UNIVERSIDAD NACIONAL DEL CALLAO

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES

UNIDAD DE POSGRADO
MAESTRIA EN TRIBUTACION

“PRIMERA VENTA DE INMUEBLES POR EL CONSTRUCTOR”

Curso : IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS I

Docente : Mg. Tania Garcia

Maestristas : Huamani Palomino Jose Antonio

 INTRODUCCION

En la actualidad es posible hablar de un boom inmobiliario, es momento también de

advertir que la gran dispersión del sector, y el nacimiento un gran número de nuevas
empresas sin mayor experiencia en la materia tributaria, está dando lugar a una serie
de imprecisiones en el cumplimiento de las obligaciones fiscales que está generando
contingencias tributarias capaces de poner en entredicho la supervivencia de la
empresa.

En el presente documento, restringiremos nuestro análisis a las principales implicancias

tributarias de la venta de inmuebles (departamentos u oficinas) en planos o a futuro, que
se ha convertido en un negocio sumamente común. No obstante, cabe indicar que las
indicadas contingencias se pueden presentar por temas que no vamos a desarrollar
como la fehaciencia de las operaciones, la bancarización, detracciones, entre otros.

Los temas que desarrollaremos se agruparán en el impuesto interno principal:

Impuesto General a las Ventas (IGV)

En relación a esta materia desarrollaremos tres aspectos que consideramos críticos:

a) En qué casos está gravada la venta de inmuebles

b) Cuál es la base imponible

c) Cuándo declararse la venta gravada del inmueble: con el pago o la culminación del
inmueble

d) Uso del crédito fiscal: qué casos entran en la prorrata

 PRIMERA VENTA DE INMUEBLES GRAVADA CON IGV

LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLE COMO SUPUESTO GRAVADO CON IGV

Según el art 1 literal d) del TUO de la ley del impuesto general de la venta, se encuentra
gravada con el IGV de la primera venta de inmueble hecha por el constructor.

Al respecto, podemos desdoblar este hecho imponible en tres elementos que pasaremos a
explicar:

A) PRIMERA VENTA

Se entiende por primera venta cuando se vende por primera vez un inmueble construido
y ubicado en territorio nacional. Por ejemplo, si una persona construye en el Perú un
edificio de departamentos u oficinas, la venta individua de cada departamento u oficina
constituye la primera venta, y por consiguiente cada venta estará gravada con IGV, pero
la posterior venta que realicen los compradores será la segunda venta, y ya no estará
gravada con IGV ni las demás ventas sucesivas.

Para definir lo que es venta efectos del IGV nos remitiremos a lo ya expresado en el
subcapítulo referido de la venta de bienes muebles sonde señala que se entiende por
venta al acto o contrato a titulo oneroso que conlleva la transmisión de bienes

B) INMUEBLES
Otro punto importante es que la venta debe estar referida a un bien inmueble, es
decir, a una edificación o construcción. Sobre este punto, a diferencia de lo que
sucede en el caso de venta de Bienes muebles las normas del IGV no han
establecido una definición o una clasificación de los bienes inmuebles, por lo que
corresponde remitirnos a la definición del concepto del bien utilizado en el derecho
civil y al desarrollo elaborado por las normas del IGV respecto de lo que se entiende
por bien mueble y por primera venta de inmuebles a fin de delimitar la operación
gravada de análisis
El código civil si bien no conceptualiza el termino inmuebles, le ofrece una lista de
bienes que cumple con dicha clasificación mencionado el suelo, el subsuelo y el
sobresuelo el mar los lagos los ríos, los manantiales, la corrientes de agua y las
aguas vivas estanciales, las minas, canteras y deposito hidrocarburos, las naves y
aeronaves, los diques y muelles, los pontones, plataformas y edificio flotantes, la
concesiones para explotar servicio públicos entre otros.
Por su parte el artículo 3 el enciso b) de la ley IGV señala que son bienes muebles,
los corporales que puedan llevarse de un lugar a otro, los derechos referentes a los
mismos, los signos distintivos, invenciones, derechos de autor, derecho de llave y
similar, las naves y aeronaves, entre otros.
A pesar de que lo dispuesto en el código civil y la definición de bien mueble de la ley
del IGV no nos ayuda mucho delimitar el campo de aplicación de la primera venta
de inmuebles ,cabe precisar que Alex Córdova señala:
“..Tratándose de la primera venta de inmuebles por un constructor, el legislador no
ha querido gravar bajo esta hipótesis de incidencia la transferencia de todo tipo de
inmuebles, sino solo aquellos construidos o mandados a construir total o
parcialmente por un determinado sujeto denominado “constructor”.
Consecuentemente, el concepto de bien inmueble materia del presente análisis se
constriñe aun mas puede ser concebido como sinónimo de “edificación”, es decir,
del producto obtenido como consecuencia de la actividad de construcción.
 Esta interpretación encuentra sustento en lo previsto en el enciso d) del art 13 de la
ley del IGV, señala que para determinar la base imponible en la primera venta de
inmuebles, debe excluirse el monto correspondiente del valor del terreno”.
En efecto, la propia administración coincidiendo con ese criterio ha expresado en el
informe Nº 94-2002-SUNAT/k00000: “así pues, con respecto a esta operación,
resulta necesario que para la configuración del supuesto de hecho previsto en la ley,
se trate de bienes inmuebles construido o edificados .por el contrario, la venta de
inmuebles que no han sido materia de construcción, no se encontraran dentro del
campo de aplicación del IGV”.

