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Définition :
Selon l’article 79 de la loi 39-08 portant sur les droits réels « l’usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble
appartenant à autrui, et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».
L’origine du droit d’usufruit :
Selon l’article 80 de la loi 39-08 portant sur les droits réels : le droit d’usufruit est constitué soit :
- Par la volonté des parties (usufruit conventionnel : contrat)
- Par la loi
Ainsi, le droit d’usufruit peut être soumis à :
- Un terme déterminé
- Une condition déterminée (condition suspensive, condition résolutoire/ la condition suspensive : le compromis de
vente n'existe pas tant que la condition n'est pas remplie. L'existence même de la vente dépend d'un événement futur
et incertain et la condition résolutoire : le compromis de vente existe, mais, si la condition se réalise, la vente peut être
résiliée).
Les droits immobiliers susceptibles d’usufruit.
L’usufruit peut être établi d’après l’article 81 sur :
- La propriété immobilière
- Le droit de superficie
- Le droit de zina
- Le droit de hawa et de surélévation
1/ - LE DROIT DE ZINA :
C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain
habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des
superficies.
2/ - LE DROIT DE « HAOUA » :
Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre
propriétaire.
3/ - LE DROIT DE «GZA » :
Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915).
4/ - LE DROIT DE SUPERFICIE :
Droit de propriété qu’a une personne sur les plantations et/ou constructions d’une autre qui demeure propriétaire du sol
Les droits de l’usufruitier et ses obligations :
Chapitre 1 : de l’usufruitier :
Section1 : Les droits de l’usufruitier :
Au sens de l’art 82, l’usufruit conféré par un double droit :
- Le droit d’user de l’immeuble
- Le droit de percevoir les fruits de l’immeuble
Usage de l’immeuble : le droit d’usage est le droit de se servir, pour son profit personnel, de l‘immeuble, selon la nature de ce
dernier. Le droit d’usufruit s’étend aux accessoires qui dépendant de l’immeuble au moment de l’ouverture de l’usufruit.
L’usufruitier jouit même de l’augmentation survenue par la suite d l’immeuble, par voie d’accession.
Droit de percevoir les fruits : l’usufruitier peut percevoir les fruits de l’immeuble, mais non les produits.
- Les fruits sont les revenus qu’un immeuble peut fournir à des intervalles régulières sans altération ni diminution de sa
propre substance.
- Les produits sont les revenus non périodiques.
- Les fruits sont dus à l’usufruitier à partir du moment où l’usufruit a « été ouvert ».
- L’usufruit n’existe ni entre les parties ni à l’égard des tiers qu’a compter de son inscription sur les livres fonciers.
Section 2 : Les pouvoirs de l’usufruitier :
Acte d’administration :
- Selon l’art 86 : l’usufruitier a le droit de jouir de l’immeuble par lui-même ou de le louer ou de le donner en gage ou de le
céder.
- Ainsi, l’usufruitier peut donner à bail les immeubles, objet de son usufruit.
Actes de disposition :
- L’usufruitier, n’étant pas propriétaire, ne peut disposer librement de l‘immeuble objet de son usufruit, ainsi il ne peut
renoncer par exemple à une servitude existant au profit de l’immeuble. Toutefois, l’usufruitier peut constituer une hypothèque
sur l’immeuble dont il a l’usufruit.
- De même, l’usufruitier peut vendre ou céder à titre gratuit son usufruit, mais cette vente ou cette cession ne modifie pas la
durée de l’usufruit.
- Ainsi que la cessibilité de l’usufruit engendre la possibilité de la saisie par les créanciers de l’usufruitier.
- Il faut ajouter que le droit d usufruit peut grever à son tour d’usufruit. Le second usufruitier ressemble à un cessionnaire de
l’usufruit, il en diffère en ce que son propre droit, étant un usufruit, se trouve viager et périt avec lui, ainsi cet usufruit de
second rang, peut s’éteindre par la mort de l’usufruitier primitif et également par la mort du second usufruitier.
- L’usufruitier peut exercer les actions en justice relatives aux immeubles sur lesquels porte son usufruit.
- Il peut exercer notamment une action pétitoire, lui permettant d’agir contre un tiers qui détient sans droit un immeuble dont
la jouissance lui appartient.
- Ainsi, si son droit d’usufruit est inscrit sur les livres fonciers, il pourra agir comme le propriétaire par voie de référé, pour
faire expulser un tiers détenteur, un tiers « jouisseur ».
Section 3 :Les obligations de l’usufruitier :
Avant l’entrée en jouissance :
- selon l’article 92 de la loi 39-08, l’usufruitier a une obligation de faire dresser l’état des immeubles, et ce avant l’entrée en
jouissance.
- L’état, dressé en présence du propriétaire ou lui dument appelé doit constater la situation matérielle de l’immeuble, afin de
reconnaitre s’il y a eu dégradation ou non.
Pendant la jouissance :
Jouir en bon père de famille : cette obligation résulte de l’art 93 qui énonce que l’usufruitier doit veiller et conserver
l’objet de son droit d’usufruit en bon père de famille. (veiller à la garde et à la conservation de l’immeuble).
- Si un tiers porte atteinte aux droits du propriétaire, ou du titulaire du droit réel grevé de l’usufruit, l’usufruitier est
tenu de le dénoncer à celui-ci, faute de quoi il est responsable de tout dommage. L’usufruit doit par ailleurs entretenir
l’immeuble en bon état art 95, l’usufruitier n’est pas tenu de rebâtir ce qui est tombé en vétusté à ce qui a été détruit
par cas fortuit. Art 97
Obligation de subvenir à certaines charges : l’usufruitier, comme l’énonce l’art 95, est tenu des charges annuelles,
notamment les impôts et autres taxes imposés à la propriété immobilière. De même, il est tenu des réparations
d’entretien.
Chapitre 2 : Droits, pouvoirs, et obligations du nu propriétaire :
Section 1 : droits et pouvoirs :
- Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue propriété de l’immeuble ou du droit réel grevé de l’usufruit.
- Il peut exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatible avec la jouissance qui appartient à l’usufruitier, il peut
vendre, hypothéquer mais tous ces actes ne peuvent apporter aucun changement aux droits de l’usufruitier.
- Le propriétaire conserve l’exercice des actions concernant l’immeuble, toutes les fois que le fond du droit y est intéressé.
Section 2 : obligations :
- Les droits du nue propriétaire et de l’usurfruitier, bien que portant sur le même immeuble sont distincts et de natures
différente.
- Le propriétaire subit seulement une charge réelle sur son immeuble et qu’il n’était tenu d’aucune obligation
personnelle à l’égard de l’usufruitier. C’est en cela qu’il diffère du bailleur : il devrait : « seulement s’abstenir et non
faire »
- Le P ne peut ni diminuer, ni troubler la Jouissance de l’U.
- L’art 87 énonce que le P ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usurfruitier. Ni
élever des constructions nouvelles, modifier la forme des immeubles sans le consentement de l’U.
Section 3 Extinction de l’usufruit :
Causes d’extinction : art 99 et 104
Mort de l’usufruitier : c’est la fin naturelle de l’U qui a pour caractère d’être viager. (pas transmissible)
Arrivé à terme : il ne peut durer au delà de la vie de l’usurfruitier, mais il est possible de lui assigner un terme qui peut,
éventuellement y mettre fin plus tôt. L’usufruit à terme s’éteindra donc par l’arrivé du terme, du vivant de l’usufruitier
ou par la mort de celui-ci, si elle a lieu avant l’arrivé du terme. Le propriétaire doit radier l’inscription de l’usufruit sur
le titre foncier, dès l’arrivé du terme, pour rendre effective cette fin d’usufruit. (selon l’art 100 l’usufruit accordé à des
personnes morales ne dure et ne peut être inscrit que pour 40 ans.
Consolidation : d’une part si l’usufruitier acquiert la propriété, il consolide son droit et l’usufruit est éteint par
consolidation. Cette dernière ne fait pas disparaitre les garanties spéciales telles que les hypothèques appartenant aux
créanciers de l’usufruitier.
