Videoconferencia Propiedades de Inversion PDF

Pinto y Asociados
Pinto y Asociados
“EL TRATAMIENTO CONTABLE DE LAS PROPIEDADES DE

INVERSIÓN SEGÚN LA NIC - 40 ”
Expositor: Francisco Pinto Rojas PhD; CPA CICNP

Presidente Ejecutivo - Pinto y Asociados & Co - International
Vice-presidente del Foro de Firmas Interamericanas de la AIC
1
Santa Cruz, mayo de 2017
Norma Internacional de Contabilidad Nº 40
El objetivo de esta Norma es prescribir el

tratamiento contable de las propiedades de
inversión y las exigencias de revelación de
información correspondientes.
Propiedades de inversión son propiedades (terreno o

edificios, considerados en su totalidad o en parte, o
ambos) que se tienen (por parte del dueño o por
parte del arrendatario que haya acordado un
arrendamiento financiero) para obtener rentas,
plusvalías o ambas, en lugar para;
Francisco Pinto Rojas

2 Pinto y Asociados
(a)Su uso en la producción o suministro de bienes o

servicios, o bien fines administrativos; o
(b)Su venta en el curso ordinario de las operaciones
Un derecho sobre una propiedad que se mantenga

por un arrendatario en régimen de arrendamiento
operativo, se podrá clasificar y contabilizar como
una propiedad de inversión siempre que:

3 Pinto y Asociados
(a)Se cumpla el resto de la definición de propiedad

de inversión:
(b)El arrendamiento operativo se contabilice como si

fuera un arrendamiento financiero, de acuerdo
con la NIC 17 Arrendamiento; y
(c)El arrendatario utilice el modelo del valor

establecido en esta Norma para medir el activo
reconocido.
Las propiedades de inversión se reconocerán como

activos cuando, y solo cuando:
Francisco Pinto Rojas Pinto y Asociados

4
(a)Sea probable que los beneficios económicos

futuros que estén asociados con tales propiedades
de inversión fluyan hacia la entidad; y
(b)El costo de las propiedades de inversión pueda ser

medido en forma fiable.
Las propiedades de inversión se medirán inicialmente

el costo. Los costos asociados a la transacción se
incluirán en al medición inicial.

5 Pinto y Asociados
El costo inicial del derecho sobre una propiedad

mantenida en régimen de arrendamiento financiero y
clasificado como propiedad de inversión, será el
establecido para los arrendamientos financieros en el
párrafo 20 de la NIC 17; esto es, el activo se
reconocerá por el menor importe entre el valor
razonable de la propiedad y el valor presente de los
pagos mínimos por arrendamiento. De acuerdo con
ese mismo párrafo, se reconocerá como pasivo, un
importe equivalente.

6 Pinto y Asociados
La Norma permite a la entidad elegir entre:
(a)El modelo del valor razonable, según el cual mide la

propiedad de inversión, después de la medición
inicial, por su valor razonable, reconociendo los
cambios del valor razonable en el resultado del
periodo: o
(b)El modelo del costo. El modelo del costo se

encuentra desarrollado en la NIC 16, y requiere
que la propiedad de inversión sea medida al costo
depreciado (menos cualquier pérdida por deterioro
acumulada). La entidad que elige el modelo del
costo debe revelar el valor razonable de la
propiedad de inversión.
7 Pinto y Asociados
El valor razonable es el precio que se recibiría por

vender un activo o que se pagaría por transferir un
pasivo en una transacción ordenada entre
participantes de mercado en la fecha de la medición.
Una propiedad de inversión se dará de baja en

cuentas (será eliminada del estado de situación
financiera), cuando se venda o cuando la propiedad de
inversión quede permanentemente retirada del uso y
no se esperen beneficios económicos futuros
procedentes de su disposición.

8 Pinto y Asociados
La pérdida o ganancia resultante del retiro o la

disposición de una propiedad de inversión, se
determinará como la diferencia entre los ingresos
netos de la transacción y el importe en libros del
activo, y se reconocerá en el resultado del periodo en
que tenga lugar el retiro o la desapropiación (a menos
que la NIC 17 exija otra cosa, en el caso de una venta
con arrendamiento posterior).

