Bolilla 37

Efectos de la Hipoteca
Generalidades:

Los efectos de la hipoteca son las consecuencias jurídicas que la misma

produce a partir del momento de su constitución, es decir de su inscripción
en el registro correspondiente.

Entre los derechos reales, la hipoteca es la que comprime las facultades del
propietario, puesto que él conserva todas las atribuciones inherentes al
dominio, pero no puede realizar actos de disposición material o jurídica que
produzca una disminución del valor de la cosa. El bien, objeto de la
hipoteca no sale del poder del propietario hasta el momento del
vencimiento de la deuda.

Según la primera parte del Art. 2356 del C.C por el derecho de la hipoteca
se grava un inmueble determinado, que continua en orden del
constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero, esta disposición
resalta que la hipoteca es una garantía real, para asegurar un préstamo en
dinero, y que tiene por objeto inmuebles que no se entregan al acreedor.

Efectos de la hipoteca con relación a terceros.

El Art. 2369 del C.C establece que la hipoteca no producirá efectos

respecto de terceros sino desde su inscripción en el registro respectivo, es
decir que el requisito de la inscripción es indispensable para que la hipoteca
produzca efectos contra terceros. Si no se cumple este requisito silo afecta a
las partes.

Lo que busca con la inscripción es la publicidad, las personas que

intervienen en el momento de su constitución ya lo conocen, y es por ello
que respecto de ellos surte efectos.

Efectos de la hipoteca en cuanto al Crédito.

Al constituirse una hipoteca en garantía de un crédito, deben liquidarse los

intereses atrasados y expresarse en una suma cierta. La sola indicación de
que la hipoteca comprende los intereses vencidos, sin indicación de su
cuantía, no produce efecto alguno. Art. 2370 C.C

La hipoteca garantiza los intereses comunes y moratorios, devengados

desde su constitución por dos años y las que corran durante su ejecución.

Los intereses que cubren la garantía hipotecaria, en relación a terceros son

los que corren con posterioridad a la constitución, y en relación a las partes
entre sí, la garantía se extiende a todos a todos los intereses debidos por el
deudor, a condición de que no se hallen prescriptos.

Es necesario que los intereses estén determinados en el acto constitutivo,

pero esto no impide que las partes convengan la cobertura de intereses
devengados desde una fecha anterior a la celebración del acto.

La garantía de la hipoteca comprende todos los gastos, tanto los realizados

para la conservación de la cosa como las costas judiciales,
considerándoselos como accesorios del crédito.

En el Art. 2374 se hace referencia a los daños y perjuicios resultantes de la

inejecución de la obligación, cuando el objeto de la misma no sea sumas de
dinero, si fueren estimados en el acto de constitución.

Los perjuicios que son susceptibles de cobertura por la hipoteca son los que
provienen del incumplimiento de la obligación y de la mora del deudor, por
lo general en el contrato hipotecario se estipula una tasa determinando el
interés punitorio. El Código de Organización Judicial establece que, en la
inscripción hipotecaria, deben figurar la tasa de interés y el plazo
convenido, de tal manera que se establezca de ante mano la estimación de
los perjuicios que podrían sobrevenir en caso de incumplimiento de la
obligación.

Efectos entre Acreedor y Deudor.

La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser

pagado sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta
de la cosa hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del
constituyente, o de un poseedor. Art. 2373 C.C
Los acreedores hipotecarios gozan de privilegios sobre el precio del
inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las
inscripciones respectivas.

Cuando fueren efectuadas en el mismo día, la preferencia se determinará

por la hora de presentación. El privilegio subsiste sobre el precio no pagado
de los accesorios vendidos.

Todo deudor hipotecario que realice actos de disposición material o jurídica

que disminuya el valor del inmueble, se halla expuesto a sufrir las
consecuencias de las medidas que la ley autoriza.

Los acreedores hipotecarios tienen el mismo derecho en los casos de

deterioro o separación de los muebles accesorios sufridos o ejecutados
contra las reglas de una buena administración.

Lo que verdaderamente define el derecho del acreedor hipotecario es la

posibilidad de perseguir el bien hipotecado, cualquiera sea su actual titular,
hacerlo vender y cobrarse con preferencia a los demás acreedores de lo
producido de la venta. Código de Vélez.

La hipoteca produce efectos diferentes a los ya estudiados después del

vencimiento del plazo estipulado.

