Sunteți pe pagina 1din 71

UNIVERSITATEA “Alexandru I.

Cuza “ din IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

DEPARTAMENTUL PENTRU ÎNVAŢĂMÂNT LA DISTANŢĂ ŞI


ÎNVĂŢĂMÂNT CU FRECVENŢĂ REDUSĂ

Bogdan Căpraru, Ada-Iuliana Popescu

URBANISM ŞI DEZVOLTARE IMOBILIARĂ


Material de studiu pentru învăţământul la distanţă/ învăţământul cu frecvenţă
redusă

IAŞI, 2018                                             

 
CUPRINS
  
UNITATEA DE STUDIU 1. DREPTUL DE PROPRIETATE .......................................................... 5 
1. 1. Noţiunea de drept de proprietate .................................................................................................... 5 
1.2. Obiectul dreptului de proprietate ...................................................................................................... 6 
1.3. Formele dreptului de proprietate ...................................................................................................... 7 
1.4. Atributele dreptului de proprietate ................................................................................................... 8 
1.5. Dobândirea dreptului de proprietate ................................................................................................ 9 
1.6. Apărarea dreptului de proprietate .................................................................................................. 10 
UNITATEA DE STUDIU 2. CONTRACTUL DE VÂNZARE IMOBILIARĂ ...................................................... 12 
2.1. Definiţia contractului de vânzare imobiliară .................................................................................... 12 
2.2. Trăsăturile contractului de vânzare imobiliară ................................................................................ 13 
2.3. Condiţiile de fond şi formă pentru încheierea contractului de vânzare imobiliară ......................... 13 
2.4. Situaţii speciale anterioare încheierii contractului .......................................................................... 15 
2.4.1.Pactul de opţiune ....................................................................................................................... 15 
2.4.2. Promisiunea unilaterală de vânzare/cumpărare ...................................................................... 16 
2.4.3. Promisiunea bilaterală de vânzare ............................................................................................ 16 
2.4.4. Dreptul de preemţiune ............................................................................................................. 17 
2.5. Efectele contractului de vânzare imobiliară .................................................................................... 17 
UNITATEA DE STUDIU 3. CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢELOR ............................................. 23 
3.1. Definirea contractului de locaţiune şi a contractului de închiriere a locuinţelor ............................ 23 
3.2. Trăsăturile juridice ale contractului de închiriere a locuinţelor ....................................................... 24 
3.3. Condiţiile încheierii contractului de închiriere a locuinţei ............................................................... 25 
3.4. Obiectul contractului de închiriere a locuinţelor ............................................................................. 25 
3.5. Conţinutul contractului de închiriere a locuinţelor ......................................................................... 27 
3.6. Efectele contractului de închiriere a locuinţelor.............................................................................. 28 
3.7.  Încetarea contractului de închiriere a locuinţelor .......................................................................... 30 
UNITATEA DE STUDIU 4. CONTRACTUL DE ARENDARE ........................................................................ 32 
4.1. Definiţia contractului de arendare ................................................................................................... 33 
4.2. Trăsăturile contractului de arendare ............................................................................................... 33 
4.3. Condiţiile încheierii contractului de arendare ................................................................................. 33 
4.4. Efectele contractului de arendare ................................................................................................... 35 
4.5. Încetarea contractului de arendare ................................................................................................. 37 
UNITATEA DE STUDIU 5. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ .......................................................................... 39 
5.1. Consideraţii generale privind cadastrul şi publicitatea imobiliară ................................................... 40 
5.2. Obiectul cărţii funciare ..................................................................................................................... 41 
5.3. Înscrierile în cartea funciară ............................................................................................................. 41 
5.4. Procedura înscrierii în cartea funciară ............................................................................................. 43 

 
UNITATEA DE STUDIU NR. 6. PARTICULARITĂŢI ALE PIEŢEI IMOBILIARE ............................................. 47 
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică) ................................................................................... 48 
6.2. Piaţa imobiliară ................................................................................................................................ 49 
6.2.1. Cererea şi oferta de imobile...................................................................................................... 49 
6.2.2. Indicii imobiliari ......................................................................................................................... 51 
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar ...................................................................... 52 
6.2.4. Factorii care influențează piața imobiliară ............................................................................... 54 
6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii .......................................................... 55 
UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE ÎNTR‐UN IMOBIL ................................................. 60 
7.1. Aspecte financiare ............................................................................................................................ 61 
7.2. Aspecte non‐financiare .................................................................................................................... 64 
UNITATEA DE STUDIU NR. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETĂŢII IMOBILIARE........................................ 66 
8.1. Exploatarea imobilelor și tipurile de închiriere și calcul al chiriei .................................................... 67 
8.2. Condițiile contractului de închiriere ................................................................................................ 68 
BIBLIOGRAFIE .................................................................................................................................... 71 
 

 
UNITATEA DE STUDIU 1. DREPTUL DE PROPRIETATE

Structura unităţii de studiu:


1.1. Noţiunea de drept de proprietate
1.2. Obiectul dreptului de proprietate
1.3. Formele dreptului de proprietate
1.4. Atributele dreptului de proprietate
1.5. Dobândirea dreptului de proprietate
1.6. Apărarea dreptului de proprietate

Obiective generale:
 Explicarea noţiunii de drept de proprietate şi caraterizarea acestuia
 Prezentarea şi analizarea atributelor de proprietate
 Explicarea modalităţilor de dobândire ale dreptului de proprietate şi apărarea acestuia

În urma parcurgerii unităţii de studiu, studenţii vor fi capabili să:


 definească noţiunea de drept de proprietate;
 identifice şi să explice formele de proprietate;
 analizaze atributele dreptului de proprietate;
 explice modalităţile de dobândire şi apărare a dreptului de proprietate.

Cuvinte cheie: proprietate, posesie, folosinţă, uzucapiune.

 Timp mediu necesar pentru asimilarea cunoştinţelor: 200’

Bibliografie

Filipescu, Ion P., Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami,
Bucureşti, 1998.
Florea, Bujorel, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2013.
Moţiu, Florin, Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2014.

1. 1. Noţiunea de drept de proprietate

Acumularea de bunuri pe parcursul existenţei unei persoane fizice sau juridice este un
fenomen natural, dar care, din punct de vedere juridic, îşi găseşte raţiunea şi, implicit, ocrotirea
prin intermediul legii care garantează recunoaşterea şi respectarea dreptului de proprietate.

 
Astfel, ca în orice stat democratic, Constituţia României (art. 44 şi art. 136), precum şi
Codul civil (Cartea a III-a) definesc şi reglementează detaliile referitoare la proprietatea privată
şi cea publică.
Uneori, în literatura de specialitate, termenul de „proprietate” şi cel de „drept de
proprietate” sunt sinonime. Cu toate acestea, din punct de vedere juridic, în sens larg, termenul
de proprietate are înţelesul de deţinere exclusivă a unui bun de către o persoană şi posibilitatea de
a-l folosi potrivit bunului plac, în limitele legii. În sens restrâns însă, proprietatea este înţeleasă
ca un drept real, exclusiv, absolut şi perpetuu, care poate fi apărat la nevoie prin intermediul
justiţiei. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept opozabil tuturor (erga omnes),
neîngrădit în conţinutul său decât de lege, titularul său exercitându-l singur, fără concursul altor
persoane. De asemenea, dreptul de proprietate este perpetuu, adică nu se pierde prin moartea
titularului său, fiind transmisibil, şi nici nu se stinge prin neîntrebuinţarea bunului de către
proprietarul bunului.
În literatura juridică, dreptul de proprietate este definit ca „acel drept real care conferă
titularului său dreptul de a întrebuinţa un bun potrivit naturii sau destinaţiei sale, de a-l folosi şi
de a dispune de el, în mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiilor legale”1.

1.2. Obiectul dreptului de proprietate

În limbajul comun, termenul de proprietate poate fi înţeles şi în sensul de obiect al


dreptului de proprietate, adică bunurile asupra cărora se exercită acest drept.
Legea şi doctrina juridică, clasifică bunurile în funcţie de mai multe criterii. Dintre aceste
clasificări reţinem câteva mai importante:
a. În funcţie de modul de percepere al bunurilor acestea pot fi corporale şi incorporale.
Bunurile corporale sunt cele care au o existenţă materială, concretă, putând fi percepute
cu ajutorul simţurilor (o clădire, un copac etc.). Bunurile incorporale sunt cele care au o
existenţă abstractă, cum este cazul drepturilor pe care o persoană la are şi le poate
exercita în condiţiile legii. Acestea nu pot fi percepute ele însele cu ajutorul simţurilor, ci
doar prin efectele lor. De exemplu, exercitarea dreptului de proprietate prin vinderea unui
bun se concretizează într-o sumă de bani.
b. În funcţie de regimul stabilit de lege, bunurile pot fi publice sau private. Bunurile publice
sunt cele de interes public, aflate în proprietatea exclusivă a statului. Bunurile private
sunt cele care pot fi deţinute de particulari, persoane fizice sau juridice. Adiacent acestei
clasificări, mai putem distinge între bunuri aflate în circuitul civil şi cele scoase din
circuitul civil. Majoritatea bunurilor pot face obiectul oricăror convenţii între persoane
fizice sau juridice. Cu toate acestea, există şi bunuri care, potrivit legii, au un regim
special şi, în consecinţă, nu se poate dispune de ele decât în anumite condiţii (substanţele
periculoase, hărţi militare).
c. În funcţie de caracteristicile lor fizice, bunurile pot fi mobile şi imobile. Bunurile imobile
sunt cele care nu pot fi deplasate dintr-un loc în altul. Bunurile pot fi imobile datorită
naturii lor (clădiri, terenuri), datorită destinaţiei lor (maşini, unelte existente într-o hală de
producţie) sau obiectului la care se referă (toate drepturile al căror obiect este un bun
imobil). Bunurile mobile sunt cele care pot fi mutate dintr-un loc în altul. La rândul lor,
ele pot fi mobile prin natura lor (un cal, o maşină), prin anticipaţie (recoltele, fructele
                                                            
1
Ion P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 83.

 
culese, piatra extrasă dintr-o carieră) sau datorită obiectului la care se referă (drepturile de
creanţă care se referă la un bun mobil).
d. În funcţie de natura lor, bunurile pot fi divizibile sau indivizibile. Bunurile divizibile sunt
cele care pot fi împărţite fără a-şi diminua valoarea (un val de stofă), pe când cele
indivizibile sunt bunurile care odată împărţite înlătură posibilitatea de a mai fi folosite ca
atare, diminuându-şi sau pierzându-şi valoarea (un animal, un costum de haine).
e. În funcţie de caracteristicile naturale ale bunului sau de voinţa omului, bunurile pot fi
principale sau accesorii. Bunurile principale sunt cele care pot fi folosite independent de
alte bunuri, pe când cele accesorii, de unde şi denumirea, depind de folosirea altui bun (o
cheie pentru uşă, vâslele pentru barcă). Astfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a
bunului principal.
De asemenea, Codul civil mai clasifică bunurile după natura lor, în bunuri fungibile, care
pot fi determinate prin numărare, cântărire, măsurate şi pot fi înlocuite cu altele de acelaşi fel, şi
bunuri nefungibile, care nu pot fi determinate în acest mod. De asemenea, bunurile sunt
consumptibile, care îşi diminuează substanţa prin folosire, şi neconsumptibile, care nu se
epuizează prin utilizare.
Riscul pieirii bunurilor revine proprietarului acestuia, cu excepţia cazului în care riscul a
fost asumat de către o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.

1.3. Formele dreptului de proprietate

Titularii dreptului de proprietate pot fi persoane fizice sau persoane juridice.


În raport de titular, proprietatea poate fi publică sau privată (art. 552 Cod civil).
În conformitate cu reglementările Codului civil (art. 858-875), proprietatea publică se
concretizează în „dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-
teritoriale asupra bunurilor care prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz ori de interes
public, cu condiţia să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege” (art. 858 Cod
civil).
Bunurile care pot face obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică sunt stabilite
prin lege organică. Acestea sunt bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale
ale zonei economice şi ale platoului continental etc.
Datorită importanţei lor, bunurile publice au un regim special. Ele sunt inalienabile, adică
nu pot fi înstrăinate, imprescriptibile, nu pot fi dobândite prin prescrierea dreptului de
proprietate, şi insesizabile, nu pot fi urmărite silit.
Cu toate acestea, dobândirea dreptului de proprietate publică se poate realiza prin:
achiziţie publică, expropriere pentru utilitate publică, donaţie, convenţie cu titlu oneros, transfer
de bunuri din domeniul privat al statului în cel public etc. (art. 863 Cod civil).
Titularilor dreptului de proprietate publică le revine dreptul de administrare, concesionare
sau de acordare a folosinţei gratuite a bunurilor care se află în proprietate publică.
Proprietatea privată (art. 555-692 Cod civil) constă în „dreptul titularului de a poseda,
folosi şi dispune de un bun în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, în limitele stabilite de lege” (art.
555 Cod civil).
Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată de caracteristicile fizice ale bunului
aflat în proprietate, de către proprietarul bunului care îşi exercită voinţa în acest sens sau chiar de
către legiuitor.

 
Obiectul proprietăţii private îl constituie bunurile de uz sau de interes privat aparţinând
persoanelor fizice, persoanelor juridice private sau publice, inclusiv bunurile care aparţin
domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale (art. 553 alin. 1). Aceste
bunuri se află în circuitul civil, putând fi dobândite în orice mod prevăzut de lege.
Proprietatea privată asupra unui bun poate aparţine unei singure persoane sau mai multor
persoane, numiţi coproprietari. Aceştia stăpânesc în comun un bun, dreptul de proprietate al
fiecăruia fiind determinat matematic, sub forma unei fracţiuni, bunul nefiind însă divizat în
materialitatea sa. Coproprietatea poate fi temporară (obişnuită) sau perpetuă (forţată), în funcţie
de situaţia concretă.

1.4. Atributele dreptului de proprietate

Definiţia dreptului de proprietate, aşa cum a fost ea prezentată anterior, evidenţiază cele
trei atribute sau componente ale acestui drept:
 Posesia – dreptul de a întrebuinţa un bun potrivit naturii sau destinaţiei sale;
 Folosinţa – dreptul de a obţine și de a se bucura de foloasele pe care un bun le
poate produce (produse agricole, venituri);
 Dispoziţia – dreptul de a dispune de bun în funcţie de nevoile personale (vânzare,
consumare, închiriere, împrumut etc.), în condiţiile legii.
Atributele dreptului de proprietate pot fi înstrăinate separat sau nu de către proprietarul
unui bun. De exemplu, închirierea unui apartament presupune acordarea posesiei şi folosinţei
bunului de către proprietar altei persoane, chiriaşului. Proprietarul va păstra dispoziţia asupra
bunului. De asemenea, împrumutarea unui bun presupune înstrăinarea temporară a bunului de
către proprietar, care acordă dreptul de posesie şi folosinţă, păstrându-şi dreptul de a dispune de
bun. Dacă însă, de exemplu, proprietarul decide să vândă bunul, atunci el va ceda dreptul de
posesie, folosinţă, dar şi de dispoziţie, adică dreptul de proprietate, noului proprietar al bunului.

Posesia şi efectele sale

Întrebuinţarea unui bun este un atribut esenţial al dreptului de proprietate. Din punct de
vedere juridic, acest fapt este numit posesie. Codul civil reglementează principalele aspecte
legate de posesie în art. 916-952.
Posesia este definită ca fiind „exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate
asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar” (art.
916 Cod civil). Din formularea definiţiei, rezultă faptul că posesia unui bun creează impresia de
proprietate. Cu alte cuvinte, o persoană care întrebuinţează un bun pentru sine şi are grijă de
acesta poate da impresia că este proprietarul acelui bun, deşi, în realitate, el nu este. Juridic
vorbind, posesia utilă generează ideea de proprietate. Dacă o persoană deţine un bun, însă nu îl
foloseşte, acea persoană nu se numeşte posesor, ci detentor precar, înlăturându-se însăşi ideea de
posibilă proprietate.
Posesia unui bun va fi utilă dacă va fi lipsită de următoarele vicii:
 Discontinuitatea – posesia trebuie să se exercite continuu, fără întreruperi
anormale de timp, cum ar fi, de exemplu, un teren agricol lucrat doar la intervale
de doi, trei ani.
 Violenţa – posesia trebuie să fie exercitată netulburat, paşnic, liniştit. Orice act de
violenţă în contra sau din partea adversarului va conduce la vicierea posesiei.

 
 Clandestinitatea – posesia trebuie să fie publică, adică să fie exercitată în mod
deschis, aşa cum însuşi proprietarul bunului ar exercita-o, nu pe ascuns,.
 Precaritatea – posesorul trebuie să întrebuinţeze bunul ca şi cum ar fi
proprietarul acestuia.
Aceste vicii pot fi temporare, iar înlăturarea lor determină posesia utilă a bunului.
Aceasta poate fi presupusă până la dovada contrară.
Efectele posesiei:

 posesorul poate dobândi proprietate asupra bunului posedat sau asupra fructelor
produse de acesta;
 în cazul bunurilor mobile, posesorul lor este prezumat proprietar până la proba
contrarie;
 în situaţia în care un bun mobil nu aparţine nimănui, în condiţiile legii, posesorul
său devine proprietarul acestuia.

Încetarea posesiei intervine în următoarele cazuri:


 transformarea posesiei în detenţie precară;
 înstrăinarea bunului;
 abandonarea bunului mobil;
 renunţarea, prin declaraţie, la dreptul de proprietate asupra imobilelor;
 pieirea bunului;
 trecerea bunului în proprietate publică;
 deposedare de bun mai mult de un an.

1.5. Dobândirea dreptului de proprietate

Dobândirea dreptului de proprietate privată se poate realiza prin convenţie, moştenire


legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, posesie de bună-credinţă, ocupaţiune, tradiţiune,
hotărâre judecătorească, act administrativ (art. 557 Cod civil).
Dreptul de proprietate asupra unui bun se poate dobândi în urma încheierii unei convenţii,
a unui contract între proprietarul bunului şi alte persoane. În cazul bunurilor imobile încheierea
unei astfel de convenţii trebuie urmată de anumite formalităţi pentru dobândirea şi recunoaşterea
dreptului de proprietate. Astfel, potrivit legii, numele noului proprietar va fi trecut în cartea
funciară, registru care ţine evidenţa proprietăţii bunurilor imobile din România.
O altă modalitate de dobândire şi transferare a dreptului de proprietate o constituie
moştenirea. Moştenitorii primesc de la predecesorul lor dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor pe care acesta le deţinea în timpul vieţii. Acest lucru poate avea loc prin efectul legii
(moştenire legală) sau potrivit ultimei dorinţe a proprietarului decedat (testament).
Accesiunea, ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, poate fi imobiliară sau
mobiliară. Prin accesiune proprietarul unui bun devine şi proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul
(aluviunile care se depun de-a lungul malurilor) ori se incorporează în acesta (manopera unui
costum de haine realizat cu materialul clientului), dacă legea nu prevede altfel (art. 567 Cod
civil).
Uzucapiunea presupune dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil sau
mobil după folosirea acestuia un timp îndelungat: 10 - 15 ani dacă posesorul bunului imobil a
fost de bună-credinţă (art. 930-931 Cod civil) sau 10 de ani dacă posesorul bunului mobil a fost

 
de rea-credinţă, adică deşi ştia că bunul nu îi aparţine, l-a folosit ca un adevărat proprietar,
bucurându-se de beneficii şi suportând eventualele riscuri (art. 939 Cod civil).
În cazul bunurilor mobile, posesia de bună-credinţă poate determina dobândirea
dreptului de proprietate. Este situaţia în care persoana de bună-credinţă încheie cu un
neproprietar un act oneros de transmitere a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil şi
devine totuşi proprietarul bunului în momentul luării sale în posesie efectivă. Cu toate acestea,
bunul furat sau pierdut poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă în termen de 3 ani de
la data la care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului (art. 937 alin. 1 şi 2 Cod
civil).
Ocupaţiunea presupune că posesorul unui bun mobil care nu aparţine nimănui devine
proprietarul acestuia de la data intrării în posesie, cu respectarea legii (peştele, vânatul prins) (art.
941 Cod civil).
Tradiţiunea reprezintă predarea efectivă, materială, a unui bun noului proprietar.
Momentul predării echivalează cu dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului.
Dreptul de proprietate se poate dobândi în baza unei hotărâri judecătoreşti, act prin care
instanţa de judecată stinge un conflict juridic.
De asemenea, dreptul de proprietate poate fi dobândit şi ca efect al unui act administrativ.

1.6. Apărarea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se poate apăra în justiţie prin intermediul unor acţiuni reglementate
de lege. Astfel, proprietatea poate fi apărată direct, pe baza acţiunii în revendicare, sau indirect,
pe baza acţiunilor posesorii.
Acţiunea în revendicare este instrumentul prin care proprietarul unui bun poate să îl
revendice de la posesorul său sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. Proprietarul poate
cere şi despăgubiri pentru tulburarea exercitării dreptului său de proprietate sau pentru stricăciuni
aduse bunului (art. 563 Cod civil).
Acţiunile posesorii permit apărarea indirectă a dreptului de proprietate, ele fiind destinate
de fapt apărării posesiei. Cu toate acestea, posesorul bunului şi proprietarul acestuia se pot
îndrepta împreună cu aceste acţiuni împotriva oricărei persoane care ar tulbura în mod direct
exercitarea posesiei asupra unui bun sau în mod indirect exercitarea dreptului de proprietate
asupra acestuia.

Întrebări de autocontrol:
1. Dreptul de proprietate:
a). este un drept real;
b). poate fi impus erga omnes;
c). este un drept imprescriptibil.

2. Atributele dreptului de proprietate sunt:


a). posesia;
b). diligenţa;
c). dispoziţia;
d). folosinţa.

3. Dobândirea dreptului de proprietate se poate realiza prin:

 
a). ocupaţiune;
b). moştenire testamentară;
c). accesiune.

Răspunsuri :
1. a,b,c; 2. a,c,d; 3. a,b,c.

 
UNITATEA DE STUDIU 2. CONTRACTUL DE VÂNZARE IMOBILIARĂ 

Structura unităţii de studiu:


1.1. Definiţia contractului de vânzare imobiliară
1.2. Trăsăturile contractului de vînzare imobiliară
1.3. Condiţiile de fond şi formă pentru încheierea contractului de vânzare imobiliară
1.4. Obiectul contractului de vânzare imobiliară
1.5. Efectele contractului de vânzare imobiliară

Obiective generale:
 Explicarea noţiunii de contract de vânzare imobiliară
 Prezentarea şi analizarea principalelor elemente ale contractului de vânzare imobiliară

În urma parcurgerii unităţii de studiu, studenţii vor fi capabili să:


 definească noţiunea de contract de vânzare imobiliară
 identifice şi să explice trăsăturile contractului de vânzare imobiliară
 analizeze condiţiile de fond şi de formă ale contractului de vânzare imobiliară
 explice efectele contractului de vânzare imobiliară.

Cuvinte cheie: vânzare imobiliară, preemţiune, preţ .

 Timp mediu necesar pentru asimilarea cunoştinţelor: 220’

Bibliografie

Florea, Bujorel, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2013.
Moţiu, Florin, Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2014.
Prescure, Titus, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.

2.1. Definiţia contractului de vânzare imobiliară

Contractul de vânzare este „convenţia prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se
obligă să transmită cumpărătorului dreptul de proprietate asupra unui bun în schimbul unui preţ
pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească” (art. 1650 Cod civil). De asemenea, prin
intermediul acestei convenţii se poate transmite şi unul dintre dezmembrămintele dreptului de

 
proprietate, precum posesia sau folosinţa sau orice alt drept (drept de superficie, uzufruct, dreptul
special de folosinţă a terenurilor situate în intravilan etc.).
Contractul de vânzare este un contract-tip pentru că dispoziţiile legale care reglementează
acest contract se aplică, în general, şi celorlate contracte sinalagmatice care au ca efect
transmiterea unui bun şi care nu beneficiază de dispoziţii speciale în acest sens.
Contractul de vânzare imobiliară este o convenţie care păstrează toate caracteristicile
contractului de vânzare însă care are ca obiect un bun imobil.

2.2. Trăsăturile contractului de vânzare imobiliară

Contractul de vânzare imobiliară se individualizează prin următoarele caractere juridice:


1. caracter bilateral (sinalagmatic) – contractul generează obligaţii reciproce corelative
drepturilor care revin prin convenţie părţilor contractante. Astfel, vânzătorul are
obligaţia principală de a transmite bunul, iar pe cale de reciprocitate, cumpărătorul
are obligaţia de a plăti preţul. Interdependenţa obligaţiilor părţilor contractante
asigură în mod evident echilibrul economic al situaţiei contractuale a părţilor.
2. caracter oneros – încheierea contractului are la bază raţiunea obţinerii unui folos
material, mai precis, ambele părţi au un interes patrimonial care le determină să
încheie contractul.
3. caracter solemn – contractul de vânzare se încheie prin simplul acord de voinţă al
părţilor având caracter consensual, însă, în cazul vânzării de bunuri imobile se aplică
excepţia solemnităţii aşa cum impune articolul 1244 Cod civil, fiind vorba de
transmiterea unui drept real înscris în cartea funciară. Astfel, contractul de vânzare
imobiliară este valabil încheiat dacă respectă condiţia de formă impusă de lege, adică
forma autentică a înscrisului convenţiei sub sancţiunea nulităţii absolute. Forma
autentică condiţioneză înscrierea dreptului real transmis în cartea funciară.
4. caracter comutativ – contractul statuează cu certitudine drepturile şi obligaţiile care
revin părţilor, lipsind elementul de hazard (alea).
5. caracterul translativ de proprietate – contractul transferă dreptul de proprietate asupra
bunului imobil de la vînzător la cumpărător în condiţiile în care convenţia este valabil
încheiată, vînzătorul este proprietarul bunului, bunul există şi este cert şi o clauză
contrară nu există (art. 1674 Cod civil).

