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PROVINCIA DE BUENOS AIRES

PODER JUDICAL

NUÑEZ BEATRIZ C/ RIOBO ALBA Y OTRA S/ SIMULACION

CAUSA NRO. 3882/1
JUZ CIV. NRO. 3
RSD NRO.:282/16 FOLIO NRO.: 2026

En la ciudad de San Justo, Provincia de Buenos Aires, a los

22 días del mes de diciembre de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo
Ordinario, los Señores Jueces de la Sala Primera de la Excelentísima
Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de
La Matanza, para dictar pronunciamiento en los autos caratulados:
“NUÑEZ RIOBO C/ RIOBO ALBA VIRGINIA Y OTRO/A S/ SIMULACION”
(Causa nro. 3882/1), habiéndose practicado el sorteo pertinente -art.168 de
la Constitución de la Provincia de Buenos Aires-, resultó que debía ser
observado el siguiente orden de votación: Dr. Taraborrelli- Dr. Posca;
resolviéndose plantear y votar las siguientes:
CUESTIONES
1ª cuestión: ¿Corresponde decretar la deserción del recurso incoado a fs.
579?
2ª cuestión:​ ¿Es justa la sentencia apelada?
3ª cuestión:​ ¿qué pronunciamiento corresponde dictar?

VOTACION
A LA PRIMERA CUESTION EL SEÑOR JUEZ DOCTOR JOSE
NICOLAS TARABORRELLI, dijo:

I.- Antecedentes del caso.

 A fs. 562/577 vta. la Sra. Juez de grado hizo lugar a la demanda por
simulación promovida por Beatriz Nuñez contra Alba Virginia Riobo, Mariano
Adesso y Sandra Estela Romero de Adesso y en su consecuencia declaró
nula la Escritura Pública n°215 del primero de noviembre de 1999 y la
Escritura Pública número 20 de fecha 5 de enero de 2006, ambas respecto
del inmueble unidad funcional número 84, sita en el décimo tercer piso, de la
calle Guemes, Nro. 46/48/50/52/54/56, nomenclatura catastral
circunscripción II, Sección A, Manzana 27/84, partida Nro. 309469 de La
Matanza. Ello, con especial imposición de costas a la demandada que
resulta vencida.
Contra dicha resolución, a fs.579 interpuso recurso de apelación la
Sra. Beatriz Núñez, recurso que fuera concedido libremente a fs. 580.
Por su parte, a fs.584 apelaron la sentencia los Sres. Mariano Gabriel
Adesso y la Sra. Sandra Romero de Adesso, recurso que fuera concedido
libremente a fs. 585.
Radicadas las presentes actuaciones por ante ésta Sala Primera
(véase fs.617), a fs.618 se pusieron los autos en Secretaría y se llamó a
expresar agravios a los apelantes.
A fs. 624/629 vta. fundaron su recurso los demandados –matrimonio
Adesso- circunscribiéndose sus críticas esencialmente en torno a lo
siguiente: 1) La atribución de mala fe a los terceros adquirentes. Se quejan
los apelantes de la atribución de mala fe a su parte que efectuó la
sentenciante de grado, pues -a su ver- en el caso no se cumplen ninguno de
los requisitos exigidos por la ley para considerar el acto como simulado. Que
el pretendido "precio vil" no fue tal porque el precio abonado fue de U$S
40.000, conforme surge del recibo firmado de puño y letra de la demandada
Riobo que confirma en su declaración en sede penal. Que sin perjuicio de
ello, si la operación hubiera sido por $40.000, habría sido verdadera toda vez
que era moneda corriente en la época en que se llevó a cabo la escrituración
del inmueble (enero 2006) consignar como precio de venta el valor que
superara en algo más del 20% de la valuación fiscal del inmueble que
estaba en un monto de $31.507; 2) La errónea valoración de la prueba.
Sostienen que S.S. yerra en cuanto califica su conducta como omisiva en
aportar datos precisos de la operación de compraventa llevada a cabo con la
Sra. Riobo, cuando en realidad ello fue expuesto y especificado en el escrito
de responde, donde explicaron las circunstancias que la llevaron a buscar
una vivienda para constituir su hogar conyugal. Critican además, la
interpretación deficiente que realiza la sentenciante, como apoyatura fáctica
de sus presunciones, para imputar falta de diligencia en la compra a su
parte, a las declaraciones de los testigos Fernández Cueto, Enriquez y
Suarez; 3) Desigual tratamiento de "la causa simulandi": Sostiene que la
sentenciante omite considerar la "causa simulandi", determinar sin más, que
los terceros adquirentes obraron con mala fe, olvidando que la indagación de
la misma es determinante para establecer el móvil que condujo a las partes
a realizar el acto. Sostiene que de la prueba producida por la contraria y
