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1ª edição
Administração de Condomínios
C
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ADMINISTRAÇÃO
DE CONDOMÍNIOS
autor
GUILHERME MORETTI
1ª edição
SESES
rio de janeiro 2015
Conselho editorial solange moura; roberto paes; gladis linhares; karen bortoloti;
tânia maria bulhões figueira
Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta obra pode ser reproduzida ou transmitida
por quaisquer meios (eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia e gravação) ou arquivada em
qualquer sistema ou banco de dados sem permissão escrita da Editora. Copyright seses, 2015.
isbn: 978-85-60923-98-4
Prefácio 7
Objetivos 10
1.1 O Aspecto Evolutivo dos Fatos do Condomínio 11
1.2 Conceito de Condomínio; 16
1.2.1 Condomínio Geral 16
1.2.2 Condomínio Especial ou Condomínio Edilício 26
1.3 Os Aspectos Relacionados à Constituição e
à Organização do Condomínio. 28
1.3.1 Instituição do Condomínio 29
1.3.2 Constituição do Condomínio 30
1.3.3 A Organização do Condomínio 32
1.3.3.1 A Convenção de Condomínio 33
1.3.3.2 Regimento Interno 36
1.4 O Aprofundado de Caracteres Sociológicos ou Filosóficos 38
1.4.1 Aspectos Sociológicos da Vida em Condomínio 38
1.4.2 Aspectos Filosóficos da Vida em Condomínio 39
Atividades 41
Reflexão 42
Referências bibliográficas 43
2. Assembleia Geral 45
Objetivos 46
2.1 Conceito de Assembleia Geral; 47
2.2 Constituição da Assembleia Geral; 47
2.2.1 Prazo para Convocação 47
2.2.2 Forma De Convocação 47
2.2.2.1 Representação por Mandato de
Procuração nas Assembleias 50
2.3 Características da Assembleia Geral. 51
2.3.1 Tipos de Assembleias Gerais 51
2.3.1.1 Assembleia Geral Ordinária 51
2.3.1.2 Assembleia Geral Extraordinária 51
2.3.1.3 Assembleia Geral Especial 52
2.3.2 Quórum da Assembleia Geral 52
2.3.2.1 Quórum para obras no condomínio 53
2.3.3 Modo de Dirigir uma Assembleia 57
2.3.3.1 Constituição da Mesa 57
2.3.4 As Deliberações das Assembleias 58
2.3.5 A Ata da Assembleia Geral 59
2.3.6 Participação dos Inquilinos nas
Assembleias de Condomínio 60
2.3.7 Anulação da Assembleia de Condomínio 62
Atividades 68
Reflexão 68
Referências Bibliográficas 70
3. O Administrador do Condomínio 73
Objetivos 74
3.1 O Mandato do Síndico 75
3.2 Desafios Diários de se Administrar um Condomínio 75
3.3 Competências do Síndico 77
3.4 Perfis de Síndicos 87
3.5 Tipos de Síndicos 89
3.5.1 O Síndico Condômino 90
3.5.1.1 Remuneração do Síndico Condômino 92
3.5.2 O Síndico Profissional 92
3.5.3 O Administrador Profissional 93
3.6 Responsabilidades do Síndico 94
3.7 Conselho Fiscal 97
3.8 Subsíndico 98
3.9 Tesoureiro 98
Reflexão 99
Atividades 98
Referências bibliográficas 101
Objetivos 104
4.1 Condôminos 105
4.1.1 Características dos Condôminos 105
4.1.2 Direitos e Obrigações dos Condôminos. 107
4.1.2.1 Direitos dos Condôminos 108
4.1.2.2 Deveres dos Condôminos 110
4.2 O Inquilino 122
4.3 O Morador 131
4.4 Penalidades Aplicadas No Condomínio 131
4.5 Direito de Ter Animais 132
Atividades 133
Reflexão 133
Referências bibliográficas 135
Objetivos 138
5.1 Gestão Financeira em Condomínios 139
5.1.1 Definições e Tipos de Receitas do Condomínio; 139
5.1.1.1 Taxa Ordinária 140
5.1.1.2 Taxa Extraordinária 141
5.1.2 Conceitos e Tipos de Despesas do Condomínio; 142
5.1.2.1 Despesas Ordinárias 143
5.1.3 Despesas Extraordinárias 143
5.1.4 Fundo de Reserva 144
5.1.5 Relações entre as Receitas e as Despesas do Condomínio. 145
5.2 Gestão de Pessoas - Os Funcionários do Condomínio 151
5.2.1 Zelador 152
5.2.2 Vigia 153
5.2.3 Porteiro 153
5.2.4 Jardineiro 153
5.2.5 Faxineiro 153
5.2.6 Ascensorista 154
5.2.7 Manobrista e Garagista 154
5.2.8 Auxiliar de Manutenção 154
5.2.9 Empregados do Condomínio 154
5.2.10 Trabalho Terceirizado 155
5.2.11 Direitos dos Empregados de
Acordo com a Legislação Trabalhista no Condomínio; 157
5.2.12 Obrigações dos Empregados
Conforme Legislação Trabalhista no Condomínio 158
Atividades 159
Reflexão 159
Referências bibliográficas 161
Gabarito 225
Prefácio
Prezados(as) alunos(as)
Bons estudos!
7
1
Evolução do
Condomínio.
Conceito.
Constituição e
Organização do
Condomínio
O instituto condomínio surgiu na antiguidade, principalmente nas normas
que tratavam do Direito Hereditário, em que o bem deixado poderia ter mais
de um dono simultaneamente.
O condomínio edilício, considerado aquele formado por um conjunto de
unidades habitacionais autônomas, cujo os proprietários dividem a proprieda-
de da chamada área de uso comum. É considerado um tipo especial de condo-
mínio e será nosso principal foco de estudo nesse livro. No presente capítulo
são apresentados os conceitos de condomínio edilício, sua instituição e depois
sua constituição.
Abordaremos também, a maneiras de se organizar um condomínio, prin-
cipalmente, usando como base a Convenção de Condomínio e o Regimento
Interno.
Depois, é feita uma análise dos aspectos sociológicos e filosóficos da vida
em condomínio. Abordando, o que leva uma pessoa a viver em um condomínio
e quais as principais vantagens e aspirações buscadas.
Para encerrar, contamos nosso primeiro caso real de condomínio, cujo títu-
lo atribuído foi: “Só pago a parte da taxa condominial correspondente ao que
eu uso.” E trouxemos um famoso conto chamado “Retiro das Figueiras”, com
o objetivo de ilustrar nossa análise sociológica e filosófica sobre a vida em um
condomínio.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
10 • capítulo 1
1.1 O Aspecto Evolutivo dos Fatos do
Condomínio
capítulo 1 • 11
Em relação aos condomínios edilícios, o direito brasileiro tem como base
a tradição romana, utilizando a fração ideal para divisão das quotas partes
(VENOSA, 2014).
Rizzardo (2014) relata que, na Idade Média, especialmente na França, tem-
se notícias de propriedades separadas por andar, sendo um proprietário de
cada andar. Ele relata ainda, o quanto eram comuns as chamadas casas germi-
nadas, aquelas que aproveitam paredes comuns com intuito de baratear custos.
Sobre a origem do condomínio de apartamentos, também chamado de con-
domínio edilício, Diniz (2014) diz que seu surgimento consta após a primeira
Grande Guerra, devido à crise habitacional da Europa da época, que passou por
um desenvolvimento das cidades, gerando valorização dos espaços urbanos
culminando na necessidade de melhor aproveitamento do solo.
Para Diniz (2014), as legislações pós primeira Grande Guerra desprezaram
os condomínios de apartamentos, incluindo, o Código Civil Brasileiro de 1916,
que regulou apenas propriedades autônomas, construídas com paredes co-
muns, a chamada “casa de parede-meia”, através de normas relativas ao direito
de vizinhança.
No caso brasileiro, a primeira legislação sobre condomínios, segundo Diniz
(2014), foi o Decreto n. 5.481/28, alterado pelo Decreto Lei n. 5.234/43 e pela Lei
n. 285/48, responsável por regulamentar no ordenamento jurídico brasileiro o
condomínio em edifícios de apartamentos, onde as unidades individuais pude-
ram ser destinadas para fins residenciais, profissionais ou comerciais. Com a
necessidade de regulamentações mais condizentes com as necessidades gera-
das pelo crescimento das chamadas propriedades horizontais, foi criada a Lei
n. 4.591 de 1964, alterada pelas Leis n. 4.864 de 1965, e n. 12.424 de 2011.
A legislação brasileira acompanhou o fato social, na década de 1920 é pos-
sível notar o êxodo rural em algumas regiões, intensificado, principalmente
entre as décadas de 1960 e 1980, quando aproximadamente 13 milhões de pes-
soas, ou um terço da população brasileira da época, deixaram o campo com
destino aos centros urbanos. O resultado disso foi um crescimento desorde-
nado das cidades, o que gerou maiores disputas pelos espaços urbanos livres e
consequentemente, um aumento de preços dos terrenos.
Uma opção para redução dos custos com moradias foi a construção de con-
domínios de prédios de apartamentos, onde em um mesmo terreno é possível
construir dezenas de moradias e alojar centenas de pessoas. Daí a necessidade
de se criar Leis para regulamentar os condomínios.
12 • capítulo 1
©© AURELIO SCETTA | DREAMSTIME.COM
São Paulo, uma das cidades mais populosas do mundo com milhares de condomínios de
apartamentos, comerciais e residenciais. Fonte: (http://gigantesdomundo.blogspot.com.br/
2011/10/as-10-cidades-mais-populosas-do-mundo.html)
Outra opção foi a construção das chamadas casas germinadas, onde há o aprovei-
tamento de uma só parede para duas casas, com o objetivo de se baratear os custos.
Projeto de casas germinadas, usando a mesma parede para mais de uma casa habitação,
com objetivo de tornar a construção mais barata. Fonte: (http://www.simonempreendimentos.
com.br/construtora/wp-content/uploads/2011/08/germ_ posselt_2.jpg)
capítulo 1 • 13
Com o crescimento dos centros urbanos veio o aumento da população e da
desigualdade social, o que culminou no crescimento da violência urbana nas
cidades brasileiras. Isso também levou a um grande aumento da quantidade de
condomínios, principalmente na década dos anos 2.000 e na primeira metade
dos anos 2010, por dar as pessoas uma sensação de maior segurança em rela-
ção às habitações fora de condomínios. Além disso, dentro do condomínio é
possível ratear despesas com seguranças, portarias vinte e quatro horas, cercas
elétricas, circuito fechado de TV, e outros serviços que aumentam a segurança.
Outra circunstância que leva as pessoas a morarem em condomínios é a
possibilidade de ratear serviços e itens de lazer, que em uma habitação fora
de um condomínio poderiam sair bem caros suas instalações e manutenções,
como por exemplo: piscinas, saunas, lavanderias, lan house, brinquedoteca,
sala de cinema, quadras, academias, playgrounds, jardinagem, limpeza da área
comum, salão de festas, churrasqueiras, salão de jogos, pista de caminhada e
vários outros serviços e itens de lazer que transformam a vida em condomínio
como se fosse, em um verdadeiro clube, além é claro, da possibilidade dos fi-
lhos ficarem soltos dentro do condomínio em relativa segurança.
©© SEGMED87RU | DREAMSTIME.COM
14 • capítulo 1
De acordo com a Associação de Administradores de Bens Imóveis e
Condomínios do Estado de São Paulo (AABIC), existiam em março de 2014,
57.221 condomínios registrados e legalizados no estado de São Paulo, sendo
30.951 na região metropolitana e 24.360, na capital.
Segundo notícia do sítio UOL Notícias, datada de 29/04/2011 (vinte e nove
de abril de dois mil e onze):
capítulo 1 • 15
1.2 Conceito de Condomínio;
Conforme já comentado, a origem da palavra condomínio é o latim condomi-
nium, em que cum significa junto, e dominium, significa senhor, ou poder
sobre. Assim a palavra condomínio pode ser considerada o domínio conjunta-
mente exercido sobre alguma coisa.
Quando tratamos apenas da expressão “condomínio” estamos falando da
comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas, sobre um bem, ou sobre vá-
rios bens. Nesse caso, temos o condomínio em geral, pois duas ou mais pessoas
tem a titularidade do bem como um todo, e não apenas de uma porção do mes-
mo, que ocorre no condomínio especial (RIZZARDO, 2014).
Em regra geral temos: quando a propriedade inteira pertence a duas ou
mais pessoas, o condomínio é geral. No caso da coisa estar dividida de modo
que, cada parte do todo pertença a cada um dos proprietários, não há condo-
mínio. Agora, no caso de haver propriedades exclusivas e partes comuns, há a
obrigatoriedade da instituição do condomínio edilício (COELHO, 2010).
O objeto do nosso estudo são os condomínios especiais, também chamados
de condomínios edilícios, mas antes vamos apresentar alguns conceitos conso-
lidados na literatura em relação ao condomínio geral.
16 • capítulo 1
De acordo com o caput do artigo n. 1.228 do Código Civil de 2002, os direitos ele-
mentares dos proprietários são: usar, gozar e dispor da coisa (propriedade), e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Assim é o
texto do artigo n. 1.228:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Diniz (2014) afirma que quando um determinado direito pertence a vários in-
divíduos simultaneamente, configura-se a comunhão. Quando a comunhão re-
cair sobre um direito de propriedade tem-se o condomínio ou a copropriedade.
Para Coelho (2010, p. 123), “A propriedade condominial é aquela em que
mais de um sujeito de direito titula simultaneamente os poderes de proprie-
tário em relação a certo objeto.” Para o autor, “a propriedade condominial é
também excludente, porque os co-proprietários têm o poder de excluir qual-
quer pessoa estranha ao condomínio do uso, fruição e disposição da coisa.”
(COELHO, 2010, p. 122).
O condomínio faz com que exista o exercício conjunto dos poderes e direi-
tos inerentes ao bem. Assim, cada condômino exerce um poder jurídico sobre a
coisa inteira, sem excluir o poder jurídico dos demais condôminos (RIZZARDO,
2014). Tal afirmação é corroborada pelo artigo n. 1.314 do Código Civil de 2002:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender
a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum,
nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
capítulo 1 • 17
condóminos que não poderão ser pegos de surpresa devido a uma ação unilate-
ral de um dos consortes.
No caso de alienação da sua parte do bem em condomínio, e sendo esse
bem indivisível, o condômino deve respeitar o direito de preferência previsto
no artigo n. 504 do Código Civil de 2002:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos,
se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conheci-
mento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estra-
nhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de
maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais,
haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente
o preço.
18 • capítulo 1
ADEMAIS, PAGO MEDIANTE A ASSUNÇÃO DE DÍVIDA QUE O VENDEDOR TINHA
PARA COM TERCEIRO CASO EM QUE A ADQUIRENTE JÁ RENEGOCIOU A DÍVIDA
DO ALIENANTE IMPOSSIBILIDADE DE SE IMPOR AO CREDOR A REPACTUAÇÃO
NA FORMA PRETENDIDA PELO APELANTE CASO EM QUE O DEPÓSITO PREVIS-
TO NO ARTIGO 504 DO CPC DEVERIA CORRESPONDER PELO MENOS AO VALOR
DE MERCADO DO BEM - SENTENÇA MANTIDA RECURSO DESPROVIDO.
TJ-SP - Apelação APL 00158056120088260309 SP 0015805-61.2008.8.26.0309
(TJ-SP), publicado em 02/04/2013
capítulo 1 • 19
Caso não exista nada que demonstre serem diferentes as cotas de cada condô-
mino, presumir-se-ão iguais as cotas, conforme o parágrafo único do artigo n. 1.315.
É lícito ao condômino deixar de pagar sua parte do artigo n. 1.315 do Código
Civil (CC), desde que ele renuncie a sua cota parte (veja artigo n. 1.316 do CC).
Essa renúncia deve ser expressa, “pois esse ato abdicativo nunca se presume.”
(VENOSA, 2013, p. 1.546).
De acordo com o parágrafo primeiro do artigo n. 1316 do CC, caso algum
dos condôminos assuma a dívida e as despesas de quem renunciou, ele adquiri
a parte ideal do abdicante. Caso nenhum condômino assuma as dívidas, a coisa
deve ser dividida, conforme parágrafo segundo do mesmo artigo:
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renun-
ciando à parte ideal.
§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes
aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos
que fizerem.
§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
20 • capítulo 1
No caso de dívidas contraídas por todos os condôminos, sem deixar clara a
parte de cada um na obrigação, ou a solidariedade (quando cada um responde
pelo todo), caberá a cada condômino o cumprimento da obrigação proporcio-
nalmente a sua cota parte, conforme artigo n. 1.317 do CC:
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se dis-
criminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se
que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
capítulo 1 • 21
De acordo com o artigo n. 1.1318 do CC, quando um dos condôminos con-
trai dívida em proveito da coisa que faz parte do condomínio, esse condômino
é o responsável pelo pagamento da dívida. Isso é para que o credor tenha maior
garantia de recebimento, pois a relação foi diretamente com quem contraiu e
não com os demais condôminos. No entanto, o condômino que contraiu essa
dívida poderá promover ação de regresso em face dos demais condôminos
para receber as proporções devidas pelos outros de acordo com seus quinhões.
Importante frisar que a oportunidade e a conveniência da despesa poderá ser
discutida (VENOSA, 2013).
22 • capítulo 1
Quando se tratar do condomínio de um imóvel, se apenas um dos condômi-
nos mora no imóvel, ele deverá pagar aluguel aos demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa
e pelo dano que lhe causou.
capítulo 1 • 23
A Lei prevê também a possibilidade de extinção do condomínio através da
divisão do bem, ou, no caso de bens indivisíveis, através da alienação do bem
a um dos condôminos, ou a um estranho. Valendo o direito de preferência ao
condômino. Outra previsão importante é o prazo de cinco anos para que a coisa
comum fique indivisa, conforme artigos n. 1.320 a n. 1.322 do CC:
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não
maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo
testador.
§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode
o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de
herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um
só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda,
em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele
que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e par-
ticipam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e,
antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação
entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer me-
lhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
24 • capítulo 1
Assim, o condomínio necessário “decorre de imposição da ordem jurídi-
ca, em razão de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança”
(GONSALVES, 2009, p. 372).
De acordo com Diniz (2014, p. 250), “o condomínio por meação de paredes,
cercas, muros e valas é o estado permanente de indivisão, protegido pela lei,
em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos, como meio de se
manter a paz coletiva e a segurança (CC, art. 1.327), sendo por isso, um condo-
mínio forçado ou necessário.”
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo
disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Cabem aos dois confinantes (vizinhos fronteiriços) as despesas necessárias para
construção das paredes, cercas, muros, valas ou valados utilizadas para dividir as duas
propriedades. No caso de não haver consenso sobre os valores da obra, caberá a um
perito determinar o quanto cabe a cada confinante (vizinho). Esse perito deverá ser
custeado pelos dois confinantes.
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas,
muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado
ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno
por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a
expensas de ambos os confinantes.
No caso de um dos vizinhos já ter realizado a obra para divisa das duas pro-
priedades e o outro confinante quiser fazer uma obra utilizando da divisa, por
exemplo, quando um vizinho quer aproveitar o muro da divisa como parede de
sua casa. Nesse caso, de acordo com Gonsalves (2009), o pagamento relativo à
meação da obra para divisa (muro, parede, vala etc.) deve acontecer antes da
obra e tem que vir de um acordo entre as partes, ou de um arbitramento nos
moldes do artigo n. 1.329. Somente com esses critérios cumpridos é que o vi-
zinho adquire a meação e o direito de executar a obra utilizando a divisa. Caso
construa antes de cumprir os requisitos, pode ser obrigado a demolir. Veja o
que diz o artigo n. 1.330 do Código Civil:
capítulo 1 • 25
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a
divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca
ou qualquer outra obra divisória.
26 • capítulo 1
sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma pro-
priedade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos
os condôminos”.
Gonçalves (2011, p. 374) afirma que no condomínio edilício,
capítulo 1 • 27
seja, quando o prédio possuí unidades autônomas do tipo coberturas, sendo
assim, o terraço propriedade privada.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes
que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escri-
tórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras
partes comuns, sujeitam-se ta propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e grava-
das livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não pode-
rão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização
expressa na convenção de condomínio (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgo-
to, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns,
inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos,
não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no
solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de
constituição do condomínio.
28 • capítulo 1
Importante frisar que a instituição do condomínio é um ato diferente da
sua constituição, mas em alguns casos, podem acontecer simultaneamente.
Na visão de Coelho (2010), o termo de instituição, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, tem duas serventias: a primeira é delimitar o objeto da
propriedade dos adquirentes das unidade autônomas, uma vez que, o Cartório
de Registro de Imóveis abre a matrícula para cada unidade, descrevendo a uni-
dade e especificando sua fração ideal da área comum, conforme as informa-
ções do instrumento instituinte. A segunda, é “normatizar as relações entre
os condôminos. É esta última uma função provisória, que o instrumento de
instituição deixa de cumprir assim que aprovada a convenção condominial.”
(COELHO, 2010, p. 140), momento em que o condomínio estará apto a ser sub-
metido ao processo de constituição.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registra-
do no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto
em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estrema-
das uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno
e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
capítulo 1 • 29
Sobre a instituição são os ensinamentos de Coelho (2010, p. 142): “Na maio-
ria das vezes, a instituição é ato do incorporador destinado a configurar o em-
preendimento imobiliário”.
Outras formas de se instituir condomínio são:
30 • capítulo 1
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, para produzir efeitos perante
terceiros, conforme parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil.
Os documentos exigidos para a constituição do condomínio, segundo
Rizzardo (2014), são:
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente,
nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).
II - do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua
averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.
capítulo 1 • 31
exemplo, funcionários, fornecedores, prestadores de serviços, moradores e os
próprios condôminos.
O condomínio deve fazer também seu cadastro no INSS, com objetivo de
se fazer as devidas contribuições quando se tem funcionários e/ou prestado-
res de serviços. Da mesma forma, que deve se cadastrar na Caixa Econômica
Federal no FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e no PIS (Programa
de Integração Social).
Além do Código Civil e das demais Leis Especiais que tratam de aspectos rela-
cionados ao condomínio, as normas que vão reger a organização e o compor-
tamento dentro do condomínio estão escritas na Convenção e no Regimento
Interno. No apêndice I há um exemplo de Convenção de Condomínio e no
Apêndice II há um exemplo de Regimento Interno de Condomínio.
De acordo com Schwartz (2014), a documentação usual de um condomínio
pode ser dividida em três grupos:
32 • capítulo 1
transporte, declaração de termo de responsabilidade – vale transporte, termos
de responsabilidade para concessão do salário família, declaração de depen-
dentes para fins de descontos do Imposto de Renda, pasta com relatórios refe-
rentes ao PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (NR7),
PPRA - Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais (NR9) e PPP - Perfil
Profissiográfico Previdenciário; as guias de Contribuição Sindical, INSS, FGTS,
PIS, IR, a Relação Anual de Informação Social (RAIS), Declaração de Imposto de
Renda na Fonte (DIRF) e comprovante de rendimentos pagos e de retenção de
Imposto de Renda na Fonte.
capítulo 1 • 33
estipulam os direitos e deveres de cada condômino [...].A utilização do prédio é
regulada por ela.” Sua diferença em relação aos contratos em geral, é que estes
geram obrigações somente em relação aos contratantes, “enquanto a conven-
ção sujeita todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre
elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros.” (GONÇALVES, 2011, p. 378).
Para Schwartz (2014, p. 39), a convenção de condomínio:
34 • capítulo 1
No entanto, para que essa convenção tenha efeitos contra terceiros é necessário
o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis (§ único do art. n. 1.333 do
CC), garantindo assim, a publicidade do ato. São os artigos n. 1.333 e 1.334 do
Código Civil, os responsáveis por disciplinar a convenção.
Súmula 260 do STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é
eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obriga-
tória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados hou-
verem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para
as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
capítulo 1 • 35
A própria legislação, através do parágrafo primeiro do artigo n.1.334, pre-
viu a forma da convenção que pode ser através de escritura pública ou por ins-
trumento particular, depois registrado para surtir efeitos perante terceiros,
conforme já comentamos. Já o parágrafo segundo do mesmo artigo estende a
abrangência da convenção ao equiparar aos proprietários, os promitentes com-
pradores e os cessionários das unidades autônomas.
De acordo com o SECOVI-SP (2005, p. 8), os principais itens colocados na
convenção de condomínio são:
36 • capítulo 1
De acordo com SECOVI-SP (2005, p.8), o regimento interno, “é o conjunto
de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos mo-
radores e frequentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionan-
do os problemas mais corriqueiros do condomínio, apresentando inclusive,
penalidades aos infratores.” Ele deve estar sempre de acordo com a Convenção
de Condomínio, sob pena de ser considerado nulo.
Segundo Schwartz (2014, p. 39), o regimento interno:
São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupan-
tes das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as
pessoas. Hoje, a lei determina que o texto do Regimento Interno deve fazer parte da
Convenção e ser aprovado por dois terços dos votos dos condôminos. Deverá ser
alterado com o quórum que ficar estabelecido na Convenção. O nome utilizado antes
do Código de 2002 era “Regulamento Interno.”
O Condomínio é uma comunidade, onde cada Condomínio está sujeito, ao lado de nor-
mas jurídicas, à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos.
Normas, que embora restringem a liberdade particular de cada individuo, são prescritas
no princípio da convivência social de uma comunidade especial. Devem ser obedecidas
por todos, inclusive pelos visitantes ou pessoas que eventualmente transitem no Edifí-
cio, executando algum serviço. (PINTO, 2001, p. 17)
Daí a necessidade de se criar normas que sejam específicas para cada con-
domínio, de modo a garantir a harmonia e minimizar conflitos e o Regimento
Interno será responsável por isso.
