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UNIVERSIDADE DE FORTALEZA - UNIFOR

CENTRO DE CIÊNCIAS TECNOLÓGICAS


CURSO DE GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL

ANDRE LUIZ DE SOUZA SILVA

MODELO DE OPERAÇÃO ESTRUTURADA UTILIZANDO COOPERATIVA


HABITACIONAL AUTOFINANCIÁVEL APLICADA A BAIXA RENDA

FORTALEZA
2018
ANDRE LUIZ DE SOUZA SILVA

MODELO DE OPERAÇÃO ESTRUTURADA UTILIZANDO COOPERATIVA


HABITACIONAL AUTOFINANCIÁVEL APLICADA A BAIXA RENDA

Trabalho de conclusão de curso apresentado à


banca examinadora como requisito parcial à
obtenção do título de graduado em Engenharia
Civil.
Área de concentração: Mercado Imobiliário.

Orientador: Prof. M.Sc. Marcelo Augusto Farias


de Castro.

FORTALEZA
2018
ANDRE LUIZ DE SOUZA SILVA

MODELO DE OPERAÇÃO ESTRUTURADA UTILIZANDO COOPERATIVA


HABITACIONAL AUTOFINANCIÁVEL APLICADA A BAIXA RENDA

Trabalho de conclusão de curso apresentado à


banca examinadora como requisito parcial à
obtenção do título de graduado em Engenharia
Civil.
Área de concentração: Mercado Imobiliário.

Aprovada em: ___/___/______.

BANCA EXAMINADORA

________________________________________
Prof. M.Sc. Marcelo Augusto Farias de Castro (Orientador)
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)

_________________________________________
Prof. Prof. M.Sc. Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)

_________________________________________
Prof. Prof. Dr. Xxxxxxxxx Xxxxxxx
Universidade de Fortaleza (UNIFOR)
A Deus.
Aos meus pais, Francisca e José, que sempre me
auxiliaram e incentivaram na busca do
conhecimento.
AGRADECIMENTOS

À Coordenação do curso de Engenharia Civil, pelo apoio.


Ao professor Marcelo Augusto, pela orientação.
Aos professores participantes da banca examinadora Xxxxx Xxxxx Xxxxx e Xxxxx Xxxxx
À Sarah, que me deu forças para superar obstáculos que julgava serem intransponíveis.
À Catherine, pelas contribuições e sugestões de melhoria.
Aos amigos Fabner e Jonatan, por perpetuarem plena amizade em tempos difíceis.
Aos amigos Lehder, Júlia e Nunes, pelas abstrações e momentos de ócio criativo indispensáveis
à conclusão deste trabalho.
Ao mentor Júlio Santa Rosas que me proporcionou os segredos da alta produtividade em todas
as minhas atitudes.
Aos colegas da turma de curso, pela parceria e amizade.
“Erradicar a pobreza e a marginalização e
reduzir as desigualdades sociais e regionais" –
Constituição Federal do Brasil
RESUMO

O déficit habitacional é um problema de escala global. No Brasil, cerca de 6,4 milhões de


famílias não possuem acesso à moradia própria de boa qualidade. Tal carência está concentrada
principalmente nas faixas de renda mais baixa da população. Programas habitacionais foram
implementados anteriormente, mas não se mostraram eficazes na resolução integral do
problema. Apresenta-se aqui uma alternativa para os usuários: um modelo de operação que
objetiva atender a resolução deste problema, com aporte dos usuários através de cooperativas
habitacionais e da iniciativa privada, através de financiamento habitacional. O mecanismo
analisado mostra-se adequado à resolução do problema em escala local, ao permitir a compra
por parte de usuário que ganham, no mínimo, 1,8 salários mínimos. Entretanto, para atender o
problema globalmente, são necessárias soluções integradas entre o Estado e a iniciativa privada,
no intuito de aumentar a atratividade econômica do negócio e reduzir os prazos e valores de
financiamento pagos pelo usuário da habitação.

Palavras-chave: habitação popular. mercado imobiliário. cooperativa habitacional.


ABSTRACT

The housing deficit is a problem of global scale. In Brazil, about 6.4 million families do not
have access to their own housing of good quality. This gap is mainly concentrated in the lower
income brackets of the population. Housing programs were implemented previously, but were
not effective in solving the problem. Here is an alternative for users: an operation model that
aims to solve this problem, with users' contribution through housing cooperatives and private
initiative, through housing financing. The mechanism analyzed is adequate to solve the problem
on a local scale, by allowing users to buy at least 1.8 minimum wages. However, in order to
address the problem globally, integrated solutions are needed between the State and the private
sector, in order to increase the economic attractiveness of the business and reduce the financing
terms and amounts paid by the housing user.

Keywords: popular housing. real estate market. housing cooperative.


LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Esquema de recebimento e repasse de recursos – BNH .......................................... 18


Figura 2 - Número de empresas participantes dos Programas na Sondagem da Construção
(FGV/IBRE) ............................................................................................................................. 20
Figura 3 - Grau de otimismo em relação ao futuro do volume de obras .................................. 21
Figura 4 - Princípios das Cooperativas ..................................................................................... 25
Figura 5 - Imagem de Satélite da cidade de Caucaia ................................................................ 30
LISTA DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Aumento absoluto da população em favelas urbanas, enquanto a proporção da


população em favelas diminui .................................................................................................. 15
Gráfico 2 - Déficit Habitacional - Brasil .................................................................................. 16
Gráfico 3 - Déficit Habitacional por Faixa de Renda Mensal .................................................. 16
Gráfico 4 - Operações da COS–BNH e dos demais programas do SFH .................................. 19
Gráfico 5 - Operações Contratadas com Recursos de Poupança SBPE – SFH ........................ 21
Gráfico 6 - Operações Contratadas com Recursos do FGTS, enquanto valor médio da habitação
acumulado e IPCA acumulado ................................................................................................. 22
Gráfico 7 - IGMI-R e Variação % Anual Média no Trimestre ................................................. 23
Gráfico 8 - Fluxo de Caixa por Período ................................................................................... 35
Gráfico 9 - Fluxo de Caixa Acumulado e Máxima exposição de caixa ................................... 35
LISTA DE QUADROS

Quadro 1 - Componentes do déficit habitacional ..................................................................... 17


LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Financiamento com Recursos do FGTS - Variação do Valor Médio da Habitação


