SEMINARIO INTEGRAL DE AVALÚOS

(MEMORIAS)

CAPITULO I:

DEFINICIONES BÁSICAS

Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo que vale una
persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado, son sinónimos de valor:
importancia y precio.

PRECIO:

Según el mismo Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

CLASES DE VALOR:

Por valor se entiende en términos generales, el grado de utilidad o aptitud de las cosas, para
satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En términos económicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el orden de
preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la resultante de una apreciación
comparativa entre 2 o más bienes.

ELEMENTOS DEL VALOR:

La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que exista una necesidad,
individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo, no se explicaría que el sujeto se
esforzase en procurar medios con que satisfacerla.

La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de satisfacer alguna necesidad.

El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su obtención deba gastarse
tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de él libremente, desaparece todo interés en
la apreciación comparativa.

El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia, fundada o no, que el

individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer una determinada necesidad.

CONCEPCIONES DEL VALOR:

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor de Uso.

Valor de Cambio:
Es la relación existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor de cambio no
existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiaría una cosa útil, por otra que carece de
utilidad.

En términos de Avalúo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se obtendría por un bien
(Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a vender en un mercado abierto, siempre
y cuando exista demanda por el bien ofrecido.
El valor determinado en el Avalúo, es el precio por el cual se efectuaría una operación de
compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la Propiedad
Raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tenga ventaja sobre la otra,
obrando ambas libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es claro, que en esta definición de valor de cambio en términos de la Actividad Valuatoria, se

integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el conocimiento de la utilidad.

Valor de Uso:

El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor que el hombre
confiere a las cosas de acuerdo con lo que para él significan y que el Individuo aisladamente le
atribuye. En términos Valuatorios, el Valor de Uso, se aplica a bienes inmuebles con usos
especiales individuales y de utilidad particular. Mide el valor en razón del uso específico al que se
destina la propiedad, se aplica especialmente en Avalúos Industriales.

Nota: Pese a que todavía no se habla en términos reales de los procesos valuatorios, es
pertinente aclarar que en la fijación de valores, objetivo final del avaluó, no se cuantifican valores
sentimentales, pues ello es imposible

QUÉ ES UN AVALÚO?

Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avaluó, y pese a que el Gran

Diccionario Enciclopédico Visual, define avaluó como: Valuar, valuación, en términos
inmobiliarios se podría definir así:

Un avaluó es un proceso técnico, lógico y coherente que permite analizar, procesar e interpretar
información inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones directas e indirectas, para determinar
el valor comercial más probable de un bien, en términos monetarios, en un mercado abierto y en
condiciones normales.

AVALUO COMERCIAL:
Es el valor del bien en un mercado abierto, siendo éste el precio por el cual se efectuaría una
operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en
condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un
equilibrio de oferta y demanda.

AVALUO CATASTRAL:
Es la determinación del valor de los predios, de una región determinada, obtenido mediante
investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

AVALUO CONTABLE:
Es la representación de la inversión que una empresa ha hecho en un bien determinado, y la
forma en que se prevé su recuperación, una vez ha cumplido su vida útil.
 PRINCIPIOS GENERALES EN LA VALORACIÓN DE BIENES

El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un bien, es

indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios básicos de valor están
Interrelacionados, y su relativa importancia, varia dependiendo de las condiciones locales
particulares. Estos principios pueden definirse así:

Principio de Mayor y Mejor Uso:

Se relaciona con la mayor rentabilidad de un predio a la luz de la normatividad vigente, al uso
más probable y financieramente aconsejable. El más alto y mejor uso se deriva de un análisis de
la comunidad, del vecindario, del sitio y las mejoras introducidas en el entorno.

Principio de Sustitución:
El valor de un bien esta influenciado por el costo de adquirir otro bien comparable, que lo pueda
sustituir en gozo y deleite.

Principio de Conformidad:
Todos los bienes para poder ser comparables deben ser similares en diseño, construcción,
vetustez, materiales, acabados, servicios públicos, localización y todos aquellos parámetros que
tengan incidencia en la determinación del valor.

Principio de Temporalidad
El valor de un bien es variable a lo largo del tiempo, pues las condiciones económicas
imperantes se alteran en el transcurrir del tiempo, prueba de ello es un simple análisis de los
indicadores económicos.

Principio de Cambio:
Todos los bienes están sujetos a cambios (deterioro y/o mejoramiento de las características
físicas del bien y del modelo económico que lo circunda), no existe condición física o económica
que permanezca constante en el tiempo.

Principio del Equilibrio – Decline:

Los elementos susceptibles de avaluó están sujetos al deterioro y/o mejoramiento de sus
características físicas lo que se traduce en cambios de su valor y ello trae como consecuencia las
siguientes situaciones:

Crecimiento, cuando se hacen mejoras sobre el bien, es lógico suponer un incremento en su

demanda y su avaluó.

Equilibrio, Cuando el bien sufre cambios que maximizan su uso, es Obvio suponer que su vida
útil se incrementa, y ello genera cambios en el avaluó.

Decline, Cuando el bien requiere una cantidad importante de mejoras, que garanticen el
mantenimiento de su utilidad original, es posible que la demanda por el bien disminuya, pues su
utilidad no se maximiza, lo que se traduce en un cambio de su avaluó.

Principio de Anticipación:
Toda inversión debe general una rentabilidad (interés de oportunidad), un bien se adquiere con la
esperanza de un valor futuro superior, independientemente del usufructo al que se le someta.
 ASPECTOS QUE SE DEBEN TENER PRESENTE EN LA ELABORACIÓN
DE UN AVALÚO.

Se deben considerar cuatro aspectos; Físico, Jurídico, Económico y Político o Normativo.

Aspecto Físico:
Es la identificación de los linderos del inmueble sobre documentos gráficos (planos, fotografías
aéreas), para tener la certeza del predio motivo del avalúo y poder realizar el recorrido físico del
terreno. También comprende a la descripción y clasificación de las edificaciones.

Aspecto Jurídico:
Permite definir claramente la relación entre el sujeto activo del derecho, (propietario o poseedor)
y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la identificación ciudadana o tributaria del propietario o
poseedor y de la escritura y registro, o matrícula inmobiliaria, para determinar el modo de
adquisición del bien motivo del avalúo y la ficha catastral del predio respectivo.

NOTA: No es función del avaluador determinar la legalidad o no de la información jurídica

presentada durante el proceso valuatorio, la información jurídica es mas informativa que técnica.

Aspecto Político o Normativo:

Se refiere a la observación y cumplimiento de normas de Planeación Urbana y Rural, Medio
Ambiente y en general, la correcta aplicación de la normatividad vigente.
Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas construcciones
que estén por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas (Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24
de 1998),Diferente a las construcciones que carecen de licencia, pero que están dentro de la
norma, adicionalmente la normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es
pertinente recordar que la forma técnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en
altura, por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

Aspecto Económico:
Consiste en la determinación del valor del inmueble, diferenciando el valor de los terrenos y el
valor de la edificación, si el inmueble es un bien simple. Si el predio esta sometido al régimen de
Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma individual el terreno privado, el terreno
comunal, el área construida privada, el área construida comunal, las obras de ornato y
embellecimiento, los garajes y el Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe
avaluarse el terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilización, las
construcciones, los cultivos (aquí se incluye toda la actividad agropecuaria), y el Potencial de
Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en forma individual el terreno, las
construcciones (sujetas siempre al Código de Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el
Good Will y el Valor en Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria,
(patentes por ejemplo).

VALORIZACION

La Valorización es una contribución real y obligatoria, que pagan los propietarios de los predios
que se ven beneficiados con la ejecución de una obra de interés público.

Principios Generales:
Capacidad de Pago
Beneficio predial imputable a la ejecución del proyecto
ACCIONES URBANÍSTICAS

Son actuaciones administrativas sectoriales que afectan la estructura del territorio municipal o
distrital, por ejemplo:
Clasificación del suelo
Determinar espacios libres para parque áreas verdes públicas
Determinar las zonas no urbanizables por estar en zonas de riesgo

AREAS DE CESION

Son las áreas que el urbanizador no puede desarrollar arquitectónicamente, se clasifican en:
Cesiones Tipo A: Son áreas no urbanizables que deben ser entregadas al municipio, mediante
escritura pública.
Cesiones Tipo B: Son áreas no urbanizables pero de propiedad del Conjunto y/o Parcelación.

AREA CONSTRUIBLE

Es la máxima área susceptible de ser desarrollada en un predio.

INDICE DE OCUPACION

Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN

Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lote por el desarrollo en altura
permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio, y están
definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad:
Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

PROPIEDAD HORIZONTAL

Se refiere a bienes cuyo usufructuó esta definido por un Reglamento.

ESTRATIFICACION

La calificación de la fachada, la cubierta, la cocina, el baño y un ambiente, definen la

estratificación de las construcciones, su objetivo fundamental, es definir la tarifa básica de los
servicios públicos domiciliarios.

CONSTRUCCION

Es todo aquello que simultáneamente posea cubierta y cerramiento.

ELEMENTOS FINANCIEROS

- Valor Presente: Es la representación del valor de un bien, medido en dinero de hoy.

 - Valor Futuro: Es la obtención de la equivalencia de pesos de hoy, a una fecha especifica
futura del tiempo. Es decir, un peso de hoy a cuantos pesos equivaldrá dentro de un año.
- Tasas de Interés: Es la cuantificación de la oportunidad de crecimiento que el dinero
tiene en el tiempo.
- Inflación: Desequilibrio económico reflejado en el crecimiento desmesurado de los
precios de los bienes.
- Devaluación: Perdida de poder adquisitivo de la moneda nacional ante un patrón
universal, generalmente el dólar.

ELEMENTOS ESTADISTICOS

- Media Aritmética: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las observaciones

por el numero de ellas.
- Media Geométrica: Se define como la raíz cuadrada.

CAPITULO II

QUE SE ENTIENDE POR SUELO?

Por suelo se entiende la superficie de la tierra.

CLASES DE SUELOS

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo en:

SUELO URBANO:

Constituye el suelo limitado por el perímetro urbano, definido mediante acuerdo municipal, las
áreas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos por el Plan de Ordenamiento,
que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,
posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta
categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas
consolidadas con edificaciones, que se definan como áreas de Mejoramiento Integral en los
Planes de Ordenamiento Territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los
centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el perímetro urbano podrá ser mayor
que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios.

SUELO DE EXPANSIÓN URBANA:

Constituido por la porción del territorio municipal destinado a la futura expansión urbana, que se
habilitará para el uso urbano durante la vigencia del Plan de Ordenamiento, según lo definan los
Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la

posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
públicos domiciliarios, áreas libres, parques y equipamiento colectivo de interés público o social.
Dentro de la categoría de Suelo de Expansión, podrán incluirse áreas de desarrollo concertado a
través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo, mediante su
adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estará
condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas.

SUELO RURAL:

Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad,
o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos
naturales y actividades análogas.

SUELO SUBURBANO:

Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural en las que se mezclan los
usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como
áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de
intensidad o de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios,
de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994, podrán formar
parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a

impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas, sin que previamente se surta
el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual, deberán contar con la infraestructura
vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

SUELO DE PROTECCIÓN.

Constituido por las zonas y áreas de terreno localizadas dentro de cualquiera de las anteriores
clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de
las zonas de utilidad pública para la construcción de infraestructuras para la provisión de
servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.

Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno considerada en su totalidad.

Pendiente.
Es una característica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la resultante de dividir
la diferencia de altura entre 2 puntos alto y bajo, por la distancia horizontal entre ellos, expresada
en porcentaje: (Grafica No. 1).
 Grafica No. 1
h1

h2

Clasificación de Terrenos Según Pendiente.

Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores al 50%

Clasificación agrológica.

Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso, explotación y
manejo. La clasificación agronómica y/o agrológica, aparte de analizar las condiciones físicas y
químicas del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural,
encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad,
pedregosidad, erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad.

2.2.16.1. Drenaje.

Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención del ser
humano, según el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:

Suelos con Drenaje natural:

Es la rapidez con que los suelos se secan después de recibir una gran cantidad de agua, sin
que el hombre haya realizado obras de adecuación. Es una característica que depende de las
condiciones del clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:

Suelos excesivamente drenados:

El agua del suelo se retira muy rápidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o
tienen texturas arenosas o muy porosas, no muestran ningún tipo de moteado, la mayoría de la
lluvia se pierde y no son aptos para la mayoría de cultivos corrientes.
Suelos bien drenados:
El agua se retira con facilidad pero no con rapidez, retiene cantidades óptimas de agua para
crecimiento vegetal. Tienen texturas medias.

Suelos Moderadamente bien drenados:

El agua se remueve con cierta lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante
periodos cortos aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estaciónales o
anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden presentarse condiciones
desfavorables a cultivos de árboles.

Suelos Imperfectamente drenados:

El agua es eliminada del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos
apreciables de tiempo, capa Friática alta. Los cultivos estaciónales están restringidos a una sola
época del año, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.

Suelos Pobremente drenados:

El agua es removida tan lentamente que el suelo permanece mojado por largos periodos de
tiempo. El agua friática esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte
considerable del año. Ocurre en áreas planas o con ligeras depresiones, es imposible cultivar en
la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.

Suelos Muy pobremente drenado:

El agua se elimina del suelo tan lentamente que el nivel friático permanece en la superficie o
sobre ésta, la mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o están
frecuentemente encharcados. Muy húmedo para cultivos, excepto arroz.

Suelos con Drenaje externo:

Es la rapidez con que el agua se escurre por la superficie del terreno.

Suelos con Drenaje interno:

Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del terreno.

Encharcamiento:
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en infiltrarse, produce
encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de estructura masiva, texturas muy
finas presencia de capas impermeables.

Permeabilidad:
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del movimiento
del agua a través de los espacios porosos.

Discontinuidad:
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una inversión adicional
para la normal explotación económica del predio. En este caso se anotarán las fallas naturales
del terreno, tales como zanjas, piedras, barrancos.

Retención de Humedad:
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua, de acuerdo a su
textura y composición.
Pedregosidad:
Se refiere a la proporción relativa de piedras mayores de 25mm. de diámetro, que se encuentran
dentro o sobre el predio.

Erosión:
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre. Según el grado
de erosión, esta se clasifica en:

Erosión Ligera:
Las pérdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo laminar.

Erosión Moderada: Las pérdidas de suelo están entre el 25 y 75% de la capa superficial, es
claramente apreciable.

Erosión Severa:
El suelo superficial ha sido removido prácticamente todo, presenta cárcavas superficiales y
algunas profundidades.

Erosión muy Severa:

Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

Textura:
La combinación de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinará en el campo
cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana).

Profundidad Efectiva:
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos o químicos de
ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia de sales, se clasifican en:
Muy superficiales : Menos de 25 cm.
Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Más de 150 cm.

Nivel de Fertilidad:
Esta relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio, capacidad
cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio. Un suelo fértil es el que
tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo, potasio, calcio, magnesio), los suelos de
mas fertilidad son aquellos que tienen acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma
la germinación, el crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
 CAPITULO III

ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LOS LOTES.

Por lote en términos valuatorios, se entiende una porción de terreno claramente delimitada.
Ubicación:
Se refiere a la situación geográfica del bien dentro de un plano general de la ciudad, determinada
por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la ubicación con respecto a la cuadra,
a la esquina de mayor valor, a la manzana, factores que inciden en la valorización final.

Forma:
Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o irregular, y es
elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella depende en alto grado, el
desarrollo potencial del bien.

Frente:
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía principal,
aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre vía principal y sobre vías
secundarias.

Fondo:
Se define como la extensión superficiaria considerada entre el frente principal del predio y su
lindero posterior.

Relación frente-fondo:
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 m de frente, por 12 m de fondo,
por ejemplo). Esta relación define el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el
máximo aprovechamiento de espacios.

Potencial de Desarrollo:
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las construcciones. Su
importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar verticalmente las ciudades.

Derecho de Superficie:
Podría definirse como el desarrollo arquitectónico en altura viable para realizar en el predio, es
decir, la densificación de la construcción, es factor determinante del valor, pues es evidente la
escasez de tierra urbanizable existente en las ciudades.

ELEMENTOS INCIDENTES EN EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES.