9 Pinto y Asociados
Ejemplo 1
La entidad ha comprado un inmueble para su cesión a

terceros mediante arrendamiento operativo. El costo
inicial fue de u.m. 400.000.000, de los que un 30 % se
considera imputable al terreno. Se escoge el modelo
del valor razonable para la medición posterior a la
inicial. El valor razonable de la propiedad (según
tasación pericial) es de u.m 425.000.000, en la fecha
del cierre. La vida útil del edificio se estima en 30
años.

10 Pinto y Asociados
Ejemplo 1
Solución
La propiedad se mide inicialmente al costo. Con

posterioridad al reconocimiento inicial, se reconocerá
como un activo a su valor razonable en la fecha de
cierre, y se tratarán como gastos o ingresos los
cambios en el valor razonable. No hay cargos por
depreciación de este activo. Por lo tanto, en el
momento del reconocimiento inicial, se registrará:

Debe Haber
Concepto
u.m u.m
Propiedades de inversión 400
Efectivo 400
En la fecha de cierre:
Debe Haber
Concepto
u.m u.m
Propiedades de inversión 25
Ganancias por cambios en el valor razonable
25
(resultados de operación)

Ejemplo 2
Efectuar los asientos que procedan para reflejar los

hechos que se indican, asumiendo que la entidad aplica
el modelo de valor razonable para la medición de sus
propiedades de inversión.
1. La entidad ha invertido u.m 1.000.000 en la

construcción de un edificio de oficinas sobre un
solar de su propiedad, adquirido en u.m 400.000. El
inmueble se destinará al arrendamiento a terceros,
en régimen de arrendamiento operativo. El valor
razonable del inmueble completo, en el momento en
que se halla listo para ser ocupado, es de
u.m 2.000.000. En la fecha de cierre, el activo se
tasa en u.m 2.200.000.
2. La entidad posee un inmueble en propiedad

dedicado a uso administrativo, adquirido hace 10
años en u.m. 2.000.000 de las que se imputó al
terreno un 25 %. El valor residual de la edificación
se estimó en u.m 500.000 (se supone invariable la
estimación inicial) y la vida útil se estimó en 40
años. El 1 de enero del año actual se decide que el
edificio sea desalojado, reformado y las oficinas
alquiladas en régimen de arrendamiento operativo el
valor razonable del activo en esa fecha (se ha
venido aplicando la base de costo de la NIC 16), es
de u.m. 1.900.000. El inmueble es desocupado el 30
de junio (valor razonable, u.m. 2.000.000). Las
obras de reforma se prolongan hasta el final del
año. El valor razonable al cierre es de u.m
2.050.000.
3. La entidad ha firmado el 1ro de abril un

arrendamiento no cancelable a 30 años sobre un
inmueble para su subarriendo a través de
arrendamientos operativos. El valor razonable del
activo arrendado es de u.m. 1.000.000 (valor del
terreno 40%). El arrendatario se compromete
irrevocablemente a desembolsar una anualidad de
u.m. 75.000 al comienzo de cada año. La tasa de
interés de los préstamos del arrendatario es del 6
%. El valor razonable de los derechos de
arrendamiento es de u.m. 100.000 a fecha de
cierre.

4. La entidad ha firmado el 1ro de julio un contrato de

arrendamiento no cancelable de 10 años de
duración, sobre un edificio con una vida útil de 40
años que tiene un valor de mercado de
u.m. 1.200.000. La tasa de interés de los préstamos
del arrendatario es del 6 %. El valor razonable de
los derechos de arrendamiento, a fecha de cierre,
es u.m 50.000.
5. La entidad posee una propiedad de inversión, con un

valor en libros de u.m. 900.000. Su valor razonable
a fecha de cierre es de u.m. 1.000.000. Los costos
relacionados con su venta serian de unos
u.m. 50.000. El activo se considera “disponible para
la venta”, de acuerdo con la NIIF 5, desde esa
fecha.
Ejemplo 2
Solución
1. Al activo se trata como propiedades, planta y

