Sunteți pe pagina 1din 58

Titlul I

Noţiunea, izvorul, calificarea şi domeniul contractelor speciale


Capitolul I.
Rolul contractelor speciale în dreptul civil
1. Din punct de vedere tehnic rolul contractului special a fost diferit în timp în funcţie de
tipul de economie şi de politica juridică a fiecărei perioade istorice, ele fiind reflectate în spiritul
legii. Uneori a jucat un rol preponderent alteori unul secundar, de simplu instrument care
facilitează aplicarea dreptului.
2. În prezent el joacă un rol mediu, căci tot mai mult contractele sunt reglementate prin
norme imperative ca în vechiul drept roman şi opus dreptului modern.
2.1. Economia noastră tinde spre economia specifică societăţii de consum. În aceste
condiții are loc un recul al libertăţii contractuale căci prin norme imperative raporturile
contractuale sunt dirijate. De aceea regulile juridice tind să fie tot mai numeroase, mai complexe
şi mai specializate. Fundamentul acestei mutaţii este protecţia consumatorilor în raport cu
furnizorii de bunuri şi servicii, căci produsele şi serviciile sunt tot mai specializate cumpărătorul
putând fi astfel uşor dus în eroare 1. Se urmăreşte de asemenea protecţia categoriilor de subiecţi de
drept considerate inferioare în raport cu alte categorii. Este cazul protecţiei salariaţilor în raport
cu angajatorii, a chiriaşilor în raport cu proprietarii imobilelor cu destinaţia de locuinţă, etc. În
acest context a renăscut rolul contractelor speciale căci pe calea lor, reglementate cu caracter
imperativ, sunt dirijate raporturile juridice actuale, teoria obligaţiei şi cea a contractului special
având rol secundar. Vorbim astfel de dirijism contractual şi de contractele de adeziune
2.2. Pe de altă parte, societatea de consum determină o extensie nemaiîntâlnită a sferei
contractelor speciale. Instrumentele juridice ale începutului de secol XIX nu mai pot satisfac
cerinţele tot mai diversificate de schimb de mărfuri şi servicii impunând practicienilor să
inventeze noi tipuri de convenţii care prin utilizarea îndelungată au devenit contracte numite în
sensul că justiţia şi doctrina le recunoaşte, chiar dacă ele nu sunt consacrate în lege, condiţie
pentru ca un contract să fie considerat numit propriu zis. În timp o parte din contractele create de
practică, în special cele din sfera consumului, au fost consacrate de lege devenind contracte
numite propriu zis. Este astfel cazul contractelor de sponsorizare, de leasing etc. Cea mai mare
parte a contractelor noi apărute în acest fel sunt provenite din legislaţia străină, terminaţia ing
denotând originea lor din dreptul anglo-saxon.
3. În dreptul roman care, după cum ştim, era procedural, nici un drept nu exista dacă nu
avea o acţiune, iar acestea erau limitativ enumerate, existând numai în măsura în care erau
consacrate în contractele speciale. De aceea contractele speciale au avut un rol predominant, căci
ele comandau convenţiile, teoria generală a obligaţiilor dictând regulile de sancţiune a delictelor.
Ulterior, în epoca clasică, pe cale pretoriană se acorda acţiune şi pentru alte convenţii
nerecunoscute de dreptul civil, dar recunoscute de pretor prin edict, fiind astfel calificate şi
acestea ca numite. Justinian a desăvârşit această evoluţie, pe calea praescriptis verbis, acordând
dreptul la a solicita executarea oricărei convenţii, deci şi a celor nenumite, dacă aceasta a fost
deja executată de către reclamant 2. Numărul contractelor de atunci era nelimitat fiind clasificate
summa divisio în: do ut des; do ut facias; facio ut facias; facio ut des.
4. În timp, mai ales în dreptul modern, concepţia despre drept s-a schimbat căci existenţa
dreptului nu mai depinde de existenţei acţiunii ci invers. La fel şi concepţia despre contract căci
orice convenţie obligă părţile chiar dacă ele nu se subordonează unui tip de contract reglementat
de lege. În acea perioadă dominată de filozofia ce exacerba individualismul şi libertatea absolută,
rolul contractului special a scăzut, fiind considerat doar un instrument de naştere a obligaţiilor ce
facilita încheierea contractelor căci dispensa părţile de obligaţia de a stabili toate elementele
convenţiei şi obliga judecătorul să supună convenţia părţilor regimului legal prevăzut de
contractul tip. S-a ajuns astfel să se vorbească de criza contractelor.

1
C.- T. Ungureanu, Răspunderea civilă pentru produsele defectoase, Juridica nr.”2/2001, pag.
62-63I. Bălan, Contractele la distanţă şi protecţia consumatorilor, Dreptul nr1/2002, pag.24
2
J Gestin, C Jamin, M. Biliau, Traité de droit civil, Librairie Général de Droit et de
jurisprudence, Paris 1994, pag. 109-110
Capitolul II. Noţiunea de contract special.
5. Spre deosebire de dreptul roman noţiunea actuală de contract special are o sferă mai
largă. Ea cuprinde, pe lângă contractele speciale, reglementate de lege, şi contractele utilizate în
practică, ceea ce numim contracte nenumite, în sensul că nu sunt consacrate de lege, şi nu pentru
că nu ar avea un nume. Din acest punct de vedere putem concluziona că toate contractele sunt
speciale, neexistând un contract general.
6. Noţiunea de contract special trebuie să o analizăm prin raportul ei cu teoriei generale a
contractului, adică cu ceea ce ar putea fi genul, şi pe care l-am putea denumi „contract”, opusul
speciei adică, contractele speciale.
7. Existenţa intersecţiei dintre contratele speciale şi teoria generală a contractului, pe de o
parte, şi a contractelor nenumite pe de altă parte impune necesitatea calificării contractelor.

§1.Teoria generală a contractelor, contractele speciale şi cele individuale.


8. Categoriile din dreptul civil care explică obligaţiile izvorâte din convenţii sunt: noţiunea
de teoria generală a contractului, cea de contract special şi cea de contract individual.
Spre deosebire teoriei generale a obligaţiilor care relevă regulile tuturor obligaţiilor, nu
doar cele izvorâte din convenţii, noţiunea de teoria generală a contractului, parte a celei dintâi,
stabileşte regulile comune al tuturor contractelor, fiind genul în raport cu acestea. Generalul nu
conţine însă elementele specifice particularului.
9. Legea organizează un număr limitat de contracte ca reguli speciale care din această
cauză sunt mult mai elaborate şi mai concrete decât normele generale ale contractului. Cum am
arătat, practica a consacrat, de asemenea, un număr de operaţii contractuale care fie sunt o
suprapunere a mai multor contrate speciale legale, fie au fost constituite prin adăugarea la
contractele legale a unor elemente proprii, sau în fine au fost împrumutate tipuri de contracte din
alte sisteme. Toate se supun însă unor principii specifice a trei tipurilor de contracte, căci suma
divizio contractele se împart după obiectul lor în contracte ce au ca obiect: a) transferul de
proprietate; b) transferul de alte drepturi reale sau de creanţă; c) prestarea de servicii. Toate
contractele create de lege sau de practică sunt variaţiuni ale acestora 1. Facem distincţia între
transferul dreptului de proprietate şi al celor reale deoarece proprietatea este singurul drept care
se confundă cu lucrul şi prin urmare transferul proprietăţii presupune o mutare fizică exterioară
definitivă, pe când în cazul celorlalte drepturi reale transferul nu este definitiv.
10. Contractele speciale sunt deci regulile speciale care enunţă regimul juridic al unei
operații juridice, adică constituirea şi conţinutul unui tip de contract sau altul. Ele reprezintă
categorii juridice, dezvoltate în mod abstract şi general de Codul civil, de legi speciale sau de
practică, ce se reproduc şi se multiplică în nenumărate contracte individuale şi concrete fiind
chemate să regizeze situaţia juridică particulară creată prin obligaţiile cărora părţile le-au dat
viaţă în cadrul convenţiilor individuale.
Pentru a înţelege mai uşor această corelaţie între regulile generale, cele speciale şi
convenţiile individuale, este util să facem o paralelă între aceste noţiuni şi cele ale dreptului penal
care reglementează infracţiunea. Codul penal reglementează regulile generale ale infracţiunii în
parte generală iar în partea specială reglementează infracţiunile speciale (furt înşelăciune, etc.,).
Fapta concretă de furt, înşelăciune, etc., reprezintă infracţiunea săvârşită. Unui contract
individual concret ca şi unei fapte infracţionale concrete i se aplică regulile generale ale
contractului respectiv ale teoriei infracţiunii ca şi regulile speciale proprii speciei contractului
respectiv ale tipului de infracţiune săvârşită.
11. Relaţia specifică dintre regulile speciale ale contractului şi contractele individuale
izvorăşte din conformarea părţilor angajamentului contractual la exigenţele esenţiale minime
relative la obiectul contractelor. Exemplu, prin stabilirea lucrului şi preţului-în cazul contractului
de vânzare-; predarea lucrului şi fixarea termenelor-în cazul contractului de împrumut de
consumaţie etc, părţile au dat naştere acestor contracte individuale, celelalte elemente neesenţiale
ale convenţiei considerându-se a fi regizate de normele contractului special, căci contractele
speciale au un conţinut preconstituit facilitând personalizarea convenţiei lor şi adaptarea acesteia
la scopului urmărit de ele. Angajamentul contractual poate cuprinde însă o detaliere amănunţită a
elementelor convenţiei, acestea alăturându-se reguli speciale ale contractului, care nu au fost
înlăturate de părţi.

1
M. Planiol, G. Ripert, Traité élémentaire de droit civil, Tom. 10 Librairie générale de droite &
de jurisprudence, Paris 1926, pag. 481-482
§2. Contractele nenumite şi indiviziunea operaţiilor contractuale
12. Nu doar contractele reglementate expres de lege sunt contracte speciale. Libertatea
contractuală a permis părţilor să evite a se subordona conţinutului tip al contractelor speciale şi
să-şi organizeze altfel raportul convenţional, fie prin combinarea a două contracte, creând astfel
un contract complex, cărora le-a dat şi un nume, exemplu contractul de vânzare cu clauză de
întreţinere, fie stabilind un acord care nu seamănă cu nici un contract special. Aceste convenţii
sunt consacrate în doctrină şi jurisprudenţă sub denumirea de contracte nenumite, categorie
subdivizată în contracte nenumite atipice, care includ contractele care pot fi asemănate cu alte
contracte numite, pentru a le deosebi de contractele nenumite tipice sau sui generis, adică
contracte care nu pot fi asemănate cu nici o categorie de contractele consacrate de lege. De aceea,
mai ales cele din urmă au conţinutul cel mai explicit, pentru că nefiind asemănate cu nici un alt
contract nu pot fi aplicate prin analogie cu regulile altor contracte2.
Nu sunt însă contracte nenumite convenţiile care îşi păstrează individualitatea dar sunt
indivizibile, şi ne întrebăm atunci ce calificare juridică să dăm acestor operaţii? Acestea includ
operaţiile contractuale legate între ele fie prin natura operaţiei ce vor să o încheie subiecţii fie
prin intenţia lor. În doctrină aceste cazuri de legături ale contractelor sunt denumite contracte
complexe, care trebuie să le deosebim de operaţiile contractuale ce nu sunt indivizibile,
cunoscute sub numele de: grupuri de contracte3 sau lanţuri de contracte, şi de contractele
succesive sau cele accesorii

Capitolul III. Calificarea contractelor

§1. Categorii de contracte nenumite şi necesitatea calificării lor.


13. Spre deosebire de operaţia de interpretare a contractelor, care se impune în cazul
clauzelor obscure, apropiat de ea este cea de calificare. Existenţa contractelor nenumite şi a celor
numite pe de o parte şi a celor individuale pe de altă parte, impune ca aplicarea dreptului să se
realizeze după o prealabilă operaţie de calificare.
Un contract individual numit şi având clauze clare nu poate fi calificat, deoarece s-ar
ajunge la denaturarea acestuia. Calificarea şi interpretarea contractelor este însă totdeauna
necesară în cazul contractelor complexe, adică a ansamblului contractual omogen ce cuprinde
clauze specifice a două contracte, ca şi în cazul contractelor sui generis.
Prin această operaţie, inerentă aplicări dreptului, contractelor nenumite arătate li se aplică
prin analogie regimul juridic al celui mai apropiat contract special reglementat de lege. Prin ea se
forţează subordonarea tuturor faptelor contractuale unui tip de contract sau altul, prestabilit de
lege, în funcţie de caracteristicile faptului respectiv, pentru a determina regimul juridic aplicabil
acestuia.
Pentru aceasta trebuie cunoscute în mod abstract regulile caracteristice tipurilor de
contract, iar pe de altă parte trebuie relevate concret caracteristicile contractului individual
încheiat de părţi. Operaţia de calificare este necesară atât în cazul regulilor imperative, când
dispoziţiile contractuale contrare sunt ineficace, cât şi al celor supletive, caz în care lipsa voinţei
este suplinită de regula legală.
14. Contractele sui generis sunt contractele care prin conţinutul lor stabilit de părţi au un
regim juridic ce nu poate fi subordonat nici unui tip de contract reglementat de lege. În acest caz
calificarea este necesară doar pentru a stabili că o convenţie are natura contractului sui generis,
căci ea nu poate fi raportată decât la principiile teoriei obligaţiilor, iar regimul său juridic va fi cel
stabilit de părţi, neexistând norme supletive care să complinească voinţa lor.
15. Contractele complexe au o structură alcătuită fie din elementele a mai multor contracte
speciale, fie din îmbinare a mai multor contracte speciale 1, ele caracterizându-se însă prin unitate
structurală, şi nu o simplă reunirea mai multor contracte2. Ultimele sunt contracte de graniţă
pentru că se aseamănă cu două contracte diferite, de exemplu, vânzarea unui imobil viitor,
construit cu materialul cumpărătorului, (îmbinarea contractului de vânzare cu cel de antrepriză);
primele sunt cele ce au în conţinut elementele a două sau mai multe contracte, de exemplu,
schimbul cu sultă.

2
Ph. Malaurie, Droit civil, Contrats speciaux, Fascicule I, Ventes, Maîtrise, 1984-1985 pag. 4
3
I. Delenu, Grupurile de contracte, în D. 3/2002, pag.10
1
J Gestin, C Jamin, M. Biliau, op. cit., pag. 100
2
idem, pag. 118
În toate aceste cazuri există un conflict între legile aplicabile fiecărui contract ce intră în
conţinutul ansamblului contractual, operația de calificare fiind utilă pentru a determinând notele
dominante ce dictează regimul contractului, în funcţie de care se aplică regulile unuia sau altuia
dintre contracte.
15. Operaţia de calificare este necesară şi pentru grupurile de contracte3 care se deosebesc
de contractele complexe prin aceea că operaţiile contractuale incluse în structura grupului îşi
păstrează individualitatea însă sunt indivizibile. Ele reprezintă asocierea mai multor contracte
fără a constitui însă un contract unitar. De exemplu, contractul de vânzare-cumpărare a unui bun
mobil nou (autoturism, frigider, etc.) în schimbul unui bun mobil vechi de acelaşi tip a cărui
valoare se scade din preţul bunului vândut. În acest caz dificultatea nu este legată de precizarea
naturii contractelor ci de a stabili dacă există indivizibilitate sau nu între contractele asociate.
Dacă sunt indivizibile, rezoluţiuna sau nulitatea unui contract antrenează desfiinţarea celorlalte
contracte.
O varietate a grupurilor de contracte sunt lanţurile de contracte, specificul acestora fiind
caracterul lor divizibil4.
Spre deosebire de acestea, contractele succesive se încheie între persoane diferite având
acelaşi obiect. Utilitatea calificării constă în a stabili dacă aceste contracte sunt indivizibile,
caracter care ar antrena anularea tuturor contractelor subsecvente în cazul în care contractul iniţial
ar fi anulat.
16. Grupurile de contracte trebuie să fie distinse de cocontracte sau contractele
conjunctive şi de subcontract. În cazul cocontractelor, de exemplu, coasigurătorii, există mai
mulţi participanţi şi un singur obiect. Subcontractul sau contractele accesorii, este o convenţie
având ca obiect executarea unei convenţii de către altă persoană decât cea din contractul
principal, de exemplu, submandatul, sublocaţia5.
17. Utilitatea distincţiei între contractele complexe, grupurile de contracte şi cocontracte
constă în aceea că în cazul grupurilor de contracte calificarea este distributivă, deoarece există
mai multe contracte distincte, pe când în celelalte cazuri este exclusivă pe întreaga unitate
contractuală.

§2. Reguli de calificare.


18. Criteriul de calificare a unui contract este natura juridică a obligaţilor principale,
calitatea părţilor sau forma contractului6. Calificarea poate fi exclusivă cum este în cazul
contractelor complexe şi distributivă în cazul grupelor de contracte.
18.1 Calificarea exclusivă.
Când contractul este complex, el are o singură natură şi în consecinţă calificarea este
exclusivă, chiar dacă obligaţiile cuprinse în convenţie sunt proprii mai multor contracte. El va
avea fie natura juridică a principalei sale obligaţii, fie mult mai rar, dobândeşte o natură nouă,
distinctă de cea a componentelor sale.
Contractele complexe au în general natura elementului său principal, regulă întemeiată pe
principiul accesorium sequitur principale. De exemplu, vânzarea unui imobil cu clauză de
întreţinere, ori contractul de schimb cu sultă. În ambele contracte natura lor va fi vânzare, schimb,
sau locaţie de serviciu, după cum obligația cea mai importantă din cadrul acestui complex este
specifică uneia sau alteia dintre aceste operații juridice.
Prin excepţie, contractul complex are o natură nouă şi nu cea a contractului principal, în
cazul contractelor nenumite, tipice sau sui-generis. A fost astfel cazul contractului de leasing sau
al celui de sponsorizare, până la data când legiuitorul nostru a sancţionat aceste uzanţe.
18.2 Calificarea distributivă
În cazul grupului de contracte, fiecare contract este calificat după natura sa. Calificarea nu
poate fi niciodată cumulativă, căci o operaţie juridică nu poate avea în acelaşi timp regimuri
diferite. Elemente ale aceleaşi operaţii juridice pot avea însă calificări diferite. Astfel, o donaţie
deghizată poate avea natura de vânzare în privinţa elementelor de formă şi de donaţie cu privire
la cele de fond.

3
A se vedea I. Deleanu, Grupurile de contracte, în Dreptul nr. 3/2002, pag. 10
4
B. Starck, H. Roland, L. Boyer, Obligaţion, Libraire de la Cour de cassation, Paris 1995,
pag.42-43
5
I. Deleanu op. cit. pag. 13. Autorul include în categoria grupurilor de contracte şi cocontractele
ca şi subcontractele.
6
J Gestin, C Jamin, M. Biliau, op. cit., pag.75
Capitolul IV. Izvorul formal
19. Principalul izvor formal al contractelor speciale este legea, în special Codul civil.
Acesteia i se adaugă jurisprudenţa şi practica contractuală, cu toate că în dreptul nostru numai
legea este considerată izvor de drept. Acceptând însă contractele nenumite ca izvor al dreptului
subiectiv, trebuie să acceptăm că în aceste limite jurisprudenţa şi practica contractuală este izvor
de drept. Este astfel cazul contractului de vânzare cu clauză de întreţinere care este acceptat ca un
contract tip.
Aportul jurisprudenţei în actualul drept pozitiv este considerabil. Ea a precizat şi mai ales
a completat legea, fixând sensul noţiunii de substanţă din art.954 C. civ.,, sau cauză din art.966 C
civ., determinarea conţinutului noţiunilor cadru: ordine publică, buna-credinţă, bunele moravuri
sau echitate. A eliminat, de asemenea antinomii, cum ar fi, de exemplu, cea dintre alin 1 şi 2 al
art. 956 C.civ. relativ la violenţă, determinând prevalenţa alineatului 2 asupra primului.
În realitate contractele nenumite nu pot fi considerate adevărate izvoare de drept căci ele
se supun regulilor generale ale obligaţiilor, motiv pentru care instanţele nu-şi întemeiază pe
aceste tipuri de contracte soluţiile, dar se raportează la ele pentru a califica un fapt contractual.
20. Astăzi suntem în plină reformă legislativă şi aceasta se observă şi în materia
contractelor speciale care este inundată de norme juridice care exced regulilor clasice ale
dreptului civil exprimate în Codul civil. Sunt astfel normele de protecţie a consumatorului care
adaugă noi exigenţe celor privind viciul de consimţământ 1, revocarea unilaterală, răspunderea
obiectivă pentru fapta lucrului2, viciile ascunse, etc.

Legea
20. Caracterul imperativ sau supletiv al legii are consecinţe în calificarea contractelor.
În principiu normele Codului civil sunt supletive, astfel că ele se aplică în toate cazurile în
care părţile nu prevăd expres ori taci contrariul.
21. Normele apărute ulterior Codului civil, care reglementează contractele civile au în cea
mai mare parte caracter imperativ, fie reglementând în totalitate o categorie de contracte, aşa cum
sunt contractele de închiriere a locuinţelor sau cele de arendare, fie reglementând doar o parte a
elementelor contractelor, exemplu regulile de protecţie a consumatorilor.
22. Observând evoluţia legislativă în această materie putem conchide că regulile
contractelor speciale sunt un amestec de libertate contractuală, dirijism şi protecţie.
23. După cum normele legale sunt imperative sau supletive, calificarea contractelor este
diferită.
Când ele sunt supletive, se aplică în lipsa stipulaţiilor contrare; dacă sunt imperative,
părţile nu le pot înlătura, exemplu, vânzarea între soţi, dobândirea bunurilor de către
administratorii acestor bunuri, etc.
24. În cazul contractelor sui-generis, calificarea lor se face după regulile speciale relative
la incidenţa normelor imperative. Contractele sui-generis nu se supun nici unui regim special al
contractelor. De aceea o regulă importantă este aceea că în cazul în care contractele sui-gesneris
au consecinţe a cărei liceitate este îndoielnică, ele vor fi valabile. Vor fi nule însă dacă prin ele se
încalcă vădit normele imperative.

Capitolul V. Domeniul contractelor civile speciale

25. Analiza după metoda devenită clasică a contractelor civile speciale se face fie în
ordinea reglementării acestora de Codul civil, fie pe categorii de contracte: translative de
proprietate, (vînzarea cumpărarea; schimbul, donaţia, împrumutul de consumaţie); prestarea de
servicii, (locaţia, antrepriza, împrumutul de folosinţă, mandatul, depozitul) şi contractele aleatorii
( jocul de noroc, pariul, renta viageră şi contractul de vânzare cu clauză de întreţinere) Unele
contracte, deşi fac parte din sfera contracte civile, nu sunt studiate în această materie datorită
paticularităţilor acestora. Este cazul contractelor medicale, al contractelor de editare, etc. Alte
contracte care la origine au fost civile, în timp au fost înzestrate cu caracteristici speciale care
exced sferei contractelor civile. Sunt astfel contractul de muncă, cel de transport, contractelor
comerciale şi cele administrative.

1
Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi
consumatori, publicată în M. Oficial, nr. 560 din 10 noiembrie 2000
2
Ordonanţa Guvernului nr. 87/2000, privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate
de produsele defectuoase, publicată în NM. Oficial nr. 421 din 1 septembrie 2000
26. Contractul de muncă, la origine contract de locaţie de serviciu, îşi păstrează caracterul
de contract civil ori de câte ori cel care efectuează o muncă în folosul unei alte persoane nu este
angajat cu contract de muncă. Trăsătura novatoare a acestuia care i-a determinat şi autonomia sa,
este protecţia salariaţilor. Pe acest temei multe reguli specifice contractului de muncă exced celor
ale dreptului civil. De exemplu, plata salariului pe perioada şomajului tehnic sau pe cea a
concediului medical derogă de la regula cauzei din dreptul civil căci salariatul primeşte o plată
fără să furnizeze un serviciu. La fel, obligaţia reintegrării, care este o obligaţie de a face, şi care
se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare (art. 1076-1077 C. civ.) este obligatori în
contractul de muncă potrivit art. 84 din L. nr. 168/1999, sancţiunea fiind pedeapsa penală a
închisorii sau amenzii. Cu excepţia acestor trăsături contractul de muncă se subordonează
dreptului civil, de exemplu sub aspectul condiţiilor de fond ale încheierii contractului.
27. Contractul comercial. Cea mai mare parte a contractelor pot fi civile ca şi comerciale,
după criteriul subiectiv sau obiectiv (art. 3 şi 7 C. com.). Când sunt comerciale contractele au
unele particularităţi explicate prin nevoia de celeritate şi încredere care trebuie să existe în
comerţ. Dreptul comercial este un drept profesional căci se aplică între profesionişti cu experinţă
în afaceri şi de aceea nu este nevoie de reguli speciale de protecţie a acestora pentru proba
actelor, ori pentru răspunderea lor, aşa cum există în dreptul civil.
28. Contractul administrativ, ca instrument prin care administraţia gestionează domeniul
public, prin contractul de concesiune, închiriere, furnituri, etc., conţine clauze exorbitante în
virtutea cărora administraţia are prerogative excepţionale rupând astfel raportul de egalitate dintre
părţi, trăsătură specifică dreptului civil. De exemplu, contractul administrativ nu este subordonat
principiului irevocabilităţii contractului.

Titlul II
Contractul de vânzare cumpărare
Capitolul I
Noţiunea de vânzare-cumpărare.

§1 Consideraţii generale.
1. În istoria transferului de valori primul instrument folosit pentru acest scop a fost
contractul de schimb. El corespundea economiei de troc din perioada primitivă. Odată cu
dezvoltarea şi diversificarea economiei, contractul de schimb şi-a pierdut importanţa în favoarea
contractului de vânzare care este tot un contract de schimb, cu particularitatea că una dintre
prestaţii are întotdeauna ca obiect o sumă de bani, cunoscut sub denumirea de preţ. Era dificil ca
două persoane să aibă mărfuri cu valoare egală, astfel că era necesară consacrarea unei mărfi cu
valoare generală şi care, în timp, a ajuns să fie emisă de autoritatea publică, care stabilea
convenţional şi valoarea fiecărei monede, înlocuind astfel aurul sau argintul. Aceste monezi
prezentau garanţia autorităţii publice. Astfel s-a ajuns la noţiunea de monedă care intra în
conţinutul conceptului de preţ, element specific vânzării-cumpărării.
Originea vânzării se regăseşte în schimbul de mărfuri. Legiuitorul a urmat criteriul
utilităţii practice şi nu pe cel istoric, de aceea a reglementat mai întâi contractul de vânzare-
cumpărare, ca cel mai important contract cu titlu oneros.
El este arhetipul contractelor. Astfel din contractul de vânzare-cumpărare a apărut
contractul de locaţie conceput iniţial ca o vânzare a fructelor.
Dacă vânzarea este unul din cele mai uzuale contracte, ceea ce deducem cu uşurinţă dacă
mergem într-un supermagazin, aplicaţiile ei sunt foarte diverse. Vânzările între particulari diferă
de cele comerciale sau cele internaţionale. Între cele încheiate între comercianţi şi consumatori
trebuie să distingem între vânzările cu valoare sub 50 lei pentru contractele încheiate în afara
spaţiilor comerciale (art. 6 lit a din O. G. nr.106/1999), şi peste 2 milioane lei (sau echivalentul în
lei a 500 euro) pentru vânzările în care consumatorii sunt protejaţi pentru pagubele produse de
marfă (L.nr. 240/2004 privind răspundera producătorului pentru pagubele generate de produsele
defecte) şi cele peste aceste valori.
Vânzările sub aceste valori şi cele ocazionale încheiate între particulari, se supun exclusiv
Codului civil.
Vânzările peste aceste valori se supun regulilor protecţiei consumatorilor care
completează regulile Codului civil.
§2. Sediul materiei.
2. Dreptul pozitiv privind contractul de vânzare-cumpărare, este alcătuit din dispoziţiile
Codului civil (1294-1404) la care se adaugă: a) ansamblul regulilor privind protecţia
consumatorilor: O. G. nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, L. nr. 240/2004 privind
răspundera producătorului pentru pagubele generate de produsele defecte, O. G. nr.106/1999
privind contractele încheiate în afara spaţiilor comerciale, Legea nr. 148/2000 privind
publicitatea, O.G. nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor încheiate la distanţă; b)
regulile privind vânzarea imobilelor terenuri ( art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1988 privind
domeniul public, şi capitolul X – Circulația juridică a terenurilor, reglementat în Legea nr.
247/2005, privind reforma în domeniul proprietății și justiției.
§3. Evoluţia caracterelor contractului de vânzare-cumpărare
3. Comparând-o cu contractele actuale, vânzarea cumpărarea romană nu era consensuală,
ci un contract real. Ea se realiza prin două operaţii distincte: acordul de vânzare-cumpărare, care
năştea obligaţia de vânzare-cumpărare; şi un act ulterior în forma mancipaţiunii, tradiţiei, etc,
care avea şi efectul de a transfera proprietatea prin faptul deplasării posesiei lucrului. Această
divizare era justificată de preocuparea protecţiei terţei persoane. Primul act interesa părţile şi al
doilea terţele persoane.
Din această sciziune a operaţiei de vânzare s-a păstrat astăzi diviziunea între transferul de
proprietate ca efect al acordului părţilor si transferul tuturor puterilor pe care vânzătorul le are
asupra lucrului vândut, prin operaţia de predare a lucrului. În ambele cazuri predarea lucrului
transferă riscul de la vânzător la cumpărător, pentru că şi astăzi, vânzătorul care nu a predat
lucrul, chiar dacă nu mai este proprietar el va suporta riscul pieirii lucrului.
4. Vânzarea a devenit consensuală mult mai târziu în stadiul în care a început să se
practice cumpărarea pe credit. Iniţial, dobânditorul care nu avea banii la data cumpărării încheia
actul de vânzare-cumpărare urmând ca tranzacţia să aibă loc la data când avea resursele
financiare. Ulterior predarea lucrului se făcea înainte de plată., adică vânzarea se făcea pe credit,
pentru aceasta trebuia să se schimbe însă structura contractului. Părţile înscriau în contract clauza
transferului de proprietate de la data încheierii acordului. În timp, în dreptul evului mediu acest
pact a devenit o clauză obişnuită subînţelegându-se, ajungându-se astfel la vânzarea consensuală.
Legiuitorul codului nostru civil nu a avut astfel decât să preia în art. 1294 regula transferului solo
consensu consacrată în Codul Napolenian în art. 1583. Preţul avea aceleaşi caracteristici ca şi
astăzi: să fie determinat, serios, real, fixat în bani.
5. Leziunea era admisă doar pentru minorii de până la 25 ani, iar mai târziu s-a admis
suplimentarea preţului în cazul leziunii majore în cazul vânzărilor imobiliare între majori, reguli
preluate în dreptul nostru în textul art. 1316-1324 C. civ.
6. Era cunoscută, de asemenea, vânzarea cu arvună.
7. Vânzătorul răspundea pentru evicţiune ca şi pentru viciile ascunse. Ultima obligaţie
exista doar pentru cazul în care părţile stipulau o clauză de răspundere pentru viciu, căci altfel se
va considera că debitorul avea obligaţia să cerceteze lucrul înainte de a-l cumpăra. În timp,
această stipulaţie a devenit o clauză de stil în contractul de vânzare.
8. Vânzătorul avea dreptul de retenţie al lucrului până la data plăţii preţului ca şi
privilegiul vânzătorului, ultimule reguli fiind consacrate astăzi în textul art. 1847 şi 1885 C. civ.
9. Abia în dreptul evului mediu, sub influenţa canoniştilor şi a teologilor, contractele
sinalagmatice erau văzute ca fiind alcătuite din obligaţii reciproce şi în consecinţă s-a consacrat
principiul excepţiei non adimpleti contractus.
10. Dreptul actual. În prezent regulile actului de vânzare- cumpărare tind să se diversifice
foarte mult. În adevăr, regulile Codului civil care rămân în continuare baza raporturilor de
vânzare reglementează vânzare fără a distinge după natura obiectului vânzării şi nici după
calitatea părţilor. Explozia vânzărilor de consum, protecţia micilor comercianţi, a sănătăţii
publice, lupta contra publicităţii abuzive, nevoia protecţiei patrimoniul cultural, și nevoia
protecției locatarilor a determinat adoptarea mai multor norme juridice relativ la protecţia
consumatorilor, concurenţa loială, publicitate, dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţelor
sau a exploataţiilor agricole, etc., care restrânge libertatea contractuală.

§4. Definiţia şi caracterele contractului de vânzare-cumpărare.


