ÍNDICE

MANUAL DO CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS

EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS Apresentação 3
O Direito 3
T.T.I.
Fontes de direito 6
Direito público e direito privado 7
O Novo Código Civil 8
Parte Geral 13
DIREITO E LEGISLAÇÃO
Parte Especial 19
Propriedade e posse 21
Direito das coisas 23
Direito de empresa 25
Inquilinato 30
Apêndice – Legislação 32

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APRESENTAÇÃO
O principal objetivo desta disciplina é o de propiciar aos estudantes do Curso de Técnico
em Transações Imobiliárias o adequado conhecimento dos institutos jurídicos nos quais
estão baseadas as transações imobiliárias, de modo a selecionar o profissional dotado
de capacidade e conhecimentos técnicos necessários para zelar pelos direitos e
interesses que lhes são confiados pelos clientes.
Assim, esta seção busca atender não apenas as exigências da Resolução n. 717
aprovada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis em 30 de outubro de 2001,
que incluiu “Direito e Legislação” na grade de competências a serem adquiridas pelos
estudantes do ensino profissionalizante de Formação de Técnicos em Transações
Imobiliárias, mas, e principalmente, adequar ao Novo Código Civil e à recente
legislação inquilinária e condominial os ensinamentos propiciados na apostila intitulada
“Direito Imobiliário” pelo Colégio Arnaldo Prieto, mantido há cerca de três décadas pelo
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro.
Para o Corretor obter o sucesso que todos desejamos em suas atividades de compra,
venda e locação de imóveis, é para ele fundamental conhecer além do Código de Ética
Profissional, os dispositivos do Código Civil e outros que dispõem sobre seu exercício
profissional, normas jurídicas que recentemente sofreram alterações, especialmente as
leis de Parcelamento do Solo Urbano, dos Registros Públicos, Locações dos Imóveis
Urbanos, e do Condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Para facilitar o
estudante, foi incluída no site www.sindimoveisrj.org.br, do Sindicato dos Corretores
de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, uma seção especial, contendo informações
complementares, glossários e, na íntegra, a legislação mencionada na publicação
impressa.
O DIREITO
Conceituação - A palavra "Direito" vem do latim "directus" - "que segue regras pré-
determinadas ou um dado preceito", do particípio passado do verbo "dirigere". O termo
evoluiu em português da forma "directo" (1277) a "dereyto" (1292) até chegar à grafia
atual (documentada no Século XIII).
Segundo Kant, o "Direito é o conjunto de condições pelas quais o arbítrio de um pode
conciliar-se com o arbítrio do outro, de acordo com uma lei geral de liberdade." Como se
percebe, há três palavras-chave nesta asserção: conjunto de condições, arbítrio e
liberdade. Para ele, “liberdade é a posse de um arbítrio próprio independente do de
outrem, é o exercício externo desse arbítrio: arbítrio é o querer consciente de que uma
ação pode produzir algo; conjunto de condições ou obrigações jurídicas; implica ser
honesto, não causar lesão/dano a ninguém e aderir a um Estado em que se assegure,
frente a todos, aquilo que cada um possua.”
Isto permite afirmar que o Direito implica pressupostos (por exemplo, honestidade e
respeito à posse de outrem) que possibilitam a concretização recíproca do querer de
cada um e de todos, observando-se que o querer exercido/possuído por cada um
encontra como limite o querer de todos.
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Normas de conduta - A palavra “Direito” também é geralmente entendida como o
sistema de normas de conduta imposto por um conjunto de instituições para regular as
relações sociais. Apesar da existência milenar do Direito nas sociedades humanas e de
sua estreita relação com a civilização, (costuma-se dizer que "onde está a sociedade, ali
está o Direito"), há um grande debate entre os filósofos do Direito acerca do seu
conceito e de sua natureza.
A sociedade medieval constituía-se de uma diversidade de agrupamentos sociais, cada
um com uma ordem jurídica própria, local. Na alta Idade Média, o Direito era um
fenômeno produzido não pelo Estado (que ainda não existia em sua acepção moderna),
mas pela sociedade civil, por meio do costume jurídico, que vem a ser um tipo de
consenso manifestado pelo povo quanto a certa conduta social, ou até mesmo com o
recurso à equidade. Com a formação do Estado moderno, este concentrou todos os
poderes da sociedade, como o de criar o Direito com exclusividade (quer diretamente,
por meio da lei, quer pelo reconhecimento e controle das demais fontes do Direito)¹.
A partir da Idade Moderna, portanto, os conceitos de Direito e de Estado se confundem,
pois se este último é estabelecido e regulado pelo Direito (como pessoa jurídica de
Direito Público), o primeiro passa a ser ditado e imposto pelo Estado. À consolidação do
Estado moderno corresponde o paulatino fortalecimento do Direito Positivo (posto pelo
Estado), em detrimento do chamado Direito Natural.
De todo modo, o Direito é essencial à vida em sociedade, ao definir Direitos e
obrigações entre as pessoas e ao resolver os conflitos de interesse. Seus efeitos sobre
o cotidiano das pessoas vão desde uma simples corrida de táxi até a compra de um
imóvel, desde uma eleição presidencial até a punição de um crime, dentre outros
exemplos. O Direito é tradicionalmente dividido em ramos — Direito Civil, Direito Penal,
Direito Comercial, Direito Constitucional, Direito Administrativo e outros — cada um
responsável por regular as relações interpessoais nos diversos aspectos da vida em
sociedade.
No mundo, cada Estado adota um Direito próprio ("Direito Brasileiro", “Direito
Português", "Direito Chinês" etc.) Aqueles "Direitos nacionais" costumam ser reunidos
pelos juristas em grandes grupos, sendo os principais o dos Direitos de origem romano-
germânica (com base no antigo Direito Romano, dele fazendo parte o Direito Português
e o Brasileiro) e o dos Direitos de origem anglo-saxã (“Common Law”, como o inglês e o
estadunidense), embora também haja grupos de Direitos com base religiosa. Há
também Direitos supranacionais, como o Direito da União Europeia, e o Direito
Internacional, que regula as relações entre Estados no plano internacional.
Deve-se ressaltar que o Direito difere das demais normas de conduta pela existência de
sanção pelo seu descumprimento. A vida em sociedade e as consequentes
interrelações pessoais exigem a formulação de regras de conduta que disciplinem a
interação entre as pessoas, com o objetivo de alcançar o bem comum, a paz e a
organização social. Tais regras, chamadas normas éticas ou de normas de conduta,
podem ser de natureza moral, religiosa e jurídica.
A norma do Direito, chamada "norma jurídica", difere das demais por dirigir-se à conduta
externa do indivíduo, exigindo-lhe que faça ou deixe de fazer algo, objetivamente, e
¹ Bobbio chama este processo de monopolização da produção jurídica por parte do Estado.
atribuindo responsabilidades, direitos e obrigações. Já as normas morais e religiosas,
dirigem-se precipuamente à intenção interna, ao processo psicológico.
O Direito constitui, assim, um conjunto de normas de conduta estabelecidas para
regular relações sociais garantidas pela intervenção do poder público (isto é, a sanção
que a autoridade central - no mundo moderno, o Estado - impõe). É, pois, da natureza da
norma de Direito a existência de uma ameaça pelo seu não-cumprimento (sanção) e a
sua imposição por uma autoridade pública (modernamente, o Estado) com o objetivo de
atender ao interesse geral (o bem comum, a paz e a organização sociais).
As normas jurídicas têm por objetivo criar direitos e obrigações para pessoas², sejam
elas naturais ou jurídicas³. Isto não significa que o Direito não discipline, por exemplo, as
coisas e os animais; quando, porém, o faz, é com o propósito de proteger direitos ou
gerar obrigações para pessoas, ainda que, modernamente, o interesse protegido possa
ser o de toda uma coletividade ou, até mesmo, da humanidade abstratamente.
Direito Positivo e Direito Natural - Os filósofos gregos foram os primeiros a postular
uma distinção entre o Direito Positivo, fundado na lei posta pelos homens, e o Direito
Natural, que teria em toda parte a mesma eficácia e, para ser efetivo, não dependeria da
opinião dos homens.
Assim, por Direito Positivo considerou-se o conjunto de normas em vigor ditadas e
impostas por um Estado, em dado território. É, portanto, um conceito muito próximo aos
de ordem jurídica e de Direito Objetivo. O Direito Positivo, gerado por um determinado
Estado, é necessariamente peculiar a ele e varia segundo as condições sociais de uma
determinada época.
O Direito Romano também acolheu a distinção mencionada, contrapondo o ius civile
(posto pelos cidadãos de um lugar e aplicável apenas a eles) ao ius gentium, definido
como o Direito posto pela razão natural, observado entre todos os povos e de conteúdo
imutável, o que corresponde à definição de Direito Natural. Na Idade Média, os juristas
identificavam a natureza ou Deus como fundamento do Direito natural, e São Tomás de
Aquino, dentre outros, afirmava que as normas de Direito positivo derivavam do Direito
natural.
² Pessoa é todo ente dotado de personalidade para o Direito, isto é, da aptidão para ser titular de direitos
subjetivos. Um direito pressupõe um titular. Às pessoas, como sujeitos de Direito, são reconhecidas as
faculdades ou direitos subjetivos. Todo ser humano é pessoa. Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na
ordem civil. Não somente as pessoas naturais participam da vida jurídica; certas criações sociais, que são as
pessoas jurídicas ou pessoas coletivas, podem ser também sujeitos de Direito.
³ Em Direito, pessoa física (termo geralmente usado em Direito tributário e domínios afins), ou pessoa natural
(termo usado tradicionalmente em Direito civil), é o ser humano, tal como percebido por meio dos sentidos e
sujeito às leis da natureza. Distingue-se da pessoa jurídica, que é um ente abstrato tratado pela lei, para alguns
propósitos, como sujeito de Direito distinto das pessoas naturais que o componham. O início da personalidade da
pessoa natural é explicado segundo duas teorias, a saber: a teoria natalista, que diz que o ser humano só possui
personalidade a partir do momento em que nasce com vida (separação do nascituro do corpo da mãe); e a teoria
concepcionista, segundo a qual o ser humano possui personalidade a partir do momento da concepção,
entendida como a união dos gametas masculino e feminino, isto é, do espermatozóide com o óvulo. Diversos
Direitos, nomeadamente os chamados Direitos de personalidade, são garantidos apenas às pessoas naturais —
assim o Direito à liberdade, à integridade física, à saúde e outros, compatíveis apenas com a natureza do ser
humano.
Correlato ao conceito de personalidade é o de capacidade de exercício. A capacidade de exercício de uma
pessoa natural é a possibilidade que o ordenamento jurídico lhe confere de exercer pessoalmente os atos da vida
civil — isto é, adquirir Direitos e contrair obrigações em nome próprio. A legislação brasileira prevê três graus de
capacidade de exercício: a capacidade plena, a incapacidade relativa e a incapacidade absoluta.
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Embora o conceito de Direito Natural tenha surgido na Grécia Antiga e tratado pelos
juristas romanos, sua importância para o Direito contemporâneo advém do movimento
racionalista jurídico do século 18, que concebia a razão como base do Direito e
propugnava a existência de um Direito natural (por exemplo, os direitos fundamentais
do homem) acima do Direito positivo. Este Direito Natural seria válido e obrigatório por si
mesmo. Defendido pelos iluministas, o Direito Natural representou, historicamente,
uma forma de libertação em relação à ordem jurídica imposta pelas autoridades das
monarquias absolutistas. Com as Revoluções Liberais, capitaneadas pela Revolução
Francesa (1789), iniciou-se um processo de codificação orientado pela razão,
apontada, naquela altura, como base do Direito Natural.
A codificação de normas tidas como imutáveis e eternas - cerne da teoria do Direito
Natural - foi parcialmente responsável pelo surgimento de uma nova teoria e prática do
Direito que dava primazia ao Direito positivo e procurava conferir independência à
ciência do Direito, em meio às demais ciências sociais. Surge assim o juspositivismo.
Os que defendem a existência do Direito natural e o estudam, denominam-se
"jusnaturalistas". Contrapõem-se a estes os "juspositivistas", que só reconhecem a
existência do Direito positivo. Rejeitam, portanto, a tese da existência de um Direito
eterno, imutável e geral para todos os povos, afirmando que Direito é apenas o que é
imposto pela autoridade.
No século 20, surgiram correntes do pensamento jurídico que procuram conciliar ou
sintetizar os pontos de vista jusnaturalista e juspositivista. De qualquer forma, a
distinção em pauta perdeu parte de sua força após a incorporação dos Direitos e
liberdades fundamentais ao Direito positivo (em geral, nas constituições modernas) e
com a consolidação do Estado moderno e o seu monopólio sobre a produção jurídica.
Fontes do Direito - As normas do Direito são criadas, modificadas e extintas por meio
de certos tipos de atos, chamados pelos juristas de fontes do Direito.
Historicamente, a primeira manifestação do Direito é encontrada no costume,
consubstanciado no hábito de os indivíduos se submeterem à observância reiterada de
certos usos, convertidos em regras de conduta. Com o tempo, os grupos sociais
passaram a incumbir um chefe ou órgão coletivo de ditar e impor as regras de conduta, o
que fez com que o Direito passasse a ser um comando, uma lei imposta coativamente e,
a partir de certo momento, fixada por escrito. Em maior ou menor grau, ambas as fontes
- o costume e a lei - convivem no Direito moderno, juntamente com outras importantes
formas de produção das normas jurídicas, como a jurisprudência.
