DERECHOS REALES CÁTEDRA “A” Dr. Cundom con modificación Ley 26.

994
(Paula García-Romina Garay-Fabiana Jara)
BOLILLA 1

1- Derecho real: En la nota inicial al título IV, el codificador da una definición de los derechos reales,
enrolándose en la teoría clásica y la contrapone con los derechos personales. “Es el que crea una
relación directa e inmediata entre una persona y una cosa, de suerte que no se adviertan en
él sino dos elementos: la persona a quien pertenece y la cosa sobre la que el derecho recae.”
(Demolombe)

Ubicación de los Derechos Reales.

 El libro III del Código Civil Argentino.

LIBRO III DE LOS DERECHOS REALES

TITULO I : De las cosas consideradas en sí mismas, o en relación a los De art. 2311 a

derechos 2350

TITULO II : De la posesión y de la tradición para adquirirla De art. 2351 a

2467

TITULO III : De las acciones posesorias De art. 2468 a

2501

TITULO IV : De los derechos reales De art. 2502 a

2505

TITULO V : Del dominio de las cosas y de los modos de adquirirlo De art. 2506 a
2610

TITULO VI : De las restricciones y límites del dominio De art. 2611 a

2660

TITULO VII : Del dominio imperfecto De art. 2661 a

2672

TITULO VIII : Del condominio De art. 2673 a

2755

De art. 2756 a
TITULO IX : De las acciones reales 2806
TITULO X : Del usufructo De art. 2807 a
2947

TITULO XI : Del uso y de la habitación De art. 2948 a

2969

TITULO XII : De las servidumbres De art. 2970 a

3067

TITULO XIII : De las servidumbres en particular De art. 3068 a

3107

TITULO XIV : De la hipoteca De art. 3108 a

3203

TITULO XV : De la prenda De art. 3204 a

3238

TITULO XVI : Del anticresis De art. 3239 a

3261

 Libro IV del Código Civil y Comercial.

LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES

 TITULO I Disposiciones generales

 TITULO II Posesión y tenencia

 TITULO III Dominio

 TITULO IV Condominio

 TITULO V Propiedad horizontal

 TITULO VI Conjuntos inmobiliarios

 TITULO VII Superficie

 TITULO VIII Usufructo

 TITULO IX Uso

 TITULO X Habitación
  TITULO XI Servidumbre

 TITULO XII Derechos reales de garantía

 TITULO XIII Acciones posesorias y acciones reales

 ANÁLISIS COMPARATIVO

DERECHOS REALES en código civil y unificado

Código civil código unificado

- Se establece un “numerus clausus” - Se mantiene el “numerus clausus”, agregando la

de derechos reales, mencionando al propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
dominio y el condominio, el usufructo, tiempo compartido, el cementerio privado y la
el uso y la habitación, las servidumbres superficie (que no queda limitada a la calidad de
activas, el derecho de hipoteca, la forestal) (art. 1887).
prenda, la anticresis, la superficie
forestal. - La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su
- La propiedad horizontal se rige por la titular facultades de uso, goce y disposición material
ley 13.512. y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio (art. 2037).
- Los conjuntos inmobiliarios solo
encuentran regulación a nivel - Se regula la personería jurídica de los consorcios y
provincial y local. se prevé la figura de los subconsorcios (arts. 2044 y
2068).
- El tiempo compartido está regido por
la ley de sistemas turísticos N° 26.356. - Bajo la denominación de conjuntos inmobiliarios, se
regulan las situaciones conocidas como clubes de
- Los cementerios privados también campo, barrios cerrados o privados, parques
encuentran regulación a nivel industriales, empresariales o náuticos, o cualquier
provincial y local. otro emprendimiento urbanístico independientemente
del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga (art.
2073).

- Los conjuntos inmobiliarios quedan sometidos a la

normativa aplicable al derecho real de propiedad
horizontal, conformando un derecho real de
propiedad horizontal especial (art. 2075).

- Existe tiempo compartido si uno o más bienes están

afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria,
u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino (art. 2087).
 - Al derecho del adquirente de tiempo compartido se
le aplican las normas sobre derechos reales (art.
2101).

- Se consideran cementerios privados a los

inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos (art. 2103).

- Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por los créditos provenientes
del saldo de precio de compra y de construcción de
sepulcros; y por las expensas, tasas, impuestos y
contribuciones correspondientes a aquellas (art.
2110)

2- Concepto de Derecho Real.

Originariamente el art 2502 del CC preveía: “Los derechos reales sólo pueden ser creados
por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que por éste Código se reconocen, valdrá sólo como
constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.

No existía en el código un concepto de derechos reales, y simplemente se limitaba a

desarrollar aspectos vinculados con la fuente de creación y efectos de los que no satisficieran
dichos presupuestos.

 Noción Clásica. Otras teorías.

Noción clásica.

La teoría clásica establece una distinción intrínseca entre derechos reales y personales: los
primeros crean una relación directa e inmediata con la cosa que es su objeto y de la cual
puede el titular sacar el provecho que le corresponde por sí mismo, sin ningún intermediario;
los segundos tienen por objeto la actividad de un sujeto determinado o determinable, obligado
a dar, hacer o no hacer algo (prestación) y sólo mediatamente la cosa es su objeto,
interponiéndose entre ella y el titular del derecho creditorio la persona del deudor. Son
expositores principales de esta teoría, Demolombe, Maynz, Mackeldey, Savigny, Aubry y Rau.

Otras teorías.

Teoría obligacionista (de la obligación pasivamente universal)- (Planiol): El derecho real

debe ser concebido como una obligación, en la cual el sujeto activo está representado por
una persona (titular del derecho), mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su número y
comprende a todas las personas que puedan ponerse en contacto con el sujeto activo. La
relación directa entre la persona con la cosa es insostenible, pues los vínculos jurídicos se
anudan entre personas: este lazo obligatorio se hace visible cuando el derecho real es
violado: el contraventor no podría ser condenado si previamente no hubiera estado obligado.
Entonces, tanto derechos personales como reales tienen la misma naturaleza: obligacional.
En realidad esta concepción, tiene el inconveniente de señalar como característico de los
derechos reales un aspecto común a todos los derechos, es decir, el deber de la sociedad de
respetar los derechos ajenos, y ade-más, define al derecho real por su contenido negativo y
no por lo que en él hay de típico, que es el señorío del titular sobre la cosa.

Teoría institucionalista: (Hauriou) Institución es un grupo social organizado. En ella suelen

aparecer situaciones a favor del grupo, especialmente la relación del hombre con las cosas,
ya que éste para satisfacer sus necesidades siempre se pone en contacto con ellas.
Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se objetivan y se convierten en derechos, que
permiten hacer respetar la situación por terceros y por los propios miembros del grupo: habría
nacido n derecho subjetivo.

El derecho subjetivo individual es pues, un reconocimiento de la institución a favor del

individuo y no al revés como lo ponen de relieve otras teorías, donde la institución tiene los
derechos que el individuo, su titular originario, consiste en traspasarle.

Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las constitutivas
del derecho disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo imponiéndoseles aun sin su
consentimiento: aquí ubicaríamos a los derechos reales; y las constitutivas del derecho
estatutario, que por contemplar intereses particulares tienen en cuenta la voluntad individual;
aquí se ubicaría el derecho de las obligaciones y los contratos.

Teorías realistas: (Gaudemet) El derecho obligacional sería un derecho sobre los bienes, un
derecho real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos
los bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda común de los
acreedores.

Estas teorías no recalcan la diferencia existente en la relación de persona y cosa según se

trate de derecho real (donde es directa e inmediata) o de derecho personal (donde siempre se
necesita la actividad de un sujeto (el deudor) para acceder a la cosa. Se despersonaliza así la
obligación, al mirar solamente al objeto sobre el cual va a ejercerse la conducta del deudor.

Además, enfocan la obligación en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre
los bienes del deudor: es decís, que la contemplan en su anormalidad, pues lo común es que
las obligaciones se cumplan.

 A diferencia del Código Civil , el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación ,

brinda un concepto de Derecho Real en el art 1882 señalando que “ El
Derecho Real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas
en este código”.

Esta definición la desarrolla en los artículos siguientes al enumerar los objetos sobre el cual
se ejerce (1883), su estructura ( 1884) , el régimen de convalidación (1885) , las facultades de
persecución y preferencia (1886), para luego pasar a enumerarlos ( 1887).
LIBRO CUARTO DERECHOS REALES

TITULO I

Disposiciones generales

CAPITULO 1

Principios comunes

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,

que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código.

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y
extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que

no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la

facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro de-recho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitación;
k) la servidumbre;

l) la hipoteca;

m) la anticresis;

n) la prenda.

3- Comparación con los Derechos Personales o Creditorios: Rasgos distintivos.

 Derecho real es la facultad que se tiene directamente sobre una cosa; el típico es
la propiedad, que importa un poder de señorío, de goce y disposición de la cosa; los
restantes derechos reales son desmembraciones de ella.
 Derecho personal es la facultad que se tiene de exigir de otra persona el
cumplimiento de una obligación; es una vinculación jurídica que une a dos personas
en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestación debida.
a) En los derechos reales sólo hay dos elementos: el titular y la cosa sobre la cual se
ejerce el derecho. En los personales hay tres: el sujeto activo o acreedor, el pasivo o
deudor y lo debido o prestación, que puede ser una obligación de dar, hacer o no hacer.
b) Los derechos reales son absolutos, en el sentido de que se tienen erga omnes, contra
cualquiera que pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa. Dan origen a acciones
reales, cuyo objeto es mantener el derecho y que se ejercen tantas veces cono sea
necesario para defenderlo. Los derechos personales son relativos, pues se tienen contra
personas determinadas (el deudor, o deudores); por eso, las acciones personales sólo
pueden dirigirse contra ellos y tienden a la extinción del derecho, pues una vez cobrado
el crédito, cesa la obligación.
c) El titular de un derecho real goza del ius persequendi o sea la facultad de hacerlo valer
contra cualquiera que se halle en posesión de la cosa; aunque el principio no es absoluto
y sufre excepciones: por ejemplo, la del poseedor de buena fe de cosas muebles, contra
quien no puede ejercerse la reivindicación (2412). Los derechos personales no gozan
de este privilegio.
d) Es inherente al derecho real el ius preferendi, en virtud del cual descarta a todos los
derechos creditorios y además, determina su rango según su antigüedad (como en la
hipoteca) o excluye cualquier otro (como el dominio). El derecho personal supone una
completa igualdad para sus diversos titulares, salvo el caso de los privilegios.
e) Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, y por ello su número es
limitado. Los derechos personales son ilimitados; las partes pueden crear tantos como
convenga a sus intereses, formando el contrato la ley a la cual las partes deben
someterse como a la ley misma.
f) La constitución y transmisión de derechos reales es formal; los derechos
personales nacen y se transmiten sin ningún requisito formal.
g) Los derechos reales son susceptibles de adquirirse por usucapión, no así los
personales, que se extinguen por la prescripción extintiva.
h) Los derechos reales tienen, en principio, una duración ilimitada y no se extinguen por el
no uso: la prescripción liberatoria no rige respecto de ellos. Los derechos personales se
extinguen por el transcurso del tiempo (prescripción liberatoria).
i) La causa fuente del derecho personal es la obligación, cualquiera sea su origen: la ley,
el contrato o cuasicontrato, delito o cuasidelito. La causa fuente del derecho real es la
enajenación, o generalmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la
transmisión en todo o en parte de la propiedad.

4- Régimen legal. Las disposiciones generales en el Código Civil y Comercial.

Enumeración de los Derechos Reales en el Código. El artículo 1887 del Código
Civil y Comercial.. Intervención del Estado. Limitaciones a la autonomía de la
voluntad. Incidencia del Orden Público en los Derechos Reales.

 LIBRO CUARTO DERECHOS REALES

 TITULO I
 Disposiciones generales
 CAPITULO 1

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.

Intervención del Estado.

El legislador tuvo que vigilar estas relaciones jurídicas que tantos conflictos han creado, a fin
de encauzarlas, de crear o adaptar figuras adecuadas y de protegerlas con defensas
suficientes. Se intensificó progresivamente la injerencia del Estado, hasta revertir un papel
primordial. Por ello, cada Nación se ha reservado celosamente reglamentar los derechos
reales.
Creación: limitaciones a la libertad individual. Enumeración de los derechos reales.

 El “numerus clausus”. Los Derechos Reales fuera del Código. Creación.

Originariamente el art 2502 del CC preveía: “ Los derechos reales sólo pueden ser
creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese
otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo
como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.
2503. Son derechos reales:
1º El dominio y el condominio;
2º El usufructo;
3º El uso y la habitación;
4º Las servidumbres activas;
5º El derecho de hipoteca;
6º La prenda;
7º La anticresis.
El carácter de la enumeración es enunciativa, puesto que pueden agregarse otros más,
siempre creados por la ley. Entre los derechos nuevos se encuentran la propiedad horizontal
y la prehorizontalidad. Algunos derechos reales fuera del Código son la prenda agraria,
prenda con registro, hipoteca sobre buques, warrants y debentures, y recientemente la
superficie forestal, entre otros.
En el Código civil y comercial: El artículo 1887 fija una enumeración de los derechos reales,
tal como lo hacía el artículo 2503 CC, estableciendo -. “Son Derechos reales en este Código:
a) el dominio;

b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.”

Los Derechos reales conservan un “tipo”. Cada derecho no puede tener otro contenido, ni
otorgar otras facultades más que las que el Tipo concede. A su vez, cada Derecho Real tiene
su propia regulación.

 Dominio: constituye el derecho real que más facultades concede a su titular en la cosa
( usar, gozar, disponer).
Las facultades que concede los demás derechos reales son ejercidos de modo distinto
por sus titulares:
 Condominio: ( o derecho de varios) Cada uno por una parte alícuota respecto de la
cosa común.
 Propiedad horizontal: recae sobre cosas, parte y sectores comunes, como partes
propias, haciendo del objeto un todo inescindible.
 Conjuntos inmobiliarios: ( o propiedad horizontal especial) Tienen por objeto distintos
modelos de urbanizaciones en la que los propietarios de los terrenos donde se
asientan participan de sectores, partes o cosas comunes que sirven para el servicio, la
seguridad y la recreación de aquellos, de sus familiares e invitados, pudiendo incluso
atribuir la titularidad de una porción propia, la titularidad de una acción en el
 emprendimiento que le permitirá a cada uno intervenir en cuestiones relativas a la
reglamentación del derecho en comunidad.
 Cementerios privados: conforma otra propiedad horizontal especial, con su correlativo
derecho sobre las parcelas con destino de sepultura, en las que aparecen involucrados
sectores que hacen a la funcionalidad el cementerio, con restricciones a la facultad de
los propietarios.
 Usufructo : concede a su titular la potestad de usar y gozar la cosa, haciendo propio los
frutos que de ellos se obtengan, con la limitación de no alterar la sustancia en su
ejercicio.
 Servidumbre : concede al titular de un inmueble denominado “ Dominante” el derecho a
extraer una determinada “utilidad” respecto de otro predio, el “sirviente”.

Los Derechos Reales de Garantía:

 Hipoteca: afecta cosas inmuebles que permanecen en poder del constituyente de la

garantía.
 Prenda : ponen al acreedor en la posesión de la cosa dada en garantía.
 Anticresis : se constituye en resguardo de un crédito del cual el titular de cualquiera
de estos derechos será el acreedor.

5- Derechos Reales no autorizados.

2502 .CC “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase
los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos
personales, si como tal pudiese valer”.
Razones de su supresión. El hecho de que no pueda haber otros derechos reales que los
enumerados en la ley se fundamenta en un doble motivo:
1. Todo lo referente a la propiedad y al régimen de los inmuebles interesa a la
colectividad entera. Son cuestiones de orden público, y la reglamentación de ellas no
puede ser modificada por los particulares.
2. Si los particulares pudieran modificar o crear libremente los derechos reales, pronto
veríamos surgir de nuevo los mismos desdoblamientos de propiedad y las mismas
trabas y dificultades existentes antiguamente, cosas que el legislador ha querido
expresamente suprimir.
Valor de la constitución de derechos reales suprimidos o no enumerados.
a) Valor de los derechos reales creados con anterioridad al Código Civil y no admitidos
por éste. El Código no resuelve expresamente el problema, a pesar de lo cual doctrina
y jurisprudencia se pronuncian por la subsistencia. Desde la ley 17.711, la constitución
de la relación jurídica se rige por la ley vigente al momento de esa constitución. Esa
situación jurídica puede tener consecuencias producidas antes, en el momento o
posteriormente a la entrada en vigencia de una nueva ley. Entonces: los efectos
producidos con anterioridad se rigen por la antigua ley, y los que se producen una vez
que la nueva ley entra en vigencia se rigen por ella (art. 3º). Además, estos derechos
subsisten porque entran dentro del concepto de “propiedad”, en la amplia acepción
dada por la Corte Suprema en el Caso Bourdie.
 b) Valor de los derechos reales creados por los particulares y no enumerados por el
Código Civil u otras leyes nacionales. Juega a este respecto la regla del art. 2502.

 Conversión : CC ARTICULO 2502 .- Los derechos reales sólo pueden ser

creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se
reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal
pudiese valer.

 Convalidación. 2504 CC. Si el que transmitió o constituyó un derecho real que

no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese que
transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al
tiempo de la transmisión o constitución.
La hipoteca es el único derecho real que no admite la convalidación (3126): “La hipoteca
constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente
hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia de que aquel a quien pertenece el inmueble
viniere a suceder al constituyente a título universal”. El fundamento de esta excepción es que
la titularidad del inmueble es requisito indispensable para constituir la hipoteca.
En el supuesto de condominio, si bien el condómino en principio no puede realizar actos
jurídicos ni sobre toda la cosa ni sobre una parte material de ella, estos actos se validan –total
o parcialmente- si la cosa o la parte material de ella, en relación a la cual el condómino
celebró el acto, le toca en partición; pero no por el principio de convalidación, sino por el
efecto declarativo (retroactivo) de la partición.

6- Adquisición, transferencia y pérdida. Principio general. Título y tradición.

Artículo 1892 Código Civil y Comercial.

 Código Civil

Adquisición, transferencia, pérdida: principio general.

(577) Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho
real.
(2505) La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se
juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán
oponibles a terceros mientras no estén registradas.
Sin embargo, la regla del artículo 577 no es absoluta: no hay desplazamiento de la cosa ni en
la hipoteca, ni en la prenda agraria, ni es ella una condición previa para la transmisión de los
bienes por causa de muerte, que se produce en el mismo instante de la muerte del causante.
En estos casos, no son necesarias ni la tradición ni la inscripción registral.
En cuanto a la pérdida de los derechos reales, esta puede ser:
- Absoluta:
1. Destrucción de la cosa.
2. Consumo total.
3. Colocación fuera del comercio.
4. Recuperación de la libertad de animales salvajes, o pérdida de la costumbre de
volver al hogar los domesticados.
 - Relativa:
1. Abandono de la cosa.
2. Disposición de la ley.
3. Enajenación de la cosa.
4. Transmisión judicial de la cosa.

Título y tradición.
Para provocar la transmisión y correlativa adquisición de derechos reales entre vivos, la
tradición (modo suficiente) debe ir acompañada de un título suficiente. Estos requisitos no
juegan en materia de adquisición originaria, y en los casos de adquisición del dominio por
especificación o transformación por edificación, siembra y plantación.
Título suficiente es el acto jurídico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el
transmitente y en el adquirente, y titularidad del derecho que se transmite en el transmitente)
y de forma que en cada caso resulten exigibles, y dotado por la ley de aptitud para transferir
derechos reales.
En el lenguaje común se suele denominar “título” al instrumento que formaliza el título
suficiente. Así, escritura pública en el caso de inmuebles. No obstante, este denominado
“título” no sería el título suficiente del que nos estamos ocupando. Por ejemplo, el contrato de
comodato de un inmueble formalizado por escritura pública. La escritura pública podrá ser
denominada “título” –en el sentido de “instrumento”-, pero no será el “título suficiente”
necesario para adquirir derechos reales, puesto que el contrato de comodato engendra un
derecho personal y no real.

 Código Civil y Comercial

ARTICULO 1892.-Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre

vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del
propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales

sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
 A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

 Casos dudosos

Casos dudosos.
o La posesión: Algunos sostienen que la posesión es un derecho real, en virtud de la
inmediatez de la relación ente el poseedor y la cosa, y la posibilidad del poseedor de
ejercer las acciones posesorias, que tienen carácter real, porque confieren el ius
persequendi; Otros sostienen que es un mero hecho con consecuencias jurídicas.
o El privilegio: Es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con
preferencia a otro. Hay tres doctrinas que intentan explicar la naturaleza jurídica del
privilegio.
1. Los que dicen que es un derecho real porque se ejerce sobre una cosa;
2. Los que dicen que es personal porque es accesorio de un derecho
personal.
3. Los que creen que no es un derecho, sino la calidad del mismo.
o La locación: el derecho del locatario sobre el bien arrendado es en nuestro código un
derecho personal1. Pero mirado de otra manera, la locación crea entre el locatario y
la cosa una relación extremadamente parecida a la del usufructo. Se usa la cosa, se
extraen sus frutos, se está en posesión de ella; ambos se dan por un precio. La
legislación moderna tiende a proteger cada vez más al inquilino, y las leyes de
prórroga le dieron a su derecho una estabilidad casi perpetua.
o Derecho de retención: según Borda, se trata de una excepción procesal que permite
al acreedor retener la cosa mientras no haya sido pagada.
o La hipoteca: algunos autores sostienen que es un derecho real porque así lo
configura el art. 2503, mientras que otros dicen que es un privilegio convencional. (
En el Código Civil y Comercial está enumerado en el artículo 1887)

 Obligaciones reales o “propter rem” ( en el código civil)

Obligaciones propter rem. Su caracterización en la doctrina y el Código Civil.
Las obligaciones propter rem son las que nacen como consecuencia de ser propietario o
poseedor de una cosa, y que se transmiten con el derecho real.
Se llaman también ambulatorias: acompañan al derecho real, el enajenante queda liberado de
la obligación, que pasa al adquirente. Generalmente el deudor queda liberado de ellas al
hacer abandono de la cosa.
Ejemplos:
- Obligación de los vecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento;
- Obligación de los condóminos de contribuir a los gastos de conservación de la cosa;
- Obligación de los vecinos de contribuir al pago y reparación de la pared medianera.
- Obligación del adquirente de un departamento en propiedad horizontal, de pagar las
expensas devengadas del antiguo propietario (Ley 13.512).
El codificador rechaza la idea de que puedan existir obligaciones reales en la nota al art. 497;
y esta norma dispone que no hay obligación que corresponda a derechos reales.
Sin embargo, el art. 3266 reconoce explícitamente que hay obligaciones que surgen del
dominio de una cosa y que pasan al sucesor junto con la cosa, y el art. 2416 reproduce el
concepto en relación al titular de la posesión de la cosa.
- 2416. Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que
no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor
de una cosa determinada.
- 3266. Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la
misma cosa, pasan al sucesor particular: pero el sucesor particular no está obligado
con su persona o bienes por las obligaciones de su autor por las cuales lo representa,
sino con la cosa transmitida.

BOLILLA 2
Las relaciones de poder

1) La posesión. Método del Código Civil y el Título II del Libro IV del Código Civil y
Comercial de la Nación.

 La Posesión. Método del Código Civil:

El artículo 2351 del Código Civil dice: “Habrá posesión toda vez que una persona tiene una
cosa bajo su poder (por sí o por otro), con la intención de someterla al ejercicio de un derecho
de propiedad”.

El término se utiliza en dos sentidos: como sinónimo de domino y como sinónimo de tenencia
(en el derecho romano, possessio era toda detentación).

 Título II del Libro IV del Código Civil y Comercial de la Nación: Posesión y

Tenencia:

ARTICULO 1909: Posesión. “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo
sea o no”.

2) Existencia de posesión o simple tenencia teorías. Naturaleza de la posesión. Las

relaciones de poder en el nuevo código.

 Existencia de posesión o simple tenencia teorías:

Posesión. Elementos:
• Corpus: Es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento,
independientemente del poder de disponer por actos jurídicos de ella. Esta posibilidad fáctica
de disponer de la cosa, no requiere necesariamente que se esté permanentemente en
contacto con ella, y que aquella se pierda cuando dicho contacto cesa por propia voluntad.

• Animus: Es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Implica

no reconocer en otra persona un señorío superior del mismo nivel (a pesar de que el art.
2352, para caracterizar al tenedor, dice “reconociendo en otro la propiedad”: en realidad utiliza
el término en sentido amplio, refiriéndose a cualquier otro derecho real).

Objeto de la posesión:

Artículo 2400 del Código Civil: Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles
de posesión. Los bienes que no fueran cosas no son susceptibles de posesión.

 Simple tenencia:

El código caracteriza al tenedor como aquel que tiene en su poder una cosa, pero
reconociendo en otro el derecho de posesión (artículos 2352-2461 Código Civil). Es decir,
mientras el poseedor tiene el corpus y el animus, el tenedor sólo tiene el corpus.

Artículo 2352 Código Civil: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesión del propietario,
aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.

Artículo 2461 Código Civil: Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de
ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre
de otro, será también simple tenedor de la cosa.

Clasificación:

1. Absoluta o pura: Se da cuando no existe poseedor cuya posesión el tenedor

represente, porque la cosa no admite ser objeto de posesión por estar fuera del
comercio.

El ejemplo más claro son las cosas del dominio público del Estado, que pueden ser objeto de
un uso común o especial.

- Uso común: es el que puede realizar cualquiera, como miembro de la comunidad; el sujeto
es anónimo e indeterminado. Ej.: tránsito en la vía pública.

- Uso especial: es aquel que sólo pueden realizar aquellos que hayan adquirido la respectiva
facultad conforme al ordenamiento jurídico correspondiente. el sujeto es específico e
individualizado. Los medios para adquirirlo son tres:

• Permiso de uso

• Concesión

• Prescripción
 2. Relativa: Aparece cuando existe un poseedor cuya posesión el tenedor representa. Es
la tenencia de la cual se ocupa el código, definiéndola en el 2352. el tenedor posee
para otro o en nombre de otro, cuya posesión representa: ese otro es el poseedor.

Puede subclasificarse en:

- Interesada: cuando el tenedor tiene interés personal en conservar la cosa para él mismo,
sacando provecho para sí de la cosa (2462), por Ej., locatario, comodatario.

- Desinteresada: aparece cuando el tenedor, careciendo del derecho de usar y gozar de la

cosa, no tiene interés en la tenencia (2462 inc. 2), Ej., depositario, mandatario.

 Simple tenencia y posesión:

Una cosa puede encontrarse sometida al poder de una persona, sea en razón de posesión
propiamente dicha o en razón de simple tenencia. La diferencia es importante, porque la
posesión da lugar a efectos que la tenencia no produce: los más importantes son las acciones
posesorias y la posibilidad de usucapir. La posesión, para producir estos efectos, no debe ser
precaria (art. 2480). En otros términos, la posesión debe ser una posesión propiamente dicha,
no una simple detención precaria o tenencia. La ley establece una serie de presunciones para
facilitar la prueba de la posesión o simple tenencia:

 Art. 2375 Código Civil: Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se
adquiere por la ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión
quedará adquirida con la mera aprehensión. Si la mera aprehensión basta, es porque
la ley admite que ella, por sí sola, acredita suficientemente la intención de someter la
cosa al ejercicio de un derecho de propiedad; ella presume, en otros términos, la
existencia del animus.
 Art. 2384 Código Civil: Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura,
percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y
en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en
algunas de sus partes. la ley considera todos estos hechos como actos posesorios, y
por ello, desde el momento en que se hayan cumplido, la ley presume la intención de
ejercer un derecho de propiedad y por lo tanto de la posesión.
 Art. 4003 Código Civil: Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de
su posesión el título traslativo de la propiedad, ha poseído desde la fecha del título, si
no se probare lo contrario.

De acuerdo con estas disposiciones, se desprende que desde el momento en que la relación
posesoria exista la presunción de la ley es que la detención corporal de la cosa se ejerce a
título de dueño y que por con-siguiente existe una verdadera posesión. El poseedor, pues, no
tiene la necesidad de probar la existencia del animus domini; a él le basta acreditar la
detención material y el ejercicio de actos posesorios para que la existencia de la posesión se
de por comprobada.

Al que afirma que no se trata de posesión sino de simple tenencia, le corresponde la prueba
de hecho, la cual se rendirá acreditando que el poseedor detiene la cosa en razón de un título
que implica reconocer en otro el dominio de ella. Por ejemplo: a título de locatario, depositario,
etc.
  Existencia legal de la posesión o simple tenencia. Teorías:

1. Subjetiva (Savingy): el corpus (posibilidad física de actuar sobre la cosa) tiene que ser
querida voluntariamente, para diferenciarla de la mera yuxtaposición local. El animus domini
consiste en no reconocer en otro una potestad superior.

2. Objetiva (Ihering): critica la anterior, porque la intención de ejercer el dominio convierte en

“diabólica” la prueba de la posesión. Define al corpus según un criterio económico. Es la
relación que vincula al propietario con la cosa, según el contenido económico de ésta, incluido
un mínimo de voluntad para que esta relación no sea una mera yuxtaposición local. No exige
el animus domini, elemento “subjetivo y variable”. Reemplaza la voluntad concreta y mutable
del poseedor por la voluntad invariable de la ley. Para demostrar que hay posesión, basta
demostrar que existe corpus. Si la otra parte afirma que existe tenencia, deberá demostrar
que una disposición legal priva a ese corpus de protección posesoria, en virtud de la causa
por la cual se originó.

3. Teoría de la causa (Saleilles): Pone el acento en el factor económico: existe corpus, para el
que se beneficia económicamente de la cosa, para quien tiene el aprovechamiento efectivo de
ella, y el animus domini sería el propósito de realizar esa apropiación económica de la cosa,
de explotarla, en beneficio propio y de modo independiente. Es decisiva entonces, la causa en
virtud de la cual comenzó la relación con la cosa, y el estado espiritual de la persona al
momento de la toma de posesión.

 Naturaleza jurídica de la posesión.

A. Teorías que la consideran un hecho.

• Savigny: opina que la posesión es un hecho porque su basamento se encuentra en

circunstancias fácticas que constituyen el corpus. Pero ese hecho tiene consecuencias
jurídicas, que son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.

• Mackeldey: la posesión es un hecho que, junto con las cosas, constituye los elementos de
los derechos reales.

• Windscheid. Opina también que es un hecho con consecuencias jurídicas. Quienes

consideran que es un derecho están confundiéndose con las consecuencias jurídicas de la
posesión.

B. Teorías que la consideran un derecho.

• Ihering: consecuente con su concepción de derecho subjetivo, según la cual éste es todo
interés jurídicamente protegido, piensa que existiendo tal situación en materia de posesión,
ella es un derecho. Reconoce que en la base de la posesión hay un sustrato de hecho, que es
necesario que persista para que se dé el derecho de la posesión: el poseedor sólo tiene
derecho mientras posee, es decir, mientras dura su relación con la cosa. Ubica a la posesión
dentro de los derechos reales, porque existe una relación directa entre la persona y la cosa.

• Molitor: sostiene que la posesión es un derecho, porque encierra en ella el elemento de todo
derecho en general que es la voluntad. Agrega que su naturaleza es mixta: por un lado
persona, porque ese derecho no puede ser demandado más que contra los violadores de la
posesión; y real, porque crea una vinculación directa e inmediata con la cosa.

 Las relaciones de poder en el nuevo código:

ARTICULO 1908.-Enumeración. “Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia”.

3) Cuasi posesión. Posesión. Propiedad, tenencia paralelo. Interversion. El artículo

1915 del Código Civil y Comercial.

 Cuasi Posesión:

Nota del art. 2400 del Código Civil: las cosas incorporales no son susceptibles de posesión,
más lo son de una cuasi posesión. Esta cuasi posesión de un derecho consiste en el goce
que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y de los
mismos vicios que la verdadera posesión.

Art. 3961 Código Civil: Habla de la “cuasi posesión que le sirve de base” al tratar la
prescripción adquisitiva.

En el derecho romano se distinguía entre las cosas corporales, que podían ser objeto del
dominio y con-dominio, y las cosas incorporales, que eran objeto de otros derechos reales y
derechos creditorios. El dominio se identificaba así con la cosa corporal. Quien se comportaba
con la cosa como si fuese dominus era considerado poseedor, y su posesión recaía sobre la
cosa corporal. Quien se comportaba como titular de algún otro de los derechos reales, era
considerado cuasi poseedor.

En consecuencia, cuasi poseedores son los que se comportan como si fueran titulares de
derechos reales distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis

En realidad, sólo la terminología en el terreno de las cosas obligó a esta distinción entre
posesión y cuasi-posesión; en verdad, una y otra están sometidas al mismo régimen legal. Si
bien Vélez es estos artículos no pudo evitar la influencia del derecho romano, siguiendo a
Freitas, califica de poseedores (legítimos) y no de cuasi poseedores a quienes ejercen un
derecho real, aun distinto del dominio. La categoría de la cuasi posesión no tiene sentido en el
código.

 Posesión y propiedad:

La posesión no debe ser confundida con la propiedad:

• La posesión confiere al poseedor el derecho de tener la cosa sometida a su voluntad, de

usarla y aprovecharla como crea conveniente. La propiedad confiere al propietario el derecho
de poseer la cosa y también el de disponer y gozar ampliamente de ella.

• La propiedad está protegida por medio de tres acciones reales: la reivindicatoria, la

negatoria y la confesoria. La posesión es protegida por acciones equivalentes: de
manutención, de recuperación y de despojo.
• La posesión crea una presunción de propiedad. La posesión en sí misma es un elemento de
adquisición de la propiedad. La posesión por el transcurso del tiempo hace adquirir la
propiedad mediante la prescripción.

 Interversion del título:

Es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está teniendo o poseyendo la cosa.

Art. 2353 Código Civil: “nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la
causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa,
continúa poseyendo como tal hasta que no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro.
El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo
título mientras no se pruebe lo contrario”.

El principio rector en nuestro Código es el de la inmutabilidad de la causa de la posesión. La

transformación de la posesión en tenencia o viceversa, exige que medie un cambio en la
causa o título de la relación posesoria. La interversión de títulos se utiliza en nuestro código
con una acepción muy amplia, abarcando también a los vicios y cualidades de la posesión.

Este principio tiene su antecedente en el derecho romano, donde se utilizaba para proteger
dos institutos jurídicos en contra de las actitudes de los simples tenedores. Estos eran: la
usucapio pro herede lucrativa y la usureceptio.

- La primera consistía en la posibilidad de que cualquier sujeto pudiera usucapir durante un

año los bienes de aquellas personas que al morir no dejaban herederos, lo que no podía
hacer el inquilino de la cosa.

- La usureceptio se daba cuando una cosa era enajenada con pacto de fiducia, es decir,
reservándose la facultad de recuperar la cosa si la obligación era pagada, y el deudor entraba
en la posesión de la cosa nuevamente de propia mano: éste podía adquirir el dominio por
usucapión de un año.

El Código, después de consagrar en el art. 2353 la regla de nemo sibi causam possessionis
mutare potest, agrega otras dos reglas que nos dan el alcance y significado de este principio
general:

 El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo

como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro (2353, 2ª parte).

Por ej., si yo adquiero una finca por compra y entro a poseerla en este carácter, mi posesión
continúa y subsiste como tal, mientras no se pruebe que ha existido un cambio de causa que
la convierta en tenencia, como si yo la hubiese enajenado y hubiese celebrado con el
comprador un contrato de locación.

 El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el
mismo título, mientras no se pruebe lo contrario (2353. 3ª parte).

Por ej., si yo ocupo una casa en carácter de locatario y después la compro, mi primitiva
tenencia se habrá transformado en una verdadera posesión.
La transformación de la tenencia en posesión, o de la posesión en tenencia, exigen que
medie un cambio en la causa o título de la relación posesoria. Este cambio de título, esta
mutación de la causa de la posesión, base de la transformación de la relación posesoria, es lo
que se conoce como interversión del título.

 Pero el principio de inmutabilidad o de no intervención no es absoluto:

Casos en los cuales es posible cambiar la causa de la posesión:

a) Cuando media acuerdo entre los interesados (interversión bilateral);

b) Cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor,

y los mismos producen el efecto de excluir al poseedor.

c) Por medio de sentencia (2462 inc. 5)

La teoría de la interversión del título o de la causa de la posesión no se aplica solamente a los

efectos de la transformación de la posesión en detención, o viceversa; se aplica también con
relación a todos los demás vicios, de los cuales la posesión puede estar infectada y es por
eso que el art. 2354 agrega: Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el
transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesión; tal como ella comenzó, tal
continúa siempre, mientras no se cree un nuevo título de adquisición.

Así, si yo entré en posesión de una finca por violencia o clandestinidad, la posesión

conservará este carácter mientras no intervenga un nuevo título que haga desaparecer el
vicio, por ejemplo: si después yo compro la finca de quien es el verdadero propietario.

 El artículo 1915 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 1915.-Interversión: “Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por

su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que
tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto”.

4) Distintas clases de posesión. Clasificación. Posesión legítima e ilegítima, del 2do

apartado del Código Civil. Posición de la doctrina. El artículo 1916 del Código Civil y
Comercial.

 Distintas clases de posesión: Clasificación.

a) En cuanto a su origen o causa: Legítima e ilegítima

b) En cuanto a las condiciones personales del poseedor ilegítimo: de buena o mala fe.

c) En cuanto al modo como fue adquirida la posesión de mala fe: viciosa o no viciosa.

1. Posesión legítima o ilegítima:

 El art. 2355 Código Civil: “La posesión será legítima cuando sea el ejercicio de un derecho
real constituido de conformidad a este código. Será ilegítima cuando se tenga sin título, o por
título nulo, o fuese adquirido por un modo insuficiente para constituir derechos reales, o
cuando se adquiera del que no tenga derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para
transmitirla”.

Según la Ley 17.711:

• “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando

BOLE-TO DE COMPRAVENTA” (Agregado al art. 2355- 2º apartado).

• Agregado al art. 1051: (con respecto al título nulo) “…Salvo los derechos de terceros
adquirentes de buena fe a título oneroso, SEA EL ACTO NULO O ANULABLE”. O sea que la
posesión adquirida en virtud de título nulo es legítima, si el adquirente de ella lo fue de buena
fe y a título oneroso.

La posesión legítima coloca al poseedor en situación de poder repeler no sólo cualquier

acción posesoria, sino también las petitorias: implica el reconocimiento de un derecho
inatacable a poseer.

Principio general: la posesión se presume legítima (art. 2363 Código Civil) “El poseedor no
tiene obligación de producir título a la posesión: el posee porque posee”.

 El artículo 1916 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 1916.-Presunción de legitimidad. “Las relaciones de poder se presumen legítimas,

a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley”.

5) La posesión de Buena y Mala Fe. Concepto. Los elementos de la Buena Fe.

Presunciones Legales. Posesión Viciosa.

 La posesión de Buena y Mala Fe. Concepto:

El artículo 2356 del Código Civil: “La posesión es de buena fe cuando el poseedor, por
ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad. Fuera de estas condiciones, se
lo reputa de mala fe”.

 Elementos de la buena fe:

- Ostentar justo título (causa fuente suficiente para transmitir válidamente la posesión);

- Que el poseedor esté persuadido de su legitimidad, por ignorancia o error de hecho (no
existe el beneficio de la duda)

Presunciones legales:

 Todo poseedor tiene para sí las presunción de la buena fe de su posesión, hasta que
se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.” (Presunción iuris
tantum). ( artículo 2362 Código Civil)
  La mala fe se presume en caso del poseedor de cosas pérdidas o hurtadas que al
momento de adquirirlas tenía conocimiento de los anuncios del hurto o la pérdida
(2770).
 También en caso de adquisición de cosa perdida o hurtada de una persona que no
acostumbra vender cosas semejantes, o que no tendría capacidad o medios para
adquirirla (art. 2771 Código Civil).

- Coposesión: Cuando dos o más personas poseyeren en común la cosa, cada una de ellas
responderá de la buena o mala fe de su posesión (artículo 2359 Código Civil).

- Representación: (artículo 2397 Código Civil) La buena fe del representante que adquirió la
posesión, no salva la mala fe del representado: ni la mala fe del representante excluye la
buena fe del representado.

- Sociedades o corporaciones: (artículo 2360 Código Civil) En la posesión de sociedades o

corporaciones será la posesión de mala fe, cuando la mayoría de sus miembros sabía la
ilegitimidad de ella. Si el número de miembros de buena fe fuera igual al número de los
miembros de mala fe, la posesión es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar
a los de buena fe de la privación de la posesión.

 Posesión viciosa o no viciosa:

Artículo 2364 Código Civil: “La posesión será viciosa cuando lo fuere de cosas muebles
adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza, y siendo de inmuebles, cuando sea
adquirida por violencia o clandestinamente; o siendo precaria, cuando se tuviere por abuso de
confianza.

Vicio es todo defecto o irregularidad relativa al hecho material de la adquisición de la

posesión.

 Vicios en la posesión de los inmuebles.

1) La posesión es violenta (artículo 2365 Código Civil) cuando es adquirida o tenida por vías
de hecho, acompañadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, sea
por el mismo que causa la violencia, sea por sus agentes.

La violencia existe (artículo 2366 Código Civil), bien sea que se ejecute por la persona o por
sus agentes o que se ejecute con su consentimiento, o que después de ejecutada se ratifique
expresa o tácitamente.

Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueño
de la cosa, o contra el que la tenía a su nombre.

La violencia constituye un vicio relativo (artículo 2368 Código Civil), respecto de aquel contra
quien se ejerce.

2) La posesión es clandestina (artículo 2369 Código Civil) cuando los actos por los cuales se
la tomó o continuó fueron ocultos, o se tomó en ausencia del poseedor, o con precauciones
para sustraerla al conocimiento de los que tenían el derecho de oponerse.
La posesión pública en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado
precauciones para ocultar su continuación. (Artículo 2370 Código Civil)

El vicio de la posesión clandestina es relativo solamente con respecto al anterior poseedor

(artículo 2371 Código Civil).

3) La posesión es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligación de

restituirla (artículo 2372 Código Civil). Por ejemplo, el locatario que después de vencido su
contrato de locación se niega a restituir la cosa alquilada, sosteniendo que en adelante la
posee a título de dueño.

 Vicios en la posesión de muebles:

1) El hurto está tomado en un sentido general, comprensivo del hurto propiamente dicho y el
robo. Lo esencial es que haya habido apoderamiento ilegítimo de una cosa ajena.

2) Según el Código Penal, el estelionato forma parte de lo que es una especie dentro del
género de las defraudaciones: consiste el delito en, a) gravar o vender como bienes libres los
que fuesen litigiosos o estuviesen embargados; b) Vender o gravar o arrendar como propios,
bienes ajenos (art. 173 CP).

El Código Civil, en cambio, al reglamentar el objeto de los contratos, establece que se incurre
en el delito de estelionato en los siguientes casos: 1. Contrato sobre cosas ajenas como si
fueran propias (artículo 1178); 2. Contratos sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o
embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte fuese de buena fe (artículo
1179).

La ley se refiere aquí a todos aquellos casos en que se ha entregado a un adquirente de mala
fe la posesión de una cosa que era litigiosa o estaba pignorada o embargada.

3) Lo mismo que en materia de cosas inmuebles, al señalar el abuso de confianza se refiere a

los casos en que existe obligación de restituir la cosa precariamente detenida.

6) El título suficiente, justo y putativo. Sus diferencias utilidad práctica. La accesión de

posesiones. Concepto. Finalidad.

 El título suficiente, justo y putativo:

El título es putativo cuando a) no es verdadero, o b) cuando es verdadero pero no se aplica a

la cosa que se posee. Es necesario distinguir el título putativo del título suficiente y del justo
título para usucapir.

 El título suficiente sobre una cosa determinada implica un acto jurídico que tiene por
finalidad transmitir sobre la misma el derecho real de que se trate, revestido de las
formalidades establecidas en la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al
efecto (si no, sólo es un justo título para usucapir- art. 4010 Código Civil).
 El justo título para usucapir es según el art. 4010 Código Civil, “todo título que tenga
por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido por las solemnidades
exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien
emana”.
  El título putativo no hace presumir la buena fe, pero a tenor del art. 2357 Código Civil
tampoco la descarta. El título putativo no obsta a la buena fe, pero para ello debe
acreditarse que el poseedor tiene “razones suficientes para creer en la existencia de un
título a su favor, o para extender su título a la cosa poseída”.

 Accesión de posesiones:

Es la unión o suma de dos posesiones, que tiene su interés práctico en la posibilidad de

acumular tiempo para llegar a obtener la posesión anual a los efectos de intentar las acciones
posesorias; o bien alcanzar el número de años necesarios para usucapir.

En esta materia deben distinguirse dos supuestos:

a) Sucesión a título universal: como el heredero continúa la persona del causante, nos
encontraríamos aquí con una misma posesión (la del difunto) que se continúa en su heredero,
con sus mismas cualidades o vicios. Es obvio entonces que el sucesor universal no puede
separar su posesión de la del causante (2475).

b) Sucesión a título singular: las posesiones están separadas ab initio y en ciertos casos
pueden unirse, sumarse o accederse. Los requisitos para que esta accesión pueda darse,
son:

- Que ninguna de las posesiones sea viciosa;

- Que no estén separadas por una posesión viciosa, es decir, que se liguen inmediatamente,
procediendo la una de la otra a través de un vínculo jurídico, aunque sea defectuoso.

Una vez sumadas o accedidas las posesiones, su carácter se determina en el momento inicial
de la posesión del causante, es decir de la posesión a la cual se suma la posesión actual. Así,
si el poseedor de buena fe une su posesión a la de su autor que era de mala fe, toda la
posesión será de mala fe.

7) Adquisición de la posesión. Regla general. Doctrinas.

 Adquisición de la posesión:

Es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para sí. O sea que al momento de la
adquisición de-ben reunirse los dos elementos de la posesión: corpus y animus domini.
Luego, la posesión se conserva solo animo (artículo 2445 Código Civil).

Pero en el caso de sucesión mortis causa, la posesión pasa al heredero sin necesidad de acto
alguno material por parte de éste, aunque ignore que la sucesión le ha sido deferida o aunque
sea incapaz al mismo momento de la muerte.

Nuestro código distingue tres situaciones diferentes en cuanto a la adquisición de la posesión:

1. Adquisición de la posesión de cosas que nadie posee (aprehensión u ocupación);

2. Adquisición de la posesión de cosas que otro posee, pero realizada con el consentimiento
de éste (tradición);

3. Adquisición de la posesión de cosas que otro posee, pero sin su consentimiento

(desposesión violenta o clandestina).
  Desde el punto de vista de la voluntad, los modos de adquisición de la posesión se
clasifican en:

• Convencionales: acuerdo de voluntades entre el adquirente y el poseedor actual. Aquí el

único modo que cabe es la tradición.

• Unilaterales: sólo interviene la voluntad del adquirente. Dentro de esta categoría podemos
diferenciar:

- Adquisición de cosas muebles no poseídas por nadie: Art. 2375 Código Civil (res nullius-
cosas sin dueño que se adquieren con la mera aprehensión u ocupación);

- Adquisición de cosas muebles poseídas por otro: Art. 2382 Código Civil: La posesión de
cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas, se toma
únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato.

- Adquisición de la posesión de inmuebles vacuos: Art. 2384 Código Civil: Se da en casos en

que los in-muebles no están poseídos por nadie (el dominio de los inmuebles que no
pertenecen a nadie son del Estado). Para adquirir la posesión de estos inmuebles se requiere
que hayan habido actos posesorios por parte del ocupante: su cultura, percepción de frutos,
deslinde, la construcción o reparación que de ellos se haga, y en general, su ocupación de
cualquier modo de que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes.

- Adquisición de la posesión de inmuebles poseídos por otro: Art. 2382 Código Civil: “Se
adquiere la posesión de los inmuebles en igual caso por la ocupación o por el ejercicio de
actos posesorios, si fue violenta o clandestina”.

8) Modos de adquirir la posesión, clasificación, La tradición Funciones Constitutum

Posesorio u traditio Brevi Manu. Artículo 1923 del Código Civil y Comercial.

 Modos de adquirir la posesión, clasificación:

 Aprehensión u ocupación (regla general):

La posesión se adquiere por aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya,
salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión (artículo 2373 Código Civil).

La aprehensión debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a
la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla (artículo 2374 Código
Civil).

Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere con la ocupación

según las disposiciones de este código, la posesión quedará adquirida con la mera
aprehensión (artículo 2375 Código Civil).

 Usurpación:

La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas, se

toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato;
y la de los inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si
fue violenta o clandestina (artículo 2382 Código Civil.)
La posesión nueva comienza: si fue tomada por violencia, desde el momento mismo del acto
de despojo; y su fue clandestina, la posesión antigua perdura por un año y la nueva comienza
después de transcurrido dicho plazo.

 Tradición:

Es cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra, también

voluntariamente, la recibe según el Artículo 2377 Código Civil. La sola declaración del tridente
de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas
legales.

 Importancia de la tradición:

• Medio principal de la adquisición de los derechos reales;

• Indispensable para constituir derechos reales sobre las cosas (con las excepciones de la
traditio brevi manu y el constituto posesorio);

• Elemento formal para el perfeccionamiento de los contratos reales;

• Forma natural de cumplimiento de las obligaciones de dar;

• Medio de publicidad de los derechos reales.

 Tradición de inmuebles:

Nuestro código admite dos formas de realizarla:

- La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos
materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales
del que la recibe, con asentimiento del que la entrega. (Artículo 2379 Código Civil).

- Puede también hacerse la tradición de los inmuebles, desistiendo el poseedor de la

posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia
de él, y sin oposición alguna. (Artículo 2380 Código Civil).

Para que se juzgue hecha la tradición, el inmueble debe estar vacío de toda otra posesión, sin
contradictor alguno que se oponga a la toma de posesión (Artículo 2383 Código Civil), esto es
lo que se llama posesión vacua.

Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la

construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier
modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes (Artículo 2384 Código Civil).

 Tradición de muebles:

La posesión de cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre personas capaces,
consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión (Artículo 2381 Código Civil).

Si la cosa cuya posesión se trata de adquirir estuviese en caja, almacén o edificio cerrado,
bastará que el poseedor actual entregue la llave del lugar en que la cosa se halla guardada
(Artículo 2385 Código Civil).
 - Muebles no presentes: la tradición de cosas muebles no presentes, se entiende hecha
por la entrega de los conocimientos, facturas, etc., en los términos que dispone el
Código de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros, desde
que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportarlas con tal que
el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de remisión (Artículo 2388
Código Civil).

- Títulos y créditos: La tradición de rentas nacionales y provinciales se juzgará hecha por

la transferencia de ellas, según la legislación que las rija.

La tradición de acciones nominativas de compañías o sociedades se juzgará hecha cuando lo

fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales.

La tradición de acciones endosables, se juzgará hecha por sólo el endoso, sin ser necesaria
la notificación al deudor.

Las acciones al portador se juzgarán transmitidas por la sola tradición efectiva de los títulos
(Artículo 2390 Código Civil).

La tradición de instrumentos de crédito sólo se juzgará hecha, cuando fuese notificada al

deudor, o aceptada por él (Artículo 2391 Código Civil).

- Cosas pendientes de individualización: Cuando se hubieran recibido las cosas

expresadas en una obligación se supone que si era cantidad incierta, ha sido
individualizada. Si la obligación era alternativa, que la elección ha tenido lugar; y que
ha sido gustada, contada, pesada o medida, si la cosa dependía de estas operaciones
(Artículo 2389 Código Civil).

- Cosas futuras: Tratándose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los
inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente
ha tomado posesión de ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor
del inmueble (Artículo 2376 Código Civil).

 Traditio Brevi Manu:

Tiene lugar cuando quien se encuentra en la tenencia de la cosa, por la realización de un acto
jurídico se transforma en poseedor, como si el locatario compra la finca que arrienda (Traditio
brevi manu propia-mente dicha- intervienen dos personas); También ocurre cuando quien
posee a nombre de otra persona comienza a poseer en nombre de un tercero (Traditio brevi
manu por extensión- intervienen tres personas).

 Constituto Posesorio:
Es cuando el poseedor transmite a otro la posesión, pero quedando como tenedor de la cosa
(art. 2462 Código Civil).

Por el carácter oculto que reviste, esta figura ha sido resistida. Se aduce la falta de publicidad
del cambio, que podría dar lugar a fraudes en perjuicio de terceros, de allí que quienes la
aceptan lo hacen con restricciones y exigencias especiales.

 Adquisición de la posesión por medio de representante.

- Representante legal: Son incapaces de adquirir la posesión por sí mismos los que no tienen
uso completo de su razón, como los dementes, fatuos y menores de 10 años; pero pueden
adquirirla por medio de sus tutores o curadores (Artículo 2392 Código Civil).

- Representante voluntario: La posesión se adquiere por medio de otras personas que hagan
la adquisición de la cosa con intención de adquirirla para el comitente. Esta intención se
supone desde que el representante no haya manifestado la intención contraria por un acto
exterior (Artículo 2394 Código Civil).

Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se

ad-quiere para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión
sea adquirida para el representado (Artículo 2395 Código Civil).

 Artículo 1923 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 1923.-Modos de adquisición: “Las relaciones de poder se adquieren por la

tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor
queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante
del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa”.
 BOLILLA 3

1. Objeto de la posesión. Cosas susceptibles de posesión. Conservación y pérdida.

Casos.

Objeto de la posesión.
Cosas susceptibles de posesión. Todas las cosas que están en el comercio son
susceptibles de posesión. Los bienes que no fueren cosas no son susceptibles de posesión
(2400).
La nota al art. 2400 dispone que “…las cosas incorporales no son susceptibles de una
verdadera posesión, sino de una cuasiposesión. Esta cuasiposesión de un derecho consiste
en el goce que tiene aquel a quien pertenece, y es susceptible de las mismas cualidades y
vicios que la verdadera posesión.
En realidad, sólo las cosas, no los derechos, son susceptibles de posesión. Hablar de
posesión de derechos o de cuasiposesión es introducir confusiones en vano en la materia.
Individualización de la cosa. Si la cosa cuya posesión se va a adquirir se hallase confundida
con otras, es indispensable para la adquisición de la posesión, que sea separada, y
designada distintamente.
Extensión de la posesión en relación a los distintos tipos de cosas.
 La posesión de una cosa hace presumir la posesión de las cosas accesorias a ella
(2403);
 La posesión de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño, piara, etc., comprende sólo las partes
individuales que comprende la cosa (2404);
 Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de él sin poseer
todo el cuerpo (2405);
 Si la posesión hubiera de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta
tomar posesión de una o algunas de ellas separadamente, es indispensable tomar la
posesión de cada una de ellas, aunque la tradición se hubiera hecho conjuntamente
(2406);
 Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que es parte sea
idealmente determinada;
 Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte implica la posesión del todo.
 Para tomar la posesión de parte de una cosa divisible, es necesario que esa parte
haya sido material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte
incierta de una cosa.
Posesión fundada en título. La posesión fundada en título, comprende sólo la extensión
del título, sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el
poseedor (2411).
 Exclusividad de la posesión. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no
pueden concurrir sobre la misma cosa (2401).
Coposesión. Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa
indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa (2409).

Conservación y pérdida de la posesión.

La posesión se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el
poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga
que continúa mientras no se haya manifestado una voluntad contraria (2445).
La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea
en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel
por quien posee (2446).
La posesión se pierde:
 Solo corpore.
a) Extinción de la cosa poseída: la cosa puede dejar de existir material o
jurídicamente: lo primero ocurre en caso de muerte, destrucción de la cosa o
transformación de una especie en otra; lo segundo, cuando la cosa sufre un
cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser poseída, por estar
fuera del comercio.
b) Imposibilidad física de ejercer actos posesorios.
c) Desposesión: Por el hecho de un tercero, por medio de actos que arrojen al
poseedor (o su representante) de su posesión y tomen la cosa con la
intención de poseerla.
 Solo animus.
a) Usurpación: cuando se deja que otro usurpe la posesión, entre en la misma y
la ocupe por más de un año, sin que el originario poseedor haga ningún acto
de posesión o turbe la posesión del que usurpó la cosa.
b) Traditio brevi manu y Constituto Posesorio.
c) Muerte del poseedor.
 Corpus y animus.
- Tradición: (2453) La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciera a otro
de la cosa, no siendo sólo con el objeto de transmitirle la simple tenencia de ella.
- Abandono: (2454) Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona
capaz, haga abandono voluntario de la cosa con la intención de no poseerla en
adelante.

La posesión puede perderse también por medio de representantes, aplicando a este

respecto las reglas sobre la conservación de la posesión.

Caso de interversión del título.

Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por
actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos
producen ese efecto (2458).
Este es uno de los dos modos, junto con el acto jurídico, por el cual se puede cambiar la
causa de la posesión.
2. Los efectos de la posesión. Concepto. Enumeración. Método del código. Efecto de
las relaciones de poder según el código civil y comercial.

EFECTOS DE LA POSESIÓN

Concepto. Son las consecuencias jurídicas que la posesión produce, sea por sí sola, sea
mediante el concurso de otras circunstancias.
Para Savigny sólo son dos: las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir.
Para Aubry y Rau el único efecto es que hace presumir la propiedad.
En general, a los enumerados por Savigny se suelen agregar:
- La posesión de buena fe hace presumir la propiedad de los frutos percibidos por el
poseedor.
- La posesión de buena fe de cosas muebles hace presumir la propiedad de ella.
- El poseedor de buena fe tiene derecho a ser indemnizado por las mejoras
necesarias y útiles que hubiera realizado.
- También tiene derecho a retener la cosa hasta ser satisfecho su crédito sobre la
misma.

Ley 26.994

CAPITULO 3
Efectos de las relaciones de poder

ARTICULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen

derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4,
Título III de este Libro.

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber

de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído
obligación al efecto.

Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si
es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;

b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no

cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa;

d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de

la cosa;

e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;

f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe
del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que
sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o
mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de
buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia
del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene
derecho a su restitución.

Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se

hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitución.

ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor
particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda
liberado, excepto estipulación o disposición legal.

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder

puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias.
Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una
relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan
originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras
útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados
por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en
los artículos 1895 y 1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento.

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón

de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la
garantía por evicción, si ésta corresponde;

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros
que la pretenden.

3. Efectos de la posesión de cosas muebles. Antecedentes históricos y legislación

comparada. Régimen jurídico. El artículo 2412 del código civil. Su alcance y
fundamento. Carácter de la presunción legal. Los artículos 1895 y 1916 del código civil
y comercial. Análisis.

Efectos de la posesión de cosas muebles.

Art. 2412: Código Civil (Ahora 1895-1939-2258-2260) LA POSESIÓN DE BUENA FE DE
COSAS MUEBLES, CREA A FAVOR DEL POSEEDOR LA PRESUNCIÓN DE TENER LA
PROPIEDA D DE ELLA, Y EL PODER DE REPELER CUALQUIER ACCIÓN DE
REIVINDICACIÓN SI LA COSA NO HUBIERA SIDO ROBADA O PERDIDA.

Antecedentes históricos.
En la mayoría de las legislaciones antiguas se admitía la acción de reivindicación. En el
derecho romano estaban sujetas a una usucapión, de un año en el derecho antiguo y de tres
años desde la época de Justiniano.
En las antiguas costumbres germánicas y en el antiguo derecho francés, el propietario de
cosa mueble robada o perdida tenía acciones especiales.
Durante los siglos XIV y XV, se produjo una evolución, ya que en Francia se llega a consagrar
como un principio general la admisión de la acción reivindicatoria respecto de las cosas
muebles.
Durante los siglos XVII y XVIII se produjo contra ella una fuerte reacción, por dos caminos:
 Procurando restringir el plazo de duración de la acción;
 Se suprimió en absoluto la reivindicación contra terceros de buena fe en los casos en
que el propietario había confiado la cosa a otra persona y ésta había irregularmente
dispuesto de ella, dándose en este caso lo que se llama abuso de confianza.
El CC. Francés consagró que en materia de muebles, aquel que ha perdido o a quien ha sido
robada una cosa mueble puede reivindicar durante tres años contra aquel en manos de quien
se encuentre.
El código civil alemán, establece que para transferir la propiedad de una cosa mueble es
necesario que el propietario haga la tradición de la cosa al adquiriente y que haya de ambas
partes acuerdo de voluntades para operar la transferencia.

Alcance del art. 2412.

La ley distingue según la cosa haya sido robada o perdida o el dueño se haya desprendido
voluntariamente de ella.
1. Casos en que el propietario se haya desprendido voluntariamente de la cosa: contra
el depositario, prestatario o locatario, el poseedor conserva no solamente una
acción personal para reclamar su restitución, sino también una acción de
reivindicación. “La presunción de propiedad no puede ser invocada por la persona
que se encuentra en virtud de un contrato, o de un acto lícito o ilícito, obligado a la
restitución de la cosa” (art. 2414).
2. Casos en que la cosa haya sido robada o perdida por el propietario: la acción de
reivindicación es admisible, a menos en principio, contra todo poseedor de ella, aun
tratándose de un poseedor de buena fe.-

Fundamentos del art. 2412: teorías:

 De la prescripción instantánea: sostiene que la regla del 2412 se funda en una
prescripción adquisitiva instantánea. Se le critica a esta teoría que la prescripción
supone siempre un transcurso de tiempo más o menos largo.
 De la adquisición legal: es la ley la que hace que la adquisición de buena fe de quien
se encuentra n posesión de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler
cualquier acción de reivindicación del antiguo propietario.
 De la presunción de la propiedad: la posesión de buena fe de cosa mueble crea a
favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella. Ordinariamente las
cosas muebles se encuentran en posesión de sus verdaderos propietarios.