Segundo, Schwartz (2014, p. 40), o Regimento Interno trará a matéria res-
ponsável por disciplinar o modo de usar as coisas e os serviços comuns, sendo
seus principais itens:
capítulo 1 • 37
• Direitos e deveres de cada condômino;
• O que será proibido aos condôminos, seus hóspedes, convidados e a seus
familiares;
• As formas de se utilizar elevadores, interfones, salão de festas, churras-
queiras, piscina, saunas, garagem etc;
• No caso de descumprimento dos itens anteriores, as multas e advertências;
• Atribuições dos funcionários.
Uma confusão comum nos condomínios é a diferença da figura do hóspede com a fi-
gura do visitante. Embora os dois sejam convidados do condômino, o hóspede é aquele
que vai passar a noite na unidade autônoma, enquanto, o visitante é aquele que vai para
passar apenas algumas horas, sem pernoitar na unidade autônoma. Essa confusão é
comum, pois alguns regimentos internos fazem distinções no uso dos itens de lazer por
hóspedes e visitantes.
38 • capítulo 1
comum. Este, sempre tem que ser o foco das pessoas envolvidas na gestão dos
condomínios, buscar aquilo que é o melhor para a maioria dos condôminos.
O condomínio é formado por uma pequena comunidade, embora, muitas
vezes não tão pequena assim, pois, existem condomínios cuja quantidade de
moradores supera em muito, algumas cidades brasileiras. Daí a principal ra-
zão, de ser tão peculiar a administração desse microssistema: a enorme quanti-
dade de interesses devida a diversidade das pessoas.
Em muitos casos, os condomínios segregam as pessoas por classes sociais.
Existem aqueles de alto padrão, com poucas pessoas ocupando moradias enor-
mes, cheio de itens de lazer e serviços. Alguns inclusive com acesso direto à es-
cola para que as crianças nem precisem mais sair do condomínio, para conviver
com outras crianças ou frequentar o ambiente escolar.
Por outro lado, existem aqueles formados geralmente por apartamentos es-
tilo conjuntos habitacionais, com uma grande densidade de pessoas por mora-
dia, sem qualquer item de lazer e ainda, muitas vezes, longe dos trabalhos dos
moradores e do acesso aos serviços básicos que garantiriam a cidadania.
Muitos pais acabam preferindo morar em condomínios para garantir a se-
gurança dos filhos e de fato o objetivo é alcançado, pois, a maioria dos con-
domínios de classe média e os de luxo contam com serviços de segurança e
portaria 24 horas, no entanto, a criança acaba não saindo do condomínio para
praticamente nada, pois todos os serviços necessários para ela podem ser en-
contrados dentro dos muros que circundam essa mini cidade. Isso faz com que
uma geração cresça sem conhecer a realidade existente fora desses muros, tor-
nando essas pessoas despreparas das para lidarem com a diversidade.
capítulo 1 • 39
mum. Da mesma forma, que não pode vender somente sua fração ideal da área
comum permanecendo com sua unidade autônoma.
Isso faz com que, a liberdade de um condômino seja restrita pela liberdade
do outro condômino. Embora, ambos sejam donos da área comum, um deles
só poderá utiliza-la, na medida em que não restrinja a liberdade de outro con-
dômino também utiliza-la, exceto como já citado anteriormente, nos casos em
que a própria natureza da coisa assim restringir, como por exemplo, na utiliza-
ção dos salões de festas ou churrasqueiras, onde dois condôminos com interes-
se diferentes, não podem fazer usos desses itens simultaneamente.
Além disso, tanto o uso da área privativa, quanto da área comum são deli-
mitados pelas regras internas do condomínio. Isso significa que mesmo sen-
do proprietário de ambas, o condômino deverá respeitar as regras internas do
condomínio para utilização da área comum e para destinação da sua unidade
autônoma.
Casos de condomínio
40 • capítulo 1
Ao terminar meu parecer um dos moradores interessados me perguntou:
“Mas o que acontecerá comigo, se mesmo sem a aprovação eu plantar?”. Então
respondi que ele seria advertido e notificado a retirar as mudas e caso ele insis-
tisse, poderia responder a uma ação judicial obrigando-o a retirar as plantas,
além de ser punido com multas administrativas. Nesse momento, muito bra-
vo com minha resposta o condômino retrucou: “Mas isso é um absurdo: quem
paga seus honorários sou eu, e mesmo eu te pagando você pode me processar,
ou processar qualquer condômino? Eu posso pedir para tirar da minha taxa de
condomínio o valor referente aos seus honorários?”. Então, muito calmamente
respondi a ele que meu escritório havia sido contratado para defender os inte-
resses do condomínio e não interesses particulares e também expliquei, que as
despesas condominiais são rateadas entre todos os condôminos ele usando ou
não os serviços, exemplificando com o caso da piscina, em que todos os condô-
minos pagam as despesas relativas à piscina, usando-a ou não.
Comparei também, com o Estado, para qual pagamos impostos e que nos
pune quando praticamos algum tipo de infração. E reafirmei que no meu caos
em particular, eu estava trabalhando para ele, pois era o responsável por cuidar
da inadimplência e por representar o condomínio em todas as demandas judi-
ciais, ou seja, estava cuidando da fração ideal dele.
ATIVIDADES
01. O que é condomínio de modo geral?
capítulo 1 • 41
REFLEXÃO
Só pagarei o que uso!
O síndico de um dos condomínios que prestamos serviços me ligou perguntan-
do se eu poderia comparecer naquela noite, em uma reunião que alguns mora-
dores estavam solicitando. Eu então me prontifiquei e no horário marcado me
desloquei até o condomínio.
Chegando lá me deparei com um grupo de aproximadamente 15 pessoas
além do síndico. O item principal da discussão eram as notificações que o sín-
dico havia enviado aos proprietários de apartamentos térreos que tinham plan-
tado mudas de árvores ao redor de seus apartamentos de modo a aumentarem
suas áreas privativas, reduzindo assim, a área comum do prédio. Suas justifica-
tivas eram a garantia da privacidade, pois, todas pessoas que passavam próxi-
mos de suas janelas acabavam olhando para dentro dos apartamentos.
Primeiramente ouvi toda situação e me preparei para dar meu parecer: Não
é permitido plantar essas mudas pois, alteram a fachada do prédio e ainda, está
invadindo áreas comuns. Para o condomínio vender, ou alugar essa área para
vocês é necessário a unanimidade de aprovação dos condôminos. Para que vo-
cês plantem as mudas em uma distância maior a permitida pelo regulamento,
é necessária a presença de dois terços dos condôminos na assembleia, pois sig-
nificará alteração da faixada.
Ao terminar meu parecer um dos moradores interessados me perguntou:
“Mas o que acontecerá comigo, se mesmo sem a aprovação eu plantar?”. Então
respondi que ele seria advertido e notificado a retirar as mudas e caso ele insis-
tisse, poderia responder a uma ação judicial obrigando-o a retirar as plantas,
além de ser punido com multas administrativas. Nesse momento, muito bra-
vo com minha resposta o condômino retrucou: “Mas isso é um absurdo: quem
paga seus honorários sou eu, e mesmo eu te pagando você pode me processar,
ou processar qualquer condômino? Eu posso pedir para tirar da minha taxa de
condomínio o valor referente aos seus honorários?”. Então, muito calmamente
respondi a ele que meu escritório havia sido contratado para defender os inte-
resses do condomínio e não interesses particulares e também expliquei, que as
despesas condominiais são rateadas entre todos os condôminos ele usando ou
não os serviços, exemplificando com o caso da piscina, em que todos os condô-
minos pagam as despesas relativas à piscina, usando-a ou não.
42 • capítulo 1
Comparei também, com o Estado, para qual pagamos impostos e que nos
pune quando praticamos algum tipo de infração. E reafirmei que no meu caos
em particular, eu estava trabalhando para ele, pois era o responsável por cuidar
da inadimplência e por representar o condomínio em todas as demandas judi-
ciais, ou seja, estava cuidando da fração ideal dele.
LEITURA
No retiro da figueira. Conto de Moacyr Scliar
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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capítulo 1 • 43
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noticias/2011/04/29/em-uma-decada-numero-de-moradias-aumenta-mais-que-o-dobro-que-o-
crescimento-da-populacao.htm>. Acessado em 10 de janeiro de 2015.
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____. Código Civil Interpretado. 3 ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
44 • capítulo 1
2
Assembleia Geral
O órgão deliberativo do condomínio edilício, ou em similares*, é a Assem-
bleia Geral, formada “por todos os consortes, que, em regra, decide pelo voto
da maioria (Ciência Jurídica, 61:89), apurada não pelo número de pessoas,
mas pelas quotas ideais, havendo hipóteses em que há necessidade de unani-
midade de votos.” (DINIZ, 2014, p. 276-277).
De acordo com Venosa (2013, p. 1.584), “Para efeito de comparecimento às
assembleias, a lei refere-se também aos compromissários compradores e ces-
sionários promitentes das unidades, que se equiparam aos proprietários (art.
1.334, §2o).”
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
46 • capítulo 2
2.1 Conceito de Assembleia Geral;
A Assembleia Geral é o Órgão Máximo do condomínio. Suas decisões são su-
premas e devem ser obedecidas por todos os condomínios, desde que a convo-
cação, o quórum e a divulgação da ata tenham ocorrido das formas corretas e
previstas na Lei e na Convenção.
A Lei prevê três tipos de Assembleias Gerais: a ordinária, a extraordinária e
a especial.
A Legislação também não prevê uma forma específica para se fazer a convo-
cação da Assembleia Geral de condomínio. De modo geral, cabe à convenção
prever a forma de convocação. O mais comum é fazer em forma de carta as-
sinada pelo síndico e entregue a todos os condôminos, contendo a pauta que
será discutida, a data e hora da primeira e da segunda convocação. Hoje, com a
evolução da informática utiliza-se também o email e as redes sociais para fazer
a divulgação da Assembleia. O importante é que se faça uma divulgação ampla,
capítulo 2 • 47
idônea e contemplando: data, horário da primeira e da segunda convocação e
ainda, a pauta que será discutida na Assembleia. Abaixo um exemplo de edital
de convocação:
• IPTU - Decisão sobre alteração: Conforme reuniões com a prefeitura, a solução para
correção dos valores do IPTU é a correção da Instituição do Condomínio, Quadro de
Áreas e Matrícula dos Imóveis. O escritório de documentação imobiliária José Mané or-
çou este trabalho em cerca de R$ 150,00 e virá à assembleia para explicar os detalhes
do trabalho a ser realizado. Será delibera do sobre a contratação ou não do serviço.
• Eleição novo Tesoureiro: O tesoureiro eleito na assembleia do dia 05/11/2013 pediu
renúncia do cargo. Precisamos agora de outra pessoa disposta a colaborar nesta área.
Responsabilidades: auxiliar na gestão financeira, aprovação de compras e assinatura
de cheques (juntamente com o síndico) além de atuar como subsíndico na au-
sência deste.
• Impostos da remuneração do síndico: A assembleia que deliberou sobre a remunera-
ção do síndico não explicita se o valor inclui ou não
• impostos (líquido ou bruto). Deliberaremos sobre como serão os próximos paga-
mentos.
• Cobrança de correspondência no boleto do solicitante: Atualmente os boletos de
taxa de condomínio e outros são entregues na portaria aos moradores e proprietários
que residem no BC e por correio aos que não residem. O valor desta correspondência
é pago por todos. A proposta é que tal valor seja pago por aqueles que optarem
por receber por correio e não via e-mail ou retirar na portaria.
• Uso da via lateral do bosque para acesso aos quiosques de carro: Para facilitar o
acesso aos quiosques está sendo proposta a liberação da via de grama que fica junto
ao muro lateral para que carros possam fazer CARGA E DESCARGA nos quiosques.
• Grupo de Revisão do Regulamento Interno: Pretendemos montar um grupo para dis-
cussão dos pontos do Regulamento Interno do condomínio e futura alteração.
48 • capítulo 2
• Definir data das próximas assembleias: Temos alguns assuntos que precisam ser
deliberados em assembleia com presença de 2/3 dos condôminos, como: “Reapro-
vação” de questões de infraestrutura (padrão do toldo, fechamento de sacada, cobertu-
ra de garagem, murta do apartamento e individualização da água e gás.
• Assuntos gerais
Vale salientar que todos podem participar da reunião, mas só podem votar os proprie-
tários adimplentes das unidades ou outra pessoa (inquilino, filho, esposa etc.) com pro-
curação assinada. Ficam cientes os ausentes, que não poderão se opor às deliberações
da Assembleia.
Outro critério tratado na Legislação pátria diz respeito a quem pode con-
vocar a Assembleia de condomínio. De acordo com o artigo n. 1.350 do Código
Civil, a assembleia poderá ser convocada pelo síndico, pelo subsíndico no caso
de renúncia ou falecimento do síndico, ou ainda, por um quarto do total de
condôminos (parágrafo primeiro do artigo n.1.350).
No parágrafo segundo do artigo 1.350 do CC, há a previsão que no caso da
Assembleia não se reunir, o juiz vai decidir a requerimento de qualquer con-
dômino. Isso significa, que caso não haja uma Assembleia para prestação de
contas, previsão orçamentária e eleições de síndico e subsíndico, qualquer con-
dômino poderá requerer uma decisão judicial sobre os assuntos.
capítulo 2 • 49
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos,
na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-
lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1 Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá
fazê- lo.
§ 2 Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condô-
mino.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos.
50 • capítulo 2
2.3 Características da Assembleia Geral.
O síndico, subsíndico, administradores e condôminos devem fazer de tudo
para que ocorra uma Assembleia produtiva e harmônica, onde prevaleça a ca-
maradagem, a sociabilidade, o urbanismo e a busca pelo bem comum.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por
um quarto dos condôminos.
capítulo 2 • 51
2.3.1.3 Assembleia Geral Especial
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos
a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade
imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão
tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
52 • capítulo 2
convenção do condomínio, que poderá indicar que as votações nas Assembleias
serão por unidade e não por fração ideal.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção
de constituição do condomínio.
capítulo 2 • 53
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
54 • capítulo 2
Quando as obras forem necessárias, mas não urgentes e com despesas ex-
cessivas, o síndico, ou qualquer condômino, em caso de omissão ou impedi-
mento do síndico, deverá chamar previamente, uma assembleia para deliberar
sobre o assunto (§2o do artigo n. 1.341 do CC). São exemplos de obras necessá-
rias não urgentes e que culminam em despesas excessivas: o surgimento de fis-
suras nas paredes da edificação, que não comprometam a estrutura do prédio,
a pintura desgastada da fachada etc.
Se com o passar do tempo, uma obra necessária não urgente, se tornar ur-
gente, o síndico poderá realiza-la devendo apenas, chamar uma assembleia
para dar ciência aos condôminos sobre a obra.
Para a realização de obras nas áreas comuns, como por exemplo, a cons-
trução de uma quadra de esportes, ou de um salão de festas, há a dependência
da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Não é permitido cons-
truções nas áreas comuns que possam prejudicar qualquer condômino utili-
zar sua unidade autônoma, ou ainda, a própria área comum (Art. 1.342 do CC).
Nesse caso é importante um quórum maior, pois o aumento da área construída
no condomínio poderá causar aumentos expressivos no valor do IPTU de cada
unidade autônoma.
capítulo 2 • 55
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício,
destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade
dos condôminos.
56 • capítulo 2
De acordo com a natureza da obra, sua realização depende ou não de autorização da
assembleia, e varia o quórum de deliberação.
As obras voluptuárias, destinadas ao mero embelezamento da edificação, só podem ser
realizadas pelo síndico se dois terços dos condôminos as aprovarem em assembleia.
As úteis que ampliam o uso das partes comuns dependem de aprovação pelo mesmo
quórum das voluptuárias. As demais obras úteis são aprovadas pela maioria dos con-
dôminos reunidos em assembleia.
Quando a obra, por fim, é necessária, sua realização independe de deliberação as-
semblear. Apenas enquanto não houver urgência o custo for excessivamente eleva-
do a assembleia poderá postergar sua realização para momento mais propício ao seu
custeio. Note-se, porém, neste último caso, que, vindo a obra a se tornar urgente por
qualquer circunstância, sua realização deixa de depender de qualquer deliberação da
assembleia.
Fonte: Coelho (2010, p. 160-161)
capítulo 2 • 57
equivocada do presidente da Assembleia pode levar o evento ao fracasso total.
Já o secretário, tem como funções registrar tudo que aconteceu na assem-
bleia, em especial, as deliberações, além é claro, de auxiliar o presidente na
condução da assembleia.
Algumas dúvidas recorrentes nas assembleias quanto a formação da mesa
são: a possibilidade do síndico, subsíndico ou candidatos serem presidentes ou
secretários, a possibilidade de uma pessoa que não seja condômina compor a
mesa e a possibilidade do membros da mesa poderem votar nas deliberações. A
resposta para essas questões é: depende da convenção, ou seja, cada convenção
vai tratar esses temas de uma forma. Caso não haja qualquer previsão na con-
venção sobre os temas, é possível a ocorrência de qualquer uma das situações
acima relacionadas, pois a Lei pátria não colocou nenhum tipo de restrição.
58 • capítulo 2
2.3.5 A Ata da Assembleia Geral
capítulo 2 • 59
haja extravio do livro de atas, é possível realizar uma reconstituição por meio dos re-
gistros. O livro de atas registra todos os acontecimentos importantes do condomínio,
formando, ao longo do tempo, sua história.
Em algumas situações poderá ser exigido o registro da ata referente à assembleia
que elegeu o síndico, por exemplo: para abertura de conta-corrente ou poupança, e na
venda de apartamento pelo condômino, o qual deverá apresentar, além da ata, carta de
quitação com a autenticação da assinatura [...].
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme
a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como
se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo
o costume do lugar;
60 • capítulo 2
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam
fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deterio-
rações naturais ao uso regular.
capítulo 2 • 61
§ 4º. Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do con-
domínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”.
Esta previsão legal foi bem recebida pelo mercado pois dava ao locatário, o direito
de atuar de forma bastante ativa na vida condominial, visando assim, manter a boa
administração do Condomínio e o controle dos gastos relativos às despesas ordinárias.
Ou seja, podia o locatário debater e deliberar sobre todas as questões condominiais
que não envolvessem despesas extraordinárias, até porque, como essas despesas cor-
rem por conta do locador (proprietário), conforme dispõe o artigo 22, inciso X da Lei
8245/91, não seria correto que o locatário pudesse deliberar sobre despesas que
seriam arcadas por outrem (no caso, o locador).
Entretanto, com a vigência do Código Civil de 2002 (Lei 10.406/02), a matéria relativa
a Condomínio Edilício passou a ser tratada pelos seus artigos 1331 a 1358 e por con-
seguinte, restou revogada a previsão do §4º do artigo 24 da Lei 4591/64.
Assim sendo, por falta de previsão legal, entendemos que o locatário não pode partici-
par na Assembléia Geral e nem deliberar sobre os temas da respectiva ordem do dia.
Cabe no entanto ressalvar que o locatário poderá participar e votar na Assembléia se
ele estiver portando uma procuração outorgada pelo proprietário-locador; nesse sen-
tido, estará o locatário participando da Assembléia não por conta de sua posição de
“inquilino”, mas como procurador do proprietário do imóvel.
Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da comissão de direito urbanísti-
co da OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, membro do
CONPRESP e professor da ESA-OABSP.
Fonte: http://www.oabsp.org.br/comissoes2010/direito-urbanistico/noticias/inquili-
no_votar.pdf/download
Assim, desde janeiro de 2003, data em que o Código Civil de 2002 pas-
sou a ter validade, o inquilino não pode mais votar em nenhuma matéria na
Assembleia Geral de Condomínio.
Quando por algum motivo, a Lei e a convenção de condomínio não forem res-
peitadas na sua convocação, ou nas suas deliberações, principalmente, em re-
lação aos quóruns, ou falta de previsão na ordem do dia, qualquer condômino
pode requerer judicialmente a anulação da Assembleia. Essas são também as
ideias de Pinto(2001, ps. 19-20):
62 • capítulo 2
A minoria vencida pode anular judicialmente as deliberações da Assembleia e, mesmo
um só Condômino pode assim proceder, quando a decisão estiver em desacordo com
a Convenção ou, a Assembleia ter sido reunida irregularmente em algum dos seus
aspectos. Exemplo: realizada sem observar as normas de sua convocação ou, entre
outros, quando deliberar assuntos não constantes da ordem do dia. As matérias fora
da ordem do dia podem ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por votação que
as aprovem.
Contra as deliberações errôneas de uma Assembleia admite-se recurso judicial, tendo
a Ata como uma das provas em Juízo. Baseada em fatos concretos, a Justiça tem dado
ganho de causa a muitas petições de anulação de Assembleias.
A Assembleia, mesmo decidindo por maioria, não tem poder discricionário que vá con-
tra a Convenção Condominial, as Leis em vigor ou prejudique o direito adquirido de um
ou mais Condômino.
capítulo 2 • 63
Recebido (fls. 316) e impugnado (fis. 317/323).
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Pretende a apelante tornar válida sua eleição como síndica do condomínio apelado pelo sim-
ples fato de ter decorrido"da livre vontade e deliberação da massa condominial, sem qualquer
prejuízo aos condôminos, até mesmo porque não foi objeto de qualquer impugnação".
Contudo, a validade dos atos jurídicos não depende somente da manifestação da von-
tade, mas também de regularidade da forma. A assembleia geral possui formalidades
previstas na Convenção Condominial de fls. 30/43, a qual deve ser rigorosamente ob-
servada, uma vez que o artigo 1.333do Código Civil expressamente lhe atribui obriga-
toriedade em face dos titulares de direito sobre as unidades, ou de quantos sobre elas
tenham posse ou detenção, e inclusive de terceiros, quando devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.
Neste sentido, a jurisprudência:
"CIVIL - CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO – SITUAÇÕES PARTICULARES – DESOBRI-
GAÇÃO IMPOSSIBILIDADE. "O condômino não pode valer-se,isoladamente, de situ-
ações particulares para abster-se do cumprimento das normas convencionadas para
todos, incluindo-se aí, as despesas condominiais'. CIVIL -CONDOMÍNIO - NATUREZA
JURÍDICA – ATO NORMATIVO INSTITUCIONAL - OBRIGATORIEDADE.
64 • capítulo 2
destituição. Não consta qualquer menção à eleição de novo síndico caso efetivamente
surgisse a vaga.
Ainda, o artigo 12º da Convenção (fis.33) estabelece que havendo vaga ou impedi-
mento definitivo do síndico, deverá o subsíndico convocar assembleia para eleição de
outro, qual não foi a medida adotada quando da renúncia daquele, pois, de imediato,
procedeu-se à votação de um novo administrador, na mesma assembléia, sem o conhe-
cimento dos condôminos ausentes.
Não bastasse a existência dos vícios acima apontados, restou eleito condômino em atra-
so com suas contribuições, conforme expressamente admitiu a própria apelante, em clara
afronta ao artigo 8 , § terceiro, da Convenção (fis. 32). E, se a apelante providenciou a
quitação de seus débitos, foi após eleita, o que não afasta a nulidade de sua eleição.
Assim, outra não poderia ser a melhor decisão, a não ser a declaração de nulidade da elei-
ção da apelante para o cargo de síndica, como acertadamente o fez o douto magistrado a
quo.
É o que vem decidindo este Egrégio Tribunal de Justiça, conforme se verifica:
"Apelação cível - Ação de nulidade de assembleia de condomínio - Sentença de proce-
dência para anular a eleição do síndico e a deliberação da assembléia que lhe delegou
poderes para escolher o Conselho Consultivo -Preliminares afastadas - Apelado con-
dômino tem legitimidade para discutir em Juízo questões sobre as ilegalidades existen-
tes na administração – Inadimplência não o impede de acionar o Judiciário para solu-
cionar eventual litígio - Legitimidade passiva do apelante notória, pois a ele foi imputada
a escolha do novo quadro administrativo em desrespeito à Convenção Condominial .''
capítulo 2 • 65
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Elcio Trujillo
(TJ-SP - APL: 9191750312006826 SP 9191750-31.2006.8.26.0000, Relator: Elcio
Trujillo, Data de Julgamento: 31/08/2011, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Pu-
blicação: 05/09/2011)
Fonte: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20406151/
apelacao-apl-9191750312006826-sp-9191750-3120068260000/
inteiro-teor-104950807
66 • capítulo 2
do cachorro fazer barulho e “ser feliz”, do outro lado, formou-se o grupo pró
sossego e direito ao descanso. Ninguém lembrava mais que o assunto era pres-
tação de contas, todos começaram a falar ao mesmo tempo e sem ouvir os argu-
mentos alheios. Novamente, ficou claro a necessidade que o ser humano tem
de falar e não a preocupação em resolver o problema.
O tema da discussão virou então sobre a possibilidade de se ter ou não ani-
mais no condomínio: Alguns argumentavam que o Regimento Interno proibia
e que portanto, aquele cachorro e os demais animais estava ali de forma irregu-
lar, outras falavam que a lei permitia e que o Regimento estava desatualizado,
mas ninguém pedia minha opinião jurídica sobre o tema (vamos falar de ani-
mais no condomínio no capítulo 3).
Quando olhei para o presidente da mesa ele estava desolado e não sabia
como agir. Discretamente falei com ele que era necessário recuperar a ordem
e dizer que tal assunto deveria ser discutido no item assuntos gerais e não na
prestação de contas. Depois de quase 10 minutos de muita desordem e muitas
trocas de ofensas, pois as pessoas no meio do caos aproveitam para resolverem
todas suas diferenças, o presidente conseguiu então, recuperar a ordem e ga-
rantir o silêncio. Foi nesse momento então que o morador que havia começado
a discussão levantou e falou: “Está bom então! Já que é permitido ter animais
no condomínio, no próximo final de semana vou para meu sítio, vou trazer um
casal de gansos e vou criá-los na sacada. Aí sim vocês vão ver o que é barulho”.
