Acţiunea în revendicare imobiliară - Elemente de noutate aduse de noul Cod civil

- cadrul normativ al acțiunii în revendicare: art. 563 – 566 NCC, art. 643 NCC, art. 5
alin.2 și art. 223 alin.1 LPA;

- acțiunea în revendicare poate fi formulată nu doar împotriva posesorului, adică a

celui care stăpânește bunul cu intenția de a se comporta față de acesta ca un
proprietar (având intenția de a stăpâni pt. sine, animus sibi habendi), ci și față de
orice altă persoană care stăpânește bunul fără drept (detentor precar, simplu tolerat,
ori ocupant abuziv) – art. 563 alin.1 NCC. În acest sens, acţiunea în revendicare a
fost definită în doctrina recentă ca fiind „acţiunea prin care cel care se pretinde titular
al dreptului de proprietate asupra unui bun, dar nu are stăpânirea materială a
bunului, îl cheamă în judecată pe cel care are stăpânirea materială a bunului, cerând
instanţei de judecată să îi recunoască dreptul de proprietate şi, ca urmare a acestei
recunoaşteri, să i se restituie stăpânirea materială a bunului respectiv.” 1
Ca urmare, în pofida unei păreri exprimate în jurisprudență, acțiunea în
revendicare nu presupune ca pârâtul să se pretindă proprietarul bunului revendicat,
eventual exhibând la rândul său un titlu de proprietate, ci poate fi formulată și
împotriva detentorului precar, indiferent dacă detenția precară a fost conferită de
însuși proprietarul care revendică (e.g., se revendică bunul închiriat, ori dat în
comodat, după expirarea termenului convenit, ori după încetarea din orice altă
cauză a locațiunii ori a comodatului; așa-numita “dualitate de acțiuni”, în care
reclamantul are la dispoziție atât acțiunea în revendicare, fiind proprietar, cât și
acțiunea personală în restituire, izvorâtă din contract), ori dacă, dimpotrivă, detenția
precară a fost ocazionată de un contract încheiat cu o persoană care nu (mai) deține

1
În acest sens, a se vedea G. Boroi, „In Honorem Corneliu Bîrsan”, Ed. Hamangiu, București,
2013, p. 496; V. Stoica, „Drept civil. Drepturile reale principale”, Ed. C.H. Beck, 2009, p. 459; a se
vedea în acelaşi sens şi C. Bîrsan, „Drept civil. Drepturile reale principale”, ed. a II-a, Ed. C.H. Beck
2008, p. 197.

1
 un titlu opozabil proprietarului (e.g., uzufructuarul ori locatarul principal al cărui drept
s-a stins, proprietarul aparent, simplul posesor). 2
Doar dacă între părți a existat un raport obligațional având ca obiect folosința
imobilului, ori un raport de simplă tolerare, proprietarul are la dispoziție acțiunea în
evacuare de drept comun;

