UR 04 – C2 Etudes préalables / Faisabilités

Rappel des éléments du diagramme sur cette étape

Etapes d'un projet Phases Missions

Missions

Analyse
Etudes préalables
études préalables
analyse état des lieux, audit
marché de définition
schéma directeur
Définition
Définition schéma restructuration
Recherche de solution(s)
faisabilités
étude d’impact hypothèses (réaménagement- reconst.)
montage d’opération Scénarios de réaménagement
préprogrammation Choix du scénario - faisabilités
Pré-programmation
feedback Cahiers des charges et/ou schémas

Dossier de programmation
programmation fonctionnelle
Programmation programmation technique détaillée

Esquisse

feedback

Utilisation
Qualités d’usage
Consommations Usage
Entretien
Capitalisation ? Vieillissement

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 -1-

Les études préalables portent sur la définition amont des opérations d’architecture et d’aménagement.
Ce sont elles qui permettent de décider de la pertinence d’une opération, ce sont aussi celles qui
permettent d’améliorer la définition d’un projet par une réflexion spécifique sur le programme,
l’insertion urbaine ou sur d’autres éléments agissant sur la qualité finale d’une opération.

Pourquoi des études préalables

La maîtrise d’ouvrage française souffre d’un manque chronique de professionnalisme. D’abord parce
qu’une grande partie des constructeurs ne sont pas professionnels. La plupart des gens qui mettent un
projet en chantier ne sont pas formés pour cela et ne le feront qu’une ou quelques fois dans leurs vie ;
c’est la maîtrise d’ouvrage occasionnelle, majoritaire du point de vue du nombre d’opérations, mais
qui agit généralement uniquement sur des projets de petite taille. C’est le cas de tous les particuliers
qui construisent leur maison, c’est aussi le cas d’un directeur de maison de retraite ou du maire d’une
petite commune qui construit ou réhabilite la mairie, la salle des fêtes ou l’école. C’est la raison pour
laquelle il s’est créé des assistants à la maîtrise d’ouvrage ou des maîtres d’ouvrages délégués qui sont
professionnels et qui peuvent porter l’opération à la place du constructeur lui-même.
Pour cela, il existe des entreprises privées spécialisées. Jusqu’à une période récente, certains
organismes publics comme les DDT (ex DDE) pouvaient apporter leur compétence pour assurer des
missions d’AMO. C’est aujourd’hui interdit à cause des clauses de concurrence de l’Europe. Les
organisme de l’Etat ou para public ne peuvent plus intervenir que pour les projets des organisme dont
ils dépendent : le Ministère de la justice à son service du patrimoine, la région à son service
patrimoine, l’UTC à son service patrimoine, mais ils ne peuvent travailler que pour leur organisme,
pas pour un autre acteur.
Mais attention : les maîtres d’ouvrages occasionnels ne sont même pas tous informés de cette
possibilité, d’autres la trouvent trop chère ou inadaptée. En conséquence, beaucoup de projets s’en
passent et la maîtrise d’œuvre doit parfois pallier à l’absence de compétence de la maîtrise d’ouvrage.

Néanmoins, la carence de savoir-faire de la maîtrise d’ouvrage va bien au-delà des maîtres d’ouvrages
occasionnels car il n’y a pas d’école de maîtrise d’ouvrage et, à part quelques mastères ou DESS
permettant à d’autres profils de se spécialiser ou désormais GSU, les maîtres d’ouvrages sont formés
sur le tas, venant de profils et d’horizon divers (ingénieur de spécialisations très diverses, architectes,
juristes, homme d’affaires, …). Tous ne sont pas sensibilisés à l’importance des études préalables.
Seuls quelques maîtres d’ouvrages éclairés y ont recours systématiquement. Pourtant les études
préalables ont une importance capitale pour la qualité et l’économie du produit. Et cela fait environ
trois décennies que les pouvoirs publics se préoccupent de promouvoir les études préalables dans les
marchés publics afin d’améliorer la qualité des opérations de construction ou d’aménagement.

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Ce ne fut pas toujours le cas et dans les décennies précédentes, pour les bâtiments publics ou
parapublics, on comptait sur d’autres principes pour obtenir la quantité (la France jusque dans les
années 70 était sous-équipée), la qualité et des coûts peu élevés :
- la création de corps d’architectes spécialisés, architectes des bâtiments et palais nationaux pour
les commandes officielles, et la poste, l’éducation nationale, etc., avaient leur liste d’architectes
agréés.
- l’appel à des modes constructifs industrialisés devant faire baisser les prix de construction et
assurer la qualité ; cela a conduit à une « politique des modèles » basée sur le principe de
modèles agréés par l’Etat, permettant ensuite à des équipes regroupant maîtrise d’œuvre et
entreprises de construction d’avoir des marchés importants et récurrents.
- La création de normes avec la description des règles de l’art et une procédure sur les matériaux
ou concepts nouveaux.
Les bâtiments respectant ces normes et adoptants ces procédés constructifs étaient généralement
construits sur l’ensemble du territoire. L’architecte local (d’opération) avait une simple mission
d’adaptation du bâtiment au site ! C’est ainsi qu’on a vu fleurir des collèges sur le même modèle dans
toute la France, que des milliers de logements se sont fait sur le même moule et que 1000 piscines
furent construites avec 5 ou 6 modèles, etc.

Cette méthode avait pour objectif la réduction des coûts et la qualité, mais elle a rarement atteint ses
objectifs qualitatifs pour plusieurs raisons :
- c’était une vision dans laquelle les objets architecturaux étaient considérés comme des produits
industriels normaux : une fois qu’on a trouvé une bonne solution on peut la reproduire à grande
échelle. Cette vision oubliait deux particularités des opérations de construction ou d’aménagement : le
contexte naturel et urbain et le contexte social et culturel.

Le contexte urbain fait que l’insertion d’un élément urbain important, comme un collège, une piscine
ou 500 logements, a un impact fondamental sur le site tant au point de vue paysager, que technique,
que social. Les gens ne peuvent être réduit à des besoins. Et même s’il existe des besoins généraux,
chaque lieu est porteur d’une culture spécifique qui fait sa particularité, son originalité.
De plus, il est souvent arrivé que les choix techniques faits par l’Etat n’aient pas été pertinents, comme
ce fut le cas pour de nombreux logements réalisés par des procédés industrialisés lourds (agréés) qui
ont très mal vieillis, ou pour ceux utilisés pour la construction de nombreux collèges, comme le
procédé devenu célèbre sous le nom « Pailleron » : basé sur une structure métallique. Ce choix n’était

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pas pertinent dans un pays qui n’a pas de culture de l’entretien : le métal nécessite un entretien
régulier : flocage, peinture intumescente, etc. sinon la structure devient fragile donc dangereuse.
- enfin la réception des édifices par les utilisateurs ou les habitants voisins n’étaient pas pris en
compte. La qualité architecturale en particulier laissait aussi souvent à désirer car les architectes
agréés (et donc spécialisés) étaient de vrais professionnels, mais ils reproduisaient toujours les mêmes
projets sans véritable souci de qualité urbaine ou architecturale et ne permettaient pas au programme
d’évoluer.
La critique face à cette production fut très virulente, tant sur le plan de la qualité urbaine, qu’à celui de
la qualité constructive des produits, mais portait aussi sur leurs qualités spatiales et fonctionnelles.
Ainsi, en dehors de l’objectif quantitatif qui, globalement fut atteint, cette politique fut très critiquée.

