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TRANSSA

Tasaciones y Servicios Inmobiliarios

INFORME DE
TASACION URBANA

GUARDIA VIEJA 408


Comuna de Providencia

Preparado para

Francisco Ferrada Culaciati

Carlos Antúnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Teléfono: (56-2) 499 9800
ISO 9001:2008 Fax: (56-2) 234 2419, informacion@transsa.com, www.transsa.com

Nº S10015-15-13
CODIGO TASACION S10015-15-13
INFORME DE TASACION URBANA FECHA TASACION 29 de septiembre de 2014
VALOR DE MERCADO AL 29 de septiembre de 2014

1.0.- IDENTIFICACION DEL SOLICITANTE


CLIENTE Francisco Ferrada Culaciati RUT 11814613-1

2.0.- IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD


DIRECCION GUARDIA VIEJA 408 TIPO PROPIEDAD Otro
Dirección alt. (SII; CBR) GUARDIA VIEJA 408 OCUPANTE Arrendatario
COMUNA Providencia REGION Región Metropolitana DESTINO SEGÚN SII Oficina
ROL(ES) 1030-12 AVALUO $ 233.037.379 Deuda contribuciones $ 722.500

3.0.- VALOR DE TASACION


3.1 Terrenos Forma Topografía Superf. m² $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF
Terreno Útil Regular Plana 459,0 550.000 22,76 252.450.000 10.447
Terreno Afecto U.P Regular Plana 45,9 550.000 22,76 25.245.000 1.045
Subtotal Terreno 504,9 550.000 22,76 277.695.000 11.491

Sit.
3.2 Construcciones Materialidad
Municipal*
Año Superf. m² $/m² UF/m² Subtotal $ Subtotal UF
1° Piso Albañilería 2. con R.F. 1946 139,20 650.000 26,90 90.480.000 3.744
2° Piso Albañilería 2. con R.F. 1946 100,00 620.000 25,66 62.000.000 2.566
Subterráneo Horm. Arm. 2. con R.F. 1946 5,07 240.000 9,93 1.216.800 50
1° Piso/ Ampliación Pref. Acero 2. con R.F. 2009 8,35 520.000 21,52 4.342.000 180
Subtotal Construcciones 252,6 625.599 25,89 158.038.800 6.540

Cierros perimetrales, pavimentos exteriores 2.000.000 83


3.3 OO.CC. Hipotecables
-

* 1. Con Permiso Edificación; 2. Con Recepción Final; 3. Sin P.E.; Regularizable; 4. Sin P.E.; No Regulariz.; 5. S/A; Regularizable; 6. S/A; No Regularizable

Indice terr. $ UF
VALOR DE TASACION 437.733.800
35,88 18.114

Valor UF al 29-sep-14 24.165,61

OBSERVACION: LA PRESENTE TASACIÓN HA SIDO PREPARADA PARA SER PRESENTADA ANTE SII ACREDITANDO EL VALOR DE MERCADO DE LA
PROPIEDAD AL 29 DE SEPTIEMBRE DE 2014, FECHA DE PROMULGACIÓN DE LA LEY 20780. EL ANÁLISIS DE MERCADO SE REALIZA POR COMPARACION
DE TRANSACCIONES, TASACIONES Y BIENES EN OFERTA VIGENTES A ESA FECHA.

3.5 Descripción general del bien y su mercado.


Propiedad tasada corresponde a casa oficina, emplaza en vereda oriente de calle Guardia
Vieja, dos cuadras al sur de Av. Nueva Providencia.

Forma parte de un sector altamente cotizado, por su emplazamiento inmediato a Av.


Providencia y Nueva Providencia, muy buena accesibilidad tanto vehicular como a través de
línea de metro. Sector posee una demanda en aumento. Cuenta con una constante y
progresiva remodelación, con incorporaciones de edificaciones de altura media y destino
preferentemente habitacional y recientemente edificios con destino principal para oficinas de
alto estándar.

Para la determinación del valor, se analizan métodos de comparación de mercado y


capitalización de rentas con ofertas del mercado del año 2014. Ambas metodologías se
sustentan con ofertas ubicadas en Providencia, comparables y homologables.

