Método Comparación Directa PDF

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA-SOITAVE
______________________________________________CURSO PROFESINAL DE VALORACIÓN INMOBILIARIA
BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA
ALVES DANTA, Rubens. INGENIERIA DE TASACIONES: Una introducción a la metodología

científica. Traducción al español. Editora PINI Ltda. Barquisimeto, Venezuela 2002.
BALLESTERO Enrique y RODRIGUEZ, José Angel. EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

URBANOS. 2ª Edición. Editoriales DOSSAT 2000. España. 1999.
BRICEÑO EKER, Santiago. TERMINOLOGIA DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES.

Sociedad de Tasadores de Venezuela. Editorial Arte. Caracas 1979.
FERNANDEZ PIRLA, Santiago. ARQUITECTURA LEGAL Y TASACIONES INMOBILIARIAS. 3ª

edición actualizada. Editorial Rueda. Madrid. 1993.
GUERRERO, Dante. MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y rurales. Editorial

Alsina. Buenos Aires. 1984
III CURSO DE TASACION DE INMUEBLES. Publicaciones de la Sociedad de Tasadores de

Venezuela. Caracas. 1969.
International Valuation Standards. Principles, Standars and Applications and Performance

Guidance. Publicación de International Valuation Standars Committee (ISVC). Gran Bretaña.
2000.
VENTOLO, William y WILLIAMS, Martha. TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO.

Traducción del original inglés “The art of Real estate Appraisal”. Real Estate Education
Company. 1ª edición. México. 1996.
NOTA: La revisión, actualización y redacción final de este módulo, ha sido efectuada por la Arqº María
Emilia Pereira Colls, docente de SOITAVE.
Módulo 03.02 Enfoque de Comparación Directa Notas Docentes Arq° Mª Emilia Pereira Colls
45
Vt = At * PUT = 1.332 m² * 150.000 Bs/m² = Bs. 199.800.000

Cc = Ac * PUC = 865 m² * 300.000 Bs/m² = Bs. 259.500.000
TOTAL = Bs. 459.300.000
Esta sería la cantidad máxima que el mercado pagaría por sustituir las edificaciones por unas
nuevas equivalentes.
Llevando los resultados a la fórmula general:
R = Σ Pv / Σ ( Vt + Cc) = Bs. 353.500.000 / Bs. 459.300.000 = 0,77
Es decir, que el mercado de viviendas no nuevas, similares a la avaluada, está determinando

que el conjunto representa, debido a su edad, estado, deseabilidad, etc., un valor depreciado en
23 % (100 – 0,77) en relación con su costo de reposición a nuevo.
En vista de que el inmueble a valuar es similar a aquellos que usamos para su comparación,
aplicando los mismos valores usados anteriormente a las respectivas áreas de terreno y
construcción, tendremos su costo de reposición total así:
(Vt + Cc) = [ (247 m² * 150.000 Bs/m²) + (256 m² * 300.000 Bs/m²)] = Bs. 113.850.000
Valor que deberá ser afectado por el coeficiente R calculado anteriormente, para determinar el
valor actual de la propiedad:
V = Bs. 113.850.000 * 0,77 = Bs. 87.664.500
Vale decir entonces, que quien fija la depreciación o apreciación del inmueble como un todo, es
el propio mercado, siendo el principal problema para la aplicación del método, la obtención de
información fidedigna de las ventas de los inmuebles usados como comparación, de sus áreas
de terreno y de construcción, así como de sus características generales, las cuales deben
guardar un razonable grado de similitud, sobre todo en lo que a características constructivas y
estado de conservación y mantenimiento se refieren.
44
• Se obtienen los datos de venta de casas o quintas realizadas en la misma zona, y de las
respectivas áreas de terreno y construcción, y se suman los precios pagados por ellas (Pv).
• Se estima el precio unitario de terreno (PUT) por comparación o por cualquier otro de los
métodos conocidos ( valor punto, aprovechamiento ) y se aplica a la sumatoria de las áreas
de terreno correspondientes al total de la muestra .
• Se estima el costo de reposición para cada uno de los comparables mediante su inspección
visual en sitio, y se calcula el costo medio, el cual se aplica a la sumatoria de las áreas de
construcción que conforman la muestra.
• Se calcula R, que viene a ser el coeficiente de depreciación por mercado, el cual será
aplicado al costo de reposición a nuevo del inmueble objeto de tasación.
Ejemplo: Se quiere tasar una vivienda no nueva, conformada por un terreno de 247 m² de
terreno y 256 m² de construcción. Se obtuvieron cuatro (4) datos eferenciales,
cuyas áreas de terreno suman 1.332 m² y cuyas áreas de construcción suman
865 m².
El estudio de mercado de terrenos, dio como resultado 150.000 Bs/m² y el costo
de reposición promedio de los inmuebles comparables, una vez identificados en
sitio, se ha estimado en 300.000 Bs/m²
Haciendo los cálculos correspondientes:
Σ Pv = Bs.70.000.000 + Bs. 94.500.000 + Bs.89.000.000. + Bs. 100.000.000 =

Σ Pv = Bs. 553.500.000
Esta cifra representa el valor que le han dado los compradores y vendedores en el libre juego
del mercado inmobiliario a los cuatro inmuebles comparables, en sus condiciones reales de
facilidades, diseño, edad, conservación y mantenimiento.
Sustituyendo los otros datos:
43
evitando con ello la sobrevaloración del inmueble al considerar el límite máximo de su valor, lo
que no es correcto, visto lo expuesto en el presente tema.
• METODO DE AVALUO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES NO NUEVAS EN SECTORES

DESARROLLADOS
La forma de proceder cuando se trata de tasar inmuebles unifamiliares (casas, quintas), las
construcciones no son nuevas y cuyo destino no es la obtención de ingresos (rentas), se basa
en la teoría del principio de sustitución, el cual expresa que “ningún comprador bien informado
pagará por una propiedad más de lo que le costaría adquirir, dentro de un lapso de tiempo
razonable, una propiedad sustituta que reúna las mismas condiciones que la que se le ofrece
en venta”.
El comprador tiene pues, dos opciones: adquirir una propiedad existente, de características
similares a menor precio, o comprar un lote de terreno y construir una edificación similar. De la
primera opción se deriva el denominado “valor de mercado”, precio menor dado que la
construcción no es nueva, y de la segunda el “costo de reemplazo” que representa el límite
superior del valor.
La relación que se establece entre estos dos valores, es el llamado “coeficiente de

depreciación por mercado”, desarrollado por el Licenciado Luis Hurtado Martínez, destacado
valuador miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, mediante la
siguiente fórmula:
R = Σ Pv / Σ ( Vt + Cc)
Donde:
R= coeficiente de depreciación por mercado
Pv = Precio de Venta
Vt = Valor de Terreno
Cc = Costo de reposición de la construcción
Para su aplicación, se sigue el siguiente procedimiento:
42
Se observa entonces, que la Fórmula Guerrero no es, como la bautizó su propio creador, de
“mal aprovechamiento”, sino que funciona en castigo o beneficio del valor de la tierra, según
sean las condiciones a considerar, ya que, como ha podido verse en estos ejemplos, existe
una relación directa entre aprovechamiento y valor, entendido el aprovechamiento no sólo en
términos de metros cuadrados construibles, sino en el uso, edad y condiciones favorables que
pueda presentar un inmueble, confrontados con el permitido por los instrumentos legales
pertinentes.
Este sencillo procedimiento permite discernir, en una primera aproximación, entre alternativas
posibles, ahora que las condiciones económicas, la magnífica calidad constructiva de las
estructuras de los edificios construidos en la primera mitad del siglo, y las restricciones cada
vez más severas impuestas por las ordenanzas y otros códigos de construcción, aconsejan el
reciclaje de edificios como una manera de convertirlos a usos más rentables, dentro de los
patrones de confort y las normas técnicas y de seguridad vigentes, y con resultados
económicos que justifiquen las ingentes sumas de dinero que deben invertirse en su ejecución.
Esta fórmula, en combinación con el método del costo, resuelve el problema de como valuar el
conjunto el inmueble edificado, cuando no se puede hacer por otro método.
Otra interesante aplicación, conduce a la determinación del momento adecuado para aconsejar
la demolición de las construcciones existentes, mediante la consideración del valor total
representado por el terreno corregido por aprovechamiento más el valor de las construcciones
depreciadas y el valor que alcanza el terreno a su máximo aprovechamiento (supuestamente
desocupado), más el costo de demolición del edificio existente.
Cuando (VT * Fca ) * ( VC * Fdp ) = ( VT + Costo demolición ) => Punto demolición
Como conclusión, puede afirmarse que este procedimiento produce resultados satisfactorios
que corrigen de una manera objetiva y lógica los valores de inmueble en su conjunto, aún
calculados por el “Método del Costo”. Es apropiado también para avaluar aquellos inmuebles
con construcciones no nuevas, que tampoco aprovechan el terreno a su máximo potencial,
41
funcional. El volumen total de la edificación es de 1800 m², que representan un

480 % con respecto al área de terreno. La zonificación aplicable sólo le permite
construir un 220 % de la superficie de parcela, o sea 660 m² de área neta ,
aunque permite destinarlo a uso de comercio puro, comercio con oficinas o
comercio, oficinas y vivienda.
En principio se observa que el edificio entra en la categoría de “uso no conforme”, por no

adaptarse a las previsiones de la ordenanza de zonificación, por algunas de las razones
explicables al respecto.
La causa de la no conformidad en este caso, es por tener un área construida sensiblemente

mayor que la permitida por la reglamentación vigente. Por otra parte, aunque la zonificación
permite el uso de vivienda, la zona ha cambiado y el uso predominante, casi en exclusiva, es
de comercio en planta baja y oficinas en las plantas superiores, dada la gran demanda para
estas actividades existentes en el casco central.
Conservando las mismas condiciones del ejemplo anterior, es decir, vida útil probable de 60
años y precio unitario de la tierra de 300.000 Bs/m², se observa lo siguiente:
Ca = 1 - [ 600 - 1.800 * 60 - 45 ] = 1 - [ -2 * 0,25 ] = 1 + 0,5 = 1,5

