Ing°.

Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO DEL BIEN

INMUEBLE

Bien Inmueble: Edificaciones

Propietarios: Félix Ferrer C.I.1.565.980 y Nelly Pedrique

C.I. 1.568.950.
Avaluador: Ing. Humberto Payema
C.I.V. 58.194- N° ASAPROVE 2.969-SUDEBAN N°F-5.131

Enero 2018
Ing°. Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

INFORME TECNICO

I.- Generalidades.
A. Denominación del Bien.
Bien Inmueble: Parcela de terreno vacía, identificada con el N° 4 del Parcelamiento
Sabana de Guacuco, Municipio Atures, Estado Amazonas.
B. Objetivo.
El presente informe tiene por objeto determinar el valor del mercado que define el Precio
unitario actual, aplicable a la parcela de terreno vacía, del Parcelamiento Sabana de Guacuco,
Municipio Atures estado Amazonas.
C. Fecha del avalúo.
La experticia en sitio, se realiza a los veintiún (21) día del mes de Julio del 2011, el
informe valorativo de La Parcela de Terreno se lleva a cabo a los treinta días del mes del
2012.
D. Ubicación del Bien y Área de Influencia.
El Bien Inmueble conformado únicamente por la Parcela de Terreno, está Ubicada en el
Parcelamiento Sabana de Guacuco, Municipio Atures, Estado Amazonas
E.- Formación del Valor.
Se plantea definir el valor ara una Parcela de Terreno vacía, para ello, ha de considerarse que
en la teoría tradicional de la valuación se contemplan cuatro (4) enfoque diferentes que
pueden ser utilizados separados o en conjunto, a saber:
E. Enfoque de Mercado:
Consiste en investigar las transacciones a la fecha, de bienes inmuebles, que efectúan
oferente y demandantes en un mercado abierto y competitivo.
F. Enfoque del Costo:
Es un análisis de la relación costo-valor de la parcela de terreno, es decir, consiste en
determinar el valor de reposición y / reproducción del bien a tasar.
Ing°. Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

G. Enfoque del Ingreso:

Trata con el valor presente de os beneficios futuros (Rentas).
H. Análisis de Inversión:
Se emplea para determinar el valor de la tierra como factor del proceso productivo
inmobiliario, mediante la relación del esquema de evaluación de proyectos y los enfoques
metodológicos de la ingeniería de la valuación.
E. Elementos de Juicio.
En la tasación del bien inmueble(Parcela de Terreno vacía), objeto del presente estudio
valuatoria, se aplica el Método de Mercado, enfoque técnico de alta confiabilidad por la
objetividad que posee; ha de acotarse que esta metodología valuatoria, actualmente es la
requerida por las entidades bancarias tanto del estado, como privadas; en el Enfoque se
analizan las operaciones de compra-venta de parcelas vacías, de características similares a
las del bien en cuestión, tales como área, uso, suelo, topografía, zonificación, accesibilidad,
servicios tiempo y localización, entre otras. Así mismo, se considera que las operaciones
registradas, o referenciales, sean de inmuebles ubicados en principio en el sector que lo
posee, o en sectores lo más cercano posible a el mismo, con la finalidad de hacerlo
comparable. El estudio de las operaciones registradas se completa con un análisis estadístico
de dichas operaciones compra-venta.
F. Factores de Localización
La parcela n° 4 del Parcelamiento Sabana de Guacuco se encuentra en el municipio Atures
son parcelas vacías de uso agrícola, aisladamente
G. Vialidad y Acceso.
Se explica cómo es la vialidad y el acceso a la parcela