11. Potrivit articolului 1294 C. civ. vânzarea este o convenţie prin care două părţi se
obligă între ele, una să transmită proprietatea unui lucru iar cealaltă să plătească în schimb un
anumit preţ.
Transmiterea proprietăţii unui lucru nu este de esenţa ci numai de natura contractului de
vânzare-cumpărare astfel că prin acesta se poate transmite şi un alt drept cum ar fi: un alt drept
real de exemplu dreptul de uzufruct (art. 534 C. civ.), dreptul de superficie, sau a unui drept de
creanţă (art.1391-1392 C. civ.) ori un drept de proprietate intelectuală. Nu pot fi vândute însă
drepturile personal-nepatrimoniale, drepturile patrimoniale care au un caracter strict personal sau
contractate intuitu personae1.
Considerăm că o definiţie care să cuprindă întreaga sferă a relaţiilor de vânzare-cumpărare
nu trebuie să cuprindă conceptul de transfer al proprietăţii ci unul mai general. De aceea vom
defini vânzarea-cumpărarea ca fiind contractul prin care vânzătorul se obligă să transfere
cumpărătorului un lucru sau un drept preexistent şi să-l garanteze, în schimbul plăţii unui preţ în
bani.
12.1. Din definiţie rezultă că vânzarea-cumpărarea are următoarele caractere juridice:
sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate.
12.2. Vânzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros şi comutativ având în vedere
că încheierea ei generează drepturi şi obligaţii pentru ambele părţi contractante, care urmăresc un
interes patrimonial, în realizarea căruia întinderea prestaţiilor reciproce este cunoscută din
momentul încheierii contractului. Caracterul comutativ nu este însă de esenţa acestui contract
căci în convenţiile care au ca obiect vânzarea în schimbul rentei viagere ori a întreţinerii,
elementul aleatoriu este destul de pronunţat2. Având aceste caractere contractul de vânzare se
subordonează regulilor specifice actelor sinalagmatice (rezoluţiunea, excepţia de neexecutare,
riscul lucrului şi al contractului)3; celor cu titlu oneros (capacitatea de exerciţiu, sfera erorii viciu
de consimţământ, răspunderea contractuală); celor comutative (aplicarea regulilor resciziunii
pentru leziune).
12.3. Vânzarea-cumpărarea este un contract consensual, fiind perfect din momentul
realizării acordului de voinţă, căci fără a fi necesară îndeplinirea vreunei formalităţi efectul ei,
transferul proprietăţii lucrului vândut, are loc de drept în acest moment (art.1294-1295 C. civ.).
Legiuitorul nostru a fost mult mai clar în a exprima acest caracter în definiţia contractului
prevăzând că prin încheierea acordului vânzătorul transferă proprietatea, spre deosebire de Codul
francez care în definiţia dată prin art. 1582 pare să preia vechea formă a vânzării din dreptul
roman care se realiza prin două acte: acordul de voinţă pentru încheierea contractului de vânzare-
cumpărare care năştea doar obligaţia de a transferare a proprietăţii, efect care se producea printr-
un act formal, in jure cesio, mancipio, tradiţiunea, etc.
Prin textul art. 1295 alin. 1 C. civ., legiuitorul explicitează caracterul consensual al
vânzării precizând că naşterea efectelor contractului nu este condiţionată de îndeplinirea unei
anumite forme sau de predarea lucrului vândut, proprietatea strămutându-se de drept din
momentul convenirii preţului şi bunului, chiar dacă acestea nu se vor fi plătit respectiv predat.
Transmiterii proprietăţii în chiar momentul realizării acordului de voinţă nu este de esenţa
acestui contract căci părţile pot amâna acest moment prin stipularea unui termen sau a unei
condiţii aşa cum este cazul vânzării lucrurilor viitoare4.
Pe de altă parte, legiuitorul limitează în unele situaţii libertatea contractuală privind forma
contractului, condiţionând validitatea contractului de îndeplinirea unor formalităţi. Este cazul
regulilor privind protecţia consumatorului, forma autentică şi dreptul de preemţiune (pentru
vânzarea locuințelor restituite foștilor proprietari, și deținute de chiriași), vânzarea silită a
bunurilor, vânzarea-cumpărarea bunurilor incapabililor.
Amploarea mare a contractului de vânzare, ca şi a tehnicilor tot mai profesionale de a face
comerţ, inclusiv pe calea contractelor de adeziune, a determinat pe legiuitor să ia o serie de
măsuri menite să protejeze pe consumator, pe de o parte impunându-i comerciantului obligaţia de
a informa pe cumpărător, atât înaintea încheierii contractului cât şi ulterior, (art. 10 din O. G.

1
A se vedea Prof. Dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Editura Actami,
Bucureşti, 1996, p. 9.
2
E. Safta-Romano, Contracte civile, Editura Colegium, Bucureşti 1999, pag.20
3
D. Văduva, A. Tabacu, Drept civil, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. Paralela 45, Piteşti 2002,
pag. 76
4
În vechiul drept românesc vânzarea era supusă condiţiei predării bunului vândut, acesta fiind
momentul transferului proprietăţii, până atunci contractul născând doar simple obligaţii. De
exemplu în Codului Calimach, prin intermediul contractului de vânzare- cumpărare nu se
transmitea proprietatea, cumpărătorul devenind numai creditorul vânzătorului cu privire la
transferul proprietăţii şi la remiterea bunului vândut, care se produceau concomitent odată cu
predarea bunului. Acest aspect era urmarea preluării regulii din dreptul roman, aşa cum au
procedat ulterior şi germanii instituind prin art 433 C. civ. German din 1900 caracterul real al
cumpărării. În schimb prin art. 1582-1583 C. fr., care a constituit sursa art. 1294 –1295 C. civ.
rom. Vânzarea este consensuală.
Nr.130/2000) iar pe de altă parte, acordându-i celui din urmă un drept de denunţare unilaterală a
contractului într-un termen limitat, (art.7 al1 din O. G. nr. 130/2000 şi art. 9 din L. nr. 106/1999)
timp în care acesta are posibilitatea să reflecteze5
Capitolul X din Legea nr. 274/2005 (art. 2) privind circulaţia terenurilor consacră unele
formalităţi cu privire la înstrăinarea de terenuri. În temeiul textelor arătate, contractul de vânzare-
cumpărare având un asemenea obiect trebuie încheiat în formă autentică, instituindu-se astfel o
cerinţă ad validitatem pentru existenţa contractului,
Spre deosebire de regimul instituit prin D.-L. nr 115/1938, pentru regiunile în care a
funcţionat regimul de publicitate imobiliară al cărţii funciare, astăzi legea nr. 7/19966 privind
cadastrul şi publicitatea imobiliară, care a abrogat primul act, nu mai instituie condiţia intabulării
prin înscrierea actului în cartea funciară ca o condiţie a transferului proprietăţii.
Vânzarea autoturismelor nu constituie astăzi o excepţie de la regula consensualismului,
chiar dacă până în anul 1992 radierea, respectiv înscrierea în circulaţie a autoturismului necesitau,
potrivit majorităţii doctrinei forma autentică acestui act juridic. Această formă nu condiţiona
transferul proprietăţii în urma vânzării ci doar înscrierea respectiv radierea în registrele fiscale.
Prin H.G. nr. 210/1992 şi instrucţiunile de aplicare a acestui act normativ a fost consacrată expres
regula că operaţiunile arătate pot fi îndeplinite prin simplul contract sub semnătură privată,
contract care a fost tipizat însă pentru a cuprinde elementele necesare operaţiilor de înscriere
radiere sau înmatriculare7.
12.4. Contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, căci potrivit art. 1294
şi art. 971 C. civ., în momentul realizării acordului de voinţă, se transmite proprietatea bunului
vândut8. De asemenea potrivit ultimului text precum şi celui din art. 1156 C. civ., ce instituie
regula generală în teoria contractului, odată cu proprietatea are loc şi transferul riscului lucrului,
cu distincţiile cunoscute. Textul special din cadrul contractului de vânzare-cumpărare, art. 1311C.
civ., face o aplicaţie a acestei reguli, inutilă de altfel căci nu modifică teoria generală.
In consecinţă, în cazul bunurilor individual determinate, riscul va fi suportat de către
cumpărător chiar dacă acesta nu a intrat în posesia bunului vândut, iar în cel al bunurilor
determinate generic, proprietatea acestora se transmite în momentul individualizării lucrurilor
vândute, şi la fel riscul, până atunci vânzătorul suportând riscul pieirii bunului.

Capitolul II

Interpretarea şi proba contractului de vânzare-cumpărare.

§1. Interpretarea.
4. Textul art. 1312 C. civ. instituie o excepţie de la regula generală potrivit căreia clauzele
obscure se interpretează în favoarea debitorului (art. 983 C. civ.), stipulând sarcina ca vânzătorul
să precizeze cu claritate clauzele contractului, în caz contrar va suporta sancţiunea interpretării în
defavoarea sa a oricărei clauze obscure sau îndoielnice. Aceeaşi regulă este reluată în art.1 din L.
nr. 193/20009

5
Ordonanţa Guvernului nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distanţă, publicată
în M. of. nr.431 din 2 septembrie 2000; Legea nr. 106/1999 privind contractele încheiat în afara
spaţiilor comerciale, publicată în M. of. nr.431 din 31 august 1999; A se vedea I. Bălan,
Contractele la distanţă şi protecţia consumatorilor, în Dreptul nr1/2002, pag.24
6
Publicată în M. Of. nr.61 din 26 martie 1996
7
H.G. nr. 610/1992 privind cartea de identitate a autovehiculului publicat în Monitorul Oficial
nr.262 din 21 octombrie 1992 şi Instrucţiunile nr 290/2.802/1.1189/1993 ale ministerului de
interne, finanţelor şi transporturilor de aplicare a H.G. 610/1992, publicat în Monitorul Oficial
nr.110 din 28 mai 1993
8
In privinţa transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, formalităţile de
publicitate prevăzute de D.L. nr. 115/1938 condiţionau transmiterea proprietăţii de îndeplinirea
intabulării, însă aceste dispoziţii nu mai sunt aplicabile din momentul intrării în vigoare a L. nr.
7/1996.
9
Legea nr.193/2000 publicată în M. of. nr. 560 din 10 noiembrie 2000
§2. Proba
5. In regulă generală valabilitatea contractului nu este condiţionată de existenţa unui
înscris, necesitatea acestuia se manifestă însă ca o condiţie ad probationem (art. 1169 C. civ.)10.
Aceeaşi regulă rezultă şi din dispoziţiile art.7 din O. G. nr 106/1999 care dispune expres că
părţile trebuie să încheie în scris contractul, înţelegând prin aceasta că forma scrisă se cere ad
probationem.
Capitolul III
Condiţii de validitate a contractului.

Secţiunea I-a. Generalităţi


8. Aşa cum ştim din teoria contractului, legiuitorul enumera în art 948 C. civ., sub titlul
„condiţii esenţiale pentru validitatea contractului” fără a face nici o distincţie între condiţii
esenţial şi cele pentru validitate, elementele: consimţământ capacitate obiect şi cauză. Riguros
însă, obiectul şi voinţa juridică (consimţământul şi cauza) sunt elemente esenţiale pentru existenţa
contractului iar capacitatea este doar o calitate a consimţământului, ea fiind deci doar o condiţie
ce afectează validitatea contractului. Cu această discriminare vom analiza specificul celor patru
elemente în cadrul contractului de vânzare-cumpărare.

Secţiunea a II-a. Consimţământul părţilor.


9. Consimţământul în contractul de vânzare-cumpărare se subordonează regulilor generale
prevăzute în art.953-961 C. civ. Încheierea contractului se face, ca şi celelalte contracte, pin
acordul de voinţă al părţilor, a cărui structură este alcătuită din întâlnirea ofertei cu acceptarea.
Sub acest aspect, teoria obligaţiei regizează momentul încheierii contractului, mai ales în cazul în
care contractul se încheie la distanţă, ceea ce este foarte frecvent astăzi, şi în plus, în raporturile
dintre vânzători şi consumatori legea a fixat, pentru a înlătura orice dubiu, momentul încheierii
contractului ca fiind cel la care comerciantul a primit comanda ( art. 5 din O. G. nr. 130/2000.
Dacă pentru contractele de vânzare-cumpărare cu valori mici în principiu părţile nu poartă
negocieri prealabile, pentru cele cu valoare mare, cum ar fi vânzarea-cumpărarea unui imobil,
autoturism, computer, bunuri de folosinţă îndelungată, etc. legea obligă părţile la negocieri. Se
prezumă că nu au existat negocieri sub rezerva dovezii contrare dacă vânzătorul efectuează aceste
acte prin prezentarea unei oferte de contract la care cumpărătorul a aderat ( art. 77 Cod
consumatorului, reglementat prin L. nr. 296/2004; art. 4 din L. nr. 193/2000). În acest sens
contractul ce cuprinde clauze care nu au fost negociat este nul, în măsura în care el nu poate fi
executat după înlăturarea acestei clauze, iar contractul ce conţine clauze standard este prezumat
că a fost încheiat fără negocieri art. 16 şi art. 4 al. 2 din L. nr. 193/2000 și art. 77 Cod cons.
In ceea ce priveşte eroarea ca viciu de consimţământ este de reţinut că aceasta poate să
cadă asupra tuturor condiţiilor şi efectelor contractului, însă la încheierea contractului de vânzare-
cumpărare, pentru a fi în prezenţa unui asemenea viciu, este necesar, de regulă, ca acesta să
poarte asupra naturii1 sau obiectului contractului2.
Negocierea vânzării-cumpărării se materializează în alte operaţii. Părţile pot prevedea prin
voinţa lor încheierea în viitor a unui asemenea contract, prin intermediul promisiunii
sinalagmatice, a celei unilaterale de vânzare precum şi a pactului de preferinţă ori a dreptului de
preemţiune.
§1.Promisiunea de vânzare-cumpărare
10. Sub denumirea de promisiune unilaterală sau bilaterală de vânzare-cumpărare se
ascund numeroase operaţii juridice. Uneori policitaţiunea este denumită promisiune unilaterală,
sau contractul de vânzare-cumpărare al unui imobil construcţie întocmit printr-un înscris sub
semnătură privată în care părţile au stipulat obligaţia de a se prezenta la notariat. Foarte apropiat
de promisiunea de vânzare sau cumpărare sunt contractele de vânzare-cumpărare sub condiţie.

10
Aşa cum am arătat, prin excepţie în materia vânzării-cumpărării de terenuri contractul trebuie
să fie întocmit în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii.
1
Cu alte cuvinte, nu există vânzare când părţile, sub aparenţa unui astfel de contract au încheiat o
convenţie care exclude voinţa de a vinde, respectiv cumpăra, cum este cazul situaţiei în care nu se
prevede nici un preţ în schimbul bunului.
2
Dacă părţile au avut în vedere fiecare un alt bun suntem în prezenţa erorii în corpore, iar când
falsa reprezentare poartă asupra naturii substanţei bunului vândut suntem în prezenţa erorii in
substantiam.
În realitate singurele acte care conţin promisiuni de vânzare sau cumpărare sunt cele în
care una sau alta dintre părţi obţin promisiunea celeilalte de a-i vinde sau de a-i cumpăra un
lucru.
A Promisiunea unilaterală de vânzare sau de cumpărare.
11. Este convenţia prin care o persoană–promitentul-, consimte faţă de o altă persoană–
beneficiarul–că va cumpăra sau că va vinde acel bun la un preţ determinat sau determinabil.
Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare este un contract unilateral, nenumit1, care produce
efecte asemănătoare cu cele ale antecontractului bilateral de vânzare-cumpărare, cu deosebirea că
se creează numai obligaţia promitentului de a face- a încheia contractul la cererea beneficiarului.
Întrucât există angajamentul promitentului, beneficiarul poate opta să accepte
angajamentul celeilalte părţi pentru a transforma promisiunea în contract perfect, ori să nu
accepte şi atunci promisiunea va fi caducă. Acceptarea beneficiarului transformă promisiunea
într-un contract unilateral, căci numai promitentul avea obligaţia de a vinde sau de a cumpăra.
Caracteristicile acestei operaţi sunt: beneficiarul are termen de reflectare a avantajelor
încheierii contractului, ştiind că încheierea contractului depinde doar de voinţa lui. De exemplu,
vânzătorul poate aprecia dacă preţul oferit este obiectiv în raport cu alte preţuri. Acceptarea
transformă promisiunea într-un contract unilateral perfect având valoarea unui antecontract de
vânzare-cumpărare, căci vânzătorul nu va putea înstrăina bunul promis unei alte persoane sau
după caz cumpărătorul nu mai poate refuza vânzarea.
Promisiunea de vânzare sau de cumpărare trebuie să îndeplinească toate condiţiile de
validitate ale contractului potrivit regulilor generale: conţinut, capacitatea, obiectul şi cauza, căci
el se poate transforma într-o vânzare fermă fără alte negocieri, dacă promisiunea a prefigurat
toate elementele vânzării privind bunul şi preţul.
Până la data scadenţei, promitentul nu poate revoca unilateral promisiunea.
Dacă până la scadenţa termenului beneficiarul nu a acceptat promisiunea, promitentul este
eliberat. Dacă beneficiarul a acceptat, el devine creditorul unei obligaţi imobiliare, obligaţia de a
face, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare şi de a nu înstrăina bunul, respectiv de a n
cumpăra de la altă persoană. După o altă opinie, acceptul dat de beneficiar transformă dreptul său
de opţiune într-un drept real2
Dacă în termenul de opţiune acordat beneficiarului, promitentul a încălcat promisiunea, de
exemplu cel care a promis că va vinde un bun l-a înstrăinat unei terţe persoane, beneficiarul poate
accepta promisiunea care este valabilă în continuare pentru termenul fixat şi să solicite daune
interese. Nu este însă admisibilă cererea de anulare a vânzării, căci promisiunea nu este opozabilă
terţei persoane, mai puţin dacă el cunoştea de existenţa ei.
Beneficiarul promisiunii poate înstrăina dreptul său de opţiune substituind o terţă persoană
în dreptul său.
Acceptarea promisiunii de către beneficiar are ca efect de a naşte un contract unilateral, de
vânzare sau cumpărare sau în altă opinie de a perfecta contractul promis, transferând proprietatea
lucrului, Efectual se produce de la data acceptării şi nu retroactiv.
Părţile pot stipula o clauză de indemnitate de imobilizare la care are dreptul promitentul
pentru cazul în care beneficiarul nu ar accepta promisiunea.
Promisiunea poate fi însoţită de o condiţie suspensivă, de exemplu promisiunea de
cumpărare stipulează condiţia obţinerii împrumutului de la bancă.
B. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală, promisiunea sinalagmatică de vânzare sau de
cumpărare presupune că cele două părţi s-au angajat una să cumpere şi cealaltă să vândă. Având
această structură promisiunea sinalagmatică este considerată de unii autori ca fiind un contract
perfect de vânzare-cumpărare 1
Ca şi în primul caz, apreciem că promisiunea unilaterală acceptată de beneficiar sau cea
sinalagmatică are valoarea unei vânzări perfecte dacă toate datele vânzării sunt stipulate în
contract. În principiu însă promisiunea rămâne un act distinct de contract de vânzare-cumpărare
căci, obiectul acordului lor este de a promite, respectiv de a accepta promisiunea de a vinde sau
de a cumpăra un bun pe un anumit preţ, urmând ca eventualele detalii privind elementele
neesenţiale de contract să fie fixate la data încheieri contractului. Aceste elemente accesorii nu
pot fi transformate însă în condiţii constitutive ale contractului, cum ar fi de exemplu stipulaţia ca

1
Spre deosebire de legislaţia românească, în Codul civil francez şi în cel belgian, există texte
speciale care reglementează promisiunea de vânzare-cumpărare.
2
L. Boyer, Less promesses synallagmatiqe de vente, Rev trim dr.civ. 1949, pag. 27 - 28
1
L. Boyer, op. cit., pag. 19
părţile să se prezintă la notariat pentru a încheia actul în formă autentică. În această formă
promisiunea unilaterală are valoarea unei vânzări sub condiţia suspensivă fără ca această condiţie
să antreneze o consecinţă, căci ea poate fi îndeplinită prin executare silită indirectă sub forma
daunelor cominatorii ori o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Un exemplu tipic al distincţiei dintre promisiunea de vînzare-cumpărare şi contractul de vânzare
cumpărare îl constituie art.5 alin. 2 din Titlul X al L. nr. 247/2005, care prevede că, în situaţia în
care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre
părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza
instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract2.
Prin acest text s-a conferit părţilor unei convenţii de vânzare-cumpărare, constatată prin
înscris sub semnătură privată posibilitatea de a cere instanţei de judecată, pronunţarea unei
hotărâri, care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în cazul în care una dintre părţi
refuza încheierea contractului în forma prescrisă de lege.
Antecontractul nu transferă proprietatea ci creează obligaţia părţilor de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare, în viitor, prin îndeplinirea cerinţelor normelor în vigoare. In
cazul în care o parte se răzgândeşte, cealaltă parte poate solicita instanţei pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Mai greu este de stabilit dacă promisiunea
de contract de vânzare cumpărare este un contract perfect sau nu atunci când transferul
proprietăţii nu este supus nici unei condiţii. Rămânem la opinia arătată mai sus a suprapunerii lor
dacă sunt prevăzute toate elementele contractului.
Perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pe baza antecontractului în temeiul textului
de mai sus este o aplicare a executării obligației de a face reglementată de teoria generală a
obligației în testul art. 1077 din C. civ
§2. Pactul de preferinţă
Este acordul a două persoane prin care potenţialul cumpărător se asigură că dacă bunul
dorit de el va fi înstrăinat, el va avea prioritate la cumpărare. Beneficiarul dreptului va beneficia
de preferinţă în raport cu alţi concurenţi, dacă va oferi acelaşi preţ ca aceştia.
În doctrină, autorii neagă calitatea de precontract originar a pactului de preferinţă,
considerându-l a fi tot o promisiune unilaterală de vânzare 1. Există asemănări între cele două
tipuri de acte pentru că ambele sunt acte unilaterale şi au ca obiectiv un bun determinat. Ele se
deosebesc însă prin aceea că promisiunea de vânzare presupune un angajament ferm din partea
promitentului, încheierea actului de vânzare depinzând doar de consimţământul beneficiarului, pe
când în cazul pactului de preferinţă, cel care a promis preferinţa nu a luat decizia fermă de a
înstrăina bunul sun; iar voinţa fermă a beneficiarului preferinţei nu poate produce singură nici un
efect în privinţa vânzării.
Nu este posibil să ştergem aceste diferenţe şi să se considere că pactul de preferinţă ar fi
doar o condiţie suspensivă aşa încât această operaţie să se reducă la o promisiune de vânzare
condiţională. Nu se poate face din consimţământ, care este elementul fundamental într-un acord,
o simplă modalitate a contractului.
§3. Dreptul de perempţiune (nu mai este aplicabil decât în cazul chiriașilor caselor
restituite foștilor proprietari).
Legislaţia1 privind circulaţia juridică a terenurilor circumstanţiază vânzarea acestora şi
îngrădeşte consimţământul vânzătorului.
Astfel dacă titularul dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de teren agricol, situat
în extravilanul localităţii, se hotărăşte să-l vândă, el va trebui să facă oferta de vânzare mai întâi
coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşului. Cu alte cuvinte aceştia sunt titularii unui
drept de preferinţă la cumpărare, la preţ egal.
Nerespectării dreptului de preferinţă este stipulată expres în dispoziţiile art. 5 şi 14 din L.
nr. 54/1998 care prevede sancţiunea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare. Fiind

2
În același sens art. 12 din D. nr. 144/1958, astăzi abrogat, care a fost calificat ca fiind o
consacrare a promisiunii de vânzare-cumpărare în materie imobiliară, sau antecontract de
vânzare-cumpărare, ţinându-se cont că legea condiţiona validitatea contractului de forma
autentică.
1
J.-Schmidt-Szalewski, La force obligatoire á l´épreuve des avant-contrat, RTD civ.,2000, pag.
33-38
1
Reglementarea juridică a dreptului de preempţiune a suferit o serie de modificări, articolele 48-
49 din L. nr. 18/1991 fiind schimbate substanţial de dispoziţiile L. nr. 54/1998(art. 5-11). Pentru
o analiză asupra fostei reglementări a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 23 şi urmatoarele.
vorba de anulabilitate dreptul de a invoca acest aspect îl au numai titularii dreptului de
preemţiune, aceştia fiind beneficiarii normei de drept încălcate2.
§4. Modalităţile acordului părţilor
În practică, vânzările se încheie definitiv în momentul în care părţile şi-au dar reciproc
consimţământul, dar se pot încheia şi provizoriu sau să depindă de realizarea unei condiţii. Există,
de asemenea, modalităţi de vânzare care presupun intervenţia unui intermediar; ca şi procedee de
vânzare care sunt reglementate sau interzise.
A. Contractul de vânzare provizoriu
Pentru a proteja pe cumpărătorul mai puţin experimentat, normele de protecţie a
consumatorului prevăd un termen de reflectare, evitând astfel un angajament păgubitor pentru
cumpărătorul luat prin surprindere de o ofertă contractuală pe care el a acceptat-o.
Ordonanţa Guvernului nr. 106/10999 reglementează dreptul de denunţare unilaterală a
contractului de vânzare care a fost încheiat în afara speraţiilor comerciale ale vânzătorului, de
exemplu la domiciliul cumpărătorului sau locul sun de muncă. Potrivit art. 9 şi urm. din acest act
normativ, cumpărătorul are dreptul să denunţe unilateral contractul de vânzare-cumpărare
încheiat în condiţiile arătate, în termen de 7 zile, fără să justifice un motiv. Termenul se
calculează de la data încheierii contractului dacă la acel moment a fost livrat bunul sau în caz
contrar de la data livrării lui.
Apropiate de aceste reguli sunt normele de protecţie a beneficiarului unui credit ipotecar
pentru construirea de imobil. Astfel, în secţiunea I din cap. III , intitulată :Clauze obligatorii
pentru protecţia împrumutaţilor se dispune prin textul art. 8 din Legea nr.190/ 1999 1
împrumutatul are la dispoziţie zece zile de la data la care împrumutătorul i-a făcut oferta scrisă de
împrumut care cuprinde toate condiţiile contractului şi termenul de valabilitate a acestuia ( în rest
este vorba de termenul de executare n.n.).
Şi codul civil reglementează un termen de reflectare în interiorul căruia una dintre părţi
sau ambele pot să revoce unilateral contractul sub sancţiunea de a pierde arvuna ori de a o înapoia
îndoit (art. 1298) Apreciem că în acest caz arvuna are natura juridică a daunei de imobilizare
Clauza de dezicere poate fi stipulată atât în promisiunea de vânzare cât şi într-un contract de
vânzare.
Existenţa unei sume stipulată într-un contract antrenează implicit existenţa clauzei de
dezicere. Ea trebuie să fie stipulată expres. Astfel, contractul va fi interpretat ca fiind încheiat
prin plata unui acont, adică a unei părţi din preţ şi nu va da dreptul nici unei părţi să refuze
executarea contractului.
B. Vânzarea sub condiție
Potrivit art. 1296 C. civ., vânzarea este pură şi simplă sau sub condiţie, în ambele cazuri
efectele ei se subordonează principiilor generale ale contractelor.
a. Vânzarea sub condiţie suspensivă. Condiţia suspensivă prezintă interes pentru cel care
beneficiază de această condiţie, căci el nu va fi legat prin contractul de vânzare-cumpărare decât
la data întrunirii unor standarde revăzute de lege sau de părţi..
a1.Vânzarea sub condiţie suspensivă reglementată de lege
a1. 1. Vânzarea pe încercate
Codul civil reglementează vânzarea pe încercate în art. 1302 stipulând că această vânzare
„este presupusă a fi condiţională până la încercare”, adică perfectarea ei depinde de rezultatul
încercării, până atunci contractul fiind supus condiţiei suspensive. Contractul se încheie în
momentul acordului de voinţă al părţilor însă fiind afectat de condiţia suspensivă ca bunul să
convină cumpărătorului, proprietatea şi riscurile se vor transmite după îndeplinirea condiţiei.
Dacă încercarea bunului satisface pretenţiile cumpărătorului, contractul este perfect, şi retroactiv,
efectele se produc de la data încheierii contractului.
Nu trebuie să confundăm această varietate de vânzare cu vânzarea pe gustate, care se
încheie numai după ce cumpărătorul gustă bunul şi dacă afirmă că-i plac.
În practică această modalitate de vânzare are aplicaţii diferite: cumpărarea hainelor, a
autovehiculelor, a computerelor. Pentru efectuarea încercării, cumpărătorului trebuie să i se
predea un bun, fără ca prin aceasta să devină proprietar, riscul lucrului rămânând în sarcina
vânzătorului. Responsabilitatea cumpărătorului pentru pieirea sau deteriorarea lucrului poate fi
angajată dacă în cursul încercării el a deteriorat sau distrus lucrul din culpă, responsabilitatea sa

2
Pentru analiza detaliată a acestor probleme a se vedea Eugen Chelaru, Curs de drept civil.
Drepturile reale principale, Editura ALL Beck, Bucureşti, 2000, p. 106-107.
1
Legea nr. 190/1999 creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, publicată în M.Of. nr.611 din
14 dec. 1999
semănând cu cea a depozitarului, căci el trebuie să restituie lucrul fără a-l folosi mai mult decât
pentru a-l încerca..
Când cumpărătorul nu a efectuat încercarea, vânzătorul poate să considere condiţia
îndeplinită potrivit regulii art. 1012 C. civ. şi să ceară executarea contractului, căci vânzarea este
perfectă.
Dacă a fost efectuată încercarea lucrurilor de către cumpărător, acesta are un drept
discreţionar de a decide că lucrurile încercate corespund pretenţiilor sale ori nu?
În opinia dominată, cumpărătorul nu are un drept absolut de a refuza vânzarea pe motiv că
lucrul nu corespunde pretenţiilor lui, căci motivele refuzului trebuie să se întemeieze pe criterii
obiective. Se susuţine că este cert că nu se poate refuza bunul pe motiv că nu-i place
cupărătorului, lipsurile bunului trebuind să fie apreciate obiectiv, altfel am fi în prezenţa unui
contract sub condiţie pur potestativă-nul în virtutea articolului 1010 C.civ1.
Avem rezerve faţă de această opinie considerând că vânzarea pe încercate este spusă unei
condiţii pur subiective . În acest sens invocăm dispoziţiile art. 9 din O.G.nr. 106/1999 şi 8 din
Legea 190/1999 care permite cumpărătorului să se dezică de contract fără nici o motivaţie. Legea
admite deci ca pentru bunurile de consum în general încheierea contractului să se facă sub
condiţia pur potestativă.
a1. 2.Vânzarea pe gustate
Spre deosebire de art. 1302 C. civ. din interpretarea căruia rezultă că vânzarea pe încercate
presupune existenţa contractului, dar a cărui perfectare depinde de voinţa cumpărătorului, art.
1301 C. civ. ce reglementează vânzarea pe gustate neagă existenţa contractului, stipulând că
”vinderea nu există fără ce cumpărătorul nu gustă “. În consecinţă, vânzarea pe gustate este o
promisiune de vânzare din partea vânzătorului şi nu o vânzare sub condiţie. Cumpărătorul va
accepta oferta de vânzare sau nu în funcţie de rezultatul gustării încheind contractul sau nu.
Această varietate de vânzare are ca obiect bunuri care de regulă se gustă, legea
exemplificând :”uleiul şi vinul”
b. Vânzarea sub condiţia suspensivă în virtutea unei stipulaţii a părţilor.
Sunt uzuale vânzările în care părţile stipulează o condiţie suspensivă. Astfel, pentru
vânzarea imobilelor terenuri, părţile încheie acte având acest obiect, sub condiţia de a se obţine
autorizaţia de construire. Sub imperiul D .nr. 144/1958 şi apoi sub cel al legii nr. 58/1974 ( art.31)
astăzi abrogate, înstrăinarea imobilelor se făceau sub condiţia obţinerii autorizaţiei de construire.
C. Vânzarea sub condiţie rezolutorie. Vânzarea cu pact de răscumpărare
Codul civil a preluat prin art.1371-1387, astăzi abrogate prin art. 4 din legea cametei din 2
aprilie 1931, o veche formă de vânzare din dreptul roman ce conţinea condiţia rezolutorie. Este
cazul vânzării cu pact de răscumpărare, care cu toată abrogarea ea se practică, şi ea ascunde
tocmai convenţia de prohibită de lege1.
Spre deosebire de vânzarea pe încercate, afectată de o condiţie suspensivă, vânzarea cu
pact de răscumpărare este afectată de condiţia rezolutorie a reluării bunului vândut de către
înstrăinător, la un anumit termen prestabilit.
Clauza răscumpărării trebuie stipulată în contractul de vânzare-cumpărare pentru a putea
vorbi despre aceeaşi operaţiune, în caz contrar răscumpărarea constituind un contract diferit, iar
nu o simplă condiţie rezolutorie2.
D. Vânzările prin intermediari.
Numeroase vânzări civile se încheie prin intermediul unor categorii profesionale de
intermediari specializaţi. Uneori părţile solicită intervenţia acestora, iar alteori o impune legea. Este
cazul agenţilor imobiliari şi al executorilor judecătoreşti în cazul vânzărilor silite. Uneori
activitatea lor se reduce la intermedierea vânzărilor, alteori aceştia au puterea de a consilia părţile,
de a asista la negocieri ori de a negocia în numele părţilor. Executorii judecătoreşti au rolul de a
aplica regulile vânzării silite ori a celor solicitate de părţi pentru cazul în care una dintre ele este
incapabil ( art. 1388 – 1390 C. civ. ) şi art. 728 C. civ. şi urm., precum şi regulile procedurale art.
431 şi urm. C.pr.civ pentru bunurile mobile; art. 488 şi urm. C.pr.civ. pentru bunurile imobile.

