Promisiunea sinalagmatica de vânzare – cumpărare

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor

nenumite . Uneori, părţile nu intenţionează să definitiveze contractul, urmărind însă să se asigure că, în
viitor, contractul se va încheia. Un asemenea act juridic obligaţional preliminar este antecontractul, fiind
cunoscut sub denumirile de: promisiune de contract (unilaterală sau sinalagmatică) , contract provizoriu,
contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de ofertă sau contract preparatoriu . O
varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vânzare-cumpărare, însă în doctrina
juridică şi jurisprudenţă a fost conacrată noţiunea de antecontract.
Antecontractul este un act juridic bilateral, care implică acordul de voinţă al părţilor şi generează
obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu
voinţa părţilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât
timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transminsibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea sub
condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă. Antecontractul poate
cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.
Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din părţi
(promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar celaltă parte (promitentul cumpărator), să cumpere un
anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată
ulterioară .
Codul civil sau alte legi speciale nu reglementează antecontractul. A fost întâlnit doar în cazul
contractului de vânzare-cumpărare imobiliară în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 .
Caracteristiciile promisiunii sinalgamatice de vanzare – cumparare:
a) Promisiunea sinalagmatică de vănzare-cumpărare este un act de previziune, de proiecţie în
viitor;
b) Constituie o convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, în sensul că nu are loc
strămutarea proprietăţii;
c) Este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă,
deoarece cuprinde obligaţia de „a face”;
d) Prin antecontract se poate promite instrăinarea unui bun care nu se află în patrimoniul
viitorului vînzător, acesta obligându-se, intr-o asemenea situaţie, de a procura bunul până în momentul
definitivării contractului .
e) Promitentul poate permite înstrăinarea unui bun indiviz, caz in care vânzarea-cumpărarea va
avea loc sub condiţie rezolutorie;
f) Antecontractul poate fi desfinţat atât pe cale judecătorească cât şi prin voinţa părţilor;
g) Nerespectarea obligaţiei de a încheia contractul în viitor se poate realiza prin intermediul unei
hotărâri judecătoreşti, care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, sau prin intermediul căreia,
cumpăratorul-promitent este autorizat să-şi valorifice dreptul;
Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatică trebuie să întrunească, în principiu,
condiţiile de validitate aplicabile contractelor in general. Dar cum aceasta constituie o proiecţie a unei
vanazări, ea trebuie să întrunească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract.
Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt următoarele:
a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul: consimţămantul nu este
valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violenţa, sau surprins prin dol;
b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarată necapabilă de lege;
c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul vândut şi preţul, termenul în
care obligaţia de perfectare a contractului trebuie îndeplinită;
d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă,
sau nelicită, nu poate avea nici un efect.
Sub aspectul formei, convenţia analizată are caracter consensual. Prin această convenţie, părţile
nu transferă proprietatea ci doar se obligă să facă acest lucru în viitor. De aceea se apreciază că nu trebuie
încheiată în formă autentică nici atunci când se referă la încheierea viitoare a unui contract de vânzare-
cumpărare referitor la un teren .
Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin
care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare. Precontractul
are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da inapoi de la intentia realizarii
contractului preconizat.
Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal, totuşi este indicat ca acordul de voinţă să fie
consemnat într-un înscris pentru probaţiune .
În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul de vânzare-cumpărare exprimă
obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin perfectarea contractului,
sau silit, dacă vreuna din părţi refuză să contracteze în forma la care acesta s-a obligat.
Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand un eventual
interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel
bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei intr-un anumit termen, consimtamantul
de a-l cumpara.
O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct, ce nu este totusi o vanzare (deci
nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si nu un act unilateral de
vointa. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind
obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de
vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul
de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in
acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului.
Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale, promisiune pe care si-o asuma
proprietarul unui anumit bun ca, in cazul in care se va decide sa-l vanda, sa acorde preferinta unei
anumite persoane, la pret egal.
