DREPT CIVIL CONTRACTE SPECIALE

Curs 1. Stabilirea regimului juridic aplicabil unui contract.

Un bun punct de pornire este art. 1167 Cod civil. Textul nu dezvăluie decât într-
o mică măsură complexitatea problemei identificării regimului juridic aplicabil unui
contract dat. Această activitate nu e o simplă inventariere, este complicată din 3 motive:
1. e posibil să fie necesară rezolvarea unui conflict de legi care reclamă
amândouă incidența asupra unui anumit contract dat
2. e posibil un anumit aspect juridic să nu cadă sub incidența formală a
niciunei norme juridice
3. norma incidentă este neclară
Trebuie cunoscute regulile care țin de conflictul, aplicarea și interpretarea normei.
Ipotezele de concurs de legi, regulile care guvernează situația de conflict.
Conflictul de norme este o situație în care un anumit raport, contractual, este susceptibil
să fie guvernat de norme cu conținut, în tot sau în parte antinomic, contradictoriu.
Conflictul poate rezulta din două posibile surse:
1. în coexistența unor norme care au fost adoptate în epoci, în proceduri
sau în locuri diferite, cu ipoteze sau dispoziții diferite
2. în succesiunea de norme.
Ipoteze de conflict de norme:
Este posibil ca un conflict de norme să rezulte din faptul că un anumit raport
contractual are un element străin, de extraneitate. De acest soi de conflicte se ocupă
dreptul internațional privat, dar principiul aplicabil în materie contractuală este acela al
autnomiei de voință (legea aplicabilă contractului este aceea aleasă de părți).
Este posibil ca un conflict să rezulte din faptul că o normă juridică de o forță
superioară trasează o soluție juridică diferită de aceea ce rezultă dintr-o normă cu forță
juridică inferioară. De acest tip de conflict se ocupă dreptul constituțional, dreptul
administrativ, dar principiul aplicabil în materie contractuală este lex superiori derogat
inferiori.
Este posibil ca un conflict de norme să rezulte din faptul că norme de forță juridică
identică dictează soluții diferite cu privire la un contract anume. Acesta este tipul de
conflict care poate fi dedus din art. 1167, tip de conflict care se rezolvă, în principiu,
prin intermediul regulilor de aplicare a nomelor speciale, care sunt de model vechi,
aplicarea prioritară a normelor speciale, aplicarea strictă a normelor speciale,
completarea normelor speciale cu dreptul comun și prin intermediul regulilor de
interpretare
 Este posibil ca conflictul de norme să rezulte dintr-o succesiune în timp a unor
norme cu forță identică, cu sferă de aplicare identică. De acest lucru se ocupă dreptul
tranzitoriu, dar principiul aplicabil este că lex posteriori derogat lex anteriori.
Regulile de aplicare a normei.
Unui contract dat i se pot aplica două categorii de norme, cele generale, și cele
speciale, instituite pentru respectivul contract. Trebuie ținută seama de trei reguli
incidente în această privință:
1. normele speciale se aplică cu prioritate față de normele generale. Dacă
un anumit aspect al unui contract dat cade în sfera de incidență atât a
unei norme speciale cât și a unei norme generale, se va aplica cea
specială, indiferent dacă aceasta specială este una care aplică dreptul
comun, care dezvoltă dreptul comun, pe de o parte (art. 1724) sau dacă
cea specială este una care derogă de la dreptul comun (art. 1671), pe de
altă parte. Miza principală este regăsită în circumstanțele de schimbare
sau de abrogare a normei generale. În aceste cazuri, norma specială
devine normă generală.
2. aplicarea strictă a normelor care derogă de la dreptul comun, a normelor
care prevăd sancțiuni și a normelor care restrâng exercițiul unor
drepturi. Când avem de-a face cu astfel de norme, ele se aplică exclusiv
în acea sferă de incidență, neputând fi aplicate prin analogie. Avem o
derogare parțială, cuprinsă în art. 1168, text nu poate deroga, în privința
interdicției analogiei, de la art. 10, însă permite aplicarea prin analogie
a normelor care sancționează și a normelor restrictive de drept.
3. dreptul comun al contractelor, teoria generală a obligațiilor, se aplică în
completarea dreptului special instituit de un contract anume.
Aceste trei reguli nu sunt suficiente, de multe ori, pentru a identifica în întregime
regimul juridic aplicabil unui contract dat, din două motive:
1. este posibil ca între două norme juridice să nu se poată stabili o relație
de tipul general-special. (art. 937 – art. 960)
2. neclaritatea normelor juridice.
Acestea duc la nevoia de reguli de interpretate.
Contractele speciale, normele și materia aceasta sunt supuse tuturor regulilor de
interpretare cunoscute. Regula că excepțiile sunt de strictă interpretare trebuie discutată.
Din această regulă decurg câteva consecințe importante:
1. dacă neclaritatea normei poartă asupra ipotezei sale, astfel încât
interpretarea normei comportă două variante, dintre care una conferă
excepții cu o sferă mai largă de aplicare, iar cealaltă cu o sferă mai
redusă de aplicare, este preferată varianta din urmă.
 2. dacă neclaritatea normei vizează dispoziția normei, interpretarea
acesteia comportă două variante de înțeles, dintre care una este mai
apropiată de dreptul comun, iar cealaltă mai îndepărtată, este preferată
prima
3. dacă neclaritatea poartă chiar asupra naturii normei speciale, în acest
caz ne întrebăm dacă norma derogă de la dreptul comun sau doar îl
aplică, atunci trebuie să tragem concluzia că norma aplică dreptul
comun, nu derogă de la acesta. (art. 1376 – art. 1378)
Toate precizările de până acum operează asupra normei, însă problema este
contractul, despre care trebuie să aflăm ce normă i se aplică, în cazul unui conflict.
Pentru a putea rezolva această problemă, trebuie să calificăm contractul.
Regula că excepțiile sunt de strictă interpretare e doar o regulă de interpretare,
care ființează pe lângă alte reguli de interpretare, ceea ce înseamnă că este posibil ca,
aplicând reguli de interpretare diverse, să conducă la soluții diverse.
Calificarea înseamnă stabilirea naturii juridice a contractului. Pentru calificare,
este necesar să se determine întâi scopul pentru care fiecare dintre părți a încheiat
contractul. Este, deci, nevoie să se identifice cauza contractului. Dacă una dintre părți a
urmărit mai multe scopuri, este necesar să se determine cel mai important dintre ele prin
interpretarea cauzelor sau recursul la orice împrejurări relevante cunoscute și
cocontractantului. Cauza principală este cea relevantă pentru calificare și nu în
întregime.
Cauza cuprinde două aspecte:
1. cauză mediată, care este concretă, infinit variabilă, diferită de la un
contract la altul
2. cauză imediată, care este tipică, abstractă, invariabilă pentru o anumită
categorie de contracte.
Fiecare dintre părți are câte o cauză mediată și o cauză imediată. Pentru calificare
este relevantă doar cauza imediată și este necesar să ne raportăm la tandemul celor două
cauze imediate ale părților contractante. Procesul de analiză a contractelor începe cu
operațiunile de calificare.
Contractul de vânzare.
Noțiune, art. 1650. Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau,
după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui
preț pe care cumpărătorul se obligă să-l plătească.
Din acest text rezultă elementele definitorii ale contractului de vânzare:
1. caracterul translativ
2. obligația de a plăti un preț care constă într-o sumă de bani.
 Caracterul translativ.
Orice vânzare generază în sarcina vânzătorului o obligație de a da, care poate fi
executată instantaneu, la contractare, sau la un anumit timp de la contractare. De
principiu, prin vânzare se înstrăinează proprietatea, însă, excepțional, se pot transmite
și alte drepturi, conform alin. (2). Se înstrăinează drepturi, nu bunuri.
Se pot înstrăina:
1. propietatea
2. dezemebrămintele proprietății
3. drepturi de o altă natură decât drepturile reale (înstrăinarea unei creanțe
prin intermediul cesiunii de creanță este o specie de vânzare)
4. înstrăinarea unor prerogative ale dreptului de proprietate intelectuală
5. unele valori a căror natură juridică de bunuri este pusă în discuție,
universalități.
Nu se pot înstrăina:
1. drepturile nepatrimoniale
2. dreptul moral al dreptului de autor prin care se cere recunoașterea
paternității unei opere ca fiind ale unei anumite persoane
3. drepturile reale nepersonale, uzul, abitația
4. drepturile intuitu personae, care ființează în persoana care le deține,
cum e dreptul la întreținere
Drepturile patrimoniale accesorii pot fi înstrăinate, în principiu, cu anumite
precizări:
1. anumite drepturi patrimoniale accesorii sunt strâns legate de bun, astfel
încât nu pot fi înstrăinate decât împreună cu proprietatea asupra bunului
(servitute)
2. alte drepturi patrimoniale accesorii pot fi disociate de dreptul principal,
cu condiția să rămână în raport de dependență cu alt drept principal
(ipoteca)
Și atunci când se constituie un dezemebrământ sau un drept real accesoriu, tot un
contract de vânzare are loc, dacă în schimbul constituirii acestuia se plătește o sumă de
bani. Dezmembrarea și constituirea unui drept real accesoriu presupune transmisiunea
unor lucruri care sunt deja acolo.
Prețul, obligația de plată a prețului.
Obligația de plată a prețului trebuie să poarte cu necesitatea asupra unei sume de
bani. Dacă nu se întâmplă astfel, nu avem vânzare, art. 1660 alin. (1).
Trebuie să evităm o dublă calificare a contractului pe care îl avem în față, este
posibil ca un contract anume să întrunească caracteristici specifice pentru două contracte
comerciale, calificarea se face în funcție de ceea ce este dominant între cele două
contracte (art. 1855).
Vânzarea constituie, potrivit art. 1651 dreptul comun al contractelor translative
cât ține de obligațiile înstrăinătorului.
Caracterele juridice ale vânzării.
1. este un contract sinalagmatic, obligațiile vânzătorului de a da și de a
preda bunul sunt reciproce și interdependente cu obligația
cumpărătorului de plată a prețului. Consecința este că poate funcționa
excepția de neexecutare
2. este un contract cu titlu oneros, în mod esențial și comutativ, în sensul
în care, pe de o parte, existența și întinderea obligațiilor sunt cunoscute
ambele de la început, iar acestea din urmă nu urmăresc ca prin contract
să-și asume șansa unui câștig ca element care să domine cauza celor
două părți. În mod excepțional, contractul de vânzare poate fi oneros și
aleatoriu, regula în funcție de care decidem este dacă, pentru cel puțin
una dintre părți, scopul dominant este caracterizat de urmărirea șansei
unui câștig și urmărirea evitării unei pierderi.
3. este un contract translativ, cu două sensuri
a. esențialmente translativ, adică prin mijlocirea acestuia se naște o
obligație de a da în sarcina vânzătorului, indiferent dacă acest
transfer este proiectat să aibă loc instantaneu sau într-un moment
ulterior prin executarea obligației de a da.
b. în principiu translativ, adică transferul operează solo consensu,
chiar la momentul încheierii contractului. Acest caracter al
vânzării rezultă din art. 1674. Nu este exclusă ipoteza existenței
unor impedimente, sau a predării mai târziu a bunurilor.
4. este un contract cu executare instantanee, uno ictu, un aspect ce decurge
din caracterul translativ al acestuia. Transferul nu poate decurge decât
dintr-o operație intelectuală. Proprietatea se transferă uno ictu către
cumpătător. La o vânzare cu plata prețului în rate, remediul va fi
rezoluțiunea, nu rezilierea, având în vedere caracterul uno ictu al
contractului
5. este în principiu un contract consensual, care trebuie încheiat în formă
autentică, în cazul în care vânzarea are ca obiect bunuri imobile, regulă
care decurge din art. 1244.
Condițiile de valabilitate ale vânzării
1. capacitatea de a contracta. În materia vânzării sunt reglementate o serie
de incapacități speciale de folosință pentru părți (acasă)
2. consimțământul în materia vânzării nu comportă condiții excentrice în
raport cu dreptul comun. Ce este însă caracteristic vânzării este că
 deseori în practică se întâmplă ca întâlnirea celor două voințe să se
petreacă treptat, pe etape. De aceea avem reguli speciale ce vizează
promisiunea unilaterală de vânzare, reguli speciale ce țin de
promisiunea unilaterală de cumpărare, reguli ce se aplică promisiunilor
sinalagmatice de vânzare, reguli speciale ce țin de pactul de opțiune în
materia vânzării și reguli speciale ce țin de pactul de opțiune atipic în
materia vânzării. Sunt relevante și regulile ce țin de dreptul comun al
preempțiunii, inclusiv al preempțiunii. Ne interesează în acest aspect al
consimțământului și formarea progresivă a consimțământului la
vânzare a unor terenuri agricole în extravilan.
Promisiunea unilaterală de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare este aceea prin mijlocirea căruia, o parte,
numită promitent, se obligă să vândă un anumit bun pentru un anumit preț către cealaltă
parte, care se numește beneficiar, dacă aceasta din urmă va dori să-l cumpere în
respectivele condiții. Sediul materiei este dat de art. 1669 și art. 1670, texte care se aplică
cu prioritate în raport cu art. 1279.
Utilitatea promisiunii de vânzare apare în situația în care părțile nu pot, din motive
juridice sau materiale să încheie chiar contractul de vânzare, și pentru că s-au înțeles cu
privire la elementele esențiale ale vânzării, vor încheia respectiva promisiune de
vânzare. Aceasta apare și în situația în care părțile vor să speculeze cu valoarea unor
mărfuri.
Caracteristicile promisiunii unilaterale de vânzare:
1. din aceasta rezultă o obligație caracteristică, definitorie promisiunii,
obligația de a încheia în viitor vânzarea promisă. Promisiunea este un
convenționale contract prin care o parte se obligă să încheie un alt
contract. Dacă ne raportăm la clasificarea obligațiilor după obiectul lor,
această obligație caracteristică promisiunii unilaterale ce incumbă
promitentului de vânzare este una de a face, nu de a da. Pentru că cele
două obligații, cea caracteristică vânzării, de a da și cea caracteristică
vânzării, de a face sunt distincte, asta înseamnă că și prefigurarea
mintală a celor două obligații este diferită. Cele două obligații au cauze
diferite. De vreme ce cauzele celor două contracte sunt diferite,
înseamnă că și modul în care se exteriorizează această cauză este tot
diferit. Consimțământul de la vânzare e diferit de consimțământul de la
promisiune. Consimțământul presupune o anumită formă de
exteriorizare, forma exprimării acestuia fiind strâns legată de
consimțământ. Forma celor două acte poate fi diferită, lucru valabil
chiar și la situația în care contractul de vânzare este promis a fi încheiat
într-o anumită formă ad solemnitatem. Această rigoare de formă nu
constituie o condiție de formă și pentru promisiune. Dacă părțile nu au
 încheiat vânzarea în forma cerută de lege, atunci nulitatea ce survine ca
urmare a nerespectării acestei exigențe de formă, contractul va fi
convertit într-un altul care e cel mai apropiat în efecte ca cel dorit de
părți, acest contract fiind o promisiune. Va fi selectată promisiunea cea
mai apropiată ca efecte de vânzare.
2. ca orice contract, trebuie să aibă un obiect determinat sau cel puțin
determinabil. Părțile trebuie să convină în cuprinsul promisiunii cel
puțin cu privire la bunul vândut și la preț. Dacă lipsește unul dintre acele
două elemente, sancțiunea ce intervine asupra promisiunii este nulitatea
absolută pentru lipsa unui obiect licit, determinat sau cel puțin
determinabil
3. denumirea poate fi înșelătoare, pare că e vorba de un contract unilateral,
ceea ce nu este exact. Prin unilateral trebuie să înțelegem că doar uneia
dintre părți îi incumbă obligația caracteristică promisiunilor, aceea de a
se încheia în viitor vânzarea. Promisiunea unilaterală de vânzare poate
fi un contract sinalagmatic, pentru că în schimbul acestui pasiv, care
constă în obligația de a încheia în viitor vânzarea, este posibil ca
promitentul să pretindă o contraprestație, care se numește preț al
indisponibilizării, deoarece dacă ființează obligația născută din
promisiune, atunci bunul nu mai poate fi înstrăinat. De regulă, prețul
indisponibilizării constă într-o sumă de bani.
4. este un contract, nu este o ofertă de vânzare
5. se distinge și de actul unilateral al promisiunii de a contracta,
reglementat de art. 1327, acesta fiind un act de formație unilaterală,
distingându-se de ofertă pentru că produce efecte indiferent de
acceptare.
6. prețul indisponibilizării trebuie distins de alte prestații ce ar putea avea
loc cu ocazia încheierii unei promisiuni de vânzare. În special, prețul
indisponibilizării trebuie distins de arvuna confirmatorie și de arvuna
penalizatoare. Ce leagă aceste prestații au o soartă comună în sensul în
care deznodământul promisiunii este încheierea contractului. Arvuna se
impută asupra prestației, la fel ca prețul indisponibilizării, soluție care
decurge din art. 1670. Discuția privind diferența între alte figuri juridice
și promisiunea vizează toate promisiunile.
7. dacă nu putem să ne dăm seama cu ce titlu a fost dată o sumă de bani în
această situație atunci vom avea un preț al indisponibilizării. Dacă
oscilăm între arvună confimatorie și penalizatoare, vom avea arvună
confirmatorie
 Curs 2. Efectele promisiunii unilaterale de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare are în principal efecte obligaționale și cu
caracter accesoriu efecte reale. Efectele obligaționale sunt la rândul lor principale,
respectiv accesorii.
Efectul principal al promisiunii unilaterale de vânzare este un raport juridic în
conținutul căruia intră dreptul de creanță al beneficiarului promisiunii corelativ
obligației promitentului de a încheia contractul de vânzare promis dacă beneficiarul va
dori aceasta. Obiectul acestui drept de creanță și modalitățile care îl afectează comportă
niște precizări.
Obiectul acestui drept de creanță este conduita promitentului de a încheia
contractul de vânzare promis, adică o prestație pozitivă de a face. Prestațiile pozitive
sunt de două categorii, de a face și de a da. Sunt prestații de a da acelea care transferă
sau constituie un drept real. Deși contractul promis este translativ, obligația de a încheia
contractul promis nu este o obligație de a da, ci se rezumă la prestația de a încheia
contractul, de aceea este o obligație de a face. Dacă se execută această prestație, adică
dacă se încheie contractul, din contract va rezulta, în mod distinct, o altă obligație a
vânzătorului de a transfera cumpărătorului bunul sau dreptul ce face obiectul vânzării
astfel încheiate. Acesta însă este un efect al vânzării, efectul promisiunii este doar
obligarea promitentului la încheierea contractului, obligație de a face.
În legătură cu modalitățile acestui drept de creanță, obligația promitentului este
afectată de o modalitate, anume de o condiție suspensivă pur potestativă din partea
creditorului beneficiar al promisiunii. Atâta vreme cât beneficiarul se mai gândește,
obligația promitentului este afectată de condiția suspensivă pur potestativă a
beneficiarului de a dori să încheie contractul sau nu. Aceasta ar fi singura diferență între
promisiunea unilaterală și sinalagmatică de vânzare.
Din faptul că există această condiție rezultă că dreptul de creanță al beneficiarului
unei promisiuni unilaterale de vânzare este însoțit ca accesoriu de un drept potestativ,
de a face sau nu îndeplinită condiția care afectează creanță sa. Altfel spus, accesoriul
creanței la încheierea contractului promis, beneficiarul este titularul unui drept de a opta
în sensul încheierii acestui contract. Dacă el își exprimă opțiunea, dreptul său potestativ
se exercită, condiția care afectează dreptul său de creanță se îndeplinește, obligația
corelativă a acestui drept de creanță devine eficace, și în virtutea ei, promitentul poate
fi obligat să încheie contractul promis, dar și el îl poate obliga pe beneficiar să primească
plata, să încheie contractul promis.
Drepturile potestative presupun prin natura lor un termen, pentru că ele afectează
cu incertitudine o anumită situație juridică care interesează și altă persoană decât
titularul dreptului. Promitentul, în acest caz, nu poate fi ținut perpetuu în starea de
incertitudine de încheiere sau nu a contractului. Condiția pur potestativă din partea
creditorului care afectează creanța acestuia trebuie să se îndeplinească într-un anumit
termen. Acest termen decurge din natura obligației corelative a acestei creanțe și, în
consecință, dacă părțile nu l-au stabilit, oricare parte poate cere stabilirea termenului de
către instanță, în conformitate cu art. 1415 alin.(2) și (3). Nu discutăm despre termen ca
modalitate autonomă, ci termen în care să se îndeplinească condiția suspensivă pur
potestativă. Singura modalitate necesară pentru promisiunea unilaterală este condiția
suspensivă pur potestativă.
Un alt efect obligațional accesoriu față de creanță apare în această situație.
Întrucât obiectul obligației asumate de către promitent este să încheie contractul promis
în legătură cu bunul care se află într-o anumită stare juridică și materială la data
promisiunii, din promisiune decurge cu titlu accesoriu, chiar subînțeles, obligația
promitentului de a menține bunul în această stare până la încheierea contractului promis.
Dacă la data încheierii contractului de promisiune, bunul nu se află în patrimoniul
promitentului, pentru că părțile sunt presupuse a dori să transmită un drept de care ele
pot dispune, din obligația promitentului de a încheia un contract translativ, rezultă cu
titlu accesoriu și subînțeles și obligația lui de a dobândi bunul pentru a-l putea transfera
prin intermediul contractului translativ promis. Nu pot promite să vând un obiect și după
să-l pun pe foc, astfel ar deveni imposibilă de executat obligația.
Promisiunea unilaterală are și un efect real accesoriu, și anume decurgând din
faptul că promitentul trebuie să conserve starea juridică a bunului până la data încheierii
contractului promis, bunul devine inalienabil în patrimoniul său. Această inalienabilitate
decurge din contractul de promisiune, are natura unei inalienabilități convenționale și
este subînțeleasă în orice contract de promisiune conform art. 601 din Legea 71/2011,
corelat cu art. 627 alin. (4). În urma unei asemenea inalienabilități, promitentul nu poate
dispune în niciun mod de bunul care face obiectul derivat al contractului de vânzare
promis atât timp cât dreptul de creanță al beneficiarului decurgând din promisiune nu s-
a stins. Acest drept se poate stinge prin exercitare, ajungerea la termenul în care poate
fi îndeplinită condiția și neexercitarea opțiunii beneficiarului în acel termen, pentru că
nu s-a exercitat condiția. Întrucât inalienabilitatea protejează interesul privat al
beneficiarului promisiunii de a putea pretinde încheierea unei contract apt să-i transfere
proprietatea bunului în natura sa, ea este afectată de aceleași modalități ca și dreptul de
creanță al titularului acestui interes. În consecință, dacă termenul în care beneficiarul
trebuia să opteze pentru încheierea contractului promis expiră fără ca beneficiarul să fi
optat, condiția suspensivă nefiind îndeplinită, astfel încât obligația promitentului se
consideră retroactiv a nu fi existat niciodată și la fel și accesoriile ei, inclusiv
inalienabilitatea. Bunul va fi retroactiv considerat a fi în circuitul civil, și dacă s-au
încheiat contracte cu terți în legătură cu bunul ele vor rămâne valabile.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care părțile, numite
promitent vânzător și respectiv promitent cumpărător își promit reciproc să încheie un
contract de vânzare a unui sau unor bunuri pentru un preț determinat sau deteminabil.
Ca și promisiunea unilaterală, promisiunea sinalagmatică trebuie să conțină toate
elementele esențiale de fond ale contractului promis, ale vânzării promise, cel puțin
bunul sau bunurile ce vor face obiectul vânzării și prețul ce se va plăti pentru acel bun
sau acele bunuri. În absența acestor elemente, contractul de promisiune sinalagmatică
va fi nul absolut pentru lipsa unui obiect cel puțin determinat, la fel ca promisiunea
unilaterală. Contractul de promisiune sinalagmatică nu este, în principiu, supus
cerințelor de formă prevăzute excepțional de lege pentru contractul promis. Art. 1244
prevede că acele convenții prin care se transmit sau se constituie drepturi reale
imobiliare ce urmează a fi supuse înscrierii în cartea funciară sunt supuse formei
autentice sub sancțiunea nulității absolute a convenției. Această cerință de formă vizează
vânzarea, prin ea se transmite un drept real imobiliar. Întrucât art. 1244, excepție de la
art. 1178, care prevede consensualismul, libertatea formei, este de strictă interpretare,
rezultă că el nu se va aplica promisiunii care are ca obiect astfel de convenții.
Promisiunea fie unilaterală fie sinalagmatică nu va fi supusă formei necesare pentru
convenția ce va fi încheiată în urma perfectării promisiunii.
Efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare.
În temeiul unei promsiuni sinalagmatice de vânzare se nasc două creanțe,
reciproce și interdependente, în virtutea cărora fiecare dintre părți poate să îi pretindă
celeilalte încheierea contractului promis. Încheierea contractului promis este o prestație
pozitivă de a face, doar că aceste două creanțe nu sunt afectate de o condiția suspensivă
pur potestativă, ci pot fi afectate și de un termen suspensiv sau, în mod excepțional pot
fi chiar corelative unor obligații simple. De regulă, prin natura promisiunii
sinalagmatice, creanțele reciproce ale celor două părți sunt afectate de o modalitate
suspensivă, care va fi termen sau condiție, după cum înlăturarea obstacolului care
împiedică vânzarea actuală este certă sau incertă. În mod excepțional, totuși, este posibil
ca obligațiile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare să fie exigibile
imediat și anume în situația în care promisiunea rezultă din conversiunea unei vânzări
informe (acea vânzare care nu respectă cerința de formă prevăzută de lege pentru
validitatea ei). Un înscris sub semnătură privată numit vânzare, cu obiect un bun imobil,
nul pentru că nu e autentic, va deveni prin conversiune promisiune sinalagmatică de
vânzare, cu obligația scadentă imediat. Dacă există obstacole absolute, se vor introduce
termene în vânzare.
La fel ca și în cazul promisiunii unilaterale, creanța promitentului cumpărător cu
privire la vânzarea unui bun aflat în starea materială și juridică de la data încheierii
contractului de promisiune este protejată printr-o inalienabilitate convențională
subînțeleasă în contractul de promisiune cu privire la bunul ce face obiectul vânzării
promise, potrivit art. 601 din Legea 71/2011, corelat cu art. 627 alin. (4).
De asemenea, în cazul în care promitentul cumpărător a plătit un avans sau o
indemnizație de indisponibilizare a bunului pe temeiul contractului de promisiune, în
cazul în care promitentul vânzător nu-și execută obligațiile decurgând din acest contract
iar promitentul cumpărător obține rezoluțiunea contractului pe acest temei, dreptul său
la restituirea avansului ca urmare a rezoluțiunii este garantat de o ipotecă asupra bunului
care face obiectul vânzării promise, conform art. 2386 lit.a.
Sancțiunea neîndeplinirii obligațiilor asumate de promitenți prin promisiunile
unilaterale și sinalagmatice de vânzare. Ambele categorii de promisiuni implică
obligația de a încheia contracte de vânzare. Întrebarea e ce se întâmplă dacă promitentul
refuză încheierea contractului promis. O primă posibilitate de sancțiune este ca de câte
ori contractul de promisiune are asumată și o obligație de indisponibilizare, creditorul
obligației de a încheia contractul poate cere rezoluțiunea contractului de promisiune, cu
consecința desființării efectelor acestui contract și restituirii prestațiilor. De asemenea,
potrivit dreptului comun, creditorul obligației neexecutate poate opta pentru menținerea
contractului și executarea acestei obligații prin echivalent ca răspundere contractuală
pentru neîncheierea contractului promis.
Aceste două remedii, rezoluțiunea și executarea silită prin echivalent sunt supuse
termenelor generale de prescripție, astfel încât dreptul de a obține rezoluțiunea se
prescrie în 3 ani de la data în care contractul de vânzare trebuia încheiat, iar dreptul de
a cere executarea silită prin echivalent a obligației de a încheia contractul se prescrie în
termen de 3 ani de la data la care creditorul a cunoscut sau trebuia să cunoască
prejudiciul cauzat de neîncheierea contractului. Cu privire la prima teză din această
ultimă frază, data la care contractul trebuia încheiat se stabilește în mod diferit în funcție
de natura unilaterală sau sinalagmatică a promisiunii. În cazul promisiunii unilaterale,
contractul trebuie încheiat imediat ce condiția pur potestativă din partea beneficiarului
este îndeplinită în termen, adică de la data la care beneficiarul declară că dorește să
încheie contractul. În cazul promisiunii sinalagmatice, de regulă, contractul trebuie
încheiat la îndeplinirea modalității suspensive care îl afectează, termen sau condiție.
Cele mai multe probleme a ridicat în practică executarea în natură pe cale silită a
obligației de a încheia contractul promis. Întrucât pentru îndeplinirea acestei obligații
promitentul ar trebui să consimtă la vânzarea promisă, s-a considerat înainte de intrarea
în vigoare a noului Cod civil, de către o doctrină minoritară că obligația de a consimți
presupune un fapt personal al debitorului și în consecință ea nu este susceptibilă de
executare silită în natură. În art. 1279 și art. 1669, s-a consacrat o modalitate atipică de
a-l constrânge pe debitor la executare, de a pronunța o hotărâre prin care să se
suplinească consimțământul promitentului la încheierea contractului de vânzare.
Uneori, soluția a fost criticată pentru că ar fi contrară principiului libertății contractuale,
care însă durează până acolo unde titularul ei decide să și-o limiteze. Libertatea poate fi
limitată de legiuitor prin reglementarea conduitei sau de titular prin obligațiile pe care
și se asumă. Însă dacă încheierea vânzării a fost promisă atunci nu mai există libertatea
de nu da consimțământul.
Acțiunea care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține locul
consimțământului la contractul promis are natura unei acțiuni personale imobiliare,
după cum s-a pronunțat printr-un RIL nr. 8/2013 al ÎCCJ. Temeiul acestei soluții este că
acțiunea protejează un drept de creanță care are ca obiect o conduită determinată a
legiuitorului cu privire la un imobil. Prin urmare, acțiunea nu se introduce la instanța de
la locul situării imobilului, precum acțiunile reale imobiliare, ci la instanța în raza căreia
se află domiciliul sau sediul pârâtului sau, la alegerea reclamantului și dacă este cazul
la instanța de la locul indicat în contract pentru executarea obligației
Această acțiune este supusă unui termen special de prescripție de 6 luni care curge
de la data la care contractul trebuia încheiat, potrivit art. 1669 alin. (2).
A existat o opinie, la un moment dat majoritară, conform căreia atunci când forma
cerută pentru vânzarea promisă este forma autentică, pronunțarea unei hotărâri
judecătorești care să substituie consimțământul promitentului nu se poate cere decât
dacă promisiunea însăși s-a încheiat în formă autentică. Atunci când pe temeiul
promisiunii pretinzi un act care să se substituie forma autentică atunci trebuie să ai deja
consimțământul exprimat deja în formă autentică, adică în promisiune. Autorii se
fundamentau pe art. 1279 alin.(3) și art. 1669 alin. (1), care amândouă prevăd că
hotărârea se poate pronunța dacă celalte condițiii de valabilitate sunt îndeplinite.
Condițiile de valabilitate ale cărui contract trebuie îndeplinite? Ale contractului de
vânzare sau de promisiune? Ale contractului de vânzare.
Printr-o decizie pronunțată pentru rezolvarea unor chestiuni de drept de către
ÎCCJ, decizia nr. 23/2017, instanța supremă a hotărât că pronunțarea unei hotărâri care
să substituie contractul promis în legătură cu care contractul prevede condiția formei
autentice ad validitatem poate fi cerută indiferent de forma în care a fost încheiat
contractul de promisiune. Prin hotărârea ce se va pronunța, instanța suplinește
consimțământul în formă autentică sau cel puțin într-o formă care are același efect legal
ca și forma autentică.
Principalul argument pentru această soluție rezidă în definiția actului autentic,
dată de Codul de procedură civilă, ca fiind actul întocmit cu respectarea cerințelor de
formă prevăzute de lege de către un funcționar public care acționează în limitele
competenței sale. Noțiunea de funcționar public are un sens larg, fiind funcționar public
acela care îndeplinește o funcție de interes public. Hotărârea judecătorească este, din
perspectiva Codului de procedură civilă, un act autentic. Potrivit art. 406 din Codul de
procedură civilă, hotărârea are forța probantă a unui act autentic. Chiar dacă acest text
nu clarifică dacă hotărârea judecătorească poate suplini și cerința autentică pentru
validitatea unui act, se constată din alte dispoziții că hotărârea judecătorească poate avea
aceleași efecte ca actul autentic, inclusiv din perspectiva validității sale. Astfel, art. 557
prevede expres că hotărârea judecătorească este unul din modurile de a transmite
proprietatea, ceea ce nu poate fi conceput decât atunci când hotărârea ține loc de act
translativ de proprietate, cum este cel prevăzut de art. 1669. De asemenea, potrivit art.
888, înscrierile în cartea funciară privind transferul sau constituirea drepturilor reale
imobiliare se pot face atât pe temeiul unui act autentic consimțit de către titularul
înscrierii anterioare, cât și pe temeiul unei hotărâri judecătorești pronunțate împotriva
acesteia. În consecință, din perspectiva dobândirii drepturilor reale imobiliare, hotărârea
judecătorească este aptă să îndeplinească condițiile de autenticitate necesare pentru
producerea unui asemenea efect în aceeași măsură ca și înscrisul autentic notarial. În
consecință, hotărârea poate suplini și forma autentică atunci când aceasta este cerută de
lege pentru contractul promis. În cursul judecății, instanța poate verifica cu aceeași
diligență ca și notarul public îndeplinirea condițiilor necesare pentru validitatea
contractului promis, inclusiv validitatea consimțământului promitentului la promisiune.
Pentru a cere pronunțarea unei hotărâri care ține locul vânzării promise este
necesar ca reclamantul să-și fi îndeplinit în mod corespunzător și în totalitate obligațiile
decurgând din promisiune. În principiu, beneficiarul unei promisiuni unilaterale nu are
nicio obligație, dar de la acest principiu, în marea majoritate a situațiilor practice, părțile
obișnuiesc să deroge, prin prevederea unui preț de indisponibilizare, de exemplu. Mai
este posibil ca părțile să fi prevăzut executarea anticipată a obligațiilor din vânzare să
fie executate în temeiul promisiunii. Aceste clauze anticipatorii, dacă sunt prevăzute,
atunci reclamantul care pretinde pronunțarea hotărârii trebuie să le fi executat ca să aibă
câștig de cauză în această cerere.
În cursul procesului care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care
substituie consimțământul promitentului la contractul promis, instanța de judecată poate
ca în etapa administrării probelor să dispună realizarea formalităților prealabile care
condiționează în virtutea unor legi speciale validitatea contractului promis. Spre
exemplu, astfel cum s-a stabilit prin decizia nr. 24/2016 a ÎCCJ, cu privire la
soluționarea problemei de drept a interpretării art. 5 din legea 17/2014 privind dreptul
de preempțiune asupra terenurilor agricole situate în extravilan, instanța supremă a
stabilit că în cursul administrării probelor, instanța judecătorească trebuie să asigure
îndeplinirea formalităților necesare pentru exercitarea de către terți a dreptului de
preempțiune în cazul în care promitentul nu a îndeplinit el însuși aceste formalități. În
cazul unei expertize cadastrale, instanța poate dispune măsurători cadastrale ale
terenului care face obiectul acțiunii promise, iar apoi ar putea dispune înscrierea
terenului în cartea funciară și deschiderea rolului funciar. Tot astfel ar putea dispune
deschiderea rolului fiscal, sau pe calea unei expertize, întocmirea unui certificat de
performanță energetică a unei clădiri. Toate acestea sunt condiții de validitate pentru
înstrăinarea terenurilor sau clădirilor.
Ce se întâmplă dacă, în perioada cuprinsă între data la care promitentul a
consimțit la promisiunea de vânzare și data la care beneficiarul a solicitat încheierea
vânzării promise, promitentul a înstrăinat unui terț bunul care făcea obiectul derivat al
acestei vânzări? În această situație mai este posibil ca beneficiarul să solicite
pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract sau este nevoie mai întâi să desființeze
contractul de vânzare încheiat de promitent cu terțul? Vânzarea lucrului altuia este
valabilă în noul Cod civil, potrivit art. 1683. Prin urmare, dacă la data la care se solicită
pronunțarea hotărârii care să înlocuiască contractul promis bunul nu se mai află în
patrimoniul promitentului, acțiunea poate fi admisă, urmând ca hotărârea să înlocuiască
un contract valabil de vânzare a lucrului altuia. Beneficiarul are interesul totuși să obțină
lucrul în natura lui, desființând contractul cu terțul.
În legătură cu posibilitatea beneficiarului de a cere anularea contractul de vânzare
dintre promitent și terț, art. 601 din Legea 71/2011, corelat cu art. 627 alin. (4) introduc
o inalienabilitate convențională, care nu are numai un efect real, ci și obligațional, se
naște o obligație a promitentului asumată față de beneficiar de a nu înstrăina. Această
obligație și acest efect real pot fi aduse la cunoștința terților. Dacă bunul este mobil nu
există o modalitate care să asigure publicitatea de plano a inalienabilității față de terți.
Inalienabilitatea va putea fi opusă terțului numai dacă se dovedește că la data încheierii
contractului terțul a cunoscut existența promisiunii. În schimb, dacă bunul este imobil,
imposibilitatea de înstrăinare și efectele ei pot fi făcute opozabile terților prin notare în
carea funciară, după cum rezultă din art. 902 alin. (2) pct. 8 și 12. Acest text urmează a
fi coroborat cu art. 906, special acestei notări, potrivit căruia promisiunea de vânzare
poate fi notată în cartea funciară numai dacă prevede termenul pentru care a fost
încheiată, de aici rezultă că în cazul în care termenul nu este prevăzut chiar în contractul
de promisiune, părțile au interesul de a solicita stabilirea lui judiciară în temeiul art.
1415, urmând ca hotărârea de stabilire a termenului sau actul adițional de stabilire a
termenului să fie alăturat la cererea de înscriere a contractului de promisiune inițial.
Existența unui termen ușor de identificat de către registratorul de carte funciară
este importantă întrucât acesta are obligația de a radia din oficiu notarea promisiunii la
expirarea unui termen de 6 luni de la data expirării termenului prevăzut în promisiune,
dacă până atunci nu s-a solicitat fie înscrierea dreptului care făcea obiectul contractului
promis pe numele beneficiarului (promisiunea s-a executat, s-a încheiat contractul, totul
e ok), fie o acțiune de către beneficiarul promisiunii împotriva promitentului prin care
să se solicite suplinirea consimțământului său la vânzarea promisă.
Contractul de promisiune trebuie să prevadă un termen, altfel se respinge cererea
de notare. Pentru fiecare dintre cele două promisiuni, termenul are valență diferită. La
promisiunea unilaterală, până la termen trebuie îndeplinită condiția pur potestativă.
Dacă își exprimă dorința în sensul de a încheia contractul înainte de îndeplinirea
termenului, atunci contractul trebuie încheiat, la acel moment, moment din care curge
termenul de 6 luni în care poate fi introdusă acțiunea. Termenul de 6 luni pentru radiere
al registratorului curge de la împlinirea termenului din promisiune, deci se va împlini
după împlinirea celor 6 luni în care se poate introduce acțiunea. Inalienabilitatea nu mai
are rost, de obicei, după cele 6 luni ale registratorului. Termenul beneficiarului poate fi
întrerupt sau suspendat, însă după cele 6 luni ale registratorului, interesul beneficiarului
nu mai este important, este mai mare interesul liberării circuitului civil, deoarece
radierea va opera după 6 luni, indiferent de suspendarea termenului beneficiarului.
Pentru promisiunea sinalagmatică, termenul este suspensiv pentru obligația de a
încheia contractul promis, la împlinirea termenului încep să curgă cele 6 luni ale
registratorului cât și ale beneficiarului.
 Nicio notare nu poate fi admisă după împlinirea celor 6 luni de la împlinirea
termenului.
În cazul în care promisiunea ori interdicția de înstrăinare sau inalienabilitatea care
decurge din ea în legătură cu bunul care face obiectul derivat al contractului promis au
fost notate și au devenit astfel opozabile terțului, către care promitentul a înstrăinat
bunul, la data acestei înstrăinări, atunci, pe temeiul inalienabilității beneficiarul poate
cere anularea contractului de înstrăinare încheiat de promitent cu terțul conform art. 629.
Tot astfel, beneficiarul se poate prevala și de efectul obligațional al inalienabilității în
sensul în care promitentul a încheiat cu terțul care cunoștea sau îi este presupus că nu
putea ignora preexistența promisiunii, un contract prin care se fraudează drepturile
decurgând pentru beneficiar din această promisiune, astfel încât beneficiarul poate
obține revocarea pauliană a acestui contract, în temeiul art. 1562. Termenele de
prescripție a acestor acțiuni sunt diferite, acțiunea în anulare se prescrie în 3 ani de la
data la care beneficiarul știa sau ar fi trebuit să știe că s-a încălcat inalienabilitatea
prevăzută în favoarea sa, pe când termenul de prescripția al acțiunii revocatorii este de
1 an de la data la care creditorul prejudiciat a cunoscut sau trebuia să cunoască
încheierea actului fraudulos.
Promisiunea unilaterală de cumpărare, este contractul prin care o parte numită
promitent cumpărător se obligă față de cealaltă parte numită beneficiar să cumpere un
bun pentru un preț dacă beneficiarul va dori să-l vândă. Din punctul de vedere al
condițiilor de validitate, al efectelor și al modalității de executare, promisiunea
unilaterală de cumpărare este extrem de similară cu promisiunea unilaterală de vânzare
și se supune regulilor de mai sus. Există totuși o singură excepție, promisiunea
unilaterală de cumpărare nu antrenează nicio inalienabilitate a bunului, întrucât
beneficiarul unei astfel de promisiuni rămâne liber să-l vândă sau nu către promitent sau
către o altă persoană, să dispună de el în orice alt mod, etc.
Cu toate acestea, în cazul în care beneficiarul promisiunii unilaterale de
cumpărare înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia ulterior
încheierii contractului de promisiune, obligația promitentului se consideră stinsă în
temeiul art. 1669 alin. (4). În asemenea cazuri, în care beneficiarul modifică starea
materială sau juridică a bunului după încheierea contractului de promisiune și totuși
declară că dorește să încheie contractul promis, promitentul poate refuza justificat
executarea obligației sale, pe motiv că aceasta nu mai este posibilă prin fapta
creditorului. Obligația este considerată stinsă de la momentul constituirii unui nou drept
real asupra bunului.
Pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare este contractul prin
care o parte numită promitent vinde un anumit bun pentru un anumit preț celeilalte părți
numite beneficiar dacă aceasta dorește să-l cumpere. Diferența între pactul de opțiune
și promisiunea unilaterală de vânzare este că în locul cuvântului vinde avem cuvintele
se obligă. Consimțământul promitentului pentru pactul de opțiune este un consimțământ
actual și irevocabil la vânzarea ce face obiectul pactului de opțiune. În schimb,
beneficiarul nu consimte decât să-și rezerve un anumit timp de gândire în care să poată
accepta oferta de vânzare făcută de promitent prin pact. În alți termeni, prin pactul de
opțiune promitentul se obligă să mențină o ofertă irevocabilă de vânzare la dispoziția
beneficiarului care este destinatarul acestei oferte, pentru o anumită durată. Consecința
este că această vânzare se poate forma prin simpla acceptare a acestei oferte de către
beneficiar fără a mai fi nevoie de un nou consimțământ din partea promitentului, întrucât
consimțământul acestuia la vânzare este inclus în consimțământul său la pact. Din
această construcție rezultă consecințe și cu privire la validitatea, efectele și sancțiunea
în cazul neexecutării pactului de opțiune.
Validitatea pactului de opțiune. La fel ca în cazul promisiunilor de vânzare, pactul
de opțiune trebuie să conțină toate elementele esențiale de fond ale vânzării ce face
obiectul pactului, cel puțin lucrul și prețul. În plus însă, și spre deosebire de promisiuni,
pactul de opțiune, spre a fi valabil, trebuie încheiat în forma cerută de lege pentru
vânzarea ce face obiectul pactului (forma autentică pentru transferul imobiliar).
Efectele pactului de opțiune. Efectul tipic al pactului de opțiune nu mai este o
obligație, ci este un drept potestativ, în virtutea căruia beneficiarul poate accepta sau nu
oferta irevocabilă pe care prin pactul de opțiune promitentul s-a obligat să o mențină la
dispoziția sa. Drepturile potestative sunt esențialmente temporare, prin urmare părțile
trebuie să prevadă un termen în cursul căruia oferta va fi menținută la dispoziția
beneficiarului iar în lipsă, acest termen poate fi stabilit de către instanța judecătorească
aplicându-se prin analogie art. 1415 în lumina art. 1182. Art. 1415 spune că atunci când
o obligație impune prin natura sa existența unui termen și părțile nu l-au stabilit, oricare
dintre ele poate cere instanței să stabilească un termen. Pactul de opțiune nu are ca obiect
o obligație, deci nu s-ar încadra pe art. 1415, dar și dreptul potestativ prespune prin
natura lui un termen, deci am putea aplica prin analogie art. 1415 alin. (2) care spune că
obligația care presupune un termen are vocația ca termenul să fie stabilit de instanță.
Textul poate fi aplicat prin analogie pentru că nu este o aplicare excepțională, art. 1415
este doar reluarea art. 1182, care ne spune că părțile pot fi înțelese asupra elementelor
esențiale și pot stabili elementele secundare ulterior și contractul va lua naștere. Acest
termen al pactului de opțiune fiind un element secundar, poate fi stabilit ulterior prin
convenție sau prin hotărâre judecătorească, ceea ce face pronunțarea unei hotărâri
judecătorești pentru stabilirea termenului să fie permisă de lege prin coroborarea celor
două texte.
Curs 3. Efectele pactului de opțiune
Accesoriu dreptului potestativ pe care beneficiarul îl are în temeiul pactului,
acesta beneficiază și de o inalienabilitate convențională a bunului care ar urma să facă
obiectul vânzării, inalienabilitate prevăzută expres de art. 1668 alin. (1). Interesul serios
și legitim protejat prin această inalienabilitate este interesul beneficiarului pactului de a
beneficia de întregul timp de gândire până la expirarea căruia își poate exercita dreptul
potestativ, astfel încât oricând pe durata acestui interval și-ar exprima el opțiunea de a
cumpăra bunul ce face obiectul vânzării angajate, această opțiune să-i permită ca pe
temeiul contractului format prin exprimarea ei să devină proprietar al acelui bun.
Inalienabilitatea convențională poate fi opusă terților care au cunoscut efectiv
încheierea pactului de opțiune, iar în materie imobiliară, ea face chiar obiectul unei
formalități de publicitate prevăzute de art. 902 alin. (2) pct. 8, coroborat cu art. 906 alin.
(4) și anume formalitatea notării care asigură opozabilitatea pactului și față de terții care
nu au cunoscut efectiv încheierea lui. Ca și pentru promisiunile de înstrăinare, pactul de
opțiune trebuie să prevadă termenul în care urmează a fi exercitat dreptul potestativ al
beneficiarului sub sancțiunea respingerii cererii de notare.
În cazul în care un terț căruia inalienabilitatea îi este opozabilă dobândește bunul
printr-un contract încheiat în acest sens cu promitentul pactului, beneficiarul poate
solicita anularea contractului astfel încheiat, în temeiul art. 629. În schimb, dacă terțului
nu-i era opozabilă inalienabilitatea decurgând din pact, beneficiarul nu poate solicita
desființarea contractului încheiat de promitent cu terțul, și el are opțiunea de a menține
sau nu în ființă pactul de opțiune. Astfel, beneficiarul pactului de opțiune poate decide
să declare sau să ceară rezoluțiunea acestui act, obținând restituirea eventualelor
prestații pe care și le-a asumat în schimbul opțiunii și daune-interese pentru
imposibilitatea de a dobândi bunul prin contractul care face obiectul pactului. Pe de altă
parte, beneficiarul poate opta pentru altă strategie, exercitându-și dreptul de opțiune
decurgând din pact, formând astfel un contract de vânzare a lucrului care între timp a
devenit al altuia, al terțului cu care promitentul a încheiat contractul, care poate fi
executat, inclusiv silit, în formele prevăzute de art. 1683, în esență prin angajarea
răspunderii contractuale a vânzătorului pentru neexecutarea obligației de a transmite
proprietatea.
Inalienabilitatea bunului ce face obiectul vânzării pentru care s-a încheiat pactul
de opțiune este numai aspectul cel mai important de natură reală a unei obligații mai
largi pe care promitentul și-o asumă față de beneficiar prin pactul de opțiune. Astfel,
promitentul trebuie să mențină la dispoziția beneficiarului o ofertă irevocabilă de
vânzare. Această ofertă vizează vânzarea unui anumit bun aflat într-o anumită stare
juridică și materială la data emiterii ofertei, care este aceeași cu data încheierii pactului.
De vreme ce promitentul este obligat să mențină oferta, rezultă că el este implicit obligat
să mențină starea materială și juridică a bunului ce face obiectul derivat al vânzării
pentru care s-a făcut acea ofertă. Prin urmare, pe temeiul pactului, promitentul trebuie
să conserve acel bun, să nu dispună de el și să nu încheie niciun act juridic care ar limita
exercitarea prerogativelor dreptului ce ar urma să fie vândut în cazul acceptării ofertei.
Pactul de opțiune atipic.
Este contractul prin care o parte numită promitent cumpărător cumpără un anumit
bun pentru un anumit preț sub condiția ca cealaltă parte numită beneficiar să hotărască
să îl vândă. Acest contract este un contract nenumit, el nu este reglementat prin art.
1668, care vizează doar pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare
tipic. În schimb, pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare atipic este
supus art. 1278, care se referă la pactul de opțiune în general.