Nesse momento eu olhei para os lados, com uma baita de uma vontade de
rir pela situação e pela criatividade do condômino. Todos estavam incrédulos,
mas antes que a discussão voltasse ao caos dei uma piscada para o presidente
que entendeu o recado e logo já disse: “Tudo bem, mas vamos falar sobre os
gansos apenas nos assuntos gerais!”. E conseguiu voltar à prestação de contas,
onde foi dada a palavra novamente ao síndico para prosseguir.
O mais curioso é que no momento dos assuntos gerais, a maioria das pes-
soas envolvidas nas discussões sobre os animais já haviam ido embora, e os
remanescentes não quiseram discutir o assunto, pelo tardar das horas.
capítulo 2 • 67
ATIVIDADES
01. Quais os tipos de Assembleias de Condomínio que existem?
02. Caso alguns condôminos queiram vender parte da área comum do condomínio, qual
deve ser o quórum para aprovar isso?
REFLEXÃO
O Ganso da sacada
Um dos grandes problemas das Assembleias de Condomínios é conseguir fazer com que
as pessoas respeitem a pauta divulgada no Edital de Convocação. Se o presidente da mesa
não tiver uma postura firme e ao mesmo tempo muito educada, não conseguirá fazer uma
Assembleia que renda e que alcance seu fim.
É comum por exemplo, a discussão ser sobre eleição de Conselho Fiscal e alguém le-
vantar problemas relacionados à piscina ou à funcionários. Nesse momento, o presidente da
mesa deve chamar a autoridade para si e solicitar que as pessoas respeitem a ordem do dia.
Em uma Assembleia Extraordinária de Condomínio, em um dos nossos clientes, no meio
da prestação de contas, quando a síndica falou sobre os gastos para manutenção da pisci-
na, um morador levantou um problema que estavam tendo com um cachorro que ficava na
sacada de um apartamento em frente à piscina. Segundo o morador, ele era morador do
apartamento de baixo do apartamento onde ficava o cachorro, e quando alguém ia para pis-
cina, o cachorro do apartamento de cima ficava extremamente estressado e latia sem parar,
correndo de um lado para o outro.
O grande problema, segundo ele, é que isso acontecia principalmente nos finais de se-
mana, pois, eram os períodos em que a piscina era mais frequentada e era o momento que
ele tinha para descansar. Isso bastou para gerar a maior polêmica: o grupo se dividiu, de um
lado formou-se o grupo pro direitos do cachorro fazer barulho e “ser feliz”, do outro lado, for-
68 • capítulo 2
mou-se o grupo pró sossego e direito ao descanso. Ninguém lembrava mais que o assunto
era prestação de contas, todos começaram a falar ao mesmo tempo e sem ouvir os argu-
mentos alheios. Novamente, ficou claro a necessidade que o ser humano tem de falar e não
a preocupação em resolver o problema.
O tema da discussão virou então sobre a possibilidade de se ter ou não animais no
condomínio: Alguns argumentavam que o Regimento Interno proibia e que portanto, aquele
cachorro e os demais animais estava ali de forma irregular, outras falavam que a lei permitia
e que o Regimento estava desatualizado, mas ninguém pedia minha opinião jurídica sobre o
tema (vamos falar de animais no condomínio no capítulo 3).
Quando olhei para o presidente da mesa ele estava desolado e não sabia como agir.
Discretamente falei com ele que era necessário recuperar a ordem e dizer que tal assunto
deveria ser discutido no item assuntos gerais e não na prestação de contas. Depois de quase
10 minutos de muita desordem e muitas trocas de ofensas, pois as pessoas no meio do caos
aproveitam para resolverem todas suas diferenças, o presidente conseguiu então, recuperar
a ordem e garantir o silêncio. Foi nesse momento então que o morador que havia começado
a discussão levantou e falou: “Está bom então! Já que é permitido ter animais no condomínio,
no próximo final de semana vou para meu sítio, vou trazer um casal de gansos e vou criá-los
na sacada. Aí sim vocês vão ver o que é barulho”.
Nesse momento eu olhei para os lados, com uma baita de uma vontade de rir pela situa-
ção e pela criatividade do condômino. Todos estavam incrédulos, mas antes que a discussão
voltasse ao caos dei uma piscada para o presidente que entendeu o recado e logo já disse:
“Tudo bem, mas vamos falar sobre os gansos apenas nos assuntos gerais!”. E conseguiu
voltar à prestação de contas, onde foi dada a palavra novamente ao síndico para prosseguir.
O mais curioso é que no momento dos assuntos gerais, a maioria das pessoas envolvidas
nas discussões sobre os animais já haviam ido embora, e os remanescentes não quiseram
discutir o assunto, pelo tardar das horas.
LEITURA
Texto Complementar - Assembleia é fundamental - Viviane Marques
Fonte: http://www.condominioetc.com.br/42/condominio3.shtml
capítulo 2 • 69
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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1998.
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70 • capítulo 2
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noticias/2011/04/29/em-uma-decada-numero-de-moradias-aumenta-mais-que-o-dobro-que-o-
crescimento-da-populacao.htm>. Acessado em 10 de janeiro de 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. (Coleção direito civil; v. 5). 14ª ed. São Paulo:
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____. Código Civil Interpretado. 3 ª Ed. São Paulo: Atlas, 2013.
capítulo 2 • 71
72 • capítulo 2
3
O Administrador do
Condomínio
No presente capítulo vamos abordar sobre o perfil do administrador do con-
domínio, bem como, quem está habilitado a ser síndico de um condomínio
edilício.
A administração de condomínios é realizada basicamente por três entes: a
assembleia, o síndico e o conselho fiscal, ou conselho consultivo.
A seção II do Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), do Código Civil de
2002, trata da Administração do Condomínio através dos artigos n. 1.347 ao
n.1356. Os artigos n. 1.350 ao n.1.355 já foram analisados na seção referente à
Assembleia de condomínios. O artigo n. 1.356 será analisado quando falarmos
sobre o conselho fiscal.
A administração do condomínio é feita por um síndico, que conforme a pró-
pria Lei trouxe, no artigo n.1.347 do CC, não precisa ser necessariamente um
condômino.
Aquelas Convenções de Condomínios, anteriores ao Código Civil de 2002
e que tenham clausulas que restringem o cargo de síndico a apenas condômi-
nos devem ser revistas e atualizadas. Mesmo que essa revisão não ocorra, essas
cláusulas não tem mais validade, pois as Convenções não podem contrariar a
Lei.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
74 • capítulo 3
3.1 O Mandato do Síndico
O artigo n. 1.347 disciplinou também, o prazo do mandado do síndico e a pos-
sibilidade de reeleição. O mandato não pode ser superior a dois anos. Isso sig-
nifica que aquelas Convenções que estipulam mandados superiores a isso de-
vem ser revistas, mas, aquelas que possuem prazos inferiores a dois anos são
válidas, pois, a Lei deixou claro que o prazo máximo são dois anos, mas não diz
qual é o prazo mínimo.
Fica explícito também, a possibilidade de reeleição, pois a Lei fala que o
mandato pode ser renovado, não existindo qualquer tipo de limitação na quan-
tidade de renovações. Novamente, caso alguma Convenção tenha Cláusulas
que proíbem, ou ainda, que limitem a reeleição, essas cláusulas não são mais
válidas.
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para
administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
capítulo 3 • 75
Os interesses de cada grupo serão mais atendidos, quanto mais membros
desse grupo participarem de forma direta ou indireta da gestão de condomí-
nio. Direta, quando assume algum cargo oficial, como por exemplo, síndico,
subsíndico, tesoureiro ou conselheiro fiscal. Indireto, quando participa de co-
missões instituídas no condomínio para auxiliar o síndico, ou ainda, ajudando
os administradores apontando problemas e trazendo soluções.
Sobre a importância da participação de todos na gestão do condomínio,
Shwartz (2014, p. 17) diz:
O condomínio é extensão do nosso lar, uma pequena célula da sociedade, onde temos
direitos e deveres e ocupamos um espaço, quer sejamos atuantes, quer não. O tama-
nho do nosso espaço será determinado por nossa participação. A omissão permite
que outras pessoas ocupem esse espaço, fortalecendo-se com ele e muitas vezes se
impondo em detrimento de muitos que ficaram à margem, excluídos totalmente do pro-
cesso decisório. A pequena participação constatada nas assembleias, cujo número em
média não ultrapassa 15% dos moradores dos condomínios, possibilita que ocorram
arbitrariedades.
Como já diz o ditado popular, “aqueles que não gostam de política serão
governados pelos que gostam”.
A falta de participação da maioria dos condôminos faz com que eles não en-
tendam como funciona a gestão de um condomínio. Geralmente, eles exigem
benfeitorias, melhorias, boa manutenção, bons funcionários, mas sem enten-
der que tudo isso custa caro. Querem que suas necessidades sejam atendidas,
mas não querem pagar por isso. Esquecem que qualquer gasto que o condomí-
nio tenha, deve ser custeado pelos próprios condôminos e que o nível de con-
forto e de serviços será diretamente proporcional ao valor da taxa condominial.
É claro que uma boa gestão vai ser responsável pela maximização dos recur-
sos, ou seja, o síndico que é bom administrador vai conseguir fazer mais pelo
condomínio, com menos recursos. O contrário também é verdadeiro, o síndi-
co negligente, que não planeja, ou seja, que não tem as competências de ges-
tão, poderá causar sérios problemas ao condomínio, principalmente de ordem
financeira.
Em pesquisa realizada por Shwartz (2014, os. 18-19), sobre as principais ir-
regularidades encontradas nos condomínios analisados, os resultados foram:
76 • capítulo 3
• Valor do condomínio maior que do aluguel;
• Ausência nos balancetes do pagamento de impostos, como INSS, FGTS,
PIS, Imposto de Renda na fonte;
• Realização de obras que alteraram a estrutura do prédio e com valores dis-
pendiosos, sem aprovação em assembleia;
• Atraso de até seis meses na entrega dos balancetes;
• Demora na distribuição das atas das assembleias gerais;
• Pagamento em atraso de despesas com água, luz e impostos;
• Diferenças entre os valores arrecadados e os efetivamente pagos, em algu-
mas despesas extraordinárias;
• Falta de clareza na descrição das despesas, não permitindo identificar os
tipos de serviços executados;
• Cheques emitidos sem que houvesse nota fiscal para comprovar a despesa;
• Despesas superfaturadas em diversos itens, como: materiais para piscina
e limpeza, recarga de extintores, obras de pintura etc.;
• Falta de previsão orçamentária.
capítulo 3 • 77
Cada condomínio tem suas características próprias e por isso, poderá de-
pender de competências e características específicas para que a gestão aten-
da a suas necessidades. No entanto, de modo geral apresentaremos algumas
competências que julgamos ser apropriadas para uma gestão efetiva em um
condomínio:
78 • capítulo 3
O síndico tem que saber gerir os funcionários e prestadores
de serviços do condomínio. Deve aplicar os mais modernos
GESTÃO DE conhecimentos da área de gestão de pessoas, de modo a
PESSOAS garantir a qualidade de vida, a satisfação no trabalho, a pro-
dutividade e o bem estar de todos que de alguma forma
prestam serviços ao condomínio.
capítulo 3 • 79
O síndico precisa se relacionar bem com todos os steake-
holders envolvidos com o condomínio. Deve ser uma pes-
soa carismática e aberta ao diálogo em relação a qualquer
SOCIABILIDADE problema, além de cordial e educada. Veja abaixo decisão
judicial que condenou condomínio ao pagamento de danos
morais, pelo fato do síndico não ter essa competência.
80 • capítulo 3
O síndico precisa saber trabalhar em equipe e ainda, ser
capaz de montar uma equipe para auxiliá-lo na gestão do
condomínio, trazendo parceiros para auxiliá-lo na adminis-
tração de modo geral (Administradora de Condomínios), no
TRABALHO EM andamento das tarefas diárias do condomínio (Zelador) e
EQUIPE nas questões jurídicas, principalmente no que diz respeito
à aplicação de multas, cobrança da inadimplência e deman-
das trabalhistas (Assessoria Jurídica para Condomínios).
Como diz a sabedoria popular: “Na Terra, somos anjos de
uma asa só e para alçarmos voo temos que nos abraçar”.
capítulo 3 • 81
FORMA A ASSEGURAR-LHE UM REFRIGÉRIO PELAS OFENSAS QUE EXPERI-
MENTOU E PENALIZAR O OFENSOR PELO SEU DESPREZO PARA COM OS DI-
REITOS ALHEIOS E PARA COM AS PRÓPRIAS OBRIGAÇÕES. 3- RECURSO DE
APELAÇÃO PROVIDO. 3. RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO ADESIVO
DESPROVIDO.
ACÓRDÃO
Acordam os Desembargadores da PRIMEIRA TURMA CÍVEL do Tribunal de Justiça
do Distrito Federal e dos Territórios, ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS – Relator,A-
NA CANTARINO – Revisora e FLAVIO ROSTIROLA – Vogal, sob a presidência do
Desembargador FLAVIO ROSTIROLA, em CONHECER. NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO DA RÉ. DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. UNÂNIME, de
acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília-DF, 11 de julho de 2007.
Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Relator
RELATÓRIO
Adoto como relatório aquele constante da r. sentença de fls. 213/216, in verbis
“AROLDO MARKS propôs ação de indenização por danos morais contra o CON-
DOMÍNIO MANSÕES COLORADO, alegando que desde 31/08/1999 é cessioná-
rio de direito possessório concernente ao imóvel situado no condomínio. Que, em
14/1/2000, o Condomínio encaminhou correspondência aos condôminos, cujo teor
lhe feriu a honra e a imagem, pois o classificou de invasor de lotes e “picareta”, além
de outros termos depreciativos e agressivos. Requereu a condenação do réu ao paga-
mento de indenização pelo dano moral, no valor de R$ 489.600,00 (quatrocentos e
oitenta e nove mil e seiscentos reais), além da verba de sucumbência.
O réu, citado, ofereceu contestação às fls. 32/105, alegando a preliminar de ilegitimi-
dade passiva, ao argumento de que os fatos narrados na inicial foram praticados pelo
síndico em nome próprio, e não como representante do condomínio. Quanto ao mérito,
sustentou, em síntese, o seguinte: a) que o réu se recusou a fornecer os documentos
comprobatórios da posse exercida em imóvel situado no condomínio; b) o inadimple-
mento do réu ensejou a ação de cobrança das obrigações condominiais; c) o réu é
condômino que não cumpre as regras instituídas pelo condomínio, além de causar da-
nos ao patrimônio comum, e dirigir ofensas e ameaças ao síndico; f) a culpa pelo fato
danoso é exclusiva da vítima, ou, quando não, é concorrente; g) o valor da indenização
é despropositado e caracteriza tentativa de enriquecimento indevido.
82 • capítulo 3
Requereu a improcedência do pedido inicial e a condenação do autor à verba de su-
cumbência.
Em réplica, o autor afastou a preliminar argüida, ao argumento de que o documento de
fls. 18/20 foi veiculado em nome do condomínio. Sustentou que é legítimo possuidor
de imóvel situado no condomínio, e que o valor da indenização se relaciona com a
extensão do dano, tendo em vista que a correspondência foi entregue para centenas
de condôminos. Reiterou o pedido inicial (fls. 110/115).
Em sede própria, o réu impugnou o benefício da justiça gratuita concedido ao réu. A
impugnação, no entanto, não foi acolhida e o benefício da gratuidade de justiça foi
mantido (fls. 118/119).
Designada audiência de conciliação e, frustrada a tentativa de composição civil, defe-
riu-se a prova testemunhal requerida, bem como a prova emprestada de outro proces-
so (Fl. 124). E á fl. 132 foi indeferido o pedido de prova pericial no imóvel.
A prova emprestada está consubstanciada nos documentos juntados às fls. 135/143.
Em audiência de instrução e julgamento, colhido o depoimento pessoal do autor, fo-
ram ouvidas as seguintes testemunhas: Eduardo Augusto Faria da Silva Cavalheiros e
Daniel Neves Pinto (158/161).
O autor apresentou alegações finais às fls. 172/181, argumentando que as provas
testemunhal e documental produzidas comprovam o ato danoso praticado pelo síndico
e o dano que experimentou. Reiterou o pedido inicial.
O Condomínio, por sua vez, alegou que não pode ser responsabilizado por danos
decorrentes de intrigas pessoais, envolvendo o autor e o síndico. Que os depoimentos
de fls. 137 a 141 corroboram a alegação de culpa exclusiva ou concorrente da vítima
(fls. 184/186).
Em face do julgamento de processo na Primeira Vara Cível desta Circunscrição Judici-
ária, afastou-se, em definitivo, eventual conexão de causas (fls. 187 e 193).
O autor sustentou que os documentos juntados pelo réu, às fls. 172/181, são re-
ferentes a fatos ocorridos após a propositura desta ação, os quais não excluem a
responsabilidade do condomínio neste processo. Requereu o prosseguimento do feito
(fls. 210/211).”
O MM. Juiz a quo julgou parcialmente procedente o pedido para: “condenar Condo-
mínio Mansões Colorado a pagar a Aroldo Marks, pelo dano moral reclamado, o valor
de R$. 4.000,00 (quatro mil reais)”. Condenou, ainda, o réu ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da con-
denação.
capítulo 3 • 83
Irresignado, apela o autor (fls. 220/231), pretendendo a majoração do quantum fixado
a título de dano moral.
Contra-razões às fls. 236/240, onde o apelado alega que a ação de indenização não
se presta a promover o enriquecimento sem causa do demandante.
O réu interpôs de recurso adesivo interposto às fls. 242/247, onde pugna pela reforma
da r. sentença, rechaçando a ocorrência de dano moral.
Contra-razões ao recurso adesivo às fls. 252/260, nas quais o recorrido sustenta o
acerto da r. sentença nesse ponto.
É o relatório.
VOTOS
O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS – Relator
Analiso, primeiramente, o recurso do réu.
Não merece prosperar seu inconformismo.
O apelante insiste em afirmar que o autor teria contribuído para o desenrolar dos fatos,
hasteando a tese de culpa exclusiva do mesmo que, a seu ver, teria deixado de obser-
var as normas da Convenção, quer deixando de fornecer documentos comprobatórios
da posse sobre o imóvel, quer inadimplindo com as obrigações condominiais, além da
causar danos ao patrimônio comum e dirigir ofensas e ameaças ao síndico.
Aduz que o MM. Juiz sentenciante não poderia condená-lo ao pagamento de indeniza-
ção por dano moral, eis que o autor fora considerado culpado na APC nº 2464-8, não
podendo agora ser vítima nesta demanda.
Restou percucientemente provado nos autos que o nome do autor foi mencionado
no comunicado de fls. 18/20, expedido pelo Condomínio réu e assinado pelo síndico,
estando ali inseridas expressões que, à toda evidência, atentam contra a imagem do
autor, referindo-se ao mesmo como ‘invasor” e “picareta”, além de atribuir-lhe a respon-
sabilidade por fatos que o documento chama de “artimanhas”.
Não há, com esteio nos elementos coligidos, como elidir a responsabilidade do réu de
reparar os danos de ordem moral causados, pela só demonstração da existência do
documento em questão, amplamente divulgado no seio do condomínio e que, de forma
abusiva e vexatória, imputou ao autor a pecha de “picareta” e “invasor”. E, ainda, sem
respaldo em Convenção ou qualquer outra norma Condominial, impediu sua entrada no
Condomínio sob a alegação de estar o mesmo inadimplente.
Insta observar que a atuação do Condomínio, por meio de seu representante, é restrita
aos ditames estatutários e às decisões assembleares.
84 • capítulo 3
Noutras palavras, o Condomínio não agiu dentro da escala de poderes e deveres pre-
vistos em Convenção, enquadrando-se seu ato fora da esfera da legalidade
O dano moral é aquele que fere o íntimo de uma pessoa, atingindo-lhe o sentimento,
o decoro, a honra, ou seja, a dor psicológica sentida pelo indivíduo, denegrindo-lhe o
nome e a imagem.
Diante do caso sub judice, o autor se viu envolto em situação constrangedora e doloro-
sa. A responsabilidade haveria de se desvanecer caso se provasse a culpa exclusiva do
autor. No caso, é mais que óbvio que ele em nada contribuiu para o ocorrido.
Efetivamente demonstrada, pois, a existência do dano sofrido.
A relação de causalidade, outrossim, resta devidamente comprovada: os constrangi-
mentos sofridos, à toda evidência, decorrem diretamente da ampla divulgação do do-
cumento acostado às fls. 18/20, que evidencia o caráter abusivo e ofensivo do réu.
A alegação do apelante quanto à existência de decisões conflitantes sobre o mesmo
fato não prospera. Primeiro, diferem as partes, uma vez que nos autos do processo n.
2000.06.1.0002464-8 estão envolvidas pessoas físicas (Marcos Maia e Aroldo Marks),
ao passo que no presente feito, insurge-se o autor contra ato que atribui ao Condomí-
nio Rural Mansões Colorado. Segundo, não há que se falar em identidade, eis que o
fato que originou o presente feito refere-se à divulgação do comunicado acostado às
fls. 18/20, não tendo sido a questão apreciada nos autos do processo mencionado.
Sem razão, pois, o réu/apelante.
Passo à análise do recurso do autor, que pretende a majoração do quantum fixado à
título de danos morais.
A indenização, segundo a orientação pretoriana, deve ser fixada levando-se em consi-
deração o significado do dano sofrido bem como a capacidade econômico-financeira
do responsável, a fim de que se precavenha e não volte a reincidir na conduta ilícita.
In casu, a expressão pecuniária da compensação conferida ao autor pelos danos mo-
rais que experimentara fora fixada na quantia de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) que,
com efeito, não guarda consonância com tais parâmetros, tampouco com os princípios
da proporcionalidade e da razoabilidade, afastando-se dos objetivos nucleares da repa-
ração, que é conferir um lenitivo ao ofendido de forma a assegurar-lhe compensação
pelas ofensas que experimentou, penalizando o ofensor pelo seu desprezo para com os
direitos alheios e para com as próprias obrigações.
capítulo 3 • 85
Assim, a indenização a título de danos morais deve ser majorada e mensurada no equi-
valente à importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais), como forma de assegurar ao
ofendido uma compensação pecuniária compatível com as ofensas que experimentou
contra seu nome, credibilidade e decoro, atentando-se para a forma como restou di-
vulgado o documento de fls. 18/20 e as expressões ali contidas, efetivado de forma
ilegítima e abusiva, em desconformidade com o legalmente exigido.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso do réu e dou provimento ao recurso do
autor para o fim de majorar a compensação conferida a título de danos morais, que fixo
em R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantidos, quanto ao mais, os termos da r. sentença.
É como voto.
A Senhora Desembargadora ANA CANTARINO – Revisora
Trata-se de indenização por danos morais sob o argumento de que o Condomínio/réu,
por seu síndico, remeteu a todos os condôminos correspondência, onde atribuía ao
autor a pecha de “picareta” e “invasor”.
Sobreveio sentença condenando o réu ao pagamento de indenização no valor de R$
4.000,00, além de honorários de 10% sobre o débito.
O autor recorreu pretendendo a majoração do valor arbitrado, enquanto que o réu, ade-
sivamente, pretende a reforma da sentença, julgando improcedente o pedido.
Quanto ao recurso adesivo, não prospera a alegação de que os fatos ocorreram por
culpa do autor, pois, mesmo existindo um desentendimento constante entre o autor e
a pessoa do síndico, não tinha este, na qualidade de representante do Condomínio, o
direito de extrapolar em suas funções e mandar correspondência para todos os condô-
minos, se referindo ao autor em termos pejorativos.
Quanto a existência de outra ação de indenização onde o síndico e o autor são partes,
nenhuma relevância tem para o presente caso, pois são partes diferentes e os fatos
que deram origem àquele pedido são diversos.
Quanto ao recurso de apelação interposto pelo autor, nota-se que a correspondência
ofensiva foi adredemente distribuída a todos os condôminos, com o fim prescípuo de
atingir o autor, onde foram utilizadas expressões injuriosas.
A honra subjetiva do autor foi atingida de maneira irreversível, ficando à mercê do julga-
mento de toda uma coletividade, pelo que, o quantum arbitrado se mostra módico para
o caso que se apresenta.
Ao se arbitrar o quantum indenizatório o juiz deve levar em conta o caso específico e a
repercussão do fato, que ocorreu por vontade deliberada de seu mentor, representante
do Condomínio, atingindo a dignidade do autor.
86 • capítulo 3
Assim, CONHEÇO DOS RECURSOS. NEGO PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO
E DOU PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR para majorar a verba indenizatória
para R$10.000,00, mantendo-se o ônus da sucumbência.
É como voto.
O Senhor Desembargador FLAVIO ROSTIROLA – Vogal
Com o Relator.
DECISÃO
CONHECIDO. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ. DEU-SE PRO-
VIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. UNÂNIME.
