EXPEDIENTE N° : 612-2009

DEMANDANTE : GARCÍA LOZANO ANGEL RAMIRO

DEMANDADOS : ELIZABETH MIRIAM RAMÍREZ GARAY y OTRO
MATERIA : MEJOR DERECHO A LA PROPIEDAD Y OTROS

RESOLUCUÓN NÚMERO CUARENTA Y CUATRO

Tumbes, Veinticuatro de Septiembre
Del dos mil nueve.-

VISTOS: En audiencia pública el expediente sobre Mejor derecho a la propiedad,

nulidad de asiento registral, restitución de inmueble y demolición de lo edificado; en los
seguidos por Angel Ramiro García Lozano, en representación de Carlos Ramiro García
Namuche contra Elizabeth Miriam Ramírez Garay y José Roberto Rosales Pacheco;
con la razón que antecede.-

RESOLUCIÓN OBJETO DE APELACIÓN: Es materia de pronunciamiento en esta

instancia judicial la apelación formulada por los co-demandados contra la sentencia de
folio cuatrocientos quince, que declara fundada la demanda, y como consecuencia
declara el mejor derecho de propiedad, respecto al inmueble situado en las calles
Maximiliano Morán y Tarapacá a favor del demandante; y además declara fundado los
demás extremos de la demanda, es decir de nulidad de asiento registral, restitución del
bien demolición de lo edificado.-

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN: A folio cuatrocientos cuarenta y nueve

