La obligación de inventario y tasación puede ser eximida o dispensada por el

nudo propietario que carezca de heredero forzoso. Esta norma, en opinión nuestra,
solamente resulta aplicable al usufructo testamentario, pues sólo en él se puede
advertir la existencia o no de un heredero forzoso del testador; en cambio, el
usufructo voluntario por definición empieza a sufrir efectos durante la vida del
propietario-constituyente, por lo que en ese momento no cabe aventurar sobre la
existencia posible o no de un legitimario; además, esta obligación se ejecuta antes
de entrar en posesión de los bienes, por lo que la posterior muerte del constituyente
no podría tener efectos retroactivos para hacer nacer una obligación que en principio
era inexistente; sin embargo, no podemos negar que la cuestión es debatible. Por
último, en el usufructo legal la hipótesis carece de aplicación, en tanto dicho
usufructo no tiene como origen un acto voluntario en donde se pueda eximir la
obligación de inventariar.
Por otro lado, el art. 1007 C.C. impone al usufructuario la obligación (rectius:
“carga”) de prestar la garantía señalada en el titulo constitutivo de su derecho o la
que ordene el juez cuando éste encuentre que puede peligrar el derecho del
propietario. Como se advierte la prestación de garantía constituye una hipótesis de
excepción que se aplica sólo en dos casos citados. Esta regulación ha sido tomada
del Código de 1936, la cual en su momento se apartó de la amplísima obligación de
garantía que estableció el Código de 1852 (arts. 1098-1099), y que también era
propia del Derecho Romano e intermedio. Por otro lado, y respecto al usufructo legal
que se constituye a favor de los padres sobre los bienes de los hijos, exige una
norma que en forma expresa declara la excepción de prestar garantía (art. 437-1
C.C), lo cual significa que aun cuando en el título de propiedad a favor de los hijos
se hubiese impuesto la carga de garantía, ésta no se aplica por existir una excepción
legal absoluta.
¿Qué se puede entregar en garantía? Las garantías que se establecen en el
título constitutivo, o por el juez en caso sea necesario, deberán consistir en fianza,
prenda, hipoteca o anticresis.
Por otro lado, surge la interrogante respecto a la consecuencia jurídica que se
aplica para el caso en que el usufructuario no constituya garantía a pesar de estar
obligado a ello. La respuesta está dada por una norma ubicada en forma
asistemática en el Libro de Derecho de Familia, específicamente en el capítulo de
Curatela: "Cuando el usufructuario no preste las garantías a que está obligado
conforme al art. 1007 el juez, a pedido del propietario, nombrará curador. Aquí
estamos en presencia de una típica "curatela de bienes", pues no existe persona a
quien cuidar, por lo que el curador debe realizar actos de administración (la ley dice
incorrectamente: "actos administrativos") referidos a la custodia y conservación de
bienes, así como el cobro de créditos y pago de obligaciones; además podrá
celebrar otros actos si los autoriza el juez, previa justificación de su necesidad o
utilidad (art. 602 C.P.C.). En nuestra opinión, este curador contará con facultades
análogas a las de un administrador judicial, pudiendo ser nombrado el mismo
propietario en tal cargo.
Debe tenerse en cuenta que la entrega de los bienes materia del usufructo antes
que el usufructuario preste la garantía no significa la renuncia a ésta, pues los actos
de abdicación de derechos nunca pueden entenderse implícitos, a falta de una
expresa declaración de voluntad en ese sentido.