evaluada por la sentenciante no ha logrado atribuir complicidad o
connivencia entre Riobo y el matrimonio Adesso, para llevar a cabo el acto
supuestamente simulado, 4) La imposición de costas. La Sra. Jueza "a quo"
determinó en su sentencia dos nulidades de actos jurídicos: una es la
nulidad impuesta a la venta de Nuñez a Riobo, por calificarla de una
simulación ilícita, y otra la venta de Riobo al matrimonio Adesso. Agrega que
sosteniendo esta línea de pensamiento, la actora Nuñez, cuya venta a Riobo
queda invalidada por haber sido tildada de simulada, se convertiría en una
actora carente de legitimidad para obrar, lo que privaría de la posibilidad de
entablar una acción contra los terceros adquirentes, pues de resultar
ganadora en ésta última contienda, estaría obteniendo un beneficio que el
art. 959 prohíbe. Si la accionante no resulta ganadora respecto de su
pretensión de que el departamento vuelva a su patrimonio, no se entiende
por qué el matrimonio Adesso debería ser condenado en costas, ya que la
actora no es la ganadora del litigio. Estima que - a su ver- debería ser
condenada solidariamente también al pago de las costas en lo relativo a la
nulidad que se le impone ya que a ese respecto, reviste calidad de vencida.
Finalmente, cita jurisprudencia.
Por su parte, a fs. 630/631 vta. fundó su recurso la actora, girando sus
agravios en torno a lo siguiente: ​1) Primer agravio: Se agravia respecto a la
situación jurídica del inmueble transferido bajo esa modalidad irregular
regresa a su estado anterior quedando bajo la titularidad del dominio de
quien detentara esa condición en su caso, es decir, el Sr. Longo. Señala que
éste había entregado la posesión a la accionante a través del documento
que le confiriera la facultad de disponer del bien concediéndole
pacíficamente la posesión que la actora ejerciera en forma pública hasta que
fuera despojada de la misma en forma ilegal por los demandados, motivando
el ejercicio de la acción triunfante que reconociera el Tribunal. En su
consecuencia entiende - a su parecer- que al haberse anulado por
simulación las falsas operaciones registrales sobre la titularidad del bien,
éste debe ser restituido a la actora quien lo detentará pacíficamente hasta el
despojo, y quien acreditó bajo esa condición la legitimación activa como
facultad jurídica concedida por el ordenamiento jurídico para demandar su
evolución la cual nunca fue cuestionada; ​2) Segundo Agravio: Se queja en
cuanto S.S. consideró que la declaración de simulación de la operación de
venta entre la accionante y la codemandada Alba Riobó impida el reclamo
por los perjuicios ocasionados. Entiende que reconocida la acción principal,
el rubro de los daños y perjuicios deberá ser admitido para determinarse en
un proceso sumarísimo como lo dispone el art. 165 del C.P.C.C., lo que así
solicita.
Corrido el traslado de ley a fs.632 pto III, el mismo fue contestado por
los accionados a fs. 635/637 y por la actora a fs. 638/642.
 Finalmente a fs. 645, se llamaron los Autos para Sentencia (art. 263
del C.P.C.C.).
LA SOLUCION
II.- La deserción del recurso de apelación interpuesto por los
demandados.
Previamente, por una cuestión metodológica, corresponde resolver el
planteo que formulan los demandados a fs. 635/636, solicitando la deserción
del recurso incoado por la accionante Nuñez, toda vez que –según su
opinión- no se ajusta a las prescripciones legales del artículo 260 y 261 del
Cód. Proc.. En efecto, de la atenta lectura de la pieza de agravios que luce
glosada a fs. 630/631 vta., surge a todas luces y prima facie, desde la óptica
puramente formal que dicho escrito que impugna el pronunciamiento de
Primera Instancia, constituye una crítica concreta y razonada de las partes
del fallo que la apelante –desde su ángulo de visión subjetivo- considera
equivocado. Por lo tanto, corresponde decretar el rechazo del pedido de
deserción del recurso, por ajustarse la pieza cuestionada, desde la óptica
técnico-formal y “prima facie” a las prescripciones legales del art. 260 y 261
del C.P.C.C.
Por las consideraciones legales expuestas, ​VOTO POR LA
NEGATIVA
Por análogos fundamentos el Doctor Posca también ​VOTA
POR LA NEGATIVA.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN EL SEÑOR JUEZ DR. JOSE NICOLAS