600 60
Quiere decir, que en este caso, contrario al anterior, el terreno, al estar desarrollado por encima
de lo que le permite la ordenanza de zonificación, le confiere a la tierra una “plusvalía” del
orden del 50 % sobre el valor observado en terrenos con similar potencial, que se eleva a
450.000 Bs/m², y esta condición debe ser aprovechada, siempre y cuando el edificio lo
permita, como pareciera ser en este caso, donde el enunciado del problema expresa que está
en buenas condiciones, toda vez que de demolerlo, no podrá ser sustituido sino por un edificio
de menores dimensiones, y por ende, los beneficios o renta futura, disminuirían igualmente. Sin
embargo, habría que hacer un estudio más detallado de los costos de adecuación para superar
la obsolescencia funcional en que ha entrado el edificio, normalmente referida a instalaciones y
equipamiento, antes de decidir su conversión al uso más rentable permitido, e iniciar un nuevo
ciclo de “vida útil”.
40
Ca = 1 - [ 1.050 - 450 * 60 - 15 ] = 1 - 0,42 = 0,56

1.050 60
Valor unitario de terreno corregido = 300.000 Bs/m² * 0,56 = 168.000 Bs/m²
El resultado permite afirmar que la parcela de terreno, en las condiciones presentes en ella, ha
sufrido una desvalorización del 56 % con respecto a su valor de mercado, como terreno apto
para soportar un edificio 2,37 veces mayor que el que existe, que lo coloca en 168.000 Bs/m²,
con el agravante de que a dicho edificio le restan aún tres cuartos de su vida útil probable, es
decir, sus ingresos futuros están comprometidos durante ese tiempo, a menos que se decida
demolerlo antes de que cumpla su ciclo vital, lo que también representa una pérdida.
Es necesario aclarar, que esta disminución de valor no sería tal, si las bases del edificio
hubiesen sido calculadas para soportar un volumen mayor de construcción y alcanzar el
máximo permitido. En dicho caso, lo que hay es un diferimiento del momento en que la tierra
alcance su mayor valor en virtud de su aprovechamiento, lo que resulta válido dentro de un
programa de inversiones por etapas.
Si en el mismo ejemplo, el edificio construido, tuviese 50 años de edad en vez de 15, haciendo
el nuevo cálculo se obtendría como Ca = 0,089, es decir, apenas un 8,90 % de minusvalía.
Ello es explicable porque ya la construcción ha agotado cinco sextos de su vida útil, se acerca
el momento en que debe ser demolida y la tierra recobra cada vez más su expectativa de poder
ser desarrollada de acuerdo con su verdadero potencial.
Cuando finalmente transcurre la vida útil estimada de 60 años, el segundo término de la

ecuación se hace igual a 0 ( 60 – 60 / 60 ) que al multiplicar el primer factor también es igual
a 0, con lo cual no hay castigo a la tierra, que nuevamente se encuentra lista para recibir un
nuevo desarrollo según sus aptitudes reales.
Ejemplo 2: Suponiendo la misma parcela de terreno y sobre ella se encuentra construido un

edificio destinado a vivienda, con estructura de concreto armado, edad de 45
años y en buen estado de conservación, pero que ha entrado en obsolescencia
39
Lo más interesante de esta fórmula es que relaciona los factores superficie-edad de las
construcciones existente sobre un determinado terreno y conjuga armoniosamente, en forma
inversamente proporcional, con la fórmula de depreciación Ross-Heidecke, ya que aquel
edificio nuevo, pero que no aprovecha integralmente el terreno que lo soporta, que Ross-
Heidecke no desvaloriza, ahora es castigado en su conjunto, desvalorizando el terreno; y en el
caso del edificio de edad avanzada, al cual Ross-Heidecke deprecia intensamente, la fórmula
Guerreo considera “congelado” al terreno y lo tasa a su máximo valor, lo cual es lógico y
ajustado a la realidad.
Para comprender mejor el alcance de lo expuesto, se acude a los siguientes casos:
Ejemplo 1: Sea un terreno de 300 m² de superficie situado en el casco central de Caracas,

al cual le corresponde una zonificación CM (Comercio Metropolitano). Sobre él
se encuentra construido un edificio destinado a vivienda, con estructura de
concreto armado, edad de 15 años y en buen estado de conservación. La
superficie total de la edificación es de 450 m², que para simplificar se suponen
vendibles o rentables en su totalidad y representan un 150 % con respecto al
área de terreno. La zonificación aplicable le permite construir un 350 % de la
superficie de parcela, o sea 1.050 m² de área neta, que se supone también
como área vendible.
Se requiere saber cuál es el valor de terreno en sus condiciones actuales de uso,

si el precio de mercado de la zona es de 300.000 Bs/m² y la vida útil se ha
estimado en 60 años.
Llevando los datos a la fórmula: Ca = 1 - [ E - e * V-v ]

E V
E = edificación posible de construir = 1.050 m²
e = edificación construida = 450 m²
V = vida útil probable de la edificación = 60 años
v = edad o vida transcurrida = 15 años
Si sustituimos los valores en la fórmula, obtenemos:
38
su creador, el ingeniero argentino Dante Guerrero, aprobada y utilizada por el Tribunal de

Tasaciones de Argentina y recomendada por varios congresos técnicos internacionales, cuya
expresión matemática es la siguiente:
Ca = 1 - [ E - e * V-v ]
E V
donde:
Ca = factor de corrección por aprovechamiento aplicable al valor de terreno obtenido en

función de su uso mejor y más productivo
E = Area máxima edificable (neta) posible de construir, conforme a
las ordenanzas de zonificación
e = Superficie real construida existente
V = Vida útil probable del edificio, en años
v = Vida Transcurrida del edificio, en años
En esta fórmula intervienen solamente la relación de aprovechamiento del terreno y la relación

de la vida remanente del edificio, expresados como porcentaje, y a pesar de su sencilla
apariencia y uso, conlleva un profundo análisis en su deducción, relacionando la depreciación y
vida remanente de las construcciones con los aprovechamientos del terreno.
Cuando un terreno se encuentra construido con un edificio nuevo, o casi nuevo, que no
aprovecha totalmente el potencial del terreno, la renta futura queda comprometida por un
tiempo equivalente a su vida remanente, y por consiguiente, al desvalorizarse el conjunto, el
valor del terreno que sustenta el edificio también disminuye.
De la misma manera, si el edificio es muy viejo y ya ha transcurrido la mayor parte de su vida

útil, el período o lapso de “congelación” que esa construcción le reporta al terreno, disminuye, y
en consecuencia su valor potencial para ser desarrollado a su máximo aprovechamiento se
encuentra más cercano, aumentando la posibilidad de obtener mejores ingresos en un plazo
más corto, y por consiguiente, aumentando también, proporcionalmente, el valor del terreno.
37
A.2. TERRENOS CON CONSTRUCCION
En la introducción general al tema, se expuso que un terreno o solar vacío anuncia una
posibilidad, genera una expectativa sobre su posible desarrollo según el “uso” que le haya sido
asignado por la autoridad competente. También se señaló anteriormente, que un inmueble
compuesto por terreno y construcciones es una unidad física y económica inseparable, que
debe valuarse como un todo. Sin embargo, ya se vio como en el Método de Aproximación al
Costo, se requería fraccionar el inmueble en sus componentes básicos, a fin de valuar el
terreno como si se encontrase desocupado y luego sumarle el valor depreciado de las mejoras.
En esta circunstancia hay que tomar en cuenta, que al valuar el terreno separadamente – como
si no estuviera construido – se está asumiendo, de hecho, que tiene su potencial intacto, es
decir, como si estuviera desarrollado o se pudiera desarrollar en él la construcción con el
máximo aprovechamiento permitido por las ordenanzas, lo que no siempre es cierto,
considerando además como premisa fundamental, que se trata de un terreno ubicado en zonas
urbanizadas y aptas para ser construidas de inmediato.
De allí, que aunque en términos generales el Método de Comparación Directa se aplica en la

forma indicada en el capítulo anterior, se requiere la consideración de otros aspectos
complementarios, cuando se trata de terrenos edificados, de lo que trata la presente sección.
• METODO DE INTEGRACION DEL VALOR DE REPOSICION O REEMPLAZO DE LAS

MEJORAS DEPRECIADAS MAS EL VALOR DEL TERRENO CORREGIDO POR
APROVECHAMIENTO
Un terreno ya edificado con una construcción que no lo aproveche totalmente, debe sufrir una
disminución en la valoración del conjunto, o sea, una desvalorización acorde con dicha
indisponibilidad o “congelamiento”, a menos que se trate de un edificio que haya cubierto su
ciclo vital y se encuentre en un estado tal que deba ser demolido.
Una de las formas que se recomienda para determinar este factor correctivo aplicable al valor
del terreno, la cual se integra armoniosamente con el cálculo de un inmueble por el método del
costo, es por medio de la denominada “FORMULA GUERRERO”, denominada así en honor a
36
Ubicación en esquina
Servicios públicos
Ubicación general
Fecha de la operación (tiempo)
Usualmente sólo es necesario aplicar dos o tres de estos correctivos, los que tengan mayor
peso y solo en casos excepcionales, todos, o la mayoría e ellos, ya que el valuador siempre
debe localizar, de ser esto factible, aquellas operaciones realizadas por terrenos lo más
similares posibles al valuado en cuanto a las características anteriormente enumeradas.
Este sistema de avalúo se basa en la comparación de todos los antecedentes de venta

obtenidos, con una parcela tipo o promedio que resulta del estudio de la conformación
parcelaria de la zona de donde se han extraído los datos y se va a efectuar el avalúo. Debido a
esto, en primer lugar, siempre será preciso determinar tanto las medidas (frente y fondo) como
la forma de esta parcela promedio y, una vez homogeneizados los antecedentes, determinar el
precio unitario aplicable a ella.
Una vez obtenidas las medidas y el precio ( o los precios promedios tratándose de dos o más
calles) de la “parcela tipo” se comparan las características de la parcela (o parcelas) a valuar
con las de ésta, aplicando los mismos correctivos, hasta obtener el precio homogeneizado
(corregido) aplicable. Sin embargo, en la aplicación de cualquiera de estos u otros correctivos,
hay que tener especial cuidado en la utilización de fórmulas o procedimientos preestablecidos,
ya que cada caso en particular requiere un análisis minucioso de sus características.
35
productivo de la parcela estudiada en el ejemplo, viene dado por la opción a. Ello permite
anticipar decisiones sobre el destino de la propiedad, ya que, tal como se explicó en el caso
anterior, la renta futura del edificio, y por ende su valor, queda comprometida desde el mismo
momento en que se decide el uso y la intensidad de éste.
Distinto es el caso, como también se dijo anteriormente, cuando se proyecta un edificio a su

mejor uso y aprovechamiento, pero para ser desarrollado por etapas, bien calculando y
construyendo la estructura para su posterior crecimiento hasta saturar la variable construcción (
crecimiento vertical ), o planeando un conjunto a ser construido por sectores, cuando ello sea
posible, hasta saturar las variables ubicación y construcción.
Este tema será desarrollado en profundidad en el bloque práctico, a través del estudio y
aplicación de las técnicas de Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra, que constituye uno
de los métodos de valor residual.
OTROS CORRECTIVOS
El método para valuar terrenos desocupados denominado de comparación o de mercado

implica obtener operaciones de compra-venta provenientes del mercado inmobiliario realizadas
sobre terrenos similares al que se valúa, a fin de comparar los precios a que han sido vendidos.
Debido a que ningún terreno es igual a otro, la mayoría de las veces se encuentra que algunas
de las características más importantes son disímiles entre sí y es labor del valuador aplicar los
correctivos que se estimen necesarios a fin de homogeneizar estos antecedentes, y de la
manera más objetiva posible.
Los correctivos más usuales que se aplican corresponden a los siguientes conceptos:
Forma de pago
Superficie
Topografía y pendiente
Forma
Medidas (frente y fondo)
34
Apartamentos = 200.000
Aplicando estos precios unitarios a las áreas vendibles en a y b :
a) PB = 600 m² * 450.000 Bs/m² = Bs. 270,000.000