corre el escrito impugnatorio, en el que expone lo siguiente: Precisa presuntos errores
del que adolece la apelada: 1) Sostienen que el A quo incurre en error al no advertir
que el área de terreno del demandante se encuentra intangible, ya que no se le ha tocado
ningún centímetro cuadrado; y 2) Tampoco ha tenido en cuenta, que se trata de dos
propiedades distintas una registrada en la ficha 11002769 de trescientos metros
cuadrados a favor del demandante, y la otra en la ficha 1527303 a favor de los
demandados de ciento veinticuatro metros cuadrados con noventa centímetros; cuyos
títulos no son contrapuestos entre sí. Precisa pretensión impugnatoria: Solicita que la
resolución impugnada sea REVOCADA por el superior jerárquico.-
CONSIDERANDOS DE LA SENTENCIA:
PRIMERO.- La posesión constituye uno de los atributos de la propiedad, y se trata del
ejercicio de un poder, revestido de ciertas cualidades, que recae sobre determinados
bienes; y justamente por ello se dice “que la posesión debe ser considerada como la
potestad o señorío fáctico que, con interés propio, ejerce una persona sobre un bien
para su aprovechamiento económico y la satisfacción de sus necesidades …”. Distinto
es hablar de título posesorio, que para algunos autores puede estar constituido por el
acto jurídico que sustenta el derecho posesorio, o como bien lo sostienen otros autores
también puede estar referido a una fuente distinta, tales como la ley, o un hecho o
acontecimiento jurídico que de modo válido justifica prima facie el ejercicio del
derecho posesorio de una persona. Para los efectos de conceptuar la propiedad,
debemos entenderla como el más importante de los derechos reales, que implica un
poder jurídico que se expresa a través de sus cuatro atributos: Usar, disfrutar, disponer y
reivindicar la cosa de la cual se es titular.-
SEGUNDO: En cuanto al asiento registral, debemos entenderlo como el acto jurídico
registral, que se genera a consecuencia de la rogatoria formulada por la parte interesada
o titular del derecho o acto a inscribir, y que es fruto de la evaluación integral del título
presentado al registro, es decir de la calificación a cargo del registrador público o
tribunal registral (1), que se rige bajo los principios registrales (legalidad, publicidad,
especialidad, tracto sucesivo, legitimación, prioridad, entre otros) y normas
reglamentarias contenidas en el TUO del Reglamento General de los registros públicos
aprobada por resolución de superintendencia 079-2005-SUNARP-SN. Todo asiento de
inscripción referente a una partida registral se extiende en un determinado orden,
definido conforme a la fecha de su presentación; tratándose de los asientos de
inscripción de una partida del registro de propiedad inmueble, se rige bajo el sistema de
folio real, (artículo 4 de la Resolución número 248-2008-SUNARP-SN) por el cual a
cada predio le corresponde una partida, ello implica que no pueden haber dos partidas
del mismo inmueble, pues de ocurrir dicha circunstancia se trataría de un asunto de
duplicidad de partida, que deberá ser abordado conforme a lo dispuesto en el reglamento
antes acotado.-
TERCERO: Fluye del escrito de demanda, que el actor adquirió la titularidad del
inmueble sub materia en mérito a la compra venta celebrada con su anterior propietario
don Alfredo Isabel Garay Bacuilima, según escritura pública de fecha veinte de
diciembre del dos mil dos, que fuera posteriormente inscrito en el asiento dos de la
partida registral 11002769 de la oficina registral respectiva; refiere además que las
súplicas de los ahora emplazados, convencieron al actor para que les permita vivir en el
inmueble por un mes, y que al solicitar su desocupación le manifestaron que no los iba a
sacar nadie de allí, razón por la cual interpusieron una demanda de desalojo precario,
que concluyó en el año dos mil seis, y que durante el lapso de tiempo que duró dicho
proceso, los demandados lograron empadronarse ante la oficina de COFOPRI
presentando únicamente la declaración jurada de testigos, sin que puedan acreditar con
documento público o privado el tracto sucesivo y su presunto derecho de posesión; es
decir que basados en la mala fé y faltando a la verdad han logrado titularse como
propietarios del inmueble sub materia e inscribirlo en la partida número 15127303 del
Registro de Propiedad inmueble de Tumbes. Sostiene además que la inscripción a favor
de los emplazados afecta los principios de tracto sucesivo y prioridad excluyente, al
haberse generado una doble partida de un mismo lote de terreno, produciéndose una
duplicidad de partidas incompatibles.
En cuanto a la pretensión de nulidad de asiento registral, alega que en la medida que se
ampare su pretensión de mejor derecho de propiedad, implicaría también amparar la
pretensión de nulidad de partida registral, ya que a su criterio es de aplicación la
normativa contenida en “el artículo 171 del Reglamento General de los Registros
Públicos”, por tratarse de un caso de duplicidad de partidas, debiendo subsistir la partida
más antigua, y ordenarse el “cierre de la menos antigua”; para lo cual señala que la
partida donde está registrado su predio es la más antigua, ya que data de diciembre del
dos mil dos.
En cuanto a la pretensión de restitución de bien inmueble, señala que no tendría sentido
demandar el mejor derecho a la propiedad si los emplazados van a continuar en
