate să ia naştere
anterior transmiterii bunului sau ulterior transmiterii acesteia. Asemenea prevederi le poate conţine şi o lege. Spre
exemplu art. 18 lin. 1 din Legea nr. 1134/97 cu privire la societăţile cu acţiuni dispune că dreptul de proprietate
asupra acţiunilor ia naştere din momentul înregistrării acţiunilor în registrul deţinătorilor hârtiilor de valoare a
societăţii. Deşi, la prima vedere sar părea că conţinutul art. 321 alin 1 este identic cu cel din art. 132 alin. 1 Codul
Civil din 1964, trebuie să constatăm că în art. 321 alin. 1 se vorbeşte nu doar de momentul dobândirii dreptului de
proprietate în bază de contract (aşa cum este prevăzut în Codul Civil din 1964), ci se are în vedere şi alte moduri de
dobândire a dreptului de proprietate. Desigur, regula conform căreia dreptul de proprietate este transmis
dobânditorului în momentul predării, va fi aplicabilă doar modurilor derivate de dobândire a dreptului de
proprietate. Dobândirea dreptului de proprietate din momentul transmiterii bunului este aplicabilă doar bunurilor
mobile, bunurilor imobile fiind aplicabilă regula din art. 321 ali.2.
2. Referindu-se la bunurile imobile, Codul Civil a instituit regula conform căreia dreptul de proprietate asupra
bunurilor imobile se dobândeşte din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile. Această regulă urmează a fi
privită în context cu art. 290 din care reiese că dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor imobile,
grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sînt supuse înregistrării de stat. Dacă regula
referitoare la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile poartă un caracter dispozitiv,
apoi în cazul bunurilor imobile aceasta poartă un caracter imperativ, deci părţile unui contract nu pot deroga de la
ea. Derogări de la regula, conform căruia dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile apare din momentul
înregistrării în registrul bunurilor imobile, pot fi stabilite doar de lege.
Articolul 322. Predarea bunului

(1) Predare a bunului înseamnă remiterea bunului către dobînditor, precum şi către cărăuş sau oficiul
poştal pentru a fi expediat, în cazul în care acesta este înstrăinat fără obligaţia de a fi transportat.
(2) Remiterea conosamentului sau a unui alt act care da dreptul de dispoziţie asupra bunului este
echivalată cu predarea bunului.

1. Articolul 322 urmează a fi privit în strânsă legătură cu art. precedent. În art. 322 găsim noţiunea predării
conform căreia predare înseamnă remiterea bunului către dobânditor, precum şi către cărăuş sau oficiul poştal
pentru a fi expediat, în cazul în care acesta estre înstrăinat fără obligaţia de a fi transportat. Urmează să distingem
două situaţii: a) bunul este remis nemijlocit dobânditorului; şi b) bunul nu este remis dobânditorului ci este predat
organizaţiei ce urmează să-l expedieze până la dobânditor. În prima situaţie dobânditorul va deveni proprietar din
momentul primirii bunului, adică din momentul remiterii bunului de către cel ce înstrăinează bunul. În cea de a doua
situaţie dobânditorul va deveni proprietar nu din momentul când el personal va primi bunul ci din momentul
remiterii acestuia către cărăuş sau oficiului poştal pentru a fi expediat.
2. Remiterea conosamentului, (document pentru transportul mărfurilor pe apă) este echivalată cu predarea
bunului. La fel, este echivalată cu predarea bunului şi remiterea unui act care dă dreptul de dispoziţie asupra
bunului. Exemplu de un asemenea act poate servi recipisa de magazinaj, care în conformitate cu prevederile art.
1123 poate fi transmisă unui terţi prin andosare.

Articolul 323. Ocupaţiunea

(1) Posesorul unui bun mobil fără stăpân devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data
intrării în posesiune în condiţiile legii.
(2) Se consideră fără stăpân bunurile mobile al căror proprietar a renunţat expres la dreptul de
proprietate, bunurile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu au proprietar.

1. Ocupaţiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate care se realizează prin luarea în
posesie a unui bun care nu aparţine nimănui. Deşi acest mod a jucat un important în societăţile primitive, fiindcă cel
ce primul ocupa bunul era considerat proprietarul bunul, totuşi trebuie să constatăm că în prezent ocupaţiunea este
întâlnită mai rar, ea limitându-se la bunurile mobile. Deci, dreptul de proprietate poate fi dobândit prin ocupaţiune
doar asupra bunurilor mobile. O altă condiţie a acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate este ca bunul să
fie fără stăpân. Nu trebuie să confundăm bunurile fără stăpân de bunurile pierdute de către proprietar. Bunurile
pierdute nu se consideră fără stăpân, şi în cazul acestora vor fi aplicabile regulile din art. 324-326. La fel nu poate fi
considerat bun fără stăpân nici bunurile furate iar apoi abandonate de hoţ. În cazul ocupaţiunii dreptul de proprietate
ia naştere din momentul întrării în posesie în condiţiile legii. Anume prevederea legală din alin. 1 „în condiţiile
legii” permite a face concluzia că un bun furat nu va putea fi dobândit prin ocupaţiune. În spriginul acestei afirmaţii
pot fi aduse şi prevederile art. 375.
2. În alin. 2 legiuitorul a enumerat care bunuri urmează a fi considerate fără stăpân acestea fiind: a) bunurile al
căror proprietar a renunţat expres la dreptul de proprietate; b) bunurile abandonate; şi c) bunurile care prin natura lor
nu au proprietar.
Primele două categorii de bunuri adică bunurile al căror proprietar a renunţat expres la dreptul de proprietate şi
bunurile abandonate în opinia noastră sunt unele şi aceleaşi bunuri. Regulile renunţării la dreptul de proprietate
sunt expuse în art. 338 (vezi comentariu la acest articol). În principiu singurule bunuri care pot fi dobândite prin
ocupaţiune sunt bunurile care prin natura lor nu au proprietar. Am putea atribui la această categorie de bunuri aşa
bunuri ca animalele sălbatice, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi
aromatice, apa unui izvor şi altele asemenea. Întrarea în posesie a acestor bunuri trebuie să se facă în condiţiile legii
(spre exemplu nu se va putea dobândi dreptul de proprietate prin ocupaţiune dacă este interzis vânatul unor animale
sălbatice).

Articolul 324. Bunul găsit

(1) Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său.

(2) Cel care a găsit bunul este obligat să-l restituie proprietarului sau fostului posesor, ori, dacă acesta
nu poate fi identificat, să-l predea autorităţilor administraţiei publice locale sau organului de poliţie din
localitatea în care a fost găsit.
(3) Bunul găsit într-o încăpere publică sau mijloc de transport public se predă posesorului încăperii
sau mijlocului de transport, care preia drepturile şi obligaţiile celui care l-a găsit, cu excepţia dreptului la
recompensă.
(4) Cel care a găsit bunul poartă răspundere pentru pierderea sau deteriorarea acestuia doar în caz de
intenţie sau de culpă gravă şi doar în limitele preţului lui.
(5) Organul abilitat căruia i s-a predat bunul găsit afişează la sediul său un anunţ despre bunul găsit, având
obligaţia de a-l păstra timp de 6 luni, fiind aplicabile în acest sens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar.

(6) Dacă, datorita împrejurărilor sau naturii bunului, păstrarea acestuia tinde să-i diminueze valoarea
ori devine prea costisitoare, el este vândut conform legii. În acest caz, drepturile şi obligaţiile aferente bunului
se exercită în privinţa sumei încasate din vânzare.

1. Art. 324-326 determină regimul juridic al bunurilor găsite cât şi drepturile şi obligaţiile găsitorului şi
proprietarului bunului găsit. Aceste norme se referă doar la o categorie de bunuri şi anume la bunurile mobile.
Regula generală, stipulată în alin. 1, este că cel ce a pierdut bunul este considerat proprietarul bunului pierdut. Am
putea spune că bunul găsit este acel bun mobil pe care proprietarul la pierdut iar altă persoană la găsit.
2. Pornind de la faptul că cel ce a pierdut bunul nu pierde şi dreptul de proprietate asupra acestui bun, legiuitorul
a instituit în alin. 2 obligaţiile găsitorului. Astfel acesta este obligat să întoarcă bunul găsit proprietarului sau fostului
posesor. În cazul în care găsitorul nu poate să identifice proprietarul bunului găsit (ceea ce la practică se întâmplă de
cele mai dese ori), apoi bunul găsit urmează să fie transmis autorităţilor publice locale sau organului de poliţie din
acea localitate unde a fost găsit bunul. Găsitorul la alegere poate transmite bunul găsit fie organului de poliţie fie
organului public local.
3. În alin. 3 sunt instituite unele excepţii de la regula generală conform căruia cel ce a găsit bunul trebuie să-l
transmită organului public local ori organului de poliţie. Aşa dacă bunul a fost găsit într-o încăpere sau mijloc de
transport, apoi găsitorul va transmite bunul găsit posesorului încăperii sau mijlocului de transport. Acestea din urmă
sunt obligate la rândul său să transmită bunurile găsite organului public local sau organului de poliţie. Aceste
persoane nu vor primi o recompensă de la proprietarul bunului găsit, în cazul în care acesta va fi identificat şi nici nu
vor dobândi dreptul de proprietate asupra bunului găsit în conformitate cu prevederile art. 325. Va beneficia de
aceste drepturi doar cel ce a găsit bunul pierdut.
4. Găsitorul în caz că va distruge sau va deteriora bunul va fi ţinut la plata unei despăgubiri în mărime ce nu
depăşeşte preţul bunului găsit, şi doar dacă bunul a fost distrus sau deteriorat intenţionat sau din culpă grabă. Deci
dacă bunul a fost distrus de către găsitor însă acesta să fi acţionat nu cu intenţie sau culpă gravă, riscul periei sau
deteriorării bunului va fi suportat de către proprietarul bunului pierdut.
5. Cel căruia ia fost transmis bunul găsit, adică organul public local ori organul de poliţie, sunt obligate să
întreprindă măsuri pentru a identifica proprietarul bunului găsit. În acest sens legea obligă aceste organe să afişeze la
sediul lor un aviz despre bunul găsit. La fel aceste organe sunt obligate să păstreze bunul găsit timp de şase luni fiind
aplicabile dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. În principiu, această regulă stipulată în alin. 5 va fi aplicabilă
bunurilor neconsumptibile.
6. Dacă vor fi găsite bunuri consumptibile şi perisabile, este evident că acestea nu vor putea fi păstrate timp de
şase luni. Aceste bunuri vor fi vândute de către organele publice locale ori de către organele de poliţie. În acest caz
preţul bunului vândut va lua locul acestuia. Respectiv acesta fie că va fi transmis proprietarului bunului găsit,
respectându-se prevederile art. 326, fie că va fi transmis găsitorului, respectându-se prevederile art. 325.

Articolul 325. Dobîndirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit

(1) Dacă proprietarul sau o altă persoană îndreptăţită nu pretinde, în termen de 6 luni, transmiterea
bunului găsit, acesta este remis, în baza unui proces-verbal, celui care l-a găsit. Procesul-verbal reprezintă
pentru acesta din urmă titlu de proprietate, opozabil şi fostului proprietar.
(2) Dacă persoana care a găsit bunul renunţă la drepturile sale, acesta trece în proprietatea statului.
(3) Dacă, în conformitate cu prezentul articol, s-a dobândit dreptul de proprietate asupra unui animal,
fostul proprietar poate, în cazul în care se va constata existenţa unei afecţiuni în privinţa sa din partea
animalului sau comportamentul crud al noului proprietar faţă de animal, să ceara restituirea acestuia.

1. În articolul de faţă este supus reglementării modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului
găsit. Astfel, dacă nu a fost identificat proprietarul bunului găsit, şi dacă acesta nu pretinde în termen de şase luni
transmiterea bunului găsit, bunul găsit este transmis găsitorului acesta devenind proprietarul bunului găsit.
Transmiterea bunului către găsitor se face în baza procesului-verbal, care se întocmeşte de către organul public local
sau organul de poliţie cărora le-a fost transmis bunul găsit în conformitate cu prevederile art. 324 alin. 2 şi 3.
Legiuitorul a stabilit că procesul-verbal de transmitere a bunului găsitorului reprezintă pentru acesta din urmă titlu
de proprietate. Acest proces-verbal este opozabil terţilor, inclusiv fostului proprietar. În acest context nu trebuie să
confundăm prevederile art. 375, care dă posibilitatea proprietarului să-şi revendice bunurile de la posesorul de bună-
credinţă în cazul în care bunul a fost pierdut. Dacă găsitorul a respectat prevederile art. 324 alin. 2., atunci după
expirarea termenului de şase luni de zile şi transmiterea bunului găsit în proprietatea lui, fostul proprietar nu va
putea revendica bunul de la găsitor în temeiul că el a pierdut bunul. Regula privind dobândirea dreptului de
proprietate asupra bunului găsit, stipulată în art. 325 după cum putem observa diferă de cea din Codul Civil din
1964, care prevedea că dreptul de proprietate asupra bunului găsit trece în proprietate statului şi nu în proprietatea
găsitorului.
2. Dacă găsitorul renunţă fie la dreptul de proprietate fie la suma de bani, în cazul în care bunul a fost vândut,
apoi conform art. 325 alin. 2 bunul trece în proprietatea statului. Această normă, în principiu e de presupus, că va fi
aplicabilă doar în cazurile în care cheltuielile pentru întreţinerea bunului vor fi mai mari decât costul bunului,
găsitorul fiind nevoit să renunţe la dreptul de proprietate asupra bunului găsit.
3. În alin. 3 din articolul comentat întâlnim o excepţie de la regula conform căruia cel ce a pierdut bunul (fostul
proprietar) nu poate să ceară de la găsitor bunul după ce acestuia ia fost transmis bunul în proprietate conform
prevederilor art. 325 alin. 1. Această excepţie permite o dată în plus a argumenta necesitatea includeri articolului
287 dispoziţia căreia prevede că „animalele nu sînt lucruri. Ele sînt ocrotite prin legi speciale. În privinţa
animalelor se aplică dispoziţiile referitoare la lucruri, cu excepţia cazurilor stabilite de lege”. Deci, conform
art.325 alin.3, fostul proprietar al unui animal poate cere restituirea acestuia de la găsitor, care a devenit proprietar al
animalului găsit în conformitate cu art. 325 alin.1. Fostul proprietar va putea cere restituirea animalului de la găsitor
doar în următoarele cazuri : a) se va dovedi existenţa unei afecţiuni în privinţa sa din partea animalului; b) dacă se
va dovedi că noul proprietar se comportă crud cu animalul căreia ia fost transmis în proprietate.

Articolul 326. Obligaţia proprietarului bunului găsit de a compensa cheltuielile

şi de a plăti recompensa

(1) Proprietarul sau fostul posesor al bunului găsit este obligat să compenseze cheltuielile aferente
păstrării lui. În cazul în care bunul găsit a fost vîndut, din suma încasată se reţin cheltuielile de păstrare şi
comercializare.
(2) Proprietarul sau fostul posesor al bunului găsit este obligat să plătească celui care l-a găsit o
recompensa în proporţie de cel mult 10% din preţul sau din valoarea actuala a bunului.
(3) Dacă bunul nu are valoare comercială sau dacă plata recompensei pentru el nu a putut fi stabilită
pe cale amiabilă, cel care l-a găsit are dreptul la o suma stabilită de instanţa de judecată.
(4) În cazul în care proprietarul a făcut oferta publică de recompensă, cel care a găsit bunul are
dreptul de a opta între suma la care s-a obligat proprietarul prin ofertă şi recompensa stabilită de lege ori de
instanţa de judecată.

1. În acest articol se reglementează situaţiile când proprietarul bunului găsit este identificat şi bunul găsit este
restituit acestuia. Regula în acest sens este că proprietarul bunului găsit urmează să suporte toate cheltuielile legate
de păstrarea bunului găsit. Dacă bunul a fost vândut, proprietarul va primi preţul bunului minus cheltuielile de
păstrare şi comercializare. Cheltuielile de păstrare (după caz şi cele legate de comercializarea bunului găsit) urmează
a fi transmise celui care le-a suportat, acesta de cele mai dese ori fiind organul public local ori organul de poliţie. Nu
este exclus faptul ca aceste din urmă organe să transmită bunurile găsite la păstrare încheind contracte respective. În
aceste cazuri cheltuielile pentru păstrare vor fi plătite şi depozitarului.
2. Dacă în alin. 1 se vorbeşte despre obligaţiile ce revin proprietarului bunului de a acoperi cheltuielile apărute în
legătură cu păstrarea ( după caz comercializarea bunului), apoi în alin. 2 se vorbeşte de o altă obligaţie ce cade în
sarcina proprietarului bunului găsit, şi anume ce a de a acorda o recompensă, în mărime de cel mult 10% din preţul
sau din valoarea actuală a bunului, găsitorului. Deşi, expres nu este indicat, se presupune că această recompensă de
până la 10% va fi stabilită pe cale amiabilă. Deci, găsitorul şi proprietarul bunului găsit vor stabili care este mărimea
recompensei fie 2%, fie 5%, fie 7% ..., însă în orice caz aceasta nu poate depăşi suma de 10% din preţul sau din
valoarea actuală a bunului. De fapt această regulă va fi aplicabilă ori de câte ori proprietarul bunului găsit nu a făcut
o recompensă publică de recompensă. Dacă găsitorul va cere o recompensă în mărime de 10%, iar proprietarul
bunului va refuza să plătească 10% şi va cădea de acord să achite doar 3%, invocând că în alin. 2 este stipulat „...de
cel mult 10%”, instanţa va trebui să-l oblice pe proprietar să plătească o recompensă de 10% şi nu de 3%.
3. Majoritatea bunurilor pot fi evaluate în bani şi deci nu vor apărea divergenţe în stabilirea preţului bunului şi
calcularea mărimii recompensei. Însă sunt o serie de bunuri care nu au o valoare economică, spre exemplu o
scrisoare, o fotografie... . Şi în aceste cazuri mărimea recompensei va fi stabilită prin acordul de voinţă a găsitorului
şi a proprietarului bunului găsit. Dacă recompensa nu va fi stabilită pe cale amiabilă (atât în cazul bunurilor ce nu
au valoare economică, cât şi în cazul bunurilor ce au valoarea economică însă există divergenţă privitor la mărimea
recompensei – 1%, 4%, 7%, .. sau 10% din preţul bunului) atunci mărimea acesteia va fi stabilită de instanţa
judecătorească.
4. Nu este exclus faptul că proprietarul bunului pierdut să anunţe o recompensă pentru cel ce a găsit bunul. În
aceste cazuri găsitorul este în drept să aleagă care recompensă să o primească – fie pe cea indicată în oferta publică,
fie pe cea stabilită de lege ori de instanţa de judecată. Este de presupus că, în principiu, găsitorul va alege cea mai
mare recompensă, şi în aceste cazuri proprietarul bunului nu va putea să aleagă care sumă să achite.

Articolul 327. Comoara

 (1) Comoara este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, al cărui proprietar nu poate fi
identificat sau a pierdut, în condiţiile legii, dreptul de proprietate.
(2) În cazul în care într-un bun imobil, se descoperă o comoara, ea aparţine pe jumătate proprietarului
bunului imobil în care a fost descoperită şi pe jumătate descoperitorului dacă ei nu convin altfel. Acestuia din
urmă nu i se cuvine însă nimic dacă a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el fără consimţămîntul
proprietarului sau al posesorului. Consimţămîntul proprietarului sau al posesorului se prezumă pînă la
proba contrară.
(3) În cazul descoperirii unei comori constituite dintr-un bun (bunuri) recunoscut ca monument al
istoriei sau culturii, acesta este transmis în proprietatea statului. Proprietarul bunului imobil în care a fost
descoperită comoara, precum şi descoperitorul au dreptul de a primi o recompensă în proporţie de 50% din
preţul comorii. Recompensa se împarte egal între proprietarul bunului imobil în care a fost descoperită
comoara şi descoperitor dacă acordul dintre ei nu prevede altfel. Recompensa se plăteşte în întregime
proprietarului dacă descoperitorul a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el fără consimţămîntul
proprietarului sau al posesorului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică persoanelor care au efectuat, în interesul unor terţi,
inclusiv în cadrul exercitării obligaţiilor de serviciu, cercetări arheologice, căutări în urma cărora a fost
descoperită comoara.

1. Referitor la definirea comorii noul Cod în principiu a păstrat aceleaşi caractere, spunând că comoara este
„orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, al cărui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, în
condiţiile legii, dreptul de proprietate.” Dacă, Codul Civil din 1964 atribuia la comoară doar banii sau obiectele de
valoare, apoi după cum lesne putem observa din conţinutul art. 327 alin. 1 reiese că comoara este „orice bun mobil”.
Deci obiecte ale comorii pot fi nu doar banii şi obiectele de valoare, ci orice bun mobil, cu condiţia că proprietarul
bunului nu poate fi identificat. Am putea evidenţia următoarele caractere ale comorii: a) obiect al comorii poate fi
orice bun mobil; b) aceste bunuri mobile trebuie să fie ascunse sau îngropate – de cele mai dese ori comoara este
îngropată în pământ, însă aceasta nu înseamnă că comoara nu poate să fie ascunsă într-un bun mobil; şi c)
proprietarul bunului ascuns sau îngropat să nu poată să fie identificat.
2. Deşi în alin.2 se vorbeşte de descoperirea comorii într-un bun imobil, trebuie să spunem că aceleaşi consecinţe
se vor aplica şi cazurilor descoperirii comorii într-un bun mobil. Noul Cod Civil, comparativ cu cel din 1964,
stabileşte alte reglementări referitoare la soarta comorii. Regula generală în acest sens este că comoara se împarte -
jumătate proprietarului bunului imobil în care a fost descoperită şi pe jumătate descoperitorului. Această regulă are
un caracter dispozitiv, ceea ce permite părţilor (descoperitorului şi proprietarul bunului unde se presupune că s-ar
găsi comoara) să stabilească şi o altă proporţie, spre exemplu 80% la 20%. Comoara va aparţine ambilor acestor
persoane cu drept de proprietate comună pe cote-părţi conform regulii indicate mai sus. Concluzia deci ar fi că dacă
comoara a fost descoperită de însuşi proprietarul fundului, acesta va deveni de unul singur şi proprietar al comorii.
În schimb, dacă comoara este descoperită de o altă persoană, apoi după cum am afirmat, ea va aparţine
proprietarului fondului şi descoperitorului conform prevederilor art. 327 alin.2.
Descoperitorul nu va pretinde nici o parte din comoară, dacă a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el fără
consimţământul proprietarului sau al posesorului. La dovedirea existenţei sau lipsei consimţământului se porneşte de
la prezumţia că consimţământul proprietarului a existat. Contrariul urmează să fie dovedit de către proprietarul
bunului.
Dreptul asupra comorii îl are doar proprietarul bunului nu şi uzufructuarul, chiriaşul, depozitarul şi altor persoane
asemănătoare care deţin bunul fără a avea şi dreptul de proprietate. În unele cazuri legiuitorul expres prevede acest
lucru. Spre exemplu art. 419 dispune că „dreptul uzufructuarului nu se extinde asupra drepturilor nudului
proprietar cu privire la comoara descoperită în bun.”
3. În alin. 3 este stabilită o excepţie de la regula conform căreia dreptul de proprietate asupra comorii revine
descoperitorului şi proprietarului bunului unde a fost descoperită. Această excepţie se referă la o categorie specială
de bunuri şi anume atunci când comoara constituie un monument al istoriei sau al culturii. Dacă asemenea bunuri
constituie obiect al comorii, atunci bunurile date sunt transmise în proprietatea statului. La rândul său statul are
obligaţia de a plăti găsitorului şi proprietarului bunului o recompensă în mărime de 50% din preţul comorii.
Recompensa se împarte egal între proprietarul bunului imobil în care a fost descoperită comoara şi descoperitor dacă
acordul dintre ei nu prevede altfel. Descoperitorul nu va primi nimic dacă a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el
fără consimţământul proprietarului sau al posesorului. Înn acest caz recompensa în întregime va fi acordată
proprietarului bunului unde a fost descoperită comoara.
4. Prevederile din alin. 4 impun a face concluzia că descoperitorul nu va avea dreptul la jumătate din comoară,
decât cu condiţia că descoperirea să fie efectul întâmplării. Aceasta condiţie nu este decât o condiţie specială în
virtutea căruia descoperitorul va putea primi jumătatea din comoară. Această condiţie a întâmplării nu are nici un rol
în cazul în care comoara a fost descoperită de proprietarul bunului. Comoara va aparţine în întregime proprietarului
bunului unde ea a fost descoperită indiferent de faptul dacă comoara a fost descoperită din întâmplare ori a fost
descoperită în urma unor cercetări intenţionate.
Descoperitorul, însă va avea un drept asupra comorii doar atunci când a descoperit-o din întâmplare.
Întradevăr alin. 4 dispune că dreptul asupra comorii nu îşl vor avea persoanele „care au efectuat, în interesul unor
terţi, inclusiv în cadrul exercitării obligaţiilor de serviciu, cercetări arheologice, căutări în urma cărora a fost
descoperită comoara”. Deci, am putea evidenţia două situaţii în cazul când descoperitorul descoperă comoara
intenţionat: a) lucrările au fost efectuate la ordinul proprietarului, şi respectiv nu va putea să aibă nici un drept
asupra comorii, aceasta revenind în întregime proprietarului; şi b) descoperitorul a întreprins acţiuni ce au dus la
descoperirea comorii fără acordul proprietarului – caz în care legea la fel nu recunoaşte nici un drept asupra comorii
la descoperitor. Totuşi trebuie să subliniem că descoperitorul nu va dobândi nici un bun asupra comorii doar atunci
când proprietarul a ordonat expres efectuarea lucrărilor de căutare a acesteia. Dacă însă descoperitorul a găsit o
comoară, în urma lucrărilor efectuate la ordinul proprietarului, dar lucrările au fost făcute cu alt scop decât cel de
descoperire a comori, atunci descoperitorul va avea dreptul la comoară în condiţiile art. 327. Concluzia, este deci, că
prin întâmplare trebuie să înţelegem descoperirea unei comori făcută în afară de cercetări expres pentru descoperirea
acesteia – condiţia dată fiind aplicabilă doar descoperitorului.

Articolul 328. Accesiunea imobiliară naturală

(1) Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai
dacă ele se formează treptat (aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin
proprietarului acestor ape.
(2) Proprietarul terenului înconjurat de rîuri, heleştee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine
proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobîndeşte
nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
(3) Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o parte importantă, alipind-o la
terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an
de la data cînd proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune.
(4) În cazul în care o apă curgătoare, formînd un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran,
acesta rămîne proprietarul insulei astfel create.

1. Pe lângă noile moduri de dobândire a dreptului de proprietate se numără şi accesiunea reglementată în art. 328-
330. Prin accesiune se înţelege încorporarea unui bun la altul, cu alte cuvinte accesiunea este o unire a unui lucru
cu un alt lucru. Codul Civil reglementează accesiunea imobiliară (care la rândul său poate fi naturală sau artificială)
şi accesiunea mobiliară.
Vorbind de accesiunea imobiliară trebuie să pornim de la principiul general ce predomină această materia şi
anume – pământul este considerat ca bun principal, toate lucrurile care se încorporează în el se consideră
accesorii. În principiu această regulă poate fi dedusă şi din art. 317 (vezi şi comentariul acestei norme).
În art. 328 se vorbeşte despre accesiunea imobiliară naturală şi anume despre accesiunea pământurilor depuse sau
create de ape, dar nimic nu se spune despre accesiunea animalelor (proiectul codului civil a cuprins asemenea
reglementări). Accesiunea pământurilor depuse sau create de ape se referă la aluviuni(alin.1), avulsiuni (alin.3) şi
insule şi albii părăsite (alin. 2,4 şi parţial alin.1).
Aluviunile se numesc acele creşteri de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile apelor curgătoare.
Conform prevederilor alin.1 aceste adausuri revin proprietarului terenului riveran. Prin adăugirile de teren stipulate
în art. 328 alin. 1 trebuie să înţelegem nu doar pământul ci tot ce solul poartă la suprafaţă şi tot ce apele curgătoare
aduc şi lasă la ţărm, precum nisipul, pietrişul etc., acestea din urmă la fel revenind proprietarului terenului riveran.
Legiuitorul a stipulat în art.328 alin.1 că „terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare revin
proprietarului acestor ape”. În opina noastră această prevedere urmează a fi privită critic, ea chiar fiind contrară
dispoziţiilor din art.328 alin. 2. Ori, în alin 2, deşi ar fi trebuit să se vorbească doar despre apele necurgătoare
(lacuri, heleştee...), totuşi se vorbeşte şi de apele râurilor, stipulându-se că „ proprietarul acestor ape (deci şi a
apelor râurilor (evidenţierea ne aparţine)) nu dobândeşte nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor
revărsări sporadice”. Deci, cum trebuie să înţelegem aceste prevederi contradictorii din alin. 1 şi alin. 2 ale art.
328? În opina noastră la soluţionarea acestei contradicţii trebuie să pornim de la regula că albiile râurilor aparţin
proprietarilor riverani, cu excepţia acelora care potrivit legii, aparţin domeniului public. Pornind de la aceasta ar
trebui să spunem că proprietarul terenului riveran dobândeşte terenul lăsat de apele curgătoare care s-au retras treptat
de la terenul respectiv, ceea ce impune a face altă concluzie că dacă apa curgătoare se va revărsa asupra terenului
riveran, atunci proprietarul apei nu va putea deveni şi proprietarului terenului ocupat de apele curgătoare revărsate.
Trebuie să spunem că aceasta este opinia noastră privitor la conţinutul art. 328 alin. 1 şi 2., opinie care nu poate fi
dedusă din această normă, însă care va permite o înlăturare a contradicţiilor evidenţiate de noi puţin mai sus, opinie
care sperăm va uşura înţelegerea accesiunii pământurilor (aluviuni, insule şi albii părăsite). Tot odată ne-am oprit la
această problemă în speranţa că vor fi operate modificările de rigoare în art. 328.
2. Regula stipulată în alin.1 se va referi doar la aluviunile şi creşterile pricinuite de apele curgătoare, ea nefiind
aplicabilă pământurilor descoperite de lacuri, heleştee, canale şi alte categorii de ape stătătoare. În acest caz,
proprietarul terenului înconjurat de ape stătătoare ca heleştee, iazuri, canale nu devine proprietar al terenurilor
apărute prin scăderea temporară a apelor. La fel proprietarul acestor ape nu dobândeşte nici un drept asupra terenului
acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice. Cu alte cuvinte, nivelul normal al apei lacului, heleşteului etc.,
determină limita fixă a pământului ce aparţine proprietarului lor, independent de creşterile sau scăderile excepţionale
ale apei. Am spus deja, care este poziţia noastră referitor la includerea apelor râurilor în alin. 2.
 3. Dacă în alin. 1 se vorbeşte despre adausurile lente, apoi alin. 3 se referă la adausurile bruşte. Datorită unor
revărsări se poate întâmpla ca un curs de apă s-ă rupă dintr-o dată o bucată mare dintr-o proprietate, care să poată s-ă
fie recunoscută şi identificată, şi s-o alipească la altă proprietate riverană. Asemenea depuneri (alipiri) de teren se
numesc avulsiuni. În cazul avulsiunii, proprietarul fondului din care apa a rupt o porţiune de teren păstrează asupra
acestei porţiuni dreptul de proprietate, cu condiţia ca să revendice trenul în decurs de un an de la data când
proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune. Considerăm că acest termen de un an, stipulat în
alin.3, este un termen de perimare. Astfel, dacă proprietarul de la care a fost ruptă o bucată de teren nu-l va
revendica în acest termen el va pierde dreptul de proprietate asupra acestei porţiuni, respectiv proprietarul terenului
riveran la care s-a alipit această porţiune va deveni proprietarul ei.
4. Aliniatul 4, din norma comentată, reglementează situaţiile când o apă curgătore îşi schimbă în mod natural
cursul. De fapt, ar fi corect să spunem că este vorba de o singură situaţie şi anume când o apă curgătoare „formând
un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran”. Regula aicea este că proprietarul terenului riveran rămâne
a fi şi proprietarul insulei, create ca rezultat al schimbări cursului râului şi înconjurării terenului riveran.

Articolul 329. Accesiunea imobiliară artificială

(1) Construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute de
proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la proba contrară. Prin lucrări se înţeleg
plantarea, precum şi amenajările aduse unui teren care nu se incorporează în mod durabil în acesta.
(2) Proprietarul de teren care a efectuat construcţii şi alte lucrări cu materiale străine este obligat să
plătească valoarea materialelor. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă, proprietarul este obligat să
repare şi prejudiciul cauzat.
(3) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ, proprietarul terenului are dreptul
să le ţină pentru sine sau să oblige terţul să le ridice pe cheltuiala proprie şi să repare daunele cauzate. Dacă
păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un terţ, proprietarul este obligat să plătească, la alegere,
valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului.
(4) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă, proprietarul de
teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii
sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului.
(5) În cazul în care construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în parte pe un teren
învecinat, proprietarul vecin poate dobîndi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o
despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. În acest caz, el va
dobîndi şi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei.
Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei
terenului aferent.
(6) Constructorul de rea-credinţă nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din suma
calculată conform alin.(5) dacă nu va dovedi că persoana îndreptăţită poartă ea însăşi o parte din vinovăţie.

1. Accesiunea imobiliară artificială imobiliară reglementată în art.329, se întâlneşte în cazurile când: a) se face o
construcţie sau o plantaţie pe un fond sau b) se adaugă construcţii noi unei clădiri existente. În ambele aceste ipoteze
este nevoie ca fondul sau clădirea iniţială să aparţină unei persoane, iar materialul construcţiei sau plantaţiei să
aparţină altei persoane. Şi în cazul accesiunii imobiliare urmează să pornim de la regula superficecies solo cedit,
conform căreia accesiunea se face întotdeauna în folosul proprietarului fondului, cu alte cuvinte tot ce este pe teren
este considerat că aparţin proprietarului acestui teren. Vom vedea că acesta este regula, de la ea putând fi stabilite şi
derogări.
Alin. 1 stabileşte o dublă prezumţie, şi anume că construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului
sînt prezumate a fi făcute: a) de proprietarul terenului şi b) pe cheltuiala sa. Legiuitorul prevăzând o asemenea
prezumţie, nu a făcut altceva de cât să legifereze situaţiile de cele mai dese ori întâlnite la practică. Ori, întradevăr în
majoritatea cazurilor construcţiile sau plantaţiile făcute pe un fond sunt făcute de către proprietarul fondului şi pe
cheltuiala sa. Chiar dacă valoarea construcţiei sau a plantaţiei ar depăşi cu mult valoarea pământului pe care sunt
făcute prezumţia prevăzută în acest aliniat îşi găseşte aplicaţia. Însă, conform dispoziţiilor alin.1, această prezumţie
se poate combate prin dovada contrarie. Ca consecinţă, cel ce pretinde că a făcut el construcţia sau plantaţia pe un alt
fond, trebuie să dovedească acest lucru. Credem că în acest caz se va putea utiliza orice mijloc de probă: înscrisurile,
depoziţiile martorilor, etc. .
Alin. 1 se referă la construcţii şi lucrări. Dacă termenul „construcţii” nu ridică semne de întrebări, apoi referitor la
„lucrări” legiuitorul a indicat expres ce se înţelege prin acestea, atribuind la ele „plantarea, precum şi amenajările
aduse unui teren care nu se incorporează în mod durabil în acesta”. Trebuie să precizăm că textul alin. 1. se referă
doar la lucrări noi, dar nu şi unor îmbunătăţiri făcute anterior. De asemenea la lucrări nu se atribuie nici reparaţiile
făcute (spre exemplu înlocuirea arborilor căzuţi).
În art. 329 legiuitorul a făcut distincţie între două situaţii, în care are loc accesiunea imobiliară artificială, şi
anume: a) proprietarul fondului face el însuşi construcţii sau plantaţii utilizând materiale străine (alin. 2) şi b)
proprietarul materialelor face construcţii sau plantaţii pe terenul ce nu-i aparţine (alin. 3 şi 4). În ambele aceste
cazuri legiuitorul mai face distincţie dacă cel ce a efectua lucrările sau plantaţiile este de bună sau rea credinţă.
2. În alin. 2 este reglementată situaţia în care proprietarul fondului a efectuat construcţii sau alte lucrări cu
materiale ce nu-i aparţin. Conform dispoziţiilor art. 329 alin. 2, proprietarul terenului care a făcut asemenea
construcţii sau lucrări cu materiale străine devine prin accesiune proprietarul lucrărilor pe cere lea făcut cu acele
materiale străine. Proprietarul materialelor în acest caz nu le va putea revendica, chiar dacă lucrările au fost
efectuate cu rea – credinţă. În schimb proprietarul terenului va fi obligat să plătească o despăgubire proprietarului
materialelor egală cu valoarea acestora. Dacă proprietarul terenului este de rea-credinţă, apoi el va mai fi obligat să
repare şi prejudiciul cauzat proprietarului materialelor. Deci, pornind de la prevederile art. 329 alin. 1, trebuie să
spunem că proprietarul terenului va dobândi proprietatea construcţiilor sau lucrărilor, indiferent de faptul dacă era de
bună sau rea - credinţă, adică indiferent de faptul dacă ştia sau nu ştia că materialele sunt străine.
3. A doua situaţie referitoare la accesiunea imobiliară artificială este, după cu am spus, efectuarea lucrărilor
cu materiale proprii însă pe un teren străin. Trebuie să presupunem că pentru existenţa unei asemenea situaţii este
nevoie ca constructorul să fie posesorul terenului, doar într-un asemenea caz el va putea construi. În principiu, şi în
acest caz va fi aplicabilă regula generală conform căreia proprietarul fondului devine prin accesiune proprietarul
construcţiilor şi lucrărilor făcute de o terţă persoană. Persana terţă, care a construit cu materialele sale nu devine
proprietar al construcţiilor şi lucrărilor, el putând în unele cazuri să pretindă o despăgubire de la proprietarul
terenului. Spunem în unele cazuri fiindcă legiuitorul a făcut distincţie între constructorul de bună - credinţă şi
constructorul de rea –credinţă. În alin. 3 se vorbeşte despre constructorul de rea – credinţă care a făcut lucrări pe
ternul străin. Este considerat constructor de rea-credinţă persoana care ştia ori trebuia să ştie că nu este în drept să
facă construcţii şi lucrări pe terenul străin. În acest caz proprietarul fondului, poate la alegere: a) să păstreze
construcţia, ori b) să ceară ridicarea construcţiei. Dacă păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un terţ,
proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu
creşterea valorii terenului. Proprietarul terenului este în drept să aleagă ce sumă să fie achitată terţului
(constructorului) fie o sumă echivalentă cu valoarea materialelor şi costul muncii, fie o sumă echivalentă cu
creşterea valorii terenului. Este de presupus că proprietarul terenului desigur va alege suma mai mică, dar nu este
exclus şi inversul. Dacă proprietarul fondului nu va reţine pentru sine construcţiile şi lucrările efectuate de terţa
persoană, atunci constructorul este obligat să ridice construcţia sau lucrările pe cheltuiala sa. În caz că demolarea
construcţiei va cauza careva daune apoi acestea vor fi reparate de către constructorul de rea – credinţă. Daune pot fi
cauzate fie terenului fie proprietarului. Ridicarea construcţiilor şi lucrărilor va deveni chiar un drept al
constructorului în cazul în care proprietarul le va păstra dar va refuza să plătească constructorului valoarea
materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului.
4. Comparativ cu constructorul de rea-credinţă, situaţia constructorului de bună-credinţă este mai favorabilă,
el neputînd fi obligat să ridice construcţiile şi lucrările efectuate pe terenul străin. Aceasta este unica diferenţă între
constructorul de rea-credinţă şi cel de bună-credinţă. Şi în acest caz proprietarul terenului este obligat să achite
constructorului o despăgubire ce echivalează cu valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de bani egală cu
creşterea valorii terenului. După cum putem observa atât în cazul constructorului de rea-credinţă, cât şi în cazul
constructorului de bună – credinţă suma despăgubirii ce urmează să fie plătită de proprietarul ternului este aceiaşi.
După cum am spus şi în cazul constructorului de rea-credinţă, proprietarul terenului va alege totdeauna suma cea
mai mică dintre cele două sume între care poate să opteze.
Opţiunea lăsată proprietarului relativ la despăgubirea pe cere trebuie să o plătească constructorului, opţiune
expres indicată în art. 329 alin. 3 şi 4, îşi găseşte argumentarea în unul din principiile fundamentale ale dreptului
civil – „nimeni nu se poate îmbogăţi pe nedrept în paguba altuia”. Totuşi, pornind de la faptul că proprietarul
ternului va alege suma cea mai mică, nu trebuie să credem că acest principiu se va încălca. Ori, când proprietarul
terenului va plăti valoarea materialelor plus costul muncii, fiindcă acestea sunt inferioare creşterii valorii terenului,
este adevărat că proprietarul se îmbogăţeşte, însă nu pe nedrept, deoarece constructorul nu suferă nici o pagubă, lui
fiindu-i restituite toate cheltuielile suportate la efectuarea construcţiei. Ca consecinţă în acest caz ne vom afla în
situaţia în care constructorul se va îmbogăţi, dar fără a prejudicia pe cineva, ceea ce nu contravine principiului
invocat de noi puţin mai sus. La fel nu va fi violat acest principiu nici atunci când proprietarul va plăti
constructorului o sumă egală cu creşterea valorii terenului, fiindcă, deşi constructorul va suferi o pagubă (nu va
primi integral cheltuielile suportate la construcţie), totuşi proprietarul terenului nu se îmbogăţi cu nimic, deoarece el
va plăti constructorului tocmai o sumă egală cu îmbogăţirea sa. Deci, şi în acest ultim caz, vom fi în prezenţa unei
pagube a unuia, însă fără o îmbogăţire nedreaptă a altuia.
Cum va fi apărat constructorul de bună-credinţă dacă proprietarul terenului va refuza să achite despăgubirea
corespunzătoare ? În acest, caz conform prevederilor art. 637 şi 638 constructorul va avea asupra construcţiei un
drept de retenţie. La fel constructorul va avea dreptul să înainteze o acţiune prin care să ceară suma
corespunzătoare. Desigur constructorul de bună-credinţă va putea ridica construcţiile pe cheltuiala doar dacă va dori
acest lucru.
5. Art. 329 alin. 5 se referă la o situaţie specială, şi anume la aceea când construcţia este făcută pe două trenuri
având proprietari diferiţi. Dacă alin. precedente se refereau în egală măsură atât la construcţii cât şi la alte lucrări,
apoi alin. 5 se referă doar la construcţii. După cum putem observa această normă instituie şi o excepţie de la regula
consfinţită în alin. 1 al articolului de faţă. Astfel, dacă construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi
în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi proprietatea asupra întregii construcţii, plătind
constructorului o despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se află pe terenul său. Dacă mai
mult de ½ din construcţie se află pe terenul constructorului apoi vor fi aplicabile regulile din alin. 3 şi 3 din acest
articol. În plus, dacă constructorul va fi de bună – credinţă, clădirea se va afla în proprietatea comună pe cote-părţi a
titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor. Deci, dacă constructorul (el fiind şi proprietarul terenului) va
construi o construcţie atât pe terenul său cât şi pe ternul vecinului şi mai mult de ½ din construcţie se va afla pe
terenul vecinului, el nu va deveni proprietar asupra părţii din construcţie aflată pe terenul său. Acest lucru se va
întâmpla doar dacă vecinul va dori să apeleze la alin. 5, adică doar atunci când vecinul va dori să devină proprietarul
întregii construcţii. Dacă vecinul va dori să devină proprietarul întregii construcţii, el va dobândi un drept de
superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a construcţiei, dar va fi obligat să plătească
constructorului o despăgubire. Despăgubirea va include în sine atât cheltuielile suportate de constructor (acestea
fiind valoarea materialelor plus costul munci) cât şi contravaloarea folosinţei terenului aferent. O asemenea
despăgubire o va putea pretinde doar constructorul de bună-credinţă.
6. În ceea ce priveşte constructorul de rea-credinţă, el va putea pretinde doar 1/3 din despăgubire (valoarea
materialelor şi ostul muncii plus contravaloarea folosinţei terenului aferent.). Constructorul de rea-credinţă va putea
pretinde o despăgubire mai mare, dacă va dovedi că proprietarul ternului vecin este vinovat (spre exemplu
proprietarul terenului pe care se construeşte intenţionat tolerează construirea construcţiei până la final în loc s-ă
ceară încetarea efectuării lucrărilor .)

Articolul 330. Accesiunea mobiliară

(1) În cazul în care se unesc două bunuri mobile avînd proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia poate
pretinde separarea bunurilor dacă celălalt proprietar nu ar suferi astfel un prejudiciu.
(2) Dacă două bunuri care aparţin diferiţilor proprietari s-au unit încît nu se mai pot separa fără a fi
deteriorate sau fără muncă sau cheltuieli excesive, noul bun aparţine proprietarului care a contribuit cel mai
mult la constituirea bunului, prin muncă sau prin valoarea bunului iniţial, fiind obligat să plătească celuilalt
proprietar preţul bunului unit cu bunul principal.
(3) În cazul în care bunul accesoriu este mai de preţ decît bunul principal şi s-a unit cu acesta fără
ştirea proprietarului, ultimul poate cere despărţirea şi restituirea bunului accesoriu unit, chiar dacă din
separare ar rezulta vătămarea bunului principal.
(4) Dacă contractul nu prevede altfel, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat din prelucrarea
materiei aparţine proprietarului ei, care este obligat să plătească valoarea manoperei. Se consideră de
asemenea prelucrare scrierea, desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o altă transformare a
suprafeţei.
(5) Persoana de bună-credinţă care a transformat prin manoperă materia ce nu îi aparţine dobîndeşte
dreptul de proprietate asupra bunului rezultat dacă valoarea manoperei este superioară valorii materiei,
plătind proprietarului preţul materiei.
(6) Cel care trebuie să restituie bunul rezultat din prelucrarea materiei este în drept să-l reţină pînă va
primi de la proprietarul noului bun suma datorată.
(7) În cazul în care un bun s-a format prin amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce aparţin
diferiţilor proprietari şi nici una nu poate fi considerată ca materie principală, proprietarul care nu a ştiut
despre confuziune poate cere separarea materiilor dacă este posibil. Dacă materiile amestecate nu pot fi
separate fără pagubă, bunul format aparţine proprietarilor materiilor proporţional cantităţii, calităţii şi
valorii materiei fiecăruia.
(8) În cazul în care materia unui proprietar de bună-credinţă depăşeşte cealaltă materie prin valoare şi
cantitate, acesta poate cere bunul creat prin amestecare, plătind celuilalt proprietar preţul materiei sau
înlocuirea materiei cu materie de aceeaşi natură, cantitate, greutate, mărime şi calitate sau plata
contravalorii ei.