C) CONSTRUCTOR
Por otro lado, la norma hace referencia a la primera venta del inmueble realizada por
el constructor al respecto, el literal e) del artículo 3 de la ley del IGV define al
constructor como cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta del
inmueble construidos totalmente por ellas o que hayan sido construido total o
parcialmente por un tercero para ella”. No obstante, en cuanto a este tema lo
abordaremos de manera más detallada cuando hablemos de los sujetos del pasivo
de IGV

OTRAS OPERAC IONES GRAVADAS COMO PRIMERA VENTA DEL INMUEBLES

a) Posterior venta por empresas vinculadas al constructor

Así, tenemos que el mismo artículo 1 de la ley establece que está gravada con el
IGV“la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el
constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de este o de
empresas vinculadas económicamente con el mismo”, y siempre que tal venta
hubiera sido realzada a un Precio inferior al valor de mercado, pues de lo contrario
no habría posibilidad de elusión tributaria
En este caso, el literal d del numeral 1 del artículo 2 del reglamento precisa que estas
posteriores ventas están referidas a las ventas que la empresas vinculadas
económicamente al constructor realicen entre si y a las efectuadas por estas a
terceros no vinculados”.
Cabe señalar que efectos de determinar la vinculación corresponde remitirse a lo
establecido en el artículo 4 de la ley del IGV.
“b) empresas vinculadas económicamente, cuando:
1- Una empresa posea más de 30% del capital de otra empresa, directamente o
por intermedio de una tercera.
2- Mas del 30% del capital de dos (2) o mas empresas pertenezca a una misma
persona, directa o indirectamente.
3- En cualesquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del
capital ,pertenezca a conyugues entres si o a personas vinculadas hasta el
segundo grado de consanguinidad o afinidad
4- El capital de dos (2) o mas empresas pertenezca ,en más del 30%, a socios
comunes de dichas empresas
5- Por reglamento se establezcan otros casos
b) Venta posterior a la reorganización empresarial

De igual manera, la norma en mención establece que está gravada como primera venta de
inmueble “a la que se efectué con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas,
toda vez que en atención al literal c del artículo 2 de la ley no está afecta con el IGV “la
transferencia de bienes que se realice como consecuencia de la reorganización de
empresas”.

Mediante una reorganización empresarial, un grupo económico busca modificar su

naturaleza jurídica o reestructurar la composición de su patrimonio a través de una
transformación fusión o escisión .a excepción de la transformación (en la que la sociedad
solo cambia de modalidad de sociedad) en la fusión y escisión existe transferencia de
patrimonio.

Estas transferencias patrimoniales se dan en su mayor parte de un mismo grupo económico,

por los que los bienes no son transferidos a terceros sino que se mantiene bajo el poder de
un mismo titular pero bajo otra figura jurídica que lo contienen. En ese sentido, en estrictos
no estamos ante una transferencia de propiedad a un terceros adquiriente, por lo que la ley
del IGV dispone que en estos casos, la “transferencia de propiedad originada por una
reorganización empresarial no configure como primera venta de inmuebles, optando por
gravar la posterior venta que si refleje un acto de consumo

Venta posterior a la resolución, rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada

El literal d del numeral 1 del artículo 2 del reglamento de la ley del IGV establece que se
“considera primera venta y consecuentemente operación gravada, la que se realice con
posterioridad a la resolución recisión nulidad o anulación de la venta gravada

Los contratos de compraventa de inmuebles se perfeccionan con el acuerdo de las

voluntades del vendedor y el comprador entre las cosas y el precio, obligándose
recíprocamente a transferir la propiedad del inmueble y pagar el precio que le corresponde

Sin embargo, el contrato puede haber sido suscrito con ciertos defectos o pueden surgir
circunstancias ajenas a la celebración del contrato que ocasionen que se deje sin efecto la
compraventa .por ejemplo, el comprador nunca cancelo el integro del precio acordado, el
vendedor no tenía la propiedad del bien inmueble, entre otros.

Por tanto, las normas del IGV que gravan el consumo y en este caso en especial la
transferencia de propiedad de un bien inmueble, ante un contrato de venta de inmueble
ineficaz, han dispuesto que la posterior venta de inmueble cuya primera venta fue declarada
ineficaz sea considerada como una primera venta de inmueble gravada

TRABAJOS DE AMPLIACION, REMODELACION O RESTAURACION

Establece el enciso d) del artículo 2 del reglamento de la ley del IGV que se encuentra
gravada con IGV como primera venta de inmuebles la venta de inmuebles en los que
efectúen trabajos de ampliación, remodelación o restauración por el valor de los mismos

Al respecto, señala Walker Villanueva:

“se grava solo la primera venta de inmuebles edificados porque usualmente el empresario
constructor, cuando efectúa la transferencia de inmuebles, lo hace en su estado final.de
manera que cualquier transferencia posterior del inmueble que tenga obras de ampliación,
de remodelación o de restauración, se grava solo por el valor añadido de dichas obras,
siempre que el vendedor sea empresario constructor en los términos en que hemos definido
al constructor en ese capítulo.
En otras palabras, si se trata de obras de ampliación, remodelación o restauración
efectuadas con el propósito de venta o si se vende dos inmuebles estará gravada con el
impuesto. En el caso que tales obras hubieran tenido propósito de usar el bien inmueble en
mejores condiciones, la venta que se haga de tales inmuebles ampliados, remodelados o
refaccionados no estará gravada del impuesto.

OPERACIONES AFECTAS COMO PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

primera venta de inmuebles

efectuadas
posterior venta por empresas
vinculadas al constructor
el inmueble sea adquirido
directamente por el
constructor o por empresas
vinculadas a el

posterior venta efectuada luego la venta se realice a un precio

de una reorganizacion inferior al de mercado
empresarial
Venta de
Inmuebles gravada
con IGV
posterior venta efectuada luego
de la resolucion ,rescision o
nulidad de la venta gravada

venta de inmuebles por trabajos de ampliacion

modificados
por trabajos de remodelacion
o restauracion

OERACIONES EXONERADAS

El litera B) del apéndice I del TUO de la ley del IGV establece que se está exonerada de
dicho impuesto “la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los
mismos, cuyo valor de venta no supere las 35 unidades impositivas tributarias, siempre que
sean destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la solicitud
de licencia de construcción admitida por la municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo
señalado por la ley Nº 27157 y su reglamento.
Cabe precisar que el informe Nº026-2015-SUNAT/5D0000, señala que, tratándose de la
exoneración del IGV en la primera venta de inmuebles efectuadas por el constructor de los
mismos prevista en el literal b) del apéndice I de la ley del IGV, a efectos de establecer si el
valor de venta del inmueble supera o no las 35 UIT, debe considerarse el valor del terreno
como arte de dicho valor.

NACIMIENTO EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

En este supuesto el IGV nace en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que sea
parcial o total.