2
Nu poate fi reţinută drept criteriu de delimitare între acţiunea în revendicare imobiliară şi
acţiunea în evacuare împrejurarea dacă pârâtul se pretinde el însuşi proprietar şi exhibă un titlu de
proprietate, ori cel puţin se pretinde a fi posesor (caz în care ar fi vorba de o revendicare), ori dacă pârâtul
se pretinde a fi detentor precar, ori este un simplu uzurpator (caz în care ar fi vorba despre o acţiune în
evacuare).
În sens contrar, Cas. com., dec nr. 169/18.01.2011, disponibilă pe www.scj.ro, unde s-a reţinut că
„In materia acţiunii în evacuare, nu se pune în discuţie însuşi dreptul de proprietate asupra imobilului, ci
doar folosinţa acestuia, folosinţă încălcată de către pârâţi, urmare a ocupării fără titlu a imobilului.(…)
reclamanta nu a urmărit valorificarea unui drept de proprietate exclusiv şi absolut în cadrul unei acţiuni în
revendicare, ci doar un drept personal de creanţă având caracter relativ, în cadrul acţiunii în evacuare,
urmând constrângerea debitorului la executarea obligaţiei de a face. Altfel spus, reclamanta nu a solicitat
obligarea pârâţilor să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar evacuarea acestora şi
predarea bunului în materialitatea sa.
Se constată astfel că, în mod eronat au apreciat instanţele inferioare că acţiunea în evacuare
constituie mijlocul procedural specific exclusiv raporturilor de locaţiune între părţi, reţinând că
neopunerea unui titlu de către pârâţi nu poate fi analizată decât în cadrul unei acţiuni în revendicare.
Astfel, dispoziţiile art. 480 C. civ. constituie temei de drept inclusiv pentru acţiunea în evacuare, ca mijloc
procedural de valorificare a posesiei şi folosinţei asupra bunurilor, ceea ce face pe deplin admisibilă şi
întemeiată o asemenea acţiune.
A susţine că reclamanta nu se poate prevala de titlul său decât în cadrul unei acţiuni in
revendicare prin comparaţie de titluri, în condiţiile în care pârâţii nu au afirmat că ar deţine vreun titlu,
contravine dispoziţiilor legale sus menţionate, practicii şi doctrinei în materie.”
Soluţia este fără îndoială echitabilă, dar ne întrebăm care este izvorul dreptului de „creanţă”
având ca obiect „obligaţia de a face”, altul decât obligaţia pârâtului de a respecta dreptul de proprietate al
reclamantului, drept absolut şi exclusiv, în condiţiile în care între părţi nu există raporturi contractuale? Şi
atunci, delimitarea acţiunii în revendicare de cea în evacuare s-ar face exclusiv în raport de poziţia

2
 - este consacrat expres caracterul imprescriptibil al acțiunii în revendicare, în acord
cu doctrina majoritară și cu jurisprudența (art. 563 alin.2 NCC). Practic, nu există
deosebiri față de regimul juridic acceptat anterior;

- art. 563 alin. 2 NCC, care se referă la dobândirea cu bună-credință a proprietății,

este, în forma în care NCC a fost adoptat de Parlament, un text redundant și lipsit de
semnificație (prof. Boroi: “o simplă lozincă legislativă”). Textul, inexistent în proiect, a
fost introdus în Parlament cu intenția de a „valida” dobândirile întemeiate pe Legea nr.
112/1995, însă în urma dezbaterilor a fost reformulat, fiind lăsat în actuala formă
„inofensivă”. Textul a primit interpretări diferite în doctrină [s-a arătat că textul ar institui
o prezumție de recunoaștere a dreptului de proprietate dobândit cu bună-credință și în
condițiile legii, cu consecința inversării sarcinii probei, revenind posesorului să
dovedească nelegalitatea titlului reclamantului (a se vedea F. Morozan, în C. T
Ungureanu ș.a., în Nou Cod civil. Comentarii, doctrimă și jurisprudență, Edit. Hamangiu,
București, 2012, p. 849); în Fl. A Baias, E. Chelaru, R. Constatinovici, I Macovei
(Coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, art. 1-2664, Edit. C.H. Beck,
București, 2012, p. 628, s-a subliniat că textul este inutil, întrucât textele care
reglementează situațiile în care buna-credință poate produce efecte achizitive de
proprietate sunt suficiente prin ele însele, dar și inexact, întrucât există situații în care
dobândirea se poate face cu rea-credință, bunăoară, în cazul uzucapiunii
extratabulare). Socotim că alin.3 este redundant și nu are un domeniu propriu de
aplicare. Bunăoară, el nu poate fi interpretat în sensul că buna-credință ar fi o condiție
adițională celor stipulate de lege pentru dobândirea proprietății. Fiecare mod de
dobândire are o reglementare proprie, în cazul căreia buna-credință, de regulă, nu are
nicio semnificație juridică. S-a arătat că, din punct de vedere subiectiv, buna credință
desemnează starea subiectivă a persoanei care ignoră, în mod neculpabil, o anumită
situație juridică, respectiv de a fi încălcat drepturile ori interesele legitime ale altuia; în
această accepțiune, buna credință este un element constitutiv al unui act sau fapt juridic

procesuală a pârâtului, care afirmă (exhibă) sau nu un titlu de proprietate? Ar fi o situaţie aparte, în care
natura juridică a cererii este configurată de apărările pârâtului.