Carácter de la presunción legal: está discutido:

- Salvat sostiene que es iuris et de iure, porque la ley ha querido mantener la
seguridad de las transacciones de cosas muebles; además, porque el mismo art.
2412 crea el poder de repeler cualquier acción de reivindicación si la cosa no fuere
robada o perdida.
- La jurisprudencia establece que es una presunción iuris tantum, porque está
subordinada a que la posesión se ejerza de buena fe y con animus domini,
extremos éstos que se presumen iuris tantum, por lo que pueden ser objeto de
prueba en contrario.

Cosas a las cuales se aplica.

Abarca los objetos materiales susceptibles de valor y que puedan trasladarse de un lugar al
otro. Según el art. 2415, no puede invocarse el art. 2412 respecto de las cosas muebles del
Estado General, o de los Estados particulares, ni respecto de las cosas accesorias de un
inmueble reivindicado.

Ley 26.994
Artículos 1895 y 1916. Análisis
ARTICULO 1895.-Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y
éstos no son coincidentes.

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas,

a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1939.-Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en

los artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento.

ARTICULO 2258.-Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación

de cosas muebles no registrables:

a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que
primero adquiere el derecho real;

b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta
a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;

c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si

el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.

ARTICULO 2260.-Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no

puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso
excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o
parte del precio insoluto.

El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en

su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.

4. Semovientes. Concepto. Su régimen legal. Ley 22.939/83. Antecedentes.

Semovientes.
 Las disposiciones contenidas en el Código Civil sobre cosas muebles, han sido dictadas para
todas ellas, sea que se muevan por sí mismas (semovientes o animales), sea que se muevas
por una fuerza externa. Entonces, el art. 2412 se aplica a los semovientes.
Pero tratándose de ganado, la cuestión se complica. Las legislaciones rurales provinciales
han establecido que la propiedad de los ganados se justifica con las marcas y señales, lo que
hizo que sea cuestionada la constitucionalidad de este requisito, porque contraría las
disposiciones de una ley nacional (art. 2412). De los intentos de concordar el código Civil y las
normas provinciales, se destaca la teoría de Bibiloni y Lafaille, para quienes no cabría la
buena fe del poseedor de un animal con marca o señal ajena, por la imprudencia que ello
implicaría, negligencia que excluiría la buena fe.
La presunción de propiedad del art. 2412 prevalece sobre las disposiciones de los códigos
rurales que establecen que las marcas y señales del ganado son atributivas de propiedad.
Éstas solo pueden crear una presunción iuris tantum de propiedad a favor de su titular. Pero
para que se presuma la buena fe de la posesión de semovientes, éstos no deben llevar marca
o signos correspondientes a otros dueños, si además se carece de los certificados pertinentes
exigidos por las leyes rurales.
Acciones excluidas. Las acciones de resolución, nulidad o rescisión a que se halla sometido el
precedente poseedor no pueden dirigirse contra el poseedor actual de buena fe (2413).

Decreto Ley 22.939/1983

Ley de marcas y señales, derecho de propiedad, transmisión del dominio, inscripción

registral, guías de ganado, transporte de ganado.

En uso de las atribuciones conferidas por el Artículo 5 del Estatuto para el Proceso de
Reorganización Nacional, El Presidente de la Nación Argentina sanciona y promulga con
fuerza de Ley:

Título I - De las marcas y señales en general. (artículos 1 al 4)

Artículo 1. - La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño,

por medio de hierro candente, de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que
asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la SECRETARIA DE
AGRICULTURA Y GANADERIA. La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación
hecha a fuego, en la oreja del animal.

Artículo 2. - Para obtener el registro del diseño de una marca señal, deberá cumplirse con
las formalidades establecidas en cada provincia.

Artículo 3. - No se admitirá el registro de diseños de marcas iguales, o que pudieran

confundirse entre sí, dentro del ámbito territorial de una misma provincia o Territorio
Nacional. Se comprenden en esta disposición las que presenten un diseño idéntico o
semejante, y aquellas en las que uno de los diseños, al superponerse a otro, lo cubriera en
todas sus partes. Si estuvieren ya registradas en una misma provincia o Territorio Nacional
marcas iguales o susceptibles de ser confundidas entre sí, el titular de la más reciente
deberá modificarla en la forma que le indique el organismo de aplicación local, dentro del
plazo de noventa (90) días de recibir la comunicación formal al efecto, la que se hará bajo
apercibimiento de caducidad del registro respectivo.

Artículo 4. - El registro del diseño de las marcas o señales confiere a su titular el derecho
de uso exclusivo por el plazo que las respectivas legislaciones locales establezcan,
pudiendo ser prorrogado de acuerdo con lo que dichas normas dispongan. Este derecho es
transmisible y se prueba con el título expedido por la autoridad competente, y en su defecto
por las constancias registrales. En los casos de transmisión, deberán efectuarse en el
registro las anotaciones respectivas.

Título II - De las obligaciones de los propietarios de hacienda. (artículos 5 al 8)

Artículo 5. - Es obligatorio para todo propietario de ganado mayor o menor, tener registrado
a su nombre, el diseño que empleare para marcar o señalar, conforme a lo dispuesto en la
presente ley. Queda prohibido marcar o señalar sin tener registrado el diseño que se
emplee, con excepción de la señal que fuera usada como complemento de la marca en el
ganado mayor.

Artículo 6. - Es obligatorio para todo propietario de hacienda marcar su ganado mayor y

señalar su ganado menor. En los ejemplares de pura raza, la marca o señal podrá ser
sustituída por tatuajes o reseñas, según especies.

Artículo 7. - La obligación establecida en el artículo anterior deberá cumplirse en el ganado

mayor, durante el primer año de vida del animal, y en el ganado menor antes de llegar a
los seis (6) meses de edad. La marca o señal deberá ser aplicada tal como figura en el
título previsto en el artículo 4, y en idéntica posición, coincidente con la línea vertical.

Artículo 8. - El incumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente Título privará

al propietario de los animales de los derechos que esta ley le acuerde referentes al régimen
de propiedad del ganado, sin perjuicio de las multas que establecieren las legislaciones
locales.

Título III - De la propiedad del ganado. (artículos 9 al 11)

Artículo 9. - Se presume, salvo prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el

Título IV de la presente ley, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,
pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal aplicada al
animal. Se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las crías no marcadas o
señaladas pertenecen al propietario de la madre. Para que esta presunción sea aplicable
las crías deberán encontrarse al pie de la madre.

Artículo 10. - El poseedor de hacienda orejana y de aquella cuya marca o señal no fuere
suficientemente clara, quedará sometido en su derecho de propiedad al régimen común de
las cosas muebles, sin perjuicio de las sanciones que estableciere la autoridad local.

Artículo 11. - La propiedad de los ejemplares de pura raza se probará por el respectivo
certificado de inscripción en los registros genealógicos y selectivos reconocidos, que
concuerde con los signos individuales que llevaren los animales.

Título IV - De la transmisión de la propiedad del ganado. (artículos 12 al 15)

Artículo 12. - Todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la propiedad de ganado
mayor o menor, deberá instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado por
las partes, será autenticado por la autoridad local competente.

Artículo 13. - El certificado a que se refiere el artículo anterior, deberá contener:

a) Lugar y fecha de emisión.
b) Nombre y apellido de las partes y en su caso de sus representantes, sus domicilios y la
mención de los documentos de identidad.
c) Especificación del tipo de operación de que se trata, matrícula del título de la marca o
señal, y diseño de éstas o el tatuaje o reseña correspondientes en los animales de raza.
ch) Especificación de la cantidad de animales comprendidos en la operación, con
indicación de su sexo y especie.
d) Firma del transmitente o de su representante, y si no pudiere o no supiere firmar, la firma
a ruego de otra persona, junto con la impresión digital del que no pudiere o no supiere
firmar. La firma del transmitente podrá ser suplida por la del consignatario.
e) Firma y sello del oficial público competente que autenticare el certificado.

Artículo 14. - La transmisión de dominio de los animales de pura raza, podrá perfeccionarse
mediante acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y
selectivos, a que se refiere el artículo 11.

Artículo 15. - La intervención del oficial público no subsana las nulidades o vicios que
pudieren afectar el acto de transmisión.

Título V - De las guias. (artículos 16 al 17)

Artículo 16. - Para la licitud del tránsito de ganado, es obligatorio el uso de guía, expedida
en la forma que establezcan las disposiciones locales. La validez de la guía y su régimen,
serán juzgados de acuerdo a las leyes de la provincia en que fuera emitida.

Artículo 17. - Cuando se trate de animales de pedigrí o puros registrados, que no tuviesen
marca o señal, las guías que por ellos se extiendan deberán mencionar esa circunstancia y
suministrar los datos que puedan contribuir a individualizar cada animal. En todos los casos
deberá acreditarse la propiedad de dichos animales.

Título VI - Disposiciones generales. (artículos 18 al 20)

Artículo 18. - El Poder Ejecutivo Nacional promoverá la formalización de convenios con los
Gobiernos Provinciales para la obtención de un régimen uniforme en materia de marcas,
señales y documentación a que se refiere la presente ley.

Artículo 19. - La presente ley tiene vigencia en todo el territorio de la República. Quedan
excluídos de sus disposiciones los casos que prevé la Ley 20.378. Ref. Normativas: Ley
20.378

Artículo 20. - Comuníquese, publíquese, dese a la Dirección Nacional del Registro Oficial y
archívese. Firmantes Bignone - Reston - Wehbe - Lennon -

5. Cosas muebles registrables: los automotores. Régimen legal. Dec. Ley 6582/58
ratificado por ley 14.467 y modificaciones posteriores.

Automotores.
Son cosas muebles registrables, por lo que quedan fuera del régimen del art. 2412. La
titularidad se acredita a través de la inscripción en el registro Nacional de la Propiedad del
Automotor. A partir de ese momento el acto produce efectos respecto de las partes y de
terceros (es constitutivo) según el decreto- ley 6.582/58. Este decreto dispone que “la
inscripción de buena fe de un automotor en el Registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor
hubiese sido hurtado o robado.” O sea, que se reemplaza la tradición por la inscripción
constitutiva.
El citado decreto fue ratificado por ley 14.467 y convierte a los automotores en cosas muebles
registrables.
El art 1 “ La transmisión de dominio de los automotores deberá formalizarse por un
instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a
terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad del
automotor”. Establece el carácter constitutivo de la inscripción de modo que el derecho real no
existe si la transferencia al adquirente no ha sido inscripta.
La inscripción importa la emisión de dos documentos: el título del automotor y la Cédula.
El art 2 Reafirma el carácter constitutivo estableciendo que la inscripción de buena fe de un
automotor en el registro confiere al titular de la propiedad del vehículo y el poder de repeler
cualquier acción reivindicatoria si el automotor no hubiese sido hurtado o robado.
Art 27 modificado por la ley 22.977 (Liberación de responsabilidad) “ Hasta tanto se
inscriba la transferencia el transmitente será civilmente responsable por los daños y perjuicios
que se produzcan con el automotor en su carácter de dueño de la cosa.”
Art 4 Establece la posibilidad de adquirir por prescripción la propiedad de un automóvil
hurtado o robado por parte de quien lo tiene inscripto a su nombre y lo ha poseído de buena
fe y en forma continua transcurridos dos años.

6. Animales de “Pedigri”. Caballos de carreras. Otros animales de raza. Régimen

aplicable. Buques y aeronaves.

Los criadores de tales animales han organizado y llevan registros genealógicos de ellos
donde resulta, no solamente su pedigree ( este certificado garantiza y asegura la raza pura y
además se conoce la genealogía completa) sino también la transmisión de su propiedad y
demás datos que lo afecten. Estos registros son de carácter oficial.
Código civil: en su artículo 2412 establecía que la posesión de buena fe crea la presunción
iuris et de iuris de tener su propiedad, sin ningún otro requisito, ni marca, ni señal, ni
inscripción.
Códigos rurales: algunos imponiendo obligatoriamente la marcación o señalamiento del
ganado, sin ninguna distinción.
Normas consuetudinarias: La propiedad de un animal de raza resultaría de su inscripción
en los registros genealógicos.
Sanción de la ley 22.939 . Subsistencia de la ley 20.378 Para los animales de raza el
artículo 14 establece que la transmisión de dominio de los animales de pura raza podrá
confeccionarse mediante el acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros
genealógicos y selectivos.
Con relación a los equinos de pura sangre de carrera, fue sancionada la ley 20.378 que
oficializó los registros genealógicos relativos a estos animales, estableciendo que la
transmisión del dominio de los mismos se entenderá perfeccionada mediante la inscripción de
dicha transmisión en los registros.
Buques

Su régimen jurídico está regulado por la ley 20.094 que establece que los buques son bienes
registrables , sometidos al régimen jurídico de dicha ley. En su artículo 156 establece que los
actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de
buques de diez toneladas o más deben hacerse por escritura pública.
En su artículo 159 establece la formalidad de los buques de menor tonelaje será por
instrumento privado con las firmas de los otorgantes certificados y el deber de inscribirlo en el
registro nacional de buques y sólo producen efectos con relación a terceros desde la fecha de
su inscripción en el registro dándole así a la inscripción carácter declarativo.
Si bien es un mueble, en varios aspectos, su régimen jurídico es similar al de los inmuebles.
Requiere para la transmisión e inscripción en un registro especial donde se hace constar el
nombre del propietario y las sucesivas transferencias de dominio y es inaplicable el régimen
del 2412 cc.
Aeronaves
El artículo 49 de la ley 17.825 Código aeronáutico “ las aeronaves son cosas muebles
registrables. Sólo podrán inscribirse en el registro nacional de aeronaves actos jurídicos
realizados por medio de instrumento público o privado debidamente autenticado.

7. Efectos de las relaciones de poder. Derechos y obligaciones inherentes a la

posesión. Arts 1932 y sgtes CCyC.

Ley 26.994
CAPITULO 3
Efectos de las relaciones de poder

ARTICULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen

derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su
objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4,
Título III de este Libro.

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber

de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído
obligación al efecto.

Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si
es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;

b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no

cobrado;

c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso

ordinario de la cosa;

d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de

la cosa;

e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;

f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe
del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que
sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o
mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de
buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia
del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene
derecho a su restitución.

Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se

hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitución.

ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor
particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda
liberado, excepto estipulación o disposición legal.

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder

puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias.
Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una
relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan
originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras
útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados
por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en
los artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento.

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón
de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la
garantía por evicción, si ésta corresponde;

c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros
que la pretenden.

BOLILLA 4
1. LOS DERECHOS REALES SOBRE LA COSA PROPIA. EL DOMINIO.

Propiedad y dominio: El código Civil utiliza en principio indistintamente ambos vocablos,

pero también emplea el primero como sinónimo de “derecho real” y aun de derecho
patrimonial.

Definición del dominio. Art. 2506( código civil) AHORA 1941 ES EL DERECHO REAL EN
VIRTUD DEL CUAL UNA COSA SE HALLA SOMETIDA A LA VOLUNTAD Y ACCIÓN DE
UNA PERSONA”.

Artículo 1941 CCyC: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de
los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario

En el derecho romano clásico, el concepto de dominium era muy amplio: se lo usaba casi
como sinónimo de ius, expresando una idea de señorío sobre lo suyo que tiene el dominus,
sean cosas o derechos. La expresión “propiedad” aparece con la influencia griega para indicar
la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa al titular del derecho, para distinguirla de los
demás señoríos que carecían de estos atributos.
En cambio en el derecho moderno, la relación se ha invertido: propiedad es el término
genérico, y dominio el específico.

Fundamentos de la propiedad: Según Salvat, existen tres sistemas que justifican la

propiedad.
1. El sistema que considera a la propiedad como complemento de la libertad. Se ha
objetado que si así fuera, ello conduciría a reconocer que todo ser humano debe ser
propietario, lo que no se da en la práctica.
2. El sistema que considera a la ocupación como fundamento de la propiedad. Sin
embargo, ésta constituye sólo un modo de adquisición de la propiedad, y por lo tanto
supone su existencia y reglamentación anterior.
 3. El sistema que considera el trabajo como la fuente y base de la propiedad. Pero en el
orden económico, el trabajo no siempre tiene la propiedad de la cosa producida como
compensación de él, sino más bien el salario.

2. HISTORIA Y LEGISLACIÓN COMPARADA. ORÍGENES.COLECTIVISMO.

En su origen la propiedad fue colectiva; la titularidad pertenecía a la tribu, de a poco se fue
complementando con la propiedad individual de los objetos de uso personal y los elementos
de trabajo.
La tierra en principio era cultivada en común para luego atribuirse temporalmente a cada
familia integrante de la tribu una porción, temporalmente al principio y a perpetuidad después.
El último peldaño de esta evolución lo constituye la propiedad individual de los bienes
inmuebles.

Derecho romano: La propiedad, en principio colectiva, se transforma en individual con la Ley

de las XII Tablas, que atribuyó las tierras a distintas familias, perteneciendo el derecho de
propiedad al pater exclusivamente. El titular tenía los tres clásicos ius: utendi, fruendi y
abutendi.
El aflojamiento de los vínculos familiares determinó el surgimiento de la propiedad
individualista, con ciertas limitaciones inspiradas en el bienestar de la comunidad.
Dominio Quiritario y Bonitario: Durante el período clásico sólo existía una clase de dominio:
el dominium ex iure quiritium, transmisible por dos formas: la Mancipatio y la In iure cesio.
Posteriormente, con el derecho pretoriano, surgió otra forma de dominio: la propiedad
bonitaria, que permitía adquirirla a los extranjeros.

Edad media: Es importante para el desarrollo del régimen de la propiedad inmueble el

periodo del feudalismo (a partir del 843), que comienza con la firma del Tratado de Verdún,
por el cual los nietos del emperador Carlomagno se reparten el Imperio: aparecen los señores
feudales compartiendo la soberanía con los reyes.
Propiedad directa y útil : La tierra se “enfeuda”, es decir, el dominio directo y el útil se
bifurcan. El primero corresponde al señor feudal, el segundo a los vasallos.
Frente a la tierra feudal (de dominio dividido) tenemos otra tierra libre, de dominio similar al
romano, individual, absoluto y exclusivo, es la tierra alodial o alodio.
Con el crecimiento de las ciudades o burgos, los señores feudales pierden poder y los últimos
vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolución Francesa.

Revolución francesa: en agosto de 1789 los señores feudales renuncian a sus privilegios y
con la Declaración de los Derechos del Hombre la propiedad pasa a ser un derecho
individual, exclusivo y absoluto, además de perpetuo.

Individualismo francés: de acuerdo a los principios liberales de lassez faire, lassez passer,
se dio lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de riqueza. El industrialismo
generó la clase proletaria; se producen fuertes reacciones al individualismo, nacen las teorías
anarquistas que propenden la supresión de la propiedad y las socialistas y marxistas que
tienden a su socialización.

3. Las Doctrinas sociales. Socialismo utópico y científico. Doctrinas negativas.

 Socialismo utópico: (Owen)Se opone al individualismo, dirige la sociedad hacia un bien

común basado en el derecho de la propiedad para la comunidad. Comparte las ideas
marxistas y legitima la abolición de la propiedad privada para lograr la armonía entre
los individuos.
  Socialismo científico (Hengel, Marx) Plantea una realidad con lucha de clases que
genera cambios sociales. Reconoce la importancia del análisis crítico de la sociedad y
el capitalismo. Critica al Socialismo utópico.
 Doctrinas negativas (Marx) Marxismo: La propiedad privada conduce al proletariado a
desencadenar la lucha de clase. Esta lleva a adueñarse de los medios de producción
cuya propiedad pasará a Estado y cuando este desaparece llegará la sociedad
comunista extinguiendo la propiedad privada y toda forma jurídica.

 La posición de la Iglesia Católica y su influencia en la Ley 17.711 : el catolicismo

considera a la propiedad como una institución de derecho natural, que el derecho
positivo no puede desconocer, ya que es inherente a la calidad humana.
Mas el hombre, según Santo Tomás, recibe la riqueza para que, una vez cubiertas sus
necesidades, distribuya el sobrante entre los demás. La propiedad llenaría así un doble
cometido, ya que satisface un fin personal, cubriendo las necesidades del poseedor, y un fin
social, con el desplazamiento del sobrante a la comunidad.
Posteriormente, con el surgimiento del neoliberalismo, se observa una mayor intervención
estatal en las esferas exclusivamente reservadas hasta ese momento a la actividad particular
el derecho de propiedad pasó a tener así cada vez más restricciones en aras del interés
social.

 Constitucionalismo social. Legislación comparada

El derecho de propiedad se concibe como una función social más que un derecho absoluto
del propietario. Así éste tendría:
 la obligación y poder para emplear la cosa para satisfacción de sus necesidades o
necesidades colectivas.
 la obligación de no dejar sus bienes sin aprovechar o explotar.
 obligación del propietario de permitir el empleo de la cosa para fines de interés social.
 Constitución alemana 1918: la propiedad crea obligaciones y su ejercicio debe ser al
mismo tiempo un servicio prestado al interés colectivo, el cultivo y la explotación del
suelo constituye un deber del propietario frente a la comunidad.
Sistema de la propiedad concebida como una función social.
 Constitución mexicana: establece que la Nación tendrá el derecho de imponer a la
propiedad privada las modalidades que dicte el interés público.
En general, las constituciones modernas consagran la función social de la propiedad:
1. Brasil: el uso de la propiedad será condicionado al bienestar social. La ley podrá
promover la justa distribución de la propiedad con las mismas oportunidades
para todos.
2. Panamá: la propiedad privada implica obligaciones para su dueño, por razón de
la función social que debe llenar.
3. Paraguay: la constitución garantiza la propiedad privada cuyo contenido y límite
serán fijados por la ley atendiendo a su función social.
Actualmente, las constituciones provinciales contienen éste principio.

4. El código civil argentino. Posición de Vélez.

Definición del dominio. Art. 2506 ( código civil) “ES EL DERECHO REAL EN VIRTUD DEL
CUAL UNA COSA SE HALLA SOMETIDA A LA VOLUNTAD Y ACCIÓN DE UNA PERSONA”.

Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el derecho real que
concede mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre su objeto. Es la reunión de
todos los derechos posibles sobre una cosa: esto se concreta en los tres ius del derecho
romano: utendi (derecho de uso), fruendi (de goce) y abutendi (derecho de disposición).

Clases de dominio. Art. 2507.

 Pleno o perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho
real hacia otras personas;
 Imperfecto: aquí aparecen aminorados ciertos caracteres de la propiedad, como la
perpetuidad (dominio fiduciario y dominio revocable) y la absolutez (dominio
desmembrado):
- Dominio fiduciario: existe cuando el titular ha recibido un bien, determinado
singularmente, de una persona, con el fin de que al término de un cierto plazo o
al cumplimiento de determinada condición (resolutoria) lo transmita a su vez a
un tercero (fideicomisario)- Art. 2662.
- Dominio revocable: es aquel que se tiene sujeto a una condición o plazo
resolutorios. La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos del
transmitente.
- Dominio desmembrado: seda cuando su titular ha constituido un derecho real de
disfrute o de garantía a favor de otro sobre su propia cosa.

Las cosas del dominio del Estado también pueden clasificarse en:

 Cosas del dominio público del Estado: (2340) Son las que están destinadas al uso
directo y general de los habitantes, o están afectadas a un fin de utilidad o comodidad
común y pertenecen en propiedad al ente público.
Son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Tampoco pueden constituirse
sobre ellos derechos reales a favor de terceros que importan un principio de
enajenación.
Las cosas del dominio público del Estado se subclasifican en:
- Dominio público natural: está integrado por los bienes a los que la ley declara
del dominio público tal como los presenta la naturaleza, sin que sea necesario
acto alguno de creación por parte del Estado; por Ej., el Mar Territorial.
- Dominio público artificial: está constituido por aquellos bienes que la ley declara
del dominio público, pero que para su existencia dependen de una “creación” del
Estado, por ej., una calle o un camino.

 Cosas del dominio privado del Estado: Son las que están en el comercio jurídico, por
ello son enajenables (previa autorización), embargables y prescriptibles.

Para que un bien integre la categoría de público, es necesario que una ley nacional así lo
declare.
Afectar es consagrar un bien del dominio público al uso público, ponerlo en funcionamiento
como tal. Desafectar es sustraer ese mismo bien público de su destino al uso público.
Mientras que en el dominio público natural la determinación de su condición jurídica por la ley
constituye al mismo tiempo su afectación al uso público; en el dominio público artificial es
menester la determinación de su condición jurídica por la ley nacional más la creación del
bien por la administración, que lo destina al uso público. Es decir, que su afectación o
consagración al uso público se realiza por un acto distinto al de su calificación como bien del
dominio público.
Si bien la determinación de los bienes que han de integrar el dominio público corresponde al
Congreso Nacional, ese dominio pertenece a las provincias o a la Nación, según la ubicación
de los bienes. La jurisdicción sobre dichos bienes será nacional sólo en cuanto se relacione
con la navegación y el comercio internacional e interprovincial y la defensa nacional y
provincial relativamente a las demás materias.

Caracteres del derecho de propiedad:

 1) Absoluto: aquí el término no está utilizado en el sentido de oponible erga omnes, pues
desde ese punto de vista todos los derechos reales lo son, sino en el sentido de que el
dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades
posibles sobre una cosa, lo cual no impide la existencia de restricciones.
2) Exclusivo: dos personas no pueden tener exclusivamente el dominio de una cosa (art.
2508);
3) Perpetuo: el derecho de dominio no requiere que se lo ejercite para conservarlo, es
decir, no se extingue por el no uso.

De estos tres caracteres, el único que sería esencial sería la exclusividad, ya que de no existir
el derecho no sería dominio, sino condominio. Los otros dos son naturales, es decir que
pueden faltar tanto la absolutez –por ejemplo en el caso del dominio desmembrado-, como la
perpetuidad –ej., el dominio revocable-, sin que por ello desaparezca el dominio, que en estas
hipótesis sería imperfecto.

Facultades del Dueño. Reforma de la ley 17.711 a los artículos 2513 y 2514. Su relación
con el abuso del Derecho.
El propietario puede usar, gozar y disponer de la cosa, servirse de ella, poseerla. Antes de la
reforma de la ley 17.711, el art. 2513 lo facultaba a desnaturalizarla, degradarla o destruirla,
prohibir que otro se sirviera o percibiera sus frutos.
A partir de la Reforma, se sustituyó el art. 2513 por el siguiente:“Es inherente a la propiedad el
derecho de poseer la cosa, de disponer de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio
regular”.
Art. 2514: “El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo,
aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.”
Este tema se vincula necesariamente con el del abuso del derecho (art. 1071), norma que
permite al juez, aun en el caso de que se haya adecuado una conducta a una norma legal,
desconocer el derecho emanado de ella por considerar que se lo ha ejercido “abusivamente”.
Dice el nuevo art. 1071: “El ejercicio regular de un derecho o el cumplimiento de una
obligación legal no pueden constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio
abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira
al reconocerlos o al que contraríe los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres”.
Según el art. 2515, las facultades del propietario son amplísimas: tanto en los actos de
administración como en los de disposición.
Esta norma hace una enumeración no taxativa de los actos jurídicos que el propietario puede
realizar con su cosa: alquilarla, enajenarla a título oneroso o gratuito, gravarla con derechos
reales a favor de terceros o aun abandonarla.

Extensión del derecho de propiedad.

El problema de la extensión del dominio se plantea sólo en relación a los inmuebles, pues las
cosas muebles son en su totalidad pertenecientes al dueño. Entonces ¿Hasta dónde se
extiende la propiedad de los inmuebles?
Art. 2518: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre
el suelo, en líneas perpendiculares.

 Espacio aéreo: el propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo: puede extender
en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas: y
puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquier altura
avancen sobre ese espacio.
  Subsuelo: La propiedad se extiende a toda profundidad; comprende todos los objetos
que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos.
- Las minas pertenecen al dominio nacional (Código de Minería)
- Las aguas subterráneas de uso de interés general pertenecen al Estado, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del dueño del fundo de extraer las
aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la
reglamentación (Reforma ley 17.711).
- Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico
también han sido considerados luego de la reforma, como del dominio público
del Estado (art. 2340 C.C.)
 Accesorios: el propietario de la cosa principal es dueño de las accesorias (2520);
 Frutos y productos: frutos son los que la cosa produce sin alteración de la sustancia y
productos son una porción desprendida de la sustancia misma de la cosa.
Los frutos naturales e industriales y las producciones orgánicas de la cosa (productos)
no son accesorios de la cosa, sino que forman un todo con ella (2329). En cambio, los
frutos civiles son cosas accesorias.
Al propietario le corresponden los frutos de cualquier clase como los productos, porque,
o forman parte de la cosa, o son accesorios de ella.

5. Las disposiciones generales sobre el Dominio en el Código Civil y

Comercial . Artículos 1941 y sgtes. ( 1941 a 1950)

TITULO III

Dominio

CAPITULO 1

Disposiciones generales

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas
las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva.

ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular.

Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo
que falta al título.

ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a

extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas locales.

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en
que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a

su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble,
si no se prueba lo contrario.

ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición

o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

CAPITULO 2

Modos especiales de adquisición del dominio

SECCION 1ª

Apropiación

ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño,
se adquiere por apropiación.

a) son susceptibles de apropiación:

i) las cosas abandonadas;

ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;

iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

b) no son susceptibles de apropiación:

i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario;

ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;

iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se

habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;

iv) los tesoros.

ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su
trampa.

Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.

ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para
pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su
medio natural.
ARTICULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles
ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el
enjambre perte-nece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de
éste.

SECCION 2ª

Adquisición de un tesoro

ARTICULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta
en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra
en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.

ARTICULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo

hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen
derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda.

ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia,
el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la
mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre
la cosa.

Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al

descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.

Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la
cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de
encontrar un tesoro.

ARTICULO 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que
tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar
la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se
acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

SECCION 3ª

Régimen de cosas perdidas

ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla,
pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a
la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a

reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin
perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.

Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente
pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

SECCION 4ª

Transformación y accesión de cosas muebles

ARTICULO 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien
de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa,
hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En
tal caso, sólo debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser

indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe
pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior,

el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el

dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños

acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas
o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor,
los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

SECCION 5ª

Accesión de cosas inmuebles

ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante

con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del
inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca
por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.

No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la

adherencia el curso de agua intermitente.

El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en

proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.

Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.

ARTICULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.

ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las
aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción,
mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.

Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto

sobre las cosas perdidas.

ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye,

siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe
también debe los daños.

Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen

al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de
mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del
inmueble y del daño.

Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales

ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene
acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

ARTICULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de

buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si
éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.

El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida
del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de

conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

CAPITULO 3

Dominio imperfecto

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable,

el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo,
el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el
desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de

diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea
mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio
debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título
constitutivo del dominio imperfecto.
ARTICULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades
que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias
de la extinción de su derecho.

ARTICULO 1967.- Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable

tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.

Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros

sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la
cosa.

ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el

dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción
constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTICULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño

perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

>CAPITULO 4

Límites al dominio

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en

el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

ARTICULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio
no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio.

ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la

cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a
persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si
su plazo no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se

considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas,
o implican una sustitución fideicomisaria.

ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la
prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de

las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique
su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta
perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir
obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado
anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los
demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia
del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída
artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.

ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si
es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.

ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que
la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona
de visión más cercana al inmueble colindante.

ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

ARTICULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material
no transparente.

ARTICULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar
otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTICULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de
ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo.

6. Garantías del Derecho de Propiedad. La Constitución Nacional. El Código

Penal.

Garantías del Derecho de Propiedad. La Constitución Nacional

Amparo constitucional de la inviolabilidad de la propiedad: La constitución protege la
propiedad fundamentalmente en los artículos 14 (que garantiza a todos los habitantes,
conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el derecho de usar y disponer de la
propiedad), y el 17 (que consagra su inviolabilidad, prohíbe la confiscación, exige que la
privación sólo derive de una sentencia fundada en ley y que la expropiación por causa de
utilidad pública deba ser calificada por ley y previamente indemnizada).
En “Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/ consignación”, la Corte Suprema dispuso que “…Ni el
derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la
constitución, reviste el carácter de absoluto… Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo
compatible con los derechos de los demás”.

Garantías del Derecho de Propiedad. El Código Penal:

La propiedad como bien jurídico protegido no abarca sólo el dominio del código civil; la
protección penal se extiende a la tenencia, posesión, dominio y demás derechos reales en
cuanto al poder sobre las cosas procedentes de otros títulos o situaciones jurídicas.
La propiedad penalmente considerada es aquella que está constituida por bienes susceptibles
de apreciación pecuniaria que sin ser inherentes a ella , jurídicamente pertenecen a una
persona física o moral.
La propiedad que protege el código civil es la propiedad común, (art 17 CN todo autor o
inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento por el término que
acuerde la ley). Está protegida por leyes especiales, por ejemplo la ley 11.723 sobre
Propiedad científica, literaria y artística.

BOLILLA 5

1. Modos de adquisición del dominio. Concepto. Clasificación. Enumeración. El

título y el modo. Sus diferencias.

Según el art. 2524, el dominio se adquiere:

 Por la apropiación;
 Por la especificación;
 Por la accesión;
 Por la tradición;
 Por la percepción de frutos;
  Por la sucesión en los derechos del propietario;
 Por la prescripción.-
Se critica a esta norma que es incompleta, pues no contempla dos modos fundamentales de
adquisición del dominio: la ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de buena fe
de una cosa mueble no robada ni perdida; y la expropiación por causa de utilidad pública.

Clasificaciones: generalmente se dan las siguientes:

1) Originarios y derivados: según que la adquisición se realice en forma independiente

(sin atención al derecho de un antecesor), o que se reciba de un propietario anterior
por medio de un acto jurídico.
El interés práctico de esta distinción reside en que en la adquisición originaria el
dominio se adquiere sin limitaciones, en cambio en la derivada el derecho se adquiere
con las limitaciones que el de aquél tenía (3270- Nemo plus iuris).

2) A título universal y a título particular: según se adquiera todo o parte de un patrimonio o

cosas individuales.

3) Gratuitos u onerosos: según se adquiera con o sin contraprestación.

Título y modo: el título es el antecedente (a veces indispensable) que sirve de base para la
transmisión efectiva del dominio; el modo es la forma en que la transferencia se opera
realmente.
Por ejemplo, la transmisión de inmuebles requiere escritura pública: éste es el título, pero el
dominio no se transmite efectivamente sino mediante la tradición y la inscripción del título en
el Registro de la Propiedad.
En materia de cosas muebles puede o no existir título independiente del modo de transmisión:
cuando se venden cosas muebles valiosas, lo normal es firmar un contrato de venta (título) y
luego efectivizar la transmisión del dominio mediante la tradición. Pero en el contrato de venta
no es indispensable, o sea que bastaría con la tradición, en la cual en este caso se confunden
título y modo de transmisión.

Régimen legal del Código para adquirir el dominio. Sistema anterior y posterior a la
reforma del Dec. Ley 17.711. Análisis del art. 2505 reformado por Dec. Ley 17.711. Ley
17.801.

Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad en el sistema de la Ley 26.994.

El artículo 1892 enuncia diversos aspectos de la transmisión de derechos reales. Dice la
norma: “Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario,
y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el
que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose
en poseedor a nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.

2. Apropiación. Concepto. Condiciones. Cosas a las cuales se aplica. Régimen de las

cosas perdidas. Noción. Especificación o Transformación. El El código civi y el CCyC.

APROPIACIÓN: consiste en un modo de adquisición del dominio mediante la aprehensión o

toma de posesión de cosas muebles sin dueño o abandonadas por su dueño, hechas por
persona capaz y con ánimo de adquirir el dominio (2525).

Cosas a las cuales se aplica: Deben ser cosas muebles, pues las cosas inmuebles no son
susceptibles de apropiación (nunca carecen de dueño). Caben en este modo adquisitivo,
tanto las cosas sin dueño, o sea las que nunca tuvieron dueño, y las cosas abandonadas por
el dueño.
Son cosas abandonadas por el dueño aquellas de cuya posesión se desprende
materialmente, con la idea de no continuar en el dominio de ellas. En caso de duda se
presume que la cosa no ha sido abandonada por el dueño sino perdida, si es cosa de algún
valor (2530).
El art. 2527 contiene una enumeración de las cosas susceptibles de apropiación, que se
corresponde con el art. 2343 (cosas susceptibles de apropiación privada), de ello resulta que
son:
1. Los peces de los mares y ríos;
2. Los enjambres de abejas, si el dueño no los reclamare inmediatamente;
3. Las cosas que se hallaren en el fondo de los mares y ríos;
4. Las plantas y yerbas que vegetan en las costas;
5. Los tesoros abandonados, monedas, joyas, etc., que se encuentren sepultados o
escondidos, sin que hayan indicios o memorias de que alguien sea su dueño;
6. El dinero u otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los
apropie el primer ocupante;
7. Los animales bravíos o salvajes y los domesticados que recuperen su antigua libertad.

Cosas excluidas: Según el art. 2528 no son susceptibles de apropiación:

a) Los inmuebles;
b) Los animales domésticos o domesticados;
c) Las cosas perdidas;
d) Las cosas que sin voluntad de los dueños caen al mar o a los ríos o las que se arrojan
para salvar las embarcaciones o los despojos del naufragio.

Los casos de apropiación legislados por el código son:

 Caza: (2540) La caza es un medio de apropiación cuando el animal bravío o salvaje
viéndose en su libertad natural, fuese tomado muerto o vivo por el cazador o hubiese
caido en las trampas puestas por él.
Solamente puede cazarse en terrenos propios o ajenos que no estén cercados,
plantados o cultivados. Los animales que se cazaren en terrenos cercados, plantados o
cultivados, sin permiso del dueño, pertenecen al propietario del terreno y el cazador
está obligado a pagar el daño causado.
  Pesca: (2547) La pesca es también otra manera de apropiación, cuando el pez fuere
tomado por el pescador o hubiera caído en sus redes.
 Apropiación de tesoros: (2551) Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueño
conocido y que está oculto o enterrado en un inmueble, sea de creación antigua o
reciente, con excepción de los objetos que se encuentran en los sepulcros o en los
lugares públicos destinados a la sepultura de los muertos.
Es prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia del dueño, o del que lo
represente, aunque los posea como simple tenedor; pero el que fuere coposeedor del
predio, o poseedor imperfecto, puede buscarlos, con tal de que el predio sea restituido
al estado en el que se hallaba (2552).
Régimen jurídico de las cosas perdidas: (2531) El que hallare una cosa perdida no está
obligado a tomarla; pero si lo hiciere, carga mientras la tuviere en su poder con las
obligaciones del depositario que recibe una recompensa por sus cuidados.
Si el que hallare la cosa conoce al dueño, debe avisarle inmediatamente, y si no lo hiciere, no
tiene derecho a recompensa alguna.
Si no se conociese al dueño, el hallador debe entregarla al juez más inmediato o a la policía
(2534).
El que hubiera hallado la cosa perdida tiene derecho a ser pagado por los gastos hechos en
ella y a exigir recompensa por el hallazgo (2533). El monto puede ser el ofrecido por el dueño
o en su defecto, lo regulará el juez. También el propietario puede exonerarse del pago de la
recompensa cediendo la cosa al que la halló (2533).
Procedimiento: el hallador de la cosa de dueño desconocido debe entregarla al juez o a la
policía, quienes pondrán avisos de treinta en treinta días. Si en el término de 6 meses desde
el último aviso no se presentare la persona que justifique su dominio, se venderán las cosas
en subasta pública y luego de deducidos los gastos de aprehensión, conservación y
recompensa debida al hallador, el remanente corresponde a la municipalidad del lugar en que
se halló la cosa.
Quien no diere noticia al dueño de la cosa hallada o no siguiera el procedimiento antes
indicado, perderá el derecho a la recompensa de los gastos que hubiese realizado.

ESPECIFICACIÓN: es la transformación de una cosa mueble en otra mediante el trabajo del

hombre, o según el art. 2567, cuando se hace un objeto nuevo con la materia de otro. Ej.,
cuando se hace vino con la uva, tela con la lana, etc.
Debe considerarse que hay especificación cuando la materia anterior se ha transformado en
un objeto que tiene una individualidad económico- social propia.
En cuanto a la propiedad de la cosa nueva, el código distingue dos hipótesis:
 Especificación de buena fe (2570) Si la transformación se hizo de buena fe y fuere
posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueño de la materia será dueño de la
nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sólo exigir el valor de
la materia, quedando la especie de propiedad del transformador. Si no puede reducirla
a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización
correspondiente.
 Especificación de mala fe (2569) Si la transformación se hizo sabiendo o debiendo
saber que la materia era ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño
de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, y a la acción criminal a
la que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al
transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.

El interés práctico de la especificación como medio de adquisición del dominio de una cosa
mueble está notablemente reducido por los efectos del 2412.
ACCESIÓN: La propiedad de una cosa comprende los accesorios que se encuentran en ella
unidos natural o artificialmente (2520). Por consiguiente, cuando una cosa se adhiere a otra el
propietario de ésta adquiere el dominio de la que se ha adherido.
Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o artificial.

El código se ocupa de los siguientes casos de accesión:

a) Aluvión;
b) Avulsión;
c) Edificación y emigración de animales;
d) Adjunción, mezcla y confusión.

a) Aluvión: (2572) Se llama aluvión a los acrecentamientos de tierra que reciben paulatina e
insensiblemente por efecto de la corriente de las aguas los terrenos ribereños. Esto es lo que
se llama aluvión por acarreo, el caso típico.
Puede ocurrir también que el río o corriente de agua se retire insensiblemente de una orilla
hacia otra, dejando al descubierto parte del lecho, en cuyo caso el propietario de la ribera
adquiere los terrenos dejados en descubierto por las aguas. Es el primer caso de aluvión por
abandono, denominado alveus exsicatu.
El segundo caso de aluvión por abandono no está contemplado en el código, ocurre cuando
las aguas el río cambian de curso y comienzan a correr por un lecho distinto, dejando
abandonado el anterior; o bien cuando se secan, dejando también el cauce al descubierto. En
ese caso, la jurisprudencia determinó que el lecho abandonado corresponde a los propietarios
ribereños, a menos que el cambio de dirección sea el resultado de obras y trabajos de
rellenamiento que el poder público ha efectuado a sus expensas, en cuyo caso el cauce
pertenece al Estado. Es lo que se denomina alveus derelictus.
Condiciones de la adquisición del dominio:
- Debe tratarse de aguas corrientes por sus cauces naturales;
- Debe tratarse de tierras dejadas por ríos o arroyos no navegables; si fueran
navegables o costas del mar, los terrenos de aluvión pertenecen al Estado.
- Es indispensable que los terrenos de aluvión estén definitivamente incorporados al
predio ribereño; es decir que estén adheridos a la ribera y hayan cesado de ser parte
del lecho del río.
- Es indispensable que los terrenos de aluvión estén unidos directamente a las
propiedades ribereñas y no estén separadas de ellas por una corriente de agua que
haga parte del río y que no sea intermitente.

b) Avulsión: supone un hecho súbito, un desprendimiento violento provocado por las aguas
que depositan la tierra en otras propiedades, ya sea inferiores o de la ribera opuesta.
En principio, cuando se han producido estos desprendimientos, el dueño de la tierra conserva
su dominio y puede reclamarla del propietario de esa tierra donde se ha depositado, dentro de
los seis meses. Pero carece del derecho de reivindicar las tierras, arena o plantas desde que
se han adherido naturalmente al terreno ribereño al que fueron a parar.
La avulsión supone siempre cosas susceptibles de adherencia natural, tales como la tierra, la
arena y alas plantas; pero puede ocurrir que la corriente haya traído cosas no susceptibles de
adherencia natural como muebles, materiales de construcción, etc. En ese caso se aplica lo
dispuesto sobre las cosas perdidas (2586).
c) Emigración de animales: (2592) Cuando los animales domesticados que gozan de su
libertad emigraren y contrajeren la costumbre de vivir en otro inmueble, el dueño de éste
adquiere dominio de ellos, con tal de que no se haya valido de algún artificio para atraerlos. El
antiguo dueño no tendrá acción alguna para reivindicarlos, ni para exigir indemnización
alguna.

Edificación, siembra o plantación: Todo lo sembrado, plantado o edificado en un inmueble

se presume hecho por el propietario de éste y, como accesorio del inmueble, pertenecen al
mismo (superficie solo sedit).
Si los materiales de construcción, semillas o plantas pertenecieren al dueño del inmueble, no
hay problema, pero puede suceder que:
- Se siembre, plante o edifique en terreno propio con semillas o materiales ajenos:
(2587) en ese caso el que plantó o edificó adquiere la propiedad de unas u otros; pero
estará obligado a pagar su valor, y si hubiera obrado de mala fe además será
condenado a pagar los daños y perjuicios, y si las hubiera, las consecuencias de la
acción penal. El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos, si le
conviniere, si ulteriormente se separasen.
- Se edifique, siembre o plante de buena fe en terreno ajeno con materiales, semillas o
plantas propias (2588). El dueño del terreno tendrá derecho a hacer suya la obra,
siembra o plantación, previas indemnizaciones al edificante, sembrador o plantador de
buena fe, sin que éste pueda destruir lo que hubiera edificado, sembrado o plantado,
no consintiéndolo el dueño del terreno.
- Se edifique, siembre o plante de mala fe en terreno ajeno con materiales, semillas o
plantas propias (2589). EL dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la
reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o
plantador, pero si quisiera conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el
inmueble (caso contrario habría enriquecimiento sin causa).
- Si hubo mala fe de ambas partes (2590), o sea que el edificio, siembra o plantación se
hicieron a vista y ciencia del dueño del terreno y este no se opuso, se arreglarán los
derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante de buena fe.
- Si al construir un edificio sobre el lote perteneciente al dueño se invade en algunos
centímetros el predio vecino, la jurisprudencia rechazo la solución de reivindicación y
destrucción de dicha franja por parte del vecino perjudicado, ya que consideró que
importaría un abuso del derecho de dominio.

d) Adjunción, mezcla y confusión: son tres formas de la accesión de una cosa a la otra.
Hay adjunción cuando una cosa se une a otra de tal modo de formar una sola. En la mezcla,
la accesión es más íntima, no hay solamente una yuxtaposición de elementos sino una fusión
de ellos. La confusión es la mezcla de líquidos.
Típicamente estos casos se producen por hechos de la naturaleza, pero puede darse un
supuesto en que provengan de la mano del hombre. En este caso, es difícil distinguirlo de la
especificación. El criterio mayoritario de distinción es el siguiente: si se ha operado una
transformación de la cosa en un objeto nuevo y ello ha resultado principalmente del trabajo
humano, siendo los materiales utilizados de valor secundario, habrá especificación; si en
cambio lo fundamental es el material utilizado y el trabajo es secundario, hay adjudicación o
mezcla.
Art. 2594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun
en el caso de ser posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella
valiere.
Si la persona que realizó la adjunción fue de mala fe, el dueño de la materia empleada de
mala fe puede optar entre pedir que se le devuelva una cosa igual a la que tenía o que se le
paguen los daños y perjuicios. En cambio si el que realizó la adjudicación era de buena fe, el
propietario de la cosa accesoria sólo tiene derecho a exigir lo que ésta valiere.
Art. 2597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubieren confundido o
mezclado, resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere
el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.
Si no hay cosa principal ni accesoria, siendo las materias separables, la separación se hará a
costa del que las unió sin consentimiento del dueño de la otra. Pero si la unión se hubiera
hecho con el consentimiento del otro dueño, la separación se hará a costa de ambos.
Si las cosas son inseparables, el dueño de la cosa unida sin su voluntad puede pedir al que
hizo la unión o mezcla el valor que tenía ante de la unión. Pero si las cosas inseparables
resultaran confundidas o mezcladas por un hecho casual, y no hay cosa principal, cada
propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda,
entendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.

Ley 26.994 Código Civil y CCyC:

ARTICULO 1957.-Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien
de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa,
hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En
tal caso, sólo debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser

indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe
pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior,

el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al
transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el

dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o
abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

ARTICULO 1958.-Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños

acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas
o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor,
los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

3. Tradición traslativa de dominio. Concepto. Legislación comparada. Sistemas:

Romano, Germánico, Francés. Legislación Nacional. Condiciones que debe
reunir para hacer adquirir el Dominio. Funciones. Efectos.

TRADICIÓN: Sistemas de transmisión de un derecho real:

 Sistema romano: la transmisión de derechos reales sobre las cosas requería no solo
el consentimiento de las partes, sino también la tradición, o sea la entrega material de
la cosa. Se distinguía así entre contrato y transmisión del derecho real. Para el primero,
bastaba el acuerdo de voluntades, para la segunda era necesario la tradición, que
obedecía a razones de publicidad.
  Sistema francés: el Código Napoleón estableció la transmisión del dominio por el
simple consentimiento. La tradición era una mera ficción. Más adelante, al crearse los
Registros, se sentó el principio de que aquella transmisión si bien producía efectos
entre las partes no lo producía respecto de terceros mientras no estuviesen inscriptos
en los registros.
 Sistema germánico: se mantuvo la tradición respecto de los bienes muebles, pero en
lo respectivo a los inmuebles, ha sido sustituida totalmente por el sistema de registro.

 Legislación nacional en el Código civil:Vélez Sársfield siguió en este punto las

soluciones del derecho romano, estableciendo el requisito de la inscripción registral
sólo para el caso de la hipoteca; sin embargo era necesario crear un registro
inmobiliario, y con la reforma de la ley 17.711 al art. 2505 se fijó el requisito de la
inscripción para los inmuebles. Luego, leyes especiales lo establecieron para el caso
de los automotores, aeronaves y los códigos rurales fijaron la obligatoriedad de las
marcas y señales para los semovientes.
 Ley 26.994: 1886-1893:

ARTICULO 1886.-Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad

de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro de-recho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
ARTICULO 1893.-Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos

que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Condiciones para que la tradición de lugar a la adquisición del dominio:

a) Propiedad de la cosa: esto en virtud del principio Nemo Plus Iuris (3270): “nadie
puede transmitir un derecho mejor ni más perfecto del que posee”.
Excepciones:
- En materia de inmuebles, los terceros que los adquieran de buena fe y a título oneroso
sobre la base de un título nulo o anulable, están protegidos contra la reivindicación que
intentare el antiguo dueño (1051);
- En materia de muebles, la posesión de buena fe a título oneroso pone a cubierto de
toda acción de reivindicación al poseedor, salvo que la cosa fuere robada o perdida
(2412)
Ello significa que en estos casos, aun cuando la tradición haya sido hecha por quien no
tenía derecho a hacerla, basta sin embargo para hacer adquirir el dominio al que la
recibió.
b) Capacidad para contratar de ambas partes: la tradición debe ser hecha por quien
tenga capacidad para enajenar y recibida por quien es capaz de adquirir (2601). En
cambio, para la adquisición de la posesión se exige solamente el discernimiento, que
se tiene ya a los 10 años; esto no debe confundirse.
 c) Título suficiente para transmitir la propiedad: (2602) Esto significa que la tradición
por sí sola no basta para transferir el dominio si no ha sido acompañada de un acto
suficiente para producir ese efecto, tal como la venta, la donación, etc.

4. Prescripción adquisitiva o Usucapión. Concepto. Antecedentes históricos.

Utilidad y fundamentos. Caracteres. Quiénes pueden prescribir. Cosas
susceptibles de prescripción. Efectos.
Antecedentes Históricos.
La ley de las XII Tablas establecía que la propiedad podía adquirirse por el uso de las cosas
continuadas durante el plazo de un año para las cosas muebles y de dos para los inmuebles.
En el derecho romano surge la institución de la usucapio prescriptio longis temporis: constituía
una defensa contra la acción de reivindicación del verdadero dueño por quien había poseído
la cosa durante 10 o 20 años según fuera mueble o inmueble.
Justiniano separó las dos instituciones: usucapio para los muebles con el plazo de 1 a 3 años,
y praescriptio para los inmuebles con el plazo de 10 a 20 años.
Definición. ES EL DERECHO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UN INMUEBLE
ADQUIERE LA PROPIEDAD POR LA POSESIÓN DE ÉL DURANTE EL TIEMPO FIJADO
POR LA LEY (art. 3948).
Elementos. Surgen de la misma definición:
a) Actividad persistente (posesión);
b) Transcurso del tiempo.-
Utilidad. La prescripción funciona para consolidar una situación realmente existente, para
salvar defectos de un título legítimo, o para evitar las consecuencias perjudiciales de la
pérdida de un título.
Fundamentos.
a) La necesidad de fijar las relaciones de derecho inciertas;
b) Interés social en que las relaciones jurídicas tengan certeza;
c) Presunción de haberse extinguido el derecho garantizado por la acción;
d) Castigo a la negligencia del verdadero propietario.
Quiénes pueden prescribir y contra quiénes: (3950) Todos los que pueden adquirir pueden
prescribir. La ley se refiere a la capacidad de derecho y no la de hecho.
Cosas susceptibles de prescripción: pueden adquirirse por usucapión cosas muebles e
inmuebles, aunque respecto de las primeras hay que recordad la regla de que la posesión de
buena fe y a título oneroso otorga el derecho de dominio sobre la cosa, salvo que esta sea
robada o perdida. En este último caso el dominio se adquiere por prescripción de dos o tres
años según que la cosa sea o no registrable (art. 4016 bis). Al no ser susceptibles de
apropiación privada, son imprescriptibles los bienes del dominio público del Estado; no así los
bienes privados del Estado, que son prescriptibles.
Caracteres que debe tener la posesión hábil para usucapir.
c) A título de dueño. Si se detenta la cosa a simple título de tenedor, reconociendo
en otro la propiedad, la posesión no es hábil para usucapir.
d) Continua, no interrumpida. Por posesión continua se entiende aquella que
importa el ejercicio normal de los derechos del propietario. La posesión deja de
ser continua cuando el propietario o un tercero la interrumpe por más de un año.
e) Pública y pacífica.
 5. Usucapión de inmuebles . Sus clases. Requisitos. Condiciones. El juicio de
usucapión. El artículo 24 de la ley 14.159/52 y el Dcto ley 5756/558. Naturaleza de
la acción. El demandado. Pruebas. La sentencia. Efectos . Suspensión e
interrupción de la prescripción. Concepto. Causales y efecto en cada caso.

Usucapión de inmuebles. El código contempla dos clases de usucapión: la de quien

ejerce posesión por justo título y a buena fe (10 años; y la de quien no tiene justo título
o buena fe (20 años.)
Prescripción corta (10 años): procede siempre que haya habido justo título y buena fe.
- Justo título: es aquel que es suficiente para la transmisión del dominio y que realmente
lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del
inmueble (4010). Su defecto emana de que quien ha transmitido el dominio no era el
verdadero dueño: por eso no sirve para transmitirlo. Pero la ley ampara a quien,
procediendo de buena fe, confió en este título, concediéndole un plazo de prescripción
breve de 10 años.
- Buena fe: se reputa de buena fe al poseedor que tiene la creencia de ser el señor
exclusivo de la cosa (4006). Debe tratarse de una creencia sin duda alguna, pues de
haberlas no se reputa de buena fe al poseedor. Debe tratarse de un error de hecho,
porque el de derecho es inexcusable. Basta que la buena fe exista en el momento de la
adquisición; por ende, el conocimiento posterior que el poseedor tenga de la falta de
derechos de su enajenante para transmitir la propiedad no lo perjudica.
Dispone el art. 4004 que el sucesor universal del poseedor del inmueble, aunque sea de mala
fe, puede prescribir por 10 años cuando su autor era de buena fe; y recíprocamente no es
admitida la prescripción en el caso contrario, a pesar de su buena fe personal.

Prescripción larga (20 años): originariamente, antes del avenimiento de los medios masivos
de comunicación, el plazo era de treinta años, pero fue necesario acortarlo.
Basta la posesión continua; no es necesario ni la buena fe ni el justo título (4016). Es decir
que quien se posesiona de una propiedad ajena, con pleno conocimiento y conciencia de que
no es suya, adquiere, no obstante ello, el dominio después de 20 años de posesión.
Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño, basta probar cuándo empezó ella
para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empezó a poseer
por otro pretenda que, en un momento dado, siguió poseyendo para sí. Es lo que se llama
interversión del título. Puesto que se empezó a poseer reconociendo en otro el derecho de
propiedad, la prueba de que en un momento dado se empezó a poseer por sí debe ser clara e
inequívoca.
El juicio de usucapión: la ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableció el carácter
contencioso del juicio y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron
excesivas y determinaron la sanción del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carácter
contencioso del procedimiento atenuó el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.
- Al iniciar la demanda debe presentarse una certificación del Registro de la Propiedad o
del Catastro sobre la titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el
juicio deberá tramitar con intervención del titular. Si no pudiere determinarse quien es,
se procede en la forma establecida en los códigos procesales para la citación de
personas desconocidas. En caso de no dar resultados la citación por edictos, debe
darse intervención al defensor de ausentes.
- El juez competente es el del lugar del inmueble.
- Con la demanda es necesario acompañar el plano de mensura del inmueble.
 - En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que ésta no podía ser
exclusivamente testimonial, y agregó con la demanda debían adjuntarse las
constancias de las cuales resultare que el poseedor había pagado a su nombre los
impuestos durante todo el lapso de la prescripción. Esto era excesivo, porque la
posesión podría haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos.
Además, por lo general las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del
contribuyente si no es sobre la base de los títulos.
El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles,
aunque el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que será
especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que
gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesión.
- La sentencia que se dicte en juicio contradictorio hará cosa juzgada respecto de las
partes intervinientes en él. Esta sentencia brinda un título de propiedad, tiene efectos
erga omnes como que brinda un título perfecto. Ello, sin perjuicio del dueño o
condómino que no ha sido oído, de reivindicar el inmueble demostrando que la
posesión no tenía los caracteres legales que permiten usucapir.

6.Usucapión de muebles: la regla del art. 2412 cubre la mayor parte de los casos de
posesión de cosas muebles, ya que la mera posesión de buena fe confiere el derecho
de propiedad.
Sin embargo, quedan tres hipótesis que no están cubiertas por dicha regla:
a) La posesión de mala fe. Esta no tiene solución en nuestro código: ninguna norma
permite adquirir por prescripción el derecho al poseedor de mala fe.
b) La posesión de buena fe por título gratuito (art. 2778)
c) La posesión de buena fe de cosas robadas o perdidas. La ley 17.711 agregó un
artículo (4016 bis) que dispone que el que durante tres años ha poseído de buena fe
una cosa mueble robada o perdida, adquiere su dominio por prescripción. Si se trata de
cosas muebles registrables, el plazo es de dos años. En ambos casos la posesión
debe ser de buena fe y contínua.

Suspensión de la prescripción: la prescripción se suspende cuando en virtud de una causa

legal el término deja de correr; pero cesada la causa de la sus pensión, el término se reanuda,
computándose el tiempo anterior. Esto tiene lugar:
1. Entre marido y mujer (2969);
2. Entre los tutores y curadores y sus pupilos y curados (2973);
3. A favor de la sucesión aceptada con beneficio de inventario (3974).
El art. 3966 establecía que la prescripción no corre contra los incapaces y emancipados. Era
un privilegio excesivo, que prolongaba por términos exagerados la incertidumbre sobre los
derechos de las partes. la ley 17.711 derogó ese privilegio. El nuevo art. 3266 dice: “La
prescripción corre contra los incapaces que tuvieran representantes legales. Si carecieren de
representación, se aplicará lo dispuesto en el art. 3980”.
Dispone el art. 3980 que cuando por razon de dificultades o imposibilidad de hecho se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una acción, los jueces están autorizados a liberar al
acreedor o al propietario de las consecuencias de la prescripción cumplida durante el
impedimento, si después de su cesación el acreedor o propietario hubiese hecho valer sus
derechos en el término de tres meses. Se trata de un supuesto de dispensa de la prescripción
cumplida: no es un caso de suspensión de la prescripción.
Interrupción de la prescripción: sus efectos son borrar totalmente el término transcurrido, y
la prescripción vuelve a correr por todo el término de la ley, a partir de la cesación de la causa
interruptiva.
Causas.
a) Interrupción natural: (3984) Surge de la circunstancia de haberse privado al poseedor
durante un año del goce de la cosa. Es indispensable que el propietario o un tercero
hayan privado al usucapiente de la posesión durante un año corrido. Esta interrupción
produce efectos aunque la nueva posesión haya sido ilegítima, injusta o violenta, sin
perjuicio de las acciones que el usucapiente pueda intentar en virtud de la turbación o
el despojo.
b) Demanda contra el poseedor: (3986) La demanda hecha por el propietario contra el
poseedor interrumpe la prescripción aunque sea interpuesta ante juez incompetente y
aunque el demandante no tuviera capacidad para accionar.
c) Compromiso arbitral: (3988) Se interrumpe la prescripción por compromiso arbitral
hecho en escritura pública sujetando la cuestión de los derechos de posesión y de
propiedad al juicio de árbitros.
d) Reconocimiento del derecho del dueño: (3989) es lógico, porque desde el momento en
que se reconoce en otro el derecho de propiedad, no se tiene el carácter de poseedor
propiamente dicho sino de mero tenedor de la cosa.
Efectos. La posesión que la ha precedido queda como no sucedida, de modo que para que el
poseedor invoque su posesión como título de adquisición del dominio debe demostrar una
nueva posesión prolongada por todo el término de la ley (3998).

7. (OCUPANTES SIN TÍTULO. )Régimen de regularización dominial de inmuebles

urbanos. Ley 24.374 (27/09/94)

Beneficiarios. Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que acrediten la posesión
pública, pacífica y continua, durante tres años con anterioridad al 1 de enero de 1992, y su
causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación
única y permanente, y reúnan las características previstas en la reglamentación (art. 1).

Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de la ley, en el orden siguiente:

a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan
continuado con la ocupación del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha
establecida por el artículo 1, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
d) Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión.

Quedan excluidos del régimen de la ley:

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus
necesidades de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.