De otra parte, cabe indicar que el inciso 3) del artículo 3° del reglamento precisa que
respecto a pagos parciales en la primera venta de inmuebles, la obligación tributaria nace
en el momento y por el monto que se percibe o inclusive cuando se denomine arras de
retracción siempre que estas superen el 15% del valor del inmueble.

parcial
fechade puesta a o
nacimiento de la disposicion de la
obligaciontributaria en fecha en que se contraprestacion
primera venta de perciba el ingreso pactada total
inmuebles

HABILTUALIDAD EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

De conformidad con el literal e) del artículo 3 de la ley del IGV, se define al constructor como
“cualquiera persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos
totalmente por ellas o que hayan sido construidos total o parcialmente para ella”

El quinto párrafo del numeral 1 del artículo 4 del reglamento de la ley del IGV señala que
tratándose de lo dispuesto del enciso e) del referido artículo 3 del TUO bajo comentario, se
presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos
inmuebles dentro un periodo de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda
transferencia del inmueble.
 toda vez que dentro de los 12 meses
anteriores a la venta del inmueble X se
efectuo otra venta,el vendedor se considera
habitual

Marzo 2016 Enero 2017

contribuyente se realiza la
realizo la venta venta del
del inmueble Z inmueble X

se debe de verificar si 12 meses antes

hubo otra venta de inmueble

BASE IMPONIBLE DE PRIMERA VENTA DE INMUEBLES

De acuerdo con el literal d) del artículo 13 de la ley del IGV ,en el caso de venta de inmuebles,
la base imponible para el IGV es el ingreso percibido excluyendo el valor del terreno, se
excluye el valor del terreno porque la venta de terrenos no está dentro del campo de
aplicación de la ley del IGV,por lo tanto, es venta inafecta.al respecto se considera que el
valor del terreno representa el 50% del valor de la transferencia del inmueble.

Por ejemplo

valor de venta del inmueble S/.500.000,00

valor del terreno (50%) S/.250.000,00
valor de la construccion (50%) S/.250.000,00

Base imponible (valor de la construccion) S/.250.000,00

IGV (18%) S/.45.000,00
Precio de venta S/.545.000,00
(valor de venta del inmueble +IGV)
INFORMES SUNAT Y JURISPRUDENCIA

SUMILLA:
La venta de los denominados "aires" no se encuentra gravada con el IGV. Para efecto del
cálculo de la base imponible en la primera venta de departamentos efectuada por el
constructor durante la vigencia de la sustitución establecida por el Decreto Supremo N° 150-
2000-EF, únicamente debe excluirse la parte proporcional del valor del terreno que
corresponda al propietario, según el porcentaje consignado en el Reglamento Interno
respectivo.

INFORME N° 329-2002-SUNAT/K00000

MATERIA:
Se consulta si la "venta de aires" se encuentra gravada con el Impuesto General a las Ventas
(IGV), y cuál es la forma de determinar la proporcionalidad de las áreas comunes a cada
departamento (en caso de venta de departamentos de un edificio), para el cálculo de la
exclusión correspondiente al valor del terreno.

BASE LEGAL:
· Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo
al Consumo, aprobado por Decreto Supremo N° 055-99-EF y normas modificatorias (en
adelante, "TUO de la Ley del IGV"), publicado el 15.4.1999.
· Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo,
aprobado por Decreto Supremo N° 029-94-EF (publicado el 29.3.1994), cuyo Título I fuera
sustituido por el Decreto Supremo N° 136-96-EF (publicado el 31.12.1996) y normas
modificatorias (en adelante, "Reglamento de la Ley del IGV").
· Código Civil, aprobado por Decreto Legislativo N° 295 y normas modificatorias, publicado
el 24.7.1984.
· Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica
y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común,
aprobada por Ley N° 27157, publicada el 20.7.1999.
· Reglamento de la Ley N° 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC,
publicado el 17.2.2000.

ANÁLISIS :
En cuanto a la primera consulta, referida a si la venta de "aires" se encuentra gravada con
el IGV, debemos indicar que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1° del TUO de la
Ley del IGV, el citado Impuesto grava, entre otras operaciones, la venta en el país de bienes
muebles ubicados en el territorio nacional.
De conformidad con el inciso a) del artículo 3° del citado TUO, se entiende por venta todo
acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de la designación
que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las
condiciones pactadas por las partes.
Por su parte, el inciso b) del citado artículo considera como bienes muebles, a los corporales
que pueden llevarse de un lugar a otro, los derechos referentes a los mismos, los signos
distintivos, invenciones, derechos de autor, derechos de llave y similares, las naves y
aeronaves, así como los documentos y títulos cuya transferencia implique la de cualquiera
de los mencionados bienes.
De otro lado, el inciso d) del artículo 1° del TUO en mención señala que también se
encuentra gravada con el IGV, la primera venta de inmuebles que realicen los constructores
de los mismos.

No obstante, el TUO bajo comentario no ha definido los bienes que para efecto del IGV se
consideran como "inmuebles", habiendo únicamente detallado aquellos que califican como
"muebles". En tal sentido, a fin de determinar qué debe entenderse como "bienes
inmuebles", tendría que recurrirse en forma supletoria a las normas del Código Civil, toda
vez que este ordenamiento legal contempla una distinción entre bienes muebles e
inmuebles (1).

En consecuencia, los bienes considerados inmuebles para el Código Civil también califican
como tales para el IGV, salvo que ésta última norma -como dispositivo especial y por
autonomía del Derecho Tributario- los hubiere considerado expresamente como muebles;
tal es el caso de las naves y aeronaves, las cuales si bien son bienes inmuebles para el
Código Civil, la norma tributaria las ha considerado como muebles (2).

Ahora bien, en el caso de la venta de "aires", en principio, debemos definir qué se entiende
por tal y si el mismo constituye un bien inmueble para el Código Civil.

Para dicho efecto, debe tenerse en consideración que de acuerdo con lo dispuesto en el
artículo 954° del Código Civil, la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta
donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

En cuanto al citado artículo 954°, en la Exposición de Motivos y Comentarios de la Comisión

encargada del Estudio y Revisión del Código Civil se señala que "está dedicado a fijar la
extensión de la propiedad territorial al subsuelo, al suelo y a los denominados aires, es decir
el derecho de elevar la construcción, aumentando su propiedad en área o dándole cualquier
otra utilidad como terrazas, avisos para publicidad, etc. (3)".

A su vez, el artículo 955° del Código Civil establece que el subsuelo o el sobresuelo pueden
pertenecer total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.

La Exposición de Motivos y Comentarios antes mencionada precisa que este artículo "abre
la posibilidad para que el propietario del suelo pueda enajenar el subsuelo y los aires de una
edificación, probabilidad que, en vista del señalado crecimiento urbano y el creciente valor
de los inmuebles, puede ser de gran utilidad (4)".

De otro lado, la doctrina también ha asimilado el término "aires" al sobresuelo, en ese

sentido, el autor Alberto Vásquez Ríos, al hacer referencia al sobresuelo señala que "la
cuestión de los confines en el espacio sobre el suelo es un tema complicado, el aire, el
espacio por su propia naturaleza no es un ente "apropiable", por lo tanto, es difícil que pueda
ser objeto de derecho (5)".

Asimismo en la Exégesis del Código Civil, en la parte concerniente al artículo 954°, se ha

indicado que "existe un hecho irrefutable, cual es la íntima relación que hay entre el suelo o
superficie, el subsuelo y los aires, o sea, todo lo que está encima y bajo el suelo. Se ha
afirmado que la propiedad de un predio no puede quedar circunscrita a la superficie, pues
para su idónea utilización se requiere tener un derecho sobre el sobresuelo (indispensable
para sentar los cimientos de una construcción) y también sobre los aires (para levantar
desde el suelo las edificaciones) (6)".

Como es de verse, de la redacción de los artículos 954° y 955° del Código Civil y del análisis
a la Exposición de Motivos y Comentarios y a la Exégesis del Código Civil correspondiente
a dichos artículos, así como a la doctrina señalada, podemos inferir que el término "aires"
se encuentra referido a lo que las normas civiles denominan "sobresuelo".

En lo que concierne al sobresuelo, el numeral 1 del artículo 885° del Código Civil lo
comprende dentro de la relación taxativa de bienes inmuebles. En efecto, dicho numeral
señala que son inmuebles, los suelos, el subsuelo y el sobresuelo.

Por consiguiente, y de acuerdo a lo expresado en los párrafos precedentes, toda vez que el
sobresuelo o "aires" es considerado un inmueble para el Código Civil, el mismo también es
calificado como tal para el IGV.

En ese sentido, puesto que los "aires" no califican como muebles para efectos del IGV, la
transferencia en propiedad de los mismos no constituye una operación gravada con dicho
impuesto como venta de bienes muebles.