Perte totale de l’immeuble : quand l’immeuble vient à périr, l’usufruit sur l’immeuble s’éteint faute d’objet. Par perte
totale, il faut entendre sa destruction « physique » (ruine, incendie, tremblement de terre..) mais également sa
destruction « juridique » (expropriation). L’extinction par la perte totale est absolue ( pas le droit au reste qui pourrait
subsister). Quant à la perte partielle, elle n’entraine par l’extinction sur ce qui reste de l’immeuble
Abus de jouissance déchéance judiciaire : l’art 104 l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa
jouissance, soit en commentant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d’entretien. La déchéance
doit être prononcée en justice. L’art 104, ajoute que le tribunal a un pouvoir assez large, il peut suivant la gravité des
circonstances : soit prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la
jouissance de l’immeuble qui en est grevé que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier une somme
déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser, relativement aux créanciers de l’usufruitier, ils auront parfois
intérêt à éviter la déchéance, les créanciers peuvent par exemple offrir au propriétaire la réparation des dommages
antérieurs et des garanties pour l’avenir.
Renonciation : l’usufruitier peut renoncer à son droit. La renonciation peut être unilatérale. Cependant pour que la
renonciation ait un effet légale et une force probante, elle droit être inscrite sur le TF. L’art 103 énonce que les
créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler une renonciation faite leur préjudice.
DONATION :
Définition :
- La donation est un contrat par lequel une personne appelée donateur donne, de son vivant et sans contre partie, un
immeuble ou un droit réel immobilier à une autre personne appelée donataire.
Section 1 Les conditions de validité de la donation :
La donation doit être faite : du vivant du donateur, sans contre partie, on dit que c’est une donation aumônière.
La donation doit comporter une offre du donateur et une acceptation du donataire.
Le donateur doit être au moment de la donation : doté de toute sa capacité juridique, et propriétaire du bien objet de
la donation.
La donation doit être établie sous peine de nullité, par un acte authentique.
- Une des grandes nouveautés de la nouvelle loi sur les droits réels 39 08 : auparavant il y avait une controverse, évoquée par la
chambre de cassation : Quand le donataire acquiert il la propriété? Au moment de la possession réelle (de faite) ? ou au
moment de l’inscription du droit réel sur le titre foncier (possession juridique).
D’une part, une chambre de la cour de cassation dite « chambre législative, considérait que seule la possession réelle,
matérielle et de faite faisait du donataire un vrai propriétaire et ce peu importe l’inscription de son droit sur le TF.
D’une autre part, la chambre immobilière quant à elle ne prend en considération que la possession juridique ne peut
être acquise que par son inscription au TF.
La nouvelle loi 39 à8 est venue trancher cette controverse : art 274
- Pour les biens immatriculés ou en cours d’immatriculation : l’inscription sur le titre foncier prévaut sur la possession
réelle du bien donnée, de même qu’elle prévaut sur l’évacuation de l’immeuble par le donateur.
- Pour les biens non immatriculés : le dépôt de la réquisition d’immatriculation prévaut sur la possession réelle de
l’immeuble et de son évacuation.
Section 2 : De l’acceptation du donataire :
Le donataire est tenu, sous peine de nullité de la donation, d’accepter la donation et ce :
Avant qu’il décède, et d’ailleurs ses héritiers n’ont pas le droit de venir accepter ou exigé la donation à sa place.
Avant que le donateur ne décède.
Schéma illustratif 2eme cas :
Les droits réels : par opposition, les droits réels sont en nombre limité. La loi détermine les droits réels et il ne peut y
avoir d’autres droits réels que ceux qui sont énumérés par la loi. Les DR sont opposables aux tiers, souvent après
accomplissement de mesures de publicité, il est donc indispensable qu’ils soient définis et limités par la loi.
On distingue les DR principaux et accessoires.
DR principaux :
Sont composés du droit de propriété et de ses démembrements.
- Le droit de propriété est le droit le plus complet et absolu que l’homme peut exercer sur une chose. Il comprend l’usage
(usus) de la chose, le droit d’en tirer tous fruits et produits (fructus), le droit d’en disposer soit matériellement en la
consommant, transformant, détruisant, soit juridiquement en cédant le droit que l’on a sur elle (vente ou donation), ou
en la grevant de droits réels (servitude, hypothèque) c’est l’abusus.
- Les démembrements du droit de propriété : ces droits réels sont appelés démembrements en ce qu’ils confèrent à leur
titulaire une partie seulement des prérogatives attachées au droit de propriété.
L’usufruit : le droit d’user et de jouir de la chose dont un autre appelé nu propriétaire a la propriété.
Le droit d’usage et d’habitation : sortes d’usufruit réduit.