Procedimiento:

a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de

acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las características y
ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos
 dominiales y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título que obrase en su
poder. A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su
carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma,
y todo otro requisito que prevea la reglamentación;
b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un relevamiento
social y demás aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo desestimar las
solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento de
cualquier naturaleza en la presentación o en la declaración jurada, se rechazará la
misma sin más trámite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de
Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerirá los
antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contándose con estos
antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el
último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que
se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más
efectiva según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona
que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en
el término de 30 días;
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la
relación de lo actuado, la que será suscripta por el interesado y la autoridad de
aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose
constar que la misma corresponde a la presente ley;
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos
previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;
g) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del
peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común,
siendo de aplicación las exenciones y beneficios previstos por el artículo 3, los que se
otorgasen en la reglamentación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

Cuando los inmuebles fuesen de dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal,
se procederá a la inmediata escrituración por intermedio de las escribanías habilitadas, con
los beneficios previstos por el artículo 3.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrán adherir al régimen y
procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento, procederá la
acción de amparo.

La inscripción registral producirá los efectos de inscripción de título a los fines del inicio del
cómputo del plazo de prescripción del artículo 3999 del Código Civil. Quedan a salvo todas
las acciones que correspondan a los actuales titulares de dominio, inclusive, en su caso, la de
expropiación inversa.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO.

Hay que distinguir dos casos de extinción o pérdida del dominio:

a) Absoluta: Importa la extinción del dominio sobre una cosa que no es adquirida por
nadie. Esto ocurre en los siguientes casos:
- Por destrucción o consumo total de la cosa (2604);
- Cuando la cosa queda fuera del comercio;
- Cuando los animales salvajes o domésticos recuperan su libertad o pierden la
costumbre de volver a la residencia del dueño (2605);
 - Abandono de la cosa, aunque nadie se apropie de ella (2607).

b) Relativa: Se pierde el dominio para una persona, porque es adquirida por otra. Esto
ocurre en los siguientes casos:
- Enajenación voluntaria de la cosa por un título capaz de transmitir el dominio;
- Sucesión mortis causa;
- Transferencia del dominio por los modos establecidos en la ley: transformación,
accesión o prescripción.
- Transmisión judicial de la propiedad.

BOLILLA 6
1- Límites de Dominio. Naturaleza jurídica. División. Sistema del Código civil y
comercial.

La limitación se concibe desde el punto de vista del propietario, y la restricción aparece como
una imposición desde fuera que empuja -por decirlo así- al derecho dentro de sus fronteras,
cuando existe un interés público o de vecindad que determina esta compresión.
Por más absoluto que se repute el derecho de propiedad se hace inevitable reconocer ciertas
restricciones y límites, fundados algunos en razones de interés público y otros resultantes de
la mera coexistencia del derecho análogo de los vecinos.
En el Código civil se establecía en el art. 1113 que la propiedad supone el derecho de
usar, gozar y disponer de la cosa de acuerdo a un ejercicio regular. Seguidamente, dice el
código que el ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo.
En el art. 2611 establecía que las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el
interés público, son regidas por el derecho administrativo.
Actualmente, en el Código civil y comercial en el Libro IV capítulo 4 refiere a los Límites del
dominio, desde el artículo 1970 hasta el artículo 1982.

ARTICULO 1970.-Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en

el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
ARTICULO 1971.-Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio.
ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la
cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a
persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si
su plazo no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se

considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas,
o implican una sustitución fideicomisaria.
ARTICULO 1973.-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la
prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

ARTICULO 1976.-Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia
del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída
artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.
ARTICULO 1977.-Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si
es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
ARTICULO 1978.-Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que
la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona
de visión más cercana al inmueble colindante.
ARTICULO 1979.-Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros,
medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
ARTICULO 1980.-Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material
no transparente.
ARTICULO 1981.-Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar
otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTICULO 1982.-Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia.
En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de
ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo.

Las restricciones y límites tienen como fuente exclusiva a la ley, mientras las
servidumbres reconocen como fuente incluse la voluntad.
Limitar es poner límites o fijar la máxima extensión que puede tener la jurisdicción, la
autoridad o los derechos y facultades de uno: mientras que restringir es ceñir, circunscribir,
reducir a menores límites.
Las restricciones determinan los límites normales del dominio, por lo tanto no existe ningún
dominio que carezca de restricciones, pues lo acompañan “normalmente”: son condiciones
generales del ejercicio normal del derecho. En cambio, las servidumbres importan limitaciones
excepcionales, que recaen únicamente sobre determinados dominios.
Las restricciones y límites originan en general deberes de soportar o de no hacer, pero
algunas imponen hasta obligaciones de hacer. Por el contrario, las servidumbres reconocen
los dos primeros contenidos, pero no se admiten servidumbres cuyo contenido consista en un
hacer para el titular del fundo gravado.
Las restricciones y límites son recíprocamente impuestas a los distintos obligados, en cambio
la existencia de una servidumbre a favor de un titular no supone la presencia de otra
servidumbre que grave su fundo.
Por último, las restricciones y límites no determinan la necesidad de que se indemnice a
quienes los alcanza, las servidumbres por ser excepcionales, dan derecho a la indemnización
a favor de quien las soporta.

.
División. Las restricciones y límites al dominio se dividen en:
- Aquellas que están fundadas en consideraciones de interés público.
 - Las que se fundan en consideraciones de interés recíproco de los vecinos.

2. RESTRICCIONES FUNDADAS EN CONSIDERACIONES DE INTERÉS PÚBLICO.

Artículo 1970 del Código Civil y Comercial.
Código –Civil y Comercial:
ARTICULO 1970.-Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en
el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Se fundan exclusivamente en la protección de intereses colectivos. Pueden dividirse en tres

grupos:
1) Restricciones del derecho administrativo: Las restricciones impuestas al dominio
privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo (2611).
Son de índole y naturaleza muy diversa, sus caracteres son:
- Ilimitadas en su número, ya que atienden a necesidades de todo tipo; diversidad de
fuentes pudiendo recaer sobre todo tipo de cosas
- Importan generalmente una obligación de dejar hacer o no hacer impuesta al
propietario, aunque a veces pueden implicar una obligación de hacer.
- No dan lugar a indemnización.
Las principales restricciones del derecho administrativo son las siguientes:
 Las que reglamentan la alineación, altura y demás condiciones de la edificación;
 Las que prohíben excavaciones que puedan afectar a intereses arqueológicos;
 Las disposiciones de la ley de Ferrocarriles respecto a los fundos linderos con las vías
férreas.
La constitucionalidad de estas restricciones se desprende de los siguientes preceptos:
- Art. 2513: las facultades inherentes al propietario deben ser ejercidas conforme a un
ejercicio regular del derecho.
- Art. 14 CN: al enumerar los derechos de los habitantes de la Nación, entre ellos el de
propiedad, dice que ellos deben ser ejercidos conforme a las leyes que reglamentan su
ejercicio.
Los reclamos judiciales que tales restricciones puedan originar son de competencia de la
justicia administrativa; pero las acciones de daños y perjuicios ocasionadas por la violación
de dichas restricciones son de competencia de los tribunales civiles por afectar intereses
privados.

2) Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad. Se dividen en

a) Inalienabilidad de la propiedad: en principio el propietario posee la facultad de
enajenar libremente su propiedad, pero excepcionalmente puede existir
inalienabilidad de la misma sea por cláusulas convencionales o por disposición
de la ley. Debe hacerse una distinción según cómo sea la enajenación:
- Cláusula de inalienabilidad en los actos a título oneroso (2612): El
propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo
 hiciere la enajenación será válida, sin perjuicio de las acciones
personales que el acto pudiera constituir contra él.
- Cláusula de inalienabilidad en los actos a título gratuito (2613): Los
donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores
en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les
donaren o dejaren en testamento, por mayor término que diez años.
a) CLÁUSULAS DE INALIENABILIDAD. EL PRINCIPIO. Según lo expresado, el art. 2612
sienta el principio general según el cual: "El propietario de un inmueble no puede obligarse a
no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será
válida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra él".
Erróneamente se ha restringido la vigencia del principio a las transmisiones a título oneroso y
como una limitación de las facultades del disponente, sin advertir que le está prohibido al
propietario "obligarse a no enajenarlo", aunque no haya acto de transmisión y el bien quede
en su esfera patrimonial6. De allí la improcedencia de las llamadas "inhibiciones voluntarias",
productos de una práctica notarial reñida con los postulados fundamentales del Código en
torno a los derechos reales y a su tendencia a asegurar la libre disponibilidad de los bienes y
de proscribir o desalentar todo obstáculo que impida su libre circulación7. Cuando se trata de
compraventa, aplicable también a la permutación (art. 1492), la prohibición de la cláusula de
no enajenar está expresamente establecida en el art. 1364, que en cambio la admite respecto
a persona determinada. Sin embargo, el art. 2612 no fulmina con la nulidad el acto por el cual
el propietario se obligue a no enajenar, sino que le resta trascendencia real, en la medida en
que, si la enajenación se produce a pesar de lo pactado es válida, sin perjuicio de la
responsabilidad frente al cocontratante. La prohibición, por lo tanto, no es eficaz respecto de
los terceros adquirentes, pero la obligación puede engendrar responsabilidades entre las
partes que pactaron lainalienabilidad8.
LAS EXCEPCIONES. La primera excepción es la consagrada en el art. 2613, que admite la
cláusula de no enajenar
cuando es impuesta por el donante o testador, al donatario o sucesores (heredero o
legatario), respecto de los bienes donados o dejados en testamento, en los que se admite la
prohibición de enajenar por el término de diez años. La norma del art. 2612 está referida
exclusivamente a los inmuebles, mientras que la del art. 2613 comprende expresamente
también a las cosas muebles. El testador puede imponer la inenajenabilidad temporal no sólo
a los legatarios sino también a los herederos, pero respecto de los primeros el art. 3781 resta
eficacia a la disposición ya que
establece: "Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenación no compromete
ningún derecho
de tercero, la cláusula de no enajenarse se tendrá por no escrita"\ respecto de los segundos,
la imposición es viable siempre que no se trate de la porción legítima respecto de la cual: "El
testador no puede imponer gravamen ni
condición alguna. Si lo hiciere, se tendrán por no escritas'" (art. 3598). Esta norma ha sido
alterada –como veremos- por la ley 14.394, art. 51. Opera también como restricción al
dominio la posibilidad de que el testador o donante no puedan imponer la indivisión de la cosa
donada o legada a sus donatarios o legatarios, por un término que exceda de cinco años (art.
2694), ya que implica una restricción a la propiedad, en sentido amplio. También la norma
prescribe que los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida a pedir la
división, permitiéndose convenirla por el término de cinco años y renovar ese convenio las
veces que lo juzguen conveniente (art. 2693). Esta disposición procura mantener irrestricto el
derecho del condómino, pero consagra -desde otro punto de vista- una restricción para
disponer, con proyección futura, la indivisión indefinidamente. La ley 14.394 ha modificado
también esta norma. Destaquemos que cuando la cláusula de no enajenar, o la de no dividir,
ha sido válidamente impuesta, de acuerdo con las disposiciones transcriptas, es eficaz contra
terceros en la medida en que la condición de la cosa les sea oponible. Y nos referimos a la
condición de la cosa porque la cláusula de no enajenar, impuesta de acuerdo con la ley, pone
a la cosa fuera del comercio por su inenajenabilidad (absoluta o relativa, según el caso) (arts.
2337 y 2338).
EFECTOS Y ALCANCE DE LA INALIENABILIDAD. Hemos dicho que cuando la
inalienabilidad es admitida por la ley, la cosa queda fuera del comercio y, por lo tanto, su
enajenación es nula. La misma condición impide su embargabilidad o la constitución de
derechos reales sobre ella, que importen una disposición o para lo cual se exija la facultad o
capacidad de disponer, como la prenda o la hipoteca. De otro modo se burlaría fácilmente la
cláusula comprometiendo la cosa en esta forma y obteniendo su enajenación por vía judicial.
Si se ha establecido la prohibición por un término mayor que el admitido, una interpretación
funcional de la norma llevaría a compartir la tesis de quienes se pronuncian por la validez de
la cláusula y preconizan la de reducción al término legal. Lo mismo debe entenderse cuando
no se ha fijado plazo alguno9.

ARTÍCULO 1972 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

ARTICULO 1972.-Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la

cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a
persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si
su plazo no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se

considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas,
o implican una sustitución fideicomisaria.

3. Prohibición de establecer determinadas desmembraciones del dominio.

( artículo 1974 código civil y comercial)

ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

 En el código civil
Desmembraciones de la propiedad: ( PROHIBICIÓN DE CONSTITUIR DERECHOS
REALES NO ENUMERADOS). (2502-2614) No podrán constituirse otros derechos reales
que los establecidos en la ley. En particular, no pueden gravarlos con derechos enfitéuticos ni
de superficie, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan por más de cinco años, ni
hacer en ellos vinculación alguna.
a) División horizontal de la propiedad: (2617) El propietario de edificios no
puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños ni por contrato, ni por
actos de última voluntad. Obviamente, este artículo ha sido tácitamente
derogado por la ley 13.512.
PROHIBICIÓN DE DIVIDIR HORIZONTALMENTE LA PROPIEDAD. - El art. 2617 establece:
"El propietario de edificios
no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última
voluntad". Fundamentando la solución del artículo, el codificador, en su nota, después de
expresar que la mayoría de los códigos extranjeros permiten este tipo de división dice: "La
división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones
entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tránsito
en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no
puede ser definida, y sin duda que no podría mudar sus formas". La ley 13.512, en su art. 18,
contiene una disposición que deroga, a los efectos de dicha ley, esta prohibición, es decir,
cuando el inmueble se somete al régimen de la propiedad horizontal. Por lo tanto, mientras
ello no ocurra, la prohibición subsiste y una disposición contractual o de última
voluntad que la estableciera estaría condicionada, para su cumplimiento, a la creación del
estado de propiedad horizontal, una vez inscripto el respectivo reglamento de copropiedad y
administración.
Obligación de dejar un camino público al margen de los ríos navegables: (2639) Los
propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están
obligados a dejar una calle o camino público de 30 metros hasta la orilla del río o del canal,
sin ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio
ninguna construcción, ni reparar las antiguas que existan, ni deteriorar el terreno en manera
alguna.
Dentro de las ciudades o poblaciones, las municipalidades pueden reducir el ancho de la calle
pública a no menos de 15 metros. Esto es lo que se llama “el camino de sirga”.
CAMINO DE SIRGA. - Llámase así a la franja de terreno que deben dejar libres de
construcción los propietarios
de los inmuebles linderos con los ríos que sirven para "la comunicación por agua" (art. 2639).
La norma alude
con esta expresión a la navegación fluvial, ya que en la época del Código no podía referirse,
por ejemplo, a los cables subacuáticos. Por otra parte, el origen de la restricción tiene su
fundamento en las necesidades de la navegación a vela que, cuando se debía remontar un
río o navegar contra el viento o la corriente, utilizaba el espacio para ejercer tracción, desde la
orilla, utilizando la fuerza humana o de bestias de tiro (sirgar). La sirga es una cuerda gruesa
o maroma que se utiliza con el fin de tirar de las redes o de las embarcaciones. La norma se
mantiene a pesar de resultar anacrónica con la finalidad aludida, pudiendo justificarse en los
casos en que los ríos son utilizables a los fines de recreación: balnearios, lugares de pesca,
camping, entre otros. No lo es -por insuficiente-^ para otros fines: como construcción de
puertos, astilleros, etc., pues entendemos que la propiedad permanece en poder del dueño
del inmueble y este tipo de construcciones presuponen la expropiación. Se ha puesto en duda
el carácter de restricción de esta obligación de dejar un camino o calle a la vera del río,
sosteniendo algunos autores que la propiedad pasa a poder del Estado. No cabe duda -sin
embargo- de su naturaleza si se tiene en cuenta que el propietario ribereño conserva la
propiedad de la franja, puede recoger los frutos y utilizarla, siempre que no afecte la finalidad
o función; a él pertenecen, en la proporción legal, los tesoros que allí se encuentren y -como
hemos dicho- en el caso en que se pretenda, por el Estado, realizar construcciones o
instalaciones, es necesario expropiar el terreno. Contribuyen a reforzar la tesis, la ubicación
de la norma y el hecho de que la obligación de dejar libre la franja está determinada sin que
corresponda al propietario indemnización alguna, según surge expresamente de la norma del
art. 2639 que comentamos. En el derecho administrativo, de acuerdo a la doctrina, se la
concibe como una carga establecida sobre un bien ajeno por razón de utilidad pública. No
creemos que, para la existencia del camino de sirga, sea necesario un acto del Estado que
determine tal afectación, pero además de innecesario lo consideramos inviable desde el
momento en que el Estado no puede afectar un bien mientras se reconozca la propiedad del
particular. Tampoco se puede sostener, con base en las disposiciones legales, que la
finalidad queda limitada a la circulación o a las necesidades de la navegación. Si bien este es
el origen histórico de la norma, no contiene en su formulación ninguna alusión a estas
finalidades, por lo que nada impide que se utilice para comodidad de los vecinos.

4. RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERÉS RECÍPROCO DE LOS VECINOS.

Fundamento jurídico . Teorías.
La propiedad inmueble, por el solo hecho de la contigüidad existente entre los fundos
pertenecientes a dos o más propietarios, se encuentra sometida a una serie de restricciones
que no se conciben el la propiedad de los muebles.
Fundamento jurídico. Se ha discutido el tema de los fundamentos de las relaciones
vecinales restringidas:
- Teoría del cuasicontrato de vecindad: entre todos los vecinos existe un cuasicontrato
tácito de vecindad, en virtud del cual nadie debe perjudicar a los demás ni efectuar
transformaciones que afecten a los fundos vecinos. Se le objeta a esta tesis que en un
cuasicontrato interviene la voluntad de una persona al menos, sin embargo estas
restricciones tienen su fuente en la ley.
- Teoría de la culpa: un propietario tendrá responsabilidad toda vez que vaya más allá
de los límites que establece la ley fundamentada en los hechos ilícitos. Se critica esta
doctrina en el sentido de que no siempre existe culpa o negligencia de algún vecino y
sin embargo igualmente se le puede exigir indemnización.
- Teoría del abuso del derecho: el abuso consiste en rehusar de la propiedad en
condiciones normales. Pero la idea del abuso supone la idea de perjudicar, y en
determinados casos ésta no existe.
CONFLICTOS DE DERECHOS. Otros autores se fundan en la existencia de conflictos de
derechos entre los propietarios
vecinos que hacen necesaria la existencia de soluciones legales. La posibilidad de un
conflicto entre partes, sean vecinos o no, es factor permanente tenido en cuenta por el
legislador y por lo tanto también está presente al tratar de las restricciones, pero con esta
posición nada se adelanta. El conflicto siempre existe potencialmente y prevenirlo o
solucionarlo es misión de la ley, pero también las restricciones están dispuestas, como lo dice
el Código, en interés recíproco de los vecinos, con la idea de hacer más confortable la vida en
sociedad que, si bien nos apareja una serie de ventajas, más aun en el mundo moderno, nos
lleva a soportar no pocas molestias que constituyen un tributo que paga el ciudadano por
aquellas ventajas.
- Teoría del uso excepcional del fundo: las personas deben convivir ajustándose a
limitaciones impuestas por razón de una recíproca tolerancia, pero cuando se utiliza el
fundo de una manera que no es la corriente, ocasionando inconvenientes a los
vecinos, entonces sí es responsable.
- Teoría de la expropiación: cuando un vecino modifica las condiciones comunes de que
gozan los demás fundos, el resto de los vecinos sufre una expropiación de las
comodidades de que antes gozaban.
- Teoría de la inmisión: considera limitado el dominio por aquellos actos que impliquen
enviar al fundo vecino sustancias de cualquier naturaleza. Se le objeta observando que
hay casos de inmisión en que nada afectan al goce del dominio, por ej., las hojas de
los árboles.
5. Art 2618 del Código Civil Análisis
Obras, trabajos e instalaciones que pueden perjudicar al vecino.
 Los trabajos u obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su
derecho de propiedad, tuvieren simplemente por resultado privarles de ventajas de que
 gozaban hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y
perjuicios.
 Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en su casa
depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases
fétidos, o perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas,
ni máquinas que lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.
 Precauciones de distancia: Nadie puede construir cerca de una pared medianera o
divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos
de sal o de materias corrosivas, artefactos que se muevan a vapor u otras fábricas o
empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los
vecinos, sin guardar las distancias previstas por los reglamentos y usos del país.
 Precauciones de aislamiento El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar,
contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de
16 cm. de espesor.
 El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío
o intervalo, entre la pared y el horno o fragua, de 16 cm.
 Precauciones de consolidación: El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que
sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de 30 cm.
de espesor.
En el código civil , art. 2618: antes de la reforma, el problema estaba solucionado
deficientemente: los arts. 2618 y 2619 sólo reconocían un derecho de indemnización en casos
de ruidos ocasionados por establecimientos industriales.
La ley 17.711 redactó el artículo de la siguiente manera: Las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares para el ejercicio de
actividades en los inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellos.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños
o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición, el juez debe
contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la
propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente.
La acción derivada del art. 2618 no sólo compete al propietario, sino también al locatario,
usufructuario, y de manera más general, a todo aquel que tiene la tenencia del inmueble por
un título legal; cualquiera que sea, porque se protege la calidad de vecino y no la de
propietario.
Utilización de las paredes medianeras o divisorias.
 El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando le sea
indispensable poner o para hacerla más firme o para hacerla de carga, sin
indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo levantar
inmediatamente la nueva pared.
 Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en
el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá derecho para impedirlo, siendo a
cargo del que construyese la obra la indemnización del daño que causare.

Prohibición de plantaciones de árboles y arbustos.

 El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a una distancia de 3
m de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este predio rústico o urbano,
esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden
tenerse sino a una distancia de 1 m.
  Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre las construcciones, jardines o patios
vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho a pedir que se corten en todo lo que se
extendiesen sobre su propiedad; y si fuesen las raíces las que se extendieren en el
suelo vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar, aunque los árboles en uno u otro
caso estén a las distancias fijadas por la ley.

Goteras de techos y desagües.

 Goteras de techo: Los propietarios de terrenos o edificios están obligados a construir los
techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle
o sitios públicos, y no sobre el suelo del vecino
 Aguas pluviales: El propietario de una heredad no puede por medio de un cambio que
haga en el nivel de su terreno, dirigir sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caían
en su heredad.
 Aguas servidas: El propietario de una heredad por ningún trabajo u obra puede hacer
correr por el fundo vecino las aguas de pozo que él tenga en su heredad, ni las de
servicio de su casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o
artificiales que hubiesen sido llevadas, o sacadas de allí para las necesidades de
establecimientos industriales.
 El propietario está obligado en todas las circunstancias a tomar las medidas necesarias
para hacer correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le
pertenezca o sobre la vía pública.

Aguas que descienden naturalmente de los fundos superiores a los inferiores.

 Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden
de los terrenos superiores, sin que para ello hubiese contribuido el trabajo del hombre.
 Lo dispuesto anteriormente no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior
por algún trabajo del arte, ni las aguas pluviales caídas de los techos, o de los
depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen
empleado en la limpieza doméstica o en el trabajo de fábricas, salvo cuando fueren
mezcladas con el agua de lluvia.
 El dueño del terreno inferior no puede hacer un dique que contenga o haga refluir las
aguas arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, sobre el terreno superior;
Aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede
pedir que se destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le haría, y si la obra
no tuviese 20 años de existencia.

Luces y vistas.
 Se llaman luces a las ventanas o aberturas que permiten sólo el pasaje de la luz o el
aire, no así la vista hacia el exterior; son vistas, en cambio aquellas aberturas que
permiten también ver los fundos contiguos.
 En caso de que se trate de muros medianeros, ninguno de los condóminos podrá abrir
ventanas o troneras en dicho muro, sin consentimiento del condómino (2654).
 El dueño de una pared no medianera (divisoria) contigua a finca ajena, puede abrir en
ella ventanas para recibir luces a 3 m del piso de la pieza a la que quiera darse luz, con
reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que 3 pulgadas.
  Esas luces no constituyen una servidumbre, y el dueño de la finca o propiedad contigua,
puede adquirir la medianería de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que
edifique apoyándose en la pared medianera.
 El que goza de la luz por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir
que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y prive de la luz.
 No se puede tener vistas (de frente) sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio
de ventanas, balcones u otros voladizos, a menos de que intermedie una distancia de 3
m de la línea divisoria. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas sobre
propiedad ajena si no hay 70 cm de distancia

6. PROPIEDAD Y USO DE LAS AGUAS. Nociones Generales. A) aguas pluviales,

B)aguas vertientes, C) aguas corrientes. Sistema del Código Civil y Comercial

ARTICULO 1947.-Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se

adquiere por apropiación.

a) son susceptibles de apropiación:

i) las cosas abandonadas;

ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;

iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

b) no son susceptibles de apropiación:

i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario;

ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;

iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se

habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para
atraerlos;

iv) los tesoros.

ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las

orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una
franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no
puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

ARTICULO 1975.-Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un

cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique
su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta
perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir
obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado
anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los
demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

7. EXPROPIACIÓN POR CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA.

La Constitución de 1853 estableció en su art. 17 que la propiedad privada es inviolable; nadie
puede ser privado de su propiedad sino por expropiación por causa de utilidad pública.
Además, el art. 2511 del código Civil aclara que nadie puede ser privado de su propiedad sino
por justa causa de utilidad pública, previa la desposesión y una justa indemnización.
Concepto: la expropiación consiste en la ocupación de bienes privados para fines de utilidad
pública, previa una justa indemnización de su valor y de los perjuicios directamente derivados
de ella.
Condiciones: para que proceda la expropiación deben reunirse los siguientes requisitos:
a) Utilidad pública: La expropiación no puede tener por finalidad satisfacer intereses
particulares; utilidad pública significa todo aquello que sirve para mejorar o para el
perfeccionamiento social de una comunidad o de un Estado.
b) Calificación por ley: La calificación de utilidad pública debe ser hecha por el Congreso
o las Legislaturas provinciales; esta calificación sólo puede ser revisada por los jueces
en caso de extrema arbitrariedad. En principio, la calificación debe ser genérica, pero
hay ocasiones en que esto no es posible; entonces puede ser genérica, pero deberá
especificar las áreas afectadas por la declaración de utilidad pública.
c) Indemnización previa, justa y en dinero en efectivo: Se entiende por justa
indemnización no sólo el pago del valor real de la cosa, sino también del perjuicio
directo que le venga de la privación de la propiedad (art. 2511). Se pagará en dinero en
efectivo, salvo conformidad del expropiado para que dicho pago se efectúe en otra
especie de valor (ley 21.499).

Sujetos. Podrá actuar como expropiante el Estado Nacional; también podrán actuar como
tales la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, las entidades autárquicas nacionales, y
las empresas del Estado Nacional, en tanto estén expresamente facultadas para ello por sus
respectivas leyes orgánicas o por leyes especiales.
Los particulares, sean personas de existencia visible o jurídicas, podrán actuar como
expropiantes cuando estuvieren autorizados por la ley o por acto administrativo fundado en
ley.
La acción expropiatoria podrá promoverse contra cualquier clase de personas, de carácter
público o privado.

Objeto. Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para
la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera sea su naturaleza jurídica, pertenezcan al
dominio público o al dominio privado, sean cosas o no.
La expropiación se referirá específicamente a bienes determinados. También podrá referirse
genéricamente a los bienes que sean necesarios para la construcción de una obra o la
ejecución de un plan o proyecto;
Es susceptible de expropiación el subsuelo con independencia de la propiedad del suelo.
Igualmente son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal.
La declaración de utilidad pública podrá comprender no solamente los bienes que sean
necesarios para lograr tal finalidad, sino también todos aquellos cuya razonable utilización en
base a planos y proyectos específicos convenga material o financieramente a ese efecto, de
modo que se justifique que las ventajas estimadas serán utilizadas concretamente en la
ejecución del programa que motivó la declaración de utilidad pública.
Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar
fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la
expropiación de la totalidad del inmueble.
Cuando la expropiación de un inmueble incida sobre otros con los que constituye una unidad
orgánica, el o los propietarios de estos últimos estarán habilitados para accionar por
expropiación irregular si se afectare su estructura arquitectónica, su aptitud funcional o de
algún modo resultare lesionado el derecho de propiedad.

Procedimiento. Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo

directamente del propietario dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el
Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas
competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean inmuebles.
Tratándose de inmuebles el valor máximo estimado será incrementado automáticamente y
por todo concepto en un diez por ciento.
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestión será
decidida por el juez, quien, respecto a la indemnización prevista en el artículo 10 y sin
perjuicio de otros medios probatorios requerirá dictamen del Tribunal de Tasaciones de la
Nación el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días.
No habiendo avenimiento, el expropiante deberá promover la acción judicial de expropiación
El proceso tramitará por juicio sumario.
Promovida la acción se dará traslado por quince días al demandado. Si se ignorase su
domicilio, se publicarán edictos durante cinco días en el diario de publicaciones legales de la
Nación y en el de la provincia correspondiente.
Si existieren hechos controvertidos se abrirá la causa a prueba por el plazo que el juez estime
prudencial.
Las partes podrán alegar por escrito sobre la prueba dentro del plazo común de diez días,
computados desde que el secretario certificare de oficio sobre la producción de la misma.
Presentados los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el juez llamará autos para
sentencia, la que deberá pronunciarse dentro de los treinta días de quedar firme aquella
providencia.
Las partes podrán interponer todos los recursos admitidos por el Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación.
La sentencia fijará la indemnización teniendo en cuenta el valor del bien al tiempo de la
desposesión.
La litis se anotará en el Registro de la Propiedad, siendo desde ese momento indisponible e
inembargable el bien.
Si la expropiación versare sobre bienes que no sean inmuebles, el expropiante obtendrá la
posesión inmediata de ellos, previa consignación judicial del valor que se determine.
Otorgada la posesión judicial del bien, quedarán los arrendamientos, acordándose a los
ocupantes un plazo de treinta días para su desalojo, que el expropiante podrá prorrogar
cuando a su juicio existan justas razones que así lo aconsejen.
La acción emergente de cualquier perjuicio que se irrogase a terceros por contratos de
locación u otros que tuvieren celebrados con el propietario, se ventilará en juicio por
separado.
Ninguna acción de terceros podrá impedir la expropiación ni sus efectos. Los derechos del
reclamante se considerarán transferidos de la cosa a su precio o a la indemnización,
quedando aquélla libre de todo gravamen.
El expropiante podrá desistir de la acción promovida en tanto la expropiación no haya
quedado perfeccionada. Las costas serán a su cargo.
Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada cuando se ha operado la
transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago
de la indemnización
La acción del expropiado para exigir el pago de la indemnización prescribe a los cinco años,
computados desde que el monto respectivo quede determinado con carácter firme y definitivo.
Para la transferencia del dominio de inmuebles al expropiante, no se requerirá escritura
pública otorgada ante escribano, siendo suficiente al efecto la inscripción en el respectivo
Registro de la Propiedad del decreto que apruebe el avenimiento o, en su caso, de la
sentencia judicial que haga lugar a la expropiación.
Plazos para la expropiación. Se tendrá por abandonada la expropiación -salvo disposición
expresa de ley especial- si el expropiante no promueve el juicio dentro de los dos años de
vigencia de la ley que la autorice, cuando se trate de llevarla a cabo sobre bienes
individualmente determinados; de cinco años, cuando se trate de bienes comprendidos dentro
de una zona determinada; y de diez años cuando se trate de bienes comprendidos en una
enumeración genérica.

Retrocesión. Ocurre a veces que después de expropiado un bien, el Estado no le da al

inmueble el destino de utilidad pública que fuera convenido. A veces, no se le da destino
alguno; a veces, se le da otro diferente. En esos casos, el expropiado tiene derecho a
demandar la restitución del bien mediante la acción de retrocesión.
Procede la acción de retrocesión cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria, o cuando no se le diere destino alguno en un lapso de dos
años computados desde que la expropiación quedó perfeccionada (cuando se ha operado la
transferencia del dominio al expropiante mediante sentencia firme, toma de posesión y pago
de la indemnización).
Cuando al bien no se le hubiere dado destino alguno dentro del plazo mencionado
anteriormente, a efectos de la acción de retrocesión el expropiado deberá intimar
fehacientemente al expropiante para que le asigne al bien el destino que motivó la
expropiación; transcurridos seis meses desde esa intimación sin que el expropiante le
asignara al bien ese destino, o sin que hubiere iniciado los respectivos trabajos, la acción de
retrocesión quedará expedita, sin necesidad de reclamo administrativo previo.
Es admisible la acción de retrocesión ejercida parcialmente sobre una parte del bien
expropiado.
Para que la retrocesión sea procedente se requiere:
a) Que la expropiación que la motive haya quedado perfeccionada;
b) Que se dé alguno de los supuestos anteriormente previstos como causales;
 c) Que el accionante, dentro del plazo que fije la sentencia, reintegre al expropiante lo
que percibió de éste en concepto de precio o de indemnización, con la actualización
que correspondiere. Si el bien hubiere disminuido de valor por actos del expropiante,
esa disminución será deducida de lo que debe ser reintegrado por el accionante. Si el
bien hubiera aumentado de valor por mejoras necesarias o útiles introducidas por el
expropiante, el expropiado deberá reintegrar el valor de las mismas. Si el bien hubiere
aumentado de valor por causas naturales, el reintegro de dicho valor no será exigido el
accionante. Si el bien, por causas naturales hubiere disminuido de valor, el monto de
esa disminución no será deducido del valor a reintegrar por el accionante.
La devolución del bien al expropiado deberá hacerse libre de todo ocupante, cargas,
gravámenes y servidumbre que hubieren tenido lugar después de la desposesión
La acción por retrocesión prescribe a los tres años, computados desde que, habiendo
quedado perfeccionada la expropiación en la forma prevista en el artículo 29, al bien se le dio
un destino ajeno al que la determinó, o desde que no habiéndosele dado al bien destino
alguno, hubieren transcurrido los plazos previstos.

Expropiación irregular. Se llama así porque la iniciativa no la tiene el Estado expropiante,

sino el particular afectado por la obra pública.
Procede la acción de expropiación irregular en los siguientes casos:
a) Cuando existiendo una ley que declara de utilidad pública un bien, el Estado lo toma
sin haber cumplido con el pago de la respectiva indemnización.
b) Cuando, con motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa
mueble o inmueble resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para
disponer de ella en condiciones normales.
c) Cuando el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida
restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad.

Ocupación temporánea. Cuando por razones de utilidad pública fuese necesario el uso
transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad
determinada de ellos, podrá recurrirse a la ocupación temporánea.
Clases de ocupación temporánea. La ocupación temporánea puede responder a una
necesidad anormal, urgente, imperiosa o súbita, o a una necesidad normal no inminente.
 La ocupación temporánea anormal, puede ser dispuesta directamente por la autoridad
administrativa, y no dará lugar a indemnización alguna, salvo la reparación de los
daños o deterioros que se causaren a la cosa o el pago de daños y perjuicios debidos
por el uso posterior de la cosa en menesteres ajenos a los que estrictamente
determinaron su ocupación
Ninguna ocupación temporánea anormal tendrá mayor duración que el lapso
estrictamente necesario para satisfacer la respectiva necesidad.
 La ocupación temporánea normal, previa declaración legal de utilidad pública, podrá
establecerse por avenimiento; de lo contrario deberá ser dispuesta por la autoridad
judicial, a requerimiento de la Administración Pública.
La ocupación temporánea normal apareja indemnización, siendo aplicables en subsidio
las reglas vigentes en materia de expropiación.
El bien ocupado no podrá tener otro destino que el que motivó su ocupación.
La indemnización a que se refiere el presente artículo comprenderá el valor del uso y
los daños y perjuicios ocasionados al bien o cosa ocupados, así como también el valor
 de los materiales que hubiesen debido extraerse necesaria e indispensablemente con
motivo de la ocupación.
Ninguna ocupación temporánea normal puede durar más de dos años; vencido este
lapso, el propietario intimará fehacientemente la devolución del bien.

BOLILLA 7

1. DOMINIO IMPERFECTO.

Concepto. EL DOMINIO ES MENOS PLENO O IMPERFECTO CUANDO DEBE

RESOLVERSE AL FIN DE UN CIERTO TIEMPO O AL ADVENIMIENTO DE UNA
CONDICIÓN, O SI LA COSA QUE FORMA SU OBJETO ES UN INMUEBLE, GRAVADO
RESPECTO DE TERCEROS CON UN DERECHO REAL, COMO SERVIDUMBRE,
USUFRUCTO, ETC. (Art. 2507, 2ª parte).
ES EL DERECHO REAL REVOCABLE O FIDUCIARIO DE UNA SOLA PERSONA SOBRE
UNA COSA PROPIA, MUEBLE O INMUEBLE, O EL RESERVADO POR EL DUEÑO
PERFECTO DE UNA COSA QUE ENAJENA SOLAMENTE SU DOMINIO ÚTIL (Art. 2661)
Clasificación y especies: Dominio Fiduciario, Dominio revocable, Dominio
desmembrado.
El nuevo artículo 1964:
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de
este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro
Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo
grava.

2. a) Dominio fiduciario. Definición legal. El Fideicomiso.

Antecedentes históricos. Análisis crítico. Reforma del artículo 2662
del Código Civil. Ley 24.441/95.
El art. 2662 disponía que el dominio fiduciario “…es el que se adquiere en un fideicomiso
singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición resolutiva, o
hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero”.
Este dominio fiduciario suponía un transmitente o constituyente, un intermediario o dueño
fiduciario y un destinatario final o fideicomisario.
El constituyente se proponía transmitir el dominio a una persona, paro por alguna razón no
quería hacerlo en ese momento, entonces se valía de un intermediario a quien transfería el
dominio con el encargo de transmitirlo al destinatario final al cumplirse cierto plazo o cierta
condición. El dominio del intermediario es denominado fiduciario.
La ley 24.441 sustituyó este artículo por el siguiente texto: “dominio fiduciario es el que se
adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y está sometido a
durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley”.
Esta nueva legislación permite la existencia de hasta 4 partes en el negocio del fideicomiso:
a) El fiduciante, que es la parte que transfiere a otra bienes determinados;
b) El fiduciario, que es a quien se transfieren los bienes, y que está obligado a
administrarlos con prudencia y diligencia;
c) El beneficiario, que es la persona a cuyo beneficio se ha instituido el fideicomiso, sin
ser el destinatario final de los bienes.
d) El fideicomisario, que es el destinatario final de los bienes y normalmente coincide con
la persona del beneficiario.
El efecto fundamental del fideicomiso es la constitución de un patrimonio separado, tanto del
patrimonio del fiduciante como del fiduciario.
Otra consecuencia de ello es que los bienes fideicomitidos no pueden ser agredidos por l os
acreedores del fiduciario ni del fiduciante, salvo la acción de fraude, y los bienes del fiduciario
no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo
serán satisfechas con los bienes fideicomitidos.
Por otra parte, la responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del art. 1113 se limita al
valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del daño si el fiduciario no pudo
razonablemente haberse asegurado.
Facultades del fiduciario: el titular puede disponer de la cosa, administrarla, percibir los
frutos y productos y ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los
bienes fideicomitidos.
El fideicomiso se extingue por:
a) Cumplimiento del plazo o condición a que se hubiera sometido, o vencimiento del plazo
legal.
b) Revocación del fiduciante si se hubiera reservado expresamente esa facultad;
c) Cualquier otra causal prevista por el contrato.

Capítulo 31. Título IV. Libro III Ley 26.994

Dominio fiduciario

ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se

adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está
sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas
que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los
Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.

ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace

excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto
en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las
facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del
presente Capítulo.

ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del
dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas.

ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto

 retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten
a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer
adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del

fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al

dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.

Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los

actos jurídicos realizados.

3. b) Dominio revocable: Concepto legal. Casos. Cómo se opera la

revocación. Efectos.
(2663) Es aquel que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo
ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una
causa proveniente de su título.
En este último caso todavía hay que distinguir dos supuestos: que la causa esté mencionada
en el mismo título (Ej., la revocación por supernacencia de hijos), o bien que la revocación
resulte por imperio de la ley, unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella
constare en el título de la obligación, como por ej., la revocación de la donación por causa de
ingratitud del donatario.
La revocación supone un dominio que existe y queda sin efecto; por consiguiente, no hay
dominio revocable cuando quien ostentaba la titularidad ha sido privado de él en virtud de una
sentencia que declara la nulidad del acto (2664). Y esto porque la nulidad retrotrae las cosas
al momento en que se produjo el acto invalidado.
Cómo se opera. Existen tres formas de revocación del dominio:
a) Revocación por voluntad del transmitente: se opera a partir de la manifestación misma
de su voluntad. Ej., la venta hecha con pacto de retroventa.
b) Revocación por cláusula legal unida a una declaración de voluntad: a veces no basta
con la mera declaración de voluntad del transmitente. Tampoco con el cumplimiento
del supuesto previsto en la ley: por ej., en el caso de revocación de la donación por
ingratitud del donatario. En estos casos, la revocación se produce desde que el
donante o los herederos del testador hayan declarado su voluntad de revocar la
donación o legado. Si las partes discrepan respecto a la existencia del hecho del que
dependía la revocación, ésta se produce recién en virtud del fallo que la declare.
c) Revocación por cumplimiento del mero hecho previsto en el contrato: la revocación
opera de pleno derecho, por el mero acaecimiento previsto en el contrato como
condición o plazo resolutorio. Es lo que ocurre en el caso del plazo resolutorio expreso.
Efectos: la revocación tiene efectos retroactivos al día en que se transmitió el dominio, salvo
que de la propia ley o del contrato resulte que ella produce sus efectos desde el momento en
que opera la revocación (2669), un ejemplo de lo último es la revocación por causa de
ingratitud del donatario.
  Revocación con efecto retroactivo de cosas inmuebles: (2670) el antiguo propietario
está autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o
hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído o el tercer poseedor,
pero está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído,
como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
 Revocación con efecto retroactivo de cosas muebles: (2671 La revocación del dominio
sobre cosas inmuebles no tiene efectos contra terceros adquirentes, usufructuarios o
acreedores pignoraticios sino en cuanto ellos, por razón de mala fe, tuvieren una
obligación personal de restituir la cosa. En cuanto a los actos administrativos se
aplican las mismas reglas anteriores, y también lo mismo con respecto a frutos y
productos.
 Revocación sin efecto retroactivo: (2672) Cuando por ley, o por disposición expresa en
los actos jurídicos que constituyan el dominio revocable, la revocación no tuviere
efecto retroactivo, quedan subsistentes las enajenaciones hechas por el propietario
desposeído, como también los derechos reales que hubiese constituido sobre la cosa.
Artículo 1965 Código Civil y Comercial:

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de

diez años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea
mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio
debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título
constitutivo del dominio imperfecto.
4. c) Dominio desmembrado: Su concepto. Artículo 2661 2° parte del
código civil.El artículo 1964 del CCyC.
Es cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los
atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho real a terceros.
Para Borda, la constitución de un derecho real de garantía no importaría la desmembración
del dominio; en cambio, Laquis opina que sí, porque el propietario no puede ejercer con la
amplitud que la ley le otorga su derecho de dominio.
No hay dominio desmembrado en el caso en que se haya conferido a un tercero el derecho
personal de usar y gozar la cosa, como en el arrendamiento o el comodato.
Artículo 2661 2° parte Código Civil:
ARTICULO 2661 .- Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola
persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto
de una cosa que enajena solamente su dominio útil.

Artículo 1964 Código Civil y comercial. Distintos supuestos.

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de
este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro
Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

Dominio fiduciario
 ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se
adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está
sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

ARTICULO 1702.- Normas aplicables. Son aplicables al dominio fiduciario las normas
que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los
Títulos I y III del Libro Cuarto de este Código.

ARTICULO 1703.- Excepciones a la normativa general. El dominio fiduciario hace

excepción a la normativa general del dominio y, en particular, del dominio imperfecto
en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las
facultades del propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del
presente Capítulo.

ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del
dueño perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas.

ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto

retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten
a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer
adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del

fideicomiso, el fiduciario de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTICULO 1707.- Efectos. Cuando la extinción no es retroactiva son oponibles al

dueño perfecto todos los actos realizados por el titular del dominio fiduciario.

Si la extinción es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los

actos jurídicos realizados.

5. Derecho real de superficie.

A- Superficie forestal. Ley 25.509

Ley 25.509
La ley 25.509, fue promulgada de hecho el día 14 de noviembre del año 2001, incorporando el
derecho Real de Superficie.
Creemos necesario hacer un análisis minucioso de esta, para poder tener una visión integra
de las particularidades de este nuevo derecho.
Artículo 1: créese el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los
titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura
de conformidad al régimen previsto en la ley de inversiones para bosques cultivados, y a lo
establecido en la presente ley.
Si observamos el código civil advertiremos que en su artículo 2614 el legislador ha prohibido
este derecho real, tal vez sin necesidad por lo dispuesto en el 2502 que en su nota expresa el
porque de la prohibición, remitiéndonos a la historia, con el ejemplo de Roma que tenía un
pequeño número de derechos reales y especialmente determinados diferenciándolos con el
derecho español que tenía multiplicidad en la misma materia que daba como resultado que
los escritores españoles se quejaban de los males que habían producido los derechos reales
sobre la misma cosa. Con esto Vélez nos afirma que las experiencia nos deja
una enseñanza " la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente
fecunda de complicaciones y pleitos ".
Lo que debería tenerse en cuenta es que con el nombre de superficie no encajaría con esta
ley porque siguiendo a Guillermo Allende y la nota del artículo 2503 llegamos a la conclusión
que en la superficie la tierra se entrega para su edificación con lo cual su verdadero nombre
sería de enfiteusis que es el derecho de cuidar de un fundo y gozar de el. Sin embargo
algunos autores como Marina M. de Vidal creen que se tomaría a la superficie por extensión
comprendiendo las plantaciones.
Llama la atención que el objeto de este derecho es limitado por la ley 25080 lo cual es un
inmueble susceptible de forestación y silvicultura, esta ley establece un nuevo régimen
de inversión para nuevos emprendimientos, con el requisito de que necesita para su
aplicación la adhesión de las provincias a través del dictado de una ley provincial. Con lo
dicho la constitución del derecho requiere la adhesión de la provincia donde se encuentre el
inmueble, debe existir un proyecto, que la persona no se encuentre inhabilitada en el artículo
26 de la ley 25080.
¿que deberíamos comprender con todo esto?, parecería ser que superficie del primitivo 2614
no comprende a este derecho porque necesita de una ley anterior que lo habilite y encima su
objeto es restringido, con esto no damos en cuenta que lo que realmente los legisladores
tuvieron en cuenta es que no produzcan los males de la edad media.
Articulo 2: el derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosas
propias, que otorga el uso goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno
con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la
propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
La primera clasificación que nos dan los tratadistas sobre derechos reales es sobre cosa
propia y cosa ajena, lo únicos ubicados en la primera son dominio y condominio y propiedad
horizontal, el resto de los derechos reales son sobre cosa ajena que también se los cita como
desmembraciones del derecho de propiedad y que pueden ser de disfrute o de garantía.
Recientes autores han creído erróneo y ubican al derecho real de superficie forestal como
derecho sobre cosa ajena, de disfrute. Creemos inadecuada la crítica, porque la propia ley lo
define diciendo que es un derecho real de cosa propia temporariamente, esta última es la
palabra clave que sería por un tiempo determinado sin negar que una vez transcurrido el
plazo la propiedad de la superficie vuelva a ser del nudo propietario. La ley otorga al titular el
derecho de uso y goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la
facultad de realizar forestación o silvicultura, en este párrafo nos damos cuenta de que esta
mal puesta la palabra facultad que debería ser obligación porque si se ejerce otros actos o no
se ejerce actos se pierde el derecho real de superficie forestal.
El titular del derecho, nos dice la ley, puede gravar con derecho real de garantía con lo nos
costaría encasillarlo en hipoteca, porque según el código debe ser dueño del inmueble y de
prenda porque debería estar talado o sea separado del inmueble. La solución es crear una
nueva hipoteca de superficie forestal con la cual podríamos separar la tierra del inmueble y
con esto se derogaría tácitamente el artículo 2315 que nos hablan de inmueble por accesión.
Artículo 3: el propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de
enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal.
Con este artículo encontramos correlación con el nudo propietario en materia de usufructo, en
el artículo 2916 se encuentra el ius abutendi que sigue conservando el propietario, lo cual nos
parece apropiado.
Artículo 4: el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal, no podrá
constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del
contrato, ni turbar los derechos del superficiario, si lo hace el superficiario puede exigir el caso
de turbación.
En este nos parece correcto que como en el usufructo no se pueda constituir otros derechos
reales sobre la vigencia del
mismo que afectaría el derecho de uso y goce del superficiario. Lo que si nos parece erróneo
es prohibir al propietario constituir una hipoteca si este sigue conservando el ius abutendi y
como si fuera poco el hipotecario deberá respetar los derechos del superficiario en caso de
constituirse la misma.
Respecto a los derechos en caso de que fuere turbado, el superficiario, la ley se limita al caso
de turbación o sea a la acción negatoria. Nada se menciona respecto a la desposesión y de la
defensa del derecho mediante la acción reivindicatoria, la que aún cuando la ley nada
menciona no se encuentra excluida en virtud de los principios generales que rigen las defensa
de los derechos reales. Lo conveniente, hubiera sido no citar un caso particular, porque los
derechos reales siempre tienen una defensa ante cualquier ataque.
Artículo 5; el derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato oneroso o gratuito,
instrumentado por escritura pública y tradición de la posesión. Deberá ser inscripto, a los
efectos de su oponibilidad a terceros en el registro de la propiedad inmueble de jurisdicción
correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial
antecedente.
La adquisición de derechos solo puede ser por contrato, no existiendo otra forma como el
usufructo, uso y habitación.
El contrato puede ser oneroso o gratuito, para el caso de ser oneroso el precio puede ser
denominado pensión o cannon, como en la enfiteusis, o solarium como en la superficie.
Las formas del contrato, es la escritura pública. La ley abunda en detalles, al exigir dicha
formalidad, toda vez que la misma se encuentra prevista en el artículo 1184 inciso 1 del
código civil.
También abunda en detalles al exigir la inscripción en el registro de la propiedad inmueble, de
la constitución del derecho real, a los fines de su oponibilidad a terceros ya que el artículo
2505 del código civil impone idéntica formalidad.
Establece la ley que se abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción dominial
antecedente. El folio real, tal como ha sido concebido, contiene la historia de cada inmueble,
surgiendo del mismo su titular, afectaciones al dominio y levantamientos. La constitución del
derecho real de superficie forestal debe inscribirse en los casilleros destinados a las
afectaciones, tales como superficie, usufructo, hipoteca, embargos, etc. careciendo de
practicidad la existencia de dos folios para un mismo inmueble, aun cuando se encuentra
correlacionado como lo exige la ley.
Hemos encontrado un antecedente en el derecho comparado en el código alemán en el art.
1015, donde el derecho real de superficie va en hoja aparte sin perjuicio de la anotación en el
folio correspondiente al inmueble.
Artículo 6: el derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por
cincuenta años. En caso de
convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta ley.
Surge de la norma que se trata de un derecho temporal, cuya duración no puede exceder de
cincuenta años. Si las partes
convienen un plazo mayor deberá reducirse el mismo en cincuenta años. No se hace en este
caso la distinción del artículo 2920 del código civil entre personas físicas y personas jurídicas,
circunstancias esta que esta limitada a veinte años.
No formula aclaración la ley respecto a las situaciones que pueden surgir de la muerte del
superficiario o cesación de la
exigencia legal de la persona jurídica, ya sea por liquidación, vencimiento del término de
duración de la sociedad sin que fuera prorrogado, quiebra, etc,.
Por analogía, en derechos reales no es conveniente la misma, pero en este caso la ley ha
omitido considerar una situación importante, deberá aplicarse las normas del usufructo, es
decir que el derecho no se transmite a los sucesores en el caso de las personas físicas
extinguiéndose el derecho, al igual que en el caso de personas jurídicas. Respecto de las
plantaciones que subsisten en ese momento deberán aplicarse las reglas del articulo 11 de la
ley, quedando los herederos y/o socios el derecho de exigir las indemnizaciones que nazcan
del mayor valor que adquiera el inmueble por las plantaciones o mejoras efectuadas.
Artículo 7: el derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o
parcial de lo plantado, cualquiera fuere su causa. Siempre que el superficiario realice nuevas
plantaciones dentro del plazo de tres años .
Este articulo es similar al art. 1016 del cód. alemán, diferenciándose nuestra ley que
establece un plazo de tres años para que el titular del derecho realice nuevas plantaciones.
Para el caso de no efectuarlas el derecho se extingue.
Artículo 8: el derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento
del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación
en una misma persona de las cualidades de propietario y superficiario o por el no uso durante
tres años .
A la extinción del derecho analizada en el artículo anterior, agrega la ley la renuncia expresa
del superficiario al derecho real. La misma debe ser formalizada en instrumento público e
inscripta en el registro de la propiedad inmueble, a los fines de ser oponible a terceros.
El vencimiento del plazo contractual, causal común de todos los contratos, deja asimismo la
voluntad de las partes, pactar la extinción al cumplimiento de una condición resolutoria.
La consolidación en una misma persona, se produce cuando por transmisión, por actos entre
vivos o mortis causa el superficiario adquiere el derecho real de dominio del nudo propietario.
La última causal de extinción es el no uso por el término de tres años. Entendemos que el
plazo es correcto, toda vez que esta relacionado con la facultad del superficiario de realizar
forestación o silvicultura y durante este tiempo la tierra se encontraría improductiva. Siguiendo
a nuestro ilustre codificador diremos que el modo de extinción no es en el fondo mas que una
prescripción. Así no se exige del que de ella se prevale ninguna condición de posesión (nota
al art. 2924 cc).
Artículo 9: la renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan
de sus obligaciones.
Está presente en la norma el adagio los contratos deben cumplirse. El superficiario deberá
indemnizar al nudo propietario por la extinción del derecho producida por las causales citadas
en el artículo. Incluso deberá pagar el canon y/o pensión y/o solariúm, hasta el vencimiento
del plazo pactado, todo ello salvo convención en contrario al momento de constitución del
derecho o posteriormente.
Artículo 10: en el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por
consolidación, los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con
sus mismos alcances y efectos.
La extinción del derecho por consolidación se produce, tal como fue expresado, cuando el
superficiario adquiere del nudo propietario el derecho real de dominio. En este caso el
superficiario pasará a ser el dominus, y tendrá para si el ius utendi, fruendi y abutendi.
Pensamos que la norma se refiere al caso previsto en el usufructo en el artículo 2931, cuando
el usufructuario y el nudo propietario enajenan sus derechos a un tercero. En este caso
subsisten los derechos y obligaciones pendientes de cumplimiento, entre superficiario y nudo
propietario hasta el momento de la enajenación al tercero.
Artículo 11: producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del
inmueble afectado, extiende su dominio a las plantaciones que subsisten, debiendo
indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en la medida de su enriquecimiento.
La ley no distingue la forma en que se produce la extinción del derecho y tampoco si ha
existido culpa del superficiario. Establece el pago de una indemnización a cargo del nudo
propietario y a favor del superficiario por el mayor valor que haya adquirido el inmueble, por
las plantaciones efectuadas durante la vigencia del derecho real y hace suyas las mismas al
momento de la extinción. La ley autoriza a las partes el pacto en contrario.
Artículo 12: modificase el artículo 2614 del código civil, el que quedará redactado de la
siguiente manera: artículo 2614. los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre
ellos derechos enfitéuticos, ni imponerlos censo ni renta que se extienda a mayor término que
el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
Se ha eliminado ni de superficie que el codificador había consignado luego de enfitéuticos.
Mucho se ha escrito sobre el artículo 2614, abundantes criticas sobre su redacción y sobre su
necesidad. De acuerdo al mismo, solo se autoriza la constitución de censos y rentas hasta un
término de cinco años. Ocurre que dicho derecho real no tiene regulación y solo son
mencionados en la norma.
Por otra parte, con lo dispuesto en los artículos 2502 y 2503 del código civil no es necesario
consignar que derechos reales no están permitidos. El legislador ha perdido la oportunidad de
derogar un artículo que carece de un interés práctico al sancionar la ley que comentamos y no
limitarse como lo hizo el derecho real de superficie, que ahora es un derecho permitido por la
ley.
Artículo 13: agregase al art. 2503 del código civil como inciso 8° "la superficie forestal ".
El artículo 2503 del código civil enumera los derechos reales que tienen regulación en el
código civil. Existen innumerables cantidad de derechos reales extra código, que no se
encuentra citado en el artículo 2503, tales como el derecho real de propiedad horizontal, es
decir que no era necesario el agregado.
Ahora bien, si la intención del legislador era efectuar el agregado, lo correcto hubiera sido
seguir un orden lógico jurídico y no un orden cronológico por fecha de aparición.
Nuestro ilustre codificador, tan criticado y nunca superado por quienes pretendieron modificar
sus claras normas, tuvo en cuenta al formular los derechos reales, la clasificación de los
mismos y así en el primer inciso se encuentran los derechos reales sobre cosas propias (
dominio y condominio), en los tres siguientes los derechos reales sobre cosa ajena, de
disfrute ( usufructo, uso y habitación y servidumbres activas ) para finalizar en los últimos tres
derechos reales sobre cosa ajena, de garantía ( hipoteca, prenda y anticresis).
Si el derecho real de superficie forestal, es sobre cosas propias y de disfrute debió ser
consignado a continuación de dominio y
condominio y modificar los números de los incisos siguientes, siendo el último 8 anticresis.
Artículo 14: la presente ley es complementaria del código civil.
Artículo 15: comuníquese al poder ejecutivo.
Hemos pretendido dar una idea general sobre el derecho real de superficie forestal,
señalando su funcionamiento y deficiencias .
5. Beneficios resultantes del Derecho real de Superficie Forestal
Las ventajas que pueden resultar de este derecho, son muy importantes especialmente
económicas ya que importan abrir posibilidades en el trafico inmobiliario privado,
facilitar políticas del suelo en Administraciones públicas, aumentando el valor de la propiedad
para el propietario de ella, al realizar el superficiario obras, construcciones o plantaciones.
Pero principalmente se da el caso de que cuando el propietario de un inmueble no desea o no
pueda por dificultades económicas explotar su propiedad, tenga la posibilidad de constituir un
derecho de superficie forestal, sobre la superficie de su inmueble a un tercero que tendrá la
facultad de disponer de la superficie física y jurídicamente, de modo que favorezca el
progreso urbano y en beneficio social.
Además no requiere una gran inversión ya que para forestar no se requiere la adquisición de
la propiedad, sino solo se deberá pagar un canon o solarium (en caso de ser un contrato
oneroso) por el tiempo de uso que no puede exceder de cincuenta años.
Muchos se han empecinado en hacer parecer a la forestación como un instrumento de
destrucción de la productividad del suelo, esto en realidad no es así, ya que no posee efectos
negativos, sus efectos ecológicos se incluyen en los beneficios, ya que al forestar una
propiedad, se reduce y hasta se evita la erosión, y además desde que se plantan los árboles y
hasta que son adultos, estos son grandes consumidores de dióxido
de carbono del ambiente y grandes productores de oxígeno.

B. El Derecho de superficie previsto por la ley 26.994. Libro IV. Título VII. Modalidades.
Plazos. Derechos de las partes. Formas de instrumentación. Posibilidad de nueva
constitución. Inscripción registral.

TITULO VII

Superficie

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro
de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo
plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya

existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el
subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad
horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de

setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o

gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento
del justo título.

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración
del derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con

separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y

jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.

ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado,
si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres
años para plantar o forestar.

ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho

comprende las obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.

ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por

renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por
consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para
el derecho a plantar o forestar.

ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de

superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace
suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos
por el superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional,
los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.

En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los

valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años,
descontada la amortización.

ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria

las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio
de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie

se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las
reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las
normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén
modificadas por las previstas en este Título.

6. Derechos intelectuales. Concepto. Naturaleza jurídica. Ley 11.723.

Análisis

Concepto: Aquel meramente personal sobre los productos de la inteligencia, como el

derecho del autor y la patente de invensión , están sometido a registro y sisceptible de
transmisión intervivos y mortis causa.
El derecho a la cración del propio intelecto se encuentra protegido en la CN por el artículo 17
que califica a su titular como propietario.
Naturaleza jurídica:
  Algunos autores consideran que es u derecho real, esta tesis es insostenible en
nuestro derecho,donde el derecho real tiene por objeto una cosa, y es evidente que la
ceacion , literaria, artística, ,etc, no es objeto material..
 Otra postura reconoce en estos derechos dos aspectos: Moral; que comprende las
facultades relativas a la creación y paternidad de la obra, que da derecho a protegerse
contra el plagio, las mutilaciones. etc. Patrimonial; cesible, temporario que contempla el
derecho de explotar económicamente la obra.
 Para otros es un derecho de la personalidad porque la creación intelectual está
vinculado con la persona del autor.
Régimen legal Ley 11.72. Análisis.

 Producciones autorales protegidas: Artículo 1°. — A los efectos de la

presente Ley, las obras científicas, literarias y artísticas comprenden los
escritos de toda naturaleza y extensión, entre ellos los programas de
computación fuente y objeto; las compilaciones de datos o de otros
materiales; las obras dramáticas, composiciones musicales, dramático-
musicales; las cinematográficas, coreográficas y pantomímicas; las obras
de dibujo, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia
aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los
plásticos, fotografías, grabados y fonogramas, en fin, toda producción
científica, literaria, artística o didáctica sea cual fuere el procedimiento de
reproducción.