Mezz + 1 P = 900 m² * 250.000 Bs/m² = Bs. 225.000.000
Total = Bs. 495.000.000
b) PB = 300 m² * 450.000 Bs/m² = Bs.135.000.000

Mezz = 150 m² * 250.000 Bs/m² = Bs. 37.500.000
Apartamentos = 1.200 m² * 200.000 Bs/m² = Bs. 240.000.000
Total = Bs. 412.500.000
Ya a simple vista se observa, que la opción manejada en a, de Comercio Puro, arroja un mayor
volumen de ingresos por ventas, a pesar de que es menor el área vendible. En dicha opción se
considera una edificación de tres niveles ( PB, Mezzanina y primer piso ), sin grandes áreas
comunes, sin conserjería, posiblemente sin ascensor, aunque eventualmente con uno de
carga, que por su volumen y características, probablemente se podría construir en seis meses,
y que además “aprovecha” mejor el mayor porcentaje de ubicación en planta baja que confiere
la ordenanza, para un uso más rentable como es el comercio
Por el contrario en b, se trata de una edificación que “aprovecha” sólo el 30 % del área de
terreno para implantar un edificio que debe ceder espacio en PB para accesos, servicios,
conserjería, etc., que limitan fuertemente el posible uso de comercio permitido por la
ordenanza. Por otra parte, las limitaciones de ubicación en planta tipo (50% PB), hacen que el
edificio para saturar la variable urbana porcentaje de construcción, posiblemente tenga
alrededor de 8 pisos, más mezzanina y PB, lo que significa que tendrá que estar dotado de dos
ascensores cuando menos, y su tiempo de construcción y de venta de las unidades será
sensiblemente mayor que en a, lo cual incidirá en los flujos de caja, incluyendo el
financiamiento, lo que lo hace todavía menos rentable.
Quiere decir entonces que, en condiciones de mercado que hagan propicia la opción de
comercio puro (Principios de Competencia y de Oferta y Demanda), el uso mejor y mas
33
% construcción total (neto) = 120 % = 1.200 m²
Ubicación en PB 60 % = 600 m²
Mezzanina (50 % PB) = 300 m²
Primer piso 60 % = 600 m²
Total área vendible = 1.500 m² de comercio
b) Comercio en planta baja. Mezzanina no computable y vivienda en

pisos superiores
% construcción total (neto) = 150 % = 1.500 m²
Ubicación en PB 30 % = 300 m²
Mezzanina (50% PB) = 150 m²
Ubicación en planta tipo 50 % PB
Viviendas (aproximado) = 1.200 m²
Total área vendible = 450 m² de comercio + 1.200 m² de apartamentos = 1.650 m²
Para simplificar el ejemplo, se toman las áreas netas como áreas vendibles, habida cuenta de
que las áreas de circulación y servicio, en la mayoría de los casos no son computables, es
decir, no forman parte de las áreas netas de construcción a que se refiere la variable % de
construcción.
En términos absolutos, parece que b supera en 150 m² de área vendible a la opción

considerada en a. Sin embargo, suponiendo que por la prensa y por consulta a promotores e
inmobiliarias, se conoce que en el sector, para edificios de calidad y áreas equivalentes, los
precios de venta son:
Bs/m²
Comercio PB = 450.000
Mezzanina y comercios 1er piso = 250.000
32
la renta expresa un fenómeno relacionado con el tamaño y uso de la construcción por lo que
debe quedar claro el concepto de que a mayor construcción y mejor uso, mayor rendimiento y
por consiguiente mayor valor.
e. EL USO MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO
Dentro de los principios de valuación, destaca el llamado Principio del Uso Mejor y Más
Productivo, llamado también, aunque afortunadamente ya en desuso, “Mejor y Más Alto Uso” o
“Mejor y Mayor Uso”, teniendo estas dos últimas acepciones una connotación en cuanto a los
mayores volúmenes de construcción que es posible obtener para una propiedad.
El “Uso Mejor y Más Productivo” en un sentido lato, en palabras del Ingeniero y Valuador
venezolano Rubén Manzur Pacheco , se refiere al “uso legal y factible que genera el mayor
valor de la tierra, en función de la capitalización de los ingresos futuros, atendiendo a las tasas
prevalecientes en el mercado”.
En efecto, el uso legal y factible, resulta ser el uso conforme a lo dispuesto por las normas
legales. Su conocimiento y adecuada proyección, presupone “predecir” el futuro. Decidir su
conveniencia o no, de acuerdo con la realidad del mercado y las posibilidades de demanda
efectiva por dicho uso, requiere la consideración de la competencia, en función de su utilidad
y capacidad de generar satisfacción frente a otras alternativas de inversión equivalente. Por
último, la decisión comprende también evaluar los riesgos de la inversión, la que debe
mantener equilibrio entre los distintos factores de producción, para no comprometer los
ingresos futuros, buscando el máximo beneficio a la tierra.
Como decidir entonces cuál es el uso “mejor y más productivo” de un terreno libre de
construcciones, y que papel juega en ello lo establecido en leyes y ordenanzas?
Sea una parcela de 1.000 m² con zonificación CV-R7, la cual permite las siguientes opciones
de desarrollo:
a) Comercio puro. Limitado a Planta Baja, Mezzanina no computable y un primer piso, con las
siguientes variables urbanas:
31
comparación, a cada uno de los cuales se debe calcular su aprovechamiento en la forma

señalada, independiente de la zonificación en que se encuentra ubicado.
Con miras a simplificar los cálculos, muchas veces se usa para estimar el aprovechamiento, el
porcentaje de construcción permitido a cada parcela, lo cual algunas veces conduce a errores
de consideración, en vista de que las áreas rentables o vendibles no son equivalentes a los
porcentajes dados en las ordenanzas.
El aprovechamiento en muchos casos puede y debe ser determinado no solamente en función

de áreas, ya sean éstas netas o brutas, sino que puede ampliarse el concepto hasta volumen o
capacidad, al comparar grandes almacenes o depósitos; y en el caso de hoteles, número de
camas comparables, desde luego, con número de camas de otro hotel, número de puestos de
un estacionamiento con otro, etc., estos índices de aprovechamiento pueden ser estudiados y
utilizados para determinar valores unitarios.
Este sistema de avalúo ofrece la ventaja de que al tomar en cuenta la superficie edificable ideal
de los terrenos, elimina o hace innecesarias las correcciones por superficie, medidas, ubicación
en esquina, servicios públicos y otros, ya que ellos quedan automáticamente introducidos al
tomar en cuenta los porcentajes de construcción determinados en las ordenanzas.
Determinados todos los valores de t2 para cada caso o antecedente de venta usado como
comparación y debidamente homogeneizados los mismos en cuanto a los correctivos
aplicables, se calcula un promedio por el sistema más recomendable para ese caso en
particular y el resultado será el valor unitario del terreno objeto del avalúo.
En resumen, el método de avalúo por aprovechamiento se basa en que el valor de un terreno

es de carácter residual y es función de la intensidad de construcción existente o posible,
tomando en cuenta solamente el tamaño de la edificación, ya que el costo de la misma no
influye en su cálculo. La diferencia de valor entre uno y otro terreno, originado por el tamaño de
la construcción, se denomina “renta diferencial de intensidad” que es atribuible únicamente al
carácter residual del mismo. Si el edificio está mal concebido, los ingresos derivados de la renta
o venta del inmueble quedan comprometidos y por consiguiente, si los ingresos futuros son la
base fundamental del valor, al disminuir los ingresos disminuye también el valor. Por otra parte
30
Sin embargo, no es exactamente así, toda vez que, tal como se vio en el tema de Planificación
Urbana, la manera como están concebidas las Ordenanzas de Zonificación, las llamadas áreas
no computables y regalías, si bien no cuentan para efectos de la determinación del porcentaje
de construcción neta, equivalente a la variable porcentaje de construcción, si pueden formar
parte de las llamadas áreas rentables o vendibles de la edificación que constituyen su
verdadero “aprovechamiento” desde el punto de vista valuatorio, como se demostrará más
adelante.
En esta fórmula no entra en consideración el costo de la construcción, ya que el

aprovechamiento es independiente de este factor, partiendo de la premisa de que a mayor
rendimiento del terreno en cuanto a tamaño de la construcción, mayor valor, y viceversa,
constituyendo el elemento principal del avalúo por aprovechamiento. Las implicaciones del
costo de la construcción se verán más adelante, en el tema correspondiente a los métodos del
valor residual o de uso anticipado.
Existe una relación directa entre los precios de la parcela en estudio y la parcela promedio, en
función del aprovechamiento del terreno, cuya fórmula básica establece que los valores de los
terrenos son directamente proporcionales a sus aprovechamientos y tiene la siguiente
expresión matemática:
t1/t2 = a1/a2
donde: t1 = Valor de terreno buscado
t2 = Valores de terreno comparable
a1 y a2 = Aprovechamiento de los respectivos terrenos
despejando: t1 = ( a1 * t2 ) / a2
De esta manera, se puede calcular el valor de cualquier terreno ubicado en zonas con similares
características en cuanto a uso permitido, vecindario, deseabilidad comercial y/o habitacional,
accesos, servicios, etc., si se conoce o se puede calcular el aprovechamiento que le
corresponde de acuerdo con su área y frente y si se dispone de uno o más datos de
29
en centros urbanos y cuya construcción está debidamente reglamentada por las ordenanzas de
zonificación, es el aprovechamiento o zonificación.
Este correctivo por aprovechamiento se puede utilizar para comparar terrenos sin
construcciones, ubicados en sectores debidamente zonificados, ya sean similares o no en
cuanto a las demás características de similitud que se han visto antes, en los cuales las
ordenanzas correspondientes determinan el uso, porcentajes de construcción y ubicación
permitidos, altura máxima de las edificaciones, etc.
La construcción dentro de los principales centros urbanos y en casi todas las ciudades del
interior, está reglamentada por las citadas ordenanzas de zonificación. Es un hecho frecuente
que para la misma zona o sector y para el mismo uso, cada uno de los distintos tipos de
zonificación en la misma ordenanza permite distintos porcentajes de construcción para los
terrenos ubicados en ella y pueden existir al mismo tiempo otras normas específicas
(reglamentaciones especiales), que los hacen disímiles unos de otros.
Generalmente, la densidad de construcción permisible sobre un terreno urbano se otorga en

