Sunteți pe pagina 1din 100

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

VOICHIŢA ROIB

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

Aplicaţii

Editura UTPRESS
Cluj-Napoca, 2017
ISBN 978-606-737-274-8
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Editura U.T.PRESS
Str. Observatorului nr. 34
C.P. 42, O.P. 2, 400775 Cluj-Napoca
Tel.:0264-401999
e-mail: utpress@biblio.utcluj.ro
http://biblioteca.utcluj.ro/editura

Director: Ing. Călin D. Câmpean

Pregătire format electronic: Ing. Călin D. Câmpean

Copyright © 2017 Editura U.T.PRESS


Reproducerea integrală sau parţială a textului sau ilustraţiilor din această carte este
posibilă numai cu acordul prealabil scris al editurii U.T.PRESS.
Multiplicarea executată la editura U.T.PRESS.

ISBN 978-606-737-274-8
Bun de tipar: 19.12.2017
Tiraj: 100 exemplare
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cuprins

Cuvânt înainte 3
1. Generalităţi 4
1.1 Activitatea de evaluare 4
1.2 Necesitatea evaluării 5
1.3 Principiile de bază ale evaluării proprietăţilor 5
imobiliare
1.4 Preţ, cost, valoare şi piaţă 5
1.5 Tipul valorii 6
1.6 Valoarea de piaţă 7
1.7 Conținutul raportului de evaluare 7
1.8 Întrebări şi discuţii 8
2. Cea mai bună utilizare 9
2.1 Aplicaţii pentru Cea Mai Bună Utilizare 11
2.1.1 Cea mai bună utilizare pentru teren liber 11
2.1.2 Cea mai bună utilizare pentru teren construit 14
2.1.3 Întrebări şi discuţii 17
3. Abordări în evaluare 18
3.1. Evaluarea terenului 18
3.1.1 Aplicaţii pentru Evaluarea terenului 19
3.1.2 Întrebări şi discuţii 41
3.2. Abordarea prin piaţă 42
3.3 Abordarea prin venit 42
3.4 Aplicaţii pentru Abordarea prin piaţă şi 43
Abordarea prin venit
3.5 Abordarea prin cost 53
3.5.1 Aplicaţii pentru Abordarea prin cost 55
3.6 Întrebări şi discuţii 78
4. Anexe 79
Bibliografie 99

2
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cuvânt înainte

Lucrarea de faţă se adresează studenţilor Facultăţii de Construcţii - specializările


Măsurători Terestre şi Cadastru, şi Inginerie Urbană şi Dezvoltare Regională.
Aplicaţiile prezentate în lucrare, conduc la o mai bună înţelegere a noţiunilor teoretice
privind evaluarea bunurilor imobile. Datele cifrice prezentate în aplicaţii au doar scop didactic,
ele nu constituie informaţii de piaţă utilizabile în alte rapoarte de evaluare. Studiile de caz
prezentate, se bazează pe experienţa profesională a autoarei.
Lucrarea se adresează cu precădere studenţilor, dar poate fi utilă şi specialiştilor din
domeniu.
Sunt receptivă oricăror observaţii şi sugestii care pot conduce la îmbunătăţirea
materialului într-o ediţie viitoare.

Autoarea

3
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1. Generalităţi

1.1 Activitatea de evaluare

Evaluarea este o opinie sau concluzie rezultată în urma unei analize privind natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei proprietăți
imobiliare, emisă de o persoană imparțială, specializată în analiza proprietăților.
Evaluarea se concretizează printr-un Raport de evaluare, în care este descrisă
proprietatea, data estimării valorii, concluzia privind valoarea împreună cu rezervele şi
condiţiile limitative aferente.
Procesul de evaluare cuprinde un set de proceduri coerente și ordonate aplicate de
evaluator, care conduce la estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare.
Cuvântul „evaluare” se referă atât la valoarea estimată (concluzia privind valoarea),
cât şi la determinarea valorii estimate.
Evaluatorii de proprietăţi imobiliare, de active şi de alte proprietăţi sunt cei care se
ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor.
În România activitatea de evaluare, precum şi modalitatea de organizare şi funcţionare
a profesiei de evaluator autorizat este reglementată prin Ordonanţa Guvernului României nr.
24 din 30 august 2011, actualizată, aprobată prin Legea nr.99/2013 pentru aprobarea
Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.
Scopul actului normativ este de a reglementa activitatea de evaluare desfăşurată de
evaluatorii autorizaţi, modalitatea de organizare şi funcţionare a profesiei de evaluator autorizat
în domeniile evaluării, anume:
- bunuri imobile (proprietăţi imobiliare);
- întreprinderi, bunuri mobile;
- acţiuni şi alte instrumente financiare;
- fond de comerţ şi alte active necorporale.
Autoritatea competentă care organizează, coordonează şi autorizează desfăşurarea
activităţii de evaluator autorizat în România este Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi
din România.
Regulamentul de organizare şi funcţionare a asociaţiei este stabilit prin Hotărârea
nr.353/2012 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a Asociaţiei
Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România, actualizată.
Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de
conduită pe care trebuie să îl respecte evaluatorul autorizat atunci când oferă un serviciu de
evaluare. Conform Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat, principiile etice
fundamentale sunt [3]:
- integritate;
- obiectivitate, independenţă, imparţialitate;
- confidenţialitate;
- competenţă profesională;
- comportament profesional.
Prin Hotărârea nr.3/2017 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din
România, hotărâre pentru aprobarea „Standardelor de evaluare a bunurilor” obligatorii pentru
desfăşurarea activităţii de evaluare, s-au aprobat Standardele de evaluare a bunurilor, care sunt
în conformitate cu Standardele internaţionale de evaluare IVS (International Valuation
Standards) şi cu Standardele europene de evaluare EVS (European Valuation Standards).

4
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1.2 Necesitatea evaluării

Pieţele financiare şi alte pieţe utilizează evaluările, estimarea valorii unei proprietăţi
fiind necesară în diferite situaţii, cele mai importante fiind cele care implică:
- transferul de proprietate sau de folosinţă;
- finanţarea proprietăţii;
- impozitarea proprietăţii;
- conformarea la reglementări.
Evaluarea proprietăţii imobiliare se realizează în diverse scopuri, printre care: raportări
financiare, tranzacţii care implică transferul proprietăţii, credite sau împrumuturi garantate cu
proprietatea, stabilirea prevederilor asupra nivelului chiriei și evoluția acesteia, probleme de
asigurări, considerații legate de fezabilitate și vandabiliatate, litigii, impozitare, consultanţa
comisiilor de urbanism, zonarea și planificarea comunității sau luarea unor decizii
investiţionale. [37]

1.3 Principiile de bază ale evaluării proprietăţilor imobiliare

Utilitatea unei proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor
pieţei care susţin valoarea proprietăţii.
Principiile de bază ale evaluării sunt [5],[6]:
a) cererea şi oferta - conform acestui principiu valoarea de piaţă a unei proprietăţi
imobiliare este determinată de interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării;
b) schimbarea – forţele cererii şi ofertei sunt într-o continuă mişcare şi creează în
mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuaţii ale prețului şi valorii;
c) concurența – o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători,
antreprenori și alţi participanţi pe piața imobiliară susţin preţurile şi conduc la stabilirea valorii;
d) substituția – conform acestui principiu un cumpărător raţional nu va plăti mai
mult pentru o proprietate decât costul de achiziţie a unei alte proprietăţi cu aceleaşi
caracteristici;
e) proporţii variabile – proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate
sau cea mai bună utilizare când factorii de producţie (pământul, munca, capitalul și
coordonarea antreprenorială) sunt în echilibru relativ;
f) contribuţia – arată că valoarea oricărui factor de producţie sau componentă a
proprietăţii, depinde de contribuţia ei la valoarea proprietăţii;
g) cea mai bună utilizare – proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune
utilizări;
h) conformitatea – o proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci când
caracteristicile unei proprietăţi se conformează cerinţelor pieţei sale;
i) anticiparea – conform acestui principiu valoarea de piață este egală cu valoarea
actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt
percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici.

1.4 Preţ, cost, valoare şi piaţă

Între conceptele de preţ, cost şi valoare există deosebiri, astfel încât evaluatorii trebuie
să utilizeze şi să definească cu atenţie aceşti termeni.
În continuare sunt prezentate definiţiile acestor termeni, conform cu Standardele de
evaluare a bunurilor (SEV) – 2018.

5
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Conform SEV – Cadrul general, paragraful 6, „Preţul este suma de bani cerută, oferită
sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a motivaţiilor sau intereselor
speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care
ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.”
După ce preţul a fost hotărât, preţul devine preţ de vânzare sau de tranzacţionare, un
fapt împlinit care presupune un schimb.
Conform SEV – Cadrul general, paragraful 7, „Costul este suma de bani necesară
pentru a achiziţiona sau produce activul. Când acel activ a fost achiziţionat sau produs, costul
lui devine un fapt cert. Preţul este corelat cu costul deoarece preţul plătit pentru un activ devine
costul acestuia pentru cumpărător.”
Conform SEV – Cadrul general, paragraful 8, „Valoarea nu este un fapt cert, ci o
opinie:
(a) fie asupra celui mai probabil preţ care trebuie achitat pentru un activ, în cadrul unui
schimb,
(b) fie asupra beneficiilor economice rezultate din deţinerea unui activ.
O valoare de schimb este un preţ ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează
valoarea sunt determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a
beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de proprietate.”[7]
Conform SEV – Cadrul general, paragraful 10, „O piață este un mediu în care se
tranzacționează bunurile și serviciile, între cumpărători și vânzători, printr-un mecanism al
prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără
restricții între cumpărători și vânzători. Fiecare parte va reacționa la raporturile dintre cerere și
ofertă și la alți factori de stabilire a prețului, precum și la propria ei înțelegere a utilității relative
a bunurilor sau serviciilor și la nevoile și dorințele individuale.”
O piaţă imobiliară este definită de interacţiunea dintre persoanele care schimbă
drepturile lor de proprietate imobiliară cu alte bunuri, cum ar fi banii. Pieţele imobiliare
specializate sunt definite în funcţie de:
- tipul proprietăţii imobiliare,
- localizarea (poziţia),
- capacitatea de a genera venituri,
- caracteristicile investitorului tipic,
- caracteristicile chiriaşului tipic,
- alte caracteristici recunoscute de participanţii la schimbul de drepturi asupra
proprietăţii imobiliare.[6]

1.5 Tipul valorii

Tipul valorii reprezintă o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei


valori. Conform SEV – Cadrul general, paragraful 26, un tip al valorii „descrie ipotezele
fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacţiei ipotetice,
relaţia şi motivaţia părţilor şi măsura în care activul este expus pe piaţă. Tipul adecvat al valorii
va fi diferit în funcție de scopul evaluării. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferenţiat
de:
(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicaţie asupra valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectivă sau ipotetică a unui activ, la momentul evaluării,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele
fundamentale în situaţii specifice.”[7]

6
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Valoarea este determinată de mai mulţi factori, aceasta schimbându-se odată cu


modificarea factorilor. Sunt patru factori economici interdependenţi care creează valoarea şi
care interacţionează pe piaţă influenţând raportul dintre cerere şi ofertă. Aceştia sunt:
- utilitatea, reprezintă capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorinţă
umană, de a suplini o lipsă;
- raritatea, reprezintă raportul între cererea şi oferta prezentă sau viitoare, pentru o
anumită categorie de bunuri (oferta trebuie să fie limitată faţă de cerere);
- dorinţa, reprezintă nevoia omului de a avea un bun ce îi poate satisface cerinţe fireşti
sau de a-şi îndeplini aspiraţii individuale ce depăşeşte nevoile de bază ale vieţii;
- puterea efectivă de cumpărare, reprezintă capacitatea unei persoane sau a unui grup
de persoane de a lua parte la activitatea de pe piaţă, adică de a achiziţiona bunuri şi servicii cu
numerar sau cu echivalent de numerar. [6]

1.6 Valoarea de piaţă

Definiţia valorii de piaţă conform SEV – Cadrul general, paragraful 29, este:
„Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)
la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție
nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de
cauză, prudent și fără constrângere.”[7]

1.7 Conținutul raportului de evaluare

Comunicarea rezultatelor evaluării către client și către orice alți utilizatori desemnaț,
reprezintă etapa finală a evaluării. Rezultatele sunt prezentate într-un raport care va prezenta o
descriere clară și precisă a termenilor de referință ai evaluării (SEV 101 Termenii de referință ai
evaluării).
Rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele prezentate în lista de mai jos,
litera (a) la (n), respectând cerinţele cuprinse în SEV – 103 Raportare. Elementele de la literele
(a) la (k) din listă conțin aspectele care fac parte din termenii de referință ai evaluării
Cerinţe conform SEV – 103 Raportare [7]:
(a) Identificarea și competența evaluatorului
(b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
(c) Scopul evaluării
(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării
(e) Tipul valorii
(f) Data evaluării
(g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
(h) Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea
(i) Ipoteze și ipoteze special
(j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
(k) Declararea conformității evaluării cu SEV
(l) Abordarea în evaluare și raționamentul
(m) Valoarea sau valorile obținute
(n) Data raportului de evaluare

7
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1.8 Întrebări şi discuţii

1. Ce se înţelege prin cuvântul “evaluare”?

2. Identificaţi câteva situaţii în care este necesară evaluarea proprietăţilor imobiliare.

3. Ce reprezintă Raportul de evaluare?

4. Care sunt factorii economici interdependenţi care creează valoarea? Explicaţi ce

reprezintă aceştia.

5. În ce mod ajută principiul substituţiei la stabilirea valorii proprietăţii?

6. În ce constă principiul contribuţiei?

7. Prin ce este definită piaţa imobiliară?

8. Ce reprezintă tipul valorii? Identificaţi câteva categorii în care se poate încadra un tip

de valoare.

9. Ce reprezintă valoarea de piaţă? Explicaţi la ce se referă termenii specifici enunţaţi în

definiţie.

10. Ce cuprinde procesul de evaluare? Enumeraţi etapele procesului de evaluare necesare

la estimarea valorii.

11. Care sunt tipurile de date necesare a fi culese pentru analiza pieţei imobiliare?

12. Care este scopul analizei de piaţă?

8
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2. Cea mai bună utilizare

Conform SEV 100 Cadrul general, paragraful 32, „Valoarea de piață a unui activ va
reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care
îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar. Cea mai
bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o altă utilizare.
Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar intenționa să o dea
unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.”
Criteriile analizei celei mai bune utilizări, sunt:
- permisă legal;
- posibilă fizic;
- fezabilă financiar;
- maximum productivă.
Aceste criterii se aplică atât pentru terenul considerat liber cât şi pentru cel construit.
În urma analizei, rezultatele se împart în trei categorii: utilizarea fizică, perioada de timp a
utilizării şi cel mai probabil utilizator şi cumpărător al respectivei utilizări. În analiza CMBU a
unei proprietăţi un rol important îl au noţiunile de probabilitate rezonabilă şi fundamentare
adecvată.
La analiza celei mai bune utilizări se va ţine cont de următoarele considerente:
- se va stabili dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi
considerat rezonabil de către participanţii pe piaţă,
- cerinţa de a fi permisă legal - se va lua în considerare orice restricţii în
utilizarea activului,
- să fie fezabilă financiar - o utilizare diferită, care este posibilă fizic şi
permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piaţă, după ce
au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de
utilizarea existentă. [6],[7]
Toate utilizările care sunt posibile fizic, permisibil legal şi fezabile financiar au
potenţialul de a deveni utilizarea maxim productivă a proprietăţii (diagrama Venn), fig.1 [16].

permisă legal posibilă fizic

fezabilă financiar

Fig.1 Diagrama Venn a productivităţii maxime

În general se analizează mai multe utilizări alternative, selectându-se utilizarea maxim


productivă care satisface toate criteriile.
La estimarea valorii de piaţă, analiza CMBU se realizează pentru a identifica trei
caracteristici ale unei proprietăţi: utilizarea fizică, perioada de timp a utilizării, participanţii de
piaţă asociaţi acelei utilizări.
9
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

În procesul de evaluare o etapă importantă o constituie analiza celei mai bune utilizări
a terenului considerat liber şi a proprietăţii în ansamblu.
Prin analiza celei mai bune utilizări, sunt explicate forţele pieţei care influenţează
proprietatea în cauză şi se identifică utilizarea care stă la baza estimării valorii finale.
Analiza celei mai bune utilizări a terenului considerat liber facilitează identificarea
proprietăţilor comparabile. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber al proprietăţilor
comparabile, trebuie să fie similară cu cea a proprietăţii subiect ce se evaluează. Prin analizarea
celei mai bune utilizări a proprietăţii ca fiind liberă, se identifică utilizarea care ar aduce
maximum de profit terenului, după ce venitul proprietăţii a fost defalcat pentru construcţii.
Analiza celei mai bune utilizări a proprietăţii în ansamblu, ajută evaluatorul la
identificarea proprietăţilor comparabile. Cea mai bună utilizare a proprietăţilor comparabile (cu
construcţii comparabile), trebuie să fie similară cu cea a proprietăţii subiect. Analiza celei mai
bune utilizări a proprietăţii, conduce la concluzia dacă îmbunătăţirile (construcţiile) ar trebui
demolate, renovate sau dacă trebuie păstrate în starea actuală. Îmbunătăţirile se păstrează atâta
timp cât au valoare, adică venitul unei proprietăţi îmbunătăţite depăşeşte venitul care s-ar putea
obţine în cazul unei noi utilizări, după deducerea costului demolării construcţiei existente şi
construirea alteia noi. [6],[7],[18].

10
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1 Aplicaţii pentru Cea Mai Bună Utilizare (CMBU) [9],[17],[19]

2.1.1 Cea mai bună utilizare pentru teren liber

 Studiu de caz nr.1

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 450 mp. Conform


PUG al localităţii şi prin Regulamentul local de urbanism în zona studiată sunt admise locuinţe
cu regim redus de înălţime dipuse pe un parcelar de tip urban. Proprietarul terenului doreşte
construirea unei locuinţe unifamiliale. Alternativele propuse sunt:
- Utilizarea Rezidenţial 1, construirea unei locuinţe tip vilă cu o cu o valoare de
piaţă de 130.000 euro, inclusiv terenul;
- Utilizarea Rezidenţial 2, construirea unei locuinţe individuale modeste cu o
valoare de piaţă de 100.000 euro, inclusiv terenul.
Se cunosc preţurile de cost pentru realizarea locuinţelor respective, profitul
antreprenorului şi valoarea de piaţă a clădirilor considerate finalizate, inclusiv terenul aferent.
Preţul de tranzacţionare al terenurilor comparabile în zonă este de 45.000 euro.

În urma calculelor conduse în tabelul de mai jos, rezultă valoarea reziduală a terenului
pentru cele 2 alternative.

Utilizare
Rezidenţial 1 Rezidenţial 2
Valoarea de piaţă a clădirilor 130.000 € 100.000 €
considerate finalizate
Cost de construire -65.000 € -45.000 €
Profit antreprenor 15% -13.000 € -9.000 €
Valoare teren (valoarea 52.000 € 46.000 €
reziduală)

Conform analizei, CMBU a amplasamentului este cea rezultată pentru utilizarea


Rezidenţial 1.

11
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Studiu de caz nr.2

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 3500 mp. Conform


PUG al localităţii şi al Regulamentului local de urbanism, amplasamentul se află într-o zonă de
activităţi economice de tip comercial - en detail - desfăşurate în unităţi de mari dimensiuni - big
box, mall, showroom. Valoarea de piaţă a terenului estimat prin abordarea de piaţă este de
190.000 €.
Antreprenorul imobiliar propune 2 alternative: să construiască un supermarket sau un
showroom.
Se cunoaşte venitul net din exploatare, ratele de capitalizare, costurile de construire
pentru cele 2 utilizări alternative.

În urma calculelor conduse în tabel, rezultă valoarea reziduală a terenului pentru cele
2 utilizări alternative.

Utilizare
Supermarket Showroom

Venit net din exploatare/an 117.600 € 96.000 €


Rata de capitalizare 11% 10%
Valoare capitalizată 1.069.090 € 960.000 €
Cost de construire -840.000 € -768.000 €
Valoare teren (valoarea reziduală) 229.090 € 192.000 €

Conform analizei, CMBU a amplasamentului este cea rezultată pentru construirea


unui supermarket.

 Studiul de caz nr.3

Se consideră un amplasament liber, teren intravilan cu suprafaţa de 1400 mp. Prin


Regulamentului local de urbanism se permite construirea de clădiri având funcţiunea de birouri
sau locuinţe colective, regim înălţime P+4 E. În urma analizai pieţei imobiliare nu au fost găsite
tranzacţii recente sau oferte de vânzare terenuri în zona studiată. Antreprenorul imobiliar
propune 2 alternative, cu respectarea reglementărilor urbanistice:
- Construirea unui clădiri de birouri, cu suprafaţa desfăşurată de 2100 mp şi
suprafaţa utilă de 1680 mp;
- Construirea unui bloc de locuinţe cu suprafaţa desfăşurată de 2100 mp, cu 4
apartamente pe nivel; pentru terenul studit: să construiască un supermarket sau un showroom.
Estimarea valorii terenului se va face analizând CMBU a terenului, prin tehnica
reziduală, prezentată în tabelul de mai jos:

12
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii terenului


Clădire Clădire
birouri apartamente
euro euro
Venit brut potenţial (VBP)
Clădire birouri
11€/mp utili*1680 mp*12 luni 221.760
Apartamente
4ap.*5*600 €/lună*12 luni 144.000
Pierdere din neocupare şi neîncasarea chiriei 22.176 14.400
10%
Venit brut efectiv (VBE) 199.584 129.600
Cheltuieli de exploatare
Clădire birouri 25% 49.896
Clădire apartamente 20% 25.920
Total cheltuieli de exploatare 49.896 25.920
Venit net din exploatare 149.688 103.680
Cheltuieli construcţie
Clădire birouri
630 €/mp*2100 mp 1.323.000
Clădire apartamente
460 €/mp*2100 mp 966.000
Venit net alocabil construcţiei
Clădire birouri 10% 132.300
Clădire apartamente 10% 96.600
Venit net rezidual al terenului
Clădire birouri 17.388
Clădire apartamente 7.080
Valoarea reziduală a terenului
Clădire birouri 8% 217.350
Clădire apartamente 8% 88.500

13
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1.2 Cea mai bună utilizare pentru teren construit

 Studiul de caz nr.4

Se consideră un teren intravilan aflat conform PUG şi a Regulamentului local de


urbanism într-o zonă de activităţi economice cu caracter industrial, având una din utilizările
admise, structură funcţională dedicată activităţilor economice de tip industrial: producţie
industrială şi activităţi complementare - administrative, de depozitare, de cercetare, sociale etc
- direct legate de funcţia de bază.
Pe teren se află un depozit pentru care se obţine un venit net din chirie de 54.000 €/an.
Valoarea de piaţă a clădirii având utilizarea depozit este de 450.000 €.
Proprietarul doreşte să transforme o parte din spaţiul depozitului în spaţiu
administrativ (birouri).
Valoarea lucrărilor necesare conversiei spaţiului este de 70.000 €.
Prin conversia spaţiului se estimează că se va obţine un venit net din închirierea
spaţiului de 65.000 €/an.

Utilizare
Depozit Depozit şi
birouri
Venit net din exploatare/an 54.000 € 65.000 €
Rata de capitalizare 12% 11%
Valoare capitalizată 450.000 € 590.900 €
Costul lucrărilor de conversie 0€ -70.000 €
Valoarea proprietăţii 450.000 € 520.900 €
Se analizează CMBU pentru cele două utilizări:

 Studiu de caz nr.5

Se cere să se estimeze valoarea de piaţă a proprietăţilor T1, T2, T3 în vederea acordării


despăgubirilor.

Sunt trei proprietăţi situate în aceeaşi zonă a localităţii, cu aceeaşi suprafaţă,


proprietăţile T1 şi T2 fiind terenuri libere la expropriere, iar proprietatea T3, teren cu
construcţii, Fig.2. În momentul de faţă terenurile fac parte dintr-un ansamblu rezidenţial, pe
terenurile T1 şi T3 fiind construite blocuri de locuinţe P+10, iar pe terenul T2 bloc de locuinţe
P+10, cu parter comercial. Conform PUG aprobat şi a Regulamentului local de urbanism, în
zonă este permisă construirea de clădiri cu regim de înalţime de P+10. Terenurile studiate se
consideră libere iar din punct de vedere al caracteristicilor fizice şi al utilităţilor, nu sunt
necesare îmbunătăţiri interne, nici externe.

14
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Fig. 2. Proprietăţile studiate

Estimarea valorii terenului se va face analizând CMBU.


La analiza CMBU în cazul terenurilor pentru care trebuie să se acorde despăgubiri, au
fost analizate următoarele situaţii:
- terenul era liber la expropiere, iar ulterior s-au edificat construcţii pe acesta
- terenul era construit la expropiere, construcţiile au fost demolate, iar ulterior s-au
edificat construcţii pe acesta.
În cazul estimării valorii pentru despăgubirea proprietăţilor expropriate - teren, la
analiza CMBU s-a ales utilizarea actuală: teren destinat construirii de blocuri de locuinţe, în
acest caz aceasta fiind cea care fructifică cea mai mare valoare a proprietăţii.
Astfel, considerând cea mai bună utilizare cea actuală, pentru terenul expropiat
considerat liber, s-au analizat:
- posibilitatea fizică: restricţiile fizice: topografia terenului, caracteristicile
amplasamentului, mărimea şi dimensiunile terenului;
- permisibilitatea legală: restricţiile asupra utilizării terenului. S-a luat în
considerare zonarea curentă şi alte restricţii privind utilizarea terenului;
- fezabilitatea financiară: analiza pieţei imobiliare specifice actuale: vânzări
recente, cotaţii, condiţii ale pieţei, indicatori privind activitatea din domeniul construcţiilor,
echilibrul între utilitate, cerere şi raritate.
- productivitatea maximă: utilizarea actuală a poprietăţii care conduce la cea mai
mare valoare a terenului.
După analiza şi identificarea CMBU a terenului considerat liber se trece la
identificarea construcţiilor ideale. Construcţia sau îmbunătăţirea ideală este aceea care obţine
avantaj maxim de pe urma potenţialului amplasamentului, în condiţiile cererii de pe piaţa
specifică, ţinând cont de toate aspectele privind proiectul clădirii şi indicatorii urbanistici.
Cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, astfel încât evaluatorul
determină tipul şi caracteristicile construcţiei în funcţie de utilizarea actuală şi indicatorii
urbani, cheltuielile estimate de amenajare a terenului şi de realizare a blocului (cheltuieli
directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor), finanţare, comisioane, veniturile obţinute
din valorificarea construcţiilor, rezultând valoarea terenului prin aplicarea metodei extracţiei.

15
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

În ce priveşte evaluarea terenului pentru stabilirea despăgubirilor se aplică metodele


de evaluare recunoscute: tehnica comparaţiei vânzãrilor, tehnica parcelãrii şi dezvoltãrii,
repartizarea (alocarea), extracţia, tehnica rezidualã a terenului, capitalizarea rentei funciare
(chiriei).

În tabelul următor este condusă analiza CMBU şi estimarea valorii proprietăţilor:

Proprietate T1 T2 T3
Suprafaţă teren 3000 mp 3000 mp 3000 mp
Previziuni
Suprafaţa construită 680 mp 680 mp 680 mp
Suprafaţa liberă 2320 mp 2320 mp 2320 mp
Procent de ocupare al 23% 23% 23%
terenului (POT)
Număr etaje P+ 10 P+ 10 P+ 10
Total arie utilă 4840 mp 4840 mp 4840 mp
Parcare 1150 mp 1150 mp 1150 mp
Costuri euro euro euro
Costuri construcţie 4.335.000 4.133.250 4.335.000
(clădire, parcare)
Existenţă construcţii pe nu nu da
teren
Costuri demolare construcţii 30.000
Total costuri 4.335.000 4.133.250 4.365.000
Venit
Total venit valorificare 7.524.000 7.744.000 7.524.000
spaţiu (apartamente,
parcare, spaţii comerciale,
inclusiv terenul aferent)
Finanţare
Cheltuieli finanţare 942.500 898.600 949.000
Comisioane 376.200 387.200 376.200
Valoarea reziduală a 1.870.300 2.324.950 1.833.800
terenului

Cu toate că terenurile au aceeaşi utilizare, aceeaşi suprafaţă şi sunt situate în aceeaşi


zonă, în urma analizei, valorile proprietăţilor au rezultat pozitive, dar diferite. CMBU este
estimată în urma unui proces complet şi corect de analiză, după care se poate dezvolta o opinie
credibilă asupra valorii de piaţă a terenurilor.

16
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2.1.3 Întrebări şi discuţii

1. Ce reprezintă cea mai bună utilizare?

2. Enumeraţi criteriile analizei celei mai bune utilizări. Care este ordinea aplicării

acestora?

3. Ce se înţelege printr-o utilizare fezabilă financiar?

4. La ce este utilă analiza celei mai bune utilizări pentru un teren liber sau

considerat liber?

5. Enumeraţi câteva restricţii care pot afecta cerinţa unei utilizări de a fi permisă

legal.

17
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3. Abordări în evaluare

Estimarea valorii definite, în procesul de evaluare, se bazează pe analiza tuturor


informaţiilor pertinente, generale şi specifice şi aplicarea unor tehnici specifice de analiză a
informaţiilor, care pot fi: comparaţia directă, costuri şi venit.
Conform SEV – Cadrul general, abordările principalele folosite în evaluare sunt:
- abordarea prin piaţă
- abordarea prin venit
- abordarea prin cost

3.1. Evaluarea terenului

O evaluare poate avea ca scop estimarea doar a valorii unui teren sau a terenului cu
amenajări şi construcţii aflate pe acesta. În cadrul procesului de evaluare, în ambele cazuri,
trebuie efectuată o descriere şi o analiză completă asupra terenului sau a amplasamentului.
Descrierea terenului sau amplasamentului se referă la date reale, privind bunul imobil,
alte date oficiale înregistrate şi informaţii asupra caracteristicilor fizice ale acestuia.
Analiza se referă la studiul detaliat asupra datelor efective în relaţie cu caracteristicile
vecinătăţilor care creează, măresc sau micşorează utilitatea şi prezenţa pe piaţă a terenului sau
amplasamentului în comparaţie cu altele de acest tip aflate în competiţie.
Prima etapă în analiza unui teren sau a amplasamentului este obţinerea de a date care
vor indica cea mai bună utilizare a terenului ca şi cum ar fi liber, astfel încât valoarea lui să
poată fi estimată în termenii acelei utilizări.

În procesul de evaluare a unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a unui teren pe care
se află amplasate amenajări şi/sau construcţii sunt recunoscute şase metode (tehnici) de evaluare.
Acestea sunt:
1. comparaţia directă;
2. extracţia de pe piaţă;
3. alocarea;
4. tehnica reziduală;
5. capitalizarea directă a rentei/arendei funciare (chiriei);
6. analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelării şi dezvoltării.
Aceste metode reprezintă derivări ale celor trei abordări tradiţionale ale valorii oricărui tip
de proprietate imobiliară: abordarea prin piaţă, abordarea prin venit şi abordarea prin cost. [18]

18
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.1.1 Aplicaţii pentru Evaluarea terenului

 Studiu de caz nr.6

Evaluarea terenului prin:


- metoda comparaţiei directe - Analiza comparaţiilor relative,
- metoda reziduală.

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui teren, situat în Cluj-
Napoca, cartierul Mărăşti.

Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi


Client: persoana fizică P.F.
Utilizator: persoana fizică P.F.

Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii.

Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării.


Adresa proprietăţii subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Mărăşti.
Teren în suprafaţă de 1290 mp. Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii
Cluj-Napoca nr. xxx, nr. top. yyy.
Tipul proprietăţii: teren liber.

Tipul valorii: valoarea de piaţă, aşa cum e definită în Standardele de evaluare a


bunurilor.
Data evaluarii
15.11.2017. Curs BNR: 4.6306 lei/euro.

Analiza pieţei imobiliare

Pentru evaluarea proprietății imobiliare este necesar să se obţină date despre aria de
piață, date despre proprietatea subiect și despre proprietățile comparabile.
Analiza de piață presupune cercetarea condițiilor pieței imobiliare specifice
proprietăţii subiect şi constă în studierea cererii și ofertei și a ariei geografice de piață pentru
tipul de proprietate subiect. In cazul prezentului studiu proprietatea este de tip teren, având cea
mai bună utilizare teren destinat construcţiei pentru activităţi de prestări servicii, birouri. Piaţa
imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor de tip prestări servicii, birouri, a
cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca.
Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminara a situaţiei socio-economice
a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile.

19
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Municipiul Cluj-Napoca este unul dintre cele mai mari oraşe ale României, un
important centru cultural, ştiinţific şi artistic, iar din punct de vedere demografic şi al extinderii
ariei urbane este cel mai mare oraş al Transilvaniei. Este reşedinţă a judeţului Cluj, se situează
în partea de nord-vest a ţării, în centrul Podişului Transilvaniei, pe terasa joasă a Someşului
Mic. Spre sud – est ocupă spaţiul terasei superioare de pe versantul nordic al Feleacului, fiind
înconjurat pe trei părţi de dealuri şi coline cu înălţimi cuprinse între 500 şi 825 m. Municipiul
este situat în centrul judeţului Cluj, fiind reşedinţa acestuia şi municipiu de rang 1.
Populaţia stabilă a municipiului Cluj-Napoca conform ultimului recensamânt din anul
2011, era de 324576 persoane. La această populaţie se adaugă cele aprox. 100.000 de persoane
care constituie populaţia de studenţi la universităţile din oraş.
Teritoriul administrativ al municipiului Cluj-Napoca are o suprafaţă de 179,5 km2 din
care 64,7 km2 intravilan.
Municipiul Cluj-Napoca are acces direct la magistralele rutiere şi feroviare care îl
traversează, ceea ce asigură legături pentru călători şi pentru mărfuri, cu mai multe oraşe
din ţară şi din exterior.
De asemenea constituie un pol puternic de atracţie asupra zonei periurbane care
cuprinde 18 comune.
Activitatea economică este activă, în dezvoltare, municipiul fiind pe locul doi în
ierarhia naţională ca potenţial de polarizare economică după Bucureşti. Mari corporaţii
internaţionale au decis să pătrundă în Cluj-Napoca sau în împrejurimi, considerând că aici pot
avea avantaje şi rezultate, acest fapt indicând atât gradul de dezvoltare atins, cât şi calitatea şi
nivelul ridicat de pregătire al forţei de muncă existente.
Din punct de vedere economic municipiul Cluj-Napoca are o economie activă în
dezvoltare, este un oraş al serviciilor, cu o componentă industrială importantă.
Diversitatea sectoarelor oferă dinamism şi flexibilitate mediului economic clujean,
fiind posibilă astfel adaptarea economiei locale la trendul regional şi global.

Pe piaţa imobiliară rezidenţială există o tendinţă generală de creştere a preţurilor.


Conform Institutului Naţional de Statistică (INS) ”În perioada ianuarie - noiembrie
2017, s-au eliberat 38.879 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 7,6%
faţă de perioada ianuarie - noiembrie 2016, creştere reflectată în următoarele regiuni de
dezvoltare: Nord-Est (+844 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (+716), Centru (+429), Sud-Est (+292),
Vest (+249), Sud-Vest Oltenia (+248) şi Sud-Muntenia (+95). Scădere s-a înregistrat în
regiunea de dezvoltare Nord-Vest (-128 autorizaţii)”.
Conform Indicelui Imobiliare.ro, preţurile cerute pentru apartamente la nivel naţional
s-au majorat cu 10,48% în ultimele 12 luni, de la 1.050 de euro pe metru pătrat util (la finele
lui decembrie 2016), până la 1.160 de euro pe metru pătrat util (la nivelul lui decembrie 2017).
La nivel național preţurile terenurilor au crescut, creşterea fiind cu 10-15% mai mare
față de anul precedent.

Oferta competitivă
Cu toate că indicatorii economici sunt favorabili achizițiilor imobiliare, oferta de
proprietăți imobiliare este mai mică față de anul anterior. Conform Analizeimobiliare.ro la
nivelul marilor orașe, oferta a scăzut în medie cu 31%.
Așteptările vânzătorilor de apartamente în Cluj-Napoca în 2017, s-au ridicat, cu
aproximativ 16,84%, de la 1.247 la 1.457 de euro pe metru pătrat. Evoluția trimestrială a
prețurilor apartamentelor în Cluj-Napoca a fost următoarea: în trimestrul 1 au crescut cu 1,04%;
în trimestrul al doilea cu 8,89%; în al treilea cu 6,05%; în trimestrul al patrulea, însă, locuințele
s-au apreciat cu doar 0,14%.

20
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

În Cluj-Napoca prețurile terenurilor pentru construcții au un trend asccendent,


investitorii fiind mai ales interesaţi de terenurile destinate clădirilor de birouri, preţurile pentru
acestea crescând cu până la 15% faţă de anul trecut.
Oferta de terenuri în municipiul Cluj-Napoca este din ce în ce mai scăzută. Pe piaţă
există puţine terenuri intravilane disponibile, cu suprafeţe mari.

Cererea solvabilă
În ce priveşte cererea, aceasta este în creştere fiind susținută de majorarea veniturilor,
creşterea puterii de cumpărare, de șomajul scăzut și de ratele mici ale dobânzilor. Conform
datelor prezentate de Analizeimobiliare.ro cererea pentru proprietăți imobiliare a crescut cu 30%
faţă de anul trecut.
Cele mai sigure investiţii imobiliare pentru anul 2017, sunt cele pe segmentul office
şi pe segmentul industrial. În ce priveşte spaţiile pentru birouri, este o cerere în creştere pentru
cumpărare şi închiriere a spaţiilor de birouri.
Echilibrul pieţei
Numărul tranzacţiilor este în creştere. Piaţa din acest moment este o piaţă a
vânzătorilor. Dezechilibru în favoarea ofertei.
Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare
Teren: 200-500 euro/mp; chirie spaţii birouri: 8-22 euro/mp/lună pentru birourile din
zonele semicentrale.
Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii
Tendinţă de creştere a preţurilor. Piaţa din acest moment este o piaţă a vânzătorilor.

Analiza Celei Mai Bune Utilizări (CMBU)


În cazul proprietăţii studiate CMBU se determină în situaţia terenului liber.
Legalitatea CBU - este îndeplinită, nu există restricţii legate de zonă, în prezent nu
există probabilitatea modificării legislaţiei în zonă .
Utilizarea fizică – amplasamentul poate fi uşor racordat cu utilităţi specifice.
Fezabilitatea financiară - utilizarea comercială este concurată, de zone mai bine
conturate, utilizarea rezidenţială este depreciată de vecinătăţi, utilizarea din sfera serviciilor,
fiind mai profitabilă.
Maximum productivă - utilizarea pentru sfera serviciilor este generatoare de fluxuri
financiare pozitive, cererea solvabilă fiind mai favorabilă decât pentru cea rezidenţială sau
comercială.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este:
teren destinat construcţiei de spaţii pentru birouri, prestări servicii. Deşi nu este o activitate
tipică de piaţă, funcţionarea coerentă şi eficientă pe piaţa liberă a serviciilor medicale oferite
populaţiei, prin cabinete medicale, de familie sau de specialitate, respectă principii similare cu
ale oricărei alte activităţi, succesul ei fiind determinat în primul rând de performanţele
profesionale şi de buna cunoaştere a pieţii.

Descrierea proprietăţii imobiliare

Descrierea amplasamentului
Terenul studiat este situat în municipiul Cluj-Napoca, zona estică, în cartierul Mărăşti,
zona fiscală C a localităţii.
Artere importante de circulaţie în apropiere: Str. Aurel Vlaicu, arteră principală situată
pe axa E-V a localităţii, spre şi dinspre direcţia Dej, E 576 şi zona centrală.

21
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Caracterul edilitar al zonei


Tipul zonei: zonă rezidenţială cu blocuri de locuinţe, comercială şi prestări servicii.
În zonă se află :
- reţea de transport în comun: cu mijloace de transport în comun suficiente, în apropiere,
- unităţi comerciale diverse profile şi prestări servicii,
- Academia de arte vizuale - în apropiere,
- Complexul Expo Transilvania - în apropiere.
Utilităţi edilitare
Reţea urbană de energie electrică, apa, canalizare, gaze, telefonie.
Gradul de poluare orientativ : Absenţa poluării
Ambient : Civilizat
Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă estică, amplasare
favorabilă, reţele edilitare satisfăcătoare, ambient civilizat.

Descrierea proprietăţii
Terenul este intravilan, cu utilităţi. Forma în plan este de poligon (dreptunghi) regulat.
Suprafaţa terenului este de 1290 mp.
Imobilul este delimitat după cum urmează :
- la nord: str. X,
- la sud : zonă verde,
- la est : drum de acces, alee,
- la vest : zonă verde, bloc P+4.
Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul are deschidere la str. X.
Frontul la str. X este de circa 30 m, adâncimea de circa 43m, raportul laturilor este
corespunzător.
Probleme de mediu - terenul e lipsit de nocivităţi, imobilul nu se află în apropiere de
surse poluante.
Utilităţi - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal, electrice,
gaz, telefonie.
Topografia terenului - terenul este plan.

 Evaluarea proprietăţii

Evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparaţiei directe şi prin metoda reziduală.

 Estimarea valorii de piaţă a terenului prin comparaţia directă

Metoda comparaţiei directe se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care
sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării.
În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile între
loturi. În urma cercetării pieţei au fost alese comparabile considerate similare şi relevante.
Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica calitativă -
Analiza comparaţiilor relative. Pentru această tehnică, evaluatorul analizează tranzacţii
comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici inferioare, superioare sau
egale faţă de proprietatea evaluată.
În urma cercetării pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi
imobiliare similare, la nivel de zona, s-au analizat proprietăţile 1, 2, 3, 4 comparabile cu
proprietatea de evaluat.
Acestea se referă la:

22
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Proprietatea 1, este un teren intravilan, cu suprafaţa 1800 mp, P+4 situat în cartierul
Mărăşti, toate utilităţile. Preţ de ofertă 213 euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară.
Proprietatea 2, este un teren, cu suprafaţa imobilului 34 mp, teren 1770 mp, situat
în cartierul Mărăşti, zona Nirajului, PUD pt. S+P+5 E, toate utilităţile,. Preţ de ofertă 307
euro/mp. Sursa de informaţie - Agenţie imobiliară.
Proprietatea 3, este un teren intravilan, cu suprafaţa imobilului 900 mp, situat în
cartierul Mărăşti, front 38 cu proiect de P+3E. Preţ de ofertă 400 euro/mp. Sursa de informaţie
- Agenţie imobiliară.
Proprietatea 4, este un teren intravilan, cu suprafaţa imobilului 1340 mp, front la
stradă 24 m, S+P+10 E, situat in Mărăşti, toate utilităţile. Preţ de ofertă 478 euro/mp. Sursa de
informaţie - Agenţie imobiliară.

Grila datelor de piaţă


Comparabila Comparabila Comparabila Comparabila
Elemente de De 1 2 3 4
comparaţie evaluat
Preţ de ofertă de
vânzare -€/mp 213 307 400 478
Ajustare % -5% -5% -5% -5%
Ajustare - € -11 -15 -20 -24
Preţ ajustat -€ 202 292 380 454
Corecţii specifice tranzacţiei
Drepturi de
proprietate
1 transmise deplin deplin deplin deplin deplin
Ajustare 0 0 0 0
Condiţii de
2 finanţare proprii proprii proprii proprii proprii
Ajustare 0 0 0 0
Condiţii de
3 vânzare indep. indep. indep. indep. indep.
Ajustare - 0 0 0 0
Cheltuieli
imediate după
4 cumpărare nu nu nu nu nu
Ajustare 0 0 0 0
Data Data Data Data Data
5 Condiţii ale pieţei evaluării evaluării evaluării evaluării evaluării
Ajustare - € 0 0 0 0
Preţ ajustat -€ 202 292 380 454
Corecţii specifice proprietăţii
Cart.
Mărăşti:
Str. Cart. Cart.
Cart. Cart. Mărăşti Nirajului- Mărăşti - Mărăşti -
6 Localizare Mărăşti - similar inferior similar similar
Ajustare - 0 pozitiv 0 0
Caracteristici
7 fizice
Suprafaţă (mp) 1290 1800 1770 900 1340
Ajustare - pozitivă pozitiv negativ 0
Front da da da da da
Ajustare 0 0 0 0

23
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Regim de înălţime Bloc P +4 P+4 S+P+5 P+3 P+10


Ajustare 0 negativă pozitiv negativă
Echipare tehnico-
edilitară a zonei da da da da da
Ajustare 0 0 0 0
Caracteristici Nu e Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul
8 economice cazul
Ajustare 0 0 0 0
Teren
construcţii
conform
9 Utilizare (CMBU) PUZ similar similar similar similar
Ajustare 0 0 0 0
Componente non- Nu e Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul
10 imobiliare cazul
Ajustare 0 0 0 0
Sumă ajustări: 8 8 8 8
negative 0 1 1 1
nulă 7 5 6 7
pozitive 1 2 1 0
Ajustare globală pozitivă pozitivă nulă negativă
Valoarea propusă -
€/mp 380

Comparabila cu corecţia nulă este Comparabila 3, cu preţul de 380 euro/mp.