(TJ-DF - APL: 6584020008070006 DF 0000658-40.2000.807.0006, Relator: AR-
NOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 11/07/2007, 1ª Turma Cível,
Data de Publicação: 11/09/2007, DJU Pág. 112 Seção: 3)
Fonte: http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6644585/apelacao-ci-vel-apl-
6584020008070006-df-0000658-4020008070006/inteiro-teor-102084201
• Comandante: É aquele que acha que tudo pode resolver e que a solução es-
tará sempre a partir de suas ideias, ou seja, entende que ele deve ter sempre o co-
mando da situação. Vantagens: Por agir sozinho, tende a ser rápido nas soluções,
não protela a solução nem gosta de deixar para depois, mesmo quando a reper-
cussão pode ser negativa em alguma de suas decisões. Desvantagens: Por enten-
der que sua autonomia é plena, não consulta os demais gestores do condomínio,
do subsíndico ao conselho, e tende algumas vezes a tomar decisões que não con-
tam com a maioria das opiniões (às vezes, para não ter suas ideias contrariadas).
capítulo 3 • 87
• Consultor: aquele que está sempre consultado ao máximo possível todas
as pessoas para tomar uma decisão, das mais simples (novas plantas, a cor da
caixa de correspondência etc.) às mais complexas (taxas extras, necessidade
de uma nova pintura e novas obras etc.). Vantagens: Busca a maior participa-
ção de todos os moradores e proprietários para que haja uma maior harmonia
nas decisões e uma menor possibilidade de atrito, buscando a convivência e a
transparência de suas ações. Desvantagens: A percepção de consultar sempre
todos (ou quase) pode atrapalhar nas ações que demandam rapidez e resultado
imediato e, ao ouvir muitas opiniões, acaba por mudar de ideia ao longo das
consultas, pois procura agradar ao máximo possível, preocupando, às vezes,
mais do que o necessário sobre o seu estilo de gestão.
• Gerentão: Entende o condomínio como uma organização empresarial em
que o resultado final do maior lucro ou vantagem deve ser observado, sem por
isso esquecer da qualidade do trabalho (adepto, muitas vezes, da tão repetida
ideia “custo-benefício”). Vantagens: É inovador e empreendedor por definição
e dificilmente resta passivo em relação à situações incômodas, tendendo a to-
mar decisões com mais facilidade (muitas vezes em parceria com o subsíndico
ou ouvindo o conselho). Desvantagens: Se o condomínio é visto como uma em-
presa, a relação custo-benefício tende a estar mais focada na questão custo, no
lado da despesa e com isto, pode adotar algumas práticas centralizadoras na
gestão do condomínio.
• Realizador: Busca estar sempre presente e acompanhando todas as ativi-
dades do condomínio, do trabalho na portaria à manutenção da piscina ou no
recolhimento do lixo, por exemplo, no intuito de alterar para melhor os proces-
sos e inovar na gestão, com foco quase permanente em melhorias. Vantagens:
Tem iniciativas próprias e está sempre próximo de tudo no condomínio, que-
rendo verificar todos os passos em vários detalhes para ter sempre uma expli-
cação ou sugestão de resposta à uma demanda ou problema. Desvantagens: Ao
tentar tudo acompanhar nos detalhes pode perder-se na visão estratégica ou de
médio-longo prazo do condomínio, pois estas tendem a apresentar resultados
menos imediatistas, menos perceptíveis no dia a dia.
• Ocupado: Quase nunca tem tempo para dedicar-se diretamente às ques-
tões do condomínio, e busca permanentemente apoio do subsíndico, do zelador
ou da administradora do condomínio, transferindo-lhes muitas responsabili-
dades. Vantagens: Não é centralizador e pensa sempre em delegar atribuições,
não se importando em trabalhar em equipe. Desvantagens: Ao delegar várias
88 • capítulo 3
responsabilidades também não se preocupa muito com o resultado final, mas
apenas a delegação da responsabilidade para, algumas vezes, eximir-se dela e,
portanto, tende a realizar uma administração fraca ou imperceptível (“fale com
o zelador”...).
• O legalista: Pauta sempre sua conduta naquilo que é “legal” ou “ilegal”,
e tende a sempre responder com base na convenção ou no regimento interno,
preocupado em não ser entendido como alguém que busca vantagem pesso-
al na gestão do condomínio. Vantagens: Os condôminos tendem a confiar na
gestão diante do insistente discurso da legalidade em todas as ações, conta-
giando inclusive os funcionários. Desvantagens: Tende a ter uma menor ini-
ciativa na administração do dia a dia e a ser algumas vezes inflexível utilizando
as regras condominiais para punir, aplicar multas ou enviar notificações etc.,
Diminuindo um pouco a sociabilidade interna.
• O inocente: Geralmente eleito por falta de opção ou por rodízio entre os
proprietários ou moradores, tem sempre pronta a desculpa de que está ali por
obrigação. Vantagens: Poucos são os pontos fortes, na verdade, mas podemos
destacar a necessidade que encontrar em delegar atividades e não ser centra-
lizador nas decisões. Desvantagens: Tem tendência a não tomar iniciativas e
protelar decisões, pois não está ali por vontade própria e parece estar sempre
querendo demonstrar com suas atitudes a vontade de se ver livre de todas as
responsabilidades.
capítulo 3 • 89
• Convocar as assembleias gerais, seguindo o que estabelece a Convenção;
• Executar a deliberação das assembleias;
• Distribuir cópias das atas, comunicando a todos os condôminos as deli-
berações das assembleias;
• Manter atualizado o cadastro de condôminos e de moradores;
• Providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembleia para
aprovação;
• Realizar todos os controles contábeis;
• Executar e enviar com antecedência as quotas condominiais ordinárias e
extraordinárias aprovadas por assembleia geral;
• Auxiliar o síndico na contratação dos seguros de edificação ou conjunto
de edificações;
• Pagar as despesas do condomínio, quando autorizadas, e desde que haja
fundos suficientes na conta-corrente;
• Administrar os funcionários, disciplinando, suspendendo, admitindo e
demitindo, dentro da legalidade, junto aos órgãos competentes, com a elabo-
ração de guias de INSS, FGTS, PIS, IR. Elaborar folha de pagamento, férias e
rescisões;
• Comprar todos os materiais necessários ao condomínio;
• Contratar serviços de empresas conservadoras;
• Providenciar o funcionamento dos aparelhos e serviços comuns;
• Prestar serviços jurídicos de assessoria nas cobranças da inadimplência,
ou quando, o condomínio estiver envolvido como réu ou como autor;
• Manter sempre atualizados os relatórios e toda a documentação, devendo
sempre, prestar contas ao síndico, quando for solicitado;
Esse ainda é o tipo mais comum de síndico nos condomínios, trata-se do con-
dômino que assume a função de síndico através de uma eleição e com mandato
de até dois anos, podendo ser reeleito.
Antigamente, era comum a escolha de pessoas aposentadas para o cargo de
síndico, por se acreditar que essas pessoas tinham mais tempo livre para corre-
rem atrás das coisas relativas ao condomínio.
Com o crescimento das demandas dos próprios condomínios, que se tor-
naram maiores, mais complexos e com muito mais itens a serem gerenciados,
90 • capítulo 3
notou-se a necessidade de pessoas não simplesmente com tempo livre, mas
principalmente, com competências para gerir, para se relacionar, para lidar
com conflitos e com capacidade de resolver problemas.
As principais vantagens de se ter um síndico condômino são:
capítulo 3 • 91
3.5.1.1 Remuneração do Síndico Condômino
O síndico profissional é uma pessoa que em geral não reside no prédio e é paga para
exercer a função de síndico, podendo ou não contar com o auxílio de uma empresa
administradora. Possui geralmente noções de contabilidade, legislações trabalhista e
tributária relacionadas ao condomínio, aplicações financeiras, retorno de investimento
e manutenção predial.
92 • capítulo 3
• Mais profissionalismo nas decisões;
• Mais experiência para lidar com condôminos difíceis;
• Mais experiência na resolução dos problemas do condomínio.
capítulo 3 • 93
As principais vantagens desse tipo de síndico para o condomínio são:
94 • capítulo 3
A Lei permite à assembleia, nomear outra pessoa, no lugar do síndico, com
poderes de representação (§ 1º do art. n. 1.348). É possível também, a contrata-
ção de terceiros para auxiliar o síndico na administração do condomínio. Nesse
caso pode o síndico transferir algumas atribuições a esse terceiro, desde que
quatro critérios sejam atendidos (§ 2º do art. n. 1.348):
capítulo 3 • 95
Em Higienópolis e Perdizes, na cidade de São Paulo, um grupo de Síndico
elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho da função. São
elas:
96 • capítulo 3
Percebe-se que as responsabilidades dos síndicos são complexas e que
realmente é necessário haver profissionalismo para dar conta de todas as
demandas.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três mem-
bros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar
parecer sobre as contas do síndico.
capítulo 3 • 97
É comum encontrarmos nas Convenções de Condomínios a previsão de su-
plentes do conselho fiscal. São pessoas que deverão atuar no caso de renuncia
de algum membro, ou impedimento por algum motivo. O número de suplentes
também depende da convenção e seu mandato geralmente coincide com o dos
membros oficiais.
A Lei também não restringe a ocupação do cargo apenas a condôminos,
portanto, qualquer pessoa pode ser membro do conselho fiscal, inclusive in-
quilinos e demais moradores.
3.8 Subsíndico
Algumas Convenções estabelecem a figura do subsíndico que poderá fazer a
gestão em conjunto com o síndico, a chamada gestão a quatro mãos, ou, será
apenas uma figura que substituirá o síndico nos momentos de sua ausência.
Não há previsão legal em relação a existência do subsíndico, mas é aconselhá-
vel até para descentralizar um pouco o poder do síndico.
3.9 Tesoureiro
A Lei também não prevê a existência do tesoureiro, mas algumas convenções
determinam a ocupação desse cargo. Ele é o responsável pela gestão financeira
do condomínio. É ele que aprovará as compras e gastos do síndico. Será respon-
sável por assinar os cheques junto com o síndico, ou ainda aprovar pagamen-
tos, direto no sítio do banco.
ATIVIDADES
01. Quais as vantagens e desvantagens de se ter um síndico condômino?
98 • capítulo 3
05. Quais as funções do conselho fiscal em um condomínio?
REFLEXÃO
Casos de Condomínio: Deixa por minha conta que eu resolvo
Em um dos condomínios que prestamos assessoria jurídica um sr. Ficou com síndico
durante sete anos. Era uma pessoa muito difícil de relacionar, com pouca sociabilidade, muito
impulsivo, não sabia seguir regras e com perfil “realizador”. Nas Assembleias de condomínio
ele tinha uma postura agressiva, confusa e sempre com o discurso: “deixa por minha conta
que eu resolvo.”.
Esse Sr. gostava muito de fazer obras e durante sua gestão promoveu várias construções
no condomínio e várias reformas, no entanto, todas elas sem o devido quórum para aprovar.
Construiu inclusive, um salão de festas, sem projeto de engenharia civil e sem nenhum tipo
de aprovação dos órgãos públicos responsáveis.
Embora o condomínio tivesse subsíndico e conselho fiscal, pela própria postura do sín-
dico, eles não eram atuantes e por isso, o síndico acabou agindo da forma que achava ser a
melhor, sem nenhum limite. O conselho nunca analisava as pastas e portanto nenhuma conta
era de fato fiscalizada.
O grande problema era que ninguém queria ser síndico, pois não era um condomínio
fácil de administrar. Existiam problemas de relacionamento, pois parte dos moradores eram
idosos, partes estudantes universitários e parte casais com crianças pequenas. Isso causava
uma grande confusão, pois os idosos se achavam donos do lugar por morar ali há muito
tempo e queriam as coisas do jeito deles. Por outro lado, os universitários estavam em fase
de festas, amigos e por isso faziam muito barulho em horários inoportunos. E as crianças nas
férias faziam muita bagunça, o que também incomodava os idosos. Embora o síndico tivesse
vários defeitos, ele conseguia manter a disciplina no condomínio e isso era ponto positivo
para ele, quando precisavam eleger outro síndico, ou seja, nunca aparecia opositor e ele
ainda era considerado disciplinador.
Depois de seis anos no poder uma Sra. assumiu o cargo de subsíndica e começou a ser
atuante, o que incentivou o conselho fiscal eleito a também ser atuante. Foi nesse momento
que começaram a levantar uma série de problemas que o condomínio tinha e ninguém sabia:
capítulo 3 • 99
• Baixa de taxas condominiais sem o dinheiro entrar na conta do condomínio;
• Não recolhimento do INSS durante todo período que o atual síndico estava no poder (seis
anos);
• Superfaturamento das obras: não existiam notas fiscais que comprovavam os gastos dis-
pensados com compra de materiais e mão de obra. As pastas possuíam uma série de recibos
assinados pelo próprio síndico;
• Pasta sem a análise dos membros do conselho fiscal;
• E várias outras irregularidades.
Foi nesse momento que meu escritório foi contratado para prestar consultoria para re-
solução dos problemas. Para próxima Assembleia Ordinária, ou seja, momento em que o sín-
dico completasse sete anos de gestão preparamos uma série de questionamentos sobre as
irregularidades. E no caso dele colocar o cargo a disposição como sempre fazia, a subsíndica
iria dizer que assumiria o cargo e uma das conselheiras se disponibilizaria a ser a subsíndica.
E foi assim que aconteceu, quando ele começou a ser questionado, se colocou numa
postura agressiva e falou para a Assembleia que caso alguém não estivesse satisfeito com o
trabalho dele, o cargo estava à disposição. Foi nesse momento que as duas senhoras entra-
ram em ação e se tornaram síndica e subsíndica.
Quando terminamos a apuração dos sete anos de mandato, identificamos uma dívida de
250 mil reais com o INSS e um prejuízo total para o condomínio de R$450 mil reais.
Depois disso, a pedido da nova administração, ingressamos com uma ação de prestação
de contas contra o ex síndico, que ainda está correndo nos tribunais.
Em dois anos de mandato, a nova síndica, juntamente com a subsíndica, pois atuam em
conjunto, conseguiram colocar a casa em ordem. Reduziram consideravelmente a inadim-
plência, reduziram gastos, negociaram as dívidas e veem cumprindo com todas as obrigações
do condomínio e zelando pelo bem estar de todos.
LEITURA
As Qualidades Necessárias Para Ser Síndico - Daphnis Citti de Lauro
Fonte: https://ocondominio.wordpress.com/2011/02/28/as-qualidades-necessarias-para-
ser-um-sindico/
100 • capítulo 3
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. CONSTITUIÇÃO (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado,
1998.
____. LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e
as incorporações. Brasília,1964.
___. Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia,
2002.
CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro:
Campus, 2000.
DE LAURO, Daphnis Citti. As qualidades necessárias para ser síndico, 2011. Disponível em:
https://ocondominio.wordpress.com/2011/02/28/as-qualidades-necessarias-para-ser-um-sindico/.
Acessado em 10 de janeiro de 2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 19ª ed. São Paulo: Saraiva,
2013.
FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez
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MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições
Brasileiras, 2001.
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores.
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária.Rio de janeiro: Forense, 2011.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
capítulo 3 • 101
102 • capítulo 3
4
Condôminos,
Inquilinos e
Moradores
Os condôminos, os moradores, os inquilinos e os funcionários, que veremos
no próximo capítulo, completam os principais agentes que fazem parte do dia
a dia de um condomínio. Cada um tem sua importância e sua característica
própria.
Conforme já comentamos em capítulos anteriores, o condômino é o pro-
prietário da unidade autônoma, sendo equivalente, o cessionário ou o promis-
sor comprador.
O inquilino é aquele que tem a posse do imóvel pagando para o proprietário
um determinado valor periódico, geralmente mensal para usufruir do imóvel.
O morador é aquele que reside na unidade autônoma, podendo ser o pró-
prio condômino, o inquilino, ou alguém autorizado pelo condômino a habitar
no imóvel.
Nesse capítulo abordaremos: o conceito de condôminos, suas característi-
cas, direitos e deveres; o conceito de inquilino e de moradores, as penalidades
aplicadas aos condôminos e o direito de ter animais de estimação.
OBJETIVOS
No final do capítulo você deverá ser capaz de:
104 • capítulo 4
4.1 Condôminos
De acordo com o dicionário Michaeles, o significado de condômino é copro-
prietário, sócio de um condomínio. O condômino é proprietário exclusivo de
sua unidade autônoma (lembrando que é possível a unidade autônoma ter
mais de um proprietário) e coproprietário das áreas comuns do condomínio.
O condômino é o detentor da propriedade do imóvel (unidade autônoma
e fração ideal), mas também aquele que é usufrutuário, nu-proprietário,
fiduciário, compromissário comprador, promitente cessionário e também
aquele que detenha outra forma de direito sobre as unidades de um edifício,
como no caso do inquilino, quando possui procuração dos anteriores para
representa-los (VENOSA, 2013).
Assim, o condômino é aquele que tem, ou venha a ter, a propriedade de um
imóvel ou tem total gozo de seu uso, dele podendo inclusive, obter receita, os
frutos, no caso do usufrutuário, que poderá alugar o imóvel que detém como
usufruto (DINIZ, 2014).
O condômino não pode ser confundido com os moradores de modo geral e
com os inquilinos. É importante essa diferenciação, pois alguns direitos e obri-
gações cabem exclusivamente ao condômino.
capítulo 4 • 105
Tem tendência a achar que as despesas estão elevadas, os
serviços não são realmente necessários e a taxa de condomí-
nio poderia ser menor do que a atualmente cobrada e parecem
estar sempre insatisfeitos. São aqueles condôminos que tem
forte tendência em se posicionar contrário, independente de
qual seja a decisão tomada. É sempre do contra. Vantagens: Ao
DESCONFIADO sempre questionar, pode induzir um outro condômino a oferecer
uma ideia ou solução diferente, embora este não seja nem de
perto seu objetivo. Desvantagens: Pouco contribui com a gestão
do condomínio e pode, se incisivo nos argumentos, inibir a boa
gestão do síndico, a apresentação de iniciativas e até mesmo a
participação dos demais condôminos nas assembleias.
106 • capítulo 4
Raramente participa das assembleias, raramente questiona
ou até mesmo se interessa por algum assunto e tende a pa-
gar rigorosamente em dia as taxas de condomínio. Vantagens:
Não participa de discussões polêmicas e faz parte da previsão
DESINTERESSADO regular de caixa do condomínio, pois paga sempre pontual-
mente. Desvantagens: Não vai às assembleias e em decisões
que demandam um quórum maior, dificilmente terá seu voto
(favorável ou não) contabilizado.
capítulo 4 • 107
4.1.2.1 Direitos dos Condôminos
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua
propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes
as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a
outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato cons-
titutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
108 • capítulo 4
Por fim, o último direito previsto no artigo n. 1.335 do CC, através de seu
inciso III, é o de participar e votar nas deliberações das assembleias gerais, no
entanto, desde que esteja em dia com suas obrigações condominiais. Sobre o
assunto são os ensinamentos de Rizzardo (2014, p. 122):
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á,
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possui-
dores.
capítulo 4 • 109
4.1.2.2 Deveres dos Condôminos
110 • capítulo 4
Isso significa que, a dívida referente a taxas condominiais, sejam ordinárias ou
extraordinárias, pertencem a unidade e não ao condômino em si. Quando a proprie-
dade é transferida, o adquirente passa a ser responsável também por todas as dívidas
que o condômino anterior possuía referente a unidade autônoma adquirida.
capítulo 4 • 111
(STJ - REsp: 1124178 , Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de
Publicação: DJe 14/04/2010)
Fonte: http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/9174543/peticao-de-recurso-espe-
cial-resp-1124178
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unida-
des autônomas.
112 • capítulo 4
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.
capítulo 4 • 113
Insatisfeito com o entendimento, o condomínio interpôs no STJ um recurso especial,
alegando violação ao mesmo artigo 1.336 do CC/02. O condomínio argumenta que
não pode haver limitação dos juros moratórios de 1% ao mês, a partir da vigência do
CC/02, nos casos em que a convenção de condomínio expressamente prevê percen-
tual maior: “Os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de
1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles”.
Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, a tese apresentada pelo condo-
mínio é legítima. Segundo informações contidas nos autos, a convenção acordada pela
assembleia do Jardim Botânico VI estabeleceu a incidência de juros moratórios de
0,3% ao dia, após o trigésimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de inadim-
plemento das taxas condominiais.
“A despeito disso, o acórdão recorrido concluiu que, na vigência do Código Civil/02,
devem ser aplicados os juros previstos no artigo 1.336. Todavia, infere-se da leitura do
referido artigo que devem ser aplicados os juros moratórios expressamente conven-
cionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e apenas quando não há essa previsão,
deve-se limitar os juros de mora a 1% ao mês”, afirmou a relatora.
Desse modo, a ministra entendeu que, mesmo após a entrada em vigor do CC/02, é
legal fixar, na convenção de condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês, para
os casos de inadimplemento das taxas condominiais. A posição da relatora foi acompa-
nhada pelos demais ministros da Terceira Turma.
Fonte: http://stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.tex-
to=99315
O inciso II do artigo n.1.336 diz que o condômino não pode realizar obras
que comprometam a segurança da edificação. Esse também é o ensinamento
de Venosa (2013, p. 1.569):
114 • capítulo 4
O inciso III do artigo n. 1.336 diz que o condômino não pode alterar a forma e
a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Muitas vezes as pessoas em
um condomínio têm dificuldades para identificar o que é fachada, principalmente
quando o condômino quer fazer alguma alteração dentro de sua sacada. No entan-
to, qualquer alteração no interior da sacada que seja visível pelas pessoas que não
estão no interior da unidade autônoma, é considerada alteração de fachada.
capítulo 4 • 115
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação nº 0019375-08.2005.8.26.0100,
da Comarca São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANA LÚCIA, é
apelado RODRIGO FARIA MORI.
ACORDAM, em 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de confor-
midade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação do Exmos. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI
(Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E EGIDIO GIACOIA.
São Paulo, 30 de abril de 2013
João Pazine Neto
RELATOR
Assinatura Eletronica
Apelação Nº 0019375-08.2005.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelante: Condomínio Edifício Ana Lúcia
Apelado: Rodrigo Faria Mori
Juíza sentenciante: Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto
Voto nº 6132
Apelação. Ação Demolitória. Condômino que erigiu churrasqueira, pia, cobertura e aumen-
tou muro em área de sua unidade. Prova produzida nos autos que indica a alteração da
“volumetria” da fachada. Réu que não comprovou terem sido as mencionadas obras apro-
vadas pela Assembleia e pelos órgãos públicos competentes. Procedimento do condômino
que contraria preceito legal. Inteligência do inciso II do artigo 1.336 do CC. Sentença de
improcedência reformada. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação tirada de ação Demolitória, contra a r. sentença de fls. 309/312, cujo
relatório adoto, que julgou improcedente a ação e condenou o Autor ao pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios em 15% do valor da causa.
Apela o Autor para alegar, em síntese, que o Apelado realizou obras em sua unidade, sem
o conhecimento do síndico, e por pessoa não habilitada, sem nenhum preparo técnico, que
construiu um muro de três metros de altura entre o apartamento do Apelado e o aparta-
mento vizinho, apenas com tijolo e cimento, ou seja, sem qualquer estrutura tais como vigas
de aço ou outro material qualquer adequado, para dar um mínimo de segurança à constru-
ção, que se situa na laje superior do prédio de 17 andares, submetida a ventos fortíssimos,
pois o edifício situa-se no topo de um morro, que podem derrubar a construção ou parte
dela sobre os transeuntes abaixo, com consequências até fatais (sic).
116 • capítulo 4
Afirma que o Apelado sequer se preocupou em avaliar a repercussão de tais cons-
truções na estrutura geral do prédio, que certamente passou a suportar maior peso
justamente na laje de cobertura do edifício de 17 andares, muito mais do que o previsto
em sua planta e projetos originais. Aduz que a perícia técnica constatou as construções
irregulares e que houve alteração de sua fachada. Assevera que a r. sentença de fl.
309 vai contra o laudo pericial. Informa que a lei existe para proteção da coletividade e
não de um condômino, cujo direito está condicionado ao interesse da maioria. Requer
a redução do percentual fixado a título de honorários advocatícios. Formula preques-
tionamento.
Recurso recebido e processado em seus regulares efeitos (fl. 336). Preparo anotado
às fls. 334/335. Contrarrazões às fls. 339/347, com pedido de condenação do Ape-
lante em litigância de má-fé e majoração dos honorários advocatícios.
Conforme designação da Presidência da Seção de Direito Privado, publicada no DJE
de 01.06.12 (fls. 12), c.c. a Portaria 04/2012 da mesma Presidência, estes autos fo-
ram redistribuídos a este Relator.
É o relatório.
Ressalvado o convencimento da n. Magistrada sentenciante, o presente recurso mere-
ce prosperar em parte.
O Apelante se insurge contra a edificação de cobertura, pia, churrasqueira com chami-
né e acréscimo no muro, realizados pelo Réu de forma indevida e sem autorização do
Síndico ou Assembleia, com consequente alteração da fachada.
Do Código Civil temos, in verbis: “Art. 1.335. São direitos do condômino: I usar, fruir e
livremente dispor das suas unidades; Art. 1.336. São deveres do condômino: II - não
realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma
e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes”.
O que se verificou no caso em análise foi a construção, pelo Apelado, de uma churras-
queira com chaminé, uma pia, uma cobertura e o acréscimo em um muro já existente,
erigidos nos limites de sua unidade. Inicialmente, afirma que a churrasqueira se encon-
trava no piso inferior e, para não sobrecarregar o peso do edifício, instalou uma escada
caracol de alumínio e transferiu a churrasqueira e a pia para a parte superior, em cima
do seu quarto e ao lado da parede construída (fl. 51), conforme fotos dos autos.
capítulo 4 • 117
Embora a área em que realizou essas obras seja dele exclusiva, ocorreu interferência
na “volumetria” da fachada do edifício, como ressaltou o Perito judicial, à fl. 187: “As
construções citadas estão dentro dos limites de propriedade do Réu, porém afetam a
volumetria das fachadas, ou seja, afetam o projeto das fachadas, o visual que foi proje-
tado na fachada”.
É sabido que a alteração da fachada depende de prévia autorização dos demais condô-
minos, pois altera a propriedade como um todo, em seu conjunto arquitetônico. Não se
pode proceder na vida em condomínio como se procede em relação a um bem exclusivo.
Outras pessoas devem ser ouvidas, com eventual busca do Poder Judiciário no caso de
uma negativa que extrapole os limites das determinações condominiais, mas nunca se
valendo do expediente de antes realizar a alteração para depois forçar sua manutenção.