Financiada vs. Inflação Oficial ................................................................................................. 22
Tabela 2 - Informações do Terreno analisado ........................................................................... 30
Tabela 3 - Rateio de Custo Unitário por Ambiente .................................................................. 31
Tabela 4 - Distribuição de Custos Unitários na Estrutura de Atividades.................................. 32
Tabela 5 - Valor Geral de Venda ............................................................................................... 32
Tabela 6 - Levantamento de Despesas ...................................................................................... 33
Tabela 7 - Informações de Poupança Pessoal e Financiamento ............................................... 34
Tabela 8 - Informações Poupança Pessoal / Financiamento ..................................................... 34
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

a.a. Ao ano
a.m. Ao mês
ABECIP Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
BCB Banco Central do Brasil
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CEF Caixa Econômica Federal
COS-BNH Carteira de Operações Sociais do Banco Nacional de Habitação
CUB Custo Unitário Básico
CUG Custo Unitário Geométrico
DRE Demonstrativo de Resultado do Exercício
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
FJP Fundação João Pinheiro
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IBRE Instituto Brasileiro de Economia
IGMI-R Índice Geral do Mercado Imobiliário - Residencial
IPEA Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
MCMV Minha Casa, Minha Vida
NBR Norma Brasileira Regulamentar
PAC Programa de Aceleração do Crescimento
PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio
R$/m² Reais por metro quadrado
R$/und. Reais por unidade
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SINDUSCON Sindicato da Construção
trad. Tradutor
VGV Valor Geral de Venda
VPL Valor Presente Líquido
WRI World Resources Institute Ross Center for Sustainable Cities
LISTA DE SÍMBOLOS

R$ Real
% Porcentagem
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 12

1.1 Justificativa .......................................................................................................... 13

1.2 Objetivos .............................................................................................................. 13

Geral:...................................................................................................................... 13

Específicos: ............................................................................................................ 13

1.3 Metodologia ......................................................................................................... 13

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ............................................................................. 15

2.1 Histórico do Déficit Habitacional e da Oferta de Crédito Imobiliário ........... 15

2.1.1 Apresentação ................................................................................................. 15

2.1.2 Breve Histórico ............................................................................................. 17

2.1.3 Mercado Imobiliário Atual e Perspectivas ................................................. 20

2.2 Noções Gerais de Cooperativas Habitacionais ................................................. 23

2.2.1 Cooperativas no Brasil................................................................................. 23

2.2.1.1 Apresentação ........................................................................................... 24

2.2.1.2 Cooperativas Habitacionais ..................................................................... 25

2.3 Noções Gerais de Planejamento Econômico e Financeiro de Empreendimentos


imobiliários .......................................................................................................................... 27

2.3.1. Definição de empreendimento imobiliário ................................................ 27

2.3.2. Planejamento e viabilidade econômica e financeira ................................ 27

2.3.2.1 Estimativa de Custos ............................................................................... 28

2.3.2.2 Fluxo de Caixa ........................................................................................ 29

2.3.3. Metodologias para análise de viabilidade utilizadas neste trabalho ...... 29

2.3.3.1 Exposição Máxima .................................................................................. 29

2.3.3.2 Valor Presente Líquido (VPL) ................. Error! Bookmark not defined.

3 ESTUDO DE CASO................................................................................................... 30

3.1 O Empreendimento ............................................................................................. 30

3.1.1. Localização do Terreno ............................................................................... 30


3.2 Dados Financeiros do Empreendimento ........................................................... 31

3.2.1. Planta Referência e Estimativa Genérica de Custos ................................ 31

3.2.2. Valor Geral de Venda .................................................................................. 32

3.2.3. Características do Financiamento e Capacidade Mínima de Pagamento


.......................................................................................................................................... 33

3.3 Análise Financeira ............................................................................................... 35

3.3.1. Análise dos Fluxos de Caixa ....................................................................... 35

4 RESULTADOS E CONCLUSÕES ........................................................................... 36

REFERÊNCIAS ............................................................................................................ 38

APÊNDICE A – FLUXO DE CAIXA


12

1 INTRODUÇÃO

O mercado imobiliário brasileiro, apesar de uma crise financeira e fiscal que vem se
aprofundando nos últimos anos, mobiliza muitos recursos e é extremamente atrativo do ponto
de vista de investidores, principalmente aqueles que prezam por segurança, baixa volatilidade
e recebimento de dividendos em médio e longo prazo.
Em contrapartida, analisando-se do ponto de vista do consumidor – especificamente das
famílias de baixa renda (com estrato de renda de até três salários mínimos) –, o preço dos
imóveis no país ainda é muito alto. Isso se deve, em boa medida, ao alto custo construtivo, aos
riscos envolvidos na etapa de construção, aos altos custos de manutenção, administração e
estoque de imóveis e à natureza especulativa inerente aos produtos imobiliários.
Além destes fatores, o financiamento imobiliário, que deveria ser um agente facilitador,
apresenta altas taxas de juros e prazos de pagamento muito longos, comprometendo a renda
destas famílias durante vários anos. Por conta destes fatores e do histórico do mercado
imobiliário brasileiro, o déficit habitacional no país ainda é alto - cerca de 6,4 milhões de
unidades, em 2015 (FJP, 2018).
A tomada de ações que visem reduzir os valores de custeio e venda do imóvel, a redução
das taxas de juros e dos prazos de pagamento é de substancial importância para reduzir o déficit
entre essa faixa de renda. Políticas que visem subsídios imobiliários e redução da tributação, de
maneira geral, são de fundamental importância para que isso ocorra. No entanto, saídas
auxiliares podem e devem ser articuladas entre as partes interessadas, para que ocorram
reduções locais e de curto prazo no problema.
Com base no exposto, este artigo visa analisar a viabilidade econômica e financeira de
um modelo estruturado de negócio que utilize a solução de cooperativas habitacionais
autofinanciáveis, com posterior aplicação de financiamento imobiliário. Tal solução visa trazer
alavancagem financeira ao negócio, ao passo que reduz a taxa de juros e o prazo de pagamento
por parte do consumidor, criando um produto atrativo para as classes de mais baixa renda.
13

1.1 Justificativa

A oferta de moradia adequada para as famílias com baixa renda é de fundamental


importância para promover o bem-estar social, e fator imprescindível para reduzir a
desigualdade socioeconômica no país. Novas modalidades de financiamento devem ser
estudadas para tal classe, bem como os custos de construção devem ser reduzidos ao máximo –
obviamente prezando pela qualidade -, permitindo assim um número maior de unidades
ofertadas. Portanto, o estudo das causas e a busca de soluções para o déficit habitacional é de
fundamental importância para a sociedade em geral.
É possível o desenvolvimento uma nova modalidade de financiamento de construção para
baixa renda com o fim de atender as necessidades desta classe?

1.2 Objetivos

Geral:

O objetivo principal deste trabalho é o desenvolvimento de um modelo de viabilidade


financeira para a construção de habitações de baixo custo na cidade de Baturité/CE, através de
autofinanciamento por meio de cooperativa habitacional, com posterior alavancagem mediante
financiamento bancário.

Específicos:

 Montagem do Escopo Geral do Projeto;


 Montagem do Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE) do projeto;
 Mensuração dos fluxos de caixa e análise da exposição de caixa do projeto.