A cette époque, les études préalables, étaient sommaires : les procédés constructifs pré-établis, les
programmes normés, le contexte urbain et social oublié.
Cela a donné les résultats que l’on connaît : les grands ensembles, des équipements publics
standardisés et vieillissant plutôt mal, une moindre cohérence urbaine.

Le plus grand scandale de la fin des années 60 est celui des abattoirs de la Villette : alors que l’Etat
déménage les halles du centre de Paris et crée en parallèle le MIN (marché d’intérêt National) des
halles de Rungis qui comporte des locaux pour la boucherie, l’absence de réflexion globale sur la
pertinence du projet fait que les progrès du transport frigorifiques et la modification des pratiques
d’abattages sont oubliés. Le grand projet se réalise de manière impeccable alors qu’il n’a plus aucune
raison d’être fonctionnelle. Ce budget entièrement gâché illustre les effets de l’absence d’études
préalables globale. Mais ce premier gâchis se double d’un second, conjoint et concomitant. Car la
création du MIN de Rungis implique bien entendu la suppression du marché des Halles, toujours situé
au centre de Paris, à quelque centaines de mètres du Chatelet. Huit pavillons métalliques construits par
Baltard au 19e siècle sont là accueillant avant l’Aurore les marchands de gros où viennent
s’approvisionner les commerçants. A cette époque le maire de Paris n’est pas encore Elu et c’est l’Etat
qui décide des grands projets dans la capitale. Le gouvernement Pompidou va donc commencer par
démolir les pavillons Baltard (à l’exception d’un seul qui sera démonté et acheté par la ville de Nogent
sur Marne pour en faire la halle Baltard) pour faire un projet urbain falot. On creuse et en attendant on
laisse le trou. Mais le président est malade et Giscard d’Estaing succède à Pompidou. Il change le
programme, le plan et les architectes pour retenir un projet néoclassique de l’architecte Emile Aillaud
avec des logements des bureaux. Le trou des halles. Changement de statut du maire de Paris et
Jacques Chirac est élu il arrête le projet et propose un autre type d’architecture et un autre
programme : celui qui fut réalisé : un centre commercial, un jardin et des bâtiments de bureaux sur le

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pourtour. Mais ce projet est largement contesté : des architectes organisent un concours international
auquel participeront 600 équipes… certains proposent de conserver le trou comme symbole de
l’incurie des pouvoirs publics. Bilan : sans études préalable, sans réflexion programmatique, sans
concertation, on a démoli les halles Baltard qui auraient sans aucun doute été conservées et
reconverties si on les avait gardé, juste une petite décennie de plus (la vision patrimoniale à beaucoup
bougé en quelques années). Le programme finalement réalisé, très peu urbain et de très faible qualité
architecturale au cœur même de Paris. La critique internationale était d’accord pour dire que le jardin
était nul et que les « parapluies » étaient indigents ; de plus ils fuyaient… Seul le Forum des Halles de
Vasconi et Pen Creach avait une certaine tenue. Mais rien ne marquait qu’on était au cœur de Paris, et
surtout sur l’une des plus grande gare de Paris puisqu’en souterrain les halles accueille le croisement
de tous els RER. Le projet doit aujourd’hui être repris de fond en comble et à fait l’objet d’un marché
de définition avec concours d’urbanisme intégrant un certain nombre de grandes star internationales.

Mais à côté de ce double scandale national, de nombreux projets plus modestes font l’objet d’un
gâchis similaire mais à moindre échelle.

C’est à partir de la fin des années 70, que l’Etat met en valeur l’importance des études préalables à la
définition des opérations de construction et d’aménagement pour les marchés publics. C’est ainsi
qu’une plaquette sur les marchés publics, datant de 1976, souligne que « seule une politique de
programmation, de prévision et d’études générales permet d’avoir une opération qui se déroule bien et
répond bien à la demande ».
Ce texte note qu’il faut définir :
- la programmation du bâtiment ;
- les caractéristiques techniques et fonctionnelles des ouvrages
- l’estimation du coût de l’investissement
- son éventuel découpage en tranches fonctionnelles
- la nécessité de planifier et d’intégrer le coût des études autant que l’opération elle-même.
Des principes généraux mais fondamentaux.

A partir des années 80 avec la décentralisation (1983 Gaston Defferre) qui a vu passer la responsabilité
des bâtiments scolaires de l’Etat aux collectivités locales (région / lycées, collèges / département,
écoles élémentaires / communes) l’Etat s’est doté d’une Mission Interministérielle à la Qualité des
Constructions Publiques (MIQCP) qui s’est attaché à redéfinir la qualité architecturale, en introduisant
plusieurs pistes :

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 - l’introduction de manière systématique le principe du concours d’architecture comme
processus inducteur de qualité. C’est à double tranchant.
- la création d’architectes conseils délégués dans les départements
- le développement des études préalables plus spécifiques, en particulier dans certains cas de
figures particuliers comme l’aménagement urbain et la réhabilitation ou reconversion (marchés
de définition). Ces études amont (avant le projet) ou faisabilités permettent d’explorer ce que
le projet doit être (dans un contexte donné) et peuvent concerner tous les éléments du projet.
On le voit donc, les pouvoirs publics se sont rendus compte depuis plusieurs décennies de l’utilité des
études préalables. Mais cela ne veut pas dire que les pratiques se sont répandues dans tous ses services
constructeurs. C’est ainsi qu’au sein du Ministère de la justice, qui construit les tribunaux et les
prisons, les pratiques varient d’une région à l’autres. Certaines pratiquent systématiquement les
faisabilités, les études comparatives pour le choix des sites. D’autres non. C’est ainsi qu’une région a
récemment fait successivement des études de faisabilités sur trois ou quatre site différentes sans
réaliser une étude comparative.

Etudes préalables : définitions

Une grande partie des travaux des ateliers projets portent sur les phases amont du projet sa définition.

Mais bien souvent, elle comporte une phase fondamentale d’audit et de bilan sur une situation
existante. C'est-à-dire qu’on part d’une analyse sur l’état existant, l’état des lieux ou un bilan sur des
opérations c’est le bilan ou le retour d’analyse (capitalisation) qui doit intégrer les critiques et
remarque des utilisateurs et des personnes chargées de l’entretien. Certains maîtres d’ouvrages comme
I2F, très grosses ESH (ex SA d’HLM), intègre à la préparation de toute nouvelle opération les
responsable de l’entretien et de la gestion des anciennes opérations, c’est une partie de sa démarche
qualité, pour éviter de reproduire plusieurs fois les mêmes erreurs et améliorer les produits, alors que
les concepteurs (architectes) changent d’une opération à l’autre et, pour beaucoup, sont peu intéressé à
l’usage, mais plus aux problèmes esthétiques et urbains.
Il faut aujourd’hui ajouter une pratique importée de l’industrie : le Bench mark qui consiste à étudier
les derniers projets les plus innovants, les plus en pointes pour analyser ce qui se fait de mieux dans le
champ, sur le plan international afin d’éviter de reproduire des recettes dépassée et connaître les
solutions les plus intéressantes.

