Sunteți pe pagina 1din 118

Universitatea “Dunărea de Jos” Galaţi

Drept civil
Drepturile reale principale
Lect. univ. Stănescu Georgeta

Departamentul pentru Învăţământ la Distanţă şi cu Frecvenţă Redusă


Galaţi - 2008
Cuprins

CUPRINS

Unitatea de învăţare Nr. 1


NOŢIUNI INTRODUCTIVE......................................................................................5
1.1. Noţiunea de patrimoniu..........................................................................5
1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului.....................................................5
1.3. Funcţiile patrimoniului ............................................................................6
1.4. Funcţionarea patrimoniului ....................................................................8

Unitatea de învăţare Nr. 2


DREPTURILE REALE ŞI DREPTURILE DE CREANŢĂ .....................................10

A. Drepturile reale ...............................................................................................10


2.1. Drepturile reale – definiţie....................................................................10
2.2. Caracterele drepturilor reale ................................................................10
2.3. Clasificarea drepturilor reale................................................................11

B. Drepturile de creanţă ......................................................................................11


2.4. Drepturile de creanţă – definiţie ...........................................................11
2.5. Caracterele dreptului de creanţă..........................................................12
2.6. Asemănări şi deosebiri între drepturile reale şi drepturile de creanţă ..12

Unitatea de învăţare Nr. 3


BUNURILE ...........................................................................................................15
3.1. Noţiunea de bun ..................................................................................15
3.2. Clasificarea bunurilor potrivit Codului civil ...........................................15

Unitatea de învăţare Nr. 4


POSESIA .............................................................................................................22
4.1. Posesia – definiţie................................................................................22
4.2. Caracterele posesiei ............................................................................22
4.3. Elementele posesiei.............................................................................23
4.4. Posesia şi detenţia precară .................................................................23
4.5. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei...........................................23
4.6. Calităţile posesiei.................................................................................25
4.7. Viciile posesiei .....................................................................................26
4.8. Efectele posesiei..................................................................................28
4.9. Acţiunile posesorii – mijloc de protejare a posesiei..............................30

Unitatea de învăţare Nr. 5


DREPTUL DE PROPRIETATE ............................................................................33
5.1. Proprietatea şi dreptul de proprietate – definiţie ..................................33
5.2. Caracterele juridice ale proprietăţii ......................................................33
5.3. Atributele dreptului de proprietate........................................................35
5.4. Exercitarea dreptului de proprietate în limitele determinate de lege ....36
5.5. Categorii de limitări ale dreptului de proprietate ..................................36
5.6. Dezmembrămintele dreptului de proprietate........................................39

3
Cuprins

Unitatea de învăţare Nr. 6


STRUCTURA DREPTULUI DE PROPRIETATE .................................................51
6.1. Proprietatea şi formele ei.....................................................................51
6.2. Dreptul de proprietate privată ..............................................................52
6.3. Dreptul de proprietate publică..............................................................53

Unitatea de învăţare Nr. 7


MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .............................................62
7.1. Enunţare ..............................................................................................62
7.2. Clasificarea dreptului de proprietate funcţie de modalitatea afectată ..62

Unitatea de învăţare Nr. 8


MODURI GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ....72
8.1. Noţiune ................................................................................................72
8.2. Enumerare...........................................................................................72
8.3. Alte moduri de dobândire a proprietăţii ................................................83

Unitatea de învăţare Nr. 9


APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI
REALE. ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE ..............................................................84
9.1. Noţiuni introductive ..............................................................................84
9.2. Mijloace juridice directe de apărare a dreptului de proprietate
şi a altor drepturi reale ................................................................................84
9.3. Revendicarea dreptului de proprietate publică ....................................91
9.4. Revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate
publică ........................................................................................................91

Unitatea de învăţare Nr. 10


PUBLICITATEA IMOBILIARĂ..............................................................................97
10.1. Noţiune ..............................................................................................97
10.2. Obiectivele publicităţii imobiliare ........................................................97
10.3. Sistemul de publicitate imobiliară.......................................................98
10.4. Sistemul de publicitate imobiliară prevăzut şi reglementat
de Legea 7/1996.......................................................................................100

Bibliografie.........................................................................................................107

Modele de acţiuni

4
Cuvânt înainte

Dedic această lucrare studenţilor mei de la Facultatea de Drept, sperând că


le va fi un real sprijin şi ajutor la examen şi mai ales în activităţile lor viitoare, de
stagiari în profesia de avocat, notar, magistrat etc.
Lucrarea îşi propune să prezinte aspecte teoretice şi practice referitoare la
dreptul de proprietate şi alte drepturi reale într-o manieră clară, concisă şi bine
sintetizată, în acord cu legislaţia actuală şi având la bază un foarte bogat material
bibliografic.
În speranţa că îşi va atinge scopul pentru care a fost concepută, autoarea
vă doreşte „BAFTĂ LA EXAMEN ŞI MULT SUCCES”.

Autoarea
Noţiuni introductive

Unitatea de învăţare Nr. 1


NOŢIUNI INTRODUCTIVE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 1


ƒ definirea patrimoniului;
ƒ caracterele juridice ale patrimoniului;
ƒ funcţiile patrimoniului.

După studiul unităţii de învăţare nr. 1 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti şi să lucrezi cu noţiunea de patrimoniu;
ƒ să-l poţi delimita de alte noţiuni juridice, cum ar fi
patrimoniul comercial, noţiunea de capital etc.

1.1. Noţiunea de patrimoniu

În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea


bunurilor ce constituie averea unei persoane.

În sens juridic, definim patrimoniul ca fiind „totalitatea


drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică aparţinând unei
persoane fizice sau juridice.”

Referiri la această noţiune întâlnim atât în Codul civil, cât şi în


alte acte normative, cum ar fi: Decretul nr. 31/1954, Legea
15/1990 etc.

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Patrimoniul se individualizează prin următoarele caractere


juridice:
ƒ Patrimoniul este o universalitate juridică:
o este o masă de bunuri, de drepturi şi obligaţii
legate între ele şi supuse în principiu aceluiaşi
regim juridic, sau o grupare de astfel de mase,
având fiecare un regim juridic determinat.
o Bunurile, drepturile şi obligaţiile sunt distincte de
universalitate, astfel încât schimbările pe care
ele le-ar suferi nu alterează identitatea
universalităţii.

Totalitatea drepturilor cu valoare economică desemnează


latura activă a patrimoniului.

Totalitatea obligaţiilor cu valoare economică desemnează


latura pasivă a patrimoniului.

5
Noţiuni introductive

Între cele două laturi există o strânsă legătură, o legătură


indisolubilă.

ƒ Orice persoană are patrimoniu. Orice persoană are


drepturi şi obligaţii evaluabile în bani. Numai persoanele
pot avea patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi
şi obligaţii, prin persoane înţelegând atât persoanele fizice,
cât şi cele juridice.
ƒ O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu.
Nici persoana fizică, nici persoana juridică nu pot avea
două, nouă, douăzeci şi nouă de patrimonii, ci numai unul
singur, de unde vorbim de unicitate patrimonială.
ƒ Patrimoniul poate fi împărţit, divizat în mai multe mase
de bunuri, fiecare asemenea masă cu un regim juridic
deosebit. Astfel, soţii au în patrimoniul lor două categorii
de bunuri, bunuri comune şi bunuri proprii, iar persoana
juridică are în patrimoniul său fonduri fixe, fonduri băneşti,
mijloace circulante etc.
ƒ Patrimoniul este intransmisibil, adică vorbim de
transmiterea unui patrimoniu sau a unei părţi din acesta ce
aparţine unei persoane către altă persoană, dar nu în
totalitatea lui, pentru că altfel s-ar încălca principiul potrivit
căruia este de neconceput o persoană fără patrimoniu.

Patrimoniul în cazul persoanei fizice se transmite în totalitatea


lui numai odată cu moartea acesteia, iar în cazul persoanei
juridice odată cu încetarea existenţei ei ca subiect de drept.

1.3. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul prezintă importanţă din mai multe puncte de


vedere.

A. Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor


chirografari

Prin creditor chirografar înţelegem creditorul care nu se


bucură de o garanţie reală (gaj, ipotecă, privilegiu) pentru a le
asigura creanţa pe care o au împotriva debitorului lor.
Neavând o garanţie reală, creditorii chirografari au drept
garanţie întregul patrimoniu al debitorului privit în ansamblul
său, ca universalitate juridică.

Ideea de gaj general este întărită, confirmată şi de dispoziţiile


art. 1718 C.civ., dispoziţii care prevăd:

„Oricine este obligat personal este ţinut cu toate bunurile sale


mobile şi imobile, prezente şi viitoare”.

6
Noţiuni introductive

Dacă la scadenţă debitorul nu îşi execută obligaţiile, creditorul


poate să urmărească orice bun din patrimoniul debitorului
existent la data urmăririi, indiferent dacă acest bun era ori nu
în patrimoniul debitorului la data naşterii obligaţiei debitorului.
Creditorii chirografari nu au drept individualizat în fiecare bun
particular, ci un simplu drept general asupra întregului
patrimoniu, luat în universalitatea sa.

În cazul în care patrimoniul este divizat în mai multe mase de


bunuri, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este
specializat, ceea ce înseamnă că aceştia pot urmări pentru
realizarea creanţei lor numai bunurile din masa patrimoniului
în legătură cu care s-a născut creanţa, deci nu orice bunuri
ale debitorului.

Astfel, creditorii comuni ai soţilor pot urmări bunurile comune


ale acestora, iar creditorii personali ai soţilor pot urmări
bunurile proprii ale soţului debitor (art. 33 şi 34 C.fam.)

Şi în cazul persoanelor juridice, în măsura în care patrimoniul


lor este împărţit, divizat în mai multe mase de bunuri, gajul
general este tot astfel specializat.

B. Patrimoniul permite şi explică fenomenul subrogaţiei


reale cu titlu universal

Subrogaţia înseamnă înlocuire. Ea poate fi: personală –


când o persoană este înlocuită cu alta într-un raport juridic,
dar şi reală – când un lucru este înlocuit cu un alt lucru care
va urma aceeaşi soartă judiciară aplicabilă celui dintâi.

Astfel, dacă un lucru este vândut, în cuprinsul patrimoniului


locul lui va fi luat de preţul încasat care, la rândul lui, va fi
înlocuit cu lucrul nou în care va fi investit.

Subrogaţia reală se produce automat ori de câte ori această


înlocuire se referă la conţinutul unui patrimoniu.

C. Patrimoniul permite şi explică fenomenul transmisiunii


universale, cu titlu universal şi particular

Moartea unei persoane fizice, ori reorganizarea unei persoane


juridice ridică problema transmiterii drepturilor şi obligaţiilor în
totalitatea lor. Dar totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei
persoane constituie chiar patrimoniul acesteia, şi funcţie de
cum se transmite acesta ne vom afla, după caz, în faţa fie a
unei transmisiuni universale, fie cu titlu universal sau
particular.

7
Noţiuni introductive

Între transmisiunea universală şi cea cu titlu universal nu


există o deosebire de calitate, ci de cantitate. În vreme ce
transmisiunea universală priveşte toate bunurile mobile şi
imobile, transmisiunea cu titlu universal se referă doar la
bunurile mobile sau numai la cele imobile.
Când vorbim de transmiterea doar a unui singur bun
determinat – transmisiunea este particulară.

1.4. Funcţionarea patrimoniului

Realizarea funcţiilor patrimoniului presupune săvârşirea unui


număr mare de operaţii şi acte juridice încheiate de titularul
acestuia.

În acest fel, patrimoniul poate fi privit ca un „recipient” în care


intra şi din care ies, în mod continuu, valori economice, sau ca
un „cont curent” în care se înregistrează intrările şi ieşirile de
sume de bani.

În raport cu importanţa lor, operaţiile şi actele juridice privind


bunurile din patrimoniu se clasifică în: acte de conservare,
acte de administrare şi acte de dispoziţie.

Oricare din aceste acte interesează nu numai pe titularul


patrimoniului, ci şi pe creditorii chirografari care au un drept
de gaj general asupra patrimoniului, precum şi pe moştenitorii
titularului patrimoniului care pot accepta succesiunea.

A administra un patrimoniu înseamnă a lua toate măsurile


potrivite şi a săvârşi actele necesare pentru a de bunurilor ce
intră în cuprinsul său cea mai bună întrebuinţare şi a le
conserva în cele mai bune condiţii. A administra un patrimoniu
înseamnă, deci, săvârşirea de acte de conservare, acte de
administrare şi acte de dispoziţie.

Actele de conservare – sunt acele acte necesare dobândirii


sau păstrării unui drept pe cale de a se pierde. Sunt acte de
conservare: întreruperea unei prescripţii prin cererea de
chemare în judecată, înscrierea unei ipoteci, somaţia,
notificarea unei cesiuni de creanţă etc. Această categorie de
acte sunt de folos şi, de aceea, ele pot fi încheiate valabil atât
de titularul patrimoniului, cât şi de reprezentanţii legali ai
acestuia, fără nici o încuviinţare.

Actul de administrare – poate fi privitor la un bun izolat, ori


poate fi privitor la patrimoniu în întregul său. Actele de
administrare întreţin şi pun în valoare bunurile. În acest sens,
exemplificăm astfel de acte: contractul de închiriere a unui
imobil, introducerea unei acţiuni posesorii, încasarea fructelor
civile ale unui bun etc.

8
Noţiuni introductive

Actele de dispoziţie – sunt actele prin care se dispune


înstrăinarea bunurilor din patrimoniu, înstrăinare care, de
regulă, se face prin contractul de vânzare-cumpărare.

Teste de autoevaluare

1. Patrimoniul.
2. Funcţiile patrimoniului.

3. Patrimoniul este:
a. un atribut al dreptului de proprietate;
b. un mod de dobândire a dreptului de proprietate;
c. o totalitate de drepturi şi obligaţii cu valoare economică

4. Patrimoniul este:
a. o universalitate juridică;
b. unic;
c. indivizibil.

Rezumat
Orice persoană fizică sau juridică are patrimoniu, mare sau mic,
dar în nici un caz în afara existenţei lui. Dacă la persoana fizică
este rezultatul muncii acesteia, la persoana juridică este o
condiţie de existenţă. Îl definim ca fiind o totalitate de drepturi
patrimoniale şi obligaţii patrimoniale care aparţin unei persoane.
Este unic, divizibil şi intransmisibil. Ca entitate juridică distinctă
prezintă mare interes atât din punct de vedere teoretic, cât şi
practic, interesul decurgând din cele trei funcţii ale sale:
ƒ constituie gajul general al creditorilor chirografari;
ƒ permite şi explică fenomenul subrogării reale;
ƒ permite şi explică transmisiunea universală, cu titlu universal
şi cu titlu particular.

9
Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Unitatea de învăţare Nr. 2


DREPTURILE REALE ŞI DREPTURILE DE
CREANŢĂ

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 2:


ƒ definirea drepturilor reale;
ƒ definirea drepturilor de creanţă;
ƒ clasificarea lor.

După studiul unităţii de învăţare nr. 2 vei fi capabil:


ƒ să defineşti şi să identifici drepturile reale;
ƒ să defineşti şi să identifici drepturile de creanţă;
ƒ să marchezi deosebirile între cele două categorii de
drepturi.

A. DREPTURILE REALE

2.1. Drepturile reale – definiţie

Într-un patrimoniu se găsesc atât drepturi reale, cât şi drepturi


de creanţă.

Prin drept real se înţelege dreptul subiectiv în virtutea căruia


titularul exercită direct şi nemijlocit atributele asupra unui bun
determinat, fără a fi necesară intervenţia altei persoane.

2.2. Caracterele drepturilor reale

ÊDrepturile reale presupun un subiect activ determinat de la


început şi un subiect pasiv nedeterminat, format din toate
celelalte persoane. Drepturile reale sunt erga omnes, adică
opozabile tuturor.

ÊDreptul real este un drept absolut.

ÊDrepturile reale presupun acte de stăpânire asupra lucrului.

ÊDrepturile reale au fie un caracter perpetuu, cum sunt


proprietatea, servituţile, fie o durată limitată, cum este
uzufructul.

ÊDrepturile reale au efecte specifice care rezultă din


caracterul lor absolut, şi anume dreptul de urmărire şi dreptul
de preferinţă.

Prin dreptul de urmărire înţelegem facultatea titularului


dreptului real de a pretinde bunul de la orice persoană la care
s-ar găsi; de exemplu, dacă bunul a intrat în posesia

10
Drepturile reale şi drepturile de creanţă

nelegitimă a unei persoane, proprietarul are dreptul de a cere


restituirea lui.

Dreptul de preferinţă constă în facultatea pe care o conferă


dreptul real de a avea prioritate faţă de orice alt drept,
prioritate ce dă posibilitatea satisfacerii titularului dreptului real
înaintea altor drepturi, astfel că titularii de drepturi reale nu
suportă concursul creditorilor chirografari, având facultatea să
fie plătiţi înaintea lor asupra bunurilor faţă de care au drept
real. Titularii drepturilor reale sunt preferaţi celorlalţi creditori.
Dreptul de a fi plătit în mod privilegiat, conferit de drepturile
reale, se numeşte drept de preferinţă sau de precădere.

ÊDrepturile reale sunt prevăzute de lege şi limitate ca număr,


fără ca părţile să poată crea prin voinţa lor drepturi reale noi.

ÊDrepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale.

2.3. Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasifică în două categorii:


a. Drepturi reale principale – care au o existenţă de sine
stătătoare, independentă de existenţa altor drepturi (de
exemplu, dreptul de proprietate şi dezmembrămintele
acestuia).

b. Drepturi reale accesorii – care sunt afectate garantării


unor drepturi de creanţă, existenţa lor depinzând în mod
direct de existenţa dreptului garantat (de exemplu, dreptul
de gaj, dreptul de ipotecă şi privilegiile).

Drepturile reale sunt prevăzute în Codul civil, dar şi în alte


acte normative.

În studiul drepturilor reale, vom avea în vedere:


ƒ dreptul de proprietate;
ƒ modalităţile dreptului de proprietate;
ƒ posesia;
ƒ modurile de dobândire a proprietăţii;
ƒ publicitatea drepturilor reale imobiliare.

B. DREPTURILE DE CREANŢĂ

2.4. Drepturile de creanţă – definiţie

Prin drept de creanţă se înţelege dreptul subiectiv în temeiul


căruia subiectul activ numit Creditor poate să ceară
subiectului pasiv determinat, numit Debitor, să dea, să facă ori
să nu facă ceva.

11
Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Dreptul de creanţă este un raport juridic între două subiecte


determinate de la început. Dreptul de creanţă este un drept
relativ.

2.5. Caracterele dreptului de creanţă

ÊDreptul de creanţă este un drept relativ.

ÊDreptul de creanţă presupune determinarea de la început


atât a subiectului activ, cât şi a subiectului pasiv.

ÊLa dreptul de creanţă, obligaţia subiectului pasiv poate fi


pozitivă, respectiv a da, ori a face ceva, şi negativă, adică de
a nu face ceva din ceea ce, în lipsa obligaţiei, subiectul pasiv
ar fi putut să facă.

ÊDrepturile de creanţă sunt, în principiu, temporare, creditorul


putând pretinde de la debitor îndeplinirea obligaţiei sale pe un
anumit timp determinat.

ÊDreptul de creanţă, fiind un drept relativ, nu dă naştere


dreptului de urmărire şi dreptului de preferinţă.

ÊNumărul drepturilor de creanţă este nelimitat, putând izvorî


din numeroase izvoare de obligaţii.

ÊDrepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale.

2.6. Asemănări şi deosebiri între drepturile reale şi drepturile de creanţă

Asemănări: există o singură trăsătură care reprezintă


asemănarea între ele. Ambele fac parte din marea grupare a
drepturilor patrimoniale.

Deosebiri: ele rezultă din analiza caracterelor celor două


categorii de drepturi.

ÊDreptul real, ca drept absolut, presupune existenţa unui


subiect activ determinat şi a subiectului pasiv nedeterminat
format din toate celelalte persoane.

ÊDreptul real este opozabil tuturor – erga omnes.

ÊDreptul de creanţă, ca drept relativ, presupune


determinarea de la început atât a subiectului activ, cât şi a
subiectului pasiv, singurul obligat şi căruia îi e opozabil.

ÊObligaţia ce revine subiectului pasiv nedeterminat în cazul


dreptului real este aceea de a nu face nimic de natură a

12
Drepturile reale şi drepturile de creanţă

stânjeni exercitarea de către subiectul activ a dreptului său,


ceea ce înseamnă o obligaţie generală negativă.

ÊÎn cazul dreptului de creanţă, obligaţia subiectului pasiv


poate fi atât pozitivă (a da, a face), cât şi negativă (de a nu
face ceva).

ÊDrepturile reale sunt însoţite de efecte specifice cum ar fi:


dreptul de urmărire, dreptul de preferinţă.

ÊDreptul de creanţă nu este însoţit de asemenea efecte.

Teste de autoevaluare

1. Drepturile reale.
2. Dreptul de creanţă.

3. Drepturile reale:
a. presupun acte de stăpânire asupra lucrului;
b. au efecte specifice ce rezultă din caracterul lor absolut;
c. au un caracter perpetuu.

4. Drepturile de creanţă sunt:


a. drepturi absolute;
b. cu valoare economică, patrimonială;
c. drepturi cu subiect pasiv determinat.

Rezumat

Conţinutul concret al patrimoniului este alcătuit din drepturile


şi obligaţiile patrimoniale care aparţin unei persoane
determinate. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi
subiective care au un conţinut economic, fiind evaluabile în
bani.

Ele se împart în două mari categorii:


ƒ drepturi reale;
ƒ drepturi de creanţă.

Drepturile reale - sunt acele drepturi subiective patrimoniale


care conferă titularului lor anumite prerogative, recunoscute
de lege, asupra unui bun pe care el le poate exercita în mod
direct şi nemijlocit, fără a fi necesară în acest scop intervenţia
oricărei alte persoane.

Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile tuturor.


Numai titularul lor este cunoscut erga omnes, în timp ce
titularul obligaţiei este necunoscut.

13
Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Drepturile de creanţă - sunt acele drepturi subiective


patrimoniale, în virtutea cărora titularul lor, subiectul activ,
numit şi creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului
pasiv, numit debitor, persoana determinată, să dea, să facă
sau să nu facă ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat.

Drepturile de creanţă sunt drepturi relative şi sunt opozabile


doar subiectului ori subiectelor pasive determinate care au o
obligaţie concretă: a da, a face ori a nu face ceva.

Analiza şi studiul lor din punct de vedere teoretic este de


„mare interes, pentru materia referitoare la proprietate şi
dreptul de proprietate şi alte drepturi reale”.

14
Bunurile

Unitatea de învăţare Nr. 3

BUNURILE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 3


ƒ definirea noţiunii de bun din punctul de vedere al dreptului
civil;
ƒ clasificări de bunuri;
ƒ importanţa cunoaşterii clasificării lor.

După studiul unităţii de învăţare nr. 3 vei fi capabil:


ƒ să ştii să defineşti bunul;
ƒ să-i cunoşti natura acestuia;
ƒ să le cunoşti importanţa clasificării lor.

3.1. Noţiunea de bun

În sens economic, prin bun înţelegem „orice lucru care este


util omului”.

În sens juridic, termenul de bun are două accepţiuni:

ƒ stricto sensu – prin „bun” se poate folosi şi înţelege


termenul de „lucru”;
ƒ lato sensu – desemnează atât lucrul, cât şi dreptul
patrimonial care are ca obiect acel lucru.

Lucrul este un bun numai în măsura în care îndeplineşte


cumulativ două condiţii:
1. este util omului, adică îi poate satisface omului un interes
material sau spiritual;
2. este susceptibil de apropiere sub forma drepturilor
patrimoniale.

Aerul este necesar existenţei omului, dar nu poate deveni


obiect de drept patrimonial, deci nu este un bun în sens
juridic.

Prin urmare, bunul reprezintă un lucru util sau o valoare


economică şi care poate deveni obiect al dreptului
patrimonial.

3.2. Clasificarea bunurilor potrivit Codului civil

Bunurile se clasifică funcţie de mai multe criterii, clasificarea


lor prezentând o deosebită importanţă atât din punct de
vedere teoretic, cât şi din punct de vedere practic, interesând
dreptul civil în mod deosebit, sub aspectul regimului lor juridic.

15
Bunurile

I. După natura lor, bunurile se clasifică astfel:


ƒ bunuri imobile;
ƒ bunuri mobile.

Bunurile imobile sunt acelea care au o aşezare fixă şi nu se


pot muta dintr-un loc în altul. Ele sunt de trei feluri:
1. prin natura lor – fondurile de pământ şi clădirile;
2. prin destinaţie – bunurile destinate ca accesoriu pentru
serviciul sau exploatarea unui imobil, deşi prin natura lor
sunt mobile (art. 468 alin.1 C.civ.)
3. prin obiectul la care se aplică – uzufructul lucrurilor
imobile, servituţiile, acţiuni care tind a revendica un imobil.

Bunurile mobile sunt acelea care nu au o aşezare fixă şi se


pot muta dintr-un loc în altul. Bunurile mobile sunt de trei
feluri:
1. mobile prin natura lor (art. 473 C.civ.);
2. mobile prin anticipaţie (recoltele, fructele, arborii, nisipul,
piatra din carieră);
3. mobile prin determinarea legii (conform disp. art. 474
C. civ.).

Importanţa clasificării bunurilor în bunuri imobile şi mobile se


exprimă în următoarele:
1. înstrăinarea imobilelor este supusă unor cerinţe mai
riguroase decât cea a mobilelor (cerinţa actului autentic);
2. publicitatea imobiliară este diferită de cea mobiliară;
3. urmărirea şi executarea silită diferă la imobile faţă de
mobile;
4. imobilele pot fi ipotecate, mobilele pot fi gajate;
5. la imobile operează uzucapiunea, pe când la mobile
posesia de bună-credinţă conferă proprietatea (art. 1909
C.civ.);
6. furtul este posibil numai pentru mobile nu şi pentru
imobile;
7. competenţa jurisdicţională teritorială se determină după
locul unde se află imobilul, pe când la mobile competentă
este instanţa de la domiciliul pârâtului etc.

II. După cum sunt sau nu în circuitul civil, bunurile se


clasifică astfel:
ƒ bunuri aflate în circuitul civil;
ƒ bunuri în afara acestuia.