Tradicionalmente, consideram-se fontes do Direito as seguintes:
* a lei: entendida como o conjunto de textos editados pela autoridade superior (em geral,
o Poder Legislativo ou a Administração pública), formulados por escrito e segundo
procedimentos específicos. Costuma-se incluir aqui os regulamentos administrativos.
* o costume: regra não escrita que se forma pela repetição reiterada de um
comportamento e pela convicção geral de que tal comportamento é obrigatório (isto é,
constitui uma norma do Direito) e necessário.
* a jurisprudência: conjunto de interpretações das normas do Direito proferidas pelo
poder Judiciário.
* os princípios gerais de Direito são os princípios mais gerais de ética social, Direito
natural ou axiologia jurídica, deduzidos pela razão humana, baseados na natureza
racional e livre do homem e que constituem o fundamento de todo o sistema jurídico.
* a doutrina: a opinião dos juristas sobre uma matéria concreta do Direito.
Outra escola enxerga na vontade (individual, de um grupo ou da coletividade como um
todo) o elemento essencial da teoria das fontes do Direito. Este critério reconhece como
fontes do Direito, a par das fontes tradicionais, todos os outros atos jurídicos lato sensu:
um negócio jurídico, uma sentença e a vontade unilateral, por exemplo. Outros
estudiosos, porém, consideram-nos simples decorrência das fontes tradicionais.
Cada Direito nacional atribui importância maior ou menor a cada uma das fontes. Como
regra geral, os países de tradição romano-germânica consideram a lei como principal
fonte do Direito, deixando às demais o papel de fontes secundárias, na ausência de
norma decorrente da lei.
Direito público e Direito privado - A tradicional dicotomia do Direito em Direito público
e Direito privado remonta aos antigos romanos, com base na distinção entre os
interesses da esfera particular, entre duas ou mais pessoas, e os interesses públicos,
que são relativos ao Estado e à sociedade e que merecem ter posição privilegiada.
Trata-se de distinção que perdura até hoje, por vezes nebulosa, em especial na zona
limítrofe entre os dois grupos.
Há diversos critérios para diferenciar regras de Direito público e de Direito privado. Os
três mais difundidos são:
critério do interesse: predominância do interesse público ou do interesse
privado;
critério da qualidade dos sujeitos: intervenção do Estado ou de outros entes
públicos na relação jurídica; e
critério da posição dos sujeitos: se o Estado age como ente soberano, com ius
imperii, ou se age de igual para igual com os demais sujeitos da relação jurídica.
Como regra geral entende-se como pertencentes ao Direito Público as normas que
regulam as relações em que o Estado exerce a soberania, imperium, em que o indivíduo
é um súdito. Por outro lado, quando o Estado age de igual para igual com o indivíduo
(por exemplo, no caso de empresas estatais), a matéria poderá ser da alçada do Direito
Privado.
Pertencem ao Direito Público ramos como o Direito Constitucional, o Direito
Administrativo, o Direito Penal e o Direito Processual. Já o Direito Privado não cuida
apenas dos interesses individuais, mas inclui também a proteção de valores caros à
sociedade e de interesse coletivo, como a família. Pertencem ao Direito Privado ramos
como o Direito Civil e o Direito Comercial. Alguns ramos do Direito são considerados
mistos, por ali coincidirem interesses públicos e privados, como o Direito do Trabalho.
O Direito Privado baseia-se no princípio da autonomia da vontade, isto é, as pessoas
gozam da faculdade de estabelecer entre si as normas que desejarem. Já o Direito
Público segue princípio diverso, o da legalidade estrita, pelo qual o Estado somente
pode fazer o que é previsto em lei. A autonomia da vontade também está sujeita ao
princípio da legalidade, mas em menor grau; em Direito Privado, tudo que não é
proibido.é.permitido.
7 8
DIREITO CIVIL
O Direito Civil é o principal ramo do Direito Privado. Trata-se do conjunto de normas
(regras e princípios) que regulam as relações entre os particulares que se encontram
em uma situação de equilíbrio de condições. O Direito Civil é o direito do dia a dia das
pessoas em suas relações privadas cotidianas.
As demais vertentes do Direito Privado, como o Direito do Trabalho, o Direito Comercial
e o Direito do Consumidor encontram sua origem no Direito Civil, sendo dele separados
com a finalidade de buscar a proteção a uma das partes, seja por ser ela concretamente
mais fraca que a outra (como o trabalhador e o consumidor), ou por ser ela merecedora
de uma proteção em virtude de sua função sócio-econômica, como o empresário.
O Direito Civil tem como objetivo estabelecer os parâmetros que regem as relações
jurídicas das pessoas físicas e jurídicas. Por isso, estabelece as condições em que os
membros de uma comunidade podem relacionar-se, nos mais variados sentidos.
A principal norma objetiva do Direito Civil é o Código Civil (Lei n° 10.406 de 10 de janeiro
de 2002), que é dividido em duas partes: a Geral e a Especial. Os procedimentos
aplicados ao Direito Civil, na configuração do ordenamento brasileiro, são regulados
pelo Código de Processo Civil.4 Refere-se à pessoa, à família, aos bens e à sua forma
de aquisição, à sucessão (com quem os bens ficam depois da morte de alguém), às
obrigações de fazer e de não fazer e aos contratos. Regulamenta os atos das pessoas
jurídicas, principalmente o Direito Comercial/Empresarial.
Lei de Introdução ao Código Civil, mais tarde denominada Lei de Introdução às
normas do Direito Brasileiro5 - Quando se cogita de “Lei”, logo surge a concepção
óbvia de que a Constituição constitui, hierarquicamente, a maior de todas. Não se pode,
todavia, olvidar a importância da Lei de Introdução ao Código Civil (LICC), que surgiu no
cenário jurídico brasileiro por meio do Decreto-Lei nº 4.657/42.6
Imprescindível é recordar que a referida lei surgiu com o escopo de definir os princípios
basilares no nosso ordenamento jurídico, sob regime ditatorial (o Estado Novo),
escudado pela Constituição de 1937. Embora esteja ainda em vigor nos dias atuais,
com apenas 19 artigos, esta lei tem aplicação não só em relação ao Código Civil, mas
extensivamente a todas as outras leis e códigos brasileiros.
Para Inácio de Carvalho Neto, a Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro é, na
verdade, “uma lei de introdução ao Direito como um todo, com normas gerais sobre
aplicação do Direito e sobre Direito internacional privado".
4
Quando da elaboração deste trabalho, janeiro de 2011, o Congresso Nacional examinava o Anteprojeto do Novo
Código de Processo Civil que irá trazer diversas mudanças na maneira de se aplicar e de se ver o Direito civil.
5
Na Internet, http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm. A Lei 12.376 de 2010 alterou a
ementa da Lei de Introdução ao Código Civil, ampliando o seu campo de aplicação. Ver também Onaldo R. de
Queiroga “A importância da Lei de Introdução ao Código Civil” artigo publicado no jornal Carta Forense, 01 de
setembro de 2008.
6
Decreto recepcionado como lei ordinária, com a publicação no D.O.U., edição de 09/09/1942, tendo entrado em
vigor no dia 24/10/1942, por força do Decreto-Lei de 17/09/1942.
No Brasil temos leis especificas, que se subdividem em complementar e ordinária. A
complementar, como o próprio nome explicita, tem como escopo complementar,
explicar ou mesmo adicionar algo contido na Carta Magna. Já a ordinária se distingue
da complementar desde o aspecto do quorum até quanto a sua formação. Enquanto a
ordinária precisa de maioria simples de votos dos congressistas para ser aprovada, a
complementar necessita de maioria absoluta dos votos do parlamento. Temos, ainda,
as denominadas leis cogentes - que são de ordem pública e não podem ser afastadas
pelas partes; já as supletivas - são aquelas que podem ser afastadas por vontade das
partes; Também temos as leis de costumes, justamente aquelas que são de usos
reiterados de determinada comunidade e por determinado período de tempo.
Na Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro encontramos o disciplinamento
sobre a vigência da lei no país. A vigência de uma lei apega-se ao critério
exclusivamente temporal. É o que prevê o seu artigo 1º: "Art. 1º Salvo disposição
contraria, a Lei começa a vigorar em todo o pais 45 (quarenta e cinco) dias depois de
oficialmente publicada".
A lei entra em vigor quando ocorre a revogação da anterior. Isto só se opera quando
ocorre a vigência da lei nova. Quando a lei nova silencia na indicação do prazo início da
sua vigência, observa-se, então, a regra o art. 1º da Lei de Introdução ao Código Civil,
que prevê que o prazo da "vacatio legis”7 é de 45 dias, para aplicação da norma no Brasil
e de três meses para o exterior.
A vigência nada mais é do que a capacidade que a lei alcança para produzir efeitos. É
comum no Brasil a lei nova já trazer em seu bojo dispositivo estabelecendo a data do
início de sua vigência.
Saliente-se o aspecto de que a lei pode conter algumas incorreções, e aí o legislador
deve promover a correção do texto publicado e republicá-lo. Ressalte-se que ocorrendo
nova publicação para fins de correção, deve ser observado que o prazo de vacância
volta a correr da republicação. Feita à correção de texto já em vigor, a hipótese passa a
ser de uma nova lei editada.
Em regra, a lei é editada para vigência por prazo indeterminado, mas em alguns casos
pode ocorrer que haja conveniência ou necessidade de se estabelecer um termo final
para a vigência lei.
Exemplificando: quando uma lei não entra em vigor na data de sua publicação, sua
eficácia tem-se como suspensa, ocorrendo ai um fato interessante; a lei existe, mas não
produz seus efeitos. A Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro é clara ao focar
que a lei deve alcançar a todos, não podendo ninguém, alegar desconhecimento da
norma, por isso, quando em vigor a norma vincula todos, face o seu poder coercitivo
(Art. 3º - Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece).
Assim, a Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro permite ao magistrado,
verificando haver lacuna da norma, valer-se da analogia dos costumes e dos princípios
7
Vacatio legis é uma expressão latina que significa "vacância da lei"; designa o período que decorre entre o dia
da publicação de uma lei e o dia em que ela entra em vigor, ou seja, tem seu cumprimento obrigatório A questão
diz respeito à aplicação da lei no tempo, como estudo do Direito e do processo legislativo.
9 10
gerais do Direito para promover o deslinde da questão (Art. 4º: Quando a lei for omissa,
o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de
Direito).
O Direito é dinâmico, precisa acompanhar a evolução que se registra no mundo,
evolução que cada vez é mais veloz, precipuamente no campo das ciências, da
tecnológica, da medicina, da engenharia etc. Com tantos avanços, muitas vezes a
legislação não se atualiza com a mesma velocidade e ai surge a lacuna da lei para
aplicação ao caso concreto.
Noutra ocasião, temos o aspecto ontológico, ou seja, há a norma, mas sua
aplicabilidade diante da evolução tornou-se inviável. Por outro lado, vislumbra-se
também a ocorrência da chamada axiologia, pois há a norma, todavia, sua
aplicabilidade é vista como injusta ou mesmo insatisfatória.
Finalmente, a Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, por regular outras leis,
continua vencendo o tempo, mesmo com o advento do Código Civil de 2002, justamente
porque o seu texto, aliado ao do novo Código, ainda, é tido como atual e de uma eficácia
inconteste. Seu ponto forte é permitir que, diante de um litígio, mesmo sendo omissa a
legislação, o juiz, na forma do seu artigo 5º, antes de tudo tem condições de promover
justiça, julgando com equidade, observando o fim social, o bem comum, valendo-se,
pois, dos princípios da moralidade, da igualdade de Direitos e obrigações.
O direito à moradia - É de especial importância ter-se presente que toda a legislação
brasileira está subordinada à Constituição Federal de 1988 e, para o estudioso das
questões habitacionais faz-se imprescindível lembrar que a 14 de fevereiro de 2000, o
Poder Constituinte Derivado Reformador (Congresso Nacional) elevou a moradia ao
status de direito constitucional, alterando para tanto o art. 6º da Carta Magna. Federal
através da Emenda Constitucional nº. 26.
A referida Emenda ampliou o rol dos conhecidos direitos sociais, tendo entrado em vigor
na data de sua publicação, mas estabeleceu intensa polêmica entre os nossos juristas,
que se perguntam se a partir de tal data já estaria efetivamente assegurada a moradia a
todos. Infelizmente predomina, entre as respostas, a negativa, por motivos que já se
fazem conhecidos no que tange aos direitos sociais, não sendo novidade no tocante ao
novo direito.
Os professores Olavo Augusto Vianna Alves Ferreira e Rodrigo Pieroni Fernandes, em
artigo para a revista “Jus Navegandi”8, salientam que parece irretorquível a
impossibilidade de se impor ao Estado, imediatamente, a efetividade desta inovação
constitucional.
Em tese apresentada no 1º Encontro Brasileiro de Direitos Humanos, Fernando
Abujamra Aith, abordando o Direito à Moradia, demonstra o problema enfrentado para
assegurar a efetividade dos direitos sociais: "Os direitos individuais possuem muito
mais respaldo jurídico e garantias judiciais efetivas do que os direitos sociais. Enquanto
existem instrumentos como o Habeas Corpus, Mandado de Segurança, o princípio da
legalidade, entre outros destinados à garantia do cidadão contra arbitrariedades
estatais, verificamos a absoluta falta de instrumentos e garantias jurídicas que
8
“O direito constitucional à moradia e os efeitos da Emenda Constitucional 26/00”. Jus Navigandi, Teresina, ano
5, n. 42, 1 jun. 2000. Disponível em: http://jus.uol.com.br/revista/texto/579. Acesso em: 21 jan. 2011.
protejam, com a mesma eficácia, os direitos sociais, culturais e econômicos. Enquanto
os direitos civis e políticos exigem, basicamente, uma abstenção por parte do Estado,
os direitos sociais exigem uma ação efetiva do Estado, por terem limitada eficácia
técnica.