equipo hasta que concluye su preparación, y se le
aplican hasta esa fecha las normas de medición de
la NIC 16. Si se va a usar la base de valor
razonable para la medición de las propiedades de
inversión, el activo ha de ser revaluado hasta su
valor de mercado de esa fecha, contabilizando la
diferencia de valor en resultados, al igual que
cualquier cambio de valor posterior. Por tanto, los
asientos a realizar serán los que se muestran a
continuación, por la compra de terreno y la
construcción del edificio:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Terrenos 400.000
Construcciones en curso 1.000.000
Efectivo 1.400.000
En la fecha de conclusión de los trabajos

de preparación del activo:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Propiedades de inversión 2.000.000
Terrenos 400.00
Ganancias por revalorización de
600.000
propiedades de inversión
Valor razonable del activo en la fecha en que u.m.

concluyen los trabajos de preparación 2.000.000
Valor en libros 1.400.000
Ganancias por revalorización 600.000

Y a la conclusión del periodo contable:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Propiedades de inversión 200.000
Ganancias por revalorización en
200.000
u.m.
Valor razonable
2.200.000

2. El activo no deja de ser un bien de propiedades,

planta y equipo hasta la fecha en que cesa la
ocupación efectiva por el dueño. Si la entidad usa el
modelo de costo de la NIC 40, se limita a reclasificar
el activo en esa fecha. Si se usa el modelo de valor
razonable, debe además revaluar el activo hasta su
valor de mercado de esa fecha, contabilizando las
diferencias como una revaluación bajo la NIC 16. La
depreciación sistemática cesará entonces a partir de
esa fecha revaluándose de nuevo el activo en la fecha
de cierre (salvo que la variación se considere
inmaterial) y presentando en resultados el efecto del
ajuste.

Así en la fecha de reclasificación, se hará:

Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Gasto por depreciación 12.500
Depreciación acumulada 12.500
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Depreciación acumulada 262.500
Terrenos 500.000
Superávit de revaluación 262.500
Valor en libros de la propiedad en la fecha de

1.737.500
reclasificación
Valor razonable de la propiedad en la fecha de
2.000.000
reclasificación
Abono a superávit de revaluación 262.500

Y en la fecha de cierre del ejercicio:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
50.000
Valor razonable del inmueble 2.050.000

Ganancia por revalorización 50.000

3. La entidad aplica lo establecido en la NIC 17 para

determinar si el contrato debe ser clasificado como
arrendamiento financiero u operativo. Dado que el
valor presente de los pagos mínimos por
arrendamiento es superior al valor razonable del
activo arrendado al inicio del arrendamiento, el
contrato se clasifica como arrendamiento financiero.
En el momento en que la entidad puede empezar a
ejercer sus derechos de uso, reconoce un activo y un
pasivo del mismo importe (el valor razonable del
activo arrendado, inferior al valor presente de los
pagos mínimos por arrendamiento).

Entonces, se tiene:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Deuda por arrendamiento 1.000.000
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Deuda por arrendamiento 75.000
Efectivo 75.000

En la fecha de cierre:
a) Se calcula una tasa de interés efectiva para determinar la
carga financiera asociada a la deuda por arrendamiento (la
que hace que el valor presente de los pagos mínimos por
arrendamiento, sea igual al valor inicial de la deuda). En
este caso, dicha tasa es del 6.30% (aproximadamente), y el
interés acumulado u.m. 43.710 (considerando todos los
decimales).
b) Para identificar las ganancias o pérdidas que resultan de la

aplicación de la NIC 40, se compara el valor razonable de
los derechos de arrendamiento al cierre y el valor contable
neto de dichos derechos (diferencia entre valor contable
del activo arrendado y el de la deuda por arrendamiento).