TARABORRELLI dijo​:

III.- Falta de legitimación “ad-causam” o falta de legitimación

activa en la persona de la actora.
 Ha resuelto la Suprema Corte de Justicia Provincial que: los
planteos vinculados a la legitimación constituyen un requisito esencial de la
acción y pueden ser abordados aún de oficio sin que ello puedan afectar
derechos de rango supralegal o violentar los precedentes de ésta Corte…”
(SCBA, 21/03/2012, Molina, Hugo G. y otro c/ Pan Mar S.R.L. y otros s/
Rendición de Cuentas. Desalojo).
La legitimación “ad-causam” puede y debe ser examinada
oficiosamente por el juez de la instancia y puede que sea considerada y
resuelta en cualquier instancia en la oportunidad de dictar sentencia, toda
vez que la legitimación activa en la causa es una elemento esencial de la
acción que presupone e implica la necesidad de que la demanda sea
entablada por aquella persona que la ley considere idónea o habilitada para
estimular en el caso concreto la función jurisdiccional; por lo tanto, tal
cuestión en el momento de pronunciar o dictar la sentencia puede y debe ser
examinada por el Juez, por tratársete de una cuestión de fondo. En
consecuencia, cuando la actora no es titular del derecho litigioso, carece de
acción, que tiende a excluir la acción deducida en el juicio, por lo que tal
cuestión debe examinarse en la sentencia que pronuncio con mi primer Voto
en esta instancia recursiva.
Por lo tanto, carece de falta de legitimación activa o “ad-
causam”, el que no es titular de ningún derecho subjetivo –ya sea personal,
creditorio o real- que es la causa o base jurídica, en la que se origina la
relación jurídica sustancial, por ende carece de interés, por cuanto “el interés
es la medida de la acción”.
Se ha dicho que la legitimación “ad-causam” es la aptitud del
sujeto para iniciar la acción directa, con la pretensión y que se basa en la
relación jurídica controvertida, siendo preciso que el interés juridico deriva
de la relación juridica contenciosa. De allí que cuando la falta de legitimación
es evidente cabe estimarla en esta segunda instancia, pudiendo conocerse
de la misma de oficio.
Para que la actora goce de legitimación activa, es menester
que sea titular de un derecho subjetivo, siendo insuficiente la subsistencia de
una simple expectativa o apariencia de un interés subjetivo – que no lo es-
de tal manera que el hecho de que la actora aparece vendiendo y
transfiriendo el dominio –como apoderada de Longo y/o en nombre y
representación del mismo (titular registral) según poder especial irrevocable
que obra en fs. 16/17 (aclarándose por otra parte que tiene validez o valor
jurídico como poder especial simple, como más abajo se demuestra), ello no
la legitima –a la parte actora- activamente o “ad-causam” para promover la
presente acción de simulación de actos jurídicos, por más que en el contra
documento de fs. 18 la propiedad de la cosa inmueble tendrá que volver a
nombre de ella o a nombre de quien ella indique. Además, por otra parte
este contradocumento tendría validez y/o efectos jurídicos entre partes y no
frente a terceros (arts. 503 y 1195 del Cód.- Civ.), careciendo el mismo de la
fecha y lugar en que fue creado, redactado y firmado.
Ahora bien, corresponde examinar –a esta altura del desarrollo
del presente voto- el supuesto poder irrevocable. En tal sentido, dispone el
art. 1977 del Cód. Civ. que el mandato puede ser irrevocable siempre que
sea para negocios especiales, limitado en el tiempo y en razón de un interés
legítimo de los contratantes o de un tercero. Se señala que para que el
mandato sea irrevocable es menester que así se lo hubiera convenido como
condición de un contrato bilateral en el cual aquél y éste se hallasen tan
íntimamente vinculados que su separación resultara imposible o que hubiese
sido otorgado en interés del mandatario. Analizando detenidamente este
mandato objeto de estudio, advierto que de su atenta lectura, no surge el
acto o negocio jurídico que le sirve de base a los efectos de otorgar tal tipo
de mandato irrevocable, es decir que en el mismo no se enuncia el negocio
especial por el cual se otorga el mandato irrevocable, en este caso podría
ser un boleto de compraventa entre Longo y Núñez, que demás está decir es
inexistente. Dice Borda que el mandato irrevocable se otorgue en razón de
un interés legítimo de los contratantes o de un tercero. Cuando la ley alude
a los contratantes, alude sin duda al caso de que la irrevocabilidad responda
a un interés de los dos contratantes o a un interés del mandatario; en
cambio, no se concibe una irrevocabilidad en favor del mandante. Para que
el mandato sea irrevocable no basta un interés cualquiera; es necesario que
el interés asuma una jerarquía tal que autorice apartarse del principio de
irrevocabilidad del mandato; es necesario que la ejecución de éste no sea
más que un medio de cumplimiento de otra obligación o contrato, que es el
que se tiene fundamentalmente en mira al dar poder, como por ej.: cuando
el mandatario obra como procurator “in rem suam”. (Borda Guillermo,
Contratos, Ed. Perrot, Bs. As., año 1987, pág. 755).
Precisamente, el acto jurídico, obligación o contrato entre
Longo y Núñez no existe, es inexistente– pues de haber existido este,
resulta que el mandato irrevocable se hubiera otorgado como medio de
cumplimiento de una obligación, contrato o negocio jurídico pre-existente,
como ocurriría si un propietario da poder para vender un inmueble.
Sin perjuicio de que el apoderado debe ser procurador o
abogado, tampoco Longo le otorgó mandato judicial a Núñez para promover
esta acción judicial de simulación de actos jurídicos, lo cual nos conduce a
calificar la cuestión, además, como una falta de legitimación “ad procesum”
en cabeza de la actora.
Observo además la inexistencia de una relación contractual
(por ej.: en este supuesto sería un boleto de compraventa entre Longo y
Núñez que en hipótesis los vincularía), de modo que le otorgaría a esta
última derechos personales o creditorios sobre la cosa material (el
inmueble). De modo tal, que la actora no ha acreditado documentalmente y
en forma debida su derecho subjetivo, que la legitimaría de modo activo o
“ad- causam” para accionar por simulación, es decir demostrar cual es la
causa en que funda y es la base u origen del cual emana su legitimación
invocada.
A mayor abundamiento u “obiter dicta”, subsidiariamente y sin
perjuicio de lo expuesto y desarrollado “ut supra”, tampoco tendría
legitimación activa o “ad-causam” la parte actora, pues la correcta
interpretación y aplicación de la doctrina legal que emana del art. 959 del
Cód. Civ., que se refiere a la acción de simulación entre partes, es la
elaborada por Zannoni que parafraseando al mismo nos dice que: “Recuerda
Camara que en la obra de Chandon, citada por el Codificador en la nota al
articulo que se comenta, se parte de la premisa de que las partes pueden