1
Fr. Deak, op. cit. pag.109
1
T. Argeş, s. civ. dec. Nr 1327/2000(nepublicată)
2
De exemplu o persoană care are nevoie de o sumă de bani înstrăinează un bun al său pentru un
preţ scăzut faţă de valoarea lucrului, convenind cu dobânditorul răscumpărarea bunului la un
anumit termen când va trebui să restituie o sumă de bani cuprinzând preţul primit iniţial şi
dobânda.
E. Procedee de vânzare
Libertatea contractuală este limitată de lege care interzice anumite procedee de vânzare cu
scopul de a proteja cumpărătorii. Aceste reguli se aplică doar între comercianţi şi consumatori.
a. Vânzarea în afara spaţiilor comerciale
O formă de vânzare reglementată de O.G. nr. 106/1999 este cea în afara spaţiilor
comerciale ale vânzătorului, de exemplu, vânzarea la domiciliul sau locul de muncă al
cumpărătorului, ori cele făcute, de exemplu, cu ocazia unui festival sau a unei sărbători, etc.
Pentru aceste vânzări legea acordă cumpărătorului dreptul de a renunţa la contract în
termen de şapte zile. În acest termen vânzătorul nu poate solicita executarea contractului de către
consumator sau plata unui acont ori a uni sume, indiferent că vânzătorul a predat bunul sau nu.
Pentru a se putea exercita dreptul de dezicere de către cumpărător, vânzătorul are obligaţia
de a da un minim de informaţi privind condiţiile vânzări îşi identitatea vânzătorului. Încălcarea
acestor reguli constituie contravenţie.
b. Vânzarea forţată şi cea condiţionată de cumpărarea altor bunuri
Ordonanţa nr. 130/2000 privind contractele la distanţă reglementează expres interdicţia
vânzătorului sau prestatorului de serviciu de a livra produse ori servicii necomandate de
cumpărător ( art. 14 ) Livrarea sau prestarea unor astfel de mărfuri ori servicii nu angajează nici o
prestaţie din partea cumpărătorului, iar tăcerea lui nu valorează cu acceptarea produselor
necomandate.
Indirect această regulă subordonează şi practica comercianţilor de orice fel şi în orice loc,
de a condiţiona achiziţionarea unor mărfuri sau servicii de cumpărarea unor alte mărfuri fie de
cumpărarea unei anumite cantităţi.
c. Vânzarea pe credit. Creditul imobiliar
Vânzările pe credit sunt foarte frecvente pentru dobândirea bunurilor mobiliare cât şi
pentru imobile.
Legea nr. 190/1999 reglementează creditul ipotecar pentru imobile şi are ca scop să
protejeze pe cumpărătorul împrumutat.
Această lege asigură resursele financiare pentru activităţile de cumpărare, construire sau
reparare a imobilelor de către particulari ca şi cumpărarea terenului în vederea construirii
imobilului casă.
Protecţia celui împrumutat se realizează prin obligaţia împrumutătorului de a face oferta
contractului scrisă cu 10 zile înainte de încheierea contractului. Acceptarea trebuie să fie dată în
scris. Împrumutul este acordat sub condiţia încheierii contractului principal de construire, reparaţie,
etc.

Secţiunea a III-a. Capacitatea de a contracta.


13. Pentru a încheia un contract de vânzare-cumpărare valabil, părţile trebuie să aibă
capacitatea cerută de lege.
Potrivit articolului 949 C. civ. orice persoană este capabilă de a contracta, cu excepţia
cazurilor prevăzute de lege. Articolul 1306 C. civ. face aplicarea acestui principiu general în
materia contractului de vânzare-cumpărare, stabilind că pot vinde respectiv cumpăra toţi aceia
cărora legea nu le interzice expres.
Dacă în cazul minorilor sau interzişilor incapacitatea are un caracter general, ei putând
face anumite acte juridice numai prin reprezentantul lor legal, în materia contractului de vânzare-
cumpărare legea a instituit incapacităţi speciale în privinţa unor persoane purtătoare de calităţi
specifice. Este cazul soţilor, al mandatarilor, al persoanelor care administrează bunurile statului şi
unităţilor administrativ teritoriale, al funcţionarilor publici, al judecătorilor, procurorilor şi
avocaţilor, al persoanelor insolvabile în anumite cazuri de vânzare şi cel al cetăţenilor străini şi
apatrizilor.
Nu numai persoanelor calificate li se interzice încheierea unor contracte. După principiul
libertăţii contractuale, oricine poate vinde şi cumpăra. Această regulă este însă supusă unei
restricţii. Pentru situaţiile prevăzute expres de lege se interzice unor persoane să vândă sau să
cumpere:
§1.Interdicţia de a vinde şi de a cumpăra
Potrivit art. 1306 toţi cei cărora legea nu le interzice pot să vândă şi să cumpere. Textul
este o aplicare a regulii mai generale a art. 959 C. civ. potrivit căreia orice persoană poate să
încheie un contract dacă nu este declarat incapabil de lege.
Cea mai mare parte a acestor reguli se justifică prin nevoia de a evita cazurile când o
persoană poate fi tentată să abuzeze de puterea sau de funcţia sa pentru a cumpăra un bun în coniţii
dezavantajoase pentru vânzător.
Sunt astfel cazurile reglementate de art. 1308-1309 care interzice administratorilor legali
ori mandatarilor unei persoane particulare ca şi unei persoane de drept public ca şi magistraţilor de
a cumpăra bunurile ce fac obiectul administraţiei sau gestiunilor ori sunt obiectul afacerilor
judiciare în raza teritorială a tribunalului unde magistraţii îşi desfăşoară activitatea.
Sancţiunea încălcării acestor reguli este nulitate relativă, căci scopul lor este de a salva
interesele vânzătorului. În consecinţă, termenul de prescripţie este de 3 ani ( art. 3 din D.
167/1958).
Prin prezumţia interpunerii de persoane stabilită de art. 812. C. civ., aceste interdicţii sunt
extinse şi la rudele apropiate ale cumpărătorului.
A. Vânzarea între soţi este interzisă
Întrucât în dreptul civil român principiul general este libertatea de a contracta, se ridică
întrebarea care este raţiunea ce a determinat instituirea unei asemenea incapacităţi..
In aceste condiţii regula prevăzută de cod are în vedere protejarea principiului
revocabilităţii donaţiilor între soţi1, apărarea intereselor moştenitorilor rezervatari2 ai soţilor
precum şi ale creditorilor3.
Sancţiunea nerespectării interdicţiei legale este nulitatea relativă, care rezultă din raţiunea
textului, având în vedere pe de o parte faptul că norma nu califică felul nulităţii(art. 1308 C. civ.),
iar pe de altă parte că prin aceasta se apăra interese particulare.
Astfel, nulitatea relativă poate fi invocată de către soţul afectat de încheierea actului de
vânzare-cumpărare şi de către terţele persoane(creditorii soţilor sau moştenitorii rezervatari ai
acestora), ale caro interese au fost atinse. Fiind vorba despre nulitate relativă aceasta poate fi
confirmată de oricare dintre părţi după desfacerea căsătoriei când nu mai există nici o interdicţie
legală asupra contractului4.
B. Incapacitatea tuturor mandatarilor şi administratorilor bunurilor domeniului
public.
Achiziţionarea bunurilor statului şi unităţilor administrativ teritoriale de către cel care le
administrează este interzisă5.
Aceeaşi prevedere există şi în privinţa mandatarilor, care nu pot cumpăra bunurile ce sunt
însărcinaţi a vinde, precum şi în cazul tutorilor, care administrează bunurile minorilor sau
interzişilor.
In toate cazurile sancţiunea este nulitatea relativă, care are drept scop protejarea
intereselor persoanelor titulare ale dreptului de proprietate asupra unor asemenea bunuri faţă de
tendinţa mandatarilor şi a administratorilor de a pune înaintea interesului celui reprezentat
propriul interes.
C. Magistraţii şi avocaţii nu pot fi achizitori de drepturi litigioase6. Este vorba de
drepturile litigioase aflate pe rolul instanțelor din cadrul Curţii de apel în a cărei raza teritorială
aceștia îşi exercită funcţia.
Acest caz este reglementat de articolul 1309 C. civ. potrivit căruia «magistrații și avocații
nu pot dobândi pe calea de cesiune drepturile litigioase care sunt de competența tribunalului
județean în a cărui circumscripție își exercită funcția sau profesia». Această interdicție constituie

1
Dacă nu ar fi fost instituită o asemnea interdicţie de a contracta soţii ar fi avut posibilitatea ca
prin acte de vânzare simulate să realizeze donaţii irevocabile.
2
In dreptul italian şi apoi în cel german vânzarea între soţi este admisă dacă este sinceră şi lipsită
de fraudă, raţiunea fiind aceia de a apăra interesele moştenitorilor unuia dintre soţi, prin evitarea
ca acesta din urmă să-şi înstrăineze toate bunurile. Aceleaşi raţiune subzistă şi în dreptul civil
român. A se vedea în acest sens C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de
drept civil român, Vol. II, Colecţia Juridica, Editura ALL, Bucureşti, 1998, p. 552.
3
Incă din reglementările Codului Caragea reieşea raţiunea protejării intereselor creditorilor
oricaruia dintre soţi prin interdicţia vânzării. Pentru a pune bunurile soţului urmărit la adăpost de
creditori se încheiau între soti contracte de vânzare-cumpărare, astfel că legea a prevenit acest
lucru.
4
Este cert că acest contract va putea fi confirmat şi de către moştenitorii sotului vânzător sau
cumpărător, după moartea acestuia. A se vedea in acest sens Francisc Deak, op.cit., p. 31.
5
Este cazul bunurilor aflate în domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ teritoriale,
deoarece bunurile aflate in domeniul public sunt inalienabile, sancţiunea nerespectării acestei
dispoziţii fiind nulitatea absolută.
6
Prin drepturi litigioase se înţeleg acele drepturi care sunt contestate în justiţie precum şi cele
asupra cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi viitoare. In acest sens a se vedea Francisc
Deak, op.cit., p. 32.
o incapacitate7. Rațiunea acestei incapacități este necesitatea protejării prestigiului justiției, care
este de ordine publică. În consecință încălcarea acestei incapacități de ordine publică este
sancționată cu nulitatea absolută. Regula vizează înlăturarea bănuielii că magistraților sau
avocații ar interveni în soluționarea favorabilă a acțiunilor având ca obiect drepturile litigioase
dobândite prin cesiune8.
D. Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
România.
Constituţia română din 1991 prevede expres această incapacitate în articolul 41. Interdicţia
este generală astfel că nici o categorie de terenuri nu poate face obiect al dreptului de proprietate.
Această interdicţie funcţionează şi pentru persoanele juridice străine ca subiecte de drept
civil, naţionalitatea acestora determinată de situarea sediului respectivei persoane juridice
încadrându-se în raţiunea textului fundamental9.
Având în vedere caracterul de principiu constituţional al dispoziţiei prohibitive, sancţiunea
nerespectării acestuia este nulitatea absolută.
E. Proprietatea unei familii nu poate depăşi suprafaţa de 200 ha de teren agricol în
echivalent arabil, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Prevederile articolului 2 din L. nr. 54/1998, arată că în cazul dobândirii prin acte juridice
între vii, proprietatea funciară a unei familii nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent
arabil. Prin familie se înţeleg soţii şi copii necăsătoriţi care gospodăresc împreună cu părinţii.
In privinţa suprafeţei care depăşeşte dimensiunea amintită, actul de dobândire(inclusiv
vânzare- cumpărare) va fi nul absolut, interdicţia fiind instituită din motive de ordine publică.
F. Persoanele insolvabile nu pot dobândi la licitaţie publică bunuri imobile care se vând în
cadrul executării silite (art. 535 C. pr. civ.) sub sancţiunea nulităţii relative10.
§2. Interdicţia vânzătorului de a-şi alege cumpătătorul.
15.1. În principiu, cel care-şi înstrăinează bunurile este liber să aleagă cocontractantul.
Această libertate este restrânsă însă pentru comercianţi, căci aceştia nu pot refuza să vândă bunurile
scoase la vânzare unui consumator sub pedeapsa sancţiunii amenzii ( art. din O.G. nr. 21/1992).
15.2 Dreptul de retract. Codul civil acordă uneia dintre părţile litigioase prerogativa
retractului litigios pentru cazul în care partea adversă ar ceda dreptul litigios unei terţe persoane
( art. 1385 C. civ.). Acelaş drept este acordat şi chiriaşului în cazul în care proprietarul a înstrăinat
locuinţa unei terţe persoane (art.19 din O.U.G. nr. 40/1999)
15.3 Dreptul de preemţiune. Legea nr. 54/1998 prin textul art. 5 stabileşte obligaţia
proprietarului uni teren arabil de a încunoştinţa pe copropietari, vecinii terenului,şi arendaşi asupra
intenţiei de înstrăinare a terenului La fel şi legea nr. 56/1996 acordă acelaşi drept locatarului unui
fond rural .La fel O.U.G. nr. 40/1999 instituie dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilul în
favoarea locatarului unei locuinţe în cazul în care proprietarul se hotărăşte să-l vândă(art. 14 lit b şi
art. 18)
D-L. nr. 61/1990 şi Legea nr. 85/1992 (art. 2 ) instituie acelaşi drept de preemţiune la
cumpărare pentru locatarii locuinţelor construite din fondurile statului.
În opinia noastră sfera dreptului de preemţiune cuprind toate actele cu titlu oneros..
Exerciţiul dreptului de preemţiune presupune notificarea intenţiei de înstăinare şi
condiţiile ei, subiectul preferat de lege având un termen de reflectare, de exemplu de 45 zile în
cazul vânzării terenurilor extravilane(art. 7 din L. nr. 54 /1998. Dacă în acest termen beneficiarul
nu anunţă intenţia de dobândire, este prezumat că el a renunţat la exerciţiul dreptului.
Beneficiarul dreptului de preemţiune nu poate să-şi exercite preferinţa legală decât
respectând preţul stabilit de vânzător.

7
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p. 554.
8
Curtea Constituțională, decizia nr. 581/20 05 2008, publicată în Monitorul Oficial nr. 528/2008
9
Asupra acestei situaţii, dată fiind şi reglementarea investiţiilor străine în România(L. nr.
35/1991), iniţial s-a decis că nici societăţile comerciale cu capital străin, indiferent de locul
situării acestora, nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în ţara noastră. In acest
sens C.S.J., sect. Civ., dec. nr. 831/1994.
Asupra analizei acestei probleme sub incidenţa dispoziţiilor L. nr. 68/1997, privind completarea
L. nr. 35/1991, a O.U.G. nr. 31/1997, privind regimul investiţiilor străine şi a O.U.G. nr. 92/1997,
privind stimularea investiţiilor directe a se vedea E.Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed.
ALL Beck, Bucureşti, 1999, p. 280 şi urm.
10
Dispoziţiile art. 535 C.proc.civ. au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000, însă la ora actuală
aplicarea acestui din urmă act normativ a fost suspendată prin O.U.G. nr. 290/29.12.2000, astfel
că această dispozitie este în vigoare.
Sancţiunea încălcării acestei restricţii de către vânzător este nulitatea relativă a
contractului încheiat cu terţii.

Secţiunea a IV. Obiectul contractului


8. Datorită faptului că prin contractul de vânzare-cumpărare se crază obligaţii atât în
sarcina vânzătorului cât şi în sarcina cumpărătorului, obiectul contractului prezintă un caracter
binar, fiind reprezentat pe de o parte de obiectul obligaţiei celui care înstrăinează- lucrul vândut,
iar pe de altă parte de obiectul obligaţiei celui care dobândeşte- preţul bunului.
Subsecţiunea I. Lucrul vândut
16. În principiu toate lucrurile pot fi vândute (art.1310 C. civ.). Pentru a fi obiectul unei
vânzări nu este suficient ca lucrul să poată fi vândut, el trebuie să îndeplinească anumite condiţii.
§1. Lucrurile care pot fi vândute
Pentru ca un lucru să poată fi vândut trebuie ca, având în vedere natura însăşi a lucrului, el
să poată fi obiectul unei vânzări şi pe de altă parte ca el să se afle în comerţul juridic. Codul civil
reglementează condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească lucrul care se vinde şi anume: să fie
în comerţ, să existe sau sa poată exista în viitor, să fie determinat sau determinabil (art. 963-965şi
art.1310-1311 C. civ.). La aceste condiţii doctrina adaugă pe aceea ca lucrul să fie proprietatea
vânzătorului.
A. Lucrurile care pot face obiectul vânzării.
Textul art. 1294–1295 restrânge obiectul contractului doar la transferul dreptului de
proprietate asupra lucrurilor mobile şi imobile. În realitate obiectul vânzării are o sferă mult mai
largă, ce ar putea fi exprimată prin orice obiect care poate fi cesibil. Astfel, poate fi obiect al
vânzării: curentul electric, chiar livrarea acestui obiect este o operaţie de vânzare şi nu de prestări
servicii, căci contractul cadru încheiat de S.C. Electrica S.A. conţine elementele vânzării. La fel şi
programele soft destinat vânzării pe piaţă, chiar dacă programatorii spun că utilizatorii softurilor
trebuie să aibă drept de licenţă, ceea ce ar însemna că dobânditorii unui program ar avea de fapt un
drept de locaţie. O astfel de prestaţie este puţin pretabilă, deoarece cumpărătorul programului
plăteşte o singură dată preţul produsului. Dacă însă programul este realizat la cererea unui client,
contractul este o antrepriză.
Vânzarea nu realizează deci doar transferul proprietăţii unui imobil, ci permite
înstrăinarea oricărui drept real care constituie un dezmebrământ al proprietăţii, cum ar fi
uzufructul, nuda proprietate sau chiar o servitute. În schimb, dreptul de folosinţă al unui imobil sau
de locaţie al unei locuinţe nu sunt cesibile.
Cum am mai arătat, vânzarea nu are ca obiect doar drepturile reale, ci şi cele personale,
cesiunea de creanţă fiind o varietate a vânzării, regulile specifice ale acestei cesiunii fiind adaptate
regimului juridic al vânzării, de exemplu cele privind opozabilitatea ( art. 1393-1394 C. civ.), şi
cele privind garanţiile ( art. 1392 C. civ). În consecinţă, cesiunea părţilor sociale sau a acţiunilor
sunt vânzări, chiar dacă înstrăinarea lor are reguli particulare.
De asemenea, înstrăinarea fondurilor de comerţ care cuprinde atât bunuri corporale cât şi
incorporale este o vânzare, dar ea face obiectul unei reglementări particulare
B. Lucrurile aflate în comerţul juridic.
Textul art. 1310 C. civ. este o aplicaţie a art. 963 C. civ. precizând că obiectele care sunt în
comerţ pot face obiectul vânzării, exceptând cele a căror înstrăinare este oprită prin legi speciale.
Pentru a fi în circuitul civil bunul trebuie să îndeplinească trei condiţii cumulativ: să fie
susceptibil de apropriaţiune, să fie obiect al proprietăţii private şi să fie transmisibil.
a1. Sunt în afara comerţului bunurile care în mod tradiţional nu pot fi apropiate. Astfel tot
ceea ce se raportează la persoana umană, cum ar fi drepturile personal nepatrimoniale: dreptul la
muncă, numele corpul uman sau organele. De exemplu, sângele şi organele pot face doar obiectul
unor donaţii, chiar dacă ilicit există şi înstrăinări oneroase ale acestora. Sunt la fel bunurile
denumite res communes cum sunt: aerul, apa mărilor, lumina etc. Acestea servesc la folosinţa
tuturor nimeni neputându-le apropria1.
a2. Există şi bunuri care sunt susceptibile de apropriere însă care sunt scoase din circuitul
civil, nefiind obiect el proprietăţii private. Este cazul bunurilor din domeniul, public al statului şi
unităţilor administrativ teritoriale, care conform art. 135 din Constituţie şi în virtutea
reglementărilor speciale aparţin domeniului public ( art. 11 al. 1 din Legea 213/1998).
a3. De asemenea exista bunuri asupra cărora legea nu a prevăzut o inalienabilitate totală
însă a restrâns posibilitatea transmiterii lor2. Este astfel cazul armelor, muniţiilor şi materiilor
explozive, al produselor şi substantelor stupefiante, al produselor toxice, al bunurilor ce aparţin

1
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. I, p. 537.
patrimoniului naţional cultural al bunurilor monopol de stat, care pot circula în condiţiile
prevăzute de legea specială3 etc.
Din această categorie fac parte şi terenurile asupra cărora s-a constituit dreptul de
proprietate conform L. nr. 18/1991, caracterizate prin interdicţia înstrăinării lor timp de 10 ani din
anul următor celui in care s-a făcut înscrierea proprietăţii4.
Cesiunea clienţilor de către practicienii profesiunilor liberale: notari, avocaţi, medici este
nulă, pentru că persoanele sunt indisponibile. Practicienii pot să-şi vândă un cabinet şi să se
angajeze ca cedentul să prezinte agrementul său faţă de cesionar şi să nu-i facă concurenţă.
Textul art. 965 C. civ. prohibă de asemenea vânzarea succesiunilor nedeschise, căci ar
însemna ca particulari să negocieze asupra raporturilor de familie, el aparţinând domeniului public
atâta timp cât dreptul la mostenire nu este actual.
Şi particularii pot temporar să restrângă sfera bunurilor ce pot fi vândute. Deşi donatarii şi
legatarii nu pot indisponibiliza lucrurile prin interzicerea înstrăinării bunurilor ce au făcut obiectul
acestor liberalităţi, totuşi sunt admise indisponibilităţile făcute pe o perioadă determinată şi
justificată de un motiv serios şi legitim.
Drepturile de difuzare în emisiunile TV nu fac obiectul vânzării, căci dobânditorii acestor
drepturi nu pot realiza emisiuni decât pe o durată limitată. De asemenea, drepturile de proprietate
intelectuală pot fi cu greu incluse în această sferă de obiecte.
§2. Condiţiile pentru care un lucru să poată fi obiectul vânzării.
Potrivit art. 963-964 şi art. 1311 C. civ., un lucru nu poate face obiectul vânzării decât dacă
există şi este determinat sau determinabil. Doctrina adaugă condiţia ca lucrul să se afle în
proprietatea înstrăinătorului.
A. Condiţia existenţei lucrului vândut
Vânzarea poate să poarte asupra unui lucru care exista în timp vânzării, fie asupra unui lucru
care va exista în viitor.
a).Lucrul actual. Textul art. 1311 C. civ. reglementează condiţia existenţei lucrului obiect
al vânzări la data încheierii contractului.. Dacă acesta există, vânzarea este valabilă. Dacă nu
există sau dacă a pierit în momentul în care părţile şi-au dat acordul pentru încheierea
contractului, vânzarea nu este valabilă pentru că lipseşte obiectul. La fel este dacă nu a pierit, dar
a fost deteriorat atât de mult încât nu poate fi utilizat.
Dacă însă lucrul a pierit doar în parte, teza a II-a a acelaşi text lasă cumpărătorului dreptul
de a alege între desfiinţarea contractului şi primirea lucrului în starea în care se află cu reducerea
proporţională a preţului.
b).Lucrul viitor. Potrivit art. 965 C. civ. lucrul viitor poate face obiectul contractului. In
cazul in care la momentul încheierii contractului bunul nu există dar el poate exista in viitor,
conform voinţei părţilor conventia de vânzare este valabilă. Astfel de vânzări sunt de altfel
frecvente, de exemplu, vânzarea pe comandă. Aceste contracte ridică uneori probleme de
calificare. Vom ezita între calificarea lui ca fiind contract de vânzare sau de antrepriză, distincţie
asupra căreia ne vom opri la analiza contractului de antrepriză.
În cazul în care vânzătorul nu şi-a executat obligaţia de vânzare a lucrului viitor,
contractul nu va fi nul pentru lipsa obiectului, ci va fi perfect, antrenând obligaţia vânzătorului la
plata daunelor interese faţă de cumpărător, în situaţia în care acesta nu va dovedi o cauză străină
exoneratoare, sau riscul acesteia va fi suportat de către cumpărător dacă a cumpărat asumându-şi
riscul nerealizării5.
B. Determinarea lucrului vândut
Textul art. 964 C. civ. stipulează că obiectul obligaţiei trebuie să fie determinat sau
determinabil.
Dacă lucrul este un bun cert, determinarea se realizează prin simpla desemnare a lucrului.
De exemplu, indicarea străzii şi numărului imobilului când obiectul vânzării este o casă.

2
Nu doar prin lege se poate dispune inalienabilitatea, prin voinţa subiectelor de drept civil acest
lucru fiind posibil însă cu respectarea anumitor condiţii şi anume: inalienabilitatea convenţională
să fie justificată de un interes legitim şi serios şi sa aibă un caracter temporar. A se vedea în acest
sens Francisc Deak, op.cit., p. 40.
3
L. nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat.
4
Aceleaşi raţiuni şi mecanisme juridice se regăsesc şi în prevederile L. nr. 112/1995 pentru
reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe trecute în proprietatea
statului.
5
În acest din urmă caz contractul dobândeşte un caracter aleatoriu, fiind denumită emptio-
venditio rei speratae.
Dacă lucrul este de gen, adică un lucru fungibil, lucrurile sunt determinabile potrivit art. 964
C. civ., prin indicarea în contract cel puţin a speciei, şi a modului de individualizare, urmând ca la
data executării contractului lucrul vândut să fie determinat prin numărare, măsură, cântărire.
În lipsa precizării calităţii se subînţelege că bunul vândut are o calitate medie.
C. Lucrul vândut trebuie să se afle în proprietatea înstrăinătorului.
Legea noastră civilă nu reglementează expres această condiţie. Ea este însă conformă
principiilor, căci potrivit adagiilor latine “nemo dat quod non habet” şi “nemo plus juris ad alium
transfere potest quam ipse habet”, vânzătorul nu poate încheia un contract valabil de înstrăinare a
unui bun dacă nu îndeplineşte condiţia de a fi titularul dreptului de proprietate asupra
respectivului lucru.
În dreptul nostru vânzării bunului individual determinat al altuia a primit o serie de soluţii
controversate datorită lipsei unei reglementări de principiu6.
Astfel, într-o opinie vânzarea ar fi rezoluţionabilă pentru neexecutarea contractului. Într-o
altă opinie vânzarea a fost considerată ca fiind nulă absolut pentru lipsa obiectului sau pentru lipsa
cauzei.
Astăzi se distinge între cazurile ce pot apărea şi anume: cel puţin cumpărătorul a fost de
bună credinţă, neştiind că vânzătorul nu este proprietar, respectiv ambele părţi au cunoscut acest
fapt.
In prima situaţie vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii de proprietar a
vânzătorului, permiţând astfel salvarea contractului în cazul în care obiectul intră ulterior
încheiereii contractului în patrimoniul vânzătorului, de exemplu prin succesiune. Alte consecinţe
ale acestei calificări sunt: doar cumpărătorul are dreptul să invoce anularea, prescripţia acţiunii, în
termenul general de 3 ani .Termenul curge de la data la care cumpărătorul a aflat că lucrul
dobândit de el nu aparţinea vânzătorului. Dominus rei păstrează dreptul de revendicare a bunului
Soluţia este juridică şi pentru că în dreptul nostru, spre deosebire de cel francez, calitatea
vânzătorului de proprietar al lucrului vândut nu este de ordine publică.
Dacă însă ambele părţi au cunoscut că vânzătorul nu este proprietarul lucrului, vânzarea
este nulă absolut pentru că fraus omnia corrumpit sau pe motiv de cauză ilicită- activitate
speculativă7, căci cu rea credinţă părţile au urmărit să-l lezeze pe proprietar.
În opinia noastră în acest ultim caz, vânzarea nu lezează pe, dominus rei căci el nu poate să
piardă lucrul aflat în patrimoniul său, lui nefiindu-i opozabilă vânzarea făcută de părţi, excepţia
eroarii comune şi invincibile nu poate fi invocată căci prin ipoteză s-a considerat că ambele părţi
sunt de rea credinţă, cunoscând că bunul nu aparţine vânzătorului.
Dacă vânzarea a avut ca obiect bunurile de gen, vânzarea este valabilă şi va fi executată,
vânzătorul fiind obligat să achiziţioneze bunuri de gen, obiect al contractului şi să le predea
cumpărătorului.
Un caz particular al vânzării lucrului altuia este vânzarea lucrului indiviz. Un coindivizar
poate să-şi vândă în tot sau în parte drepturile sale indivize, dar nu poate să înstrăineze un bun aflat
în indiviziune decât cu acceptul tuturor coindivizarilor. Dacă totuşi a vândut un astfel de bun,
contractul nu este nul, ci rezolubil, fiind perfect sau dimpotrivă desfiinţat după cum prin partaj
bunul a fost atribuit înstrăinătorului ca indivizar sau nu.
Buna credinţă şi error comunit facit jus sunt reguli care pot fi invocate de cumpărătorul
lucrului altui pentru a-şi păstra bunul în proprietate. Aceste reguli pot fi invocate atunci când
cumpărătorul a achiziţionat lucrul de la un proprietar aparent, adică de la aceea persoană care era
considerată de toată lumea ca fiind adevăratul proprietar al lucrului.
Aceste reguli trebuie privite cu rezervă, căci deşi protejează circuitul juridic încalcă relaţiile
statice ale dreptului şi încalcă principiul nemo dat quard non habet, încurajând fraudele .
De altfel, aceste reguli sunt contrare spiritului codului civil care admite transferul dreptului la
cumpărătorul de bună credinţă fără consimţământul lui dominus rei numai în condiţiile
uzucapiunii, art. 1890 C. civ.

6
Dreptul roman considera valabilă vânzarea bunului altuia, bazat pe raţiunea că acest act nu
transmitea de drept proprietatea bunului ci crea numai obligaţia în sarcina vânzătorului de a
procura bunul cumpărătorului.
Atât vechiul drept românesc cât şi Codul civil francez prevedeau însă expres nulitatea unei
asemenea convenţii.
7
In dreptul comercial unde obţinerea de profit este o cauză a exercitării comerţului acest contract
este considerat valabil. In acest sens a se vedea Stanciu D. Cărpenaru, Drept comercial român,
Editura ALL, Bucureşti, 1998, p. 388-389.
Subsecţiunea a II-a. Preţul
20. Al doilea element al obiectului contractului de vânzare cumpărare este preţul. Dacă
lucrul vândut este obiectul obligaţiei vânzătorului, preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului,
ambele elemente fiind esenţiale pentru existenţa vânzării.
Preţul este expresia bănească a valorii bunului cumpărat. Juridic spunem că el este suma
de bani plătită de cumpărător în schimbul bunului achiziţionat.
21. Regulile generale privind preţul. În principiu, ca la orice obiect, pentru a fi valabil
preţul trebuie să fie: determinat sau determinabil, sincer şi serios. Specific, legea stabileşte două
reguli generale ce guvernează acest obiect: necesitatea existenţei preţului; şi determinarea
conţinutului preţului de către părţi ori cel puţin fixarea elementelor de determinabilitate al
preţului de către ele. La acestea adăugăm, ca o condiţie specifică, pretul trebuie să fie stabilit în
bani.
§1. Determinarea preţului. Pretul trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil (art
964 şi 1303 C. civ.).
22. Textul art. 1302 C. civ. stabileşte că preţul este determinat prin stabilirea lui de către
părţi. Preţul este stabilit prin negociere, iar nu lăsat la aprecierea uneia dintre ele, căci vânzarea
având caracter oneros şi comutativ, preţul trebuie să fie cunoscut de ambele părţi la data
încheierii contractului.
Prin excepţie determinarea poate avea loc şi prin alte modalităţi de stabilire a preţului, care
nu presupun negocierea, cum ar fi: raportarea la preţul curent sau la preţul bursei din ziua
încheierii contractului, determinarea preţului prin intermediul unui terţ la aprecierea căruia este
lăsată stabilirea cuantumului acestuia8 sau determinarea preţului de către instanţa de judecată (art.
1303 alin. 2 C. civ.).
Dacă pentru anumite produse exista un preţ legal atunci părţile sunt obligate să-l aibă în
vedere fără a depăşi limita maximă a acestuia9.
Fixarea preţului nu este necesar să se facă în ziua încheierii contractului.
§2. Fixarea preţului în bani. În Codul civil nu se prevede foarte exact această condiţie. Ea
este însă necesară căci acest element este singurul care determină deosebirea dintre vânzare şi
schimb. Această condiţie rezultă din textul art. 1294 C. civ. ce dispune că cel care cumpără
trebuie să plătească vânzătorului preţul lucrului achiziţionat. Plata cuprinde aşa cum arată teoria
obligaţiilor nu numai achitarea unei sume de bani ci orice prestaţie, făcută în executarea unui
contract. Or, preţul în bani este de esenţa vânzării nu doar de natura acesteia. Lipsa preţului dintr-
un contract ce are ca obiect transferul dreptului de proprietate sau a altui drept real determină
calificarea lui ca un schimb, aport în societate, dar în plată ori contract nenumit, dar nu poate fi
calificat vânzare. Mai mult acest element difernţiază contractul de vânzare-cumpărare nu numai
de contractul de schimb dar şi de contractele intitulate contracte de vânzare-cumpărare. Este
cazul convenţiei de “vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere”, care în realitatea este un
contract nenumit, plata constând într-o obligaţie de a face nu de a da, şi anume prestarea
întreţinerii10.
Consecinţa, acestor contracte nu li se vor aplica regulile specifice vânzării relative la preţ,
cum ar fi de exemplu cele privind leziunea sau dreptul de privilegiu al vânzătorului. În schimb,
existând elementul general de transfer al proprietăţii şi acestor contracte le sunt proprii regulile
privind garanţia de evicţiune şi cea privind viciile ascunse.
§3. Preţul trebuie să fie determinat real şi serios. Când cuantumul preţului este fixat în
urma negocierii contractului, el întruneşte aceste condiţii.
În cazul bunurilor de consumaţie nu se pot purta negocieri asupra preţurilor, căci ele
sunt fixate invariabil de către comercianţi. Dar jocul concurenţei limitează libertatea acestora la
fixarea preţului.
Pentru celelalte bunuri, aşa cum vom vedea, legea obligă părţile să poarte negocieri
pentru fixarea preţului. Negocierile vizează toate elementele preţului.