Ţinând cont de grila de date, de analiza comparaţiilor, de analiza de piaţă, se estimează
preţul de 380 euro/mp.
Suprafaţa teren = 1290 mp
Valoare teren= 380 euro/mp*1290 mp= 490.200 euro

 Valoarea proprietăţii rezultată prin comparaţia directă:


490.200 euro

Explicaţii corecţii
Deoarece s-au utilizat oferte de vânzare, preţul de ofertă de vânzare pentru
comparabilele 1, 2, 3, 4 s-a ajustat. Această ajustare nu este considerată o corecţie (nu este un
element de comparaţie), ci o transformare a valorii de ofertare în preţ de vânzare (prin
aproximarea marjei de negociere la data evaluării, având ca bază atitudinea participanţilor pe
piaţă a vânzătorii şi cumpărători).
Ţinând cont de ecartul existent pe piaţă între ofertă şi tranzacţie pentru terenuri între
3-10%, se propune o ajustare negativă de 5% pentru toate comparabilele.
1. Drepturile de proprietate transmise. Preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe
dreptul de proprietate transmis. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: deplin. Nu s-au
aplicat corecţii.
2. Condiţiile de finanţare. Diferitele aranjamente financiare pot face ca preţul plătit
pentru o proprietate să fie diferit de cel plătit pentru o proprietate identică. Pentru proprietatea
subiect şi comparabile: aceleaşi condiţii de finanţare. Nu s-au aplicat corecţii.
3. Condiţiile de vânzare. Motivaţia specială a părţilor dintr-o tranzacţie poate afecta
preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natură diferită de condiţiile de piaţă.
Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu s-au aplicat corecţii.

24
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

4. Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după
achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de
achiziţie. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: teren liber. Nu s-au aplicat corecţii.
5 Condiţiile de piaţă. Pentru determinarea circumstanţelor concrete actuale ale pieţei
relevante s-a făcut Analiza pieţei imobiliare.
Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei analizate şi de statistici, de
valabilitatea/actualizarea ofertelor nu s-au aplicat corecţii procentuale comparabilelor.

După aplicarea corecţiilor cantitative aferente elementelor de comparaţie specifice


tranzacţiei, urmează analiza comparaţiei relative a elementelor de mai jos.
6. Localizarea. S-a aplicat o corecţie pozitivă comparabilei 2, cu localizare inferioară.
Celorlalte comparabile cu localizare similară, s-au aplicat corecţii nule.
7. Caracteristicile fizice. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltări au o mărime optimă
a amplasamentului. Loturile de teren de diferite mărimi se vând la diferite preţuri unitare,
deoarece dimensiunea optimă a lotului este în funcţie de utilizarea sa. Pentru regimul de
înălţime şi pentru diferenţele privind suprafeţele s-au aplicat corecţii calitative corespunzătoare
tuturor comparabilelor.
În ce priveşte frontul şi echiparea tehnico-edilitară a zonei, pentru proprietatea subiect
şi comparabile: similar, ţinând cont de localizarea terenurilor, respectiv accesul facil la utilităţi.
S-au aplicat corecţii nule.
8. Caracteristicile economice. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: nu e cazul.
S-au aplicat corecţii nule.
9. Utilizarea. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a
proprietăţii este utilizarea - teren pentru construcţii, se iau în considerare utilizările admise,
conform PUZ. Utilizări - similare. S-au aplicat corecţii nule.
10. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Pentru proprietatea subiect şi
comparabile: nu e cazul. S-au aplicat corecţii nule.

 Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda reziduală

Tehnica reziduală sau tehnica capitalizării directe a venitului net din exploatare alocat
terenului, ca mărime reziduală, derivă din abordarea prin venit, în acest caz fluxul de venit este
generat atât de construcţii, cât şi de teren.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este:
teren destinat construcţiei de birouri - cabinete medicale, ceea ce presupune realizarea
investiţiei.
Conform PUG aprobat în terenul se află în zona L5, subzona locuinţelor colective
medii (p+3.4) sau medii şi înalte (p+3 - p+8.10) situate in ansambluri preponderent rezidenţiale,
POT max.30%.
Se ia în calcul realizarea unei investiţii: construcţie P+4. Pentru estimarea costului de
construcţie pentru clădire, P+4, toate facilităţile, structură de beton armat, terasă, încălzire
centrală termică proprie, s-a utilizat preţul estimat prin proiectul de execuţie, pretul/mp pentru
Au, fără TVA de 670 euro/mp Au.
Pentru estimarea valorii investiţiei previzionate a se realiza, s-a utilizat abordarea prin
capitalizarea venitului. Acest proces presupune, calcularea veniturilor şi cheltuielilor asociate
construirii şi actualizarea venitului net rezultat, obţinând astfel o indicaţie de valoare.
Cheltuielilor estimate de amenajare a terenului şi de realizare a investiţiei cuprinde toate
cheltuieli directe, indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor, finanţare, comisioane.

25
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

În cazul obiectului studiat, pentru determinarea venitul net din exploatare, s-a luat în
calcul chiria de piaţa care ar putea fi percepută din închirierea imobilului.
În urma cercetării pieţei, pentru stabilirea chiriei de piaţă şi a ratei de capitalizare, s-
au analizat proprietăţile A, B, C, D considerate relevante şi comparabile cu proprietatea de
evaluat :
Comparabila A, este un spaţiu pentru birouri, cu suprafaţa de 132 mp, situat în
cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 192.000, respectiv : 1.450,00 euro/mp, respectiv
închiriere 10 euro/mp/lună. Sursa de informaţie- Agenţie imobiliară.
Comparabila B, este un spaţiu pentru birouri, cu suprafaţa 1200 mp, situat în cartierul
Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 1.260,00 euro/mp, respectiv închiriere 10 euro/lună. Sursa de
informaţie : Agenţie imobiliară.

Comparabila C, este un apartament, cu suprafaţa de 538 mp, situat în cartierul


Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 1.500,00 euro/mp, închiriere 14 euro/lună. Sursa de informaţie:
Agenţie imobiliară.
Comparabila D, E, este un spaţiu comercial de vânzare, cu suprafaţa 90 mp, situat
între lacuri, cartierul Mărăşti. Preţ de ofertă vânzare 100.000 euro, respectiv închiriere 14
euro/lună, respectiv 10 euro/mp/lună. Sursa de informaţie- Agenţie imobiliară.
Comparabila F, cu suprafaţa 3,38,04 mp, finisat, 1 camera, situat în Mărăşti. Preţ de
ofertă vânzare 54.000,00 euro, respectiv 20-22 euro/mp/lună. Sursa de informaţie : Agenţie
imobiliară.

Preţul chiriilor la comparabilele analizate este cuprins între 10-22 euro/mp/lună.


Având în vedere chiriile comparabilelor şi Analiza de piaţă, s-a adoptat chiria de 14
euro/mp/lună.
Ratele de capitalizare obţinute din analiza datelor disponibile, pentru proprietăţi
comparabile descrise sunt prezentate în tabelul următor:

E le me nt Co mpar a bi le
de ca lcu l A B C D E F
S = 1 3 2 mp S = 1 2 00 mp S = 5 3 8 mp S = 9 0 mp S = 9 0 mp S = 3 8 mp
Preţ de
vânzare- € 192.000 1.512.000 807.000 100.000 100.000 54.000
Chirie-
€/lună/mp 10 10 14 14 10 20
VBE-
€/an
15.840 144.000 90.384 15.120 10.800 9.120
VNE-
€/an 11.880 108.000 67.788 11.340 8.100 6.840
Rata de
capitalizare % 6,2 7,14 8,4 11,34 8,1 12,67

Ţinând cont de analiza comparabilelor s-a ales o rată de capitalizare de 8,97%, fiind
identică atât pentru construcţie, cât şi pentru teren.

Estimarea valorii proprietăţii prin metoda reziduală este prezentată în tabelul următor:

26
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii proprietăţii


Suprafaţă teren 1290 mp

Investiţie : Construcţie P + 4
Previziuni :

Venituri
Venit brut potenţial (VBP) pe 12 luni 14 euro/mp/lună* 1300mp *12 luni=
Su=1300 mp 218.400 euro/an
Alte venituri 0
Venit brut 100% ocupare 218.400 euro
Neocupare 20%
Venit brut efectiv 174.720 euro
Su închiriabilă= 1040 mp

Cheltuieli de exploatare
Fixe 22% 38.438 euro
(impozit pe venit, clădire, teren, asigurare)
Variabile 2% 3494 euro
Total cheltuieli de exploatare 41932 euro
Venit net din exploatare (VNE) 132.788 euro/an
Rată de capitalizare (c) 8.97 %.
Valoarea ( V) 132.788 euro/an* 1/0,0897 =
V = VNE*1/c 1.480.357 euro
Valoare proprietate 1.480.357 euro

Costuri
Suprafaţă construită 386 mp
Suprafaţă liberă 904 mp
POT 30%
Număr nivele P+ 4
Au/nivel 260 mp
Total suprafaţă utilă 1300 mp
Suprafaţă închiriabilă 1040 mp
Suprafaţă desfăşurată 2200mp
Total arie platformă parcare 250 mp
Costuri construcţii
Cost construcţie/mp arie utilă 670 euro/mp Au
Cost construcţie 1300 mp * 670 euro/mpAu =
871.000 euro
Cost platformă parcare 250 mp * 50 eur /mp= 12.500 euro
Total costuri directe 883.500 euro

Cost finanţare (rambursare 24 luni, 88.350 euro


dobânda anuală 8% + comisioane)
Cost consultanţă imobiliară 29.607 euro
2% din Valoarea estimată
Total costuri 1.001.457 euro
VNE alocat construcţiei 1.001.457 euro*8.97 % =
c = 8.97 %. 89.831 euro
VNE reziduală pentru teren 132.788 euro – 89.831 euro =
42957 euro
VALOARE TEREN LIBER 42957 euro * 1/0,0897 = 478.896 €,
c = 8.97 %. rotund 478.900 euro
Preţ/ mp 371 euro/mp

27
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Valoarea proprietăţii rezultată prin metoda reziduală:


478.900 €

 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii


Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de
metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia
evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută
prin comparaţia directă:

Valoarea de piaţă a proprietăţii: 490.200 €

 Studiu de caz nr.7

Evaluarea terenului prin:


- metoda comparaţiei directe - Analiza pe perechi de date,
- metoda extracţiei de pe piaţă.

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui teren, situat în Cluj-
Napoca, cartierul Gheorgheni.

Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi


Client: S.C. FIRMA X S.R.L., cu sediul social în municipiul Cluj-Napoca.
Utilizator: S.C. FIRMA X S.R.L.

Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii.

Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării


Conform registrului inventar al societăţii.
Adresa proprietăţii subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Gheorgheni.
Teren în suprafaţă de 2700 mp. Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii
Cluj-Napoca nr. xxx, nr. top. yyy.
Tipul proprietatii: teren liber.

Tipul valorii: valoarea de piaţă, aşa cum e definită în Standardele de evaluare a


bunurilor.
Data evaluarii
15.01.2014. Curs BNR: 4.5261 lei/euro.

Analiza pieţei imobiliare


Piaţa imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor de tip teren zonă
rezidenţială de blocuri, a cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca.
Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminară a situaţiei socio-economice
a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile.
Din punct de vedere economic, municipiul are o economie activă, în dezvoltare.
Pe piaţa imobiliară există o tendinţă generală de scădere a preţurilor, datorită crizei
economice, care are repercursiuni şi asupra sectorului imobiliar.
Conform studiului realizat de societatea Darian DRS, în ultimul an, valorile
proprietăţilor imobiliare din Romania au scăzut într-un ritm mai temperat, presiuni mai
accentuate fiind asupra terenurilor pentru dezvoltare, ale căror preţuri au scăzut cu aprox. 6%.

28
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

În ultimii cinci ani preţurile apartamentelor vechi au înregistrat la nivel naţional scăderi de
aprox. 41%, cu diminuări ale valorilor şi de 25% pe an în perioada de început a crizei, iar în
ultimul an scăderea a fost de 2%. Preţurile apartamentelor noi au înregistrat o scădere de la
începutul crizei de aprox. 35%, iar în ultimele 12 luni de aprox. 1%.
Conform studiul periodic realizat de portalul afacerilor imobiliare: imobiliare.ro,
Indicele Imobiliare.ro arată că preţul apartamentelor noi şi vechi scoase la vânzare la nivel
naţional s-a depreciat, în 2013, cu 8,2%, reculul fiind cu peste 50% mai mare decât suma
scăderilor din cei doi ani anteriori, respectiv 4% în 2011 şi 1,3% în 2012.
Conform INS în perioada 1.I-30.IX.2013, s-au eliberat autorizaţii de construire pentru
clădiri rezidenţiale, în scădere cu 1,7%, faţă de perioada 1.I-30.IX.2012, în anul 2012, în scădere
cu 4,0% faţă de anul 2011, iar în anul 2011, în scădere cu 6,6% faţă de anul 2010.
Conform OCPI Cluj în luna noiembrie 2013 faţă de aceeaşi lună a anului 2010, prima
înscriere a terenurilor, a scăzut cu 40%, iar faţă de 2012 cu 4%, în decembrie 2012 faţă de dec.
2011 a scazut cu 11%, iar în dec.2011 faţă de 2010 cu 20%; inscrierea construcţiilor a crescut
cu 65%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2013, iar faţă de 2012 cu 17%; tranzacţiile
persoanelor juridice şi fizice au crescut cu 15%, faţă de aceeaşi perioadă a anului 2010, iar faţă
de 2012 cu 5%, din care a persoanelor fizice 17%, respectiv 7%, iar a persoanelor juridice a
scăzut cu 5%, respectiv cu 20%. (Surse)

Oferta de proprietăţi similare


Oferta de terenuri în oraş este din ce in ce mai scazută. Pe piaţă există puţine terenuri
intravilane disponibile, cu suprafeţe mari. Din cauza lipsei cumpărătorilor şi pentru a mai putea
recupera din investiţiile făcute, proprietarii care deţin terenuri vând în acest moment la preţuri
mult mai mici, comparativ cu anul 2007.
În zona în care se află proprietăţile de evaluat, cei mai mulţi proprietari ai clădirilor
sunt persoane fizice dar şi firme ce desfăşoară activităţi comerciale
Fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice, deţinătorii de astfel de proprietăţi,
dacă nu le exploatează în cadrul propriilor afaceri sunt, în mare majoritate, dispuşi în a le
închiria, obţinând astfel venituri continue fără a pierde dreptul de proprietate.

Cererea de proprietăţi similare


Cu toate că cererea de terenuri şi locuinţe, spaţii comerciale, spaţii de birouri este
mare, din cauza înăspririi condiţiilor de acordare a creditelor şi a crizei economice, piaţa
imobiliară s-a redus ca volum. Volumul de comenzi de clădiri rezidenţiale s-a redus, din cauza
crizei economice generale. În ce priveşte locuinţele vechi cele mai căutate sunt apartamentele
de 2 camere. Interesul pentru segmentul de spaţii de birouri este mai ridicat decât cel
rezidenţial, datorită firmelor de IT şi companiilor multinaţionale.
Deţinătorii de terenuri care au fost finanţaţi de catre bănci pentru achiziţionarea
acestora şi nu au bani să ramburseze creditele sunt nevoiţi să vândă investitorilor cu putere
financiară.
Cumpărătorii sunt afectaţi pentru că accesul la credite este foarte dificil. Toţi aceşti
factori au condus la un număr mai mic de tranzacţii.
Echilibrul pieţei
Ţinând seama de aspectele prezentate mai sus, se poate concluziona că piaţa
proprietăţilor imobiliare specifice proprietăţii analizate este o “piaţă instabilă”, favorabilă
oportuniştilor care pot achiziţiona proprietăţi la preţuri foarte convenabile.
În prezent, piaţa imobiliară a municipiului Cluj-Napoca pentru proprietăţi rezidenţiale,
comerciale sau administrative este instabilă. Proprietarii aşteaptă o relansare a pieţei imobiliare,
iar potenţialii investitori nu cumpără, aşteaptă o reducere a preţurilor. Factorul care echilibrează
cuantumul cererii cu cel al ofertei este dat de puterea financiară scăzută a potenţialilor

29
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

cumpărători. Acest fapt are drept urmare o reprimare a unei părţi a cererii care nu se mai
manifestă pe piaţă din cauza perceperii imposibilităţii de a încheia o tranzacţie.
În condițiile în care economia nu se va redresa, tendința de scădere a prețurilor se va
păstra și pe termen mediu, factori determinați fiind şi limitarea finanțării bancare de programul
Prima Casă și veniturile insuficient de ridicate ale potențialilor cumpărători.
În timp ce cererea este mai mică, oferta creşte. Dezechilibru în favoarea cererii. Piaţă
a cumpărătorilor.
Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare
Teren liber, preţ ofertă: 275-320 euro/mp.
Riscurile evaluării
Creşterea costului creditării şi îngreunarea accesului la credite pentru persoane fizice
sau firme influenţează negativ valoarea de piaţă, prin afectarea factorului: putere de
cumpărare. Scăderea numărului de tranzacţii şi tendinţa de scădere a pieţei.
Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii
Piaţa imobiliară s-a redus ca volum, proprietarii interesaţi să vândă oferind reduceri
mai mari faţă de preţul de ofertă. Piaţa din acest moment este o piaţă a cumpărătorilor.

Cea mai bună utilizare (CMBU)


În cazul proprietăţii studiate CMBU se determină în situaţia terenului liber. CMBU
trebuie să îndeplinească criteriile de a fi permisă din punct de vedere legal, posibilă fizic de
realizat, fezabilă financiar şi ca profit maxim. În cazul proprietăţii studiate sunt îndeplinite
aceste criterii.
Legalitatea CBU - este îndeplinită, nu există restricţii legate de zonă, în prezent nu
există probabilitatea modificării legislaţiei în zonă.
Utilizarea fizică - amplasamentul poate fi uşor racordat cu utilităţi specifice.
Fezabilitatea financiară - utilizarea comercială este concurată, de zone mai bine
conturate, utilizarea rezidenţială fiind mai profitabilă.
Maximum productivă - cererea solvabilă este mai favorabilă pentru cea rezidenţială,
decât pentru cea comercială.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este:
teren destinat construcţiei de blocuri de locuinţe.

Descrierea proprietăţii imobiliare

Descrierea amplasamentului
Terenul supus evaluării este situat în municipiul Cluj-Napoca, zona fiscală B a
localităţii, în cartierului Gheorgheni, aflat în estul municipiului, cartier construit în anii ’60
după un plan urbanistic ce a inclus numeroase spaţii verzi, parcuri, zone de agrement, blocuri
de locuinţe cu 4, 8 sau 10 etaje, predominând cele cu 4 etaje. Cartierul beneficiază de
numeroase spaţii comerciale.
Artere importante de circulaţie. Auto : axele principale ale cartierului sunt constituite
de străzile: Constantin Brâncuşi şi Nicolae Titulescu. Străzi în apropiere : str. Constantin
Brâncuşi, str. Liviu Rebreanu, aleea Băişoara.
Caracterul edilitar al zonei
Tipul zonei: zonă rezidenţială de blocuri.
În zonă se află:
- reţea de transport în comun : în apropiere, cu mijloace de transport în comun suficiente
(autobuze),
- unităţi comerciale: în apropiere Hermes, Mercur,
- unităţi de învăţământ : Liceul Teoretic “Lucian Blaga”, Şcoala Internaţională,

30
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

- Parcul Mercur şi alte locuri de joacă pentru copii.


Utilităţi edilitare
Reţea urbană de energie electrică, apă, canalizare, gaze, telefonie.
Gradul de poluare orientativ : Absenţa poluării.
Ambient : Civilizat
Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă estică, zonă rezidenţială cu
utilizare potenţială de locuinţă sau prestări servicii, amplasare favorabilă, reţele edilitare
satisfăcătoare, ambient civilizat.

Descrierea proprietăţii
Terenul este intravilan, cu utilităţi. Suprafaţa terenului este de 2700 mp.
Forma în plan este de poligon regulat (dreptunghi) .
Topografia terenului - terenul este plan.
Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul are deschidere la str. X. Frontul
este de 21 m.

Plan de situaţie zona studiată.Sursa: http://cluj-city.map2web.eu/

Zona studiată. Imagine preluată sursa: Google Earth

31
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Evaluarea proprietăţii

Evaluarea terenului s-a făcut prin metoda comparaţiei directe şi prin metoda
extracţiei de pe piaţă.

 Estimarea valorii de piaţă a terenului prin comparaţia directă

Metoda comparaţiei directe se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care
sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării.
În ce priveşte factorii economici independenţi care creează valoarea, se constată
prezenţa lor după cum urmează:
- Utilitatea - se constată că plaja de activităţi posibile de desfăşurat se referă la utilizarea
preponderent rezidenţială.
- Raritatea - se constată că astfel de proprietăţi nu există din abundenţă în zone similare
ale municipiului Cluj-Napoca, trăsătura principală fiind deci de raritate.
- Dorinţa - este manifestată direct prin solicitările de astfel de amplasamente.
- Puterea efectivă de cumpărare - pentru posibilităţile de tranzacţionare a lotului s-a
avut în vedere puterea unui grup de participanţi pe piaţă cu potenţial financiar mediu
spre mare.
- Transferabilitatea - se consideră că este aptă de a fi schimbată contra bani.

Terenul studiat este gata pregătit pentru construire, din punct de vedere al
caracteristicilor fizice şi al utilităţilor, nu sunt necesare îmbunătăţiri interne, nici externe.
În urma cercetării pieţei la nivel de zonă, s-au analizat proprietăţi comparabile în ce
priveşte:
- cea mai bună utilizare – teren pentru construcţia de locuinţe, amplasare – conform
PUG Cluj-Napoca;
- accesul la teren, suprafaţa, echiparea tehnico - utilitară a zonei;
- categoria de folosinţă - teren intravilan.

Comparabila A este un teren intravilan, situat în cartierul Gheorgheni, str. Alverna,


suprafaţa 3360 mp, front la stradă 50 m, extras CF, cu utilităţi (apă, gaz, curent electric,
canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ tranzacţionare 272 euro/mp.
Sursa de informaţie – Agenţia imobiliară X.

32
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Comparabila B este un teren intravilan, situat în cartierul Andrei Mureşanu, zona


apropiată de cartierul Gheorgheni, suprafaţa 1176 mp, front la stradă 32 m, extras CF, CU, cu
utilităţi (apă, gaz, curent electric, canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ
tranzacţionare 234 euro/mp.
Sursa de informaţie – Agenţia imobiliară X.