1.3 Metodologia

O artigo será fundamentado através de pesquisa exploratória, utilizando revisão


bibliográfica e resumo de dados estatísticos de centros de pesquisa. Está estruturado em quatro
partes: esta introdução, que apresenta de maneira geral a problemática abordada;
fundamentação teórica, que será baseada em três pilares: histórico do déficit habitacional e da
oferta de crédito imobiliário, noções sobre cooperativas imobiliárias e noções de viabilidade
14

econômica e financeira de empreendimentos imobiliários; estudo de caso, que apresentará o


empreendimento modelo para a operação estruturada e analisará sua viabilidade; e conclusão,
que apresentará os resultados obtidos, bem como sugestões para posteriores trabalhos sobre o
tema.
15

2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Este capítulo apresenta, através de pesquisa bibliográfica e compêndio de dados


estatísticos, uma abordagem sobre déficit habitacional, oferta de crédito imobiliário,
apresentação de cooperativas habitacionais e de viabilidade econômica e financeira de
empreendimentos imobiliários.

2.1 Histórico do Déficit Habitacional e da Oferta de Crédito Imobiliário

2.1.1 Apresentação

O déficit habitacional é um problema de escala global. Segundo dados publicados por


King, Orloff e Pande pelo World Resources Institute Ross Center for Sustainable Cities (2017),
há previsão de que 330 milhões de lares – aproximadamente 1,6 bilhões de pessoas – não
possuam habitação até 2025, número 30% maior do que o atual. O crescimento não-
sistematizado das cidades vem fazendo com que o número absoluto de moradores de favelas e
habitações em situações precárias de uso aumente, conforme mostra o Gráfico 1:

Gráfico 1 - Aumento absoluto da população em favelas urbanas, enquanto a


proporção da população em favelas diminui

Fonte: King, Orloff e Pande - WRI (2017).


16

No Brasil, a situação não é diferente. Segundo o relatório anual da Fundação João


Pinheiro (FJP, p.33), publicado em 2018, que compila dados da Pesquisa Nacional por Amostra
de Domicílio – PNAD, por sua vez publicados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), até 2015 havia déficit de aproximadamente 6,4 milhões de lares no país,
representando 9,3% da população, conforme mostrado no Gráfico 2. Além do resumo de dados,
o gráfico representa uma linha de tendência para o ano de 2020. Não surpreendentemente, a
tendência é de aumento da necessidade de domicílios. Pode-se depreender do Gráfico 3 que
cerca de 83,4% deste déficit está alocado entre famílias de baixa renda, que ganham até 3
salários mínimos mensais. Para que se entenda melhor sobre a metodologia de levantamento da
carência de domicílios, o Quadro 1 mostra a divisão do déficit em quatro componentes: a
habitação precária, a coabitação familiar, o ônus excessivo com aluguel e o adensamento
excessivo de domicílios alugados.

Gráfico 2 - Déficit Habitacional - Brasil


8 14
Déficit Absoluto (n° de

Millions

Déficit Relativo (%)


12
6 10
habitações)

5
8
4
6
3
2 4
5.4 mi

5.8 mi
5.9 mi

5.9 mi

6.9 mi

5.6 mi

5.4 mi

6.1 mi

6.4 mi

1 2
0 0
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Ano

Déficit Absoluto Déficit Relativo Tendência (Polinomial) - até 2020

Fonte: FJP (2018). Gráfico gerado pelo autor.

Gráfico 3 - Déficit Habitacional por Faixa de Renda Mensal


100.0%
83.4%
Percentual do Déficit

80.0%

60.0%

40.0%

20.0% 9.9% 5.2% 1.5%


0.0%
até 3 mais de 3 a 5 mais de 5 a 10 mais de 10
Faixa de Renda mensal, em salários mínimos

Fonte: FJP (2018). Gráfico gerado pelo autor.


17

Quadro 1 - Componentes do déficit habitacional

Componente 1 – Habitações Precárias


As habitações precárias compreendem dois subcomponentes:
i. Domicílios improvisados: engloba todos os locais e imóveis sem fins residenciais e
os lugares que servem como moradia alternativa (imóveis comerciais, embaixo de
pontes e viadutos, carcaças de carros abandonados, barcos, cavernas, entre outros), o
que indica claramente a carência de novas unidades domiciliares.
ii. Domicílios rústicos: aqueles sem paredes de alvenaria ou madeira aparelhada. Em
decorrência das suas condições de insalubridade, esse tipo de edificação proporciona
desconforto e traz risco de contaminação por doenças.
Componente 2 – Coabitação Familiar
A coabitação familiar é definida por dois componentes:
i. Cômodos: domicílios particulares compostos por um ou mais aposentos localizados
em casa de cômodo, cortiço, cabeça-de-porco, etc.
ii. Famílias conviventes: aquelas que residem no mesmo domicílio com pelo menos
outra família e tenha interesse em constituir um novo domicílio (para o cálculo do
déficit habitacional de 2015, foi utilizada uma média das PNAD de 2011 a 2014.
Componente 3 - Ônus excessivo com aluguel
Famílias urbanas com renda de até três salários mínimos, que vivem em casas ou
apartamentos (domicílios adequados), que comprometem mais do que 30% de sua
renda em aluguel.
Componente 4 – Adensamento excessivo de moradores em domicílios alugados
Domicílios com número médio de moradores superior a três pessoas por dormitório
Fonte: FJP (2018). Quadro gerado pelo autor

2.1.2 Breve Histórico

Para que se entenda melhor o problema do déficit habitacional no país, é necessário


compreender a evolução do crédito habitacional particular e/ou de interesse social do país. O
cenário do setor habitacional no início da década de 1960, segundo Santos (1999, p.10), apud
IBMEC (1974), era de imensa gravidade e instabilidade. O processo acelerado de urbanização
provocou a mudança de uma população majoritariamente rural para fortemente urbana, o que
gerou a necessidade de aproximadamente 8 milhões de habitações (para uma população de 80
milhões). Ademais, o cenário econômico do país era marcado por forte aceleração inflacionária,
taxas de juros nominais fixas e leis populistas no mercado de aluguéis – congelamento dos
preços de aluguéis a percentagens fixas do salário mínimo vigente. Tal contexto era inibidor de
investimento na área.
Em 1964, para atender a essa demanda, foi criado o SFH (Sistema Financeiro de
Habitação), sistema que utilizava um mecanismo de captação de poupança voluntária, através
do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) – e posteriormente compulsória, com
18

recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – que tinha como principal órgão
central, o BNH (Banco Nacional de Habitação), cujo recebimento e destinação de fundos está
apresentado na Figura 1. O BNH foi bastante promissor em seus anos iniciais. Entre os anos de
1964 a 1980 houve uma aceleração da concessão crédito habitacional, devido à criação de sua
Carteira de Operações Sociais (COS-BNH). Ainda assim, mesmo em seu auge, estas iniciativas
não atingiram as classes mais baixas de maneira eficaz, sendo que, segundo Azevedo e Andrade
(1982), em 1980, apenas 30% dos fundos destinados ao SFH pertenciam ao COS-BNH,
conforme mostra o Gráfico 4 - Operações da COS–BNH e dos demais programas do
SFHGráfico 4. O BNH ofereceu aproximadamente 4,4 milhões de habitações em seus 20 anos
de existência (Silveira e Malpezzi, 1991, p.93), mas acabou por ruir em 1986, devido à
hiperinflação, crescente taxa de desemprego e consequente inadimplência de seus mutuários.
Apesar da alta oferta de crédito, “o BNH não esteve voltado para os segmentos populares, uma
vez que somente 6,4% do saldo financiado, destinou-se a mutuários com renda inferior a 3,5
salários mínimos” (COELHO, 2002, p.15).