1. Şi în cazul accesiunii mobiliare regula generală este: proprietarul lucrului principal devine prin accesiune
proprietarul noului bun format prin încorporarea la lucrul principal al unui alt lucru mai puţin important. În art. 330
sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliară: adjuncţiunea (alin. 1-3), specificaţiunea (alin. 4-6) şi
confuziunea (art. 7-8).
Adjuncţiunea constă în unirea a două bunuri, care cu toate că formează un singur tot, totuşi pot fi despărţite în
aşa fel ca după aceasta să fie posibilă o utilizare normală a lor. Esenţa reglementării din alin. 1 constă în faptul că
dacă sau unit două bunuri având proprietari diferiţi, acestea pot fi separate cu condiţia ca separarea să nu
prejudicieze bunul.
2. Dacă bunurile, care au format un întreg, nu pot fi separate va fi aplicată regula din alin. 2. Legiuitorul în acest
caz a stabilit două situaţii: fie că separarea este imposibilă pe motivul că se va deteriora bunul, fie că separarea va
necesita cheltuieli excesive. În ambele aceste cazuri noul bun va aparţine proprietarului care a contribuit cel mai
mult la constituirea bunului, prin muncă sau prin valoarea bunului iniţial. Tot odată, cel ce dobândeşte dreptul de
proprietate asupra noului bun, la rândul său, este obligat s-ă achite preţul bunului unit cu bunul principal. Deci,
după regula generală proprietarul bunului mai puţin important nu va putea cere separarea bunului din bunul nou
format, ci va putea pretinde doar preţul bunului.
3. Este totuşi posibil ca proprietarul bunului accesoriu să ceară separarea bunului său din bunul principal chiar
dacă ca rezultat al separării va suferi bunul principal. O asemenea separare va fi posibilă doar în cazul în care unirea
bunului accesoriu la bunul principal a fost făcută fără ştirea proprietarului bunului accesoriu. Este de presupus că
proprietarul bunului accesoriu va putea cere separarea doar dacă aceasta nu va afecta şi bunul accesoriu. În caz
contrar vor fi aplicabile regulile din alin. 2.
4. Alin. 4 cuprinde reglementări referitoare la dobăndirea dreptului de proprietate în rezultatul specificaţiunii –
caz în care o persoană face un obiect nou cu materia străină. Spre exemplu un pictor pictează un portret utilizând
pânza şi vopselele altuia. În cazul specificaţiunii nu se unesc două bunuri materiale corporale (aşa cum este la
adjucţiune), ci se uneşte un bun corporal (materia) cu nul abstract (munca pictorului în exemplul nostru). Din
conţinutul în alin. 4, am putea deduce că bunul principal este materia şi manopera este bunul accesoriu. Regula în
cazul specicaţiunii este că dreptul de proprietate asupra bunului rezultat din prelucrarea materiei aparţine
proprietarului ei. Această regulă, stipulată expres în alin. 4, are un caracter dispozitiv, părţile (adică proprietarul
materiei şi cel ce efectuează manopera) pot stabili contrariul (spre exemplu noul bun va aparţine lucrătorului, acesta
fiind obligat să plătească valoarea materialului) Proprietarul materialului, conform regulii generale, este obligat să
plătească valoarea manoperei. Prin prelucrare urmează să înţelegem de asemenea scrierea, desenarea, pictarea,
imprimarea, gravarea sau o altă transformare a suprafeţei.
5. Prin excepţie de la regula generală stipulată în alin. 4, este posibil ca lucrătorul să devină proprietarul noului
bunul, chiar în lipsa unei înţelegeri cu proprietarul materiei. Pentru aceasta este necesar ca lucrătorul să fie de bună –
credinţă, pe de o parte, şi valoarea manoperei să fie superioară valorii materiei (spre exemplu un pictor renumit
pictează un tablou pe o pânză ce nu-i aparţine). Trebuie să considerăm că în acest caz munca este un bun principal
iar materia un bun accesoriu, respectiv lucrătorul va avea obligaţia de al despăgubi pe proprietarul materiei
achitându-i valoarea. Deci, pentru a putea fi aplicabil art.330 alin 5 sunt necesare a fi întrunite două condiţii: 1)
persoana care a transformat prin manoperă materia ce nu-i aparţine (lucrătorul) trebuie să fie de bună – credinţă; şi
2) valoarea manoperei trebuie să fie superioară valorii materiei.
6. După caz, fie proprietarul materiei fie lucrătorul vor avea un drept de retenţie, adică vor fi în drept să reţină
bunul până la achitarea sumei datorate de cel ce dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului apărut în rezultatul
specificaţiunii (a se vedea în acest sens şi comentariu la art. 637).
7. Este posibil ca un bun să se formeze prin amestecul a două materii ce aparţin la doi proprietari diferiţi. O
asemenea situaţie poartă denumirea de confuziune şi este reglementată în alin. 7. Din conţinutul alin. 7 pot fi
desprinse trei situaţii: 1) au fost amestecate mai multe materii formând un nou bun însă una din materii poate fi
considerată principală; 2) nici una din materii nu poate fi considerată principală dar este posibilă separarea
materiilor; 3) materialele amestecate nu pot fi separate fără pagubă. Vom examina pe rând toate aceste trei situaţii.
Dacă una din materii poate fi considerată ca principală şi alta ca accesorie (acest lucru poate fi stabilit pe diferite
criterii – valoarea fiecăruia; cantitatea; calitatea; etc..) apoi noul obiect va putea aparţine proprietarului materiei
principale, respectându-se prevederile art. 330 alin. 8.
Dacă nici una din materii nu poate fi considerată principală dar este posibilă separarea materiilor, atunci
proprietarul materiei care nu a ştiut despre confuziune poate cere separarea materiilor.
Şi în sfârşit dacă materiile amestecate nu pot fi separate fără pagubă, bunul format aparţine proprietarilor
materiilor proporţional cantităţii, calităţii şi valorii materiei fiecăruia.
8. După cum am afirmat puţin mai sus dacă va fi posibil ca o materie să fie considerată ca principală, apoi
proprietarul materiei principale (materia acestuia depăşeşte cealaltă materie prin cantitate ori valoare) poate pretinde
ca bunul creat prin amestec să-i fie transmis în proprietate. Pentru a putea cere acest lucru proprietarul materiei
principale trebuie să fie de bună-credinţă. La rândul său proprietarul materiei principale va fi obligat să plătească
celuilalt proprietar preţul materiei sau înlocuirea materiei cu materie de aceeaşi natură, cantitate, greutate, mărime şi
calitate sau plata contravalorii ei.

Articolul 331. Dreptul dobînditorului de bună-credinţă asupra mobilelor

(1) Nu Dobînditorul de bună-credinţă dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în

cazul în care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. există bună-credinţă cînd dobînditorul ştia sau
trebuia să ştie că cel de la care a dobîndit bunul nu era proprietarul lui. Buna-credinţă trebuie să subziste
pînă în momentul intrării î posesiune inclusiv.
(2) Dobînditorul de bună-credinţă nu dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile în
cazul în care bunul este furat, pierdut sau ieşit în alt mod din posesiunea proprietarului contrar voinţei lui
sau dobînditorul l-a obţinut cu titlu gratuit. Această regulă nu se aplică în cazul dobîndirii banilor, a titlurilor
de valoare la purtător sau a bunurilor înstrăinate la licitaţie.

1. Art. 331 urmăreşte scopul apărării intereselor dobânditorilor de bună – credinţă. Norma dată va fi aplicabilă
doar în cazurile în care dobânditorul este de bună-credinţă, respectiv nu va fi aplicabilă cazurilor în care
dobânditorul este de rea-credinţă. La fel norma dată este aplicabilă doar bunurilor mobile. Regula generală din acest
articol este: dobînditorul de bună-credinţă dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în cazul în
care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. Spre exemplu, dobânditorul a procurat un bun de la arendator,
acesta nefiind în drept să înstrăineze bunul arendat. Dobînditorul va deveni proprietar al bunului vândut de arendaş
doar dacă nu va şti şi nici nu putea să ştie că arendaşul nu este proprietarul bunului şi deci nu este în drept s-ă
înstrăineze bunul. Buna - credinţă a dobânditorului se presupune, contrariul urmează să fie dovedit de cel ce îl
invocă. Buna sau reaua – credinţă a dobânditorului se va determina în dependenţă de faptul dacă ştia ori nu ştia,
trebuia să ştie sau nu trebuia să ştie, că cel ce înstrăinează bunul nu este proprietarul acestuia. Reaua credinţă nu
poate fi acoperită nici printr-un act. Spre exemplu, reaua credinţă nu va putea fi acoperită prin faptul că dobânditorul
a dobândit bunul de la licitaţie organizată de instanţa judecătorească întru executarea unei hotărâri judecătoreşti,
dacă dobânditorul ştia că cel înstrăinează bunul nu este proprietarul bunului (la licitaţie adevăratul proprietar a
comunicat dobânditorului că bunul este al său). Important este ca buna-credinţă trebuie să subziste până la
momentul întrării în posesie.
2. Dacă regula este că dobînditorul de bună-credinţă dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în
cazul în care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui, apoi excepţiea de la această regulă este prevăzută în
alin. 2 conform căreia dobânditorul de bună-credinţă nu dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile
în cazul în care bunul este furat, pierdut sau ieşit în alt mod din posesiunea proprietarului contrar voinţei lui sau
dobînditorul l-a obţinut cu titlu gratuit. Deci dobânditorul de bună-credinţă nu va dobândi dreptul de proprietate
asupra bunului mobil dacă bunul a ieşit din posesia proprietarului contrar voinţei sale (furt, pierdere, alt mod). La
fel, el, nu va deveni proprietar al bunului mobil dacă la dobândit cu titlu gratuit. Totuşi dobânditorul de bună-
credinţă va dobândi dreptul de proprietate asupra banilor, titlurilor da valoare la purtător şi asupra bunurilor
dobândite la licitaţie chiar dacă aceste bunuri au ieşit din posesia proprietarului contrar voinţei sale. Banii şi titlurile
de valoare la purtător nu vor putea fi revendicate de la posesorul de bună - credinţă nici într-un caz, ceea ce
înseamnă că dobânditorul de bună-credinţă în toate cazurile (avem în vedere acele cazuri când cel ce înstrăinează nu
este proprietarul acestor bunuri) va deveni proprietar al banilor şi al titlurilor de valoare la purtător.

Articolul 332. Uzucapiunea imobiliara

(1) Dacă o persoană, fără să fi dobîndit dreptul de proprietate, a posedat cu bună-credinţă sub nume
de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, aceasta devine proprietarul bunului respectiv.
(2) Dacă un bun imobil şi drepturile asupra lui sînt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietate
se dobîndeşte în temeiul alin.(1) din momentul înregistrării.

1. Uzucapiunea este un mod nou de dobândire a dreptului de proprietate, esenţa căruia constă în faptul că o
persoană poate deveni proprietar al bunului dacă îl posedă pe o perioadă expres stabilită de lege, în condiţiile
stipulate de lege. Referitor la termen acesta diferă în dependenţă de faptul dacă bunul este mobil sau imobil. În
schimb alte condiţii necesare uzucapiunii sunt identice la toate bunurile, ele fiind prevăzute expres în art. 335.
Art. 332 se referă la uzucapiunea imobilelor. Pentru ca imobilele să fie dobăndite prin uzucapiune este necesar ca
cel ce posedă bunul s-ă fie de bună - credinţă şi să posede bunul imobil timp de 15 ani. Buna-credinţă presupune că
posesorul să nu ştie şi nici să nu poate şti că posesia sa este ilegală (a se vedea şi com. la art. 307) . Acest termen
începe să curgă din momentul în care posesia întruneşte toate condiţiile necesare uzucapiunii, acestea după cum am
spus mai sus, sunt indicate în art. 335. Conţinutul art. 332 alin 1 permite a face concluzia că vor putea fi dobândite
prin uzucapiune doar bunurile imobile neînregistrate în registrul bunurilor imobile. Spunem acest lucru, fiindcă o
dată ce bunul este înregistrat în registrul bunurilor imobile se prezumă că toţi au cunoştinţă de acest fapt, şi ca
rezultat cel ce va poseda un bun imobil înregistrat în registrul bunurilor imobile nu va putea dobândi dreptul de
proprietate asupra acestui bun, fiindcă el va considerat că este de rea-credinţă. În aşa fel, într-o asemenea redacţie
art. 332 va avea puţină aplicaţie la practică, ori în majoritatea cazurilor bunurile imobile se înregistrează în registrul
bunurilor imobile. În art. 332 nimic nu se vorbeşte despre faptul cum se va înregistra dreptul de proprietate asupra
bunului imobil în cazul în care vor fi întrunite condiţiile necesare uzucapiunii. Considerăm că cel care timp de 15 ani
a posedat sub nume de proprietar un bun imobil care nu este înregistrat în registrul bunurilor imobile, va putea
dobândi dreptul de proprietate asupra acestui imobil în baza unei cereri adresate instanţei judecătoreşti. În aşa fel vor
fi înlăturate posibilele litigii ce vor putea apărea ca rezultat al dobândirii dreptului de proprietate în urma
uzucapiunii.
2. În conformitate cu prevederile art. 290 dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra bunurilor
imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi încetarea lor sînt supuse înregistrării de stat. Art.332 alin.
2 în principiu spune acelaş lucru. Pornind de la faptul că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile tot timpul
trebuie înregistrat în registrul bunurilor imobile, şi în cazul uzucapiunii dreptul de proprietate urmează a fi
înregistrat în registrul bunurilor imobile.

Articolul 333. Uzucapiunea mobilelor

 Persoana care posedă cu bună-credinţă timp de 5 ani un bun mobil al altuia, comportându-se ca un
proprietar, dobândeşte dreptul de proprietate asupra acestui bun.

1. Referitor la bunurile imobile termenul necesar uzucapiunii este de 5 ani. Şi în cazul bunurilor mobile
posesorul pentru a putea uzurpa trebuie să fie de bună-credinţă. Deşi această regulă se pare extrem de simplă, totuşi
este necesar de a o corela cu cea din art. 331. Astfel, după cum am putut observa, în art. 331 se indică că
dobînditorul de bună-credinţă dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în cazul în care cel care a
dispus de bun nu era proprietarul lui. Întrebarea, în acest sens, ar fi, care normă urmează să fie aplicată, spre
exemplu în cazul când o persoană a procurat un bun de la o persoană care nu avea dreptul să-l înstrăineze, adică nu
era proprietarul bunului ? Este oare necesar ca într-o asemenea situaţie dobânditorul să posede bunul pe parcursul a
5 ani de zile pentru a putea dobândi dreptul de proprietate, ori va putea apela la art. 331 şi ca rezultat va deveni
proprietar al bunului din momentul primirii bunului în posesie ? Pentru a răspunde la această întrebare urmează să
apelăm şi la conţinutul art. 307 alin. 1. Respectiv, pornind de la conţinutul art. 307 alin. 1, conchidem că regula din
art. 331 va fi aplicabilă ori de câte ori dobânditorul va deveni posesor al bunului mobil în baza unui act juridic
(vânzare-cumpărare; donaţie, moştenire testamentară, schimb etc.). În schimb în cazurile în care posesorul se poate
considera îndreptăţit să posede în urma unei examinări diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor
îndreptăţirii sale, vom apela la termenul de 5 ani prevăzut de art. 333, şi deci într-o asemenea situaţie posesorul unui
bun mobil va deveni proprietarul acestui bun după expirarea termenului necesar uzucaăiunii.

Articolul 334. Unirea posesiunilor

Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesiune cu cea a autorului
său.

1. În literatura de specialitate unirea posesiilor mai poartă denumirea de joncţiunea posesiilor. Joncţiunea
posesiilor constă în adăugirea la termenul posesiei actuale a posesorului, a termenului de posesie a autorului său,
adică a autorului anterior. Spre exemplu, o persoană a posedat un bun imobil zece, neînregistrat în registrul
bunurilor imobile zece ani, după care au prelungit să posede acest bun moştenitorii posesorului. Conform
dispoziţiilor art. 334 moştenitorii posesorului (în exemplu nostru), vor putea uni posesia predecesorului lor cu a lor
pentru a putea uzurpa bunul imobil. În exemplu de mai sus moştenitorii vor putea deveni proprietar după ce vor
poseda bunul pe parcursul a 5 ani de zile, adică la posesia anterioară (10 ani) se mai adaugă 5 ani necesari împlinirii
termenului de uzucapiune prevăzut de art. 332 alin. 1.
Regula stipulată în art. 334 referitoare la joncţiune posesiilor, poartă un caracter dispozitiv, lăsând posesorului
actual posibilitatea de a se prevala de posesiunea predecesorului său. După cum am văzut pentru ca posesia să ducă
la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului posedat este necesar ca posesorul să fie de bună-credinţă (art.
332 şi 333). Deşi în art. 335 nu este expres indicat acest lucru trebuie să spunem că posesorul actual va putea uni
posesia sa cu cea a predecesorului (adică se va putea prevala de posesia acestuia) său, doar în cazul în care autorul
posesiei (predecesorul) a posedat bunul cu bună-credinţă. Posesia de rea-credinţă, conform codului civil, nici într-un
caz unu va duce la dobândirea dreptului de proprietate.
Pentru ca unirea posesiilor să, poată avea loc este necesar ca posesorul posterior să fie un succesor al primului
posesor, adică să deţină posesia de la autorul său pe baza unui raport juridic. Aceasta ar însemna că nu va fi posibilă
joncţiunea posesiei atunci când posesorul actual a uzurpat bunul de la posesorul anterior, fără nici un titlu şi fără nici
un drept. O asemenea concluzie se bazează pe faptul că între aceşti doi posesori nu există nici o legătură juridică
care ar face posibilă unirea posesiilor. Dacă nu va exista o asemenea legătură noul posesor va trebui să înceapă o
nouă posesie.
Este de presupus, că regula din art. 335 de cele mai dese ori va fi aplicabilă uzucapiunii imobilelor, fiindcă în
cazul bunurilor mobile posesorul, în cazurile corespunzătoare, va avea posibilitatea să apeleze la regula din art.
331care dispune că dobînditorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului mobil şi în
cazul în care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui.

Articolul 335. Posesiunea necesara uzucapiunii

(1) Cu excepţia cazurilor expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decît posesiunea
utilă. Pînă la proba contrară, posesiunea este prezumată a fi utilă.
(2) Nu este utilă posesiunea discontinuă, tulburată, clandestină sau precară.
(3) Posesiunea este discontinuă atît timp cît posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu
natura bunului.
(4) Posesiunea este tulburată atîta timp cît este dobîndită sau conservată prin acte de violenţă, fizică
sau morală, care nu sînt provocate de o altă persoană.
(5) Posesiunea este clandestină dacă se exercită astfel încît nu poate fi cunoscută.
(6) Posesiunea este precară cînd nu se exercită sub nume de proprietar.
 (7) Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice persoană interesată.
(8) Numai persoana faţă de care posesiunea este tulburată sau clandestină poate invoca aceste vicii.
(9) Posesiunea viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.

1. În articolul de faţă sunt numărate condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia pentru a putea produce
efecte juridice, în particular condiţiile necesare uzucapiunii. Regula generală, în acest sens, este că va produce efecte
juridice doar posesia utilă. Posesia va fi utilă dacă va fi continuă, netulburată, publică şi neprecară. Se prezumă că
posesia este utilă, până la proba contrară. Contrariul urmează să fie dovedit de cel ce îl invocă.
2. Viciile posesiei sunt contrariul calităţilor acesteia şi expres sunt numărate în alin. 2 din articolul comentat.
Astfel, posesia este viciată dacă este discontinuă, tulburată, clandestină şi precară.
3. Discontinuitatea posesiei ca viciu al acesteia este contrariu calităţii ca posesia să fie continuă. Posesia trebuie
să fie continuă, adică posesorul trebuie să exercite acte de stăpânire asupra bunului cu o frecvenţă normală potrivit
naturii bunului. Posesia nu trebuie să fie exercitată cu intervale prea mari, adică actele de posesie trebuie să fie
făcute la intervale normale şi într-o succesiune regulată. În caz contrar se va considera că posesie este discontinuă.
În alin. 3 expres este indicat că posesiunea este discontinuă atât timp cît posesorul o exercită cu intermitenţe
anormale în raport cu natura bunului. Bineînţeles că continuitatea posesiei va depinde de natura bunului, fiind
posibile cazuri când nu va nu va fi necesară o interacţiune permanentă cu bunul. Spre exemplu, posesia nu va fi
discontinuă, în cazul când o persoana va poseda o păşune, care, în principiu, poate fi exploatată nu pe tot parcursul
anului ci numai sezonier. Deci, actele de posesie trebuie să fie făcute la intervale normale în raport cu natura
bunului, cu alte cuvinte să fie exercitate în momentele în care le-ar exercita în mod normal adevăratul proprietar al
bunului.
Continuitatea se prezumă până la proba contrară. Când posesorul dovedeşte că a posedat la un moment dat
anterior şi mai posedă în prezent, se prezumă că a posedat în mod continuu în intervalul dintre aceste două
momente. Acest lucru este expres prevăzut în art. 306.
4. O altă condiţie necesară posesiei pentru ca bunul să fie uzurpat este ca posesia să fie netulburată, adică să fie
paşnică. Dacă posesia este tulburată ea nu poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului posedat.
Alin. 4 dispune că posesiunea este tulburată atâta timp cît este dobândită sau conservată prin acte de violenţă,
fizică sau morală, care nu sînt provocate de o altă persoană. După cum putea observa conţinutul acestei norme este
greu de înţeles. Într-adevăr, ce înseamnă ca posesia este tulburată atunci când este dobândită sau conservată prin
acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sînt provocate de o altă persoană ? Trebuie să înţelegem că posesia va
fi viciată atunci când este dobândită sau conservată prin acte de violenţă ale posesorului. Acest viciu al posesiei
(adică violenţa) poate exista atât la momentul dobândiri posesiei cât şi în timpul exercitării acesteia. Spunem acest
lucru, fiindcă în art. 335 alin. 4 se indică că posesia este tulburată atunci când este dobândită sau conservată prin
acte de violenţă. Ce înseamnă că posesia să fi dobândită prin acte de violenţă credem că este clar pentru toţi. Dar,
ce înseamnă ca posesia să fie conservată prin acte de violenţă ? Dispunând în aşa fel, legiuitorul a considerat că
posesorul nu-şi va putea face singur dreptate atunci când va fi deposedat de bun, respectiv nu va avea dreptul de a
recurge la acte de violenţă pentru aşi reîntoarce posesia asupra bunului, adică a conserva posesia, ci va putea
recurge la acţiunile posesorii pentru a obţine încetarea tulburării.
5. Pentru ca posesia să fie utilă la fel este necesar ca ea să fie publică, adică să nu fie clandestină. Lin. 5 din
norma comentată arată că posesiunea este clandestină dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Deci,
posesorul trebuie să exercite actele de posesia ca proprietarul, adică public fără a căuta să la ascundă. Când
posesorul caută să ascundă actele sale, este natural să presupunem că posesia lui este clandestină. Reieşind din faptul
că bunurile imobile prin natura lor nu pot fi susceptibile de acte de posesie clandestină, adică ascunse, urmează să
facem concluzia că clandestinitatea posesiei va fi aplicabilă proprietăţii mobilelor.
6. Alin. 6 cere ca posesia să fie exercitată sub nume de proprietar, adică să nu fie precară. Posesia este precară
atunci când posesorul posedă pentru altul şi nu pentru el însuşi. Sunt consideraţi detentori precari aşa posesori ca
locatarii, depozitarii, uzufructuarii .... . Toate aceste persoane deţin bunul în baza unui titlu, şi sunt obligate la
expirarea termenului actului, în baza căruia deţin bunul, să-l restituie proprietarului. Deci, un detentor precar nu
poate uzucapa bunul care îl deţine în baza unui act juridic.
7. Discontinuitatea este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat împotriva posesorului de către orice
persoană care are un interes să conteste posesia. Un asemenea caracter al discotinuităţii este expres prevăzut în alin
7.
8. Spre deosebire de clandestinitate, posesia tulburată şi posesia clandestină sunt considerate vicii relative. Spre
exemplu, în cazul posesiei tulburate, acest viciu al posesiei va putea fi invocat doar de cel care a fost deposedat de
bun prin violenţă şi nu va putea fi invocat de late persoane. Cu alte cuvinte doar victima violenţei poate invoca acest
viciu al posesiei, respectiv pentru toate celelalte persoane, posesia nu este viciată, şi ele nu pot invoca împotriva
posesorului violenţa care nu a fost îndreptată împotriva lor. Astfel, după cum se explică în surse de specialitate, cu
care suntem solidare, când posesorul actual, pentru a se pune în posesia, a întrebuinţat violenţa împotriva unui
posesor anterior, care nu era nici acesta adevăratul proprietar, numai primul posesor poate opune viciul de violenţă
posesorului actual, fiindcă doar el a fost victima violenţei. Violenţa poate fi atât fizică cât şi morală (art. 335 ali.4).
La fel ca şi violenţa, după cum am spus, şi clandestinitatea este un viciu relativ. Aceasta înseamnă că posesia
clandestină nu se consideră viciată decât faţă de persoana căreia posesorul ia ascuns posesia sa. Persoanele, faţă de
care posesia a fost exercitată în mod public, nu pot invoca acest viciu de posesie.
Articolul 336. Întreruperea termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii

(1) Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii (prescripţia achizitivă) nu poate începe,
iar dacă a început nu poate continua, în perioada în care este suspendată curgerea termenului de prescripţie
extinctivă a acţiunii de revendicare.
(2) Cursul termenului necesar pentru invocarea uzucapiunii se întrerupe dacă a fost înaintată o
acţiune de revendicare faţă de persoana care posedă sub nume de proprietar sau faţă de posesorul mijlocit. În
acest caz, cursul prescripţiei se întrerupe numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea.
(3) În cazul în care cursul prescripţiei extinctive a fost întrerupt, timpul scurs pînă la întrerupere nu se
calculează. După întrerupere poate să înceapă un nou termen.

1. Dreptul de proprietate asupra bunurilor se va dobândi prin uzucapiune, doar dacă posesorul va poseda
bunul într-un interval de timp stipulat de lege: 15 ani pentru bunurile imobile şi 5 ani pentru bunurile mobile.
Dacă înăuntrul acestui termen survine o împrejurare, prevăzută expres şi exaustiv în art. 336, atunci termenul
necesar pentru invocarea uzucapiunii se întrerupe.
Din conţinutul art. 336 se desprind două temeiuri de întrerupere a termenului de prescripţie achizitivă: a)
temeiurile ce duc la suspendarea termenului de prescripţie extinctivă; şi b) înaintarea unei acţiuni de
revendicare a bunului de la posesor. Pentru ca ambele aceste temeiuri să aibă efect de întrerupere a
termenului de prescripţie achizitive este necesar ca ele să se petreacă înăuntrul acestui termen, adică
înăuntrul termenului de 15 ani – în cazul bunurilor imobile şi 5 ani în cazul bunurilor mobile.
În alin. 1 expres nu sunt numite cazurile de întrerupere, ci se face trimitere la cazurile de suspendare a
curgerii termenului de prescripţie extinctivă. Cazurile de suspendare a termenului de prescripţie extinctivă
sunt numărate în art. 274. De asemenea urmează să avem în vedere şi temeiurile de suspendare a termenului
de prescripţie prevăzute în art. 275 şi 276. Deci, termenul necesar pentru invocarea uzucapiunii se va
întrerupe dacă:
- înaintarea acţiunii este imposibilă din motive de forţă majoră;
- executarea obligaţiilor este amânată;
- creditorul sau debitorul face parte din rândul forţelor armate puse pe picior de război;
- creditorul este incapabil sau este limitat în capacitatea de exerciţiu şi nu are un reprezentant legal;
- este suspendat actul normativ care reglementează raportul juridic litigios;
- activitatea autorităţilor judecătoreşti de a căror competenţă ţine soluţionarea litigiului dintre părţi
este suspendată;
- sunt întrunite condiţiile stipulate în art. 275 şi 276.
2. Când un terţ cheamă pe posesor în judecată, înaintând o acţiune de revendicare, prescripţia posesorului
se află întreruptă prin efectul înaintării cererii în judecată. Acest temei de întrerupere a termenului de
prescripţie achizitivă este prevăzut în alin. 2 al normei comentate. Dacă acţiunea în revendicare este
satisfăcută, posesorul pierde posesia şi nu mai putem vorbi de o curgere a termenului uzucapiunii. Dacă
acţiunea în revendicare a fost respinsă, posesorul va rămâne în posesie şi se va considera că posesia lui este
valabilă. După cum putem observa soarta prescripţiei şi efectul întreruptiv al cererii în judecată depind de
hotârărea instanţei judecătoreşti prin care se va admite sau se va respinge acţiunea în revendicare. Apare
întrebarea dacă simpla înaintare a acţiunii de revendicare va avea efect de întrerupere a prescripţiei achizitive.
Răspunsul îl găsim în propoziţia finală din alin. 2 conform căreia în cazul înaintării acţiunii de revendicare,
cursul prescripţiei se întrerupe numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea. Ce urmează să înţelegem
prin prevederea că în cazul înaintării acţiunii de revendicare, cursul prescripţiei se întrerupe numai faţă de
persoana care a înaintat acţiunea ? Această prevedere legală impune a face concluzia că simpla înaintare a
acţiunii de revendicare nu va avea efect de întrerupere a termenului de prescripţie în toate cazurile. Înaintarea
acţiunii în revendicare va avea efect doar către cel ce înaintează o asemenea acţiune, şi respectiv nu va putea
afecta pe posesorul bunului. Cel ce înaintează acţiunea în revendicare va putea apela la acest temei de
întrerupere a termenului de prescripţie achizitive doar în următorul caz. Spre exemplu termenul, de 5 ani,
necesar uzucapiunii a început să curgă pe 1 ianuarie 2003 şi se va sfârşi pe 1 ianuarie 2008. Acţiunea în
revendicare a fost înaintată pe 30 noiembrie 2007. Hotărărea prin care a fost satisfăcută acţiunea în
revendicare a devenit definitivă şi irevocabilă la 30 noiembrie 2008. Observăm că între înaintarea acţiunii şi
pronunţarea hotărârei a trecut un interval de timp. Dacă prescripţia ar înceta să curgă numai prin efectul
hotărârei care dă câştig de cauză reclamantului(aşa cum este în exemplul nostru), se va întâmpla că termenul
prescripţiei achizitive să se împlinească în cursul procesului, în intervalul dintre înaintarea cererii şi
rămânerea definitivă a hotărării judecătoreşti, în cazul nostru termenul necesar uzucapiunii trebuia să se
împlinească la 1 ianuarie 2008, adică în perioada în care acţiunea de revendicare se examina în instanţele
judecătoreşti. În acest caz, hotărîrea nu ar mai avea nici un efect, şi reclamantul ar pierde bunul numai din
cauza îndeplinirii termenului prescripţiei achizitive în timpul examinării litigiului, deşi acţiunea lui era
fondată şi deşi acţiunea a fost înaintată până la împlinirea prescripţiei. Dispoziţia din art. 336 alin. 2 a
înlăturat acest rezultat nedrept, şi a considerat că prescripţia achizitivă, în acest caz, se va considera întreruptă
 chiar din momentul înaintării acţiunii de revendicare. Tot odată, dacă în exemplul nostru, acţiunea va fi
respinsă, termenul de prescripţie achizitivă va fi considerat că sa împlinit la 1 ianuarie 2008, şi deci înaintarea
cererii la 30 noiembrie nu va întrerupe curgerea prescripţiei.
3. În alin. 3 sunt prevăzute consecinţele întreruperii termenului de prescripţie achizitive. Principalul efect
al întreruperii prscripţiei este acela de a şterge, cu caracter retroactiv termenul scurs până atunci. După
întrerupere începe să curgă o nouă prescripţie care are aceeaşi natură şi aceleaşi caractere, ca şi cea
întreruptă. Dacă vom fi în prezenţa întreruperii prescripţiei datorită înaintării acţiunii de revendicare, atunci
hotărârea judecătorească, prin care se va pronunţa asupra acestei acţiuni, va avea tot timpul un caracter
retroactiv, fiindcă în caz că acţiunea a fost respinsă, se consideră că ea nu a existat, şi ca consecinţă
prescripţia se continuă fără întrerupere, iar în caz că acţiunea a fost admisă, prescripţia se consideră întreruptă
din ziua înaintării acţiunii. Efectele întreruperii prescripţiei achizitive poartă un caracter relativ, adică se
referă doar la cel ce a înaintat acţiunea în revendicare şi posesorul bunului şi nu se vor răsfrânge asupra altor
persoane. Spre exemplu dacă se va înainta ulterior către posesor o nouă acţiune de revendicare, posesorul se
va putea opune invocând faptul că o asemenea cauză a fost deja judecată, adică va opune puterea lucrului
judecat. Pe de altă parte dacă o altă persoană va înainta către posesor o acţiune de revendicare, posesorul nu
va putea opune puterea lucrului judecat, fiindcă după cum am afirmat efectele hotărârei prin care sa pronunţat
asupra acţiuni de revendicare sunt relative.

S e c t i u n e a a 2-a
INCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Articolul 337. Temeiurile încetării dreptului de proprietate

(1) Dreptul de proprietate încetează, în condiţiile legii, în urma consumării, pieirii fortuite sau
distrugerii bunului, înstrăinării lui în temeiul unui act juridic, renunţării la dreptul de proprietate, precum şi
în alte cazuri prevăzute de lege.
(2) Nimeni nu poate fi forţat să cedeze proprietatea sa, cu excepţia cazurilor cînd, conform legii, se
efectuează:
a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului;
b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate;
c) răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea;
d) privatizarea proprietăţii de stat;
e) exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
f) rechiziţia;
g) confiscarea;
h) alte acţiuni prevăzute de lege.

1. În acest articol legiuitorul a enumărat principalele moduri de încetare a dreptului de proprietate, lista acestora
nefiind exaustivă. Deşi , expres nu este indicat, dreptul de proprietate încetează şi prin modurile de dobândire
reglementate în art. 320-326. Ori, orice mod de dobândire a dreptului de proprietate este pentru dobânditor un mod
de dobândire a dreptului de proprietate iar pentru cel ce înstrăinează un mod de încetare a dreptului de proprietate.
Astfel, vânzarea – cumpărarea este pentru cumpărător un mod de dobândire a dreptului de proprietate iar pentru
vânzător un mod de încetare a dreptului de proprietate. Convenţional, toate modurile de încetare a dreptului de
proprietate, numărate în norma comentată, pot fi clasificate în următoarele grupe: a) încetarea benevolă a dreptului
de proprietate; b) încetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voinţa
proprietarului; şi c) încetarea dreptului de proprietate contrar voinţei proprietarului. Primele două grupe de moduri
de încetare a dreptului de proprietare sunt prevăzute în alin.1 din norma comentată, lista lor nefiind exaustivă.
Încetarea benevolă a dreptului de proprietate poate avea loc ca rezultat al consumării bunului de către proprietar,
distrugerii bunului de către proprietar, încheierii unui act juridic translativ de proprietate (vânzare – cumpărare,
donare, schimb, moştenire testamentară ...), cât şi în alte cazuri prevăzute de lege. La fel benevol dreptul de
proprietate încetează şi ca rezultat al renunţării la dreptul de proprietate (vezi de asemenea şi comentariul la art.
338). Urmează a fi considerat ca mod benevol de încetare a dreptului de proprietate şi privatizarea proprietăţii de
stat, mod atribuit de legiuitor la categoria celor forţate şi enumărat în alin.2 din această normă.
Încetarea dreptului de proprietate ca rezultat al unor fapte obiective ce nu depind de voinţa proprietarului poate
avea loc ca rezultat al pieirii fortuite a bunului. La fel am putea atribui la acest mod de încetare a dreptului de
proprietate şi pierderea bunului, dacă au fost respectate prevederile art. 324 şi 325, adică a fost dobândit dreptul de
proprietate asupra bunului pierdut, cât şi în cazul dobândirii dreptului de proprietate în rezultatul uzucapiunii (a se
vedea şi com. la art. 332-336).
2. În alin. 2 sunt enumerate modurile de încetare a dreptului de proprietate contrar voinţei
proprietarului. O astfel de încetare a dreptului de proprietate poate avea loc doar cu respectarea prevederilor art. 46
din Constituţie conform cărora „1. Dreptul de proprietate privată, precum şi creanţele asupra statului sunt
garantate. 2. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru a cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu
dreaptă şi prealabilă despăgubire”. Cedarea forţată a dreptului de proprietate poate avea loc doar în cazurile
prevăzute de lege. Astfel de cazuri pot fi: a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului – art. 339;
b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate – art. 340; c) răscumpărarea
animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea – art.341; d) privatizarea proprietăţii de
stat – conform Legii cu privire la privatizare; e) exproprierea pentru cauză de utilitate publică – în conformitate cu
Legea 488/1999; f) rechiziţia – art.342; g) confiscarea – art. 343;h) alte acţiuni prevăzute de lege.

Articolul 338. Renunţarea la dreptul de proprietate

(1) Proprietarul poate renunţa oricând la dreptul de proprietate printr-o declaraţie în acest sens sau în alt
mod care atestă cu certitudine că a renunţat la bun fără intenţia de a păstra dreptul de proprietate asupra
lui.
(2) Obligaţiile proprietarului în legătură cu bunul la care a renunţat încetează atunci când un terţ dobândeşte
dreptul de proprietate asupra bunului.
(3) Renunţarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se face printr-o declaraţie autentificată
notarial şi înscrisă în registrul bunurilor imobile.

1. În acest articol este descris mecanismul renunţării la dreptul de proprietate. Renunţarea poate fi făcută doar de
proprietarul bunului şi nu şi de alte persoane care deţin bunul cu dreptul de posesie şi folosinţă. Nici persoana căreia
ia fost transmis şi dreptul de dispoziţie (spre exemplu un arendaş care este împuternicit cu dreptul de a transmite
bunul în subarendă) tot nu este în drept să renunţă la bun. Pot renunţa la dreptul de proprietate asupra bunului atât
persoanele fizice şi juridice cât şi statul şi unităţile administrativ teritoriale. Renunţarea la dreptul de proprietate de
către stat şi organele publice locale poate avea loc doar dacă acest lucru va fi permis acestora prin acte normative
corespunzătoare. Aceste acte normative trebuie să determine categoria de bunuri de la care statul poate renunţa.
Renunţarea de la dreptul de proprietate poate fi făcută fie printr-o declaraţie , fie prin săvârşirea de acţiuni prin care
se va atesta voinţa proprietarului de a renunţa la dreptul de proprietate aspra bunului concret. Legiuitorul nu ne
vorbeşte nimic, în alin. 1 al acestui articol, despre forma declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate, ceea ce ar
însemna că declaraţia poate fi făcută atât în formă scrisă cât şi în formă verbală. Bunurile de la care proprietarul a
renunţat la dreptul de proprietate sunt considerate bunuri fără stăpân şi vor fi dobândite în proprietate conform
prevederilor art. 323.
2. Important este că renunţarea propriu zisă la dreptul de proprietate nu are drept efect direct şi stingerea
dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate va aparţine celui ce a renunţat la dreptul de proprietate până în
momentul în care o persoană terţă nu va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului. În aşa fel, proprietarul
bunului ce a renunţat la dreptul de proprietate va îndeplini toate obligaţiile apărute în legătură cu bunul de la care a
renunţat – va achita impozitele, va răspunde pentru prejudiciul cauzat de bun ... . Pe de altă parte proprietarul care a
renunţat la dreptul de proprietate poate în orice moment să-şi schimbe intenţia şi să preia bunul în posesie, folosinţă
şi dispoziţie. Acest drept poate fi exercitat până în momentul dobândirii dreptului de proprietate de către o persoană
terţă asupra bunului de la care proprietarul a renunţat.
3. Alin. 3 face o excepţie de la regula stipulată în alin. 1 din prezentul articol, şi cere ca renunţarea la dreptul de
proprietate asupra bunurilor imobile să îmbrace forma autentică şi să fie înscrisă în registrul bunurilor imobile. Însă,
şi în cazurile bunurilor imobile, înregistrarea renunţării de la dreptul de proprietate în registrul bunurilor imobile nu
va stinge acest drept din momentul înregistrării renunţării. Şi în cazul bunurilor imobile va fi aplicabilă regula
stipulată în art. 338 alin. 2. Dreptul de proprietate în acest caz va înceta, în persoana celui ce renunţă, din momentul
dobândirii acestuia de o altă persoană. Mecanismul dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile de la
care proprietarul a renunţat urmează să fie prevăzut în Legea cadastrului bunurilor imobile. Totuşi, ar fi posibil, ca şi
în cod să fie înserată regula, conform căreia, dacă mai multe persoane terţe doresc să dobândească dreptul de
proprietate asupra bunurilor imobile de la care proprietarul a renunţat, prioritate trebuie să aibă cel ce posedă bunul
la momentul renunţării. Iar, dacă nici o persoană terţă nu este posesor, prioritate urmează să aibă cel ce primul a
înaintat cererea acceptare şi de înregistrare a dreptului de proprietate.

Articolul 339. Urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului

(1) Înstrăinarea bunurilor proprietarului prin aplicarea procedurii de urmărire a proprietăţii în

legătură cu obligaţiile acestuia poate fi efectuata doar în temeiul unei hotărâri judecătoreşti dacă o altă
modalitate nu este stabilita prin lege sau contract.
(2) Proprietarul pierde dreptul de proprietate asupra bunurilor urmărite în momentul dobândirii
dreptului de proprietate asupra acestora de către persoana îndreptăţită căreia îi sînt transmise bunurile.

1. Bunurile domeniului privat pot face obiectul urmării, excepţie făcând acele bunuri care conform legislaţiei nu
pot fi urmărite. Dieci, proprietarul răspunde pentru obligaţiile sale cu bunurile ce le are în proprietate. Bunurile
proprietarului pot fi înstrăinate fie prin acordul proprietarului fie în baza unei hotărâri judecătoreşti. Procedura
urmăririi bunurilor proprietarului în legătură cu executarea obligaţiei poate fi făcută forţat doar în baza unei hotărâri
judecătoreşti dacă o altă modalitate nu este stabilită prin lege sau contract. În alin. 1 este stipulată posibilitatea
părţilor de a stabili o modalitate de urmărire a bunurilor în legătură cu executarea obligaţilor. Spre exemplu, părţile
conform prevederilor art. 665 pot stinge o obligaţie prin înlocuirea ei cu alta (a se vedea şi comentariul art. 665).
Înstrăinarea forţată a bunurilor are loc în conformitate cu prevederile CPC (acestea se vor analiza după publicarea
noului CPC) .
2. În alin. 2 se specifică faptul că din momentul ce dobânditorul va dobândi dreptul de proprietate aspra bunurilor
înstrăinate conform procedurii de urmărire a proprietăţii în legătură cu obligaţiile proprietarului, acesta din urmă va
pierde dreptul de proprietate asupra acestor bunuri. Dacă se înstrăinează un bun imobil vor fi aplicabile regulile
registrului bunurilor imobile, adică dreptul de proprietate va apărea la dobânditor din momentul înregistrării.

Articolul 340. Înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate

avea în proprietate

(1) Daca, in temeiurile prevăzute de lege, persoana a dobîndit dreptul de proprietate asupra unui bun
care, conform legii, nu poate să-i aparţină cu drept de proprietate, proprietarul este obligat să înstrăineze
bunul timp de un an din momentul dobîndirii dreptului de proprietate sau în alt termen stabilit de lege.
(2) Dacă proprietarul nu înstrăinează bunul în termenul stabilit la alin.(1), instanţa de judecată, la
cererea autorităţii administraţiei publice locale, poate dispune, după caz, înstrăinarea bunului şi remiterea
sumei obţinute către fostul proprietar, cu reţinerea cheltuielilor de înstrăinare, sau transmiterea bunului în
proprietate statului şi despăgubirea proprietarului în cuantumul stabilit de instanţa de judecată.
(3) Prevederile alin.(1) şi (2) se aplică şi în cazurile în care persoana a dobîndit în proprietate, în
temeiurile prevăzute de lege, un bun pentru care este nevoie de o autorizaţie specială şi i-a fost refuzată
eliberarea unei atare autorizaţii.