8
Terţul care este ales de catre parţi să stabilească pretul nu are nici calitatea de expert, nici pe cea
de arbitru el fiind mandatarul comun al părţilor cu privire la acest aspect.
Ambele părţi îl aleg pentru a avea certitudinea stabilirii unui cuantum corect, pe care nici una
dintre ele nu-l poate determina.
9
De exemplu preţul benzinei sau al anumitor produse farmaceutice.
10
Pe de altă parte, în cazul contractuluide rentă viageră plata este stabilită în bani, constând in
suma care se plăteşte de catre debitrentier creditrentierului, însă diferenţa constă în modalitatea în
care se execută această obligaţie spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare.
Pentru existenţa valabilă a vânzării nu este suficient ca preţul să fie stabilit în bani, ci trebuie
să fie real şi serios.
A. Preţul real. Pentru a fi valabil preţul trebuie să fie sincer, adică real. Preţul nu este real
când este fictiv sau simulat, adică atunci când aparent părţile au fixat un preţul dar printr-un
contra–înscris au stabilit că el nu trebuie plătit, ori că este altul cuantumul lui.
Contractele simulate nu sunt prohibite de lege. În consecinţă, nici actul de donaţie deghizată
sub forma actului de vânzare nu este nul, chiar dacă donaţia simulată nu îndeplineşte condiţiile
legale de formă. Trebuie să rezulte însă evident intenţia de liberalitate al donatarului. În caz contrar
nu există donaţie, iar contractul de vânzare este nul pentru lipsa preţului. Codul civil declară nule
însă donaţiile deghizate prin interpunerea de persoane sau sub forma actelor oneroase dacă
beneficiarii liberalităţii ar fi persoanele incapabile să primească (art. 978 C. civ.).
Vânzările simulate prin care se ascunde cuantumul real al preţului sunt declarate nule de
către legea fiscală. Rămâne însă valabilă vânzarea constatată în contra–înscris.
B. Preţul să fie serios, adică nu derizoriu sau ridicol în raport cu valoarea bunului vândut.
Preţul nu este serios dacă conţinutul lui este atât de mic faţă de valoarea bunului vândut încât este
calificat ca simbolic. Pe de altă parte cum părţile sunt libere în determinarea elementelor
contractului, preţul stabilit de acestea poate să fie proporţional cu valoarea lucrului vândut sau
disproporţionat. Nu este necesar să existe proporţionalitate exactă între preţ şi valoarea bunului
vândut, dar nu este admisibilă nici lipsa totală a corelaţiei între ele.
Preţul derizoriu nu se confundă cu cel lezionar, căci în ultimul caz există o apropiere
sensibilă între cele două valori. Intre un preţ derizoriu şi unul lezionar există anumite diferenţe, în
primul rând determinate de persoanele care pot invoca aceasta. Leziunea este caracteristică
minorilor între 14-18 ani, pe când preţul derizoriu poate apare şi în cazul contractelor încheiate de
către persoane majore. Pe de altă parte preţul derizoriu este atât de disproporţionat în raport cu
valoarea bunului, încât apare din punct de vedere juridic “inexistent”, atrăgând nulitatea actului
de vânzare-cumpărare pentru lipsa cauzei. Preţul lezionar este vădit disproporţionat faţă de
valoarea bunului, în acest caz intervenind nulitatea relativă dacă sunt îndeplinite şi celelalte
condiţii ale leziunii. Calificarea unui preţ disproporţionat (lezionar) ca fiind derizoriu (neserios)
nu poate fi reţinută, astfel că este indicat a se stabili dacă este vorba despre cauză imorală sau
ilicită11 pentru a solicita constatarea nulităţii contractului12.
În practică adesea se foloseşte preţul simbolic în actele de cumpărare ale acţiunilor
societăţilor ce au un pasiv foarte mare. Aceste vânzări sunt valabile. Este valabilă şi vânzarea în
care preţul este modic în raport cu valoarea reală, fără să fie derizoriu, această vânzare valorând
ca donaţie indirectă. Dacă preţul este simbolic, contractul este nul pentru acest motiv.
§4. Preţ determinabil. Părţile pot conveni ca preţul să nu fie fixat la data încheierii
acordului de vânzare, exemplu stipulând că preţul va fi stabilit ulterior. Este astfel atunci când
cantitatea şi calitatea mărfurilor nu este cunoscută la aceea dată, ori nu este cunoscut decât după
fabricarea lucrului. Preţul trebuie să fie fixat prin stabilirea unui cuantum fix stabilit în bani, care
să fie real şi serios, şi nu printr-o determinare generală.
În toate aceste ipoteze părţile pot să determine preţul prin fixarea modalităţii de calcul
ulterior al cuantumului. În acest sens art. 1303 C. civ. prevede că preţul poate fi determinabil prin
însărcinarea unei terţe persoană de a stabili preţul. Determinabil este şi atunci când părţile au fixat
modalitatea de calcul. Una dintre clauzele cele mai des utilizate în acest scop este cea privind
determinarea preţului după cel al pieţei.
Aceste condiţii de determinare nu pot da însă puterea uneia sau alteia dintre părţi de a fixa
singure cuantumul preţului. Nu îndeplinesc condiţia de determinabilitate a preţului nici clauzele
foarte vagi care nu permit o determinare obiectivă a preţului.
§5. Sancţiunea nedeterminării preţului.
Dacă preţul nu este nici determinat nici determinabil întregul contract este nul absolut, şi nu
doar clauza privind preţul. În consecinţă, orice persoană interesată poate invoca nulitatea şi ea nu
poate fi ratificată sau confirmată.

11
Dacă vânzătorul dovedeşte constrângerea din partea cumpărătorului în stabilirea pretului sau
profitarea cumpărătorului de necunoaşterea ori ignoranţa sa cauza contractului este ilicită, astfel
că se poate solicita constatarea nulităţii absolute a actului.
12
P. Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor judecătoreşti din circumscripţia Curţii de
Apel Suceava în materie civilă, Dreptul nr. 5/1995, p. 49-50.
Capitolul IV
Forma contractului de vânzare

24. Potrivit art. 1294-1295 C. civ., contractul de vânzarea este consensual. În prezent însă
sub influenţa unor texte particulare vânzarea tinde să fie tot mai mult un contract solemn.
25. Vânzarea bunurilor imobile
Aşa cum am mai arătat, regulile speciale privind vânzarea terenurilor agricole obligă părţile
să încheie acte autentice ( art.2 din Legea nr.54/1998).
26. Vânzarea bunurilor mobile
În raporturile dintre comercianţi, pentru vânzarea bunurilor mobile de valoare, şi
consumatori, contractele se întocmeşte în formă scrisă sub sancţiunea amenzii contravenţionale
(art. 7 şi 19 din ordonanţa nr. 106/1999).
Pentru alte bunuri de valoare, cum ar fi cele privind autovehiculele vechi vândute între
particulari se întocmesc acte sub semnătură privată după formularul prevăzut de H.G.
nr.210/1992
Capitolul V
Efectele contractului de vânzare-cumpărare.

Secţiunea I. Generalităţi.
27. Articolul 1312 şi următoarele din C.civ. nu prezintă toate obligaţiile vânzătorului.
Având în vedere libertatea de voinţă a părţilor în stabilirea clauzelor contractuale acestea pot
varia la infinit, astfel că pe lângă cele două obligaţii principale prevăzute de cod în sarcina
înstrăinătorului se pot stabili şi altele. Pe de altă parte normele speciale ale vânzării nu
reglementează obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea şi riscul lucrului înstrăinat, ci
doar o aminteşte în definiţia contractului (art. 1294-1295) pentru că aceasta se transferă de drept
de câte ori bunul este cert, iar în cazul bunurilor de gen se transferă de regulă prin predare. Este
motivul pentru care acest transfer este de regulă studiat în teoria generală a obligaţiilor.
Având în vedere că vânzare-cumpărare este tipul contractelor translative de proprietate şi
că pentru înţelegerea acestui transfer nu este suficient să cunoaştem regula generală a transferului
proprietăţii şi riscului, simţim nevoia să analizăm acest efect în cadrul acestui context.
Contractul de vânzare produce deci două categorii de efecte: cele de drept-transferul
proprietăţii şi al riscului lucrului de la vânzător la cumpărător-; şi cele care depind de voinţa
părţilor contractului şi care se traduc în obligaţiile vânzătorului şi cele ale cumpărătorului.

Secţiunea a II-a. Efectele de drept. Transferul proprietăţii şi al riscului.


28. Specificul contractului de vânzare este transferul definitiv al proprietăţii ori a altor
drepturi reale sau de creanţă dintr-un patrimoniu în altul, ceea ce distinge acest contract de altele,
de exemplu de locaţie, care transferă şi el dreptul de folosinţă al lucrului, dar temporar.
29. Regula de principiu prezentată de Codul civil privind transferul proprietăţii şi al riscului
lucrului nu este imuabilă, părţile putând conveni asupra aplicării acestei reguli.
Subsecţiunea I. Transferul proprietăţii şi al riscului lucrului potrivit Codului civil.
§1Regula generală-Transferul solo consensu.
30. Aşa cum am arătat Codul civil român a sancţionat regula transferul proprietăţii prin
simplu fapt al încheierii contractului fără să fie legat, ca în vechiul drept, de un semn exterior al
acestui transfer, căci indiferent că bunul era fizic deplasat din puterea vânzătorului în cea a
cumpărătorului transferul proprietăţii era realizat.
Această regulă este consacrată ca principiu în regulile generale ale obligaţiilor art. 971 C.
civ., care de fapt este consacrarea clauzei de stil desaisine-saisine
31. Prin acelaşi text legea leagă de transferul proprietăţii şi transferul riscului lucrului, în
aceleaşi condiţii şi este specific vânzării bunurilor certe.
32. Ulterior, în materia contractelor speciale, prin art. 1295 se face aplicarea acestei reguli
de principiu stipulându-se că proprietatea este de drept strămutată la cumpărător în raport cu
vânzătorul, îndată ce aceştia au convenit asupra preţului şi asupra lucrului. Relativ la riscul
lucrului regulile speciale ale vânzării trimit prin textul art. 1335 C. civ. la regulile generale, adică
la regula res perit domino (art.971 C. civ.).
Această regulă nu are însă o aplicaţie generală, căci legea stabileşte o altă soluţie pentru
bunurile de gen ca şi pentru cele viitoare, stabilind că transferul are loc la data individualizării
bunului.
33. Putem concluziona că transferul proprietăţii diferă după natura lucrurilor.
Pentru toate genurile de bunuri regula generală este: transferul proprietăţii are loc solo
consemnsus sub condiţia individualizării bunului.
§2. Transferul proprietăţii şi al riscului în vânzările ce au ca obiect bunuri de gen
34.1. Din interpretarea contrară a textului art. 1300 C. civ. rezultă regula privind transferul
proprietăţii în cazul bunurilor de gen. Dacă riscul lucrului aparţine totdeauna proprietarului (art.
971 C. civ.) şi dacă în cazul bunurilor de gen riscul aparţine vânzătorului până la data numirii sau
măsurării lucrurilor, aşa cum se precizează în art. 1300 C. civ., rezultă că proprietatea lucrurilor
de gen rămâne la vânzător până la acelaşi moment.
Această regulă este raţională căci a prior nu putem gândi că cineva se poate pretinde
proprietar dacă nu poate indica bunurile ce-i aparţin.
34.2. Spre deosebire de regula riscului lucrului în contractele ce au ca obiect bunuri
certe, în cazul bunurilor de gen pieirea lucrurilor nu desfiinţează contractul căci vânzătorul va fi
obligat să predea lucrul deoarece genera non pereunt.
34.3. Se cuvine să precizăm că în cazul în care obiectul contractului este un bun de
gen dar el face parte dintr-un lot indicat de părţi, dacă acel lot piere până la individualizare, tot
vânzătorul va suporta riscul pieirii, după regula res perit domino, dar el nu va mai fi obligat să
execute obligaţia, căci a pierit întregul lot, adică specia din care făcea parte obiectul vândut.
Legat de aceasta, dacă obiectul vânzării a fost întregul lot, pieirea lotului antrenează
riscul cumpărătorului, căci obiectul contractului a fost individualizat la data încheierii
contractului şi sunt aplicabile deci regulile vânzării ce are obiect cert. Această vânzare este
denumită în bloc. Exemplu vânzarea unui lot de animale dintre care unele sunt numite în timpul
transportului. Riscul va fi al vânzătorului.
34.4. O particularitate a transferului proprietăţii şi riscurilor există în cazul vânzărilor
în magazinele de vânzare cu autoservire. Mărfurile expuse în rafturi constituie o ofertă
permanentă de vânzare şi deci alegerea unui sortiment are valoarea acceptării ofertei şi deci
contractul este perfect. Ca urmare cumpărătorul nu ar putea fi urmărit pentru furt dacă ar ieşi din
magazin ascunzând bunul însuşit, căci un proprietar nu poate să-şi fure propriul bun. De aceea se
consideră că în cazul acestor vânzări proprietatea şi riscul se transferă la cumpărător nu de la data
întâlnirii ofertei cu acceptarea, ci de la data plăţii preţului. Ca urmare, distrugerea unei mărfi în
magazin, fără culpa cumpărătorului va fi suportată de vânzător.
34.5. Odată cu individualizarea lucrului vândut are loc şi transferul proprietăţii
lucrului la cumpărător şi odată cu ea şi riscul lucrului. Individualizarea are loc prin operaţia de
măsurare, numărare, cântărire.
§3. Transferul proprietăţii şi al riscului în cazul vânzării lucrurilor viitoare
35.1. Aceste vânzări poartă asupra lucrurilor care nu există la data încheierii
contractului ci urmează să fie fabricate, construite ori produse. În consecinţă, la data încheierii
convenţiei transferul proprietăţii acestor bunuri nu este posibil.
35.2. Pentru a determina momentul transferului de proprietate şi al riscului trebuie
ţinut cont că lucrul fabricat poate fi cert, cum ar fi de exemplu o construcţie, sau de serie, adică
un bun de gen, cum ar fi de exemplu un autoturism exceptând cazul când el ar fi fabricat la
comandă.,
35.2.1. În primul caz proprietatea şi riscul se transferă cumpărătorului de la data
fabricării lucrului, indiferent că achizitorul a ştiut sau nu că lucrul a ost fabricat sau construit.
Dacă lucrul a pierit după ce a fost fabricat şi înainte de a fi predat riscul este al cumpărătorului.
O aplicaţie a acestei reguli este vânzarea imobilelor viitoare. În cazul în care un
antreprenor se angajează să construiască un imobil, predându-l la cheie, apreciem că acest
contract nu este o convenţie de antrepriză, ci o vânzare a unei construcţii viitoare, indiferent că se
construieşte pe terenul celui care a comandat clădirea, ori pe terenul ce-l vinde antreprenorul.
Când se transferă proprietatea lucrului, pe măsura construirii, ori la data predării cheilor clădirii ?
Apreciem că atunci când proprietarul terenului este cel care a comandat lucrarea de construcţie,
în virtutea accesiunii imobiliare proprietarul terenului devine proprietarul fiecărei părţi din
construcţia executată zi cu zi. Altfel, dacă din varii motive contractul se desfiinţează, ar însemna
că antreprenorul ori succesorii lui ar fi proprietarii părţii de clădire rămasă neexecutată, cu toate
consecinţele ce rezultă de aici.
35.2.2. În cazul bunurilor de serie, de la data individualizării, mai puţin dacă lucrul a
fost comandat, căci el este un bun individualizat. Este celebru litigiul început în anul 1990-1991
dintre Uzinele de autoturism Dacia şi cumpărătorii care au plătit preţul însă nu au intrat niciodată
în posesia autoturismului sub motiv că după revoluţie datorită inflaţiei preţul a crescut foarte
mult1.
O aplicaţie specială a acestei reguli o găsim în contractul de vânzare cumpărare a
recoltei de pe un teren însămânţat, el având particularitatea că vânzare este aleatorie. La data
încheierii contractului se transferă proprietatea şi riscul, căci bunul este individualizat–recolta de
pe teren. Dacă recolta este mai bună decât se spera, cumpărătorul câştigă o valoare nesperată.
Dacă dimpotrivă nu se va face recoltă, el va pierde, căci preţul trebuie plătit.
§4. Opozabilitatea transferului dreptului de proprietate faţă de terţi
36. Pentru ca transferul proprietăţii să fie deplin eficace nu este suficient ca el să fie
opozabil doar vânzătorului, ci şi terţelor persoane.
37. Opozabilitatea transferului proprietăţii există dacă terţii nu pot ignora dreptul
cumpărătorului şi ea se dobândeşte la fel pentru bunurile mobile şi imobile.
Orice contract încheiat în clandestinitate nu este recunoscut de lege, deci poate fi
ignoratat. Legea dă forţă juridică numai contractelor încheiate în condiţiile de publicitate
prevăzută de lege, sau dacă a fost cunoscută existenţa lor2. Atunci când doi sau mai mulţi
cumpărători au respectat forma de publicitate, legea dă preferinţă celui care sa- conformat mai
întâi.
37.1. Nu este nevoie de o anumită formalitate de publicitate pentru ca vânzare-
cumpărare având ca obiect bunuri mobile să fie opozabilă terţilor, fiind suficientă posesia publică
a bunului. Regula se justifică prin aceea că posesia bunului cumpărat constituie cea mai
reprezentativă formă de publicitate. Textul art. 1909 alin. l C. civ. consacră această regulă
traducând-o în expresia: simpla posesie a lucrurilor mobile valorează proprietate. Se cere însă ca
achizitorul să fie de bună credinţă.
Inopozabilitatea nu poate s-o ridice orice terţ, adică penitus extranei, ci doar terţii
interesaţi3., adică cei care au un drept câştigat asupra lucrului. O aplicare a opozabilităţii dreptului
dobândit de cumpărător asupra unui bun mobil faţă de terţii interesaţi este reglementat de art. 972
C. civ. care consacră regula transferului proprietăţii în cazul vânzărilor succesive. Potrivit acestui
text, dintre doi cumpărători succesivi ai aceluiaşi bun mobil va fi preferat cel care a intrat în
posesia lucrului şi a fost de bună credinţă, chiar dacă titlul său este posterior.
Cu toate acestea, cumpărătorul de bună credinţă nu poate opune dreptul dobândit de el
adevăratului proprietar în caz că acesta din urmă l-a pierdut ori furat. Astfel, potrivit alin. 2 din
acelaşi art. 1909 C. civ., proprietarul care l-a pierdut sau căruia i-a fost furat poate să-l revendice
de la cumpărător, timp de 3 ani, rămânând acestuia din urmă dreptul de recurs contra
vânzătorului.
37.2. În materia bunurilor imobile legea instituie anumite formalităţi care condiţionează
asigurarea opozabilităţii contractului faţă de terţi. Conform articolului 1295 alin 2 C. civ.,
vânzarea nu este opozabilă faţă de terţi decât din momentul transcrierii în registrul anume ţinut
pentru publicitatea imobiliară.
În prezent acest text se coroborează cu regula art.27 din L. nr. 7/1996 potrivit căruia
înscrierea actului juridic în cartea funciară are ca efect opozabilitatea actului faţă de terţele
persoane. Ca urmare, în cazul unor înstrăinări succesive, va prevala dreptul cumpărătorului care
şi-a efectuat primul înscrierea.
Lipsa transcrierii nu poate fi invocată de părţile contractante ori de succesorii universali
sau cu titlu universal ai acestuia deoarece ele nu pot avea mai multe drepturi decât autorii lor.

Subsecţiunea a II-a. Convenţiile părţilor prin care se modifică regulile codului civil
privind transferul proprietăţii şi al riscului.
38. Regulile codului civil privind transferul proprietăţii şi a riscului, ocazionate de
încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu sunt de ordine publică, de aceea părţile convin
adesea ca proprietatea şi riscul să fie transferate la alte momente. Fiind derogări de la drept, ele
trebuie să fie expres prevăzute şi să vizeze ambele elemente, proprietatea şi riscul, în caz contrar
derogarea va antrena modificarea regulii transferului pentru ambele elemente, căci legea le
consideră conexe: res perit domino
39. Cel mai adesea părţile convin să deplaseze în timp momentul transferului de
proprietate şi/sau al riscului, prin tehnica termenelor sau condiţiilor, mai ales al celor suspensive.

1
C. S. J. s. civ. dec. nr. 814/1993, în B. J. 1994, pag.
2
I. Deleanu, opozabilitatea, în Dreptul nr.7/2001, pag. 87
3
Idem.
Astfel, în materia vânzării imobilelor construcţii, părţile convin printr-un act sub
semnătură privată, care el singur ar fi suficient pentru a realiza o vânzare perfectă, ca transferul
proprietăţii să se realizeze la data la care va fi încheiat actul autentic. Acest contract nu trebuie
confundat cu cel în care părţile fac din operaţia de autentificare a actului o condiţie de existenţă a
contractului.
O altă variantă a temporizării transferului de proprietate în contractul de vânzare a
imobilelor este cea a clauzei de rezervare a proprietăţii până la plata în întregime a preţului către
cumpărător, practicată aproape ca o clauză de stil în practica actuală a notarilor.

Secţiunea a II-a. Efecte ce depind de voinţa părţilor

Subsecţiunea I Obligaţiile principale ale vânzătorului


Codul civil pune în sarcina vânzătorului prin art. 1313 două obligaţii principale de a
face: să predea lucrul şi să răspundă pentru el. Aminteşte însă direct sau indirect şi de alte
obligaţii, principale sau secundare. În funcţie de etapa executării contractului vom împărţi
sarcinile vînzătorului în: a) obligaţii concomitente încheierii contractului–de informare a
cumpărătorului,; b) obligaţii concomitente executării contractului–conservarea lucrului, predarea
lui, şi garantarea cumpărătorului; c) obligaţii ulterioare executării contractului–garantarea
siguranţei cumpărătorului şi răspunderea pentru tulburarea lui ori pentru viciile lucrului. Dintre
acestea principale sunt cele stabilite de lege: predarea lucrului; garantarea pentru fapta
vânzatorului şi pentru tulburarea dreptului; şi răspunderea pentru evicţiune şi vicii ascunse.
Celelalte sunt obligaţii secundare şi le vom analiza ulterior. Părţile pot adăuga şi alte obligaţii
secundare, de exemplu vânzătorul să efectueze lucrări de restaurare a imobilului pe care-l vinde.
Normele speciale pentru vânzările între comerciant şi consumator a instituit, dezvoltat
sau adăugat obligaţii secundare: să-l informeze şi să-l consilieze pe cumpărător asupra mărfii,
clauzelor contractului, condiţiile garanţiei , termenele de revocare unilaterală a contractului şi să-i
garanteze siguranţa lui şi a bunurilor sale, în caz contrar răspunzând obiectiv pentru fapta
lucrului.

I. Obligaţia de predare a lucrului


Este cea mai importantă dintre obligaţiile vânzătorului. Legiuitorul reglementează
amănunţit această obligaţie, constituind regulile la care se face trimitere pentru obligaţiile de
predare care există în alte contract, cum ar fi contractul de locaţie.
Potrivit articolului 1314 C. civ. predarea este strămutarea lucrului vândut în puterea şi
posesiunea cumpărătorului, constituind o obligaţie de a face spre deosebire de obligaţia de a
transmite proprietatea asupra bunului, care este o obligaţie de a da. Mai corect ar fi fost să se
spună că predarea este punerea lucrului la dispoziţia cumpărătorului, căci expresia strămutarea
lucrului în puterea cumpărătorului este inutilă, deoarece nu este legată de transferul proprietăţii,
predarea lucrului, ea fiind realizată în momentul încheierii acordului de voinţă, art. 1294 – 1295
C. civ. . De asemenea, şi posesia se transferă odată cu proprietatea, vânzătorul fiind până la
predarea lucrului un detentor precar căci el nu mai are animus.

§1. Întinderea obligaţiei de predare a lucrului.


Vânzătorul trebuie să predea lucrul convenit ca şi accesoriile lui, inclusiv fructele (art. 1324–
1325).
A. Predarea lucrului convenit
Vânzătorul nu se achită de obligaţiile de predare decât dacă remite cumpărătorului
lucrul conform promisiunii din contract.
Conformitatea lucrului convenit presupune ca lucrul predat să corespundă material cu
cel stabilit de părţi, iar pe de altă parte să fie apt pentru uzul la care este destinat bunul.
a. Predarea lucrului conform prevederilor contractului
Părţile pot conveni asupra calităţilor şi stării lucrului fie prin indicarea fizică a bunului
individual după ce l-au observat, fie prin prefigurarea ideală a felului şi calităţii acestuia.
a1 Starea în care trebuie predat bunul.
Cumpărătorul trebuie să primească lucrul în starea în care se afla la data încheierii
contractului (art. 1324 C. civ) pentru considerentul că dobânditorul l-a achiziţionat având în
vedere tocmai această stare. El nu poate invoca defectele lucrului dacă le cunoştea sau putea să le
presupună la data încheierii contractului. Vânzătorul trebuie să dovedească însă că achizitorul
cunoştea sau trebuia să cunoască defectele lucrului
A prior este normal să gândim că vânzătorul nu poate preda cumpărătorului decât
lucrul care a făcut obiectul contractului. În consecinţă, cumpărătorul nu poate fi obligat să
primească un alt lucru, chiar dacă diferenţa faţă de lucrul comandat este lipsită de importanţă atât
sub aspect material cât şi calitativ.
Această rigoare trebuie să existe în cazul în care părţile au stabilit detaliat
caracteristicile materiale şi calitative ale lucrului. Dacă însă părţile au încheiat o convenţie
generală fără să prevadă nimic relativ la calitatea lucrului, calitatea lucrurilor predate va fi medie.
Cu privire la conformitate, normele privind protecţia consumatorilor prin textul art. 2
şi cel al art.10. lit d din O.G. nr.21/1992 obligă comercianţii să facă declaraţie de conformitate a
mărfii potrivit standerdelor admise şi de a răspunde pentru livrarea mărfurilor neconforme
clauzelor contractului.
Relativ la conformitatea materială a lucrului vândut legea prevede trei ipoteze pentru
cazul în care întinderea materială a lucrului nu este conformă cu cea convenită, limită până la
care legea admite că diferenţele de conformitate sunt admise şi nu dă dreptul cumpărătorului la
desfiinţarea contractului.
a2.Reguli speciale de conformitate cu privire la vânzarea imobilelor.
Vânzătorul este obligat să predea bunul în cuprinsul şi întinderea arătată în contract,
deoarece preţul s-a stabilit în funcţie de acestea.
In raport de situaţia existentă în realitate se disting mai multe reguli:
ax. Dacă în contract s-a arătat întinderea totală a terenului stabilindu-se un preţ pentru
unitatea de măsură şi se constată că întinderea reală nu corespunde celei trecute în contract se va
proceda astfel:
-dacă suprafaţa reală este mai mică dobânditorul poate cere completarea sau reducerea
preţului proporţional cu întinderea lipsă;
-dacă suprafaţa reală este mai mare cumpărătorul trebuie să plătească diferenţa de preţ,
în cazul în care întinderea arătată în contract nu este depăşită cu mai mult de 20%. Dacă suprafaţa
care excede întinderii prevăzută în contract depăşeşte 20% din aceasta cumpărătorul poate cere
rezoluţiunea contractului;
ay. Dacă vânzarea se realizează pe un preţ global diferenţa în plus sau în minus nu se ia
în considerare. Totuşi se poate produce o reducere sau o creştere de preţ în cazul în care suprafaţa
lipsă ori care excede prevederea contractuală depăşeşte 20 % din ceea ce s-a arătat în contract. In
acest din urmă caz, pentru situaţia în care există un excedent cumpărătorul poate opta şi pentru
desfacerea vânzării.
az. Dacă prin acelaşi contract au fost vândute mai multe imobile cu stabilirea unui preţ
global, iar intinderea unei suprafeţe este mai mare iar a alteia mai mică, diferenţele de preţ se vor
compensa.
In toate cazurile dreptul cumpărătorului la acţiunea în reducere de pret sau a
vânzătorului pentru creşterea preţului se prescrie în termen de un an de la data vânzării.
Nerespectarea obligaţiei de predare a bunului. In cazul în care bunul se deteriorează din
vina vânzătorului acesta va răspunde faţă de cumpărător, conform articolului 1335 C.civ.
Din dispoziţiile articolelor 1320-1321 C.civ. rezultă că dacă vânzătorul nu predă bunul la
termenul stabilit, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluţiunea contractului sau executarea
silită a obligaţiei de predare1. In ambele cazuri vânzătorul poate fi obligat la plata de daune-
interese, dacă prin nerespectarea obligaţiei s-a produs cumpărătorului o pagubă.
Dacă este vorba despre un bun determinat generic cumpărătorul poate cere instanţei
autorizarea de a cumpăra el însuşi lucrul pe cheltuiala vânzătorului(art. 1075 C.civ.).
b Lucrul predat să fie conform uzului la care este destinat.
Protecţia cumpărătorului nu ar fi suficientă dacă controlul conformităţii s-ar reduce
doar la comparaţia caracteristicilor lucrului predat cu cele prevăzute în contract. Lucrul trebuie să
fie apt pentru a fi folosit la uzul pentru care este destinat, pentru că numai astfel cumpărătorul îşi
atinge scopul pentru care a încheiat contractul. În acest sens art. 2 şi art.7 din O.G. nr. 21/1992
obligă comercianţii să comercializeze mărfuri conforme cu standardelele legale şi cre sunt testate
şi certificate ca fiind conforme, iar dacă nu întrunesc aceste condiţii să oprească livrarea şi să
retragă de la beneficiar şi de pe piaţă
Lipsa de conformitate cantitativă trebuie să fie invocată în termenul de prescripţie de
un an (art. 1334 C. civ.).

1
Este vorba despre situaţia în care nepredarea se realizează din culpa vânzătorului, cazul fortuit
sau forţa majoră exonerându-l de răspundere.
Cu privire la termenul de prescripţie pentru conformitatea calitativă, aceasta se
confundă adeseori cu cea a viciilor, de aceea în lipsa unor termene convenite, se aplică termenul
de prescripţie a acţiunii pentru răspunderea de viciilor ascunse. În acelaşi mod procedează
legiuitorul şi în raporturile dintre consumatori şi comercianţi dispunând prin art. 12 din O.G. nr.
21/1992 ca defecţiunile să fie remediate în termenul de garanţie sau de valabilitate iar pentru
viciile ascunse apărute ulterior ce fac inutilizabil bunul potrivit scopului lui să se asigure
remedierea sau înlocuirea pe toată durata medie de utilizare.
B. Predarea accesoriilor. Textul art. 1324-1325 C.civ. face aplicarea regulii
accesorium sequitur principale stipulând că lucrul trebuie să fie predat cu toate fructele începând
cu data încheierii contractului, precum şi cu toate accesoriile sale şi cu tot ceea ce a fost destinat
uzului său perpetuu. În consecinţă, odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului
principal se vor dobândi şi fructele acestuia. De asemenea predarea va avea ca obiect şi
accesoriile bunului, destinate uzului său perpetuu. În cazul vânzării unui imobil, accesoriile
acestuia sunt bunurile imobile prin destinaţie(geamurile, instalaţia electrică, sanitară, etc),
drepturile comune pe cote părţi asupra părţilor din clădirea cu mai multe imobile, balconul
comun, curtea, etc), drepturile de servitute, etc.
Conform practicii judecătoreşti şi doctrineisunt accesoriiale imobilelor şi : podul
casei, fântânile, rezervoarele de apă, sobele, instalaţiile termice, servituţile, imobilele prin
destinaţie2 şi titlurile de proprietate. Nu se încadrează în această noţiune mobilele existente în
imobilul cumpărat, dacă nu există prevedere în contract cu privire la acestea
Pentru bunurile mobile accesoriile sunt în principal fructele lucrurilor, precum şi
documentele care trebuie să însoţească lucrul.
§2. Modalităţile de predarea a lucrului.
Sub acest aspect codul civil prevede regulile privind data, locul, modurile şi
cheltuielile predării.
A. Data predării.
Momentul predării bunului are importanţă deoarece, în lipsă de stipulaţie contrară, din acest
moment cumpărătorul are obligaţia de a plăti preţul. Odată cu predarea bunului cumpărătorul
începe să-şi conserve posesia şi să beneficieze de efectele ei. Dacă vânzătorul nu predă bunul la
termenul stabilit cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului
Codul civil nu prevede un termen limită de predare a lucrului.. De aceea se deduce că
predarea trebuie să se facă la momentul când a fost încheiată convenţia.
Dacă părţile au prevăzut un termene de predare, acesta trebuie respectat restrictiv dacă a fost
stabilit imperativ. Dacă este indicativ, vânzătorul nu este în culpă dacă-l predă la scurt timp după
data fixată. În practică se admite că dacă nu a fost predat la data încheierii convenţiei, trebuie să
fie predat într-un termen rezonabil. In orice caz nu se poate cere predarea înainte de plata
preţului.
O aplicaţie a excepţiei de neexecutare a contractului sinalagmatic este consacrată de cod şi
în materia vânzării, astfel că vânzătorul poate refuza predarea atâta timp cât cumpărătorul nu-şi
execută propria obligaţie3.
In cazul convenirii unui termen pentru plata preţului vânzătorul nu se mai poate opune
predării, el renunţând implicit la beneficiul invocării excepţiei de neexecutare. De la această
regulă există excepţia arătată de articolul 1323 C.civ., care specifică faptul că vânzătorul poate
refuza predarea, chiar dacă s-a convenit un termen pentru plata preţului, în cazul în care
cumpărătorul a căzut în stare de faliment sau a devenit insolvabil.
B. Locul predării bunului.
Dacă nu există clauză contrară locul predării este acela în care se află bunul la momentul
încheierii contractului(art. 1319 C. civ.). În caz că nu este cunoscut locul situării, executarea se va
face potrivit regulii comune, adică la domiciliul debitorului căci plata este cherabilă iar nu
portabilă. In contractul de vânzare-cumpărare această regulă îşi păstrează aplicabilitatea, astfel că
predarea se va realiza la domiciliul vânzătorului în cazul în care locul situării bunului nu este
cunoscut la momentul încheierii contractului4.