2.3. Condiţiile de fond şi formă pentru încheierea contractului de vânzare imobiliară

Valabilitatea contractului de vânzare imobiliară este condiţionată de anumite rigori


impuse de lege. Ca orice contract, vânzarea imobiliară trebuie să respecte condiţiile de fond:
capacitatea părţilor contractante, consimţământul acestora, obiectul determinat şi licit al
contractului şi cauza licită şi morală a acestuia. La aceste condiţii se mai adaugă şi condiţia
formei impusă ad validitatem pentru contractele de vânzare care au ca obiect un imobil.

 
a.Capacitatea părţilor – părţile contractante trebuie să fie capabile din punct de vedere
juridic. Potrivit art. 1180 Cod civil, orice persoană care nu este declarată incapabilă sau nu este
oprită de lege pentru a încheia contracte are libertatea de a încheia astfel de convenţii. De
asemenea, art. 1652 Cod civil statuează că „pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este
interzis prin lege”. Părţile contractante trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină ca urmare a
faptului că vânzarea este un act de dispoziţie. Astfel, minorii sub 14 ani şi interzişii judecătoreşti
nu pot încheia contracte decît prin reprezentanţii legali, iar minorii între 14-18 ani pot încheia
personal contracte însă cu acordul ocrotitorilor legali şi, în anumite situaţii, cu autorizarea
instanţei de tutelă. Nerespectarea acestor condiţii atrage nulitatea relativă a contractului. În cazul
persoanelor juridice, nerespectarea regulilor capacităţii atrage nulitatea absolută a contractului.
În ceea ce priveşte capacitatea de folosinţă a părţilor, legea impune anumite excepţii sub
forma incapacităţilor speciale. Incapacităţile de a cumpăra se referă la mandatari, părinţi, tutori,
curatori, funcţionari publici, judecători-sindici, procurori, grefieri şi alte categorii de persoane
indicate de art. 1654 alin. 1, persoane care deţin bunuri spre vânzare, administrare sau a căror
administrare o supraveghează. De asemenea, la acestea se adaugă şi incapacitatea de a cumpăra a
străinilor, apatrizilor şi a persoanelor juridice străine cu referire la terenuri din România. Legea
nr. 312/20052 reglementează această situaţie. Străinii, apatrizii şi persoanele juridice din afara
Uniunii Europene pot dobândi terenuri în România numai în condiţiile tratatelor internaţionale la
care statul român este parte şi pe bază de reciprocitate. Începând cu 1 ianuarie 2014, străinii,
apatrizii şi persoanele juridice din Uniunea Europeană pot dobândi terenuri agricole sau
forestiere. Străinii şi apatrizii cu domiciliul într-unul din statele Uniunii Europene, dar care au şi
reşedinţa în România pot dobândi terenuri cu o altă destinaţie decât cea agricolă sau forestieră în
aceleaşi condiţii ca şi cetăţenii români. Nerespectarea acestor reguli atrage nulitatea absolută a
contractului şi nu poate fi acoperită prin înstrăinarea terenului obţinut fraudulos unui cetăţean
român.
De asemenea, legea română impune şi incapacităţi de a vinde. Nu pot fi vândute bunurile
proprii persoanelor care sunt incapabile de a cumpăra (art. 1655 alin.1). Sancţiunea va fi
nulitatea absolută sau, după caz relativă, în funcţie de calitatea vânzătorului.
b. Consimţământul părţilor – contractul are la bază acordul de voinţă al părţilor, de aceea
este necesar ca acestea să consimtă în mod liber la încheierea convenţiei. Consimţământul poate
fi exprimat verbal, în scris sau în mod tacit însă printr-un comportament din care să rezulte fără
echivoc intenţia de a încheia contractul. În cazul contractului de vînzare imobiliară,
consimţămîntul se realizează în scris, datorită formei sale solemne cerută de lege.
Consimţământul trebuie să fie dat de o persoană cu discernământ, neviciat, să fie serios şi
exprimat în cunoştinţă de cauză.
c. Obiectul contractului - potrivit doctrinei juridice este nevoie să distingem aici între
obiectul generic al contractului, obiectul obligaţiei părţilor şi obiectul material al obligaţiei
                                                            
2
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini
şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14.11.2005, cu
modificările şi completările ulterioare.

 
părţilor.3 Obiectul generic al contractului de vânzare imobiliară constă în operaţiunea de vânzare
în sine, adică transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului în schimbul unui preţ
exprimat printr-o sumă de bani.
Obiectul obligaţiei părţilor constă în prestaţia specifică fiecăreia dintre ele, potrivit
contractului. Obiectul material al acestor obligaţii este bunul vândut în cazul obligaţiei de
vânzare vânzătorului, respectiv preţul în cazul obligaţiei de plată a cumpărătorului.
În cazul contractului de vânzare imobliară, bunul vândut este corporal, determinat, imobil
şi asupra sa se manifestă un drept de proprietate. În conformitate cu prevederile Codului civil,
orice bun vândut trebuie să se afle în circuitul civil, să existe sau să poată exista cu certitudine în
viitor, să fie determinat sau determinabil, posibil, să fie licit şi moral, să aparţină vânzătorului.
Anumite bunuri nu pot fi vândute ca urmare a regimului special instituit prin lege,
convenţie sau testament (art. 1657 Cod civil) pentru acestea. De asemenea, „(n)umai bunurile
care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale” (art. 1229 Cod civil). De
exemplu, prin lege, bunurile care sunt proprietatea publică a statului sau al unităţilor
admnistrativ-teritoriale nu pot face obiectul unui contract de vânzare fiind inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile. Anumite bunuri pot fi scoase temporar, prin lege, din circuitul
civil. Este cazul terenurilor dobândite prin efectul Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar4,
terenuri care nu puteau fi vândute timp de 10 ani de la data dobândii lor.
Obiectul obligaţiei cumpărătorului este preţul. Acesta trebuie să fie stabilit în bani,
determinat sau determinabil, sincer şi serios (art. 1660 Cod civil). Lipsa preţului în contract
atrage nulitatea absolută a acestuia.
d. Cauza contractului, motivul încheierii acestuia, trebuie să existe, să fie licită şi morală.
În caz contrar, contractul va fi lovit de nulitate absolută.
În ceea ce priveşte forma contractului de vânzare imobiliară trebuie respectată regula
prevăzută de art. 885 Cod civil. Transmiterea prin vânzare a unor drepturi reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară trebuie realizată printr-un înscris autentic notarial. Înscrierea
ulterioară în cartea funciară a noului proprietar se va realiza pe baza acestui înscris. Lipsa formei
solemne atrage nulitatea absolută a contractului.

2.4. Situaţii speciale anterioare încheierii contractului

2.4.1.Pactul de opţiune
Anterior încheierii contractului de vânzare, părţile pot conveni asupra unui pact de
opţiune de vânzare. Pactul de opţiune de vânzare este de fapt un contract prin care o persoană

                                                            
3
Bujorel Florea, Drept civil. Contractele speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, p.28.
4
Legea nr. 18 privind fondul funciar, republicată în M.Of. nr. 1 din 5.01.1998, cu modificările şi completările
ulterioare.

 
numită promitent se obligă să vândă (sau să cumpere) un bun individual determinat în schimbul
plăţii unei sume de bani, unei alte persoane numită beneficiar, dacă aceasta din urmă va decide să
cumpere (să vândă) într-un anumit termen5.
Pactul poate fi unilateral sau bilateral şi trebuie să cuprindă toate elementele contractului
de vânzare. În cazul în care este vorba de bunuri imobile, pactul va avea forma autentică,
publicitatea prin sistemul de carte funciară fiind obligatorie şi în această situaţie.
Pactul conţine o clauză de inalienabilitate convenţională a bunului şi un termen
determinat în care beneficiarul trebuie să îşi manifeste opţiunea de a cumpăra (de a vinde).
Încălcarea termenului sau a clauzei de inalienabilitate atrage anularea pactului şi posibilitatea
opţiunii de daune-interese.

2.4.2. Promisiunea unilaterală de vânzare/cumpărare


Promisiunea unilaterală de vânzare este de fapt un contract prin care o persoană numită
promitent se obligă faţă de beneficiar să îi vândă un bun la un anumit preţ în cazul în care acesta
din urmă va dori să îl cumpere în viitor. În fapt, convenţia are toate elementele unui contract de
vânzare cu excepţia faptului că el nu vizează vânzarea în sine, ci promisiunea de a încheia un
astfel de contract în viitor.
Promisiunea unilaterală de cumpărare este tot un act unilateral de voinţă prin care o
persoană numită promitent se obligă să cumpere un bun de la o altă persoană numită beneficiar
dacă acesta va dori să îl vândă în viitor.
Nerespectarea promisiunii de vânzare/cumpărare poate determina desfiinţarea convenţiei
cu daune-interese. În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare, dacă beneficiarul înstrăinează
bunul sau constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se stinge (art. 1669
alin.4 Cod civil).

2.4.3. Promisiunea bilaterală de vânzare


Acest tip de convenţie se mai numeşte şi antecontract de vânzare. Promisiunea
sinalagmatică de vânzare este un contract prin care ambele părţi se obligă să încheie în viitor un
contract de vânzare. În cazul promisiunii bilaterale referitoare la bunurile imobile, aceast contract
poate fi menţionat în cartea funciară (art. 906 Cod civil). Nerespectarea promisiunii poate
determina rezoluţiunea contractului cu daune-interese.

                                                            
5
 Bujorel Florea, Drept civil. Contractele speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, p. 45. 

 
2.4.4. Dreptul de preemţiune
Codul civil reglementează în art. 1730-1740 dreptul de preemţiune care este o prerogativă
a unei persoane numită preemptor de a avea prioritate la cumpărarea unui bun.
Preeemţiunea poate fi legală sau convenţională. Dreptul de preemţiune este impus uneori
prin norme imperative. Astfel, potrivit art. 1746, există drept de preemţiune pentru coproprietari
şi vecini în cazul vânzării terenurilor forestiere. De asemenea, arendaşii au un drept de
preemţiune în cazul vânzării terenurilor pe care le au în arendă (art. 1849 Cod civil). La acestea
se adaugă şi alte reglementări cuprinse în legi speciale. De exemplu, Legea nr. 10/2001 instituie
un drept de preemţiune pentru locatarii imobilelor naţionalizate6 sau Legea nr. 33/1994 care
conferă persoanei expropriate dreptul de preemţiune la vânzarea bunului expropriat care nu a fost
utilizat de către expropriator7.
Preemţiunea convenţională are un caracter temporar, putând fi instituită pe un termen de
maxim 5 ani. În cazul bunurilor imobile, pentru a fi opozabil terţilor, dreptul de preemţiune
convenţional trebuie notat în cartea funciară (art. 1737 alin.1 Cod civil).
Dreptul de preemţiune obligă vânzătorul sau terţul cumpărător să notifice pe cei care au
acest drept. Notificare trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului,
termenii şi condiţiile vânzării, locul unde se află bunul.
Preemtorul, la rândul său trebuie să comunice vânzătorului acodul său de a încheia
contractul la care se adaugă consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului. Termenul de
exercitare a dreptului de preemţiune este de maxim 10 zile pentru bunurile mobile şi maxim 30
de zile pentru bunurile imobile.
Acceptul preemtorului determină încheierea contractului de vînzare între el şi vânzător în
condiţiile stipulate în contractul încheiat anterior cu terţul cumpărător şi, de asemenea, contractul
dintre vânzător şi terţ se consideră desfiinţat retroactiv (art. 1733 Cod civil).
În situaţia în care preemtorul nu îşi exercită în termenul stabilit dreptul de preemţiune, el
decade din acest drept.
Nerespectarea dreptului legal de preemţiune atrage nulitatea absolută a vânzării, pe când
nerespectarea dreptului de preemţiune convenţional atrage nulitatea relativă a acesteia.

2.5. Efectele contractului de vânzare imobiliară

Efectele contractului de vânzare imobiliară reprezintă drepturile şi obligaţiile care revin


părţilor potrivit convenţiei încheiate. Clauzele contractuale trebuie să fie clare şi precise pentru a
evita eventuale interpretări care pot conduce la neînţelegeri între părţile contractante. Cu toate
                                                            
6
Cf. art. 17 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945- 22 decembire 1989, republicată în M.Of. nr. 798 din 2. 09. 2005, cu modificările şi completările
ulterioare.
7
Cf. art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată în M.Of. nr.
472 din 5.07.2011, cu modificările şi completările ulterioare.

 
acestea, în cazul în care există clauze îndoielnice în contract, acestea se interpretează, cu anumite
excepţii, în favoarea cumpărătorului (art. 1671 Cod civil).

A. Efectele contractului asupra vânzătorului

Vânzătorul are dreptul de a primi preţul pe care cumpărătorul s-a obligat să îl plătească şi
dreptul ca bunul său să fie preluat de către cumpărător. Obligaţiile sale faţă de cumpărător sunt
următoarele:
 obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului vândut;
 obligaţia de predare a bunului;
 obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii;
 obligaţia de garanţie contra viciilor bunului vândut;
 obligaţia de garanţie pentru buna funcţionare a bunului vândut.

1. Obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului vândut


În cazul contractului de vânzare de bunuri imobile cumpărătorul devine proprietar în
momentul în care dreptul său de proprietate este înscris pe numele său în registrele de publicitate
imobiliară. În situaţia în care se realizează vânzarea unui bun imobil cu un preţ stabilit pe unitate
de măsură şi se doreşte vinderea unei suprafeţe cu un anumit perimetru dintr-o suprafaţă mai
mare, atunci momentul transferului dreptului de proprietate îl constituie momentul
individualizării suprafeţei dorite prin măsurare şi delimitare (art. 1742 Cod civil). După această
operaţiune, cumpărătorul îşi poate înscrie dreptul dobândit în cartea funciară, iar vânzătorul este
obligat să radieze orice drepturi înscrise asupra imobilului, dacă acestea nu sunt deja stinse (art.
1677 Cod civil). Momentul transferului dreptului de proprietate marchează şi momentul în care
riscul pieirii fortuite a bunului trece de la vânzător la cumpărător, dacă legea nu prevede altfel
sau dacă părţile prin convenţie nu decid să facă o excepţie de la regulă. În cazul contractelor
translative de proprietate, potrivit art. 1274 alin. 1, dacă bunul nu este predat, riscul pieirii
bunului rămâne în sarcina celui care avea obligaţia predării bunului, chiar dacă proprietatea a
fost transferată dobânditorului.
De asemenea, odată cu transferul dreptului de proprietate se realizează şi cel al
eventualelor drepturi accesorii acestuia, acţiunile întemeiate pe acest drept (art 1673 alin.2 Cod
civil), precum şi dreptul de a culege fructele bunului vândut (art. 1692 Cod civil).

2. Obligaţia de predare a bunului vândut


În conformitate cu prevederile articolului 1685 Cod civil, vânzătorul trebuie să pună la
dispoziţia cumpărătorului bunul vândut împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea
liberă şi neîngrădită a posesiei.
Predarea bunurilor imobile se realizează diferit faţă de cea a bunurilor mobile datorită
naturii bunului care nu permite tradiţiunea, adică remiterea sa materială. Astfel, predarea bunului

 
imobil se realizează prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber de orice sarcini (art.
1687 Cod civil). De exemplu, vînzătorul remite titlul reprezentativ cumpărătorului care va putea
intra astfel în posesia bunului sau vânzătorul îi remite cumpărătorului cheile unui apartament.
Codul civil prevede reguli speciale pentru vânzarea bunurilor imobile (art. 1741-1745). În
situaţia în care „se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici
cumpărătorul şi nici vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că
suprafaţa este mai mică ori mai mare decât au crezut” (art. 1741 Cod civil).
De asemenea, dacă la vânzarea unui imobil a cărui suprafaţă este determinată şi preţul
este stabilit pe unitate de măsură, suprafaţa reală este mai mică decât cea prevăzută în contract,
cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafaţa convenită. Dacă cumpărătorul nu cere
acest lucru sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine fie
reducerea corespunzătoare a preţului, fie desfiinţarea contractului dacă, din cauza diferenţei de
suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat. În situaţia contrară,
dacă suprafaţa imobilului se dovedeşte a fi mai mare decât cea prevăzută în contract, iar
excedentul depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti
suplimentul de preţ corespunzător sau va putea obţine desfiinţarea contractului. Dacă însă
excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate obţine
desfiinţarea contractului, dar nici nu este dator să plătească preţul pentru suprafaţa excedentară
(art. 1743 Cod civil).
Părţile vor putea introduce o acţiune estimatorie sau în rezoluţiune în această situaţie,
avînd la dispoziţie un termen de un an de la încheierea contractului sau de la data stabilită de
părţi pentru măsurarea suprafeţei bunului imobil (art. 1744 Cod civil).
În conformitate cu prevederile art. 1745 Cod civil, atunci când prin acelaşi contract s-au
vândut două suprafeţe de teren cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ, dacă
întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţia între valoarea
surplusului şi valoarea lipsei.
Locul predării bunului imobil se realizează la locul situării bunului în momentul
încheierii contractului (art. 1689 Cod civil).
Termenul de predare al bunului poate fi o dată fixă stabilită în contract sau data cînd
cumpărătorul va plăti preţul. În această situaţie, vânzătorul are drept de retenţie asupra bunului
până când cumpărătorul va plăti preţul.
Bunul vândut trebuie să fe predat în starea în care se găsea la momentul încheierii
contractului, cumpărătorul având obligaţia de a verifica starea bunului.
Cheltuielile de predare revin în general vânzătorului, iar cele de preluare cumpărătorului.

3. Obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii

Vânzătorul trebuie să îi garanteze cumpărătorului folosinţa liniştită a bunului vândut.


Garantarea împotriva evicţiunii se referă la situaţia pierderii proprietăţii sau tulburării exercitării
prerogativelor de proprietar. Evicţiunea poate proveni de la un terţ care îşi întemeiază pretenţiile

 
pe un drept născut anterior vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului sau poate
proveni de la vânzătorul însuşi indiferent dacă faptele sale s-au petrecut anterior sau ulterior
încheierii contractului (art. 1695 Cod civil). Potrivit art. 1699 Cod civil, acela care are obligaţia
garanţiei contra evicţiunii nu poate să evingă. Această obligaţie este indivizibilă între debitori.
Cu toate acestea, legea permite ca părţile să convină asupra modficării sau înlăturării din
contract a acestei clauze. De la această regulă există însă şi excepţii. Modificarea sau înlăturarea
clauzei nu îl exonerează însă pe vânzător de restituirea preţului, cu excepţia cazului în care
cumpărătorul şi-a asumat riscul pierderii bunului ca urmare a evicţiunii (art. 1698 Cod civil).
O a doua excepţie constă în faptul că vînzătorul va răspunde totuşi pentru evicţiunea
cauzată de propriile fapte sau de anumite împrejurări cumoscute de acesta la momentul încheierii
contractului, dar pe care nu le-a comunicat cumpărătorului (art 1699 Cod civil).
Nerespectarea obligaţiei de garanţie contra evicţiunii în tot sau în parte de către vânzător
dă posibilitatea cumpărătorului de a cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului şi daune-
interese pentru prejudiciul suferit (art. 1700 Cod civil).

4. Obligaţia de garanţie contra viciilor bunului vândut


Vânzătorul trebuie să garanteze cumpărătorului faptul că bunul vândut poate fi folosit util
potrivit destinaţiei sale. În situaţia contrară, cumpărătorul poate intenta o acţiune în garanţie
atunci când constată că bunul are vicii sau poate cere anularea contractului în ipoteza erorii
asupra substanţei bunului.
De exemplu, în cazul vânzării unei case, cumpărătorul poate invoca vicii ascunse de
construcţie: fundaţie erodată, pereţi neconsolidaţi etc. sau poate invoca un viciu de consimţământ
în cazul în care, de exemplu, a crezut că a cumpărat o casă de cărămidă şi nu una din plăci
prefabricate.
Răspunderea vînzătorului pentru vicii intervine numai atunci când sunt îndeplinite
cumulativ anumite condiţii. Viciul trebuie să fie ascuns, să fi existat în momentul predării
bunului vândut, să fie grav şi să apară în perioada de garanţie. Perioada de garanţie este de 3 ani
pentru construcţii şi de un an pentru celelalte bunuri (art. 2531 Cod civil), cu excepţia cazului în
care printr-o lege specială sau prin convenţia părţilor se prevede altfel.
Vânzarea silită a bunurilor nu generează pentru vânzător obligaţia de garanţie contra
viciilor ascunse (art. 1707 alin.5).
Efectele nerespectării obligaţiei de către vânzător sunt următoarele: înlăturarea viciilor pe
cheltuiala vânzătorului, înlocuirea bunului cu un altul identic, fără vicii, reducerea preţului
proporţional cu pierderile cauzate de vicii, rezoluţiunea vânzării şi acordarea de daune-interese
pentru prejudiciul creat cumpărătorului.

5. Obligaţia de garanţie pentru buna funcţionare a bunului vândut

 
Această obligaţie a vânzătorului nu se prezumă, ci există doar atunci cînd este precizată
expres de părţi în contract sau impusă de o lege specială şi numai pentru o perioadă determinată
de timp. Obligaţia nu îşi găseşte însă logica în cazul vânzării bunurilor imobile.

B. Efectele contractului asupra cumpărătorului

Cumpărătorul are dreptul de a primi bunul de la vânzător şi de a i se garanta folosinţa


liniştită şi utilă a acestuia. În schimb, obligaţiile sale contractuale constau în plata preţului şi
preluarea bunului.
1. Obligaţia de plată a preţului
Cumpărătorul are obligaţia de a face plata către vînzător sau către un terţ desemnat de
acesta. Locul plăţii va fi acela unde se află bunul în momentul încheierii contractului, de îndată
ce dreptul de proprietate asupra bunului a fost transmis. Această regulă se aplică în cazul
bunurilor determinate, precum bunurile imobile şi constituie o excepţie de la regula generală care
statuează faptul că plata se efectuează la domiciliul debitorului.
În cazul vânzării pe credit, plata va trebui făcută în întregime la scadenţă. Neplata
preţului la timp poate atrage dobânzi (daune moratorii) dacă acest lucru a fost stipulat expres în
contract, dacă bunul este producător de fructe civile sau naturale şi cumpărătorul a fost pus în
întîrziere. Acest tip de dobândă nu trebuie confundată cu dobânda legală care se calculează la
nivelul dobânzii de referinţă a BNR.
Plata preţului poate fi suspendată potrivit legii în situaţia în care a apărut o cauză de
evicţiune. Suspendarea poate dura până când situaţia încetează sau vânzătorul oferă o garanţie în
acest sens (art. 1722 Cod civil).
Vânzătorului i se pot oferi garanţii speciale în raport cu obligaţia de plată a
cumpărătorului. Astfel, se poate institui o ipotecă legală asupra bunului imobil vândut (art.1723
Cod civil). Ipoteca legală asupra bunului imobil trebuie înscrisă în cartea funciară pentru a putea
fi opozabilă terţilor.
Neplata preţului determină mai multe opţiuni pentru vânzător: executarea silită, invocarea
excepţiei de neexecutare sau introducerea acţiunii în rezoluţiune.
În situaţia în care cumpărătorul este solvabil, vînzătorul are 3 ani la dispoziţie pentru a
cere executarea silită. În cazul bunurilor imobile acest lucru se poate realiza prin licitaţie publică
sau la preţul curent, dacă bunul are un preţ stabilit de lege sau cotat la bursă (art. 1726 Cod civil).
Vânzarea va putea fi intermediată de o persoană specializată desemnată de lege sau prin
convenţie.
Excepţia de neexecutare poate fi invocată de vînzător în cazul în care cumpărătorul
refuză să plătească, iar vînzătorul poate să invoce dreptul de retenţie asupra bunului vîndut.
Rezoluţiunea contractului poate fi cerută de către vînzător şi în cazul vânzării bunurilor
imobile, cu efecte specifice asupra terţilor dobânditori.

2. Obligaţia cumpărătorului de a prelua bunul vândut

 
Cumpărătorul trebuie să preia bunul la data şi locul prevăzute în contract. El este cel care
trebuie să suporte şi cheltuielile de preluare a bunului.
Neexecutarea acestei obligaţii oferă posibilitatea vânzătorului de a cere executarea silită a
cumpărătorului sau rezoluţiunea contractului cu daune-interese. În cazul executării silite,
vânzătorul are posibilitatea de a vinde bunul imobil la licitaţie publică sau la preţul curent.

3. Obligaţia cumpărătorului de a suporta cheltuielile vânzării


Codul civil reglementează prin norme supletive această obligaţie a cumpărătorului,
situaţie în care părţile pot stabili ele însele condiţiile de executare a acestei obligaţii. Potrivit art.
1666 alin. 1 Cod civil, de obicei, cheltuielile ocazionate de încheierea contractului, taxe de
timbru, de autentificare şi de publicitate imobiliară cad în sarcina cumpărătorului. Astfel, părţile
pot conveni asupra acestor cheltuieli, fie ca ele să fie suportate de vânzător, fie de cumpărător,
fie de ambele părţi într-o anumită proporţie.
Cheltuielile aferente operaţiunilor de plată aparţin tot cumpărătorului. De asemenea,
taxele de intabulare revin tot cumpărătorului bunului imobil.
În cazul bunurilor imobile care trebuie individualizate, cheltuielile de măsurare aparţin
vînzătorului (art. 1666 alin. 2 Cod civil).

Întrebări de autocontrol:
1. Contractul de vînzare imobiliară este:
a). sinalagmatic;
b). comutativ;
c). imperativ.

2. Obligaţiile vînzătorului sunt:


a). transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului;
b). predarea bunului;
c). garantarea cumpărătorului împotriva evicţiunii şi a viciilor ascunse.

3. Obligaţiile cumpărătorului sunt:


a). plata preţului;
b). preluarea bunului de la vînzător;
c). suportarea cheltuielilor vânzării.

Răspunsuri :
1. a,b; 2. a,b,c; 3. a,b,c.

 
UNITATEA DE STUDIU 3. CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢELOR 

Structura unităţii de studiu:


3.1. Definiţia contractului de locaţiune şi a contractului de închiriere a locuinţelor
3.2. Trăsăturile contractului de închiriere a locuinţelor
3.3. Condiţiile încheierii contractului de închiriere a locuinţelor
3.4. Conţinutul contractului de închiriere a locuinţelor
3.5. Obiectul contractului de închiriere a locuinţelor
3.6. Efectele contractului de închiere a locuinţelor
3.7. Încetarea contractului de închiriere a locuinţelor

Obiective generale:
 Explicarea noţiunii de contract de închiriere a locuinţelor
 Prezentarea şi analizarea principalelor elemente ale contractului de închieriere a locuinţelor

În urma parcurgerii unităţii de studiu, studenţii vor fi capabili să:


 definească noţiunea de contract de închiriere a locuinţelor
 identifice şi să explice trăsăturile contractului de închiriere de locuinţelor
 analizeze condiţiile de fond şi de formă ale contractului de închiriere a locuinţelor
 explice efectele contractului de închiriere a locuinţelor.