C) OTROS DEBERES:

La ley establece que el usufructuario debe pagar los tributos, las rentas
vitalicias y las pensiones de alimentos que graven los bienes materia del usufructo
(art. 1010 C.C.). La norma tiene su antecedente en el art.935 del Código de 1936,
en el que se utilizaba el término "contribuciones" por el ahora utilizado de "tributos".
Es evidente que la norma civil no establece quienes son los deudores tributarios de
los diversos impuestos que graven el patrimonio, por lo que el citado precepto
deberá entenderse en el sentido que el deudor tributario será aquel fijado en la
hipótesis de incidencia de la ley fiscal, siendo en consecuencia que el obligado
podrá solicitar el reembolso de las sumas pagadas al usufructuario; por lo tanto, el
art. 1010 C.C. no modifica la hipótesis de incidencia tributaria en cuanto al aspecto
personal se refiere, pero sí otorga una pretensión civil de reembolso. En los
impuestos predial y vehicular, el deudor tributario es el PROPIETARIO de los
predios o vehículos, respectivamente (arts.9 y 31 del Dec. sup. 156-2004-EF, Texto
único ordenado de la Ley de Tributación Municipal), por lo que en estos casos el
usufructuario deberá reembolsar ese gasto, o pagar directamente los tributos por
cuenta del dueño (art. 30, 2 código Tributario; en tal caso, no cabe oposición del
contribuyente pues el pago por tercero se realiza en virtud de norma legal expresa).
Por otro lado, existen determinadas tasas (específicamente: arbitrios municipales)
en donde el contribuyente es el PROPIETARIO O POSEEDOR del predio, por lo
que en este caso el deudor tributario directo sí podrá ser el usufructuario, previo
cumplimiento de la carga consistente en la declaración formal ante la Administración
Tributaria (art. 68 del Dec. Sup. 156-2004-EF, Texto Único Ordenado de la Ley de
Tributación Municipal, concordante con las respectivas ordenanzas municipales).
Sobre el particular, el art. 26 del Código Tributario establece que: 'los actos o
convenios por los que el deudor tributario transmite su obligación tributaria a un
tercero, carecen de eficacia frente a la Administración
Tributaria".

Respecto a la obligación de pagar las rentas vitalicias que gravan el bien,

debemos indicar que éstas deben estar inscritas o ser aceptadas por el
usufructuario, en caso contrario la renta vitalicia (oculta) no puede ser oponible al
usufructo (art. 2022, 1 cc).

Respecto a la obligación de pagar las pensiones de alimentos que graven el

bien, debemos indicar que siendo éstas obligaciones personales que vinculan
exclusivamente al acreedor y deudor alimentario, puede llamar la atención que el
art. 1010 C.C. se refiera a las pensiones "que gravan los bienes". Esta curiosa
prescripción legal solamente encuentra sentido si entendemos que se trata de
embargos trabados sobre los bienes materia de usufructo (con eficacia real) y que
se hayan originado en obligaciones alimentarias. En tal caso, el usufructuario
deberá atender esta obligación, siempre y cuando el embargo sea anterior al
usufructo, pues en caso contrario aquél es inoponible frente a éste (art. 2022 C.C.).
 Sobre el pago de las rentas vitalicias y pensiones alimentarias (art. '1010 C.C.),
se ha opinado porque el usufructuario deba ser considerado deudor de las mismas
- conjuntamente con el propietario-, de tal manera que el rentista o el alimentista
estarían legitimados para exigirle el pagos2. No compartimos este criterio, pues las
deudas que tienen eficacia real (ejemplo: garantías reales) NUNCA producen el
traslado de la obligación a un tercero, quien en el peor de los casos sólo responde
con el valor del bien afectado, pero nunca se convierte en obligado personal. Por tal
razón, no se advierte por qué una situación distinta se produciría en esta hipótesis,
máxime cuando el texto de la ley no apoya esa conclusión, por lo cual habrá que
estar al efecto típico de los gravámenes reales constituidos por tercero. Lo que
ocurre es que en este caso el usufructuario tiene un especial interés en mantener
intacto el goce sobre el bien, lo cual justifica que deba pagar las obligaciones
AJENAS con el fin de evitar la pérdida de su derechos3; pero ello de ningún modo
hace inferir que el usufructuario se convierta en deudor personal; es más, teniendo
en cuenta el carácter de pertenencia real del usufructo, es lógico suponer que el
usufructuario arriesgue solamente lo invertido en la adquisición de ese derecho,
pero no más.

