Les droits réels

• Régime général des droits réels

Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne et une chose
et s’impose au respect de tous,autrement dit, il a un effet absolu. Il confère à son titulaire
un pouvoir direct et immédiat sur une chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre
personne, par exemple le droit de propriété, le droit d’usufruit.
On distingue entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

* Les droits réels principaux sont les droits qui existent indépendamment de tout droit de
créance, et donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement d’une chose tout ou
partie de son utilité économique. Le droit de propriété est le droit réel principal auquel
s’ajoutent ses démembrements en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit d’usage et
d’habitation, le droit de superficie qui est un droit sur les plantations et constructions, le
droit d’emphytéose qui est un droit de jouissance de longue durée, comme on le verra
plus loin et enfin les servitudes qui est une charge d’exploitation d’un fond par un autre.

* Les droits réels accessoires ou les suretés réelles sont les droits réels liés à l’existence
d’une créance dont ils garantissent le recouvrement. Les droits accessoires confèrent à
leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
• Le droit de suite permet au titulaire du droit réel d’exercer son droit sur le bien en
quelque main qu’il passe.
• Le droit de préférence signifie que le titulaire du droit réel peut faire vendre le bien sur
lequel porte son droit et être payé par préférence aux autres créanciers du débiteur qui
ne sont pas titulaires d’un droit analogue.

CHAPITRE 1 : LES DROITS REELS PRINCIPAUX

Il s’agit non seulement du droit de propriété (section1), mais également de ses

démembrements (section2).

Section 1 / Le droit de propriété

Une étude de la notion de propriété (A) s’impose avant de tenter d’éclairer les modes
d’acquisition du droit réel en cour d’étude (B).

A- La notion de droit de propriété

1- Signification de la propriété

La relation de propriété peut être considérée comme l’appropriation de l’utilité des

choses. Lorsqu’on présente la propriété sous cet angle, on est nécessairement confronté à
l’aspect économique de la propriété. D’une certaine manière, on est face à un aspect très
fonctionnel.

S’approprier l’utilité des choses, cela implique d’une part de s’opposer à ce que quelqu’un
d’autre utilise la chose, et d’autre part que l’on peut revendiquer l’exercice de toutes les
utilités. C’est bien la notion de propriété C’est là qu’on voit aussi la distinction : quand on
a une créance, on a un sujet de droit qui a une relation de propriété avec un droit de
créance. Si on est propriétaire, ça veut dire qu’on peut s’opposer à ce que quiconque
d’autre utilise cette créance, et qu’on peut revendiquer la plénitude des utilités attachées
à cette créance (exécution forcée, etc…). Cela ne veut pas dire que le rapport entre sujet
de droit créancier et sujet de droit débiteur est une relation de propriété. La relativité et
les limites des prérogatives vont dépendre de l’objet du droit dont on est propriétaire.

C’est pour ça qu’on pose le principe que la propriété est une relation de principe, entre
une personne et les biens (en retenant que les biens sont des droits).

Cette relation de principe déploie ses effets soit face à une personne, comme la propriété
individuelle, soit face à un ensemble de personnes, par la copropriété, comme on le verra
plus loin.

La relation de principe de la propriété s’oppose aux droits réels, tels qu’indiqués plus
haut, car les droits réels sont un mode exceptionnel d’appréhension des choses déjà
appropriées. Dans le cadre d’un droit réel, cela permet au titulaire d’un droit réel de jouir
de certaines utilités d’une chose, laquelle est la propriété de quelqu’un d’autre.

La propriété se distingue d’un droit réel, car en réalité, le droit que l’on tire de la
reconnaissance d’un droit réel est distinct de la propriété. Si on distingue les deux, on voit
qu’on peut être propriétaire d’un droit réel. Un usufruitier peut céder ou nantir son
usufruit. Les prérogatives tirées d’un droit réel sont de celles tirées de la propriété .

2- La relation de propriété : un droit absolu sur une chose

La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le plus
répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété, d’une façon objective,
c’est le bien envisagé dans sa situation privative.

Dans un sens objectif, la propriété n’est pas un droit subjectif, puisque c’est la chose elle-
même. C’est pour ça qu’il faut considérer la propriété comme un pouvoir. Ce qui est
important dans la propriété, ce sont les attributs qu’elle confère.

Si la propriété est un pouvoir, elle devient simplement la technique de base qui permet
d’appréhender l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de nous. Dans ce cas, on
peut dire que la jouissance ( ,)‫االستغالل‬l’usage()‫االستعمال‬ainsi que la disposition ( )‫التصرف‬de la
propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.

3- Les types de propriétés

La propriété peut être individuelle comme elle peut être collective

a- La propriété individuelle (privée)

La propriété privée correspond au droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose de

manière propre, exclusive et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la
propriété qui appartient en propre à un individu, ou à plusieurs personnes privées, ou
encore à une entreprise ou personne morale.
La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute personne, aussi bien
seule qu'en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de sa
propriété ».

b- La propriété collective

A cote de la propriété individuelle, la propriété collective constitue un mode exceptionnel

d’appropriation des biens. Il existe deux formes de propriété collective,à savoir :
l’indivision et la copropriété.

