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Qual é a sua realidade hoje?
Se casou e vai morar em um condomínio?
Sempre morou em casa independente e agora está tendo
dificuldades para se adaptar em um condomínio?
Precisa se mudar para um condomínio, mas está com medo de não
se adaptar?
Tem filhos e cachorro e está tendo problemas com o síndico ou com
a vizinhança?
Tá pagando caro em seu condomínio e não sabe porque?
Seja qual for a sua realidade fique tranquilo porque aqui vamos te
apresentar o que é um condomínio e mostrar que é possível viver
bem e ter qualidade de vida respeitando e sendo respeitado.

Inspiração
Seja um exemplo a ser seguido como morador, como parte de uma
comissão, como conselheiro ou como um síndico.

Sobre a autora:
Mailza Santos é: Empreendedora
Digital,
Especialista em Gestão
Condominial, Coach para Síndicos,
Idealizadora e Professora do
Curso de Pós Graduação em
Gestão Condominial da Faculdade
Senac-DF e do Treinamento
de Capacitação on-line Super
Síndico Profissional; Seus artigos,
entrevistas e cursos já foram
vistos por milhares de Síndicos,
Conselheiros e Moradores de condomínios e seu trabalho é
reconhecido em todo Brasil.

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Vamos começar entendendo o que é um
condomínio?

Condomínio é uma co-propriedade (é quando duas ou mais pessoas

tem propriedade sobre o mesmo bem). Pode ser de apartamentos
ou de casas, residenciais comerciais ou mistos.

Quais os tipos de condomínios?

Os condomínios residenciais podem ser verticais
(apartamentos) ou horizontais (casas)

O termo vertical geralmente é usado para informar que se trata

de um edifício de apartamentos no formato de torre, que pode ser
formado por apenas uma ou várias. É uma definição que serve como
orientação no caso de venda ou de referência para quem compra
um imóvel na planta, por exemplo.

Já o termo horizontal geralmente é usado para denominar aquelas

construções que são feitas no plano horizontal ou uma ao lado da
outra e não em cima uma da outra como acontece no plano vertical.
Em outras palavras, podemos usar um termo mais popular que seria
o condomínio de casas construídas no plano horizontal.

Condomínio residencial
É aquele destinado a moradia
de uma família. Normalmente o
contrato de compra do imóvel
expressa a obrigatoriedade
daquele imóvel ser usado para
fins de moradia e normalmente
de uma única família.

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 Condomínio comercial
É aquele ocupado
por estabelecimentos
exclusivamente comerciais.

Condomínio Misto

É aquele empreendimento que

combina unidades residenciais
e comerciais.

Qual a diferença entre proprietário, condômino,

inquilino, morador e locatário?

Essa linguagem para o Síndico é comum, porém, nem todos que

moram em um condomínio conhecem o significado desses termos,
então, vamos aos esclarecimentos:

Proprietário/Condômino
Muita gente acredita que condômino é aquele que mora em
condomínio, mas não é verdade, proprietário e condômino são
sinônimos, ou seja, aquele que é dono do imóvel.

Morador
É aquele que mora no condomínio, tanto faz se é proprietário ou
inquilino. Morador é diferente de condômino, está claro? Condômino
é o dono do imóvel.

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Inquilino/locatário
Também são sinônimos e se referem às pessoas que pagam um
valor mensal (aluguel) ao dono para morar no imóvel.

Locador
Locador é o proprietário que aluga a sua unidade

Como se define o valor da taxa condominial?

A partir do momento que a construtora entrega o condomínio

aos proprietários é necessário eleger um Síndico e definir o valor
da taxa condominial para
custear a manutenção do
condomínio, isso acontece
na AGI – Assembleia Geral de
Instalação.

A quantia individual do
apartamento é calculada
de acordo com a fração
ideal, que é o espaço que
pertence ao imóvel em
relação ao tamanho total do
empreendimento. Assim,
apartamentos maiores pagam um valor maior de condomínio.
Todo ano o Síndico convoca uma assembleia para prestar contas e
também para aprovar a Previsão Orçamentária que nada mais é que
o custo do condomínio dividido entre todas as unidades.

Quais seriam esses custos? Segue alguns exemplos:

Salários dos funcionários que podem ser contratados direto ou

terceirizados;
Despesas Administrativas como, materiais de limpeza, prestadores
de serviço, Assessoria Jurídica, Assessoria de Engenheiro, despesas
de escritório, etc.
Despesas de consumo como água, luz e gás das áreas comuns ou de
todo o condomínio, quando não houver medidores individualizados;
Manutenção de equipamentos – Interfones, portões, elevadores,
bombas, etc.

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Porque meu condomínio é tão caro?
Todo condomínio tem um Síndico que é o representante legal do
condomínio. Esse Síndico deve ser bem qualificado e entender de
gestão. É exatamente aí que está o problema.

Os condôminos precisam entender a importância de saber

eleger um bom Síndico. Precisam entender que quem promove
a segurança de todos, a limpeza geral, a qualidade da água
consumida pelos moradores, os eventos e entretenimento que
influencia diretamente na qualidade de vida dos moradores, um
jardim e/ou horta bonito e agradável, a valorização dos imóveis,
exatamente tudo que envolve o condomínio é de responsabilidade
do síndico, isso sem contar que é ele quem movimenta todo o
dinheiro arrecadado mensalmente, logo os condôminos precisam
se preocupar primeiramente em eleger uma comissão para criar um
filtro e fazer um processo de seleção.

Existe processo seletivo na maioria das vezes que alguém vai ocupar
um cargo e em condomínio não deveria ser diferente.

Existem “picaretas” ocupando esse cargo de extrema importância

em condomínios grandes e pequenos, residenciais e comerciais em
todos os estados brasileiros e a culpa é dos condôminos que muitas
vezes não participa das assembleias e ainda escolhe qualquer
pessoa para entregar a senha da conta bancária, a segurança dos
moradores e a valorização de seu patrimônio.

Ajude a cuidar do que é seu, ajude a eleger o representante do seu

condomínio, afinal isso é obrigação de todos os condôminos.

Se você é inquilino também é importante participar, veja com seu

locatário se ele vai participar e em caso de negativa peça uma
procuração, afinal você é morador e também irá se beneficiar com
uma boa escolha.

Regimento interno e convenção condominial

Se você é condômino ou se você é inquilino, peça uma cópia do
Regimento Interno e da Convenção Condominial. Leia-os, estude-os

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e conheça seus direitos e obrigações.

É nesses dois documentos que você encontrará argumentos para

cobrar o Síndico, para discutir amigavelmente com seu vizinho e
principalmente para saber o que fazer e o que não fazer evitando as
tão desagradáveis notificações e multas.

Quer fazer uma reforma? Quer instalar ar condicionado? Quer

instalar uma rede de proteção na varanda? Para responder essas e
outras perguntas você não precisa do Síndico porque está tudo lá, é
só ler.

O que é fundo de reserva?

Como o próprio nome já diz, é
uma reserva de dinheiro que
serve para emergências que
fogem à normalidade das contas
do condomínio, gastos urgentes,
imprevisíveis, inadiáveis. Esse
fundo de reserva é de 5 ou 10%
(conforme a convenção) do valor
da taxa ordinária que é cobrado a
cada mês juntamente com a taxa
condominial. 
Esse valor é cobrado no mesmo
boleto da taxa condominial, porem é destacado, você consegue
pegar o boleto e verificar quanto você paga todo mês para o fundo
de reserva.

E quem paga, inquilino ou proprietário?

Apesar desse valor ser cobrado no mesmo boleto da taxa ordinária
e essa ser uma obrigação do inquilino, o fundo de reserva é
uma obrigação do proprietário porque é considerado uma taxa
extraordinária visto que o Síndico não deve usar para pagar as
contas do dia-a-dia.

O que é taxa extra?

Taxa extraordinária serve para cobrir gastos não previstos na

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previsão orçamentária e precisa ser aprovada em assembleia.
E quem paga, inquilino ou proprietário?
As taxas ordinárias, ou seja, aquela que o Síndico usa diariamente
para os custos de manutenção do condomínio como limpeza,
água, luz, gás, funcionários, pró-labore do Síndico, dentre outras, é
de obrigação daquele que mora na unidade, se tiver alugada esse
custo é do inquilino, enquanto as despesas extras (extraordinárias)
como substituição de tubulações, instalação de equipamentos de
segurança, todas as melhorias ou benfeitorias que agregam valor ao
patrimônio são de responsabilidade do proprietário.

Se não participei de uma assembleia onde

votaram uma taxa extra, sou obrigado a pagar
também?
É sim, se a aprovação do item dependia de 50% mais um dos
presentes e houve essa votação você é obrigado a pagar também
mesmo não concordando com ela.

Por esse motivo é tão importante participar das assembleias, lá é

o local para discutir, discordar, sugerir, cobrar e decidir qualquer
assunto que vai envolver todas as unidades. Se você não estava
presente não tem o direito de reclamar depois.

O que é AGI, AGE e AGO?

AGI – Assembleia Geral de Instalação, só acontece uma única vez na
vida de um condomínio que é na entrega da construtora. Trata-se da
primeira Assembleia;

AGE – Assembleia Geral Extraordinária, acontece sempre que houver

a necessidade do Síndico levar um assunto que é de interesse de
todos como por exemplo, a necessidade de aprovação de alguma
melhoria ou de taxa extra;

AGO – Assembleia Geral Ordinária, acontece 1 vez por ano e é a única

obrigatória segundo a legislação. Serve principalmente para fazer
a prestação de contas do Síndico, aprovar a previsão orçamentária
para o próximo ano e fazer a eleição do Síndico e do corpo diretivo
do condomínio.

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Garagem, estacione na sua vaga
Chegar em casa cansado (se beber não dirija!) ou estar com muita
pressa não serve de justificativa para estacionar o carro na vaga
de outro morador, parar em qualquer lugar prejudicando outras
pessoas ou largar o carro solto no condomínio.

Outra dica importante, se na hora de sair você amassou o carro do

vizinho sem querer, deixe um bilhete no para-brisa com seu contato
para que possa pagar o prejuízo. Lembre-se que você gostaria que
fizessem isso com você.

Barulho em excesso

Para viver bem em condomínio você precisa lembrar sempre que o

seu direito acaba onde começa o do vizinho. Tenha bom senso com
relação ao volume.

Seja escutar uma boa música (na sua opinião), discutir com
companheira(o) ou receber alguns amigos. Coloque-se sempre no
lugar das outras pessoas e se receber uma reclamação, saiba ouvir e
corrigir a falha.
Precisamos ser mais gentis e menos agressivos. As vezes um pedido
de desculpas faz milagres!

Áreas comuns
• As áreas comuns são os espaços usados por todos, preze pela
manutenção e higiene. Se sujou, limpe ou chame alguém da
limpeza;

• Não fique conversando embaixo dos apartamentos até tarde para

não atrapalhar aqueles que querem dormir;

• Quando usar o salão de festas, churrasqueira, respeite o horário

limite. Principalmente se tiver com música ao vivo;

• Não fiquem na guarita conversando com os controladores de

acesso, eles precisam ficar atentos na segurança e nas suas

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 obrigações;

• Lembre-se que os funcionários são do condomínio e não dos

moradores. Não os chame para trocar o chuveiro por exemplo
nem mesmo nos horários ou dias de folga. Isso cabe ação judicial;

• Não os chame para estacionar o seu carro e não os peçam para

cuidar de seus filhos quando estiverem nas áreas comuns;

• Na hora de sair ou na hora que chegar no apartamento, coloque

seu sapato na porta, andar de sapato dentro do apartamento
incomoda seus vizinhos.

• QUANTO A SEGURANÇA, lembre-se que é obrigação e dever

de todos. Faça uso do portão de pedestre quando estiver
caminhando ou de bicicleta; preocupe-se em fechar o portão toda
vez que o abrir; Quando estiver de carro e precisar que o porteiro
faça a abertura, identifique-se permitindo que ele o reconheça.

Crianças
As crianças não devem brincar
nas garagens, no hall de
entrada ou ficar correndo
pelos corredores dos andares,
principalmente após as 22:00 ou
conforme prevê o Regimento
de cada condomínio;

Não permita que as crianças

joguem bolas, bolinhas de gude
ou brinquem com qualquer
outra coisa que incomode os vizinhos do andar inferior ou do
mesmo andar;
Instrua-as a não atrapalhar os funcionários em suas tarefas.

Animais de estimação
As vacinas devem estar em dia e o morador deve entregar uma
cópia do cartão de vacinação para o Síndico;

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Ande com saquinhos para catar
os dejetos e se ele urinar em
local proibido, limpe ou chame o
funcionário de limpeza. A urina no
corredor ou no hall pode provocar
a queda de alguém, além de gerar
odor desagradável.

Os moradores devem sempre

utilizar os elevadores de serviço
com seus animais, não os deixe
sozinhos e não circule com eles em
áreas não permitidas;

Todos os cachorros devem usar focinheira independente da raça e

do porte;

Evite deixa-los sozinhos dentro do apartamento porque a solidão

pode incomodar ao ponto de eles latirem. Muitas vezes o dono não
sabe mas os cães latem em sua ausência e isso pode acarretar em
notificações e multas.

Cuidado ao circular dentro do condomínio sem a coleira, ele pode

correr e ser atropelado;

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Assim eu concluo esse e-book que tem o objetivo de ajudar você
a entender como é a vida dentro de um condomínio e trazer
esclarecimentos que considero de extrema importância para todos
aqueles que querem viver bem sabendo quais são os seus direitos,
as suas obrigações e responsabilidades.

Se você ler, entender e respeitar a Convenção e o Regimento Interno

já terá informações suficientes para garantir uma boa convivência
com o Síndico e com os demais vizinhos.

Obrigada pela sua atenção e se você achou útil essas dicas,

compartilhe e indique para outras pessoas, assim eu e você
estaremos fazendo a nossa parte nesse processo.

Essas dicas são para os moradores de primeira viagem. Se você está

tendo problemas com seu Síndico, se está tendo outros tipos de
problemas, se quiser ser um conselheiro ou um futuro Síndico você
vai precisar de informações mais aprofundadas. Nesse caso eu posso
te ajudar com um curso mais específico. Para saber mais, acesse
www.mailza.com.br

Para continuar aprendendo sobre viver em condomínio, pode me

acompanhar nas redes sociais:

/mailza.com.br mailzasantos

@mailza.com.br mailza.com.br

“Assim como o sol derrete o gelo, a gentileza evapora mal

entendidos, desconfianças e hostilidade”.
Albert Schweitzer

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