De la Presunción de la Buena Fe a La Estafa, quien tendrá la Razón?

Saludos mis estimados colegas, en esta ocasión les invito a leer este caso que nos puede pasar a
cualquiera que este inmerso en el día a día del mercado inmobiliario. Esta vez me toco a mi
transitar por esta situación, que en lo personal la he llamado “Dela Presunción de buena Fe a la
Estafa, quien tendrá la Razón?”, quizás no sea el mejor título, pero es el que creo que más se
adapta a mi parecer, luego esperare sus comentarios y sugerencias para resolver este caso.

Acontece que a mediados de abril pasado, mostré un apartamento ubicado en Parque Central con
una asesora de una inmobiliaria, ellos como captadores y mi persona como la punta cerradora.

El día de la visita al inmueble, compradora y vendedora hicieron buen feeling, y el apartamento

agrado bastante a la prospecto compradora, a tal punto que esta último me solicita que pasemos
una propuesta de compra de contado directo a registro, la cual se realizó formalmente y se obtuvo
una contraoferta en la que se acordó un precio de venta de $25.000,00 bajo los siguientes
términos:

- La propietaria solicita, por recomendación de la inmobiliaria captadora, firmar un opción

de compra venta por un tiempo de 90 días hábiles, debido a que los documentos del
apartamento no estaban vigentes, a saber: cedula catastral a nombre del anterior dueño,
solvencia de alcaldía vencida, Hipoteca de primer otorgada con recursos del Banhavi de
primer grado pagada pero no liberada.

- La propietaria entregaría las llaves de apartamento y un poder especial a la compradora

sobre el apartamento, siempre y cuando a la firma de dicho documento de opción de
compra venta tuviese disponible el 90% del precio de venta en la cuenta bancaria en un
banco de Estados Unidos que ella indicara y de la cual ella no es titular.

- Previo a la firma de la opción de compra venta se firmaría documento de reserva con la

inmobiliaria captadora por un monto equivalente al 5% del precio acordado de compra
venta, donde se indica que si la opción de compra venta o la compra venta definitiva no se
llevare a cabo, ellos como inmobiliaria harían el reembolso respectivo y se eximirían de las
acciones penales en caso de litigio entre las partes.

Bajo este marco se suscitaron los siguientes eventos:

1) Habiendo solicitado la entrega los documentos inherentes del inmueble para el día de la
firma de la reserva (lunes 22/04/2019), la inmobiliaria captadora no los entrega, alegando
omisión, nuevamente a solicitud mía, 2 días después de la firma de la reserva obtenemos
sus copias vía correo electrónico. Con ello se constata que efectivamente, la cedula
 catastra y solvencia de catastro no están vigentes, y que la hipoteca está pagada pero no
liberada ante el banco y el Banhavi.

2) La inmobiliaria captadora se ofrece para redactar el documento de opción de compra

venta, ya que este costo lo asumiría la propietaria, pues es ella la que solicita este
documento.

3) Presumiendo de la buena fe de todos los involucrados (propietaria, compradora, e

intermediarios) Le indicamos la compradora que fuere realizando las transferencias
respectivas al 90% del precio de compra venta, mientras se redactaba el documento
definitivo de opción compra venta, ya que esta era una condición para entregar las llaves
y el poder especial a la compradora por parte de la propietaria.

4) Se realizaron algunas observaciones y sugerencias de modificaciones de fondo al

documento de opción de compra venta y del poder especial, algunas a saber:

a) Respecto al documento de poder: siendo la propietaria casada con cedula soltera, la

compradora solicito que su cónyuge también debia otorgar poder a la compradora. La
respuesta recibida por parte de la inmobiliaria captadora fue “que el esposo de la
propietaria haría presencia en el acto de firma avalando la transacción”. Cosa que no
es lo correcto y mucho menos el procedimiento legal. El cónyuge también debe
otorgar poder especial por cuanto también es propietario.

b) En relación al documento de opción de compra venta, las más importantes:

- Al igual que el poder, también debe otorgarlo el conyugue de la propietaria.

- La compradora solicita modificar el tiempo de vigencia del contrato de opción de compra
venta de 90 días hábiles y penalidad del 10% por incumplimiento a 60 continuos más 30
días continuos de prórroga y una penalidad del 50%. En contraposición la propietaria
solicita extender el tiempo de vigencia a 120 hábiles o indefinido (esta última palabra
“Indefinido” expresado por la asesora de la inmobiliaria captadora) con una penalidad del
10%.