Entonces, se tiene:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Gastos por intereses 43.710
Intereses a corto plazo de deudas 43.710
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m
68.710
Valor razonable derechos arrendamiento 100.000

Valor en libros del activo arrendado 1.000.000
Valor contable neto de lo derecho de arrendamiento 31.290
Ganancias por revaluación 68.710

4. Claramente, no es posible clasificar el contrato como un

arrendamiento financiero. No obstante, si la partida
cumple la definición de propiedad de inversión, y la
entidad aplica el modelo de valor razonable, es posible
contabilizar el arrendamiento operativo con la técnica
del arrendamiento financiero. El valor inicial de la
propiedad de inversión es el valor presente de los pagos
mínimos por arrendamiento (menor al valor razonable
del activo). Los asientos a registrar, si se elige la opción
indicada, serán en la fecha de firma del contrato:

Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Por el pago de la primera anualidad:

Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Efectivo 25.000
Al cierre, por el interés acumulado

(184,002 x 6% x 6/12):
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Gastos por intereses 4.770
Intereses a corto plazo de deudas 4.770

Tomando como valor contable de los derechos de

arrendamiento la diferencia de valor entre los
activos y pasivos reconocidos al cierre, las
ganancias por revalorización son:
u.m.
Valor razonable derechos arrendamiento
50.000
Valor en libros del activo arrendado 184.002
Valor contable neto de lo derecho de arrendamiento 20.230
Ganancias por revaluación 29.770
Y el asiento a realizar:
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Ganancias por revalorización de propiedades de
29.770
inversión

5. Suponiendo el uso del modelo de valor

razonable de la NIC 40, la propiedad quedará
excluida de la aplicación de las normas de
medición de la NIIF 5. El edificio se presenta
en el estado de situación financiera como
propiedades disponibles para la venta, en una
sección separada, pero se siguen aplicando los
mismos criterios de medición anteriores. Los
costos de transacción se ignoran, así que los
asientos a realizar son:

Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
100.000
Debe Haber
Concepto
u.m. u.m.
Propiedades disponibles para venta 1.000.000
u.m.
Valor razonable
1.000.000
Valor en libros 900.000

Ejemplo 3
Para registrar una propiedad de inversión que se mide al

costo porque no es posible aplicar el modelo del valor
razonable, se tienen que seguir los siguientes pasos.
1. Tomar el valor razonable del bien (de su última

medición) como costo atribuible. Ejemplo.
u.m.
Valor razonable al 31/12/14 1.500.000
Valor de costo atribuible al 31/12/15 1.500.000

2. A partir de esta fecha ( 31 de diciembre de 2015), se

deberá depreciar este bien y reconocer su deterioro
de valor, si fuese aplicable, de acuerdo con la NIC
N° 16. Ejemplo
u.m.
Valor de costo atribuible 1.500.000
Depreciación anual (10%) (150.000)
Deterioro del valor (u.m. 300.000) (1) (300.000)
Valor neto en libros al 31 diciembre de 2016 1.050.000
(1) Dato obtenido de los especialistas

Entonces, el registro contable será:

1
u.m. u.m.
DR. Depreciación (gasto) 150.000
CR Depreciación acumulada 150.000
2
u.m. u.m.
DR. Pérdida por deterioro de valor 300.000
(gasto)
CR Deterioro del valor acumulado 300.000
Para registrar la depreciación del ejercicio y la pérdida por

deterioro del valor (según la NIC N° 36).

Revelación:
Además de la información a revelar requerida por la NIC N° 40, la

entidad que aplique el modelo del costo, también revelará:
a) Los métodos de depreciación utilizados;
b) Las vidas útiles o los tipos de depreciación utilizados;
c) El importe bruto en libros y la depreciación acumulada

(incrementado por las pérdidas acumuladas por deterioro de valor )
al inicio y al final del ejercicio;
d) Una conciliación del importe en libros de las propiedades de

inversión al inicio y al final del ejercicio, que incluya lo siguiente:

Revelación: (Cont.)
(i) Adiciones, presentando por separado las derivadas de adquisiciones

y las que se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el
importe en libros de esos activos;
(ii) Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de

negocios;
(iii) Activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en

un grupo enajenable de elementos clasificados como mantenido para
la venta de acuerdo con la NIIF 5, así como las enajenaciones o
disposiciones por otra vía;
(iv) Depreciaciones;
(v) El importe de la pérdida reconocida por deterioro de activos, así

como el importe de las pérdidas por deterioro de activos que se
hayan revertido durante el ejercicio según la NIC 36;
(vi) Las diferencias de cambio netas derivadas de la conversión de los