Todas as normas constitucionais são dotadas de eficácia jurídica, no sentido de que seu
efeito principal é revogar a ordem jurídica naquilo que com ela for incompatível.
Acontece, entretanto que a norma poderá não ter eficácia social, que se verifica no caso
de não ser efetivamente aplicada aos casos concretos, sendo isto que ocorre com a
moradia, uma vez que sua principal função será a de representar importante diretriz a
orientar o Poder Público para implementação de políticas aptas a assegurarem esse
novo direito.
Vale destacar que o direito à moradia já encontrava previsão constitucional no artigo 7º,
inciso IV, da Constituição Federal, como direito do trabalhador urbano e rural a um
"salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender às suas
necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação,
saúde, lazer, vestuário, higiene, transporte e previdência social, com reajustes
periódicos que lhe preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para
qualquer fim". Além disso, é competência comum da União, dos Estados, do Distrito
Federal e dos Municípios promover programas de construção de moradias e
melhorias das condições habitacionais, nos termos do artigo 23, inciso IX, da
Constituição Federal.
Assim sendo, o direito à moradia, que já há muito tempo fazia parte do texto
constitucional, é agora ainda mais robustecido, com sua expressa menção no elenco do
artigo 6º da Carta Magna. Em que pese a ausência de eficácia social, a sociedade – e,
em especial, os corretores de imóveis - não deve esmorecer. Trata-se, certamente, da
concretização do maior dos sonhos da família brasileira e uma luta a ser travada através
dos decênios vindouros.
O NOVO CÓDIGO CIVIL (Lei n°10.406 de 10/01/2002)
O atual Código Civil Brasileiro (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) encontra-se em
vigor desde 11 de janeiro de 2003, após o cumprimento de “vacatio legis” de um ano.
Tem 2.046 artigos, muitos dos quais tratando do direito privado, que regulamenta,
principalmente, a situação jurídica e as relações entre particulares, protegendo direitos
pessoais, isto é, interesses exclusivamente do titular do direito: interesses do
proprietário, do locador, do comprador, etc.
Cumpre observar que, não sendo rigorosa e clara a distinção entre direito público e
privado (já que essas categorias não podem ser definidas de forma plenamente
satisfatória) alguns doutrinadores usam o termo "direito misto" para "esconder" a
impossibilidade de encontrar uma definição satisfatória. Isso irá acontecer quando um
conjunto de normas for marcado pela coexistência de características de direito público e
privado. Assim, fariam parte desse setor o direito do trabalho, o direito de família, o
direito do consumidor. Importante é conhecer a estrutura do Novo Código Civil. Ei-la:
A) Parte Geral
I - Das Pessoas
II - Dos Bens
III - Dos Fatos Jurídicos
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B) Parte Especial
Livro I - Do Direito das Obrigações
Livro II - Do Direito de Empresa
Livro III - Do Direito das Coisas
Livro IV - Do Direito de Família
Livro V - Do Direito das Sucessões
C) Parte Final ou Das Disposições Finais e Transitórias
O novo diploma legal não está isento de falhas ou de lacunas, dada a amplitude da
matéria codificada, mas pode-se serenamente dizer que ele se situa entre as melhores
codificações existentes, a começar pela sua estrutura original, com a unificação do
Direito das Obrigações e a inclusão de toda uma nova parte relativa ao Direito de
Empresa.
Ademais, o Código é rico de "cláusulas gerais", salvaguardando os princípios de
verdade real e de boa-fé, com abandono total do formalismo, desde a possibilidade de
digitar o testamento particular pelo computador, com reduzido número de testemunhas,
até disposições que revogam a atual escrituração arcaica das empresas, permitindo
seja ela feita por processos eletrônicos.
Por ocasião da promulgação da Lei n°10.406 de 10/01/2002, o Professor Miguel Reale,
o maior dos seus artífices, ressaltou que “o Código Civil é o código do homem comum,
visto como ele dispõe sobre a situação social e a conduta dos seres humanos, mesmo
antes de seu nascimento, dadas as normas protetoras dos nascituros, e depois de sua
morte, por preservar a sua última vontade e fixar o destino de seus bens.”
Aquele saudoso jurista analisou o espírito que presidiu a reforma feita, a qual assinala a
passagem de um sistema de regras destinado a reger uma nação fundamentalmente
agrária, à qual se destinava o Código de 1916, para uma estrutura cultural marcada por
novos valores sociais, e pelas mais avançadas conquistas da ciência e da tecnologia.
Recordando que, nas primeiras décadas do século XX, 70% do povo brasileiro
moravam no campo, enquanto que, hoje em dia, em igual proporção, vivem nas
cidades, Miguel Reale assinalou que o Código Civil de 1916, representou estupenda
contribuição da ciência jurídica nacional, mas, não obstante o seu alto valor, acrescido
por precioso cabedal de doutrina e de jurisprudência, não mais correspondia às
necessidades histórico-sociais de nosso tempo, em especial se atentarmos para as
vertiginosas inovações ocorridas, em todos os planos da cultura universal, durante o
século passado, o mais curto e revolucionário dos séculos, pois começou, a bem ver,
com a primeira Grande Guerra e terminou com a derrocada do Muro de Berlim.
Explicou aquele professor que a estrutura do novo Código Civil Brasileiro não encontra
similar em qualquer outra nação, constituindo uma ordenação original em consonância
com a nossa própria experiência jurídica e legislativa, na qual veio espontaneamente se
compondo a unidade do Direito das Obrigações, em razão da vetustez do Código
Comercial de 1850.
Destacando que o novo Código Civil não abrange todo o Direito Privado, mas tão
somente as questões que emergem da unidade do Direito das Obrigações, como é o
caso das normas relativas à atividade empresarial, deixando intocável o Direito
Comercial com a respectiva legislação especial, Miguel Reale congratulou-se com a
Nação “por adotar uma Lei Civil que será da maior valia para o País, sobretudo em razão
12
dos princípios de eticidade, socialidade e operabilidade que presidiram a sua
elaboração”, para concluir:
“Desde o pórtico dos Direitos da personalidade – inexistente no Código de
1916 – até as normas estabelecidas em razão da função social da propriedade e do
contrato, desde a maioridade aos dezoito anos até a revisibilidade do regime de bens no
casamento; desde a extinção do “pátrio poder”, substituído pelo “poder familiar”, até os
dispositivos que salvaguardam o real interesse da prole; desde as novas figuras criadas
no campo do Direito das Obrigações até a disciplina da atividade empresarial; desde a
preferência dada às “cláusulas abertas”, propiciadoras de ampla compreensão
hermenêutica e de maior interferência do juiz na solução dos conflitos, até as novas
regras sobre responsabilidade objetiva; desde a constante remissão aos princípios de
equidade e de boa-fé até o tratamento da posse de bens imóveis em razão do valor do
trabalho que a motiva; desde a eliminação de formalidades absurdas na lavratura dos
testamentos até a preservação dos direitos dos herdeiros, do cônjuge inclusive, é toda
uma nova atmosfera normativa que surge no mundo do Direito, com paradigmas de
renovado humanismo existencial.”
Não caberia, neste trabalho, discorrer sobre cada um dos mais de dois mil dispositivos
do Código. Para a habilitação do corretor de imóveis é bastante examinar aqueles mais
vinculados ao exercício profissional, e que são os que se seguem:
Parte Geral
1) Sobre as pessoas jurídicas
Pessoa é o ser a que se atribui direitos e obrigações. Pode ser pessoa natural ou
jurídica. Natural é aquela que tem existência física real, como os homens em geral;
jurídica é a que tem existência fictícia ou abstrata, sendo fruto da ordem jurídica, como
por exemplo, as sociedades anônimas.
Muita discussão tem ocorrido sobre o verdadeiro conceito de pessoa jurídica. Para
alguns, as pessoas jurídicas são seres de existência anterior e independente da ordem
jurídica, se apresentando ao direito como realidades incontestáveis (teoria orgânica da
pessoa jurídica). Para outros, as pessoas jurídicas são criações do direito e, assim, fora
da previsão legal correspondente, não se as encontra em lugar algum (teoria da ficção
da pessoa jurídica).
Hoje, para a maioria dos teóricos, a natureza das pessoas jurídicas é a de uma ideia,
cujo sentido é partilhado pelos membros de uma comunidade jurídica, que a utilizam na
composição de seus interesses. Em sendo assim, ela não preexiste ao direito.
A pessoa jurídica é um sujeito de direito personalizado, assim como as pessoas físicas,
em contraposição aos sujeitos de direito despersonalizados, como o nascituro, a massa
falida, o condomínio horizontal, etc. Desse modo, a pessoa jurídica tem a autorização
genérica para a prática de atos jurídicos bem como de qualquer ato, exceto o
expressamente proibido. Feitas tais considerações, cabe conceituar pessoa jurídica
como o sujeito de direito inanimado personalizado.
São requisitos para a existência da pessoa jurídica a organização de pessoas ou bens,
a licitude de propósitos e capacidade reconhecida por norma. Conforme o artigo 40 do
Código Civil brasileiro de 2002, as pessoas jurídicas (admitidas pelo Direito brasileiro)
são de direito público (interno ou externo) e de direito privado. As primeiras encontram-
13
se no âmbito de disciplina do direito público, e as últimas, no do direito privado.
O artigo 41 do Código Civil brasileiro de 2002 alinha como pessoas jurídicas de direito
público interno a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os municípios, as
autarquias (como o INSS etc.) e as demais entidades de caráter público criadas por lei
(por exemplo, fundações públicas como as universidades federais ou estaduais). Sua
existência legal (personalidade), ou seja, sua criação e extinção ocorrem pela lei.
Já as pessoas jurídicas de direito público externo são os Estados estrangeiros, e todas
as pessoas que forem regidas pelo direito internacional público, além de organismos
internacionais (ONU, OEA, União Européia, Mercosul, etc.).
As pessoas jurídicas de direito privado distribuem-se por duas categorias: de um lado,
as estatais; de outro, as particulares. Para essa classificação interessa a origem dos
recursos empregados na constituição da pessoa, posto que são estatais aquelas para
cujo capital houve contribuição do Poder Público (sociedades de economia mista,
empresas públicas) e particulares as constituídas apenas com recursos particulares. A
pessoa jurídica de direito privado particular pode revestir seis formas diferentes: a
fundação, a associação, a cooperativa, a sociedade, a organização religiosa e os
partidos políticos.
O traço característico mais moderno, tendo em vista o direito comparado a nível
internacional, é o fato de as pessoas jurídicas serem a união de esforços para a
realização de fins comuns. Porém se esses fins são econômico-financeiros, a pessoa
jurídica é necessariamente uma sociedade.
É importante considerar a jurisprudência do direito jurídico internacional, devido ao fato
da "globalização" da chamada "aldeia global" que se configura pela influência da
Internet.
A personalidade legal de uma pessoa jurídica, incluindo seus direitos, deveres,
obrigações e ações, é separada de qualquer uma das outras pessoas físicas ou
jurídicas que a compõem.
Assim, a responsabilidade legal de uma pessoa jurídica não é necessariamente a
responsabilidade legal de qualquer um de seus componentes. Por exemplo, um
contrato assinado em nome de uma pessoa jurídica só afeta direitos e deveres da
pessoa jurídica, não afeta os direitos e deveres pessoais das pessoas físicas que
executaram o contrato em nome da entidade legal.
2) Sobre o domicílio
O domicílio civil é o lugar em que a pessoa ordinariamente exerce seus direitos e
cumpre suas obrigações da vida civil, inclusive quando chamada a fazê-lo por via
judicial, uma vez que do domicílio decorre a fixação da competência de foro para o
julgamento de ações em que a pessoa figura como parte.
Além do domicílio civil, existem outras modalidades de domicílio, como, por exemplo, o
domicílio eleitoral. Urge destacar que o termo 'domicílio' é também empregado,
excepcionalmente, no direito, para indicar a casa de morada de pessoa.
14
Na legislação brasileira, a regra sobre a fixação do domicílio civil encontra-se
estabelecida do Art. 70 ao Art. 78 do Código Civil. Nos contratos escritos, poderão os
contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e
obrigações deles resultantes.
O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo
definitivo. Se a pessoa tiver várias residências onde viva, cada uma delas será
considerada seu domicílio; se a pessoa não tiver residência habitual, seu domicílio será
o local onde for encontrada. Também é domicílio, quanto às relações concernentes à
profissão, o local onde exercer suas atividades; se a pessoa exercitar profissão em
lugares diversos, cada um deles constituirá domicílio para as relações que lhe
corresponderem.
Cumpre ainda ter em conta que o domicílio da União é o Distrito Federal; dos Estados e
Territórios, suas as respectivas capitais; do Município, o lugar onde funcione a
administração municipal. Das demais pessoas jurídicas, o lugar onde funcionarem as
respectivas rias e administrações, ou onde elegerem domicílio especial no seu estatuto
ou atos constitutivos.