A este momento (viernes 26/04/2019), cuatro días de firmada la reserva en la oficina de la

inmobiliaria captadora, la compradora ya habiendo transferido el equivalente del 54% del precio
de compra venta, y 60% de la opción de compra venta, y ya disponible en la cuenta suministrada
por la propietaria, decide que no va a continuar con la negociación, alegando dos motivos: 1) Que
las condiciones de la negociación no les favorecen y 2) Problemas de la salud de su esposo, quien
es paciente de cirugía de corazón abierto, ya que si bien habían considerado dicho inmueble lo
pensaron y analizaron no les conviene un inmueble en un piso alto.
Ahora bien, razón por la cual la compradora emite un correo electrónico indicando su decisión y
razones de no continuar la negociación y que le reintegren su dinero con el menor contratiempo
posible, asumiendo ella los descuentos por comisiones bancarias a que dieran lugar.

La inmobiliaria captadora nos da las siguientes respuestas en momentos distintos, pero el mismo
día (lunes 29/04/2019) : a) que la propietaria va a devolver el dinero menos las comisiones
bancarias, y le digo que no hay inconveniente alguno, b) luego me vurlve a llamar diciendo que
hablo con la propietaria y que necesita tiempo para reintegrarlo ya que dispuso del mismo para
realizar algunos gastos y c) por último que ella, la propietaria, quiere que la indemnicen porque
se siente afectada y que quiere que le cubran unos daños y perjuicio que le causo la
compradora.

En vista de lo grave de la situación, y aunado a lo acontecido en la ciudad los días 30 de abril y 1

de mayo, nos reunimos el día de ayer (02/05/2019) con la compradora y el día de hoy
(03/05/2019) con la compradora por sugerencia y estrategia de la abogado de la inmobiliaria
captadora para evaluar las reacciones de las partes por separado.

Resultados de la reunión del 02/05/2019 con la compradora / asistentes: La compradora y su

abogado, La abogado de La Inmobiliaria Captadora, la asesora de la inmobiliaria captadora y mi
persona: la compradora mantiene su posición de no comprar el inmueble, y que le reintegren su
dinero ya descontados las comisiones bancarias a que diera lugar la o las transferencia. Y si la
propietaria insiste en una indemnización la cual para ella no existe y no se ha causado daño
alguno, pues es ella (la compradora) la que no tiene su dinero ni el inmueble, aun así estaría
dispuesta a otorgarle un 5% del monto entregado y a devolver. La inmobiliaria captadora
devolverá el 100% del monto por concepto de reserva.

Resultados de la reunión del 03/05/2019 con la propietaria / asistentes: La propietaria y su

abogado, La abogado de La Inmobiliaria Captadora, la asesora de la inmobiliaria captadora y mi
persona: la propietaria insiste en que se siente estafada, agraviada por cuanto se le hizo perder
tiempo, que hizo uso del dinero para reparar algunas tuberías en el apartamento, para reparar su
carro particular, y para dar una reserva sobre un inmueble que está negociando, “CASUALMETE”,
con su abogada quien le hizo firmar una reserva con penalidad de $2.000, la cual su propia
abogada, dijo en la reunión, que no se los va a reembolsar. La propietaria exige una
indemnización del 15% sobre el monto dado en transferencia ($2.020 más los gastos de
comisiones bancarias).

Hoy 03/05/2019 en horas del mediodía se le comunica el resultado de la reunión a la compradora,

y ella decide, para no entrar en conflicto y no llegar a más, que les va a pagar dicho monto y se
mandara a elaborar el finiquito, este se acordó en la reunión que lo redactara la abogado de la
propietaria. Sin embargo recibo una llamada de urgencia, como a las 4:00 pm por parte de la
compradora indicando que su abogado recibió una llamada de parte de la abogada de la
propietaria indicándole que el porcentaje del 15% es sobre el precio de venta, es decir 15% de
$25.000 lo que equivale a $3.750.
De inmediato me comunico con la abogado y la asesora de la inmobiliaria captadora, quienes
alegan que no saben nada al respecto, y no se han comunicado más con mi persona por ninguna
vía, incluso hasta el momento en que estoy escribiendo estas líneas (03/05/2019 7:00pm).

Hay algún abogado penalista en este chat, o alguien que conozca a algún abogado penalista que
pueda opinar en base a sus conocimientos, experiencia sobre este caso en particular.

Se cometió una estafa hacia la propietaria, tal como ella misma lo afirma?

Quien realmente es el afectado? A quien se le causo el daño?

Podemos realmente basarnos en la Buena Fe en Los contratos verbales?

De que otra manera se podría resolver, o al menos mediar de mejor manera esta situacio?