Comparabila C este un teren intravilan, situat în cartierul Gheorgheni, str. Constantin


Brâncuşi, suprafaţa 1100 mp, front la stradă 23 m, extras CF, cu utilităţi (apă, gaz, curent electric,
canalizare), cu posibilitate de construire blocuri, preţ tranzacţionare 270 euro/mp. Sursa de informaţie -
Agenţia imobiliară Y.

Plan de situaţie cu poziţionarea comparabilelor


Plan de situaţie – sursa: http://cluj-city.map2web.eu/

În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile între


loturi. În urma cercetării pieţei au fost alese comparabile considerate similare şi relevante. Au
fost identificate asemănări şi diferenţieri în date, au fost sortate informaţiile în funcţie de
relevanţa acestora, au fost corectate preţurile comparabilelor pentru a justifica diferenţele faţă
de caracteristicile terenului de evaluat şi s-a ajuns la concluzia asupra celei mai rezonabile şi
probabile valori de piaţă a terenului de evaluat.

33
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica cantitativă


- Analiza pe perechi de date, prin care tranzacţiile sunt comparate pentru a obţine o indicaţie
privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică.
Asemănările şi diferenţierile dintre proprietăţile comparabile şi cea comparată sunt prezentate
în Grila datelor de piaţă.

Grila datelor de piaţă

Elemente de De Comparabila Comparabila Comparabila


comparaţie evaluat A B C
Preţ tranzacţionare
€/mp 272 234 270
Corecţii specifice tranzacţiei
Drepturi de
proprietate
1 transmise liberă liberă liberă liberă
Ajustare
Preţ ajustat -€/mp 272 234 270
Condiţii de
2 finanţare cash cash cash cash
Ajustare pentru
finanţare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 272 234 270
Condiţii de
3 vânzare indep. indep. indep. indep.
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 272 234 270
Cheltuieli
imediate după
4 cumpărare teren liber teren liber teren liber teren liber
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 272 234 270

5 Condiţii ale pietei în scădere în scădere în scădere în scădere


Ajustare% -5.0% -5.0% -5.0%
Ajustare - €/mp 14 12 14
Preţ ajustat -€/mp 258 222 257
Corecţii specifice proprietăţii
6 Localizare similar similar similar
Ajustare pentru
localizare% 0% 0% 0%
Ajustare 0.00 0.00 0.00
Preţ ajustat -€/mp 258 222 257
Caracteristici
7 fizice
Suprafaţa-mp 2700 3,360 1,176 1,100
Front-ml 21 50 34 23

Regim înălţime P+4 P+2 P+2 P+3


Ajustare pentru
regim înălţime 70 70 35
Preţ ajustat -€/mp 328 292 292

34
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Ajustare pentru
dimensiuni-lei/mp -65 -23 0
Preţ ajustat -€/mp 263 269 292
Ajustare pentru
supraf.% 0% 0% -8.00%
Ajustare pentru
supraf.-lei/mp 0 0 -23
Preţ ajustat -€/mp 263 269 268
Echipare tehnico-
edilitară a zonei da da da
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 263 269 268
Caracterisici
8 econom. Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 263 269 268
9 Utilizare(CMBU) rezidenţial rezidenţial rezidenţial rezidenţial
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -€/mp 263 269 268
Componente
10 nonimobiliare Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul Nu e cazul
Ajustare 0 0 0
Preţ ajustat -
€/mp 263 269 268
Ajustare totală
neta- lei 9 -35 2
Ajustare totală
netă (% preţ
vânzare) 3.3 % 15 % 1 %
Ajustare totală
brută- lei 149 105 72
Ajustare totală
brută (% preţ
vânzare) 55 % 45 % 27 %
Valoarea propusă -
€/mp 268

Preţul corectat cu cea mai mică corecţie brută este cel al comparabilei C, cu preţul
unitar corectat de 268 €/mp.

Valoarea terenului:
2700 mp * 268 €/mp = 723.600 €

 Valoarea terenului prin metoda comparaţiei directe:


723.600 €

Explicaţii
Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi
tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ. Analiza de piaţă identifică, în special,
elementele care sunt mai sensibile.
În analiza vânzărilor comparabile, elementele de comparaţie considerate ca fiind de
bază sunt cele de mai jos.

35
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1. Drepturile de proprietate transmise. Preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe


dreptul de proprietate transmis. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: liber. Nu s-au aplicat
corecţii.
2. Condiţiile de finanţare. Pentru proprietatea subiect şi comparabile aceleaşi condiţii
de finanţare. Nu s-au aplicat corecţii.
3. Condiţiile de vânzare. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu
s-au aplicat corecţii.
4. Cheltuielile imediate după cumpărare sunt cheltuielile care ar trebui realizate după
achiziţionarea proprietăţii şi pe care un cumpărător avizat le-ar putea negocia în preţul de
achiziţie. Pentru proprietatea subiect şi pentru comparabile: teren liber. Nu s-au aplicat corecţii.
5. Condiţiile de piaţă. Pentru determinarea circumstanţelor concrete actuale ale pieţei
relevante s-a făcut analiza Pieţei imobiliare.
Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei analizate şi de statistici, de
valabilitatea/actualizarea ofertelor s-au aplicat corecţii procentuale comparabilelor A,B,C
corespunzător lunii ianuarie 2014, de -5%.
6. Localizarea. Proprietăţile comparabile se află în zona sudică a cartierului
Gheorgheni şi Andrei Mureşanu. (Surse). Nu s-au aplicat corecţii aflându-se în zone similare.
7. Caracteristicile fizice.
Variabilele luate ca elementele de comparaţie sunt caracteristicile fizice ale
amplasamentului.
În ce priveşte regimul de construire pentru proprietăţi, s-a comparat proprietatea C
(P+3) cu B (P+2), având suprafeţe şi dimensiuni comparabile, rezultând o diferenţă de 35 €/mp.
Deoarece proprietatea subiect are regim de înălţime P+4, s-au aplicat corecţii pozitive
corespunzătoare fiecărei comparabile.
Dimensiunea este în general, un element de comparaţie mai puţin important decât data
şi localizarea. Pentru corecţii privind dimensiunile s-a analizat şi comparat comparabila A cu
B (având front mai mic), rezultând o diferenţă de 36 €. S-au determinat corecţiile
corespunzătoare faţă de proprietatea subiect (cu frontul mai mic) şi s-au aplicat corecţii negative
comparabilelor A şi B, respectiv nulă comparabilei C, cu front asemănător.
Cele mai frecvente tipuri de dezvoltări au o mărime optimă a amplasamentului.
Loturile de teren de diferite mărimi se vând la diferite preţuri unitare, deoarece dimensiunea
optimă a lotului este în funcţie de utilizarea sa. S-a comparat proprietatea A şi B cu C (cu
suprafaţa mai mică), rezultând o corecţie de 8%. S-a aplicat corecţie procentuală negativă
comparabilei C.
În ce priveşte echiparea tehnico-edilitara a zonei, pentru proprietatea subiect şi
comparabile: similar (având în vedere localizarea terenurilor, respectiv accesul facil la utilităţi).
Nu s-au aplicat corecţii.
8. Caracteristicile economice. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul.
9. Utilizarea. Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a
proprietăţii este utilizarea - teren destinat construcţiei de blocuri. Nu s-au aplicat corecţii.
10. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Pentru proprietatea subiect şi
comparabile: Nu e cazul.

36
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Evaluarea terenului prin metoda extracţiei de pe piaţă

Metoda extracţiei de pe piaţă constă în determinarea valorii terenului liber ca o


mărime reziduală, după ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren
plus construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor.

Ţinând cont de criteriile prezentate, cea mai bună utilizare a terenului liber este – teren
cu destinaţia blocuri de locuinţe, ceea ce presupune realizarea investiţiei.
Conform PUG aprobat de CL Cluj-Napoca, terenul se află în zona L5- subzona
locuinţelor colective medii (p+3.4) sau medii şi înalte (p+3 - p+8.10). Cea mai bună utilizare a
terenului implică realizarea de blocuri de locuinţe.

Zona studiată, PUG Cluj-Napoca


Preluat - sursa: http://www.primariaclujnapoca.ro

Determinăm valoarea terenului prin metoda extracţiei, scăzând din preţul total al
proprietăţii, care s-ar obţine din vânzarea apartamentelor situate în blocurile de locuinţe P+4,
toate cheltuielile estimate de amenajare a terenului şi de edificare a blocurilor (cheltuieli directe,
indirecte, proiectare, taxe, profit antreprenor, finanţare, comisioane). Suprafeţele construite
luate în calcul respectă procentul POT de 30%, din PUG aprobat. Pentru estimarea costului de
construcţie D+P+4, s-a utilizat preţul/mp pentru Au, fără TVA estimat de proiectant.
Pentru preţurile de vânzare ale apartamentelor, estimarea s-a făcut cu un preţ mediu
de vânzare de 970 euro/mp, conform statisticilor efectuate de portalul Imobiliare.ro (Surse).

Estimarea valorii terenului este realizată în tabelul următor:

37
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii terenului


Suprafaţa teren 2700 mp
Previziuni
Suprafaţa construită:
D+P+4 810 mp
POT 30%
Număr nivele P+ 4 nivele
Suprafaţa desfăşurată 4860 mp
Suprafaţa utilă 2795 mp
Costuri
Cost construcţie 650 euro/mpAu
Cost apartamente 1.816.750 euro
Cost amenajare, parcaje, platforma 60.000 euro
exterioare
Total costuri directe 1.876.750 euro
Venit
Preţ vânzare/mp utili 970 euro/mpAu
Total venit apartamente 2.711.150 euro
Venit parcare aferenta 100.000 euro
Total venit valorificare 2.811.150 euro
Costuri indirecte
Cheltuieli finanţare 187.675 euro
(rambursare 24 luni, dobânda anuală 8% +
comisioane)
Cost consultanţă imobiliara , 2% 54.223 euro
Total costuri 2.118.648 euro
Rezultat net 692.502 euro

692.502 € : 2700 mp =
Preţ/mp estimat 256 €/mp
Valoare teren liber 691.200 €

 Valoarea terenului prin metoda extracţiei de pe piaţă:


691.200 €

 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de


metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia
evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută
prin metoda comparaţiei directe:

Valoarea de piaţă a proprietăţii: 723.600 €

38
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

SURSE

Extras din comunicatul privind situaţia serviciilor OCPI Cluj, din 10.01.2014.
Preluat - sursa :www.ocpi.ro

Extras din comunicatul INS, din 28.10.2013


Preluat - sursa :www.insse.ro

39
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Indicele imobiliar. Preluat - sursa:www.imobiliare.ro

40
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.1.2 Întrebări şi discuţii

1. Care sunt abordările utilizate în procesul de evaluare?

2. Enumeraţi tehnicile de evaluare ale terenului.

3. Ce cuprinde grila datelor de piaţă. În ce mod ajută la analiza datelor?

4. În ce constă diferenţa dintre datele generale şi datele specifice?

5. Enumeraţi câteva caracteristici fizice care sunt necesare în analiza

terenului/amplasamentului.

6. Interpretaţi analiza pieţei imobiliare realizată în studiile de caz prezentate.

7. Analizaţi elementele de comparaţie utilizate în studiile de caz prezentate şi

interpretaţi modul în care s-a ajuns la o concluzie privind valoarea de piaţă estimată a

proprietăţilor imobiliare.

41
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.2 Abordarea prin piaţă

Conform Ghidului de evaluare – GEV 630, Evaluarea bunurilor imobile, paragraful


39, abordarea prin piaţă este „ procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății
imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent
sau care sunt oferite pentru vânzare.”[7]
Abordarea prin piață este denumită şi comparația directă sau comparația vânzărilor.
Abordarea prin comparaţia vânzărilor se foloseşte când există un număr de proprietăţi
similare care au fost vândute recent. Prin această abordare se ajunge la o indicaţie de valoare,
în urma complarării proprietăţii subiect cu alte proprietăţi similare, numite comparabile.
Preţurile de vânzare, listarea sau ofertele de preţ ale proprietăţilor considerate comparabile, au
tendinţa de a indica un interval în care se va situa şi valoarea proprietăţii de evaluat.[18]

3.3 Abordarea prin venit

Conform Ghidului de evaluare – GEV 630, Evaluarea bunurilor imobile, paragraful 55


abordarea prin venit este „procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății
imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza
capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o
indicație asupra valorii proprietății prin metode de actualizare.”[7]
Prin această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute
din dreptul de proprietate imobiliară.
Abordarea necesită un studiu de piaţă, la baza cercetării şi analizei datelor, stă relaţia
dintre ofertă şi cerere, care oferă informaţii privitoare la tendinţele şi aşteptările pieţei.
Datele specifice analizate sunt: venitul brut anual previzionat, obţinut din exploatarea
proprietăţii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi,
cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul şi durata fluxurilor de venituri şi
valoarea previzionată de vânzare a proprietăţii după o anumită perioadă de timp specificată.
După estimarea veniturilor şi cheltuielilor, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de
capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare
utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile şi aşteptate pentru proprietăţi
imobiliare similare.[18]

42
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.4 Aplicaţii pentru Abordarea prin piaţă şi Abordarea prin venit

 Studiu de caz nr. 8

Abordări aplicate:
 Abordarea prin piaţă – tehnica analizei pe perechi de date
 Abordarea prin venit – metoda capitalizării venitului

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unei proprietăţi,


apartament cu două camere, situat în Cluj-Napoca, cartierul Mărăşti.

Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi


Client: persoana fizică P.F.
Utilizator: persoana fizică P.F.

Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii.

Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării


Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxxx, nr. top.
yyyy.
Adresa proprietăţilor subiect: municipiul Cluj-Napoca, str. X, nr. **, apartament
nr. *, etaj IX.
Tipul proprietăţii: proprietatea de tip rezidenţial. Utilizarea actuală: locuinţă.

Tipul valorii: valoarea de piaţă.

Data evaluării
3.12.2012. Curs BNR: 4.5191 lei/euro.

Analiza pieţei imobiliare

Piaţa imobiliară specifică poate fi considerată ca piaţa proprietăţilor rezidenţiale


amplasate în blocuri de locuinţe, a cărei localizare geografică este municipiul Cluj-Napoca.
Analiza pieţei imobiliare începe cu o abordare preliminară a situaţiei socio-economice
a localităţii, investigarea ofertei competitive şi investigarea cererii probabile.
Din punct de vedere economic municipiul Cluj-Napoca are o economie activă în
dezvoltare, este un oraş al serviciilor, cu o componentă industrială importantă.
Oferta competitivă
Pe piaţa imobiliară, există o tendinţă generală de scădere a preţurilor, datorită crizei
economice, care are repercusiuni şi asupra sectorului imobiliar.
În intervalul octombrie 2008 – februarie 2011, valorile proprietăților imobiliare au
scăzut cu aproximativ 40-45% la nivel național. Cele mai dramatice scăderi au fost înregistrate
în perioadele octombrie 2008 – februarie 2009 și noiembrie 2009 – februarie 2010, de
43
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

aproximativ 15% la nivel național. Cele mai mici trenduri de scădere au fost în ultima perioadă,
februarie 2010 – februarie 2011, de aproximativ 8% la nivel național. Ceea ce denotă faptul că
prețurile se apropie de un nivel minim.
Conform studiul periodic realizat de portalul afacerilor imobiliare: imobiliare.ro,
evoluţia preţurilor apartamentelor în municipiul Cluj-Napoca a cunoscut o scădere în anul
2012 faţă de anul 2011 de 5,5% (luna decembrie 2012 faţă de luna decembrie 2011), iar a
apartamentelor noi o scădere de 8%. Conform rapoartelor INS în perioada 1.I-30.XI.2012,
autorizaţiile de construire pentru clădiri rezidenţiale eliberate, au fost în scădere cu 3,2% faţă
de perioada 1.I-30.XI.2011. În ce priveşte prima înscriere a terenurilor, conform OCPI Cluj în
primele 10 luni ale anului 2012, acestea au scăzut cu 1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
În zona în care se află proprietăţile de evaluat, principalii proprietari ai clădirilor sunt
persoane fizice dar şi firme ce desfăşoară activităţi comerciale.
Fie că sunt persoane fizice sau persoane juridice, deţinătorii de astfel de proprietăţi,
daca nu le exploatează în cadrul propriilor afaceri sunt, în mare majoritate, dispuşi a le închiria,
obţinând astfel venituri continue fără a pierde dreptul de proprietate.
Cererea solvabilă
Datorită înăspririi condiţiilor de acordare a creditelor, şi a crizei economice, piaţa
imobiliară s-a redus ca volum. Volumul de comenzi de clădiri rezidenţiale s-a redus, datorită
crizei economice generale. În ce priveşte locuinţele vechi cele mai căutate sunt apartamentele
de 2 camere. Prin programul « Prima casa4 » valoarea medie a unui împrumut a fost de 37.700
de euro. Interesul pentru segmentul de spaţii de birouri este mai ridicat decât cel rezidenţial,
datorită firmelor de IT şi companiilor multinaţionale.
În ce priveşte chiriile, au scăzut puternic în ultimii 4 ani, între octombrie 2008 şi
octombrie 2012 la nivelul municipiului scăzând cu 26%.
Echilibrul pieţei
Ţinând seama de aspectele prezentate mai sus, se poate concluziona că piaţa
proprietăţilor imobiliare specifice proprietăţii analizate ca fiind o “piaţă instabilă” este
favorabilă oportuniştilor care pot achiziţiona proprietăţi la preţuri foarte convenabile.
În prezent, piaţa imobiliară a municipiului Cluj-Napoca pentru proprietăţi rezidenţiale,
comerciale sau administrative, este instabilă. Proprietarii aşteaptă o relansare a pieţei imobiliare
iar potenţialii investitori nu cumpără, aşteaptă o reducere a preţurilor. Factorul care echilibrează
în oarecare măsura cuantumul cererii cu cel al ofertei este dat de puterea financiară scăzută a
potenţialilor cumpărători. Acest fapt are drept urmare o reprimare a unei părţi a cererii care nu
se mai manifestă pe piaţă din cauza perceperii imposibilităţii de a încheia o tranzacţie.
În timp ce cererea este mai mică, oferta creşte. Dezechilibru în favoarea cererii. Piaţă
a cumpărătorilor.
Preţuri în zonă pentru proprietăţi similare
S-au analizat apartamente comparabile din zona cartierului Mărăşti: preţurile de
tranzacţionare sunt cuprinse între 45000-57000 euro, chiriile pentru apartamente cu destinaţia
locuinţă se situează între 200- 400 euro/lună.
Riscurile evaluării.
Creşterea costului creditării şi îngreunarea accesului la credite pentru persoane fizice
sau firme influenţează negativ valoarea de piaţă, prin afectarea factorului: putere de cumpărare.
Scăderea numărului de tranzacţii şi tendinţa de scădere a pieţei.

Concluzii şi tendinţe privind piaţa proprietăţii


Piaţa imobiliară s-a redus ca volum, proprietarii interesaţi să vândă oferind reduceri
mai mari faţă de preţul de ofertă. Tendinţă de scădere a preţurilor. Piaţa din acest moment este
o piaţă a cumpărătorilor.

44
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Analiza Celei Mai Bune Utilizări

Decizia de utilizare este elementul esenţial în valoarea proprietăţii. Cea mai bună
utilizare identifică cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potenţiale pe care proprietatea
le poate avea şi, ca urmare, este dictată de piaţă.
CMBU trebuie sa îndeplinească criteriile de a fi permisă din punct de vedere legal,
posibilă fizic de realizat, fezabilă financiar şi ca profit maxim. În cazul proprietăţii studiate
sunt îndeplinite aceste criterii.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este
utilizarea pentru sfera locuinţă.

Descrierea proprietăţii imobiliare

Descrierea amplasamentului
Imobilul este situat în Cluj-Napoca, cartierul Mărăşti, zona mediană estică, zona
fiscală A a localităţii.
Artere importante de circulaţie în apropiere:
Auto :
- Calea Dorobanţilor, stradă cu sens unic, 4 benzi de circulaţie, care face legătura dintre
zona centrală şi str. Aurel Vlaicu spre ieşirea înspre municipiul Dej, drumul DN1 şi
E57,
- str. Teodor Mihaly care face legătura cu cartierul Gheorgheni,
- B-dul 21 Decembrie, situată pe axa Est-Vest a municipiului.
Calitatea reţelelor de transport : asfaltate, mai multe benzi pe sens
Caracterul edilitar al zonei
În zonă se afla :
- reţea de transport în comun – în apropiere, cu mijloace de transport suficiente,
- unităţi comerciale,
- Piaţa agro-alimentară Mărăşti, supermarket Profi,
- Centru de afaceri (Olympia),
- sedii de bănci, sedii societăţi prestări servicii,
- biblioteca judeţeană Octavian Goga,
- sediul Consiliul local,
- parking supraetajat,
- sediu POŞTA Română,
- biserică,
- unităţi de învăţământ : superior, mediu ,
- benzinăria OMV.
Utilităţi edilitare - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal,
electrice, gaz, telefonie.
Gradul de poluare orientativ: Poluare redusă fonică.
Ambient: civilizat
Concluzie privind zona de amplasare: Zonă de referinţă mediană estică, amplasare
favorabilă, reţele edilitare bune, poluare redusă, ambient civilizat.

Date privind documentaţia cadastrală, situaţia actuală


Drept de proprietate dobândit conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx din
2005.

45
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Apartamentul este identificat în Cartea Funciară nr. xxxx a localităţii Cluj- Napoca, nr.
top. yyyy, cu suprafaţa utilă de 60 mp, cu cota părţilor indivize comune aferente de 0,76/100-a
parte înscrise în C.F. Col.nr.xxx. Teren în proprietate 18/2204-a parte.
Dreptul de proprietate: Deplin

Descrierea proprietăţii
Construcţia de bază
Construcţia de bază este un bloc de locuinţe parter cu 10 etaje, având parter comercial.
Structură: cadre din beton armat, planşee din beton armat prefabricat.
Închideri perimetrale: panouri mari prefabricate din beton armat cu izolaţie termică
inclusă.
Acoperiş: tip terasă izolată termic şi hidrofug .
Dotare cu interfon în funcţiune.
Aspect exterior: îngrijit utilităţi complete, finisaje vechi.
Aspect interior: îngrijit, finisaje mai noi bine întreţinute.
Locuinţe pe palier: 4
Data punerii în funcţiune : 1988
Vechime : 24 ani
Orientarea clădirii: faţada blocului spre str. X.
Cardinal: sud.