Dreptul de opțiune al beneficiarului are aceeași configurație ca și în cazul
dreptului de opțiune al beneficiarului unui pact tipic, în schimb bunul ce face obiectul
derivat al unui pact de opțiune atipic pentru încheierea unui contract de vânzare nu
devine inalienabil. Beneficiarul pactului, de regulă proprietarul acestui bun, rămânând
liber să-l înstrăineze sau nu către terți, urmând ca, dacă decide să încheie un astfel de
contract de înstrăinare că el renunță implicit la dreptul de opțiune conferit prin pact.
Dreptul de preempțiune.
Dreptul de preempțiune este dreptul de a cumpăra un anumit bun cu preferință
față de alte persoane. Aceasta înseamnă că, în principiu, dacă cel puțin două persoane
formulează oferte de cumpărare a unui anumit bun în aceleași condiții și la un preț egal,
aceea dintre ele care este titularul dreptului de preferință are dreptul să-i pretindă
proprietarului bunului destinatar al acestor oferte ca dacă va accepta prețul și condițiile
astfel oferite să încheie contractul de vânzare cu titularul dreptului de preempțiune.
Titularul dreptului de preempțiune se numește preemptor.
Dreptul de preempțiune poate să aibă natură legală sau convențională. În cazul în
care el este instituit de lege, dreptul de preempțiune este o veritabilă limită a exercițiului
dreptului de proprietate, în sensul că el limitează exercițiul prerogativei dispoziției
juridice din conținutul dreptului de proprietate. În exercitarea acestei prerogative,
proprietarul ar avea libertatea de a dispune de bun în favoarea unui cocontractant liber
ales de el, ori în cazul în care legea instituie un drept de preempțiune, proprietarul își
vede această libertate limitată prin aceea că la preț și în condiții egale, proprietarul
trebuie să încheie contractul de dispoziție cu titularul dreptului de preempțiune, iar nu
cu un cocontractant care nu are această calitate.
Atunci când dreptul de preempțiune are natură convențională, când se naște dintr-
un contract încheiat de proprietar sau de antecesorul său în drepturi, acest contract se
mai numește și pact de preferință, și prin intermediul său se generează o obligație a
proprietarului care limitează libertatea sa contractuală viitoare în sensul că dacă va dori
să încheie un contract prin care să vândă bunul, el va trebui ca în condiții contractuale
egale să încheie contractul cu preemptorul, iar nu cu o altă persoană.
Codul civil cuprinde o reglementare cu privire la dreptul de preempțiune care
reprezintă dreptul comun al acestei prerogative specifice. Ca atare, această reglementare
va completa legile speciale prin care se instituie drepturi de preempțiune, reglementând
aspectele pe care aceste legi nu le clarifică în mod complet. Tot astfel, reglementarea
Codului civil constituie drept supletiv pentru drepturile convenționale de preempțiune.
 Modul de exercitare al dreptului de preempțiune.
Dreptul de preempțiune se poate exercita fie înainte ca vânzătorul să găsească un
cumpărător pentru bunul în legătură cu care s-a instituit acest drept, fie după vânzătorul
a găsit un astfel de cumpărător. Prima formă de exercitare se numește „ex ante”, iar a
doua formă de exercitare se numește „ex post”.
Exercitarea dreptului de preempțiune ex ante presupune ca dacă proprietarul
dorește să vândă un bun în legătură cu care s-a instituit legal sau contractual un drept de
preempțiune, atunci el trebuie să-i comunice preemptorului o ofertă de vânzare care să
conțină toate condițiile în care ar consimți la vânzarea bunului, inclusiv, ad validitatem,
prețul acestei vânzări. Preemptorul are la dispoziție un termen în care poate accepta
această ofertă, termen care în absența unei prevederi speciale este de 30 de zile dacă
bunul supus vânzării este un imobil, respectiv în 10 zile dacă bunul supus vânzării este
un bun mobil, termen care curge de la data ajungerii ofertei la preemptor. Dacă
preemptorul nu a acceptat oferta în aceste termene, un contract în termeni identici cu
aceia prevăzuți de ofertă poate fi liber încheiat de către vânzător cu orice terț la alegerea
lui. La expirarea termenului, preemptorul este decăzut parțial din dreptul său de
preempțiune, drept considerat stins în legătură numai cu vânzarea bunului în termenii
ofertei neacceptate. Dreptul de preempțiune se menține, în schimb, pentru orice altă
ofertă de vânzare a respectivului bun, inclusiv în condiții mai defavorabile decât oferta
neacceptată.
Exercitarea dreptului de preempțiune ex post.
În cazul în care proprietarul unui bun în legătură cu care s-a instituit un drept de
preempțiune a găsit un cumpărător pentru acest bun cu care a convenit condiții de
vânzare în legătură cu care dreptul de preempțiune nu a fost exercitat ex ante, atunci în
legătură cu contractul dintre proprietar și cumpărătorul ales de el, dreptul de
preempțiune trebuie exercitat ex post. În contractul menționat trebuie să fie introdusă o
condiție suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către titularul său,
condiție suspensivă ce afectează toate efectele contractului dintre proprietar și
cumpărătorul pe care și l-a ales. În consecință, până la îndeplinirea acestei condiții
contractul nu produce efecte între proprietar și cumpărătorul pe care și l-a ales. Pentru a
se putea îndeplini condiția suspensivă, este nevoie ca părțile să-i notifice preemptorului
toate elementele importante pentru consimțământ ale contractului pe care l-au încheiat.
În principiu, comunicarea unei copii a contractului este suficientă, însă dacă există
aspecte ale stării bunului pe care terțul ales de proprietarul cumpărător le-a constatat și
dacă nu sunt dobândite în conținutul înscrisului care constată contractul, atunci pe lângă
o copie a acestui înscris, preemptorului trebuie să-i fie comunicate orice date relevante
pentru consimțământul de a contracta legate de aceste elemente. În acest sens, art. 1732
alin. (2) prevede că preemptorului trebuie să-i fie comunicate cel puțin numele și
prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și
condițiile vânzării precum și locul unde este situat bunul.
 Comunicarea trebuie făcută de proprietar, care are această obligație decurgând
din dreptul de preempțiune al preemptorului. Comunicarea este o obligație a
proprietarului vânzător. Cu toate acestea, întrucât cumpărătorul este și el interesat să se
îndeplinească condiția suspensivă ce afectează efectele contractului de vânzare la care
a consimțit, și el are dreptul să notifice preemptorului încheierea acestui contract și
celelalte elemente relevante. De la data la care a primit toate elementele necesare pentru
formarea propriului său consimțământ în legătură cu modul în care își va exercita dreptul
de preempțiune cu privire la contractul astfel încheiat, preemptorul are la dispoziție un
termen cu privire la această exercitare. Termenul este de 30 de zile dacă bunul supus
vânzării este un imobil, respectiv în 10 zile dacă bunul supus vânzării este un bun mobil.
Aceste termene au natura unor termene de decădere din dreptul de preempțiune în
legătură cu contractul notificat. Decăderea poate să fie totală în acest caz.
Notificarea contractului către preemptor are și natura juridică a unei oferte de a
contracta pe care vânzătorul proprietar i-o face acestuia. Preemptorul își poate exercita
dreptul de preempțiune acceptând această ofertă în termenul acordat în acest scop, doar
că prin derogare de la dreptul comun acceptarea nu este eficientă, și nu e valabilă în
cazul drepturilor de preempțiune legale decât dacă a fost însoțită de plata reală și
completă a prețului prevăzut în contractul dintre proprietarul vânzător și terțul
cumpărător pe care și l-a ales. Așadar exercitarea dreptului de preempțiune ex post este
un act de juridic real, produce efecte numai dacă manifestarea de voință în sensul
acceptării se exprimă prin plata completă a prețului de către preemptor către vânzător.
Dacă vânzătorul nu primește plata, atunci prețul va fi consemnat, urmând să rămână
consemnat la dispoziția vânzătorului. După curgerea unui termen de 30 de zile dacă
bunul supus vânzării este un imobil, respectiv unui termen de 10 zile dacă bunul supus
vânzării este un bun mobil, preemptorul este decăzut din drepturi.
În cazul în care preemptorul acceptă oferta și plătește prețul în termenul de 30 de
zile sau de 10 zile care decurge din natura bunului vândut atunci între vânzător și
preemptor se formează un contract de vânzare care are în principiu același conținut cu
contractul încheiat de vânzător cu terțul cumpărător pe care l-a ales, însă cu următoarele
două diferențe față de acesta.
1. chiar dacă contractul dintre vânzător și terțul pe care l-a ales prevede
unul sau mai multe termene pentru plata prețului, aceste termene nu-i
profită preemptorului pentru care contractul de vânzare este real, în
sensul că pentru formarea lui este necesar ca prețul să fie plătit integral.
2. pe când contractul dintre vânzător și cumpărătorul pe care l-a ales era
afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune,
contractul dintre vânzător și preemptor nu mai este afectat de această
condiție, care nu mai poate fi îndeplinită din momentul exercitării de
către preemptor a dreptului de preempțiune.
 Ca urmare a neîndeplinirii definitive a condiției care a afectat contractul dintre
vânzător și cumpărătorul pe care l-a ales, acest contract se desființează retroactiv, el
neproducând niciun efect. Cu toate acestea, în cazul în care cu bună-credință
cumpărătorul nu a cunoscut existența dreptului de preempțiune și în consecință nici
existența condiției care afecta contractul pe care l-a încheiat cu vânzătorul, el poate
angaja răspunderea pentru evicțiune a acestuia din urmă, în temeiul căreia vânzătorul
poate fi ținut să acopere prejudiciile suferite de către cumpărător ca urmare a
ineficacității contractului din cauza exercitării dreptului de preempțiune.
Sancțiunea nerespectării dreptului de preempțiune.
În general, doctrina și practica sunt în sensul că în cazul în care contractul dintre
vânzător și terțul pe care l-a ales nu este în mod expres afectat de condiția neexercitării
dreptului de preempțiune, această condiția va produce totuși efecte în sensul că atâta
vreme cât terțului preemptor nu i se dă posibilitatea de a își exercita dreptul de
preempțiune în legătură cu acest contract, contractul nu poate produce niciun efect între
părțile sale. Fie că s-a prevăzut, fie că nu s-a prevăzut, condiția suspensivă a neexercitării
dreptului de preempțiune afectează contractul încheiat de vânzător cu cumpărătorul pe
care și l-a ales.
Natura juridică a dreptului de preempțiune.
Unii autori consideră că este un drept real pentru că se exercită în legătură cu
bunul pentru care a fost instituit ca o limitare a dreptului de dispoziție al proprietarului.
De asemenea, precum uzufructul limitează folosința și culegerea fructelor, dreptul de
preempțiune îngrădește dispoziția cu privire la cocontractant la înstrăinare. Drepturile
reale se exercită însă în mod direct asupra bunului, fără concursul niciunei alte persoane,
ori titularul dreptului de preempțiune nu-și poate realiza dreptul fără concursul
proprietarului.
Alți autori consideră că dreptul de preempțiune este un drept de creanță corelativ
unei obligații pozitive și anume obligația proprietarului de a-i acorda preemptorului
preferință la încheierea oricărei vânzări asupra bunului. Dificultatea cu privire la această
perspectivă este aceea că acest drept de creanță nu s-ar putea perfecta astfel încât să
poată fi realizat decât dacă debitorul obligației corelative consimte să vândă, ori
drepturile de creanță afectate de o condiție pur potestativă din partea debitorului sunt
nule.
O a treia concepție este aceea în virtutea căreia dreptul de preempțiune este un
drept potestativ, în virtutea căreia preemptorul ar putea, prin actul său unilateral, să
creeze o situația juridică, respectiv să formeze contractul de vânzare care să afecteze și
o altă persoană, și anume proprietarul bunului care devine vânzător. Și această
construcție implică o anumită dificultate, anume drepturile potestative au caracteristica
de a nu putea fi împiedicate în exercitarea lor prin conduita persoanei supuse situației
juridice ce le constituie obiectul.
 Dreptul de preempțiune este, de fapt, un drept de creanță corelativ unei obligații
negative a proprietarului bunului și anume obligația lui de a nu încheia un contract de
vânzare pe care nu l-a oferit preemptorului. Această obligație negativă este pură și
simplă și manifestarea ei antrenează în favoarea preemptorului încă două drepturi
accesorii creanței corelative acestei obligații:
1. dreptul de creanță al preemptorului de a pretinde ca imediat ce se
încheie un contract de vânzare între debitor și un terț, acest contract să-
i fie notificat
2. dreptul potestativ al preemptorului ca după ce i s-a notificat contractul
încheiat cu un terț să accepte oferta de contract cuprinsă în această
notificare, devenind astfel cumpărător în relația cu proprietarul și
înlăturând efectele juridice ale contractului încheiat cu terțul.
Dreptul de preempțiune aplicabil terenurilor agricole situate în extravilan
Dreptul a fost instituit prin Legea nr.17/2014. Domeniul de aplicare al legii este
limitat din mai multe puncte de vedere.
1. din punctul de vedere al bunurilor la care se referă, se au în vedere
numai terenurile agricole aflate în extravilanul localității. Prin urmare,
nu sunt incluse în obiectul de reglementare a acestei legi nici terenurile
agricole intravilane, nici terenurile extravilane cu destinație industrială.
2. din punctul de vedere al contractelor cu privire la care se aplică legea,
ea se referă doar la contractele de vânzare, dispozițiile legii sunt
excepționale, instituind condiții suplimentare pentru valabilitatea
contractelor la care se referă.
3. în al treilea rând, ele sunt de strictă aplicare și prin urmare nu pot viza
contracte de schimb, întreținere, rentă viageră, orice alt contract de
înstrăinare decât vânzarea
4. din punctul de vedere al efectelor pe care trebuie să le producă aceste
contracte, legea nu vizează decât vânzarea care are ca efect transmiterea
dreptului de proprietate cuprivire la terenurile agricole aflate în
extravilan, art. 4 din lege menționeză expres înstrăinarea prin vânzare a
terenurilor respective. În consecință, vânzarea bunului altuia care nu
transmite proprietatea asupra obiectului derivat nu este supusă
formalităților de încheiere prevăzute de lege
5. textul nu are în vedere decât transmiterea proprietății, iar nu și a altor
drepturi reale. Prin urmare, contractele prin care se constituie sau se
transmit drepturi de uzufruct sau de servitute privind terenuri agricole
aflate în extravilan nu vor fi supuse formalităților prevăzute de această
lege
6. legea nu vizează decât vânzările realizate prin negociere directă, iar nu
și vânzările la licitație publică. Sunt excluse expres vânzările silite
 precum și cele realizate în procesul de lichidare, inclusiv în cursul
procedurilor de insolvență. Potrivit art.20 alin. (3) sunt excluse din sfera
de aplicare a legii vânzările terenurilor din domeniul privat de interes
local sau județean al unităților administrativ-teritoriale.
7. din punct de vedere al persoanelor la care se aplică, legea exclude de la
domeniul de aplicare vânzările efectuate între coproprietari ale
terenurilor agricole aflate în extravilan, între soți precum și între rude
sau afini până la gradul al treilea inclusiv.
Modul de exercitare al dreptului de preempțiune prevăzut
Legea instituie un drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor agricole aflate
în extravilan în favoarea coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini precum și
statului român prin agenția domeniilor statului, în această ordine, la preț și în condiții
egale. În consecință, categoriile enumerate au ranguri diferite, în ordinea enumerată. O
problemă se poate pune în legătură cu vecinii ale căror terenuri nu au destinație agricolă
și nu se află în extravilan. S-ar putea observa cu privire la aceștia că art. 4 alin. (1) nu
distinge în ceea ce privește destinația terenurilor vecine. Pe de altă parte, din punct de
vedere teleologic este relevant art. 1 lit.c), conform căruia scopul acestei legi este
comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și
constituirea exploatațiilor viabile economic. Realizare acestui scop nu se poate obține
între terenuri care au destinație agricolă și terenuri care nu au destinație agricolă și nici
în detrimentul terenurilor intravilane. Pentru acest motiv, interpretarea teleologică a art.
4 presupune ca dreptul de preempțiune legal să fie recunoscut doar acelor proprietari
vecini ale căror fonduri au destinație agricolă și se situează în extravilan.
Prin derogare de la art. 1730 - 1740, legea 17/2014 prevede, sub sancțiunea
nulității relative prevăzute de art. 16 din lege că exercitarea dreptului de preempțiune se
face numai ex ante, iar nu și ex post. În consecință, înainte de a încheia contractul de
vânzare cu un terț pe care și l-a ales drept cumpărător, proprietarul este obligat ca în
vederea încheierii valabile a acestui contract să declanșeze procedura de exercitare a
dreptului de preempțiune de către titularii săi legali. În acest sens, potrivit art. 6 alin. (1)
din lege, „Vânzătorul înregistrează la primăria din raza unității administrativ-teritoriale
unde se află terenul o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului
agricol situat în extravilan în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor.
Cererea este însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol”. Oferta de vânzare amintită
aici, interpretând sistematic, nu poate fi decât o ofertă de promisiune sinalagmatică de
vânzare.
În urma depunerii cererii de afișare, primăria este obligată să afișeze această
ofertă la sediul său pentru un timp de 30 de zile. În cursul acestui interval, preemptorii
pot accepta oferta comunicând aceasta primăriei. Ar trebui ca cele 30 de zile să fie
consecutive, urmând ca dacă o ofertă nu a fost afișată pentru 30 de zile consecutive,
preemptorul să nu fie decăzut din dreptul de a accepta acea ofertă. Decăderea
preemptorului nu poate surveni decât la expirarea unui termen de 30 de zile consecutive
la care oferta a fost afișată.
Dacă preemptorul dorește să-și exercite dreptul în acest interval el trebuie,
conform art. 7 alin.(1) „să-și manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice
acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost
afișată”. Așadar, acceptarae ofertei este supusă următoarelor 3 cerințe distincte:
1. să fie manifestată în scris, o cerință de formă ad validitatem, nu este
bună o manifestare în scris sau orice alt gest din care să reiasă
neîndoielnic voința de a accepta.
2. înscrisul care constată acceptarea trebuie să fie comunicat vânzătorului,
care este de fapt ofertantul promitent de vânzare. Prin comunicarea
acceptării se formează între ofertant și preemptor un contract care are
natura unei promisiuni sinalagmatice de vânzare. Vânzătorul formează
o astfel de promisiune cu fiecare dintre preemptori, fiecare dintre ele
fiind afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de
preempțiune de către un alt preemptor mai tare în rang.
3. preemptorul trebuie să înregistreze acceptarea la primărie pentru că în
funcție de această acceptare primăria trebuie să pregătească un dosar
care va fi înaintat structurii teritoriale sau centrale a Ministerului
Agriculturii și Dezvoltării Regionale în vederea avizării conforme și
prealabile a contractului de vânzare încheiat între proprietar și
preemptor.
Autoritatea competentă pentru emiterea avizului va fi structura centrală a
Ministerului Agriculturii, în cazul în care terenul ce face obiectul vânzării în vederea
căruia s-a făcut oferta are o suprafață mai mare de 30 de ha, respectiv structura teritorială
a Ministerului Agriculturii, în cazul în care terenul ce face obiectul vânzării în vederea
căruia s-a făcut oferta are o suprafață mai mică de 30 de ha.
Curs 4. Dreptul de preempțiune
Al doilea efect al acceptării ofertei de promisiune sinalagmatică de vânzare este
formarea unui contract de promisiune sinalagmatică de vânzare afectată de condiția
suspensivă a neîncheierii acelui contract cu un alt preemptor. Din art. 7 alin. (2) – (5)
rezultă că mai mulți preemptori pot formula acceptarea în termenu de 30 de zile în care
oferta este afișată, caz în care cu fiecare dintre ei proprietarul bunului va fi legat de un
asemenea contract de promisiune condițională. În urma obligațiilor asumate prin
intermediul acestor promisiuni, proprietarul va trebui să încheie contractul cu unul
dintre preemptorii acceptanți, ceea ce va conduce la neîndeplinirea definitivă a condiției
care afectează promisiunile încheiate cu toți ceilalți preemptori acceptați.
Cum se determină preemptorul cu care vânzătorul trebuie să încheie contractul?
 1. dacă preemptorii sunt de rang diferiți, în principiu proprietarul trebuie
să încheie contractul cu preemptorul acceptant de rangul cel mai înalt,
coproprietarul față de arendaș, arendașul față de vecin, vecinul față de
stat.
2. dacă există mai mulți preemptori acceptați de același rang, proprietarul
trebuie să îl aleagă pe acela dintre ei cu care va încheia contractul.
3. dacă în cursul procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune
preemptorii de rang inferior oferă un preț mai mare decât cel prevăzut
în oferta afișată la primărie sau eventual acceptat de preemptorii de rang
superior, vânzătorul are dreptul ca, o singură dată, să modifice oferta sa
astfel încât să includă în ea prețul mai mare oferit de preemptorii de
rang inferior și să reia procedura afișării la primărie pentru oferta astfel
modificată, urmând ca în acest caz ea să fie afișată pentru numai 10 zile
și să fie destinată exclusiv preemptorilor de rang superior față de acela
care a oferit prețul mai mare. Dacă unul dintre ei acceptă acest preț,
contractul de va încheia cu acesta. Dacă niciunul dintre ei nu acceptă
acest preț în termenul de 10 zile, contractul de va încheia cu prețul mai
mare cu preemptorul de rang inferior care a oferit acest preț.
Proprietarul este obligat să comunice primăriei preemptorul cu care va încheia
contractul pe temeiul regulilor mai sus menționate. În urma acestei comunicări, primăria
trimite întregul dosar referitor la procedura de exercitare a dreptului de preempțiune
către structura competentă pentru avizare a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării
rurale. Determinarea acestei structuri se face în funcție de suprafața terenului agricol
extravilan care urmează a fi vândut. Dacă terenul are o suprafață de 30 de ha sau mai
mică este competentă structura locală a Ministerului, iar dacă suprafața este mai mare
de 30 de ha este competentă structura centrală a Ministerului. Avizul are natura unui
aviz administrativ conform și se eliberează potrivit art. 10 din Legea nr. 17/2014 în
termen de 5 zile lucrătoare de la înaintarea dosarului de către primărie.
În cazul în care niciun preemptor nu a acceptat oferta afișată la primărie în
termenul de 30 de zile în care aceasta a fost afișată, primăria îi eliberează o adeverință
în acest sens la cererea proprietarului. Pe temeiul acestei adeverințe el poate încheia
orice contract de vânzare pentru un preț mai mare sau egal cu acela menționat în oferta
afișată și pentru condiții identice sau mai defavorabile cumpărătorului decât acelea
prevăzute în oferta afișată. În schimb, dacă o singură condiție a contractului încheiat cu
un terț ar fi mai favorabilă cumpărătorului decât condițiile prevăzute în oferta afișată,
contractul încheiat cu acel terț va fi lovit de nulitate absolută confirm art. 7 alin. (7) din
Legea nr. 17/2014. Este singura încălcarea sancționată cu nulitatea absolută din Legea
nr. 17/2014.
Orice altă nerespectare a dreptului de preempțiune, spre exemplu neafișarea
ofertei sau încheierea contractului cu un preemptor fără avizul structurii competente se
sancționează potrivit art. 16 din Legea nr. 17/2014 cu nulitatea relativă a contractului
vizat de această încălcare.
Pentru că trebuie autentificată promisiunea, notarul public însărcinat cu o cerere
de autentificare a unei asemenea vânzări va respinge cererea dacă vânzătorul nu îi
prezintă fie o adeverință din partea primăriei că o ofertă conținând prevederi cel puțin
la fel de favorabile cumpărătorului în contractul a cărei autentificare se cere nu a primit
acceptarea niciunui preemptor, fie un aviz din partea structurii competente a
Ministerului Agriculturii, în sensul că preemptorul desemnat pentru încheierea
contractului este persoana care a formulat cererea de autentificare în calitate de
cumpărător.
Raportul dintre acest drept de preempțiune și contractele anterioare vânzării.
În ceea ce privește pactul de opțiune la vânzare asupra unui teren agricol aflat în
extravilan, un asemenea pact este valabil numai dacă a fost precedat de efectuarea
procedurilor necesare exercitării dreptului de preempțiune. În cazul în care pactul a fost
încheiat fără ca aceste formalități să fi fost îndeplinite el este lovit de nulitate relativă,
cauza de anulare putând fi acoperită prin efectuarea ulterioară a procedurilor necesare
exercitării dreptului de preempțiune. În schimb, dacă pactul de opțiune a fost încheiat
pentru un preț mai mic sau pentru condiții mai favorabile cumpărătorului decât acelea
conținute în oferta afișată la primărie pentru exercitarea dreptului de preempțiune
sancțiunea va fi nulitatea absolută a pactului de opțiune, potrivit art. 7 alin. (7) din Legea
nr. 17/2014, pactul fiind totuși convertit într-o promisiune sinalagmatică de pact de
opțiune în temeiul căreia promitentul vânzător va fi obligat ca în mod prealabil față de
încheierea pactului de opțiune promis să declanșeze procedura de exercitare a dreptului
de preempțiune prin afișarea la primărie a unei oferte identice cu contractul ce face
obiectul pactului promis.
În ceea ce privește promisiunea unilaterală sau sinalagmatică de vânzare,
încheierea unei promisiuni nu trebuie precedată de formalitățile necesare exercitării
dreptului de preempțiune, chiar în cazul în care obiectul contractului promis este un
teren agricol aflat în extravilan. În schimb, încheierea contractului promis trebuie
precedată de formalitățile necesare exercitării dreptului de preempțiune. Potrivit deciziei
CCR nr. 775/2014 privind admiterea în parte a excepției de neconstituționalitate a art.
20 din Legea nr. 17/2014, formalitățile de exercitare a dreptului de preempțiune trebuie
executate și în cazul în care promisiunea s-a încheiat înainte de intrarea în vigoare a
Legii nr. 17/2014 și indiferent de forma în care contractul de promisiune s-a încheiat.
De aici rezultă că printr-o promisiune unilaterală sau sinalagmatică de vânzare a unui
teren agricol în extravilan sau de pact de opțiune a unui contract de vânzare a unui teren
agricol aflat în extravilan, promitentul vânzător se obligă să încheie contractul promis
și uneori promitentul cumpărător își asumă aceeași obligație sub condiția ca niciun
preemptor să nu-și exercite dreptul de preempțiune în urma formalităților prevăzute de
Legea nr. 17/2014. Această condiție are natura unei condiții suspensive care amână
eficacitatea obligației de a încheia contractul promis. În consecință, potrivit art. 1405,
promitentul vânzător, proprietar al unui teren agricol aflat în extravilan, nu poate
împiedica prin propriile sale acțiuni sau omisiuni îndeplinirea condițiilor suspensive la
care este obligat. Prin urmare el va fi implicit obligat să declanșeze procedura necesară
exercitării dreptului de preempțiune față de contractul promis pentru ca în urma
efecturării acestei proceduri să se poată stabili că niciun preemptor nu își exercită dreptul
de preempțiune, îndeplinindu-se astfel condiția suspensivă a neexercitării respectivului
drept.
Neexecutarea de către promitentul vânzător a acestei obligații nu împiedică
introducerea de către beneficiarul promisiunii sau, după caz, promitentul cumpărător a
unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie
contractul promis și, în consecință nu împiedică nici curgerea termenului de 6 luni în
care această acțiune se prescrie conform art. 1669 alin. (2). Aceasta pentru că potrivit
unei decizii pronunțate pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a interpretării art. 5
din Legea nr. 17/2014 care se referă tocmai la o asemenea acțiune, decizia nr. 24/2016,
ÎCCJ a stabilit că, sesizată cu acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care
ține locul consimțământului pârâtului la încheierea unui contract de vânzare a unui teren
agricol situat în extravilan, instanța de judecată trebuie ca în cursul administrării
probelor să asigure respectarea formalităților necesare pentru exercitarea dreptului de
preempțiune. Din această decizie rezultă implicit că și orice alte formalități care
condiționează validitatea vânzării promise pot fi respectate pe calea unor măsuri luate
de către instanța de judecată în procesul declanșat prin cererea de pronunțare a unei
hotărâri judecătorești care ține locul acestei vânzări (certificatul de performanță
energetică, certificatul fiscal, extrasul de carte funciară, avize din partea autorităților
competente și altele).
Formalități prealabile consimțământului la vânzare. (Condiții de validitate
exotice).
Certificatul fiscal. Potrivit art. 159 alin. (2) din Codul de procedură fiscală, în
vederea înstrăinării terenurilor, clădirilor și mijloacelor de transport în legătură cu care
se datorează impozite pe proprietate față de bugetul local, în prealabil încheierii
contractului de vânzare, vânzătorul trebuie să prezinte cumpărătorului și organului de
autentificare (notarul public sau instanța de judecată), un certificat fiscal din care să
rezulte că în legătură cu bunul vândut s-a deschis rol fiscal și că vânzătorul proprietar a
achitat toate datoriile fiscale scadente în legătură cu acel bun. În cazul impozitelor
datorate anual, certificatul trebuie să ateste că datoriile fiscale au fost integral stinse
pentru anul în care se încheie contractul. Potrivit art. 159 alin. (6) din Codul de
procedură fiscală, sancțiunea aplicabilă în cazul în care această cerință nu este
îndeplinită este nulitatea absolută a contractului de înstrăinare. Contractul poate fi
convertit valabil într-o promisiune sinalagmatică de înstrăinare. Este nulă convenția prin
care părțile sau act că există datorii neachitate în legătură cu bunul supus înstrăinării și
că aceste datorii urmează să fie stinse prin plată de către una dintre ele. Întrucât existența
certificatului care să ateste lipsa datoriilor este, conform articolelor citate, o condiție de
valabilitate a contractului de înstrăinare, părțile nu pot prin voința lor nici suprima nici
aranja o astfel de condiție. În consecință, nulitatea clauzei va fi însoțită de nulitatea
întregului contract. Interesul public pentru această cerință de valabilitate este acela ca
datoriile fiscale privind impozitele pe proprietate să fie achitate cu celeritate.
Potrivit art. 35 din Legea nr.7/1996, notarul public sesizat cu o cerere de
autentificare a unui contract de înstrăinare sau de constituire a unui drept real asupra
unui imobil supus înscrierii în cartea funciară este obligat să solicite biroului de carte
funciară competent, în funcție de locul situării imobilului, un extras de carte funciară de
autentificare. În caz contrar, procedura de autentificare este nulă, în consecință
contractele de vânzare supuse formei autentice ad validitatem care au făcut obiectul unei
asemenea proceduri vor fi la rândul lor lovite de nulitate absolută, putând fi convertite
în promisiuni sinalagmatice de vânzare. Desigur, extrasul de carte funciară nu se poate
elibera decât dacă în legătură cu imobilul care face obiectul vânzării supuse
autentificării s-a deschis rol funciar, ceea ce nu se poate întâmpla decât dacă imobilul a
fost cadastrat, introdus în cadastrul general și a primit, ca urmare, un număr cadastral.
În consecință, în România, de lege lata, nu pot fi înstrăinate valabil imobile pentru care
nu s-a deschis rol cadastral. Atunci când în legătură cu un asemenea imobil o instanță
este sesizată cu o cerere de suplinire a consimțământului pârâtului printr-o hotărâre
judecătorească care să țină locul unui contract de înstrăinare, instanța trebuie să
administreze în cursul procesului o expertiză cadastrală și, pe baza acesteia, să pună în
sarcina părților, prealabil pronunțării hotrărârii, deschiderea rolului cadastral, urmând
să solicite biroului de cadastru un extras de carte funciară. Pe durata de valabilitate a
extrasului de carte funciară pentru autentificarea unei înstrăinări, perioadă care este de
10 zile de la eliberarea extrasului, registratorul de carte funciară va refuza înscrierea
oricărei alte operațiuni în legătură cu imobilul vizat, cu excepția celei pentru care s-a
solicitat extrasul.
Atunci când obiectul vânzării este o clădire, potrivit art. 19 din Legea nr.
372/2005 privind performanța energetică a clădirii, vânzătorul trebuie să pună la
dispoziția cumpărătorului și a organului de autentificare un certificat de performanță
energetică a clădirii. Obligația de a furniza acest certificat de performanță energetică are
natura juridică a unei obligații calificate de informare precontractuală. Prin instituirea
unei asemenea obligații, legiuitorul prezumă irefragabil că este esențial pentru
consimțământul cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare ca el să cunoască
performanța energetică reală a clădirii care face obiectul contractului. În consecință,
sancțiunea aplicabilă în cazul nefurnizării unui asemenea certificat este, conform art. 19
din Legea 372/2005 este nulitatea relativă a vânzării, pentru lipsa certificatului. În mod
coerent, în cazul în care certificatul cuprinde erori grave, sancțiunea aplicabilă ar trebui
să fie aceeași, întrucât nu s-a furnizat un certificat cu privire la performanța energetică
reală. Din aceeași sancțiune rezultă că părțile nu pot contractualiza obligația de furnizare
a certificatului, ar fi considerată nescrisă clauza care ar prevedea obligația vânzătorului
de a furniza în viitor certificatul de performanță energetică pe care nu i l-a remis
cumpărătorului cu ocazia vânzării.
A patra condiție este prevăzută de art. 3 alin. (1) din Legea nr. 17/2014:
„terenurile agricole aflate în extravilan aflate pe o adâncime de 30 de km față de
frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior precum si cele situate în extravlian
la o distanță de până la 2400 de metri față obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin
vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale eliberat în urma
consultării cu organele de stat ale securitățoii naționale cu atribuții în domeniul
siguranței naționale.”. Absența acestui aviz antrenează nulitatea relativă a contractului
de înstrăinare încheiat cu încălcarea art. 3 alin. (1) din Legea nr. 17/2014.
A cincea condiție decurge din art. 3 alin. (4) din Legea nr. 17/2014 „terenurile
agricole situate în extravilan pe care se află situri arheologice, în care au fost instituite
zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat
întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului
culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, emis în termen de 20
de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător.”. Absența
acestui aviz antrenează nulitatea relativă a contractului de înstrăinare încheiat cu
încălcarea art. 3 alin. (4) din Legea nr. 17/2014.
Obiectul contractului de vânzare.
Potrivit art. 1225 alin. (1), obiectul contractului de vânzare este vânzarea. Potrivit
art. 1225 alin. (2), vânzarea trebuie să fie determinată și licită. Vânzarea este determinată
dacă din contract rezultă natura operațiunii dorite de părți, aceea de vânzare, precum și
criteriile de determinare a obiectelor obligațiilor principale ce decurg din contact. În
esență, contractul trebuie să poarte asupra unui lucru vândut determinat sau cel puțin
determinabil, iar prețul la care se obligă cumpărătorul trebuie să fie la rândul său
determinat sau cel puțin determinabil. Dacă aceste cele trei elemente (natura operațiunii
dorită de părți să fie vânzarea, lucrul vândut și prețul sunt determinate) sunt reunite,
obiectul contractului de vânzare este determinat.
Obiectul contractului de vânzare trebuie să fie și licit. Ilicitatea obiectului unui
contract poate să provină din caracterul ilicit al uneia dintre obligațiile principale fie din
interzicerea de către lege a operațiunii de vânzare care face obiectul contractului. Ne
aflăm în prima situație dacă prin vânzare se înstrăinează bunuri inalienabile, înstrăinarea
bunului este obiectul principalei obligații a vânzătorului, astfel încât dacă obiectul
bunului este inalienabil, această obligație devine nulă prin obiect ilicit ceea ce
antrenează nulitatea întregului contract în virtutea caracterului principal al obligației cu
caracter ilicit. În cea de-a doua situație, în care operațiunea vânzării este contrară unei
interdicții legale, avem în vedere ipotezele în care deși anumite înstrăinări ale unor
bunuri sunt permise de lege, totuși aceste înstrăinări nu se pot face în mod legal prin
vânzare, spre exemplu, conform art. 144 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 95/1996, donarea
de organe este permisă însă vânzarea de organe este interzisă.
 Pe lângă obiectul contractului de vânzare trebuie analizate și obiectele obligațiilor
decurgând din contractul de vânzare, obiectul obligațiilor decurgând din contractul de
vânzare reprezintă prestațiile pe care și le asumă cumpărătorul, respectiv vânzătorul.
Legea nu impune condiții cu privire la?????, ci impune numai condiții referitoare la
obiectul lor derivat și anume lucrul vându și prețul de plătit. Cu privire la lucrul vândut,
este necesar ca acesta să fie un bun, ca el să fie determinat sau cel puțin determinabil,
ca el să fie posibil și să fie în comerț. Ne vom referi la ultima cerință.
Cerința ca bunul să fie în comerț există în cazul oricărei obligații asumate prin
intermediul unui contract și presupune ca bunul să fie susceptibil de prestația ce face
obiectul acelei obligații. Prin urmare, cerința ca bunul vândut să fie în comerț presupune
ca el să fie susceptibil e înstrăinare, să nu facă obiectul unei interdicții de înstrăinare.
Interdicțiile de înstrăinare sunt de două categorii:
Interdicții instituite intuitu personae, reprezintă incapacități care privesc
persoana. Dacă vânzătorul nu poate încheia vânzarea în cauză nici în nume propriu și
nici prin reprezentant, atunci incapacitatea este de folosință. Dacă vânzătorul nu poate
încheia vânzare în cauză în nume propriu dar o poate încheia prin reprezentant, atunci
incapacitatea este de exercițiu.
Din punctul de vedere al actelor vizate de incapacitate, incapacitatea poate fi
generală sau specială. Incapacitățile generale vizează toate actele juridice și ele sunt
incapacități de exercițiu, în toate cazurile. Incapacitățile speciale vizează anumite acte
juridice identificate de către legiuitor în considerarea naturii lor. Vorbim despre art.
1653 – art. 1655, incapacități speciale de vânzare.
Din punctul de vedere al persoanelor cu care nu se poate contracta din cauza unei
incapacități, incapacitățile sunt absolute sau relative. Incapacitățile absolute limitează
posibilitatea persoanei de a încheia anumite acte juridice oricine ar fi cocontractantul.
Potrivit art. 1653, profesioniștii dreptului sunt incapabili de a cumpăra drepturi litigioase
din circumscripția instanței în raza căreia își desfășoară activitatea, indiferent de
capacitatea vânzătorului sau capacitatea acestuia. Incapacitățile speciale vizează
încheierea de acte juridice doar cu anumiți cocontractanți, potrivit art. 1654 alin. (1)
lit.a), mandatarii nu pot cumpăra bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, ei nu pot
cumpăra bunuri de la un vânzător care acționează prin intermediul lor în calitate de
mandatari.
Incapacitățile nu pot decurge decât prin lege, ele pot fi temporare, în cazul
incapacității de exercițiu a minorului, dar sunt cel mai adesea definitive. Prin contract
nu se pot institui sau suprima cauze de incapacitate.
Interdicții instituite intuitu rei, inalienabilitățile reprezintă interdicții de a
înstrăina instituite în considerarea bunului. Inalienabilitățile sunt absolute sau relative,
definitive sau temporare, legale sau contractuale.
 În funcție de sfera lor, inalienabilitățile sunt absolute sau relative. Sunt absolute
acele inalienabilități în considerarea cărora bunul nu poate fi înstrăinat în niciun mod,
prin niciun fel de act juridic, către nicio persoană. Sunt relative acele inalienabilități care
impun condiții pentru înstrăinarea bunului, spre exemplu necesitatea unei autorizații
pentru înstrăinarea unor produse care sunt monopol de stat, pentru înstrăinarea
substanțelor stupefiante, medicamentelor, armelor și munițiilor, produselor periculoase,
etc.
După cum s-a reținut în decizia nr. 32/2017, în privința bunurilor proprietate
privată, legea nu poate impune inalienabilități definitive, numai bunurile proprietate
publică sunt inalienabile definitiv, în virtutea art. 44 alin. (2) din Constituție. Bunurile
proprietate privată sunt supuse regimului de protecție constituțională prevăzut de art.
44, astfel încât exercițiul dreptului de proprietate privată asupra lor nu poate fi impus de
lege potrivit art. 53 decât când aceasta este necesar pentru protecția unui interes public.
În mod proporțional cu ceea ce este necesar și justificat pentru protecția acestui interes
și numai pe durata necesară pentru asigurarea acestei protecții. De lege lata,
inalienabilitățile legale care vizează bunuri aflate în proprietatea privată sunt temporare.
De lege lata, sunt în vigoare următoarele 3 inalienabilități:
1. inalienabilitatea caselor cumpărate cu credit de la Casa de economii și
consemnațiuni, până la achitarea integrală a creditului, conform art. 12
din Decretul-lege nr. 69/1990.
2. inalienabilitatea obiectivelor de investiții, în principiu construcții
realizate pe baza unei finanțări cu credite ipotecare, pe temeiul Legii nr.
190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare. Art. 5
din respectiva lege prevede că obiectivele de investiții realizate cu
finanțarea prevăzută de această lege nu pot fi înstrăinate fără acordul
instituției finanțatoare până la rambursarea integrală a creditului prin
care s-a făcut finanțarea. Aceste două inalienabilități ocrotesc interese
private, al băncilor, de a urmări silit bunul, în condiții mai facile,
obligațiile de rambursare a finanțărilor cu privire la bunul cu care s-a
garantat finanțarea. Sancțiunea ar trebui să fie nulitatea relativă a
contractului de înstrăinare încheiat cu încălcarea inalienabilității la
cererea instituției financiare protejate.
3. inalienabilitatea locuințelor achiziționate prin creditul „Prima Casă”,
instituită de art. 1 alin. (7) din OG nr. 60/2009 privind unele măsuri în
vederea implementării programului „Prima Casă”. Potrivit textului
menționat, aceste locuințe nu pot fi înstrăinate pe o perioadă de 5 ani
după dobândirea lor fără acordul comun al băncii finanțatoare și al
Ministerului Finanțelor Publice. Necesitatea acordului Ministerului se
explică prin faptul că în cadrul programului „Prima Casă”, Ministerul
asigură un fond de garantare a rambursării creditelor acordate de băncile
private în vederea achiziționării de locuințe în condițiile acestui
 program. În cazul în care, la scadență, beneficiarul creditului nu
rambursează integral împrumutul, dobânzile și penalitățile, precum și
comisioanele aferente acestuia, fondul de garantare plătește datoriile
neachitate de către beneficiar în locul acestuia subrogându-se în
drepturile băncii pentru recuperarea sumelor astfel plătite de la
beneficiar. După subrogare, creanța dobândește, conform OG nr.
60/2009, natura unei creanțe bugetare, fiind pusă în executare de către
ANAF, fiind o creanță cuvenită bugetului de stat. După cum a reținut
ÎCCJ prin decizia nr. 32/2017, inalienabilitatea de 5 ani a locuințelor
achiziționate prin acest program urmărește, printre altele, tocmai să
protejeze posibilitatea Ministerului Finanțelor Publice, prin ANAF, de
a executa creanțele bugetare astfel formate asupra imobilului în cauză.
În consecință, interesul ocrotit prin această inalienabilitate este un
interes public, iar nerespectarea ei se sancționează cu nulitatea absolută
a contractului de înstrăinare. ÎCCJ a emis decizia nr. 32/2017 pentru a
clarifica dacă inalienabilitatea prevăzută de art. 1 alin. (7) din OG nr.
60/2009 se aplică sau nu și în privința executărilor silite ale locuințelor
achiziționate prin programul „Prima Casă”. În acest context, ÎCCJ a
constatat că, având în vedere interesul protejat prin această
inalienabilitate, ea a fost instituită intuitu rei și ea vizează orice fel de
înstrăinare a imobilelor achiziționate prin programul „Prima Casă”,
inclusiv cele din executarea silită. ÎCCJ a amintit că, potrivit art. 2329
alin. (2), bunurile alienabile sunt și insesizabile, astfel încât conform art.
2324 alin. (2), ele nu fac parte din garanția comună a creditorilor și în
consecință nu pot fi executate silit.
Curs 5. Obiectul derivat al obligațiilor cumpărătorului, prețul.
Prețul vânzării este supus de către codul civil la următoarele 3 condiții speciale:
1. să fie o sumă de bani
2. să fie determinat sau cel puțin determinabil
3. să fie sincer și serios
Condiția ca prețul să fie o sumă de bani. Potrivit art. 1660 alin. (1), prețul constă
într-o sumă de bani. În legătură cu această regulă s-a ivit recent problema de a califica
acele tranzacții în care prețul este stabilit în bitcoin. Pentru a răspunde la această
problemă trebuie mai întâi să-i calificăm miza. Cerința ca prețul să fie stabilit în bani nu
este o cerință de validitate a contractului, ci este o cerință de calificare a contractului ca
fiind vânzare. Dacă în schimbul transmiterii unui drept dobânditorul nu se obligă să
plătească o sumă de bani, ci se obligă la o altă prestație determinată sau cel puțin
determinabilă și posibilă, contractul nu va primi calificarea de vânzare, ci calificarea
care decurge din natura acelei contraprestații. Dacă constă tot în transferul unui drept,
contractul va fi de schimb, dacă ea constă în asigurarea folosinței unui lucru, contractul
va fi de locațiune, dacă ea consta într-o prestație de a face sau de a nu face, contractul
va fi de antrepriză, dacă asigură acoperirea nevoilor unei persoane, va fi de întreținere,
etc. Prin urmare, în ipoteza în care prețul este stabilit într-o sumă de monede virtuale
(bitcoin), problema nu comportă asupra validității contractului, ci asupra calificării
contractului ca vânzare sau ca un alt contract.
Banii se diferențiază de toate celelalte bunuri prin aceea că un stat deținător de
suveranitate din perspectiva dreptului public deține monopolul emiterii lor și garantează
puterea lor circulatorie, în sensul că acel stat garantează valabilitatea plăților făcute în
banii emiși de el, și le asigură fungibilitatea cea mai extinsă dintre toate bunurile
disponibile. Moneda virtuală (bitcoin) nu este emisă în exercitarea vreunui monopol a
niciunui stat suveran. Cu toate acestea, ea are o valoare patrimonială care decurge din
aceea că poate fi tranzacționată pe o piață și poate fi schimbată cu alte bunuri sau servicii
astfel încât are o valoare echivalentă cu acele bunuri sau servicii. Ca urmare, o astfel de
monedă ar putea fi considerată un bun fungibil, incorporal, similară ca natură cu titlurile
de credit (cu acele titluri, în sensul de instrumente probatorii, de regulă în format
electronic, care nu numai constată o creanță, dar, în calitatea lor de bunuri mobile
corporale sunt considerate a incorpora acea creanță, astfel încât transmiterea titlului
antrenează transmitea creanței). În consecință, dacă pe calea unui contract, o parte
transferă un drept în schimbul obligației celeilalte părți de a plăti o sumă de monede
virtuale (bitcoin), un asemenea contract va fi calificat drept contract de schimb.
Condiția ca prețul să fie sincer și serios. Cerința ca prețul să fie sincer nu este
îndeplinită în cazul prețului fictiv, iar cerința ca prețul să fie serios nu este îndeplinită
în cazul prețului derizoriu. Vom vorbi în continuare despre sancțiunea prețului fictiv și
sancțiunea prețului derizoriu.
În privința prețului fictiv, conform art. 1665 alin. (1), vânzarea este anulabilă
atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit. Din acest text rezultă că se are
în vedere ipoteza în care printr-un act denumit vânzare părțile au stabilit un preț dar
niciuna dintre ele nu a avut intenția ca el să fie plătit. Nici cel declarat cumpărător nu s-
a obligat la plata lui și nici cel declarat vânzător nu s-a așteptat la plata lui. În consecință,
se are în vedere ipoteza în care prin actul secret, care este rodul voinței lor reale, părțile
au convenit doar ca bunul să fie transmis de la cel declarat vânzător la cel declarat
cumpărător. Obligația asumată în schimb de cel declarat cumpărător de a plăti prețul nu
corespunde însă voinței reale a părților și ea a fost consemnată numai într-un act public
menit să deghizeze voința reală a părților față de terți. Se are în vedere un contract de
donație deghizată într-o vânzare. Vânzarea publică astfel încheiată este, conform art.
1665 alin. (1), anulabilă. Aceasta înseamnă că prin derogare de la dreptul comun al
simulației, sancțiunea deghizării donației într-o vânzare nu se realizază numai prin
inopozabilitatea actului public față de terții de bună-credință pe cale judiciară sau prin
inopozabilitatea actului secret față de terții de bună-credință care nu l-au cunoscut.
Sancțiunea se realizează printr-o acțiune în declararea nulității relative, acțiune pe care
o pot introduce numai titularii intereselor private lezate prin deghizarea donației în
vânzare.
Cine poate cere anularea vânzării pentru acest motiv? Întrucât părțile au convenit
cu bună-știință acțiunea simulativă, interesul lor particular nu poate fi protejat pe calea
acțiunii în anulare. Această acțiune poate fi introdusă numai de terții care nu au
participat la act și cărora deghizarea donației într-o vânzare le poate aduce prejudicii.
Spre exemplu, creditorii înstrăinătorului pot avea interesul să desființeze mai lesne
transferul bunului debitorului lor, operând inopozabilitatea transferului față de creditorii
în cauză pe calea unei acțiuni pauliene, care dacă este îndreptată împotriva unei vânzări,
presupune dovedirea complicității la fraudă a dobânditorului, pe când dacă este
îndreptată împotriva donației, nu presupune respectiva dovadă. Creditorii
înstrăinătorului ar avea interesul desființării vânzării, pentru a putea introduce acțiunea
pauliană împotriva donației.
Moștenitorii rezervatari ai înstrăinătorului nu pot desființa ca fiind excesive
înstrăinările oneroase consimțite de acela față de care au calitatea de moștenitor
rezervatar. În schimb, ei pot cere reducțiunea liberalităților ca fiind excesive față de
rezerva lor împotriva înstrăinărilor cu titlu gratuit. Așadar, ei ar avea interesul de a
desființa vânzarea pentru a solicita ulterior reducțiunea donației ca fiind excesivă.
E mai greu să desființezi un act prin anulare decât bazându-se doar pe caracterul
său simulat. Vânzările simulate sunt, prin acest mecanism, securizate față de terții
protejați în materia simulației. Această protecție suplimentară a vânzărilor simulate față
de oricare alt act public în materia simulației se justifică prin cerința de securitate a
circuitului juridic civil cu privire la actele care privesc proprietatea. Dacă, spre exemplu,
termenul de prescripție al acțiunii în anulare se împlinește fără ca terții interesați să
solicite declararea nulității prevăzute de art. 1665 alin. (1), actul va fi definitiv
consolidat ca vânzare, chiar dacă prețul nu a fost niciodată plătit, eventuala lui anulare
nemaiputând fi invocată decât pe cale de excepție, situație rarisimă, pentru că terții vor
avea interesul să schimbe realitatea juridică impusă prin act, nu să se opună. Vânzările
simulate sunt mai stabile decât orice alt act simulat.
În privința prețului derizoriu, potrivit art. 1665 alin. (2), dacă prin lege nu se
prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de dispoporționat față
de valoarea bunului încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.
Textul are în vedere ipoteza prețului derizoriu, care nu trebuie confundat cu prețul
lezionar, caz în care chiar dacă el este disproporționat de mic în raport cu bunul transmis
de cel care este creditor al acestui preț, totuși el nu demonstrează că părțile nu au dorit
să încheie un contract de vânzare și doar că la încheierea contractului, vânzătorul s-a
aflat într-o asemenea stare de nevoie sau de ignoranță încât a acceptat că o vânzare poate
fi încheiată chiar pentru un asemenea preț. Spre exemplu, un preț de 30% din valoarea
bunului transmis în schimb poate fi calificat ca preț lezionar, permițând anularea numai
în condițiile respective prevăzute de art. 1221. În schimb, prețul derizoriu este atât de
mic încât este evident că părțile aflate în cunoștință de cauză cu privire la disproporția
dintre preț și bun, nu au dorit să încheie o vânzare deși au numit astfel contractul. În
cazul prețului derizoriu, contractul încheiat este greșit calificat de către părți, care în
realitate au convenit o donație directă, cu sarcină, în care bunul donat este ceea ce părțile
au declarat a fi bunul vândut, iar sarcina asumată de donatar este ceea ce părțile au
declarat a fi preț, deși suma în cauză este derizorie față de valoarea bunului. Spre
deosebire de donațiile deghizate, donațiile directe sunt în principiu supuse formei
autentice ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute, conform art. 1011 alin. (1).
Prin excepție, dacă bunul donat sau diferența dintre valoarea acestui bun și valoarea
sarcinii este mai mică de 225.000 lei, contractul se poate încheia valabil prin remiterea
bunului, adică în forma darului manual. Prin urmare, dacă actul declarat de părți ca fiind
vânzare, care în realitate este o donație directă, nu satisface nici cerința formei autentice,
nici cerința de validitate a darului manual. atunci acest act juridic va fi lovit nu de
nulitate relativă, potrivit art. 1665 alin. (2), ci de nulitatea absolută, pentru
neîndeplinirea cerințelor de formă ale donației directe.
Când un act e lovit și de nulitate relativă și de nulitate absolută, nulitatea absolută
prevalează, absoarbe nulitatea relativă. Aceasta pentru că nu se poate permite ca un act
contrar unui interes public să fie menținut sau nu după cum se prevalează de cauza de
anularea sau nu, titularul unui interes privat protejat prin cauza de nulitate relativă. De
aceea, dacă se solicită unui organ public, de regulă instanței să declare nulitatea relativă
a unui act, pentru care există și o cauză de nulitate absolută, instanța va trebui să invoce
din oficiu cauza de nulitate absolut și să o constate, respingând ca rămasă fără obiect
cererea privind nulitatea relativă.
În consecință, art. 1665 alin. (2) se va aplica numai în cazul în care actul numit
de părți vânzare și având un preț derizoriu, s-a încheiat în forma cerută pentru donație.
În calificarea contractului din vânzare în donație va fi necesar să se declare nulitatea
relativă a vânzării. Oricare dintre părțile sau terții care ar avea interesul calificării
contractului ca donație pot introduce acțiunea în anulabilitate. Spre exemplu, donatorul
declarat vânzător care dorește să revoce donația dreptului sau moștenitorul său
rezervatar care dorește să o reducă sau creditorul donatorului declarat vânzător care
dorește să evite dovada complicității la fraudă a cocontractantului declarat cumpărător.
Și acest mecanism are rațiunea de a consolida față de dreptul comun actul greșit calificat
de către părți. În dreptul comun, recalificarea unui act nu presupune anularea calificării
greșite, ci este o pură operațiune de logică juridică, pe care o poate face oricine dacă are
nevoie. În materia aceasta, dacă părțile au numit actul „vânzare”, deși el are conținutul
unei donații directe, calificarea dată de părți nu va putea fi înlăturată decât prin anularea
ei, ceea ce presupune că dacă acțiunea în anulare este prescrisă, partea interesată este
ținută să respecte calificarea dată de părți în ciuda caracterului său vădit incorect.
Efectele contractului de vânzare.
Obligațiile vânzătorului
 Principala obligație este de a transmite dreptul vândut, care există în toate
contractele de vânzare, inclusiv în cazul în care se execută chiar la încheierea
contractului. Din această obligație decurg toate celelalte obligații ale vânzătorului.
Astfel, ea implică cu necesitate logică obligația de predare. Bunul trebuie predat în
starea care se afla la data încheierii contractului, ceea ce înseamnă că el trebuie conservat
de la acea dată până la data predării. În cazul în care, la data predării, bunul nu satisface
cerința de a se afla în aceeași stare ca la data contactării sau orice alte cerințe convenite
de părți decurgând din natura bunului, obligația de predare este executată
necorespunzător, iar deficiența prezentată de bun se numește neconformitate. Dacă
neconformitatea este aparentă, ea trebuie semnalată de îndată de cumpărător sub
sancțiunea decăderii din toate remediile pentru executarea necorespunzătoare a
obligației de predare. Dacă neconformitatea este ascunsă, ea face obiectul garanției
vânzătorului contra viciilor ascunse. Dacă obligația de a transmite dreptul vândut nu
este executată chiar dacă bunul a fost predat, vânzătorul răspunde pentru neexecutare,
pe temeiul obligației sale de a garanta contra evicțiunii. Așa-numita obligație de a
garanta contra evicțiunii reprezintă ansamblul remediilor pentru neexecutarea obligației
de a transfera dreptul vândut.
Obligația esențială a vânzătorului este aceea de a transmite dreptul vândut. Sub
imperiul Codului civil de la 1864, obligația de a transmite proprietatea în cadrul
contractului de vânzare-cumpărare era considerată de majoritatea autorilor ca fiind
inexistentă. Motivul era aceea că transferul dreptului de proprietate opera automat fie la
data încheierii contractului, fie la data executării unei alte obligații (obligația de a
individualiza bunurile de gen, sau obligația de predare), fie la data încheierii modalității
convenite de către părți (împlinirii termenului sau a condiției). Altfel spus, în niciunul
dintre aceste cazuri nu exista un comportament specific al vânzătorului care să fie
datorat pentru executarea obligației de a da. Mai mult, odată ce evenimentul exterior se
producea, vânzătorul transmitea cu necesitate proprietatea bunului vândut, astfel încât
se spunea că obligația de a transmite proprietatea (de a da) nu este susceptibilă nici de
executare, nici de neexecutare, consecința fiind inexistența obligației. Se considera că
transferul proprietății este un efect automat al contractului de vânzare, iar nu executarea
unei obligații.
Din același motiv, mulți autori considerau că, dacă la încheierea contractului de
vânzare, bunul nu se află în proprietatea vânzătorului, astfel încât transferul proprietății
față de cumpărător nu poate opera, atunci contractul nu este valabil, cu consecința că
vânzarea bunului altuia este nulă sau cel puțin anulabilă. În noul cod civil, art. 1683 a
prevăzut expres validitatea vânzării lucrului altuia. Mai mult, art. 885 și următoarele au
prevăzut efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, ceea ce înseamnă că, spre
deosebire de vechiul Cod civil, atunci când contractul de înstrăinare imobiliară se
încheia, încheierea contractului nu este suficientă pentru a produce efectul translativ,
este nevoie de o operațiune ulterioară, și anume înscrierea transferului în cartea funciară
pentru ca acest transfer să se producă. Urmarea firească este, între data încheierii
contractului și data înscrierii transferului, vânzătorul și cumpărătorul sunt legați de un
raport juridic în legătură cu acest transfer sau se află între ei în același raport cum se află
față de oricare alt terț. Este între ei ceva în plus între ei? Dacă da, ar trebui să fie un
raport juridic, iar conținutul ar trebui să fie o îndreptățire, în virtutea căruia cumpărătorul
să poată să-i pretindă vânzătorului ceva.
Pentru a răspunde la această problemă (cum trebuie să fie legat vânzătorul și
cumpărătorul între înscriere și vânzare), s-a schimbat definiția vânzării. Astfel, art. 1650
ne spune că vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț. Alin.
(2) prevede că poate fi transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de
proprietate sau orice alt drept. Pe baza acestei definiții, unii autori nu au abandonat
complet construcția majoritară de sub imperiul vechiului Cod civil, considerând că
există două tipuri de vânzare, vânzările prin care se transmit dreptul vândut, și vânzările
pe care se naște obligația de a transmite dreptul vândut. Art. 1672 pct. 1, prevede că
vânzătorul are ca obligație principală să transmită proprietatea bunului sau după caz
bunul vândut. Obiectul acestei obligații este reglementat în primul paragraf al secțiunii
consacrate obligațiilor vânzătorului, care debutrează prin art. 1673 alin. (1), conform
căruia, fără excepție, vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea
bunului vândut. Alin. (3), nu creează vreo excepție, ci lărgește regula prevăzând că
dispozițiile privitoare la transmiterea proprietății se aplică în mod corespunzător și
atunci când prin vânzare și transmite și un alt drept decât dreptul de proprietate. Din
aceste texte rezultă că orice vânzare antrenează obligația de a transmite dreptul vândut,
iar formularea definiției are în vedere numai faptul că deși obligația de a transmite
dreptul vândut se naște din orice contract de vânzare, uneori, chiar de regulă, ea se și
execută în momentul încheierii contractului de vânzare, caz în care prin contract nu se
naște obligația de a transmite dreptul vândut, ci chiar se transmite dreptul vândut.
Întinderea acestei reguli se naște din art. 1674, care trebuie inclus tot în secțiunea
rezervată obligației de a transmite proprietatea bunului vândut. Textul prevede că,
exceptând cazurile prevăzute de lege și dacă din voința părților nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului,
chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Particulatea esențială a obligației de a da sau de a transmite un drept rezidă în
natura incorporală a prestației care face obiectul său. Executarea obligației de a da
presupune împuținarea unui patrimoniu cu un element de activ în beneficiul unui alt
patrimoniu. Executarea obligației de a da este un comportament al patrimoniului
debitorului iar nu al patrimoniului însuși. Din orice alt punct de vedere, obligația de a
da este supusă dreptului comun al obligțaiilor. Ea este supusă art. 1495 alin. (1), conform
căruia, dacă nu rezultă altfel din natura obiectului obligației, plata unei obligații trebuie
să se efectueze deîndată după ce aceasta s-a născut. În cazul în care obligația este de a
transmite un drept, plata ei, adică transmiterea dreptului, trebuie, în aplicarea art. 1495
și art. 1674, să se producă deîndată ce obligația s-a născut (la încheierea contractului).
Încheierea contractului conduce la executarea, nu numai la nașterea obligației de a
transmite proprietatea. De la această regulă însă, uneori legea, alteori părțile prevăd
excepții. Există cazuri în care această regulă nu se poate aplica deoarece bunul care
urmează a fi transmis nu se află la data încheierii contractului în patrimoniul
înstrăinătorului.
În primul rând, excepțiile prevăzute de lege de la faptul că obligația de a da se
execută imediat ce s-a născut.
Cazul cel mai clar este cel al efectului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară
cu privire la constituirea și transmiterea drepturilor reale privind imobilele. Conform
art. 885, în cazul contractelor inclusiv de vânzare care vizează transmiterea sau
constituirea drepturilor reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, acest efect
urmează a se produce la data înscrierii sale în cartea funciară. Aplicarea acestei
dispoziții este în continuare amânată, potrivit art. 56 din LPA, până la data finalizării
cadastrului în fiecare unitate administrativ-teritorială. În consecință, deocamdată, în
cazul contractului de vânzare, drepturile reale asupra imobilelor se constituie sau se
transmit între părți conform regulii de la art. 1674, adică la data încheierii contractului,
însă transferul sau constituirea nu sunt opozabile terților potrivit Legii nr. 7/1996 decât
de la data înscrierii lor la cartea funciară. După implementarea efectului constitutiv al
înscrierilor, atât între părți cât și față de terți, transferul proprietății sau al altui drept real
imobiliar ce face obiectul vânzării se va efectua prin înscrierea în cartea funciară. El va
face obiectul unei obligații asumată de vânzător față de cumpărător prin încheierea
contractului. Obiectul acestei obligații va fi pur incorporal, dar accesoriu acestei
obligații, vânzătorul va fi ținut să procure cumpărătorului toate înscrisurile necesare
pentru ca acesta să își poată intabula dreptul. Aceasta este o obligație de a face accesorie
obligației de a da, iar remediul pentru neexecutarea obligației de a face este prevăzut de
art. 896, acțiunea în prestație tabulară.
O altă situație în care legea amână transferul dreptului de proprietate până la
producerea unui eveniment exterior subsecvent încheierii contractului de vânzare este
situația prevăzută la art. 1680, atunci când vânzarea unor bunuri imobile se face după
mostră sau model, caz în care, în virtutea legii, transferul proprietății va avea loc la data
predării bunurilor individualizate în conformitate cu mostra sau modelul.
Situațiile de excepție pot să provină și din voința părților. Aceste situații includ
ipotezele în care părțile își fixează un termen pentru transmiterea proprietății, spre
exemplu la vânzarea cu rezerva proprietății, când termenul fixat de părți pentru
transmiterea proprietății este momentul plății integrale a prețului de către cumpărător.
Mai există și ipotezele în care părțile supun unei condiții suspensive transmiterea
proprietății, în acest caz, transmiterea va opera retroactiv de la data încheierii
contractului numai dacă este îndeplinită condiția stipulată de către părți. Mai există și
situația în care părțile convin o vânzare alternativă, proprietatea se transmite după
încheierea contractului, de regulă la data exprimării opțiunii de către cel îndreptățit, dar
prin excepție, dacă unul dintre cele două sau mai multe bunuri care fac obiectul vânzării
alternative piere fortuit, transferul proprietății asupra celuilalt bun va avea loc la
momentul acestei pieiri.
A treia limitare a regulii de la art. 1674, atunci când transferul nu are loc la data
încheierii contractului, pentru că în patrimoniul vânzătorului nu se află dreptul de
transmis la acea dată. Există 3 subipoteze ale acestei situații:
1. vânzarea bunurilor de gen, întrucât vânzătorul nu poate fi proprietarul
unor bunuri de gen, la data încheierii contractului, nu se stabilește prin
ipoteză care din obiectele genului va face obiectul vânzării, ci numai
numărul, măsura sau cantitatea lor. Pentru a se determina care din
elementele genului în numărul stabilit vor fi afectate obiectului vânzării,
vânzătorul trebuie să le individualizeze, conform art. 1486, adică să
selecteze acele elemente ale genului cu care intenționează să plătească.
Obligația de individualizare este o obligație de a face, însă odată ce ea
s-a executat, în legătură cu bunurile individualizate se produce
transferul proprietății de la vânzător la cumpărător astfel încât se
execută și obligația de a da. Potrivit art. 1483, alin. (1), obligația de a
da implică și obligația de a preda, cu consecința că dacă obligația de a
preda nu este executată, nici executarea obligației de a da nu este
considerată finalizată și perfectă. De aceea, deși bunurile
individualizate au trecut în patrimoniul cumpărătorului, vânzătorul
suportă riscul pieirii lor din cauze fortuite până la predare, conform art.
1274. Cu toate acestea, el nu este liberat nici de predare și nici de
obligația de a da în cazul pierii fortuite a bunurilor individualizate,
pentru că, prin ipoteză, există alte bunuri din același gen cu care el își
poate executa cele două obligații, de predare și de dare. În ipoteza
pieirii, vânzătorul este obligat la o nouă individualizare, care va avea
același efect, dar care va permite executarea perfectă a obligației de da,
doar dacă executarea a fost conformă asupra bunurilor individualizate.
2. vânzarea bunului viitor. Potrivit art. 1658, în cazul vânzării unor bunuri
care nu există la data încheierii contractului, dar care urmează să apară
la un moment ulterior acesteia, proprietatea nu se transmite decât la data
când bunul devine apt de a fi folosit potrivit destinația în vederea căreia
a fost încheiat contractul. Prin ipoteză, la data încheierii contractului,
bunul ce face obiectul său nu există, astfel încât nu poate fi obiectul unui
drept patrimonial, în consecință nu există nici dreptul asupra unui
asemenea bun în patrimoniul vânzătorului. Acest drept se va forma
împreună cu obiectul său pe măsură ce bunul este realizat. Data
realizării, care conduce și la transferul dreptului către cumpărător este
data la care bunul poate servi destinației pentru care a fost cumpărat,
potrivit convenției părților. În măsura în care realizarea bunului depinde
 de vânzător, vânzătorul are o obligație accesorie celei de a transfera
proprietatea, care are natura unei obligații de a face, și în virtutea căreia
este ținut să facă tot ce depinde de el pentru realizarea bunului.
3. vânzarea lucrului altuia. Aceasta se încheie în legătură cu un bun,
individual determinat, care la data încheierii contractului nu se află în
patrimoniul vânzătorului. Potrivit art. 1683 alin. (1) teza I, un asemenea
contract este, în principiu, valabil, în sensul că faptul că bunul nu se află
în patrimoniul vânzătorului nu atrage nulitatea contractului. Totuși, în
cazul în care cumpărătorul nu a cunoscut că bunul nu se află în
patrimoniul vânzătorului, o asemenea eroare poate fi determinantă
pentru consimțământul său la vânzare, astfel încât, pe temeiul art. 1207,
el va putea obține anularea contractului pentru eroare, dacă eroarea a
fost provocată prin manoperele vânzătorului, se poate obține anularea
contractului și pentru dol. În vechiul cod civil, vânzarea lucrului altuia
era nulă pentru că aduce atingere intereselor proprietarului. În noul Cod
civil, obligațiile asumate în legătură cu bunul altuia sunt valabile,
conform art. 1230, debitorul lor urmând să procure bunul sau să obțină
acordul terțului, acestea sunt variante de promisiuni ale faptei altuia,
conform art. 1286. Interesele adevăratului proprietar nu pot fi afectate
de încheierea unui asemenea contract, pentru că de vreme ce
proprietarul nu a participat la încheierea contractului, acesta este pentru
el un res inter alios acta, un act încheiat între terți care nu poate avea
forță obligatorie asupra bunului său, întrucât are forță obligatorie doar
între părțile sale. Cu privire la transferul dreptului de proprietate, acest
act este inopozabil proprietarului, pentru că numai el, în exercitarea
prerogativei dispoziției juridice poate consimți în mod eficace la un
asemenea transfer. În consecință, vânzătorul va fi ținut față de
cumpărător fie să procure bunul de la adevăratul proprietar, pentru a-l
transmite cumpătătorului, fie, în aplicarea art. 1683, să obțină acordul
adevăratului proprietar pentru a suporta efectele vânzării, acest act se
numește ratificare, și în consecință este supus dispozițiilor art. 1311-
1314. Ratificarea are ca efect suportarea de către proprietar a
obligațiilor vânzătorului întocmai ca și cum proprietarul ar fi consimțit
încă de la început la încheierea contractului. Prin excepție de la regimul
de drept comun al ratificării, transferul proprietății în acest caz nu va
opera retroactiv, de la data încheierii contractului de vânzare a lucrului
altuia, ci va opera chiar de la momentul ratificării, conform art. 1683
alin. (3). În orice caz, în caz de ratificare, vânzătorul este liberat de
obligațiile pe care și le-a asumat față de cumpărător și el nu mai poate
fi ținut pentru executarea contractului de către proprietar. Proprietarul,
în schimb, devine vânzător prin ratificare și este ținut să garanteze
împotriva evicțiunii și viciilor. În cazul în care vânzătorul nu a obținut
 ratificarea de către proprietar, el trebuie cel puțin să obțină bunul de la
acesta pentru a-l transmite mai departe cumpărătorului. În acest caz,
transferul proprietății de la vânzător pentru cumpărător se produce chiar
la momentul la care vânzătorul a dobândit această proprietate, conform
art. 1683, alin. (3). Dacă vânzarea este ratificată de către proprietar,
cumpărătorul este succesorul cu titlu particular al proprietarului, pe
când dacă proprietatea este dobândită de vânzător spre a fi transmisă
cumpărătorului, cumpărătorul este succesorul cu titlu particular al
vânzătorului care rămâne ținut să garanteze contra viciilor și evicțiunii.
Dacă nici nu obține ratificare nici proprietatea, el va răspunde pentru
neexecutarea obligației de a transmite proprietatea cumpărătorului, în
principiu după aceleași reguli ca ale garanției contra evicțiunii
Curs 6.
Garanția contra viciilor ascunse și relația acesteia cu obligația de predare.
Obligația de garanție contra viciilor ascunse este o garanție, o obligație de rezultat
absolută, implică faptul că debitorul său, vânzătorul, se obligă la un rezultat, fapt
garantat, pentru care va răspunde obiectiv dacă faptul garantat nu se va realiza. Faptul
garantat este acela că în legătură cu bunul predat nu se vor ivi anumite neconformități,
care se numesc vicii, în cursul unei perioade numită de garanție care începe să se
calculeze în momentul imediat consecutiv preluării în care cumpărătorul trebuie să
verifice conformitatea lucrului vândut.
Conformitatea stării bunului de la momentul contractării cu starea bunului de la
momentul predării se verifică imediat după predare. Dacă viciile puteau fi descoperite
la momentul următor predării, la o inspecție normală, fără vreo inspecție specializată,
atunci se vor chema vicii aparente și se vor rezolva pe tărâmul obligației de predare.
Dacă neconformitățile bunului predat nu puteau fi descoperite cu ocazia inspecției de
după predare, atunci este posibilă activarea garanției pentru vicii ascunse. Aceste lucruri
rezultă din art. 1690 alin. (2) și alin. (3) pe de o parte și art. 1707, alin. (2). Predarea
bunului trebuie să fie mereu conformă, e important dacă avem bunuri de gen sau
individual determinate. Dacă sunt de gen, trebuie să fie de calitate medie cel puțin, dacă
e bunul individual determinat, atunci trebuie să fie în starea de la momentul contractării.
Trebuie făcută o verificare imaginară, pentru a vedea dacă aplicăm neconformității
regimul viciilor ascunse sau aparente. Dacă sunt aparente, atunci cumpărătorul trebuie
să informeze vânzătorul repede, altfel decăzând din dreptul de a invoca neconformitatea.
Dacă sunt ascunse, atunci cumpărătorul beneficiază de garanția împotriva viciilor
ascunse. Testul conformității este unul imaginar, pentru a stabili dacă acele vicii puteau
fi descoperite.
Condițiile ce trebuiesc îndeplinite pentru a se putea accesa remediile în caz de
vicii ascunse.
1. viciul trebuie să fie intrinsec lucrului vândut.
2. decurge din art. 1707 alin. (3) faptul că viciul trebuie să existe măcar
sub aspectul cauzei sale la data predării. De regulă, această condiție este
explicată prin aceea că de regulă, momentul predării marchează și
momentul transferului riscului de la vânzător la cumpărător, art. 1274.
Totuși, trebuie să ne întrebăm ce se întâmplă în acele scenarii când
riscul se transferă ori înainte ori după data predării. Riscul s-ar putea
transfera anterior predării dacă părțile au prevăzut asta, dacă la
momentul transferului proprietății se transferă și riscul. Se poate
întâmpla de asemenea ca riscurile să se transmită ulterior, nu doar atunci
când părțile stabilesc ceva în legătură cu momentul de transfer al
riscului. Acest lucru se întâmplă când transferul proprietății operează
după predare. Există situații în care deși bunul a fost predat, riscul
rămâne la vânzător. Atâta vreme cât obligațiile de a da și de a preda sunt
pasibile de a rămâne imposibil de executat, atunci riscul este suportat
de debitorul obligației care poate rămâne imposibil de executat. Dacă
proprietatea se transferă la un moment ulterior predării, atunci riscul se
predă la momentul executării ambelor obligații, pentru că până atunci
putem avea intervenția unei imposibilități de executare. Pentru a putea
angrena mecanismul viciilor ascunse este necesar ca viciul să existe la
predare, chiar dacă obligația de a da se execută ulterior. Dacă bunul se
predă și după intervine un viciu ascuns, atunci nu se activează garanția
contra viciilor ascunse, însă se poate pune problema rezoluțiunii
contractului în acest caz.
3. viciul trebuie să fie ascuns, din această condiție rezultă două idei.
a. viciul nu trebuie să fie cunoscut de cumpărător la contractare, art.
1707 alin. (4), dacă e cunoscut la contractare atunci a acceptat să
contracteze cu bunul în starea respectivă, cu viciul cu pricina.
b. viciul nu trebuie să fi putut fi descoperit cu ocazia verificării din
momentul imediat ulterior predării
4. viciul trebuie să fie grav, art. 1707 alin. (1), art. 1714. Prezența lui face
bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat, sau îi
împuținează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea întrucât
dacă l-ar fi cunoscut cumpărătorul nu ar fi contractat sau ar fi dorit un
preț mai mic. Este de a asemenea grav viciul care face ca bunul vândut
să nu aibă anumite calități pe care le-a convenit vânzătorul la
contractare.
5. viciul trebuie să se ivească în timpul perioadei de garanție. Viciul
trebuie să existe sub aspectul cauzei sale de la predare și să se manifeste
în timpul perioadei de garanției. În cazul în care bunul transmis este
altceva decât o construcție, perioada de garanție este de un an, când vine
vorba de construcții, perioada de garanție este de 3 ani. Care e legătura
între acest termen și termenul de prescripție în care poate fi fructificată
 garanția contra viciilor? Termenul începe să curgă de la momentul la
care a fost descoperit viciul de către cumpărător, dacă a fost descoperit
în perioada de garanție. Dacă viciul nu a fost descoperit în perioada de
garanție, atunci termenul de prescripție curge de la finalul perioadei de
garanție.
Remediile în cazul prezenței viciilor ascunse. Ele decurg, în principal, din două
texte de lege, art. 1710 și art. 1712. Art. 1710 face vorbire despre mai multe forme de a
remedia viciile ascunse, împărțindu-le în mai multe categorii. În primul rând o executare
silită în natură a obligației de a garanta contra viciilor ascunse, prin mai multe
modalități, înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea
bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii și în al doilea rând o formă a
rezoluțiunii, modalitățiile fiind reducerea corespunzătoare a prețului sau chiar
rezoluțiunea.
Rezoluțiunea este accesibilă cumpărătorului în condițiile de drept comun ale
rezoluțiunii cu următoarea particularitate, în momentul în care se descoperă viciile,
cumpărătorul trebuie să le aducă la cunoștință vânzătorului, altfel pierde dreptul de a
invoca rezoluțiunea, conform art. 1709. Sancțiunea decăderii nu operează în cazul în
care vânzătorul a tăinuit viciul. Și dacă a descoperit viciul, iar cumpărătorul întârzie, el
nu pierde dreptul de a obține rezoluțiunea dacă reușește să dovedească că viciul a fost
cunoscut și ascuns de vânzător. Există o diferență între regimul predării conforme și
regimul viciilor ascunse. Cumpărătorul are obligația de a informa vânzătorul cu privire
la vicii în ambele cazuri. În cazul viciilor aparente, sancțiunea este decăderea din dreptul
de a invoca orice neexecutare, iar în cazul viciilor ascunse, sancțiunea este tot decăderea,
dar mai restrânsă decât cea din cazul viciilor aparente. Art. 1712 ne spune că se pot
acorda și daune în caz de vicii ascunse, se poate angaja răspunderea vânzătorului. Textul
reglementează strict două ipoteze
1. dacă la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea viciile, atunci
răspunderea la care este expus este extrem de amplă, va fi ținut la
repararea întregului prejudiciu încercat de cumpărător, conform alin.
(1). Aici se repară și prejudiciul imprevizibil, și cel care nu decurge în
mod direct din neexecutare.
2. dacă la data încheierii contractului vânzătorul nu cunoștea viciile
bunului, și s-a dispus reducerea prețului sau rezoluțiunea, atunci
vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului prețul și cheltuielile
făcute cu prilejul vânzării.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu știe de vicii dar ar fi trebuit să știe de vicii, mai
ales dacă e profesionist? Acesta va fi ținut la repararea prejudiciului, în baza dreptului
comun, nu în baza art. 1712, aceasta fiind o normă specială care nu derogă de la dreptul
comun, ci se completează cu dreptul comun.
 Obligațiile cumpărătorului. Obligația de plată a prețului, obligația de a prelua
lucrul vândut, obligația de a suporta cheltuielile vânzării.
Obligația de plată a prețului este întotdeauna pecuniară, executarea ei fiind
întotdeauna posibilă, când vine vorba de constrângere, executarea prin echivalent este
absorbită de executarea în natură.
Dacă părțile amână prin convenția lor scadența obligației de plată a prețului,
atunci ele pot stabili, până la scadență necesitatea plății unor dobânzi remuneratorii, cu
natură deci de fructe civile, și dacă nu se achită prețul până la scadență într-o manieră
nejustificată, atunci cumpărătorul va datora un alt fel de dobânzi, și anume dobânzi
penalizatoare.
Obligația de plată a prețului este scadentă, de principiu, dacă părțile nu au stabilit
contrariul, imediat după executarea obligației de a da a vânzătorului. Art. 1722 instituie
o excepție de la această regulă, textul de spune că dacă un cumpărător află de existența
unei cauze de evicțiune este îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea
tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare. Acest mecanism
nu se poate aplica dacă s-a stipulat că plata se face chiar în caz de tulburare sau dacă
tulburarea a fost cunoscută la momentul contractării. În situațiile în care cumpărătorul
invocă suspendarea obligației sale de plată a prețului, vânzătorul poate să grăbească
executarea, oferind o garanție corespunzătoare, adică o valoare într-atât de însemnată
încât să permită garantarea eventualei obligații de reparare a prejudiciului în caz de
evicțiune consumată.
Dobânzile asupra prețului, art. 1721, care se aplică în lipsă de stipulație contrară.
Se plătesc dobânzi care încep să curgă diferențiat de la transferul proprietății din ziua
predării în funcție după cum bunul începe să producă fructe civile sau naturale sau dacă
bunul produce alte foloase. De la transferul proprietății, cumpărătorul este în drept să
culeagă fructele naturale și civile, care se cuvin lui și pot fi obținute chiar dacă nu a
intrat încă în contact material cu bunul. Dacă obligația de plată a prețului a fost amânată
dincolo de acest moment, înseamnă că vânzătorul trebuie să fie remunerat suplimentar
și pentru beneficiul culegerii fructelor civile sau naturale de care se bucură cumpărătorul
de la data transferului proprietății. Unele foloase ale bunului cumpărat pot fi extrase de
cumpărător abia din momentul preluării bunului, după predare. Din momentul când
începe să se bucure și de acele foloase ale bunului încep să curgă dobânzi. Dacă bunul
nu produce nici una nici alta, nu se plătesc dobânzi.
Sancțiunea neplății prețului, garanțiile ce însoțesc această obligație.
Obligația de plată a prețului este supusă sancțiunilor de drept comun incidente în
materia obligațiilor bănești, cu câteva particularități menite să consolideze protecția
vânzătorului. Acesta poate cere executarea silită în natură sau rezoluțiunea vânzării, cu
restituirea bunului și daune-interese.
 Executarea silită în natură. Această executare silită în natură se poate valorifica
prin anumite garanții ce funcționează în baza legii, în favoarea vânzătorului. Ele variază
însă în funcție de natura bunului. Dacă avem de-a face cu un bun imobil, atunci
vânzătorul se bucură de o ipotecă legală, în baza art. 2386, pct. 1, care poartă asupra
bunului imobil vândut pentru plata prețului datorat. Pentru a se perfecta, această ipotecă
este supusă înscrierii în cartea funciară. Dacă în schimb vânzarea este una mobiliară,
atunci creanța de plată a prețului este însoțită potențial de două categorii de privilegii,
reglementate de art. 2339, pct. a) și pct. b). Este privilegiată creanța vânzătorului neplătit
pentru prețul bunului mobil vândut unei persoane fizice cu privire la bunul vândut, cu
excepția cazului în care cumpărătorul obține bunul pentru serviciul sau exploatarea unei
întreprinderi. Este de asemenea privilegiată creanța celui care exercită un drept de
retenție cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție, atât timp cât
acest drept subzistă. Ambele privilegii subzistă numai în măsura în care bunul încă se
găsește nealterat. Privilegiul vânzătorului ființează în măsura în care bunul nu a fost
înstrăinat și nu a suferit modificări, cu o excepție, care decurge din art. 2341, dacă
cumpărătorul care nu și-a plătit vânzătorul vinde bunul, acesta din urmă nu-și pierde
privilegiul, și va fi preferat față de privilegiul celui de-al doilea vânzător, adică
cumpărătorul care a vândut bunul mai departe.
Rezoluțiunea pentru neplata prețului. Regimul acesteia variază după cum
vânzarea este una mobiliară sau imobiliară. Pentru vânzarea mobiliară, este relevant art.
1727. Într-un scenariu în care vânzătorul dintr-o vânzare fără termen a renunțat la
posibilitatea de a invoca retenția și a predat bunul, atunci vânzătorul poate în cel mult
15 zile de la data predării să declare rezoluțiunea fără punere în întârziere și să ceară
restituirea bunului mobil vândut atât timp cât bunul este încă în posesia cumpărătorului
și nu a suferit transformări. Dacă rezoluțiunea nu este solicitată în termenul menționat,
se poate totuși declara rezoluțiunea, numai că în acest caz vânzătorul nu mai poate opune
celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele rezoluțiunii. Dacă vânzătorul a preferat să
predea bunul, câtă vreme bunul încă se găsește la cumpărător, poate opune acea
rezoluțiune oricărui alt creditor al cumpărătorului. Dacă au trecut 15 zile sau a fost
înstrăinat bunul, atunci nu mai poate opune rezoluțiunea celorlalți creditori ai
cumpărătorului. În cazul bunurilor imobile, este relevant art. 1728, care ne spune că
atunci când vânzare are ca obiect un bun imobil și s-a stipulat că în cazul în care nu se
plătește prețul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din
urmă poate să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de
rezoluțiune din partea vânzătorului. Dacă bunul imobil a fost înstrăinat de cumpărător
unui subdobânditor, atunci rezoluțiunea declarată de către vânzătorul neplătit nu va
putea fi opusă subdobânditorului de bună-credință, care a dobândit bunul printr-un act
juridic cu titlu oneros și care și-a înscris dreptul în cartea funciară, rezoluțiunea nu va
produce efecte față de subdobânditor. Aceasta va produce efecte dacă subdobânditorul
ori este cu titlu gratuit ori dacă din cuprinsul cărții funciare putea înțelege că titlul
autorului său este susceptibil de desființare pentru rezoluțiune din pricina neplății
prețului. Dacă în cartea funciară se notează o acțiune în rezoluțiunea vânzării pentru
neplata prețului, atunci subdobânditorul va ști că se va putea desființa titlul autorului
său, suportând consecințele rezoluțiunii.
Varietățile vânzării.
Prin varietăți de vânzare înțelegem acele contracte care sunt supuse atât regimului
de drept comun al vânzării cât și anumitor reguli particulare stipulate de legiuitor ori în
considerarea lucrului vândut ori în considerarea modalităților convenite de părți, care
vizează ori actul în ansamblu ori una dintre obligațiile din el. Vom discuta despre
vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzarea unei moșteniri, vânzarea cu opțiune
de răscumpărare, vânzarea cu rezerva proprietății și plata prețului în rate.
Vânzarea pe încercate. Încrederea în bun a vânzătorului se materializează de
obicei în augmentarea garanțiilor. Dacă vânzătorul nu are încredere în bun, atunci se va
încheia un contract de genul ia bunul, încearcă-l, dacă e ce trebuie atunci îl cumperi,
dacă nu e atunci mi-l dai înapoi. Vânzătorul vrea să se asigure de conformitate.
Art. 1681 ne spune că suntem în prezența unei vânzări pe încercate atunci când
contractul se încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării bunul să corespundă
criteriilor stabilite la încheierea contractului ori în lipsa acestora destinației bunului
potrivit naturii sale. Se poate spune că acest contract de vânzare este o specie de vânzare
condiționată. Părțile extrag din sfera obligatorie de obligații de conformitate și de a
garanta contra viciilor anumite aspecte asupra cărora ambele părți au dubii și le includ
în conținutul unei condiții. Sub aspectul conținutului condiției, aceasta include fie
criteriile stabilite la încheierea contractului fie destinația bunului potrivit naturii sale.
Încercarea este un concept distinct de verificare, conform art. 1681 alin. (3), care spune
că în cazul în care în contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează
să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate. Încercarea aceasta
trebuie să rezulte dintr-un element care nu este obligatoriu pentru vânzător. Dacă se
testează un element care rămâne în sfera obligației vânzătorului, atunci această testare
este făcută în aplicarea art. 1690 alin. (2) și (3), anume verificarea imediat după predare.
Pentru împlinirea condiției suspensive, întâi bunul chiar să îndeplinească criteriile pe
care părțile le-au erijat prin condiție. Condiția se va considera de asemenea îndeplinită
în situațiile în care deși bunul nu îndeplinește respectivele criterii, cumpărătorul nu a
declarat că bunul este nesatisfăcător într-un termen care poate fi stabilit de părți, poate
rezulta din uzanțe, iar în lipsă de acestea de 30 de zile de la predarea bunului. Pentru a
putea repudia vânzarea pe încercate, trebuie să fie îndeplinite cumulativ două lucruri,
anume bunul să nu corespundă criteriilor și cumpărătorul să transmită că bunul este
nesatisfăcător în termen.
Cumpărătorul ajunge în una din situații la cumpărarea unui bun care nu
corespunde caracteristicilor pe care le-a cerut, din aceasta nu decurge faptul că acesta ar
putea aplica remediile pentru predare neconformă sau vicii ascunse deoarece obligația
de predare conformă și garanția contra viciilor ascunse a fost suprimată în condiția
suspensivă.
 Suntem în prezența unei specii de vânzări condiționate, dar nu toate efectele
vânzării sunt afectate de condiție, predarea trebuie făcută anterior îndeplinirii condiției.
Cumpărătorul este proprietar sub condiție suspensivă și detentor sub condiție rezolutorie
a aceluiași bun, dacă nu e conform și cumpărătorul îl informează, atunci se activează
obligația de restituire a bunului, care este afectat de o condiție suspensivă. Bunul trebuie
restituit atunci când bunul nu îndeplinește condțiile și cumpărătorul se prevalează de
acest lucru în termen.
Riscul contractului în scenariul în care lucrul vândut piere în cursul perioadei de
încercare, în cursul perioadei în care cumpărătorul are dreptul potestativ de a repudia
vânzarea dacă nu corespunde condițiilor cerute. Dacă bunul piere, atunci cumpărătorul
are două opțiuni, una când spune că bunul nu a îndeplinit condițiile, nu trebuie să
plătească prețul, pentru că nu a făcut parte la o vânzare perfectată și cealaltă când
cumpărătorul nu spune nimic sau spune că e ok, cumpărătorul se vede parte la o vânzare
cu efecte depline. Proprietatea s-a transferat în principiu la contractare iar predarea a
avut loc, atunci toate obligațiile vânzătorului în acest omoment sunt executate, pieirea
având loc la momentul ulterior executării ultimei obligații, așadar riscul ar trebui să
aparțină cumpărătorului, care dacă nu se prevalează de neîndeplinirea condiției va trebui
să plătească prețul
Vânzarea pe gustate, art. 1682, nu se limitează doar la gust. Vânzarea se încheie
doar după testarea bunului, după preferințele subiective ale cumpărătorului. Condiția
suspensivă în cazul unei vânzări pe gustate ține de gustul cumpărătorului. Predarea poate
fi un fapt juridic sau însoțită de o manifestare de voință din partea vânzătorului, iar
cumpărătorul primește bunul, se formează un contract între cei doi, un pact de opțiune,
el este însoțit de remiterea bunului, spre deosebire de dreptul comun al pactelor de
opțiune. Această afirmație prezintă relevanță în acele situații în care vânzătorul remite
spre gustare potențialului său cumpărător bunul, acestuia din urmă îi place dar
vânzătorul nu mai vrea să mai vândă, aici importă dacă vânzătorul s-a manifestat sau
nu. Dacă s-a stabilit prețul, care e bunul vândut și dacă a trecut de perioada gustării și
cumpărătorul e doritor să cumpere, atunci acea dorință a lui, manifestată față de vânzător
va duce la încheierea vânzării. Consimțământul cumpărătorului este deja exprimat. Este
posibil ca vânzătorul să nu fie în fața unui asemenea pact de opțiune, cum ar fi în ipoteza
în care părțile nu au convenit cu privire la preț sau dacă s-a convenit cu privire la preț
dar nu s-a convenit cantitatea, în aceste cazuri fiind nevoie de o nouă manifestare de
voință din partea ambelor părți.
Vânzarea unei moșteniri, art. 1747. Prin moștenire se înțelege dreptul de a culege
o moștenire deschisă sau o cotă din aceasta. Universalitatea se înstrăinează ca atare prin
vânzarea unei moșteniri. Moștenitorul poate vinde cu totul, o fracțiune,
dezmembrăminte ale proprietății care poartă asupra acestei universalități. Vânzarea unei
moșteniri poate avea loc fie înainte fie după ce aceasta a fost acceptată de către
moștenitor. Nu se poate înstrăina însă un drept care poartă asupra unei moșteniri
nedeschise încă, o astfel de vânzare ar fi un act asupra moștenirii nedeschise, înterzis
principial de art. 956. În cazul în care se înstrăinează moștenirea anterior acceptării
acesteia, se transmite accesoriu către cumpărător și dreptul de opțiune succesorală. Se
transmit și alte drepturi succesorale ca accesorii ale dreptului de opțiune succesorală,
anume dreptul de a formula o acțiune pentru declararea nedemnității, dreptul de a obține
reducțiunea unei liberalități excesive ce împuținează moștenirea sa, etc.
Există anumite particularități privind garanțiile ce decurg din vânzarea unei
moșteniri. Astfel, în principiu, conform art. 1748, vânzătorul nu garantează decât
calitatea sa de moștenitor, nu garantează contra evicțiunii în legătură cu niciunul dintre
bunurile despre care se crede că se găsesc în masa succesorală, nu garantează contra
viciilor ascunse. În mod excepțional însă aceste garanții ființează dacă în vânzare se
specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale succesorale. Într-un astfel de
scenariu, se aplică regulile de drept comun în ceea ce privește garanția contra evicțiunii
și contra viciilor.
Vânzarea unei moșteniri este un contract solemn, care trebuie încheiat în formă
autentică sub sancțiunea nulității absolute, art. 1747 alin. (2). Se înstrăinează o
universalitate, formată din drepturi și obligații. Așadar, în raportul dintre vânzător și
cumpărător, cumpărătorului îi incumbă obligațiile din moștenire și cumpărătorul
beneficiază de drepturile din moștenire. Această afirmație nu este contrazisă de art.
1751, care ne spune că vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii
vândute. Deși pasivul succesoral îi incumbă cumpărătorului în raportul dintre cei doi,
totuși vânzătorul poate fi ținut răspunzător de către creditorii moștenirii pentru
executarea respectivelor obligații. Cumpărătorul trebuie să plătească vânzătorului
datoriile din moștenire. Dacă vânzătorul avea o creanță care se stinsese prin confuziune,
ulterior vânzării ea recapătă ființă, cumpărătorul fiind obligat să facă plata acelei
creanțe. Dacă vânzătorul avea o datorie față de moștenire, care s-a stins prin confuziune,
ea va recăpăta ființă și va fi necesar să fie executată față de cumpărător. Tot în raport de
această disociere între efectele între părți și celelalte este relevant art. 1753.
Cumpărătorul unei moșteniri nu dobândește drepturile reale asupra imobilelor cuprinse
în moștenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară. Chiar dacă moștenirea
este un mod de transmitere a proprietății care nu trebuie supus înscrierii în cartea
funciară, vânzarea unei moșteniri trebuie înscrisă în cartea funciară. Neavând efect
constitutiv, opozabilitatea dreptului cumpărătorului dobândit prin cumpărarea unei
moșteniri este condiționată de realizarea formalităților de publicitate.
Deși se înstrăinează o universalitate ce cuprinde drepturile și obligațiile din
moștenire, aceasta nu înseamnă că în toate cazurile tot ce se regăsește în activul
succesoral ajunge în patrimoniul cumpărătorului, existând o serie de excepții. Prima
categorie de excepții este dată de bunurile de familie, despre care ne vorbește art. 1752.
Regimul bunurilor de familie este unul dual, după cum au sau nu o valoare însemnată.
Alin. (1) ne spune că înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea
bunuri, care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare
afectivă, se prezumă a nu fi cuprinse în moștenirea vândută. Alin. (2) ne spune că dacă
bunurile au valoare însemnată, vânzătorul care nu și le-a rezervat expres datorează
cumpărătorului prețul lor la data vânzării. Dacă nu și le-a rezervat expres, atunci
cumpărătorul este îndreptățit la o valoare suplimentară. A doua categorie de excepții
este atunci când anumite bunuri din patrimoniul succesoral nu formează obiectul
înstrăinării, conform convenției părților, însă va rămâne înstrăinată o universalitate. Din
faptul că se înstrăinează o universalitate decurge o consecință importantă, dacă nu se
respectă forma autentică nu se poate argumenta că prin conversiune ajungem în fața
unor vânzări multiple și a unor multitudini de preluări de datorie. Nu se regăsește
consimțământul pentru vânzări și preluări de datorii multiple, deci nu se poate converti
în aceasta, ci într-o promisiune de vânzare a unei moșteniri. A treia categorie de excepții
este dată de acele situații în care asupra unor bunuri din patrimoniul succesoral poartă
un drept de preempțiune, o inalienabilitate sau acele bunuri sunt de natură să atragă o
incapacitate a cumpărătorului de a o dobândi.
Curs 7. Vânzarea unei moșteniri.
Dacă în patrimoniul succesoral înstrăinat se găsește un bun care dacă ar fi
cumpărat ut singuli ar fi afectat de incapacitatea de a cumpăra. Dacă incapacitatea este
una definitivă, consecința este că bunul cu pricina nu se va transfera din patrimoniul
vânzătorului din patrimoniul cumpărătorului, se va considera că prețul este stabilit în
considerarea lipsei transferului acestuia. Dacă incapacitatea este una temporară se poate
pune întrebarea dacă nu cumva transferul cu privire la acel bun nu este pur și simplu cu
totul blocat ci doar amânat până la data capacității. Transferul este blocat, deoarece
suntem confruntați cu o cerință de valabilitate care vizează formarea voinței părților,
lucru ce se petrece chiar în momentul contractării, în care, când ființează o incapacitate,
ce se interzice cumpărătorului este să nu încheie acte prin mijlocirea cărora să
dobândească bunul respectiv, fără să conteze dacă dobândirea concretă are loc chiar la
momentul contractării sau la un moment ulterior.
Dacă un bun din patrimoniul succesoral este inalienabil, iar inalienabilitatea este
definitivă, atunci dreptul nu se va transfera din patrimoniul vânzătorului în cel al
cumpărătorului. În scenariul unei inalienabilități temporare, contractul de vânzare a unei
moșteniri va antrena un efect translativ și cu privire la bunul afectat de inalienabilitate,
efect translativ ce se va produce la încetarea acesteia. Cerința inalienabilității de fapt
este o condiție a actului juridic este o condiție care ține de obiectul său, părțile nu suferă
de o interdicție de a încheia acte juridice cu privire la acel bun, lor le este doar interzis
să reglementeze acest transfer în cursul ființei inalienabilității.
O situație aparte apare atunci când asupra unui bun din moștenire poartă o
obligație caracteristică unei promisiuni de vânzare, promitentul fiind moștenitorul. Știm
că o astfel de promisiune implică o inalienabilitate și că încălcarea acestei inalienabilități
este sancționată cu nulitatea relativă ce poate fi cerută de beneficiarul promisiunii, de
cocontractantul moștenitorului. Cum poate beneficiarul acesta să acționeze văzând că s-
a petrecut o vânzare a unei moșteniri astfel încât să-și fructifice dreptul? Poate să nu
ceară nulitatea relativă a înstrăinării ce a vizat bunul asupra căruia poartă promisiunea,
din perspectiva sa proprietatea se va găsi la cumpărător, odată cu vânzarea moștenirii
vânzându-se și obligația de a încheia contractul ce se găsea în moștenirea cu pricina.
Beneficiarul poate pretinde astfel cumpărătorului executarea obligației rezultate din
promisiune, încheierea contractului, ceea ce mai departe va antrena o obligație de a da
în sarcina cumpărătorului moștenirii, ce se va executa la rândul său cu proprietatea ce
s-a găsit în moștenire. Alternativa a doua a beneficiarului are mai relevanță mai mare
atunci când obligația de promisiune nu se găsește în patrimoniu succesoral, adică
moștenitorul, fiind aceea de a cere nulitatea relativă a vânzării moștenirii, caz în care
proprietatea asupra bunului inalienabil va rămâne la vânzător. În acest caz, beneficiarul
promisiunii poate să-i ceară vânzătorului executarea obligației rezultând din promisiune.