La protección del derecho de autor abarcará la expresión de ideas,

procedimientos, métodos de operación y conceptos matemáticos pero no esas
ideas, procedimientos, métodos y conceptos en sí.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 25.036 B.O. 11/11/1998)

 Facultades: Art. 2°. — El derecho de propiedad de una obra científica,

literaria o artística, comprende para su autor la facultad de disponer de ella,
de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y exponerla en público, de
enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su traducción y de
reproducirla en cualquier forma.
 Titulares del derecho de propiedad:
a. Autor
b. Herederos o derechohabiente.
c. Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan
o transportan.
 Duración del derecho: Son vitalicias para el autor, ilimitadas en el tiempo para los
herederos (ley 24.870 modificó la ley 11.723 )que extiende el plazo de 50 a 70 años a
contarse a partir del primero de enero de la muerte del autor y en las obras en
colaboración a partir de la muerte del último colaborador.
 Del régimen de obras: para adquirirse el derecho sobre las obras deben ser inscriptas
en el Registro de la Propiedad Intelectual.
 DEL REGISTRO DE OBRAS

Art. 57. — En el Registro Nacional de Propiedad Intelectual deberá depositar el

editor de las obras comprendidas en el artículo 1°, tres ejemplares completos de
toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparición. Si la
edición fuera de lujo o no excediera de cien ejemplares, bastará con depositar un
ejemplar.
 El mismo término y condiciones regirán para las obras impresas en país
extranjero, que tuvieren editor en la República y se contará desde el primer día
de ponerse en venta en territorio argentino.

Para las pinturas, arquitecturas, esculturas, etcétera, consistirá el depósito en un croquis

o fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.

Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del

argumento, diálogos, fotografías y escenarios de sus principales escenas. Para los
programas de computación, consistirá el depósito de los elementos y documentos que
determine la reglamentación. (Ultima parte incorporada por art. 5° de la Ley N°
25.036 B.O. 11/11/1998).

Art. 58. — El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias
respectivas, será munido de un recibo provisorio, con los datos, fecha y circunstancias
que sirven para identificar la obra, haciendo constar su inscripción.

Art. 59. — El Registro Nacional de la Propiedad Intelectual hará publicar diariamente en

el Boletín Oficial, la nómina de las obras presentadas a inscripción, además de las
actuaciones que la Dirección estime necesarias, con indicación de su título, autor, editor,
clase a la que pertenece y demás datos que las individualicen. Pasado un mes desde la
publicación, sin haberse deducido oposición, el Registro las inscribirá y otorgará a los
autores el título de propiedad definitivo si éstos lo solicitaren.

(Artículo sustituido por Art. 1° Decreto Ley 12.063/57 B.O. 11/10/57)

Art. 61. — El depósito de toda obra publicada es obligatorio para el editor. Si éste no lo
hiciere será reprimido con una multa de diez veces el valor venal del ejemplar no
depositado.

Art. 62. — El depósito de las obras, hecho por el editor, garantiza totalmente los
derechos de autor sobre su obra y los del editor sobre su edición. Tratándose de obras
no publicadas, el autor o sus derechohabientes pueden depositar una copia del
manuscrito con la firma certificada del depositante.

Art. 63. — La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho del
autor hasta el momento en que la efectúe, recuperándose dichos derechos en el acto
mismo de la inscripción, por el término y condiciones que corresponda, sin perjuicio de
la validez de las reproducciones, ediciones, ejecuciones y toda otra publicación hechas
durante el tiempo en que la obra no estuvo inscripta.

No se admitirá el registro de una obra sin la mención de su "pie de imprenta". Se

entiende por tal, la fecha, lugar, edición y la mención del editor.

Art. 64. — Todas las reparticiones oficiales y las instituciones, asociaciones o personas
que por cualquier concepto reciban subsidios del Tesoro de la Nación, están obligados a
entregar a la Biblioteca del Congreso Nacional, sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 57, el ejemplar correspondiente de las publicaciones que efectúen, en la forma y
dentro de los plazos determinados en dicho artículo. Las reparticiones públicas están
autorizadas a rechazar toda obra fraudulenta que se presente para su venta.

 Del régimen nacional de propiedad intelectual

DEL REGISTRO DE PROPIEDAD INTELECTUAL

Art. 65. — El Registro llevará los libros necesarios para que toda obra inscripta tenga su
folio correspondiente, donde constarán su descripción, título, nombre del autor y fecha
de la presentación, y demás circunstancias que a ella se refieran, como ser los contratos
de que fuera objeto y las decisiones de los tribunales sobre la misma.

Art. 66. — El Registro inscribirá todo contrato de edición, traducción, compraventa,

cesión, participación, y cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual,
siempre que se hayan publicado las obras a que se refieren y no sea contrario a las
disposiciones de esta Ley.

Art. 67. — El Registro percibirá por la inscripción de toda obra los derechos o aranceles
que fijará el Poder Ejecutivo mientras ellos no sean establecidos en la Ley respectiva.

Art. 68. — El Registro estará bajo la dirección de un abogado que deberá reunir las
condiciones requeridas por el artículo 70 de la Ley de organización de los tribunales y
bajo la superintendencia del Ministerio de Justicia e Instrucción Pública.

BOLILLA 8

1. El condominio. Definición legal. Caracteres. Naturaleza jurídica. Especies.

Concepto. EL CONDOMINIO ES EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD QUE PERTENECE
A VARIAS PERSONAS, POR UNA PARTE INDIVISA SOBRE UNA COSA MUEBLE O
INMUEBLE (art. 2673).
Caracteres.
 Pluralidad de sujetos: pertenece a varias personas;
 Unidad de objeto;
 Se ejerce sobre cosas;
 Lo que se encuentra fraccionado es el derecho y no la cosa: a cada uno de los
condóminos corresponde una parte indivisa. Esta parte indivisa no es una parte ideal
ni material de la cosa, sino sólo el haz de derechos que cada comunero tiene sobre la
cosa.
Naturaleza jurídica.
a) Para algunos autores, cada uno de los condóminos es propietario de una cuota ideal
del derecho de propiedad, entendida ella como una parte intelectual o pro indivisa de la
cosa. Se critica a esta doctrina que una cuota abstracta no puede ser objeto de un
derecho de propiedad, que debe recaer sobre una cosa concreta.
b) De acuerdo con otros autores, el condominio es una persona jurídica, la colectividad de
condóminos, que sería la verdadera propietaria de la cosa. Pero nada permite afirmar
que el condominio hace surgir una persona jurídica distinta de los condóminos: son
éstos los titulares del derecho y quienes lo ejercen. Considerar que el condominio hace
surgir una persona jurídica es desvirtuar los hechos.
c) Conforme con otros autores (Lafaille), el condominio sería un derecho real distinto de la
propiedad individual; ésta sería la única forma de poder combinar los dos extremos de
la exclusividad del derecho de propiedad y de la existencia de sujetos múltiples.
 d) Según Borda y Mariani de Vidal, hay que focalizar la atención en el interés económico
y a veces espiritual que se procura satisfacer con la regulación legal del condominio.
Este consiste en el ejercicio simultáneo del derecho de propiedad por varias personas.
Todos los condóminos son dueños de toda la cosa; pero su derecho a ella no es pleno,
sino que está naturalmente limitado por el análogo derecho de los restantes
condóminos; no por ser limitado, deja de ser un derecho de dominio sobre la cosa.
Distintas clases de condominio.
 Condominio simple, o sin indivisión forzosa: cada uno de los condóminos puede pedir
la división de la cosa en cualquier momento. Es una situación precaria, inestable,
dependiente del mantenimiento permanente de la voluntad de los condóminos de
conservar el dominio.
 Condominio con indivisión forzosa: la situación de copropiedad se mantiene en tanto se
den los presupuestos legales que la originan. Habrá indivisión forzosa cuando la ley
prohíbe la división de la cosa común o cuando la prohíbe una estipulación válida y
temporal de los condóminos o un acto de última voluntad.

2. Condominio sin indivisión forzosa. Noción. Constitución. Facultades de los

condóminos sobre la cosa común. Obligaciones. Responsabilidades.
Administración de la cosa común. Etinción del condominio: Casos. Partición.
Noción. Efectos

CONDOMINIO SIMPLE O SIN INDIVISIÓN FORZOSA.

Concepto. Existe condominio simple o sin indivisión forzosa CUANDO LOS DIVERSOS
COPROPIETARIOS CONSERVAN EL DERECHO DE PEDIR EN CUALQUIER MOMENTO
LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. Es el modo ordinario de constituir un condominio; sólo
excepcionalmente puede diferirse esa división en casos taxativamente enumerados en la ley.
Constitución. (2675) El condominio puede constituirse por contrato, por testamento o resultar
de la ley.
- Se constituye por contrato cuando varias personas adquieren conjuntamente
una cosa común; o cuando el propietario de una cosa enajena parte de ella a un
tercero.
- El condominio resultará de testamento cuando el causante legue una misma
cos a ás de una persona.
- Por último, la ley dispone la existencia de condominio en distintos casos: así, el
caso de mutuos, cercos y fosos, los sepulcros, el bien de familia, etc.

Borda agrega otros supuestos no enumerados en el código, de los que puede surgir el
condominio:
- Cuando un condómino enajena su parte a un tercero. Aquí el condominio resulta
de un acto unilateral del enajenante.
- En el caso de la sucesión universal: los herederos de uno de los condóminos
suceden en los derechos del causante a éste y entran a ser condóminos de
quien lo era del causante.
- Cuando varias personas hayas poseído simultáneamente un inmueble durante
el término necesario para usucapir.
-
Facultades de los condóminos.
La copropiedad no es más que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados
de ella son los mismos que corresponden al propietario único de una cosa, solamente que
estando la propiedad repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario queda
sujeto en su ejercicio a las limitaciones derivadas del concurso del derecho igual de los otros
condóminos.
a. Facultades sobre la parte indivisa:
(2676) Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes
a la propiedad, compatible con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los demás copropietarios.
La parte indivisa no existe como una cosa que tenga entidad propia: sólo es el haz de
derechos que se le reconocen al condómino sobre la cosa común.
Los derechos concretos que el copropietario puede ejercer sin el consentimiento de los
condóminos son los siguientes:
- Pueden enajenar su parte indivisa sin limitaciones;
- Pueden hipotecar su parte indivisa, si bien esa hipoteca queda subordinada al
resultado de la partición;
- Pueden constituir usufructo sobre su parte indivisa.
- El copropietario no puede gravar el inmueble con una servidumbre, sin el
acuerdo de todos los condóminos, pero la servidumbre constituida por uno de
ellos vendría a cobrar eficacia si realizada la partición le tocara la propiedad
exclusiva de todo o una parte del inmueble sobre el cual aquélla se constituyó.
- El condómino tiene las acciones posesorias para defender su derecho contra los
otros condóminos que pretendan excluirlo del condominio o bien contra terceros.
También tiene acción reivindicatoria contra los otros condóminos que le nieguen
su derecho y contra terceros que pretendan excluirlo de su dominio.

b. Facultades sobre toda la cosa.

CONSIDERACIONES GENERALES. - Resulta difícil armonizar las normas de los arts. 2680 y
2684. Por la primera
de ellas se establece: "Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos
materiales o jurídicos que importen
el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para
impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto". La segunda dice: "Todo condómino
puede gozar de la cosa común
conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular". Esta aparente
antinomia
no se puede atribuir a distinto origen de las normas pues ambas están tomadas de Aubry y
Rau.
La primera de ellas sienta el principio del ius prohibendi que compete a cada condómino y
concuerda con el
art. 2699, de modo que basta que alguno de los condóminos se oponga a la realización de
actos materiales o jurídicos, para que éstos no se puedan llevar a cabo (especie de derecho
de veto). Entre estos actos materiales se encuentran los de uso y goce de la cosa. Si no hay
oposición, rige el art. 2684 que permite a los condóminos gozar de la
cosa común conforme a su destino, con la limitación de no deteriorarla en interés particular. Si
existe oposición de
uno de los condóminos, deben resolver todos sobre si se pone en administración, se alquila o
arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se pide la división, prevalece la decisión de la
mayoría. No siempre es fácil determinar cuál es el destino de la cosa, siendo una cuestión de
hecho que, en caso de discrepancia, será resuelta por el juez teniendo en cuenta las
circunstancias del caso. El cambio de destino por parte del condómino, sin la conformidad de
los demás, no puede llevarse a cabo aun cuando importe un mejoramiento de la cosa o la
haga económicamente más redituable19.
El principio general es que cada condómino tiene el uso y goce de toda la cosa; es decir,
que su derecho no se limita a una parte sino que se ejerce sobre toda ella. Ese uso y goce
debe ejercerse sin perjuicio del derecho análogo que tienen los condóminos.
El derecho de usar la cosa por cada uno de los condóminos no es irrestricto sino que debe
hacerse conforme con el destino de ella y de manera de no deteriorarla en su interés
particular (2684). Esta es la diferencia con el propietario exclusivo, porque éste puede
cambiar el destino de la cosa. Este destino en principio se fija por convención de las partes, y
en su defecto se estará a la naturaleza de la cosa y al uso al cual ha estado afectado al
momento de constituirse el condominio (2713).
El derecho de uso y goce de la cosa lleva aparejado el aprovechamiento de los frutos que la
cosa produce.
Actos materiales de disposición: (2680) Ninguno de los condóminos puede sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella,
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la
mayoría quiera hacer a este respecto.
Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales, sin el
consentimiento de todos los demás (2681).
Actos jurídicos de disposición o administración: (2682) El condómino no puede enajenar,
constituir servidumbres ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Sin embargo, la enajenación, constitución de hipotecas, o el alquiler o arrendamiento hecho
por uno de ellos, serán total o parcialmente eficaces si por el resultado de la partición de todo
o parte de la cosa común le tocase en su lote.
Derechos de los acreedores de los condóminos: los acreedores tienen derecho a hacer
embargar y a vender la parte indivisa de cada condómino (2677).
Abandono de la parte indivisa: la ley reconoce al condómino el derecho de hacer abandono
de su parte indivisa (2608-2685). Ordinariamente, cuando se abandona una cosa esta se
vuelve res nullius y es susceptible de apropiación por cualquiera; pero el abandono de la parte
indivisa no transforma esa parte en res nullius, sino que provoca una expansión del derecho
de los demás condóminos, que vienen así a adquirir automáticamente la parte abandonada
en proporción a sus respectivas porciones.

Obligaciones y responsabilidad de los condóminos.

 Los condóminos están obligados a contribuir a los gastos de conservación y reparación
de la cosa común es proporción a sus partes. el condómino que hace el gasto puede
obligar a los copropietarios a restituirle lo que hubiera gastado en proporción a sus
partes. sin embargo, los que no hubieran contribuido al gasto pueden liberarse de su
obligación abandonando su derecho de propiedad: este supone el acrecimiento del
derecho de los restantes copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas.
 Si una deuda fuese contraída por todos los condóminos en beneficio de la comunidad,
responden todos en forma mancomunada. En cambio, si fue contraida por uno solo de
ellos, únicamente está obligado frente al tercero el que contrajo la deuda, sin perjuicio
del derecho que éste tiene para demandar a sus condóminos el reembolso de lo que
hubiera pagado.
 En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
condóminos está obligado por el todo de la deuda.
 En el supuesto de que uno de los condóminos fuera insolvente, su parte en la cosa
debe repartirse entre los otros en proporción del interés que tengan en ella y según el
 cual hubieran contribuido a satisfacer la parte del crédito que correspondía al
insolvente.

Administración de la cosa común.

INTRODUCCIÓN. - Para resolver los problemas que plantea la administración de la cosa, el
Código tiene en cuenta:
a) la calidad de la cosa común, o sea si es susceptible(o no) de usarse, gozarse o poseerse
en común;
b) si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condóminos, y
c) si no se hace uso del derecho de pedir la división.
En caso de que por la calidad de la cosa no fuere susceptiblede goce, uso o posesión común,
o que algunos de los condóminos manifiesten oposición a dicho uso, la cosa debe ser puesta
en administración, o alquilada o arrendada
(art. 2699).
Si no estuvieran de acuerdo los condóminos respecto de las soluciones mencionadas, ni
ejercieren el derecho de
pedir la división de la cosa, la situación se resuelve por mayoría, la que dispone el modo de
administrarla y nombra o remueve a los administradores (art. 2700).
La exigencia del art. 2699 en el sentido de que resolverán todos ha provocado discrepancias
doctrinarias sobre
la consecuencia de la falta de unanimidad presente para adoptar las resoluciones27. En otras
palabras, si alguno de
los condóminos no comparece o se niega a expresar su opinión, ¿puede la mayoría
compelerlo a ello? La disposición del art. 2703, que reafirma lo dispuesto por el art. 2699, que
expresa: "Ninguna determinación será válida, si no fuese tomada en reunión de todos los
condóminos o de sus legítimos representantes", en su interpretación literal,
conduciría muchas veces a esterilizar cualquier iniciativa de aprovechamiento de la cosa. La
interpretación jurisprudencial, guiada por un criterio flexibilizador, ha resuelto que basta con
que se cite a los condóminos bajo apercibimiento de realizar la reunión con quienes asistan;
tal solución no se compadece con la exigencia claramente expresada en la norma, pero nada
obsta a que la ausencia de uno de los condóminos se interprete como un voto negativo,
siempre que se lo haya citado fehacientemente. Sería ilógico que la inasistencia tuviera mayor
fuerza que la disidencia misma. La mayoría deberá calcularse sobre el total de los
condóminos y no solamente sobre los presentes. De tal modo se conjuga el art. 2703 con el
art. 2705.
Para computar los votos no se tiene en cuenta el número de los condóminos sino la
proporción en los valores, de modo que si de cinco personas, dos de ellas tienen, por
ejemplo, el 30% cada una, configuran la mayoría, pues las
otras tres reúnen sólo el 40% (art. 2704). Según la mayoría de la doctrina, la presunción de
igualdad, en caso de
duda, del art. 2708, aunque está a renglón seguido de la norma que se refiere a los frutos,
también es aplicable para
el cómputo de los valores. La mayoría deberá ser absoluta, o sea que para tomar la decisión
debe computarse más
del 50% a favor de ella, aunque este porcentaje corresponda a uno solo de los condóminos
(art. 2705).
Si hay empate, se tienen dos alternativas: se decide por la suerte o por arbitros; en caso de
no convenirse en ello,
se somete al juez, quien decide sumariamente (art. 2706).
DESIGNACIÓN DE ADMINISTRADOR. - La designación
del administrador se hace por mayoría absoluta, al igual que la remoción. El administrador
puede ser uno (o varios)
de los condóminos, o un tercero. Dice el art. 2701 que el condómino que ejerciera la
administración será reputado
un mandatario de los otros, aplicándosele las disposiciones del mandato y no las del socio
administrador. Se debe entender que siendo un tercero se aplican, con mayor razón, las
reglas del mandato. El Código se ha referido a la situación más frecuente, sin excluir la otra
posibilidad.
La remoción del administrador puede decidirse ad nutum, o sea aunque no haya causales
para ello, siempre que
se resuelva por mayoría. El administrador está obligado a rendir cuentas (art. 1909).
En principio, todos los condóminos tienen el derecho de administrar la cosa común. O sea
que ante la ausencia o pasividad de un condómino, otro puede asumir con plenos derechos la
administración de toda la cosa; significa también que todos ellos pueden administrarla
conjuntamente. Cuando ello fuera imposible (por la calidad de la cosa, o por oposición de
alguno de los condóminos), la administración será ejercida por el modo y la persona que
decida la mayoría (2700).
Las determinaciones relativas a la administración de la cosa común son tomadas por la
mayoría, pero es indispensable que sean tomadas en reunión de todos los condóminos o de
sus legítimos representantes.
Reunidos los condóminos e injustificadamente ausente la minoría, la mayoría dispondrá del
modo de administrar, nombrará y quitará los administradores (2700).
La mayoría se computa en proporción de los valores de la parte de cada uno de los
condóminos en la cosa común, aunque la mayoría corresponda a uno solo de ellos (2704). En
otras palabras, la mayoría se cuenta por el interés que las partes tienen en el condominio y no
por cabezas.
La mayoría debe ser absoluta, o sea exceder el valor de la mitad de la cosa. No habiendo
mayoría absoluta nada se hará (2705).
En caso de empate y no prefiriendo los condóminos la decisión por la suerte o por árbitros,
decidirá el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.
El administrador de la cosa común puede ser uno de los condóminos o bien un tercero.
Cuando uno de los condóminos ejerciera la administración será reputado mandatario de los
otros, aplicándosele las disposiciones sobre el mandato y no las del socio administrador
(2701).
Los condóminos, por decisión de la mayoría, pueden también alquilar o arrendar la cosa
común. Si así fuera, debe ser preferido a persona extraña el condómino que ofreciere el
mismo alquiler o la misma renta.
Los frutos de la cosa común, no habiendo estipulación en contrario o disposición de última
voluntad, serán divididos por los condóminos, en proporción a los valores de sus partes.
En caso de duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condóminos, se presume
que son iguales (2708). Esta regla se aplica para:
a) La distribución de frutos;
b) El cómputo de los votos en todo lo atinente a la administración de la cosa;
c) La asignación de partes materiales en caso de división o liquidación del condominio.

Extinción del condominio.

Puesto que el condominio no es más que un estado particular de la propiedad, le son
aplicables los modos de extinción de ese derecho:
Extinción absoluta:
 Por destrucción o consumo total de la cosa;
 Cuando la cosa queda fuera del comercio;
 Cuando los animales salvajes o domesticados recuperan su antigua libertad; o pierden
la costumbre de volver a la residencia de sus dueños.
  Cuando todos los condóminos abandonan la cosa, sin que nadie se apodere de ella.

Extinción relativa:
 Cuando el tercero adquiere la propiedad de la cosa que era común a otros a título de
transformación, accesión, o prescripción;
 Cuando los condóminos la enajenan a un tercero;
 Cuando la cosa es expropiada por causa de utilidad pública.

Modos propios de extinción del condominio:

 Por abandono del derecho hecho por uno de los copropietarios para liberarse de
contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común (2685).
 Por enajenación de sus derechos que uno de los copropietarios hace a favor de otro.
Si los condóminos son varios, el condominio se extinguirá sólo respecto del condómino
que haya enajenado sus derechos. Si sólo son dos, el condominio se extinguirá
totalmente, pues el dominio quedará consolidado en la cabeza del otro condómino.
 Por adquisición, por parte de uno de los condóminos, de la parte del otro por
usucapión;
 Por división de la cosa común, que sería el supuesto típico.

Partición. Efectos.
En el condominio sin indivisión forzosa, cualquiera de los copropietarios está autorizado
para pedir en cualquier momento la división de la cosa común (2692).
El fundamento de esta solución es que el buen funcionamiento del condominio exige una
cierta armonía, una coincidencia de intereses y a veces de afectos, desaparecidos los cuales
su mantenimiento ya no es razonable.
Los condóminos no pueden renunciar de manera indefinida al derecho de pedir la división:
sólo pueden hacerlo por un plazo de 5 años, el cual es renovable.
Según Borda, la acción de partición es de carácter personal: ya que no implica ninguna
discusión respecto del derecho mismo de copropiedad; simplemente tiende al ejercicio del
derecho estrictamente personal que tienen los condóminos de requerir de sus otros
condóminos la división de la cosa común.
El juicio de partición tramita por vía sumaria (CPCCN).
La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad: cada
condómino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el origen de la indivisión,
propietario exclusivo de lo que le hubiera correspondido en su lote, y como que nunca
hubiese tenido ningún derecho de propiedad en lo que ha tocado a otros condóminos (2695).
Esto quiere decir, que es retroactiva.
Las consecuencias de la retroactividad de la partición serán las mismas que en este código se
determinan sobre la división de las sucesiones (2697). Es aplicable entonces lo siguiente:
a) Quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres que hubiese constituido
uno de los condóminos no adjudicatarios sobre la cosa común;
b) Los embargos trabados por los acreedores particulares de los condóminos caducarán
si el bien sobre el cual recaigan se adjudica a otro.
c) Puesto que no importa una enajenación, está exenta de los impuestos que gravan
estas operaciones.

El principio de que se reputa que cada uno de los adjudicatarios ha tenido la cosa del
causante común y no de sus condóminos no es absoluto, tiene las siguientes excepciones:
- Los frutos percibidos y divididos durante el condominio son definitivamente adquiridos por
cada uno de los condóminos, sin que los que resulten adjudicatarios definitivos de la cosa
tengan derecho a pretender que les sean devueltos.
- Los condóminos se deben entre sí la garantía de evicción de los objetos que se han
adjudicado a algunos de ellos (3505)
- También se deben los condóminos la garantía por los vicios redhibitorios de la cosa.

Art. 2698: Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y
a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares.
De esta norma se desprende que:
 Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá exigir
por los coherederos la venta de ellos;
 La partición puede hacerse en forma privada en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen conveniente los herederos si todos ellos son capaces; en cambio,
será necesaria la partición judicial:
a) Cuando haya menores aunque estén emancipados o incapaces interesados o
ausentes cuya existencia sea incierta;
b) Cuando terceros, fundándose en un interés jurídico, se opongan a que se haga
partición privada;
c) Cuando los herederos mayores y presentes no acuerden en hacer la división
privadamente.
 En cuanto a los efectos de la partición, teniendo carácter declarativo, sus efectos se
retrotraen al origen de la indivisión.

3. Condominio con indivisión forzosa. Concepto legal. Fuentes causales de la

indivisión . La división nociva, el art 2001 del código civil y comercia. La
indivisión forzosa de origen extra-legal. Supuestos de la ley 14.394 . Límite legal
de la indivisón. La intervención judicial . El artículo 2002 del código civil y
comercial.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA.

Noción. En el condominio con indivisión forzosa la situación de copropiedad se mantiene en

tanto se den los presupuestos legales que la originan. La habrá, cuando la ley prohíba la
división de la cosa común, o cuando la prohíbe una estipulación válida y temporal de los
condóminos o un acto de última voluntad (2715).
Fuentes. El origen de la indivisión (voluntad de los interesados o la ley) tiene gran
importancia práctica, porque la indivisión surgida de la voluntad de los interesados es
esencialmente precaria, tiene un término máximo que no puede excederse y se rige por las
mismas reglas que el condominio normal. En cambio, cuando la indivisibilidad se origina en la
ley, tiende a tener carácter permanente, lo que motiva un régimen legal propio y distinto del
ordinario.
CAUSALES DE LA INDIVISIÓN
 Indivisión surgida de la voluntad de los condóminos o del testador:
Puede ocurrir que la indivisión sea pactada por los condóminos que no son coherederos, en
este caso la indivisión no puede extenderse por más de 5 años (plazo renovable).
Si se trata de una comunidad hereditaria, los herederos pueden acordar la indivisión por un
plazo de hasta 10 años, también renovable.
 También la indivisión puede ser dispuesta por el causante, por un lapso no mayor a 10 años;
pero si se trata de un establecimiento comercial agrícola, ganadero, minero o cualquier otro
que constituya una unidad económica, el plazo de la indivisión podrá extenderse hasta que
todos los herederos alcancen la mayoría de edad.
Cuando en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial, industrial, agrícola,
ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge
supérstite que lo hubiera adquirido o formado en todo o parte podrá oponerse a la división del
bien por un término máximo de 10 años. El mismo derecho tiene con respecto a la casa
habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el
causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.

 Indivisiones surgidas de la ley. Los supuestos de condominio con indivisión forzosa son
los siguientes:
El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común
de dos o más heredades;
El supuesto de que la división resultare nociva para la cosa;
Los sepulcros;
El bien de familia;
La vivienda que hubiese constituido el hogar conyugal;
Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.

La división nociva. Artículo 2001 Código civil y comercial

ARTICULO 2001.-Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los

condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede
disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de
cinco años. Este término es renovable por una vez.

ARTICULO 2002.-Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido
la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

La indivisión forzosa de origen extra-legal. Supuestos de la ley 14.394 . Límite legal de

la indivisión.

El de origen extralegal se rige por el régimen de condominio normal, con modificaciones de la

ley 14394.
El condominio de indivisión forzosa de origen legal, tiene un régimen propio, en especial el
condominio de muros, cercos y fosos.
 INDIVISIÓN FORZOSA DE ORIGEN EXTRALEGAL
El cod prevé la indivisión convenida, impuesta por el donante o testador, u otorgada por
nocividad. La ley 14394 consagra otras hipótesis: impuesta por el testador, cónyuge supérstite
o convenida por los coherederos.
Convenida por los condóminos respecto de bienes no hereditarios:
Art. 2693: "los condóminos no pueden renunciar de una forma indefinida el derecho de pedir
la indivisión; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que
no exceda los 5 años, y de renovar todas las veces que lo juzguen conveniente". En caso de
ser incierto o mayor, será válido por 5.
Impuesta por el donante:
Art.2694: cuando la propiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por
testamento, el testador o donante puede poner como condición de que la cosa dada o legada
quede indivisa por el mismo espacio del tiempo".
Otorgada por el juez por nocividad de la partición:
El juez está facultado en el art. 2715 in fine. Deben mediar circunstancias excepcionales
como una honda crisis económica. El juez impondrá esa indivisión por el tiempo que dure la
circunstancia.
Impuesta por el testador o el cónyuge supérstite o convenida por los coherederos: ley
14394
Testador (art. 51): el plazo de indivisión no puede exceder los 10 años, tratándose de un
bien determinado o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadera, minero o
cualquiera que constituye una unidad económica, el plazo puede ampliarse hasta la mayoría
de edad de todos los herederos. En circunstancias graves o mediando razones de manifiesta
utilidad o interés legítimo de terceros, el juez puede anticiparlo.
Acordada por los herederos (art. 52): pueden pactarlo hasta 10 años. Con causa justificada
puede anticiparse.
Impuesta por el cónyuge supérstite (art. 53): dos supuestos: cuando se trata de
establecimiento comercial, industrial, etc. que constituya un unidad económica y hubiera sido
adquirido o formado en todo o en parte por el cónyuge supérstite; o cuando se refiere a la
casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el
causante, siempre que ella hubiera sido residencia habitual de los esposos. En ambos plazos
la indivisión no puede exceder el plazo de 10 años; el juez está autorizado a cesar la
indivisión por causas grave o de manifiesta utilidad económica.

4. Indivisión forzosa de origen legal. Casos. Condominios de accesorios

indispensables al uso común de dos o más heredades. Naturaleza jurídica.
Derechos y obligaciones de los condóminos.

 Los supuestos de condominio con indivisión forzosa de origen legal son los
siguientes:
El que recae sobre las cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso común
de dos o más heredades;
El supuesto de que la división resultare nociva para la cosa;
Los sepulcros;
El bien de familia;
La vivienda que hubiese constituido el hogar conyugal;
Los muros, cercos y fosos que dividen dos heredades.

 Condominio de accesorios indispensables al uso común de dos o más

heredades.
El condominio es indivisible cuando recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios (2710). Para que haya condominio es necesario que la cosa sobre la cual se
ejerce el derecho pertenezca en común a los 2 propietarios linderos, pues si sólo pertenece a
uno de ellos y sirve a ambos, habrá servidumbre constituida a favor de uno de ellos, el no
propietario, y que gravaría al otro.

 Naturaleza jurídica:
 Para una corriente sería un caso de servidumbre de indivisión pero es rechazado por
Velez (art. 2711). La posición adoptada por el código , se está en presencia de un
condominio.

 Derechos y obligaciones de los condóminos

1. Derecho a usar la totalidad de la cosa accesoria común. Este derecho tiene solamente
dos limitaciones:
 No hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada;
 No embarazar el derecho igual de los condóminos (2712).
2. El destino de la cosa común se determina en primer lugar, por convención de los
condóminos, y en ausencia del mismo, por la naturaleza del inmueble y por el uso al
cual hubiera sido afectada la cosa.
3. Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las necesidades
de las heredades, en el interés de las cuales ha sido dejada indivisa.
4. Mientras el derecho de usar y gozar de la cosa es muy amplio, el de disponer de ella
es muy limitado: los condóminos carecen de la facultad de enajenar libremente su
parte indivisa (como puede hacerlo un copropietario con indivisión simple), puesto que
la cosa es accesoria y está al servicio de la heredad, sólo puede enajenarse su parte
en el condominio junto con la heredad.
5. Deben contribuir al pago de cargas y de los gastos de conservación o reparación de
ella, en proporción a su respectivo interés.

5. Condominio de muros, cercos y fosos.

(2716) EL CONDOMINIO DE LAS PAREDES, MUROS, CERCOS Y FOSOS QUE SIRVAN
DE SEPARACIÓN ENTRE DOS HEREDADES CONTIGUAS ES DE INDIVISIÓN FORZOSA.
Esto es lo que se denomina en su acepción amplia, MEDIANERÍA. Nuestro derecho fomenta
el sistema de la pared divisoria única y común. Hay que hacer una distinción entre una pared
divisoria y una pared medianera:
- Pared divisoria es la que se encuentra asentada en el límite del terreno y que
pertenece en su totalidad al propietario del mismo.
Estos se clasifican a su vez en:
 Muro encaballado: aquel cuyo eje vertical que pasa por su centro
coincide con la línea divisoria.
 Muro contiguo: aquél construido en el mismo límite, pero
totalmente sobre la propiedad del que lo construyó.
- Pared medianera es la que se asienta mitad en un terreno y mitad en el otro.
Pertenece en condominio a los dueños de esas heredades contiguas.
Hay que aclarar que Llambías hace una distinción diferente de acuerdo a la titularidad del
muro (en que distingue el muro privativo del medianero) y por otra parte, de acuerdo al
emplazamiento, donde diferencia el muro divisorio y no divisorio, aclarando que no siempre
que el muro no es divisorio es medianero.

a) Derecho de asentar la pared propia en terreno vecino.

(2725) El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aun no cerrado
entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno vecino, con
tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de 3 metros y su espesor entero no
exceda de 18 pulgadas.
Este derecho de asentar el muro en terreno vecino es una restricción al dominio del vecino
impuesta por la ley. El colindante sobre cuyo límite se construye una pared no pierde la franja
sino que está obligado a soportar que su vecino la construya tomando parte de su propiedad.
Si se trata de un muro encaballado, los vecinos adquieren el condominio desde el momento
mismo de la construcción, independientemente del pago de su valor por el vecino que no lo
construyó o de la utilización que de él haga.
Puesto que la pared pertenece en condominio a los dos vecinos, el que la construyó tiene
derecho a reclamar del otro la mitad de los gastos ocasionados con la construcción de la
pared.
Tratándose de muros contiguos, el muro pertenece exclusivamente al edificador, y por
consiguiente, carece del derecho de reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, a
menos que éste utilice el muro.
La obligación emergente de la medianería es un típico caso de obligación propter rem. Es
decir, el crédito resultante de la medianería se transmite con el inmueble a los sucesivos
adquirientes. Quien demanda el pago debe exhibir su título de propiedad.

b) Obligación de encerramiento en las ciudades.

Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación
de paredes de 3 m. de altura y 18 pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus
heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales. (2726)
EL vecino requerido para contribuir a la construcción y conservación de una pared medianera,
o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación cediendo
la mitad del terreno sobre el cual la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.
Este es el supuesto del muro encaballado, pues si el muro es contiguo el vecino que linda con
él no tiene obligación de contribuir a la construcción mientras no apoye en la pared. El
abandono no puede tener lugar si el vecino que pretende hacerlo ya hubiese utilizado la
pared.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y en su
costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la
mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso de que el vecino
quiera servirse de la pared divisoria.

c) Medianería de muros o paredes en las ciudades.

Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho
construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades (2717).
Presunciones. .
 (2718) Toda pared o muro que sirva de separación de dos edificios se presume medianero
en toda su altura hasta el término del edificio más bajo. La parte que pasa la extremidad de
esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más
alto, salvo prueba en contrario.
(2719) La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y
no patios, jardines, quintas, etc., aunque éstos se encuentren cerrados por todos sus lados.
Prueba.
La presunción de la medianería es IURIS TANTUM, mientras no se pruebe lo contrario. La
prueba puede ser, según el art. 2718 “por instrumentos públicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquella no existe ni en la
parte más baja del edificio”.
(2720) Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir la medianería
deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.
(2721) En el conflicto de un título que establezca la medianería y los signos de no haberla, el
título es superior a los signos.
Se critica a estas disposiciones que el establecimiento de los medios de prueba es más digno
de un código de forma y no de un código de fondo.

Obligaciones y cargas de la medianería.

1. La primera y principal obligación del vecino que no ha construido la pared es pagar la
mitad del precio de su construcción:
a) Si se trata de una pared de cerco, es decir, de una altura inferior a 3 m., la
obligación de pagar la medianería surge desde el mismo momento de la
construcción, cuando se trata de un muro encaballado;
b) Si el muro excede el 3 m., aun encaballado, la obligación sólo surge cuando el
vecino se sirve de la medianería.
c) Igual solución en el caso del muro contiguo, o sea construido íntegramente en el
terreno de quien lo construyó; el vecino sólo debe pagar el precio cuando se
sirviera de dicho muro.
2. Luego viene la obligación de contribuir a los gastos de reparación o reconstrucción
(2722): Los condóminos de un muro o pared medianera están obligados en proporción
de sus derechos, a los gastos de reparación o reconstrucción de la pared o muro.
Pero si el daño o destrucción de la pared se debe al hecho de uno de los propietarios
vecinos, éste está obligado a reconstruir o reparar la pared a su cargo exclusivo.
Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos
de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no
haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no
haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo (2723).

e) Derechos de los condóminos.

1. Derecho a servirse del muro medianero: (2730) La medianería da derecho a cada uno
de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que
ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared,
o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino.
 2. La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a todos los vecinos en pie de
igualdad en todo lo que atañe al uso y goce de la pared, como también en todo lo
relativo a su conservación (2740).
Por efecto de tal igualdad, el que la adquiere puede pedir la supresión de obras,
aberturas, luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los
derechos que confiere la medianería.
(2737) Uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que
impidan al otro un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura ni el espesor
de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.

e) Derecho de adquirir la medianería. Obligaciones del adquirente.

Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene
la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que
alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias,
reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que
adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado;
pero no podrá limitar la adquisición a sólo una parte del espesor de la pared. Si sólo quisiera
adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el
valor de la pared desde sus cimientos. En otras palabras, el propietario vecino está autorizado
a servirse de la pared medianera indemnizando al que la construyó en la mitad de su valor.
(2376).

Efectos.
La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a todos los vecinos en un pie de
perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas
o luces establecidas en la pared medianera que fuesen incompatibles con los derechos que
confiere la medianería.
El vecino que ha adquirido la medianería no puede prevalerse de los derechos que ella
confiere, para embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentra gravada.

6. Del Encerramiento y la Medianería en campaña

Obligación de encerramiento.
En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las
dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño
de ella no está obligado a contribuir para las paredes fosos o cercos divisorios (2742).
Presunción. Prueba de la medianería.
Todo cerramiento de que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser
que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
Derechos y obligaciones.
Lo dispuesto en materia de derechos y obligaciones de los condóminos respecto de las
paredes medianeras en las ciudades, es aplicable a las zanjas o cercos de campaña en la
medida en que la naturaleza de ésta lo permita (2744).
Derecho de adquirir la medianería.
No existe en nuestro ordenamiento disposición alguna que establezca el derecho de adquirir
la medianería de un muro o pared divisoria en la campaña. No obstante ello, se considera que
existe.
Condominio de árboles.
Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son también
medianeros. Cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si les causaren
perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento de
otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el
extremo de dos terrenos de diversos dueños.

7. Otros casos de indivisión forzosa de origen legal

El bien de familia. (Ley 14.394)
Toda persona puede constituir en “bien de familia” un inmueble urbano o rural de su
propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia
Se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o
ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer
grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente
Requisitos para su constitución.
a) Que se trate de un inmueble urbano o rural cuyo valor no exceda las necesidades de
sustento y vivienda de la familia;
b) Que el constituyente tenga cónyuge o ascendientes o descendientes o hijos adoptivos;
en defecto de ellos, parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad que
convivieran con el constituyente.
c) Que el constituyente asuma el compromiso de habitar la vivienda o de explotar por
cuenta propia el inmueble o la industria en él existente;
d) Que el solicitante no sea titular de otro bien de familia.
Efectos:
El bien no puede ser enajenado ni legado, ni podrá con él hacerse mejora a alguno de los
coherederos;
El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su
inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra;
Son inembargables también los frutos que produzca el bien en la medida que sean
indispensables para satisfacer las necesidades del bien de familia.
El bien de familia está exento del impuesto a la transmisión gratuita por muerte, cuando ella
se opere a favor de los beneficiarios del bien y siempre que los herederos no resolvieren
desafectarlo dentro de los 5 años del fallecimiento del causante.
Desafectación. Procede en los siguientes casos:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge o si
éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte
comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere
constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o
existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente
resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada
en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos
previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución
autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la 109desafectación
a juicio de la autoridad competente
Sepulcros.
En principio, los sepulcros en condominio se hallan en estado de indivisión forzosa, máxime si
ese fue el deseo del causante en su testamento. Esta indivisión es de origen jurisprudencial.
Sin embargo, se ha admitido la posibilidad de su división:
- Cuando están desocupados;
- Cuando media conformidad de todos los condóminos manifestada en forma expresa;
- Cuando el sepulcro puede ser dividido materialmente entre los condóminos, siempre que
no se desvalorice ni menoscabe su estructura arquitectónica;
- Cuando median razones graves o especiales.
-
Bienes de origen hereditario. (Ley 14.394)
 Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes
hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o
de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro
que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta
que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los
diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a
éste.
El juez podrá autorizar la división, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin
esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o
razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.
 Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente
por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso
y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio
concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial.
Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualesquiera de los
herederos podrá pedir la división antes del vencimiento del plazo siempre que mediaren
causas justificadas.
 Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el
cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podrá
oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años.
 A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar el cese de la indivisión
antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica
que justificasen la decisión.
Durante la indivisión, la administración del establecimiento competerá al cónyuge
sobreviviente.
Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación constituida o
adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la
residencia habitual de los esposos.
 La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el
registro respectivo.
 Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los
copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero sí
podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondiente a su
respectivo deudor.
 8. Del condominio por confusión de límites.
 Noción: Los muebles son siempre individualizables, mientras no se unan o mezclen
con otras cosas; los inmuebles se nos presentan, por el contrario, siempre unidos,
dada la natural continuidad de la superficie terrestre. Los fundos se individualizan a la
vez que se separan, por sus límites. La determinación del límite separativo recibe el
nombre de demarcación. Cuando los límites que marcan los confines de dos
heredades son inciertos o desconocidos, se presenta la confusión de límites.
Por sus semejanzas con el condominio, el código legisla esta institución bajo el nombre de
“condominio por confusión de límites”, y reputa condóminos a los propietarios, pero sólo
dentro de la zona en la que se cierne la incertidumbre.

Condominio por confusión de limites

Concepto, naturaleza jurídica, puede ser de dos clases: a) naturales o inmóviles, como una
colina, un curso de agua, un árbol: o b) artificiales, con alambrados, cercos vivos o muertos,
zanjas, cercos de tapia o montículos de tierra.
Nacido el condominio por confusión de limites concurren los siguientes requisitos:
Que las dos heredares sean colindantes o contiguas.
Que se trate de predios rústicos
Que los límites estén confundidos
Art. 2746. “El que posee el terreno cuyos límites estuvieren confundido con los de un terreno
colindante, reputase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir
que los limites confusos se investiguen y se demarquen”.
La acción de deslinde tiene por objeto fijar de manera cierta el límite que separa a las dos
heredares contiguas, constatando el punto donde cada una de ellas comienza y cada uno
termina.
Acción de deslinde y acción reivindicatoria
La acción de deslinde existe cuando hay un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto
por donde debe pasar la línea divisoria de las dos heredares, dicho estado se presenta
cuando no hay en el terreno ninguna línea divisoria o cuando la línea existe, pero no es
seguro que este fundada en los títulos o antecedentes del caso tornando así necesaria la
investigación.
La situación varía cuando los linderos no dudan sobre al determinación de la línea separativa,
si no que entre ellos media controversia acerca de su ubicación.
En la acción de deslinde cada litigante es actor y demandado, ambos deben aportar las
medidas probatorias tendientes al esclarecimiento de sus pretensiones.
En la reivindicación, una parte es actor y la otra demandado, el juez debe fallar conforme a las
pruebas aportadas por los litigantes.
El Art. 2747 comprende dos supuestos en que compete la reivindicación y no la acción de
deslinde:
Cuando los límites están cuestionados
Cuando los lites han quedado sin mojones por haber sido destruidos
En el primer caso uno de los vecinos pretende que su derecho alcanza hasta una línea
determinada y el otro entiende que no es así.
En el segundo caso no es suficiente que los mojones hayan desaparecido para ejercer la
acción real, además es necesario que uno de los colindantes aproveche esta circunstancia e
invoque derechos más allá de la línea divisoria.
Respecto de que predios y contra quienes compete
Art. 2748: “para que se dé la acción de deslinde los limites deben estar confundidos entre:
Predios contiguos o colindantes: no hay dominio por confusión ya que los fundos están
separados por un camino público, una calle, etc.
Predios rústicos: cuando no este edificado y será urbano en caso contrario.
Pueden ejercer la acción de deslinde los titulares de derechos reales sobre el terreno. Art.
2749.
Queda comprendidos todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión,
pero el acreedor hipotecario tiene derecho de exigir que cese la incertidumbre.
La acción puede ser ejercida por el propietario del fundo contiguo.
Cuando se tratan de inmuebles del dominio público: jurisdicción administrativa.
Gastos y formas de deslindes
Existen dos formas:
Por acuerdo entre los colindantes o deslinde amigable y deslinde judicial
Art. 2753 “el deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre
ellos que conste en escritura pública. Bajo otra forma será de ningún valor. El acuerdo,
mensura, y todos los antecedentes que hubieren concurrido a formarlo deben presentarse al
juez para su aprobación, y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la
mensura practicada, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no se
causare perjuicio a terceros. El acto puede ser únicamente atacado por las causas que
permiten volver sobre una convención.”
Cuando los colindantes no arriban a un acuerdo van a la vía judicial, y se regirán por el
Código Procesal

BOLILLA 9

1. PROPIEDAD HORIZONTAL. OPINION DE VÉLEZ. ANTECEDENTES. LEY

13.512/ 48. FUENTES. NATURALEZA JURÍDICA DEL INSTITUTO. NUEVO
RÉGIMEN PREVISTO POR LA LEY 26.994

La propiedad horizontal nace a comienzos del siglo XV; el primer código moderno en contener
disposiciones sobre la misma fue el Código Napoleón.
Vélez Sarsfield, temiendo las cuestiones que pudieran surgir entre los copropietarios, la
proscribió expresamente en el art. 2617. Pero a mediados de este siglo la necesidad de
admitir y regular la propiedad horizontal, sobre todo teniendo en cuenta la concentración
masiva de población en las ciudades y la explosión demográfica, se hizo urgente. En 1948 se
dictó la ley 13.512, que derogó el art. 2617 y estableció el régimen de propiedad horizontal en
el país.

Naturaleza jurídica:
 a) Derecho de superficie: Surge esta asimilación por el afán de vincular nuevas
instituciones al derecho romano. En realidad la misma es imposible, porque este
derecho consiste en desdoblar el dominio de tal forma que el superficiario tiene
derecho a plantar, cultivar el suelo, edificar, y levantar construcciones a condición de
no causar perjuicio al dueño del suelo, que a su vez tiene el derecho de realizar
construcciones subterráneas siempre que no perjudique los derechos del superficiario.
La propiedad de la superficie, en la propiedad horizontal, no está separada de la
propiedad del edificio.
b) Teoría de la copropiedad o comunidad: la propiedad por pisos o departamentos crea
una comunidad de derechos que se ejerce sobre todo el edificio en su conjunto. Todos
serían dueños de todo, con la salvedad de que cada uno tiene facultades exclusivas de
uso, goce y disposición de ciertas partes objetivamente determinadas. En realidad no
se trata este régimen de una copropiedad, sino de una propiedad exclusiva que recae
sobre una parte del bien.
c) Teoría de la sociedad o de las personas jurídicas: la propiedad horizontal sería una
sociedad de todos los condóminos, que formarían así una persona jurídica
independiente de cada uno de los integrantes. Sin embargo, la misma supone un
dominio separado y ejercido sobre cada una de las unidades, pisos o departamentos.
d) El sistema de nuestra ley. Establece que cada propietario será dueño exclusivo de su
piso o departamento, y copropietario del terreno y las demás cosas de uso común del
edificio. Es decir, la propiedad horizontal supone la coexistencia de una propiedad
particular y exclusiva sobre el departamento o piso, con una copropiedad sobre las
partes comunes.

Ley 13.512. Fuentes. EL art. 2617 del Código Civil dice: “El propietario de un edificio no
puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última
voluntad”. Este precepto ha quedado sin efecto en virtud de la promulgación de la ley 13.512,
que admite y reglamenta el régimen de propiedad horizontal. Así lo establece el art. 18 de la
ley (deroga los artículos 2617, 2685 in fine y 2693).
Las fuentes más cercanas de la ley fueron las leyes de Chile, Uruguay y el Código Italiano de
1942. en algunos aspectos también fue fuente la ley francesa de 1938.

NUEVO RÉGIMEN PREVISTO EPOR LA LEY 26.994 (Artículos 2037 a 2044)

2. DEFINICIÓN LEGAL. ARTÍCULO 2037 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL.

OBJETO DEL DERECHO. PARTES PRIVATIVAS Y COMUNES. ARTÍCULO
2041 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL. REQUISITOS PARA LA AFECTACIÓN

 Definición legal. Artículo 2037 Código Civil y Comercial:

ARTICULO 2037.-Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre

un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible.
ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2039.-Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2040.-Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las

unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las
cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio
de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.-Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes

necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,

fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2042.-Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes

no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2043.-Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la

unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras
divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son
la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

 Objeto del derecho. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un

mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por pasaje común
podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta Ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona
(art. 1º- Ley 13.512).
 Partes privativas y partes comunes. Cada propietario será dueño exclusivo de su
piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
común del edificio, e indispensable para mantener su seguridad. Se consideran
comunes por dicha razón:
1. Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
2. Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o
fría, refrigeración, etc.;
3. Los locales para alojamiento del portero y portería;
4. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
5. Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta
enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de
comunes, salvo convención en contrario.

 Artículo 2041 Código Civil y Comercial:

 ARTICULO 2041.-Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes
necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con
el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás

estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los

cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes
comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con

discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio

común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

 Requisitos para la afectación al régimen de propiedad horizontal.

1) Requisitos materiales:
a. Terreno edificado;
b. División del edificio en pisos horizontales;
 c. División de los pisos en parcelas o departamentos;
d. Salida a la vía pública, directamente o por pasaje en común.
2) Requisitos formales:
a. Dictado de un Reglamento de Copropiedad y Administración;
b. Conformación del consorcio y la Asamblea;
c. Designación del Administrador;
d. Redacción en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. Reglamento de Copropiedad y Administración. El consorcio del edificio se

constituye definitivamente cuando se otorga por escritura pública el Reglamento
de Copropiedad y Administración, que es el alma del consorcio y sin el cual no
se puede otorgar los títulos de propiedad de cada uno de los propietarios.
 Naturaleza jurídica. Se discute en doctrina si el reglamento de copropiedad es un
contrato o un conjunto de normas jurídicas. La tesis contractualista se funda en la
circunstancia de que el Reglamento es el producto del acuerdo de los copropietarios.
Este acuerdo se produce a veces en un solo acto, otras veces resulta de la adhesión
de los compradores de unidades al reglamento de copropiedad redactado por el
vendedor. En este caso, se trataría de sucesivos contratos de adhesión (Mariani de
Vidal).
Según otra doctrina (Borda), el reglamento es el conjunto de normas jurídicas que rigen la
vida interna del consorcio. No es un contrato, porque los copropietarios entran y salen de esta
relación sin consentimiento ni conocimiento de los demás copropietarios, por el solo hecho
de comprar o vender un departamento. Esto es inconcebible en una relación contractual.

 Redacción: formalidades. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar

y redactar un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura
pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento solo podrá
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos
tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse
en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

1. Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un

extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
2. Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
3. La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
4. La forma de convocatoria a reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una
mayoría especial.

Según Borda, de acuerdo al decreto reglamentario (18.374/1949), además debe mencionar:

5. Especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;

6. Determinación de la proporción que corresponde a cada piso o departamento en
relación al valor del conjunto;
7. Enumeración de las cosas comunes;
8. Uso de las cosas y servicios comunes;
 9. Destino de las diferentes partes del inmueble. El reglamento debe determinar si las
unidades se destinarán a viviendas, oficinas, locales de comercio, tipo de comercio,
etc.;
10. Constitución de domicilio de los propietarios que no habitarán el inmueble;
11. Persona que certificará los testimonios de las actas de las asambleas de consorcio.-

 Artículo 2056 Código Civil y Comercial:

CAPITULO 4 - Reglamento de propiedad horizontal >

ARTICULO 2056.-Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su

forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada

titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad

horizontal;
 p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades

complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

4. Inscripción del reglamento. Artículo 2038 Código civil y comercial.

ARTICULO 2038.-Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de

dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

 Efectos de su inscripción. Una vez que está inscripto el reglamento, existe estado de
propiedad horizontal, pero el inmueble aún no está dividido; la división recién se
concretará al otorgarse las escrituras correspondientes. La inscripción en el Registro
de la Propiedad es requerida para ser oponible a terceros.
 Modificación. La reforma de los estatutos debe consignarse en escritura pública en el
Registro de la Propiedad. La reforma exige una mayoría no menor de los dos tercios de
los propietarios; computados los votos por cabeza, a menos que el reglamento prevea
otra forma.

Si bien en principio, el reglamento sólo puede ser modificado por el consorcio, la justicia
puede intervenir cuando la mayoría ha abusado de sus poderes imponiendo a la minoría
cláusulas que son contrarias a la ley o a su espíritu o son arbitrarias o importan un abuso del
derecho.

5. Consorcio de copropietarios.
 Concepto. Es el conjunto de propietarios de los distintos pisos del mismo edificio que
actúan reunidos por el desempeño de diversas funciones que la ley les encomienda.
  Naturaleza jurídica. Dos criterios prevalecen a este respecto:

1. La doctrina que admite la personalidad jurídica del consorcio;

2. La doctrina que se apoya en la teoría de la ficción de Vélez, en cuyo sentido no existen
más personas jurídicas que las enumeradas por el Código.

La jurisprudencia ha establecido que el consorcio tiene una personalidad jurídica distinta de

cada uno de sus componentes. El factor fundamental está configurado por la existencia de
una voluntad colectiva. Los atributos de la personalidad del consorcio son: nombre, domicilio,
capacidad y patrimonio propio.

 Artículo 2044 código civil y comercial:

ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son
la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

 Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. El hecho de que

el consorcio tenga personalidad jurídica y patrimonio propio, plantea el problema de si
existe o no responsabilidad conjunta de los consorcistas. Si bien el consorcio tiene
patrimonio propio, constituido por los fondos adelantados por los consorcistas y los
créditos contra éstos por expensas comunes, ese patrimonio será generalmente
insuficiente para responder a algunas obligaciones importantes, tal como las deudas
originadas en la reparación del edificio o la responsabilidad emergente de un daño
causado por las cosas comunes, como la caída de un ascensor. La ley aclara que los
propietarios son responsables por tales obligaciones (artículo 8º, ley 13.512):
“Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo
convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad, comodidad, y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de
las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas
en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio,
pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaron
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso
y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece”.

6. Facultades y obligaciones de los propietarios. Prohibiciones.

modificaciones en cosas comunes y privativas.

Derechos y obligaciones de los propietarios.

Respecto de las partes comunes:
 Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcionado al valor
del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o
en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio,
uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o
embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no
podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o
departamento a que accedan.
 No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de
todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y
el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Respecto de las partes privativas:
 Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el
piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre
el mismo.
 Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o
departamento: estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la
seguridad del edificio o los servicios comunes.
 Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros
exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
 Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o departamentos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines distintos a los
previstos en el Reglamento de Copropiedad Administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
 El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones
sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la
planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la
casa, como excavaciones, sótanos, etc.
 Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización
de todos los propietarios.
 Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos,
salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las
partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad, comodidad, y decoro. Están obligados en la misma
forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas
debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución
de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo
o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo, o contrarias al Reglamento o a la Ley, o perjudiciales para
la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del
edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial y
resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición
de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones
indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaron útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir
a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia
del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o
departamento que le pertenece.
 Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobraran a cada propietario
independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual,
computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
 No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de
todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y
el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
 BOLILLA 10 (continuación propiedad horizontal)

1. El administrador.
El reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente la designación de un
administrador. Puede ser designado cualquier propietario, o un tercero extraño al consorcio.
También pueden ser administradores las personas ideales.
Hay que distinguir dos supuestos:
- Designación originaria: es la que se hace en el Reglamento al momento de constituirse
el consorcio. Puede ser hecha por el enajenante o propietario vendedor, o por los
compradores. La designación debe hacerse por escritura pública y debe ser inscripta en
el Registro.
- Designación posterior: requiere de una mayoría de los dos tercios porque es una reforma
al reglamento. También debe ser hecha en escritura pública e inscribirse en el Registro.
Funciones:
La ley caracteriza la función del administrador como la del mandatario (artículo 11°: El
representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades
administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos); la
jurisprudencia ha resuelto que la relación entre el consorcio y el administrador es la que surge
del contrato del mandato. Como corresponde a todo mandatario, está obligado a rendir
cuentas.
Cometen al administrador las siguientes funciones:
 Funciones administrativas: la función esencial es administrar las cosas de
aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos
necesarios.
 Debe cuidar de las partes comunes del edificio, de su limpieza y mantenimiento, del
funcionamiento de los servicios, etc.
 Debe asegurar el edificio contra incendio.
 Debe llevar los libros del consorcio: de Actas de asambleas y de Administración del
inmueble.
 Representación administrativa: representa al consorcio en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase.
  Representación judicial: el administrador tiene la representación judicial del consorcio
para demandar a los copropietarios que violan las obligaciones que les impone el art.
6º2.
Remoción. La administración supone un acto de confianza en la persona del administrador,
por lo tanto los mandantes pueden revocar en cualquier momento el mandato de
administración, sin necesidad de invocar justa causa para ello, y aunque el reglamento
hubiera dispuesto la irrevocabilidad de la designación.
La remoción puede ser hecha por los jueces, a pedido de alguno de los copropietarios si
demuestran que existen causas serias que aconsejen tal solución, y a pesar de que los
peticionantes no reúnan la mayoría exigida por el reglamento para tomar tal determinación.

Supuestos disposiciones ley 26.994:

CAPITULO 7 - Administrador
Representación legal
Art. 2065 – El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
Designación y remoción
Art. 2066 – El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en
oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del
reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin
expresión de causa.

Derechos y obligaciones
Art. 2067 – El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:

a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día.

b) Ejecutar las decisiones de la asamblea.

c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura

del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por
las reglamentaciones locales.

d) Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios.

e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.

f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al

efecto.
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.

h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya

incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos
que la asamblea resuelva cubrir.

i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de

registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones.

j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo
de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas.

k) Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las

cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio.

l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.

m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como

mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

2. Asambleas.
Concepto. Constituyen el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad,
a cuyo cargo se halla el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses
de ésta.
Tipos. El decreto reglamentario se refiere a la forma de las asambleas y tipos de
convocatoria:
 Asambleas ordinarias: deben reunirse periódicamente en los tiempos prefijados por el
reglamento, con el objeto de considerar todas las cuestiones que los propietarios
decidan tratar regularmente.
 Asambleas extraordinarias: se convocan fuera de los plazos prefijados o, convocados
dentro de los plazos ordinarios, tratan temas fuera de lo común.
 Asambleas judiciales: cuando no fuera posible lograr la mayoría necesaria de
propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en
presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá
resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar
a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Funciones. Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que
prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un
piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.
 3. Los derechos y obligaciones de los copropietarios. A. Respecto de
las partes comunes. B. Respecto de las partes propias.
Enumeración. Las expensas. Concepto. Tipos. Fines. Artículo 17
de la ley 13.512.Extinción del sistema. Casos. Responsabilidad de
los consorcistas por deudas del consorcio. Nuevo régimen de la
ley 26.994. Modificaciones en cosas y partes comunes.

Ley 13.512

Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o

departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etc.;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos
o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su
defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y
goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse
estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que
accedan.
Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el
piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el
mismo.
Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso
o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la
seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros
exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas
o perjudiciales para el edificio.
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones
sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta
baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, sótanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de
todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado
sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los
propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor
renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio,
pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o
reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso
y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le
pertenece.
Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento
de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro
de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios,
mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un
extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y
proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras
resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que
prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un
piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación.
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se
solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima,
sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Art. 11. -El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de
aquellos.
Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor,
cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no
lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la
mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en
caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario
independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual,
computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos
los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto
de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las
normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se
impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo
ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no
propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser
ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa
al propietario o propietarios afectados.
Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor
podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción,
la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de
los disconformes, según valuación judicial.
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y
primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.
Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y
2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción
en el Registro de la Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación
de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.

Art. 20. - Comuníquese, etc.

Nuevo régimen de la ley 26.994. Modificaciones en cosas y partes comunes.

ARTICULO 2051.-Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras
nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren
consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional
autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular

que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la
decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o
a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior
o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial
expresa.
ARTICULO 2052.-Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva,
realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no
importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del
inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los
propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en
interés particular que sólo beneficia a un propietario.

ARTICULO 2053.-Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva

autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe
efectuarla a su costa y so-portar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad
horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

ARTICULO 2054.-Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del

administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones
urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto
resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

ARTICULO 2055.-Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o

destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor,
puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la
ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.