Les études préalables portent sur la définition amont des opérations d’architecture et d’aménagement.
Ce sont celles qui permettent de décider de la pertinence d’une opération, ce sont aussi celles qui
permettent d’améliorer la définition d’un projet par une réflexion spécifique sur le programme,

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l’insertion urbaine ou paysagère ou sur d’autres éléments agissant sur la qualité finale d’une
opération.
Leur contenu et les termes recouvrant ces études ne sont pas très précis et varient d’un document à
l’autre.
Par rapport à la trame générale des projets ces études portent sur la première étape, la définition
préalable du projet, sa faisabilité, sa viabilité. Mais elles comportent différentes phases ou missions qui
varient. Certaines études vont jusqu’à la réalisation d’une esquisse spatiale d’autres se limitent à un
cahier des charges et de la pré-programmation ou de la programmation.
Les études préalables portent sur la définition et cette définition varie suivant le projet. Dans certains
cas une esquisse architecturale (capacité d’un site, insertion urbaine) est un enjeu majeur, dans
d’autres cas non. Pour explorer le potentiel d’un site ou d’un projet, la réalisation de faisabilités
permettant de tester plusieurs hypothèses de manière à choisir le programme le plus pertinent sur un
site sont souvent utiles.

Petits projets / grands projets

Pour de petits projets (un accueil de jour par exemple), il est possible de ne pas séparer la
programmation de la première phase de conception, en confiant une partie des études
programmatiques au concepteur qui pourra faire différentes propositions fonctionnelles et spatiales au
niveau de l'esquisse avant de se lancer dans le développement du projet.
Pour les grands projets, en revanche, l'étape de la programmation est totalement intégrée au processus
de production.
Dans la conception classique, les études préalables sont courtes et intégrées à la phase de
programmation. Dans les faits, les décisions à la base du projet sont souvent issues d'une analyse
sommaire des problèmes de fonctionnement ou sur une obligation de mise aux normes, couplée avec
une opportunité foncière ou de financement.
Ces choix préalables fondamentaux reposent donc plus sur des habitudes ou des intuitions que sur une
analyse objective des problèmes. Ce processus traditionnel limite la phase de réflexion amont, à la fois
en temps et en matière grise. Elle ne permet ni de sortir des solutions habituelles, en particulier
d'intégrer toutes les options possibles, ni de faire une réflexion prospective sur la population accueillie
et son évolution, particulièrement sensible au cours de la dernière décennie. L'âge moyen d'entrée en
Ehpad a en effet beaucoup reculé tandis que le taux de dépendance augmentait fortement. De même
l’absence d’étude préalable conduit à négliger les questionnements sur les évolutions techniques
nécessaires ou sur la question des coûts de fonctionnement qui, avec le développement durable et le
renchérissement probable du coût de l'énergie prend de plus en plus d'importance.

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La définition des études préalables n’est pas figée mais il en existe différentes versions, je propose
d’en regarder cinq :
celle faite par l’Ordre des architectes qui, réagissant au fait qu’un grand nombre de maîtres d’ouvrages
estiment que ces missions sont gratuites et qu’elles sont un préalable à l’obtention du marché de
maîtrise d’œuvre qui (en principe) doit suivre, propose une division fines en missions
complémentaires à la mission de base.
celle faite par la MIQCP, à partir de sa présentation des marchés de définition pour les marchés
publics.
celle proposée par les promoteurs immobiliers privés ou parapublics
celle des gérants de grands patrimoines (ministère de la justice, hôpitaux).
Celle mise au point dans le cadre d’une recherche de l’équipe AvenueS de GSU pour le programme
d’économie d’énergie de l’ADEME (projet REPA-F4 (facteur 4)).

1- Le contrat de l’Ordre des architectes (cahier des clauses générales – 2002) propose une définition
des études préalables, en dehors de la mission normale de maîtrise d’œuvre avec plusieurs missions
différenciées. Dans ces études préalables il sépare deux grands postes : le diagnostic et les études
préliminaires.
Dans ce document, le diagnostic peut comprendre :
Etat des lieux (relevé des ouvrages existants, expertise technique (désordres), pollution du sol et/ou
des ouvrages
diagnostic techniques et architectural qui peuvent comprendre une ou plusieurs « solutions
d’ensemble (…) traduisant soit les éléments majeurs du programme soit les objectifs et les besoins »
définit par le maître d’ouvrage ; Il peut être réalisé différentes actions :
. recherches historiques
. contraintes publiques ou privées applicables au projets : collecte de données, analyse, synthèse
. analyse de l’environnement urbain, perception architecturale du bâti existant

Les études préliminaires comprennent

une esquisse, c'est-à-dire une « solution d’ensemble (…) traduisant soit les éléments majeurs du
programme soit les objectifs et les besoins » définit par le maître d’ouvrage ; des éléments de l’impact
des contraintes et de phasages ;
une évaluation financière de l’opération ; évaluation qui doit intégrer : les travaux, mais aussi les
honoraires et assurances, de manière à définir une enveloppe globale pour l’opération
la faisabilité de l’opération : une analyse du résultat de l’étude.

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Mais il faut noter que ces études préliminaires gagnent souvent à être réalisées sur plusieurs
hypothèses de manière à ce que la faisabilité soit comparative permettant de définir le meilleur
scénario qui peut porter sur ses différents aspects : fonctionnel, spatiale, urbain, image de l’institution,
financier, phasage. Ce que ne prévoit pas le CCG de l’Ordre.

2- Les marchés de définition sont des procédures mises en place pour les marchés publics pour
l’urbanisme et l’aménagement urbain, dans le cas de réhabilitation complexe et pour les opérations
neuves, innovantes ou complexes.
La Micqp qui publie différentes brochures pour sensibiliser les maîtres d’ouvrages publics à la
question de la qualité en proposant différentes procédures comme par exemple le déroulement des
concours) en a aussi publié une sur « les marchés de définition » dans lequel elle explicite bien leur
intérêt et leur contenu.
Selon le Code marchés publics (art 108 et 314), les marchés de définition ont pour objet « d’explorer
les possibilités et les conditions d’établissement d’un marché ultérieur ; ces marchés doivent permettre
de préciser les buts et performances à atteindre, les techniques de base à utiliser, les moyens en
personnel et en matériel à mettre en œuvre. Ils doivent également permettre d’estimer le niveau du prix
des prestations, les modalités de sa détermination et de prévoir les différentes phases de l’exécution
des prestations ».
La Micqp précise que les « marchés de définition sont particulièrement adaptés » à trois cas :
l’urbanisme, et l’aménagement urbain des espaces publics, et remplacent avantageusement les
concours d’idées ; (ce fut le cas pour la consultation actuelle des Halles)
les opérations de réhabilitation complexe en particulier lorsqu’il y a changement d’usage
(reconversion) : il faut alors mener de front un diagnostic sur l’existant et définir les bases de
différentes partis d’aménagement qu’on pourra tirer du bâtiment à partir d’un état des lieux ; les
différents hypothèses seront testées, discutées avant que le projet soit validé, ce que ne permet pas de
une procédure de concours.
un programme en panne d’idées : si un maître d’ouvrage a du mal a arrêter le programme, cela doit en
particulier répondre aux concepts programmatiques nouveaux ou complexes, ou sur des process
particuliers (réalisations expérimentales).
La différence fondamentale du marché de définition avec la procédure classique (consultation ou
concours) est le fait qu’on peut avancer simultanément « sur le programme et sa formalisation urbaine
ou architecturale » cela permet de corriger très tôt des erreurs. La procédure favorise aussi la
communication avec l’ensemble des partenaires et les futurs utilisateurs.
Pour la Miqcp, les études de définition doivent conduire à la rédaction d’un programme et
éventuellement d’un cahier des charges. Elles portent sur :

