INSTITUTO PANAMERICANO DE ALTA DIRECCIÓN DE EMPRESA

UNIVERSIDAD PANAMERICANA

“El que transa, no avanza”

Dicho popular

LA NOTARIA

Me preguntaba al salir del Registro Público de la Propiedad ¿cuál es la diferencia entre

una gratificación o premio y un moche, mordida o transa? ¿Es correcto lo que hice? ¿Está
bien seguir las costumbres de este oficio? Y si no, ¿debo salirme del mercado al no poder
ofrecer el servicio que el cliente espera? ¿Qué debo hacer? ¿Qué es lo correcto?

A principios de 1990 empecé a trabajar en la Notaría; acababa de graduarme de

Licenciado en Derecho en el Tecnológico de Monterrey. Tuve la suerte de que mi padre
también es abogado y Notario Público, por lo que fue natural entrar a trabajar con él.
Antes de enero de ese mismo año, no había ejercido trabajo alguno, propiamente dicho, y
por lo tanto no conocía el sistema que existía en la tramitación de documentos en la
oficina.

Al poco tiempo de haber entrado empecé a traer clientes y a buscar que salieran en
tiempo los trámites notariales, como servicio primario; esto es algo que el Notario siempre
ha cuidado: “cuidar a los clientes, darles calidad en la asesoría, trato amable, precio justo
y entregar a tiempo los documentos, porque si no, no vuelven o no nos recomiendan”. Mi
padre empezó a darme mucha responsabilidad en todo el negocio, pues él quería delegar
un poco la carga que este trabajo implica; por lo tanto, me encargué de buena parte de la
oficina. No fue fácil, pues no conocía bien todos los trámites, pero “le entré al toro”.

El 13 de febrero de 1990 (y tenía que ser martes), vino el señor Pedro Elizondo con un
asunto: tenía una deuda en su empresa, que prometió liquidar a más tardar el 19 de
marzo; para eso, quería vender un terreno de su propiedad y, con el ingreso, liquidar
dicho pasivo. Pero el terreno se encontraba en copropiedad con tres hermanos, y el
comprador quería, antes de pagar, que su parte ya estuviera determinada y delimitada,
sin compartir copropiedad con terceros. El comprador, Rodrigo Lozano, ya había
tramitado un crédito hipotecario para construcción sobre dicho terreno, por eso pedía
dichas condiciones. Para que operara el crédito, el terreno debería estar registrado a su
nombre y sacar un aviso preventivo de la hipoteca, y esto debía arreglarse antes del 23
de marzo. Sólo así le darían el dinero a Rodrigo y éste a su vez a Pedro.

El abogado de la Notaría, Eduardo Guerra, que es quien plantea todos estos asuntos,
veía todo muy fácil: tenía que subdividir primero; luego en una misma escritura disolver la
copropiedad y asignar los lotes a quienes pertenecieran y, simultáneamente, hacer la
operación de compra/venta. Después de registrar ésta ya se podría efectuar y registrar la
hipoteca.
Relata el Lic. Guerra, “Comprador y vendedor aceptaron lo que les propuse en relación a
la forma de llevar el asunto, ya que les prometí, error mío, que el 14 de marzo tendría la
operación de compra/venta ya registrada y, el mismo día podría efectuar la hipoteca para
la firma; el aviso preventivo se daría el 16 de dicho mes, de esa manera todos
quedaríamos contentos; Pedro recibiría el dinero el 16 y pagaría su pasivo el 19; Rodrigo
empezaría a operar su crédito hipotecario antes de la fecha de vencimiento dada por el
Banco, y el Banco hipotecaría la propiedad, y entregaría el dinero con la seguridad
jurídica de que la propiedad ya estaría a nombre de Rodrigo”.

Para esto sólo tenía un mes, así que les pedí que con urgencia me trajeran toda la
documentación, misma que hicieron llegar el 14 de febrero. Entonces empezaron los
problemas.

La tramitación de la subdivisión requirió 2 semanas. Por novato no tuve en cuenta que

normalmente este trámite se lleva de 5 a 8 semanas. Para acelerarlos tuve que invitar a
comer a varios arquitectos de SEDUE, que me decían, “ya que le estoy dando prioridad a
No tu trámite, una buena comida no caería mal ¿o qué?”. entendí el mensaje. Después un
compañero de la Notaría me dijo que lo que quería era dinero y que para eso eran las
comidas. Decidí no darles nada, a excepción de las comidas, y de todas formas saqué la
subdivisión en buen tiempo. Pero ahora el Notario me dijo: “de esa manera te quemas y
después no te tramitarán nada”. Tuve que volver para darles $1,000 pesos como
gratificación por el servicio que me dieron, cosa que no me cayó en gracia, pues me decía
a mí mismo, que ya los había llevado a comer. En fin, lo que importaba era quedar bien
con el cliente.

No me gustó nada dar dinero por un trabajo o servicio que esas personas tienen que
hacer, ya que por eso se les paga un sueldo, pero así quedó la cosa.

Mientras tanto envié también los documentos a Técnica Catastral para dar de alta los
terrenos ya separados, y se les otorgaran cuentas individuales. Las secretarias de ese
Departamento, en cambio, fueron muy amables conmigo; pues, al explicarles mi urgencia,
adelantaron mi expediente para que saliera más rápido. Al recoger los documentos les
llevé un pastel, pues me habían dado un excelente servicio, lo cual agradecieron mucho y
se pusieron “a mi servicio cuando tuviera otro problema”.

El 28 de febrero empecé el trámite de disolución de la copropiedad, adjudicación de los

terrenos y celebración del contrato de compra/venta. Los contratos ya los tenía
elaborados, pues sólo estaban esperando los datos de la subdivisión y de Técnica
Catastral. Lo tardado son los trámites de compra/venta, pues hay que dar un aviso de
enajenación a Catastro, pagar los impuestos de adquisición al Municipio y el impuesto
sobre la Renta, y posteriormente inscribir en Registro.

Empecé con el aviso a Catastro; el tramitador me comentó que con $50 pesos el aviso
salía el mismo día: pagué y así sucedió, pues el tramitador me convenció de que era la
única manera de sacarlo rápido.

Después del aviso catastral, la disolución y adjudicación ya estaban listas para mandarse
a Registro, pero tenía que mandar todo simultáneamente, incluyendo la compra/venta, por
lo tanto no los mandé y esperé a que la compra/venta estuviera lista.

Por otra parte se pagó el I.S.R., lo cual no tuvo problema, pues se paga en cualquier
banco y ahí mismo lo sellan y regresan.
Para el viernes 2 de marzo preparé los documentos de la compra/venta para pagar el
I.S.A.I. (Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, que es un impuesto municipal
y se tarda el trámite de 8 a 12 días hábiles). Estos papeles los mandé con mi tramitador
de notas, error mío: el tramitador no presentó las notas el viernes. El lunes en la tarde que
lo vi, me comentó: “no se preocupe”. Le dije que el martes 6 iríamos juntos pues ya sólo
me quedaba una semana hábil para que estuviera registrada.

El martes en la mañana me presenté en las oficinas del Municipio, para hablar con el
encargado de traslado de dominio, y que éste recibiera la nota del pago del impuesto. Al
explicarle mi urgencia, contestó que podía ayudarme con mi problema, que lo que tenía
que hacer era hablar con su secretaria para que le pusiera el visto bueno, gratificándole
con la suma de $20 pesos. Pero, además debería llevar al inspector al domicilio del
inmueble, para verificar que no existía construcción. Como el llevarlo, implicaba sacarlo
de su ruta, el inspector me pidió que lo llevara en mi automóvil y que después de la
inspección, lo llevara a comer. No me importó, porque para el miércoles 7 ya tenía la nota
del I.S.A.I. pagada y en mis manos, teniendo así el último requisito para enviar todo al
Registro Público de la Propiedad.

Una vez preparado el documento para el ingreso al Registro Público, lo envié el jueves 8
de marzo a la 1:00 p.m., siendo ésta la última hora para la recepción de toda clase de
documentación. Le pedía a mi tramitador que el viernes de forma personal se dedicara a
tramitar la inscripción de la escritura, para ver si era posible sacarla el mismo viernes,
cumpliendo así con mi promesa de tenerla en el tiempo estimado.

El viernes mi tramitador me llamó a la oficina, para decirme que el Registrador no quería

inscribir la escritura, porque había encontrado un error y exigía que me presentara
personalmente a hablar con él. De inmediato me presente en las oficinas del Registro
Público para ver de qué se trataba. Eran las 11:30 a.m. y el señor Registrador ya había
salido a comer. Tenía que hacer una cita para el lunes, pues ya no lo esperaban de
regreso.

El lunes me presenté a las 10:00 a.m., recibiéndome el Registrador en esa misma hora.
Le pregunté por qué ordenó la devolución de la escritura. Argumentó que mi
procedimiento estaba equivocado: “que cómo era posible querer hacer en un solo
instrumento la subdivisión, disolución y compra/venta: a él no le parecía y por lo tanto no
procedía”. Salí de su oficina desilusionado por mi fracaso, volví a mi oficina a buscar el
fundamento legal del acto jurídico realizado, y consulté con el Notario y algunos otros
compañeros abogados. Me dijeron que el Registrador estaba en un error, que no existía
ningún impedimento legal para registrarlo.

De nueva cuenta, el martes, con la Ley en mano, fui a hablar con el registrador, pero se
negó a recibirme. Me armé de paciencia y decidí esperarlo. Al cabo de tres horas de
espera, por fin me recibió. Le comenté los puntos de vista consultados y las disposiciones
legales analizadas que me permitían realizar el acto de que se trataba. Me contestó que
“realmente no le importaban esos puntos de vista, ni la ley, que “ahí las cosas se hacían
de la manera que él creía conveniente”. Mi reacción fue de total estupor porque
verdaderamente no sabía qué hacer y tenía el tiempo encima. Le dije en forma airada y
amenazante que iría ante el Tribunal Contencioso Administrativo a presentar una
demanda en contra de la resolución tomada por él, y sería obligado a inscribir mi
documento. Me contestó que “lo hiciera; a fin y al cabo no me importa, ya que tu
demandita se va a tardar varios años”. Salí dispuesto a demandarlo, sin importarme las
consecuencias.
Llegué muy molesto a la Notaría y opté por hablar con el Notario, diciéndole cuál era mi
intención respecto al Registrador. Me contestó que pensara en mi cliente y no en mi
coraje; que ésa no era la manera de arreglar las cosas. Pensé en esto y le llamé al
Registrador, ofreciéndole una disculpa por mi comportamiento. Él me dijo “no hay
problema, ven mañana y aquí lo platicamos”.

El martes por la tarde, recibí una llamada de mi cliente para preguntarme cómo iba
saliendo su asunto; le dije que no se preocupara, que todo marchaba bien. ¡Si supiera
todo el trabajo que me estaba costando!

A las 9:30 a.m. del miércoles, me presenté a hablar con el Registrador; me trató de
manera muy cortés y amable. Le dije que tomara conciencia de la necesidad que mi
cliente tenía de ese asunto y que valorara el esfuerzo que esa gestión me había costado.
El me dijo: “mira, la solución está en tus manos, únicamente dame $500 pesos y no hay
problema, yo te lo inscribo aquí mismo” (me lo dijo enfrente de su secretario y de una
persona que ahí se encontraba y a la que no conocía). Abrió el cajón de su escritorio,
indicándome que ahí le echara el dinero; tomé mi portafolio y saqué la cantidad que me
pedía y la puse en su cajón. Registró y me entregó en ese instante la escritura.

Al salir de su oficina, me dio la mano y me dijo: “Licenciado, me dio mucho gusto tratar
este asunto contigo, espero vernos pronto; y ya sabes cómo se arreglan aquí las cosas, tú
nada más ven conmigo”. Salí sintiéndome mal, veía que ésta era una manera equivocada
de solucionar los problemas, pero quedé bien con mi cliente, pues todo salió en el plazo
que le había prometido.

Verdaderamente me pregunto ¿cuál es la diferencia entre una gratificación y una

mordida? ¿Está bien salirte de la legalidad con tal de ofrecer un excelente servicio?