1. Norma dată se referă la o anumită categorie de bunuri care au un circuit limitat, spre exemplu armele de
vânătoare se află în circuitul civil cu respectarea unor cerinţe ale Legii 110/1994, (a se vedea şi com. la art. 286). La
fel ea este aplicabilă la o anumită categorie de persoane, care nu pot avea în proprietate o numită categorie de
bunuri. Spre exemplu, conform dispoziţiilor art. 38 din Legea 459/1991, în Republica Moldova se admite
proprietatea cetăţenilor şi a persoanelor juridice ale altor state ..... cu excepţia proprietăţii asupra trenurilor cu
destinaţie agricolă şi ale fondului silvic. Totuşi, se poate întâmpla ca o persoană în temeiurile prevăzute de lege să
dobândească dreptul de proprietate asupra unui bun care conform legii nu poate să-i aparţină (spre exemplu un
cetăţean străin va moşteni un teren agricol). În aceste cazuri, conform dispoziţiilor art. 340 alin. 1, persoanele care
au dobândit dreptul de proprietate asupra bunurilor pe care nu le pot avea în proprietate, urmează să înstrăineze
bunurile date în decurs de un an de zile din momentul dobândirii dreptului de proprietate. Printr-o lege poate fi
stabilit şi un alt termen, care poate fi mai mare sau ,mai mic de un an.
2. În alin. 2 sunt stabilite consecinţele nerespectării prevederilor alin. 1. Astfel, dacă proprietarul nu înstrăinează
bunul în decurs de un an de zile, acesta poate fi înstrăinat printr-o hotărâre a instanţei judecătoreşti. Doar instanţa
judecătorească este în drept să dispună înstrăinarea bunurilor. Instanţa judecătorească poate dispune înstrăinarea
bunului prin petrecerea licitaţiei. Suma obţinută din realizarea bunului va fi remisă fostului proprietar cu reţinerea
cheltuielilor de înstrăinare. La fel instanţa judecătorească poate dispune transmiterea bunului în proprietatea statului.
În acest caz statul va fi obligat să achite o despăgubire în mărimea stabilită de instanţa judecătorească. La adoptarea
unei asemenea încheieri instanţa judecătorească va ţine cont şi de prevederile art. 46 din Constituţie, adică
despăgubirea trebuie să fie corespunzătoare (să reflecte valoarea reală a bunului) şi prealabilă.
3. După cum am mai menţionat la alin. 1, unele categorii de bunuri au un circuit limitat. Astfel, conform art. 26
alin 1 din Legea 110/1994, persoana fizică care doreşte să aibă în proprietate o armă de vânătoare se adresează
organului de poliţie la domiciliu, care în decurs de două luni decide asupra eliberării autorizaţiei de achiziţionare a
armelor şi muniţiilor aferente. Dacă, persoana fizică va procura o armă de vânătoare cu încălcarea acestei dispoziţii
legale, adică fără a primi autorizaţia specială, pe motivul că ia fost refuzată eliberarea acestei autorizaţii (Legea
110/1994 în art. 26 alin. 2 enumără categoriile de persoane cărora nu li se va elibera autorizaţia de achiziţionare a
armei), atunci vor fi aplicabile prevederile alin. 1 şi 2 din norma comentată. Persoana în cauză va trebui în decurs de
un an să înstrăineze arma, în caz contrar ea va fi înstrăinată printr-o dispoziţie a instanţei judecătoreşti.

Articolul 341. Răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării

regulilor de comportare cu ele

În cazul în care proprietarul de animale domestice se comportă cu ele încălcînd evident regulile
stabilite prin lege sau prin normele de comportare umană cu animalele, orice persoană are dreptul să solicite
predarea animalelor. Preţul se stabileşte prin acordul părţilor sau prin hotărîre judecătorească.
 În art. 287 este stipulat că animalele nu sunt lucruri, ele fiind ocrotite prin legi speciale. O prevedere legală, în
acest sens, ce urmăreşte protecţia animalelor este şi norma comentată. Această normă, fiind nouă legislaţiei, are
drept scop protejarea animalelor, în cazurile când stăpânii lor se comportă cu cruzime faţă de ele. Prevederile art.
341 vor fi aplicabile doar animalelor domestice, şi nu se va aplica în cazul animalelor sălbatice. Totuşi, această
normă poate fi aplicabilă în cazul animalelor, care deşi nu sunt considerate domestice, totuşi le-a fost îngrădită
posibilitatea de a se mişca liber (spre exemplu animalele din grădinile zoologice, sau animalele sălbatice ce sunt
dresate).
Pentru ca această normă să fie aplicabilă, este necesar ca proprietarul animalelor să încalce regulile stabilite prin
lege sau prin normele de comportate umană cu animalele. Dacă proprietarul animalelor va considera că nu încalcă
regulile de comportare cu animalele, litigiul va fi soluţionat de instanţa de judecată la cererea persoanelor ce doresc
să răscumpere animalele domestice. Acest drept îl are orice persoană. Persoana care se va adresa cu asemenea cereri
va fi obligată în şedinţele judiciare să dovedească că proprietarul animalelor se comportă cu cruzime faţă de animale
şi încalcă evident regulile de comportare cu animalele.
Preţul de răscumpărare se stabileşte prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţe prin hotărâre judecătorească.

Articolul 342. Rechiziţia

(1) În caz de calamitate naturală, epidemie, epizootie sau în o altă situaţie excepţională, proprietarul
poate fi deposedat de bun în temeiul unei decizii a autorităţii publice, în modul şi în condiţiile stabilite de lege.
(2) Persoana al cărei bun a fost rechiziţionat poate cere restituirea lui dacă, după încetarea situaţiei
excepţionale, acesta s-a păstrat în natură.
(3) Preţul bunului sau preţul folosirii lui, în cazul în care s-a păstrat în natură şi a fost restituit
proprietarului, se stabileşte prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţă, prin hotărîre judecătorească.

1. Rechiziţia este un mod de încetare a dreptului de proprietate, conform căreia bunurile proprietarului se retrag
în interesul societăţii în modul şi în condiţiile stabilite de actele legislative. Particularităţile acestui mod de încetare a
dreptului de proprietate constau în faptul că bunurile proprietarului se retrag pentru a fi folosite în folosul societăţii
în cazuri excepţionale. Principalele cazuri, care pot servi drept temei de rechiziţie a bunurilor sunt enumărate în art.
342 alin. 1, de regulă acestea fiind calamităţi naturale, epidemii, epizootii. Scopul rechiziţiei este de a garanta
securitatea cetăţenilor, de a salva bunuri sau de a distruge careva bunuri în caz de epidemii sau epizootii. În cazul
rechiziţiei bunurile proprietarului se retrag în baza unei hotărâri a organului competent. Modul şi condiţiile
rechiziţiei, cât şi organul abilitat de a decide rechiziţia, urmează să fie determinate prin lege, care urmează să fie
adoptată de Parlament.
2. Bunurile retrase proprietarului în rezultatul rechiziţiei sunt folosite de stat în perioada necesară. Dacă, după ce
situaţia excepţională care a servit drept temei de rechiziţionare a bunurilor, a încetat, iar bunurile rechiziţionate sau
păstrat în natură şi mai pot fi folosite după destinaţie, atunci persoana al cărei bun a fost rechiziţionat este în drept să
ceară restituirea bunului.
3. În alin. 3 din norma comentată sunt stipulate consecinţele retragerii bunului în rezultatul rechiziţiei. Pot exista
două situaţii: a) bunul nu sa păstrat – în acest caz statul urmează să achite costul bunului rechiziţionat; b) bunul sa
păstrat şi a fost restituit celui de la care a fost rechiziţionat - în acest statul urmează să achite o plată pentru folosirea
bunului. În ambele aceste cazuri mărimea plăţii este determinată prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţe de
instanţa judecătorească. La stabilirea preţului instanţa trebuie să reiasă din preţul real al bunului rechiziţionat, putând
numi şi o expertiză pentru determinarea preţului bunului rechiziţionat.

Articolul 343. Confiscarea

(1) Confiscarea bunurilor se permite printr-o hotărîre judecătorească în cazurile şi în condiţiile

prevăzute de lege.
(2) În cazurile prevăzute de lege, bunurile proprietarului pot fi confiscate printr-un act administrativ.
Actul administrativ cu privire la confiscare poate fi atacat în instanţa de judecată.

1. Prin confiscare se înţelege trecerea fără plată către stat a unui bun ca sancţiune pentru săvârşirea unei fapte
ilicite, în baza deciziei instanţei judecătoreşti sau altui organ de stat competent. Cazurile şi condiţiile confiscării
bunurilor pot fi stipulate doar în lege. Poate fi confiscată doar averea dobândită ilicit. Bunurile dobândite licit,
conform art. 46 alin.3 din Constituţie, nu pot fi confiscate, iar caracterul licit al dobândirii se prezumă.
Codul Penal (din 2002) în art. 106 enumără categoriile de bunuri ce pot fi supuse confiscării cât şi persoanele
către care poate fi aplicată această sancţiune.
La fel art. 28 din Codul cu privire la contravenţiile administrative stabileşte ca sancţiune confiscarea obiectului
care a constituit instrumentul comiterii sau obiectul nemijlocit al contravenţiei administrative.
Ca sancţiune civilă confiscarea averii este prevăzută în art. 40 alin. 4 şi 5 din Legea 837/1996, care dispune că
bunurile asociaţiei obşteşti lichidate prin hotărârea instanţei judecătoreşti, datorită temeiurilor indicate le art. 40 alin.
4 din legea sus numită, rămase după satisfacerea creanţelor creditorilor, pot fi trecute cu titlu gratuit în proprietatea
statului.
2. Bunurile proprietarului pot fi confiscate şi în baza unui act administrativ doar în cazurile prevăzute de lege. Un
asemenea caz este prevăzut de Codul Vamal, care admite confiscarea bunurilor în condiţiile şi în ordinea stabilită de
acest act normativ. Dacă proprietarul bunului nu este de acord cu actul administrativ de confiscare, acesta poate fi
atacat în instanţa de judecată.

Capitolul III
PROPRIETATEA COMUNA
Sectiunea 1
DISPOZITII GENERALE

Articolul 344. Proprietatea comuna. Temeiurile apariţiei ei

(1) Proprietatea este comună în cazul în care asupra unui bun au drept de proprietate doi sau mai
mulţi titulari.
(2) Proprietatea comună poate apărea în temeiul legii sau în baza unui act juridic.

1. Dreptul de proprietate comună este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate care se caracterizează prin
aceea că toate prerogativele conferite în acest drept aparţin împreună şi concomitent mai multor titulari.
Fiind cea mai importantă modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea comună se caracterizează prin aceea
că prerogativele dreptului aparţin împreună şi concomitent la mai mulţi titulari (coproprietari).
Subiecţi ai dreptului de proprietate comună pot fi persoanele fizice şi persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de
proprietate comună pot fi atât bunurile mobile cât şi cele imobile.
Subiecţii dreptului de proprietate comună, ca şi orice proprietar, posedă, foloseşte şi dispun la propria dorinţă de
bunurile pe care le au în proprietate. Însă posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor le exercită în comun.
Dreptul de proprietate comună se caracterizează prin următoarele trăsături: a) titulari ai dreptului de proprietate
sunt cel puţin două persoane; b) întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub forma cotei – părţi în
cazul proprietăţii comune pe cote-părţi iar în cazul proprietăţii comune în devălmăşie, aceasta este determinată
numai cu ocazia împărţiri bunurilor comune; c) bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună nu este
divizat în materialitatea sa, şi ca consecinţă drepturile coproprietarilor se extind asupra întregului bun. Cu alte
cuvinte, în cazul dreptului de proprietate comună, dreptul fiecărui coproprietar se răsfrânge asupra celei mai mici
părţi componente ale bunului, întâlnindu-se în fiecare din această parte cu drepturile concurente ale celorlalţi
coproprietari.
2. Temei de apariţie a dreptului de proprietate comună poate servi atât legea cât şi actul juridic civil. De regulă,
dreptul de proprietate comună pe cote – părţi apare în baza actului juridic civil, printre care cele mai frecvente sunt:
succesiunea, vânzarea – cumpărarea, donarea ... Regula este diametral opusă în cazul proprietăţii comune în
devălmăşie, care de regulă apare în baza legii. Spre exemplu art. 371 dispune că bunurile dobândite de soţi în
timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă contrariul nu reiese din lege sau contractul
încheiat între ei. Prevederi asemănătoare întâlnim şi în Codul Familiei art. 20. Şi proprietatea comună în devălmăşie
poate lua naştere în baza actului juridic civil, însă acest lucru este mai rar întâlnit.

Articolul 345. Formele proprietăţii comune

(1) Proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate
pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie).
(2) Daca bunul este comun, proprietatea pe cote-părţi se prezumă pînă la proba contrară.
(3) Coproprietarii devălmaşi pot atribui bunurilor comune regimul proprietăţii comune pe cote-părţi.

1. Codul Civil cunoaşte două forme ale proprietăţii comune: proprietatea comună pe cote-părţi şi
proprietatea comună în devălmăşie.
Specific pentru proprietatea comună pe cote-părţi este faptul că obiectul rămâne nefracţionat în
materialitatea sa, pe când dreptul de proprietate se fracţionează pe cote-părţi aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar
în cazul proprietăţii comune în devălmăşie dreptul de proprietate comună aparţine nefracţionat tuturor titularilor
devălmaşi şi au ca obiect bunuri comune.
În raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comună avem atât relaţii interne între
coproprietari cât şi relaţii externe. Relaţiile externe poartă un caracter absolut, adică coproprietarilor unui bun le
aparţine dreptul de proprietate asupra acestui bun şi nimeni nu este în drept de a încălca dreptul acestor coproprietari
în exercitarea dreptului de proprietate.
 În dependenţă de relaţiile lăuntrice dintre coproprietari avem dreptul de proprietate pe cote-părţi şi în
devălmăşie.
Deci, există două forme ale dreptului de proprietate comună: a) proprietatea comună pe cote – părţi şi b)
proprietatea comună în devălmăşie (fără stabilirea cotelor - părţi).
Dreptul de proprietate comună pe cote – părţi. Dreptul de proprietate comună pe cote - părţi, este acel drept de
proprietate care aparţine la două sau mai multe persoane, exprimat în cote ideale, (o jumătate, o treime, o pătrime
etc.) asupra unui bun nefracţionat în materialitatea sa.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează, în primul rând, prin faptul că nici unul dintre
coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun. Aceasta înseamnă că bunul nu este fracţionat
în materialitatea lui, în caz contrar nu va exista proprietate comună pe cote-părţi, ci va exista o proprietate exclusivă.
În al doilea rând, fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de
proprietate.
Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi. Codul Civil enumără două feluri de proprietate comună pe cote-
părţi: proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară şi proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă.
Criteriul ce stă la baza acestei clasificări este durata existenţei dreptului de proprietate comună pe cote-
părţi. În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite se admite încetarea acesteia prin împărţeală (partaj), iar în
unele cazuri şi prin separare. În schimb proprietatea comună pe cote-părţi forţată nu poate fi împărţită între
coproprietari datorită destinaţiei pe care o are bunul aflat în coproprietate.
Cea mai răspândită formă a proprietatea comună pe cote-părţi este proprietatea comună pe cote-părţi
obişnuită sau temporară. În cea ce priveşte proprietatea comună pe cote-părţi forţată, aceasta este întâlnită mai rar şi
de regulă temei de apariţie a acesteia serveşte legea. Asemenea prevederi legale există şi în codul civil. Spre
exemplu art. 355 alin. 1 dispune că dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie
avînd proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia deţine drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi
perpetuă, asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun.
Proprietatea comună pe cote părţi forţată mai poate exista şi în următoarele cazuri: a) coproprietatea loturilor
comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune, temei de apariţie a acesteia fiind acordul părţilor;
b) coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zidul, şanţul şi gardul – art. 356Arti); c) coproprietatea asupra
unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, cavouri şi alte lucrări funerare).
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Obiecte ale dreptului de proprietate
comună pe cote-părţi a cetăţenilor pot fi orice bun, în afară de acelea care, conform legii, nu pot fi în proprietatea
acestora. De obicei, astfel de bunuri sunt: casele de locuit, vitele, diferite obiecte preţioase. De reglă în proprietatea
cmună pe cote – părţi se află bunuri indivizibile. Raporturi de proprietate comună pe cote-părţi există între persoane
fizice, între persoane juridice, între persoane fizice şi persoane juridice, între persoane fizice şi stat sau unităţi
administrativ-teritoriale. Între persoane fizice şi stat coproprietatea poate să apară în mai multe situaţii: cota-parte a
unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistenţei moştenitorilor sau aceştia au renunţat la succesiune;
dobândirea prin confiscare sau act juridic a cotei-părţi a unui coproprietar etc.
Dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Dreptul de proprietate în devălmăşie este cea de a doua formă sub
care se înfăţişează dreptul de proprietate comună. Această formă a dreptului de proprietate se caracterizează prin
aceea că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun şi nici
bunurile în materialitatea lor ce aparţin fiecăruia în parte (a se vedea şi comentariu la art. 366).
2. În alin. 2 din această normă se instituie prezumţia conform căreia, dacă bunul este comun, apoi el aparţine
titularilor cu drept de proprietate comună pe cote-părţi. Această dispoziţie poartă un caracter dispozitiv, ceea ce
înseamnă că legea sau acordul părţilor pot să deroge de la această regulă. Spre exemplu, conform prevederilor art.
371 alin. 1, în cazul bunurilor soţilor dobândite în timpul căsătoriei, se prezumă că ele aparţin cu drept de
proprietate comună în devălmăşie până la proba contrarie.
3. În cazul proprietăţii comune în devălmăşie coproprietarii, pot prin acord comun, să decidă ca asupra bunurilor
lor, să se aplice regimul proprietăţii comune pe cote – părţi. O asemenea înţelegere poate fi făcută în orice formă,
fie scris fie verbal. Dacă vor exista divergenţe referitor la atribuirea bunurilor din proprietatea comună în devălmăşie
regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi, atunci litigiul se va soluţiona de către instanţa judecătorească.

S e c t i u n e a a 2-a
PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI

Articolul 346. Cota-parte în proprietatea comună pe cote-părţi

(1) Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părţi ideale din bunul comun. Cotele-
părţi sînt prezumate a fi egale pînă la proba contrară. Dacă bunul a fost dobîndit printr-un act juridic, nu se
va putea face proba contrară decît prin înscrisuri.
 (2) Coproprietarul care a făcut din contul sau, cu acordul celorlalţi coproprietari, bunului comun
îmbunătăţiri inseparabile are dreptul să ceară modificarea respectivă a cotelor-părţi sau compensarea
cheltuielilor.

1. În cadrul proprietăţii comune bunul aparţine la mai mulţi titulari, fără ca bunul însuşi să fie fracţionat în
materialitatea sa, în schimb dreptul de proprietate este divizat în cote – părţi. Fiecare coproprietar în cazul
proprietăţii comune pe cote-părţi îşi cunoaşte mărimea cotei - părţi. Asupra cotei – părţi coproprietarul are un drept
exclusiv, ceea ce înseamnă că dreptul de a dispune cu această cotă parte îi aparţine în exclusivitate coproprietarului.
Mărimea cotelor – părţi din proprietatea comună este determinată fie prin lege fie prin acordul proprietarilor. În lipsa
unei prevederi legale, sau lipsă a acordului dinte coproprietari privind mărimea cotelor-părţi, va fi aplicabilă
prezumţia stipulată în art. 346 alin. 1, conform căreia cotele – părţi vor fi considerate egale. Această prezumţie va
putea fi înlăturată prin proba contrariului. O asemenea probă poate fi legea sau actul juridic încheiat între
coproprietari. Dacă bunul a fost dobândit în baza unui act juridic, apoi mărimea cotelor – părţi din proprietatea
comună pe cote-părţi, va putea fi dovedită doar prin înscrisuri. Această prevedere legală, stipulată în alin. 1, va fi
aplicabilă şi în cazurile în acre actul prin care a fost dobândit bunul în proprietate, a fost încheiat în formă verbală.
Aceasta înseamnă, că în toate cazurile când în baza unui act juridic, se va dobândi un bun în proprietate comună pe
cote-părţi, , coproprietarii printr-un înscris urmează să determină mărimea cotelor - părţi. În lipsa unui asemenea
înscris va fi aplicată prezumţia – mărimea cotelor – părţi sunt egale.
2. Fiecare coproprietar poate aduce careva îmbunătăţiri bunului, care pot fi separabile sau inseparabile şi care pot
fi făcute cu sau fără acordul celorlalţi coproprietari. Dacă îmbunătăţirile pot fi separate, atunci cel ce le-a făcut le
poate separa, fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari. Coproprietarii pot decide ca îmbunătăţirile separabile,
să nu fie separate şi celui ce le-a făcut să i se restituie cheltuielile, fără a fi modificate mărimea cotelor – cărţi. La fel
coproprietarii pot decide a mări corespunzător cota – parte celui care a făcut aceste îmbunătăţiri. Alta va fi soarta
îmbunătăţirilor inseparabile. Dacă acestea au fost făcute cu acordul celorlalţi coproprietari, atunci cel care le-a făcut
din contul său, poate cere modificarea corespunzătoare a mărimii cotelor-părţi sau compensarea cheltuielilor. În caz
de litigiu, mărimea cotelor-părţi (mărimea compensaţiilor ce urmează să fie achitate celui ce a făcut îmbunătăţiri) va
fi determinată de instanţa judecătorească. Dacă, îmbunătăţirile sunt inseparabile şi au fost făcute fără acordul
celorlalţi coproprietari, apoi cel ce a efectuat asemenea îmbunătăţiri nu va fi în drept să ceară nici modificarea
cotelor-părţi şi nici nu va fi în drept să ceară compensarea cheltuielilor.

Articolul 347. Folosinţa bunului proprietate comună pe cote-părţi

(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura care
nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.
(2) Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor sau, în caz de
divergenţe, prin hotărîre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor
coproprietarilor.
(3) Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune şi folosinţă o parte din bunul comun
corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă şi folosesc bunul
plata unei compensaţii echitabile.
(4) Coproprietarul care exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun fără acordul celorlalţi
coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri.

1. Atributul folosinţei, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, constă în
dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes. Modul de exercitare a dreptului de folosinţă
a bunului comun este stabilit în art. 347. Anume prin intermediul acestui atribut coproprietarii îşi satisfac necesităţile
proprii pe care le poate produce bunul proprietate comună. Regula generală referitoare la folosirea bunului
proprietate comună pe cote-părţi este prevăzută în alin. 1, care impune la respectarea următoarelor două condiţii: a)
cel ce foloseşte bunul proprietate comună pe cote-părţi nu este în drept să schimbe destinaţia bunului; şi b) acest
coproprietar folosind bunul proprietate comună nu trebuie să aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari, adică
nu este în drept să împiedice exerciţiul concurent şi simultan al atributului de folosinţă al celorlalţi coproprietari.
2. Dacă în alin. 1 se prevede posibilitatea fiecărui coproprietar de a folosi bunul comun, apoi în alin. doi este
reglementat modul de folosinţă a bunurilor comune. Regula generală, în acest sens este, că modul de folosinţă este
stabilit prin acordul coproprietarilor. Dispoziţia din alin. 2, impune a concluziona că la stabilirea modului de
folosinţă este necesar să existe acordul tuturor coproprietarilor, adică trebuie să existe consens. Deşi această regulă
pare a avea un caracter imperativ, urmează să spunem că Legea 913/2000 (condominiului), conţine alte prevederi
referitoare la modul de folosire a bunurilor comune. Modul de folosire a bunurilor comune din condominium nu se
stabileşte cu acordul tuturor coproprietarilor ci cu majoritatea din cei prezenţi la adunarea generală a membrilor
asociaţiei de proprietari. Astfel art. 27 din această lege stabileşte că „adunarea generală este deliberativă dacă la ea
sunt reprezentate cel puţin 2/3 din numărul total de voturi”. De competenţa adunării generale a membrilor
asociaţiei de proprietari ţine şi stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (a se vedea şi art. 26 din Legea
913/2000). Dacă coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun referitor la stabilirea modului de folosire a
bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotărâre judecătorească, la cererea oricărui coproprietar. Instanţa
judecătorească la adoptarea hotărârei va ţine cont de aptul că folosirea bunului comun trebuie să fie echitabilă şi să
corespundă intereselor tuturor coproprietarilor.
3. Bunul proprietate comună pe cote-părţi poate fi folosit de coproprietari proporţional mărimei cotelor – părţi.
Spre exemplu, o casă cu patru odăi, care a trecut prin moştenire la doi moştenitori, poate fi folosită proporţional
mărimei cotelor–părţi – ambii moştenitori vor folosi câte două odăi. Dacă bunul ce alcătuieşte obiectul dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi este folosit în exclusivitate de către un singur coproprietar apoi ceilalţi
coproprietari sunt îndreptăţiţi să ceară echivalentul lipsei de folosinţă conform cotei lor părţi . Compensaţia pentru
nefolosirea bunului trebuie să fie echitabilă. O asemenea compensare coproprietarii pot cere în cazul când bunul nu
poate fi folosit de către toţi coproprietarii. Dacă bunul poate fi folosit de către toţi coproprietarii proporţional
mărimei cotei lor părţi, atunci fiecare coproprietar poate folosi într-un asemenea mod bunul comun. Cel ce de unul
singur foloseşte bunul va fi obligat să achite o compensaţie celorlalţi coproprietari, chiar dacă folosinţa în comun a
bunului este posibilă, dar el a acceptat folosirea de unul singur a întregului bun. În aceste cazuri între coproprietari
trebuie să fie încheiate acte cu privire la modul de folosire a bunului comun. În aceste acte juridice civile urmează să
se indice mărimea compensaţiilor.
4. Din conţinutul alin. 1-3, reiese că folosinţa bunului comun de un singur coproprietar poate avea loc cu acordul
celorlalţi coproprietar, iar în caz de divergenţe rin hotărâre a instanţei judecătoreşti. Dacă, totuşi unul din
coproprietari va folosi bunul de unul singur, fără a avea acordul celorlalţi coproprietari, atunci el va fi ţinut şi la
plata unei despăgubiri.

Articolul 348. Fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi

(1) Fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor coproprietarilor
proporţional cotei-părţi deţinute dacă aceştia nu au stabilit altfel.
(2) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile de producere sau de culegere a fructelor are
dreptul la compensarea acestor cheltuieli de către
coproprietari proporţional cotei lor părţi.

1. Art. 348 urmează a fi privit în concordanţă cu 1rt. 299 (a se vedea şi acest comentariu). În art. 348 alin. 1 este
întărită regla conform căruia „fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor
coproprietarilor proporţional cotei-părţi deţinute”. Însă această regulă poartă un caracter dispozitiv, coproprietarii
putând deroga de la ea. Astfel coproprietarii pot decide ca fructele să fie repartizate în mod egal tuturor fără să se
ţină cont de mărimea cotei-părţi a fiecărui coproprietar, sau să fie repartizate într-un alt mod, spre exemplu toate
fructele vor reveni celor ce nu posedă şi folosesc bunul.
2. De regulă pentru a obţine careva fructe este necesar şi de suportat careva cheltuieli. Cheltuielile pot apărea fie
la producerea fructelor fie la culegerea lor, şi pot fi suportate de toţi coproprietarii sau doar de unul. Cheltuielile
suportate la producerea sau culegerea fructelor bunurilor comune urmează să fie împărţite între toţi coproprietarii
proporţional cotei lor părţi. Dacă aceste cheltuieli au fost suportate doar de un singur coproprietar, atunci el este în
drept să ceară de la ceilalţi coproprietari compensarea acestora.

Articolul 349. Beneficiile şi sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi

Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi
proporţional cotei lor părţi.

Bunul comun poate aduce venituri şi poate impune careva sarcini. Beneficiile aduse de bunul comun vor fi
împărţite între coproprietari proporţional mărimei cotei-părţi. Acelaş principiu va fi aplicat şi sarcinilor care vor
apărea în legătură cu întreţinerea şi administrarea bunului comun. Astfel, fiecare din coproprietarii unei proprietăţi
comune pe cote-părţi are obligaţia de a participa la efectuarea plăţii impozitelor, taxelor şi altor plăţi obligatorii,
precum şi la acoperirea cheltuielilor pentru întreţinerea şi păstrarea bunurilor comune. Aceste cheltuieli sunt
proporţionale cotelor-părţi ce aparţin fiecărui coproprietar.

Articolul 350. Actele de conservare a bunului proprietate comuna pe cote-părţi

Fiecare coproprietar poate să efectueze acte de conservare a bunurilor proprietate comună pe cote-
părţi fără acordul celorlalţi coproprietari şi să le pretindă compensarea cheltuielilor proporţional cotei lor
părţi.

Reglementările din art. 350 nu au fost cunoscute legislaţiei civile anterioară prezentului cod. De fapt pentru
prima dată codul civil determină natura juridică a actelor de conservare, stipulând expres în art. 198 alin. 1 că „act
juridic de conservare este actul prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil”. Actele
de conservare au ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adică se urmăreşte menţinerea bunului în starea
lui actuală. Aşa spre exemplu, va fi un act de conservare, măsurile întreprinse de coproprietari pentru repararea unei
case de locuit , care ameninţă să se prăbuşească dacă asemenea reparaţii nu vor fi efectuate. Trebuie să precizăm, că
mărimea cheltuielilor ce urmează să fie suportate la reparaţia casei de locuit trebuie să fie infime în raport cu preţul
casei de locuit. Sunt, de asemenea acte de conservare şi actele prin care se întrerupe o prescripţie, cererea de
inventar, înscrierea unei ipoteci (gajul bunului imobil).
Pentru a şti dacă un act este sau nu act de conservare este necesar ca el să întrunească în sine următoarele
condiţii: a) să existe un pericol care ameninţă pieirea unui bun sau încetarea unui drept; b) actul săvârşit să necesite
o cheltuială minimă în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat. Prin natura lor, aceste acte sunt indispensabile
pentru însăşi existenţa bunului şi de ele beneficiază toţi coproprietarii. Anume din aceste considerente, legiuitorul în
norma comentată , a prevăzut că actele de conservare pot fi făcute de un singur coproprietar, fără a se cere acordul
celorlalţi coproprietari.
În art. 350 este prevăzut nu doar dreptul oricărui coproprietar de a face acte de conservare fără a cere acordul
celorlalţi coproprietari, ci şi dreptul celui ce a făcut asemenea acte să pretindă de la ceilalţi coproprietari
compensarea cheltuielilor. Aceste cheltuieli vor fi suportate de coproprietari proporţional cotei lor părţi.

Articolul 351. Actele de dispoziţie privind bunurile proprietate comuna

pe cote-părţi

(1) În privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu
acordul tuturor coproprietarilor.
(2) Actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sînt lovite de nulitate relativa dacă se
demonstrează că terţul este de rea-credinţă. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la
data cînd coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta cauzei de
nulitate.
(3) Coproprietarul poate să înstrăineze cota sa parte, respectînd dreptul de preemţiune al celorlalţi
coproprietari.

1. Referindu-ne la dreptul de dispoziţie asupra bunului proprietate comună trebuie să distingem între dispoziţia
întregului bun şi dispoziţia cu cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi. Alin. 1 şi 2 din norma de faţă se
referă la dispoziţia întregului bun, pe când alin 3 din art. 352 şi art. 353 se referă la dispoziţia cotei-părţi din
proprietatea comună pe cote părţi.
Pornind de la faptul că în cazul proprietăţii comune, bunul nu se fracţionează, legiuitorul a instituit în alin. 1
regula conform căreia actele de dispoziţie asupra bunurilor comune pot fi încheiate doar dacă a fost acordul tuturor
coproprietarilor. Instituirea unei asemenea reguli se justifică prin aceea că fiecare coproprietar având asupra bunului
comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părţile din bun ce nu-i aparţin. Prin
încheierea actelor de dispoziţie coproprietarii pot înstrăina bunul comun (vânzare-cumpărare, schimb, donare), îl pot
transmite în folosinţă, pot institui un drept de uzufruct.
2. De cele mai dese ori bunul comun se află în posesia unui singur coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului
comun , coproprietarul încălcând prevederile alin. 1 din acest articol, poate să dispună de bunul comun. Deci, vom
fi în prezenţa actelor de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţământul
celorlalţi coproprietari. Asemenea acte de dispoziţie sunt pasibile de a fi lovite de nulitate. În art. 351 alin. 2 se
instituie o regulă specială de nulitate a actului juridic. Astfel, actele de dispoziţie, privind bunul comun, încheiate în
lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. Valabilitatea
sau nulitatea unui asemenea act va depinde de faptul dacă dobânditorul va fi de bună sau de rea credinţă. Dacă
dobânditorul este de bună-credinţă (nu ştia şi nici putea să ştie că bunul este comun şi nu este acordul tuturor
coproprietarilor la înstrăinare ) , actul de dispoziţie a bunului comun, nu va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi
coproprietari vor fi în drept ş-ă înainteze pretenziile către acel coproprietar, care a înstrăinat bunul cu încălcarea
dispoziţiilor art. 351 alin. 1. Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de dispoziţie va fi lovit de nulitate,
bunul înstrăinat fiind restituit coproprietarilor.
O altă regulă specială cuprinsă în art. 351 alin. 2, se referă la începerea cursului termenului de prescripţie
extinctivă, acesta începând să curgă de la data când coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să
cunoască existenta cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziţie, care a fost încheiat cu
încălcarea prevederilor art. 351. alin. 1, îl au oricare din coproprietari, în decurs de trei (termenul de prescripţie
general prevăzut de art. 267 alin.1) ani de zile din momentul când au aflat sau trebuia să afle că bunul a fost
înstrăinat.
3. Cota parte din dreptul de proprietate comună pe co-părţi reprezintă măsura în care dreptul de proprietate al
fiecărui coproprietar se întinde asupra întregului bun. Deoarece cota-parte reprezintă o fracţiune din dreptul de
proprietate asupra bunului comun, dreptul de dispoziţie al fiecărui coproprietar se va răsfrânge doar asupra cotei sale
părţi. Fiecare coproprietar al unei proprietăţi comune pe cote-părţi are dreptul de a înstrăina, cu titlu gratuit sau
oneros, unei alte persoane cota sa din bunul comun. O asemenea înstrăinare nu necesită acordul celorlalţi
coproprietari. Astfel cote parte va putea fi donată, schimbată, fiind destul doar acordul celui ce doreşte să încheie un
asemenea act. De asemenea cota-parte poate fi grevată cu drepturi reale (spre exemplu cota-parte poate fi gajată).
Dacă cota-parte se vinde, ceilalţi coproprietari au un drept preferenţial în condiţiile stipulate la art. 352.

Articolul 352. Dreptul de preemţiune

(1) În cazul vînzării unei cote-părţi din bunurile proprietate comună pe cote-părţi, cu excepţia vînzării
la licitaţie, ceilalţi coproprietari au dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul cu care se vinde şi în
aceleaşi condiţii.
(2) Vînzătorul cotei-părţi este obligat să notifice ceilalţi coproprietari că intenţionează să-şi vîndă cota,
indicînd preţul şi celelalte condiţii de vînzare. Dacă ceilalţi coproprietari renunţă să-şi exercite dreptul de
preemţiune sau nu îl exercită în decursul unei luni din ziua notificării în cazul bunului imobil şi în decursul a
10 zile în cazul bunului mobil, vînzătorul are dreptul să vîndă oricărei persoane cota sa parte. Dacă mai mulţi
coproprietari îşi manifestă intenţia de a dobîndi cota-parte, vînzătorul are dreptul să aleagă dintre aceştia
cumpărătorul.
(3) Cînd cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de preemţiune, oricare coproprietar poate
intenta, în decursul a 3 luni, acţiune în instanţa de judecată pentru a i se atribui drepturi şi obligaţii de
cumpărător.
(4) Cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se
admite.

1. O particularitate a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi constă în aceea că ea presupune existenţa

raporturilor juridice atât cu participarea persoanele terţe cât şi cu participarea coproprietarilor. De regulă,
proprietatea comună apare între subiecte bine cunoscute, care au relaţii mai vechi, şi de acea lor nu le este indiferent
cine va lua locul celui coproprietar care doreşte să înstrăineze cota-parte. Pornind de la această particularitate, a fost
instituit dreptul preferenţial al coproprietarilor de a cumpăra cota –parte din dreptul de proprietate comună pe cote
părţi.
În cazul vânzării unei cote-părţi din proprietatea comună către o persoană străină, ceilalţi coproprietari ai
proprietăţii comune pe cote-părţi beneficiază de dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul la care se vinde
aceasta, în aceleaşi condiţii, cu excepţia cazului de vânzare la licitaţiile publice. Coproprietarii au dreptul
preferenţial doar în cazul înstrăinării cotei-părţi prin vânzare, în toate celelalte cazuri de înstrăinare dreptul
preferenţial nu va fi aplicat. La fel nu se va aplica dreptul preferenţial în cazul în care bunul proprietate comună se
va vinde la licitaţie.
2. Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi, care doreşte să vândă cota-parte, este obligat să
înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi că intenţionează să vândă cota sa unei
persoane străine indicând preţul, precum şi celelalte condiţii de vânzare. În cazul în care ceilalţi coproprietari ai
proprietăţii comune pe cote-părţi vor renunţa să-şi exercite dreptul de cumpărare preferenţial sau nu vor exercita
acest drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, în cazul înstrăinării unui bun imobil, şi în curs de zece zile, în cazul
unui bun mobil, vânzătorul are dreptul să-şi vândă cota-parte oricărei alte persoane. Termenele de 30 de zile şi de
10 zile este un termene de perimare şi nu pot fi suspendate, întrerupte şi nici repuse în termen.. Coproprietarul poate
să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este de acord să procure cota-parte la condiţiile
indicate în notificare. Anume în aceste condiţii el are faţă de persoanele terţe un drept preferenţial. Dacă
coproprietarul nu va fi de acord cu preţul propus, atunci cota pate va putea fi vândută persoanei terţe. Tot odată,
dacă coproprietarul va numi un preţ ireal, nedorind ca cota parte să fie procurată de un alt coproprietar, iar ulterior,
după ce coproprietarul a refuzat să o procure, o va vinde persoanei terţe, acest fapt va servi drept temei pentru
aplicarea măsurilor indicate la alin. 3 din această normă.
Dacă un proprietar va dori să-şi vândă cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, în calitate de vânzător, poate
numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede careva priorităţi pentru coproprietari în acest caz.
3. Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al proprietăţii
comune pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la instanţa judecătorească, cerând să i se
atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător. Dreptul preferenţial poate fi încălcat prin neînştiinţarea celorlalţi
coproprietar, prin vinderea cotei-părţi înainte de expirarea termenului de 30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-părţi
către o persoana terţă în condiţii mai favorabile decât cele propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile,
înăuntrul căruia poate fi apărat dreptul de preemţiune, este un termen de prescripţie. Acest termen de prescripţie
începe să curgă din momentul când coproprietarii au aflat sau trebuia de încălcarea acestui drept. Fiind un termen de
prescripţie el poate fi suspendat, întrerupt şi repus în termen în condiţiile stipulate a art. 27-279.
4. Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, se
referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea
comuna nu se admite. În cazul în care se va admite cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi,
vor fi negate drepturile celorlalţi coproprietari.
Articolul 353. Urmărirea cotei-părţi din bunurile proprietate comună pe cote-părţi

(1) Creditorii unui coproprietar pot urmări cota-parte ideală a acestuia din bunurile proprietate
comună pe cote-părţi sau pot cere instanţei de judecată împărţirea bunului, caz in care urmărirea se face
asupra părţii din bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) În cazul vînzării silite a unei cote-părţi, executorul judecătoresc va notifica pe ceilalţi coproprietari
cu cel puţin 10 zile înainte de data vînzării. La preţ egal, coproprietarii vor avea dreptul de preemţiune la
adjudecarea cotei-părţi.
(3) Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi ori cei a
căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să urmărească silit
bunul comun ori sumele rezultate din împărţire.
(4) Actele de suspendare a împărţirii pot fi opuse creditorilor dacă sînt autentificate sau, după caz, sînt
îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.
(5) Creditorii personali ai unui coproprietar pot, de asemenea, să intervină pe cheltuiala lor la
împărţirea cerută de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însă ataca o împărţire săvîrşită, decît în
cazul cînd aceasta a avut loc în lipsa lor, fără a se ţine seama de opoziţia pe care au făcut-o şi în cazul cînd
împărţirea este simulată ori se efectuează astfel încît creditorii nu pot face opoziţie.
(6) Dispoziţiile alin.(5) sînt aplicabile şi în cazul creditorilor care au drept de garanţie asupra bunului
proprietate comună pe cote-părţi ori al celor a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau
administrarea bunului.

1. Cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi poate fi înstrăinată, respectându-se dreptul preemţiune, cu
alte cuvinte ea se află în circuitul civil. Ca şi alte bunuri, cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi, fiind în
circuitul civil poate fi urmărită pe baza pretenţiilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, în cazul în care
creanţele lor au ajuns la scadenţă, pot fie să ceară înstrăinarea cotei-părţi, ce aparţine coproprietarului debitor, fie
sunt în drept să ceară instanţei judecătoreşti împărţirea bunului din coproprietatea comună. Împărţirea bunului
comun va putea avea loc doar dacă nu se cauzează prejudicii acestuia. Dacă va fi posibilă împărţirea atunci creanţele
creditorilor vor fi satisfăcute din această parte a bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o
proprietate exclusivă a debitorului.
2. În alin. 2 este reglementată procedura înstrăinării silite a cotei-părţi. În cazul unei asemenea înstrăinări
executorul judecătoresc este obligat să notifice pe toţi ceilalţi coproprietari că va avea loc vânzarea cote-părţi.
Coproprietarii trebuie înştiinţaţi cu cel puţin 10 zile înainte de petrecerea vânzării. Executorul judiciar urmează de
asemenea să înştiinţeze coproprietarii şi despre condiţiile vânzării, în deosebi urmează să indice preţul vânzării
cotei-părţi. În condiţii egale coproprietarii vor avea un drept preferenţial faţă de persoanele terţe.
3. Bunul proprietate comună poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comună are loc conform
prevederilor art. 454-495. Conform dispoziţiilor art. 457 alin. 5 bunurile care se află în proprietatea comună pot fi
depuse în gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului aflat în
proprietatea comună pe cote-părţi, în virtutea dreptului pe care îl deţin sunt în drept să urmărească silit fie bunul
comun, fie sumele rezultate din împărţire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi şi acelor creditori a căror creanţă s-a
născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridică a actelor de conservare şi a
actelor de administrare este determinată în art. 198 (a se vedea comentariu la această normă).
4. Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta prin împărţire în conformitate cu prevederile 357-365.
Împărţirea pate fi amânată, adică suspendată, în condiţiile art.359. Alin. 4 din norma comentată dispune, că
contractul privind amânarea împărţirii, încheiat între coproprietari, va fi opozabil creditorilor doar dacă a fost
autentificat, iar în cazurile prevăzute de lege au mai fost îndeplinite şi formalităţile de publicitate. Spre exemplu, în
cazul bunurilor imobile, înţelegerea privind amânarea împărţirii urmează să fie înregistrată în registrul bunurilor
imobile.
5. Legiuitorul a acordat creditorilor personali ai unui coproprietar să intervină la împărţirea bunului proprietate
comună, împărţire care poate avea loc în condiţiile art. 357-365. Cheltuielile legate de intervenţia la împărţirea
bunului comun vor fi suportate de creditorii personali. Creditorii personali ai unui proprietar nu vor putea contesta o
împărţire care deja a avut loc. Totuşi, ei vor putea contesta o împărţire săvârşită în următoarele două cazuri:
a) împărţirea bunului comun a avut loc în lipsa lor, fără a se ţinea seama de opoziţia pe care au făcut-o la
împărţire. Acesta înseamnă că creditorii personali, în cazul în care vor dori să intervină la împărţire urmează să
comunice coproprietarilor despre opţiunile lor referitoare la împărţirea bunului comun. Dacă nu se va ţine
seamă de aceste opţiuni şi creditorii personali ai unui coproprietar nu au participat la împărţirea bunului
comun, atunci ei vor fi în drept să conteste o asemenea împărţire.
b) împărţirea este simulată ori se efectuează astfel încât creditorii nu pot face opoziţie. Împărţirea va fi considerată
ca fiind simulată atunci când a fost făcută cu intenţia de a ascunde un alt act juridic civil (a se vedea şi
comentariu la art. 221).
6. Creditorii care au drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi ori al celor a căror creanţă
s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului, sunt în drept la fel ca şi creditorii personali ai unui
coproprietar să intervină la împărţirea cerută de coproprietari sau de un alt creditor, în condiţiile prevăzute la alin. 5
din acest articol.
Articolul 354. Excluderea coproprietarului

(1) Coproprietarii pot solicita instanţei de judecată excluderea coproprietarului care, prin fapta sa,
prin fapta celor cărora le-a cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă, încalcă în
mod grav drepturile celorlalţi coproprietari.
(2) În cazul prevăzut la alin.(1), coproprietarul este obligat la înstrăinarea cotei sale. În caz de refuz,
vînzarea ei silită se dispune prin hotărîre judecătorească.

1. În art. 354 găsim o sancţiune care poate fi aplicată către un coproprietar al proprietăţii comune pe cote-părţi.
Această sancţiune poate fi aplicată doar către un coproprietar din proprietatea comună pe cote-părţi şi nu poate fi
aplicată în cazul proprietăţii comune în devălmăşie. Coproprietarul care prin fapta sa, sau prin fapta celor cărora le-a
cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă, încalcă în mod grav drepturile celorlalţi
coproprietari, poate fi exclus din proprietatea comună pe cote-părţi la cererea oricărui coproprietar. Cererea privind
excluderea coproprietarului se înaintează instanţei judecătoreşti, care este unicul organ competent de a decide
excluderea. Încălcarea drepturilor coproprietarilor trebuie să fie dovedită de cei ce cer excluderea. Încălcarea
drepturilor coproprietarilor poate avea loc prin săvârşirea de fapte nemijlocit de către coproprietar, fie prin
săvârşirea de acte, de către persoana către care coproprietarul ia cedat folosinţa, care prejudiciază starea bunului
comun.
2. Dacă în şedinţa judiciară se va dovedi că coproprietarul încalcă grav drepturile celorlalţi coproprietari, atunci
el va fi silit să înstrăineze cota sa parte. Înstrăinarea trebuie să fie făcută cu titlu oneros la preţul real al cotei-părţi.
Dacă coproprietarul va refuza să înstrăineze cota sa parte, atunci instanţa judecătorească va dispune vânzarea ei
silită.