Bunurile aflate în circuitul civil sunt acelea care pot face


obiectul actelor judiciare civile. Regula este că bunurile sunt în
circuitul civil, iar excepţiile trebuie prevăzute de lege.

Bunurile aflate în afara circuitului civil sunt acele bunuri


care nu pot face obiectul actelor juridice civile (de exemplu,

16
Bunurile

teritoriul României, ca teren ce face parte din domeniul public,


scos din circuitul civil).

Trebuie să menţionăm că multe din aceste bunuri pot uneori


constitui obiectul unor acte juridice în urma obţinerii unor
autorizaţii speciale, date de organele competente.

Importanţa juridică a acestei clasificări constă în valabilitatea


ori nevalabilitatea actului juridic încheiat după cum obiectul lor
este ori nu în circuitul civil.

III. După cum bunul poate fi obiect al proprietăţii publice


sau private, bunurile se clasifică în:
ƒ bunuri publice – acele bunuri care constituie obiect al
proprietăţii publice, adică al proprietăţii care aparţine
statului ori unităţilor administrativ-teritoriale. Aceste bunuri
se mai numesc bunuri domeniale şi formează domeniul
public;
ƒ bunuri private – sunt acele bunuri care aparţin
particularilor, persoane fizice, persoane juridice.

Constituţia, ca lege fundamentală, prevede că proprietatea


este publică şi privată. Importanţa acestei clasificări constă în
următoarele:
1. unele bunuri sunt exclusiv proprietate publică (vezi
Constituţia, legea 18/1991, art. 5);
2. regimul juridic al bunurilor publice şi private este diferit din
mai multe puncte de vedere.

IV. După cum pot fi ori nu împărţite, divizate, bunurile pot


fi:
ƒ bunuri divizibile – acele bunuri care pot fi împărţite fără
a-şi schimba destinaţia economică (de exemplu, 100 l
benzină puse în 2 vase de capacitate diferită 20 l şi 80 l;
un val de stofă de mai mulţi metri poate fi împărţit în
cupoane mai mici etc.;
ƒ bunuri indivizibile – sunt acelea care nu pot fi împărţite,
divizate, fără ca prin aceasta să-şi nu-şi piardă destinaţia
economică (de exemplu, un vas de cristal, un animal etc.)

Divizibilitatea rezultă din natura lucrurilor. Prin act juridic ea


poate fi însă ignorată, considerându-se că un lucru divizibil
prin natura lui este indivizibil.

Divizibilitatea poate fi şi pentru bunurile necorporale, dar mai


rar. Bunurile incorporale sunt indivizibile şi dintre acestea
menţionăm: obligaţiile indivizibile, servituţile reale, dreptul de
retenţie, ipoteca etc.

17
Bunurile

Importanţa acestei clasificări se manifestă în următoarele:


a. în caz de partaj al proprietăţii pe cote părţi ori în
devălmăşie, bunul divizibil poate fi împărţit în
materialitatea lui, pe când bunul indivizibil nu poate fi
împărţit în acest fel, el urmărind a fi atribuit unuia din
copărtaşi, cu obligaţia de a plăti celeilalte o sultă, ori se va
vinde şi se va împărţi suma obţinută din vânzare.
b. Obligaţia care are ca obiect un bun indivizibil este o
obligaţie indivizibilă. Această obligaţie nu poate fi
executată decât în întregime.

V. După cum produc ori nu fructe, bunurile se clasifică în:


ƒ bunuri frugifere – acele bunuri care produc periodic, fără
consumarea substanţei lor, alte bunuri ori produse numite
fructe (de exemplu, terenul care produce recolte, culturi
etc.);
ƒ bunuri nefrugifere – acele bunuri care au însuşirea de a
da naştere periodic la produse fără consumarea
substanţei lor (de exemplu, nisipul dintr-o carieră,
smântâna obţinută din lapte etc.)

Fructele se produc periodic şi fără a se consuma din


substanţa bunului. Din acest punct de vedere ele se
deosebesc de producte, pentru că ele presupun
consumarea substanţei bunului (de exemplu, nisipul dintr-o
carieră, smântâna obţinută din lapte etc.)

Fructele sunt de trei categorii:


1. fructe naturale – cele ce nu presupun intervenţia umană
în obţinerea lor (de exemplu, fructele de pădure, iarba
dintr-o păşune naturală etc.);
2. fructe industriale – acele fructe care se obţin ca urmare
a acţiunii omului (de exemplu, recoltele, plantaţiile etc.);
3. fructe civile – acele fructe care se dobândesc zi cu zi (de
exemplu, chiria, dobânda, arenda etc.).

În ce priveşte modul lor de dobândire, acesta diferă după


cum este fructul. Fructele naturale şi cele industriale se
dobândesc prin culegere, percepere. Fructele civile se
dobândesc zi cu zi, prin trecerea timpului.

Posesia de bună-credinţă conduce la dobândirea fructelor nu


şi a productelor.

Fructele se cuvin în mod normal proprietarului. Dacă bunul


se găseşte în stăpânirea sau puterea altei persoane decât
proprietarul, atunci interesează în mod deosebit modul de
dobândire a fructelor (este cazul uzufructului şi posesiei de
bună-credinţă).

18
Bunurile

VI. După cum au sau nu o existenţă materială, bunurile se


clasifică în:
ƒ bunuri corporale – sunt acele bunuri care au o existenţă
materială (de exemplu: carte, casă, maşină etc.);
ƒ bunuri incorporale – sunt valorile economice ce au o
existenţă ideală, abstractă, putând fi percepută doar cu
„ochii minţii”.

Importanţa juridică a acestei clasificări interesează din


următoarele considerente:
1. clasificarea în bunuri corporale şi incorporale se reduce la
clasificarea între dreptul de proprietate care formează
bunul corporal, pe de o parte, şi toate celelalte drepturi,
reale şi de creanţă pe de altă parte, care formează
bunurile incorporale;
2. în materia dobândirii proprietăţii, potrivit disp. art. 1909
C.civ., care se referă numai la bunurile mobile corporale;
3. în materia dobândirii bunurilor mobile prin tradiţiune, care
se aplică numai bunurilor mobile corporale etc.

VII. După cum bunurile au ori nu o existenţă de sine


stătătoare, se clasifică în:
ƒ bunuri principale – sunt acelea care se folosesc în mod
independent, fără a fi destinate a servi la întrebuinţarea
altui bun (de exemplu, o casă, autoturismul etc.);
ƒ bunuri accesorii – sunt acelea care sunt destinate
folosirii altui bun, care este principal (de exemplu, cheia
pentru lacăt, arcuşul pentru vioară, pompa pentru
bicicletă, lopeţile pentru barcă etc.).

Caracterul bunului de a fi principal sau accesoriu derivă din


însuşirile naturale ale bunului, cât şi din voinţa omului.

Importanţa cunoaşterii acestei clasificări constă în aceea că


dacă legea nu prevede altfel, sau părţile nu au convenit în alt
mod, bunul accesoriu urmează soarta juridică a bunului
principal („accesorium sequitur principale”). De exemplu, în
cazul vânzării unui schi, trebuie predate şi beţele pentru
acesta.

VIII. După cum se pot înlocui unele cu altele, bunurile se


clasifică în:
ƒ bunuri fungibile – sunt acele bunuri care se pot înlocui
cu altele în executarea unei obligaţii, ceea ce presupune
că bunurile au o echivalenţă valorică (de exemplu, două
bilete de bancă de aceeaşi valoare, 2 sticle de vin din
acelaşi butoi etc.);
ƒ bunuri nefungibile – sunt bunurile care nu se pot înlocui
unele cu altele în executarea unei obligaţii (de exemplu,
două case, două terenuri etc.)

19
Bunurile

În principiu, bunurile de gen, adică acelea care se determină


prin număr, măsurare ori cântărire, sunt bunuri fungibile.

Bunurile certe sunt bunurile nefungibile. De regulă, intră în


categoria bunurilor nefungibile unicatele.

Se consideră că, în general, fungibilitatea depinde de voinţa


părţilor, iar consumptibilitatea de natura lucrurilor.

Importanţa clasificării bunurilor în bunuri fungibile şi


nefungibile se manifestă din punct de vedere a eliberării
debitorului de obligaţia sa. Acesta se poate elibera în cazul
bunului fungibil predând creditorului un bun de gen, pe când
în cazul bunurilor nefungibile, numai prin predarea acelui
lucru individual determinat.

IX. După cum pot fi ori nu consumate, bunurile se


clasifică în:
ƒ bunuri consumtibile – sunt acele bunuri care nu pot fi
folosite fără ca la prima lor întrebuinţare să nu se
consume, fie prin consumarea substanţei lor, fie în mod
juridic prin înstrăinarea lor (de exemplu, hrana, băuturile,
banii etc.);
ƒ bunuri neconsumptibile – sunt acele bunuri care pot fi
folosite de mai multe ori, fără a li se distruge substanţa
fizică, ori să fie înstrăinate (de exemplu, terenurile,
casele, hainele etc.)

Această clasificare depinde în primul rând de natura


bunurilor, adică de calităţile de fapt ale bunurilor,
independent de voinţa omului.

Importanţa acestei clasificări constă în următoarele:


1. de regulă, obiect al uzufructului îl pot constitui bunurile
neconsumptibile;
2. împrumutul care are ca obiect un bun neconsumptibil şi
se numeşte contract de folosinţă, numit şi comodat, iar
împrumutul care are ca obiect un bun consumptibil se
numeşte împrumut de consumaţie sau mutuum.

X. Funcţie de cui îi aparţin bunurile, ele se clasifică în:


ƒ bunuri apropriate – acele bunuri ce nu sunt susceptibile
de apropriere, iar folosinţa lor aparţine tuturor (de
exemplu, aerul, lumina soarelui etc.) Acestea se mai
numesc lucruri comune („res communes”);
ƒ bunuri vacante – sunt acele bunuri neapropriate, fără
stăpân. Art. 646 C.civ. spune: „bunurile fără stăpân sunt
ale statului”. Averile vacante şi fără stăpân, precum şi ale
persoanelor care mor fără moştenitori sau ale căror
moşteniri sunt lepădate sunt ale domeniului public (art.

20
Bunurile

477 C.civ.). De asemenea, şi Dec. nr. 111/1951 prevede


că bunurile fără stăpân şi cele abandonate trec în
proprietatea statului.

Ele nu se confundă cu bunurile pierdute ce au un proprietar,


dar nu este cunoscut. În afara clasificărilor analizate anterior
şi studiate de dreptul civil, se mai cunosc şi alte clasificări de
bunuri, clasificări studiate de alte ramuri de drept, cum ar fi:
dreptul familiei (bunuri comune, bunuri proprii), dreptul
procesual civil (bunuri sesizabile şi bunuri insesizabile).

Teste de autoevaluare

1. Definiţia şi condiţiile bunului.

2. Analiza clasificării de bunuri.

3. Lucrul este un bun dacă:


a. este util omului;
b. este numai un lucru imobil;
c. este susceptibil de apropriere sub forma drepturilor
patrimoniale.

4. Bunurile fungibile sunt:


a. lucrurile care sunt producătoare de fructe;
b. bunurile care produc producte;
c. bunurile care se pot înlocui unele cu altele în
executarea unei obligaţii, de echivalenţă valorică.

Rezumat

În legislaţia civilă, noţiunea de „bun” este sinonimă cu cea de


„lucru”.

Pentru a ne afla în prezenţa unui bun în sensul dreptului civil


este necesar să fie întrunite cumulativ următoarele condiţii:
ƒ să fie util omului;
ƒ să fie susceptibil de apropriere (însuşire) sub forma
drepturilor patrimoniale.

Bunurile se clasifică funcţie de „n” criterii şi din acest punct de


vedere putem vorbi de bunuri mobile, imobile, frugifere,
nefrugifere, fungibile, nefungibile, principale, accesorii, aflate
în circuitul civil, scoase din circuitul civil etc.

Importanţa juridică a acestor clasificări de bunuri se manifestă


fie pe planul valabilităţii actelor juridice civile sub aspectul
obiectului lor, fie în materia executării obligaţiilor civile, a
modului de dobândire a proprietăţii etc.

21
Posesia

Unitatea de învăţare Nr. 4

POSESIA

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 4


ƒ ce este posesia;
ƒ elementele posesiei;
ƒ calităţile posesiei;
ƒ viciile posesiei;
ƒ efectele posesiei;
ƒ acţiunile posesorii.

După studiul unităţii de învăţare nr. 4 vei fi capabil:


ƒ să ştii să delimitezi posesia de dreptul de proprietate;
ƒ să-i cunoşti elementele structurale, calităţile şi viciile;
ƒ să ştii să o aperi pe calea acţiunii posesorii.

4.1. Posesia - definiţie

Cuvântul posesie derivă din verbul latin „possidere” a cărei


origine etimologică se consideră a fi cuvintele: „por” şi
„sedere”, însemnând „a stăpâni un bun”.

Art. 1846 alin 2 C. civ. defineşte posesia ca fiind „deţinerea


unul lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta,
de noi înşine sau de altul în numele nostru”.
Este o stare de fapt şi este apărată de lege prin efectele
juridice pe care le produce în favoarea posesorului. Posesorul
are anumite drepturi în simpla sa calitate de posesor.

Drepturile posesorului nu trebuie confundate cu dreptul de a


poseda, care aparţine proprietarului sau titularului unui alt
drept real. Posesorul de fapt posedă, fără a avea dreptul de a
poseda.

Concluzionând, posesia este o stare de fapt ce creează


aparenţa proprietăţii şi deci în aparenţă posesorul este privit,
până la proba contrarie, drept proprietar.

4.2. Caracterele posesiei

Caracterele posesiei se exprimă în următoarele idei:


ƒ posesia se bazează pe intenţia de a poseda pentru el. În
lipsa acestui element, este vorba de o deţinere a lucrului,
de o detenţie, dar nu de o posesie;
ƒ posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor
de creanţă;
ƒ posesia face să se nască un drept de proprietate sau alt
drept real.

22
Posesia

4.3. Elementele posesiei

Două sunt elementele posesiei, care trebuie să existe


cumulativ:
1. elementul material, numit şi „corpus” – care constă în
realizarea unui contact direct cu lucrul, concretizat prin
acte şi fapte materiale de genul deţinerii, folosirii, culegerii
fructelor sau chiar al înstrăinării;
2. elementul psihologic, numit şi „animus” – care constă în
voinţa exteriorizată a celui ce stăpâneşte bunul pentru sine
şi de a se comporta ca un adevărat proprietar, ori ca titular
al unul alt drept real.

Lipsa elementului subiectiv, psihologic, are drept consecinţă


degenerarea posesiei într-o detenţie precară (vezi disp. art.
1853 C. civ.).

4.4. Posesia şi detenţia precară

Detentorul precar este cel care deţine bunul de la o altă


persoană, de regulă proprietarul, în puterea actului juridic pe
care l-a încheiat cu acesta. El stăpâneşte bunul nu pentru
sine, ci pentru altul. Detentorul precar nu neagă, ci,
dimpotrivă, recunoaşte drepturile celui de la care şi pentru
care deţine lucrul.

De exemplu, locatarul care a închiriat bunul de la proprietar a


avut propriul interes să o facă, dar el deţine bunul închiriat de
la proprietar în baza contractului de închiriere pe care l-a
încheiat cu acesta. Posesorul apare cu intenţia de a deţine
bunul pentru sine, pe când detentorul precar deţine pentru
altul, adică pentru proprietar sau pentru cel de la care a primit
bunul.

Sintetizând, proprietarul stăpâneşte bunul în puterea


dreptului său de proprietate, posesia sa apare ca un atribut al
acestui drept.

Posesorul stăpâneşte bunul în puterea sa, ca şi cum ar fi


proprietar, dar nu este.

Detentorul precar stăpâneşte bunul pentru proprietar în


temeiul unui act juridic încheiat cu acesta.

4.5. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei

Ê Pentru a fi dobândită posesia, cu toate consecinţele


juridice care decurg din aceasta, se impune a fi întrunite
ambele elemente constitutive („corpus” şi „animus”).

23
Posesia

S-a pus problema dacă aceste elemente trebuie ambele


exercitate de aceeaşi persoană.

Răspunsurile au fost date după prealabila distincţie dintre


elementul intenţional şi cel material.

Astfel, s-a stabilit că puterea materială asupra lucrului poate fi


exercitată nu numai de către posesor, dar şi de un
reprezentant al său, deci „corpore alieno” (de exemplu,
posesorul care a închiriat un lucru, l-a încredinţat altuia în
depozit).

În ce priveşte elementul intenţional „animus”, el trebuie să fie


întrunit numai în persoana ce pretinde că posedă, neputând fi
exercitat prin altcineva „animo alieno”.

Ê A dovedi posesia înseamnă a dovedi elemente ale


posesiei.

Elementul „corpus”, fiind un fapt material, poate fi dovedit prin


orice mijloc de probă (martori, prezumţii etc.).

Elementul „animus” este mai dificil de dovedit. De aceea, au


fost stabilite două prezumţii legale care se completează
reciproc:
a. prezumţia de neprecaritate (art. 1854 C. civ.), potrivit
căreia „posesorul este presupus că posedă pentru sine,
sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început
a poseda pentru altul”.
b. prezumţia de neintervertire de titlu (art. 1855 C. civ.),
potrivit căreia „când posesorul a început a poseda pentru
altul, se presupune că a conservat această calitate, dacă
nu este probă contrarie”. Posesia începută pentru altul se
poate interverti, transformându-se din posesie precară în
posesie utilă – care, după trecerea timpului prevăzut de
lege, poate duce la dobândirea proprietăţii.

Ê Pierderea posesiei
Posesia se pierde după cum urmează:
a. prin pierderea simultană a ambelor elemente ale
posesiei (de exemplu, se înstrăinează şi se predă lucrul
dobânditorului sau se abandonează lucrul, cu voinţă);
b. prin pierderea puterii materiale asupra lucrului, deci
prin pierderea elementului „corpus” (de exemplu,
posesorul pierde lucrul sau lucrul intră în stăpânirea altei
persoane fără voia posesorului);
c. prin pierderea elementului „animus” – acest caz se
întâlneşte rar în practică, însemnând ca o persoană să
continue să deţină materialmente un lucru, fără intenţia de
a-l poseda (de exemplu, o persoană îşi vinde casa şi

24
Posesia

continuă să se folosească de aceasta în calitate de chiriaş;


fostul proprietar are „corpus”, dar nu are „animus”.

4.6. Calităţile posesiei

Pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie să fie utilă,


adică să aibă unele calităţi sau să fie lipsită de vicii.

Calităţile posesiei reies din conţinutul art. 1874 C. civ.


„calităţile posesiei sunt: să fie continuă, neîntreruptă,
netulburată, publică, sub nume de proprietar”. Acestea sunt
calităţile care fac posesia să fie utilă.

Ê Posesia să fie continuă – această calitate rezultă din


conţinutul textului prevăzut în art. 1847 C.civ. „pentru a se
putea prescrie se cere o posesiune continuă”, în vreme ce
disp. art. 1848 C.civ. precizează că „posesiunea este
discontinuă când posesorul o exercită neregulat, adică cu
intermitenţe anormale”.

Continuitatea posesiei este prezumată, conţinutul prezumţiei


rezultând din textul art. 1850 C.civ.

Caracterul de continuitate nu exclude însă anumite


intermitenţe, cu condiţia ca acestea să fie normale (de
exemplu, cazul forţei majore, calamităţile care ar împiedica
temporar exerciţiul posesiei etc.).

Ê Posesia să fie neîntreruptă – întreruperea posesiei este


rezultatul faptului unui terţ, care duce la desfiinţarea posesiei.

Întreruperea posesiei vizează în primul rând paralizarea


uzucapiunii, atâta timp cât art. 1847 C. civ. enumeră printre
calităţile posesiei şi pe aceea de a nu fi întreruptă.

Ê Posesia să fie netulburată – art. 1851 C.civ. menţionează


că posesia este tulburată atunci când este întemeiată sau
conservată prin acte de violenţă împotriva sau din partea
adversarului.

Ê Posesia să fie publică – publicitatea posesiei constă în


exercitarea ei, asemenea proprietăţii, în văzul tuturor.
Posesia trebuie să fie exercitată în aşa fel încât să poată fi
normal cunoscută şi de cel în detrimentul căruia curge.

Ê Posesia să fie sub nume de proprietar. Exercitarea


posesiei sub nume de proprietar presupune ca stăpânirea în
fapt a lucrului să fie exercitată cu intenţia de a stăpâni pentru
sine, şi nu pentru altul, aşa cum procedează un detentor
precar.

25
Posesia

Ê Posesia să fie neechivocă. Deşi Codul civil nu o prevede


printre calităţile posesiei, neechivocitatea este şi ea o calitate
distinctă a posesiei. Posesia este neechivocă atunci când nu
sunt îndoieli cu privire la existenţa celor două elemente
constitutive ale posesiei („corpus” şi „animus”).

4.7. Viciile posesiei

Lipsa calităţilor posesiei constituie vicii ale posesiei. Potrivit


art. 1847 C.civ., viciile posesiei sunt: discontinuitatea,
violenţa, clandestinitatea, precaritatea.

A. Discontinuitatea. Potrivit art. 1848 C.civ., „posesia este


discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică
cu intermitenţe anormale”. Continuitatea nu exclude
intermitenţa în actele de folosinţă privind exerciţiul posesiei,
dar cu condiţia ca această intermitenţă să fie normală. De
exemplu, posesia unei păşuni de munte unde în fiecare vară
se trimit oile la păscut se manifestă în mod intermitent,
normal, deoarece în timpul iernii nu se fac acte de folosinţă.

Discontinuitatea nu se confundă cu întreruperea posesiei, în


acest ultim caz încetând posesia dacă întreruperea a fost pe o
durată mai mare de un an. Dacă întreruperea posesiei
durează mai puţin de un an, posesia este lovită de viciul
discontinuităţii.

Viciul discontinuităţii nu se poate manifesta în privinţa


bunurilor mobile, deoarece posesia atribuie posesorului
calitatea de proprietar al lucrului din chiar momentul moştenirii
ei (vezi disp. art. 1909 C.civ.)

Caracterele discontinuităţii, ca viciu, sunt:


ƒ este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat
împotriva posesorului de către orice persoană care are
interes ca posesia să nu fie utilă (vezi art. 1862 alin. 1
C.civ.);
ƒ este un viciu temporar, în sensul că încetează dacă
posesorul începe o posesie utilă, adică actele de stăpânire
se exercită în mod normal (vezi art. 1856 C.civ.);
ƒ se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor
imobile, căci pentru cele mobile posesia de bună-credinţă
valorează titlu de proprietate (vezi art. 1909 C.civ.).

B. Violenţa
Posesia trebuie să fie netulburată, paşnică, liniştită.

Potrivit art. 1847 C.civ. „posesia este tulburată când este


fundată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din
partea adversarului, adică atât violenţă activă, cât şi violenţă

26
Posesia

pasivă din partea posesorului la atacul violent pornit de către


terţ”.

Rezultă că posesia trebuie să fie paşnică nu numai la început,


dar şi pe tot timpul cât durează aceasta.

Caracterele viciului violenţei sunt:


ƒ este un viciu relativ – produce efecte numai între părţile
între care a intervenit, iar viciul poate fi invocat numai de
către persoana împotriva căreia s-a manifestat violenţa;
ƒ este un viciu temporar – ceea ce înseamnă că de îndată
ce a încetat violenţa, posesia utilă reîncepe. Dacă actele
de violenţă au încetat, posesia încetează să mai fie viciată;
ƒ viciul poate exista atât în privinţa posesiei bunurilor
mobile, cât şi în privinţa posesiei bunurilor imobile.

C. Clandestinitatea.
„Posesia este clandestină când posesorul o exercită în
ascuns de adversarul său, încât acesta nu este în stare de a
putea să o cunoască”, prevăd disp. art. 1852 C.civ.

Prin urmare, posesia clandestină se exercită în aşa fel încât


să nu atragă atenţia celor ce ar avea interes să o cunoască.

Clandestinitatea se poate concepe cu uşurinţă în materia


bunurilor mobile, iar pentru bunurile imobile este mai greu de
întâlnit.

Caracterele juridice ale clandestinităţii ca viciu al posesiei


sunt:
ƒ este un viciu temporar – adică încetează când posesia
devine publică;
ƒ este un viciu relativ – ceea ce înseamnă că poate fi
invocat numai de persoana faţă de care a fost ascuns.

D. Precaritatea.
Cu privire la precaritate, opiniile autorilor sunt diferite: unii
autori consideră precaritatea ca un viciu al posesiei.
Elocvente în acest sens sunt disp. art. 1847 C.civ., care au
inclus printre calităţile ei şi exercitarea sub nume de
proprietar. Alţi autori împărtăşesc ideea conform căreia este
mai mult decât un viciu al posesiei; ea constituie însăşi lipsa
posesiei.

Precaritatea este deţinerea lucrului fără „animus possidendi”,


ci numai cu „animus detinend”. Detentorul posedă pentru altul,
deci nu sub un nume de proprietar. Dăm exemple de detentori
precari: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, coproprietarul
pentru lucrul aflat în indiviziune, administratorii bunurilor

27
Posesia

altuia, cei care deţin lucrul cu îngăduinţa proprietarului


acestuia etc.

E. Echivocitatea
Deşi Codul civil nu o include printre viciile posesiei, ea a fost
recunoscută ca atare atât în literatura juridică, cât şi în
practică.

O posesie este echivocă atunci când sunt îndoieli cu privire


la existenţa elementelor sale constitutive „corpus” şi „animus”.

În acest sens, practica instanţelor supreme a decis că


posesia exercitată de un coproprietar asupra întregului bun
indiviz este echivocă, deoarece sunt dubii dacă actele de
posesiune s-au efectuat de coproprietar în calitate de posesor
exclusiv al bunului, ori ca proprietar privind cota sa parte de
proprietar.

4.8. Efectele posesiei

Deşi este o stare de fapt, legea recunoaşte posesiei utile


anumite consecinţe juridice, anumite efecte.

Efectele posesiei pot fi grupate după patru reguli:


1. posesia creează o prezumţie de proprietate (art. 1854
C.civ.);
2. posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele
lucrului asupra căruia exercită posesia (art. 485 C.civ.);
3. posesia este protejată prin acţiunile posesorii;
4. posesia prelungită duce, prin uzucapiune, la
dobândirea dreptului de proprietate.