posesión del predio, siendo esa la razón por la que corresponde se ampare este extremo
de su demanda, formulada en vía de acumulación accesoria, al igual que la pretensión
de demolición de lo edificado, ya que los demandados “han construido de mala fé, en
terreno ajeno”, siendo facultad del titular solicitar la demolición de lo edificado o
hacerlo suyo a titulo gratuito, para lo cual invoca lo prescrito en el artículo 943 del
Código Civil.-
CUARTO: Los emplazados en su escrito de absolución de demanda, de folio noventa y
tres niegan y contradicen las pretensiones del actor, alegando que la demanda es
improcedente por contener un petitorio jurídica y físicamente imposible, pues no se
puede solicitar el mejor derecho a la propiedad de un inmueble del cual no es
propietario, ya que se trata de dos predios independientes, en los cuales no existe
superposición de áreas; pues el terreno del demandante es de 300 metros cuadrados,
mientras que el lote de los demandados es de 124.90 metros cuadrados; y que su título
ha sido emitido por COFOPRI. Señala asimismo que sí debe observarse, que en la
“ficha registral número 11002769, existe un error de consignación al indicar que por el
lado izquierdo entrando, colinda con la calle Tarapacá, error administrativo que
deberá corregirse; más no genera derechos fuera del área de los 300 metros
cuadrados, que tiene en forma inalterable el inmueble de dicha ficha”; todo ello le
permiten afirmar, que como existe error en la colindancia con la calle Tarapacá no le
facultad al demandante a solicitar un área mayor a los 300 metros cuadrados que tiene
inalterable.-
QUINTO: Durante la sustanciación de la causa se han actuado (entre otros) dos medios
probatorios, sumamente importantes para dilucidar el conflicto jurídico, y ello son la
inspección judicial, cuya acta corre a folio trescientos veintinueve y la pericia técnica
practicada por los señores peritos Celso Martínez Calero y Raúl Alberto Luperdi
Castañeda, cuyo dictamen corre a folio trescientos cuarenta y dos, en la cual han
establecido, que los emplazados ejercen posesión sobre un lote de terreno, que por el
lado izquierdo tiene colindancia con la calle Tarapacá, cuya área es de 124.90 M2 y su
derecho de propiedad ha sido inscrito en el asiento dos de la partida electrónica
P15127303 del Registro de propiedad inmueble de esta ciudad; del mismo modo ha
quedado establecido, que el lote de terreno de 300.00 M2. cuya titularidad corresponde
al demandante Carlos Ramiro García Namuche, también colinda por el lado izquierdo
con la calle Tarapacá, esa constatación les ha permitido concluir que entre ambos lotes
de terreno existe una superposición de áreas.
Lo advertido por los señores peritos constituye un hecho, que a criterio del colegiado se
puede constatar con el acta de inspección judicial, ya antes mencionada, en la que se ha
dejado anotado, que los emplazados han efectuado una construcción de material noble
(ladrillo y cemento), y que al costado del mencionado inmueble existe un lote de terreno
de aproximadamente 300 M2. sin construcción.
Es importante además, dejar anotado que de folio ciento cuarenta y ocho a ciento
cincuenta y dos corre la copia fedateada del acta de inspección judicial practicada el
cuatro de marzo del dos mil cuatro, con motivo de la tramitación del expediente de
desalojo, al que han hecho referencia ambas partes, en la que se pudo constatar las
mismas circunstancias señaladas por los señores peritos, con la diferencia que en dicha
fecha la construcción existente sobre el área de terreno que detentaban los emplazados
era solo de material de la región; lo que significa que las mejoras efectuadas
(construcción de materia noble), han sido hechas con posterioridad a dicha fecha,
cuando ya estaban titulados por la oficina de COFOPRI, tal como así lo reconoce el
propio demandante en su escrito postulatorio, por lo tanto no se les puede atribuir
posesión de mala fé, sino que por el contrario en la fecha que han levantado la fábrica
ya tenía la calidad de propietarios por haber sido titulados por COFOPRI, y además
contaban con título inscrito en la oficina registral respectiva, por lo tanto le es aplicable
el principio de legitimación previsto en el artículo 2013 del Código Civil, debiendo
presumirse la validez de su derecho inscrito mientras no se declare judicialmente la
invalidez del mismo.-
SEXTO: Para efecto de resolver el conflicto referente al mejor derecho de propiedad,
es de aplicación las normas contenidas en los artículos 1135 del Código Civil, por el
cual “se prefiere al acreedor de buena fé, cuyo titulo ha sido primeramente inscrito”,
verificándose de la copia certificada obrante a folio tres y cuatro, que el predio
registrado en la partida 11002769 fue inmatriculado el dieciocho de diciembre del dos
mil dos, y que actualmente la titularidad del derecho de propiedad corresponde al actor
Carlos Ramiro García Namuche; mientras que el predio Registrado en la partida
P15127303 fue inmatriculado el seis de octubre del dos mil cuatro, a favor de
COFOPRI, con la aprobación del proyecto “Centro urbano Zarumilla”, que fuera
posteriormente transferido a favor de los emplazados; ello significa que el predio
primeramente inscrito es el que corresponde a la partida 11002769 de propiedad del
demandante; en consecuencia tiene preferencia respecto a la otra partida menos antigua,
