Universidad Abierta Para Adulto

Asignatura:
Registro de Titulo y sus Oportunidades

Facilitador:
Daysi de la Rosa

Tarea:
Unidad II

Participantes y Matriculas:
Francis Carolina Gómez Reyes

Matricula:
08-0153

Fecha:
03 de Abril del 2019
Santiago, República Dominicana
Introducción

El presente trabajo de investigación aborda el tema de La Función calificadora de los

Registradores de Títulos en el marco de la Ley 107-13 de Derechos de las personas en
sus relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo. El objetivo
primordial fue contraponer la facultad del Registrador de Títulos, en el ejercicio de su
función calificadora enfocada directamente en el ámbito de aplicación de la Ley 107-13,
cuyas áreas de derecho convergen en su aspecto netamente administrativo, al cual se
deben ambas legislaciones; es decir la Ley 108-05 de Registro inmobiliario del 23 de
marzo de 2005 (modificada por la Ley 51-07 del 23 de abril de 2007) ley que regula de
manera principal esta función registral.

Establecimos que esta función de carácter especializada del Registrador de Títulos, no

entra en conflicto con lo preceptuado en la Ley 107-13 de Derechos de las personas en
sus relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo, ni de sea de
manera parcial o total, es decir estas normativas resultan compatibles. Este análisis
tendió a demostrar que los principios que rigen cada normativa permite el desarrollo de
la actividad registral, protagonizada por el Registrador de Títulos de cara al espectro
que compone la Ley 107-13 de Derechos de las personas en sus relaciones con la
Administración y de Procedimiento Administrativo.
Distinguido participante:
Consulte la bibliografía básica de la unidad y demás fuentes complementarias del
curso; Resolución No. 2669-2009: Reglamento General de Registro de Títulos, luego
realice la actividad que se describe a continuación:

1. Redacta un ensayo acerca de la función calificadora del registrado de título.

Colgar un tutorial de como se hace.

En Derecho hipotecario registral, de acuerdo con el doctrinario español Javier Gomez

Galligo, es determinar si el acto o contrato (titulo en sentido formal como en sentido
material), presentando el Registro de Propiedad, reúne o no los requisitos exigidos por
el ordenamiento jurídico para su validez y para su eficacia frente a terceros, con la
finalidad de que solo tengan acceso , y por tanto la protección del sistema, los títulos
validos, perfectos.

El fin perseguido con la escrupulosa calificación, es evitar el ingreso a Registro de

Títulos de documentos deficientes que puedan conspirar con el esfuerzo originario que
se hizo con el saneamiento.

Otros autores españoles citan que calificar es decidir si el hecho del cual se solicite el
asiento, llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es decir,
se trata de determinar si, conforme a la ley, procede o no practicar el asiento calificado.

Para comprobar la legalidad de los documentos presentados a Registro son objeto de

una depurada comprobación, particularmente minuciosa en los casos inmatriculación
de fincas, no solo por el Registrador, sino a través de un proceso en el que intervienen
topógrafos, propietarios colindantes, consejo de distrito, asesores jurídicos, entre otros.

En el registro solo deben ingresar negocios jurídicos de disposición perfectamente

sanos, o al menos aparentemente sanos.
El Reglamento General de Registro de Títulos, en su Artículo 43, define la función
calificadora como “La facultad que el Registrador de Títulos tiene para
examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias.”.

La función calificadora se aplica sobre toda actuación solicitada al Registro de Títulos,

comprendiendo:

a) Las actuaciones por las que se pretende la inscripción y/o anotación de

derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles.
b) Las solicitudes de certificaciones en general y las certificaciones con reserva de
prioridad en particular.

Todas las solicitudes de inscripciones, anotaciones y/o certificaciones presentadas a

consideración de los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen, deben
reunir los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el Código Civil, otras
leyes aplicables, el presente Reglamento y demás disposiciones complementarias que
procedan.

La función calificadora es responsabilidad exclusiva del Registrador de Títulos o del

Registrador de Títulos Adscrito, cuando corresponda, respecto de las actuaciones en
las que intervenga. Es obligatoria, indelegable y se ejerce con independencia funcional,
en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario, del presente Reglamento, y de otras
normas jurídicas aplicables.

La función calificadora comprende las facultades de:

a) Comprobar que la documentación presentada esté completa y cumple con los

requisitos de forma y fondo establecidos para la actuación solicitada.

b) Verificar la procedencia o improcedencia, validez y la naturaleza inscribible del

acto o contrato presentado.
 c) Examinar y verificar las formalidades y legalidad de los documentos y de la
operación que le es solicitada, para determinar su procedencia.

d) Examinar y comprobar la legitimidad y capacidad legal de los otorgantes del acto

y/o de los solicitantes.

e) Verificar la competencia del funcionario o Abogado Notario que autorice,

legalice o ante el cual se instrumente el acto.

f) Verificar que se hayan pagado la contribución especial para integrar el Fondo de

Garantía de Inmuebles Registrados, así como cualquier otro impuesto o tasa
que corresponda.

g) Solicitar cualquier documentación complementaria que considere conveniente.

h) Citar, si lo considera pertinente, al o a los solicitantes, propietarios y/o

beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes, si los hubieren,
para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el que hubiere alguna
duda respecto de su contenido. Artículo 49. En ningún caso el ejercicio de la
función calificadora es apta para subsanar los defectos, errores u omisiones que
pudieren contener los documentos presentados.

El Registrador de Títulos al ejercer la función calificadora no está facultado para

presumir aquello que no está expresamente consignado en los documentos
presentados.

En toda decisión emanada de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, la función

calificadora del Registrador de Títulos se limita a constatar que no existan vicios de
forma sustanciales. En caso de existir impedimentos para la ejecución de la decisión de
un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador de Títulos debe comunicar
mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que dictó la decisión dicha situación,
solicitando impartir las instrucciones expresas y escritas que estime convenientes.
Mientras el Registro de Títulos no reciba instrucciones expresas y escritas del Juez o
Tribunal no deberá ejecutar la decisión.

El resultado del ejercicio de la función calificadora se concreta en el acto administrativo

de ejecutar o rechazar definitivamente la solicitud de inscripción, anotación o
certificación y su documentación.

En nuestro sistema el Registrador de Títulos es un interprete autorizado de la legalidad

del documento, y nuestro más alto Tribunal, la Suprema Corte de Justicia, ha dicho que
el Registrador es juez de la legalidad del documento que le es presentado.

En nuestro ordenamiento jurídico, la calificación entraña una delicada labor profesional,

que precisa tomar en consideración todos los elementos constitutivos de los derechos
reales que recaen sobre los inmuebles. Es obligación del registrador examinar esos
elementos de existencia y validez del documento presentado, verificar que
efectivamente los requisitos establecidos por la plena eficacia, han sido satisfechos por
el interesado, y por lo tanto tiene que depurar la documentación que se le ha
presentado.

La primera calificación es compartida por la Dirección Nacional de Mensuras

Catastrales, sus Direcciones Regionales, los Tribunales de la Jurisdicción inmobiliaria y
los Registros de Títulos, con motivo de la materialización del proceso de saneamiento,
lo que da lugar a la inmatriculación o primer registro.

En los actos posteriores, en las actuaciones que siguen al primer registro, corresponde
a los Registros de Títulos calificar los documentos, salvo los actos de levantamiento
parcelarios: el saneamiento, el deslinde y las modificaciones parcelarias (refundición,
subdivisión, urbanización parcelaria y regularización parcelaria); en cuyos casos
corresponde a la Dirección de Mensuras calificar los aspectos catastrales.
Naturaleza Jurídica de la Calificación Registral

La doctrina iberoamericana levanta la posición de que la calificación registral tiene un

estrecho vinculo con lo judicial, esto asi, porque una decisión del Registrador tiene un
amplio valor y eficacia a las esferas administrativas y judiciales, porque contra la
calificación del registrador se puede interponer recursos ante los tribunales, y estos se
tienen que pronunciar al respecto.

Gómez Gálligo reputa esta decisión, y sostiene que aunque el Registrador decide con
total independencia sobre una cuestión que afectara de manera decisiva los derechos
de las personas interesadas en la situación inscribible, la calificación no es una función
judicial, pues su finalidad no es la de resolver una situación contenciosa, sino la de
decidir si se incorpora o no al Registro de la Propiedad, con eficacia erga omnes, y en
ocasiones con eficacia constitutiva, lo que constituye una nueva situación jurídica
inmobiliaria.

Otros tratadistas manifiestan que el Registrador en un funcionario de la jurisdicción

voluntaria, porque su actuación está determinada por instancia de parte, y existe un
indiscutible predominio de interés privado; la actuación de oficio resulta muy
excepcional, y está determinada por la comisión de un error puramente material en que
incurre el Registro o por motivo del interés público. Se rige por un procedimiento
especial y no por el procedimiento administrativo común, está dirigida a la atribución de
derechos reales frente a terceros.

En nuestro país la calificación está vinculada a la función judicial, porque muchas veces
la decisión emanada del Registrador puede afectar derechos que están fuera de la
órbita de lo administrativo y, además, contra tal decisión eventualmente se puede
interponer el recurso jurisdiccional ante el Tribunal Superior de Tierras.

Hay que señalar que la función calificadora también participa de la naturaleza

administrativa del orden judicial. EL Registrador de Títulos depende de la Dirección
Nacional de Registro de Títulos, que constituye un órgano de la jurisdicción
inmobiliaria, y esta, a su vez, depende del Consejo del Poder Judicial.

EL Exceso Clasificatorio

Nadie puede discutir la trascendencia, gravedad y delicadeza de la función calificadora,

y el responsable de vigilar el correcto y equilibrado desenvolvimiento de la oficina
registral inmobiliaria se centra en la figura del Registrador de Títulos.

Su esfuerzo tiene que estar dirigido con mucha prudencia, con esmerado tacto y
marcada ecuanimidad, evitando en su exigente función de calificador, que nada le haga
incurrir en excesos o que, en sentido contrario, pueda llegar al defecto o riesgo que
puede impulsar cualquier asomo de ligereza.

Si el Registrador se excediere, podría contravenir el alto propósito del Registro de

Títulos o Registro de la Propiedad, podría atacar directamente la seguridad jurídica, la
seguridad de tráfico inmobiliario, el crédito territorial, la publicidad registral y la
prioridad.

Al referirse a la calificación desmedida o excesiva, el autor mexicano Bernardo Pérez

del Castillo afirma que con frecuencia algunos registradores tienden a considerarse
juez de jueces y se introducen al estudio de un documento en los aspectos más
insignificantes, lo que conlleva muchas veces al entorpecimiento y dilatación en el
proceso registral, así como el innecesario congestionamiento de los documentos, y en
algunas ocasiones, puede fomentar la corrupción.

El Registrador tiene que procurar certeza y confianza, el llamado ius certum o

seguridad del derecho, actuar en todo momento como un genuino celoso centinela de
los derechos registrados, pero al hacerlo no puede perder de vista que tiene que
armonizar ese buen propósito, que no es más que la seguridad jurídica, con la
necesidad de agilizar el despacho del expediente, a fin de que la respuesta sea
oportuna, que no es otra cosa que la seguridad de tráfico inmobiliario.

Lo que persigue el sistema registral dominicano con una escrupulosa calificación, es

evitar el ingreso al Registro de documentos deficientes que puedan conspirar con el
esfuerzo originario que se hizo con el saneamiento, se adoptaron todos lo cuidados
para garantizar que los derechos ingresaran con toda limpieza, absolutamente
saneados.

Caracteres de la calificación registral

Son varios los caracteres que se pueden verificar en la calificación registral, así se
puede asegurar que la función calificadora revela una exclusividad a cargo del
Registrador de Títulos, quien lo realiza con entera libertad, absoluta independencia,
total autonomía, y sin que en ningún caso pueda delegarla.

La norma contenida en el Artículo 46 del Reglamento General de los Registro de

Títulos, modificado, indica que la función calificadora es responsabilidad exclusiva del
Registrador de Títulos. Ahí queda retratado el carácter de exclusividad.

Wilson Gómez, citando a los argentinos García Coni y Ángel Frontini, señala que estos
últimos autores establecen en su obra titulada Derecho Registral Aplicado que: “Ya no
se discute que el registrador debe calificar los documentos, pues no es un
amontonador de papeles que mecaniza su labor, sino un especialista que cumple una
tarea intelectiva”.

El Registrador tiene la obligación de calificar, y se cumple el carácter de obligatoriedad

calificatoria en la letra del artículo 47 del antes indicado Reglamento cuando establece
lo siguiente: “La función calificadora es obligatoria, indelegable y se ejerce con
independencia funcional, en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario, del presente
Reglamento, y de otras normas jurídicas aplicables.
El carácter de motivación se materializa cuando el Registrador, en ocasión de rechazar
definitivamente la solicitud de inscripción por un defecto insubsanable u observa el
expediente para que sea corregida una deficiencia subsanable, produce el
correspondiente escrito motivado.

Naturalmente, si el Registrador comprueba que el expediente o documento que le es

presentado cumple con las exigencias de forma y fondo establecidas, tiene que
ejecutar la solicitud de inscripción, anotación o certificación, según lo establece la
norma contenida en el Artículo 56 del Reglamento General de Registro de Títulos,
modificado.