Articolul 355. Proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu multe

etaje sau cu apartamente

(1) Dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie având proprietari
diferiţi, fiecare dintre aceştia deţine drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, asupra
părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun.
(2) Raporturile prevăzute la alin.(1) se reglementează prin lege.

1. Articolele 355 şi 356 se referă la cea de-a doua formă a proprietăţii comune pe cote-părţi şi anume –
proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această formă a proprietăţii comune pe cote-părţi are ca obiect
un bun, care prin natura sa poate fi folosit în mod permanent de mai mulţi proprietari, fiind imposibil de al împărţi.
Articolul 355 instituie o regulă cu caracter general, care se referă la proprietatea asupra părţilor comune din clădirile
cu multe etaje sau cu apartamente, şi constă în aceea că părţile din clădire, care, sunt destinate folosinţei spaţiilor,
nu pot fi folosite decât în comun. Conform art. 5 din Legea 913/2000, astfel de părţi-comune din clădirile cu multe
etaje sunt: zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele
tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajele şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor.
Asupra acestor părţi comune proprietarii apartamentelor, au un drept de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă.
2. Modul de posesie, folosinţă şi dispoziţie cu bunurile ce fac obiect al proprietăţii comune pe cote-părţi forţată şi
perpetuă se stabileşte prin Legea 913/2000.

Articolul 356. Proprietatea comună pe cote-părţi asupra despărţiturilor comune

(1) Orice zid, şanţ sau altă despărţitură între două terenuri care se află în intravilan este prezumată a
fi în proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de
necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate
exclusivă prin uzucapiune.
(2) Cota-parte din drepturile asupra despărţiturilor comune se va considera un bun accesoriu.
Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se poate face decît o dată cu dreptul asupra terenului.

1. O categorie specială de coproprietate forţată constituie coproprietatea despărţiturilor comună . În conformitate

cu prevederile art. 356 termenul „despărţituri comune” se referă la zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două
proprietăţi învecinate, cu alte cuvinte se referă la semnele ce sunt aşezate pe hotarul a două proprietăţi vecine. Zidul,
şanţul şi alte despărţituri ce separă două proprietăţi învecinate sunt prezumate a se află în proprietatea comună pe
cote-părţi forţată şi perpetuă. Această regulă se referă doar la despărţiturile dintre două imobile aflate în intravilan.
Prezumţia stabilită de art. 356 poate fi combătută prin proba contrară, şi anume prin acte juridice din care să rezulte
că zidul aparţine unui singur proprietar. Această prezumţie poate fi combătută şi printr-un „semn de necomunitate
conform regulamentelor de urbanism”. Prin semn de necomunitate se înţelege acel semn când culmea zidului este
dreaptă şi perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă înfăţişează un plan înclinat. În acest caz,
zidul se presupune că aparţine exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat. Cu o asemenea reglementare
urmează să fie completat Regulamentul general de urbanism (HG nr. 5di 1998 – MO nr nr.14-15/1998). Şi în sfârşit
prezumţia de comunitate a despărţiturilor mai poate fi răsturnată şi prin uzucapiune, dacă se dovedeşte că un singur
proprietar le-a dobîndit pe această cale.
2. În proprietatea comună asupra despărţiturilor comune fiecare coproprietar are o cotă-parte, mărimea căreia este
stabilită conform art. 346. Proprietatea comună asupra despărţiturilor comune este o proprietate comună pe cote-
părţi forţată şi perpetuă, de aceea cota-parte se va putea înstrăina doar dată cu înstrăinarea dreptului asupra bunului
comun, în particular, dată cu înstrăinarea dreptului asupra terenului. La fel ipotecarea unei asemenea cote-părţi va
putea avea loc doar odată cu ipotecarea întregului bun

Articolul 357. Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin împărţire

(1) încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin împărţire poate fi cerută oricînd dacă legea,
contractul sau hotărîrea judecătorească nu prevede altfel.
(2) Împărţirea poate fi cerută chiar şi atunci cînd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul,
afară de cazul cînd l-a uzucapat, în condiţiile legii.
(3) Împărţirea poate fi făcută prin înţelegere a părţilor sau prin hotărîre judecătorească.

1. Unul din cele mai răspândite moduri de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote – părţi este
împărţirea. În cazul împărţirii bu nul aflat în proprietate comună pe cote-părţi se împarte materialmente între
copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unei anumite părţi determinate din bunul care
a format obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi. Ca rezultat al împărţirii bunului se face o repartizare concretă a
unor părţi din bunul comun, adică fiecare coproprietar primeşte o parte determinantă din bun în locul părţii
nedeterminante.
Împărţirea bunului comun poate fi cerută oricând dacă legea, contractul sau hotărârea judecătorească nu prevede
altfel. Aceasta înseamnă, că în lipsa unor prevederi legale, sau în lipsa unei înţelegeri dintre coproprietari, sau în
lipsa unei hotărâri judecătoreşti care ar interzice sau amâna împărţirea, acesta poate fi făcută oricând. Cererea de
împărţire poate fi înaintată atât de coproprietari cât şi de creditorii unuia din coproprietar (a se vedea şi comentariul
la art. 353).
2. Împărţirea bunului comun poate fi cerută chiar dacă bunul a fost folosit în exclusivitate de un singur
coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea loc în baza înţelegerii dintre coproprietar cu
respectarea prevederilor art. 346. Dacă, un coproprietar, va poseda bunul proprietate comună, întrunind condiţiile
necesare uzucapiunii, el va deveni proprietar exclusiv al întregului bun. În acest caz, nu se va putea cere împărţirea
bunului, fiindcă acesta nu mai este un bun comun ci aparţine în exclusivitate unui singur proprietar.
3. Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta prin două forme de împărţeală: a) prin înţelegerea părţilor,
adică pe cale amiabilă; şi b) prin hotărâre judecătorească. Împărţirea amiabilă se efectuează în baza unui act juridic
încheiat între toţi coproprietarii, act care poate fi încheiat în orice formă: scris sau verbal. Un asemenea act de
împărţire va fi valabil doar, dacă la el vor participa toţi coproprietarii şi toţi vor cădea de acord cu realizarea
împărţirii pe această cale, precum şi cu clauzele actului de împărţire. Dacă unul din coproprietar este limitat sau
lipsit în capacitatea de exerciţiu, atunci împărţirea voluntară se va putea realiza numai cu încuviinţarea autorităţii
tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz (a se vedea şi comentariul la art. 360). Împărţirea judecătorească se
efectuează de către instanţele judecătoreşti la cererea persoanei îndreptăţite de a cere partajul, asemenea persoane
după cum am menţionat, pot fi coproprietarii şi creditorii acestora. Dacă bunul a fost partajat benevol, atunci cererea
de partaj va fi respinsă de către instanţa de judecată ca inadmisibilă. Partajul judiciar de cele mai dese ori poate avea
loc în următoarele cazuri; a) la împărţire nu sunt prezenţi toţi titularii dreptului de proprietate comună; b)
coproprietarii nu ajung la o înţelegere privind împărţirea bunului comun; c) unul din coproprietari este lipsit sau
limitat în capacitatea de exerciţiu şi autoritatea tutelară, după caz a ocrotitorului legal, a refuzat încuviinţarea unui
partaj voluntar.

Articolul 358. Inadmisibilitatea împărţirii

(1) Împărţirea este inadmisibilă în cazurile la care se refera art. 355 şi 356, precum şi în alte cazuri
prevăzute de lege.
(2) Împărţirea poate fi efectuată în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente atunci cînd există acordul tuturor coproprietarilor ori cînd bunurile în cauză nu mai sînt
destinate folosirii în comun.
 1. În principiu, toate bunurile de orice natură pot face obiectul unei împărţiri. Excepţiile de la această regulă pot
fi stipulate doar în lege. În alin. 1 expres sunt numărate două categorii de bunuri care nu pot face obiectul împărţiri:
a) părţile comune din clădirile cu multe etaje sau cu apartamente – art. 355; şi b) despărţiturile comune ale două
imobile vecine – art-356. Legea poate stabili şi alte cazuri în care împărţirea va fi inadmisibilă.
2. Este posibil ca părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente să fie împărţite, doar dacă este
acordul tuturor coproprietarilor ori dacă aceste bunuri nu mai sunt destinate folosinţei comune. Important este că
dacă nu va fi acordul unuia din coproprietari, împărţirea părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente nu va putea avea loc. Este de presupus că în lipsa acordului de voinţă a unuia din coproprietari,
împărţirea nu va putea avea loc nici în baza hotărârei judecătoreşti.

Articolul 359. Amînarea împărţirii

(1) Contractele privind amînarea împărţirii nu pot fi încheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani. În
cazul imobilelor, contractele trebuie încheiate în formă autentică şi înscrise în registrul bunurilor imobile.
(2) Pentru motive temeinice, instanţa de judecată poate dispune, la cererea oricărui coproprietar,
împărţirea chiar înainte de perioada stabilita prin contract.
(3) Instanţa de judecată poate dispune amînarea împărţirii dacă aceasta s-ar impune în vederea
protecţiei intereselor celorlalţi coproprietari. Instanţa poate dispune împărţirea dacă împrejurările avute în
vedere la data pronunţării hotărîrii de amînare s-au modificat.

1. Coproprietarii unei proprietăţi comune pe cote-părţi pot încheia un contract prin care să amâne împărţirea
bunului comun. Pe lângă condiţiile generale de valabilitate a contractelor, contractul de amânare a împărţiri mai
trebuie să cuprindă o condiţie specială şi anume cea referitoare la termen. În alin. 1 se indică că termenul
contractului de amânare a împărţiri nu poate fi mai mare de 5 ani. Dacă, un asemenea contract, va fi încheiat pe un
termen mai mare de 5 ani apoi el va lovit de nulitate. Contractul de reînnoire a amânării împărţirii poate fi încheiat
doar după expirarea primului termen. Forma contractul de amânare a împărţirii depinde de faptul dacă bunul comun
este mobil sau imobil. Dacă bunul comun este mobil apoi contractul de amânare a împărţirei poate fi încheiat atât în
formă scrisă cât şi în formă verbală. În schimb dacă bunul comun este imobil, contractul de amânare a împărţirii va
putea fi încheiat doar în formă autentică. În cazul bunurilor imobile contractul de amânare a împărţirii va fi
opozabil terţelor doar din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.
2. Dacă coproprietarii au încheiat u contract prin care au amânat împărţirea, apoi împărţirea nu va putea avea loc
decât după expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din coproprietari poate cere instanţei
judecătoreşti să dispună împărţirea bunului chiar şi înaintea expirării termenului contractului de amânare a
împărţirii. Instanţa judecătorească va dispune împărţirea bunului, înaintea expirării termenului contractului de
amânare a împărţirii, dacă va considera că există motive întemeiate. Legiuitorul, în alin. 2 nu a numit expres care
motive sunt considerate întemeiate, de acea în fiecare caz concret instanţa judecătorească va trebui să reiasă din
circumstanţele cauzei şi să analizeze dacă motivele invocate de unul (sau câţiva) coproprietari pot fi considerate ca
temeinice sau nu.
3. Amânarea împărţirii poate avea loc prin încheierea unui acord dintre toţi coproprietarii, fie prin hotărâre
judecătorească. Amânarea împărţirii va avea loc prin hotărâre judecătorească în cazurile în care unul sau câţiva
coproprietari vor cere împărţirea bunului comun, în conformitate cu prevederile art. 357 alin. 3. Instanţa de
judecată va putea dispune, la cererea unuia din coproprietari, amânarea împărţirii, doar dacă va constata că o
asemenea amânare va avea drept efect o protecţie a intereselor celorlalţi coproprietari. Totuşi, dacă la dată
pronunţări hotărărei de amânare a împărţirii, se vor modifica temeiurile invocate pentru amânarea împărţirii, instanţa
judecătorească va fi în drept să dispună împărţirea bunului comun.

Articolul 360. Împărţirea în cazul în care coproprietarul este lipsit de sau

limitat în capacitatea de exerciţiu

Dacă un coproprietar este lipsit de sau limitat în capacitatea de exerciţiu, împărţirea poate fi făcută
prin înţelegerea părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz.

Norma comentată instituie o cerinţă suplimentară faţă de înţelegerea cu privire la împărţirea bunului comun în
cazul în care un coproprietar este lipsit (art. 24) sau limitat (art.25) în capacitatea de exerciţiu. Aceste reguli vor fi
aplicabile şi persoanelor care nu au împlinit vârsta de 18 ani, adică persoanelor care nu au capacitate de exerciţiu
deplină, excepţie fiind cei care au încheiat căsătoria până la atingerea majoratului (art. 20alin. 2) şi persoanele
emancipate (art. 20 alin.3). Dacă asemenea persoane vor fi coproprietari atunci împărţirea poate fi făcută prin
înţelegerea părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz. Dacă aceste
persoane abilitate să încuviinţeze împărţirea vor fi contra împărţirii bunului comun, acesta va putea fi împărţit doar
prin hotărâre judecătorească la cererea oricărui coproprietar.
 Instituirea unor asemenea reglementări îşi găseşte argumentul şi în faptul că în principiu împărţirea bunului
constituie un act de dispoziţie.

Articolul 361. Modul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi

(1) Împărţirea bunului proprietate comună pe cote-părţi se face în natură, proporţional cotei-părţi a
fiecărui coproprietar.
(2) Dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil ori nu este partajabil în natură,
împărţirea se face prin:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui ori a mai multor coproprietari, la
cererea lor;
b) b) vînzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie şi distribuirea
preţului către coproprietari proporţional cotei-părţi a fiecăruia dintre ei.
(3) În cazul în care unui dintre coproprietari îi este atribuită o parte reala mai mare decît cota sa
parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.
(4) Împărţirea se efectuează în modul stabilit de lege.
(5) Părţile reale stabilite de instanţa de judecată pot fi distribuite prin tragere la sorţi, după caz.

1. În cazurile în care bunul proprietate comună pe cote-părţi este divizibil, împărţirea se face în natură. La
împărţirea în natură a bunului comun trebuie să se ţină cont de mărimea cotei-părţi ce aparţine fiecărui proprietar.
Drept rezultat al împărţiri bunului în natură, fiecărui coproprietar i se poate atribui o parte din bun care poate
coincide cu mărimea cotei-părţi, dar se poate întâmpla ca parte ce îi revine din bunul comun să nu corespundă cu
mărimea cotei-părţi. În acest ultim caz vor fi aplicabile prevederile art. 361 alin. 3.
2. Am văzut că dacă bunul este divizibil el se va împărţi în natură. Dar, dacă bunul este indivizibil sau dacă nu
este comod partajabil atunci împărţirea bunului se va face pe alte căi. În opinia noastră, partajarea într-un alt mod
decât cel prevăzut la alin. 1, poate avea loc în următoarele două cazuri: a) bunul este indivizibil; sau b) bunul deşi
este divizibil, însă nu poate fi comod partajabil în natură. După cum putem observa în alin. 2 se indică doar o
singură situaţie, fiindcă termenii „indivizibil” şi „nu este partajabil” au acelaşi sens. De aceea considerăm cuvintele
„nu este partajabil” din prima propoziţie a alin. 2 trebuie înţelese în sensul „nu este comod partajabil” . Deci, dacă
bunul comun este indivizibil ori nu este comod partajabil, el poate fi atribuit în proprietatea exclusivă a unuia din
coproprietari. O asemenea atribuire poate fi făcută doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar, care va
deveni proprietar exclusiv al bunului, va fi ţinut la plata unei sulte celorlalţi coproprietar. Legiuitorul nu a
reglementat situaţia în care toţi coproprietarii vor dori ca bunul să fie atribuit lor în natură. Credem că într-un
asemenea caz litigiul urmează a fi soluţionat de instanţa judecătorească, care poate aplica prevederile art. 361 alin. 5.
O altă posibilitate de împărţire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil, este vânzarea
bunului. Modul de vânzare a bunului este stabilit de coproprietari, iar dacă aceştia nu vor ajunge la un numitor
comun, bunul comun va fi vândut la licitaţie. Preţul obţinut va fi distribuit între coproprietari ţinându-se cont de
mărimea cotelor-părţi.
3. Ca rezultat al împărţirii bunului în natură se poate întâmpla ca partea ce îi revine unui coproprietar să fie mai
mare sau mai mică decât cota sa parte. În aceste cazuri, cl ce a primit o parte mai are decât cota sa parte va trebui să
compenseze pe acei coproprietari car au primit real o parte mai mică decât cota lor parte.
4. Pentru unele categorii de bunuri prin lege poate fi stabilit modul de împărţire a bunului comun. Asemenea
bunuri de regulă sunt bunurile imobile.
5. Împărţirea bunului comun în natură poate fi efectuată şi pe cale judecătorească. În acest caz fiecărui
coproprietar îi va fi repartizată o parte reală din bunul comun. Dacă vor fi divergenţe privitor la aceea care parte şi
cui trebuie repartizată instanţa judecătorească poate să distribuie părţile din bunul comun prin tragere la sorţi. Un
asemenea procedeu este nou, şi nu a fost cunoscut legislaţiei, dar poate fi util în cazurile când, spre exemplu la o
parte din bunul comun vor pretinde mai mulţi coproprietari. Tragerea la sorţi poate avea loc doar dacă la ea participă
toţi coproprietarii.

Articolul 362. Stingerea datoriilor în cazul împărţirii

(1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor, născute în legătură cu proprietatea
comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea.
(2) Suma necesară stingerii obligaţiilor care decurg din alin.(1) va fi preluată, în lipsa unei stipulaţii
contrare, din preţul vînzării bunului comun cu ocazia împărţirii şi va fi suportată de către coproprietari
proporţional cotei-părţi a fiecăruia.

1. În legătură cu exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot apărea careva cheltuieli de
întreţinere sau păstrare a bunului comun. La fel coproprietarii sunt obligaţi să participe la plata impozitelor, taxelor
şi a altor plăţi obligatorii necesare a fi plătite pentru unele categorii de bunuri (spre exemplu impozitul pe bunurile
imobile). Toate aceste plăţi pot fi achitate de către toţi coproprietarii, dar unul din coproprietar poate achita suma
integral ca ulterior să ceară de la ceilalţi plăţile respective care sunt proporţionale mărimei cotelor lor părţi. Dacă
coproprietarii vor decide împărţirea bunului, ei sunt în drept să ceară şi stingerea tuturor datoriilor, născute în
legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc
împărţirea. Aceste datorii vor fi suportate de către toţi coproprietarii proporţional mărimei cotelor lor părţi (a se
vedea şi art. 349).
2. Dacă coproprietarii nu au stins datoriile, născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt
scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea, până la împărţirea bunului comun, apoi aceste
sume vor fi achitate din preţul vânzării bunului comun, vânzare care va avea loc în legătură cu împărţirea bunului
comun. Coproprietarii pot stabili prin acordul comun şi o altă modalitate de stingere a datoriilor născute în legătură
cu proprietatea comună pe cote-părţi.

Articolul 363. Efectele împărţirii proprietăţii comune

(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite numai
de la data împărţirii, cu excepţia bunurilor imobile asupra cărora dreptul de proprietate apare la data
înscrierii în registrul bunurilor imobile.
(2) Actele încheiate, în condiţiile legii, de un coproprietar asupra bunului proprietate comuna pe cote-
părţi rămîn valabile şi sînt opozabile celui care a dobîndit bunul în urma împărţirii.
(3) Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra
bunului sau a sumei de bani atribuite prin împărţire.
(4) Împărţirea care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor nu este
opozabilă creditorului care deţine o ipoteca asupra unei cote-părţi dacă acesta nu a consimţit la împărţire sau
dacă debitorul său nu conserva dreptul de proprietate a cel puţin asupra părţii respective din bun.

1. Regula, consacrată efectelor împărţirii, din art. 363 alin. 1, prevede că din momentul împărţirii fiecare
coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite. Actul de împărţire a bunului
comun este un act declarativ de drepturi, aceasta înseamnă că în cazul împărţirii nu are loc un transfer de drepturi
între titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei l-au avut
în proprietatea comună. După regula generală instituită în alin. 1, coproprietarul va deveni proprietar exclusiv al
bunului mobil din momentul împărţirii bunului. Dacă sunt împărţite bunurile imobile, atunci dreptul de proprietate
asupra părţii din bunul comun, apare din momentul înregistrării împărţirii în registrul bunurilor imobile, respectiv o
asemenea împărţire va fi opozabilă terţelor din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.
2. Bunul proprietate comună poate fi transmis în folosinţă persoanelor terţe, sau chiar poate fi gajat cu
respectarea prevederilor legislaţiei. Asemenea acte de înstrăinate a bunului comun vor fi considerate valabile doar
dacă a fost acordul tuturor coproprietarilor (a se vedea şi art. 351). În afară de aceasta fiecare coproprietar în
conformitate cu prevederile art. 350 poate să efectueze acte de conservare a bunului proprietate comună. Dacă aceste
acte încheiate de un coproprietar (sau de mai mulţi coproprietari) sunt valabile apoi ele vor fi opozabile şi pentru
acele persoane care vor dobândi bunul în urma împărţirii. Această regulă va fi aplicabilă atât în cazurile când bunul
a fost dobândit în proprietate exclusivă de unul din coproprietari, cât şi în cazurile când bunul ca rezultat al
împărţirii va fi vândut persoanelor terţe (art. 361 alin.2 lit. a).
3. Dacă bunul proprietate comună poate fi înstrăinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, apoi cota-parte din
proprietatea comună pe cote-părţi, poate fi înstrăinată fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari.
Coproprietarul poate să garanteze cu cota sa o obligaţie proprie cât şi o obligaţie străină. În alin. 3 din norma
comentată, se indică, că odată cu împărţirea bunului comun, nu se va stinge garanţia constituită de un coproprietar
asupra cotei sale părţi. Această garanţie se va strămuta de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin
moştenire. Spre exemplu, dacă un coproprietar a gajat cota sa parte din proprietatea comună pe cote-părţi, atunci,
după ce bunul comun a fost împărţit, dreptul de gaj al creditorului gajist va trece asupra bunului sau a sumei de bani
atribuite prin împărţire.
4. Coproprietari prin acord comun pot amâna împărţirea bunului comun (a se vedea şi art. 359). În cazul
imobilelor, contractele de amânare a împărţirii, trebuie încheiate în formă autentică şi înscrise în registrul bunurilor
imobile. În cazurile în care coproprietarii vor decide de a împărţi bunul comun înainte de expirarea termenului
indicat în acordul de împărţire, ei vor trebui să ţină seama de existenţa garanţiilor reale constituite de unul (unii)
coproprietari asupra cotelor părţi ce le aparţin. Pentru ca împărţirea bunului comun efectuată înaintea termenului
stipulat în acordul coproprietarilor, să aibă efect juridic, este necesar ca să existe acordul creditorului care deţine o
ipoteca asupra unei cote-părţi din bunul proprietate comună. Dacă un asemenea acord nu va exista, apoi împărţirea
care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor nu va fi opozabilă acestui creditor. Totuşi,
împărţirea, care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor, va fi valabilă şi respectiv va fi
opozabilă şi creditorului care deţine o ipotecă aspra unei cote-părţi, chiar dacă nu a fost acordul lui la împărţire, dacă
debitorul său va conserva dreptul de proprietate a cel puţin asupra părţii respective din bun.
Articolul 364. Obligaţia de garanţie a coproprietarilor

(1) Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse,
dispoziţiile privitoare la obligaţia de garanţie a vînzătorului aplicîndu-se în modul corespunzător.
(2) Fiecare din coproprietari este obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul
evicţiunii sau al viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va
suporta proporţional de ceilalţi coproprietari.
(3) Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei săvîrşite de un alt
coproprietar sau dacă au fost scutiţi prin actul de împărţire.

1. Având în vedere faptul că în rezultatul împărţirii încetează dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi ca
rezultat dreptul de proprietate asupra bunului comun trece în exclusiv în proprietatea unei singure persoane,
coproprietarii sunt obligaţi să garanteze transferul unui drept de proprietate neafectat. Astfel, legiuitorul în art. 364 a
stabilit obligaţia, fiecărui coproprietar, în limita cotelor lor părţi, de garanţie pentru evicţiune (pierderea dreptului de
posesie asupra bunului) şi pentru viciile ascunse. Coproprietari bunului comun în cazul împărţirii, fiind consideraţi
vânzători, vor avea şi obligaţiile de garanţie ce aparţin acestuia şi care în special sunt prevăzute în art. 758-767.
2. Dacă obligaţia de garanţie a coproprietarilor, prevăzută la alin. 1, nu va îndeplinită, atunci coproprietarul, care
nu şi-a îndeplinit această obligaţie, va fi obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii
sau al viciului ascuns. Aşa, spre exemplu, dacă un terţi în temeiul dreptului său asupra bunului comun, va intenta o
acţiune de evicţiune, atunci coproprietarul care a constituit în favoarea terţului dreptul ce îi permite acestuia să
înainteze o acţiune de evicţiune, va despăgubi pe coproprietarul prejudiciat prin evecţiune. Dacă unul dintre
coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va suporta proporţional de ceilalţi coproprietari.
3. Dacă prejudiciu, pentru care coproprietarul conform alin. 1 şi 2 este obligat să răspundă, a fost cauzat de un alt
coproprietar, atunci coproprietarul nu va datora o garanţie. De asemenea coproprietarul nu va datora o garanţia, dacă
prin actul de împărţire, el a fost scutit de o asemenea garanţie.

Articolul 365. Nulitatea împărţirii

(1) Împărţirea poate fi desfiinţată pentru aceleaşi cauze ca şi actele juridice.

(2) Împărţirea făcută fără participarea tuturor coproprietarilor este lovită de nulitate absolută.
(3) Împărţirea este valabilă chiar dacă nu cuprinde toate bunurile proprietate comună pe cote-părţi.
Pentru bunurile omise se poate face oricînd o împărţire suplimentară.
(4) Nu poate invoca nulitatea relativă a împărţirii coproprietarul care, cunoscînd cauza de nulitate,
înstrăinează total sau parţial bunurile atribuite.

1. Actul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi, este un act juridic civil, care este guvernat de
regulile referitoare la actul juridic, cu excepţiile prevăzute în art. 357-365. Referitor la nulitatea actului de partaj
(împărţire ) vor fi aplicabile aceleaşi temeiuri ca şi la actele juridice (a se vedea şi 216-233). Deci, actul de
împărţire a bunului comun, poate fi lovit de nulitate absolută şi relativă conform dispoziţiilor art. 216-233.
2. În alin. 2 se conţine o cauză specială de nulitate absolută a actului de împărţire, care nu se conţine în art. 216-
233. Actul de împărţire este considerat un act de dispoziţie, la încheierea căruia conform prevederilor art. 351 alin. 1
trebuie să fie acordul tuturor coproprietarilor. Dacă la împărţirea bunului comun nu vor participa toţi coproprietarii,
atunci o asemenea împărţire este lovită de nulitate absolută. Totuşi, împărţirea făcută prin hotărâre judecătorească,
va fi valabilă, chiar şi în cazurile în care unul din coproprietari nu va fi de acord cu împărţirea bunului comun. În
aceste cazuri vom fi în prezenţa situaţiilor în care un coproprietar (sau mai mulţi) au participat la împărţirea bunului
comun, însă nu au fost de acord cu decizia celorlalţi coproprietari privitori la împărţirea bunului comun (a se vedea
şi art. 357 alin.3).
3. Alin. 3 reglementează situaţiile în care în proprietatea comună pe cote-părţi sunt mai multe bunuri şi nu toate
au fost supuse împărţiri. Dacă la împărţirea unor bunuri comune au fost respectate toate cerinţele legale, apoi
asemenea împărţire va fi considerată valabilă, chiar dacă ea nu a cuprins toate bunurile proprietate comună. Bunurile
care nu au fost împărţite vor putea fi ulterior împărţite prin înţelegerea părţilor sau prin hotărâre judecătorească.
4. După cum am spus şi mai sus, ca rezultat al împărţirii, bunul poate fi transmis în proprietatea exclusivă a
unuia din coproprietari. Dacă acest coproprietar la momentul împărţirii cunoştea careva temeiuri care pot duce la
nulitatea împărţirii, apoi el poate cere ca o asemenea împărţire să fie desfiinţată pentru cauză de nulitate. Totuşi
acest coproprietar nu va putea cere nulitatea împărţirii, dacă a înstrăinat total sau parţial bunul comun, care ia fost
atribuit în proprietate exclusivă ca rezultat al împărţirii. Deci, coproprietarul care cunoştea cauza de nulitate va putea
cere desfiinţarea pentru această cauză, doar dacă nu a înstrăinat total sau parţial bunul comun, care ia fost atribuit în
proprietate exclusivă ca rezultat al împărţirii.

S e c t i u n e a a 3-a
PROPRIETATEA COMUNA IN DEVALMASIE
Articolul 366. Dispoziţii generale cu privire la proprietatea comună în devălmăşie

(1) În cazul în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna
dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună în devălmăşie.
(2) Proprietăţii comune în devălmăşie se aplică în modul corespunzător dispoziţiile cu privire la proprietatea
comuna pe cote-părţi dacă prezenta secţiune nu prevede altfel.

1. A doua formă a dreptului de proprietate comună este dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Pornind de
la prevederile art.344, 345, 366, am putea spune că dreptul de proprietate comună în devălmăşie, este acel drept ce
aparţine la două sau mai multe persoane asupra bunurilor ce le deţin în proprietate, acestea rămânând nefracţionate
în materialitatea lor, de asemenea nefiind determinată nici cota-parte ideală din dreptul de proprietate.
Drept formă a proprietăţii comune, proprietatea în devălmăşie se destinge prin aceea că aparţine nefracţionat
tuturor titularilor devălmaşi şi are ca obiect bunuri comune nefracţionate în materialitatea lor. În cazul acestei
forme de proprietate comună titularii nu au determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică în dreptul de
proprietate. Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmăşie o constituie faptul că titularii
acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun şi nici bunurile în
materialitatea lor, ce aparţin fiecăruia în parte. Devălmăşia ţine de anumite relaţii existente între titularii dreptului,
în primul rând relaţii de familie. De obicei, odată cu încetarea relaţiilor ce au determinat-o încetează şi proprietatea
comună în devălmăşie.
În ceea ce priveşte temeiurile de dobândire a dreptului de proprietate comună în devălmăşie, apoi aceasta poate
apărea atât în baza legi, lucru cel mai des întâlnit, spre exemplu proprietatea soţilor, cât şi în baza actului juridic
civil. Deci, devălmăşia poate rezulta din lege şi din convenţia părţilor. Apariţia proprietăţii devălmaşe în baza
actului civil, pentru prima dată a fost expres prevăzută în art. 344 alin.2. Astfel, bazându-ne pe prevederile legale şi
pe principiul că este permis tot ce nu este interzis am putea conchide că părţile încheind un act juridic civil pot
decide ca bunurile dobândite să le aparţină cu drept de proprietate comună în devălmăşie. Deşi Codul Civil admite
posibilitatea apariţiei proprietăţii comune în devălmăşie în baza unui act juridic civil, totuşi trebuie să afirmăm, că
având în vedere faptul că în cazul proprietăţii comune în devălmăşie nu este cunoscută nici măcar cota ideală din
dreptul de proprietate, ea poate apărea între persoane foarte apropiate.
2. În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor aflate în
proprietatea comună în devălmăşie cât şi împărţirea şi încetarea acesteia, vor fi aplicabile regulile de la proprietatea
comună pe cote-părţi, ţinându-se cot de reglementările speciale referitoare la proprietatea comună în devălmăşie
cuprinse în art. 366-373.

Articolul 367. Folosinţa bunului proprietate comuna în devălmăşie

Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a folosi bunul comun potrivit destinaţiei acestuia, fără a
limita dreptul celorlalţi coproprietari dacă în contract nu este prevăzut altfel.

Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devălmaşi îl constituie atributele de folosinţă, posesie şi

dispoziţie. Atributul folosinţei, care întră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună în devălmăşie, dă
posibilitatea titularilor dreptului de proprietate comună în devălmăşie să utilizeze bunul în propriul lor interes,
dobândind în proprietate fructele pe are le pot obţine de la acest bun. Exercitarea atributului de folosinţă poate fi
făcută de oricare din proprietarii devălmaşi, cu condiţia ca o asemenea exercitare să nu limiteze dreptul celorlalţi
coproprietari devălmaşi. Regula dată, stipulată expres în art. 367, poartă un caracter dispozitiv, dând posibilitate
coproprietarilor devălmaşi să stabilească şi un alt mod de folosire a bunului comun. Spre exemplu aceştia prin
încheierea unui act juridic pot stabili că folosinţa bunului comun să fie exercitate în exclusivitate de un singur
coproprietar devălmaş.
Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanţă deosebită, prin intermediul său asigurându-se
însuşi procesul de utilizare a însuşirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor
devălmaşi. Anume din aceste considerente, legiuitorul în art. 367 a stipulat că folosinţa bunului comun trebuie să se
facă potrivit destinaţiei acestuia.
Dacă ca rezultat al exercitării atributului de folosinţă, bunului comun i-au fost produse degradări sau i-a fost
schimbată destinaţia, apoi fiecare din titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie este în drept să ceară
repararea daunelor cauzate.

Articolul 368. Actele de conservare şi administrare a bunului proprietate

comuna în devălmăşie
 Oricare dintre proprietarii devălmaşi este prezumat a avea consimţămîntul celorlalţi pentru
efectuarea oricăror acte de conservare şi administrare a bunului proprietate comuna în devălmăşie dacă
legea sau contractul nu prevede altfel.

Pentru a asigura o folosire mai eficientă a bunurilor comune şi pentru a înlătura pericolul pieirii bunului comun,
titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie sunt îndreptăţiţi să efectueze acte de conservare. Actele de
conservare au drept scop de a salva bunul comun de la un pericol iminent, în schimbul unor cheltuieli de importanţă
redusă, adică au scopul de a menţine bunul în starea actuală. De aceste acte beneficiază toţi titularii dreptului de
proprietate comună în devălmăşie, de acea în art. 368 a fost instituită regula conform căruia oricare di proprietarii
devălmaşi pot efectua acte de conservare. Acordul celorlalţi proprietari devălmaşi, la săvârşirea actelor de
conservare, este prezumat. Excepţii de la regula dată se pot conţine în lege ori în contractul încheiat între proprietarii
devălmaşi. Cele comentate la această normă se referă în egală măsură şi la actele de administrare care pot fi
efectuate de oricare din proprietarii devălmaşi. Actele de administrare sunt acele operaţiuni juridice de exploatare
normală a bunurilor, menite să la facă productive, fără a le diminua sau compromite valoarea lor printr-o folosire
neraţională. Am putea atribui la această categorie de acte administrative aşa acte ca perceperea fructelor şi a
veniturilor aduse de bun; efectuarea de reparaţii; valorificarea unor bunuri perisabile; gospodărirea şi întrebuinţarea
bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de trai.

Articolul 369. Actele de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună

în devălmăşie

(1) Fiecare din coproprietarii devălmaşi poate dispune de bunul mobil proprietate comuna în
devălmăşie dacă acordul încheiat între ei nu prevede altfel.
(2) Pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie este necesar
acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi.
(3) Actul juridic de dispoziţie încheiat de unul dintre coproprietarii devălmaşi poate fi declarat nul
dacă se face dovada că cealaltă parte ştia sau trebuia să ştie despre acordul care limitează dreptul de
dispoziţie, despre faptul ca ceilalţi coproprietari devălmaşi sînt împotriva încheierii actului juridic sau că nu
a fost cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.

1. Referitor la exercitarea actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună

în devălmăşie, art. 369 face distincţie după cum acestea se referă la bunuri mobile sau la bunuri imobile. În
conformitate cu prevederile alin. 1, oricare dintre coproprietarii devălmaşi poate săvârşi acte de dispoziţie cu privire
la bunurile proprietate comune, mobile, dacă acordul încheiat între ei nu prevede altfel. O precizare pe care trebuie
să o facem în legătură cu actele de dispoziţie, pe care le poate face oricare din coproprietarii devălmaşi, se referă la
aceea că aceste acte trebuie să fie cu titlu oneros. Deşi din textul art. 369 alin.1 nu rezultă o atare precizare, totuşi,
natura juridică a acestor acte impune a face asemenea concluzii, fiindcă mandatul prezumat trebuie exercitat în toate
cazurile numai în interesele comunităţii de bunuri ce aparţin coproprietarilor devălmaşi. O asemenea prevedere
legală o întâlnim în art. 21 alin. 3 din Codul Familiei conform căreia actul juridic prin care se micşorează ori se
suprimă comunitatea de bunuri a soţilor este declarată nulă de către instanţa de judecată. Respectiv, în ceea ce
prieşte actele de dispoziţie cu titlu gratuit, acestea vor putea fi făcute de unul din coproprietarii devălmaşi doar cu
consimţământul celorlalţi, indiferent de faptul dacă aceste se referă la bunuri mobile sau imobile. Coproprietarii
devălmaş pot să stabilească prin acord comun şi un alt mod de săvârşire a actelor de dispoziţie asupra bunurilor
proprietate comună în devălmăşie. Spre exemplu, coproprietarii devălmaşi pot decide ca toate actele de dispoziţie
vor putea fi încheiate doar cu acordul tuturor, acord care poate fi, fie în formă scrisă, fie în formă verbală.
2. Dispoziţiile alin. 2 prevăd unele cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile
proprietate comună în devălmăşie. Pentru ca aceste acte de dispoziţie să fie valabile este necesar acordul scris al
tuturor coproprietarilor devălmaşi. Consimţământul expres la care se referă dispoziţiile legale din art. 369 alin.2, se
poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor coproprietarilor devălmaşi la încheierea actului juridic de
dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care coproprietarul devălmaşi împuterniceşte o persoană terţă (ori un
alt coproprietar) să încheie acte de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise din conţinutul căreia să reiasă acordul
la săvârşirea actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie.
Lipsa consimţământului unuia din coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic de dispoziţie cu privire la
bunuri imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească.
3. Alin. 3 stabileşte consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în
devălmăşie contrare prevederilor art. 369 alin.1 şi 2. Problema valabilităţii actelor de dispoziţie asupra bunurilor
proprietate comună în devălmăşie este pusă în dependenţă de faptul dacă cealaltă parte a acestui act ştia sau trebuia
să ştie că coproprietarul devălmaşi nu are dreptul să înstrăineze bunul proprietate comună în devălmăşie. Regula
cuprinsă în alin. 3 este că, dacă cealaltă parte a acestui act ştia sau trebuia să ştie că coproprietarul devălmaşi nu are
dreptul să înstrăineze bunul proprietate comună în devălmăşie, atunci actul de dispoziţie încheiat de unul din
coproprietarii devălmaşi este lovit de nulitate relativă. Coproprietarul care invocă nulitatea actului de dispoziţie
asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie trebuie să dovedească că cealaltă parte, a actului de dispoziţie
încheiat de către unul dintre coproprietarii, ştia sau trebuia să ştie despre acordul care limitează dreptul de dispoziţie,
despre faptul ca ceilalţi coproprietari devălmaşi sînt împotriva încheierii actului juridic sau că nu a fost cerut acordul
la înstrăinarea imobilelor. Până la proba contrară se va considera că cel ce a încheiat actul de dispoziţie asupra
bunurilor proprietate comună în devălmăşie cu nul din coproprietarii devălmaşi este de bună – credinţă, adică nu ştia
şi nici nu putea să ştie că coproprietarul devălmaşi nu este în drept să încheie actul de dispoziţie.
Deci, sancţiunea prevăzută de art. 369 alin. 3, ce trebuie să se aplice actelor de dispoziţie, încheiate contrar
prevederilor art. 369 alin. 1 şi 2, este nulitatea relativă, nulitate ce poate fi confirmată de ceilalţi coproprietari: - care
au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens un acord; care au fost împotriva încheieri actului de dispoziţie,
precum şi de cei de la care nu sa cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.

Articolul 370. Împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie

Împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va face

proporţional aportului fiecăruia la dobîndirea bunului. Pînă la proba contrară, aportul coproprietarilor
devălmaşi este prezumat a fi egal.

La împărţirea bunului proprietate comună pe cote părţi vor fi aplicabile regulile împărţirii bunurilor proprietate
comună cote-părţi, ţinându-se cont de particularităţile stipulate în art. 366-373. Astfel la împărţirea bunului
proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va porni de la prezumţia - aportul
coproprietarilor devălmaşi este egal. Acei coproprietari devălmaşi, care vor considera că aporturile coproprietarilor
la dobândirea bunului nu au fost egale, vor trebui să facă această dovadă. În aceste cazuri împărţirea bunului
proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va face proporţional aportului fiecăruia la
dobândirea bunului.

Articolul 371. Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor

(1) Bunurile dobîndite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă, în
conformitate cu legea sau contractul încheiat între ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste
bunuri.
(2) Orice bun dobîndit de soţi în timpul căsătoriei se prezumă proprietate comună în devălmăşie pînă
la proba contrară.

1. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soţilor este de natură legală. Regulile stipulate în art. 371 şi
372 urmează a fi aplicate ţinându-s cont şi de capitolele 5 şi 6 din Codul Familiei, respectiv art. 19-32, care
determină regimul juridic al bunurilor soţilor. Codul Civil din 1964 nu cuprindea reglementări exprese referitor la
proprietatea comună în devălmăşie a soţilor, în schimb reglementa proprietatea gospodăriei de colhoznic, care la fel
era considerată proprietate comună în devălmăşie. Noul Cod Civil cuprinde reglementări exprese doar a proprietăţii
comune în devălmăşie a soţilor. Acest cod, în principiu, a păstrat regimul juridic al bunurilor soţilor. Regula
generală privind regimul juridic al bunurilor soţilor o desprindem din art. 371 alin. 1 conform căruia bunurile
dobândite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie. Această regulă poartă un caracter
dispozitiv, dând posibilitate soţilor să stabilească un alt regim al bunurilor comune. Astfel putem distinge două
regimuri al bunurilor soţilor: a) regimul legal al bunurilor soţilor şi b) regimul contractual al bunurilor soţilor. Art.
371 a preluat reglementările din Codul Familiei, care la fel distinge între aceste două regimuri al bunurilor soţilor –
Capitolul 5 „Regimul legal al bunurilor soţilor” şi Capitolul 6 „Regimul contractual al bunurilor soţilor ”. Codul
Familiei a dat posibilitate soţilor să încheie contract matrimonial, contract ca le va permită să deroge de la regimul
legal a bunurilor soţilor. Contractul matrimonial poate fi încheiat până la înregistrarea căsătoriei cât şi în timpul
căsătoriei. Contractul matrimonial se încheie în formă autentică, nerespectarea căreia duce la nulitatea unui
asemenea contract. Dacă contractul matrimonial a fost încheiat până la înregistrarea căsătoriei, atunci el va avea
putere juridică doar din momentul înregistrării căsătoriei.
Deci, regla generală referitoare la proprietatea comună în devălmăşie a soţilor este că, bunurile dobândite de soţi
în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu legea sau contractul
încheiat între ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri. Este considerat bun comun şi salariul
soţilor. Spunem acest lucru fiindcă în art. 372 salariul nu este enumerat la categoria bunurilor proprii ale fiecăruia
din soţi. Problema care se pune, în acest sens, este dacă salariul neincasat constituie bun comun. Pornind de la
faptul că obiect al dreptului de proprietate sunt bunurile corporale, considerăm că salariul constituie obiect al
dreptului de proprietate comună în devălmăşie din momentul incasării lui, fiindcă din acest moment el se transformă
într-un bun corporal susceptibil de a fi apropriat sub forma dreptului de proprietate.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie a soţilor, adică posesia folosinţa şi dispunerea cu
bunurile proprietate comună în devălmăşie, se va face în conformitate cu prevederile art. 366-370.
2. Reglementările din alin. 2 constituie o excepţie de la regula din art. 345 alin.2, conform căruia dacă bunul este
comun, proprietatea se prezumă a fi pe cote-părţi. În cazul proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor prezumţia este
că orice bun dobândit de soţi în timpul căsătoriei va fi supus regimului proprietăţii devălmaşe. Această prezumţie va
putea fi înlăturată dacă se va face dovada contrariului. Dovada contrară soţii o pot face cu ajutorul contractului
matrimonial. La fel nu vor face parte din proprietatea comună în devălmăşie bunurile enumărate la art. 372.

Articolul 372. Proprietatea personala a fiecăruia dintre soţi

(1) Bunurile care au aparţinut soţilor înainte de încheierea căsătoriei, precum şi cele dobîndite de ei în
timpul căsătoriei în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit, sînt
proprietatea exclusivă a soţului căruia i-a aparţinut sau care le-a dobîndit.
(2) Bunurile de folosinţă individuală (îmbrăcăminte, încălţăminte şi altele asemenea), cu excepţia
bijuteriilor şi a altor obiecte de lux, sînt bunuri personale ale soţului care le foloseşte, chiar dacă sînt
dobîndite în timpul căsătoriei din contul mijloacelor comune ale soţilor.
(3) Bunurile fiecăruia dintre soţi pot fi declarate proprietate a lor comună în devălmăşie dacă se
constată că în timpul căsătoriei s-au făcut din mijloacele lor comune investiţii care au sporit simţitor valoarea
acestor bunuri.