Habiéndose determinado que las transferencias en propiedad de los "aires" no están

gravadas con el IGV como "venta de bien mueble", corresponde analizar si dicha operación
califica como "primera venta de inmuebles".

En cuanto a este tema, cabe indicar que el inciso d) del artículo 1° del TUO de la Ley del
IGV grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Así pues, con respecto a esta operación, resulta necesario que para la configuración del
supuesto de hecho previsto en la ley, se trate de bienes inmuebles construidos. Por el
contrario, la venta de inmuebles que no han sido materia de construcción, no se encontrará
dentro del campo de aplicación del IGV.

En ese sentido, si bien el sobresuelo o "aires" constituye un inmueble, su transferencia no

se encuadra dentro del supuesto de incidencia tributaria señalado en el inciso d) del artículo
1° del TUO de la Ley del IGV, al no ser dicho inmueble producto de una construcción, sino
que constituye una extensión de la propiedad territorial, un espacio vacío respecto del cual
se tiene derecho a elevar la construcción.

En lo que respecta a la segunda consulta, sobre la forma de determinar la proporcionalidad

de las áreas comunes a cada departamento (en caso de venta de departamentos de un
edificio), para el cálculo de la exclusión correspondiente al valor del terreno, debe tenerse
en consideración que dicha consulta fue realizada estando en vigencia la modificación
establecida por el Decreto Supremo N° 150-2000-EF, por lo que la presente opinión se
basará en las normas vigentes en dicho momento.

En efecto, mediante el citado Decreto se sustituyó el numeral 9 del artículo 5° del

Reglamento de la Ley del IGV (7) disponiéndose que para determinar la base imponible del
impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluía del monto
de la transferencia el valor del terreno. Para tal efecto, se entendía que el valor del terreno
estaba conformado por el valor de adquisición o ingreso al patrimonio debidamente
registrados en los libros contables, actualizado de acuerdo a las normas correspondientes
referidas al ajuste por inflación.

Añadía el aludido artículo que, en aquellos casos en los que no se acreditaba la

contabilización del valor de adquisición o de ingreso al patrimonio en los libros y registros
contables, la deducción antes citada era equivalente al valor arancelario oficial del ejercicio
en que se efectuaba la venta, actualizado con la variación experimentada por el IPM que
publica el INEI, ocurrida entre el primero de enero del año al que correspondía el Arancel y
el último día del mes anterior a aquél en el cual se efectuaba la venta.
Ahora bien, considerando que la consulta se encuentra referida a la venta de departamentos
de un edificio, debe tenerse en consideración lo siguiente:

· De conformidad con lo dispuesto en el artículo 958° del Código Civil, la propiedad horizontal
se rige por la legislación de la materia.

· Por su parte, el artículo 37° de la Ley N° 27157 incluido dentro del Título III "Del Régimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común", establece que
los edificios de departamentos (8); quintas; casas en copropiedad; centros y galerías
comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando
pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen al que se refiere el citado
Título.

· De conformidad con el artículo 38° de la mencionada Ley en concordancia con el artículo

128° de su Reglamento, los edificios de departamentos se encuentran sujetos al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, entendido como el régimen jurídico que supone la
existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y
servicios de dominio común.

· El artículo 40° de la citada Ley indica que en dicho régimen los bienes de propiedad común
pueden ser, según sea el caso (9);

a) El terreno sobre el que está construida la edificación;

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos

estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que
sirven a una o más secciones;

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso

común;

d) Los ascensores y montacargas;

e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad

común;

f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía; y otros;

g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación
de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular;

h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario;

i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;

j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

· Asimismo, el artículo 42° establece que el Reglamento Interno () debe contener,

obligatoriamente, entre otros, los bienes de propiedad común y los servicios comunes; así
como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes
comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y
administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios.

De las normas antes glosadas se puede indicar que, para efecto de determinar la base
imponible del IGV en la primera venta de un departamento realizada por el constructor del
mismo, debía excluirse del monto de la transferencia únicamente el valor del terreno,
entendido el mismo como el bien de propiedad común a que se refiere la Ley N° 27157; no
debiendo ser considerados para dicha determinación otros bienes de propiedad común.

En efecto, debe tenerse en consideración que únicamente dicho bien cuenta con valor
arancelario, al cual debía remitirse en caso que no se acredite la contabilización del valor de
adquisición de dicho bien o de ingreso al patrimonio en los libros y registros contables,
conforme lo disponía el numeral 9 del artículo 5° del Reglamento de la Ley del IGV materia
de análisis.