No magistério dos eminentes J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE GONDO (“Con-
domínio em Edifícios”, RT, 4ª ed., 1987, pp. 209-0019375-08.2005.8.26.0100210):
“As normas de boa vizinhança que condicionam o uso das unidades autônomas do edi-
fício, bem como as partes e coisas de uso comum, de modo a não causar dano ou incô-
modo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso
das mesmas por parte de todos, são, em princípio aquelas estabelecidas pela legislação
comum, para regular o direito de vizinhança (arts. 554 e ss. do CC), complementadas
pelas disposições especiais da Lei 4.591, objeto de nossos comentários. Todavia, quan-
do se trata de condomínio em edificações, as normas de vizinhança são específicas e
bem mais rigorosas, embora a contiguidade das unidades privativas imponha, por outro
lado, umas tantas transigências e tolerâncias. Há evidentemente, restrição bem maior
na convivência em um edifício de apartamentos do que em casas isoladas.”
É da jurisprudência, em caso análogo:
“Civil e processual. Ampliação de cobertura em edifício. Ocupação de área comum. Irre-
gularidade da obra. Reflexos sobre o projeto arquitetônico original e outros apontados
pelo Tribunal a quo.
Formado o condomínio por áreas comuns e de uso privativo, o todo por ele representa-
do faz jus à proteção contra iniciativa autônoma de cada condômino de alterar, para ob-
ter vantagem individual, o status quo do prédio. Recurso especial não conhecido” (REsp
169.875/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, julgado em
22/03/2001, DJ 11/06/2001, p. 223);
Não cabe ao Judiciário, muito menos ao seu auxiliar, no caso o perito, tecer conside-
rações sobre a conveniência deste ou daquele proceder pelo condomínio. Ao Juízo
compete a análise da legalidade da situação em litígio e, no caso, a resposta é negativa.
118 • capítulo 4
Além desses aspectos, infere-se dos autos que o Réu, em nenhum momento, compro-
vou ter autorização do condomínio para erigir tais obras, tampouco dos órgãos públicos
responsáveis, necessárias para tal fim. Não apresentou alvará para construção, proje-
to elaborado por profissional competente, entre outros, de modo a aferir se realmente
tais acréscimos não comprometeriam a estrutura física do prédio em questão, diante do
acréscimo evidente de peso sobre a laje do edifício, que para tanto não foi projetada, com
o que, se pode concluir, como também informou o perito que: “a obra é irregular” (fl. 189).
Mais à frente ressaltou o Perito Judicial, em resposta aos quesitos 7 do Autor e 5 do
Réu: “Em tese, toda e qualquer construção que não tenha sido aprovada e calculada em
projeto podem comprometer a estrutura do edifício” (fls. 188 e 191).
Como acima mencionado, embora as obras tenham sido erigidas dentro da unidade do Réu,
o interesse particular não deve se sobrepor ao interesse da coletividade, uma vez que não foi
por ele comprovado que o prédio suportaria o peso extra, sem comprometer sua estrutura.
Era do Réu a prova de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do Autor, nos
termos do disposto no artigo 333, II, do Código de Processo Civil, no que não se mos-
trou diligente. "Ao réu incumbe a prova da existência de fato impeditivo, modificativo
ou extintivo do direito do autor, ou seja, o fato que, a despeito da existência do fato
constitutivo, tem, no plano do direito material, o poder de impedir, modificar ou extinguir
o direito do autor [...]. Se o réu não provar suficientemente o fato extintivo, modificativo
ou impeditivo, perde a demanda. Não existe, no processo civil, o princípio geral do in
dúbio pro reo. No processo civil, in dúbio, perde a demanda quem deveria provar e não
conseguiu" (Vicente Greco Filho, Direito Processual Civil Brasileiro, vol. II, p.204).
Cumpre ressaltar, por fim, que o Regulamento Interno de fls. 53/59, em seu capítulo II,
esclarece que: É PROIBIDO , cláusula 1ª: “Modificar as disposições das pareces de sua
unidade, bem como aumento de área ou ainda modificar a forma ou aspecto externo
e interno do Edifício, sem a prévia autorização da Assembleia Geral dos Condôminos,
devendo constar em ata esta autorização, ficando os infratores sujeitos ao que pres-
creve Lei específica e de ainda indenizarem para o Condomínio, qualquer aumento nos
Serviços Públicos Essenciais, decorrentes deste aumento de área e/ou melhorias. No
que concerne a piscina da cobertura, o Sr. Síndico e Conselho deverão ficar atentos ao
consumo, sendo que se for verificado excesso de consumo, será feita uma medição,
comprometendo-se o Condômino ao pagamento” (fls. 54/55).
O prejuízo para a massa condominial ainda mais se configura, diante da irregularidade
da obra diante do Poder Público, o que pode levar à imposição de multas, uma vez que
a obra realizada implicou em aumento de área como acima enunciado.
capítulo 4 • 119
Não cabe aqui tecer considerações sobre a construção de outros dois cômodos tidos
também por irregulares, uma vez que não foi objeto de discussão nestes autos. Sequer
fizeram parte do pedido, com o que, qualquer irresignação a respeito só poderá ser
dirimida por meio de ação própria.
Deve ocorrer, portanto, a determinação para desfazimento das obras empreendidas
pelo Apelado, consistente na construção de cobertura, pia, churrasqueira, e retorno do
muro ao tamanho original, com consequente recomposição ao estado anterior, para o
que se entende como razoável o estabelecimento do prazo de trinta dias, sob pena de
multa diária de R$ 200,00 que incidirá pelo prazo de até trinta dias subsequentes, sem
prejuízo de que seja a readequação realizada pelo Autor, às custas do Réu. Fica inverti-
da a sucumbência, como honorários ora estabelecidos em R$ 2.000,00, nos termos do
artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso.
João Pazine Neto
Relator
(TJ-SP - APL: 00193750820058260100 SP 0019375-08.2005.8.26.0100,
Relator: João Pazine Neto, Data de Julgamento: 30/04/2013, 3ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 30/04/2013)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes.
120 • capítulo 4
Sobre o desvio de destinação, Rizzardo (2014, p. 127) analisa a questão:
capítulo 4 • 121
eles são os responsáveis por seu custeio (art. n. 1.340). Veja o que nos ensina
Diniz (2014, p. 265): “Pelo art. 1.340 do Código Civil, as despesas alusivas a par-
tes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, como, p.
ex., loja, escadaria, antena coletiva, instalação de TV a cabo ou hall de elevador
privativo, incubem a quem delas se servir”.
Ao proprietário do terraço de cobertura (CC, art. 1.331, §5⁰), por ser usuário exclusivo,
incumbirá o pagamento das despesas de sua conservação, de modo que não haja dano
(p. ex., infiltração de água) às unidades imobiliárias inferiores (CC, art. 1.334), garantin-
do sua segurança. Deverá, ainda, reparar, às suas expensas, eventuais infiltrações de
água que causar ao pavimento inferior, pois não poderá onerar o condomínio. Sobrevin-
do qualquer dano, o lesado poderá exigir pagamento de indenização. Se o terraço de
cobertura for propriedade comum, os encargos com sua conservação serão pagos pelo
condomínio, partilhando-os entre todos os condôminos.
4.2 O Inquilino
O inquilino é aquele que tem a posse do imóvel pagando para o proprietário
um determinado valor periódico, geralmente mensal, para usufruir do imóvel.
Os direitos dos inquilinos são os previstos no contrato de locação e na Lei,
podendo usar o bem, incluindo suas áreas comuns.
122 • capítulo 4
A Lei n. 8.245/1991 alterada pela Lei n. 12.744/2012, conhecida como Lei do
Inquilinato, disciplina os direitos e obrigações dos inquilinos
Ao inquilino cabe a obrigação de obedecer à convenção de condomínios e
ao regulamento interno.
O pagamento da taxa condominial, perante o condomínio é de responsa-
bilidade do condômino. Por isso, ele sempre vai se figurar no polo passivo das
ações de cobranças, mesmo que a taxa seja emitida no nome do inquilino. No
entanto, caso esteja previsto no contrato de locação, que a responsabilidade
pelo pagamento da taxa condominial ordinária, é do inquilino, o condômino
poderá promover ação de regresso para receber taxas que foi cobrado e eram de
responsabilidade do inquilino.
capítulo 4 • 123
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. , da comarca de São
José (2ª Vara Cível), em que é apelante Condomínio Edifício Dom Guilherme, e apelada
Lyggia Santos da Silva:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por conhecer do recurso e dar-lhe
provimento para, nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, julgar procedente a demanda
para condenar a apelada ao pagamento das despesas condominiais referentes aos
meses de abril/2003 a março/2004, acrescidas de multa de 2%, juros de mora na
proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, os dois últimos a partir do
vencimento das cotas em atraso. Honorários advocatícios fixados em 15% sobre o
valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. Custas legais.
RELATÓRIO
Condomínio Edifício Dom Guilherme ajuizou ação de cobrança em desfavor de Lygia
Santos da Silva, objetivando receber o pagamento de taxas condominiais em atraso,
referente ao imóvel de sua propriedade, situado no Condomínio Edifício Dom Guilher-
me, no valor de R$3.248,60 (três mil, duzentos e quarenta e oito reais e sessenta
centavos). Requereu a procedência do pedido para condenar a ré ao pagamento do
valor devido, acrescido das taxas que se vencerem no curso do processo, despesas
processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (fls. 1/6).
Citada, a ré apresentou contestação. Alegou não haver referência na petição inicial
aos meses em atraso que estão sendo cobrados. Afirmou que, embora tenha adquirido
o imóvel, não logrou êxito, até o momento, em ingressar na posse do bem, eis que o
apartamento estava locado para terceira pessoa, que não vem honrando seus com-
promissos, ao deixar de pagar aluguel e taxas de condomínio. Em preliminar, argüiu a
incompetência do juízo para a causa e a inépcia da inicial. Requereu a denunciação da
lide aos atuais ocupantes do imóvel (locatários). No mérito, impugnou os documentos
juntados pelo autor e alegou cerceamento de defesa. No tocante aos juros e corre-
ção monetária, afirmou ser necessária a alteração do índice de correção pelo IGP e
a aplicação de juros simples, no patamar de 1% ao mês. Em relação aos honorários
advocatícios, sustentou já ter o autor incluído 20% sobre o valor devido a título de taxas
condominiais. Pleiteou o acolhimento das preliminares, com a extinção do processo
sem julgamento do mérito ou, caso prospere a ação, sejam os juros e correção mone-
tária adequados ao exposto na defesa (fls. 30/39).
O autor manifestou-se sobre a contestação (fls. 58/64).
O magistrado acolheu a impugnação ao valor da causa proposta pela ré, ordenando a
sua redução, com a retirada dos 20% de verba honorária (fls. 65/66).
124 • capítulo 4
Não havendo mais provas a produzir, sobreveio sentença aos autos. O MM. Juiz de
Direito, Dr. Sergio Ramos, reconheceu a carência de ação por ilegitimidade de parte
e julgou extinto o processo, nos termos do art. 267, VI, do CPC. Condenou o autor ao
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 200% sobre
o valor da causa (fls. 81/84).
Após embargos de declaração opostos pelo autor (fls. 89/90), o magistrado corrigiu
erro material da sentença, passando a constar no dispositivo a condenação em hono-
rários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor da causa (fl. 92).
O autor interpôs recurso de apelação. Afirmou que a apelada é a legítima proprietá-
ria do imóvel, tendo o dever de honrar com as obrigações condominais. Requereu o
provimento do recurso para reformar a sentença, decidindo pela legitimidade passiva
da apelada e, em conseqüência, julgar procedentes os pedidos iniciais para condenar
a ré ao pagamento das cotas condominiais em atraso, bem como daquelas que se
vencerem no curso do processo, acrescido de despesas processuais e honorários ad-
vocatícios de 20% sobre o valor devido, atualizados até a data do efetivo pagamento
(fls. 96/101).
O prazo para contra-razões transcorreu in albis .
VOTO
A discussão nos presentes autos gira em torno da responsabilidade pelo pagamento
das despesas de condomínio de imóvel locado para terceiro.
Não obstante o fato de existir contrato de locação e encontrarem-se os locatários
residindo no imóvel - os quais não vêm pagando as taxas de condomínio -, de acordo
com as disposições legais, a responsabilidade pelo pagamento das referidas taxas é da
proprietária. A obrigação aqui é propter rem .
Neste sentido:
[...] 3. O encargo decorrente do condomínio, porque se trata de obrigação propter rem,
é de responsabilidade do proprietário do bem em cujo nome está registrado o imóvel.
(Apelação cível n. , de São José, rel. Juiz Jânio Machado, j. em 16.11.2007)
A relação estabelecida no contrato de locação só abrange o locador e o locatário.
Desta forma, as despesas condominiais devem ser cobradas do proprietário, pois é ele
quem possui efetiva ligação com o condomínio.
Não se trata, aqui, de casos em que existe contrato de compromisso de compra e ven-
da, nos quais a responsabilidade do promitente-vendedor passa ao promitente-com-
prador, não obstante o fato de permanecer o nome daquele como proprietário do bem
no registro do imóvel até a quitação.
capítulo 4 • 125
A situação é diferente. A apelada é a proprietária, pois seu nome consta como tal
no registro de imóveis. Não está usufruindo do bem, tendo em vista a existência de
contrato de locação anterior à compra do apartamento. Entretanto, como dito, é a real
proprietária. E é sua a responsabilidade pelo pagamento ora reclamado.
Não se olvide de que a proprietária tem direito de regresso contra o locatário que dei-
xou de efetuar o pagamento devido.
Sendo assim, reconheço a legitimidade da apelada, atual proprietária do imóvel sobre
o qual recai a cobrança das taxas de condomínio, para figurar no pólo passivo da pre-
sente ação de cobrança.
Nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, presentes nos autos os elementos necessários
para o julgamento da lide, passo a decidir o mérito.
Em preliminar de contestação, a ora apelada afirma a incompetência do juízo para
processar e julgar a causa, cabendo ao magistrado declinar da competência para o
Juizado Especial Cível.
Razão não lhe assiste.
A competência do Juizado Especial Cível é relativa, conforme firmado pela doutrina e
pela jurisprudência. Assim, em casos como o presente, é facultado ao autor optar pelo
ajuizamento da ação perante a Justiça Comum ou o Juizado Especial Cível.
A Lei n. 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais), em seu art. 3º, II, determina:
Art. 3º. O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julga-
mento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
[...] II - as enumeradas no art. 2755, inciso II, doCódigo de Processo Civill; [...]
O art. 2755, II, e, doCódigo de Processo Civill estabelece:
Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:
[...]
II - nas causas, qualquer que seja o valor:
[...]
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio; [...]
Conforme exposto, tratando-se de competência relativa, a parte poderá optar pelo ajui-
zamento da demanda perante o Juízo comum. Ao magistrado não é dado o poder de
declinar de ofício, nos termos da Súmula 33 do STJ: "a incompetência relativa não
pode ser declarada de ofício" .
Se a parte optou por abrir mão das prerrogativas conferidas pelo Juizado Especial, sua
vontade deve prevalecer.
Este é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
126 • capítulo 4
COMPETÊNCIA. JUIZADO ESPECIAL. OPÇÃO DO AUTOR. O ajuizamento da ação
perante o Juizado Especial é uma opção do autor. Precedentes da Quarta Turma. Re-
curso especial conhecido e provido para restabelecer a competência do Juízo de Di-
reito da 5ª Vara Cível da Comarca de Curitiba (REsp 222.004/PR, rel. Min. Barros
Monteiro, ,j. 21.03.2000)
PROCESSO CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS. COMPETÊNCIA. OPÇÃO DO AUTOR. LEI
N. 9.099/95, ART. 3º. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. I - Ainda que de forma
não satisfatória, certo é que o legislador ensejou ao autor a opção pelo procedimento a
adotar. Neste sentido, não só a melhor doutrina que tem tratado do tema, mas também
a conclusão n. 5 da "Comissão Nacional" de especialistas encarregada de interpretar
os pontos polêmicos da Lei dos Juizados Especiais logo após a sua edição. II - Outra,
aliás, não tem sido a orientação da Quarta Turma, firmada em diversos precedentes
(REsp 242483/SC, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 15.02.2000)
No mesmo sentido, leiam-se os julgados desta Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO DE SEGU-
RO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PROPOSITURA DA DEMANDA NO JUÍZO COMUM.
DECLINAÇÃO DE COMPETÊNCIA EX OFFICIO, REMETENDO OS AUTOS AO JUI-
ZADO ESPECIAL. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. OPÇÃO DOS DEMANDANTES
PELO JUÍZO COMUM. POSSIBILIDADE. COMPETÊNCIA RELATIVA QUE NÃO COM-
PORTA DECLINAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ. REFORMA DA DECISÃO GUERREA-
DA. RECURSO PROVIDO.
Nas hipóteses do art. 3º, § 3º, da Lei n. 9.099/95, a propositura de ação no juízo
comum é uma opção do autor, e, por se tratar de competência relativa, não comporta
declinação de ofício. (AI , Rel. Des. Mazoni Ferreira, j. 26.10.2007)
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. AJUIZAMENTO DA DEMANDA NO JU-
ÍZO COMUM. DECLINAÇÃO, DE OFICIO, PARA O JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. INAD-
MISSIBILIDADE. OPÇÃO DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.
Ainda que se trate de demanda sujeita à competência dos Juizados Especiais Cíveis,
o autor pode optar pelo processamento e julgamento do feito no Juízo comum, nos
termos do artigo 3º, § 3º, da Lei n. 9.099/95. (AI , Rel. Des. Luiz Carlos Freyesleben, j.
22.02.2007)
Desta forma, afasta-se a preliminar de incompetência.
Afirma a apelada que a petição inicial é inepta, pois o apelante não discrimina os valo-
res que estão sendo cobrados e não junta qualquer outro documento com força pro-
bante, apenas anexa planilha de débito unilateralmente produzida.
capítulo 4 • 127
Ocorre que os valores estão discriminados mês a mês na planilha de débito (fl. 7), po-
dendo a apelada efetuar sua defesa em relação ao que lhe está sendo exigido.
No que diz respeito à planilha de débito, esta é suficiente para instruir a ação de co-
brança. Neste sentido, veja-se o entendimento do Des. Eládio Torret Rocha, esposado
na Apelação Cível n. , da Capital:
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INI-
CIAL. AÇÃO PROPOSTA COM OS DOCUMENTOS IMPRESCINDÍVEIS AO JUL-
GAMENTO DO PEDIDO. PLANILHA QUE É SUFICIENTE À DEMONSTRAÇÃO DA
EXISTÊNCIA DA DÍVIDA. ATENDIMENTO AO ART. 283 DO CÓDIGO DE PROCESSO
CIVIL. PRELIMINAR RECHAÇADA.
A planilha elaborada pelo condomínio, contendo todas as informações relativas às des-
pesas condominiais não satisfeitas, é suficiente ao ajuizamento da ação de cobrança,
não havendo falar-se em inépcia da petição inicial por ausência de documento im-
prescindível à demanda, sobretudo quando a devedora não faz prova contrária à sua
escancarada inadimplência. (grifamos, Apelação Cível n. , da Capital, rel. Des. Eládio
Torret Rocha, j. 22.8.2008)
Caberia à apelada fazer prova "quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou
extintivo do direito do autor" (art. 333, II, do CPC), no que não logrou êxito.
Como não fez, não há que se falar em inépcia da inicial.
No tocante à denunciação da lide, esta não é cabível.
A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário. Este,
se quiser, poderá demandar contra os ocupantes do imóvel, exercendo o direito de
regresso.
A existência de contrato de locação não exclui a sua responsabilidade de arcar com as
despesas de condomínio.
Leia-se, neste sentido, o seguinte julgado:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA
DEVIDA - MAJORAÇÃO DA MULTA PARA OS PATAMARES ESTABELECIDOS NA
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - RELAÇÃO DE CONSUMO NÃO CONFIGURADA -
APLICAÇÃO DO ARTIGO 12 DA LEI N. 4.591/64 E ARTS.955 E SS. DO CÓDIGO CI-
VIL DE 1916 - RECURSO DO AUTOR PROVIDO - APELAÇÃO - DENUNCIAÇÃO DA
LIDE REJEITADA - COBRANÇA DAS PARCELAS VINCENDAS DEVIDAS - EXEGESE
DOS ARTIGOS 290 E 333, INCISO II,DOCÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - RECURSO
DO RÉU DESPROVIDO
[...]
128 • capítulo 4
A teor do que estabelece o artigo122 da Lei n.4.5911/64, ainda que exista contrato
de locação, recai sobre o proprietário o ônus de pagar as despesas do condomínio se
o locatário assim não o fizer, uma vez que se trata de uma obrigação real do proprie-
tário, contudo, este possui o devido direito de regresso contra o locatário que deixou
de cumprir o que foi acordado. (Apelação cível n. , da Capital, rel. Des. José Volpato de
Souza, j. 18.6.2004)
Rejeita-se o pedido de denunciação da lide.
No tocante aos juros de mora e correção monetária, o termo inicial de ambos é o ven-
cimento de cada taxa atrasada. É este o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
manifestado no seguinte julgado:
CIVIL E PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS
CONDOMINIAIS - [...] - JUROS DE MORA - NÃO PACTUADO - APLICAÇÃO DA TAXA
LEGAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS - TERMO
INICIAL - A PARTIR DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - PRESTAÇÃO PERIÓDI-
CA - INCLUSÃO DA PARCELAS VINCENDAS ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO. [...]
Possuindo a cota condominial exigibilidade imediata, porquanto dotada de liquidez e
certeza, a simples ausência de pagamento por parte da recorrente já é capaz de con-
figurar a mora solvendi . Em se tratando ainda de mora ex re , impõe-se a aplicação da
regra dies interpellat pro homine , consagrada no art. 960 do CC/16, em que o próprio
termo faz as vezes da interpelação. Dessarte, correta é a estipulação de juros de mora
desde o vencimento de cada prestação. [...] ( sic , REsp n. 679019, Rel. Min. Jorge
Scartezzini, j. em 2.6.2005).
Reconhecida a legitimidade de parte da proprietária do imóvel, ora apelada, para arcar
com o pagamento dos valores cobrados, condeno-a ao pagamento das despesas condo-
miniais, referente aos meses de abril/2003 a março/2004, acrescido de multa de 2%,
juros de mora na proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC - de acordo
com o disposto no art. 1º do Provimento n. 13/95 da Corregedoria-Geral da Justiça do
Estado de Santa Catarina -, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso.
Fixo honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art.
20, § 3º, do CPC.
Por todo o exposto, voto no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento para,
nos termos do art. 515, § 3º, do CPC, julgo procedente a demanda para condenar a ape-
lada ao pagamento das despesas condominiais referentes aos meses de abril/2003 a
março/2004, acrescidas de multa de 2%, juros de mora na proporção de 1% ao mês e
correção monetária pelo INPC, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso.
capítulo 4 • 129
DECISÃO
Nos termos do voto do Relator, a Primeira Câmara de Direito Civil decidiu, por votação
unânime, conhecer do recurso e dar-lhe provimento para nos termos do art.515, § 3º,
do CPC, julgar procedente a demanda para condenar a apelada ao pagamento das
despesas condominiais referentes aos meses de abril/2003 a março/2004, acrescido
de multa de 2%, juros de mora na proporção de 1% ao mês e correção monetária pelo
INPC, os dois últimos a partir do vencimento das cotas em atraso. Honorários advocatí-
cios fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC.
Em sessão realizada no dia 9 de dezembro de 2008, o julgamento foi presidido pelo
Exmo. Sr. Des. Edson Ubaldo - Relator, e dele participaram os Exmos. Srs. Des. Joel
Figueira Júnior e Jaime Luiz Vicari.
Florianópolis, 17 de dezembro de 2008.
Edson Ubaldo
Relator
Fonte: http://tj-sc.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/6521546/apelacao-civel-ac-
338498-sc-2007033849-8/inteiro-teor-12626020
130 • capítulo 4
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
4.3 O Morador
O morador é qualquer pessoa que reside em uma unidade autônoma do con-
domínio. Seus direitos, em relação ao uso da residência e ao uso das áreas co-
muns são os equivalentes aos dos condôminos e dos inquilinos.
Suas obrigações também são aquelas da convenção e do regimento interno,
conforme já discutimos no capítulo I.
Em relação à taxa condominial, a obrigação continua sendo do condômi-
no, podendo haver ação de regresso contra o morador, no caso de contrato
em que esteja previsto que o morador deverá honrar os pagamentos das taxas
condominiais.
capítulo 4 • 131
em valores iguais a cinco vezes o valor da taxa condominial, desde que delibe-
rado em Assembleia com quórum de três quartos dos condôminos restantes
(artigo n. 1.337 do CC).
Já o condômino que apresentar reiteradamente conduta antissocial poderá
ser constrangido a pagar multa de dez vezes o valor da taxa condominial, des-
de que aprovado por quórum de três quartos dos condôminos restantes e por
um período que vai até posterior decisão de nova assembleia para revogar esse
valor, ou seja, o valor de taxa condominial do condômino antissocial pode vir
a ser até dez vezes o valor da taxa normal, até o momento em que a assembleia
revogue essa decisão (parágrafo único do art. 1.337 do CC).
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos
II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela
ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente
das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à as-
sembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus
deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos
restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atri-
buído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e
a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou pos-
suidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da as-
sembléia.
132 • capítulo 4
Não há na legislação nenhuma lei que proíba a presença de animais nos
condomínios. Embora, algumas convenções e regimentos internos proíbam
os condôminos de terem animais, as decisões judiciais veem se posicionando
contrário ao que está escrito em algumas normas internas aos condomínios,
com a justificativa de que se não prejudicar a segurança, o sossego e a salubri-
dade dos demais condôminos, não pode ser proibida sua presença nos condo-
mínios (art. n. 1.336 do CC).