Apartament
Apartament cu două camere situat la etajul IX.
Suprafaţa utilă locuinţă = 60 mp
Tâmplărie: uşi interioare din lemn furniruit.
Tâmplărie exterioară: uşa intrare lemn furniruit, ferestre duble din PVC cu geamuri
termopan.
Finisaje interioare: medii, cu pardoseli din parchet laminat în camere, pardoseli de
gresie în hol, grupurile sanitare şi debara, placaje din faianţă albă montată perimetral la H =
2,50 m în grupurile sanitare.
Zugrăveli - vopsele lavabile.
Încălzire centrală gaze.
Stare tehnică bună.

 Evaluarea proprietăţii
Evaluarea proprietăţii s-a făcut prin abordarea prin piaţă şi abordarea prin venit.

 Evaluarea proprietăţii prin abordarea prin piaţă

Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect,
cu active identice sau similare, al căror preţ se cunoaşte. În procesul de evaluare, încrederea
care poate fi acordată oricărei informaţii despre preţul comparabil se determină prin comparaţia
diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi tranzacţiei din care au rezultat datele despre
preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate.
Tehnica de identificare şi cuantificare a corecţiilor utilizată a fost tehnica cantitativă -
Analiza pe perechi de date, prin care tranzacţiile sunt comparate pentru a obţine o indicaţie
privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură caracteristică. Deşi vânzările sunt cele mai
importante, analiza cotaţiilor şi ofertelor de preţ pentru proprietăţi similare, care concurează cu
proprietatea evaluată, poate aduce o contribuţie la o mai bună înţelegere a pieţei.

46
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:


- documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului;
- inspecţia proprietăţii ;
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
- cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
similare;
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării;
- compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluate, utilizând elementele de
comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile;
- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii
proprietăţii.

În urma cercetării pieţei, pentru estimarea valorii s-au analizat proprietăţile A, B, C,


D considerate relevante şi comparabile cu proprietatea de evaluat :
Comparabila A este un apartament cu 2 camere, suprafaţa utila 57 mp, situat în
cartierul Mărăşti, etaj 11/12, finisat clasic, semimobilat, geamuri termopan. Proprietatea a fost
vândută în urmă cu 2 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare 47.500 euro. Sursa
de informaţie – Cabinet notarial 1.
Comparabila B este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 57 mp, situat în
cartierul Mărăşti, etaj 11/12, finisat clasic, centrală termică proprie, geamuri termopan.
Proprietatea a fost vândută în urmă cu 2 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de tranzacţionare
49.400 euro. Sursa de informaţie – Cabinet notarial 2.
Comparabila C este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 65 mp, situat în
cartierul Mărăşti, etaj 6/8, finisat clasic, centrală termică proprie, reabilitat termic, geamuri
termopan. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 1 săptămână faţă de data evaluării, preţ de
tranzacţionare 51.300 euro. Sursa de informaţie – Agenţie imobiliară.
Comparabila D este un apartament cu 2 camere suprafaţa utila 60 mp, situat în
cartierul Mărăşti, etaj 7/8, finisaje personalizate, centrală termică proprie, geamuri termopan,
boxă, parcare. Proprietatea a fost vândută în urmă cu 3 săptămâni faţă de data evaluării, preţ de
tranzacţionare 54.150 euro. Sursa de informaţie – Noul proprietar.
Preţurile comparabilelor se referă la preţul întregii proprietăţi care cuprinde
suprafeţele locuinţelor, a părţilor indivize comune şi a cotei terenului aferent.

Elementele de comparaţie identifică acele caracteristici specifice ale proprietăţilor şi


tranzacţiilor care pot explica diferenţele de preţ. Trebuie luate în considerare diferenţele dintre
următoarele elemente: dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus
evaluării; localizările respective; calitatea terenului sau vârsta şi descrierea clădirilor: utilizarea
permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate; situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul
valorii cerut: data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării cerută. Analiza de piaţă
identifică, în special, elementele care sunt mai sensibile.
Au fost identificate asemănări şi diferenţieri în date, au fost sortate informaţiile în
funcţie de relevanţa acestora, au fost corectate preţurile comparabilelor pentru a justifica
diferenţele faţă de caracteristicile proprietăţii de evaluat şi s-a ajuns la concluzia asupra celei
mai rezonabile şi probabile valori de piaţă a proprietăţii de evaluat.
Asemănările şi diferenţierile dintre proprietăţile comparabile şi cea comparată sunt
prezentate în Grila datelor de piaţă.

47
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Grila datelor de piaţă


Elemente de comparaţie De evaluat A B C D
Preţ de tranzacţionare - € 47,500 49,400 51,300 54,150
Corecţii specifice tranzacţiei

Drepturi de proprietate
1 transmise deplin deplin deplin deplin deplin
Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 47,500 49,400 51,300 54,150
2 Condiţii de finanţare de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
Ajustare pentru finanţare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 47,500 49,400 51,300 54,150
3 Condiţii de vânzare indep.. indep. indep. indep. indep.
Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 47,500 49,400 51,300 54,150
data
4 Condiţii ale pieţei evaluării în scădere în scădere în scădere în scădere
Corecţii ale pieţei% -5.50% -5.50% -5.50% -5.50%
Ajustare -2,613 -2,717 -2,822 -2,978
Preţ ajustat - € 44,888 46,683 48,479 51,172
Corecţii specifice proprietăţii
5 Localizare similar similar similar similar
Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 44,888 46,683 48,479 51,172
6 Caracteristici fizice
Număr camere 2 2 2 2 2
Ajustări:
Finisat
Finisaje clasic 0 0 0 -1500
Mobilat nu -300 0 0 0
Parcare nu 0 0 0 -2,000
Boxă nu 0 0 0 -1,000
Geamuri termopan da 0 0 520 0
Centrală termică proprie nu 0 -627 -715 -660
Reabilitat termic nu 0 0 -600 0
Ajustare totală -300 -627 -795 -5,160
Preţ ajustat - € 44,588 46,056 47,684 46,012
Nivelul locuinţei et.9/10 11/12 11/12 6/8 7/8
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Preţ ajustat - € 44,588 46,056 47,684 46,012
Suprafaţă utilă-mp 60 57 57 65 60

Diferenţa suprafaţă utilă-mp 3.00 3.00 -5.00 -3.00


Ajustare 2,347 2,424 -3,668 -2,301
Preţ ajustat - € 46,934 48,480 44,016 43,711
înainte înainte
An construcţie 1988 1980 1990 2009 1990
Ajustare % 0% 0% 6% 0%
Ajustare 0 0 2,641 0
Preţ ajustat - € 46,934 48,480 46,656 43,711
7 Caracteristici econom. Nu e cazul Nu e ca zul Nu e ca zul Nu e ca zul Nu e ca zul
Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 46,934 48,480 46,656 43,711

48
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

8 Utilizare(CMBU) rezidenţial rezid enţial rezid enţial rezid enţial rezid enţial
Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 46,934 48,480 46,656 43,711

9 Componente non-imobiliare nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul


Ajustare 0 0 0 0
Preţ ajustat - € 46,934 48,480 46,656 43,711
Ajustare totală netă - € 566 920 4644 10439

Ajustare totală netă (% preţ


vânzare) 1% 2% 9% 19%
Ajustare totală brută - € 5259 5768 7330 10439

Ajustare totală brută (% preţ


vânzare) 11% 12% 14% 19%

Valoarea propusă - € 46,934


Comparabila care necesită cea mai mică ajustare brută a preţului de vânzare este
adesea cea mai apropiată de valoarea proprietăţii subiect. Preţul ajustat cu cea mai mică ajustare
brută este cel al comparabilei A, de 46,934 €.
Se alege preţul comparabilei A de 46,934 €, rotund 46900 €

 Valoarea apartamentului prin abordarea prin piaţă:


46.900 €

Explicaţii corecţii
În procesul de comparaţie sunt luate în considerare asemănările şi deosebirile dintre
proprietăţile comparabile.
1. Drepturile de proprietate transmise. Este esenţială o identificare precisă a
drepturilor de proprietate transmise în fiecare tranzacţie comparabilă, selectată pentru analiză,
deoarece preţul de tranzacţie se bazează întotdeauna pe dreptul de proprietate transmis. Pentru
proprietatea subiect şi comparabile: deplin. Nu s-au aplicat corecţii.
2. Condiţiile de finanţare. Tipurile şi condiţiile aranjamentelor financiare în orice
tranzacţie ar trebui să fie pe deplin înţelese, analizate şi luate în considerare, deoarece diferitele
aranjamente financiare pot face ca preţul plătit pentru o proprietate să fie diferit de cel plătit
pentru o proprietate identică. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: de piaţă. Nu s-au
aplicat corecţii.
3. Condiţiile de vânzare. În multe situaţii, motivaţia specială a părţilor dintr-o
tranzacţie poate afecta preţurile plătite şi chiar să genereze unele tranzacţii de natură diferită de
condiţiile de piaţă. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: independent. Nu s-au aplicat
corecţii.
4. Condiţiile de piaţă. Condiţiile de piaţă la data vânzării proprietăţii comparabile pot
fi diferite de cele de la data evaluării proprietăţii supuse evaluării. Factorii care influenţează
condiţiile de piaţă includ aprecierea sau deprecierea rapidă a valorilor proprietăţii, schimbări în
legislaţia impozitării, restricţii de construire sau stopări ale acesteia, fluctuaţii în cerere şi ofertă
sau orice combinaţie a forţelor care determină modificarea condiţiilor de piaţă, de la un moment
la altul.
Ţinând cont de circumstanţele concrete actuale ale pieţei conform analizei pieţei
imobiliare şi de statistici, s-au aplicat corecţii procentuale negative de 5,5%, tuturor
comparabilelor.

49
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

5. Localizarea. Zonarea este deseori criteriul de bază în selectarea comparabilelor.


Amplasamentele cu aceeaşi zonare ca şi proprietatea de evaluat sunt comparabilele cele mai
adecvate. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: similar. Nu s-au aplicat corecţii.
6. Caracteristicile fizice. Variabilele luate ca elementele de comparaţie sunt
caracteristicile fizice ale proprietăţii. S-au aplicat corecţii privind finisajele, echipările, tuturor
comparabilelor în funcţie de caracteristicile fizice decrise, utilizând preţurile de pe piaţa
construcţiilor. S-au aplicat corecţii privind diferenţa de suprafaţă tuturor comparabilelor.
Pentru anul construcţiei s-a comparat comparabila C cu A, aplicându-se corecţii.
7. Caracteristicile economice. Pentru analiza proprietăţilor generatoare de venit se
utilizează indicatori cum ar fi: venitul, cheltuielile de exploatare, clauzele de închiriere,
managementul şi caracteristicile chiriaşilor. Se consideră că proprietăţile sunt închiriabile.
Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul.
8. Utilizarea.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii este
utilizarea pentru sfera locuinţă.
În analiza comparativă s-au utilizat numai proprietăţile care au cele mai bune utilizări
similare.
9. Componentele non-imobiliare ale vânzării. Bunuri mobile, participaţii la alte
afaceri sau alte elemente non-imobiliare pot fi incluse fie în preţul de vânzare, fie în dreptul de
proprietate care este evaluat. Pentru proprietatea subiect şi comparabile: Nu e cazul.

 Evaluarea proprietăţii prin abordarea prin venit

Pentru evaluarea proprietăţii prin abordarea prin venit s-a utilizat metoda capitalizării
venitului.
Suprafaţa utilă închiriabilă a proprietăţii subiect este de 60 mp. Utilizarea proprietăţii
este cea de locuinţă.
Calculul Venitului Brut Potenţial (VBP)
VBP reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăţi imobiliare, la grad utilizare
100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. Pentru calcularea VBP s-a luat în
considerare venitul la nivelul unui an.
În urma cercetării pieţei imobiliare, preţurile pentru proprietăţile comparabile se
situează între 45000-57000 euro, iar chiriile pentru apartamente cu destinaţia locuinţă cu
suprafeţe utile între 50-65 mp, se situează între 200- 400 euro/lună, cu un preţ/mp cuprins între
4-6,6 euro/mp/lună. Ţinând cont de suprafaţa apartamentului de finisaje, dotări se adoptă preţul
de 4,8 euro/mp/lună.
VBP include chiria aferentă întregului spaţiu, chiria aferentă clauzei de escaladare şi
orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară.
Chiria lunară =4,8 €/mp/lună*60 mp = 288 €
VBP = 288 €*12 luni = 3456 €

Pierderi datorate gradului de ocupare


Aceste pierderi reprezintă provizioane pentru posibile scăderi de venituri datorate
neocupării, neplăţii chiriei. Nu e cazul.
Calculul Venitului Brut Efectiv (VBE)
VBE este venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, după deducerea
provizioanelor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare.
VBE = 3456 €

50
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cheltuieli de exploatare
Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea
proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate. Acestea
cuprind cheltuielile fixe şi variabile.
Cheltuieli fixe
Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variază în funcţie
de acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată sau nu.
Cheltuielile fixe cele mai relevante luate în calcul au fost: impozitul pe clădiri, pe teren,
pe profit şi asigurările. Volumul impozitelor şi taxelor s-a determinat prin identificarea bazelor
de impozitare şi a cotelor de impozitare valabile, iar nivelul cheltuielilor cu asigurarea prin
analiza primelor de asigurare practicate şi identificarea bazei de calcul.
Cheltuielile fixe s-au estimat la 22% din VBE.
22%* 3456 € = 760 €

Cheltuieli variabile
Cheltuielile variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau
de volumul serviciilor prestate.
Cele mai frecvent întâlnite cheltuieli din categoria celor variabile sunt: cheltuieli de
management şi administraţie, comisioane închiriere, utilităţi, reparaţii, diverse.
Cheltuielile variabile au fost estimate la 100 €.
Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor fixe, variabile şi a
celor pentru constituirea fondului de înlocuire.
Cheltuieli pentru constituirea fondului de reparaţii se estimează la 100 €.
Cheltuielile totale de exploatare: 960 €

Calculul Venitului net de exploatare (VNE)


VNE – reprezintă venitul net obţinut sau anticipat, rămas după ce sunt scăzute toate
cheltuielile de exploatare din venitul brut efectiv, dar înainte să fie scăzute serviciul datoriei
ipotecare şi amortizarea contabilă.
VNE = 3456 €– 960€ = 2496 €

Estimarea ratei de capitalizare


Orice interes într-o proprietate imobiliară care generează un flux din exploatare poate
fi evaluat prin capitalizarea directă.
Rata de capitalizare (c) estimată din analiza datelor disponibile şi pe baza surselor de
informaţie, pentru proprietăţi comparabile, se situează între 4,8% şi 5,8%.

Formula de calcul a valorii proprietăţii (V) prin capitalizarea venitului:


VNE 2496
V 
c 5.3%

Estimarea valorii prin metoda capitalizării venitului, este prezentată în tabelul următor:

51
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea valorii
Element de calcul Valoare-€
Chiria lunară-euro 288
Venit brut potenţial (VBP) 3456
Alte venituri 0
Venit brut 100% ocupare 3456
Neocupare 0
Venit brut efectiv (VBE) 3456
Cheltuieli de exploatare:
Fixe
22% (impozit pe venit, clădire, asigurări) 760
Variabile 100
Fond reparaţii capitale 100
Total cheltuieli de exploatare 960
Venit net din exploatare (VNE) 2496 €/an
Rata de capitalizare 0.053
VALOARE 47088, rotund 47100

 Valoarea apartamentului prin abordarea prin venit:


47.100 €

 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Având în vedere scopul evaluării, ţinând cont de contextul pieţei imobiliare, de


metodele de evaluare aplicate, relevanţa lor şi ipotezele prezentate privind valoarea, opinia
evaluatorului este că valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare descrise este valoarea obţinută
prin abordarea prin piaţă:

Valoarea de piaţă a proprietăţii: 46.900 €

52
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.5 Abordarea prin cost

La baza acestei abordări stă ipoteza că participanţii pe piaţă fac legătura între valoare
şi cost.
În abordarea prin cost, valoarea proprietăţii imobiliare se estimează adăugând valoarea
terenului la valoarea costului de construcţie pentru reproducerea sau înlocuirea construcţiilor
existente, după care se scade deprecierea (fizică, funcţională şi externă) datorată unor cauze
diferite. La valoarea estimată se adaugă profitul antreprenorului.
Această abordare se utilizează la evaluarea construcţiilor noi sau aproape noi şi pentru
acele proprietăţi care nu se vând frecvent pe piaţă. Valoarea rezultată în urma acestei abordări
se poate compara cu valorile rezultatele în urma aplicării altor metode aplicate.
Costurile de construcţie pot fi obţinute din costul calculat, costul din publicaţiile cu
valori estimative, sau de la constructori şi antreprenori. Deprecierea este cuantificată prin
cercetări de piaţă şi prin aplicarea unor proceduri specifice de evaluare. În metodele bazate pe
costuri, valoarea terenului este estimată separat.
Conform SEV – Cadru general paragraful 62 „Abordarea prin cost oferă o indicaţie
asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va plăti
pentru un activ mai mult decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, fie prin
cumpărare, fie prin construire.” gen
Principiul care stă la baza abordării este cel conform căruia preţul, pe care un
cumpărător de pe piaţă este dispus să îl plătească pentru activul de evaluat, nu va fi mai mare
decât costul aferent cumpărării sau construirii unui activ echivalent modern, exceptând situaţia
în care intervine durata de timp nejustificată, dificultate, risc şi alţi factori.
Datorită deprecierii activului de evaluat acesta este posibil să fie mai puţin atractiv
decât cel care ar putea fi cumpărat sau construit, astfel încât asupra costului activului alternativ,
se vor aplica corecţii în funcţie de tipul valorii cerut.
Pentru evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare, abordarea prin cost se
aplică în general prin metoda costului de înlocuire net, după deducerea deprecierii Se foloseşte
în situaţiile în care nu există nicio dovadă a preţurilor de tranzacţionare pentru proprietăţi
similare sau nu este identificabil niciun flux de venit real sau teoretic, care ar reveni titularului
dreptului.
Conform SEV 230 paragraful C23 „Prima etapă solicită calcularea unui cost de
înlocuire. În mod normal, acesta reprezintă costul de înlocuire a proprietăţii imobiliare cu un
echivalent modern, la data evaluării. O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate
imobiliară echivalentă să fie o replică a proprietăţii imobiliare subiect pentru a furniza aceeaşi
utilitate unui participant pe piaţă, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de
reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern.
Costul de înlocuire este necesar să reflecte şi toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea
terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare și cheltuielile de finanțare care ar fi
suportate de un participant de pe piață pentru producerea unui activ echivalent.”
Costul de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de
la data evaluării o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii de evaluat, folosind materiale
moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.
După obţinerea costului echivalentului modern, se deduce deprecierea care reflectă cu
cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea evaluată pentru un potenţial cumpărător faţă de
echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcţională şi
economică a proprietăţii evaluate, în comparaţie cu echivalentul său modern. Deprecierea totală
cumulează fiecare tip de depreciere.

53
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Cele trei tipuri de depreciere sunt:


- Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările
fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale şi al utilizării în condiţii
normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare.
- Deprecierea funcțională este o pierdere de valoare cauzată de
supradimensionare, de deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri care diminuează
confortul. Deficienţa ce necesită înlocuire sau modernizare este o neadecvare funcţională
recuperabilă, ce se cuantifică ca fiind costul elementului minus uzura fizică deja aplicată la
elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de a demonta elementul existent plus costul
de instalare a elementului modern (înlocuitor).
- Deprecierea din cauze externe (economică) este utilitatea diminuată a
proprietăţii, datorită influenţelor negative din mediul exterior al clădirii. [7],[13,[18]

54
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.5.1 Aplicaţii pentru Abordarea prin cost

 Studiu de caz nr.9

Abordări aplicate:
- Abordarea prin cost

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui


imobil tip vilă cu terenul aferent, situat în Cluj-Napoca, cartierul Grigorescu.

Identificarea clientului şi a utilizatorilor desemnaţi


Client: persoana fizică P.F.
Utilizator desemnat: persoana fizică P.F.

Scopul evaluării: estimarea valorii de piaţă, în vederea vânzării proprietăţii.

Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării


Clădire de locuit Subsol +Parter+Mansardă, cu terenul aferent, situat în municipiul
Cluj-Napoca, str. X, nr. *.
Imobilul este identificat în Cartea Funciară a localităţii Cluj-Napoca nr. xxxx, nr. top.
yyyy.
Tipul proprietăţii: proprietate de tip rezidenţial. Utilizarea actuală: locuinţă.
Tipul valorii: valoarea de piaţă aşa cum e definită în Standardele de evaluare a
bunurilor.
Data evaluării
Data la care se aplică opinia asupra valorii este 15.12.2016. Curs BNR: 4,5202 lei/euro.

Cea mai bună utilizare (CMBU)


CMBU identifică cea mai profitabilă utilizare dintre utilizările potenţiale pe care
proprietatea le poate avea şi, ca urmare, este dictată de piaţă.
Utilizarea care produce profit maxim şi asigură utilizarea optimă a proprietăţii studiate
este: utilizarea rezidenţială, cererea solvabilă fiind mai favorabilă decât pentru cea de prestări
servicii, care este concurată de zone mai bine conturate.

Descrierea proprietăţii imobiliare

Descrierea amplasamentului
Imobilul este situat în municipiul Cluj-Napoca, este situat în zona vestică a localităţii
Cluj-Napoca, zona fiscală B, în cartierul Grigorescu.
Artere importante de circulaţie în apropiere:
Auto: str. Alexandru Vlahuţă, stradă principală din cartierul Grigorescu, Bulevardul 1
Decembrie care face legatura dintre cartierul Grigorescu şi cartierul Mănaştur.
Stradă asfaltată cu mai multe benzi pe sens.
Caracterul edilitar al zonei
55
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Tipul zonei: zonă rezidenţială de blocuri şi case, vile.


In zona se află, în apropiere:
- reţea de transport în comun, cu mijloace de transport în comun suficiente,
- unităţi comerciale diferite profile, complex Profi,
- hotel,
- biserică,
- unitate de învăţământ: mediu,
- Institutul de Chimie “Raluca Rîpan”,
- unitate medicală,
- parc de sport si agrement, în apropiere.
Utilităţi edilitare
Reţea urbană de energie electrică, apă,canalizare, gaze, telefonie.
Gradul de poluare orientativ: absenţa poluării
Ambient: civilizat
Concluzie privind zona de amplasare: zona de referinţă vestică, amplasare
favorabilă, reţele edilitare satisfăcătoare, ambient civilizat.
Caracteristicile amplasamentului
Este amplasat în conformitate cu regulamentul de urbanism.
Probleme de mediu - terenul de amplasament e lipsit de nocivităţi, imobilul nu se află
în apropiere de surse poluante.
Utilităţi - imobilul are asigurate reţelele edilitare de alimentare cu apă, canal, electrice,
gaz, telefonie.
Terenul are front la strada X.
Topografia terenului - terenul este plan.