2
Este cazul animalelor de povară, instrumentelor agricole, stupilor cu miere etc.
3
Nu este vorba despre o manifestare a dreptului de retentie al vânzătorului ci de un refuz de plată
justificat pe considerente de echitate şi morală.
4
Acest lucru înseamnă că bunul nu este individualizat în momentul încheierii contractului, acest
fapt producându-se ulterior.
C) Modurile predării
Codul civil prevede cu titlu exemplificativ modalităţile de predare a lucrului. Astfel,
pentru bunurile imobile predarea se face prin remiterea cheilor construcţiei sau prin remiterea
titlurilor de proprietate ( art. 1315 C. civ.). ceea ce înseamnă că bunul se află la dispoziţia
dobânditorului. Imobilul predat trebuie să fie liber de orice ocupaţie.
În cazul bunurilor mobile, predarea se face în primul rând în mod direct prin tradiţiune
reală-remitere de la mână la mână sau prin punerea bunului la dispoziţia cumpărătorului; iar în al
doilea rând în mod indirect prin predarea cheilor construcţiei unde se află lucrul (art. 1316
C.civ.). Dacă lucrul se află în posesia cumpărătorului, predarea se face prin simplul consimţământ
al vânzătorului ( art. 1316 C.civ.).
Predarea lucrurilor incorporale se realizează prin transmiterea titlurilor de proprietate
asupra bunului5 sau prin permisiunea dată de vânzător cumpărătorului de a folosi bunul.
D Cheltuielile de predare şi cheltuielile de ridicare a bunului vândut.
Textul articolului 1317 C.civ. arată că vânzătorul face cheltuielile cu predarea bunului iar
cumpărătorul pe cele cu ridicarea bunului.
Predarea fiind o obligaţie a vânzătorului este justificată dispoziţia codului care pune în
sarcina vânzătorului cheltuielile acestei operaţii. Se încadrează aici toate spezele relative la
individualizarea bunului prin cântărire, numărare, măsurare etc.
Cheltuielile de ridicare sunt în sarcina cumpărătorului, astfel că acesta trebuie să ridice şi să
transporte bunul, afară de stipulaţie contrară în contract
E Sancţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de predare
Vânzătorul care nu predă lucrul ori îl predă cu întârziere sau lucru nu este conform cu
cel convenit răspunde pentru neexecutarea obligaţiei ( art. 1070 C. civ.).
Vânzătorul nu este însă considerat în culpă dacă nu a predat lucrul, pentru că nici
cumpărătorul nu şi-a executat obligaţia de plată a preţului ( art. 1322 C. civ. ). Dacă însă a
convenit ca predarea lucrului să se facă înaintea plăţii preţului, vânzătorul este exonerat de
predarea lucrului doar dacă cumpărătorul este insolvabil.
Dacă vânzătorul nu predă lucrul, cumpărătorul poate ridica excepţia de neexecutare,
fie să invoce o sancţiune mai fermă, anume beneficiul art. 1320 C. civ. potrivit căruia
cumpărătorul poate alege între rezoluţiunea vânzării şi cea a executării forţate în natură. În toate
cazurile, cumpărătorul poate solicita daune interese (art. 1321 C. civ.).
Dacă se solicită rezoluţiunea contractului, acesta poate fi şi parţială pentru cazul în care
contractul a fost executat în parte, de exemplu a livrat o parte din mărfuri

II. Obligaţia de garanţie.


A doua obligaţie a vânzătorului este aceea de a garanta pe cumpărător contra tulburărilor
provenite din partea terţelor persoane sau pentru propriul fapt al înstrăinătorului şi pentru viciile
lucrului vândut.
Obligaţia de garanţie nu este specifică contractului de vânzare-cumpărare ea fiind întâlnită
şi în contractele de schimb, locaţiune etc.
Raporturile dintre vânzător şi cumpărător nu încetează odată cu predarea lucrului, ele se
prelungesc în timp pe temeiul obligaţiei vânzătorului de a-l asigura pe cumpărător de realizarea
scopului pentru care a încheiat contractul: eficacitatea dreptului şi utilitatea materială a lucrului
Utilitatea acestei obligaţii rezidă în garantarea cumpărătorului pentru o eventuală daună.
Obligaţia de predare a lucrului ar fi lipsită de importanţă dacă legea nu ar prevedea şi obligaţia
vânzătorului de a răspunde pentru eficacitatea dreptului predat şi a utilităţii materiale a lucrului.
Temeiul juridic al obligaţiei de garanţie este deci transmiterea de drept a proprietăţii bunului
vândut şi predarea acestuia.
Potrivit art. 1336 C. civ., garanţia pe care vânzătorul trebuie să o asigure priveşte: liniştita
posesie a lucrului şi lipsa viciilor lucrului. Prima este denumită de cod garanţia de evicţiune ( rt.
1337 – 1351) iar secunda este denumită garanţia pentru viciile lucrului (art. 1352-1360 C.civ.).
Obligaţia de garanţie este de două feluri: de drept şi convenţională, în primul caz avându-
se în vedere prevederile Codului civil iar în cel de-al doilea caz aplicându-se voinţa părţilor.

§1. Garanţia pentru evicţiune.


Textul art. 1337 C. civ. defineşte garanţia de evicţiune ca fiind obligaţia vânzătorului
de a-l asigura pe cumpărător contra tulburării totale sau parţiale a liniştitei stăpâniri a lucrului,
inclusiv pentru lipsa oricărei sarcini a lucrului, altele decât cele declarate la încheierea

5
De exemplu predarea scrisorii de trăsură asupra mărfurilor vândute.
contractului. Sintetic ea constă în pierderea totală sau parţială a lucrului vândut, datorită faptei
proprii a vânzătorului sau faptei unei terţe persoane.
Cum tulburările pot să provină fie din faptul personal al vânzătorului ori din faptul
terţului, evicţiunea trebuie analizată sub aceste aspecte.
A. Garanţia contra tulburărilor izvorâte din faptul personal al vânzătorului.
Prima datorie a vânzătorului este de a nu tulbura el însuşi liniştita stăpânire a lucrului de
către cumpărător. Aceasta este o obligaţie de a nu face şi este de ordine publică deoarece părţile
nu pot conveni înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea izvorâtă din propria faptă
(art. 1339 C. civ.).
Este posibil ca după încheierea contractului de vânzare-cumpărare dobânditorul să se
găsească tulburat în folosinţa lucrului achiziţionat datorită unui fapt anterior sau ulterior
contractului, săvârşit de către vânzător.
Tulburarea provenită de la înstrăinător poate fi atât de drept1 cât şi de fapt2, necesitatea
protejării circuitului civil impunând respectarea dreptului transmis în primul rând de către
transmiţător.
a. Garanţia de a nu tulburarea în drept.
În virtutea acestei reguli vânzătorul nu poate tulbura în drept liniştita stăpânire a
lucrului de către cumpărător, căci el nu poate ridica nici o pretenţie legată de dreptul de
proprietate al lucrului ori alt drept real, cu excepţia cazului în care vânzătorul şi-a rezervat un
drept real, exemplu dreptul de superficie pe durata existenţei construcţiei sau un drept personal,
exemplu dreptul locativ. Vânzătorul poate însă pune în discuţie utilitatea contractului sau
existenţa lui dacă de exemplu cumpărătorul nu a plătit preţul.
Cumpărătorul va opune vânzătorului excepţia de garanţie în cazul în care acesta din urmă
îl va tulbura în dreptul său. Acaestă excepţie poate fi opusă şi succesorilor universale şi cu titlu
universal ai vânzătorului, nu însă şi succesorilor cu titlu particular. In această din urmă situaţie,
dacă vânzătorul înstrăinează bunul către două persoane diferite succesiv, iar unul dintre
cumpărătorii ulteriori îl revendică de la celălat, cauza nu poate fi soluţionată pe calea invocării
excepţiei de garanţie, cel obligat la garantare pentru evicţiune fiind faţă de ambii dobânditori
succesivi vânzătorul.
b. Garanţia de a nu tulbura în fapt.
De asemenea, vânzătorul nu poate tulbura liniştita posesie a lucrului de către
cumpărător, de exemplu închide locul de trecere care exista anterior 3 sau construieşte o clădire
astfel încât apele fluviale se scurg pe terenul pe care l-a vândut , etc.
Cum obligaţia de garanţie pentru evicţiune, rezultând din faptul persoanl al
vânzătorului este patrimonială, ea se va transmite moştenitorilor înstrăinătorului, care vor fi ţinuţi
la rândul lor faţă de cumpărător pentru garantarea contra evicţiunii, astfel că ei nu vor putea face
nici un act de natură a aduce atingere dreptului cumpărătorului. Garanţia faptului personal nu se
prescrie, transmiţându-se succesorilor, ca orice obligaţie de a face, şi este indivizibilă, fiecare
dintre succesori fiind ţinuţi pentru toţi.
B. Garanţia pentru fapta terţelor persoane.
Contrar garanţiei anterioare, aceasta nu este de ordine publică, părţile putând s-o
înlăture printr-o clauză expresă ( art. 1338 C. civ.).Ea presupune că vânzătorul este dator să
intervină în proces pentru a apăra dreptul cumpărătorului , iar în cazul în care nu a reuşit să evite
evicţiunea obligaţia sa se schimbă în răspundere, fiind obligat să restituie preţul şi să-l
indemnizeze pe cumpărător pentru toate daunele izvorâte din cumpărare şi din evicţiune
( art.21341 C.civ.).
Tot prin comparaţi cu garanţia pentru fapta personală, garanţia pentru fapta terţelor
persoane cuprinde doar garanţia pentru tulburările de drept pe care terţele persoane le realizează.
Raţiunea legiuitorului este firească deoarece terţa persoană care ar ridica pretenţii
întemeiate în drept, aceste pretenţii au legătură cu fapta proprie a vânzătorului, care fie că a cedat
înainte sau după încheierea contractului de vânzare-cumpărare un drept terţei persoane, fie a
vândut cumpărătorului un lucru care nu-i aparţinea. În toate aceste cazuri vânzătorul a fost de rea
credinţă şi trebuie să răspundă .

1
Este cazul în care vânzătorul invocă în contra cumpărătorului un drept real neprevăzut în
contract dar pe care susţine că şi l-a rezervat.
2
Prin tulburare de fapt se poate înţelege ocuparea de către vânzător a terenului înstrăinat, fără
drept, sau orice act de tulburare de natură a aduce atingere liniştitei folosinte a bunului dobândit.
3
T. Argeş, s. civ. dec. nr.946/2002 (nepublicată)
Legea include în conţinutul acestei evicţiuni şi tulburarea care ar rezulta din fapta
vânzătorului de a fi constituit o sarcină asupra lucrului care nu a fost adusă la cunoştinţa
cumpărătorului
În schimb vânzătorul nu poate răspunde pentru faptele terţelor persoane ce nu au
temei în drept, căci în acest caz tulburarea nu are nici o legătură cu dreptul transmis de el.
În cazul în care cumpărătorul şi-a pierdut total sau parţial dreptul achiziţionat de el are
dreptul de a pretinde de la vânzător să fie despăgubit şi să i se restituie preţul.
C. Conţinutul obligaţiei de garanţia pentru evicţiune.
In această privinţă în sarcina vânzătorului există trei obligaţii principale şi anume:
- obligaţia negativă de a nu face nimic de natură a tulbura pe cumpărător în folosinţa
lucrului;
- obligaţia pozitivă de a-l apăra pe cumpărător în cazul în care ar fi atacat de un terţ;
- obligaţia de a-l despăgubi pe cumpărător în cazul în care evicţiunea s-a produs.
In primul caz se are în vedere atitudinea proprie a vânzătorului faţă de dreptul dobândit de
cumpărător. Pe de altă parte şi succesorii universali sau cu titlu universal ai vânzătorului trebuie
să respecte folosinţa liniştită a cumpărătorului, obligaţia de garanţie transmitându-se indivizibil
către aceştia.
In situaţia în care cumpărătorul este tulburat de un terţ el îl va chema în garanţie pe
vânzător, pentru ca acesta să îl apere contra evingătorului, prin mijloacele juridice conferite de
dreptul substanţial şi de cel procesual4.
In cel de-al treilea caz este vorba despre obligaţia de a da a vânzătorului, astfel că dacă
evicţiunea s-a produs el va fi nevoit să-l despăgubească pe cumpărător.
D. Mecanismul garanţiei de evicţiune
a. Chemarea în garanţie a vânzătorului
Din interpretarea art. 1351 C. civ. rezultă că ivirea unei tulburări în drept constând în
pretenţii pe care o terţă persoană le-ar avea asupra lucrului dă dreptul cumpărătorului să cheme
alături de el pe vânzător pentru a-l apăra împotriva unei eventuale evicţiuni. În cazul în care
pretenţia terţei persoane s-a materializat într-o acţiune reală, cumpărătorul poate chema în
judecată în timpul procesului pe vânzător, pentru ca acesta din urma să-l apere.
Cumpărătorul cheamă alături de el pe vânzător prin cererea de chemare în garanţi ( art. 60-
63 C. pr. civ.). Este posibilă chemarea în garanţie a vânzătorului şi ulterior desfăşurării procesului
cu terţul evingător, însă de această dată cumpărătorului i se poate opune de către vânzător
excepţia “procesului rău condus”- exceptio mali processus5, care dacă este dovedită va duce la
pierderea garanţiei de către cumpărător
Dacă vânzătorul nu a reuşit să evite evicţiunea şi cumpărătorul s-a văzut lipsit de
dreptul achiziţionat de la vânzător, acţiunea în garanţie antrenează răspunderea vânzătorului
pentru evicţiune.
b. condiţiile chemării în garanţie.
In consecinţă pentru a se invoca obligaţia de garantie în sarcina vânzătorului trebuie
îndeplinite următoarele condiţii:
-evicţiunea să aibă drept cauză un viciu al dreptului dobândit de către cumpărător 6,
nefiind incidente aceste dispoziţii în cazul în care tulburarea săvârşită de către terţ este o tulburare
de fapt7;
-viciul dreptului să fie anterior înstrăinării8;

4
De exemplu într-o acţiune în revendicare intentată de tert contra cumpăratorului, vânzătorul va
trebui să producă toate probele necesare respingerii acţiunii intentate de terţ.
5
A se vedea în acest sens Francisc Deak, op.cit., p. 62 cu privire la posibilitatea vânzătorului de a
invoca această excepţie şi la conţinutul acesteia.
6
Terţul evingător poate invoca însuşi dreptul de proprietate asupra bunului dobândit de către
cumpărător sau numai un dezmembrământ al acestuia, cum ar fi o servitute neaparentă sau un
drept de uzufruct. De asemenea asupra bunului vândut poate exista o ipotecă sau un privilegiu,
care pun în pericol dreptul cumpărătorului în cazul în care debitorul nu plăteşte creanţa garantată
şi se ajunge la executarea garantiei. In acest sens a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu,
Al. Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 560.
7
Prin tulburarea de fapt se înţelege orice atingere adusă folosinţei materiale a bunului, fără ca cel
care acţionează să invoce un drept asupra lucrului vândut. Impotriva acestor tulburări
cumpărătorul se poate apăra prin intermediul acţiunilor posesorii.
8
Vânzătorul va răspunde de evicţiunea care are o cauză ulterioară înstrăinării numai pentru fapte
personale de tulburare.
-să nu existe o clauză contractuală prin care părţile să fi înlăturat obligaţia de garanţie
pentru evicţiunea provenită din faptă unui terţ iar cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicţiunii
la momentul contractării9.
Unii autori10 mai adaugă şi condiţia ca evicţiunea să se producă în urma unei acţiuni în
justiţie, însă acest aspect nu este necesar deoarece există o serie de cazuri în care se ajunge la
pierderea dreptului dobândit prin cumpărare fără ca între evingător şi cumpărător să se poarte un
proces11.
E. Răspunderea pentru evicţiune
În cazul în care cumpărătorul şi-a pierdut dreptul asupra lucrului cumpărat el se vede
prejudiciat , căci a făcut o plată care nu mai are cauză şi aceasta datorită faptei vânzătorului care
i-a vândut un drept de care nu puterea dispune în tot sau în parte, aceasta echivalând cu
neexecutarea obligaţiei sal contractuale. În consecinţă, potrivit teoriei generale a contractului,
cumpărătorul are dreptul la acţiunea în rezoluţiunea contractului şi repunere în situaţia anterioară,
adică restituirea preţului precum şi la plata daunelor suferite.
Legiuitorul nu a lăsat însă acest raport de răspundere sub incidenţa teoriei generale,
preferând să reglementeze expres conţinutul răspunderii. După cum evicţiunea s-a produs în
totalitate sau numai parţial diferă şi efectele obligaţiei de garanţie.
b1 Răspunderea pentru evicţiunea parţială.
Dacă evicţiunea este numai parţială se distinge în funcţie de cum utilitatea bunului şi
scopul folosinţei sale mai poate fi atins sau nu. În acest sens potrivit art. 1347 C. civ. dacă
evingerea a fost parţială, dar ea are o însemnătate aşa de mare încât cumpărătorul nu ar fi
cumpărat dacă ar fi ştiut că riscă să piardă acea parte, el poate desfiinţa contractul de vânzare-
cumpărare, restituind bunul în starea în care se afla după evicţiune şi primind în schimb toate
sumele determinate după regula evicţiunii totale.
In cazul în care evicţiunea priveşte o parte a dreptului care nu are o însemnătate foarte
mare, nu se poate cere rezoluţiunea contractului sau acţiunea este respinsă de instanţă, iar
răspunderea vânzătorului constă în indemnizarea cumpărătorului cu echivalentul valorii părţii din
dreptul care a fost lipsit, de exemplu o parcelă dintr-o tarla(art. 1348 C. civ.).
Valoarea pe care o va plăti vânzătorul va fi cea de la data evicţiunii şi nu o parte
proporţională din preţ. Indiferent că între timp a crescut sau scăzut valoarea pe piaţa bunului (art.
1348 C. civ.) cumpărătorul va avea dreptul la primirea valorii părţii evinse din bun 12. Această
regulă diferă ca temei şi conţinut de cea instituită în art. 1311 C.civ. pentru că în acest din urmă
caz pieirea bunului este considerată la momentul efectuării vânzării iar nu ulterior când intervine
evicţiunea.
In cazul existenţei unor servituţi neaparente asupra bunului dobândit, ceea ce echivalează
cu o evicţiune se vor aplica regulile evicţiunii parţiale. De asemenea dacă au fost declarate
anumite servituţi active-în favoarea fondului cumpărat, iar acestea nu există în realitate se va
proceda conform regulilor evicţiunii parţiale.
In toate cazurile, indiferent de forma servituţii neaparente-continue sau necontinue,
vânzătorul nu va răspunde dacă ele au fost cunoscute la momentul vânzării de către cumpărător.
b1. Răspunderea pentru evicţiunea totală
Potrivit art. 1341 C. civ., dacă evingerea cumpărătorului a fost totală, conţinutul
obligaţiei vânzătorului de a răspunde rezidă în: restituirea preţului, a fructelor, dacă cumpărătorul
a fost obligat a le întoarce terţului care l-a evins; cheltuielile de judecată făcute de cumpărător în
procesul cu terţii posesori precum şi cele pe care le-a angajat terţa persoană în proces şi pe care
instanţa le-a pus în sarcina cumpărătorului; daunele interese şi cheltuielile privind încheierea
contractului de vânzare- cumpărare.
Dacă s-a produs evicţiunea, preţul plătit13 nu mai are cauză juridică, astfel că potrivit art.
1342 C. civ. preţul trebuie restituit integral indiferent de creşterea sau scăderea valorii bunului.

9
In caz contrar este cert că dobânditorul a cumpărat asumându-şi riscul în privinţa dreptului
dobândit.
10
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 560.
11
In acset sens a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 60.
12
In acest caz nu se va ţine cont de creşterea de valoare sau descreşterea acesteia, riscul fiind
suportat în funcţie de situaţie de cumpărător respectiv de vânzator.
13
In literatura de specialitate s-a ridicat problema determinării preţului “plătit” în ipoteza în care
s-a operat o dublă transmitere succesivă către doi cumpărători consecutivi. Pentru poziţia
adoptată de prof. Francisc Deak a se vedea op.cit. p. 62.
În consecinţă, dacă pe piaţă lucrul ar avea o valoare inferioară celei iniţiale indiferent
că scăderea valorii s-ar datora deteriorării lucrului, inclusiv din culpa cumpărătorului, preţul va fi
cel iniţial. Dacă însă deteriorarea lucrului s-a datorat uzului în urma căruia cumpărătorul a
câştigat un beneficiu, vânzătorul are dreptul să reţină din preţ valoarea deteriorării proporţional
cu beneficiul de care s-a bucurat cumpărătorul (art. 1343 C. civ.).
Dreptul cumpărătorului la primirea daunelor-interese comportă anumite reguli speciale
faţă de dreptul comun. Astfel, dacă bunul vândut avea la data evicţiunii o valoare mai mare decât
cea apreciată de părţi la data încheierii contractului, vânzătorul trebuie să restitui atât preţul cât şi
sporul de valoare (art. 1344 C. civ.). Sporul de valoare este rezultatul investiţiilor pe care
cumpărătorul le-a făcut atât pentru întreţinerea lucrului, adică cele necesare, cât şi pentru uzul
lucrului, adică cele utile14. şi este de bun simţ ca vânzătorul să restituie aceste cheltuieli, el putând
să se întoarcă eventual împotriva terţului evingător pentru îmbogăţire fără justă cauză. Dacă însă
vânzătorul a fost de rea credinţă la data încheierii contractului, înstrăinând lucrul altuia, el va fi
obligat să restituie pe lângă cheltuielile necesare şi utile şi pe cele voluptorii.
Cumpărătorul trebuie să primească de la vânzător şi toate fructele de care a fost evins de
către terţ, datorită faptului că faţă de înstrăinător cumpărătorul este de bună credinţă, indiferent de
modificarea acestui statut faţă de evingător15.
De asemenea cumpărătorul va primi de la vânzător cheltuielile efectuate cu vânzarea
precum şi pe cele făcute în timpul procesului intentat de terţ16.

D. Garanţia convenţională
Aşa cum s-a arătat, garanţia pentru faptul personal al vânzătorului este de esenţa
contractului, astfel că părţile nu o pot înlătura pin clauze exprese. În schimb garanţia pentru fapta
terţei persoane poate fi obiectul convenţiei părţilor, putând fi extinsă, restrânsă ori înlăturată. În
acest sens textul art. 1338 C.civ. dispune că “părţile pot prin convenţie să adauge sau să şteargă
obligaţiile de a răspunde de evicţiune”.
În caz de renunţare sau restrângere a garanţiei, o astfel de convenţie trebuie să aibă un
conţinut clar, căci renunţările trebuie să fie exprese, ele fiind interpretate restrictiv. O clauză
generală nu poate fi interpretată decât ca cea mai mică renunţare.
Dacă părţile au convenit să înlăture orice răspundere a vânzătorului pentru evicţiune,
potrivit art. 1340 C. civ. el este totuşi ţinut să restituie preţul în caz de evicţiune, cu excepţia
cazului când cumpărătorul cunoştea la data încheierii contractului pericolul evicţiunii sau dacă a
cumpărat pe propria răspundere. El va fi scutit doar de plata daunelor –interese.
In ce priveşte agravarea răspunderii vânzătorului17 aceasta este posibilă cu condiţia
stipulării exprese în contract, codul neprevăzând nici o cerinţă suplimentară.

§2. Garanţia pentru viciile ascunse.


Legea obligă vânzătorul să asigure pe cumpărător că lucrul predat este apt pentru o
folosire normală potrivit destinaţiei lui naturale, adică lucrul nu are vicii ascunse (art. 1352 C.
civ.). În caz contrar vânzătorul va răspunde chiar dacă nu a cunoscut nici el viciile ascunse
art.1354 C. civ.). Vânzătorul nu răspunde însă de viciile aparente, căci acestea se presupun a fi
cunoscute de cumpărător la data încheierii contractului sau ar fi trebuit să fi cunoscute (art. 1353
C. civ.).

A. Mecanismul răspunderii pentru viciile ascunse


Din interpretarea per contrario a art. 1360 C. civ., toate contractele de vânzare se
subordonează regulilor privind viciile ascunse, mi puţin vânzările efectuat prin autoritatea
justiţiei18 (vânzările silite sau cele realizate în procedurile de încetare a indiviziunii). Explicaţia o
găsim în faptul că în aceste cazuri vânzarea este involuntară, chiar şi atunci când este cerută

14
De exemplu cheltuielile pe care cumpărătorul le-a efectuat cu forarea unei fântâni sau cu
extinderea spaţiului locuibil.
15
Inainte de intentarea acţiunii în justiţie cumpărătorul este de bună credinţă însă după acest
moment statutul său se schimbă devenind posesor de rea credinţă faţă de terţ, fiind obligat în
consecinţă să-I restituie fructele culese.
16
Este vorba despre cheltuielile cu taxa de timbru(dacă este cazul), onorariul de avocat,
transportul la instanţă etc.
17
De exemplu se poate prevedea răspunderea vânzătorului pentru tulburări de fapt provenite din
partea terţilor sau pentru cazuri fortuite. In acest sens a se vedea Francisc Deak. op.cit., p. 64.
18
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 567.
amiabil de copropietari. Pe de altă parte aceste vânzări au un caracter forfetar şi aleatoriu,
înlăturând astfel răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse.
Vânzările pot avea ca obiect atât bunuri noi cât şi vechi. În cel din urmă caz însă nu
sunt considerate vicii care să antreneze răspunderea vânzătorului cele care sunt inerente uzului
normal, după vechimea lucrului. Dacă însă viciile se datorează unei folosiri excesive ori a lipsei
de întreţinere, ele antrenează răspunderea vânzătorului căci cumpărătorul acceptă uzura normală
a lucrului atunci când cumpără un lucru vechi.
a. Condiţiile răspunderii pentru viciile ascunse
Din textul art. 1352 C. civ. rezultă că răspunderea vânzătorului pentru viciile ascunse
presupune întrunirea a patru condiţii: lucrul să conţină un viciu; viciul să prezinte o anumită
gravitate; să fie ascuns; şi să existe la momentul vânzării.
a1. Lucrul să conţină un viciu. Din definiţia pe care art. 1352 C. civ. o dă viciilor rezultă că
acestea se traduc în existenţa unei defecţiuni ascunse care să facă lucrul impropriu; sau să
diminueze atât de mult folosinţa lucrului încât cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat dacă ar fi
cunoscut aceste defecţiuni ori nu ar fi plătit preţul pe care l-a achitat. Prin vicii ascunse ale
lucrului se înţeleg acele defecte sau imperfecţiuni ale bunului care-l fac impropriu întrebuinţării
dupa destinaţie sau îi micşorează într-atât valoarea de folosinţă încât cumpărătorul nu ar fi
cumpărat ori ar fi plătit un pret mai redus dacă le-ar fi cunoscut.
Din această definiţie rezultă că interesează defecţiunea materială şi nu lipsa utilităţii,
căci cea in urmă este consecinţa defecţiunii. În lipsa defecţiunii, dacă lucrul nu poate fi utilizat
potrivit destinaţiei, vânzătorul va răspunde pentru lipsa conformităţii lucrului vândut cu cel
comandat de cumpărător.
Defecţiunea poate antrena, potrivit definiţiei, o lipsă totală de utilitate a lucrului sau
una parţială.
Dacă lucrul nu poate fi întrebuinţat potrivit destinaţiei lui, vânzătorul nu poate să evite
răspunderea, căci gravitatea defecţiunii nu poate fi pusă în discuţie.
a.2.Viciul trebuie să fie grav. Nu orice viciu antrenează răspunderea vânzătorului ci numai
acelea care determină imposibilitatea utilizării lucrulu sau îi diminuează mult valoarea de
folosinţă.
Defecţiunea trebuie să antreneze funcţiile esenţiale ale lucrului şi să nu poată fi
reparată. O defecţiunea care poate fi remediată sau cea care diminuează nesemnificativ folosinţă
lucrului nu poate fi calificată viciu grav.
a.3. Viciul trebuie să existe în momentul vânzării, apariţia lui fiind anterioară încheierii
contractului. Cele apărute ulterior trec la cumpărător după regula riscul lucrului.
În acest sens legea dispune că Vânzătorul nu răspunde decât de viciile ascunse ale
„lucrului vândut”
Sunt considerate însă existente la momentul vânzării şi viciile care existau doar în germen
la data livrării şi s-au materializat ulterior în viciu19.
Proba existeţei viciului în momentul vânzării aparţine cumpărătorului, vânzătorul fiind
prezumat a fi de bună credinţă, iar răsturnarea prezumţiei căzând în sarcina dobânditorului.
a.4. V.iciul să fie ascuns, adică să nu poată fi observat la o cercetare normală a lucrului.
Vânzătorul nu răspunde decât de viciile ascunse (art.1352-1354 C. civ.), căci cele aparente au
fost sau trebuia să fie constatate de cumpărător acceptându-le, astfel că el nu poate fi protejat de
lege dacă mai târziu se răzgândeşte şi invocă viciile aparente.
Se consideră ca fiind vicii aparente, cele care pot fi observate după o verificare
normală dar atentă a bunului prin propriile simţuri ale cumpărătorului neavând nevoie de o
cercetare de specialitate20. Adesea diferenţa dintre viciile ascunse şi cele aparente este relativă
depinzând de puterea de cunoaştere de cumpărător De exemplu cel care cumpără pentru prima
dată un computer ori un autovehicul sofisticat. Faptul că este profan nu-i este imputabil şi nici
faptul că nu a consultat un specialist.
Viciile aparente pentru orice am obişnuit însă nu pot fi considerate a fi ascunse. De exemplu,
rugina care era la vedere pe caroseria unui autoturism21.
Nici viciile ascunse şi declarate cumpărătorului nu atrag răspunderea vânzătorului,
prezumându-se că dacă dobânditorul a cumpărat le-a acceptat aşa cum sunt, nemaifiind posibilă
invocarea lor.

19
A. Be′ nabert, op. cit. pag. 144.
20
In cazul cumpărării unui autoturism constituie viciu aparent rugina caroseriei sau o zgârietură
evidentă pe suprafaţa exterioară a maşinii.
21
T. Argeş, s. civ., dec. nr. 1322/1999 (nepublicată).
b. Exerciţiul acţiunii în garanţie pentru viciile ascunse.
b1Acţiunea redhibitorie şi cea estimatorie
Potrivit art. 1355 C. civ. în cazul în care sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru
viciile ascunse cumpărătorul are alegerea între restituirea lucrului şi să-şi reprimească preţul pe
de-o parte; sau păstrarea lucrului şi reducere preţului pe de altă parte. În primul caz acţiunea este
denumită acţiunea redhibitorie, (rezolutorie) căci prin ea se ajunge la desfiinţarea contractului. În
al doilea caz se numeşte acţiune aestimatorie sau în reducerea preţului.
Textul art. 1355 C. civ. nu este limitativ. În practică se admite că există şi alte
posibilităţi de înlăturare a consecinţelor viciului. Cumpărătorul poate solicita înlocuirea lucrului
sau repararea lui ori poate cere doar daune-interese.
b.2.Termenul de acţiune în garanţie pentru vicii ascunse.
Potrivit art. 1359 C. civ. termenul pentru exercitarea acţiunii în garanţie pentru vicii
ascunse trebuie să fie exercitat într-un termen scurt
Acest text se completează cu art. 5 din D. nr. 167/1958, privind prescripţia extinctivă,
potrivit acestuia dreptul la acţiune pentru viciile ascunse ale lucrului transmis se prescrie într-un
termen de 6 luni în cazul în care viciile nu au fost cunoscute de vânzător. Dacă au fost ascunse cu
viclenie, termenul de prescriere este cel general de 3 ani..
Interpretând art. 8 al. 1 din D. nr. 167/1958 rezultă că atunci când viciile au fost
ascunse cu viclenie, termenul de prescripţie curge de la data la care cumpărătorul a cunoscut
viciile sau trebuia să l cunoască.
Potrivit art. 11 din D. Nr. 167/1958 prescripţia dreptului la acţiune privind viciile
ascunse ale unui lucru transmis începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu
de la împlinirea unui n de la predarea lucrului sau lucrării.
În raporturile dintre comercianţi şi consumatori, textul art.12 şi 42 din O. G. nr
21/1992 prelungeşte termenul de prescripţie al acţiunii în răspundere pentru viciile ascunse ale
bunurilor cumpărate la durata medie de utilizare a acestuia.
Pentru viciile construcţiilor termenul de prescripţie începe să curgă de la data
descoperirii viciilor însă cel mai târziu de la împlinirea a tei ani de la predare (art.11 al.2 din D.
nr. 167/1958).
b3 Garanţiile pentru viciile în vânzările de imobilele locuinţe.
Legea nr. 10/1995 reglementează condiţiile de construire a imobilelor, mai puţin cele
situate în zonele rurale cu parter sau parter şi cu etaj şi stabileşte obligaţiile proiectelor,
fabricanţilor pentru materiale de construcţii, executantului de lucrări, etc., în vederea realizării
unor construcţii de calitate, prin aceasta înţelegându-se întrunirea condiţiilor de: rezistenţă şi
stabilitate, siguranţă la foc, izolaţie termică, fonică, protecţie împotriva zgomotului etc.
Potrivit art. 29 din această lege proiectantul, fabricanţii şi furnizorii de materiale,
executantul, dirigintele de specialitate răspund pentru viciile ascunse timp de 10 ani de la recepţia
lucrării şi pe toată durata existenţei construcţiei pentru viciile de rezistenţă rezultate din
nerespectarea normelor de proiectări şi execuţie.
b4 Acţiune în garanţie pentru cazul vânzărilor succesive
În cazul unor vânzări succesive subdobânditorul aflat la capătul extrem al lanţului de
vânzări descoperă viciile ascunse ale lucrului dobândit de el poate chema în judecată pe oricare
dintre vânzătorii aflaţi în lanţul de vânzări, cu condiţia ca viciul să fi existat la data la care
vânzătorul chemat în judecată a înstrăinat bunul ajuns n final la cumpărătorul reclamant.
Deşi se poate reproşa că se încalcă principiul relativităţii, ne întemeiem soluţia pe
faptul că fiecare cumpărător care vinde unei alte persoane lucrul cumpărat transmite odată cu
lucrul şi acţiunea în garanţie pentru viciu şi în consecinţă ultimul cumpărător se poate îndrepta fie
împotriva vânzătorului cu care a încheiat contractul fie împotriva primului cumpărător din lanţul
de contracte, fie în fine împotriva tuturor vânzătorilor , căci între ie există un lanţ neântrerput de
garanţii reciproce, sub condiţia de a se dovedi că viciul exista anterior.
În ultimul caz există avantajul că vânzătorii răspund in solidum faţă de cumpărător,
căci reclamantul va putea executa pe oricare dintre vânzători.
O distincţie trebuie să facem pentru cazul în care unul dintre vânzători schimbă natura
viciilor din vicii ascunse fără viclenie în vicii ascunse cu viclenie. În acest caz mai numai acest
vânzător va răspunde în condiţiile arătate.
Transmisiunea acţiunii în garanţie nu este însă utilă decât în termenul de prescripţie
arătat.
B. Răspunderea pentru viciile lucrului
Dacă cumpărătorul face dovada viciilor ascunse ale lucrului şi că acestea fac
inutilizabil lucrul după destinaţia sa ori îi reduc atât de mult utilitatea încât dacă cumpărătorul ar
fi ştiut nu l-ar fi achiziţionat, soarta contractului depinde de voinţa cumpărătorului, el având
alegere între formularea acţiunii redhibitorii sau celei estimatorie22.
a. În cazul în care formulează acţiune redhibitorie contractul se desfiinţează. Această
acţiune este utilă pentru cumpărător numai dacă el este în măsură să restituie lucrul.
Desfiinţându-se contractul părţile sunt repuse în situaţia anterioară: cumpărătorul restituie lucrul
în starea existentă după o utilizare normală împreună cu fructele culese; vânzătorul restituie
preţul împreună cu fructele, adică dobânda legală (art. 1355 C. civ.).
După cum vânzătorul a fost de bună sau rea-credinţă, adică a ştiut sau nu de existenţa
viciilor ascunse va trebui să indemnizeze pe cumpărător cu valoarea daunelor suferite de acesta
(art.1356 C. civ.). Aceste daune sunt cele ocazionate de încheierea şi executarea contractului sau
după caz prejudicii provocate de viciul lucrului dacă nu cumva ele vor pune în discuţie
răspunderea vânzătorului pentru fapta lucrului (O.G. nr.87/1999).
Buna-credinţă prezumându-se, cumpărătorul va trebui să dovedească reaua-credinţă în
cazul în care o invocă. Excepţie, în raporturile dintre comercianţi şi consumatori, cei din urmă
sunt dispensaţi din această probă, căci legea prezumă reaua-credinţă a vânzătorilor sau
producătorilor ( art. 42 din O.G. 21/1992).
b. În cazul în care cumpărătorul formulează acţiune estimatorie, cumpărătorul are
dreptul la restituirea părţii din preţ proporţional cu reducerea utilităţii lucrului cumpărat 23.
(art.13576 C. civ.).

C. Convenţiile asupra răspunderii pentru viciile ascunse.


Potrivit art. 1354 C. civ. părţile pot să convină pentru înlăturarea răspunderii izvorâtă
din vicii ascunse.
Dacă în cazul răspunderii pentru evicţiunea provenind din faptul personal al vânzătorului
părţile nu puteau deroga de la regulile stabilite de cod, în privinţa răspunderii pentru vicii ascunse
se poate conveni restrângerea obligaţiei de garanţie sau chiar înlăturarea acesteia, pentru
vânzătorul de bună credinţă.
De regulă părţile convin asupra diminuării sau înlăturării răspunderii pentru vicii ascunse
prin reducerea termenului de garanţie de un an respectiv trei ani, ori exonerarea vânzătorului
pentru descoperirea viciilor.
Aproape toate contractele de vânzare-cumpărare practicate în comerţ al căror obiect
are o valoare apreciabilă sunt însoţite de garanţii pentru buna funcţionare a bunului vândut.
Această garanţie convenţională uneori se suprapune peste cea legală în sensul că acordă garanţia
pe aceeaşi perioadă cu cea legală, dar de cele mai multe ori este mai restrânsă. Uneori sunt chiar
exonerări de răspundere este astfel de exemplu în vânzările de ocazie.
În cazul în care există convenţii asupra garanţiei pentru vicii se va aplica cu prioritate
această convenţie, căci norma art. 1352 C. civ. este supletivă.
Convenţia de garanţie este de fapt un element atractiv folosit de comercianţi ca un
favor pentru a atrage clienţi, aceştia ignorând că de fapt vânzătorul nu acordă nimic pentru că era
obligat de lege la garanţie. De cele mai multe ori vânzătorii acordă o garanţie mai redusă prin
acordurile la care cumpărătorii aderă.
În practică, cel mai adesea vânzătorii acordă garanţie pe un termen de 6 luni ori un an,
sau uneori termene diferite pentru elementele bunului vândut. Nu s-ar putea admite însă printr-o
clauză de stil să fie restrânsă total garanţia într-un contract de vânzare încheiat între un
comerciant şi consumator căci, în opinia noastră, sunt aplicabile regulile clauzelor abuzive
prevăzute de art. 4 pct. 1 din legea 193/2000 privind clauzele abuzive. În acelaşi sens, pct. “n”
din anexă la lege consideră abuzivă clauza prin care comerciantul transferă unei alte persoane
obligaţiile contractuale reducând astfel garanţia cumpărătorului. În temeiul art. 14 din acelaşi act
normativ instanţa poate anula această clauză şi să acorde despăgubiri cumpărătorului.
Este posibilă şi agravarea răspunderii vânzătorului, caz în care părţile pot stipula
prelungirea termenului obiectiv prevăzut de lege sau răspunderea inclusiv pentru vicii aparente24.
22
Pentru încă o posibilitate de reparare a bunului pe cheltuiala vânzătorului a se vedea D.
Alexandresco, Principiile dreptului civil român, Bucureşti, 1926, p. 664.
23
Francisc Deak, op.cit., p. 69.
24
Pentru un exemplu de clauză care este în acelaşi timp şi de agravare şi de restrângere a
răspunderii a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 72.
Subsecţiunea a II-a. Obligaţiile accesorii ale vânzătorului
Alături de obligaţia de predare şi cea de garanţie, care sunt reglementate ca obligaţii
speciale, vânzătorul mai are şi obligaţii accesorii acestora, anume de a conserva lucrul vândut, de
a informa şi de a-l sfătui pe cumpărător, precum şi obligaţia de securitate.
§1. Obligaţia de conservare
Potrivit art. 1324 C. civ., vânzătorul trebuie să predea lucrul în starea în care se află în
momentul vânzării.
Momentul vânzării este cel la care a fost încheiat contractul pentru bunurile certe, cel
de la data la care a fost individualizat lucrul, pentru bunurile de gen; şi cel al fabricării lui în
cazul bunurilor viitoare. Până la data predării vânzătorul trebuie să conserve lucrul pentru a-l
putea preda în starea în care exista la data încheierii contractului. Cheltuielile pentru întreţinerea
lucrului vor fi suportate de cumpărător.
§2. obligaţia de informare şi consiliere
obligaţia de a informa şi de a consilia pe cumpărător rezultă implicit din dolul prin
reticenţă.
Aceste obligaţii rezultă de asemenea din textele speciale vânzării, în special din art.
1312, art. 1337 şi 1352 C. civ. care obligă pe vânzător să explice obligaţiile pe care acesta şi le
asumă şi să declare sarcinile lucrului precum şi viciile care ar face lucrul inutilizabil ori i-ar
reduce considerabil utilitatea.
În ultima perioadă normele speciale privind protecţia consumatorilor obligă pe
comercianţi să informeze pe cumpărători şi să-i sfătuiască asupra bunurilor vândute. Astfel,
potrivit art. 3-4 din O.G. nr. 130/2000 privind regimul juridic al contractelor la distanţă,
comerciantul este obligat să informeze pe cumpărător, în timp util, corect şi complet asupra unor
elemente , printre care. Caracteristicile esenţiale ale produsului, preţul de vânzare cu amănuntul,
dreptul de denunţare unilaterală a contractului, informaţiile privind service post vânzare şi
garanţiile oferite.
În acest sens, O.G. nr. 106/1999 privind contractele încheiate în afara spaţiilor
comerciale prevede obligaţia pentru vânzător de a informa pe cumpărător la data încheierii
contractului asupra datelor de identitate ale vânzătorului şi asupra dreptului de a denunţa
unilateral contractul.
Aceste reguli privind informarea şi consilierea consumatorului le considerăm a fi
expresia principiului informării şi consilierii şi trebuie să fie extinse la orice contract de vânzare-
cumpărare între comerciant şi consumator, indiferent de obiectul contractului: bunuri imobile,
mobile, de uz casnic, bunuri produse prin tehnologii sofisticate etc.
Vânzătorii ocazionali nu sunt scutiţi de a informa pe cumpărător, însă ei nu sunt
supuşi exigenţelor normelor speciale reţinute la raportul dintre comerciant şi cumpărător. Mai
degrabă acesta are obligaţia de a informa în limita regulilor privind dolul prin reticenţă.
Obligaţia de informare este o obligaţie de mijloace, astfel că vânzătorul nu răspunde
dacă informaţiile transmise cumpărătorului nu au fost urmate de acesta şi printr-o rea utilizare
bunul cumpărat a fost defectat de cumpărător.
§3. obligaţia de securitate
Prin securitate înţelegem dreptul persoanei de a nu fi prejudiciată sănătatea sua
integritatea fizică a acesteia , ori un bun sau valoarea acestuia.
Atingerea adusă securităţii persoanei este sancţionată de art. 1356 C. civ., care
prevede că vânzătorul care a cunoscut viciile este dator să informeze pe cumpărător pentru toate
daunele-interese.
Obligaţia de răspundere pentru securitatea cumpărătorului s-a autorizat prin O.G. nr.
87/2000 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele defectuoase.
Răspunderea vânzătorului pentru securitatea cumpărătorului potrivit exigenţelor
acestui act normativ este justificată de faptul că potrivit art. 1356 C. civ., vânzătorul răspundea de
pagubele produse cumpărătorului numai în condiţia în are el era de rea credinţă, această cerinţă
fiind înlăturată prin acest act normativ. Răspunderea comerciantului în acest caz este obiectivă,
cumpărătorul fiind exonerat să dovedească culpa primului1.

1
Carmen Tamara Ungureanu. Răspunderea civilă pentru produsele defectuoase, potrivit O.G. nr.
87/2000 în Juridica nr. 2/2001, pg. 61
Subsecţiunea a III-a. Obligaţiile cumpărătorului.
În mod expres legiuitorul afirmă că principala obligaţie a cumpărătorului este aceea de
a plăti preţul la data şi locul determinat prin contract (art.1361 C. civ.).
Reglementând obligaţia principală ar fi trebuit să indice şi pe cele accesorii, însă nu a
făcut-o decât incidental. Acest obligaţii sunt: să primească lucrul; să plătească cheltuielile
efectuate cu ocazia întocmirii contractului de vânzare-cumpărare (art.1305 C. civ.) cele pentru
transportul lucrului (art.1317 C. civ.) şi de a indemniza pe vânzător pentru cheltuielile efectuate
de conservarea lucrului.
§1. Obligaţia de plăti preţul.
Obligaţia cumpărătorului de a plăti preţul este singura cauză a obligaţiilor pe care şi le-a
luat vânzătorul, de aici importanţa pe care legiuitorul o acordă reglementării plăţii preţului.
A. Plata preţului.
Cumpărătorul are obligaţia de a plăti preţul convenit în contract, această îndatorire având
drept cauză obligaţia vânzătorului de a transmite proprietatea şi de a preda lucrul vândut.
a. Obiectul plăţii.
Plata poartă supra preţului convenit prin contract. Preţul poate fi stabilit în sumă fixă
plătită la data fixată ori un preţ împărţit în mi multe termene de plată la care eventual se adaugă
indexarea preţului ori dobânzi pentru cazul plăţii preţului în rate. Prin contract se pot stabili şi
dobânzi pentru întârzierea la plata preţului1.
Dobânda nu poate curge decât dacă fost stabilită expres, cu excepţia cazului în care
lucrul vândut şi predat produce fructe sau alte venituri sau când cumpărătorul a fost pus în
întârziere pentru plata preţului (art. 1363 C. civ.). În aceste cazuri dobânda curge de la data
predării lucrului ce produce fructe în primul caz şi de la data punerii în întârziere în al doilea caz.
b. Modalităţile de plată .
Plata se face de cumpărător ori de o terţă persoană pentru el. Preţul fiind indivizibil nu
poate fi plătit în rate sau parţial (art.1111 C. civ.) cu excepţia cazului în care s-a convenit expres
ca plata să se facă în rate. Moartea cumpărătorului transferă obligaţia de plată a preţului la
moştenitori fără a se divide între ie.
c. Data plăţii.
Momentul plăţii preţului va fi determinat, în cazul lipsei unei prevederi contrare în
contract, în funcţie de momentul predării bunului
În principiu acesta va avea loc la momentul la care se încheie contractul când
cumpărătorul predă bunul. Prin derogare de la regula generală, conform căreia plata se poate cere
imediat, cumpărătorul nu poate fi silit să predea banii decât la data la care este predat lucrul
vândut (art. 1362 C. civ.).
In cazul în care s-a stabilit un termen pentru predare şi obligaţia de plată a preţului se va
executa la acelaşi termen, astfel că vânzătorul nu poate solicita plata mai înainte de acest
moment. Dacă vânzarea presupune predări succesive şi preţul ar trebui plătit parţial în măsura
predării. De regulă în astfel de livrări plăţile se fac la un anumit termen de la data emiterii
facturii. De exemplu, în contractele de furnituri de : apă caldă, gaze, curent electric, etc., se
stipulează că plata se face la 30 zile de la data emiteri facturii.
Părţile pot deroga de la simultaneitatea executării obligaţiilor asumate, astfel că dacă se
stabileşte termen numai pentru plata preţului2, predarea va trebui efectuată la cererea
cumpărătorului, vânzătorul neputând refuza executarea acestei obligaţii, afară de cazul în care
cumpărătorul ar cădea în faliment sau ar deveni insolvabil (art. 1323 C.civ.).
d. Locul plăţii
Ca şi în cazul datei plăţii, ar. 1362 C. civ. leagă locul plăţii cum este firesc tot de
predarea lucrului, stipulând că plata se va face la locul predării. Predarea bunurilor individual
determinate se face la locul unde ele se află la momentul încheierii contractului, astfel că şi plata
preţului se va realiza în acelaşi loc. Bunurile de gen se vor preda la domiciliul debitorului
(vânzătorului), astfel că preţul se va plăti, prin derogare de la regula generală, la domiciliul
creditorului.
e. Garanţiile plăţii
Legiuitorul a creat în favoarea vânzătorului o serie de tehnici pentru a-l apăra împotriva
cumpărătorului de rea credinţă ori insolvabil.

1
Aceste dobânzi nu trebuie confundate cu clauza penală stabilită în caz de întârziere la plată.
2
Parţile pot încheia contractul stabilind plata preţului în rate, caz în care termenele de prescripţie
pentru fiecare rată vor curge separat, în virtutea art. 7 şi art. 12 din D. nr. 167/1958.
Prima situaţie este legată de obligaţiile corelative ale celor două părţi de a plăti preţul şi
respectiv de a preda bunul. Textul art. 1322C. civ. prevede că vânzătorul nu este obligat să predea
lucrul dacă cumpărătorul plăteşte preţul, cu excepţia cazului în care vânzătorul a renunţat la acest
drept acordând cumpărătorului un termen de plată după data predării lucrului. Şi în această
situaţie vânzătorul va fi scutit de obligaţia de predare a lucrului dacă cumpărătorul a intrat în
incapacitate de plăţi ori este insolvabil (art.1323 C. civ.).
Legea acordă de asemenea vânzătorului privilegiul asupra bunului mobil vândut
(art.1730 pct.4 C. civ.). fie asupra bunurilor imobile vândute (art. 1737 C. civ.).
Privilegiul vânzătorului imobilului se conservă numai dacă este înscris în cartea funciară
(art.1738 C. civ.).
Privilegiul vânzătorului bunului mobil poartă doar asupra bunului aflat încă în posesia
cumpărătorului şi nu dă loc la nici o formalitate şi nu are valoare în cazul în care cumpărătorul
este supus procedurii colective de executare.
In fine, art. 1364 C. civ. acordă vânzătorului dreptul de a suspenda plata preţului dacă
acesta este evins sau este în pericol de a fi evins printr-o acţiune reală (ipotecară sau revendicare)
până ce cumpărătorul va înlătura cauzele tulburării.
f. Sancţiunea refuzului plăţii.
In caz de neexecutare a obligaţiei de plată a preţului vânzătorul poate cere executarea
silită a acestei îndatoriri, care este întotdeauna posibilă dată fiind natura obiectului obligaţiei şi
anume o sumă de bani. Executarea silită a plăţii preţului se cere mai ales dacă vânzătorul a predat
bunul cumpărătorului, iar acesta l-a înstrăinat la rândul său.
Pe de altă parte, în cazul în care scopul pentru care s-a încheiat contractul nu mai poate
fi atins, vănzătorul poate cere rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, (art.1365 C. civ.),
instanţa având dreptul să acorde un termen pentru plata preţului (art.1366 C. civ.). Pentru a
înlătura puterea judecătorului de a da termen, părţile pot stipula că omisiunea de plată a preţului
la scadenţă are ca efect rezoluţiunea vânzării. În acest caz cumpărătorul va putea plăti şi după
data scadenţei, dacă nu a fost pus în întârziere de vânzător (art.1367, 1020-1021 C. civ.). In caz
de rezoluţiune, chiar dacă bunul a fost transmis mai departe către terţe persoane, acestea vor
suferi consecinţele desfiinţării contractului în virtutea principiului resoluto jure dantis, resolvitur
jus accipientis. Totuşi aceste efecte nu se produc dacă terţul a adjudecat bunul la licitaţie publică,
în urma vânzării silite, sau dacă este vorba despre o autoritate publică3. In materia vânzării de
imobile se va da întâietate celui care a transcris primul vânzarea în cartea funciară.
Pentru vânzarea care are ca obiect un bun imobil codul reglementează o situaţie
specifică şi anume interdicţia acordării unui termen de graţie de către instanţă, în cazul în care
vânzătorul este în pericol de a fi evins de bun şi de a pierde preţul4.
Dacă el însuşi nu şi-a executat obligaţia de predare dar este gata să şi-o execute, poate
invoca excepţia de neexecutare.
§2. Obligaţia de plată a cheltuielilor ocazionate de încheierea contractului de vânzare
Textul art. 1305 din C. civ. dispune că în lipsa unei stipulaţii contrare cheltuielile
vânzării sunt în sarcina cumpărătorului. Este cazul cheltuielilor privind taxele de timbru şi cele
fiscale, taxelor notariale, eventualele cheltuieli de redactare a contractului de către notar sau de
către avocat cele legate de înscrierea actelor în cartea funciară. Raţiunea textului este aceea că cel
interesat în achiziţionarea bunului este cumpărătorul.
Faţă de terţele persoane părţile actului răspund solidar pentru neplata acestor cheltuieli.
Nu trebuie să confundăm însă aceste cheltuieli cu cele care au loc ulterior, anume,
pentru executarea contractului şi pe care le vom releva cu ocazia analizei efectelor contractului.
Astfel, textul art. 1317 C. civ. pune în sarcina vânzătorului cheltuielile de predare a bunului care
sunt diferite în conţinut de cheltuielile vânzării5.
§3. Obligaţia de a primi lucrul.
Cum proprietatea lucrului a fost transferată cu ocazia încheierii contractului, predarea
lucrului are semnificaţia de a conferi cumpărătorului detenţia materială a lucrului cumpărat.

3
A se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 77.
4
De exemplu în cazul în care s-a executat predarea bunului dar cumpărătorul nu a plătit preţul şi
se trece la executarea silită din partea creditorilor asupra bunurilor cumpărătorului, vânzătorul
poate pierde preţul precum şi bunul intrat în proprietatea dobânditorului.
5
Prin cheltuieli de vânzare se înţeleg cheltuielile propriu-zise cu efectuarea actului, taxele de
timbru, taxele de autentificare, taxele pentru realizarea publicităţii imobiliare, iar prin cheltuielile
de predare se înţeleg acelea efectuate cu individualizarea bunului-prin cântărire, numărare,
măsurare, cu ambalarea bunului etc.
Cumpărătorul trebuie să primească bunul convenit cu suportarea cheltuielilor aferente
ridicării acestuia.
În cazul vânzării bunurilor imobile, predarea este considerată realizată prin punere
cheilor la dispoziţia cumpărătorului, predarea actelor de proprietate (art.1315 c. civ.).
Predarea bunurilor mobile ridică unele dificultăţi căci ea presupune executarea unor
operaţiuni din partea cumpărătorului. Astfel, el trebuie să aleagă lucrul, ori să ridice marfa, etc.
In lipsă de text expres în privinţa contractului de vânzare-cumpărare se vor aplica
regulile de drept comun pentru executarea obligaţiilor. Cum aceasta este o obligaţie de a face nu
poate fi executată silit decât prin daune cominatorii. Se poate uza şi de procedura ofertei reale
urmată de depozitarea lucrului într-un loc fixat de instanţă (1114 C. civ.) sau punerea lui sub
puterea unui custode. Astfel, dacă dobânditorul nu ridică bunul cumpărat, vânzătorul după ce îl
pune în întârziere, va putea solicita instanţei obligarea pârâtului la ridicarea lucrului 6 sau aşezarea
acestuia în alt loc, pe cheltuiala cumpărătorului, în situaţia în care are nevoie de locul unde se află
bunul În toate cazurile se pot cere daune-interese.
De asemenea, în cazul în care neexecutarea obligaţiei de primire a bunului este
determinată de culpa cumpărătorului şi produce daune vânzătorului, acesta poate opta pentru
desfiinţarea contractului cu daune-interese(art.1020-1021 C. civ.)..
Cu privire la această obligaţie a cumparătorului Codul reglementează un caz special de
rezoluţiune a contractului în articolul 1370, prin care se derogă de la dreptul comun. Pentru a
evita pierderi mai ocazionate de procesul legat de rezoluţiunea contractului, legea admite prin
textul arătat că vânzarea este desfiinţată în cazul vânzării mărfurilor perisabile şi a lucrurilor
mobile fără punerea în întârziere, după expirarea termenului de ridicare a lor.
Este vorba despre vânzarea productelor7 şi a altor lucruri mobile în care s-a stabilit un
termen în favoarea vânzătorului pentru luarea în primire a bunurilor, care se consideră rezolvită
în caz de neridicare a obiectului contractului la termenul convenit. Este o rezoluţiune de drept,
fără intervenţia instanţei asemănătoare conţinutului pactului comisoriu de ultim grad8.
Subsecţiunea a IV-a. Calificarea acţiunilor cumpărătorului izvorâte din contractul de
vânzare-cumpărare.
Cumpărătorul poate chema în judecată pe vânzător pentru lipsa de conformitate a
bunului, pentru neexecutarea sau reaua executare a obligaţiei de informare sau de consiliere, ori a
obligaţiei de securitate. El poate să pretindă de asemenea că după primirea bunului a constatat că
lucrul este altfel decât şi-a închipuit el sau decât oferta vânzătorului şi că în consecinţă acceptarea
ofertei este rezultatul viciului de consimţământ constând în eroare asupra substanţei lucrului ori
dol. Acest din urmă viciu de consimţământ este asociat de multe ori cu înşelăciunea (art.215 al.3
C. p.), pentru că ambele presupun manevre frauduloase destinate să înşele cealaltă parte.
Diferenţa dintre ele nefiind reglementată juridic nu poate consta în opinia noastră decât în
gravitatea manevrelor frauduloase. Ilicitul civil presupune mijloace neînsemnate ca minciuna sau
reticenţa, pe când cel penal presupune manevre frauduloase mult mai grave.
În fine, poate sesiza Oficiul pentru Protecţia consumatorului de publicitate înşelătoare
(art.6 şi 23 lit .b din l.nr.148/200 privind publicitatea), ori chiar organele de urmărire penală
pentru infracţiunea de publicitate înşelătoare (art.22 din aceeaşi lege).
Acţiunile consumatorilor au un regim juridic diferit ca şi un domeniu specific ce nu
poate fi însă uşor de sesizat, căci legea nu stabileşte criterii în acest scop.
Comparând noţiunea de eroare asupra substanţei cu cea de viciu ascuns şi cu cea de
lipsă de conformitate, se observă că ele se aseamănă atât de mult încât se suprapun.
În doctrină se susţine totuşi că acţiunea în anulare pentru eroarea asupra substanţei nu se
confundă cu garanţia pentru vicii ascunse pentru că prima presupune că achizitorul s-a înşelat
asupra calităţilor esenţiale ale lucrului astfel încât lucrul cumpărat nu este cel pe care dorea să-l
dobândească, secunda presupune că lucrul cumpărat este cel dorit, dar că el conţine defecte ce
compromit folosinţa lui9. Altfel spus, eroarea este inserată naturii lucrului, pe când viciile ascunse

6
Această obligaţie poate fi executată şi sub sancţiune daunelor cominatorii. In acest sens a se
vedea C. Stătescu, C. Bârsan, op.cit., p. 286-287.
7
Codul le numeşte “denariate” în sensul de produse perisabile pentru care termenul de predare
are un caracer esenţial.
8
Pentru scopul acestei prevederi legale a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al.
Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 570.
9
M. Planiol, G. Ripert, op. Cit., Tom. X, ogf.517
ţin de aspectul economic. De asemeni în doctrina10 şi practica11 actuală se susţine că în cazul
viciilor ascunse, cumpărătorul dobândeşte bunul dorit însă acesta este impropriu utilizării. In
situaţia existenţei erorii asupra substanţei lucrului cumpărătorul nu primeşte bunul dorit iar pentru
înlăturarea efectelor negative are o acţiune în anularea actului încheiat. Pentru vicii ascunse
cumpăratorul nu poate cere anularea actului ci poate solicita fie rezoluţiunea contractului fie
reducerea preţului plătit.
Se observă că în ambele cazuri cumpărătorul a comis eroarea prevăzută de art. 1352
C. civ. căci dacă nu ar fi fost în această eroare, fie nu ar fi cumpărat bunul, fie nu ar fi plătit
acelaşi preţ. Tocmai de aceea se admite că cele două acţiuni sunt adesea deschise în acelaşi
timp12.
Aceeaşi apropiere există şi între acţiunea în răspunderea pentru pierderea unui lucru
neconform cu acţiunea în garanţie pentru viciu ascuns. Diferenţa între cele două constă în aceea
că în cazul primei acţiuni vânzătorul a predat un lucru de calitate inferioară decât cel convenit.
1. Acţiunea în nulitate pentru viciu de consimţământ şi cea în răspundere pentru vicii
ascunse
Utilitatea acestei distincţii constă în faptul că prima se prescrie în termen de 3 ani
începând de la data la care s-a constatat viciul sau cel mult în limita a 18 luni de la data încheierii
contractului (art.3 şi 9 din D.167/1958), pe când cea de-a doua acţiune se prescrie în termen de 6
luni dacă ele nu au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din D.167/1958). Pe de altă parte este mai uşor
de dovedit existenţa unui viciu al lucrului decât faptul că acest viciu alterează consimţământul.
Există însă numeroase situaţii în care cele două acţiuni coexistă, căci nu se poate
distinge între eroarea substanţială şi viciul ascuns. După cumpărarea unui lucru acesta se
defectează este posibil să se susţină ambele teze: eroarea substanţială sau viciul ascuns.
Cumpărătorul va avea de ales între cele două acţiuni.
2. Garanţia pentru vicii ascunse şi lipsa de conformitate
Nici distincţia dintre acestea nu este mai evidenţă. Astfel, dacă a fost comandat un
dicţionar Larousse dintr-o anumită ediţie şi i se trimite dicţionarul cerut dar dintr-o altă ediţie s-ar
putea invoca în aceeaşi măsură neconformitatea predării mărfii ca şi viciile acesteia.
Ce s-ar putea decide însă în cazul în care un autovehicul Dacia Nova din primele serii
a fost livrat cu defecţiune ţinute la habitaclu pavilion interior- sau la sistemul de frânare fără nu
era adaptat vitezei mai mari cu care se putea rula autovehiculul? Ele pot constitui vicii ascunse
dacă nu au fost aduse la cunoştinţă. Dacă însă ele au fost descoperite după termenul de garanţie?
În opinia noastră uzina a livrat un lucru neconform , căci cumpărătorul a acceptat un autoturism
de la care avea pretenţia că-i va asigura siguranţa, cu atât mai mult cu cât uzina a găsit soluţii
pentru înlocuirea sistemului de frânare cu unul mult mai eficient şi la fel pentru habitaclu. Aşa
cum se observă, cele două acţiuni pot coexista , utilitatea deosebirii între ele constă în termenele
diferite de prescripţie al acestora. Pentru lipsa de conformitate, termenul este cel de drept comun,
3 ani, căci nu se prevede expres nici un termen (art.3 şi 21 din D.167/1958) spre deosebire de
acţiunea pentru lipsa conformităţii mărfii între comercianţi pentru care se prevede expres un
termen de prescripţie de 6 luni( art.4 lit .a in D.167/1958).
3. Garanţia pentru vicii şi obligaţia de informare şi de garanţie
Si aceste obligaţii se intersectează. Căci defecţiunile unui lucru trebuie să fie aduse la
cunoştinţa cumpărătorului, altfel există şi riscul păgubirii persoanei sau bunurilor sale. În acest
caz ar putea coexista toate trei acţiunile. Este astfel, de exemplu, în cazul unei centrale termice de
apartament care a explodat.
În lipsa unui text expres acţiunile izvorâte din neexecutarea obligaţiei de informaţie şi
siguranţă se prescrie în termen de 3 ni (art.3 şi 21 din D.167/958).
Obligaţia de informare şi siguranţă pot coexista singure când livrându-se un bun fără
vicii, vânzătorul nu a informat pe cumpărător cu privire la utilizarea lucrului şi această
nepricepere a rănit ori i-au fost distruse bunuri.

Capitolul VI
Varietăţi de vânzare

10
Fr. Deak op. cit. pag.89
11
C. S. J. , s. civ., dec. nr.160/1993, în D. nr.7/1994, pag.84-85
12
§1.Generalităţi.
In cazul anumitor bunuri, ca obiect al contractului de vânzare-cumpărare, regulile
prezentate mai sus comportă particularităţi determinate de natura lucrului înstrăinat. Astfel, este
cazul vânzării pe încercate, pe gustate, cu pact de răscumpărare, după greutate, număr sau măsură
a vânzării unei moşteniri şi a unui drept litigios. Primele trei au fost deja analizate 1, rămânând de
analizat celelalte.
Cu privire la vânzarea după greutate număr şi măsură avem rezerve în a o considera ca
fiind o varietate de vânzare căci ea reprezintă vânzarea bunurilor fungibile şi nu se înţelege de ce
acestea este doar o variantă de vânzare iar vânzarea bunurilor certe ar fi considerate regula. Şi
una şi alta sunt vânzări care diferă după modul în care are loc transferul proprietăţii şi al riscului,
iar din punct de vedere practic nu se poate spune că una este mai utilă ca alta.
§2Vânzarea după greutate, număr sau măsură.
Bunurile determinate generic trebuie individualizate în caz de înstrăinare, pentru a opera
transmiterea proprietăţii. Acest fapt se produce fie prin cântărire, fie prin măsurare, fie prin
numărare.
§3Vânzarea unei moşteniri.
Prin acte între vii nu se poate transmite patrimoniul unei persoane, înstrăinarea unei
universalităţi fiind posibilă numai în cazul vânzării unei moşteniri.
Succesorul unei persoane poate transmite dreptul dobândit prin moştenire asupra
universalităţii defunctului sau cota parte indiviză din acest drept2.
Fiind vorba despre o universalitate odată cu drepturile se transmite şi pasivul succesoral,
între părţi cumpărătorul fiind obligat să achite creanţele terţilor. Faţă de terţi însă vânzătorul va fi
ţinut de plata datoriilor succesiunii pentru că el nu-şi poate înstrăina calitatea de moştenitor3.
In privinţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului acest tip de vânzare comportă anumite
particularităţi, în sensul că înstrăinătorul garantează numai calitatea sa de moştenitor iar nu şi
cuprinsul masei succesorale transmise4.
§4Vânzarea drepturilor litigioase.
In cazul în care asupra unor drepturi reale, de creanţă, de proprietate intelectuală sau
succesorale există anumite neînţelegeri între subiecţii titulari care pot constitui sau chiar
constituie obiectul unui proces se poate recurge la înstrăinarea acestora către terţe persoane.
Dobânditorul va primi dreptul aşa cum se află el în patrimoniul vânzătorului, contractul
având un caracter aleatoriu pentru că dacă s-ar garanta dreptul respectiv acest lucru ar echivala cu
garantarea câştigării procesului, ceea ce nu este posibil.
Dacă s-a produs vânzarea dreptului litigios, în anumite condiţii 5 se poate încheia un
contract prin care persoana interesată în raportul litigios cumpără de la terţ dreptul în starea în
care acesta din urmă l-a dobândit, în scopul stingerii procesului. Această convenţie poartă
denumirea de retract litigios6.