La servitude : charge établie sur un immeuble pour l’utilité d’un autre immeuble (ne pas construire pour garantir
la vue)
L’emphytéose : droit qu’à le locataire sur la chose qui lui a été louée pour une durée allant de 18 à 99 ans ( ce
droit devrait être comme celui de tout locataire un droit personnel, mais en raison de la longueur du bail
emphytéotique, la loi en fait un droit réel.
- Les atteintes légales au droit de propriété :
L’expropriation pour utilité publique : (dahir 6 avril 1982) ;
Résiliation des actes d’acquisition de propriétés agricoles, récupération des lots de colonisation, transfert des
propriétés agricoles…
DR accessoire ils portent sur une chose accessoire, car ils sont adjoints à un droit de créance pour le renforcer.
Ces droits consistent dans l’affectation au paiement d’une dette d’un ou de plusieurs biens, appartenant en général au
débiteur et peuvent porter des immeuble ou sur des meubles.
- Sur les immeubles : il s’agit de l’hypothèque portant sur un ou plusieurs immeubles déterminés du débiteur. Le
propriétaire reste en possession de l’immeuble et peut l’aliéner, mais le créancier non payé de sa dette, a le droit de faire
saisir et vendre l’immeuble grevé en quelque main qu’il se trouve et se faire payer par préférence sur le prix.
- Sur les meubles : il s’agit d’un gage, contrat par lequel le débiteur se dessaisit au profit du créancier d’un bien meuble
pour l’affecter au paiement de sa dette.
II. Forces et faiblesses de ces droits :
A. l’opposabilité des DR et DP :
Le droit réel s’exerce directement sur la chose, est absolu, il peut être opposé par son titulaire à toutes autres personnes.
Quant au droit personnel, il n’est opposable qu’aux parties contractantes c a d un rapport entre créancier et débiteur, c’est
seulement de ce dernier que le créancier peut exiger la prestation. (Droit personnel dit relatif).
La différence entre l’absolutisme du DR et DP doit toutefois être nuancée. Le DP n’oblige pas les tiers mais doit être resté par
tous. D’autre part le DR ne peut être opposable que si l’acte constitutif ou translatif du droit a été publié, surtout en matière
immobilière.
B. droit de suite et droit de préférence :
Le droit réel à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence. Alors que le titulaire d’un personnel n’aura qu’un droit
de gage général sur le patrimoine du débiteur.
Ces deux termes : droit de suite et droit de préférence sont la traduction de l’opposabilité à tous du droit réel. Ce sont les
deux caractéristiques fondamentales qui font la force de ce droit.
Droit de suite : permet au titulaire d’un droit réel de suivre en quelques mains qu’elle passe la chose qui lui appartient ( le
propriétaire d’un immeuble peut le revendiquer contre tout détenteur).
Le droit personnel n’emporte pas droit de suite : 2 conséquences découlent de ce principe :
1. le créancier n’a qu’un droit de gage général sur le patrimoine de son débiteur. Il ne possède aucun droit particulier sur tel
ou tel bien du débiteur
2. l’absence de droit de suite affecte aussi l’exécution des obligations concernant l’utilisation des choses.
Le droit réel emporte droit de préférence. s’il y a un conflit entre le titulaire d’un droit réel et le titulaire d’un droit
personnel, à propos d’une chose, le premier ayant un droit absolu et opposable à tous, sera préféré au second qui, par
hypothèse n’a aucun droit contre le titulaire d’un droit réel.
Afin de Garantir un droit personnel une saisie conservatoire est requise, contrairement au droit réel qui nécessite une
prénotation. La saisie conservatoire c'est le fait de saisir les biens d'autrui en d’autre terme : La saisie conservatoire est une
saisie à caractère provisoire portant sur les biens mobiliers d'un débiteur. Elle apporte une garantie au créancier avant que ne
soit prononcé le jugement condamnant son débiteur à payer sa créance. La saisie conservatoire est possible dans le respect
des conditions et formalités prévues par la loi., elle est faible par rapport à une prénotation. La prénotation est une mention
portée sur le titre foncier pour la conservation provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé dans l’attente
d’une inscription définitive. Elle a pour but de protéger des droits prétendus par l’acquéreur à l’encontre de tous les actes de
disposition que le propriétaire inscrit aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi. L’inscription au titre foncier du droit
réel constitue force probante.