Assim, o que pode acontecer é a disciplina quanto a presença dos animais,
mas nunca sua proibição, através de regras que exijam o silêncio, que determi-
nam o tamanho e que proíbam por exemplo, que os animais andem livremente
pela área comum dos condomínios.
ATIVIDADES
01. Quais são os principais direitos dos condôminos?
03. Quando o condômino não paga as taxas condominiais, quais as sanções que podem ser
aplicadas a ele?
04. Qual a sanção aplicada ao condômino antissocial que reiteradamente infringe as regras
do condomínio?
05. Pode uma convenção de condomínio proibir os condôminos de terem animais de esti-
mação? Que tipo de limites sobre o tema ela pode impor?
REFLEXÃO
Casos de Condomínios: 31 de dezembro.
capítulo 4 • 133
Era o subsíndico de um condomínio cliente do escritório. Imediatamente troquei de rou-
pas e me dirigi ao condomínio para ver como eu poderia ajudar no desentendimento entre
os condôminos.
Lá chegando, encontrei a polícia conversando com os pais de um dos garotos, o subsín-
dico me apresentou como advogado do condomínio e ouvi tudo o que aconteceu pela boca
do pai de uma das crianças:
Dr. meu filho estava brincando com o menino da unidade X, quando se desentenderam e
os dois começaram a discutir. Meu filho então xingou a outra criança. Nesse momento, a avó
desse outro menino estava perto e chamou a atenção do meu filho, que prontamente emitiu
um palavrão a essa senhora. Ela por sua vez agarrou meu filho pelo colarinho e lhe deu uma
sacudida. Ah Dr. isso não aceito não: Outra pessoa bater no meu filho. Se eu pego essa Sra.
eu nem sei o que faço, por isso resolvi chamar a polícia. Sei que meu filho não é flor que se
cheira, mas não admito ninguém bater nele não.
Enquanto o pai contava a história, o filho mostrava a camiseta com a gola frouxa e as
marcas da mão da Sra. em seu braço e em seu pescoço por ter tido a gola puxada.
Quando estava terminando de contar a história, estaciona um carro ao nosso lado e des-
ce dele uma Sra. dizendo: Boa noite! Sou a mãe da outra criança envolvida na confusão e filha
da Sra. que agrediu seu filho. Vim aqui pedir desculpas pela minha mãe. Ela já tem 85 anos
e perdeu a paciência quando seu filho falou palavrões para ela. Já pedi para que ela nunca
mais toma atitudes dessa natureza e estou aqui para me desculpar. Adultos não deviam se
meter nas confusões de crianças.
A atitude dessa mulher desarmou os pais da criança agredida, pois não esperavam uma
atitude tão conciliadora e voltada para restauração da harmonia.
Os policiais aproveitaram a deixa e fizeram um discurso falando sobre a necessidade dos
vizinhos se respeitarem e viverem bem. Falando que estavam em frente a pessoas de bem e
com um bom poder aquisitivo, o que não justificava brigarem por algo tão pequeno.
Após terminarem, todos resolveram voltar para suas casas em paz e preparar para o ano
que estava chegando. Afinal eram as últimas horas do ano.
Dias após o ocorrido perguntei ao subsíndico se realmente tudo estava resolvido e então
ele me falou: Dr. dois dias depois, eu estava andando pelo pátio, ao olhar na quadra, quem
vejo jogando bola juntos? Isso mesmo que o Sr. pensou: as duas crianças que brigaram no
dia 31 de dezembro. Problemáticos realmente são os pais, que ficam interferindo nas brigas
de crianças, que agora brigam e daqui a pouco estão brincando.
134 • capítulo 4
LEITURA
Animais em condomínios: regras evitam batalhas na Justiça
Agência de Notícias de Direitos Animais - ANDA
Fonte: http://anda.jusbrasil.com.br/noticias/127648901/animais-em-condominios-regras
-evitam-batalhas-na-justica?print=true
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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1998.
LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações. Brasília,1964.
Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia,2002.
CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro:
Campus, 2000.
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. V. 5, Família e Sucessões. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2010.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 29ª ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez
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GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro 5 : direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.
MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições
Brasileiras, 2001.
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores.
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3 ª ed. Rio de janeiro: Forense, 2014.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direito das Coisas. vol. 4, 9ª ed. São Paulo, Atlas, 2009.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo, Atlas, 2013.
capítulo 4 • 135
136 • capítulo 4
5
Gestão Financeira e
Gestão de Pessoas
em um Condomínio
A saúde financeira de um condomínio é essencial para a garantia do bem estar.
É necessário cuidar bem da entrada e da saída de recursos, garantindo o cumpri-
mento da Lei e usando os recursos em prol do bem comum.
Daí a necessidade de se fazer planejamento, que segundo Shwartz (2013,
p. 176), “envolve a seleção de objetivos e diretrizes. Seria também o conjunto
de instruções, programas e procedimentos para se atingirem as metas prede-
terminadas” e de se fazer controle, atrwavés do qual, “os fatos se amoldem aos
objetivos. Assim, mede o desempenho, corrige os desvios negativos e assegura
a consecução dos objetivos.” (SHWARTZ, 2013, p. 176). Dessa forma, os admi-
nistradores do condomínio farão uma administração efetiva.
Outro ponto não menos importante, é a gestão de pessoas que vai determinar
a organização e a harmonia no condomínio. É necessário que o administrador de
condomínio seja capaz de criar uma verdadeira equipe que busque servir ao máxi-
mo ao condomínio, de modo, a fazer dele um local onde as pessoas tenham prazer
em morar, ou em trabalhar. Por outro lado, o condomínio deve garantir aos fun-
cionários, tanto empregados, quanto terceirizados, um ambiente de trabalho onde
reina a harmonia, a satisfação, o bem estar, a qualidade de vida, enfim, a felicidade.
Nesse capítulo abordaremos na primeira parte a Gestão Financeira do
Condomínio, onde veremos: definições e tipos de receitas e de despesas, fundo
de reserva e as relações entre as receitas e as despesas.
Na segunda parte do capítulo abordaremos a Gestão de Pessoas no
Condomínio, apresentando: os tipos de funcionários mais comuns encontra-
dos em um condomínio, as diferenças entre funcionários empregados e fun-
cionários terceirizados em um condomínio e os principais direitos e deveres
dos empregados de acordo com a Legislação Trabalhista no Condomínio.
OBJETIVOS
No final do estudo desse capítulo você deverá ser capaz de:
138 • capítulo 5
5.1 Gestão Financeira em Condomínios
A Gestão financeira é uma das principais preocupações de qualquer gestor.
Saber maximizar as receitas e minimizar as despesas é um grande passo para
levar ao sucesso da gestão.
A maior parte da receita do condomínio vem da taxa condominial que pode ser
ordinária, ou extraordinária. Mas o condomínio pode ter outras fontes de renda
como, por exemplo, aluguel de salas comerciais já construídas na época da in-
corporação para gerar renda ao condomínio, aluguel de terraço para colocação
de antenas de operadoras de telefone celular, aluguel de salão de festas e chur-
rasqueiras para os próprios condôminos. Além dessas temos também, rendi-
mentos de aplicações financeiras, multas e juros pelo atraso no pagamento das
taxas condominiais.
SECOVI-SP (2005, ps. 13-14) apresenta uma sequência para elaboração e
aprovação de uma previsão orçamentária:
capítulo 5 • 139
• Como decorrência da gestão dos valores previstos no orçamento, o sín-
dico assume o dever de prestar contas à assembléia (art. 1.348, VIII, do novo
Código Civil), anualmente ou quando a postura for exigida por, no mínimo, %
(um quarto) dos condôminos quites, por meio de abaixo-assinado (art. 1.350,
§ 1°, e 1.355 do novo Código Civil);
• A prestação das contas se dá em assembléia geral e sua aprovação ocorre pela
obtenção da representatividade de praxe, a saber, maioria simples dos presentes
em segunda chamada, nos termos dos arts. 1.352 e 1.353 do novo Código Civil;
• Desde que prestadas e aprovadas em assembléia, as contas passam a ter
presunção relativa de regularidade, equivalendo a uma quitação conferida à
gestão desempenhada pelo síndico. Sendo presunção relativa, comporta re-
discussão apenas pela via judicial, em que não poderá ser analisado o mérito
das contas, mas sim a presença de alguma irregularidade formal ou de vícios
dos atos jurídicos que quiçá tenham, de algum modo, afetado a sua aprovação
(dolo, erro, simulação, coação, falsidade documental, fraude - arts. 138 e se-
guintes do novo Código Civil).
Alguns condomínios adotam o valor fixo para a cobrança de suas taxas, enquanto ou-
tros adotam o rateio, onde são calculadas as despesas e em cima disso é cobrado o
valor do condomínio.
Pela experiência que temos vivido, é mais vantajoso para o condomínio fazer uma pre-
visão orçamentária no início do ano com o intuito de estimar quanto seria gasto no ano
seguinte e assim estabelecer um valor fixo para sua taxa de condomínio. Isto ocorre
porque assim, o condomínio tem condições de estabelecer determinado valor para for-
mação de um fundo de reserva que cobriria alguma despesa extraordinária.
Essa previsão orçamentária deve contemplar o maior número de despesas possíveis
de calcular.
140 • capítulo 5
Deve constar todas as despesas correntes, como salário, encargos sociais, materiais
diversos, energia, água e esgoto, assim como também, pela experiência da administra-
ção, despesas que incorrerão no curso do ano, como recarga de extintores, manuten-
ção de elevadores, etc.
Por sua vez, o rateio traz uma série de desvantagens, se contrapondo ao que foi expos-
to acima. No momento que surgir uma despesa extraordinária e repentina, o condomí-
nio pode não dispor de dinheiro em caixa para solucionar o problema.
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gas-
tar com cada elemento ou item de despesa.
O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orça-
mento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previ-
são discussão e aprovação em assembléia geral.
Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das cotas condominiais.
Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.
capítulo 5 • 141
domínio, como por exemplo, pinturas, conserto de fissuras, instalação de poço
artesiano etc.
Conforme já falamos no capítulo anterior, cabe somente aos condôminos
o pagamento das taxas extraordinárias usadas para reformas ou melhorias do
condomínio, nos termos do artigo n. 22 da Lei do Inquilinato (8.245/1991).
O Código Civil de 2002, através de seu artigo n.1.346 traz como obrigatório
a contratação de um seguro de toda edificação contra incêndio ou destruição.
Assim, trata-se de uma despesa que todo condomínio tem que arcar e que serve
justamente, para garantir o patrimônio de todos.
142 • capítulo 5
5.1.2.1 Despesas Ordinárias
SICOVE-SP (2005, p. 16) diz que as despesas extraordinárias são “os gastos im-
previstos ou destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum” e
as divide em:
capítulo 5 • 143
Este é um dos pontos mais nevrálgicos para a administração do condomínio. A cobran-
ça de taxa extra, na visão dos condôminos, geralmente aparenta desorganização ou
incompetência do síndico, para não falarmos em locupletamento.
Realmente, se pensarmos bem, é um inconveniente enorme para os condôminos serem
surpreendidos com a cobrança de uma taxa extra, principalmente quando a destinação
é o pagamento de alguma despesa previsível. No nosso entendimento, com o esta-
belecimento de um fundo de reserva, muitas vezes poderia ser evitado a cobrança de
taxas extras.
Na verdade a cobrança de taxas extras deveria existir apenas no caso de uma despesa
que não pudesse ser prevista, como por exemplo para pagamento de uma obra neces-
sária, ou ainda quando ficasse decidido pela Assembléia a necessidade de obra para
melhoria do condomínio.
144 • capítulo 5
O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, não
previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos Conselheiros e
ratificar a sua utilização, na próxima assembleia geral do condomínio.
• 10% sobre o valor mensal pago de condomínio para cobrir as despesas ordinárias;
• Os juros moratórios e as multas cobradas dos condôminos;
• 20% do saldo verificado no orçamento de cada exercício;
• Receitas auferidas com a utilização do salão de festas.
capítulo 5 • 145
Uma forma de ser relaciona as receitas e despesas do condomínio, de forma
mais simples para entendimento de todos é através de um Balancete.
Sobre a forma de se prestar contas, SICOVE-SP (2005, p. 16), nos ensina:
146 • capítulo 5
1.1.2. Banco Do Brasil S/A
0
(Valor Bloqueado)
2. Receitas 51.562,24
3. Despesas 50.227,02
capítulo 5 • 147
3.1.1.2. Honorários Síndico 855
148 • capítulo 5
3.2.1.4. Claro 224,66
capítulo 5 • 149
3.2.3.7. Serviço Manut. De Bombas 300
150 • capítulo 5
3.3.1.1. Tarifa Manutenção De Conta 30
capítulo 5 • 151
dos nos condomínios, maiores serão as quantidades e tipos de funcionários
encontrados.
Os tipos de funcionários mais encontrados são: zelador, vigia, porteiro,
jardineiro, faxineiro, ascensorista, garagista, manobrista, auxiliar de manu-
tenção e outros (CONVENÇÃO, 2014).
Todos os tipos de funcionários acima citados podem ser empregados do
condomínio, ou profissionais terceirizados.
5.2.1 Zelador
152 • capítulo 5
5.2.2 Vigia
5.2.3 Porteiro
Sobre o porteiro, Pinto (2001, p. 24) afirma ser ele o responsável por “vigiar e
controlar a entrada do prédio, como se fosse mesmo um guardião. Atender
visitantes, comunicar por interfone com os moradores, distribuir correspon-
dências e outras, peculiares em cada prédio”.
De acordo com Convenção (2014, p. 12), “é o empregado que permanece
exclusivamente na portaria, executando os serviços inerentes á função, tais
como:”
5.2.4 Jardineiro
5.2.5 Faxineiro
capítulo 5 • 153
5.2.6 Ascensorista
154 • capítulo 5
• Título de Eleitor;
• Certidão de Casamento (para quem alguma vez adquiriu matrimônio);
• Certificado de Reservista (para homens);
• Declaração da escola para o menor estudante;
• Exame médico admissional, conforme PCMSO (Programa de Controle
Médico de Saúde Ocupacional);
• Fotografias 3x4 (a quantidade vai depender dos tipos de livros e docu-
mentos que o condomínio usa);
• Cartão do PIS.
• Certidões de nascimentos dos filhos menores de 14 anos para salário
família;
• Cadernetas de vacinação dos filhos menores de 14 anos para salário
família;
• Atestado de invalidez para filhos de qualquer idade, também para salá-
rio família.
capítulo 5 • 155
Nesse sentido Shwartz (2013, p. 151) apresenta alguns documentos que o
condomínio deve exigir na contratação de serviços terceirizados:
Havendo interesse pela terceirização e após analisar os riscos que ela implica, o síndico
deverá levantar a situação cadastral das empresas, que inclui: Junta Comercial; Car-
tórios de Protestos; Justiça Federal, Estadual e Municipal; Justiça do Trabalho. Além
disso, terá de pedir referências e visitar as empresas e alguns clientes mais próximos
ao local, verificando há quanto tempo estão prestando serviços para o condomínio.
Após a identificação das melhores empresas, recomenda-se que o gestor convoque
uma assembleia, para que os moradores escolham uma delas. O contrato deverá ser
detalhado, enfatizando o cumprimento da legislação, o seguro de todos os funcionários,
os equipamentos de proteção individual e ter para a referência do valor que será pago
uma planilha de custos que contenha entre as informações: número de postos, salário
de cada funcionário e encargos trabalhistas (exemplo: INSS, FGTS, PIS, vale transporte,
uniforme, cesta básica, vale-refeição).
156 • capítulo 5
• Qualquer tratativa em relação à disciplina ou qualidade do trabalho do
funcionário se dará diretamente com a empresa e não com o funcionário;
• Redução de custos, quando comparado com a contratação direta.
capítulo 5 • 157
• Horas-Extras pagas com acréscimo de 50% do valor da hora normal (poden-
do ser valor diferente conforme convenção coletiva) e no máximo 2 horas por dia;
• Estabilidade de 12 meses no trabalho em casos de acidente;
• Adicional noturno de 20% para quem trabalha de 22:00 às 05:00 horas (po-
dendo ser valor diferente conforme convenção coletiva);
• Cálculo da hora como 52 minutos e 30 segundos para cada hora noturna;
• Abono de faltas ao trabalho nos casos de casamento (3 dias), doação de
sangue (1 dia/ano), alistamento eleitoral (2 dias), morte de parente próximo
(2 dias), testemunho na Justiça do Trabalho (no dia), doença comprovada por
atestado médico;
• Aviso prévio de no mínimo 30 dias, em caso de demissão. Para cada um ano de
tempo de serviço, acrescenta-se 3 dias de aviso prévio, chegando ao limite de 90 dias;
• Seguro-Desemprego, no caso de demissão sem justa causa e desde que
atenda ao período mínimo trabalhado, previsto pela lei;
• Intervalo intrajornada de no mínimo 11 horas;
• Intervalo para descanso e refeições.
158 • capítulo 5
Além das obrigações já citadas, o empregado tem o dever também de:
• Realizar o trabalho corretamente;
• Cumprir as regras disciplinares;
• Ser disciplinado;
• Ser subordinado;
• Ser assíduo;
• Preservar à honra do empregador.
ATIVIDADES
01. O que é a taxa ordinário de um condomínio?
REFLEXÃO
Casos de Condomínios – O que fazer com tanto dinheiro?
Em uma reunião para elaboração de proposta de previsão orçamentária, onde estavam pre-
sentes: eu como representante da assessoria jurídica, um representante da administradora
de condomínio, o síndico e o subsíndico. O síndico ao apresentar o valor que continha no
fundo de reserva, nos deixou perplexos, pois ali contava com mais de R$400.000,00 (qua-
trocentos mil reais).
A minha perplexidade veio principalmente, porque a Convenção daquele condomínio pre-
via um fundo de reserva de 50 salários mínimos, que na época correspondia a R$36.200,00
(Trinta e seis mil e duzentos reais).
Nesse momento, notei que tínhamos um grave problema: o condomínio estava rico, no
entanto, seus condôminos estavam pobres, pois tinham uma taxa condominial relativamente
capítulo 5 • 159
alta e tinham uma inadimplência considerável, o que demonstrava que o condôminos sofriam
para custear aquela alta despesa.
Segundo o síndico, a taxa condominial precisa ser aquele valor, pois o prédio apresentava
alguns problemas estruturais e iria precisar de uma reforma em curto espaço de tempo. Nes-
se momento perguntei qual era a proporção de inquilinos no condomínio e fui informado que
era de 50%. Então expliquei ao síndico que aquele dinheiro pago pelos inquilinos referentes
as taxas ordinárias não poderiam ser usados para reformas, pois tal tipo de despesa cabe
somente aos condôminos.
Ao tecer esses comentários, o síndico olhou diretamente para o representante da admi-
nistradora, que prontamente confirmou minhas afirmações e ainda complementou: O con-
domínio é uma entidade que não pode ter lucros, esse não é o objetivo da taxa condominial.
Essa taxa dever servir para prover as despesas mensais que o condomínio tem e ainda, deve
sobre alguma quantia para compor fundo de reserva nas emergências, mas nunca ter lucros.
O síndico então perguntou o que fazer nesse caso.
Eu respondi para ele que era necessário aprovar na Assembleia um rateio de proprietário
específico para a finalidade de reforma, e que naquele ano era ideal que não houvesse alta
no valor da taxa condominial, de modo a reduzir o fundo de reserva até o valor estipulado na
convenção. Outra possibilidade era conseguir quórum para mudar a convenção de modo a
aumentar o valor da taxa condominial.
Deixei claro que a situação presente, era um pouco crítica, pois algum morador poderia
inclusive exigir que não houvesse taxa condominial, pois o condomínio já tinha dinheiro sufi-
ciente para custear suas despesas durante algum tempo. Por outro lado, o condomínio não
poderia investir em infraestrutura, pois ali tinha também dinheiro de inquilinos. Assim, saímos
todos da reunião com esse dever de casa: Pensar sobre o que fazer com tanto dinheiro?
LEITURA
37 perguntas e respostas sobre Direito Trabalhista
Fonte: Espaço Secovi - SíndicoNet - http://www.secovi.com.br/condominios/
160 • capítulo 5
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. CONSTITUIÇÃO (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, Senado,
1998.
____. LEI FEDERAL n.º 4.591,16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e
as incorporações. Brasília,1964.
___. Código Civil (2002). LEI 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Brasilia,
2002.
___. CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas. Decreto-Lei n.º 5.452, de 1º de maio de 1943. Rio de
Janeiro, 1943.
CASTELO NETO, José Martins. Contabilidade para condomínios, 2008. Disponível em:
<http://www.crc-ce.org.br/crcnovo/download/APOSTILA%20CONDOMINIOS.pdf>. Acessado em 10
de janeiro de 2015.
CHIAVENATO, I. Introdução à Teoria Geral da Administração. Ed. Compacta. 2ª ed. Rio de Janeiro:
Campus, 2000.
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. V. 5, Família e Sucessões. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva,
2010.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das coisas. 29ª ed. São Paulo: Saraiva,
2014.
EMBRACON. Grupo Embracon. Modelo de Regimento Interno de Condomínio, 2014. Disponível
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FUCCI, Paulo Eduardo. Condomínio, estatuto da cidade e o novo código civil. São Paulo: Juarez
de Oliveira, 2003.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro 5 : direito das coisas. 6. ed. São Paulo: Saraiva,
2011..
MAXIMIANO, A.C.A. Teoria Geral da Administração: da escola científica à competitividade na
economia globalizada. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2000.
PINTO, Welington Almeida, Manual do Síndico - 1ª Edição Revisada - Belo Horizonte : Edições
Brasileiras, 2001.
REZENDE, Afonso Celso; MORETI, Luiz Geraldo. Incorporação imobiliária, instituição de
condomínios e loteamentos urbanos. Campinas: Milennium, 2010.
RIBEIRO, Guilherme de Barros Monteiro. Condomínios: Gestão financeira para administradores.
Campinas: SECOVI-Millennium, 2004.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária. 3 ª ed. Rio de janeiro:
Forense, 2014.
capítulo 5 • 161
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
SERJUS. Associação dos Notários e Registradores do Estado de Minas Gerais. Modelo de
Convenção de Condomínio Edilício, 2013 Disponível em < www2.1ribh.com.br/arquivos/Modelo_-_
Convencao_de_Condominio.doc> Acessado em 10 de Janeiro de 2015.
SHWARTZ, R. B de O. Revolucionado o condomínio. 14 ª ed. São Paulo: Saraiva, 2013.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil – Direito das Coisas. vol. 4, 9ª ed. São Paulo, Atlas, 2009.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Interpretado. 3ª ed. São Paulo, Atlas, 2013.
Apêndice I
MODELO
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
162 • capítulo 5
Tiradentes n° 635, bairro Santo Antônio, Belo Horizonte-MG;
CAPITULO I
DO CONDOMÍNIO
1.2 – Sobre este terreno será/foi construído um edifício com finalidade (RE-
SIDENCIAL/COMERCIAL/MISTA) denominado "(NOME DO EDIFÍCIO)", situa-
do na rua (NOME DA RUA), (Nº), o qual foi submetido ao regime do condomí-
nio edilício, previsto nos artigos 1.331 e seguintes da Lei nº 10.406/02 (Novo
Código Civil) e pelas disposições da Lei nº 4.591/64, instituído em condomínio
especial e individualizadas as unidades autônomas na forma abaixo.
capítulo 5 • 163
DESIGNAÇÃO ÁREA OUTRAS ÁREAS ÁREA
DAS PRIVATIVA PRIVATIVAS PRIVATIVA
UNIDADES (PRINCIPAL) (ACESSÓRIAS) (TOTAL)
Totais
VAGAS DE
ÁREA DE USO ÁREA REAL FRAÇÃO GARAGEM
COMUM TOTAL IDEAL (QD.
ACESSÓRIAS)
Totais
B da NBR 12.721/2006:
164 • capítulo 5
inalienáveis: O terreno sobre o qual serão edificadas as unidades autônomas,
bem como as fundações, colunas e vigas de sustentação, paredes externas,
ornamentos das fachadas, paredes internas e divisórias entre as unidades au-
tônomas e as áreas de uso comum, áreas de ventilação e circulação, poços de
luz, elevadores, as instalações e tubulações nas dependências comuns, até sua
inserção com as das unidades autônomas, a calçada, a porta principal, caixa
de correspondências e compartimentos dos medidores de luz e força, a casa
das máquinas, barrilete, reservatório de água, hall e corredores de circulação,
escadas de acesso, encanamentos - troncos de água, luz e força, telefone, esgo-
tos pluviais e cloacais, o telhado e, enfim, tudo o mais que se destine a servir
indistintamente a todas as economias do edifício.
1.7 – Fica estabelecido que as vagas de garagem podem (não podem) ser
alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio.
CAPITULO II
DOS DIREITOS E DEVERES
2.1 – São direitos dos Condôminos (art. 1.335, do Novo Código Civil):
capítulo 5 • 165
2.1.7 – Comunicar, por escrito qualquer irregularidade observada, ao admi-
nistrador ou síndico.