1. Ca derogare de la regula instituită în art. 371, în art. 372 sunt prevăzute categoriile de bunuri ce constituie
proprietatea personală a fiecăruia din soţi. O parte din aceste din urmă bunuri, deşi sunt dobândite în timpul
căsătoriei, sunt, totuşi, prin excepţie, bunuri proprii, caracterul de excepţie al acestora urmând a fi dovedit. Bunurile
proprietate personală a fiecăruia din soţi nu fac parte din comunitatea de bunuri, şi fiecare din soţi pot dispune liber
de ele, fără a fi necesar consimţământul celuilalt soţ. Categoriile de bunuri care fac obiectul proprietăţii personale a
fiecăruia din soţi sunt expres şi exaustiv enumerate în art. 372 alin.1 şi 2.
Convenţional, toate bunurile proprietate personală a fiecăruia din oţo pot fi clasificate în următoarele trei grupe: a)
bunuri dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei; b) bunurile dobândite de ei în timpul căsătoriei în baza unui
act cu titlu gratuit; şi c) bunurile de folosinţă individuală.
Bunurile dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei sunt constituie proprietate personală a fiecăruia
dintre soţi. După regula generală, stipulată în art. 371, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt
proprietatea lor comună în devălmăşie. Pornind de la faptul că bunurile care au aparţinut soţilor înaintea de
încheierea căsătoriei nu au fost dobândite în timpul căsătoriei, acestea nu fac parte din comunitatea de bunuri. Dacă
anterior soţii au trăit în concubinaj, bunurile dobândite în această perioadă sunt bunuri propriii ale acelui care le-a
achiziţionat, afară de cazul când la dobândirea lor au contribuit ambii concubini, caz în care fiecare dintre ei are o
cotă-parte din dreptul de proprietate, mărimea căruia depinde de aportul fiecărui concubin.
Bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu
titlu gratuit la fel sunt proprietatea exclusivă a celui soţi care le-a dobândit. Dovada donării bunului unuia din soţi
poate fi făcută prin orice mijloc de probă. Darurile de nuntă trebuie să fie considerate bunuri comune, dacă nu se va
face dovadă că ele au fost adresate doar unuia din soţi. Donaţiile făcute de unul din soţi celuilalt, atât înaintea
căsătoriei, cât şi în timpul căsătoriei, vor fi bunuri proprii ale soţului cărui-a iau fost oferite. În afară de moştenire şi
donaţie se mai consideră acte cu titlu gratuit şi privatizarea bunurilor (în catzul în care aceasta are loc cu titlu
gratuit), precum şi dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit, şi asupra comorii.
2. De asemenea, nu fac parte din proprietatea devălmaşă lucrurile de folosinţă individuală. Din categoria
bunurilor de uz personal fac parte aşa bunuri ca obiectele de îmbrăcăminte, cele necesare igienei personale, bunuri
afectate exclusiv păstrării sau îmbunătăţirii sănătăţii unui din soţi (o proteză dentară de aur)etc. Aceste lucruri fac
parte din proprietatea acelui soţ care le foloseşte. Însă bunurile (bijuteriile şi alte obiecte de lux), procurate în timpul
căsătoriei pe mijloace comune, sunt considerate bunuri în devălmăşie, indiferent de faptul cine le foloseşte.
Legea nu stabileşte ce se atribuie la obiecte de lux, de fapt acest lucru este cu neputinţă. În stabilirea caracterului
de bun propriu ori comun obiectelor de lux ce constituie bun de uz personal trebuie avută în vedere în afara
destinaţiei şi valoarea acestora raportată la veniturile soţilor şi la nivelul lor de viaţă. Pentru o familie un bun poate fi
socotit obiect de lux, iar pentru altă familie nu. Aceasta depinde de starea materială a fiecărei familii. În caz de
litigii, problema e soluţionată în dependenţă de starea materială concretă a familiei.
3. În alin. 3 sunt cuprinse condiţiile necesare a fi întrunite pentru declararea bunurilor proprii a fiecăruia din soţi
bunuri proprietate comună în devălmăşie. Aceste condiţii sunt cuprinse şi în art. 23 din Codul Familiei. Astfel,
bunurile fiecăruia dintre soţi vor putea fi declarate proprietate a lor comună în devălmăşie dacă se va dovedi că în
timpul căsătoriei s-au făcut din mijloacele lor comune investiţii care au sporit simţitor valoarea acestor bunuri
(reparaţie capitală, reconstrucţie reutilare, etc.). În caz de litigiu, acesta va fi de competenţa instanţei judecătoreşti,
care va stabili dacă investiţiile făcute în bunurile proprii din mijloacele comune au sporit simţitor valoarea bunurilor
proprii.

Articolul 373. Determinarea părţilor din proprietatea comună în devălmăşie

a soţilor în caz de împărţire a bunurilor
 (1) În cazul împărţirii bunurilor proprietate comună în devălmăşie a soţilor, părţile lor se consideră
egale.
(2) Bunurilor proprietate comună în devălmăşie a soţilor pot fi împărţite atît la divorţ, cît şi în timpul
căsătoriei. Împărţirea bunurilor comune în timpul căsătoriei nu afectează regimul juridic al bunurilor care
vor fi dobîndite în viitor.

1. Reglementările din art. 373 urmează a fi privite în strânsă legătură cu cele din art. 25-
2. 26 Codul Familiei, care, în principiu, nu diferă esenţial. Împărţirea bunurilor proprietate comună în
devălmăşie va fi guvernată de regulile cuprinse în art.357-365, luându-se în consideraţie particularităţile
proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor. Unele din aceste particularităţi le găsim în art. 373. Astfel, în
cazul împărţirii bunurilor proprietate comună în devălmăşie a soţilor, părţile lor se consideră egale. Prin
contractul matrimonial soţii pot stabili că la împărţirea bunurilor proprietate comună, părţile să nu fie
egale. În acest caz, la împărţirea bunurilor comune, se va avea în vedere prevederile contractului
matrimonial.
2. Încetează proprietatea comună în devălmăşie a soţilor odată cu desfacerea căsătoriei. Desfacerea căsătoriei are
ca efect şi împărţirea bunurilor comune. Dar e posibilă împărţirea bunurilor comune şi în timpul căsătoriei: în
primul rând, la cererea oricăruia dintre soţi; în al doilea rând, la cererea creditorilor personali ai oricăruia dintre soţi;
în al treilea rând, în cazul confiscării averii unuia dintre soţi. În timpul căsătoriei, la cererea oricăruia dintre soţi, pot
fi împărţite bunurile comune care există la data când a avut loc partajul. Bunurile ce vor fi dobândite de soţi după
împărţire se vor considera bunuri comune.
În cazul în care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instanţa de judecată, fie odată
cu acţiunea de divorţ, fie după desfacerea căsătoriei prin divorţ. Deci, instanţa de judecată va stabili cota fiecărui soţ,
cotă ce se presupune a fi egală. Însă, în unele cazuri, instanţa judecătorească poate să se abată de la principiul
părţilor egale ale soţilor, având în vedere interesele copiilor minori sau interesele, ce merită atenţie, ale unuia dintre
soţi (art. 26 alin.2 din Codul familiei).
Decesul unuia dintre soţi are drept efect încetarea proprietăţii comune în devălmăşie. În acest caz, bunurile
soţului decedat trec la moştenitori.

Capitolul IV
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Articolul 374. Revendicarea de către proprietar a bunurilor sale

(1) Proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile aflate în posesiunea nelegitima a altuia.
(2) Posesorul poate refuza să predea bunul dacă el sau posesorul mijlocit pentru care poseda are
dreptul preferenţial de posesiune în raport cu proprietarul. Revendicarea bunului poate fi aplicată în raport
cu cel care are un drept superior dacă acesta a obţinut bunul prin violenţă sau prin dol.
(3) De la momentul încetării bunei-credinţe, iar în cazul posesorului de rea-credinţă de la momentul
dobîndirii posesiunii, posesorul răspunde faţă de proprietar pentru prejudiciul cauzat prin faptul că din vina
lui bunul s-a deteriorat, a pierit sau nu poate fi restituit din alt motiv.
(4) În legătură cu revendicarea bunului proprietarului se vor aplica în modul corespunzător
prevederile art. 307, 310-312.
(5) Dacă a dobîndit posesiunea prin samavolnicie sau prin săvîrşirea unei infracţiuni, posesorul
răspunde faţă de proprietar în conformitate cu normele privind răspunderea delictuală.

(1) Apărarea dreptului de proprietate se realizează printr-o serie de mijloace juridice. Prin mijloace de apărare
a dreptului de proprietate se înţeleg acele acţiuni, prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse
dreptului său şi asigură exercitarea lui în condiţii normale. În funcţie de caracterul încălcărilor dreptului de
proprietate, mijloacele civile de apărare a dreptului de proprietate sunt de două feluri: mijloace juridice nespecifice
(sau indirecte) şi mijloace juridice specifice (sau directe).
Mijloacele juridice specifice sau directe de apărare a dreptului de proprietate constau în acele acţiuni care îşi
au fundamentul direct pe dreptul de proprietate. În caz de încălcare nemijlocită a dreptului de proprietate (de
exemplu, furtul bunurilor proprietarului) intră în vigoare apărarea absolută de la orice atentare, care are ca şi dreptul
de proprietate un caracter absolut. Având ca temei însuşi dreptul de proprietate, ca drept real, acţiunile din această
categorie sunt acţiuni reale. În rândul acestor acţiuni locul central îl ocupă acţiunea în revendicare. În afară de
acţiunea în revendicare (art. 374 şi 375), legislaţia noastră mai cunoaşte şi acţiunea negatorie (art.376), ca acţiune
reală cu ajutorul căruia se apără dreptul de proprietate.
Acţiunea în revendicare este unul din cele mai răspândite mijloace de apărare a dreptului de proprietate, prin
care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar.
Deci, acţiunea în revendicare este acţiunea, prin care o persoană cere în justiţie să i se recunoască dreptul de
proprietate asupra unui lucru de care a fost deposedată. Acţiunea proprietarului neposesor către posesorul
neproprietar (acţiunea în revendicare) este îndreptată spre restabilirea dreptului de posesie ce-i aparţine
proprietarului şi de care acesta a fost lipsit. Proprietarului îi aparţine din totdeauna dreptul de posesie asupra
bunurilor sale, dar el nu-şi poate exercita împuternicirile, deoarece bunul se află în posesia altor persoane. Anume în
virtutea acestei împuterniciri (dreptul de a poseda) proprietarul are dreptul să înainteze acţiunea în revendicare. În
cazul satisfacerii acţiunii, proprietarului (reclamantului) i se restituie bunurile, înlăturând astfel încălcările dreptului
de posesie. Odată cu apărarea dreptului de posesie, acţiunea în revendicare apără şi dreptul de folosinţă şi de
dispoziţie, întrucât proprietarul, neavând în posesie bunul, nu are posibilitatea de a-l folosi şi a dispune de el.
Dreptul de a înainta acţiunea în revendicare îl are proprietarul. De asemenea, are dreptul de a înainta
acţiunea în revendicare şi posesorul neproprietar, care posedă bunurile proprietarului pe un temei juridic
(depozitarul, arendaşul, cărăuşul).
Reclamaţi în aceste cauze sunt posesorii ilegali, care posedă bunul la momentul înaintării acţiunii fără a
avea vreun drept asupra bunului.
Obiect al revendicării pot fi numai bunurile individual determinate şi care sunt în natură la momentul
înaintării acţiunii de revendicare. Nu pot fi obiect al revendicării lunurile determinate generic. Această teză reiese
din conţinutul acţiunii în revendicare, care constă în restabilirea posesiei asupra bunului, şi nu în înlocuirea bunului
cu altul asemănător. De asemenea, nu pot fi obiect al revendicării acele bunuri care nu s-au păstrat în natură ori au
suferit schimbări esenţiale. În toate aceste cazuri (când nu există obiectul revendicării) se poate înainta o acţiune de
reparare a daunei. Acţiunea în revendicare este prescriptibilă, ea putând fi înaintată în decurs de trei ani, din
momentul în care proprietarul a cunoscut sau trebuia să cunoască despre încălcarea dreptului său
Deci, înaintarea acţiunii în revendicare presupune următoarele condiţii:
a) pierderea de către proprietar a posesiei asupra bunului;
b) determinarea individuală a bunului;
c) aflarea bunului în posesie străină şi neapărat ilegală.
În cazul în care sunt întrunite toate aceste condiţii, proprietarul este în drept să-şi revendice bunul de la acel
care l-a lipsit nemijlocit de posesie. Dar de cele mai multe ori însă problema se complică prin aceea că bunul ce
urmează a fi revendicat nu se află în posesia persoanelor care l-au deposedat nemijlocit pe proprietar. Aceste bunuri
pot fi vândute unor terţe persoane, deci acţiunea în revendicare trebuie înaintată respectiv către aceste persoane, care
de fapt deţin bunul. Revendicarea bunurilor proprietarului ieşite din posesia acestuia depinde de faptul dacă
dobînditorul este de bună-credinţă sau de rea-credinţă. De la posesorul (dobânditorul) de rea-credinţă bunurile se
revendică în toate cazurile. Dobânditorul de rea-credinţă este recunoscut de către instanţa de judecată, cu
examinarea tuturor acelor condiţii în care a fost încheiată convenţia. La soluţionarea problemei, dacă posesorul este
de bună credinţă ori de rea credinţă, organul competent va reieşi din prezumţia că posesia este de bună-credinţă
până la momentul când va fi dovedit contrariul ( art. 307 alin.2). Dovada posesiunii ilegale (de bună ori de rea-
credinţă) trebuie să fie dovedită de către reclamant, adică de proprietarul acestui bun. În afară de aceasta,
proprietarul este obligat să dovedească faptul că anume lui îi aparţine dreptul de proprietate asupra bunului
revendicat. De la dobânditorul de bună credinţă bunurile pot fi revendicate doar în cazurile expres prevăzute în art.
375.
(2) Acţiunea în revendicare va putea fi satisfăcută doar dacă bunurile proprietarului se află într-o posesiune
nelegitimă. Dacă posesia este legitimă, adică posesorul posedă bunul în baza unui act juridic (spre exemplu contract
de arendă, gaj, uzufruct...), atunci proprietarul nu va putea cere restituirea bunului în proprietate în baza acţiunii în
revendicare. În prima propoziţie din alin. 2 este utilizat termenul „drept preferenţial de posesie”, care considerăm,
că nu corespunde esenţei şi scopului reglementărilor din alin. 2. Drept preferenţial înseamnă a avea preferinţă, în
unele şi aceleaşi condiţii, faţă de cineva, spre exemplu, de un asemenea drept beneficiază coproprietarii unei
proprietăţi comune pe cote-părţi (a se vedea şi comentariul la art. 352). În art. 374 alin. 2 este vorba nu de un drept
preferenţial de posesie ci de un drept de posesie faţă de proprietar, ori arendaşul nu are un drept preferenţial de
posesie, ci are doar un drept de posesie în raport cu proprietarul. Deci, posesorul care are un drept de posesie în
raport cu proprietarul, va putea refuza să transmită bunul în cazul în care proprietarul va înainta o acţiune în
revendicare. În asemenea cazuri instanţa de judecată trebuie să refuze în satisfacerea acţiunii în revendicare. Cu
toate acestea, acţiunea în revendicare urmează să fie satisfăcută, dacă se va dovedi, că posesorul (arendaşul,
depozitarul, uzufructuarul, creditorul gajist ...), care are un drept de posesie în raport cu proprietarul (drept superior)
a obţinut posesia asupra bunului prin violenţă sau prin dol.
(3) Legiuitorul obligă atât dobînditorul de bună-credinţă, cît şi cel de rea-credinţă să asigure integritatea bunurilor
aflate în posesia lor. Obligaţia respectivă ia naştere pentru dobînditorul de bună-credinţă din momentul încetării
bunei-credinţe. Buna-credinţă încetează în momentul în care acesta a aflat sau trebuia să afle că posesiunea este
nelegitimă sau când a primit o citaţie în urma acţiunii intentate de către proprietar prin care i se cere restituirea
bunurilor. Pentru dobînditorul de rea-credinţă obligaţia de a asigura integritatea bunurilor survine din momentul
dobândirii posesiunii. Dacă posesorul de bună-credinţă sau de rea-credinţă sunt culpabili de neexecutarea obligaţiei
de asigurare a integrităţii bunurilor, atunci ei răspund faţă de proprietar pentru deteriorarea, pieirea bunului, precum
şi de survenirea altor consecinţe datorită cărora bunul nu poate fi restituit.
(4) Intentarea acţiunii de revendicare de către proprietar creează anumite efecte juridice, în dependenţă de faptul
dacă este sau nu admisă. În cazul respingerii acţiunii în revendicare pârâtul posesor al bunului va continua să-l
deţină, astfel încât acţiunea în revendicare intentată nu va produce nici un efect juridic. În cazul în care acţiunea va fi
satisfăcută, se va recunoaşte dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului mobil sau imobil. În acest, al
doilea, caz va trebui hotărâtă soarta veniturilor obţinute sau care ar fi putut fi obţinute, ca rezultat al folosirii bunului
revendicat. De asemenea, în cazul satisfacerii acţiunii în revendicare urmează să se decidă şi soarta tuturor
cheltuielilor necesare pentru întreţinerea şi reparaţia bunului, precum şi soarta îmbunătăţirilor făcute de posesor e
perioada posesiei. Comparativ cu Codul Civil din 1964, în acest act normativ normele respective sunt cuprinse nu în
capitolul dedicat apărării dreptului de proprietate ci în cadrul capitolului dedicat posesiei ca stare de fapt, respectiv
în art. 310-312 (a se vedea comentariul articolelor 310- 312).
(5) Cel ce a dobândit posesia prin samavolnicie sau prin săvârşirea unei infracţiuni este un posesor de rea-credinţă,
de acea răspunderea unui asemenea posesor faţă de proprietar este mai dură. Legiuitorul a stabilit posibilitate de a
cere de la posesorul, care a dobândit posesia prin samavolnicie sau prin săvârşirea unei infracţiuni, şi repararea
tuturor prejudiciilor în conformitate cu normele privind răspunderea delictuală. Astfel, de la un asemenea posesor,
proprietarul poate cere şi repararea venitului ratat.

Articolul 375. Revendicarea de către proprietar a bunurilor aflate în

posesiunea unui dobînditor de bună-credinţă

(1) Dacă un bun a fost dobîndit cu titlu oneros de la o persoana care nu a avut dreptul să-l înstrăineze,
proprietarul poate sa-l revendice de la dobînditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost
pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-a fost
furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor.
(2) Dacă bunurile au fost dobîndite cu titlu gratuit de la o persoana care nu avea dreptul să le
înstrăineze, proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile în toate cazurile.
(3) Banii, titlurile de valoare la purtător şi bunurile dobîndite la licitaţie nu pot fi revendicate de la un
dobînditor de bună-credinţă.

(1) Revendicarea bunurilor de la dobînditorul, care a încălcat dreptul de proprietate (de exemplu a furat bunul
de la proprietar, şi-a însuşit bunul găsit, care a fost pierdut de către proprietar etc.), adică de la dobânditorul de rea-
credinţă, se admite în toate cazurile. Dar de cele mai dese ori, bunurile ieşite din posesia proprietarului trec ulterior
de la o persoană la alta. În acest caz posibilitatea de revendicare depinde de faptul dacă ultimul dobînditor este de
bună-credinţă sau de rea-credinţă. Prin urmare, legiuitorul îngrădeşte dreptul proprietarului de a-şi revendica
bunurile sale. Necesitatea introducerii unor asemenea limitări este condiţionată de asigurarea protecţiei intereselor
participanţilor la circuitul civil şi anume îl protejează pe dobînditorului de bună-credinţă. Dobînditor de bună-
credinţă este considerată persoana care întruneşte condiţiile art. 307. Modalitatea de revendicare a bunurilor de la
dobânditorii de bună-credinţă este în dependenţă de caracterul cu care a fost dobîndit bunul, fie cu titlu oneros, fie
cu titlu gratuit. Dacă bunul a fost dobîndit cu titlu oneros, apărarea dreptului de proprietate se determină în
dependenţă de faptul dacă bunul a ieşit din posesiune cu voia sau fără voia proprietarului sau din posesiunea
persoanei căreia i s-a încredinţa bunul. Legiuitorul în art. 375 a considerat că bunurile au ieşit din posesiunea lor fără
voia acestora în următarele trei cazuri:
- bunul a fost pierdut de către proprietar sau de persoana căreia acesta i-a fost transmis de proprietar în posesie;
- bunul a fost furat de la unul sau de la altul;
- bunul a ieşit din posesia acestora în alt mod, fără voia lor.
Ieşirea bunurilor din posesia proprietarului sau din posesia persoanei căreia acest bun i-a fost transmis de
proprietar cu voinţa lor, exclude posibilitatea revendicării bunurilor de la dobînditorul de bună-credinţă care l-a
dobîndit cu titlu oneros. Dacă iniţial bunul a ieşit din posesia proprietarului cu acordul lui (de exemplu, a fost
transmis în arendă, iar pe urmă vândut de arendaş unei terţe persoane ilegal, adică neavând acordul proprietarului),
el nu poate fi obiect al revendicării, deoarece proprietarul în situaţia dată a greşit în alegerea contragentului (în
exemplu nostru - în alegerea arendaşului), şi în acest caz proprietarul poartă personal răspundere de consecinţele
negative care au survenit ca rezultat al acţiunilor săvârşite (darea în arendă). Dobânditorul de bună-credinţă,
procurând bunul de la arendaş în mod ireproşabil.
Astfel, conchidem că dacă proprietarul a transmis bunul în posesie altei persoane în baza unui contract de arendă sau
de depozit, iar ultimul a abuzat de încrederea proprietarului şi a înstrăinat bunul unei persoane care este dobînditor
de bună-credinţă, atunci proprietarul nu poate să-şi revendice bunul din posesia dobînditorului. În acest caz,
proprietarul este în drept să intenteze acţiune în judecată şi să ceară de la persoana căreia i-a încredinţat bunul
recuperarea prejudiciului cauzat.
(2) Prin intermediul alin. 2 legiuitorul a instituit regula de revendicare a bunurilor din posesia dobînditorului de
bună-credinţă, care le-a dobîndit cu titlu gratuit. Astfel, dacă în cazul dobândirii bunurilor cu titlu oneros
revendicare este posibilă doar în anumite cazuri strict stabilite în lege, pentru bunurile dobândite cu titlu gratuit (cum
ar fi prin moştenire, donare etc.) este instituită o altă regulă. Regula constă în faptul că bunurile dobândite cu titlu
gratuit de la o persoană care nu avea dreptul să-l înstrăineze, pot fi revendicate de către proprietar, chiar dacă
dobînditorul este de bună-credinţă. Deci, posesorul de bună-credinţă, care a dobândit bunul cu titlu gratuit este
obligat în toate cazurile, cu respectarea termenelor de prescripţie, să restituie bunul proprietarului.
 (3) Conform prevederilor alin.3 sunt prevăzute temeiurile când proprietarului i se interzice revendicarea
bunurile sale de la dobînditorul de bună-credinţă. Imposibilitatea de revendicare de către proprietar a bunurilor sale
de la dobînditorul de bună-credinţă operează numai în privinţa următoarelor bunuri:
- banii;
- titlurile de valoare la purtător;
- bunurile dobîndite la licitaţie.
Revendicarea banilor şi titlurilor de valoare la purtător este admisă numai în cazurile în care aceste bunuri sunt
individualizate. Individualizarea acestor bunuri se face prin fixarea numărului, seriei sau altor date de identificare. În
acest caz regimul juridic al banilor şi titlurilor de valoare la purtător este analogic regimului juridic al bunurilor
individual-determinate. Prin urmare, dacă banii şi titlurilor de valoare la purtător n-au fost individualizate, ele nu pot
fi revendicate, dar proprietarul este în drept să ceară repararea prejudiciului.
Trebuie de accentuat că imposibilitatea de revendicare de către proprietar a acestor bunuri are loc numai în cazul
în care dobînditorul este de bună-credinţă, indiferent de modalitatea de dobândire a acestora, fie cu titlu oneros fie
cu titlu gratuit. Buna-credinţă se prezumă până la proba contrarie. Sarcina probaţiunii revine reclamantului, adică
proprietarului în cazul intentării acţiunii în revendicare.

Articolul 376. Cererea privind înlăturarea încălcărilor care nu sînt legate

de privarea de posesiune

(1) Dacă dreptul proprietarului este încălcat în alt mod decît prin uzurpare sau privare ilicită de
posesiune, proprietarul poate cere autorului încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri
pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau
executarea acestei cerinţe este imposibilă.
(2) Dacă există temei de a presupune ca se vor face încălcări ulterioare, proprietarul poate intenta o
acţiune negatorie.
(3) Dispoziţiile alin.(1) şi (2) nu se aplică dacă proprietarul trebuie, în temeiul legii şi al drepturilor
unor alte persoane, să admită influenţă asupra bunului.

(1) Dreptul de proprietate poate fi încălcat nu numai ca rezultat al lipsirii proprietarului de posesia bunului
său. Persoanele terţe pot săvârşi asemenea acţiuni care, deşi nu-l lipsesc pe proprietar de posesia bunului, totuşi îl
împiedică pe ultimul să-şi exercite în deplinătate prerogativele dreptului de proprietate. În conformitate cu
prevederile articolului comentat, proprietarul este în să ceară înlăturarea încălcărilor dreptului de proprietate chiar
dacă asemenea încălcări nu au ca efect lipsirea proprietarului de posesie. Apărarea dreptului de proprietate în aceste
cazuri se face cu ajutorul acţiunii negatorie, prin care se înţelege cerinţa proprietarului posesor al bunului către
persoanele terţe privind înlăturarea piedicilor privind, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor ce îi aparţin.
Acţiunea negatorie ca şi acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Acţiunea negatorie va putea fi înaintată
numai atunci când între proprietarul bunului şi persoana terţă nu există un raport obligaţional. În cazul existenţei
unui asemenea raport obligaţional, acţiunea negatorie nu va mai putea fi înaintată.
În cazul acţiunii negatorii, reclamant este proprietarul bunului. De asemenea, au dreptul de a înainta acţiunea
negatorie şi persoanele, care, deşi nu sunt proprietari, însă deţin în posesie bunurile în baza legii sau a unui contract.
Iar pârâţii sunt considerate persoanele care împiedică exercitarea folosirii şi dispoziţiei bunurilor proprietarului.
Pentru ca acţiunea negatorie să fie satisfăcută, este destul faptul săvârşirii acţiunilor ce împiedică exercitarea
folosirii şi dispoziţiei bunurilor şi ca aceste acţiuni să fie ilegale, în caz contrar proprietarul nu este în drept să
înainteze acţiunea negatorie. De exemplu, nu se va putea înainta o acţiune negatorie în cazul în care lângă o casă de
locuit a fost săpat, în conformitate cu hotărârea organului de resort, un şanţ. În acest caz poate fi contestată
legalitatea hotărârii organului de resort, dar nu prin acţiunea negatorie, ci printr-o altă acţiune.
În aceste acţiuni, obiectul revendicărilor constă în înlăturarea piedicilor aduse proprietarului, ca rezultat al
săvârşirii acţiunilor ilegale din partea persoanelor terţe. Aceste încălcări trebuie să existe la momentul înaintării
acţiunii negatorii. De aceea acţiunea negatorie este imprescriptibilă, adică termenul de prescripţie nu are efect asupra
acestor raporturi juridice.
Proprietarul bunului va fi îndreptăţit de asemenea să ceară şi repararea prejudiciului cauzat în legătură cu
încălcările dreptului de proprietate. Despăgubirile pot fi cerute chiar şi în cazurile în care acţiunea negatorie nu se
înaintează, ori înaintarea acestea nu este posibilă (spre exemplu acţiunile ce prejudiciau exercitarea normală a
dreptului de proprietate au încetat).
(2) Acţiunea negatorie poate fi intentată nu numai în cazurile în care piedicile sunt deja real create, dar şi în
cazurile în care sunt create asemenea situaţii care dau temei de a presupune că ulterior vor fi create piedici în
exercitarea dreptului de proprietate. Astfel, acţiunea negatorie este îndreptată şi asupra eventualelor încălcări care
pot apărea pe viitor. Asemenea acţiune poate fi intentată spre exemplu în temeiul art. 380, cînd proprietarul poate
cere vecinului să ia măsurile necesare pentru prevenirea pericolului de prăbuşire a construcţia pe terenul
proprietarului.
 (3) Proprietarul nu este îndreptăţit să recurgă la intentarea acţiunii negatorii în cazurile în care conform legii
şi a drepturilor unor persoane proprietarul este obligat să admită influenţa asupra bunurilor sale, precum ar fi în
cazul dreptului de vecinătate art. 378, 381-385, 391-392 etc.

Capitolul V
DREPTUL DE VECINATATE

Articolul 377. Obligaţia de respect reciproc

Proprietarii terenurilor vecine sau ai altor bunuri imobile învecinate, pe lângă respectarea drepturilor
şi obligaţiilor prevăzute de lege, trebuie să se respecte reciproc. Se consideră vecin orice teren sau alt bun
imobil de unde se pot produce influenţe reciproce.

Dreptul de proprietate este după conţinutul său cel mai larg drept real, care conferă titularului dominaţia totală
asupra bunurilor sale, fiind un drept absolut, perpetuu şi exclusiv. Conform alin. 1 al art. 315, proprietarul are
dreptul de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunurilor sale şi le exercită în mod exclusiv, în nume şi
interes propriu, fără intervenţia altor persoane. În virtutea dreptului de proprietate, proprietarul este îndreptăţit să
efectueze cu bunurile sale, în principiu, orice acţiuni. Dar realizarea prerogativelor proprietarului în deplinătatea lor
poate să se reflecte negativ asupra intereselor altor membri ai societăţii, precum şi asupra societăţii în întregime. Din
aceste considerente legiuitorul a recurs la stabilirea unor îngrădiri în exercitarea dreptului de proprietate. Astfel,
temelia îngrădirilor dreptului de proprietate se conţine la art. 46 alin. 5 din Constituţie, conform căruia proprietarul
este obligat la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum
şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului, precum şi la art. 315 alin. 3, care prevede
că dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile unui terţ. Scopul principal în stabilirea
îngrădirilor dreptului de proprietate constă în crearea condiţiilor necesare pentru a face posibilă o conlocuire a
membrilor societăţii. Printre îngrădirile dreptului de proprietate se enumără şi dreptul de vecinătate, care reprezintă
o limitare legală a dreptului de proprietate şi cu o sferă de aplicare redusă. Acesta se explică prin faptul că normele
dreptului de vecinătate sunt aplicabile numai între proprietarii terenurilor sau bunurilor imobile vecine. Vecinătatea
este o stare de fapt care generează anumite drepturi şi obligaţii pentru proprietarii terenurilor sau altor bunuri
imobile de unde se pot produce influenţe reciproce. Pentru asemenea situaţii legea instituie pentru proprietarii
terenurilor vecine sau a altor bunuri imobile obligaţia generală de a se respecta reciproc.

Articolul 378. Influenţa vecină admisibilă

(1) Proprietarul terenului sau al unui alt bun imobil nu poate interzice influenţa pe care o exercită
asupra bunului său gazul, aburul, mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia sau o altă influenţă
similară provenită din terenul vecin dacă nu împiedică proprietarul în folosirea bunului sau dacă încalcă
nesemnificativ dreptul acestuia.
(2) Dispoziţiile alin.(1) se aplică şi în cazul în care influenţa este considerabilă, dar este produsă de
folosirea obişnuită a unui alt teren şi nu poate fi înlăturată prin măsuri justificate economic. Dacă este obligat
să suporte o asemenea influenţă şi dacă aceasta depăşeşte folosirea recunoscută obişnuită în localitatea
respectivă şi limitele economice admisibile, proprietarul poate cere proprietarului de teren care cauzează
influenţă o compensaţie corespunzătoare în formă bănească.

(1) În conformitate cu prevederile aliniatului 1 al articolului 378 legiuitorul obligă proprietarul terenului sau a
altui bun imobil să suporte influenţa pe care o exercită asupra bunului său o serie de factori, precum: gazul, aburul,
mirosul, funinginea, fumul, zgomotul, căldura, vibraţia sau o altă influenţă similară provenită din terenul vecin, dar
numai cu condiţia că aceste influenţe nu împiedică proprietarul în folosirea lucrului. Totodată, proprietarul terenului
sau a unui alt bun imobil va fi obligat să suporte aceste influenţe şi în cazul în care acestea încalcă dreptul lui, dar
încălcarea este nesemnificativă. Adică proprietarul are posibilitate în continuare să posede şi să folosească lucrul
său, fiindu-i create unele incomodităţi nesemnificative.
(2) Proprietarul terenului sau altui bun imobil este obligat să suporte influenţele pe care le exercită asupra
bunului factorii menţionaţi la alin. 1 din prezentul articol şi în cazul în care influenţa este considerabilă, dar este
produsă de folosirea obişnuită a unui alt teren şi nu poate fi înlăturate prin măsuri justificate economic, ca exemplu
poate servi aflarea terenului sau imobilului proprietarului în apropierea unei uzine care activează permanent şi
provoacă zgomot puternic în procesul de lucru. Dar esenţial este faptul că zgomotul este provocat de exploatarea
obişnuită a uzinei şi nu poate fi înlăturat ca rezultat al unor măsuri economic justificate, fiindcă în caz contrar ar fi
imposibilă sau dificilă funcţionarea uzinei. Proprietarul de teren sau alt bun imobil este obligat să suporte şi acele
influenţe considerabile care depăşesc folosirea recunoscută obişnuită în localitatea respectivă, precum şi limitele
economice admisibile. Dar în schimbul suportării unor asemenea influenţe el poate cere de la proprietarul care
cauzează influenţele respective o compensaţie corespunzătoare în formă bănească. Calificarea influenţelor ca fiind
nesemnificative sau considerabile, precum şi stabilirea cuantumul compensaţiei revine instanţei de judecată, ca
rezultat al cercetării circumstanţelor cauzei, precum şi a argumentelor aduse de părţi.

Articolul 379. Atentarea inadmisibilă

(1) Proprietarul poate cere interzicerea ridicării sau exploatării unor construcţii sau instalaţii despre
care se poate afirma cu certitudine că prezenţa şi utilizarea lor atentează în mod inadmisibil asupra terenului
său.
(2) Dacă construcţia sau instalaţia a fost ridicată respectîndu-se distanţa de la hotar stabilită de lege,
demolarea sau interzicerea exploatării acestora poate fi cerută doar în cazul în care afectarea inadmisibilă s-a
produs în mod evident.

(1) În temeiul prevederilor aliniatului 1 al art. 379, proprietarul terenului sau altui bun imobil nu este obligat
să suporte influenţa provenită din terenul vecin, cu condiţia că această influenţă atentează în mod inadmisibil asupra
utilizării terenului său. Prin urmare, proprietarul este în drept să ceară interzicerea ridicării sau expluatării unor
construcţii sau instalaţii despre care se poate afirma cu siguranţă că atît prezenţa acestora cît şi utilizarea lor
atentează în mod inadmisibil asupra terenului său. Proprietarul poate cere interzicerea ridicării sau expluatării unor
construcţii sau instalaţii prin înaintarea unui aviz celui care intenţionează să ridice sau să exploateze construcţii sau
instalaţii, iar în cazul în care avizul este lăsat fără răspuns şi acţiunile nu sunt încetate, proprietarul este în drept să
recurgă la intentarea unei acţiuni negatorii în conformitate cu prevederile alineatului 2 al art. 376.
Astfel, amplasarea unui atelier de tinichigerie, împreună cu o rampă de reparaţie auto, în imediata apropriere
a locuinţei vecinului şi exploatarea acestuia, cu efectul producerii unor zgomote, gaze şi mirosuri poluante sunt fapte
care întrec limitele unei vecinătăţi tolerabile şi ca consecinţă instanţa de judecată va dispune desfiinţarea
construcţiilor.
(2) Ridicarea unei construcţii sau instalaţii cu respectarea distanţei de la hotar nu pot fi respectiv demolată
sau interzisă exploatarea, chiar dacă se exercită o influenţă inadmisibilă, cu excepţia cazurilor cînd afectarea
inadmisibilă s-a produs în mod evident (vădit). În cazul în care afectarea deşi este inadmisibilă, dar nu s-a produs în
mod evident, proprietarul nu va fi în drept să ceară demolarea construcţiei sau interzicerea exploatării instalaţiilor.

Articolul 380. Cererea de înlăturare a pericolului de prăbuşire

Dacă există pericolul prăbuşirii construcţiei de pe terenul vecin peste terenul său, proprietarul poate
cere vecinului să ia măsurile necesare pentru prevenirea acestui pericol.

În temeiul prevederilor articolului comentat, proprietarul este în dreptul, în cazul existenţei pericolului
prăbuşirii construcţiei de pe terenul vecin, să ceară vecinului să ia măsurile necesare pentru a preveni acest pericolul.
Legiuitorul i-a conferit proprietarului acest drept pentru a-i da posibilitate să se apere împotriva unor eventuale
prejudicieri. Din conţinutul normei rezultă că legiuitorul acordă posibilitate vecinilor să soluţioneze diferendele pe
cale amiabilă, iar în cazul în care nu se ajunge la un numitor comun – să recurgă la intervenţia instanţei de judecată.
Astfel, în cazul în care proprietarul a cerut vecinului să ia măsurile necesare pentru a preveni pericolului de
prăbuşire, dar vecinul nu a întreprins nici o acţiune în acest sens, proprietarul este în drept să se adreseze în instanţa
de judecată cu a acţiune negatorie conform prevederilor alin. 2 al art. 476. Prin intermediul acţiunii negatorii
proprietarul are posibilitate să se apere nu numai în cazul în care îi sunt create piedici în exercitarea dreptului de
proprietate, dar şi atunci cînd există temei a presupune că se vor face încălcări ulterioare ale dreptului de proprietate.

Articolul 381. Folosirea apelor

(1) Cursurile de apa şi pînza freatică din mai multe terenuri nu pot fi deviate sau manipulate de
proprietarul oricărui teren astfel încît cantitatea sau calitatea apei să fie modificată în dezavantajul
proprietarului unui alt teren.
(2) Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica în nici un fel curgerea firească a apelor
provenite de pe terenul superior.
(3) Dacă curgerea apei de pe terenul superior cauzează prejudicii terenului inferior, proprietarul
acestuia din urmă poate cere autorizarea instanţei de judecată de a face pe terenul său lucrările necesare
schimbării direcţiei apelor, suportînd toate cheltuielile aferente. La rîndul său, proprietarul terenului
superior este obligat să nu efectueze nici o lucrare de natură să agraveze situaţia terenului inferior.

(1) Prevederile alin. 1 instituie interdicţia pentru proprietarul oricărui teren să efectueze asemenea lucrări care
ar duce la devierea sau manipularea cursurile de apă şi a pînzei freatică (apa care se află pe primul strat impermiabil
de la suprafaţa pămîntului şi care alimentează frecvent izvoarele, fîntînile, etc.) din mai multe terenuri şi ca rezultat
să se modifice cantitatea sau calitatea apei în dezavantajul proprietarului unui alt teren.
(2) Proprietarul terenului inferior nu este obligat să suporte scurgerea apelor provenite de pe terenul superior
decît dacă curgerea este firească, adică este rezultatul unui fenomen natural. Prin curgere firească a apelor se au în
vedere apele care rezultă din configuraţia locurilor, cum ar fi scurgerea apelor rezultate din ploi, din topirea zăpezii,
din infiltraţie, apele rezultate dintr-un izvor natural, adică curgerea apelor să nu fie rezultatul activităţii
proprietarului terenului superior, în caz contrar se vor aplica prevederile art. 382. Prin urmare, pentru ca scurgerea să
fie firească (naturală) sunt necesare realizarea următoarelor condiţii:
a) apele să fie naturale, adică să provină din ploaie sau din izvoare. Apele murdare sau menajere nu sunt ape
naturale.
b) apele naturale să fi căzut pe terenul superior şi numai apoi să se scurgă , fără intervenţia omului, pe terenul
inferior, datorită pantei naturale a terenului.
Proprietarul trebuie să sufere nu numai scurgerea apelor, dar şi a materialelor duse de apă: nisip, nămol etc.
Legiuitorul obligă proprietarul terenului inferior să primească curgerea apelor naturale. În scopul realizării
acestei obligaţii el nu are dreptul să pună vreun obstacol la scurgerea naturală a apelor din fondul superior.
Proprietarul terenului inferior nu poate prin lucrările care le-ar face nici să împiedice, nici să îngreuieze scurgerea în
paguba terenului superior. Dacă proprietarul terenului inferior uzează de dreptul de a se îngrădi, el este obligat să
lase în zid sau îngrădire deschideri suficiente pentru trecerea apei. Proprietarul terenului inferior nu are nici o
obligaţie pozitivă, cum ar fi cea de a face lucrări pentru asigurarea scurgerii. Dacă, contrar prevederilor legii,
proprietarul terenului inferior creează obstacole la curgerea naturală a apelor de pe terenul superior, proprietarul
terenului superior are dreptul să ceară înlăturarea obstacolelor, piedicilor pe cheltuiala proprietarului terenului
inferior, precum şi obligarea acestuia la daune-interese, dacă este cazul. În cazul în care pe terenul superior este un
iaz, care se revarsă pe terenul inferior prin creşterea apelor în caz de ploaie, proprietarul terenului inferior are dreptul
să facă lucrările necesare pentru a împiedica revărsarea, cu condiţia că aceste lucrări să nu provoace revărsări pe
terenurile vecine. Nu este exclus faptul producerii anumitor piedici naturale pe terenul inferior care opresc scurgerea
apelor de pe terenul superior. În acest caz piedicile trebuie înlăturate de pe terenul inferior de către proprietarul
terenului inferior, dacă ele sunt urmări ale unui fapt imputat acestuia. În caz contrar, el este obligat să permită
proprietarului terenului superior să înlăture piedicile.
Terenurile care fac parte din domeniul public tot sunt obligate să suporte povara scurgerii apelor naturale.
(3) Proprietarul inferior are dreptul să facă pe terenul său orice lucrare pentru a uşura sarcina sa, cu condiţia
de a nu vătăma vecinii săi sau pe proprietarul terenului superior. Cu atît mai mult, proprietarul terenului inferior are
dreptul de a efectua lucrările necesare pentru a schimba direcţia apelor în cazul în care curgerea apei de pe terenul
superior cauzează prejudicii terenului inferior. Schimbarea direcţiei cursului apei se efectuează doar cu permisiunea
prealabilă a instanţei de judecată. Toate cheltuielile legate de schimbarea cursului apelor sunt suportate de
proprietarul terenului inferior. Dacă proprietarul terenului inferior este obligat să nu împiedice scurgerea în dauna
terenului superior, la rîndul său proprietarul terenului superior nu poate face nici o lucrare pentru a agrava povara
terenului inferior. Aceasta este o consecinţă a caracterului natural al limitării: omul nu poate interveni în crearea sau
agravarea acestei poveri. De aici rezultă şi consecinţa, că proprietarul superior nu poate nici infecta apa, nici
modifica cursul ei, aşa încît să provoace scurgerea, pe fondul inferior, a unui volum mai mare sau a unui curent mai
puternic de apă. În asemenea situaţii proprietarul inferior este în drept să refuze primirea unei asemenea agravări a
sarcinii sale, obligînd pe proprietarul superior să-i pună capăt sau ar putea să ceară despăgubiri.

Articolul 382. Regulile speciale de folosire a apei

(1) Proprietarul terenului inferior nu poate împiedica curgerea provocată de proprietarul terenului
superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţîşnesc pe acest din urmă teren, datorită unor
lucrări subterane întreprinse de proprietarul terenului superior, cazul apelor provenite din secarea
terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai dacă această
curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ.
(2) În cazul prevăzut la alin.(1), proprietarul terenului superior este obligat să aleagă calea şi
mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime terenului inferior, rămînînd obligat la plata unei
despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestuia din urmă.
(3) Prevederile alin.(1) şi (2) nu se aplică atunci cînd pe terenul inferior se află o construcţie, împreună
cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir.

(1) Art.382 face excepţie de la prevederile art. 381 şi se referă nu la curgerea firească a apelor, ci la scurgerea
provocată de către proprietarul terenului superior. În temeiul prevederilor aliniatului 1 al articolului 382 proprietarul
terenului inferior este obligat să suporte şi să nu împiedice curgerile de apă provocate atît de proprietarul terenului
superior, cît şi de alte persoane, precum ar fi de exemplu uzufructuarul. Proprietarul terenului inferior este obligat să
suporte curgerea apelor care ţîşnesc la suprafaţă de pe terenul superior care rezultat al unor lucrări subterane
efectuate de persoanele indicate, precum şi cursurile de apă care au provenit ca rezultat al secării terenurilor
mlăştinoase, al apelor folosite în scop casnic, agricol sau industrial. Proprietarul terenului inferior este obligat să
suporte această povară dar numai în cazul în care curgerea precedă vărsarea apelor într-un curs de apă sau într-un
şanţ. În caz contrar, proprietarul terenului inferior nu este obligat să suporte povară scurgerilor de apă provocate de
proprietarul terenului superior.
(2) Dacă se realizează condiţiile aliniatului 1 al articolului dat, proprietarul terenului superior este obligat să
întreprindă o serie de acţiuni care ar diminua povara proprietarului terenului inferior. Astfel, proprietarul terenului
superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere care ar aduce prejudicii minime proprietarului
terenului inferior, fiind obligat să-i plătească ultimului despăgubiri juste şi prealabile. Cuantumul despăgubirilor se
stabileşte la acordul comun al proprietarilor, iar în caz de divergenţe prin hotărîre judecătorească.
(3) Prin intermediul alin. 3 se instituie excepţia de la regulile speciale de folosire a apelor. Astfel, chiar dacă
se realizează condiţiile alineatelor 1 şi 2, proprietarul terenului inferior nu va fi obligat să suporte povara scurgerii
apelor în cazul în care pe terenul inferior este amplasată o construcţie împreună cu grădina şi curtea aferentă sau un
cimitir.