Cuvinte cheie: închiriere de locuinţe, locaţiune imobiliară, chirie, locatar, locator.

 Timp mediu necesar pentru asimilarea cunoştinţelor: 220’

Bibliografie

Belu Magdo, Monna – Lisa, Locaţiunea în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
Prescure, Titus, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
Uţă, Lucia, Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.

3.1. Definirea contractului de locaţiune şi a contractului de închiriere a locuinţelor

Contractul de locaţiune reprezintă convenţia prin care o persoană numită locator se obligă
faţă de o persoană numită locatar să îi asigure folosinţa temporară a unui bun, în schimbul unei
sume de bani numită chirie.

 
Contractul de locaţiune are anumite varietăţi: închirierea bunurilor mobile sau imobile,
arendarea bunurilor imobile agricole, locaţiunea spaţiilor destinate exercitării unei profesii sau
activităţi comerciale, închiriere de locuinţe (Legea nr.114/19968).
Contractul de închiriere de locuinţe este guvernat de prevederile Codului civil privind
contractul de locaţiune şi de reglementările speciale din acelaşi cod şi din Legea nr. 114/1996.
Contractul de închiriere de locuinţe este convenţia prin care o persoană numită locator,
proprietarul unui spaţiu locativ sau o altă persoană care are un drept real sau de crenţă asupra
bunului, acordă temporar dreptul de folosinţă unei alte persoane numită locatar (chiriaş), în
schimbul unei sume de bani numită chirie.
Prevederile Legii nr. 114/1996 sunt aplicabile închirierii locuinţelor din mediul urban sau
rural, din fondul public sau din cel privat, cu anumite excepţii, impunând anumite condiţii de
fond speciale în cazul locuinţelor sociale, de necesitate, de intervenţie sau de protocol, locuinţe
care fac parte din fondul locativ al statului.

3.2. Trăsăturile juridice ale contractului de închiriere a locuinţelor

Contractul de închiriere a locuinţelor se individualizează prin următoarele caractere


juridice:
1. caracter consensual – contractul se consideră încheiat în momentul în care părţile sau
înţeles asupra bunului şi asupra preţului (art. 1781 Cod civil). Condiţia înregistrării
contractului de închiriere la organele fiscale nu este una ad validitatem pentru
contract, ci priveşte doar relaţia dintre proprietarul locuinţei şi autorităţile
administrativ-fiscale.
2. caracter sinalagmatic – contractul generază obligaţii de partea ambelor părţi,
proprietarul locuinţei se obligă să acorde temporar dreptul de folosinţă, iar chiriaşul
să plătească în schimb un preţ.
3. caracter oneros – părţile contractante au ca scop obţinerea unui folos material ca
echivalent al obligaţiei asumate.
4. caracter comutativ – în momentul incheierii contractului părţile cunosc drepturile şi
obligaţiile care le revin prin convenţie şi întinderea acestora.
5. contract cu executare succesivă – părţile îşi execută în timp obligaţiile contractuale.
Cedarea folosinţei temporare poate fi determinată în timp sau nu, iar plata chiriei se
realizează la intervale de timp stabilite prin convenţia părţilor.
6. caracter translativ al dreptului de folosinţă temporară a locuinţei – chiriaşul primeşte
de la proprietar sau de la persoana care subînchiriază un drept de folosinţă temporară
a locuinţei fiind un detentor precar al acesteia.

                                                            
8
Legea nr. 114/1996, Legea locuinţei, republicată în M. Of. nr. 393 din 31.12. 1997, cu modificările şi completările
ulterioare.

 
3.3. Condiţiile încheierii contractului de închiriere a locuinţei

Condiţiile de fond ale încheierii contractului de închiriere a locuinţei sunt cele generale,
comune pentru toate contractele. Astfel, consimţământul părţilor, capacitatea acestora, obiectul
determinat sau determinabil şi licit, cauza morală şi licită trebuie respectate potrivit legii. La
acestea se adaugă şi dreptul de preferinţă al chiriaşului, reglementat în art. 1828 Cod civil care
există doar dacă chiriaşul şi-a îndeplinit corespunzător obligaţiile provenite din contractul de
închiriere încheiat anterior şi care a ajuns la termen. Acest drept poate fi exercitat în cel mult trei
zile, o lună sau trei luni, în funcţie de durata contractului de închiriere anterior care, la rândul
său, are o durată de câteva zile, o lună sau mai mult sau mai mare de un an.
Capacitatea juridică deplină şi consimţământul liber exprimat al părţilor contractante
asigură validitarea contractului încheiat de către acestea. În anumite situaţii însă, legea impune
anumite excepţii, în funcţie de tipul de locuinţă care face obiectul contractului de închiriere.
Persoanele fizice şi juridice pot avea calitatea de locatori. În funcţie de situaţie, aceste
persoane pot fi proprietari ai locuinţei, sublocatori sau administratori ai locuinţei.
În cazul locuinţelor proprietate de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale, calitatea
de locator revine administratorului imobilului respectiv care este o persoană juridică, inclusiv
organ al administraţiei publice centrale sau locale (primar, consiliu local).
Condiţii de formă există şi pentru contractul de locaţiune. Forma scrisă este cerută de
lege, nu însă pentru validitatea contractului, ci ad probationem, adică pentru a putea proba
înţelegerea dintre părţi. În baza acestui înscris se realizează şi înregistrarea contractului la
organele fiscale teritoriale în vederea impozitării.

3.4. Obiectul contractului de închiriere a locuinţelor

Obiectul contractului de închiriere, acesta este locuinţa folosită temporar şi chiria.


Locuinţa închiriată reprezintă „o construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de
locuit cu dependinţele, accesoriile (curtea, grădina), dotările şi utilităţile necesare care satisfac
cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii” (art. 2 lit.a din Legea nr. 114/1996), cerinţe care
se referă la odihnă, preparare a hranei, igienă şi educaţie.
Suprafaţa utilă a unei locuinţe este formată din suprafaţa locuibilă şi suprafaţa
dependinţelor. Suprafaţa locuibilă este formată din părţi ale imobilului care folosesc efectiv la
necesităţile de locuit ale chiriaşului, anume, camere de locuit (dormitoare, camera de zi), pe când
dependinţele sunt cele care contribuie la folosirea acestora (hol, vestibul, verandă, debara,
cămară, bucătărie, baie, spălătorie, pivniţă, boxă, terasă, magazie din zid etc)9.

                                                            
9
 Cf. art. 28 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţii de
locuinţe, republicată în M.Of. nr. 393 din 31.12.1997, cu modificările şi completările ulterioare.

 
Obiectul contractului de închiriere poate fi o locuinţă din fondul locativ de stat sau privat.
În cazul închirierii anumitor locuinţe cu destinaţie specială care fac parte din fondul locativ de
stat, precum cele sociale, de protocol, de intervenţie, de necesitate, de serviciu, sunt necesare
îndeplinirea unor condiţii speciale de fond pe care le-am precizat anterior.
Legea specială defineşte diversele categorii de locuinţe care fac obiectul contractului de
locaţiune imobiliară.
Locuinţa socială este cea de care pot beneficia persoanele sau familiile cu un venit mediu
net lunar de persoană, confirmat în ultimul an, care este sub nivelul salariului mediu net lunar pe
economie, comunicat în Buletinul statistic anterior lunii în care se realizează cererea (art. 42).
Legea impune o anumită ordine de prioritate în vederea repartizării unor asemenea locuinţe.
Acestea se află în proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale, neputînd fi cumpărate
de chiriaşi. Chiria nu va putea depăşi 10% din venitul net lunar al familiei în ultimul an. Restul
de plată va fi acoperit cu bani proveniţi de la bugetul local.
Locuinţa de serviciu este atribuită anumitor persoane în baza unui contract de închiriere
adiacent unui contract de muncă. Chiria va fi plătită de angajator. Locuinţele de serviciu realizate
din bugetul public fac parte din proprietatea privată a statului, legea permiţând în anumite
condiţii înstrăinarea lor (art. 53).
Locuinţele de intervenţie au un regim similar celor de serviciu, fiind amplasate în
apropierea unor obiective importante. Spre deosebire de locuinţele de serviciu însă, ele sunt
scoase din circuitul civil, neputând fi înstrăinate (art. 54).
Locuinţa de necesitate are un regim juridic similar celei sociale, fiind atribuite
persoanelor a căror locuinţe sunt temporar inutilizabile (art. 55).
Locuinţa de protocol face parte din proprietatea publică a statului (art. 57) şi poate fi
locuinţă de protocol propriu-zisă (art.59) sau reşedinţă oficială (art. 60). Guvernul prin hotărâre
stabileşte lista locuinţelor de protocol. Locuinţele de protocol propriu-zise pot fi atribuite în
anumite condiţii, pe durata exercitării funcţiei, următoarelor persoane: vicepreşedinţii Camerei
Deputaţilor şi Senatului, miniştri de stat, miniştrii şi persoanele asimilate acestor funcţii,
preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al Curţii Constituţionale, al Curţii de Conturi, al
Consiliului Legislativ şi Avocatul poporului, precum şi membrii familiei acestora. Reşedinţele
oficiale pot fi închiriate Preşedintelui României, al Senatului, al Camerei Deputaţilor şi primul-
ministru. Plata chiriei se realizează din fondurile autorităţilor ai căror conducători sunt
beneficiarii.
Legea specială nr. 114/1996 reglementează doar închirierea locuinţelor permanente, nu şi
a celor temporare care fac obiectul contractului de locaţiune reglementat potrivit dreptului
comun, adică prevederilor Codului civil. De exemplu, este cazul caselor de vacanţă care sunt
considerate locuinţe temporare. Închirierea lor va cădea sub incidenţa legii speciale doar dacă le
este schimbată destinaţia, din locuinţe temporare devenind locuinţe permanente.
De asemenea, locuinţele viitoare pot face obiectul unui contract de închiriere sau a unei
promisiuni unilaterale sau bilaterale de închiriere.

 
Locuinţele care fac obiectul unor drepturi litigioase nu pot face obiectul unui contract de
închiriere. De exemplu, locuinţele naţionalizate a căror regim juridic este determinat de Legea nr.
10/2001 nu pot fi închiriate sau subînchiriate decât în momentul în care procedurile
administrative sau juridice legate de stabilirea dreptului de proprietate asupra lor au fost
finalizate10.
De asemenea, chiria face şi ea obiectul contractului de locaţiune imobiliară. Chiria
reprezintă o sumă de bani care se plăteşte în schimbul dreptului de folosinţă a imobilului. Potrivit
art. 1780 din Codul civil, chiria poate fi nu numai o sumă de bani, dar şi alte bunuri sau prestaţii.
Chiria se stabileşte în mod diferit, în funcţie de tipul de locuinţă, proprietate privată a
persoanelor fizice şi a persoanelor juridice sau proprietatea publică sau privată a statului. Pentru
locuinţele proprietate privată, chiria se negociază între proprietar şi viitorul locatar. În cazul
locuinţelor care fac parte din proprietatea statului, chiria se calculează pe baza unei formule
stabilite de lege (art. 26 şi art. 27 O.U.G. nr. 40/1999). De asemenea, în cazul acestor contracte,
părţile pot introduce o clauză de actualizare a chiriei în condiţiile precizate de art. 35 din O.U.G.
40/1999, dar şi pentru alte cauze. De obicei, chiria se actualizează în funcţie de rata anuală a
inflaţiei.

