Humedades y otros daños: ¿paga el

propietario o la constructora?
 Comparte este artículo:


 Publicado: julio 1, 2010
 Última Actualización: julio 17, 2011
Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención
a la vigencia de sus referencias normativas. Si detecta algún error, por favor avísenos
haciendo click en “Reportar un error” (más abajo en esta misma página). Mil gracias.

Una problemática muy frecuente y que

genera grandes conflictos, son las eternas
humedades. En una Propiedad Horizontal,
éste problema puede tener 3 responsables:
la copropiedad, un propietario o la
constructora. ¿Qué hacer?
Cemento, ladrillo, hormigón, etc., todos los materiales de construcción
reaccionan distinto según la humedad circundante por motivos de la
temperatura, luz solar, ventilación, etc.

Por ello, es que aparecen las indeseables humedades visibles, como

colonias de hongos (manchas negras), o en pequeñas gotas
 (popularmente conocido como la transpiración de pared), o el
conocido abombamiento de la pintura.

Humedades en Propiedad Horizontal

¿Quién responde?
Las zonas donde aparecen con mayor frecuencia es techos, pues en
su parte superior hay balcones, baños, terrazas, desagües por
lavaderos, lavaplatos, patios, etc.

De igual manera, en paredes que colindan con desagües, zonas

verdes, canales de aguas lluvias, etc.

Para determinar quien es responsable en una Propiedad Horizontal

por las humedades que aparecen en nuestro apartamento o casa al
interior de una P.H. lo primero que tenemos que tener claro, es la
clase de bienes que encontramos al interior del Edificio o Conjunto,
veamos:

 Bienes privados o de dominio particular

 Bienes comunes
 Bienes comunes esenciales
 Bien común de uso exclusivo

Responsabilidad de la Propiedad
Horizontal:
Cuando la humedad proviene de los bienes comunes esenciales,
como por ejemplo del mismo terreno (humedades subterráneas) o
provienen de tuberías de servicios públicos de la P.H. en general o por
falta de mantenimiento en la impermeabilización de fachadas y techos.
Dichos arreglos corresponden ser solucionados directamente por la
Propiedad Horizontal a través de su Administrador.
Cuando la humedad provenga por ejemplo de un balcón, terrazas,
cubiertas o patios y éstos son de acceso para todos los
propietarios, corresponde a la P.H. solucionarlo.
Pero si el balcón, terraza, cubierta o patio, son bienes comunes, pero
de uso excluso (aquellos que por su ubicación solo puede tener
acceso un propietario y no todos), correspondería su arreglo al
propietario que está gozando el uso del Bien Común de Uso
Exclusivo, como se explica a continuación.
Responsabilidad de un Propietario:
Por regla general, todo lo que está debajo de mi loza o baldosa,
correspondería solucionarlo directamente a la Propiedad Horizontal si
es por ejemplo la fractura de tuberías generales de desagües o agua
potable de zonas comunes. Pero si la humedad proviene del daño de
una tubería privada (aquella que ingresa a una zona privada dentro de
la P.H.), corresponderá su arreglo al Propietario.
Igual sucede cuando la indebida instalación de baldosas o losas en
baños o cocinas, hace que se filtre el agua y afecte a la propiedad
ubicada en la parte de abajo.

Y como ya lo anotamos, si el balcón, terraza, cubierta o patio, son

bienes comunes, pero de uso excluso (aquellos que por su ubicación
solo puede tener acceso un propietario y no todos), correspondería su
arreglo al propietario que está gozando el uso del Bien Común de
Uso Exclusivo.
Es menester recordar, que el propietario tiene que hacer los
respectivos arreglos una vez le hayan informado del problema que
proviene de su área privada, además de tener que resarcir los daños
que ocasione a los vecinos o a la misma Propiedad Privada. Veamos
la norma sobre el particular:

“Artículo 18. Obligaciones de los Propietarios Respecto de los

Bienes de Dominio Particular o Privado. En relación con los bienes
de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes
obligaciones:
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados,
incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya
omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los
bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por las que deba responder.”
Responsabilidad de la Constructora:
Si bien la Ley 675 de 2001 establece que la Constructora hace
entrega de la administración provisional a la nueva Asamblea de
Copropietarios una vez haya vendido las propiedades privadas que
representen al menos el 51%, esto no lo exonera de algunas
responsabilidades que se mantienen, por ejemplo, cuando las fallas
sean estructurales, entre otras, la mala impermeabilización de paredes
y pisos al momento de su construcción (no confundirse con su
mantenimiento), pues sería una responsabilidad de la constructora.
Asimismo, las actuales normas técnicas sobre construcción y sismo-
resistencia, establecen unos parámetros de toleración de tuberías y
fisuras que no generarían la conformación de humedades.
En todo caso, la constructora como Administrador Inicial, está en la
obligación de entregar al Administrador Definitivo (nombrado por la
Asamblea de Propietarios) todos los documentos y planos
correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general,
de los servicios públicos domiciliarios. De tal manera que si usted
tiene problemas de humedades a pesar de ser una construcción
reciente o fallas estructurales que usted considere que es una falla de
construcción, solicite que un experto haga las revisiones del caso,
junto con los documentos y planos de construcción antes
mencionados y así determinar si la responsabilidad es de
la Constructora o de la P.H. o de un Propietario.
Recuerde, si la culpa es de la Constructora, ésta está en la obligación
de salir a sanear lo vendido si a ha lugar a ello.