por aplicación del principio de prioridad excluyente instituido en nuestro ordenamiento
jurídico por el artículo 2016 del Código Civil, que a la vez le otorga la potestad de
oponer su derecho real al derecho de la misma naturaleza que detentan los emplazados
sobre el predio sub materia, según así lo faculta el artículo 2022 del cuerpo sustantivo
ya acotado; en ese sentido se debe concluir que el derecho de propiedad del demandante
tiene preferencia respecto al derecho de propiedad de los emplazados, pero que dicha
preferencia solo se limita al dominio directo, que comprende el terreno, más no a la
fábrica pues como ya se ha señalado y reconocido por el propio demandante la
construcción fue efectuada con posterioridad a su titulación.-
SÉPTIMO: En cuanto a las pretensiones de nulidad de asiento registral, restitución de
inmueble y demolición de lo edificado, que han sido propuestas como pretensiones
accesorias, debemos tener en cuenta lo siguiente: 1) En primer lugar se advierte que
existe una seria incongruencia entre lo que se propone como pretensión y lo que se
alega como argumento fáctico, pues se solicita la nulidad del asiento registral, pero al
sustentar y exponer sus fundamentos hacen alusión a la nulidad de la partida registral;
y sostienen la existencia de duplicidad de partidas incompatibles, situación que a su
criterio debería dar lugar al cierre de la indicada partida; ello a criterio del colegiado
constituye una falta de conexión lógica entre lo que se pide y lo que se argumenta, que
producen la improcedencia de la pretensión, pues una cosa es pedir la nulidad del
asiento registral y otra distinta es solicitar la nulidad de la partida registral, más aún si se
amparan en una causal de duplicidad de partida incompatible, circunstancia que según
los artículos 56, 60 y 62 solo dan lugar al cierre de la partida, pero que “dicho cierre no
implica de modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados”; por
consiguiente este extremo de la demanda debe ser desestimado por improcedente,
correspondiendo revocar la sentencia en el extremo indicado.
Similar decisión adopta la Sala en cuanto al extremo referido a la restitución del
inmueble, pues de acuerdo a lo expuesto por el propio demandante en su escrito de
demanda, los emplazados han iniciado la construcción durante la tramitación del
proceso de desalojo precario, es decir con posterioridad a su titulación por parte de
COFOPRI, efectuada en junio del dos mil cinco, por consiguiente el argumento
utilizado por el demandante, quien sostiene que los emplazados construyeron cuando
detentaban posesión ilegitima, no se ajusta a la verdad de los hechos, pues la
construcción la efectuaron en su calidad de propietarios, es decir cuando ya habían
titulados por COFOPRI, y el hecho que su titulación sea objeto de cuestionamiento
administrativo y/o judicial no enerva su calidad invocada; por lo tanto es evidente que si
bien se ha declarado el mejor derecho del actor respecto al terreno sub litis, dicha
declaratoria no alcanza a la construcción, la cual es de propiedad de los emplazados, tal
como así lo reconoce el demandante; correspondiendo desestimar esta pretensión al
igual que la solicitud de demolición de lo edificado, ya que no se ha probado la mala fé
de los emplazados al haber construido cuando contaban con título otorgado por la
entidad pública ya mencionada, por consiguiente no es de aplicación lo previsto en el
artículo 943 del Código Civil.
OCTAVO: Es necesario, además dejar anotado, que conforme al acta de conciliación
obrante a folio ciento veinticinco se admitió como medio probatorio de los demandados
el expediente judicial número 072-2003 sobre desalojo por ocupación precaria, sin
embargo dicha documental no ha sido agregado al expediente, y por tanto se ha
expedido sentencia sin tenerlo a la vista. Al respecto el colegiado considera que la no
valoración del referido expediente, si bien constituye un vicio procesal, dicho vicio no
es trascendente y en consecuencia no puede dar lugar a la nulidad de la sentencia, en
razón a que las piezas procesales más importantes del mencionado expediente ya han
sido incorporadas como medios de prueba en esta causa, tal como así se puede advertir
de folio ciento cuarenta y ocho a ciento setenta, por consiguiente corresponde emitir
pronunciamiento sobre el fondo de la controversia.-

Por las Consideraciones Expuestas, La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de

Tumbes, RESUELVE: CONFIRMAR en parte la sentencia, que declara FUNDADA la
demanda, solo en el extremo que declara el mejor derecho de propiedad del terreno sub
materia a favor del demandante; REVOCARON el extremo de la misma sentencia que
declara la nulidad del asiento registral, la restitución del bien y la Demolición de lo
edificado; REFORMÁNDOLO declararon IMPROCEDENTE dichas pretensiones,
dejando a salvo el derecho del actor para que lo haga valer conforme a Ley; en los
seguidos por ANGEL RAMIRO GARCÍA LOZANO, en representación de Carlos
Ramiro García Namuche contra ELIZABETH MIRIAM RAMÍREZ GARAY y JOSÉ
ROBERTO ROSALES PACHECO; con lo demás que contiene. Interviene como Juez
Superior ponente el magistrado Williams Vizcarra Tinedo.- Señores Jueces
Superiores: Vizcarra Tinedo, Valencia Hilares y Maqui Vera. Secretaria Luz
Victoria Arreategui Calle.-

VIZCARRA TINEDO VALENCIA HILARES

MAQUI VERA