accionar por simulación ilícita, siempre que no traten de exigirse el
cumplimiento de lo realmente pactado, la ejecución del plan ilícito. Sin
embargo, en su redacción original el art. 959 era exponente de la tesis
negatoria absoluta, lo cual suscito diversos reparos. Es claro, que en
principio, como razona Salvat, tal sistema de nuestra ley se inspira en la
antigua máxima propiun turpitudinem, agregando que seria inmoral, en
efecto, que la justicia prestara su protección al mismo autor del fraude
contra la ley o contra los terceros. Pero ya Bibiloni, Orgaz, Acuña Anzorena,
Cortes, el propio Cámara, alzaron su voz para mostrar que la perspectiva
del art. 959 iba mas lejos que su fuente, pues si bien es razonable que la ley
niegue a quienes fueron protagonistas del negocio lícito, encubierto por el
acto simulado, acción para consumar el proceso simulatorio y lograr, por
ende su fin contrario a derecho, no es lógico que la niegue si la acción
tiende a dejar sin efecto el acto ilícito. Esta era la tesis intermedia de
Chandon, que no se tradujo en el texto literal del art. 959 en su redacción
primigenia. Señalaban Bibiloni u Orgaz, que esta norma debía interpretarse
así: la regla general que impide a las partes la acción de simulación ilícita,
reconoce como excepción el supuesto en que dicha acción tenga por objeto
dejar sin efecto el acto ilícito. Continua exponiendo Zannoni que Bibiloni en
el Anteproyecto, proponía que se agregase al art. 959 el siguiente párrafo:
“Podrán las partes sin embargo, pedir la declaración de nulidad del acto
simulado, y la repetición de los bienes entregados a la parte que esta
hubiera adquirido en virtud de él. La jurisprudencia admitió en algunos casos
la acción entre partes, cuando tienen por efecto dejar el acto simulado o sea
cuando el otorgante se arrepiente de su conducta contraria a derecho y con
ello no logra una ventaja patrimonial a costa de terceros. La ley 17.711,
recoge, con acierto la doctrina que a partir de Bibiloni, y de los aportes de
Orgaz, había mostrado la inconsecuencia ​del texto del artículo con su fuente
y la inspiración del Códificador, dejando a salvo el caso de que ​“la acción
tenga por objeto dejar sin efecto el acto y las partes no puedan obtener
ningún beneficio de la anulación”.​ Para comprender el principio general y la
excepción o salvedad, puede recurrirse a éste ejemplo: si el deudor, en
vísperas de la ejecución de sus bienes por los acreedores los enajena
simuladamente, no podrá ejercer luego acción para que se le restituyan
cuando, prescriptos los créditos, haya logrado su propósito fraudulento. Pero
si el simulador ejerciera la acción para reintegrar los bienes a su patrimonio,
a fin de que sus acreedores se cobren, sería ella admisible en cuanto
tendería a hacer cesar la maniobra fraudulenta (Conf. Rivera, Acción de
Simulación, ED, 60/896,7 A, P, 905; CNCiv. Sala E. 21/05/81, JA, 1982-I,
Fallo 31.223). Como lo ha señalado Lambías si los simuladores no se
proponen consumar el acto ilícito realizado mediante la simulación ni
aprovechar de él sino repararlo, destruyendo las apariencias lesivas de los
derechos ajenos, no hay impedimento para la promoción de una acción
tendiente a dejar sin efecto el acto simulado” (Lambías, Estudio de la
Reforma, P. 65) (Zannoni, Eduardo; comentario al art. 956 en la Obra
Colectiva Belluscio-Zannoni, Código Civil Comentado y Anotado, Tomo IV,
Buenos Aires, Editorial Astrea, año 2001, págs.. 414/415).
En efecto, aplicando por analogía a éste caso bajo examen en la
Alzada, la doctrina y la doctrina legal elaborada precedentemente por el
autor Zannoni y que es objeto de transcripción, valoro judicialmente la
conducta y el comportamiento fraudulento de la actora Nuñez que ella
misma confiesa en sede Penal al declarar que: “…el Sr. Rey estaba inhibido,
se labró un poder especial irrevocable de fecha 3/11/98, ante el escribano
Alejandro Gabriel Sajmin, a su favor y cree que respecto de Rey también
–en referencia al depto.-, que como la deponente para el año 1999 en virtud
que se encontraba en juicio con su ex marido quien se llamaba Osvaldo
Pugliese –fallecido a la fecha- no podía escriturar el bien a su nombre, por lo
que Rey convino con Alba Riobo en escriturar a favor de Riobo el
departamento de referencia, con el poder que la dicente tenía a su favor
realizado por Longo…”
En efecto, surge expresamente de lo declarado por Nuñez en sede
penal, que el acto simulado se llevó a cabo para sustraer el bien de su
patrimonio, al no poder escriturarlo a su nombre, por cuanto se encontraba
en juicio con su ex marido y con el objeto de causarle un perjuicio
patrimonial al mismo. Y es cuando su ex cónyuge Pugliese fallece que
quedaría la situación despejada –a su modo de ver- y en condiciones de
accionar por simulación ilícita para que el bien ingrese a su patrimonio. Y es
aquí donde reside la cuestión de su conducta ilícita, que al producirse el
fallecimiento de su ex cónyuge (la muerte como un hecho lícito), lo utiliza
ese hecho jurídico con fines ilícitos, y con la agravante puesta de manifiesto
en su escrito de expresión de agravios al criticar la sentencia de Primera
Instancia en la parcela en donde la Sra. Jueza sentencia que el bien debe
ingresar nuevamente al patrimonio del titular registral Longo; alzándose ella,
en contra de la parte de ésta sentencia donde expresamente dice: “… en
consecuencia anuladas por simulación las falsas operaciones registrales
sobre la titularidad del bien, éste debe ser restituido a la actora quien lo
detentara pacíficamente hasta el despojo, y quien acreditó bajo esa
condición la legitimación activa como facultad jurídica concedida por el
ordenamiento jurídico para demandar su devolución la cual nunca fue
cuestionada”. Cómo podemos observar en el presente caso bajo examen se
da el mismo ejemplo suministrado por el laureado y recordado Dr. Lambías
al decir que “si el deudor en vísperas de la ejecución de sus bienes los
enajena simuladamente no podrá ejercer luego acción para que se le
restituyan cuando, prescriptos los créditos hayan logrado su propósito
fraudulento”.
Como puede apreciarse la actora carece de legitimación activa como
para demandar a Riobó y menos aún se encuentra legitimada activamente o
“ad causam” para demandar al matrimonio Adesso por simulación, cuando
como se demostrará jurídicamente en la parcela de éste Voto, bajo el
subtítulo “Enajenación a un subadquirente de buena fe y a título oneroso”,
precisamente a éstos terceros les resulta inoponible el acto anterior o
precedente, y no están afectados por la acción de simulación que Nuñez
haya ejercitado contra Riobó, quien carece de acción y de legitimación para
obrar en contra de ésta última; siendo el acto jurídico realizado entre Riobó y
el matrimonio Adesso autónomo por sí mismo, y con independencia del
anterior.