Figura 1 - Esquema de recebimento e repasse de recursos – BNH

Fonte: Santos (1999), p.12.

Após a extinção do BNH, em 1986, houve uma grande crise no SFH, que passou a reduzir
a oferta de crédito para as classes de mais baixa renda e bloqueou empréstimos através do
19

FGTS. A Caixa Econômica Federal (CEF) incorporou as funções do BNH. Durante os anos
seguintes, até 1994, segundo Santos, o Brasil recebeu, em sua grande maioria, programas
habitacionais alternativos, que utilizavam recursos orçamentários e do FGTS. Atribui-se isso,
entre outros fatores, à “dificuldade de se evitarem práticas clientelistas em um contexto de
instituições democráticas pouco amadurecidas” (SANTOS, 1999, p.17).

Gráfico 4 - Operações da COS–BNH e dos demais programas do SFH

Fonte: FGV (2007), apud Azevedo e Andrade (1982).

A partir da década de 90, alguns novos modelos de negócio imobiliário foram


implantados, com a finalidade de reduzir o impacto causado pela redução do financiamento
público. Um destes modelos foi o de Cooperativas Sociais Autofinanciáveis, que funcionavam
mediante a antecipação de recursos oriundos dos usuários para a aquisição de bens imobiliários.
Segundo Morais (2004, p.21; apud Castro, 2001), tais cooperativas auxiliaram na amenização
do problema de obtenção de crédito para determinados segmentos sociais, até então excluídos
dos mercados tradicionais e da provisão pública. Essa solução foi de substancial importância,
visto que a verba para os programas de habitação de interesse social por parte do governo foi
drasticamente cortada.
A partir de 2002, com uma política mais voltada para a abertura de crédito e incentivo ao
consumo da população mais pobre, conforme mostra o Gráfico 2, o país alçou retomada no
número de operações de financiamento imobiliário contratadas. Analisando o mesmo gráfico,
20

é possível perceber que a partir de 2009 houve uma escalada no número de operações de
financiamento contratados. Pressupõe-se que tal fato se deve, em grande parte, à implantação
de um novo programa de financiamento imobiliário implantado, o Minha Casa, Minha Vida
(MCMV). Em 2014, com uma política de profundos cortes orçamentários por parte do governo,
houve novo declínio na concessão de subsídios para financiamento imobiliário público.

2.1.3 Mercado Imobiliário Atual e Perspectivas

Conforme mostram Castelo A. et al. (2017), com o contingenciamento de recursos para


programas de habitação social – Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e Programa de Aceleração
do Crescimento (PAC) –, várias empresas abandonaram tais programas (Figura 2) e o grau de
otimismo destas com relação ao futuro volume de obras diminuiu consideravelmente (Figura
3). Tais dados podem ser influenciados pela redução de subsídios e investimentos do governo,
que ocorreram a partir de 2016, bem como podem indicar uma retração nas políticas de subsídio
futuras, o que agravaria ainda mais o déficit habitacional.

Figura 2 - Número de empresas participantes dos Programas na Sondagem da


Construção (FGV/IBRE)

Fonte: Castelo A. et al. (2017).

Além da redução dos índices de atratividade das empresas com relação aos programas
habitacionais previamente propostos, o volume de financiamento disponibilizado através do
SBPE caiu consideravelmente (Gráfico 5), conforme dados do Banco Central do Brasil (BCB).
21

A quantidade de imóveis financiados através de recursos do FGTS também vem decrescendo


desde 2011, conforme dados da CEF, enquanto o valor médio da habitação cresce cerca de 15%
ao ano, superando a inflação média anual em quase todos os anos da amostra analisada,
conforme mostram os dados da Tabela 1. O Gráfico 6 mostra a tal comparação de maneira
acumulada, fazendo notar claramente o caráter especulativo que o mercado imobiliário do país
tomou, tornando ainda mais difícil a compra do imóvel para as classes menos abastadas.

Figura 3 - Grau de otimismo em relação ao futuro do volume de obras

Fonte: Castelo A. et al. (2017).

Gráfico 5 - Operações Contratadas com Recursos de Poupança SBPE – SFH


50,000 10,000
45,000 9,000
40,000 8,000
35,000 7,000
30,000 6,000
25,000 5,000
20,000 4,000
15,000 3,000
10,000 2,000
5,000 1,000
Financiadas

- -
(milhões)
Unds.

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
R$

N° de Unidades Financiadas Valores financiados, em milhões de reais


22

Fonte: SFH-BCB (Dados Resumidos pela CBIC) / Gráfico gerado pelo autor.
Tabela 1 - Financiamento com Recursos do FGTS - Variação do Valor Médio da
Habitação Financiada vs. Inflação Oficial
Ano N° de Unidades Valor Médio da Var. Méd. Anual do Var. Méd.
Contratadas Habitação Valor da Habitação Anual IPCA
2017 461.802 R$ 109.550,24 4,30% 2,79%
2016 474.562 R$ 105.032,85 13,12% 3,46%
2015 574.943 R$ 92.850,24 2,70% 8,77%
2014 486.229 R$ 90.411,97 10,81% 9,01%
2013 491.861 R$ 81.594,84 16,83% 6,33%
2012 515.342 R$ 69.838,18 12,16% 6,21%
2011 549.661 R$ 62.264,18 49,74% 5,41%
2010 665.885 R$ 41.582,03 4,08% 6,63%
2009 396.367 R$ 39.953,76 8,00% 5,04%
2008 285.446 R$ 36.992,54 78,68% 4,90%
2007 333.237 R$ 20.703,41 20,94% 5,67%
2006 407.901 R$ 17.119,11 4,54% 3,64%
2005 337.846 R$ 16.375,71 12,86% 4,20%
2004 267.362 R$ 14.509,91 -6,48% 6,89%
2003 246.107 R$ 15.514,75 5,29% 6,60%
2002 253.190 R$ 14.735,36 26,61% 14,78%
2001 264.021 R$ 11.638,47 -4,91% 8,43%
2000 316.398 R$ 12.239,22 0,00% 6,84%
Fonte: CEF (Dados Resumidos pela CBIC) / IBGE – Dados tabulados pelo autor.
Gráfico 6 - Operações Contratadas com Recursos do FGTS, enquanto valor
médio da habitação acumulado e IPCA acumulado