1
A se vedea vânzarea condiţională
2
Dacă se înstrăinează numai anumite bunuri făcâd parte din masa succesorală se aplică regulile
vânzării obişnuite, nefiind vorba despre o universalitate.
3
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol II, p. 576.
4
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p. 576 cu privire la modificarea
garanţiei de drept prin convenţia părţilor contractului de vânzare a unei moşteniri.
5
Trebuie să fie un proces în curs cu privire la dreptul vândut iar retractul să se realizeze în faţa
instantei şi pe bani gata
6
Pentru cazurile în care nu poate interveni retractul litigios a se vedea Francisc Deak, op.cit., p.
86.
Capitolul II
Contractul de schimb
Secţiunea I
Definiţia şi caracterele juridice

13. Definiţie.
Iniţial, pentru a dobândi bunurile necesare consumului persoanele au recurs la încheierea
contractelor de schimb prin intermediul cărora îşi transmiteau un bun în locul altuia.
Conform articolului 1405 C.civ. contractul de schimb este acela prin care părţile-copermutanţi
îşi dau respectiv un lucru pentru altul.
Definiţia este inexactă pentru că din aceasta rezultă caracterul real al contractului, ceea ce nu
se confirmă în realitate. Schimbul a fost un contract real în antichitate, în dreptul roman când
validitatea lui depindea de predarea bunului.
In consecinţa definim schimbul ca fiind acel contract prin care copermutanţii îşi transmit sau
se obligă să-şi transmită reciproc proprietatea7 unor lucruri.
In această situaţie preţul fiecărui bun îl constituie celălalt bun. In cazul în care cele două
lucruri sunt sume de bani suntem de asemenea în cazul unui contract de schimb8, natura acestuia
modificându-se doar dacă în locul unui bun se dobândeşte o sumă de bani9.
Este posibil ca valoarea celor două bunuri schimbate să fie diferită, astfel că părţile vor tinde
la echivalarea prestaţiilor reciproce prin stabilirea unei sulte, reprezentând diferenţa între valorile
lucrurilor schimbate.
14. Caracterele juridice.

7
In cazul schimbului de drepturi de folosinţă se aplică regulile locaţiunii iar nu cele care
guvernează schimbul.
8
Se schimbă o bancnotă de 500.000 lei în cinci bancnote de 100.000 lei. In cazul tranzacţiilor
valutare contractul este de vânzare cumpărare.
9
Când o parte remite o sumă de bani contractul este de vânzare-cumpărare.
Schimbul este un contract sinalagmatic, născând drepturi şi obligaţii reciproce pentru ambele10
părţi contractante, cu titlu oneros- prestaţiile părţilor având natură patrimonială, consensual- nefiind
obligatorie o anumită formă şi translativ de proprietate.
Secţiunea a II a
Regulile contractului de schimb
15. Aplicarea regulilor vânzării.
Potrivit articolului 1409 C.civ. regulile prescrise contractului de vânzare-cumpărare se aplică şi
contractului de schimb. Astfel, condiţiile cerute pentru validitatea cntractului de schimb sunt aceleaşi,
cu excepţia cerinţelor legale asupra preţului, şi anume: capacitatea, consimţământul părţilor, cauza
licită, calitatea de proprietari a părţilor şi cerinţa ca bunurile să se afle în circuitul civil.
In ceea ce priveşte efectele contractului de schimb există unele diferenţe în categoria obligaţiei
de garanţie pentru evicţiune. La vânzare, cumpărătorul evins avea doar acţiunea în rezoluţiunea
contractului cu daune-interese, pe când la schimb cel evins are pe lângă acţiunea în desfiinţarea
contractului şi posibilitatea solicitării de daune-interese, reprezentând valoarea bunului de care a fost
evins.
Când coschimbaşul evins cere restituirea lucrului, după exercitarea acţiunii în rezoluţiune, el
poate revendica nu doar de la cel căruia I-a dat în schimb dar şi de la terţul dobânditor, bunul reintrând
în patrimoniul său liber de sarcini. In acest caz terţul poate opune numai prescripţia achizitivă sau
teoria dobânditorului de bună credinţă.
In ceea ce priveşte schimbarea bunului altuia, spre deosebire de regulile aplicabile vânzării,
contractul nu are valabilitate, din dispoziţiile articolului 1407 C.civ. rezultând nulitatea unei asemenea
convenţii. Astfel, dacă după primirea bunului schimbat dobânditorul probează că lucrul nu aparţine
cocontractantului, el poate numai să restituie ce a primit refuzând executarea propriei obligaţii.
Această prevedere legală a justificat o perioadă de timp opinia care susţinea că vânzarea lucrului
altuia este nulă, însă cum schimbul are o reglementare proprie,el fiind acela care beneficiază de regulile
prevăzute pentru vânzare, înseamnă că acest mecanism nu se poate aplica în sens invers, dispoziţiile
prevăzute pentru schimb fiind incidente numai pentru acesta.
Articolul 1409 C.civ. determină sfera aplicabilităţii regulilor vânzării, prin precizarea că toate
celelalte reguli prescrise pentru vânzare(cu excepţia celor prevăzute mai sus), se aplică şi la contractul
de schimb11.
16. Reguli speciale aplicabile contractului de schimb.
Dispoziţiile articolului 1305 C.civ. după care spezele vânzarii sunt în sarcina cumpărătorului nu
sunt aplicabile schimbului, deoarece aici fiecare parte poate fi considerată cumpărător şi vânzător în
acelaşi timp, astfel că şi cheltuielile vor fi în sarcina ambelor părţi.
De asemenea clauzele contractuale nu vor fi interpretate în contra vânzătorului penru aceeaşi
raţiune de mai sus.
In caz de pieire parţială a lucrului coschimbaşul nu are alegerea între a cere desfiinţarea
contractului şi reducerea preţului pentru că la schimb preţul constă în alt lucru, neputând fi redus.
Nici privilegiul vânzătorului de imobile nu se aplică în materia schimbului datorită obiectului
contractului, dar în cazul schimbului cu sultă acesta va fi activ pentru suma de bani reprezentând sulta.
Schimbul de terenuri trebuie încheiat în formă autentică, potrivit dispoziţiilor art. 12 alin 2 din
L. nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. In privinţa schimbului de terenuri, administrate
de persoanele juridice, la care statul deţine majoritatea acţiunilor, nu mai este necesară obţinerea
avizelor arătate în L. nr. 18/1991, contractul încheindu-se prin acordul părţilor, cu respectarea formei
autentice12.
Reguli speciale comportă schimbul de bunuri aparţinând domeniului privat al unităţilor
administrativ teritoriale, în sensul că acestea vor trebui efectuate numai pe bază de expertiză însuşită de
Consiliul local.

10
Schimbul poate fi şi plurilateral.
11
In cazul schimbului care are ca obiect două terenuri acestea vor dobândi fiecare regimul juridic
al celuilalt, în virtutea subrogaţiei reale cu titlu particular.
12
E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura ALL Beck, Bucureşti, 1999, p. 196.
Capitolul III
Contractul de donaţie
Secţiunea I
Noţiune, condiţii de validitate şi efecte

$ 1. Noţiune.
28. Noţiune şi sediul materiei.
Bunurile pot fi înstrăinate fie cu titlu oneros fie cu titlu gratuit. Dintre modurile de înstrăinare cu
titlu gratuit cel mai important loc îl ocupă donaţia, datorită caracterului său grav, ieşirea din patrimoniu
a bunului donat fiind definitivă.
Spre deosebire de alte acte juridice cu titlu gratuit, donaţia este un contract, pentru încheierea sa
valabilă fiind nevoie nu doar de voinţa dispunătorului ci şi de aceea a donatarului de a accepta
transmisiunea. Testamentul este act juridic unilateral cu titlu gratuit, pentru care se cere numai
manifestarea de voinţă a testatorului, acceptarea legatului de către succesor fiind necesară la momentul
decesului dispunătorului, pentru ca legatul sa producă efecte.
Asemănarea dintre aceste două acte juridice a determinat pe legiuitorul civil să le trateze la
materia succesiunilor.
Donaţia este un contract solemn prin care o persoană numită donator îşi micşorează în mod
irevocabil patrimoniul său cu un drept real sau de creanţă, mărind patrimoniul unei alte persoane
numită donatar, fără a urmări să primească ceva în schimb.
Aşadar, donaţia este un act juridic solemn, fiind necesară îndeplinirea formei cerută de lege,
datorită caracterului irevocabil şi grav al acesteia, pierderea patrimonială suferită de donator neavând
nici un echivalent.
$ 2. Condiţii generale de validitate.
29. Libertatea manifestărilor de voinţă ale dispunătorului.
a) Discernământul.
In materia liberalităţilor voinţa juridică prezintă o importanţă deosebită, astfel că ea trebuie
exprimată fără echivoc şi liber, în caz contrar donatorul putând solicita anularea contractului pentru
lipsa discernământului13.
b) Viciile de consimţământ.
Cel mai des întâlnit viciu de consimţământ care poate să apară în materia contractului de donaţie
este dolul sub forma captaţiei şi sugestiei. Captaţia este mijlocul dolosiv, fraudulos, întrebuinţat de o
persoană pentru a câştiga încrederea şi a înşela buna credinţă a dispunătorului, cu scopul de a obţine un
folos material gratuit14. Sugestia este mijlocul ascuns şi tendenţios prin care o persoană inspiră alteia
voinţa de a face o donaţie sau un testament, pe care nu l-ar fi făcut din liberă iniţiativă15.
In privinţa celorlalte vicii de consimţământ, acestea sunt mai rar întâlnite la donaţie şi datorită
formei pe care trebuie să o ia actul, prezenţa notarului public înlăturând posibilitatea violenţei şi chiar a
erorii, pentru că oficiantul public trebuie să explice părţilor toate elementele implicate de realizarea
unui asemenea act juridic.
30. Cauza donaţiei.
Cauza are o importanţă deosebită în materia liberalităţilor, simpla voinţă de a face actul-animus
donandi nefiind suficientă pentru încheierea valabilă a acestuia. Mai este nevoie de existenţa cauzei
mediate, anume de motivul determinant pentru care se donează şi care trebuie să fie licit şi moral, în
caz contrar putându-se cere constatarea nulităţii absolute a actului juridic16.
31. Capacitatea de a dispune.
Capacitatea de a dispunde şi de a primi este mult restrânsă de către legiuitor în această materie.

13
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 436 cu privire la
« insanitatea de spirit » a dispunătorului.
14
Ea poate consta în afirmaţii mincinoase, făgăduieli sau influenţări asupra persoanei
dispunătorului pentru a-I câştiga încrederea.
15
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 438.
16
Gh. Beleiu, Drept civil român-Introducere în dreptul civil, subiectele dreptului civil, Editura
Sansa S.R.L., Bucureşti, 1994, p. 148.
Capacitatea reprezintă regula în dreptul nostru civil, incapacitatea constituind excepţia, aspect
valabil şi pentru contractul de donaţie, însă incapacităţile speciale, arătate expres de lege, sunt mult mai
numeroase decât la alte contracte.
a) Incapacităţi absolute de a dispune17.
Minorii şi interzişii nu pot încheia contracte de donaţie, nici personal nici prin persoane
interpuse, cu excepţia darurilor manuale.
b) Incapacităţi absolute de a primi.
Pentru încheierea valabilă a contractului de donaţie, donatarul trebuie să aibă capacitatea cerută
de lege pentru a primi, în momentul facerii convenţiei.
Sunt declarate prin lege incapabile de a primi persoanele neconcepute 18 şi subiectele colective
de drept care nu au dobândit personalitate juridică19.
După dobândirea personalităţii juridice subiectele colective de drept pot primi în limita
principiului specialităţii capacităţii de folosinţă.
Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot primi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România,
această incapacitate având caracter absolut date fiind dispoziţiile constituţionale.
In privinţa statului şi unităţilor administrativ teritoriale nu există interdicţii pentru primirea
donaţiilor, fiind instituite numai anumite condiţii de formă constând în acceptul anumitor persoane,
reprezentante ale autorităţii20.
c) Incapacităţi relative de a dispune şi de a primi.
Minorul nu poate dona tutorelui său, atâta vreme cât acesta din urmă nu a fost descărcat de
gestiune, de către autoritatea tutelară.
Minorii şi interzişii pot accepta donaţiile făcute lor numai prin intermediul reprezentantului
legal sau cu încuviinţarea prevăzută de lege. Pentru minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă
primirea donaţiei se poate face şi de către ascendenţii minorului, în cazul în care părinţii ar fi în viaţă
dar ar refuza acceptarea.
Surdomutul care nu ştie să scrie poate accepta donaţia numai asistat de un curator special numit
de autoritatea tutelară.
Medicii şi farmaciştii care l-au îngrijit pe donator în timpul ultimei boli nu pot primi donaţiile
făcute lor direct sau prin persoane interpuse21. De asemenea preotul care a asistat religios pe donator în
timpul ultimei boli, de care a şi murit nu poate primi donaţii.
d) Sancţiunea încălcării regulilor privitoare la capacitate.
In cazul încălcării regulilor privind incapacităţile absolute de a face sau primi donaţii,
sancţiunea este nulitatea absolută, cu unele nuanţări22.
Pentru nerespectarea dispoziţiilor legale privind incapacităţile relative de a dispunde şi de a
primi sancţiunea este nulitatea relativă23, de asemenea cu unele excepţii. Astfel, în cazul medicilor,
farmaciştilor şi preoţilor este normal să intervină nulitatea absolută datorită necesităţii apărării
prestigiului profesiilor respective24.

17
In materie comercială, potrivit art. 40 alin. 1 din L. nr. 64/1995, actele cu titlu gratuit încheiate
de către debitorul declarat în stare de faliment cu trei ani anterior declanşării procedurii, pot fi
anulate de tribunal ca urmare a acţiunilor judecătorului sindic.
18
Această donaţie este posibilă numai în cazul încheierii unor liberalităţi cu sarcină pentru
primitor de a transmite mai departe viitorului copil.
19
Persoanelor juridice li se recunoaşte în anumite condiţii capacitate anticipată de exerciţiu, astfel
că ele pot primi donaţii înainte de dobândirea personalităţii juridice, dar numai dacă aceste acte
sunt făcute pentru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil(art. 33 din D. nr. 31/1954).
20
Donaţiile făcute statului vor fi acceptate de reprezentanţii guvernului, din ministerul căruia I s-a
făcut liberalitatea, cele făcute unităţilor administrativ teritoriale trebuie acceptate de Consiliul
judeţean, cele făcute regiilor autonome şi societăţilor comerciale cu capital de stat se acceptă de
către conducătorii acestora cu autorizarea prealabilă a organului tutelar.
21
Această dispoziţie nu are în vedere donaţiile remuneratorii, In acest sens a se vedea Francisc
Deak, op.cit., p. 100.
22
Se poate admite validitatea unei donaţii acceptate fără autorizarea prealabilă a organului de
tutela al persoanei juridice, dacă acesta confirmă actul.
23
Cu privire la litera legii care arată că este nulă donaţia în favoarea unui incapabil(art. 812
C.civ.) a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 103.
24
Este vorba despre un caz asemănător materiei vânzării când magistraţii şi avocaţii nu pot
dobândi drepturi litigioase, de competenţa Curţii de Apel în a cărei rază teritorială îşi desfăşoară
activitatea.
Codul instituie o prezumţie de interpunere de persoane pentru a evita încălcarea regulilor asupra
capacităţii de a primi donaţii. Astfel, în articolul 812 C.civ. se arată că sunt nule dispoziţiile făcute în
numele unor persoane interpuse sau prin act deghizat sub forma contractului cu titlu oneros. Este
posibil ca părţile să încheie un contract de vânzare-cumpărare cu incapabilul de a primi, însă acest act
să fie contrazis de actul secret în care se arată advărata sa natură, anume o donaţie. Tot astfel
dispunătorul poate dona unui apropiat al celui pe care doreşte să-l gratifice, utilizând simulaţia prin
interpunere de persoane. In ambele cazuri este vorba despre fraudă la lege, astfel că textul instituie
prezumţia de interpunere pentru uşurarea dovezii acesteia. Se arată că sunt persoane interpuse
ascendenţii de prim grad, descendenţii nelimitat în grad şi soţul persoanei incapabile de a primi.
Sancţiunea nerespectării acestor norme este nulitatea absolută sau relativă după distincţiile arătate mai
sus.
32. Obiectul donaţiei.
Urmând regulile generale bunul care formează obiectul donaţiei trebuie să fie determinat sau cel
puţin determinabil, să se afle în circuitul civil, să fie posibil, licit şi moral, să existe sau să poată exista
în viitor25, iar în cazul bunurilor individual determinate să fie proprietatea donatorului.
$3. Forma contractului de donaţie.
33. Regula generală.
Condiţia formei acestei convenţii se încadrează în categoria cerinţelor generale de validitate ale
contractului, însă datorită specificului acesteia ea va fi tratată separat.
Contractul de donaţie produce efecte juridice numai dacă consimţământul părţilor este
manifestat în formă autentică. Astfel, articolul 813 C.civ. prevede sancţiunea nulităţii absolute pentru
nerespectarea formei autentice26.
Dacă ambele părţi nu pot fi prezente la încheierea contractului ele pot fi reprezentate prin
mandatari cu procuri speciale şi autentice, mandatul făcând corp comun cu actul pentru a cărui
încheiere a fost dat.
In cazul donaţiei între persoane absente este necesară formularea ofertei şi acceptarea acesteia
de către donatar. Atât oferta cât şi accepatrea trebuie să aibă formă autentică, iar ca o cerinţă specială
acceptarea trebuie făcută în timpul vieţii donatorului, în caz de moarte a acestuia oferta devenind
caducă. In raport cu donatorul acceptarea trebuie notificată, în caz contrar cele două manifestări de
voinţă nu se întâlnesc iar donaţia nu se poate încheia27.
In cazul în care obiectul donaţiei îl constituie bunuri mobile, codul cere şi întocmirea unui stat
estimativ, semnat de donator şi de donatar, în care să fie descrise şi evaluate bunurile donate, rolul
acestuia fiind numai de ordin probator neafectând validitatea donaţiei.
34. Excepţii de la regula generală.
34.1. Donaţiile deghizate.
Prin intermediul operaţiunii juridice a simulaţiei prin act deghizat părţile pot încheia contracte
cu efecte identice donaţiei. Astfel, se pot realiza liberalităţi sub forma unor acte cu titlu oneros dar care
sunt simulate, nereprezentând voinţa reală a părţilor28.
Cum sancţiunea care intervine pentru actele simulate este inopozabilitatea acestora faţă de terţi
se ridică problema validităţi donaţiilor simulate între părţile contractante.
Astfel, deşi acestea nu întrunesc condiţiile de formă prescrise de cod pentru donaţii, fiind
constatate eventual prin înscris sub semnătură privată, nu vor urma regulile formale ad validitatem ci se
vor supune numai cerinţelor de fond necesare pentru existenţa contractului. Cu alte cuvinte donaţia va
împrumuta forma contractului care o deghizează29, dar în privinţa condiţiilor de fond va urma regulile
acesteia.
25
Asupra obiectului donaţiei reprezentând o sumă de bani în scopul cumpărării unei locuinţe a se
vedea Francisc Deak, op.cit., p. 94.
26
Dacă actul nu respectă forma cerută de lege, dar el este executat de bună voie de succesorii
donatorului viciul de formă se acoperă fără a se aduce atingere sancţiunii nulităţii absolute a
contractului pentru nerespectarea formei autentice, codul instituind prin art. 1167 alin. 3 o
excepţie de la regimul juridic al acestei sancţiuni.
27
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 472.
28
De exemplu actul public este un contract de vânzare-cumparare deşi prin actul secret se
contraczice natura acestuia, arătându-se că este vorba despre o donaţie; o persoană recunoaşte o
datorie pe care nu o are în realitate faţă de o altă persoană; se face o plată a unei datorii
inexistente etc.
29
Pentru argumentele aduse în susţinerea ideii că actul secret care cuprinde donaţia nu trebuie să
îndeplinească condiţiile de forma cerute pentru donaţii a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-
Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 475-476.
In ceea ce priveşte proba existenţei actului deghizat se face diferenţa între raporturile dintre părţi
şi raporturile acestora cu terţii. Astfel, părţile vor dovedi simulaţia în funcţie de regulile stabilite pentru
aceasta-prin înscris sau prin mărturisire, iar terţii vor putea proba simulaţia cu orice mijloc de probă,
pentru ei actul având valoare de fapt juridic.
34.2. Donaţiile prin interpunere de persoane.
Această formă de simulaţie nu vizează natura gratuită a contractului ca în cazul donaţiilor
deghizate, ci numai persoana adevăratului beneficiar.
Pentru eludarea dispoziţiilor legale privitoare la incapacitatea de a primi donaţii părţile recurg la
împrumutarea numelui unei persoane capabile de a primi, efectele contractului producându-se în
realitate asupra incapabilului.
Codul extinde sfera persoanelor incapabile prin prezumţia de interpunere, astfel că descendenţii,
ascendenţii de prim grad şi soţul incapabilului devin la rândul lor incapabili de a primi30.
In acest caz contractul va avea forma cerută pentru donaţii, astfel că în realitate nu este vorba
despre o excepţie de la regulile de formă ale donaţiilor.
34.3. Donaţiile indirecte.
Spre deosebire de donaţiile deghizate, în cazul donaţiilor indirecte nu există simulaţie în privinţa
naturii actului care se realizează. Părţile nu doresc ascunderea donaţiei, ci încheie un anumit contract
care produce efectele donaţiei. Astfel, o persoană poate renunţa la un drept, în favoarea alteia, să facă o
remitere de datorie sau să stipuleze în favoarea unui terţ prin contractul încheiat cu o altă persoană31.
Asemănător donaţiilor deghizate şi acestea vor fi supuse condiţiilor de fond cerute pentru
donaţii însă cerinţele de formă vor fi cele prescrise pentru actele prin intermediul cărora se realizează
liberalitatea32.
In toate cazurile trebuie să existe intenţia liberală a dispunătorului, ca element esenţial al
contractului de donaţie, în caz contrar actul încheiat putând dobândi alt caracter. De exemplu, prin
renunţarea la dreptul de uzufruct se reîntregeşte dreptul de proprietate al titularului, astfel că indiferent
de existenţa voinţei liberale a uzufructuarului actul va profita proprietarului. Dacă însă se face o
renunţare pur abdicativă la succesiune, lipsind intenţia liberală şi dacă nu există alţi moştenitori, nu se
poate vorbi de o donaţie indirectă.
Actele prin care se realizează donaţia în mod indirect nu sunt unilaterale, deşi aşa reiese din
simpla lor observare. Este însă necesar să existe şi acordul beneficiarului pentru că donaţia este un
contract unilateral, dar un act juridic bilateral, iar în privinţa condiţiilor de fond actul care o realizează
trebuie să se supună celor prescrise pentru donaţii33.
34.4. Darurile manuale.
Darurile manuale reprezintă donaţii realizate prin tradiţiunea unui bun mobil corporal.
Forma cerută de lege în acest caz este tradiţiunea bunului, proprietatea putându-se dobândi şi
prin remiterea unui lucru, în conformitate cu dispoziţiile articolului 644 C.civ. De altfel unii autori
încadrează contractele reale în categoria celor solemne, predarea bunului fiind numai forma esenţială
cerută pentru încheierea valabilă a contractului34.
Darul manual se va supune condiţiilor de fond cerute pentru donaţii, fiind necesară existenţa
intenţiei liberale, iar sub aspectul formei va trebui să se producă remiterea bunului fără întocmirea unui
act scris şi cu atât mai puţin în formă autentică.
In categoria bunurilor care pot forma obiect al darului manual intră orice lucru mobil corporal,
bunurile incorporale nefiind susceptibile de tradiţiune35. O serie de probleme s-au ridicat în practica

30
Pentru aplicarea sancţiunii nulităţii absolute pentru toate cazurile de încălcare a regulilor
privind capacitatea pe motiv că este vorba despre fraudă la lege a se vedea C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 464.
31
Cu privire la donaţia indirectă de efecte mobiliare nominative a se vedea C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 479.
32
Astfel în cazul remiterii de datorie creditorul trebuie să restituie debitorului titlul constatator al
creantei(art. 1138 C.civ.). In cazul stipulaţiei în favoarea unui terţ prin contractul de asigurare
facultativă de persoane, actul trebuie să aibă formă scrisă pentru încheierea sa valabilă.
33
Pentru diferentele existente în cazul stipulaţiei în favoarea unui terţ a se vedea Francisc Deak,
op.cit., p. 116-117 iar asupra necesităţii acordului de voinţă a părţilor a se vedea C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 479.
34
Traian Ionaşcu, Teoria generală a contractelor şi obligaţiilor.Curs, Bucureşti, 1942 In C.
Stătescu şi C. Bârsan, op.cit., p. 30.
35
Titlurile la purtător, care încorporează o valoare patrimonială, deşi sunt bunuri incorporale, se
transmit prin simpla tradiţiune, astfel că darul manual poate avea si un astfel de obiect. St. D.
Cărpenaru, op.cit., p. 466.
judiciară în legătură cu sumele de bani, ca obiect al contractului de dar manual, ajungându-se la
concluzia că în termenul de tradiţiune se încadrează şi depunerea unei sume de bani la o unitate bancară
pe numele altei persoane36.
Dată fiind forma cerută de lege pentru încheierea contractului de dar manual, proba existentei
acestuia comportă o serie de dificultăţi, având în vedere că trebuie analizată posesia bunului, în sensul
determinării viciilor acesteia pentru a înlătura prezumia de proprietate.
$ 4. Obligaţiile părţilor.
35. Obligaţiile donatorului.
Donatorul trebuie să predea bunul donat după încheierea contractului, iar până la executarea
efectivă a acestei îndatoriri el are obligaţia să păstreze lucrul.
Atât în privinţa predării37 cât şi a păstrării bunului, inclusiv suportarea riscurilor contractului şi
lucrului, se aplică regulile generale.
Totodată donatorul are obligaţia de a garanta pe donatar de evicţiune şi pentru viciile ascunse
ale lucrului, dar numai în următoarele cazuri:
- când evicţiunea provine din faptul personal al donatorului, ceea ce ar echivala cu efectele
unei condiţii pur potestative;
- în caz de dol săvârşit în persoana donatorului, conform articolului 828 C.civ. raportat la
art. 998 C.civ.38;
- dacă s-a promis expres garanţia pentru evicţiune sau pentru vicii, printr-o clauză
contractuală;
- când donaţia este cu sarcină, donatorul datorează garanţia până la limita valorii sarcinii
impuse39.
36. Obligaţiile donatarului.
In principiu donatarul nu are nici o îndatorire dat fiind caracterul unilateral al contractului de
donaţie. Insă dacă s-a stipulat o sarcină în contract, acesta devine sinalagmatic iar donatarul este nevoit
să execute sarcina întocmai ca pe o obligaţie stipulată într-un contract bilateral.
Sarcina poate fi stabilită în folosul donatorului40, al unui terţ41 sau chiar în folosul donatarului42.
Indiferent de persoana beneficiară, donatarul trebuie sa acţioneze pentru executarea obligaţiei impuse,
în caz contrar putându-se cere desfiinţarea donaţiei.
Datoriile donatorului nu trebuie plătite de către donatar, nici chiar ca obligaţie morală faţă de
acesta, în afară de stipulaţie contrară în contract. Dacă este vorba despre donarea unui imobil ipotecat,
donatarul va plăti datoria pentru a evita vânzarea imobilului, iar nu pentru a face la rândul său o
liberalitate donatorului, de această plată dobânditorul fiind ţinut propter rem, datoria urmărind bunul în
mâinile oricui s-ar afla43.

Secţiunea a II a
Principiul irevocabilităţii donaţiilor şi excepţii de la acest principiu
$ 1. Irevocabilitatea donaţiilor.
37. Irevocabilitatea de gradul I a donaţiilor.
Ca orice act juridic civil şi donaţia se supune principiilor efectelor actelor juridice, astfel încât
revocarea sa nu se poate realiza prin manifestarea de voinţă a unei singure părţi, anume a donatorului,
de regulă donatarul neavând interesul desfiinţării unui asemenea contract.
Contractul odată încheiat are forţă de lege pentru părţile contractante, astfel că pe lângă faptul
că nu poate fi revocat prin voinţa unei sigure părţi el nu poate fi nici modificat fără acordul părţilor.
36
Francisc Deak, op.cit., p. 120 şi urm.
37
Aşa cum am arătat în cazul darului manual nu se poate pune problema păstrării lucrului pentru
că acest contract presupune obligatoriu remiterea materială a bunului pentru existenţa înseşi a
contractului.
38
Dolul strămută responsabilitatea pe tărâm delictual, astfel că în acest caz donatorul va trebui să
despăgubească pe donatar pentru pagubele produse datorită viciilor lucrului.
39
Acest aspect este urmarea faptului că donaţia are caracter oneros în limita sarcinii, astfel că
pentru aceasta ea urmează regulile contractelor cu titlu oneros.
40
Donatarul este obligat să achite o datorie mai veche a donatorului.
41
Donatarul are îndatorirea stipulată în contract de a presta ceva în folosul unui terţ, operaţiunea
având rolul unei stipulaţii pentru altul.
42
Cu o parte din banii donaţi donatarul trebuie să îşi plătească o datorie faţă de un terţ.
43
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. III, p. 490.
Ambele aspecte întregesc principiul irevocabilităţii de gradul I a actelor juridice civile,
implicit şi a donaţiilor.
38. Irevocabilitatea de gradul II a donaţiilor.
Pe lângă imposibilitatea desfiinţării sau modificării actului prin voinţa unilaterală a uneia din
părţi, în cazul donaţiei se manifestă şi incompatibilitatea esenţei sale cu stabilirea unor clauze care
determină soarta contractului în funcţie de voinţa donatorului.
In consecinţă anumite clauze nu pot fi cuprinse în contractul donaţie, prin această
incompatibilitate înţelegându-se principiul irevocabilităţii de gradul II. Intră în categoria acestor clauze
interzise:
- stabilirea unei condiţii pur potestative sau simplă potestativă din partea donatorului, care
ar face ca executarea contractului şi existenţa acestuia să depindă de simpla voinţă a celui ce
înstrăinează44;
- denunţarea unilaterala a contractului din partea donatorului45;
- stabilirea dreptului donatorului de a dispunde de bunul care a format obiectul donaţiei;
- stabilirea obligaţiei donatarului de a plăti pentru donator datoriile viitoare, fără
specificarea naturii sau cuantumului acestora46.
Principiul irevocabilităţii de gradul II a donaţiilor nu împiedică stabilirea în contract a unor
clauze cum sunt:
- reîntoarcerea convenţională a bunului în patrimoniul donatorului, în caz de predeces al
donatarului47;
- stabilirea unei condiţii cauzale sau mixte;
- obligaţia donatarului de plată a unor datorii determinate ale donatorului;
- inalienabilitatea temporară a bunului dobândit prin donaţie48;
- constituirea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra bunului donat49.
$ 2. Excepţii de la irevocabilitatea donaţiilor.
39. Donaţiile între soţi.
In virtutea articolului 826 raportat la articolul 937 C.civ., donaţiile făcute între soţi pe timpul
căsătoriei sunt revocabile50.
Raţiunea textului derivă din prezumţia că soţul donatar are în timpul căsătoriei o influenţă
puternică asupra soţului donator, astfel că intenţia liberală poate fi mult mai uşor determinată în acest
caz decât în situaţia donaţiilor obişnuite, încheiate între persoane străine sau care sunt legate prin
rudenia de sânge.
Revocarea se poate cere de către soţul donator fie în timpul căsătoriei fie după desfacerea
acesteia şi chiar după decesul donatarului. Momentul în care contractul se consolidează cu efecte
definitive este marcat de decesul donatorului, acţiunea în revocare ad nutum 51 netransmiţându-se
succesorilor acestuia.

