Methods of Delay Analysis 

Requirements and Developments

Katrin Enders
Hill International, London UK
Frankfurt, 29 September 2015
OVERVIEW

Overview – Definition Forensic Schedule Analysis

Approach – Delay Analysis Methodologies pro & cons

Findings    – Choosing a methodology, Fact is King, Guidance 

Conclusions

2
OVERVIEW – DEFINITION

“‘Beware the dark arts’ was the sage advice of Albus
Dumbledore to the young Harry Potter. Besides budding wizards, 
construction clients (at the project or dispute resolution stages), 
contractors and lawyers would be equally well served by this 
advice when it comes to the difficult subject of delay 
analysis"...“delay analysis like Lord Voldamort, comes in many 
guises and it seems there is a spell for every circumstance. ‘What 
would you like conjured … err … proven, sir? Let me just mix up 
some ‘fragnets’, ‘lags’, eye of newt and … hey presto!’”

(cited: BEWARE THE DARK ARTS! DELAY ANALYSIS AND THE PROBLEMS WITH RELIANCE ON TECHNOLOGY, David Barry, 2009 )
3
 OVERVIEW – DEFINITION

• FORENSIC SCHEDULE ANALYSIS
• “… refers to the study and investigation of events using CPM or other 
recognized schedule calculation methods for potential use in a legal 
proceeding.” 

• “… the study of how actual events interacted in the context of a 
complex model for the purpose of understanding the significance of a 
specific deviation or series of deviations from some baseline model and 
their role in determining the sequence of tasks within the complex 
network.”
(cited:  AACE® International Recommended Practice No. 29R‐03 FORENSIC SCHEDULE ANALYSIS TCM Framework)

4
APPROACH

Overview – Definition Forensic Schedule Analysis and Nomenclature

Approach – Delay Analysis Methodologies pro & cons

Findings    – Choosing a methodology, Fact is King, Guidance  

Conclusions

5
APPROACH – DELAY ANALYSIS METHODOLOGIES

Retrospective Analyses Prospective Analyses 

LOOKING BACK LOOKING FORWARD

• As‐planned versus As‐built • Time‐Impact Analysis
• As‐Built But For • Impacted As‐planned 

TWO
Types

FOUR
Categories*

* See for example the Society of Construction Law “Protocol on Delay and Disruption”, or Association for the Advancement of Cost Engineering Recommended Practice No.29R-03
“Forensic Schedule Analysis” 6
APPROACH – AS‐PLANNED VS AS‐BUILT (APAB) 

• is the most basic method of analysis
• is observational – no changes are made to the programme
• straightforward comparison between the planned  vs the actual 
performance of the work
• can only be carried out retrospectively (requires as‐built programme/or at 
least the overall as‐built completion date)

Strengths Weakness
• is very simple and therefore  • Static critical path
easy to understand • fails to fulfil the fundamental 
• can be performed with  requirement to demonstrate the 
rudimentary base data (e.g.  causal link between a delay event and 
when detail and logic of the as‐ its alleged effect
planned programme is unavailable, • does not deal adequately with 
and no detailed progress records  concurrent delay 
other than the overall as‐built 
programme are available)
7
 APPROACH – AS‐PLANNED VS AS‐BUILT (APAB) 

Compare As‐Planned vs As‐Built

Activities Timescale
Planned CP Contractual  Actual 
Completion  Completion 
As‐built CP Date
Date

(delays)

Claim
(delays and disruptions)
APPROACH – IMPACTED AS‐PLANNED (IAP)

• is a prospective methodology 
• delay effect is measured by imposing events on a model of the original 
programme (Baseline)
• does not rely on any actual progress that has been made
• requires a robust and reliable original programme that reflects the 
indented sequence and the Scope of Work

Strengths Weakness
• relatively simple to carry out and  • cannot be used for complex projects
to understand • used to quantify potential delays rather 
• No as‐built required (likely choice  and actual 
when planned programme is available,  • concurrent delays easily overlooked 
no significant changes in the sequence  • assumes that the baseline was 
during the project execution, few  achievable 
delaying events, and when there is 
• does not take actual progress/ resources 
little or no progress records)
into account
• not reliable in dispute resolution 
9
 APPROACH – IMPACTED AS‐PLANNED (IAP)

Activities Timescale

Event
Claim
Event

Event

Event
Event

Event

10
APPROACH – TIME IMPACT ANALYSIS (TIA)
• prospective and dynamic method – but can be applied retrospectively
• takes account of progress and timing of delay events on the Works
• requires reliable as‐built data to update the programme (hence, if detailed and 
regular progress data is not available then this method cannot be used)
• a reliable baseline programme is essential (ideally reflects the execution of the 
planned project using sound construction logic) 
• often undertaken in time slices (windows)

Strengths Weakness
• has a proven track‐record in  • time consuming (to determine the factual 
forensic application background and correct logic associated 
• preferred method of the SCL with progress records and delay events)
Protocol • requires considerable degree of 
• based on a dynamic and changing  expertise and technical knowledge
critical path • hence, difficult to communicate, highly 
• demonstrates cause and effect  complex
11
APPROACH – TIME IMPACT ANALYSIS (TIA)

Activities Timescale
Date of  Project 
Event Completion
Activity 1 Delay to Project 
Activity 2 Completion
Activity 3
Delay Event