Tendo a pessoa jurídica diversos estabelecimentos em lugares diferentes, cada um
deles será considerado domicílio para os atos nele praticados. Se a administração, ou
ria, tiver a sede no estrangeiro, terá por domicílio, no tocante às obrigações contraídas
por cada uma das suas agências, o lugar do estabelecimento, sito no Brasil, a que ela
corresponder.
O domicílio do incapaz é o mesmo do seu representante ou assistente. Já o do servidor
público, o lugar em que exercer permanentemente suas funções. Sendo militar, onde
servir, e, quando da Marinha ou da Aeronáutica, a sede do comando a que se encontrar
imediatamente subordinado. O domicílio do marítimo é onde o navio estiver
matriculado; o do preso, o lugar em que cumprir a sentença.
De acordo com a forma de sua determinação, o domicílio pode ser: 1) voluntário, se
estabelecido por vontade própria; 2) legal ou necessário, se imposto por lei, com nos
casos do incapaz (o do seu representante), do servidor público (onde exerce suas
funções), do militar (onde serve ou a sede do comando em que serve), oficiais e
tripulantes da marinha mercante (local de matrícula do navio) e do preso (local de
cumprimento da sentença); 3) convencional, se escolhido entre as partes, para os
efeitos de um contrato específico.
3) Sobre os bens
É indispensável ao futuro corretor de imóveis conhecer com clareza a diferença entre
coisas e bens. Segundo Clóvis Bevilacqua, há bens jurídicos que não são coisas, tais
como a liberdade, a honra, a vida. O vocábulo “coisas” tem, assim, um sentido mais ou
menos amplo; designa, mais particularmente, os bens que são objeto de direitos reais.
Há imensa diferença, igualmente, entre bens imóveis e os bens móveis. Os primeiros,
também chamados de bens de raiz, são aqueles fixos sem movimento, que não se
podem transportar de um lugar para outro por impossibilidade material (os prédios) ou
jurídica (o subsolo), conforme o art. 43, 44, do C. Civil. Os bens móveis são aqueles
suscetíveis de movimento próprio ou de remoção por força alheia (art. 47, C. Civil).
15
Os bens móveis se distribuem por variadas classes, como fungíveis e consumíveis,
divisíveis e indivisíveis, singulares e coletivos. São fungíveis os móveis que podem
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Consumíveis são
aqueles cujo uso importa destruição imediata da própria substância, sendo também
considerados tais os destinados à alienação. Já divisíveis são os que se podem
fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou
prejuízo do uso a que se destinam. Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se
indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes.
Os bens que, embora reunidos, se consideram de per si, independentemente dos
demais são classificados como singulares. Constitui universalidade de fato a
pluralidade de bens singulares que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação
unitária. Os bens que formam essa universalidade podem ser objeto de relações
jurídicas próprias, e constitui universalidade de direito o complexo de relações
jurídicas, de uma pessoa, dotadas de valor econômico.
Os bens distribuem-se ainda entre públicos e privados. Os primeiros são todos os bens
móveis ou imóveis pertencentes à União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas
respectivas autarquias e fundações públicas. Não podem ser vendidos (isso,
entretanto, é válido apenas para os bens de uso comum e de uso especial), não se
sujeitam à penhora nem podem ser obtidos por um particular através de usucapião. Do
mesmo modo, não podem servir de garantia a um credor, como nos casos de hipoteca,
penhor e anticrese.
Os bens particulares são intimamente vinculados ao princípio da propriedade privada,
direito que assegura ao seu titular uma série de poderes, sendo que seu conteúdo
constitui objeto de estudo pelo direito civil. Ela compreende, na sua formulação clássica,
os poderes de usar, gozar e dispor de uma coisa, a princípio de modo absoluto,
exclusivo e perpétuo. Não podem, no entanto, esses poderes serem exercidos
ilimitadamente, dado que desta forma colidiriam com direitos alheios, de igual natureza,
e porque existem interesses públicos assim como interesses coletivos que podem
limitá-la e cuja tutela incumbe ao Poder Público. Assim, por exemplo, o poder público
pode desapropriar uma propriedade privada, se for usada para benefício múltiplo e
comum.
Acredita-se que a propriedade privada, enquanto elemento constituinte da trama de
relações sócio-econômicas no processo de produção capitalista, deva ela mesma
exercer sua função social. Ainda que este não seja um conceito unânime e globalmente
difundindo, sua implementação legal tem sido discutida e respaldada nas últimas
décadas. No Brasil, esta noção somente tornou-se plena com a Constituição de 1988,
que pela primeira vez na história definiu a função social da propriedade.
O direito à propriedade está previsto na Declaração Universal dos Direitos Humanos de
1948. O seu artigo 17 dispõe que "todo indivíduo tem direito à propriedade, só ou em
sociedade com outros e que ninguém será arbitrariamente privado da sua propriedade".
Verifica-se que referido artigo nada especifica em relação ao modo como alguém
perderá sua propriedade, nem em que termos, ou se haverá indenização em dinheiro ou
em títulos, etc. O motivo é obvio: respeitar a soberania de cada nação. Fato é que no
mundo capitalista a propriedade é a pilastra do sistema e sua interpretação não é
uniforme, variando segundo a área política em que vive o hermeneuta9.
16
 4) Sobre o fato jurídico
Todo acontecimento de origem natural ou humana que gere consequências jurídicas é
considerado fato jurídico. Segundo a Teoria Tridimensional do Direito, de Miguel Reale,
ao lado da norma e do valor, o fato é elemento constitutivo do próprio direito.
Destacam os especialistas que “fato, "tout court", é qualquer acontecimento. Mas nem
todos os acontecimentos são relevantes para o Direito, pois não criam, extinguem ou
modificam situações jurídicas. Apenas aqueles fatos que produzem efeitos na seara do
direito são chamados fatos jurídicos”.
Assim, segundo a doutrina, pode-se conceituar fato jurídico como sendo todo o
acontecimento, natural ou humano, capaz de criar, conservar, modificar, ou extinguir
relações ou situações jurídicas. Os estudiosos estabeleceram a seguinte classificação:
fato aquisitivo (todo aquele que cria direito); modificativo (todo fato que modifica o
direito); extintivo (que extingue um direito), conservativo, que conserva um direito.
Além destes, destacam-se os fatos jurídicos naturais, que podem ser ordinários, como o
nascimento, que marca o início da personalidade do homem, e a morte, que põe termo à
personalidade jurídica; ou extraordinários, como tempestades e furacões. Há também
os fatos jurídicos humanos, ou atos jurídicos em sentido amplo, que compreendem: os
atos jurídicos em sentido estrito, ou meramente lícitos, cujos efeitos jurídicos derivam
fundamentalmente da lei, como o registro civil; e os negócios jurídicos, nos quais os
efeitos são resultado principalmente da manifestação de vontade dos agentes, como o
contrato. Os fatos jurídicos humanos podem ser ainda lícitos, se realizados em
conformidade com o ordenamento jurídico, ou ilícitos, quando realizado em
desconformidade com o ordenamento jurídico.
5) Sobre o Ato Jurídico
Os atos jurídicos em sentido amplo (fatos jurídicos humanos) podem ser lícitos, quando
realizados em conformidade com o Direito, ou ilícitos, quando realizados em
desconformidade com o Direito.
O gênero Ato Jurídico Lato Sensu é subdividido nas espécies: os Atos Jurídicos em
Sentido Estrito ou meramente lícitos, e os Negócios Jurídicos. Os primeiros são aqueles
que derivam de um comportamento humano, nos quais os efeitos jurídicos (criação,
conservação, modificação ou extinção de direitos) estão fundamentalmente previstos
na lei. Neste tipo de ato, a manifestação de vontade não se subordina ao campo da
autonomia privada do agente, ou seja, o agente não possui a faculdade de moldar os
efeitos que sua manifestação de vontade produzirá.
Um bom exemplo para ilustrar essa ausência de autonomia do agente no Ato Jurídico
em Sentido Estrito é o reconhecimento de filho ilegítimo: Digamos que uma pessoa teve
um filho fora do casamento. O Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei nº 8.069/90),
em seu artigo 26, permite que este filho seja reconhecido no próprio termo de
nascimento, por testamento, mediante escritura, etc. Nesse caso, o agente não possui a
9
Hermeneuta é aquele que é versado em hermenêutica, ou seja, intérprete. Conforme o dicionário Michaelis:
"hermenêutica - sf (gr hermeneutiké) 1 Arte de interpretar o sentido das palavras, das leis, dos textos etc. 2
Interpretação dos textos sagrados e dos que têm valor histórico." No âmbito jurídico eles sãos aqueles que
interpretam as normas. Exemplo: José Afonso da Silva é um grande hermeneuta brasileiro.
17
autonomia de impor condições para o reconhecimento da paternidade. Dessa forma,
ele não poderá impor ao reconhecimento da paternidade, por exemplo, a condição de
não contrair nenhuma relação jurídica com o filho, visto que do reconhecimento surgem
efeitos jurídicos previstos na norma como o direito ao nome, pátrio-poder, obrigação de
prestar alimentos, direitos sucessórios, etc. Resumindo, diz-se que no Ato Jurídico em
Sentido Estrito apenas se efetiva o pressuposto fático contido na norma jurídica.
6) Sobre o Negócio Jurídico
Ao contrário dos Atos Jurídicos em Sentido Estrito, os negócios jurídicos condicionam
seus efeitos jurídicos, principalmente, à livre manifestação de vontade dos agentes.
Embora seja certo que na atualidade a vontade como caracterizadora do negócio
jurídico venha perdendo a sua conotação absoluta em função do processo de
condicionamento que normas de ordem pública vêm impondo a situações específicas
das relações negociais para se atender ao princípio basilar da dignidade da pessoa
humana que abarca de maneira implícita a boa-fé nos negócios jurídicos e a função
social do contrato. O Direito atual reconheceu que os agentes da vontade não podem
ser considerados partes iguais em uma dada relação jurídica, sob pena de se validar
situações injustas.
Cumpre destacar que há duas correntes buscando explicar o negócio jurídico: a
voluntarista e a objetivista. A corrente dominante na doutrina brasileira é a voluntarista,
segundo a qual o negócio jurídico é uma declaração de vontade, pela qual o agente
pretende atingir determinado efeito permitido por lei.
Os adeptos da corrente objetivista, no entanto, afirmam não ser verdadeiro tal conceito
adotado pelos voluntaristas, tendo em vista que nem sempre o declarante manifesta a
sua vontade dirigida a um determinado fim querido e previamente conhecido. Dentre
outros, apresentam o exemplo da hipótese de conversão substancial em que as partes
concluem um negócio jurídico inválido que, entretanto, poderá ser convertido em outra
categoria de negócio (princípio da conservação) se possui os requisitos de validade
deste.
Percebe-se, por conseguinte, que nessa situação o negócio que se deu com a
conversão não era o desejado e pretendido, e, no entanto, não se pode objetar que se
trata de um Negócio jurídico.
Para os objetivistas, o negócio jurídico teria conteúdo normativo consistindo de um
poder privado de criar um ordenamento jurídico próprio.
Resumidamente, para os voluntaristas o que produz os efeitos jurídicos é a vontade real
segundo a qual num conflito entre a vontade declarada e a vontade real (intenção),
prevalece essa última e, em contrapartida, para os objetivistas, a intenção encontra-se
em segundo plano, sendo preponderante como elemento produtor de efeitos jurídicos a
declaração.
Prescrição e decadência - A grosso modo, a prescrição é a extinção do direito de ação.
O direito perdura. Já a decadência é a extinção do próprio direito. Existe, na verdade,
muita confusão entre os advogados para estabelecer objetivamente a diferença entre
os dois termos. De acordo com os doutrinadores, a prescrição extingue diretamente as
ações e só, indiretamente, os direitos. A decadência extingue, diretamente, o direito, e,
com ele, a ação que o protege. Na prática, a prescrição é mais fácil de ser entendida
18
como, por exemplo, no Direito Civil quando o devedor se desobriga de adimplir com a
sua obrigação pela inércia do credor num determinado lapso temporal. Já quanto à
decadência, é difícil apontar um exemplo prático que leve a entendê-la com precisão.
Como a polêmica não tem maiores implicações para o corretor de imóveis, melhor será
deixá-la para os doutos.
Parte Especial
Direito das Obrigações
Sabemos que é por meio das relações obrigacionais que se estrutura o regime
econômico. Assim, através do direito das obrigações se estabelece também a
autonomia da vontade entre os particulares na esfera patrimonial, como destaca a
professora Bruna Lyra Duque10 em uma análise histórica do tema.
Alerta ela que o direito das obrigações exerce grande influência na vida econômica, em
razão da inegável constância das relações jurídicas obrigacionais no mundo
contemporâneo. Intervém este direito na vida econômica, nas relações de consumo sob
diversas modalidades e, também, na distribuição dos bens.
O Direito das Obrigações é, pois, um ramo do Direito Civil que tem por fim contrapesar
as relações entre credores e devedores. Consiste num complexo de normas que regem
relações jurídicas de ordem patrimonial que têm por objeto prestações (dar, restituir,
fazer e não fazer) cumpridas por um sujeito em proveito de outro.
Conceituando o contrato como uma espécie do gênero negócio jurídico que possui
natureza bilateral e pelo qual as partes se obrigam a dar, restituir, fazer ou não fazer
alguma coisa, a renomada mestra ressalta: “O contrato é, portanto, o acordo de
vontades entre pessoas do direito privado, amparado pelo ordenamento legal e
realizado em função de necessidades que gera, resguarda, transfere, conserva,
modifica ou extingue direitos e deveres, visualizados no dinamismo de uma relação
jurídica obrigacional.”
A filosofia do Iluminismo rejeitou os velhos dogmas e as tradições (especialmente
religiosas) e colocou o homem e seu bem-estar no centro de suas preocupações. Enfim,
o centro de tudo passava a ser o indivíduo, a propriedade e a aquisição de bens.
O Código Civil brasileiro de 1916 recebeu forte influência da legislação francesa,
inspirado no liberalismo, valorizando o indivíduo, a liberdade e a propriedade. A base
contratual que se pautou nesse diploma de 1916 guardou características
individualistas, observando apenas uma igualdade formal, fazendo lei entre as partes
(pacta sunt servanda). Segundo tal diploma, ficava assegurada a imutabilidade
contratual e os contraentes celebravam livremente um acordo que deveria ser
absolutamente respeitado.
Todavia, com o advento do Código de 2002, houve um rompimento do aspecto
individualista. Os novos dispositivos legais deste código passam a disciplinar um
10
Advogada e consultora jurídica em Vitória (ES), mestre em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais,
especialista em Direito Empresarial, professora da graduação e pós-graduação da FDV
19
conjunto de interesses estruturados no princípio da socialidade, em que, por exemplo, a
força obrigatória dos contratos é mitigada para proteger o bem comum e a função social
do contrato.
Os tempos e os costumes trouxeram a necessidade de o Estado atuar por meio de leis
protetoras da parte mais fraca da relação contratual, a fim de se alcançar a igualdade
substancial dos contratantes.
Como primeira manifestação deste dirigismo contratual por parte do legislador, afirma
Marcelo Junqueira Calixto11, podemos recordar a chamada "Lei da Usura" (em verdade
trata-se do Decreto 22.626/33), que limitou as taxas de juros a serem cobradas em
qualquer contrato. Proibiu ainda o anatocismo, isto é, contar juros dos juros.
Manifestação bem mais recente e ainda mais evidente deste dirigismo contratual pode
ser vista no Código de Defesa do Consumidor, que, por exemplo, traz um rol não
exaustivo de cláusulas contratuais abusivas em seu artigo 51. Este diploma faz ainda
referência expressa ao princípio da boa-fé objetiva das partes contratantes (veja-se,
neste sentido, o art. 4°, III e o art. 51, IV). Trata-se de um princípio que impõe às partes
contratantes um padrão de conduta, ou seja, a necessidade de serem leais e
cooperarem na execução do contrato.
Calixto destaca que o mesmo princípio aplica-se ainda às fases das negociações
preliminares e pós-contratual, isto é, mesmo após o término do prazo de vigência do
contrato.
Recomendando a leitura de “Problemas de Direito Civil-Constitucional”12, organizado
por Gustavo Tepedino, ele enfatiza que o princípio da boa-fé objetiva está consagrado
no vigente Código Civil, que a ele se refere como norma de interpretação dos negócios
jurídicos (art. 113), como limite para o exercício de direitos (art. 187) e como norma de
conduta das partes contratantes (art. 422). Adverte, contudo, que a função social do
contrato permite a afirmação de que ele “não é um átomo isolado de todo o mundo
exterior, mas, ao contrário, não pode ser ignorado pelos terceiros não contratantes,
ainda que não tenha revestido a forma pública ou não tenha sido levado a registro no
cartório competente.”
Todas essas considerações são de extrema importância para a corretagem de imóveis
em tempos nos quais o contrato tem de ser visto sob um novo enfoque — não mais
como instrumento de exploração do mais fraco pelo mais forte, mas como instrumento
capaz de garantir trocas justas e equilibradas entre as partes contratantes.
Nos dias correntes, verifica-se unanimidade, em todos os setores do mercado
imobiliário, em torno da existência de numerosos sinais da ocorrência de um “boom”
que se estende da aquisição de terrenos para a construção de uma simples casa de
campo ou de praia, até a procura dos chamados “apartamentos inteligentes”,
evidências dos esforços da sociedade para a sustentabilidade principalmente com a
utilização da energia solar e a reciclagem dos materiais.
Atualmente, no mercado imobiliário, o consumidor tem plenas condições de obter
informações sem a necessidade de recorrer a um corretor, já que tudo está a um clique
11
Advogado. Mestre e doutorando em Direito Civil pela UERJ. Professor dos Cursos de Pós-Graduação da UERJ
e da FGV. Professor-agregado do Departamento de Direito da PUC-Rio.
12
Rio de Janeiro, Renovar, 2000.
20
no controle dos equipamentos que a informática lhe fornece em quantidade e qualidade
crescentes a cada dia que passa. Paradoxalmente, entretanto, o excesso de
informações e opções de produtos e serviços financeiros pode gerar confusão no
cliente, o que o torna suscetível de demandar a assessoria de um especialista. Tal
situação evidencia a necessidade de aperfeiçoamento constante. Se os corretores
utilizarem as mesmas formas de abordagem, práticas e técnicas que usavam
anteriormente ao “boom”, dificilmente poderão auxiliar o consumidor de maneira
assertiva diante de um mercado competitivo, e isto poderá deixá-los à míngua.
Isto significa que ao candidato à carreira de corretor de imóveis é imprescindível
debruçar-se sobre a legislação, concentrando-se não apenas nos tópicos até agora
abordados, mas e principalmente no que toca ao Direito Imobiliário, ramo do Direito
Privado que trata e regulamenta vários aspectos da vida privada, tais quais o
condomínio, o aluguel, a compra e venda de imóveis, a usucapião e os financiamentos
da casa própria.
Como parte do Direito Imobiliário pode-se citar o Direito Registral Imobiliário, que cuida
dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis, e que tem sido um dos mais
concorridos cursos de especialização do Programa de Aperfeiçoamento Profissional do
Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro.
Propriedade e Posse
As raízes do Direito Imobiliário estão no direito de propriedade, seja como direito
subjetivo à detenção de uma coisa, seja como ramo especializado da Doutrina Jurídica.
O Dicionário da Tecnologia de Jurídica de Pedro Nunes13 registra como propriedade o
poder jurídico de usar, gozar e dispor da coisa, de maneira exclusiva, com as restrições
que a lei estabelece.
A propriedade imóvel ou imobiliária é aquela cujo domínio se exerce sobre bens
imóveis. Este tipo de propriedade é a que interessa como objeto deste estudo, tendo
relação com o que se refere a cadastros imobiliários.
O Código Civil classifica os bens imóveis considerando o solo com a sua superfície, os
seus acessórios e adjacências naturais (árvores e frutos), o espaço aéreo e o subsolo;
tudo o que for permanentemente incorporado ao solo (plantações, prédios e outros) e
tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente para sua exploração,
sua estética e o que promover comodidade ao proprietário. Tanto o Código Civil como a
Constituição fazem distinção entre propriedade do solo e propriedade de jazidas, minas
e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica para o efeito de
exploração ou aproveitamento industrial.
Vimos que a propriedade imobiliária ainda pode ser privada, quando sob o domínio
individual (de uma determinada pessoa) ou pública, relativa aos bens pertencentes à
União, aos Estados, Municípios, Distrito Federal e não são particulares. Os bens
públicos podem ser os de uso comum do povo, como os mares, rios, estradas, ruas e
praças, os de uso especial, como edifícios e terrenos a serviço federal, estadual ou
municipal, e ainda podem ser dominiciais (patrimônio da União, Estados ou Municípios),
13
Nunes, P.: Dicionário de tecnologia jurídica, 10 ed., vol.2, Freitas Bastos S.A., Rio de Janeiro 1979, p.710–711
21
como as terras devolutas, os lagos e águas que banham fronteiras, ilhas, plataforma
continental, terras ocupadas pelos índios e o mar territorial.
Desde muito cedo, observa a Professora Rita Dione Araújo Cunha, a necessidade de
delimitação de uma área acontecia, quando uma tribo, família ou grupo de pessoas
reivindicava o direito sobre essa área para pescar, caçar ou para colheita, fosse através
de guerras entre grupos, por acordos entre si ou pela aplicação de leis criadas pelos
mesmos.
Com efeito, nos primeiros estágios da civilização, os direitos de propriedade sobre uma
área pertenciam a um corpo coletivo, o que constituía vantagem em relação à redução
de investimentos com demarcação e em relação a vigia e supervisão da área. Com o
sedentarismo, em consequência da agricultura e da criação de animais, se reconhece o
direito individual de quem usa a terra e a tendência continuada do seu uso fortalece
ainda mais esse direito. A cada geração é passado o usufruto convertido em domínio
individual, com o direito de reter a terra, mesmo sem cultivá-la.
O rápido crescimento da população e o aumento de disputa pela terra incentivaram
mais proteção ao direito de propriedade, tornando-se necessária a delimitação das
áreas requeridas pelos novos direitos de propriedade a partir dos ajustes das novas
relações custo-benefício, das mudanças tecnológicas e dos preços relativos dos
produtos. Esta evolução passou por três estágios: o primeiro estágio, quando se
estabeleceu inicialmente um sistema simples de direitos de propriedade/demarcação
com um domínio de um grupo e já se justificava a limitação das terras por meios
bastante rudimentares, como os marcos; num segundo estágio, o sistema passou para
o domínio individual, com uma ocupação em longo prazo da área e sua demarcação
com cercas e limites físicos semelhantes. O terceiro estágio, bem mais complexo,
ocorreu quando o uso da terra se intensificou e tornou-se comercial, trazendo em seu
bojo a necessidade de segurança, crédito e gerência pública, que tornaram viável a
documentação e definição do domínio individual e seus limites através de mapas e
registros de terras. Isto mostra como a necessidade de se cadastrar física e legalmente
as terras é intimamente ligada à evolução das relações entre o homem e a terra.
A despeito da existência de antigos códigos e leis nas mais antigas civilizações, é na
época dos romanos que nasce o direito civil que vem influenciar os códigos de toda a
cultura ocidental. Coube ao direito romano elaborar a atual teoria da propriedade no seu
aspecto técnico, cuja estrutura se mantém até os nossos dias, salvaguardadas as
modificações peculiares de cada época histórica.
A partir da segunda metade do século 19, um movimento jurídico solidarista inaugurou
na Alemanha uma nova fase do direito civil: o Código alemão, que entrou em vigor em
1900, e foi de grande contribuição à ciência jurídica, influenciando muitos códigos civis
europeus e, consequentemente, o brasileiro.
O conceito de propriedade alemão deixou de referir-se ao direito absoluto, destacando
o dever do proprietário de respeitar as disposições de lei e os eventuais direitos de
terceiros. Impôs-se o condicionamento social do direito de propriedade, punindo-se
qualquer abuso que pudesse prejudicar terceiros. Assim, os legisladores começaram a
reconhecer a necessidade de garantir a proteção dos elementos economicamente mais
fracos da sociedade e a intervenção do Estado na economia para planejar a atividade
pública e particular no interesse da coletividade. Nesta época, começaram a surgir
22
disposições em nome da "Ordem Econômica e Social" nas Constituições de vários
países.
Com o fim da Segunda Guerra Mundial, vários setores da economia em muitos países
ocidentais foram objeto de nacionalização e, tanto a consciência dos governos da
época, como a opinião pública mundial, reconheceu que determinados bens deviam ser
da propriedade do Estado e outros, individuais, não devendo, contudo, ser usados com
fins contrários aos sociais.
A Constituição brasileira de 1934 já continha disposições sobre a ordem econômica e
social; atualmente, a Carta Magna contempla a função social da propriedade com
normas sobre a reforma agrária e acentua a distinção da propriedade de jazidas, minas
e demais recursos naturais, bem como os potenciais de energia hidráulica da
propriedade do solo, para o efeito de exploração ou aproveitamento industrial. Também
a pesquisa e lavra do petróleo em território nacional constituem monopólio da União.
Direito das Coisas
O novo Código Civil (lei nº 10.406/02) divide o Direito das Coisas em direitos
decorrentes da posse e direitos reais, sendo que destes últimos, destaca-se a
propriedade. O direito real pode ser definido como o poder direto e imediato sobre uma
coisa que a ordem jurídica atribui a uma pessoa para satisfazer interesses jurídico-
privados nos termos e limites neles fixados.
Trata-se de um domínio ou de soberania que o seu titular exerce direta e imediatamente
sobre uma coisa certa e determinada sem a interferência de qualquer pessoa, a quem
corresponde a obrigação de non facere. Ao lado da expressão real, é utilizada a
expressão "direito das coisas". O vocábulo latino res significa coisa, daí direitos reais,
direito das coisas significarem o mesmo ramo de direito.
O direito das coisas é um ramo do direito privado, do direito civil patrimonial. Tem como
características: Eficácia absoluta (ao poder direto e imediato que o titular tem sobre a
coisa objeto do seu direito corresponde a obrigação de todas as pessoas o respeitarem,
tem eficácia erga omnes. Daí esteja instituído o principio da tipicidade, só existem os
previstos na lei); sequela (corresponde ao direito de perseguição, a sequela traduz-se
em o direito real seguir a coisa que constitui o seu objeto); prevalência (também
denominada preferência, consiste na prioridade dos direitos reais sobre os direitos de
crédito e sobre os direitos reais constituídos posteriormente quando total ou
parcialmente incompatíveis com o anterior), e inerência (não é juridicamente possível
transmitir o mesmo direito real de uma coisa para outra).