IV.- Enajenación a un subadquirente de buena fe y a título oneroso

Referente al tema de la enajenación a un subadquirente de buena fe y
a título oneroso, se ocupó de desarrollarlo el Dr. Raimundo M. Salvat quien
expuso que: Puede ocurrir que efectuada una venta simulada, el propietario
aparente de los bienes los enajene real y sinceramente a un subadquirente
de buena fe. El recordado tratadista se preguntaba: “¿Esta enajenación será
válida?”- En otros términos, declarada la simulación de la primera venta “¿la
enajenación al subadquirente de buena fe deberá ser también anulada, o por
el contrario, será válida?”. En tal sentido, el parafraseado jurista desarrolla la
cuestión expresando como fundamentos jurídicos los siguientes:
Observemos, desde luego, que la cuestión no se plantea sino respecto a un
subadquirente de buena fe, es decir, que hubiese ignorado la simulación. Si,
por el contrario, el subadquirente hubiera procedido de mala fe, si hubiese
tenido conocimiento de la simulación o de la existencia de un
contradocumento y esto fuera probado, es evidente que la venta que le
hubiese hecho el propietario aparente podría también anularse (arg. Art. 996
y 1051). Ahora bien, suponiendo que se trate de un subadquirente de buena
fe, se ha sostenido que anulada la venta simulada, debería ser también
anulada la venta que el propietario aparente le hubiese hecho. Un acto
simulado –dice Laurent en apoyo de ésta doctrina –no da ningún derecho a
aquel en cuyo provecho es suscripto; y ¿cómo aquel que no tiene ningún
derecho sobre una cosa podría transmitir a terceros derechos que no tiene?
El mismo argumento suele expresarse diciendo que anulado el derecho del
propietario aparente, deben anularse también los derechos conferidos por él;
resolvitur jure dantis, resolvitur jus accipientis.​ Agregaremos dos
observaciones sobre ésta doctrina: 1ra. según ella no debe hacerse ninguna
distinción entre un subadquirente de buena fe y un subadquirente de mala
fe; la solución es siempre la misma y anulada la venta simulada, su derecho
cae; 2da esta doctrina parecería estar de acuerdo con el texto literal de los
artículos 1051, 3270 y 3277. La doctrina precedente, sin embargo, debe ser
rechazada. En nuestra opinión, la enajenación realizada por el propietario
aparente a favor de un subadquirente de buena fe, es perfectamente válida y
no puede ser anulada, aun cuando se demuestre la simulación de la primera
venta, por las siguientes razones: a) En primer lugar, pensamos que el caso
está regido por el artículo 996, en cuanto establece que el contradocumento
privado no tendrá ningún efecto contra los sucesores a título singular. El
espíritu de ésta disposición es perfectamente perceptible; ella habla del
contradocumento por el cual se deja sin efecto el contenido de un
instrumento público; pero el contradocumento no es sino el medio de
constatar la simulación, de manera que en el fondo ese artículo debe ser
leído como si dijera: la simulación probada con un contradocumento privado
no tendrá ningún efecto contra los sucesores a título singular. Ahora bien, si
la ley le niega todo efecto a la simulación demostrada con un
contradocumento privado con mayor razón debe negársela en el caso de ser
con prueba de testigos o presunciones, aun cuando existiera un principio de
prueba por escrito; por consiguiente, ya sea que se trate de simulación
demandada por las partes, ya de simulación demandada por los acreedores,
es evidente que ella no puede tener efecto contra un subadquirente de
buena fe de los bienes simuladamente vendidos; b) En segundo lugar, como
veremos oportunamente, ni los principios invocados en apoyo de la doctrina
contraria, ni los artículos 1051 y 3270 consagran reglas tan absolutas como
parecen desprenderse del texto literal de esto últimos. Son reglas generales
susceptibles de ciertas limitaciones y que en el caso que discutimos no
tienen aplicación. C) En tercer lugar, en cuanto al artículo 3277, cabe
observar que éste artículo al lado de la violencia, error y dolo no enumera la
simulación, que es también un vicio de los actos jurídicos. Esta circunstancia
autoriza a pensar que en el concepto del legislador no podía incluir este caso
en la enumeración del artículo 3277 por estar regido por el artículo 996, así
como tampoco podría hablar en el del caso de fraude, por estar regido por el
art. 970. La simulación repetimos, no puede ser invocada para anular la
enajenación a favor de un tercero de buena fe. La doctrina expuesta se
aplica, como hemos dicho tanto en el caso de ser demanda la simulación por
las partes, como en el de serlo por los acreedores. En éste último caso se
presentará un conflicto de intereses entre los acreedores y los terceros de
buena fe, conflicto que se resolvería a favor de estos últimos. Se dirá quizá
en contra de ésta doctrina, que el interés de los acreedores es tan
respetable como el de los terceros de buena fe que han contratado con el
propietario aparente, tanto más cuanto que ellos, tienen una acción en
nombre propio y directa para demandar la simulación. Se dirá también que el
art. 996 puede ser invocado por el tercer adquirente contra la parte misma
que otorgó el acto simulado, no contra sus acreedores. Pero con todo
nosotros creemos que nuestra doctrina debe prevalecer por una parte, es
necesario tener en cuenta que el tercero adquirente de buena fe ha
contratado con quien aparecía investido de un derecho legítimamente
constituido, que ese derecho fuera solo aparente, es cierto, pero existía a
nombre de quien lo transmitió al tercero de buena fe. La seguridad de las
relaciones sociales y jurídicas y la fe debida a los instrumentos públicos,
exigían entonces que el derecho del tercer adquirente de buena fe fuera
amparado; por otra parte, el tercero subadquirente de buena fe se encuentra
en posesión de los bienes y, por consiguiente, su derecho debe prevalecer
de acuerdo con la máxima ​Impari causa melior est condictio possidentis​. La
doctrina expuesta se aplica no solo en el caso de enajenación hecha por el
propietario aparente sino también en el caso de que hubiera constituido
sobre los bienes vendidos simuladamente cualquier otro derecho real. Los
derechos constituidos a favor de terceros de buena fe, por ejemplo: las
hipotecas, serían perfectamente válidas, no obstante la simulación de la
venta hecha al propietario aparente. (Salvat, Raymundo M, Tratado de
Derecho Civil (Parte General), Buenos Aires, año 1928, Librería y Casa
Editora de José Menendez, págs.. 1076/1079).
Contemporáneamente los juristas Alterini, Ameal y Lopez Cabana,
adoctrinaron respecto a los terceros adquirentes de buena fe y a título