Por construcción se entiende todo aquello que simultáneamente tenga cubierta y cerramiento.
Son elementos incidentes en su valor:

Materiales.
 Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de formas.
Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos inmuebles, uno
construido en madera y otro construido en concreto. Se debe tener especial cuidado en
todos los procesos constitutivos de la construcción:
Estado De Conservación:
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no presente ninguna
incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro producido por el uso a través de los
años.

Vetustez:
Define la edad de construcción del inmueble. Generalmente se considera como vida útil de un
inmueble un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 años, dependiendo de los materiales
de construcción, su adecuado mantenimiento y la destinación del inmueble.

Nota: En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de

conservación y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los tratadistas Fitto
y Corvinni, que asumen factores de afectación negativa que debe ser aplicada sobre todos los
inmuebles, como consecuencia del paso de los años y su estado de conservación.

El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicación de las mencionadas tablas, pues en
ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica deterioro, lo cual no siempre es
valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en obra gris y en un lapso determinado de cinco
años, las características físicas del predio en ese momento, serán mejores a las que el inmueble
tenia en su momento de adquisición. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado
de conservación y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el inmueble ofrece
para las actividades que se desarrollen en el.

Factor De Vecindad:
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vías del sector
(avenido, paralelo), de los centros de atracción económica, de las instituciones educativas, de
atención hospitalaria, institucional, de policía y centros culturales, deportivos y recreacionales.

Diseño:
Elemento altamente incidente en la determinación final del valor de una construcción, pues de el
depende la luz solar, la distribución interior del inmueble y la resistencia de los materiales frente a
los vientos. En términos generales, el diseño es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas
en planos, para la elaboración de un diseño se debe tener en cuenta las características del
terreno y las normas de la zona.

En el análisis del diseño el avaluador debe considerar el área del bien (determinante para el
manejo de los espacios), la zona y su ubicación (el estado, norma para cada zona en las cuales
se divide la ciudad), los servicios (se debe tener certeza sobre su factibilidad de instalación), la
luz natural (el proyecto debe orientarse según sus necesidades).

Rentabilidad:
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier concepto:
Arriendo, Publicidad.

Ubicación en altura:
No es lo mismo en términos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un cuarto nivel,
pues la contaminación auditiva y visual es diferente, lo mismo que las cargas hidráulicas

Uso actual y posible:

Se considera como uso a la destinación signada a un local y / o edificación en general, que
conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su actividad específica.

Sistemas de transporte:
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al predio con los
sistemas tradicionales de transporte
Expectativas De Valorización:
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecución de una obra de interés
público, ejecutada por el municipio, el departamento o la nación.

Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio al

cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en proceso o proyectadas en forma
inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.

Servicios Públicos:
Si existe disponibilidad y/o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la implementación
de los servicios públicos es muy costosa.

Acabados:
Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los acabados,
elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como sencillos, modernos y de lujo.

Estratificación:
Es un parámetro que cuantifica la tarifa básica de los servicios públicos domiciliarios, sin
embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la cocina, los baños y los ambientes
interiores, estos son elementos que definen el valor de las construcciones.

Nota 1: Existen elementos incidentes simultáneamente en el valor de las construcciones y los

lotes, su análisis dependerá del sentido común, la experiencia y el conocimiento del avaluador.
Adicionalmente es importante resaltar que existen algunos elementos incidentes en el valor de
los inmuebles, que por no ser común a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de
Factores Ambientales (Cercanía a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se
exige una zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales solo
se permite recreación pasiva o reforestación) y otros que el avaluador definirá en su visita a
terreno.

Nota 2: Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados conjuntamente
y no en forma individual, pues ello permite caer en equívocos, por ejemplo, un bien ubicado
en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote ubicado en el sur, pero por este solo
factor de ubicación, no se puede concluir que un bien valga mas o menos que el otro, se
puede concluir si que poseen valores diferentes.

CAPITULO IV

METODOS DE AVALUO.

Pese a que existen métodos valuatorios de aceptación universal, en aras de minimizar la

posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la exactitud del método empleado y
de la veracidad de la información básica, el autor sugiere el empleo de por lo menos dos métodos
en la realización de cualquier avaluó.

Hay métodos que se pueden emplear indistintamente para el avalúo de lotes y de

construcciones.

Métodos Valuatorios Para Lotes.

Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, situado en un
mismo municipio, definido claramente.

Método Tradicional.
Consiste en la aplicación de conocimientos básicos que posee el Avaluador, sobre
comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la ciudad, carece de
sustento lógico y coherente, pues no media ningún tipo de investigación ni aplicación
metodologica, el conocimiento que se posee es empírico. Es el menos recomendado.

Método de Mercado o Comparación.

Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes similares, de los
cuales se conoce su precio de negociación, al lote motivo del avaluó. Esta similitud debe ser por
lo menos en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El lote
motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de los lotes analizados, este método busca
establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes
en la zona. Aunque tampoco es el más adecuado, por lo menos, es más confiable que el
tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello es
recomendable analizar:

Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta,

Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.

Descripción de las propiedades vendidas: Detalles físicos del lote, características positivas y/o
negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad.

Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económica general en la
fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago.

Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamaño, topografía, vías de acceso, entorno inmediato,
ubicación y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D, cuya área es de 450
Metros Cuadrados. Aplicando esta metodología, se procede de la siguiente manera:

Lote A: Valor M2 $ 25.000

Lote B: Valor M2 $ 30.000

Lote C: Valor M2 $ 31.000

Promedio M2 = $ 81.000 = $ 27.000

3

Valor Lote D = 450 x $ 27.000 = $ 12.150.000

Método de Renta.
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo determinado y
así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el inmueble se espera produzca en
un futuro, para determinar hoy, el precio probable del bien.

Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del avalúo,
mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes en características
físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos anuales que en los ingresos se
puedan generar, mediante un análisis del mercado inmobiliario o por incrementos ordenados por
ley.

Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser tomados de
documentos contables legales, y se debe analizar también:

a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de

arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el ultimo año y no
deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se tomara como base de la
cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el Método de
Renta, existen varias concepciones:

Método de Renta, Tasa de Capitalización:

Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que genera en un
año el inmueble y su precio de venta, es decir:
Ingresos generados en un año
T de C = -----------------------------------------------------
Precio de Venta.

La metodología sugiere:
Obtenga una tasa de capitalización representativa del sector donde esta ubicado el inmueble
motivo del avaluó. Esto implica, que se debe conocer de otro lote similar al avaluado, los ingresos
que generaba y su precio de venta. Por sector se entiende la extensión superficiaria que se
genera considerando el bien motivo del avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de
diámetro, dependiendo de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara.

Determine los ingresos del bien motivo del avaluó, esta información la suministra la persona
natural o jurídica que contrata los servicios valuatorios de la empresa.

Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalúo con la tasa de capitalización
obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble por el método de Renta Tasa
de Capitalización.

Ejemplo.
Obtenga una Tasa de Capitalización representativa del sector.

Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla vendido
recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.

Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por $ 100.000.000 y
generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
 TASA DE CAPITALIZACIÓN = Ingresos Generados ( 1 año)
Precio de Venta

TASA DE CAPITALIZACIÓN = $12.000.000 _

$ 100.000.000

TASA DE CAPITALIZACIÓN OBTENIDA = 0.12

b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de $10.000.000.oo.

c. Precio del Inmueble Avaluado.

Se relaciona la tasa de capitalización obtenida con los ingresos que genera el bien motivo del
avaluó.
Ingresos Generados_
Tasa de Capitalización
Entonces:

VALOR INMUEBLE = $ 100.000.000 = $ 83.333.333

0.12

El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333

Método de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos:

Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relación entre el precio de venta de un
inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un año.

MULTIPLICADOR DE INGRESOS BRUTOS = __ Precio de Venta__

Ingresos Generados

Continuemos con los datos del ejemplo anterior:

MULTIPLICADOR = $ 100.000.000 = 8.33

$ 12.000.000

El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33

Para su aplicación esta metodología propone:

Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mínimo tres predios), lo que significa que
se debe conocer de 3 inmuebles similares al que se pretende avaluar, los ingresos que cada bien
generaba y su precio de venta.

El precio del Inmueble motivo del Avalúo, es el producto del Multiplicador de Ingresos Brutos
promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un año. De acuerdo a la exigencia
metodológica, se requiere por lo menos otros dos Multiplicadores de Ingresos Brutos.
Suponga que obtuvo información de otros dos inmuebles similares al avaluado y que este genera
$13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores faltantes. Toda la información
se sintetiza en el siguiente cuadro:

INMUEBLE INGRESOS PRECIO DE MULTIPLICADOR DE

GENERADOS ($) VENTA ($) INGRESOS
100.000.00
A 12.0000.000 0 8.33
83.333.33
B 10.000.000 3 8.33
95.000.00
C 11.000.000 0 8.63

A AVALUAR 13.000.000 ?

A) Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, así:

Multiplicador Promedio = 25.29 = 8.43

3

B) Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:

Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un año, por el valor
del Multiplicador Bruto Promedio, así:

Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43

Valor del Inmueble por el Método de

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos = $ 109.590.000

NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades que implica la
obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que en términos de veracidad su
recolección ofrece.

METODO DE RENTA WR: El ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, propone la siguiente

metodología:

Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la información cierta que
sobre los ingresos generados por el bien, suministra su propietario.

Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco años. El incremento generado en los
Ingresos de un año respecto al siguiente, se calcula según el conocimiento que se tenga de la
actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a
ingresos generados por concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que
genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.

El tiempo de cinco años en la medición de los ingresos, lo asume el Ingeniero Robledo, basado
en una premisa universalmente aceptada en Ingeniería Económica y consistente, en que
proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluación
económica de proyecto, el punto de retorno se da al cabo del quinto año.

La formula para realizar la proyección económica es la tradicional:

VF = Vp (1 + Ip )n

VF = Valor Futuro
Donde:

Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión

Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.

Esta información la suministra el Banco de la Republica a través de su Departamento de

Investigaciones Económicas (Estadística), en caso contrario, puede calcularse aplicando
la formula universal de combinación de intereses que consiste:

Ip = (1-inflación) (1- perdida de poder adquisitivo) – 1.

La inflación y la pérdida de poder adquisitivo empleada en el calculo, es el promedio

individual de los últimos 5 años.

n = Año al cual se va a Proyectar.

Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un ingreso de $
13.000.000 anuales y para efectos de aplicación metodológica, se asume un incremento del 10%
anual. Sin embargo, este incremento se da como consecuencia de la oferta y la demanda,
(inmuebles dedicados al Comercio y a la Industria),para inmuebles dedicados a vivienda, el
incremento anual se fija por decreto.(El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90%
del índice de precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el
sentido común y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y dio como
resultado 0.1936, Entonces:

2.004 = 13.000.000 (1 + 0.1936)5 = $ 31.494.694

2.005 = 14.300.000 (1 + 0.1936)4 = $ 29.024.936

2.006 = 15.730.000 (1 + 0.1936)3 = $ 26.748.852

2.007 = 17.303.000 (1 + 0.1936)2 = $ 24.651.254

2.008 = 19.033.000 (1 + 0.1936)1 = $ 22.717.788

Σ $134.637.524
Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectaría el valor obtenido
en $13.463.752. Entonces

Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752

Valor Inmueble por Renta W.R.= $ 121.173.772.

Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos con
información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad operativa, en el
caso de la metodología W.R., se asumió como incremento un porcentaje constante del 10%, que
no corresponde a la realidad.

Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflación y Devaluación de los últimos

cinco años, lo suministra el Departamento de Investigaciones Económicas del Banco de la
República)

Método Residual:
Está basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los diferentes capítulos
de las construcciones, en la evaluación económica de proyectos de construcción.

La Metodología consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecución de un proyecto

de construcción, de forma tal, que solo quede un residuo, que corresponde al valor del Lote.
Tiene su base, en la determinación del Probable Valor de Venta de un Proyecto de construcción,
obtenido a través del conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo
del avalúo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el mayor y mas
rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e Indirectos de la construcción,
Financieros, de Administración, Utilidades e Imprevistos, quedando solamente, el valor
correspondiente al Lote. Los porcentajes de incidencia de cada ítem, puede variar de un proyecto
a otro, pero los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de
Arquitectos y son los más aceptados.

Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto de

Construcción, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita definir el mayor y
mejor uso del Lote, el área a construir y el precio de venta del metro cuadrado.

La máxima área de construcción depende del municipio donde esta ubicado el bien motivo del
avaluó, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente formula:

ÁREA CONSTRUIBLE = ÁREA DEL LOTE x ÍNDICE DE OCUPACIÓN x ÍNDICE DE

CONSTRUCCIÓN

Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el primer piso.

Índice de construcción es la densificación de la construcción. Ambos índices están definidos

para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan mediante acuerdo del Consejo
Municipal y se relacionan para los distintos barrios en el Acuerdo de usos del suelo.

Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación de 80% y un
Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método Residual, se tendría
 Área construible = 5.000 Metros X 0.8 X 5 = 20.000

Para el ejemplo se asume que el área construible es de 20.000 M2, el área del Lote es de 5.000
M2 y el Valor de Venta de Construcción es de $ 1.000.000 por M2

Precio Probable de Venta = $ 20.000’000.000

Costos Directos = $ Representa el 50 % del

Precio probable de Venta

Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del

Precio Probable de Venta

Costos de Administración = $ Entre un 4% y 6% del Precio

Probable de Venta

Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio

Probable de Venta.

Costos de Imprevistos y = $ Entre un 10% y 15% del Utilidades

Precio Probable de Venta.

Si se asume para cada ítem, la mitad del rango sugerido, se tendría:

Costos Directos 50%

Costos Indirectos 15%
Costos de Administración 5%
Costos Financieros 4%
Imprevistos y Utilidades 13%
87%

Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especifico del proyecto, tales
como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones, Mampostería, Cubierta, Acabados, etc.

Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y dirección Arquitectónica,
Honorarios, conexión de servicios, impuestos etc.

Método del Potencial de Desarrollo:

Esta metodología fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, para su
aplicación, es fundamental entender el Concepto de Potencial de Desarrollo y Derecho de
Superficie.

Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son
las construcciones.

Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de acuerdo a los usos
del suelo y a su ubicación.

El Derecho de Superficie esta limitado por el Índice de Ocupación y el Índice de Construcción.

Índice de Ocupación: Es el área utilizable en el primer piso para el futuro desarrollo.

Índice de Construcción: Es el producto del índice de ocupación aplicado para cada lote por el
desarrollo en altura permitido por la normatividad vigente.

Estos dos índices se obtienen del código de construcción y urbanismo de cada municipio, y están
definidos para cada división Político-Administrativa en que se encuentre zonificada la ciudad:
Comunas, Alcaldías Menores, Sectores etc.

Las metodologías tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo, olvidando la

premisa generalmente aceptada que dice “La tierra urbana vale por su posibilidad presente o
futura como lugar de construcción”.

Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento Territorial,
reconoce como elemento generador de Plusvalía, el cambio de normatividad que permite
incrementar la altura de construcción en una zona determinada, como se pretende entonces,
desconocer este parámetro fundamental en la Actividad Valuatoria?.

La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de Desarrollo, tiene
cuatro rangos.

a) Cuando el Lote no tiene ningún desarrollo arquitectónico, en este caso, el Potencial de

Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote, por cualquier metodología.
Ejemplo:

Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado inicialmente fue
de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el Potencial de Desarrollo, según la propuesta del
Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.

b) Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible, se determina
el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de Construcción, por el Índice de
Ocupación

AREA DE CONSTRUCCIÓN = A Lote x IO x IC

Para el Ejemplo se asume que el Índice de Ocupación es de 0.8 (80%) y el Índice de

Construcción es de 4

AC = 500 M2 x 0.8 x 4 = 1.600 M2, Es la máxima Área Construible.

Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una construcción de 300 M2.

Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.

Si el 100% 1.600 M2
X 300 M2

X = 100 x 300 = 18.75

1.600
En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del Valor del Lote y el
Valor de la Construcción.

Suponga el Valor de la Construcción a $200.000 M2 (Este valor se ha obtenido previamente)

El Avaluador Tradicional, dirá que el valor del Inmueble es igual al Valor del Lote más el Valor de
la Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000

W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)

W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000

c) Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total Construible,
entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la sumatoria del Valor del Lote y la
Construcción.

Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción

AT = $ 40.000.000 + $ Construcción

Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2

Sí el 100% 1.600 M2
X 900 M2

X = 100 x 900 M2 = 56.25 %

1.600 M2

El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.

A. Tradicional = $ Lote + $ Construcción

A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000

Avalúo W.R = $ Lote + $ Construcción + Potencial de Desarrollo

A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P d D

A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000

A.W.R = $ 242.000.000

d) Cuando el Área Construida es superior al 75% del Área Total Construible.

En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.
MÉTODOS DE AVALÚO PARA CONSTRUCCIÓN.
Por construcción se entiende en términos valuatorios, todo aquello que posea simultáneamente
cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos elementos, lo que se obtiene entonces
es una obra civil.

Método Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Mercado y/o Comparación.

Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Renta.
Tasa de Capitalización: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo
de lotes.

Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalúo de lotes.

Método de Reposición.
Se busca dar una aproximación al costo de reemplazar o construir una propiedad de
características iguales a la que se está avaluando. Se pretende establecer el valor comercial de
un inmueble a partir de calcular el costo total de construcción a precios de hoy, de un inmueble
similar al avaluado, afectando su valor por estado de conservación, vetustez y vida útil. En el
análisis del estado de conservación es importante resaltar el deterioro físico del inmueble, si es
reparable, cual es su costo, determinar su proyección de uso, Factores determinantes en su
estado de conservación son la Obsolescencia Técnica y Funcional. El Método de Reposición se
puede realizar por ITEM o por Procesos.

Reposición por Ítem.

Es el método más exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada uno de los
elementos necesarios en la construcción de un inmueble y multiplicarlos por su valor individual de
mercado, incrementado en el costo de la mano de obra, la sumatoria de todos los elementos
constituye el valor del Inmueble por el Método de Reposición por Ítem. Es Lógico suponer que
este valor tendrá afectaciones positivas o negativas según su estado de conservación y vetustez.

En el Mercado existen programas que clasifican todos los ítem que intervienen en una
construcción (En algunos casos pueden superar las 300 ), pero también es necesario conocer la
cantidad de obra.

Reposición por Procesos:

Es el más usado pues también es muy preciso. Consiste básicamente en cuantificar los procesos
de la construcción, perfectamente definidos, mediante investigaciones directas e indirectas, para
llegar a obtener el precio por metro cuadrado de construcción.
En términos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentación, Desagües e Instalaciones
Subterráneas, Mampostería, Estructura en Concreto, Cubierta, Pisos, Enchapes, instalaciones
Hidráulicas, Instalaciones Eléctricas, Carpintería, Aparatos Sanitarios, Cerrajería, Vidrios,
Equipos Especiales. Para la aplicación de este método es muy importante la consulta de revistas
especializadas como CONSTRUDATA, Guía Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones
de las diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que debe
realizar el propio Avaluador.

Nota: El fundamento real de este proceso, es la hipotética cuantificación de las reparaciones

locativas que requiriese la construcción motivo del avaluó y este valor, se descuenta del costo
MT2 nuevo obtenido en las investigaciones realizadas por el perito.

AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES SOMETIDAS AL RÉGIMEN DE

PROPIEDAD HORIZONTAL.

Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de Propiedad

Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide su comercialización
en forma independiente y esto influye en su valor comercial, así sean de uso exclusivo.

En condiciones normales, un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, esta

compuesto por:

Área Construida Privada

Área Construida Comunal
Lote Privado
Lote Comunal
Zona Comunal de Uso Exclusivo
Potencial de Desarrollo.
Garaje

Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor total del bien.

Avalúo de Construcciones Privadas:

Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los métodos explicados anteriormente. (Se
recomienda reposición o renta).

Avalúo de Construcciones Comunales:

Su necesidad de avalúo individual tiene una razón lógica: Pago de la Prima del Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta metodológica:

Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta información se toma del Reglamento de Propiedad

Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%.
Defina las zonas comunales construidas y su área. Esta información se toma del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son: Casetas de celaduría, zonas de
circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Area Total =
4.500 Mts².

Determine la zona comunal construida de mayor área. Esta información se toma del Reglamento
de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el área de mayor construcción es
el salón de reuniones, con un área de 600 Mts².

Avalué por cualquier método la zona seleccionada con mayor área. Para el ejemplo, 600 m².

La zona avaluada (Se empleo el método de reposición), dio como resultado final $500.000 m².

Cuantifique el coeficiente de área, se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 4500 Mts²

3.4 equivale a X

X = 4500 Mts² x 3.4

100%

X = 153

Valor Total Construcción Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000

NOTA: Si se quiere ser más exacto en el avalúo de las zonas comunales construidas, este
procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas definidas: Casetas de celaduría,
zonas de circulación, escaleras, espacios de los ascensores, gimnasio y salón de reuniones. Sin
embargo, la experiencia profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que
avaluando la zona comunal construida de mayor área, se obtiene un valor muy cercano a la
realidad.

Avalúo de Lotes Privados:

Se procede aplicando cualquiera de las metodologías descritas anteriormente. Solo debe

tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de área. Se procede de la siguiente
manera:

Si el 100% equivale a 3000 Mts²

3.4 X

X = 3000 Mts² x 3.4

100%

X = 102 Mts²
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro cuadrado lote
privado vale a $300.000.

En consecuencia el valor del lote privado será:

$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000

Avalúo de Lotes Comunales:

El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:

Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de Propiedad
Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²

Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de Propiedad

Horizontal. Se asume el mismo 3.4%

Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:

Si el 100% equivale a 3600 Mts²

3.4 X

X = 3600 Mts² x 3.4

100%

X = 122.4 Mts²

Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote privado, se asume
para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las características de ambos
suelos son iguales.

Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 = $36.720.000

NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento de

Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho privado, lo que impide su
comercialización en forma independiente y esto influye en su valor comercial, a si sean de
uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo que se pretende es cuantificar el
valor adicional que la unidad privada obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir,
ya que en el sentido tradicional de la propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones
de comercialización y uso.

Avalúo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo:

Es valido también aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional que su
existencia genera. Es lógico pensar que si existen dos inmuebles exactamente iguales, en todas
sus características físicas, pero uno de ellos carece de zona comunal de uso exclusivo, este,
tendrá un menor valor que aquel. El ejemplo típico de las zonas comunales de uso exclusivo, son
las terrazas.
Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al área construida privada, así:

Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²

Área construida privada: 100 Mts²

Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20% del valor total
del área construida privada.
Valor adicional = $30.000.000

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al área privada.

Área comunal de uso exclusivo: 150 Mts²

Área construida privada: 60 Mts²

Valor total área construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10% del valor total
del área construida privada.

Valor adicional = $15.000.000

Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es necesario que
el área comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el 40% del área total
construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt2 es 60).

Avaluó del Potencial de Desarrollo.

Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en este caso se
debería calcular el potencial (Según el escenario, no hay que olvidar la propuesta del Ing.
Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles escenarios).

Avalúo de Parqueaderos.

Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple análisis de mercado
para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la escasez de parqueaderos sea
manifiesta, donde se recomienda aplicar un método de reposición o de renta.

Avalúo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.

El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales, es decir, valor
de la construcción privada + valor de la construcción comunal + valor de lote privado + valor del
lote comunal + valor zonas comunales de uso exclusivo + valor de potencial de desarrollo +
parqueadero.
INFORME DEL AVALÚO.

No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas precisas y
estandarizadas, para la redacción de los documentos que contienen sus opiniones y
conclusiones sobre el avalúo de un bien. El informe debe ser suficientemente claro para que
cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y extensión puede variar, dependiendo de las
necesidades y requerimientos del cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y
facilidad del avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe
señala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el análisis e información de los datos
concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al probable precio del bien. El informe es
también, un reflejo del conocimiento y comprensión que posee el avaluador, de los factores
económicos imperantes y de los principios y técnicas del proceso valuatorio, así como de su
habilidad profesional, para utilizar e interpretar la información conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de valorización o
desvalorización presentes, para derivar finalmente en una opinión sobre el valor del bien
inmueble en cuestión.

CAPITULO V

AVALUOS ESPECIALES

Son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinación y equipamiento los
hace distintos de todos los demás, por lo tanto, la posibilidad de comercialización es limitada ante
la escasez de oferta en el mercado inmobiliario ya que están equipadas, acondicionadas y
usadas para un propósito especifico, además presentan dificultades de adaptación para otro uso,
por las limitaciones de diseño.

Los Avalúos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios, Hospitales,
Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de Gasolina (bombas).

Los Avalúos Especiales son distintos de los llamados AVALÚOS ADMINSITRATIVOS, pues por
estos se entiende: “ El valor comercial asignado a un inmueble, ejecutado por el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, directamente o por contrato con avaluadores particulares y para los
fines de establecer si una vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de interés
social (Art. 44 ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectación (Art. 37 ley 9/89), para recibir
en donación inmuebles (decreto 222(83 Art. 176), y en general todos aquellos que no sean para
compra voluntaria o expropiación, regulados por los artículos 10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de
1989” y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles
urbanos y suburbanos para adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación”. El valor del
avalúo Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable al precio
antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC. Del DANE.

METODO DE AVALUO.
El uso de los tres métodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir errores en la
conclusión final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir la información basado en:

1. Costo de reposición, menos la depreciación.

2. Capitalización del ingreso neto estimado del hotel.
3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

METODO DE COSTO.

Valorar usando el método de costo es reponer el costo nuevo menos la depreciación, la cual
incluye no sólo el deterioro físico sino también la obsolescencia de la propiedad.

Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relación con la depreciación sobre el valor nuevo de
las edificaciones, obras exteriores y complementarias, así como la obsolescencia económica que
pueden tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciación por edad, estado de

conservación y/o deterioro que tengan las edificaciones, están tabuladas por diversos tratadistas,
y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de castigo.

Puede darse el caso de áreas con un deterioro mayor, como suele suceder en cocinas,
lavanderías, áreas de mantenimiento, sistemas de comunicación, ascensores, etc., que sufren
demasiado deterioro por el tráfico constante e intensa actividad a que son sometidos; y por tanto,
su depreciación tendrá que ser mayor.

El perito deberá avaluar aquellas áreas con mayor deterioro que el normal a fin de poder hacer
las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo, pudiendo para ello, trabajar
selectivamente según las áreas o bien con criterio de ponderación y establecer un porcentaje
global.

La Obsolescencia es otra causa de la depreciación, viene a ser la causa de la pérdida del valor
que experimenta el bien en razón de su uso económico negativo o la pérdida del valor frente a
bienes con nuevas tecnologías y mejoras en su diseño construcción, se puede hablar de:

- Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseño o cambios a través de

los años en los aspectos estructurales, materiales o diseños obsoletos a la luz de los
estándares comunes, pudiendo ser corregidos o no.
- Obsolescencia económica: es el efecto adverso de los factores externos cuya influencia
produce un resultado económico negativo imposible de corregir.

METODO DE MERCADO

La confiabilidad de este método depende de la calidad y veracidad de la información obtenida de

inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que un comprador estaría dispuesto a pagar,
por un bien comparable y que le generase una utilidad igual.
En el sector hotelero no siempre es posible obtener información de mercado, pues los hoteles
son diferentes por construcción, diseño, ubicación, vetustez, mobiliario y calidad de los servicios
que prestan.
 AVALUO DE TERRENOS SIN URBANIZAR

El valor de los lotes en bruto se obtiene a partir del valor de lotes urbanizados, a los cuales se
resta los costos de urbanismo.
También se puede recurrir al proceso de homogenización, así: Se comparan las ofertas
encontradas con la transacción esperada, se homogeniza el tamaño del lote motivo del avaluó
con el lote típico de la zona, pero sobre todo se deben hacer comparables las normas y las
características de la edificación que se pueda construir.

Reglamentación y Normas.
Las normas de la ciudad definen lo que se puede construir en el lote de referencia, y los
parámetros definitivos para obtener el valor del lote son: Densidad permitida, Áreas de Control
Ambiental, Normas de la urbanización, Tamaño mínimo de Lotes, Cesiones, Costos de
Urbanización y la utilidad del constructor.

AVALUO DE CLUBES SOCIALES

Para el avaluó del terreno se utiliza el método Residual o el Potencial de Desarrollo, en las
construcciones se aplica el Método de Reposición. El club Social como tal, se avalúa por el valor
de las acciones, el número de socios y la disponibilidad de acciones en el mercado.
Para el avaluó de las piscinas y las canchas deportivas, se aplica el Método de Reposición. El
avaluó de campo de Golf, debe hacerse por el método de Sustitución: Cuanto vale tener un
campo de las características del predio motivo del avaluó, no se considera solo el valor del
campo, sino el costo de las adecuaciones (Condiciones y tamaño de la vegetación).
Las instalaciones del club pueden también avaluarse por el uso alterno que tendrían. Es
importante aclarar que una cosa es avaluar el terreno, las instalaciones y construcciones, que
sería el valor físico del club, y otra muy distinta, es avaluar el Club como negocio o como entidad
Social.

AVALUO DE INSTITUCIONES EDUCATIVAS

Las instalaciones educativas pueden ser avaluadas como inmuebles físicos y como empresas.
Como inmueble se avalúa el terreno (Método comparativo de mercado, Residual), y la
construcción por el método de Reposición. Si se avalúa como empresa, se determina la
rentabilidad del negocio y se aplica el método de Renta.

AVALUO DE TEATROS.

El avaluó se realiza por el método de renta, pues el teatro como tal, es un inmueble negocio. Se
cuantifica la demanda esperada, se definen los gastos de operación, se determina la rentabilidad
promedio ponderada y se aplica el Método de Rentabilidad.

AVALUO DE HOTELES.
Se aplica el mismo criterio del Inmueble-negocio. Se determina la rentabilidad promedio por
temporada, luego se obtiene el promedio ponderado de la rentabilidad y se aplica el Método de
Renta.

AVALUO DE LOTES PORTUARIOS.

Es necesario resaltar que la disponibilidad de lotes portuarios es escasa. Pero es claro que se
deben avaluar por el Método de Renta. Se define la posibilidad de almacenamiento del lote,
dependiendo de la capacidad de los contenedores a almacenar (20-40 Toneladas), se cuantifica
el pago por contenedor,( Una cosa es el contenedor lleno y otra vacio), se determinan las gastos
de operación, se defina la rentabilidad y se procede a realizar el avaluó por el Método de Renta.

CAPITULO VI

AVALUO DE RONDAS, RIO Y HUMEDALES.

El doctor OSCAR F. BORRERO OCHOA, propone la aplicación de la siguiente ecuación:

V = P.A. + F.P.R.
A+R

A= Área no afectada por la Ronda.

R= Área afectada por la Ronda del rio.
P= Precio medio por Hectárea de las fincas en la región.
F= Factor aplicable a la Ronda. Así por ejemplo, si un predio esta destinado a la producción de
cultivos permanentes (palma africana, caña de azúcar, café, banano y frutales) tiene un valor de
afectación del 10% respecto del valor del terreno productivo. Si el predio esta dedicado a los
cultivos transitorios (maíz, sorgo, algodón), el factor a utilizar es del 30%.Si el terreno esta
dedicado a ganadería extensiva, se propone un factor del 50%.

Ejemplo: Una finca de 40 Hectáreas, tiene 30 Hectáreas de área útil y 10 Hectáreas en ronda de
rio, y un precio promedio de $15.000.000.oo. Se dedica a cultivos transitorios.

V=15.000.000.oo*30+0.1*15.000.000.oo*10.
30+10

V= $11.625.000.oo.

METODOLOGIA PARA ZONAS URBANAS.

La practica enseña que se debe aplicar el Método Residual, para la obtención del valor del suelo
urbano de protección. Esto significa que el Constructor, potencial demandante del predio, pagara
por un terreno que permita construir determinado número de viviendas o metros cuadrados en
función de su potencialidad contractiva o densidad habitacional, y no de acuerdo a su tamaño
Generalmente el valor pagado tiene como precio de referencia el valor rural.
 CAPITULO VII

AVALUOS INDUSTRIALES:

CLASES

Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras y posteriores

transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y transporte. También se
entiende por industria el conjunto de operaciones necesarias para la transformación de materias
primas en productos terminados, pasando por la producción, almacenamiento y distribución de
bienes económicos tangibles. En otras palabras, los recursos físicos son transformados,
fabricados y ensamblados para formar otros bienes físicos.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los Bienes de
consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los Bienes de
producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas y herramientas.