São princípios do direito das coisas o da coisificação (direito real deve versar sobre
coisas e não sobre pessoas ou outros bens não coisificáveis); da especialidade ou
individualização (o objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada); da
totalidade da coisa (o objeto de um direito real é a coisa na sua totalidade); da
compatibilidade (só pode existir um direito real sobre determinada coisa, na medida em
que seja compatível com outro direito real que a tenha por objeto); da elasticidade (o
direito sobre uma coisa tende a abranger o máximo de utilidades que proporciona); da
transmissibilidade (os direitos reais podem mudar de titular quer inter vivos, quando
vivos, quer mortis causa, quando mortos); da tipicidade (não é possível constituir
direitos reais diferentes dos previstos na lei).
23
Posse - A posse pode ser real ou presumida, de boa-fé ou de má-fé, direta ou indireta.
Existem duas teorias que definem o conceito de posse: 1) a de Savigny (Subjetiva):
Para ele, a fim de se caracterizar a posse, é necessário que o possuidor tenha o
"corpus" (ter a coisa em seu poder), e "animus" (vontade de ter a coisa como sua), sendo
que se tiver somente o "corpus" não será considerado possuidor e sim, detentor, não
tendo, com isto, proteção possessória; e 2) a de Ihering (Objetiva): este jurista, a fim de
se configurar a posse, há necessidade de se comprovar apenas o "corpus",
dispensando-se o "animus", pois este se encontra inserido naquele.
Propriedade - Pode-se dizer que a propriedade é o direito conferido a alguém, ao qual
lhe proporciona os poderes de posse, uso, gozo, disposição e ainda de reavê-lo de
quem injustamente o detenha.
Artigos sobre o direito de propriedade surgiram no Código Civil de 1916 e no
regulamento de 1942 (Decreto-lei nº 4.657). Os artigos de 524 a 529 cuidam da
propriedade em geral, e a imobiliária é tratada nos arts. 530 aos 553, podendo ser
adquirida pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel, pela acessão,
pelo usucapião e pelo direito hereditário. Os direitos de vizinhança eram tratados nos
artigos subsequentes (554 – 588) e falavam do uso nocivo da propriedade, referindo-se
ao mau uso do imóvel em prejuízo da saúde, da segurança e do sossego dos que
habitam o prédio vizinho. A perda da propriedade imóvel também era contemplada no
Código de 1916, em seus artigos 589/591, que abordam alienação, renúncia, abandono
e perecimento do imóvel e por desapropriação.
Agora, o Novo Código Civil conceitua propriedade no caput do art. 1.228, limitando-o, no
§1º, para adequá-lo aos problemas da contemporaneidade, fazendo referência a
questões como o "equilíbrio ecológico" e a "poluição". Este parágrafo, que constitui uma
inovação em relação do Código anterior, preceitua que o "direito de propriedade deve
ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo
que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico,
bem como evitada a poluição do ar e das águas".
Incluem-se no Direito de Propriedade os direitos de vizinhança, as árvores limítrofes, a
passagem forçada, a passagem de cabos e tubulações, as águas, os limites entre
prédios e direito de tapagem, o direito de construir, o condomínio, a propriedade
resolúvel e a propriedade fiduciária.
Cumpre ressaltar que são direitos reais considerados no art. 1.225 do Código Civil: a
propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do
promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso
especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso.
É certo que a função social da propriedade já está prevista na CF/88 (arts. 5º, XXIII, e
170, III), mas a sua inserção no Novo Código Civil foi da maior importância,
principalmente por abandonar em definitivo o paradigma do individualismo jurídico,
permitindo que o magistrado concretize a conhecida regra de interpretação prevista na
Lei de Introdução do Código Civil (DL 4.657/42): "Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos
fins sociais a que ela se destina e às exigências do bem comum" (art. 5º).
Faz-se necessário enfatizar, entretanto, que a finalidade do Novo Código Civil não é
incentivar a intromissão do Estado na propriedade privada, mas apenas impor limites à
24
ação do proprietário, quando ele extrapola a esfera de seu direito individual, exigindo a
interferência do Poder Público. Afinal, toda nova lei precisa ser bem compreendida, para
promover o desenvolvimento social.
Hipoteca - é o direito real que o devedor confere ao credor, sobre um bem imóvel de sua
propriedade ou de outrem, para que o mesmo responda pelo resgate da dívida. O que
garante a dívida é a substância de um imóvel, no qual continua na posse do proprietário,
embora responda pelo resgate do débito. O devedor conserva em suas mãos o bem
dado em garantia. Mas, não paga a dívida, o devedor pode alienar judicialmente a coisa.
O preço alcançado tem primazia para cobrar-se da totalidade da dívida e de seus
acessórios.
Direito da Empresa
É extremamente importante, para quem pretenda abraçar a carreira de corretor
imobiliário, estudar atentamente no Novo Código Civil os dispositivos do Direito de
Empresa, que vão do Art. 966 ao 1.196, tratando da organização jurídica da empresa,
caracterizando com exatidão o empresário e suas obrigações, estabelecendo as
condições para a matrícula e o registro da empresa e definindo os principais tipos
societários.
O direito empresarial é definido como sendo o conjunto de normas que disciplinam o
exercício do comércio, as relações de direito que esse exercício suscita, a condição
jurídica do comerciante, e o estabelecimento comercial. O novo Código Civil, que entrou
em vigor em 11 de janeiro de 2003, revogou toda a primeira parte do Código Comercial,
composta de 456 artigos e o comércio passou a representar apenas uma das varias
atividades reguladas pelo Direito Empresarial, que abrange o exercício profissional de
atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou serviços.
A nova legislação conceituou empresa como a pessoa jurídica constituída por
intermédio de um contrato celebrado entre os sócios. Nele, os sócios reciprocamente se
obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para a realização de atividade econômica
com a finalidade de lucro e partilha dos resultados entre si. Foi introduzida a figura da
sociedade empresária, a qual, após ser formada mediante contrato entre os sócios,
passa a ter personalidade jurídica própria com a inscrição, no Registro Publico de
Empresas Mercantis (a cargo das Juntas Comerciais) dos seus atos constitutivos,
possuindo personalidade jurídica distinta das pessoas dos sócios, patrimônio próprio e
órgão de direção e execução.
A sociedade empresária é organizada com o intuito de conseguir lucro para ser dividido
entre os sócios e para tanto tem direitos, obrigações e patrimônios próprios. Assim, o
patrimônio é da sociedade e não dos sócios, mas responde sempre ilimitadamente pelo
passivo.
O Código Civil de 2002 considera empresário aquele que, em pleno gozo de sua
capacidade civil e não legalmente impedido, exerce profissionalmente atividade
econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.
Legislação empresarial - Deve-se observar que, além das exigências do Código Civil,
os empresários têm inúmeras obrigações impostas por leis comerciais e tributárias,
tanto no âmbito federal como no estadual e municipal, com destaque para as
disposições inerentes à comercialização de imóveis, como as leis 4.591 e 4.380, de
1964; 6.015, de 1973; 6.766, de 1979; 9.514, de 1997, e 10.257, de 2001. De suma
25
importância é a Lei 8.078/90, popularmente conhecida como Código de Defesa do
Consumidor e que, quando desrespeitado, costuma trazer grandes dores de cabeça
para os profissionais do mercado imobiliário. Todos esses diplomas legais podem ser
encontrados através da Internet, pelo endereço eletrônico
http://www4.planalto.gov.br/legislacao.
Direito Imobiliário - é o ramo do Direito Privado que trata e regulamenta vários
aspectos da vida privada, tais quais o condomínio, o aluguel, a compra e venda de
imóveis, a usucapião e os financiamentos da casa própria.
Suas raízes estão no direito de propriedade, seja como direito subjetivo à detenção de
uma coisa, seja como ramo especializado da Doutrina Jurídica.
Como parte do Direito Imobiliário pode-se citar o Direito Registral Imobiliário, que cuida
dos fenômenos jurídicos aliados ao registro de imóveis.
Um dos fenômenos jurídico-econômicos de maior destaque no ramo do Direito
Imobiliário são as incorporações imobiliárias, uma vez que alavancam as possibilidades
do uso do bem imóvel como forma de investimento e fomento de riqueza, com
consequências sócio-econômicas de grande impacto.
As incorporações imobiliárias, aliadas aos fundos de investimento, são o carro-chefe
das economias de países desenvolvidos, como no caso dos Estados Unidos da
América, onde verificou-se uma grave crise exatamente por desequilíbrios neste setor.
No Brasil, o princípio da boa-fé, que impera por todo o Código Civil de 2002,
estabeleceu um novo enfoque para a corretagem de imóveis, ampliando a
responsabilidade dos profissionais do mercado imobiliário, através do Artigo 723, que
dispunha: “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência
que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e
danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance,
acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que
possa influir nos resultados da incumbência.”
Esta redação, todavia, despertava dúvidas, por dar margem à interpretação de que o
corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as
que não fossem questionadas, sem responder por danos. Logo o legislador imprimiu
toda a clareza que se fazia necessária, baixando a Lei n° 12.236 de 19 de maio de 2010,
que conferiu àquele dispositivo a seguinte redação: “O corretor é obrigado a executar a
mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas
as informações sobre o andamento do negócio”.
Com a nova redação do artigo 723 e o acréscimo de um parágrafo único rezando que,
“sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores
e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”, o corretor teve
aumentada não só a sua responsabilidade como também a respeitabilidade.
Nos dias atuais, pode-se afirmar que praticamente toda a sociedade começa a
reconhecer a importância do corretor como um técnico indispensável para a realização
de um bom negócio no mercado imobiliário. Como em todas as profissões, porém,
26
sempre há profissionais que acabam maculando a imagem da classe. As reclamações
mais numerosas são a respeito de intrusos, pessoas não habilitadas pelo CRECI e que
se apresentam como profissionais, e outras, que atuam com parcialidade defendendo o
interesse de apenas uma das partes, ou recomendam negócios sem as devidas
cautelas e colocando consumidores em situação de risco etc.
O corretor de imóveis opera com as seguintes modalidades de
empreendimentos:
1. Loteamentos ( Comum e Fechado)
2. Desmembramento
3. Fracionamento/desdobro
4. Condomínios: Geral (entre duas ou mais pessoas); Edilício; de Lotes, e de
livre construção.
Loteamento Comum (Legislação: Lei nº 6.766/79) - O proprietário de uma área in natura
resolve parcelar o imóvel, gerando várias outras áreas, seja de natureza particular
(lotes, reservas técnicas etc.), seja de natureza pública (vias de circulação, área verde,
área institucional etc.).
Loteamento Fechado: considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Legislação:
Lei nº 6.766/79 e artigo 7º do Decreto-lei nº 271/67. Cumpre recordar que já há algum
tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento fechado, no qual o projeto
apresentado ao Município e os documentos levados ao Registro de Imóveis obedecem
aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79). O Loteamento Fechado é
tratado, no primeiro momento, como um loteamento comum (o Município autoriza o
loteamento e posteriormente, o loteador restringe o uso do bem público pela
comunidade (ruas, praças, etc.), ou ainda o Município permite o
cercamento/fechamento do perímetro urbano, seguindo-se a instalação de portarias,
cancelas, vigias. Em consequência, registra-se grande polêmica em torno do
fechamento do loteamento, com o estabelecimento de políticas que variam de
município para município.
Condomínios: numerosos corretores dedicam-se à administração de locações e
condomínios, seja como profissionais autônomos, seja organizando empresas
especializadas. Desde a década de 60 do século passado essa atividade demanda
sólidos conhecimentos da legislação do Inquilinato e dos condomínios e
incorporações (Lei n° 4.591/64), que sofreu profundas alterações no alvorecer do
terceiro milênio.
O Código Civil de 2002, através do Art. 1332 e seguintes, inovou com a criação e
regulamentação do Condomínio Edilício, dispondo sobre a Convenção, que deve ter a
concordância de 2/3 das frações ideais tornando as disposições ali constantes
obrigatórias para todos os titulares de direito sobre as unidades condominiais, ou ainda,
sobre os que têm a posse ou a detenção delas (quem tem posse, mas se apresenta
como proprietário). A legislação deixa claro que a convenção somente valerá para
terceiros se ela estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis, que geralmente
exige:
27
a) que constem da lista de assinatura, as mesmas pessoas que constam na
matrícula do Cartório de Registros de Imóveis, ou seja, para cada unidade, deve constar
as mesmas pessoas, as quais, se forem casadas e constarem os nomes do marido e da
mulher, ambos devem assinar a lista;
b) reconhecimento de firma de todas as assinaturas.
A Convenção, em si, pode ser feita por escritura pública (com registro no Cartório de
Notas) ou instrumento particular (simples documento assinado). Para o Novo Código
Civil, condômino é proprietário e proprietário são as pessoas (físicas ou jurídicas), que
possuírem escritura pública dos negócios jurídicos (transações) efetuados. Tais
definições se devem ao fato do capítulo do Condomínio Edilício estar dentro do livro do
“Direito das Coisas”, título “Da Propriedade”, e assim ser um Direito Real que segue as
regras do artigo 108 do Código Civil.