3.5. Conţinutul contractului de închiriere a locuinţelor

Contractul de închiriere a locuinţelor poate conţine mai multe clauze, unele generale,
proprii contractului de locaţiune, şi altele specifice contractului de închiriere a locuinţelor, specie
a contractului de locaţiune. Articolul 1778 alin. 2 Cod civil impune totuşi şi anumite clauze
obligatorii referitoare la obiectul contractului, anume, locuinţa şi chiria, inclusiv valoarea
acesteia şi durata contractului.
Potrivit dreptului comun, în virtutea principiului consensualismului, durata contractului
poate fi stabilită de către părţi. Contractul poate fi încheiat pe o perioadă determinată sau
nedeterminată, însă nu pentru totdeauna, Codul civil fixând temenul maxim de 49 de ani. Dacă
părţile nu precizează durata închirierii în contract (determinată sau nedeterminată) se poate
presupune că durata acestuia este de un an în cazul locuinţelor nemobilate sau a spaţiilor
destinate desfăşurării activităţii profesionale şi pe durata perioadei pentru care s-a calculat chiria
în cazul camerelor sau apartamentelor mobilate (art. 1785 lit. a, b).
La expirarea termenului, contractul poate fi prelungit tacit sau expres de către părţi.
Legea nr. 114/1996 nu fixează termene minime sau maxime decât pentru contractele de
închiriere a locuinţelor sociale.
De asemenea, inserarea în contract a clauzelor prevăzute de art. 1826 Cod civil determină
nulitatea acestora dacă: chiriaşul este obligat să încheie un contract de asigurare cu asiguratorul

                                                            
10
Cf. art. 21 alin.5 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945- 22 decembire 1989, republicată în M.Of. nr. 798 din 2. 09. 2005, cu modificările şi completările
ulterioare.

 
indicat de locator, să răspundă solidar cu alţi chiriaşi din apartamente diferite situate în acelaşi
imobil sau să plătească în avans sume pentru reparaţii locative estimate de către locator, iar
locatorul îşi rezervă dreptul de a diminua sau renunţa în mod discreţionar la contraprestaţia
echivalentă la care s-a obligat prin contract.
Astfel, contractul de închiriere a locuinţelor cuprinde următoarele:
- adresa unde se află situată locuinţa care face obiectul închirierii, suprafaţa locativă a
acesteia, dotările, suprafaţa dependinţelor, a grădinii etc.;
- elementele de identificare a locatarului, titularul contractului, şi a persoanelor care
vor locui cu acesta;
- cuantumul chiriei, modalitatea de plată şi eventual, de modificare a acesteia, sume
plătite în avans;
- drepturile şi obligaţiile care revin părţilor;
- modalitatea de executare a contractului şi încetarea acestuia;
- inventarul obiectelor şi dotărilor;
- condiţiile de folosinţă exclusivă sau în comun a unor părţi din locuinţă asupra cărora
se manifestă un drept de coproprietate;
- durata contractului şi data intrării sale în vigoare.11

3.6. Efectele contractului de închiriere a locuinţelor

Efectele contractului de închiriere a locuinţelor se concretizează în drepturile şi


obligaţiile părţilor.
Drepturile şi obligaţiile care revin părţilor contractante în cazul încheierii contractului de
închiriere a locuinţelor sunt asemănătoare celor generate de contractul de locaţiune, cu anumite
elemente specifice în cazul subînchirierii sau a cesiunii de locaţiune.
a. Obligaţiile locatorului sunt următoarele:
- predarea locuinţei chiriaşului în starea menţionată în contract. În momentul predării
locuinţa trebuie să fie în stare de utilizare normală (art. 1787 Cod civil). Reparaţiile
capitale şi chiar şi cele minore, care în timpul contractului revin locatarului, cad în
sarcina proprietarului astfel încât la predare, locuinţa să asigure confortul şi
funcţionalitatea promisă. Predarea se va realiza la data stabilită în contract sau în
momentul încheierii acestuia prin predarea cheilor.
- efectuarea reparaţiilor şi menţinerea locuinţei în stare de funcţionare. Articolul 1788
din Codul civil stabileşte că locatorul este obligat la reparaţiile necesare pentru
menţinerea întrebuinţării în condiţii normale a locuinţei de către locatar pe toată
durata contractului, potrivit destinaţiei. Dacă reparaţiile nu suportă amânare, atunci
ele pot fi realizate în timpul contractului de locaţiune. În această situaţie, este posibil
ca dreptul de folosinţă al locatarului să fie restrâns cel mult 10 zile fără o diminuare a

                                                            
11
Florin Moţiu, Contractele speciale în noul Cod civil, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2010, p. 176.

 
chiriei. Pe cale de consecinţă, dacă perioada este mai mare de 10 zile, atunci chiria va
scădea proporţional, în funcţie de timpul, precum şi de spaţiul pe care locatarul nu l-a
putut folosi. Reparaţiile pot determina şi rezilierea contractului de către locatar dacă
bunul devine impropriu întrebuinţării (art. 1803 Cod civil). Dacă locatorul nu
procedează la efectuarea reparaţiilor necesare, atunci acestea pot fi realizate de locatar
pe cheltuiala locatorului. La sumele cheltuite se va adauga şi dobânda socotită de la
data efectuării cheltuielilor (art. 1788 alin. 3).
- garantarea locatarului pentru evicţiune, pentru vicii ascunse. Locatorul este obligat
să asigure folosinţa utilă şi liniştită a bunului, „fiind dator să se abţină de la orice fapt
care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosinţa acestuia” (art. 1789 Cod civil). De
asemenea, locatorul trebuie să îl apere pe locatar împotriva pretenţiilor terţilor.
Locatarul este îndreptăţit să primească daune-interese dacă locatorul nu îşi
îndeplineşte această obligaţie. Garanţia locatorului se extinde şi asupra viciilor
ascunse ale locuinţei, chiar dacă nu le-a cunoscut în momentul încheierii contractului
şi indiferent dacă ele existau înainte de încheierea convenţiei sau ulterior (art. 1790
Cod civil). Dacă viciile nu sunt înlăturate în cel mai scurt timp, locatarul are dreptul
la diminuarea proporţională a chiriei. În cazul în care viciile sunt foarte grave,
locatarul are dreptul de a rezilia contractul şi de a pretinde daune-interese pentu
eventualele prejudicii (art 1791 Cod civil). Obligaţia de garanţie contra viciilor
ascunse există, prin extindere, şi în cazul în care bunul închiriat nu corespunde
calităţii negociate prin contract (art. 1792 Cod civil).

b. Obligaţiile locatarului sunt următorele:


- obligaţia de a prelua bunul de la locator;
- obligaţia de plată a chiriei în cuantumul şi la termenul stabilit în contract. Plata chiriei
trebuie efectuată la data stabilită în contract sau în lipsa acestuia, potrivit uzanţelor. În lipsa
acestora, se vor aplica dispoziţiile art. 1797. Astfel, chiria se va plăti în avans pentru toată durata
contractului dacă acesta nu depăşeşte o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni dacă durata
contractului depăşeşte o lună, dar este mai mică un an şi în prima zi lucrătoare a fiecărui
trimestru, dacă durata contractului este de cel puţin un an. De asemenea, chiriaşul are obligaţia
suportării cheltuielilor de întreţinere a părţilor şi instalaţiilor comune ale clădirilor cu mai multe
apartamente de locuit şi în clădirile cu destinaţie mixtă, precum şi consumurile individuale ale
locuinţei (art. 1829 Cod civil). Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari12, în art. 48, stabileşte că suma cheltuielilor făcute pentru
spaţiile comune se calculează proporţional cu cota parte indiviză din proprietatea comună.
- obligaţia de a folosi locuinţa cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei sale. Pe cale
de consecinţă, dacă locatarul modifică bunul, îl întrebuinţează într-o manieră improprie sau îi

                                                            
12
Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în M.Of.
nr. 490 din 23.07.2007, cu modificările şi completările ulterioare. 

 
schimbă destinaţia prejudiciindu-l pe locator, atunci acesta din urmă este îndreptăţit să ceară
daune-interese sau chiar rezilierea contractului (art. 1800 Cod civil). Locatarul are obligaţia să îl
înştiinţeze de îndată pe locator de nevoia unor reparaţii care îi revin acestuia din urmă, sub
sancţiunea plăţii de daune-interese sau a suportării cheltuielilor pentru acele reparaţii. Reparaţiile
curente revin locatarului, dacă în contract nu se prevede altfel (art. 1802 Cod civil). Locatarul are
obligaţia de permite locatorului de a inspecta bunul la intervale de timp rezonabile, de a permite
accesul altor persoane care doresc să îl cumpere sau să îl închirieze.
- obligaţia de a restitui bunul la încetarea contractului.
Chiriaşul poate ceda contractul de închiriere sau subînchiria locuinţa numai cu acordul
scris al locatorului. În lipsa unei stipulaţii contrare, cesionarul sau sublocatarul răspunde solidar
cu chiriaşul pentru obligaţiile asumate faţă de locator prin contractul de închiriere iniţial.

3.7. Încetarea contractului de închiriere a locuinţelor

Încetarea contractului de locaţiune poate avea loc ca urmare a denunţării unilaterale a


contractului, a rezilierii, a imposibilitîţii folosirii bunului, a decesului locatorului sau a
locatarului.
Dacă închirierea este realizată pe o perioadă determinată, denunţarea unilaterală a
contractului poate fi realizată de locatar cu un preaviz de cel puţin 60 de zile (art. 1825 alin. 1
Cod civil). Dacă închirierea este realizată pe o perioadă determinată, iar denunţarea contractului
da către locator este prevăzută în contract pe motivul satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale
familiei sale, atunci termenul de preaviz este de 60 de zile, dacă închirierea are o durată de o lună
sau mai mare sau de 15 zile, dacă închirierea are o durată de mai puţin de o lună (art. 1824 alin. 2
Cod civil).
Rezilierea contractului intervine atunci când una dintre părţi, în mod nejustificat, nu îşi
execută obligaţiile generate de contract, cealaltă parte fiind îndreptăţită la desfiinţarea
contractului. Locatorul poate cere rezilierea contractului în situţia în care chiriaşul, membrii
familiei sale sau alte persoane cărora acesta le-a permis acccesul şi folosirea locuinţei au un
comportament care face imposibilă convieţuirea cu alte persoane care locuiesc în acel imobil sau
în imobile învecinate, fie împiedică folosirea normală a locuinţei sau a părţilor comune (art. 1830
Cod civil).
Contractul de închiriere a locuinţei încetează în termen de 30 de zile de la data
înregistrării decesul locatarului.
În cazul în care la expirarea termenului contractului, locatarul râmîne cu detenţiunea
bunului, atunci un nou contract se consideră încheiat în mod tacit, ca manifestare de voinţă a
ambelor părţi. Juridic, această situaţie poartă denumirea de tacita relocaţiune.

Întrebări de autocontrol:
1. Contractul de închiriere a locuinţei este:
a). consensual;

 
b). aleatoriu;
c). oneros.

2. Obiectul contractului de închiriere a locuinţei este:


a). locuinţa închiriată;
b). chiria;
c). dreptul de locaţiune.

3. Obligaţiile locatorului sunt:


a). predarea locuinţei spre folosinţă;
b). suportarea cheltuielilor mari de întreţinere a imobilului;
c). garantarea locatarului împotriva evicţiunii şi a viciilor ascunse.

Răspunsuri:
1. a,c; 2. a,b; 3. a,b,c.

 
UNITATEA DE STUDIU 4. CONTRACTUL DE ARENDARE

Structura unităţii de studiu:


4.1. Definiţia contractului de arendare
4.2. Trăsăturile contractului de arendare
4.3. Condiţiile încheierii contractului de arendare
4.4. Efectele contractului de arendare
4.5. Încetarea contractului de arendare

Obiective generale:
 Explicarea noţiunii de contract de arendare
 Prezentarea şi analizarea principalelor elemente ale contractului de arendare

În urma parcurgerii unităţii de studiu, studenţii vor fi capabili să:


 să definească noţiunea de contract de arendare
 să identifice şi să explice trăsăturile contractului de arendare
 să analizeze condiţiile de încheiere ale contractului de arendare
 să explice principalele efecte ale contractului de arendare.

Cuvinte cheie: arendare, arendaş, locaţiune imobiliară, arendă.

 Timp mediu necesar pentru asimilarea cunoştinţelor: 220’

Bibliografie:

Florea, Bujorel, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2013.
Moţiu, Florin, Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2014.
Uţă, Lucia, Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.

 
4.1. Definiţia contractului de arendare

Contractul de arendare este convenţia prin care o persoană numită arendator transmite
unei alte persoane numite arendaş exploatarea unor bunuri agricole, pe o perioadă determinată, în
schimbul unei sume de bani numite arendă sau a echivalentului în bunuri agricole al acesteia.
Contractul de arendare este o specie a contractului de locaţiune astfel încât,
reglementarea sa juridică se va realiza potrivit normelor generale privind contractul de locaţiune
şi a normelor speciale referitoare la contractul de arendare.
Contractul de arendare poate fi încheiat pe o perioadă determinată sau nedeterminată, caz
în care contractul se consideră încheiat pentru toată perioada necesară realizării fructelor bunului
agricol care face obiectul contractului, în anul agricol pentru care acesta a fost încheiat.

4.2. Trăsăturile contractului de arendare

Contractul de arendare are următoarele caracteristici:


a. Contractul are un caracter sinalagmatic, ambele părţi având obligaţii interdependente.
Arendatorul se obligă să transmită dreptul de folosinţă a bunurilor agricole, iar arendaşul se
obligă să plătească în schimb arenda.
b. Contractul are un caracter oneros, fiecare parte urmărind un folos patrimonial.
c. Contractul este comutativ, părţile cunoscând existenţa şi întinderea obligaţiilor care le
revin prin contract.
d. Contractul se execută succesiv, în funcţie de perioada necesară recoltării fructelor.
e. Contractul este netraslativ de proprietate, proprietarul bunului agricol rezervându-şi
dreptul de dispoziţie asupra acestuia şi cedând doar dreptul de folosinţă.
f. Contractul este solemn, art. 1838 Cod civil impunând forma scrisă sub sancţiunea
nulităţii absolute a convenţiei. Forma scrisă a contractului este impusă ad validitatem. Contractul
trebuie înregistat într-un registru special, la consiliul local în raza teritorială a căruia se află bunul
agricol exploatat şi înscris în cartea funciară, după caz.
g. Contractul este intuitu personae. Arendatorul are în vedere cedarea folosinţei bunului
agricol unui anumit arendaş pe care îl alege în funcţie de preferinţa personală şi priceperea
acestuia din urmă. Astfel, legea interzice intermedierea arendării sau subarendarea. Doar
descendenţii majori ai arendaşului sau soţul acestuia care participă la exploatarea bunurilor
agricole pot dobândi drepturile şi obligaţiile rezultate din contractul de arendare.