Să le analizăm pe rând:
1. Prezumţia de proprietate. Posesia exercitată în condiţiile
prevăzute de lege creează, până la proba contrarie, o
prezumţie de proprietate în favoarea celui ce o exercită.
Această prezumţie este instituită de dispoziţiile art. 1864
C.civ., articol potrivit căruia „posesorul este presupus că
posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este
probă că a început a poseda pentru altul”.

Prezumţia de proprietate operează în favoarea posesorului,


întrucât de cele mai multe ori posesia ca stare de fapt
coincide cu dreptul de proprietate.

Avantajul pe care îl creează această prezumţie constă în


aceea că, fiind pârât, posesorul nu are a face probe în
sprijinul dreptului său, întrucât este prezumat proprietar până
la proba contrară.

28
Posesia

În material bunurilor mişcătoare, mobile, prezumţia este şi


mai puternică, deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 1909 C.civ.,
„posesia de bună-credinţă asupra acestor categorii de bunuri
valorează titlul de proprietate, nefiind posibilă proba
contrarie”.

Dimpotrivă, în materia bunurilor nemişcătoare, prezumţia


de proprietate poate fi răsturnată prin proba contrarie.

2. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-


credinţă
Ca principiu general, fructele unui lucru se cuvin
proprietarului.

De la această regulă există şi o excepţie: „posesorul de bună-


credinţă al lucrului îi culege fructele, fără ca proprietarul să
poată ridica vreo pretenţie asupra lor” (vezi art. 485 C.civ.).

Posesorul nu câştigă fructele decât atunci când posedă cu


bună-credinţă.

Prin bună-credinţă se înţelege împrejurarea în care


posesorul posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ
de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute (vezi art. 486
C.civ.).

Din text, rezultă că buna-credinţă este de ordin subiectiv,


constând în convingerea posesorului că lucrul, ale cărui fructe
le culege, a fost dobândit de la adevăratul proprietar şi că titlul
în virtutea căruia posedă, este valabil şi lipsit de orice viciu.

Dovada bunei-credinţe nu trebuie să fie făcută, întrucât în


favoarea posesorului pledează prezumţia instituită de art.
1999 C.civ., potrivit căruia „buna-credinţă se presupune
întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleagă
rea-credinţă”.

Posesorul încetează să mai fie de bună-credinţă în momentul


în care a luat la cunoştinţă de viciile care îi afectează titlul.

Pentru a culege fructele, nu este suficient ca buna-credinţă să


existe numai în momentul dobândirii lucrului, ea trebuie să fie
contemporană momentului perceperii fructelor.

Posesorul nu este îndreptăţit să perceapă fructele, după ce va


fi cunoscut viciile titlului său.

29
Posesia

Ce fructe dobândeşte posesorul de bună-credinţă?

În temeiul bunei-credinţe, posesorul dobândeşte doar fructele,


nu şi productele ce se cuvin întotdeauna proprietarului.

Dacă posesorul este de rea-credinţă, acesta are obligaţia să


restituie proprietarului lucrul sau valoarea lui (dacă a pierit,
precum şi fructele).

Unicul drept recunoscut acestui posesor este acela de a


pretinde a i se restitui de către proprietar cheltuielile
ocazionate de perceperea şi recoltarea fructelor, precum şi
cele necesare şi utile făcute asupra lucrului.

3. Protejarea posesiunii prin acţiunile posesorii


Posesia, odată pierdută, poate fi redobândită şi protejată
prin acţiunile posesorii.

4.9. Acţiunile posesorii – mijloc de protejare a posesiei

Acţiunea posesorie – este o acţiune reală imobiliară, prin


care posesorul urmăreşte apărarea posesiunii sale ca o stare
de fapt, împotriva oricărei tulburări, menţinerea acestei stări
ori redobândirea ei în eventualitatea că a fost pierdută.

Caracteristic acţiunii posesorii este împrejurarea că prin ea


este apărată starea de fapt a posesiei, fără a se pune în
discuţie dreptul asupra lucrului.

Dreptul nostru recunoaşte două genuri de acţiuni posesorii, şi


anume:

1. Acţiune posesorie obişnuită sau în complângere


2. O acţiune posesorie specială sau în reintegrare.

Reglementarea lor o găsim în art. 674-676 C.pr.civ.

Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii:


ƒ acţiunile posesorii apără posesia, ca stare de fapt;
ƒ acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, adică apără drepturile
reale prin apărarea posesiei;
ƒ de regulă, acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare.

A. Acţiunea posesorie obişnuită său în complângere


Este utilizată pentru a face să înceteze orice tulburare a
posesiei de natură să împiedice exerciţiul liber şi efectele
juridice ale posesiei.

30
Posesia

Pentru exercitarea ei, trebuie îndeplinite cumulativ trei


condiţii:
1. să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedate;
2. reclamantul să facă dovada că înainte de data
tulburării sau a deposedării a deţinut bunul cel puţin
un an;
3. posesiunea reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
Sarcina probei aparţine în acest gen de acţiune reclamantului.
B. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare
Este uzitată pentru apărarea posesiei atunci când
deposedarea sau tulburarea s-au produs prin violenţă.

Poate fi intentată numai dacă este îndeplinită o singură


condiţie, şi anume să nu fi trecut un an de la tulburare
sau deposedare.

Acest gen de acţiune poate fi promovată şi de către detentorul


precar, dacă tulburarea s-a produs prin violenţă.

Teste de autoevaluare
1. Posesia.

2. Acţiunile posesorii. Acţiunea în complângere şi acţiunea în


reintegrare.
3. Posesia este:
a. o stare de drept;
b. o stare de fapt;
c. un atribut al dreptului de proprietate.

4. Posesia se apără sau se redobândeşte prin:


a. acţiunea în revendicare;
b. acţiunea confesorie;
c. acţiunea posesorie.

5. Posesia este:
a. un dezmembrământ al dreptului de proprietate;
b. un caracter juridic al patrimoniului;
c. totuna cu precaritatea.

6. Viciile posesiei sunt:


a. violenţa;
b. continuitatea;
c. clandestinitatea.

7. Acţiunile posesorii sunt:


a. acţiuni reale;
b. acţiuni petitorii;
c. acţiuni în regres.

31
Posesia

8. Acţiunea posesorie este:


a. acţiunea prin care se apără dreptul de proprietate;
b. un atribut al dreptului de proprietate;
c. o acţiune confesorie.

Rezumat

Posesia derivă de la verbul latin „possidere” a cărui origine


etimologică se consideră a fi cuvintele „por” şi „sedere”,
însemnând „a stăpâni un bun”.

Posesia este o stare de fapt şi o definim ca fiind „deţinerea


unui lucru sau folosirea de un drept, una sau alta, de noi
înşine sau de altul în numele nostru”.

Ca stare de fapt, este generatoare de efecte juridice. Pentru


existenţa ei sunt necesare două elemente: corpus şi animus.

Pentru a produce efectele sale juridice, ea trebuie să fie utilă,


neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

Deşi constituie o stare de fapt, ea generează potrivit legii


civile efecte ca:
ƒ creează o prezumţie de proprietate în favoarea
posesorului;
ƒ posesorul de bună-credinţă a unui bun frugifer dobândeşte
în proprietate fructele bunului pe care îl posedă;
ƒ posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii;
ƒ uzucapiunea.

Când posesorul îşi pierde posesia ori este tulburat în


exercitarea ei, pentru a o redobândi sau a se apăra împotriva
oricăror tulburări recurge la acţiunea posesorie care poate fi:
ƒ în complângere;
ƒ în reintegrare.

Ambele sunt acţiuni reale şi petitorii şi cu multă aplicabilitate


în practică.

32
Dreptul de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 5

DREPTUL DE PROPRIETATE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 5


ƒ definiţia dreptului de proprietate;
ƒ caracterele juridice ale acestuia;
ƒ atributele dreptului de proprietate;
ƒ dezmembrămintele dreptului de proprietate;

După studiul unităţii de învăţare nr. 5 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti ce este proprietatea;
ƒ să ştii care sunt formele ei;
ƒ să ştii care îi sunt caracterele şi atributele juridice;
ƒ să ştii care sunt dezmembrămintele dreptului de
proprietate.

5.1. Proprietatea şi dreptul de proprietate – definiţie

Termenul de proprietate şi cel de drept de proprietate sunt


sinonime. În acest sens, poate fi menţionată Constituţia care
foloseşte atât denumirea de proprietate, cât şi pe cea de
drept de proprietate, precum şi dispoziţiile din Codul civil.
Termenul de proprietate poate fi privit:
ƒ fie în sens economic, desemnând totalitatea relaţiilor
între oameni în legătură cu bunurile, relaţii reglate de
norme determinate, mai concis, exprimă raportul de
însuşire, de apropriere a bunurilor materiale;
ƒ fie în sens juridic – apare ca un rezultat al consacrării
raporturilor economice de proprietate în normele de drept,
îmbrăcând astfel forma dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate apare ca un complex de atribute
juridice ocrotite, în virtutea cărora titularul dreptului îşi poate
satisface interesele sale legate de aproprierea unui lucru.
Indiferent sub ce formă o analizăm, în sens economic sau
juridic, proprietatea este un raport între oameni cu privire la
lucruri şi nu un raport între om şi lucru. Ea este un raport
social.
Art. 480 C.civ. defineşte proprietatea ca fiind „dreptul ce are
cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod
exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege”.
5.2. Caracterele juridice ale proprietăţii
ƒ este un drept fundamental, prevăzut de Constituţie;
ƒ este un drept real absolut şi inviolabil;
ƒ este un drept principal;

33
Dreptul de proprietate

ƒ este un drept patrimonial;


ƒ este un drept exclusiv, perpetuu şi transmisibil.

Ê Este un drept fundamental – se regăseşte în Constituţia


ţării noastre, ca lege fundamentală, alături de alte categorii de
drepturi.

Ê Este un drept real, absolut şi inviolabil:


ƒ opozabil tuturor („erga omnes”);
ƒ nelimitat, neîngrădit în conţinutul său, restricţiile de
îngrădire fiind posibile numai în măsura în care legea o
prevede în acest sens.

Autorii consideră că prin formularea „drept absolut” se vrea a


se înţelege dreptul cel mai complet ce poate exista asupra
unui lucru, adică dreptul de proprietate, în comparaţie cu
celelalte drepturi reale care nu sunt decât dezmembrăminte
ale dreptului de proprietate.

Inviolabilitatea întăreşte caracterul absolut. Constituţia


prevede: „proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii
organice”. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate nu poate fi
încălcat de nimeni.

Ê Este un drept patrimonial – conţinutul său poate fi evaluat


prin prisma pecuniară, bănească.

Ê Este un drept principal – are o existenţă de sine


stătătoare; pentru a exista nu are nevoie de existenţa vreunui
alt drept.

Ê Este un drept exclusiv – în sensul că titularul exercită


singur toate atributele dreptului de proprietate, fără concursul
altor persoane.

Titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptăţit să


exercite toate atributele pe care i le conferă acest drept.

Ê Este un drept perpetuu şi transmisibil – în caz de


înstrăinare, reapare în patrimoniul dobânditorului. Dreptul de
proprietate este cesibil şi transmisibil, atâta timp cât obiectul
său există.
ƒ nu se pierde prin moartea titularului său;
ƒ nu se pierde (stinge) prin neîntrebuinţarea din partea
titularului.

Acest caracter perpetuu al dreptului de proprietate există în


limitele prevăzute de lege.

34
Dreptul de proprietate

Pot exista limitări, prevăzute de lege, cum ar fi: exproprierea


pentru utilitate publică. Conţinutul şi limitele dreptului de
proprietate sunt stabilite de lege.

Transmisibilitatea este corolarul logic al perpetuităţii sale şi


se realizează prin transmiterea dreptului de proprietate din
patrimoniul unei persoane în patrimoniul altei persoane, fără
nici o modificare.

Proprietatea este o realitate socială şi juridică.

În doctrină au mai fost subliniate, menţionate încă două


caractere ale dreptului de proprietate şi anume caracterul
individual şi caracterul total.

Ê Caracterul individual – constă în aceea că dreptul nu


poate fi exercitat decât de o singură persoană şi doar în mod
excepţional de mai multe, cum este cazul coproprietăţii.

Ê Caracterul total – presupune că proprietarul dispune cu


toate „puterile” asupra bunului. Fiecărei „puteri” îi corespunde
un anumit atribut al dreptului de proprietate: posesia,
folosinţa, dispoziţia. Toate aceste prerogative aparţin în
exclusivitate proprietarului şi numai el poate dispune de ele.

5.3. Atributele dreptului de proprietate

Atributele dreptului de proprietate sunt:


ƒ posesia („jus utendi”);
ƒ folosinţa („jus fruendi”);
ƒ dispoziţia („jus abutendi”).

Ê Posesia („jus utendi”) – constă în dreptul titularului de a


stăpâni în fapt un bun.

Posesia presupune, de exemplu, dreptul de a locui o casă, de


a folosi o maşină etc.

Această stăpânire poate fi exercitată de proprietar sau de altă


persoană. Între posesie şi proprietate nu se poate pune
semnul egalităţii, deoarece prima este doar o expresie
exterioară a celei de-a doua, este un atribut juridic al
proprietăţii.

Mai întâi este percepută posesia ca stare de fapt şi apoi


proprietatea ca stare de drept.

Altfel spus, o persoană poate avea posesia unui bun fără a fi


şi proprietarul acestui bun, după cum proprietarul unui bun
poate să nu-l posede, deşi este proprietar.

35
Dreptul de proprietate

Ê Folosinţa („jus fruendi”) – este dreptul pe care îl are cineva


de a folosi lucrul, culegându-i fructele în interesul său.

Art. 482 C.civ. prevede: „proprietatea unui lucru mobil sau


imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot
ce uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau
artificial”.

Ê Dispoziţia („jus abutendi”) – constă în a consuma, a


înstrăina, a desfiinţa, a distruge un bun.

Este facultatea proprietarului unui bun de a renunţa irevocabil


la toate atributele dreptului său, în limitele legii.

El poate să-l doneze, să-l abandoneze, să-l distrugă, să-i dea


foc, sub o altă formă spus el are dreptul de a dispune material
şi juridic de dreptul său.

Libertatea în materia dispoziţiei poate fi însă îngrădită în mod


cu totul excepţional prin lege.

5.4. Exercitarea dreptului de proprietate în limitele determinate de lege

Atunci când vorbim despre exercitarea dreptului de


proprietate avem în vedere modurile în care titularul acestui
drept, proprietarul, îi pune în valoare atributele, deci conţinutul
dreptului cu privire la bunul asupra căruia acesta poartă.

Din acest punct de vedere, potrivit disp. Constituţiei, care se


referă la conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, rezultă
că „acestea sunt stabilite de lege”. De asemenea, disp. art.
480 C.civ. prevăd: „dreptul de proprietate se exercită în
condiţiile determinate de lege”.

5.5. Categorii de limitări ale dreptului de proprietate

Analiza legislaţiei aflate în vigoare ne conduce la concluzia că


există mai multe categorii de asemenea limitări, restricţii.
™ există limitări care privesc exerciţiul atributului dispoziţiei
asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept,
persoane fizice, persoane juridice, de drept public sau de
drept privat;
™ există limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate care
decurg din raporturile de vecinătate;
™ legea reglementează limitări temporare sau definitive ale
folosinţei bunurilor, cum ar fi în materia rechiziţiilor;
™ limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate rezultate din
folosirea subsolului oricărei proprietăţi imobiliare pentru
lucrări de interes general;

36
Dreptul de proprietate

™ limitări care conduc în condiţiile legii la pierderea dreptului


de proprietate privată prin exproprierea pentru lucrări de
interes public.

Din toate aceste limitări ne vom opri doar asupra unora dintre
ele.

a. Limitări temporare sau definitive ale folosinţei unor


bunuri în situaţii speciale; rechiziţia unor bunuri.

Rechiziţia – reprezintă o măsură excepţională prin care


organul autorităţii publice, împuternicite prin lege, obligă
agenţii economici, instituţiile publice, persoanele fizice,
persoanele juridice etc. la cedarea temporară a unor bunuri
mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau
autorităţilor publice în situaţii speciale, cum ar fi: starea de
război, starea de urgenţă, concentrări etc.

Sediul materiei îl găsim în Legea 132/1997 privind rechiziţiile


de bunuri şi prestările de servicii în interes public, modificată
şi completată prin Legea 410/2004. Pot fi rechiziţionate:
mijloacele de transport de orice fel, instalaţiile portuare,
aerodromurile, sistemele de comunicaţii, tehnica de calcul,
utilaje, animale etc.

Legea prevede şi posibilitatea rechiziţionării de bunuri


consumptibile şi perisabile care însă va fi definitivă, cu plata
de despăgubiri prevăzută de lege.

Rechiziţia reprezintă o limitare legală a exercitării dreptului de


proprietate, fie prin afectarea temporară a atributului folosinţei
bunului, fie prin însăşi încetarea dreptului de proprietate
asupra bunului consumptibil sau perisabil cu plata de
despăgubiri în condiţiile legii.

b. Limitări ale dreptului de proprietate rezultate din


posibilitatea folosirii subsolului oricărei proprietăţi
imobiliare de către autoritatea publică.

Potrivit Constituţiei, „pentru lucrări de interes general


autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi
imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru
daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi
pentru alte daune imputabile autorităţii”.

Titularii dreptului de folosinţă a subsolului proprietăţilor


imobiliare sunt statul sau unităţile administrativ-teritoriale.
Folosinţa devine cu titlu oneros numai când se produc pagube
urmare folosinţei subsolului, condiţii în care se naşte dreptul la

37
Dreptul de proprietate

despăgubiri ce pot fi stabilite fie prin acordul părţilor, fie de


către instanţa de judecată.

c. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Interesul social poate conduce în anumite situaţii nu numai la


limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate,
dar chiar şi la pierderea dreptului de proprietate privată cu
privire la imobile, terenuri şi construcţii, care pot fi expropriate
şi trecute în proprietatea publică a statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale cu plata de despăgubiri.

Potrivit Constituţiei, „nimeni nu poate fi expropriat decât


pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii cu
dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

Exproprierea - este trecerea forţată în proprietatea publică


prin hotărâre judecătorească a unor imobile aflate în
proprietate privată cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire
pentru cauză de utilitate publică.

Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate


publică prevede că exproprierea are un caracter de excepţie
şi că are ca obiect un bun imobil proprietatea privată a
persoanelor fizice sau juridice.

Cât priveşte bunul imobil aflat în proprietatea privată a unei


unităţi administrativ teritoriale, el poate constitui obiect al
exproprierii dacă utilitatea publică pentru care aceasta a fost
decisă este de interes naţional.

De regulă, acest transfer de proprietate are loc pe baza unui


transfer amiabil, iar dacă acesta nu este posibil, intervine
instanţa de judecată care va stabili şi cuantumul
despăgubirilor.

Exproprierea se derulează în 3 etape:


1. declararea de utilitate publică a exproprierii;
2. măsuri pregătitoare exproprierii;
3. exproprierea propriu-zisă cu stabilirea despăgubirilor.

Exproprierea produce următoarele efecte:


ƒ imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de
orice sarcini în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive şi
irevocabile;
ƒ toate celelalte drepturi reale (uz, uzufruct, abitaţie,
superficie, concesionare, atribuirea în folosinţă) se sting
prin efectul exproprierii, titularii acestui drept având dreptul
la despăgubire.

38
Dreptul de proprietate

Legea 33/1994 reglementează şi două drepturi în favoarea


proprietarului imobilului expropriat:
1. dreptul de a cere retrocedarea imobilului în condiţiile:
ƒ imobilul expropriat să nu fi fost utilizat în termenul de 1 an
pentru realizarea scopului în considerarea căruia a fost
preluat;
ƒ nu s-a făcut o declarare de utilitate publică;
2. dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului de către
fostul proprietar, când expropriatorul s-a hotărât să
înstrăineze imobilul.

5.6. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Proprietatea este dreptul cel mai complet asupra unui


lucru, deoarece însumează toate atributele juridice deja
cunoscute: posesia, folosinţa, dispoziţia.

Sunt situaţii când proprietarul păstrează numai o parte din


atributele proprietăţii, iar o altă parte din atribute aparţin unei
alte persoane sub forma unui drept real.

Drepturile reale rezultate din separarea atributelor


componente ale dreptului de proprietate se numesc
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Dezmembrămintele nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci îi


limitează atributele în dauna proprietarului.

Proprietarul astfel dezgolit de o serie de atribute juridice,


devine nud proprietar. De exemplu, în vreme ce dreptul de
dispoziţie aparţine nudului proprietar, posesia şi folosinţa pot
aparţine altei sau altor persoane, fără a dispărea proprietatea.

Dreptul nostru cunoaşte următoarele dezmembrăminte:


ƒ dreptul de uzufruct;
ƒ dreptul de uz;
ƒ dreptul de abitaţie;
ƒ dreptul de servitute;
ƒ dreptul de superficie.

A. Dreptul de uzufruct
Art. 517 C.civ. defineşte uzufructul ca fiind „dreptul de a se
bucura cineva de lucrurile,ce sunt proprietatea altuia, întocmai
ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva
substanţa”.

Din analiza textului de mai sus, rezultă că uzufructul


presupune dezlipirea a două atribute ale dreptului de
proprietate (posesia şi folosinţa) şi constituirea lor într-un
drept real care aparţine unei alte persoane, alta decât

39
Dreptul de proprietate

proprietarul, numită uzufructuar, iar cel de-al treilea atribut al


proprietăţii, dispoziţia, rămâne proprietarului lucrului, titularul
fiind nudul proprietar.

Prin urmare, uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru


şi de a-i culege fructele, iar proprietarul rămâne numai cu
dreptul de a dispune de lucru.

Caracterele juridice ale uzufructului:


ƒ este un drept real şi nu se confundă cu locaţiunea care îi
conferă chiriaşului sau arendaşului doar un drept personal
de creanţă;
ƒ este un drept temporar, vremelnic – conferă
uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia
unele atribute ale proprietăţii şi anume acelea cuprinse în
dreptul de posesie şi dreptul de folosinţă

Proprietatea este vremelnic golită, nudă de cele două atribute


(posesia şi folosinţa) după cum şi proprietarul, pe durata
uzufructului, este vremelnic lipsit de exerciţiul celor două
atribute, posesia şi folosinţa.

ƒ este un drept mobiliar sau imobiliar – după cum are ca


obiect bunuri mobile sau imobile;
ƒ este dreptul ce presupune exerciţiul a două dintre
atributele proprietăţii: posesia şi folosinţa;
ƒ este un drept al cărui exerciţiu este cesibil, deoarece
uzufructuarul poate dispune de exerciţiul dreptului său fie
prin act cu titlu oneros, fie prin act cu titlu gratuit.

De aceea, faţă de nudul proprietar, cesiunea nu produce nici


un efect, uzufructuarul rămânând mai departe legat de
obligaţiile ce-i revin în această calitate, iar folosinţa lucrului nu
se stinge decât prin decesul uzufructuarului.

Obiectul dreptului de uzufruct


Art. 520 C.civ. arată: „uzufructul se poate stabili pe tot felul de
bunuri mobile şi imobile”. Rezultă că poate avea ca obiect
orice fel de lucruri mobile, imobile, corporale, incorporale,
fungibile, nefungibile, ca de exemplu: case, maşini, animale,
mărfuri, creanţe, acţiuni etc.

Atunci când uzufructul este stabilit asupra unui bun individual


determinat, vorbim despre uzufruct cu titlu particular.

Când el poartă asupra unei universalităţi sau asupra unei


mase de bunuri dintr-o universalitate, el este după caz un
uzufruct universal, ori un uzufruct cu titlu universal.

40
Dreptul de proprietate

De principiu, uzufructul nu poate avea ca obiect decât bunuri


neconsumptibile, întrucât principala obligaţie a uzufructuarului
este de a-i restitui proprietarului lucrul la expirarea
uzufructului.

Lucrurile care nu se consumă dar se deteriorează prin


întrebuinţare, cum sunt hainele, rufele, mobilele din casă, pot
face obiectul uzufructului.

S-au admis totuşi ca obiect al uzufructului şi bunurile


consumptibile, a căror întrebuinţare normală implică
absorbirea substanţei lor. Ele sunt considerate ca bunuri
fungibile (adică pot fi înlocuite cu altele în executarea unei
obligaţii), deoarece la sfârşitul uzufructului obligaţia restituirii
va fi făcută în bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare
cu cele primite, situaţie reţinută în literatura juridică ca un
„quasi-uzufruct”.
Modurile de constituire a uzufructului
Art. 518 C.civ. prevede: „uzufructul se stabileşte prin lege sau
prin voinţa omului”.
Uzufructul se poate dobândi şi pe cale de uzucapiune.

În prezent nu mai sunt cunoscute cazuri de uzufruct legal,


fiind abrogate prevederile legale referitoare la uzufructul legal.
Dobândirea uzufructului prin voinţa omului se poate naşte în
două feluri:
1. prin convenţie:
ƒ în mod direct – prin înstrăinarea celor două atribute ce
compun uzufructul (posesia şi folosinţa) către uzufructuar,
proprietarul rezervându-şi numai nuda proprietate
(dispoziţia);
ƒ în mod indirect – prin înstrăinarea nudei proprietăţi în
favoarea unei persoane şi prin rezervarea sau reţinerea
uzufructului în favoarea fostului proprietar; se înstrăinează
nuda proprietate şi se reţine de către proprietar posesia şi
folosinţa.
2. prin testament – atunci când testatorul dispune prin legat
instituirea dreptului în favoarea unei persoane numită
legatar uzufructuar.
Drepturile uzufructuarului:
a. dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, având în acest
scop o acţiune echivalentă acţiunii în revendicare din
materia proprietăţii, numită acţiune confesorie. Dacă
uzufructul a fost creat printr-o convenţie, uzufructuarul are
la dispoziţie şi o acţiune personală izvorâtă din obligaţia
contractuală de predare a bunului. Dacă este constituit
prin testament, obligaţia de predare a bunurilor revine
moştenitorilor.

41
Dreptul de proprietate

b. dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele fără a


se atinge de substanţa lucrului:
ƒ uzufructuarul se comportă ca şi proprietarul lucrului;
ƒ nu poate schimba destinaţia lucrului decât numai prin
înţelegere, convenţie;
ƒ în cazul bunurilor consumptibile are şi drept de dispoziţie.

În ce priveşte dreptul de a culege fructele, trebuie făcută


distincţia după cum sunt acestea: naturale, industriale sau
civile.

Fructele naturale şi industriale sunt dobândite de uzufructuar


în măsura în care le-a perceput.