2.4 – São deveres dos Condôminos (art. 1.336, do Novo Código Civil):
2.4.1 – Guardar decoro e respeito no uso das partes comuns, não usando
nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas,
para fins diversos daqueles para que se destinam;
2.4.2 – Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê
-las para atividades não condizentes com seus fins;
2.4.3 – Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via publica, sobre
as áreas e pátios internos ou imóveis lindeiros;
2.4.4 – Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores di-
ferentes das estabelecidas para todo o edifício;
2.4.5 – Não colocar toldos externos, nem colocar ou permitir que coloquem
letreiros, placas e cartazes, de publicidade ou não;
2.4.6 – Não colocar ou permitir que coloquem em qualquer parte de uso co-
mum do edifício, quaisquer objetos, seja de que natureza forem;
2.4.7 – Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, ins-
talações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do prédio, ou
incômodo aos demais condôminos;
2.4.8 – Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
2.4.9 – Não sobrecarregar a laje ou a estrutura do edifício com excesso de
peso;
2.4.10 – Não manter animais nas respectivas unidades autônomas;
2.4.11 – Contribuir para as despesas comuns e as despesas estabelecidas
166 • capítulo 5
pela Assembléia Geral na proporcionalmente ao número de unidades residen-
ciais, efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas;
2.4.12 – Permitir o ingresso em sua unidade autônoma do administrador
ou preposto seu quando isso se tornar indispensável inspeção ou realização de
trabalhos relativos à estrutura geral do edifico, sua segurança e solidez, ou ten-
dente à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unida-
des autônomas vizinhas;
2.4.13 – Comunicar imediatamente ao administrador ou síndico a ocor-
rência, em sua unidade autônoma, de moléstia grave que gere risco a saúde
pública;
2.4.14 – A colocação de placas indicativas padronizadas nas portas de en-
trada das salas será decidida pela Assembléia Geral que aprovar o Regimento
Interno.
CAPITULO III
DA ADMINISTRAÇÃO
capítulo 5 • 167
3.3.2 – Superintender a administração do prédio;
3.3.3 – Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção de Condomínio
e as deliberações das Assembléias;
3.3.4 – Admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remune-
ração, dentro das verbas previstas no orçamento;
3.3.5 – Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segu-
rança e/ou conservação do prédio, até o limite de 10 (dez) vezes o salário míni-
mo mensal, e com prévia aprovação de Assembléia especialmente convocada,
se exceder esse valor;
3.3.6 – executar as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembléia;
3.3.7 – Convocar as Assembléias Gerais Ordinárias nas épocas próprias,
bem como as Extraordinárias;
3.3.8 – Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da
administração;
3.3.9 – Prestar à Assembléia própria contas de sua gestão, acompanhadas
da documentação respectiva e oferecer proposta orçamentária para o exercício
seguinte;
3.3.10 – Manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e
rubricado pelo Presidente do Conselho Consultivo;
3.3.11 – Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos
condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas
pela Assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposição le-
gal ou desta Convenção;
3.3.12 – Comunicar as citações, notificações e/ou intimações que receber;
3.3.13 – Procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os
Condôminos;
3.3.14 – Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e demais per-
tences da administração que estiverem em seu poder.
3.3.15 – Manter seus dados pessoais atualizados junto ao condomínio, in-
clusive com o fornecimento de e-mail que poderá ser usado para as comunica-
ções e notificações do condomínio.
3.4 – O Sindico receberá a remuneração mensal que lhe for fixada pela
Assembleia Geral.
168 • capítulo 5
3.5 – O Síndico poderá delegar sua função administrativa a terceiros de sua
confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade, devendo haver a aprovação
prévia da assembleia.
CAPITULO IV
DO CONSELHO CONSULTIVO
capítulo 5 • 169
CAPITILO V
DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
5.1.1 – As convocações poderão ser feitas por qualquer meio que garanta
a plena publicidade, tais como: carta registrada, ou sob protocolo, envios de
e-mails ou outro sistema eletrônico que venha a ser utilizado pelo Condomínio.
Neste caso além da fixação de edital no quadro de avisos do condomínio, deve-
rão ser enviados dois comunicados com antecedência mínima de 5 dias entre
eles e a data da assembleia. Presumir-se a o conhecimento dos condôminos o
comprovante de envio da mensagem eletrônica ao endereço cadastrado junto
ao condomínio;
5.1.2 – As convocações indicarão o resumo da “pauta de reunião”, a
data, a hora e o local da Assembléia e serão assinadas pelo Síndico ou pelos
Condôminos que as fizeram.
5.1.3 – As convocações das Assembleias Gerais Ordinárias serão acompa-
nhadas de cópias das contas do Administrador, bem como de Orçamento rela-
tivo ao exercício respectivo.
5.1.4 – Entre a data da convocação e a da Assembléia deverá mediar o prazo
de 5 (cinco) dias, no mínimo, salvo urgência comprovada, que poderá reduzir
pela metade esse prazo.
170 • capítulo 5
5.4 – As Assembleias serão presididas por um Condômino, especialmente
aclamado, o qual escolherá entre os presentes, o Secretário que lavrará a Ata
dos trabalhos em livro próprio.
5.5 – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras par-
tes comuns pertencentes a cada condômino. Os resultados das votações serão
calculados sobre o número dos presentes, à vista do Livro de Presença por to-
dos assinado.
capítulo 5 • 171
5.8 – Assembleia Geral Ordinária deliberará, em primeira convocação, com
a presença de Condôminos que representem a maioria de votos dos condômi-
nos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais do con-
domínio e, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes. A
assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convoca-
dos para a reunião. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos con-
dôminos poderá fazê-lo.
172 • capítulo 5
5.11.1 – Nos oito dias que se seguirem à Assembleia, o Síndico comunica-
rá aos Condôminos as deliberações nela tomadas, enviando-lhes cópia da Ata,
por carta registrada ou protocolada.
5.11.2 – A comunicação ainda poderá ocorrer por envio de e-mail ou ainda
pela disponibilização em site, caso o condomínio ou administradora disponi-
bilize este serviço.
5.12 – Das Assembleias serão lavradas Atas em Livro próprio aberto, rubri-
cado e encerrado pelo Síndico, as quais serão assinadas pelo Presidente, pelo
Secretário e pelos Condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer
constar as suas declarações de votos, quando dissidentes.
Seção I
Do Quórum de Deliberação
5.13 – Será exigida maioria simples (acima de 50% dos condôminos presen-
tes à assembleia) a deliberação para:
capítulo 5 • 173
5.14.3 – Para aumentar o valor da contribuição para o fundo de reserva, esti-
pulando-se o prazo deste aumento;
5.14.4 – Para reconstrução ou venda do edifício, se este for total ou conside-
ravelmente destruído ou ameaçar ruína.
CAPITULO VI
DAS DESPESAS COMUNS
174 • capítulo 5
6.1.4 – A remuneração do Administrador ou Síndico, do Zelador e a dos de-
mais empregados do edifício, bem como as relativas aos encargos trabalhistas,
de previdência, assistência social e correlatos.
6.6 – O edifício será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que
o possa destruir ou afetar, no todo ou em parte, em empresa idônea da escolha
capítulo 5 • 175
do Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo, pelo respectivo valor, dis-
criminando-se na apólice os valores de cada Condômino e das partes comuns.
6.8 – Se a importância paga pela seguradora não for suficiente para atender
às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento de suas unidades
autônomas, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo, alienando os seus direitos,
na forma da Lei.
6.9 – Pela maioria que represente metade mais uma das frações ideais do
terreno, poderá ser deliberado que o edifício não seja reconstruído, se ocorrer
incêndio ou outro sinistro que importe em sua destruição total, caso em que
autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro
entre os Condôminos, na proporção das referidas frações ideais.
176 • capítulo 5
CAPITULO VII
DAS PENALIDADES
7.1.1 – Caso a mora for superior a 30 (trinta) dias, além da correção monetá-
ria e dos juros moratórios incorrerá multa de 2% (dois por cento) em benefício
do Condomínio, podendo o Síndico promover a cobrança do débito judicial ou
extrajudicialmente, através de advogado constituído pelo Condomínio, sujei-
tando o devedor, ainda, ao pagamento das custas e honorários advocatícios de
cobrança na ordem de 20% (vinte por cento) sobre os valores devidos.
7.1.2 – Em caso de atraso superior a 30 dias, poderá o condomínio proceder
ao protesto extrajudicial das contribuições de condomínio.
capítulo 5 • 177
CAPÍTULO VIII
DO REGIMENTO INTERNO
7.4 – O regimento interno será regido nos termos da Lei número 4.591, de
16 de dezembro de 1964, regulamentada pelo Decreto número 55.815, de 8 de
dezembro de 1965, pelas disposições contidas no Novo Código Civil Brasileiro,
Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002, pelo Código de Postura do Município, e
demais legislações que dispõe sobre os Condomínios em Edificações, Direitos
de Vizinhança.
178 • capítulo 5
7.5.7 – Depositar lixo em outro local que não seja o permitido, devendo
acondicioná-lo em sacos plásticos, sendo que, no caso de latas, garrafas e cai-
xotes, deverão ser conduzidos e depositados em local adequado, determinado
pela administração do condomínio;
7.5.8 – Em caso de coleta seletiva de lixo, acondicioná-lo e depositá-lo de
forma diversa do estabelecido pelo Síndico;
7.5.9 – Depositar, ainda que por pouco tempo, quaisquer volumes, pacotes,
utensílios ou objetos, nas partes de uso comum, bem como promover leilões,
exposições ou vendas públicas;
7.5.10 – Colocar utensílios de uso doméstico nas janelas e portas, paredes,
sacadas que dão para a parte externa, bem como nas partes de uso comum;
7.5.11 – Bater tapeçarias, lençóis, almofadas, toalhas ou assemelhados nas
janelas e sacadas das unidades;
7.5.12 – Emprestar chaves da porta de acesso do condomínio, bem como
do controle remoto, para empregados, vizinhos ou pessoas estranhas ao con-
domínio, bem como deixar aberta a entrada principal do empreendimento e
igualmente da porta de acesso à garagem.
CAPITULO IX
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
7.6 – A presente Convenção, que sujeita todo o ocupante, ainda que even-
tual, do edifício ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os Condôminos,
titulares de direitos sobre as unidades, bem como a todos quantos sobre elas
tenham posse ou detenção, seus sub-rogados e sucessores, a título universal ou
singular, e somente poderá ser modificada pelo voto de, no mínimo, 2/3 (dois
terços) dos condôminos.
7.7 – Fica eleito o foro da Comarca de Belo Horizonte, com renúncia de qual-
quer outro, por mais privilegiado que seja, para qualquer ação ou execução da
aplicação de qualquer dos dispositivos desta Convenção ou de sua interpretação.
capítulo 5 • 179
7.8 – Os casos omissos serão regulados pelas disposições legais que disci-
plinam a matéria, especialmente pela Lei nº 10.406/02 e pela Lei nº 4.591/64.
Observações:
Apêndice II
180 • capítulo 5
ASSEGURAR A TRANQÜILIDADE NO USO E GOZO DO CONDOMÍNIO POR TODOS
OS CONDDÔMINOS, LIMITANDO PRINCIPALMENTE OS ABUSOS QUE POSSAM
PREJUDICAR O BOM NOME, ASSEIO, HIGIENE E CONFORTO. SENDO QUE OS
CASOS OMISSOS DESSE REGIMENTO SERÃO RESOLVIDOS PELO SÍNDICO E
CONSELHEIROS DO CONDOMÍNIO EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
ESPECIFICAMENTE CONVOCADA PARA ESTE FIM.
ÍNDICE
I. GERAL
DIREITOS
DEVERES
PROIBIÇÕES
PORTARIA
ENTRADA SOCIAL
ELEVADORES
SALÃO DE FESTAS
PISCINA
CHURRASQUEIRA
GARAGEM
LIXEIRAS
SEGURANÇA
III. DO USO PRIVATIVO
capítulo 5 • 181
1 – GERAL
1.1 – DIREITOS:
1.2 – DEVERES:
182 • capítulo 5
1.2.9 – Não o fazendo não poderá alegar em juízo ou fora dele a não recepção
das correspondências, nem tampouco o desconhecimento de seu conteúdo;
1.2.10 – Informar e atualizar o cadastro de moradores, junto a Administração
do Condomínio;
1.2.11 – Prestigiar e fazer cumprir as decisões do Corpo Diretivo e Assembleia
Geral e a esta comparecer, a fim de que as decisões tomadas expressem, real-
mente, a vontade condominial;
1.2.12 – Observar dentro do condomínio a mais rigorosa moralidade, de-
cência e respeito;
1.2.13 – Permitir a entrada em sua unidade, do Síndico ou membro do con-
selho ou Zelador e das pessoas que os acompanharem, desde que se torne ne-
cessário a inspeção e execução de medidas que se relacionem com o interesse
coletivo;
1.2.14 – Contribuir para as despesas gerais, na forma do aprovado pela
Assembleia Geral;
1.2.15 – Ressarcir os prejuízos causados por si próprio, dependentes, hós-
pedes, visitantes, convidados, às coisas comuns do condomínio, seus condô-
minos ou a terceiros em áreas do condomínio, provocados pelo mau uso ou
descuido na conservação, manutenção ou condução de veículos, ou ainda, de
qualquer outro equipamento, material ou acessório de sua respectiva proprie-
dade ou posse;
1.2.16 – No caso de locação do imóvel, o proprietário deverá fazer constar no
contrato a obrigação do locatário de respeitar o presente Regimento Interno,
bem como a Convenção do Condomínio;
1.2.17 – Registrar sugestões, críticas ou denúncias de atos irregulares no li-
vro de ocorrências, disponível na portaria. Sendo que o Livro de Ocorrências
poderá ficar de posse do Morador, no máximo 24 (vinte e quatro) horas, para os
devidos registros;
1.3 – PROIBIÇÕES:
1.3.1 – Pisar ou brincar nas partes que compõem o jardim, bem como nele
intervir, adicionando ou removendo plantas ou mudando-lhe o arranjo a reve-
lia do Síndico;
1.3.2 – Depositar objetos, lixo ou outros materiais em qualquer das áreas de
uso comum, isto é, na entrada, passagem, escadas, elevador, garagem, etc. sem
a permissão do Síndico;
capítulo 5 • 183
1.3.3 – Depositar nas bacias sanitárias, pias e ralos, objetos que possam con-
gestionar os encanamentos; jogar cigarros, charutos e outros objetos pelas ja-
nelas ou sacadas, ou ainda, no piso das dependências comuns;
1.3.4 – Usar bola, “skate”, patins e bicicletas e outros assemelhados, nas vias
de passeio do condomínio, exceto em trânsito;
1.3.5 – Sujar, danificar, afixar cartazes ou avisos nas áreas comuns; exceto os
de origem legal, com prévia anuência do Síndico;
1.3.6 – Estender, bater ou secar tapetes ou lençóis e quaisquer roupas, bem
como vasos de plantas e objetos de peso nas janelas e sacadas ou outros sítios
fronteiriços, nos quais também não é permitido instalar varais de qualquer
tipo, antenas ou acessórios que sejam visíveis no exterior;
1.3.7 – Ter ou usar material ou instalações, que possam afetar a saúde, segu-
rança e tranquilidade dos demais condôminos ou que possam onerar as despe-
sas do seguro comum do condomínio;
1.3.8 – Fazer em sua propriedade qualquer instalação que importe em sobre-
carga ou alteração da estrutura do edifício, sem autorização do Corpo Diretivo;
1.3.9 – Manter ou usar em sua unidade autônoma (vaga de garagem): ma-
teriais com perigo potencial, substâncias odoríferas, produtos tóxicos, corro-
sivos, explosivos ou inflamáveis, que exponham riscos à saúde, segurança ou
tranquilidade dos demais condôminos, ou ainda, acarretem o aumento das ta-
xas de seguro de condôminos ou do condomínio;
1.3.10 – Fazer uso de fogão, que não a gás da rede de distribuição do con-
domínio; sendo vedado terminantemente o emprego de outros tipos, que não
sejam considerados como uso doméstico, como por exemplo; comercial qual-
quer, à gasolina, à querosene, à diesel, à carvão, etc., salvo os equipamentos
elétricos, desde que suportados pelo dimensionamento da instalação elétrica,
caso em que o condômino responderá por essa verificação;
1.3.11 – Atirar pelas janelas para rua ou área comum, no piso dos corredo-
res, escadas ou elevadores, garagens e demais dependências do condomínio,
saco de lixo, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarro ou quaisquer objetos;
1.3.12 – Utilizar, alugar, ceder ou explorar no todo ou em parte as unidades
para fins que não sejam estritamente residenciais;
1.3.13 – Será permitida a instalação de antenas coletiva legalmente regu-
lamentada na área comum (atico) do edifício, mediante autorização por es-
crito da administração do condomínio, desde que tenha viabilidade técnica.
184 • capítulo 5
O prestador de serviço assumira toda responsabilidade por danos decorrente
a instalação desse dispositivo. A instalação devera ter o acompanhamento do
zelador;
2 – DO USO COMUM
2.1 – PORTARIA
capítulo 5 • 185
2.1.4 – A Portaria do Edifício compreende o local onde está o acesso externo
do prédio, a parte interna onde fica a recepção, porteiro ou vigia, caixa de cor-
respondência e acesso aos elevadores e garagens;
186 • capítulo 5
2.3 – ELEVADORES
capítulo 5 • 187
2.4.10 – A avaliação dos prejuízos causados ao Condomínio, para efeito de
ressarcimento por parte do requisitante, será feita através de coleta de pre-
ços entre firmas habilitadas para execução dos serviços de reparo ou reposi-
ção das instalações danificadas, cabendo recurso ao Conselho Consultivo do
Condomínio;
2.4.11 – Caberá ao Síndico informar ao Condômino responsável pelos preju-
ízos o valor que será cobrado na próxima taxa de condomínio;
2.4.12 – O Condômino requisitante deverá orientar seus convidados no sen-
tido de não utilizarem outras áreas do condomínio que não fazem parte do sa-
lão de festas;
2.4.13 – O requisitante assumirá, para todos os efeitos legais, a responsabili-
dade pela manutenção do respeito e das boas normas de conduta e convivência
social no decorrer das atividades, comprometendo-se, na medida do possível,
a reprimir abusos e excessos e afastar pessoas cuja presença seja considerada
inconveniente;
2.4.14 – O salão deverá ser devolvido até as 09:00 h do dia seguinte. Sendo
feito um check-list no recebimento e na entrega das chaves;
2.4.15 – Para a limpeza do Salão de Festas, o condômino poderá optar por
duas formas:
188 • capítulo 5
2.4.17 – Haverá isenção da referida taxa, quando houver evento coletivo de
interesse comum;
2.4.18 – O funcionamento de aparelhos sonoros ou instrumentos musicais
deverá cessar às 22 horas;
2.4.19 – A não observância deste regulamento do uso do Salão de Festas im-
plica ao requisitante as seguintes sanções a critério do Corpo Diretivo;
2.4.20 – Suspensão do direito de uso por 03 (três) a 12 (doze) meses;
2.4.21 – Multa por uso indevido e danos materiais, desde que o requisitante
não comunique, ou faça o devido reparo, no valor correspondente a 01 (um)
salário mínimo vigente;
2.4.22 – A recusa no pagamento, ou seu atraso por mais de trinta dias, a par-
tir da data da notificação relativa ao ressarcimento das despesas havidas com
reparação dos danos causados, acarretará o acréscimo de 20% (vinte por cento)
do montante dos danos apurados e a cobrança judicial do débito, com o paga-
mento de causas e honorários advocatícios, bem como a perda do direito da
requisição do Salão de Festas até o cumprimento das obrigações;
2.4.23 – Fica vedado a reserva e o uso do salão de festas aos condomínios
inadimplentes;
2.5 – PISCINA
capítulo 5 • 189
2.5.6 – Não é permitido levar para dentro da piscina qualquer tipo de ali-
mentação, petiscos, salgadinhos, etc;
2.5.7 – Os móveis/objetos à disposição para uso na piscina destinam-se
às pessoas que se encontram no recinto, não sendo permitida a reserva dos
mesmos;
2.5.8 – Todo o usuário deverá passar pela ducha antes de entrar na piscina;
2.5.9 – O horário de uso da piscina será das 09:00 às 21:00 horas;
2.6 – CHURRASQUEIRA
2.7 – GARAGEM
190 • capítulo 5
2.7.7 – O proprietário, ao constatar irregularidades com o seu veículo, tais
como vazamento de óleo e combustíveis, descarga aberta e outras que venham
a se revelar como prejudiciais ao condomínio, deverá providenciar os reparos
no veiculo e limpeza da área afetada imediatamente após a constatação do
defeito;
2.7.8 – Não é permitido a lavação ou reparos de carro na garagem, a não ser
em casos de emergência, para que o veículo possa deslocar-se;
2.7.9 – Em hipótese alguma a vaga de garagem poderá ser alugada ou cedida
a qualquer título, a não ser para moradores do próprio condomínio;
2.7.10 – A vaga de garagem de propriedade do condomínio será destinada
somente para carga e descarga de prestadores de serviço.
2.9 – SEGURANÇA
capítulo 5 • 191
2.9.6 – Encomenda (s) deve (m) ser retirada (s) pelo (s) morador (es)
na Portaria do Edifício, inclusive entregadores de pizzas, exceto em casos
emergenciais;
2.9.7 – Os veículos de terceiros adentrados, não estarão sob responsabilida-
de do condomínio em caso de sinistro de qualquer natureza;
2.9.8 – O Condomínio não se responsabilizará por furtos de veículos, aces-
sórios ou objetos ocorridos no interior de suas garagens, mas tomará as medi-
das necessárias à apuração dos fatos;
2.9.9 – No caso de sinistro de qualquer natureza, inclusive os sucedidos en-
volvendo a segurança em geral do condomínio, causados pelo veículo infrator,
responsabilizar-se á o condômino relacionado ao veículo infrator;
3 – USO PRIVATIVO
192 • capítulo 5
3.1.7 – Sempre que constatados vazamentos ou infiltrações em sua unidade,
o morador deverá providenciar o seu reparo com a maior urgência possível;
3.1.8 – Sempre que os moradores se ausentarem por um período longo, de-
verão preferencialmente deixar referência de alguém que tenha as chaves de
sua unidade, para que a administração, se necessário for, possa ter como aden-
trar em seu apartamento, sempre deixando os registros de água e gás fechados;
3.1.9 – Qualquer obra ou reparo que venha a produzir ruídos e que pertur-
bem os vizinhos, só poderá ser executado no horário comercial, excluindo-se
domingos e feriados. Fora deste horário, só serão permitidas obras de emer-
gência, após a devida autorização da administração;
3.1.10 – Qualquer proteção tipo grade nas janelas ou área de serviço deverá
obedecer aos limites internos;
3.4 – MUDANÇAS
capítulo 5 • 193
no horário das 08:00 às 12:00 e das 14:00 às 18:00 horas de segunda à sexta-feira
e das 8:00 às 12:00 no sábado, devendo o interessado agendar com o zelador
com antecedência mínima de 24 (vinte e quatro) horas. Será permitida somente
uma mudança por vez;
3.4.2 – O interessado na mudança é responsável por todo e qualquer dano
causado a terceiros ou ao edifício, tais como estragos na parede, elevadores,
soleiras, portas, etc;
3.4.3 – O interessado na mudança deverá orientar o motorista do caminhão
no sentido de não deixar o veículo impedindo as entradas das garagens. Se isso
não for possível, o motorista deverá permanecer junto ao veículo, providen-
ciando seu deslocamento sempre que for necessário desimpedir a entrada das
garagens.
4 – PENALIDADES
a) Advertência por escrito, sendo que a mesma terá validade por dois anos,
após esse período expira a advertência por escrito;
b) Multa correspondente a 50% do salário mínimo vigente, a qual será co-
brada em dobro em caso de reincidência dentro de um período de seis meses,
além de ser o infrator obrigado a abster-se da prática do ato e, quando for o
caso, desfazer a obra ou instalação;
4.2 – O pagamento de multa não abstém o condômino de ressarcir even-
tuais danos ao condomínio ou terceiros, condômino ou não, bem como não o
exime de suas responsabilidades decorrentes da Lei;
4.3 – Se houver necessidade de procedimento judicial, todas as despesas
correspondentes à custas e honorários advocatícios, correrão por conta do con-
dômino responsável, ficando o mesmo também, obrigado a efetuar os reparos
necessários, ou re-embolsar os condôminos das despesas em que este estiver
ocorrido com a reposição de áreas ou objetos danificados;
4.4 – Os casos omissos neste regulamento, na Convenção Condominial ou
na Lei de Condomínios, serão resolvidos pelo Corpo Diretivo e se necessário,
194 • capítulo 5
pela Assembleia específica para tal fim. 6 – Para todos os fins e sujeições legais
ou convencionais, o Síndico bem como os demais componentes dos Conselhos
Consultivo e fiscal, são antes de tudo, condôminos em igualdade de condições
com os demais, portanto, sem quaisquer privilégios quais não os previstos ou
concedidos por deliberação de Assembleia Geral;
5 – DISPOSIÇÕES FINAIS
capítulo 5 • 195
Ribeirão Preto-SP, 12 de janeiro de 2015.
O modelo de Ata abaixo foi retirado do sítio Jornal do Síndico (Jornal do Síndico,
2006).
196 • capítulo 5
titulo de remuneração, a isenção das despesas ordinárias, conforme previsto em
convenção. Após, o presidente passou para a eleição dos membros do Conselho
Consultivo. Havendo somente três candidatos, foi procedida a votação, e eleitos
os seguintes membros do Conselho Consultivo: Sr z, casa nº 1; Sr. W, casa nº
2 e Sr. Y, casa nº 3. Os eleitos exercerão o mandato pelo período de um ano a
contar da presente assembléia. 2) PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA: O representante
da administradora apresentou uma previsão orçamentária das receitas e despe-
sas para o próximo período, cujo documento passa a fazer parte integrante da
presente ata (em anexo). Expõe que há necessidade de um reajuste da cota con-
dominial, para o valor de R$ 100,00 por unidade, tendo em vista que as receitas
estão defasadas em relação às despesas. Também esclareceu que o condomínio
não possui inadimplentes habituais. O índice atual de inadimplência (3 %) refe-
re-se a condôminos que atrasam eventualmente, razão pela qual não prejudica a
arrecadação. Dentre as obras previstas para o novo exercício, o Sr. Sifrano, casa
6, propôs a recuperação e pintura da fachada externa, tendo em vista que a últi-
ma reforma ocorreu há mais de cinco anos. Após ampla discussão, a assembléia
aprovou, por maioria: a) o reajuste do valor da cota condominial, para R$ 100,00
por unidade, a ser recolhido a partir do doc com vencimento em 05 de junho/06;
b) a pesquisa de orçamentos para a execução das obras de recuperação e pintura
externa da fachada, os quais serão objeto de deliberação dos condôminos, em as-
sembléia geral extraordinária, que deverá ser convocada pelo síndico na segunda
quinzena do mês de outubro/06. Nada mais havendo a ser tratado, o presidente
encerrou a presente assembléia, que vai assinada por quem de direito/////////////
Fulano Beltrano
Presidente Secretário
capítulo 5 • 197
Confira a autenticidade no endereço http://www3.mte.gov.br/sistemas/
mediador/.