función de superficie y medidas (frente), siempre y cuando éste cumpla con los requisitos de
esa zonificación en particular en cuanto a los mínimos exigidos en cada caso. A mayor
superficie y a mayor frente, mayor cantidad de construcción permitida, calculándose esta
cantidad como un tanto por ciento (%) de construcción por unidad de tierra.
Básicamente el aprovechamiento es una consecuencia del porcentaje de construcción en vista

de que ambas medidas están dadas en unidades construibles por unidad de tierra, siendo el
porcentaje de construcción, simplemente, el aprovechamiento multiplicado por 100, es decir:
% Const. = (E /At ) * 100 = a * 100
donde: E = Area edificable o vendible

At = Area del terreno
a = aprovechamiento
28
Nº AREA (m²) P.UNIT (Bs/m²) ZONIFIC. % CONST. V.PUNTO (Bs/m²)

1 1.000 150.000 R-6 150 1.000,00
2 600 140.000 R-6 120 1.166,66
3 2.000 190.000 R-6 160 1.187,50
PROMEDIO 160.000 1.118,05
Si: VP = PU / % CONSTRUCCION
PU = VP * % CONST
Sustituyendo: PU = 1.118,05 Bs/m² * 180 = 201.249 Bs/m²
Nótese como el terreno en estudio, con igual superficie al de la muestra Nº 3, alcanza un precio
unitario mayor derivado de su mayor potencial de desarrollo. La otra observación importante es
que las zonificaciones de los terrenos de la muestra son iguales entre si, pero diferentes al
inmueble estudiado, pero, y esta es una condición sine qua non, el uso de todos ellos es el
mismo, en este caso, aptos para vivienda multifamiliar.
No se puede aplicar el Valor Punto para homologar muestras de inmuebles que aún siendo de
la misma zonificación, puedan ser utilizadas de manera distinta. Ej: parcelas zonificadas R-3
pero que por su área sean sólo aptas para vivienda unifamiliar, con parcelas R-3 pero de un
rango superior, de más de 3.000 m² que corresponden a las variaciones colectivas para uso
multifamiliar que permite esta misma zonificación.
En el caso de parcelas que admitan mezcla de usos, se debe calcular el Valor Punto para cada
uno de ellos, de acuerdo con los porcentajes de construcción realmente comprometidos para
cada actividad, y al final se obtendrá el valor total por sumatoria de los valores parciales así
obtenidos.
d. APROVECHAMIENTO O ZONIFICACION
De los factores correctivos que permiten obtener la similitud que debe existir entre los datos
referenciales obtenidos y la parcela que se trata de valuar, uno de los más importantes, variante
del “valor punto” visto en el capìtulo anterior, aplicable en aquellas zonas que están ubicadas
27
c. VALOR PUNTO
Esta herramienta contribuye al análisis de mercado de terrenos libres de construcciones pero

con variables urbanas asignadas, de cuyo significado y aplicación al campo valuatorio se
conoció en el tema correspondiente a Planificación Urbana.
Desarrollado por el Lic. Luis Hurtado (Venezuela), reconocido y recomendado su uso a nivel
continental, el "Valor Punto" relaciona la capacidad productiva de un terreno a partir de la
variable porcentaje de construcción, el cual es fijado por las Ordenanzas de Zonificación, por
Acuerdos de Cámara Municipal o por Autorización Administrativa emitida por autoridad
competente, y se basa en la premisa de que un bien vale por lo que es capaz de producir, lo
que equivale a afirmar, que vale más un bien que produzca más.
Este concepto, aplicado a los bienes inmuebles, significa que en un mercado abierto tendrá
una mejor perspectiva de desarrollo y por ende de valor, aquel terreno que presente una mayor
capacidad productiva, la cual como se señaló anteriormente, depende, entre otras, de la
variable porcentaje de construcción.
En palabras del Lic. Hurtado, en el medio de los promotores un punto equivale a un tanto por
ciento ( 1 % ) de construcción permitida sobre la parcela, y para su consideración se basa en la
siguiente expresión matemática:
Valor Punto = VP = Precio de mercado / % construcción
De allí que si se conocen el precio promedio de terreno en un sector de la ciudad y los

porcentajes de construcción aplicables a cada uno de los referenciales que sirvió de soporte
para llegar a ese promedio, se puede deducir a través de la fórmula el valor de mercado del
terreno o parcela de interés.
Ej: Se tiene la siguiente muestra de tres terrenos y se quiere conocer el precio de mercado
de un terreno situado en el mismo sector, de 2.000 m² de superficie, cuya zonificación
es R-7 y tiene un porcentaje de construcción del 180 % sobre el área de la parcela
26
Ref (1) = 100.000 Bs/m² * 1,5787 = 157.870 Bs/m²
El caso del ejemplo, aunque de resultados importantes según la diferencia obtenida, es real y
no poco frecuente en los centros urbanos, correspondiendo el caso en estudio a un inmueble
situado a una escasa cuadra al Norte de la avenida donde se ubica el inmueble valuado. El
sector 2, corresponde a una avenida paralela, aunque de rango menor al del inmueble
estudiado, registrando una diferencia de apenas 1,64 %.
Como conclusión, cuando se aplica la Matriz de Evaluación por Vecindario se debe hacer, bajo
los mismos parámetros, la evaluación tanto del inmueble estudiado como de los referenciales
situados en otras urbanizaciones o sectores objeto de comparación, con lo cual, la carga
inevitable de subjetividad implícita en la escogencia de los items, de la escala de valoración y
del peso específico asignado, se distribuye uniformemente en toda la muestra, contribuyendo a
un mejor análisis y obtención de resultados que la simple apreciación “a ojo” de las diferencias
o semejanzas existentes, normalmente traducidos a un empírico “factor de corrección por
localización” frecuentemente observado en la práctica cotidiana de la valuación.
25
• Cálculo de los resultados parciales de cada item y traslado a la casilla principal, con
su respectivo peso específico
• Cálculo de la sumatoria total por item y por urbanización, correspondiente al factor

de corrección por vecindario.
Una vez obtenido el puntaje total para cada uno de los sectores estudiados, se procede de la
manera expresada en el siguiente ejemplo:
Ejemplo: Se requiere valuar un inmueble destinado a oficina, situado en un sector que

identificaremos con el Nº 1. Se obtuvieron sólo 2 referenciales en la zona en
estudio y otros más en zonas cercanas que denominaremos como sectores 2 y 3,
respectivamente.
Se escogió una escala de apreciación del 1 al 10, y los items principales y secundarios relativos
al uso de oficina, expresados en la planilla MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO. Una
vez hechos los cálculos correspondientes según el procedimiento antes descrito, se obtuvo el
siguiente resultado:
El Sector 3, resultó el de menor puntaje de los tres evaluados, mientras que el Sector 1, el cual
obtuvo un puntaje mayor. En este caso el factor se compone así:
S1 = 8,02 S3 = 5,08
Coeficiente de corrección por vecindario FCV = S1 / S3 = 8,02 / 5,08 = 1,5787
Quiere decir, que el referencial ubicado en el sector 3, es 57,87 % inferior en cuanto a los
parámetros estudiados al objeto de avalúo, por lo que, para ser comparable por ubicación o por
vecindario, debería ser afectado por el coeficiente obtenido.
Supongamos que el referencial ubicado en la zona 3, presenta un precio unitario de 100.000

Bs/m². Ese mismo referencial, trasladado a la zona 1 es:
24
Así, para el uso residencial es evidente que cobra mayor importancia la existencia de los
centros de suministro de bienes y algunos servicios básicos para la vida doméstica, tales como
abastos, supermercados, farmacias, guarderías, colegios, dispensarios y parques infantiles, que
cuando se trata del uso industrial o de depósitos, y algo diferente si se estuviera tasando un
local comercial u oficinas, momento en que toma preponderancia la existencia de ciertos
servicios como son bancos, restaurantes y fuentes de soda, o las facilidades y medios de
transporte disponibles.
Resulta inagotable la gama de posibilidades que se presenta para la modificación,

incorporación, eliminación parcial o total de alguno de los factores generales o de los
específicos, y en cada caso será necesario analizar la procedencia de cualquiera de estas
posibilidades, o, aún manteniéndolos todos como aparece en la matriz, simplemente modificar
los pesos específicos asignados a cada uno de ellos. Como en casi todos los campos de
aplicación de los métodos y técnicas valuatorias, lo que priva es el sentido común en la
selección y procesamiento de los datos.
El análisis se realiza mediante la utilización de la planilla MATRIZ DE EVALUACION DE