Se han acuñado 2 términos:

Pequeña industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para está categoría de
industrias son edificios de uso corriente, con inversión relativamente pequeña en maquinaria y
equipo.

Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de productos brutos para
convertirlos en productos semielaborados y usualmente se construyen para larga duración.

Entre los productos suministrados pro la industria hay que distinguir entre los Bienes de
consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus necesidades y los Bienes de
producción, destinados a producir otros bienes, como por ejemplo, máquinas y herramientas.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios, los
cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos
elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos, insumos,
servicios) y otros intangibles. Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de
servicios.

ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes Items:

Definición del problema

Visita y Reconocimiento del Bien. Es conveniente hacer un recorrido general de la planta, para
determinar cual debe ser la forma más correcta, rápida y eficaz a seguir en la inspección de los
equipos. Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de Producción, también se
puede realizar la inspección sección por sección, en lo posible, por grupo de equipos, ello permite
presentar avalúos parciales, lo cual es de gran utilidad para la empresa que solicita el estudio.
La etapa de la inspección del equipo, se puede resumir así:

 Identificación del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta diseñada por
el fabricante, ésta tiene número de serie, modelo y país fabricante.

 Descripción del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que hacen parte
del equipo, especificando su uso y funcionamiento

- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

- Diseño de la Maquina: El diseño es la actividad creativa, consistente en determinar las

características exteriores de los equipos. Es lógico, que en muchos casos, las labores
que los equipos desarrollan determinan su diseño. Se debe analizar la apariencia del equipo, su
peso y volumen, su calidad de producción y la naturaleza del mercado.

- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con electricidad, Gas,
gasolina, ACPM, vapor de agua etc.

- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberías y sus accesorios.

- Instalaciones Eléctricas e Hidráulicas: Hace referencia a la forma de conducción de la

electricidad al motor y al manejo de los fluidos.

- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energía mecánica otras
clases de energía.

- Sistemas de Lubricación: Lubricación es el procedimiento mediante el cual se engrasa o

aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.

- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura adecuada del

equipo.

- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a los productos
de su industria, dependiendo de su reconocimiento y posicionamiento en el mercado, se deriva
su agenciamiento, es decir, la posibilidad de conseguir repuestos originales.

- País Fabricante del Equipo: El grado de Industrialización de un país, es casi siempre sinónimo
de calidad de los equipos que produce.

- Grado de Comercialización: Refleja la aceptación en el mercado del equipo. Es consecuencia

lógica de su marca y lugar de fabricación.

- Obsolescencia Técnica: Se mide teniendo una visión conjunta de la evolución de los

instrumentos o maquinaria y técnicas exclusivas de una industria determinada. Ejemplo claro se
presenta en la informática, un Computador es obsoleto técnicamente en 1 año. Equipos de
navegación aeronáutica, envasadoras, etc.

- Obsolescencia Mecánica: Se refiere al rendimiento mecánico, consecuencia lógica del

desgaste normal de cada parte de los equipos.
- Eficiencia mecánica: En una máquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicación de
una fuerza única y la máquina realiza trabajo de salida, por medio de otra fuerza única, durante
ésta operación ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la máquina.

b. Se realiza trabajo en contra de la fricción.

c. La máquina realiza trabajo útil o de salida. La eficiencia de la máquina, se puede medir

comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le suministra.

Eficiencia Mecánica = Trabajo de salida

Trabajo de entrada

La eficiencia siempre será un número comprendido entre cero y uno, es práctica común, expresar
ésta cantidad decimal en términos porcentuales. Este dato suele estar definido en los catálogos
suministrados por el fabricante de los equipos, en caso contrario, es fácilmente calculable, por
ejemplo, una máquina que realiza 40 julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una
eficiencia del 50%

Eficiencia Mecánica = 40 Julios = 0.5 = 50%

80 Julios

La máquina ideal tendrá una eficiencia mecánica del 100%.

- Condiciones de Severidad.

Son las condiciones máximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos están diseñados
para funcionar hasta un límite superior de trabajo, especificado por el fabricante, si la máquina
opera por encima de éste límite, lo más probable es que sufra un deterioro acelerado, entregue
resultados no confiables o en caso extremo, daños irreparables. Algunos equipos traen en su
placa de datos, las condiciones máximas admisibles de operación, así por ejemplo, los equipos
de precisión electrónica deben trabajar a una temperatura específica, de 18 °C, si operan a una
temperatura distinta, su grado de precisión disminuye. Para las calderas y compresores, se
especifica la máxima presión y temperatura que admiten.

- El Grado de Severidad.

Es un factor determinante en la productividad y en la vida útil de las máquinas, especialmente en

aquellas cuyo alto grado de precisión se consigue sólo con métodos modernos electrónicos y
mandos especiales de microprocesadores, lo cual exige que éstas permanezcan en espacios
cerrados y en condiciones ambientales atmosféricas totalmente controladas en lo referente a
temperatura, humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial también debe tener en cuenta
la compatibilidad química de los materiales y el tratamiento o adecuación de los mismos para que
no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentación de las calderas debe tratarse
químicamente para eliminar su acidez, exceso de aire, dureza (dificultas para obtener espuma
con el jabón)etc. causantes de la corrosión o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las
mismas, disminuyendo consecuentemente su eficiencia y vida económica útil.
- Programa de Mantenimiento.

La vida económica útil de las máquinas y equipos depende en sumo grado del programa de
mantenimiento al que estén sujetas.

Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las

características físicas y técnicas del equipo, en forma constante a través del tiempo. El propósito
del mantenimiento, es reducir las posibilidades de que se presenten fallas en el funcionamiento
de los equipos, con lo cual se aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente,
reparar daños, cuando se presenten.

 Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparación del equipo, es muy costosa,

pues obliga a parar los equipos sin una programación establecido previamente.

 Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la falla, se origina

en la implementación de rigurosos procedimientos de comprobación e inspección, permite
planear la parálisis de los equipos, por lo general, es más económico que el correctivo.

 Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los equipos, el

ejemplo típico, es la lubricación y la limpieza.

 Mantenimiento Predictivo: Es una innovación en el mantenimiento de Equipos

Industriales, se realiza mediante trabajos programados que permiten deducir el estado de
los equipos y en consecuencia, determinar la necesidad de reparación. Ejemplo: medir
frecuencias de vibración.

- Montaje Electromecánico.

El montaje de una máquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones indicadas en

los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser ejecutado por personal
experimentado.

Para su avalúo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogéneos y unidades
completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicación de los Equipos en la planta
y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El modelo, La serie, su capacidad, Nombre y
datos del Proveedor, Año de fabricación del Equipo, Dimensiones y características técnicas, tipo
de trabajo que desarrolla y su intensidad.

Características técnicas de los equipos. Se debe relacionar como mínimo, el rendimiento del
equipo, característica que indica la rapidez de producción o eficiencia, para prestar un servicio
determinado, esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el
mercado.

DOCUMENTOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO:

Análisis de Documentos Legales y Técnicos. Algunos de los documentos a solicitar son
necesarios para acreditar el valor de reposición y la propiedad de los equipos, determinar la
ubicación exacta de los bienes, ampliar la descripción de los equipos, entre otros son los
siguientes:

Certificado de Constitución y Gerencia, con el fin de conocer número de matrícula, domicilio,

objeto social de la Industria, representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La
Escritura de Constitución, sirve para determinar la ubicación del inmueble donde se encuentran
los bienes objeto del avalúo, especificando claramente sus linderos y su destino económico
industrial.

Certificado de Cámara y Comercio. Para conocer el objeto social de la industria y su

representante legal.

Pólizas de Seguros. Sobre éste documento se debe determinar claramente los riesgos que
cubre (robo, incendio), el número de la Póliza o contrato de seguro, la compañía aseguradora o
beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento.

Contratos de reserva de dominio sin tenencia, para la identificación del equipo y determinar
máquinas en pignoración, si las hay.

Facturas de compra de las máquinas y equipos objeto del avalúo (si existen), con los
correspondientes manifiestos de importación (si fueron importados). De éstos documentos se
extraen costos, fechas de adquisición, casa representante, país de origen y firma constructora del
equipo, derechos arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripción detallada
de la mercancía.

Cartas de Nacionalización. Este documento permite garantizar la legalidad de los equipos

motivo del avalúo.

Catálogos y manuales de operación. Son útiles para determinar las especificaciones y

características técnicas del equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al cual
debe someterse y en general, normas y sugerencias para su montaje mecánico y eléctrico.

Otros. Aquí se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir para la
realización del avalúo. (Avalúos Anteriores por Ejemplo).

OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DATOS NECESARIOS PARA EL AVALÚO.

Separación de los datos generales y específicos de los equipos motivo del Avalúo.

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA,

Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, información de revistas especializadas.

ELEMENTOS MOTIVO DEL AVALÚO

El avalúo del Terreno sobre el cual se levanta la Construcción Industria.

El avalúo de la Construcción.
El avalúo de la Maquinaria y Equipo.

El avalúo del Good Will.

El Avalúo del Valor en Marcha.

El Avalúo de otros Intangibles de la industria. Entre estos intangibles se pueden considerar el

Nombre de la Industria y la marca de los productos que elabora, su posicionamiento en el
mercado, las formulas y patentes que tenga legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.

DECISIONES ADMINISTRATIVAS.

Son decisiones tomadas por la dirección o Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y
aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida Útil del Equipo, Método de Depreciación y Cuota de
Salvamento.

Método de Depreciación.
Por depreciación se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa. Como existen
varios métodos de depreciación (Línea recta, de la suma de los años de vida útil, por citar solo
algunos.). La dirección de la empresa debe definir el método a emplear.

Se establece la vida útil del articulo (Definida por el fabricante o mediante una decisión
administrativa)

Se determina la cuota de salvamento

Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la cuota de
salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se entiende el porcentaje del
valor original que se considera recuperable, después del equipo cumplir su vida útil. Es una
decisión netamente administrativa y depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.

Para obtener la cantidad a depreciar en el primer año, se multiplica la constante por 1, si es para
el segundo año, la constante se multiplica por 2, y así sucesivamente, al finalizar todo el proceso,
la sumatoria de las depreciaciones anuales debe dar el valor considerado originalmente como

Valor a Depreciar.

En este método pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo gana
obsolescencia, mayor es la depreciación.

Vida Útil.

Por esta se entiende, el tiempo que duraría en óptimas condiciones de producción el equipo,
normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta también depende del grado de
industrialización del país donde se trabaja. Por ejemplo, en Estados Unidos el ciudadano medio,
cambia vehículo cada 3 años, en el Oriente Medio, el ciudadano promedio cambia vehículo cada
año, en Colombia el ciudadano común obtiene un vehículo en toda su vida productiva. El
propietario puede determinar una vida útil para el equipo, distinta a la definida por el fabricante.
La vida útil también se puede definir como el período de tiempo durante el cual el bien es
económicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una máquina es utilizada, la mayor parte
de sus piezas están sometidas a desgaste, a pesar de que un adecuado mantenimiento, puede
hacer que ese desgaste sea más lento, las piezas componentes de la máquina alcanzan un
grado de desgaste en el cual fallan y es necesario su reemplazo. Este fenómeno se hace más
frecuente a medida que la máquina va envejeciendo. Si se analizan estadísticas de los costos de
operación, se observará que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de utilización del equipo,
el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen mayores, en relación con el costo por hora
promedio del equipo hasta ese momento.

Este aumento en el costo de operación del equipo hace que la operación del mismo ya no sea
rentable para la empresa y se dice entonces que la máquina ha llegado al final de su vida útil
económica, y en ese momento es más rentable reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.

La vida útil que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de operación,
intensidad de trabajo, tipo de equipo, función desarrollada y mantenimiento recibido.

Cuota de Salvamento. Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor original del
equipo, una vez este cumple su vida útil.

DEFINICIÓN DEL MÉTODO VALUATORIO

Para cada uno de los elementos del Avalúo. Este depende de la Información obtenida en la visita
de campo, de las características técnicas de los equipos y de la información suministrada por la
empresa.

Método de Reposición.
Procedimiento para el Cálculo.

- Definir los elementos que comprenden el valor de reposición.

- Recopilar la información técnica.

- Determinar el valor de Reposición. Se emplea alguno de los métodos conocidos. Actualización

del Valor Histórico por Índices.

- Consiste en la actualización del valor histórico, mediante la aplicación de índices que reflejan el
efecto sobre el valor de la inflación en el país (para equipos nacionales), y el efecto combinado
de la inflación en el país de origen, con la devaluación del peso frente a la moneda de dicho país,
(para equipos extranjeros).

Método Comparativo.

Consiste en la investigación con fabricantes, proveedores o representantes de los fabricantes, en

el país o en el exterior, del valor de los bienes de similares características.
Para el caso de construcciones existen algunas estadísticas de entidades como CAMACOL,
CENAC, CONSTRUDATA, que publican información especializada sobre costos de construcción.
En este caso se deben adecuar los valores unitarios de metro cuadrado construido, calculados
para prototipos de construcción, a las características específicas de la construcción objeto del
avalúo.

En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotización de un equipo exactamente

igual a aquel que se está avaluando, se tiene una información muy confiable; sin embargo, si la
marca o el modelo ya no son fabricados, situación bastante común, se deben involucrar en el
análisis factores como calidad relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalúo, nivel
de tecnología, trayectoria de la marca, etc.

Método de Costo de Fabricación o Presupuesto.

Consiste en la determinación del valor de un bien mediante el análisis del costo de sus elementos
constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricación, los materiales y equipos
necesarios, y en general todos los costos de fabricación.

Este método especialmente útil para determinar el valor de construcciones, equipos que no
involucran mucha tecnología como tanques y recipientes e instalaciones como redes eléctricas,
neumáticas, tuberías de vapor o agua, etc. que se construyen para suplir necesidades
específicas.

Calculo del Valor Actual.

Se ha definido el valor actual, como valor de reposición menos una depreciación, entendiendo el
concepto de depreciación, como la pérdida del valor ocasionada por la utilización (desgaste,
deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciación debe depender de: tiempo de empleo del
equipo, intensidad de trabajo, mantenimiento, condiciones de operación.

Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposición, el demérito
correspondiente al desgaste por el uso a que éste está sometido el equipo.

La determinación de éste demérito, debe ser realizada técnica y objetivamente, analizando los
factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de un bien, y la incidencia que
tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemático fue desarrollado, con el propósito de contar con una metodología
suficientemente válida desde el punto de vista técnico, pero también de sencilla aplicación y
sobre todo fácil de explicar.

La utilización de un modelo matemático de éstas características ha permitido, de otra parte,

implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento de la información y
agilizan la realización del cálculo de los deméritos y por consiguiente del valor actual, para
grupos de bienes numerosos.

El Valor Residual:
Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida útil. Es decir, que a pesar de que la
operación del bien ya no es considerada rentable, el bien conserva aún el valor de mercado o
precio en las condiciones en que se encuentra. La magnitud de dicho valor con relación al valor
de reposición dependerá del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.

El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente fórmula matemática:

Vc = Vr x C x FD x R

Donde: Vc: Valor comercial actual del equipo

Vr: Valor de reposición
C : cantidad, se refiere el número de equipos iguales inspeccionados
FD: Factor de Depreciación obtenido mediante la aplicación de la fórmula
R: Realización, se califica porcentualmente y depende del grado de
comercialización del bien, considerando la potencial demanda y los
sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel
tecnológico, su grado de obsolescencia, la situación actual y las
perspectivas económicas y financieras del país.

-Proporción del Valor Residual.

Es la relación que existe entre el valor residual del bien al final de su vida útil y el valor de
reposición del mismo. Es decir:
P = Vr / VR
-Factor de Demerito.

Es un factor que permite obtener el monto del demérito al multiplicarlo por el valor de reposición.

Factor de demérito = (E / Vu) (1 - P)

- Ecuación del Valor Actual

Valor del equipo = VR x Factor de demérito

NOTA.- En el caso en que la edad del bien supere la vida útil económica del mismo, las
expresiones a utilizar serían las siguientes:

VA = Vr = VR x P
Demérito = (VR - Vr)= VR (1 - P)

-Fijación de Valores.

El avalúo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalúos parciales de los componentes
de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor en marcha y Good Will.