Caractéristiques :
- L’antichrèse est un véritable gage immobilier, un droit réel comportant non seulement le droit de préférence mais de
suite également (art 517), puisque en raison des règles régissant les livres foncier, il ne peut se perdre par la seule
dépossession.
- C’est droit réel indivisible (art 518), c'est-à-dire que chaque partie de la créance est garantie par la totalité du bien, et
chaque partie du bien est une garantie de la totalité de la créance.
Conditions de validité :
- L’antichrèse ne s’établit que par écrit
- Elle doit avoir une durée déterminée
- Le constituant doit avoir, au regard de sa loi nationale, la capacité d’alièner
- Le constituant peut être le débiteur lui-même ou tiers agissant pour le compte du débiteur
- Le constituant doit avoir la propriété de l’immeuble, ou être titulaire d’un droit réel de jouissance : usufruit superficie
emphytéose
- L’acte écrit doit être écrit sur le TF (pour son existence entre les parties et l’opposabilité aux tiers)
- L’immeuble ou le droit réel spécial objet du contrat, doit être mis en possession du créancier antichrèsiste, qui doit en
avoir la jouissance
Droits du créancier antichrèsiste :
- Ce créancier n’acquiert par le contrat que la faculté de percevoir les fruits de l’immeuble.
- La créance ne peut produire d’intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier.
- Le créancier aintichrésiste est autorisé à retenir l’immeuble qui lui a été donné en antichrèse jusqu’au paiement intégral
de sa créance.
- En cas de non payement de la créance à l’échéance, le créancier antichrésiste peut faire vendre l’immeuble par voie
judiciaire.
- Le créancier dispose d’un droit de préférence et d’un droit de suite, s’il venait de perdre la possession de l’immeuble.
Obligation du créancier antichrésiste
- I doit pouvoir à l’entretien et aux réparations utiles et nécessaires de l’immeuble, sous peine de dommage et intérêts.
- Il doit payer les contributions et charges annuelles, sauf stipulation contraire dans le contrat.
- Il doit restituer l’immeuble dès qu’il a été intégralement payé de sa créance, il doit consentir à la radiation de l’antichrèse
sur le titre foncier de l’immeuble.
Inscription sur les livres fonciers Marocains
- Droit inscriptible (selon l’art 65 du dahir du 12 Août 1913) :
1) Les actes entre vifs ou à cause de mort ayant pour objet de constituer, déclarer, modifier ou éteindre des droits réels
immobiliers.
Les droits réels immobiliers :
Propriété des biens immeubles
Usufruit des mêmes biens
Les habous
L’emphytéose
Les droits d’usage et d’habitation
Le droit de superficie
L’antichrèse
Les servitudes et les hypotèques
Les droits coutumiers musulmans (gza, zina, houa, istidjar…)
Les permis de recherche et d’exploitation minière et les concessions minières
La concession du droit de jouissance perpétuelle des biens collectifs.
2) Certains droits de créance
3) Certaines décisions judiciaires
4) Certains droits de nature spéciale (droits privatifs d’eau par exemple)
5) Certaines mentions relatives à l’état civil et au régime matrimonial des parties.
Procédure d’inscription
- Elle s’opère au moyen d’énonciations sommaires. Elle est datée et elle porte la signature du conservateur, à peine de
nullité.
- L’ordre de préférence sur le même immeuble se détermine par l’ordre des inscriptions.
LA PREEMPTION
- Selon l’art 292, le droit de préemption permet à un co-indivisaire dans un immeuble ou un droit réel indivis, de racheter
la part vendue par un autre co-indivisaire moyennant le prix de vente ainsi que les loyaux couts du contrat et les
dépenses utiles et nécessaires.
Conditions de la demande du droit de préemption
Le demandeur doit être co-indivisaire au moment de la vente de l’immeuble indivis ou du droit réel indivis.
La date de propriété du demandeur de préemption, doit être antérieure à la date de propriété du co-indivisaire
désirant vendre.
Le demandeur doit posséder sa partie indivise une possession légale ou effective
Le co-indivisaire vendeur doit avoir eu sa propriété via une contre partie
- En cas de vente d’un co-indivisaire de sa part indivise, le demandeur doit racheter la totalité de la partie mise en vente.
- En cas de pluralité des demandeurs, chacun d’eux reçoit une partie à hauteur de sa part dans le bien objet de
préemption.
A COMPLETER………………