oneroso, que el Código no regula la cuestión de manera expresa, sin
embargo el art. 996 del Código Civil, que –como sabemos- quiere que el
contenido del contradocumento pueda ser conocido por ellos para serles
oponible; da pie para interpretar que los terceros de buena fe no son
afectados por la sentencia que haga lugar a la acción de simulación; (por
ejemplo: vendo simuladamente mi casa y el adquirente simulado la vende a
un tercero de buena fe, caso en el cual la acción que promueva contra aquel
no afecta a éste tercero de buena fe – véase nota al art. 996 del Código
Civil-) (Alterini Atilio A., Ameal, Oscar J. y Lopez Cabana, Roberto M, Curso
de Obligaciones, Tomo I, Edit. Abeledo Perrot, Buenos Aires, pág. 378;
Borda Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Tomo II, bajo el subtítulo
“Protección de los sucesores singulares de buena fe contra la impugnación
del acto por las partes, Edit. Perrot, Buenos Aires, año 1959, págs. 324 y
325; Véanse además Zannoni, Eduardo A. en la obra colectiva de
Beluscio-Zannoni, Código Civil Comentado, Tomo 4, Edit. Astrea, 1988, pág
427, Muller, Enrique C., comentario a los art. 960 y 996 en Bueres–Higthon,
Código Civil, Anotado, Tomo 2B, Editorial Hammurabi, año 1998, págs.
670/671).
En tal sentido dice la nota del codificador Velez Sarsfield al artículo
996 del Código Civil que: “El contra-documento es un acto destinado a
quedar secreto, que modifica las disposiciones de un acto ostensible. En
presencia de éstas dos disposiciones contrarias, la una verdadera pero
ignorada, y la otra falsa pero la única conocida, la ley debe declarar que los
efectos del acto ostensible podrán siempre ser invocados por los sucesores
singulares. Cuando yo he comprado la casa de Pablo, y reconozco por un
acto que queda reservado, que la venta ha sido fingida, esta declaración no
podrá tener efecto contra mis sucesores singulares en aquella casa; y si
deslealmente la vendo o la hipoteco, el que la hubiese adquirido de mí,
conservaría a pesar del contra-documento, el derecho que habría adquirido
como si mi dominio aparente en la cosa hubiese sido positivo. Marcadé,
sobre el art. 1321.- Bonnier, Des Preuves, desde el n°396 trata
extensamente de los contra-documentos, y de su importancia jurídica.”
Los terceros subadquirentes de buena fe y a título oneroso, en
consecuencia no son afectados porque judicialmente se declare la
simulación del acto que confirió título aparente a aquel de quien adquirieron
el bien (doctrina arts. 996 y 1051 del Código Civil), distinguiendo este último
artículo que “quedan a salvo los derechos de los terceros adquirentes de
buena fe y a título oneroso, sea el acto nulo o anulable”.
Sentadas las premisas legales aplicables al presente caso bajo
examen, someteré a estudio la prueba rendida en autos con el objeto de
escudriñar si se han dado los presupuestos legales requeridos para declarar
válida y con eficacia jurídica la venta y la transferencia del dominio a favor de
los demandados matrimonio Adesso en su calidad de adquirentes de buena
fe y a título oneroso.
Comenzaré en primer lugar a destacar que las partes otorgantes del
acto jurídico celebrado entre Riobo y los cónyuges Adesso al suscribir la
escritura traslativa del inmueble, consignaron un precio menor al real de
venta que fue de U$S 40.000, como se demuestra y prueba con el recibo
que se encuentra glosado a fs. 463, de la copia certificada de la IPP
05-00-279021-05 (que corre agregada por cuerda al principal y tengo ante
mí vista), cuya fotocopia de la mentada foja también fuera oportunamente
certificada por el Actuario su autenticidad; en el cual se lee que: Virginia
Riobo recibió la cantidad de U$S 2000 a cuenta del precio por la venta del
departamento de autos. El precio de venta se estipuló según reza en el
mismo en la suma de U$S 40.000 cuyo saldo de pesos U$S38.000 será
abonado en el acto de la escrituración. Dicho elemento probatorio lo declaro
auténtico, con validez jurídica y fuerza probatoria al ser incorporado dicho
instrumento privado como elemento probatorio y sobre el fundamento y la
base del principio de adquisición procesal y que es apreciado judicialmente
en base a la sana crítica, por no haber sido controvertido ni observado por
las partes. El mismo, fue agregado a la causa penal por Adesso al prestar
declaración a fs. 457/459 donde expone: que dan U$S 2.000 de adelanto de
precio (…) y realizan la operación entregando los U$S38.000 restantes, con
la escritura traslativa de dominio”.
Además, dicho instrumento fotocopiado, se encuentra incorporado a
fs. 177 de los autos homónimos s/ Medidas cautelares que tengo ante mí
vista.
Además, declara que refaccionaron el inmueble, quedando ello
corroborado, con la declaración testimonial obrante a fs. 319/320, prestada
por Enriquez, que a la quinta repregunta, contesta que: “cuando la gente
vino si empezaron a refaccionar todo. Albañiles por el tiempo de un mes
para arreglar todo”; lo que justificaría el menor precio de venta de dólares
cuarenta mil, con relación a la tasación obrante en autos de dólares
cincuenta mil, tasado una vez realizada las mejoras (véanse fs. 505/516 vta.
y escrito en el cual solicita explicaciones Mariano Adesso que corre a fs.
556/558) En tal sentido, conforme redacción de los arts. 472 y 474 del
C.P.C.C. el Juzgador se halla facultado para la evaluación y valoración de la
prueba pericial al momento de sentenciar, y así lo resuelvo con la aplicación
de las reglas de la sana críticas y demás pruebas y elementos antes
aludidos y que forman convicción judicial y que la causa ofrece.
Además, observo que a fs. 175 y 175 vta. la actora Beatriz Nuñez
presenta un escrito titulado “Promueve denuncia” en el cual expone
textualmente: “la suscripta tomó conocimiento de la compraventa que
efectuara la demandada Alba Riobó (…) a favor de Mariano Gabriel Adesso
y de Sandra Estela Romero de Adesso (…) por la suma de $40.000 en
efectivo, como da cuenta la escritura que acompaño…”, “…la denuncia se
formula por cuanto se ha evadido el impuesto a la transmisión de
inmuebles…”. Más abajo continua su denuncia exponiendo: “...a más de la
evasión tributaria que afecta al erario provincial por denunciar falsamente el
valor de venta por la operación requerida…”.
De la lectura y estudio de esta denuncia formulada por la actora, está
reconociendo tácita y expresamente en dicha causa penal con el escrito que
corre a fs. 175 que la compraventa a favor del matrimonio Adesso fue
realizada por el valor real de la suma de U$S40.000. Además agrego que el
inmueble fue tasado judicialmente en el importe de U$S 50.000 en fecha 6