Din art. 1751 rezultă că vânzătorul moștenirii rămâne ținut de datoriile moștenirii
față de creditorii acesteia. În acest caz, proprietatea bunului inalienabil va fi folosită
pentru plata obligației de a da rezultată din vânzare, care la rândul ei a fost făcută pentru
plata obligației din promisiune și se va obține un preț de către vânzătorul moștenirii,
beneficiarul obține bunul, iar prețul obținut de vânzător va fi remis cumpărătorului,
pentru că prețul a înlocuit bunul în patrimoniul succesoral, operând o subrogație.
Dacă asupra unui bun din moștenire poartă un drept de preempțiune, în primul
rând dacă preempțiunea este una dintre acelea care e guvernată de dispozițiile art. 1730
și următoarele. Într-o masă patrimonială moștenită se găsește un bun, asupra căruia
poartă un drept de preempțiune al unui terț. Proprietarul inițial al bunului cu pricina,
moștenitorul, comunică preemptorului cuprinsul contractului de vânzare a moștenirii,
cu un preț global. Întrebarea este dacă în momentul în care preemptorul primește
conținutul acestui contract, el este ținut deja să respecte termenul de exercitare a
preempțiune, de 10 sau 30 de zile. Termenul nu începe să curgă de atunci, lucru
întemeiat pe art. 1732 alin. (2). Pentru amorsarea preempțiunii este nevoie ca
preemptorul să primească toate informațiile ce îi sunt relevante pentru a-și putea forma
consimțământul la respectiva vânzare, privind bunul ce formează obiectul preempțiunii.
Între aceste lucruri care trebuie cuprinse în informare este și prețul individual al bunului,
pe care trebuie să-l plătească. Trebuie făcută o distincție impusă de art. 1735, suntem
într-un scenariu în care bunul care formează obiectul preempțiunii a fost vândut laolaltă
cu alte bunuri, într-o universalitate. Textul ne spune că preempțiunea se va exercita
diferit în funcție după cum bunul ce face obiectul preempțiunii poate fi extras din
ansamblul celor ce au fost înstrăinate către cumpărătorul ales fără mijlocirea
vânzătorului. Trebuie apreciat dacă, extrăgând acest bun, cumpărătorul moștenirii mai
are interes pentru respectiva achiziție. Dacă bunul poate fi extras fără a afecta intersul
cumpărătorului, atunci preempțiunea se va exercita doar în raport de acel bun. Dacă nu,
atunci preempțiunea nu se poate exercita decât în legătură cu întreaga moștenire
vândută. Pentru cel de-al doilea scenariu, notificarea făcută este suficientă, însă pentru
primul scenariu notificarea inițială nu este suficientă, vânzătorul transmițându-i un preț
cumpărătorului. Problema ivită acum este durata termenului în care se poate exercita
preempțiunea, deoarece dacă bunul poate fi extras, atunci vânzarea între proprietarul
actual și preemptor va fi ut singuli, atunci durata termenului va fi de 10 sau de 30 de zile
în funcție de natura mobiliară sau imobiliară. În schimb, dacă bunul nu poate fi extras,
atunci care este durata de exercitare a preempțiunii, 10 zile sau 30 de zile? Trebuie
cercetat obiectul vânzării dintre preemptor și proprietarul actual, nu vom mai avea de-a
face cu o vânzare mobiliară sau imobiliară, ci vom avea de-a face cu o vânzare a unei
universalități, moștenirea. Ce natură juridică are acest drept asupra unei universalități,
este un drept mobiliar sau imobiliar? Art. 542 alin. (2) ne spune că drepturile acestea
sunt considerate ca fiind mobiliare, chiar dacă există bunuri imobile în universalitate.
Prețul defalcat de vânzător și comunicar preemptorului pentru bunul afectat de
preempțiune și poate fi scos fără prejudicii din ansamblu este unul prea mare în raport
cu întinderea pe care ar trebui s-o aibă prețul într-un asemenea scenariu în care
proprietarul și vânzătorul ales încheie o vânzare cu un preț global. Prețul este prea mare
în raport cu art. 1735 alin. (1), teza a II-a. Vânzătorul poate să pretindă de la preemptor
numai o parte proporțională din acest preț. Această parte proporțională nu este totuna
cu valoarea de piață a bunului ce face obiectul preempțiunii. Atunci când se vând mai
multe bunuri laolaltă, aceasta va avea o influență asupra prețului unitar a bunului din
ansamblu, pe de o parte e posibil să obțin un preț mai mare, se sprijină unul pe altul
bunurile din grupul cu pricina, colecția de cărți, însă se poate produce și efectul invers,
prețul pe unitate fiind mai mic din faptul că vânzările sunt mai mari. Prețul trebuie să
fie proporțional, nu prețul pieței.
Dacă oferta transmisă de vânzător preemptorului cuprinde un preț mult mai mare
decât ce am spus mai sus, preemptorul are două alternative, prima de a plăti acest preț
mare, plătindu-l provizoriu să-și asigure exercițiul preempțiunii, urmând să poată obține
restituirea excedentului, diferența între prețul pe care l-a plătit și prețul care ar fi trebuit
să-i fi fost oferit. Nu se poate argumenta că plătind prețul mare a acceptat o ofertă din
partea vânzătorului, formându-se un contract din care rezultă obligația de a pretinde
prețul mare, deoarece din art. 1735 rezultă că vânzătorul nu poate formula o ofertă cu
un preț mai mare decât cel proporțional, deci vânzătorul a acționat cu depășirea limitelor
în privința prerogativelor de a stabili prețul pe care le avea, singura parte valabilă a
ofertei este prețul proporțional, excedentul fiind plătit fără temei. Același argument, că
oferta este valabilă numai în lipsa unui preț proporțional stă și la baza celei de-a doua
alternative pe care o are preemptorul, anume de a plăti prețul proporțional, mai mic decât
cel din ofertă, care are riscul de a se constata că nu a fost exercitată valabil preempțiunea.
Preemptorul cere în instanță să i se remită bunul iar vânzătorul refuză, pentru că nu s-a
încheiat o vânzare din moment ce nu i s-a remis prețul cerut. În urma expertizei, se
stabilește prețul proporțional, iar dacă prețul dat este mai mic, atunci vânzarea nu s-a
încheiat. Această variantă comportă riscul neexercitării preempțiunii, însă și prima
variantă comportă un risc al insolvabilității proprietarului care a primit un preț mai mare
și trebuie să restituie diferența între suma primită și prețul proporțional.
 Diferența între obligația de a nu înstrăina și inalienabilitate. Simpla obligație de
a nu înstrăina nu este de natură să ducă la blocarea transferului.
Transferul activului succesoral, art. 1753. Principiul ne spune că toate bunurile
din masa succesorală vor exista în patrimoniul vânzătorului, și vor exista și în
patrimoniul cumpărătorului. Art. 1753 ne spune la alin. (1) că formalitățile care vor
condiționa transferul imobiliar rămân aplicabile chiar dacă imobilul a fost înstrăinat prin
vânzarea unei moșteniri. Vânzarea unei moșteniri împrumută din caracteristicile unei
vânzări tipice și unei moșteniri propriu-zise. Dobândirea proprietății prin moștenire se
face fără înscriere în cartea funciară, oricum înscrierea făcându-se pentru opozabilitate.
În cazul vânzării unei moșteniri, chiar dacă vânzarea rămâne a unei universalități, totuși
transferul imobiliar în viitor și în prezent opozabilitatea acestui transfer rămân
condiționate de înscriere. Inalienabilitatea asupra unui bun nu afectează transferul prin
moștenire între poate afecta un transfer între vii, vânzarea unei moșteniri. Dacă
vânzătorul moștenitor care a dobândit proprietatea imobiliară independent de înscriere
vinde această moștenire, cumpărătorul moștenirii se va înscrie în mod necesar nu
împotriva de cuius-ului, ci împotriva moștenitorului acestuia, care îi este autor, pentru
respectarea principiului relativității înscrierilor în cartea funciară. În ce privește art.
1753 alin. (2), acesta ne spune că un cumpărător al moștenirii nu poate opune terțelor
persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire decât dacă au fost îndeplinite
condițiile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea acestor drepturi. Miza
principală apare în contextul creanțelor din moștenire. Pentru a putea fructifica
drepturile de creanță dobândite prin cumpărarea moștenirii împotriva debitorilor
acestora, cumpărătorul trebuie să notifice cumpărarea moștenirii debitorului respectiv.
De asemenea, pentru a-și putea opune calitatea de creditor ce a fost dobândită prin
vânzarea moștenirii contra unor terțe persoane, cum ar fi succesorii cu titlu particular
ale unor creanțe din moștenire în raport cu vânzătorul, cumpărătorul trebuie să-și înscrie
creanța în AEGRM. Pentru că opozabilitatea este condiționată de parcurgerea unor
formalități, atunci debitorul creanțelor din moștenire se poate libera uneori valabil și
plătind vânzătorului moștenirii, care în raportul dintre părțile vânzării nu mai este
creditor. Plata este valabilă, liberatorie, însă vânzătorul care a încasat această plată va
trebui la rândul său să o remită cumpărătorului, fiind din nou într-un scenariu în care
operează o subrogație cu titlu universal, un activ din masa succesorală care constă într-
o creanță este înlocuit cu un altul, care rezultă din plata acelei creanțe, proprietatea
asupra sumei de bani plătite.
Garanțiile oferite de vânzătorul moștenirii cumpărătorului. Textul relevant este
art. 1741, care ne spune că dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile
sale, vânzătorul moștenirii garantează numai calitatea de moștenitor, afară de cazul când
părțile au înlăturat expres această garanție. În primul rând, vânzătorul nu garantează
contra viciilor bunurilor din patrimoniul succesoral, nu garantează contra evicțiunii ce
se manifestă asupra vreunui bun din patrimoniul succesoral. În principiu, legiuitorul a
vrut să încurajeze schimburile de valori, ori garanții solide mobilizează cumpărătorul să
încheie contracte de vânzare. În privința moștenirii mai avem un scop al legiuitorului,
anume ca moștenirile să rămână în principiu în familie, de aceea avem rezervă
succesorală, și de ce legiuitorul a retras supletiv garanțiile pe care vânzătorul le oferă
cumpărătorului în raport cu bunurile din masa succesorală, lucru care îl face pe
cumpărător să se gândească bine înainte să cumpere o moștenirii. Retragerea acestor
garanții este supletivă, părțile putând reveni la regula garanțiilor contra viciilor și contra
evicțiunii, garanții care să poarte asupra bunurilor din moștenire. Este suficient să fie
specificate bunurile din moștenire pentru a se activa aceaste garanții. Pentru a se datora
garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor ascunse nu este nevoie ca o astfel de garanție
să fie menționată expres, este suficientă menționarea bunurilor. Nu este nevoie să se
menționeze toate bunurile din moștenire pentru activarea celor două garanții. Dacă nu
vor fi specificate toate, aceste două garanții se vor datora doar în raport cu bunurile
specificate. Dacă am stabilit că suntem în fața vânzării unei moșteniri, simpla
împrejurare că părțile nu menționează decât unele din bunurile cuprinse în moștenire nu
înseamnă că celelalte nu se transferă la cumpărare, ci că doar în legătură cu ele nu vor
exista cele două garanții.
Specificarea bunurilor pentru activarea garanțiilor trebuie făcută cu detalii. La un
pol avem descrierea completă concretă a tuturor lucrurilor din moștenire. O astfel de
descriere este suficientă în mod cert pentru a amorsa garanțiile contra viciilor și contra
evicțiunii. La celălalt pol este o descriere de tipul „vând lui X moștenirea pe care am
primit-o de la de cuius-ul Z, care conține bunuri mobile și imobile”. O astfel de descriere
nu este suficientă pentru a amorsa garanțiile. Diferența între cei doi poli se face după
cum descrierea respectivă permite cititorului să identifice bunul descris fără a mai
cerceta dacă el a aparținut ori nu patrimoniului succesoral. O descriere care satisface
această cerință este „imobilul înscris în cartea funciară pe numele defunctului” în
schimb mențiunea că se înstrăinează în cuprinsul moștenirii o mașină care a aparținut
defunctului, este nevoie de cercetarea patrimoniului succesoral, deci nu se antrenează
garanțiile.
Garanția tipică a calității de moștenitor oferită de vânzătorul unei moșteniri
cumpărătorului acesteia există și în situații în care vânzătorul nu este moștenitor al de
cuius-ului, ci este la rândul său cumpărător al unei moșteniri pe care a dobândit-o de la
moștenitor. Vânzătorul nostru va garanta în acest caz calitatea de moștenitor a autorului
său. Dacă se va dovedi că respectivul autor nu avea calitatea de moștenitor, atunci
această stare a lucrurilor nu antrenează desființarea niciuneia dintre vânzări, din moment
ce legiuitorul menționează expres lipsa garanției contra evicțiunii, înseamnă că rămân
eficace ambele vânzări ale moștenirii, însă vor fi inoperabile în raport cu efectul lor
translativ iar cumpărătorul final poate să antreneze răspunderea pentru garanția contra
evicțiunii față de autorul său. Faptul garantat este calitatea de moștenitor a vânzătorului,
deci nu trebuie să se demonstreze evicțiunea pentru fiecare bun care face parte din
moștenire.
 Îngustarea garanției îi va permite cumpărătorului să-l cheme în garanție pe
vânzător în procese ce pun în discuție calitatea de moștenitor, cum ar fi o petiție de
echitate sau o acțiune de ieșire din indiviziune cu privire la moștenirea cu pricina.
Vânzătorul nu poate fi chemat în procese cu privire la revendicare sau tulburîri cu privire
la unele dintre bunurile găsite în patrimoniul succesoral.
Garanția mai poate fi extinsă prin descrierea componenței, măcar în parte a
patrimoniului succesoral. „Vând moștenirea lui X care cuprinde cel puțin trei tablouri”,
Această descriere nu este suficientă pentru a antrena cele două garanții, pentru că nu i
se permite cititorului să își dea seama despre ce este vorba fără a cerceta patrimoniul.
Vânzătorul va răspunde însă dacă nu se vor găsi măcar trei tablouri. Dacă se găsesc
patru tablouri, vânzarea se perfectează și vine un terț și revendică un tablou, totul este
ok, însă dacă revendică două, vânzătorul va răspunde pentru una din ele.
Vânzătorul poate avea niște calități pentru dreptul său de moștenitor, putându-i
spune cumpărătorului că este îndreptățit la jumătate din moștenire, conform moștenirii
legale, fiind unul dintre cei doi copii ai defunctului. Dacă apare cel de-al treilea copil,
atunci moștenitorul va răspunde. Pe de altă parte, dacă vânzarea a fost încheiată cu
privire la jumătate de moștenire, ineficacitatea actului de opțiune a celuilalt moștenitor
nu va profita cumpărătorului, care va primi doar jumătate din moștenire.
Garanția pe care vânzătorul o oferă asupra moștenirii are o înrâurire asupra valorii
de justitlu a vânzării unei moșteniri pentru dobânditorul proprietății mobiliare sau
imobiliare. Un act translativ intră în componența unui fapt juridic ce conduce la
dobândirea proprietății asupra unui bun, chiar dacă actul în sine nu produce efectul
translativ. Acest act translativ poate să constea într-o vânzare a moștenirii? Nu, deoarece
de regulă, înstrăinările ale unor bunuri cu privire la care înstrăinătorul este doar detentor
precar au și valoarea unei intervertiri a detenției în posesie, așa se întâmplă că
dobânditorul printr-un act ut singuli și oneros al unui bun mobil corporal trebuie să fie
posesor al acelui bun, dacă e și de bună-credință, poate dobândi și proprietatea.
Intervertirea nu operează în cazul vânzării unei moșteniri, pentru că prin vânzarea
moștenirii nu încetează vânzătorul să se comporte ca un detentor, nu operează
intervertirea, deci vânzarea moștenirii nu poate servi drept justitlu. În mod excepțional,
dacă este oferită o garanție extinsă prin specificarea bunurilor, atunci garantează pentru
ele, comportându-se față de ele ca un proprietar, vânzarea moștenirii putând servi drept
justitlu. Vânzarea unei moșteniri poate servi pentru achiziția imobilelor prin instituția
publicității materiale, independent dacă bunul imobil despre care discutăm a fost sau nu
specificat în cuprinsul vânzării moștenirii. Aici, dobândirea proprietății nu mai este un
efect al posesiei, nu mai depinde de intervertire, ci este condiționată pe întemeierea cu
bună-credință pe cuprinsul cărții funciare.
Pe de o parte, vânzătorul moștenirii va rămâne ținut de datoriile moștenirii și după
vânzare, în baza art. 1751, asta doar dacă privim lucrurile din perspectiva creditorilor
moștenirii cu pricina, din perspectiva lor, transferul datoriei nu va putea opera decât cu
acordul lor. Nu este necesar acest acord atunci când transferul se realizează prin
moștenire, însă acordul rămâne necesar când operează transferul între vii al moștenirii
(vânzarea moștenirii). Dacă adoptăm perspectiva părților contractului de vânzare,
sarcina achitării datoriilor moștenirii este la cumpărător, el poate face plata și creditorul
trebuie să primească acest lucru. Și dacă s-a întâmplat ca plata să fie solicitată
vânzătorului și acesta să o și efectueze, vânzătorul va putea pretinde la cumpărător,
dincolo de preț, valoarea folosită pentru plată.
Pe vechiul cod, vânzarea unei moșteniri era un contract aleatoriu deoarece în
urma acceptării moștenirii, în patrimoniul moștenitorului se contopeau toate drepturile
și obligațiile existente cu cele din moștenire, acest lucru urmând să se întâmple cu
cumpărătorul moștenirii. Se putea ca o moștenire să fie profund insolvabilă, devastând
moștenitorul în cazul acceptării, și cumpărătorul. Se menține această calificare? Cea mai
importantă legătură între drepturile și obligațiile moștenite este că răspunderea pentru
datorii se face doar cu bunurile moștenirii. Se poate spune că moștenitorul nu are cum
să rămână decât pe 0, în cel mai rău caz, însă acest lucru este fals. Regula nu este atât
de extinsă precum a fost prezentată, ea limitează doar răspunderea pentru datoriile
moștenirii, asta înseamnă că o datorie moștenită neexecutată poate antrena posibilitatea
creditorului său să recurgă la remedii, între remedii se găsește și răspunderea, nu poate
afecta bunuri care nu se găsesc în moștenire, însă celelalte remedii nu sunt limitate,
lucruri care decurg din art. 1114 alin. (2). Dacă adevăratul proprietar îl moștenește pe
vânzătorul lucrului altuia, dacă ia bunul și formulează un proces în acest sens, fostul
adevărat proprietar va pierde procesul pentru că lui îi incumbă obligația de garanție
contra evicțiunii, care nu este îndeplinită când este intentat procesul. Cumpărătorul va
cere executarea silită în natură a obligației de a nu evinge, care va funcționa dincolo de
granița bunurilor care se găsesc în patrimoniul succesoral. Vânzarea unei moșteniri va
rămâne un act aleatoriu chiar și dacă ar fi răspunderea limitată la bunurile din moștenire.
Plătindu-se un preț fix pentru o moștenire foarte bogată sau foarte săracă, această
incertitudine este suficientă pentru a imprima contractului caracterul aleatoriu.
Vânzarea cu rezerva proprietății este o varietate de vânzare în care părțile convin
ca vânzătorul să își rezerve dreptul de proprietate pe care îl vinde până la plata integrală
a prețului de către cumpărător. Vânzarea cu rezerva proprietății nu pare a fi reglementată
ca atare, fiind reglementată o specie a ei, vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva
proprietății. În cazul acesteia, rămâne valabil că vânzătorul amână plata proprietății până
la plata integrală a prețului de către cumpărător, prețul fiind eșalonat. Considerațiile care
au condus la reglementarea acestei subvarietăți își găsesc locul în baza vânzării cu
rezerva proprietății în general. Plata prețului este o modalitate ce afectează transferul
proprietății, care constă totuși într-un eveniment viitor și sigur. Altfel spus plata prețului
constituie pentru transferul proprietății un termen suspensiv, nu o condiție. Dacă bunul
este individual determinat, când cumpărătorul plătește prețul în întregime, se stinge nu
doar obligația sa principală, ci și obligația vânzătorului de a transfera proprietatea,
pentru că în acel moment se îndeplinește elementul suspensiv din conținutul termenului.
 Rezerva proprietății reprezintă din perspectiva vânzătorului o formă de garanție
reală, are funcția unei garanții reale. În acest caz, părțile unui contract de vânzare cu
rezerva proprietății derogă de la regula că proprietatea este un drept real principal, în
sensul în care ea devine accesorie unei creanțe. El este menținut de vânzător în
patrimoniu pentru garantarea propriei creanțe, cea mi puternică dintre garanțiile reale
imaginate, vânzătorul nu va suporta deloc concursul celorlalți creditori ai
cumpărătorului cu privire la bunul respectiv. Acest creditor este mai tare decât creditorul
ipotecar, cel din urmă suportând concursul creditorilor, el fiind doar preferat, creditorul
fiind mai tare și decât cei mai tare în rang decât cel ipotecar. Avem o excepție dată de
legea nr.86/2016 privind insolvența prevede că in ipoteza insolvenței, în privința
cumpărătorului, creanța față de care cumpărătorul este debitor va fi considerată o creanță
garantată, însă acel bun, din perspectiva legii insolvenței va fi considerat ca aparținând
debitorului insolvent care este și cumpărător, astfel încât vânzătorul va putea să se
prevaleze de această garanție pe care o deține în contra altor creditori în cadrul
procedurii și chiar în contra debitorului însuși numai dacă în legătură cu vânzarea cu
rezerva proprietății s-au parcurs formalitățile de publicitate.
Formalitățile de publicitate, art. 2347, alin. (2), sunt asimilate ipotecii clauzele de
rezervă a proprietății, lucru care reiese din rațiunea economică a unei vânzări cu rezerva
proprietății. Astfel ar trebui să rezulte că ar trebui parcurse formalitățile de publicitate
la fel ca la ipotecă, fiind în sarcina creditorului garantat, în cazul nostru al vânzătorului,
ele să fie supuse intabulării și nu notării în cartea funciară. Totuși, art. 902 alin. (2) , pct.
9 ne spune că este supusă notării în cartea funciară vânzarea făcută cu rezerva
proprietății. Această notare se va face de către cumpărător, astfel încât el să-și asigure
opozabilitatea dobândirii în viitor a proprietății ulterior achitării integrale a prețului. În
privința bunurilor mobile însă se aplică pe deplin art. 2347, vor fi în sarcina vânzătorului
formalitățile de publicitate care constă în înscrierea la AEGRM.
Dacă ne uităm art. 1755 și următoarele o să vedem că nu există un text de lege
care să ne spune că predarea operează înainte de transferul proprietății. Dacă predarea
nu are loc, vânzătorul se bucură de garanțiile plății prețului. Rezerva proprietății devine
relevantă tocmai când predarea este făcută cu anticipație, înainte de transferul
proprietății.
Părțile, într-o vânzare cu rezerva proprietății, stabilesc plata prețului în rate.
Aceasta este o subspecie a vânzării cu rezerva proprietății. Faptul că prețul se va plăti
eșalonat nu schimbă natura contractului de vânzare, el nu devine un contract cu
executare succesivă și rămâne unul cu executare uno ictu. Acest lucru comportă două
observații importante. Dacă se va săvârși și o neexecutare a obligației de plată a prețului,
sau o neexecutare în general, sancțiunea va fi rezoluțiunea și nu rezilierea. Obligația de
plată a prețului rămâne una unitară, drept care nu curge câte o prescripție separată pentru
fiecare tranșă de preț, ci curge o singură prescripție, din momentul scadenței ultimei
rate. În cazul în care o astfel de neexecutare are loc, vânzătorul care a predat bunul și
care cere rezoluțiunea are două temeiuri pentru restituire, pe de o parte acțiunea
personală în restituire, care decurge din neexecutarea obligației de plată a prețului și pe
de altă parte acțiunea în revendicare. Mai mult, vânzătorul care nu-și vede ratele plătite
poate recupera bunul de la cumpărător și fără să ceară rezoluțiunea contractului.
Cumpărătorul, până în momentul plății prețului și sub rezerva acestei plăți este un
detentor, titlul său de detenție încetează în momentul în care nu se achită respectivele
rate de preț, și deci cumpărătorul poate cere restituirea, fără a desființa contractul.
Riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării
acestuia. Art. 1274 ne spune câtă vreme rămâne riscul la vânzător, nu ne spune că se
transferă riscul la cumpărător. Vânzătorul va suporta riscul câtă vreme vor rămâne în
sarcina lui obligații care trebuie executate, care pot deveni imposibil de executat, lucru
care încetează în momentul predării. Art. 1274 citit astfel reia dreptul comun, art. 1557
și art. 1634, care spune că dacă vânzătorul predă bunul înainte să-și fi executat obligația
de a da, riscul va fi în continuare suportat de către el, vom avea o obligație neexecutată,
susceptibilă de imposibilitate de executare. Astfel, art. 1755 ne spune că riscul se
transferă cumpărătorului de la predare indiferent de transferul proprietății, fiind o
derogare de la dreptul comun. Deși derogarea este reglementată pentru vânzarea cu
rezerva proprietății și cu plata prețului în rate, ea își găsește justificarea și în cadrul
speciei mai largi a unei vânzări cu rezerva proprietății și cu prețul plătit integral.
Rațiunea transferului acest risc, în cazul unei vânzării cu rezerva proprietății unde
predarea a fost făcută înainte de transferul proprietății, vânzătorul a făcut tot ce ținea de
el pentru executarea obligației, singurul motiv pentru reținerea dreptului în patrimoniul
său este neplata prețului, un act al cumpărătorului. Este firesc astfel ca în acest caz riscul
să nu mai fie suportat de vânzător din moment ce toate obligațiile care îi incumbau au
fost îndeplinite. Derogarea se aplică în toate vânzările cu rezerva proprietății.
O restrângere a derogării operează în acele scenarii în care vânzătorul dintr-un
contract de vânzare cu rezerva proprietății nu a întreprins toate operațiunile ce incumbau
în executarea obligațiilor sale, regula de transfer al riscurilor nu se aplică decât atunci
când transferul proprietății depinde de plata prețului. Dacă transferul proprietății este
condiționat și de altceva, individualizare, etc. atunci se revine la regulile de risc din
dreptul comun.
Art. 1756 nu împiedică rezoluțiunea dacă s-a săvârșit o neexecutare în raport cu
două rate, chiar dacă ele împreună fac mai puțin de o optime din preț. În acest caz, avem
o perseverență în neexecutare din partea cumpărătorului. Din pricina aceleiași
perseverențe, poate opera și o decădere din beneficiul termenului și o rezoluțiune, la
opțiunea vânzătorului. Din acest articol rezultă o prezumție că dacă neexecutarea unei
rate valorează mai mult de o optime din preț atunci avem o neexecutare rezolutorie. Art.
1756 nu ar trebui să fie folosit în alte scenarii în care plata prețului se face în rate și în
care obligația de plată a prețului nu este garantată cu rezevra proprietății, nu trebuie
considerată ca fiind drept comun.
Curs 8. Vânzarea cu rezerva proprietății și plata prețului în rate.
 În cazul în care neexecutarea acestei obligații este suficient de importantă,
vânzătorul poate obține rezoluțiunea contractului care în principiu este supusă regulilor
de drept comun. În consecință, în principiu, vânzătorul îi va datora cumpărătorului
restituirea ratelor din preț pe care le-a primit. Totuși, deoarece, prin ipoteză, rezoluțiunea
este cauzată prin neexecutarea fără justificare a obligațiilor cumpărătorului, acesta din
urmă este ținut și la daune-interese pentru repararea prejudiciului cauzat vânzătorului
prin rezoluțiunea întemeiată pe neexecutarea sa. Potrivit art. 1757 alin. (1) teza finală,
aceste daune-interese cuprind cel puțin valoarea folosinței lucrului de care vânzătorul a
fost lipsit între momentul predării acestuia și momentul restituirii consecutive
rezoluțiunii. Cum folosința lucrului nu poate fi restituită în natură ci numai prin
echivalent, această valoare se va stabili, de regulă, în bani, iar obligația de a plăti suma
rezultată se compensează cu obligația vânzătorului de a restitui ratele de preț primite.
În cazul în care prin contractul de vânzare s-a prevăzut ca în ipoteza rezoluțiunii
pentru neplata ratelor din preț, ratele deja plătite să fie integral reținute de către vânzător,
o astfel de clauză are natura juridică a unei clauze penale prin care se evaluează
convențional daunele-interese datorate de cumpărător în urma rezoluțiunii contractului
care îi este imputabilă. Această clauză penală va putea fi redusă de instanța de judecată
dacă sumele reținute de vânzător depășesc valoarea prejudiciului care putea fi prevăzut
la încheierea contractului cauzat vânzătorului prin rezoluțiunea imputabilă
cumpărătorului.
Vânzarea cu opțiune de răscumpărare.
Potrivit art. 1758 alin. (1), vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare
afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra
bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. De ce ar încheia două persoane raționale un
astfel de contract? Obiectivul pe care părțile îl urmăresc la încheierea unui asemenea
contract este ca așa-numitul cumpărător să pună la dispoziția așa-numitului vânzător în
mod imediat o anumită sumă de bani, dobândind în schimb proprietatea asupra unui
bun, proprietate pe care cumpărătorul va trebui să o restituie în cazul în care vânzătorul
va restitui banii primiți adăugându-le eventual o dobândă. În acest fel, proprietatea
bunului dobândește o funcție de garanție, ea va fi reținută de către cumpărător până când
suma remisă inițial vânzătorului nu îi este rambursată. Ca și în cazul vânzării cu rezerva
proprietății, proprietatea, deși își păstrează integral conținutul, nu mai este în acest caz
un drept real principal, ci un drept real accesoriu care garantează obligația de a rambursa
suma pe care cumpărătorul i-a plătit-o inițial vânzătorului și eventuala dobândă la
aceasta.
Din punctul de vedere al modalității dreptului de proprietate, dreptul
cumpărătorului îmbracă modalitatea proprietății rezolubile, astfel încât cumpărătorul
este considerat după încheierea contractului proprietar sub condiție rezolutorie, iar
vânzătorul este proprietar al bunului sub condiție suspensivă. Condiția constă în
exercitarea de către vânzător a opțiunii de răscumpărare. Denumirea întrebuințată de
legiuitor „opțiune de răscumpărare” este înșelătoare. Dreptul pe care vânzătorul și l-a
rezervat este un drept potestativ, ca printr-un act unilateral de voință să desființeze o
situație juridică ce afectează o altă persoană, anume pe cumpărător și eventualii lui
succesori în drepturi. Această opțiune nu se exercită însă în sensul încheierii unui nou
contract de vânzare, în care cumpărătorul inițial să fie vânzător iar vânzătorul inițial să
fie cumpărător, nu este o autentică răscumpărare, ci opțiunea vânzătorului constă în
posibilitatea lui de a desființa contractul inițial. Nu e dreptul de a forma un nou contract,
ci dreptul de a desființa vânzarea inițială. Din acest punct de vedere, dreptul de opțiune
de răscumpărare este o specie a dreptului de denunțare unilaterală a unui contract, drept
prevăzut de art. 1276. Prin derogare însă de la regimul de drept comun de denuțare
unilaterală a contractului cu executare uno ictu, cum e vânzarea, dreptul la opțiunea de
răscumpărare se poate exercita și după ce vânzarea în care a fost inserat a fost executată,
după transferul proprietății, predarea bunului, plata prețului. Dacă n-ar fi așa, creditul
care se urmărește a fi realizat nu s-ar mai putea realiza.
În principiu, exercitarea opțiunii de răscumpărare este un act juridic real, în sensul
că manifestarea de voință a vânzătorului în sensul desființării vânzării nu este eficace,
și nu conduce la îndeplinirea condiții rezolutorii care afectează această vânzare decât
dacă este însoțită de plata unei sume de bani, sumă de bani care, de regulă, trebuie să
includă prețul primit de vânzător și cheltuielile făcute de cumpărător pentru încheierea
și publicitatea vânzării. Potrivit art. 1760 alin. (3), aceste sume trebuie plătite în termen
de o lună de la data notificării intenției de răscumpărare. În cazul în care, în acest termen,
sumele în cauză nu sunt plătite cumpărătorului, dreptul de răscumpărare se stinge, astel
încât condiția rezolutorie ce afecta contractul inițial este considerată definitiv
neîndeplinită, iar efectele contractului inițial se definitivează. Tot sancțiunea decăderii
din dreptul de opțiune se va aplica și în cazul în care acest drept nu este exercitat,
inclusiv prin plata sumelor necesare, în cursul duratei pe care părțile trebuie să o prevadă
ca termen de exercitare a dreptului de opțiune, aceasta pentru că orice drept potestativ
și cu atât mai mult drepturile a căror exercițiu afectează calitatea de proprietar asupra
unui bun trebuie exercitat prin natura lui în cursul unui termen, nu poate fi nelimitat în
timp, pentru că o incertitudine nelimitată în timp cu privire la calitatea de proprietar
asupra unui bun ar conduce faptic la scoaterea acestui bun din circuitul juridic.
Potrivit art. 1758 alin. (2), opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru
un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de
drept la 5 ani. Termenul va fi considerat de 5 ani și în cazul în care părțile nu au stipulat
niciun termen, conform jurisprudenței franceze. Codul civil Napoleon nu dispune de un
mecanism care să permită judecătorului stabilirea elementelor secundare ale
contractului, astfel încât la noi, soluția ar fi aplicarea art. 1415 alin. (2) prin analogie,
judecătorul să poată determina termenul atunci când părțile nu l-au stipulat, în funcție
de împrejurările relevante de la data înțelegerii lor, admițând totuși prezumția simplă
conform căreia dacă părțile nu au stabilit nicio limitare în timp a termenului de
răscumpărare, au dorit să-i confere durata cea mai lungă.
 Dacă regula termenului maxim de 5 ani este o regulă imperativă, regula privind
caracterul real al exercitării opțiunii este una supletivă, părțile pot prevedea orice altă
modalitate de exercitare, ele pot prevedea inclusiv ca eficacitatea exercitării opțiunii să
fie condiționată de plata de către vânzător a unei sume mai mari decât aceea prevăzută,
mai mare decât prețul primit și cheltuilelile de vânzare. Cum însă scopul economic al
contractului este realizarea unei operațiuni de creditare, diferanța între suma prin ipoteză
mai mare prevăzută de părți și suma prevăzută de lege pentru exercitarea răscumpărării
are natura juridică a unei dobânzi, preț al folosinței pentru sumele plătite inițial cu titlu
de preț, o dobândă remuneratorie. Ca urmare, atunci când legea prevede un cuantum
maxim pentru dobânzile remuneratorii, cum e cazul dobânzii maxime admise de lege în
împrumuturile bănești contractate în afara exercițiului unei activități cu scop lucrativ,
regulile privind dobânda maximă prevăzută de lege se vor aplica și diferenței între suma
prevăzută de părți și sumele stabilite de părți ca preț al răscumpărării. În consecință,
aceste sume nu vor putea depăși cu mai mult de jumătate prețul primit de vânzător.
Conform art. 1762, dacă diferența este mai mare, „clauza de dobândă” (această
diferență) va fi nulă absolut și total, prețul răscumpărării fiind redus la prețul plătit
pentru vânzare. Aspectul relevant este prețul plătit pentru vânzare, nu prețul prevăzut.
Dacă se face o plată parțială, răscumpărarea se va face restituind respectiva plată
parțială, nu întregul preț prevăzut în contract.
Tot deoarece vânzarea cu opțiune de răscumpărare are natura unei operațiuni de
creditare garantate real, ea reprezintă potrivit art. 2347 o ipotecă asimilată, astfel încât
de regulă este supusă regulilor de publicitate, preferință și executare aplicabile
ipotecilor. Consecințele acestui text sunt destul de problematice, din el va rezulta că, în
principiu, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este supusă unor formalități de
publicitate distincte, după cum bunul care face obiectul ei este mobil sau imobil. Dacă
bunul ce face obiectul contractului este mobil, dreptul de răscumpărare va trebui înscris
la AEGRM, pentru ca vânzătorul să-l poată opune subdobânditorilor de drepturi de la
cumpărător și creditorilor acestuia. Se observă însă că în acest caz este o situație cu totul
atipică față de publicitatea obișnuită a garanțiilor reale mobiliare. De regulă, această
publicitate urmărește să limiteze publicitatea decurgând din posesia bunului de către
debitor după ce acesta a fost afectat de garanții ale unei creanțe îndreptate împotriva sa.
Ori în cazul vânzării cu opțiune de răscumpărare, cumpărătorul este cel care a acordat
credit și este și în posesia bunului, deci publicitatea urmărește să consolideze drepturile
vânzătorului de a își recupera bunul, fix invers față de situația normală.
În materie imobiliară există în principiu trei formalități de publicitate aplicabile,
în funcție de consecințele urmărite de cel care le efectuează. În cazul în care vânzătorul
urmărește să facă opozabilă opțiunea de a putea răscumpăra un bun față de succesorii în
drepturi ai cumpărătorului, este suficient ca el să își noteze dreptul de opțiune ca drept
de denunțare unilaterală a contractului, în conformitate cu art. 902 alin. (2) pct. 10. Dacă
el dorește să le facă opozabile dobânditorilor de la cumpărător ale unor drepturi asupra
bunului consecințele îndeplinirii condiției rezolutorii ce afectează vânzarea cu opțiunea
de răscumpărare, inclusiv înscrierea împotriva acestora a dreptului vândut, vânzătorul
trebuie să procedeze la înscrierea provizorie a dreptului său, conform art. 898. Dacă
dorește să se prevaleze împotriva terților de procedurile speciale care permit executarea
facilă a ipotecilor, conform art. 2347 alin. (2), atunci vânzătorul trebuie să își înscrie
ipoteca asimilată potrivit art. 2347 alin. (3). Îndeplinirea oricăreia dintre cele trei
formalități face opozabil dreptul vânzătorului față de persoanele care au dobândit
drepturi în legătură cu același bun de la cumpărător ulterior acelei formalități. Până la
exercitarea dreptului de răscumpărare, oricare dintre părțile vânzării cu opțiune de
răscumpărare va putea face acte în legătură cu bunul care face obiectul acelei vânzări.
În principiu, fiecare dintre părți va putea face asemenea acte sub condiția care afectează
dreptul său. Vânzătorul va putea înstrăina dreptul său de proprietate afectat de condiție
suspensivă, dar ca accesoriu necesar al acestui drept el va fi însoțit și de dreptul de
opțiune la răscumpărare, astfel încât dobânditorul dreptului va putea să exercite opțiunea
în locul vânzătorului, plătind sumele necesare pentru eficacitatea acesteia. Tot astfel,
cumpărătorul va putea să înstrăineze dreptul său de proprietate asupra bunului sub
condiție rezolutorie sau să constituie dezmembrăminte sub aceeași condiție. În cazul
înstrăinării dreptului de proprietate rezolubilă, acesta va fi urmat ca accesoriu și de
dreptul de a primi suma de bani necesară exercitării eficace a opțiunii de răscumpărare
de către vânzător, sub condiția ca acesta din urmă să decidă să-și exercite opțiunea în
cauză direct împotriva subdobânditorului.
Efectele exercitării opțiunii de răscumpărare.
Între părți, exercitarea opțiunii de răscumpărare are efectul îndeplinirii condiției
rezolutorii prin care se desființează vânzarea inițială. În consecință, toate prestațiile
efectuate în temeiul vânzării inițiale sunt supuse restituirii. Întrucât prin ipoteză, prețul
este deja restituit, astfel încât exercitarea opțiunii de răscumpărare să poată fi efectivă,
rămâne de restituit bunul care trebuie restituit în starea în care se afla la data încheierii
contractului. În cazul în care cumpărătorul a executat asupra lui lucrări care au necesitat
cheltuieli necesare și utile, acestea sunt supuse rambursării de către vânzător, cu
mențiunea că cheltuielile utile vor fi restituite doar în limita sporului de valoare dobândit
de bun în urma efectuării lor. De asemenea, în cazul în care cumpărătorul a făcut
cheltuieli pentru ridicarea și transportul bunului, vânzătorul este obligat ca în urma
exercitării opțiunii de răscumpărare, să le restituie.
Față de terți, exercitarea opțiunii de răscumpărare conduce la îndeplinirea
condiției rezolutorii care ar fi trebuit să afecteze actele încheiate de către cumpărător,
proprietar sub condiție rezolutorie în legătură cu bunul vândut, astfel încât aceste acte
să nu mai poată produce efecte asupra bunului. În cazul contractelor de locațiune, dacă
cumpărătorul a încheiat asemenea contracte și în legătură cu ele s-au realizat
formalitățile de publicitate, contractele de locațiune în cauză sunt opozabile și
vânzătorului, astfel încât ele vor continua să producă efecte și în privința lui, după
exercitarea opțiunii de răscumpărare în limita a trei ani din momentul exercitării. De
fapt, exercitarea opțiunii produce un transfer al contractului de locațiune de la
cumpărătorul locator inițial către vânzătorul care redevine proprietar al bunului. Chiriile
primite de cumpărător pentru folosința bunului de până la data exercitării opțiunii vor fi
reținute de către acesta ca fructe civile în temeiul art. 1410. După exercitarea opțiunii,
raporturile decurgând din contractul de locațiune se vor produce între locatarul inițial și
vânzătorul care în urma exercitării opțiunii dobândește poziția contractuală a
locatorului. Transferul se produce doar în limita unei durate de 3 ani de la exercitarea
opțiunii, chiar dacă în contractul de locațiune s-a prevăzut un termen mai lung,
exercitarea opțiunii conduce uneori la încheierea anticipată a locațiunii. În cazul în care
cumpărătorul a înstrăinat bunul către un subdobânditor, vânzătorul are alegerea de a
exercita opțiunea de răscumpărare fie împotriva cumpărătorului inițial, fie împotriva
subdobânditorului de la acesta, cu condiția ca dreptul să fie opozabil subdobânditorului.
Dacă își exercită dreptul de răscumpărare împotriva subdobânditorului, sumele plătite
pentru eficacitatea vânzării vor trebui plătite subdobânditorului, nu cumpărătorului
inițial. Subdobânditorul care a cumpărat bunul numai pentru restituirea acestor sume va
fi ținut de vânzător să-i restituie bunul. În schimb, dacă vânzătorul decide să-și exercite
opțiunea împotriva cumpărătorului inițial, atunci prin exercitarea opțiunii, contractul de
vânzare dintre cei doi se desființează, deci implicit se desființează și transferul
proprietății care a operat pe baza contractului, vânzătorul fiind considerat proprietarul
bunului, contractul între cumpărătorul și subdobânditorul devine o vânzare a bunului
altuia iar vânzătorul considerat proprietar retroactiv poate revendica bunul de la
subdobânditor, urmând ca acesta să își poată sau nu repara prejudiciul decurgând din
această evicțiune decurgând din raporturile lui contractuale cumpărătorul.
În cazul în care contractul de vânzare cu opțiune de răscumpărare poartă asupra
unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra unui bun, dacă până la exercitarea
opțiunii de răscumpărare unul dintre coproprietari cere partajul, atunci contractul de
partaj sau procesul de partaj, după caz, nu se va putea încheia sau desfășura, după caz,
decât cu participarea atât a vânzătorului cât și a cumpărătorului din vânzarea cu opțiunea
de răscumpărare. Dacă vânzătorul nu și-a exercitat opțiunea de răscumpărare cu prilejul
partajului, el decade din această opțiune, inclusiv în ipoteza în care bunul este total sau
parțial atribuit cumpărătorului la acest partaj.
Contractul de schimb.
Potrivit art. 1763, schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite
copermutanți transmite sau după caz se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un
altul. Potrivit art. 1764 alin. (2), fiecare dintre părți este considerată vânzător în ceea ce
privește bunul pe care îl înstrăinează și cumpărător în ceea ce privește bunul pe care îl
dobândește.
La vânzare, întâi se transferă proprietatea, după devine scadentă obligația de a
plăti prețul, după devine scadentă obligația de a preda bunul. În cazul contractului de
schimb, mai întâi se execută cele două obligații de transfer a proprietății bunurilor. Dacă
bunul se află în patrimoniul copermutantului, transferul are loc la data încheierii
contractului. Dacă transferul este amânat, toate celelalte obligații din contractul de
schimb vor deveni scadente numai după executarea obligațiilor de transfer. Dacă se
schimbă un bun individual determinat cu bunuri de gen, la încheierea contractului se
transferă bunul individual determinat și devine scadentă obligația de individualizare a
bunurilor de gen, numai după ce copermutantul debitor al acestei obligații o execută,
devin scadente cele două obligații de predare, purtând asupra bunului individual
determinat și asupra bunurilor de gen individualizate. În principiu, obligațiile de predare
trebuie executate simultan, obligația de a preda bunul individual se execută la locul
aflării lor la momentul încheierii contractului, obligațiile de a preda bunuri de gen se
execută la locul la care se afla sediul copermutantului la data încheierii contracutlui.
Oricare dintre părți poate opune celeilalte excepția de neexecutare, iar cel mai deștept
cedează. Cheltuilelile de încheiere a contractului de schimb sunt suportate, potrivit art.
1765, în mod egal de către copermutanți.
Este posibil ca dacă părțile nu consideră că bunurile schimbate sunt perfect
echivalente, una dintre ele să-și asume obligația ca pe lângă transferul bunului să-i
plătească celeilalte părți o sumă de bani, care se numește sultă și are același regim cu
obligația de a plăti prețul în materie de vânzare, inclusiv garantarea ei cu o ipotecă
legală, dacă bunul este imobil și cu un privilegiu dacă bunul este mobil.
Contractul de locațiune.
Potrivit art. 1777, locațiunea este contractul prin care o parte numită locator se
obligă să asigure celeilalte părți numite locatar folosința unui bun pentru o anumită
perioadă în schimbul unui preț denumit chirie. Obligația caracteristică pentru a
determina calificarea unui contract ca fiind locațiune este obligația de a asigura folosința
unui bun. Această obligație este o obligație pozitivă de a face și în considerarea ei trebuie
observat că locatarul nu este titular al unui drept real cu privire la bunul ce face obiectul
locațiunii, ci este titular al unui drept de creanță corelativ obligației locatorului de a-i
asigura această folosință. Obligația locatorului este considerată îndeplinită dacă bunul
este pus și menținut la dispoziția locatarului în stare proprie pentru a fi întrebuințat
potrivit destinației convenite. Spre deosebire de vânzare, când locațiunea poartă asupra
unui bun individual determinat, locatorul nu predă bunul în starea în care se afla la data
încheierii contractului, ci în stare proprie întrebuințării. De asemenea, spre deosebire de
contractul de vânzare în care, după predare, vânzătorul nu mai răspunde pentru viciile
create ulterior predării, ci doar cele create anterior predării, în materia contractului de
locațiune, locatorul răspunde pentru vicii indiferent când apar acestea pe durata
locațiunii, dacă viciul este definit ca un defect al bunului care împiedică utilizarea sa.
Locațiunea se încheie întotdeauna în vederea unei anumite utilizări, unei anumite
destinații, care trebuie convenită, convenția asupra destinației fiind o componentă a
determinării contractului de locațiune. De obicei, destinația este expresă, dar dacă nu
este expresă, destinația va fi aceea cea mai apropiată conform naturii bunului, însă dacă
bunul comportă două destinații, se prezumă că părțile au convenit să folosească bunul
pentru aceeași destinație ca și până la încheierea contractului. Niciuna dintre părți nu
poate schimba destinația bunului în cursul desfășurării contractului. Locatorul este
obligat față de locatar să mențină această destinație, iar locatarul este obligat dață de
locatar să folosească cu această destinație.
De esența contractului de locațiune este ca folosința să fie asigurată pentru un
anumit termen, pentru o anumită durată. Nu este vorba niciodată de o folosință uno ictu
a bunului, ci o folosință cu caracter succesiv. În principiu, durata contractului de
locațiune este aceea stabilită de părți prin convenție expresă. Dacă părțile nu au prevăzut
o astfel de durată, trebuie mai întâi să se stabilească dacă ele au dorit sau nu ca locațiunea
să se încheie totuși pe o durată determinată, presupunerea va fi că au dorit să încheie
contractul pe o durată determinată. În acest caz, se va aplica art. 1785, care prevede că
atunci când părțile nu au prevăzut durata locațiunii, fără să fi dorit să contracteze pe o
durată nelimitată, locațiunea va avea fie durata decurgând din uzanțe, iar în lipsa
acestora, fie va avea o durată decurgând din natura bunului după cum urmează:
1. un an pentru locuințelor nemobilate și spațiile profesionale
2. durata unității de timp pentru s-a stabilit plata chirii pentru mobile și
pentru apartamentele sau camerele mobilate
3. pe durata locațiunii imobilului, în cazul în care locațiunea poartă asupra
unor bunuri mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui
imobil.
Dacă părțile nu au dorit să încheie un contract pe durată determinată, locațiunea
nu va înceta prin ajungerea la termen, ci va înceta prin denunțare unilaterală. Dreptul de
denunțare unilaterală a unui contract de locațiune pe durată nedeterminată este un drept
esențial pentru locațiunea pe durată nedeterminată și părțile nu pot renunța la el, dar îl
pot amenaja. În lipsa unor alte amenajări, acest drept se exercită cu un preaviz a cărui
durată ar trebui să rezulte din uzanțe, potrivit naturii bunului și obiceiului locului, iar în
absența uzanțelor ar trebui să fie un termen rezonabil, caz în care dacă denunțarea
provine de la locator să-i permită locatarului să găsească un alt bun, iar dacă provine de
la locatar, să-i permită locatorului să găsească un alt locatar.
Deoarece folosința bunului nu se poate realiza decât în durată, deci prin prestații
succesive ale locatorului, prețul locațiunii la care el are dreptul în schimb și anume chiria
va fi considerată întotdeauna o obligație succesivă, chiar și atunci când părțile au stabilit
ca ea să se plătească instantaneu, deodată, integral.