Piso Salarial
198 • capítulo 5
ser compensados os reajustes a título de antecipação, concedido no período.
Dentro das funções que compreendem a categoria profissional, fica garantido
os seguintes pisos salariais, aos empregados que trabalhem diariamente, inde-
pendente da jornada, já corrigidos de conformidade com essa cláusula:
Zelador 1.226,32
Vigia 1.048,11
Porteiro 1.019,61
Jardineiro 1.019,61
Faxineiro 941,15
Ascensorista 1.019,61
Garagista 1.019,61
Manobrista 1.019,61
Outros 941,15
capítulo 5 • 199
Parágrafo primeiro – Os empregados que trabalharem jornada inferior a 220
(duzentos e vinte) horas mensais poderão receber proporcionalmente pela jor-
nada trabalhada, exceto para o cargo de faxineira, ficando garantido, entretan-
to, o piso salarial da função exercida, assim considerado pelo valor da hora cor-
respondente ao piso (Exemplo: piso da função / (divisão) 220 horas).
Parágrafo sexto – Nos termos da Lei n.º 9.983/00 é considerado crime a manu-
tenção de empregados sem registro na CTPS.
200 • capítulo 5
Parágrafo único - O pagamento de salário ao empregado analfabeto deverá
ser efetuado na presença de duas testemunhas.
Descontos Salariais
capítulo 5 • 201
CLÁUSULA OITAVA - POLÍTICA SALARIAL
Gratificação de Função
Desde que autorizado pelo empregador, o trabalhador que vier a exercer cumu-
lativamente outra função, fará jus ao percentual de adicional correspondente a
20% (vinte por cento), calculado sobre o salário base e o adicional por tempo de
serviço ao período efetivamente trabalhado.
Parágrafo Primeiro: O pagamento do adicional aqui previsto cessará no mo-
mento em que o trabalhador deixar de exercer a função que estiver acumulando.
Parágrafo Segundo: O adicional por acúmulo de cargo, será adicionado ao
salário para efeito de cálculo de horas extras, feriados, folgas, adicional notur-
no, 13º salário e Férias.
202 • capítulo 5
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - GRATIFICAÇÃO DE FORMAÇÃO
PROFISSIONALIZANTE
Adicional de Hora-Extra
capítulo 5 • 203
Parágrafo Primeiro - Será remunerado como trabalho extraordinário na
participação dos empregados em reuniões obrigatórias convocadas pelos con-
domínios fora do horário normal de trabalho.
Parágrafo Segundo – Fica permitida a instituição da jornada de 12x36, ou
seja, doze horas de trabalho por trinta e seis horas de descanso, em quaisquer
das funções que compreendem a categoria, nos termos do artigo sétimo inciso
treze da Constituição Federal, mediante comunicado prévio e comprovado ao
Sindicato dos Empregados sob pena da multa normativa por descumprimento
da convenção coletiva.
Parágrafo Terceiro – Em quaisquer das funções da categoria, em cada mês,
é obrigatório à concessão de pelo menos uma folga semanal no domingo, sob
pena de pagamento dobrado deste dia.
204 • capítulo 5
Adicional de Tempo de Serviço
Adicional Noturno
Adicional de Insalubridade
capítulo 5 • 205
condomínios nos termos da NR – 6, item 6.6. , deverão fornecer Equipamentos
de Proteção Individual (EPI), conforme a necessidade.
Prêmios
Auxílio Alimentação
206 • capítulo 5
01 pct. de farinha de mandioca 500 g;
05 unid. Sabonete 90 g;
02 unid. Creme dental 90g;
01 cx. de sabão em pó 500 g;
01 pct. de esponja de aço c/ 8 unids;
01 lt. de tempero completo 300 g;
01 lt. de goiabada 700 g;
02 2t. de sardinha 135 g;
01 pct. de açúcar cristal 5 Kg;
01 lt. de achocolatado em pó 200 g e
01 caixa de papelão acondicionante dos itens retro mencionados.
capítulo 5 • 207
Seguro de Vida
Desligamento/Demissão
208 • capítulo 5
Parágrafo Único - O empregado só poderá ser dispensado por justa causa,
pelos seguintes motivos, conforme o artigo 482 da CLT: a) desonestidade; b)
incontinência de conduta ou mau procedimento; c) negociação habitual por
conta própria ou sem permissão do empregador e quando constitui ato de
concorrência para a empresa para a qual trabalha ou for prejudicial ao serviço;
d) condenação criminal do empregado, caso não tenha havido suspensão da
pena; e) desídia, ou seja, preguiça ou negligência f) embriaguez habitual ou em
serviço; g) violação de segredo da empresa; h) ato indisciplinado ou insubordi-
nação; i) abandono de emprego; j) ato lesivo à honra ou ofensa física, praticado
no serviço, contra qualquer pessoa ou contra o empregador, salvo em legítima
defesa, própria ou de terceiros; k) prática constante de jogo de azar.
capítulo 5 • 209
Aviso Prévio
Mão-de-Obra Temporária/Terceirização
210 • capítulo 5
Vigia, Porteiro, Jardineiro, Faxineiro, Auxiliar de Manutenção, Ascensorista,
Garagista, Manobrista e Folguista.
Parágrafo Primeiro : Da mesma forma, os empregadores também não con-
tratarão mão-de-obra oriunda de qualquer tipo de cooperativa de trabalho,
para o exercício das funções acima, tendo em vista que trata-se de trabalho su-
bordinado que encontra vedação no artigo 5º da Lei 12.690/2012.
Parágrafo Segundo : O descumprimento da previsão contida na presente
cláusula ensejará ao empregador infrator a obrigação de reconhecimento do
vínculo de emprego direto com o trabalhador prejudicado e a responsabiliza-
ção do empregador pelos prejuízos trabalhistas causados ao empregado, sem
prejuízo do ajuizamento de medidas cabíveis na justiça do trabalho.
Parágrafo Terceiro: A determinação contida nesta cláusula baseia-se em
decisão da SEÇÃO ESPECIALIZADA EM DISSÍDIOS COLETIVOS DO TRIBUNAL
SUPERIOR DO TRABALHO ? TST-RO-116000-32.2009.5.15.0000, SDC, rel. Min.
Walmir Oliveira da Costa, redação para acórdão Min. Márcio Eurico Vitral
Amaro.
capítulo 5 • 211
ocorridas no Condomínio; c) orientar seus auxiliares e demais funcionários
do Condomínio tanto sobre a manutenção de todas as áreas comum assim
como a aparência pessoal e conduta de cada um; d) dar cumprimento perante a
comunidade condominial das normas estabelecidas no regulamento interno,
fazendo com que os ocupantes as obedeçam; e) acompanhar mudanças que
chegarem ou saírem, nos horários previstos no regimento interno, de modo a
preservar as instalações e a liberdade de acesso aos moradores e usuários; f)
Acompanhar e fiscalizar serviços de reparo e manutenção das partes de pro-
priedade comum , suspendendo os trabalhos em caso de irregularidade; g) es-
tar obrigatoriamente treinado para prevenção contra incêndio, através de curso
de formação, h) Zelar pelo bom funcionamento de todos equipamentos do con-
domínio, e quando necessário esporadicamente ajudar na limpeza, conserva-
ção e portaria.
Vigia - Vigia é o empregado que exclusivamente faz ronda nas áreas comuns
do Condomínio, assim como zelar pela boa ordem e respeito entre os usuários
e moradores.
212 • capítulo 5
Auxiliar de manutenção - Auxiliar de Manutenção é o empregado que exe-
cuta exclusivamente os serviços na área de manutenção elétrica, hidráulica,
pintura, pedreiro e outras congêneres, com exclusão das atividades das demais
funções previstas nesta clausula.
Avaliação de Desempenho
Estabilidade Mãe
Estabilidade Aposentadoria
capítulo 5 • 213
da aposentadoria e que contarem com mais de 05 (cinco) anos de serviço no
mesmo condomínio, será garantida a estabilidade durante os 24 (vinte e qua-
tro) meses referidos. Ficam ressalvados os casos de acordo entre as partes, de
dispensa por justa causa e pedido de demissão. Adquirindo o direito, extingue-
se a estabilidade. O empregado que estiver enquadrado nas condições retro
mencionadas, em caso de dispensa, deverá comunicar o condomínio através
de documento emitido pelo INSS, de que está dentro do prazo de estabilidade.
Serão abonadas as faltas, ou horas não trabalhadas, da empregada mãe que ne-
cessitar assistir seus filhos menores de 14 (quatorze) anos em médicos, até o
limite de 04 (quatro) faltas ou atrasos no mês e mediante comprovante médico.
214 • capítulo 5
Parágrafo Único – Ainda que haja abono de falta prevista no pauta desta
clausula, o condomínio, a seu critério, poderá deixar de fornecer o benefício
disposto na clausula nona item 9.2.
capítulo 5 • 215
(sessenta) dias, contados do início do aviso prévio, se o mesmo for trabalha-
do, para que o imóvel seja desocupado. Conforme Termo de Ajuste de Conduta
do Ministério Público do Trabalho.
Parágrafo Primeiro: Nos casos de dispensa por justa causa a desocupação
do imóvel será de até 30 dias, contados da ocorrência do fato.
Parágrafo Segundo: É concedida uma tolerância máxima de 10 (dez) dias
para a desocupação do imóvel.Transcorrido esse prazo o trabalhador residente
fica sujeito a uma multa diária de 5% (cinco por cento) de seus vencimentos até
a entrega efetiva das chaves do imóvel, sem prejuízo da adoção das medidas
judiciais cabíveis na espécie.
Parágrafo Terceiro: Aos dependentes do trabalhador falecido, como tais
considerados a viúva ou a companheira e/ou filhos que com ele estejam coabi-
tando no local de trabalho, será assegurado o prazo de 60 (sessenta) dias, con-
tados da data do óbito, para a desocupação do imóvel cedido pelo empregador
para sua residência.
Compensação de Jornada
216 • capítulo 5
Federal, no máximo de 25 (vinte cinco) horas mensais, sendo que a compensa-
ção deverá ocorrer no prazo máximo de 06 (seis) meses, anotando obrigatoria-
mente no controle de freqüência quando da concessão das horas: “compensa-
ção – Banco de horas”, tudo sob pena de invalidade desta compensação.
Parágrafo único - Estão excluídas da inclusão no banco de horas, as horas de
ausência de intervalo de alimentação e as horas noturnas reduzida.
Controle da Jornada
Férias e Licenças
capítulo 5 • 217
Aceitação de Atestados Médicos
218 • capítulo 5
c) Atendimento por equipes constituídas por 01 (um) médico emergen-
cialista, 01 (um) técnico de enfermagem e 01 (um) motorista resgatista treina-
dos para essas funções.
d) Orientação Médica Via Telefone 24 (vinte e quatro) horas por dia, re-
cebendo chamados através do nº 3512.4433, para casos sintomáticos pouco
cronificados.
Parágrafo Segundo: Para a viabilidade financeira desta assistência, durante
a vigência desta Convenção Coletiva de Trabalho as empresas a título de con-
tribuição financeira, recolherão à gestora Medicar Emergências Médicas Ltda.,
através de guia própria, o valor de R$ 3,90 (três reais e noventa centavos), por
empregado que possua, tomando-se por base a quantidade de empregados
constante no campo “total de empregados do ultimo dia do mês informado”
do CAGED do mês anterior ou do último informado ao Ministério do Trabalho
e Emprego, sem nenhuma redução a que título for.
Parágrafo Terceiro: Durante a vigência desta Convenção Coletiva de
Trabalho, os empregadores contribuirão com R$ 1,95 (um real e noventa e cinco
centavos), por empregado; podendo o saldo restante de R$ 1,95 (um real e no-
venta e cinco centavos), ser descontado do trabalhador em folha de pagamento.
Parágrafo Quarto: O empregador que, por ocasião da situação emergencial
sofrida pelo trabalhador, estiver inadimplente por falta de pagamento, paga-
mento após o dia do vencimento ou efetuar o recolhimento por valor inferior ao
devido, reembolsará a gestora da assistência, os valores das assistências pres-
tadas e responderá, perante o empregado ou representante legal, por perdas e
danos, e multa mensal de 30% (trinta por cento) do piso salarial da categoria a
ser paga a cada um de seus empregados.
Parágrafo Quinto: O empregador que descontar do trabalhador, a contri-
buição para custeio deste benefício, e não o repassar à gestora da assistência,
ou, não aderir à mesma, deverá devolver ao empregado, os valores descontados
e não repassados, bem como, multa mensal de 30% (trinta por cento) do piso
salarial da categoria.
Parágrafo Sexto: O presente serviço social não tem natureza salarial, por
não constituir em contraprestação de serviços, tendo caráter compulsório e ser
eminentemente assistencial.
Parágrafo Sétimo: Sempre que necessária a comprovação do cumprimento
da Convenção Coletiva de Trabalho e nas homologações trabalhistas, deverá
ser apresentado comprovante de regularidade do referido benefício.
capítulo 5 • 219
Parágrafo Oitavo: Fica garantido ao trabalhador não sindicalizado o direito
de oposição ao referido desconto, e para se manifestar terá o prazo de até 10
(dez) dias anteriores ao primeiro desconto a contar da data base, tendo como
prazo máximo dia 20 de fevereiro de 2007 ou primeiro dia útil subseqüente,
devendo o opositor comparecer pessoalmente na sede do sindicato profissio-
nal, para assinar o requerimento da isenção em 3 (três) vias sendo que uma das
vias protocoladas deverá ser encaminhada diretamente pelo interessado ao seu
respectivo empregador. Não terão validade as comunicações efetuadas pelos
empregados através de correio, cartório, e-mail, fax ou diretamente à empresa.
Relações Sindicais
220 • capítulo 5
CLÁUSULA QUINQUAGÉSIMA PRIMEIRA - LICENÇA DO DIRIGENTE
SINDICAL PARA REUNIÕES, CONFERÊNCIAS, CONGRESSOS, SIMP
capítulo 5 • 221
CLÁUSULA QUINQUAGÉSIMA QUARTA - RELAÇÕES NOMINAIS
Contribuições Sindicais
Fica estabelecido desconto assistencial de 2% (dois por cento) mensal dos empre-
gados sindicalizados, em favor do Sindicato dos empregados signatário, até o dia
10 (dez) do mês do recebimento do salário, sobre o salário bruto a ser procedido
da seguinte forma em 2014 nos meses de junho, julho, agosto, setembro, outu-
bro e novembro e dezembro, no ano de 2015 desconto assistencial de 2% (dois
por cento) mensal nos meses de : janeiro, fevereiro, março, abril e maio.
Parágrafo primeiro - O pagamento deverá ser procedido diretamente na se-
cretaria da sede do Sindicato Profissional, ou através de guias próprias forneci-
das pela entidade sindical, sendo que neste caso será acrescido de R$3,00 (três
reais) sobre o valor, referente à taxa bancária, às custas do Condomínio.
222 • capítulo 5
Parágrafo segundo - O não recolhimento das contribuições referidas na
presente cláusula, acarretará para os condomínios, além do pagamento da co-
missão de permanência bancária, uma multa de 20% (vinte por cento) calcula-
da sobre o montante devido e não recolhido, sem prejuízo de sua atualização
monetária, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.
Parágrafo terceiro - O desconto assistencial fica subordinado a não oposi-
ção do empregado manifestada até 10 (dez) dias antes do primeiro pagamento
reajustado, através de carta de próprio punho, reconhecido firma em cartório,
e com obrigatoriedade de ciência ao sindicato dos empregados até o 9º (nono)
dia antes do referido pagamento reajustado. O não cumprimento pelo empre-
gado dessas formalidades implica na aceitação do referido desconto, não po-
dendo ser utilizado oposição assinadas em período anterior .
capítulo 5 • 223
Outras disposições sobre relação entre sindicato e empresa
O Sindicato dos Empregados poderá atuar como Substituto Processual dos em-
pregados da categoria em reclamação trabalhista ou Ação de Cumprimento pe-
rante a Justiça do Trabalho, para pleitear o cumprimento de qualquer direito
garantido no presente Acordo Coletivo de Trabalho.
224 • capítulo 5
Disposições Gerais
GABARITO
Capítulo 1
01. Etimologicamente, pode-se considerar condomínio como sendo o domínio sobre alguma
coisa conjuntamente, ou exercido por mais de uma pessoa. Quando tratamos apenas da ex-
pressão “condomínio” estamos falando da comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas,
sobre um bem, ou sobre vários bens. Nesse caso, temos o condomínio em geral, pois duas
ou mais pessoas tem a titularidade do bem como um todo, e não apenas de uma porção do
mesmo, que ocorre no condomínio especial (RIZZARDO, 2014).
02. O condomínio edilício é uma edificação, ou conjunto de edificações que podem ser
destinados para moradia, ou uso comercial, possuindo unidades autônomas corretamente
identificadas e áreas de uso comum, pertencentes a todos os proprietários. O chamado con-
domínio edilício é o condomínio de apartamentos, onde há a “convivência de uma proprieda-
de exclusiva sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma proprie-
dade comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos os condôminos”.
capítulo 5 • 225
03. É um ato-regra gerador de direitos estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que
integram a comunidade, como também a todos os que nela se encontrem na condição per-
manente ou ocasional de “ocupantes”. Tem natureza institucional, decorrente da expressão
volitiva do grupo condominial, que, consequentemente, deverá segui-la em prol do condomí-
nio, sob pena de responder pelos danos causados. Geralmente é constituído de:
04. São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários, ocupantes
das unidades e funcionários, para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas.
Hoje, a lei determina que o texto do Regimento Interno deve fazer parte da Convenção e ser
aprovado por dois terços dos votos dos condôminos. Deverá ser alterado com o quórum que
ficar estabelecido na Convenção.
05.
• Alvarás emitidos por órgãos competentes autorizando o início das obras;
• Título de propriedade do terreno;
• Certidões negativas de Impostos Federais;
• Projeto de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes;
• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
• Tabela com previsão do custo da obra;
• Minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação.
06.
• Documento com especificação e individualização das unidades autônomas.
• O habite-se, que corresponde em um alvará ou certidão que licencia ou permite o uso do
prédio, de acordo com sua finalidade (residencial ou comercial). Geralmente o habite-se é
emitido pelas Prefeituras.
• Certidão Negativa de Débitos (CND) perante o INSS, conforme artigo n. 47, inciso II, da
Lei n. 8.212/1991.
226 • capítulo 5
• Projeto arquitetônico aprovado pelos órgãos públicos pertinentes e coerente com o me-
morial descritivo.
• Memorial descritivo coerente com o projeto arquitetônico e as planilhas de áreas e frações
ideais, acompanhado da previsão de custos das unidades autônomas.
Capítulo 2
Capítulo 3
capítulo 5 • 227
As principais desvantagens são:
228 • capítulo 5
As principais desvantagens para o condomínio são:
04. Algumas Convenções estabelecem a figura do subsíndico que poderá fazer a gestão
em conjunto com o síndico, a chamada gestão a quatro mãos, ou, será apenas uma figura
que substituirá o síndico nos momentos de sua ausência. Não há previsão legal em relação
a existência do subsíndico, mas é aconselhável até para descentralizar um pouco o poder
do síndico.
05. Trata-se de um órgão consultivo que vai fiscalizar as constas do condomínio (síndico e
administradora) e vai auxiliar o síndico na gestão. Quem determina a existência do Conselho
Fiscal é a Convenção de Condomínio.
O Conselho fiscal não é deliberativo e não é responsável por aprovar contas ou ações do
síndico. Isso significa que cabe a ele, além do auxílio na gestão, na forma de consultoria, dar
um parecer sobre as contas do condomínio, sugerindo à Assembleia Geral Ordinária, aprovar,
ou reprovar as contas. Importante frisar, que quem aprova ou reprova é a Assembleia, ou seja,
mesmo que o Conselho sugira a reprovação das contas, a Assembleia poderá aprova-las, da
mesma forma, se o Conselho sugerir a aprovação das contas, ainda sim, a Assembleia Geral
Ordinária poderá reprová-las.
06. Ele é o responsável pela gestão financeira do condomínio. É ele que aprovará as com-
pras e gastos do síndico. Será responsável por assinar os cheques junto com o síndico, ou
ainda aprovar pagamentos, direto no sítio do banco.
Capítulo 4
01.
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais copossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
02.
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,
salvo disposição em contrário na convenção;
capítulo 5 • 229
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons cos-
tumes.
03. Sobre as multas e juros decorrentes do não pagamento das taxas condominiais, o § 1o
do artigo n. 1.336 estabelece a aplicação dos juros moratórios convencionados e caso não
haja previsão na convenção, os juros a serem aplicados é de um por cento ao mês e uma
multa de até dois por cento. Assim, a multa aplicada não poderá ser superior a dois por cento,
mesmo que a convenção tenha uma previsão de multas superiores. Além disso, ele não po-
derá votar na Assembleia de condomínio
04. Já o condômino que apresentar reiteradamente conduta antissocial poderá ser cons-
trangido a pagar multa de dez vezes o valor da taxa condominial, desde que aprovado por
quórum de três quartos dos condôminos restantes e por um período que vai até posterior
decisão de nova assembleia para revogar esse valor, ou seja, o valor de taxa condominial do
condômino antissocial pode vir a ser até dez vezes o valor da taxa normal, até o momento em
que a assembleia revogue essa decisão (parágrafo único do art. 1.337 do CC).
05. Não há na legislação nenhuma lei que proíba a presença de animais nos condomínios.
Embora, algumas convenções e regimentos internos proíbam os condôminos de terem ani-
mais, as decisões judiciais veem se posicionando contrário ao que está escrito em algumas
normas internas aos condomínios, com a justificativa de que se não prejudicar a segurança,
o sossego e a salubridade dos demais condôminos, não pode ser proibida sua presença nos
condomínios (art. n. 1.336 do CC).
Assim, o que pode acontecer é a disciplina quanto a presença dos animais, mas nunca
sua proibição, através de regras que exijam o silêncio, que determinam o tamanho e que
proíbam por exemplo, que os animais andem livremente pela área comum dos condomínios.
Capítulo 5
01. A taxa ordinária de condomínio é aquela para as despesas do dia a dia, como por exem-
plo, custeio da folha de funcionários, manutenções de modo geral, enfim, tudo aquilo que visa
garantir a qualidade de vida no condomínio.
02. As taxas extraordinárias, também conhecidas como rateios de proprietários são aquelas
destinadas ao custeio de obras ou reformas que vão valorizar o condomínio, como por exem-
plo, pinturas, conserto de fissuras, instalação de poço artesiano etc.
230 • capítulo 5
03. Trata-se de uma espécie de poupança do condomínio, que poderá ser usada pelo síndi-
co, para custear despesas emergenciais. A constituição do fundo de reserva é de responsa-
bilidade do proprietário da unidade. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do
fundo de reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas ordinárias
do condomínio, a responsabilidade é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao
início da locação.
04.
• Carteira de trabalho assinada desde o primeiro dia de serviço;
• Exames médicos de admissão e demissão;
• Repouso Semanal Remunerado (um dia de folga por semana);
• Salário pago até o 5º dia útil do mês;
• Primeira parcela do 13º salário paga até 30 de novembro. Segunda parcela paga até 20
de dezembro;
• Férias de 30 dias com acréscimos de 1/3 do salário;
• Vale-Transporte com desconto máximo de 6% do salário;
• Licença Maternidade de 120 dias, com garantia de emprego até 5 meses depois do parto
(no caso de empresa cidadã a licença maternidade é de 180 dias);
• Licença Paternidade de 5 dias corridos;
• FGTS: depósito de 8% do salário em conta bancária na Caixa Econômica Federal a favor
do empregado;
• Horas-Extras pagas com acréscimo de 50% do valor da hora normal (podendo ser valor
diferente conforme convenção coletiva) e no máximo 2 horas por dia;
• Estabilidade de 12 meses no trabalho em casos de acidente;
• Adicional noturno de 20% para quem trabalha de 22:00 às 05:00 horas (podendo ser valor
diferente conforme convenção coletiva);
• Cálculo da hora como 52 minutos e 30 segundos para cada hora noturna;
• Abono de faltas ao trabalho nos casos de casamento (3 dias), doação de sangue (1 dia/
ano), alistamento eleitoral (2 dias), morte de parente próximo (2 dias), testemunho na Justiça
do Trabalho (no dia), doença comprovada por atestado médico;
• Aviso prévio de no mínimo 30 dias, em caso de demissão. Para cada um ano de tempo de
serviço, acrescenta-se 3 dias de aviso prévio, chegando ao limite de 90 dias;
• Seguro-Desemprego, no caso de demissão sem justa causa e desde que atenda ao perío-
do mínimo trabalhado, previsto pela lei;
• Intervalo intrajornada de no mínimo 11 horas;
• Intervalo para descanso e refeições.
capítulo 5 • 231
05.
• Realizar o trabalho corretamente;
• Cumprir as regras disciplinares;
• Ser disciplinado;
• Ser subordinado;
• Ser assíduo;
• Preservar à honra do empregador.
• Observar as normas de segurança e medicina do trabalho e as instruções dadas pelo
empregador;
• Colaborar com a empresa na aplicação das leis sobre segurança e medicina do trabalho;
• Usar corretamente o EPI quando necessário;
232 • capítulo 5