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les données (topographie, réseaux, voies, sol, sous-sol, problèmes sismiques, climatiques, inondations,
…)
les besoins sont ceux des utilisateurs : quantitatifs : surfaces, volumes, liaisons, mais aussi qualitatif :
ambiances,
les contraintes : réglementions technique et urbaine, …
les exigences : coûts, délais, niveau de qualité
Elle souligne que l’analyse de la valeur peut être utilisée pour la définition du programme (il y a une
UV d’analyse de la valeur à l’UTC). Elle précise que pour l’aménagement, urbain, les infrastructures
et la réhabilitation une procédure spécifique peut être mise en place en offrant la possibilité de choisir
un maître d’œuvre à la suite de plusieurs marchés de définition.
Les études de définitions conduisent aussi la d’évaluation de l’enveloppe prévisionnelle de l’opération,
ainsi que des délais.

3-Les faisabilités des promoteurs : c’est ce que les promoteurs, publics (Ministères, Régions
Départements, Communes, OPAC habitat, parapublics ou privés appellent le « montage de
l’opération ».
Pour les constructeurs privés, plus encore que publics, le problème fondateur d’une opération de
construction est celui du terrain. C’est lui qui avec son assiette, ses règlements urbains, et son
potentiel qualitatif détermine en grande partie les qualités de l’opération.
La recherche foncière est une activité fondamentale des promoteurs privés. Pour les acteurs publics ou
parapublics la chose est un peu différentes. Pour la construction d’un équipement, ou d’un ensemble
de logements sociaux, il n’est pas rare que la ville ou une collectivité publique, mettre a disposition un
terrain pour un euro symbolique ou par bail emphytéotique. La question du coût est alors moins
importante. C’est ainsi que, grâce aux aides publiques pour le foncier, j’ai pu réaliser, dans une
commune riche (donc chère) des Yvelines, un programme de logements de PLA TS alors que les
promoteurs privés jugeaient l’opération non viable à cause du prix du foncier. Mais les choses ne sont
pas toujours simples. C’est ainsi que pour la future résidence universitaire de l’UTC, on en est à trois
terrains successifs. Mais là les enjeux politiques sont tout aussi influent que les considérations
objectives sur la qualité intrinsèque d’un site.
Par contre, pour les promoteurs privés, l’analyse de la qualité du terrain est fondamentale pour la
viabilité d’une opération. Les critères d’appréciation d’un terrain sont, selon Bertrand Avril et
Bernard Roth :
- son prix ;
- son environnement urbain et social (desserte, commerces équipements, composition
sociologique, notoriété du quartier et des voisins) ;

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 - son environnement naturel et paysager (orientation, relief, vue, calme, charme, accès,…) ;
- ses contraintes réglementaires (constructibilité, nombre de places de stationnement, ABF, …) ;
- ses contraintes techniques (qualité du sol, pollution, inondabilité, …) ;
Après la question du terrain, pour un opérateur privé l’autre volet fondamental des études préalables
est la faisabilité qui comporte :
- une analyse fine des droits à construire, analyse des COS (parfois différenciés entre logement /
commerce / activité) ;
- une analyse de la constructibilité technique (démolitions, pentes, nappe phréatique, réseaux à
dévoyer, vestiges archéologiques, réseaux de dessertes existants, …) ;
- une esquisse pour évaluer la capacité du terrain : le nombre de m² de logements, de commerce,
d’activité ou de bureau réalisables ; dans certains cas, plusieurs produits peuvent être envisagés
avec le développement de différentes hypothèses et l’analyse des surfaces constructibles et
vendables.
Bilan financier : enfin, pour le promoteur, l’étude préalable au montage de l’opération se termine par
un bilan financier : c’est à partir de cette analyse de faisabilité que le promoteur réalise un premier
bilan financier qui, partant du prix maximal de vente des m² réalisables - estimé par l’étude de marché
- va comparer les dépenses prévisionnelles (en dehors de la construction proprement dite) :
commission, taxes, géomètres, sondage, démolition, sujétions propre au terrain, raccordement aux
réseaux, etc. Ce bilan est un instrument de négociation avec le vendeur qui conditionne alors
l’engagement ou non de l’opération : le prix du terrain n’est donc pas quelque chose de figé, mais
quelque chose de négociable qui se calcul en fonction de son potentiel. A partir de là l’opération peut
être engagée.

4-Schémas directeurs des grands gestionnaires certains grands gestionnaires publics comme le
Ministère de justice (qui construit et gère les tribunaux ou les prisons), des organismes hospitaliers ou
des maisons de retraite ont constatés qu’il n’était pas rare que leurs services décentralisés réalisent des
investissements sans visibilité. En conséquence, les patrimoines et les budgets de construction étaient
plutôt mal gérés. Ainsi, par exemple, dans les palais de justice des travaux de quelques millions sont
régulièrement faits pour améliorer un point particulier du bâtiment ou palier à un disfonctionnement.
Quelques années plus tard, on fait une nouvelle transformation qui oblige à tout refaire.

C’est ce qui a conduit ces organismes à développer le principe d’études préalables souvent appelées
« schémas directeurs » destinés à gérer l’ensemble des interventions sur plusieurs années voire une sur
décennie.

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Ces études n’ont pas fait l’objet de publication officielle, mais il existe des guides à l’usage des
maîtres d’ouvrage et des maîtres d’œuvre. Ils préconisent généralement un déroulement basé sur la
succession d’étapes classiques : analyse / audit puis diagnostic et pré-programmation, hypothèses
comparées, choix puis mise au point d’un schéma directeurs et/ou d’un cahier des charges. C’est ce
dernier qui guidera l’ensemble des investissements sur le bâtiment. De nombreux AP peuvent
s’intégrer dans ce modèle relativement général.

