1.

Mercado Inmobiliario (10puntos)

Los cambios de precios y ventas en el mercado inmobiliario pueden ser comprendidos con el
modelo de oferta y demanda. Diga cuáles son los factores que podrían llevar a un
desplazamiento de la oferta de inmuebles y/o demanda por inmuebles. Explique además por
qué se pueden producir periodos de rápido aumento de precios de inmuebles y expansión de
ventas, seguidos de periodos de contracción de ventas y caída de precios. Acompañar la
explicación con un gráfico o más de un gráfico podría ser de ayuda (aunque no es obligatorio).

Solución

La vivienda se compra con el objetivo de residir en ella o como inversión. Existen un conjunto
de factores que influyen en la demanda de vivienda, los principales son:

Demográficos: los incrementos de población, como se produjo a finales del siglo pasado y
principios de éste, aumentan de manera significativa la demanda. Datos como las migraciones
internas en un país (en favor de las grandes ciudades) y la tasa de natalidad tienen una gran
importancia y condicionarán la demanda en el futuro.

Económicos: la actividad constructora en general y la demanda de vivienda en particular, están

muy vinculados a la riqueza económica. La evolución en los salarios o la renta disponible son las
principales variables que condicionan dicha demanda.

Financieros: un gran número de viviendas se adquieren mediante préstamos hipotecarios. El

coste de la financiación condiciona directamente en la demanda, influyendo en el mismo los
tipos de interés y su evolución.

Para realizar el análisis de la oferta deberíamos asimilar el sector inmobiliario como una
industria, donde se fabrican productos nuevos (nuevas obras de construcción) y con la
particularidad de un mercado se segunda mano muy significativo.

Disposición de terrenos: La disposición de terrenos representa en el mercado inmobiliario como

lo es una materia prima para una industria, y la cantidad de terrenos a disposición condiciona la
oferta de inmuebles en un mercado.

Barreras limitantes: Las barreras limitantes como la aprobación de licencias de construcción

otorgadas por los municipios, entre otros retrasa la ejecución de proyectos inmobiliarios y
afectando la oferta del mismo.

Por otro lado los ciclos de los negocios inmobiliarios son un tipo de fluctuación en la actividad
económica. La secuencia de cambios es recurrente, no periódica; esto quiere decir que la
duración de los ciclos económicos inmobiliarios puede variar desde poco más de un año hasta
diez o más años.

La causa básica de estos ciclos es que el precio de la tierra se incrementa con el crecimiento
económico, lo cual nos lleva a una demanda especulativa de la tierra que acelera el crecimiento,
a mayor demanda de viviendas, mayor actividad de construcción de viviendas y por ende
aumenta el incremento de préstamos.

Puede considerarse cada ciclo económico constituido por cuatro fases o etapas, las cuales se
pueden clasificar en:
1) Recuperación: Es la fase ascendente del ciclo. Se produce una renovación del capital que tiene
efectos multiplicadores sobre la actividad económica generando una fase de crecimiento
económico y por tanto de superación de la crisis. La economía está en EXPANSIÓN cuando la
actividad general en la fase de recuperación supera el auge del ciclo económico inmediatamente
anterior. Sus características son:

 Crecimiento de la demanda.
 Crecimiento de la inversión.
 Crecimiento de la producción.
 Crecimiento de los beneficios.
 Crecimiento del empleo.

2) Expansión y auge: Es el momento más elevado del ciclo económico. En este punto se
producen una serie de rigideces que interrumpen el crecimiento de la economía, propiciando el
comienzo de una fase de recesión. Sus características son:

 Gran demanda.
 Las inversiones son más grandes.
 La producción más fuerte.
 Los beneficios aumentan.
 Los salarios aumentan.
 Los costos aumentan.

3) Desaceleración: Corresponde a la fase descendente del ciclo. En la recesión se produce una

caída importante de la inversión, la producción y el empleo. Una crisis es una recesión
particularmente abrupta. Si además durante la recesión la economía cae por debajo del nivel
mínimo de la recesión anterior estamos frente a una contracción. Sus características son:

 El crecimiento comienza a frenarse.