ELABORACIÓN DEL INFORME.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo, lo entienda.
FACTORES QUE AFECTAN EL AVALÚO INDUSTRIAL

-Condiciones Socioeconómicas de un País.

Las alteraciones prolongadas del orden público en una determinada región, tienen altísima
incidencia económica en el valor de los equipos, pues se altera el equilibrio normal del mercado.

-Políticas Fiscales.
Las exenciones o gravámenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan necesariamente
en el valor de los Equipos.

-Modelos Económicos Imperantes.

Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Económicos Proteccionistas son diferentes a
aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta y la demanda.

-Tipos de Crédito Disponible.

Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de interés terminan
por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.

-Inflación y Devaluación.
Por Inflación se entiende el desequilibrio económico caracterizado por el alza general de precios
y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto implica pérdida de poder Adquisitivo de
la moneda.

PRECISIONES VALUATORIAS.

Pese a que el resultado del Avalúo, es independiente del propósito para el cual se elabora, es
posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente correctos. Un Equipo industrial
puede representar para una Industria un valor competitivo, pues hace que ella marche delante de
su competencia, representando una alta inversión, pero puede ser de un valor mínimo en
términos contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura necesaria
para su debida explotación. El ejemplo típico de valores diferentes de un mismo equipo industrial,
se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial del equipo puede ser de 100 unidades y
estar asegurado por 120 unidades (Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).

AVALÚOS PARA LA OBTENCIÓN DE SEGUROS.

Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad (ASEGURADOR),
asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona (ASEGURADO), a cambio del pago de una
cantidad de dinero (PRIMA). En consecuencia, los Seguros son una medida de protección de la
Industria frente a la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimación del valor en el
cual la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor riesgo,
mayor cobertura y mayor prima. Los Avalúos cuyo objeto son la determinación de un Seguro,
aunque el valor obtenido es el comercial, permiten determinar de forma real y objetiva, la suma
por la cual debe Asegurarse el Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y
Supraseguro.

El Código de Comercio en sus artículos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a Seguros.

AVALUO INDIVIDUAL DE LOS COMPONENTES DE LA INDUSTRIA.

 -Terreno. El Avalúo de un terreno Industrial, se Avalúa por cualquier método: Comparación,
Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo único que los diferencia del Avalúo de un lote
urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar todas las adecuaciones hechas
en el mejoramiento de su infraestructura durante el último año, así, éstas se hubieren realizado
por fuera del perímetro del terreno propiamente dicho, la única limitante que se da, es que estas
adiciones no deben superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el último
año.

Ejemplo:

TERRENO Valor del terreno

DE LA 5.000 Unidades
INDUSTRIA

Vía en malas condiciones

PUERTO DE
EMBARQUE

Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la vía, aunque como se ve

claramente en el gráfico, ésta inversión, está por fuera del perímetro del terreno de la Industria, al
valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000 Unidades, sólo puede ser adicionado éste
valor, es decir, 500 Unidades, en consecuencia, el valor del terreno será de 5.500 unidades, el
resto de la inversión, debe haberse reflejado como una VALORIZACIÓN del terreno y
necesariamente estar incorporada al valor obtenido inicialmente.

-Construcciones. Las Construcciones Industriales se avalúan por cualquier método conocido:

Comparación o de Mercado, Reposición a Nuevo o Sustitución, Renta. La diferencia respecto al
Avalúo de una construcción Urbana, radica en que la Construcción Industrial, debe ser sometida
al Código de Seguridad Industrial y las fallas que presente respecto al citado Código, (su costo
de adecuación), debe ser restado al valor fijado inicialmente para la construcción.

8. METODOLOGIA EMPLEADA
Para la fijación de precios, se empleo una combinación de metodologías de aceptación universal,
estas fueron: Reposición y Renta. Se complemento este proceso con investigaciones directas e
indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histórica de comportamiento de los
precios de la tierra en el sector, se realizó también un análisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Guía Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinión
de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está
bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación, pues los bienes raíces no
pueden separarse de donde están ubicados, el futuro económico del área, pues la tierra urbana
tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y
posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de los

servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio, las obras
en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes del valor
otros elementos como los materiales de construcción, los acabados, el estado de conservación,
el mayor y mejor uso, el diseño arquitectónico y la distribución interior del inmueble, la
estratificación y el entorno.

AVALUO DE CONSTRUCCIONES USADAS.

PROCESO METODOLOGICO: Valor de Reposición y Valor de Sustitución

Valor Actual y Ecuación Vd=Vn(R+(1-R)(1-D)).
Vida de Los Inmuebles: Vida Física, Vida Técnica y Vida Económica
Depreciación de los Inmuebles. Métodos de depreciación: Línea Recta, Método Parabólico.
Método de Ross. Método de Heidecke. Tablas de Fitto y Corvini.
El punto de partida es determinar el Valor de Reposición o valor de construirlo de nuevo, en caso
de ser una construcción muy vieja y que no tenga referente, entonces se aplica el Valor de
Sustitución, es decir se identifica con la construcción moderna más similar y que permitiría
“Sustituir”.
Para ambos procesos se parte del valor metro cuadrado nueva de la construcción en comento.
Se parte del valor de la construcción nueva y se aplica un factor de depreciación, de acuerdo con
los diferentes métodos, de tal manera que el valor de la construcción usada, será igual al valor de
la construcción depreciada, más un valor residual esperado, esta relación se expresa como
Vd=Vn(R+(1-R)(1-D)).
Vd=Valor de la Construcción usada.
Vn= Valor nuevo o costo de Reposición.
R= Porcentaje no depreciado o residuo .Parte de la construcción que se puede rescatar al final
de su vida útil.
1-R= Porcentaje depreciable.
D=Porcentaje de Depreciación.
DEPRECIACION DE LAS CONSTRUCCIONES
Es la perdida de calor de un bien. En el caso de los inmuebles esta pérdida es imputable al uso y
al paso del tiempo.
Se consideran para los inmuebles los siguientes tipos de depreciaciones:
Depreciación Física: Corresponde al uso por tiempo, tiene una dirección directa con el tiempo
de la construcción. Se denomina también Depreciación por Edad,
Depreciación por Conservación. Está íntimamente ligada con el adecuado uso del bien.
Depreciación Funcional. Corresponde a la inadecuación del inmueble a las expectativas de uso
que se requiere. También puede originarse de materiales que ya no se usan o son inadecuados.
Vida de los Inmuebles.
Vida Física. Es el tiempo que durante el cual existe una construcción, este periodo mide tiempo,
puede ser de varios siglos dependiendo de los materiales con los cuales fue construido y el
mantenimiento que se le practique.
Vida Técnica. Es el periodo de utilización de la construcción, en condiciones de operatividad, sin
que requiera reparaciones sustanciales.
Vida Económica. Periodo que dura una edificación para el uso económico que fue construida, es
decir hasta cuanto es rentable mantener su explotación como edificación.
DEPRECIACIÓN DE LOS INMUEBLES
Método de depreciación
Línea recta. Considera la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación
uniforme a lo largo de su vital útil. Utilizando la siguiente fórmula:

D= E________
Vt
Donde
D = Depreciación en términos porcentuales
E = Edad de la construcción
Vt = Vida útil de la construcción.

Método parabólico. Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años. Utilizando la
siguiente ecuación:
D = (E/Vt)2
Método de Ross. Intermedio de los dos métodos anteriores.
Utilizando la siguiente ecuación
D = ( ( E/Vt) + (E/Vt)2 ) ½
Método de Heidecke. Deprecia por edad una construcción, pero con la misma edad puede ser
que una construcción este mejor que otra, esta valorización la da el avaluador en el momento de
la visita.

TABLA DE HEIDECKE

Estado Condiciones físicas

Clasificación
Coeficiente
(Calificación) (%)

1 Nuevo, no requiere reparación Optimo

0.0
1.5 Muy Bueno
0.032
2 Requiere reparaciones Bueno

2.52
De poca importancia
2.5 Intermedio
8.09
3 Necesita reparaciones sencillas Regular
18.10
3.5 Deficiente
33.20
4 Necesita importantes reparaciones Malo

4.5 Muy Malo

72.20
5 Para demolición
Sin valor
100.00
Tabla de Fitto y Corvini. Esta tabla no presentan la edad, sino edad en porcentaje de vida, en la
columna de la izquierda no se refiere a la edad sino a la edad sobre la vida técnica.

SEXTO MODULO.
Edificabilidad y el Valor del Suelo Urbano. Método Residual, método para llegar al valor del
lote a partir del precio total de inmueble, deduciendo el costo de la construcción. También
permite determinar el valor de las ventas aplicando un factor de incidencia de la tierra, se puede
calcular el valor máximo que soportaría el lote por medio de un Potencial de Desarrollo.
Factor de Construibilidad. En los terrenos rurales el precio se determina en función de la
ubicación e infraestructura existente, la demanda se fija en la fertilidad o capacidad de
producción del suelo, en los terrenos urbanos se fija en el valor que puede producir y vender.
Este valor esta en directa proporción con la densidad, altura, estrato uso y precio al cual puede
vender este se determina por un Potencial de desarrollo.
Índice de Ocupación y altura. Es el área ocupada en el primer piso respecto del lote
urbanizado.
Área construida en primer piso
(Índice de Ocupación) I.O =
---------------------------------------------
Área del terreno urbanizado

A medida que la altura se eleva el inmueble debe dejar mayores retiros por todos los costados,
esto significa que debe ocupar menor área en el primer piso a medida que se eleva la altura. A
más pisos menor Índice de Ocupación.

Densidades: Definen un número máximo de viviendas construible en un lote.

Densidad Territorial. Es el número de viviendas de una ciudad, o una parte de la ciudad,
relacionada con el área que ocupa, se mide un número de viviendas por hectárea.
Densidad Bruta Predial. Corresponde a un número de viviendas que caben en un predio o
terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso urbano, por eso se llama terreno bruto. Para
ello se calcula cuantas viviendas caben en el terreno y se divide por el número de hectáreas
brutas que ocupa.
Densidad Predial Neta. Es el número de viviendas que caben en el terreno neto después de
descontar las áreas de afectación vial. Control ambiental, zonas de cesión A o parques públicos,
lo que queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios.
Índice de Construcción. Es el número máximo de metros que pueden hacerse en un predio.
Este número máximo dividido por el área del terreno.
Área construida
(Índice de Construcción) I.C =
---------------------------------------------
Área Neta de terreno

Área construida contabilizada por encima del terreno.

Área neta del terreno es el predio ya descontando las cesiones y vías.
Índices y Densidades Óptimas. Los costos de la construcción se levan a medida que aumenta
la densidad, ya que a mayores densidades se requiere mayor altura y por lo tanto los costos de
las edificaciones en cimentación, estructura, instalaciones, etc.
Incidencia del terreno en un proyecto. El FACTOR ALFA es la incidencia que tiene del valor
del terreno en un proyecto de construcción, si un terreno vale 100 y encima se hace un proyecto
que se vende en 1000, la incidencia seria 10%, este factor se analiza sobre el terreno neto
urbanizado.

INCIDENCIA SEGÚN RANGOS DE PRECIO DE VENTA , ALTURA Y DENSIDADES

(Datos en 1998)
RANGO DE PRECIOS EN UPACS RANGO DE ALTURA DENSIDAD INCIDENCIA
120 - 160 22,41%
DE 1 A 3 PISOS 330 - 400 16,76%
MENOS DE 3,000 185 - 320 16,79%
DE 4 A 6 PISOS 329 - 514 12,08%
93 -118 23,50%
DE 1 A 3 PISOS 361 12,09%
185 -255 17,86%
DE 3,000 A 6,000 DE 4 A 6 PISOS 270 - 354 11,78%
200 - 284 15,97%
DE 7 A 9 PISOS 310 - 377 12,45%
DE 1 A 3 PISOS 97 - 124 >20,00%
DE 4 A 6 PISOS 281 - 513 13,07%
228 - 246 17,97%
DE 6,000 A 12,000 DE 7 A 9 PISOS 250 - 506 12,75%
204 - 289 16,89%
MAS DE 10 PISOS 341 - 474 11,48%
100 20,00%
DE 4 A 6 PISOS 182 - 202 13% - 17%
MAS DE 12,000 UPACS 128 19,30%
DE 7 A 9 PISOS 180 - 195 15,10%
MAS DE 10 PISOS 235 - 556 13,32%
FUENTE LONJA DE PROPIEDAD
RAIZ DE BOGOTA
 Sentencia C-492/96

DERECHO DE ASOCIACION-Vulneración por exigencia de

asociarse:
Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en
exigir la asociación para tener acceso al ejercicio de determinado
derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente
debería obtener sin necesidad de asociarse.

EJERCICIO DE PROFESIONES-Constitución de colegios:

La propia Constitución autoriza, en lo relativo al ejercicio de las
profesiones, que, por decisión de los propios profesionales, se
puedan constituir asociaciones denominadas colegios y organizarse
mediante ellos, siempre que su estructura interna y funcionamiento
sean democráticos, con lo cual se quiere significar que no se trata de
círculos cerrados o exclusivos a los que únicamente puedan acceder
determinadas clases de personas.

COLEGIOS DE PROFESIONALES-Objeto:
Los colegios de profesionales no responden simplemente a una
necesidad asociativa entre sus integrantes para alcanzar fines
individuales de cada uno de ellos, sino que se proyectan hacia el
entorno social, si se tiene en cuenta que su primordial objeto radica
en establecer formas de autocontrol, de preservación y de
aquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la ética y la eficiencia
de quienes, en el campo de la actividad respectiva, habrán de ejercer
su profesión.

COLEGIOS DE PROFESIONALES-Requisitos de afiliados

No es extraño que tales asociaciones exijan requisitos a sus afiliados,
en el campo de la formación académica, de la experiencia y del
prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que ellos observan en el
ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad de sus servicios y su
creciente capacitación, así como las sanas prácticas de competencia,
pues de lo que se trata es de brindar garantías a la sociedad y
fortaleza al desarrollo de la profesión. Si bien toda persona es libre
de escoger profesión u oficio, la ley está autorizada para exigir
títulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser precisamente,
además del académico, el que proviene del aval otorgado al individuo
por una asociación profesional legalmente reconocida- y que,
adicionalmente, las autoridades competentes están en la obligación
de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio.

LIBERTAD DE EJERCER PROFESION U OFICIO-Límites

La libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por el
contrario, el ordenamiento jurídico plasma respecto de ella
importantes restricciones, en guarda del interés colectivo.

ASOCIACIONES DE PROFESIONALES-Calidad de los servicios

Cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la calidad de los
servicios profesionales, dando crédito a quien demuestra, a través de
la asociación a la cual pertenece, una mayor experiencia y una
adecuada preparación, en virtud de las exigencias internas de sus
propios colegas, que así lo garantizan, no está castigando al no
asociado -quien puede ejercer su actividad en campos respecto de los
cuales no se exija el mencionado aval-, ni obligando a las personas a
asociarse. Que éstas, por su cuenta, concluyan en los mayores
beneficios que habrá de proporcionarles la asociación, es algo
diferente.

SERVICIOS PROFESIONALES - Exigencia de pertenecer a

asociaciones / COLEGIOS DE PROFESIONALES - Asignación de
funciones públicas
El Estado, en lo que se refiere a los servicios que él mismo demanda
de quienes ejercen una cierta profesión, está en libertad de
establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor nivel de
quienes habrán de prestárselos, uno de los cuales puede consistir en
la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y reconocidas
en la materia, y ello encuentra respaldo en el precepto constitucional
que autoriza a la ley para asignar funciones públicas a los colegios de
profesionales. Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever
este tipo de normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o
discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a
factores objetivos que permitan obtener mayor certidumbre sobre los
antecedentes profesionales y el grado de preparación de quienes
están vinculados a instituciones que así lo garantizan. La
diferenciación que pueda resultar de ello es justificada y razonable, y
corresponde a las finalidades del efectivo control sobre la calidad de
los servicios profesionales.
 AVALUO DE INMUEBLES EN MATERIA TRIBUTARIA/LONJA DE
PROPIEDAD RAIZ-Afiliación del avaluador / AVALUO DE
INMUEBLES EN ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS
La Corte no encuentra que, en una materia como los avalúos de
bienes para efectos tributarios o para los diversos fines que cumplen
las entidades públicas en actuaciones administrativas, resulten
violados los derechos de ejercicio profesional, de igualdad o de
asociación de quienes no pertenecen a lonjas de propiedad raíz, por
el hecho de que se exija la afiliación del avaluador a una lonja, su
registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al Estado sus
servicios. Se busca aprovechar, en beneficio del interés público, la
experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como índice
demostrativo de la aptitud del avaluador. El Estado se reserva el
derecho de confiar ciertas funciones públicas a colegios o
asociaciones de profesionales.