VECINDARIO, anexa, según el procedimiento general siguiente:
• Selección de las urbanizaciones o sectores a comparar, de acuerdo con los criterios

de similitud previamente establecidos
• Definición de los items a comparar y del peso específico total de cada uno de ellos,
de acuerdo con el uso y la relevancia que para éste represente cada item
• Definición de una escala de valoración, teniendo en consideración que mientras más

pequeño sea el rango escogido ( 1 a 3; 1 a 5 ), más restringida y rigurosa será la
ponderación de cada factor.
• Aplicación de la escala de valoración a cada uno de los sub-items, por cada uno de
los sectores o urbanizaciones estudiados, tomando en cuenta la importancia relativa
que le reporta al item principal
23
Es el más exacto, siempre que se hayan obtenido suficientes datos que permitan calcular la
curva o línea de tendencia en forma analítica, de la manera como se explicó en el tema
correspondiente. Este sistema no solo permite interpolar entre las fechas comprendidas entre la
primera y la última observación consideradas, sino que también permite extrapolar para fechas
anteriores o posteriores a éstas, hasta los límites que la práctica y el sentido común permita.
b. MATRIZ DE EVALUACIÓN DE VECINDARIO
No siempre es posible obtener del mercado una muestra referencial suficiente que permita,
como el método lo anuncia, comparar directamente los precios de venta de inmuebles similares
al que se valora ubicados en la misma urbanización o sector de la ciudad, por lo cual la
aplicación de esta matriz permite comparar, con tanta aproximación como parámetros se
definan, inmuebles que si bien estén situados en ámbitos diferentes presenten razonable grado
de comparabilidad.
De allí que la primera condición a satisfacer, de manera sine qua non, es que los referenciales a
corregir por vecindario, sean del mismo uso del estudiado.
La segunda condición es que de la primera evaluación cualitativa de los sectores escogidos,

surjan de manera evidente los términos o factores a comparar, no siendo la distancia o la
inmediatez, un factor limitante, como si lo sería, comparar referenciales de terrenos en una
zona industrial con parcelas residenciales aunque estén situadas en la misma urbanización.
Los factores han sido desarrollados atendiendo a aquellos aspectos de orden general que
tienen que ver con las características extrínsecas de los inmuebles y que conducen a su
evaluación con respecto a su entorno, es decir, es una, que no la única, manera correcta para
determinar el llamado “Factor correctivo por localización”. Eso significa, que la ponderación que
habrá de hacerse - es decir, el peso específico que se asignará a cada uno de los factores
generales y dentro de cada uno de ellos, a los aspectos específicos en que se han
desagregado - puede y debe cambiar de acuerdo con el uso correspondiente al inmueble
estudiado.
22
n
r= √ Vf / Vi - 1
que se resuelve: r = ( Vf / Vi ) 1/ n - 1
Una vez calculada la tasa interna de crecimiento, será la “r” a utilizar nuevamente para la
actualización de cada referencial, tomando como “n” el número de períodos transcurridos entre
la fecha de venta y la fecha presente.
La limitación para su uso será mayor, cuanto más alejado del momento presente se encuentre
el último valor conocido, toda vez que hubiese podido presentarse una modificación de la
tendencia de mercado, no apreciable debido justamente a la ausencia de referenciales
específicos que considerar, y quizá causante de esa ausencia.
2. Gráfico
Consiste en graficar los valores encontrados en un sistema de eje de coordenadas planas, en el

cual se lleva al eje de las abcisas (x) la fecha de las operaciones, y al eje de las ordenadas (y)
los precios unitarios observados.
Una vez ubicados los datos en el gráfico, se agrupan los más cercanos entre sí en cuanto a las
fechas de realización de las operaciones, formando figuras planas regulares (triángulos,
cuadrados, rectángulos, trapecios, etc.) a las cuales se les hallan, también en forma gráfica, sus
baricentros, los cuales se unen finalmente con una curva o recta suave y continua, la cual
representa, en forma aproximada, la tendencia de la valorización o desvalorización habida.
Buscando gráficamente la ordenada que le corresponde a la fecha que deseamos, en el punto

donde ésta se cruza con la línea de tendencia, se halla el precio unitario buscado para esa
fecha o viceversa, según se muestra en gráfico anexo. Se recomienda con reservas su
aplicación.
3. Estadístico
21
Sin embargo, un trabajo desarrollado por docentes y directivos de SOITAVE a lo largo de todo
el país, logró demostrar que la composición del IPC, referida a artículos e insumos de consumo
diario, es poco o nada representativo del comportamiento de los precios de los inmuebles, ni
siquiera de los componentes de la construcción, para los cuales el propio BCV publica
igualmente su Indice de Costos de la Construcción (ICC).
Este estudio, demostró que los precios de los inmuebles se corresponden con su propia
dinámica y con las condiciones del mercado, de la localidad y del uso al que son destinados, no
pudiendo hacer inferencias a priori sobre su comportamiento asimilándolos a otros indicadores
económicos, a menos que un estudio demuestre que la tendencia de los precios se asemeja a
cualquiera de ellos. Esta observación la hacía igualmente el Ingº Dante Guerrero en su ya
citado Manual de Tasaciones en 1984, a propósito del inadecuado uso de los Indices de
Precios de Consumo como factor de corrección de la propiedad inmobiliaria.
La actualización de los precios por el tiempo transcurrido, debe hacerse entonces mediante
alguno de los siguientes métodos:
1. Aritmético
Generalmente, los aumentos vienen dados en intereses compuestos, debido a que al aumentar
su valor periódicamente, el aumento del próximo período incluirá el aumento anterior, y se
calcula mediante la aplicación de la fórmula clásica de capitalización:
Vf = Vi ( 1 + r )n
ya conocida, donde “r” debe ser deducida a partir de los índices de comportamiento del valor
de los inmuebles, como se señaló anteriormente, o por consulta con fuentes fidedignas
(Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Cámaras de la Construcción, Colegio de Ingenieros).
Sin embargo, de la propia observación del comportamiento de la muestra, ordenada

cronológicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando de la fórmula
anterior “r”, lo que se hace de la siguiente manera:
20
Sin embargo, ciertamente existen algunos aspectos que se pueden y deben analizar de
acuerdo con las diferencias observadas, y proceder a su corrección, para lo cual nos valdremos
de las técnicas y herramientas de análisis provistas por la estadística y las matemáticas
financieras, como se desarrollará en los capítulos correspondientes, cuyos resultados no dejan
dudas y se anteponen a consideraciones subjetivas producto de la aplicación empírica de los
más conocidos “correctivos”.
Dejamos a la consideración e interés de los participantes, el profundizar en este aspecto, para

lo cual se encuentra disponible en la Biblioteca “Carlos Meyer Montserrat” de SOITAVE,
abundante literatura y material didáctico al respecto.
a. CORRECTIVO DE ACTUALIZACIÓN POR TIEMPO
Uno de los problemas con que se topa el tasador frecuentemente, es la ausencia o poca
disponibilidad de referenciales ocurridos en fecha próxima al momento en que se efectúa el
avalúo. También al respecto es necesario hacer una distinción con las recomendaciones que se
suelen observar en textos de otros países, donde se aceptan como buenas operaciones
ocurridas hasta con un año de antigüedad.
Esto es válido en las naciones europeas y en Estados Unidos, donde la inflación, es decir, la
variabilidad de los precios es insignificante de año a año. Pero en nuestro país, donde a partir
del año 1983 se desencadenó un acelerado proceso inflacionario, hay que ser especialmente
cuidadosos al respecto.
La dificultad estriba en la manera como se debe proceder a la actualización de los referenciales,

en caso de que no sean recientes. Hasta hace poco tiempo se solía utilizar indiscriminadamente
el Indice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV),
cuyo uso había sido acogido y recomendado por la Corte Suprema de Justicia (CSJ) como
procedente para la actualización de los valores inmobiliarios.
19
comparables, lo que se hace mediante la aplicación de los denominados “correctivos” o

“factores de corrección”.
El ingeniero valuador argentino Mario Chandías solía decir que se conoce a un valuador
experimentado por la cantidad de “correctivos” que conoce o es capaz de producir. Dante
Guerrero, en su libro citado ut supra, expone una Planilla de estudio de la tierra, la cual se
acompaña a título meramente ilustrativo, que consta de doce aspectos a ser “homologados”,
algunos de ellos referidos a condiciones de la operación (fecha, forma de pago, fuente de la
información) y otros al inmueble propiamente dicho, tales como área, dimensiones, frente,
fondo, forma, ubicación en la manzana o cuadra, topografía, servicios públicos, pavimentación.
Una planilla similar, fue usada durante mucho tiempo en nuestro país, en el cual actuaron como
profesores de las primeras generaciones de valuadores, tanto Dante Guerrero como Mario
Chandías y el norteamericano Robert Huck, y corresponde al conocido como Método
FUNDACOMUN, por haber sido impulsado y promovido por esta institución, pionera en la
formación de recursos para la elaboración del catastro urbano.
Básicamente, un correctivo se concibe como un factor que afecta el valor referencial tomando
en cuenta un porcentaje a favor o en contra, según la apreciación de las diferencias
observables entre éste y el sujeto de estudio. Sin embargo, hay que actuar con cautela en la
conceptualización de los correctivos, ya que en la práctica, y de ser pertinente su aplicación, se
tropezaría con grandes dificultades para una adecuada utilización.
En Venezuela, debido a la vinculación absoluta que existe entre la calidad del uso de la tierra,
su intensidad y el régimen urbanístico que la regula por Ley, de nada valen correctivos por
forma, por área, por relación frente-fondo, ya que es el aprovechamiento el verdadero factor
correctivo del valor, haciendo cumplir la premisa de valuacion que establece que el valor de una
propiedad inmobiliaria es el valor presente de la monta de sus ingresos futuros, lo que traducido
equivale a que un inmueble vale por su expectativa de generar ingresos, y si la utilización de un
lote o parcela está condicionado por las variables urbanas que los regulan, de nada valen
apreciaciones subjetivas imposibles de enmarcar en su realidad o contradictorias con esa
condicionante legal.
18
• Diferencias entre los comparables

• Factores de homologación
Respecto al tamaño de mercado, es significativo que, de acuerdo con las rigurosas normas de
la Uniform Standars of Professional Appraisal Practice (USPAP en inglés, correspondiente a
Normas de Unificación de la Práctica Profesional de Valuación, código de normas de valuación
en los Estados Unidos), el número mínimo de comparables a utilizar en un estudio, es de
apenas tres, lo que llama la atención en un mercado de las proporciones del estadounidense,
pero que se explica porque cuando se dicen tres comparables, son efectivamente,
comparables en toda la extensión del término, básicamente por la rigidez y control del
desarrollo urbano que domina en ese país, y de la normalización o “estandarización” de las
construcciones.
No ocurre así en nuestro país, donde la diversidad de situaciones producto de la concepción,

diseño, implantación y control de las normas urbanísticas, establecen un universo infinito de
posibilidades para una propiedad, traducidas en los instrumentos de planificación y control del
desarrollo urbanístico, expuestos en el capítulo correspondiente, y que se traduce en que las
operaciones de mercado localizadas, deben ser analizadas más allá de los simples números
representados por el precio pagado y el área sujeto de la venta, dadas las diferencias
cualitativas y cuantitativas que de ellas se puedan derivar.
Por esas mismas razones, la manera de procesar la muestra obtenida dependerá en primer
término de su tamaño, de la calidad de la información y de los conocimientos y manejo de
técnicas y herramientas de análisis tan sencillos como la estadística analítica y descriptiva,
hasta la estadística de relaciones, regresión múltiple y uso de inferencia estadística, entre otros
conocimientos jmpartidos en la primera parte del curso.
En cuanto al número mínimo de referenciales recomendables, no hay reglas al respecto.