Fructele civile se socotesc dobândite zi cu zi şi se cuvin


uzufructuarului în proporţie cu durata uzufructului.

c. uzufructuarul poate ceda beneficiul dreptului său de


uzufruct. În acest caz, uzufructuarul rămâne mai departe
titular al dreptului şi răspunzător faţă de nudul proprietar.

Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţiile uzufructuarului pot fi analizate faţă de două
momente:
1. înainte de intrarea în folosinţă, uzufructuarul are
următoarele obligaţii:
ƒ de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea
imobilelor;
ƒ de a găsi o cauţiune – o persoană care se obligă alături de
uzufructuar să-l despăgubească pe nudul proprietar în caz
de insolvabilitate a uzufructuarului. Sunt situaţii când nudul
proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea cauţiunii,
sau scutirea vine de la lege;
2. în timpul exercitării dreptului său, uzufructuarul are
următoarele obligaţii:
ƒ să se folosească de lucru ca un proprietar cu obligaţia de
a-l întreţine în stare perfectă;
ƒ să aducă la cunoştinţă nudului proprietar despre orice
încălcări sau uzurpări ale dreptului său;
ƒ obligaţia de a suporta cheltuielile şi sarcinile obişnuite ale
lucrului (art. 548-549 C.civ.).

Drepturile nudului proprietar:


ƒ dreptul de a dispune de lucru, respectând atributele ce
aparţin uzufructuarului;
ƒ dreptul de a beneficia de productele bunului;
ƒ dreptul de a exercita toate acţiunile care interesează
proprietatea acestui lucru.

42
Dreptul de proprietate

Obligaţiile nudului proprietar. Are două obligaţii negative:


ƒ obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune,
când ea a fost asumată prin actul de constituire a
uzufructului;
ƒ obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar
stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.

Stingerea uzufructului
Uzufructul se poate stinge prin unul din următoarele moduri:
a. prin moartea uzufructuarului;
b. la expirarea termenului pentru care a fost instituit;
c. prin consolidare, adică dobândirea de către uzufructuar a
nudei proprietăţi, devenind în acest mod proprietarul
lucrului;
d. prin neuz – dacă uzufructuarul nu-şi exercită timp de 30 de
ani dreptul de uzufruct;
e. prin pieirea totală a lucrului;
f. prin decăderea din drept, datorită abuzului de folosinţă;
g. prin renunţarea la dreptul de uzufruct expresă sau tacită
din partea uzufructuarului.

Efectele stingerii uzufructului sunt:


ƒ uzufructul încetează de la data stingerii lui;
ƒ uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar
lucrul ce a constituit obiectul uzufructului;
ƒ restituirea lucrului se face, de regulă, de bunăvoie; în caz
contrar, proprietarul apelează la acţiunea în revendicare;
ƒ în caz de pieire sau deteriorare a lucrului din culpa
uzufructuarului, acesta datorează despăgubiri
proprietarului;
ƒ uzufructuarul nu are dreptul să ceară la încetarea
uzufructului despăgubiri pentru îmbunătăţirile pe care le-a
făcut, chiar dacă prin ele a sporit valoarea lucrului (art. 539
C.civ.);
ƒ nudul proprietar este obligat să restituie uzufructuarului
sumele de bani pe care acesta din urmă le-a plătit pentru
el.

B. Dreptul de uz
Este un drept real, o varietate a uzufructului dar de o întindere
mai mică.

Dreptul de uz „este un drept real în virtutea căruia titularul


său poate folosi un lucru şi-i poate culege fructele numai
pentru nevoile lui şi ale familiei sale”.

Are un caracter personal, neputând fi cedat sau închiriat


altcuiva (art. 571 C.civ.)
Dreptul de uz se dobândeşte şi se stinge după aceleaşi reguli
ca şi uzufructul.

43
Dreptul de proprietate

C. Dreptul de abitaţie
Este un drept real, de aceeaşi natură ca şi uzufructul, am
spune o varietate a acestuia care are ca obiect o casă de
locuit.

Dreptul de abitaţie se poate constitui asupra unei case de


locuit, fără a fi necesară vreo autorizaţie din partea unui organ
administrativ.

Titularul dreptului de abitaţie poate, în mod excepţional, să


închirieze o parte din locuinţă, cea pe care nu o locuieşte
(vezi art. 572 C.civ.).

Dreptul de abitaţie nu poate cesionat, nici închiriat, afară de


excepţia adusă la art. 572 C.civ. Legea 319/1944 privind
dreptul de moştenire al soţului supravieţuitor, recunoaşte
acestuia dreptul de abitaţie asupra locuinţei soţului decedat cu
următoarele condiţii:
ƒ casa de locuit să facă parte din moştenire;
ƒ soţul supravieţuitor să nu aibă altă locuinţă proprie;
ƒ dreptul de abitaţie se recunoaşte până la ieşirea din
indiviziune, cel puţin un an de la decesul soţului său;
ƒ dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se
recăsătoreşte înainte de ieşirea din indiviziune;
ƒ soţul supravieţuitor nu este obligat să dea cauţiune pentru
dreptul de abitaţie; dreptul său de abitaţie nu poate fi nici
cedat, nici închiriat;
ƒ comoştenitorii pot cere restrângerea dreptului de abitaţie
dacă locuinţa nu-i este necesară în întregime.

D. Dreptul de servitute
Art. 576 C.civ. defineşte servitutea ca fiind „o sarcină impusă
asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având
un alt proprietar”.

Din definiţia dată, rezultă şi caracterele juridice ale servituţiei:


ƒ este un drept real asupra lucrului altuia;
ƒ ea presupune două bunuri imobile, nu neapărat vecine,
cum este servitutea de trecere, de luat apă, dar care
aparţin la doi proprietari diferiţi. Imobilul în favoarea cui se
instituie servitutea se numeşte „fond dominant”, iar
imobilul asupra căruia există servitutea se numeşte „fond
aservit” sau „supus”;
ƒ este un drept imobiliar, deoarece nu se poate stabili
decât cu privire la un bun imobil. Sunt susceptibile de
servitute numai imobilele, prin natura lor, nu şi cele prin
destinaţie ori cele prin obiectul la care se referă;
ƒ este un accesoriu al fondului. Ea nu poate fi despărţită
de fond pentru a constitui un drept de sine stătător. Ea nu
poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată independent de

44
Dreptul de proprietate

fondul al cărui accesoriu este. Ea se transmite odată cu


acest fond;
ƒ are un caracter perpetuu – ceea ce înseamnă că dacă
părţile nu au stabilit altfel, servitutea va dura şi se va
menţine cât timp imobilele vor dura;
ƒ este indivizibilă – ceea ce înseamnă că dacă bunul
aparţine în coproprietate mai multor persoane, ea nu se
poate stabili asupra sau în favoarea acelui bun decât
numai cu acordul unanim al titularilor.

Servituţiile sunt susceptibile de mai multe clasificări, funcţie


de anumite criterii:
a. după modul lor de constituire:
ƒ servituţiile naturale – care decurg din situaţia naturală a
locurilor, cum ar fi: servitutea de scurgere a apelor
naturale, servitutea izvorului, servitutea de grăniţuire,
servitutea de îngrădire etc.;
ƒ servituţiile legale – care izvorăsc din obligaţia impusă de
lege, cum sunt: servitutea referitoare la zidul sau şanţul
comun, servitutea privind interdicţia de a construi sau de a
planta pe un teren fără respectarea distanţelor faţă de
hotar, servitutea de vedere, servitutea de trecere;
ƒ servituţiile stabilite prin fapta omului – care îşi au
sorgintea în voinţa proprietarilor, testament sau
uzucapiune. Aşa zisele servituţii naturale şi legale nu sunt
decât îngrădiri ale dreptului de proprietate sau limitări
normale ale atributului folosinţei în scopul folosirii raţionale
a fondurilor învecinate;
b. după obiectul lor:
ƒ servituţiile pozitive – care îndreptăţesc pe proprietarul
fondului dominant să facă în mod nemijlocit acte de
folosinţă pe fondul aservit, aşa cum sunt servitutea de a
lua apă sau servitutea de trecere;
ƒ servituţiile negative – impun proprietarului fondului
aservit anumite restricţii, impedimente pentru exercitarea
dreptului său, cum sunt de a nu clădi pe terenul său ori de
a nu deschide fereastra;
c. după alte criterii:
ƒ servituţiile urbane şi rurale – după cum sunt stabilite în
folosul unei clădiri sau al unui teren (art. 621 C.civ.);
ƒ servituţiile continue şi necontinue – după cum exerciţiul
lor este sau poate fi continuu, fără să fie necesară fapta
omului, ori, din contră, este necesară fapta omului pentru
a fi exercitate. Sunt servituţi continue: servituţile de
apeduct, de scurgere a apelor, servitutea ferestrelor (art.
622 C.civ.). Este servitute necontinuă dreptul de trecere
sau de a lua apă din fântână.

45
Dreptul de proprietate

A. Servituţiile naturale
Se nasc din situaţia naturală a lucrurilor. Sunt reglementate
de art. 578-585 C.civ. şi acestea sunt:
ƒ servitutea de scurgere a apelor naturale. Lacurile
inferioare sunt supuse a primi apele care curg în mod
natural, fără intervenţia omului, fără ca acesta să fi făcut
vreo lucrare (şanţ, jgheab etc.). Proprietarul fondului
aservit nu poate să ridice stăvilare pentru a opri scurgerea
apelor, iar proprietarul fondului dominant nu poate face
lucrări care să agraveze situaţia fondului aservit (vezi art.
578 C.civ.);
ƒ servitutea izvoarelor. Proprietarul care are un izvor pe
proprietatea sa poate să-l întrebuinţeze, fără a avea
dreptul să vatăme dreptul pe care proprietarul altui fond
l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acestui izvor (vezi art.
579 şi 581 C.civ.);
ƒ servitutea de grăniţuire. Proprietarul poate obliga pe
vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite
de a sa, mai concret, îl obligă să aşeze semne exterioare
care să delimiteze proprietăţile. Delimitarea se face în
mod amiabil, în caz contrat se poate introduce acţiune de
grăniţuire pentru delimitarea fondurilor învecinate. Pentru
clădirile alipite, despărţite prin zid, grăniţuirea nu poate
avea loc (vezi art. 584 C.civ.);
ƒ servitutea de îngrădire. Proprietarul are dreptul de a-şi
îngrădi obiectul dreptului său de proprietate, respectând
servitutea de trecere a vecinului. El poate obliga pe vecin
să contribuie la efectuarea acestei operaţii de îngrădire.

Mulţi autori consideră dreptul de îngrădire nu ca o servitute, ci


ca o manifestare a dreptului de proprietate (vezi art. 585
C.civ.).

B. Servituţiile legale
Sunt servituţile stabilite prin lege şi acestea sunt:

ƒ distanţa plantaţiilor
Arborii înalţi nu vor putea fi plantaţi mai aproape de doi metri
faţă de hotarul despărţitor, iar arbuştii şi gardul viu mai
aproape de 0,5 m faţă de acelaşi hotar, dacă nu există
obiceiuri locale care să prevadă altfel.

În caz de nerespectare, proprietarul vecin are la îndemână o


acţiune în justiţie pentru scoaterea lor, tăierea crengilor,
scoaterea rădăcinilor care sunt pe proprietatea sa.

Obligaţia de a respecta o anumită distanţă pentru plantaţii


încetează dacă proprietarul fondului a obţinut o servitute
contrară, adică de a avea plantaţii la o distanţă mai mică (vezi
art. 607-609 C.civ.).

46
Dreptul de proprietate

ƒ distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite


construcţii.
Se referă la îndatorirea proprietarului unui fond de a ridica
construcţii cu condiţia respectării unei anumite distanţe faţă
de linia despărţitoare de fondul vecin, distanţă fie prevăzută
prin lege, fie potrivit obiceiului locului. Mai concis, cel ce vrea
să execute construcţii (puţuri, fierărie, ocol de vite, depozit de
materiale etc.) trebuie să respecte distanţele prevăzute şi
reglementate de dispoziţiile legale ori prin obiceiul locului
(vezi art. 610 C.civ.).

ƒ servitutea de vedere
Constă în interdicţia de a deschide fereastra de vedere,
balcoane etc. spre fondul învecinat mai aproape de 1,9 metri
pe linie dreaptă şi a distanţei de 6 decimetri dacă vederea
este oblică.

Această servitute este continuă şi aparentă şi se dobândeşte


prin titlu sau prin posesia de 30 de ani.

Deschiderile pentru aer şi lumină se pot practica la orice


înălţime şi distanţă de fondul vecin, deoarece ele constituie
un atribut al dreptului de proprietate şi nu pot aduce un
prejudiciu fondului vecin (vezi art. 612 şi art. 614 C.civ.).

ƒ servitutea de trecere
Proprietarul locului înfundat poate să ceară vecinului său
dreptul de trecere spre calea publică pentru folosirea fondului,
cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru paguba ce i-ar
produce-o.

Împrejurarea că drumul de acces prezintă dificultăţi de


amenajare sau de practicare pe anumite perioade de timp, nu
dă dreptul la o astfel de servitute, nu dă dreptul la crearea
unui alt drum de trecere.

Servitutea de trecere rezultă din lege, nefiind condiţionată de


obţinerea vreunei autorizaţii special.
Ea nu poate fi dobândită prin uzucapiune (vezi art. 616
C.civ.).

ƒ picătura streşinilor
Proprietarul este dator să facă streşina casei sale astfel încât
apele din ploi să se scurgă pe terenul său sau în stradă, dar
nu pe locul vecinului (vezi art. 615 C.civ.).
ƒ servituţi aeronautice
Sunt reglementate prin Decretul 95/1979 privind condiţiile de
stabilire a terenurilor de aeronautică, a zonelor de siguranţă,
a servituţilor aeronautice.

47
Dreptul de proprietate

Astfel, se interzice amplasarea de lucrări de construcţii sau


instalaţii în apropierea locurilor de aterizare, decolare care pot
pune în pericol siguranţa zborurilor.

C. Servituţiile stabilite prin fapte omului


Sunt servituţi propriu-zise, dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate; sunt singurele care dezmembrează dreptul de
proprietate.

Se pot stabili orice fel de servituţi, cu condiţia ca acestea să


nu contravină ordinii publice, sociale, economice şi să aibă ca
obiect prestaţii personale.

Servituţiile stabilite prin fapta omului pot izvorî din:


convenţia părţilor, testament, prin efectul uzucapiunii.

ƒ Cele ce izvorăsc din convenţie – au la bază acordul


părţilor, exprimat prin convenţie.
ƒ Cele ce izvorăsc din testament – actul lor de constituire îl
reprezintă testamentul.
ƒ Cele ce izvorăsc prin uzucapiune – se instituie în baza
uzucapiunii, fiind îndeplinite condiţiile: servitutea să fie
continuă şi aparentă, posesia să fie utilă, posesia să fi
durat 30 de ani.

Exercitarea dreptului de servitute

A. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului


dominant:
1. Dreptul de a face toate lucrările necesare pentru a se servi
de servitute şi de a o păstra.

Ele se fac pe cheltuiala sa, afară de cazul dacă nu s-a


convenit altfel.

2. Dreptul de a reclama şi stabili prin justiţie servitutea sa,


printr-o acţiune petitorie, reală şi imobiliară numită acţiune
confesorie de servitute.

3. Obligaţia de se folosi de servitute numai în conformitate cu


titlul, fără a face nici în fondul dominant, nici în fondul aservit
vreo modificare împovărătoare pentru fondul aservit.

B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit


1. Dacă prin titlu s-a stabilit obligaţia pentru el de a face unele
cheltuieli pentru folosirea şi păstrarea servituţii, se poate scuti
de această sarcină abandonând fondul aservit, la dispoziţia
fondului dominant (vezi art. 632 C.civ.).

48
Dreptul de proprietate

2. Obligaţia de a nu face nimic pentru a scădea sau îngreuna


întrebuinţarea servituţii.

Stingerea servituţiilor
Servituţiile se sting prin:
ƒ imposibilitatea materială de a exercita servitutea; de
exemplu, dreptul de trecere la o fântână încetează dacă
aceasta a secat datorită lucrărilor de canalizare a străzii.
În realitate, putem vorbi mai precis de o suspendare a
servituţii şi nu de o încetare propriu-zisă, pentru că ea
poate renaşte (vezi art. 636-637 C.civ.);
ƒ confuziunea – constând în reuniunea fondului dominant
cu cel aservit în patrimoniul aceleiaşi persoane,
proprietarul;
ƒ neuzul sau prescripţia extinctivă – duc la stingerea
servituţii după trecerea a 30 de ani de neîntrebuinţare;
ƒ pieirea fondului aservit – în acest caz servitutea rămâne
fără obiect;
ƒ renunţarea la servitute din partea titularului – este un
drept al său, nimeni şi nimic nu-l împiedică să facă acest
lucrul;
ƒ expirarea termenului, dacă prin convenţia părţilor s-a
stipulat un astfel de termen pentru servitute;
ƒ revocarea, rezolvarea sau anularea dreptului celui ce a
constituit servitutea.

E. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie este „un drept real care constă în
dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită
superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări
care se află pe un teren ce aparţine unei alte persoane,
precum şi dreptul de folosinţă asupra acelui teren”.

În acest caz se suprapun două drepturi de proprietate


aparţinând a doi proprietari diferiţi: dreptul superficiarului
asupra construcţiilor, plantaţiilor sau al altor lucrări şi dreptul
proprietarului asupra terenului.

Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice:


ƒ este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect
numai construcţii, plantaţii sau alte lucrări ataşate solului;
ƒ superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie
nu se stinge prin neuz. Nu poate fi făcut să înceteze pe
calea ieşirii din indiviziune;
ƒ este un drept imprescriptibil.

Constituirea dreptului de superficie


Nici Codul civil, nici alte legi speciale nu enumeră situaţiile în
care se poate naşte dreptul de superficie. Practica instanţelor

49
Dreptul de proprietate

însă a conturat mai multe situaţii generatoare de drept de


superficie. Acestea sunt:
1. în domeniul relaţiilor de familie:
ƒ atunci când doi soţi construiesc o locuinţă pe terenul
proprietatea exclusivă a unuia dintre ei. Locuinţa va fi bun
comun, soţul neproprietar asupra terenului dobândeşte un
drept de superficie;
ƒ atunci când unul din soţi construieşte cu mijloace proprii
pe terenul bun comun al soţilor;
ƒ atunci când soţii construiesc pe terenul unui terţ cu
acordul acestuia;
2. în domeniul relaţiilor de concubinaj:
ƒ concubinii construiesc împreună o casă pe terenul
proprietate exclusivă a unuia dintre ei;
ƒ în materia coproprietăţii, atunci când mai multe persoane
construiesc împreună pe terenul proprietatea exclusivă a
unuia dintre ei o clădire cu mai multe apartamente;

Stingerea dreptului de superficie


Dreptul de superficie se stinge prin aceleaşi moduri ca şi
dreptul de proprietate. În plus, mai sunt cunoscute două
moduri specifice:
ƒ când superficiarul dobândeşte proprietatea terenului sau
proprietarul terenului dobândeşte şi construcţiile;
ƒ în cazul distrugerii integrale a construcţiei, când se stinge
superficia, terenul devenind astfel liber de sarcina de care
a fost grevat.

50
Structura dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 6

STRUCTURA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 6


ƒ structura dreptului de proprietate;
ƒ dreptul de proprietate privată;
ƒ dreptul de proprietate publică.

După studiul unităţii de învăţare nr. 6 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti formele dreptului de proprietate;
ƒ să tratezi diferenţiat cu toate particularităţile ei fiecare
formă de proprietate (publică şi privată).

6.1. Proprietatea şi formele ei

Transformările politice, economice şi juridice care au avut loc


în ţara noastră după abolirea regimului comunist au făcut ca
dreptul de proprietate să fie supus unor restructurări radicale.

Fostul drept de proprietate socialistă, de stat şi cooperatistă


s-a transformat în proprietatea privată şi proprietatea de stat –
sau publică.

Astfel, structura actuală a dreptului de proprietate este


următoarea:
a. după subiectele dreptului de proprietate:
ƒ drept de proprietate al peroanelor fizice;
ƒ drept de proprietate al persoanelor juridice
b. după modurile de dobândire:
ƒ drept de proprietate dobândit prin acte juridice;
ƒ drept de proprietate dobândit prin fapte juridice;
ƒ drept de proprietate dobândit în raporturile dintre vii şi
pentru cauză de moarte;
ƒ drept de proprietate dobândit prin moduri originare de
dobândire a proprietăţii prin acte juridice translative de
proprietate;
c. după cum dreptul de proprietate nu este sau este
afectat de modalităţi:
ƒ drept de proprietate pur şi simplu;
ƒ drept de proprietate afectat de modalităţi (dreptul de
proprietate comună, dreptul de proprietate rezolubilă,
dreptul de proprietate anulabilă).
d. după regimul juridic:
ƒ drept de proprietate publică;
ƒ drept de proprietate privată.

51
Structura dreptului de proprietate

6.2. Dreptul de proprietate privată

Prin drept de proprietate privată înţelegem „dreptul de


proprietate particulară, aparţinând persoanelor fizice şi
persoanelor juridice de tip particular, dreptul de proprietate al
societăţilor comerciale cu capital integral sau majoritar de stat
şi dreptul de proprietate privată al statului, unităţilor
administrativ-teritoriale şi al persoanelor juridice înfiinţate ca
organe ale statului sau autorităţile locale, cum sunt regiile
autonome”.

Dreptul de proprietate privată are ca obiect toate


categoriile de bunuri apropriate de către oricare subiect
de drept civil, persoană fizică sau juridică, cu excepţia
bunurilor aflate în proprietatea publică.

Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi


persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat şi
alte asemenea subiecte colective, precum şi statul şi
unităţile administrativ-teritoriale.

În dreptul nostru, orice persoană fizică este subiect al


dreptului de proprietate privată, iar în ce priveşte obiectul
dreptului de proprietate privată îl poate constitui orice bun
imobil, teren şi construcţii, bunuri mobile corporale şi
incorporale, acţiunile societăţilor comerciale, obligaţiunile
acestora, titlurile de credit etc.

Mai pot fi subiecte ale dreptului de proprietate privată şi


persoanele juridice de drept privat: societăţile comerciale,
forme de asociere cu scop lucrativ, forme de asociere
profesională, organizaţii caritabile, asociaţii culturale, culte
religioase etc.

Obiectul acestui drept îl constituie bunurile din patrimoniul lor,


oricare ar fi cuprinderea lor valorică. Nu pot constitui obiectul
proprietăţii lor private bunurile care sunt exclusiv bunuri
proprietate publică. Exerciţiul dreptului de proprietate privată
asupra unor categorii de bunuri este supus de legiuitor unor
reguli speciale a căror nerespectare poate atrage sancţiuni,
fie ele de natură administrativă, civilă etc.

Avem în vedere regimul juridic al construcţiilor şi dobândirea


dreptului de proprietate asupra locuinţelor în condiţiile unor
acte normative speciale, regimul juridic al terenurilor şi
circulaţia lor, regimul juridic al unor bunuri care fac parte din
patrimoniul cultural naţional.

52
Structura dreptului de proprietate

Ne vom ocupa doar de regimul juridic al construcţiilor.

Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general.


În consecinţă, ele pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin
oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie,
testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc. Dreptul de
proprietate asupra construcţiilor este compatibil cu instituirea
unor drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietăţii
(uz, uzufruct, abitaţie, servitute, superficie), după cum dreptul
de proprietate asupra lor poate fi grevat de ipotecă sau
privilegiu imobiliar.

Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi drept de


proprietate asupra construcţiilor şi vor dobândi un drept de
superficie sau de folosinţă pe alte temeiuri juridice asupra
terenurilor pe care acestea se află.

Dacă în perioada anterioară anilor ’90 transmiterea


construcţiilor cât şi constituirea de drepturi reale cu privire la
aceste bunuri imobile erau condiţionate de obţinerea unor
autorizaţii administrative prealabile şi de încheierea actului de
înstrăinare în formă autentică, în prezent nu se cere
îndeplinirea vreunei condiţii de formă a actului juridic de
înstrăinare sau de dobândire a construcţiilor. Aşa fiind, ele pot
fi înstrăinate prin simplul acord al părţilor. Înscrierea actului în
cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi,
iar efectul translativ al actului de înstrăinare se produce în
momentul realizării acordului de voinţă (face excepţie donţia).

Înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu


poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenului aferent, ci numai la constituirea unui drept de
superficie.

Este posibil ca, uneori, înstrăinarea construcţiei să se facă de


către proprietarul ei care nu este şi proprietar al terenului pe
care se află aceasta sau a terenului aferent acesteia şi are
asupra lui un drept de folosinţă sau un drept de concesiune.
Într-o atare situaţie, odată cu înstrăinarea construcţiei se va
transmite automat şi dreptul de folosinţă sau de concesiune
asupra terenului aferent, ca efect al transmiterii dreptului de
proprietate asupra construcţiei (vezi Legea 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii).

6.3. Dreptul de proprietate publică

Constituţia prevede:
„proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi
aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”.

53
Structura dreptului de proprietate

În ce priveşte obiectul exclusiv al dreptului de proprietate


publică, acelaşi act normativ prevede:

„Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele


cu potenţial energetic valorificabil în interes naţional, plajele,
marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi
ale platoului continental precum şi alte bunuri stabilite prin
legea organică”. Toate aceste bunuri constituie obiect al
dreptului de proprietate publică.

Din cele arătate mai sus, rezultă că titularii dreptului de


proprietate publică sunt:
ƒ Statul Român – asupra bunurilor din domeniul public de
interes naţional;
ƒ unităţile administrativ-teritoriale – asupra bunurilor din
domeniul public de interes local.

Ei pot fi în acelaşi timp şi titulari ai dreptului de proprietate


privată ce are ca obiect bunurile ce fac parte din domeniul
privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale.

Dreptul de proprietate publică este „dreptul de proprietate a


statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor
din domeniul public care se exercită în regim de drept public,
fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil”.