Cuando es un acreedor quirografario el que provoca la venta judicial del

bien, es habitual la citación al acreedor a los efectos de poder hacer valer el
privilegio de su crédito. Si el importe obtenido excede el crédito
garantizado, el saldo resultante será destinado al pago de los otros
acreedores, sean hipotecarios de fecha ulterior y o quirografarios.

Cláusulas prohibidas.

En la convención hipotecaria, serán nulas las siguientes cláusulas:

a) La que prohíba al deudor oponer excepciones;

b) La que permite al acreedor exigir el capital en caso de mora por
intereses, antes que se adeudare un semestre vencido;
c) La que autorice el remate del inmueble gravado, sobre una base
inferior a las dos terceras partes de la valuación fiscal para el pago
del impuesto inmobiliario;
d) La que prohíba al propietario vender o gravar el bien hipotecado;
 e) La que, concertada antes del vencimiento de la deuda, otorgue al
acreedor el derecho de quedarse con la propiedad del bien en caso de
falta de pagos, o el de enajenarlo de otra manera que por ejecución
judicial; y
f) La renuncia de la facultad del deudor para redimir la carga que grave
el inmueble, establecida por este código, o la designación de un
plazo mayor para ejercerla.

Efectos de la hipoteca entre el acreedor y el tercer poseedor.

Art. 2384 C.C: Cuando el inmueble hipotecado estuviere en todo o en parte

en poder de terceros constituyentes o adquirentes, debe el acreedor, antes
de pedir a éstos el pago de la deuda, intimar judicialmente en el deudor, con
los intereses exigibles. Si éste no pagare en el acto, podrá el acreedor exigir
a los terceros poseedores el pago de la deuda, o el abandono del inmueble
hipotecado.

Si el tercer poseedor rehusare pagar la deuda hipotecaria y abandonar el

inmueble, el acreedor sólo tiene derecho a perseguir la venta de éste.

El tercer poseedor puede excepcional la ejecución del inmueble. Alegando

la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como también la
nulidad de la toma de razón o la inexigibilidad de la deuda. Art. 2386 C.C

Por tercer poseedor se entiende toda persona que no está personalmente

obligada al pago de la deuda y que ostenta actualmente la titularidad del
dominio del inmueble, no siendo considerados como tales los herederos del
hipotecante ya que en su carácter de tales están personalmente obligados al
pago de las deudas.

Dada las características esenciales del tercer poseedor, de que no responde

personalmente de la obligación sino hasta la concurrencia del valor de la
cosa, se puede decir que tercer poseedor es tanto el adquirente del
inmueble, por cualquier título que sea, como el propietario que constituyó
el gravamen en garantía de la deuda de otro, e igualmente, el legatario del
inmueble.

La situación de preferencia del acreedor no sufre alteración substancial por

la transmisión de la propiedad del inmueble, porque él tiene el llamado jus
persequendi y puede valer sus privilegios aunque se encuentren en poder de
terceros.
Para hacer efectivo su derecho de jus persequendi la hipoteca deberá estar
inscripta en el Registro correspondiente.

El tercero poseedor o propietario de un inmueble hipotecado, goza de los

plazos concedidos al deudor por el contrato, o por un acto de gracia, y la
deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuere exigible a
este último.

El tercer poseedor demandado puede:

 Pagar la deuda
 Abandonar el inmueble
 Sufrir pasivamente la ejecución, y
 Afrontar la ejecución.

Privilegios del acreedor hipotecario.

Los acreedores hipotecarios gozan de privilegio sobre el precio del

inmueble, en el orden de prioridad determinado por la fecha de las
inscripciones respectivas. Cuando fueron efectuadas en el mismo día, la
preferencia se determina por la hora de presentación. El privilegio subsiste
sobre el precio no pagado de los accesorios vendidos. Art. 2381 C.C

La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser

pagado sobre el precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta
de la cosa hipotecada, sea que ella esté en poder del deudor, del
constituyente, o de un tercer poseedor. Art. 2373 C.C

El privilegio hipotecario cubre los gastos de justicia considerados como

accesorios del crédito: tales como son: los pagados con motivo de la
inscripción de la hipoteca, los honorarios del oficial de justicia
comisionado para la traba del embargo, los honorarios del profesional
abogado representante del ejecutante, que tiene privilegio que prima,
inclusive sobre el hipotecario.