Básicamente dependerá de la movilidad del mercado y de que las operaciones localizadas
sean realmente comparables, según los criterios desarrollados anteriormente.
En la mayoría de los textos y manuales de valuación nacionales y extranjeros, es frecuente

encontrar conceptos relativos a la “homologación” u “homogeneización” de los referenciales o
17
A.1. TERRENOS SIN CONSTRUCCIÓN
A pesar de que los basamentos y procedimiento general son los mismos para la aplicación del
método a cualquier bien inmueble, dadas las características intrínsecas de éstos y el estadio en
que se encuentren, es preciso hacer algunas consideraciones especiales según se trate de
terrenos ya desarrollados o construidos y aquellos sin ningún tipo de construcción.
La principal razón para ello, es que un terreno baldío o solar sin construir, anuncia una
posibilidad, genera una expectativa para su propietario o para el inversionista o promotor
interesado en desarrollarlo. El edificio construido, si aprovecha integralmente esa expectativa,
le agregará al terreno que lo soporta un mayor valor que el costo que representó su
adquisición.
Por el contrario, una errada decisión de proyecto o construcción se traducirá en una minusvalía
al terreno, partiendo de la premisa de que las mejoras o bienhechurías tienen vida finita, pero
su ejecución o destrucción conlleva costos y gastos; mientras que la tierra es infinita, pero su
renta y por ende su valor, puede variar según sea bien o mal aprovechada, por lo cual queda
comprometida a favor o en contra, a lo largo de la vida útil de la edificación sobre ella
construida.
En esta primera parte, se abordará lo relativo al tratamiento a dar a la muestra de referenciales

de compraventa de terrenos libres de construcción, a objeto de la determinación de su valor de
mercado, según la definición ut supra.
A.1.1. HOMOLOGACIÓN DE LA MUESTRA
La primera observación que se debe tener en cuenta, es que en nuestro país no podemos
hablar de mercados abiertos y competitivos, dada la “opacidad” o poca transparencia de las
operaciones de compraventa por las razones expuestas anteriormente. Esto trae como
consecuencia, la necesidad de un análisis profundo de la muestra tomando en consideración
las siguientes determinantes:
• Tamaño reducido del mercado
16
= ( 2.000 m² / 3.500 m² ) * 100 = 57,14 %
El tiempo, por el contrario, es el estimado del lapso que tardará el mercado en absorber, en el
caso de la venta primaria, o de reabsorber, en las ventas secundarias, el 100 % de los
inmuebles puestos en oferta, y se deduce a partir de la velocidad de venta, mediante una
simple regla de tres:
Si en un mes se vendió el 57,14 % del total ofertado, en cuanto tiempo se venderá el 100%?
Tv = X = 1 mes * 100 % / 57,14 % = 1,75 meses
Conocida la velocidad y el tiempo de ventas, el ajuste necesario o correctivo de oferta, el cual

viene a representar la expectativa del vendedor, vendrá dado por el descuento a valor presente
del precio ofertado, descontado por el tiempo de ventas a una tasa que debe tomar en cuenta
no sólo el costo de oportunidad del capital, sino los otros rubros que intervienen en la formación
de la oferta, tales como gastos de promoción y publicidad, comisión de ventas y similares, que
pueden establecerse alrededor de un 5 % adicional sobre la tasa de descuento seleccionada.
Esta es una propuesta del tratamiento que debe dársele a la oferta como indicativo de valor.
Pero, cualquiera que sea el método utilizado para su consideración, es que la oferta, tal como
se expresó anteriormente, no pasa de ser la expectativa del vendedor, sólo realizable a futuro
cuando se venda el inmueble y se consagre el precio efectivamente, en un documento público
debidamente registrado ante autoridad competente, pasando entonces a constituirse en un
nuevo referencial de compraventa, constituyendo sin embargo, un valioso marcador de precios,
que vendría a representar el precio máximo obtenible por el inmueble en consideración.
15
El otro factor que se ha de tomar en cuenta en el análisis de la oferta, es que en el precio fijado
se ha considerado, consciente o inconscientemente, que un inmueble no se vende de manera
automática al apenas salir a oferta. Existen entonces dos factores que se deben analizar y que
vienen a resultar la diferencia entre precio y valor, cuando de la oferta se trata, los cuales son
la velocidad y el tiempo de venta.
La velocidad tiene que ver con la variación de los volúmenes de unidades vendidas en un
período determinado, v.g.: cuántos m² de oficinas se vendieron en una urbanización el mes
pasado, contra los m² que se ofertaron durante ese mes en la misma urbanización, expresado
en términos porcentuales.
La información relativa a tipo y precios de oferta, se puede extraer de avisos clasificados, vallas
publicitarias y otras publicaciones. En cuanto a su magnitud (volúmenes) se puede obtener en
las cámaras Inmobiliarias locales, administradores y corredores inmobiliarios o de
publicaciones especializadas, tales como el Boletín Inmobiliario AKROS (Caracas, Litoral,
Guarenas-Guatire), PROINVEROBRAS o publicaciones similares en el resto del país; datos de
preventa, precios medios de venta y alquiler en revistas y boletines especializados como
InmObilia y otras de similar carácter.
Ej: En una urbanización salieron a la venta, es decir, se ofertaron 3.500 m² en un mes, y se

vendieron 2.000 m² en el mismo mes. ¿Cuál será la velocidad de venta?
Sea la expresión: Vv = ( Vc / Vo) * 100

Donde:
Vv = Velocidad de venta
Vo = Volumen de oferta = m² ofertados en el período considerado
Vc = Volumen de ventas = m² vendidos en el mismo período
Sustituyendo los datos y resolviendo la ecuación:
Vv = ?
Vo = 3.500 m²
Vc = 2.000 m²
14
de las operaciones con fines de evasión fiscal, lo que lleva a una disminución de los precios de
mercado declarados por las partes al momento de otorgar los documentos en el Registro.
El procesamiento de la muestra, dependerá de su tamaño y del manejo de los distintos

procedimientos analíticos y matemáticos impartidos en la primera parte del curso, para lo cual
se acompaña ejercicio de aplicación.
b. La Oferta
Otra fuente de información que se debe consultar es la oferta, pero existen tres maneras
diferentes de considerarla:
La preventa, como su nombre lo indica, resulta ser el valor presente del precio estimado de
venta cuando ésta se realice, meses después de su fijación, una vez concluida la edificación,
contribuyendo al financiamiento de la misma, radicando la ventaja para el comprador en
asegurar un mejor precio mediante su pago, total o parcial, por adelantado.
En la oferta sobre edificaciones totalmente nuevas y concluidas, es decir, mercado primario, en

los precios de venta tiene más influencia el costo de los insumos, incluido el terreno y la
construcción con todos sus componentes directos, indirectos y asociados, gastos financieros,
utilidad y todos los otros factores del proceso productivo.
El mercado secundario, como su nombre lo indica, lo conforman las unidades que se

reincorporan al mercado para ser vendidos nuevamente. En este caso, las motivaciones para la
venta y las aspiraciones sobre el monto a percibir son totalmente diferentes y tendrá un peso
decisivo la deseabilidad del bien en oferta, medido en términos de su calidad, vecindario,
servicios, conservación y mantenimiento de la edificación, ya que muchas veces debe competir
con unidades nuevas del mercado primario, dándose el caso de algunas urbanizaciones, con
inmuebles con muchos años de construidos, pero muy bien situados, con excelente calidad de
construcción y ambiental, y con mejoras incorporadas a lo largo de su vida útil, que logran
precios iguales y en algunos casos hasta superiores a unidades primarias, dando cumplimiento
al Principio Universal de Sustitución, ya citado.
13
Existen otros datos, que si bien no son indispensables, contribuyen a facilitar el análisis, según
sea el método seleccionado. Son ellos:
1. Condiciones de la venta: Contado, crédito, fuente y porcentaje de financiamiento

2. Facilidades existentes: Número de puestos de estacionamiento, número de habitaciones
y salas de baño
3. Año de construcción de la edificación, cuando esté disponible
4. Porcentaje de condominio, en el caso de unidades vendidas en Propiedad Horizontal
Se acompaña, MODELO DE PLANILLA DE REFERENCIALES DE COMPRAVENTA
La muestra así levantada, debe ser identificada utilizando para ello una base cartográfica local,
(Plan Caracas, METROGUIA o similar), y preferiblemente localizada en sitio y fotografiada, a
fin de dejar un registro gráfico de ella y constatar sus condiciones intrínsecas y las de su
entorno, igual debe hacerse con el objeto de estudio, lo que contribuirá al análisis previo a la
formulación de hipótesis sobre las condiciones del mercado, mediante el estudio detallado de la
realidad que observada y lo que se evidencia en los precios registrados.
Son del dominio público los problemas que se presentan en nuestro país ante la poca
transparencia de las operaciones de compraventa registradas, en la mayoría de los casos por
defecto - al declararse valores por debajo de las cantidades efectivamente pactadas, lo que
obedece a múltiples causas, desde la evasión de impuestos, la venta pactada entre afines,
familiares, socios.
También dentro del universo de operaciones, pueden darse algunas donde el precio pactado es
producto de una urgencia por vender o por comprar, lo que conducirá inevitablemente en uno u
otro caso a recibir o pagar menos o más dinero del que razonablemente – libre de presiones,
como reza la definición ut supra – se obtendría de no mediar tal condición apremiante.
Otra razón frecuentemente observada, atribuible en parte al desconocimiento de las

estipulaciones legales relativas a la posibilidad de actualización del costo histórico de
adquisición previstas en la Ley de Impuesto Sobre la Renta, es el falseamiento del precio real
12
La fuente de información más directa es el mercado de operaciones de compraventa de

inmuebles, obtenible en las Oficinas Subalternas de Registro de la propiedad. Existen también
publicaciones especializadas que funcionan por suscripción privada o servicios tarifados, tales
como el Boletín Inmobiliario AKROS, PROINVEROBRAS y otros de similar carácter disponibles
en varias ciudades del país, que recogen y clasifican la información sobre las operaciones
efectuadas en los Registros Subalternos de las respectivas circunscripciones que cubren.
El procedimiento seguido consiste en seleccionar las muestras referenciales de operaciones de