Dans ce type d’étude, le foncier peut avoir son importance, en particulier lorsqu’il s’agit d’implanter
un nouvel équipement : comparer différents terrains permet de faire le choix le plus pertinent en
ménageant l’avenir. Ce peut être l’objet même de l’étude.
Exemples :
Etude de site pour les juridictions de Nantes ;
Etude de site pour les juridictions de Laval ;

Face à la complexité fonctionnelle et technique des objets (hôpital ou palais de justice) et des
opérations, on fait intervenir de nombreux paramètres pour juger de la pertinence de différentes
hypothèses d’aménagement ou de réaménagement de manière à ce que tous les travaux aillent dans le
même sens.
Le principe des schémas directeur (ou de restructuration) part d’une réflexion globale qui intègre
l’état du bâtiment, du point de vue fonctionnel et technique, les dysfonctionnements actuels,
l’évolution probable de l’activité, les possibilités d’évolution du site : restructuration, agrandissement,
délocalisation de certains services ou au contraire création d’un nouveau pôle regroupant différentes
services. Plusieurs scénarios sont comparés puis un schéma directeur est choisi et approuvé. Ce dernier
est décomposé en phases fonctionnelles permettant de faire en sorte que l’ensemble des travaux
réalisés aille dans le bon sens et participent, même modestement à la réalisation d’un projet global
cohérent.
C’est du bon sens, mais ce n’est pas encore la pratique la plus courante.
Les hôpitaux de Paris ont mis en œuvre la même chose à plusieurs échelle : un schéma directeur au
niveau régional, des schémas directeurs au niveau de chaque site pour permettre de faire en sorte que
les budgets des travaux aillent tous dans le même sens.

5- Faisabilité globale intégrant le développement durable : REPA-F4 (facteur 4)

Dans le cadre d’une recherche de l’équipe Avenue, coordonnée par Benoit Beckers, nous avons
développé une méthodologie d’étude préalable pour l’ADEME. Elle concerne les établissements pour
personnes âgées, mais pourrait être exportée vers d’autres programmes.

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Contenus des études préalables

On peut dresser pour mémoire une liste des points fondamentaux à étudier dans les études préalables.
Ces études peuvent globalement s’organiser en trois phases :
Diagnostic ;
Hypothèses de développements (scénarios / faisabilités) ;
Bilan comparatif.

Diagnostic
Lorsque le projet porte sur un site avec des bâtiments existants, les études doivent d’abord réaliser un
diagnostic global et compiler les informations nécessaires :

Analyse de l’existant
Audits réglementaires (sécurité incendie, accessibilité,…). Pour la sécurité incendie, les Ehpad
disposent des procès verbaux des commissions de sécurité qui fournissent un premier bilan. C’est à
partir de ces constats généraux qu’il faut étudier, sur le plan technique, les différents problèmes à
traiter.
Audit fonctionnel (fonctionnement actuel et dysfonctionnements / fonctionnement souhaité). Cet audit
peut se faire parallèlement aux groupes de travail, de manière à ce que les soignants puissent échanger
leurs visions afin pour élaborer le fonctionnement futur.
Audit humain (fonctionnement normal, objectifs de fonctionnement, fonctionnement en sous
effectifs…). Les responsables des structures personnes âgées doivent intégrer non seulement l’effectif
actuel mais aussi les besoins futurs et tenter d’évaluer les éventuels problèmes de recrutement qui, en
ce domaine, touchent certaines régions.
Audit financier. il est très utile de dresser un bilan des dépenses d’entretien et de fonctionnement sur
les dix dernières années, de manière à repérer les problèmes et d’étudier les pistes d’amélioration du
bâti existant. Il devra aussi faire le point sur les stratégies de financement et la recherche d’économie
de fonctionnement.

Audit technique
Dans la perspective d’une bonne gestion économique, d’une amélioration du confort des utilisateurs et
de l’intégration du développement durable, la réflexion sur le projet de restructuration doit aussi
comporter un volet technique permettant de faire le point sur trois aspects complémentaires :
l’état du bâti existant et ses consommations ;

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 - 13 -

les solutions permettant de le rendre plus performant (meilleure isolation, production d’eau chaude
solaire, etc.) en fonction de son mode constructif ;
les options techniques possibles pour améliorer ses performances énergétiques afin de diminuer son
coût de fonctionnement tout en garantissant un meilleur confort aux utilisateurs.
Comme il n’est pas rare que les Ehpad associent des bâtiments de différentes époques, cette étude doit
être détaillée bâtiment par bâtiment afin de pouvoir élaborer des stratégies distinctes selon les
différents éléments patrimoniaux. Les bâtiments du XIXe siècle, les immeubles des années 50-70 et
les constructions des années 80 ou 90 ont des défauts différenciés et les solutions pour améliorer
l’efficacité énergétique de chacune de ces typologies varie : on choisira par exemple rarement d’isoler
par l’extérieur un bâtiment ayant un caractère historique (même si les édifices des Ehpad sont rarement
classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques) alors que ce traitement
s’imposera pour un édifice du dernier demi siècle.
Les chapitres techniques de la présente étude proposent des pistes méthodologiques et techniques pour
réaliser cet audit et imaginer les solutions techniques appropriées à chaque typologie de bâtiment.
Cet audit technique doit proposer différents scénarios techniques pour l’amélioration de chaque type
de bâtiment existant et des propositions pour les bâtiments neufs des extensions. Il conduit à un bilan
comparatif ayant comme indicateurs les coûts d’investissements, les coûts de fonctionnement, les
problèmes techniques de mise en œuvre ou de compatibilité.
Dans les cas complexes, cet audit peut conduire non directement à des solutions, mais à un programme
d’études complémentaires, nécessaires à la décision (études géothermiques, études d’ensoleillement,
modélisation …). Ces études peuvent parfois être conduites parallèlement à la programmation mais
doivent être réalisée avant la consultation des concepteurs, afin de pouvoir être insérées dans le dossier
d’étude.
La programmation technique peut intégrer plusieurs options. On demande alors à l’équipe de maîtrise
d’œuvre d’étudier plusieurs solutions et de comparer leur incidence technico-économique
(investissement et fonctionnement) sur le projet.

Analyse du contexte
L’analyse du contexte doit explorer toutes les opportunités permettant de développer le projet :
opportunités foncières ;
analyse des possibilités de construire, des possibilités d’implantation, aussi bien en plan qu’en hauteur
(gabarit) ainsi que des COS des parcelles mobilisables ;
options réhabilitation – construction neuve ;
découpage et phasage ; (schéma directeur ou schéma de développement).

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Benchmarking
Le terme de benchmarking renvoie à une étude comparative globale des meilleures réalisations et des
meilleures pratiques et des évolutions dans le domaine étudié. Les propositions de traductions de ce
mot ne semblant pas intégrer toute l'étendue du concept anglais, nous gardons ce terme.
Dans le champ industriel, le benchmarking est indispensable pour voir ce qui existe et connaître les
innovations les plus pointues avec ce qu’on appelle une « veille technologique ». Dans le cadre des
établissements de personnes âgées, où les innovations sont plus lentes, les maîtres d'ouvrages font
souvent l’économie de ce type de démarche. Elle est pourtant fondamentale, car les Ehpad ont
profondément évolués au cours des quinze dernières années. Une étude de ce type permet de connaître
les solutions expérimentées aux plans national et international. Elle constitue le complément
indispensable à la connaissance du contexte local, pouvant prendre la forme de visites d’Ehpad
récemment construits dans le secteur. Le benchmarking permet d’élargir l’horizon et d’adopter les
solutions les plus innovantes et les plus adaptées. Il peut donner des idées pour le projet de vie aussi
bien en termes de réponses programmatiques que spatiales. Il permet par exemple de comprendre
comment les espaces verts traditionnels ont récemment évolués vers le concept de « jardin
thérapeutique », de découvrir les dernières solutions d’organisation spatiale des unités Alzheimer ou la
forme contemporaine des cuisines thérapeutiques.
Le benchmarking peut commencer par l’étude des projets Français et européens les plus innovants
présenté dans quelques ouvrages comme « L’habitat des personnes âgées » de Philippe Dehan (Le
Moniteur) ou en anglais, « Living fort her Elderly » de Feddersin et Lüdtke (Birkhauser) et
« Designing for Alzheimer’s disease » d’Elisabeth Brawley (John Wiley & Sons). Ces bases pourront
êtres réactualisées avec le développement de recherches sur Internet.
Ce travail peut être réalisé par le prestataire des études préalables, mais il est important que cette
connaissance soit ensuite partagée par les décideurs et les membres du groupe de travail (séances
organisées et guidées, d’analyse de projets). Il est aussi intéressant que ce travail aboutisse à une ou
plusieurs visites d’établissements retenus par les membres des groupes de travail, afin que ces derniers
puissent avoir une culture partagée.

