Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012

Contract de vânzare-cumpărare. Nulitate absolută parţială act. Condiţii de valabilitate ale obiectului.
Lipsa obiectului. Lipsa cauzei. Vânzarea lucrului altuia*
* A c e a s t ă l u c r a r e a f o s t f i n a n ţ a t ă d i n c o n t r a c t u l P O S
F o n d u l S o c i a l E u r o p e a n - I n v e s t e ş t e î n o a m e n i , p r i n p
Abstract
The sale and purchase contract is a synalagmatic contract creating two mutual obligations between the parties, the duty of the seller is to give the sold thing and the duty of the buyer is
to pay the price.
The sold thing must be in the ownership of the seller, the contract representing a transfer of property. Otherwise, the seller cannot validly transmit the right which makes the object of the
contract, in accordance with the principle "nemo dat quod non habet".
Another condition for the validity of the sale and purchase contract, regarding the item of property which was sold, is that it should exist at the moment of the conclusion of the contract
or that it should exist in the future.
The court held that, at the moment of the conclusion of the agreement, the parties considered a thing which did not exist, namely a surface of 10 square metres, a surface not appearing
in the previous, successive acts transferring the property, which means that the duty of the seller has no object, an aspect determining the absence of the buyer’s duty, the sanction
therefore being the absolute nullity.
Keywords: sale and purchase contract, partial absolute nullity, legal regime of nullity, conditions for object validity, absence of the sale object, sale of another person’s thing, exception
of lack of active procedural status, exception of lack of interest.
(Jud. Craiova, sentinţa civilă nr. 14.203 din 17 septembrie 2010, comentariu de drd. Izabela Bratiloveanu**)
* *A u t o a r e a e s t e d o c t o r a n d l a F a c u l t a t e a d e D r e p t ş i Ş

