REVISTA

DO SFI – AGOSTO DE 2017

EDIÇÃO 50 ANOS DA ABECIP
Para a maioria dos países, é inegável a relevância que as operações de
crédito imobiliário têm, tanto em termos econômicos quanto em relação
aos impactos sociais.Isso porque, dado o expressivo valor de um imóvel,
poucos são aqueles que têm disponibilidade para adquiri-lo apenas com
recursos próprios.

O crédito imobiliário exerce o importante papel de, numa ponta,

fomentar a produção de imóveis e, assim, possibilitar a geração de
emprego e renda via fortalecimento do setor da indústria da construção
civil. E por outro, viabilizar o acesso das famílias a uma moradia digna.

Dessa forma, ao mesmo tempo em que gera impactos positivos na

economia, o crédito imobiliário contribui para o desenvolvimento social
por meio do combate ao déficit habitacional, tanto em termos
quantitativos como em termos qualitativos.
A estabilidade econômica vigente a partir do segundo semestre de 1994,
conjugada com importantes avanços nos MARCOS REGULATÓRIOS,
possibilitou a retomada do crédito imobiliário.
 MARCOS REGULATÓRIOS
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Destacamos a criação da ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS,
instituída em 1997 pela Lei 9.514 adotada pelo mercado em larga escala
a partir de 2001,sendo hoje a principal garantia utilizada nas operações
de crédito imobiliário. Essa garantia foi instituída como solução para a
insegurança jurídica, predominante em função da fragilização da
garantia hipotecária no País.

A segurança jurídica no mercado de crédito imobiliário é representada

pelo binômio: segurança na concessão do crédito, ou seja, a certeza da
validade e eficácia dos contratos e da segurança na recuperação do
crédito, isto é, a certeza de exequibilidade das garantias reais no caso de
inadimplência do devedor.
O segundo grande marco regulatório ocorreu em 2004, por meio da Lei
10.931, que criou o Patrimônio de Afetação e o deposito incontroverso,
que consiste na segregação patrimonial de bens do incorporador para uma
atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega
das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de
falência ou insolvência do incorporador.

Trouxe maior segurança para os compradores de imóveis em fase de

obra,salvaguardando os direitos de compradores de imóveis na planta em
relação ao chamado “efeito Encol” (em alusão a uma grande construtora
que faliu nos anos 90 dando enormes prejuízos aos adquirentes) e também
para mitigar riscos para as instituições financeiras, haja vista que, na
eventualidade da destituição do incorporador, a administração da
incorporação passa a ser feita por comissão de representantes dos
adquirentes ou, se for construção financiada, “por empresa ou profissional
indicado pela instituição fornecedora dos recursos para a obra, devendo ser
ouvida, neste último caso, a comissão de representantes dos adquirentes”.
 DEPÓSITO INCONTROVERSO
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No caso do Incontroverso, este passou a ser um importante instrumento de
combate à inadimplência, pois a Lei 10.931/2004, em seus artigos 49 e 50,
regulamentou a forma de adimplemento das obrigações do devedor nas
demandas que tenham por objeto os contratos de compra e venda de imóveis
com pagamento parcelado. Para tanto, foi determinado que “a parcela não
controvertida da obrigação continue sendo paga e que a parcela
controvertida seja depositada, mecanismo semelhante ao da ação de
consignação em pagamento, em que se faculta ao credor o levantamento da
parcela não controvertida da dívida e a manutenção da parcela controvertida
em depósito”. Até então, era comum que o devedor, para evitar a execução
de sua dívida, ingressasse em juízo contestando os valores que lhe eram
cobrados e, uma vez concedida a medida liminar, o devedor se eximia de
fazer quaisquer pagamentos enquanto a ação não tivesse seu desfecho final.
Em muitos casos, além de não pagar as prestações do financiamento,
também não pagava as taxas condominiais e os tributos incidentes sobre o
imóvel.
 SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
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Outro marco relevante em termos de mitigação do risco jurídico nas
operações de crédito imobiliário foi a regulamentação dos Sistemas de
Amortização e da Capitalização Mensal de Juros, ambos estabelecidos
por meio da Lei 11.977/2009. Até então, alegar a ocorrência de
anatocismo e/ ou a ilegalidade da Tabela Price ou mesmo de qualquer
outro sistema de amortização, era o mecanismo mais utilizado por
devedores inadimplentes com o objetivo de postergar o processo de
execução da dívida.
 CONCENTRAÇÃO NA MATRÍCULA
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Merece também destaque, na linha da mitigação dos riscos jurídicos, a
Concentração de Atos na Matrícula do Imóvel, criada pela Lei
13.097/2015. O objetivo é reunir na matrícula do imóvel todos os
eventuais riscos jurídicos a ele relativos, resultando em transparência e
mitigação de riscos, principalmente para os compradores de imóveis e
agentes financeiros do crédito imobiliário. Além desses ganhos, trará
simplificação e celeridade para a concessão dos financiamentos
habitacionais.
 RESULTADOS:
MITIGAÇÃO DE RISCOS – O princípio da segurança jurídica é um dos pilares
sobre os quais se assenta o estado de direito, sendo inquestionável que a
insegurança jurídica tem custo elevado para os agentes econômicos, que é
repassado para a sociedade, em geral, via preço ou, pior do que isso, via
retração das atividades econômicas e consequente atraso para o País.

A insegurança jurídica eleva os custos das transações e desestimula os

investimentos e a aplicação do capital disponível. Nesse contexto, é essencial a
previsibilidade do direito para que o mercado possa fluir e usufruir toda a sua
potencialidade.
Não se espera a eliminação de riscos, presentes em todo tipo de
atividade econômica e operações comerciais – e imanente ao regime de
mercado. Numa verdadeira economia de mercado, investidores e
empresários quase sempre decidem num ambiente de risco e incerteza
e, assim, avaliam o potencial dos possíveis retornos. Nesse contexto, a
segurança jurídica se insere nas operações de crédito imobiliário como
variável de altíssimo peso para o funcionamento do negócio, sendo
altamente desejado por todos os players do mercado imobiliário.
Quem Somos
Criado em 1995, o IBRAFI é resultado do trabalho da ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de
Crédito Imobiliário e Poupança, de mais de quatro décadas, na formação e capacitação de profissionais no
setor do financiamento imobiliário. Com ampla tradição em ensino, já formou milhares de pessoas e
contribuiu para o aprimoramento do segmento e o crescimento do crédito imobiliário no País.

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