Articolul 383. Captarea apei

Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de care
poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveran opus lucrări
utile de captare a apei.

În conformitate cu prevederile art. 383, proprietarul unui teren este investit cu dreptul a efectua unele lucrări
pe terenul vecin riveran pentru a folosi cît mai efectiv terenul său. Proprietarul beneficiază de acest drept în cazul în
care vrea să folosească apele naturale sau artificiale de care poate să dispună în mod efectiv pentru irigarea terenului
său. Pentru aceasta el este în drept să facă pe terenul riveran opus, exclusiv pe cheltuiala sa, lucrările utile pentru
captarea apei.

Articolul 384. Surplusul de apa

(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în schimbul unei
juste şi prealabile despăgubiri, să ofere acest surplus proprietarului care nu poate procura apa necesară
terenului său decît cu o cheltuială excesivă.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia menţionată la alin.(1) pretinzînd că ar putea da
surplusului de apa o altă destinaţie decît satisfacerea necesităţilor curente. El poate însă cere proprietarului
aflat la nevoie despăgubiri suplimentare cu condiţia că va dovedi existenţa reală a destinaţiei pretinse.

(1) Conform prevederilor alin.1 al art. 384, proprietarul, care are surplus de apă utilizate pentru necesităţile
curente, este obligat să ofere acest surplus proprietarului care nu poate procura apa necesară terenului său decît cu
cheltuieli excesive. Proprietarul este obligat să ofere surplusul de apă, dar această oferire nu este gratuită, deoarece
cel care va beneficia de acest surplus este obligat să-l despăgubească în mod prealabil şi just pe proprietar.
Prevederile acestei norme se aplică numai în privinţa apelor, utilizarea cărora este legată de necesităţile curente.
Utilizarea apei pentru necesităţi curente se are în vedere folosirea acestora în calitate de apă potabilă, pentru
adăpatul vitelor etc., adică pentru necesităţile gospodăreşti.
(2) Proprietarul este obligat să ofere surplusul de apă utilizat pentru necesităţile curente şi în cazul în care are
posibilitatea să dea surplusului de apă o altă destinaţie, decît cea de satisfacere a necesităţilor curente. În acest caz,
proprietarul are dreptul să ceară de la proprietarul care duce lipsă de apă pentru necesităţile curente despăgubiri
suplimentare. Proprietarul va fi îndreptăţit la despăgubiri suplimentare pentru oferirea surplusului de apă numai cu
condiţia că va dovedi existenţa reală a destinaţiei pretinse.

Articolul 385. Conservarea drepturilor dobîndite ale proprietarului

terenului inferior

(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului de pe terenul său cu condiţia de a nu aduce
atingere drepturilor dobîndite de proprietarul terenului inferior.
(2) Proprietarul terenului pe care se află izvorul nu poate să-i schimbe cursul dacă prin această
schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apă pentru necesităţile curente.

(1) Alin. 1 al art. 385 dispune că cel ca are un izvor pe proprietatea sa poate face orice întrebuinţare cu el.
Este vorba despre o simplă chestiune de proprietate: proprietarul terenului are un drept de proprietate asupra
izvorului. Astfel, el este proprietarul absolut al izvoarelor aflate pe proprietatea sa şi a apelor care izvorăsc din ele.
Art. 385 alin. 1 reflectă principiul potrivit căruia proprietarul este şi proprietarul a tot ce se găseşte ascuns în pămînt.
Proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa îl poate întrebuinţa după bunul său plac. Chiar dacă apele izvoarelor
nu i-ar folosi la nimic, nici chiar pentru agrement, proprietarul are dreptul să dispună de ele cum va crede de
cuviinţă. Proprietarul are dreptul să întrebuinţeze apele lui la orice lucrări agricole sau industriale, însă dacă apoi le
dă drumul să curgă pe fondul inferior el nu are dreptul să le altereze, ci să le dea drumul în starea lor de curăţenie
iniţială, sub sancţiunea în caz contrar de a repara prejudiciul cauzat. Însă exercită acestor drepturi asupra izvorului
său nu este nelimitată, deoarece proprietarul terenului nu poate prejudicia drepturile pe care un proprietar le-a putut
dobîndi asupra izvorului, prin titluri sau prescripţie. Restricţia introdusă ţine de domeniul reglementării unei servituţi
dobîndite prin titlu sau prescripţie, adică prin fapta omului, şi nu se referă la instituirea unei limitări a dreptului de
proprietate.
(2) Alin. 2 al art. 385 se referă propriu-zis la o limitare, restricţie a dreptului de proprietate. Conform
prevederilor acestui alineat, proprietarul terenului pe care se află izvorul nu poate să-i schimbe cursul dacă prin
această schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru necesităţile curente. Regula instituită
trebuie interpretată în mod larg, aşa încît proprietarul nu va putea nu numai să schimbe cursul, dar în genere, nu va
putea face nimic pentru i-a lipsi pe locuitori de folosinţa apei, infectînd-o de exemplu cu substanţe vătămătoare.
Prin necesităţi curente se are în vedere faptul ca apa să fie de absolută trebuinţă, necesară pentru trebuinţele casnice
ale locuitorilor şi pentru adăpatul vitelor, nu şi pentru alte necesităţi. Locuitorii unei localităţi nu vor putea invoca
prevederile alin. 2 art. 385 sub motivul că apa le este necesară pentru proprietăţile ei curative. Prevederile alin. 2 se
aplică şi în cazul în care locuitorii localităţii ar putea să-şi procure apa necesară prin săparea unei fîntîni. Dispoziţia
alin. 2 are în vedere orice fel de izvoare, indiferent de debitul lor şi se referă numai la apa curgătoare, dar nu se
referă la apele de fîntîni, iazuri, mlaştini etc. Astfel, legiuitorul a instituit o limitare a proprietarului cu scopul
protejării intereselor unei colectivităţi. Prin urmare, dreptul de a se folosi de apele izvorului nu va putea fi revendicat
de către unul sau mai mulţi locuitori izolaţi numai în folosul lor.

Articolul 386. Picătura streşinii

Acoperişul trebuie să fie construit astfel încît apa, zăpada sau gheaţa să cadă exclusiv pe teritoriul
proprietarului.

Conform prevederilor art. 386 proprietarul este obligat să-şi construiască acoperişul astfel încît streaşina să
nu permită ca apa, zăpada sau gheaţa să cadă pe teritoriul vecin. Rezultă că un proprietar nu are dreptul să facă ca
streaşina să intre pe teritoriul vecinului. Pentru a se conforma cerinţei legale, el trebuie să lase între peretele său şi
fondul vecin o bucată de teren suficientă pentru a face posibil ca apa, zăpada sau gheaţa să cadă de pe streaşină
exclusiv pe teritoriul său. Odată ce apa, zăpada sau gheaţa au căzut de pe streaşină pe terenul său, proprietarul nu
mai este ţinut de careva obligaţii, precum ar fi obligaţia de a împiedica răspîndirea lor pe terenul vecin. Această
concluzie rezultă din prevederile alin. 2 al art. 381, prin care proprietarul terenului inferior nu poate împiedica în
nici un fel curgerea firească a apelor provenite de pe terenul superior, adică este obligat să suporte scurgerea
naturală a apelor. În schimb, proprietarul trebuie să ia măsuri ca apa, zăpada sau gheaţa prin infiltrare să nu cauzeze
vreun prejudiciu construcţiei vecinului său (de exemplu pavarea spaţiului pe care se scurge apa de pe streaşină).
Proprietarul are dreptul să facă să cadă apa, zăpada sau gheaţa de pe streaşina sa pe un teren care este
coproprietatea sa şi a vecinului său.
Proprietarul unei clădiri este prezumat că este şi proprietarul terenului cuprins între zidul casei sale şi linia
verticală ce cade de la capătul straşinei casei pînă la pămînt. Însă aceasta este o prezumţie simplă care poate fi
combătută prin proba contrară.
Nu este exclus faptul că proprietarul să lase ca apa, zăpada sau gheaţa să cadă pe proprietatea vecină, aceasta
fiind posibil doar numai în cazul în care proprietarul iniţial a dobîndit acest drept prin titlu, adică prin înţelegere cu
proprietarul vecin constituie o servitute de scurgere a apelor.
Prevederile art. 386 au o aplicare generală, în sensul că sunt aplicabile atît localităţilor rurale cît şi celor
urbane, fiindcă textul legii nu face nici o deosebire.
Prin prisma prevederile articolul 386 legiuitorul a reflectat unul din principiile generale în materie de
proprietate, conform căruia cineva are dreptul să facă orice pe proprietatea sa cu unica condiţie ca să nu lezeze
drepturile vecinilor.

Articolul 387. Fructele căzute

Fructele căzute din pomi sau arbuşti pe terenul vecin se consideră fructe de pe acel teren.

Conform prevederilor art. 387 legiuitorul recunoaşte dreptul de proprietate asupra fructelor căzute din pomi
sau arbuşti după proprietarul terenului pe care acestea au căzut. Soluţia dată de lege în situaţia respectivă rezultă din
principiul accesiunii în temeiul căruia tot ceea ce uneşte bunul ori se încorporează în el revine proprietarului.
Excepţia de la această regulă rezultă din prevederile alin. 3 al art. 391, în temeiul căruia proprietarul terenului vecin
trebuie să permită accesul pe terenul său pentru ridicarea fructelor care datorită unei forţe naturale sau majore au
căzut pe terenul vecin.
 Prevederile articolului dat se aplică doar fructelor căzute, deoarece fructele care atîrnă pe ramurile care trec
pe proprietatea vecinului, aparţin proprietarului arborelui. Dacă proprietarul terenului nu recurge în acest caz la
prerogativele conferite de art. 388, el este obligat, în condiţiile prevăzute la alin. 1 al art. 391, să permită accesul
proprietarului plantaţiei pe terenul său pentru ca acesta să efectueze lucrările necesare, adică culegerea fructelor.

Articolul 388. Rădăcinile şi ramurile de pe terenul vecin

(1) Proprietarul terenului poate să taie şi să-şi oprească rădăcinile de arbori şi de arbuşti care au
pătruns la el de pe terenul vecin. Aceeaşi regulă se aplică şi ramurilor de arbori şi de arbuşti ce atîrnă de pe
terenul vecin.
(2) Dreptul prevăzut la alin.(1) nu se acordă proprietarului în cazul în care rădăcinile şi ramurile nu
împiedică folosirea terenului său.

(1) Prevederile articolului 388 se aplică în cazul în care proprietarul vecin cu toate că a respectat distanţa de
sădire a arborilor prevăzută la alin.2 art. 389 sau chiar dacă nu este prevăzută vreo distanţă, dar nu a depăşit linia de
hotar (de exemplu pentru sădirea arborilor mai mic de doi metri, a plantaţiile sau gardurile vii), dar totuşi ramurile şi
rădăcinile acestora trec la proprietarul terenului. În această situaţie proprietarul terenului este înzestrat cu dreptul de
a tăia şi a-şi menţină rădăcinile de arbori şi de arbuşti care au pătruns de pe terenul vecin, precum şi ramurile
arborilor şi arbuştilor care atîrnă de pe terenul vecin.
(2) Legiuitorul condiţionează exercitarea acestuia drept de către proprietarul terenului. Astfel, proprietarul va
putea să taie rădăcinile şi ramurile numai dacă acestea nu-i împiedică să folosească terenul său.

Articolul 389. Distanţa pentru construcţii, lucrări şi plantaţii

(1) Orice construcţie, lucrare sau plantaţie se poate face de către proprietarul terenului numai cu
respectarea unei distanţe minime faţă de linia de hotar, conform legii, regulamentului de urbanism sau, în
lipsă, conform obiceiului locului, astfel încît să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin.
(2) Arborii, cu excepţia celor mai mici de doi metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii, trebuie sădiţi la
distanţa stipulată de lege, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului, dar care să nu fie mai mică de
2 metri de linia de hotar.
(3) În caz de nerespectare a distanţei prevăzute la alin. (1) şi (2), proprietarul vecin este îndreptăţit să
ceară scoaterea ori tăierea la înălţimea cuvenită a arborilor, plantaţiilor ori gardurilor pe cheltuiala
proprietarului terenului pe care acestea sînt ridicate.

(1) În virtutea dreptului de proprietate care conferă cele mai largi prerogative, titularul dreptului de
proprietate poate oricînd să construiască cava pe terenul său, să efectueze anumite lucrări sau să facă plantaţii.
Există doar o singură restricţie la realizarea acestui drept, şi anume aceea de a nu aduce atingeri drepturilor
proprietarilor vecini. În acest context legiuitorul obligă proprietarul să efectueze construcţiile, lucrările sau
plantaţiile cu respectarea distanţei minime faţă de linia de hotar, în conformitate cu prevederile legii, regulamentului
de urbanism, iar în lipsa acestora, conform obiceiului locului. Obiceiul locului presupune existenţa în localitatea
respectivă a unor tradiţii constante, recunoscute de majoritatea şi aplicate a perioadă îndelungată de timp. Dovada
existenţei obiceiurilor constante şi recunoscute se face prin mărturii. Obiceiuri constante şi recunoscute sunt tradiţii
care se repetă de mai multe ori şi sunt respectate ca o regulă de drept, dar nu numai îngăduite. Dacă într-o localitatea
există obiceiul de a nu respecta nici o distanţă, se va aplica prevederile legii.
(2) Proprietarul este obligă să sădească arborii, fie ei fructiferi, fie ne fructiferi la distanţa prevăzută de lege,
regulamentul de urbanism sau obiceiul locului, distanţă care să nu fie mai mică de 2 metri de linia de hotar. Excepţie
de la regula generală a constituie arborii mai mici de 2 metri, plantaţiile şi gardurile vii, pentru care legiuitorul nu
instituie obligativitatea respectării distanţei minime de la hotar. Astfel, arborii mai mici de 2 metri, plantaţiile şi
gardurile vii pot fi sădite chiar la hotar. Distanţa minimă de 2 metri este obligatorie numai în mod subsidiar, adică în
lipsă de alte prevederi legale, de regulamentul de urbanism sau de obiceiul locului. Constatarea existenţei unor
obiceiuri locale constante, adică cunoscute şi aplicate ca o regulă generală, ţine de competenţa instanţei de judecată.
Obligaţia de a respecta distanţa dispare cînd proprietarul terenului a dobîndit o servitute contrarie, adică dreptul de a
sădi arbori la o distanţă inferioară. Această servitute încetează şi vor fi aplicabile prevederile alin. 2 al art. 389 cînd
arborii se usucă sau sunt scoşi.
(3) Alineatul 3 conţine sancţiunea nerespectării de către proprietarul terenului a prevederilor aliniatelor (1) şi
(2). În acest caz proprietarul vecin la discreţia sa are dreptul că ceară fie scoaterea, fie tăierea la înălţimea cuvenită a
arborilor, plantaţiilor ori gardurilor vii la înălţimea cuvenită. Proprietarul nu are nevoie să dovedească că suferă
vreun prejudiciu pentru a invoca dreptul de a cere scoaterea ori tăierea arborilor, plantaţiilor, gardurilor vii.
Cheltuielile suportate în legătură cu efectuarea acestor lucrări sunt puse în sarcina proprietarului terenului pe care
sunt amplasate.
Articolul 390. Depăşirea hotarului terenului învecinat în cazul construcţiei

(1) Dacă proprietarul unui teren, cu ocazia ridicării unei construcţii, a construit dincolo de limita
terenului său, fără a i se putea imputa premeditarea sau culpa gravă, vecinul trebuie să tolereze încălcarea
hotarului dacă nu a obiectat pînă sau imediat după depăşirea limitei.
(2) Vecinul prejudiciat prin situaţia prevăzută la alin.(1) trebuie despăgubit cu o rentă în bani, plătită
anual, cu anticipaţie.
(3) Cel îndreptăţit la rentă poate pretinde oricînd ca debitorul său să-i achite preţul porţiunii de teren
pe care s-a construit în schimbul transmiterii proprietăţii asupra acesteia.

(1) Prevederilor alineatului 1 obligă vecinul să tolereze încălcarea hotarului în cazul în care acesta a fost
depăşit de către proprietarul unui teren cu ocazia ridicării unei construcţii. Vecinul este obligat să suporte această
povară numai în cazul în care proprietarul terenului care a ridicat construcţia este de bună-credinţă, adică nu poate fi
învinuit de premeditare sau de culpă gravă, iar vecinul, la rîndul său este de rea-credinţă, fiindcă a observat
depăşirea hotarului, dar nu a făcut obiecţii înainte sau imediat după depăşirea limitei pentru a-i comunica
constructorului depăşirea limitei şi a stopa construcţia.
(2) Dacă totuşi proprietarul terenului cu bună-credinţă a depăşit limita terenului cu ocazia ridicării unei
construcţii, iar vecinul a tolerat această încălcare. În aceste condiţii proprietarul terenului care a ridicat construcţia se
foloseşte de terenul vecinului în temeiul dreptului de superficie, pentru o plată corespunzătoare drept despăgubiri
sub forma unei rente băneşti, plătită anual, cu anticipaţie.
(3) Vecinul obligat să suporte povara proprietarului care a construit peste limita de teren are la dispoziţie şi
altă alternativă. Ea constă în posibilitatea acestuia ca oricînd să ceară de la debitor să achite preţul porţiunii de teren
pe care s-a construit în schimbul transmiterii proprietăţii asupra acestuia. În acest context se pune problema care va
fi preţul porţiunii de teren, care poate fi acceptat, preţul de piaţă, care ar fi plătit. În viziunea unor practicieni, preţul
de piaţă nu poate fi acceptat, deoarece el poate genera o modalitate de înstrăinare ascunsă a terenurilor. Din acest
considerent vînzarea acestei porţiuni ar trebui să poarte şi un caracter de pedeapsă pentru cel care a depăşit hotarul,
de aceea ar fi oportună ideea ca preţul de vînzare să fie egal cu preţul dublu celui de piaţă. Dar deoarece legiuitorul
nu specifică expres careva îngrădiri referitor la preţul terenului, rezultă că preţul terenului este acel preţ la care au
convenit păţile.

Articolul 391. Accesul pe terenul altuia

(1) Orice proprietar este obligat ca, după primirea unui aviz scris sau verbal, să permită vecinului
accesul pe teritoriul său, după caz, pentru efectuarea şi întreţinerea unei construcţii, plantaţii şi efectuarea
unor alte lucrări pe terenul vecin.
(2) Proprietarul care este obligat să permită accesul pe teritoriul său are dreptul la compensarea
prejudiciului cauzat doar prin acest fapt şi la restabilirea terenului în starea anterioară.
(3) În cazul în care, datorită unei forte naturale sau forte majore, un bun a pătruns pe un teren străin
sau a fost transportat acolo, proprietarul terenului trebuie să permită căutarea şi ridicarea bunului, dacă nu
a purces el însuşi la căutare sau nu-l restituie. Bunul continuă să aparţină proprietarului său, cu excepţia
cazului cînd acesta renunţă la el. Proprietarul terenului poate cere ridicarea bunului străin şi aducerea
terenului în situaţia anterioară.
(4) Proprietarul terenului care efectuează şi întreţine construcţii, plantaţii sau execută alte lucrări pe
teritoriul său nu are dreptul să pericliteze terenul vecin sau să compromită trăinicia construcţiilor, lucrărilor
sau plantaţiilor situate pe acesta.

(1) Pentru a face posibilă conlocuirea vecinilor, în conformitate cu prevederile alin. 1, proprietarul este
obligat să permită accesul vecinului pe teritoriul său. Obligarea proprietarului de a permite vecinului accesul pe
terenul său este posibilă doar numai după ce proprietarul a fost înştiinţa printr-un aviz fie verbal, fie în scris prin
care vecinul solicită accesul pentru a îndeplini anumite lucrări, precum efectuarea şi întreţinerea unei construcţii,
plantaţii sau alte lucrări pe terenul vecin.
(2) Accesul vecinului pe terenul unui alt proprietar constituie o prerogativă pe care primul o exercită în mod
gratuit. Doar numai în cazul în care proprietarului terenului i se cauzează careva prejudicii ca rezultat al accesului pe
terenul său, el va putea cere compensarea prejudiciului, precum şi restabilirea terenului în starea anterioară.
(3) Conform prevederilor art. 317, care constituie regula generală, tot ce produce bunul, precum şi tot ceea ce
uneşte bunul ori se încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit,
revine proprietarului, dacă legea nu prevede altceva. Astfel, conţinutul alin. 3 din articolul comentat constituie
excepţia de la regula generală, deoarece dacă un bun din cauza forţei naturale sau forţei majore a pătruns sau a fost
transferat pe terenul unui alt proprietar, acesta continuă să aparţină proprietarului său, cu condiţia că acesta nu a
renunţat la el. Prin urmare, proprietarul terenului pe care se află bunurile altui proprietar este obligat în primul rînd
el însuşi să-l caute sau să-l restituie proprietarului bunului, sau să-i permită ultimului singur căutarea şi ridicarea
bunului.
(4) În temeiul dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate în vederea exercitării prerogativelor
sale, este în drept pe terenul său să efectueze şi să întreţină construcţii, plantaţii sau alte lucrări. Însă, conform
prevederile alin. 4 al articolului comentat, proprietarul terenului este obligat să respecte dreptul vecinilor. Obligaţia
proprietarului terenului care întreprinde asemenea acţiune este de a nu pune în pericol (pereclita) terenul vecin sau a
nu compromite trăinicia construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor situate pe acesta.

Articolul 392. Trecerea prin proprietatea străină

(1) Dacă terenul este lipsit de comunicaţie prin orice cale de acces de folosinţă comună, conducte de
alimentare cu apă, conducte de energie electrică, gaze, telecomunicaţii şi altele asemenea, proprietarul poate
cere vecinilor să-i permită utilizarea terenurilor lor pentru instalarea comunicaţiei necesare.
(2) Trecerea urmează a se face în condiţii de natură să aducă o minimă atingere exercitării dreptului
de proprietate asupra terenului. Vecinului al cărui teren este folosit pentru acces trebuie să i se plătească o
justă şi prealabilă despăgubire care, prin acordul părţilor, poate fi efectuata sub formă de plată unică.
(3) Despăgubirea datorată conform alin.(2) se dublează atunci cînd lipsa accesului este o urmare a
faptei proprietarului care pretinde trecerea.

(1) Art. 392 alin. 1 reglementează dreptul de trecere prin proprietatea străină, care constituie o restricţie a
dreptului de proprietate, justificată de o utilitate generală. Necesitatea instituirii unui asemenea drept pentru
proprietarul unui terenului şi obligarea vecinilor să suporte această povară este dictată de situaţia naturală a terenului
şi anume situarea acestuia într-un loc înfundat. Prin teren înfundat se are în vedere un lot care este înconjurat din
toate părţile de alte loturi şi care nu are nici o ieşire directă la calea de acces comună pentru folosirea conductelor de
alimentare cu apă, conductelor de energie electrică, gaze, telecomunicaţii, precum şi alte instalaţii asemănătoare. Un
teren se consideră înfundat nu numai atunci cînd nu are nici o ieşire la calea de acces comună, ci şi atunci ieşirea
este insuficientă pentru necesităţile exploatării terenului sau cînd ieşirea nu se poate face direct fără inconveniente
grave, precum ar fi de exemplu suportarea unor cheltuieli excesive. Aprecierea gravităţii inconvenientelor revine
instanţei de judecată. Proprietarul a cărui trecere este incomodă, nu poate obţine dreptul de trecere.
Dreptul de trecere poate fi cerut numai de către proprietarul terenului înfundat sau cel puţin de către cel care
are asupra terenului un drept real. Astfel, uzufructuarul, uzuarul unui teren înfundat are dreptul să ceară o asemenea
trecere. Arendaşul nu are dreptul să ceară trecere prin proprietatea străină. El are numai o acţiunea împotriva
proprietarului pentru ca ultimul să-i creeze condiţiile de trecere, în caz contrar arendaşul are dreptul să ceară
rezilierea contractului de arendă sau plata daune-interese.
Proprietarul terenului înfundat nu dobîndeşte proprietatea terenului pe care exercită trecere. Proprietarul
terenului pe care se exercită trecerea la un teren înfundat, are dreptul de a îngrădi terenul, de a dispune de el, dar cu
respectarea condiţiei de a nu crea piedici în exercitarea trecerii.
Prevederile alin. 1 se aplică la oricare teren înfundat, fie el îngrădit sau neîngrădit, clădit sau neclădit, urban
sau rural. Povara suportării trecerii poate exista de asemenea în sarcina oricărui fond alăturat cu un loc înfundat,
chiar şi în sarcina unui fond care aparţine domeniului public.
(2) Trecerea trebuie să se facă astfel încît să cauzeze cît mai puţine incomodităţi, tulburări proprietarului
terenului pe care se exercită. Aceasta înseamnă că trecerea trebuie să fie făcută pe traseul cel mai scurt între locul
înfundat şi calea publică. Dacă trecerea pe traseul cel mai scurt cauzează mai multe pagube proprietarului terenului
vecin, atunci trecerea ar trebui să se facă prin locul pe unde se pricinuiesc mai puţine pagube, chiar dacă traseul ar fi
mai lung.
Trecerea pe proprietatea străină nu este gratuită. Astfel, proprietarul care solicită trecerea pe proprietatea
străină este obligat să despăgubească proprietarul, terenul căruia este folosit pentru trecere. Despăgubirea trebuie să
corespunde anumitor cerinţe şi anume: ea trebuie să fie justă şi prealabilă, care poate fi achitată eşalonat în timp, iar
prin acordul părţilor poate fi efectuată sub formă de plată unică.
(3) Pentru solicitarea dreptului de trecere pe terenul vecinilor este necesar ca proprietarul să fie lipsit de
accesul la comunicaţiile de folosinţă comună, lipsirea dată trebuie să fie străină proprietarului care solicită trecerea,
adică să nu provină din vina lui. Dacă înfundarea terenului se datorează faptului proprietarului însuşi (ex.: a clădit
dea curmezişul ieşirii, a înstrăinat o parte din teren), el va putea solicita trecerea, dar va fi obligat la plata unei
despăgubiri duble. De exemplu un teren nu era înfundat, dar s-a împărţit între mai mulţi proprietari prin vînzarea lui.
Ca rezultat al împărţirii unul din terenuri este lipsit de ieşire la drum. În asemenea condiţii, proprietarul terenului are
la dispoziţie două alternative: fie să solicite trecerea de la vecin, fiind obligat în acest caz la plata unei despăgubiri
duble; trecerea nu va putea fi solicitată de la vecini, ci numai copărtaşilor, care o vor datora fără dreptul de
despăgubire şi fără a o pune în sarcina celorlalţi vecini, fiindcă ceilalţi copărtaşi sunt obligaţi să-şi garanteze
reciproc deplina folosinţă a fondului. Numai dacă trecerea pe fondul copărtaşilor nu este suficientă, se va putea
reclama trecerea prin terenurile vecinilor.
Articolul 393. Instalarea liniei de demarcare a hotarului

(1) Proprietarul de teren poate cere proprietarului de teren vecin să ia parte la instalarea unui hotar
stabil de demarcare sau la restabilirea unui hotar deteriorat.
(2) Cheltuielile pentru demarcare se împart între vecini în mod egal dacă din raporturile existente
între ei nu reiese altfel.

(1) Grăniţuire sau hotărnicie, fixarea hotarului, adică fixarea, prin semne exterioare şi vizibile, a liniei de
separaţie dintre două proprietăţi vecine. Fixarea hotarului este o operaţie utilă, deoarece permite determinarea cu
precizie a suprafeţei terenului, se pune capăt divergenţelor apărute sau chiar împiedică şi previn conflictele între
vecini. Din cauza utilităţii grăniţuirii şi a interesului pe care ea o reprezintă pentru orice proprietar, art. 393 alin. 1
stabileşte că orice proprietar de teren poate cere de la proprietarul de teren vecin să participe la instalarea unui hotar
stabil sau la restabilirea celui deteriorat. Grăniţuirea este în acelaşi timp un drept şi o obligaţie pentru fiecare
proprietar faţă de vecinul său. Chiar statul poate fi obligat să procedeze la grăniţuire.
Dreptul fiecărui proprietar de a obliga pe vecinul său să participe la instalarea liniei de demarcare este o pură
facultate, pe care proprietarul poate să o exercite sau să n-o exercite în orice moment. Din acest considerent acest
drept nu se prescrie, chiar dacă proprietarul nu va uza de el un timp îndelungat. Acesta se datorează faptului că
proprietatea nu se stinge prin neuz, iar grăniţuirea nu este alt ceva decît un atribut al proprietăţii şi este
imprescriptibilă ca şi proprietatea.
Dreptul de a obliga pe vecin la instalarea liniei de demarcare hotarului aparţine proprietarului terenului,
precum şi uzufructuarului, care posedă şi foloseşte bunul întocmai ca şi proprietarul. Acest drept nu aparţine
locatarilor, care pot numai să ceară de la proprietar crearea condiţiilor necesare pentru exercitarea dreptului de
locaţiune.
Grăniţuirea poate să fie efectuată prin buna înţelegere a vecinilor. Cînd însă unul din proprietari refuză să ia
parte la grăniţuire, celălalt poate să recurgă la instanţa de judecată şi să oblige pe vecinul său să participe instalarea
hotarului. În acest caz se exercită acţiunea în grăniţuire. Scopul acţiunii în grăniţuire constă în stabilirea hotarului şi
de regulă nu ridică chestiunea de revendicare de proprietate. Hotărîrea pronunţată de instanţa de judecată într-o
cauză de grăniţuire este declarativă, şi nu atributivă de drepturi. Ea nu are puterea de a prejudeca chestiuni de
proprietate. Dar un proprietar poate, chiar în urma unei grăniţuiri, să pornească ulterior o acţiune în revendicare,
pârâtul neputînd invoca autoritatea lucrului judecat în acţiunea în grăniţuire, obiectul revendicării fiind diferit de
acel al grăniţuirii.
(2) Instalarea liniei de demarcare a hotarului, adică aşezarea semnelor despărţitoare, comportă o serie de
operaţiuni: examinarea titlurilor de proprietate pentru a stabili întinderea terenurilor; măsurarea; tragerea hotarului
pe teren, care necesită suportarea anumitor cheltuieli. În acest scop legiuitorul a stabilit că cheltuielile pentru
demarcare se împart între vecini în mod egal, indiferent de întinderea comparativă a terenurilor, dacă din raporturile
dintre vecini nu rezultă altfel. În cazul în care grăniţuirea implică şi o chestiune de proprietate, regula stabilită la
alineatul 2 nu mai este valabilă. În acst caz este necesar să se determine în prealabil suprafaţa exactă a fiecărei
proprietăţi prin arpentaj (întocmirea planurilor topografice, evaluarea suprafeţei de teren). Cheltuielile acestor
operaţiuni pot fi foarte ridicate, care sunt proporţionale cu suprafaţa fondului

Articolul 394. Litigii privind hotarul

(1) Dacă în urma unei dispute este imposibilă determinarea hotarului adevărat, atunci pentru
demarcare este decisivă posesiunea de fapt a vecinilor. Dacă posesiunea de fapt nu poate fi determinată,
fiecărui teren îi este anexata o jumătate din porţiunea disputată.
(2) Dacă determinarea hotarului în conformitate cu prevederile alin.(1) duce la un rezultat ce
contravine faptelor stabilite, în particular aduce atingere mărimii stabilite a terenului, hotarul se stabileşte, la
cererea unei părţi, de către instanţa de judecată.

(1) În cazurile în care între vecini apar divergenţe referitor la determinarea hotarului terenurilor acestora,
vecinii au posibilitate singuri să soluţioneze divergenţele apărute în virtutea prevederilor alineatului respectiv.
Astfel, în condiţiile în care este imposibilă determinarea hotarului adevărat, prima soluţie care intervine este
determinată de posesiunea de fapt. Adică decisivă este posesiunea de fapt a vecinilor şi hotarul se va stabili în
dependenţă de faptul care vecin a posedat de fapt terenul disputat în calitate de limită de hotar. Dar dacă nu poate fi
determinată posesiunea de fapt a vecinului, intervine altă soluţie şi anume cea de anexare la fiecare teren a o
jumătate din porţiunea de teren disputată.
(2) Vecinii au posibilitate să apeleze la instanţa de judecată în cazul în care determinarea hotarului conform
prevederilor alinatului (1) duc fie la un rezultat care contravin faptelor stabilite, fie aduc atingere mărimii stabilite a
terenului. În acest caz instanţa de judecată este competentă să pronunţe pe marginea litigiului corespunzător.

T i t l u l IV
 ALTE DREPTURI REALE
Capitolul I
UZUFRUCTUL

Articolul 395. Noţiunea de uzufruct

(1) Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată
sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului,
întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are
dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina.
(2) Uzufructul poate fi limitat prin excluderea anumitor folosinţe.
(3) Uzufructul se poate constitui, conjugat sau succesiv, în favoarea unei sau mai multor persoane
existente la data deschiderii uzufructului.

(1) Articolul 395 constituie dreptul subiectiv al unei persoane (uzufructuar) de a poseda, de a folosi şi culege
fructele unui bun neconsumptibil aflat în circuit (art. 396 (3) ce aparţine cu drept de proprietate altei persoane
(nudul proprietar), cu îndatorirea de a-i păstra substanţa, adică de a nu-l specifica sau de a nu-i schimba destinaţia.
Termenul uzufruct este compus din cuvintele latine uzus, ceea ce înseamnă dreptul de a folosi şi fructus
de a culege fructele.
Dreptul instituit prin prezentul articol este un drept subiectiv:
a) Personal, dat fiind că nu poate fi transmis altei persoane (art.398 (1));
b) real, dat fiind că are în calitate de obiect un lucru (res – reales);
c) absolut, graţie opozabilităţii sale unui cerc nedeterminat de persoane, inclusiv şi nudului proprietar;
d) cu titlu gratuit, dat fiind că posedarea obiectului folosirea şi însuşirea fructelor acestuia nu are loc
contra plată;
e) limitat în timp, fiind instituit pe un termen determinat (de 10,20,30 de ani) sau determinabil (până la
epuizarea valorii de consum a obiectului, până la decesul uzufructului-persoană fizică sau până la
lichidarea persoanei juridice – uzufructuar în condiţiile art. 397).
Dreptul de a culege fructele de la bunul dat în uzufruct trebuie înţeles lato sensu, adică în sens larg, fiind un
drept subiectiv al uzufructului de a percepe toate fructele şi a obţine toate beneficiile (fructele naturale şi civile) pe
care este în stare să le dea obiectul în conformitate cu destinaţia sa economică, obţinând asupra acestora dreptul de
proprietate (art. 401)
Situaţia juridică de “nudul proprietar”, care provine de la sintagma din limba latină nuda proprietas, rezultă
din faptul că proprietarului bunului, asupra căruia este instituit un uzufruct, îi aparţine doar titlul gol (nud) de
proprietar fără aşa elemente ale conţinutului dreptului subiectiv de proprietate (art. 315) ca: dreptul de a poseda, de a
folosi şi culege fructele sau a obţine careva alte beneficii de la obiectul uzufructului. Excepţie de la aceasta fac unele
elemente de a dispune de obiectul uzufructului (de a-l înstrăina, (art.398 (1)), de a-şi exprima sau nu acordul în cazul
când uzufructuarul vrea să transmită obiectul în arendă (chirie) în condiţiile art.398 (3).
Iar conform aliniatului (2) al prezentului articol, uzufructuarul poate fi limitat prin exluderea anumitor folosinţe şi
atunci aceste exluderi îi revin nudului proprietar.
(3)Conform aliniatului (3) uzufructul poate fi instituit în favoarea unei sau mai multor persoane concrete, cu
condiţia ca aceste persoane să existe la momentul instituirii uzufructului.
În cazul când uzufructul este instituit în favoarea mai multor persoane, exercitarea dreptului de uzufruct
poate fi efectuată în mod conjugat sau succesiv. În primul caz toţi titularii acestui drept folosesc obiectul şi percep
de la el fructele împreună, în acelaşi timp şi în egală măsură, iar în al doilea – în mod succesiv, adică folosesc
obiectul şi percep fructele într-o anumită ordine succesivă. De exemplu, dacă uzufructul este instituit în favoarea
mai multor persoane în formă succesivă asupra unei vaci mulgătoare concrete din cireada ce aparţine cu drept de
proprietate altei persoane, apoi prima poate percepe laptele de dimineaţă, a doua – de la amează, iar a treia – de
seară.
La fel poate fi instituită ordinea succesivă de percepere a laptelui în zilele săptămânii, de decadele lunii etc,
sau în privinţa generaţiei ce o produce acest animal în primul an, în al doilea, în al treilea şi a. m.d.
Cu acelaşi succes şi în aceleaşi modalităţi (conjugat sau succesiv) poate fi instituită ordinea de percepere a
dividendelor de la un pachet de acţiuni ce aparţin cu drept de proprietate altei persoane.

Articolul 396 Constituirea uzufructului

(1) Uzufructul se poate constitui, prin lege sau act juridic, dispoziţiile privind registrul bunurilor
imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile. În cazurile prevăzute de lege, uzufructul poate
fi constituit prin hotărîre judecătorească.
(2) La constituirea uzufructului se aplică aceleaşi reguli ca şi la înstrăinarea bunurilor care fac
obiectul uzufructului.
 (3) Obiect al uzufructului poate fi orice bun neconsumptibil care se află în circuit civil, mobil sau
imobil, corporal sau incorporal, inclusiv un patrimoniu sau o parte din el.
(4) Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum şi asupra a tot ce
se uneşte sau se încorporează în acesta.

Prezentul articol este consacrat condiţiilor de fond şi de formă ale constituirii uzufructului.
Conform alin (1) al acestui articol, uzufructul poate fi consacrat în baza:
a) legii;
b) actului juridic;
c) hotărârii judecătoreşti în cazurile prevăzute de lege.
a) În cazul când uzufructul este constituit prin lege, legiuitorul singur determină condiţiile, conţinutul şi
termenul uzufructului.
b) Când la baza constituirii stă un act juridic, condiţiile, conţinutul şi termenul uzufructului sînt determinate
prin actul juridic respectiv. Alin (1) al prezentului articol nu dispune expres prin care acte juridice poate fi
constituit un uzufruct. Prin urmare , uzufructul poate fi constituit prin orice act juridic, numai că acest act
juridic să nu contravină legislaţiei în vigoare şi să fie de regulă, cu titlul gratuit.
Practica demonstrează că în cele mai frecvente cazuri uzufructul se constituie printr-un testament (art.1449, art.
1487). Însă de aici nu rezultă că uzufructul nu poate fi constituit şi printr-un act juridic între vii (inter vivos), special
consacrat constituirii acestuia. Şi într-un caz, şi în altul actele juridice, care stau la baza constituirii uzufructului,
trebuie să corespundă prevederile capitalelor 1,2,şi 3 al titlului 3 din prezentul Cod. În cazurile prevăzute de lege,
uzufructul poate fi constituit prin hotărârea judecătorească. În asemenea cazuri conţinutul şi durata uzufructului sunt
determinate de instanţa ce adoptă hotărârea respectivă.
c) Când obiect al uzufructului este un bun imobil (art. 288 (2)), se aplică dispoziţiile înregistrări de stat în
conformitate cu articolele 289 şi 290 din prezentul Cod şi art.4 şi 5 din Legea cadastrului bunurilor imobile
nr. 1543 din 25.02. 1998, cu modificările şi completările ulterioare (M.O. al R.M. nr.44-46/318 din
21.05.1998):
(2) Prevederile acestui aliniat accentuează asupra respectării uzufructului care sunt analogice celor de la înstrăinarea
bunurilor ce fac obiectul uzufructului (vezi comentariul alin.(1) ).
(3) Obiect al uzufructului caracterizat de acest aliniat poate fi orice bun care :
a) Este neconsumptibil (art. 295) cu excepţia prevăzută de art. 402
b) Se află în circuitul civil (art. 286),
c) Este mobil sau imobil (art.288);
d) Este corporal sau incorporal (art. 285(2) şi art.401 (1));
e) Este un patrimoniu al anumitei persoane (art. 284);
f) Este o parte a patrimoniului ce aparţine unei anumite persoane;
(4) Conform acestui aliniat, uzufructuarului îi aparţine aceleaşi drepturi şi asupra tuturor bunurilor accesorii ca si
asupra bunului principal (art. 292) ce constituie obiect al uzufructului.

Articolul 397 Termenul uzufructului.

(1) Uzufructul se instituie cel mult pînă la decesul persoanei fizice sau la lichidarea persoanei
juridice dacă un termen mai scurt nu este stabilit prin lege sau prin act juridic.

(2) Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice nu poate depăşi 30 de ani.
(3) Uzufructul încetează la decesul persoanei fizice sau la lichidarea persoanei juridice în al cărei
folos a fost stabilit uzufructul.
(4) Orice act juridic prin care se constituie un uzufruct perpetuu şi transmisibil pentru cauză de
moarte sau lichidare este lovit de nulitate absolută.

Prezentul articol este consacrat limitelor duratei în timp a uzufructului şi ordinii determinării acestor limite.
(1) Uzufructul, având un caracter strict personal, durata maximă a acestuia este determinată de durata vieţii
uzufructuarului, existenţei persoanei juridice, uzufructuar sau de durata existenţei obiectului uzufructului dacă
un termen mai scurt nu este prevăzut prin lege sau actul juridic ce stă la baza constituirii acestuia.
(2) Acest aliniat prevede cazul când un termen mai scurt al uzufructului poate fi stabilit prin lege şi anume:
uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice nu poate depăşi 30 de ani.
(3) Acest aliniat stipulează temeiurile stingerii uzufructului care se reduc la decesul persoanei fizice sau la
lichidarea persoanei juridice, în a căror favoare a fost constituit uzufructul.
Considerăm că în sintagma “în a cărei” s-a strecurat o greşală de tipar, expresia corectă a căreia ar trebui să
fie “în a căror”, dat fiind că se referă la ambele categorii de subiecte.
(4) Aliniatul (4 ) declară nulitatea absolută a oricăror acte juridice ( art. 216(1) ), prin care ar putea fi constituit un
uzufruct perpetuu, transmisibil pentru cauză de moarte, a persoanei fizice sau lichidare a persoanei juridice.
 Articolul 398 Inalienabilitatea uzufructului.

(1) Uzufructul nu poate trece de la uzufructuar la o altă persoană prin acte juridice sau prin succesiune.
(2) Uzufructuarul poate închiria sau arenda altuia, integral sau în parte, bunul mobil obiect al
uzufructului dacă, la momentul constituirii uzufructului, nu a fost stabilit altfel.
(3) Dacă la momentul constituirii uzufructului imobilul nu era dat în chirie sau arendă, uzufructuarul
nu are dreptul să-l dea în chirie sau arendă fără acordul nudului proprietar sau fără autorizaţia
instanţei de judecată dacă acest drept nu i-a fost acordat expres la momentul constituirii
uzufructului.
(4) La stingerea uzufructului, nudul proprietar este obligat să menţină contractele de locaţiune sau de
arendă, încheiate în modul stabilit. El poate totuşi să refuze menţinerea în cazul în care:
a. termenul contractului de locaţie sau de arendă depăşeşte, fără consimţămîntul lui,
termenul obişnuit în conformitate cu uzanţele locale;
b. spaţiul comercial a fost dat în chirie pe un termen mai mare de 5 ani;
c. întreprinderea agricolă a fost dată în arendă pe un termen mai mare de 12 ani;
d. un teren agricol a fost dat în arendă pe un termen mai mare de 6 ani;
e. contractul de locaţiune sau de arendă stipulează condiţii neobişnuite, excesive pentru
nudul proprietar.
(5) Nudul proprietar pierde dreptul de a refuza menţinerea contractului cînd locatarul sau arendaşul i-a
stabilit un termen rezonabil în care nudul proprietar trebuia să declare despre menţinerea sau refuzul de
a menţine, iar el a omis să facă aceasta în termenul stabilit.

(1) Din prevederile acestui aliniat rezultă caracterul personal al uzufructului, în baza căruia aceasta nu poate trece
de la uzufructuar la o altă persoană prin acte juridice sau prin succesiune.
(2) În cazul când obiectul uzufructului este un bun mobil, uzufructuarul îl poate da în chirie sau în arendă oricând,
integral sau parţial, dacă la momentul constituirii uzufructului nu a fost stipulat altfel.
Sintagma “chirie sau arendă” întâlnită în aliniatele (1) şi (2) trebuie înţeleasă că ea exprimă echivalenţă între
aceste noţiuni, dat fiind faptul că aceste instituţii juridice sunt de aceeaşi natură, numai că contractul de închiriere se
întâlneşte în practică mai frecvent la bunurile mobile (art.875-910), iar arenda-la bunurile imobile (art. 911-922).
Aceasta însă nu este o regulă imperativă.
(3) Dacă în condiţiile alin (1) uzufructuarul are dreptul să dea obiectul uzufructului în chirie sau arendă în toate
cazurile, cu excepţia limitărilor stipulate la constituirea uzufructului, apoi în cazurile când obiectul uzufructului
este un bun imobil, uzufructuarul, de regulă, nu are dreptul de a da bunul în chirie sau arendă, decât în condiţiile
când:
a) Bunul imobil este dat în chirie sau arendă la momentul constituirii uzufructului;
b) Obţine acordul nudului proprietar sau autorizaţia instanţei de judecată. Conjuncţia “sau” pune aceste două
condiţii în raport de alternativă: sau “acordul”, sau autorizaţia. Ultima poate fi obţinută şi în pofida voinţei
nudului proprietar în cazurile când:
a) Contractul de arendă existent la momentul constituirii uzufructului este lovit de nulitate, dar nimeni până la
solicitarea uzufructuarului n-a iniţiat un asemenea proces judiciar:
b) Refuzul nudului proprietar este recunoscut neîntemeiat de către instanţa judecătorească la iniţiativa
uzufructuarului.
c) Acest drept i-a fost acordat uzufructuarului la momentul constituirii. Probabil că prevederile stipulate în p.
“c” pot fi realizate doar în condiţiile prevederilor punctului “a”.
(4) La stingerea uzufructului în condiţiile art. 297(3) nudul proprietar este obligat să menţină contractele de
locaţiune (art. 875-910) sau de arendă (art. 911-922), încheiate în modul stabilit de alineatele (2)şi (3) ale
prezentului articol. Sintagma “nudului proprietar” este folosită convenţional în acest aliniat, pentru a nu pierde
legătura dintre subiecţii uzufructului ce s-a stins. Însă din momentul stingerii uzufructului nudul proprietar se
repune integral în dreptul de proprietate asupra obiectului uzufructului stins. Consider că mai corect ar fi de
întrebuinţat aici sintagma “fostul nud proprietar”. Totuşi fostul nud proprietar are dreptul să refuze menţinerea
contractelor indicate în cazul în care.:
a) Termenul contractului de locaţiune sau de arendă, încheiat fără consimţământul lui, depăşeşte termenul
obişnuit în conformitate cu uzanţele locale;
b) Spaţiul comercial a fost dat în chirie pe un termen mai mare de 5 ani;
c) Întreprinderea agricolă a fost dată în arendă pe un termen mai mare de 12 ani;
d) Un teren agricol a fost în arendă pe un termen mai mare de 6 ani;
e) Contractul de locaţiune sau de arendă stipulează condiţii neobişnuite, excesive pentru nudul proprietar
(fostul).
Condiţii (clauze) neobişnuite pot fi clauzele (condiţiile) care vin în contradicţie cu modul de viaţă şi
obişnuinţele tradiţionale ale “nudului proprietar” .
 Excesive pot fi acele clauze (condiţii) care depăşesc sau modul obişnuit de folosire a bunului în cadrul
contractului respectiv, sau plata de arendă (chirie) este mai mică de cât cotele minime existente la moment,
reducând substanţial interesul proprietarului în menţinerea unui asemenea contract.
(5) Dreptul de a refuza menţinerea contractului de locaţiune sau arendă poate fi pierdut în urma omiterii termenului
rezonabil, stabilit de locatar sau arendaş fostului nud proprietar, pentru ca acesta să-şi exprime refuzul.

Articolul 399 Determinarea stării bunului.

(1) Uzufructuarul preia bunurile în starea în care acestea se află.

(2) La stabilirea uzufructului asupra unei universalităţi de bunuri, uzufructuarul şi nudul
proprietar sînt obligaţi să-şi acorde asistenţă reciprocă în vederea întocmirii inventarului.
(3) Inventarul trebuie să conţină menţiunea despre data întocmirii, să fie semnat de ambele părţi,
iar la cererea unei din părţi semnătura trebuie autentificată.
(4) Fiecare parte are dreptul să ceară ca inventarul să fie întocmit de către organul competent.
(5) Partea care cere întocmirea inventarului în condiţiile alin.(4) sau autentificarea semnăturii
suportă cheltuielile aferente.

Prevederile prezentului articol se referă la condiţiile de fond şi de formă ale determinării stării obiectului
uzufructului la momentul constituirii acestuia.
(1) Dat fiind că dreptul subiectiv de uzufruct este, de regulă, un drept cu titlul gratuit, (art. 400(1)) legea nu prevede
careva obligaţii pentru nudul proprietar relative la calitatea obiectului, ca, de exemplu, la contractul de vânzare -
cumpărare (art.763,764,765).Uzufructuarul trebuie să preia obiectul uzufructului în starea în care el se află la
momentul constituirii uzufructului. Nudului proprietar i se impune doar obligaţia prevăzută de art. 417, care
apare după constituirea uzufructului.
(2) În cazurile când obiectul uzufructului constituie o universalitate de bunuri, uzufructuarul şi nudul proprietar
sunt obligaţi să-şi acorde asistenţa reciprocă în vederea întocmirii inventarului. Această obligaţie survine
după principiu general de conduită a părţilor la exercitarea drepturilor şi executarea obligaţiilor prevăzut în art.9
al prezentului Cod.
(3) Inventarul întocmit trebuie să conţină:
a) Menţiunea despre data întocmirii;
b) Semnătura ambelor părţi;
c) Autentificarea semnăturii, dacă una din părţi o cere.
(4) Alături de posibilitatea oferită părţilor de a întocmi singure inventarierea prevăzută în alin.(2), prezentul aliniat
oferă dreptul fiecăreia din părţi să ceară, ca inventarierea să fie efectuată de către un organ competent, adică de
o companie de audit sau de expertiză merceologică (după caz).
(5) Partea care cere întocmirea inventarului în condiţiile alin. (4) sau autentificarea semnăturii suportă cheltuielile
aferente.

Articolul 400. Preţul, sarcinile şi cheltuielile uzufructului.

(1) Uzufructul este gratuit în cazul nestipulării exprese a caracterului oneros.

(2) Cheltuielile şi sarcinile proprietăţii revin nudului proprietar, cu excepţiile prevăzute de lege sau
de contract.
(3) Uzufructuarul este ţinut pentru obligaţiile de plată (impozite, taxe) faţă de stat pentru obiectul
uzufructului.

(1) Uzufructul este gratuit, cu excepţia cazurilor când titlul oneros este expres prevăzut de lege sau contract.
Legea nu prevede metodica determinării şi limitele preţului uzufructului pentru cazurile când titlul oneros al
acestuia este stabilit prin lege sau printr-un act juridic. În opinia noastră, preţul ar putea fi stabilit sau de însuşi
legiuitorul, sau prin acordul părţilor la constituirea uzufructului, sau de către testator, dacă la baza uzufructului
cu titlul oneros stă un testament.
(2) În prezentul aliniat este vorba de cheltuieli şi sarcini ale proprietarului care sînt prevăzute în articolele 315(6) şi
318, dacă prin lege sau contract nu este stabilit altfel.
(3) Cât priveşte plata impozitelor şi careva alte taxe pentru obiectul uzufructului faţă de stat, aceste sunt suportate
de uzufructuar.

Articolul 401. Drepturile uzufructuarului asupra fructelor.

 (1) Uzufructuarul se bucură de toate fructele pe care le produce obiectul uzufructului dacă nu este
stipulat altfel. Fructele obiectului uzufructului trec în proprietatea uzufructuarului la data
culegerii lor.
(2) Fructele neculese în momentul deschiderii dreptului la uzufruct sînt ale uzufructuarului, iar cele
neculese la sfîrşitul perioadei de uzufruct sînt ale nudului proprietar dacă actul prin care s-a
instituit uzufructul nu prevede altfel. Veniturile se consideră percepute zi cu zi şi se cuvin
uzufructuarului proporţional duratei uzufructului său. Aceste prevederi sînt aplicabile arenzii,
chiriei imobilelor, dividendelor şi dobînzilor obţinute.

Prezentul articol determină regimul juridic al fructelor obiectului uzufructului.

(1) Uzufructuarul are dreptul să perceapă toate fructele pe care le produce obiectul uzufructului. Termenul “fructe”
trebuiesc înţelese în sensul art. 299 şi a comentariului la art.395. Uzufructuarul, percepând fructele de la
obiectul uzufructului, obţine asupra acestora dreptul de proprietate.
(2) Prezentul aliniat este consacrat ordinii perceperii fructelor de la obiectul uzufructului şi anume:
a) Fructele neculese la momentul constituirii uzufructului le culege uzufructuarul;
b) Fructele neculese la momentul stingerii uzufructului le culege fostul nud proprietar:
Veniturile (fructele) se consideră percepute zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului proporţional duratei
uzufructului. Aceste prevederi sunt aplicabile arenzii (art. 911-922),chiriei (locaţiunii) (art. 875-910), dividendelor şi
dobânzilor obţinute

Articolul 402. Dreptul de a dispune de bunurile consumptibile.

Dacă uzufructul cuprinde şi bunuri consumptibile, uzufructuarul are dreptul să dispună de ele, însă
cu obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare sau, dacă este imposibil, să restituie
contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului.

Prezentul articol determină soarta juridică a bunurilor consumptibile în cazurile când ele fac parte din obiectul
uzufructului (fie că acestea fac parte dintr-o universalitate de bunuri, fie că ele sunt nişte accesorii, fie că cu alt titlu
).
Dat fiind că bunurile consumptibile nu pot fi folosite în alt mod, decât să li se schimbă substanţa, neputând fi
întoarse nudului proprietar la stingerea uzufructului precum cele neconsumptibile (art.409), prezentul articol îi şi
oferă uzufructuarului dreptul de a dispune de ele adică dreptul de proprietate. Concomitent, acest articol prevede
obligaţia uzufructuarului de a întoarce aceeaşi cantitate de bunuri de acelaşi gen, de aceeaşi calitate şi valoare, care
au avut aceste bunuri la momentul constituirii uzufructului. Dacă restituirea nu este posibilă, uzufructuarul
compensează contravaloarea acestor bunuri la data stingerii uzufructului. Conform doctrinei, în cazul de faţă avem
de a face cu un cvaziuzufruct.

Articolul 403. Plata creanţelor scadente.

(1) Dacă uzufructul se răsfrînge asupra unei creanţe care devine scadentă în timpul uzufructului,
plata se face uzufructuarului, care eliberează chitanţă.
(2) La încheierea uzufructului, tot ceea ce a fost primit ca plată se transmite nudului proprietar.

Prezentul articol este consacrat regimului juridic al plăţilor pentru creanţele ce devin scadente în timpul
existenţei uzufructului.
(1) În cazul când uzufructul se răsfrânge asupra creanţelor care devin scadente în timpul uzufructului, plăţile se fac
uzufructuarului, drept dovadă pentru care acesta eliberează chitanţa pentru fiecare plată.
(2) Plăţile primite de uzufructuar pentru creanţele de venite scadente în timpul uzufructului urmează a fi transmise
de către uzufructuar nudului proprietar la stingerea uzufructului.
Sintagma “la încheierea” din alin (2 )al prezentului articol urmează a fi înţeleasă “la stingerea”.

Articolul 404 Dreptul de vot.

(1) Dreptul de vot acordat de o acţiune sau de o altă valoare mobiliară, de o fracţiune din
coproprietate sau de un alt bun aparţine uzufructuarului.
(2) Dreptul de vot aparţine nudului proprietar dacă are ca efect modificarea substanţei bunului
principal, cum ar fi capitalul social ori bunul deţinut în coproprietate, schimbarea destinaţiei
acestui bun sau lichidarea persoanei juridice.
 Prezentul articol prevede temeiurile apariţiei şi limitele exercitării dreptului la vot al uzufructuarului, care
rezultă din natura şi specificul folosirii obiectului uzufructului.
(1) Uzufructuarul obţine dreptul la vot, dacă obiect al uzufructului este:
a) O acţiune (un pachet de acţiuni) sau o altă valoare mobiliară;
b) O fracţiune din coproprietate sau un alt bun.
a) În conformitate cu art. 25 al Legii privind societatea pe acţiuni (M.O. al R.M. 1997, nr.38-39, art. 332),
deţinatorul unei acţiuni (unui pachet de acţiuni), alături de alte drepturi, are dreptul să voteze la adoptarea
hotărârilor de către organele de conducere ale societăţii pe acţiuni, cu excepţia cazurilor prevăzute în
alin.(2) al prezentului articol.
b) Dacă obiect al uzufructului este o fracţiune din coproprietate sau o cotă-parte din fondul social al unei
societăţi comerciale, uzufructuarului îi aparţine dreptul la vot, respectiv, în condiţiile art.347(2) şi art.115
(1).
(2) Aliniatul (2) al prezentului articol prevede cazurile când dreptul la vot nu poate aparţine uzufructuarului, ci
numai nudului proprietar. Acestea sunt cazurile când se adoptă hotărârile cu privire la:
a) Modificarea substanţei bunului principal, cum ar fi capitalul social al unei societăţi comerciale sau bunul
deţinut în coproprietate;
b) Schimbarea destinaţiei economice a acestui bun sau lichidarea persoanei juridice.

Articolul 405. Dreptul creditorilor.

(1) Creditorii uzufructuarului pot urmări drepturile acestuia sub rezerva drepturilor nudului
proprietar.
(2) Creditorii nudului proprietar pot urmări drepturile acestuia sub rezerva drepturilor
uzufructuarului.

Prezentul articol este consacrat delimitării drepturilor uzufructuarului şi nudului proprietar care pot fi
urmărite de către creditorii acestora.
(1) Drepturile care aparţin uzufructuarului pot fi urmărite de către creditorii acestuia, cu excepţia celor ce aparţine
nudului proprietar.
(2) Drepturile care aparţin nudului proprietar pot fi urmărite de către creditorii acestuia, cu excepţia celor ce aparţin
uzufructuarului.

Articolul 406. Dreptul uzufructuarului de a se folosi de arbori.

(1) Uzufructuarul nu are dreptul să taie arborii care cresc pe terenul grevat cu uzufruct, cu excepţia
reparării, întreţinerii sau exploatării terenului. El poate dispune de cei care au căzut ori s-au
uscat natural.
(2) Uzufructuarul este obligat să înlocuiască, în conformitate cu uzanţele locale sau obişnuinţele
nudului proprietar, arborii care au fost distruşi.

Prezentul articol determină regimul juridic al arborilor care se află pe terenul grevat cu uzufruct, destinaţia
terenului fiind alta de cît cea de a creşte şi a folosi arbori.
(1) Conform acestui aliniat, uzufructuarul nu are dreptul să taie arborii care creşteau pe terenul grevat cu uzufruct
la momentul constituirii uzufructului şi continue să crească în timpul existenţei acestuia. El are dreptul să taie
unii arbori doar în scopul:
a) Reparării terenului, când unii arbori s-au uscat sau au fost distruşi de fenomene naturale sau frauduloase;
b) Întreţinerii terenului, când tăierile sunt condiţionate de crearea condiţiilor de dezvoltare a lor sau
dezvoltarea excecivă a arborilor influenţează negativ asupra folosirii normale a terenului;
c) Exploatării terenului, când tăierile sunt condiţionate de necesitatea exploatării normale la zi şi în
perspectivă a terenului în conformitate cu destinaţia acestuia.
Uzufructuarul poate să dispună doar de arborii care au căzut sau uscat în urma unor fenomene naturale.
(2) În conformitate cu uzanţele locale sau obişnuinţele nudului proprietar, uzufructuarul este obligat să înlocuiască
arborii care au fost distruşi. Această obligaţie are la fel scopul de a menţine destinaţia şi folosirea normală a
terenului-obiect al uzufructului.

Articolul 407 Dreptul uzufructuarului asupra pădurilor destinate tăierii.

(1) Dacă uzufructul cuprinde păduri destinate de proprietarul lor unor tăieri periodice,
uzufructuarul este dator să păstreze ordinea şi cantitatea tăierii, potrivit regulilor stabilite de
 lege, de nudul proprietar sau potrivit uzanţelor locale, fără ca uzufructuarul să poată pretinde
vreo despăgubire pentru părţile lăsate netăiate în timpul uzufructului.
(2) Arborii care se scot din pepinieră fără degradarea acesteia nu fac parte din uzufruct decît cu
obligaţia uzufructuarului de a se conforma dispoziţiilor legale şi uzanţelor locale în ceea ce
priveşte înlocuirea lor.
(3) Uzufructuarul poate, conformîndu-se dispoziţiilor legale şi uzanţei obişnuite a nudului
proprietar, să exploateze părţile de păduri înalte care au fost destinate tăierii regulate, fie că
aceste tăieri se fac periodic pe o întindere determinată, fie că se fac numai pentru un număr de
arbori aleşi pe toată suprafaţa terenului. În celelalte cazuri, uzufructuarul nu poate tăia arborii
înalţi. Va putea însă întrebuinţa, la reparaţiile la care este obligat, arbori căzuţi accidental, chiar
să taie arborii trebuincioşi, cu îndatorirea însă de a demonstra, în prezenţa proprietarului,
această trebuinţă.

Prezentul articol prevede condiţiile de obţinere şi de exercitare a drepturilor uzufructuarului asupra pădurilor
destinate tăierii, când acestea devin obiect al uzufructului.
(1) Uzufructuarul obţine dreptul asupra pădurilor destinate tăierii în următoarele condiţii:
a) Dacă pădurile indicate devin obiect al uzufructului.
b) Dacă destinaţia şi ordinea tăierii sînt stabilite prin:
- Lege;
- Voinţa nudului proprietar;
- Uzanţele locale. Aceste uzanţe urmează a fi existente, cunoscute, acceptate de majoritatea populaţiei
regiunii şi folosite timp îndelungat în această regiune (art.4) al prezentului Cod) înaintea constituirii
uzufructului.
Uzufructuarul îşi exercită dreptul asupra pădurilor destinate tăierii în următoarele condiţii:
a) Să respecte ordinea şi cantitatea tăierii;
b) Să nu pretindă la vre-o despăgubire pentru părţile de păduri destinate tăierii, dar netăiate de către
uzufructuar în timpul uzufructului, acestea urmând a fi întoarse nudului proprietar la stingerea uzufructului.
(2) Uzufructuarul are dreptul de a scoate arborii din pepinieră în condiţiile:
a) Nedegradării acestea;
b) De a înlocui arborii scoşi, respectând prevederile legale şi uzanţele locale relative la această înlocuire.
(3) Conformându-se prevederilor legale şi uzanţei obişnuite a nudului proprietar, uzufructuarul are dreptul să
exploateze părţile de păduri înalte destinate tăierii regulamentare, fie că aceste tăieri se fac pe suprafaţa unui
sector determinat, fie că se fac numai pentru un număr de arbori aleşi pe toată suprafaţa terenului de păduri. În
celelalte cazuri uzufructuarul nu are dreptul de a tăia arborii înalţi.
În virtutea executării obligaţiei sale de reparare şi de întreţinere (art. 412), păstrându-le substanţa,
uzufructuarului are dreptul:
a) De a întrebuinţa arborii căzuţi accidental;
b) De a tăia chiar arbori înalţi în caz de trebuinţă, purtând îndatorire de a demonstra, în prezenţa nudului
proprietar, această trebuinţă

Articolul 408. Dreptul asupra carierelor.

(1) În condiţiile legii, uzufructuarul se foloseşte întocmai ca nudul proprietar de carierele care se
aflau în exploatare la constituirea dreptului de uzufruct.
(2) Uzufructuarul nu are nici un drept asupra carierelor nedeschise.

Prezentul articol se referă la regimul juridic al carierelor, când ele singure constituie obiectul unui uzufruct
sau se află pe un anumit teren-obiect al uzufructului.
(1) Uzufructuarul are dreptul de a se folosi în condiţiile legii doar de carierele care erau deschise la momentul
constituirii uzufructului.
Uzufructuarul are dreptul de a folosi aceste cariere întocmai ca nudul proprietar, adică în acelaşi volum, cu
aceiaşi intensitate.
(2) Dacă pe acelaşi teren, în apropierea celor aflate în exploatare, mai sunt zăcăminte subterane, pentru
valorificarea cărora pot fi deschise sau a fost deschise de către proprietarul terenurilor noi cariere, uzufructuarul
nu are nici un drept asupra carierilor nedeschise la momentul constituirii uzufructului .

Articolul 409. Uzura obiectului uzufructului.

Dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile, se uzează ca urmare a
utilizării lor, uzufructuarul le va folosi ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor. El nu este obligat să le
restituie decît în starea în care se află la data stingerii uzufructului.
 Prezentul articol prevede condiţiile determinării gradului de uzură a obiectului uzufructului, când acesta, fiind
un obiect neconsumptibil, în procesul utilizării, se uzează .
În condiţiile prezentului articol uzufructuarul întoarce bunul în starea în care el se află la data stingerii
uzufructului, dacă uzufructuarul:
a) A folosit bunul ca un bun proprietar;
b) A folosit bunul potrivit destinaţiei acestuia.

Articolul 410. Obligaţia de informare.

(1) Dacă bunul este deteriorat, distrus sau dacă sînt necesare lucrări de reparare, îmbunătăţire a lui
ori măsuri de preîntîmpinare a unor pericole, uzufructuarul este obligat să-l informeze imediat
pe nudul proprietar.
(2) Uzufructuarul este obligat să denunţe de îndată nudului proprietar orice uzurpare a terenului şi
orice contestare a dreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese.

Prezentul articol prevede obligaţia uzufructuarului de a-l informa pe nudul proprietar despre starea obiectului
uzufructului, cazurile în care trebuie imediat să-l informeze şi efectele juridice ale neinformării.
(1) Uzufructuarul este obligat să informeze nudul proprietar în cazurile când:
a) Bunul (obiectul uzufructului) este deteriorat;
b) Bunul este distrus (de fenomene naturale sau acţiuni frauduloase);
c) Sunt necesare lucrări de reparare, înbunătăţire a bunului, atât în cazurile prevăzute la punctele “a” şi “b” al
comentariului la prezentul aliniat, cît şi în alte cazuri;
d) Există necesitatea de a lua măsuri de preîntâmpinare a unor pericole de deteriorare sau distrugere a
obiectului uzufructului (a bunului).
(2) Uzufructuarul este obligat să denunţe imediat (să aducă la cunoştinţă) nudul proprietar despre:
a) Orice uzurpare a terenului (obiect al uzufructului) de către oarecare persoană terţă.
b) Orice contestare a dreptului de proprietate asupra obiectului uzufructului.
Neinformarea nudului proprietar despre situaţiile prevăzute la punctele “a ” şi “b”ale alin (2), aduc la
aplicarea faţă de uzufructuar a sancţiunii de plată a daunelor interese. Sancţiunea indicată poate fi aplicată la
iniţiativa nudului proprietar.

Articolul 411. Obligaţia de păstrare a destinaţiei bunului.

Uzufructuarul este obligat în exercitarea dreptului său să respecte destinaţia dată bunului de nudul
proprietar.

Prezentul articol prevede obligaţia uzufructuarului de a păstra destinaţia bunului în procesul exercitării
dreptului de uzufruct.
Din conţinutul prezentului articol rezultă că uzufructuarul, la exercitarea dreptului de uzufruct (art.395 (1)),
este obligat să respecte (să păstreze) destinaţia bunului dată de nudul proprietar. Aceasta înseamnă că, dacă nudul
proprietar a decis destinaţia terenului (obiect al uzufructului ) pentru efectuarea lucrărilor agricole, uzufructuarul nu
are dreptul să construiască iazuri sau să deschidă cariere pe acest teren ; dacă pentru cultivarea culturilor anuale,
uzufructuarul nu are dreptul de a sădi pe acest teren culturi multianuale .

Articolul 412. Obligaţia efectuării reparaţiilor

(1) Uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere a bunului.

(2) În cazul în care uzufructuarul face în legătură cu bunul cheltuieli pe care nu era obligat să le
facă, obligaţia nudului proprietar de a le restitui se determină în funcţie de regulile privind
gestiunea de afaceri.
(3) Reparaţiile capitale sînt în sarcina nudului proprietar, fără ca acesta să poată fi obligat să le
facă.
(4) Reparaţiile mari sînt în sarcina uzufructuarului atunci cînd se datorează neefectuării
reparaţiilor de întreţinere.
(5) Uzufructuarul este obligat să-l înştiinţeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparaţiilor
mari.
(6) Atunci cînd nudul proprietar nu efectuează la timp reparaţiile capitale, uzufructuarul le poate
face pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea acestora la
stingerea uzufructului.
 Prezentul articol prevede distribuirea obligaţiilor de reparare a obiectului uzufructului între uzufructuar şi
nudul proprietar în scopul de a-i păstra substanţa pe parcursul existenţei uzufructului.
(1) Uzufructuarul este obligat să efectueze reparaţiile de întreţinere a bunului în conformitate cu natura bunului şi
modul obişnuit de întreţinere a bunului în condiţiile art. 395 (1) şi art. 411.
(2) Dacă în procesul de folosire a obiectului uzufructului uzufructuarul face cheltuieli pe care nu era obligat să le
facă, obligaţia nudului proprietar de a le restitui să determină conform regulilor privind gestiunea de afaceri fără
mandat (art. 1378-1385).
(3) Reparaţiile capitale a obiectului uzufructului sînt sarcina nudului proprietar. Fiind o obligaţie prevăzută expres
prin lege, nu este nevoie de a obliga nudul proprietar în alt mod la constituirea uzufructului.
(4) Obligaţia uzufructuarului de a efectua reparaţii mari poate apărea în condiţiile neexecutării reparaţiilor
prevăzute la alin (1) al prezentului articol.
(5) Obligaţia uzufructuarului prevăzută la acest aliniat apare şi în condiţiile aliniatului(4), dat fiind că nudul
proprietar este cointeresat în efectuarea calitativă a reparaţiilor mari.
(6) În cazul când nudul proprietar nu-şi îndeplineşte la timp obligaţia prevăzută la aliniatul (3 ) al prezentului
articol, uzufructuarul poate efectua aceste reparaţii pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să restituie
contravaloarea cheltuielilor la stingerea uzufructului.
Acesta în cazurile când uzufructul este gratuit (art. 400). Însă, conform aceluiaşi art. 400, uzufructul poate fi
constituit şi cu titlu oneros. În acest caz uzufructuarul poate atribui aceste cheltuieli la plăţile cuvenite pentru
uzufruct.

Articolul 413. Executarea obligaţiei de reconstruire.

Uzufructuarul şi nudul proprietar nu sînt obligaţi să reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită
vechimii ori unui caz fortuit.

Din conţinutul acestui articol rezultă că atât uzufructuarul, cât şi nudul proprietar nu sînt obligaţi să
reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită vechimii sau unui caz fortuit. În asemenea caz soarta uzufructului se
determină prin prevederile art. 422. Însă din aceasta nu rezultă că lucrările de reconstrucţie nu pot fi efectuate în
baza unui acord dintre părţi sau la iniţiativa uneia dintre părţi.

Articolul 414. Plata primelor de asigurare.

Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sînt plătite de uzufructuar.

Plata primelor de asigurare a obiectului uzufructului este pusă pe seama uzufructuarului . Întrucât prezentul articol
nu specifică cazurile apariţiei acestei obligaţii, uzufructuarul suportă plata primelor de asigurare în toate cazurile: şi
în cazul când obiectul uzufructului a fost asigurat până la deschiderea uzufructului şi termenul asigurării continuie,
şi când obiectul a fost asigurat în momentul deschiderii uzufructului, şi când obiectul a fost asigurat după
deschiderea uzufructului.

Articolul 415 Modificarea sau stingerea dreptului grevat.

Dreptul grevat cu uzufruct poate fi modificat sau stins prin act juridic numai cu acordul uzufructuarului.

Prezentul articol determină condiţiile modificării sau stingerii dreptului subiectiv grevat cu uzufruct.
Din conţinutul articolului rezultă că, dacă modificarea sau stingerea dreptului subiectiv grevat cu uzufruct se
efectuează printr-un act juridic, nudul proprietar poate efectua aceste acţiuni numai cu acordul uzufructuarului.

Articolul 416. Dreptul de dispoziţie şi de exercitare a acţiunilor de apărare.

Nudul proprietar este în drept să înstrăineze bunul, să-l greveze cu sarcini şi să exercite toate acţiunile de
apărare a dreptului de proprietate.

Păstrând după sine dreptul subiectiv de proprietate asupra obiectului uzufructului, şi, deci, de a dispune de el, nudul
proprietar este în drept să-l înstrăineze şi să-l greveze cu sarcini în condiţiile art. 415. Cât priveşte exercitarea
acţiunilor de apărare a dreptului de proprietate (art. 374 şi 376), acestea pot fi exercitate fără abţinerea acordului
uzufructuarului.

Articolul 417. Obligaţia nudului proprietar de a garanta drepturile uzufructuarului.

Nudul proprietar este obligat să se abţină de la orice act juridic şi faptă prin care ar împiedica sau ar tulbura
uzufructuarul în exerciţiul liber şi deplin al dreptului său, să garanteze uzufructuarul împotriva evicţiunii, să
despăgubească uzufructuarul în cazul în care, prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului.

Prezentul articol este consacrat obligaţiei nudului proprietar de a garanta uzufructuarului exercitarea dreptului
de uzufruct.
Din conţinutul prezentului articol rezultă că nudul proprietar este obligat:
a) Să se obţină de la orice act juridic şi fapt prin care ar împiedica sau ar tulbura uzufructuarul în exerciţiul
liber şi deplin al dreptului său de uzufruct;
b) Să garanteze uzufructuarul împotriva evicţiunii;
c) Să despăgubească uzufructuarul în cazul în care, prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului.

Articolul 418. Plata datoriilor aferente patrimoniului grevat cu uzufruct

(1) Dacă uzufructuarul universal ori cu titlu universal plăteşte datoriile aferente patrimoniului sau
părţii de patrimoniu grevate cu uzufruct, nudul proprietar trebuie să restituie, la stingerea
uzufructului, sumele avansate fără nici o dobîndă.
(2) În cazul în care uzufructuarul nu plăteşte datoriile prevăzute la alin.(1), nudul proprietar poate,
la alegere, să le plătească sau să vîndă o parte suficientă din bunurile date în uzufruct. Dacă
nudul proprietar plăteşte aceste datorii, uzufructuarul datorează dobînzi pe toata durata
uzufructului.
(3) Dacă plata datoriilor nu se face în modul prevăzut la alin.(1) şi (2), creditorii pot urmări
bunurile date în uzufruct.

Prezentul articol determină regimul juridic al sumelor achitate de uzufructuar în contul datoriilor obiectului
uzufructului.
(1) În conţinutul prezentului aliniat întâlnim 3 sintagme, asupra interpretării cărora trebuie să ne oprim în primul
rând. Aceste sintagme sânt:
a) uzufruct universal;
b) uzufruct cu titlu universal;
c) sumele avansate.

Uzufruct universal este uzufructul constituit în condiţiile art. 395 (1) asupra unei universalităţi de bunuri (art.
399 (2)).
I. Uzufruct cu titlu universal este uzufructul constituit în condiţiile art. 395 asupra unei anumite cote - părţi
din obiectul uzufructului sau asupra unui lucru concret dintr-o universalitate de bunuri.
Sumele avansate trebuie înţelese ca sume achitate de uzufructuar în contul datoriilor aferente obiectului
uzufructului (art. 412-414) pentru segmentul de timp care depăşeşte data stingerii uzufructului. De exemplu,
datoriile aferente sânt achitate, pentru termenul de un an, iar uzufructul a fost stins peste şase luni. Prin urmare, la
stingerea uzufructului nudul proprietar este dator să restituie uzufructuarului sumele avansate pentru cele şase luni
rămase.
Aceste sume se întorc uzufructuarului fără nici o dobândă, indiferent de dobânda care ar putea fi adusă de aceste
sume în termenul rămas.
(2) dacă uzufructuarul nu plăteşte datoriile prevăzute la aliniatul (1), nudul proprietar are dreptul:
 a) să le achite din propriile resurse;
b) să vândă o parte din bunurile date în uzufruct, achitând datoriile uzufructuarului din suma
obţinută. De subliniat că nudul proprietar obţine dreptul de a vinde “o parte suficientă” adică doar
atâta cât este necesar pentru achitarea datoriilor neplătite de uzufructuar.
În asemenea caz uzufructuarul întoarce nudului proprietar sumele cu dobânzi pe toată durata uzufructului.
(3) dacă plata datoriilor nu se face nici în modul prevăzut la alin. (1), nici în modul prevăzut la alin. (2), creditorii
pot urmări bunurile date în uzufruct.

Articolul 419. Descoperirea unei comori

Dreptul uzufructuarului nu se extinde asupra drepturilor nudului proprietar cu privire la comoara

descoperită în bun.

Prezentul articol este consacrat regimului juridic al comoarei, descoperite în obiectul uzufructului.
Uzufructuarul este în drept să folosească obiectului uzufructului în condiţiile art. 395 (1), art. 401 şi art.411.
Comoara (art.327) nu este fruct al obiectului uzufructului. Prin urmare, dreptul uzufructuarului ne se extinde asupra
drepturilor nudului proprietar cu privire la comoara descoperită în bunul grevat cu uzufruct. Relaţiile dintre
uzufructuar şi nudul proprietar cad sub incidenţa art. 327 al prezentului Cod.

Articolul 420. Stingerea uzufructului

(1) Uzufructul se stinge la expirarea termenului pentru care este constituit, prin întrunirea în
aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi a celei de uzufructuar, prin renunţarea
uzufructuarului la dreptul său, prin moartea sau, după caz, lichidarea uzufructuarului.
(2) Uzufructul încetează şi în cazul în care instanţa de judecată a pronunţat rezoluţiunea sau
nulitatea actului juridic prin care cel care a instituit uzufructul a dobîndit titlul de proprietate.

Prezentul articol prevede anumite fapte juridice care stau la baza stingerii uzufructului.
(1) Uzufructul se stinge prin:
a) expirarea termenului pentru care el a fost constituit;
b) întrunirea în aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi uzufructuar;
c) renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
d) moartea uzufructuarului – persoană fizică;
e) lichidarea uzufructuarului –persoană juridică.
(2) Dat fiind că uzufructul poate fi constituit asupra unui bun ce aparţine unui subiect cu drept de proprietate,
uzufructul se stinge şi în cazurile când instanţa de judecată a pronunţat rezoluţiunea sau nulitatea actului juridic,
prin care cel ce a constituit uzufructul a dobândit dreptul de proprietate.

Aricolul 421. Stingerea uzufructului la cererea nudului proprietar

Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de
folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni ori îl lasă să degradeze.

Nudul proprietar este în drept să ceară stingerea uzufructului în cazurile când uzufructuarul:
a) abuzează de folosinţa bunului. În sensul acestei prevederi uzufructuarul depăşeşte limitele folosirii
bunului prevăzute la articolele 395,406,407 şi 409.
b) Îi aduce sticăciuni obiectului uzufructului. Acesta înseamnă că uzufructuarul în mod activ cauzează
prejudiciu bunului ca în cazul prevăzut la art. 1398 sau întreprinde acţiuni ce contravin prevederilor
art. 395,406, 407,409, plus nerespectarea obligaţiilor prevăzute la art. 395 (1) şi 411.
 c) Lasă obiectul uzufructului să degradeze. Această prevedere ar trebui înţeleasă în sensul ca
uzufructuarul nu respectă în mod pasiv prevederile articolelor indicate la punctele “a” şi “b” ale
comentariului la prezentul articol.

Articolul 422. Stingerea uzufructului în cazul distrugerii bunului

(1) Uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime într-un caz fortuit. Dacă
bunul este distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase.
(2) Uzufructul va continua asupra indemnizaţiei de asigurare dacă aceasta nu este folosită pentru
repararea bunului.

Prezentul articol prevede condiţiile stingerii uzufructului în urma distrugerii bunului.

(1) Din conţinutul acestui aliniat rezultă că uzufructul se stinge doar în cazul când obiectul uzufructului a fost
distrus în întregime în urma unui caz fortuit. Şi invers, dacă obiectul uzufrucrului a fost distrus în urma unui
fapt culpabil, obiectul uzufructului urmează a fi restabilit de către delicvent şi uzufructul continuă.

Iar dacă obiectul uzufructului a fost distrus parţial în urma aceluiaşi caz fortuit, uzufructul continuie să existe asupra
părţii rămase.
(2) Uzufructul continue să existe şi asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă sumele respective nu sunt
folosite la repararea bunului
Prevederile alin. (2) îşi pot realiza efectul în cazurile când:
a) bunul a fost distrus integral în urma unui caz fortuit, dar, fiind asigurat, s-au primit indemnizaţiile de
asigurare, asupra cărora continue dreptul de uzufruct,
b) bunul a fost distrus parţial în urma aceluiaşi caz fortuit, iar sumele indemnizaţiilor de asigurare au fost
folosite pentru repararea bunului, uzufructul continuând să continuie asupra bunului reparat.

Articolul 423. Efectul stingerii uzufructu lui

(1) La stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar, în starea
corespunzătoare, bunurile pe care le deţine în virtutea dreptului său de uzufruct.
(2) În cazul pieirii sau al deteriorării bunului din culpa uzufructuarului, acesta este obligat să
despăgubească proprietarul.
(3) În cazul imobilelor, stingerea uzufructului trebuie înscrisă în registru.

(1) Obligaţia uzufructuarului de a restitui nudului proprietar bunurile care le deţine în virtutea dreptului de uzufruct
în starea în care ele se află se referă la toate cazurile de stingere a uzufructului, cu excepţia cazului de moarte a
uzufructuarului şi distrugerii integrală a bunului în urma unui caz fortuit. În caz de moarte bunul se întoarce de
câtre moştenitori, iar în cazul distrugerii integrale, riscul pieirii fortuite a bunului îl suportă nudul proprietar.
(2) Dacă uzufructul se stinge în baza pieirii sau deteriorării bunului din culpa uzufructuarului, acesta este obligat să
restituie pagubele proprietarului.
(3) Dacă obiectul uzufructului este un imobil, trebuie respectate regulile de înregistrare în registrul cadastral.

Capitolul II
DREPTUL DE UZ SI DREPTUL DE ABITATIE

Articolul 424. Dispoziţii generale cu privire la dreptul de uz şi la dreptul de abitaţie

(1) Uz este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul şi culege
fructele lui necesare pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
(2) Titularul dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună
cu soţul şi copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaţia.
(3) Uzul şi abitaţia se constituie în temeiul unui act juridic ori al legii, dispoziţiile privind registrul
bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile.
 (4) Actul prin care este instituit uzul poate limita sau extinde dreptul de uz. Uzuarul nu poate
pretinde la mai multe fructe decît la cele care se cuvin pentru nevoile proprii şi ale familiei sale
dacă actul nu prevede altfel.

Articolul este consacrat definirii noţiunii şi temeiurilor de constituire a dreptului de uz şi de abitaţie.

(1) Din conţinutul acestui aliniat dreptul de uz este un drept subiectiv :
a) Real, dat fiind drept obiect un lucru (res-reales), absolut, dat fiind că el este opozobil unui cerc
nedeterminat de persoane, inclusiv şi proprietarului bunului grevant cu drept de uz ;
b) Constituit asupra unui bun ce aparţine cu drept de proprietate altei persoane ;
c) Care îi asigură uzuarului folosirea bunului şi posibilitatea de a culege fructele de la el (naturale şi civile)
(?), necesare pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
După cum rezultă din conţinutul aliniatului (1), dreptul de uz este un drept real de aceeaşi natură ca şi cel de
uzufruct, numai că primul are o întindere mai limitată. În virtutea dreptului de uz, uzuarul are dreptul de a culege
fructele de la obiectul acestui drept doar în limitele necesităţilor personale şi ale familiei sale. Fructele care rămân
după satisfacerea acestor necesităţi aparţin proprietarului bunului.
(2) Dreptul de obitaţie este un drept subiectiv de aceiiaşi natură juridică ca şi dreptul de uz. Titularul acestui
drept are dreptul de a locui în locuinţa care aparţine altei persoane cu dreptul de proprietate. Deci obiect al
dreptului subiectiv de abitaţie poate fi un apartament, o anumită cameră sau anumite camere dintr-un
apartament, o casă de locuit sau anumite camere dintr-o casă de locuit.
Conform prezentului aliniat, titularul dreptului subiectiv are dreptul de a locui împreună cu soţul şi copii săi,
chiar dacă nu era căsătorit sau era căsătorit şi nu avea copii la data constituirii abitaţiei. Deci din conţinutul
sintagmei “împreună cu soţul şi copii săi” rezultă că alţi membri ai familiei titularului abitaţiei nu au dreptul să
locuiască în obiectul acestui drept. Asta în cazul interpretării restrictive.
Consider că printr-o interpretare extensivă, instanţa, în cazuri şi circumstanţe concrete, ar putea decide
posibilitatea de a locui, împreună cu titularul abitaţiei, şi altor membri ai familiei (părinţii soţului sau ai soţiei).
(3) uzul şi abitaţia se constituie în temeiul :
a) unui act juridic ;
b) legii.
La instituirea uzului şi abitaţiei este necesar de respectat dispoziţiile legale privind registrul bunurilor imobile
pentru cazurile când obiect al acestor drepturi este un bun imobil. Dacă obiect al abitaţiei în toate cazurile este un
bun imobil, apoi obiect al uzului pot fi atât bunurile mobile, cât şi imobile.
(4) Din conţinutul acestui aliniat rezultă că prin actul juridic care stă la baza instituirii uzului, acesta poate fi
limitat sau extins
Cât priveşte extinderea uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe, decât i se cuvine pentru nevolile proprii şi
ale familiei sale. Acesta pe de o parte. Pe de altă parte, proprietarul este în drept să ofere uzuarului prin actul juridic
de constituire posibilitatea de a culege fructe într-o cantitate ce depăşeşte nevoile de consum ale uzuarului şi ale
familiei sale, restul percepându-le şingur.
Cât priveşte limitarea dreptului de uz, proprietarul, pe de o parte nu poate limita dreptul uzuarului de a culege
fructele în cantităţile necesare pentru îndestularea nevoilor de consum ale uzuarului şi ale familiei lui. Pe de altă
parte, uzuarul este în drept să dovedească de ce cantitate de fructe el are nevoie pentru satisfacerea necesităţilor
proprii şi ale familiei sale.

Articolul 425. Exercitarea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie

(1) Dreptul de uz şi de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul acestor drepturi nu
poate fi închiriat sau arendat.
(2) Uzuarul şi titularul dreptului de abitaţie suportă cheltuielile de cultură sau de întreţinere
proporţional părţii de care se foloseşte.

Articolul este consacrat determinării condiţiilor şi limitelor exercitării dreptului de uz şi de abitaţie.

(1) Fiind ca şi uzufructul un drept personal (o servitute personală), dreptul de uz şi de abitaţie nu poate fi cedat
altei persoane. Nici bunul ce constituie obiectul acestor drepturi nu poate fi închiriat sau arendat.
(2) Titularul dreptului de uz şi al celui de abitaţie este ţinut să suporte cheltuielele de cultură sau de întreţinere
proporţional părţii obiectului de care se foloseşte. Din aceasta rezultă că dacă uzul sau abitaţia este
instituită integral asupra unui bun, atunci titularul acestor drepturi este obligat să suporte toate cheltuielele
ce ţin de întreţinerea şi bunăstarea obiectului. Dacă aceste drepturi sunt instituite asupra unei cote-părţi din
obiectul respectiv, titularii suportă cheltuielele indicate în raport direct poporţional cu cota – parte asupra
căreia se extind aceste drepturi.

Articolul 426. Dreptul de folosire a facilităţilor comune

 Uzuarul sau titularul dreptului de abitaţie al cărui drept poartă numai asupra unei părţi din bun are
dreptul să folosească facilităţile destinate uzului comun.

Din conţinutul acestui articol rezultă că uzuarul şi titularul dreptului de abitaţie, al cărui drept se extinde doar
asupra unei cote-părţi din obiectul acestor drepturi, are dreptul să folosească facilităţile destinate uzului comun. De
exemplu, dacă dreptul de abitaţie se extinde asupra unor anumite odăi din apartamentul altei persoane, titularul are
dreptul să se folosească de ascensor, de baia din apartament, plita de gaz, veceu etc.

Articolul 427. Aplicarea dispoziţiilor privitoare la uzufruct

Dispoziţiile privitoare la uzufruct se aplică în modul corespunzător uzului şi abitaţiei.

Prezentul articol determină corelaţia dintre reglementările privitoare la uzufruct cu cele ce se referă special
la uz şi abitaţie. Această corelaţie se manifestă prin aceea că dispoziţiile privitoare la uzufruct se aplică atunci
şi în acea măsură, când şi în ce măsură lipsesc normele special consacrate uzului şi abitaţiei. De exemplu,
normele special consacrate uzului şi abitaţiei nu prevăd termenul acestora. Prin urmare, la stabilirea
termenului uzului şi abitaţiei se aplică art. 397. Alt exemplu; determinarea stării bunului asupra căruia se
instituie uzul sau abitaţia se efectuează conform art. 399 etc.

Capitolul III
SERVITUTEA

Articolul 428. Dispoziţii generale cu privire la servitute.

(1) Sevitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservitut) pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate constata în sporirea
confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia lui economică.
(2) Obligaţia de a face ceva poate fi conexată la o servitute şi impusă proprietarului terenului
aservitut. Această obligaţie este accesorie servituţii şi nu poate fi stipulată decât în favoarea sau
pentru exploatarea imobilului.

Conţinutul alin.(1) al acestui articol este consacrat definirii servitutei şi determinării scopului acestei instituţii
juridice.
Din analiza conţinutului primului alineat rezultă că servitutea, întâi de toate, se aplică asupra relaţiilor
privind bunurile imobile, în special terenurile, iar în al doilea, instituind “sarcina care grevează” un imobil (terenul
aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant), face aparentă iluzia precum că se
instituie un raport juridic între două terenuri (cel dominant şi ce aservit) sau între terenul aservit şi proprietarul
terenului dominant. Doctrina însă a depăşit demult această aparenţă (iluzie), afirmând cu certitudine că raporturile
juridice nu pot apărea între lucruri (obiecte), sau între acestea şi subiecţii de drept. Prin urmare, conţinutul alin (1)
trebuie înţeles că “sarcina care grevează,” ea grevează nu terenul aservit propriu zis, ci dreptul subiectiv de
proprietate asupra acestui teren, având scopul de a crea condiţii cât mai eficiente sau cât mai e pentru proprietarul
terenului dominant în procesul de exercitare a dreptului subiectiv de proprietate ce îi aparţine asupra acestui teren.
Deci, servitutea instituie raporturile juridic dintre proprietarul terenului aservit şi între proprietarul terenului
dominant.
Această situaţie se confirmă şi prin conţinutul aliniatului (2) al acestui articol care prevede că “obligaţia de
a face ceva …” poate fi impusă proprietarului terenului aservit, această obligaţie fiind accesorie servituţiei putând fi
stipulată doar în favoarea sau pentru exploatarea imobilului, rezultatele acestei exploatări aparţinându-i în ultima
instanţă proprietarului lotului dominant.
Aceiaşi situaţie se confirmă şi prin prevederile alin. (2) şi (3) ale art.429 al prezentului Cod.

Articolul 429. Condiţiile servituţii

.
(1) La realizarea servituţii, persoană împuternicită trebuie să respecte interesele proprietarului
terenului aservit.
 (2) Proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească, la anumite perioade, o recompensă
(dispăgubire) proprietarului terenului aservit.
(3) Shimbarea proprietarului terenului dominant sau al terenului dominant sau al terenului
aservit, precum şi împărţirea terenurilor, nu afectează dreptul de servitute.
(4) Sevitutea se poate constitui în vederea asigurării unei utilităţi viitoare a terenului dominant.
(5) Servitutea constituie asupra unei construcţii ce se va edifica ori asupra unui teren ce va fi
dobândit se naşte numai la data edificării ori dobândirii.
(6) Un teren grevat cu uzufruct sau superficie poate fi grevat cu servitute numai cu acordul
uzufructuarului sau al superficiarului.

Prezentul articol este consacrat condiţiilor de existenţă şi de realizare a dreptului subiectiv de servitute.
(1) Conform alin. (1) al acestui articol, la exercitarea (realizarea) dreptului subiectiv de servitute titularul
acestui drept este obligat să respecte interesele proprietarului lotului aservit, adică să nu facă abuz de
dreptul ce îi revine şi să îl exercite ţinând cont de prevederile art. 9 al prezentului Cod.
(2) În alin. (2) al prezentului articol se subliniază caracterul oneros al dreptului subiectiv de servitute,
proprietarul lotului dominant putând fi obligat să plătească o recompensă (despăgubire) proprietarului
terenului aservit. Însă sintagma “poate fi obligat să plătească” nu îi dă servituţii caracter oneros
obligatoriu, el survenind în mod logic din conţinutul patrimonial al acestui raport juridic. Totul însă
depinde de condiţiile faptelor juridice prevăzute la art. 431 (1) care stau la baza constituirii servituţii.
(3) După cum s-a menţionat în comentariul articolului precedent, raportul juridic de servitute se constituie
între proprietarul lotului aservit şi proprietarul lotului dominant, drepturile şi obligaţiile ne având
caracter personal. Deaceea schimbarea proprietarului terenului dominant sau al terenului aservit,
precum şi împărţirea terenurilor, nu influenţează dreptul de servitute; cine devine proprietar al
terenului aservit, asupra aceluia cade sarcina care grevează dreptul de proprietate asupra acestui teren.
Cine devine proprietar al lotului dominant, acela beneficiază de efectele dreptului subiectiv de
servitute.
(4) Conform alin (4), servitutea poate fi constituită atât în favoarea unei utilităţi curente, cât şi în favoarea
unei utilităţi viitoare a terenului dominant.
(5) Acest aliniat are strânsă legătură cu alin. precedent, dat fiind că, dacă se constituie servitutea asupra
unei construcţii ce se va edifica sau asupra unui teren ce va fi dobândit, ea se naşte la data edificării
construcţiei sau a dobândirii terenului.
(6) Acest aliniat prevede cazurile când un teren grevat cu uzufruct sau superficie poate fi grevat cu
servitute. Acesta poate avea loc “numai cu acordul uzufructuarului sau al superficiarului.”

Articolul 430. Clasificarea servituţilor .

(1) Apatente sînt servituţile care se cunosc prin semne exterioare, iar neaparente — cele care nu se
atestă prin astfel de semne.
(2) Continue sînt servituţile al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi necesară fapta
omului, iar necontinue — cele pentru a căror existenţă este necesară fapta omului.
(3) Pozitive sînt servituţile care îndreptăţesc pe proprietarul terenului dominant să facă în mod
direct anumite acte de folosinţă pe terenul aservit, iar negative — cele care impun
proprietarului terenului aservit anumite restricţii în exerciţiul dreptului său de proprietate.

Prezentul articol stabileşte clasificarea servituţilor după modul lor de manifestare.

(1) Aliniatul (1) al acestui articol clasifică servituţile în aparente şi neaparente.
Cele aparente sunt servitutile care se cunosc prin semnele lor exterioare, cum ar fi un canal, un
apeduct, a fereastra. Însemnătatea acestei categorii de clasificare constă în aceea că numai servituţile
aparente pot fi constituite prin uzucapiune ( a se vedea art. 431(1);i comentariul la el ).
Cele neaparente sunt servituţile care nu se manifestă în exterior prin nici un semn vizibil, cum ar fi
interzicerea de a construi un gard, un zid.
(2) Acest aliniat clasifică servituţile în continue şi necontinue.
Servituţile continue sunt acelea, exerciţiul cărora este sau poate fi continuu, fără a fi necesară fapta
omului, cum ar fi servitutea de apeduct sau de scurgere a apelor de ploae peste terenul vecinului.
Servituţile necontinue sunt acelea care, spre a fi exercitate, implică fapte reale ale titularului, cum este
servitutea de trecere, servitutea de a lua apă din bazinul aflat pe terenul vecinului.
(3) Acest aliniat clasifică servituţile în cele pozitive şi cele negative.
 Pozitive sunt servituţile care îndreptăţesc proprietarul terenului dominnt să facă în mod direct
anumite acte de folosinţă pe terenul aservit: să treacă pe terenul aservit cu orice mijloace de transport
sau numai cu anumite din ele, să ia apă din bazinul ce se află pe terenul aservit etc.
Negative sunt servituţile “care impun proprietarului terenului aservit anumite restricţii în exerciţiul
dreptului său de proprietate: de a nu construi pe terenul ce-i aparţine careva clădiri mai înalte de cât
înălţimea stipulată, de a nu construi ceva mai aproape de o anumită distanţă de la hotarul ce desparte
terenul aservit de cel dominant etc. ”

Articolul 431. Constituirea servituţii

(1) Servitutea poate fi constituită prin destinaţia stabilită de proprietar. prin acte juridice ori prin
uzucapiune.
(2) Actul juridic prin care se constituie servitutea se încheie în formă autentică.
(3) Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă după înscriere în registrul bunurilor imobile.

Acest articol determină condiţiile de fond şi de formă ale constituirii servituţii.

(1) Aliniatul (1) prevede faptele juridice care pot sta la baza constituirii servituţii. Ele sunt:
a) destinaţia stabilită de proprietar. Acesta poate fi cazul când proprietarul a două terenuri alăturate a
construit un apeduct peste unul din terenuri pentru a uda celălant teren. Aceste acţiuni trebuiesc
efectuate cu respectarea condiţiilor prevăzute la art.432 al prezentului Cod. Dacă terenul pentru udarea
căruia a fost construit apeductul devine obiect al dreptului de proprietate al altei persoane, ultima
obţine dreptul de servitute asupra terenului peste care este construit apeductul, adică acest teren devine
teren aservit, iar terenul noului proprietar-teren dominant. În baza unui asemenea fapt juridic poate fi
constituit o servitute continuie şi aparentă.
b) Actele juridice. Legea nu stabileşte anume acte juridice prin care se poate constitui o servitute, ele
putând fi diverse (contract, testament), principalul e că ele trebuie să corespundă condiţiilor de
validitate ale acestora, prevăzute la articolele 199-215 ale prezentului Cod.
c) Uzucapiunea , ceea ce înseamnă dobândirea dreptului de servitute în condiţiile art.433.
(2) În cazul când servitutea se constituie în baza unui act juridic , acest act juridic se încheie în formă autentică.
Concomitent el trebuie să corespundă tuturor condiţiilor de valabilitate a actului juridic prevăzute în art.
199-215 ale prezentului Cod, iar de vreme ce dreptul de servitute este un drept real legat de u n bun imobil,
acest drept trebuie înregistrat în registrul bunurilor imobile ţinut de unitatea cadastrală teritorială unde se
află imobilul în conformitate cu articolele 497 şi 499 ale prezentului Cod.
(3) Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă terţilor persoane, inclusiv şi proprietarului lotului
aservit, din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile în conformitate cu prevederile articolelor
496,497 şi 499 ale prezentului Cod.

Articolul 432. Constituirea servituţii prin destinaţia stabilită de proprietar

Servitutea prin destinaţia stabilită de proprietar este constatată printr-un înscris al proprietarului de
teren care, în vederea unei eventuale parcelări, instituie imediat natura, scopul şi situaţia servituţii unei părţi
din teren în favoarea altor părţi.

Acest articol stipulează condiţiile de fond şi de formă ale constituirii unei servituţii prin destinaţia stabilită de
proprietar.
Constituirea servituţii în baza art.432 în mare măsură se aseamănă cu constituirea acesteea în baza unui act
juridic (a se vedea comentariul alin. (2) şi (3) ale art.431). Înscrisul întocmit de însuşi proprietarul terenului , fiind
un act juridic unilateral, trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile art. 196 alin (1)şi (2) şi cu respectarea
condiţiilor de valabilitate prevăzute la art. 199-215. Diferă însă prin aceea că :
a) înscrisul – este întocmit “în vederea unei eventuale parcelări” a terenului ;
b) acest înscris - determină destinaţia viitoarelor părţi de teren care vor apărea în rezultatul parcelării;
c) acest înscris – “instituie imediat natura ,scopul şi situaţia unei părţi de teren în favoarea altor părţi ” de
teren .
E necesar de subliniat că sintagma “instituie imediat” se referă doar la “natura, scopul şi situaţia” viitoarei
servituţii. Servitutea nu apare imediat, dat fiind că înscrisul, întocmit de proprietar “în vederea unei eventuale
parcelări” a terenului, este un act juridic unilateral întocmit sub condiţie (art.234 şi 236 (2)), aceasta fiind o condiţie
suspensivă (art.239). Deci, servitutea propriuzisă cu “natura , scopul şi situaţia ” servituţii unei părţi de teren în
favoarea altor părţi va apărea cu condiţia parcelării terenului şi cu condiţială părţile terenului, - cea destinată de
proprietar de a fi aservită şi cea sau cele destinate de a fi dominante, - vor nimeri în proprietatea diferitelor persoane.
O altă interpretare a acestui articol ar veni în contradicţie cu prevederile articolelor 428 (1) şi 440 lit.a)

Articolul 433. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune

(1) Servituţile continue şi aparente, precum şi cele neaparente şi pozitive, se pot dobândi prin
uzucapiune, în condiţiile legii.
(2) Actele materiale corespunzătoare unor servituţi necontinue sînt prezumate a fi exercitate cu
simpla îngăduinţa a proprietarului terenului aservit. Proprietarul terenului dominant va putea
prescrie dovedind contrariul.
(3) Servituţile neaparente şi negative nu se pot dobândi prin uzucapiune.

Prezentul articol stabileşte care servituţii pot fi dobândite prin uzucapiune şi în ce mod şi care servituţii nu
pot fi dobândite prin uzucapiune.
(1) Aliniatul (1) al prezentului articol prevede că prin uzucapiune pot fi dobândite următoarele servituţii:
- continue şi aparente;
- neaparente şi pozitive.
Caracteristica fiecărei categorii din servituţile indicate la alin (1) al art. 433 o găsim în comentariul art. 430 al
prezentului Cod.
Aliniatul (1) al art. 433 mai prevede că servituţiile indicate pot fi dobândite prin uzucapiune “… în condiţiile
legii.”
Dat fiind că în normele instituţiei juridice de servitute nu găsim norme care direct ar conţine noţiunea de
uzucapiune şi condiţiile dobândirii servituţii prin uzucapiune, este necesar să ne adresăm la alte norme ale Codului
Civil care prevăd noţiunea de uzucapiune şi condiţiile dobândirii drepturilor subiective în baza acestui temei. Cu alte
cuvinte, suntem impuşi să recurgem la analogia legii (art.5 al prezentului Cod).
În cazul de faţă este necesar de a porni de la natura juridică a dreptului subiectiv de servitute care este un
drept subiectiv real, care se instituie asupra unui bun imobil şi care este supus înregistrării (a se vedea art. 290 al
prezentului Cod).
Pornind de la acest deziderat, găsim art.332 al prezentului Cod, îl aplicăm la dobândirea servituţii prin
uzucapiune, soluţionând cauza prin analogia legii (a se vedea art.5 al prezentului Cod).
(2) Alin (2) al acestui articol stipulează că actele materiale corespunzătoare unor servituţii necontinuie sunt
prezumate a fi exercitate cu simpla îngăduinţă a proprietarului terenului aservit.
Din conţinutul primei faze a acestui aliniat rezultă că dacă “actele materialele…” sânt exercitate “cu simpla
îngăduinţă a proprietarului terenului aservit” care se prezumă, atunci servitutea necontinuă se dobândeşte nu în baza
uzucapiunii, ci în baza unui alt temei, care în cazul de faţă ar putea fi calificat drept act juridic încheiat prin acţiuni
concludente.
Fraza a doua a acestui aliniat stipulează că pentru a dobândi servitutea necontinue anume prin uzucapiune, ale
cărei acte materiale au fost exercitate, proprietarul lotului dominant va dovedi contrariu. Cu alte cuvinte, proprietarul
lotului dominant va fi ţinut să dovedească că actele materiale corespunzătoare servituţii în cauză au fost exercitate în
pofida simplei îngăduinţe a proprietarului lotului aservit în termenul prevăzut de lege. Şi dacă proprietarul lotului
aservit nu s-a îngrijit de apărarea purităţii dreptului său de proprietate asupra terenului prin judecată în acest termen,
el devine impus de a suferi mai departe exercitarea actelor materiale corespunzătoare servituţii în cauză din partea
proprietarului lotului dominant.
(3) Servituţile neaparente şi negative nu se pot dobândi prin uzucapiune.

Articolul 434. Exercitarea servituţii

(1) Sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în obligaţia proprietarului
de a permite efectuarea anumitor acţiuni pe terenul său, deasupra acestuia sau sub pământ.
Servitutea poate consta şi din obligaţia proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în
favoarea proprietarului terenului dominant.
(2) Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea ei.
(3) Dacă servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel puţin 3 ani, atunci, în cazul
apariţiei unor litigii între proprietari, această modalitate de exercitare poate servi ca temei
determinant la soluţionarea litigiului.
 (4) Proprietarul terenului aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează oii împiedică
exerciţiul servituţii. Astfel, nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea
servituţii în alt loc.
(5) Proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă
parte a terenului decât cea indicată la alin. (3), dar numai în cazul în care o astfel de transferare
nu prejudiciază proprietarul terenului dominant. Cheltuielile aferente transferării sînt suportate
de proprietarul terenului aservit.
(6) Dreptul de servitute al proprietarului terenului dominant trebuie să fie exercitat astfel încât să
creeze cît mai puţine dificultăţi proprietarului terenului aservit.

Acest articol determină modalităţile şi condiţiile de exercitare a servituţii.

(1) Acest aliniat stipulează că sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în
obligaţia proprietarului terenului aservit de a permite proprietarului terenului dominant efectuarea
anumitor acţiuni:
a) pe terenul aservit, de exemplu, de a trece peste acest teren, de a lua apă din fântâna sau bazinul
aflat pe acest teren etc;
b) deasupra terenului aservit, de exemplu, pătrunderea unor elemente ale anumitei construcţii
(balconului sau terasei) în spaţiul de deasupra terenului aservit sau a unui cablu de aprovizionare
cu energie electrică etc;
c) sub terenul aservit, de exemplu, construirea unui apeduct, a unei conducte de gaz, de energie
termică sau un cablu de telecomunicaţie.
Servitutea poate consta şi în obligaţia proprietarului terenului aservit de a se obţine de la anumite acţiuni în favoarea
proprietarului terenului dominant. Drept exemplu de asemenea obligaţie ar putea servi obligaţia de a nu construi în
genere pe acest teren aservit, de a nu construi vre-un zid, de a nu construi vre-o clădire care ar depăşi o anumită
înălţime etc.
(2) Din conţinutul acestui aliniat rezultă că servitutea se extinde şi asupra oricărui accesoriu necesar
pentru exercitarea ei. De exemplu, dacă servitutea oferă titularului dreptul de a lua apă din fântâna sau
bazinul ce se află pe terenul aservit, da pentru a scoate apa din fântână sau bazin se folosesc pompe şi
alte instalaţii, ele fiind accesorii, dreptul de servitute se extind şi asupra lor.
(3) Prevederile acestui aliniat se referă la efectul juridic al terenului de 3 ani de exercitare a servituţii într-o
anumită modalitate. Adică, dacă în termen de 3 ani proprietarul terenului dominant a exercitat “benevol
şi fără obiecţii” servitutea de a trece pe jos peste terenul aservit, iar apoi, procurându-şi tractor sau
automobil, trece şi cu acest tractor sau automobil, trece şi cu acestea peste terenul aservit, în urma
cărui fapt între proprietari apare litigiu, atunci modalitatea folosită (trecerea pe jos peste terenul
aservit) “poate servi ca temei determinant la soluţionarea litigiului” . Altfel spus, proprietarul lotului
dominant poate trece pe jos peste terenul aservit şi în viitor, da pentru a trece cu tractorul sau cu
maşina, trebuie de obţinut bunăvoinţa (acceptul) proprietarului lotului aservit.
(4) Acest aliniat este corelat cu alin (1) al art. 429 şi se reduce la obligaţia proprietarului lotului aservit să
se obţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii, inclusiv de a nu schimba
starea locului ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
(5) Conform prezentului aliniat, în procesul de exercitare a servituţii proprietarul lotului aservit poate
indica o altă parte a terenului decât cea pe care s-a exercitat servitutea până la anumit moment, dar
numai cu condiţia că o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul lotului dominant.
Din cele prevăzute rezultă, că dacă proprietarul lotului dominant, exercitând, de exemplu, servitutea de trecere
cu mijloace de transport pe o anumită parte a terenului aservit, a suportat cheltuieli pentru amenajarea părţii
corespunzătoare de pe terenul său, în cazul permutării locului de exercitare a acestei servituţi, proprietarului
terenului dominant i se cauzează prejudiciu. Mărimea acestuia se determină prin costul demontării amenajărilor şi
transferarea lor în alt loc sau, dacă transferarea este imposibilă,- cu costul distrugerii lor şi costul amenajărilor în altă
parte a terenului dominant. În acesz caz proprietarul lotului aservit nu are dreptul de a indica o altă parte a terenului
pentru exercitarea servituţii.
În caui când indicarea unei alte părţi a terenului aservit nu prejudiciază proprietarul terenului dominant,
proprietarul terenului aservit este îndreptăţit să o facă, dar să suporte cheltuielile aferente terenului aservit.
(6) Prevederile acestui aliniat sunt racordate cu prevederile alin (1) al art. 429 şi impun condiţia că
proprietarul lotului dominant, la exercitarea dreptului de servitute, trebuie să creeze cât mai puţine
dificultăţi proprietarului terenului aservit.

Articolul 435. Abandonarea terenului aservit

 In toate cazurile în care, conform contractului, cheltuielile lucrărilor de exercitare şi conservare a
servituţilor revin proprietarului terenului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie abandonând în
folosul proprietarului ternului dominant partea din terenul aservit necesară exercitării servituţii.

Acest articol stipulează temeiul exonerării proprietarului lotului aservit de la cheltuielile legate de efectuarea
lucrărilor de exercitare şi conservare a servituţii, în cazurile când, conform contractului ce stă la baza apariţiei
servituţii, proprietarul lotului aservit este obligat să le suporte.
Întâii de toate, atragem atenţia la discordanţa dintre denumirea şi nutul acestui articol. În denumire abandonarea
se referă la întregul teren aservit, pe când în conţinut abandonarea se referă doar la partea terenului necesară
exercitării servituţii.
Din conţinutul prezentului articol rezultă că drept temei de exoner a proprietarului lotului aservit de la
cheltuielile necesare exercitării şi conservării servituţii serveşte abandonarea de către acesta a părţii terenului aservit
necesare exercitării servituţii în favoarea proprietarului terenului dominant.

Articolul 436. Drepturile proprietarului terenului dominant

(1) Proprietarul terenului dominant este în drept să se folosească de servitute, să efectueze pe

terenul aservit orice lucrare necesară exercitării dreptului de servitute, să conserve dreptul de
servitute dacă contractul nu prevede altfel.
(2) In lipsa unei prevederi contrare, proprietarul terenului dominant poate lua toate măsurile şi
poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările de exercitare şi conservare a servituţii. Cheltuielile de
efectuare a acestor lucrări revin celor doi proprietari, proporţional avantajelor pe care le obţin,
în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sînt necesare şi de ele profită
inclusiv terenul aservit.
(3) Proprietarul terenului dominant poate înlătura toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a
amplasat pe terenul aservit, în cazul necesităţii de readucere a acestuia la stare normală pentru
exploatare, şi trebuie să o facă la cererea proprietarului terenului aservit.

Acest articol stipulează drepturile proprietarului terenului dominant şi condiţiile de exercitare a acestora.
(1) Conform acestui aliniat, proprietarul terenului dominant este în drept:
a) să se folosească de servitute;
b) să efectueze pe terenul aservit orice lucrare necesară exercitării dreptului de servitute;
c) să conserve dreptul de servitute, adică să ia toate măsurile pentru a menţine servitutea în stare ne
alterată, dacă contractul nu prevede altfel.
(2) Conform acestui aliniat, în lipsa unei prevederi contrare în actul de constituire a servituţii, proprietarul
lotului dominant poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările şi lua toate măsurile de exercitare şi
conservare a servituţii. Ulterior, însă , cheltuielile de efectuare a acestor lucrări pot fi împărţite între
proprietarii celor două terenuri în condiţiile:
a) când de lucrurile efectuate pentru exerciţiul servituţii profită şi proprietarul terenului aservit;
b) proprietarul lotului aservit participă la împărţirea numai acelor cheltuieli care se referă la costul
lucrărilor necesare pentru exerciţiul servituţii.
c) Cheltuielile necesare pentru exerciţiul servituţii se împart între proprietarii celor două terenuri în
raport proporţional direct cu avantajele care le revin .
(3) Din conţinutul alin.(3) al acestui articol rezultă, că, în cazul necesităţii de readucere a părţii terenului
aservit destinate exercitării servituţii în starea ei normală pentru exploatare, proprietarul lotului
dominant este ţinut să înlăture toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat pe terenul aservit,
dacă această înlăturare o cere proprietarul terenului aservit. În caz contrar proprietarul terenului dominat
poate să nu facă aceste lucrări.

Articolul 437. Obligaţiile proprietarului terenului dominant

(1) Proprietarul terenului dominant este obligat să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate
pe terenul aservit în măsura în care asigură prin aceasta interesele terenului aservit.
(2) Proprietarul terenului dominant este obligat să repare daunele aduse proprietarului terenului
aservit.
(3) Dacă dreptul de servitute este instituit în favoarea a doi sau mai mulţi proprietari de terenuri
dominante, obligaţia de întreţinere a construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe terenul aservit şi
de reparare a daunelor, cauzate proprietarului terenului aservit, aparţine proporţional
 beneficiului fiecărui proprietar de teren dominant dacă legea sau actul prin care s-a constituit
servitutea mi prevede altfel.

Acest articol prevede obligaţiile proprietarului terenului dominant şi condiţiile exercitări acestora când titular al
servituţii este un singur subiect şi când sânt mai mulţi subiecţi.
(1) Din conţinutul acestui aliniat rezultă că proprietarul terenului dominant esteţinut să întreţină
construcţiile şi plantaţiile amplasate pe terenul aservit în măsura în care prin aceasta asigură interesele
proprietarului terenului aservit. Conţinutul acestui aliniat este armonizat cu alin. (6) al art. 434 şi cu
alin (1) al art. 429 ale prezentului Cod.
(2) Aliniatul (2)Prevede că proprietarul terenului dominant este obligat să repare daunele aduse
proprietarului lotului aservit.
Acest aliniat nu leagă expres daunele aduse cu exercitarea servituţii. Dar din interpretarea logică şi sistematică a
acestei norme ajungem la concluzia că este vorba despre daunele aduse proprietarului terenului aservit în procesul
de exercitare a serviţii. În caz contrar această normă nu-şi găsea locul anume aici, da să fie prevăzută în alt loc nu
are nici un sens, dat fiind că repararea daunelor cauzate atât din raporturile juridice contractuale, cât şi din cele
delictuale sânt prevăzute la alte capitole.
(3) Acest aliniat prevede modalitatea de distribuire a obligaţiei de întreţinere a construcţiilor şi plantaţiilor
amplasate pe terenul aservit şi de reparare a daunelor, cauzate proprietarului aservit, în cazul când
dreptul de servitute este constituit în favoarea proprietarilor a două sau mai multe terenuri dominante.
În asemenea caz, dacă legea sau actul juridic prin care a fost constituită servitutea nu prevede altfel,
obligaţia indicată aparţine proprietarilor terenurilor dominante în raport direct proporţional cu
beneficiul obţinut în urma exercitării servituţii.

Articolul 438. Drepturile asupra construcţiilor şi plantaţiilor

Proprietarul terenului aservit nu are nici un drept asupra construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe
terenul său de proprietarul terenului dominant.

Conţinutul acestui articol logic survine din conţinutul art.436 şi al aliniatului (1) al art.437 din prezentul Cod.

Articolul 439. Concurenţa mai multor drepturi

Dacă servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real de folosire a imobilului,
astfel încât aceste drepturi nu pot fi exercitate concomitent, total sau parţial, având acelaşi grad de
prioritate, fiecare persoană îndreptăţită poate cere stabilirea unei ordini de exercitare care ar corespunde în
mod echitabil binelui tuturor persoanelor interesate.

Articolul 440. Temeiurile de stingere a servituţii

Servitutea se stinge prin radierea ei din registrul bunurilor imobile în caz de:
a) consolidare, când ambele terenuri ajung să aibă acelaşi proprietar;
b) renunţare a proprietarului terenului dominant;
c) expirare a termenului;
d) răscumpărare;
e) imposibilitate de exercitate;
f) neuz pentru o perioadă de 10 ani;
g) dispariţie a oricărei utilităţi a lor:
h) expropriere a terenului aservit dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va
fi afectat bunul expropriat.

Prezentul articol prevede temeiurile, forma şi momentul stingerii dreptului de servitute.

Conform art. 440, dreptul de servitute se stinge în baza următoarelor temeiuri:
a) prin consolidare, adică în cazul când proprietarul terenului dominant devine proprietar şi al terenului aservit.
Consolidarea poate avea loc în baza diverselor acte juridice întocmite în condiţiile legii asupra terenului aservit sau
prin moştenire acestuia în baza legii.
b) prin renunţarea în condiţiile legii la dreptul de servitute a proprietarului terenului dominant.
c) prin expirarea termenului servituţii fixat în actul juridic care stă la baza constituirii servituţii.
d) prin răscumpărarea în condiţiile art. 442, respectându-se celelalte condiţii impuse de lege vizând actul de
răscumpărare.
e) prin imposibilitatea de exercitare. Drept exemplu ar putea aservi stingerea servituţii de a lua apă din fântâna ce a
secat sau o altă pieire fortuită a obiectului aservit.
f) prin neuz într-o perioadă de zece ani în condiţiile art. 441.
g) prin dispariţia oricărei utilităţi a lor.
În cazul de faţă este vorba despre dispariţia utilităţii pentru titularul servituţii şi dispariţia utilităţii nu trebuie
să fie creată de proprietarul terenului aservit.
h) prin exproprierea terenului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.
Drept exemplu putem lua exproprierea în condiţiile legii a unei păşuni private, asupra căreea era constituită o
servitute de a paşte un anumit număr de animale, în scopul construirii unui teren de fotbal şi a altor obiecte cu
destinaţie publică.
Stingerea servituţii în toate temeiurile prevăzute la art. 440 are loc prin radierea servituţii din registrul bunurilor
imobile în condiţiile art. 499 (2) şi se consideră stinsă din momentul radierii.

Articolul 441. Calcularea termenului de neuz

(1) Termenul prevăzut la art.440 lit.f) începe să curgă de la data ultimului act de exerciţiu al
servituţilor necontinue ori de la data unui act contrar servituţiloi continue.
(2) Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către un
uzufructuar face să se întrerupă termenul faţă de ceilalţi coproprietari ori faţă de nudul
proprietar.

Acest articol fixează momentul din care începe scurgrea termenului prevăzut la art. 440 lit (f) şi prevede
condiţiile de întrerupere a acestui termen.
Conform art. 441 (1) termenul de neuz începe să curgă de la data ultimului act de exerciţiu al servituţiilor
necontinuie sau la data unui act contrar servituţiilor continuie
(2) Prevederile alin (2) al art. 441 sunt destinate cazurilor când asupra terenului dominant sunt mai mulţi
proprietari sau servitutea aparţine mai multor uzufructuari, apoi exercitarea servituţii măcar de unul
din coproprietari sau cauzufructuari întrerupe scurgerea termenului de neuz al servituţii faţă de toţi
ceilanţi coproprietari ai lotului dominant ori faţă de nudul proprietar.

Articolul 442. Răscumpărarea servituţii de trecere

(1) Servitutea de trecere poate fi răscumpărată de proprietarul terenului aservit dacă există o
disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenului dominant şi inconvenientele sau
deprecierea provocată terenului aservit.
(2) In caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată poate suplini consimţământul
proprietarului terenului dominant. La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont
de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două terenuri.

Acest articol stabileşte posibilitatea răscumpărării servituţii de trecere de către proprietarul terenului
aservit.
(1) Din conţinutul acestui aliniat rezultă:
a) Subiect al răscumpărării este proprietarul lotului aservit;
b) Prin răscumpărare poate fi stinsă doar servitutea de trecere,
c) Există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenul dominant şi inconvenienţele
sau deprecierea provocată terenului aservit.
(2) Prezentul aliniat prevede că între părţi nu este posibilă o înţelegere, proprietarul lotului aservit se poate
adresa instanţei de judecată, aducând probe în justificarea existenţei disproporţiei. Examinând litigiul,
 instanţa poate suplini prin hotărârea sa consimţământul proprietarului lotului dominant. În acest caz
judecata, stabilind preţul de răscumpărare, va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii
celor două terenuri. Ultima condiţie urmează a fi înţeleasă în aşa mod, că dacă prin exercitarea
servituţii în cauză timp îndelungat s-a produs deprecieri terenului aservit, preţul răscumpărării va fi
mai mic. Altfel spus, mărimea preţului de răscumpărare este în raport invers proporţional cu vechimea
exercitării servituţii şi avantajele obţinute de terenul dominant.

Capitolul IV
SUPERFICIA

Articolul 443. Noţiunea de superficie

(1) Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia in vederea edificării si exploatării
unei construcţii, deasupra si sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest
drept este alienabil, se transmite prin succesiune si poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
(2) Daca nu se prevede altfel, dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra suprafeţei
construite sau asupra suprafeţei pe care urmează sa se ridice construcţia, precum si asupra
suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei
normale.
(3) Întinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este stabilita prin contract sau
lege. In lipsa unor prevederi contractuale, terenul este grevat cu servitutea necesara exercitării
dreptului de superficie. Servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
(4) Asupra dreptului de superficie se aplica in modul corespunzător regulile dreptului de
proprietate asupra imobilelor daca legea nu prevede altfel.
(5) Construcţia este o parte componenta esenţiala a dreptului de superficie.
(6) Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie.
(7) Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcţie.

Acest articol defineşte superficia, stabileşte obiectul şi caracterele acesteia.

(1) Potrivit acestui aliniat superficia este un drept real, absolut, cu titlu gratuit sau oneros, de lungă durată,
alienabil şi imobiliar al unei persoane (superficiar) de a folosi terenul altei persoane (proprietar) în
vederea edificării şi exploatării unei construcţii deasupra şi sub acest teren sau exploatării unei
construcţii existente la momentul constituirii superficiei.
Din definiţie desprindem că obiect al superficiei poate fi un teren, pe care urmează a fi edificată şi
exploatată o construcţie, sau pe care există o construcţie şi aceasta urmează a fi exploatată.
Din conţinutul aceluiaşi aliniat rezultă că dreptul de superficie, fiind un drept de lungă durată şi
alienabil, poate fi transmis prin moştenire şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
Considerăm necesar de a comenta în mod special sintagma “deasupra şi sub acest teren.” Din
interpretarea gramaticală a acestei sintagme rezultă că, fiind legate prin conjuncţia “şi”, aceste circumstanţe
pot fi privite numai împreună şi numai în limitele suprafeţei terenului cuprinse de perimetrul construcţiei, i-
ar sub teren,-numai în limitele necesare edificării construcţiei, potrivit naturii şi destinaţiei acesteea,
respectându-se regulile şi normele de construcţie. Cu alte cuvinte , ne impune o interpretare restrânsă, din
care rezultă că folosirea de către superficiar a altor suprafeţe “deasupra” sau “sub”, ale terenului grevat
este posibilă în condiţiile alin (2) şi (3) ale prezentului articol.
Însă din interpretarea logică a acestei sintagme rezultă că în baza dreptului de superficie nu s-ar
putea efectua şi exploata careva construcţii sub terenul altuia. Ce-i drept, normele consacrate superficiei
nici nu interzic direct acest lucru . Prin urmare, s-ar putea proceda conform principiului: “Se admite totul ce
direct nu se interzice”. Dar, în opinia noastră, mai raţional ar fi de îmbunătăţit redacţia acestui aliniat pe
două căi: sau de înlocuit conjuncţia “si” prin conjuncţia “sau,” sau după sintagma “deasupra şi sub acest
teren” de adăugat cuvintele “sau sub acest teren” şi mai departe după text. Aceasta ar face conţinutul
acestui aliniat mai adecvat naturii superficiei.
(2) Acest aliniat concretizează şi mai precis obiectul superficiei, indicând că, dacă în actul de constituire
nu se prevede de altfel, dreptul de superficie nu poate fi exercitat decât:
a) asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia;
b) asupra suprafeţei neconstruite, dar necesare exploatării ei normale, potrivit naturii sau destinaţiei
acesteia.
(3) Acest aliniat stipulează temeiurile de stabilire a întinderii superficiei asupra terenului grevat, ele
putând fi contractul sau legea.
Dacă la baza constituirii superficiei stă un contract, limitele întinderii dreptului superficiarului asupra
terenului grevat se stabilesc prin clauzele acestui contract. Dacă aceste limite nu sunt stipulate în contract, ele se
stabilesc în baza prevederilor din fraza a doua a acestui aliniat, instituindu-se asupra terenului grevat o servitute
necesară exercitării dreptului de superficie. Însă dreptul de servitute în cazul dat este accesoriu celui de superficie,
dat fiind că, conform frazei a treia a acestui aliniat, servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
(4) Din conţinutul acestui aliniat rezultă că asupra dreptului de superficie se aplică condiţiile de
înregistrare prevăzute la Titlul V (art. 498-511) al prezentului Cod.
(5) Considerăm că ar fi mai corect de exprimat acest aliniat în următoarea redacţie: “Construcţia este o
parte componentă esenţială a superficiei ca instituţie juridică deoarece construcţia nu poate fi parte
componentă a unui drept subiectiv. ”
Edificarea şi exploatarea construcţiei sau exploatarea unei construcţii existente la momentul constituirii
dreptului de superficie îi demonstrează scopul şi îi determină natura acestuia, dat fiind că grevarea unui teren în alt
scop ar fi sau un uzufruct, sau o servitute, sau o emfiteză, ultima ne fiind cunoscută legislaţiei ţării noastre.
(6) Acest aliniat stipulează că dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie (art. 240
al prezentului Cod), dat fiind că el are propriile temeiuri de stingere stipulate la art.450 al prez. Cod.
(7) Acest aliniat stipulează condiţia că dreptul de superficiu nu poate fi limitat la o parte din construcţie,
dar trebuie să fie constituit asupra întregii construcţii.

Articolul 444. Constituirea dreptului de superficie

(1) Dreptul de superficie se naşte in temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind
opozabil terţilor din momentul înscrierii in registrul bunurilor imobile.
(2) ) Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani daca nu a fost stabilit un alt
termen.
(3) Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensiva

Acest articol determină termenul constituirii superficiei şi limitele extinderii în timp a acesteia.
(1) Acest aliniat stipulează că dreptul de superficie poate lua naştere în baza unei dispoziţii
legale, el fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
(2) Dacă prin actul juridic sau dispoziţiile legale n-a fost stabilit altfel, dreptul de superficie poate
fi constituit pe un termen maxim de 99 de ani.
(3) Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensivă (art.239 al prezentului
Cod).
(4)

Articolul 445. Dreptul de superficie in cazul demolării sau pieirii construcţiei

Dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei.

Acest articol stipulează soarta juridică a superficiei în caz de demolare sau pieirii construcţiei.
Dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei .
Deşi construcţia este o parte componentă esenţială a obiectului dreptului de superficie (art.443(5) şi comentariul la
el), superficia este un drept “de a folosi terenul altuia” (art.443(1) şi comentariul la el), de aceea soarta dreptului de
superficie nu se leagă de soarta construcţiei.

Articolul 446. Rangul superficiei

Dreptul de superficie se înscrie in registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi
modificat.

Acest articol determină rangul sub care se înscrie superficia în registrul bunurilor imobile şi imposibilitatea
schimbării ulterioare a acestuia.
Dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi, acesta ne putând fi
schimbat ulterior.

Articolul 447. Exercitarea dreptului de superficie

Superficiarul poate dispune in mod liber de dreptul sau. In cazul unei construcţii existente, superficia
se poate înstrăina ori ipoteca numai o data cu aceasta. In caz de înstrăinare a construcţiei de către
superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemţiune.

Acest articol stipulează modalităţile de exercitare a dreptului de superficie .

 Superficiarul este îndreptăţit să dispună liber de dreptul ce-i aparţine prin orice act juridic ce nu contravine
legii. În cazul când superficia este constituită asupra unei construcţii existente, superficia se poate înstrăina sau
ipoteca numai împreună cu aceasta.
În cazul înstrăinării construcţiei de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemţiune. Este
necesar de subliniat că dreptul de preemţiune proprietarul îl are doar în cazul când superficia a fost constituită asupra
unei construcţii existente.

Articolul 448. Obligaţia superficiarului de a plăti o redevenţă

(1) Daca actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub forma de rate
lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piaţă, ţinând seama de natura terenului, de zona in care se afla
el, de destinaţia construcţiei, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.
Redevenţa se determina la data constituirii superficiei.
(2) Redevenţa poate fi ajustata la cererea uneia din părţi, in cazul in care condiţiile economice fac ca
neajustarea sa fie inechitabila. Măsura ajustării se va aprecia ţinându-se seama de schimbarea condiţiilor
economice si de principiul echităţii.
(3) In cazul in care superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de 3 ani, proprietarul terenului are dreptul sa
ceara vânzarea superficiei la licitaţie. Proprietarul terenului are dreptul de a participa la licitaţie.
(4) In cazul in care superficia aparţine mai multor persoane in relaţiile cu proprietarul, acestea răspund
solidar pentru plata redevenţei.

Acest articol prevede condiţiile de plată a unei redevenţe, pe care superficiarul o datorează proprietarului
terenului, ordinea achitării, metodele de stabilire a mărimii acesteia, precum şi consecinţele juridice ale neachitării
ei.
(1) (1) Superficiarul datorează proprietarului terenului o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă, ţinând
seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte
criterii de determinare a contravalorii folosinţei.
Redevenţa se determină la data constituirii superficiei şi se plăteşte în rate lunare, dacă actul juridic nu
prevede altfel.
(2) La cererea uneia din părţi, redevenţa poate fi ajustată, adică mărimea redevenţei poate fi schimbată,
dacă condiţiile economice ulterioare fac ca neajustarea (neschimbarea ) să o pună pe partea respectivă
în situaţie inechitabilă.
Ajustarea se va efectua în măsura schimbării condiţiilor economice, ţinându-se cont de principiu echităţii.
(3) În cazul în care superficiarul nu plăteşte redevenţa în timp de 3 ani, proprietarul terenului obţine
dreptul de a cere vânzarea superficiei la licitaţie, obţinând concomitent dreptul să participe la această
licitaţie.
(4) Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata
redevenţei în faţa proprietarului terenului.

Articolul 449. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge:

a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, daca terenul si construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
c) în alte cazuri prevăzute de lege.

Prezentul articol prevede temeiurile stingerii dreptului de superficie.

La lit. a) acest articol prevede că dreptul de superficie se stinge la expirarea termenului. Termenul
superficiei poate fi fixat prin actul juridic ce stă la baza constituirii acesteia, durata căreia nu poate fi mai mare decât
cea indicată la art. 444 al prezentului Cod.
La lit. b) acest articol prevede că dreptul de superficie se stinge prin consolidare, adică în cazul când
proprietarul terenului devine proprietar şi al construcţiei.
Consolidarea poate avea loc în cazurile când proprietarul terenului obţine dreptul de proprietate şi asupra
construcţiei sau prin moştenire în condiţiile art. 1432, 1449,1449, sau reorganizării persoanei juridice în condiţiile
art. 70 (1) şi (2), sau în condiţiile art.447, art. 448 (3) ale prezentului Cod, sau în baza altor acte juridice întocmite în
condiţiile legii.
La lit. c) acest articol prevede alte cazuri prevăzute de lege. Acestea pot fi:
a) cazul prevăzut la art. 450;
b) cazul declarării nulităţii actului juridic (art.216-233) ce stă la baza constituirii dreptului de superficie.
 Articolul 450. Stingerea dreptului de superficie la cererea proprietarului terenului

Daca superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat în actul juridic privind instituirea
superficiei sau daca încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul sa
ceara stingerea dreptului de superficie.

Acest articol stabileşte temeiurile de stingere a dreptului de superficie la cererea proprietarului terenului.
Proprietarul terenului poate avea dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie în cazurile când:
a) superficiarul nu a edificat construcţia în termenul specificat în actul juridic ce stă la baza construirii
dreptului de superficie;
b) superficiarul încalcă obligaţia privind conservarea (păstrarea) construcţiei.

Articolul 451. Efectele stingerii dreptului de superficie

(1) La stingerea dreptului de superficie, construcţia aflata pe teren se transmite de drept

proprietarului acestuia.
(2) Proprietarul terenului trebuie să plătească superficiarului o despăgubire corespunzătoare
pentru construcţie. Despăgubirea nu este corespunzătoare daca nu acoperă cel puţin două treimi
din valoarea de piaţa a construcţiei.
(3) Proprietarul terenului se poate elibera de plata despăgubirii daca prelungeşte dreptul
superficiarului, înaintea expirării acestui drept, pe durata previzibilă de exploatare a
construcţiei. În cazul în care refuza prelungirea, superficiarul pierde dreptul la despăgubire.
(4) Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau părţi
ale ei.

Prezentul articol stipulează efectele juridice ale stingerii dreptului de superficie.

(1) Acest aliniat prevede că la stingerea dreptului de superficie construcţia ce se află pe teren se transmite
cu drept de proprietate proprietarului terenului.
(2) La stingerea dreptului de superficie în condiţiile alin (1) al prezentului articol proprietarul terenului
este dator să plătească superficiarului o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie.
Corespunzătoare poate fi doar despăgubirea care cuprinde cel puţin două treimi din valoarea de piaţă
a construcţiei.
(3) Dacă înainte de expirarea dreptului de superficie proprietarul terenului prelungeşte dreptul
superficiarului pe durata previzibilă de exploatare a construcţiei, el, proprietarul terenului, se poate
elibera de plata despăgubirii. În cazul în care superficiarul refuză prelungirea, acesta pierde dreptul la
despăgubire.
(4) Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau părţi ale ei.

Articolul 452. Garanţia pentru despăgubire

(1) Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii.

(2) Pretenţia in despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie si cu rangul acesteia.
(3) Dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă, creditorii ipotecari
au un drept de gaj asupra despăgubirii.

Prezentul articol prevede modalităţile de garanţie a exercitării de către superficiar a dreptului de superficie.
(1) Superficiarul are dreptul de a reţine posesia şi exploatarea construcţiei, la stingerea dreptului de
superficie, până când proprietarul va plăti despăgubirea corespunzătoare prevăzută la art. 451 al
prezentului Cod.
(2) Dreptul superficiarului de a primi despăgubirea corespunzătoare la stingerea dreptului de superficie
este garantat cu teren în loc de superficie, acest drept fiind de rangul întâi (art.446).
Din conţinutul sintagmei “este garantat cu teren în loc de superficie”, în opinia noastră, rezultă că, dacă
proprietarul terenului nu plăteşte despăgubirea în condiţiile art. 451 (1) şi (2) şi nici nu prelungeşte dreptul de
superficie în condiţiile art. 451 (3), superficiarul poate dispune de a cea parte de teren, asupra căreia a fost instituită
superficia, pentru a-şi compensa despăgubirea prevăzută la art. 451 (1) şi (2).
(3) Dacă dreptul de superficie este ipotecat, la stingerea acestui drept creditorii superficiarului obţin
dreptul de gaj asupra despăgubirii.

Articolul 453. Subrogarea în contractele în curs de executare

 La stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele
de locaţiune şi arendă în curs de executare.

Prezentul articol prevede temeiurile şi ordinea de subrogare a superfiaciarului de către proprietarul

terenului.
Dacă în timpul exercitării dreptului de superficie superficiarul a transmis acest drept unei persoane terţe
printr-un contract de locaţiune în condiţiile art. 443 (1) şi art 447 şi la stingerea dreptului de superficie contractul
de locaţiune rămâne în curs de executare, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în raportul juridic apărut
în baza acestui contract.