Chiria este în raport cu bunul dat în locațiune un fruct civil al acestui bun, prețul
folosirii bunului de către altcineva decât proprietarul, iar fructele civile se culeg zi cu
zi, inclusiv atunci când părțile au prevăzut o modalitate de executare sacadată.
Consecința este dacă din orice motiv contractul de locațiune încetează înainte de
perioada în care s-a plătit ultima chirie, locatorul va fi în principiu obligat să restituie
prestațiile din chirie pentru perioada pentru care nu i-a asigurat folosința bunului.
Încheierea contractului va opera numai pentru viitor, viitorul începe chiar la momentul
încetării. Chiria nu constă în mod obligatoriu într-o sumă de bani, ea poate fi un alt bun,
chiar o prestație de a face sau a nu face. Ceea ce este esențial totuși pentru calificarea
unui contract ca fiind locațiune este ca asigurarea folosinței bunului să se facă cu titlu
oneros. În cazul în care asigurarea folosinței bunului se face cu titlu gratuit, contractul
va fi nenumit, nu va fi comodat, pentru că comodantul nu trebuie să îi asigure
comodatarului folosința bunului, el doar creează toleranța remițând bunul, permițându-
l să-l dețină.
Varietăți de locațiune.
În funcție de natura bunului ce face obiectul derivat al contractului de locațiune,
sunt definite trei varietăți numite ale acestui contract, în art. 1778:
1. locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist
2. închirierea locuinței
3. arendarea
Locațiunea spațiilor profesionale. Prin spații profesionale se înțelege orice imobil
de tip construcție destinat activității unei întreprinderi, inclusiv spații de birouri, spații
comerciale, hale industriale, depozite, instalații industriale. În expunerea noastră vom
vorbi despre regulile comune aplicabile spațiilor profesionale și închirierii locuințelor,
apoi despre regulile specifice închirierii locuințelor și în al treilea rând despre regulile
specifice arendării.
Reguli comune locațiunii spațiilor comerciale și închirierii locuințelor. Acestea
se pot grupa în două categorii în funcție de rațiunea lor.
1. Unele dintre ele au în vedere natura spațiului care face obiectul
locațiunii ca fiind de regulă parte a unui condominiu, parte a unei
construcții mai mari care include și părți comune, folosite și de titularii
de drepturi asupra altor unități din respectivul condominiu.
2. A doua categorie de reguli vizează stabilitatea raporturilor contractuale
care se justifică în mod diferit după cum locațiunea poartă asupra unei
locuințe sau asupra unui spațiu profesional. În cazul în care poartă
asupra unei locuințe, exercitarea drepturilor decurgând pentru locatar
din contractul de locațiune este o componentă a dreptului constituțional
la un nivel de trai decent. În consecință, legiuitorul este preocupat să
reglementeze cu severitate condițiile în care locatarul poate pierde
dreptul său de a continua să locuiască în locuința ce face obiectul
contractului. Cu privire la spațiile profesionale, se are în schimb în
vedere aspectul că un astfel de spațiu este afectat activității unei
întreprinderi care are un caracter continuu, astfel încât întreruperea
utilizării unui astfel de spațiu poate avea consecințe extrem de
păgubitoare pentru activitatea locatarului. Din acest motiv, legiuitorul
este preocupat să asigure continuitatea spațiului afectat unei asemenea
activități
 Natura de părți în spații comune. Potrivit art. 1829, în clădirile cu mai multe
apartamente, chiriașii au dreptul de întrebuința părțile și instalațiile de folosință comună
ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia. Acest aspect conține o aplicațiune a
principiului accesorium sequitur principale, atunci când părțile au convenit ca
locațiunea să aibă ca obiect un apartament asupra căruia chiriașul va avea folosință
exclusivă, însă apartemenul se află într-o clădire unde există părți comune, se deduce că
intră în obiectul locațiunii și cota-parte din părțile comune ale respectivei clădiri care
folosesc la utilizarea acesteia în comun, chiar dacă acest lucru nu a fost prevăzut de
părți. Ca o consecință, locatarul are nu numai dreptul de a utiliza aceste părți comune,
în plus el este și ținut să folosească ca un bun proprietar aceste cote-părți, și să contribuie
la cheltuielile necesare pentru întreținerea lor uzuală. Astfel, potrivit art. 1829 alin. (2),
chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățarea
părților și instalațiilor de folosință comună, precum și orice alte cheltuieli pe care legea
le stabilește în sarcina lor. Locatorul suportă toate cheltuielile necesare pentru ca bunul
să poată fi folosit, iar cheltuielile folosirii efective îi incumbă locatarului. Dacă neplata
cheltuielilor pentru folosirea bunului afectează folosirea bunului, atunci locatorul se va
putea întoarce asupra locatarului.
Atunci când obiectul locațiunii îl reprezintă o locuință sau un spațiu profesional
care face parte dintr-o clădire cu mai multe unități, obligațiile de bună vecinătate sunt
contractualizate prin contractul de locațiune, astfel încât locatarul este considerat a avea
față de locator toate obligațiile ce decurg din calitatea sa de vecin cu alți titulari ai
unităților în cauză, fie că aceste obligații sunt de natură patrimonială fie că sunt de natură
extrapatrimonială.
Obligația de a conviețui civilizat cu vecinii nu este numai o obligație
extrapatrimonială și extracontractuală pe care locatarul o are față de celelalte unități
locative, ci și obligația pe care o are contractual față de locator, cu consecințe tehnice.
În cazul nerespectării acestei obligații, locatorul poate aplica sancțiuni locatarului,
inclusiv rezilierea contractului. În acest sens, conform art. 1830 alin. (2), locatorul poate
cere rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei
sale sau alte persoane, spre exemplu salariații profesionistului, partenerii de afaceri, etc.
cărora chiriașul le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie
au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care
locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea
normală a locuinței sau a părților comune. Spre deosebire de alte condiții contractuale
ce permit rezilierea conform dreptului comun, inclusiv prin rezilierea contractuală
pentru neexecutarea fără justificare a obligațiilor locatarului, în cazul obligațiilor de
bună vecinătate, rezilierea nu poate fi obținută în principiu decât pe cale judiciară.
Diferența este că evaluarea gravității neexecutărilor decurgând din raportul de bună
vecinătate este mai dificilă, și nu s-a dorit lăsarea aprecierii la arbitrare a locatorului.
Pentru ca această evaluare să poată antrena rezilierea, legiuitorul a apreciat că aceasta
va trebui să fie făcută de judecător, la cererea locatorului.
 A doua categorie de norme specifice dar comune spațiilor profesionale și
locuințelor vizează stabilitatea exercitării drepturilor de către locatar. Stabilitatea se
exercită prin modurile de încetare a contractului și prin efectele încetării contractului.
Art. 1824 se referă la încetarea contractului pe durată nedeterminată. Termenul de
preaviz pentru încetarea contractului pe durată nedeterminată pe dreptul comun este un
termen stabilit conform uzanțelor sau rezonabilității. În privința locuințelor sau spațiilor
profesionale, legiuitorul prevede termenul de preaviz, în funcție de cum denunțarea vine
de la inițiativa locatarului sau de la inițiativa locatorului. Dacă e denunțat de locatar,
termenul de preaviz nu poate fi mai mic decât sfertul duratei de timp pentru care s-a
stabilit plata chiriei. Dacă denunțarea este inițiată de către locator, termenul de preaviz
nu poate fi mai mic de a) 60 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei este de o lună sau mai mare sau b) 15 zile dacă intervalul de timp pentru care s-
a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună
Cu privire la consecințele încetării contractului de locațiune, potrivit art. 1831,
evacuarea chiriașului nu se poate face decât în baza unei hotărâri judecătorești. Deși
această regulă este prevăzută în legătură cu situația specială a închirierii locuințelor și
spațiilor profesionale, totuși de la ea se va deroga în cazurile în care evacuarea, sinonimă
cu restituirea imobilului de către locatar, se face ca urmare a expirării termenului pentru
care s-a încheiat locațiunea sau ca urmare a expirării termenului de preaviz pentru
denunțarea locațiunii încheiate pe termen nedeterminat, atunci când contractul de
locațiune este titlu executoriu pentru obligația de restituire, pentru că a fost încheiată în
formă autentică sau pentru că a fost înscris sub semnătură privată și înregistrat la
organele fiscale în vederea plății impozitului pe chirii. Restituirea este executorie când
termenul locațiunii a expirat, dacă locațiunea este încheiată pe o durată determinată și
este executorie atunci când termenul de preaviz a expirat, dacă locațiunea este încheiată
pe durată nedeterminată. În aceste cazuri, locatorul se va putea duce direct la executorul
judecătoresc cu titlul executoriu, iar în rest, în principiu, este nevoie de o hotărâre
judecătorească pentru a-l putea evacua pe locatar.
Curs 9. Regulile speciale comune locațiunii spațiilor profesionale și locuințelor.
O regulă specială în această categorie, care privește ambele spații, profesionale și
locuințe, anume regula care instituie un drept de preferință a chiriașului pentru
încheierea unui nou contract de închiriere.
Potrivit art. 1828, în cazul în care chiriașul și-a executat toate obligațiile
decurgând din contractul de închiriere până la încetarea acestuia, în orice mod, el are
dreptul la încheierea unui nou contract de închiriere, cu prioritate față de orice terț, în
legătură cu același bun sau cu o parte din acesta, și sub condiția de a oferi condiții de
închiriere egale cu acelea convenite cu respectivul terț. Potrivit alin. (2), dispozițiile
referitoare la dreptul de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod
corespunzător.
 Sunt două probleme care se pot ivi în aplicarea acestui drept de preferință. Prima
chestiune vizează durata acestui drept de preferință, anume cât timp după încetarea
contractului de închiriere are chiriașul dreptul de a fi preferat la încheierea unui nou
contract de închiriere cu privire la aceeași locuință sau o parte din aceasta. Această
problemă își găsește răspunsul în legea de aplicare, prevăzând în art. 132 că dreptul de
preferință se aplică în legătură cu orice contract de închiriere în legătură cu același bun
sau cu o parte din acesta în maxim 3 luni de la încetarea contractului de închirieire, dacă
durata contractului a fost mai mare de 1 an, în maxim de 1 lună de la încetarea
contractului de închiriere, dacă durata contractului a fost mai mare de 1 lună, în maxim
3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata contractului a fost mai mică
de o lună.
A doua chestiune este cum se aplică în mod corespunzător regulile de la vânzare.
În materia contractului de vânzare, potrivit art. 1730 și următoarele spun că orice
contract de vânzare încheiat în legătură cu un bun care are un drept de preempțiune legat
de el este afectat de o condiție suspensivă a neexercitării dreptului de către preemptor
în legătură cu el. Exercitarea acestui drept se face prin plătirea prețului vânzării
convenite cu terțul, într-un termen de 10 zile pentru mobile și 30 de zile pentru imobile.
Față de acest mecanism ne putem întreba dacă în materia locuințelor și spațiilor
profesionale, este necesar ca pentru a împiedica îndpelinirea condiției care afectează
viitorul contract de închiriere încheiat de locator cu un terț ales de el, chiriașul să
plătească întreaga chirie sau numai o rată din chirie sau poate chiar să nu plătească nimic
pentru exercitarea dreptului de preferință. În principiu, prețul vânzării se datorează uno
ictu după transferul proprietății dar înainte de predare și prin excepție, în cazul
exercitării dreptului de preempțiune va fi plătit chiar pentru încheierea contractului.
Dimpotrivă, chiria nu se datorează, în totalitate, uno ictu, după încherierea contractului
și de predarea bunului supus locațiunii, dimpotrivă, chiriile sunt definite de art. 549 ca
fiind fructe civile, iar art. 550 ne spune că fructele civile se dobândesc zi cu zi, pe măsură
ce bunul este folosit de către terții care datorează chiria. Ca modalitate de plată, totuși,
art. 1797 prevede că în principiu chiriile se datorează în avans, dar nu cu privire la toată
durata locațiunii, ci în avans în raport cu unitatea de timp pentru care se plătește chiria.
Dacă s-a stabilit că chiria să fie lunară, ea se va plăti la începutul lunii pentru care se
datorează. În consecință, pentru aplicarea corespunzătoare a regulilor de la dreptul de
preempțiune în materia dreptului de preferință la încheierea unui nou contract de
închiriere presupune ca exercitarea dreptului de preferință să se facă prin plata primei
rate de chirie datorată de către chiriaș conform modului de plată a chiriei pe unitatea de
timp convenit prin contractul încheiat de către locator cu terțul pe care l-a ales. Pentru a
împiedica îndeplinirea condiției suspensive ce afectează contractul locatorului cu acest
terț, această plată care să însoțească acceptarea contractului de către chiriaș trebuie
făcută într-un termen de 30 de zile, întrucât dreptul de preferință este acordat doar în
legătură cu imobile, de la data la care contractul încheiat cu terțul i-a fost notificat
chiriașului titular al pretenției. Obligația de notificare există pentru orice contract
încheiat în cursul dreptului de preferință.
 Reguli specifice materiei închirierii locuințelor.
În materia închirierii locuinței sunt avute două categorii de rațiuni, pe de o parte,
chiriașul locuinței este considerat parte slabă în contract. Pentru el, contractul de
închiriere a locuinței reprezintă un temei juridic pentru condițiile vieții lui cotidiene,
prin urmare, acest contract îndeplinește niște nevoi esențiale ale sale. Dimpotrivă, pentru
locator, contractul de închiriere este o sursă de venit. Pentru locatar, contractul de
închiriere este mai important decât pentru locator și din cauza aceasta, când un contract
este negociat de către părți, chiriașul este supus unei presiuni mai mari, presiunea
nevoilor lui esențiale. De aceea, el va fi mai înclinat decât locatorul să accepte condiții
care îi sunt nefavorabile, sub șantajul nevoilor lui esențiale. Se instituie astfel o serie de
reglementării de protecție a părții slabe, prin care încearcă să împiedice ruperea
echilibrului contractual pe calea negocierilor în detrimentul locatarului. De aici decurg
o serie de reguli cu privire la conținutul contractului de închiriere a locuinței. Pe de altă
parte, este vizat caracterul raporturilor personale între părțile contractului, întrucât
locuirea presupune un contact strâns și o folosire intensă a bunului dat în locațiune de
către locatar, contractul de închiriere a locuinței este considerat un contract intuitu
personae, încheiat de către locator în considerarea calităților personale ale locatarului,
calități personale care se vor manifesta inclusiv în modul în care el locuiește, deci în
modul în care el folosește bunul dat în locațiune.
Regulile care urmăresc să protejeze partea slabă în contract.
Art. 1826 enumeră o serie de clauze care ar fi defavorabile locatarului față de
regimul de drept comun și care prin derogare de la caracterul în general supletiv de
voință al regimului de drept comun vor fi considerate nescrise în sensul că vor fi lovite
de nulitate absolută esențialmente parțială. Este vorba de nulitate absolută, în primul
rând pentru că clauzele sunt nescrise, iar părțile pot să se comporte ca și cum nu ar
exista, chiar dacă nu a fost constatată nulitatea, iar în al doilea rând, partea slabă ar fi
supusă unei protecții iluzorii în cazul unei nulități relative, el neputând invoca nulitatea
relativă în termenul de prescripție.
Cele patru categorii de clauze nescrise:
1. la litera a) se menționează clauza prin care chiriașul este obligat să
încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator. Întrucât textul
prevede sancțiunea considerării clauze ca fiind considerată nescrisă, el
este de strictă înterpretare și aplicare, prin urmare, el nu se va aplica
dacă clauza nu indică decât obligația chiriașului de a încheia un contract
de asigurare fără să precizeze și modul cum se desemnează asigurătorul.
Textul nu se va aplica dacă asigurătorul este convenit de părți și nici în
cazul în care contractul prevede o listă de asigurător arătați dintre care
chiriașul poate să îl aleagă pe acela cu care va încheia contractul.
2. la litera b) se menționează clauza prin care se prevede răspunderea
solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în
 același imobil în cazul degradării elementelor de construcție și a
instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale
imobilului. A fortiori va fi considerată nescrisă clauza care impune
solidaritatea chiriașului cu persoane din afara imobilului, fie că e vorba
de alți chiriași de pe stradă, fie că e vorba despre terți, pentru degradarea
spațiilor comune pe care locatarul are dreptul de a le folosi în parte ca
accesorii ale spațiului închiriat. În urma considerării clauzei ca fiind
nescrisă, se va aplica dreptul comun al teoriei obligațiilor, conform
căruia obligațiile sunt în principiu divizibile, ceea ce înseamnă că dacă
un spațiu comun suferă o deteriorare despre care chiriașul nu poate
demonstra că a survenit fortuit sau că este integral cauzată de un terț, el
va răspunde pro parte pentru neîndeplinirea obligației de conservare a
acelui spațiu comun, care, fiind accesoriu bunului luat în locațiune, face
obiectul obligației locatarului de a folosi bunul ca un bun proprietar.
3. la litera c) este menționată clauza în temeiul căruia chiriașul se obligă
să recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparații locative
sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator. Sancțiunea
nu se va aplica dacă sumele nu sunt plătite în avans, ci după ce
reparațiile locative au devenit necesare. De asemenea, chiar dacă
sumele sunt plătite în avans, sancțiunea nu se va aplica dacă sumele
respective nu sunt estimate exclusiv de către locator, ci sunt convenite
de locator cu chiriașul, ori dacă sunt estimate de un terț desemnat de
părți, spre exemplu, președintele asociației de locatari sau
administratorul.
4. la litera d) este menționată clauza prin care locatorul este îndreptățit să
diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la
care s-a obligat prin contract. Este deci interzisă afectarea obligațiilor
locatorului de condiții pur potestative rezolutorii din partea sa. Este
discutabil dacă ar fi considerată o contraprestație suficientă pentru
denunțarea unilaterală a contractului de locațiune de către locator faptul
că în urma acestei denunțări, încetarea contractului conduce la pierderea
de către acesta a dreptului său la chirie. Răspunsul mai curând negativ
provine mai ales din art. 1825 alin. (2), din care rezultă că, spre
deosebire de dreptul comun, în principiu, locatorul nu își poate rezerva
printr-o clauză expresă un drept de denunțare unilaterală a contractului
încheiat pe durată determinată. Din acest text rezultă că un asemenea
drept va putea fi rezervat valabil, printr-o clauză expresă, doar dacă
denunțarea ar fi justificată prin satisfacerea nevoilor locative proprii sau
a nevoilor locative ale familiei locatorului. În acest caz, termenul de
preaviz trebuie să fie de cel puțin 60 de zile, dacă intervalul de timp
pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare,
respectiv 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
 chiriei este mai mic de o lună. În cazul chiriașului, dreptul de denunțare
unilaterală al contractului de închiriere este presupus a exista în
contract, spre deosebire de dreptul comun, chiar în absența unei
prevederi specifice în acest sens și el se exercită printr-o notificare cu
un termen de preaviz de 60 de zile de la data primirii notificării. Chiar
dacă părțile contractului ar înlătura expres acest drept de denunțare
unilaterală a contractului de către chiriaș, clauza respectivă ar fi
considerată nescrisă.
Cesiunea contractului, în dreptul comun al contractelor de locațiune, este
presupusă acceptată încă de la început de către locator iar sublocațiunea este liberă, în
cazul contractului de închiriere a locuinței, chiriașul poate ceda contractul sau
subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului. În acest caz, dacă există
acordul scris, cesionarul, respectiv, sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru
obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere. Spre deosebire de
dreptul comun al cesiunii de contract, în cazul cesiunii de către chiriaș a contractului de
închiriere a locuinței, el nu este liberat de obligațiile decurgând din contract față de
locatorul cedat. Chiriașul cedent răspunde în solidar cu chiriașul cesionar pentru aceste
obligații. Pe de altă parte, în cazul contractului de locațiune, sublocatarul nu răspunde
numai față de chiriașul principal, care este pentru el locator, pentru obligațiile ce decurg
din contractul de sublocațiune, ci răspunde și față de locatorul principal, în solidar cu
chiriașul principal, pentru obligațiile ce decurg din contractul de locațiune inițial. Acesta
este un caz de lărgire a efectelor obligatorii a contractului de locațiune inițial, efecte
care se vor impune și unei persoane care nu a fost parte la încheierea lui și anume
sublocatarului. Această extindere a efectelor contractului inițial de locațiune nu
operează numai față de sublocatar, ci și față de orice alte persoane care locuiesc
împreună cu chiriașul, cu acordul acestuia din urmă. Pe perioada folosirii de către aceste
persoane a locuineți închiriate, ele vor fi ținute în solidar cu chiriașul pentru toate
obligațiile asumate de către acesta prin contractul de închiriere a locuinței față de
locator, potrivit art. 1832. În acest sens, potrivit art. 1832 alin. (2), încetarea din orice
cauză a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a
chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva oricăror persoane care
locuiesc cu sau fără titlu împreună cu chiriașul, chiar dacă aceste persoane nu au
participat la procesul finalizat cu pronunțarea acelei hotărâri. Executorul judecătoresc îi
dă afară pe toți, cu excepția celor care prezintă un titlu încheiat direct cu locatorul.
Ultima consecință a caracterului intuitu personae vizează încetarea acestui
contract prin decesul chiriașului. În principiu, contractul de locațiune încetează prin
decesul chiriașului, însă nu la data decesului, ci la împlinirea unui termen de o lună de
la data decesului. Pe durata acestui termen, în principiu, contractul de locațiune se
transferă în cadrul patrimoniului succesoral al chiriașului către moștenitorii de drept
comun ai acestuia. Prin excepție și prin derogare de la caracterul unitar al transmisiunii
succesorale, contractul de închiriere se transmite pe cale succesorală și continuă până la
încetarea lui conform înțelegerii inițiale către anumite persoane determinate de lege, în
funcție de calitatea pe care au avut-o față de chiriașul defunct și chiar dacă aceste
persoane nu acceptă moștenirea acestuia. Astfel, în cazul în care contractul de închiriere
era locuință a familiei, contractul se transmite de drept soțului chiriașului, dacă acesta
nu a renunțat expres la preluarea contractului în termen de 30 de zile de la deces.
Transmiterea nu este condiționată de locuirea efectivă a acestui soț în locuința ce a făcut
obiectul contractului și nici de menționarea lui expresă în contractul de locațiune. Pe de
altă parte, descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul ca în termenul de 30 de zile
de la data decesului, să ceară continuarea contractului de închiriere în calitate de chiriaș,
dacă au fost menționați în contractul de închiriere și dacă au locuit împreună cu
chiriașul. Simplul fapt că aceste persoane l-au vizitat pe chiriaș nu este suficient,
locuirea presupune ocuparea cu caracter de continuitate a locuinței pe o perioadă
suficient de lungă și interpretarea teleologică a textului presupune că ea să se fi prelungit
până la deces. Rațiunea pentru încheierea acestui contract de închiriere este aceea de a
permite rudelor apropiate ale defunctului ca pe lângă pierderea suferită prin decesul
chiriașului, să nu mai suporte și șocul psihologic al schimbării condițiilor de locuire, ori
această rațiune nu se justifică dacă la data decesului aceștia nu locuiau împreună cu
chiriașul.
Contractul de arendare.
Contractul de arendare este contractul prin care o parte numită arendator se obligă
să asigure folosința unui bun agricol celeilalte părți numite arendaș în schimbul unei
remunerații numite arendă. Contractul este de arendare, nu de arendă. În conținutul
definiției este transparent aspectul că ceea ce diferențiază arendarea de alte contracte de
locațiune este natura bunului care face obiectul locațiunii, acesta trebuie să fie un bun
agricol. Noțiunea de bun agricol nu este definită, însă art. 1836 conține o enumerare
care dă seama despre diversitatea noțiunii. Terenurile sunt agricole fie prin destinația
lor actuală, fie prin destinația lor potențială, imobilele includ atât cele prin natura lor cât
și cele prin destinație. Se pot încheia contracte de arendare cu privire la tractoare și
animale, în principiu maimuț. Din natura specială a bunului arendat decurg condiții de
formă specifice contractului de arendare. Potrivit art. 1838, contractul de arendare
trebuie încheiat în formă scrisă sub sancțiunea nulității absolute. Alineatele următoare
prevăd și o a doua formalitate, contractul trebuie înregistrat la consiliul local în a cărui
rază teritorială se află bunurile agricole arendate. În cazul în care, pe parcursul
contractului de arendare, bunurile agricole arendate urmează să-și schimbe locul situării
lor, spre exemplu oile în transhumanță sau în cazul în care bunurile agricole se situează
stabil în raza teritorială a mai multor consilii locale, contractul trebuie înregistrat în raza
tuturor consiliilor locale vizate.
Pentru această formalitate, legea prevede două sancțiuni. Art. 1838 ne spune că
dacă contractul nu este înregistrat la consiliul local, arendașul va putea fi sancționat cu
amendă civilă stabilită de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere. A doua
sancțiunea decurge din textul referitor la caracterul executoriu al contractului de
arendare, care face ca arendatorul să fie acela care va solicita înregistrarea contractului
de arendare la consiliul local, potrivit art. 1845, contractele de arendare încheiate în
formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local sunt, în condițiile legii,
titluri executorii pentru plata arendei, în condițiile și modalitățile stabilite în contract
sau prin normele legale aplicabile. Cu privire la contractele de arendare în formă
autentică, această dispoziție reia dreptul comun al contractului de locațiune, care este
executoriu pentru plata chiriei dacă a fost încheiată în formă autentică. Cu privire la
înscrierea la consiliului local, această dispoziție derogă de la dreptul comun al
contractului de locațiune, contractul trebuind înscris la organele fiscale în vederea plății
impozitului pentru folosința bunurilor, pentru a deveni titlu executoriu. În cazul
contractului de arendare, înscrierea contractului la organele fiscale nu va permite
contractului de arendare să devină titlu executoriu pentru plata arenzii, în schimb va
permite ca acest contract de arendare să fie titlu executoriu pentru obligația de a restitui
bunul agricol la încetarea contractului de arendare prin expirarea termenului pentru care
a fost încheiat.
În ceea ce privește arenda, în practică aceasta poate fi stabilită în două modalități,
fie părțile convin să facă să depindă arenda de calitatea și întinderea recoltei bunurilor
agricole arendate, fie părțile nu creează această legătură de dependență. Arenda a cărei
calitate și întindere depinde de recolta bunurilor arendate se numește arendă în fructe.
Ea constă într-o cotă-parte din fructele bunului agricol sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcție de valoarea unei cote-părți din fructele bunului agricol. În cazul
în care recolta unui an agricol piere fortuit și arenda a fost stabilită în fructe, părțile
contractului de arendare suportă în principiu în mod proporțional riscul acestei pieiri.
De la acest principiu se derogă atunci când una dintre părți se află în culpă cu privire la
obligațiile care îi revin pentru culegerea și distribuirea fructelor. Astfel, dacă fructele au
pierit în urma culegerii lor întârizate de către arendaș, pieirea ar trebui să afecteze în
primul rând cota sa, urmând ca arendatorul să nu suporte nicio pierdere, în măsura
posibilă. În cazul în care deși fructele au fost culese, arendașul nu l-a convocat pe
arendator în vederea recepției, arendașul va fi considerat de drept în întârziere pentru
predare și pieirea fortuită a fructelor va fi suportată cu prioritate de acesta, cota
arendatorului nefiind redusă decât în subsidiar. După ce arendatorul a fost convocat în
vederea recepției el va fi de drept în întârziere pentru aceasta și pieirea fortuită survenită
în această perioadă va fi suportată cu prioritate de către arendator și doar subsidiar de
către arendaș. Toate acestea se petrec în cazul în care arenda se stabilește în fructe.
Dacă arenda nu a fost stabilită în fructe, în sensul că întinderea și calitatea sa nu
depinde de întinderea și calitatea recoltei, cazurile cele mai frecvente fiind acelea în care
arenda constă într-o cantitate determinată de produse agricole, nu neapărat provenind
din bunul agricol arendat, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcție de valoarea pe piață a unei cantități determinate de produse
agricole în anul în care se plătește arenda, în aceste cazuri, riscul pieirii fortuite a recoltei
este suportat în principiu de arendaș care rămâne dator să plătească aceeași arendă
indiferent de pieire. Acest principiu nu comportă nicio excepție pentru cazul în care
pieirea recoltei a avut loc după culegere, după recoltare. În schimb, dacă pieirea recoltei
a avut loc înainte de culegere și vizează cel puțin 50% din recoltă, prin excepție, riscul
pieirii fortuite va fi suportat proporțional și de către arendator. Această excepție se aplică
în cazuri foarte limitate, astfel încât, spre exemplu, în cazul în care contractul de
arendare s-a încheiat pentru mai mulți ani agricoli, se va aplica regula compensării anilor
buni cu anii răi, astfel încât dimensiunea de 50% din recoltă a pieirii se va aplica la
recoltele însumate ale tuturor anilor.
Potrivit art. 1840, indiferent de modul cum a fost stabilită arenda, arendașul este
obligat, chiar în lipsă de stipulație expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul
pieirii recoltei, ori al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale. Această
obligație de asigurare a arendașului nu are ca obiect oricare risc al pieirii fortuite, ci
numai riscul pieirii recoltei pentru calamități naturale. Nu este obligatoriu ca asigurarea
să vizeze alte riscuri, riscul comiterii de fapte de către terți, riscul de incendiere a miriștii
de către vecini. În cazul în care obligația de asigurare nu a fost executată de către
arendaș, acesta răspunde față de arendator cu despăgubiri, ceea ce înseamnă că el trebuie
să-i plătească acestuia partea din indemnizația de asigurare pe care ar fi primit-o în cazul
în care contractul ar fi fost încheiat și riscul acoperit ar fi survenit. În principiu, atunci
când obligația de asigurare este respectată de către arendaș, aceasta comportă numai în
parte o stipulație pentru altul cu privire la indemnizația de asigurare. Astfel, în cazul
survenirii riscului, asigurătorul va trebui să plătească indemnizația de asigurare către
arendași, respectiv arendatori, în proporție cu suportarea de către aceștia a riscului
survenit, potrivit raporturilor contractuale dintre ei. Partea cuvenită arendatorului va fi
datorată de către asigurător în executarea unei stipulații pentru altul, decurgând din
contractul de asigurare convenit de către arendaș și pentru care acesta a plătit primele
de asigurare.
Ca și contractul de închiriere a locuinței, contractul de arendare are un puternic
caracter intuitu personae, în sensul că este încheiat în considerarea calităților personale
ale arendașului. Potrivit art. 1847, nu sunt permise oficiile de arendași, subarendarea
totală sau parțială este interzisă sub sancțiunea nulității absolute. Interdicția oficiilor de
arendași vizează interzicerea de a constitui societăți civile în care aporturile asociaților
să consiste în drepturile pe care aceștia le au de a pretinde unor terți asigurarea folosinței
unor bunuri agricole pe temeiul unor contracte de arendare încheiate cu acei terți.
Rațiunea interdicției este tradițională, introdusă după răscoala de la 1907. Caracterul
intuitu persone conduce la nulitatea absolută a contractului de subarendare, iar potrivit
art. 1846, cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de
arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendare sau descendenților săi
majori. A contrario, cesiunea către o persoană care nu îndeplinește aceste calități este
lovită de nulitate absolută, la fel ca subarendarea. De asemenea, dacă soțul cesionar nu
participă la exploatarea bunului arendat, cesiunea va fi lovită de nulitate absolută. Tot
cu nulitatea absolută se va sancționa cesiunea făcută unei astfel de persoane dacă se va
face fără acordul prealabil al arendatorului, în formă scrisă.
Caracterul intuitu personae influențează și modul de încetare a contractului de
arendare. Potrivit art. 1850, contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea
sau falimentul arendașului. Din toate aceste texte rezultă că arendarea are caracter
intuitu personae în considerea locatarului, nu în considerarea locatorului, ceea ce face
ca toate restricțiile amintite mai sus să vizeze cesiunea contractului de locatar sau
decesul lui, nu a locatorului. Contractul de locațiune nu este considerat a fi încheiat de
locatar în considerarea calităților locatorului.
Spre deosebire de locațiunea de drept comun, contractul de arendare nu este
niciodată încheiat pe durată nedeterminată, el este întotdeauna un contract de locațiune
pe durată determinată. Atunci când părțile nu au prevăzut această durată, arendarea se
consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul
agricol urmează să le producă în anul agricol pentru care se încheie contractul, conform
art. 1837. Atunci când părțile nu au prevăzut durata locațiunii, arendarea se încheie pe
durata unui an agricol.
Întrucât legiuitorul este preocupat și de asigurarea continuității exploatării
agricole, continuitate care este utilă pentru creșterea randamentelor într-un domeniu
important pentru asigurarea resurselor alimentare ale țăii, art. 1848 prevede un
mecanism de reînnoire a contractului de arendare. Potrivit alin. (1), contractul de
arendare se reînnoiește de drept, pe aceeași durată, dacă niciunul dintre cocontractanți
nu a comunicat în scris refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenuluui,
iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă cu cel puțin un an, dacă durata contractului
de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz menționate anterior se reduc
la jumătate. Aceasta înseamnă că un concediu dat pentru împiedicarea tacitei relocațiuni
cu un preaviz mai scurt decât acesta menționat în text, calculat față de momentul
încetării contractului în curs este lovit de nulitate și nu împiedică reînnoirea contractului.
Norma nu este de ordine publică, astfel că părțile pot conveni un preaviz mai scurt sau
mai lung ori pot conveni încetarea contractului prin mutuus dissensus, fără ca el să fie
reînnoit.
Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate care
se exercită potrivit Codului civil. De la această regulă derogă art. 4 din Legea
nr.17/2014, care în privința terenurilor agricole situație în extravilanul localităților
prevede că dreptul de preempțiune al arendașului se exercită în conformite cu respectiva
lege. Prin urmare, dreptul de preempțiune se va exercita diferit în funcție de natura
bunului care face obiectul contractului de arendare. Dacă este un teren agricol în
extravilan, se exercită potrivit legii speciale, în principiu înainte de încheierea vânzării,
prin afișarea ofertei de vânzare la primărie. Dacă bunul este de o altă natură, atunci el
se va exercita în principiu după încheierea contractului cu terțul ales de către arendator
în urma notificării către arendaș a contractului încheiat cu acest drept. Contractele de
vânzare în legătură cu care se poate exercita dreptul sunt în principiu acelea încheiate în
cursul arendării. Ce se întâmplă dacă arendatorul și terțul convin să încheie contractul
în timpul arendării dar datează instrumentul constatator după data încheierii arendării?
Contractul de antrepriză.
Vom discuta noțiunea și trăsăturile generale ale contractului de antrepriză și
varietatea antreprizei de construcții.
Potrivit art. 1851 alin. (1), prin contractul de antrepriză, antreprenorul se obligă
ca, pe riscul său, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze
un anumit serviciu pentru beneficiar, în schimbul unui preț. Din această definiție rezultă
că în mod esențial contractul de antrepriză presupune asumarea cu titlu oneros a unei
obligații de a face sau de a nu face. Prestația de a face poate fi o lucrare sau un serviciu,
iar prestația de a nu face este întotdeauna un serviciu. Diferența între lucrare sau serviciu
este următoarea: lucrările se execută uno ictu, chiar dacă executarea lor poate dura o
perioadă de timp, în timp ce serviciile presupun prestații succesive sau continue.
Consecința este că în cazul serviciilor, creditorul, care este beneficiar în contractul de
antrepriză profită de furnizarea serviciului pe măsura trecerii timpului în care acesta este
furnizat. În cazul lucrărilor, chiar dacă realizarea lor presupune o durată de timp,
beneficiarul, creditorul obligației de a face profită de furnizarea lucrării în urma
finalizării acesteia, iar nu pe măsura scurgerii timpului. Atunci când contractul este de
antrepriză de lucrări, este un contract cu executare uno ictu, chiar dacă amânată, iar
desființarea lui pentru neexecutarea fără justificare are natura rezoluțiunii, care produce
efecte pentru trecut, pe când, în cazul în care contractul este de antrepriză de servicii, el
este calificat ca un contract cu executare succesivă, astfel încât desființarea lui pentru
neexecutarea fără justificare are natura rezilierii, care produce efecte doar pentru viitor
și anume de la data primei neexecutări care justifică desființarea.
Curs 10. Antrepriza de construcții.
Antrepriza de construcții este cea mai importantă varietate a contractului de
antrepriză, motiv pentru care este consacrată expres în Codul civil. Potrivit art. 1864,
prin contractul de antrepriză pentru lucrări de construcții antreprenorul se obligă să
execute lucrări care, potrivit legii, necesită eliberarea autorizației de construire. În
consecință, potrivit Legii nr. 51/1991 privind regimul juridic al construcțiilor, orice
lucrări referitoare la construcții, ridicarea modificarea sau demolarea lor vor putea face
obiectul unui contract de antrepriză de construcții. De asemenea, proiectarea lucrărilor
de construcții, inclusiv a lucrărilor de arhitectură, instalații, hidro și termoizolații și orice
alte lucrări aferente unei construcții în curs de ridicare sau deja ridicate vor putea face
obiectul unui contract de antrepriză de construcții. În legătură cu contractul de antrepriză
de construcții astfel delimitat, Codul civil prevede câteva dispoziții referitoare la
regimul executării lucrării, care antrenează atât obligații particulare ale beneficiarului
cât și obligații particulare ale antreprenorului. De asemenea, există dispoziții speciale
cu privire la efectele recepției lucrării, dispoziții care trebuie completate cu prevederile
legii speciale, Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcții, republicată în Monitorul
Oficial în 30 septembrie 2016.
Regimul executării lucrărilor de construcție.
În cazul în care obiectul contractului îl reprezintă realizarea unei lucrări care
necesită autorizație de construcție, lucrarea nu poate fi executată în mod legal în absența
unei asemenea autorizări. Prin urmare, chiar dacă la data încheierii contractului
autorizația nu fusese emisă, din încheierea contractului rezultă că proprietarul
construcției la care sau în legătură cu care urmează să se execute lucrarea se obligă
implicit față de antreprenor să obțină autorizația necesară. Deoarece în contractul de
antepriză, anteprenorul este presupus specialist, profesionist, în domeniul lucrării care
face obiectul contractului, în cazul în care contractul s-a încheiat înainte ca lucrarea să
fi fost autorizată, din natura contractului rezultă și o obligație a antreprenorului de a îi
furniza beneficiarului cunoștințele de specialitate care intră în domeniul său de
specializare, astfel cum acesta a fost cunoscut de părți la data încheierii contractului,
cunoștințe și informații care sunt necesare pentru întocmirea documentației care
urmează a fi depusă în vederea eliberării autorizării. Există o serii de obligații
preliminare și neexecutarea oricăreia dintre ele poate antrena imposibilitatea continuării
executării contractului, astfel încât această neexecutare, considerată esențială, poate fi
temei pentru cererea de rezoluțiune a contractului de antrepriză.
Tot ca o obligație preliminară începerii lucrării la care antreprenorul s-a angajat,
beneficiarul este ținut să-i permită antreprenorului în măsura în care îi este necesară
pentru executarea lucrării, folosirea căilor de acces, a instalațiilor de alimentare cu apă
și a altor utilități care deservesc imobilul asupra căruia sau în legătură cu care urmează
să se desfășoare lucrarea care face obiectul contractului. Și această obligație este
esențială pentru a permite antreprenorului să furnizeze lucrarea la care s-a obligat, astfel
încât neîndeplinirea ei de către beneficiar îl îndreprtățește pe antreprenor să ceară
rezoluțiunea contractului.
În cursul executării lucrării, beneficiarul este îndreptățit ca, la intervale
rezonabile, să inspecteze lucrarea și să verifice modul cum este executată aceasta. În
anumite situații, antreprenorul este obligat nu numai să permită verificarea lucrării la
inițiativa beneficiarului ci chiar să îl convoace pe acesta în vederea unei recepții
intermediare. Recepția intermediară reprezintă de fapt verificarea de către beneficiar a
acelor părți din lucrare care urmează a fi acoperite de antreprenor, în continuarea
executării contractului, astfel încât verificarea lor directă nu va mai fi posibilă fără
deteriorarea lucrării. Antreprenorul este acela care este obligat să sesizeze momentul
finalizării unei părți din lucrare care urmează a fi acoperită, urmând ca într-un termen
rezonabil după această finalizate să îl convoace pe beneficiar printr-o notificare pentru
ca acesta să poată constata starea părții din lucrare în cauză. În urma constatării,
beneficiarul și antreprenorul vor întocmi un act de constatare, numit adesea proces-
verbal. Acest act de constatare nu are o forță juridică autonomă, el este un mijloc de
probă provenind de regulă de la ambele părți cu privire la existența viciilor părților din
lucrare ce urmează a fi acoperită pe care le constată și cu privire la inexisența viciilor
care ar trebui să fie aparente în lucrarea ce urmează a fi acoperită, pe care nu le constată.
În consecință, beneficiarul este interesat ca actul de constatare să enumere toate viciile
lucrării ce urmează a fi acoperită care pot fi observate cu ocazia inspectării lucrării,
pentru că, pe de o parte, în cazul existenței unor asemenea vicii, antreprenorul va fi
obligat să le remedieze înainte de acoperirea lucrării și să-l convoace pe beneficiar la o
nouă constatare pentru stabilirea în comun a remedierii viciilor, iar pe de altă parte, dacă
actul de constatare nu constată vicii aparente, el va furniza o dovadă puternică, care
poate fi răsturnată prin proba contrară (foarte grea), în sensul că aceste vicii nu existau
înainte de acoperirea lucrării. În cazul în care beneficiarul nu se prezintă în termenul
rezonabil prevăzut în notificarea dată de antreprenor, acesta din urmă este îndreptățit să
întocmească singur actul de constatare, pentru a putea proceda la continuarea lucrării și
la acoperirea părților în cauză.
Potrivit art. 1877, în cazul în care, în cursul executării contractului, antreprenorul
constată greșeli sau lipsuri în lucrările de proiectare pe baza cărora s-a încheiat
contractul, el este obligat să comunice de îndată beneficiarului și proiectantului
constatările sale împreună cu propunerile de remediere în măsura în care instră în
domeniul pregătirii sale profesionale precum și să ceară beneficiarului să ia măsurile
corespunzătoare. Acest remediu nu se va aplica, în principiu, viciilor intrinseci. Textul
are mai ales în vedere acele deficiențe ale lucrărilor de proiectare care constă în
neadaptarea lor la situația din teren. Beneficiarul are obligația de a răspunde la
informațiile furnizate de antreprenor, adaptând proiectul astfel încât să se potrivească
cu situația din teren. Dacă nu se comunică aceste măsuri de către beneficiar, în afară de
cele două sancțiuni din dreptul comun, anume continuarea executării lucrării pe riscul
beneficiarului sau rezoluțiunea contractului pentru necomunicarea măsurilor
corespunzătoare, colective, antreprenorul poate opta pentru a treia sancțiune,
suspendarea executării lucrărilor, înștiințându-l de îndată pe beneficiar și pe proiectant,
conform art. 1877 alin. (2). Această sancțiune va putea fi făcută doar în legătură cu
partea de lucrări care ar fi afectată de deficiențele de proiectare, astfel încât dacă aceste
deficiențe vizează doar o parte din construcție, suspendarea va trebui să fie cel mult
parțială, referindu-se numai la această parte. Dacă nu se comunică continuarea lucrării
pe riscul beneficiarului, riscul nu se va transfera de la antreprenor, ca sancțiune a
necomunicării măsurilor colective și corespunzătoare.
Recepția lucrării și efectele acesteia.
În materia antreprizei de construcții, Codul civil și Legea nr.10/1995 prevăd o
recepție în două faze, anume recepția provizorie la terminarea lucrării și recepția finală.
În principiu, pentru fiecare dintre aceste două faze, antreprenorul care, efectuând
lucrarea cunoaște faptul că ea trebuie recepționată, este obligat ca îndată după finalizarea
lucrării să îl convoace pe beneficiar în vederea recepției. În cazul în care deși s-a acordat
un termen rezonabil, beneficiarul nu s-a prezentat, lucrarea se socotește recepționată
fără rezervă, conform art. 1862 alin. (2). Dacă nu se prezintă, el urmează a investiga
atent, dar fără cunoștințe de specialitate, lucrarea care îi va fi predată, pentru a sesiza
dacă există sau nu vicii de natură să întârzie recepția. În cazul în care cu ocazia verificării
se sesizează asemenea vicii, beneficiarul va comunica antreprenorului existența lor și
va solicita ca acestea să fie remediate. În acest context, beneficiarul și antreprenorul pot
conveni un termen de remediere după împlinirea căruia să fie efectuată recepția la
terminarea lucrării. În caz contrar, vor avea un litigiu, din punctul de vedere al
beneficiarului, lucrarea prezintă vicii aparente, din punct de vedere al antreprenorului,
lucrarea trebuie preluată la recepție. De la data recepției la terminarea lucrării începe să
curgă un termen în care beneficiarul poate sesiza antreprenorului viciile aparente ale
acesteia. În cazul în care până la expirarea acestui termen, beneficiarul nu a semnalat
antreprenorului asemenea vicii, rezultă că fie acestea nu există, pentru că lucrarea s-a
predat, cel puțin în aparență, așa cum a fost convenită, fie că, deși acestea există,
beneficiarul le-a acceptat, convenind în felul acesta cu antreprenorul un contract de dare
în plată, conform art. 1492, prin care, în locul lucrării cu specificațiile convenite inițial,
părțile au convenit să stingă datoria antreprenorului printr-o lucrare cu specificații
diferite, anume prin lucrarea predată cu vicii aparente.
La expirarea acestui termen părțile datorează recepția finală
Al doilea efect al recepției provizorii este că de la data acesteia, riscurile trec de
la antreprenor asupra beneficiarului. Până la recepție, riscul pieirii fortuite a lucrării îl
suportă antreprenorul, conform art. 1860. Dacă lucrarea piere din cauze fortuite înainte
de recepție, el trebuie să o refacă, pe cheltuiala sa, în termenele și condițiile stabilite
inițial. Doar la forță majoră se întârzie executarea obligației, cu un termen în care
antreprenorul se poate pune pe picioare din nou. În principiu antreprenorul trebuie să
livreze lucrarea așa cum s-a obligat, chiar dacă piere înainte de recepție. Dacă intervin
cauze fortuite după recepția provizorie a lucrării, paguba decurgând din pierderea
lucrării va fi suportată de către beneficiar.
Efectele recepției finale. Recepția finală este datorată după expirarea termenului
de descoperire a viciilor aparente în urma recepției provizorii la terminarea lucării și
care are loc ca și cea dintâi în urma unei notificări trimise de către antreprenor
beneficiarului la care acesta trebuie să răspundă în termen rezonabil. De la data recepției
finale încep să curgă termenele de garanție respecitv de răspundere pentru viciile
ascunse ale lucrării de construcție. Legea prevede atât o obligație de garanție cât și o
obligație de conformitate de drept comun. În ceea ce privește termenele de garanție, ele
sunt prevăzute de art. 7 alin. (3) din Legea nr. 10/1995. Potrivit acestui text, construcțiile
urmează a fi clasificate pe temeiul unui regulament de aplicare a legii pe 4 categorii în
funcție de importanța lor. Pentru primele două categorii, termenul de garanție este de 5
ani, pentru a treia categorie, termenul de garanție este de 3 ani, iar pentru ultima
categorie, termenul de garanție este de 1 an. Potrivit art. 30 din Legea nr. 10/1995,
proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de
materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția
autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund pentru
obligațiile ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției ivite într-un interval de 10
ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen pe toată durata de
existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea
normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei. De aici rezultă că,
pe când durata de garanție este cea prevăzută de art. 7, între 1 și 5 ani, în funcție de
importanța construcției, spre deosebire de vânzare, în materia contractului de antrepriză
se mai adaugă și o garanție asupra viciilor ascunse, o obligație de drept comun care nu
este o obligație de garanție, atrăgând răspunderea de drept comun și care vizează orice
viciu care se ivește într-un termen de 10 ani de la data recepției finale precum și orice
viciu care afectează structura de rezistență a construcției indiferent când s-a ivit pe
durata de existență a acesteia. Deoarece aceste vicii care se ivesc pe durata de 10 ani, în
principiu sau care dacă afectează structura de rezistență se pot ivi oricând sunt supuse
unei răspunderi de drept comun, rezultă că ele nu pot fi reținute decât dacă provin dintr-
o neexecutare culpabilă a obligațiilor antreprenorului care conform tezei finale a art. 30
se apreciază în raport cu standardele tehnice de la data executării lucrării. Spre exemplu,
lucrările încep să aibă structură de rezistență începând cu anii `30.
Toate termenele menționate sunt minimal imperative, în măsura în care viciile
vizate de aceste termene privesc cerințe fundamentale privind calitatea în construcții.
Cerințele fundamentale privind calitatea în construcții sunt enumerate limitativ de art. 5
din Legea nr. 10/1995 și sunt următoarele: rezistență mecanică și stabilitate, securitate
la incendiu, igienă, siguranță și mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în
exploatare, protecție împotrvia zgomotului, economie de energie și izolare termică,
utilizare sustenabilă a resurselor naturale. În legătură cu fiecare din aceste cerințe există
ample metodologii și standarde tehince care sunt în vigoare cu caracter normativ care
se modifică odată cu progresul tehnologic. Numai în privința acestor cerințe, termenele
sunt minimal imperative, numai în privința lor părțile nu pot prevedea termene mai
scurte. În schimb, dacă viciul vizează alte aspecte, el poate face obiectul unei clauze
contractuale care să prevadă limitări, diminuări sau chiar înlăturări a răspunderii
antreprenorului pentru vicii.