4.3. Condiţiile încheierii contractului de arendare

Părţile contractului de arendare pot fi persoane fizice sau juridice. Capacitatea şi


consimţământul părţilor sunt guvernate de regulile generale, dar şi de cele speciale, derogatorii
de la dreptul comun.

 
a. Arendatorul trebuie să aibă calitatea de proprietar, de uzufructuar sau deţinător legal al
bunurilor agricole care vor face obiectul contractului. De asemenea, arendatorul trebuie să aibă şi
capacitatea de a contracta.
Capacitatea de a contracta a persoanelor trebuie analizată în funcţie de calitatea lor:
proprietar al bunurilor agricole sau deţinător legal, administrator.
Astfel, contractul de arendare încheiat de persoane care pot face doar acte de administrare
este valabil încheiat doar pe o perioadă de maxim 5 ani (1784 alin. 3 Cod civil).
În cazul bunurilor agricole aflate în coproprietate, arendarea lor este considerată un act de
administrare dacă nu depăşeşte 3 ani şi poate fi realizată cu acordul coproprietarilor care deţin
majoritatea cotelor părţi. În cazul în care arendarea este realizată pe o perioadă mai mare de trei
ani, convenţia este considerată un act de dispoziţie, necesitînd pentru a fi valabil acordul tuturor
coproprietarilor (art. 641 Cod civil).
În general, calitatea de arendaş o poate avea orice persoană fizică sau juridică. În prezent,
legea română permite străinilor sau persoanelor juridice cu sediul în Uniunea Europeană să aibă
calitatea de arendaşi. Derogând de la dreptul comun, arendaşul nu poate fi şi arendator în
virtutea prevederilor art. 1847 Cod civil. De asemenea, Codul civil instituie o serie de
incompatibilităţi (art. 1654 – 1656) referitoare la calitatea de arendaş a funcţionarilor publici sau
a altor asemenea persoane care ar putea influenţa condiţiile arendării.
În cazul persoanelor juridice se impune respectarea principiului specialităţii capacităţii de
folosinţă impus de art. 206 Cod civil. Obiectul de activitate al persoanelor juridice care pot avea
calitatea de arendaşi trebuie să cuprindă exploatarea bunurilor agricole.
b. Consimţământul părţilor este reglementat potrivit normelor generale civile care impun:
exteriorizarea consimţământului, exprimarea sa de către o persoană cu discernământ şi cu
intenţia de a produce efecte juridice, precum şi lipsa sa de vicii (art. 1204-1205 Cod civil).
c. Obiectul contractului de arendare îl constituie bunurile agricole şi arenda. Articolul
1836 Cod civil precizează că pot fi arendate orice bunuri agricole, bunuri imobile prin natura lor
precum terenurile destinate exploatării agricole şi bunuri mobile, considerate însă imobile prin
destinaţie, afectate exploatării agricole precum maşini, utilaje, animale etc.
Bunurile arendate trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:
- să existe în momentul încheierii contractului;
- să fie individual determinate sau determinabile, neconsumptibile, frugifere;
- să fie licite şi posibile;
- să se afle în circuitul civil;
- să se afle în proprietatea arendatorului, în posesia uzufructuarului sau a deţinătorului
arendator.
Arenda, preţul plătit pentru acordarea dreptului de folosinţă, poate fi în bani sau în fructe.
Părţile se pot înţelege asupra cuantumului şi a modalităţii de plată a arendei. În cazul în care
părţile nu se înţeleg asupra arendei, se vor aplica prevederile art. 1780 alin. 2 Cod civil
referitoare la stabilirea preţului vânzării.

 
Locul şi data plăţii arendei se stabilesc în funcţie de natura prestaţiei, a uzanţelor sau
practicii existente între părţi. Plata se va realiza în funcţie de natura obligaţiei, aşa cum prevede
art. 1494 Cod civil. Termenul de plată este diferit în funcţie de tipul de arendă. În cazul în care
părţile nu au prevăzut în contract termenul de plată al arendei, atunci, dacă arenda este în bani,
termenul de plată va fi stabilit potrivit uzanţelor, iar dacă arenda este în fructe, atunci ea poate fi
dată la data culegerii, în funcţie de felul produselor.
d. Cauza contractului de arendare trebuie să fie licită şi morală, potrivit regulilor
dreptului comun.

4.4. Efectele contractului de arendare

Efectele contractului de arendare constau în drepturile şi obligaţiile care revin prin


convenţie părţilor contractante. Prevederile generale în materia contractului de locaţiune sunt
completate de prevederile speciale care privesc contractul de arendare.
A. Drepturile şi obligaţiile arendatorului
a. Dreptul de a primi arenda – potrivit art. 1845 Cod civil, arendatorul are dreptul de a
primi arenda de la arendaş la locul şi la termenul prevăzut în contract.
b. Dreptul de a controla activitatea arendaşului facilitează derularea contractului de
arendare, arendatorul putând verifica dacă administrarea bunurilor exploatate de către arendaş
este realizată în condiţii de diligenţă şi prudenţă.
c. Obligaţia de predare a bunului arendat. Predarea bunurilor arendaşului de către
arendator se realizează la data şi locul stabilite prin contract. În lipsă, predarea se realizează la
data încheierii contractului şi la locul unde se află bunurile acestea în acel moment. Starea
bunurilor, accesoriile lor sunt certificate printr-un proces-verbal de predare. Dacă arendatorul
refuză să execute această obligaţie, arendaşul poate cere instanţei executarea silită, rezilierea
contractului sau poate invoca excepţia de neexecutare în cazul în care a plătit parţial arenda în
momentul încheierii contractului.
d. Obligaţia de asigurare a folosinţei bunului arendat. Arendatorul trebuie să efectueze pe
cheltuiala sa reparaţiile mari astfel încât să asigure folosinţa optimă a bunului pe durata
contractului.
e. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune sau pentru vicii ascunse. Arendatorul trebuie să
garanteze folosinţa liniştită şi utilă a bunului. Acestă obligaţie presupune garantarea faptului că
nici arendatorul şi nici un alt terţ nu va stînjeni folosinţa normală a bunului de către arendaş. De
asemenea, obligaţia presupune şi garantarea faptului că eventualele vicii ascunse ale bunului nu
vor împiedica folosinţa utilă acestuia.
f. Obligaţia de notificare a arendaşului despre refuzul de a reînnoi contractul. Contractul
de arendare poate fi reînnoit în condiţiile prevăzute de reglementările Codului civil referitoare la
contractul de locaţiune. În cazul în care arendatorul nu doreşte reînnoirea contractului, el trebuie
să îl anunţe în scris pe arendaş. Notificarea trebuie realizată cu cel mult 6 luni înainte de

 
expirarea contractului, iar în cazul în care este vorba de terenuri agricole arendate, termenul este
de cel puţin un an, dacă durata contractului este mai mare de un an.
g. Obligaţia de plată a impozitelor. Arendatorul, proprietarul bunurilor, are obligaţia de
plată a impozitelor, fie că este vorba de plata impozitul privind bunurile sau impozitul pe
veniturile obţinute din arendare.

B. Drepturile şi obligaţiile arendaşului


a. Dreptul de a pretinde predarea bunurilor. Arendaşul are dreptul de a-l obliga pe
arendator să îi predea bunul la termenul şi la locul stabilit prin contract, împreună cu toate
accesoriile sale. În caz de nepredare corespunzătoare a bunului, arendaşul mai poate cere
rezilierea contractului sau poate ridica excepţia de neexecutare.
b. Dreptul de preemţiune. Arendaşul are un drept de preemţiune asupra bunurilor agricole
care fac obiectul arendării (art. 1849 Cod civil). Astfel, arendaşul are prioritate la cumpărarea
bunurilor arendate, dacă proprietarul acestora decide să le vândă. Normele civile care
reglementează existenţa acestui drept au un caracter imperativ.
c. Dreptul de retenţie. Arendaşul are dreptul de a reţine bunurile arendate pentru a-şi
recupera eventualele cheltuieli ocazionate cu diferite lucrări de ameliorare sau conservare, care
reveneau de fapt arendatorului.
d. Obligaţia de a exploata bunurile ca un bun proprietar. Arendaşul trebuie să folosească
bunul potrivit destinaţiei sale, păstrând potenţialul productiv al acestuia. Bunul trebuie întreţinut
pe toată durata contractului, astfel încât să nu-şi piardă calităţile sau cantitatea. Cheltuielile de
întreţinere revin arendaşului. Reparaţiile efectuate asupra bunului pot fi cotidiene sau pot fi de
amploare, pe cheltuiala arendaşului, dacă degradarea bunului se datorează culpei acestuia. În
cazul în care arendaşul refuză nejustificat efectuarea reparaţiilor, existând pericolul degradării
sau pieirii bunului, arendatorul poate cere instanţei daune-interese, efectuarea lor pe cheltuiala
arendaşului sau rezilierea contractului.
În cazul deteriorării sau pieirii bunului ca urmare a unui caz fortuit sau de forţă majoră,
riscul este suportat de proprietarul bunului.
e. Obligaţia restituirii bunurilor arendate. Arendaşul trebuie să restituie bunul sau
bunurile pe care le-a primit spre folosinţă, în starea în care se aflau la momentul respectiv. În
lipsa contractului se prezumă că bunurile erau în bună stare.
În situaţia refuzului predării bunului de către arendaş, arendatorul poate intenta în justiţie
o acţiune în restituire întemeiată pe contract.
f. Obligaţia de a nu schimba categoria de folosinţă a terenului. Destinaţia terenului poate
fi prevăzută expres în contract sau prezumată. Arendaşul nu poate schimba categoria de folosinţă
a bunului fără acordul scris al arendatorului pentru că acest lucru echivalează cu schimbarea
destinaţiei acestuia.
g. Obligaţia de plată a arendei. Plata arendei trebuie realizată de arendaş potrivit
prevederilor contractuale care ar trebui să stabilească cuantumul arendei, modalitatea de plată,

 
data şi locul plăţii. În caz de neplată, arendatorul are dreptul de a cere în instanţă executarea silită
sau rezilierea contractului cu daune-interese.
h. Obligaţia de a permite efectuarea controlului asupra bunului de către arendator.
Arendaşul trebuie să prezinte arendatorului evidenţa administrării bunurilor.
i. Obligaţia de apărare a bunurilor primite în arendă împotriva distrugerii totale sau
parţiale sau a uzurpărilor de orice fel.
j. Obligaţia de asigurare a bunurilor aflate în arendă. Potrivit prevederilor art. 1840 Cod
civil, arendaşul are obligaţia asigurării bunurilor agricole şi a fructelor obţinute din exploatarea
acestora.
k. Obligaţia de suportare a cheltuielilor de încheiere, înregistrare şi publicitate a
contractului, în lipsa unei stipulaţii contrare.

4.5. Încetarea contractului de arendare

Contractul de arendare încetează prin reziliere în cazul neexecutării din culpă a


obligaţiilor. De asemenea, contractul încetează ca urmare a pieirii totale sau parţiale a bunurilor
arendate sau din cauza faptului că titlul arendatorului a fost desfiinţat. De asemenea, contractul
mai poate înceta la expirarea termenului sau ca urmare a decesului, a incapacităţii sau a
falimentului arendaşului.
Contractul de arendare nu poate fi denunţat unilateral având în vedere faptul că este
încheiat pe o perioadă determinată. Cu toate acestea, părţile pot conveni să îl rezilieze.
Decesul arendaşului poate determina încetarea contractului. În mod normal, fiiind un
contract intuitu personae, contractul ar trebui să înceteze automat la decesul arendaşului. Cu
toate acestea, contractul poate continua şi după decesul acestuia, dacă părţile au stabilit acest
lucru prin contract. Moştenitorii arendaşului pot prelua obligaţiile contractuale ale arendaşului
defunct.
În cazul în care bunurile arendate sunt înstrăinate de către arendator, arendaşul are dreptul
la despăgubiri, în lipsa unei clauze contrare.
 

Întrebări de autocontrol:
1. Contractul de arendare are următoarele caractere juridice:
a). este concensual;
b). intuitu personae;
c). netranslativ de proprietate.

2. Obiectul contractului de arendare constă în:


a). bunul agricol arendat;
b). arenda;
c). fructele naturale obţinute din exploatarea bunului arendat.

3. Încetarea contractului de arendare poate interveni ca urmare a:


 
a). neexecutării din culpă obligaţiilor asumate de părţi;
b). expirării termenului;
c). falimentului arendaşului.

Răspunsuri:
1. a,b,c; 2. a,b; 3. a,b,c.

 
     UNITATEA DE STUDIU 5. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ 

Structura unităţii de studiu:


5.1. Consideraţii generale privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
5.2. Obiectul cărţii funciare
5.3. Înscrierile în cartea funciară
5.4. Procedura de înscriere în cartea funciară

Obiective generale:
 Explicarea noţiunii de cadastru şi publicitate imobiliară
 Prezentarea şi analizarea principalelor aspecte legate de organizarea instituţională şi procedura
transcrierii imobiliare

În urma parcurgerii unităţii de studiu, studenţii vor fi capabili să:


 să definească noţiunea de cadastru şi publicitatea imobiliară
 să identifice documentele necesare înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară
 să explice etapele procedurii de înregistrare a dreptului de proprietate în cartea funciară

Cuvinte cheie: carte funciară, publicitate imobiliară, cadastru.

 Timp mediu necesar pentru asimilarea cunoştinţelor: 240’

Bibliografie:

Chiş, Andreea-AnnaMaria, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod Civil, Ed.