Hypothèses de développements fonctionnels (scénarios / faisabilités)

Après le diagnostic, on peut élaborer différents scénarios partant des solutions fonctionnelles issues
des directives de la Convention tripartite et des travaux des groupes de travail.
Dans le cas le plus courant d’une réhabilitation extension, ces scénarios, doivent explorer les
différentes possibilités d’extensions au niveau spatial, mais aussi différentes options pouvant faire
varier le curseur entre réhabilitation et extension neuve.

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 - 15 -

Il est intéressant que la phase de développement des scénarios se réalise en deux temps : une première
réflexion permettant de faire le tour des hypothèses, puis, après un choix opéré avec les responsables
de la maitrise d'ouvrage (et éventuellement les groupes de travail), quelques scénarios sont choisis
pour être développés (en général de 2 à 4 maximum).
Les compétences d’un concepteur sachant mettre en espaces et en volumes ces scénarios sont
indispensables pour que les hypothèses validées soient réalistes, c'est-à-dire faisables sur le plan
technique et spatial.
Chacun des scénarios s’appuie sur des plans schématiques et des coupes de principes permettant une
première estimation des surfaces et une évaluation du coût des travaux effectuée à partir de « ratios
pondérés ».

Options techniques et environnementales

A partir du diagnostic technique (état du bâti, état des équipements,…) et de l’audit financier sur les
dix dernières années (dépenses d’entretien, dépenses de fonctionnement, évolution des coûts…), il
faut dresser un bilan technique du bâtiment qui permet de faire le point sur les transformations
nécessaires. Ce bilan est trop souvent limité au remplacement des équipements (chaudières, chauffe-
eau, double vitrage, cuisine…). Dans le contexte actuel, la restructuration d'un bâtiment doit être
l’occasion d’améliorer ses performances et son confort et de diminuer ses consommations, donc son
coût de fonctionnement. On doit pour cela étudier l’impact de différentes options techniques
« durables » :
renforcement de l’isolation (fenêtres, isolation par l’extérieur, isolation renforcée des combles ou de la
toiture etc.) ;
adoption d’un mode de production d’eau chaude solaire ;
végétalisation du site ou de la toiture ;
acoustique améliorée ;
mise en place de systèmes hydro – économes ;
sur ventilation (qualité de l’air intérieur) ;
confort thermique (Vitesses résiduelles) ;
qualité des matériaux choisis, selon des critères tels qu’ACV (Analyse en Cycle de Vie) ou par
labellisation (écogestion du bois, labels FSC ou PEFC) ;
matériaux à faibles émissions de COV ;
automatisation : gestion technique du bâtiment (GTB) ;
changement du type de chauffage et /ou amélioration de sa rentabilité (pompe à chaleur, …) ;
pose de panneaux photovoltaïque (revente à EDF) ;
récupération des eaux pluviales (arrosage des jardins).

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Dans le cas des Ehpad, où le maître d’ouvrage est aussi gestionnaire, et où la population demande à
être bien chauffée (plutôt 22 ou 23° que 19°), toutes les solutions conduisant à une économie des
dépenses énergétiques et qui améliorent le confort thermique sont prioritaires. Mais la végétalisation
du site ou des toitures, qui améliore aussi le confort d’été peuvent être très appréciés.
En général, ces alternatives techniques restent indépendantes des scénarios fonctionnels et peuvent
faire l’objet de scénarios séparés restant ouverts jusqu’à la phase de programmation, voire jusqu’à la
conception. Cette dernière solution permet de demander aux concepteurs d’étudier plus avant les
conséquences techniques et financières de chaque variante.

Bilan comparatif et choix du scénario fonctionnel

Une fois ces scénarios développés, ils doivent être comparés de manière à offrir un bilan. Ce dernier
constitue un outil majeur d’aide à la décision.
Le bilan comparatif doit porter sur les différents aspects:
- Urbains et institutionnel : image de l’établissement dans la ville, accessibilité urbaine,
développement de l’intergénérationnalité, …
- Juridico-administratif (constructibilité, règlement urbain).
- Fonctionnels ; il s’agit d’élaborer des niveaux de prescriptions hiérarchisées en fonction du projet de
vie et de soins retenus ; il s’agit aussi de mettre en valeur les objectifs prioritaires qui s’y rattachent.
- Techniques : au delà des spécifications techniques classiques, cet aspect intègre les questions
énergétiques et de consommation visant à améliorer le confort thermique tout en limitant
conjointement, les dépenses, l’impact écologique du bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre
(Analyse en Cycle de Vie et Fiches Départementales Environnementales et Sanitaires).
La comparaison des scénarios indique les solutions adaptées à chaque scénario. Elle explicite leur
impact financier et indique les pistes et alternatives sur lesquelles la maîtrise d’ouvrage doit se
prononcer.
Ce bilan peut être présenté aux groupes de travail et aux décideurs qui choisissent ensuite le scénario
retenu pour le préprogramme.
Il n’est pas rare que le scénario soit amendé voire modifié au cours de cette réunion de présentation.

Pré-programme
La phase d’études préalables s’achève par la rédaction du pré-programme qui met en forme et en
tableau le scénario retenu, qui sera ensuite développé par les programmistes chargés de rédiger le
programme proprement dit (voir ci-dessous).

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 - 17 -

Consultation et participation des utilisateurs
Les dernières décennies ont vu se dérouler quelques expérimentations très intéressantes comme
l'action Sépia, lancée conjointement par les ministères de l'Equipement et de la Santé, qui s'appuyait
sur le développement du concept spécifique de Programmation générative permettant d'offrir de
nombreux outils au personnel et de l'impliquer très fortement dans la définition du projet. La limite de
cette démarche résidait dans sa lourdeur, mais elle a permis d'abandonner les programmes normés pour
les établissements de personnes âgées (Mapad ou Mapa) et d'adopter le principe de programmes mis
au point par les acteurs locaux.
Ces expérimentations qui, à l’époque, firent l’objet de nombreuses publications du Ministère de la
santé et du PUCA, (voir par exemple Michel Conan « Méthode de programmation générative pour
l’habitat des personnes âgées », CSTB-PUCA 1989 et Michel Conan et Patrice Sechet « Memento-
Stock de programmation générative pour l’habitat des personnes âgées », CSTB, PUCA mars 1995)
ont aussi imposées le principe de la consultation des personnels dans la définition des programmes.
Des groupes de travail sont donc mis en place afin de discuter du fonctionnement actuel, des besoins et
du fonctionnement futurs.
Depuis la mise en place de la signature des Conventions tripartites pour avoir le statut d’Ehpad, les
groupes de travail rassemblant des représentants des utilisateurs (personnels et résidants) existent. Il
est important de poursuivre leur consultation à l’occasion des études de faisabilités et de l’élaboration
du programme de chaque projet particulier.
Le groupe doit pouvoir évaluer les différentes options du projet de vie en fonction des opportunités
offertes par chaque hypothèse de la faisabilité. Cette consultation participative permet d'impliquer les
utilisateurs et d'améliorer le programme en consultant l'ensemble des personnels, soignants,
représentants des personnes hébergées et familles, mais aussi techniciens et personnels de ménage.