44
Puterea principiului irevocabilităţii de gradul II diferenţiază sub acest aspect actele cu titlu
gratuit de cele cu titlu oneros, care sunt nule în virtutea art. 1010 C.civ. numai dacă sunt afectate
de condiţii pur potestative.
45
Nu este vorba despre cuprinderea în contract a unei clauze prin care părţile stabilesc
reîntoarcerea convenţională a bunului în patrimoniul donatorului.
46
Astfel, donatorul ar putea contracta datorii mari care vor compensa sau chiar depăşi valoarea
bunului donat.
47
Este în realitate o condiţie rezolutorie, evenimentul viitor constând în faptul morţii donatarului.
48
Cum în regulă generală bunurile se afla în circuitul civil, inalienabilitatea convenţională trebuie
justificată de un interes legitim şi serios şi să aibă caracter temporar, în caz contrar echivalând cu
un fideicomis, interzis de lege.
49
In acest caz donatorul transmite numai nuda proprietate.
50
Este de la sine înţeles că obiectul unei asemenea donaţii îl constituie numai bunurile proprii ale
soţului donator.
51
Adică donatorul poate cere revocarea donaţiei indiferent de atitudinea donatarului, textul de
lege neimpunând nici o condiţie. După moartea donatorului succesorii acestuia pot cere revocarea
numai dacă în contract s-a stipulat o sarcină, ori în caz de ingratitudine din partea beneficiarului.
Această excepţie se raporteaza atât la principiul irevocabilităţii de gradul I cât şi la
irevocabilitatea de gradul II a donaţiilor, constituind implicit un caz de derogare de la forţa obligatorie
a actelor juridice.
Donaţia între soti poate fi revocată pe cale de acţiune sau prin simpla manifestare de voinţă,
chiar şi tacită52 a donatorului.
Si în această materie legea instituie o prezumţie de interpunere de persoane în scopul înlăturării
dificultăţilor probatorii implicate de asemenea operaţiuni şi pentru sancţionarea încălcării dispoziţiilor
referitoare la revocabilitatea donaţiilor între soţi. Sunt considerate persoane interpuse copiii soţului
donatar dintr-o altă căsătorie precum şi rudele acestuia, faţă de care în ipoteza decesului lor soţul
donatar ar putea veni la succesiune(art. 941 C.civ.).
40. Revocarea donaţiei pentru survenienţă de copil.
Dintre cele trei cazuri de revocare a donaţiilor prevăzute de lege: pentru ingratitudine, pentru
survenienţă de copil şi pentru neexecutarea de sarcini, acest caz produce desfiinţarea donaţiei de drept,
fără a fi nevoie de intervenţia instanţei de judecată sau de o clauză expresă în contract.
Datorită acestui caracter acţiunea în constatarea revocării donaţiei poate fi intentată şi de către
moştenitorii persoanei donatorului.
Revocarea se produce dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
- donatorul să nu aibă un copil sau alt descendent în viaţă la momentul facerii donaţiei53;
- donatorului să I se nască un copil după momentul facerii donaţiei54.
In această materie s-a ridicat şi problema adopţiei unui copil şi a rolului acesteia asupra
îndeplinirii condiţiilor revocării de drept a donaţiei. Astfel, dacă anterior facerii donaţiei donatorul
adoptase un copil prima condiţie nu este îndeplinită, revocarea neputând opera55. De asemenea dacă
după facerea donaţiei donatorul adoptă un copil contractul nu se desfiinţează pentru că în atari condiţii
s-ar da posibilitate autorului actului să-l revoce prin adoptarea unui copil, ceea ce ar contraveni
principiului irevocabilităţii56.
Dacă cele două condiţii sunt îndeplinite revocarea se produce de drept, cu efecte retroactive, atât
împotriva donatarului şi a succesorilor săi universali şi cu titlu universal cât şi împotriva terţilor
dobânditori de drepturi asupra bunului donat.
41. Revocarea pentru neexecutare de sarcini.
Dacă în contract s-au prevăzut şi obligaţii pentru donatar, sub forma sarcinilor, nâeplinirea
acestora atrage posibilitatea solicitării revocării donaţiei, din partea donatorului şi a succesorilor săi
universali sau cu titlu universal.
42. Revocarea pentru ingratitudine.
Articolul 831 C.civ. enumeră limitativ cazurile care se încadrează în noţiunea de “ingratitudine”
şi care atrag revocarea donaţiei şi anume:
- dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului57;
- dacă donatarul se face vinovat de delicte, cruzimi sau injurii grave la adresa donatorului58;

52
A se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 109 cu privire la rolul unei procuri judiciare date pentru
anularea în justiţie a contractului de donaţie.
53
Copilul dispărut se consideră a fi in viaţă, astfel că dacă donatorul are un asemenea copil
revocarea nu va interveni, cu excepţia cazului în care s-ar declara judecătoreşte moartea copilului
dispărut.
54
In caz de recunoaştere a unui copil din afara căsătoriei, născut după facerea donaţiei, revocarea
operează; în schimb, dacă recunoaşterea se face pentru un copil născut anterior facerii donaţiei,
cum efectele recunoaşterii se produc retroactiv, revocarea nu va mai opera, pentru că nu este
îndeplinită, donatorul având un copil anterior încheierii contractului.
55
In acest sens asupra părerii prof. E. Safta-Romano a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 136,
copilul adoptat fiind asimilat celui din filiaţia firească.
56
Reglementarea art. 836 C.civ. consacrând o excepţie, care nu poate fi extinsă ca interpretare şi
aplicare, exclude copilul adoptat de sub incidenţa textului, astfel că s-a decis în practica judiciară
că este vorba numai despre copilul rezultat din filiaţia firească.
57
Spre deosebire de cazurile de nedemnitate, din dreptul succesoral, aici nu se cere existenţa unei
hotărâri de condamnare a donatarului ci numai determinarea intenţiei de a ucide.
58
In acest caz puterea de apreciere a instantei învestită cu soluţionarea acţiunii în revocare, este
apreciabilă, putându-se respinge acţiunea pentru lipsa caracterului grav al injuriilor sau delictelor.
- dacă donatarul refuză să-I dea alimente donatorului59.
Acţiunea în revocare este strict personală, putând fi intentată doar de către donator, cu excepţia
cazurilor în care acesta decedează înainte de termenul în care poate fi intentată( un an) şi de situaţia în
care a fost pornită de donator, când poate fi continuată de succesorii acestuia.
Totodată acţiunea nu poate fi intentată decât împotriva donatarului iar nu şi a moştenitorilor
acestuia, în caz de deces al dobânditorului în timpul procesului dosarul fiind închis şi acţiunea stinsă.
Donatorul îl poate ierta pe donatar, expres sau tacit, de exemplu prin neacţionarea în justiţie în
termenul de decădere de un an în care se poate cere revocarea pentru acest motiv.
Dacă se desfiinţează contractul de donaţie pentru ingratitudine efectele revocării nu se vor
produce retroactiv faţă de terţi, în cazul în care donatarul ar fi transmis bunul el fiind obligat să restituie
donatorului contravaloarea primită, apreciată la momentul pronunţării hotărârii de revocare.

Capitolul IV
Contractul de locaţiune
Secţiunea I
Noţiunea, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului

$ 1. Noţiunea şi caracterele juridice.


43. Noţiune.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, în cadrul căruia o parte transmite dreptul de
proprietate asupra unui bun în schimbul unei sume de bani, în contractul de locaţiune se transmite
numai folosinţa bunului în schimbul unui pret numit chirie60.
In consecinţă, contractul de locaţiune este acela prin care o persoană numită locator se obligă
faţă de o altă persoană numită locatar, să-I asigure folosinţa temporară a unui bun în schimbul unei
sume de bani, numită chirie.
Dreptul transmis în cadrul acestui contract face parte din categoria drepturilor de creanţă,
locatarul putând cere de la locator îndeplinirea obligaţiei asumate şi anume transmiterea folosinţei
bunului.
Locaţiunea comportă mai multe forme, în funcţie de obiectul asupra căruia poartă. Astfel,
locaţiunea unui teren poartă denumirea de arendă iar locaţiunea unei locuinţe se numeşte închiriere.
Acestor contracte li se vor aplica reguli proprii derogatorii de la dreptul comun în materie, locaţiunea,
iar unde legea nu prevede excepţii se vor supune regulilor generale ale locaţiunii.
44. Caracterele juridice.
Contractul de locaţiune este sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare
succesivă şi netranslativ de proprietate.
Obligatiile născute prin acest contract sunt determinate în conţinutul lor de la momentul
încheierii sale. Totodată ele au caracter patrimonial şi sunt reciproce, fiecare obligaţie a uneia din părţi
având drept cauză obligaţia celelilalte părţi.
59
Donatarul nu are obligaţia de a întretine pe donator, dar în virtutea unei obligaţii morale el este
ţinut să-I dea alimentele de care are nevoie, în cazul în care donatorul nu are rude ce pot fi
obligate la intreţinere legală faţă de transmiţător.
60
Pentru distincţia între locaţiunea bunurilor şi locaţiunea serviciilor a se vedea C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 586.
Din definiţia contractului rezultă caracterul temporar al acestuia, ceea ce este de esenţa
locatiunii, folosinţa implicând cu necesitate succesiunea în timp a actelor de executare. Nu trebuie
confundat contractul de locaţiune pe perioadă nedeterminată(când părţile nu au stabilit un termen
pentru încetarea contractului) cu locaţiunea perpetuă, care este interzisă de cod, în materie imobiliară.
Articolul 1415 C.civ. arată că aceste din urmă contracte nu se mai pot încheia la data intrării în vigoare
a codului61.
Tot de esenţa locaţiunii este şi transmiterea dreptului de folosinţă asupra bunului, fără
dobândirea proprietăţii, acest din urma aspect determinând schimbarea naturii juridice a contractului în
vânzare-cumpărare62, dacă s-a convenit un preţ sau în donaţie, dacă trasmiterea s-a realizat cu titlu
gratuit.
$ 2. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune.
44. Capacitatea părţilor.
Pentru a stabili condiţiile de capacitate necesare pentru încheierea valabilă a contractului de
locaţiune este necesară calificarea acestuia, în funcţie de criteriul gravităţii actelor juridice civile.
In regulă generală locaţiunea este un act de administrare, aspect derivat din faptul că nu se
trasnmite proprietatea bunului locat ci se realizează numai o justă punere în valoarea a acestuia.
In consecinţă, capacitatea cerută părţilor este cea necesară pentru încheierea actelor de
administrare, cu unele excepţii. Aşadar locaţiunea poate fi consimţită de un incapabil, minor între 14-
18 ani, cu respectarea cerinţelor de formă prescrise de lege.
Prin excepţie, contractul de locaţiune consimţit pe un termen mai mare de trei ani 63 devine act de
dispoziţie, dată fiind gravitatea sa, constând în lipsirea locatorului de bunul locat pentru o perioadă
mare de timp. In consecinţă condiţiile cerute pentru a face asemenea acte trebuie să se înscrie în limita
capacităţii depline de exerciţiu.
Datorită caracterului netranslativ de proprietate al locaţiunii, locatorul nu trebuie să fie în mod
obligatoriu proprietarul bunului, el putând avea şi calitatea de locatar sau uzufructuar64.
45. Consimţământul şi cauza.
Aceste condiţii de validitate nu comportă reguli specifice în cadrul contractului de locaţiune,
cerinţele legale privind discernământul, viciile de consimţământ şi condiţiile cauzei 65 supunându-se
dispoziţiilor generale din materia actelor juridice.
46. Obiectul contractului.
Obiectul contractului este reprezentat de bunul transmis spre folosire şi de pretul plătit în
schimbul acesteia.
Locaţiunea poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil individual determinat prin natura sa
ori prin voinţa părţilor. Dacă bunul este consumptibil prin natura sa, însă părţile convin ca acesta să
aibă o altă destinaţie pe durata locaţiunii, contractul se încheie valabil, voinţa cocontractanţilor
acoperind cerinţa ca bunul să fie neconsumptibil66.
Preţul contractului, denumit chirie, se stabileste de regulă în funcţie de termenul contractului,
fiind plătit în mod succesiv.
Nu este obligatorie stabilirea chiriei în bani, ea putând avea ca obiect şi o prestaţie sau alte
bunuri. Contractul nu va fi calificat drept contract de schimb dacă părţile au convenit ca in schimbul
folosinţei bunului locat cealalta parte să asigure folosinţa unui alt bun. Regulile contractului de schimb
se aplică dacă este vorba de transmiterea proprietăţii unui bun, iar nu doar a folosinţei acestuia67.
47. Proba contractului de locaţiune.
In această materie există reguli speciale cu privire la dovada contractului, care se diferenţiază în
funcţie de faza in care se află executarea contractului.

61
Si locatiunile perpetue, cunoscute sub denumirea de emfiteuze în vechiul drept, care au fost
incheiate până la data intrării in vigoare a codului şi pe care acesta le menţinea, au fost desfiinţate
prin intrarea în vigoare a Legii nr. 82/17.07.1921 pentru reforma agrară.
62
Pentru distincţia între locaţiune şi vânzare a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 138.
63
Asupra acestei durate, de trei ani, au fost exprimate păreri contradictorii, în sensul că unii autori
consideră că locaţiunea rămâne act de administrare dacă a fost incheiată pe o durata mai mică de
cinci ani. A se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 141 asupra consecinţelor abrogării art. 1268 C.civ.
64
Titularii dreptului de uz sau de abitaţie, dat fiind caracterul strict personal al acestora, nu pot da
bunul ce formeaza obiectul dreptului lor în locaţiune.
65
De exmplu contractul de locaţiunea poate fi constatat nul pentru cauză ilicită, dacă închirierea
s-a făcut în scopul organizării unui laborator pentru prepararea substantelor stupefiante.
66
De exemplu se transmite o cantitate de
67
Francisc Deak, op.cit., p. 143.
Contractul de locaţiune încheiat verbal, a cărei existenţă este negată de o parte şi a cărui
executare nu a început nu se poate proba cu martori indiferent de cuantumul chiriei(art. 1416 C.civ.).
Dacă locaţiunea încheiată verbal a început să fie executată proba se poate face cu început de
dovadă scrisă completată cu martori şi prezumţii, iar in caz de contestaţie asupra preţului se va proba
prin expertiză(art. 1417 C.civ.).
Când nu se arată termenul locaţiunii în contract şi există litigii cu privire la durata acestuia,
codul trimite la obiceiul locului încheierii contractului, stabilind şi câteva prezumţii relative.

Secţiunea a II a
Efectele contractului de locaţiune
$ 1. Obligaţiile locatorului.
48. Obligaţia de predare a bunului locat.
Locaţiunea nu este un contract real, astfel că predarea se poate realiza şi la un moment ulterior
încheierii contractului. Dacă nu s-a prevăzut un termen pentru predare locatarul poate cere acest lucru
imediat, iar în caz de neexecutare a obligaţiei el se poate adresa instanţei de judecată pentru obligarea
locatorului la remiterea bunului, solicitând şi daune-interese pentru prejudiciul suferit prin întârziere.
De asemenea, conform regulilor generale, locatarul poate cere rezilierea contractului pentru
neîndeplinirea culpabilă a obligatiilor de către locator, cu posibilitatea instantei de a aprecia asupra
pronunţării rezilierii.
Legat de obligaţia de predare codul impune ca bunul să fie remis într-o stare corespunzătoare
destinaţiei pentru care a fost închiriat. In consecinţă, mai înainte de predare locatorul trebuie să
efectueze pe cheltuiala sa toate reaparaţiile necesare pentru ca lucrul să poata fi folosit conform
destinaţiei determinate de natura sa ori de convenţia părţilor.
49. Efectuarea reparaţiilor.
In timpul derulării contractului reparaţiile mari, capitale sunt în sarcina locatorului. Astfel, el va
trebui să amelioreze pe cheltuiala sa toate degradările provenite din uzul îndelungat al
lucrului(vechime), din caz fortuit sau din viciile de construcţie.
Aceste reparaţii mari nu trebuie confundate cu reparaţiile locative, care pe parcursul contractului
sunt în sarcina locatarului. Articolele 1447-1449 C.civ. arată care sunt aceste reparaţii mici sau
locative, excluzând obligaţia locatarului de a le efectua în cazul în care ele sunt cauzate de vechimea
lucrului sau de forţă majoră.
Pentru realizarea reparaţiilor capitale cu caracter urgent locatarul are îndatorirea să suporte
tulburarea folosinţei provenită din faptul locatorului, dacă acestea nu depăşesc 40 de zile. Dacă însă
pierderea folosinţei este totală, chiar în limita celor 40 de zile, locatarul are dreptul să solicite rezilierea
contractului.
In cazul în care locatorul nu îşi îndeplineste această obligaţie de efectuare a reaparţiilor mari,
locatarul are alegerea între a solicita rezilierea contractului, a efectua el însuşi reparaţiile pe seama
locatorului sau a cere executarea îndatoririi de către locator sub sancţiunea daunelor cominatorii.
50. Obligaţia de garanţie.
Locatorul răspunde faţă de locatar pentru evicţiunea provenită din propriul fapt sau din fapta
terţelor persoane şi pentru tulburarea folosinţei datorată viciilor lucrului locat.
Ca şi în materia contractului de vânzare-cumpărare, cel care transmite folosinţa trebuie să se
abţină de la orice fapt de natură a tulbura liniştita folosinţă a bunului. Astfel, locatorul nu poate
schimba destinaţia şi forma lucrului locat in timpul contractului, din proprie iniţiativă. Totuşi, aşa cum
am arătat, în cazul efectuării reparaţiilor mari cu caracter urgent, locatarul trebuie sa suporte tulburarea
dacă aceasta este numai parţială şi nu depăşeşte 40 de zile.
Totodată locatorul răspunde pentru evicţiunea provenită din fapta terţului. In cazul tuburărilor
de fapt68 din partea unui terţ locatarul poate utiliza acţiunile posesorii69, astfel că el nu se va îndrepta
contra locatorului pentru a angaja răspunderea acestuia.
Dacă tulburarea din partea terţului este de drept 70, locatorul răspunde faţă de locatar pentru
tulburarea produsă. In acest caz locatarul trebuie să cheme în proces pe locator pentru a-l apăra, iar

68
Dacă un colocatar tulbură liniştita folosinţă a locatarului,prin acte delictuale, acesta are actiune
in despăgubire direct contra autorului faptei, locatorul nefiind ţinut a răspunde pentru delictele
civile ale locatarilor săi.
69
In virtutea art. 676 C.proc.civ. acţiunile posesorii pot fi intentate şi de cel care deţine lucrul în
temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburarea provine de la cel pentru
care deţine.
70
Când terţul invocă un drept asupra bunului locat, care ar determina restrângerea folosinţei sau
chiar evicţiunea totală( de exemplu invocă un drept de uzufruct).
dacă evicţiunea s-a produs el poate solicita rezilierea contractului cu daune-interese sau reducerea
proporţională a preţului şi daune-interese.
Dacă bunul locat este purtător de vicii care restrâng sau tulbură folosinţa utilă şi liniştită a
locatarului, acesta are acţiune în justiţie contra locatorului putând cere rezilierea contractului sau
reducerea preţului.
Răspunderea locatorului nu se angajează pentru viciile aparente ci numai pentru acelea care nu
puteau fi descoperite la o cercetare atentă a bunului la momentul încheierii contractului şi care restrâng
într-atât folosinţa încât se poate prezuma că în cunoştinţă de cauză locatarul nu ar fi închiriat sau ar fi
plătit un preţ mai redus71.
In contractul de locaţiune obligaţia locatorului are caracter de continuitate, astfel că el va
răspunde cu daune-interese şi pentru viciile ascunse pe care nu le-a cunoscut sau apărute în timpul
derulării contractului, cu deosebirea că în cazul locatorului de bună credinţă acesta vă răspunde numai
pentru prejudiciile previzibile.
$ 2. Obligaţiile locatarului.
51. Folosirea lucrului conform destinaţiei.
Pe tot timpul contractului de închiriere locatarul are obligaţia de a se folosi de bunul locat ca un
adevărat proprietar72, fără a aduce transformări în forma şi structura acestuia.
Chiriaşul nu poate să schimbe destinaţia pe care bunul o avea la momentul încheierii
contractului. Destinaţia lucrului se determină în funcţie de clauzele contractuale, de voinţa exprimată a
părţilor, iar în lipsă de stipulaţie se vor avea în vedere circumstanţe ca: natura bunului locat 73 sau
destinaţia avută anterior închirierii74.
Pe lângă obligaţia de folosire a bunului ca un bun proprietar şi fără schimbarea destinaţiei este şi
îndatorirea locatarului de a efectua reparaţiile mici, locative. In cadrul contractului este important şi
uneori dificil a se delimita între îndatoririle locatorului(efectuarea reparaţiilor mari, capitale) şi cele
aflate în sarcina locatarului(reparaţii locative). Astfel, dacă degradările majore sunt urmarea întârzierii
locatarului în efectuarea reparaţiilor locative, ele vor fi puse în sarcina acestuia din urmă, deşi se
încadrează în noţiunea de reparaţii mari75.
Conform articolului 1447 C.civ. locatarul este nevoit să repare: vetrele sobelor, tencuielile76,
parchetul şi duşumelele în zonele stricate, geamurile, uşile, ferestrele şi încuietorile.
In cazul nerespectării acestor îndatoriri locatorul poate solicita instanţei rezilierea contractului
cu daune-interese, pentru pagubele produse sau repunerea lucrului în starea anterioară, pe cheltuiala
locatarului77.
In caz de incendiu locatarul este ţinut să despăgubească pe locator dacă nu va dovedi că arderea
s-a produs din caz fortuit, forţă majoră, dintr-un viciu de construcţie sau din comunicarea focului de la
o casă vecină(art. 1435 C.civ.). Dacă există mai mulţi locatari ei vor răspunde conjunct faţă de locator,
având în vedere că această obligaţie are natură contractuală, iar nu delictuală.
52. Plata chiriei.
Locatarul trebuie să achite chiria în cuantumul şi la termenele statornicite în contract. Plata se va
face conform regulii generale la domiciliul debitorului, fiind cherabilă iar nu portabilă.
In caz de neîndeplinire a obligaţiei de plată locatorul poate cere executarea silită, în natură, care
este tot timpul posibilă în cazul sumelor de bani, sau se poate adresa instanţei cu o cerere de reziliere a
contractului.

71
De exemplu igrasie, infiltraţia apelor de ploaie, sobe înfundate sau insecte.
72
Aprecierea se va face în funcţie de criteriul omului diligent şi prudent, care se comportă cu
grijă faţă de bunurile sale dar şi faţă de bunul locat.
73
Dacă s-a locat un spaţiu locativ nu se poate schimba destinaţia acestuia de către locatar,
transformându-l în depozit de marfă.
74
Un spaţiu comercial pentru vânzarea de mărfuri cu amănuntul nu poate deveni spaţiu de
producţie prin singura voinţă a locatarului. Asupra posibilităţii exercitării unei profesii liberale în
spaţiul închiriat a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 149.
75
Pentru stricăciunile provoate de membrii familiei locatarului a se vedea C. Hamangiu, I.
Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol. II, p. 591.

76
Codul spune că repararea acestora se va referi la partea de jos a pereţilor şi până la inălţimea de
un metru, pentru că numai acestea sunt implicate in folosinţa curentă a locatarului.
77
Pentru lucrări de mică importanţă, care nu se încadrează în noţiunea schimbării destinaţiei
lucrului locat a se vedea dec. nr. 1455/1977 a fostului Tribunal Suprem , în Culegere de decizii pe
anul 1977, p. 55.
53. Restituirea lucrului.
La expirarea contractului locatarul este îndatorat a restitui lucrul în starea în care l-a primit la
încheierea convenţiei.
Riscul pieirii bunului în timpul locaţiunii este în sarcina locatorului, în sfera cauzelor care
determină dispariţia totală sau parţială a lucrului încadrându-se pe lângă cazul fortuit şi forţa majoră
vechimea precum şi uzura normală a bunului.
In caz de nerespectare a acestei îndatoriri locatorul are alegerea între a intenta acţiunea derivată
din contract sau acţiunea în revendicare, dacă este proprietarul bunului78.
54. Apărarea contra uzurpărilor.
Dacă un terţ aduce atingere proprietăţii sau posesiei bunului locat locatarul are indatorirea de a-l
înştiinţa pe locator despre aceasta în timp util, pentru ca acesta din urmă să poată să se apere. Aceste
pretenţii ale terţului pot restrânge dreptul locatorului, astfel că dacă el nu are cunoştinţă despre
asemenea acţiuni riscă să piardă lucrul în tot sau în parte79.
Pentru neîndeplinirea acestei obligaţii de înştiinţare locatarul va fi ţinut să răspundă în faţa
locatorului cu daune-interese pentru pierderea suferită.

Secţiunea a III a

Sublocaţiunea contractului

55. Sublocaţiunea.
Codul civil permite expres sublocaţiunea şi anume posibilitatea locatarului de a închiria unui terţ
bunul deţinut în baza actului încheiat cu locatorul(art. 1418 C.civ.).
Această dispoziţie se justifică şi pe aspectul că locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu
personae. Un argument pentru negarea acestui caracter este faptul că moartea uneia din părţi nu duce la
incetarea contractului, dacă nu s-a stipulat expres aceasta.
Sublocaţiunea este permisă dacă se îndeplinesc două condiţii şi anume:
- contractul principal, între locator şi locatar, să nu o interzică;
- noul contract să nu fie consimţit în condiţii diferite faţă de primul.
Dacă în contractul principal nu se prevede nimic despre sublocaţiune înseamnă că ea este
permisă asupra întregului bun, iar dacă se interzice sublocaţiunea totală se prezumă că cea parţială este
permisă80. Pentru înlăturarea posibilităţii încheierii unui contract de sublocaţiune este necesară o
stipulaţie expresă în contractul principal, prin care să se arate că ea este interzisă81.
Totodată, prin încheierea sublocaţiunii nu se pot schimba condiţiile convenite în contractul
principal, anume nu se poate modifica destinaţia bunului sau să se stabilească un termen mai îndelungat
decât cel din contractul iniţial82. Totuşi, sublocaţiunea poate cuprinde dispoziţii mai puţin oneroase, de
exemplu stabilirea unei chirii mai mici ori prevederea unui termen mai scurt.
Pentru locatorul principal sublocaţiunea nu produce efecte juridice, în virtutea principiului
relativităţii actelor juridice civile, astfel că locatarul din primul contract va fi ţinut faţă de locatorul său
de îndeplinirea tuturor obligatiilor convenite. Aşadar, locatorul poate solicita rezilierea contractului sau
executarea obligaţiilor de către locatarul său, fără ca acesta din urmă să-I poată opune culpa
sublocatarului.

78
Dacă locatarul, detentor precar, a intervertit detenţia în posesie, conform art. 1858 pct. 2 C.civ.,
locatorul poate intenta şi actiunile posesorii contra locatarului.
79
Terţul poate chema pe locatar în revendicare, locatorul riscând să piardă bunul în întregime, ori
poate invoca numai un drept de servitute asupra bunului locat, ceea ce ar duce la o restrângere a
dreptului locatorului.
80
Este un caz de interpretare restrictivă a normei cuprinse în art. 1418 C.civ. Astfel, dacă se
interzice sublocaţiunea, fără a se arăta dacă ea priveşte întregul bun sau numai o parte din acesta,
se va considera că se interzice sublocaţiunea totală, cea parţiala fiind admisă.
81
Din clauza expresă poate rezulta direct interzicerea sublocaţiunii sau aceasta poate deriva tacit.
Astfel, dacă se condiţionează sublocaţiunea de acordul locatorului înseamnă că indirect, ea este
interzisă prin singura manifestare a locatarului.
82
În acest din urmă caz, dreptul locatarului-locator încetează mai înainte de expirarea contractului
de sublocaţiune, obligaţia sa de a pune la dispoziţia sublocatarului folosinţa lucrului nemaiputând
fi îndeplinită.
Intre locatorul principal şi sublocatar neexistând raport juridic nu se poate exercita nici acţiune
directă, astfel că, dacă se produc anumite stricăciuni ale bunului din culpa sublocatarului, faţă de
locatorul principal va fi ţinut locatarul principal.
Sublocaţiunea nu se confundă cu cesiunea contractului deşi ambele produc efecte asemănătoare.
Cesiunea reprezintă o vânzare a dreptului de folosinţă, care conform regulilor generale trebuie
notificată locatorului principal. Totodată în virtutea cesiunii cesionarul dobândeşte acţiune directă
contra locatorului pentru executarea obligaţiei de a-I pune la dispoziţie folosinţa lucrului, iar în caz de
neexecutare pentru rezilierea contractului83.
Secţiunea a IV a
Incetarea contractului de locaţiune

$ 1.Cauze de încetare a contractului.


55. Generalităţi.
Contractul de locaţiune încetează prin: denunţarea unilaterală, rezilierea contractului pentru
neexecutarea culpabilă a obligaţiilor principale, pieirea lucrului locat, desfiinţarea titlului locatorului,
înstrăinarea bunului locat şi prin expirarea termenului stabilit.
Decesul oricăreia din părţi nu atrage desfiinţarea contractului, drepturile convenite trecând
asupra moştenitorilor. Este cert că dacă o parte vine la succesiunea celeilalte atunci, ca efect al
confuziunii, contractul încetează, pentru că în aceeaşi persoană sunt întrunite ambele calităţi de locator,
respectiv locatar.
56. Denunţarea unilaterală a contractului.
Conform articolului 1436 alin. 2 C.civ. dacă nu s-a stipulat un termen pentru locaţiune,
concediul84 trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului.
Cu alte cuvinte, dacă locaţiunea este convenită pe durată nedeterminată, oricare din părţi poate
denunţa unilateral contractul, respectând termenul de preaviz determinat în funcţie de natura lucrului şi
de obiceiul locului. Denunţarea nu va putea fi făcută decât dacă a existat o executare pe un termen
rezonabil, locatorul neputând cere desfacerea contractului imediat ce acesta s-a încheiat, pentru că
locaţiunea presupune folosinţa lucrului, ca o acţiune de durată, continuă în timp.
Denunţarea unilaterală poate îmbrăca forma unei notificări transmise prin intermediul
executorului judecătoresc sau a unei acţiuni în justiţie, având ca obiect predarea bunului locat, intentată
de locator.
57. Rezilierea contractului.
Dacă o parte nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, în mod culpabil, cealaltă parte, în virtutea
regulilor generale, poate solicita instanţei rezilierea contractului 85. Astfel, judecătorul poate considera
că rezilierea nu intervine, obligaţia neexecutată fiind de o importanţă redusă, sau poate acorda pârâtului
un termen de graţie pentru aducerea la îndeplinire a îndatoririi neexecutate.
Codul cere ca neexecutarea să privească obligaţiile principale ale părţilor cum ar fi: neplata
chiriei, tulburarea locatarului astel încât nu se mai poate folosi de bun, schimbarea destinaţiei lucrului
prevăzută în contract fără acordul celeilalte părţi, neîndeplinirea obligaţiei de înştiinţare a locatorului
despre uzurpările provenite din partea terţilor etc.
58. Pieirea lucrului locat.
Printre excepţiile de la principiul forţei obligatorii a actelor juridice se încadrează şi cazul
încetării locaţiunii înainte de termenul stipulat, datorită pieirii bunului 86, ceea ce echivalează cu
imposibilitatea locatorului de a-şi mai executa propria obligaţie- de a asigura locatarului folosinţa
lucrului.
Desfiinţarea contractului se produce de drept, iar nu ca urmare a voinţei părţilor. Faptul că lucrul
a pierit din culpa uneia din părţi nu împiedică desfiinţarea convenţiei, însă influenţează asupra acordării
de despăgubiri. De asemenea pieirea totală sau parţială a bunului locat determină consecinţe diferite.
Astfel, dacă pieirea este totală dar nu se datorează culpei vreuneia din părţi, contractul nu mai poate fi
executat şi se desfiinţează, fără acordarea despăgubirilor. Când pieirea bunului este parţială şi se
datorează cazului fortuit sau forţei majore, locatarul poate continua contractul cerând o reducere de
preţ, fără daune-interese. Dacă pieirea este totală şi se datorează culpei uneia din părţi, contractul se
desfiinţează de drept iar partea prejudiciată poate cere daune-interese. In schimb, în caz de dispariţie

83
Pentru situaţia juridică a schimbului de folosinţă a se vedea Francisc Deak, op.cit., p. 156.
84
Concediul desemnează voinţa uneia din părţi de a înceta contractul de locaţiune.
85
Părţile pot conveni în contract un pact comisoriu de ultim grad, care are ca efect desfiinţarea
contractului fără intervenţia instanţei şi fără punere în întârziere.
86
Pieirea poate fi materială: distrugerea bunului datorită unui caz de forţă majoră(evenimente
naturale) sau juridică: exproprierea bunului pentru cauză de utilitate publică.
numai parţială a lucrului din cauza culpei unui cocontractant, locatarul are alegerea între a rezilia
contractul cu daune-interese(dacă este vina locatorului) şi a continua contractul cu reducerea chiriei,
proporţional cu partea pierită din bun şi daune-interese.
59. Desfiinţarea titlului locatorului.
Asemănător pieirii bunului şi în acest caz locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa
lucrului locat, astfel că obligaţia locatarului de plata a chiriei rămâne fără cauză juridică.
Prin desfiinţarea titlului locatorului se înţelege anularea, expirarea sau rezoluţiunea titlului în
baza căruia acesta deţinea bunul, ori evicţiunea suportată în urma unei acţiuni în revendicare.
Locaţiunea nu se desfiinţează ca urmare a desfacerii titlului locatorului în anumite situaţii:
- dacă a fost consimţită de uzufructuar, efectele sale se produc şi după încetarea
uzufructului, pe o durată de cel mult cinci ani87;
- dacă a fost încheiată cu bună credinţă şi cu dată certă anterioară transcrierii
comandamentului, de terţul dobânditor al unui imobil ipotecat, convenţia va produce efecte chiar dacă
terţul a fost evins în urma executării silite88;
- când a fost consimţită de moştenitorul aparent, dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii
cerute pentru existenţa acestei teorii, locaţiunea va rămâne în fiinţă până la termenul stipulat de părţi89.
60. Instrăinarea bunului prin acte inter vivos.
Locatorul poate dispune de bunul locat dacă este şi proprietarul acestuia, locaţiunea
neindisponibilizând lucrul în patrimoniul său. In cazul în care încheie un contract translativ de
proprietate cu altă persoană, aceasta din urmă va fi ţinută să respecte locaţiunea cu condiţia ca ea să fie
încheiată prin act autentic sau sub semnătură privată, cu dată certă anterioară înstrăinării.
Astfel terţul dobânditor al bunului, cu titlu oneros sau gratuit, va trebui sa respecte locaţiunea
dacă aceste condiţii sunt îndeplinite. In caz contrar contractul de locaţiune se desfiinţează, achizitorul
putând cere locatarului restituirea lucrului.
Părtile contractului de locaţiune pot conveni ca în caz de înstrăinare a lucrului locat, contractul
să înceteze, astfel că nu se mai ridică problema opozabilităţii acestuia faţă de terţul dobân
62. Expirarea termenlui locaţiunii.

87
Acest caz este discutabil in conditiile abrogării art. 1268 C.civ.
88
Terţul dobânditor al imobilului ipotecat poate închiria bunul, cu respectarea condiţiilor datei
certe şi bunei credinţe a locatarului, iar contracul va produce efecte chiar după vânzarea silită a
imobilului pentru executarea creanţei dacă data certă este anterioară primului act de executare
silită, transcrierea somaţiei sau comandamentului.
89
O persoană care nu are calitatea de moştenitor al alteia, se poate considera succesor, creând
aparenţa comună faţă de terţi că are această calitate. In aceste condiţii poate vinde sau loca un
bun din masa succesorală unui terţ de bună credinţă, ale cărui drepturi vor trebui respectate şi de
adevăraţii moştenitori.