de enero de 2006 según pericia de tasación que corre agregada a fs. 516,
con lo cual se deduce y se aprecia con convicción judicial de que la
operación objeto de estudio realizada en la suma de U$S 40.000 no
constituye de ninguna manera un precio vil.
Por otra parte analizando las consideraciones esbozadas por la Sra.
Jueza de Primera Instancia respecto a la prueba testimonial, de la atenta
lectura y estudio de las mismas que corren glosadas, según dan cuenta las
actas de la declaración testimonial labradas desde fs. 310 a fs. 324, de los
testimonios de Fernandez Pulvirenti, Enriquez y Suarez, no surgen de los
mismos indicios, graves, precisos y concordantes como para presumir, “pro
homine”, que los cónyuges Adesso eran o fueron adquirentes de mala fe.
Además, no se probó que el matrimonio Adesso conocía el contenido o
existencia del contradocumento antes aludido suscripto por Riobó.
Tampoco constituye un elemento indiciario, expresado por la Sra.
Juez sentenciante al calificar como conducta omisiva de los subadquirentes
quienes -según S.S.- estaban en condiciones de aportar datos precisos
sobre las circunstancias fácticas de la operación de compraventa con la Sra.
Riobó. No hubo tal parquedad (véase fs. 75 vta. del escrito de responde). En
tal sentido, el demandado Adesso al prestar declaración a fs. 457 de la
Causa Penal expuso que: “el dicente (…) se encontraba alquilando un
departamento, que decidieron mudarse porque ambos querían tener un hijo
(…). Que es así que empezaron a buscar departamento en la zona de
Ramos Mejía (…) el departamento de la calle Guemes, su actual domicilio, lo
encontraron publicado en una página de internet (corroborado ello por la
propia actora al formular la posición sexta a fs. 306 vta., que dice: “que
adquirió el inmueble por internet”. Y que por aplicación del art. 409 del
C.P.C.C. cada posición importará para el ponente el reconocimiento del
hecho a que se refiere, repitiendo la misma el ponente como reconocimiento
a la sexta posición, según se desprende de fs. 307). Continúa declarando
Adesso: que es así que se contactaron primeramente por teléfono, siendo
atendido por quien se identificó como la dueña, Sra. Riobó. que ella lo citó
en el edificio y ella lo llevó hasta el departamento. Ella abrió el departamento
lo mostró, hicieron la recorrida por el mismo (…) al precio de U$S 45.000
pedido por Riobo el dicente oferta U$S 40.000 (…) ella dice que aceptaba la
oferta (…), la operación la realizaron ante la escribanía Bonsembiante de
Castelar .(…), por recomendación de su padre. Que dan U$S2.000 de
adelanto de precio lo cual se realizó el instrumento en la escribanía (…)
entregando los U$S 38.000 restantes con la escritura traslativa de dominio
(…) respaldando sus afirmaciones exhibe recibo que por U$S 2.000 que
menciona más arriba. Que después de la firma de la escritura y con la llave
en mano ingresaron al departamento y finalizada la refacción del inmueble
en cuatro meses lo habitan (véase fs. 457/459 vta. de la Causa Penal).
Como puede apreciarse, el demandado Adesso brindó y explicitó
todas las circunstancias que previo y concomitantemente rodearon a la
operación de compraventa, colaborando el mismo con la justicia penal –en
búsqueda de la verdad objetiva- suministrando datos y circunstancias
atinentes al acto de compraventa y agregando a la Causa Penal antes
mencionada toda la documentación referente a la cuestión suscitada según
dan cuenta los instrumentos y documentos (en fotocopia) que corren
glosadas a fs. 460 a 476, como elementos probatorios. Por ello, resulta
inaplicable el artículo 163 inc. 5 del C.P.C.C., en el cual funda su sentencia
S.S. en ésta parcela de su fallo.
Referente a la simulación en el precio, ha dicho Mosset Iturraspe que
la simulación en el precio conforme afirma Duricchio: Es un antiguo dato de
la experiencia hoy completamente adquirido por la costumbre comercial,
donde la fijación de un precio ficticio en el contrato si bien puede obedecer a
la más variada motivaciones figuran entre las más comunes el perjuicio del
fisco con la disminución del monto imponible (Muller, Enrique C., comentario
al art. 955 en Bueres–Higthon, Código Civil, Anotado, Tomo 2B, Editorial
Hammurabi, año 1998, pág. 641).
Sin perjuicio de todo lo expuesto precedentemente, se ha sentenciado
por el Superior Tribunal Provincial que: “B) Materia Tributaria. La simulación
del valor o del precio en las transmisiones con referencia exclusiva al
Derecho Tributario no opera fatalmente para nulificar el acto de que se trate.
Debe determinarse ante todo la posición jurídica del fisco y si la simulación
es descubierta posteriormente por efecto de una sentencia, aquel queda en
la posición de un tercero que conculca el alcance de su derecho de crédito,
en relación con la índole de los actos realizados según lo que de ellos
aparezca o resulte demostrado, en contra de la apariencia (Ferrrara: “La
simulación de los negocios jurídicos”, Ed. Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1960, págs.. 443/447, parágrafo 43.). Sentado lo expuesto el interés
jurídico del fisco queda resguardado en éste supuesto porque advertida o
declarada de un modo objetivo –esto es por sentencia- una simulación de
precio en el negocio, la remisión de las actuaciones a la Dirección General
de Rentas dispuesta a fs. 410 vta. tiende a sanear la lesión impositiva
producida por el menor tipo o monto tributario. Hay aquí una práctica
aplicación de la máxima “plus valere quod agitur quam quod simulate
concepitur”, relativa ahora al derecho fiscal. (Acuerdos y Sentencias de la
Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, Tomo II, 1973,
Acuerdo 19.871, Luccini y Llanos de G., María T. y otra c/ Campaña, Nestor
Nabel s/ Nulidad de acto Jurídico, 18/12/1973).
Como se advierte en éste fallo del Superior Tribunal la simulación del
valor o del precio en las transmisiones del dominio con referencia exclusiva
al derecho tributario, no opera fatalmente para nulificar el acto de que se
trate. En síntesis, la buena fe de los terceros adquirentes se presume
legalmente – “iuris tantum”- por estar así establecido en la doctrina legal del
art. 1198 del Código Civil, enunciada como principio general del derecho, y
en nada afecta al acto de escrituración por menor precio, pues lo que
produce como consecuencia es la violación a las normas del Código Fiscal.
De lo cual se deduce que los demandados Adesso han sido
adquirentes de buena fe y a título oneroso, debiéndose revocar la parcela
del fallo que declara la nulidad del acto jurídico realizado entre Riobó y el
matrimonio Adesso.