Ahora bien, habida cuenta que las normas que regulan el IGV no han establecido
procedimiento especial para determinar la proporción del valor del terreno que debe
considerarse para efecto de la base imponible en la operación materia de consulta, debe
estarse al porcentaje que corresponda al propietario del departamento incluido en el
Reglamento Interno de la edificación respectiva.

CONCLUSIONES:

1. La venta de los denominados "aires" no se encuentra gravada con el IGV.

2. Para efecto del cálculo de la base imponible en la primera venta de departamentos

efectuada por el constructor durante la vigencia de la sustitución establecida por el Decreto
Supremo N° 150-2000-EF, únicamente debe excluirse la parte proporcional del valor del
terreno que corresponda al propietario, según el porcentaje consignado en el Reglamento
Interno respectivo.

RECOMENDACIONES

-Informe Nº329-2002-SUNAT/K0000-“venta de aires”

Con respecto a la primera venta de inmueble que realicen los constructores resulta
necesario que para la configuración del hecho previsto en la ley, se trate de bienes
inmuebles construidos. Por el contrario, la venta de inmuebles que no han sido materia de
construcción, no se encontraran dentro del campo de aplicación del IGV.

En ese sentido, si bien el sobresuelo o aires constituye un inmueble, su transferencia no se

encuadra dentro del supuesto de incidencia tributaria señalado en el enciso d) del artículo 1
del TUO de la ley de IGV, al no ser dicho inmueble producto de una construcción, sino que
constituye una extensión de la propiedad territorial, un espacio vacío respecto del cual se
tiene derecho a elevar la construcción.
RTF N° 04318-5-2005

SUMILLA

No puede considerarse como contrato de colaboración empresarial aquel en que los

contratantes tengan intereses distintos: Uno la construcción del edificio para su posterior
venta y el otro la adquisición de un departamento. Se trata entonces de un contrato
asociativo, que si está gravado.

ARGUMENTO DE LA SUNAT

SUNAT señala que en el caso de la venta de bienes inmuebles futuros la percepción del
ingreso (parcial o total) puede efectuarse antes de que el bien llegue a existir. Por lo que
dicha venta se encontrara gravada con el IGV.

ARGUMENTO DEL CONTRIBUYENTE

Manifiesta que desde el punto de vista técnico el contrato que motiva la apelación califica
como un contrato innominado “acuerdo asociativo de colaboración”. La adjudicación de los
departamentos a sus accesorios a los aportantes no implica una transferencia de propiedad,
por lo que no se encuentra presente una venta para efectos tributarios, careciendo de
relevancia hacer la referencia a la “constructora”

CONTROVERSIA

La administración y la recurrente difieren respecto del tipo de operaciones realizadas:

Administración: Independientemente de la denominación que las partes dieron a los
contratos materia de controversia, se celebraron contratos de compraventa de inmuebles.
Recurrente: Afirma que se celebraron contratos innominados que no responden a la forma
de los contratos de asociación en participación ni a los de compraventa. No habiendo
existido transferencia de propiedad alguna, pues los participantes del proyecto de
construcción siempre fueron propietarios de los inmuebles.

POSICION DEL TRIBUNAL FISCAL

Según RTF Nº 0640-5-2001 establece que para nazca la obligación del pago del IGV, es
necesario que exista una venta, la cual tratándose de bienes futuros recién ocurrirá cuando
los bienes hayan llegado a existir. En este caso los departamentos construidos por la
recurrente y entregados a los adquirientes, momento en el cual opera la transferencia del
bien. De acuerdo a la calidad de constructor de la recurrente según se aprecia en la escritura
pública de constitución, su objeto es la construcción en general, promoción, alquiler y venta
de inmuebles.

CONCLUSIONES

RTF Nº04318-5-2005 - ¿CONTRATO ASOCIATIVO O COMPRAVENTA DE INMUEBLE)

Que del análisis del contrato de transferencia de acciones y derechos por acuerdo asociativo
de colaboración y sus adiciones ,se advierte que independientemente de su denominación
no se trataba de un contrato ,pues estos son aquellos que crean relaciones de participación
e integración en negocios o empresas y en las que la colaboración empresarial se expresa
con una características especial ,la existencia de Una finalidad común , que es primordial
para todo los contratantes , lo que no se evidencia en el contrato bajo análisis, pues según
se advierte de sus términos los intereses de sus contratantes eran distintos (de un lado, la
construcción de un edificio para la posterior venta de los departamento ),no obstante que
estuvieran en relación con la construcción del edificio multifamiliar.

