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INDICE
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................ 4
2. OBJETIVOS ................................................................................................ 5
2.1 OBJETIVO GENERAL .............................................................................. 5
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................... 5
3. MARCO TEÓRICO ..................................................................................... 6
3.1 ASPECTOS LEGALES ............................................................................. 6
3.1.1. Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios . 6
3.1.2. Estudio de Títulos .............................................................................. 6
3.1.3. Contrato de Compra Venta ................................................................ 6
3.1.4. Ámbito De Aplicación ......................................................................... 6
3.1.5. Tipos de tasaciones ........................................................................... 6
3.1.5.1. Tasación o Valuación Reglamentaria .......................................... 6
3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial ................................................. 6
3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO ............................... 7
3.2.1. Terreno .............................................................................................. 7
3.2.2. Elaboración Del Proyecto................................................................... 7
3.2.3. Construcción ...................................................................................... 7
3.2.4. Licencias ............................................................................................ 7
3.2.5. Titulación............................................................................................ 7
3.2.6. Gastos Administrativos ...................................................................... 8
3.2.7. Cartas Fianza..................................................................................... 8
3.2.8. Publicidad .......................................................................................... 8
3.2.9. Imprevistos......................................................................................... 8
3.2.10. Gastos Generales De La Constructora ........................................... 8
3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo .......................................................... 8
3.2.12. Pago De Igv .................................................................................... 8
4. MEMORIA DESCRIPTIVA .......................................................................... 9
4.1 PROPIETARIO ......................................................................................... 9
4.2 SOLICITANTE .......................................................................................... 9
4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO .................................................. 9
4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN .................................................................. 9
1. INTRODUCCIÓN
tasaciones.
2. OBJETIVOS
Ciudad de Lambayeque.
proyecto inmobiliario.
3. MARCO TEÓRICO
3.2.3. Construcción
Los costos de construcción corresponden a los gastos por la ejecución del
edificio de departamentos en sí mismo (mano de obra, materiales de
construcción, controles de calidad, etc.)
3.2.4. Licencias
Se refiere a los gastos referidos a trámites municipales necesarios para la
construcción del proyecto hasta la finalización del mismo como son:
Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Anteproyecto en Consulta
Licencia de Demolición
Licencia de Construcción
Finalización de obras de demolición,
Declaratoria de fábrica de la demolición
Finalización de Obras de construcción
Declaratoria de fábrica de construcción
Certificados de numeración
Otros trámites municipales relacionados al proyecto
Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.
3.2.5. Titulación
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la
compra del terreno hasta la independización de las unidades finales, tales
como la inscripción, hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la
inscripción de la independización y la declaratoria de fábrica, Certificados
Registrales Inmobiliarios, Inscripción de numeración, honorarios de abogados,
etc.
3.2.8. Publicidad
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del
proyecto (folletos, gigantografías, anuncios, etc.)
3.2.9. Imprevistos
Esta partida consta básicamente de un monto de reserva del proyecto, en el
caso de querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos
en su momento.
4. MEMORIA DESCRIPTIVA
4.1 PROPIETARIO
Sra. Mirian Botella Acuña
4.2 SOLICITANTE
Ing. MONDRAGÓN CASTAÑEDA CARLOS
4.7 UBICACIÓN
La vivienda se encuentra ubicada en la Av. Leoncio Prado #232, Distrito de
Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
4.11.3.5. Revestimientos
Los muros en el primer y segundo piso están revestido con mortero (una
mezcla de cemento- arena) y pintado.
En el segundo piso, las puertas son contra placadas de madera cedro, las
ventanas son de vidrio con perfiles de madera.
4.11.3.7. Baños
Un baño completo en cada piso con aparatos sanitarios de color blanco y pisos
de mayólica nacional.
4.11.3.8. Pintura
Pintura látex lavable de color blanco granito en interiores y exteriores del primer
nivel.
4.12TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de la señora Mirian
Botella Acuña.
4.13CARACTERÍSTICAS E
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El inmueble cuenta, en sus alrededores, con obras de infraestructura urbana
como: Pistas, edificaciones vecinas, Veredas, Redes de Agua Potable y
Alcantarillado, así como Alumbrado Público.
4.14SERVIDUMBRES
4.15GRAVAMENES Y CARGA
El inmueble no cuenta con deudas obligaciones y/o pleitos que tenga el
propietario, vigentes a la fecha de tasación de acuerdo a la información inscrita
en la Partida de Registros Predios, por lo cual dicha edificación está libre de
embargos e hipotecas.
4.16FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA
INFORMACION
Para realizar la tasación de la vivienda se solicitó información tanto a los
propietarios de la vivienda como a la misma municipalidad de Chiclayo la cual
nos proporcionó datos sobre el caso del valor arancelario del terreno por m2 de
acuerdo a la zona, el título de propiedad del inmueble.
4.17OBSERVACIONES
Ninguna debido a que la edificación no cuenta con discrepancias existentes
entre la documentación Técnico – Legal
5. TASACIÓN
L = 16 m
F = 6.85 m
PROCEDIMIENTO
RESULTADOS
Valor del
= S/20,276.00
terreno
𝐴𝑡 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑉𝑈𝐴𝑡 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜 𝑝𝑙𝑒 𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑉𝑈𝑂𝐶 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜 𝑝𝑙𝑒 𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟 𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠
𝑉𝑈𝐼𝐹 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟 𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠
𝑉𝑆𝑁 = 𝑆/ 118514.73
𝑃 = 38%
38
𝐷=( ) ∗ 118514.73
100
INGENIERÍA ECONÓMICA II – TASACIONES 20
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
𝑫 = 𝑺/ 𝟒𝟓𝟎𝟑𝟓. 𝟔𝟎
𝑽𝑻𝑷 = 𝑺/ 𝟗𝟑𝟕𝟓𝟓. 𝟏𝟑
𝑽𝑻𝑷 = $ 𝟐𝟖𝟔𝟕𝟏. 𝟐𝟗
Por lo tanto en aplicación del Título II, Artículo 23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, tenemos:
DATOS
- Datos del terreno:
16 mm
L = 19.94 L = 20.23 m
Prom. De
Lados
= 20.09 m
6.85
F = 6.06 mm
458.33soles/m2
1)1) 3678.75 soles/m²
451.13soles/m2
2)2) 3715.91 soles/m² Promedio = 497.60 soles/m²
3)3) 3474.36 soles/m2
583.33 soles/m² (Valor Comercial)
PROCEDIMIENTO
1 Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
del terreno
2 Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno
Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
del Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
RESULTADOS
Valor del
terreno
= S/ 57693.00
𝑇𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎 𝑏𝑖𝑜 = S/ 3.27
2 Se procederá a calcular el valor total del predio (VTP), que será igual
al valor del terreno (VT)
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝐔𝐒$ 𝟏𝟐𝟏𝟖𝟕𝟒. 𝟗𝟓
VTP = VT
VTP = S/ 57693.00
COMEDOR
V.E
V.E! ==$ 47,434.68
42584.49 US$
𝑉. 𝑂. 𝐶 = 88.65 𝑈𝑆 $
𝑉. 𝐸 = 𝑉. 𝐸! + 𝑉𝑂𝐶
𝑉. 𝐸 = 47734.68 + 88.65
𝑽. 𝑬 = 𝑼𝑺$ 𝟒𝟕𝟖𝟐𝟑. 𝟑𝟑
VALOR DE REPOSICIÓN
DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
2DO NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
COSTO DIRECTO 29056.80 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 4358.52 US$
UTILIDAD (20 %) 5811.36 US$
39226.68 US$
IGV (18 %) 7060.80 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 46287.48 US$
V.E.R! == $46287.48
V.E.R! US$
74,116.68
𝑉. 𝑇. 𝑃 = 𝑉. 𝐸 + 𝑉. 𝑇
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝟒𝟕𝟖𝟐𝟑. 𝟑𝟑 + 𝟏𝟐𝟏𝟖𝟕𝟒. 𝟗𝟓
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝑼𝑺$ 𝟏𝟔𝟗𝟔𝟗𝟖. 𝟐𝟖
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝑺/. 𝟓𝟓𝟒𝟗𝟏𝟑. 𝟑𝟖
6. CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluado, podemos concluir lo siguiente:
7. ANEXO
REGISTRO FOTOGRÁFICO