Os dispositivos da Convenção acham-se estabelecidos de modo geral na Lei n°
4.591/64 e, em especial: individualização da unidade condominial do todo construído,
em forma de fração porcentual, também chamada de fração ideal, ou seja, quantos por
cento representa a unidade condominial na obra toda; discriminação e individualização
das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes
comuns (ou seja, deve conter a identificação de cada parte, comum e exclusiva), sua
localização no Condomínio e conteúdo estrutural; determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as
unidades se destinam. A convenção não precisa ser limitada às cláusulas obrigatórias
que constam da legislação, mas exige que cada condomínio, individualmente, se auto-
regulamente de acordo com a sua visão de sociedade e problemas que possua portão
adentro.
Os condomínios podem ser comerciais, industriais, agrícolas, residenciais, ou até
mistos. Todas estas classificações estariam concentradas no documento que se
denomina “especificação do condomínio”.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 do Código Civil e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (a
legislação determina a possibilidade de o condomínio definir regras para o rateio,
diferentes da regra geral, que é o pagamento de acordo com a fração ideal de cada
unidade condominial. Assim, em casos necessários, uma determinada unidade poderá
contribuir com um valor maior no rateio. Por exemplo, um condomínio possui unidades
condominiais com apenas uma vaga de garagem, porém uma unidade possui duas
vagas. Neste caso, a assembleia pode deliberar que a referida unidade seja cobrada
diversamente na manutenção do portão). Poderá ainda a Convenção determinar
formas diversas de pagamentos para se atender às despesas de cada condomínio,
como rateios de urgência, que poderão surgir sem aprovação prévia da Assembleia,
desde que não ultrapasse “X %” do rateio ordinário, ou ainda, a utilização do valor
contido no fundo de reserva para cobrir despesas ordinárias, desde que seja reposto,
por rateio extra, em no máximo 10 parcelas, por exemplo.
II - sua forma de administração; (Neste inciso, a legislação cria a possibilidade
de adotar-se a idéia de administração própria, de co-gestão, de auto-gestão, ou outra
28
que possa vir a ser criada no condomínio por deliberação de Assembleia específica).
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum
exigido para as deliberações; (Aqui, a legislação possibilita que o condomínio determine
todas as regras possíveis para a Assembleia. Possibilidade de votos por carta, de
suspensão da Assembleia para adquirir quorum específico por consulta escrita, além de
especificação para uso de procurações, entre tantas outras regras que possam ser
criadas.)
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
(Possibilita a legislação que o condomínio determine tudo que o condômino ou o
possuidor pode ou não fazer, quais as punições, bem como criando as formas de multas
punitivas, sem esquecer-se das possibilidades de recursos administrativos às
Assembléias, bem como a possibilidade de responsabilidade exclusiva dos
proprietários sobre os possuidores.)
V - o regimento interno. (A nova Lei inclui na Convenção o Regimento Interno,
que substitui o regulamento interno, devendo constar todas as regras mais específicas,
porém sem detalhes que possam engessar o condomínio, tal como horário de
funcionamento da piscina, pois não se deve esquecer que sua alteração depende do
mesmo quorum que a alteração da convenção, ou seja, 2/3. Muitos especialistas
sugerem, para assuntos mais específicos, a previsão na Convenção e Regimento
Interno de “Normas de Conduta”, que podem existir uma para cada ambiente,
determinando que serão criadas e alteradas por qualquer quorum presente em
Assembléia.)
São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (A
legislação determina que a regra trazida pode ser alterada por disposição diversa na
Convenção.Determina ainda a legislação, que há possibilidade dos possuidores de um
contrato de compra e venda, não registrado, poderem votar em assembleias de
Alteração de Convenção ou criação de Normas de Conduta, pois se caracterizam como
detentores do imóvel, ou seja, da unidade condominial.)
Ainda sobre o assunto, cumpre destacar mudanças que vêm ocorrendo sobre o
Sistema Registral, lembrando que o Código Civil de 1916 adotou um Sistema Registral
misto, tendo o atual Código mantido a sua natureza — constitutivo e declarativo. No VI
Simpósio de Direito Imobiliário, a Associação Gaúcha dos Advogados do Direito
Imobiliário Empresarial enfatizou que o reconhecimento da importância das atividades
Registral e Notarial, tem aumentado em função dos esforços desenvolvidos assegurar
a efetividade da justiça. O Notário é o receptor da vontade das Partes, na medida em
que atua com imparcialidade, saneando, prevenindo litígio e provando os negócios
jurídicos. Já o Registrador atua como se fosse um magistrado, em virtude de que
somente a ele cabe exercer o princípio da qualificação do título a ser registrado
(independência e autonomia), admitindo ou não o ingresso do documento no fólio real.
Assim, estando o título em ordem, será procedido ao ato, o que gerará publicidade
(ficção de conhecimento). O Colégio Arnaldo Prieto, mantido pelo Sindicato dos
Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro, vem programando diversos cursos,
por todo o território fluminense, acerca de certidões e outros documentos notariais
necessários às transações imobiliárias.
29
INQUILINATO
Em um país com um déficit habitacional de quase 6,3 milhões de domicílios (famílias
sem condições econômicas de viabilizar a compra de um imóvel) com recursos
próprios, ganham força e importância as legislações abrangendo as relações de
Locação Residencial e, em virtude do crescimento e desenvolvimento recente do Brasil,
também as Comerciais.
A busca do aperfeiçoamento contínuo dos mecanismos da completa e dinâmica Lei do
Inquilinato (8.245/1.991) desaguou, no final de 2009, na publicação da Lei
12.112/2.009, modificando e complementando algumas questões que foram surgindo
nas relações entre locadores e locatários durante cerca de 20 anos de vigência da lei
promulgada em 1991.
O Professor Marcelo Vallejo Marsaioli alerta que alguns meios de comunicação
alardearam que tais alterações como verdadeira revolução nas locações, sugerindo
que mudanças essenciais ocorreram na fiança, nas multas e até na duração da Ação de
Despejo, e assegura que “a nova Lei do Inquilinato (12.112/2.009) não tem o condão de
mudar as relações. Há benefícios, mas não o “milagre” novo que se noticia.”
Recordando que algumas alterações chegam a ser simples regulamentações de
posições que há muito já vinham sendo adotadas pela Jurisprudência dos Tribunais,
destaca que a nova redação do artigo 4º, por exemplo, faz previsão expressa a
proporcionalidade no cálculo da multa de rescisão nos casos em que o inquilino
entregar o imóvel antes do término do prazo contratual. Na versão atual do dispositivo, a
expressão “proporcionalmente ao período de cumprimento do contratual” vem
sacramentar uma posição já há tempos adotada pelos diversos tribunais da Federação
e do próprio Superior Tribunal de Justiça. Logo, pouca mudança prática nesta questão,
apenas a transformação da posição jurisprudencial maciça em letra de lei propriamente
dita.
O artigo 12 trata de alterações nas questões inerentes à fiança, contrato acessório de
garantia do pagamento por terceiros, nos casos em que o inquilino não honrar com o
adimplemento dos encargos contratuais em dia. Acerca desse dispositivo, adverte que
alguns noticiários veicularam a notícia de que o advento da nova lei traria a
possibilidade do fiador exonerar-se de seu encargo quando bem entendesse desde que
notificando previamente o locador. No entanto, tomar essa regra como genérica é
equivocar-se. O referido artigo visa proteger hipótese específicas e não a locação em
geral. Reza o texto: “Artigo 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”. Desde
logo é possível observar que a aplicação da regra é limitada aos casos de locações
residenciais (novidade da redação atual) e que seu objetivo inquestionável é o de
proteger a moradia do cônjuge ou do companheiro nos casos do término da relação
conjugal.
O dever de informação ao locador e a fiador previsto no parágrafo 1º deste artigo, para o
citado jurista, também é medida salutar, pois traz mais transparência, cautela e lisura às
alterações ocorridas no curso da locação. Porém a maior modificação deste artigo veio
no parágrafo 2º com a possibilidade do fiador em eximir-se de sua obrigação nos casos
previstos no “caput” (dissolução da sociedade conjugal) por simples ato notificatório,
merecendo transcrição o referido texto: “§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas
30
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação
oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120
(cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” Assim, duas constatações merecem
relevo: (1). No término do prazo contratual, o fiador pode notificar o locador e exonerar-
se da fiança, ficando responsável ainda por 120 dias pelas obrigações contratuais de
seus encargos e (2). O locador de sua parte, nestes casos em particular, poderá exigir
de seu inquilino um novo fiador ou outra garantia.
Imóvel na planta
Comprar um imóvel e, enfim, ter a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Para que
o grande projeto de vida, que envolve expectativas, trabalho e geralmente muito
dinheiro, não seja transformado em pesadelo, é preciso cuidados. No ato da compra,
nenhuma cautela pode ser considerada um ato de exagero ou desconfiança excessiva
por parte do consumidor que fecha o negócio.
O jornal “O Estado de São Paulo” publicou recentemente uma notícia segundo a qual
em todo Procon Municipal, queixas relacionados a construtoras e empresas de
loteamentos já foram destaques entre as reclamações a esses órgãos. Porém ainda
hoje, elas só perdem para os bancos, cartões de crédito, empresas de telefonia.
Felizmente o Poder Judiciário vem coibindo os abusos. Comprovante disso é a decisão
da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça que considerou inteiramente ilegal a
cobrança de juros, por parte das incorporadoras, antes de entregar as chaves do
imóvel.
A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as
construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do
Consumidor, em 1990. O CDC considera nulas as cláusulas de contrato tidas por
abusivas. Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou
portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e
compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o
Ministério Público do Distrito Federal firmou com 27 construtoras um termo de ajuste
que proibia esses juros.
No caso julgado pela 4ª Turma, a compradora foi obrigada em contrato a pagar correção
monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento
do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do
contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em
primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.
“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado
financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser
repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe
Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de
financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel
oferecido ao público”.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é
descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente
comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira
antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja
entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.
31
Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, o relator concluiu que, “se há
aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a
beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega
o capital por aquele que o toma de empréstimo”. (As informações foram fornecidas pela
Assessoria de Imprensa do STJ acerca do processo REsp 670.117)
APÊNDICE - LEGISLAÇÃO IMPORTANTE
1) Lei No 6.766, de 19 de dezembro de 1979 - Dispõe sobre o Parcelamento do Solo
Urbano e dá outras Providências.
Art. 1º - O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei.
Parágrafo único. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para
adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
CAPÍTULO I
Disposições Preliminares
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento
ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações
estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que
não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento,
modificação ou amplicação dos já existentes.
§ 3º (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei
municipal para a zona em que se situe.(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e
domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007).
§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas
habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo,
de: (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
I - vias de circulação; (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
II - escoamento das águas pluviais; (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
III - rede para o abastecimento de água potável; e (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica
domiciliar.(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em
zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas
pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
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 Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo
se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça
condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
CAPÍTULO II
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
Art. 4º - Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes
requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou
municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público
das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi
de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público
das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
(Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território
do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação
do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coeficientes máximos de aproveitamento. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 2º Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação,
cultura, saúde, lazer e similares.
§ 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será
exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e
parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente,
conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes. (Incluído pela Lei nº 10.932, de
2004)
Art. 5º - O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em
cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.
Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de
abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas
pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
33
CAPÍTULO III
Do Projeto de Loteamento
Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá
solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as
diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e
das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para
este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual
ou municipal;
III - a localização dos cursos d'água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização
das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários,
existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser
loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará,
nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de
planejamento estadual e municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário
da cidade e do Município relacionadas com o loteamento pretendido e a serem
respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e
comunitário e das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas
pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos
compatíveis.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de
quatro anos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 8º - Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo
plano diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o
parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos
arts. 6º e 7º desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 9º - Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto,
contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com
duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito
Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba,
expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de
tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no
§ 4º do art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 1º Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e
numeração;
II - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos,
ponto de tangência e ângulos centrais das vias;
34
 IV - os perfis longitudinais, e transversais de todas as vias de circulação e
praças;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos
ângulos de curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas
pluviais.
§ 2º O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação
da zona ou zonas de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre
os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do Município;
(Redação dada pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços
públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula
apresentada como atual não tem mais correspondência com os registros e averbações
cartorárias do tempo da sua apresentação, além das consequências penais cabíveis,
serão consideradas insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto
as aprovações consequentes. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
CAPÍTULO IV
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10 - Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado
apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o
caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4º do art. 18, e
de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:(Redação dada pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11 - Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições
urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as
disposições urbanísticas para os loteamentos. (Redação dada pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
Parágrafo único. O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os
requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de
loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º
do art. 4º desta Lei.
CAPÍTULO V
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12 - O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete
também a fixação das diretrizes a que aludem os artigos 6º e 7º desta Lei, salvo a
exceção prevista no artigo seguinte.
Parágrafo único. O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante
do cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação. (Incluído pela Lei
35
nº 9.785, 29.1.99)
Art. 13 - Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de
loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições: (Redação dada pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de
proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e
arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do
Município, ou que pertença a mais de um Município, nas regiões metropolitanas ou em
aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 (um milhão
de metros quadrados).
Parágrafo único. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em
área de Município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à
aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Art. 14 - Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial,
previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15 - Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão
submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art.
13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo único. Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o
Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16 - A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento
apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas
ou recusadas.(Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto
será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por
eventuais danos derivados da omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa
dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa
fundamentada das obras de urbanização." (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 17 - Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e
do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a
aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência
do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei.