Din această definiţie rezultă şi caracterele juridice ale


dreptului de proprietate publică:
ƒ titularii acestui drept sunt statul şi unităţile
administrativ-teritoriale;
ƒ obiectul acestui drept este alcătuit din bunurile ce fac
parte din domeniul public;
ƒ exercitarea acestui drept are loc numai în regim de
drept public;
ƒ este un drept inalienabil – adică bunurile ce fac obiectul
său sunt scoase din circuitul civil, fiind interzisă chiar
dezmembrarea lui prin constituirea de alte drepturi reale;
ƒ este un drept imprescriptibil-extinctiv, cât şi achizitiv.
Aceasta înseamnă că acţiunea în revendicarea dreptului
de proprietate publică poate fi introdusă oricând;
ƒ este un drept insesizabil – în sensul că nu pot fi urmărite
de creditorii proprietarului său.

Aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.

De principiu, nu pot face obiectul privatizării decât numai în


condiţiile expres prevăzute de lege.
Domeniul public
Are mai multe accepţiuni, dar pe noi ne interesează analiza în
sensul „stricto sensu”. Din acest punct de vedere, prin

54
Structura dreptului de proprietate

domeniu public înţelegem „bunurile care sunt obiecte ale


dreptului de proprietate publică al statului sau al unităţilor
administrativ-teritoriale” la care se mai adaugă şi serviciile
publice.

Bunurile ce alcătuiesc domeniul public al statului şi al


unităţilor administrativ-teritoriale sunt obiecte ale dreptului de
proprietate publică.

Domeniul statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este


alcătuit din totalitatea bunurilor aflate în proprietatea lor şi se
împarte în:
ƒ domeniul public;
ƒ domeniul privat.

Domeniul privat cuprinde bunurile ce se află în proprietatea


privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

Se pune problema să facem o determinare a sferei bunurilor


care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică şi deci
fac parte din domeniul public al statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, deoarece domeniul privat al statului şi
unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit, aşa cum am
arătat mai sus, din bunuri aflate în proprietatea lor care nu fac
parte din domeniul public.

Sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică acele


categorii de bunuri care sunt enumerate expres de lege
(vezi Constituţia).

La dispoziţiile constituţionale vom mai adăuga şi dispoziţiile


altor acte normative, cum sunt: Legea 213/1998; Legea
215/2001 etc., acte normative care arată că domeniul public
este constituit din:
a. bunurile enumerate de Constituţie;
b. bunurile enumerate de dispoziţiile Legii 213/1998 (anexă);
c. orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt
de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau
de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute
de lege.

Se poate observa că enumerarea lor nu este limitativă. De


aceea, având în vedere şi dispoziţiile Legii 213/1998 mai fac
parte din domeniul public şi bunurile care, potrivit legii sau prin
natura lor, sunt de „uz” sau „de interes public”.

Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor


sunt de folosinţă generală, cum ar fi: pieţele, podurile,
drumurile, statuile, monumentele publice etc.

55
Structura dreptului de proprietate

Bunurile de interes public sunt acele bunuri care prin natura


lor sunt destinate şi folosite sau exploatate în cadrul unui
serviciu public pentru desfăşurarea unor activităţi care
interesează întreaga societate. Exemplificăm: şcolile,
spitalele, teatrele, muzeele, bibliotecile etc.

Încadrarea unor bunuri în categoria celor de uz public ori de


interes public se face funcţie de natura şi afectaţiunea lor de
către organele de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale,
după caz.
Delimitarea domeniului public al statului faţă de domeniul
public al unităţilor administrativ-teritoriale
Această delimitare o face Legea 213/1998.
a. Domeniul public al statului este alcătuit din bunurile
prevăzute în Constituţie şi din cele prevăzute la punctul I
din Anexa la Legea 213/1998, precum şi din alte bunuri de
uz sau de interes naţional, declarate prin lege.
b. Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile
prevăzute la punctul II din Anexa legii 213 şi alte bunuri de
uz sau interes public judeţean, declarate ca atare prin
hotărârea Consiliului Judeţean sau de lege.
c. Domeniul public al comunelor, oraşelor, municipiilor este
alcătuit din bunurile prevăzute la punctul III din aceeaşi
Anexă şi din alte bunuri de uz sau interes public local,
declarate ca atare prin hotărârea Consiliului Local dacă nu
sunt declarate ca atare prin lege bunuri de uz sau interes
public naţional sau judeţean.
Litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului,
judeţelor, municipiilor, oraşelor, comunelor sunt de
competenţa instanţelor de contencios administrativ.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică
Art. 7 din Legea 213/1998 stabileşte modurile de
dobândire a dreptului de proprietate publică. Acestea
sunt:
a. pe cale naturală;
b. achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;
c. exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
d. acte de donaţie sau legate acceptate în condiţiile legii de
Guvern, Consiliul Judeţean etc.; acceptarea donaţiilor se
face numai în formă autentică;
e. trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al
unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public;
f. prin alte moduri prevăzute de lege (vânzarea, confiscarea,
accesiunea etc.).

56
Structura dreptului de proprietate

Modurile de încetare a dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică încetează:


a. prin pieirea bunului pe calea naturală sau prin intervenţia
omului;
b. prin trecerea bunului în domeniul privat;
c. prin trecerea „ex lege” a unor bunuri din domeniul public în
domeniul privat în vederea reconstituirii dreptului de
proprietate particulară, retrocedare fost proprietar, vânzare
etc.

Exercitarea dreptului de proprietate publică

Organizarea exercitării acestui drept de proprietate aparţine


prin lege titularilor acestui drept (statul şi unităţile
administrativ-teritoriale).

Toate aceste autorităţi (guvernele, ministerele, alte autorităţi


centrale, consiliile judeţene, consiliile locale) înfăptuiesc ce se
numeşte administrarea generală a domeniului public.

Acest organe acţionează exclusiv în calitatea lor de autorităţi


publice, adică subiecte de drept administrativ sau public.

Aceste autorităţi competente pot hotărî uneori ca dreptul de


proprietate publică asupra unor bunuri sau exercitarea unor
atribute ale dreptului de proprietate publică să fie exercitate,
să se realizeze prin intermediul unor subiecte de drept civil.

Pentru aceasta, marea majoritate a bunurilor proprietate


publică sunt încredinţate prin acte de putere sau prin norme
juridice unor persoane juridice înfiinţate în acest scop, tot prin
acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract
persoanelor juridice de drept privat şi persoanelor fizice sau
chiar închiriate.

Temeiul legal al încredinţării unor bunuri altor persoane în


scopul folosirii şi chiar exploatării lor se găseşte în textul art.
136(4) din Constituţie:

„În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrarea


regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi
concesionate ori închiriate. Ele pot fi date în folosinţă gratuită
instituţiilor de utilitate publică”.

Legea 213/1998 prevede:

„Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din


patrimoniul lor în folosinţă gratuită pe termen limitat
persoanelor juridice fără scop lucrativ, dar care desfăşoară

57
Structura dreptului de proprietate

activităţi de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor


publice”.

Aşadar, bunurile proprietate publică pot fi date în


administrare, în concesiune, folosinţă gratuită şi închiriate.

Rezultă că asupra bunurilor proprietate publică se pot


constitui trei drepturi reale:
1. dreptul de administrare al regiilor autonome sau
instituţiilor publice;
2. dreptul de concesiune;
3. dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile.

1. Dreptul de administrare al regiilor autonome şi


instituţiilor publice asupra bunurilor proprietate publică

Art. 12 din legea 213/1998 prevede:

„Bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în


administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor
publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes
naţional, judeţean şi local”.

Titularii dreptului de administrare sunt:


ƒ regiile autonome;
ƒ prefecturile şi autorităţile publice centrale şi locale
(ministere, consilii judeţene, consilii locale);
ƒ instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local.

Regiile autonome
Înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea lor sunt reglementate
de Legea 15/1990 – reorganizarea unităţilor economice de
stat în regii autonome şi societăţi comerciale.

Regiile autonome sunt întreprinderi ale statului sau, după caz,


ale judeţului ori municipiului, fiind persoane juridice de natură
mixtă, de drept public şi de drept privat. Sunt subiecte
subordonate aflându-se sub comanda şi controlul acestor
autorităţi. În acelaşi timp, pot fi şi persoane juridice de drept
privat.

Instituţiile publice
Sunt persoane juridice înfiinţate prin acte de putere ale
autorităţilor publice centrale sau locale în scopul realizării
unor activităţi fără caracter comercial sau pentru îndeplinirea
unui serviciu public nepatrimonial.

Ele sunt finanţate total sau în parte din bugetul de stat sau
bugetele locale, cum sunt: universităţile, teatrele publice,
spitalele publice etc.

58
Structura dreptului de proprietate

Dreptul de administrare pe care îl au aceşti titulari este


modalitatea juridică de exercitare, în planul dreptului civil, a
însuşi dreptului de proprietate publică.

El este un drept real principal şi de aceea, în cadrul raportului


de drept civil, are o fiinţă proprie, de sine stătătoare.

Are un caracter absolut, fiind opozabil („erga omnes”).

Este opozabil tuturor şi este inopozabil titularului dreptului de


proprietate public, în calitatea sa de administrator general.

Acest drept real de administrare nu este un dezmembrământ


al dreptului de proprietate publică, este inalienabil şi deci
nedezmembrabil.

El nu poate fi decât revocat pentru motive temeinice de


autoritatea competentă şi potrivit legii.

Titularul acestui drept de administrare poate să posede, să


folosească şi să dispună de bunul aflat în administrare, în
condiţiile stabilite de actul de atribuire.

2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate


publică

Potrivit reglementărilor în vigoare (vezi Legea 337/2006, OUG


34/2006, OUG 54/2006) concesiunea este de 3 feluri:
ƒ concesiune de bunuri;
ƒ concesiune de servicii publice;
ƒ concesiune de activităţi economice.

Concesionarea unor bunuri se face prin contract de


concesiune care, potrivit disp. Legii 337/2006, este „contractul
prin care o parte numită concedent transmite pentru o
perioadă determinată, celeilalte părţi numită concesionar,
dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate
publică pe riscul şi pe răspunderea sa, în schimbul unei sume
de bani numită redevenţă”.

Natura juridică a acestui contract este o problemă discutată şi


controversată.

În opinia noastră, contractul de concesiune a bunurilor din


domeniul public este un contract administrativ, solemn, forma
scrisă fiind obligatorie sub sancţiunea nulităţii absolute,
sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesivă în
timp şi intuitu personae.

59
Structura dreptului de proprietate

Subconcesionarea este interzisă.

Concesionarul este obligat să plătească o redevenţă, adică o


sumă de bani care se plăteşte periodic concedentului, sumă
de bani care se face venit la bugetul de stat sau bugetul local.

Asupra bunurilor aflate în concesiune, concesionarul are un


drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publică.

Este opozabil tuturor, cu excepţia proprietarului. Se naşte


dintr-un contract administrativ, de drept public.

Fiind un drept real principal, dreptul de concesiune conferă


titularului său anumite atribute, prerogative (posesia, folosinţa,
inclusiv dreptul de a-i culege fructele sau percepe fructele
produse de acesta).

Contractul de concesiune încetează:


ƒ prin acceptul părţilor;
ƒ la îndeplinirea termenului;
ƒ prin denunţare unilaterală de către concedent;
ƒ prin renunţarea concesionarului;
ƒ prin dispariţia obiectului concesiunii, dintr-o cauză de forţă
majoră.

Retragerea concesiunii sau rezilierea unilaterală a contractului


de concesiune are un caracter de sancţiune şi intervine prin
actul de putere al concedentului, în cazul nerespectării
obligaţiilor de către concesionar.

La încetarea concesiunii, concesionarul este obligat să


restituie concedentului bunurile ce au făcut obiectul
concesiunii, iar dacă acestea au fost distruse total ori parţial
va fi obligat la despăgubiri.

3. Dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri din


domeniul public

Legea 213/1998 dispune:

„Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din


patrimoniul lor in folosinţa gratuită, pe termen limitat,
persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfăşoară
activitate de binefacere sau de utilitate publică ori servicii
publice”.

Darea în folosinţă are loc printr-un act de putere emis de


autoritatea competentă care, după caz, poate fi: Guvernul,
Consiliul judeţean, Consiliul local.

60
Structura dreptului de proprietate

Dreptul de folosinţă se naşte printr-un act administrativ


individual şi are următoarele caractere juridice:
ƒ este un drept real principal derivat;
ƒ opozabil tuturor, mai puţin titularului dreptului de
proprietate;
ƒ este un drept real intuitu-personae;
ƒ este un drept real imobiliar;
ƒ este un drept cu titlu gratuit;
ƒ este un drept temporar;
ƒ este un drept revocabil.

Dreptul de folosinţă conferă titularului său atributele:


„posesia” şi „folosinţa”. Nu are şi atributul „dispoziţie” nici
materială şi nici juridică, şi-i poate culege fructele.

Dreptul de proprietate publică încetează dacă:


ƒ bunul a pierit în orice mod în materialitatea lui;
ƒ bunul a fost trecut în domeniul privat.

61
Modalităţile dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 7

MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 7


ƒ dreptul de proprietate afectat de modalităţi;
ƒ proprietatea comună (pe cote părţi şi în devălmăşie);
ƒ proprietatea rezolubilă;
ƒ proprietatea anulabilă.

După studiul unităţii de învăţare nr. 7 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti fiecare formă de proprietate cu toate
particularităţile ei;
ƒ să rezolvi speţe în materie.

7.1. Enunţare

Dreptul de proprietate, fiind un drept patrimonial, poate fi


afectat de modalităţi.

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este „acel drept


de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie că
aparţin simultan şi concurent la două sau mai multe persoane,
fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual
depinde de un eveniment sau împrejurare prevăzută de lege
sau stabilită prin voinţa omului”.

7.2. Clasificarea dreptului de proprietate funcţie de modalitatea afectată

Din punct de vedere al modalităţilor ce-l pot afecta, dreptul de


proprietate poate fi:
ƒ drept de proprietate comună;
ƒ drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă;
ƒ drept de proprietate anulabilă.

A. Dreptul de proprietate comună


Se caracterizează prin aceea că „un bun sau mai multe bunuri
aparţin în proprietatea a două sau mai multe persoane care îşi
pot exercita împreună, simultan şi concurent toate
prerogativele recunoscute de lege oricărui proprietar”.

Proprietatea comună are două forme:


ƒ proprietate pe cote-părţi;
ƒ proprietate în devălmăşie.

a. Proprietatea pe cote-părţi
Se mai numeşte şi coproprietate. Se caracterizează prin
aceea că „un bun aparţine simultan şi concurent la doi sau

62
Modalităţile dreptului de proprietate

mai mulţi proprietari, fără ca bunul respectiv să fie fracţionat în


materialitatea sa”.

Fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală,


abstractă, matematică din dreptul de proprietate, care se
exprimă în fracţie (1/2, 1/3, 1/10 etc.).

Numai la încetarea stării de coproprietate se va stabili şi


individualiza exact partea materială din bun ce corespunde
cotei-părţi din dreptul de proprietate aparţinând fiecăruia.
Astfel, coproprietatea se transformă în proprietate exclusivă.

Coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate pe cote-părţi este şi el de două feluri:


a1. drept de proprietate pe cote-părţi obişnuită sau temporară;
a2. drept de proprietate pe cote-părţi forţată sau perpetuă.

a1. Coproprietatea obişnuită sau temporară are un


caracter vremelnic, deoarece durează până la sistarea ei.
Modalitatea ei de sistare este împărţeala.

Această coproprietate obişnuită poate rezulta dintr-o


moştenire, atunci când la succesiune vin doi sau mai mulţi
moştenitori.

Regimul juridic al coproprietăţii obişnuite sau temporare


are la bază două idei:
ƒ nici unul din coproprietari nu are un drept exclusiv asupra
unei părţi materiale din bunul aflat în coproprietate;
ƒ fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei
cote-părţi ideale, abstracte matematic din dreptul de
proprietate asupra acelui bun.

Funcţie de aceste două idei, pot fi analizate drepturile şi


obligaţiile copărtaşilor şi să distingem între drepturile lor
asupra bunului în materialitatea sa şi drepturile lor
referitoare la cota-parte ideală, matematică din dreptul de
proprietate care aparţine fiecăruia în mod exclusiv.

Ê Drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa


Pentru că nu au drepturi sau prerogative asupra unei părţi
determinate din bun, privit în materialitatea sa, tragem
concluzia că nici un fel de act nu poate fi făcut cu privire la
bun, fără acordul unanim al copărtaşilor.

Totuşi, literatura de specialitate şi practica judiciară au admis


că exercitarea atributelor de „posesie” şi de „folosinţă” pot fi
făcute de fiecare coproprietar. Ei pot face acte materiale, dar
şi acte juridice.

63
Modalităţile dreptului de proprietate

Actele materiale – constau în acte de posesie, folosinţă şi


dispoziţie materială asupra bunului comun. Coposesia
permite fiecărui copărtaş să exercite stăpânirea materială a
bunului, simultan şi concurent cu ceilalţi copărtaşi.

Copărtaşul care este tulburat sau exclus de la posesie de


către ceilalţi copărtaşi are dreptul la o acţiune posesorie
împotriva lor. Copărtaşul ce exercită o posesie utilă nu poate
invoca uzucapiunea în raport cu ceilalţi copărtaşi.

Folosinţa materială a bunului poate fi exercitată de fiecare


copărtaş cu respectarea regulilor:
ƒ să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului;
ƒ să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent al
folosinţei celorlalţi copărtaşi.

Orice coproprietar poate cere partajul dreptului, cu atât


mai mult el poate cere partajarea folosinţei conform
principiului „cine poate mai mult poate şi mai puţin”.

Dacă nu se cere partajarea dreptului, înseamnă că ei sunt de


acord cu folosinţa în comun.

Dispoziţia materială se exercită numai cu acordul tuturor


copărtaşilor.

Actele juridice se încheie asupra unei părţi materiale


determinată din bun. Este necesar să distingem după cum
actele juridice sunt: acte de conservare, acte de administrare
şi acte de dispoziţie juridică.

Actele de conservare încheiate de un singur coproprietar


sunt validate în temeiul gestiunii de afaceri.

Actele de administrare încheiate de un singur coproprietar


pot fi validate de la caz la caz, considerându-se că între ei
operează un mandat tacit.

În ce priveşte actele de dispoziţie, un singur copărtaş nu


poate încheia acte de dispoziţie fără acordul unanim al
celorlalţi coproprietari, prin care ar înstrăina sau ar greva
bunul sau o parte din acesta.

Ê Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din


dreptul de proprietate
Amintim faptul că fiecare coproprietar are un drept de proprietate
propriu, exclusiv, în cotă-parte ideală şi matematică.

De aceea, oricare coproprietar poate înstrăina şi greva cota-parte


din dreptul de proprietate asupra bunului în favoarea unui alt

64
Modalităţile dreptului de proprietate

copărtaş sau a unei terţe persoane, dobânditorul luând locul


fostului coproprietar.

Obligaţiile copărtaşilor
Toţi copărtaşii sunt obligaţi să contribuie, proporţional cu
cota-parte a fiecăruia, la acoperirea cheltuielilor şi datoriilor
ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea
bunului comun.

Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare


Aceasta poate înceta prin mai multe moduri:
ƒ ea este sistată în cazul în care toate cotele-părţi din
dreptul de proprietate sunt dobândite prin acte juridice sau
uzucapiune de unul din copărtaşi sau de către o terţă
persoană;
ƒ pieirea totală a bunului;
ƒ expropriere;
ƒ partaj sau împărţeală.

Împărţeala este operaţiunea juridică prin care încetează


starea de coproprietate ori de indiviziune în sensul că bunul
sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite
materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar
exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra unui
anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii.

Împărţeala este reglementată în art. 728-799 C.civ. şi este


completată cu dispoziţiile Codului de procedură civilă art.
6731-67314 – procedura specială a împărţelii judiciare.

Art. 728 alin 1 C.civ. prevede: „nimeni nu poate fi obligat a


rămâne în indiviziune”.

Dreptul de a cere ieşirea din indiviziune este


imprescriptibil.

Acest drept aparţine fiecărui coproprietar. Exerciţiul acestui


drept poate fi şi „suspendat” dacă, prin convenţie, copărtaşii
s-au obligat să menţină starea de coproprietate.

Partajul mai poate fi cerut şi de creditorii personali ai


unuia/unora dintre coproprietari, pe calea acţiunii oblice.

Împărţeala este de două feluri:


1. Împărţeala convenţională – se realizează prin acordul de
voinţă al tuturor copărtaşilor, prin bună-învoială.

Este permisă numai dacă toţi sunt prezenţi şi se înţeleg cu


privire la împărţirea bunului, iar actul încheiat să
îndeplinească toate condiţiile de validitate ale actului juridic.

65
Modalităţile dreptului de proprietate

Legislaţia civilă nu prevede nici o condiţie de formă pentru


validitatea împărţirii voluntare, ceea ce înseamnă că se
poate face chiar şi verbal.

Existenţa unui partaj voluntar face inadmisibil partajul judiciar.

2. Împărţeala judecătorească – este necesară ori de câte ori


copărtaşii nu se înţeleg cu privire la modul de partajare a
bunului comun. Procedura o regăsim în art. 6731-67314
C.pr.civ.

În cererea de partaj se va arăta între cine urmează a avea


loc împărţeala, titlul pe baza căruia se face împărţeala,
bunurile supuse partajării, evaluarea lor, locul unde se află,
persoana care le deţine sau le administrează.

Dacă părţile ajung la o învoială în faţa instanţei de judecată


se va încheia o tranzacţie şi instanţa va lua act de aceasta,
urmând a pronunţa o hotărâre de expedient.

Dacă nu ajung la o înţelegere, instanţa, printr-o încheiere de


admitere în principiu, va stabili: masa de partajat, calitatea
copărtaşilor, cota-parte ce li se cuvine, creanţele născute din
starea de proprietate comună pe care le au unii faţă de alţii.

Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar


sunt:
a. prin partajarea în natură a bunului – este singura
modalitate ce asigură egalitatea între foştii copărtaşi; dacă
loturile atribuite în natură nu sunt egale ca valoare, ele se
întregesc cu o sumă de bani;
b. prin atribuirea bunului comun în proprietate exclusivă
a unuia dintre copărtaşi – în cazul în care instanţa
constată că bunul comun nu poate fi partajat comod în
natură deoarece este indivizibil, situaţie reţinută şi de
expert în raportul de expertiză, va trebui să pună capăt
stării de indiviziune prin atribuirea bunului unuia dintre
copărtaşi, urmând ca ceilalţi să primească echivalentul în
bani a valorii cotelor la care au dreptul. Instanţa, la
atribuire şi mai ales când bunul comun este cerut de toate
părţile, va ţine cont de o serie de criterii cum sunt:
mărimea cotei fiecărei părţi, natura bunului, ocupaţia
părţilor, dacă au domiciliu stabil, dacă au făcut îmbunătăţiri
ce au sporit consistent valoarea acelui bun etc. (vezi art.
6731-67310 C.pr.civ.;
c. prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului
bănesc. În cazul în care bunul este nepartajabil în natură
şi nici unul dintre copărtaşi nu doreşte să i se atribuie,
instanţa va dispune vânzarea lui, după caz, prin licitaţie
publică, preţul obţinut se va distribui copărtaşilor.

66
Modalităţile dreptului de proprietate

Potrivit disp. art. 786 C.civ. – „împărţeala sau partajul este un


act juridic declarativ de drepturi, fiecare dintre foştii copărtaşi
este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit în
urma partajului, în mod retroactiv, încă din momentul când s-a
născut coproprietatea”.

Cu alte cuvinte, prin împărţeală nu se realizează un


transfer de drepturi între copărtaşi, ci se constată şi se
recunosc, cu efect retroactiv, drepturi preexistente.

a2. Coproprietatea forţată şi perpetuă


Este o altă formă a dreptului de proprietate pe cote-părţi şi are
ca obiect un bun sau mai multe bunuri care, prin natura lor,
pot şi sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi
proprietari, neputând fi împărţite.

Această coproprietate este forţată; ea există şi se menţine în


afara voinţei copărtaşilor şi este şi perpetuă, datorită
destinaţiei permanente.

Coproprietatea forţată şi perpetuă are un caracter


accesoriu. Bunurile care alcătuiesc obiectul său constituie
accesoriul altor bunuri principale. Acest fel de coproprietate
urmează soarta juridică a dreptului de proprietate asupra
bunului principal, potrivit principiului „accesorium sequiter
principale”.

În cazul coproprietăţii forţate şi perpetue, coproprietarii au


drepturi destul de largi, putându-se comporta ca şi când ar
avea drept de proprietate exclusivă. Pot poseda şi utiliza
bunul comun fără a avea nevoie de acordul celorlalţi copărtaşi
cu condiţiile:
ƒ să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente,
de aceeaşi natură, ale celorlalţi coproprietari;
ƒ să exercite aceste atribute (posesia şi folosinţa) în acord
cu destinaţia bunului şi interesul celorlalţi copărtaşi.

Un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care


să înstrăineze separat bunul aflat în coproprietatea forţată.

Cazuri de coproprietate forţată şi perpetuă:


ƒ coproprietatea lucrurilor comune necesare şi utile pentru
folosirea a două imobile vecine;
ƒ coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zidul,
şanţul, gardul);
ƒ coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu două
sau mai multe apartamente, având proprietari diferiţi;
ƒ coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie
(loc de veci, lucrare funerară, tablouri de familie etc.).

67
Modalităţile dreptului de proprietate

b. Dreptul de proprietate în devălmăşie


Este o formă a proprietăţii comune, alături de proprietatea pe
cote-părţi şi se caracterizează prin aceea că „titularii săi nu au
determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică, din
dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în
materialitatea lor”.

Devălmăşia poate rezulta din:


ƒ lege;
ƒ convenţia părţilor.

Legislaţia în vigoare reglementează un singur caz de


devălmăşie legală. Este vorba despre dreptul de proprietate
devălmaşă a soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul
căsătoriei.

Totuşi, nu este exclus şi nici interzis de lege ca devălmăşia să


se nască şi dintr-o convenţie a părţilor.

Devălmăşia legală a soţilor nu trebuie confundată cu


comunitatea matrimonială de bunuri care este o noţiune
mult mai largă decât devălmăşia şi cuprinde nu numai dreptul
de proprietate, ci şi celelalte drepturi patrimoniale, reale şi de
creanţă, precum şi obligaţiile patrimoniale.

Art. 30 alin 1 C.fam. prevede:


„Bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi,
sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor.
Orice convenţie contrară este nulă.”

Art. 31 din C.fam. enumeră categoriile de bunuri proprii ale


fiecărui soţ care nu intră în categoria bunurilor comune.