În ceea ce privește persoana responsabilă, art. 1879 prevede un mecanism
favorabil beneficiarului în ipoteza în care realizarea lucrării este rezultatul activității
concurente a mai multor antreprenori, spre exemplu antreprenorul general,
subantreprenorii și proiectantul (arhitect). În principiu, atunci când o lucrare comportă
un defect care rezultă din nerespectarea unui standard tehnic, prezumția de la care se
pornește este că toți cei implicați în efectuarea lucrării au concurat la acel defect, astfel
încât sunt responsabili solidar pentru acesta față de beneficiar. De această prezumție de
responsabilitate fiecare dintre tipurile de antreprenori se pot exonera pe temeiul unor
reguli specifice. Astfel, arhitectul sau inginerul va fi exonerat numai dacă dovedește că
viciul semnalat nu rezultă din deficiențe ale expertizelor sau planurilor pe care le-a
furnizat și, dacă este cazul, nici dintr-o lipsă de diligență în coordonarea sau
supravegherea lucrărilor. Această exonerare nu poate fi realizată practic decât dacă
arhitectul sau inginerul indică o altă persoană responzabilă pentru că altfel proba unui
fapt negativ nedeterminat nu se poate face decât prin proba faptului pozitiv contrar. În
realitate proiectantul va trebui să demonstreze că lucrările sale erau conforme
standardelor tehince aplicabile, iar defecțiunea provine dintr-o neconformitate dintre
modul de realizare a acestor lucrări de către antreprenorul de construcții și documentația
pe care acesta s-a întemeiat. Anteprenorul este exonerat de răspundere numai dacă
dovedește că viciile rezultă din deficiențe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori
ale inginerului ales de către beneficiar. Subantreprenorul nu este exonerat decât dacă
dovedește că viciile rezultă din deciziile antreprenoruluui sau din expertizele organelor
arhitectului sau ale inginerului. Fiecare dintre aceștia poate fi exonerat de răspundere
dacă dovedește că viciile rezultă din deciziile beneficiaruluui ori din alegerea de către
acesta a solului, a materialelor, a subantreprenorului, a experților sau a metodelor de
construire. Și subantreprenorul are obligația de a comunica antreprenorului general dacă
ceva nu e în regulă, având în vedere că acesta din urmă este profan în raport cu primul,
care este specialist pentru partea din lucrare pe care el trebuie s-o execute.
Contractul de mandat.
Potrivit art. 2009, mandatul este contractul prin care o parte numită mandatar se
obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți numită
mandant. Vom discuta despre trăsăturile definitorii ale contractului de mandat,
clasificarea contractelor de mandat, mandatul cu reprezentare și mandatul fără
reprezentare. În legătură cu mandatul cu reprezentare, vom discuta rolul
reprezentantului în formarea voinței reprezentatului, condițiile de validitate ale
mandatului cu reprezentare, efectele mandatului cu reprezentare între părți și față de
terțul contractant și încetarea mandatului de reprezentare.
Trăsăturile definitorii ale contractului de mandat
Obligația caracteristică a contractului de mandat îi revine mandatarului și are ca
obiect încheierea unui act juridic care să producă efecte în patrimoniul mandantului.
Prin obiectul obligației acesteia, contractul de mandat diferă atât de contractele
translative, pentru că acestea au o obligație caracteristică, o obligație de a da, cât și mai
ales, contractul de antrepriză, pentru că obligația caracteristică este de a face, ca la
antrepriză, prin excepție, o obligație de a nu face, dar al cărui obiect nu include
niciodată, în principal, încheierea unui act juridic. Încheierea unui act juridic, care face
obiectul specific al mandatului, reprezintă o obligație de a face specială. Actul juridic
este o manifestare de voință care produce efecte juridice ce nu s-ar fi produc în lipsa ei.
Întrucât efectele juridice ale actului încheiat în executarea mandatului urmează a
fi suportate de către mandant, rezultă că mandatarul trebuie să încheie acel act juridic
cu loialitate față de interesele mandantului. De aceea, indiferent dacă mandatul este cu
sau fără reprezentare, obligația mandatarului de a încheia actul juridic care să producă
efecte asupra mandantului este însoțită întotdeauna de o putere adică de o prerogativă
juridică ce nu trebuie exercitată în interesul titularului său, ci în interesul unei alte
persoane, în cazul contractului de mandat în interesul mandantului, deși puterea este a
mandatarului.
Sunt trei categorii de prerogative juridice, drepturi, libertăți și puteri. Drepturile
sunt prerogative condiționate și determinate. Sunt condiționate în sensul că întotdeauna
depind, se nasc dintr-un fapt juridic lato sensu și determinate sunt prin obiectul lor, în
sensul că titularul lor este îndreptățit fie să culeagă avantajele economice ale unui anumit
bun (drepturile reale), fie să pretindă unei anumite persoane o anumită conduită
(drepturile de creanță), fie ca printr-o anume manifestare de voință, să creeze, să
modifice sau să stingă o situație juridică anume (drepturile potestative), fie să le fie
protejată o anumită valoare morală în legătură cu o anumită împrejurare (drepturile
personal nepatrimoniale).
Libertățile sunt necondiționate, generale și abstracte. Sunt necondiționate pentru
că nu decurg dintr-un fapt juridic lato sensu, ci din calitatea unui subiect de drept, sunt
generale în sensul că aparțin tuturor subiectelor de drept și sunt abstracte în sensul că
desemnează o sferă de acțiune a titularului fără ca acțiunile cuprise în ea să fie
determinate individual. În general, drepturile fundamentale din dreptul constituțional
sunt libertăți.
Puterile sunt ca și drepturile, condiționate și determinate. Spre deosebire de
drepturi, ele nu se exercită în interesul titularului lor, ci în interesul unei alte persoane
(puterea politică, puterea din dreptul administrativ). Deoarece puterea se exercită
întotdeauna în interesul altuia decât titularul, puterea comportă un amestec de drepturi
și de obligații, astfel încât se ajunge ca titularul puterii să fie obligat față de cel în
interesul căruia trebuie exercitată puterea să exercite un anumit drept. De aceea, spre
exemplu, competența instanței judecătorești compune și dreptul și obligația de a
soluționa cererea. Mandatarul este nu numai îndreptățit să încheie acte care să afecteze
patrimoniul mandantului, ci este și obligat să încheie asemenea acte dacă sunt în
interesul acestuia.
Întrucât contractul de mandat are ca obligație caracteristică obligația de a încheia
acte în interesul mandantului, el este în mod principial încheiat pentru a satisface acest
ultim interes. De aceea, executarea contractului de mandat de către mandatar se face pe
riscul mandantului, întrucât mandatarul nu exercită puterea în interes propriu, el nu-și
asumă niciun risc propriu în executarea contractului. Aceasta este a doua deosebire
esențială între mandat și antrepriză.
Clasificarea contractelor de mandat.
După cum mandantul se obligă sau nu la o contraprestație în schimbul obligației
caracteristice asumate de către mandatar, contractele de mandat sunt fie cu titlu oneros
fie cu titlu gratuit. Potrivit art. 2010 alin. (1) teza a II-a, mandatul dintre două persoane
fizice se prezumă a fi cu titlu gratuit. Teza a III-a spune că, cu toate acestea mandatul
dat pentru exercitarea unei activități profesionale se prezumă a fi cu titlu oneros.
Prezumția din teza finală prevalează asupra prezumției din teza anterioară. Astfel încât
mandatul dat pentru exercitarea unei activități profesionale este prezumat a fi cu titlu
oneros și atunci când se încheie între două persoane fizice. Ipoteza mandatului dat
pentru exercitarea unei activități profesionale circumscrie două ipoteze: este posibil ca
activitatea profesională pentru care s-a dat mandatul să fie activitatea mandatarului, și
anume în ipoteza mandatarului profesionist. Mandatul judiciar dat unui avocat pentru
reprezentarea în fața instanței va fi dat în exercitatea unei activități profesionale, chiar
dacă litigiul nu are legătură cu activitatea profesională a mandantului, pentru că, prin
ipoteză, mandatarul va acționa în exercitarea activității profesionale. Cealaltă ipoteză
este situația în care indiferent dacă mandatarul este profesionist sau nu, contractul se
încheie în legătură cu întreprinderea mandantului, intrând în domeniul activității
profesionale a acestuia.
Clasificarea se mai poate face din punctul de vedere al naturii puterii conferite
mandatarului. În toate cazurile, din contractul de mandat rezultă o putere a mandatarului
pe care trebuie s-o exercite în interesul mandantului. După modul în care se produc
efectele juridice menționate, această putere poate fi calificată sau nu ca o putere de
reprezentare. Când efectele actelor încheiate de către mandatar se produc direct în
patrimoniul mandantului, atât față de acesta cât și față de terțul cu care s-au încehiat
acele acte, mandatul este cu reprezentare. Mandatul cu reprezentare poate fi definit ca
fiind contractul prin care mandatarul se obligă să încheie unul sau mai multe acte
juridice nu numai pe seama mandantului ci și în numele acestuia, astfel încât actele
juridice să producă efcte direct în patrimoniul celui reprezentat. Când, dimpotrivă,
efectele contractelor încheiate de către mandatar în executarea contractului de mandat
se produc din perspectiva terțului cu care mandatarul a contractat în patrimoniul
mandatarului și numai ulterior acesta este dator să transfere efectele în cauză către
mandant, contractul este de mandat fără reprezentare. La mandatul cu reprezentare,
mandatarul încheie acte în numele și pe seama mandantului, iar la mandatul fără
reprezentare, mandatarul încheie acte doar pe seama mandantului, nu și în numele
mandantului, efectele între mandant și terț producându-se ulterior, nu imediat, ca la
mandatul cu reprezentare.
De natura contractului de mandat este mandatul cu reprezentare. Potrivit art. 2012
alin. (1), dacă din împrejurări nu rezultă altfel, mandatarul îl reprezintă pe mandant la
încheierea actelor pentru care a fost împuternicit. Puterea de reprezentare nu este
reglementată în principal în materia contractului de mandat, ci într-o secțiune specială,
secțiunea a VII-a din Capitolul I, Contractul, din Titlul II, Izvoarele obligațiilor a Cărții
a V-a, despre obligații. Contractul de mandat face obiectul unui capitol special dedicat,
capitolul al IX-lea din titlul rezervat contractelor speciale. Din cauza acestei forme de
reglementare, pentru a se stabili regimul juridic al mandatului cu reprezentare,
dispozițiile secțiunii a III-a din acest capitol trebuie corelate cu dispozițiile din teoria
generală a contractului referitoare la puterea de reprezentare. Aceste dispoziții,
împreună, alcătuiesc regimul juridic al mandatului cu reprezentare care, la rândul său
este drept comun pentru mandatul fără reprezentare, ceea ce înseamnă că regimul juridic
al mandatului cu reprezentare din același capitol al IX-lea dedicat contractului de
mandat vine în completarea secțiunii a III-a, mandatul fără reprezentare.
Mandatul cu reprezentare.
Rolul voinței reprezentantului în formarea actelor juridice ale reprezentatului. În
principiu, atunci când o persoană încheie în calitate de mandant un contract prin care
conferă mandatarului puterea de a o reprezenta la încheierea unui contract secund,
contractul de mandat exprimă nu numai voința mandantului pentru efectele specifice
acestuia, ci și voința lui de a suporta și de a beneficia de efectele contractului secund. În
consecință, voința mandantului la încheierea contractului de mandat reprezintă o parte
din voința necesară pentru încheierea contractului secund, cel care se va încheia în
executarea mandatului. Din această relație rezultă, pe de o parte, că aspectele care
vizează voința la încheierea contractului de mandat, cum ar fi forma de manifestare a
acestei voințe, consimțământul, viciile de consimțământ, starea subiectivă a
mandantului, buna sau reaua sa credință, cunoașterea sau necunoașterea unor
împrejurări fac parte din voința pentru formarea contractului secund. Pe de altă parte,
însă, prin contractul de mandat, voința pentru formarea contractului secund nu este
niciodată completă, ea are nevoie de o altă manifestare de voință, din partea
mandatarului, pentru a se forma contractul secund. Rezultă deci că, în mod necesar,
mandatarul trebuie să contribuie și el, prin propria sa voință, la formarea contractului
secund. Contribuția mandatarului la formarea contractului secund este de esența
contractului de mandat. O persoană care s-ar obliga printr-un contract doar să transmită
voința cocontractantului său la încheierea contractului secund nu ar fi un mandatar, ci
ar fi un simplu nuncius, un emisar al cocontractantului său. Prin urmare, contractul care
are ca obiect o asemnea prestație va fi un contract de antrepriză, nu de mandat.
Curs 11. Condițiile de validitate ale contractului de mandat.
Capacitatea.
Potrivit art. 1298, în cazul reprezentării convenționale, atât reprezentantul cât și
reprezentatul trebuie să aibă capacitatea de a încheia actul pentru care reprezentarea a
fost dată. La încheierea contractului de mandat, în vederea validității acestuia, este
necesar ca atât mandantul cât și mandatarul să aibă capacitatea necesară pentru a încheia
în mod valabil contractul pentru care se dă mandat. Această regulă vizează atât
capacitatea de folosință cât și capacitatea de exercițiu.
Pentru ca mandatul să poată fi și executat în sensul de a se încheia în numele și
pe seama mandantului actul pentru care se dă mandat, este necesar ca și la data încheierii
acestui act, atât mandantul cât și mandatarul să îndeplinească cerințele de capacitate
necesare pentru această încheiere, altfel, actul fiind lovit de nulitate absolută sau
relativă, după caz, de regulă relativă și mandatul nefiind executat în mod corespunzător.
În cazul în care la încheierea contractului de mandat, regulile de capacitate amintite mai
sus nu sunt respectate, însă condițiile de capacitate ajung să fie îndeplinite până la
încheierea contractului pentru care s-a dat mandatul, mandantul poate cere anularea
contractului de mandat în cazul în care regula de incapacitate încălcată îl protejează.
Mandatarul nu poate cere anularea contractului de mandat, chiar dacă regula de
incapacitate încălcată îl protejează, pentru că, prin ipoteză, el a acoperit cauza de nulitate
relativă, încheind contractul pentru care s-a dat mandant atunci când era capabil. Dacă
sunt îndeplinite condițiile pentru ca mandantul să obțină anularea contractului de
mandat, aceasta nu conduce în mod necesar la desființarea contractului pentru care s-a
dat mandat, ci numai în măsura în care, pe de o parte, mandantul nu a acoperit
incapacitatea prin nerevocarea mandatului după ce el a devenit capabil și pe de altă
parte, dacă terțul nu se poate prevala de teoria mandatului aparent.
Forma contractului de mandat.
Potrivit art. 2013, alin. (1), mandatul poate fi încheiat în formă scrisă, autentică
sau sub semnătură privată sau verbal. Acceptarea mandatului poate rezulta și din
executarea sa de către mandatar. În principiu, contractul de mandat este supus
principiului libertății formei, principiului consensualismului. De regulă, oferta de
mandat trebuie să fie expresă și cel mai adesea în practică, numai oferta de mandat este
expresă, acceptarea ei având loc tacit, prin încheierea de către mandatar a actului pentru
care mandantul a emis oferta de mandat. Întrucât este necesar ca mandatarul să prezinte
terțului înscrisul care constată împuternicirea pentru reprezentare, numit conform art.
2012, alin. (2) procură, în practică, acest înscris reflectă doar manifestarea de voință a
reprezentatului. Această manifestare unilaterală de voință, din perspectiva contractului
de mandat, nu este un contract de mandat, ci o ofertă de mandat, reflectând doar o
manifestare de voință și nu acordul părților. Foarte adesea în practică, acceptarea acestei
oferte de mandat are loc prin executarea mandatului prin încheierea actului pentru care
s-a dat mandatul.
Potrivit art. 2014, alin. (1), în absența unui refuz neîntârziat, mandatul se
consideră acceptat dacă privește actele a căror încheiere intră în exercitarea profesiei
mandatarului ori pentru care acesta și-a oferit serviciile, fie în mod public, fie direct
mandantului.
Prin excepție de la principiul consensualismului, în materia contractului de
mandat, legea impune regula unității formale între contractul de mandat și contractul
pentru care s-a dat mandat. În acest sens, art. 2013 alin. (2) prevede că mandatul dat
pentru încheierea unui act juridic supus potrivit legii unei anumite forme trebuie să
respecte acea formă, sub sancțiunea aplicabilă actului însuși. Prevederea nu se aplică
atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului față de terți dacă prin
lege nu se prevede altfel. Pentru că și mandatarul dă consimțământul la încheierea
actului cu terțul, și manifestarea sa de voință trebuie manifestată în forma cerută de lege
pentru acel contract.
În cazul în care cerința impusă pentru forma contractului pentru care s-a dat
mandat nu este prevăzută de lege, ci este convenită de părți, este nevoie ca pentru
încheierea valabilă a contractului, partea care se prevalează de un mandatar să fi încheiat
contractul de mandat pe care se bazează încheierea acestuia în forma convenită cu
cocontractantul sau nu? Potrivit art. 59 alin. (2) din Legea nr.36/1995, în cadrul
procedurii de autentificare, atunci când una dintre părțile contractului în legătură cu care
se desfășoară această procedură acționează în cadrul ei prin intermediul unui mandatar,
acesta trebuie să prezinte notarului împuternicirea sau procura în formă autentică,
indiferent dacă procedura de autentificare este impusă de lege ad validitatem pentru
actul în cauză sau dacă părțile au apelat la ea în virtutea unei convenții pe care au făcut-
o anterior. De aici nu trebuie să rezulte că, în cazul în care forma a fost convenită de
părți și nu rezultă din condițiile de validitate impuse de lege, mandatul este supus ad
validitatem acestei forme, dimpotrivă, forma autentică a mandatului, dat pentru
încheierea actului pe care părțile au convenit să-l încheie în formă autentică reprezintă
executarea de către mandant a unei obligații prin ipoteză asumate de cocontractant de a
încheia actul pentru care s-a dat mandat în forma autentică convenită cu acesta.
Obiectul contractului de mandat.
Obligația caracteristică decurgând din contractul de mandat, obligația
mandatarului, are ca obiect prestația lui de a încheia unul sau mai multe acte juridice
întotdeauna pe seama și, de regulă, în numele mandantului. Pentru ca o asemenea
prestație să fie licită, sub sancțiunea nulității absolute pentru obiect ilicit, actul juridic
pentru care se dă mandat trebuie să nu fie un act juridic strict personal. Sunt acte juridice
strict personale, acelea care, în virtutea unei dispoziții exprese a legii, nu pot fi încheiate
prin reprezentant convențional. Sunt asemenea acte pentru care legea prevede ca ele să
nu poată fi încheiate prin reprezentant testamentul și contractul de muncă.
Sub această rezervă, contractul de mandat poate să aibă ca obiect orice alt act
juridic, fie el unilateral, bilateral sau multilateral, fie el de conservare, de administrare
sau de dispoziție. Totuși, în funcție mai ales de această ultimă clasificare a actelor
juridice, legea privește exigențe diferite cu privire la cerința ca obiectul să fie
determinat. Astfel, când contractul de mandat se dă pentru toate afacerile mandantului
sau pentru o categorie, un gen de acte juridice care să fie încheiate în numele și pe seama
mandantului, mandatul este numit mandat general și el nu permite mandatarului să
încheie decât acte de conservare și acte de administrare în numele și pe seama
mandantului. Un asemenea mandat nu este valabil cu privire la acte de dispoziție. Pentru
ca obiectul contractului să cuprindă și asemenea acte, este nevoie ca ele să fie
identificate în mod expres, ori mandatul pentru încheierea unor acte de dispoziție trebuie
să fie un mandat special. Pentru ca un mandat să fie considerat special este suficient ca
prin contractul de mandat să se indice natura actului juridic ce urmează a fi încheiat pe
temeiul mandatului precum și obiectul uneia dintre obligațiile lui principale. Spre
exemplu, ar fi un mandat suficient de special mandatul dat pentru cumpărarea unui bun
de 100 de lei. Este discutabil dacă îndeplinește această cerință indicarea unor acte de
dispoziție generice, mandatul pentru încheierea unor acte de dispoziție în numele
mandantului. Dacă bunurile sau cel puțin genul de bunuri în legătură cu care urmează
să fie încheiate actele de dispoziție sunt menționate, atunci se poate considera că această
menționare să fie suficientă pentru a îndeplini condițiile obiectului determinat. Se
întâmplă frecvent ca mandatul să fie dat pentru înstrăinarea unui bun individual
determinat fără să se precizeze ce fel de înstrăinare sau un mandat pentru orice act de
dispoziție ori pentru dobândirea în general a unui anumit bun de gen, în toate aceste
cazuri jurisprudența considerând că obiectul mandatului special este suficient de bine
determinat. Mandatul special este de strictă interpretare și aplicare, ceea ce înseamnă că
nu poate fi folosit de către mandatar pentru încheierea unor alte acte juridice decât cele
prevăzute în obiectul mandantului chiar dacă ele sunt de mai mică gravitate. Totuși,
atunci când anumite acte sunt etape în formarea consimțământului la încheierea actului
pentru care s-a dat mandat se consideră că ele sunt incluse în obiectul mandantului. Spre
exemplu, mandatul dat pentru încheierea unui contract de vânzare permite mandatarului
ca în numele și pe seama mandantului să se formuleze oferte de vânzare, promisiuni
unilaterale sau bilaterale sau chiar și pacte de opțiune. În virtutea interpretării stricte a
mandatului special, mandatul dat pentru încheierea unui contract nu este presupus a fi
dat și în executarea contractului.
Potrivit art. 2015, dacă părțile nu au prevăzut un termen, contractul de mandat
încetează în 3 ani de la încheierea lui. În principiu, părțile sunt libere să prevadă
intervalul de timp în limitele căruia poate fi încheiat contractul pentru care s-a dat
mandat, dar în absența unei astfel de convenții, prin derogare de la dreptul comun,
termenul nu va fi stabilit de către instanța de judecată la cererea părții interesate, ci este
de 3 ani de la încheierea contractului de mandat. Deși legea nu prevede, rezultă totuși a
fortiori că și procura care conține, de regulă, oferta de mandat va deveni caducă la
expirarea termenului de 3 ani dacă nu a prevăzut un alt termen în conținutul său. Aceasta
nu înseamnă că termenul rezonabil al unei oferte de mandat este neapărat de 3 ani, pentru
că termenul rezonabil este, în teoria formării contractului, acel termen înainte de
expirarea căruia revocarea ofertei reprezintă o faptă ilicită, susceptibilă să antreneze
răspunderea delictuală a ofertantului. În cazul mandatului, indiferent dacă oferta de
mandat a prevăzut sau nu un termen, ea poate fi revocată oricând, întrucât contractul de
mandat însuși poate fi revocat de către mandant oricând. În consecință, se va considera
că revocarea ofertei înainte de expirarea unui termen de 3 ani este, de principiu, licită și
eficace, numai circumstanțele în care aceasta s-a produs pot conduce eventual la
aprecierea caracterului său ilicit. Însă chiar dacă va fi licită, revocarea va rămâne
eficace. Regula privind termenul de 3 ani este o regulă de protecție a circuitului juridic
civil precum și a intereselor mandantului. Din punctul de vedere al circuitului juridic
civil, terții pot cunoaște durata de valabilitate a mandatului sau a procurii chiar dacă
aceasta nu a fost prevăzută în instrumentul său probator. Din această cauză se derogă de
la dreptul comun, de fapt. Din punctul de vedere al mandantului, legiuitorul se asigură
că acesta nu va fi reprezentat pe temeiul unor procuri suficient de vechi încât să se poată
considera că interesele mandantului și circumstanțele angajării lui sunt prezumate a fi
suferit modificări semnificative care justifică evaluarea împuternicirii înainte ca aceasta
să fie pusă în aplicare.
 Efectele contractului de mandat. Spre deosebire de alte contracte, nu se divid
direct între obligațiile părților, ci se divid între efectele contractului între mandant și
mandatar și efectele contractului în raporturile dintre părți și terți.
Efectele între mandant și mandatar, se divid între obligațiile mandantului și
obligațiile mandatarului.
Obligațiile mandatarului. Cea mai importantă obligație este obligația de a încheia
actul juridic pentru care s-a dat mandatul. Întrucât încheierea actului juridic depinde, de
regulă, de împrejurări pe care mandatarul nu le poate controla, cel mai adesea de voința
cocontractantului atunci când actul pentru care s-a dat mandat este un contract, se
consideră că obligația de a încheia actul juridic nu este o obligație de rezultat, ci o
obligație de diligență. În consecință, simpla neîncheiere a actului pentru care s-a dat
mandat nu reprezintă o neexecutare a mandatului, și prin urmare nici nu va fi prezumată
culpabilă din partea sa.
Obligațiile sunt de mijloace sau de rezultat după cum obiectul obligației constă în
atingerea unui rezultat sau depunerea de diligență în vederea atingerii unui rezultat. În
primul caz, neatingerea rezultatului antrenează neexecutarea obligației, care se prezumă
culpabilă până când nu se dovedește cauza străină. În al doilea caz, neatingerea
rezultatului nu prezumă neexecutarea diligențelor necesare pentru atingerea lui, astfel
încât se poate susține în continuare că obligația a fost executată, până când creditorul
demonstrează că exista o anumită diligență care, în raport cu standardul aplicat ar fi fost
necesar să fi fost executată de către debitor în vederea atingerii rezultatului, iar acesta
nu a depus diligența în cauză.
Obligația mandatarului de a încheia actul pentru care s-a dat mandat este o
obligație de diligență, deci el trebuie să facă tot ceea ce este necesar pentru încheierea
actului. Standardul în raport cu care se apreciază dacă mandatarul a făcut tot ceea ce era
necesar pentru încheierea actului este, potrivit art. 2018, diferit, în funcție de cum e
mandatul cu titlu oneros sau gratuit. Dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este
ținut să acționeze în executarea obligației de a încheia actul cu diligență perfectă, cu
diligența bunului proprietar. Așadar, conduita sa se va compara cu o conduită ideală,
ireproșabilă. În cazul în care mandatul este cu titlu gratuit, în schimb, conduita
mandatarului în executarea mandatului se va compara cu conduita lui obișnuită în
propriile afaceri. Se spune că mandatul răspunde pentru culpa levissima, cea mai mică
greșeală, dacă mandatul este cu titlu oneros. Dacă mandatul este cu titlu gratuit,
mandatarul răspunde pentru culpa levis in concreto, o culpă care, în concret, este
suficient de mare.
În executarea obligației de a încheia actul juridic pentru care s-a dat mandat,
mandatarul trebuie să acționeze în mod loial față de mandat, urmărind în mod sincer
ocrotirea optimă a intereselor acestuia. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de
loialitate, este posibil ca mandantul să solicite anularea contractului încheiat pe temeiul
mandatului în numele și pe seama sa de către mandatarul neloial, dacă reușește să
demonstreze un viciu de consimțământ al mandantului cu privire la actul în cauză. Într-
o asemenea situație, mandatarul va fi considerat a-și încălca nu numai obligația de
loialitate, ci și obligația ca în numele și pe seama mandantului să încheie un act juridic
valabil. Această situație, mai generală, este concretizată în două cazuri particulare.
Potrivit art. 1303, contractul încheiat de către un reprezentant aflat în conflict de
interese cu reprezentatul poate fi anulat la cererea reprezentatului atunci când conflictul
era cunoscut sau trebuia să fie cunoscut de contractant la data încheierii contractului.
Spre exemplu, în calitate de mandatar al locatorului, o persoană încheie un contract de
locațiune a spațiilor profesionale cu o societate comercială în care este acționar. În acest
caz, această persoană se află în postura de a apăra două interese conflictuale, interesul
său de a obține o chirie cât mai mică pentru societatea la care are participații pentru ca
în felul acesta, societatea să-i poată distribui un profit cât mai mare și interesul
mandantului, de a obține o chirie cât mai mare în schimbul obligației sale de a asigura
folosința spațiului. Într-o astfel de situație, potrivit art. 1303, locatorul poate cere
anularea contractului de locațiune, și poate antrena răspunderea contractuală a
mandatarului său pe temeiul contractului de mandat. Un caz de particularizare a acestei
reguli prin conflictul de interese este prevăzut de art. 1304, care se referă la contractul
cu sine însuși și dubla reprezentare. Contractul cu sine însuși desemnează situația în care
o persoană încheie un contract în nume propriu precum și ca mandatar al celeilalte părți
la acel contract. Dubla reprezentare desemnează situația în care aceeași persoană încheie
un contract ca reprezentant al ambelor părți la acel contract. În aceste două situații,
sancțiunea aplicabilă contractelor astfel încheiate este nulitatea relativă, la cererea
reprezentatului, mandantului. Prin excepție, contractele încheiate în situație de dublă
reprezentare sau de contract cu sine însuși sunt valabile dacă prin contractul de mandat,
mandatarul a fost în mod expres împuternicit să încheie astfel de contracte sau dacă în
contractul de mandat, conținutul contractului care urma să fie încheiat pe temeiul
mandatului a fost determinat într-o asemenea măsură încât să se excludă posibilitatea
unui conflict de interese. Spre exemplu, atunci când contractul pentru care s-a dat
mandat a fost integral prevăzut în contractul de mandat.
În exectuarea acestei obligații, mandatarul trebuie să încheie actul juridic pentru
care s-a dat mandat în numele și pe seama mandantului, ceea ce presupune că el are față
de mandant obligația de a declina terțului calitatea sa de mandatar. Din art. 1297 rezultă
că dacă mandatarul nu procedează în felul acesta, contractul pe care el îl va încheia chiar
în limitele împuternicirii nu va produce, de regulă, efecte decât între mandatar și terț, or
aceasta reprezintă o înșelare a așteptărilor mandantului și o nerealizare a intereselor sale
în considerarea cărora a încheiat contractul de mandat, având în vedere că aceste interese
ar fi reclamat ca în executarea contractului de mandat, actele încheiate de mandatar să
producă efecte între terț și mandant, astfel încât mandantul să poată beneficia de acest
efect. Prin urmare, mandatarul este obligat față de mandant ca atunci când încheie actul
în numele și pe seama sa să declare terțului acest lucru. Acest procedeu se numește
declinarea calității de reprezentant. De asemenea, mandatarul este obligat față de
mandant să nu depășească limitele împuternicirii primite.
Foarte adesea, împuternicirea este însoțită de anumite instrucțiuni, date de către
mandant mandatarului, care limitează puterea conferită acestuia, în sensul că mandatarul
este obligat la încheierea actului cu terțul să respecte aceste instrucțiuni. Prin excepție,
art. 2017, alin. (2), permite mandatarului să se abată de la instrucțiunile date de mandant,
dacă aceste abateri devin necesare în urma unor împrejurări survenite încheierii
contractului de mandat care erau imprevizibile pentru părți la data acestei încheieri și în
legătură cu care îi este imposibil să îl înștiințeze pe mandant înainte de a aduce la
îndeplinire mandatul, dar în legătură cu care totuși se poate prezuma că, în cunoștință
de cauză, mandantul ar fi încuviințat abaterea. Dacă mandatarul nu dovedește
îndeplinirea cumulativă a condițiilor, se va considera că mandatarul a acționat cu
depășirea limitelor împuternicirii, ceea ce va atrage în anumite cazuri inopozabilitatea
contractului față de mandant, iar în raporturile dintre mandatar și mandant se va putea
antrena răspunderea contractuală. Dacă abaterea ese minoră în sensul că diferența între
conduita mandatarului și instrucțiunile mandantului nu este foarte mare în sensul că doar
una dintre condițiile cumulative nu este îndeplinită, atunci răspunderea pentru această
abatere va fi contractuală, considerându-se că intră în câmpul contractual. Dacă abaterea
este însă grosieră, atunci va fi considerată un eveniment străin contractului de mandat
și răspunderea pentru prejudiciu cauzat mandantului din această abatere va fi delictual.
Obligația accesorie a mandatarului, obligația de a da socoteală.
În executarea obligației de a da socoteală, mandatarul trebuie să restituie
mandantului, la încetarea contractului de mandat, toate bunurile pe care le-a primit de
la sau pentru acesta și care nu au fost consumate sau înstrăinate în executarea
contractului. În legătură cu aceste bunuri, mandatarul are o obligație de conservare. Mai
mult, el are o obligație de conservare și în legătură cu drepturile mandantului referitoare
la aceste bunuri. Spre exemplu, dacă a primit pentru mandant lucrul vândut și acesta
prezintă neconformități aparente, mandatarul are obligația de a conserva dreptul
mandantului cumpărător, de a angaja răspunderea vânzătorului pentru aceste
neconformități, denunțând deîndată viciile către vânzător, conform art. 1690. În cazul
unei dispute cu privire la calitatea bunurilor livrate, mandatarul poate sta în justiție în
numele și pe seama mandantului, în temeiul art. 1691. Mai mult, el poate chiar ca în
cazul urgente să ia măsuri de conservare a valorii bunurilor mandantului atunci când ele
nu pot fi conservate în natura lor. Spre exemplu, dacă din cauza împrejurărilor în care
s-a dat mandatul știe că nu poate preda către mandant roșiile pe care le-a primit pentru
acesta în termen de o lună. În acest caz, mandatarul nu poate conserva roșiile o lună, și
le va conserva valoarea, vânzând roșiile imediat, predând prețul obținut în urma vânzării
roșiilor către mandatar. Astfel, bunurile supuse pieririi și stricăciunii înainte de data la
care e posibilă executarea obligației de a da socoteală pot fi vândute de către mandatar
în numele și pe seama mandantului pentru conservarea valorii lor. În principiu, diligența
în executarea obligației de conservare se apreciază după aceleași criterii după care se
apreciază și diligența încheierii actului pentru care s-a dat mandatul. Atunci când
conservarea presupune conservarea valorii bunurilor prin înstrăinarea lor, mandatarul
trebuie să procedeze la vânzarea bunurilor cu diligența unui bun proprietar, indiferent
dacă mandatul este cu titlu oneros sau gratuit, art. 2024 alin. (2).
Tot în legătură cu obligația de a da socoteală, această obligație privește bunurile
primite de la mandant și bunurile primite pentru mandant. Bunurile primite de la
mandant au rolul de mijloace care să-i permită mandatarului executarea contractului de
mandat. Bunurile primite pentru mandant, spre exemplu prețul vânzării pe care
mandatarul a fost mandatat să o îndeplinească în numele și pe seama mandantului
vânzător, aceste bunuri intră în obiectul derivat al obligației de a da socoteală, chiar dacă
mandantul nu era îndreptățit la ele împotriva terțului. Sumele primite de către mandatar,
fie pentru executarea mandatului fie pentru mandant, potrivit art. 2020, mandatarul
datorează dobânzi pentru sumele întrebuințate în folosul său începând din ziua
întrebuințării, iar pentru cele cu care a rămas dator, din ziua în care a fost pus în
întârziere. Sumele de bani sunt ca natură bunuri de gen, astfel încât, de regulă, în
momentul când aceste sume sunt primite de către mandatar fie de la mandant fie pentru
mandant, sumele devin fungibile cu orice alte sume din patrimoniul mandatarului. Nu
se poate determina dacă plățile pe care le-a primit de la sau pentru mandant fac parte
dintr-o anumită parte a patrimoniului său. De cele mai multe ori, nu se va putea stabili
că mandatarul a întrebuințat în interes propriu sumele pe care le-a primit de la sau pentru
mandant și ca urmare, dobânzile datorate pentru aceste sume se vor calcula potrivit tezei
finale a textului, din ziua în care datoria de a da socoteală fiind scadentă, mandatarul a
fost pus în întârziere pentru plata lor. În această ipoteză, se derogă de la dreptul comun
al obligațiilor bănești, potrivit căruia dobânzile moratorii se calculează începând cu data
scadenței. Numai în mod excepțional se poate dovedi că mandatarul a întrebuințat în
interes propriu sumele pe care le-a primit de la sau pentru mandant:
1. când aceste sume au fost individualizate, de exemplu s-a predat o
anumită casetă cu bani.
2. când sumele respective au fost incluse într-un gen limitat, care s-a
epuizat într-o asemenea măsură încât se poate dovedi că cel puțin în
parte, sumele primite de către mandatar de la sau pentru mandatar au
fost cheltuite în interes propriu.
În aceste cazuri, dobânzile moratorii pentru sumele astfel întrebuințate se
calculează din ziua întrebuințării fără punerea în întârziere, ceea ce reprezintă o nouă
derogare de la dreptul comun, dobânzile calculându-se chiar înainte de data scadenței
obligației de a da socoteală, scadență care intervine la încetarea contractului de mandat.
Substituirea mandatarului.
De regulă, contractul de mandat se întemeiază pe încrederea personală cu totul
particulară pe care mandantul o are în mandatar, încredere care să-i permită mandantului
să accepte ca voința mandatarului să producă efecte în patrimoniul său. Din acest motiv,
contractul de mandat este un contract cu un puternic caracter intuitu personae. Este
bilateral acest caracter, dar nu este în simetric, în primul rând încrederea mandantului în
mandatar stă la baza contractului. În principiu, mandatarul trebuie să-și execute obligația
principală, de a încheia actul juridic în numele și pe seama mandantului, prin faptul său
personal, manifestarea sa de voință este aceea care a catalizat încrederea mandantului
atunci când acesta a consimțit la contractul de mandat. De aceea, în principiu,
mandatarul nu-și poate substitui o altă persoană în executarea obligației. Prin excepție,
potrivit art. 2023 alin. (2), chiar dacă substituirea nu a fost autorizată de către mandant
în mod expres, mandatarul poate proceda la o asemenea substituire în condițiile în care
ar fi autorizată o abatere de la respectarea instrucțiunilor mandantului, abatere care în
acest caz constă în aceea că în loc să exprime el voința pentru actul juridic pentru care
s-a dat mandat, mandatarul autorizează unui terț această împuternicire. Această
substituire-abatere va fi deci autorizată numai dacă mandatarul este împiedicat să
execute personal mandatul, dacă această împiedicare survine în urma unor împrejurări
neprevăzute la încheierea contractului de mandat, dacă îi este imposibil să îl înștiințeze
pe mandant în legătură cu aceste împrejurări, astfel încât acesta să poată autoriza
substituire și dacă se poate prezuma că, încunoștințat la timp, mandantul ar fi aprobat
substituirea dacă ar fi cunoscut împrejurările care o justifică. Mandatarul rămâne obligat
să-l informeze despre substituire pe mandant imediat ce va fi cu putință această
informare.
În cazul în care substituirea a fost autorizată sau a devenit necesară în aceste
condiții restrictive, mandatarul nu răspunde față de mandant decât pentru alegerea
substituitului și instrucțiunile pe care i le-a dat. În principiu, aceste instrucțiuni trebuie
să fie conforme cu cele primite de el însuși de la mandant. Când substituirea a fost
autorizată expres de mandant și persoana substituitului a fost desemnată cu această
ocazie, mandatarul nu răspunde nici măcar pentru alegerea persoanei substituire. Dacă,
dimpotrivă, substituirea nu a fost autorizată și nici nu au fost îndeplinite circumstanțele
excepționale, mandatarul va răspunde pentru îndeplinirea mandantului de către
substituit ca și pentru propriile sale fapte. Indiferent dacă a fost sau nu autorizată
substituirea, mandantul are împotriva substituitului o acțiune directă. Această actțiune
directă nu va avea ca obiect sancționarea tuturor obligațiilor, ci doar obligațiile pe care
substituitul și le-a asumat față de mandatar.
Curs 12. Regimul juridic al pluralității de mandatari.
Pluralitatea de mandatari are în vedere ipoteza în care unul și același mandant a
încheiat contracte de mandat cu mai multe persoane care au calitatea de mandatar în
vederea încheierii în numele și pe seama mandantului a aceluiași act juridic. Regimul
juridic al acestei situații diferă în funcție de faptul dacă s-a prevăzut sau nu în contractele
de mandat ale mandatarilor că aceștia vor lucra împreună. Avem, în funcție de acest
fapt, patru diferențe de regim juridic.
 Sub un prim aspect, încheierea contractului de mandat, în cazul în care nu s-a
prevăzut că mandatarii vor lucra împreună, contractul de mandat se încheie cu fiecare
dintre mandatari la momentul la care, pe lângă mandant a consimțit la contract și
mandatarul în cauză, astfel încât acceptarea unui mandat de către unul dintre mandatari
nu influențează acceptarea lui de către ceilalți și nici încheierea contractului de mandat
cu aceștia. În schimb, dacă prin contractul de mandat s-a prevăzut ca mandatarii să
lucreze împreună, potrivit art. 2022 alin. (1), mandatul va fi considerat încheiat numai
în momentul în care pe lângă mandant au consimțit la încheierea lui toți mandatarii. În
acest caz, legiuitorul prezumă că în ipoteza descrisă, mandantul și toți mandatarii săi
sunt părți ale aceluiași contract, iar nu al unor contracte distincte, astfel încât formarea
contractului presupune pentru toate părțile lui o manifestare de voință în sensul
consimțământului la contract din partea fiecăruia dintre ele.
Sub al doilea aspect, anume executarea obligației mandatarului pentru care s-a
dat mandat în numele și pe seama mandantului. De regulă, chiar atunci când s-au dat
mai multe mandate pentru același act juridic, oricare dintre mandatari poate acționa în
numele și pe seama mandantului încheind singur actul pentru care a primit mandat. Prin
excepție, numai dacă s-a stipulat într-un mod neîndoielnic că mandatarii trebuie să
lucreze împreună, atunci încheierea contractului în numele și pe seama mandantului în
executarea contractului de mandat presupune acordul lor unanim, considerându-se astfel
că niciunul dintre mandatari nu are puterea de a-l reprezenta pe mandant la încheierea
unui act pe care nu l-au consimțit și ceilalți mandatari. De aici rezultă că dacă doar unul
dintre mandatari consimte la încheierea contractului, în absența consimțământului
celorlalți se va considera că el și-a depășit puterile de reprezentare.
Sub un al treilea aspect, în principiu, potrivit dreptului comun, fiecare dintre
mandatari răspunde pentru modul cum și-a executat el însuși obligațiile față de mandant,
obligații considerate divizible. Cu toate acestea, prin excepție, atunci când mandatarii s-
au obligat să lucreze împreună în executarea mandatului, răspunderea lor este solidară,
potrivit art. 2022 alin. (3).
Sub un al patrulea aspect, anume încetarea contractului de mandat, de regulă,
încetarea contractului pentru unul dintre mandatari nu afectează contractele încheiate cu
ceilalți mandatari și deci nu conduce la încetarea lor. Prin excepție, potrivit art. 2038,
mandatul dat mai multor mandatari obligați să lucreze împreună încetează pentru toți,
de la data la care există o cauză a încetării mandatului unuia dintre ei.
Obligațiile mandantului.
Mandantul are trei categorii de obligații, care sunt supuse unor trăsături comune
de regim juridic.
Mandantul este mai întâi obligat ca încă de la încheierea contractului să pună la
dispoziția mandatarului mijloacele necesare executării mandatului, potrivit art. 2025
alin. (1). Dacă totuși mandatarul s-a obligat printr-o clauză derogatorie de la dreptul
comun să avanseze el însuși cheltuielile necesare pentru executarea mandatului sau dacă
în absența unei asemenea clauze le-a avansat în fapt, el are dreptul de a-i pretinde
mandantului să îi restituie cheltuielile avansate, dar numai în măsura în care ele au fost
rezonabile, având în plus și dreptul la dobânzi penalizatoare, care în lipsa unei stipulații
contrare cu privire la cuantumul lor se vor calcula la nivelul dobânzii penalizatoare
legale, calculate de la data efectuării cheltuielilor. Caracterul penalizator al dobânzii
decurge din presupunerea legiuitorului că restituirea către mandatar a cheltuielilor
datorate lui de către mandant devine scadentă chiar la momentul avansării respectivelor
cheltuieli.
Obligația mandantului de a-l despăgubi pe mandatar pentru toate prejudiciile
suferite de acesta în executarea mandatului chiar dacă aceste prejudicii nu provin din
culpa mandantului și chiar în ipoteza în care ele au rezultat dintr-un caz de forță majoră,
caz de forță majoră care însă nu ar fi produs acel prejudiciu în cazul în care mandatarul
nu ar fi fost obligat să execute mandatul. În obiectul acestei obligații de despăgubiri
intră orice prejudiciu aflat într-o legătură de cauzalitate cu executarea de către mandatar
a obligațiilor sale. Explicația pentru această regulă extrem de severă cu privire la
mandant rezidă în aceea că o trăsătură definitorie a contractului de mandat este aceea că
mandatarul acționează pe riscul mandantului și prin urmare orice prejudiciu ar fi
antrenat de această acțiune ar trebui să se repercuteze, în ultimă instanță, asupra
patrimoniului mandantului.
Obligația mandantului de a plăti remunerația mandatarului. Această obligație este
distinctă de obligația de a suporta cheltuielile contractului de mandat, astfel încât în
absența unei clauze neîndoielnice în acest sens, cheltuielile de executare a mandatului
suportate de mandatar și rambursate de către mandant nu vor fi deduse din remunerația
mandatarului.
Aceste trei obligații sunt supuse unor trăsături comune de regim juridic și care
sunt inspirate din intenția legiuitorului de a-l ocroti pe mandatar. Cel cu interes trebuie
să protejeze foarte bine interesele celui fără interes, chiar diligent pe cel care face actul
dezinteresat.
Toate obligațiile mandantului față de mandatar sunt garantate printr-un drept de
retenție al mandatarului asupra bunurilor primite cu ocazia executării mandatului de la
mandant ori pe seama acestuia, potrivit art. 2029. Acest drept de retenție îi permite
mandatarului să amâne executarea obligației sale de a da socoteală în legătură cu
bunurile mandantului sau primite pentru acesta, până la executarea integrală a
obligațiilor mandantului.
În ipoteza în care mai mulți mandanți au acordat un contract de mandat pentru
același mandatar în legătură cu o afacere comună, potrivit art. 2028, fiecare dintre
mandanți răspunde solidar față de mandatar pentru toate efectele mandatului.
Efectele contractului de mandat față de terți și în special față de terțul în raport cu
contractul de mandat cu care s-a încheiat actul juridic pentru care s-a dat mandatul.
 În privința acestor efecte, principiul este acela că contractul încheiat de mandatar
în numele și pe seama mandantului în limitele împuternicirii acordate prin contractul de
mandat produce efecte între mandant și terț cocontractant ca și cum ar fi fost încheiate
de către mandantul însuși. Prin încheierea acestui contract, mandatarul este considerat
a-și fi executat obligațiile din contractul de mandat și nu este considerat a fi parte la
contractul încheiat în numele și pe seama mandantului.
În principiu, mandatarul nu răspunde față de terțul contractant pentru
neexecutarea de către mandant a obligațiilor decurgând în sarcina lui din contractul
încheiat în numele și pe seama sa de către mandatar.
De la acest principiu se poate devia în două feluri.
În primul rând, dacă, deși mandatarul acționează în limitele mandatului, totuși el
nu se declară la încheierea contractului pentru care s-a dat mandatul ca fiind reprezentant
al mandantului, ci declară că a încheiat contractul în nume propriu. În acest caz, în
principiu contractul astfel încheiat îi obligă doar pe mandatar și pe terț și reprezintă o
încălcare de către mandatar a obligației de reprezentare pe care o avea față de mandat în
temeiul contractului de mandat. De la acest principiu există o singură excepție, anume
în ipoteza în care împuternicirea acordată pentru ca mandatarul să acționeze în
exercitarea unei întreprinderi a mandantului și în limitele împuternicirii mandatarul se
recomandă față de terțul contractant ca titular al acelei întreprinderi. În acest caz, terțul
va fi prezumat a fi contractat în considerarea întreprinderii, iar nu în considerarea
persoanei mandatarului, iar pe de altă parte actul s-a încheiat în limitele la care
mandantul consimțise inițial. Consecința este aceea că actul încheiat va produce efecte
între mandanst și terț, această soluție satisfăcând așteptările legitime ale fiecăreia dintre
cele două părți.
În al doilea rând, se poate devia de la principiu atunci când mandatarul acționează
în numele și pe seama mandantului cu depășirea limitelor împuternicirii. Ca regulă,
contractul încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii nu produce efecte între mandant
și terțul contractant, după cum rezultă din art. 1309 alin. (1). Întrebarea este dacă acest
„nu produce efecte” între reprezentat și terțul contractant înseamnă că acest act este nul,
anulabil sau inopozabil. Formula duce cu gândul la o inopozabilitate a acelui contract
față de mandant, rezultă că textul lasă posibilă producerea altor efecte față de actul în
cauză, anume a unor efecte între mandatar și terțul cocontractant. Un text ulterior, art.
1311 prevede expres un alt efect al actului încheiat cu depășirea limitelor împuterinicirii
anume dreptul de a ratifica contractul încheiat în numele și pe seama sa. Acest drept este
un drept potestativ care îi permite titularului său, mandantul, ca printr-un act unilateral
de voință, actul de ratificare, să formeze o situație juridică, situație juridică care
corespunde unui contract încheiat direct cu terțul cocontractant și care produce între
mandant și acel terț toate efectele declarate prin contractul încheiat inițial cu depășirea
limitelor împuternicirii. În alte locuri din Cod, în cazul ratificării, mandatarul care a
acționat cu depășirea limitelor împuternicirii este exonerat de răspundere pentru
prejudiciul care ar rezulta din executarea contractului astfel încheiat. S-ar putea ca el să
răspundă pentru prejudiciul cauzat de întârzierea consimțământului mandantului.