Que a tal concusión se arriba, por cuanto del tenor de la clausula contractuales se advierte
que la recurrente era la propietaria de la obra, aunque edificada en un terreno que no era de
su exclusiva propiedad, pues existía un régimen de copropiedad con los contratantes,
habiendo transferido la propiedad de los departamentos y accesorios que iba a construir, ya
sea como parte del precio por la adquisición del inmueble sobre el cual iba a levantar su
obra o por un precio establecido

Que al haber la recurrente como propietaria de la obra, aunque edificada en un terreno que
no era de su exclusividad propiedad transferido la propiedad de inmuebles que iba a
construir, se está ante la primera venta de inmuebles para efectos del IGV

APLICACION PRÁCTICA

APORTE SOCIAL DE UN INMUEBLE

CASO

La empresa constructora euroservices aporta un inmueble en calidad de socio para la

constitucion de la empresa Quality Export SAC, siendo que una vez transferida, Quality
Export SAC obtuvo una interesante oferta por el inmueble y lo vendió

¿Se encuentra afecta a IGV la venta efectuada por Quality Export SAC? ¿El aporte societario
es una venta a efectos del IGV?

SOLUCION

Debemos recordar la definición de una venta contemplada en la ley del IGV:”todo acto por
el cual se transfieren bienes a titulo oneroso independientemente de la designación que se
dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones
pactadas por las partes”

Del mismo modo, el reglamento de la ley del IGV señala que se considera venta a todo acto
a titulo oneroso que conlleve la transmisión de propiedad de bienes, independientemente
de la denominación que se den las artes tales como la venta propiamente dicha, permuta,
dación en pagos expropiación, adjudicación por disolución de sociedades, aportes sociales,
adjudicación por remate o cualquier otro acto que conduzca el mismo fin.

Por consiguiente podeos concluir que los aportes sociales son considerados como venta
por lo cual, con la transferencia de propiedad vía aporte social se configuro la primera venta
del inmueble, operación que se encuentra afecta al IGV, mientras que la transferencia del
inmueble por parte de Quality Export SAC a pesar de haberse realizado en forma inmediata,
se encontrara fuera del ámbito de aplicación del impuesto, pues el IGV solo grava la Primera
venta de inmuebles y no las posteriores.

CALIFICACION DEL CONSTRUCTOR

CASO
La empresa minera Gold minerales ha concluido de explotar un proyecto minero en la sierra
peruana que duro más de 20 años. En ese lapso de tiempo construyo en el campamento
minero diversas instalaciones, tales como infraestructura para preservar el ecosistema de la
zona, canales de regadío, conjuntos habitacionales recreativos, entre otros, para sus
trabajadores y sus familias

Actualmente, dicho proyecto culminado, por lo que la infraestructura construida servirá para
la implementación de un centro poblado que se dedicara a la agricultura .para ello la
empresa decide donar al centro poblado la infraestructura construida a fin de preservar la
naturaleza de la zona pero decide vender los tres conjuntos residenciales construidos.

¿Hay alguna implicancia respecto de estas transferencias?

Para calificar como constructor y por ende sujeto al IGV por primera venta de inmuebles, es
necesario dedicarse habitualmente a la venta de inmueble

Si bien en este caso estamos ante la venta de tres inmuebles por arte de la empresa minera
,cumpliendo así el requisito de haber efectuado al menos dos ventas ,no podríamos
considerarla como habitual toda vez que dichas ventas no se han hecho como parte de un
negocio habitual de compraventa ,sino que dichos inmuebles fueron construidos a fin de
realizar sus propias actividades empresariales de explotación de minerales (las cuales
duraran mas de 20 años) para que una vez finalizado el proyecto se desprenda de dichos
activos .

En ese sentido, no hay un animo empresarial en estas ventas (es decir no se construyo para
vender sino para usar), por lo que no se encontraran afectas al IGV por primera venta de
inmuebles