Descrierea proprietăţii
Proprietate formată din casă cu teren.
Casa este o clădire Subsol+Parter+Mansardă, cu infrastructura din fundaţii de beton
continue din beton simplu şi elevaţie din beton slab armat, cu pereţi din zidărie de BCA, planşee
din beton armat peste subsol şi parter şi din lemn peste mansardă, acoperiş şarpantă din lemn
cu învelitoare din ţiglă, formată din:
Subsol:
Pivniţă - pardoseli din ciment sclivisit, zugrăveli lavabile,
Adăpost ALA simplu de protecţie civilă,
Cameră pentru CT- pardoseli din ciment sclivisit, zugrăveli lavabile,
Parter:
Cameră de zi - pardoseli din lemn natur, zugrăveli lavabile,
Cameră de relaxare - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile,
Baie - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile,
Antreu: pardoseli beton placat cu gresie,
Casa scării,
WC - pardoseli gresie, placaje faianţă,
Cămara - pardoseli gresie.
Mansardă:
4 camere - pardoseli din lemn natur, zugrăveli lavabile,
Hol: pardoseli beton placat cu gresie,
2 băi - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile, placaje din faianţă,
Debara - pardoseli din gresie, zugrăveli lavabile,
Casa scării.

56
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Suprafaţa construită: 128,24 mp


Suprafaţa desfăşurată: 319,10 mp
Suprafaţa desfăşurată subsol : 34,65 mp
Suprafaţa desfăşurată parter : 128,24 mp
Suprafaţa desfăşurată mansardă: 156,21 mp.

Utilităţi: construcţia este dotată cu reţele de alimentare cu energie electrică, iluminat


incandescent şi fluorescent, prize, o reţea de alimentare cu apă, canalizare, instalaţii sanitare
complete, încălzire prin microcentrală proprie alimentată cu gaz metan şi reţea de distribuţie
prin ţeavă de cupru şi radiatoare din tablă de oţel, şemineu alimentat cu lemne, reţea de telefonie,
sistem de alarmă.
Finisaje: interioare superioare, exterioare din tencuieli şi zugrăveli superioare şi
placaje cu gresie în zona de intrare. Tâmplăria din PVC cu geam termopan şi parţial lemn
stratificat cu geam termopan. Uşile principale de acces sunt din PVC. Proprietatea este
împrejmuită cu gard cu fundaţii din beton şi porţi din tablă şi fier forjat, tencuieli drişcuite,
zugrăveli în culori de apă şi lapte de var.
Anul punerii în funcţiune PIF: 2000.
Starea tehnică. Stare bună - Pentru clădirea supusă evaluării s-au efectuat lucrări de
întreţinere şi de reparaţii curente, la timp şi în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat lucrări
de reparaţii capitale.
Terenul aferent casei este în suprafaţă de 500 mp şi constă în terenul de sub clădire şi
curte. Din punct de vedere al facilităţilor de acces, terenul aferent are front la str. X, accesul
este uşor, există locuri de parcare pe străzile care delimitează proprietatea de evaluat.

Stabilirea elementelor de calcul


Se face pe baza proiectului de execuţie al construcţiei, pus la dispoziţie de către client
şi pe baza observaţiilor de pe teren.

 Evaluarea proprietăţii

Intrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente


comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile identificabile atât
pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat abordările prin venit şi prin piaţă,
astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost.
Pentru estimarea valorii s-a ales cost de nou ─ costul de înlocuire.
Datele de intrare pentru evaluare au fost corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou au fost preluate din surse
credibile şi au fost verificate din două surse de date credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în
raport. Pentru costul de nou s-au utilizat 2 surse:
 sursa 1: Catalogul 1, IROVAL: „Costuri de reconstrucţie – Costuri de înlocuire.
Clădiri rezidenţiale”, editat în 2012 şi indicii de actualizare IROVAL.
Costurilor unitare redate în cataloag au fost obţinute prin întocmirea devizelor pe
categorii de lucrări pentru fiecare dintre subsistemele unei clădiri sau ale unei construcţii
speciale. Devizele iniţiale au fost rulate utilizând baze de date cu preţuri actualizate pentru
materiale şi pentru chirii orare. Pentru actualizarea preţurilor din cataloage au fost utilizaţi
Indici de actualizare costuri 2016-2017 IROVAL, care conţin costurile unitare de nou raportate
la costurile publicate în cataloage si conţin şi indicii de descreştere a TVA de la 24% la 20%.
Nivelul de salarizare luat în calcul a fost III, distanţa de transport de 20 Km , iar gradul de
intensitate seismică al localitătii 6.

57
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 sursa 2: Îndreptarul Tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor


elementelor construcţiilor de locuinţe, decembrie 2016, editura MatrixRom.
Pentru costurile de nou exprimate în Îndreptarul Tehnic –MatrixRom, s-a pornit de la
indicii medii cantitativi şi valorici ce se aplică la metru pătrat desfăşurat, respectiv utili, al
fiecărei categorii de constructii şi de la costuri medii totale pentru fiecare categorie de lucrări.
Pentru evaluarea clădirii s-a utilizat şi adaptat la clădirea subiect Fişa nr. 24 - Locuinţe
uzuale tip vilă parter+1 etaj+demisol nelocuibil, planseu din beton armat, acoperiş şarpanta,
tablă, zidarie din cărămidă, toate facilităţile, încălzire centrală termică gaze.
În urma estimării costului de nou utilizând cele 2 surse, s-a realizat reconcilierea
costului de nou unitar. Cost de nou unitar selectat a fost cel obţinut prin utilizarea cataloagele
IROVAL, deoarece acestea tratează clădirile ca sisteme constructive unitare, costul de înlocuire
final fiind obținut prin însumarea costurilor de nou ale unor subsisteme, interconectate între ele,
astfel încât încadrarea subsistemelor clădirii subiect a fost mai facilă, cu mai puţine adaptări
decât prin utilizarea fişelor din Îndreptarul Tehnic MatrixRom.

 ESTIMARE COST DE NOU LA DATA EVALUĂRII - SURSA 1

Sursa costului de nou: Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire - Clădiri


rezidenţiale - Editura Iroval Bucureşti 2012
Denumire clădire: construcţie S+P+M
Încadrare clădire: SUBGRUPA 1.6. CONSTRUCȚII DE LOCUINȚE ȘI SOCIAL
CULTURALE (subclasa 1.6.1.a)
Suprafata desfasurata Sd (mp)= 319.10

Estimarea costului de înlocuire utilizând Sursa 1, este prezentată în tabelul următor:

58
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

59
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

60
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 ESTIMARE COST DE NOU LA DATA EVALUĂRII - SURSA 2

Sursa costului de nou: Îndreptar tehnic MATRIXROM, decembrie 2016


S-a utilizat Fişa nr. 24 - Locuinţe uzuale tip vilă parter+1 etaj+demisol nelocuibil,
planseu din beton armat, acoperiş şarpanta, tablă, zidarie din cărămidă, toate facilităţile,
încălzire centrală termică gaze, adaptată
Metoda costurilor segregate
Denumire clădire: Subsol+ Parter+Mansarda
Încadrare clădire: SUBGRUPA 1.6. CONSTRUCȚII DE LOCUINȚE ȘI SOCIAL
CULTURALE (subclasa 1.6.1.a)
Suprafata desfasurata Sd (mp)= 319.1 mp

Estimarea costului de înlocuire utilizând Sursa 1, este prezentată în tabelul următor:

Tabel pentru calculul COSTULUI DE NOU


Fisa
24 Cant.lucr/ Cost Cost
Nr.crt. Adapt. Denumire lucrari UM mpSd lei/UM lei/mpScd
1 ad Excavatii mc 0.5130 100.00 51.30
2 Umpluturi si compactari mc 0.1340 71.00 9.51
3 Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.2170 181.00 39.28
4 ad Beton armat mc 0.1020 1446.00 147.49
5 Beton simplu mc 0.1480 475.00 70.30
6 Scari si podeste din beton ml 0.1960 109.00 21.36
7 ad Zidarii mc 0.4148 650.00 269.62
8 Inchideri si compartimentari mp 0.2640 115.00 30.36
9 Confectii metalice kg 0.6850 15.50 10.62
10 Termoizolatii pod mp 0.3630 38.00 13.79
11 Termoizolatii conducte mp 0.0200 37.00 0.74
12 ad Tamplarie din lemn mp 0.1530 393.00 60.13
F20 Tamplarie pvc cu g.term mp 0.1340 665.00 89.11
17 ad Pardoseli din beton simplu mp 0.1100 107.00 11.77
18 pardoseli gresie glazurata mp 0.0800 148.00 11.84
19 Pardoseli din parchet mp 0.3550 140.00 49.70
20 Tencuieli interioare mp 4.2100 85.10 358.27
21 Zugraveli interioare mp 3.4270 22.00 75.39
22 Placaje cu faianta la interior mp 0.1960 110.00 21.56
23 Vopsitorii interioare mp 0.5870 36.00 21.13
24 Tencuieli exterioare mp 0.7830 125.00 97.88
27 Sarpanta mp 0.3620 151.00 54.66
28 ad Invelitoare tigla, inclusiv astereala mp 0.6160 337.00 207.59
29 Jgheaburi si burlane ml 0.1570 73.00 11.46
32 Alte lucrari de constructii % 2.0000 - 34.70
33 Bransament a-c lei 1.0000 79.50 79.50
34 Coloane si legaturi sanitare ml 0.7960 34.70 27.62
35 Obiecte si armaturi sanitare lei 1.0000 15.20 15.20

61
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

36 Bransamente el lei 1.0000 30.10 30.10


37 Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3.0500 6.50 19.83
39 Corpuri de iluminat lei 1.0000 12.80 12.80
40 Centrala term lei 1.0000 35.70 35.70
41 Bransament gaz lei 1.0000 25.70 25.70
42 Coloane si legaturi incalz ml 0.6580 55.20 36.32
43 Corpuri incalz kg 5.0000 10.60 53.00
44 Alte instalatii comune % 3.0000 - 11.43
45 Diverse, organizare, proiectare % 9.0000 - 190.51
Total lei/mp 2307.28
Cost total lei/mpSd 2307
COST DE NOU Lei/mpSd fara TVA 1923
COST DE NOU LEI fara TVA 613,544

RECONCILIERE COST DE NOU UNITAR


Cost de nou
Sursa cost de nou unitar Diferență
Lei/mpScd (%)
Sursa 1- Costuri de reconstrucţie - Costuri de
înlocuire - Clădiri rezidenţiale - Editura Iroval
Bucureşti 1881
Sursa 2- Indreptar tehnic Decembrie 2016, ed.
MATRIXROM Bucuresti 1923 2%
Cost de nou unitar selectat 1881

 Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea fizică
Pentru estimarea deprecierii fizice s-a utilizat Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură
fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99 ((avizat de
MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999), anexa 34.
Coeficientul de uzură s-a determinat cu ajutorul anexei nr.34 la ghid, corespunzătoare
subgrupei, clasei, structurii constructive, mediului de folosință, stării tehnice și vechimii clădirii.
Pentru vechimi necuprinse în anexe se foloseşte interpolarea.
Limitele între care se încadrează coeficientul de uzură conform anexei 34 este 16%-
21%.
Coeficientul de uzură fizică (Uf) pentru vechimea de 16 ani, este:

21%  16%
Uf  16%  (16  15)  17%
20  15

62
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Estimarea deprecierii fizice:

 Vechime: 16 ani
 Starea tehnica a constructiei = bună
 Mediul de folosinţă = normal
Suprafaţa desfăşurată (Sd )= 319,10 mp
Cost de nou unitar = 1881 lei/mpSd
COST DE NOU 319.10 mp X 1881 lei/mp= 600.227 lei
Coeficientul de uzură fizică 17%
Depreciere fizică 600.227 lei *17%= 102.039 lei

 Depreciere fizică: 102.039 lei


 Deprecierea funcțională
Nu a fost cazul, nu s-a considerat deprecierea funcțională = 0
 Depreciere din cauze externe (economică )
În urma analizei de piaţă, nu s-a considerat depreciere din cauze externe = 0

 Deprecierea acumulată:
102.039 lei

 Cost de înlocuire net (CIN)


CIN = Cost de nou – Deprecierea acumultă

CIN: 600.227 lei - 102.039 lei = 498.188 lei

 Valoarea construcţiei:
COST NET CONSTRUCTIE: 498.188 lei

 Estimarea valoarii terenului

Pentru estimarea valorii proprietăţii se determină valoarea terenului considerat liber la


care se adaugă valoarea estimată a construcţiilor.
Valoarea de piaţă a terenului liber a fost ajustată pentru estimarea valorii terenului
ocupat de construcţii, teren care prezintă restricţii pentru un potenţial utilizator in ceea ce
priveşte destinaţia construcţiilor (restrânsă la cea actuală sau la varianta demolării). Din acest
motiv valoarea terenului ocupat este mai redusă decât cea a terenului liber.
Preţul/mp pentru terenul liber este estimat la 500 lei/mp, fără TVA.
Ţinând cont de faptul ca valoarea terenului construit este mai redusă decât cea a
terenului liber, se practică o diminuare a preţului terenului construit faţă de cel al terenului
neconstruit. Preţul terenului considerat liber s-a diminuat cu 20%.
Suprafaţa terenului aferent: 500 mp.
Valoare teren considerat liber = 500 lei/mp* 500 mp = 250.000 lei

Valoare teren considerat liber = 250.000 lei

63
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Estimare valoare proprietate

Estimarea valorii proprietăţii este prezentată în tabelul următor:

Valoare teren 250.000 lei


Valoare (CIN) construcţii 498.188 lei
Uzura fizică - 102.039 lei
Depreciere din neadecvarea funcţională 0 lei

Pierdere valoare teren datorită existenţei - 50.000 lei


construcţiei pe teren (-20%)
Depreciere din cauze externe 0%
(economică )
Depreciere externă aplicabilă 0 lei
construcţiei
Depreciere acumulata construcţii - 102.039 lei
Valoare proprietate, fără TVA 596.149 lei

 Valoarea proprietăţii estimată prin abordarea prin cost:

Valoarea de piaţă a proprietăţii 596.149 lei

64
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Studiu de caz nr.10

Abordări aplicate:
- Abordarea prin cost

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a proprietăţii de tip


rezidenţial, formată din casă şi teren aferent.

Descriere şi aprecierea stării tehnice a cladirii


Tipul proprietăţii:
Proprietate de tip rezidenţial, formată din teren cu construcţii.

Descrierea clădirii
Casă parter realizată din: fundaţii din beton, pereţi din cărămidă, planşeu şi şarpantă
de lemn, învelitoare din tablă, compusă din 4 camere, 1 bucătărie, 1 baie, pivniţă.
Finisaje medii: zugraveli obişnuite, pardoseli: parchet, gresie, ciment mozaicat.
Tâmplărie: interioara şi exterioare din lemn.
Utilităţi : reţele de alimentare cu energie electrică, reţea de alimentare cu apă,
canalizare, gaz metan, încălzire cu sobe de teracotă.
Anul construirii 1977, stare bună. Pentru clădirea supusă evaluării s-au efectuat lucrări
de întreţinere şi de reparaţii curente, la timp şi în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat
lucrări de reparaţii capitale.
Stabilirea elementelor de calcul
Se face pe baza inspecţiei pe teren şi a documentaţiei puse la dispoziţie de către
client.
Suprafata utilă locuinţă = 108,77 mp
Suprafaţa terenului aferent = 320 mp

 Evaluarea proprietăţii

Intrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente


comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile identificabile atât
pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat abordările prin venit şi prin piaţă,
astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost.
Pentru estimarea valorii s-a ales cost de nou ─ costul de înlocuire.
Costul de înlocuire s-a stabilit cu ajutorul - Îndreptarului Tehnic pentru evaluarea
imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor construcţiilor de locuinţe, Decembrie 2017,
editura MatrixRom.
Calculul costului de înlocuire se face pe baza Fişei nr.34 Locuinţă modestă în mediu
urban construită din caramidă, cu planşee din beton armat, pivniţă, acoperiş şarpanta şi
învelitoare din tablă zincată, racordată la toate facilităţile, încălzire cu sobe cu gaz. Costurile
unitare din fişă cuprind total cheltuielile de material, manoperă, utilaj, transport, cheltuieli
directe şi indirecte, profit şi TVA.
După obţinerea costului de înlocuire brut (CIB) se deduce deprecierea totală,
obţinându-se costul de înlocuire net (CIN).
Conform Fisei nr.34: Cost/mp Au cu TVA = 4799,80 lei/mp
Cost/mp fără TVA = 4033,45 lei/mp

65
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Cost de înlocuire brut (CIB)

Suprafaţa utilă locuinţă = 108,77 mp


CIB = 108,77 mp * 4033,45 lei/mp = 438.718 lei

 Stabilirea deprecierii acumulate :

1. Deprecierea fizică
Elementele determinante ale uzurii fizice:
1.1 Structura obiectului: cărămidă.
1.2. Condiţii de exploatare ale obiectului: conditii normale
1.3 Condiţii de mediu existent: condiţii normale
1.4 Starea tehnică a obiectului: bună
1.5 Anul construirii: 1977
Vechimea: 40 ani.

Coeficientul de uzură fizică - Uf


Pentru estimarea deprecierii fizice s-a utilizat Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură
fizică normală la mijloacele fixe din grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99.
Cu ajutorul anexei nr.45 la Ghid, care cuprinde ponderile orientative pentru cele 4
subansamble diferenţiate pe subgrupe de clădiri, s-a descompus clădirea subiect în subansamble
şi s-a precizat ponderea valorii acestora din valoarea totală a clădirii.
Cele 4 subansamble sunt:
- Structura de rezistenţă (fundaţii, schelet de rezistenţă, şarpantă)
- Anvelope (închideri, compartimentări, accese, tâmplărie, învelitoare cu anexele ei)
- Finisaje
- Instalaţii funcţionale de deservire

Ponderea subansamblelor esteprezentată în tabelul următor:

Subansamblu Pondere %
Structura de rezistenţă 40
Anvelope 47
Finisaje 25
Instalaţii funcţionale de deservire 18
Total 100

Pentru stabilirea gradului de uzură al fiecărei părţi componente s-a analizat


documentaţia pusă la dispoziţie de către client şi situaţia din teren constatată în urma inspecţiei.
Gradul de uzură estimat s-a ponderat pentru fiecare parte componentă.
Determina prin ponderea coeficientul mediu de uzură al clădirii:
Se determină prin pondere coeficientul mediu de uzură al obiectului:
0.40* 41 % + 0.17* 20 % + 0.25* 10% + 0.18 * 10% = 24,10%
Coeficientul de uzură fizică (Uf) = 24,10%
Uzura fizică: 0,241* 438.718 lei = 105.731 lei

66
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2. Neadecvarea funcţională
Estimăm cheltuielile de modernizare prin montare centrală termică.
Depreciere din neadecvarea funcţională: 16.100 lei.

Deprecierea fizică şi deprecierea funcţională:


105.731 lei + 16.100 lei = 121.831 lei

3. Depreciere din cauze externe (economică )


Având în vedere concluziile analizei de piaţă, piaţa imobiliară este în scădere,
considerăm depreciere din cauze externe: -3%.
Depreciere din cauze externe (economică ) = 3%*[CIB – (Uzura fizică + Depreciere
din neadecvarea funcţională)]:
0,03* (438.718 lei - 121.831 lei) = 9.507 lei

 Deprecierea acumulată = 105.731 lei + 16.100 lei + 9.507 lei= 131.338 lei

 Costul de înlocuire net (CIN)


CIN = CIB – Deprecierea acumultă
CIN = 438.718 lei - 131.338 lei = 307.380 lei
Valoarea clădirii :
CIN = 307.380 lei

 Valoarea terenului
Valoarea de piaţă estimată pentru terenul aferent în suprafaţă de 320 mp este :
200.000 lei

 Valoarea proprietăţii

Valoarea proprietăţii: Valoarea clădirii+ Valoarea terenului


Valoarea proprietăţii = 307.380 lei + 200.000 lei = 507.380 lei

Valoarea de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin cost:


507.380 lei

67
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Studiu de caz nr.11

Abordări aplicate:
- Abordarea prin cost

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea de piaţă a unui spaţiu de


producţie cu terenul aferent.

 Evaluarea proprietăţii

Întrucât în urma analizei pieţei proprietăţilor comparabile, nu au fost găsite suficiente


comparabile închiriate la data estimării valorii impozabile şi nici comparabile
identificabile atât pentru întreaga proprietate, cât şi pentru teren, nu s-au aplicat
abordările prin venit şi prin piaţă, astfel încât s-a aplicat abordarea prin cost.
Aplicarea acestei metode implică următorii paşi:
 determinarea valorii de înlocuire,
 estimarea deprecierii acumulate,
 determinarea valorii rămase actualizate prin scăderea deprecierii acumulate din
valoarea de înlocuire.

Etapele parcurse pentru determinarea valorii prin metoda costurilor au fost:


- documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului,
- inspecţia amplasamentului,
- discuţii purtate cu reprezentanţii clientului,
- selectarea tipului de valoare estimată,
- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării,
- aplicarea metodei de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii
activului.
Sursele de informaţii care au stat la baza evaluări, au fost:
- documentele privind activele puse la dispoziţie de către client,
- informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările de reparaţii efectuate,
- informaţii privind tranzacţiile imobiliare.

Pentru calculul valorii de înlocuire s-a utilizat metoda preţului barem. Aceasta este
în conformitate cu "Metodologia pentru evaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale din
grupele 1 si 2"- indicativ GV-0001/0-95 aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 şi care
prevede că în lipsa documentaţiei tehnico-economice de execuţie, evaluarea prin valoarea de
înlocuire determinată pe baza "Cataloagelor de reevaluare " ediţia 1964 - este cea mai indicată
metodă.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:
1. Stabilirea valorii de înlocuire a construcţiei cu ajutorul "Cataloagelor de
reevaluare" la nivelul preţurilor din 01.01.1965;
2. Actualizarea valorii de înlocuire la preţul zilei cu ajutorul indicilor de
actualizare;
3. Determinarea valorii rămase la acelaşi nivel de preţuri, pe baza normativului
P135/1999, cuprinzând coeficienţii de uzură fizică ai clădirilor şi construcţiilor speciale.