Aşadar, izvorul dreptului de proprietate în devălmăşie a soţilor


constă în faptul dobândirii lor în timpul căsătoriei de oricare
dintre soţi.

Exercitarea acestui drept de proprietate devălmaşă a soţilor


are un caracter organizat prin lege.

Astfel, disp. art. 35 din C.fam. prevede:


„Soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi
dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi, exercitând singur
aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt
soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina
şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte
din bunurile comune, dacă nu are consimţământul expres al
celuilalt soţ”.

68
Modalităţile dreptului de proprietate

Din analiza textului de mai sus rezultă că soţii pot să


stabilească de comun acord modul în care vor exercita
atributele dreptului de proprietate în devălmăşie.

Când oricare dintre soţi încheie singur acte de administrare,


folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor comune, se presupune
că are şi acordul celuilalt soţ. Legea instituie, astfel,
prezumţia unui mandat tacit reciproc între soţi, prezumţie
cu caracter relativ, ea putând fi oricând răsturnată de celalalt
soţ.

Mandatul tacit reciproc de reprezentare între soţi este


limitat sau restrâns în mod expres şi prin lege.

Art. 35 alin 2 C.fam. exceptează de la regula mandatului tacit


reciproc al soţilor actele de dispoziţie cu privire la terenurile şi
construcţiile bunuri comune. Astfel, nici unul dintre soţi nu
poate săvârşi astfel de acte dacă nu are expres
consimţământul celuilalt soţ.

Încheierea unui astfel de act de dispoziţie cu privire la un


asemenea bun, fără acordul celuilalt soţ, este lovit de nulitate
relativă totală sau parţială.

Dreptul de proprietate în devălmăşie încetează în momentul


desfacerii sau încheierii căsătoriei.

Bunurile comune ale soţilor pot fi împărţite, în împrejurări


excepţionale, şi în timpul căsătoriei, împărţeala putând fi
cerută de unul dintre soţi.

Ï Grupaj de asemănări şi deosebiri între cele două forme


ale dreptului de proprietate comună (pe cote-părţi şi în
devălmăşie)

Ê asemănări:
ƒ ambele drepturi de proprietate aparţin la două sau mai
multe persoane simultan şi concurent asupra unui bun sau
a unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor;
ƒ ambele sistează prin operaţia împărţelii;

Ê deosebiri:
ƒ dacă în situaţia coproprietăţii pe cote-părţi fiecare
coproprietar este titular exclusiv al unei cote-părţi, ideale,
matematice din dreptul de proprietate, chiar dacă bunul
este şi rămâne nefracţionat, în cazul dreptului de
proprietate în devălmăşie nici unul dintre codevălmaşi
nu are determinată nici măcar o cotă parte ideală,
matematică, abstractă din dreptul de proprietate;

69
Modalităţile dreptului de proprietate

ƒ proprietatea pe cote-părţi se naşte şi există, de regulă,


independent de identitatea şi calitatea coproprietarilor, pe
când dreptul de proprietate în devălmăşie, indiferent de
izvorul său (lege sau convenţia părţilor) are un caracter
intuitu personae;
ƒ în situaţia dreptului de proprietate pe cote-părţi fiecare
coproprietar poate dispune liber de cota-parte din drept
care îi aparţine, iar în cazul proprietăţii în devălmăşie
nici unul dintre codevălmaşi nu are posibilitatea să
înstrăineze dreptul său, deoarece nu se cunoaşte cota-
parte ce revine fiecăruia;
ƒ în cazul coproprietăţii pe cote-părţi se aplică principiul
unanimităţii, cu corectivele stabilite de practica judiciară,
iar în cazul proprietăţii devălmaşe a soţilor, între
codevălmaşi operează prezumţia legală a mandatului
reciproc de reprezentare, care permite fiecărui soţ să
încheie acte de administrare, folosinţă şi dispoziţie asupra
bunurilor comune, acţionând în nume propriu şi în calitate
de reprezentant al celuilalt soţ.

B. Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă

Se caracterizează prin aceea că existenţa sa în patrimoniul


dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat pentru a se
întoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului.

Proprietatea rezolubilă apare în situaţia în care transferul


proprietăţii de la o persoană la alta se face sub o condiţie
rezolutorie.

Condiţia este o modalitate a actului juridic civil, mai precis un


eveniment viitor şi nesigur de a cărui realizare părţile fac să
existe un act juridic civil.

Condiţia rezolutorie – potrivit art. 1019 C.civ., este acea


modalitate care supune „desfiinţarea obligaţiei la un
eveniment viitor şi nesigur”. Mai precis, este acea condiţie
de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea actului juridic
civil.

Exemplu de clauză care constituie o condiţie rezolutorie:


„prezenta vânzare se desfiinţează dacă vânzătorului i se
naşte un copil în doi ani de la încheierea contractului”.

Revenind la proprietatea rezolubilă, concluzionăm că în cazul


în care se îndeplineşte condiţia, dreprul se desfiinţează
retroactiv.

Dacă nu se îndeplineşte condiţia rezolutorie, dobânditorul îşi


vede consolidat dreptul său.

70
Modalităţile dreptului de proprietate

Suntem în prezenţa dreptului de proprietate rezolubilă sau


revocabilă în următoarele situaţii:
a. în cazul în care transmisiunea dreptului de proprietate are
loc printr-un act juridic sub condiţie rezolutorie. Dreptul
dobânditorului depinde de realizarea sau nerealizarea
condiţiei;
b. donaţiile dintre soţi sunt revocabile (art. 937 C.civ.). Prin
urmare, dreptul de proprietate dobândit de soţul donator
depinde de faptul dacă celălalt soţ-donator va revoca sau
nu donaţia;
c. art. 836 C.civ. „donaţiile făcute de persoane care nu au
copii sau alţi descendenţi în momentul perfectării lor, sunt
revocate de plin drept dacă donatorului i se naşte un copil
chiar postum”.

Deci dreptul de proprietate al donatorului va fi sau nu revocat,


funcţie de împrejurarea dacă donatorului i se va naşte ori nu
un copil.

C. Dreptul de proprietate anulabilă

Constă în dreptul de proprietate care este dobândit printr-un


act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă.

Acţiunea în nulitate relativă este prescriptibilă, este supusă


prescripţiei extinctive, în termenul general de trei ani.

Până la acoperirea nulităţii relative prin „confirmare” a actului


juridic, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur.
El poate fi desfiinţat prin admiterea în instanţă a acţiunii în
anulare, iar dacă este confirmat, dreptul de proprietate al
dobânditorului se va consolida ireversibil.

În concluzie, anulabilitatea dreptului este posibilă până la


confirmarea lui sau până la împlinirea termenului de
prescripţie.

71
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 8

MODURI GENERALE DE DOBÂNDIRE A


DREPTULUI DE PROPRIETATE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 8


ƒ clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de
proprietate;
ƒ uzucapiunea;
ƒ hotărârea judecătorească;
ƒ tradiţiunea;
ƒ ocupaţiunea.

După studiul unităţii de învăţare nr. 8 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti care sunt modurile de dobândire a dreptului de
proprietate.

8.1. Noţiune

Prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate


înţelegem „totalitatea mijloacelor reglementate de lege (acte
juridice şi fapte juridice) prin care se poate dobândi dreptul de
proprietate, indiferent de forma sub care se prezintă”.

Unele din aceste mijloace sunt în acelaşi timp şi moduri de


dobândire a celorlalte drepturi reale derivate din dreptul de
proprietate cum sunt:uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi
superficia.

8.2. Enumerare

Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate


sunt:
ƒ contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de
drepturi reale;
ƒ succesiunea legală;
ƒ succesiunea testamentară;
ƒ uzucapiunea sau prescripţia achizitivă;
ƒ accesiunea;
ƒ posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile (art. 1909
C.civ.);
ƒ dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă a
bunului frugifer;
ƒ tradiţiunea;
ƒ ocupaţiunea.

72
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Ï Contractul sau convenţia ca mod de dobândire a


dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Este cel mai important mod de dobândire a dreptului de
proprietate. Contractul, numit şi convenţie reprezintă
„acordul de voinţă al părţilor contractante cu intenţia de a
produce efecte juridice”. În contextul acestei teme, prezintă
importanţă numai acele contracte prin care se transmite
dreptul de proprietate sau se constituie un anumit drept real.
Fac parte din această categorie următoarele contracte:
vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, renta viageră.

Amintim aici şi principiul potrivit căruia transferul sau


constituirea unui drept real operează în momentul
încheierii contractului.

Art. 971 C.civ. prevede:


„În contractele ce au de obiect translaţia proprietăţii sau a unui
alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico - pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului”.

Asta înseamnă că în baza regulii consensualismului,


contractul se consideră încheiat valabil prin simplu acord de
voinţă al părţilor.

Acest lucru îl stabileşte şi art. 1295 C.civ. în materia


contractului de vânzare-cumpărare:

„Vinderea este perfectă şi proprietatea de drept strămutată la


cumpărător în privinţa vânzătorului îndată ce părţile s-au
învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se
va fi predat şi preţul nu se va fi numărat”.

Şi totuşi, se cunosc şi contracte translative de proprietate


pentru a căror valabilitate nu este suficient acordul de voinţă
al părţilor.

Este cazul donaţiei, care este un contract solemn şi, pentru


valabilitatea ei, Codul civil prevede obligaţia respectării
solemnităţii, adică încheierea ei la notar, încheierea donaţiei
în formă autentică.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui


imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin
care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Excepţiile potrivit cărora transferul sau constituirea dreptului


real operează din momentul încheierii valabile a contractului
sunt:

73
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

ƒ când prin contract s-a stabilit de către părţi că transferul


sau constituirea dreptului real va avea loc în momentul
împlinirii unui termen sau realizării unei condiţii
suspensive;
ƒ atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare
transferul dreptului real este amânat până la data realizării
lor şi predării acestora;
ƒ în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice,
transferul proprietăţii are loc la momentul individualizării lor
prin măsurare, cântărire ori numărare, operaţiuni care, de
regulă, se fac odată cu predarea.

Ï Accesiunea
Prin accesiune se înţelege unirea materială a unui lucru mai
puţin important cu unul mai important.

Dacă cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi, titularul


dreptului asupra bunului mai important devine şi titular al
bunului mai puţin important.

În situaţia în care lucrul încorporat nu aparţine nimănui,


accesiunea devine în realitate o ocupaţiune.

Accesiunea este definită în Codul civil în art. 488.

„Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine


proprietarului lucrului”.

Accesiunea poate fi:


ƒ imobiliară:
o naturală;
o artificială;
ƒ mobiliară.

A. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea sau


încorporarea a două bunuri având proprietară diferiţi, fără
intervenţia omului.

Codul civil reglementează câteva cazuri de accesiune


naturală:

a1. aluviunea – înţelegem creşterile de teren care se fac


nesimţite ca urmare a depunerilor succesive de pământ la
malurile apelor curgătoare; ele aparţin proprietarului terenului
riveran la care s-au făcut acele depuneri de pământ (art. 495-
497 C.civ.).

a2. avulsiunea – înţelegem ruperea bruscă a unei bucăţi de


pământ datorită acţiunii apelor curgătoare şi alipirea ei la un
teren riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit

74
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

legii, această bucată de pământ devine proprietatea


proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Fostul
proprietar o poate revendica în termen de un an.

a3. insulele şi prundişurile care se formează în râurile


nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe
care ele s-au format (vezi art. 500).

Potrivit art. 499 C.civ., „insulele şi prundişurile care se


formează în albia fluviilor şi râurilor navigabile sau plutitoare
sunt ale statului, dacă nu i se opune titlu sau prescripţie”.

a4. accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în


mod natural.

Art. 502 C.civ. prevede: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un
nou curs, părăsind vechea sa albie, această albie se împarte
între proprietarii mărginaşi”.

Fenomenul trebuie să se producă numai natural.

a5. accesiunea animalelor sălbatice – priveşte animalele şi


păsările sălbatice, ele devin accesoriile fondului pe care
acestea se află (porumbeii, albinele, iepurii etc.). Imediat ce
părăsesc terenul respectiv, ele încetează a mai aparţine
proprietarului acelui teren.

Art. 503 C.civ. prevede: „Orice animale sau zburătoare


sălbatice trec în cuprinsul nostru, se fac ale noastre pe cât
timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a
ocazionat prin fraude sau prin artificii”.

Fondul cinegetic este în prezent proprietatea statului.


Dobândirea unor exemplare de animale sălbatice de orice
persoană poate avea loc numai în condiţiile Legii 103/1996
privind fondul cinegetic şi protecţia vânatului.

B. Accesiunea imobiliară artificială se realizează numai


prin intervenţia şi activitatea omului.

Art. 492 C.civ. prevede: „orice construcţie, plantaţie sau lucru


făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi
făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa, şi
că sunt ale lui până ce se dovedeşte din contră”.

b1. accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări


făcute de un proprietar pe terenul sau cu materialele
aflate în proprietatea altei persoane.

75
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Art. 493 C.civ. prevede: „proprietarul pământului care a făcut


construcţii, plantaţii şi lucrări cu materiale străine este dator să
plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit, după
împrejurări, pentru a asemenea urmare şi la plata de daune-
interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept de a le
ridica”.

b2. accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări


făcute de o persoană cu materialele sale, pe un teren aflat
în proprietatea altuia.

De regulă, proprietarul terenului devine şi proprietar al


construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor realizate prin accesiune,
având însă obligaţia să-l despăgubească pe constructor (vezi
disp. art. 494 C.civ.).

C. Accesiunea mobiliară

Prin accesiune mobiliară înţelegem „unirea a două bunuri


mobile care aparţin la proprietari diferiţi, ori confecţionarea
sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa,
folosind materialele altuia”.

Sunt accesiuni mobiliare: adjoncţiunea, specificaţiunea şi


amestecul sau confuziunea.

c1. adjoncţiunea – constă în unirea a două bunuri mobile


având proprietari diferiţi, în aşa fel încât deşi formează un
singur tot, ele pot fi despărţite, conservate, separat fără
a-şi pierde individualitatea.

De exemplu: o piatră preţioasă montată în inel, tabloul şi rama


în care este încadrat etc. Acest tot rezultat din unirea celor
două mobile, prin accesiune revine proprietarului bunului care
reprezintă partea principală sau are o valoare mai mare.

„Accesoriul urmează principalul”.

În situaţia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat


principal bunul care are volumul mai mare.

Art. 505 C.civ. prevede: „Este principal acela din două lucruri
pentru uz sau pentru ornament pentru completarea căruia a
servit unirea celuilalt lucru”.

Proprietarul în favoarea căruia operează adjoncţiunea este


obligat să plătească celuilalt proprietar preţul bunului unit cu
bunul său.

76
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

c2. specificaţiunea – constă în „confecţionarea sau


realizarea unui bun nou de către o persoană prin munca sa,
folosind sau prelucrând un material, materie primă sau un bun
aflat în proprietatea altuia”.

De exemplu: un croitor confecţionează un costum dintr-o stofă


proprietatea altei persoane, un sculptor realizează o statuie
dintr-un bloc de marmură proprietatea altei persoane etc.

Proprietarul bunului obţinut, după caz, revine proprietarului


materiei întrebuinţate sau specificatorului.

Dacă valoarea materialului este mai mare decât preţul muncii,


bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaţia de a-l
despăgubi pe care a depus munca.

Dacă munca are o valoare mai mare decât materialul


prelucrat, bunul va reveni specificatorului, el fiind obligat să
plătească fostului proprietar al materialului preţul acestuia
(vezi art. 508-510 C.civ.).

c3. amestecul sau confuziunea – se înţelege „unirea a două


sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa
fel încât îşi pierd individualitatea, neputând fi separate”.

De exemplu: amestecul a două lichide, metale topite


împreună etc.

Dacă unul dintre bunuri poate fi considerat principal, după


unele criterii proprietarul său devine prin accesiune proprietar
al bunului obţinut în urma amestecului, cu obligaţia de
despăgubire.

Când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi


considerat principal, bunul astfel obţinut va aparţine în
coproprietate pe cote-părţi egale.

Ï Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă

Ê Uzucapiunea - definiţie
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă „naşterea
dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui
imobil, prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi
termenul prevăzut de lege”.

Ê Reglementare
O găsim reglementată în Codul civil, în Decretul 167/1958
intitulat Prescripţia extinctivă, în Decretul-Lege 115/1938
privind cartea funciară, Legea 7/1996 privind cadastrul şi
publicitatea imobiliară.

77
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Ê Domeniul de aplicare a uzucapiunii


În principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie
numai la categoria bunurilor imobile.

Ca o excepţie, apar şi bunurile mobile, în alte cazuri decât


cele prevăzute în art. 1909-1910 C.civ.

Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile ce se


află în proprietate privată, indiferent că titularul dreptului de
proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorială, o
regie autonomă, o societate comercială cu capital de stat,
mixt sau particular, ori persoanele fizice.

Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac


parte din domeniul public naţional, din domeniul public local,
fiind scoase din circuitul civil general.

Ê Reglementarea uzucapiunii în dreptul civil


Codul civil reglementează două forme de uzucapiune:
a. uzucapiunea de 30 de ani;
b. uzucapiunea de 10 sau 20 de ani, ori de la 10 la 20 de ani.

a. Uzucapiunea de 30 de ani
Pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal să
poată fi dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani, este
necesară îndeplinirea următoarelor condiţii:
ƒ posesia să fie utilă, adică posesia să fie propriu-zisă şi
neviciată;
ƒ posesia să fie exercitată neîntrerupt 30 de ani, indiferent
dacă posesorul este de bună sau de rea-credinţă (nezi art.
1890 C.civ.).

b. Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani


Această formă de uzucapiune este reglementată în art. 1895-
1899 C.civ.

Art. 1895 C.civ. prevede:


„Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un
nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10
ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a
tribunalului unde se află nemişcătorul, şi prin 20 de ani dacă
locuieşte afară din acea rază teritorială”.

De exemplu: proprietarul imobilului a locuit în judeţul Galaţi


timp de 3 ani, unde se află situat imobilul, după care s-a mutat
în judeţul Timiş. Din totalul de 10 ani prevăzut de lege, se
scad cei trei ani. Diferenţa de 7 ani se înmulţeşte cu 2,
ajungând la produsul de 14 ani. Acest produs se adună cu cei
trei ani, rezultând că uzucapantul trebuie să exercite posesia

78
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

pe o perioadă de 17 ani. De aceea se spune că uzucapiunea


este de la 10 la 20 de ani.

Pentru a putea invoca posesia de la 10 la 20 de ani trebuie


îndeplinite următoarele condiţii:
ƒ posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză;
ƒ posesia să fie de bună-credinţă.

ÙPosesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă


cauză

Prin just titlu se înţelege orice act juridic translativ de


proprietate, cum ar fi: vânzarea-cumpărarea, donaţia,
schimbul etc.

Problema uzucapiunii se pune numai în situaţia în care,


datorită unor împrejurări ce ţin de acel act juridic, deşi
dobânditorul imobilului se consideră proprietar, convins fiind
de efectul său translativ, actul respectiv nu are totuşi
capacitatea sau puterea de a-i strămuta proprietatea, ci numai
posesia.

Este logic să fie aşa pentru că dacă actul juridic transferă


dreptul de proprietate nu mai este necesară şi nici posibilă
invocarea uzucapiunii, deoarece dobânditorul imobilului a
devenit proprietar prin efectul acelui act.

Pentru a fi în prezenţa unui just titlu, esenţial este faptul ca el


să provină, în mod obligatoriu de la o altă persoană decât
adevăratul proprietar, adică de la un neproprietar.

Uzucapiunea pe baza unui titlu ce emană de la adevăratul


proprietar este de neconceput.

Justul titlu trebuie să existe în realitate. Un titlu nul nu poate


sta la baza uzucapiunii de 10 până la 20 de ani.

Un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu împotriva


oricăror persoane, cu excepţia celui care are dreptul să
ceară nulitatea relativă (vezi art. 1887 C.civ.).

Actele juridice care pot fi calificate just titlu sunt:


ƒ tranzacţia;
ƒ hotărârile judecătoreşti de adjudecare a unui imobil, date
în cadrul de vânzări silite;
ƒ hotărârea judecătorească prin care se constată existenţa
unei convenţii translative de proprietate între părţile unui
proces;
ƒ hotărârile judecătoreşti care ţin loc de act autentic de
înstrăinare.

79
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Nu constituie just titlu:


ƒ convenţiile pe baza cărora un bun imobil este în
stăpânirea unui detentor precar (locaţiunea, depozitul,
comodatul etc.);
ƒ hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt
cele pronunţate în partaj;
ƒ convenţiile de împărţeală;
ƒ ante-contractul de vânzare-cumpărare;
ƒ certificatul de moştenitor (el nu este un act translativ de
proprietate, ci face dovada calităţii de moştenitor şi
întinderea drepturilor succesorale).

Justul titlu este o condiţie de sine stătătoare a


uzucapiunii de 10 până la 20 de ani. El trebuie dovedit de
cel care invoca uzucapiunea.

Justul titlu trebuie să aibă dată certă. Altfel, el este


inopozabil terţilor. Termenul de 10 până la 20 de ani curge de
la data certă a justului titlu. Dacă nu are dată certă, nu poate
fi opus celui ce se pretinde proprietar.

Ù Posesia trebuie să fie de bună-credinţă

Posesia este de bună-credinţă atunci când cel care


stăpâneşte imobilul are convingerea că o face în calitate
de titular al dreptului de proprietate, convingere care,
bineînţeles, este greşită.

Buna-credinţă trebuie să existe în momentul dobândirii


posesiei imobilului (vezi art. 1898 C.civ.). Buna-credinţă se
prezumă (art. 1899 C.civ.).

Ï Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare

Acolo unde se aplică sistemul de publicitate imobiliară prin


cărţi funciare, putem vorbi de uzucapiune în sistemul cărţii
funciare.

Din acest punct de vedere, vorbim de două cazuri de


uzucapiune:

Ê Uzucapiune tabulară – Decretul-Lege 115/1938 prevede


că în cazul în care s-au înscris fără cauză legitimă, adică
pe baza unui just titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi
dobândite prin uzucapiune, ele vor rămâne valabil
dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-
credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani. Acesta este
uzucapiunea tabulară.

80
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Titlul pe baza căruia s-a făcut intabularea, deşi nevalabil, prin


trecerea timpului de 10 ani, se curăţă de viciile sale, se
vindecă, devenind pe deplin valabil. În acest fel, starea de
aparenţă tabulară, creată prin intabulare, se consolidează,
punându-se de acord cu starea de fapt, cu realitatea.

Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabulării


acelui drept în cartea funciară.

Ê Uzucapiune extratabulară
Este prevăzută de Decretul-Lege 115/1938, care prevede:
„posesorul unui bun imobil care l-a posedat în condiţiile legii
timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de
proprietate înscris în cartea funciară, poate să ceară
intabularea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii”.

Condiţiile cerute de lege pentru a putea invoca această


uzucapiune sunt:
ƒ titularul dreptului întâlnit în cartea funciară să fie decedat;
ƒ uzucapantul să posede imobilul timp cel puţin 20 de ani de
la moartea proprietarului tabular;
ƒ posesia să fie utilă de bună sau rea-credinţă.

Dacă se admite cererea de intabulare, dreptul de proprietate


se intabulează în cartea funciară, efectele uzucapiunii se
produc retroactiv de la data începerii posesiei.

Între data începerii posesiei şi data cu care s-a înscris dreptul


uzucapat în cartea funciară, posesorul are recunoscut
retroactiv un drept de proprietate extratabulară.

În prealabil, are loc uzucapiunea şi apoi se cere intabularea


dreptului dobândit pe această cale.

În dorinţa de a avea un singur sistem de publicitate imobiliară,


pe întreg teritoriul ţării a fost adoptată Legea 7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

Prin acest act normativ s-a creat cadrul legal de introducere a


cadastrului general naţional şi a cărţilor funciare, în mod
unitar. De la intrarea în vigoare a acestei legi, uzucapiunea
este şi rămâne reglementată în principal de Codul civil, în
dreptul comun.

Ï Joncţiunea posesiilor
Reprezintă „unirea posesiei uzucapantului, adică a
posesorului actual, cu intervalul de timp cât posesia a fost
exercitată de către autorul său, pentru a dobândi dreptul de
proprietate prin uzucapiune.”

81
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

În consecinţă, se adună durata propriei posesii cu durata


posesiei autorilor săi. Cel de-al doilea autor foloseşte timpul
cât a durat posesia autorului său pentru a uzucapa bunul.

De exemplu: dacă A a început să uzucapeze şi înainte de


împlinirea termenului a înstrăinat lucrul lui B, acesta din urmă
poate să unească posesia sa cu cea a lui A, pentru a uzucapa
(vezi art. 1860 C.civ.).

Joncţiunea posesiilor este întotdeauna posibilă. Ea este


facultativă, ceea ce înseamnă că posesorul actual are de
ales între a începe o nouă posesie ori a invoca joncţiunea
posesiilor.
Condiţiile joncţiunii posesiilor sunt:
ƒ să fie vorba de o posesie propriu-zisă;
ƒ posesorul actual să fi dobândit posesia lucrului de la
autorul său pe baza unui raport juridic.
Calculul termenului de prescripţie
Termenul de prescripţie se calculează pe zile. Ea începe la
miezul nopţii şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare. Ziua în
care începe prescripţia nu intră în calcul. Se încheie la miezul
nopţii ultimei zile a termenului prevăzut de lege.
Întreruperea şi suspendarea cursului prescripţiei
Cazurile de întrerupere şi de suspendare sunt prevăzute în
Decretul 167/1958 privind prescripţia extinctivă.
Întreruperea prescripţiilor achizitive este de două feluri:
civilă şi naturală.
Cazurile de întrerupere civilă sunt identice cu acelea de la
prescripţia extinctivă.
Întreruperea naturală este proprie prescripţiei achizitive şi
intervine după cum urmează:
ƒ când posesorul este şi rămâne lipsit mai mult de un an de
posesia bunului;
ƒ când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat
de lege imprescriptibil.
Ï Efectele uzucapiunii
Uzucapiunea are ca efect naşterea dreptului proprietate al
uzucapantului şi concomitent cu aceasta stingerea dreptului
de proprietate al fostului titular. Produce efecte retroactive.
Uzucapiunea este invocată, de regulă, de către posesor pe
calea acţiunii în justiţie sau pe cale de expediţie. Ea nu poate
fi invocată din oficiu. Posesorul are posibilitatea de a renunţa
la beneficiul uzucapiunii.