Progress behind 
on this activity.  Delay to Project 
Completion (2)
• Delay (1) caused by poor progress
• Delay (2) caused by event
• Claim = difference between D (1) and D (2)
12
APPROACH – AS‐BUILT BUT FOR (ABBF)
• retrospective method also known as Collapsed As‐built (CAB)
• relies on a detailed reconstruction of the as‐built programme
• normally restricted to after‐the‐event analyses in forensic work
• does have a limited prospective capability (can be used to demonstrate the effect 
of a delay on the completed part of an incomplete project)
• has been proven to be reliable in dispute resolution/ claims
• If done properly can demonstrates effect and cause/ takes account of 
concurrence
Strengths Weakness
• greatest strength for forensic work  • complicated method hence, difficult to 
is that it is  fact based (based on as‐ execute and to explain
build) • difficult to establish a dynamic as‐built 
• not reliant upon an as‐planned  schedule (as complicated to determine and 
programme  model logic)
• requires detailed as‐build/ progress
records
13
APPROACH – AS‐BUILT BUT FOR (ABBF)

• Identify Planned Period & As‐built

Planned  Actual 
Planned   Completion Completion
period

As‐built

14
APPROACH – AS‐BUILT BUT FOR (ABBF)

• Identify Delays

Planned  Actual 
Planned Completion Completion
period

As‐built

15
APPROACH – AS‐BUILT BUT FOR (ABBF)

• ‘Zero’ delays

Planned  Actual 
Planned Completion Completion
period

As‐built

Actual Completion ‘but for’ 
delays
16
APPROACH – AS‐BUILT BUT FOR (ABBF)

• Quantify Claim
Extended 
Completion
Contract 
Contract Completion
period Actual 
Completion
As‐built

Culpable or non‐ Claim 
claimable delays period

Actual Completion 
‘but for’ delays
17
APPROACH – NOMENCLATURE
AACEI RP 29R-03: Forensic Schedule Analysis
Table 1 – Nomenclature Correspondence

ADVANTGES & DISADVANTAGES

NOT PREFERENCE … OR PREJUDICE!

18
FINDINGS

Overview – Definition Forensic Schedule Analysis and Nomenclature

Approach – Delay Analysis Methodologies pro & cons

Findings   – Choosing a methodology, Fact is King, Guidance   

Conclusions

19
FINDINGS – CHOOSING A METHODOLOGY

Which Method is appropriate, correct, sustainable?
• Legal/Contractual
• What does the jurisdiction/ contract require? (e.g. Concurrency? Likely or Actual delay 
to completion? Delay Analysis Method Specified?)

• What information is available?
• Planned, progress, as‐built (Does a lack of information preclude the use of any of the 
methods?)

• Time and Money
• Do time/cost constraints eliminate certain options? ((During project/After Project, 
Record keeping; Staff available (Engineering/Management),Decision making, Budget)

• Other issues: 
• Proportionality, Type of project, Which party, at what stage is the dispute?
20
 FINDINGS – FACT IS KING

 Key Facts:
 At least after an event delay becomes a fact and the Other Party/ the Courts are 
interested in what actually happened rather than in what could have happened.

 For an event to affect the completion date it must fall on the critical path of the 
project.

 must consider all relevant facts and evidence regardless of a positive or negative

impact in relation to the issues in question

 Delay Analysis should be based on a calculated approach it can not be impressionistic
 Effect and Cause not Cause and Effect

 Are there facts/ evidence available and accessible to verify the cause?

21
FINDINGS  – GUIDANCE

Recommend Guidance:
 AACEI Recommended Practice (http://www.aacei.org/resources/ppg/)

 SCL Protocol (http://www.scl.org.uk/resources)

22
CONCLUSIONS

Overview – Definition Forensic Schedule Analysis and Nomenclature

Approach – Delay Analysis Methodologies pro & cons

Findings    – Choosing a methodology, Fact is King, Guidance 

Conclusions

23
CONCLUSIONS

 Conclusions:
 Delay Analysis comes in many guises all with their 
advantages and disadvantages
 To chose the most suitable method depends on the 
surrounding factors
 Facts and common sense are KING

24
 QUESTIONS

QUESTIONS PLEASE ?

Katrin Enders
Associate Director
Hill International (UK) Ltd
11 Pilgrim Street,
London EC4V 6RN
Office: +44 (0)207 618 1200/ 1262
Mobile: +44 (0)7850722796
www.hillintl.com
25
 SERVICES

 4900 Employees worldwide

 100 Offices in 40 countries

 Construction Claims & Consulting Group

 Project Management Group

 NYSE Global Market

 Founded in 1976

 Employers/Contractors
Hill International (D) GmbH
Prinzregentenstraße 20‐22
80538 München
Hill International UK Munich@hillintl.com
London, Hill International UK, Ltd.
Düsseldorf, Germany
11 Pilgrim St
Graf‐ Adolf‐ Platz 15
London, 
40213 Düsseldorf
EC4V 6RN
Duesseldorf@hillintl.com
UK
Tel: +44 (0)20 7618 1200 Hamburg, Germany
Am Kaiserkai 1
(9 UK Locations)
20457 Hamburg
SERVICES

• Contract Analysis /  • Delay & Disruption 
Drafting Analysis 
• Time Risk Management • Expert Advisory Services
• Procurement Strategy • Expert Witness Services
• Contract Advisory • Claims Preparation
• Staff Augmentation Dispute  Dispute  • Claims Analysis
• Contract Workshops Avoidance Resolution
• Project Audits

Seminars / 
Claims 
Coaching / 
Consulting
• In House Seminars Mentoring • Compliance
• Open Seminars • Tools and Templates
• Industry Events • Guidelines
• Coaching / Mentoring • Procedures & Work Flows
• Workshops • Structures