700000 300%

600000 250%
N° de Unidades Financiadas

500000 200%
% acumulado

400000 150%

300000 100%

200000 50%

100000 0%

0 -50%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Ano

N° de Unidades Financiadas
Variação Média Anual Acumulada do Valor da Habitação
IPCA Médio Anual Acumulado
23

Fonte: CEF (Dados Resumidos pela CBIC) / IBGE – Gráfico gerado pelo autor.
Em contrapartida, há índices que expõem o preço de imóveis no mercado imobiliário
geral (inclui tanto as habitações populares quanto as vendas a mercado). O Índice Geral do
Mercado Imobiliário – Residencial – IGMI-R (ABECIP/FGV) baseia-se nos laudos de bancos
e em 62 critérios dos empreendimentos para definir o comportamento do preço de imóveis do
tipo residencial. A partir do Gráfico 7, pode-se depreender que enquanto o mercado geral
caminha no sentido de reduzir os preços dos imóveis, os preços praticados pelo financiamento
subsidiado pelo FGTS, que é utilizado para a construção de moradias populares, caminha em
sentido contrário, aumentando o preço final do imóvel, reforçando a ideia de que são necessárias
iniciativas no sentido de reduzir o valor da habitação e reduzir os níveis de juros nos
financiamentos imobiliários com o fim de promover isonomia na oferta de moradia.

Gráfico 7 - IGMI-R e Variação % Anual Média no Trimestre


102 150%
100%
101

Variação % Trimestral
50%
100 0%
IGMI-R

-50%
99
-100%
98 -150%
-200%
97
-250%
96 -300%
Trim.2
Trim.1

Trim.2

Trim.3

Trim.4

Trim.1

Trim.2

Trim.3

Trim.4

Trim.1

Trim.2

Trim.3

Trim.4

Trim.1

Trim.3

Trim.4

2014 2015 2016 2017

Média IGMI-R Brasil Média Var% Trimestral

Fonte: ABECIP/FGV – Gráfico gerado pelo autor.

2.2 Noções Gerais de Cooperativas Habitacionais

2.2.1 Cooperativas no Brasil

O fim deste capítulo resume-se em simplesmente mostrar a situação atual do país no que
tange às cooperativas, no que diz respeito à formação e legislação, não se atendo à história das
cooperativas, que remete ao início da Revolução Industrial, na Inglaterra. Serve como um guia
para a montagem do escopo e do desenvolvimento da análise de viabilidade econômica e
24

financeira do empreendimento.
2.2.1.1 Apresentação

Para Castelo D. (1999), o termo cooperativa remete a toda associação de pessoas que tem
objetivo comum, e se unem para obter serviços lícitos, que teriam sua aquisição inviável ou
extremamente custosa de se obter através do esforço individual. Apesar de exercer atividade
econômica, a cooperativa não tem e nem pode ter fins lucrativos. Segundo Maciel et al. (2014,
p.62, apud OCB, 2014), “o cooperativismo é tido como a forma ideal de organização”, já que é
capaz de promover o desenvolvimento da economia, ao passo que promove bem-estar social.
Conforme dados da Organização das Cooperativas Brasileiras (OCB), as cooperativas são
norteadas por sete princípios fundamentais: adesão voluntária e livre; gestão democrática;
participação econômica dos membros; autonomia e independência; educação, formação e
informação; intercooperação; e interesse pela comunidade. Os sete princípios estão mais
claramente especificados na Figura 4.
No Brasil, as cooperativas podem ser constituídas por, no mínimo, vinte pessoas1, sendo
ilimitada a entrada de novos membros, com a exceção de haver impossibilidade técnica na
prestação de serviços. No ato do início da inscrição de novos cooperados, pode ser cobrada uma
taxa de contrato, para cobrir os gastos de confecção de contrato, verificação prévia de
idoneidade do cooperado, impressão de estatutos, etc.
As cooperativas, já em sua instituição devem formar três órgãos sociais básicos:

I. Assembleia Geral: deve se realizar ordinariamente uma vez por ano e


extraordinariamente, quando houver necessidade. É o órgão deliberativo supremo
da Cooperativa, tendo poderes para decidir e tomar as resoluções necessárias ao
desenvolvimento da entidade.
II. Órgão de Administração: composto por uma diretoria ou por um conselho de
administração. É o órgão executivo da Cooperativa, que irá dar cumprimento às
decisões da Assembleia, e administrar a Cooperativa, inclusive representando-a.
Compete-lhe, basicamente, tomar as decisões não reservadas legalmente à
Assembleia, e que não impliquem na modificação da situação dos cooperados.
III. Conselho Fiscal: incumbe fiscalizar a administração da Cooperativa. O Conselho
é composto por três membros efetivos e três suplentes, também definidos em

1
Sete pessoas, para o caso de cooperativas de trabalho, conforme a Lei n° 12.690/2012.
25

Assembleia.
Figura 4 - Princípios das Cooperativas

Fonte: OCB – Figura gerada pelo autor.

Os órgãos de administração e conselho fiscal podem receber remuneração, que também


deverá ser decidida em assembleia entre os cooperados. Todos os cargos dos órgãos de
administração e conselho fiscal, à exceção do presidente daquele, devem ser obrigatoriamente
cooperados. Vale ressaltar que pessoas ou empresas que consigam obter lucro com as atividades
da cooperativa não podem participar destes órgãos. A exemplo para as cooperativas
habitacionais: ramo de compra e venda de imóveis, ramo da construção, ramo de consórcio de
bens imóveis, etc. Caso seja de interesse dos cooperados, a gerência diária da cooperativa pode
ser gerada por um contratado ou por uma empresa de assessoria externa.

2.2.1.2 Cooperativas Habitacionais

Nas cooperativas habitacionais, a união de pessoas formando poupança conjunta


impulsiona a capacidade de produção, devido aos baixos preços de compra de materiais e mão
de obra, além de obter melhores condições de prazo e pagamento. Os imóveis são pagos a preço
de custo, já que as operações não geram lucro. A Associação dos Notários e Registradores do
Brasil (ANOREG/BR) diz que a redução no valor pago chega a até 40% do valor de mercado.
Segundo a OCB, o setor habitacional das cooperativas conta com 886 empregados, cerca de
26

114.600 cooperados e 293 cooperativas2 em todo o país.