82
Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

8.3. Alte moduri de dobândire a proprietăţii

A. Hotărârea judecătorească
Hotărârile judecătoreşti constituie un mod de dobândire a
dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în
cazul când au un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.

Intră în această categorie ordonanţele de adjudecare în


materia executării silite, când cumpărătorul imobilului devine
proprietar.

B. Tradiţiunea
Reprezintă remiterea materială sau predarea lucrului de la
înstrăinător la dobânditor.

Ea şi-a mai pierdut din importanţă. Mai mult decât atât, art.
1295 C.civ. precizează că simplul acord de voinţă al părţilor,
chiar dacă nu este urmat de predarea materială a lucrului,
operează transferul dreptului de proprietate.

În prezent, tradiţiunea are efect translativ de proprietate în


cazul darurilor manuale ca donaţii curente de mică importanţă
ce se execută imediat, fără a fi necesară vreo formă specială,
prin simpla predare a bunului.

Ea marchează transmiterea dreptului de proprietate şi în cazul


înstrăinărilor titlurilor la purtător (acţiuni de la o societate
comercială, obligaţiuni de stat, obligaţiuni CEC etc.).

C. Ocupaţiunea
Constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în
posesie a unui bun care nu aparţine nimănui.

Potrivit disp. art. 477 şi 646 C.civ., „bunurile fără stăpân intră
în proprietatea statului”. Ele nu pot fi obiect al ocupaţiunii.

Bunurile ce se pot dobândi prin ocupaţiune sunt: apa de


băut de la izvor, vânatul, peştele capturat definitiv, vânate în
condiţiile legii etc.

Bunurile imobile nu sunt susceptibile de o astfel de dobândire.

83
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

Unitatea de învăţare Nr. 9

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A


CELORLALTE DREPTURI REALE. ACŢIUNEA ÎN
REVENDICARE

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 9


ƒ acţiunea în grăniţuire;
ƒ acţiunea negatorie;
ƒ acţiunea confesorie;
ƒ acţiunea în revendicare bunuri mobile şi imobile.

După studiul unităţii de învăţare nr. 9 vei fi capabil:


ƒ să cunoşti acţiunea prin care se poate apăra dreptul de
proprietate atunci când proprietarul îl pierde;
ƒ să ştii să formulezi acţiuni în acest sens;
ƒ să ştii să rezolvi speţe în materie.

9.1. Noţiuni introductive

Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale


principale se realizează direct sau indirect printr-o diversitate
de mijloace juridice, reglementate de normele juridice ale mai
multor ramuri de drept: drept penal, drept civil, drept
procesual civil, drept administrativ, dreptul muncii etc.

Mijloacele de drept civil prin care se apără dreptul de


proprietate sau alt drept real principal constau în
„totalitatea acţiunilor în justiţie prin care titularul dreptului
solicită instanţelor să pronunţe hotărâri în scopul de a înlătura
orice atingere sau încălcare a dreptului său”.

Aceste mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii:


indirecte şi directe.

9.2. Mijloace juridice directe de apărare a dreptului de proprietate şi a altor


drepturi reale

A. Acţiunile petitorii
Din categoria acţiunilor petitorii ne propunem să analizăm:
ƒ acţiunea în grăniţuire;
ƒ acţiunea negatorie;
ƒ acţiunea confesorie;
ƒ acţiunea în revendicare – care este cea mai importantă.

84
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

Ù Acţiunea în grăniţuire
Reprezintă acţiunea prin care Reclamantul cere instanţei de
judecată ca în cadrul unui proces să determine, prin semne
exterioare, linia despărţitoare dintre două fonduri vecine.

Art. 584 C.civ. prevede: „orice proprietar poate obliga pe


vecinul său la grăniţuirea” proprietăţii lipite de a sa.
Cheltuielile vor fi suportate egal. Ea este, deci, o operaţiune
cu determinare prin semne exterioare a limitei dintre două
fonduri vecine care aparţin unor titulari diferiţi.

De regulă, ea se face de bună-voie şi numai când unul din


titulari nu este de acord, se recurge la instanţă.

Acţiunea se numeşte acţiune în grăniţuire. Este o acţiune


peţitorie, reală-imobiliară şi imprescriptibilă.

Poate fi introdusă de către proprietar, uzufructuar şi chiar de


posesor.

Ea nu se confundă cu acţiunea în strămutarea de hotare,


care este o acţiune posesorie.

Ù Acţiunea negatorie – „este acţiunea reală prin care


Reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească prin
hotărâre judecătorească că pârâtul nu are un drept real-
uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie asupra bunului
aflat în proprietatea sa şi să-l oblige, pe cale de consecinţă,
să înceteze exercitarea lui nelegitimă”.

Acţiunea negatorie este o acţiune petitorie, reală şi


imprescriptibilă.

Ù Acţiunea confesorie – este „acţiunea reală prin care


Reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească prin
hotărârea ce o va pronunţa că el este titularul unui drept real,
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra lucrului
altuia, şi să-l oblige pe Pârât, care poate fi proprietarul sau o
altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi
netulburată”.

Acţiunea confesorie este o acţiune petitorie, reală şi


imprescriptibilă, în termenul general de prescripţie de 30 de
ani.

Ù Acţiunea în revendicare
Reprezintă acţiunea reală prin care Reclamantul cere
instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate

85
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare
asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l
oblige pe pârât la restituirea bunului.

Sub o altă formă spus, acţiunea în revendicare este


acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului
neproprietar.

Ea este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă.

Acţiunea în revendicare poate fi introdusă de titularul dreptului


de proprietate, reclamantul trebuie să fie proprietarul unic şi
exclusiv al bunului. Dacă acţiunea în revendicare vizează un
bun ce se află în proprietate comună, ea este admisibilă
numai dacă este introdusă de toţi copărtaşii.

Dacă o astfel de acţiune în revendicare este admisă, instanţa


de judecată recunoaşte existenţa dreptului de proprietate al
Reclamantului împotriva voinţei şi apărărilor făcute de Pârât.

Pârâtul va fi obligat, pe cale de consecinţă, să restituie bunul


adevăratului proprietar şi să se abţină de la orice faptă prin
care ar aduce atingere exercitării normale a dreptului de
proprietate.

Bunul se restituie în natură şi liber de orice sarcină constituită.


Dacă nu se poate face restituirea în natură, pârâtul va plăti
reclamantului un echivalent bănesc.

Dacă bunul revendicat a fost producător de fructe, acestea


vor fi restituite proprietarului, după cum posesorul a fost sau
nu de bună sau rea-credinţă.

Indiferent că a fost posesor de rea-credinţă sau posesor de


bună-credinţă, pârâtul are dreptul să pretindă de la
reclamant restituirea cheltuielilor necesare şi utile pe care
le-a făcut cu bunul respectiv.

ƒ Cheltuielile necesare – sunt cele făcute pentru


conservarea bunului şi se restituie în întregime.
ƒ Cheltuielile utile – sunt cele care, deşi nu erau necesare,
au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului
de utilitate a lucrului. Ele se restituie numai în limita
sporului de valoare a bunului.
ƒ Cheltuielile voluptorii – sunt cheltuielile făcute de
plăcere sau de înfrumuseţate. Ele nu se restituie.

ÌRevendicarea de bunuri imobile

Acţiunea în revendicare bunuri imobile are, în principiu,


un caracter imprescriptibil.

86
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

Regula se întemeiază pe caracterul perpetuu al dreptului de


proprietate, ceea ce înseamnă că el nu se stinge niciodată
prin neuz, indiferent de timp şi de ce persoană l-a exercitat.

De la regula imprescriptibilităţii există o singură excepţie.


Aceasta este prevăzută în art. 520 C.pr.civ.: „orice cerere de
evicţiune totală sau parţială privind imobilul adjudecat în urma
vânzării silite în cadrul executării silite imobiliare, se va
prescrie într-un termen de 3 ani de la înscrierea actului de
adjudecare în cartea funciară”.

Proba dreptului de proprietate cade în sarcina


reclamantului care pretinde că este proprietarul
imobilului aflat în litigiu

Potrivit disp. art. 1169 C.civ. „Cel ce face o propunere


înaintea judecăţii trebuie să o şi dovedească”. Aşadar,
reclamantul revendicant, fiind cel care a declanşat procesul,
este ţinut să probeze că este proprietarul acelui imobil, în
favoarea pârâtului operând o prezumţie relativă de
proprietate.

Proba dreptului de proprietate este o sarcină destul de dificilă.

Astfel, orice act translativ de proprietate face dovada deplină


a dreptului numai dacă reclamantul probează că emană de la
un adevărat proprietar.

Dar pentru ca o persoană să poată fi considerată un adevărat


proprietar, trebuie să dovedească faptul că şi el a dobândit
bunul tot de la un adevărat proprietar. Cu alte cuvinte
revendicantul ar fi ţinut să dovedească faptul că toţi
transmiţătorii anteriori, din autor în autor, au avut calitatea de
adevăraţi proprietari. O asemenea probă a fost numită „proba
drăcească”.

În sistemul Codului civil român, singura dovadă deplină


şi absolută a dreptului de proprietate imobiliară o
constituie dobândirea lui prin uzucapiune.

Practica judiciară a stabilit câteva reguli în rezolvarea


diferitelor litigii în acest domeniu:
a. în cazul în care atât reclamantul, cât şi pârâtul au titluri
scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului aflat
în litigiu, titluri ce provin de la autori diferiţi, instanţa este
obligată să le cerceteze şi să pronunţe o hotărâre în
favoarea acelei părţi care a dobândit lucrul de la autorul al
cărui drept este mai preferabil;

87
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare
b. în cazul în care ambele părţi au câte un titlu ce provine de
la acelaşi autor, se va acorda preferinţă aceleia care a
îndeplinit prima cerinţele de publicitate imobiliară. Dacă
nici una din părţi nu a efectuat transcrierea titlului, se va
da câştig de cauză persoanei care are titlu cu dată certă
anterioară sau cu data cea mai veche;
c. atunci când numai reclamantul are titlu, acţiunea va fi
admisă dacă titlul său emană de la un terţ şi are dată certă
anterioară posesiei pârâtului;
d. în ipoteza că nici una din părţi nu are titlu şi nu poate face
dovada uzucapiunii, instanţa de judecată va examina şi
compara cele două posesii. Va câştiga procesul acela
care va dovedi o posesie mai pronunţată, mai
caracterizată, adică îndelungată, neviciată şi de bună-
credinţă.

Pentru proba dreptului de proprietate, prin titlu înţelegem


toate acele acte juridice translative de proprietate şi cele
declarative de drepturi, încheiate în formă scrisă.

ÌRevendicarea de bunuri mobile


Este cu totul diferită de revendicarea de bunuri imobile.

Regimul juridic al revendicării bunurilor mobile diferă după


cum pârâtul este un posesor de rea-credinţă, un hoţ sau un
găsitor, ori dimpotrivă, el este un posesor de bună-credinţă.

ÏRevendicarea bunurilor mobile de la posesorul de rea-


credinţă, de la un hoţ sau de la un găsitor

Posesia de rea-credinţă a unui terţ dobânditor, a hoţului sau a


găsitorului nu poate avea ca efect dobândirea dreptului de
proprietate asupra bunului mobil, indiferent de durata de timp
cât a fost exercitată.

O astfel de persoană nu beneficiază de disp. art. 1909 C.civ.


care prevăd:
„posesia de bună credinţă conferă titlu de proprietate asupra
unui bun mobil”.

În cazul în care bunul mobil a ieşit din patrimoniul


proprietarului ca urmare a unei pierderi sau al unui furt,
proprietarul deposedat în acest mod poate introduce o acţiune
în revendicare, ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate.

O problemă care a generat discuţii a fost cea legată de


prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea acţiunii în
revendicare faţă de hoţ, de găsitor sau faţă de terţii sub-
dobânditori cu rea-credinţă.

88
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare
Unii autori au susţinut ideea că acţiunea este prescriptibilă şi
că termenul de prescripţie ar fi cel de 30 de ani.

Alţi autori susţin o altă opinie, şi anume prescriptibilitatea


acţiunii în revendicare, dar această prescriptibilitate vizează
numai prescriptibilitatea dreptului de revendicare nu şi a
dreptului de proprietate.

Jurisprudenţa şi doctrina au creat o nouă opinie bazată pe


imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, având ca obiect un
bun mobil.

Aplicarea acestei teorii a imprescriptibilităţii acţiunii în


revendicarea bunurilor mobile este, de fapt, o protecţie sporită
a drepturilor reale mobiliare.

Opinia noastră este că această acţiune, având ca obiect un


bun mobil, este imprescriptibilă, împotriva unui hoţ,
găsitor sau terţ de rea-credinţă, dar numai în măsura în
care posesia acestora nu îndeplineşte condiţiile unei
posesii utile şi neviciate, aşa cum prevede şi art. 1847 şi
art. 1890 C.civ., „caz în care operează în favoarea hoţului,
găsitorului sau terţului de rea-credinţă uzucapiunea de 30 de
ani”.

Ï Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de


bună-credinţă

Această formă de revendicare este de cele mai multe ori


imposibilă. Explicaţia derivă din textul art. 1909 C.civ., care
prevede:
„Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără
să fie trebuinţă de vreo scurgere de timp”, mai concis
„posesia de bună-credinţă a unui bun mobil valorează titlu de
proprietate”.

Am zice că textul art. 1909 C.civ. instituie în favoarea


posesorului de bună-credinţă o prezumţie de proprietate care
ar paraliza şi înlătura orice acţiune în revendicare.

În ce ne priveşte, nu împărtăşim o astfel de calificare.

Realitatea este că dreptul de proprietate mobiliară se


dobândeşte prin posesia de bună-credinţă. De aceea nu este
nevoie să mai recurgem la prezumţii, indiferent de ce natură
sunt ele, relative sau absolute.

Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate mobiliară


se aplică numai în privinţa bunurilor mobile corporale,
individual determinate şi care se află în proprietatea privată.

89
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile mobile


proprietate publică.

Textul art. 1909 C.civ. nu se aplică bunurilor mobile prin


natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaţie.

Pentru a putea invoca prevederea art. 1909 C.civ., trebuie să


fie îndeplinite următoarele condiţii:
ƒ proprietarul să fi fost desesizat voluntar de bunul său mobil
(chiriaş, depozitar, comodatar etc.), adică a încredinţat
bunul unui detentor precar printr-un contract;
ƒ detentorul precar să înstrăineze cu orice titlu bunul mobil
al unui terţ, fără să aibă consimţământul proprietarului care
i l-a încredinţat;
ƒ terţul să dobândească bunul mobil cu rea-credinţă de la
detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar printr-un
act translativ de proprietate cu titlu oneros;
ƒ posesia terţului dobânditor de bună-credinţă a bunului
mobil să fie efectivă şi reală.

În ce priveşte revendicarea bunului mobil de la un posesor de


bună-credinţă care l-a dobândit de la un hoţ sau găsitor, adică
bunul mobil a ieşit involuntar din stăpânirea unui proprietar,
bunul fiind furat, acţiunea în revendicare trebuie introdusă în
termen de 3 ani din momentul sustragerii sau pierderii
bunului.

La împlinirea termenului de 3 ani, dacă o astfel de acţiune nu


a fost promovată, posesorul de bună-credinţă devine
proprietarul acelui bun mobil.

Dacă proprietarul revendică bunul său mobil de la un terţ de


bună-credinţă care, la rându-i l-a dobândit de la un hoţ sau
găsitor, nu este obligat să plătească contravaloarea acelui
bun plătit sau să-l îndemnizeze pe posesor pentru preţul plătit.

De la această regulă există şi o excepţie, anume cea


prevăzută în art. 1910 C.civ.: „atunci când posesorul actual al
bunului furat sau pierdut l-a cumpărat de la un bâlci sau târg
sau la o vindere publică sau de la un neguţător care vinde
asemenea bunuri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul
înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat”.

De remarcat este faptul că aceste aspecte au făcut posibil ca


în literatura de specialitate să se pună problema corelării
prevederilor art. 1909 şi art. 1910 C.civ. cu normele dreptului
procesual penal.

90
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

9.3. Revendicarea dreptului de proprietate publică

Regimul juridic al revendicării dreptului de proprietate publică


prezintă o serie de particularităţi faţă de revendicarea din
dreptul comun.

Aceste particularităţi îşi găsesc fundamentul şi explicaţia în


înseşi caracterele juridice specifice ale acestui drept.

Astfel, dreptul de proprietate publică este un drept


inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Titularii dreptului
de proprietate publică sunt statul şi unităţile
administrativ-teritoriale.

Într-un proces de revendicare care are ca obiect un bun


proprietate publică, calitatea procesuală activă sau pasivă
aparţine proprietarului reprezentat de autoritatea publică
desemnată de lege.

Statul este şi va fi reprezentat de Ministerul Finanţelor, iar


unităţile administrativ-teritoriale de către consiliul judeţean sau
de consiliile locale, funcţie de situaţie, care, la rândul lor, pot
desemna alte categorii de persoane cum sunt: avocat, jurist
consult, funcţionar public delegat etc.

Dacă bunul care face obiectul litigiului având ca obiect dreptul


de proprietate se află în administrare, concesionare sau
folosinţă, titularul dreptului real derivat din dreptul de
proprietate publică este obligat să arate instanţei de judecată
cine este titularul acestui drept. Neîndeplinirea acestei
obligaţii are consecinţe dintre cele mai grave, cum ar fi:
răspunderea sau rezilierea contractului de concesionare, de
închiriere etc.

Regimul juridic special al revendicării dreptului de


proprietate publică constă în următoarele reguli:
ƒ acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică este
imprescriptibilă, fără nici o excepţie, indiferent că este
mobiliară sau imobiliară;
ƒ inadmisibilitatea paralizării acţiunii în revendicare prin
invocarea dobândirii bunurilor proprietate publică prin
uzucapiune, posesie de bună-credinţă etc.

9.4. Revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate


publică
Este vorba de cele trei drepturi:
ƒ dreptul real de administrare;
ƒ dreptul real de concesiune;
ƒ dreptul real de folosinţă.

91
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

Regimul juridic al revendicării acestora este identic cu cel al


acţiunii în revendicare a dreptului de proprietate publică,
adică:
ƒ acţiunea este imprescriptibilă;
ƒ acţiunea nu poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii,
posesiei de bună-credinţă.

Aceste drepturi se pot dobândi numai prin acte administrative


sau contracte administrative. Dacă în proces se pune în
discuţie numai dreptul real derivat din dreptul de proprietate
publică, în calitate de reclamant apare şi rămâne numai
titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate
publică.

Nu există obligaţia introducerii în proces a autorităţii publice


care este, potrivit legii, proprietarul. Acest lucru este posibil
numai atunci când atât reclamantul, cât şi pârâtul prezintă
acte sau contracte administrative prin care le-a fost constituit
un drept real derivat asupra bunului aflat în litigiu şi numai la
cererea expresă a instanţei.

B. Acţiunile posesorii

Sunt acţiunile prin care se apără posesia ca simplă stare de


fapt împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie
pentru a o redobândi când aceasta a fost pierdută.

Nu vom face mai multe precizări, deoarece ele au constituit


subiect de studiu în cadrul „Posesiei” ca atribut al dreptului de
proprietate, într-un curs anterior.

Teste de autoevaluare

1. Proprietatea şi dreptul de proprietate.

2. Proprietatea privată.

3. Proprietatea publică.
4. Dreptul de proprietate este:
a. un drept relativ;
b. un drept principal;
c. un drept patrimonial.
5. În raport cu titularul său, proprietatea poate fi:
a. proprietate complexă;
b. proprietate privată;
c. proprietate publică.

92
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare
6. Proprietatea este:
a. un drept exclusiv;
b. un drept real;
c. un drept perpetuu.

7. Dreptul de proprietate este:


a. un drept absolut;
b. un drept inviolabil;
c. un drept de creanţă.

8. Titularii dreptului de proprietate publică sunt:


a. numai comercianţii;
b. Statul Român;
c. unităţile administrativ-teritoriale.

9. Dreptul de proprietate publică este:


a. inalienabil;
b. imprescriptibil;
c. prescriptibil.

10. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică


sunt:
a. pe cale naturală;
b. exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
c. donaţiile făcute legal şi acceptate.

11. Care sunt cele trei drepturi reale principale derivate care
se pot constitui asupra bunurilor proprietate publică:
a. dreptul de administrare al instituţiilor publice;
b. dreptul de concesiune;
c. dreptul de folosinţă.
12. Dezmembrămintele dreptului de proprietate.
13. Dreptul de uzufruct.
14. Dreptul de servitute.

15. Uzul este:


a. un drept relativ;
b. un drept real;
c. un dezmembrământ al dreptului de proprietate.

16. Dreptul de abitaţie este:


a. un drept real principal derivat asupra lucrurilor altuia;
b. un atribut al dreptului de proprietate;
c. un drept ce are ca obiect o locuinţă.
17. Dreptul de uz este:
a. un drept real principal;
b. un drept cu caracter temporar;
c. un drept de creanţă.

93
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

18. Dreptul de superficie este:


a. un drept real imobiliar;
b. un drept prescriptibil;
c. un drept perpetuu.

19. Dreptul de uzufruct este:


a. un drept real;
b. un dezmembrământ al dreptului de proprietate;
c. o acţiune prin care se apără posesia.

20. Sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate:


a. posesia;
b. uzul;
c. abitaţia.

21. Dreptul de servitute este:


a. un drept real principal derivat;
b. un drept perpetuu;
c. un drept real indivizibil.

22. Servitutea este sau poate fi:


a. naturală;
b. legală;
c. stabilită prin fapta omului.
23. Acţiunea în grăniţuire.

24. Acţiunea confesorie.

25. Acţiunea în revendicare bunuri imobile.


26. Acţiunea în revendicare bunuri mobile.
27. Acţiunea confesorie este:
a. o acţiune petitorie;
b. o acţiune prescriptibilă în termen de 30 de ani;
c. o acţiune penală.
28. Acţiunea în grăniţuire este:
a. o acţiune în revendicare;
b. o acţiune reală-imobiliară;
c. o acţiune prescriptibilă în termen de 3 ani.
29. Acţiunea în revendicare este:
a. o acţiune petitorie;
b. o acţiune posesorie;
c. o acţiune prin care se apără dreptul de proprietate.
30. Acţiunea în revendicare a bunurilor imobile este:
a. o acţiune reală;
b. prescriptibilă;
c. reglementată de Codul civil.

94
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

31. Acţiunea în revendicare bunuri mobile este:


a. o acţiune petitorie;
b. o acţiune prin care se apără posesia;
c. o acţiune negatorie.

32. Efectele acţiunii în revendicare sunt:


a. restituirea bunului revendicat;
b. restituirea productelor;
c. restituirea cheltuielilor voluptorii.

33. Cheltuielile datorate de posesor proprietarului, ca efect al


admiterii acţiunii în revendicare, sunt:
a. cheltuieli necesare;
b. cheltuieli utile;
c. cheltuieli voluptorii.

34. Dreptul de proprietate comună.

35. Dreptul de proprietate rezolubilă.

36. Dreptul de proprietate anulabilă.

37. Dreptul de proprietate pe cote-părţi este forma:


a. dreptului de proprietate anulabilă;
b. dreptului de proprietate în devălmăşie;
c. dreptului de proprietate comună.

38. Coproprietatea obişnuită:


a. are un caracter vremelnic;
b. i se poate pune capăt prin partaj;
c. încetează prin împărţeală.

39. Contractul (convenţia) ca mod de dobândire a dreptului de


proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
40. Accesiunea.
41. Specificaţiunea ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate.

42. Uzucapiunea.
43. Uzucapiunea este:
a. un mod de dobândire a dreptului de proprietate;
b. reglementată de Decretul 167/1958 şi Codul civil;
c. totuna cu prescripţia extinctivă.
44. Uzucapiunea este:
a. de 30 de ani;
b. de 10 ani până la 20 de ani;
c. de 1 an.

95
Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
Acţiunea în revendicare

45. Uzucapiunea are ca obiect:


a. numai bunurile mobile;
b. bunurile imobile proprietate privată;
c. bunurile imobile ce fac parte din domeniul public
naţional şi local.

46. Uzucapiunea de scurtă durată (10-20 ani) pentru a o


putea invoca trebuie îndeplinite condiţiile:
a. să nu fi existat nici o dată posesia;
b. posesia să se întemeieze pe un just titlu;
c. posesia să fie de bună-credinţă.

47. Efectele uzucapiunii sunt:


a. se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului;
b. se stinge dreptul de proprietate al fostului titular;
c. efecte cu caracter retroactiv.

Rezumat

Dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor


reale şi este cel mai important drept real.

Art. 480 C.civ. îl defineşte ca fiind „dreptul ce are cineva de a


se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut,
însă în limitele determinate de lege”.

Este dreptul care conferă titularului său trei atribute: posesia,


folosinţa şi dispoziţia. Este un drept absolut, inviolabil, deplin
şi exclusiv, perpetuu şi transmisibil.

În ce priveşte proprietatea – ea este publică şi privată.

Pe măsură dezvoltării economiei de piaţă, proprietatea privată


devine forma dominantă a dreptului de proprietate.
Proprietatea publică urmând să aibă o sferă mai restrânsă şi o
pondere secundară în raport cu proprietatea privată.

Abordarea unor tematici şi instituţii juridice de genul


proprietăţii publice, proprietatea privată, acţiunea în
revendicare, dezmembrămintele sunt numai câteva din
aspectele teoretice referitoare la dreptul de proprietate,
aspecte cu mari implicaţii în practică, în numărul mare de litigii
aflate pe rolul instanţelor de judecată generate de existenţa
acestui drept.

96
Publicitatea imobiliară

Unitatea de învăţare Nr. 10

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 10


ƒ publicitatea imobiliară;
ƒ cartea funciară;
ƒ cadastrul

După studiul unităţii de învăţare nr. 10 vei fi capabil:


ƒ să ştii în ce constă în ţara noastră sistemul de publicitate
imobiliară;
ƒ să cunoşti actele normative ce reglementează acest
sistem;
ƒ să cunoşti circuitul unui imobil în caz de vânzare legat de
sistemul publicităţii imobiliare.

10.1. Noţiune

Publicitatea imobiliară – desemnează totalitatea mijloacelor


juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia
materială şi juridică a imobilelor în mod public, pentru a ocroti
securitatea statistică şi securitatea dinamică a circuitului civil,
referitor la asemenea bunuri”.