Dreptul potestativ de ratificare este un drept patrimonial care potrivit art. 1313 se
transmite prin moștenire și se naște din contractul încheiat cu depășirea limitelor de
reprezentare și este prevăzut de lege, deci actul este eficace, chiar dacă este inopozabil
mandantului până la ratificare. Până la ratificare, dreptul de ratificare aparține unui terț
la contractul încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii, astfel rezultă că el este format
ca stipulație pentru altul prin acel contract. Atunci când promitentul, care în acest caz
este terțul contractant, are un interes în executarea stipulației, care în acest caz presupune
suportarea efectelor contractului astfel încheiat și realizarea drepturilor decurgând
pentru terțul contractant din acest contract, pentru revocarea dreptului conferit terțului
beneficiar înaintea acceptării, care în acest caz se realizează prin ratificare, este necesar
acordul dintre stipulant și promitent, anume mandatarul care a acționat cu depășirea
limitelor reprezentării și terțul contractant. Art. 1314 prevede că terțul contractant și cel
care a încheiat contractul în calitate de reprezentant pot conveni desființarea contactului
cât timp acesta nu a fost ratificat, dar și de aici rezultă că dacă nu convin asta, contractul
care nu a fost ratificat nu este desființat și produce niște efecte. În cazul în care dreptul
de ratificare se exercită, potrivit art. 1312, ratificarea are efect retroactiv fără a afecta
însă drepturile dobândite de către terți între timp, prin aceste drepturi se iau în vedere
doar drepturile constituite între timp de către ratificant în favoarea terților iar nu și
drepturile constituite între timp de către terțul cocontractant. Astfel, dacă s-a dat mandat
pentru încheierea unei vânzări a unui bun al mandantului pentru un preț minim, și
mandatarul încheie vânzarea pentru un preț mai mic, până la ratificare, bunul rămâne în
patrimoniul mandantului, pentru că actul încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii
îi este inopozabil, deci nu îi scoate bunul din patrimoniu mandantului, deci acesta poate
încheia un contract de locațiune cu privire la bunul respectiv. Mandantul poate ratifica
după încheierea locațiunii, și chiar dacă ratificarea e retroactivă, textul ne spune că nu
va produce efecte față de terți, deci locatarul nu va fi afectat. În schimb, subdobânditorii
de la terțul contractant ar trebui să știe anterior ratificării că autorul lor nu deține drepturi
în legătură cu contractul neratificat decât sub condiția ratificării împotriva celui
reprezentat cu depășirea limitelor împuternicirii, astfel încât ei întrucât sunt dobânditori
de la terțul contractant, nu pot avea o poziție mai bună decât autorul lor, terțul
contractant și deci nu se vor putea prevala de aceste drepturi decât sub condiția
ratificării. În cazul în care această condiție se îndeplinește, ei vor putea să se prevaleze
de aceste drepturi împotriva ratificantului întocmai cum ar fi putut și autorul lor dacă nu
le-ar fi transferat lor drepturile în cauză. Pentru ei, efectul retroactiv al ratificării
funcționează pe deplin.
Întorcându-ne la actul încheiat cu depășirea limitelor reprezentării înainte de
ratificare, el este inopozabil mandantului, generându-i dreptul de ratificare. Mai produce
vreun efect? Art. 1310 ne spune că acela care încheie un contract în calitate de
reprezentant neavând împuternicire sau depășind limitele reprezentării, răspunde pentru
prejudiciile cauzate terțului contractant care s-a încrezut cu bună-credință în încheierea
valabilă a contractului. Din acest text rezultă (cum considera Dincă în 2013) o
răspundere delictuală a celui care a acționat cu depășirea limitelor împuternicirii, față
de raporturile contractuale între mandant și mandatar, conduita în afara limitelor
împuternicirii excede cadrul contractual, deci răspunderea nu poate fi decât
extracontractuală. În raporturile dintre mandatar și terțul contractant se spune că nu s-ar
putea angaja răspunderea contractuală a mandatarului pentru că, prin ipoteză, el nu și-a
asumat obligații în nume propriu, toate asumate de către mandatar sunt asumate în
numele și pe seama mandantului. De vreme ce nu s-a obligat la nimic în nume propriu,
nu se poate angaja răspunderea sa proprie în temeiul unei obligații contractuale ci doar
în temeiul unei norme generale de conduită. La promisiunea faptei altuia însă se prevede
o răspundere contractuală dacă terțul nu ratifică actul. Răspunderea pe art. 1310 este de
natura răspunderii de la promisiunea faptei altuia. Art. 1310 creează o distincție între
terțul contractant de bună-credință și terțul contractant de rea-credință. Diferența între
cei doi este următoarea: atunci când terțul contractant a cunoscut că prin încheierea
contractului cu mandatarul se depășesc limitele împuternicirii acestuia, el beneficiază
numai de posibilitatea angajării răspunderii contractuale a mandatarului în cazul în care
mandantul nu ratifică actul. În cazul în care terțul contractant nu a cunoscut că la
încheierea contractului de către mandatar acesta depășește limitele împuternicirii, atunci
el s-a aflat într-o eroare, care este determinantă pentru consimțământ, după toate
aparențele. Această eroare îi permite să solicite anularea contractului încheiat cu
mandatarul care a acționat în afara limitelor împuternicirii. Cum cel mai adesea
mandatarul a știut sau ar fi trebuit să știe că acționează în afara limitelor împuternicirii,
inducerea în eroare a terțului s-a făcut cel puțin din culpa sa și atunci, prejudiciul cauzat
terțului în urma desființării contractului pe care el a crezut că-l încheie în mod valabil
poate fi reparat pe temeiul răspunderii civile delictuale de către mandatarul incorect,
consecutiv anulării contractului încheiat cu acesta.
Există situații excepționale în care, deși nu a fost ratificat de către mandant,
contractul încheiat cu depășirea limitelor împuternicirii produce efecte între acesta și
terțul contractant. Această situație este prevăzută de art. 1309 alin. (2), care prevede
ceea ce doctrina numește teoria mandantului aparent. Potrivit textului, dacă prin
comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe terțul contractant să creadă în mod
rezonabil că reprezentantul are puterea de a-l reprezenta și că acționează în limita
puterilor conferite, reprezentantul nu se poate prevala față de terțul contractant de lipsa
puterii lui de a reprezenta. Pentru a se aplica această excepție este nevoie ca pe de o
parte, la data încheierii contractului, terțul contractant să fi avut credința rezonabilă că
mandatarul acționează în limitele împuternicirii, iar pe de altă parte, ca această credință
rezonabilă să fi fost cauzată tocmai de comportamentul mandantului, indiferent dacă
acest comportament a fost sau nu culpabil. Cele mai frecvente situații de tipul acesta
sunt legate de ipoteza în care împuternicirea a existat dar nu mai exista la finalul
mandatului pentru că a încetat, iar terțul nu a știut că împuternicirea a fost revocată,
comportamentul mandantului putând să-i dea de înțeles că împuternicirea încă exista.
Efectul îndeplinirii acestor două condiții este acela că terțul se poate prevala de contract
ca și cum acesta ar fi fost încheiat în limitele împuternicirii. Textul prevede exclusiv o
facultate a terțului iar nu și a mandantului, așadar, mandantul care dorește să se
prevaleze de contract trebuie să ratifice. Facultatea conferită terțului are natura unui
drept potestativ pe care acesta trebuie să-l execute într-un termen rezonabil în raport cu
împrejurările. În orice caz, regula nu are natura unei reguli de răspundere, ci a unei reguli
de stabilire a riscului insolvabilității mandatarului. Riscul insolvabilității mandatarului
îl va suporta mandantul. În cazul în care nu sunt îndeplinite condițiile mandatului
aparent, terțul contractant se poate îndrepta împotriva mandantului numai dacă acțiunile
mandatarului întrunesc condițiile gestiunii de afaceri, iar în lipsă numai în limitele
regulilor privind îmbogățirea fără justă cauză.
Încetarea contractului de mandat. Pe lângă modurile de drept comun de încetare
a mandatului, contractul de mandat este supus acelor moduri de încetare specifice care
decurg din încetarea împuternicirii sau puterii de reprentare. Aceste cauze specifice
vizează revocarea puterii de reprezentare sau a mandatului, renunțarea la puterea de
reprezentare sau la mandat, moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre părți.
Revocarea puterii de reprezentare sau a contractului de mandat. Din punctul de
vedere al contractului de mandat, nu există diferență între revocarea puterii de
reprezentare și revocarea contractului de mandat. Și atunci când mandantul s-a limitat
să declare revocarea puterii de reprezentare, consecința va fi încetarea contractului de
mandat cu accelerarea tuturor obligațiilor care nu au fost executate din acest contract,
cu excepția obligației esențiale a mandatarului, anume a obligației de a încheia actul
pentru care s-a dat mandatul, obligație care se stinge prin imposibilitate de executare.
În ceea ce privește regimul juridic al revocării, acesta este determinat de
caracterul puternic personal al contractului de mandat, caracter evocat în discuțiile
despre substituirea mandatarului. Puterea unei persoane de a acționa în numele și pe
seama alteia prin încheierea de acte juridice care să producă efecte în patrimoniul
acesteia din urmă presupune o relație foarte strânsă de încredere între cel care acționează
și cel în numele și pe seama căruia se acționează. Încrederea nu poate fi obligatorie din
cauza naturii sale psihologice. Din cauza aceasta, este posibil ca din rațiuni obiective
sau subiective, pe parcursul executării contractului de mandat, încrederea care a stat la
baza încheierii lui să dispară. În acest caz, contractul de mandat este lipsit de suportul
psihologic care justifica intersul mandantului ca acest contract să fie executat de către
mandatar. Pentru acest motiv, mandatul este esențialmente revocabil, în sensul că el
poate fi în toate cazurile revocat de către mandant chiar și atunci când revocarea a fost
interzisă expres. Inclusiv în acest ultim caz și în toate celelalte, revocarea se poate
manifesta în orice mod neîndoielnic prin care voința revocatorie a mandantului ajunge
la cunoștința mandatarului. Ea poate fi chiar tacită, spre exemplu, potrivit art. 2031 alin.
(2), împuternicirea dată unui nou mandatar pentru aceeași afacere revocă mandatul
inițial. Revocarea nu este supusă principiului simetriei formelor, chiar dacă mandatul a
fost încheiat în formă autentică, revocarea poate fi exprimată în orice mod neechivoc,
expres sau tacit. Revocarea produce efecte imediate pentru viitor, astfel încât în urma
revocării, mandatarul nu mai poate încheia contractul pentru care s-a dat mandat în
numele și pe seama mandantului. Cu privire la celelalte obligații decurgând din
contractul de mandat, însă, revocarea nu are ca efect stingerea lor, ci în legătură cu
obligațiile mandantului, acestea trebuie executate deîndată și integral, chiar dacă
revocarea a împiedicat în parte sau în totalitate încheierea actului pentru care s-a dat
mandat și deci executarea mandatului. De asemenea, obligația mandatarului de a da
socoteală devine exigbilă imediat după revocare. În plus, mandatarul este dator să
restituie mandantului procura și nu poate invoca niciun drept de retenție care să amâne
exercitarea acestei obligații. Cel mult, mandatarul poate cere ca mandantul să-i elibereze
o copie certificată de pe procura astfel restituită cu mențiunea că împuternicirea acordată
prin procura în cauză a încetat.
În unele cazuri, deși revocarea este eficientă în toate aspectele menționate mai
sus, reprezintă totuși o încălcare a unei obligații asumate de către mandant, anume atunci
când mandatul a fost declarat irevocabil sau când mandantul și-a asumat expres obligația
de a nu-l revoca. Și în aceste cazuri, revocarea produce toate efectele menționate mai
sus, dar, în plus, antrenează răspunderea contractuală a mandantului față de mandatar.
În acest sens, potrivit art. 2032 alin. (1) teza a II-a, mandantul este obligat să repare
prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocării nejustificate ori intempestive.
Revocarea intempestivă este o aplicațiune a abuzului de dreptul de a revoca mandatul,
însă prin derogare de la dreptul comun al abuzuluui de drept din art. 15, conform căruia
acesta este sancționat, pe de o parte, prin refuzarea efectelor exercitării dreptului, și pe
de altă parte, se antrenează răspunderea delictuală a celui care a acționat abuziv. Prin
derogare de la dreptul comun, abuzul de dreptul de a revoca mandatul prin exercitarea
lui la un moment care antrenează suportarea unor prejudicii de către mandatar se
sancționează numai cu răspunderea contactuală pentru acest abuz, iar nu și cu
ineficacitatea revocării. Caracterul intempestiv poate rezulta fie din natura
surprinzătoare a revocării, fie prin faptul că, avându-se în vedere circumstanțele în care
se află mandatarul la data exercitării dreptului de revocare, este inevitabil ca în urma
exercitării dreptului la această dată să i se cauzeze un prejudiciu.
În ceea ce privește revocarea nejustificată, care antrenează de asemenea obligația
de reparație, ea are în vedere ipoteza încălcării obligației de a nu revoca mandatul atunci
când o asemena obligație există. Potrivit art. 2032 alin. (2), atunci când părțile au
declarat mandatul irevocabil, revocarea se consideră a fi nejustificată dacă nu este
determinată de culpa mandatarului sau de un caz fortuit ori de forță majoră. Declararea
mandatului ca irevocabil produce introducerea obligația mandatului de a nu revoca,
lucru care nu înseamnă că revocarea nu este eficientă.
Singura dispoziție care limitează caracterul rezonabil al mandatului este cea
prevăzută de art. 2031 alin. (3), care prin corelare cu art. 2028 se referă la situația în
care mandatul a fost dat aceluiași mandatar de mai multe persoane pentru o afacere
comună. În acest caz, revocarea mandatului de către una din persoanele care l-a acordat
nu conduce la revocarea mandatului acordat de celelalte persoane, ba chiar nu este
eficientă nici în privința mandantului revocator. Textul prevede că mandantul astfel dat
nu poate fi revocat decât cu acordul tuturor mandanților. Este de conceput situația în
care unul dintre mandanți revocă împuternicirea și va continua să fie reprezentat de către
mandatarul în legătură cu care a dispus revocarea până la data la care el va fi revocat și
de către toți ceilalți mandanți. Se presupune că mandanții s-au obligat și între ei să
mențină încrederea acordată față de mandatar, astfel încât revocarea impusă doar de
unul dintre ei să nu producă niciun efect.
Un efect esențial al revocării este că imediat după comunicarea de către mandatar
este că nu se mai poate încheia contractul în numele și pe seama mandatului. Ceea ce
face mandatarul până să cunoască revocarea mandatului său rămâne valabil și este
socotit a fi fost încheiat în numele și pe seama mandantului, dacă au fost respectate
limitele împuternicirii. Chiar și după ce mandatarului i-a fost comunicată revocarea,
contractele încheiate de acesta cu terții de bună-credință în limitele împuternicirii inițiale
vor produce efecte între mandant și acești terți pe temeiul teoriei mandatului aparent.
Din acest motiv este important din punct de vedere practic pentru mandant să aducă
revocarea și la cunoștința terților cu care ar fi urmat să se încheie contractul pentru care
s-a dat mandat. În cazul în care terții cu care se contractează nu sunt cunoscuți,
asigurarea opozabilității revocării mandatului este grea. Mecanismul de la art. 2033
funcționează în felul următor: atunci când procura s-a dat în formă autentică, mandantul
poate cere înscrierea într-un registru public aflat în administrarea uniunii naționale a
notarilor publici a unei declarații de revocare a acelei procuri. În cele mai multe situații
se întâmplă ca atunci când procura s-a dat în formă autentică și actul ce urmează să fie
executat să fie încheiat în formă autentică și atunci notarul public căruia i se solicită
autentificarea unui contract la care una dintre părți este reprezentată printr-o procură
autentică are obligația ca în prealabil autentificării să verifice în registrul public aflat în
evidența uniunii notarilor dacă procura ce i se prezintă a fost sau nu revocată, iar în cazul
în care a fost revocată are obligația să aducă la cunoștința cocontractantului revocarea
procurii pentru ca acesta să cunoască faptul că încheierea contractului s-ar face în
absența puterii de reprezentare.
Renunțarea la mandat sau la procură. Caracterul personal al contractului de
mandat preuspune și exercitarea cu loialitate a obligțaiei mandatarului de a încheia pe
seama mandantului actul ce face obiectul mandatului. Loialitatea este o atitudine psihică
care poate evolua în cursul executării contractului, astfel încât în cazul în care raporturile
dintre părți se înrăutățesc, mandatul să ajungă în imposibilitatea psihică de a fi loial
mandantului. Această posibilitate este pur subiectivă, dar efectul său cert este acela al
unei executări cel puțin neconforme, dacă nu chiar imposibile a obligațiilor
mandatarului față de mandant. Din acest motiv, potrivit art. 2034, mandatarul poate
renunța oricând la mandat, notificând mandantului renunțarea sa. Cu privire la efectele
renunțării, ca și în cazul revocării, renunțarea la mandat face să înceteze puterea de
reprezentare și prin urmare face imposibilă pentru viitor executarea obligației de a
încheia contractul pentru care s-a dat mandat. Cum această neexecutare a fost cauzată
de către mandatar, în principiu el nu va putea pretinde nici executarea de către mandant
a contraprestației pentru obligația a cărei imposibilitate de executare a cauzat-o, astfel
încât mandatarul nu va putea pretinde remunerația pentru operațiunile de reprezentare
pe care ar fi urmat să le execute în absența renunțării. În schimb, dacă prin modul în
care a fost stabilită de către părțile contractului, remunerația se acordă și pentru
demersurile efectuate anterior renunțării la mandat, această remunerație trebuie plătită
de către mandant, după cum trebuie rambursate și toate cheltuielile pe care le-a executat
mandatarul în baza mandatului înainte de renunțare precum și despăgubiri pentru
eventualele prejudicii cauzate de această executare. În schimb, mandatarul este el însuși
obligat să-l despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul
renunțării. De la această obligație mandatarul se poate sustrage dacă demonstrează că în
cazul în care ar fi continuat să execute mandatul ar fi suferit el însuși o pagubă însemnată
care nu putea fi prevăzută la data acceptării mandatului. Prin cerința impusă de art. 2034
alin. (3) teza finală ca paguba să fie însemnată se are în vedere ca ea să fi fost suficient
de importantă în raport cu riscul de prejudiciere la care renunțarea mandatului l-a expus
pe mandant. Nu trebuie să fie egale, ci comparabile.
Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre părți. În ceea ce privește
moartea, calificarea ei drept cauză de încetare a mandatului se justifică prin caracterul
său intuitu personae. În ceea ce privește incapacitatea sau falimentul, acestea sunt
aspecte de natură obiectivă care împiedică executarea contractului de mandat întrucât
pentru ca actul pentru care s-a dat mandat să poată fi încheiat este nevoie ca la data
încheierii atât mandatul cât și mandatarul să fie capabili să încheie. Incapacitatea este
exact opusul acestei condiție, iar falimentul atrage o limitare a capacității de folosință a
persoanei juridice doar la actele necesare lichidării. Caracterul intempestiv al survenirii
uneia dintre aceste cauze în ceea ce privește pe mandatar generează riscul ca mandantul
să fie prejudiciat prin încetarea bruscă a puterii de reprezentare. În cazul în care există
un asemenea risc, moștenitorii sau după caz, mandatarul sunt obligați să continue
executarea mandatului până când încetarea puterii de reprezentare se poate face cu
evitarea pericolului ce decurge din riscul în cauză. În orice caz, în cazul survenirii
oricăreia dintre aceste cauze de încetare, partea afectată sau, după caz, moștenitorii ei
trebuie să notifice deîndată celeilalte părți survenirea cauzei de încetare.
Indiferent de cauza de încetare a contractului de mandat, mandantul nu se poate
prevala de aceasta decât împotriva terților care au cunoscut sau cu diligențe rezonabile
ar fi putut să cunoască cauza de încetare. De asemenea, indiferent de cauza de încetare,
mandatarul sau moștenitorii săi sunt obligați să restituie mandantului sau, după caz
moștenitorilor săi originalul procurii, putând reține cel mult o copie certificată cu
mențiunea că împuternicirea a încetat
De citit mandatul fără reprezentare
Curs 13. Contractele reale
 Contractele reale sunt acele contracte care se formează valabil prin remiterea
bunului care constituie obiectul derivat al obligației lor caracteristice. Sunt contracte
reale: contractul de împrumut, contractul de depozit, contractul de gaj, contractul de dar
manual. Vom discuta despre contractul de împrumut și contractul de depozit.
Întrucât contractele reale presupun toate remiterea bunului în vederea formării
valabile a contractului, atunci când consimțământul pentru încheierea unui contract pe
care legea îl califică drept real s-a manifestat între părțile lui în alt mod decât prin
modalitatea remiterii, contractul respectiv nu este valabil ca un contract real, însă poate
fi valabil ca o promisiune de contract real, iar în cazul în care părțile, manifestând voința
de a încheia contractul, l-au calificat ca fiind o specie de contract real, împrumut,
depozit, etc. atunci contractul astfel încheiat va fi convertit într-o promisiune având ca
obiect încheierea în viitor, prin remitere, a contractului declarat de părți.
În cazul contractelor reale, remiterea bunului este o formă de manifestare a
voinței de a contracta, altfel spus este forma pe care trebuie să o îmbrace
consimțământul, are exact rolul pe care îl are forma autentică în cazul contractelor
supuse formei autentice ad validitatem. În consecință, prin natura lor, contractele reale
nu pot fi încheiate pe calea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul
promitentului la încheierea contractului real pe care el i-a promis beneficiarului să-l
încheie. Prin ipoteză, hotărârea judecătorească nu se va putea exprima în forma remiterii
unui bun și prin urmare ea nu poate suplini absența formei reale a manifestării de voință
a promitentului. Chiar dacă prin hotărâre s-ar dispune predarea ulterioară a bunului,
executarea obligației de predare n-ar conduce la formarea contractului real pentru că nu
există niciun mijloc juridic de a se asigura că acela care predă bunul o face ca
manifestare a voinței lui de încheiere a contractului în cauză. De aceea, potrivit art. 1279
alin. (3), în cazul contractelor reale, promisiunea de a încheia un asemenea contract nu
se va putea executa silit în mod direct, ci doar în mod indirect, prin executarea prin
echivalent, condamnarea promitentului la daune-interese.
Există o excepție de la cele spuse mai sus în ipoteza în care la data încheierii
acordului de voință pentru încheierea contractului real, bunul se află deja în deținerea
celui care ar urma să îl primească la încheierea contractului în cauză. Astfel, se poate
încheia un contract de împrumut prin simplul acord de voință între împrumutător și
împrumutat dacă bunul se află deja în deținerea împrumutatului. La fel, se poate încheia
un contract de depozit prin simplul acord de voință între deponent și depozitar, dacă
bunul se află deja în deținerea depozitarului. În asemenea împrejurări, acordul de voință
al promitentului poate fi, în principiu suplinit prin hotărârea instanței, dacă formalitatea
remiterii nu mai este necesară a fi îndeplinită.
În principiu, în cazul obligației promitentului deponent de a încheia un contract
de depozit, o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să
substituie consimțământul său la contractul promis, chiar atunci când bunul se află deja
în deținerea depozitarului ar urma să fie respinsă ca lipsită de interes, deoarece în cazul
contractului de depozit, deponentul poate cere restituirea bunului în orice moment după
încheierea contractului, astfel încât o hotărâre care să substituie consimțământul la
încheierea contractului nu l-ar împiedica să obțină oricând după aceea predarea bunului
de către depozitar.
Contractul de împrumut cuprinde două varietăți și anume împrumutul de
folosință, care se mai numește și comodat și împrumutul de consumație, care se mai
numește și mutuum.
Aceste două varietăți au în comun faptul că în oricare dintre aceste două varietăți,
contractul de încheie prin remiterea unuia sau mai multor bunuri de către o parte numită
împrumutător, către o parte numită împrumutat în vederea folosirii lor de către acesta
din urmă, pentru o anumită perioadă de timp. În cazul contractului de împrumut de
folosință, pe care îl vom denumi în continuare contract de comodat, împrumutătorul se
numește comodant, împrumutatul se numește comodatar, iar bunul este în mod necesar
individual determinat, astfel încât obligația principală care rezultă din contractul de
comodat are ca obiect restituirea acelui bun în individualitatea sa la sfârșitul perioadei
pentru care s-a contractat.
Bunul care face obiectul contractului de comodat poate fi mobil sau imobil. Din
caracterul real al contractului rezultă că acest bun ar trebui să fie un bun corporal întrucât
remiterea este un act material și ea nu poate purta în mod natural decât asupra unor
bunuri materiale. Cu toate acestea, probabil ca o consecință a dematerializării tradițiunii
și a apariției diverselor ipoteze de remitere simbolică, doctrina acceptă de circa 40 de
ani că și bunurile necorporale care sunt susceptibile de remitere simbolică pot face
obiectul unui contract de comodat. Este motivul pentru care autorii cu publicații pe acest
aspect consideră că un contract de licență a unui brevet cu titlu gratuit sau a unei mărci
sau cesiune cu titlu gratuit a drepturilor de autor au natura juridcă a unui contract de
comodat.
Întrucât principala obligație a contractului de comodat este obligația
comodatarului de a restitui bunul, de aici rezultă și caracterul unilateral al contractului
unilateral. În principiu, efectele contractului se rezumă la această obligație principală și
la câteva obligații accesorii ei care de regulă incumbă numai comodatarului.
Comodantul, de regulă, nu are nicio obligație față de comodatar. Singura sa prestație
necesară, care rezidă în remiterea bunului fiind o condiție de formare a contractului iar
nu executarea vreunei obligații decurgând din el. De aici rezultă două diferențe
importante față de locațiune:
Spre deosebire de locator, comodantul nu este obligat să-i asigure comodatarului
folosința bunului. Prin urmare, el nu garantează contra viciilor și nu este obligat la
reparații. Comodatarul poate folosi bunul dar folosința sa nu intră în conținutul niciunui
drept, nici în conținutul unui drept real, întrucât contractul de comodat nu
dezmembrează dreptul de proprietate, nici în conținutul unui drept de creanță, întrucât
comodantul nu este obligat să-i asigure comodatarului folosința bunului. În consecință,
această folosință care intră în câmpul contractul și a fost acceptată de părți încă de la
datat încheierii contractului și care de altfel reprezintă și scopul principal al încheierii
sale, cauză imediată tipică pentru obligațiile comodatarului, este o simplă stare de fapt
care rezultă din deținerea materială a bunului de către comodatar între momentul la care
i-a fost remis la încheierea contractului și până în momentul în care este dator să-l
restituie la încetare. Tocmai pentru că este o simplă stare de fapt, comodatarul nu poate
constitui alte drepturi în legătură cu această stare de fapt și în principiu el nu poate
transmite detențiunea materială a bunului către un terț fără acordul comodantului. De
asemenea, dacă din cauze fortuite sau din cauza uzurii, bunul se deteriorează în cursul
contractului de comodat, comodatarul nu poate pretinde comodantului repararea lui.
Și în cazul contractului de locațiune, locatorul ar fi trebuit să aibă dreptul de a
folosi bunul inclusiv prin altul, astfel încât să poată transmite posibilitatea de a folosi
bunul și locatarului, însă această cerință nu era o cerință de validitate a contractului de
locațiune, ci o cerință pentru executarea conformă obligațiilor locatorului, anume
obligația locatorului de a asigura locatarului folosința bunului. Deoarece predarea,
remiterea bunului este o condiție de formare valabilă a contractuluid e comodat, cerința
ca la data încheierii contractului comodantul să poată folosi bunul, inclusiv prin altul,
este o cerință de validitate a contractului de comodat, fiind o cerință de validitate a
remiterii. În consecință, dacă la data încheierii contractului, comodantul nu este
proprietar al bunului și nici nu beneficiază, direct sau indirect, prin partea proprietarului
de un drept de a folosi bunul inclusiv prin altul, contractul este lovit de nulitate absolută.
pentru că remiterea bunului este nulă. În schimb, contractul este valabil dacă este
încheiat în calitate de comodant de proprietarul bunului, de locatarul bunului, de
uzufructuar, sau, cu acordul proprietarului, chiar de către comodatar.
În ceea ce privește obligația de restituire a comodatarului, bunul trebuie restituit
în starea în care a fost primit, ținându-se cont de uzura normală decurgând din folosință.
Prin urmare, accesoriu obligației de restituire, comodatarul are și obligația de a conserva
bunul, pentru a-l putea restitui în starea în care a fost primit. Această obligație este chiar
mai exigentă decât în dreptul comun, întrucât comodatarul va răspunde nu numai pentru
pieirea sau deteriorarea bunului din culpa sa, ci și pentru pieirea sau deteriorarea din
cauza unei forțe majore, de care l-ar fi putut feri folosind propriile sale bunuri. Mai mult,
tot accesoriu obligației de restituire, comodatarul este obligat să folosească bunul cu
prudență și diligență, numai în scopul care a intrat în câmpul contractual la formarea
contractului, fiind astfel convenit cu comodantul. El este ținut să nu modifice forma
bunului și să nu-l încredințeze unui terț fără acordul comodantului. În cazul în care a
încălcat oricare dintre aceste limitări în legătură cu puterea sa de fapt asupra bunului,
comodatarul va răspunde pentru comodant chiar și pentru pieirea sau deteriorarea
bunului din forța majoră cu excepția situației în care demonstrează că bunul s-ar fi
deteriorat sau ar fi pierit și în cazul în care ar fi respectat limitele contractuale ale
folosinței în vederea căreia i-a fost încredințat bunul.
Scadența obligației de restituire.
 După cum a rezultat din definiția contractului de comodat, acesta se încheie
pentru ca împrumutatul să folosească bunul pentru o anumită perioadă. De aceea, în
mod necesar, scadența obligației de restituire a comodatarului este amânată față de
momentul încheierii contractului, în sensul că obligația de restituire este afectată de un
termen suspensiv. Acest termen suspensiv coincide cu momentul încetării contractului,
adică cu momentul până la care comodatarul își poate exercita legitim puterea de fapt
de a folosi bunul pe care îl deține ca urmare a remiterii ce a condus la încheierea
contractului de comodat.
Încetarea contractului
Încetarea contractului poate surveni prin expirarea termenului pentru care a fost
încheiat, prin denunțare unilaterală sau prin rezoluțiune sau prin decesul comodatarului.
În primul rând, în cazul încetării contractului prin ajungerea la termen, termenul
poate să fie cert sau incert. Nu ridică nicio problemă specială ipoteza în care termenul
cert a fost prevăzut în contract. Termenul incert poat fi prevăzut expres sau poate rezulta
pe cale de interpretare din prevederea în contract a întrebuințării în vederea cărreia bunul
i-a fost încredințat comodatarului. În acest caz, contractul va înceta și obligația de
restituire va deveni scadentă după epuizarea folosirii bunului conform întrebuințării
stipulate. În cazul în care părțile nu au prevăzut niciun termen cert, nici un termen incert
și nici o anume întrebuințare iar bunul este prin natura lui destinat unei întrebuințări
permanente, continue sau repetate, în acest caz comodatarul este obligat să înapoieze
bunul la cererea comodantului.
În al doilea rând, în cazul încetării contractului prin denunțare unilaterală, potrivit
art. 2156, comodantul poate cere restituirea bunului chiar înainte de termenul stipulat în
contract atunci când are el însuși o nevoie urgentă și neprevăzută de bun, ceea ce
semnifică faptul că legiuitorul a instituit pentru această situație un drept legal de
denunțare unilaterală a contractului de comodat. În cazul în care, având în vedere natura
bunului și locul restituirii (care este în absența altor dispoziții locul la care contractul a
fost încheiat, locul la care bunul a fost remis) dreptul de denunțare unilaterală ar putea
presupune respectarea unui termen de preaviz, termen care este durata minim necesară
comodatarului pentru ca ținându-se cont de circumtanțele sale cunoscute comodantului,
acesta să aducă bunul la locul restituirii. Soluția impunea această durată minim necesară
întrucât dreptul de denunțare unilaterală discutat este prevăzut tocmai în considerarea
unei nevoie urgente a comodantului, astfel încât, prin ipoteză, termenul de preaviz
trebuie să fie minimul posibil. În jurisprudență, s-a considerat că sunt asimilate nevoilor
personale ale comodantului și nevoile celor apropiați lui, este vorba despre membrii
familiei sale. Ceea ce este însă relevant este dacă se poate stabili în fapt o relație de
apropiere indiferent dacă se întemeiază sau nu pe un raport familial.
În al treilea rând, în cazul încetării contractului prin rezoluțiune există două
controverse, prima dintre ele vizând aspectul dacă rezoluțiunea se aplică sau nu și în
cazul contractelor unilaterale. Rezoluțiunea se aplică contractelor unilaterale. A doua
controversă privește întrebarea dacă sancțiunea aplicabilă este rezoluțiunea sau
rezilierea. Sancțiunea aplicabilă este rezoluțiunea, pentru că interesul comodantului este
de a primi bunul înapoi, iar rezoluțiunea produce efecte retroactive, iar în plus,
obligațiile sunt cu executare uno ictu. Comodatarul poate fi sancționat prin rezoluțiunea
contractului de comodat care să aibă ca efect restituirea bunului înainte de termenul
convenit pentru expirarea contractului atunci când, fără justificare nu și-a executat una
dintre obligațiile accesorii obligației de restituire, spre exemplu, nu a folosit bunul
conform destinației sau l-a încredințat fără autorizare unui terț sau și-a executat
defectuos obligația de conservare. Comodantul poate cere restituirea bunului înainte de
termenul fixat în contract atunci când comodatarul își încalcă obligația. Cererea
întemeiată pe acest text are natura unei declarații unilaterale de rezoluțiune a
contractului de comodat.
În al patrulea rând, în cazul încetării contractului prin decesul comodatarului,
trebuie făcute niște mențiuni.. Contractul de comodat este un contract esențialmente cu
titlu gratuit, astfel încât el este încheiat în considerarea persoanei comodatarului, căruia
comodantul dorește să-i facă un serviciu dezinteresat, punându-l în situația de a-i folosi
bunul. În consecință, contractul de comodat are și un caracter intuitu personae. De aceea,
el încetează din drept prin încetarea din viață a comodatarului, anume a persoanei în
considerarea calităților căreia contractul a fost încheiat, obligația de restituire devenind
exigibilă în patrimoniul moștenitorilor potrivit art. 2156, teza a II-a.
Obligația de restituire decurgând dintr-un contract de comodat încheiat prin
înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată cu dată certă este executorie atunci
când devine scadentă:
1. fie ca urmare a expirării termenului prevăzut în contract,
2. fie atunci când contractul nu a prevăzut niciun termen, dacă
întrebuințarea bunului este continuă sau repetabilă,
3. fie în situația în care contractul încetează prin decesul comodatarului.
În toate celelalte situații, potrivit dreptului comun, obligația de restituire nu va fi
executorie, iar comodantul va trebui să procedeze la faza judiciară, să-l cheme în
judecată pe comodatar.
În legătură cu toate obligațiile comodatarului mai este de precizat că dacă bunul
a fost încredințat spre utilizare mai multor comodatari, obligațiile acestora sunt solidare,
dispoziție prevăzută de art. 2154 pentru protecția comodantului. Tot pentru protecția
comodantului există și art. 2153, care exclude posibilitatea oricărui drept de retenție
invocabil de către comodatar pentru garantarea obligațiilor născute în sarcina
comodantului.
În principiu, comodantul nu are nicio obligație față de comodatar. Cu toate
acestea, prin excepție, din fapte juridice care au un caracter excepțional și care nu au
fost prevăzute de către comodatar la data încheierii contractului, pot rezulta anumite
obligații ale comodantului față de comodatar, obligații pe care art. 2151 și art. 2152 le
supun regimului contractual. Există două astfel de situații.
Prima situație este aceea când, datorită unor împrejurări care nu puteau fi
prevăzute la data încheierii contractului, comodatarul a trebuit să efectueze cheltuieli
pentru lucrări necesare și urgente cu privire la bun, atunci când fie, fiind înștiințat,
comodantul nu sa opus la efectuarea lor, fie, din cauza urgenței, comodantul nu a putut
fi înștiințat. Textul contractualizează un caz de gestiune a intereselor altuia, gestiune de
afaceri, dar o face în scopul de a limita efectele pe care le are în dreptul comun gestiunea
de afaceri. În dreptul comun, gerantul ar fi îndreptățit și la restituirea cheltuielilor utile,
iar nu numai la restituirea cheltuielilor necesare, aceasta independent de caracterul
urgent al efectuării de astfel de cheltuieli. Prin dispozițiile art. 2151, legiuitorul, pe de o
parte, conferă o natură contractuală obligației comodantului de a-i restitui comodantului
cheltuielile necesare și imprevizibile, iar pe de altă parte exclude din cadrul acestei
obligații cheltuielile utile precum și cheltuielile necesare care nu au caracter urgent. În
schimb, cu privire la cheltuielile necesare care puteau fi prevăzute de către comodatar
la data încheierii contractului, acestea urmează a fi suportate exclusiv de către
comodatar potrivit art. 1498, conform căruia cheltuielile plății sunt în sarcina
debitorului. Prin ipoteză, cheltuielile necesare efectuate cu bunul sunt cheltuieli de
conservare a acestuia, ori comodatarul, care trebuie să restituie bunul așa cum l-a primit,
trebuie să îl conserve, să efectueze toate cheltuielile necesare pentru conservarea
bunului. Prin urmare, comodantul va trebui să ramburseze acele cheltuieli pe care
comodatarul nu putea să prevadă că trebuie să le facă, nu cele pe care le-a prevăzut și
pe care și le-a asumat în virtutea contractului de comodat
A doua situație este prevăzută de art. 2152, conform căruia comodantul care la
data încheierii contractului cunoștea viciile ascunse ale bunului împrumutat și nu l-a
prevenit pe comodatar cu privire la acestea este obligat să suporte prejudiciul suferit din
această cauză de comodatar. Prin acest text, legiuitorul contractualiează o obligație care
altfel ar fi avut o natură delictuală, cu consecința că, potrivit regulilor generale aplicabile
răspunderii contractuale, comodantul va fi ținut să repare doar prejudiciul direct, iar nu
și cel indirect, cauzat de viciile ascunse cu rea-credință. Mai mult, prin derogare de la
dreptul comun al răspunderii, conform căruia autorul unei fapte ilicite săvârșite în
contextul acordării unui ajutor dezinteresat pentru victimă răspunde atât pentru dol cât
și pentru culpă gravă, comodantul nu va răspunde decât pentru dol, pentru viciile pe care
le-a cunoscut, iar nu și pe cele pe care le-a ignorat, oricât de gravă ar fi fost ignoranța
sa. Unii autori au susținut că în aceste cazuri, contractul de comodat devine un contract
sinalagmatic imperfect, el fiind în mod normal unilateral. Acest lucru este greșit, și în
situațiile în care apar obligații ale comodantului, comodatarul nu a contractat, ca în cazul
contractării în contractele sinalagmatice, ca urmare a prefigurării executării acestor
obligații de către comodant. Sinalagmatism înseamnă atât obligații reciproce cât și
interdependente, în cazul acesta interdependența nu există, comodatarul contractând ca
să folosească bunul, nu ca să ia banii comodantului în situația excepțională în care bunul
are vicii ascunse pe care el nu le-a prevăzut.
Contractul de împumut de consumație.
Împrumutul de consumație are următoarele particularități care îl diferențiază de
contractul de comodat.
Prezumția de la care se pornește este întotdeauna că împrumutul este de folosință,
nu de consumație.
În primul rând, contractul de împumut de consumație are ca obiect bunuri care
prin natura lor sunt fungibile și consumptibile. De aici rezultă că folosința acestor bunuri
de către împrumutat va conduce la consumarea lor, adică și la exercitarea dispoziției
juridice (pentru bani) sau materiale (pentru bunuri) în legătură cu aceste bunuri. În
consecință, pentru a putea folosi bunurile împrumutate, împrumutatul trebuie să fie
proprietarul lor, pentru că numai proprietarul poate dispune de bun. De aceea (aici
intervine a doua diferență de contractul de comodat), contractul de împumut de
consumație este un contract translativ de proprietate, astfel încât pentru ca remiterea
bunurilor care fac obiectul contractului să fie valabilă, nu e suficient ca împrumutătorul
să aibă un drept de a le folosi inclusiv prin altul ci este necesar ca împrumutătorul să fie
proprietarul lor la data remiterii. În caz contrar, nulitatea remiterii conduce la nulitatea
absolută a contractului de împrumut.
În al treilea rând, întrucât bunurile ce au făcut obiectul contractului de consumă
în cursul folosinței lor de către împrumutat și deoarece ele sunt fungibile prin natura lor,
obligația de restituire care decurge pentru împrumutat în legătură cu aceste bunuri nu
poate să vizeze bunurile remise în individualitatea lor, acelea prin ipoteză s-au consumat
în cursul executării contractului, ci poate să vizeze doar bunuri de aceeași natură, în
aceeași cantitate și de aceeași calitate cu bunurile remise.
Din cauza naturii fungibile a bunurilor, ele sunt de regulă bunuri de gen nelimitat,
astfel încât obligația de restituire este întotdeauna posibil a fi executată în natură,
întrucât bunurile de gen nu pier. Potrivit art. 1634 alin. (6), dacă obligația are ca obiect
bunuri de gen, debitorul nu poate invoca imposibilitatea fortuită de executare. Cu toate
acestea, potrivit art. 2164 alin. (3), dacă nu este posibil să se restituie bunuri de aceeași
natură, calitate și în aceeași cantitate, împrumutatul este obligat să plătească valoarea
lor la data și locul unde restituirea trebuia făcută. Textul are în vedere imposibilitatea de
executare silită a obligației de a restitui bunuri din același gen, de aceeași cantitate și de
aceeași calitate cu lucrurile remise la încheierea contractului. O astfel de imposibilitate
de executare silită nu poate viza obligația de a restitui sume de bani, întrucât aceste sume
vor putea fi obținute în procesul de executare silită prin vânzarea oricăror alte bunuri ale
debitorului. În schimb, o astfel de imposibilitate de executare silită poate avea loc în
legătură cu obligația de a remite alte bunuri fungibile, atunci când debitorul nu are în
deținerea sa asemenea bunuri de natura, calitatea și în cantitatea necesară pentru
executarea conformă a obligației de restituire. Diferența între bunurile din patrimoniul
împrumutatului și bunurile pe care trebuie să le restituie se va executa prin echivalent.
În al patrulea rând, în cazul în care contractul de împrumut de consumație nu
prevede termenul de restituire, restituirea nu se va face ca pentru comodat, la cererea
împrumutătorului, ci se va face în termenul stabilit de către instanța de judecată. Potrivit
art. 2162, dacă nu a fost convenit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instanță,
ținându-se seama de scopul împrumutului, de natura obligației și a bunurilor
împrumutate, de situația părților și de orice altă împrejurare relevantă. Acestei situații îi
este asimilabilă ipoteza în care părțile au convenit ca împrumutatul să restituie bunurile
împrumutate atunci când va dori. De asemenea, potrivit doctrinei anterioare Noului Cod
Civil, acestei situații îi este asimilată și ipoteza în care împrumutatul s-a obligat să
restituie atunci când va avea mijloace. În legătură cu această ipoteză, art. 2162 alin. (2)
prevede că dacă s-a stipulat ca împrumutatul va plăti numai când va avea resursele
necesare, instanța constată că împrumutatul le deține sau le putea obține între timp nu
va putea acorda un termen de restituire mai mare de 3 luni. Apreciem că acest termen
curge de la data la care împrumutatul a obținut sau putea obține resursele necesare
pentru restituire. În schimb, dacă în acest caz instanța nu stabilește că împrumutatul a
avut o astfel de posibilitate, ea urmează să determine termenul restituirii după regulile
prevăzute la alin. (1) (scopul împrumutului, natura obligației și bunurile împrumutate,
situația părților și alte împrejurări relevante).
Cât privește caracterul executoriu se aplică în principiu aceleași reguli cu privire
la caracterul executoriu al obligație de restituire a comodatarului, cu precizarea că atunci
când termenul a fost stabilit prin hotărâre judecătorească, obligația de restituire este
executorie la acel termen, în temeiul caracterului executoriu al hotărârilor judecătorești.
Cea mai importantă diferență între cele două contracte este faptul că spre
deosebire de contractul de comodat, contractul de împrumut de consumație poate fi
încheiat și cu titlu oneros în sensul că prin acest contract părțile pot conveni ca
împrumutatul să plătească împrumutătorului o remunerație în schimbul folosinței
bunurilor împrumutate. Dacă există o asemenea prevedere, împrumutatul va avea două
obligații principale, și anume obligația de a restitui bunurile împrumutate, care în acest
caz poartă numele de capital și obligația de a plăti remunerația pentru folosința lor, care,
atunci când capitalul reprezintă o sumă de bani poartă numele de dobânzi remuneratorii.
Și în această ipoteză contractul de împrumut de consumație rămâne unilateral, pentru că
ambele obligații principale îi incumbă împrumutatului, dar el are caracter oneros,
întrucât fiecare dintre părți contractează pentru a obține un avantaj patrimonial pentru
sine. Împrumutatul dorește să folosească rapid bunurile împrumutate, împrumutătorul
dorește să fie remunerat pentru această folosință. În cazul împrumutului de consumație
cu titlu oneros, spre deosebire de contractul de comodat, termenul va fi considerat
stabilit în beneficiul ambelor părți, întrucât, de regulă, remunerația împrumutătorului
depinde de durata folosinței de către împrumutat a bunurilor împrumutate.
 În cazul în care bunurile împrumutate sunt sume de bani, împrumutul se prezumă
a fi cu titlu oneros, chiar dacă părțile nu au prevăzut expres dobânda. În consecință, vor
fi aplicabile regulile specifice împrumutului cu dobândă, reguli care vizează, pe de o
parte, dobânzile remuneratorii, iar pe de altă parte, dobânzile penalizatoare. Vom discuta
mai întâi despre dobânzile remuneratorii. Aceste dobânzi reprezintă prețul folosinței de
către împrumutat al sumelor de bani remise de împrumutător. Prin urmare, dobânzile
remuneratorii sunt considerate fructe civile ale sumelor împrumutate conform art. 548.
Mai corect spus, creanța la dobânzi reprezintă fruct civil al creanței având ca obiect
restituirea capitalului. Potrivit art. 552, dobânzile, ca fructe civile, se culeg zi cu zi, pe
toată perioada cuprinsă între data remiterii sumelor împrumutate și data restituirii. În
principiu, totuși, obligația de a plăti dobânzile născute astfel devine scadentă la data la
care este scadentă și restituirea dacă părțile nu au prevăzut altfel. În principiu, părțile
sunt libere să stabilească rata dobânzii. Rata dobânzii reprezintă un mod de determinare
a remunerației cuvenite împrumutătorului pentru folosința sumelor de bani de către
împrumutat prin aplicarea unui procent la capitalul împrumutat pentru o unitate de timp
determinată, astfel încât rata dobânzii constă într-o măsură procentuală pe o durată de
timp care se înmulțește cu capitalul pentru a stabili dobânda.
În principiu, părțile sunt libere să stabilească dobânda, însă voința, pentru a fi
eficientă, trebuie să se manifeste în scris, potrivit art. 6 din OG nr. 13/2011 privind
dobânda legală remuneratorie și penalizaotare pentru obligațiilor bănești. În cazul în
care dobânda nu a fost stabilită prin act scris, convenția părților cu privire la acest aspect
nu este valabilă, astfel încât, dacă împrumutul este cu titlul oneros, dobânda se va calcula
în funcție de rata dobânzii legale. De regulă, rata dobânzii legale remuneratorii se
stabilește potrivit art. 3 din OG la nivelul de politică monetară a Băncii Naționale a
României. În acest moment, rata dobânzii legale remuneratorii continuă să fie de 2,5%
pe an. În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop
lucrativ, rata dobânzii remuneratorii legale este cu 20% mai mică decât în dreptul
comun, potrivit art. 3 alin. (3) din ordonanță. În prezent, rata dobânzii legale în
raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ
este de 2% pe an. În aceste raporturi juridice, în plus, libertatea părților de a stabili o
altă rată a dobânzii este limitată, potrivit art. 5 alin. (1). Astfel, părțile nu pot conveni o
rată a dobânzii mai mare decât 1,5 * rata dobânzii legale. Aceasta înseamnă că dobânda
maximă admisă, în prezent, în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ este de 3% pe an. În cazul în care părțile au prevăzut o
dobândă mai mare, aceasta este nulă de drept, potrivit art. 5 alin. (2). Prin derogare de
la principiul nulității parțiale, această nulitate nu vizează doar partea cu care dobânda
stabilită de părți depășește dobânda legală maximă admisibilă, ci vizează dreptul la
dobândă al împrumutătorului în ansamblul său, astfel încât împrumutul va fi considerat
cu titlu gratuit.
Dobânda remuneratorie trebuie diferențiată de dobânda penalizatoare. Dobânda
penalizatoare reprezintă daune-interese moratorii datorate de către debitor ca urmare a
întârzierii, după scadență, la plata unei sume de bani. Pe când dobânzile remuneratorii
curg, în principiu, înainte de scadența obligației de restituire, dobânzile penalizatoare
curg, în principiu, de la scadența obligației de restituire. Pe când dobânzile remuneratorii
sunt fructe civile, dobânzile penalizatoare sunt daune moratorii, iar dacă au fost stabilite
prin contract, clauza prin care au fost stabilite are natura unei clauze penale. Pe când
dobânzile remuneratorii pot fi capitalizate printr-o stipulație specială, dobânzile
penalizatoare nu pot fi capitalizate, dar ele pot curge atât în legătură cu obligația de a
restitui capitalul cât și în legătură cu obligația de a plăti dobânzi remuneratorii, atunci
când se întârzie în executarea acestor obligații. Ca și în cazul dobânzilor remuneratorii,
părțile sunt libere să stabilească și dobânza penalizatoare, dar convenția este supusă și
ea formei scrise ad validitatem pe același temei, art. 6 din OG. În lipsa unei convenții
valabile cu privire la acest aspect, dobânza penalizatoare se va calcula în funcție de rata
legală a dobânzii penalizatoare. Potrivit art 3 alin. (2), de regulă, rata dobânzii legale
penalizatoare se stabilește la nivelul ratei dobânzii de referință + 4 puncte procentuale.