Rezumat
Reclamanta T.M. a solicitat prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova, formulată în contradictoriu cu pârâţii
D.M., D.S. şi D.B., să fie obligaţi aceştia să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de aproximativ 10 mp şi
să se stabilească grăniţuirea dintre proprietăţile părţilor, astfel încât pârâţii să nu îi mai ocupe din proprietate.
Pârâta D.M. a depus precizare la cererea reconvenţională prin care a solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a
contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13.844/16 octombrie 1990 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj prin
care A.E. a vândut reclamantei T.M. o suprafaţă de 280 mp, şi anume pentru suprafaţa de 10 mp.
Prin disjungerea capătului de cerere privind nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare, s-a format
un nou dosar pe rolul instanţei, reclamanta fiind D.M., iar pârâta fiind T.M.
În motivarea acţiunii, s-a arătat că acest contract de vânzare-cumpărare este afectat de sancţiunea nulităţii absolute
deoarece nu îndeplineşte o condiţie esenţială de validitate, şi anume existenţa obiectului în momentul încheierii actului.
Obligaţia vânzătorului fiind lipsită de obiect, acest lucru determină lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului.
De asemenea, s-a subliniat lipsa de diligenţă a pârâtei în momentul încheierii actului şi faptul că nici ulterior nu a făcut
niciun demers în vederea revenirii la starea de normalitate şi legalitate. Mai mult, deşi a aflat că actul nu fusese încheiat
valabil, pârâta T.M. a introdus acţiune în revendicare împotriva reclamantei D.M. pentru suprafaţa de 10 mp. În consecinţă,
nu poate fi bună-credinţă acolo unde există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta.
Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia lipsei de interes şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei; pe
fond, aceasta a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată deoarece în speţă operau doar cauze de nulitate relativă. S-a
precizat că pârâta nu ştie să citească, că nu a cunoscut în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare că notarul
a trecut în act o suprafaţă de 280 mp în loc de 270 mp şi a aflat de existenţa erorii după un timp, din acest motiv fiind
prejudiciată pentru că nu se poate întabula în cartea funciară. Fiind de bună-credinţă la încheierea actului, vânzarea lucrului
altuia ar fi anulabilă fie pentru eror in substantiam, fie pentru lipsa obiectului prestaţiei vânzătorului şi lipsa cauzei prestaţiei
cumpărătorului, anulabilitate pe care cumpărătorul o poate invoca fie pe calea unei acţiuni directe, când preţul a fost plătit,
fie printr-o excepţie în acţiunea vânzătorului care are ca obiect obligarea sa la plata preţului, în termen de trei ani de la data
la care acesta a cunoscut sau trebuia să cunoască faptul vânzării bunului care nu îi aparţine, conform art. 1311 şi 1095 C.
civ.
Prin sentinţa civilă nr. 14.203 din 17 septem​brie 2010 pronunţată de Judecătoria Craiova, acţiunea a fost admisă.
Astfel, instanţa a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte suprafaţa
de 10 mp, ce face parte din cea de 280 mp.
De asemenea, a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei, invocate de pârâtă.
În motivarea acestei sentinţe, instanţa a reţinut mai întâi că reclamanta este proprietara imobilului din Craiova, strada P.,
nr. 16, compus din casă cu 3 camere şi teren aferent de 320 mp, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat
sub nr. 18.624 din 11 noiembrie 1991 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj, iar pârâta este proprietara imobilului din Craiova,
strada P., nr. 18, compus din teren în suprafaţă indiviză de 280 mp şi casă cu 2 camere, conform contractului de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr. 13.844/16 octombrie 1990 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj.
Iniţial, cele două imobile, separate astăzi, au constituit unul singur situat în strada B, nr. 16, iar prin actul dotal autentificat
prin procesul-verbal nr. 2504/24 iulie 1921 de Tribunalul Dolj, soţii P.I. şi P.A. au dat ca dotă fiicei lor, P.M., cu ocazia
căsătoriei acesteia, un teren cu lungimea de 32 m şi un corp de case cu faţada de 10 m; restul, adică un teren cu două
laturi de 10 m şi adâncimea de 32 m şi construcţii fiind primit prin actul dotal autentificat prin procesul-verbal nr. 245 din 20
ianuarie 1927 de Tribunalul Dolj, de cealaltă soră, P.E. (devenită A.E.), drept dotă cu ocazia căsătoriei sale.
Imobilul primit ca dotă de prima dintre cele două fiice, P.M., a fost dobândit succesiv de fiul său, prin certificatul de
moştenitor nr. 559/26 martie 1991, acesta înstrăinându-l la rândul lui reclamantei D.M. prin contractul de vânzare-
cumpărare autentificat sub nr. 18.624/11 noiembrie 1991 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj.
Din imobilul dobândit, cealaltă fiică a deţinătorilor iniţiali, A.E., a înstrăinat, prin contractul de donaţie autentificat sub nr.
2984 din 29 martie 1974 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj, reclamantei D.M., nepoata sa, o suprafaţă de teren de 50 mp
în indiviziune cu restul proprietăţii sale de 320 mp şi în mod determinat o clădire, întregul imobil fiind situat în Strada P. nr.
18.
Ulterior, reclamanta D.M. a înstrăinat această suprafaţă de 50 mp şi construcţiile, prin contractul de vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 5793/8 iulie 1974 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj, soţilor P.V. şi P.P., menţionându-se că această
suprafaţă de 50 mp face parte din cea totală de 320 mp şi că întregul imobil este situat în Strada P., nr. 18.
Apoi, P.P. şi fiica sa R.V. au înstrăinat imobilul compus din suprafaţa de teren de 50 mp şi construcţii numitei J.S., prin
pag. 1 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu
 Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012
contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2273/ 9 decembrie 2002, menţionându-se că a fost dobândit de
vânzătoare prin contractul nr. 5793/08 iulie 1974 şi prin certificatul de moştenitor nr. 97/1998, precum şi că este situat în
Craiova, strada P. nr. 18, iar suprafaţa de teren de 50 mp face parte din cea totală de 320 mp.
Restul de suprafaţă care a rămas după înstrăinarea celor 50 mp de către A.E., a fost vândut de către aceasta din urmă
pârâtei T.M. conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13.844/16 octombrie 1990 de Notariatul de
Stat Judeţean Dolj, în contract menţionându-se că imobilul este stăpânit de vânzătoare conform actului dotal autentificat
prin procesul-verbal nr. 245/20 ianuarie 1927 de Tribunalul Dolj, transcris la nr. 8/1927 de acelaşi Tribunal, menţiune care
exista şi în contractul de donaţie autentificat sub nr. 2984/29 martie 1974, prin care au fost înstrăinaţi ceilalţi 50 mp, iniţial,
din totalul de 320 mp.
Însă în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 13.844/1990 se face referire la un rest de
suprafaţă de 280 mp, deşi în mod evident ar fi trebuit să aibă doar 270 mp, deci s-a înstrăinat pârâtei o suprafaţă cu 10 mp
mai mare decât avea vânzătoarea în proprietate la data respectivă.
Instanţa a reţinut, prin considerentele sentinţei analizate că vânzarea-cumpărarea fiind un contract sinalagmatic dă
naştere la două obligaţii reciproce între părţi, obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut şi obligaţia cumpărătorului de a
plăti preţul.
S-a arătat că lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului, contractul fiind translativ de proprietate. În caz
contrar, vânzătorul nu poate transmite în mod valabil dreptul care face obiectul contractului, conform principiului nemo dat
quod non habet.
O altă condiţie pentru validitatea contractului este ca bunul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau să
poată exista în viitor. În speţă, s-a reţinut că părţile au avut în vedere la încheierea convenţiei un lucru inexistent şi anume
suprafaţa de 10 mp, aceasta nefigurând în actele anterioare, succesive, translative de proprietate, ceea ce înseamnă că
obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, aspect care determină lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului, sancţiunea fiind
nulitatea absolută conform art. 1311 C. civ.
S-a mai apreciat că în sentinţa analizată nu este cazul vânzării lucrului altuia, aşa cum a susţinut pârâta prin întâmpinare,
deoarece nu a rezultat din probele administrate că suprafaţa de 10 mp, existentă în plus în cadrul celei înstrăinate, ar
aparţine sau nu altcuiva, caz în care s-ar face distincţie în funcţie de faptul dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul ar fi fost în
eroare asupra calităţii vânzătorului, când sancţiunea ar fi fost nulitatea relativă pentru existenţa viciului de consimţământ şi
dacă părţile ar fi cunoscut că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, când sancţiunea ar fi fost nulitatea absolută a
contractului de vânzare-cumpărare pentru cauză ilicită.
Instanţa a conchis că sunt neîntemeiate şi excepţiile invocate de pârâtă, şi anume a lipsei calităţii procesuale active a
reclamantei, deoarece nulitatea absolută poate să fie invocată de orice persoană interesată, interesul reclamantei fiind
justificat prin faptul că a fost chemată în judecată de pârâtă pentru revendicarea suprafeţei de 10 mp, în dosarul din care s-
a disjuns cauza analizată, şi a lipsei de interes, deoarece nu este cazul vânzării lucrului altuia, când adevăratul proprietar
putea să formuleze o acţiune în revendicare, însă nu putea să ceară anularea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece
era terţ faţă de contract.
COMENTARIU
1. Preliminarii
Cauza de faţă aduce în discuţie un subiect deosebit de interesant şi puţin întâlnit în practica instanţelor judecătoreşti, şi
anume promovarea unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare pentru inexistenţa
bunului înstrăinat în materialitatea lui la data încheierii actului în formă autentică.
Prin sentinţa civilă nr. 14.203/2010 a Judecătoriei Craiova, definitivă şi irevocabilă, s-a admis acţiunea formulată de
reclamanta D.M. şi s-a constat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
13.844/16 octombrie 1990 de Notariatul de Stat Judeţean Dolj pentru o suprafaţă de 10 mp din cea totală de 280 mp,
pentru lipsa obiectului obligaţiei vânzătorului şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului. Din punctul de vedere al acestei
dezbateri, vom supune atenţiei succesiv următoarele aspecte: consecinţele juridice ale inexistenţei fizice a lucrului prevăzut
în contractul de vânzare-cumpărare (2), delimitarea faţă de vânzarea lucrului altuia (3) şi faţă de neîndeplinirea obligaţiei de
predare conformă a lucrului vândut, ţinând cont de dispoziţiile Codului civil în vigoare la data soluţionării litigiului (4) şi vom
încerca să surprindem modificările aduse în materie de dispoziţiile noului Cod civil (5).
2. Lucrul vândut nu există - consecinţe
De o manieră generală, obiectul şi cauza sunt condiţii de fond, esenţiale, de validitate şi generale ale actului juridic civil.
Obiectul contractului este, în reglementarea Codului civil de la 1864, potrivit art. 962 C. civ. "acela la care părţile sau numai
una dintre părţi se obligă", altfel spus prestaţia părţilor, acţiunea sau inacţiunea la care se obligă ambele sau o singură parte
din contract, şi, pentru a fi valabil, condiţia primă este să existe, în sensul că dacă obiectul lipseşte, nu se mai pune problema
îndeplinirii celorlalte condiţii. Dacă obiectul arată "ce se datorează" (qui debetur), cauza arată "pentru ce se datorează",
reprezentând o prefigurare mintală a scopului urmărit pentru încheierea actului juridic. Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să
existe, cerinţă ce reiese din art. 966 C. civ. care arată că: "obligaţia fără cauză [s.n.] sau fondată pe o cauză falsă, sau
nelicită, nu poate avea niciun efect". În doctrină se admite în mod constant structura binară a cauzei în care intră scopul
imediat (causa proxima sau scopul obligaţiei) şi scopul mediat (causa remota). Scopul imediat este stabilit pe fiecare
categorie de acte juridice civile, în cazul contractelor sinalagmatice (bilaterale) constând în prefigurarea mintală a
contraprestaţiei (o parte se obligă ştiind că şi cealaltă parte se obligă la rândul ei)1 . De aici rezultă că, la contractul de
vânzare-cumpărare, cauza obligaţiei cumpărătorului este obiectul obligaţiei vânzătorului şi transmiterea proprietăţii de către
vânzător către cumpărător are drept cauză preţul plătit de cumpărător, iar preţul plătit de cumpărător are drept cauză
transmiterea proprietăţii de către vânzător2 .
1 A s e v e d e a G . B o r o i , D r e p t c i v i l . P a r t e a g e n e r a l ă . P
I n t r o d u c e r e î n d r e p t u l c i v i l . S u b i e c t e l e d r e p t u l u i c i
C e r c e l , B a z e l e d r e p t u l u i c i v i l . V o l . I . T e o r i a g e n e r a l
2 C o n f o r m a r t . 1 2 9 4 C . c i v . , " V i n d e r e a e s t e o c o n v e n
p r o p r i e t a t e a u n u i l u c r u ş i a c e a s t a a p l ă t i c e l e i d i n t â
pag. 2 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu
 Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012
Prin contractul de vânzare-cumpărare se transmite dreptul de proprietate asupra unui lucru, care la rândul său trebuie să
îndeplinească cumulativ câteva condiţii, din care două au incidenţă în speţa analizată: 1) lucrul trebuie să existe la data
încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau să poată exista în viitor şi 2) să fie proprietatea vânzătorului.
Prima condiţie enunţată, şi anume a existenţei lucrului pe care părţile contractante consimt să-l vândă, respectiv să-l
cumpere, în dreptul roman era definită astfel: nec emptio-venditio non potest, sine rea quae vendet. Dacă lucrul era pierit
parţial, jurisconsulţii romani făceau următoarea distincţie: de exemplu, dacă bunul era o casă mistuită într-un incendiu, în
cazul în care partea majoritară a clădirii fusese distrusă, cumpărătorul se putea lăsa de contract, în caz contrar, era obligat
să realizeze vânzarea (coarctandus venditionem adimplere), ţinându-se cont de daunele produse clădirii. Prin urmare, dacă
cumpărătorul a vrut să cumpere o casă, o casă i-a fost vândută, deoarece distrugerea unei porţiuni mai mică sau egală cu
cea a unei jumătăţi nu lipsea imobilul de această calitate3 .
3 P e n t r u d e t a l i i , a s e v e d e a M . T r o p l o n g , D e l a v e n t e ,

Este interesant să precizăm că, în doctrina noastră mai veche se aprecia ca fiind "nesusceptibile prin natura lor de a face
obiectul unei proprietăţi private şi, deci, considerate ca nefiind în comerţ, lucrurile cari au încetat de a exista în momentul
încheierii contractului de vânzare-cumpărare, sau lucrurile cari n-au existat niciodată [s.n.]"4 . Mai mult, acesta era unul
dintre cazurile în care se aplica teoria actelor inexistente, arătându-se că "atunci când un lucru nu este în comerţ (...) un
asemenea bun neputând să facă obiectul unei vânzări, dacă totuşi se face o vânzare în privinţa unui asemenea bun,
vânzarea este considerată ca inexistentă din lipsă de obiect, fiindcă în asemenea caz obiectul fiind un element esenţial al
contractului, lipsa lui (...) atrage după sine inexistenţa vânzării [s.n.]"5 .
4 A . C e r b a n , C u r s d e d r e p t c i v i l . D e s p r e v â n z a r e , e d i t
5 A . C e r b a n , o p . c i t . , p . 5 9 .

În Codul civil de la 1864, această condiţie rezultă din textul art. 1311 C. civ., care nu prevede expres ipoteza ca lucrul să
nu fi existat niciodată, această ipoteză rezultând implicit din celelalte. Inspirându-se din art. 1601 C. civ. francez 6 , legiuitorul
român a stipulat: "Dacă în momentul vânzării, lucrul vândut era pierit în tot, vinderea este nulă. Dacă era pierit numai în
parte, cumpărătorul are alegerea între a se lăsa de contract, sau a pretinde reducerea preţului". În acest caz lipseşte ceea
ce este de esenţa unei convenţii de acest tip, obiectul derivat, lucrul în legătură cu care tratează părţile, vânzarea lui fiind
nulă. Deci, dacă lucrul a existat în trecut, dar la data vânzării era pierit în totalitate sau dacă nici nu a existat fizic,
materialmente (precum în speţa de faţă), sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută, întrucât obligaţia vânzătorului este
lipsită de obiect, ceea ce determină lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului. După cum s-a precizat, la contractele
sinalagmatice, cum este cel de vânzare-cumpărare, când lipsa cauzei se datorează lipsei contraprestaţiei, lipseşte un
element esenţial al contractului, iar lipsa scopului imediat se repercutează asupra scopului mediat, lăsându-l fără suport
juridic, prin urmare sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută7 .
6 P o t r i v i t a r t . 1 6 0 1 C . c i v . f r a n c e z " S i a u m o m e n t d e
p a r t i e s e u l e m e n t d e l a c h o s e e s t p e r i e , i l e s t a u c h o
e n f a i s a n t d e t e r m i n e r l e p r i x p a r l a v e n t i l a t i o n " .
7 A s e v e d e a I . D o g a r u , S . C e r c e l , D r e p t c i v i l . P a r t e a
M a n u a l d e d r e p t c i v i l . P a r t e a g e n e r a l ă , e d . a I V - a , E d

A fost exprimată însă şi opinia contrară, în literatura juridică străină avansându-se ideea că dacă bunul nu există vânzarea
se sancţionează cu nulitatea relativă, avându-se în vedere interesul ocrotit şi pentru o mai bună corelare cu sancţiunea
aplicabilă vânzării lucrului altuia8 .
8 P e n t r u m a i m u l t e d e t a l i i , a s e v e d e a D . C h i r i c ă , T r
B e c k , 2 0 0 8 , p . 4 3 .

Se mai impune să delimităm un caz, şi anume când, la data încheierii actului, părţile au cunoscut posibilitatea ca lucrul să
nu mai existe, dar au încheiat contractul sperând că această situaţie nu a intervenit (emptio spei)9 .
9 D e e x e m p l u , d a c ă o b i e c t u l v â n d u t e s t e u n v a s a f l a t p

Referitor la cea de-a doua condiţie, contractul de vânzare-cumpărare fiind unul translativ de drepturi, se impunea ca
vânzătoarea A.E. să fie proprietara lucrului vândut, întrucât doar astfel ea putea să transmită dreptul de proprietate asupra
imobilului10 . În acelaşi sens, judecătorul fondului a reţinut cu justeţe că sunt incidente în speţa analizată principiile de drept
civil conform cărora nimeni nu poate da ceea ce nu are şi nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el
însuşi (adagiile latine nemo dat quod non habet şi nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Soluţia
reţinută este în deplină concordanţă cu textul primului aliniat din art. 1095 C. civ. conform căruia: "plata, ca să fie valabilă,
trebuie făcută de proprietarul capabil de a înstrăina lucrul dat în plată", prin "proprietar capabil" practica judiciară şi doctrina
înţelegând inclusiv capacitatea de proprietar a vânzătorului11 .
1 0 A s e v e d e a ş i d e c i z i a n r . 1 5 2 / 1 9 9 4 a C u r ţ i i S u p r e m
c u m p ă r a r e . T e o r i e ş i p r a c t i c ă j u d i c i a r ă , E d . L u m i n a L
1 1A s e v e d e a d e c i z i a n r . 2 2 2 8 d i n 1 o c t o m b r i e 2 0 0 9 a

3. Vânzarea lucrului inexistent versus vânzarea lucrului altuia

Fără a intra în detalii în analiza problematicii vânzării lucrului altuia, câteva observaţii se impun.
Deşi sunt aspecte asupra cărora mai persistă o oarecare incertitudine, treptat s-au distins în literatura de specialitate şi în
practica instanţelor noastre judecătoreşti două situaţii şi soluţiile corespondente, în raport de criteriul bunei-credinţe a
părţilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Dacă în concepţia legiuitorului, buna-credinţă se prezumă (art. 1899 C. civ.), se apreciază că părţile au fost de rea-
credinţă la momentul încheierii actului dacă, raportat exclusiv la acest moment, reiese din probele administrate că acestea
au cunoscut că obiectul integral sau parţial nu se afla în proprietatea vânzătorului. Sub acest aspect, practica judiciară a
pag. 3 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu
 Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012
adus precizarea că "sub incidenţa art. 1080 C. civ., are importanţă juridică minima diligentia cumpărătorului care, încălcând
obligaţia de a se convinge că a contractat cu un verus dominus răspunde pentru culpa lata"12 şi că "nu poate fi bună-
credinţă acolo unde există culpă, oricât de uşoară ar fi aceasta. Buna-credinţă rezultă deci din convingerea loială unită cu
lipsa de orice culpă şi trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Existenţa
îndoielii relevă reaua-credinţă, pe când absenţa îndoielii relevă buna-credinţă"13 . Pe aceeaşi linie de gândire, s-a mai statuat
că "pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare trebuie
să se aibă în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligenţă la data încheierii actului juridic, respectiv informarea
asupra situaţiei juridice a imobilului"14 . Or, în speţă, cumpărătoarea T.M. ar fi trebuit să se asigure că înstrăinătoarea este
proprietara întregului imobil sau pro-parte, putând afla adevărul cu lejeritate, însă aceasta nu a luat nicio măsură de
prevedere şi de diligenţă care se impunea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
1 2A s e v e d e a d e c i z i a n r . 6 3 2 d i n 2 9 i a n u a r i e 2 0 0 4 , a Î
1 3Î n a c e s t s e n s , a s e v e d e a d e c i z i a n r . 4 6 1 2 / 2 0 0 5 a Î
î n J u r i s p r u d e n ţ a s e c ţ i e i c i v i l e p e a n u l 2 0 0 5 , p . 2 1 1 ş
1 4D e c i z i a n r . 1 3 9 6 / 2 0 0 4 a C u r ţ i i d e A p e l C r a i o v a , d i s p

În prezent, în doctrina civilistă se admite în mod cvasiunanim că dacă părţile au fost de rea-credinţă şi au încheiat
contractul de vânzare-cumpărare cunoscând că bunul nu este proprietatea vânzătorului, ci al altuia, sancţiunea este
nulitatea absolută pentru cauză ilicită sau fraudă15 . Dacă ambele părţi sau numai cumpărătorul a fost de bună-credinţă la
data încheierii actului, se apreciază că sancţiunea aplicabilă este nulitatea relativă pentru eroare asupra calităţii esenţiale a
vânzătorului de a fi proprietarul lucrului vândut16 , pentru eroare asupra substanţei obiectului contractului17 , sau prin
echivalarea acestei situaţii cu cea în care, la momentul încheierii contractului, lucrul era pierit, raportat şi la doctrina
franceză18 , pentru dol ca viciu de consimţământ19 ; însă nulitatea poate fi acoperită prin ratificarea contractului de către
adevăratul proprietar sau dacă vânzătorul devine, ulterior vânzării, proprietarul lucrului vândut.20 Acest punct de vedere
majoritar a fost susţinut şi de instanţa de fond21 .
1 5A c e e a ş i s o l u ţ i e a a d o p t a t ş i j u r i s p r u d e n ţ a : a s e v e
d e C a s a ţ i e ş i J u s t i ţ i e , s e c ţ i a c o m e r c i a l ă ; d e c i z i a n r
C u r ţ i i d e A p e l B u c u r e ş t i , s e c ţ i a a I I I - a c i v i l ă . A s e
C o n t r a c t e s p e c i a l e , E d . C . H . B e c k , 2 0 0 9 , p . 1 1 1 .
1 6A s e v e d e a , c u t i t l u e x e m p l i f i c a t i v , F . D e a k , T r a t a t
a I V - a , E d i t u r a U n i v e r s u l J u r i d i c , 2 0 0 6 , p . 7 2 ; R . I . M
A u i s , 2 0 1 0 , p . 6 1 .
1 7A . C o l i n , H . C a p i t a n t , C o u r s e l e m e n t a i r e d e d r o i t c
s u b s t a n ţ e i î n v â n z a r e a l u c r u l u i a l t u i a , î n R e v i s t a d e
1 8D . C h i r i c ă , o p . c i t . , p . 6 7 ş i u r m .
1 9 R . C o d r e a , C o n s e c i n ţ e l e v â n z ă r i i l u c r u l u i a l t u i a î
p r o p r i e t a r u l l u c r u l u i v â n d u t , î n D r e p t u l n r . 9 / 1 9 9 8 , p
2 0 Î n a c e l a ş i s e n s , d e c i z i a n r . 5 1 d i n 1 8 a u g u s t 1 9 6 9 ,
a l i n . ( 2 ) ş i ( 3 ) d i n l e g e a p e n t r u o r g a n i z a r e a j u d e c ă t o
2 1A f o s t e x p r i m a t ă î n s ă ş i o p i n i a c o n t r a r ă , p o t r i v i t c
î n c o n s e c i n ţ ă b u n a - c r e d i n ţ ă s a u r e a u a - c r e d i n ţ ă a c u m
s i n g u r a d i f e r e n ţ ă c o n s t â n d î n f a p t u l c ă d a c ă c u m p ă r ă
i n t e r e s e . P e n t r u d e t a l i i , a s e v e d e a D . C h i r i c ă , o p . c

Alţi autori au considerat că dacă părţile au înţeles ca dreptul de proprietate să treacă imediat de la vânzător la
cumpărător, vânzarea este nulă relativ, iar dacă s-a stabilit ca transferarea proprietăţii să nu se facă de îndată, vânzarea
este valabilă, întrucât vânzătorul s-a obligat să procure bunul, deci la o obligaţie de a face22 . Conform unei alte opinii,
exprimată de profesorul D. Alexandresco, vânzarea lucrului altuia este întotdeauna nulă absolut pentru lipsă de cauză "ca
motiv psihologic determinant al consimţământului părţilor, lipsind scopul principal şi imediat al contractului, adică
strămutarea proprietăţii"23 . În fine, în contextul dispoziţiilor art. 1020 şi 1021 C. civ., s-a mai spus că este vorba despre un
act valabil încheiat, însă rezolubil24 .
2 2 E s t e v o r b a d e s p r e o o p i n i e e x p r i m a t ă î n d o c t r i n a r
B ă l ă n e s c u , A l . B ă i c o i a n u , D r e p t c i v i l r o m â n , v o l . I I ,
E d u c a ţ i o n a l , p . 6 1 9 ; A . C o l i n , H . C a p i t a n t , o p . c i t . , p
2 3 D . A l e x a n d r e s c o , E x p l i c a ţ i u n e a t e o r e t i c ă ş i p r a c t i c
3 4 6 / 1 9 9 3 a T r i b u n a l u l u i J u d e ţ e a n S u c e a v a , s e c ţ i a c i v
1 2 / 1 9 2 4 a J u d e c ă t o r i e i C a l a f a t , î n J u s t i ţ i a ( C r a i o v a ) ,
2 4P e n t r u d e t a l i i , a s e v e d e a A . C e r b a n , o p . c i t . , p . 9 8

Este necesar să distingem între aceste situaţii, deoarece adevăratul proprietar nu poate interveni decât atunci când cauza
de ineficacitate a contractului de vânzare-cumpărare este nulitatea absolută25 . Însă, în ambele ipoteze trebuie reţinut că
imobilul rămâne în proprietatea adevăratului proprietar, care este liber să dispună de dreptul său în continuare; ca atare,
poate promova o acţiune în revendicare dacă bunul se află în posesia altei persoane sau, dacă stăpâneşte bunul, va opune
cu succes dreptul său de proprietar celui ce invocă drept titlu actul încheiat cu un neproprietar26 . În practică27 s-a decis că,
pentru a paraliza pretenţiile adevăratului proprietar, cumpărătorul poate invoca în favoarea sa excepţia uzucapiunii în baza
art. 1895 şi urm C. civ., justa cauză fiind orice titlu translativ de proprietate, inclusiv vânzarea-cumpărarea.
pag. 4 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu
 Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012
2 5 A s e v e d e a , d e e x e m p l u , d e c i z i a n r . 2 2 0 7 / 1 9 6 7 , C o l
B u c u r e ş t i , E d . Ş t i i n ţ i f i c ă , 1 9 6 7 , p . 8 3 ; d e c i z i a n r . 2
S u p r e m ă d e J u s t i ţ i e , s e c ţ i a c i v i l ă , î n J u r i s p r u d e n ţ a
J u s t i ţ i e , î n R e p e r t o r i u V I , p . 2 6 3 , n r . 2 . A m i n t i m c ă
e s t e o a c ţ i u n e î n r e a l i z a r e , e f e c t u l a c e s t e i a f i i n d d e
2 6A s e v e d e a d e c i z i a n r . 1 3 2 / 1 9 9 4 a C u r ţ i i S u p r e m e d e
2 7D e e x e m p l u d e c i z i a n r . 2 4 6 7 / 1 9 9 2 a C u r ţ i i S u p r e m e d

Nu trebuie să se confunde situaţia inexistenţei lucrului vândut cu cea a vânzării lucrului altuia. În prima dintre ele este
vorba despre un bun care nu există fizic, în materialitatea sa (în totalitate sau parţial) la data contractării, deoarece fie nu a
existat niciodată sau, dacă a existat, a pierit până în acel moment; în cea de-a doua situaţie, lucrul vândut există în
momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare însă, în loc să fie în patrimoniul vânzătorului, este în patrimoniul unui
terţ. În cazul din speţă, instanţa delimitează cu fermitate cele două ipoteze şi conchide că "nu este cazul vânzării lucrului
altuia, aşa cum a susţinut pârâta în întâmpinare, deoarece nu a rezultat din probele administrate că suprafaţa de 10 mp,
existentă în plus în cadrul celei înstrăinate, ar aparţine sau nu altcuiva", opinie la care achiesăm. Într-adevăr, ne aflăm în
prima ipoteză, în care lucrul vândut nu există parţial, "suprafaţa de 10 mp nefigurând în actele anterioare, succesive,
translative de proprietate", or în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A.E. în calitate de vânzătoare şi
cumpărătoarea T.M. se menţionează un rest de suprafaţă de 280 mp, în loc de 270 mp cum ar fi fost corect având în
vedere că din suprafaţa totală de 320 mp, vânzătoarea înstrăinase anterior 50 mp. Raţionând astfel, judecătorul fondului
soluţionează în mod corect litigiul şi, în plan secund, nu intră pe terenul extrem de delicat şi fluid al vânzării lucrului altuia,
nereglementată de dispoziţiile Codului civil din 1864.
4. Art. 1311 C. civ. versus art. 1326-1335 C. civ.
Pe de altă parte, se impune realizarea unei nete distincţii între neîndeplinirea obligaţiei de predare conformă a lucrului
vândut şi vânzarea unui lucru inexistent la momentul încheierii contractului.
Cu privire la obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut, sediul materiei se află în art. 1314-1335 C. civ., respectiv în
art. 1685-1694 noul C. civ., pentru predarea de imobile, în ceea ce priveşte întinderea, în noua reglementare, această
obligaţie fiind stipulată în art. 1741- 1745 noul C. civ., într-o subsecţiune distinctă, intitulată "Reguli speciale aplicabile
vânzării imobilelor", în cadrul Secţiunii a 2-a "Vânzarea bunurilor imobile" din capitolul referitor la contractul de vânzare-
cumpărare.
Se admite în mod constant că predarea constă în punerea la dispoziţia cumpărătorului a lucrului vândut în materialitatea
sa. Potrivit dispoziţiilor art. 1326 C. civ., "vânzătorul este dator să predea cuprinsul lucrului vândut, în măsura determinată
prin contract (...)"; ca atare, trebuie să existe o concordanţă perfectă, sub triplu aspect (al identităţii, al cantităţii şi al
calităţii) între lucrul menţionat în contractul de vânzare-cumpărare şi lucrul predat efectiv cumpărătorului. În cazul în care
obiectul predării este un imobil (ex: un teren), dacă suprafaţa totală este prevăzută în contract, iar preţul este stabilit global
şi ulterior se constată diferenţe în plus sau în minus, în reglementarea anterioară, nici vânzătorul nu are dreptul la sporirea
corespunzătoare a preţului, nici cumpărătorul la scădere, afară de cazul în care diferenţa trece peste a douăzecea parte din
preţul stabilit de părţi (art. 1329 C. civ.) 28 . În consecinţă, dacă suprafaţa de teren în realitate este mai mică decât cea
prevăzută în contract şi nu depăşeşte a douăzecea parte din preţul stabilit, atunci diferenţa de teren nu se ia în consideraţie,
iar cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluţiunea vânzării29 .
2 8D . C h i r i c ă , o p . c i t . , p . 4 1 0 .
2 9R . I . M o t i c a , F . M o ţ i u , o p . c i t . , p . 1 2 8 .

Astfel, dacă în contractul de vânzare-cumpărare se specifică o suprafaţă de teren determinată şi un preţ determinat (de
exemplu, 280 mp pentru 5.000 lei), vânzătorul este obligat să predea exact suprafaţa stabilită în act, adică 280 mp.
Predarea este neconformă cantitativ dacă terenul pus la dispoziţia cumpărătorului are în fapt o suprafaţă mai mică decât
cea stabilită în act (de exemplu, 270 mp faţă de 280 mp). Or, această situaţie este distinctă de cea din cauza analizată,
întrucât predarea bunului este o obligaţie a vânzătorului care decurge din încheierea valabilă a contractului de vânzare-
cumpărare, deci ţine de faza executării sale, iar nu de cea a încheierii sale valabile. Aşa cum am văzut mai sus, întrucât
vânzătoarea A.E. a înstrăinat un lucru inexistent la momentul contractării, şi anume o suprafaţă de 10 mp, obligaţia
vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce atrage şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului; ca atare, în mod corect instanţa a
constatat nulitatea absolută parţială a contractului autentificat sub nr. 13.844/1990.
În esenţă, dacă în momentul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare nu sunt respectate dispoziţiile legale privind
încheierea lui valabilă, în sensul nevalabilităţii obiectului şi a cauzei, sancţiunea aplicabilă este nulitatea, iar dacă este vorba
despre un contract de vânzare-cumpărare care a fost încheiat în mod valabil, însă vânzătorul nu predă lucrul vândut sau
predarea este neconformă, fiind vorba de o neexecutare a obligaţiei contractuale a vânzătorului, cumpărătorul poate invoca
excepţia de neexecutare, poate solicita executarea silită în natură sau rezoluţiunea vânzării, precum şi obligarea
vânzătorului la daune-interese sau reducerea preţului30 .
3 0P e n t r u d e t a l i i , a s e v e d e a D . C h i r i c ă , o p . c i t . , p . 3

5. Vânzarea unui lucru inexistent şi vânzarea lucrului altuia în noul Cod civil
În continuare, ne propunem să prezentăm în paralel răspunsurile pe care noul Cod civil le dă problemelor analizate mai
sus.
Mai întâi, în Cartea a V-a "Despre obligaţii", Titlul II "Izvoarele obligaţiilor", Capitolul I intitulat "Contractul", sunt
reglementate în secţiunea a treia destinată încheierii contractului condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului (art. 1179
noul C. civ.), obiectul contractului (art. 1225-1234 noul C. civ.) şi cauza (art. 1235-1239 noul C. civ.). În mod global,
textul art. 1179 noul C. civ. nu diferă notabil de articolul corespondent din Codul vechi, art. 948, prevăzându-se în plus
condiţia ca obiectul să fie şi licit, iar condiţia cauzei de a fi morală nu mai este înţeleasă ca o componentă a condiţiei de a fi
licită31 , ci este prevăzută separat.
3 1C o n f o r m a r t . 9 6 8 v e c h i u l C . c i v . , " c a u z a e s t e n e l i c i
pag. 5 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu
 Jurisprudenta comentata Pandectele Romane 1 din 2012
p u b l i c e " .

În privinţa reglementării obiectului, în noul Cod sunt aduse unele modificări în sensul că, dacă anterior, obiectul
contractului consta în prestaţia părţilor în conformitate cu art. 962 C. civ., art. 1225 alin. (1) noul C. civ. îl defineşte astfel:
"obiectul contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele asemenea,
convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale". Se face distincţie între
obiectul contractului şi obiectul obligaţiei care, conform art. 1226 noul C. civ. constă în "prestaţia la care se angajează
debitorul". Subliniem că, în ce priveşte necesitatea ca obiectul să existe, cerinţa nu este stipulată distinct nici de codul în
vigoare.
Diferenţa între cele două reglementări este mai notabilă în ce priveşte cauza, care, conform art. 1235 noul C. civ.
reprezintă "motivul care determină fiecare parte să încheie contractul". Ca noutate, se poate observa că s-a renunţat la
abordarea tradiţională, care definea cauza prin raportare la scopul imediat32 . Pentru a fi valabilă, cauza trebuie să existe,
cerinţă exprimată concis în art. 1236 alin. (1) care arată că: "cauza trebuie să existe [s.n.], să fie licită şi morală". În
reglementarea actuală, lipsa cauzei se sancţionează cu anulabilitatea contractului, exceptând cazul în care contractul a fost
greşit calificat şi poate produce alte efecte juridice, aşa cum prevede art. 1238 noul C. civ.
3 2P e n t r u d e t a l i i , a s e v e d e a G . B o r o i , C . A . A n g h e l e s c u

Apoi, noul Cod civil soluţionează într-o manieră asemănătoare reglementării anterioare (art. 1311 C. civ.) în cuprinsul
art. 1659 noul C. civ. vânzarea lucrului pierit integral sau parţial, fiind menţionate distinct cele două situaţii: dacă bunul
individual determinat pierise în întregime, contractul de vânzare-cumpărare nu produce niciun efect, iar dacă pierise parţial,
cumpărătorul are de optat între anularea vânzării şi reducerea corespunzătoare a preţului, însă conform clarificării aduse de
noul Cod, cumpărătorul trebuie să nu fi cunoscut că bunul dispăruse parţial la momentul încheierii contractului de vânzare-
cumpărare.
În fine, în noua concepţie a Codului civil, vânzarea lucrului altuia primeşte o reglementare expresă. Astfel, prin art. 1230
noul C. civ. intitulat "Bunurile care aparţin altuia" se precizează că, exceptând o prevedere legală contrarie, bunurile unui terţ
pot face obiectul unei prestaţii, debitorul fiind obligat să le procure şi să le transmită creditorului sau, după caz, să obţină
acordul terţului, această dispoziţie generală fiind reluată cu referire specială la contractul de vânzare-cumpărare în art. 1683
noul C. civ. intitulat "Vânzarea bunului altuia": "(1) Dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat,
acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului
de proprietate de la titularul său la cumpărător [s.n.]". În alin. (4) din art. 1683 noul C. civ. se prevede că dacă vânzătorul
nu-şi îndeplineşte obligaţia faţă de cumpărător, cel din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului şi
daune-interese. Se poate observa că legiuitorul român tratează de o manieră diferită faţă de cel francez această materie,
art. 1599 C. civ. francez stipulând: "vânzarea lucrului altuia este nulă; ea poate da naştere la daune-interese când
cumpărătorul nu a ştiut că lucrul este al altuia", fiind vorba despre o nulitate relativă33 .
3 3A . C o l i n , H . C a p i t a n t , o p . c i t . , p . 4 4 3 .

Publicat în "REVISTA PANDECTELE ROMÂNE" cu numărul 1 din data de 31 ianuarie 2012

pag. 6 4/4/2019 : alexandru.ionita@enescu.eu