Universitatea “ Petre Andrei “ din Iasi

Facultatea de Drept

Referat
La disciplina “ Drept Civil. Contracte “

Contractul de Locatiune

Autor : Farcas Larisa Lidia

 Cuprins

1. Dispozitii generale
2. Caractere juridice
3. Felurile locatiunii
4. Bunuri care pot face obiectul locatiunii
5. Pretul locatiunii
6. Incheierea contractului de locatiune
6.1 Consimtamantul
6.2 Capacitatea partilor
6.3 Obiectul locatiunii
6.4 Forma contractului de locatiune
6.5 Durata locatiunii
7. Efectele contractului de locatiune
8. Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune
9. Expirarea termenului si tacita relocatiune
10. Incetarea contractului
11. Raspunderea locatarului pentru vicii
12. Rezilierea contractului de locatiune
 1. Dispozitii generale
Conform art. 1777 C.civ “ Locatiunea este un contract prin care o parte, numita locator
se oblige sa asigure celeilalte parti numita locatar , folosinta unui bun pe o anumita perioada, in
schimbul unui pret ,numit chirie “1.

Spre deosebire de vanzare, care este translativa de proprietate ,prin contractual de

locatiune se transmite doar folosinta bunului.

2. Caracterele juridice
Contractul de locatiune are urmatoarele caractere juridice :

1. Caracter Consensual – contractual de locatiune are caracter consensual fiind valabil

incheiat prin simplu accord de vointa a partilor.
2. Caracter sinalagmatic – locatiunea are caracter sinalagmatic intrucat incheierea sa
valabila da nastere la drepturi si obligatii in sarcina ambelor parti contractante.
3. Caracter oneros – locatiunea are caracter oneros ,ambele parti urmaresc avantaje
patrimoniale , vizeaza in timpul prestatiei lor sa-si procure un avantaj din
contraprestatia contractantului.
4. Caracter comutativ – contractual de locatiune are caracter comutativ in sensul ca la
momentul incheierii sale intinderea drepturilor si obligatiilor partilor este limitata.
5. Caracter cu executare succesiva – contractual de locatiune este un contract cu
executare succesiva ,factorul temporal este esenta locatiunii intrucat folosinta este
asigurata si cedata pentru o anumita durata ,iar in raport de acea durata ,este
calculata contravaloarea folosintei, adica pretul locatiunii2.

3. Felurile locatiunii
Locatiunea se delimiteaza in inchiriere si in arenda.
Locatiunea bunurilor mobile sau imobile se numeste inchiriere, iar locatiunea
bunurilor agricole se numeste arendare.
Potrivit Codului Civil se distinge o alta categorie de locatiune, locatiunea spatiilor
destinate exercitarii activitatii unui profesionist, care se bucura de aceleasi

1
Noul Cod Civil, art. 1777
2
Manuela Tabaras “Contracte Speciale “ editura C.H.Beck Bucuresti 2013 ( pag. 121 )
 prevederi legale, dar si de anumite regului particulare, cum ar fi denuntarea
inchirierii facute pe durata nedeterminata, dreptul de preferinta a chiriasului,
folosirea partilor si instalatiilor commune ale imobilului.

4. Bunuri care pot face obiectul locatiunii

Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o
prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul.

Este essential pentru valabilitatea contractului ca bunul declarant inchiriat sa fie

determinat, iar in lipsa acestei determinari contractual va fi considerat drept o promisiune
bilaterala de inchiriere.

In cee ace priveste dreptul de folosinta asupra unor bunuri ce constituie proprietate
publica, acesta poate fi transmis prin inchiriere daca nu se prevede prin normele legale sau
conventionale altfel.

Bunurile ce alcatuiesc proprietatea statului si a unitatilor administrative teritoriale au

regimul dreptului comun, in sensul ca pot fi instrainate, inchiriate, urmarite silit in orice mod
prevazut de lege sau conventia partilor.

Dreptul de uz si dreptul de abitatie, intrucat nu pot fi cedate, nici bunul asupra carora
exista aceste drepturi nu poate fi dat in folosinta.

Ca si in cazul vanzarii, sun incapabili de a lua in locatiune mandatarii, parintii, tutorele,

curatorul, administratorul provizoriu, functionarii publici, judecatorul sindic etc.

5. Pretul locatiunii
Nu este posibil de conceput o locatiune fara un pret, deoarece, in caz contrar, ne-am
afla in prezenta unui comodat sau a unei donatii. De regula, pretul consta intr-osuma de bani,
dar el poate fi format si din produse.

Pretul de locatiune reprezinta un element tehnic esential al contractului, care consta in

chiria stabilita intr-o suma de bani sau in orice alta categorie de bunuri sau prestatii oferite de
locatar in schimbul dreptului de a folosi bunul.
 6. Incheierea contractului de locatiune
Incheierea contractului are loc cu respectarea tuturor conditiilor de fond si de forma
referitoare la consimtamantul partilor, la capacitatea partilor, la obiectul s cauza locatiunii,
specific oricarui act juridic, dar si la forma pe care trebuie sa o imbrace locatiunea pentru a fi
valabil incheiata.

6.1 Consimtamantul
Contractual de locatiune se incheie, potrivit legii, de indata ce partile au convenit asuora
bunului si pretului, astfel incat este suficient simplul acord de vointa al partilor pentru
incheierea valabila a contractului.

Consimtamantul partilor trebuie exprimat asupra obiectului locatiunii, respective asupra

bunului cedat in folosinta si aspura chiriei, conventie cu titlu de contraprestatie pentru lipsa de
folosinta oferita.

6.2 Capacitatea partilor

Locatiunea este contractual care ofera o larga capacitate oricarei personae fizice sau
juridice de a fi parte intr-un contract de locatiune, in cee ace-l priveste pe locator, conditia
suplimentara derivand din calitatea lui de proprietar, uzufructuar, locatar al bunului dat in
locatiune3.

Potrivit art. 1784 Cod civ. “ locatiunea incheiata cu persoanele care, potrivit legii, nu pot
incheia decat acte de administrare nu vor depasi 5 ani “4.

6.3Obiectul locatiunii
Obiectul locatiunii este ambivalent, in functie de partenerul contractant el vizand lucrul
transmis in folosinta sau chirie.

6.4 Forma contractului de locatiune

In art. 1178 N.C. Civ este enuntat principiul libertatii formei, in sensul ca incheierea
contractului se realizeaza prin simplul acord de vointa al partilor, capabile de a contracta, daca
legea nu impune o anumita formalitate5.

3
I.Dogaru, op.cit, p.419
4
NCC art. 1784
5
NCC art. 1178
 Forma ceruta pentru validitatea actului juridic este acea conditie speciala si esentiala
care presupune indeplinirea unor formalitati prevazute de lege, in absenta carora actul nu ar
putea lua nastere in mod valabil.

NCC prevede anumite situatii in care forma scrisa este o conditie de validitate, caz in
care inclusiv inscrisul sub semnatura privata este suficient pentru satisfacerea cerintei legale,
insa in anumite cazuri este ceruta forma inscrisului autentic.

Forma ad probationem este acea conditie impusa de lege sau de parti, care consta in
intocmirea unui inscris cu scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat.

Art. 1.243 prevede ca, “daca prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a
contractului este supusa conditiilor de forma cerute de lege pentru incheierea sa “6.

6.5 Durata locatiunii

Durata maxima a locatiunii este de 49 de ani. Daca partile stipuleaza un termen mai
lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe
o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea

activitatii unui profesionist;

b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul
bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului

pentru folosinta unui imobil.

7. Efectele contractului de locatiune

Obligatiile locatorului

A. Obligaţia de predare a lucrului

6
NCC Art. 1.243
 Locatorul este obligat să predea lucrul la încheierea contractului şi la locul unde se afla
în momentul contractării.

Lucrul trebuie predat „în stare corespunzătoare utilizării sale”, „împreună cu toate
accesoriile sale “.

Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Dacă locatorul refuză predarea (având în vedere că obligaţia de a face nu este

alternativă), locatarul poate:

- să ceară predarea silită a lucrului;

- să solicite rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;

- să invoce excepţia de neexecutare (refuzând plata chiriei, dacă trebuia achitată

anticipat).

în cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptăţit să
ceară o diminuare a chiriei, proporţional cu durata în care a fost lipsit de folosinţa acestuia.

B. Obligaţia menţinerii stării corespunzătoare de întrebuinţare a lucrului

Potrivit art. 1788 alin. 1 Noul Cod Civil, locatorul „este obligat să efectueze toate
reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de
întrebuinţare pe toată durata locaţiunii”7 (potrivit destinaţiei). Astfel, starea corespunzătoare a
lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi) trebuie să existe nu numai la momentul predării, ci
ea trebuie menţinută pe tot timpul derulării locaţiunii, prin grija locatorului.

Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită cazului fortuit,
inclusiv prin viciile de construcţie, necorespunzând unei „folosinţe obişnuite” potrivit
destinaţiei, locatorul trebuie să efectueze reparaţiile necesare repunerii lucrului în starea
corespunzătoare .

Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi necesare

menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, alte reparaţii, mai puţin importante, numite
„reparaţii locative”, fiind în sarcina locatarului.

Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina
locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare,

7
art. 1788 alin. 1 Noul Cod Civil
reparaţiile pot fi făcute de locatar. în acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara
sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor .

In cazul în care locatorul nu îşi execută obligaţia de efectuare a reparaţiilor capitale,

locatarul poate cere instanţei, sub sancţiunea plăţii de daune cominatorii:

- obligarea locatorului la executarea acesteia;

- locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei (dacă a comunicat tulburarea

suferită locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată);

- locatarul poate cere rezilierea contractului (când tulburarea este atât de gravă încât,
dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat,locatarul de bună-credinţă are dreptul şi la
daune-interese (în schimb, locatarul care, la încheierea contractului, cunoştea cauza de
evicţiune nu poate pretinde daune-interese).

- scăderea proporţională a chiriei;

- rezilierea contractului (când viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut,
locatarul nu ar fi luat bunul în locaţiune);

- daune-interese (când aceste vicii aduc prejudiciu locatarului; cu excepţia cazului în care
locatorul dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era nici dator să ie
cunoască).

C. Garantia pentru vicii

Obligatiile locatarului

În ceea ce priveste obligatiile principale ale locatarului, art. 1796 din Codul civil arata ca
acesta are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia în primire bunul dat în locatiune;

b) sa plateasca chiria în cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la încetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

 Tot astfel, art. 1804 din Codul civil prevede si obligatia locatarului de a permite
examinarea bunului8.

Intrucat prima obligatie a locatarului – aceea de a lua in primire bunul dat in locatiune –
nu ridica probleme in sensul de a intelege in ce consta o astfel de obligatie.

In principiu, locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la termenele stabilite în

contractul de locatiune.

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta,

potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate după anumite
imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il
foloseste.

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel
incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz,
rezilierea contractului.

De asemenea, locatarul raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii

familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod
folosirea, detinerea sau accesul la bun.

8. Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Sublocatiunea presupune transmisiunea dreptului de locator in baza unui contract de

sublocatiune de la locatar catre o terta persoana in ce priveste contractul de locatiune -
sublocator. în contractul de sublocatiune locatarul contractului de locatiune devine locator in
contractul de sublocatiune, iar sublocatarul in acest contract are calitatea de locatar.
Sublocatiunea poate fi incheiata doar cu acordul locatorului. Termenul sublocatiunii nu poate
depasi termenul de locatiune ramas de la momentul incheierii contractului de sublocatiune.

Contractul de sublocatiune nu produce efecte fata de locator. Astfel, cand locatorul

induce catre locatar-sublocator o careva obligatie, sublocatarul va raspunde fata de locatar-
sublocator doar in marimea limitelor contractului de sublocatiune.

8
, art. 1804 din Codul civil
 Totodata, daca prin actiunile sublocatarului au fost cauzate daune locatorului sau altor
locatari, locatorul poate cere de la locatar-sublocator rezilierea contractului de sublocatiune.

Incetarea si rezilierea contractului de sublocatiune se produce în aceleasi conditii cum si

rezilierea si încetarea contractului de locaţiune.

Cesiunea de locatiune. Comparativ cu sublocatiunea, cesiunea de locatiune este o

transmitere a dreptului locatarului asupra bunului transmis în locatiune, dar cu
subschimbarea locatarului. Astfel, daca in cazul sublocatiunii locatarul ramane obligat faţa de
locator, în cazul cesiunii de locatiune, locatarul-cedent nu ramane obligat faţa de locator
aceasta legatura fiind stabilita între locator si locatarul-cesionar. Locatarul-cesionar
executa drepturile si obligatiile de locatar in stricta conformitate cu conditiile contractului de
locatiune incheiat anterior intre locator si locatarul-cedent.

9.Expirarea termenului si tacita relocatiune

Contractual de locatiune inceteaza , ca orice alt contract, fara a mai fi necesara
efectuarea unei noificari prealabile la expirarea termenului convenit de parti, sau, dupa caz,
prevazut de lege.

Locatiunea incheiata pe o durata determinate si prin inscris authentic constituie titlul

executoriu nu doar pentru plata chririei , dar si in privinta obligatiei de restituire a bunuluinla
expirarea duratei locatiunii.

Procedural, locatorul, pentru a reintra in posesia bunului are obligatia de a-l notifica pe
locatar cu minimum 30 de zile inainte de expirarea termenului, despre intentia de predare
libera a imobilului si intrearea in posesie.

10. Tacicata relocatiune

Legiuitorul arata conditiile in care un contract de locatiune ajuns la termen continua sa
produca efecte partilor, in aceleasi conditii, dar pe o durata nedeterminata, interpretand
tacerea locatorului ca pe o incuviintare a unei noi locatiuni, astfel, la expirarea termenului,
locatorul are posibilitatea de a-si exprima expres voina , in sensul reinoirii contractului si intrarii
in posesia bunului, dar poate sis a taca, tacerea fiind apreciata ca un acord de continuare in
conditiile vechii locatiuni , a unui nou contract.
 11. Incetarea contractului
Contractul de locatiune reprezinta acel contract prin care o parte numita locator, se
obliga sa asigure celeilalte parti numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada,
in schimbul unui pret denumit „chirie”.

Asadar, in mod firesc, contractul de locatiune inceteaza in primul rand prin expirarea
termenului prevazut. In al doilea rand, asa cum s-a incheiat pe baza unui acord de vointa, tot
asa poate inceta: prin reziliere conventionala.

Alte modalitati prin care contractul de locatiune poate inceta:

1. denuntare unilaterala

2. reziliere pentru neexecutarea obligatiilor

3. distrugerea sau pieirea lucrului

4. desfiintarea titlului locatorului

5. instrainarea prin acte intre vii a bunului.

Contractul de locatiune nu inceteaza prin moartea vreuneia dintre parti, pentru ca

locatiunea nu este intuitu personae. Prin urmare, drepturile si obligatiile trec asupra
mostenitorilor (legatari sau testamentari). In cazul locatiunii cu durata determinata,
mostenitorii locatarului pot denunta contractul in 60 de zile de la data la care au luat cunostinta
de moartea locatarului si de locatiune.

La expirarea termenului contractul inceteaza de drept fara o instiintare prealabila in

mod obligatoriu. Din acest moment se naste dreptul la restituire (pentru a facilita
redobandirea, noul cod civil a prevazut posibilitatea inregistrarii contractului de locatiune
incheiat pe o perioada determinata, daca este autentic sau sub semnatura privata inregistrat la
organele fiscale competente. Inscrisul autentic sau cel inregistrat devin titluri executorii deci nu
mai e necesara introducerea unei actiuni civile, ci doar incuviintarea executarii silite).

Daca dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si isi indeplineste
obligatiile fara ca locatorul sa se opuna, suntem in prezenta unei tacite relocatiuni. Va fi un nou
contract deci nu se prelungesc efectele celuilalt. Va fi pe durata nedeterminata (fara sa poata
depasi 49 de ani)

Denuntare unilaterala
Conditii:

-contractul sa fie incheiat pe durata nedeterminata

-sa se faca prin notificare cu acordarea unui termen rezonabil de preaviz.

Denuntarea unilaterala nu va produce efecte in privinta prestatiilor deja executate/in

curs de executare. La implinirea termenului de preaviz, locatiunea inceteaza si se naste dreptul
la restituire.

Denuntarea unilaterala nu este conditionata de acceptarea de catre cealalta parte. Orice

clauza prin care se interzice denuntarea unilaterala ori prin care se stipuleaza o prestatie in
schimbul denuntarii este considerata nescrisa.