Aceasta înseamnă că rata dobânzii penalizatoare de drept comun este, în prezent de 6,5%
pe an. Potrivit art. 3 alin. (21 ), în raporturile dintre profesioniști, precum și între aceștia
și autorități publice contractante, dobânda legală penalizatoare este cu 8 puncte
procentuale superioară ratei dobânzii de referință, ceea ce înseamnă că în prezent, în
aceste raporturi, rata dobânzii legale penalizatoare este de 10,5% pe an. În raporturile
juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, și rata
dobânzii legale penalizatoare este cu 20% mai mică decât rata de drept comun, aceasta
înseamnă că în prezent, rata dobânzii legale penalizatoare, în raporturile care nu decurg
din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ este de 5,2% pe an. Și în cazul
dobânzii legale penalizatoare, părțile unui raport care nu rezultă din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ pot stabili o dobândă penalizatoare cu cel mult 50% mai
mare decât rata dobânzii legale. În consecință, în acest moment, rata dobânzii
penalizatoare maxim admise în raporturile care nu decurg din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ este de 7,8% pe an. În cazul în care părțile au convenit o
dobândă remuneratorie care este mai mare decât dobânza penalizatoare ce ar fi
aplicabilă în cazul aplicării criteriilor legale, atunci dobânda penalizatoare se va ridica
automat la nivelul dobânzii remuneratorii convenite de părți, astfel încât împrumutatul
să nu profite de întârzierea fără justificare în cazul obligației de restituire.
Pentru acasă, varianta tipică a contractului de depozit. Data viitoare vom face cele
4 varietăți ale contractului de depozit, contractele aleatorii (rentă viageră și întreținere,
joc și prinsoare). Va rămâne de citit contractul de tranzacție.
Curs 14. Varietățile depozitului
Vom discuta despre depozitul neregulat, depozitul necesar, depozitul hotelier și
sechestrul convențional.
Depozitul neregulat
 Depozitul neregulat nu are o secțiune consacrată în noul Cod civil. Existența și
regimul său juridic pot fi deduse din două articole situate în secțiunea varietății tipice
de depozit, precum și dintr-un articol din capitolul rezervat contractelor bancare care se
referă la depozitul bancar de comun. Raportul dintre depozitul neregulat și varietatea
tipică a depozitului sunt similare cu acelea dintre împrumutul de consumație și comodat.
Depozitul tipic are ca obiect bunuri individual determinate pe care depozitarul trebuie
să le păstreze pentru deponent și să le restituie în individualitatea lor la expirarea
contractului sau la cererea deponentului. Depozitul neregulat se numește astfel pentru
că în mod atipic, el nu are ca obiect bunuri individual determinate, ci bunuri care, prin
natura lor sunt bunuri de gen fungibile, astfel încât, ca și în cazul împrumutului de
consumație, individualizarea acestor bunuri la formarea contractului real de depozit
conduce la transferul proprietății lor către depozitar, astfel încât în sarcina acestuia este
doar să păstreze valoarea bunurilor remise, într-o formă care să îi permită restituirea
aceleiași cantități de bunuri fungibile de aceeași natură, la data expirării termenului
contractului sau chiar înainte de aceasta, la cererea deponentului.
Cel mai frecvent caz de depozit neregulat este acela al depozitului de fonduri
bănești. Ca orice contract real, și el se formează prin remiterea fondurilor de către
deponent depozitarului în vederea păstrării acestora până la o anumită dată sau până la
cererea de restituire a deponentului. Astfel definit, depozitul de fonduri bănești este
extrem de similar cu împrumutul de consumație având ca obiect sume de bani. Ambele
contracte se încheie prin remiterea fondurilor de către una din părți față de cealaltă și
ambele generează obligația celui care le-a primit de a le restitui în aceeași cantitate, în
aceeași valoare nominală. Se pune problema care este distincția între aceste două
contracte și cum se va identifica natura contractului atunci când voința părților la
remiterea unor fonduri bănești nu este clară. Cu privire la acest aspect, potrivit art. 2105
alin. (2), se prezumă că în asemenea împrejurări, contractul este în principiu de
împrumut de consumație, cu consecința că se prezumă că scopul pentru care au fost
remise fondurile este ca ele să fie folosite de către cel care le-a primit, astfel încât
termenul de restituire este fixat numai în favoarea sa și cel care a remis nu poate pretinde
restituirea înainte de expirarea acestui termen. Această prezumție este relativă.
Prezumția se poate răsturna dacă persoana interesată, în principiu cel care a remis
fondurile, reușește să demonstreze că remiterea s-a făcut în vederea păstrării fondurilor
de către cel care l-a primit, iar nu în vederea folosirii lor de către acesta. Pe când
folosirea bunului ar fi în interesul primitorului, păstrarea lor ar fi în interesul
remitentului, de aceea, dacă remiterea s-a făcut pentru păstrarea fondurilor, remitentul
ar putea renunța la termenul fixat prin contract, descărcându-l mai repede pe primitor
de obligația de a le păstra. De aceea, prezumția de împrumut de consumație va fi
răsturnată atunci când în contract se prevede că cel care a remis fondurile poate solicita
restituirea lor și înainte de expirarea termenului pentru care au fost primite.
Pentru că depozitul neregulat de fonduri bănești se face, în principiu, în interesul
deponentului, răspunderea depozitarului este supusă unui regim mai puțin exigent decât
acela de drept comun, el fiind presupus a face un serviciu dezinteresat pentru deponent.
De aceea, potrivit art. 2118 alin. (2), prin derogare de la dreptul comun al daunelor
moratorii pentru întârzierea în executarea unor obligații bănești, dobânzile moratorii nu
curg de la scadența obligației, nici de la cererea de restituire, nici de la data la care expiră
termenul pentru care s-a încheiat contractul, ci curg de la data punerii în întârizere, care
poate fi ulterioară oricăreia dintre aceste două momente. Desigur că deponentul poate,
pentru a antrena curgerea dobânzilor moratorii să solicite și restituirea și să-l pună în
întârziere pe depozitar pentru aceasta.
Atunci când depozitul de fonduri bănești este încheiat în calitate de depozitar de
o instituție de credit, el are natura juridică de contract de depozit bancar. Acesta este un
contract special, profesional, numit, reglementat în art. 2191. Din acest articol rezultă
două categorii de particularități ale depozitului de fonduri bănești bancare:
1. prima categorie de particularități vizează cererea de restituire. Dacă
deponentul cere restituirea înainte de termenul convenit prin contractul
de depozit bancar de fonduri, în principiu, scadența obligației de
restituire a instituției de credit depozitare nu este imediată. Restituirea
va fi datorată la expirarea unui termen de preaviz, termen care curge de
la data comunicării cererii de restituire de către deponent depozitarului
și care are durata stabilită în contract, ori, în lipsă, durata rezultând din
uzanțe. Actualmente, dacă sumele sunt în limita a 1000€, uzanțele
implică restituirea imediată a sumelor depuse. De asemenea, restituirea
prin intermediul bancomatelor se produce imediat, în limita valorilor
unei sume, limită care depinde și de suma aflată în contul de depozit.
2. a doua categorie de dispoziții speciale care privesc depozitul bancar de
fonduri vizează regimul infromațiilor privind operațiunile de cont. Prin
operațiuni de cont se înțeleg atât retrageri cât și transferuri bancare.
Retragerile au natura juridică a unor cereri de restituire, pe care
deponentul le formulează față de depozitar, în executarea obligațiilor
acestuia decurgând din contractul de depozit bancar. Transferurile
bancare au o natură juridică mixtă și de regulă ele pot fi solicitate de
către deponent numai în considerarea unor dispoziții speciale prevăzute
în contractul de depozit, care să permită asemenea transferuri. Atunci
când deponentul ordonă băncii să efectueze un transfer într-un alt cont,
se solicită ca obligația de restituire a depozitarului să nu se execute prin
remiterea sumei solicitate către deponent, ci față de un terț. În
executarea acestei cereri, banca este și un mandatar al deponentului față
de acel terț, efectuând în numele și pe seama sa transferul bunurilor în
cauză. Cum operațiunea se execută în cadrul unei activități profesionale,
mandatul este în principiu remunerat, mandatarul fiind un mandatar
profesionist al deponentului, care va răspunde pentru culpa levis in
abstracto în executarea mandatului. Uneori este posibil ca obligația
 băncii de a remite sumele către terț să se efectueze printr-un mandataral
terțului (banca terțului), caz în care este posibil ca banca să acționeze și
ca mandatar la clientului băncii primitoare pentru remiterea sumelor
care formează contractul de depozit privind sumele virate. În legătură
cu aceste operațiuni, banca are o obligație de informare față de titularul
contului de depozit, față de deponent. Pentru operațiunile de mandat,
această obligație de informare este o aplicație a obligației de a da
socoteală a mandatarului. Potrivit art. 2191 alin. (3), teza a III-a, dacă
clientul nu solicită altfel, informarea se realizează lunar, în condițiile și
modalitățile convenite de către părți, iar în lipsa unor astfel de condiții,
potrivit cutumelor, printr-un extras de cont, trimis de bancă clientului
fie pe cale electronică fie prin poștă. Tot în legătură cu operațiunile de
cont, instituția de credit este obligată față de deponent să păstreze
secretul bancar al acestor operațiuni. În executarea acestei obligații,
banca este ținută să nu comunice informații legate de sumele aflate în
cont și operațiunile din cont decât deponentului și succesorilor lui în
drepturi. Obligația aceasta de confidențialitate este limitată de obligația
de informare către autoritățile publice competente, atunci când acestea
solicită unității bancare comunicarea unor asemena informații în
limitele competențelor lor.
Depozitul necesar
Depozitul necesar se încheie atunci când bunul a fost încredințat spre păstrare
unei anumite persoane „sub constrângerea unei întâmplări neprevăzute care făcea cu
neputință alegerea depozitarului și întocmirea unui înscris constatator al contractului”
(art. 2124 alin. (1)). Există trei trăsături particulare de regim juridic ale depozitului
necesar.
1. depozitarul nu poate refuza încheierea contractului de depozit decât
dacă are un motiv serios pentru aceasta ceea ce în principiu înseamnă
că nu poate asigura păstrarea bunului, din rațiuni obiective, fie că
păstrarea bunului l-ar expune pe depozitar însuși unui anumit
prejudiciu. Altfel spus, prin derogare de la principiul libertății
contractuale, conform art. 2125 depozitarul este obligat să contracteze
sub sancțiunea răspunderii civile delictuale pentru prejudiciul cauzat
prin refuzul său. Pe de altă parte, depozitarul nu este obligat să accepte
prestarea gratuită a depozitului, fiind îndreptățit să solicite o
remunerație, remunerație care nu trebuie să fie atât de mare încât, în
condițiile date, această valoare ridicată să fie asimilată unui refuz, dar
poate fi stabilită în funcție de activitățile, riscurile și prejudiciile la care
se expune depozitarul pentru a-și îndeplini obligațiile decurâgn din
contractul de depozit astfel încheiat
 2. întrucât, prin ipoteză, contractul s-a încheiat sub constrângerea unor
împrejurări care făcea cu neputință întocmirea unui înscris constatator
al contractului, prin derogare de la dreptul comun al contracutlui de
depozit, depozitul necesar poate fi dovedit cu orice mijloc de probă. Mai
mult, această regulă derogă de la dispozițiile Codului de procedură
civilă, care supune formei scrise pentru dovadă orice act juridic cu o
valoare mai mare de 250 de lei. Depozitul necesar poate fi dovedit cu
orice mijloc de probă indiferent de valoarea bunului dat în depozit
3. depozitarul, chiar dacă poate cere o remunerație, va răspunde în toate
cazurile pentru pierirea bunului ca un depozitar neremunerat, ceea ce
înseamnă că el va răspunde doar dacă nu asigură bunului primit în
depozit aceeași diligență în păstrare pe care o manifestă și față de
propriile sale bunuri, conform art. 2107.
Depozitul hotelier
Potrivit art. 2127 alin. (1), persoana care oferă publicului servicii de cazare,
denumită hotelier, este răspunzătoare, potrivit regulilor de la răspunderea depozitarului
pentru prejudiciul cauzat prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de
client în hotel.
Care este domeniul de aplicare al articolului? Are trei coordonate:
1. se definește în funcție de evenimentele care atrag răspunderea
hotelierului, anume furtul, distrugerea sau deteriorarea bunului.
Evenimente care nu sunt incluse în enumerare, spre exemplu pierderea
bunului, nu vor atrage incidența dispozițiilor speciale aplicabile acestei
varietăți de depozit. De asemenea, textul nu precizează cauza
evenimentelor enumerate, astfel încât hotelierul va răspunde indiferent
dacă aceste evenimente se produc indepenfent de fapta sa și chiar din
împrejurări fortuite.
2. noțiunea de hotel. Art. 2127 alin. (1) folosește această noțiune, iar
potrivit art. 2137 sunt asimilate hotelurilor sanatoriile, spitalurile,
pensiunile, vagoanele de dormit și altele asemănătoare.
3. bunurile care sunt considerate a fi aduse în hotel. Din acest punct de
vedere, art 2127 alin. (2) folosește această noțiune. Sunt considerate
aduse în hotel bunurile aflat în hotel pe perioada cazării clientului, apoi
sunt bunurile aflate în afra hotelului, pe care hotelierul, un membru al
familiei sale ori un prepus al hotelierului își asumă obligația de
supraveghere pe perioada cazării clientului. Mai sunt considerate aduse
în hotel bunurile pentru care hotelierul sau o persoană legată de acesta
își asumă obligația de supravegehere, pentru un interval de timp
rezonabil, anterior sau ulterior cazării clientului (dacă ajungi prea
devreme sau ai avionul târziu). Mai sunt considerate aduse în hotel
 vehiculele clienților lăsate în garajul sau în parcarea hotelului, precum
și pentru bunurile care, în mod obișnuit, se găsesc în acestea.
Răspunderea nu vizează doar faptele hotelierului, ci orice cauză care duce la
furtul, deteriorarea sau distrugerea bunurilor aduse în hotel. Față de acest principiu
există o excepție, care vizează ipotezele în care hotelierul nu răspunde. Potrivit art. 2130,
hotelierul nu răspunde pentru deteriorarea, distrugerea ori furtul bunurilor clientului
care este cauzată fie de natura acestor bunuri, aici se include orice vici intrinsec lucrului,
fie de client sau o persoană care îl însoțește ori se află sub supravegherea sau îl vizitează,
în alți termeni este vorba de toate acele persoane care, pentru a ajunge în contract cu
bunurile clientului, au avut nevoie de autorizarea acestuia. Răspunderea este de
asemenea înlăturată dacă vreunul dintre cele trei evenimente este cauzat de o forță
majoră. Este unul dintre puține cazuri în care răspunderea nu este înlăturată prin
imposibilitatea fortuită de executare a obligației, ci doar dacă este extern și absolut,
irezistibil și imprevizibil, întrunind condițiile forței majore.
O altă trăsătură de regim juridic specific al răspunderii hotelierului este că aceasta
este limitată, ca regulă, legal, indiferent de natura bunurilor furate, pierite sau
deteriorate, hotelierul răspunde până la concurența unei valori de o sută de ori mai mare
decât prețul pentru o zi afișat pentru camera oferită spre închiriere clientului, conform
art. 2128. După cum rezultă din acest articol, limitarea nu are în vedere remunerația
pentru cazare prevăzută în contractul dintre client și hotelier, ci prețul afișat de acesta,
la recepție, conform reglementărilor specifice, în ziua producerii prejudiciului, pentru o
cameră din categoria celei care face obiectul contractului dintre hotelier și client. Acest
plafon al răspunderii nu se aplică și răspunderea este nelimitată în următoarele trei
cazuri:
1. în cazul răspunderii de drept comun, răspunderea pentru prejudiciul
cauzat din culpa hotelierului sau a unei persoane pentru care acesta
răspunde.
2. dacă bunurile au fost încredințate spre păstrare hotelierului, nu numai
că au fost aduse în hotel și în dependințele sale, ci au fost efectiv remise
către un hotelier sau un prepus al său, încheindu-se în privința lor un
contract de depozit de drept comun.
3. în cazul în care hotelierul a refuzat primirea în depozit a bunurilor
clientului pe care a fost însă legalmente obligat să o primească. Potrivit
art. 2131 alin. (1), hotelierul este obligat să primească în depozit
documente, bani sau obiecte de valoare aparținând clientului, este deci
o obligație de a contracta similară celei din depozitul necesar. Și aici se
poate refuza primirea în depozit dacă bunurile sunt excesiv de
valoroase, incomode sau periculoase. Un alt motiv pentru care
hotelierul ar putea să se exonereze de obligația de a încheia contractul
de depozit cu privire la lucrurile valoroase ale clientului l-ar putea
reprezenta punerea la dispoziția acestuia a unei casete de valori în
 vederea depozitării acestor bunuri. În cazul în care pune la dispoziția
clientului o asemenea casetă de valori, raporturile dintre client și
hotelier cu privire la caseta de valori în cauză nu vor fi cele specifice
contractului de depozit, ci cele specifice contractului de locațiune a
casetei de valori. Altfel spus, hotelierul va fi ținut responsabil doar să
asigure clientului folosința casetei de valori în cauză, dar nu va fi
responsabil pentru furtul, deteriorarea sau pieirea bunurilor depuse în
caseta de valori decât dacă se demonstează conduita sa culpabilă la
aceste evenimente.
Această răspundere specială a hotelierului, sub toate aspectele menționate
anterior este supusă la două termene de decădere particulare.
1. pe de o parte, clientul va fi decăzut din dreptul de a antrena răspunderea
specială a hotelierului dacă nu a reclamat prejudiciul către un
reprezentant al administrației hotelului în termen de 24 de ore de la
sesizarea lui. Desigur, momentul la care clientul a cunoscut prejudiciul
trebuie demonstrat de cel care are interesul să se prevaleze de decădere,
deci de hotelier.
2. pe de altă parte, clientul va fi decăzut din dreptul de a antrena
răspunderea specială dacă nu a exercitat dreptul la acțiunea având ca
obiect repararea prejudiciului pe temeiul acestei răspunderi în termen
de 6 luni de la data producerii sale. Dacă legea nu ar fi făcut o calificare
expresă, am fi calificat acest termen ca fiind de prescripție, împiedicând
astfel întreruperea.
Cele două termene de decădere menționate nu se aplică în cazul bunurilor
încredințate spre păstrare hotelierului și nici pentru acelea pe care le-a refuzat, deși
trebuia să le primească
Ca o manifestare a raportului de accesorietate între contractul de depozit hotelier
și contractul de servicii hoteliere, hotelierul poate opune clientului dreptul de retenție cu
privire la bunurile aduse de client în hotel, inclusiv cu privire la cele care au făcut
obiectul unui contract de depozit, cu excepția documentelor sau a unor efecte personale
fără valoare comercială, până la plata integrală de către client a remunerației pentru
serviciile hoteliere. Acest drept de retenție este, potrivit dreptului comun, însoțit de un
privilegiu care îi permite hotelierului să-și îndestuleze creanța cu prioritate față de alți
creditori ai clientului, din prețul obținut la vânzarea silită a bunurilor asupra cărora
poartă dreptul de retenție. Potrivit art. 2136, în calitatea lui de creditor, garantat atât cu
dreptul de retenție cât și cu privilegiul ce decurge din el, hotelierul poate cere vânzare
silită a acestor bunuri.
Sechestrul convențional.
În lumina art. 2138, sechestrul convențional este depozitul prin care două sau mai
multe persoane încredințează unui terț denumit administrator-sechestru, unul sau mai
multe bunuri mobile ori imobile în privința cărora există o contestație sau o incertitudine
juridică cu obligația acestuia de a le păstra și de a le restitui ca cel recunoscut ca titular
al dreptului. Spre exemplu, pe perioada cât două persoane se află în litigiu cu privire la
proprietatea unui imobil, ele convin cu o a treia persoană, numită administrator-
sechestru, să asigure întreținerea acestui imobil până la soluționarea litigiului, urmând
să îl predea celui care va câștiga litigiul. Un alt exemplu îl avem în cazul în care, dacă
A îi vinde lui B un bun, ei pot conveni cu terțul C ca acesta din urmă să păstreze bunul
până când contul lui A va fi creditat cu prețul plătit de B. Acest contract este osatura
unui contract de escrow, un contract de sechestru neregulat.
Sechestrul convențional este în mod necesar un contract tripartit, în care două
persoane dețin în comun calitatea de deponent, chiar dacă contractul se formează prin
remiterea bunului de către doar una dintre aceste persoane către depozitarul numit
administrator-sechestru, acesta din urmă are, față de fiecare dintre cei doi deponenți, o
obligație condițională de restituire, cu particularitatea că, în definirea condiției
suspensive ce afectează obligația de restituire către unul dintre deponenți reprezintă
concomitent și neîndeplinirea definitivă a condiției suspensive față de celălalt deponent.
De asemenea, tot din definiție rezultă că sechestrul convențional este singura varietate
de depozit care poate avea ca obiect un imobil. Ca regulă generală, contractul de
întreținere a unui imobil este un contract de antrepriză, dacă este încheiat cu titlu oneros,
respectiv un act dezinteresat nenumit dacă este încheiat cu titlu gratuit. Numai dacă actul
este încheiat în configurația unui sechestru convențional, el poate fi calificat și ca
depozit în această varietate atipică.
Pe lângă obligațiile obișnuite ale depozitarului, administratorul-sechestru poate fi
în plus obligat, dacă natura bunului o cere, să efectueze acte de administrare în legătură
cu acesta. Spre exemplu, în cazul litigiului asupra proprietății unui imobil, dacă imobilul
este închiriat administratorul-sechestru poate fi obligat să încheie contractul de
închiriere, să încaseze chiriile și să păstreze sumele astfel încasate cu titlu de fructe civile
ale bunului ce face obiectul contractului până la soluționarea incertitudinii juridice care
afectează calitatea de titular al dreptului de proprietate cu privire la acel bun și implicit
calitatea de titular al dreptului de a culege fructele lui.
Prin derogare de la dreptul comun al contractului de depozit, administratorul-
sechestru este un depozitar remunerat. Chiar dacă părțile au stipulat caracterul gratuit al
contractului de sechestru convențional, administratorul-sechestru are, în orice caz,
dreptul de a-i fi rambursate toate cheltuielile efectuate cu păstrarea și administrarea
bunului, precum și, dacă este cazul, pierderile pe care i le-a cauzat acesta, cu excepția
celor care au rezultat din natura periculoasă a bunului care ar fi trebuit să-i fie cunoscută
administratorului-sechestru la data încheierii contractului.
În fine, contractul de sechestru convențional încetează, de regulă, la data încetării
stării de incertitudine care a necesitat încheierea contractului. Prin excepție,
administratorul sechestru poate obține încetarea contractului înainte de eliminarea stării
de incertitudine, fie dacă toți deponenții sunt de acord, fie, în lipsa unui asemenea acord
unanim, cu autorizarea expresă a instanței de judecată.
Contractele aleatorii.
Contractele aleatorii sunt definite ca o categorie de contracte în art. 1173 alin. (2),
conform căruia este aleatoriu contractul care, prin natura lui sau prin voința părților
oferă cel puțin uneia dintre părți șansa unei câștig și o expune totodată la riscul unei
pierderi ce depind de un eveniment viitor și incert. De regulă, ambele părți au atât șansa
unui câștig cât și riscul unei pierderi, în funcție de un eveniment viitor și incert. Spre
exemplu, într-un contract de asigurare, în principiu asiguratul plătește prime de
asigurare, iar obligația lui având acest obiect este certă, atât ca existență cât și ca
întindere. Dacă se produce riscul asigurat pe perioada duratei de asigurare, se produce
evenimentul care pe durata asigurăii era viitor și nesigur. Acest eveniment naște
obligația asigurătorul de a-i plăti asiguratului indemnizația de asigurare. Dacă riscul
asigurat este pierderea unui bun, asigurătorul trebuie să plătească asiguratul prejudiciul
cauzat prin pierderea acelui bun, prejudiciul putând fi mai mare decât primele plătite de
asigurat. Dacă riscul asigurat este o incapacitate de muncă în persoana asiguratului,
indemnizația de asigurare va fi menită să compenseze prejudiciul cauzat din această
incapacitate de muncă, care poate fi mai mare decât sumele plătite. Dacă riscul asigurat
este cauzarea unui prejudiciu de către asigurat unui terț, indemnizația de asigurare va fi
menită să acopere obligația de răspundere a asiguratului față de acel terț, împiedicându-
l pe asigurat să suporte această obligație din resursele proprii, și în acest caz, prejudiciul
poate fi mai mare decât sumele plătite de asigurat. Dacă riscul asigurat nu se produce,
pierde asiguratul, dacă riscul asigurat se produce, în cele mai multe cazuri, din contractul
de asigurare câștigă asiguratul și asigurătorul pierde. Dacă riscul asigurat se produce,
asigurătorul câștigă, dacă se produce riscul asigurat, asigurătorul pierde, asiguratul
câștigă. Ambele părți au și șansa de a câștiga cât și riscul de a pierde deoarece riscul
asigurat este un eveniment viitor și incert.
Dacă, în primul caz, nu proprietarul bunului este asiguratul, ci un terț, care
plătește primele pentru asigurat. Contractul nu expune ambele părți la șansa unui câștig
și riscul unei pierderi, ci expune o parte la certitudinea unei pierderi, și cealaltă la șansa
unui câștig și riscul unei pierderi. Pentru a fi aleatoriu, trebuie ca o singură parte să
reunească aceste două condiții, nu ambele.
Contractul de rentă viageră
Potrivit art. 2242, prin contractul de rentă viageră, o parte numită debirentier se
obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane numită credirentier prestații
periodice, constând în sume de bani sau în alte bunuri fungibile până la încetarea din
viață a unei persoane determinate. Motivul pentru care art. 2242 alin. (2) nu conține și
această terminare (până la încetarea din viață a unei persoane) este din motive pur
stilistice.
 Din definiția citită, rezultă că obligația caracteristică pentru contractul de rentă
viageră are ca obiect plata periodică a unei sume de bani sau predarea periodică a unei
cantități de bunuri fungibile până la încetarea din viață a unei anumite persoane. De
regulă, persoana pe durata vieții căreia se instituie această obligație este creditorul
acesteia numit credirentier. Prin excepție însă, părțile pot prevedea, și contractul este tot
de rentă viageră și în acest caz, ca ratele de rentă să fie plătite periodic pe durata veiții
debirentierului sau pe durata vieții unei alte persoane decât părțile raportului juridic,
determinate. Părțile pot prevedea chiar ca ratele de rentă să se plătească pe durata vieții
mai multor persoane, în acest caz, în absența unei alte înțelegeri între părți, ratele de
rentă se vor plăti periodic până la decesul ultimei dintre persoanele astfel desemnate.
După cum rezultă din cele de până acum, întinderea obligației prin esența sa, succesive,
pe care și-o asumă debirentierul depinde de durata vieții unei persoane, și de aceea renta
se numește viageră.
În cazul în care părțile au desemnat în această calitate o persoană care era deja
decedată la momentul încheierii contractului, această întindere a prestațiilor ce face
obiectul obligației caracteristice este nulă și în consecință și contractul este nul pentru
obiect imposibil sau pentru lipsa obiectului. Acestei situații îi este asimilată expres
printr-o prezumție irefragabilă prevăzută de art. 2247 ipoteza în care la data încheierii
contractului persoana pe durata vieții căreia a fost constituită renta suferea de o boală
din cauza căreia decedează în cel mult 30 de zile după această dată.
Renta viageră are particularitatea că nu imprimă contractului o calificare
exclusivă, dimpotrivă, calificarea de rentă viageră este întotdeauna o calificare
incompletă, ea se corelează în mod necesar cu o altă calificare a contractului din care
rezultă obligația de a plăti ratele periodice.
Obligația de a plăti ratele de rentă viageră.
Prin natura sa, această obligație are ca obiect sume de bani și în consecință este
supusă regimului de drept comun al obligațiilor pecuniare. Prin excepție, poate avea ca
obiect și cantități de bunuri fungibile. În mod esențial, această obligație este succesivă
și aleatorie, în sensul că durează până la încetarea din viață a persoanei în funcție de
care renta a dobândit caracter viager. În cazul în care renta a fost constituită în favoarea
mai multor credirentieri, obligația de a plăti ratele de rentă este, prin excepție de la
dreptul comun al obligațiilor pecuniare, indivizibilă activ, astfel încât oircare dintre
credirentieri poate pretinde plata integrală a ratelor de rentă, până la încetarea din viață
a persoanei în funcție de care aceste rate au caracter viager. Ca o consecință, în situația
cea mai frecventă în care nu numai că renta a fost constituită în favoarea mai multor
credirentieri dar a fost constituită pe durata vieții acestora, după decesul unuia dintre ei,
oricare dintre credirentierii rămași în viață poate pretinde debirentierului plata ratelor de
rentă în același cuantum până la decesul celui din urmă credirentier. Rațiunea acestei
reglementări este aceea că de regulă, renta viageră se constituie în favoarea soților în
vârstă și are ca scop întreținerea căminului lor.
 În cazul unei rente viagere constituită printr-o donație directă, prestația de a plăti
rentă este tot aleatorie, însă contractul nu va fi aleatoriu, pentru că nicio parte nu se
expune la pierdere sau are șansa unui câștig.
Caracterul sesizabil al obligației de a plăti ratele de rentă. Conform dreptului
comun al obligațiilor patrimoniale, dreptul de a pretinde ratele de rentă poate face
obiectul urmăririi silite a creditorilor credirentierului. Prin excepție, părțile contractului
de rentă viageră constituită cu titlu gratuit, fie prin donație directă fie prin donație
indirectă pot prevedea caracterul insesizabil al acesteia. Și în acest caz, însă, clauza
respectivă va putea fi opusă creditorilor urmăritori ai credirentierului numai în limita
valorii necesare pentru întreținerea acestuia din urmă. Această reglementare are în
vedere tot faptul că renta viageră servește întreținerii credirentierului, acoperirii nevoilor
sale vitale.
Potrivit art. 2248 alin. (1), în lipsă de stipulație contrară, ratele de rentă se plătesc
trimestrial, în avans și indexate în funcție de rata inflației. Primele două trăsături, anume
plata trimestrială și în avans se aplică indiferent de natura bunurilor fungibile care fac
obiectul obligației de a plăti renta, a treia trăsătură, cea a indexării cu rata inflației se
aplică doar ratelor de rentă stabilite în bani, inflația fiind un fenomen specific banilor,
reprezentând un dezechilibru între masa monetară și volumul bunurilor și serviciilor.
Indexarea în raport cu rata inflației urmărește menținerea valorii ratelor de rentă
convenite inițial. În principiu, ratele de rentă nu sunt purtătoare de dobânzi întrucât ele
nu devin datorate de debirentier decât în prima zi a trimestrului în care sunt plătite, astfel
încât nu se pune problema echivalentului pentru credirentier al folosirii sumelor
respective până în acea zi. Dimpotrivă, întârzierea la plata ratelor în raport cu data
scadenței îl obligă pe debirentier să plătească dobânzi moratorii de la scadență care, în
absența unor alte prevederi din convenția părților sunt egale cu dobânda legală și se
aplică la suma indexată cu rata inflației.
(Indexarea urmărește menținerea valorii unei sume, în privința indexării, Codul
civil prevede principiul nominalismului monetar, care spune că dacă nu s-a prevăzut
indexarea, sumele nu se indexează, cum e la împrumutul de consumație. Unde nu se
aplică principiul nominalismului monetar se indexează suma, cu scopul de a se păstra
valoarea de la data încheierii contractului
Dobânda remuneratorie urmărește să asigure celui care a pus la dispoziție o sumă
o remunerație pentru că suma este folosită de altcineva, este prețul asigurării folosinței
banilor, alt scop deci decât indexarea, astfel încât pot apărea amândouă într-un contract.
Dobânda penalizatoare urmărește sancționarea celui care nu a plătit la scadență,
reprezintă evaluarea legală a prejudiciului cauzat de întârzierea plății.)
În ipoteza în care persoana pe durata vieții căreia a fost constituită renta decedează
în cursul unei perioade pentru care ratele de rentă au fost plătite anticipat, acestea nu
sunt supuse restituirii, nici măcar pentru perioada pentru care persoana nu a mai fost în
viață.
 Sancțiunea neexecutării obligației de a plăti ratele de rentă.
Obligația de a plăti ratele de rentă, fiind de regulă o obligație bănească, se poate,
în toate cazurile, executa în natură. În cazul în care obligația a fost instituită cu titlu
oneros, executarea ei este garantată întocmai ca și obligația cumpărătorului de a-i plăti
vânzătorului prețul vânzării. Aceasta înseamnă că dacă în schimbul obligației de a plăti
ratele de rentă, credirentierul și-a asumat o prestație mobiliară, creanța sa la rentă este
privilegiată, cu privire la bunul mobil în cauză. În cazurile mai frecvente în care în
schimbul creanței, credirentierul a transmis un imobil, acest imobil face obiectul unei
ipoteci legale care, prin derogare de la dreptul comun va putea fi înscrisă chiar dacă nu
este cunoscut cuantumul total al creanței garantate.
Executarea silită a obligației de a plăti ratele de rentă.
În dreptul comun, în cazul neexecutării voluntare a unei obligații ajunse la
scadență, creditorul poate pretinde executarea ei silită numai în măsura în care a devenit
deja scadentă. În materie de rentă viageră, prin derogare de la dreptul comun, în cazul
neplății la scadență a uneia sau mai multor rate de rentă, creditorul poate cere executarea
silită a ratelor de rentă scadente și neplătite cât și a ratelor de rentă care este probabil să
devină scadente în viitor. În temeiul art. 2250, credirentierul poate cere instituirea unui
sechestru asupra unor sume obținute pe seama patrimoniului debirentierului care să fie
îndestulătoare pentru plata în viitor a ratelor de rentă, până la decesul persoanei pe durata
vieții căreia a fost ea instituită. Prin ipoteză, data acestui deces nu este cunoscută, astfel
încât, pentru a obține sechestrul solicitat în aceste condiții, credirentierul va fi îndreptățit
să stabilească pe calea unei expertize, prin utilizarea metodologiilor aplicabile în
domeniul asigurărilor de viață, care este durata probabilă de viață a vieții persoanei pe
durata căreia a fost instituită renta. Pe temeiul acestei expertize, suma aceasta va fi
consemnată la dispoziția credirentierului la o instituție bancară, urmând ca acesta să
efectueze trageri din contul de consemnațiune astfel creat la data și în măsura fiecărei
rate de rentă scadente în viitor. Credirentierul se va poate înscrie la masa credală, în
procedura insolvenței debirentierului.
Ca și în dreptul comun, alternativ la executarea silită a ratelor de rentă,
credirentierul poate sancționa neplata la scadență a unor asmenea rate prin rezoluțiunea
contractului de rentă viageră. Contractul de rentă viageră nu este decât arareori cu
executare succesivă, chiar atunci când obligația de a plăti ratele de rentă este una din
obligațiile principale din contract, obligația reciprocă și interdependentă este o obligație
cu executare uno ictu. Rezilierea este aplicabilă în cazul contractelor sinalagmatice când
ambele obligații reciproce și interdependente sunt cu executare succesivă. Dacă doar o
parte are o obligație cu executare succesivă și obligația reciprocă și interdependentă este
cu executare uno ictu, sancțiunea va fi rezoluțiunea.
Dacă rezoluțiunea afectează ratele de rentă, poate fi obținută prin toate metodele
dreptului comun. Este posibil insă ca debirentierul să-și fi asumat și obligația de a
constitui o anume garanție pentru plata ratelor de rentă. Dacă și-a asumat o astfel de
obligație și nu procură garanția în cauză, credirentierul poate sancționa de asemenea
neexecutarea obligației de a constitui garanția pe baza executării contractului, numai că
în acest caz, prin derogare de la dreptul comun, în lipsa unei clauze exprese, el nu va
putea declara unilateral rezoluțiunea, ci va putea numai cere rezoluțiunea pe cale
judiciară, ceea ce înseamnă că instanța sesizată va putea aprecia caracterul esențial al
neexecutării pe care se întemeiază cererea. Când rezoluțiunea se întemeiază fie pe
neexecutarea obligației de a plăti ratele de rentă, fie pe obligația de a garanta plata
acestor rate, prin derogare de la dreptul comun, pe temeiul unei asemenea rezoluțiuni,
debirentierul nu va avea dreptul la restituirea ratelor de rentă deja plătite. Acest lucru se
întâmplă din cauza caracterului esențialmente aleatoriu al contractului de rentă viageră
cu titlu oneros. Riscul asumat de debirentier este ca credirentierul să trăiască mult și
trebuie asumat pe de-a întregul de debirentier.
Contractul de întreținere.
Potrivit art. 2254, prin contractul de întreținere, o parte se obligă să efectueze, în
folosul celeilalte părți sau a unui terț, prestațiile necesare întreținerii și îngrijirii pentru
o anumită durată. Ca și contractul de rentă viageră, contractul de întreținere este
aleatoriu atunci când obligația de întreținere a fost instituită cu titlu oneros. De regulă,
contractul de întreținere astfel constituit este chiar mai aleatoriu decât contractul de rentă
viageră pentru că incertitudinea care planează asupra întinderii obligațiilor debitorului
întreținerii depinde de doi factori, este dublă. La contractul de rentă viageră, depindea
doar de durata vieții persoanei din care decurge caracterul viager al rentei, în schimb la
contractul de întreținere, ține și de durata vieții, însă și de întinderea nevoilor acestora,
care ar putea evolua în timp și pe care debitorul întreținerii este obligat să le acopere.
Nevoile de întreținere a persoanei acoperă tot ce este necesar ca această persoană
să poată trăi decent. Spre exemplu, dacă persoana se îmbolnăvește, debitorul întreținerii
trebuie să suporte costul tratamentului. Din acest motiv, spre deosebire de contractul de
rentă viageră este posibil ca obligația de întreținere să fie instituită pe o durată
determinată, contractul păstrându-și calificarea de contract de întreținere și rămânând în
continuare aleatoriu. De aici rezultă că, spre deosebire de renta viageră care este
esențialmente viageră, contractul de întreținere este doar pin natura lui viager, părțile
putând să-l încheie prin excepție pe o durată determinată. Dacă nu s-a prevăzut o durată
sau dacă s-a prevăzut caracterul viager fără indicarea persoanei în funcție de care se va
calcula acest caracter, atunci se va considera supletiv că întreținerea va dura pe toată
durata vieții creditorului și include și înmormântarea acestuia și obiceiurile funerare.
O altă diferență față de contractul de rentă viageră este că pe când contractul de
rentă viageră antrenează o obligație pecuniară sau de a da periodic bunuri fungibile,
contractul de întreținere generează obligații de a face și anume de a presta succesiv sau
uneori continuu activitățile necesare satisfacerii nevoilor creditorului întreținerii. În
cazul în care aceste activități preuspun și transferul proprietății unor bunuri, acest
transfer este considerat accesoriu prestațiilor de a face. Este și motivul pentru care
contractul de întreținere cu titlu gratuit nu se califică ca un contract de donație, deoarece
de esența lui nu este dispunerea de anumite bunuri, ci asumare, în acest caz
dezinteresată, a unor servicii. Indiferent însă dacă este încheiat cu titlu oneros sau cu
titlu gratuit, indiferent dacă prestația de întreținere se asumă față de una din părțile
contractului sau față de un terț beneficiar, contractul de întreținere este supus formei
autentice ad validitatem, aceasta fiind o altă diferență față de renta viageră.
Se aplică câteva reguli întocmai ca la renta viageră, conform art. 2256.
Obligația de întreținere.
Obligația de întreținere este obligația cu cel mai puternic cu caracter personal
dintre toate obligațiile numite. Ea are caracter personal atât din punct de vedere al
formării cât și din punct de vedere al executării, atât în ceea ce privește pe creditor cât
și în ceea ce privește pe debitor. Fiecare dintre părți consimte la formarea obligației de
întreținere în considerarea unor calități personale ale celeilalte părți, aceasta pentru că
în executarea obligației astfel consimțite, părțile vor conviețui, într-o relație strânsă. Din
punctul de vedere al executării obligației de întreținere, întinderea prestațiilor pe care
este obligat să le execute debitorul se va determina în funcție de nevoile personale ale
creditorului. În acest sens, art. 2257 alin. (1) prevede că debitorul întreținerii datorează
creditorului prestații stabilite în mod echitabil, ținându-se seama de valoarea capitalului
și de condiția socială anterioră a creditorului. Condiția socială anterioară a creditorului
face ca debitorul să fie obligat să-i asigur creditorului participarea la concerte de 3 ori
pe săptămână, dacă asta făcea creditorul înainte, ziar, iaurt, toate nevoile, tabieturile
creditorului. Există și nevoi ale tuturor persoanelor, pe care debitorul trebuie să le
asigure, enumerate în art. 2257 alin. (2), debitorul este obligat în special să asigure
creditorului hrană, îmbrăcăminte, încălțăminte, menaj, precum și folosința unei locuințe
corespunzătoare. Întreținerea cuprinde, de asemenea, îngrijirile și cheltuielile necesare
în caz de boală. Hrana, îmbrăcămintea, și celelalte, se apreciază în funcție de alin. (1),
de condiția socială a creditorului. Toate aceste nevoi sunt apreciate sub rezerva a ceea
ce putea să prevede debitorul. În cazul în care întreținerea are caracter viager sau atunci
când creditorul decedează în cursul duratei contractului, debitorul are obligația să îl
înmormânteze, chiar și cu onoruri militare, dacă e cazul, sau dacă este creștin practicant,
să îi facă ultimul parastat la 7 ani. Toate aceste obligații post mortem pot fi executate
silit și se poate pronunța rezoluțiunea de către moștenitori.
Caracterul personal al contractului există și din perspectiva creditorului pentru că
prestațiile de a face care fac obiectul contractului trebuie executate prin faptul personal
al creditorului. Conform art. 2261 alin. (1) dacă prestarea sau primirea în natură a
întreținerii nu mai poate continua din motive obiective sau dacă debitorul întreținere
decedează și nu intervine o înțelegere între părți, instanța judecătorească poate să
înlocuiască la cererea oricăreia dintre părți, fie și numai temporar, întreținerea în natură
cu o sumă de bani corespunzătoare. Instanța va verifica dacă există incompatibilități
reale între persoana desemnată de debitor și creditor. Formularea utilizată de legiuitor
este de motive obiective, adică nu neapărat forță majoră sau caz fortuit, nici măcar
imprevizibil. Atunci când imposibilitatea de a executa în natură prestația de întreținere
nu este cauzată de un motiv obiectiv ci de culpa uneia dintre părți, la cererea celeilalte
părți, instanța va putea majora sau micșora cuantumul sumei care care înlocuiește
prestația de întreținere, conform art. 2261 alin. (2). Acesta este unul din exemplele de
daune interese punitive, cum sunt numite în dreptul anglo-saxon, lăsate la aprecierea
judecătorului, dacă e din culpa debitorului va crește, dacă e din culpa creditorului va
scădea.
Art. 2262 prevede că în cazul înlocuirii prestației de întreținere cu o sumă de bani,
pentru executarea acestei sume de bani se vor aplica regulile prevăzute în materia
contractului de rentă viageră. Cu toate acestea, contractul din care se naște obligația din
care se plătesc sumele în cauză rămâne un contract de întreținere a cărei obligație
caracteristică se execută prin echivalent, nu operează novația, putându-se însă apela în
cazul în care echivalentul este cauzat prin culpa debitorului întreținerii la executarea
silită anticipată a sumelor care înlocuiesc întreținerea, după același mecanism pe care
art. 2250 îl prevede pentru executarea silită anticipată a ratelor de rentă.
Caracterul personal al obligației de întreținere nu împiedică pe creditorii
creditorului întreținerii să solicite fie revocarea pauliană a contractului dacă prin
intermediul său el s-a lipsit de mijloacele necesare pentru executarea obligațiilor față de
acești creditori, fie exercitarea pe cale oblică a dreptului la întreținere, fie și prin
sancționarea neexecutării obligației corelative prin rezoluțiunea contractului.
Contractul de întreținere ar trebui să ajute mult la patrimoniul creditorului
întreținerii, ca să mănânce din patrimoniul debitorului întreținerii, nu din patrimoniul
său, ca să aibă creditorii creditorului un patrimoniu mai mare, așadat creditorii au
interesul să se execute contractul de întreținere.
Sancțiunea neexecutării contractului de întreținere.
Întrucât obligația de întreținere se execută prin prestațiile personale ale
debitorului, ea nu este în principiu susceptibilă de executare silită în natură. Sancțiunea
indirectă pentru neexecutarea obligației de întreținere este rezoluțiunea contractului care
îi furnizează creditorului întreținerii posibilitatea de a obține și restituirea bunului pe
care l-a transmis în schimbul asumării de către debitor al obligației neexecutate. Tot cu
rezoluțiunea contractului și restituirea capitalului procurat în schimbul întreținerii se
poate sancționa și un comportament antisocial al debitorului întreținerii față de
creditorul întreținerii. Spre exemplu, s-a aplicat sancțiunea rezoluțiunii contractului
pentru furtul unor bunuri din casa creditorului întreținerii de către debitorul întreținerii,
deoarece există și o componentă psihologică a caracterului personal al obligației de
întreținere, dând motive de rezoluțiune chiar dacă contractul ar fi executat perfect în
rest. Și creditorul poate avea un comportament antisocial, fiind posibilă aplicarea
aceluiași remediu, rezoluțiunea.
 În cazul în care rezoluțiunea se întemeiază pe neexecutarea prestațiilor de
întreținere sau pe neexecutarea aspectului psihologic al obligației de întreținere, ea nu
poate fi obținută pe calea unei declarații unilaterale de rezoluțiune. În mod esențial,
rezoluțiunea trebuie să fie judiciară, tocmai pentru că este atât de personal contractul de
întreținere. Orice clauză contrară caracterului judiciar al rezoluțiunii, inclusiv orice pact
comisoriu cu privire la aceste două cauze de rezoluțiune, vor fi considerate nescrise
Rezoluțiunea întemeiată pe neexecutarea de către debitorul întreținerii a obligației
sale, pentru același motiv ca și în cazul rezoluțiunii contractului de rentă viageră, anume
caracterul obligatoriu al contractului, această rezoluțiune nu dă dreptul debitorului
culpabil să obțină restituirea, fie și prin echivalent, a prestațiilor de întreținere deja
executate.
În ciuda caracterului personal al obligației de întreținere, acțiunea în rezoluțiune
reprezintă exercitarea unui drept la acțiune care este accesoriu dar distinct față de dreptul
de creanță având ca obiect prestația de întreținere. Dreptul de a introduce acțiunea în
rezoluțiune, ca orice drept patrimonial, împreună cu dreptul de a cere restituirea
prestațiilor, se transmite moștenitorilor. Acest lucru înseamnă că dacă obligația de
înmormântare nu a fost conformă, moștenitorii vor putea invoca rezoluțiunea și obține
prestația autorului lor înapoi. Și dreptul de a obține executarea prin echivalent are tot
caracter patrimonial, astfel încât, dacă el a fost exercitat de către creditorul întreținerii
și totuși prestațiile nu au fost executate voluntar față de acesta, atunci dreptul la
echivalentul lor se transmite moștenitorilor, care îl pot exercita în termenul de
prescripție care curge de în principiu de la data cunoașterii de către creditor a
prejudiciului decurgând pentru el din neexecutare. De la fiecare neexecutare curge un
termen de prescripție pentru neexecutarea ei.
Contractul de joc și pariu.
Contractul de joc sau pariu nu este definit în Codul civil, însă definiția doctrinei
este următoarea. Contractul de joc sau pariu este contractul prin care cel puțin o parte
își asumă față de cealaltă obligația de a furniza o anumită prestație în cazul producerii
unui eveniment viitor și nesigur ca realizare, fără niciun echivalent cert.
Dacă contractul este calificat ca joc și pariu, atunci art. 2264 alin. (1) ne spune că
pentru plata unei datorii născute din joc și pariu nu există drept la acțiune. Legiuitorul
nu este consecvent în a stabili o diferență între joc și pariu, chiar dacă rezultă din alin.
(1) că pot fi diferențiate, legiuitorul le folosește în articolele subsecvente în mod
alternativ. În cazul jocului, evenimentul viitor și nesigur depinde de activitățile obiective
ale cocontractanților, pe când în cazul pariului el depinde în principal de hazard.
Indiferent dacă obligația este născută din joc sau pariu, este o obligație civilă imperfectă,
în sensul în care debitorul poate executa de bunăvoie o astfel de obligație fără a putea
solicita ulterior restituirea prestației, dar creditorul nu poate obține în niciun fel
concursul constrângerii statale pentru executarea obligației debitorului său. El nu poate
deci pretinde nici executarea în natură nici executarea prin echivalent. Mai mult, părților
le este interzis, sub sancțiunea nulității absolute pentru obiect ilicit să încheie acte care
ar urmări să confere un drept la acțiune în vederea sancționării indirecte a neexecutării
unei obligații născute din contractul de joc sau pariu, cum ar fi o tranzacție cu privire la
această obligație, o novație, o recunoaștere de datorie, o compensație, o remitere de
datorie cu sarcină sau alte asmenea.
Regula caracterului imperfect al obligației născute din contractul de joc sau
prinsoare nu se aplică în următoarele 3 cazuri:
1. nu se aplică jocurilor sau pariurilor organizate de agenții licențiați de
Oficiul Național pentru Jocuri, conform OUG nr.77/2009.
2. nu se aplică în privința obligațiilor intermediarilor autorizați să adune
mize de la persoanele care participă la competiții sportive, nu se aplică
loteriei naționale.
3. nu se aplică celor care iau ei înșiși parte la jocuri al căror rezultat
depinde în mod predominant de propriile lor abilități, art. 2265 alin. (1)
vorbește despre curse, jocuri de îndemânare sau orice fel de jocuri
sportive.
Nu e în cursul ăsta, de tot sau nu complet: Elementele esențiale ale contractului
de vânzare, obligațiile de garanție pentru viciilor ascunse, pentru evicțiune, pentru buna
funcționare, obligațiile locatarului și locatorului, dreptul comun în cazul contractului de
antrepriză, mandatul fără reprezentare, dreptul comun la în cazul contractului depozit și
contractul de tranzacție.
E în curs și nu în carte: Varietățile locațiunii, varietățile depozitului, antrepriza de
construcții, renta viageră, întreținere și joc și pariu.