• L’indivision : c’est un régime de propriété collective, régi par le DOC, qui peut porter sur
une chose ou un droit, et dont l’origine peut être légale (héritage) ou volontaire (bien
acheté dans l’indivision) . Chaque indivisaire a des droits indivis dans le bien. Ces droits
ne portent pas sur une fraction spécifique mais sur une fraction non individualisée
appelée quote-part, étant bien noté que cette dernière peut être déterminée ou
indéterminée, égale ou variable.
Il faut rappeler, qu’en cas de vente d’une quote-part, la loi reconnait un droit de chefâa
aux indivisaires.

• La copropriété collective : le législateur marocain a organisé un mode particulier de la

propriété collective régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au statut de la
copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la propriété des immeubles bâtis,
non immatriculés, en cours d’immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements
ou étages ou locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Elle s’applique également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences
constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant
dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.
Les parties privatives des immeubles sont les parties bâties appartenant à chaque
propriétaire dans le but d’en jouir individuellement et qui sont sa propriété exclusive.

Les parties communes sont les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la
jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou à certains d’entre eux.
Enfin, rappelons que dans l’indivision le bien est indivis dans sa totalité et la propriété
collective peut toujours se transformer en propriété individuelle par le partage. Par
contre dans la copropriété, le bien est divisé en lot comportant une partie divise,
propriété individuelle (appartement, escalier, jardin) et qui ne peut pas faire l’objet d’un
partage.

B- Les modes d’acquisition de la propriété immobilière

1- Acquisition par libre consentement

Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les dispositions du DOC, et
obéit aux mêmes règles et principes dont principalement le principe de la liberté
contractuelle et le principe de l’instantanéité du transfert .Il faut toutefois faire
remarquer, que l’article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité, tout acte
relatif au transfert de propriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d’un
droit réel ou de l’extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique (notarié ou
adulaire), ou par acte ayant date certaine dressé par un avocat agréé près de la Cour
suprême ou par un professionnel appartenant à une profession légale et règlementée,
autorisée à dresser ces actes par la loi régissant ladite profession et dont la liste
nominative est fixée annuellement par le ministre de la justice.

Ce type d’acquisition peut être fait également par donation, qui elle peut se faire
uniquement au moyen d’un acte adulaire.

2- Acquisition par l’effet de la loi

En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans certains cas le droit de préemption
permettant d’acquérir en priorité la propriété.Celui-ci est le droit reconnu à tout
indivisaire d’une indivision, d’acquérir la quote-part vendue par un autre indivisaire en
se substituant à l’acquéreur moyennant le remboursement du montant du prix de vente,
les loyaux coûts du contrat et des dépenses ou utiles par lui faites depuis la vente. C’est
l’équivalent du droit de chefâa lorsqu’il porte sur des immeubles non immatriculés ou sur
des droits réels immobiliers.

3- Acquisition par Expropriation

Compte tenu du fait que l’Etat et les collectivités, agissant dans le cadre de l’intérêt
général et de l’utilité publique, pour réaliser des projets économiques, sociales, etc.
bénéficient dans les limites fixées par la loi, du privilège de la puissance publique, sans
lequel elle ne peut pas disposer de terrains privés pour satisfaire ses multiples
demandes. C’est ainsi que la loi les place au-dessus des particuliers, pour jouir du droit
d’occupation et d’expropriation des biens immeubles, sans avoir à se soumettre à la
procédure habituelle d’acquisition de gré à gré, en contrepartie d’une, équitable
indemnisation. Ceci d’une part, d’autre part les nécessités de développement d’un pays et
à sa modernisation ainsi que les contraintes liées à la continuité du service public, font
que l’intérêt général passe devant l’intérêt particulier, dans toute société solidaire .

Section 2 : Les démembrements du droit de propriété

Les différentes formes de disposition, d’usage et de jouissance sont, relativement

nombreuses et ce, en raison de la multiplicité des avantages que peut procurer la
propriété d’un bien immobilier.

A- Les droits réels de jouissance et de disposition

1- Les droits modernes

a- L’usufruit‫حق االنتفاع‬

L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel d’utiliser
et de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’éteint
nécessairement à la mort de l’usufruitier ».
D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la superficie, le
droit de Zina et sur le droit de houa et de surélévation.

Il a un certain nombre de caractéristiques :

- C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de l’usufruitier, et
dans le cas d’une personne morale l’usufruit est limité à 40 ans ;
- c’est un droit réel ;
- il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme ou à condition.

Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruit, par l’arrivé du terme, par la
perte totale de l’immeuble sur lequel l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruit,
par la consolidation ou la réunion des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire.

b- L’emphytéose‫حق الكراء الطويل االمد‬

Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.
Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible
d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée
de plus de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.

Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:

- c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce
droit est soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du
bail ;
- Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes
- un droit transmissible jusqu’à son terme
- un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.