Medios de extinción de la hipoteca: Directa e Indirecta

La hipoteca termina:

 Por la extinción total de la obligación principal ;

 Por la renuncia del derecho del acreedor hipotecario hecha en
escritura pública;
  Por la reunión de la calidad de propietario y acreedor hipotecario en
la misma persona; y
 Por el transcurso del plazo de 20 años contados desde el día de la
inscripción aunque se hubiere convenido un plazo mayor. Art. 2401
C.C
 Dado el carácter accesorio de la hipoteca con respecto a la obligación
que garantiza, la extinción de aquella por vía indirecta o de
consecuencia resulta del citado art. 2401 del C.C que prescribe que:
 Por la extinción total de la obligación principal, y es imprescindible
que el pago sea total, y además válido. El pago por consignación
también puede dar lugar a la extinción de la hipoteca.

 Cuando se reúne en una misma persona, las calidades de acreedor y

deudor, se produce la confusión. Esta manera de extinción de las
obligaciones se producen cuando se reúne en una misma persona la
calidad de acreedor y deudor, o cuando una tercera persona sea
heredera de ambos, en los dos casos, la confusión extingue la deuda
con todos sus accesorios.

Extinción por la vía directa.

Por la renuncia del acreedor hipotecario hecha en escritura pública. La

exigencia de la escritura pública para instrumentación de la renuncia es una
exigencia que la ley impone para la constitución de la hipoteca.

Se extingue también la hipoteca por el transcurso del plazo de veinte años

contados desde el día de la inscripción, aunque se hubiere convenido un
plazo mayor.

La hipoteca se extinguirá también cuando el inmueble fuese enajenado en

remate judicial con citación de los acreedores hipotecarios, toda vez que,
aprobada la subasta, el adjudicarlo consignare judicialmente el precio de
venta.

El privilegio subsistirá sobre éste. Art. 2402. C.C

Extinción de la primera Inscripción – cancelación de hipoteca.

Se debe distinguir la extinción de la hipoteca de su cancelación.

Con la extinción desaparece la hipoteca con todos sus efectos, en la
cancelación lo que se extingue es la inscripción de la hipoteca en el
registro.

En la extinción lo que está en juego es la hipoteca misma, tanto en relación

a las partes como a terceros, en la cancelación se afectan a los efectos de la
inscripción en el Registro, es decir los efectos de la hipoteca con relación a
terceros, pero la hipoteca se mantiene viva entre las partes.

La cancelación de la inscripción puede verificarse por vía indirecta, como

resultado de la extinción de la hipoteca, y por vía directa, que se da en las
diferentes hipótesis en que la inscripción queda extinguida sin afectar a la
hipoteca misma. Esta cancelación puede tener lugar por acuerdo de partes
lo mismo que por sentencia judicial.

La inscripción de la hipoteca será cancelada en virtud de escritura pública

en la que el acreedor hipotecario declare la extinción de su crédito, o su
renuncia a él, o por resolución judicial. Art. 2404 C.C

Cuando se hubiere pagado las letras o pagarés, otorgados por el importe de

la deuda, y éstos se hallaren registrados, el deudor o un tercero podrá
solicitar al juez la cancelación de la hipoteca, presentando los documentos,
que deberán archivarse en el registro de hipotecas, con la constancia de que
representan el importe de la deuda. Si las letras o pagarés representaren
solo la parte de la deuda, no se cancelará la hipoteca, pero se anota el pago
parcial efectuado. Art. 2405 C.C

Pagarés Hipotecarios.

Machado dice que la institución de los llamados pagarés hipotecarios

responde al propósito de facilitar los pagos parciales autorizando la
subdivisión y haciendo posible el descuento de los mencionados
documentos. Se califica el pagaré de hipotecario como una figura lúbrida
en que confluyen dos elementos aparentemente antitéticos: por un lado, el
pagare cuya esencia es la movilidad, el carácter abstracto, el valor por sí
mismo, autónomo, por otro lado, la hipoteca, derecho real, ligado
concretamente a una obligación y a una cosa. Y, sin embargo, instituciones
tan dispares han podido conciliarse en esta figura del pagaré hipotecario
que une a su fluida transmisibilidad la garantía hipotecaria.
El Art. 2371 del C.C prescribe: La obligación hipotecaria podrá
fraccionarse y documentarse en pagarés endosables, haciéndolo constar el
escribano en la escritura y en los documentos, que deberán ser registrados,
así como sus endosos.

Los documentos deben ser firmados por el anotado de hipotecas como

condición para participar de las ventajas que confiere al acreedor esta
modalidad especial. En la escritura constitutiva de la hipoteca se debe
consignar la división del crédito, los plazos estipulados y el otorgamiento
de los pagares como requisito para la individualización de os documentos,
los cuales, además, deben ser registrados en la oficina respectiva.