Antecontractul, atunci cand este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii reciproce de a face (si
anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare), iar cand este unilateral, la o singura astfel
de obligatie care este asumata de promitent. Partile au si o obligatie de a nu face, aceea de a nu
intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de
natura sa impiedice perfectarea contractului promis. Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu
privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut, cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea.
Potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa, partile pot incheia
antecontractul in orice forma.
Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza, in dreptul nostru, o obligatie de a contracta
si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata. Obligatia
de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face, care, atunci cand este cazul, poate fi
executata in natura si fara concursul debitorului. Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi
voluntara, cand partile incheie de buna voie contractul promis, sau silita, cand fata de refuzul uneia dintre
parti de a contracta, instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, va pronunta, in baza
art. 1073 si 1077 Cod Civil, o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica
principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, respectiv art.969 Cod civil.
 Aceasta nu inseamna ca părtile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi
neechivoca; in caz contrar, fata de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu în sensul ca
în caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere
executarea silita, sau a pune in functiune clauza de arvuna. (Sursa: I.C.C.J., Sectia civila si de proprietate
intelectuala, decizia nr. 2688 din 27 martie 2007).
Tribunalul Bistrita-Nasaud, prin sentinta civila nr.453/26 mai 2005, a admis actiunea formulata de
reclamantii L.C.L. si L.M. E. impotriva paratilor B.V.V. si B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de
vanzare-cumparare autentificata de B.N.P. sub nr.7230 din 23 decembrie 2004, prin care paratii,
promitenti-vanzatori s-au obligat sa-i vanda reclamantului, casatorit cu reclamanta, promitent-cumparator,
o suprafata de 28.273 mp de tren pentru pretul de 1.425.000.000 lei; a fost validata plata diferentei de pret
in suma de 775.000.000 lei efectuata de reclamant prin consemnatiune la CEC, anulandu-se plata
reprezentand dublul arvunei, in suma de 1.300.000.000 lei efectuata de parati prin consemnatiune la CEC,
paratii fiind obligati sa le predea reclamantilor act apt pentru intabulare, in caz de refuz hotararea tinand
loc de act autentic de vanzare-cumparare, paratii fiind obligati si la plata cheltuielilor de judecata in suma
de 59.545.000 lei; a fost respinsa ca nefondata actiunea exercitata de promitentii-vanzatori impotriva
promitentilor-cumparatori pentru rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare.
In motivarea hotararii s-a aratat ca paratii s-au obligat ca, dupa intabularea in cartea funciara a
drepturilor dobandite in baza sentintei civile nr.4358/2004 a Judecatoriei Bistrita, cu titlu de uzucapiune,
dar nu mai tarziu de 18 aprilie 2005, sa parceleze si sa vanda reclamantului imobilul obiect al litigiului,
pentru pretul de 1.425.000.000 lei, din care, la data incheierii conventiei s-a achitat o arvuna de
650.000.000 lei, diferenta de 775.000.000 lei urmand sa fie platita intr-o singura transa pana la 18 aprilie
2005.
Arvuna inserata la art.6 din antecontract nu reprezinta o clauza de dezicere, intrucat,
interpretandu-se contractul potrivit dispozitiilor art.977 si art. 982 Cod civil, rezulta ca intentia reala si
comuna a partilor a fost de a da arvunei o functie de garantare a executarii promisiunii, fiind un semn
intaritor al incheierii ei.
Prin decizia civila nr.780/A din 21 septembrie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Cluj a fost
respins apelul declarat de parati impotriva hotararii aratate; totodata a fost respinsa si cererea de
interventie accesorie formulata de P.G. in interesul apelantilor, cu obligarea apelantilor la plata sumei de
1000 lei cheltuieli de judecata catre intimati, pentru considerentele ce succed.
Functia clauzei de arvuna in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare are rol de clauza
confirmatorie ori de clauza de dezicere in functie de termenii contractului.
Posibilitatea interpretarii clauzei de arvuna ca fiind o clauza de dezicere este infirmata de art.5 din
contract, potrivit caruia „nimeni nu se poate razgandi de la acest contract”.
Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvuna pe motiv ca ar fi vorba de o obligatie asumata
sub o conditie rezolutorie potestativa pura, intrucat sunt obligatiile asumate sub conditia suspensiva
potestativa pura lovite de nulitate absoluta, conform jurisprudentei si doctrinei, deoarece acestea
echivaleaza cu o lipsa a consimtamantului la incheierea contractului.
Clauza de arvuna nu este nula pentru ca este cuprinsa intr-o promisiune de vanzare-cumparare
neexistand vreo norma imperativa care sa interzica inserarea unui astfel de clauze intr-o alta conventie
decat cea de vanzare-cumparare.
In apel, apelantii si intervenienta accesorie au relevat o imprejurare noua, neinvocata in fata
primei instante, si anume exercitarea dreptului de preemptiune, soldata cu acceptarea ofertei de vanzare
de catre intervenienta, fiind depusa dovada exercitarii dreptului de preemptiune si a contractului incheiat
intre apelanti si intervenienta in fata secretarului primariei.
Fata de dispozitiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, art.12 din
Legea nr.36/1995 si art.978 Cod civil, conventia este o promisiune de vanzare-cumparare si nu un
contract.
 La momentul solutionarii apelului, exista astfel doua antecontracte, unul incheiat cu reclamantii si
unul incheiat cu intervenienta. Cum Legea nr.54/1998 nu mai este in vigoare, nu mai exista un drept de
preemptiune prevazut de lege in favoarea proprietarului vecin, a carui nerespectare sa atraga nulitatea
relativa a contractului de vanzare-cumparare.
Pe de alta parte, exercitarea dreptului de preemptiune inseamna sa fie preferat la conditiile egale
de pret cu un alt posibil cumparator, care nu este titular al dreptului de preemptiune, cum sunt reclamantii.
Intervenienta a platit un pret superior celui achitat de reclamanti, 3.300.000 lei, in conditiile in
care actiunea acestora era notata in cartea funciara, ceea ce insemna ca intervenienta cunostea pretul mai
mic din primul contract.
Impotriva deciziei au declarat recurs B.D., in nume propriu si in calitate de succesoare legala a
paratului B.V.V., B.M.E., J. V. si B. D.C., in calitate de succesori legali ai paratului B.V.V., criticand
decizia pentru motivele ce urmeaza:
1. Instanta, interpretand gresit promisia de vanzare-cumparare autentificata sub nr.7230/23
decembrie 2004 a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia deoarece a
considerat gresit ca prevederile art.6 din act au natura juridica a unei clauze de arvuna cu caracter
confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma dispozitiilor art.977, art.978 si art.1298 Cod civil, duce la
concluzia ca partile au inteles sa reglementeze contractual o clauza de dezicere. Potrivit art.978 Cod civil
cand o clauza este neclara, ea se interpreteaza in sensul in care produce efecte juridice, iar nu acela in care
nu ar putea produce nici unul. Modul de interpretare adoptat de instanta a transformat clauza intr-o simpla
reiterare a dispozitiilor art.969 si art.1020-1021 Cod civil. Prevederile art.969 Cod civil nu sunt aplicabile
atunci cand in contract s-a inserat o clauza de razgandire. Avand valoarea unei clauze rezolutorii,
dispozitiile art.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desfiintare este la
indemana oricarei parti, unilateral.
Drept urmare, clauza contractuala de la pct.5, potrivit careia nimeni nu se poate razgandi de la
acest contract, nu isi gaseste incidenta in contractele in care partile au stipulat o clauza de arvuna
dezicere.
2. Decizia a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art.1298 Cod civil si a prevederilor art.6
din promisiunea de vanzare-cumparare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de
vanzare-cumparare cu cele produse de insasi conventia de vanzare-cumparare. In practica judiciara s-a
decis ca este valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea stipuleaza o
clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului de vanzare-cumparare, cu
consecinta pierderii sumei date drept arvuna sa a restituirii ei duble. Intrucat in planul antecontractelor de
vanzare-cumparare care dau nastere unei obligatii de a face, exercitarea facultatii de dezicere transforma
obligatia de a face intr-o obligatie de a da care rezulta din clauza de arvuna, solutia corecta era aceea de a
se constata rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. Recursul este nefondat pentru considerentele
ce succed.
Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplica
principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie, art.969 Cod civil.
Aceasta nu inseamna ca partile nu pot, prin vointa lor sa adopte o clauza de dezicere, clara si
neechivoca, in caz contrar, fata de dispozitiile art.1298 Cod civil, clauza are rol confirmatoriu in sensul ca
in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti, cealalta parte are alegerea intre a cere
executarea silita sau a pune in functiune clauza de arvuna.
Acordul de vointa intervenit intre reclamanti si parati cuprinde la articolele 5 si 6 urmatoarele
dispozitii: „nimeni nu se poate razgandi de la acest contrat” si „in situatia nerespectarii clauzelor
contractuale de catre vreuna din parti, contractul poate fi valorificat pe calea prestatiei tabulare, partea in
culpa urmand a suporta cheltuielile de judecata; ... in conformitate cu art.1298 Cod civil in cazul in care
promitentul cumparator nu isi respecta obligatiile contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ...
iar in cazul in care promitentii vanzatori nu-si vor respecta obligatiile contractuale ... vor returna
promitentului cumparator dublul sumei primite ca arvuna”.
Interpretarea data de recurenti clauzelor aratate in sensul existentei unei clauze exprese de
dezicere in temeiul careia antecontractul poate fi denuntat unilateral, cu obligatia intoarcerii arvunei
indoite, ca exceptie de la regula instituita de art.969 Cod civil nu poate fi primita.
In operatiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unele prin altele, instanta de apel a dat
eficienta interpretarii ce rezulta din intreg actul, potrivit dispozitiilor art.972 si 978 Cod civil.
Astfel, art.2, 3, 5 si 7 din conventie sustin ideea ca intentia reala si comuna a fost aceea de a da arvunei o
functie confirmatoare, de garantare a executarii promisiunii.
Obligativitatea incheierii actului in forma autentica, in sarcina recurentilor rezulta din dreptul
paratilor ca in situatia „in care din motive neimputabile promitentului-cumparator, promitentii-vanzatori
nu vor proceda ... la perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau la predarea
terenului, ... actul va putea fi validat pe calea judecatoreasca” (art.2), iar in situatia „nerespectarii
clauzelor contractuale de catre vreuna dintre parti ... contractul poate fi valorificat prin instanta de
judecata pe calea prestatiei tabulare”.
Interdictia denuntarii unilaterale rezulta fara echivoc din continutul art.5 „nimeni nu se poate
razgandi de la acest contract” precum si din continutul art.7 „orice clauza ... va putea fi modificata prin
consimtamantul mutual al partilor”, fiind aplicabila regula simetriei in contracte si nu exceptia,
denuntarea unilaterala.
Drept urmare, cum promitentul-cumparator si-a indeplinit sarcina de plata a pretentiei si de
consemnare a diferentei de pret, iar promitentul-vanzator, cu incalcarea art.2 din contract, a incheiat cu
intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la instrainarea obiectului primului act juridic,
interpretarea data clauzelor contractuale de instanta de apel este in acord cu dispozitiilor art.969, 972,
978, 1073 si 1294 Cod civil, fata de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea incheierii actului de
vanzare-cumparare in detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretata ca una de dezicere.
Pentru considerentele aratate, Inalta Curte, a respins recursul ca nefondat.
Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta, instanta are la dispozitie urmatoarele solutii:
inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca - hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta
va tine loc de contract de vanzare-cumparare, avand efect constitutiv de drepturi, operand transferul
dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva si daunele cominatorii, mijloc indirect de
asigurare a executarii in natura a obligatiilor de a face, constand intr-o suma de bani pe care debitorul
trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei. Cuantumul sumei si
unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare judecatoreasca. Daca debitorul persista in
a nu-si executa obligatia, instanta poate mari cuantumul lor.
Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe
promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare, este prescriptiva in cadrul
termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului. Fiind o
actiune personala, prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani.