4disenio de Locales Basica Regular Primaria Secundaria

INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA
Calle/ .......................
................................
Expediente: ...................
Solicitante
..............................
UVE VALORACIONES, S.A.

Inscrita en el Registro de Sociedades del Banco de España con el nº 4631. Registro Mercantil de Madrid, T28851, F-111, Sec-8, H-M-519496, CIF A86224169
Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
CERTIFICADO DE TASACIÓN Página 1 de 2
UVE VALORACIONES, S.A. sociedad de tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de
España con el número 4631:
CERTIFICA
Que los datos resumidos del informe de tasación con número de expediente **-**-*****, realizado por D. ******** consistente en la
vivienda en el edificio **** en la Calle **** Número *, Escalera *, Piso* Letra *, Población IBIZA/EIVISSA -IBIZA-, Municipio EIVISSA,
Provincia Balears, Illes, Código Postal 07800, son los siguientes:
Entidad financiera: Cliente Particular
Solicitante: ********
CIF: ********
Dirección: *******
Municipio: EIVISSA (07800)

Provincia: Balears, Illes
Estado inmueble Terminado
Situación legal Inmueble libre
Situación de ocupación
Limitaciones al dominio Plena propiedad
Fecha de visita: 01/07/2016
Fecha certificado: 03/07/2016
Fecha caducidad: 03/01/2017
FINALIDAD
Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.
El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA
3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la
Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.
VALORES CALCULADOS
Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación 345.000,00 €
Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste 273.599,68 €
Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste 266.662,20 €
VALOR DE TASACIÓN 345.000,00 €

El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación
El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:

CONDICIONANTES
- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a tres
meses.
Valor a efectos de asegurar el inmueble:

- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble: 210.149,84€
- El coste de construcción a nuevo: 138.749,53€

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
CERTIFICADO DE TASACIÓN Página 2 de 2
DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES
Finca Nº *********
Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección

Referencia catastral ************************** IDUFIR ***************
Tipo de superficie Construida
Superficie Registral 106,73 m2 Superficie Comprobada 106,73 m2
Superficie Catastral 120,00 m2 Superficie Adoptada 106,73 m2
DESGLOSE DE VALORES POR USOS

Uso Elementos Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado
(Ud) (m2) (€) (€) (€) (€)
Vivienda 1 106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00
Total 1 106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00
UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,
en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los
efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.
Firmado: Firmado:
************************************ *************************
En representación de: Arquitecto

Fecha certificado: 03/07/2016
Fecha caducidad: 03/01/2017
DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS

Nº de Finca Descripcion Superficie VR.Neto V.Mercado Valor Seguro V. Tasación
(m2) (€) (€) (€) (€)
******* VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,00

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
INFORME DE TASACIÓN Página 1 de 12
Informe de tasación
VIVIENDA
1 Solicitante y finalidad.
Solicitante: ***************************
CIF: ************
Finalidad:
Asesoramiento sobre el valor de mercado del inmueble.
El Informe de Tasación se ha realizado de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la EHA
3011/2007 y EHA 564/2008. Se han cumplido los criterios y métodos, pero no todas las comprobaciones definidos en la
Orden. La finalidad del informe no se encuentra entre las definidas en el artículo 2 de la citada Orden.
2 Identificación y localización
Inmueble valorado: Vivienda Estado: Teminado
Dirección Calle *******, Número****

Municipio EIVISSA, Código Postal 07800
Provincia Balears, Illes

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
El inmueble tiene la siguiente identificación registral y catastral
Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección

Finca Nº ******** La finca registral corresponde a Inmueble Valorado
Tomo ******* Libro ****** Folio ***
Referencia catastral ***************************
IDUFIR *******************
Superficies Registral Catastro Comprobada Adoptada
Construida 106,73 120,00 106,73 106,73
Las superficies han sido comprobadas mediante:"croquis realizado en la visita"
Linderos
Coindicen con los registrales.
Comentarios a la comprobación registral
La dirección actual coincide con la mencionada en la documentación registral.

Nota Simple de 05-02-2016
3 Comprobaciones
Para la redacción del informe se ha dispuesto de la siguiente documentación:

Documentación Tipo documento
Documentación Catastral
Documentación Registral Nota Simple del Registro actualizada
Documentación urbanística
Para la redacción del informe se han realizado las siguientes comprobaciones:

Comprobaciones
Situación Legal Mediante: Documentación aportada
Resultado: Inmueble Libre
Situación de Ocupación Mediante: Documentación aportada
Resultado: No necesario
Situación de urbanística Mediante: Consulta del Planeamiento
Resultado: Desarrollado en el apartado correspondiente
Protección Patrimonio Arquitec. Mediante: Consulta a la documentación aportada
Situación del seguro decenal. Mediante: No es necesaria
Resultado: No necesario
Limitaciones al dominio Mediante: Documentación aportada
Resultado: Plena propiedad
Servidumbres Mediante: Documentación aportada
Resultado: NO existen servidumbres o afecciones
Estado de Conservación Mediante: No se ha posiso comprobar
Superficies Mediante: No se ha podido comprobar
Linderos Mediante: No se ha podido comprobar

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
4 Descripción de la localidad y del entorno

Se realiza a continuación una breve descripción del entorno donde se ubica el inmueble valorado, atendiendo
principalmente a las características de su población, las infraestructuras de las que dispone y la situación del mercado
local.
LOCALIDAD
Descripción de la localidad
Tipo de núcleo Núcleo autónomo
Ocupación laboral predominante Turismo
Ocupación laboral secundaria Servicios
Población 49.693
Crecimientos en los últimos 5 años 0,36
Comunicaciones
Aeropuerto: Si Puerto: Si
Aeródromo: No Estación de autobuses: Si
Estación de AVE: No Autopista: No
Estación de ferrocarril: No Autovía: No
Estación de cercanias: No Carretera nacional: Si
Estación de metro: No Carretera comarcal: No
ENTORNO
Descripción Infraestructuras Estado Equipamiento Estado
Nivel de renta Media Alumbrado Medio Aparcamiento Suficiente

Antigüedad del entorno De 10 a 20 años Alcantarillado Medio Parques Suficiente
Desarrollo edificatorio Del 70 al 80% Abastecimiento Medio Sanitario Suficiente
Renovación Media Viales Medio Escolar Suficiente
Conservación Media Telefonía Medio Deportivo Suficiente
Entorno Comercial Suficiente Gas Natural Lúdico Suficiente
Comentarios sobre el entorno
Ibiza (Eivissa) es el municipio y ciudad más importante de la isla homónima. Se ubica en el sur de la isla y asume las
funciones propias de capital. Su actividad económica se basa en el sector servicios, con la industria turística y el pequeño comercio,
como ejes fundamentales. El inmueble valorado se encuentra en el entorno de la Avenida ********, en tercera línea de los puertos
deportivos, junto a la discoteca Pacha y cercano a la playa de Talamanca.

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DESCRIPCIÓN DEL MERCADO
OFERTA DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO Y EN EL ENTORNO
Municipio EIVISSA TODAS PISOS UNIFAMILIARES

Número de habitantes 49.693 Número Peso Número Peso Número Peso
VIVIENDAS EN OFERTAS
Dormitorios 1 ó menos 42 9,68 40 10,58 2 3,57
Dormitorios 2 143 32,95 135 35,71 8 14,29
Dormitorios 3 148 34,10 132 34,92 16 28,57
Dormitorios 4 ó más 101 23,27 71 18,78 30 53,57
Barrio Marina Botafoch TODAS PISOS UNIFAMILIARES

Número de habitantes Número Peso Número Peso Número Peso
VIVIENDAS EN OFERTAS
Dormitorios 1 ó menos 12 6,56 12 7,06 0 0,00
Dormitorios 2 68 37,16 68 40,00 0 0,00
Dormitorios 3 68 37,16 60 35,29 8 61,54
Dormitorios 4 ó más 35 19,13 30 17,65 5 38,46

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
5 Descripción del inmueble
Las principales características del inmueble atendiendo a su tipología, calidad constructiva, instalaciones, superficies y tipo de suelo, son
las siguientes. Las características del inmueble son las que se han podido apreciar en la visita exterior realizada el día 01/07/2016 o las
descritas en la documentación aportada.
EL EDIFICIO
Caracteríticas del inmueble

Estado: Terminado
Tipología: Bloque abierto
Plantas sobre rasante: 6 plantas Nº Ascensores: 2
Plantas bajo rasante: 1 plantas
Zona comunitaria: Medio
Zona deportiva: No Tiene
Aparcamiento: Suficiente
Caracteríticas constructivas
Cimentación: Zapatas corridas
Estructura: Hormigón Armado
Cubierta: Catalana
Cerramiento exterior: De fábrica de hormigón
Carpintería exterior: De aluminio
Revestimiento: Enfoscado
Acristalamiento: Climalit
Inmueble de 13 años de edad
Servicios del Edificio

Conserje / portero / seguridad privada Sí Exterior/Interior Exterior
Céd. de habitab./ Lic. 1ª ocupación Sí Orientación de la vivienda No influye en el valor
Calidad de la construcción Media Piscina comunitaria Sí
Calidad de conservación Media Tenis/Padel comunitario Sí
ELEMENTOS DE USO RESIDENCIAL
Calidades Suelos Paredes Techos Calidad Instalaciones
Salón Gres Pintura plástica Techo técnico Medio Calefacción No tiene Cocina Equipada Sí
Dormitorios Gres Pintura plástica Temple liso Medio Calefacción (tipo) Armarios Emp Sí
Baños Gres Azulejo Escayola Medio Combustible Puerta de seguridad No
Cocina Gres Azulejo Escayola Medio Aire acondicionado General Sistema de Alarma No
Zona común Marmol Pintura plástica Escayola Medio Teléfono Tiene Circuito seguridad No
Oficinas Energia Solar No tiene
Comentarios
- Manzana compuesta por 2 edificios con piscina, padle, zonas comunes y aparcamiento compartido.
CUADRO DE SUPERFICIES
Descripción Superficies (m2)
Finca Direccion Producto Ùtil Constr. CCZC Terrazas Terreno
******* VIV, ********* ******* 81,27 93,46 106,73 20,87
TOTAL 81,27 93,46 106,73 20,87

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
EL TERRENO
Carecterísticas del suelo

Orografía del terreno Sensiblemente horizontal
Superficie del terreno 3.294,00 (m2)
Morfología del terreno forma irregular
Uso superficie no edificada Zonas comunes
CONTAMINACION APARENTE
Tipos de contaminación aparente
Contaminación aparente en el terreno No
Contaminación aparente en la construcción No
Contaminación aparente acústica No
Contaminación aparente ambiental No
Otras contaminaciones aparentes No
Certificado de Eficiencia Energética

Expediente CEE Registro en el órgano territo NO
Fecha de emisión del certificado Fecha del registro en el órgano territorial
Calificación energética Programa utilizado para la obtención del CEE
Emisiones de dóxido de carbono, (KgCo2/año) Tipo de certificación de eficiencia energética
Las características del inmueble descritas son las detectadas en la inspección ocular realizada o las reflejadas en la
documentación aportada. No se han realizado pruebas para poder detectar posibles vicios ocultos.
6 Situación urbanística
Las comprobaciones urbanísticas se han realizado mediante
- Consulta del Planeamiento
A continuación se detallan los principales datos urbanísticos:
El inmueble CUMPLE la normativa urbanística vigente:
Comentarios sobre la situación urbanística

PGOU vigente aprobación definitiva el 10/12/1987. Ordenanza SU-8, que corresponde a un Area de Planeamiento
Incorporado (Polígono 16)
Parámetros Urbanísticos
Norma zonal API POLIGONO 16
Edificabilidad (cifra m2): Edificabilidad (coeficiente m2/m2) 2
Ocupación 0,40% Número máximo de viviendas
Altura máxima 18 Número de plantas
Longitud de fachada 16 Retranqueos (separación a linderos)
Fondo máximo Parcela mínima 600
Usos Prohibido Permitido Prohibido Permitido

Residencial NO SI Hotelero NO NO
Industrial NO NO Dotacional NO NO
Terciario comercial NO NO Equipamiento NO NO
Terciario oficinas NO NO Agropecuario NO NO

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
7.- Datos y cálculos de los valores técnicos
Para el cálculo de los valores técnicos del informe se han utilizado los siguientes métodos:
Método del Coste

Método utilizado para el cálculo del Valor de Reemplazamiento del inmueble, tanto el Valor de Reemplazamiento
Bruto como el Neto. En los inmuebles en construcción o proyecto se utilizará para el cálculo del Valor Actual.
Los valores calculados por el Método del Coste en el informe son:
- Valor de Reemplazamiento Bruto 273.599,68€

- Valor de Reemplazamiento neto 266.662,20€
Método de Comparación
Método utilizado para el cálculo del Valor de Mercado de los diferentes productos que forman el inmueble valorado. El
cálculo se podrá realizar tanto para du Valor de Mercado en Venta como para el Valor en Mercado en Renta.
Los valores calculados por el Método del Comparación en el informe son:
- *********** 345.000,00 €
Método Residual
Método utilizado para el cálculo del valor del suelo en función de los flujos de Caja que generará su desarrollo
inmobiliario
Los valores calculados por el Método Residual en el informe son:
- Valor de Suelo 134.850,15€

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
7.1 Método del coste

Para el cálculo del Valor de Reemplazamiento se han utilizado los siguientes parámetros
Uso Superficie R. Suelo C. Const. OGN Deprec. V.R. Bruto V.R. Neto
(m2) (€/m2) (€/m2) (%) (%) (€) (€)
Vivienda 106,73 1.263,47 1.050,00 23,81 5,00 273.599,69 266.662,21
Total 106,73 273.599,69 266.662,21
El desglose de los Otros Gastos Necesarios es el siguiente:

Concepto Unidad Cuantía Se aplica a: Importe
(% ó €) (€)
Gastos de postventa % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de administración € 30,00 Duración Obra 720,00
Contratos de suministros % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66
Plusvalía % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de comisión de apertura % 0,50 Importe Hipotecado 1.080,00
Gastos de notario y registro (DH) % 0,10 Valor del Inmueble 360,00
Gastos de notario y registro (Financ) % 0,10 Crédito más Intereses 271,40
Gastos de notario y registro (Cont) % 0,10 Coste de Ejecución 112,06
Gastos de notario y registro (suelo) % 0,10 Valor del Suelo Estimado 134,85
AJD (División Horizontal) % 1,00 Valor del Inmueble 3.600,00
AJD (Hipoteca) % 1,00 Crédito más Intereses 2.714,03
AJD (Construcción) % 1,00 Coste de Ejecución 1.120,66
AJD (Suelo) % 0,00 Valor del Suelo Estimado 0,00
Licencia de Primera Ocupación % 0,50 Coste de Ejecución 560,33
Permiso de paso de carruajes % 0,05 Coste de Ejecución 56,03
Impuesto de la Licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00
Tasas de la licencia de actividad % 0,00 Coste de Ejecución 0,00
ICIO % 4,00 Coste de Ejecución 4.482,66
Tasas de la licencia de Obras % 0,55 Coste de Ejecución 616,36
Levantamiento topográfico % 0,10 Coste de Ejecución 112,06
Estudio Geotécnico % 0,20 Coste de Ejecución 224,13
Seguro de responsabilidad civil % 0,30 Coste de Ejecución 336,19
Seguro Decenal % 0,30 Coste de Ejecución 336,19
OCT % 0,50 Coste de Ejecución 560,33
Coordinador de Seguridad y Salud € 30,00 Duración Obra 720,00
Dirección de ejecución (Arq. Técnico) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Dirección de obra (Arq. Superior) % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Honorarios de Proy. de Ejecución % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Honorarios de Proy. Básico % 1,50 Coste de Ejecución 1.680,99
Total 23,81 % 26.683,03 €

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
7.2 Método de comparación

Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado un análisis del segmento del mercado inmobiliario de
comparables que, por sus cualidades y características, más se asemejan al inmueble tasado. Los comparables
seleccionados tras el análisis realizado y utilizados en el proceso de homogeneización se incluyen en el Anexo I del
presente documento.
Se describen a continuación el o los Métodos de Comparación utilizados para el cálculo de los valores de los productos
inmobiliarios analizados en el informe.
7.2.1
Para la aplicación del Método de Comparación se ha realizado una selección de comparables en el entorno próximo del
inmueble valorado en atención a su semejanza en sus principales características. La ubicación de los comparables
seleccionados es la siguiente:
Principales características
Entre la información de mercado disponible hemos seleccionado aquellas ofertas o compraventas que corresponden a
inmuebles que pueden considerarse comparables al inmueble valorado. Entendemos que un inmueble es comparable si es
una alternativa de compra para alguien que se planteara comprar el inmueble valorado. De cada comparable se han
obtenido, al menos, 25 características (varía en función de la tipología del comparable) que se indican en detalle en el
anexo I y sus direcciones completas lo que ha permitido su georeferenciación. De entre las características obtenidas
hemos elegido para la homogeneización aquellas que entendemos explican mejor las diferencias entre los precios
obtenidos. Teniendo en cuenta el conjunto de comparables que hemos localizado y seleccionado para la homogeneización
hemos utilizado las siguientes cualidades y características del producto inmobiliario analizado por orden de importancia:
- Variable 1: Superficie Adoptada
- Variable 2: Edad
- Variable 3: Estado
- Variable 4: Superficie de Terraza
- Variable 5: Vistas
Los comparables seleccionados para el método de comparación tienen los siguientes valores de las características y
cualidades utilizadas en la homogeneización. Las variables consideradas en la homogenización se ordenan de izquierda a
derecha por orden de importancia:
Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta
En el plano Superficie Edad Estado Superficie Vistas
(€/m2) (€)
Adoptada de Terraza

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta

(€/m2) (€)
Adoptada de Terraza
VAL Datos de la valoración 106,73 13,00 3,00 20,87 3,00
A **-**-***** 100,00 17,00 3,00 5,00 3,00 2.912,00 291.200,00
B **-**-***** 90,00 12,00 3,00 10,00 3,00 3.286,11 295.750,00
C **-**-***** 120,00 28,00 3,00 15,00 2,00 2.654,17 318.500,00
D **-**-***** 130,00 10,00 4,00 20,00 3,00 3.087,00 401.310,00
E **-**-***** 120,00 12,00 3,00 10,00 4,00 3.109,17 373.100,00
F **-**-***** 105,00 2,00 5,00 16,00 3,00 3.640,00 382.200,00
G **-**-***** 120,00 10,00 4,00 27,00 3,00 3.410,00 409.200,00
Proceso de Homogenización
Para el cálculo del valor de mercado de inmueble vamos a homogeneizar los comparables en función de las principales
características descritas en el punto anterior. Para ello analizamos la línea de tendencia de la gráfica de dispersión de la
muestra seleccionada:
Superficie Adoptada Edad
Estado Superficie de Terraza
Vistas
Homogeneizamos los comparables seleccionados en función de las líneas de tendencia observadas y obtenemos:

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Ubicación Dirección Variables Oferta

Inicial Homogeneiz.
Adoptada de Terraza
Pendiente 2.515,50 -4.125,91 4.977,33 1.064,99 -3.044,79
A **-**-***** 16.929,37 16.503,64 0,00 16.901,53 0,00 291.200,00 341.534,56
B **-**-***** 42.084,46 -4.125,91 0,00 11.576,54 0,00 295.750,00 341.941,54
C S**-**-*****l -33.380,80 61.888,67 0,00 6.251,54 -3.044,79 318.500,00 347.652,02
D **-**-***** -58.535,89 -12.377,73 -4.977,33 926,54 0,00 401.310,00 332.368,56
E 8**-**-***** -33.380,80 -4.125,91 0,00 11.576,54 3.044,79 373.100,00 348.933,32
F d**-**-***** 4.351,83 -45.385,02 -9.954,66 5.186,54 0,00 382.200,00 344.851,22
G G**-**-***** -33.380,80 -12.377,73 -4.977,33 -6.528,44 0,00 409.200,00 356.677,35
Las principales variables estadísticas de la muestra son:
Datos estadísticos de la muestra de comparables Antes Homogen. Despues Homogen.

Precio máximo 409.200,00 356.677,35
Precio mínimo 291.200,00 332.368,56
Media simple 353.037,14 344.851,22
Mediana 373.100,00 344.851,22
Desviación típica 50.059,95 7.523,84
El valor de mercado del inmueble estará en la zona de precios en la que coinciden oferta y demanda. Usando como
estimación de la oferta los inmuebles publicados en los principales portales inmobiliarios y como estimación de la demanda
el número de ventas publicado por los distintos organismos oficiales (por ejemplo para el caso de viviendas los datos
publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad), los precios de compra se deberían formar en el 32,50%
inferior de los precios de oferta.
Valor de Mercado por Comparación (Vivienda en Venta) 345.000,00€
7.3 Método del Valor Residual Estático
El cálculo del valor del suelo por el Método Residual Estático se realiza mediante la suiente fórmula:
Vs = (VM * (1 - b)-(CC + OGN))

Para el cálculo se han adoptado los siguientes parámetros:
Método Estático Total

(€)
Valor de mercado nuevo (VM) 360.000,00
Margen promotor (b) Margen en% 24,00 86.400,00
Coste construcción (CC) 112.066,50
Otros gastos necesarios (OGN) 26.683,03
Intereses (Int.)
Valor del suelo 134.850,15
Resultados
Resultado de los valores calculados es:
VALOR DEL SUELO 134.850,15
8 Limitaciones del dominio
La situación del inmueble es:
- Posesión del inmueble: Plena propiedad

- Situación legal: Inmueble Libre

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
9 Resumen de valores
VALORES CALCULADOS
Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación 345.000,00 €
Valor de Reemplazamiento bruto calculado por el Método del Coste 273.599,68 €
Valor de Reemplazamiento neto calculado por el Método del Coste 266.662,20 €
VALOR DE TASACIÓN 345.000,00 €

El Valor de Tasación se corresponde con el Valor de Mercado calculado por el Método de Comparación
El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:

CONDICIONANTES
- A la aportación de documentación registral suficiente. La Nota simple del registro tiene una antigüedad superior a
tres meses.
Valor a efectos de asegurar el inmueble:

- La pérdida de valor que produciría en caso de destrucción total del inmueble 210.149,84€
- El coste de construcción a nuevo 138.749,53€
DESGLOSE DE VALORES POR USOS

Uso Elementos Superficie V.Suelo CC+ OGN V.Reemplaz. V.Mercado
(Ud) (m2) (€) (€) (€) (€)
Vivienda 1 106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00
Total 1 106,73 134.850,15 138.749,53 273.599,68 345.000,00
DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS

Finca Descripcion Superficie VR.Neto V.Mercado Valor Seguro V. Tasación
(num.) (m2) (€) (€) (€) (€)
10868 VIV-Esc.A-4 B 106,73 266.662,20 345.000,00 210.150 345.000,00
UVE VALORACIONES, S.A., no se hace responsable de los posibles vicios ocultos del inmueble. Del Valor de Tasación,
en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los
efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03/07/2016.
Firmado: Firmado:
************************************ **************
En representación de: Arquitecto
Fecha certificado 03/07/2016
Fecha caducidad 03/01/2017

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Anexo I Página 1 de 2
COMPARABLES
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Uso: VIVIENDA
Mercado: Inmuebles en venta
Para el cálculo del valor del mercado por el método de comparación se han utilizado los siguientes comparables. En el
informe se incluye el plano de situación con su ubicación.
Los comparables utilizados en el Método de comparación son:
VIVIENDA Calle Num Piso C.Posta. Municipio Provincia Oferta en
Num 1 8**-**-***** 9 4 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta
Estado inmueble Terminado Ascensor SI Num. Dormitorios 3

Edad del edificio 17 Instalaciones deportivas SI Num. Baños 2
Última reforma 17 Aire acondicionado SI Superficie Construida (m2) 100,00
Calidad constructiva Medio Calefacción NO Oferta (€) 320000,00
Aparcamiento SI Vistas SI Correción 291.200,00
Trastero NO Exterior SI Unitario (€/m2) 2.912,00
Fuente API Oferta corregida 291.200,00
Fecha 03/07/2016
Observaciones
Num 2 **-**-***** 40 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Fuente Propietario particular Oferta corregida 295.750,00
Fecha 03/07/2016
Observaciones
Num 3 **-**-***** 2 2 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Fecha 03/07/2016
Observaciones Se oferta amueblado

Calidad constructiva Bueno Calefacción NO Oferta (€) 441000,00
Fecha 03/07/2016
Observaciones

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Anexo I Página 2 de 2
COMPARABLES
Num 5 8**-**-***** 40 3 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Fecha 03/07/2016
Observaciones plaza aparcamto exterior
Num 6 d**-**-***** 10 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Fecha 03/07/2016
Observaciones

Fuente Propietario particular Oferta corregida 409.200,00
Fecha 03/07/2016
Observaciones

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Anexo II Página 1 de 17
DOCUMENTOS
Plano de Situación

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****3
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS
Documentación Registral

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS
Documentación catastral

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
DOCUMENTOS

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Anexo III Página 16 de 17
DEFINICIONES
Las definiciones de los principales términos utilizados en el informe son:
Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcci ón de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo,
y la fecha de la valoración.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoraci ón o adecuados para aplicar la homogeneizaci ón,
teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de
conservación y duración de sus componentes.
Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, dise ño, falta de adaptación a su
uso, etc.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de
cómputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por m ás unidades destinadas al
mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado
traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios
de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas
infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria .
Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las caracter ísticas del inmueble que se
tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparaci ón entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa
o una renta homogeneizada para aquel.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del
tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aqu éllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten
usos distintos a los existentes, como son las c ámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios
específicos en establecimientos de hostelería.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homog éneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble
(edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el
mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotaci ón agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que
resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza
agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no est én incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urban ístico
o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.
Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoraci ón.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente
plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes m ás la parte proporcional que le corresponda
según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en
dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o
medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Exp: **-**-*****
Fecha:03/07/2016 (V2.0)
Anexo III Página 17 de 17
DEFINICIONES
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el per ímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de
un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como
terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por
las canalizaciones o conductos con secci ón horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor
voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasaci ón en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido p úblicamente en el
mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida
cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculaci ón previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inter és personal o
profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realizaci ón de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como
la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta p ública y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable)
que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto,
construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las caracter ísticas técnicas contenidas
en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposici ón puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual .
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que ser ían necesarias para construir, en la
fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnolog ía y materiales de
construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciaci ón física y funcional del inmueble en la fecha
de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el
valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma .
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasaci ón prudente de la posibilidad
futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la
normativa específica que le sea aplicable.
Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protecci ón pública, establecido en la normativa espec ífica que le
sea aplicable.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasaci ón inicial y durante la construcción
o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra
circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasaci ón. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la
valoración inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda
habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como
residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde
el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.


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INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA

UVE VALORACIONES, S.A.

Entidad financiera: Cliente Particular

Municipio: EIVISSA (07800)

VALOR DE TASACIÓN 345.000,00 €

El valor de la tasación tiene los siguientes condicionantes y advertencias:

Valor a efectos de asegurar el inmueble:

UVE VALORACIONES, S.A.

DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES

Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección

DESGLOSE DE VALORES POR USOS

Fecha de visita: 01/07/2016

DESGLOSE DE VALORES POR ELEMENTOS

UVE VALORACIONES, S.A.

Dirección Calle *******, Número****

UVE VALORACIONES, S.A.

El inmueble tiene la siguiente identificación registral y catastral

Registro de la propiedad IBIZA/EIVISSA -IBIZA- Nº1 Sección

Comentarios a la comprobación registral

La dirección actual coincide con la mencionada en la documentación registral.

Para la redacción del informe se ha dispuesto de la siguiente documentación:

Para la redacción del informe se han realizado las siguientes comprobaciones:

UVE VALORACIONES, S.A.

4 Descripción de la localidad y del entorno

Descripción Infraestructuras Estado Equipamiento Estado

Nivel de renta Media Alumbrado Medio Aparcamiento Suficiente

Comentarios sobre el entorno

UVE VALORACIONES, S.A.

DESCRIPCIÓN DEL MERCADO

OFERTA DE VIVIENDAS EN EL MUNICIPIO Y EN EL ENTORNO

Municipio EIVISSA TODAS PISOS UNIFAMILIARES

Barrio Marina Botafoch TODAS PISOS UNIFAMILIARES

UVE VALORACIONES, S.A.

5 Descripción del inmueble

Caracteríticas del inmueble

Servicios del Edificio

ELEMENTOS DE USO RESIDENCIAL

Calidades Suelos Paredes Techos Calidad Instalaciones

UVE VALORACIONES, S.A.

Carecterísticas del suelo

Certificado de Eficiencia Energética

Las comprobaciones urbanísticas se han realizado mediante

- Consulta del Planeamiento

A continuación se detallan los principales datos urbanísticos:

El inmueble CUMPLE la normativa urbanística vigente:

Comentarios sobre la situación urbanística

Usos Prohibido Permitido Prohibido Permitido

UVE VALORACIONES, S.A.

7.- Datos y cálculos de los valores técnicos

Método del Coste

Los valores calculados por el Método del Coste en el informe son:

- Valor de Reemplazamiento Bruto 273.599,68€

Los valores calculados por el Método del Comparación en el informe son:

Los valores calculados por el Método Residual en el informe son:

- Valor de Suelo 134.850,15€

UVE VALORACIONES, S.A.

7.1 Método del coste

El desglose de los Otros Gastos Necesarios es el siguiente:

UVE VALORACIONES, S.A.

7.2 Método de comparación

UVE VALORACIONES, S.A.

Ubicación Dirección Variables Unitario Oferta

Superficie Adoptada Edad

Estado Superficie de Terraza

Dirección Calle ***, Número

Num 1 8--***** 9 4 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 2 --***** 40 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 3 --***** 2 2 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 4 --***** 3 2 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 5 8--***** 40 3 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 6 d--***** 10 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta

Num 7 --***** 3 1 07800 EIVISSA Balears, Illes Venta