Enveloppe budgétaire d’investissement

L'un des éléments fondamentaux de la pré-programmation est celui de l'estimation de l'enveloppe
budgétaire. Il s'agit de partir de ratios au m² distinguant réhabilitation et construction neuve. On peut à
ce stade intégrer un facteur multiplicatif (+10% par exemple) pour intégrer la volonté d’équipements
performants et économes en énergie. La discussion sur ce montant est très complexe et il est clair
qu'un certain nombre de dispositifs n'ont quasiment pas d'impact sur le coût (isolation par l'extérieur
par exemple) s'ils sont intégrés dès l'origine du projet, mais les chauffe eaux solaires, les toitures
plantées ou une isolation renforcée ont un coût réel qu'il convient d'intégrer. La conception bio
climatique avec la solution d’une architecture passive reste à développer, mais elle est aujourd’hui à
inventer car les nombreuses normes rendent très complexes de telles expérimentations. Plus que sur
des programmes classiques de logements ou de bureaux.

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 - 18 -

Il faut insister sur le fait que l'opération ne doit pas être sous-évaluée car un budget trop réduit à
l’origine coûte cher à tous les intervenants qui doivent refaire plusieurs fois leurs études, relancer des
appels d'offre et des négociations et cela induit d'importants retard dans le déroulement des opérations
pour un résultat probablement plus coûteux que le budget bien calibré à l’origine.
Dès cette phase, il faut intégrer l'ensemble des coûts réels de l’opération. Il ne faut donc pas se limiter
aux coûts de constructions, mais intégrer le foncier, les études, les contrôles, les assurances, etc. (voir
infra page 12) ce qui multiplie augmente le coût d’au moins 20 % et jusqu’à 50%.

Dossier de pré-programmation
La conjonction des faisabilités spatiales et des faisabilités projet de vie et de soins, permet d'aboutir à
la Pré programmation qui marque la fin du processus de définition du projet. Les résultats de l’audit
technique doivent aussi être intégrées, mais comme il n’est pas rare que les mêmes solutions
techniques puissent être appliquées aux différents scénarios, on peut séparer ces options, si besoin est,
et laisser ouvert certains choix jusqu’à la conception comme indiqué dans le chapitre précédent.
La pré-programmation est une étape de synthèse qui met en forme les choix retenus et les présente
pour que les programmistes puissent élaborer le programme en tenant compte de toutes ces données. Il
faut souligner que le pré-programme doit présenter une synthèse des études globales de faisabilités en
présentant aussi les hypothèses non retenues afin que les programmistes, puis les concepteurs,
comprennent les choix retenus et évitent de proposer des solutions proche d’hypothèses récusées.
La Pré programmation est donc un document relativement léger mais qui donne une définition précise
de l’opération tant sur les différents plans, fonctionnels, symboliques ou urbains, qu’en terme de
surfaces. Il présente les options retenues ainsi que les options refusées. C’est le document clé qui
explicite à tous les intervenants ultérieurs la logique du projet. Outre les synthèses des différents
diagnostics, il présentera un premier tableau des surfaces utiles ainsi que les principaux
organigrammes fonctionnels explicitant les relations entre les éléments du programme.
L’une des problématiques qualitative importante pour les établissements de personnes âgées
dépendantes est celle de la conception des circulations. En effet, si, pour un immeuble de bureau, le
plus faible taux de circulation est le meilleur, ce n’est pas du tout le cas des Ehpad où, pour avoir des
circulations éclairées naturellement et des espaces intérieurs de déambulation, il faut disposer de plus
de surfaces, de manière à pouvoir les concevoir autrement que comme des « couloirs » distribuant des
chambres de chaque côté. Dès le stade de la pré-programmation, il faut donc intégrer un taux
distribution dépassant celui d’un bâtiment classique. Alors qu’on passe souvent de la surface utile à la
surface balayable (surface utile avec les circulations et locaux techniques) en multipliant la première
par 1,20, dans les Ehpad il faut prévoir un taux supérieur, de l’ordre de 1,30 – 1,35 jusqu’à 1,40.

UR04 – Etape d’un projet / Faisabilités Philippe Dehan A13 - 19 -

La pré - programmation présentera aussi les options techniques, qu’elles soient arrêtées ou qu'elles
restent des hypothèses à explorer. Ce dossier permet de monter l’opération et doit être complété par
un dossier de financement.

Budget de l’opération : coût d’investissement et coût global

Coût d’opération
Le coût de l'opération ne se limite pas au coût des travaux. Il faut intégrer l’ensemble des différents
coûts liés à l’opération.
Il y d’abord le coût du foncier qui dans le cas des Ehpad privés peut constituer un budget très
important avec ses frais afférents comme le notaire ou les différentes taxes.
Il y a ensuite les coûts divers de conception et de suivi du projet :
Etudes préalables.
Etudes techniques (amiante, études thermiques de l’existant, sondages de sols, études de la nappe
phréatique intégrant les plus hautes eaux cinquantennales ou centennales).
Etudes de programmation.
Etudes de conception, architectes et bureaux d’études, économiste, paysagiste,...
Rémunérations des autres acteurs (Bureau de contrôle, Assistant à maitrise d’ouvrage, SPS, mission
SSI, OPC, etc.).
Rémunération du géomètre.
Assurances.
Démarches administratives.
Frais de mise en service et de raccordements aux réseaux.
Frais financiers et de montage de l’opération.
Un ensemble de frais auquel tout bon maître d’ouvrage doit ajouter une enveloppe pour les aléas et
travaux supplémentaires que certains constructeurs chiffrent à 5%.
L’ensemble de ces frais s’ajoute à l’enveloppe des travaux qu’il faut multiplier par 1,3 voire 1,5 pour
obtenir le coût réel de l’opération. La fourchette basse est optimiste ; la fourchette haute est adoptée
par certains ministères. Le taux minimum pour chiffrer le budget prévisionnel d’une opération sans se
tromper est de multiplier l’enveloppe travaux par 1,35 ou 1,40.

Coût global
Le coût global est une autre manière de faire le bilan de l’opération en intégrant ses frais de
fonctionnement sur 10,15 ou 20 ans. Cela permet en particulier de voir si des investissements
complémentaires (matériel plus robuste, adoption de solutions durables en terme de dépenses
énergétiques) sont viables sur le plan financier (retour sur investissement).