CAPÍTULO VI
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
Art. 18 - Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador
deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena
de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o
disposto nos §§ 4º e 5º; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20
(vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a
Administração Pública;
36
 IV - certidões:
a) dos Cartórios de Protestos de Títulos, em nome do loteador, pelo período de
10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de
verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras
exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de
circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de
escoamento das águas pluviais ou da, aprovação de um cronograma, com a duração
máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a
execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
VI - exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de
promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no
art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do
loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, b e IV, a, b e d, tomarão por base a
data do pedido de registro do loteamento, devendo, todas elas, serem extraídas em
nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais
sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto
as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o
registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não
poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o oficial do registro de imóveis julgar
insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o
consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de
lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento
popular, destinado as classes de menor renda, em imóvel com declaração de utilidade
pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na
posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas
entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído
pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
§ 5º No caso de que trata o § 4º, o pedido de registro do parcelamento, além
dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias
autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto
de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando
formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.
(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 19 - Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do
registro de imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e
com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três)
dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados
da data da última publicação.
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se
houver impugnação de terceiros, o oficial do registro de imóveis intimará o requerente e
a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se
manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com
tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.
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§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de
plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias
caso a matéria exija maior indagação.
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e
num dos jornais de circulação diária. Nos demais Municípios, a publicação se fará
apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 4º - O oficial do registro de imóveis que efetuar o registro em desacordo com
as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os
emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a
penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e
administrativas cabíveis.
§ 5º - Registrado o loteamento, o oficial de registro comunicará, por certidão, o
seu registro à Prefeitura.
Art. 20 - O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único. No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento,
com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e
praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21 - Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição
imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver
localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o
interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das
demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o
loteamento seja registrado em todas. Denegado o registro em qualquer das
circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo oficial do registro de imóveis, às
demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese
prevista no § 4º deste artigo.
§ 1º - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes
circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos
praticados com infração a esta norma.
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo,
considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não
determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do
indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e
desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o
remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal,
ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22 - Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio
do Município as vias e praças, os espaços, livres e as áreas destinadas a edifícios
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial
descritivo.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não
registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de
parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de
que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso
público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio.” (NR) (Incluído pela Lei nº
12.424, de 2011)
Art. 23 - O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
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 III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes,
com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto
resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver
realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imóveis fará
publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado
no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo,
com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para
homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de
vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área
loteada.
Art. 24 - O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório
poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente
do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.
CAPÍTULO VII
Dos Contratos
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e
promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando
registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Art. 26 - Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de
cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo
com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as
seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade,
estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos,
confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do
sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações
vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por
cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3
(três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas
incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento,
supletivas da legislação pertinente.
§ 1º - O contrato deverá ser firmado em três vias ou extraído em três traslados,
sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o
registro e anotações devidas.
§ 2º - Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das
partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no Registro Imobiliário.
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que
estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e
suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se
atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a
disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
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§ 4º A cessão da posse referida no § 3º, cumpridas as obrigações do
cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em
garantia de contratos de financiamentos habitacionais. (Incluído pela Lei nº 9.785,
29.1.99)
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o
valor da indenização, a posse referida no § 3º converter-se-á em propriedade e a sua
cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja
obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao
Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote. (Incluído pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de
cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando
acompanhados da respectiva prova de quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 27 - Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou
de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do
contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de
proceder-se ao registro do pré contrato, passando as relações entre as partes a serem
regidas pelo contrato-padrão.
§ 1º - Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa
de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do
qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo
de pagamento, e a promessa de contratar.
§ 2º - O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o
requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma
devida, salvo se ainda não exigível.
§ 3º - Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o
contrato, observar-se-á o disposto nos artigos 639 e 640 do Código de Processo Civil.
Art. 28 - Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado
dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela
alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal
quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento
ao projeto original, com a devida averbação.
Art. 29 - Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou
por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e
obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as
promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em
contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao
legado.
Art. 30 - A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das
partes não rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa
de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou
insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de direito sobre ela,
incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se
do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.
Art. 31 - O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse,
lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado,
declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação
do cessionário, para o devido registro.
§ 1º - A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este,
seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando
registrada a cessão.
§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o oficial do
40
registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.
Art. 32 - Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado
rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º - Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a
requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações
vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as
custas de intimação.
§ 2º - Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o
vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.
Art. 33 - Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar se ao seu
recebimento, será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de
imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro
de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-
se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando
inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art.
32 desta Lei.
Art. 34 - Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as
benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser
indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.
Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade
com o contrato ou com a lei.
Art. 35 - Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do
contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do
registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga;
somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a
restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante
depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
§ 1º - Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de
imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de
ser devolvido ao depositante.
§ 2º - No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de
imóveis depositará a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista
no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e
correção monetária.
Art. 36 - O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá
ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver rescisão comprovada do contrato.
CAPÍTULO VIII
Disposições Gerais
Art. 37 - É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou
desmembramento não registrado.
Art. 38 - Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha
registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento
das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
§ 1º - Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na
forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas
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junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabelecimento de
crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil,
em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá
de prévia autorização judicial.
§ 2º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou o
Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista no caput deste
artigo.
§ 3º - Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a
autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção
monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal
quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência
do Ministério Público.
§ 4º - Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador
notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente,
para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da
notificação.
§ 5º - No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o vencimento do
prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for regularizado pela
Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos termos do art. 40
desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer título, exigir o recebimento das prestações
depositadas.
Art. 39 - Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por
inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
Art. 40 - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se
desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou
desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações
do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de
desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que
promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento
das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e
juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias
despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para
regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º - As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito
Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso
não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão
exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º - No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as
prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§ 4º - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para
assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o
ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover
judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.
§ 5º A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito
Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3º e 4º desta Lei,
ressalvado o disposto no § 1º desse último. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 41 - Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote,
comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o
registro de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e
42
compra devidamente firmado.
Art. 42 - Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou
loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou
compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado.
Art. 43 - Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação de
áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá alterar sem prejuízo
da aplicação das sanções administrativas, civis e criminais previstas.
Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura Municipal ou o
Distrito Federal quando for o caso, em pecúnia ou em área equivalente, no dobro da
diferença entre o total das áreas públicas exigidas e as efetivamente destinadas.
(Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Art. 44 - O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar áreas
urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução e
incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de novas
unidades.
Art. 45 - O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos,
são partes legítimas para promover ação destinada a impedir construção em desacordo
com restrições legais ou contratuais.
Art. 46 - O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na
presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47 - Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer
pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do loteamento ou
desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos prejuízos por ele
causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.
Art. 48 - O foro competente para os procedimentos judiciais previstos nesta Lei
será sempre o da comarca da situação do lote.
Art. 49 - As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas
pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e
poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e
Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-
las.
§ 1º - Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou
se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da diligência informará
esta circunstância ao oficial competente que a certificará, sob sua responsabilidade.
§ 2º - Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo anterior, a
intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei, começando o prazo a
correr 10 (dez) dias após a última publicação.
CAPÍTULO IX
Disposições Penais
Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do
solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo
com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e
Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento
do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato
administrativo de licença;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao
público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou
43
desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele
relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou
desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com omissão
fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave. (Redação
dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem)
vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes previstos
no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas, considerados em
especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente
de sociedade.
Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos
órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou
promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento
ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções
administrativas cabíveis.
CAPÍTULO X
Disposições Finais
Art. 53 - Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão
de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do
Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da
Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências
da legislação pertinente.
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos vinculados
a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras Municipais e do
Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial as regularizações de
parcelamentos e de assentamentos. (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não será
exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos registros
no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas as exigências e as
sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas que visem garantir a
realização de obras e serviços, ou que visem prevenir questões de domínio de glebas,
que se presumirão asseguradas pelo Poder Público respectivo." (Incluído pela Lei nº
9.785, 29.1.99)
Art. 54 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 55 - Revogam-se as disposições em contrário.
Brasília, 19 de dezembro de 1979; 158º da Independência e 91º da República.
2) Lei de Inquilinato (LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991).
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 TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º - A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados
a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que
são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares
presumem - se locatários ou sublocatários.
Art. 3º - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a
observar o prazo excedente.
Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a
multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar
serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador
para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em
decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia
correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação
celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta
dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do proprietário ou
do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou
do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias
contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto,
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presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso
de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário,
em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do
registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação.
Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e
obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na
dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu
sucessor no negócio.
Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112,
de 2009)
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30
(trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado,
ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em
manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das
hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente
a sua oposição.
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14 - Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas
às locações.
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 Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa,
resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário
contra o sublocador.
Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela
importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos
aluguéis que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III
Do aluguel
Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de
reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18 - É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel,
bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador
não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas
habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao
dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a
reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do
imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos
existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas,
vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa
em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem
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aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do
imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como
das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do
mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado
no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível
com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo
cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas
instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento
prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e
esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante
combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
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destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade
da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas
no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os
locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a
construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação,
pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados
do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão
ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços
necessários à regularização do imóvel.
Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos,
encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as
vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba
ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá
direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta
dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o
imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de
ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio
e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o
local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de
maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior
desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos
49
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência
ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a
preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência
ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o
direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade
ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o
direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de
constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial,
devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica,
destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do
alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a
contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do
contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá
prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem
como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do
direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura
e a substância do imóvel.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes
modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
50
 Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e
documentos; a caução em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva
matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses
de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público
e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela
decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias,
em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação
por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de
garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança
de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada
por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso
IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os
efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova
garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do
locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o
locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil
do mês vincendo.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco
dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado,
revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do
aluguel e encargos permitidos;
51
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação
para temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a
um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel,
no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer
pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e
inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias
contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo,
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de
doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do
que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que
visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que
imponham obrigações pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a
locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do
contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por
prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
52
 IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou,
residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel
próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
SEÇÃO II
Das locação para temporada
Art. 48 - Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de
saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do
contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem
como o estado em que se encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os
aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas
no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por
tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e
dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários
ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação
somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
53
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de
comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio
sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo
ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por
indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza
que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador,
seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio,
com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá
recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do
fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em
melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não
der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que
declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias
oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato
somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel
para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center,
prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos
e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem
modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo
nas partes de uso comum.
2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento,
salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o
54
locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das
mesmas.
Art. 55 - Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa
jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a
locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado
por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas
ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela
superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação
do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese
do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far -
se - á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa
jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo
necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente
devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59 - Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo
terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no
valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento
exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e
assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo
mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação
de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo
55
com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas
por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com
o locatário.
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir
reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo ele se recuse a
consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem
apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação
em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o
intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar
depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no
inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art.
47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade
do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se
o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação
do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação,
contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer
dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será
expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de
quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela
Lei nº 12.112, de 2009)
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário
para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao
pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do
valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no
prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento
56
sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral,
justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao
patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à
disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los
desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos
aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso
ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver
utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à
propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição
de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais
de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art.
46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo
Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz
disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias
oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o
despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o
prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis
meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de
ser executada provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a
12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da
execução provisória.
§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização
mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo
que a exceder.
Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da
notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive
arrombamento.
57
1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os
quiser retirar o despejado.
2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do
falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas
que habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador
poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da
locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de
Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação
dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e
quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob
pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a
tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor
promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores
depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando
o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará
adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a
cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na
hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias
contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento
sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações,
elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da
locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente
poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias
depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo
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Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base
nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior
a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja
revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá
conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará
a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo
para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do
imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou
judicialmente.
2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na
periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças
devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos,
serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o
novo aluguel.
1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de
desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71 - Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade,
o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde
logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
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VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita
os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de
título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele,
serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de
locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a
sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente
obrigado à renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber,
ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época
da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as
condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do
imóvel.
2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta
do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a
ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário
poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado.
4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de
aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser
renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados
elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato
renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão
executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a
indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas
anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo
indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à
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vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente: (I - o Decreto nº
poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a 24.150, de 20 de abril de 1934; II - a Lei nº 6.239, de 19 de setembro de 1975; III - a Lei nº
desocupação. 6.649, de 16 de maio de 1979; IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979; V - a Lei nº
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do 7.355, de 31 de agosto de 1985; VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de 1986; VII - a Lei
aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após nº 7.612, de 9 de julho de 1987; e VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à Brasília, 18 de outubro de 1991; 170º da Independência e 103º da República.
data da vigência desta lei.
Art. 79 - No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do
Código de Processo Civil.
Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de
despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de
1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 167. ..........................................................
II - .....................................................................
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art. 169. ...........................................................

III - o registro previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no

nº 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja
matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas
partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um
dos proprietários e o locador."
Art. 82 - O art. 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar
acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3º .................................................................
.............................................................................

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."

Art. 83 - Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o
seguinte § 4º:
"Art. 24. ...............................................................
............................................................................

4º Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do

condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis,
realizados até a data da vigência desta lei.
Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a
preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do
salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor
desta lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos
contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 86 - O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com
a seguinte redação:
"Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de
menor renda da população, será integrado."
Art. 89 - Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

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