68
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Pentru determinarea valorilor unitare şi totale a activului ce se evaluează s-au parcurs


urmatoarele etape:
 documentare privind stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirii,
 cercetarea activului la faţa locului prin efectuarea de măsurători pe teren,
stabilirea instalaţiilor, precum şi stabilirea stării tehnice a clădirii şi a subansamblelor
componente,
 s-a încadrat clădirea într-una din subgrupele aferente grupei "Cladiri"-din
clasificarea aprobată prin HG266/1994,
 s-a efectuat încadrarea clădirii într-unul din cataloagele de reevaluare (metoda
preţului barem),
 s-a elaborat procedura de evaluare şi s-a determinat valoarea unitară, pe total şi
pe categorii de lucrări precum şi corecţiile datorate abaterilor fată de prevederile din fişele
catalogului,
 s-a calculat valoarea tehnică unitară şi totală la nivelul de preţuri de catalog
01.01.1965,
 s-a actualizat valoarea de înlocuire cu ajutorul indicilor de actualizare comunicaţi în
Buletinul documentar Expertiza Tehnică 130, editat de Corpul experţilor tehnici – România
(CET-R), decembrie 2015 pentru trim.III 2015. Intrucât indicii conţin TVA, s-a scăzut TVA-
ul corespunzător perioadei. De asemenea s-a făcut conversia de la lei vechi la lei noi (RON).

Estimarea deprecierii acumulate


Stabilirea uzuri fizice a fost facută pe baza ghidului indicativ P135/1999 (avizat de
MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999) şi a observaţiilor pe teren.
Uzurile fizice s-au stabilit pe elementele componente astfel: structura de rezistenţă,
anvelopa (închideri, compartimentări şi învelitoare), finisaje şi instalaţii, gradul de uzură total
pentru clădire fiind obţinut prin ponderea uzurii fiecărei componente în funcţie de ponderea
valorică a fiecareia în valoarea totală.
Uzurile pe componente au fost estimate ţinând seama de următoarele aspecte:
- durata de viaţă consumată pentru structura de rezistenţă,
- starea finisajelor,
- starea instalaţiilor.
Deprecierea acumulată rezulta prin însumarea fiecărui tip de depreciere (fizică,
funcțională, din cauze externe).

Descrierea clădirii şi aprecierea stării tehnice

Spaţiul de producţie este alcătuit dintr-un atelier, două birouri, un coridor, un hol şi
este amplasat la etajul I al unei construcţii având regimul de înaltime P+2.
Suprafaţa construită este de 191 mp.
Teren aferent în cota parte.

Tipul proprietăţii : proprietate de tip productiv.


Cod de clasificare: 1.1.1.a
Date constructive:
Suprafaţa desfăşurată: Ad = 191 mp
Înălţimea = 3,3 m

69
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Descriere clădire
Clădirea Parter cu 2 etaje alcătuită din: fundaţii din beton, structură din cadre de
beton armat, închideri din cărămidă, planşee din beton armat, şarpantă de lemn,
învelitoare din ţiglă.
Finisaje interioare:
- atelier - tencuit, zugravit simplu, vopsit în ulei pe h=1.5m,
- birouri - tencuit, zugravit simplu, placat cu faianţă 1,5/1,5m.
Pardoseala din beton de ciment rolat.
Ferestre cu tâmplărie din lemn, vopsită, uşi metalice grunduite şi vopsite.
Finisaje exterioare: tencuială stropită, zugraveală simplă.
Instalaţii sanitare, electrice iluminat incandescent, fluorescent şi forţă, gaz metan cu
sobe de teracotă.
Stare tehnică bună.

 Estimarea valorii proprietăţii


I. Calculul valorii de înlocuire la nivel 01.01.1965
Sursa preţ barem: Evaluarea rapidă a construcţiilor, editura MATRIX ROM: vol.12
Fişa nr.13, Catalog de reevaluare nr. 105 Clădiri şi construcţii din industria producătoare de
energie electrică, Fşa nr.5 şi Fişa nr.7 Catalog de reevaluare nr.101 Clădiri şi construcţii din
industria metalurgiei feroase, Fişa nr.13, adaptate.

Construcţii 1125 leimpAd


Instalaţii electrice 60 lei/mpAd
Instalaţii sanitare 45 lei/mpAd
Instalaţii gaz 24 lei/mpAd
Total preţ barem 1254 lei/mpAd

Corecţii
Pentru şarpantă din lemn în loc
de planşeu beton armat - 46 lei/mpAd
Pentru tâmplărie metalică în loc
de tâmplărie de lemn + 15 lei/mpAd

Total 1223 lei/mpAd

Valoare de înlocuire
1223 lei/mp*191 mp = 233.593 lei vechi

Total general la nivel 01.01.1965: 233.593 lei vechi


Rotund 233.600 lei vechi

II. Actualizarea valorii de înlocuire la nivel 30.09.2015


Indicele de actualizare k =20772,917

Valoarea de înlocuire actualizată =


(Valoarea de înlocuire la nivelul anului1965 *k/1,24)/10.000
Valoarea de înlocuire actualizată=
(233.600 lei vechi* 20772,917/1,24)/10.000 =391.335 lei (RON)

70
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

III. Deprecierea acumulată

1. Deprecierea fizică
Stabilirea coeficientului de uzură
Elementele determinante ale uzurii fizice:
1.1 Structura obiectului: puternică (zidărie de cărămidă )
1.2. Condiţii de exploatare ale obiectului: condiţii normale
1.3 Condiţii de mediu existent: condiţii normale
1.4 Starea tehnică a obiectului: stare tehnică bună.
1.5 Vechimea obiectului
Anul PIF: anul 1958.
Vechime: 57 ani.

Coeficientul de uzură fizică (Uf). Se determină pe baza elementelor de mai sus cu ajutorul
Ghidului P135-95şi a observaţiilor de pe teren.
Conform anexei 39 la ghid, se împarte obiectul în subansamble:
Structura de rezistenţă - pondere 50%
Anvelope - pondere 22%
Finisaje - pondere 8%
Instalaţii - pondere 20%
-----------------
100%
Se stabileşte gradul de uzură al fiecărui subansamblu prin vizualizare directă şi
documentare.
Rezultă:
Subansamblu Uzură
%
Structura de rezistenţă 20
Anvelope 18
Finisaje 40
Instalaţii 30

Se determina prin pondere, coeficientul mediu de uzură (Uf) al obiectului:


Uf = 0.50*20%+0.22*18%+0.08*40%+0.20*30%= 23%
Uf= 23%
Uzura fizică: = 23% * 391.335 lei = 90.007 lei

2. Neadecvarea funcţională
În ce priveşte obiectul studiat neadecvarea funcţională constă în faptul că spaţiul se află situat
la etajul I, iar în cazul utilizării acestuia pentru activitatea de producţie, aprovizionarea este mai
dificilă.
Deprecierea din neadecvarea functională, apreciem: 2%
Neadecvarea funcţională: 2% * 391.335 lei = 7827 lei

3. Depreciere din cauze externe (economică )


Nu sunt influenţe negative. Depreciere din cauze externe, considerăm: 0 %

Deprecierea acumulată: 90.007 lei + 7827 lei+ 0 lei= 97.834 lei

71
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

IV. Valoarea rămasă actualizată


Valoarea rămasă actualizată =
Valoarea de înlocuire - Deprecierea acumulată

 Valoarea rămasă actualizată = 391.335 lei - 97.834 lei = 293.501 lei

 Valoarea terenului
Valoarea de piaţă estimată a terenului aferent spaţiului de producţie este : 80.000 lei
 Valoarea proprietăţii

Valoarea proprietăţii: Valoarea clădirii+ Valoarea terenului


Valoarea proprietăţii = 293.501 lei + 80.000 lei = 373.501 lei
Valoarea de piaţa a proprietăţii prin abordarea prin cost:
373.501 lei

72
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

 Studiu de caz nr.12

- Aplicarea SEV - GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”.

 Evaluatorul este solicitat să estimeze valoarea impozabilă a unui clădiri,


situate în Cluj-Napoca, cartierul Gruia

Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi


Client: Contribuabil Pesoană juridică
Utilizator desemnat: Primăria municipiului Cluj-Napoca, Direcţia Taxe şi impozite
locale şi clientul/contribuabilul.

Scopul evaluarii
Estimarea valorii impozabile a clădirii nr.1, aflate în proprietatea contribuabilului, în
scopul impozitării clădirii de către Autoritatea Locală pe raza căreia contribuabilul are obligaţia
legală a achitării impozitului pe clădiri.
Identificarea clădirilor supuse evaluării: Obiectul evaluării pentru impozitare se
referă exclusiv la clădirea nr.1 e prezentată în „Declaraţia contribuabilului privind clădirile
supuse evaluării pentru impozitare”.
Adresa proprietăţii subiect: Municipiul Cluj-Napoca, str. X, cartierul Gruia
Tipul proprietăţii : proprietatea de tip rezidentială. Utilizare: rezidenţial.

Tipul valorii
Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării unei clădiri şi
reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în baza prevederilor Standardelor de
evaluare a bunurilor - GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”[7]. Valoarea
impozabilă nu reprezintă valoarea de piaţă, valoarea justă, valoarea de investiţie sau orice alt
tip de valoare definit în Standardele de evaluare a bunurilor, Standardele Internaţionale de
Raportare Financiară, standardele contabile naţionale sau alte referenţiale profesionale, cu
excepţia prevederilor specifice ale GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a clădirilor”.

Data evaluării: 31.12.2016. Curs BNR: 4,5411 lei/euro.


Data raportului: 15.03.2017
Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
Culegerea datelor primare si inspectarea imobilului au fost efectuate de catre evaluator
cu ocazia inspecţiei în teren, în data de 28.02.2017. Au fost preluate informatii referitoare la
proprietatea evaluată şi s-au preluat fotografii.
Natura şi sursa informaţiilor utilizate pe care s-a bazat evaluare:
Legislația aplicabilă pentru evaluarea pentru impozitare:
- Legea 225/2015 - Codul Fiscal, TITLUL IX „Impozite şi taxe locale”
- Normele de aplicare ale Codului Fiscal, apărute în M.O. 22/13.01.2016
- Standardele de evaluare aplicabile: GEV 500 „Determinarea valorii impozabile
a clădirilor”.

Pentru determinarea valorii impozabile s-au utilizat Standardele de evaluare a


bunurilor 2018 - Ghidul de evaluare –GEV 500, Determinarea valorii impozabile a clădirilor.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:
- documentarea, pe baza unor informaţii solicitate clientului;
- inspecţia proprietăţii;
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport

73
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

- analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al


evaluării
- aplicarea metodologiei pentru determinarea valorii impozabile conform GEV 500.
Alte surse de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare
au fost:
- declaraţiile contribuabilului, documentele privind clădirile supuse evaluării pentru
impozitare puse la dispoziţie de către client;
- tabelul conţinând valorile impozabile în funcţie de tipul clădirii din Cod fiscal, art.
457, aliniatul 2, tabelul conţinând coeficientul de corecţie corespunzător zonei şi rangul
localităţii conform Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6.
Datele de intrare pentru evaluare au fost corelate cu tipul de cost utilizat în evaluare.
În ce priveşte cea mai bună utilizare (CMBU ) care este un concept de piaţă, având în vedere
scopul evaluării considerăm CMBU cea actuală.
Pentru estimarea valorii impozabile s-a utilizat metodologia de estimare a valorii
impozabile pentru proprietăţile rezidenţiale deţinute de persoane juridice, Anexa nr.3 la GEV
500. S-a utilizat valoarea impozabilă unitară (lei/m2) corespunzătoare tipului clădirii, conform
tabelului din Cod fiscal, art. 457, aliniatul 2. S-au utilizat coeficienţii de corecţie corespunzător
rangul localităţii şi zonei fiscale, conform tabelului din Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6.

 Evaluarea pentru impozitare

Estimarea valorii pentru impozitare este prezentată în continuare:

74
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

ESTIMAREA VALOARII IMPOZABILE A CLĂDIRII NR. 1 - UTILIZARE


REZIDENŢIALĂ
CLĂDIREA NR. 1: Casă, D+P+E, conform Anexei nr.1 “Declaraţia contribuabilului
privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare la data 31.12.2016
METODOLOGIE DE EVALUARE: conform GHIDULUI DE EVALUARE – GEV
500 “Determinarea valorii impozabile a clădirilor”, Anexa nr. 3 la GEV 500 „Metodologie de
estimare a valorii impozabile pentru proprietățile rezidențiale deținute de persoane juridice”
Descriere clădire:
Denumire clădire Casă, D+P+E
Utilizare declarată R (Rezidențial)
Suprafeţe Scd totală (mp) : 428 mp, din care:
142 mp aferent Subsol
286 mp aferent Parterului şi Etajului
Suprafață teren 815 mp
Regim de înălțime D+P+E
An PIF clădire 2006
Fundație fundaţii continue din beton
Subsol Da
Structura pereţi din beton la demisol, zidărie portantă de tip
GVP la parter si etaj
Planșee beton armat
Acoperiș şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă ceramică
Finisaj Finisaje superioare: zugrăveli lavabile, faianţă,
placaj piatră.
Pardoseli: parchet, gresie glazurată, ciment
mozaicat, dale beton. Tâmplărie: interioară lemn,
exterioare pvc cu geamuri termopan
Instalatii Electrice Da
Instalatii Termice Da
Instalații Sanitare Da
An reparații capitale -
Extinderi -
Modernizări -
Renovări majore -
Stare tehnică constatată Bună. Pentru clădirea supusă evaluării s-au
efectuat lucrări de întreţinere şi de reparaţii
curente, la timp şi în condiţii acceptabile.
Mediul de folosință Normal

Estimarea valorii impozabile clădire cu utilizare rezidențială cf. Anexa nr. 3 la GEV 500
SUPRAFAȚĂ CONSTRUITĂ 428 mp
DESFĂȘURATĂ A CASEI
ZONA ÎN CADRUL LOCALITĂȚII D
RANGUL LOCALITĂȚII I
TIPUL CLĂDIRII A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi
exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte
materiale rezultate în urma unui tratament termic
şi/sau chimic
ANUL TERMINĂRII CLĂDIRII 2006 Vechime: 10 ANI

75
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

1. Utilizând tabelul următor (Cod fiscal, art. 457, aliniatul 2) se determină valoarea
impozabilă unitară (lei/m2) corespunzătoare clădirii rezidențiale deținută de persoane juridice,
clădire supusă evaluării:

Valoarea impozabilă
(lei/m2)
Cu instalaţii de apă, Fără instalaţii de
Tipul clădirii canalizare, electrice apă,
şi încălzire (condiţii canalizare, electrice
cumulative) sau încălzire

A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu pereţi 1.000 600


exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale
rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic
B. Clădire cu pereţii exteriori din lemn, din piatră 300 200
naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din orice
alte materiale nesupuse unui tratament termic şi/sau
chimic
C. Clădire-anexă cu cadre din beton armat sau cu pereţi 200 175
exteriori din cărămidă arsă sau din orice alte materiale
rezultate în urma unui tratament termic şi/sau chimic
D. Clădire-anexă cu pereţii exteriori din lemn, din 125 75
piatră naturală, din cărămidă nearsă, din vălătuci sau din
orice alte materiale nesupuse unui tratament termic
şi/sau chimic
E. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi 75% din suma care 75% din suma care
adresă încăperi amplasate la subsol, s-ar aplica clădirii s-ar aplica clădirii
demisol şi/sau la mansardă, utilizate ca locuinţă, în
oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D
F. În cazul contribuabilului care deţine la aceeaşi 50% din suma care s- 50% din suma care
adresă Încăperi amplasate la subsol, la demisol şi/sau la ar aplica clădirii s-ar aplica clădirii
mansardă, utilizate în alte scopuri decât cel de locuinţă,
în oricare dintre tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D

Pentru nivelul: Parter şi Etaj A. Clădire cu cadre din beton armat sau cu
TIPUL CLĂDIRII: pereţi exteriori din cărămidă arsă sau din
orice alte materiale rezultate în urma unui
tratament termic şi/sau chimic
INSTALAȚII: DA
VALOAREA IMPOZABILĂ UNITARĂ: 1.000 lei/mp
Pentru nivelul: Demisol (adăpost protecţie civilă, F. În cazul contribuabilului care deţine la
2 garaje, centrală termică, hol, casa scării) aceeaşi adresă Încăperi amplasate la subsol,
TIPUL CLĂDIRII: la demisol şi/sau la mansardă, utilizate în alte
scopuri decât cel de locuinţă, în oricare dintre
tipurile de clădiri prevăzute la lit.A-D
INSTALAȚII: DA
VALOAREA IMPOZABILĂ UNITARĂ: 50% * 1.000 lei/mp = 500 lei/mp

2. Se înmulțește valoarea impozabilă unitară rezultată la punctul 1 cu suprafaţa


construită desfăşurată (mp) aferentă clădirii evaluate, obținându-se astfel valoarea impozabilă
a clădirii rezidențiale (lei) deținută de persoane juridice.

76
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Suprafaţa construită desfăşurată (Scd):


Parter şi Etaj: Scd = 286 mp
Valoare impozabilă: 1.000 lei/mp* 286 mp = 286.000 lei
Demisol: Scd = 142 mp
Valoare impozabilă: 500 lei/mp* 142 mp = 71.000 lei
Valoare impozabilă totală: 286.000 lei +71.000 lei = 357.000 lei

3. Valoarea impozabilă a clădirii, determinată anterior, se va ajusta în funcţie de


zona din cadrul localității în care este amplasată aceasta, precum și de rangul localităţii.
Ajustarea se face prin înmulţirea acestei valori cu coeficientul de corecţie corespunzător,
conform următorului tabel (Cod fiscal, art. 457, aliniatul 6; GEV- 500, para 9):

Zona în cadrul Rangul localităţii


localităţii 0 I II III IV V
A 2,60 2,50 2,40 2,30 1,10 1,05
B 2,50 2,40 2,30 2,20 1,05 1,00
C 2,40 2,30 2,20 2,10 1,00 0,95
D 2,30 2,20 2,10 2,00 0,95 0,90

Cluj-Napoca: localitate rang I


Str. X: situată în zona D a localităţii
Bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8 apartamente: NU
În cazul unui apartament amplasat într-un bloc cu mai mult de 3 niveluri şi 8
apartamente, coeficientul de corecţie prevăzut în tabel se reduce cu 0,10 (GEV- 500, para10):
nu e cazul.
Se identifică coeficientul de corecţie corespunzător zonei D şi rangul I, respectiv 2,20
357.000 lei x 2,20 =785.400 lei
Valoare impozabilă ajustată în funcție de zonă/rang:
785.400 lei

4. Valoarea impozabilă a clădirii, determinată în urma aplicării prevederilor GEV


500 para. 1 - 10, se reduce în funcţie de anul finalizării acesteia, conform tabelului următor,
(Cod fiscal art.457 alin.8) :

Vechimea clădirii Reducere


(la 1 ianuarie a anului fiscal de referință) aplicată
mai mare de 100 ani 50%
cuprinsă între 50 de ani şi 100 de ani inclusiv 30%
cuprinsă între 30 de ani şi 50 de ani inclusiv 10%
Vechimea clădirii: 10 ani
Ajustare pentru vechimea clădirii: 0%
Valoare impozabilă ajustată în funcție de vechime: 785.400 lei

VALOAREA IMPOZABILĂ A CLĂDIRII NR.1: 785.380 lei

77
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

3.6 Întrebări şi discuţii

1. În ce condiţii este mai relevantă abordarea prin piaţă în evaluarea proprietăţilor

imobiliare?

2. Identificaţi elementele de comparaţie cu ajutorul cărora sunt ajustate preţurile de

vânzare ale proprietăţilor imobiliare comparabile.

3. Când este mai adecvată abordarea prin venit în estimarea valorii de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare?

4. Ce reprezintă rata de capitalizare?

5. Când este mai adecvată abordarea prin cost în estimarea valorii de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare?

6. Enumeraţi metodele de estimare a costului de nou utilizate în abordarea prin

cost.

7. Care sunt tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție? Explicaţi la

ce se referă acestea.

8. Analizaţi metodele de evaluare utilizate în studiile de caz prezentate şi

interpretaţi modul în care s-a ajuns la o concluzie privind valoarea de piaţă sau un alt tip de

valoare estimată a proprietăţilor imobiliare.

78
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

4. ANEXE

79
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Model adaptat
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂŢILOR
IMOBILIARE TIP APARTAMENT [15]
1. EVALUATOR SC Firma / P.F.A. POPESCU Ion
Legitimaţie ANEVAR Nr. XXXX / 2018
Asigurare profesională nivel 50.000 EURO / nr. 1441 /2018_
de acoperire/nr./an
Reprezentant – funcţia Georgescu Vasile - administrator
Expert evaluator Romica Radu
Parafa Nr. XXXX – valabilă 2018
Adresa evaluatorului  Oraşul: BUCUREŞTI
 Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament
5, sector 3
 Telefon: 0777.333.111; 777.77.99
 Fax: 777.77.88
 E-mail: popescu.ionut@xxx.

2. CLIENT (cel care plăteşte Persoană fizică: VASILESCU Ilie / Persoană Juridică: HVB Bank / S.C.
executarea raportului) “TEXA REI” S.R.L.
Adresa  Oraşul: BUCUREŞTI, Judeţul
 Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament
5, sector 3
 Telefon: 0777.333.111; 772.77.99
 Fax: 777.77.88
 E-mail: hvb@xxx / etc.
DESTINATARUL Persoană fizică: IONESCU Ilie / Persoană Juridică: S.C. “AXA DOI”
RAPORTULUI (cel care S.R.L. /
beneficiază de executarea
raportului)

3. PROPRIETATEA Apartament cu X camere situat la etajul X (parter) în bloc (vilă) cu P+Y


EVALUATĂ nivele, cu spaţii comerciale la parter
Proprietar Persoană fizică: IONESCU Ilie / Persoană Juridică: S.C. “AXA DOI”
S.R.L.
Adresa proprietăţii  Oraşul: BUCUREŞTI
 Strada/Bdul. Oneşti nr. 26, bloc V53d, scara 1, etaj 2, apartament
5, sector 3

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIAŢĂ ESTIMATĂ LEI
echivalent EUR
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
5. TIP DE VALOARE Valoarea de piaţă
SCOPUL EVALUĂRII Vanzarea proprietatii/Garantare credit ipotecar
DATA INSPECŢIEI Inspecţia a fost efectuată de către (nume şi prenume inspector) la data de
PROPRIETĂŢII 27.10.2017.
DATA EVALUĂRII 27.10.2017

80
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

DATA RAPORTULUI DE
EVALUARE
CURS DE SCHIMB BNR, 1 EURO = 4.5980 LEI
LA DATA EVALUĂRII

6. DATE PRIVIND  Dobândirea:


DREPTUL DE Temei legal:
PROPRIETATE Hotărârea comisiei judeţene/hotărârea judecătorească, definitivă, în cazul
apartamentelor restituite în natură conform Legii Nr. 112/1995 cu
modificările şi completările ulterioare;
- Decizia/dispoziţia de aprobare a restituirii în natură, emisă conform Legii
Nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;
- Decizia de restituire în natură emisă de Comisia Centrală pentru
Stabilirea Despăgubirilor, conform Titlului VII din Legea Nr. 245/2005 cu
modificările ulterioare.
- Alte situaţii:
Temei contractual: Contract de vânzare/cumpărare încheiere de
autentificare nr. 1234/29.02.2006 / Contract de schimb, încheiere de
autentificare nr. ...../29.02.2006 / Donaţie – Act de donaţie autentificat cu
nr. 5678 / 31.02.2006 / Certificat de moştenitor autentificat cu nr. 345 /
30.02.2006. (Copia documentului de atestare a dreptului de proprietate / a
provenienţei proprietăţii în Anexa..)