compraventa ocurridas en el período inmediato a la fecha del avalúo, procurando concentrar la
mayor cantidad de operaciones en el sector donde se ubica el inmueble estudiado y que la
muestra guarde la mayor cantidad de atributos comparables a éste, tales como: tipo de
inmueble, ubicación, características del sector, uso, área, edad, buscando una muestra
representativamente aleatoria del comportamiento general del mercado.
La información recogida en el Registro o en las fuentes alternas citadas, además del criterio de
selección ya explicado, debe cumplir ciertas formalidades que se refieren a la cabal recopilación
de los datos que a continuación se señalan, necesarios para su plena identificación y validación
como “referencias” del estudio que respaldan.
1. Número que identifica el referencial, normalmente correlativo según el orden cronológico

de la serie.
2. Dirección completa del inmueble: Urbanización, calle o avenida, nombre de la quinta
o edificio; número de identificación catastral o civil de la casa, quinta o edificio;
número de piso y de apartamento en el caso de unidades multifamiliares.
3. Nombre del vendedor y del comprador
4. Datos completos de Registro: Oficina (Circuito), número de documento, número del
tomo, Protocolo al cual pertenece.
5. Fecha de Registro de la operación: día, mes y año
6. Monto total pagado, expresado en unidades monetarias (Bs, $)
7. Area objeto de la negociación, expresada en unidades de superficie (m², ha)
8. Area de construcción, en el caso de edificios, galpones, casas, quintas, cuando esté
disponible
11
A. METODO DE COMPARACION DIRECTA A PARTIR DEL MERCADO
Es el más utilizado para la determinación del valor de mercado de bienes inmuebles, y se

fundamenta en el "Principio de sustitución", que expresa: " Ante dos alternativas de inversión
que satisfagan una necesidad y reporten una utilidad equivalente, se preferirá aquella que
represente el mejor precio ".
El método se basa en la búsqueda y selección de elementos comparables al sujeto de estudio,

que permitirá mediante su análisis comparativo la determinación del valor buscado, y se aplica
de la siguiente manera:
• Se obtienen los datos pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en

venta o arrendamiento.
• Se clasifican los datos obtenidos en cuanto a términos de la venta, fuerzas

motivantes y veracidad.
• Se compara cada una de las propiedades referenciales en cuanto a sus atributos

principales con los correspondientes a la propiedad avaluada.
• Se toman en cuenta las diferencias en términos de su efecto probable sobre el valor

de venta
• Se formula una opinión con respecto al valor relativo de la propiedad tasada en

comparación con el valor de cada propiedad similar debidamente corregida.
SELECCION DE LA MUESTRA
a. Operaciones de Compra Venta
10
Este enfoque se conceptualiza como “el valor de un bien o de sus partes constitutivas con base
en la capitalización presente de su renta líquida, real o prevista” (Alves Dantas:2002),
resultando fundamental la determinación del período de capitalización y la tasa de descuento a
ser utilizada.
Cuando se aplica este enfoque, también se parie de la información de mercado, pudiendo ser el
del mercado de alquileres o el de las tasas internas de retorno, de capitalización y de
descuento. Además, en el caso de análisis de flujos de caja descontados se deben también
consultar, como en los casos anteriores, el mercado de costos de la construcción, el de los
precios probables de venta, costos de financiamiento y de cualquier otro factor que intervenga
en la conformación real, proyectada o supuesta, de los ingresos capitalizables.
Luego de esta introducción general, se analizarán más en detalle cada uno de los
procedimientos aplicables según el enfoque seleccionado, dejando sentada la premisa de que
los métodos a utilizar no pueden ser escogidos a priori. Solamente cuando se identifica y
comprende el problema, su grado de dificultad y la información disponible, se estará en
condiciones de establecer a través de cual método o combinación de ellos se procederá a su
resolución, según se ilustra en diagrama de procedimiento que se acompaña.
Módulo 03.02 Enfoque de Comparación Directa Notas Docentes Arq° Mª Emilia Pereira Colls 9
ENFOQUE COMPARATIVO DE APROXIMACION AL COSTO
Este método encuentra su sustentación en la premisa que expresa: " Nadie está dispuesto a
pagar por un bien, más de lo que le cuesta reproducirlo ". Sin embargo, es uno de los métodos
que más limitaciones presenta para su aplicación. En estricto sentido, en el campo inmobiliario
solamente se aplica al avalúo de terrenos con construcciones, toda vez que resulta un
contrasentido hablar de avalúo partiendo del costo de adquisición de un terreno para llegar a su
valor actual, salvo en los casos que se señalarán expresamente.
Un terreno baldío o solar sin construir, anuncia una posibilidad, genera una expectativa para su
propietario o para el inversionista o promotor interesado en desarrollarlo. El edificio construido,
si aprovecha integralmente esa expectativa, le agregará al terreno que lo soporta un mayor
valor que el costo que representó su adquisición. El valor de las mejoras debe ser afectado
por un coeficiente de depreciación, para lo que existen diversas fórmulas que consideran
factores tales como edad, mantenimiento yl estado de conservación del bien.
El valor integrado del inmueble será entonces la sumatoria del valor determinado para el
terreno y el de las mejoras, bienhechurías, equipos, obras exteriores y cualquier otro
componente físico.
El método de aproximación al costo es apropiadamente indicado en el caso de propiedades

sumamente especializadas en cuanto a su uso, donde no exista un "mercado" de unidades
comparables y se requiera conocer el valor físico del inmueble.
Cuando se utiliza el Enfoque de Aproximación al Costo, se hace por consulta con proveedores
o publicaciones especializadas sobre costos, ya de terrenos, ya de construcción o de cualquiera
de los factores que intervienen en el proceso de producción de un bien inmueble, es decir, está
basado en la información proveniente de los mercados de materiales, de mano de obra, de
honorarios profesionales, de capitales y financieros, etc.
ENFOQUE DE LOS INGRESOS O CAPITALIZACION DE LA RENTA
DIRECTO INDIRECTO
a) Por comparación directa de a) Por productividad

antecedentes o datos del mercado b) Métodos involutivos
b) Por comparación directa del costo de c) Valor residual
reposición o reemplazo de las
bienhechurías
Estableciendo una equivalencia entre esta clasificación y la manera como los americanos han
agrupado los métodos de valuación, en el primer grupo se encuentran el de Aproximación al
Mercado por Comparación Directa y el de Aproximación al Costo, mientras que en el segundo
se enmarcan el de Capitalización de los Ingresos o Método del Flujo de Caja Descontado y
todos los denominados métodos involutivos y del valor residual.
ENFOQUE COMPARATIVO DE DATOS DE MERCADO
Alves Danta (2002), lo define como:” el valor de un bien es estimado a través de la comparación
con datos del mercado similares en cuanto a sus características intrínsecas y extrínsecas”, y es
condición fundamental que exista un conjunto de datos que pueda ser tomado como muestra
del mercado.
Cuando se emplea este enfoque, a la luz de lo expuesto, común y erróneamente llamado

también Método de Mercado, se está recurriendo al mercado de ventas así como al mercado de
ofertas.
Para una correcta utilización de este enfoque, es necesario el análisis primario de la muestra
obtenida, la cual generalmente se conforma de manera muy heterogénea, a objeto de
determinar el tratamiento cuantitativo a aplicar, lo que dependerá en gran parte del tamaño y
características de la muestra y de los atributos o variables que diferencian a cada uno de los
elementos que la conforman, lo que nos conducirá a la aplicación del método comparativo
“clásico” o de análisis estadísticos.
igualmente suvdivididos, cada uno de ellos. v.g. apartamentos de cuatro habitaciones.
adquirirlos. Cuando se trata de bienes inmuebles estos tres componentes forman un mercado
inmobiliario.i
La manera como la propiedad puede ser ordinariamente intercambiada en un mercado abierto

distingue la aplicabilidad de los varios métodos o procedimientos para estimar el Valor de
Mercado. Cuando se basa en información de mercado, cada método es un método
comparativo. El valuador considerará cada situación, y determinará cual es el más apropiado
de acuerdo con la naturaleza de la propiedad y las circunstancias bajo las cuales podría
negociarse en un mercado abierto.
A propósito de esta condición, el valuador estadounidense David Rothermich, MAI., en el

artículo “Propiedades de diseño especial: Identificando el “mercado” en el Valor de Mercado”
(Special Design Properties: Identifying the “Market” in Market Value. The Appraisal Journal.
Octubre 1998), señala: “El término “Mercado” connota pluralidad y se define como “Un conjunto
de providencias en el cual compradores y vendedores son unidos a través del mecanismo del
precio”. Además, la definición de valor de mercado alude al precio que una propiedad puede
alcanzar en un mercado abierto y competitivo.
ENFOQUES UNIVERSALES DE VALUACIÓN
El Manual de Tasaciones del ingeniero argentino Dante Guerrero (1974), exhibe una clásica
división de los métodos más usuales de tasación inmobiliaria, de la siguiente manera:
Directos. Son aquellos métodos o procedimientos que a partir de su aplicación, sin depender
de otros, pemiten llegar a resultados directamente. Son más laboriosos en su ejecución, pero
de resultados más seguros.
Indirectos. Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados obtenidos a

partir de otros métodos directos. De cálculo más directo y rápido, los resultados son muy
sensibles a pequeñas variaciones de las premisas consideradas.
i
Expone el autor que este mercado puede ser subdividido en varios segmentos, como el mercado de terrenos, de
locales comerciales, de apartamentos, etc., así como en mercado de alquileres y de compra-venta, pudiendo ser
La más reciente edición (2000) de las normas de valuación aprobadas por el Comité
Internacional de Normas de Valuación (International Valuation Standars Committee), conocido
como IVSC por sus siglas en idioma inglés, establece que el Valor de Mercado refleja las
percepciones y acciones colectivas de una plaza y es la base para tasar la mayoría de los
recursos en una economía basada en el mercado. Aunque definiciones más precisas pueden
variar, el concepto de Valor de Mercado es comunmente entendido y aplicado.
La Norma N° 1 Market Value Basis of Valuation, Aparte 3.1., define el Valor de Mercado como
“…la cantidad estimada por la que un activo puede ser intercambiado a la fecha de la valuación,
entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción desinteresada,
después de un apropiado tiempo en plaza, en la cual cada una de las partes actúa con
conocimiento, prudentemente y sin compulsión”.
Aclara la norma, que el término "activo" puede ser sustituido por la palabra "propiedad", cuando
se trate de aplicaciones generales de la definición a la valuación de propiedades o cuando su
propósito así lo demande. También establece que el valor de mercado es un valor de
intercambio, o la cantidad que una propiedad puede alcanzar si es ofrecida para la venta en un
mercado abierto (libre competencia).
Es importante la distinción que hace la ISVC, de que es posible llegar a la determinación del
Valor de Mercado, a través de la aplicación de métodos diferentes, y lo más resaltante, es que
no considera la existencia de un Método o Enfoque de Mercado, como tradicionalmente se
menciona en muchos textos y manuales de valuación, incluidos algunos de SOITAVE, sino que
por el contrario, reafirma que cada método, técnica o procedimiento basado en criterios y datos
derivados del mercado, conducen a la expresión común de Valor de Mercado.
Alves Danta (2002) señala que antes de caracterizar el mercado, es necesario comprender su
funcionamiento, sus mecanismos y que su existencia depende de tres componentes: los bienes
expuestos en el mercado, las partes deseosas de venderlos y las partes interesadas en
INTRODUCCION
La práctica de la valuación exige el conocimiento y comprensión de los Principios Universales
que la rigen y la necesidad de conocer, analizar y ponderar adecuadamente los distintos
factores que gravitan alrededor de la formación de valor de un bien, lo que determinará el
enfoque y por ende, la selección de aquel método o combinación de ellos que permita llegar a
una correcta conclusión de valor.
La valuación, según lo definiera en palabras sencillas el maestro norteamericano Frederick