Los alcances y límites de la calificación registral

La calificación tiene aplicación sobre todo documento inscribible presentado en el

Registro; empero, los sistemas registrales no le otorgan los mismos alcances, ni
iguales límites, ni la misma amplitud a este principio.

En nuestro sistema, el alcance de la calificación con respecto al documento privado es

bastante amplio, comprende las facultades de comprobar que la documentación
presentada esté completa y que cumpla con los requisitos de forma y fondo
establecidos para la actuación registral de que se trate; puede examinar y verificar la
legalidad de los documentos, la ratificación o rectificación documental, apreciar la
legitimación de firmas, establecer la capacidad de los otorgantes y hasta hacer la
comprobación de que se han cumplido las obligaciones fiscales o tributarias.

El criterio jurisprudencial de que “El Registrador de Títulos es juez de la legalidad del

acto que se le somete”, corona la amplitud reservada a la calificación registral, y es que
el Registrador puede incursionar en la parte intrínseca del documento, puede, incluso,
hacer comparecer a los interesados o apoderados para hacer comprobaciones y
despejar dudas.
En vista de la gravedad que implica la función registral en nuestro sistema, el rol de
calificar a fondo que pone sobre los hombros del Registrador es de una gran
responsabilidad; es por ellos que este debe estudiar exhaustivamente el expediente,
cada uno de los documentos que lo integran, más aún porque, como se sabe, no
siempre se exige al Abogado Notario la instrumentación del acto público o auténtico, a
la fecha puede hacerlo bajo acto privado con las firmas notariadas, y tratándose de un
Registro con inscripción constitutiva y convalidarte, los ciudadanos tienen que ser
necesariamente de alta prudencia, sin que esto quiera decir que deba excederse en la
calificación.

Esta amplia facultad clasificatoria, generadora de un alto nivel de seguridad jurídica, se

verifica, además, entre otros sistemas registrales, en los de Austria, Alemania,
Inglaterra y Suiza.

Sin embargo, el Registrador al calificar también tiene sus límites y no está facultado
para subsanar motu propio deficiencias u omisiones importantes que pudieren
revelarse en los documentos que le son presentado, ni tampoco presumir lo que no
está expresamente consignado en los mismos.

En lo concerniente a la calificación del acto puramente administrativo, el Registrador de

Títulos tiene una facultad intermedia, limitada en cuanto el documento privado; sin
embargo, no tanto así como la restricción que impone el documento de naturaleza
judicial, caso en el cual el esfuerzo calificador solo se contrae a los elementos
extrínsecos, pero tampoco con las amplitudes y libertades con que se escruta el acto
privado.

En la situación relativa al acto de orden judicial, la calificación se contrae a los aspectos

formales, de congruencia de las decisiones bajo las modalidades de sentencia,
ordenanza, auto y resolución, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento que se
ha observado, de tracto sucesivo, legalidad, competencia y justa causa.
En lo que tiene que ver con la calificación de los actos que emanan de la autoridad
judicial, la norma contenida en el Artículo 51 del Reglamento General de Registro de
Títulos, señala que la función calificadora del Registrador de Títulos estará limitada a
constatar que no se verifiquen vicios de forma que eventualmente pudieran resultar
sustanciales.

En nuestro sistema registral, si el Registrador de Títulos se encontrare en la

imposibilidad de ejecutar una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria,
debe comunicar la situación mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que dictó la
decisión, solicitando impartir las instrucciones expresas y escritas que estime
convenientes, conforme con la norma contenida en el Artículo 52 del Reglamento
General de Registros de Títulos.

La Precalificación

Es una fase interna relativa al procedimiento de ejecución de un determinado

expediente impulsado por una actuación registral; en esta un profesional del Derecho
con un importante nivel de capacitación profesional en la material recibe el expediente,
por lo general de la fase de inscripción y comprueba que han sido cumplidos los
principios registrales, las leyes, reglamentos, normas complementarias y requisitos
establecidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

El pre calificador verificará lo concerniente al tracto sucesivo, actuaciones en curso y si

cumple con todas las exigencias técnicas establecidas (entre ellas completar
plantillas…).

Es obvio que la precalificación no puede considerarse como una calificación previa,

pues la calificación registral es una facultad única del Registrador de Títulos, quien es
absolutamente responsable de la misma; se trata entonces de una ayuda propuesta
que queda bajo su absoluta consideración.
El resultado de la función calificadora

El Artículo 56 del Reglamento General de Registro de Titulos dice que “ El resultado del
ejercicio de la función calificadora se concreta en el acto administrativo de ejecutar o
rechazar definitivamente la solicitud de inscripción, anotación o certificación y su
documentación.”

En realidad el resultado del ejercicio de esta función consiste en admitir la inscripción, o

sea, hacerla definitiva tras calificarla favorablemente y, por tanto ordenar su ejecución;
en caso contrario, rechazar el documento o expediente; una tercera posibilidad consiste
en observarlo, tras determinar que acusa una deficiencia subsanable.

En el caso de que el expediente sea observado por estar afectado por un defecto
subsanable, el Registrador deberá inscribirlo de manera provisional por quince días.
Dentro de ese plazo tienen que ser rectificadas las deficiencias, en caso contrario se
producirá la caducidad de pleno derecho.

Si el interesado subsana, la inscripción provisional se convierte en definitiva y la fecha

se retrotrae a la fecha del asiento de presentación consignado en el Libro Diario.

Mientras tenga vigencia la inscripción provisional, el documento o expediente que

ingrese al Registro, relacionado con el inmueble afectado, tiene que ser visto
escrupulosamente por el Registrador, quien adoptará la decisión de lugar.

Si el expediente ingresa al Registro y se establece que no está completo o presenta

defectos insubsanables, el mismo se debe de rechazar de manera definitiva, mediante
un oficio expreso y motivado por el Registrador. En el cual se debe exponer los hechos
y el fundamento jurídico, expresando los medios que sustentan el rechazo, el órgano
por ante el cual se puede recurrir la decisión y el plazo reservado para interponer el
Recurso Jerárquico.
Dentro de las irregularidades insubsanables el art. 58 establece:

a) La legalización de firmas o instrumentación del acto auténtico por quien no está

facultado para ello a la fecha de su emisión.

b) La falta de calidad del otorgante para el acto de que se trata.

c) La presentación de un acto no permitido por las normas que regulan la materia.

d) La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos de fondo y de

forma establecidos por la Ley de Registro Inmobiliario y este Reglamento.

e) Los actos que presenten vicios de forma sustanciales al no consignar, consignar

erróneamente o de forma insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar
correctamente el principio de especialidad en relación a los sujetos, al objeto y a
la causa del derecho registral.

f) La instrumentación de actos que no cumplan con los requisitos establecidos en

la Ley del Notariado o de otras disposiciones legales.

Si el Registrador de Títulos presume la falsificación o adulteración de un documento,

dentro del plazo correspondiente para resolver la actuación, procederá al rechazo de la
misma y remitirá el expediente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos, a los
fines de que ésta adopte las providencias de lugar.

Cuando se compruebe que un expediente cumple con todos los requisitos de forma y
fondo, o formuladas observaciones al mismo y estas hayan sido corregidas
adecuadamente dentro de los plazos establecidos, el Registrador de Títulos procederá
a ejecutarlo.
Existe un recurso para atacar la calificación negativa del Registrador; se denomina
jerárquica, y se interpone ante el superior jerárquico inmediato de dicho oficial público,
el Director Nacional de Registro de Titulos; y, en la eventualidad de que este identifique
con la calificación que ha dado al caso el Registrador entonces, contra esta decisión se
puede interponer el recurso Jurisdiccional ante el Tribunal Superior de Tierras.

En caso de que un expediente comprenda más de una actuación sustentadas en actos

de disposición voluntaria, y algunas puedan ser ejecutadas y otras no, se procederá al
rechazo del expediente indicando las actuaciones que son procedentes para que
puedan ser introducidas individualmente nuevamente.

Con la interposición de estos recursos, el asiento de representación levantado en el

Libro Diario se reserva automáticamente hasta que se agoten la acción y los recursos
administrativos.

Las faltas o defectos subsanables comprobadas por el Registrador se resuelven entre

nosotros cuando este, mediante un oficio motivado, otorga al interesado un plazo no
mayor de quince días, para que lo corrija o subsane; dicho Registrador procurará que
su actuación sea asentada en el Registro Complementario.
Conclusión

En definitiva, nuestro interés es proyectar que tener una ley especial y estar dentro de
la sombrilla de independencia que cubre a la judicatura, no implica que se puedan
desconocer los derechos de los ciudadanos que acceden a los servicios de los
Registros de Títulos. La ley 107-13 no ha entrado vigencia, pero durante la vacación
legal, llama a los órganos administrativos a prepararse para su aplicación.