FALLO MASCHIO, FLORENTINO E/ ROCENA, JORGE C Y OTRA.

(1997)

HECHOS:

Maschio, vendió un lote a Rocero en cuotas y les reclama a los compradores la resolución del boleto de compraventa, daños y
prejuicios por el incumplimiento en el pago de 2 cuotas. Al retrasarse en estas 2 cuotas se solita el pacto comisorio (cláusula por
la cual una parte tiene la facultad de resolver el contrato en el caso de que la otra parte no cumpla ni ofrezca cumplir) – ART
1203 Y 1204 del Código de Vélez.

Cabe aclarar que ya se había abonado el 45 % del precio total de venta e introducido mejoras en el inmueble.

Se dio lugar a la demanda. En el nuevo código ya no habla de pacto comisorio, sino de resolución expresa o tácita.

ARTICULO 1203.- Si en el contrato se hubiere hecho un pacto comisorio, por el cual cada una de las partes se reservare la
facultad de no cumplir el contrato por su parte, si la otra no lo cumpliere, el contrato sólo podrá resolverse por la parte no
culpada y no por la otra que dejó de cumplirlo. Este pacto es prohibido en el contrato de prenda.

ARTICULO 1204.- En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones
emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se
hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en cuanto a ellas, los
efectos correspondientes.

No ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a
quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora;
transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del
contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios.

Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las
modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte
interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.

La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La
resolución podrá pedirse, aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el
cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución.

1° INSTANCIA

El Juez hace lugar a la demanda por resolución del boleto de compraventa y además dio el resarcimiento por daños y perjuicios,
condenando a restituir en 10 días el inmueble mencionado, bajo apercibimiento de ser lanzado por la fuerza pública. La
demandada apela la sentencia.

2° INSTANCIA

Rocena apelo expresando sus agravios:

 Los apelantes declaran la existencia de una clara situación de ABUSO DEL DERECHO, ya que resulta abusiva la
resolución del contrato por la falta de pago de 2 cuotas, cuando llevan pagado el 45% del precio total de la venta y,
además, han iniciado construcciones en el lote. Los apelantes solicitan que cuando la contratación implica graves
desproporciones entre las partes, se debe aplicar el art 1071 del C.C.
Se lo toma como agravio porque hay una desproporción.

ARTICULO 1071.-El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede constituir como
ilícito ningún acto.

La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al
reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

 Se reclama también que, habiéndose generado el incumplimiento por la pretensión de la actora de cobrar “intereses
leoninos” que era una carga de la tasa de interés del 15%, es decir que la tasa anual seria 180%. Obrando así el
“enriquecimiento sin causa de la actora”.
  Además, se va a reclamar la aplicación de la Ley 14.005 art. 8. (de lotes).

Artículo 8 de la ley 14.005 - El pacto comisorio por falta de pago, no podrá hacerse valer después que el
adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo anterior, o haya realizado
construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra.

Artículo 7 de la ley 14.005 - El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por
ciento (25 %) del precio, y su otorgamiento deberá concretarse dentro de los 30 días posteriores a partir de la fecha
de la intimación. Esta facultad es irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir
garantía hipotecaria por el saldo de precio.

 Por último, se denomina NO APRECIACION DE LA PRUEBA a las construcciones sobre el lote del terreno, como asimismo
las fotografías glosadas que ampliaban el tamaño del lote. Esta prueba se considera incorrecta.

SENTENCIA: Se revoca la sentencia apelada, se declara la invalidez de la cláusula del artículo 8 de la ley 14.005 del boleto de
compraventa, y se rechaza la demanda en todas sus partes, sin perjuicio de los derechos que pueda ejercer el accionante.

El voto del doctor Calosso con argumentos:

Por iguales consideraciones y fundamentos a los expuestos precedentes y voto por la negativa.

 Que para interpretar literalmente el art. 1204 C.C (facultad de la parte cumplidora de resolver el contrato en caso de
incumplimiento de la otra) NO deben ser violados los preceptos de BUENA FE ni hacer un uso disfuncional del derecho/
ejercicio abusivo del derecho.
 El pacto comisorio en sí mismo, NO puede ser abusivo, pero su ejercicio en términos adversos a los parámetros de
buena fe, moral y buenas costumbres puede configurar un abuso del derecho. Debe ser tomado dentro del contexto
del código y no como una norma aislada. Cuando se persigue la resolución por pacto comisorio, la respuesta a si ello es
ilícito o inmoral, depende de si tal solución se compadece con el incumplimiento incurrido y si la penalidad que se
hubiese establecido es o no excesiva. Para que opere el “pacto comisorio”, debe mediar “un perjuicio anormal, excesivo
y extraordinario” de la parte incumplidora. Debe existir una notoria injusticia al sentimiento moral.
 Se considera que, si bien la presente compraventa no quedo sujeta al régimen de la Ley 14.005, puede acudirse a su art.
8 por analogía que veda el ejercicio abusivo del pacto comisorio en el supuesto de haberse abonado el 25% del precio o
haya realizado construcciones que superen el 50%.
 Calosso considera que se ha utilizado extensivamente el principio de que resulta abusivo el ejercicio de la resolución
cuando se ha dado cumplimiento del contrato por parte del comprador, cuando se ha dado una proporción importante
y es el caso de este fallo.
 Hicieron además lugar a las pruebas presentadas por los demandados y a las declaraciones de los testigos en favor de
estos.

SENTENCIA: Se revoca la sentencia apelada, se declara la invalidez de la cláusula del artículo 8 de la ley 14.005 del boleto de
compraventa, y se rechaza la demanda en todas sus partes, sin perjuicio de los derechos que pueda ejercer el accionante.

Comparación con el C. C y C:

ARTÍCULO 10. Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal no puede
constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos.

ARTICULO 1083.-Resolución total o parcial. Una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si la otra
parte lo incumple. Pero los derechos de declarar la resolución total o la resolución parcial son excluyentes, por lo cual, habiendo
optado por uno de ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el acreedor sólo puede
resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la prestación parcial.

ARTICULO 1084.-Configuración del incumplimiento. A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención
a la finalidad del contrato. Se considera que es esencial cuando:

a) el cumplimiento estricto de la prestación es fundamental dentro del contexto del contrato;

b) el cumplimiento tempestivo de la prestación es condición del mantenimiento del interés del acreedor;
c) el incumplimiento priva a la parte perjudicada de lo que sustancialmente tiene derecho a esperar;
d) el incumplimiento es intencional;
e) el incumplimiento ha sido anunciado por una manifestación seria y definitiva del deudor al acreedor.