V.- Los daños y perjuicios reclamados por Nuñez.

Sin perjuicio de que los agravios expuestos por la actora Nuñez que
giran en torno al rechazo de los daños y perjuicios reclamados por la misma,
-según da cuenta su escrito de agravios que corre agregado a fs. 630/631
vta.-, su tratamiento resulta ser inoficiosos por cuanto la misma carece de
legitimación activa para obrar o demandar, la pretensión del resarcimiento de
los hipotéticos daños que ella invoca, siguen la misma suerte de una falta de
legitimación “ad causam”.
En suma, en atención al modo en cómo se resuelve la presente
causa, devienen inoficiosos el tratamiento del resto de los agravios
expuestos por la actora.

VI.- Las costas de Primera y Segunda Instancia.

 Atento al modo en cómo se resuelve la presente contienda judicial,
estimo justo, razonable y equitativo que las costas generadas en ambas
Instancias sean soportadas por la accionante. Ello, por estricta aplicación del
criterio objetivo de la derrota. (art. 68 del C.P.C.C.)
Por todas las consideraciones legales,
jurisprudenciales y doctrinales expuestas, ​VOTO POR LA NEGATIVA.
Por análogos fundamentos, el Dr. Posca también ​VOTA POR LA
NEGATIVA.

A LA TERCERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ

DOCTOR JOSE NICOLAS TARABORRELLI dijo:

​Visto el Acuerdo que antecede, propongo a mi distinguido colega: 1°)

SE RECHACE ​el planteo de deserción del recurso incoado por los
demandados a fs. 635/636; ​2°) SE REVOQUE ​en todas sus partes la
sentencia apelada, debiendo en su consecuencia rechazarse la demanda de
simulación incoada por la Sra. Beatriz Nuñez contra todos los demandados y
declararse válido el acto jurídico de compraventa realizado entre Riobó y los
Sres. Mariano Gabriel Adesso y Sandra Estela Romero de Adesso. ​3°) SE
ENCOMIENDE al Sr. Juez de trámite, que una vez que se encuentre firme y
consentida la sentencia dictada por éste Tribunal remita las presentes
actuaciones a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires a
fin de que proceda a liquidar el impuesto de sellos que grava el acto de
compraventa, celebrado entre la Sra. Riobó y el matrimonio Adesso; ​4°) SE
IMPONGAN las costas generadas en ambas Instancias a la Accionante que
resulta vencida (art. 68 del C.P.C.C.); ​5º) ​SE ​DIFIERA la regulación de los
honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad, (art. 31.
Decreto Ley 8904/77).
 ASI LO VOTO
Por análogos motivos y fundamentos el Dr. Posca adhiere y vota en
igual sentido.
Con lo que terminó el Acuerdo que antecede, dictándose la siguiente:
SENTENCIA
AUTOS Y VISTOS: CONSIDERANDO: el resultado obtenido en la
votación que instruye el Acuerdo que antecede, este Tribunal ​RESUELVE:
1°) RECHAZAR ​el planteo de deserción del recurso incoado por los
demandados a fs. 635/636; ​2°) REVOCAR ​en todas sus partes la sentencia
apelada, debiendo en su consecuencia rechazarse la demanda de
simulación incoada por la Sra. Beatriz Nuñez contra todos los demandados y
declararse válido el acto jurídico de compraventa realizado entre Riobó y los
Sres. Mariano Gabriel Adesso y Sandra Estela Romero de Adesso. ​3°)
ENCOMENDAR al Sr. Juez de trámite, que una vez que se encuentre firme
y consentida la sentencia dictada por éste Tribunal remita las presentes
actuaciones a la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires a
fin de que proceda a liquidar el impuesto de sellos que grava el acto de
compraventa, celebrado entre la Sra. Riobó y el matrimonio Adesso; ​4°)
IMPONER las costas generadas en ambas Instancias a la Accionante que
resulta vencida (art. 68 del C.P.C.C.); ​5º) ​DIFERIR la regulación de los
honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad, (art. 31.
Decreto Ley 8904/77).​REGISTRESE. NOTIFIQUESE. DEVUELVASE.-