Babcock, no es otra cosa que un proceso, pero un proceso ordenado y sistemático para
establecer en términos de intercambio económico - normalmente definido por una unidad
monetaria - el valor de un bien cualquiera.
En el libro TERMINOLOGIA DE VALUACION (1979) del ingeniero venezolano Santiago Briceño

Eker, único texto especializado en idioma español, reconocido y recomendado por la Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), como texto de consulta obligatoria en la
materia, se encuentra la siguiente y muy completa definición de valuación:
“La valuación es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un

propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un
estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una
fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico. Cada valuación es un trabajo
de investigación, es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de
mercado y análisis de inversión. La valuación no crea valor, sino que observa
meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las
fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas que por su interacción influyen en el
valor. No recomienda acción, pero provee las bases sobre las cuales las decisiones de
acción puedan tomarse.”
Si se analiza esta definición, es claro que está dirigida al análisis y comprensión de los
fenómenos implícitos en el mercado inmobiliario y su comportamiento, fuente de información
para cualquier estudio valorativo que se proponga hacer para llegar al valor de un bien
inmueble. De allí que la segunda, importante y necesaria definición que se debe hacer, es
precisamente, el denominado “valor de mercado”.
Parte I
Introducción general
A. Método de Comparación Directa
Concepto
Procedimiento general
A.1. Terrenos sin construcción
a. La homologación de la muestra
b. Correctivo de actualización por tiempo
c. Matriz de evaluación de vecindario
d. Valor Punto
e. Aprovechamiento o zonificación
El uso mejor y más productivo
A.2. Terrenos construidos
a. Método de integración de valores de mercado corregidos

por aprovechamiento
b. Método de avalúo de viviendas unifamiliares no nuevas en sectores
desarrollados
A.3. Uso de correctivos
4. METODOLOGIA
El tema tiene una duración de dieciséis (16) horas a ser cubiertas en cuatro sesiones de cuatro
horas cada una, a lo largo de las cuales se harán exposiciones apoyadas en gráficos y material
escrito, y se desarrollarán casos prácticos de aplicación de lo expuesto.
NOTA: Este material ha sido elaborado por la Arqº Mª Emilia Pereira Colls, docente de
SOITAVE. Prohibida su venta sin autorización de su autora.
1. PRESENTACIÓN
El tema ENFOQUE DE COMPARACION DIRECTA, forma parte del MODULO INMOBILIARIO

del Curso de Valoración Inmobiliario, preparado por la Sociedad de Ingeniería de Tasación de
Venezuela.
Su propósito es desarrollar en el participante una actitud analítica y crítica sobre los

fundamentos conceptuales y técnicos que sustentan la formulación de avalúos de bienes
inmuebles y dotarlo de las herramientas necesarias para su realización mediante el
conocimiento, comprensión y manejo de los métodos y técnicas de uso universal y de los
desarrollados en nuestro país.
El tema tiene una duración de dieciséis (16) horas, desagregadas en charlas y análisis de
casos prácticos de aplicación e interpretación de resultados.
2. OBJETIVOS TERMINAL Y ESPECIFICOS
2.1. OBJETIVO TERMINAL
Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de comprender y aplicar los

enfoques universales de valuación, sus variaciones, métodos y técnicas
complementarias, y conocerá sus limitaciones y alcances para una correcta obtención
de resultados.
2.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
a) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de comprender e

identificar los fundamentos de los enfoques universales de valuación, aplicados al
campo inmobiliario en general.
b) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de aplicar los métodos

de comparación directa, de aproximación al costo, del ingreso o capitalización de
la renta y de incidencias, así como los métodos complementarios desarrollados al
respecto.
c) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de utilizar los métodos

universales solos o combinados con otros métodos complementarios o sustitutos.
d) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de entender las

limitaciones sobre el uso de ciertos métodos de avalúo aplicados al área de
bienes inmuebles.
3. PLAN DE TOPICOS
SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA
COMISION DE EDUCACION
CURSO PROFESIONAL
DE
VALUACION INMOBILIARIA
Módulo 03.02
ENFOQUE DE COMPARACION DIRECTA
Notas Docentes
Arqº Mª Emilia Pereira Colls
SOITAVE N° 179
E-mail: mpcolls@cantv.net
2011

Método Comparación Directa PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Método Comparación Directa PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA-SOITAVE

______________________________________________CURSO PROFESINAL DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

ALVES DANTA, Rubens. INGENIERIA DE TASACIONES: Una introducción a la metodología

BALLESTERO Enrique y RODRIGUEZ, José Angel. EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

BRICEÑO EKER, Santiago. TERMINOLOGIA DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES.

FERNANDEZ PIRLA, Santiago. ARQUITECTURA LEGAL Y TASACIONES INMOBILIARIAS. 3ª

GUERRERO, Dante. MANUAL DE TASACIONES. Propiedades urbanas y rurales. Editorial

III CURSO DE TASACION DE INMUEBLES. Publicaciones de la Sociedad de Tasadores de

International Valuation Standards. Principles, Standars and Applications and Performance

VENTOLO, William y WILLIAMS, Martha. TECNICAS DEL AVALUO INMOBILIARIO.

Vt = At * PUT = 1.332 m² * 150.000 Bs/m² = Bs. 199.800.000

Llevando los resultados a la fórmula general:

R = Σ Pv / Σ ( Vt + Cc) = Bs. 353.500.000 / Bs. 459.300.000 = 0,77

Es decir, que el mercado de viviendas no nuevas, similares a la avaluada, está determinando

V = Bs. 113.850.000 * 0,77 = Bs. 87.664.500

Haciendo los cálculos correspondientes:

Σ Pv = Bs.70.000.000 + Bs. 94.500.000 + Bs.89.000.000. + Bs. 100.000.000 =

Sustituyendo los otros datos:

• METODO DE AVALUO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES NO NUEVAS EN SECTORES

La relación que se establece entre estos dos valores, es el llamado “coeficiente de

Para su aplicación, se sigue el siguiente procedimiento:

Cuando (VT * Fca ) * ( VC * Fdp ) = ( VT + Costo demolición ) => Punto demolición

funcional. El volumen total de la edificación es de 1800 m², que representan un

En principio se observa que el edificio entra en la categoría de “uso no conforme”, por no

La causa de la no conformidad en este caso, es por tener un área construida sensiblemente

Ca = 1 - [ 600 - 1.800 * 60 - 45 ] = 1 - [ -2 * 0,25 ] = 1 + 0,5 = 1,5

Ca = 1 - [ 1.050 - 450 * 60 - 15 ] = 1 - 0,42 = 0,56

Valor unitario de terreno corregido = 300.000 Bs/m² * 0,56 = 168.000 Bs/m²

Cuando finalmente transcurre la vida útil estimada de 60 años, el segundo término de la

Ejemplo 2: Suponiendo la misma parcela de terreno y sobre ella se encuentra construido un

Para comprender mejor el alcance de lo expuesto, se acude a los siguientes casos:

Ejemplo 1: Sea un terreno de 300 m² de superficie situado en el casco central de Caracas,

Se requiere saber cuál es el valor de terreno en sus condiciones actuales de uso,

Llevando los datos a la fórmula: Ca = 1 - [ E - e * V-v ]

Si sustituimos los valores en la fórmula, obtenemos:

su creador, el ingeniero argentino Dante Guerrero, aprobada y utilizada por el Tribunal de

Ca = factor de corrección por aprovechamiento aplicable al valor de terreno obtenido en

En esta fórmula intervienen solamente la relación de aprovechamiento del terreno y la relación

De la misma manera, si el edificio es muy viejo y ya ha transcurrido la mayor parte de su vida

A.2. TERRENOS CON CONSTRUCCION

De allí, que aunque en términos generales el Método de Comparación Directa se aplica en la

• METODO DE INTEGRACION DEL VALOR DE REPOSICION O REEMPLAZO DE LAS

Este sistema de avalúo se basa en la comparación de todos los antecedentes de venta

Distinto es el caso, como también se dijo anteriormente, cuando se proyecta un edificio a su

El método para valuar terrenos desocupados denominado de comparación o de mercado

Aplicando estos precios unitarios a las áreas vendibles en a y b :

a) PB = 600 m² * 450.000 Bs/m² = Bs. 270,000.000

b) PB = 300 m² * 450.000 Bs/m² = Bs.135.000.000

% construcción total (neto) = 120 % = 1.200 m²

Total área vendible = 1.500 m² de comercio

b) Comercio en planta baja. Mezzanina no computable y vivienda en

% construcción total (neto) = 150 % = 1.500 m²

Total área vendible = 450 m² de comercio + 1.200 m² de apartamentos = 1.650 m²

En términos absolutos, parece que b supera en 150 m² de área vendible a la opción

e. EL USO MEJOR Y MÁS PRODUCTIVO

comparación, a cada uno de los cuales se debe calcular su aprovechamiento en la forma

El aprovechamiento en muchos casos puede y debe ser determinado no solamente en función

En resumen, el método de avalúo por aprovechamiento se basa en que el valor de un terreno

En esta fórmula no entra en consideración el costo de la construcción, ya que el

donde: t1 = Valor de terreno buscado

t2 = Valores de terreno comparable

a1 y a2 = Aprovechamiento de los respectivos terrenos

Generalmente, la densidad de construcción permisible sobre un terreno urbano se otorga en