 Dreptul de proprietate: Deplin / Condominium / Cu clauză / Cu


servitute, Închiriat, În litigiu, În sechestru etc. (Altă situaţie)
 Cartea Funciară nr. 3222, localitata Buftea, judeţ Ilfov
 Număr cadastral: 23/0;1
 Menţiuni speciale în Cartea Funciară: Cu drept de uzufruct
viager în favoarea XXX / ipotecat în favoarea YYY
 Extras de Cartea Funciară: nr. / 23.01.2015, ANCPI sector / judeţ
Ilfov
În ANEXA nr. 1 este prezentată copia xerox a Extrasului de Carte
Funciară sau a încheierii de intabulare în Cartea Funciară.
MENŢIUNI 1: Situaţia  ABSENŢA CĂRŢII FUNCIARE: În cazul în care evaluarea este
privind Cartea Funciară realizată de către evaluatorul angajat al unei bănci se va preciza
prevederea din norma Băncii. În alte cazuri, evaluatorul va face
precizările care se consideră necesare
 Extras vechi de Carte Funciară: În cazul în care evaluarea este
realizată de către evaluatorul angajat al unei bănci se va preciza
prevederea din norma Băncii. În alte cazuri, evaluatorul va face
precizările care se consideră necesare.
MENŢIUNI 2: Abateri de  Ex: Transformat din apartament cu 4 camere în apartament cu 3
la înscrierea din Cartea camere prin recompartimentare cu autorizaţie sau fără
Funciară  Eroare la înregistrarea datelor (adresa eronată / numele
proprietarului eronat etc.)
7. DATE PRIVIND  ƒ Se vor prezenta date despre preţul de tranzacţie anterior
ISTORICUL evaluării cu menţionarea datei tranzacţiei
TRANZACŢIILOR CU
PROPRIETATEA
8. DATE PRIVIND  (Se va menţiona existenţa documentaţiei cadastrale)
DOCUMENTAŢIA  Suprafaţa înregistrată în documentaţia cadastrală: Au = 77,77 mp
CADASTRALĂ  Cota indiviză de teren: Si = 2,15 mp
În ANEXA nr. 2 este prezentată copia planului de situaţie
În ANEXA nr. 3 este prezentată copia releveului proprietăţii sau
releveul efectuat de către evaluator
9. SITUAŢIA ACTUALĂ A Ocupat de proprietar, închiriat, liber, eliberabil la vânzare sau în termen
APARTAMENTULUI de ... zile / săptămâni / luni etc.;
Transformat în birou de firmă / cabinet medical / magazin etc.

81
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

10. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE


ZONA DE AMPLASARE Ultracentral, Central, Median, Periferic. Se propune menţionarea
identificatorului zonal, dacă acesta este disponibil. Ex: zona „0”, sau „1”
sau etc.
ARTERE IMPORTANTE  Auto:
DE CIRCULAŢIE ÎN - Bdul. XXX
APROPIERE - Strada
- Bdul. YYY
 Magistrale metrou: Magistralele 2 şi 3 cu acces la staţia „Piaţa
Victoriei”
 Feroviar: staţia Gara de Nord (sau ruta: Bacău – Paşcani,
Bucureşti – Cluj etc.)
 (Naval: Dacă este cazul)
 Calitatea reţelelor de transport: asfaltate / neasfaltate / cu multe
benzi pe sens / înguste (creează blocaje) etc.
CARACTERUL Tipul zonei
EDILITAR AL ZONEI  Cartier rezidenţial de vile, blocuri de locuinţe, zona industrială,
comercială etc.
În zonă se află sau NU se află
 Reţea de transport în comun în apropiere / la distanţă, cu mijloace
de transport (in)suficiente
 Unităţi comerciale în apropiere / la distanţă: magazine
(in)suficiente, bine/slab aprovizionate cu mărfuri de bună/slabă calitate,
piaţă agroalimentară, magazine de lux, supermarket-uri (Carrefour,
Mall, Cora, Metro etc.)
 Unităţi de învăţământ (mediu/superior)
 Unităţi medicale (Spitalul Judeţean, Spitalul Universitar de
Urgenţă etc.)
 Instituţii de cult
 Sedii de bănci
 Instituţii guvernamentale
 Muzee
 Parcuri („Regina Maria” etc.)
 Lacuri („Herăstrău” etc.)
 Cursuri de apă (Canalul „BEGA” etc.)
 Altele
UTILITĂŢI EDILITARE  Reţea urbană de energie electrică: existentă sau inexistentă
 Reţea urbană de apă: existentă sau inexistentă
 Reţea urbană de termoficare: existentă sau inexistentă
 Reţea urbană de gaze: existentă sau inexistentă
 Reţea urbană de canalizare: existentă sau inexistentă
 Reţea urbană de telefonie: existentă sau inexistentă
 Altele
GRADUL DE POLUARE  Absenţa poluării
ORIENTATIV (rezultat din sau
observaţii sau informaţii ale  Poluare intensă fonică
evaluatorului, fără  Idem cu noxe auto
expertizare sau determinări  Poluare chimică (de la fabrica „XXX”)
de laborator ale noxelor).  Altele
AMBIENT  Liniştit
 Trafic auto intens
 Dezolant
 Alte caracteristici
CONCLUZIE PRIVIND ZONA Zona de referinţa (periferică etc.), amplasare (deosebit de) favorabilă,
DE AMPLASARE nefavorabilă etc. Dotări şi reţele edilitare satisfacătoare sau nu. Poluare
redusă sau accentuată. Ambient civilizat sau nu.

82
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

11. DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI DE BAZĂ (BLOCUL)


AMPLASAMENT  BLOC DE LOCUINŢE S+P+10E (subsol tehnic, parter
comercial)
sau
 VILA D+P+2E+M
 Etaj 9
ANUL PIF  1987
LOCUINŢE PE PALIER 4
ORIENTARE  Faţada blocului
 Cardinal: NORD-EST
CARACTERISTICI  Structură: cadre b.a, diafragme b.a. etc.
 Închideri perimetrale: zidărie cărămidă / BCA cu termoizolaţie
suplimentară / panouri prefabricate etc.
 Acoperiş: terasă / pod cu structură lemn, învelitoare tablă / ţiglă
etc.
 Dotare cu interfon în funcţiune
 Aspect exterior: cu degradări ale finisajelor
 Aspect interior: îngrijit / neîngrijit / subsol inundat etc
 Număr de restanţieri la plata întreţinerii: mic / mare
 Probleme de alimentare cu apă caldă (informaţii din surse locale
- locatari)
 Număr mediu de debransaţi cu/fără centrale termice proprii
CONCLUZIE PRIVIND Se fac precizări cu privire la starea generală a blocului care poate conduce
CONSTRUCŢIA DE BAZĂ la acceptarea sau refuzarea luării în garanţie a apartamentului
 Probleme cu aspectul interior, cu alimentarea cu utilităţi /
infiltraţii ape meteo la terasă (informaţii din surse locale - locatari) etc.
sau
 Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.
 Este / nu este (se recomandă sau nu) efectuarea unei expertize
tehnice
12. DESCRIEREA APARTAMENTULUI
BILANŢUL DE În ANEXA nr. 3 este prezentat bilanţul de suprafaţă conform releveului
SUPRAFAŢĂ cadastral / efectuat de către evaluator (eventual, conform codului de
măsurare)
 Au (aria/suprafaţa utilă) = 100,15 mp
 Ac (aria/suprafaţa construită – dacă este cazul, pentru
apartamente situate în vile, de ex.) = 125,65 mp
GRADUL DE CONFORT  Confort: 1 (sau 1+, sau lux etc.)
(opţional) OBSERVAŢIE: pentru securitizarea creanţelor, confortul va fi de minim
gradul 1, sau superior.
TÂMPLĂRIE  Exterioară: ferestre tâmplărie lemn / metal / profile PVC cu geam
termopan, jaluzele rulou exterioare din lemn, uşă intrare metalică / lemn
etc.
 Interioară: uşi celulare / lemn plin / profile PVC – vitrate etc.
FINISAJE  Superfinisare (de rafinament) / superioare / medii / inferioare
- parchet (esenţă tare / exotic / lamelar) / gresie / mochetă /
linoleum în camere: 70 mp
- gresie / mozaic lustruit / dale mozaicate / linoleum în
bucatarie, grupuri sanitare, hol, balcon (logie): 55 mp
- faianţă bucătărie, grupuri sanitare: H = 2,20 m, 55 mp
- jocuri geometrice din rigips
- stucătură gips
- zugrăveli humă / var / vopsele lavabile etc.
- altele: lambriuri Al / lemn lăcuit etc.
INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Normale
ELECTRICE  Sistem de supraveghere
 Curenţi slabi (telefonie şi cablu TV)

83
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Termoficare oraş / centrală termică proprie, corpuri radiante


ÎNCĂLZIRE fontă (Al, Oţel)
 Alt tip de încălzire: sobe cu gaze, sobe cu lemne, încălzire cu
aparate electrice, cu generatoare de aer cald etc.
 Instalaţii noi / vechi (ne)întreţinute bine
INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Din reţeaua oraşului / sursa proprie etc.
ALIMENTARE CU APĂ  Instalaţii şi dotări noi (de calitate superioară sau medie) / vechi
 Instalaţiile sunt (ne)întreţinute bine
INSTALAŢII ŞI DOTĂRI  Din reţeaua oraşului etc.
ALIMENTARE CU GAZE  Alimentează aragazul (şi centrala termică proprie)
 Instalaţii şi dotări noi (de calitate superioară sau medie) / vechi
 Instalaţiile sunt (ne)întreţinute bine
CONCLUZIE PRIVIND Se descriu sumar aspectele negative şi/sau pozitive:
APLASAMENTUL  Probleme cu aspectul interior, cu alimetarea cu utilităţi etc.
sau
 Aspect îngrijit, utilităţi complete etc.
 Degradări constatate la tâmplărie, instalaţii sanitare, închideri
(fisuri în pereţi) etc.
 Alte aspecte: încălzire cu lemne etc.
13. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE
DEFINIREA PIEŢEI ŞI  Piaţa locuinţelor rezidenţiale amplasate în blocuri de locuinţe /
SUBPIEŢEI vile
NATURA ZONEI  Zonă rezidenţială de blocuri de locuinţe, vile, zonă industrială,
comercială etc.
 Din punct de vedere edilitar: zona în dezvoltare / în stagnare / în
amenajare / în declin etc.
 Din punct de vedere economic: oraş / zonă cu economie (in)activă,
în dezvoltare, în regresie, şomaj ridicat / redus etc.
 Informaţii despre taxele şi impozitele locale: se pot da informatii,
dacã se cunosc
OFERTA DE LOCUINŢE  În creştere / scădere / stagnare
SIMILARE sau
 Bună / medie / săracă
CEREREA DE LOCUINŢE  În creştere / scădere / stagnare
SIMILARE sau
 Bună / medie / săracă
ECHILIBRUL PIEŢEI  Dezechilibru în favoarea OFERTEI / CERERII
(RAPORTUL CERERE/ sau
OFERTĂ)  Echilibru
PREŢURI ÎN ZONĂ  Minim: 30.000 EURO echivalent 100.000 LEI
PENTRU PROPRIETĂŢI  Maxim: 65.000 EURO echivalent 200.000 LEI
SIMILARE
CHIRII ÎN ZONĂ  Minim: 200 EURO / lună
PENTRU PROPRIETĂŢI  Maxim: 350 EURO / lună
SIMILARE
CONCLUZII ŞI TENDINŢE  Dezechilibru în favoarea OFERTEI / CERERII;
PRIVIND PIAŢA  Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI / CERERII
PROPRIETĂŢII REZULTATUL CERCETARII: posibilitatea reducerii / creşterii
preţurilor / chiriei etc.
Anexa nr. 4 cuprinde extrase privind preţurile / chiriile pe segmentul de
piaţă al proprietăţii

14. EVALUARE
REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL
Standarde de evaluare SEV 100 - Cadrul general
ANEVAR, 2017 SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării

84
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

SEV 102 - Implementare


SEV 103 - Raportare
SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
Altele – dacă este cazul
CADRU LEGAL  După caz
ALTE REGLEMENTĂRI  Dacă este cazul

14.1. Abordarea prin piaţă


În ANEXA nr. 5 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor.
VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ LEI
PRIN COMPARATIA VÂNZĂRILOR echivalent EUR
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.

14.2 Abordarea prin venit


În ANEXA nr. 6 este prezentată determinarea valorii de piaţă prin capitalizarea
venitului generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ LEI


PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI echivalent EUR
VALOAREA NU CONŢINE T.V.A.
OBSERVAŢII:
1. Rata de capitalizare se calculează pe baza datelor de piaţă.
2. Cheltuielile şi gradul de neocupare se argumentează de către evaluator.
3. In calcul pot fi introduse, cu valori de închiriere corespunzătoare şi tratate
corespunzător suprafeţele aferente boxelor sau garajelor, dacă acestea există şi fac obiectul
închirierii.

15. DEFINIŢII, IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE ŞI ALTELE

15.1 DEFINIŢII
 VALOREA DE PIAŢĂ
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea
fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-
o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat
fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

15.2 IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea
raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului,
autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se
asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării şi
celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube
suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe
baza acestui raport.

85
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,
reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente
la data întocmirii raportului de evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea
imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către
evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul
presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au
legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o
asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se
evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi
responsabilă.
4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de
urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate
aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă
dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să
vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,
expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra stării ascunse
sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului,
structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra
condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate
învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau
micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost
observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite,
necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de
mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera acestui raport
şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării
în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a
eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare
descoperirii lor.
7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse
pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte.
Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
8. Opiniile privind valoarea precum şi alte concluzii incluse în raport presupun încheierea în mod
satisfăcător a oricăror alte sarcini care trebuie finalizate într-o manieră responsabilă. Poate fi
necesară efectuarea unei alte inspecţii pentru a confirma încheierea acestor sarcini.
9. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va dezvălui unei
terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare şi/sau
atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp judiciar calificat.
10. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în
raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
11. Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este
necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice
scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai
evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte
ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi,
inclusiv altor creditori ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte,
memorii, publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu
este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu
are legătură cu valoarea de asigurare.

86
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

15.3 ALTE PRECIZĂRI


Raportul de evaluare este completat cu cel puţin 2 fotografii din care rezultă încadrarea
blocului în zona în care se află proprietatea şi minim 3 fotografii din interiorul apartamentului. În mod
necesar şi când este cazul, fotografiile de interior vor prezenta imagini cu aspecte negative care au
influenţă asupra valorii prin reducerea acesteia.

În procesul de evaluare se vor utiliza date şi informaţii în EURO şi RON.

15.4. SURSE DE INFORMARE


Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de
informare, după modelul următor:
 Valorile de tranzacţionare ale comparabilelor au fost preluate din următoarele
surse:
- pentru COMPARABILA 1: noul / vechiul proprietar;
- pentru COMPARABILA 2: notariat;
- pentru COMPARABILA 3: agenţia imobilară X.
 Rata de capitalizare a fost determinată conform ..... (explicaţie)

16. DECLARAŢIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanţă


cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi condiţiile limitative cuprinse
în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau
viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe
solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care
au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în
funcţie de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de elaborator,
imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

17. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:


1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi corecte. Estimările
şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către evaluator ca fiind adevărate şi
corecte, precum şi pe concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o la data
27.10.2017.
2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale şi
nepărtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind părţile implicate în prezenta
misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.
4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea unui rezultat
prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării şi legat de producerea
unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în
concordanţă cu Standardel de evaluare a bunurilor.
6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepţia
persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistenţă
profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

87
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

18. RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA FINALA

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A


ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE ŞI A FACTORILOR
RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE
PIAŢĂ A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI
EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIAŢĂ
LEI echivalent EUR
RECOMANDATĂ
VALOAREA DE PIAŢĂ A COMPARAŢIA
FOST ESTIMATĂ PRIN VÂNZĂRILOR/ Altă abordare
VALOAREA DE PIAŢĂ NU CONŢINE T.V.A.

EXPERT EVALUATOR ŞTAMPILA DE


EVALUATOR
nume şi prenume şi
SEMNĂTURA

ŞTAMPILA SOCIETĂŢII
SOCIETATEA COMERCIALE
COMERCIALĂ şi
Reprezentant/Administrator SEMNĂTURA
CONDUCĂTORULUI

ANEXE

ANEXA nr.1: Extras de Carte Funciară


ANEXA nr.2: Plan de situaţie
ANEXA nr.3: Releveul proprietăţii. Bilanţul de suprafaţă conform releveului cadastral
ANEXA Nr. 4 Extrase privind preţurile / chiriile pe segmentul de piaţă al proprietăţii
ANEXA Nr. 5 Determinarea valorii de piaţă prin comparaţia vânzărilor
ANEXA Nr. 6 Determinarea valorii prin capitalizarea venitului
ANEXA Nr. 7 Fotografii

88
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Extras anexe (1.15, 1.17, 1.35, 1.37, 1.38, 1.43) la ORDINUL nr. 700 din 9 iulie 2014,
al ANCPI, actualizat, privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în
evidenţele de cadastru şi carte funciară [29]

89
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

90
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

91
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

92
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

93
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

94
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

95
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

96
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

97
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

Bibliografie

1. *** Ordonanţa Guvernului României nr. 24 din 30 august 2011, aprobată prin
Legea nr.99/2013 pentru aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în
domeniul evaluării bunurilor, actualizată
2. *** Hotărârea Guvernului României nr. 353/2012 din 18/04/2012 pentru
aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor
Autorizaţi din România
3. *** Hotărârea nr.1/2012 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din
România pentru aprobarea Codului de Etică al profesiei de evaluator autorizat
4. *** Hotărârea nr.3/2017 a Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din
România – pentru aprobarea standardelor de evaluare obligatorii din România
5. ANEVAR, Institutul Român de Cercetare în Evaluare - IROVAL Evaluarea şi
finanţarea proprietăţilor imobiliare, Biblioteca ANEVAR,1996
6. Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ediţia a 13-a, Ediţia în
limba româna, Bucureşti, 2011
7. ANEVAR – Standardele de evaluare a bunurilor, Bucureşti, ediţia 2018,
adoptate prin Hotărârea Conferinţei Naţionale a ANEVAR nr. 3/2017
8. Stan, S., V., Irina Bene coordonatori, Evaluarea proprietăţii imobiliare –
Aplicaţii, editura IROVAL Bucureşti, INVEL MULTIMEDIA Bucureşti, 2012.
9. Stan, S., V., coordonator, Evaluarea terenului – Aplicaţii, editura IROVAL
Bucureşti, 2009
10. Şchiopu ,C., Metoda costurilor segregate, editura IROVAL, Bucureşti, 2011
11. Şchiopu,C., Costuri de reconstrucţie - costuri de înlocuire, Clădiri rezidenţiale,
editura IROVAL Bucureşti, 2012
12. Şchiopu,C., Ghid pentru inspecţia clădirilor, editat de ANEVAR-IROVAL,
Colecţia Biblioteca ANEVAR, 1998
13. Bădescu G., Evaluarea proprietăţilor imobiliare, suport SPIC 11, editat de
ANEVAR-IROVAL
14. Turcuş, S., Cristian, A., Îndreptarul Tehnic pentru evaluarea imediată la preţul
zilei, a costurilor elementelor construcţiilor de locuinţe, decembrie 2016 şi decembrie 2017,
editura Matrix Rom , Bucureşti
15. ANEVAR – Buletin informativ nr. 4(63)/2008, Editat de IROVAL – Cercetări
în evaluare, 2008
16. ANEVAR, Spic D-29 “Introducere în analiza Celei mai Bune Utilizări“, 2011
17. ANEVAR, Evaluarea proprietăţii imobiliare. Ediţie revizuită şi completată,
2014
18. Roib, V., Evaluarea bunurilor imobile - Noţiuni generale privind drepturi asupra
proprietăţii imobiliare, Editura UTPRESS, Cluj-Napoca, 2012
19. Roib, V. - Aspects Regarding the Best Use of Land Expropriated Real Estate
Valuation, Journal of Geodesy and Cadastre RevCAD 14, 2013
20. ***Evaluarea rapidă a construcţiilor, editura MATRIX ROM, Cataloage de
reevaluare
21. *** Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din
grupa 1 „Construcţii” Indicativ P135-99 (avizat de MLPAT cu Ordinul nr.85/N/1999)

98
EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE - Aplicaţii

22. ***Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a


mijloacelor fixe, aprobat HG 2139/2004
23. ***Metodologia pentru evaluarea clădirilor şi construcţiilor speciale din grupele
1 si 2"- indicativ GV-0001/0-95 aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995
24. ***Buletinul documentar Expertiza Tehnică 130, editat de Corpul experţilor
tehnici – România (CET-R), decembrie 2015
25. *** Legea locuinţei nr.114/1996 republicată
26. ***STAS 4908/1985 Clădiri civile, industriale şi agrozootehnice – Arii şi
volume convenţionale
27. ***Legea 225/2015 - Codul Fiscal, TITLUL IX „Impozite şi taxe locale”
28. ***Normele de aplicare ale Codului Fiscal, apărute în M.O. 22/13.01.2016
29. ***ORDIN nr. 700 din 9 iulie 2014, al ANCPI, actualizat, privind aprobarea
Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară
30. http://www.nou.anevar.ro
31. http://analizeimobiliare.ro
32. http://www.darian.ro
33. http://www.ocpi.ro
34. http://www.insse.ro
35. http://www.bnro.ro
36. http://www.primariaclujnapoca.ro
37. http://cluj-city.map2web.eu/
38. http://www.cjcluj.ro
39. http://www.imobiliare.ro
40. http://www.edil.ro
41. http://www.casapitas.ro
42. http://www.piata-az.ro.
43. http://www.ziare.com
44. http://www.ziuadecluj.realitatea.net
45. Google Earth

99