DESCENTRALIZACION POR COLABORACION -

Naturaleza/PARTICULARES-Ejercicio de funciones públicas
Una de las formas de descentralización es la denominada "por
colaboración", que vincula a los particulares al servicio público, en
búsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economía -también
principios que inspiran la actividad de la administración- y como una
manera de asegurar la participación de aquéllos en la vida de la
comunidad. Esa participación no puede estar exenta de requisitos ni
de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo particulares,
cumplan ciertas funciones públicas. La vinculación de los particulares
a una función antes confiada tan sólo a la entidad pública implica la
eliminación de trámites innecesarios.

Referencia: Expediente D-1279

Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 79
(parcial) de la Ley 223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150
de 1995.
Actor: Dolfus Romero Celis
Magistrado Ponente:
Dr. JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO

Sentencia aprobada en Santa Fe de Bogotá, D.C., según consta en

acta del veintiséis (26) de septiembre de mil novecientos noventa y
seis (1996).
I. ANTECEDENTES. INTERVENCIONES. CONCEPTO DEL MINISTERIO
PÚBLICO.
Han sido acusados ante la Corte los artículos 79 (parcial) de la Ley
223 de 1995 y 27 (parcial) del Decreto 2150 de 1995, que dicen
textualmente (se subraya lo demandado):
 "LEY 223 DE 1995
(Diciembre 20)
Por la cual se expiden normas sobre racionalización tributaria y
se dictan otras disposiciones
El Congreso de Colombia
DECRETA:
(...)
Artículo 79.- Valor de enajenación de los bienes raíces.
Adiciónase el estatuto tributario con el siguiente artículo:
ARTICULO 90-1.- Valor de enajenación de los bienes raíces.
Cuando el administrador de impuestos y aduanas nacionales
establezca que el valor de enajenación de los bienes raíces que
aparece en las respectivas escrituras, es inferior en más de un
cincuenta por ciento (50%) al valor comercial del
correspondiente predio en el momento de enajenación, podrá
tomar como valor comercial de enajenación y para todos los
demás fines del impuesto sobre la renta y complementarios, el
valor comercial determinado en la forma prevista en este
artículo, menos el 50% de margen de error.
Para la determinación del valor comercial de los inmuebles, los
administradores de impuestos y aduanas nacionales deberán
utilizar estadísticas, avalúos, índices y otras informaciones
disponibles sobre el valor de la propiedad raíz en la respectiva
localidad, suministradas por dependencias del Estado o por
entidades privadas especializadas u ordenar un avalúo del
predio, con cargo al presupuesto de la DIAN.

El avalúo debe ser efectuado por las oficinas de catastro, por el

Instituto Agustín Codazzi o por las lonjas de propiedad raíz o sus
afiliados. En caso de que existan varias fuentes de información,
se tomará el promedio de los valores disponibles.

Cuando el contribuyente considere que el valor comercial fijado

por la administración tributaria no corresponde al de su predio,
podrá pedir que a su costa, dicho valor comercial se establezca
por la lonja de propiedad raíz, el Instituto Agustín Codazzi o los
catastros municipales, en los municipios donde no operen las
lonjas. Dentro del proceso de determinación y discusión del
impuesto, la administración tributaria podrá aceptar el avalúo
pericial aportado por el contribuyente o solicitar otro avalúo a
un perito diferente.

En caso de que haya diferencia entre los dos avalúos, se tomará

para efectos fiscales el promedio simple de los dos.
 PARAGRAFO.- Formación y actualización de catastros. El artículo
5º de la Ley 14 de 1983 y el artículo 74 de la Ley 75 de 1986,
quedarán así:
Las autoridades catastrales tienen la obligación de formar los
catastros o actualizarlos en todos los municipios del país dentro
de períodos máximos de cinco (5) años con el fin de revisar los
elementos físicos o jurídicos del catastro originados en
mutaciones físicas, variaciones de uso o de productividad, obras
públicas o condiciones locales del mercado inmobiliario.
PARAGRAFO 2.- El avalúo catastral de los bienes inmuebles
urbanos no podrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de su
valor comercial.
Establece un período de transición de cuatro (4) años (1996 -
1997 - 1998 y 1999) para dar cumplimiento total a la presente
norma.

PARAGRAFO TRANSITORIO.- Aquéllos municipios que a 31 de

diciembre de 1995 cumplan el período de siete (7) años, que no
hayan terminado la formación o actualización catastral, tendrán
un plazo adicional hasta el 31 de diciembre de 1996 para
terminarla".

"DECRETO NUMERO 2150 DE 1995

(Diciembre 5)
Por el cual se suprimen y reforman regulaciones,
procedimientos o trámites innecesarios existentes en la
Administración Pública.

El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las

facultades extraordinarias que le confiere el artículo 83 de la
Ley 190 de 1995, oída la opinión de la Comisión prevista en
dicho artículo, y

CONSIDERANDO:
(...)
DECRETA:
(...)
ARTICULO 27.- Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes
inmuebles que deban realizar las entidades públicas o que se
realicen en actuaciones administrativas, podrán ser adelantados por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o por cualquier persona
natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre registrada y
autorizada por la lonja de propiedad raíz del lugar donde esté
ubicado el bien para adelantar dichos avalúos.
 PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada,
corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona
natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles".

Considera el actor que las transcritas normas vulneran los artículos

2, 13, 25, 26, 38, 53, 150, numeral 10, y 336 de la Constitución
Política.

Según expone, la existencia de las normas acusadas impide a las

personas que no estén inscritas en la Lonja de Propiedad Raíz gozar
de las mismas oportunidades otorgadas a las que sí lo están, creando
también una preferencia en favor de los particulares dedicados a la
actividad comercial, porque ese es el propósito de las lonjas, pues su
objeto está constituído por los negocios sobre la propiedad
inmobiliaria, "si se tiene en cuenta que a raíz de la vigencia del
artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995 y del artículo 79 de la Ley
223 del mismo año, para que una entidad de Derecho Público pueda
contar con la cooperación de un perito avaluador éste debe escogerse
por la Lonja y para que la Lonja lo seleccione necesita inscribirse en
ella, pagando sumas crecidas por concepto de afiliación y de
sostenimiento de la entidad".
Así -dice-, se consagra un trato que discrimina entre quienes se
afilien a la Lonja de Propiedad Raíz o se registren en ella y quienes no
lo hagan, porque sólo a los primeros se les da la oportunidad de
actuar o ejercer su actividad en los avalúos de inmuebles que realizan
las entidades públicas.
A juicio del demandante, con las normas acusadas se vulnera también
el derecho a la libre asociación, pues las personas dedicadas a esa
actividad se ven forzadas a inscribirse únicamente a la Lonja de
Propiedad Raíz y no pueden organizarse en asociaciones diferentes o
ingresar a otras ya existentes, "como la Sociedad Colombiana de
Avaluadores, la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja de Avaluadores
de Colombia".

Afirma que, en la práctica, se establece un monopolio, consistente en

que se le asigna a una sola entidad de Derecho Privado la posibilidad
de escoger los peritos avaluadores que se requieran para el avalúo de
inmuebles, designación que sin duda representa un ingreso
económico para dichas entidades y particularmente para sus
afiliados.

Respecto de los apartes demandados del artículo 27 del Decreto Ley

2150 de 1995, anota adicionalmente que éste fue expedido con
fundamento en las facultades otorgadas por el artículo 83 de la Ley
190 de 1995 mediante el cual se revistió al Presidente de la República
de precisas facultades extraordinarias para que en el término de seis
meses, contados a partir de su promulgación, expidiera normas con
fuerza de ley para suprimir o reformar regulaciones, procedimientos
o trámites innecesarios, existentes en la Administración Pública.

En criterio del accionante, los apartes demandados del artículo en

cuestión, incluído el parágrafo, nada tienen que ver con la supresión
o reforma de procedimientos o trámites preexistentes porque lo que
hicieron fue crear nuevos procedimientos y establecer más requisitos
para el avalúo de bienes inmuebles que deben realizar las entidades
públicas o que se realicen en actuaciones administrativas,
apartándose por completo de las facultades otorgadas.

Dentro del término de fijación en lista, los ciudadanos ALVARO

NAMEN VARGAS, DORIS PINZON AMADO y JUAN FERNANDO ROMERO
TOBON, actuando a nombre del Ministerio de Justicia y del Derecho,
de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales y del Ministerio
de Hacienda, respectivamente, presentaron sendos escritos
enderezados a sustentar la de los artículos impugnados.

El primero de los nombrados señala que la expresión "Lonja de

Propiedad Raíz" es "sustantivo genérico o apelativo a todas las lonjas
de propiedad raíz o de las entidades gremiales o asociaciones que
tengan la misma naturaleza y cualidades, sin que pueda entenderse
que lo hace en referencia particular a una sola de éstas, por cuanto
entre unas y otras no existe distinción hecha por la ley".

Las disposiciones objeto de proceso -afirma- no son discriminatorias y

su fin primordial consiste en controlar y preservar los dineros del
erario. Considera que, si tales previsiones excluyen a algunos
avaluadores de tal actividad, lo hacen con justa razón, pero afirma
que ellas mismas les dan oportunidad de ajustarse a sus exigencias,
porque simplemente se pueden inscribir en las lonjas, manteniendo la
igualdad del artículo 13 de la Carta.

Los intervinientes no creen que se establezca un monopolio, máxime

cuando el Instituto Geográfico Agustín Codazzi también puede
realizar tal labor directamente o por interpuesta persona, pero bajo
su responsabilidad.

Precisan que, aunque las disposiciones acusadas reconocen que la

inscripción de las personas que pueden actuar como avaluadoras
ante las entidades públicas sólo puede surtirse en las lonjas de
propiedad raíz, no es menos cierto que en el texto de las mismas
nunca se exige como presupuesto para la inscripción afiliarse o
convertirse en socio de la respectiva lonja, luego, desde este punto
de vista, no encuentra que exista base para concluir en la
inconstitucionalidad de los apartes bajo estudio, pues ellos sólo se
concretan a exigir la inscripción de la calidad de avaluador ante una
asociación gremial a la que la ley le asignó la función de llevar dicho
registro.

Afirman que la exigencia de ser socio de la lonja como presupuesto

previo para ser inscrito como avaluador no puede ser aplicado
actualmente frente al registro de avaluadores ante entidades
públicas, por cuanto el Decreto Ley 2150 de 1995 reconoce el derecho
a ser inscrito como tal a cualquier persona natural o jurídica, sin que
se deba acreditar circunstancia distinta a la idoneidad para el
desempeño de la función.

No encuentran fundamento a la afirmación hecha por el demandante

en el sentido de que la ley discrimina entre afiliados y no afiliados a
las lonjas de propiedad raíz, pues lo que exige es que quienes deseen
actuar como avaluadores ante entidades públicas se inscriban como
tales en el registro que a partir de ahora debe llevar ese organismo.

Tampoco aceptan que la ley exija la afiliación a las lonjas para efectos
de obtener la inscripción en el registro de avaluadores, razón por la
cual no es dable pretender un beneficio económico a favor de un
específico sector, dado que esta afirmación no se ajusta a la realidad.

En cuanto al supuesto exceso de facultades alegado por el actor,

dicen que el Gobierno estaba facultado para modificar los
procedimientos existentes con el objeto de agilizar y hacer más
eficiente el servicio prestado por la administración. En materia de
avalúos -afirman- no existía norma que determinara el procedimiento
que se debía observar para contratar al experto avaluador, razón por
la cual la Administración se vió obligada a "adoptar los previstos en
disposiciones aplicables a la Administración de Justicia o a dictar
regulaciones internas que facilitaran el proceso de selección. Dado
que no existía norma, pero sí procedimientos de selección de los
avaluadores en las entidades públicas, lo que se hizo fue modificar
los trámites existentes, unificando criterios para toda la
Administración. A la luz de la disposición que otorgó las facultades
extraordinarias esto es totalmente válido, puesto que se logró el
objetivo pretendido por la ley, cual era el de simplificar y unificar los
procedimientos adelantados en las entidades, garantizando ante todo
la transparencia en la actuación adelantada por la Administración".

El apoderado del Ministerio de Hacienda manifiesta, además, sobre la

presunta vulneración de la libertad de ejercer una profesión, que ésta
siempre se ha entendido sujeta a unos límites, los cuales son
precisamente fijados por el legislador. Considera que el artículo 26 de
la Carta es lo suficientemente claro en admitir la intervención del
Congreso con el propósito de exigir títulos de idoneidad y,
adicionalmente, establecer los debidos controles en las mismas.

Expresa que en las normas existe una finalidad cual es la de

determinar lo más firmemente posible el valor de los bienes sujetos a
avalúo con las consecuencias fiscales que ello tiene.

Según informe secretarial, MARIA DEL ROSARIO VALDERRUTHEN

BUENO, apoderada de la Federación Colombiana de Lonjas y
Asociaciones Inmobiliarias -FEDELONJAS-, presentó, fuera de término,
un escrito orientado a la defensa de la normatividad puesta en tela
de juicio.

El Procurador General de la Nación (E), LUIS EDUARDO MONTOYA

MEDINA, emitió el concepto de rigor el 24 de mayo de 1996,
solicitando a la Corte que declare exequibles, en lo acusado, las
normas demandadas.

A su juicio, no se vulnera el derecho a la igualdad, pues el legislador

materializa el principio constitucional conocido como la
descentralización por colaboración, entregándole a una entidad
privada de notoria eficacia y trayectoria en el ramo de la actividad
avaluadora el adelantamiento de un registro tan necesario para el
interés social, en tanto se trata de preservar los intereses
patrimoniales del Estado.

En cuanto a la actividad monopólica, opina que las disposiciones

demandadas únicamente se concretan a establecer un registro que
puede o no tener un valor determinado y, en dado caso, sería el de
los costos operativos para la realización de la inscripción, sin que de
allí se deriven beneficios económicos excluyentes.

VI. CONSIDERACIONES DE LA CORTE CONSTITUCIONAL

1. Competencia
Esta Corte es competente para resolver en definitiva sobre la
inconstitucionalidad planteada, según lo dispuesto en el artículo 241,
numerales 4 y 5, de la Carta Política.

2. El derecho de asociación y el ejercicio de las profesiones.

Importancia de los colegios de profesionales.
El actor estima que las disposiciones cuya inexequibilidad solicita
desconocen el derecho de asociación, toda vez que su aplicación
representa la práctica exclusión de los peritos avaluadores no
afiliados a las lonjas de propiedad raíz, del ejercicio lícito de su
profesión.

Ello implica, de acuerdo con el argumento central de la demanda, que

las personas dedicadas a esa actividad se ven forzadas a inscribirse
únicamente en las enunciadas asociaciones y no en otras -también
existentes en el país, como la Sociedad Colombiana de Avaluadores,
la Cámara de Propiedad Raíz y la Lonja de Avaluadores de Colombia-
para poder actuar en calidad de peritos en el avalúo de bienes raíces
con miras a la determinación del valor comercial relevante en materia
tributaria (artículo 79 de la Ley 223 de 1995) y también para efectuar
los avalúos de inmuebles a que haya lugar en actuaciones
administrativas (artículo 27 del Decreto 2150 de 1995).

La Corte ha insistido en que el derecho de asociación tiene un doble

aspecto -positivo y negativo-, ya que a nadie se puede prohibir o
impedir que se asocie, pero ningún individuo puede ser forzado u
obligado a asociarse.

Una de las formas de violar el derecho consiste precisamente en

exigir la asociación para tener acceso al ejercicio de determinado
derecho fundamental o para alcanzar beneficios que normalmente
debería obtener sin necesidad de asociarse.

No obstante, la propia Constitución autoriza, justamente en lo

relativo al ejercicio de las profesiones, que, por decisión de los
propios profesionales, se puedan constituir asociaciones
denominadas colegios y organizarse mediante ellos, siempre que su
estructura interna y funcionamiento sean democráticos, con lo cual
se quiere significar que no se trata de círculos cerrados o exclusivos
a los que únicamente puedan acceder determinadas clases de
personas (artículo 26 C.P.)

Los colegios de profesionales, considera la Corte, no responden

simplemente a una necesidad asociativa entre sus integrantes para
alcanzar fines individuales de cada uno de ellos, sino que se
proyectan hacia el entorno social, si se tiene en cuenta que su
primordial objeto radica en establecer formas de autocontrol, de
preservación y de aquilatamiento de la preparación, la idoneidad, la
ética y la eficiencia de quienes, en el campo de la actividad
respectiva, habrán de ejercer su profesión.

No es extraño, entonces, que tales asociaciones exijan requisitos a

sus afiliados, en el campo de la formación académica, de la
experiencia y del prestigio, ni que vigilen de cerca la conducta que
ellos observan en el ejercicio profesional, su rendimiento, la calidad
de sus servicios y su creciente capacitación, así como las sanas
prácticas de competencia, pues de lo que se trata es de brindar
garantías a la sociedad y fortaleza al desarrollo de la profesión.

La misma norma constitucional señala que la ley podrá asignar a los

colegios de profesionales funciones públicas y establecer los debidos
controles.

Un análisis sistemático de las reglas constitucionales referentes al

ejercicio de las profesiones permite concluir que, si bien toda persona
es libre de escoger profesión u oficio, la ley está autorizada para
exigir títulos de idoneidad -uno de los cuales puede ser
precisamente, además del académico, el que proviene del aval
otorgado al individuo por una asociación profesional legalmente
reconocida- y que, adicionalmente, las autoridades competentes
están en la obligación de inspeccionar y vigilar dicho ejercicio.

Ya al respecto ha señalado la Corte:

"En Colombia, tal como lo establece la disposición constitucional

citada, toda persona es libre de escoger profesión u oficio e
inclusive, si la ley no ha exigido formación académica para la
ocupación seleccionada en virtud de esa libertad, la norma hoy
vigente las favorece a todas, como regla general, con el libre
ejercicio, a menos que su índole propia implique en sí mismo un
riesgo para la sociedad.

Ese principio de libertad, que se conjuga con el derecho al trabajo

(artículo 25 de la Constitución), no se concibe como absoluto, al
igual que sucede con todas las libertades y derechos reconocidos
en la Carta Política. De su naturaleza y de las repercusiones
sociales de su ejercicio se desprenden las limitaciones que la
sujetan a prescripciones de carácter general establecidas por el
legislador y a restricciones de índole concreta por parte de las
autoridades administrativas.

Por lo que concierne al ámbito de regulación propio de la ley, la

importancia y necesidad de ésta se derivan no solamente del
artículo 26 sino de los artículos 1o. y 2o. de la Constitución y de su
mismo Preámbulo, en cuanto resulta ser el instrumento jurídico
adecuado al establecimiento de condiciones mínimas
indispensables para que el derecho de cada individuo a escoger y
ejercer una profesión no afecte a la comunidad.

Consecuencia de esa elemental precaución es la facultad conferida

por el Constituyente al legislador en el sentido de reconocer las
 profesiones, exigir títulos de idoneidad, contemplar para ellas una
previa formación académica y calificar como de riesgo social las
ocupaciones y los oficios que, aun sin requerir esa formación,
demanden especiales controles o cuidados habida cuenta de sus
peculiares características o del peligro que su desempeño
representa". (Cfr. Corte Constitucional. Sala Tercera de Revisión.
Sentencia T-408 del 8 de junio de 1992).

Así pues, la libertad de ejercer profesión u oficio no es absoluta y, por

el contrario, el ordenamiento jurídico plasma respecto de ella
importantes restricciones, en guarda del interés colectivo.

Ahora bien, en lo que respecta a las asociaciones de profesionales, la

posibilidad de fundarlas o de adherir a ellas es libre, de conformidad
con lo dispuesto en los artículos 26 y 38 de la Constitución y, según
las directrices jurisprudenciales, el Estado no puede establecer
sanciones para quien, según su autónomo criterio, decida no
asociarse, lo cual, sin embargo, no se opone a la exigencia que pueda
hacer la ley -por cuanto se refiere a la idoneidad del ejercicio
profesional- de obtener el respaldo de colegios o asociaciones de
profesionales en el ramo para asumir determinadas
responsabilidades concretas que puedan repercutir a nivel social.

De ese modo, cuando el Estado, mediante la ley, busca asegurar la

calidad de los servicios profesionales, dando crédito a quien
demuestra, a través de la asociación a la cual pertenece, una mayor
experiencia y una adecuada preparación, en virtud de las exigencias
internas de sus propios colegas, que así lo garantizan, no está
castigando al no asociado -quien puede ejercer su actividad en
campos respecto de los cuales no se exija el mencionado aval-, ni
obligando a las personas a asociarse. Que éstas, por su cuenta,
concluyan en los mayores beneficios que habrá de proporcionarles la
asociación, es algo diferente.

De otra parte, el Estado, en lo que se refiere a los servicios que él

mismo demanda de quienes ejercen una cierta profesión, está en
libertad de establecer mecanismos orientados a garantizar el mayor
nivel de quienes habrán de prestárselos, uno de los cuales puede
consistir en la exigencia de pertenecer a asociaciones calificadas y
reconocidas en la materia, y ello encuentra respaldo en el ya citado
precepto constitucional que autoriza a la ley para asignar funciones
públicas a los colegios de profesionales.
Tampoco se vulnera el derecho de igualdad al prever este tipo de
normas, ya que no se trata de consagrar preferencias o
discriminaciones injustificadas, sino de otorgar reconocimiento a
factores objetivos que permitan obtener mayor certidumbre sobre los
antecedentes profesionales y el grado de preparación de quienes
están vinculados a instituciones que así lo garantizan.

La diferenciación que pueda resultar de ello es justificada y

razonable, y corresponde a las finalidades del efectivo control sobre
la calidad de los servicios profesionales.
Así las cosas, la Corte no encuentra que, en una materia tan delicada
como los avalúos de bienes para efectos tributarios o para los
diversos fines que cumplen las entidades públicas en actuaciones
administrativas, resulten violados los derechos de ejercicio
profesional, de igualdad o de asociación de quienes no pertenecen a
lonjas de propiedad raíz, por el hecho de que se exija para tales fines,
como lo hacen las normas acusadas, la afiliación del avaluador a una
lonja, su registro en ella o el respaldo de la misma, para prestar al
Estado sus servicios.

Se busca con tales preceptos aprovechar, en beneficio del interés

público, la experiencia y el reconocido prestigio de las lonjas como
índice demostrativo de la aptitud del avaluador.

Debe tenerse en cuenta que no se prohibe a los avaluadores no

asociados a las lonjas ejercer su profesión -lo que sería abiertamente
inconstitucional-, pues ellos se encuentran en libertad de prestar sus
servicios a entidades y personas distintas de las estatales. Acontece
sí que el Estado se reserva el derecho, como lo autoriza la
Constitución, de confiar ciertas funciones públicas a colegios o
asociaciones de profesionales.

Tal actitud es compatible con la previsión consagrada en el artículo

123 de la Carta, a cuyo tenor la ley determinará el régimen aplicable
a los particulares que temporalmente desempeñen funciones públicas
y regulará su ejercicio.
Pero, además, el artículo 209 de la Constitución, específicamente
aplicable a la función administrativa, declara que ella está al servicio
de los intereses generales y se desarrolla mediante la
descentralización, la delegación y la desconcentración de funciones.

Una de las formas de descentralización es la denominada "por

colaboración", que vincula a los particulares al servicio público, en
búsqueda de la eficiencia, la celeridad y la economía -también
principios que inspiran la actividad de la administración- y como una
manera de asegurar la participación de aquéllos en la vida de la
comunidad. Esa participación -desde luego- no puede estar exenta de
requisitos ni de cautelas acerca de la idoneidad de quienes, siendo
particulares, cumplan ciertas funciones públicas.
Es precisamente esa modalidad de descongestión de la única entidad
pública que efectuaba avalúos de inmuebles, según las reglas legales
anteriores a las demandadas, la que avala la constitucionalidad del
artículo 27 del Decreto 2150 de 1995, desde el punto de vista del
posible exceso en el uso de las facultades extraordinarias conferidas
por la Ley 190 de 1995, ya que, como resulta natural, la vinculación
de los particulares a una función antes confiada tan sólo a la aludida
entidad pública implica la eliminación de trámites innecesarios, como
lo exige la norma habilitante.

Ahora bien, no puede hablarse de que los artículos acusados hayan

consagrado un monopolio, ya que la referencia normativa a "las
lonjas de propiedad raíz" no puede entenderse hecha con nombre
propio a las actualmente existentes sino al género de asociaciones
profesionales de esa índole y con el mismo objeto, de suerte que los
peritos avaluadores hoy no afiliados a las lonjas actuales tienen plena
libertad de constituir, si quieren, otras, en ejercicio de la libertad de
competencia garantizada en el artículo 333 de la Constitución.

A juicio de la Corte, las expresiones legales que aluden a las "lonjas

de propiedad raíz" deben entenderse en sentido genérico, no
referente de manera exclusiva a personas jurídicas ya existentes que
hayan adoptado ese nombre, y, por tanto, cobijan, en materia de
avalúos a las asociaciones y colegios que agrupen a profesionales
dedicados a ese ramo.

Una interpretación restringida daría razón al demandante, por cuanto

implicaría, allí sí, la violación del derecho a la igualdad, la vulneración
de la libertad de ejercer profesión u oficio y el establecimiento de un
monopolio inaceptable a la luz de la Constitución.
Los apartes acusados serán declarados exequibles.

DECISION

Con fundamento en las precedentes motivaciones, la Corte

Constitucional de la República de Colombia, en Sala Plena, oído el
concepto del Ministerio Público y cumplidos los trámites previstos en
el Decreto 2067 de 1991, administrando justicia en nombre del
pueblo y por mandato de la Constitución,

RESUELVE:

Primero.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo

79 de la Ley 223 de 1995:
-Del inciso tercero, las palabras "o por las lonjas de propiedad raíz o
sus afiliados".
-Del inciso cuarto, las frases "por la lonja de propiedad raíz" y "donde
no operen las lonjas".

Segundo.- Decláranse EXEQUIBLES los siguientes apartes del artículo

27 del Decreto 2150 de 1995:
"...que se encuentre registrada y autorizada por la lonja de
propiedad raíz del lugar donde esté ubicado el bien para
adelantar dichos avalúos.
PARAGRAFO.- Si la entidad pública escoge la opción privada,
corresponderá a la Lonja determinar, en cada caso, la persona
natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles".

Tercero.- La exequibilidad de los transcritos apartes normativos se

declara sólo en el entendido de que, para los efectos que en tales
disposiciones se contemplan, las expresiones "lonjas de propiedad
raíz" están referidas a todas las asociaciones y colegios que agrupen
a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.
Cópiese, notifíquese, comuníquese, insértese en la Gaceta de la Corte
Constitucional, cúmplase y archívese el expediente.

CARLOS GAVIRIA DIAZ

Presidente

JORGE ARANGO MEJIA ANTONIO BARRERA CARBONELL

Magistrado
EDUARDO CIFUENTES MUÑOZ HERNANDO HERRERA VERGARA
Magistrado
JOSE GREGORIO HERNANDEZ GALINDO
Magistrado
ALEJANDRO MARTINEZ CABALLERO FABIO MORON DIAZ
Magistrado
VLADIMIRO NARANJO MESA
Magistrado
MARTHA VICTORIA SACHICA DE MONCALEANO
Secretaria General

FACTOR DE COMERCIALIZACION

Tradicionalmente el valor de los inmuebles se calculaba como la sumatoria de terreno y

construcción, pero en algunos casos esta sumatoria no refleja el valor que el mercado estaría
dispuesto a pagar por un inmueble. Surge entonces el llamado tercer componente o factor de
comercialización. Este puede ser superior o inferior a la unidad.

VALOR DE MERCADO:

Es el precio más alto que una propiedad alcanzaría en un mercado abierto, en un tiempo
razonable de venta y en una situación en la cual el hipotético comprador conoce todas las
características del inmueble de su zona de ubicación.

VENTAJA DE LA COSA HECHA

Es el mayor valor que un inmueble construido, por su disponibilidad inmediata, tiene sobre otro
por construir.

FACTOR DE COMERCIALIZACION, ELEMENTOS INCIDENTES:

 Oferta y demanda de inmuebles similares.

 Localización especifica del bien en un barrio y/o manzana.
 Condiciones generales de la economía en el momento del avalúo
 Tendencia de comportamiento de los precios
 Diseño del bien avaluado.
 Normatividad vigente
 Infraestructura de servicios públicos y estrato
Calculo del Factor de Comercialización

Fc. = Valor de Mercado___

Costo de Reproducción

TARIFAS MINIMAS PARA AVALÚOS COMERCIALES

VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR MIL

Por los primeros $ 100.000.000 1.50 %
Por los siguientes y/o fracción $ 400.000.000 1.00 %
Por los siguientes y/o Fracción $ 500.000.000 0.75%
Por fracción superior a y/o fracción $1.000.000.000 A Convenir
Tarifa mínima (50% salario mínimo mes)

2. TARIFAS PARA MAQUINARIA INDUSTRIAL Y EQUIPOS ESPECIALIZADOS

VALOR TARIFAS POR MIL

 Por los primeros $ 25.000.000 3.50 %
3.25 %
Por los siguientes $ 25.000.000
Por los siguientes $ 50.000.000 3.00 %
Por los siguientes $ 400.000.000 2.75 %
Por los siguientes $ 500.000.000 2.50 %
Por los siguientes $ 1.000.000.000 2.00 %
Tarifa mínima $ 205.000

4. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA

VALOR TARIFAS POR MIL

Por los primeros $ 1.000.000 15.0 %

10.0 %
Por los siguientes $ 4.000.000
Por los siguientes $ 5.000.000 7.5 %
Por la fracción Superior a $ 10.000.000 5.0 %

5. TARIFAS MÍNIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES SEGÚN

CATEGORÍAS POR LOCALIZACIÓN.

Las tarifas establecidas en los puntos 1, 2 y 3 tendrán un incremento de acuerdo a la

ubicación del inmueble o maquinaria con base en las siguientes categorías:

Categoría A: Avalúo Dentro de zonas urbanas y suburbanas de Santafé de

Bogotá.

Categoría B: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Chía, cota,

Funza, Mosquera y la Calera.

Categoría C: Avalúos zonas urbanas y rurales de los municipios de Cajicá,

Zipaquirá, Tocancipá, Gachancipá, Sibaté, Faca, Guatavitá, Guasca,
Suesca, Nemocón, Sesquilé, Cogua, Sopó y el Rosal de la sabana
de Santafé de Bogotá.

Categoría D: Avalúos zonas urbanas de capitales de Departamentos.

Categoría E: Avalúos zonas urbanas y rurales de otros Municipios.

6. TARIFAS MINIMAS E INCREMENTOS SOBRE LAS TARIFAS ANTERIORES SEGÚN

CATEGORÍAS POR LOCALIZACION
 CATEGORIA AVALÚOS RECARGO SOBRE LA GASTOS
COMERCIAL TARIFA DE
ES EN No. URBANO RURAL DESPLAZAMIENTO
DE SMMLV
A 0.5 0 25 % NO
B 1.0 0 25 % NO
C 1.5 25 % 35 % SI
D 2.0 0 35 % SI
E 2.5 25 % 35 % SI

NOTAS:

1. Las tarifas anteriores no incluyen IVA

2. Para las categorías D y E, los gastos especiales de transporte, alojamiento, etc., serán
cobrados adicionalmente a los honorarios.

3. Cuando el Avalúo signifique la práctica de trabajos o gestiones distintas a la estimación

del justiprecio tales como levantamiento topográfico del inmueble, estudio de suelos,
evaluación de proyectos etc., podrá convenirse un honorario adicional al fijado por las
tarifas.