5) OBLTGACTÓN DE REST|TUCIÓN DEL USUFRUCTUARIO: CONSERVAR LA

FORMA Y SUSTANCIA:

La obligación de conservar la cosa, para efectos de su posterior restitución,

significa que el usufructuario debe restituir, sino la cosa, por lo menos el valor de
ella al propietario, pues existen una serie de objetos cuyo goce altera
inevitablemente su sustancia (muebles, animales, bosques, minas, etc.); en estos
casos, la amplitud del disfrute implica en la práctica atribuirle la propiedad al
usufructuario, por lo que éste deberá restituir el valor en los casos extremos en que
el bien se haya destruido o consumidos.

Está muy extendida la frase referida a que el usufructuario "está obligado a

conservar la forma y sustancia de la cosa". Según GARCÍA VALDECASAS, la
"forma" equivale al destino de la cosa, mientras la "sustancia" alude a su "valor"; por
tanto, el usufructuario deberá disfrutar el bien de acuerdo a su destino económico,
esto es, según la forma normal y acostumbrada en que se explote ese bien, teniendo
en cuenta los criterios del tráfico (art. 1008 C.C.); además, la obligación de
conservación exige mantener el valor del bien a fin de proceder a su restitución.
Ahora bien, esta obligación no implica que deba exigirse una inalterabilidad tal que
haga inútiles las facultades conferidas al usufructuarios; por tal razón la doctrina
considera que si disfrute ordinario implica consumir progresivamente el bien o
destruirlo, entonces ese disfrute está autorizado. Por tanto,"el usufructuario está
obligado a restituir la cosa deteriorable en el estado en que se encuentre tras su uso
según destino: por tanta, no ha lugar a restitución si aquella se ha deteriorado por
completo con ese uso; o deberá entregar sólo sus restos (ya no cosa), en su caso.
No responde de su pérdida por caso fortuito, pero sí por dolo o culpa, o por mal
uso".

La concepción originaria del usufructo sólo abarcaba cosas no-consumibles,

sin embargo la realidad demostró que esa previsión era demasiado limitada, por lo
que ya en el mismo Derecho romano -aunque en un estadio superior- se entendió
que lo importante es que el usufructuario aproveche las utilidades de la cosa según
la naturaleza de ésta, mientras el nudo propietario (llamado así por sus escasas
facultades inmediatas sobre la cosa) se reserva la potestad de, llegado el momento,
recuperar el bien objeto del usufructo, o por lo menos su valor cuando la naturaleza
de los bienes no permita la restitución "in natura", esto es, de los mismos objetos
entregados. Por ende, el deber de restitución de la cosa queda mediatizado a fin de
darle mayor funcionalidad a la figuras. Si bien nuestro Código ha eliminado la
posibilidad de constituir usufructo sobre cosas consumibles58, salvo cuando se trate
de dinero o créditos (en estricto no son "bienes" se; puede verse el capítulo lll de
esta obra): art.999, 3 C.C., el art. 1008 permite la explotación del bien de acuerdo a
la forma normal y acostumbrada, esto es, según su destino económico, lo cual
implica que se admite el usufructo sobre bienes de rápido desgaste u
obsolescencia o sobre aquellos el aprovechamiento implica el consumo
progresivo del bien (ejemplo: minas, canteras).

Por tal motivo, el usufructuario tiene la facultad de actuar de hecho sobre el

cuerpo del bien, si bien dentro de los límites de respetar los cánones de la
explotación normal y acostumbrada (esto último implica mantener el anterior destino
económico del bien): art. 1008 C.C. En consecuencia, el usufructuario "no está
autorizado para transformar la cosa ni para alterar su esencia, por ejemplo,
convirtiendo un parque en solar edificable. Pero puede hacer nuevas instalaciones
para la extracción de materiales del suelo, por ejemplo, piedra, arena, arcilla, turba,
cuando por ello no se modifique de una manera esencial el destino económico de
la cosa"60. En tal sentido, el art. 1009 C.C. solamente prohíbe las modificaciones
sustanciales del bien o de su uso; es más, el art. 1015 C.C. admite que el
usufructuario pueda realizar mejoras con cargo a reembolso, lo cual implica
autorizarlo a realizar modificaciones físicas y de uso. No obstante ello, si existe una
modificación sustancial de la cosa que disminuye su valor de disfrute, entonces el
propietario puede oponerse ha dicho acto y pedir al juez que regule el uso o la
explotación (art. 1017 C, C.); además esta situación puede conllevar la extinción del
usufructo (art. 1021-6 C.C.).

6) REGTMEN DE LOS FRUTOS:

Sobre el caso que nos ocupa, debemos indicar que el usufructuario tiene el
derecho de hacer suyos los frutos derivados del bien-madre (art. 999 C.C.), esto es,
de convertirse en su propietario. Sin embargo, el tema presenta algunos problemas
que enseguida serán objeto de reflexión.

Un primer punto por aclarar es que no todas las utilidades que produce un bien
califican jurídicamente como "frutos. Como dice BARBERO, los frutos constituyen
una categoría particular de bienes, caracterizada por la "relación de derivación"
de otro bien". La definición que da nuestro Código (art. 890) sobre "fruto" debe ser
entendida en esta perspectiva, y aun cuando no mencione expresamente que el
fruto es un bien DERIVADO del bien-madre, sin embargo ello se deduce del hecho
que el fruto no puede alterar o disminuir la sustancia del bien, lo cual
necesariamente significa que el fruto DERIVA O NACE DIRECTAMENTE del bien-
madre, pero con la especificidad de no alterarle en su esencia. En cambio, si el
"fruto" no se originase directamente del mismo bien primigenio: ¿cómo existiría el
riesgo de que se modifique la esencia de éste? En buena cuenta, pues, los
elementos que concurren a constituir el concepto de "fruto", entendido como
producto orgánico del bien separable de éste por la fuerza natural de las cosas, son
la periodicidad, la conservación de la sustancia del bien-madre y que éste sea
respetado en su destino económico. Estas tres notas distintivas se hayan presentes,
expresa o implícitamente, en la definición legal de "fruto" contenida en nuestro
Código.

El fruto, así entendido, es un rendimiento o provecho económico que se

EXTRAE de un bien conforme a su destino y sin alterar su esencia, ya
inmediatamente (frutos naturales o industriales), ya como consecuencia de una
relación jurídica destinada a conseguir esos provechos (frutos civiles). Lo que se
obtiene con perjuicio antieconómico respecto al bien principal, o lo que no
corresponde al destino económico del mismo, no es fruto.
Por tanto, sólo se consideran incluidos dentro de la categoría de "frutos" los
siguientes:

- Los provechos orgánicos de sitos, por ejemplo, granos, ordinarias de árboles.

- Algunos provechos, que no arena, barro, canteras, etc.
- Los provechos económicos originados por arrendar los bienes (frutos civiles).

En segundo lugar, la distinción legal entre frutos naturales, industriales y civiles

no está pensada en relación a quién es el sujeto apropiante, sino en función al
MODO EN QUE LOS FRUTOS SE ADQUIEREN. Normalmente la doctrina -que en
su mayoría no reconoce la noción de "fruto industrial"- señala que los frutos
naturales se adquieren con la separación, pues en ese momento se convierte en
"bien autónomo". En cambio, los frutos civiles se adquieren con la maduración del
tiempo, por cuanto día a día se va ganando el fruto conforme transcurre el plazo de
duración del derecho6e. Por lo tanto, si el usufructuario hace suyo los frutos,
entonces el propietario queda excluido de la titularidad de éstos cuando los frutos
se han separado del bien-madre (ejemplo: cayeron los productos orgánicos de los
árboles). En cambio, si los frutos se adquiriesen con el "recojo", entonces luego de
producirse la separación, y antes del recojo, los frutos serían "nullius" (de nadie),
pues no son del propietario del suelo, ni tampoco del usufructuario por falta de toma
física; siendo ello así, la interpretación literal del texto legal debe descartarse. Por
otro lado, el Código dice que los "frutos industriales" se adquieren cuando se
"obtienen", lo cual deberá entenderse como el acto de separación del fruto con
respecto a su bien-madre, esto es, la referencia será siempre al momento en que el
fruto "obtiene" autonomía jurídica mediante su individualización o separación. Por
último, sí es correcto decir que los "frutos civiles" se adquieren cuando la renta o el
interés se recaudan, esto es, cuando se cobran. Lo contrario implicaría que el fruto
-"bien" derivado de la productividad del "bien-madre"- pudiese ser un crédito (a
cobrar intereses o renta) y no un "bien" en sentido técnico.