Apesar de proporcionar a redução do valor dos imóveis, no Brasil há diversas
“cooperativas habitacionais de fachada”, como bem frisa Carvalho, D. (1999). Tais associações
podem causar alto prejuízo financeiro aos associados, fazendo com que estes depositem suas
reservas em um produto que não vingará. O associado deverá saber que está adquirindo uma
cota, e não efetuando uma compra, bem como entender os riscos da inadimplência dos grupos,
já que a cooperativa não possui reservas. Os futuros cooperados devem estar atentos às regras
do cooperativismo no país, citadas no capítulo anterior, para que não sejam ludibriados por
empresas e/ou associações que visam fins ilícitos. Segundo Brasil (2006), além de não estarem
sujeitas à fiscalização por parte do Estado, as cooperativas gozam de uma série de benefícios
burocráticos e fiscais, tornando difícil o reconhecimento das empresas de fachada
antecipadamente aos problemas dos associados.

2
Os números referem-se às cooperativas que estão cadastradas junto à OCB. Pela Constituição Federal de
1988, as cooperativas não têm mais a obrigação de vincular-se às organizações.
27

2.3 Noções Gerais de Planejamento Econômico e Financeiro de Empreendimentos


imobiliários

2.3.1. Definição de empreendimento imobiliário

Segundo a NBR 14653-1:2001, empreendimento é “conjunto de bens capaz de produzir


receitas por meio de comercialização ou exploração econômica”. Para Limmer (2010),
empreendimentos imobiliários são definidos como um projeto associado a realizações físicas,
unindo desde as ideias iniciais até sua concretização. Possui um objetivo central, seguindo um
escopo de atividades ordenadas, com condições de despesas, prazos, qualidade e riscos.
Segundo Schorr (2015), os empreendimentos imobiliários diferenciam-se por possuir um
caráter de exclusividade tal que, por mais que exista padronização, as condições de terreno, de
projeto e de planejamento da construção nunca serão exatamente iguais. Tal condição torna
difícil a criação de um modelo fechado que sirva para todos os empreendimentos de um mesmo
tipo.

2.3.2. Planejamento e viabilidade econômica e financeira

Segundo Brito (2014), a viabilidade econômica e financeira de empreendimentos


imobiliários consiste em projetar um empreendimento conhecendo as principais variáveis que
podem interferir em seu lucro final, e o comportamento delas no contexto econômico pré-
investimento e pós-investimento, ou como o “conjunto de análises sobre determinado
empreendimento buscando verificar se o investimento retornará um lucro considerado
interessante para o investidor”.
Para Gehbauer (2002), o estudo de viabilidade compreende a ações compara uma
estimativa de custos de um empreendimento com os rendimentos esperados por meio de sua
comercialização, realizando todo planejamento técnico básico necessário, desde a ideia inicial,
até a elaboração do anteprojeto.
Para Lima Jr. (1995, pág. 5), há uma confusão e deficiência técnica no que tange à
diferenciação entre os termos “planejamento econômico” e “planejamento financeiro”, tendo-
se gerado o termo “econômico-financeiro”, para facilitar seu uso. Aqui serão diferenciados os
dois termos:
Planejamento Econômico: “Trabalha sobre os aspectos relacionados com a qualidade dos
empreendimentos ou dos investimentos, tomados a partir de um referencial que irá conter os
28

parâmetros de rentabilidade desejada pelo decisor.”


Planejamento Financeiro: “Busca parâmetros que referenciem a equação de fontes para
os recursos que os empreendimentos precisam para manter seus ciclos de produção nos regimes
pretendidos.”
Pode-se depreender então que os estudos econômicos serão utilizados na tomada de
decisão de investimento, tomando diversos parâmetros para tal análise, a citar: custo de
oportunidade, valor presente líquido, taxa interna de retorno, etc., enquanto os estudos
econômicos serão usados na necessidade de obtenção de fundos para continuidade do
empreendimento.
Portanto, como o objeto final deste trabalho não visa geração de retorno econômico para
um ou mais investidores, mas a utilização social para habitação com o menor custo possível,
mais à frente serão detalhados os parâmetros do planejamento financeiro e econômico citados
acima, mas sem análises de rentabilidade e custo de oportunidade.

2.3.2.1 Estimativa de Custos

A estimativa de custos é um parâmetro de grande importância para todo e qualquer estudo


de viabilidade, tendo em vista que desvios nesta estimativa podem provocar prejuízos no
empreendimento. Diversas variáveis devem ser levadas em consideração para que tais custos
sejam aferidos de maneira adequada.
Em primeiro lugar, é necessário explanar a respeito de custos diretos e indiretos.
Custos diretos são, segundo Brito (2013), “o resultado de todos os custos unitários dos
serviços necessários para a construção da edificação”. Trocando em miúdos, são os custos
diretamente relacionados à produção de um bem. Custos unitários – mencionados na citação
acima, são parâmetros históricos e locais, aferidos em obras de porte similar, que servem como
base para o planejamento de futuros empreendimentos. Um parâmetro de larga utilização no
Brasil é o CUB (Custo Unitário Básico), expresso em R$/m², que é um custo unitário levantado
pelos Sindicatos da Construção (SINDUSCONs) dos estados. Apesar de ser assertivo,
parâmetros próprios aferidos pelas construtoras anteriormente são mais indicados, já que
expressam os dados de produção do empreendedor. Deve-se salientar que no CUB não são
considerados custos de especificidades das construções, levando-se em conta unicamente os
custos de referência para algumas plantas padrão. Portanto, tais custos devem ser levantados a
parte. Exemplos desse tipo: preço do terreno, infraestrutura de saneamento básico.
Custos indiretos, conforme Brito (2014), são “os gastos gerais não diretamente ligadas ao
29

serviço propriamente dito, mas de ocorrência inevitável”. Bons exemplos são os projetos,
consultorias técnicas, marketing e corretagem.

2.3.2.2 Fluxo de Caixa

“Fluxo de caixa é a série de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo


de determinado período.” (NBR 14653-4:2002).
Tal conceito é complementado por Neto, Júnior e Amorim (2003), que definem o fluxo
de caixa como a exposição dos lançamentos monetários, positivas e negativas, ao longo do
tempo. São elaborados com fim de subsidiar decisões empresariais, estudar aplicações de
resíduos de caixa de permanência temporária e servir de base para a obtenção dos indicadores
necessários para a análise financeira.
É através dos fluxos de caixa que será analisado o potencial de implantação deste negócio,
visto que para continuidade adequada das obras, o fluxo de caixa deverá ser sempre positivo.

2.3.3. Metodologias para análise de viabilidade utilizadas neste trabalho

Atualmente, diversos métodos podem ser utilizados para verificação de viabilidade de


empreendimentos. Abaixo serão apresentadas as análises utilizadas neste trabalho, em virtude
de tratar-se de um empreendimento que não visa lucro para o empreendedor.