3
de care o dispoziție legală leagă producerea anumitor efecte juridice (în acest sens, M.
Nicolae, Codex iuris civilis, NCC – ediție critică, tomul I, p. 41). Ca urmare, buna-
credință nu constituie o cerință suplimentară pt. dobândirea proprietății, atunci când
legea nu o prevede, și nici nu este, singură, suficientă pentru a produce efecte
achizitive de proprietate;

- în ce privește efectele unei hotărâri prin care se admite acțiunea în revendicare,

NCPC clarifică unele aspecte care au generat controverse practice, pentru a asigura
deplina eficacitate a acestor hotărâri – art. 887 alin. 2 prevede că atribuirea prin
hotărâre judecătorească a unui imobil sau obligația de a-l preda, a-l lăsa în posesie ori
în folosință, după caz, cuprinde și obligația de evacuare a imobilului, dacă legea nu
prevede în mod expres altfel; art. 897 alin.1 prevede evacuarea din imobil a debitorului,
împreună cu toate persoanele care ocupă imobilul în fapt (persoanele care locuiesc în
fapt cu debitorul) ori fără niciun titlu opozabil creditorului (persoanele ale căror drepturi,
reale ori de creanță, nu au fost constituite de adevăratul proprietar, de titularii unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ori de alte persoane cu acordul acestora);

- un alt aspect de noutate rezultă din art. 643 NCC: acțiunea în revendicare poate fi
formulată de către, ori împotriva unui singur coproprietar, ori unei părți dintre
coproprietari, fosta regulă a unanimității fiind înlăturată expres de legiuitor. Dispozițiile
art. 643 alin.2 NCC nu trebuie înțelese în sensul că instanța ar dispune admiterea
acțiunii și restituirea bunului și față de coproprietarul străin de proces (deși, dacă este
cunoscut instanței că există și alți coproprietari, o mențiune de genul „în folosul
coproprietății”, unită cu menționarea expresă în considerente a identității terților
coproprietari, facilitează ulterior exercitarea dreptului de proprietate al acestora).

- procesele începute anterior NCC sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii
acestora (art. 223 alin.1 LPA), sub rezerva dispozițiilor art. 63 LPA; procesele începute
după intrarea în vigoare a NCC sunt guvernate de acesta, față de regula, derogatorie
de la dreptul comun, a aplicării imediate a legii noi privitoare la raporturile de proprietate
și regimul juridic al bunurilor (art. 5 alin.2 LPA).

4
- în ce privește efectele acțiunii în revendicare, art. 566 alin.1 NCC permite
proprietarului să solicite și contravaloarea bunului înstrăinat sau pierit; dacă reclamantul
nu formulează o astfel de cerere, instanța nu-i poate acorda contravaloarea bunului din
oficiu, întrucât s-ar încălca principiul disponibilității;
potrivit art. 566 alin. 7 NCC, dreptul de retenție nu poate fi exercitat asupra bunului
frugifer pentru cheltuielile efectuate pentru producerea produselor; aceasta nu
înseamnă că el nu ar putea fi recunoscut asupra bunului revendicat, atunci când
cheltuielile necesare și utile privesc chiar bunul frugifer. Recunoașterea sa în acest ultim
caz se va face în condițiile dreptului comun reprezentat de art. 2495 C.civ. 3

Bibliografie recomandată pentru aprofundarea temei : G .Boroi, C. A. Anghelescu, B.

Nazat, Curs de drept civil, Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013;
Fl. A Baias, E. Chelaru, R. Constatinovici, I Macovei (Coordonatori), Noul Cod civil.
Comentariu pe articole, art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, București, 2012; V. Stoica, „Drept
civil. Drepturile reale principale”, Ed. C.H. Beck, 2009; V. Stoica, „Drept civil. Drepturile
reale principale”, vol. 2, Ed. Humanitas, 2006; M. Nicolae, Codex iuris civilis, NCC –
ediție critică, tomul I.

Activitatea de evaluare: feedback constructiv transmis de formator auditorilor pe tot

parcursul seminarului.

3
Există însă și opinia contrară (a se vedea în acest sens, B. Dumitrache, „In Honorem Corneliu Bîrsan”, citat
supra, pp. 423-424.