En tercer lugar, el art. 1016 C.C. establece que los frutos pendientes (antes de
la separación) al inicio del usufructo pertenecen al usufructuario; mientras los frutos
pendientes al término del usufructo, pertenecen al propietario. Esta disposición está
inspirada en el Código Civil Español (art.451). Aquí se da relevancia absoluta al
momento de la "separación", es decir, se reputa propietario de los frutos a quien
tiene el derecho en el momento de la separación o individualización jurídica. Nuestra
norma, sin embargo, suscita las siguientes cuestiones:

- El art.'1 016 C.C. se refiere a los frutos naturales y a los frutos mixtos. ¿Qué
significan estos últimos? Por descarte, podría referirse a los frutos distintos a los
naturales -que se mencionan expresamente-, esto es, a los frutos industriales y
civiles. En este caso, existe un problema de aplicación: si los frutos civiles
pendientes a la conclusión del usufructo pertenecen al propietario, ello implica que
las rentas devengadas PERO NO COBRADAS ("recaudadas") pasan
automáticamente al propietario, con lo que se produce una figura de "cesión legal
de derechos". De ser así, el usufructuario pierde sin indemnización alguna el
derecho de cobro de una renta devengada durante el tiempo de duración de su
derecho (o de su posesión), sin que ésta hubiese podido ser cobrada por cualquier
circunstancia ajena7o. - Ahora bien, si el término "fruto mixto" se refiere
exclusivamente a los frutos industriales (por la intervención de la naturaleza y del
hombre en la producción del fruto), ¿cómo quedan los frutos civiles pendientes? En
este caso, se habría producido una laguna del derecho, la cual se salvaría aplicando
la analogía, esto es, la misma regla del art. 1016 C.C., con los mismos problemas
examinados en el Ítem anterior.

En la sistemática del Código, los productos vienen a ser los provechos no

renovables que se extraen de un bien" (art. 895 c.c.). En este sentido, el fruto es un
"provecho renovable", mientras que el producto carece de esa cualidad. Sin
embargo, la distinción tiene limitados efectos, pues las disposiciones sobre frutos
se aplican a los productos, siempre que no haya exclusión expresa de la ley o del
contrato (art. Bg5 C.C.).

7) RÉGIMEN DE LAS MEJORAS:

El usufructuario tiene la facultad de actuar de hecho sobre el cuerpo del bien,

si bien dentro de los límites de respetar los cánones de la explotación normal y
acostumbrada (esto último implica mantener el anterior destino económico del Bien):
art. 1008 C.C. Por tal razón, el usufructuario "no está autorizado para transformar la
cosa ni para alterar su esencia, por ejemplo, convirtiendo un parque en solar
edificable. Pera puede hacer nuevas instalaciones para la extracción de materiales
del suelo, por ejemplo, piedra, arena, arcilla, turba, cuando por ello no se modifique
de una manera esencial el destino económico de la cosa". Sin embargo, la
obligación de no alterar el destino económico del bien, no implica que el
usufructuario no pueda realizar modificaciones físicas (mejoras) que aumenten el
valor y la renta del bien, pues el art. 1015 C.C. permite que el usufructuario pueda
efectuar todo tipo de mejoras con cargo a reembolso. Por tanto, solamente estarán
prohibidas las modificaciones sustanciales de la cosa en cuanto varíen su fin
económico -de acuerdo a las reglas del tráfico-, pero no las mejoras que sirvan para
mejorar la utilidad del bien dentro de su mismo destino.