 La producción se estanca.
 Comienzan los despidos.
 Bajan los salarios.
 Los beneficios son menores.
 Hay inflación.

4) Contracción: el punto más bajo del ciclo. Se caracteriza por un alto nivel de desempleo y una
baja demanda de los consumidores en relación con la capacidad productiva de bienes de
consumo, como los Bienes Raíces (bienes de consumo “durable”). Durante esta fase los precios
bajan o permanecen estables. A menudo se usa DEPRESIÓN simplemente para indicar una
recesión particularmente intensa, por ejemplo si la tasa de desempleo excede del 10%. Sus
características son:

 Decrece velozmente la demanda.

 Decrece la inversión.
 Decrecen los beneficios.
 Aumentan los despidos.
 Se reducen los salarios.
 El endeudamiento público y privado sube.
 Las empresas quiebran.
 Hay inflación o deflación.
 Fig.1 Ciclo inmobiliario

2. Competencia (10 puntos)

Muchas empresas que han operado por un largo periodo de tiempo en una determinada
industria enfrentan súbitamente la posible competencia de nuevas empresas. Nuevas
empresas muestran interés en entrar a la misma industria. Las empresas ya establecidas
podrían considerar esta potencial competencia como un peligro para sus ventas y utilidades.
A partir de los conceptos revisados en el curso, ¿Qué les recomendaría a las empresas ya
establecidas para enfrentar el posible ingreso de nuevas empresas? Sea específico. Puede
acompañar su explicación de ejemplos de la vida real.

Solución:

Con la llegada de nuevos competidores, hay una alta probabilidad de que en el futuro se
reduzcan las utilidades de la empresa. Esto se debe porque más competidores pelearán por la
misma cuota de mercado, las ventas se reducirán y los esfuerzos de marketing serán más caros.
Para sacar ventaja de los nuevos competidores podría optarse por una reducción en los precios
reduciendo sus costos de operación, esto se logra con la incorporación de alguna nueva
tecnología en el proceso de producción o reduciendo en la medida de lo posible insumos
primarios y/o reemplazar estos insumos caros por otros de menor costo, con lo último
generaríamos el mismo volumen de mercancías por un menor costo reduciendo así los costos
de operación pero tendría que tenerse sumo cuidado con salvaguardar la calidad del producto.
Esta reducción de costos será muy bien vista por los clientes, y si añadimos a esto promociones
podremos fidelizar e inclusive atraer a más clientes.

Otra estrategia que podría adoptar una empresa frente a nuevos competidores es copiar y
mejorar las promociones con que esta llega, tal es el caso de la empresa Virgin mobile que
ingresó al mercado peruano con una campaña de marketing agresiva dirigida a un público joven,
entre sus promociones destacadas se encontraba tener acceso de manera ilimitada a redes
sociales y tener acceso ilimitado a la aplicación Tinder, una app de citas muy popular. Por su
parte Movistar, Claro y Entel, las principales marcas de telefonía móvil en el Perú respondieron
con ofertas dirigidas para el sector que Virgin mobile apuntaba, entre estas se encontraban las
redes sociales ilimitadas por un menor precio, y apps totalmente gratuitas como spotify, netflix,
waze, entre otras.

Si nuestra empresa es una empresa bien establecida en su sector, tal y como es el caso de la
pregunta, se podría empezar una guerra de precios hasta que llegado a un punto, al nuevo
competidor le resulte inviable seguir reduciendo los precios y tenga que liquidarse, de esta
manera nuestra empresa tendrá la opción de comprar al nuevo competidor y quedarse con la
cuota de mercado que generó durante su existencia y al existir menos empresas los precios
tendrán tendencia a incrementarse nuevamente, inclusive hasta antes de ocurrir la guerra de
precios, recuperando de esta manera lo “invertido” en la guerra de precios.