Reziliere pentru neexecutare

Trebuie ca obligatia neexecutata sa fie principala ori de mica insemnatate dar cu
caracter de repetabilitate. Rezilierea se dispune de instanta dar poate opera si de drept daca
partile au stipulat un pact comisoriu. Spre deosebire de rezolutiune, rezilierea produce efecte
doar pentru viitor. Bunul se restituie in starea in care se afla la data restituirii deoarece daca
este deteriorat, partea care l-a deteriorat poate invoca faptul ca nu a mai avut timp sa
efectueze reparatiile.

Distrugerea sau pieirea lucrului

Pieirea totala/partiala, indiferent ca este din culpa partilor ori a fost cauzata de forta
majora, va duce la incetarea de drept a locatiunii daca bunul nu mai poate fi folosit conform
destinatiei stabilite.
 Daca bunul a pierit total, contractul inceteaza de drept pentru ca locatorul nu mai poate
asigura folosinta bunului pentru locatar, iar daca a pierit partial inceteaza iar locatarul poate
cere rezilierea sau reducerea chiriei in masura in care bunul a pierit din motive ce ii sunt
imputabile locatorului ori unei persoane pentru care este tinut sa raspunda.

Daca bunul este doar deteriorat, locatiunea va continua, lar locatorul este obligat sa il
repare.

Desfiintarea titlului locatorului

Daca locatorul isi pierde titlul asupra bunului dat in locatiune, nu mai poate asigura
locatarului folosinta lucrului, iar contractul va inceta de drept. Totusi, daca locatarul a fost de
buna-credinta la incheierea contractului, locatiunea va continua pe maxim un an de la
desfiintare, tinandu-l obligat pe cel in favoarea caruia a fost desfiintat titlul (ca nou „locator”
temporar)

12.Instrainarea bunului
Daca locatorul instraineaza bunul, cumparatorul e obligat sa respecte locatiunea
anterioara daca s-au respectat conditiile de publicitate.

Totusi, partile pot stabili ca locatiunea sa inceteze la momentul instrainarii (este vorba
despre contractul prin care s-a incheiat locatiunea. Vanzatorul si cumparatorul bunului nu ar
putea decide acest lucru fara a-l consulta pe chirias).

Raspunderea locatarului pentru vici

Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza
folosirea lor, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului, si independent de faptul ca
ele existau anterior incheierii contractului sau au survenit in cursul locatiunii.

Potrivit legii, la predare lacatarul trebuie s ail informeze pe locator daca in urma
verificarii constata existent unor vicii aparente, in lipsa informarii considerandu-se ca locatorul
si-a executat obligatia de predare conform conventiei partilor.

Cu toate acestea, daca viciile aparente cauzeaza prejudicii vietii, sanatatii sau integritatii
corporale a locatarului, locatorul poate fi obligat la despagubiri.
 Rezilierea contractului de locatiune
Ca si in material contractului general de locatiune, rezilierea contractului de inchiriere a
locuintei reprezinta o consecinta a nerespectarii obligatiilor contractuale, ceea ce va justifica
celeilalte parti solicitarea cererii de reziliere a contractului.

Asimilat nerespectarii acestor obligatii contractuale, abuzul de folosinta constand fie

intr-un comportament care face imposibila folosirea imobilului , fie in impiedicarea folosintei
normale a locuintei sau a partilor commune acesteia, justifica cererea locatorului de reziliere a
contractului, eventual evacuarea si plata de daune-interese.

Una dintre consecintele rezilierii contractului o reprezinta evacuarea chiriasului,

evacuarea care se face , in principiu prin hotararea judecatoreasca.
 Bibliografie

1. Noul Cod Civil

2. Manuela Tabaras “Contracte Speciale “ editura C.H.Beck Bucuresti
2013
3. Florescu C.D, Contractele civile, ed. a III –a, Ed. Universul Juridic,
Bucuresti 2012
4. Florin Motiu, Editura Wolters Kluwer , 2010 - Contracte speciale in
noul cod civil
5. Razvan Dinca, Editura Universul Juridic, 2013 Contracte civile
speciale in noul Cod civil.Note de curs
6. Philippe MALAURIE, Laurent AYNÈS, Pierre Yves GAUTIER,Wolters
Kluwer, 2009 - Drept civil. Contractele special
7. Barbu Vlad, Genoiu Ilioara, Cernat Cosmin, C.H. Beck - Drept civil.
Contracte speciale