Nota: Criterios de valorización pudiesen cambiar ante constituir garantía bancaria, afectando
directamente el valor de tasación.
Imagen principal: Fachada principal

Declaración del tasador:


1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace
legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
Firma Transsa
Tasador Tatiana Cea García Arquitecto
ISO 9001:2008
Supervisor Transsa Maria Jose Salas /AN Arquitecto
Nº S10015-15-13
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COMUNA : Providencia REGION Región Metropolitana
VALOR UF : $ 24.165,61 TIPO PROPIEDAD Otro

ANTECEDENTES TECNICO LEGALES Y FUENTES DE INFORMACION


Antecedentes consultados de expediente en DOM. Posee:
*Permiso de edificación original N° 63 del año 1946
*Recepción Final N° 178 del año 1946
*Permiso de Ampliación N° 35-A con fecha 2-2-2009
*Recepción Final N° 232 con fecha 13-7-2009
*P.R.C. y Avalúo Fiscal SII.

4.0.- INFORMACION DEL SECTOR


4.1.- CARACTERISTICAS GENERALES
Propiedad emplazada muy cercana al sector céntrico de la comuna de Providencia, específicamente en calle Guardia Vieja, entre
Av. Nueva Providencia al norte y Carlos Antúnez al sur, a corta distancia de Av. Ricardo Lyon y la estación Los Leones y Pedro de
Valdivia de la línea 1 del metro de Santiago.
Sector mixto, comercial y residencial, altamente consolidado y orientado a un estrato socioeconómico medio. El uso de suelo
predominante es comercial en 1º piso y de oficinas en pisos superiores. Existen también edificios departamentos en forma
secundaria, algunos de reciente construcción. Dispone de una buena infraestructura vial y peatonal. Cuenta con una adecuada
accesibilidad, con buenas vías de acceso que permiten una relación hacia diferentes comunas.
VALOR PROPIEDADES POSIBLE CAMBIO USO DE SUELO URBANIZACION. Estado General: Alta-consolidada
Aumentando No probable Electricidad Red aérea Calzada Hormigón
DESARROLLO DEL SECTOR De: Casas comerciales antiguas Agua Potable Red pública Acera Cemento
Remodelación A: Edificios residencial/oficinas Alcantarillado Red pública Paisajismo Convencional

Especificar razones de cambio e indicar si existe alguna restricción en el uso del terreno:
Se estima cambio probable de uso de suelo dado que se trata de un sector apto por ubicación y configuración del entorno para uso
habitacional en densidad media.

4.2. NORMATIVA: a) Zona uso de suelo: UpR y Er b) Zona de Edificación: EA12/ pa


Principales usos de suelo permitidos: Usos de suelo prohibidos: Sup. predial mínima 800 m2
Residencial, equipamientos restringidos, Todas las no indicadas como permitidas y % Ocupación de suelo 20%
actividades productivas, infraestructura y restringidas.
áreas verdes. Indice Constructibilidad 1,70
Altura máxima 37 mts / 12 pisos
Densidad habitacional s/a

5.0.- DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD


5.1.- TERRENO
DIMENSIONES Frente : 15,3 mts. Fondo : 31,6 mts.
SUPERFICIE TOTAL TERRENO 504,9 m² % Ocupación de suelo p1 : 29,0%
DESLINDES DE LA PROPIEDAD
1. NORTE : con Otra propiedad en: 31,60 mts
2. SUR : con Otra propiedad en: 31,60 mts
3. ORIENTE : con Otra propiedad en: 15,30 mts
4. PONIENTE : con Calle Guardia Vieja en: 15,30 mts

ORIGEN DE LAS MEDIDAS VALIDADAS DEL TERRENO


Planos de la propiedad.

OBSERVACIONES TERRENO, CESIONES, SERVIDUMBRES Y OTRAS RESTRICCIONES


Propiedad se encuentra afecta a utilidad pública en todo su frente, por un fondo de 3 metros, lo que corresponde a un área afecta a
utilidad pública de 45,9 m². Superficie total obtenida de expediente municipal, planos aprobados última ampliación realizada y
regularizada en DOM.

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DIRECCION : GUARDIA VIEJA 408


COMUNA : Providencia REGION Región Metropolitana
VALOR UF : $ 24.165,61 TIPO PROPIEDAD Otro

DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD (Continuación)


5.2.- CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION
DESCRIPCION PROPIEDAD :
Casa oficina de avanzada antiguedad, de buena imagen global, desarrollada en dos pisos, de edificación
pareada en su deslinde norte y adosada al deslinde sur, se encuentra en buen estado de conservación actual.
Edificación original del año 1946, completamente regularizada (última modificación regularizada en el año
2009).

Posee un programa bien desarrollado para su actual uso y destino, flexible para uso alternativo de tipo
residencial o comercial.

Se emplaza en vereda oriente de calle Guardia Vieja, en un sector de uso mixto, donde las viviendas que van
quedando en forma menor, han cambiado su uso para dar paso a oficinas profesionales o equipamiento
menor, dado la cercanía a la intersección con Av. Nueva Providencia, zona céntrica y comercial de la comuna
de Providencia.

5.3.- DETALLE ANTECEDENTES MUNICIPALES DE LA PROPIEDAD (Máximo las 10 principales)


Nº Perm. Nº Recep. Regularizado o
Item Superficie Edific./Año Final/Año regularizable Otros antecedentes DOM
1° Piso 139,2 63/ 46 178/ 46 SI No aplica.

2° Piso 100,0 63/ 46 178/ 46 SI


Subterráneo 5,1 63/ 46 35-A/ 09 SI
1° Piso/ Ampliación 8,4 232/ 09 232/ 09 SI
Superficie según condición 252,6 252,6 252,6 252,6
Porcentaje según condición 100% 100% 100% 100%
Acogida a DFL-2 No Ley de Copropiedad Inmob. No Otra ley: Ninguna
ORIGEN DE LAS SUPERFICIES : Certificados y planos de expediente municipal consultado en DOM.
OBSERVACIONES :
Construcción se encuentra completamente regularizada.

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COMUNA : Providencia REGION Región Metropolitana
VALOR UF : $ 24.165,61 TIPO PROPIEDAD Otro

5.4.- CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACION (Continuación) - Máximo 10 principales


1. 1° Piso
Recepción, 2 medios baños, sala de reuniones, kitchenette, 3 oficinas.
Programa:

Estructura Albañilería reforzada. Entrepiso en losa de hormigón armado.

Pavimentos, parquet madera, piedra pizarra, cerámico. Revestimientos: pintura, cerámicos. Puertas: madera.
Terminaciones
Ventanas: termopanel, aluminio.

Instalaciones Completas, luz eléctrica, agua potable, alcantarillado. Aire acondicionado.


Estado Buen estado de mantención. Construcción regularizada.

2. 2° Piso
4 Oficinas privadas, 2 medios baños.
Programa:

Estructura Albañilería reforzada. Techumbre envigado de madera.

Pavimentos, parquet madera, piedra pizarra, cerámico. Revestimientos: pintura, cerámicos. Puertas: madera.
Terminaciones
Ventanas: termopanel, aluminio.

Instalaciones Completas, luz eléctrica, agua potable, alcantarillado. Aire acondicionado.


Estado Buen estado de mantención. Construcción regularizada.

3. Subterráneo
Bodega
Programa:

Estructura Hormigón armado.

Terminaciones Sin terminaciones. Pavimentos de radier.

Instalaciones Luz eléctrica


Estado Buen estado de mantención. Construcción regularizada.

4. 1° Piso/ Ampliación
Oficina.
Programa:

Estructura Volcometal.

Pavimentos, piso flotante. Revestimientos: pintura. Puertas: Aluminio vidriado termopanel. Ventanas: aluminio
Terminaciones
termopanel.
Instalaciones Luz eléctrica
Estado Buen estado de mantención. Construcción regularizada.

5.5.- OBRAS COMPLEMENTARIAS


CIERROS EXTERIORES : Reja metálica
CIERROS MEDIANEROS : Muros de pandereta
PAVIMENTOS EXTERIORES : Radier y Baldosa
TERRAZAS / PERGOLAS : Si.
OTROS : No

OTROS ALCANCES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS:


Buen estado general de las obras complementarias valorizables.