Sobre el particular ARIAS SCHREIBER da el siguiente ejemplo: "imaginemos

que el bien dado en usufructo es un local destinado al funcionamiento de un hostal.
En aplicación de las normas bajo estudio, el usufructuario no podría, por ejemplo,
instalar un restaurante en una parte del local, ya que, aunque pudiera sostenerse
que se trata de una mejora útil, estaría introduciendo una modificación sustancial en
el bien y en su utilización, salvo que medie autorización del usufructuante". En
nuestra opinión, este criterio es insostenible, pues el usufructuario está plenamente
legitimado para realizar mejoras (1015 C.C.) con la única limitación de no modificar
radicalmente el destino económico del bien. Por tanto, en el ejemplo citado el
usufructuario podrá instalar el restaurante.

Para el reembolso de las mejoras se requiere la presencia de los siguientes

elementos configuradores:

a) Debe tratarse de un desembolso pecuniario realizado por et usufructuario,

sea que se materialice en una modificación material del bien, o no. Este desembolso
deriva de una conducta voluntaria del usufructuario, por lo cual quedan descartadas
como "mejoras" los incrementos físicos o de valor del bien que se hayan producido
por obra de la naturaleza o de la autoridad, esto es, sin que exista sacrificio
patrimonial del poseedor.

b) No basta el desembolso pecuniario del usufructuario, es necesario además que

el bien obtenga un incremento de valor. Por ejemplo: el pago de impuestos o
arbitrios constituye un simple gasto no-reembolsable, pues no se reconduce a la
figura de las mejoras, en tanto no produce un incremento de valor del bien.
c) El incremento de valor debe existir todavía al momento de la devolución del
bien (art. 917 C.C.: "el poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución..."). Por ejemplo: el
usufructuario realiza una importante compostura de las tuberías de agua de la finca,
pero al momento de la devolución de ésta la tubería nuevamente presenta
desperfectos por el uso continuo.
En ese caso, no estamos ante una mejora reembolsable.

El régimen de reembolso de mejoras está dividido en dos fases, cuya

regulación en cada una de ellas tiene algunas particularidades:

- Antes de la citación judicial para devolver el bien, el usufructuario debe ser

reembolsado del valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al
tiempo de la restitución, y a retirar las mejoras de recreo que puedan separarse sin
daño, salvo que el dueño opte por pagar su valor actual (art. 917, 1 C.C.). Sin
embargo, existe jurisprudencia que niega el reembolso de mejoras al poseedor de
mala fe, que las ha realizado ANTES de la citación con la demanda, pero que había
sido objeto de requerimientos para la devolución del bien. Esta interpretación parece
razonable, e incluso podría sostenerse que dicha consecuencia se produce también
cuando no exista requerimiento, siempre que en el título constitutivo del usufructo
se hubiese estipulado la mora automática (art. 1333 C.C.).

- Después de la citación judicial para devolver el bien, el usufructuario debe ser

reembolsado solamente de las mejoras necesarias o imprescindibles (art. 917,2
C.C.).
Aquí la idea de sanción a la mala fe prima sobre la idea de evitar el
enriquecimiento.
La mala fe supone que la inversión en mejoras útiles o de recreo ha sido un riesgo
asumido voluntariamente por el usufructuario.
 El Código establece un plazo perentorio para reclamar el reembolso
económico o la separación material de las mejoras. Así pues, restituido el bien se
pierde la posibilidad de separar ("ius tollendi") las mejoras de recreo o suntuarias.
Con respecto a las mejoras necesarias o útiles, la pretensión de reembolso
económico prescribe a los dos meses contados desde la restitución del bien (art.919
C.C.). La claridad de esta norme ha sido empañada con una oscura y deficiente
regulación procesal. En efecto, el art. 595 C.P.C. establece que el poseedor puede
demandar el pago de mejoras en la vía del proceso sumarísimo. Hasta allí no
existen inconvenientes, pero el problema viene enseguida: "...
si antes (el poseedor) es demandado por desalojo, deberá interponer su demanda
(de pago de mejoras) en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este
proceso no es acumulable al de desalojo". Sobre esta norma cabe hacer algunas
precisiones:

- El plazo de prescripción extintiva de dos meses previsto en el art.919 C.C. para el

reembolso por mejoras, al parecer, ha sido objeto de una excepción: si el
usufructuario es demandado por desalojo (proceso de tutela de la posesión
mediata), entonces el plazo de prescripción -aunque más parece ser uno de
caducidad vence en el lapso que tiene el demandado para presentar su
contestación. Es decir, el plazo rescriptorio ya no se cuenta desde la fecha de
restitución del bien, sino desde mucho antes, aunque ello se encuentra subordinado
a que se trate de una demanda de desalojo.

Por lo tanto, si se trata de una reivindicatoria o de otra acción, no se aplicará

la disposición procesal.

- El proceso de pago de mejoras no es acumulable al de desalojo, por lo que cada

trámite seguirá su curso en forma independiente al otro. De este supuesto se
concluye que la falta de pago de las mejoras no incidirá en la restitución del bien
pretendido a través del desalojo, lo cual lleva directamente a convertir en ineficaz el
derecho de retención, salvo que en el proceso de pago de mejoras el juez -a pedido
de parte decrete una medida cautelar de secuestro atípico a favor del poseedores.

El obligado al reembolso de mejoras es el propietario del bien (véase la

mención expresa que se hace con el art.917 C.C.), mientras que el acreedor resulta
ser el poseedor que efectuó las mejoras, y no el poseedor que restituye el bien83.
Sin embargo, la hipótesis de un poseedor - restituyente que no haya realizado las
mejoras es imposible en el caso del "ius tollendi" de las mejoras de recreo (este
derecho prescribe si las mejoras no son retiradas al momento de la restitución del
predio), y de muy difícil aplicación en el caso de las otras mejoras, pues el derecho
a pedir el reembolso prescribe a los dos meses de la restitución del predio, sin contar
la norma excepcional para los procesos de desalojo.

8) EL USUFRUCTO Y EL ARRENDAMTENTO:

Muchas veces se leen opiniones superficiales que se limitan a poner en duda

cualquier teoría jurídica clásica o tradicional. Éste es el caso de quienes han
pretendido sostener que el usufructo y el arrendamiento son lo mismo, lo cual sólo
evidencia un profundo desconocimiento histórico y dogmático de las instituciones
jurídicas. En efecto, los juristas romanos ya tuvieron perfecto conocimiento que el
usufructo era una servitus, por cuanto el derecho que origina implica una
MODIFICACIÓN de la propiedad y, por ello, resulta protegido frente a todos: en
cambio, el arrendamiento no modifica la propiedad, pues el derecho que genera es
protegido sólo frente al arrendador (o sus herederos); por ende, si el arrendador
enajena la cosa, el arrendatario no tiene derecho alguno frente al nuevo
propietarios. Parece increíble que el exagerado conceptualismo de la época
moderna haya ocultado una cuestión de sencilla comprensión desde los albores de
la jurisprudencia romana clásica.

En tal sentido, la diferencia se encuentra en el carácter de derecho real de

uno, frente al carácter de derecho personal del otro; por ello, cualquier distinción
que no tome en cuenta esta base dogmática cae en el vacío. Así pues, la
"inmediatez" ("inherencia" o "pertenencia") se encuentra presente en el usufructo, y
no en el arrendamiento, por lo cual el primero tipifica como derecho real, pues se
trata de una situación jurídica inherente y estable sobre el bien (afectación a
terceros); en el derecho real el poder está ligado a un bien determinado, ya sea en
forma directa sobre él (propiedad), ya sea cuando el interés del titular se satisface
mediante un determinado destino sobre el bien (usufructo). Asimismo, la "absolutez"
(u oponibilidad) es típica del usufructo en vista a su naturaleza real, pero no del
arrendamiento.