TARIFAS PARA AVALUOS CORPORATIVOS

1. TARIFAS PARA AVALUOS COMERCIALES DE INMUEBLES URBANOS Y RURALES

VALOR DEL INMUEBLE

TARIFAS POR MIL
Por los primeros $ 100.000.000 4.50 %
Por los siguientes $ 3.00 %
400.000.000
Por los siguientes $ 500.000.000 2.25 %
Por la fracción Superior a $ 1.000.000.000 1.5 %

2. TARIFAS PARA AVALUOS DE RENTA

VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR MIL

Por los primeros $ 1.000.000 45.0
Por los siguientes $ 4.000.000 30.0
Por los siguientes $ 5.000.000 22.5
Por la fracción Superior a $ 10.000.000 15.0

3. TARIFAS PARA AVLUOS DE MAQUINARIA INDUSTRIAL Y

 EQUIPOS ESPECIALES
VALOR DEL INMUEBLE TARIFAS POR MIL
Por los primeros $ 25.000.000 10.5 %
9.75 %
Por los siguientes $
25.000.000
Por los siguientes $ 50.000.000 9.00 %
Por los siguientes $ 400.000.000 8.25 %
Por los siguientes $ 500.000.000 7.50 %
Por los siguientes $ 1.000.000.000 6.00 %
Tarifa mínima $ 500.000

4. TARIFAS DE HONORARIOS MÍNIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DE

LOCALIZACIÓN.

Categoría A: Avaluó dentro de las zonas urbanas y suburbanas de Capitales de los

departamentos de Antioquia, Atlántico, Bolívar, Caldas, Cauca, Boyacá, Cesar, Magdalena,
Guajira, Cundinamarca, Tolima, Santanderes, Quindío, Valle, Meta, Sucre, Córdoba, Huila
Risaralda, Nariño.

Categoría B: Avalúos para otros municipios y zonas rurales de estos departamentos.

Categoría C: Avalúos de zonas urbanas de las capitales de los Departamentos de Arauca,

Amazonas, Caquetá, Casanare, Choco, Guainía, Guaviare, Guajira, Vaupez y Vichada.

Categoría D: Avalúos de otros municipios y zonas rurales de estos municipios.

5. TARIFAS DE HONORARIOS MINIMOS Y RECARGOS POR CATEGORÍAS DE

LOCALIZACION

CATEGORIA AVALÚOS RECARGO SOBRE LA GASTOS

COMERCIAL TARIFA DE
ES EN NO. URBANO RURAL DESPLAZAMIENTO
DE SMMLV
A 0 0 25 % NO
B 3.00 0 25 % NO
C 4.50 25 % 35 % SI
D 6.00 25 % 50 % SI

Ley 550 de Diciembre 30 / 99 decreto 422:

Artículo 1º: Honorarios por avalúos de inmuebles localizados en suelo urbano. Las tarifas
máximas descendentes en proporción directa al número de metros cuadrados de
inmuebles urbanos; que podrán cobrar los avaluadores cuando sea necesaria su labor
para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la ley 546
de 1999, serán las siguientes:

NUMERO DE METROS CUADRADOS DEL PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL

 INMUEBLE AVALUADO VALOR DEL SALARIO MINIMO
DIARIO LEGAL VIGENTE
De 0 a 100 1.5 %
De 100 a 200 1.35%
De 200 a 500 1.20%
De 500 a 1.000 1.05 %
De 1.000 a 5.000 0.6 %
De 5.000 a 10.000 0.3 %
De 10.000 en Adelante 0.15 %

Artículo 2º. Honorarios para avalúos de inmuebles localizados en suelo diferente al

urbano. Las tarifas máximas, descendentes en proporción directa al número de metros
cuadrados de inmuebles localizados en suelo diferente al urbano, que podrán cobrar los
valuadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones
activas o pasivas de que trata la ley 546 de 1999, serán los siguientes:

NUMERO DE METROS CUADRADOS PORCENTAJE QUE SE APLICARA AL

DEL INMUEBLE AVALUADO VALOR DEL SALARIO MINIMO
DIARIO LEGAL VIGENTE
De 0 a 2.000 1.5 %
De 2.000 a 5.000 1.06 %
De 5.000 a 10.000 0.6 %
De 10.000 a 20.000 0.3 %
De 20.000 a 50.000 0.15 %
De 50.000 a 100.000 0.11 %
De 100.000 a 500.000 0.07 %
De 500.000 en adelante 0.06 %

Artículo 3º Valor máximo de los avalúos. En todo caso, los honorarios resultantes de
multiplicar el número de metros cuadrados del inmueble avaluado, en ningún caso podrán
superar la suma equivalente a veinte (20) salarios mínimos mensuales legales vigentes.

NOTAS:
 El sistema de liquidación es acumulativo, según los rangos establecidos en el
Decreto 466 del 2.000.
 Los metros cuadrados corresponden a la suma del área del terreno más el área
construida.
 El porcentaje expresado se explicara al valor del salario mínimo diario legal
vigente.
 Se entenderán por predios urbanos los definidos como suelo urbano, suelo de
expansión urbana y suelo suburbano contenidos en los artículos 31 , 32 y 34 de la
ley 388 de 1997.
 Se entenderá por predios rurales los definidos en el artículo 33 de la ley 388 de
1997.
 Los gastos de desplazamiento y alojamiento para los avalúos rurales, se han
liquidado por separado.
 Salario Mínimo Legal Vigente
$358.500.oo
 Salario Mínimo Diario Legal Vigente $11.950,oo
 1. PROCESO DE CÁLCULO DE LA SERVIDUMBRE.

Para el cálculo de la indemnización por concepto de servidumbre, acordes con los principios de
equidad y transparencia, se debe tener en cuenta la real afectación que reportan los inmuebles
que cruza el trazado de la infraestructura de la Empresa.
Es sabido lo que importa el establecimiento de una servidumbre en relación al derecho de
propiedad del predio sirviente, es una limitación en cuanto al uso (y de reflejo en cuanto al goce),
que de la zona afectada puede hacer el propietario. Es una limitación, que supone un demerito
para el valor del predio sirviente, lógicamente esa limitación debe ser cuantificada, vale decir,
determinada en relación al “QUANTUM” de aquel demerito.
Es importante destacar la necesidad de especificar si la servidumbre afecta en su totalidad al
predio Matriz, o solamente afecta al área de servidumbre.
Existen varios procesos para cuantificar la servidumbre. Uno propuesto por Ecopetrol, y otro
utilizado el Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgo Y EL DE LA Escuela Nacional de Ingeniería.
1.1. Proceso propuesto por Ecopetrol.
Los valores de indemnización se definirán a partir de la utilización de la metodología de avalúos
masivos implementada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, de acuerdo con la cual se
sectoriza una región en espacios física y económicamente homogéneos, con fundamento en esta
sectorización y en el tipo de afectación que se configura sobre los predios se establece un valor
para cada zona, previo a que se inicie la gestión frente a los propietarios.
Elementos técnicos utilizados.
A continuación se presentan algunos elementos que intervienen en la determinación de los
precios de la tierra y que serán de gran utilidad para entender el criterio metodológico propuesto
para determinar la indemnización por concepto de servidumbre (avalúo de servidumbre). Cuando
se habla de avalúo, se entiende que es un proceso mediante el cual se le asigna un precio a un
bien determinado, indistintamente que se practiquen a nivel puntual o masivamente, pues en
últimas, los conceptos son los mismos y lo único que cambia es el factor de escala.
Valor y Precio de la Tierra.
Socialmente se le da una significación equivalente a los términos valor y precio,
Cuando se llevan estos conceptos al caso de la tierra, se debe considerar que se trata de un bien
con características muy especiales:
• Es un bien que no es creado por el hombre, sino que se encuentra disponible para ser utilizado,
aunque en la medida en que se aumenta la necesidad (demanda), se convierte en un bien
relativamente escaso.
• Es el factor o medio de producción, lo que la hace apetecible por las personas que desean
entrar al proceso productivo.
• Es apropiable individualmente, de acuerdo con las relaciones sociales existentes en cada sitio y
momento histórico.
El Concepto de Renta.
Quien desee utilizar la tierra, debe pagar una retribución al propietario, que en términos
económicos, se conoce como RENTA, que es aquella parte de las ganancias que exceden a la
ganancia media de los productores, la cual es apropiada por quien detenta la propiedad de la
tierra, en la medida en que son atribuibles a las características intrínsecas de ella, o de las
mejoras que la modifican en forma permanente y no a la habilidad del productor.

La Renta y el Mercado de Tierras.

Dado que la tierra es un factor de producción, es decir que se convierte en una opción de
inversión, quien posea excedentes, podrá optar por adquirir tierras, en la medida en que estas le
garanticen unos ingresos periódicos (rentas), situación que permite hacer una equivalencia entre
precio de la tierra y capital, que en términos matemáticos se constituye en la ecuación básica del
avalúo de la tierra:
P=R/i
Donde: P = Precio de la Tierra
R = Renta
i = Tasa de interés (tasa interna de retorno del sector o la región).
El criterio metodológico.
Para la implementación de las indemnizaciones por concepto de servidumbre, se parte de la
utilización de la metodología de avalúos masivos definida por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi, y específicamente en las Zonas Homogéneas Físicas, en virtud de las cuales se hace
una división del espacio físico en zonas relativamente homogéneas en cuanto a suelos, aguas,
usos, vías y pendiente.
A partir de estas zonas, se contrata con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o con una
agremiación de Lonja oficialmente reconocida, la determinación de los valores comerciales en
cada una de las zonas homogéneas atravesadas por los proyectos lineales que adelante la
Empresa. Con base en estos valores y partiendo de la aplicación del principio general de
indemnizaciones, se establecen variables que ayuden a estructurar la afectación en cada zona
así:
Para definir el valor de indemnización se parte de la aplicación de los principios de justicia y
equidad y en este sentido, el monto a indemnizar debe ser proporcional a la afectación real que
se configura sobre el predio.
Para el caso de la afectación total, la indemnización es equivalente al 100% del valor comercial
de la franja. En el caso de afectación parcial, la indemnización básica es definida por la
cuantificación de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de multiplicar el
valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación, que se establece como la
suma índice de afectación por valor comercial prorrateado por el 70% y el índice de afectación
por pendiente, prorrateado por el 30%.
Lo expresado anteriormente, en términos matemáticos es:
a) Afectación Total.
Vs = Vc. Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectárea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea
b) Afectación parcial
Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%)).
Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectárea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea. Se asume el promedio entre el valor mínimo y el
máximo.
Valor Máximo=Se asume el valor obtenido por Renta.
Valor Mínimo=Se asume un Valor de $1.300.000.oo.
Vc= $8.650.000.oo
Pp = Propiedad privada. El valor mínimo por Ha obtenido en el municipio,
Ivp = Índice de afectación por valor potencial
Ip = Índice de afectación por pendiente. Según la clasificación de pendiente definida por el IGAC
Valor Total Servidumbre=Vs* Has.

1.2. Proceso Metodológico IBAPE. (Instituto Brasileño de Avalúos y Peritazgo).

El IBAPE propone que al ejecutarse el tendido de una red eléctrica, se afecta una franja,( tanto
más ancha, cuanto mayor sea la tensión eléctrica),y evidentemente habrá una serie de
inhibiciones en sus posibilidades de explotación.
Es claro que estas limitaciones se traducen en una pérdida anual de valor por Ha, de tal manera
que siendo definitiva la servidumbre, el monto de su valor se calcula considerando la servidumbre
como el valor actual de una anualidad perpetua .El pago de la indemnización corresponde al
pago de la indemnización definida por la formula de anualidad.
= A (1+r)n-1/r(1+r)n
Donde A=Precio de la Ha de tierra, n=Tiempo en anualidades perpetuas y r=D.T.F. Anual
promedio.
1.3. Escuela de Ingeniería.
El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la sumatoria de
los siguientes elementos:
Monto de indemnización = DC + DR + To + C
DC = Derechos cedidos.
DR = Daño remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
Cálculo de los derechos de servidumbre (DC).
DC=AS x VUS x Área Cedida/ Área Total (%). Donde:
AS = Área de la franja de terreno o servidumbre.
VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.
El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede ser el valor promedio
de la finca o un valor especifico para esta área.
Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio del perito, y está
en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la franja de servidumbre.
DR = VT-VL-VR. Donde:
DR = Daño Remanente
VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación
VL = Valor del lote segregado
VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado).
Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice utilizando la
misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor positivo significa que no hay
afectación del predio matriz por la segregación, en cuyo caso no se realiza una indemnización
adicional por este concepto y solo se reconoce el valor del terreno segregado.
Valor de los sitios de Pila (TO)
El valor por el establecimiento de cada sitio de Pila, depende de la ubicación del mismo en la
propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.

HOMOGENIZACIÓN DE DATOS.

Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los casos los datos
recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son siempre en mayor o menor medida
datos de inmuebles con características heterogéneas. Entonces se hace indispensable la
utilización de un proceso de homogeneización de los datos o referenciales, con respecto al
inmueble a tasar. Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que para nosotros
representa un referencial
Siguiendo con el tema de la homogeneización de datos, existen dos (2) procedimientos para
hacerlo: Homogeneización Tradicional o Semi-Empírica. Se realiza a través de formulas y
criterios ampliamente utilizados, pero que pudieran no adaptarse a todas las situaciones.
Generalmente se aplican estos criterios para ajustar los datos por:
•Criterio de Actualización –Contemporaneidad o ajuste por tiempo: Los referenciales obtenidos en
el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalúo, por lo
tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la
aplicación de conceptos de matemática financiera, el precio unitario de los referenciales.
Conociendo la ecuación que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero
colocada a una tasa de interés en un periodo determinado tenemos:
Va= Vr(1+ i)n
Donde: Va =Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial.
Vr =Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Números de periodos considerados.
Y en donde el factor (1+ i)n=FcF = Factor de Corrección por Fecha
Criterio de Ajuste por Área: Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es función inversa
de la magnitud de su área, en la mayoría de los casos, a mayor área menor precio unitario, y
viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas áreas no superen una diferencia de
± 30% al compararla con el área del inmueble avaluar. En caso de no conseguir referenciales que
cumplan esta condición es necesario corregir por área y pueden utilizarse las siguientes
fórmulas:
Fórmula de Meyer: Plantea dos fórmulas cuya aplicación depende de sí el área del referencial es
mayor o menor que la del inmueble objeto del avalúo, no debería ser utilizada para diferencia de
superficies muy grandes.
Área del referencial menor que el área del inmueble a avaluar:Aref < Ainm
FcA = [ 1 – (Ainm / Aref) * X ] + X
Área del referencial mayor que el área del inmueble a avaluar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref /
Ainm) * X ] - X
Donde: FcA = Factor de corrección por área
Aref = Área del referencial
Ainm = Área del inmueble objeto del avalúo
X = porcentaje de afectación entre el 5% y el 10%
Fórmula Empírica: Otro criterio al respecto es el siguiente:
FcA = (Aref/Ainm)0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,
│
Ainm – Aref ≤ /Ainm menor igual a 0,30Ainm
FcA = (Aref/Ainm)0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,
│
Ainm – Aref > 0,30Ainm
Criterio de Ajuste por Fuente: En el caso que se requiera la utilización de datos provenientes de
la oferta existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociación entre el 0,80 hasta
1,00. Equivaliendo este último valor a los datos provenientes de los registros o en el caso que
estemos muy seguros que el vendedor tiene blindado el valor y no es susceptible de negociación.
De todas formas los datos provenientes de la oferta disponible siempre deben ser analizados
muy cuidadosamente ya que generalmente estas negociaciones se realizan con planes de
pagos, pueden ser proyectos en pre-venta y convendría entonces conocer el valor de contado del
mismo.
Resumiendo FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00FcFR = Factor Registro 1,00
•Otros criterios: Existen muchos otros criterios de homogeneización que se utilizan en Ingeniería
de Tasaciones tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificación, por esquina o
varios frentes, por equipamiento, por topografía, por accesibilidad, por calidad ambiental, etc.
Homogenización Científica. Se realiza a través de modelos particulares sustentados en la
inferencia estadística -análisis de regresión lineal - que permiten observar el comportamiento de las
variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios unitarios de inmuebles
(variable dependiente) en función de la variable independiente escogida (frente, fondo, fecha, año
de construcción, ubicación, etc.) podemos obtener información valiosa acerca del
comportamiento del mercado inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige ya
sea lineal, exponencial, polinómica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango de
dispersión de los datos, su grado de homocedasticidad, entre otras