L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin
suite à l’arrivée du terme fixé par le contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.

c- Droit d’habitation et le Droit d’usage‫حق العمرىحق االستعمال‬

L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage et d'habitation". Le titulaire
d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le donner en
location. Il ne peut pas non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit.

d- Le droit de passage ‫حق االرتفاق‬

Le propriétaire d'un terrain enclavé est fondé à réclamer à son voisin, et moyennant une
indemnité, un droit de passage pour accéder à la voie publique.
Par conséquent, ce qui est droit de passage pour un propriétaire constituera une
servitude grevant la propriété de son voisin.
Cette servitude s'applique, même si le terrain est inconstructible (Cour de cassation
française, 30 mai 1996).

Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?

C'est un terrain qui n'a, pour accéder à la voie publique, aucune issue ou une issue
insuffisante pour les besoins de l’exploitation.
Les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier, si, en fonction de l'état des lieux, un
terrain est ou non enclaver. Ainsi, si le terrain est desservi par un chemin impraticable,
trop pentu ou trop étroit alors que son utilisation nécessite l'usage d'une voiture, il est
considéré comme enclavé.

En revanche, si l'accès n'est que seulement incommode ou ne présente que des

inconvénients mineurs et faciles à corriger, le terrain n'est pas enclavé (Cour de
cassationfrançaise, 30 juin 1981). Par ailleurs, vous ne pouvez pas exiger un droit de
passage si vous êtes à l'origine de l'enclavement de votre terrain, notamment par le biais
de travaux d'aménagement ou de construction.

2- Les droits réels coutumiers musulmans

a- Le droit de « Zina »

D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui
attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le
terrain appartenant à autrui .

Ledit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le
fonds lui-même. D’après l’article 131 du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui
l’accorde avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.
Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque
ou de servitudes dans la limite de son exercice.

Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans.

De son côté, la fin du droit de zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la
renonciation de son titulaire ou encore suite à la destruction totale du bâtiment objet du
droit de zina.

b- Le droit « houa »

Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel
permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un
édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les
lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du CDR, qui
ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :

- Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à
construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis
qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
- Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne
sont pas contraires à sa nature.
- Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.

c- Le Droit de Guelsa

Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur les boutiques ou locaux
professionnels , bains, fours, c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou artisanal.
Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit pour le bénéficiaire de
s’asseoir, de stationner dans la boutique. C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire
doit entretenir les locaux.

Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de
mort.
NB/Le droit de manfâa est presque identique à la guelsa, qui est un droit de clé « miftah,
sarrout », qui est le droit du bénéficiaire d’une boutique ou d’un foundouk , de disposer
du local et d’en céder la jouissance.

Ce droit se distingue du droit en cour d’étude, en ce qu’il ne porte pas l’obligation, pour le
bénéficiaire, de pourvoir à l’installation du matériel nécessaire à l’exploitation du local .

d- Droit de « Gza »

Le Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs ou sur des terrains nus.
Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du Fonds de commerce.

Le Gza est un démembrement de propriété, un droit réel consacré par la coutume et

librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée renouvelable par
reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la location à long terme, en ce que cette dernière
ne peut dépasser une durée de 40 ans avec un minimum de 10 ans.

NB/Il faut noter, que le droit « Hazaka », qui peut être comparable à la Guelza, sauf qu’il
n’existe qu’entre juifs et il n’est pas considéré par la jurisprudence comme étant un droit
réel.

B- Les servitudes

La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Le
premier (bien servant) va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui accordant
certains droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les biens entre eux en dehors des
personnes ; bien qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des charges. Il existe
des servitudes naturelles qui découlent de la nature elle-même de la propriété. L'exemple
type pour ce genre de servitudes est celui de l'écoulement des eaux naturelles, comme
l'eau de pluie. Le bien qui se trouve en pente ne doit pas empêcher l'écoulement naturel
des eaux vers le bien en dessous. Il existe aussi des servitudes dites légales.
Elles sont prévues par un certain nombre de textes de loi, comme ceux qui réglementent
les routes et qui prévoient des distances obligatoires de recul, il y a aussi les textes qui
concernent les chemins de fer, ceux qui concernent l'urbanisme, etc. Mais il y a également
des servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les biens immatriculés, comme
lorsqu'une certaine distance est exigée pour la plantation des arbres, de sorte à ce que les
branches ne débordent pas sur le bien d'autrui. Idem pour les servitudes de vue, qui
consistent à ne pas ouvrir des fenêtres dans un mur mitoyen et qui donneraient
directement sur l'intérieur du bien d'autrui. Les servitudes naturelles et légales sont à
distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de leur part, d'un accord
entre voisins.

Le législateur marocain a, donc, bien pris soin de réglementer les servitudes, vu leur
importance dans la vie pratique et l’impact directe qu’elles peuvent avoir sur le droit de
la propriété, un droit que l’on considère comme sacré.

Juridiquement, et d’après l’article108 du Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation

applicable aux immeubles immatriculés, la servitude peut être définie comme étant : «
une charge imposée sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant
à un autre propriétaire ». De cette définition deux points en découlent :

- Que la servitude ne s’applique qu’aux biens immeubles ;

- Que son existence suppose deux immeubles distincts appartenant à deux propriétaires
différents.