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Le coût global intègre donc en plus, sur une durée déterminée :
les coûts de fonctionnement et d’utilisation (eau, énergie, consommables…) ;
les coûts d’entretien (pour conserver le bien en bon état pour l’utilisation) ;
les dépenses de maintenance (pour conserver la valeur patrimoniale du bien) ;
les coûts de transformation des locaux lors d’adaptations ponctuelles pendant la vie du bâtiment.
La durée sur laquelle ce fonctionnement peut être calculé est souvent de 10 ou 15 ans. Mais peut-être
faudrait-il relier cette durée à la temporalité du bâtiment : amortissement ou durée d'usage avant
modification substantielle, ce qui pourrait conduire à une durée plus longue.
Cette vision comptable plus large permet de s’extraire d’une vision de l’investissement à court terme.
Elle est difficile à mettre en place lorsque le service financeur n’est pas l’utilisateur. Dans le cas des
Ehpad où le maître d'ouvrage est généralement aussi gestionnaire, elle est sans doute plus facile à
mettre en place que pour d'autres programmes. Mais la séparation qui existe parfois entre services
investissement et fonctionnement, ou l'apport important de financeurs comme les caisses de retraite ou
le Conseil général n’incitent pas toujours à cette analyse globale du cout réel du bâtiment. C'est
pourtant à partir de cette vision globale des coûts que les investissements durables peuvent devenir
rentables. Le chauffage de l’eau par panneau solaire, l’investissement pour une meilleure isolation, la
réhabilitation des façades de l’existant et leur isolation par l’extérieur, le remplacement des
menuiseries, l’adoption de systèmes de récupération de chaleur etc. sont autant de surcoûts
d'investissements qui ne peuvent être compensés que par l’adoption d’une analyse en coût global.
Cette analyse peut nécessiter une réflexion prospective sur le renchérissement du coût de l’eau, des
énergies fossiles et électriques, car la probable augmentation de ces éléments peut accélérer les retours
sur investissement.

Coût global élargi

Certaines études proposent d’étendre la question du coût global aux impacts sur l’environnement
(production de CO2, déplacement des personnes, transport induits, déconstruction et recyclage en fin
de vie, dépenses sociales liées à la santé). Cette vision très large du coût global reste difficile à
chiffrer. Nous pensons que les maîtres d’ouvrages doivent en ce domaine, en rester à des prescriptions
de bon sens :
l’implantation en centre-ville limitera de fait les déplacements tout en facilitant l’accès à certaines
personnes (conjoints des résidants), personnels ou visiteurs ;
la prescription de favoriser l’adoption de matériaux locaux peut être plus efficace qu’une obligation
qui serait contournée et difficile à tenir ;
l’adoption de systèmes constructifs permettant l’évolutivité aisée des espaces permettra de reculer ou
d’éviter la démolition, en autorisant la transformation des espaces. De la même manière que le KW

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non dépensé est le plus économique, le m² non détruit mais réhabilité reste le matériau le mieux
recyclé.
l'analyse en Cycle de Vie (ACV) et Fiches de Déclaration Environnementales et Sanitaires FDES.

Déroulement des études préalables ou de faisabilités

Une étude de faisabilité comporte différentes phases qui sont généralement celles du déroulement d’un
AP. Elle se structure généralement selon le déroulement déjà décrit en trois temps : analyse (audit) et
diagnostic, recherche de solutions (hypothèses, scénarios, faisabilité), choix, validation puis mise au
point de la solution ou du cahier des charges.

L’analyse peut (doit) porter sur tous les aspects du contexte dans lequel le projet doit se dérouler
(contexte urbain, contexte spatial, contexte social, contexte technique, contexte financier,…) ;
Que l’analyse porte sur de l’existant ou sur un projet neuf, elle doit balayer dans le champs les
solutions existantes, les innovations afin d’apporter une réelle connaissance pour fonder le nouveau
projet.
L’analyse doit conduire à un diagnostic qui fonde les pistes de recherches de solutions qui fait le bilan
des besoins et des contraintes de l’opération.

La rédaction d’un ou de plusieurs pré-programmes (variantes ou scénarios différenciés, hypothèses,

basse, moyenne, haute) qui sera utilisé pour tester les solutions

La recherche de solutions (esquisses faisabilités) porte de manière essentielle sur un principe

d’hypothèses et de bilan comparatif permettant d’argumenter un choix. Cette phase qui s’appelle
souvent faisabilité explore différents scénarios et propose un comparatif argumenté pour réaliser le
choix final (il n’y aura qu’un projet).

La dernière étape est celle du choix de la solution, de sa validation et de sa mise au point pour
permettre de passer à l’étape suivante : on fait le choix d’un site, d’un programme, d’un processus de
restructuration, etc. C’est à partir de ce choix que les étapes classique d’élaboration du projets lui-
même se mettent en place. C’est pourquoi on parle d’études amont, d’études préalables : elles se
placent avant ce qui est généralement considéré comme le projet lui-même.

Elles sont longtemps apparues comme inutiles. Mais en fait, cette réflexion sur les fondements du
projets, sur le pré-projet en quelques sorte, qui peut éventuellement conduire à la décision de ne pas

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réaliser un projet, est indispensable car, pour un coût très faible comparativement à la réalisation d’un
projet d’architecture ou d’urbanisme, elle permet souvent de faire d’énormes économies.
Et les AP : les ateliers projets se situent dans cette chaîne. Ils répondent à la demande d’un maître
d’ouvrage, mais de manière un peu décalée par rapport à la production d’un bureau d’étude. Parce que
ce n’est pas un travail professionnel et qu’il y a des visées pédagogique, on élargi les thèmes, on ouvre
le regard vers des perspectives un peu lointaines ou un peu décalées. Du point de vue pédagogie c’est
important : savoir ce qui se passe dans les maternités belges ou anglaises est intéressant, même si l’on
sait que l’on ne pourra pas changer toutes les pratiques françaises (accouchement dans l’eau par
exemple), mais cela permet au maître d’ouvrage d’aller au-delà de ses pratiques, des les décloisonner
et c’est un autre apport qu’un travail professionnel. La naïveté, l’œil neuf que des étudiants peuvent
poser sur un objet peut être utile pour le repenser, le reformuler à un moment. Les AP constituent donc
autre chose qu’une étude de faisabilité classique, mais, fait généralement partie de cette catégorie.

Principale bibliographie :

- AVRIL Bertrand, ROTH Bernard, La promotion immobilière, construire pour autrui, Presse des Ponts et
chaussées, Paris, 1997
- MIQCP, Les marchés de définition, Paris, mars 1997 (plaquette gratuite)
- Ordre des architectes, Contrat d’architecte pour travaux sur existant, Cahier des Clauses Générales, 01/10/2002
- Dehan Philippe « L’habitat des personnes âgées » éditions du Moniteur 2007
- « Repa F4 Réhabilitation des Etablissements pour Personnes âgées et facteur 4 », Guide de programmation, U-
team, Dehan, Elioth, Enia, Université de Liège, Université de Conception, Synerpa 2012 - disponible sur le site de
la Fondation Bâtiment et Energie.

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