2.3.3.1 Exposição Máxima

Refere-se ao “momento necessário de maior aporte financeiro, ou seja, ao maior saldo


negativo acumulado do fluxo de caixa”. (NICACIO, 2013). Tal variável é de fundamental
importância para este trabalho, visto que até determinado ponto, o empreendimento só possuirá
receitas advindas recursos próprios dos cooperados, logo os serviços poderiam descontinuados
no caso de fluxo de caixa negativo.
30

3 ESTUDO DE CASO

3.1 O Empreendimento

3.1.1. Localização do Terreno

O empreendimento em foco neste trabalho teve seus custos planejados para a cidade de
Baturité, no estado do Ceará. Tal município foi escolhido em função da proximidade da capital,
juntamente com a facilidade de viagens via transporte público para Fortaleza.

Figura 5 - Imagem de Satélite da cidade de Baturité

Fonte: Google Earth. Recorte pelo autor

Para estudo de viabilidade inicial, foi considerado um índice de aproveitamento de 55%


do terreno, o que permitiria a divisão do terreno em 220 lotes de 150 m² cada, conforme mostra
a Tabela 2:
Tabela 2 - Informações do Terreno analisado
INFORMAÇÃO DA ÁREA
Área Total 60.000 m2 6,00 ha
UTILIZAÇÃO
AP LEGAL 45,00% 27.000 m2
AP. REAL 55,00% 33.000 m2
TAMANHO LOTE 150m² 220 lotes
Fonte: Acervo do autor
31

3.2 Dados Financeiros do Empreendimento

3.2.1. Planta Referência e Estimativa Genérica de Custos

A elaboração da planta referência para levantamento genérico de custos (Figura 6) levou


em conta critérios de redução dos planos verticais em detrimento dos horizontais, utilizados no
método de Custo Unitário Geométrico (CUG). Mascaró (1998) aponta que os planos
horizontais, que são diretamente proporcionais à área construída, concentram apenas 25% dos
custos, enquanto os planos verticais concentram 45% deles, não possuindo estes últimos
nenhuma relação com a área construída, mas sim com perímetro e altura (da edificação e/ou
dos compartimentos). O restante ficaria subdividido em instalações, acesso e canteiro de obras.
Para o estudo, foi adotado uma redução de custos referência. Atualmente, o Custo
Unitário Básico (CUB) para construção de imóveis residenciais no Ceará (PIS) é de 821,48
R$/m². Utilizou-se um valor de referência de 750 R$/m², conforme dados da experiência do
construtor, devendo ser atingido através de redução dos parâmetros citados no parágrafo
anterior e uso de tecnologias construtivas diferenciadas.
Como os custos unitários também variam conforme a disposição de equipamentos (louças
e metais, acréscimo de tomadas) e existência de revestimento nas paredes (como é o caso dos
banheiros e cozinhas, por exemplo), executou-se um rateio do custo unitário referência, como
mostrado na Tabela 3. Através deste rateio pôde-se obter uma redução de 3.416,52 R$/und.,
totalizando uma redução de R$751.634,40 nos custos diretos. Em seguida, distribuiu-se tais
custos para um escopo genérico de atividades macro, com o intuito de poder ratear os custos no
escopo de projeto. Tal divisão é mostrada na Tabela 4:

Tabela 3 - Rateio de Custo Unitário por Ambiente


Escopo Unidades Área CU Ref. % CUB R$ Ambiente
Estar/Jantar 12,21 750 100% 9.157,50
Cozinha 5,84 825 110% 4.818,00
Quarto 1 9,95 750 100% 7.462,50
Quarto 2 11,97 750 100% 8.977,50
WC 3,93 900 120% 3.537,00
Varanda 11,62 375 50% 4.357,50
Corredor Interno 5,33 675 90% 3.597,75
Corredor Externo - 375 50% -
32

Área Serviço 2,13 375 50% 798,75


Custo s/ Tx. Adm.: 63,0 627,87 83,7% 42.706,5
% Área Parede 8,0%
Custo c/ Tx. Adm.: 5,04 678,10 90,4% 46.123,02
Área Total 68,02 -3.417 /un
Redução Custo Und. 3.416,52
Custo da Und. R$ 42.706,50
Fonte: Acervo do autor

Tabela 4 - Distribuição de Custos Unitários na Estrutura de Atividades


Escopo Genérico % R$/und. R$ Total
Serviços Preliminares 4% 1.708 375.817
Movimento Terra 6% 2.562 563.726
Infraestrutura 8% 3.417 751.634
Estrutura 10% 4.271 939.543
Paredes e Painéis 12% 5.125 1.127.452
Revestimentos 20% 8.541 1.879.086
Esquadrias 15% 6.406 1.409.315
Coberta 9% 3.844 845.589
Instalações 12% 5.125 1.127.452
Serviços Finais 4% 1.708 375.817
Total 100% 42.707 9.395.430
Fonte: Acervo do autor

3.2.2. Valor Geral de Venda

Foi estipulado um valor de venda por unidade habitacional de R$84.900, perfazendo um


valor geral de venda (VGV) de R$18.768.000,00, conforme mostra a Tabela 5. Tal valor leva
em consideração todas as possíveis despesas que a cooperativa terá, listados na Tabela 6, bem
como os riscos inerentes do negócio, como por exemplo, os riscos de inadimplência.

Tabela 5 - Valor Geral de Venda


Valor Venda R$ 84.900 220 Lotes
Valor Geral Venda 18.678.000
Fonte: Acervo do autor
33

Tabela 6 - Levantamento de Despesas


LEVANTAMENTO DE DESPESAS
Unidades Permuta Terreno 0,00% Lotes
Unidades Lote Teto 100,00% 220 Lotes
Taxa Gestão f(VGV) 15,00% 2.801.700,00
Marketing f(VGV) 0,50% 93.390,00
Estruturação e Bônus f(VGV) 2,00% 373.560,00
Projetos e Consultorias 3,00% 560.340,00
Comissão Terreno 16,67% 50.000,00
Comissão Cadastros 0,10% 11.000,00
Fundo Reserva 3,50% 653.730,00
Impostos f(VGV) 1,00% 186.780,00
Custos Cartório (Terreno + Lotes) 0,20% 37.356,00
Custo Fundo Investimento f(VGV) 3,00% 560.340,00
Taxa Administração Casas 8,00% 751.634,40
Taxa Administração Lotes 12,00% 138.600,00
Custos Indiretos 3,00% 316.512,90
Manutenção Pós Entrega 3,00% 281.862,90
Equipamentos Sociais 4,00% 747.120,00
Conselho Fiscal 1,08% 201.722,40
Fundos P&D 0,29% 54.345,14
Total de Despesas f(VGV) 41,87% VGV 7.819.994
Fonte: Acervo do autor

3.2.3. Características do Financiamento e Capacidade Mínima de Pagamento

Com o intuito de alavancar as obras, tornando a sua entrega mais rápida, e de reduzir os
riscos a todos os beneficiários da cooperativa, por conta da inadimplência, foi estipulado um
percentual de 20% para poupança do comprador (Tabela 7), com posterior financiamento
através de banco mutuário ou com formas de financiamento através de parcerias público-
privadas através da compra de títulos hipotecários, como detalha bem o estudo de VERONEZI
e ROCHA LIMA JR. (2010).
34

Tabela 7 - Informações de Poupança Pessoal e Financiamento


INFORMAÇÕES POUPANÇA PESSOAL
Unidades por mês: 3
Início Obra jul/20
Termino Obra out/21
Meses 48
Poupança Comprador (%) 20% 16.980
Saldo a Financiar 67.920
Fonte: Acervo do autor

A poupança pessoal do cooperado servirá inicialmente para pagamento da taxa de


confecção de contrato, pagamento dos projetos e estruturação. Tais despesas serão divididas em
4 parcelas, O saldo seria dividido em 24 parcelas de R$580. Após 30 meses da abertura do
contrato, será dada entrada no financiamento bancário (Tabela 8).