5. Extinción del sistema.

Nuevo artículo 2044:

ARTICULO 2044.-Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales

constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son
la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
  Breve noción de prehorizontalidad.
Régimen de la ley 19.724.
La aplicación práctica de la ley de propiedad horizontal trajo aparejados algunos graves
problemas con relación a la venta de los departamentos, sobre todo en la etapa de la
construcción. Constructores desaprensivos ofrecían en venta departamentos sobre terrenos
aún no escriturados o hipotecaban el bien vendido, obligando a los compradores que ya había
pagado el precio a levantar la hipoteca, o simplemente, después de haber cobrado el importe
caían en quiebra, arrastrando a ella a los departamentos todavía no escriturados. El agudo
problema de la vivienda impulsaba a los compradores a adquirir departamentos sin tomar las
seguridades del caso, suscribiendo verdaderos contratos de adhesión, en los que las
cláusulas eran fijadas por el vendedor. La solución del problema llegó con la ley de
prehorizontalidad.
Afectación del edificio.
Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en
él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el Régimen de
Propiedad Horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de
afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen
(art. 1º).
Según la ley 20.276, quedan excluidas de las disposiciones de la ley 19.724, y por
consiguiente, de la obligación de someterse al régimen de afectación previsto en ella:
1. La adjudicación de unidades particulares en inmuebles, que se haga a los condóminos,
comuneros, socios o asociados, por partición o división de condominio, comunidad
hereditaria, sociedad o asociación;
2. La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles del dominio
privado del Estado Nacional, las provincias y municipalidades;
3. La adjudicación o enajenación de unidades particulares en inmuebles cuya
construcción se realice con préstamos de organismos oficiales nacionales, provinciales
o municipales, cuando de las condiciones del mutuo con garantía hipotecaria resulte
que la celebración de los contratos con los futuros adquirentes queda a cargo exclusivo
del ente financiador, y los propietarios otorguen a tal fin poder irrevocable a favor de
dicho ente. El régimen de excepción establecido en el presente inciso sólo producirá
efectos a partir de la inscripción en el Registro inmobiliario del instrumento constitutivo
de la obligación hipotecaria. Si en infracción a este régimen el propietario celebrare
contratos con terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el
edificio a construir o en construcción, se hará pasible de la sanción establecida en el
primer párrafo del artículo 32 de la ley 19.724, y los contratos celebrados serán
inoponibles al ente financiador y a quienes hubieren contratado con él;
4. Los edificios ya afectados o que se afecten al régimen de la ley 13.512 dentro de los
noventa (90) días de la publicación de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin
haberse comercializado previamente una o más de sus unidades.
La escritura de afectación se anotará en el Registro de la Propiedad Inmueble, y éste hará
constar esa circunstancia en los certificados que expida.
Efectos de la afectación.
- La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en
forma distinta a la prevista en la Ley. La venta total o parcial de inmuebles a
terceros no afectará los derechos de los adquirentes de unidades cuyos
contratos hayan sido registrados.
- Los acreedores con hipoteca constituida conforme con la ley están obligados a
aceptar cancelaciones parciales al escriturarse cada unidad.
 - En caso de ejecución del inmueble por acreedores hipotecarios o comunes, los
adquirentes tienen el derecho a adjudicarse el inmueble bajo ciertas
condiciones.
Publicidad de la afectación.
El propietario debe hacer constar la afectación del inmueble y su registración, número del
registro notarial y fecha en que se efectuó:
1. En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en
forma visible;
2. En toda oferta o invitación que se haga a terceros para adquirir unidades de vivienda a
subdividir por el Régimen de Propiedad Horizontal, por medio de ofrecimientos
personales, publicaciones periodísticas, transmisiones radiotelefónicas, de televisión,
proyecciones cinematográficas, colocación de afiches, letreros o carteles, programas,
circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de difusión.
3. En los contratos que celebre a los fines de la enajenación o adjudicación de unidades.
Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
1. Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el
precio total si se menciona una parte;
2. Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago.
3. Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceros personas o
instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.
El propietario debe tener a disposición de los adquirentes de unidades:
1. Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorgó la escritura
de afectación, de los elementos enumerados en el artículo 3 y de las escrituras de
hipoteca;
2. Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotación en el
Registro de la Propiedad Inmueble,
3. La información relativa al desarrollo material de la obra;
4. La información relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que afecten al
inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibición de los comprobantes
respectivos y en el caso de no hallarse al día aquellos servicios o impuestos puede
retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravámenes,
deduciéndolos de su deuda hacia el vendedor.
Todas las personas que intervengan en operaciones comprendidas en la presente Ley, están
obligadas respecto de terceros a precisar:
1. Carácter en que actúen;
2. Identidad del propietario del inmueble;
3. La existencia de otro vinculado por el contrato a celebrarse, los poderes que invoque, y
los instrumentos que lo acrediten.
Retractación.
Procede si la transferencia de unidades hubiera quedado condicionada a la enajenación, en
un plazo cierto, de un número determinado de ellas, y no se hubiere cumplido dicha
condición. En tal caso el propietario queda autorizado a dejar sin efecto los contratos de
venta, devolviendo a los adquirentes las sumas entregadas como señas o anticipos, con más
un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones normales
de descuento.
Desafectación.
Para retractar la afectación de un inmueble, basta la sola expresión de voluntad del
enajenante, siempre que se cumplan los requisitos legales; en cambio la desafectación exige
una resolución judicial tomada a pedido del propietario enajenante.
El propietario puede solicitar la desafectación, si acredita sumariamente que:
1. Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectación no ha enajenado unidades.
2. Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resuelto la
totalidad de los contratos registrados.
3. Transcurrido un (1) año de registrada la afectación, la obra no llegó a iniciarse o ha
quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa.
En los supuestos de los incisos b) y c) deberá asimismo acreditar que está debidamente
asegurada la restitución a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por cualquier
concepto, con más un interés igual al fijado por el Banco de la Nación Argentina para las
operaciones normales de descuento.

 Sistema de la ley 26.994. Seguro obligatorio. Contratos excluidos.

Con relación a la Ley de Prehorizontalidad, reducida a tan solo tres artículos (2070-2072), se
elimina todo trámite de registración de la voluntad de afectar o inscribir los boletos antes de la
constitución de la propiedad horizontal, exigiendo simplemente la contratación de un seguro
obligatorio a favor de los adquirentes para el riesgo del fracaso de la operación.

ARTICULO 2070.-Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los

contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad
horizontal están incluidos en las disposiciones de este Capítulo.

ARTICULO 2071.-Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades

construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del
inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de
todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero
no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

ARTICULO 2072.-Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o

liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;

b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de
control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser
celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder
irrevocable a ese fin.

BOLILLA 11

1. (2073-2086) Conjuntos inmobiliarios. Situación actual. Régimen ley 26.994.

Clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales.
Emprendimientos urbanísticos independientes del destino como vivienda.
Usos mixtos. El derecho administrativo. Los conjuntos inmobiliarios como
derecho real de propiedad horizontal especial.
TITULO VI - Conjuntos inmobiliarios
CAPITULO 1 - Conjuntos inmobiliarios
Concepto
Art. 2073 – Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o
empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
Características
Art. 2074 – Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las
partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas
partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Marco legal
Art. 2075 – Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas
y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Tít. V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.

Cosas y partes necesariamente comunes

Art. 2076 – Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno
destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes.

Cosas y partes privativas

Art. 2077 – La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en
proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su
destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Facultades y obligaciones del propietario
Art. 2078 – Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la
presente normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una
buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos.
Localización y límites perimetrales
Art. 2079 – La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las
normas provinciales y municipales aplicables.

Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden

materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

Limitaciones y restricciones reglamentarias

Art. 2080 – De acuerdo con las normas administrativas aplicables, el reglamento de
propiedad horizontal puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares, así como también fijar reglas de
convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda limitación o
restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del
derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera parte integrante
de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que componen el
conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en
contrario.
Gastos y contribuciones
Art. 2081 – Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones
comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho reglamento
puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso
de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los
titulares.
Cesión de la unidad
Art. 2082 – El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer condiciones y pautas
para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte
de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares ceden
temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el
uso y goce de su unidad funcional.
Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios
Art. 2083 – El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la
unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de
dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el
consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

Servidumbres y otros derechos reales

Art. 2084 – Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden
establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre sí o
con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e
instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben
decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.
Transmisión de unidades
Art. 2085 – El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir
la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del
consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
Sanciones
Art. 2086 – Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales
violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios puede aplicar
las sanciones previstas en ese instrumento.

Explicación

 1. El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), redactado por la comisión de

reformas designada por decreto 191/2011, incorpora nuevos derechos reales en su art.
1887(correspondiente al 2503 CC) (2) que, entre otras novedades, incluye los
denominados "conjuntos inmobiliarios" y el "cementerio privado".
 2. Los conjuntos inmobiliarios El Título VI del Libro IV, que contiene a los
arts. 2073 a 2086 del CCyC regula la situación jurídica de los conjuntos inmobiliarios.
 Con esta denominación se alude, en el art. 2073, a una serie de emprendimientos tales
como:
 "... los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan
usos mixtos ...".
 2.1 Reseña histórica: Haremos una breve reseña de estos agrupamientos, para
entender la necesidad de su inclusión, como derecho real, en el CCyC.
 La explosión demográfica, así como la escasez y alto valor de los inmuebles en las
grandes ciudades y zonas aledañas, la búsqueda de seguridad, de más contacto con la
naturaleza y aún aspiraciones de mayor nivel social, entre otras motivaciones,
provocaron nuevas formas de aprovechamiento común de las cosas inmuebles, para
satisfacer necesidades tanto habitacionales, como recreativas, comerciales e
industriales.
 Estos conjuntos, actualmente, son una realidad insoslayable en todo el territorio
nacional, pero carecen de una regulación a nivel federal y han preocupado a la doctrina
en busca de su encuadre jurídico, dentro del esquema de los derechos patrimoniales.
Así se los ha identificado como "nuevas formas de propiedad", como sinónimo de
derecho real y aun de derecho patrimonial y no de dominio (3).
 La existencia de un derecho real significa para los protagonistas de cualquiera de estas
nuevas figuras, una mayor seguridad, por su oponibilidad erga ommes y la relación
directa e inmediata del titular con la cosa.
 El principal problema que encuentra esta opción es la vigencia del principio del
"número cerrado", u orden público, que gobierna la creación de derechos reales, lo que
implica que solo se admitan los previstos por la ley, con su estatuto correspondiente.
Ninguna de estas figuras se ajusta estrictamente a ninguno de los derechos reales
conocidos.
 Estas urbanizaciones encuentran su origen en la zona norte de la provincia de Buenos
Aires,(4) pero en la actualidad puede verificarse su existencia en la mayoría del
territorio argentino, con legislación provincial específica en varias provincias.
 Los llamados "clubes de campo" (country club), los barrios cerrados, los clubes
náuticos y otras modalidades más complejas, que se desarrollan fundamentalmente
desde la década del 80, son agrupamientos que combinan, de algún modo, el dominio,
con su carácter exclusivo (art. 2508CC), y el condominio sobre ciertos espacios,
 aunque sin alcanzar un perfil definitivo que permita su tipificación dentro del numerus
clausus (5).
 Los primeros conjuntos se localizaron en áreas rurales, motivo por el que se llamaron
"Clubes de Campo". Estos estaban constituidos por importantes y extensas áreas
verdes y de recreación con calles de vinculación interna. Tiempo después, aparecieron
los llamados "Barrios Cerrados", emprendimientos preponderantemente residenciales,
con o sin áreas recreativas, pero con calles o vías de circulación interna privadas.
Luego se han desarrollado los llamados "Clubes de Campo de Chacras" y/o "Barrios
Cerrados de Chacras", que son parcelas de gran extensión y superficie -de 1, 2, o 3
hectáreas cada una-, para permitir como destino, además del residencial, introducirse
en la idea de "campo propio", con posibilidad comunitaria y recreativa. Recientemente,
surgen los gigantescos conglomerados de más de 400 hectáreas, que suelen llamarse
"Pueblos Privados" y/o "Ciudades", y han aparecido también los "Barrios Parque
Náuticos" y/o "Barrios Cerrados Náuticos", modalidad urbanística en contacto con el río
y con las ventajas de tener su casa, su coche y su amarra para la embarcación
deportiva(6).
 Los parques industriales y los centros de compras tienen elementos comunes con los
emprendimientos mencionados y sólo se distinguen por el destino, industrial en el
primero y comercial en el segundo(7).
 Estas agrupaciones difieren en su identificación o nombre, conforme el objeto social y/o
finalidad a las cuales se hallen confinados: clubes de campo -predominante actividad
deportiva-, barrios cerrados -mayor cantidad de residentes permanentes-, clubes de
chacras -situados a distancias mucho mayores respecto de las ciudades, lotes de
mayores dimensiones-, clubes náuticos, ciudades cerradas o mega
emprendimientos(8). En la doctrina han merecido numerosas denominaciones(9). El
CCyC los denomina "conjuntos inmobiliarios", manteniendo lo previsto en el Proyecto
de 1998.
 2.2 Características.
 El club de campo es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión
suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a construirse,
independientes entre sí, que cuenta con una entrada común y está dotado de espacios
destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso
transitorio o permanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área
deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de
campo en un todo inescindible(10).
 También se ha definido al "complejo urbanístico" o "urbanización especial", como el
sector, distrito o zona regido por un plan de ordenamiento particularizado, que se
caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades parcelarias
independientes, vinculados por un similar destino funcional, la presencia de servicios
comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter real, con la posible
creación de una entidad que agrupe a los propietarios y preste los servicios
comunes(11).
 Estas urbanizaciones presentan las siguientes características básicas:
 - Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción de la
vivienda -transitoria o permanente-.
 - Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación,
actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a
los moradores del sector residencial.
 - El complejo que se forma debe constituir, necesariamente, un todo inescindible, en
forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas
en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros derechos
reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o
disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos
automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma
inseparable. En consecuencia, no podrían ejercerse actos de disposición sobre las
 áreas comunes en forma independiente de la disposición de las parcelas residenciales
o por el contrario, configuran derechos reales (12).
 La nota de inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que
caracteriza al club de campo, implica que los titulares de las viviendas tengan la
facultad -inherente a dicha titularidad- de hacer uso de las instalaciones deportivas,
culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva
indefectiblemente la de esta facultad (13) Otra nota específica de los clubes de campo
es que, mientras que el uso de la vivienda es exclusivo de su titular, el de las
instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las
viviendas que integran el complejo -y, en todo caso, con los grupos familiares
respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares-,
aunque también es posible que se distinga entre "socios del club" y propietarios de
parcelas.
 2.3 Régimen jurídico.
 El principal problema que presentan los "conjuntos inmobiliarios" es que no existe una
norma específica en el orden nacional que contemple los diversos aspectos que
presentan y la normativa local no resuelve totalmente los diversos conflictos que se
suscitan en su seno.
 Estos complejos tienen diversas modalidades de organización, que van desde alguna
figura de derechos reales -combinaciones de dominio y condominio, dominio revocable,
servidumbres prediales recíprocas, usufructo y propiedad horizontal-, a configuraciones
en base a derechos personales.
 Es el Congreso Nacional el facultado para sancionar el régimen general, sobre todo si
se pretende ubicarlos en el ámbito de los derechos reales, por tratarse de derechos
patrimoniales (art. 75, inc. 12 CN). Las normas que, en ejercicio de su poder de policía
(arg. art. 2611 CC), sancionen las provincias, no pueden rebalsar las facultades
propias del Congreso Nacional, avanzando sobre la organización jurídica que debe
adoptar el club de campo (14).
 La jurisprudencia destacó que:
 "... la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio
delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios
comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. El 'country' club o club de campo
es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los
servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos
no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de
propiedad individual" (15).
 Se han presentado proyectos de ley con el objeto de regular en particular estas
urbanizaciones (16).
 En este contexto de anomia los denominados clubes de campo -en sentido lato- se han
organizado tanto sobre la base de conferir a quienes ingresan al sistema un derecho
personal, como un derecho real, o una combinación de ambos. Efectuaremos una
breve reseña de estas posiciones para concluir relatando como resuelve el tema el
nuevo texto normativo.
 2.3.1. Como derecho personal.
 Algunos conjuntos han adoptado la estructura de asociaciones (art. 33, inc. 3, apart. 1
CC) o de sociedades, tanto civiles como comerciales. El problema que se presenta con
la figura de la sociedad civil es que el art. 1648 CC exige el fin de lucro, elemento
ausente en estos casos. De allí que se considere más conveniente la figura de una
sociedad comercial (arg. art. 1°, ley 19.550) (17).
 Entre los tipos societarios que brinda la ley, el más utilizando es el de la sociedad
anónima, (18) plasmándose los detalles de la organización especial requerida por los
clubes de campo, tales como lo relativo a las expensas por mantenimiento y mejora de
los servicios, que no pueden figurar en el estatuto (19) y que autoriza el art. 167, ley
19.550(20). También se ha recurrido a la figura de la sociedad cooperativa, aunque en
 este caso se presenta la dificultad referente a la transmisión de las acciones, que son
nominativas (art. 24, inc. 3, ley 20.337)(21).
 En el caso "Mapuche" (22) se sostuvo que "... la naturaleza jurídica de los
denominados clubes de campo, resulta ser simple o mero recurso o mecanismo
técnico de medios y formas con los cuales se da satisfacción a los fines perseguidos,
que por ser asociativos, concluyen en la figura legal de la sociedad...", y se descartó la
procedencia del Régimen de Propiedad Horizontal, como del condominio.
 2.3.2. Como derecho real.
 El problema en este caso es determinar si resulta posible encasillar los derechos de los
integrantes del club de campo en alguno de los derechos reales admitidos -sobre cosa
propia o ajena- o bien, atento las especiales características que reviste la realidad de
los clubes de campo, debe concluirse en que resulta necesaria una legislación propia
que la regule como derecho real autónomo. Si bien esta es la propuesta del CCyC, la
doctrina ha propiciado diversas soluciones.
 2.3.2.1. Dominio.
 Este derecho real, cuando es reconocido a los titulares de los lotes construidos o a
construirse, no resulta suficiente para abarcar la compleja realidad que configuran los
clubes de campo -con la unión inescindible del área residencial con la recreativa-. Los
dueños de los lotes aparecerán así aislados y no integrando un complejo -cuando, en
realidad, la verdadera situación es distinta-. En cuanto a las instalaciones y servicios a
utilizar comunitariamente, tendrían que ser puestos en cabeza de una sociedad
integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo, revestirían
una doble calidad: propietarios del lote y socios de la sociedad propietaria de las
instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de los servicios a los
lotes.
 La vinculación de ambos sectores -lotes individuales con instalaciones de la sociedad,
con la nota de inescindibilidad que hemos apuntado- se suele implementar a través de
servidumbres,(23) aunque la solución no parecería adecuada respecto de la prestación
de los servicios a favor de las parcelas individuales -las servidumbres no pueden
consistir en un hacer para el nudo propietario- y su legitimidad es dudosa en lo que se
refiere al uso de las áreas recreativas, porque esta servidumbre de uso, que debería
ser perpetua, es semejante al derecho real de usufructo, que no puede ser perpetuo
(24).
 2.3.2.2. Dominio revocable.
 Mediante este encuadre, los organizadores del sistema -llamados promotores o
desarrollistas- constituirían u otorgarían un dominio a favor de los titulares de los lotes,
sujeto a condición resolutoria -art. 2668 CC-, la que se consumaría en caso de
incumplimiento o inobservancia de las normas jurídicas y urbanísticas adoptadas.
 Esta estructuración no resulta conveniente para el titular del lote, puesto que su
derecho nunca sería pleno ni perpetuo y quedaría, en definitiva, sujeto al poder del
constituyente (25).
 2.3.3.3. Dominio y condominio.
 Aunque jurídicamente es viable que el condominio recayera sobre la totalidad del
"country", de modo que todos sus integrantes fueran condóminos de la totalidad,
constituiría un sistema nada práctico, por la facultad de pedir la partición en cualquier
tiempo (art. 2692 CC); el ius prohibendi que asiste a cada condómino y el pesado
sistema de administración regulado por los arts. 2699y ss., CC (26).
 Por ello se recurre a una combinación de los derechos de dominio -sobre los lotes- y
de condominio -sobre las áreas de esparcimiento-.
 Además de la dificultad para vincular ambos derechos de la manera que lo exigen las
particulares características de los clubes de campo, las objeciones se centran en la
poca agilidad de la administración -arts. 2699 y siguientes CC-; el derecho de
abandono para liberarse del pago de gastos que asiste al condómino -art. 2685 CC-; la
facultad de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus
acreedores, lo que convertiría al adquirente en condómino del área recreativa, sin ser
 titular de lote alguno. La principal objeción radica en la perdurabilidad que debe revestir
el sistema, lo que choca con el derecho de pedir la partición en cualquier tiempo que
compete al condómino -art. 2692, CC-, no siendo suficiente lo dispuesto en el art.
2715, ya que basta la oposición de cualquier condómino para impedir la renovación del
pacto de indivisión, que no puede superar los cinco años y, en cuanto a la nocividad de
la partición -art. 2715, últ. párr. CC-, parece dudoso que pueda considerársela
subsistente durante toda la vida del "country" -porque la partición siempre resultaría
perjudicial para los condóminos en la hipótesis- cuando el Código autoriza sólo a
"demorar" la división, pero no a posponerla para siempre (27) Como forma de superar
estos inconvenientes se ha recurrido a la figura del art. 2710 y ss. CC, que es el
condominio de indivisión forzosa sobre las cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios.
 2.3.3.4. Usufructo, uso y habitación.
 En este caso, permaneciendo la nuda propiedad en cabeza del empresario organizador
del club, los derechos concedidos a los titulares de los lotes tendrían una duración
máxima o se extinguiría con la muerte del usufructuario, si es persona física y a los
veinte años, si es persona de existencia ideal -art. 2920 CC, aplicable al uso y a la
habitación, según el art. 2969-. A dicho inconveniente habría que agregar el problema
de los servicios que se prestan en los clubes de campo a los integrantes, ya que es
sabido que el nudo propietario, como tal, no puede cargar con obligaciones de hacer
que resulten activa o pasivamente oponibles erga omnes -solo podrían hacerlo a título
de derechos creditorios-.
 2.3.3.5. Propiedad horizontal.
 Es una de las modalidades más utilizadas, aunque presenta serias inconsistencias.
 Parte de la doctrina considera que resultaría la figura más adecuada,(28) porque
soluciona los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y comunes -art.
3, ley 13.512- y de las vías de circulación interna del club de campo o del barrio
cerrado (29) que, de recurrirse a otras figuras, deberían transitar por complicados
trámites de cesión de calles a la municipalidad por parte de los integrantes del
"country" (30) y posterior convenio con ésta para posibilitar el cerramiento (31) Son
conocidas las objeciones a esta solución, en especial la dificultad que presenta el art.
2°, ley 13.512, que define como necesariamente común al terreno, teniendo como
presupuesto un edificio único. En el caso de estos complejos inmobiliarios, el lote -que
se pretende sea una suerte de unidad funcional- no soporta ninguna construcción
común, pero se asienta sobre el terreno del complejo, que aplicando estrictamente la
norma citada debería ser parte común y por otro lado, el derecho de propiedad
horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble "edificado" (32).
 El obstáculo reside en que los titulares de los lotes no serían titulares individuales de
las parcelas y más aún en el caso de tratarse de lotes no construidos,(33) porque
entonces no podría hablarse de unidad funcional de un inmueble edificado, sino de una
"unidad funcional a construir", con lo que el derecho real vendría a tener un objeto
futuro, lo que no es viable legalmente (34).
 Por ello se ha dicho que, en tanto subsista la impropia e inadecuada utilización del
régimen de propiedad horizontal para regular barrios privados, cada propietario de
unidad funcional, por serlo, adhiere a un régimen estatutario conocido y publicitario,
emergente del reglamento de copropiedad otorgado en función de la ley 13.512, y que
esa adhesión conlleva la aceptación, el consentimiento necesario, para que todos y
cada uno de los propietarios actúen respecto de partes determinadas, material y
jurídicamente como propietarios exclusivos, es decir, como titulares de dominio
respecto de tales partes determinadas. De otra forma, una interpretación
excesivamente apegada a la literalidad de las normas conduciría a entender que, en
principio, cuanto constituye o está en terreno definido en los planos como unidad
funcional es, en realidad, de propiedad común. Si esto es así, la responsabilidad por
todas las consecuencias emergentes de su utilización o aprovechamiento o por los
 eventuales riesgos y contingencias resultantes de ellos sería coparticipada in solidum
por toda la comunidad, en una suerte de propiedad comunitaria ajena a nuestros
hábitos y a nuestro derecho (35) Una de las grandes dificultades en estos
emprendimientos consiste en garantizar los medios para mantener en buen estado no
solo los bordes perimetrales y las vías de tránsito interiores, sino un conjunto de
servicios de utilidad común, lo que requiere organizar una administración que atienda
las erogaciones que el mantenimiento de estos servicios demanda y,
consiguientemente, recaude las contribuciones o expensas correspondientes, de modo
similar a lo que acontece en la propiedad horizontal.
 Cuando se ha discutido la procedencia del cobro de expensas u otros gastos comunes,
cualquiera sea la estructura que haya adoptado el club de campo, lo cierto es que se
ha hecho lugar al reclamo de la administración (36).
 En tal sentido, se ha resuelto que tratándose del cobro del crédito por expensas
comunes no debe extremarse el análisis del título, ya que la regular percepción de
aquellas es fundamental para el normal funcionamiento del sistema.
 2.3.3.6. Servidumbre.
 El régimen vigente en la provincia de Buenos Aires, de alguna manera ha tomado
partido por esta solución, al disponer el decreto reglamentario 8404/1986 que:
 "... a los efectos de cumplimentar lo dispuesto por el art. 64 inc. b) del dec. ley
8912/1977, con simultaneidad a la transmisión del dominio de cada parcela
perteneciente al área de viviendas, deberá constituirse el derecho real de servidumbre
de uso sobre las áreas de esparcimiento, el que deberá constar como restricción en el
plano de subdivisión pertinente".
 Colman Lerner, uno de los autores que más ha estudiado estas urbanizaciones es
franco partidario de la tesis de las "servidumbres prediales recíprocas",(37) y sostiene
que resulta posible un encuadre legal por el que se establezca una servidumbre predial
sobre todos los inmuebles destinados a áreas comunes y calles de circulación interna
como "fundo sirviente":
 - Para asegurar a perpetuidad: que estos referidos inmuebles no puedan ser
subdivididos y deban conservarse en el estado existente al momento de la constitución
a la servidumbre más las mejoras autorizadas (38) - Para asegurar a perpetuidad que
las construcciones e infraestructura común recreativa, deportiva y/o social no pueda
ser modificada ni destruida.
 - Para asegurar el uso de los inmuebles afectados a áreas comunes que brindan
"utilidad real" a favor de los moradores de las parcelas con destino residencial "fundos
dominantes".
 - También se puede asegurar a perpetuidad la abstención de edificar en contravención
con un código de edificación preestablecido sobre las parcelas residenciales, en este
caso "fundos sirvientes" a favor de las parcelas comunes y del resto de las parcelas
residenciales como "fundos dominantes".
 - Esta configuración legal concluye en constituir al complejo inmobiliario en un todo
inescindible, por cuanto no sería posible enajenar por cualquier título una parcela
residencial, "fundo dominante", sin que le comprenda su derecho real sobre las áreas
comunes "fundo sirviente" (39).
 2.3.3.7. Derecho real autónomo.
 Frente a las dificultades que provoca pretender encuadrar el sistema en alguna de las
figuras existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo,
estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con regímenes particulares de
sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a la ley por parte
de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la
previsión de un régimen más elástico de asambleas (40).
 Esta es la opción que ha seguido el CCyC, cuyos detalles comentaremos más
adelante. Simplemente, adelantamos que se ubica a este derecho real como aquellos
que se ejercen sobre cosa total o parcialmente propia (art. 1888, CCyC).
 2.4 Legislación provincial.
 Sin un ordenamiento nacional que regule el régimen jurídico de estas urbanizaciones,
las provincias, en ejercicio del poder de policía urbanística que les asiste, han ido
legislando a fin de brindar un marco legal a estos complejos que crecen día a día, ya
que están comprometidos tanto los intereses públicos -especialmente los de la
comunidad donde aquellos se asientan- como los de los particulares que adquieren
derechos a su respecto (41).
 Normas que se han ocupado del tema:
 En provincia de Buenos Aires: ley 8912 (de Ordenamiento territorial y uso del suelo
(art. 64); decreto reglamentario 9404/1986, que se ocupa específicamente de los
llamados "clubes de campo"; decreto 27/1998 referido a los llamados "barrios
cerrados"; decreto 974/2004 dirigido especialmente a las urbanizaciones privadas que
adoptaron o adopten en el futuro la forma de clubes de campo o de barrios cerrados,
subdivididos bajo el régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, sin perjuicio de
que se admita su aplicación al resto de las unidades afectadas a él, toda vez que ello
sea legalmente posible; disposición 349/2005, de la Dirección Provincial de Catastro
Territorial; decreto 1727/2002, por el que se les transfiere a las Municipalidades la
facultad de aprobar urbanizaciones comprensivas de clubes de campo y barrios
cerrados, y crea el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, donde se deben
inscribir los clubes de campo y los barrios cerrados que hayan obtenido la
Convalidación Técnica Final (Factibilidad), requiriéndose esta inscripción como
requisito previo indispensable para proceder a la comercialización de las unidades que
compongan cada emprendimiento (42).
 En Neuquén, el decreto 313/1982, sigue pautas similares. En Río Negro, la ley
1563 incorpora como emprendimientos urbanísticos a los que "... tengan por objeto la
creación de clubes de campo, villas transitorias, inmuebles regidos por el sistema de
condominio y tiempo compartido". También podemos mencionar en Santa Fe, el
decreto 1717/1983; en Mendoza, la ley 4341; en San Juan, el Parcelamiento de
Propiedad Individual, de la Dirección General de Geodesia y Catastro; en Córdoba, la
resolución 31/1998 que remite a la ley 13.512, en Salta, la ley 5602; en Corrientes, la
ley 5405/1999, etc
 2.5 Barrios cerrados. Nociones.
 En los últimos tiempos, han aparecido otros emprendimientos que guardan un cierto
parentesco con los clubes de campo, también destinados al mejor y más económico
aprovechamiento de los inmuebles y, asimismo, a satisfacer la necesidad de una vida
más sana, tranquila y segura -que cada día sienten con mayor fuerza los sufridos
habitantes de los agitados conglomerados ciudadanos-. Tales son los denominados
"barrios cerrados".
 La Provincia de Buenos Aires ha procedido a su regulación en ejercicio del poder de
policía urbanística que le asiste, aun cuando las normas pertinentes resolución 74/1997
de la Secretaría de Tierras y Urbanismo, Ministerio de Obras y Servicios Públicos y
decreto 27/1998 incursionan también en el ámbito de la caracterización jurídica de
aquellos. Así, este decreto, dice en su art. 1°, que: "Se entiende por barrio cerrado (BC)
a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con
equipamiento comunitario, cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento"
(43). Y el art. 10, del mismo decreto, establece que "... los barrios cerrados deberán
gestionarse a través de la Ley Nacional 13.512 de Propiedad Horizontal sin vulnerar los
indicadores contenidos en el art. 52 del decreto ley 8912/1977 (44) 49, u optar en lo
pertinente por el régimen jurídico establecido por el decreto 9404/84" (45).
 2.6 El Proyecto de 1998.
 En el Proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial de 1998 se dijo que "...
para los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerios privados,
centros de compras, y entidades similares, se piensa que la propiedad horizontal, con
las adecuaciones pertinentes, es el marco más apropiado para su desenvolvimiento" y
que:
 "La modificación central de la propiedad horizontal para proyectarla en los conjuntos
inmobiliarios, consiste en reconocer que pueden existir unidades de propiedad privativa
sobre el terreno, pues es de máxima transparencia que en la ley vigente 13.512 el
terreno es necesariamente común de todos los consorcistas, lo que debió obstar a la
pretensión de aplicarla a estos conjuntos. Las demás adecuaciones previstas son
ineludibles para la funcionalidad de estas propiedades especiales".
 En su libro Quinto, Título VII, dedicado a las "Propiedades especiales", establecía en
su art. 2029 (Conjuntos inmobiliarios) que "Los clubes de campo, parques industriales,
barrios o cementerios privados, centros de compras, y entidades similares, pueden
sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal".
 Es decir, que a pesar de enumerar entre los derechos reales a las "propiedades
especiales" (art. 1821 inc. e), dejaba librado a la voluntad de los integrantes definir cuál
sería el régimen legal, lo que constituye una excepción al sistema cerrado que
caracteriza a los derechos reales, aceptando que estos conjuntos inmobiliarios, como
hemos reseñado, presentan una realidad harto heterogénea.
 Al admitir la posibilidad de adscribir los clubes de campo al régimen de la propiedad
horizontal, se previó en el art. 2617 (46) específicamente que:
 "En los clubes de campo, parques industriales, centros de compra, cementerios
privados u organizaciones similares, que se sometan al régimen de la propiedad
horizontal sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías
de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido con sus accesiones. El
reglamento de copropiedad y administración podrá establecer limitaciones edilicias o
de otra índole".
 2.7 Código Civil y Comercial de la Nación.
 2.7.1. Características y flexibilización del orden público Como anticipamos, el CCyC
opta por considerar a los emprendimientos que hemos reseñado, como un nuevo
derecho real, autónomo, cuyas características enumera en el art. 2074:
 "Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento,
partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con
personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las
diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que
sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible".
 Analizaremos cada uno de estos elementos, que conforme a la tipicidad propia de los
derechos reales, debería estar presente en un "conjunto inmobiliario" para revestir tal
carácter, sin perjuicio de aclarar que esta circunstancia debe conjugarse con lo previsto
en el art. 2075, párr. 2 del CCyC, que dice: "Todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal (...) con las
modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho
real de propiedad horizontal especial".
 Tanto el Anteproyecto, como el Proyecto remitido por el PEN contenía una norma que
podía considerarse una flexibilización del "número cerrado", ya que el tercer párrafo del
mismo artículo admitía que "Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen
establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho
real", continuando así la línea del Proyecto de 1998, que hemos citado previamente.
 Este texto reconocía que el cambio de estructura jurídica en muchos emprendimientos
inmobiliarios pre-existentes a la reforma podría ocasionar numerosas dificultades, y ello
justificaba dejar abierta una alternativa para aquellos casos en los que no fuera posible
o fuera muy complejo ajustarse a los criterios del nuevo derecho real "conjuntos
inmobiliarios".
 Esta disposición fue modificada en el tratamiento en el Senado y sustituida por el
siguiente texto: "Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido
 como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales
se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real."
Independientemente de nuestro desacuerdo con esta modificación, es cierto que así se
respeta el orden público en materia de derechos reales, aun cuando las consecuencias
económicas que ello pueda acarrear resulten una pesada carga y no se haya
establecido plazo para que esta adecuación se produzca.
 2.7.2. Partes comunes y cerramiento.
 Con técnica similar a la que se emplea para la Propiedad Horizontal, el art.
2076 establece que se consideran:
 "necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas
a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al
desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios
comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el
respectivo reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento".
 Por defecto, "las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté
determinado se consideran comunes".
 Aunque el cerramiento merece una disposición especial: "Los límites perimetrales de
los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante
cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o
municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad" (art.
2079, CCyC), (47) entendemos que constituye una parte del inmueble necesariamente
común. Cumple una doble finalidad, dado que no sólo abarca el aspecto de la
delimitación física del inmueble, sino también el control de acceso al mismo (48).
 El estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
aunque sólo es mencionado en el art. 2074 entendemos que se deduce de la condición
de partes necesariamente comunes.
 2.7.3. Partes privativas.
 En cuanto a las "partes privativas" el art. 2077 dispone que la unidad funcional que
constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y
debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía
pública por vía directa o indirecta. De esta manera se supera la limitación que
mencionábamos con respecto a la ley 13.512.
 En el mismo sentido que en el derecho real de propiedad horizontal, se establece que
"Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades
que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible".
 2.7.4. Reglamento.
 Sobre el "Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento" no hay una
norma específica, pero debe entenderse que hay una remisión al art. 2056 del CCyC,
que se ocupa de las disposiciones que debe contener el reglamento en la propiedad
horizontal, pues no debe olvidarse que el derecho real de conjuntos inmobiliarios es
una "propiedad horizontal especial".
 El art. 2082 autoriza a que el reglamento del conjunto inmobiliario establezca
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del
dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial,
por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
 El art. 2083 convalida los regímenes de invitados y admisión de usuarios no
propietarios, al disponer que el reglamento puede establecer la extensión del uso y
goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el
grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y
admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo
las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. En tal sentido, se
dice que "el uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser
pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no
susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos
 entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las
contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto
inmobiliario.
 2.7.5. Límites y restricciones.
 En materia de "Limitaciones y restricciones a los derechos particulares" el CCyC
contiene varias limitaciones al ejercicio de este nuevo derecho, de acuerdo a lo que
actualmente ocurre en la mayoría de estos emprendimientos. Así, el art.
2078 establece que:
 "Cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la presente
normativa, con los límites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de
una buena y normal convivencia y la protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos".
 A su vez, el art. 2080 indica que:
 "De acuerdo a las normas administrativas aplicables, el reglamento de propiedad y
administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear
servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas
de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanística. Toda
limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan
sobre las unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume
conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario".
 Por otro lado, el art. 2084 autoriza a que:
 "Con arreglo a lo que dispongan las normas administrativas aplicables, pueden
establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos inmobiliarios entre
sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios
e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y
deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la prevea el reglamento".
 Finalmente, el art. 2085 autoriza a que en el reglamento de propiedad y administración
se prevean limitaciones para la transmisión de unidades, siempre que no impliquen
impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro
del conjunto inmobiliario. Se puede establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.
 2.7.6. Régimen disciplinario.
 El art. 2086 se ocupa del "Régimen disciplinario", tema que generó conflictos que
llegaron a la justicia, al establecer que "Ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad y
administración, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en
ese instrumento".
 2.7.7. Expensas y contribuciones.
 Particular importancia tiene el art. 2081 sobre la "Obligación de contribuir con los
gastos y cargas comunes", que resuelve el problema de las llamadas "expensas" y
otros gastos comunes en estos emprendimientos, que como dijimos, la jurisprudencia
había considerado exigibles por vía ejecutiva, en la mayoría de los casos. La propuesta
es que:
 "Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes
para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la
proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Dicho
reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente
previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares".
 2.7.8. Persona jurídica.
 Sobre la "entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas", entendemos que debe aplicarse lo establecido en el art. 2044, que dice:
 "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue
por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".
 Por otro lado, el art. 148 del CCyC, incluye entre las personas jurídicas privadas al
consorcio de propiedad horizontal. Esto no implica desconocer que existen
emprendimientos en los que la administración la desempeña una persona jurídica
distinta -generalmente la asociación civil fundadora, o el "club"-.

2. Cementerios privados. Evolución doctrinaria y jurisprudencial. Régimen

de la Ley 26.994. Naturaleza jurídica. El administrador. Funciones. El
registro de titulares. Las parcelas exclusivas. Inembargabilidad.

 Cementerios privados.
 3.1 Concepto.
 Cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. Como la muerte
es un fenómeno muy vinculado con la religión y las cuestiones sagradas, en su origen
los cementerios estaban a cargo de las autoridades eclesiásticas y aparecían
anexados a iglesias y conventos.
 Los cambios operados en las costumbres trajeron como consecuencia la
secularización de los cementerios (49) y su puesta en manos del Estado, aun cuando
aparezcan también pequeñas necrópolis de carácter familiar formando parte de
heredades privadas, como por ejemplo, en nuestro país, en las estancias.
 Aparecen así los cementerios públicos, que son considerados por el art. 2340, inc. 7
CC, como perteneciente al dominio público del Estado,(50) y específicamente al
dominio público municipal (art. 2344 CC), sin embargo Vélez Sarsfield no lo legisló,(51)
tal vez por entender que estaban sometidos al derecho público.
 Efectivamente, las normas aplicables a los cementerios públicos como integrantes del
domino público del Estado y, por consiguiente, también lo relativo a los derechos que
emergen de su ocupación por los particulares a los efectos del depósito de despojos
mortales, incumben al derecho administrativo (52).
 Los principios jurídicos que los rigen en la actualidad se hallan contenidos
principalmente en ordenanzas municipales, además de los que son fruto de la labor de
la jurisprudencia.
 Asimismo, cabe apartar del estudio de la problemática específica de los cementerios
privados a los que algunas comunidades extranjeras se hallan autorizadas a mantener,
en virtud de tratados celebrados con los respectivos países de origen,(53) cementerios
que se han organizado como asociaciones de las comunidades correspondientes,
ejerciendo el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o el Municipio en que
se encuentren, el poder de policía mortuoria (54).
 La cuestión de los cementerios privados irrumpe en el campo de las preocupaciones
jurídicas en los últimos tiempos, a raíz de la escasez de recursos del Estado que
permitan aumentar la prácticamente colmada capacidad de los cementerios públicos,
pero también cuando, por otras razones -requerimientos de ciertos estratos sociales,
motivos religiosos, etc.-, comienzan a aparecer cementerios de propiedad de personas
privadas que, persiguiendo fines de lucro y sin perjuicio de reconocer el ejercicio de la
 policía mortuoria por parte del Estado, otorgan a los particulares derechos sobre
determinadas parcelas, a los efectos de la inhumación de cadáveres, a cambio del
pago de un precio.
 Es este último vínculo, el que se halla regido por el derecho privado, por lo que
corresponde aquí introducirnos en su examen, no sin destacar que se trata (como en el
caso de los clubes de campo y la multipropiedad) de un tema apasionante que invita a
una meditación y estudio profundizados.
 La Provincia de Buenos Aires cuenta con un régimen administrativo que se refiere a
cementerios privados a partir de la derogación de la ley que los prohibía (8357/1974)
por la ley 9094/1978, que modificó la Ley Orgánica Municipal. La ordenanza general
221/1978 es la que regula el régimen de los cementerios privados, exigiendo que
quienes vayan a afectar un inmueble a la instalación de un cementerio acrediten
previamente la calidad de dueños del bien y que los proyectos de construcción se
sujeten a las características de necrópolis parquizadas ("cementerios parque"). Dicha
ordenanza también se refiere a las características físicas que debe reunir el inmueble,
impone la previa aprobación de las tarifas por la Municipalidad y prohíbe establecer
restricciones por motivos religiosos, sociales, raciales o políticos. Naturalmente, y dado
el carácter local de la Ordenanza, no define la naturaleza y alcance del derecho que,
sobre determinados espacios, pueden ser concedidos a particulares para la
inhumación de cadáveres o depósito de cenizas, porque este vínculo incumbe al
derecho privado patrimonial y, por consiguiente, regularlo es facultad del legislador
nacional, sin perjuicio de la policía del servicio público mortuorio, que es de la
competencia del derecho público local, por ser propio del Estado (55).
 Se plantea entonces -al igual que respecto a los conjuntos inmobiliarios- el problema
de dilucidar la naturaleza jurídica de ese vínculo, de la que derivará el régimen
jurídico aplicable. Empero, los interrogantes que suscita el derecho concedido a los
particulares para la inhumación en los cementerios privados no se agotan con el
referido a su naturaleza jurídica; y podrían agregarse -para solo mencionar los
fundamentales- los que plantea la cotitularidad de sepulturas, el embargo y ejecución
de sepulturas, la prescripción adquisitiva de sepulturas y la defensa del derecho sobre
la sepultura.
 Para responder a dichos problemas se no debe perder de vista que los derechos del
titular de la sepultura aparecen sometidos a un doble orden de restricciones: por un
lado las derivadas del derecho público, en lo relativo al poder de policía mortuoria; y
por el otro, las que provienen del destino especial que apuntan a satisfacer el descanso
de los despojos mortales, situación que compromete principios culturales y religiosos
implicados en el respeto debido a los muertos, (56) sin que pueda perderse de vista al
empresario o desarrollista, que es quien organiza el cementerio ofreciendo servicios
económicamente rentables a través de empresas comerciales que persiguen obvios
fines de lucro. Cabe advertir que, una vez organizado el cementerio y "colocados" por
un precio -a través del mismo propietario del predio afectado o de otra empresa
promotora- los lugares destinados a sepultura, surge el problema del mantenimiento
del servicio, que también resulta imprescindible contemplar.
 3.2 Naturaleza jurídica.
 El problema que más ha preocupado a la doctrina ha sido el de discernir el tipo de
derecho que asiste al usuario sobre el sepulcro, aunque debe tenerse presente que
quienes adquieren un derecho para asegurar su sepultura en determinado lugar no
sólo persiguen la finalidad estricta de tener un lugar para el descanso de sus propios
restos o los de sus deudos, sino también la de contar con los servicios necesarios para
ello (servicios de inhumación, conservación de instalaciones y espacios verdes,
vigilancia, aseo, etc.), actividades que implican la aparición de vínculos de carácter
obligacional.
 3.2.1. Como derecho personal.
 Aunque respecto de los derechos personales impera el principio de la autonomía de la
voluntad, ya hemos visto que encuadrar como derecho personal al de sepultura trae
 consigo óbices que derivan principalmente de su carácter relativo y de la circunstancia
de que no existe al respecto publicidad registral, con lo que los vaivenes del patrimonio
del titular del cementerio repercutirán indefectiblemente en los titulares de sepulturas
(así, hipotecas constituidas por el primero, embargos decretados a pedido de sus
acreedores, supuesto de concurso, etc.). Examinaremos seguidamente la posibilidad
de sujetar el derecho a la sepultura a distintos derechos personales (57).
 3.2.1.1. Locación.
 Caracterizar al vínculo como locación58 tropieza con el art. 1505 CC sobre duración
máxima de la locación (diez años no renovables).
 3.2.1.2. Comodato.
 Es la esencia del comodato su gratuidad59 y este carácter del comodato cohíbe la
finalidad de lucro del concedente del derecho, con lo cual va dicho que esta figura no
resulta apropiada.
 3.2.1.3. Sociedad Conspira contra la viabilidad de esta solución para los cementerios
privados la ausencia de affectio societatis y de obtención de una utilidad apreciable en
dinero (60).
 3.2.1.4. Contrato atípico.
 Autorizado según lo dispuesto en el CC art. 1197, cualquier combinación en el campo
de los cementerios privados no solucionaría los obstáculos a los que hemos hecho
referencia, derivados del carácter de derechos personales relativos que engendrará.
 3.2.2. Negocio jurídico complejo.
 Lorenzetti ha intentado una solución en el derecho vigente, sosteniendo que la
creación de los cementerios privados no es un solo acto de venta o de concesión del
uso de una cosa, sino que es una actividad realizada en forma de empresa, con
organización de factores humanos y económicos, con fines de lucro, con actos de
venta y con servicios. En atención a la ausencia de normas específicas en el Código
Civil, donde no existen siquiera criterios susceptibles de aplicación analógica, ya que
mayormente se refieren a actos singulares y no genéricos, dicho vacío requiere una
integración que tenga en cuenta la transferencia de bienes y la prestación de servicios,
en un vínculo de larga duración (61).
 Por ello se debe examinar todo el negocio y no solamente un derecho, el de sepulcro,
en el entendimiento de que solo así puede arribarse a delinear el problema, y llegar a
la conclusión de si se produce o no una relación jurídico-real. Hay una serie de
aspectos que muestran la relación entre el titular y la cosa, mediatizada por conductas
y otros, en los cuales la relación es directa; en algunos hay un problema de
colaboración y en otros de atribución, es decir, que hay vínculos obligatorios y reales.
 Lorenzetti destaca como relevantes en este contrato atípico las siguientes cuestiones:
 - Régimen de capacidad para ser propietario, ya que habrá que ver si se requiere
alguna calidad especial en la persona física o un objeto o solvencia determinada en las
personas jurídicas;
 - Relación entre el propietario y la cosa; concretamente cuáles son los límites al
derecho de propiedad;
 - Relación entre el usuario y el propietario; qué tipo de vínculos se establecen, los
derechos y deberes;
 - Relación entre el usuario y la cosa, su tipicidad, derechos y deberes;
 - Relaciones jurídicas que se establecen en función de las expensas y función del
Estado.
 Considera que el sujeto que organiza la actividad debería estar controlado por la
autoridad pública en lo referente a su solvencia, y describe los elementos esenciales
del negocio.
 La finalidad económica perseguida por el propietario es la utilidad que deriva del precio
por la venta del predio y de la renta permanente que puede obtener por la prestación
de servicios de administración y cuidado.
 Para el usuario es la posibilidad de usar, generalmente a perpetuidad, para sí o para
terceros. Este uso es pasivo, no se vincula con actos de administración ni de
disposición de la cosa.
 El objeto del negocio es la transferencia del uso y goce de una cosa, contra el pago de
un precio. La cosa transmitida se encuentra al lado de otras, por lo que se admiten y
aun se piden lugares comunes y servicios por los que se está dispuesto a pagar un
precio.
 El sepulcro privado es una cosa que está en el comercio, de ahí su enajenabilidad y la
licitud del objeto.
 La causa fin subjetiva es la sepultura, es decir, conservar allí los restos de alguien que
ha fallecido, en las especiales condiciones que prometió el propietario. Son aspectos
como el lugar, parquización, secreto, servicios, las que determinan el precio y por lo
tanto integran el convenio.
 Hoy un cúmulo de servicios son ofrecidos como especiales para estos lugares. De allí
emanan deberes secundarios de conducta, como son los relativos a la custodia, buena
conservación, mantenimiento de espacios verdes u otros servicios que integraron la
promesa.
 Agregamos que el negocio es habitualmente oneroso, y de duración.
 Las normas que se aplican son de derecho privado para el régimen de los sujetos -
capacidad del sujeto propietario, o de constitución, funcionamiento o disolución de la
sociedad-. También se aplica el derecho privado para normar la relación jurídica que se
establece entre el propietario y la cosa, entre el usuario y la cosa, y entre el propietario
y el usuario. En cambio lo atinente al servicio está regulado por normas de derecho
administrativo municipal.
 Como contrato atípico, para este autor, tiene elementos de la venta y la locación de
cosas y de servicios. De la primera toma en cuenta la vocación de adquirir la cosa, a
perpetuidad; de la segunda el uso y goce cuando es temporario; de la tercera la
prestación de servicios complementarios. Es un contrato atípico con una finalidad de
cambio, de custodia y de cooperación con fines de previsión. La primera surge porque
pretende una circulación de bienes patrimoniales mediante la enajenación de la
titularidad dominial (de cumplimiento imposible actualmente) o la concesión del uso
temporario. La segunda, surge por la existencia del sepulcro y los restos allí
depositados. La tercera, porque se prometen servicios especiales y una captación del
ahorro para obtenerlos.
 Este contrato sirve de título para el derecho real de uso y puede solucionar el problema
de su renovación al constituirse en título futuro. También puede decirse que es
celebrado por adhesión a condiciones generales, que es de duración, no formal,
consensual, oneroso, bilateral.
 El usuario debe pagar el precio y también las expensas que se pacten. Una de las
modalidades que se ha expandido es el pago anticipado del precio. Puede resultar
problemática en una relación de larga duración la existencia de inestabilidad
económica, por lo que resulta aplicable la excesiva onerosidad sobreviniente en ambos
aspectos.
 El retardo o el incumplimiento absoluto de las expensas afecta a una obligación
accesoria. Se ha señalado que en virtud de tal accesoriedad, la falta de pago no lleva
como sanción la pérdida del derecho de sepulcro. Como contrapartida, si no hay
sanción alguna, se puede generalizar el incumplimiento entre los usuarios llevando a la
quiebra del sistema porque no hay quién lo mantenga; de modo que resulta
conveniente la adopción de garantías de pago.
 Por analogía, con el usufructo se ha dicho que tiene los deberes de no alterar la
sustancia de la cosa (art. 2807 CC), de usarla y gozarla sin alterar su destino (art.
2878), de efectuar las reparaciones ordinarias de conservación (arts. 2881 y ss.).
 Dentro de los derechos, se reconoce el de hacer mejoras que son a su cargo.
 Puede ser un vínculo perpetuo o temporario, este último conlleva al problema de la
renovación.
 Si es un derecho personal es cesible. Se reconoce el derecho de los usuarios a ceder
sus derechos sobre las sepulturas, previa conformidad de la propietaria, lo que produce
la extinción del derecho de uso a favor del cedente, constituyéndose un nuevo derecho
a favor del cesionario. Lo mismo sucede en los casos de muerte, comprometiéndose
las partes a otorgar un nuevo derecho de uso a favor de los herederos en un plazo
contado a partir de la muerte del causante. Así redactada, la cláusula es novatoria
puesto que produce la extinción del vínculo anterior por cambio de sujetos.
 Lo que ha interesado fundamentalmente y ha preocupado a la doctrina es garantizar
que después de la muerte del titular exista un derecho real que se pueda adjudicar a
los herederos, lo que en el régimen actual no es posible. Solo se puede complementar
el derecho real del titular con la obligación de la empresa de contratar en el futuro, a fin
de dar un derecho real de uso. Puede instrumentarse este efecto a través de la oferta a
plazo, del contrato de prelación, o de la promesa.
 3.2.3. Como derecho real.
 Para caracterizarlo como tal, a falta de una regulación específica de los cementerios
privados, se debería recurrir únicamente a alguno de los derechos reales admitidos por
la ley (ya sea sobre cosa propia o ajena) y sujetarse a su estatuto jurídico, atento el
principio del numerus clausus que impera en la materia; pero como se trata de una
realidad nueva, resultan obvias las dificultades que se presentan para lograr el
acomodamiento del nuevo fenómeno en los viejos moldes.
 Entre estos podría recurrirse a alguno de los derechos sobre cosa propia -dominio,
condominio, propiedad horizontal- o sobre cosa ajena -derechos reales de disfrute-.
 3.2.3.1. Dominio.
 Las restricciones que debería soportar el titular del dominio de una parcela conducirían
prácticamente a desnaturalizar su carácter de absoluto, aparte de que el derecho real
carecería de objeto -cosa cierta y determinada-, habida cuenta de que las parcelas
destinadas a sepulturas carecen de individualidad catastral -porque la individualidad
catastral la tiene el inmueble que constituye el cementerio en su totalidad- (62).
 Además, este encuadre no soluciona el problema de los espacios de utilización común
-vías de acceso y circulación interna, instalaciones administrativas y sanitarias, etc.-, ni
el de los servicios comunes -inhumaciones, vigilancia, aseo, tareas de mantenimiento,
etc.-.
 3.2.3.2. Condominio.
 El condominio recaería sobre la totalidad del inmueble ocupado por el cementerio y no
podría invocarse derecho exclusivo alguno, ya que cada condómino solo es titular
exclusivo de su parte indivisa, de manera que la posibilidad de usar con exclusividad
una parcela únicamente podrían obtenerla los condóminos a través de una distribución
entre ellos del derecho de uso que les asiste a todos (arg.arts. 2684 y 2699, CC).
 Los inconvenientes con los que se debe lidiar si se acude a este derecho real ya los
hemos señalado al estudiar los clubes de campo: pesadez de la administración,
derecho de veto que asiste a cada copropietario (art. 2680 CC), derecho de abandono
para liberarse de contribuir a los gastos comunes (art. 2685 CC), con el consiguiente
problema que en caso de abandono se genera a fin de determinar a quién corresponde
la titularidad de la parte indivisa abandonada, etc.; siendo el más grave de todos el que
deriva de la posibilidad que tiene cualquier condómino de solicitar en cualquier tiempo
la partición (art. 2692, CC) salvo concurrencia de las hipótesis de los arts. 2693 y 2715,
CC.
 La solución que se pretende buscar apelando a la nocividad de la partición, aparece
como forzada, porque esta solo autoriza una demora y aquí la indivisión debería
perdurar durante toda la existencia del cementerio y existiría desde el nacimiento del
condominio (63).
 3.2.3.3. Propiedad horizontal.
 Puestos a escoger entre los derechos reales admitidos por la ley, este derecho real
parecería ser el más apropiado para estructurar un cementerio privado,64 ponderando
su carácter de absoluto, exclusivo -respecto de la unidad- y perpetuo.
 Ciertamente, debería regularse cuidadosamente por vía reglamentaria el régimen de
las asambleas y sostenerse la inconstitucionalidad de las normas procesales que
impiden (salvo casos especiales) el embargo y ejecución de los sepulcros (v.gr. art.
219, inc. 2, CPCCN), sobre la base de lo dispuesto en el art. 17 de la ley 13.512
respecto del crédito por expensas comunes (65).
 Por otro lado, correspondería a la autoridad administrativa arbitrar los medios para la
apertura en el Registro de la Propiedad Inmueble de un folio especial, independiente
del asignado al cementerio, que permita tomar conocimiento de la ubicación de la
sepultura y de las condiciones del derecho de su titular,(66) así como también adecuar
la técnica registral a fin de superar inconvenientes prácticos v.gr., a través de ficheros o
nóminas por orden alfabético (67).
 El inconveniente que suscita recurrir a la propiedad horizontal (68) es que la ley 13.512
requiere que se trate de inmuebles edificados (arts. 1° y 2°) (69) y además declara de
propiedad común al terreno, extremo que descartaría la posibilidad de un derecho
exclusivo sobre las parcelas destinadas a sepultura (70).
 El argumento es válido, no obstante, cabría preguntarse si ante el nuevo fenómeno que
constituyen los cementerios privados (71) y mientras se carezca de normas
específicas, no correspondería flexibilizar la interpretación del art. 1° en relación a la
edificación del inmueble y aun estimar la posibilidad de que los espacios destinados a
la sepultura constituyan unidades exclusivas; (72) ya que podría sostener que el
terreno que debe ser necesariamente común -como todas las demás cosas que se
mencionan en el art. 2°, ley 13.512- es únicamente el afectado al uso común o el que
resulte indispensable para la seguridad de todo el inmueble (73).
 En las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Córdoba, 2009) no hubo acuerdo
respecto del mejor régimen para los cementerios privados, dividiéndose el despacho
en dos conclusiones: una que proponía que el cementerio privado debe estructurarse
como derecho real privatístico sin perjuicio de las restricciones y límites de naturaleza
administrativa en función de su particular afectación (mayoría). Por otro lado, el
despacho de minoría sostuvo que los cementerios deben ser del dominio público
confiriendo derechos de naturaleza administrativa.
 3.2.3.4. Derecho real de uso.
 Podría también examinarse el derecho sobre las sepulturas en los cementerios
privados desde la óptica de los derechos reales de disfrute sobre cosa ajena, es decir
que lo que resultaría más compatible con la índole y destino del objeto es el derecho
real de uso (74).
 Pero los reparos parecen insuperables.
 Por un lado, ya hemos dicho que el titular del derecho aspira a contar con distintos
servicios en el cementerio y no sólo con un lugar para el enterramiento; y como es
sabido estos servicios accesorios -que debería prestar el que aquí desempeña el papel
de nudo propietario- no pueden integrar el derecho real con oponibilidad erga omnes.
 Por otro lado, la aplicabilidad a la extinción del derecho real de uso de las normas
relativas a la extinción del usufructo (art. 2969 CC), conduce a que el derecho de uso
se extinga con la muerte del usuario (arts. 2822 y 2920 CC) y no se transmita a los
herederos (art. 2825, CC), importando señalar que, con arreglo al principio del numerus
clausus, estas reglas no pueden ser descartadas por voluntad de los contratantes, ya
que la autonomía de la voluntad se mueve con márgenes sumamente estrechos en
este campo (art. 2952 CC).
 Cabe entonces preguntarse qué utilidad puede brindar la adquisición de una sepultura
en esas condiciones. En efecto, si adquiero un derecho real de uso de una sepultura
en un cementerio privado para que mis restos descansen en ella, pero cuando se va a
satisfacer la finalidad de la adquisición, ha ocurrido mi fallecimiento, resulta que ese
derecho se ha extinguido (75) Y todavía más. Según el art. 1449 CC es prohibida la
cesión de los derechos de uso y habitación,(76) con lo cual el adquirente se verá
imposibilitado de transferir su derecho, se trate de actos a título oneroso o gratuito.
 3.2.3.5. Derecho real autónomo.
 Aquí también y toda vez que el fenómeno de los cementerios privados es nuevo,
resultará casi imposible que encaje en los antiguos moldes sin alguna violencia.
 Es por eso que se ha propiciado su regulación como derecho real autónomo, inscribible
en el Registro de la Propiedad Inmueble (77) estructurándolo ya sea como derecho real
sobre cosa ajena (78) o como derecho real sobre cosa propia, tomando como base el
régimen de la propiedad horizontal y adaptándolo a la naturaleza y destino particulares
del objeto (79).
 3.3 Nuevo texto normativo.
 Esta última parece ser la orientación que ha seguido el CCyC, que regula a los
cementerios privados como un derecho real autónomo, en el Título VI del Libro IV (arts.
2103 a 2113) y lo menciona en el art. 1888 como derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia.
 3.3.1. Concepto.
 Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a
la inhumación de restos humanos (art. 2103, CCyC).
 Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos
reales (art. 2112, CCyC).
 3.3.2. Afectación.
 El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio
no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía (art. 2104,
CCyC).
 3.3.3. Reglamento.
 El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble
sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y
servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los
derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de
las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago
del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por periodos
anuales o mediante un único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones,
exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g)
normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y
funcionamiento de los órganos de administración (art. 2105).
 3.3.4. Administrador.
 La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien
debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que
permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones
pactadas y reglamentadas (art. 2109, CCyC).
 El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:
 - Un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
 - Un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse
los cambios de titularidad producidos (art. 2106, CCyC).
 3.3.5. Derechos del titular.
 El titular del derecho de sepultura puede:
 - Inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados,
dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
 - Construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto;
 - Acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
 - Utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas (art. 2107, CCyC).
  La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los
titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo
previstas en el Código y en las leyes especiales (art. 2111, CCyC).
 Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de
sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a
aquellas (art. 2110, CCyC).
 3.3.6. Deberes del titular.
 El titular del derecho de sepultura debe:
 - Mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de
otros;
 - Contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y
funcionamiento del cementerio;
 - Abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su
parcela;
 - Respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de
higiene, salud pública y policía mortuoria (art. 2108, CCyC).
 3.3.7. Policía mortuoria.
 El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes,
reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a
la policía mortuoria (art. 2113, CCyC).
 En síntesis, se ha resuelto el problema de los cementerios privados optando por la
figura del derecho real, con expresa aplicación de las normas de protección al
consumidor en la relación entre administrador y titulares del derecho de sepultura. Es
observable que no se emplee la misma terminología en todos los artículos, ya que en
la enumeración de los derechos reales se menciona al derecho real de "cementerio
privado" y en los arts. 2105, 2106, 2107, 2108, 2113 se habla del "titular del derecho de
sepultura", o del "titular de sepultura", y en el 2111 de "titular de parcelas". De todos
modos, la aplicación de las normas protectoras del consumidor -entendemos-
funcionará como pauta hermenéutica ante eventuales conflictos entre administrador y
el titular de este nuevo derecho real.

3. Tiempo compartido. Ley de sistemas turísticos de tiempo compartido

26.356. El nuevo régimen de la ley 26.994. Concepto. Bienes que lo integran.
Afectación. Requisitos. Deberes y derechos del emprendedor y de los usuarios.
Extinción. Relación de consumo.

SISTEMAS TURISTICOS DE TIEMPO COMPARTIDO

Decreto 760/2014

Ley Nº 26.356. Reglamentación.

Bs. As., 22/5/2014

REGLAMENTACION DE LA LEY DE SISTEMAS TURISTICOS DE TIEMPO COMPARTIDO

Nº 26.356

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1°.- Sin reglamentar.

ARTICULO 2°.- Sin reglamentar.

ARTICULO 3°.- Las actividades y definiciones enunciadas en el artículo 3° de la Ley Nº

26.356 y la presente reglamentación, califican y constituyen la actuación de los Sistemas
Turísticos de Tiempo Compartido (STTC).

En la constitución y en la contratación de los STTC deberá especificarse la naturaleza real o

personal del derecho que se transmitirá al usuario. A los efectos de la publicidad,
comercialización y transmisión de los STTC, los prestadores deberán utilizar la denominación
que corresponda según el derecho que se transmita a los futuros usuarios sea de naturaleza
real o personal.

Unidad de Medida Temporal. Tratándose de derechos de uso por período temporal fijo, el
emprendedor y el administrador en su caso, deberán asegurar el disfrute al usuario titular y a
terceros por él designados, en las unidades vacacionales determinadas contractualmente o
en las que se determinen a posteriori, si así se hubiera pactado.

En el caso de derechos de uso por período temporal flotante en los que su ejercicio está
sujeto a disponibilidad, el emprendedor o en su caso el administrador, deberán asegurar a los
usuarios:

a) Un sistema de reservas apropiado para gestionar las disponibilidades con celeridad y

eficiencia, en el cual la asignación de espacios se base en pautas objetivas.

b) La disponibilidad continua del sistema de reservas, por la duración del derecho de tiempo
compartido y para proporcionar o procurar alternativas equivalentes, en el caso de que se
requiera sustituir los destinos.

Unidad de Medida por Puntos. Se denomina “Punto” a la unidad de cambio que puede ser
canjeada en un programa de puntos por períodos de alojamiento y otros servicios, a los que
previamente se les ha asignado un valor y donde el hospedaje, el período y/o el plazo de
aprovechamiento, han de seleccionarse posteriormente mediante una fórmula pautada de
antemano.

CAPITULO II

DE LA AUTORIDAD DE APLICACION DE LOS STTC

ARTICULO 4°.- Sin reglamentar.

ARTICULO 5°.- Facultades. La fiscalización establecida por el artículo 5° de la Ley Nº 26.356

tenderá a detectar las irregularidades cometidas por los prestadores inscriptos y habilitados
en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados a STTC y/o por
cualquier persona física o jurídica que desarrolle algunas de las actividades establecidas en el
artículo 3° de la Ley Nº 26.356 sin encontrarse inscripta en el Registro antes mencionado. A
tal fin la Autoridad de Aplicación podrá realizar todas las inspecciones y diligencias que
resulten necesarias.

ARTICULO 6°.- Registro. Inscripción. Constituye un requisito esencial y obligatorio para

ejercer alguna de las actividades de los STTC que los propietarios, los emprendedores, los
administradores, los vendedores, los revendedores y las redes de intercambio, obtengan la
correspondiente habilitación con su consecuente inscripción en el Registro de Prestadores y
Establecimientos Vacacionales. El mismo funcionará en el ámbito del MINISTERIO DE
TURISMO.

Presentada la solicitud de inscripción y la documentación respaldatoria, el Registro de

Prestadores y Establecimientos Vacacionales formará un legajo del prestador y luego de
corroborar el cumplimiento de los requisitos previstos en el presente artículo, inscribirá al
solicitante otorgándole un número de matrícula y una certificación que lo acredite como
prestador habilitado para operar en el rubro que se trate. Lo propio se hará con los
establecimientos vacacionales.

Los prestadores y establecimientos vacacionales que operen en el STTC sin encontrarse

debidamente habilitados e inscriptos, incurrirán en infracción y serán pasibles de las
sanciones previstas en el artículo 38 incisos a), b) y c) de la Ley Nº 26.356.

Los emprendedores titulares de complejos o establecimientos vacacionales afectados al

STTC deberán presentar en el Registro:

a) Copia certificada de los títulos de las propiedades afectadas a los STTC.

b) Copia certificada de la escritura de afectación al STTC inscripta en el Registro de la

Propiedad Inmueble respectivo.

c) En caso que el propietario de los inmuebles sea una persona distinta del emprendedor,
copia certificada del convenio mediante el cual aquél otorga su consentimiento para la
afectación del inmueble al STTC.

d) Copia de los planos, aprobados por autoridad competente, correspondientes a los

establecimientos vacacionales.

e) Copia certificada de habilitación del establecimiento. En los casos en que se presente

constancia de tramitación de la correspondiente habilitación ante la autoridad del lugar del
establecimiento, se inscribirá provisoriamente por un plazo máximo de UN (1) año,
prorrogable en casos justificados de demoras por causas de fuerza mayor, o no imputables al
emprendedor. Al vencimiento de dicho plazo, si no se presentara la habilitación, caducará la
inscripción provisoria.

f) Los establecimientos vacacionales en construcción y/o habilitados parcialmente,

presentarán además los respectivos permisos de construcción y/o la documentación
respaldatoria de la habilitación parcial.

A fin de acreditar los recaudos de idoneidad y solvencia previstos en el artículo 6° de la Ley

Nº 26.356, los prestadores y emprendedores deberán acompañar la documentación y
antecedentes que a continuación se detallan, al momento de solicitar la inscripción:

1.- Requisitos comunes a todos los prestadores y emprendedores.

En caso de tratarse de personas físicas:

a) Certificado de antecedentes penales y/o de causas en trámite.

b) Constancia emitida por el Registro de Juicios Universales de la cual surja que no se

encuentra sometida a concurso preventivo o quiebra.

c) Informe de antecedentes bancarios.

d) Número y tipo de documento.

e) Domicilio real y constituido.

f) Certificado policial de domicilio.

g) Constancia de inscripción en la AFIP y número de CUIT.

h) Dirección de correo electrónico.

i) Constancia de pago de arancel por la inscripción, cuyo monto fijará la Autoridad de

Aplicación.

En caso de tratarse de personas jurídicas:

a) Domicilio comercial y sede de funcionamiento instalada en el país.

b) Constancia de Inscripción en la Inspección General de Justicia o en el Organismo que

corresponda.

c) Copia del estatuto societario certificada por Escribano Público.

d) Copia de la designación de los representantes legales certificada por Escribano Público.

e) Copia certificada del acta de la cual surja la decisión del órgano societario de desarrollar la
actividad del STTC.

f) Constancia de pago de arancel de inscripción, cuyo monto fijará la Autoridad de Aplicación.

g) Constancia de inscripción en la AFIP y número de CUIT.

h) Dirección de correo electrónico.

i) Constancia emitida por el Registro de Juicios Universales de la cual surja que no se

encuentra sometida a concurso preventivo o quiebra.

En el caso de que el solicitante sea una sociedad constituida en el extranjero o se tratare de

sucursales o delegaciones de empresas extranjeras, deberán presentarse las constancias de
su inscripción en los términos del artículo 118 y concordantes, de la Ley Nº 19.550 de
Sociedades Comerciales.

2.- Sin perjuicio de los requisitos comunes enumerados precedentemente y de acuerdo a la

actividad que pretenda desarrollarse deberá acompañarse la documentación respectiva que
acredite el cumplimiento de los siguientes requisitos específicos:

I.- Propietario:

a) Copia certificada de la habilitación municipal que corresponda, según las características del
inmueble afectado al STTC.

b) Informe de dominio e inhibiciones actualizado.

II.- Emprendedor:

a) Datos de identidad de sus vendedores.

b) Modelos de contratos que utilizarán, para cada modalidad de contratación con usuarios.

c) Contar con una página web registrada en la República Argentina y destinada a la

promoción de sus servicios turísticos y destinos en el país.

d) Presentar modelo de cada documento informativo a utilizar conforme lo exigido en el

artículo 28 de la Ley Nº 26.356.

e) Copia de los contratos vigentes de afiliación de sus establecimientos vacacionales a las

redes de intercambio, en su caso.

III.- Vendedor:

Poder que acredite la representación de los emprendedores para los cuales va a actuar
otorgado por escribano público, o contrato de mandato sin representación con certificación
notarial de firmas, en su carácter de intermediario.

IV.- Red de Intercambio:

a) Antecedentes formales de su constitución como tal.

b) Nómina detallada de sus miembros.

c) Página web registrada en la República Argentina y destinada a la promoción de sus

servicios adicionales a usuarios.

d) Domicilio comercial y sede de funcionamiento instalado en el país.

e) Contar en su sistema de intercambios con establecimientos vacacionales situados en el

país y/o en el exterior.

f) Sistema informático de confirmaciones y depósitos de los períodos vacacionales a ser

intercambiados por los usuarios.

g) Compromiso de poner a disposición de los usuarios afiliados, por lo menos UNA (1) vez al
año, información de los establecimientos adheridos, con la descripción de su ubicación,
accesibilidad, servicios, temporadas, épocas de cierre y toda información disponible, que
permita al usuario evaluar la posibilidad y conveniencia del intercambio y elegir entre la oferta
disponible los destinos turísticos que considere acordes con sus intereses. Esta obligación se
estimará cumplida si la empresa de intercambio mantiene dicha información en su página
web, disponible para todos sus afiliados.

h) Catálogos, publicaciones periódicas y folletos donde promocionan sus servicios.

V.- Administrador:

En caso de tratarse de una persona física o jurídica se le podrá exigir requisitos de solvencia,
previstos en el punto 1.- c) de este artículo.

VI.- Revendedor:

Deberá cumplir los recaudos específicos establecidos para el vendedor, en caso de no

revestir el carácter de usuario.
Actualización de datos registrales. Los prestadores inscriptos deberán mantener actualizados
los datos obrantes en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados
a STTC, comunicando dentro de los DIEZ (10) días hábiles de producidas todas las
modificaciones en los contratos y documentos vinculantes, los cambios de domicilio, las
reformas de sus estatutos sociales, los cambios de autoridades o la sustitución de los
responsables acreditados, así como todo cambio sustancial correspondiente a los
establecimientos vacacionales.

ARTICULO 7°.- Sin reglamentar.

CAPITULO III

DE LA CONSTITUCION DEL SISTEMA TURISTICO DE TIEMPO COMPARTIDO

ARTICULO 8°.- Sin reglamentar.

ARTICULO 9°.- Sin reglamentar.

ARTICULO 10.- Sin reglamentar.

ARTICULO 11.- Sin reglamentar.

ARTICULO 12.- Sin reglamentar.

ARTICULO 13.- Modificación de la escritura. Previo a toda modificación de la escritura

constitutiva del STTC deberá recabarse la pertinente autorización de la Autoridad de
Aplicación, a cuyo efecto el emprendedor, con la conformidad del propietario y de los usuarios
cuando correspondiere, deberá justificar las razones que la determinan, sus consecuencias,
los costos involucrados y las previsiones adoptadas para mantener intangibles los derechos
de los usuarios.

Inscripta la modificación de la escritura ante el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo,

deberá presentarse en un plazo de DIEZ (10) días hábiles copia certificada de la modificación
junto con un informe de dominio actualizado, para su pertinente inscripción en el Registro de
Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados al STTC.

CAPITULO IV

DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

ARTICULO 14.- Sin reglamentar.

ARTICULO 15.- Contenido del contrato. Además de las cláusulas establecidas en el artículo
15 de la Ley Nº 26.356, el contrato de tiempo compartido deberá:

a) Establecer el período durante el cual podrá ejercerse el derecho objeto del contrato y si
procede, su duración, que comenzará a correr a partir de la firma del contrato. Cuando el o los
establecimientos vacacionales estuvieran en construcción, el plazo de duración comenzará a
correr a partir de su habilitación y apertura al público.

b) Determinar la fecha a partir de la cual el adquirente podrá ejercer el derecho de uso objeto
del contrato.

c) Consignar en forma clara el derecho de cancelación del crédito vinculado al contrato de

tiempo compartido cuando, habiéndose pactado el pago del precio financiado, el adquirente
decida ejercer su derecho de revocación, o en caso de que sea declarada la nulidad del
contrato. En ambos casos el adquirente deberá percibir dentro de los TREINTA (30) días el
importe abonado bajo todo concepto según lo establece el artículo 18 de la Ley Nº 26.356.

Los contratos de tiempo compartido se redactarán en idioma castellano, en forma completa,

clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o
simultáneamente. Deben confeccionarse en tantos ejemplares como partes integren la
relación contractual y suscribirse a un solo efecto. Un ejemplar adicional, firmado por las
partes contratantes, integrará el Registro de Transacciones del emprendedor, a los efectos de
su registración y archivo.

Se denomina “contrato de intercambio” al convenio o a los términos y condiciones accesorios

al contrato de tiempo compartido que habilitan al usuario de un establecimiento vacacional
adherido a un programa de intercambio, administrado por una red de intercambio, a depositar
en ésta o intercambiar su período de uso a fin de alojarse por el período concertado en otro
establecimiento vacacional del país o del extranjero que se encuentre adherido a la misma
red de intercambio.

El contrato de intercambio deberá contener, al menos, la siguiente información:

a) Nombres, domicilio, teléfono y número de documento de identidad de los contratantes.

b) Identificación del STTC.

c) Identificación del tipo, tamaño, capacidad y equipamiento de la(s) unidad(es) vacacional(es)

y en su caso, la cantidad de puntos equivalentes.

d) Una descripción detallada de los términos y condiciones que regirán la relación entre el
usuario y la red de intercambio.

e) Una completa y clara descripción del procedimiento para calificar y para efectuar
intercambios.

Sobre la existencia de este contrato de intercambio se deberá dar debida cuenta al Registro
de Transacciones del artículo 19, inciso b) de la Ley Nº 26.356.

ARTICULO 16.- Sin reglamentar.

ARTICULO 17.- Sin reglamentar.

ARTICULO 18.- Sin reglamentar.

ARTICULO 19.- Deberes del emprendedor. La Autoridad de Aplicación suministrará a los

emprendedores, al momento de la habilitación, el sistema informático necesario para el
Registro de Transacciones previsto en el artículo 19, inciso b) de la Ley Nº 26.356.

En el Registro de Transacciones constarán los nombres, domicilio real y número de

documento de identidad de los usuarios y terceros designados por ellos, la descripción del
tipo de derecho y sus características contractuales, fecha de inicio de los derechos, duración
si correspondiere, periodicidad, determinación de la unidad de medida, del período de uso, de
la unidad vacacional, del establecimiento y/o del club vacacional, cuando correspondiere. Las
operaciones se registrarán en forma sucesiva, por su fecha, asignándoles un número
correlativo. Los asientos registrales deberán estar respaldados por los respectivos contratos,
a cuyo efecto el emprendedor deberá archivar un ejemplar del mismo.
El emprendedor que constituya un STTC y pretenda comercializarlo durante su construcción,
deberá suscribir un contrato de fideicomiso en garantía, según lo establece el artículo 19
inciso c) de la Ley Nº 26.356. Su vigencia se mantendrá durante el período establecido para
la finalización de las obras y hasta UN (1) año después de su habilitación.

El contrato de fideicomiso tendrá por objeto la protección de los derechos de los futuros
usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas, cuando el o los establecimientos
vacacionales del STTC se encuentren en construcción.

El cumplimiento de las condiciones resolutorias establecidas en el contrato de fideicomiso,

una vez denunciado ante la Autoridad de Aplicación y constatado por ésta, determinará que el
fiduciario, sin más trámite, proceda a la liquidación del patrimonio de afectación mediante su
venta directa en condiciones de mercado. Con su producido, deberá saldar los gastos, las
acreencias del beneficiario con los intereses estipulados en el contrato de fideicomiso y los
saldos adeudados de su crédito, en caso de haberlo otorgado, en ese orden; el remanente del
precio, si lo hubiese, corresponderá al emprendedor. Cuando se hubieren constituido
garantías autoliquidables, se seguirá el mismo procedimiento de denuncia, constatación y
reparto.

La constatación del incumplimiento del emprendedor que dé lugar a la liquidación del

patrimonio fideicomitido, deberá ser realizada por la Autoridad de Aplicación.

ARTICULO 20.- Sin reglamentar.

ARTICULO 21.- Responsabilidades. El vendedor en caso de ser apoderado y/o tener

contratos vigentes con emprendedores, o actas mediante los cuales ha sido designado por los
consorcios o asambleas de usuarios, deberá exhibir copias certificadas de los mismos.

Todo vendedor que comercialice STTC está obligado a entregar a todo interesado, en la
primera entrevista, el documento informativo con carácter de oferta vinculante.

CAPITULO V

DE LA ADMINISTRACION DE LOS STTC

ARTICULO 22.- Sin reglamentar.

ARTICULO 23.- Sin reglamentar.

ARTICULO 24.- Sin reglamentar.

ARTICULO 25.- Cobro ejecutivo. Previo a accionar judicialmente, el administrador deberá

intimar, a través de un medio fehaciente al pago de la deuda con los intereses por un plazo no
inferior a DIEZ (10) días hábiles. Los intereses por mora en el pago de los gastos del sistema
no podrán exceder la tasa activa establecida por el Banco de la Nación Argentina para las
operaciones de descuento a TREINTA (30) días de documentos comerciales.

CAPITULO VI

DE LA COMERCIALIZACION Y LA PUBLICIDAD DE LOS STTC

ARTICULO 26.- Sin reglamentar.

ARTICULO 27.- Sin reglamentar.

ARTICULO 28.- Documento informativo. El documento informativo será de entrega obligatoria
a toda persona que solicite información sobre los STTC, detallará la oferta que formula el
vendedor en una hoja impresa titulada en su encabezamiento, con caracteres destacados,
“DOCUMENTO INFORMATIVO”. Este documento deberá ser firmado por el vendedor. La
información obrante en éste tendrá carácter de compromiso para el vendedor y formará parte
integrante del contrato de tiempo compartido. Dicho compromiso se limitará a mantener
irrevocable la oferta.

El documento informativo, deberá incluir, además de la información concisa y precisa sobre

los datos enumerados en el artículo 28 de la Ley Nº 26.356, indicación sobre la forma y el
lugar donde obtener información complementaria.

Cualquier publicidad que se refiera a la comercialización de los STTC deberá indicar la

posibilidad de obtener el documento informativo y dónde solicitarlo.

El documento informativo contendrá un plazo de vigencia y la disponibilidad del producto

ofrecido y se mantendrá irrevocable hasta el vencimiento del plazo o hasta agotar la
disponibilidad, lo que ocurra primero; el destinatario de la oferta, podrá ser persona
determinada, o bien determinable (oferta al público) siempre que indique en forma clara la
intención de contratar del emisor.

ARTICULO 29.- Sin reglamentar.

ARTICULO 30.- Sin reglamentar.

ARTICULO 31.- A los efectos del artículo 31 inciso c) de la Ley Nº 26.356, se considera que
una red de intercambio es de carácter internacional cuando ofrece a sus usuarios opciones de
intercambio vacacional y otros beneficios adicionales de viaje y esparcimiento a través de una
red de establecimientos afiliados ubicados en diversas regiones geográficas, en los
principales destinos turísticos y ciudades del mundo.

A los fines de la Ley Nº 26.356 y de esta reglamentación, no se consideran redes de

intercambio los programas conformados como “Clubes Vacacionales”, organizados por
emprendedores con el fin de ofrecer en forma directa a los usuarios la posibilidad de disfrutar
períodos vacacionales, en distintos establecimientos y/o destinos dentro de un mismo STTC.

CAPITULO VII

DE LA INSTANCIA ARBITRAL

ARTICULO 32.- Sin reglamentar.

ARTICULO 33.- Sin reglamentar.

CAPITULO VIII

DE LAS SANCIONES

ARTICULO 34.- Sin reglamentar.

ARTICULO 35.- Procedimiento. Las sanciones contra los infractores se aplicarán previo
sumario de conformidad con el procedimiento establecido en el Capítulo VIII de la Ley Nº
26.356 y en la presente reglamentación. Quedan exceptuados del presente régimen
sancionatorio aquellos conflictos sometidos al Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo, de
conformidad con lo establecido por los artículos 32 y 33 de la Ley Nº 26.356. Para que
proceda la Instancia Arbitral, el prestador denunciado se debe adherir a ésta de conformidad
con el artículo 33 de la Ley Nº 26.356. El denunciante, a su vez, debe adherir al arbitraje con
posterioridad al acontecimiento del hecho.

El procedimiento se iniciará mediante Acta de Infracción labrada por inspectores de la

Autoridad de Aplicación o por presentación de denuncia por parte del usuario junto al
ofrecimiento de toda la prueba de la cual intente valerse.

La Autoridad de Aplicación podrá establecer procedimientos que contemplen el pago

voluntario de las multas que se apliquen como resultado de la comprobación de una infracción
de carácter meramente formal.

Conciliación. Si se iniciare el procedimiento por presentación de denuncia, se podrá fijar una

audiencia conciliatoria a pedido de parte o de oficio. Si en la instancia conciliatoria se arribara
a un acuerdo transaccional se ordenará el inmediato archivo de las actuaciones, previa
homologación administrativa del acuerdo.

Para el caso de que fracase la instancia conciliatoria, o si no se hubiera abierto ésta, o bien si
se hubiera iniciado el procedimiento por un acta de infracción se procederá a notificar al
infractor denunciado o inspeccionado en los términos del artículo 35 de la Ley Nº 26.356.
Dicha notificación deberá mencionar los hechos objeto de investigación, así como la
tipificación de éstos en la norma en la cual se funda el sumario.

El domicilio registrado por el prestador ante el Registro de Prestadores revestirá el carácter de

constituido, teniéndose por válidas las notificaciones que allí se cursen.

Vencido el plazo legal estipulado en el artículo 35 de la Ley Nº 26.356 y producida que fuere
toda la prueba declarada conducente, pudiéndose desechar la que fuere meramente
superflua o dilatoria, se elaborará un informe técnico proponiendo la aplicación de la sanción
que corresponda o el archivo de las actuaciones.

ARTICULO 36.- Sin reglamentar.

ARTICULO 37.- Sin reglamentar.

ARTICULO 38.- Sanciones. Las sanciones serán aplicadas teniendo en cuenta la naturaleza
de la infracción, los perjuicios causados a los usuarios y su gravedad económica, la posición
en el mercado del infractor, la cuantía del beneficio obtenido, la subsanación —previa a la
sanción— de las circunstancias fácticas que dieran lugar a su imposición, los perjuicios
sociales derivados de la infracción, y la existencia de antecedentes, en su caso, que registrare
el infractor.

Se considerará reincidente a quien, habiendo sido sancionado por una infracción a la Ley Nº
26.356, incurra en otra de similar naturaleza dentro del término de TRES (3) años, a contarse
desde la fecha en que se cometiera la infracción. A tales fines, la Autoridad de Aplicación
podrá llevar un Registro de Infractores.

La aplicación de multas será sin perjuicio de las sanciones establecidas en los incisos b) y c)
del artículo 38 de la Ley Nº 26.356 que pudieren corresponder.

En todos los casos de resoluciones condenatorias, se dispondrá su publicación por UN (1)

día, a costa del infractor, en un diario de circulación nacional.

Cuando el administrador sea sancionado con inhabilitación temporaria, o con la revocación de

la inhabilitación por la Autoridad de Aplicación, o haya cesado en sus funciones por cualquier
otro motivo, el emprendedor deberá designar un reemplazante en el plazo de TREINTA (30)
días hábiles, cuando éstas fuesen personas distintas.

CAPITULO IX

DE LA EXTINCION DEL SISTEMA TURISTICO DE TIEMPO COMPARTIDO

ARTICULO 39.- Sin reglamentar.

CAPITULO X

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

ARTICULO 40.- Sin reglamentar.

ARTICULO 41.- Sin reglamentar.

ARTICULO 42.- Adecuación. Para la adecuación de los STTC preexistentes deberá

procederse de conformidad con lo establecido en el Capítulo III de la Ley Nº 26.356 y en la
presente reglamentación.

ARTICULO 43.- Sin reglamentar .

Nuevo Régimen de Tiempo compartido en la Ley 26.994

CAPITULO 2 - Tiempo compartido

Concepto
Art. 2087 – Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a
su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Bienes que lo integran
Art. 2088 – Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo
compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados.
Afectación
Art. 2089 – La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más
objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse
de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial.
Legitimación
Art. 2090 – El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el
titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del
emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación
instrumentada.
Requisitos
Art. 2091 – Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos

para disponer de sus bienes.

El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de

la escritura de afectación, con los efectos previstos en el art. 2093.
Inscripción
Art. 2092 – El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la
Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a sistemas de tiempo
compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción
comercial.
Efectos del instrumento de afectación
Art. 2093 – La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la
Propiedad determina:

a) La prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el

instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales.

b) La oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores
del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Deberes del emprendedor

Art. 2094 – Son deberes del emprendedor:

a) Establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman

parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador.

b) Habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que

deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad.

c) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

comprometidas.

d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido

Art. 2095 – Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:

a) Ejercer su derecho conforme con su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden.

b) Responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes,

ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños
no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo.

c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme

con los procedimientos establecidos en el reglamento de uso.

d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

De la administración
Art. 2096 – La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero
designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del
tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los
bienes.
Deberes del administrador
Art. 2097 – El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en
los regímenes legales específicos:

a) Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos.

b) Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de

las reservaciones.

c) Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas.

d) Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden.

e) Llevar los libros de contabilidad conforme con derecho.

f) Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.

g) Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde.

h) Rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme con liquidaciones de ingresos y

gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el
sistema de ajuste alzado relativo.

i) Entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste

indique, al cesar su función.

j) Comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas
del sector.

Cobro ejecutivo
Art. 2098 – El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del
sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar
contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se
estipula en el reglamento de administración.
Extinción
Art. 2099 – La extinción del tiempo compartido se produce:

a) Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación.

b) En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la

totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral.

c) Por destrucción o vetustez.

Relación de consumo
Art. 2100 – La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del
tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las
normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes
especiales.
Derecho real del adquirente de tiempo compartido
Art. 2101 – Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre
derechos reales.
Normas de policía
Art. 2102 – El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo
compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional,
provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

BOLILLA 12

1. Derechos reales de disfrute sobre la cosa ajena. Desmembraciones de la propiedad.

Antecedentes. Definición legal. Caracteres de las servidumbres. División fundamental.
Clasificación. Diferencias. El artículo 2165 del CCyC.

DESMEMBRACIONES DE LA PROPIEDAD- SERVIDUMBRES

ANTECEDENTES: En Roma, la propiedad de la tierra estaba generalmente liberada de

cargas que pudieran complicar su aprovechamiento y explotación. En la Edad Media esta
situación cambió: el complicado régimen feudal fue creando numerosas cargas, reales y
personales, que pesaban sobre la tierra. A veces, la propiedad de ésta se dividía entre el
dominio útil y el directo; los señores feudales entregaban sus tierras a veces en usufructo, a
veces en una propiedad sujeta a restricciones perpetuas, a los verdaderos trabajadores. Este
era un régimen confuso, que variaba de lugar en lugar.
En España se organizó bastante el régimen de la tierra: se reconocieron los derechos
de superficie, enfiteusis, mayorazgos, capellanías y censos.
DEFINICIÓN DEL CÓDIGO CIVIL DEROGADO: SERVIDUMBRE ES EL DERECHO
REAL, PERPETUO O TEMPORARIO, SOBRE UN INMUEBLE AJENO, EN VIRTUD DEL
CUAL SE PUEDE USAR DE ÉL O EJERCER CIERTOS DERECHOS DE DISPOSICIÓN, O
BIEN IMPEDIR QUE EL PROPIETARIO EJERZA ALGUNO DE SUS DERECHOS DE
PROPIEDAD (Art. 2970).-

CARACTERES:
a) Son derechos reales, porque se ejercen sobre cosas sin intervención jurídica de
otras personas y conceden las ventajas del ius persequendi y ius preferendi.
b) Pueden ser temporarias o perpetuas.
 c) Se ejercen sobre predios ajenos, no pueden haber servidumbres sobre bienes
propios;
d) Son excepcionales, porque importan una restricción al derecho de propiedad,
por naturaleza ilimitado en principio; toda duda sobre la existencia de una
servidumbre, se interpreta a favor del propietario del fundo sirviente (3011).
e) Salvo el derecho de usufructo, son indivisibles;
f) Consiste en un no hacer o dejar que otros hagan;
g) No puede ejercerse sobe otra servidumbre.
DIVISIÓN FUNDAMENTAL: La mayoría de las legislaciones del mundo divide las
servidumbres reales de las personales; Nuestro código no hace tal distinción, sólo legisla
separadamente al usufructo, uso y habitación por un lado y a las servidumbres por otra. El
codificador dice en la nota al art. 2971 que la palabra servidumbre debe reservarse
exclusivamente para las reales.
 Art. 2971: Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una
heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.
 Art. 2972: Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna
persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que
acaba con ella.
Diferencias:
- Las servidumbres personales existen a favor de una persona sin depender de la
posesión de fundo alguno. Las servidumbres reales exigen siempre dos fundos:
uno dominante y el otro sirviente.
- Las personales, al ser inherentes a las personas, se extinguen con ellas si son de
existencia visible, y a los 20 años si son ideales o jurídicas. Las reales, en
cambio, pueden ser perpetuas o temporales.
- Las personales pueden establecerse sobre bienes muebles e inmuebles. Las
reales sólo sobre inmuebles.
- Las personales pueden ser divisibles o indivisibles; las reales son siempre
indivisibles.
ARTÍCULO 2165 CCyC LEY 26.994
Servidumbre real y personal
Art. 2165 – Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin
inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto

en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen
alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

2. De las servidumbres personales. El usufructo. Definición legal. El cómo se adquiere.
Modalidades. Duración. Quiénes pueden establecerlo. Capacidad. Bienes que pueden
ser objeto de usufructo. Bienes excluidos. Usufructos especiales. Supuestos.

USUFRUCTO: Concepto. (EN EL CÓDIGO CIVIL ) Es el derecho real de usar y gozar

de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia (2807).
Caracteres:
a) Es un derecho real: el titular lo tiene directamente sobe la cosa sin intermediación del
propietario;
b) Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa ajena;
c) Es divisible, carácter que lo diferencia de los demás derechos reales; puede ser
constituido a favor de varias personas simultáneamente;
d) Es vitalicio: no puede constituirse para durar más que la vida del usufructuario, ni a
favor de una persona y sus herederos;
e) Es temporal: cuando no se le ha fijado término, se entiende que es por la vida del
usufructuario.
Especies:
 Usufructo perfecto: es el de cosas que el usufructuario puede gozar sin
cambiar la sustancia de ellas, aunque se deterioren con el tiempo o el uso.
 Usufructo imperfecto: o cuasiusufructo, es el de las cosas que serían inútiles al
usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el
dinero, etc.
El usufructo perfecto otorga solamente el uso y goce de la cosa, pero no su propiedad;
en cambio en el cuasiusufructo se adquiere el dominio de la cosa y puede el usufructuario
disponer de ella libremente. Al término del usufructo el usufructuario no estará obligado a
devolver la misma cosa, sino otras de la misma especie, calidad y cantidad o bien el valor
estimativo que se les haya dado.
El usufructo también puede desdoblarse en particular o universal. El primero se tiene
sobre uno o varios objetos determinadnos. El universal es el que comprende una
universalidad de bienes o una parte alícuota de la universalidad: es el que tienen los padres
respecto de los bienes de sus hijos.
Cómo se establece el usufructo:
1) Por contrato oneroso; (2813) Cuando es objeto directo de una venta, cambio,
partición transacción, etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda
propiedad de un fundo, reservándose su goce.
2) Por contrato gratuito; (2814) Cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad
de la cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando
cede a uno el derecho de propiedad, y a otro el goce de la cosa.
3) Por actos de última voluntad; (2815) Es establecido por testamento, cuando el
testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su
 heredero, o cuando lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o
cuando no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
4) En virtud de la ley: (2816) Es establecido en los bienes de los hijos menores a favor
de sus padres, y en los bienes sujetos a reserva por el cónyuge binubo (institución
derogada).
5) Por prescripción: (2817) Del goce de la cosa, según lo dispuesto para adquirir la
propiedad de los bienes (posesión de buena fe y con justo título: 10 años; posesión
sin título: 20 años).
Cómo se adquiere: (2820) El usufructo que se establece por contrato, sólo se adquiere
como el dominio de las cosas por la tradición de ellas; y el establecido por testamento, por la
muerte del testador. El usufructo legal queda constituido por el solo imperio de la ley, sin que
sea necesaria ninguna formalidad.
Modalidades:
Modalidades propiamente dichas: En principio, el usufructo puede constituirse bajo
condición, plazo o cargo (2821) Sin embargo, no puede ser constituido bajo condición o plazo
suspensivos, salvo que siendo hecho por testamento, la condición se cumpla o el plazo se
venza después del fallecimiento del testador.
Modalidades referidas al número de usufructuarios: El usufructo puede constituirse a
favor de varias personas. Si fueran varios los usufructuarios, ellos podrán gozar del usufructo
por partes indivisas o por partes separadas (2821).
Siendo dos o más los usufructuarios, no habrá entre ellos derecho de acrecer, a menos
que en el instrumento constitutivo del usufructo se estipulare expresamente lo contrario
(2823).
El propietario no podrá constituir el usufructo a favor de muchas personas llamadas a
gozarlo sucesivamente las unas después de las otras, aunque estas personas existan al
tiempo de la constitución del usufructo.
Modalidades relacionadas con el objeto del usufructo: El usufructo puede ser
alternativamente legado, colocando el derecho del usufructo mismo en alternativa con otra
cosa de propiedad del testador.
Duración: Cuando no se ha fijado término para la duración del usufructo, se entiende
que es por la vida del usufructuario. El usufructo no puede ser constituido para durar más que
la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos (en virtud de su carácter
vitalicio). No puede establecerse a favor de personas jurídicas por más de 20 años.
Quiénes pueden establecerlo: El usufructo no puede ser separado de la propiedad
sino por una disposición de la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de
nulidad, no pueden constituir usufructo por ningún motivo en la división y partición de bienes
(2822).
El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de
sustitución.
El usufructo puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con
otros, de su parte indivisa.
Capacidad para constituir usufructo: Como principio general, se necesita la capacidad
para vender, si se trata de contrato oneroso, y la capacidad de donar, si se trata de usufructo
a título gratuito (2831).
Siendo la cosa fungible, es necesaria la capacidad para prestar por mutuo, pero como a
este respecto el código no menciona reglas especiales sobre capacidad, esta disposición
carece de contenido.
Para constituir usufructo por testamento, se requiere capacidad para testar (2833).
 Capacidad para adquirir: No tienen capacidad para adquirir el usufructo de cosas
muebles o inmuebles por contrato oneroso o por disposición onerosa de última voluntad, los
que no la tengan para comprar bienes de la misma especie (2836).
Capacidad para transmitir: es la misma que para constituir el usufructo de que se trate
(2837).
Bienes que pueden ser objeto de usufructo: El usufructo puede recaer sobre toda
especie de bienes, sean muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que puedan ser
vendidos o donados, y todos los que puedan ser dejados por disposiciones de última
voluntad. Los bienes que no son cosas (créditos) sólo pueden ser objeto actual de usufructo
cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Las cosas comprendidas
en el crédito o en el derecho, que viniesen al poder del usufructuario, serán su objeto futuro
(2838).Las cosas consumibles o fungibles sólo pueden ser objeto de un cuasiusufructo.
Bienes excluidos:
a) Bienes del Estado nacional o provinciales, o de las municipalidades, sin ley especial
que lo autorice;
b) El propio usufructo (basta su cesión para producir iguales efectos);
c) Los derechos de uso y habitación (son intransmisibles);
d) Las servidumbres reales activas (porque ellas se constituyen teniendo en miras las
necesidades del fundo dominante, o sea que no pueden cederse ni siquiera
indirectamente);
e) La hipoteca, anticresis y la prenda, separadas de los créditos garantidos con ellas
(2842), en virtud de su accesoriedad;
f) Los créditos que fueran intransmisibles, porque el usufructo importaría una cesión
parcial del derecho sobre el cual se lo constituye (por ej., el crédito de alimentos).

ARTÍCULO 2129 CCyC

ARTICULO 2129.-Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer

jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o

destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba

ARTICULO 2130.-Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

a) una cosa no fungible;

b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;

c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;

d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen

testamentario.

ARTICULO 2131.-Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el

titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre
el que puede recaer.

ARTICULO 2132.-Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse

conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para
las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo
contrario.

No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

ARTICULO 2133.-Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un

usufructo o imponer su constitución.

ARTICULO 2134.-Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:

a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;

b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;

c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

ARTICULO 2135.-Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo

se presume onerosa.

ARTICULO 2136.-Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente,

sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo
suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el
testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo
es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

ARTICULO 2137.-Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce.
Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado
del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso
contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. Si el usufructo se
constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y
determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.

La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no

efectivizada.
ARTICULO 2138.-Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los
bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se
encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.

ARTICULO 2139.-Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de

constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.

TITULO XI - Servidumbre
CAPITULO 1 - Disposiciones generales
Definición
Art. 2162 – La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Objeto
Art. 2163 – La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.
Servidumbre positiva y negativa
Art. 2164 – La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
Servidumbre personal a favor de varios titulares
Art. 2167 – La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el
título prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden

entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.

Legitimación
Art. 2168 – Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser
constituida por el conjunto de los titulares.
Prohibición de servidumbre judicial
Art. 2169 – En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su
constitución.
Presunción de onerosidad
Art. 2170 – En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.
Modalidades
Art. 2171 – La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Transmisibilidad
Art. 2172 – Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.

La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto

para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.
3. Derechos y obligaciones del usufructuario. Análisis. Las obligaciones del
usufructuario antes de entrar en el uso y goce de la cosa. El inventario y estado. La
fianza. Finalidad. Efectos. Derechos y obligaciones del nudo-propietario. Enumeración.
Extinción del usufructo. Casos.

Derechos y obligaciones del usufructuario CC

Derechos:
1. Uso y goce de la cosa. El usufructuario puede usar y gozar de la cosa como si fuera
el propietario mismo, con la limitación de que no se altere su sustancia (salva rerum
substantia). Esto significa no destruir la cosa y no alterar su individualidad, así como
tampoco su destino: la cosa debe ser usada en el destino al cual se encontraba
afectada antes del usufructo (o sea, su destino económico). 2878.-
También tiene derecho a percibir los frutos de la cosa, sean naturales, industriales o
civiles. Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo
pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse, pertenecen al
propietario y si están vendidos, el precio corresponde también la propietario.
Le corresponden los productos de canteras y minas de toda clase que estén en
explotación al tiempo de comenzar el usufructo, pero no tiene derecho a abrir minas
o canteras (2866).
El usufructuario tiene el derecho de hacer mejoras en la cosa con tal de que no
alteren su sustancia ni su forma principal; también puede reconstruir cualquier
edificio arruinado por vejez u otras causas. No tiene derecho a reclamar su pago del
propietario, aunque puede llevarse las mejoras útiles y voluntarias cuando sea
posible extraerlas sin detrimento de la cosa sujeta a usufructo (2874).
Tiene derecho a servirse de las cosas que se gastan y deterioran lentamente en los
usos a los que están destinadas, y sólo está obligado a devolverlas, en el estado en
que se encuentren al extinguirse el usufructo, salvo si se deterioran o consumen por
su culpa.
2. Poderes jurídicos: El usufructuario puede dar en arriendo un usufructo, o ceder el
ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito; pero permanece directamente
responsable ante el propietario. Los contratos que celebre terminan al finalizar el
usufructo.
Cuando el usufructo está constituido sobre créditos o rentas, los títulos deben ser
entregados, notificándose a los deudores; pero el usufructuario no puede cobrarlos
judicialmente sin el concurso del nudo propietario (2875).
En principio, el usufructuario carece de poderes de disposición sobre la cosa. No
puede enajenarla, ni gravarla con derechos de hipoteca o prenda, aunque sí puede
dar en anticresis el derecho de usufructo. En este caso, la anticresis estará limitada a
la duración del usufructo.
Puede constituir servidumbres, sólo por el tiempo de duración del usufructo. Si
posteriormente el usufructuario se convierte en dueño de la cosa, la servidumbre por
él consentida deviene definitiva.
3. Acciones que puede ejercer el usufructuario: tiene todas las acciones reales y
personales necesarias para la realización del derecho que corresponden al
usufructo.
Entre las acciones reales están ante todo las posesorias, que puede ejercer tanto
contra el nudo propietario como contra terceros que perturbaren el ejercicio de su
derecho (2876). Puede ejercer también contra cualquiera de ellos las acciones
petitorias (reivindicación) si ha sido desposeído y la negatoria si ha sido perturbado
en el ejercicio de su posesión.
 En su carácter de poseedor, el usufructuario tiene derecho a repulsar la fuerza con el
empleo de la fuerza suficiente, en los casos y condiciones del art. 2470 (defensa
extrajudicial).
Obligaciones:
Antes de entrar en el uso y goce de la cosa:
1) El usufructuario, antes de entrar en el uso y goce de la cosa, debe hacer inventario
de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del
propietario y su representante (2846). El incumplimiento de esta obligación causa la
presunción de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibió.
2) También debe dar fianza de que gozará de la cosa y la conservará conforme a las
leyes, y que llenará cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por
el código o por el título constitutivo del usufructo, y que devolverá la cosa acabado el
usufructo (2851).
La ley admite ante todo la fianza personal, pero el usufructuario puede reemplazar la
fianza por prendas, depósitos en bancos públicos, aunque no por hipotecas (2854).
La fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y el
importe de los deterioros que el usufructuario podría hacer en los inmuebles. Si las
partes no se ponen de acuerdo, el juez la fijará de acuerdo a la importancia de los
bienes sujetos al usufructo (2855).
La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo.
Para ello es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:
- Que el usufructuario sea persona residente en el lugar;
- Que sea de reconocida solvencia.

Después de entrar en el uso y goce:

1. Usar y gozar de la cosa conforme a su destino: debe limitar su aprovechamiento y
goce de la cosa al destino que tenía en el momento de constituirse el usufructo, dejar
a salvo la sustancia de la cosa y usarla conforme a su destino económico.
2. Guardar y conservar la cosa, con la diligencia de un buen administrador.
Cuando de cualquier modo se perturbare por un tercero el derecho del propietario, el
usufructuario está obligado a ponerlo en conocimiento de éste; si así no lo hiciere
responderá de todos los daños que al propietario le resulten como si hubieran sido
ocasionados por su culpa (2880).
La obligación de proveer a las reparaciones de conservación no concierne sino a
aquellas que se han hecho necesarias después de entrar en el goce de las cosas. El
usufructuario no está obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por vejez o a
causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce (2893).
3. El usufructuario debe hacer ejecutar a su cargo las reparaciones necesarias para la
conservación de la cosa. Aun está obligado a las reparaciones extraordinarias,
cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservación, desde
que se recibió de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas
por su culpa (2881).
4. El usufructuario debe satisfacer los impuestos públicos, considerados como
gravámenes a los frutos, o como una deuda del goce de la cosa y también las
contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo (2894).
El usufructuario está obligado a contribuir con el nudo propietario al pago de las
cargas que durante el usufructo hubiesen sido impuestas a la propiedad. (2895)
 5. Si el usufructo hubiera sido constituido a título gratuito, el usufructuario debe soportar
todo o parte de los pleitos relativos (gastos judiciales).
Si el pleito sólo tuvo por objeto el goce de la cosa, los gastos están exclusivamente a
cargo del usufructuario.
Si el pleito es sobre la plena propiedad e interesa tanto al usufructuario como al nudo
propietario, y si se ha ganado, los gastos que no sean rembolsados deben ser
soportados por el nudo propietario y por el usufructuario en la proporción antes
establecida. Igual regla debe seguirse si el pleito se ha perdido, cuando el propietario
y el usufructuario han sido partes en el juicio. Cuando uno solo de ellos ha sido
parte, los gastos a los cuales uno u otro hayan sido condenados, quedan a su cargo
exclusivo.
Cuando ha tenido sólo por objeto la nuda propiedad, están a cargo exclusivo del
propietario.
Derechos y obligaciones del nudo propietario.
Derechos.
 El usufructo supone una disgregación de la nuda propiedad y del derecho a usar
y gozar de la cosa. El principio es que el propietario conserva todos los derechos
que sean compatibles con los del uso y goce transferidos al usufructuario. En
consecuencia, puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo
con hipotecas o servidumbres que tengan efecto después de terminado el
usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su
calidad de tal (2916). La enajenación o venta de la nuda propiedad en nada
afecta al usufructuario, desde que el nuevo nudo propietario deberá respetar el
usufructo tanto como el anterior.
 También tiene el derecho de intentar todas las acciones que pertenezcan al
propietario.
 En principio, el propietario no puede realizar ningún acto material de disposición
sin consentimiento del usufructuario; pero de todos modos, puede realizar todos
los actos necesarios para la conservación de la cosa.
 El propietario tiene derecho a impedir que el usufructuario realice actos de goce
que alteren la sustancia de la cosa o se desvíen del destino económico que ella
tenía.
Obligaciones:
 Debe entregar la cosa constituida en usufructo, con todos sus accesorios en el
estado en que se hallaren.
 El nudo propietario no puede hacer nada que dañe el goce del usufructuario, o
restrinja su derecho (2912): no puede levantar construcciones, ni extraer del
inmueble piedras o arena, ni cortar árboles grandes, ni gravar el inmueble con
servidumbre (2913).
 Cuando el usufructo es constituido por título oneroso, el nudo propietario debe
garantizar al usufructuario el goce pacífico de su derecho. Esta garantía es de la
misma clase que la que le debe el vendedor al comprador (evicción)- (2915).
Extinción del usufructo.
Causales. El usufructo se extingue por la revocación directa de su constitución, por la
revocación del acto demandada por los acreedores del dueño del fundo, por la resolución de
los derechos del constituyente del usufructo, y por las causas generales de la extinción de los
derechos reales (2918).
Borda enumera las siguientes causales:
 a) Nulidad del título constitutivo;
b) Revocación: cuando el usufructo ha sido constituido por testamento y contiene un
cargo, el incumplimiento de éste por el legatario da lugar a la revocación del
usufructo cuando el cargo haya sido la causa final de la disposición testamentaria.
c) Resolución de los derechos del constituyente: si el derecho del constituyente ha
quedado sin efecto retroactivamente, caen los derechos que él haya constituido. Sin
embargo, si estos derechos se hubieran constituido a favor de un tercero de buena
fe y a título oneroso, la resolución de los derechos del constituyente no afecta el
usufructo (1051).
d) Cumplimiento de la condición resolutoria impuesta en el título para la cesación de su
derecho.
e) Expiración del término por el cual fue constituido el usufructo, o en su defecto,
muerte del usufructuario o transcurso de los 20 años correspondientes a las
personas jurídicas.
f) No uso del derecho durante 10 años.
g) Consolidación: reunión de la propiedad y del usufructo en la persona del
usufructuario.
h) Enajenación o renuncia por parte del usufructuario. El usufructuario tiene derecho a
enajenar o ceder, o a renunciar a su usufructo; en ese caso, el usufructo se extingue
para él, pero subsiste para el propietario y el adquirente o cesionario.
i) Pérdida o deterioro de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese
fungible. Si la pérdida o destrucción es parcial, el usufructo continúa no sólo en lo
que de ella queda en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios.
Efectos:
La cesación del usufructo por cualquier causa que no sea la pérdida de la cosa
fructuaria, o la consolidación en la persona del usufructuario, tiene por efecto directo e
inmediato hacer entrar al nudo propietario en el derecho de goce, del cual había sido
temporariamente privado (2943).
Si el usufructo consistiera en dinero o hay dinero en el usufructo el usufructuario debe
entregarlo inmediatamente después de la cesación del usufructo, y si no lo hiciere debe los
intereses desde el día en que terminó su derecho (2944).
El usufructuario que se encontrare en imposibilidad de restituir en especie los objetos
que toma en usufructo, o de justificar que no han perecido por su culpa, debe pagar el valor
de ellos en el día que los recibió (2945).
La obligación de restituir, impuesta al usufructuario o sus herederos, comprende no sólo
los objetos que desde el principio se encontraban sometidos al usufructo, sino también los
accesorios que ellos han podido recibir, y las mejoras hechas por el usufructuario, salvo lo
dispuesto sobre el derecho de éste de llevarse lo que puede extraerse, sin detrimento de las
cosas que hubiesen estado en usufructo (2964).
Resuelto el derecho del usufructuario sobre los bienes del usufructo, el nudo propietario
no queda obligado a ninguna indemnización respecto de los terceros, cuyos derechos quedan
también resueltos, ni tampoco el usufructuario, a menos que se obligare expresamente o
hubiera procedido de mala fe, aunque esos derechos fueran de arrendadores o locatarios
(2947).

LEY 26.994

CAPITULO 2 - Derechos del usufructuario

Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales
Art. 2141 – Pertenecen al usufructuario singular o universal:

a) Los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el

usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción.

b) Los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su

extinción pertenecen al nudo propietario.

c) Los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de
la naturaleza, sin contraprestación alguna.

Derechos reales y personales

Art. 2142 – El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del
adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo a
la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la
conservación y restitución del bien.

El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario
se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Mejoras facultativas
Art. 2143 – El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está obligado a
hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede
retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
Ejecución por acreedores
Art. 2144 – Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del
usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de
los bienes.

CAPITULO 3 - Obligaciones del usufructuario

Destino
Art. 2145 – El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del
usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al
cual estaba afectada de hecho.
Mejoras necesarias
Art. 2146 – El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las
necesarias y las demás que se originen por su culpa.

No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está
obligado aun antes de la extinción del usufructo.

Mejoras anteriores a la constitución

Art. 2147 – El usufructuario no está obligado a hacer ninguna mejora por causas originadas
antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes

Art. 2148 – El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas
comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
Comunicación al nudo propietario
Art. 2149 – El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho
o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el nudo propietario.
Restitución
Art. 2150 – El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga
derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren
los arts. 2137 y 2138.

4. Derecho real de uso y habitación. Definición legal. Caracteres. Constitución. Cosas

susceptibles. –Derechos y obligaciones del usuario o habitador. Extinción.

USO Y HABITACIÓN.
Concepto: El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse
de la cosa de otro, independientemente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de
conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea
preciso para las necesidades del usuario y su familia.
Si se refiere a una casa, y la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación
(2948).
Caracteres:
1. Son derechos reales, porque se establece en ellos una relación directa e inmediata
entre el titular del mismo y la cosa. Además conceden al usuario y al habitador el
ius preferendi y el ius persequendi.
2. Se ejercen sobre cosa ajena;
3. Son estrictamente personales: no pueden ser cedidos;
4. Son temporarios: están limitados a los plazos que establecen las leyes.
5. Son vitalicios: intransmisibles a título de herencia;
6. Son indivisibles.
Hasta la sanción de la ley 20.798, la importancia práctica del uso y la habitación era
prácticamente nula. Esta ley establece un derecho de habitación vitalicio y gratuito a favor del
cónyuge supérstite sobre el inmueble en que estuvo constituido el hogar conyugal, siempre
que se den las siguientes condiciones:
a) Que a la muerte del causante, éste dejare un solo inmueble habitable como integrante
del haber hereditario;
b) Que el valor de dicho inmueble no sobrepase el límite máximo admitido para que una
vivienda pueda ser constituida como bien de familia.
El derecho de habitación se pierde si el cónyuge contrae nuevas nupcias.
Derechos y obligaciones del usuario o habitador:
 Derechos:
1) Poderes materiales: El uso y la habitación se limitan a las necesidades
personales del usuario, o del habitador y su familia, según su condición social
(2953). El que tiene el derecho de habitación no puede servirse de la casa sino
para habitar en ella él y su familia, o para el establecimiento de su industria o
comercio, si no fuere impropio de su destino (2963).
2) Poderes jurídicos: Es prohibida la cesión de los derechos de uso y habitación,
en principio. Pero este tema debe estudiarse teniendo en cuenta lo siguiente:
a. Cesión o locación del derecho de uso: se distinguen a su vez tres situaciones:
- Uso sobre un fundo: El usuario que no fuese habitador, puede alquilar el
fundo en el cual se ha constituido el uso (2965).
- Uso sobre muebles: Cuando el uso fuera establecido sobre muebles, el
usuario no tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, o en
el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos
que el propietario tenía la costumbre de alquilar (2964).
- Uso sobre frutos: El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un título
gratuito no puede dar a otro por cesión o locación, el derecho de percibirlos,
pero puede ceder el uso si fue obtenido a título oneroso.
b. Cesión o locación del derecho de habitación: el habitador no puede ceder el
uso de la casa ni alquilarla (2963).
c. Derecho de embargo por los acreedores: en el caso de uso a título oneroso o
gratuito, al uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del
usuario cuando tienen la calidad de alimenticios.
3) Acciones: el usuario cuenta con las acciones reales y también con las
posesorias (2950), estas pueden ser ejercidas no sólo contra terceros sino
también contra el mismo propietario que pretenda perturbar su derecho.
Obligaciones.
1) Prestar fianza y practicar inventario, de la misma manera que el usufructuario
(2967). Están exentos el usuario o habitador de hacer lo anterior, si la cosa
fructuaria o la casa quedan en manos del propietario y su derecho se limita a
exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades
personales y las de su familia, o cuando reside sólo en una parte de la casa que
se le hubiese señalado para habitación.
2) Usar de la cosa como lo haría el dueño. El usuario o habitador tiene las mismas
obligaciones respecto de la cosa que el usufructuario, respecto a su
conservación y reparaciones.
3) En materia de reparaciones, contribuciones y conservación tiene las mismas
obligaciones que el usufructuario. Si sólo toma una parte de los frutos, o sólo
ocupa una parte de la casa, contribuirá en proporción de lo que goce.
Extinción del usufructo: Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica al
derecho de uso y habitación, con la modificación de que los acreedores del usuario no
pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos.

Ley 26.994
TITULO IX - Uso
Concepto
Art. 2154 – El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su
parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar
su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.

El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Normas supletorias
Art. 2155 – Se aplican al uso las normas del Tít. VIII de este libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Limitaciones
Art. 2156 – El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.
Ejecución por acreedores
Art. 2157 – Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos
se limita a las necesidades del usuario y su familia.

TITULO X - Habitación
Concepto
Art. 2158 – La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Normas supletorias
Art. 2159 – Se aplican a la habitación las normas del Tít. IX de este libro, a excepción de las
disposiciones particulares establecidas en el presente.
Limitaciones
Art. 2160 – La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable
por los acreedores.
Impuestos, contribuciones y reparaciones
Art. 2161 – Cuando el habitador reside sólo en una parte de la casa que se le señala para
vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la
parte de la casa que ocupa.

5. De las servidumbres reales. Legislación nacional. Régimen de nuestro código.

Caracteres. División. Interés práctico.

SERVIDUMBRES REALES

El Código civil se reglamentaba esta materia en los títulos XII, “De las Servidumbres” y
XIII “De las servidumbres en particular”. El Código no ha limitado ni enumerado las clases de
servidumbres reales que los particulares pueden establecer sobre las heredades. El principio
es el de la libertad de las partes para establecer todas las servidumbres que crean
convenientes, con tal de que reúnan los caracteres y condiciones que la ley exige para la
constitución de estos derechos. No obstante esta disposición, el código ha legislado
detalladamente sobre las servidumbres de tránsito, de acueducto, de sacar agua y de recibir
agua de los predios ajenos.
Actualmente esta materia se encuentra legislada en el Código Civil y Comercial en el
Libro IV Título XI.

Concepto: CC SERVIDUMBRE REAL ES EL DERECHO ESTABLECIDO A FAVOR

DEL POSEEDOR DE UNA HEREDAD, SOBRE OTRA HEREDAD AJENA PARA UTILIDAD
DE LA PRIMERA (2970).
Caracteres:
1) Son derechos reales.
2) Se constituyen sobre inmuebles ajenos.
3) Consisten siempre en una carga que se impone o bien en la obligación de soportar
que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente,
o bien la obligación de abstenerse de realizar ciertos actos que están dentro de las
atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente
una obligación de hacer (3010).
4) Son unilaterales: toda la ventaja está puesta en una de las partes.
5) Son cualidades inherentes al fundo dominante y al sirviente, y siguen con ellos a
cualquier poder a que pasen (o sea, son ambulatorias). Y no pueden ser separados
del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometidos a gravamen
alguno.
6) Son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse
por partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden
ejercerlas, pero sin agravar la condición de la heredad sirviente.
Pero no hay que confundir la indivisibilidad de la servidumbre con la divisibilidad de
su ejercicio: La servidumbre se considerará divisible cuando consistiere en hechos
que sean susceptibles de división, y en tal caso cada uno de los dueños de predio
dominante puede ejercerla en todo o en parte, con tal de que no exceda la cantidad
señalada a las necesidades del inmueble dominante (3029).
Comparación con otras instituciones jurídicas:
 Propiedad: la propiedad confiere al titular las más amplias facultades de uso y
disposición de la cosa. La servidumbre, un uso restringido dentro de lo convenido.
La propiedad se adquiere por prescripción adquisitiva, la servidumbre sólo si es
aparente y continua.
El derecho de propiedad no se extingue con el no uso; la servidumbre sí, luego de 10
años.

 Copropiedad: La copropiedad crea entre los diversos copropietarios un estado de

comunidad; en el caso de las servidumbres este estado no existe: hay dos derechos
distintos.
Las facultades de uso y disposición que tienen los copropietarios son los mismos de
los que nacen de la propiedad; en las servidumbres, nacen del título constitutivo.
Los copropietarios pueden hacer cesar en cualquier momento el estado de indivisión;
las servidumbres son permanentes.

 Restricciones al dominio: Las relaciones de vecindad se caracterizan por la

reciprocidad, casi siempre excluida de las servidumbres reales), la ausencia de
compensación (que existe frecuentemente en las servidumbres reales), el
automatismo de su nacimiento y la imposibilidad de la pérdida por el no uso
(caracteres que no tienen las servidumbres reales).
 División:
a) Continuas o discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo
sin un hecho actual del hombre (2975); las discontinuas son las que exigen un hecho
actual del hombre para ser ejercidas. Las servidumbres no dejan de ser continuas
aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa de
obstáculos cuya remoción exija el hecho del hombre.
b) Aparentes o no aparentes: las aparentes son las que se anuncian por signos exteriores,
como una puerta o una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por
ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
c) Positivas o negativas: Son positivas cuando confieren al propietario de la heredad
dominante la facultad de hacer una cosa respecto a la heredad sirviente. Las negativas
son las que permiten exigir al dueño de la heredad sirviente la abstención de un cierto
hecho.
d) Voluntarias y coactivas: son voluntarias las que las partes pueden pactar libremente;
son coactivas las que tienen su origen en la ley y a cuya constitución y ejercicio no
puede oponerse el propietario del fundo sirviente. Por ejemplo, la servidumbre de paso.

Ley 26.994

TITULO XI - Servidumbre
CAPITULO 1 - Disposiciones generales
Definición
Art. 2162 – La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Objeto
Art. 2163 – La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.
Servidumbre positiva y negativa
Art. 2164 – La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.
Servidumbre real y personal
Art. 2165 – Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin
inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto

en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen
alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Servidumbre forzosa

Art. 2166 – Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con
la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Servidumbre personal a favor de varios titulares

Art. 2167 – La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se

extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el
título prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden

entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.

Legitimación
Art. 2168 – Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales
que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser
constituida por el conjunto de los titulares.
Prohibición de servidumbre judicial
Art. 2169 – En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su
constitución.

Presunción de onerosidad

Art. 2170 – En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa.

Modalidades
Art. 2171 – La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
Transmisibilidad
Art. 2172 – Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.

La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto

para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

6. Condiciones para la existencia de las servidumbres. Formas de constitución.

Adquisición. Forma de prueba. De los derechos y obligaciones del propietario de la
heredad sirviente. Extinción.

Condiciones para la existencia de las servidumbres: CC

1. Utilidad: La carga de las servidumbres reales debe, actual o eventualmente,
asegurar una ventaja real a la heredad dominante (3005). AHORA 2165
 2. Posibilidad: la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin
ser indispensable que se toquen.
3. No deben consistir en simples obligaciones de hacer a cargo del propietario
de la heredad sirviente (3010). AHORA 2177 “PUEDE”
4. Debe tratarse de bienes que estén en el comercio (3002).
Constitución y adquisición: Las servidumbres pueden constituirse por:
1. Título (contrato o disposición de última voluntad);
2. Destino del padre de familia;
3. Prescripción adquisitiva;
4. Por disposición de la ley.
Forma y prueba:
La constitución de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las
disposiciones relativas a la venta, cuando es hecha a título oneroso, y a las donaciones y
testamentos cuando tiene lugar a título gratuito.
El establecimiento de una servidumbre constituida por título puede ser probado por el
acto original que demuestre su constitución, o por un acto ejecutado por el propietario del
fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad de que el acto de reconocimiento
hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia
ejecutoriada.
Quienes pueden establecer y adquirir servidumbres:
Para consentir que un fundo quede gravado con servidumbres, se requiere:
- Para las servidumbres onerosas, la misma capacidad que para vender.
- Para constituir servidumbres por contrato gratuito, la misma capacidad que para
donar.
- Para constituir servidumbre sobre un inmueble por testamento, se requiere
capacidad para testar.
Capacidad para adquirir una servidumbre:
- Para adquirirla por contrato, gratuito u oneroso, se requiere capacidad para contratar
- Para adquirirla por legado, o por disposición del padre de familia, no se requiere
gozar de la capacidad de hecho; más aun, los incapaces pueden adquirirla (3012).
- Para adquirirla por usucapión, basta la capacidad para adquirir la posesión.
Están legitimados para constituir servidumbres:
a) El propietario.
b) El usufructuario, sólo por el tiempo que durase el usufructo.
c) El copropietario: Como principio, no puede gravarse con una servidumbre un fundo
perteneciente a varios copropietarios sin el consentimiento de todos ellos. Pero la
servidumbre establecida por uno de ellos, llega a ser eficaz cuando por el resultado
de la partición o adjudicación la heredad gravada cae en todo o parte en el lote del
comunero que constituyó la servidumbre, y no puede oponer la falta de
consentimiento de los condóminos.
d) El no propietario: una servidumbre no puede ser establecida sino por el propietario
de la heredad que debe ser gravada, pero el que no sea propietario puede obligarse
a establecer cuando lo sea (2989). AHORA 2168 LEGITIMACIÓN 2171
MODALIDADES
 Personas que pueden adquirir la servidumbre:
a) El propietario: la servidumbre constituida por el nudo propietario a favor del inmueble
sometido al usufructo es válida, salvo el derecho del usufructuario para usar o no de
ella.
b) El usufructuario, el usuario y el acreedor anticresista: pueden crear servidumbres a
favor de los inmuebles que estén en poder de ellos, como para el nudo propietario, si
éste aceptare la estipulación. No habiendo este consentimiento, la servidumbre será
meramente un derecho personal de los que la estipularon; y se extinguirá con el
derecho de ellos sobre la cosa.
c) El copropietario: Uno de los condóminos puede estipular una servidumbre a favor del
fundo común, más los otros condóminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El
que la ha concedido no pede sustraerse a la obligación contraida.
Modalidades: La condición puede establecerse bajo condición o plazo, sea suspensivo
o resolutorio (2988). AHORA 2171 Se juzgan perpetuas las servidumbres cuando no hay
convención que las limite a cierto tiempo. Sólo habiendo plazo o condición resolutoria quedan
las servidumbres limitadas temporariamente.
Destino del padre de familia: Se llama destino del padre de familia la disposición que
el propietario de dos o más heredades ha hecho para su uso respectivo. Cuando el
propietario de dos heredades haya él mismo sujetado la una respecto de la otra con
servidumbres continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin
cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convención alguna respecto de la
servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título.
Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de
servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna
convención relativa a la servidumbre, ésta continúa existiendo activa o pasivamente a favor
del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado.
El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente de la
causa que haya motivado la separación, sea ésta el resultado de una partición o de una
enajenación voluntaria o forzosa, o por haber perdido por la prescripción la propiedad de uno
de ellos.
Prescripción adquisitiva: Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por
título, o por la posesión de 20 años. Las servidumbres continuas no aparentes no pueden
establecerse sino por títulos. La po sesión aunque sea inmemorial no basta para
establecerlas.
Si la servidumbre ha sido adquirida por posesión del tiempo fijado por la ley para la
prescripción, sólo podrá ejercerse en los límites que hubiese tenido la posesión.

Derechos del propietario del fundo dominante.

Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la
heredad dominante, la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son
indispensables para el ejercicio de la servidumbre principal: pero la concesión de una
servidumbre, no lleva virtualmente a la concesión de otras servidumbres, para sólo hacer más
cómodo el ejercicio del derecho, si no son indispensables para su uso (3018).
El propietario de la heredad dominante tiene el derecho de ejecutar en la heredad
sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la servidumbre;
más los gastos son de su cuenta, aun en el caso de que la necesidad de reparación hubiese
sido causada por un vicio inherente a la naturaleza del predio sirviente. Esta disposición
comprende la servidumbre de sufrir la carga de un muro o edificio, como todas las demás
(3022). AHORA 2172 , 2174
 Extensión de las servidumbres.
La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario (contrato o
testamento), se arreglará por los términos del título de su origen (3019) AHORA 2170,
2172,2173; si fuera adquirida por usucapión, su contenido está regido por los límites de la
posesión (3027). En la servidumbre constituida por el padre de familia, ya que no existe titulo,
debe estarse al mismo principio de la usucapión, es decir, su extensión está fijada por los
límites en que ha sido ejercida.
Modo de ejercer las servidumbres: Si la manera de usar de las servidumbres es
incierta, como si el lugar necesario para el ejercicio de un derecho de paso no es reglado por
el título, corresponde al deudor de la servidumbre designar el lugar por donde él quiera que se
ejerza.
Efectos del condominio o división de las heredades:
Si la heredad dominante pasa de un propietario único a muchos propietarios en común o
separador, cada uno de ellos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o
indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la condición del fundo
sirviente. Recíprocamente, la división del fundo sirviente, no modificará los derechos y
deberes de los dos inmuebles (3028). AHORA 2175, 2181
La servidumbre se considerará divisible cuando consistiera en hechos susceptibles de
división; en tal caso, cada uno de los dueños del predio dominante puede ejercerla en todo o
parte, con tal de que no exceda la cantidad señalada a las necesidades del inmueble
dominante (3029).
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad
dominante puede ejercerla sin ninguna restricción, si los otros no se oponen, aunque aumente
el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la el mayor gravamen fuera
inevitable (3030).
Si el inmueble dominante pasara a ser de don o más dominantes por separado, y la
servidumbre aprovechare sólo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponderá
exclusivamente al que fuera poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras
partes tengan en adelante ningún derecho (3032).
Acciones que corresponden al dueño de la heredad dominante.
Las servidumbres tienen todos los medios de defensa que corresponden a los derechos
reales, es decir, acciones reales, posesorias e inclusive las defensas posesorias
extrajudiciales (3034).
La acción confesoria es la que típicamente corresponde a la defensa de las
servidumbres. Es la acción derivada de actos que impidan de cualquier modo la plenitud de
los derechos reales o servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres
se restablezcan (2795). AHORA 2248

Obligaciones y derechos del propietario de la heredad sirviente.

Obligaciones:
 El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de
actos de disposición o goce que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa está
obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la
servidumbre le autorice a hacer (3036). AHORA 2180
 Si el propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al
ejercicio de la servidumbre, está obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su
antiguo estado, y en su caso a ser condenado a satisfacer daños y perjuicios (3038).
AHORA 2177
 Derechos:
 Cumpliendo con la obligación de tolerar o abstenerse, el propietario del fundo sirviente
conserva el ejercicio de todas las facultades de dueño. Inclusive puede hacer lo mismo
que puede hacer el propietario del fundo dominante (3039).AHORA 2180
 El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de hacer servir el predio a los
mismos usos que forman el objeto de la servidumbre (3040). AHORA 2180, 2181
 El propietario de la heredad sirviente tiene el derecho de abandonar el inmueble, cuando
la servidumbre resulte onerosa o gravosa (3025). AHORA 2175
 El propietario de la heredad sirviente puede exigir que el ejercicio de una servidumbre
se arregle de un modo menos perjudicial para sus intereses, sin privar al propietario de
la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho (3041).
 Si el lugar primitivamente asignado por el dueño de ella llegase a serle muy incómodo, o
le privase de hacerle en él reparaciones importantes, podrá ofrecer otro lugar cómodo al
dueño del predio dominante, y éste no podrá rehusarlo. AHORA 2181
 El propietario que pretende que su inmueble se halla libre de servidumbres puede
ejercer la acción negatoria contra quien invoque tal derecho. Esta acción compete
también para el que quiera reducir una servidumbre cuya existencia no se discute, a sus
límites verdaderos. Además, el propietario del fundo sirviente cuenta con las acciones
posesorias contra toda persona que de hecho ejerza actos que importen una
servidumbre.
División de la heredad sirviente: si la heredad sirviente pasara a pertenecer a dos o
más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere solamente sobre una de ellas, las
otras partes quedarán libres (3043).
Regla general de interpretación: En caso de duda, tendrán que tenerse en cuenta las
costumbres locales sobre la forma de ejercer las servidumbres de ese género; En segundo
lugar, habrá que considerar el fin u objeto de la servidumbre y tratar de que él se logre con el
menos perjuicio posible para el predio sirviente. Si aún subsisten las dudas, deben ser
interpretadas a favor del propietario del fundo sirviente (3011). AHORA 1888, 2172
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad
sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad (3044).AHORA 2165, 2181

Extinción de las servidumbres. (3045) AHORA 2182

1) Nulidad, resolución o rescisión del derecho del constituyente de la servidumbre.
2) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria.
3) Renuncia del beneficiario de la servidumbre, expresa o tácita.
4) Pérdida de la utilidad de la servidumbre.
5) Imposibilidad de usar la servidumbre.
6) Confusión: reunión en la misma persona del predio dominante y del predio sirviente.
7) No uso durante 10 (diez) años, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
8) Expropiación del inmueble sirviente, por causa de utilidad pública.

LEY 26.994

CAPITULO 2 - Derechos y obligaciones del titular dominante

Derechos reales y personales
Art. 2173 – El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con
relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario. No puede constituir derechos reales.
Extensión de la servidumbre
Art. 2174 – La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las servidumbres
accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen
más cómodo su ejercicio.
Ejercicio
Art. 2175 – El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades
del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
Mejoras necesarias
Art. 2176 – El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias
para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se
origine en hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre
Art. 2177 – El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos
que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a
su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de
las tareas, sin poder reclamar contraprestación alguna.
Ejecución por acreedores
Art. 2178 – En ningún caso la transmisión o la ejecución de la servidumbre pueden hacerse
con independencia del inmueble dominante.
Comunicación al sirviente
Art. 2179 – El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de
hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde
de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

CAPITULO 3 - Derechos del titular sirviente

Disposición jurídica y material
Art. 2180 – El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su
derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el
objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso
conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo

hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa
puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Alcances de la constitución y del ejercicio

Art. 2181 – El titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre
se realicen con el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al
dominante de la utilidad a la que tiene derecho.

Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de

ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

CAPITULO 4 - Extinción de la servidumbre

Medios especiales de extinción
Art. 2182 – Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

a) La desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante.

b) El no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón.

c) En las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no

estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su
extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la
constitución.

Efectos de la extinción
Art. 2183 – Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el
titular dominante.

7. De las servidumbres en particular. Servidumbre de tránsito de fundo sin salida a la

vía pública. Su régimen legal. El artículo 2166 del CCyC. Heredades encerradas: su
concepto. Condiciones para reclamarla. Enumeración. Fundamentos. Fundos sujetos.
Su carácter obligatorio. Quiénes pueden reclamarla. Efectos. Modo y tiempo de su
ejercicio. Extinción. Formas generales y formas propias. Cesación del encerramiento.
Renuncia.

DE LAS SERVIDUMBRES EN PARTICULAR

Servidumbres de tránsito.
Este tema se estudia teniendo en cuenta los siguientes supuestos:
a) Fundo sin salida a la vía pública.
b) Servidumbre de tránsito sin encerramiento.
c) Derecho accidental de tránsito por heredades ajenas.

a) Fundo sin salida a la vía pública.

Quiénes pueden reclamarla. El propietario, usufructuario o usuario de una heredad
destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras
heredades, tiene derecho para imponer a éstas las servidumbres de tránsito, satisfaciendo el
valor del terreno necesario para ella, y resarciendo además todo otro perjuicio (3068).
AHORA 1994, 2166
Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están
privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente
para su explotación.
Una heredad no se considera cerrada por las heredades vecinas, cuando una parte no
edificada de esta heredad, está separada de la vía pública por construcciones que hacen
parte de ella.
Fundos sujetos a esta servidumbre: Es impuesta a todas las heredades contiguas al
predio encerrado, sean habitaciones, parques, jardines, etc. El tránsito debe ser tomado sobre
los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública. Los jueces pueden,
sin embargo, separarse de esta regla, sea en interés de las heredades vecinas, o en interés
del predio encerrado, si la situación de los lugares o las circunstancias particulares así lo
exigen.
Efectos: El tránsito debe ser concedido al propietario del fundo encerrado, tanto para él
y sus obreros, como para sus animales, carros, instrumentos de labranza, y para todo lo que
es necesario para el uso y explotación de su heredad (3075).
Si en la constitución de la servidumbre de tránsito no se expresa el modo de ejercerla, el
derecho de tránsito comprende el de pasar de todos los modos necesarios, según la
naturaleza y el destino del inmueble al cual se dirige el paso. Si no se hubiese determinado el
tiempo del ejercicio de la servidumbre, sólo se podrá pasar de día, si el lugar fuese cercado, y
a cualquier horario si no lo fuere. Cuando el derecho de tránsito tuviere determinado el modo
de ejercerse, el dominante por ninguna causa o necesidad, puede ampliarlo ejerciéndolo de
otra manera, o haciendo pasar personas o animales que no comprenda la servidumbre
(3079).
Extinción: la servidumbre de tránsito se extingue por las causas generales de extinción
de toda servidumbre. Aparte de ellas tenemos la cesación del encerramiento y la renuncia.
- Cesación del encerramiento: Si concedida la servidumbre de tránsito llega a no ser
indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la
reunión del fundo a una heredad que comunique con la vía pública, el dueño del
predio sirviente puede pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que
al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del terreno. Pero si el
encerramiento del predio es el resultado de una partición o enajenación parcial, la
servidumbre de tránsito constituida por las disposiciones de este capítulo, continuará
subsistiendo a pesar de la cesación del cerramiento (3076).
- Renuncia: Puede ser expresa o tácita. Habrá renuncia tácita del derecho de tránsito
si el dominante consiente en que el poseedor del inmueble sirviente cierre el lugar
del paso, sin reservar de algún modo su derecho (3080).

b) Servidumbre de tránsito sin encerramiento

Se establece por comodidad, a diferencia de la servidumbre de tránsito con
encerramiento, que se establece por necesidad. Se rigen por las reglas generales de las
servidumbres.

Ley 24.996

Facultad de exclusión. El dominio es excluyente

Art. 1944 – El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover
por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos
o fosos, sujetándose a las normas locales.

Servidumbre forzosa
Art. 2166 – Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley
prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin

comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con
la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

8. el derecho accidental de tránsito por heredades ajenas. Su régimen legal. Nociones

de servidumbre de acueducto, de recibir aguas de los predios ajenos y de sacar agua.

Derecho accidental de tránsito.

El que para edificar o reparar su casa tenga necesidad indispensable de hacer pasar a
sus obreros por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo con la condición de satisfacerle
cualquier perjuicio que le cause (3077). AHORA 1944, 1977
No se trata en rigor de una servidumbre real, porque no tiene el carácter de utilidad
permanente para el fundo dominante, sino simplemente es un derecho accidental que la ley
reconoce a quienes tienen necesidad de edificar o reparar su casa.

Servidumbre de acueducto.
Por acueducto debe entenderse todo canal, acequia o tubería que permita transportar el
agua de un lugar al otro. La ley impone una servidumbre coactiva de acueducto a favor de
otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras,
plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de
sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial (3082). AHORA 21626 Esta
servidumbre es siempre continua y aparente (3083).
Pueden reclamarla todos los que posean el inmueble dominante. Además puede hacerlo
el pueblo que las necesite, para el servicio doméstico de sus habitantes.
Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependan de ellas y las huertas de
superficie menor de diez mil metros cuadrados, no están sujetos a la servidumbre de
acueducto (3084). Esto no excluye la posibilidad de que sus propietarios la concreten
voluntariamente, pero en tal caso la servidumbre ya no sería coactiva.
El dueño del predio sirviente tendrá derecho para que se le pague un precio por el uso
del terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los
costados que no baje de un metro de ancho en toda la extensión de su curso. Este ancho
podrá ser mayor por convenio de partes, o por disposición del juez cuando las circunstancias
así lo exigieren. Se le abonará también un diez por ciento sobre la suma total del valor del
terreno, el cual siempre pertenecerá al dueño del predio sirviente.
Servidumbre de recibir agua de los predios ajenos: este tipo de servidumbres
pueden ser:
a) De recibir aguas de los techos vecinos (goteraje y aguas servidas);
b) De recibir aguas artificiales que brotan en el terreno del vecino (servidumbre de
desagüe);
c) De recibir aguas para desecar terrenos inundados (servidumbre de desagüe o
avenamiento).
Servidumbre de recibir aguas pluviales o servidas: Los propietarios de terrenos y
edificios están obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan
sobre su propio suelo o sobre la calle, pero no sobre el suelo del vecino (2630) AHORA 1975,
1976. Ello no impide que se constituya una servidumbre que obligue al vecino a recibir tales
aguas. Se trata de una servidumbre no coactiva.
Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos
vecinos, el dueño del predio no podrá hacer salir lo caer aguas de otro inmueble, aunque
éstas se reúnan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitución de la
servidumbre salían o caían por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de
aguas pluviales (3094).
Servidumbre de desagüe: Los propietarios de los fundos inferiores están obligados a
recibir las aguas naturales que vengan de los fundos superiores; en cuanto a las aguas
alumbradas artificialmente (molinos, bombas, etc., el principio es que el propietario de los
predios inferiores no está obligado a recibirlas, salvo que por su abundancia sea imposible
contenerlas, o que hubieran sido llevadas por las necesidades del riego o las de los
establecimientos industriales. En tal caso, se establece una servidumbre coactiva, mediante el
pago de una justa indemnización (2650-3097). AHORA 1976, 2166 El propietario del terreno
superior además está obligado a pagar los gastos necesarios en los fundos inferiores para
disminuir, en cuanto sea posible, el daño que le resulte de la corriente de las aguas.
Están exentos de esta servidumbre los edificios, patios y jardines y las huertas en
extensión de diez mil metros cuadrados (3099).
Servidumbre de desagote o avenamiento: Cuando un terreno se encuentra anegado por
las aguas que lo perjudican e impiden su explotación agrícola, ganadera o industrial, o que lo
hacen inhabitable, el dueño tiene derecho a desaguar el terreno por los inmuebles vecinos,
sea por canales subterráneos o descubiertos, previa una justa indemnización (3100). AHORA
2166 Se trata de una servidumbre coactiva.

Servidumbre de sacar agua. Esta servidumbre puede ser constituida como real o
como personal: habrá que estarse al título constitutivo. si éste no define el punto, debe
tenerse en cuenta lo siguiente: si al constituir la servidumbre se han considerado las
necesidades permanentes del fundo dominante, la servidumbre debe reputarse real; si se
han tenido en cuenta las necesidades personales del poseedor, será personal. En caso de
duda, debe reputarse personal (3104).
Es siempre discontinua y no aparente, o sea que no pueden ser constituidas por
disposición del padre de familia ni por usucapión. Sin embargo, la servidumbre de sacar agua
por medios mecánicos y conducida al predio dominante por tuberías, tiene los mismos
caracteres que la servidumbre de acueducto, que es continua y aparente.
Nunca es coactiva, sólo puede constituirse por contrato o disposición de última voluntad;
y si consiste en sacar agua por medios mecánicos, por disposición del padre de familia y por
usucapión.
El derecho fundamental del dueño del predio dominante es extraer agua del inmueble
vecino y llevarla hasta su propiedad. Este derecho supone dos accesorios: el derecho de
paso, y el derecho de limpiar el aljibe, pozo o fuente de donde se extraiga el agua.

LEY 26.994
CAPITULO 4 - Límites al dominio

ARTICULO 1975.-Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a

un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o
modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de
ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el
 obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las
aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la
indemnización de los demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a
su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

ARTICULO 1976.-Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia
del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída
artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.

BOLILLA 13

1. Los derechos reales de garantía. Las seguridades. Concepto. División.

Antecedentes. Ventajas de las seguridades reales.

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Seguridades. Son todos los medios legales de que gozan los acreedores para
garantizar sus créditos. Se dividen en personales y reales.
Personales: el acreedor se satisface con que otra persona cuya solvencia le merece
crédito, afiance la obligación, de tal modo que ahora el acreedor tendrá dos deudores; aunque
generalmente su confianza está puesta en el fiador.
Reales: Pueden asumir distintas formas:
- El deudor entrega al acreedor en plena propiedad una cosa con el compromiso
por parte de éste de restituirla una vez que el deudor haya pagado su deuda. Es
la llamada venta con pacto de retroventa.
- El deudor transfiere al acreedor sólo la posesión de la cosa, comprometiéndose a
devolverla cuando le sea pagada la deuda. Es el pignus o prenda.
- La garantía consiste en el derecho de ejecutar la cosa y hacerla vender en
subasta pública, para cobrarse con el producido la deuda.
Antecedentes históricos. Las seguridades reales surgieron en Grecia y Roma, pero
luego sufrieron transformaciones en el derecho germánico y angloamericano.
En el derecho romano existían tres clases de seguridades reales:
a) Enajenación con pacto de fiducia: el deudor, para garantizar una operación,
transfería a su acreedor una cosa, ya sea por la mancipatio o por la in iure cessio. Si
el deudor no pagaba, el acreedor se quedaba definitivamente con la cosa: pero si
pagaba, el acreedor debía restituirle la cosa mediante una nueva mancipatio o in iure
cessio.
 b) Prenda o pignus: la cosa dada en garantía era entregada al acreedor, pero el deudor
conservaba la propiedad. El deudor luego de pagar la obligación, podía reclamar la
cosa no sólo contra el acreedor, sino también contra terceros.
c) Pignus sin tradición o hipoteca: el deudor conservaba la propiedad y la posesión de
la cosa, pero si no pagaba su obligación el acreedor tiene derecho para entrar en
poder de ella y hacerla vender para cobrarse el importe con el precio de la venta.
En el derecho griego existían también tres formas de seguridades: la venta con pacto de
retroventa, el pignus del derecho romano y la hipoteca.
En el derecho germánico, se distinguían dos formas:
- El “Pfand”, un derecho de prenda sobre cosas muebles o inmuebles;
- El “Satzung”, el acreedor era puesto en posesión de un inmueble. Esta forma
luego se transformó en una verdadera hipoteca.
En el derecho angloamericano, encontramos las siguientes:
 Mortgage: Se transfería la propiedad de la cosa.
 Pledge: se entregaba una cosa mueble.
 Hipoteca
 Lien: era el derecho de retener la cosa hasta el pago.

Ventajas de las seguridades reales: aparecen después de las personales por los
siguientes motivos:
- Los vínculos personales se debilitan por el constante aislamiento de los hombres.
Las seguridades reales son más eficaces, porque serían necesarias crisis muy
grandes para que el precio de venta de la cosa no alcanzase a cubrir el monto de la
obligación.
- Están ligadas a todo el movimiento económico y son factores del desarrollo del
crédito en general.
- Si faltaran las seguridades reales, se formarían una serie de preferencias de los
acreedores entre sí, que perjudicaría al progreso del país.

2. Hipoteca. Antecedentes históricos. Su importancia económica. Definición legal.

El artículo 3108 CC. Análisis crítico. El artículo 2205 CCyC. Caracteres.
constitución de la hipoteca. Modalidades. La hipoteca de parte indivisa. El
artículo 2207 CCyC.

HIPOTECA.
Antecedentes históricos: en el derecho romano primitivo se practicó la fiducia cum
creditote, que consistía en una efectiva transmisión de la propiedad de la cosa con el
compromiso del comprador de restituirla al vendedor si le era pagado el crédito asegurado.
En una segunda etapa nace el pignus, consistente en la entrega no ya de la propiedad,
sino simplemente de la posesión de la cosa, que era devuelta al ser satisfecha la deuda.
Pero estos medios eran insuficientes: el arrendatario no podía entregar al arrendador
sus instrumentos de labranza en garantía del pago del canon: era su único patrimonio. Pero a
la vez, el acreedor debía ser garantizado por el pago de su crédito.
El pretor Salvius introdujo un interdicto que permitía al arrendador no pagado tomar
posesión de los instrumentos de labranza en caso de que la deuda no fuera pagada a
término.
 Esto seguía siendo insuficiente, porque el arrendador no tenía derecho de persecución:
si el arrendatario se había desprendido de los elementos de labranza, aquél perdía su
derecho.
El pretor Servius introdujo así otro interdicto que permitía al arrendador perseguir los
instrumentos de labranza de cualquier persona que los poseyera, creando así una preferencia
con todos los caracteres esenciales de la actual hipoteca.
Legislación argentina: hasta la sanción del Código regía la legislación hipotecaria de
las antiguas leyes españolas. El derecho de paño podía ser de tres clases: voluntario, judicial
o legal.
En la actualidad, nuestro código ha dedicado el tema en el título XIV, presentando las
siguientes características:
1) No existen hipotecas tácitas (legales), ni judiciales, sino únicamente convencionales.
2) Deben ser siempre especiales;
3) No produce efectos respecto de terceros sino mediante su inscripción en el registro.

Importancia económica:
a. Como operación de garantía en el préstamo común: permite obtener, a un interés
moderado, capitales útiles en inversiones para incrementar el desarrollo económico.
b. Como operación de garantía en el préstamo para la edificación: permite, a personas
sin el capital suficiente, edificar o adquirir su casa propia.
c. El deudor, al conservar la cosa, puede seguir trabajando y produciendo en ella.
d. El deudor, al tener la cosa, puede contraer otras obligaciones sobre ella hasta agotar
el valor real.
Definición del Código Civil artículo 3108 : “LA HIPOTECA ES EL DERECHO REAL
CONSTITUIDO EN SEGURIDAD DE UN CRÉDITO EN DINERO, SOBRE LOS MUEBLES
INMUEBLES, QUE CONTINÚAN EN PODER DEL DEUDOR”.

El código civil daba una definición que contenía deficiencias. En ese sentido se le criticaba
que se considera hipoteca al derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero,
cuando también podía serlo en seguridad de otras obligaciones. También señalaba el
precepto que el bien continuaba en poder del deudor, cuando el propio régimen autorizaba la
constitución del gravamen por quien no lo era.

Caracteres:
a) Es un derecho real: genera una relación directa entre el sujeto y la cosa.
Además concede al acreedor el ius preferendi y el ius persequendi.
b) Es accesorio: Su existencia depende de la del crédito al cual garantiza.
c) Es convencional: no hay otra forma de constituirla (3115).
d) Es indivisible: Respecto de la cosa: Mientras haya un saldo impago, la hipoteca
subsiste íntegra sobre la totalidad del inmueble (3112). La cancelación parcial
de la deuda no extingue parcialmente la hipoteca.
Excepción: En la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la
división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces
podrán ordenar la enajenación en lotes, y la cancelación parcial de la hipoteca,
siempre que de ello no se siga lesión al acreedor (3112, 2º párr.).
También es excepcional el caso de la propiedad horizontal: los adquirentes de
departamentos tienen derecho a obtener la cancelación parcial de la hipoteca al
escriturar en cada unidad. De esta manera, los compradores pueden liberar su
 departamento sin verse arrastrados a una subasta pública por la insolvencia del
constructor o por falta de recursos de los demás adquirentes.
Respecto del crédito: El codeudor o coheredero del deudor, que hubiese
pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación de la hipoteca,
mientras la deuda no esté totalmente pagada. El coacreedor o coheredero del
acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podrá hacer cancelar
su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean
enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones
parciales, autorizadas por el art. 3112.-
e) Es especial: la hipoteca debe constituirse sobre inmuebles determinados y por
una suma de dinero también cierta y determinada. Con respecto al crédito, el
art. 3109 admite inclusive los créditos condicionales o eventuales y aun los
indeterminados en su valor o que tengan por objeto prestaciones en especie (no
ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer, siempre que en el acto
constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligación.
f) Es solemne: La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por
documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos
por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. La
hipoteca sólo queda perfeccionada como derecho real cuando se la inscribe en
el Registro de la Propiedad; hasta ese momento ella no produce efectos contra
terceros.

Ley 26.994

ARTICULO 2205.-Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno
o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

ARTICULO 2206.-Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos

reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
ARTICULO 2207.-Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su
parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado
de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

ARTICULO 2208.-Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura

pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración.

ARTICULO 2209.-Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de
registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su
debida individualización.

ARTICULO 2210.-Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se

conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.
ARTICULO 2211.-Convenciones para la ejecución. Lo previsto en este Capítulo no obsta a la
validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.

Cosas susceptibles de hipoteca. En principio, la hipoteca sólo puede ser constituida

sobre bienes inmuebles. Sin embargo, lo que tipifica realmente a la hipoteca y la distingue de
la prenda, no es la naturaleza del objeto que sirve de garantía a la deuda en dinero, sino la
circunstancia de que la cosa permanece en poder del deudor.
A pesar de lo anterior, no todo inmueble puede ser susceptible de hipoteca: recordemos
que los inmuebles se subdividen en inmuebles por su naturaleza, por accesión física, por
destino y por su carácter representativo. Con respecto a los inmuebles por naturaleza y por
accesión física no hay dudas de que pueden ser hipotecados. Los inmuebles por destino
están comprendidos dentro de los accesorios de la cosa principal. En cuanto a los inmuebles
por su carácter representativo3, no pueden ser objeto de la hipoteca, que requiere como
asiento una cosa material y concreta, y no sólo un instrumento representativo de un derecho.
En nuestro país, se acepta también la constitución de hipoteca sobre algunos muebles
registrables, dispuesta en leyes especiales: así, las aeronaves y los buques.
Extensión. La hipoteca del inmueble se extiende a:
1. Todos los accesorios, mientras estén unidos al inmueble principal; Dentro del concepto
de accesorios están comprendidas las cosas muebles convertidas en inmuebles por
accesión física, y las que sin estar adheridas físicamente al suelo, son inmuebles por
destino.
2. A todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean naturales, accidentales o
artificiales, aunque sean el hecho de un tercero;
3. A las construcciones hechas sobre un terreno vacío;
4. A las ventajas que resultaren de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el
inmueble;
5. A los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios;
6. Y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.
Cosas y derechos excluidos.
- Inmuebles contiguos.
- Tesoros hallados en el inmueble hipotecado.
- Derechos de usufructo, uso y habitación (no pueden ser objeto de la hipoteca). Del
mismo modo:
- Cosas muebles.
- Debentures.
- Bienes futuros.
Constitución de la hipoteca. La única forma de constituir una h hipoteca es a través
del contrato hipotecario. El mismo es unilateral, aunque necesita de la conformidad del
acreedor, y formal.
Puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto o hasta un día cierto,
o por una obligación condicional. Otorgada bajo condición suspensiva o desde un día cierto,
no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición, o desde que llega el día: pero
cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado
razón de ella en el oficio de hipotecas. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la
condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria
(3116).

3
Inmuebles por su carácter representativo: Instrumentos públicos en donde consta la adquisición de derechos reales sobre
inmuebles, con exclusión de la hipoteca y la anticresis.
 El que hubiera enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un pacto
comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición
resolutoria.

3. Condiciones de fondo y forma. Publicidad de la hipoteca. Inscripción. Plazos.

Duración y renovación de la inscripción hipotecaria. Efectos de la falta de
renovación. El artículo 2210 del CCyc.

Condiciones de fondo para la constitución de la hipoteca:

1. Que el constituyente sea propietario del inmueble gravado. La hipoteca constituida
sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente
hiciera ulteriormente ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece
viniese a suceder al constituyente a título universal.
Supuesto de condominio: Cada uno de los condóminos de un inmueble puede
hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o una parte materialmente
determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución quedan subordinados
al resultado de la partición o licitación entre los condóminos.
Cuando el propietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la
división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común, la hipoteca queda
limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble.
En las cargas reales que gravan la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
condóminos está obligado a para el todo de la deuda.
2. Que tenga capacidad de enajenar sus bienes. Para constituir una hipoteca se
necesita tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
Los que no pueden válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la
hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto
retroactivo, cesando la incapacidad.
En cuanto a los comerciantes fallidos y concursados civiles, la hipoteca constituida
por ellos después del desapoderamiento de sus bienes es inoponible a los
acreedores; pero si desinteresados éstos y levantado el concurso o quiebra, el
inmueble permaneciese en el patrimonio del deudor, la hipoteca tiene plena validez.
3. Que tratándose de bienes gananciales o inmuebles en los que está constituido el
hogar conyugal, el cónyuge preste su asentimiento. No se puede constituir hipoteca
sobre los bienes gananciales del matrimonio sin el asentimiento del otro cónyuge.
Los bienes propios pueden ser hipotecados libremente por el cónyuge propietario,
salvo que se trate del inmueble en que se encuentra ubicado el hogar conyugal, y
que existan hijos menores de edad (1277).
4. Que se respete el principio de especialidad. la hipoteca debe constituirse sobre
inmuebles determinados y por una suma de dinero también cierta y determinada.
Con respecto al crédito, el art. 3109 admite inclusive los créditos condicionales o
eventuales y aun los indeterminados en su valor o que tengan por objeto
prestaciones en especie (no ya en dinero) u obligaciones de hacer o no hacer,
siempre que en el acto constitutivo se declare el valor estimativo de dicha obligación.
Condiciones de forma. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o
por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por
autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la
escritura de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
 La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido
establecida por escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada
ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución: o sea que no es
indispensable que el acuerdo de voluntades se exprese en un mismo acto.
Enunciaciones que debe contener la escritura:
1. Nombre, apellido, domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal y el lugar de
su establecimiento.
2. Fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;
3. Situación de la finca y sus linderos, y si fuese rural, el distrito a que pertenece; y
si fuera urbano, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre;
4. La cantidad cierta de la deuda.-

Reforma a los artículos CC 3113 (AHORA 2191) y 3135( AHORA 1983). En su texto
primitivo, el art. 3113 disponía que “el acreedor cuya hipoteca se extiende a varios inmuebles
tiene derecho a elegir cualquiera de dichos inmuebles, para ser pagado con su valor de la
totalidad de su crédito, aunque sobre él se hubiesen constituido posteriormente otras
hipotecas”. Este texto fue reemplazado por el siguiente: “el acreedor cuya hipoteca
comprenda varios inmuebles, podrá a su elección, perseguirlos a todos simultáneamente o
sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas
o existieran otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden
para la venta de los bienes afectados”. La solución es muy importante, porque a veces el
acreedor, con evidente abuso, suele elegir el inmueble cuya ejecución más perjudica al
deudor o a un tercero. Es una aplicación concreta de la teoría del abuso del derecho.
Al artículo 3135 la ley 17.711 agregó el segundo párrafo, de manera que quedó
redactado de la siguiente manera: “La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino
cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las
partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública se considera registrada. Al constituir la hipoteca, el
propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto que ésta podrá alcanzar.”
Esto es lo que se llama la RESERVA DE RANGO, y constituye una excepción al principio de
que la prioridad entre dos o más inscripciones se establece por la fecha de la escritura y el
número de orden de presentación en el registro.
PUBLICIDAD DE LA HIPOTECA. Si bien el codificador en la nota al título de la hipoteca
se manifestó contrario a implantar el registro como sistema general de publicidad de los
derechos reales, en cambio lo admitió para la hipoteca, porque si ésta no se registra,
permanece como un acto oculto entre propietario y acreedor, al contrario de la transmisión de
los demás derechos reales, en que bastaba la tradición para dar publicidad al acto.
A) INSCRIPCIÓN. La hipoteca constituida en los términos prescritos debe ser registrada
y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro
de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia.
Es oportuno reiterar el primer párrafo del art. 3135: La constitución de la hipoteca no
perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros
tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en
el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y
respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada.
Plazo. Ley 20.089. El antiguo art. 3137 establecía el plazo de 6 días siguientes al
otorgamiento de la escritura pública para que la hipoteca registrada tenga efectos contra
terceros. Actualmente, el artículo reformado establece que el registro de la hipoteca debe
hacerse dentro del plazo de 45 días, como cualquier otra escritura.
Oponibilidad a terceros: La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el
día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso se hubiese producido dentro de
los 45 días (3149); Pero si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la
hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efectos contra terceros, sino desde el día en
que se hubiere registrado (3150).
Hasta cuando puede ser hecha la inscripción: podrá registrarse en todo tiempo la
hipoteca, sin necesidad de autorización judicial.
Responsabilidad del deudor en caso de hipotecas no registradas: Si el que ha dado
una hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripción para hipotecarlos a otra
persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, será culpado de fraude, y como tal,
sujeto a satisfacer los daños y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo (3142).
Reserva de rango: Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento
del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente,
expresando el monto que ésta podrá alcanzar (3135).
Si estando constituida la obligación hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y
corriendo el término legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la
obligación hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crédito se le haya
constituido, la prioridad del registro es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca, si ésta
se registrare en el término de la ley (3136).
B) FORMAS DE LA INSCRIPCIÓN. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial
público encargado del oficio de hipotecas, la primer copia de la escritura de la obligación,
cuando no se hubiese extendido en el mismo oficio de hipotecas. Los gastos del registro o
toma de razón son de cuenta del deudor (3138).
Enunciaciones que tiene que tener. La toma de razón debe reducirse a referir la fecha
del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los
otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados
que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma
forma que se exprese en el instrumento (3139).
Quienes pueden pedirlas.
1. El que transmite el derecho;
2. El que lo adquiere;
3. El que tenga representación legítima de cualquiera de ellos;
4. El que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario.
Si el escribano originario de la obligación hipotecaria remitiese el instrumento que
contiene la hipoteca para que se tome razón, el oficial anotador debe tomar razón de ella en
el término de 24 horas. Será de ningún valor toda otra toma de razón de hipoteca sobre el
mismo inmueble, hecha en el tiempo intermedio de 24 horas (3141).
A nombre de quién y contra quién debe hacerse. El Código no trató expresamente el
punto, pero es indudable que la inscripción se hace a favor del titular del crédito, es decir, del
acreedor hipotecario o sus herederos. La inscripción se hace a cargo del deudor hipotecario,
sea éste el verdadero deudor directo de la obligación o un simple garante hipotecario.
Lugar de la inscripción. El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo
en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan (3143).
Orden de inscripciones. La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los
registros sucesivamente, sin dejar blancos, en los que se pudiera anotar otros registros
(3144).
 Nota en el título. Tomada razón de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de
la obligación, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el día
en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razón de la hipoteca (3145).
Expedición de certificados. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por
orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está
libre de gravamen (3146).
Responsabilidad del oficial público encargado del registro. El registrador es
responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del
término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de
mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la
toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello (3147).
C) DURACIÓN Y RENOVACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN. El primitivo artículo 3151
establecía: La hipoteca registrada conserva los derechos del acreedor sobre el inmueble
hipotecado por el término de 10 años, si antes no se renovare. Sin embargo, esta redacción
no clarificaba que lo que caducaba era solamente la inscripción. También era conveniente
extender el término del código, que resultaba demasiado breve. Con la ley 17.711, la
redacción se modificó y quedó de la siguiente manera: “Los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se renovare; los efectos
de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados 20 años desde que fue
registrada”. La ley 17.801 agrega que “si la inscripción no se renovare oportunamente,
caducan de pleno derecho los efectos de la inscripción, sin necesidad de solicitud
alguna de parte interesada”.
Hipotecas constituidas fuera de la jurisdicción territorial del inmueble. Es lícito
constituir en el extranjero hipotecas sobre bienes existentes en la República, siempre que
constaren en instrumentos públicos y se presentaren legalizados (3129). De la hipoteca así
constituida debe tomarse razón en el oficio de las hipotecas, en el término de 6 (seis) días
contados desde que el juez ordene la protocolización de la obligación hipotecaria. La hipoteca
constituida desde el extranjero debe además tener una causa lícita por las leyes de la
República.

LEY 26.994

ARTICULO 2210.-Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se

conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.

4. Los efectos de la hipoteca. A) con relación al crédito. Rubros que garantiza la

hipoteca. Enumeración. Modalidades. Tipos de créditos que garantiza. Casos.
Soluciones legales en caso de distribución del precio.

EFECTOS DE LA HIPOTECA

Efectos Con Relación Al Crédito.

Hay que dividir el tema según las clases de obligaciones.
a) Créditos puros y simples: La hipoteca garantiza los siguientes rubros:
- El capital o crédito principal;
- Intereses pactados, los vencidos pero liquidados, los debidos de dos años y
los que corran durante el juicio;
 - Las costas judiciales;
- Los costos y gastos ocasionados por el incumplimiento;
- Los daños y perjuicios derivados de la inejecución.
b) Créditos con modalidades: la hipoteca los garantiza de una manera tan completa como
los créditos puros y simples.
 Crédito a término: el titular de este tipo de crédito puede, cuando hubiera de hacerse
una distribución del precio del inmueble que le está hipotecado, pedir una colocación
como el acreedor cuyo crédito estuviese vencido (3154).
 Crédito con condición resolutoria: si el crédito estuviera sometido a una condición
resolutoria, el acreedor puede pedir una colocación actual, dando fianza de restituir
la suma que se le asigne, en el caso de incumplimiento de la condición (3155).
 Crédito con condición suspensiva: El acreedor en este caso puede pedir que los
fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefirieren darle una fianza
hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso de que la condición
llegue a cumplirse (3156).

5. B) Relaciones entre el acreedor y el dueño del bien hipotecado. Ejercicio de la

acción hipotecaria. El ejecutado no deudor. Extinción y cancelación de la
hipoteca.

Relaciones entre el acreedor y el deudor considerado como dueño del inmueble

hipotecado.
1. Antes del ejercicio de la acción hipotecaria.
Principio general: El deudor propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de
todas las facultades inherentes al derecho de propiedad: pero no puede, con detrimento de
los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de disposición material lo jurídico,
que tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecario (3157).
Medidas precautorias: Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a plazo o
condicional, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes
contra los actos mencionados en el artículo anterior (3158).
Suplemento de garantía: Cuando los deterioros se hubieran consumado, y el valor del
inmueble hipotecado hubiera disminuido al término de no dar plena y entera seguridad a los
acreedores hipotecarios, éstos podrán pedir la estimación de los deterioros causados y el
depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (3159).
2. Ejercicio de la acción hipotecaria.
El efecto fundamental de la hipoteca en la actualidad es la venta de la cosa gravada.
Pero a diferencia del derecho romano, en nuestro derecho la liquidación no se realiza
privadamente. El procedimiento aplicable a la acción hipotecaria es el siguiente: la acción por
cobro del crédito hipotecario y venta del inmueble hipotecado, se ejerce en juicio ejecutivo,
por existir un título. Con esta clase de juicio, el acreedor tiene a su disposición un
procedimiento breve y sumario, destinado a permitirle la venta del inmueble y su conversión
en dinero.
Los códigos de procedimiento exigen que se trabe embargo del bien raíz, para llegar
después a su enajenación y al posterior cobro de lo adeudado.
Relaciones entre el acreedor hipotecario y los terceros poseedores del inmueble
gravado.
La hipoteca confiere al acreedor un doble derecho:
 - De preferencia
- De persecución.
- Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o
una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá
perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo
contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y
sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en
manos del tercer poseedor (3162).
- Diligencia previa: En el caso de la primera parte del artículo anterior, antes de pedir el
pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del
capital y de los intereses exigibles en el término de tercero día, y si éste no lo verificare,
cualquiera que fuese la excusa que alegare, podrá recurrir al tercer poseedor, exigiéndole
el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce. (3163)
- Excepciones oponibles: El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del
inmueble, alegando la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como la
nulidad de la toma de razón o inenajenabilidad de la deuda. (3166).
- Subrogación: El tercer poseedor que paga el crédito hipotecario, queda subrogado en las
hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tenía por su crédito, no sólo sobre el
inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, sin
necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones. (3185)
- Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca en seguridad del crédito, la acción de
indemnización que le corresponde, es la que compete al fiador que hubiera hecho el pago,
y puede pedir al deudor después de la expropiación, el valor íntegro de su inmueble,
cualquiera que fuere el precio en que se hubiere vendido. (3186)

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA.

Por ser un derecho accesorio, la hipoteca puede extinguirse por vía principal o por vía de
consecuencia.
 Extinción por vía de consecuencia: La hipoteca se acaba por la extinción total de la
obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción
de las obligaciones (3187).
 Extinción por vía principal: el Código prevé las siguientes causales:
1) Renuncia de la hipoteca (3193) La hipoteca se extingue por la renuncia
expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su
derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en
tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o
toma de razón, y en la escritura de la deuda.
2) Extinción de la propiedad condicional o revocable del inmueble
hipotecado (3194) La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha
concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o
condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se
encuentra resuelto.
3) Pérdida total del mismo (3195) Si el inmueble hipotecado tiene edificios y
éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los
materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve
a gravarlo.
4) Su venta judicial (3196) La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada
en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca
hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los
 acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que
el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez.
Los derechos de los acreedores hipotecarios se trasladan al precio pagado
por el comprador.
5) Consolidación de los derechos del acreedor hipotecario y propietario del
inmueble (3198) Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor
hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se
extingue naturalmente.
 Modos extintivos no enumerados por el código.
- Prescripción adquisitiva de la hipoteca;
- Purga de la hipoteca.
- Expropiación del inmueble por causa de utilidad pública (ley 23.264). el
privilegio del acreedor se traslada al precio de la expropiación.
- Venta extrajudicial del inmueble. También se extingue la hipoteca por la
subasta extrajudicial del inmueble de acuerdo con lo dispuesto en la ley
24441, una vez efectuada la subasta, pagado el precio y hecha la tradición al
comprador.

Supervivencia del derecho de preferencia al de persecución.

Ambos derechos no pueden ser separados; la extinción de la hipoteca trae aparejada su
extinción.
Hay casos excepcionales en que, extinguiéndose el derecho de persecución, perdura el de
preferencia:
a) Cuando el inmueble ha sido expropiado por causa de utilidad pública; en ese caso
el inmueble pasa al expropiante libre de todo gravamen, y los derechos de
preferencia del acreedor se trasladan de la cosa al precio pagado;
b) En caso de ejecución extrajudicial del inmueble. (3196) La hipoteca se extingue
aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese
adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación
de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde
que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez. También en
este caso los derechos del acreedor hipotecario se trasladan de la cosa al precio
pagado. El depósito del precio no es un requisito ineludible: el adquirente puede
efectuar el pago directamente al acreedor.
c) En el caso de las cosas muebles enajenadas a un adquirente de buena fe (3162) 4.
En tal supuesto, los muebles que se separan del inmueble quedan excluidos de la
hipoteca y su adquirente protegido por la regla liminar del art. 2412.

Cancelación de la hipoteca.
Es la extinción jurídica o anulación del asiento hipotecario, en virtud de una anotación
marginal.
Hay que diferenciar la extinción de la hipoteca de su cancelación. La extinción hace
desaparecer la hipoteca con todos sus efectos; en la cancelación lo que se extingue es la
inscripción de la hipoteca en el Registro. Mientras en el primer caso lo que está en juego es la

4
Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca,
el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere
mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor.
hipoteca misma, tanto en relación a las partes como a terceros, en el segundo sólo se afectan
los efectos de la inscripción en el Registro, es decir, los efectos de la hipoteca con relación a
terceros; pero la hipoteca se mantiene viva entre las partes.
La cancelación se opera:
a) Por vía indirecta, como consecuencia de la extinción de la hipoteca;
b) Por vía directa, cuando la registración queda sin efecto sin afectar la hipoteca en sí
misma. Esto puede ocurrir por voluntad de las partes o bien por el transcurso del
tiempo, si en 20 (veinte) años no ha sido renovada.
 Cancelación voluntaria: La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por
consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por
sentencia pasada en cosa juzgada (3199).
 Cancelación por sentencia judicial: procede en los siguientes casos:
a. Cuando la inscripción no se ha fundado en un instrumento suficiente para
constituir la hipoteca (3200);
b. Cuando el crédito ha sido pagado (3200);
c. Cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal (3200).
 Cancelación de pleno derecho por el transcurso de 20 años (3197) “Los efectos de la
inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años desde que fue
registrada.”.
Antes de la reforma de la 17.711, el código disponía que “la hipoteca se extingue
pasados 10 años desde su registro en el oficio de hipotecas”. Había un error de
técnica al establecer que lo que se extinguía era la hipoteca, cuando en realidad
debía interpretarse que lo que caducaba era el registro. Además, el término era muy
breve: con frecuencia las hipotecas se arrastran durante varios años sin que se
renovara la inscripción, fuera por ignorancia de la ley, por descuido, por confianza en
el deudor, etc. Y así, el acreedor se encontraba sin garantía. El nuevo texto hace
mucho más improbable esta situación.

6. Del anticresis. Antecedentes históricos. Definición. Artículo 2212 del CCyC.

Derechos y obligaciones del acreedor anticresista. Duración de la inscripción.
Pacto comisorio anticresista tácita.

ANTICRESIS.
Antecedentes.
Tuvo origen en el derecho griego, luego pasó al derecho romano. Significa etimológicamente
“uso contrario”. El deudor aprovechaba el capital del acreedor y éste a su vez disponía del
inmueble del otro. En Roma se denominó “Pacto de anticresis” a la cláusula agregada al
contrato de prenda, permitiendo al acreedor que retenía la cosa usufructuar de ella. Podía
recaer sobre cosas muebles o inmuebles.
Concepto.
LA ANTICRESIS ES EL DERECHO REAL CONCEDIDO AL ACREEDOR POR EL DEUDOR,
O UN TERCERO POR ÉL, PONIÉNDOLE EN POSESIÓN DE UN INMUEBLE, Y
AUTORIZÁNDOLO A PERCIBIR LOS FRUTOS PARA IMPUTARLOS ANUALMENTE
SOBRE LOS INTERESES DEL CRÉDITO, SI SON DEBIDOS; Y EN CASO DE EXCEDER,
SOBRE EL CAPITAL, O SOBRE EL CAPITAL SOLAMENTE SI NO SE DEBEN INTERESES.
(3239) AHORA 2212, 2215
Elementos.
 1. Existencia de un inmueble como asiento del derecho.
2. Entrega del inmueble al acreedor.
3. Que el acreedor perciba los frutos y que los impute en la forma establecida por la ley.
Caracteres.
a) Es un derecho real. Genera una relación directa entre la cosa y el sujeto. Confiere el
ius persequendi, aunque no el ius preferendi, por lo que está discutido su carácter de
derecho real (3255- Si el acreedor solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio
de prenda sobre el precio de la venta.)
b) Accesorio del crédito principal.
c) Se constituye convencionalmente. (3240) El contrato de anticresis sólo queda perfecto
entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no está sujeto a ninguna otra
formalidad.
d) Es especial. En cuanto al crédito y en cuanto a la cosa. Resulta de la misma definición.
e) Es indivisible. (3245) AHORA 2193 El acreedor está autorizado a retener el inmueble
que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y
accesorio. El derecho de retención del acreedor es indivisible, como el que resulta de
la prenda.
Condiciones de la constitución de anticresis.
1) Entrega del inmueble al acreedor: (3240) El contrato de anticresis sólo queda
perfecto entre las partes, por la entrega real del inmueble, y no está sujeto a ninguna
otra formalidad.
2) Que el constituyente sea propietario o usufructuario (3241) AHORA 2213 La
anticresis sólo puede ser constituida por el propietario… (3242) AHORA 2213, 2142 El
usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo.
3) Que el constituyente tenga capacidad para disponer (3241) AHORA 2213…que
tenga capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos.

Derechos del acreedor anticresista.

1. Posesión del inmueble. Surge de la misma definición.
2. Percepción de frutos. (3249) AHORA 2216 El acreedor puede, por todos los medios
propios de un buen administrador, percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos,
cultivando él mismo la tierra, o dando en arrendamiento la finca.
3. Demandar ante la justicia la venta del inmueble. (3251) No pagando el deudor el
crédito al tiempo convenido, el acreedor puede pedir judicialmente que se haga la
venta del inmueble. Es de ningún valor toda convención que le atribuya el derecho de
hacer vender por sí el inmueble que tiene en anticresis.
4. Persecución. (3254) El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por la
anticresis, contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores
quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento de la anticresis.
5. Derecho de retención. (3245) AHORA 2193 El acreedor está autorizado a retener el
inmueble que le ha sido entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito
principal y accesorio. El derecho de retención del acreedor es indivisible, como el que
resulta de la prenda.

Obligaciones.
 1. Conservar y administrar el inmueble. (3258) AHORA 2216 El acreedor está obligado a
cuidar el inmueble y proveer a su conservación. Si por su culpa o negligencia el
inmueble sufriere algún detrimento, debe él repararlo, y si abusare de su facultades,
puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del crédito.
2. Pagar los impuestos y cargas. (3259) AHORA 2217 El acreedor está también obligado
a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble, descontando de los
frutos el desembolso que hiciere, o repitiéndolo del deudor, como en el caso del
artículo anterior.
3. Conservar todos los derechos que tenía la finca. (3260) Es responsable el deudor si no
ha conservado todos los derechos que tenía la heredad, cuando la recibió en
anticresis.
4. Restituir el inmueble. (3261) Desde que el acreedor esté íntegramente pagado de su
crédito, debe restituir el inmueble al deudor.
5. Rendición de cuentas. (3246) AHORA 2215 El acreedor está autorizado a percibir los
frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar
cuenta al deudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se
compensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinada concurrencia.
(3247) Si nada hay convenido entre las partes sobre la compensación de los frutos con
los intereses, el acreedor debe, sin embargo, compensarlos y dar cuenta de ellos al
deudor.

Pacto comisorio.
(3252) AHORA 2198 Es de ningún valor toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la
propiedad del inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagare a su vencimiento;
como también toda cláusula que lo hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen
peritos elegidos por las partes o de oficio.
(3253) AHORA 2195 El deudor puede, sin embargo, vender al acreedor el inmueble dado en
anticresis, antes o después del vencimiento de la deuda.

Anticresis tácita.
(3261, 2ª parte) Si el deudor, después de haber constituido el inmueble en anticresis,
contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en tal caso lo dispuesto
respecto de la cosa dada en prenda.

LEY 26.994

Anticresis

ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre
cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.

ARTICULO 2213.- Legitimación. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

ARTICULO 2214.- Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años
para cosas inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es
el titular de un derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su titularidad.

ARTICULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa
dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y
luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

ARTICULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa.
Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el
inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que
resulta que el deudor, después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera
que antes lo hacía.

El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de
los daños que ocasiona al deudor.

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa

al titular actual legitimado.

ARTICULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos
necesarios para la conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está
obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del
objeto.

ARTICULO 2218.- Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis se

conservan por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles
registrables, si antes no se renueva.

7. Prenda. concepto del CCyC del contrato real de prenda. Sistema de la ley 26.994.
definición legal. Prenda con Registro. Oponibilidad. Prenda de cosas. Prenda de
créditos. Extinción.

LEY 26.994 CAPITULO 4

Prenda

SECCION 1ª

Disposiciones generales

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles
no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

ARTICULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro
para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un
valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se
rige por la legislación especial.

ARTICULO 2221.- Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras
el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el
acreedor o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción
de ella o hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla.

Si el acreedor pierde la posesión de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder,

sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

ARTICULO 2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por

instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuantía del crédito. El
instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la designación detallada de los
objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción de los documentos y títulos, y
demás datos que sirven para individualizarlos.

ARTICULO 2223.- Prendas sucesivas. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien
empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en
poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La
prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante,
las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos,
a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

SECCION 2ª

Prenda de cosas

ARTICULO 2224.- Prenda de cosa ajena. Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena
que cree del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la
entrega en prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el
cumplimiento de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto
a condición se aplica el artículo 2197.

ARTICULO 2225.- Frutos. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe
percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital.
Es válido el pacto en contrario.

ARTICULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin
consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su
conservación; en ningún caso puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro
modo.

El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor

a:

a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;

b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;

c) reclamar daños y perjuicios.

ARTICULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la
conservación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de
la cosa.

ARTICULO 2228.- Venta del bien empeñado. Si hay motivo para temer la destrucción de la
prenda o una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden
pedir la venta del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda
sustituyéndola por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su
venta, requerir la autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor.

La cosa empeñada puede también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso,
como en los anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.

ARTICULO 2229.- Ejecución. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,
debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de
la jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.

Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la

venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.

Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:

a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al
tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o
bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto
debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;

b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que
puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o
por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según
informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o
más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.

A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto
con las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.

El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada
o por su adjudicación.

ARTICULO 2230.- Rendición de cuentas. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas,
que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.

ARTICULO 2231.- Documentos con derecho incorporado. La prenda de títulos valores se rige,
en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.

SECCION 3ª

Prenda de créditos
ARTICULO 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye
sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido.

La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento

y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito
prendado.

Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

ARTICULO 2233.- Constitución. La prenda de créditos se constituye cuando se notifica la

existencia del contrato al deudor del crédito prendado.

ARTICULO 2234.- Conservación y cobranza. El acreedor prendario debe conservar y cobrar,

incluso judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato.

Si la prestación percibida por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo

recibido hasta cubrir íntegramente su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda.

Si la prestación percibida no es dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa,

aplicándose el artículo 2229.

ARTICULO 2235.- Opción o declaración del constituyente. Cuando la exigibilidad del crédito
pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario
puede hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y
de común acuerdo con aquél en caso contrario.

Si la opción o la declaración corresponden al deudor del crédito dado en garantía, sólo

producen efecto si se comunican al propio acreedor y al prendario.

Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el constituyente de la
prenda.

ARTICULO 2236.- Participación en contrato con prestaciones recíprocas. Si el crédito

prendado se origina en un contrato con prestaciones recíprocas, en caso de incumplimiento
del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la participación de aquél en
dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.

Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra parte de

tal contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez.

Por participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.

ARTICULO 2237.- Extinción. Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido
el crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito
prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
 BOLILLA 14

1. Publicidad de los derechos reales. Fundamentos e importancia de la publicidad de

los derechos reales. Evolución histórica. Distintos sistemas. Derecho y legislación
comparada. Sistemas de la transcripción de los libros territoriales y Torrens.

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

Legislación comparada. Sistemas.

Los sistemas de registración pueden dividirse en tres grandes grupos:
1. De acuerdo al primer sistema, el registro inmobiliario no es requisito ineludible para la
transmisión o constitución de los derechos reales entre las partes, pero sí es requisito
inexcusable de la oponibilidad del acto respecto de terceros. Tal es el sistema del
derecho francés, italiano y argentino.
2. En el sistema germánico, la inscripción no tiene efectos de mera publicidad, sino que
es constitutiva aun para las partes. sin embargo, los efectos de la inscripción no son
exactamente los mismos respecto de las partes y respecto de terceros. Según el
código alemán, cuando alguien tiene un derecho inscripto a su favor en el registro, se
presume que le corresponde ese derecho (es lo que se llama principio de legitimidad).
Pero entre las partes, es posible impugnar el acto en que se fundó la registración, y por
consiguiente, obtener la cancelación de ésta. en cambio, respecto de terceros de
buena fe la presunción de legitimidad del acto no admite prueba en contrario.
 3. Finalmente, el sistema Torrens, vigente el Australia y algunos estados de América del
Norte, confiere al registro una máxima importancia: la inscripción del inmueble en el
registro a nombre de una persona confiere a ésta una situación de propietario
definitiva e inatacable, sea con relación a las partes, sea con relación a terceros. Si ha
existido vicio en las transmisiones no por ello queda afectada la transmisión, porque se
supone que el nuevo propietario recibe su título del Estado, de tal manera que el
anterior propietario carece de acción de reivindicación y todo su derecho consiste en
una acción de daños y perjuicios contra el Estado, que es quien otorga cada nuevo
título. La matriculación de los inmuebles en este sistema no es obligatoria, pero su
éxito ha sido tal en Australia que un gran porcentaje de tierras se han registrado e
incorporado a dicho sistema.

2. Legislación nacional. Sistema del código civil. Los registros creados por las
provincias, caracteres y crítica. El planteo de inconstitucionalidad. Solución práctica.

Legislación argentina. Sistema del Código Civil.

En el primitivo Código Civil, la adquisición de derechos reales exigía el cumplimiento de dos
requisitos: la escritura y la tradición. Vélez admitía la necesidad de publicidad en materia de
adquisición y transmisión de derechos reales, y pensó que el medio propio para lograr esa
publicidad era la tradición. Pero rechazó el sistema de registros, salvo para la hipoteca, en
cuyo caso, al no haber tradición, la única forma de exteriorizar el gravamen y de evitar
hipotecas ocultas, con las consiguientes posibles defraudaciones, era crear un Registro. Sin
embargo, no descartaba que algún día llegaran a ser necesarios los registros para las
transmisiones y gravámenes en general.
En cierto momento los registros se hicieron tan indispensables, que las provincias
comenzaron a instaurarlos; desde el primer momento de la creación de los registros, se los
tachó de inconstitucionales, porque imponían un requisito para la transmisión del dominio que
no estaba previsto en el código civil, invadiendo su esfera propia.
En la práctica se planteaban problemas de difícil solución, en especial respecto de las
medidas cautelares que se anotaban sobre algún inmueble, luego de que el mismo había sido
enajenado por escritura pública, pero antes de que de la inscriba en el registro. La
jurisprudencia se dividió en dos grandes tendencias:
1) Una reconoce que el embargo anotado con posterioridad a la escritura, pero antes de
su inscripción, prevalece sobre el dominio así adquirido.
2) La otra corriente establece lo contrario, ya que las normas de fondo del código
prevalecen sobre las leyes locales.
Posteriormente, la ley 17.711 hizo superar la objeción constitucional reformando el art. 2505
del código, estableciendo: “La adquisición o transmisión de los derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
3. La ley 17.801. Reformas de la ley 26.994. Documentos que deben registrarse. Efectos
de la inscripción. Folio Real. Diferencias con el sistema personal. Subsistencia del
mismo.

Ley 17.801 (Registro de la propiedad inmueble)

La palabra “solamente” que surge del art. 2505 provocó inmediatas reacciones críticas, en
primer lugar porque nadie se arriesgaría a pagar íntegramente el precio del inmueble si no
estaba inscripto en el registro; segundo, porque el adquirente no podría establecerse una
hipoteca por el saldo del precio, ya que no habiendo adquirido el dominio del inmueble, ese
gravamen sería nulo. Esto obligó a complementar con urgencia el sistema consagrado por la
ley de reformas, mediante una nueva ley (17.801). La misma crea los registros inmobiliarios y
aclara que la inscripción de los títulos es al único efecto de ser oponibles a terceros, pero no
constituyen un requisito más para adquirir el dominio.

Documentos que deben registrarse.

De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil,
para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de la ley, en los registros se
inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Folio real.
Tradicionalmente se distinguen dos tipos de registros: aquellos en los que la registración se
hace teniendo como base la persona del titular de los derechos, y aquellos en que se hace
sobre la base de la matriculación de cada inmueble.
En nuestro país, las registraciones eran personales. Con la ley 17.801, el sistema de folios
reales se extendió a todo el país.
Hay que distinguir claramente la inscripción de la matriculación: la primera se refiere al
registro de toda constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción de derechos
reales o medidas precautorias. La matriculación, en cambio, importa asignar a cada inmueble
un folio determinado, en el que se individualizará con precisión el inmueble, fijándole una
característica de ordenamiento que luego servirá para designarlo. Una vez matriculado el
inmueble, se anotan en esa matrícula o folio real, todas las modificaciones en el estado del
dominio u otros derechos reales, así como los embargos y otras medidas cautelares.
Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos anteriores,
serán previamente matriculados en el registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse
los inmuebles del dominio público (art. 10).
La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una
característica de ordenamiento que servirá para designarlo (art. 11).
El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la
base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con
los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las
sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el
título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante,
estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación.
Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro (art.
12).

Ley 26.994
ARTICULO 1893.-Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros
interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos

que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Análisis

Este artículo regula los efectos de la publicidad en general; por ello aparecen en su contenido
tanto la publicidad posesoria como la registral En definitiva, el derecho real no tendrá plena
oponibilidad sin la publicidad que corresponda según el derecho de que se trate.

Los efectos de la inscripción variarán, según que el registro sea con efectos declarativos o lo
sea con efectos constitutivos; pues si estamos en el primero, es obvio que el derecho ya
habría nacido entre las partes aún antes de su registración, mientras que si estamos en
presencia de un registro constitutivo, el derecho no existirá ni aún entre las partes si no ha
sido registrado.

La parte final de la norma constituye una aplicación del principio de buena fe, pero incluye no
sólo a las partes, escribano, testigos y a quiénes hubieren intervenido en la celebración del
acto, sino también, como exigía la doctrina, a cualquier sujeto que conocía o debía conocer la
existencia de lo publicitado. Ya no se habla de registración, puesto que uno de los avances es
que incluye en las mismas normas el fenómeno publicitario todo, tanto la posesión como la
registración.

4. Tracto sucesivo. El tracto sucesivo abreviado, reserva de prioridad, efectos, plazos,

certificaciones e informes. Diferencias.

Tracto sucesivo.
Consiste en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de manera tal
que la nueva transmisión se apoye en la anterior.
Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
 c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con
relación al derecho que se inscriba (art. 14).
No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá
resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos
registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones (art. 15).

Reserva de prioridad.
Es el principio de prevalencia de los documentos anteriores sobre los posteriores.
Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se
le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22
y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5º, (45 días desde
la fecha de su otorgamiento)- (art. 17).
El principio, entonces, es la prevalencia del documento inscripto con anterioridad; pero la ley
hace una excepción: que al presentarlo con posterioridad se hubiese documentado dentro del
plazo del bloqueo del registro establecido en los arts. 22 y concordantes, y además, se lo
presente dentro de los 45 días desde la fecha de su otorgamiento.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por
derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el
artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida. La advertencia o información indicada se
dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a quien tuviere interés legítimo en
conocer la situación registral mediante notificación fehaciente (art. 18).
La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 405. Con respecto a los documentos que provengan
de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No
obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y
claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida (art. 19).
5. La calificación registración. Noción. Responsabilidad el registrador.

Calificación registral.
La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes (4).
El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos
(art. 8).

6. El Catastro. Ley 20.440. Finalidad de los catastros. Su importancia.

Ley nacional de catastro 20.440

El catastro es la delimitación de la propiedad inmueble, pública y privada.
Procura diversos objetivos. Por lo pronto, adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a
completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la determinación exacta de
su superficie, ubicación y linderos. Tiene también un objeto fiscal. Un buen catastro permite
ubicar con precisión los inmuebles sujetos a gravación impositiva, así como también quiénes
son los propietarios responsables del pago del gravamen. Permite también conocer la riqueza
territorial y su distribución.
El primer artículo de la ley 20.440 establece como finalidades de los registros:
1. Determinar la correcta ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los
inmuebles, con referencia a los títulos jurídicos invocados o a la posesión ejercida;
2. Establecer el estado parcelario de los inmuebles y regular su desarrollo;
3. Conocer la riqueza territorial y su distribución;
4. Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la
acción de planeamiento de los poderes públicos nacionales y locales.

Relaciones con el registro de la propiedad.

El catastro hace el censo de los bienes inmuebles; el registro le proporciona información
adecuada. Ambos se apoyan mutuamente, aunque conservando su autonomía. El registro
pide ayuda al catastro para detectar interposiciones de inmuebles que no lo puede hacer por
sí mismo.
Es del resorte del catastro establecer el aforo de los inmuebles a los efectos de la tributación,
cosa que al registro no le interesa.
El catastro es privativo de las provincias, lo que hizo la ley 20.440 es establecer la
obligatoriedad de ellas para que las organicen. El registro está regido por una ley nacional
(17.801), que integra el código civil.
En síntesis, tenemos el registro de las realidades físicas (el catastro) y el registro de las
situaciones jurídicas (el registro de la propiedad.)

Bolilla 15
Las acciones Posesorias y Reales.

1) La protección de la posesión. Acciones posesorias. Definición. Antecedentes

históricos. Derecho romano. Transformaciones en la edad media y moderna.

 La protección de la posesión. acciones posesorias. Definición:

Según Maynz: “son aquellas que tienen por fundamento la posesión y por fin protegerla”.

Esta protección de la posesión existe en las dos situaciones que pueden presentarse:

a) pérdida de la posesión; la protección posesoria tiene en este caso por objeto la restitución
de ella;

b) Simple turbación: la protección se realiza entonces con el objeto de conservarla o

mantenerla.

 Historia. Legislación comparada.

Derecho romano:

Los interdictos eran órdenes especiales que el magistrado dictaba en ciertos asuntos, en los
cuales ordenaba, sea la restitución de una cosa, sea un prohibición de hacer algo. Si las
partes acataban la solución del magistrado, la cuestión quedaba concluida; si por el contrario
la resistían, el asunto pasaba, como en los casos comunes, a un juez especial o al tribunal de
los recuperadores, a los efectos de la sentencia correspondiente.

Los interdictos podían ser de tres clases, según el contenido de la orden que en ellos se
impartía: restitutorios, cuando la orden era una restitución; exhibitorios, cuando se ordenaba
exhibir alguna cosa; prohibitorios, cuando se prohibía hacer algo.

Algunos autores creen que estos interdictos eran medidas de seguridad, a falta de leyes
concretas sobre la cuestión; otros consideran que eran medidas de carácter policial,
destinadas a mantener el orden y la tranquilidad pública.

Entre los interdictos, teníamos los posesorios, que eran de dos clases:

1. Recuperatorios: Tenían por objeto hacer recuperar una posesión perdida y eran los
siguientes:

- Un de Vi: se acordaba en caso de expulsión violenta de un fundo o edificio;

- Precario: se acordaba a la persona que había concedido una cosa en precario y quería
recuperar su posesión;

- Clandestina possessione: se otorgaba a quien había perdido la posesión de un inmueble

porque otra la había tomado clandestinamente.

2. Conservatorios: tenían por objeto permitir a la persona que poseía una cosa, conservar o
retener la posesión de ella, impidiendo de parte del adversario todo acto de violencia a su
respecto. Ellos eran:

- Uti possidetis: En el caso de los inmuebles.

- Utrubi: en el caso de muebles.

En la Edad Media se introdujeron otros remedios posesorios:

a) Condictio ex canone redintegranda: nacida del derecho canónico. Se acordaba al poseedor

y a los simples tenedores, contra el autor del despojo y los terceros de buena fe, y se aplicaba
tanto a muebles como a inmuebles. Su objeto era obtener la restitución de las cosas.

b) Summariisimum possesorium: era una instrucción sumaria practicada por el juez para
indagar si una de las partes entre quienes se discutía la posesión de una cosa se encontraba
o no manifiestamente en posesión de ella; el juez en tal caso disponía que esa parte la
conservara mientras durase toda la tramitación del juicio. Aparece como una medida policial,
destinada a mantener el orden y evitar las vías de hecho entre las partes que discutían la
posesión de la cosa.

Al lado de estos nuevos remedios, se introdujo en este periodo la condición de la anualidad

de la posesión, tomada de las costumbres germánicas (saisine).

En el derecho francés del siglo XIV y XV aparecen ya formadas tres acciones:

1. La complaint, inspirada en los principios del derecho germánico, exigía la anualidad de la

posesión;

2. La reintegrande, inspirada en la condictio ex canone reintegranda del derecho canónico;

3. La denuncia de nueva obra, derivada de los principios del derecho romano.

Las legislaciones modernas organizan todo su sistema de protección de la posesión en base

a dos clases de acciones posesorias: las conservatorias, destinadas a mantener una posesión
que ha sido simplemente turbada, y las recuperatorias, destinadas a obtener la restitución de
una posesión que ha sido perdida.

En algunas legislaciones encontramos al lado de las acciones posesorias, la autorización al

poseedor para defender por sí mismo y por la fuerza la conservación o recuperación de la
posesión, siempre a condición de obrar inmediatamente.

Legislación argentina.

El Código Civil trata en el libro III la protección de la posesión. En el mismo organiza y

reglamenta un doble sistema de protección: 1°. De defensa privada de la posesión (2470); y
2°. Defensa de la misma por medio de tres acciones posesorias: a) Acción de despojo, para
recuperar la posesión perdida; b) Acción de manutención en la posesión, para ser mantenido
en la misma, ante un caso de turbación; c) Acción de obra nueva: cuando por medio de una
obra nueva en terrenos que no son del poseedor, se turba su posesión.

Al lado de las acciones posesorias, encontramos también en los códigos de procedimiento los
interdictos: consisten en juicios de carácter breve y sumario, en los cuales se discute
exclusivamente la posesión. Ellos pueden tener uno de los siguientes objetos: 1. Adquirir la
posesión (interdicto de adquirir); 2. Retenerla, en caso de ser inquietado o turbado en ella (de
retener); 3. Recobrarla, en caso de haberla perdido (de recobrar); 4. Impedir la prosecución
de trabajos que puedan turbar la posesión (de obra nueva).
Se discute cuál es la relación que existe entre las acciones posesorias y los interdictos.
Algunos autores, como Salvat, sostenían que los interdictos constituían la reglamentación
procesal de las acciones posesorias legisladas en el Código; sin embargo, la jurisprudencia
terminó por sentar que las acciones e interdictos posesorios eran remedios distintos e
independientes entre sí. Las primeras exigen la anualidad y la ausencia de vicios, y las
segundas protegen la posesión actual, aun viciosa.

De este modo, las acciones posesorias fueron cayendo en desuso, en vista de que era más
cómodo y práctico el interdicto, que no obligaba a pagar esos extremos y con el cual se
obtenía el mismo resultado.

El Código de Procedimientos nacional (1967) comenzó por poner orden en la controversia:

legisló por separado sobre los interdictos y las acciones posesorias, disponiendo que los
primeros tramitarían por juicio sumarísimo y las segundas por juicio sumario.
El art. 623 contiene una disposición de gran interés práctico: Deducida la acción posesoria o
el interdicto, posteriormente sólo podrá promoverse acción real. Conforme con ello, quien vea
atacada su posesión o tenencia, deberá elegir entre el interdicto o la acción posesoria. Si la
vía elegida fracasa, sólo podrá intentar el petitorio.

Finalmente, con la reforma de la ley 17.711, se extendió la protección, en el caso de la acción

de despojo, también a la tenencia; tampoco son exigibles para este caso la anualidad o la
falta de vicios. Con todo ello, el acceso a las acciones posesorias se hizo mucho menos
engorroso y complicado.

2) Fundamentos de la protección posesoria. Distintas teorías. Legislación

Argentina. La cuestión en el Código Civil. La defensa privada de la posesión.
Casos. Condiciones. Defensa judicial de la posesión. La prohibición de turbar la
posesión. El articulo 2469 Código Civil reformado por ley 17.711. el artículo 2240
del código civil y comercial.

 Fundamentos de la protección posesoria. Distintas teorías.

1. Teorías relativas. Encuentran el fundamento de la protección posesoria fuera de la

posesión misma, en otras instituciones jurídicas que vienen a relacionarse con ella.

a) Interdicción de la violencia: el acto de perturbación o desposesión encierran siempre un

acto de violencia y por consiguiente, un acto delictuoso que la ley debe condenar. Para esto
ella empieza por proteger al poseedor por medio de acciones especiales (Savigny);

b) Nadie puede vencer jurídicamente a otro si no tiene motivos preponderantes o un derecho

mejor: la persona que se encuentra en posesión de una cosa debe ser mantenida en ella y en
ejercicio de los derechos posesorios, mientras otro no demuestre tener un mejor derecho.

c) Principio de irreprochabilidad: cuando una persona está en posesión de la cosa, debe

presumirse que esa relación es justa, mientras no se pruebe lo contrario.

d) Las acciones posesorias son un complemento de la propiedad. (Ihering) La ley no ampara

la posesión misma, sino como complemento de la propiedad.

2. Teorías absolutas. Encuentran en la posesión misma los fundamentos de la protección que

la ley dispensa.
• Teoría de la voluntad: la voluntad que se pone de manifiesto en el poseedor en relación a la
cosa poseída, requiere de protección.

• Teoría de la satisfacción de las necesidades humanas: para satisfacer las mismas, es

indispensable hacer uso de las cosas por medio de la propiedad o la posesión que se tenga
sobre ellas. Esas necesidades son protegidas por la ley.

Legislación Argentina:

Vélez Sárfield, en nota al art. 2470, resume la teoría de Savigny. Sin embargo, encontramos
disposiciones que más parecen responder al sistema de Ihering, inspirada en que la idea de
la posesión constituye una exteriorización o manifestación de la propiedad.

 La defensa privada de la posesión.

El artículo 2468 del Código Civil: Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la
cosa, y no la posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en
caso de oposición, tomar la posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales
(acciones personales derivadas del acto jurídico, y el interdicto de adquirir).

 Acciones personales derivadas del acto jurídico.

Toda persona que tenga un título que le dé derecho a la posesión de una cosa, pero que
carece de ésta, puede, para obtenerla, recurrir en primer lugar a las acciones personales que
nacen del acto jurídico que le confiere el derecho a la posesión. Por ejemplo, en el caso del
contrato de compraventa, el comprador tiene acción para exigir del vendedor la entrega de la
cosa comprada. Para el caso de que no pudiera ejercerse, puede recurrirse al interdicto de
adquirir.

 Interdicto de adquirir.

No es una acción posesoria en sentido propio, porque no tiende a defender la posesión ni se

basa en el solo hecho de poseer, sino que a diferencia de todas las demás acciones e
interdictos posesorios, hay que demostrar el título o derecho a la posesión.

El interdicto de adquirir está previsto en el Código procesal, que dispone:

Art. 607: Para que proceda el interdicto de adquirir se requerirá:

1) que quien lo intente presente título suficiente para adquirir la posesión o la tenencia con
arreglo a derecho;

2) que nadie tenga título de dueño o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del
interdicto;

3) que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa.

Art. 608: Promovido el interdicto, el juez examinará el título y requerirá informe sobre las
condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgara la posesión o la tenencia, sin
perjuicio de mejor derecho, y dispondrá la inscripción del título, si correspondiere.

Si otra persona también tuviere el título o poseyere el bien, la cuestión deberá sustanciarse en
juicio ordinario o sumario, según lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad
del asunto.
Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra el se sustanciara por el
trámite del juicio sumarísimo.

Si el título que presenta el actor para adquirir la posesión o la tenencia deriva del que invoca
el oponente para resistirla, el juez dispondrá que la controversia tramite por juicio sumario o
sumarísimo, atendiendo a las circunstancias del caso.

Art. 609: Presentada la demanda, podrá decretarse la anotación de litis en el registro de la

propiedad, si los títulos acompañados y los antecedentes aportados justificaren esa medida
precautoria.

 Prohibición de turbar la posesión. El articulo 2469 Código Civil

reformado por ley 17.711.

El artículo 2469 Código Civil: “La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no
pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para
ser mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes
procesales”.

 Defensa privada de la posesión.

El artículo 2470 Código Civil: “El hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la

posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en
que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que fuese desposeído podrá
recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los límites de la
propia defensa”.

 El artículo 2240 del código civil y comercial.

ARTICULO 2240.-Defensa extrajudicial. “Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la

tenencia de propia autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el
empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o
policial llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin
exceder los límites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también
ser ejercida por los servidores de la posesión”.

3) Reglas comunes. Objeto. El artículo 2238 del Código Civil y Comercial. A quienes
compete su ejercicio. Cosas que dan lugar a ellas. Condiciones que debe reunir
la posesión. La prueba. El juicio posesorio y el juicio petitorio. Separación. Valor
de la sentencia en el posesorio.

 Reglas comunes a todas las acciones posesorias:

Objeto: articulo 2487 del Código Civil: “Es obtener la restitución o manutención de la cosa”.

 El artículo 2238 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 2238.-Finalidad de las acciones posesorias y lesiones que las habilitan. “Las
acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener
o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar la
posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.

Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del
tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al
poseedor o al tenedor.

La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la

turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda que no impugna la posesión del
actor.

Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no deben ser juzgados como acción
posesoria sino como acción de daños”.

 Quiénes pueden entablarlas:

El artículo 2490 Código Civil: “Corresponde la acción de despojo a todo poseedor o tenedor,
aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores y
cómplices, aunque fuere dueño del bien”.

Según Borda, los requisitos de anualidad y falta de vicios han quedado tácitamente
derogados después de la reforma de la ley 17.711 (recordemos el art. 2469). También habría
quedado tácitamente derogada la disposición del art. 2480 (La posesión para dar derecho a
las acciones posesorias no debe ser precaria, sino a título de propietario).

Consecuentemente, tendrían la acción:

- Los copropietarios, sin necesidad del concurso de los otros copropietarios (2489);

- El usufructuario (2876);

- El usuario y el titular del derecho de habitación (2950);

- El acreedor anticresista (3239);

- El prendario (3205);

- El titular de heredades dominantes (3034);

- El titular del derecho de retención (3944).

En cambio, carecen de la acción de despojo los llamados “sirvientes de la posesión”:

Exceptuase a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia,
hospedaje u hospitalidad (2490, in fine).

 Contra quién se dan las acciones:

Según el citado artículo 2490 Código Civil, se dan contra el despojante, sucesores y
cómplices, aunque fuere dueño del bien. En relación a los sucesores, el artículo siguiente
dispone que el desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor de la
desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
Aun los subadquirentes de buena fe pueden ser alcanzados por la acción posesoria si se trata
de sucesores universales, o si siendo sucesores particulares se trata de muebles robados o
perdidos (2488. Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el
sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.)

 Cosas que dan lugar a ellas:

Tanto los muebles como los inmuebles dan lugar a las acciones posesorias. Pero este
principio no es absoluto:

- Cuando se trata de inmuebles por su carácter representativo, es preciso que se trate de

cosas que estén en el comercio; las acciones administrativas no proceden, en principio,
contra el Estado respecto de los bienes dependientes del dominio público.

- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias, salvo contra el sucesor
particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.

 Condiciones que debe reunir la posesión:

1. Anualidad: artículo 2473 Código Civil: “El poseedor de la cosa no puede entablar acciones
posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser
precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para las acciones posesorias.

2. Que la posesión anual sea continua y no interrumpida: articulo 2481 Código Civil: “La
posesión anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser continua y no
interrumpida.

Continua, o sea, sin intermitencias o lagunas; en cuanto a la interrupción, la misma puede

suceder: por la privación del goce de la cosa (interrupción natural); o por la interposición de
demanda judicial o reconocimiento de parte del poseedor (civil).

3. Que no sea viciosa: artículo 2473 Código Civil: “El poseedor de la cosa no puede entablar
acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios
de ser precaria, violenta o clandestina”.

Artículo 2478 Código Civil: “Para que la posesión dé acciones posesorias, debe haber sido
adquirida sin violencia; y aunque no haya sido violenta en su principio, no haber sido turbada
durante el año en que se adquirió por violencias reiteradas”.

Artículo 2479 Código Civil: “Para que la posesión dé lugar a las acciones posesorias debe ser
pública”.

Artículo 2480 Código Civil: “La posesión para dar derecho a las acciones posesorias no debe
ser precaria, sino a título de propietario.

 Prueba:
El que entabla la acción posesoria está obligado a probar los diversos hechos en que se
apoya, es decir, la existencia o la tenencia que invoca y los actos turbatorios de los cuales se
queja, sean ellos de simple turbación o de despojo. El actor no sólo debe justificar la
existencia de la posesión, sino también que ella reúne todas las condiciones exigidas por la
ley para cada clase de acción.

Si la prueba producida suscita dudas, la cuestión se resuelve de la siguiente manera:

Artículo 2471 Código Civil: “Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se
dice poseedor y el que pretende despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el
que probare una posesión más antigua. Si no constase cual fuera más antigua, juzgase que
poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de poseer”.

Artículo 2472 Código Civil: “Fuera del caso anterior, la posesión nada tiene de común con el
derecho de poseer, y será inútil la prueba en las acciones posesorias del derecho de poseer
por parte del demandante o demandado”.

 Juicio posesorio y petitorio.

Artículo 2482 Código Civil: “El que tuviere derecho de poseer y fuere turbado o despojado en
su posesión, puede intentar la acción real que le competa, o servirse de las acciones
posesorias, pero no podrá acumular el petitorio y el posesorio. Si intentase acción real,
perderá el derecho a intentar las acciones posesorias; pero si usase de las acciones
posesorias podrá usar después de la acción real.

No se permite acumular el posesorio y el petitorio, porque teniendo el primero efectos más

vastos, que incluyen a la posesión, sería inútil la acumulació”.

Artículo 2484 Código Civil: “Establecido el juicio posesorio, el petitorio no puede tener lugar,
antes que la instancia posesoria haya terminado.

Artículo 2485 Código Civil: “El demandante en el juicio petitorio no puede usar de acciones
posesorias por turbaciones en la posesión, anteriores a la introducción de la demanda; pero el
demandado puede usar de acciones por perturbaciones en la posesión anteriores a la
demanda”.

Artículo 2486 Código Civil: “El demandado vencido en el posesorio, no puede comenzar el
juicio petitorio, sino después de haber satisfecho plenamente las condenaciones
pronunciadas contra él”.

 Valor de las sentencias en el juicio posesorio:

El fallo dictado en el posesorio no hace cosa juzgada sobre el petitorio; pero las conclusiones
del primero en cuanto a hechos y situaciones jurídicas propios de él, como la referente a la
posesión invocada por ambas partes, deben considerarse válidas y eficaces en el petitorio,
especialmente si sus constancias fueron incorporadas como prueba a éste.

Reformas introducidas por la ley 17.711.

• Art. 2469 Código Civil: Agrega la acción de manutención para la tenencia, otorgándola no
sólo al poseedor sino también al tenedor, sin requerir que el que la turbe tenga la intención de
poseerla.

• Art. 2487 Código Civil: La reforma elimina la frase que establecía que “las acciones
posesorias solamente corresponden a los poseedores de inmuebles”.

• Art. 2488 Código Civil: Antes de la reforma establecía que las cosas muebles no podían ser
objeto de la acción de despojo, sino cuando el poseedor fuese despojado de ellas junto con el
inmueble. Actualmente, las cosas muebles pueden ser objeto de las acciones posesorias,
salvo contra el sucesor particular de cosas muebles que no sean robadas ni perdidas.

• Art. 2490 Código Civil: Agrega que la acción de despojo también compete al tenedor,
excepto al llamado sirviente de la posesión (tenedor en interés ajeno, o en razón de una
relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad).

• Art. 2491 Código Civil: Establece el derecho de exigir reintegro para exigir el reintegro contra
el autor de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de
mala fe.

• Agregado al art. 2499 Código Civil: “...Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un
daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas
medidas cautelares.

4) Acciones Conservatorias de la posesión. Acción de manutención. Concepto. La

noción de turbación. Requisitos. Su objeto. El artículo 2242 del Código Civil y
Comercial.

 Acciones conservatorias de la posesión.

A. Acción de manutención:

Existen en el código dos categorías de acciones de manutención:

1. Acción posesoria de manutención:

• Artículo 2487 Código Civil: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o
manutención de la cosa.

• Artículo 2495 Código Civil: La acción de manutención en la posesión compete al poseedor

de un inmueble, turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto del
demandado;

• Artículo 2496 Código Civil: Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad
del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de
los que no resultase una exclusión absoluta del poseedor.

2. Acción policial de manutención, introducida con la reforma de la ley 17.711 que surge
del art. 2469: La posesión, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser
turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser
mantenido en ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las
 leyes procesales. Esta acción se concede a todos los poseedores, aun viciosos, y al
tenedor, sin otra exigencia que el acto de turbación.

 El artículo 2242 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 2242.-Acción de mantener la tenencia o la posesión. “Corresponde la acción de

mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una
universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del
objeto.

Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un

desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.

5) Acción para recobrar la posesión. Acción de despojo. Concepto. El artículo 2490

del Código Civil. Y el artículo2241 del Código Civil y Comercial. A quienes
corresponde. Condiciones de procedencia. Contra quien procede. Requisitos.
Prueba. Duración de la acción de obra vieja o acción de daño temido.

 Acciones para recobrar la posesión.

A. Acción de recobrar.

Artículo 2487 Código Civil: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución o
manutención de la cosa.

Existen cuatro teorías que tratan de establecer cuantas acciones para recuperar la posesión
existen en el Código:

1. Existe una sola acción de recuperar, que es la acción de despojo y se otorga

exclusivamente al poseedor anual no vicioso.

2. Se le otorga exclusivamente a los poseedores, pero sin exigir los requisitos del art. 2473.
(El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere a lo
menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe
no es requerida para las acciones posesorias.).

3. Hay dos acciones para recuperar la posesión: una, la mencionada por el art. 2487 (acción
de recuperar) y otra, la que reglamenta en los art. 2490 a 2494 (acción de despojo).

4. Sólo existe la acción de despojo. El art. 2487 sólo determina el objeto de las acciones
posesorias.

Naturaleza.

En la acción de recuperar se discute la posesión misma.

 La acción de despojo, más que una acción posesoria propiamente dicha, es una medida de
carácter policial, cuya finalidad inmediata es impedir que se altere el orden establecido,
evitando que las partes se hagan justicia por mano propia.

• ACCIÓN DE RECOBRAR LA POSESIÓN: También llamada de restitución, tiene por objeto

hacer restituir al poseedor de una cosa la posesión perdida, surge del art. 2469 y requiere que
la intente el poseedor anual no vicioso. Tiene efectos repercutorios o reales.

• ACCIÓN DE DESPOJO: Artículo 2490 Código Civil: Corresponde la acción de despojo a

todo poseedor o tenedor, aun vicioso, sin obligación de producir título alguno contra el
despojante, sucesores y cómplices, aunque fuere dueño del bien. Exceptuase de esta
disposición a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia,
hospedaje u hospitalidad.

 El artículo2241 del Código Civil y Comercial.

ARTICULO 2241.-Acción de despojo. “Corresponde la acción de despojo para recuperar la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de
mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun
contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.

Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se
comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la

universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa
juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia”.

A quienes corresponde:

Artículo 2491 Código Civil: El desposeído tendrá acción para exigir el reintegro contra el autor
de la desposesión y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.

Artículo 2492 Código Civil: No compete la acción de despojo al poseedor de inmuebles que
perdiera la posesión de ellos, por otros medios que no sean despojo; aunque la perdiere por
violencia cometida en el contrato o en la tradición.

Condiciones de procedencia:

Artículo 2493 Código Civil: La acción de despojo dura sólo un año desde el día del despojo
hecho al poseedor, o desde el día que pudo saber el despojo hecho al que poseía por él.

Artículo 2494 Código Civil: El demandante debe probar su posesión, el despojo y el tiempo en
que el demandado lo cometió. Juzgada la acción, el demandado debe ser condenado a
restituir el inmueble con todos sus accesorios, con indemnización al poseedor de todas las
pérdidas e intereses y de los gastos causados en el juicio, hasta la total ejecución de las
sentencias.
Esta acción corresponde también al tenedor, ya que al referirse al poseedor aun no vicioso,
se incluye a éste, que sería un poseedor con el “vicio” de precariedad.

Contra quienes procede:

Se da sólo contra el despojante, sus herederos y terceros de mala fe que recibieron la cosa
directamente del despojante (no tiene efectos repersecutorios).

Acción de daño temido:

Agregado al art. 2499 por la ley 17.711: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive
un daño a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las
oportunas medidas cautelares.

Considerando el daño temido como un supuesto de turbación de la posesión, podrían

denunciarlo los poseedores legítimos o ilegítimos, aunque fueran viciosos, y aun los
tenedores.

Esta acción también está contemplada en el Código Procesal:

Artículo 623 bis: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e
inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no
mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.

Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave

riesgo, urgencia en removerlo y termo de daño serio en inminente, podrá disponer las
medidas encaminadas a hacer cesar el peligro.

Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar,

con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido.

La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura del

procedimiento y el archivo del expediente.

Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso, podrán imponerse sanciones
conminatorias.

6) Acción de obra nueva como manutención y como despojo. Requisitos de

procedencia. Objeto. Quienes pueden entablarla.

 Acción de obra nueva.

Obra nueva es toda la que se comenzara a hacer en las condiciones que tipifica la ley, y da
origen a esta defensa, que tiene por finalidad que la obra se suspenda durante el juicio, y
concluido éste, se mande deshacer lo hecho.

Artículo 2498 Código Civil: Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se
comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras
existentes, la acción posesoria será juzgada como acción de despojo.

Artículo 2499 Código Civil: Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que
se comenzara a hacer en in-muebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que
fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta
la obra nueva.
 Artículo 2500 Código Civil: La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se
suspenda durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.

Si la obra estuviese terminada, o estuviere muy avanzada, ya no sería procedente la acción

de obra nueva, sino las comunes, instituidas como remedios para la desposesión o el
despojo.

Respecto de la obra nueva, pueden presentarse dos situaciones:

a. La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos del poseedor. En tal
caso, la acción será juzgada como de despojo. Para algunos autores, sólo los poseedores
anuales no viciosos podrían hacer uso de esta defensa, además la ley habla de “poseedor”.
Para otros, en cambio, le son aplicables las reglas de la acción de despojo en cuanto a la
legitimación activa, o sea que correspondería la acción también al tenedor.

b. La obra nueva puede haberse comenzado a hacer en terrenos que no son del
poseedor. En tal caso, el art. 2499 considera que existirá turbación de la posesión cuando ella
sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva.
 BOLILLA 16

Defensa del Derecho Real

1) Las acciones reales. Concepto. Definición legal. El art. 2247 del Código Civil y
Comercial de la Nación.

 Acción Real. Concepto: art. 2756

“Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del
daño causado”.

 El artículo 2247 del Código Civil y Comercial de la Nación:

Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.

Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la

negatoria y la de deslinde.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de

prescripción adquisitiva.

Dentro de la enumeración incluye las tres acciones ya existentes en el código civil

(reivindicatoria, negatoria y confesoria) y agrega como una acción real la acción de deslinde
que no es otra cosa que lo que Vélez había denominado Condominio por confusión de límites.

Agrega, además la imprescriptibilidad de las acciones reales.

 Son sus características:

a) Gozan del ius persequendi, o sea de la facultad de hacer valer el derecho contra cualquiera
que se halle en posesión de la cosa;

b) Tienden al mantenimiento del derecho, y se ejercen tantas veces como sea necesario para
defenderlo;

c) Deben instaurarse ante el juez del lugar en donde está situada la cosa.

 Clasificación:

Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acción de reivindicación, la
acción confesaría, y la acción negatoria.
• La acción reivindicatoria se brinda en defensa de todos los derechos reales que se ejercen
por la posesión. Para su procedencia es necesario que haya mediado desposesión.

• La acción negatoria se brinda en defensa de estos mismos derechos, para defenderlos

contra una lesión de menor importancia.

• La acción confesaría se da en defensa de las servidumbres activas; asimismo, se protege al

acreedor hipotecario contra los actos del deudor que disminuyan o afecten la garantía.

 Acción subsidiaria.

Articulo 2779 Código Civil: En los casos en que según los artículos anteriores,
corresponde la acción de reivindicación contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del
reivindicante intentarla directamente, o intentar una acción subsidiaria contra el enajenante o
sus herederos, por indemnización del daño causado por la enajenación; y si obtiene de éstos
completa indemnización del daño, cesa el derecho de reivindicar la cosa.

En otras palabras: el titular del dominio tiene la acción reivindicatoria contra el actual
poseedor o bien una acción de daños y perjuicios contra el enajenante y sus herederos; y si
obtiene de éstos completa indemnización del daño, cesa su derecho de reivindicar.

2) Acción de reivindicación. Antecedentes históricos. Definición legal: condiciones de

procedencia. A quienes se acuerda la acción. Contra quienes. Cosas susceptibles de
reivindicación. Cosas no susceptibles de reivindicación.

 Concepto:

Artículo 2758 del Código Civil: La acción de reivindicación es una acción que nace del
dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la
posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella.

Se dice que la acción de reivindicación nace del dominio, cuando en verdad surge de
cualquiera de los derechos reales que confieren la posesión de la cosa. Tampoco es exacto
que sólo proceda cuando el propietario ha perdido la posesión, pues también la tiene en
algunos casos en que nunca adquirió dicha posesión.

Borda la define como la acción que puede ejercer quien tiene derecho a poseer una cosa para
reclamarla de quien efectivamente la posee.

La acción reivindicatoria se vincula con el título, con el derecho a poseer, con independencia
de la posesión misma.

 Condiciones para su ejercicio:

1. Derecho de poseer en el demandante;

2. Pérdida de la posesión de la cosa.

  Objeto de la acción.

- artículo 2759 Código Civil: Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o
raíces, pueden ser objeto de la acción de reivindicación; y lo mismo las cosas que por su
carácter representativo se consideran como muebles o inmuebles.

- artículo 2760 Código Civil: Son reivindicables los títulos de créditos que no fuesen al
portador, aunque se tengan cedi-dos o endosados si fuesen sin transferencia de dominio,
mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador.

- artículo 2761 Código Civil: Son también reivindicables las partes ideales de los muebles o
inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de los coposeedores.

- artículo 2762 Código Civil: No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas
futuras, ni las cosas accesorias, aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser éstas
reivindicadas, ni las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero,
títulos al portador, o cosas fungibles

- artículo 2763 Código Civil: Si la cosa ha perecido en parte, o si sólo quedan accesorios de
ella, se puede reivindicar la parte que subsista o los accesorios; determinando de un modo
cierto lo que se quiere reivindicar.

- artículo 2764 Código Civil: Una universalidad de bienes, tales como una sucesión
cuestionada, no puede ser objeto de la acción de reivindicación; pero puede serlo una
universalidad de cosas.

 A quienes se acuerda la acción:

1) El propietario: artículo 2758 Código Civil: La acción de reivindicación es una acción que
nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha
perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de
ella.

A pesar de que este artículo habla del dominio, se suele extender la posesión a todos los
derechos reales que se ejercen mediante la posesión: usufructo, uso y habitación, prenda y
anticresis. En cambio, no protege a los titulares de hipotecas y servidumbres activas.

2) El copropietario: Reivindicación entre condóminos: artículo 2761 Código Civil: Son también
reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos
contra cada uno de los coposeedores. Este artículo prevé el supuesto de que uno de los
condóminos le niegue a otro su derecho a la cosa y lo prive de su posesión, uso y goce.

Reivindicación del condómino contra un tercero: El condómino tiene la facultad de reivindicar

la totalidad de la cosa contra terceros. Esta es la opinión predominante en doctrina, fundada
en el art. 2679: Cada uno de los condóminos puede reivindicar, contra un tercer detentador, la
cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte material y
determinada de ella.

3) El cesionario: Articulo 1444 Código Civil: Todo objeto incorporal, todo derecho y toda
acción sobre una cosa que se encuentre en el comercio, pueden ser cedidos, a menos que la
causa no sea contraria a alguna prohibición expresa o implícita de la ley, o al título mismo del
crédito.
4) El heredero.

5) El legatario.

 Contra quién se dirige.

- Articulo 2772 Código Civil: La acción de reivindicación puede ser ejercida, contra el
poseedor de la cosa, por todos los que tengan sobre ésta un derecho real perfecto o
imperfecto.

- Artículo 2782 Código Civil: La reivindicación puede dirigirse también contra el que posee a
nombre de otro (tenedor). Este no está obligado a responder a la acción, si declara el nombre
y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que así lo haga, la acción debe
dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.

 Cosas Susceptibles de Reivindicación:

COSAS SUSCEPTIBLES DE REIVINDICACIÓN: MUEBLES E INMUEBLES. “Pueden

reivindicarse las cosas muebles o inmuebles, y los títulos de créditos que no fuesen al
portador, aunque hayan sido endosados sin transferencia de dominio, mientras permanezcan
en poder del simple tenedor”.

El objeto de la reivindicación es la recuperación de las cosas muebles o inmuebles.

Debe referirse a cosas particulares, a cosas físicamente determinadas.

Además, los títulos de crédito que no fuesen al portador aunque hayan sido endosados sin
transferencia del dominio, mientras permanezcan en poder del simple tenedor. La ley se
refiere claramente a los títulos nominativos o a la orden. El endoso de un título de crédito sin
transferencia de dominio ocurre con frecuencia cuando se entregan al cobro o prenda.

 Cosas no Susceptibles de Reivindicación:

“Una universalidad de bienes no puede ser objeto de la acción de reivindicación, pero puede
serlo una universalidad de cosas”.

La universalidad de bienes o universalidad jurídica, es un conjunto patrimonial integrado por

bienes y cosas, por ejemplo: el acervo sucesorio o de la masa que constituye el patrimonio
del deudor concursado, en ninguno de estos casos cabe la acción reivindicatoria referida al
conjunto de bienes.

3) Cuestión relativa a la posibilidad de reivindicación por parte del comprador, a quien

no se le ha hecho la tradición.

 Posibilidad de reivindicación por parte del comprador a quien no se le ha hecho

la tradición:

Con relación al vendedor que no le ha entregado la posesión de la cosa, el comprador tiene

una acción de cumplimiento de contrato, que lo protege suficientemente. Si la escritura
pública fue otorgada, demandará simplemente la entrega de la posesión de la cosa; si la
escritura no se ha otorgado, demandará la escrituración y la posesión.

La cuestión a analizar es si el comprador que no ha recibido la tradición de la cosa tiene

acción reivindicatoria contra el tercero que la posee.

a) Una primera teoría sostiene que el comprador no tiene acción reivindicatoria, porque ésta
nace del dominio y no habiendo recibido la tradición de la cosa, nunca ha ostentado dicho
dominio.

b) Una segunda tesis cree que el comprador que no ha recibido la posesión tiene acción
reivindicatoria contra los terceros. Se admite unánimemente la posibilidad de ceder la acción
reivindicatoria, o sea que quien enajena una cosa que no entrega el adquirente, simultánea y
necesariamente le transmite también el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera. Esta
es la opinión mayoritaria en la doctrina.

4) Reivindicación de cosas inmuebles. Diversos casos. Prueba en la reivindicación de

los inmuebles el artículo 2256 del Código Civil y Comercial. Efectos de la sentencia.

 Reivindicación de cosas inmuebles.

Artículo 2759 Código Civil: Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o
raíces, pueden ser objeto de la acción de reivindicación; y lo mismo las cosas que por su
carácter representativo se consideran como muebles o inmuebles.

Límites.

Antes de enumerar las disposiciones de esta sección del código, hay que recordar los
siguientes artículos:

Artículo 3270 Código Civil: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o
más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Artículo 3271 Código Civil: La disposición del artículo anterior no se aplica al poseedor de
cosas muebles.

Artículo 1051 Código Civil: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros
sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto
anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual;
salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o
anulable.

 Diversos casos de reivindicación.

-Reivindicación contra el despojante. Artículo 2776 Código Civil: Si la cosa fuere inmueble
compete la acción contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante.
-Reivindicación contra el adquirente que posee un título nulo o anulable. Artículo 2778 Código
Civil: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra el actual poseedor,
aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado.

-Reivindicación contra terceros adquirentes: hay que distinguir si el adquirente es de

buena o mala fe:

Tercero adquirente de mala fe: Procede la reivindicación en todos los casos.

Tercero adquirente de buena fe: debemos subdistinguir:

a) A título gratuito: 2778 Código Civil: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación
compete… contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante
de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante.

b) A título oneroso: La segunda parte del art. 2778 niega implícitamente la acción
reivindicatoria contra el actual poseedor de buena fe que la hubiese de un enajenante de
buena fe a título oneroso; tampoco es procedente la acción reivindicatoria contra el actual
poseedor de cosa adquirida por título oneroso y de buena fe del heredero aparente (3430); o
del que la adquirió por fraude (968) o por permuta (2130). Más aún, los poseedores de buena
fe están libres de los efectos de la reivindicación aunque hubieran adquirido la cosa a título
gratuito del heredero que fue declarado indigno (3309); o del que adquirió la cosa por un acto
simulado (996) o en el caso de revocación de la donación por ingratitud del donatario (1865).

A partir de la reforma de la ley 17.711 al art. 1051, quedan protegidos de la reivindicación los
terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. Este nuevo
texto legal colisiona con el art. 2777, según el cual “compete (la acción de reivindicación)
también contra el actual poseedor de buena fe que por título oneroso la hubiere obtenido de
un enajenante de mala fe, o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el
comodatario”. Como consecuencia, este artículo ha quedado tácitamente derogado por ley
posterior.

 Acción contra el nuevo poseedor por el precio adeudado.

El artículo 2780 del Código Civil: Sea o no posible la reivindicación contra el nuevo
poseedor, si éste hubo la cosa del enajenante responsable de ella, y no hubiese aún pagado
el precio, o lo hubiese sólo pagado en parte, el reivindicante tendrá acción contra el nuevo
poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber.

 Prueba de la propiedad (según el Código Civil):

1) Reivindicación con título posterior a la posesión del demandado: artículo 2789 Código Civil:
Si el título del reivindican-te que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la
posesión que tiene el demandado, aunque éste no presente título alguno, no es suficiente
para fundar la demanda.

2) Reivindicación con título anterior a la posesión del demandado: artículo 2790 Código Civil:
“Si presentare títulos de pro-piedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título
alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se
reivindica.

3) Presentación de títulos por el reivindicante y por el reivindicado:

a) Emanados de la misma persona: 2791. Cuando el reivindicante y el poseedor contra quien

se da la acción, presentaren cada uno títulos de propiedad, dados por la misma persona, el
primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica, se reputa ser el
propietario.

b) Emanados de diferentes personas: 2792. Cuando el demandado y el demandante

presenten cada uno títulos de adquisición que ellos hubiesen hecho de diferentes personas,
sin que se pueda establecer cuál de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el
que tiene la posesión.

 Prueba en la reivindicación de los inmuebles el artículo 2256 del Código Civil y

Comercial:

ARTICULO 2256.- “Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:

a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume

propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior,
independientemente de la fecha del título;

b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la
demanda, aunque el demandado no presente título alguno;

c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del
reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;

d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene
la posesión.”

 Efectos de la acción:

Artículo 2794 Código Civil: Cuando es un inmueble el objeto de la reivindicación, el

demandado condenado a restituirlo, satisface la sentencia, dejándolo desocupado y en estado
que el reivindicante pueda entrar en su posesión.

 Medidas de conservación:

Si iniciado un juicio de reivindicación existe el peligro de que el demandado enajenase la

cosa, las leyes de procedimientos autorizan el embargo preventivo que impide la enajenación
y la imposición de gravámenes sobre la cosa. El requisito para que proceda es que haya
verosimilitud del derecho.

Artículo 2788 Código Civil: El que ejerce la acción de reivindicación puede, durante el juicio,
impedir que el poseedor haga deterioros en la cosa que se reivindica.

5) Reivindicación de casos muebles. Análisis de los distintos supuestos. El artículo

2257 del Código Civil y Comercial. La situación de los automotores.

 Reivindicación de cosas muebles.

Reivindicación de cosas muebles entregadas voluntariamente. Reivindicación contra el

causahabiente del propietario.

Artículo 2778 Código Civil: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicación compete contra
el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un
acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un
enajenante de buena fe, si la hubo por título gratuito y el enajenante estaba obligado a
restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese creído que la cosa
era propia de su autor.

En este caso, al propietario le competen dos acciones:

1. La acción personal derivada del contrato;

2. La acción reivindicatoria.

Reivindicación contra terceros.

Artículo 2767 Código Civil: La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de

buena fe de una cosa mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el
demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro
objeto. En estos casos procede la acción por faltar los requisitos del art. 2412.

Reivindicación de cosas robadas o perdidas.

Artículo 2775 Código Civil: La reivindicación de cosas muebles compete contra el actual
poseedor que las hubo por delito contra el reivindicarte.

Artículo 2765 Código Civil: El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble,
puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe.

Artículo 2766 Código Civil: La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la sustracción
fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a
ningún acto de engaño o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.

Obligación excepcional de reembolsar el precio al poseedor actual.

Artículo 2768 Código Civil: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de
un tercer poseedor de buena fe, no está obligada a reembolsarle el precio que por ella
hubiese pagado, con excepción del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales,
en una venta pública o en casa de venta de objetos semejantes.
 Artículo 2769 Código Civil: El que hubiese adquirido una cosa robada o perdida, fuera del
caso de excepción del artículo anterior, no puede, por vender la cosa en una venta pública, o
en casas donde se venden cosas semejantes, mejorar su posición, ni empeorar la del
propietario autorizado a reivindicarla.

Efectos de la reivindicación.

Artículo 2793 Código Civil: Cuando la cosa reivindicada está en manos del demandado
contra quien la sentencia se hubiese pronunciado, debe éste volverla en el lugar en que ella
se encuentre; pero si después de la demanda la hubiese transportado a otro lugar más lejano,
debe ponerla en el lugar en que estaba.

Medidas de seguridad durante el juicio.

Artículo 2786 Código Civil: Si la cosa sobre que versa la reivindicación fuere mueble, y
hubiese motivos para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor, el reivindicarte
puede pedir el secuestro de ella, o que el poseedor le dé suficiente seguridad de restituir la
cosa en caso de ser condenado.

Régimen de los títulos al portador robados o perdidos.

(Código de Comercio).-

CAPÍTULO III - Del robo, pérdida o inutilización de títulos y cupones

Art. 746. Los tenedores de títulos al portador están obligados a observar todas las
precauciones necesarias para su conservación, y sufrirán las consecuencias de su pérdida,
robo, estafa, abuso de confianza y destrucción parcial o total, si fuese comprobada la
inobservancia de esta disposición.

Art. 747. Todo propietario de títulos, que haya sido desposeído por robo, abuso de confianza,
estafa, pérdida o inutilización, tendrá los derechos y obligaciones declarados en los artículos
siguientes.

Art. 748. Si el valor de los títulos es menor de $1000 moneda nacional, o se tratara de
cupones cuyo importe no exceda de la misma suma, el propietario desposeído en cualquier
forma, se presentará por escrito a la oficina pública correspondiente o de la empresa emisora,
denunciando el hecho y dando todos los detalles necesarios para reconocer los títulos. Se
comunicará también el hecho a todas las bolsas y mercados de la República que lo harán
publicar por un mes en su local y revistas.

Art. 749. La denuncia, de la cual se dará constancia al interesado en el acto mismo de la

presentación, paraliza los efectos ordinarios del título o cupón en favor del nuevo tenedor, si
lo hubiere.

Art. 750. Inmediatamente, el emisor procederá a verificar la propiedad de los títulos o cupones
alegada por el denunciante, y si resultare comprobada, se publicará un aviso en dos diarios
locales, declarando provisoriamente nulos dichos títulos; y se dará al interesado un certificado
provisorio, que después de dos (2) años será canjeado por un título definitivo, cuyo certificado
producirá los mismos efectos legales y comerciales que el título originario si durante dicho
término no se hubiere presentado un tercero opositor. Si el capital de los títulos fuese ya
exigible será depositado hasta la expiración del término fijado o hasta la resolución judicial en
su caso.

Art. 751. En el caso de oposición de tercero, se aplicarán las reglas dadas en seguida para
asuntos de mayor cuantía.

Art. 752. Si los títulos o cupones tuvieran mayor valor que el fijado en el artículo 748, el
interesado ocurrirá ante escribano público y formulará un acta que contenga:

1º El nombre, naturaleza, valor nominal, numeración y serie de los títulos, si tuvieran todos
esos requisitos o los que contengan;

2º La manera como adquirió los títulos, y, si fuera posible, la fecha o la época de la

adquisición;

3º La época en que percibió el último dividendo o interés;

4º La manera como ha tenido lugar la desposesión;

5º La constitución de un domicilio legal, si no lo tuviera notorio el recurrente.

Art. 753. Dentro de las 24 horas de firmada el acta será notificada a la oficina pública o a la
empresa emisora que corresponda, y se dará al interesado el testimonio que exija.

Art. 754. Esta notificación suspende los efectos del título o cupón en favor del nuevo tenedor,
de acuerdo con lo prescripto en los artículos siguientes, y el emisor publicará un aviso por un
mes en dos diarios locales, con un extracto de la denuncia hecha, y dará a las bolsas y
mercados la noticia correspondiente, para la debida publicación conforme al artículo 748.

Art. 755. Desde entonces, los dividendos o intereses vencidos y no pagados, y los que
vencieron en adelante, serán depositados en el banco público respectivo, en las épocas
fijadas para el pago.

Vencidos dos (2) años sin que se haya presentado un nuevo tenedor de los títulos o cupones,
el interesado reclamará del emisor el pago de los dividendos e intereses depositados y de los
que vencieren en adelante y el capital mismo, si fuera a la sazón exigible.

Art. 756. El emisor hará los pagos exigiendo garantía suficiente, la cual caducará a los dos (2)
años, si durante ellos no apareciera opositor.

Art. 757. Si dentro de los cuatro (4) años acordados por los artículos anteriores, no apareciera
el nuevo poseedor de los títulos o cupones, se presumirá que éstos no existen y no se
admitirá reclamo contra los derechos de su primitivo propietario, debiendo el emisor otorgarle
títulos duplicados, publicando avisos que declaren la caducidad de los primeros. Los
duplicados tendrán todos los efectos legales y comerciales que correspondían a aquéllos.

Art. 758. Los emisores que hayan hecho los pagos de acuerdo con las prescripciones de este
título, quedan exonerados de toda responsabilidad respecto del tercer poseedor, que pudiera
aparecer. Si los pagos hubieran sido hechos en perjuicio de dicho tercer poseedor, éste podrá
deducir acción personal contra el que recurrió invocando el carácter de propietario legítimo de
los papeles y contra la garantía, en su caso.
Art. 759. Si dentro de los plazos de dos (2) o de cuatro (4) años establecidos por los artículos
750 y 757, se presentara un tercer poseedor, el emisor lo hará saber inmediatamente y por
escrito al autor del reclamo, suspendiéndose los efectos de los artículos 748 y 753, si no se
hubieren cumplido, o reteniendo la garantía, en su caso, hasta que el tribunal competente se
pronuncie sobre el punto.

Art.760. Los títulos o cupones perdidos o robados no serán negociables después de la

publicación de los avisos a que se refieren los artículos 748 y 754.

Art. 761. Toda negociación posterior al último día de la publicación, realizada en la plaza
donde se publicó el aviso, o verificada en otra plaza nacional, después de quince (15) días
contados desde el último de la publicación será nula, quedando a salvo los derechos del
comprador contra el vendedor y contra el corredor o rematador que hubiera intervenido, por el
reembolso y las pérdidas o intereses.

El comprador podrá también impugnar ante el emisor los derechos invocados por el primer
propietario.

Art. 762. Todos los gastos que originen las diligencias ordenadas por este título, serán de
cuenta del interesado en la conservación de sus derechos; y en los casos de contestación
judicial se estará a lo que las leyes de procedimientos dispongan.

Art. 763. En todos los casos en que sea plenamente justificada la destrucción de un título ante
los emisores, éstos tienen la obligación de expedir duplicados, publicando avisos.

Art. 764. La desposesión por cualquier causa de un billete de banco, no autoriza a exigir otro
en su lugar. El billete parcialmente destruido será cambiado con arreglo a las leyes y
reglamentos del banco emisor.

Art. 765. El propietario puede reivindicar su título de un tercer poseedor de mala fe dentro de
los plazos de dos (2) y cuatro (4) años respectivamente señalados en los artículos 750 y 757.

 El artículo 2257 del Código Civil y Comercial.

ARTICULO 2257.-Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba

en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración
del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:

a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos

identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;

b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el

registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;

c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la

rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de
inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;

d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral,

emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los
elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho
controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.

 La situación de los automotores:

Decreto Nº 1.114/97.

Decreto-Ley Nº 6582/58, ratificado por la Ley Nº 14.467 (t.o. Decreto Nº 4560/73) y sus
modificatorias Leyes Números. 21.053, 21.338, 22.019, 22.130, 22.977, 23.077, 23.261,
24.673, 24.721, 25.232, 25.345 25.677 y 26.348.

La transmisión del dominio de los automotores, es peculiar conforme al Decreto-Ley

6582/1958.

De acuerdo con el artículo 1: La transmisión del dominio de los automotores deberá

formalizarse por instrumento público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con
relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad
del Automotor.
Respecto de la acción de reivindicación, el artículo 2 del decreto-ley dice “La inscripción de
buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del
vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese
sido hurtado o robado”.
Basta la inscripción de buena fe del automotor, no es necesario el título oneroso.

Si el automotor hubiese sido hurtado o robado el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo
tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción
fuera de buena fe y conforme a las normas establecidas por este decreto-ley conforme lo
establece el artículo 3.

6) Acción Confesoria. Definición legal. El art. 2264 del Código Civil y Comercial. Ámbito
de su aplicación. Defensa de la plenitud del derecho real. Caracteres. A quienes se
acuerda y contra quienes. Prueba. Efectos.

 Acción confesoria.

Artículo 2795 Código Civil: La acción confesoria es la derivada de actos que de cualquier
modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que
los derechos y las servidumbres se restablezcan.

 El art. 2264 del Código Civil y Comercial:

“Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas”.

 Ámbito de su aplicación: procede para , defendiendo la plenitud del derecho real,

impedir actos que turben o impidan el libre ejercicio de una servidumbre u otro derecho
real que se ejerce por la posesión.
  Defensa de la plenitud del derecho real:

 Caracteres:

 A quienes se acuerda y contra quiénes.

Según el artículo 2264 CCyC compete contra cualquiera que impide el ejercicio de los
derechos inherentes a la posesión de otro.

Se acuerda a los acreedores hipotecarios cuando el titular del inmueble objeto de ese
derecho real de garantía resulta desposeído, turbado o impedido de ejercer su derecho. El
código derogado sólo concedía al acreedor hipotecario la acción confesoria y negatoria.

Artículo 2796 Código Civil: “Compete la acción confesoria:

a) a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de

ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan en este Código:

a) a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen

impedidos de ejercerlas:

b) a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen

impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión”.

Artículo 2797 Código Civil: “La acción confesoria se da contra cualquiera que impida los
derechos inherentes a la posesión de otro o sus servidumbres activas”.

 Prueba:

Artículo 2798 Código Civil: “Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble
dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el
derecho impedido”.

CCyC ARTICULO 2265.-Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el

inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de
poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es
acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su
derecho de hipoteca.

 Efectos:

La sentencia que acoge la acción debe disponer el cese de toda resistencia u obstáculo para
que se ejerza plenamente la servidumbre.

7) Acción negatoria. Definición legal. El artículo 2262 del Código Civil y Comercial. Su
ámbito de aplicabilidad. La defensa de la libertad del Derecho Real. A quienes se
acuerda y contra quienes. Prueba. Efectos.

 Acción negatoria:
Artículo 2800 Código Civil: “La acción negatoria es la que compete a los poseedores de
inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin
de que esa libertad sea restablecida”.

 El artículo 2262 del Código Civil y Comercial:

ARTICULO 2262.-Legitimación pasiva. “La acción negatoria compete contra cualquiera que
impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él
alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos
el ejercicio de un derecho real”.

 Su ámbito de aplicabilidad: Procede cuando:

 Cualquier persona impide el ejercicio pleno del derecho real arrogándose sobre él una
servidumbre activa( aunque fuere el dueño del inmueble)
 Resulte necesario reducir el ejercicio de un derecho real a sus verdaderos límites para
impedir que obstaculice o dificulte el pleno ejercicio del derecho real del accionante.

 La defensa de la libertad del derecho real:

 A quienes se acuerda y contra quiénes:

Artículo 2801 Código Civil: La acción negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y
a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos.

Artículo 2802 Código Civil: Se da contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro,
aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.

ARTICULO 2262.-Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que

impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él
alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos
el ejercicio de un derecho real.

 Prueba:

Artículo 2805 Código Civil: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho
de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se
le quiere imponer.

Artículo 2806 Código Civil: Probándose que el acto del demandado no importa el ejercicio de
un derecho real, aunque el posee-dor fuese accidentalmente impedido en la libre disposición
de su derecho, la acción, si hubo daño causa-do, será juzgada como meramente personal.

CCyC ARTICULO 2263.-Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o

su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber
inherente a la posesión.

 Efectos:

Artículo 2803 Código Civil: La acción debe tener por objeto accesorio privar al demandado de
todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparación de los perjuicios que su ejercicio
anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstención por una
fianza.

Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho
real.

8) La acción de deslinde. Concepto. Sus diferencias en la acción de reivindicación. El

artículo 2266 del Código Civil y Comercial. Carga de la prueba y facultades del juez.
Predios a los cuales se aplica. Titulares de la acción. Ejecución del deslinde. Formas. El
acuerdo de partes. El deslinde judicial. Procedimiento. Efectos.

 La acción de deslinde(según el Código Civil):

Artículo 2748 Código Civil:

La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos

predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.

CCyC ARTICULO 2266.-Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe estado de

incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles
contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada
en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino

cuestionamiento de los límites.

 Diferencias con la acción reivindicatoria:

La acción de deslinde requiere que haya confusión de límites de forma que no se tenga
conocimiento exacto de los mismos, y no es viable si las fincas están perfectamente
identificadas y delimitadas.
La acción de deslinde está separada de la reivindicatoria. Aquélla requiere la
titularidad dominical indubitada respectiva por parte del demandante y demandado
sobre predios colindantes y confusión de sus linderos. Esta pretende la declaración de
propiedad y recuperación de la posesión, respecto a cosa perfectamente identificada.

 El artículo 2266 del Código Civil y Comercial:

Finalidad de la acción de deslinde. “Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de
deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y
antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.

No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino

cuestionamiento de los límites”.

ARTÍCULO 2267 Código Civil y Comercial: Legitimación activa y pasiva. El titular de un

derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras
permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones
desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los
demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de
los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

ARTÍCULO 2268 Código Civil y Comercial: Prueba y sentencia. Cada una de las partes
debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos
derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la
que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites
antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los
colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado.

 Carga de la prueba y facultades del juez:

Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión
de los respectivos derechos. Admite todo tipo de prueba.

 Predios a los cuales se aplica:

Predios contiguos en los que existe un estado de incertidumbre acerca del lugar donde debe
pasar la línea divisoria.

 Titulares de la acción:

Artículo 2749 Código Civil: Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales
sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.

Artículo 2750 Código Civil: Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos
dependientes del dominio privado. El deslinde de los fundos que dependen del dominio
público corresponde a la jurisdicción administrativa.

 Ejecución del deslinde. Formas.

 El acuerdo de partes.
Artículo 2753 Código Civil: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los
colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pública. Bajo otra forma
será de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen
concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobación; y si fuese
aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada,
servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a
tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente ser atacado por las causas que
permiten volver sobre una convención.

 El deslinde judicial. Procedimiento.

Artículo 2754 Código Civil: El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación del
juicio, será la que prescriban las leyes de procedimiento.

Artículo 2755 Código Civil: No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los
vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre
los colindantes, según el juez lo considere conveniente.

 Efectos.

La acción de deslinde es una acción real petitoria, si bien la sentencia que recae no debe
pronunciarse sobre la propiedad misma, sino sobre los límites espaciales de los fundos a
que se refiera, no causa cosa juzgada sobre la propiedad que impida recurrir a una acción
reivindicatoria y tiene carácter declarativo de esos límites o linderos.