estados financieros a una moneda de presentación diferente, así
como las derivadas de la conversión de un negocio en el extranjero
a la moneda de presentación de la entidad que presenta sus estados
financieros;
(vii)Traspasos de propiedades de inversión hacia o desde inventarios, o

bien hacia o desde inmuebles ocupados por el dueño; y
(viii) otros movimientos; y

e) El valor razonable de las propiedades de inversión si bien, en los

casos excepcionales descritos en esta Norma, cuando la entidad no
pueda determinar el valor razonable de las propiedades de inversión
de manera fiable, la entidad incluirá las siguientes informaciones:
(i) Una descripción de las propiedades de inversión;
(ii) Una explicación del motivo por el cual el valor razonable no ha

podido ser determinado de manera fiable; y
(iii) Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es posible

que se encuentre el valor razonable.

Entonces, en este caso se debe revelar lo siguiente:
NOTA 5 – PROPIEDADES DE INVERSIÓN
Al 31 de diciembre de 2016 y 2015, este rubro se compone

así:
2016 2015
u.m. u.m.
Edificios 1.050.000 1.050.000
Al 31 de diciembre de 2016 el valor neto en libros asciende a

u.m. 1.050.000 (al 31 de diciembre de 2015 el valor razonable
era de u.m. 1.500.000).
El cargo a resultados por concepto de depreciación en línea

recta, ascendió a u.m. 150.000.
Durante el 2016, no hubieron adquisiciones.
Durante el ejercicio 2016, la pérdida por deterioro de valor

ascendió a u.m. 300.000
Al 31 de diciembre de 2016, no ha podido obtenerse el valor

razonable de este bien debido a la falta de información en el
mercado, por lo que tuvo que utilizarse el modelo de costo,
reconociendo la depreciación y el correspondiente deterioro
de valor.

MUCHAS
GRACIAS!!!
Pinto y Asociados
www.pintoyasociadossrl.com • Blog: www.pintoyasociadossrl.com/blog
Correos: vicepresidenciaforodefirmasaic@gmail.com y
pintoyasociadossrl@gmail.com
Telefax. (591 – 3) -3399981 • Cel. 785-09197
Galería Casco Viejo of. Nº 117, planta alta
Calle Junín esq. 21 de mayo
Santa Cruz de la Sierra - Bolivia
Félix Francisco Pinto Rojas francisco.pinto.rojas franpintorojas

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(a)Su uso en la producción o suministro de bienes o

(b)Su venta en el curso ordinario de las operaciones

Un derecho sobre una propiedad que se mantenga

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(a)Se cumpla el resto de la definición de propiedad

(b)El arrendamiento operativo se contabilice como si

(c)El arrendatario utilice el modelo del valor

Las propiedades de inversión se reconocerán como

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(a)Sea probable que los beneficios económicos

(b)El costo de las propiedades de inversión pueda ser

Las propiedades de inversión se medirán inicialmente

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El costo inicial del derecho sobre una propiedad

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La Norma permite a la entidad elegir entre:

(a)El modelo del valor razonable, según el cual mide la

(b)El modelo del costo. El modelo del costo se

El valor razonable es el precio que se recibiría por

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La pérdida o ganancia resultante del retiro o la

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La propiedad se mide inicialmente al costo. Con

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1. La entidad ha invertido u.m 1.000.000 en la

2. La entidad posee un inmueble en propiedad

3. La entidad ha firmado el 1ro de abril un

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4. La entidad ha firmado el 1ro de julio un contrato de

5. La entidad posee una propiedad de inversión, con un

1. Al activo se trata como propiedades, planta y

En la fecha de conclusión de los trabajos

Valor razonable del activo en la fecha en que u.m.

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Y a la conclusión del periodo contable:

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2. El activo no deja de ser un bien de propiedades,

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Así en la fecha de reclasificación, se hará:

Valor en libros de la propiedad en la fecha de

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Y en la fecha de cierre del ejercicio:

Valor razonable del inmueble 2.050.000

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3. La entidad aplica lo establecido en la NIC 17 para

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b) Para identificar las ganancias o pérdidas que resultan de la

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Valor razonable derechos arrendamiento 100.000

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4. Claramente, no es posible clasificar el contrato como un