Prin securitate statistică se înţelege ocrotirea drepturilor


existente în prezent asupra unui bun.

Prin securitate dinamică se înţelege ocrotirea drepturilor


ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu legea,
asupra unui bun.

10.2. Obiectivele publicităţii imobiliare

Prin organizarea publicităţii imobiliare se urmăresc


următoarele obiective:
1. de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale
existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin
aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la cunoştinţa
terţilor;
2. de a constitui o evidenţă clară şi corespunzătoare a tuturor
bunurilor imobile în scopul utilizării şi exploatării lor cât mai
eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţi;
3. de a permite organelor competente ale statului să exercite
un control cât mai riguros şi permanent, referitor la
schimbările care se produc în situaţia lor materială
(împărţeli, schimbări de destinaţie, transformări, adăugiri
etc.) şi în situaţia lor juridică (transmisiuni, grevări de
sarcini etc.).

97
Publicitatea imobiliară

10.3. Sistemul de publicitate imobiliară

De-a lungul timpului, în ţara noastră au existat mai multe


sisteme de publicitate imobiliară:

1. Sistemul „registrelor de transcripţiuni şi inscripţii”

Este reglementat atât în Codul civil, cât şi în Codul de


procedură civilă.

Acest sistem este alcătuit din registre de transcripţiuni


(transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri) care se ţin la
judecătorii.

Evidenţa în aceste registre se face pe numele proprietarilor şi


nu pe imobile.

În acest sistem se fac două tipuri de înregistrări:


ƒ transcrieri;
ƒ înscrieri.

Ï Transcrierile se fac în registrul de transcrieri şi constau în


copierea integrală a actelor juridice prin care se transmite
dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un
drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale.

Nu sunt supuse transcrierii:


ƒ transmisiunile succesorale (legale şi testamentare);
ƒ actele de împărţeală şi imobilul revine unuia dintre
copărtaşi;
ƒ hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi;
ƒ uzucapiunea;
ƒ accesiunea imobiliară.

Transcrierea se face în ordinea depunerii cererilor de


transcriere şi a actelor supuse acestei operaţii.

Ï Înscrierea se face în registrul de inscripţii şi constă în


consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze care se
referă la privilegii speciale imobiliare şi ipoteci.

Efectul acestor două înregistrări este acela de a face opozabil


faţă de terţi actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi
reale.

Aşadar, în lipsa transcrierii ori înscrierii este sancţionată cu


inopozabilitatea faţă de terţi.

98
Publicitatea imobiliară

2. Sistemul cărţilor funciare

Este reglementat de legea 115/1938 şi Decretul 241/1947.


Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real,
deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor.
Toate înscrierile în cartea funciară se fac pe imobile şi nu pe
proprietari.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se


numesc „drepturi tabulare”.

Nu vom analiza şi alte aspecte teoretice referitoare la Cartea


funciară în acest moment, întrucât ne rezervăm plăcerea de a
reveni asupra lor atunci când vom analiza în profunzime
Legea 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, lege
care păstrează sistemul de carte funciară.

3. Sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară -


este reglementat de Decretul 242/1947 şi Legea 115/1938.

4. Cărţi de evidenţă funciară – reglementate de Decretul


163/1946, ele înlocuiau cărţile funciare distruse, sustrase,
pierdute.

5. Legea 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, a


dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unitar
de publicitate imobiliară pe întreaga ţară; reglementează
un cadastru general naţional, de nivel european şi
sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare,
destinat să înlocuiască toate celelalte sisteme de publicitate
existente.

Legea 7/1996 este structurată pe 3 titluri:


ƒ titlul I „Regimul general al cadastrului şi publicităţii
imobiliare” – cuprinde dispoziţiile referitoare la cadastrul
general, pe localităţi, judeţe;
ƒ titlul II „Publicitatea imobiliară” – reglementează cartea
funciară şi este alcătuit din două capitole:
o evidenţa cadastral-juridică;
o procedura de înscriere în cartea funciară;
ƒ titlul III „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale –
reglementează documentele de finalizare a lucrărilor de
cadastru şi de carte funciară, faptele care constituie
contravenţii şi infracţiuni, punerea în aplicare a acestei
legi, acte normative anterioare.

Această lege a necesitat şi ea în timp compliniri şi, de aceea,


reglementările sale se completează cu „Regulamentul de
organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară”,
care au la bază disp. Legii 115/1938, iar ulterior au fost

99
Publicitatea imobiliară

introduse în Legea 7/1996 diferenţierile existente în


Decretul-Lege 115/1938 dintre intabulare, înscriere
provizorie şi notare, precum şi o nouă reglementare a
acţiunii în prestaţie tabulară şi a celei în rectificarea
înscrierilor din cartea funciară.

10.4. Sistemul de publicitate imobiliară prevăzut şi reglementat de Legea


7/1996

Legea 7/1996 reglementează cadastrul general şi cadastrele


speciale.

A. Cadastrul general – este sistemul unitar şi obligatoriu de


evidenţă tehnică, economică şi juridică al tuturor imobilelor de
pe întreg teritoriul ţării, având ca finalitate înscrierea în
registrul de publicitate imobiliară.

Entităţile de bază ale acestui sistem sunt: parcela,


construcţia şi proprietarul.

Cadastrul general se întocmeşte la nivelul fiecărei unităţi


administrativ-teritoriale, pe comune, oraşe, municipii, judeţe,
precum şi la nivelul ţării.

Aşadar, există cadastre ale localităţilor, cadastrele


judeţelor şi cadastrul întregii ţări.

Funcţiile cadastrului:
a. are o funcţie tehnică – realizată prin determinarea pe
bază de măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii
suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi
proprietari, precum şi a construcţiilor;
b. o funcţie economică – prin care se evidenţiază
destinaţia, categoriile de folosinţă a parcelelor, precum şi
elementele necesare stabilirii valorii de impozitare a
imobilelor şi calculul impozitelor asupra veniturilor realizate
din acte juridice având ca obiect imobilele;
c. o funcţie juridică – realizată prin identificarea
proprietăţilor pe baza actelor de proprietate şi prin
publicitatea imobiliară.
Cadastrele speciale – sunt subsisteme de evidenţă şi
inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic.
Conducerea cadastrului general, a celor de specialitate şi
a publicităţii imobiliare este de competenţa Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

În fiecare judeţ s-au organizat şi funcţionează instituţii publice


cu personalitate juridică, Oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară.

100
Publicitatea imobiliară

La nivelul fiecărei judecătorii s-a înfiinţat câte un birou de


carte funciară, ca unitate subordonată Oficiului de cadastru
şi publicitate imobiliară, care începând cu data de 1 ianuarie
2005 a preluat activitatea fostelor birouri de carte funciară ale
judecătoriilor.

Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii


funciare se ţin la zi în concordanţă cu documentele
cadastrale.

B. Cartea funciară
Prin Legea 7/1996 s-au înfiinţat birourile de carte funciară ale
Oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară pentru imobilele
aflate în raza de activitate a acestora.

Cartea funciară este „un înscris în care sunt evidenţiate


situaţia materială şi situaţia juridică a imobilelor, în mod
public, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice
referitoare la aceste bunuri”.

Ele se întocmesc pe localităţi şi se notează de la 1 la n pentru


fiecare localitate în parte, alcătuind „registrul cadastral de
publicitate imobiliară al teritoriului localităţii”.

Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi:

Titlul cărţii funciare – cuprinde numărul cărţii funciare şi


denumirea localităţii în care este situat imobilul.

Partea I a Cărţii funciare – face referire la descrierea


imobilului, cum ar fi:
ƒ numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
ƒ suprafaţa acestuia, destinaţia, categorii de folosinţă, după
caz, construcţiile;
ƒ planul imobilului, vecinătăţile, descrierea amplasamentului.

Partea a II-a a Cărţii funciare – face referire la înscrierile


privind dreptul de proprietate, cum ar fi:
ƒ numele proprietarului;
ƒ actul care constituie titlu de proprietate cu menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
ƒ strămutările proprietăţii;
ƒ servituţile constituite, dacă sunt privitoare la acest drept;
ƒ orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în
titlu.

Partea a III-a a Cărţii funciare face referire la înscrierile


privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini

101
Publicitatea imobiliară

Cuprinsul Cărţii funciare se adevereşte cu extrase, certificate


sau copii legalizate.

Ï Principiile noilor Cărţi funciare

Potrivit Legii 7/1996 regimul juridic al noilor Cărţi funciare


se întemeiază pe câteva principii:
a. principiul publicităţii integrale a drepturilor reale şi a
opozabilităţii înscrierilor în Cartea funciară – ceea ce
înseamnă că în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor
lor;
b. principiul relativităţii – ceea ce înseamnă că înscrierile
în Cartea funciară se pot face, de regulă, numai cu
consimţământul titularului. Dacă sunt mai multe peroane
care şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra
imobilului, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă
îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive
odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri
originale întregul şir al actelor juridice pe care se
întemeiază înscrierile;
c. principiul legalităţii – acest principiu se bazează pe o
singură componentă şi anume legalitatea formală care are
loc ca urmare a înlocuirii judecătorului de Carte funciară
cu registratorul de Carte funciară;
d. principiul disponibilităţii – orice înscriere în Cartea
funciară se poate face, de regulă, numai la cererea
persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului său legal
sau convenţional, cu excepţia cazului când înscrierea se
face din oficiu. De la această regulă se cunosc unele
excepţii, când operaţiunile de Carte funciară se dispun din
oficiu de către registratorul Cărţii funciare, cum ar fi:
ƒ înscrierea şi radierea notărilor;
ƒ îndreptarea erorilor materiale efectuate ca urmare a
înscrierii etc.
e. principiul priorităţii – înscrierile în Cartea funciară devin
opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor de
înscriere. Data înregistrării cererii în registrul de intrare
este şi data înscrierii. Ordinea înregistrării cererilor
determină rangul înscrierii. Aşadar, primul care solicită
înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris, chiar
dacă titlul său are o dată posterioară titlului altui
dobânditor. De la acest principiu se cunosc unele excepţii
asupra cărora nu vom insista;
f. principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi
reale. Legea 7/1996 instituie în acest sens două prezumţii:
ƒ dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în
folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există
dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-
credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul;

102
Publicitatea imobiliară

ƒ dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se


prezumă că acel drept nu există. Acestea două sunt
prezumţii relative, ele putând fi înlăturate prin probă
contrarie şi se aplică numai înscrisurilor de drepturi
reale.

Ï Înscrierile în Cartea funciară sunt de trei feluri:

1. Intabularea – este „înscrierea prin care transmiterea,


constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real
imobiliar devin opozabile faţă de terţi în mod definitiv, de la
data înregistrării cererii de înscriere”.

Intabularea are ca obiect drepturile reale, numite şi drepturi


tabulare.

Drepturile tabulare înscrise într-o carte funciară alcătuiesc


starea tabulară.

Intabularea stingerii unul drept real se numeşte radiere.

Cererea de intabulare se depune la biroul de carte funciară şi


va fi însoţită de documentaţia necesară.

Registratorul de carte funciară va dispune prin încheiere


efectuarea înscrierii numai dacă sunt îndeplinite toate
condiţiile cerute de lege.

2. Înscrierea provizorie – este „înscrierea prin care


transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui
drept real imobiliar devin opozabile faţă de terţi, sub condiţia
şi în măsura justificării ei”.

Se mai numeşte şi intabulare imperfectă.

Rangul înscrierii este determinat de data înregistrării cererii


de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare.

În lipsa justificării, înscrierea nu-şi mai produce efectul de


opozabilitate faţă de terţi.

Legea 7/1996 face în mod expres trimitere la cazurile în care


se face înscrierea provizorie în cartea funciară (a se vedea
art. 31 din Legea 7/1996).

3. Notarea este „înscrierea care are ca obiect menţionarea în


cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi
juridice strâns legate de drepturile tabulare şi de titularii lor,
litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face

103
Publicitatea imobiliară

opozabile terţilor sau a le aduce la cunoştinţă acestora numai


în scop de informare”.

Astfel, pot fi notate: minoritatea, punerea sub interdicţie a


titularului de drept real, acţiunile în justiţie în legătură cu
imobilul şi în drepturile înscrise în cartea funciară, înfiinţarea
unui sechestru asigurător ori judiciar etc.

Notarea în cartea funciară are ca efect opozabilitatea faţă


de terţi.

Ï Acţiunile de carte funciară

Legea 115/1938 şi Legea 7/1996 reglementează două acţiuni


în justiţie cu privire la înscrierile ce se fac în cartea funciară::

1. Acţiunea în prestaţie tabulară – este acţiunea ce


urmăreşte predarea şi, respectiv, obţinerea înscrisurilor
necesare înscrierii şi suplinirea consimţământului la înscriere
prin intermediul instanţelor judecătoreşti.

Pentru admiterea unei astfel de acţiuni, trebuie îndeplinite


următoarele condiţii:
ƒ actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să
fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris
dreptul terţului în cartea funciară;
ƒ terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau dacă l-a
dobândit cu titlu oneros, sa fie de rea-credinţă.

Această acţiune în prestaţie tabulară, în principiu, este


imprescriptibilă şi este supusă prescripţiei numai în cazuri de
excepţie.

2. Acţiunea în rectificarea înscrisurilor în cartea funciară.


În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în
privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere
rectificarea sau, după caz, modificarea ei.

Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau


menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni susceptibile a face
obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la


aspectele tehnice ale imobilului, schimbări care nu afectează
esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil.

Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului


dreptului de proprietate.

104
Publicitatea imobiliară

Rectificarea înscrisurilor în cartea funciară se poate face fie


pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie, în caz de litigiu,
prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Acţiunea în rectificare a înscrisurilor poate fi introdusă de


orice persoană interesată pentru situaţiile prevăzute de Legea
7/1996.

Este o acţiune imprescriptibilă sub rezerva prescripţiei acţiunii


de fond.

Teste de autoevaluare

1. Ce este publicitatea imobiliară şi care sunt obiectivele ei?

2. Cartea funciară – potrivit Legii 7/1996 – legea cadastrului


şi publicităţii imobiliare.

3. Principiile noilor cărţi funciare (enumerarea lor şi analiza


fiecăruia în parte).

4. Întabularea. Înscrierea provizorie. Notarea.

5. Acţiunile de carte funciară.

6. Care sunt înscrierile în cartea funciară?


a. notarea;
b. radierea;
c. întabularea.

7. Ce categorii de cadastre cunoaşteţi, potrivit Legii 7/1996?


a. cadastru mixt;
b. cadastru complex;
c. cadastru general.

8. Legea 7/1996 este structurată:


a. numai pe articole;
b. numai pe capitole;
c. în trei titluri.

9. Principiile noilor cărţi funciare sunt:


a. principiul egalităţii;
b. principiul oralităţii;
c. principiul relativităţii.

10. Acţiunile de carte funciară sunt:


a. acţiunea posesorie;
b. acţiunea în prestaţie tabulară;
c. acţiunea în rectificarea înscrierilor.

105
Publicitatea imobiliară

11. În ce stat au fost introduse pentru prima dată cartea


funciară:
a. Germania;
b. Elveţia;
c. Austria.

12. În ţara noastră unde au fost pentru început cărţile funciare:


a. în zona Bucureştiului;
b. în oraşul Galaţi;
c. Transilvania şi Bucovina.

13. Care este actul normativ cel mai recent care


reglementează cadastrul şi publicitatea imobiliară?
a. Codul civil
b. Codul de procedură civilă;
c. Legea 7/1996.

Rezumat

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor


juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia
materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti
securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil
referitor la asemenea bunuri.

Obiectivele ei cele mai importante sunt:


ƒ să dea o cât mai mare siguranţă drepturilor reale
existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin
aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la cunoştinţa
terţilor;
ƒ să constituie o evidenţă clară şi corespunzătoare a tuturor
imobilelor în scopul utilizării şi exploatării la modul cât mai
eficient posibil, în acord cu legea;
ƒ de a permite organelor competente ale statului să exercite
un control riguros şi permanent referitor la schimbările
care se produc atât în situaţia materială, cât şi juridică a
imobilelor.

Datorită condiţiilor istorice din ţara noastră, precum şi evoluţia


statului naţional român, pe teritoriul ţării noastre eu existat mai
multe sisteme de publicitate imobiliară:
ƒ sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;
ƒ sistemul cărţilor funciare;
ƒ sistemul cărţilor de publicitate funciară.

În prezent, Legea 7/1996 a dat o nouă reglementare cărţilor


funciare, creând un sistem unitar de publicitate imobiliară pe
întreaga ţară.

106
MODELE DE ACŢIUNI
MODEL DE ACŢIUNE POSESORIE ÎN COMPLÂNGERE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în paşnică posesie terenul
situat în …………cu vecinătăţile ………………………….

Solicit, de asemenea, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele cererii sunt

În fapt: Subsemnatul, exercit posesia de peste …….ani asupra terenului aflat în


litigiu, o posesie continuă, publică, neechivocă, sub nume de proprietar. În ultimele
3 luni, pârâtul a pătruns în repetate rânduri pe terenul meu, pretinzând că are
dreptul să o facă, deoarece terenul i-ar aparţine.

Întrucât, subsemnatul exercit o posesie continuă, neînmtreruptă, netulburată,


publică sub nume de proprietar (vezi art. 1847 Cod civ.) mai veche de 1 an faţă de
data tulburării, şi deoarece nu a trecut 1 an de la această tulburare, vă solicit să-l
obligaţi pe pârât să înceteze cu faptele lui de natură a-mi tulbura posesia şi să-mi
lase în paşnică posesie terenul.

În drept: Invoc disp. art. 674 Cod proc. civ.


În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte,
interogatoriu, martori.

Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă.

Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului, taxa de


timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE POSESORIE ÎN REINTEGRARE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în liberă posesie terenul
situat în …….cu vecinătăţile………………………..

Solicit, totodată, şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele cererii sunt

În fapt: Subsemnatul, exercit posesia asupra terenului în litigiu de ……ani. În


cursul lunii ………a acestui an, a pătruns ……….pe terenul meu şi mi-a distrus
recolta plantată de mine, ceea ce reprezintă o deposedare violentă a mea.

În drept: Invoc disp. art. 674 Cod proc. civ.


În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte,
interogatoriu, expertiză şi martori.

În conformitate cu disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă.

Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului, taxa de


timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE PENTRU ASIGURAREA SERVITUŢII DE TRECERE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ………………………………., pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi asigure servitutea de trecere
prin terenul proprietatea sa, situat în ………..

Solicit obligarea pârâtului(ei) la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele cererii sunt

În fapt: Sunt proprietarul terenului situat în …………………, teren înconjurat pe


trei laturi de……………….., împrejurare independentă de voinţa mea, ceea ce face
să fie lipsit de orice altă cale de acces în afară de aceea care străbate terenul
pârâtului(ei).

Fac precizarea că, până la data deschiderii acestei acţiuni, pârâtul(a) a recunoscut
dreptul meu de trecere, iar din data de …………, acesta mi-a interzis să mai
străbat fondul său, ceea ce face ca eu să nu mai am acces la calea publică.

În drept: Invoc disp. art. 616-618 Cod civ.


În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, expertiză
tehnică şi martori.

Depun alăturat: copie după prezenta, copie după titlul de proprietate, taxa de
timbru, timbrul judiciar.

Conform disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE PENTRU ASIGURAREA SERVITUŢIEI DE VEDERE

Domnule Preşedinte,

Subsemnata, …………………...……, domiciliată în ………………………., chem în


judecată pe ………………., domiciliat în………………….., obligat să astupe
fereastra din zidul dinspre ………..al casei sale din …………., cu vedere spre
fondul proprietatea mea, situat în …………………

Motivele acţiunii sunt

În fapt: În construcţia ridicată recent pe terenul sus-menţionat proprietatea sa,


pârâtul a lăsat o fereastră dreaptă în zidul dinspre ……..cu vedere asupra
terenului meu.

Cum această fereastră se găseşte la o distanţă de ……m de limita proprietăţii


mele, deci la o distanţă mai mică decât cea permisă de lege, sunt îndreptăţită să
cer înlăturarea ei.

În drept: Invoc disp. art. 612 Cod civ. În dobândirea celor de mai sus, înţeleg să
mă folosesc de proba cu acte, interogatoriu, martori.

Depună alăturat copie după prezenta spre a se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE ÎN SUPERFICIE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să constataţi că am un drept de superficie asupra
terenului proprietatea pârâtului pe care se află construcţia ridicată de mine.

Motivele cererii sunt

În fapt: Am construit pe terenul proprietatea pârâtului o casă, cu acordul acestuia


şi utilizând terenul aferent imobilului. În prezent, datorită relaţiilor tensionate dintre
mine şi pârât, acesta nu-mi mai permite să folosesc terenul din jurul casei, ceea ce
îmi creează o stare de disconfort şi multe neplăceri.

În drept: Invoc disp. art. 492 Cod civ.


În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, martori,
interogatoriu.

Depunem alăturat copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE ÎN GRĂNIŢUIRE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să procedaţi:
1. la stabilirea liniei de hotar care desparte proprietăţile noastre învecinate;
2. la obligarea pârâtului(ei) la plata cheltuielilor de judecată, în cotă de ½ din
contravaloarea cheltuielilor ocazionate de prezentul proces.

Motivele cererii sunt

În fapt: Sunt proprietarul terenului situat în …………………, în baza contractului


ce vânzare/cumpărare …………………, teren ce se învecinează la ……cu terenul
proprietatea pârâtului(ei) care şi el l-a dobândit prin ……………..

Întrucât cele două proprietăţi învecinate nu au avut niciodată o linie de hotar fixată
printr-un semn exteriorizat şi vizibil, nu au fost niciodată grăniţuite şi pentru că
pârâtul refuză să participe la grăniţuire prin bună înţelegere, este necesar a se
trece la verificarea titlurilor de proprietate, măsurarea celor două fonduri şi
delimitarea lor, dispunându-se în acelaşi timp trasarea liniei de hotar, pe cheltuiala
ambelor părţi în cote egale.

Solicit această grăniţuire şi pentru faptul că lipsa liniei de hotar între vecinătăţile
noastre duce la multe neînţelegeri, chiar şi de natură violentă.

În drept: Invoc disp. art. 584 Cod civ.


În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriul
pârâtului, expertiza tehnică şi martori.

Anexez alăturat cererii:


ƒ copie după prezenta spre a o comunica şi pârâtului(ei);
ƒ taxa de timbru;
ƒ timbrul judiciar;
ƒ delegaţia şi împuternicirea avocaţială;
ƒ copii după titlul de proprietate a terenului.

Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ., solicit judecarea în lipsă.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE ÎN REVENDICARE BUNURI MOBILE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi predea ……………….pe care îl
deţine fără drept.

Solicit cheltuieli de judecată.

Motivele cererii sunt

În fapt: În ziua de……………am avut examen la…………………... După


terminarea examenului, mi-am uitat cartea de Drept civil, drepturi reale în sala de
examen. Am aflat ulterior, la numai câteva zile după, de la colegi, că aceasta a
fost luată de pârât. Cum acesta refuză să mi-o restituie de bună-voie, iar eu nu am
abandonat-o, solicit să fie obligat să-mi predea bunul meu pe care ăl deţine fără
nici un drept.

În drept: Invoc disp. art. 480, 481, 1909 Cod civ.


În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, martori şi
interogatoriu.

Solicit judecarea în lipsă.

Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE ÎN REVENDICARE IMOBILIARĂ

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în deplină proprietate şi
netulburată posesie terenul situat în …………….şi să-mi restituie fructele
percepute pe timpul posesiei sale în valoare de ………………..

Motivele cererii sunt

În fapt: Subsemnatul, am dobândit proprietatea asupra acestui teren, aflat în litigiu


prin actul de vânzare-cumpărare ………………

Pârâtul exercită posesia asupra acestui teren fără nici un drept şi cu rea-credinţă
refuză să-mi recunoască dreptul meu de proprietate.

În drept: Invoc disp. art. 481, 485 Cod civ.


În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte,
interogatoriu, expertiză şi martori.

Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă.

Depun alăturat: prezenta cerere în dublu exemplar, spre a i se comunica şi


pârâtului, copie după titlul de proprietate, taxa de timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


MODEL DE ACŢIUNE ÎN PARTAJ

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în


judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca
prin hotărârea ce o veţi pronunţa să dispuneţi:
1. ieşirea noastră din indiviziune cu privire la imobilul situat în ………., format
din casa de locuit, anexe gospodăreşti şi o suprafaţă de teren de ….m.p.

Motivele cererii sunt

În fapt: Prin ……………..am devenit coproprietar al imobilului în litigiu, împreună


cu pârâtul(a), având fiecare dintre noi o cotă ………..

Întrucât pârâtul refuză să punem capăt stării de coproprietate în mod paşnic, solicit
ieşirea din indiviziune cu acesta pe calea partajului judiciar.

Solicit ca efect al partajului atribuirea imobilului în totalitate subsemnatului, urmând


să achit pârâtului cota parte ce i se cuvine din valoarea stabilită în urma efectuării
expertizei imobiliare.

În drept: Invoc disp. art. 728 Cod civ.


În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu înscrisuri, interogatoriu,
expertiză tehnică şi martori.

În baza disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea cauzei în lipsă.

Depunem alăturat copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului şi actele


despre care am făcut vorbire.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..


Abrevieri

art. ................................................................................................ articolul


alin. ............................................................................................... aliniatul
dr. .................................................................................................. dreptul
C.civ. ......................................................................................... Codul civil
C.pr. civ. ........................................................... Codul de procedură civilă
M.Of. ................................................................................Monitorul Oficial
BIBLIOGRAFIE

1. I.P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureşti, 1994.
2. L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Universul Juridic,
Bucureşti, 2006.
3. I. Dogaru, Elementele dreptului civil, vol. I Editura Şansa, Bucureşti, 1993.
4. C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale, Bucureşti, 1988.
5. Gh. Beleiu, Drept civil român, Editura Şansa, Bucureşti, 1992.
6. C. Crişu, Ş. Crişu, Ghidul juristului, Editura Argessis, Curtea de Argeş, 1996.
7. G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1947.
8. C. Bîrsan, Drept civil; Drepturile reale principale, ediţia a II-a revăzută şi
adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007.
9. I. Apostu, Drept civil. Drepturile reale – note de curs, Galaţi, 1995.
10. G. Stănescu, Elemente de drept civil, Galaţi, 2001.

107