Tabela 8 - Informações Poupança Pessoal / Financiamento


INFORMAÇÕES POUPANÇA PESSOAL / FINANCIAMENTO
Pagamento Inicial R$ 2.150 No Mínimo Parcelas 24
Análise Contrato R$ 200 Valor Parcela R$ 580
Projetos e Estruturação R$ 1.950 Valor Pago Poupança R$ 16.070
No Parcelas 3 Saldo a Financiar Projeto R$ 68.830
Valor Parcelas R$ 650 Diferença Fluxo Caixa R$ 67.670
Valor Poupança R$ 16.980 Validação Saldo Devedor Ok!
Primeiro Repasse (meses) 30 Financiamento Bancário R$ 483
Inadimplências (%) 5% Taxa (a.a.) 8,00%
Inadimplência (R$) R$ 933.900 Taxa (a.m.) 0,64%
Prazo Médio Inadimplência 30 dias Prazo Financiamento 360
Fundos P&D (%) 3% Valor por Cadastro 50,00
Fundos P&D (R$) R$ 54.345
Fonte: Acervo do autor

Para determinação da capacidade mínima de pagamento por parte do usuário, deve-se


considerar a capacidade máxima de comprometimento da renda utilizado pelos bancos,
atualmente de 30%. Para a parcela de R$483 estipulada na Tabela 8, a renda mínima permitida
35

para autorização do contrato seria de R$1.610,00. Entretanto, deve-se considerar também um


percentual de comprometimento renda máximo para entrada na cooperativa, objetivando a
minimização de ricos de inadimplência. Considerando-se a mesma taxa de 35%, a renda mínima
para entrada do usuário como cooperado será de R$1.657,14, equivalente a, aproximadamente,
1,8 salários mínimos.

3.3 Análise Financeira

3.3.1. Análise dos Fluxos de Caixa

Para o modelo apresentado, não poderão haver fluxos de caixa acumulados negativos,
tendo em vista a necessidade de caixa para garantir continuidade das obras. Para tanto, montou-
se um fluxo de receitas e despesas (Apêndice I), resumidos através do Gráfico 8, que mostra os
fluxos de receita e despesa por período. O Gráfico 9, por sua vez, mostra os fluxos de caixa
acumulados, e marca o menor fluxo de caixa presente no projeto, de +R$18.452,50, atendendo
assim ao requisitado para este parâmetro.

Gráfico 8 - Fluxo de Caixa por Período


2000000
1500000
1000000
500000
0
-500000 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45

-1000000
-1500000

Fonte: Acervo do autor

Gráfico 9 - Fluxo de Caixa Acumulado e Máxima exposição de caixa


1400000
1200000
1000000
800000
Máxima Exposição de
600000 Caixa
400000 R$18,452.50
200000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45

Fonte: Acervo do autor


36

4 RESULTADOS E CONCLUSÕES

O mercado imobiliário do país é bastante complexo e necessita de mais estudos a seu


respeito, principalmente no que tange as classes de mais baixa renda, bem como políticas
públicas efetivas baseadas no lastro de tais estudos. É fato inegável – analisando de maneira
global – que as tentativas anteriores de redução do déficit habitacional nesse estrato de renda
por meio de programas sociais não foram efetivos.
O modelo apresentado neste trabalho mostrou eficácia no sentido de atender a
necessidade de habitação para famílias com renda mínima de 1,8 salários mínimos. Não houve
exposição de caixa e o modelo apresentado de cooperativa poderia auxiliar ainda na redução de
custos por meio da compra de materiais em larga escala. As parcelas para os cooperados ficaram
no valor de R$ 580 durante a fase de poupança e de R$ 483 na fase de financiamento.
Entretanto, o prazo de financiamento ainda foi muito extenso, de 360 meses. Um agravante
percebido durante o trabalho é a necessidade de implantação de toda uma cadeia de
infraestrutura necessária para a habitação, desde a oferta de serviços básicos (água, esgoto e
energia elétrica), até a implantação de escolas, unidades primárias de saúde e assistência social,
supermercados, áreas de lazer, etc.
Adotar modelos que possuam somente os recursos dos cooperados como alicerce
financeiro (autofinanciáveis) tem inúmeras chances de falhar em larga escala, devido ao longo
prazo em que devem ocorrer as obras e pelo alto impacto que a inadimplência nestes contratos
causaria. Logo, faz-se necessária a inclusão de agentes financeiros externos para amenizar tais
impactos e acelerar a entrega das obras. O problema é que, ao financiar para pessoas com baixa
renda e com um longo período de tempo, aumenta-se o risco assumido pelos bancos.
Para resolução de tal problema em larga escala, objetivando mitigar a carência
habitacional, políticas públicas devem ser implementadas no sentido de conceder subsídios e/ou
garantias à iniciativa privada, para que o risco assumido diminua, e em contrapartida, os juros
do financiamento aos cooperados seja reduzido, diminuindo assim o prazo de pagamento e/ou
valor das parcelas. Um bom exemplo de produto que poderia ser associado à cooperativa aqui
citada, seria “a segmentação do fluxo de recebíveis da venda de unidades nos empreendimentos
empregando instrumentos disponíveis no mercado de capitais, procedimento combinado com a
alteração da forma de pagamento de determinados tributos”, apresentado por VERONEZI e
ROCHA LIMA JR. (2010).
37

Ficam como sugestões para futuros trabalhos a respeito:


 Elaboração da estrutura analítica de projeto e o orçamento de um empreendimento
neste modelo, parametrizando todos os seus principais custos;
 Elaboração de um produto que mescle a cooperativa habitacional com
financiamento através de fundos imobiliários ou títulos da dívida pública;
 Estruturação legal deste tipo de produto, visando garantir a eficácia da prestação
de serviços e evitando cooperativas “de fachada” e superfaturamento dos serviços.
38

REFERÊNCIAS

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APÊNDICE A – FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO