Fundec – Avaliação Imobiliária

Avaliação Fiscal – Prédios Urbanos

MCR _ 2012/2013
Pedro G. Henriques
1. - CIMI – Enquadramento geral : Dec-Lei nº287/2003 de 12/11

1.1 Conceito de prédio

1.2 Classificação de prédios
1.3 Inscrição de prédios na matriz

2. – Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados
2.2 Dos terrenos para construção
2.3 Dos prédios da espécie “Outros”

3. – Outras Avaliações
4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI
 1..ENQUADRAMENTO GERAL

1.1. – Conceito de prédio

prédio “...é toda a fracção de território, abrangendo as águas,
plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela
incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que
faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva, e em
circunstancias normais, tenha valor económico, bem como as águas,
plantações, edifícios ou construções nas circunstancias anteriores,
dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se
encontrem implantados, embora situados numa fracção de território
que constitua parte integrante de um património diverso ou não
tenha natureza patrimonial.” - art. º 2 do CIMI
1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Ainda nos termos do 2º artigo do CIMI

“…Os edifícios ou construções ainda que moveis por

natureza são havidos como tendo carácter de
permanência quando afectos a fins não transitórios”…

Quanto ao carácter de permanência, este é

considerado quando:

“...os edifícios ou construções estiverem assentes no

mesmo local por um período superior a um ano.”

Finalmente, e para efeitos de aplicação do IMI:

“…cada fracção autónoma no regime de propriedade

Horizontal é havida como constituindo um prédio.
 1.1.Conceito do Prédio (continuação)

Resumindo, para que determinada realidade territorial seja

considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos:

[a] – o atributo físico, ”ser uma fracção do território”;

[b] - o atributo jurídico, “que faça parte do património

de uma pessoa singular ou colectiva “;

[c] – o atributo económico, “que em circunstancias

normais, tenha valor económico”.
1.2 Classificação de prédios

Prédios urbanos

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros
 1.2.Classificação de Prédios

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;

(b) Comerciais, industriais ou para serviços;

(c) Terrenos para construção;

(d) Outros
(c) – Terrenos para os quais tenha sido concedida licença
ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida
informação prévia favorável de operação de loteamento ou
de construção ou como tal declarados no título aquisitivo
 1.2 Classificação de prédios

Prédios urbanos (continuação)

(a) Habitacionais;
(b) Comerciais, industriais ou para serviços;
(c) Terrenos para construção;

(d) Outros

(d) - Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais:

as entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização
de operação de loteamento ou de construção;
- Edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que
tenham como destino normal outros fins que não a Habitação,
Comércio, Industria ou Serviços.
 1.3.Inscrição de Prédios na matriz

A inscrição dos prédios na matriz e a actualização desta é feita

com base em declaração do contribuinte apresentada no prazo e
60 dias [no caso de transmissãogratuita até ao final do 3.º mês
seguinte ao do nascimento da obrigação tributária (óbito
/doação...- art.º 26º IS)] contados da ocorrência das ircunstâncias
referidas(art.º 13º do CIMI),nomeadamente

•Verificação do evento susceptível de alterar a classificação de um prédio;

•Modificação dos limites de um prédio;
•Conclusão de obras de edificação ou de melhoramento ou outras que
possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio;
•Verificação de alteração nas culturas praticadas num prédio rústico
•Conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz
•Ter-se verificado uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou
•parte de prédio.
 1.3.Inscrição de Prédios na matriz
Documentos a entregar com declaração

•Plantas das Construções autenticadas

•Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções
não
•Licenciadas;
•Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51;

•Fotocópia do alvará de loteamento

•Fotocopia do alvará de licença de construção, projecto
aprovado ou
Documento de viabilidade construtiva.

Licença de utilização
Escritura de propriedade horizontal
Planta de localização
Comunicação prévia/informação prévia
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)
2.1.Dos prédios urbanos edificados (habitação, comercio, industria e serviços)

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt – Valor patrimonial tributário

Vc – Valor base dos prédios edificados
A - Área bruta de construção mais a Área excedente área de
implantação
Ca – Coeficiente de afectação
Cl – Coeficiente de localização
Cq – Coeficiente de qualidade e conforto
Cv – Coeficiente de vetustez
 2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em 2009

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

Portaria n.º 1545/2008 de 31 de Dezembro €487,20
É fixado em € 487,20 o valor médio de construção
por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI,
a vigorar no ano de 2009.

2. Valor do m2 do terreno de implantação €121,80 +

[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

3. Vc para 2009 609,00/m2

 2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em 2012

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

2.1.1 Determinação do Valor base dos prédios edificados

1. Valor médio de construção/m2

MINISTÉRIO DAS FINANÇAS €482,40

Portaria n.º 307/2011 de 21 de Dezembro

É fixado em (euro) 482,40 o valo r médio de construção,

por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código
do IMI, a vigorar no ano de 2012 120,50 +

2. Valor do m2 do terreno de implantação

€603,00/m2
[fixado em 25% do valor médio de construção/m2

3. Vc para 2012
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac +Ad

Aa Área bruta privativa

Ab Áreas brutas dependentes
Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação

Ad Área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a

área de implantação
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A = Aa + Ab + Ac+Ad

Aa Área bruta privativa

É a superfície total , medida pelo perímetro exterior e

eixos das paredes ou outros elementos separadores
do edifício ou da fracção, inclui varandas, privativas
fechadas, caves e sótãos privativos com utilização
idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se o
coeficiente 1.00.
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

São as áreas cobertas e fechadas de uso

A = Aa + Ab + Ac+ Ad
Ab Área bruta dependentes
exclusivo ainda que constituam partes
comuns, mesmo mesmo que situadas no
esterior do edificio ou fracção , cujas
utilizações são acessórias relativamente ao
uso a que se destina o edificio ou fracção.

Para o efeito, consideram-se locais

Têm uma utilização acessória
relativamente
ao uso a que se destina o edifício
ou fracção
acessorios: garagens e parqueamentos,
arrecadações instalações para animais ,
sotãos ou caves acessiveis , desde que não
integrados na Aa e ainda outros locais
privados de função distinta das anteriores
como é o caso das varandas não fechadas.
Aplica-se o coeficiente 0.30
 2. Determinação do valor patrimonial tributário (VT)
Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca)

Pelo artigo 78.º da Lei n.º 53-A/2006, foi aditado o artigo 40 –A ao CIMI,
passando a ser considerado na determinação das áreas um coeficiente de
ajustamento de áreas (Caj) para os prédios ou fracções cujas afectações
sejam:
HABITAÇÃO, COMÉRCIO, SERVIÇOS, INDUSTRIA, ESTACIONAMENTO, COBERTO

A = (Aa +0,30 Ab) Caj + 0,025 Ac + 0,005 Ad

A aplicação do Caj incide sobre o somatório da área bruta privativa [Aa] com a área bruta
dependente já ponderada [0,3Ab] para as afectações referidas, sendo variável em função de
escalões de área consoante a afectação.
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) – Artº 40-A

Para os prédios cuja afectação seja a habitação o coeficiente de

Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente
e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte
tabela e com base mas seguintes fórmulas:

Aa+0,3 Ab Caj

<=100 1,0 Se Aa+ 0,3 Ab <=100m2 (Aa+0,30Ab)*1,0

>100-160 0,9 Se 100 <(Aa+0,3Ab)<160 m2 100*1,0+0,90*(Aa+0,3Ab-100

>160-220 0,85 Se 160<(Aa+0,3Ab)<=220 m2 100*1,0+0,9*(160-100)+0,85*(Aa+0,3Ab-160)

>220 0,80 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 100*1,0+0,90*(160-100)+0,85*(Aa+Ab+220)

 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) – Artº 40-A

Para os prédios cuja afectação seja a comércio, serviços e a industria

o coeficiente de Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta
privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área,
de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes fórmulas:

industria
serviços

Aa+0,3 Ab Caj Aa+0,3 Ab Caj

<=100 1,0 <=400 1,0

>400-
>100-500 0,9 0,9
1000
>500- >1000-
0,85 0,85
1000 3000

>1000 0,80 >3000 0,80

 Exemplo de Influência do Caj na determinação de A
Exemplo

Fracção habitação com 180 m2 de área bruta privativa, box com 27 m2,
parqueamento com 14 m2 e arrecadação com 9 m2.

Aa = 180 m2
Ab = 27 + 14 + 9 = 50 * 0,3 = 15 m2

A = Aa + 0,3 * Ab
A = 180 + 15 = 195 m2

Como Aa + 0,3 * Ab = 195,00 m2 3º Escalão

 Exemplo de Influência do Caj na determinação de A (Cont.)

Aa +0,3 x Ab

A = (100 X 1) + [(160-100) X 0,9] +[(195-160) X 0,85] = 183,8

100 54 29,8
1º Escalão 2º Escalão 3º Escalão

195,00 m2 – 183,8 m2 = 11,20 m2

 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

2.1.2 Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente

à Área de implantação (do edifício ou fracção)

A Área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a

A = Aa + Ab + Ac + Ad
Ac Área de terreno livre
até duas vezes a área
de implantação
sua quota-parte resulta da diferença entre a área total
do terreno e a área de implantação da construção ou
construções. Integra jardins, parques, campos de
jogos, piscinas, quintais e outros logradouros.
Aplica-se o coeficiente 0,025

A = Aa + Ab + Ac + Ad

Ad Área de terreno livre

que excede duas vezes Aplica-se o coeficiente 0,005.
a área de implantação
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Em síntese:

A = Aa + Ab + AC + Ad Varanda: Se fechada: Aa
Se aberta: Ab
Aa Área bruta privativa

Ab Áreas brutas dependentes

Ac Área de terreno livre até

duas vezes a área de implantação

Ad Área de terreno livre que excede em

duas vezes a área de implantação
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados
A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação
Ca Coeficiente de afectação
Cl Coeficiente de localização
Cq Coeficiente de qualidade e conforto
Cv Coeficiente de vetustez
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT
2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e
serviços Tipo de Utilização Coeficientes
Comércio 1,20
2.1.3. Aplicação do coeficiente de afectação {Ca]
Serviços 1,10
Habitação 1,00
Vt Valor patrimonial tributário Habitação social sujeita a 0,70
Vc Valor base dos prédios edificados regimes legais de custos
controlados
A Área bruta de construção mais a Comércio e Serviços em 0,60
área excedente à área de implantação construção de tipo industrial

Estacionamento coberto e 0,80

fechado
Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Estacionamento coberto e não 0,40
fechado
Ca Coeficiente de afectação Estacionamento não coberto e 0,15
não fechado
Cl - Coeficiente de localização Estacionamento não coberto 0,08
Cq -Coeficiente de qualidade e conforto Prédios não licenciados, em 0,45
Cv -Coeficiente de vetustez condições muito deficientes de
habitabilidade
Em função do tipo de utilização de determinado Arrecadação ou arrumos
prédio edificado, assim se aplica o respectivo 0,16
coeficiente de afectação.
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT)

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

2.1.4. Aplicação do coeficiente de localização [ Cl]

Vt = Vc x A Ca X Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor Base dos prédios edificados
A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca Coeficiente de afectação
O Coeficiente de localização varia entre 0,4 e
3,5 podendo ser reduzido para 0,35 em
CI Coeficiente de localização situações de habitação dispersa em meio rural,

Cq Coeficiente de qualidade e conforto

Cv Coeficiente de vetustez
 O Zonamento na determinação do valor patrimonial tributário

Determinação de zonas homogéneas municipais

•Em função de coeficientes de localização [CI] com o mesmo valor;

•Por categoria de afectação (habitação, comércio, serviços, indústria,

terrenos para construção);

•Com recurso a informação geográfica ;

•Através de uma aplicação informática web baseb.
 Determinação do valor patrimonial tributário {Vt]

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços

2.1.3. Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto {Cq]

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt Valor patrimonial tributário

Vc Valor base dos prédios edificados
A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca Coeficiente de afectação
O coeficiente de qualidade e
conforto (Cq) é aplicado ao
Valor base do prédio
Cq Coeficiente de qualidade e conforto
edificado podendo ser
majorado até
1,7 e minorado até 0,5.
Cv Coeficiente de vetustez
 Adiciona à unidade
MAJORATIVOS COEFICIENTES MINORATIVOS COEFICIENTES
Subtrai à un
Moradias Unifamiliares Até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10

Localização em condomínio fechado 0,20 Inexistência de instalações 0,10

sanitárias
Garagem individual 0,04 Inexistência de rede publica ou 0,08
privada de agua
Piscina Individual 0,03 Inexistência de rede publica ou 0,10
privada de electricidade
Piscina colectiva 0,03 Inexistência de rede publica ou 0,02
privada de gás
Campo de Ténis 0,03 Inexistência de rede publica ou 0,05
privada de esgotos
Outros Equipamentos de lazer 0,04 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Qualidade construtiva Até 0,15 Inexistência de elevador em 0,02
edifícios com mais de 3 pisos
Localização excepcional Até 0,10 Existência de áreas inferiores as 0,05
regulamentadas
Sistema Central climatização 0,03 Estado deficiente de conservação Até 0,05

Elevadores em edifícios com menos 0,02 Localização e operacionalidade Até 0,05

de 4 pisos relativas

Localização e operacionalidade Até 0,05 Utilização de técnicas 0,05

relativas ambientalmente sustentáveis
activas ou passivas
unidade Elementos de Qualidade e conforto Prédios urbanos destinados a comércio, industria e Subtrai à
Serviços
MAJORATIVOS COEFICIENTES MINORATIVOS COEFICIENTES

0,25 Inexistência de instalações 0,10

Localização em Centro comercial
sanitárias

Localização em edifícios destinados 0,10 Inexistência de rede publica ou 0,08

a escritórios privada de agua

0,10 Inexistência de rede publica ou 0,10

Sistema central de climatização
privada de electricidade
Inexistência de rede pública ou 0,05
privada de esgotos
Qualidade construtiva Até 0,10
Inexistência de ruas pavimentadas 0,03
Inexistencia de elevador em 0,02
Existencia de elevadores (es) e ou edificios com mais de 3 pisos
escada (as) rolante (es)
0,03
Estado deficiente de conservação Até 0,05

Localização e operacionalidade Até 0,10

relativas
Localização e operacionalidade
relativas
Até 0,20 Utilização de técnicas 0,10
ambientalmente sustentáveis,
activas ou passivas
 2.1.3.1. Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações

1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova.

Ministério das Finanças

Portaria 1434/07 de 6 de Novembro

Anexo I

DIRECTRIZES RELATIVAS À APRECIAÇÃO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA DA

LOCALIZAÇÃO EXCEPCIONAL DA LOCALIZAÇÃO E OPERACIONALIDADE
RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO.

Nos termos da alínea do c) do nº 1 do artigo 62 do Código do Imposto Municipal

Sobre Imóveis (CIMI), são definidos os seguintes parâmetros a considerar na
Avaliação dos prédios urbanos:

- Qualidade do projecto
- Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos;
- Nível de qualidade, nomeadamente de segurança, incêndio domótica, isolamentos
térmico e acústico

- Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos
visuais naturais ou artificiais:
- Enquadramento urbanístico
 2.1.3.1. Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações

1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova.

Majorativos:

- Áreas especiais , nomeadamente telheiros,

Majorativos ou minorativos
- Orientação do prédio
- Localização do piso
- Localização relativa do piso
Terraços, estacionamentos abertos ou similares
em grandes superfícies comerciais ou de serviços
Ou noutras edificações.
Minorativos:
-Qualidade ambiental - poluição atmosférica,
sonora ou outra;
-Acessibilidade fora do normal;
- Elementos visuais, naturais ou artificiais (por
Exemplo, ETAR´s cemitérios);
- Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas
/equipamentos de apoio e lazer no condomínio
fechado.
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços]

2.1.4. Aplicação do coeficiente de vetustez { Cv]

Anos Coeficiente de Vetustez

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Menos de 2 1,00
2a8 0,90
Vt Valor patrimonial tributário 9 a 15 0,85

Vc Valor base dos prédios edificados 16 a 25 0,80

26 a 40 0,75
A Área bruta de construção mais a área excedente
41 a 50 0,65
à área de implantação
51 a 60 0,55
Ca Coeficiente de afectação 41 a 50 0,65
Cl Coeficiente de localização 51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
Cq Coeficiente de qualidade e conforto

É determinado em função do numero inteiro de anos

Cv Coeficiente de Vetustez Decorridos desde a data de emissão da licença de
utilização, caso exista, ou desde a data de conclusão
das obras de edificação.
 2.1.4. Aplicação do coeficiente de vetustez {Cv]

Antes de 1 de Julho de 2007

Anos Coeficiente de vetustez Com a alteração legislativa [Lei 53/06]

Foram alterados os escalões de área
Menos de 3 1,00
3a5 0,98
6 a 10 0,95
11 a 15 0,90 Depois de 1 de Julho de 2007
16 a 20 0,85
21 a 30 0,80
Anos Coeficiente de Vetustez
31 a 40 0,75
Menos de 2 1,00
41 a 50 0,65
De 2 a 8 0,90
51 a 60 0,55
De 9 a 15 0,85
61 a 80 0,45
De 16 a 25 0,80
Mais de 80 0,35
De 26 a 40 0,75
De 41 a 50 0,65
De 51 a 60 0,55
Mais de 60 0,40
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.2. Dos terrenos para construção: artº 45º

Vt = Vt implantação + Vt adjacente

Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl xCq

Vc Valor base dos prédios edificados

Ac Valor do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação

(ponderada com o coeficiente de 0,025)

Ad Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação
(ponderada com o coeficiente de 0,005)

Ca Coeficiente de afectação

Cl Coeficiente de localização

Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares

(só se aplica o Cq neste caso)
 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.2. Dos terrenos para construção

Vt = Vt implantação + Vt adjacente

Vt = Vc x [[(Abc – Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq

Vt = Vt implantação Vt adjacente Não se esqueça

Só se aplica no
15% a 45% = ai caso de moradias
uni familiares

Pela portaria nº 982/2004, com as alterações da portaria 1022/2006 e

portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens
correspondentes à área de implantação, previstas no nº 2 do artigo
45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributário dos
terrenos para construção, bem como as respectivas áreas de
aplicação.
2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT

2.3. Dos prédios da espécie “Outros” : art 46º

Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de

espécie “Outros” é necessário atender às suas especificidades, sendo
aplicáveis as seguintes regras de avaliação:

Regras
Vt = C* A* coeficientes ou
método custo adicionado do terreno
 3- Outras Avaliações

Avaliações para efeitos de IMT

Permuta de bens presentes por bens futuros.

O bem presente: é avaliado nos termos das regras gerais do CIMI;

O bem futuro : é avaliado quando adquire a natureza de prédio

Para este efeito, considera-se prédio quando se encontre aprovado o

respectivo projecto de construção, (avaliação em projecto – regras
do CIMI)
3- Outras Avaliações

Avaliações para efeitos de IMT

Valor patrimonial excessivo (prédios inscritos na matriz)

A avaliação é efectuada a pedido do contribuinte antes da
celebração do acto ou contrato.

A avaliação é efectuada com base nas regras do CIMI;

O resultado da avaliação é levado à matriz para todos os efeitos
legais.

Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados

por aplicação das regras do CIMI, são avaliados com base nos
valores de mercado.
 3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

Decreto-Lei 51/95 de 20 de Março - Ponte Vasco da Gama

Decreto-Lei 54/95 de 22 de Março - Expo 98

Decreto-Lei 27/97 de 22 de Janeiro - altera os anteriores

Decreto-Lei 43/98 de 03 de Março - CRIL, CREL, CRIP, CREP,

TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS
FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES DO
METROPOLITANO DE LISBOA
3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

A contribuição especial incide sobre o aumento de valor devido à

Construção das infra estruturas referidas nos citados normativos:

Dos prédios rústicos com possibilidade da sua utilização como

Terrenos para construção;

Dos terrenos para construção

3- Outras Avaliações

Avaliações especiais (legislação em vigor)

Valor sujeito a contribuição

Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção

subtraído

Do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este

último corrigido

Por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se

refere o artº 43º do CIRC
 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N1 – Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças

não concordarem com o resultado da avaliação directa dos prédios
urbanos podem, respectivamente requerer ou promover uma segunda
avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha
sido notificado.
 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

A 2ª avaliação pode ser requerida ou promovida com base:

• em erros de avaliação ou discordância genérica do valor

•Ou evocando existência de distorção

 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N6 – Sempre que o pedido ou promoção de segunda avaliação sejam

efectuados nos termos do nº 4, devem ser devidamente
fundamentados.

•A fundamentação para a aludida distorção deverá incluir, para além

de todos os elementos que os reclamantes entendam pertinentes para
o efeito, uma proposta de valor que considerem como o mais ajustado
tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos:
•Características do prédio que o diferenciam do padrão normal da area
Da sua localização;
•Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor
proposto
•Valores de transacções recentes na área de localização do prédio de
Imóveis com características, tipologia e afectação semelhantes
(facultativo).
4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N2 - A segunda avaliação é realizada com observância do disposto

Nos artigos 38º e seguintes, por uma comissão composta por:

-Um perito regional designado pelo director de finanças em função

da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse
efeito, que preside à comissão;

-Um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal

-E o sujeito passivo ou seu representante.

4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N3 – Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar

Entre 5 a 20 unidades de conta , tendo em conta a complexidade
Da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se
Considerar distorcido
(só se aplica aos pedidos nos termos do nº 4)
4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N4 – Não obstante o disposto no numero anterior, desde que o valor

patrimonial tributário, determinado nos termos dos artigos 38º e
seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de
mercado a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor
patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e
IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras
constantes do nº 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações , ou
por aplicação do método comparativo dos valores de mercado no
caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no nº 3
do mesmo artigo.
 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º

N5 – Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário

considera-se distorcido quando:

É superior em mais de 15% do valor normal de mercado;

Ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do

Padrão normal da zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares
e a arquitectura e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15% do
Valor normal de mercado.
 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º
- Método de custo – Nº 2 do Artigo 46 do CIMI

Na aplicação do Método de Custo o perito deve fundamentar

quer os custos de construção quer o preço do terreno.

V = (T+ET) +(C+EC)*CAD + EVC +L

Em que:
V = VALOR DA AVALIAÇÃO = Valor presumível do edificado = Valor normal de Mercado
T = Valor comercial de terrenos
ET = Encargos com a compra dos terrenos
C = Custo de construção
EC = Encargos com a construção
CAD = Coeficiente de apreciação ou de depreciação
(a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou
Desvalorização, derivadas, designadamente da idade e de outras características singulares
Como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica e ambiental)
EVC = Encargos com a venda do edificado

L = Lucro do promotor
Ficha de cálculo - método de custo
 Efeitos da Avaliação Fiscal na Tributação/indemnização

IRS IMI
IVA
Penhoras

NRU

VPT

Expropriações

Derramas/taxas
IS IRC
IMT
Endereços importantes:
Para as aplicações de Gestão das Avaliações e do zonamento:
www.portaldasfinancas.gov.pt

Correio electrónico da DSA:

dsdsa@dgci.mim-financas.pt

Muito obrigado