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6.- ANALISIS DE MERCADO Y METODOLOGIAS DE VALORIZACION

DIRECCION : GUARDIA VIEJA 408


COMUNA : Providencia REGION Región Metropolitana
VALOR UF : $ 24.165,61 TIPO PROPIEDAD Otro

6.1.- METODO DE COMPARACION DE MERCADO - OFERTAS Y TRANSACCIONES .


Código Portal/ Link Valor
Nº Dirección referencial Fuente M² terreno M² constr. UF Total UF/m² terr UF/m² constr Comparación
Publicación OOCC
1 Gath y Chaves 2423 Oferta Oferta Año 2014 500 350 15.963 18 19,3 200 inferior
2 Del Arzobispo / Av. Santa María Oferta Oferta Año 2014 450 350 17.643 18 26,7 200 inferior
3 E. Yáñez / Antonio Varas Oferta Oferta Año 2014 340 360 19.800 24 31,5 300 superior
4 Carmen Sylva / Luis Thayer Ojeda Oferta Oferta Año 2014 470 340 22.000 22 33,7 200 similar
5 Alférez Real / Antonio Varas Oferta Oferta Año 2014 337 367 15.000 18 23,8 200 inferior
6 Pedro de Valdivia Oferta Oferta Año 2014 569 267 19.200 22 24,3 200 similar
7 Guardia Vieja 363 Venta Julio 2014 Oferta Fs.488857 N°73773 468 170 21.559 32 37,0 300 superior

Indices de la propiedad según valor tasación 505 253 18.114 22,8 25,9 82,8

DESCRIPCION DE LAS REFERENCIAS PLANO DE UBICACIÓN DE REFERENCIAS


Se adjunta una muestra de casas oficinas publicadas para la venta. Valores
ubicados entre UF 15.000 a 22.000, con índices de construcción incluido el
terreno ubicados entre 19 a 37 UF/m2. Estos montos van a depender del
emplazamiento, estado de conservación, flexibilidad de los espacios,
superficie asociadas, posibilidad de estacionamientos, entre otros.
4
La propiedad tasada se ubica en la cota media de las ofertas, considerando
su emplazamiento a dos cuadras de Av. Providencia, estado de 7 1
conservación, programa interior, entre otros.
2
Se reconoce el buen emplazamiento de la propiedad, su buen estado de 6
conservación, su posibilidad de usos alternativos y su posibilidad de
estacionamiento para al menos 4 autos al interior del terreno. 3

COMENTARIOS DE ANALISIS COMPARATIVO Y VALOR DE MERCADO AL 29 DE SEPTIEMBRE DE 2014.


La valorización de la propiedad se realiza por comparación con las ofertas del mercado a la fecha 2014, observando una escases de ventas en el entorno
inmediato, se han ponderado las características propias de cada unidad, homologadas al caso en estudio, como son emplazamiento, grado de
exposición, superficies y tipo constructivo. Se le asigno un valor a la superficie de terreno considerando su emplazamiento, morfología y superficie
asociada. A la construcción un valor de acuerdo al nivel constructivo y su relación comercial.

La propiedad en análisis, posee buenas condiciones de habilitación interior, diseño arquitectónico/programático con flexibilidad para usos alternativos y
muy buen emplazamiento, con cercanía a Av. Nueva Providencia, además inserta sobre terreno que permite buena posibilidad de estacionar vehículos al
exterior de la propiedad. No se descarta que en una posible fusión con lote vecino (deslinde norte) la propiedad alcance un valor superior, en caso de
constituir un paño para desarrollo inmobiliario, previo a un estudio de cabida y factibilidad, esta es materia de otro análisis. Reconociendo estas
cualidades y el comportamiento del mercado, estimamos que el valor de la propiedad se acerca a las referencias analizadas como comparables.

REFERENCIAS NORMATIVA LEY 20780

ESTABLECE PROCEDIMIENTO PARA COMUNICAR TASACIONES A VALOR DE MERCADO DE BIENES RAÍCES AL AMPARO DE LA LEY N° 20.780, DE 2014.
http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso127.pdf

FORMULARIO DE COMUNICACIÓN DE TASACIÓN A VALOR DE MERCADO DE BIENES RAÍCES, LEY N° 20.780, DE 2014
http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso127_anexo1.pdf

EFECTO DE LA TASACIÓN DE MERCADO DEL ARTÍCULO TERCERO TRANSITORIO, NÚMERO XVI, LITERAL III), DE LA LEY N° 20.780, FRENTE AL IMPUESTO TERRITORIAL
http://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/adminis/2015/renta/ja603.htm

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6.- ANALISIS DE MERCADO Y METODOLOGIAS DE VALORIZACION


Ver definición de metodologías en punto 10.- de este informe.
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6.2.- METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS (Perpetuidad ajustada)


Referencias de arriendos
Teléfono/ UF total Valor por Compara-
Nº Dirección referencial M² constr. Canon UF/m² Fuente
Código arriendo renta UF ción
1 Suecia / California Oferta Año 2014 200,0 0,57 114 17.019 Oferta comparable
2 Bilbao / Los Leones Oferta Año 2014 200,0 0,63 126 18.810 Oferta superior
3 Los Conquistadores / P. Valdivia Oferta Año 2014 221,0 0,67 148 22.105 Oferta superior
4 A. Varas / V. Castillo Oferta Año 2014 100,0 0,66 66 9.853 Oferta superior
5 L. Thayer Ojeda / Lota Oferta Año 2015 600,0 0,42 252 37.620 Oferta inferior

Superficie Canon arr. Arriendo Arriendo Renta neta anual UF


Items a Valorizar
m² UF/m² mensual UF mensual $ (después de gastos)
1° Piso 139,2 0,48 66,8 1.614.649 735
2° Piso 100,0 0,44 44,0 1.063.287 484
Subterráneo 5,1 0,10 0,5 12.252 6
1° Piso/ Ampliación 8,4 0,30 2,5 60.535 28
Obras Complementarias arrendables 4 2,00 8,0 193.325 88
TOTAL RENTA MENSUAL 252,6 0,48 121,8 2.944.048

Meses de renta anual neta 11,0 Tasa descuento anual 7,0% VALOR POR RENTA UF 18.187
El valor señalado considera un ajuste de 5%. Corresponde a factor que adecua la perpetuidad a un flujo acotado y más realista.

COMENTARIOS A REFERENCIAS Y METODOLOGIA DE VALOR POR RENTA


Las muestras poseen canones de arriendo variable según superficies asocidas que van desde los 0,42 UF/m² hasta los 0,67 UF/m²,
todas referidas a casas oficinas de más de un nivel, con similar tipo edificatorio al analizado, variando en superficies asociadas.

El valor por renta calculado a partir de una perpetuidad, entrega un valor muy optimista respecto al flujo que podría obtenerse de
acuerdo a un plazo fijo o acotado, por esta razón, se aplica una tasa de descuento del 7.0% monto en el rango de las tasas exigidas a
proyectos de renta en la actualidad, calculados como flujos efectivos y sujetos a contratos finitos.

De acuerdo a este análisis se obtiene un valor por capitalización de los flujos de arriendo, valor que correspondería al máximo que
podrá alcanzar la propiedad bajo un régimen de arrendamiento y considerando que la propiedad esté habilitada y en buen estado. El
ajuste del 5%, para llegar a un parámetro típicamente aplicado, que refleja de mejor forma una condición de arriendo de plazos
definidos, por sobre un cálculo a partir de flujos infinitos (perpetuidad).
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7.- PLANIMETRIA GENERAL


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7.1 PLANO DE UBICACIÓN

7.2 IMAGEN SATELITAL

Nº S10015-15-13
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8.- PLANIMETRIA DE LA PROPIEDAD


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PLANTA DE EMPLAZAMIENTO

1° PISO 2° PISO

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9.- FOTOGRAFIAS Página Nº 1


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Fotografía 1: 1° Piso/ Recepción Fotografía 2: 1° Piso/ Oficina

Fotografía 3: 1° Piso/ Sala de reunión Fotografía 4: 1° Piso/ Baño tipo

Fotografía 5: 1° Piso/ Kitchenette Fotografía 6: 1° Piso/ Oficina


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9.- FOTOGRAFIAS Página Nº 2


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Fotografía 7: 2° Piso/ Oficina Fotografía 8: 2° Piso/ Hall escalera

Fotografía 9: 2° Piso/ Oficina Fotografía 10: 2° Piso/ Baño

Fotografía 11: Vista posterior Fotografía 12: Vista posterior/ ampliación


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Interese conexe