H. Infraestructura Urbana.
Se explica los servicios públicos y servicios de Infraestructura.
i. Descripción General
Ubicación de la parcela en la poligonal del municipio
Ing°. Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

j. Superficie.
La parcela de terreno posee una superficie aproximada de ………………..m2.
K. Topografía.
La zona se caracteriza por presentar un relieve de pendiente suave con pocas ondulaciones.
La parcela de terreno es de topografía plana suaves pendientes. No se aprecia que a la
parcela se le haya realizado modificaciones de pendiente.
L. Tipo de Explotación.
Si se desarrolla alguna actividad agrícola??????
M. Datos Climáticos, Temperatura, Precipitación, Humedad, Evaporación, Vientos, Vegetación
Natural, Suelos.
III. Consideraciones Legales.
A. Origen de Propiedad.
El lote de terreno N° 4, del Parcelamiento ……….propiedad del ciudadano tal…..
B. Linderos y Medidas

IV. Consideraciones Valorativas.

A. Metodología aplicada.
Para el avaluó del Terreno se aplica el Método de Mercado, dentro del cual se estudian las
operaciones de compra-venta de parcelas rurales, ubicada en el entorno del bien inmueble y
otras zonas comparables. Para el presente estudio, se consideran referenciales (operaciones
de compra y venta), tanto del Registro Públicos de los Municipio tales y tales, como de ofertas
de inmuebles de la página de internet TUINMUEBLE.COM. Posterior a la adquisición de la
data se procede a depurarla, considerando solo aquellos referenciales cuyos los antecedentes
de ventas posean características similares a las del bien inmueble en estudio tales como:
área, servicios, localización, zonificación.
B. Criterio para la fijación del Precio Unitario.
Ha de señalarse, que el estudio económico, que define el precio unitario de la parcela de
terreno en cuestión, se efectúa considerando lo previsto en el Decreto Presidencial de 1981,
Ing°. Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

anteriormente indicado, así como otras variables técnicas y legales, indicadas en la normativa
municipal y/o estadal. El precio unitario calculado, se ajustara multiplicándolo por factor de
reajuste.
V. Avalúo del Terreno.
El estudio de las operaciones registradas se completa con un análisis estadístico de dichas
operaciones compra-venta de parcelas vacías de uso rural, de producción agrícola, ubicada
en el Parcelamiento sabana…ha de señalarse, que son pocas (4) las operaciones
protocolizadas ubicadas en los libros del Registro subalterno, otros referenciales de oferta
varias publicadas en la página de internet TUINMUEBLE.COM, para un total de 7
referenciales, con los cuales se determina el precio unitario aplicable a la parcela de terreno.
El valor actual o de mercado del terreno fue obtenido mediante una ponderación de los
resultados arrojados por los procedimientos descritos, en base a su confiabilidad dentro de la
situación local del mercado inmobiliario.
Correctivo de Superficie.
Este correctivo considera las diferencias entre las áreas de los referenciales y las aplicables,
en estudio. Se basa en el concepto de que mientras mayor es la superficie vendida menor es
el valor unitario. Para estimar los coeficientes aplicables, se realizaron comparaciones entre el
área total avaluada (660,51 m2) y el área promedio de los referenciales. En el caso particular
no se requiere mayor corrección, debido a que la diferencia entre las áreas del inmueble y la
de los referenciales oscila en el orden de +/- 30%, lo cual no resulta significativo.

Correctivo por concepto de actualización de valores. (Tiempo)

Este correctivo considera las diferencias de fecha entre las operaciones de compra-venta
registradas y la fecha del avalúo. En el caso particular se actualizan los valores o se llevan los
referenciales a la fecha actual a través de la aplicación de la ecuación: Vf=Vi (1+i)n donde:
Vf= Valor final; Vi= Valor Inicial n= Periodo de Actualización (años) t= tasa de variación
intermensual del mercado inmobiliario.
Ing°. Humberto Payema
Ingeniero Civil-Tasador Profesional
C.I.V 58.194 - N° ASAPROVE 2.969 – SUDEBAN N°F-5.131

Correctivo de zona
Fue aplicado comparando el atractivo particular de cada localización con respecto a la del
sujeto en estudio. Con este correctivo se eliminó la dispersión dada por la comparación de
otros referenciales ubicados dentro del sector, pero que poseen mejores condiciones
intrínsecas que la parcela objeto de este estudio; en el caso particular realizaron los ajustes
correspondientes.
Cálculos realizados.