Hamangiu, Bucureşti, 2012.
Marian, Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2011.
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată în M.Of. nr. 83 din
7.02.2013.

 
5.1. Consideraţii generale privind cadastrul şi publicitatea imobiliară

Reglementarea publicităţii imobiliare prin intermediul cărţii funciare se realizează în


prezent potrivit Codului civil, a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară13,
precum şi a legislaţiei conexe.
Constituirea, modificarea, transmiterea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor
sunt guvernate de efectul constitutiv de drepturi al intabulării.
Codul civil conţine norme materiale privind înscrierile în cartea funciară, pe când
normele procedurale în materia înscrierilor în cartea funciară sunt instituite potrivit legii speciale
în domeniu.
Publicitatea imobiliară este reglementată material în Titlul VII al Codului civil „Cartea
funciară”, art. 876-915.
Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu care ţine evidenţa
tehnică, economică şi juridică, la nivel naţional a imobilelor care se află pe teritoriul României.
Astfel, se asigură centralizarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice asupra imobilelor;
publicitatea drepturilor reale asupra acestora, a drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice
cu impact asupra situaţiei juridice a imobilelor; furnizarea de informaţii la zi instituţiilor publice
cu atribuţii în domeniul impozitării, a taxării, precum şi pieţei imobiliare; legalitatea şi facilitarea
tranzacţiilor imobiliare şi a creditului ipotecar.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor,
inclusiv pe hărţi şi planuri cadastrale.
Cartea funciară are ca scop descrierea imobilelor şi arată drepturile reale ce au ca obiect
aceste bunuri.
Sistemul de intabulare asigură în acelaşi timp şi identificarea şi înregistrarea
proprietarilor sau a altor deţinători legali ai imobilelor şi a posesorilor.
Aceste evidenţe se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau a
autorităţilor publice14.
Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, pe sectoare
cadastrale.
Planul cadastral constă în reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate
administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară alături de numerele cadastrale ale
acestora. Planul este realizat de către inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor de cadastru şi
publicitate imobiliară15.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară este autoritatea de stat care
coordonează activitatea oficiilor sale din teritoriu. Furnizarea de date către persoanele fizice sau
juridice se poate realiza on-line. De asemenea, instituţiile publice şi notarii publici au acces
                                                            
13
  Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată în M.Of. nr. 83 din 7.02.2013, cu
modificările şi completările ulterioare.
14
Cf. art. 1 din Legea nr.7/1996.
15
 Cf. art. 2 din Legea nr. 7/1996.  

 
direct, permanent, personal, prin reprezentant sau on-line la cărţile funciare în format electronic
pentru obţinerea extraselor de carte funciară şi transmiterea actelor necesare în vederea înscrierii
în cartea funciară.

5.2. Obiectul cărţii funciare

Obiectul material al cărţii funciare este imobilul, iar obiectul juridic este dreptul ce există
asupra acestuia.
În acest context, bunul imobil este definit de art. 876 Cod civil ca fiind „una sau mai
multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care
sunt identificate printr-un număr cadastral”.
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare defineşte imobilul ca fiind „terenul, cu sau
fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, aparţinînd unuia sau mai
multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic”.
Potrivit dispoziţiilor articolului 876 Cod civil, obiectul juridic al cărţii funciare îl
constituie drepturile asupra unui imobil, faptele sau raporturile juridice care au legătură cu
acestea. Astfel, Codul distinge între drepturile reale şi drepturile de creanţă.
Drepturile reale imobiliare sunt drepturi tabulare fiind intabulate, adică înscrise în cartea
funciară (art. 877 Cod civil). Drepturile de creanţă, ca şi faptele sau raporturile juridice care au
legătură cu imobilele, se notează în cartea funciară (art. 902 Cod civil).
Drepturile reale principale şi accesorii care pot fi înscrise în cartea funciară sunt: dreptul
de proprietate, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de servitute, dreptul de superficie,
dreptul de abitaţie, dreptul de concesiune, dreptul de administrare, dreptul de folosinţă, drepturile
reale de garanţie (ipoteca imobiliară), alte drepturi cărora legea le atribuie acest caracter. Nu
toate drepturile pot fi însă intabulate. De exemplu, dreptul de retenţie asupra unui bun imobil nu
poate fi intabulat.

5.3. Înscrierile în cartea funciară

Înscrierile în cartea funciară pot fi definite în sens larg sau în sens restrâns. Astfel, în sens
larg, înscrierile în cartea funciară pot fi menţiunile care sunt făcute în cartea funciară sau
documentele care o întregesc. În sens restrâns, înscrierile în cartea funciară sunt doar cele care au
ca obiect descrierea imobilelor, indicarea drepturilor reale corespunzătore acestora, consemnările
privind acte sau fapte juridice referitoare la capacitatea persoanelor, precum şi raporturile
juridice referitoare la imobile, toate aceste menţiuni fiind realizate de către un funcţionar special
abilitat16. Cu alte cuvinte, înscrierile sunt menţiuni referioare la obiectul material şi obiectul
juridic al cărţii funciare.

                                                            
16
Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliară, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2011, p. 451.

 
A. Înscrierile privind obiectul material sunt menţiunile referitoare la modificările
obiectului material (alipirea, dezlipirea) şi înscrierile referitoare la aceste modificări (transcrieri).
a. Modificări ale obiectului material – imobilul înscris în cartea funciară
Alipirea se poate realiza prin unirea mai multor imobile alăturate sau prin unirea unei
părţi a unui imobil cu un alt imobil sau prin mărirea întinderii acestuia (art. 879 alin. 1).
Dezlipirea constă în modificarea unui imobil prin despărţirea unei părţi din acesta sau
prin micşorarea întinderii acestuia (art 879 alin. 2).
Modificările unui imobil grevat de sarcini nu pot fi realizate decât cu acordul titularilor
acestor sarcini. Refuzul abuziv poate fi cenzurat de instanţa de judecată (art. 879 alin. 3).
b. Înscrierile privind modificările aduse imobilului constau în transcrieri. În situaţia
alipirii sau dezlipirii, imobilele rezultate vor fi transcrise în cărţi funciare noi, atribuindu-se
imobilelor şi numere cadastrale noi. În acelaşi timp, cărţile vechi se vor închide fără posibilitatea
redeschiderii lor pentru alte înscrieri.

B. Înscrierile privind obiectul juridic al cărţii funciare sunt: intabularea, înscrierea


provizorie şi notarea. Primele două vizează înscrierea drepturilor tabulare, pe când cea din urmă
se referă la încrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele
curpinse în cartea funciară. Înscrierea provizorie şi notarea se realizează doar în cazurile
prevăzute de lege.
a. Intabularea este „înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge, cu titlu
definitiv, un drept real imobiliar, la data înregistrării cererii de înscriere”17. Potrivit art. 888 Cod
civil, înscrierea în cartea funciară se realizează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti definitive, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile
administrative. Atunci când este vorba despre constituirea, modificarea sau stingerea unui drept
real imobiliar este necesară forma autentică a actului respectiv. Articolul 1244 Cod civil instituie
ad validitatem regula formei autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului efectuat.
Efectele intabulării sunt constituirea de drepturi, declararea existenţei şi stingerea
acestora, precum şi achiziţia de drepturi. Astfel, drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc
numai prin înscriere în cartea funciară (art. 885 alin. 1 şi 2). Cu toate acestea, există şi excepţii,
instituite prin art. 887 Cod civil. Nu este necesară înscrierea în cartea funciară pentru a dobândi
drepturile reale care provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru
cauză de utilitate publică, precum şi alte cazuri precizate de lege. Necesitatea încrierii în aceste
cazuri este determinată doar de imposibilitatea exercitării acestor drepturi reale. În aceste situaţii,
înscrierea în cartea funciară are un efect declarativ asupra drepturilor reale.
De asemenea, art. 885 alin. 2 şi 3 consacră efectul extinctiv de drepturi al înscrierii în
cartea funciară. Drepturile reale asupra imobilelor se vor pierde sau se vor stinge numai după
radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dat prin înscris autentic.
Consimţământul nu mai este necesar în cazul în care titularul persoană fizică a decedat sau, în
                                                            
17
Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliară, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2011, p. 466.
 

 
cazul persoanei juridice care a încetat să mai existe, sau dacă dreptul se stinge prin ajungerea la
termenul arătat în înscriere. Dacă dreptul este grevat în favoarea unui terţ, cu anumite excepţii,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestuia.
În unele cazuri, înscrierea în cartea funciară determină un efect achizitiv de drepturi în
cazul terţilor de bună-credinţă care cu titlu gratuit sau oneros dobândesc un drept real (art. 909
alin. 2 si 3).
b. Înscrierea provizorie reprezintă menţiunea în cartea funciară „a unor drepturi reale
imobiliare condiţionale, care, în măsura justificării ei, se transformă retroactiv în intabulare”18.
Unele drepturi reale pot fi înscrise provizoriu însă numai în cazurile prevăzute de lege
potrivit art. 881 alin. 3. Unele dintre aceste cazuri sunt: dobîndirea unui drept sub condiţie
suspensivă sau rezolutorie (a unui drept de proprietate dobândit prin încheierea unui contract de
vânzare cu pact de răscumpărare; înscrierea donaţiilor făcute viitorilor soţi în vederea căsătoriei,
a donaţiilor între soţi şi a întoarcerii convenţionale a acesteia; a dezmembrămintelor dreptului de
proprietate dobândite sub condiţie); a unor drepturi reale dobândite asupra unei construcţii
viitoare; a unor drepturi reale dobândite prin hotărâre judecătorească nedefinitivă; obligaţia
administratorului de bunuri de a da o garanţie ipotecară; înscrierea la solicitarea ambelor părţi
(art. 898 Cod civil).
Radierea înscrierii provizorii se realizează în funcţie de motivul care a determinat această
înscriere: trecerea unui termen, rămânerea definitivă a unei hotărâri care exclude dreptul înscris
provizoriu.
c. Notarea este reglementată de prevederile Codului civil cuprinse în articolele 902-906.
Notările se referă la unele drepturi, fapte şi raporturi juridice prevăzute de art. 876 alin. 2 care
devin opozabile terţilor prin notare. La aceste situaţii se adaugă şi cele prevăzute de art. 902 alin.
2, pct. 1-20, dintre care enumerăm: punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei
măsuri, calitatea de bun comun a unui imobil, convenţia matrimonială sau înlocuirea ei, intenţia
de a înstrăina sau de a ipoteca etc. Efectul notificării constă în opozabilitatea relativă sau
absolută a drepturilor înscrise, informare absolută sau relativă şi constituire de drepturi în cazul
intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca bunul.

5.4. Procedura înscrierii în cartea funciară

Înscrierea în carte funciară se poate realiza la cerere sau din oficiu.


Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial. Ea va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată a acestuia care constată
existenţa actului sau faptului juridic a cărui înscriere se solicită. Copia legalizată se va păstra în
mapa biroului de carte funciară. Actul original poate fi şi o hotărîre judecătorească definitivă şi
irevocabilă.

                                                            
18
Andrea Annamaria Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p.
89.

 
Cererea de înscriere se va înregistra cu menţionarea datei şi a numărului de intrare.
Cererea poate fi adresată de orice persoană interesată şi se va transmite la biroul teritorial în
circumscripţia căruia se află imobilul.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută de mandatarul persoanei
solicitante sau de oricare dintre titularii aceluiaşi drept19.
Soluţionarea cererii
În cazul în care cererea este admisă, se dispune intabularea sau înscrierea provizorie
printr-o încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte cumulativ următoarele condiţii:
- este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă cerute de lege;
- identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează CNP-ul, numărul de
identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit
acestora;
- individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau
topografic;
- este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În
cazul actului autentic notarial, acesta trebuie sa fie încheiat de un notar public în
funcţie în România.;
- este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a
extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la
baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în
cuprinsul actului;
- este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia
scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face
conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate special;
- îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare este de
compentenţa registratorului20.

Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite, atunci încheierea de înscriere va cuprinde


determinarea dreptului sau a faptului juridic, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al
cărţii funciare, precum şi a părţii din cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea. De
asemenea, se vor indica poziţiile care au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva
căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În situaţiile în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform legii.
Registratorul poate respinge cererea de înscriere atunci cînd nu sunt îndeplinite condiţiile
cerute de lege. Astfel, se va întocmi o încheiere motivată în acest sens.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la
                                                            
19
Cf. art. 28 din Legea nr. 7/1996.
20
Cf. art. 29 din Legea nr. 7/1996.

 
imobilul in cauza. Termenul de comunicare al încheierii este de 15 zile şi se calculează de la data
pronunţării încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de
admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare. Aceasta trebuie soluţionată în
termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial în raza
căruia este situat imobilul. Registatorul-şef poate să ceară persoanei interesate completarea
dosarului de înscriere. Soluţionarea cererii se va realiza printr-o încheiere motivată împotriva
căreia se poate formula o plângere în termen de 15 zile de la comunicarea sa. Cererea de
reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi se înscriu din oficiu
în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază
teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare. Hotărârea
instanţei poate fi atacată numai cu apel21.
Potrivit art. 36 din Legea cadastrului, dreptul de proprietate asupra construcţiilor se
înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la
terminarea lucrărilor, semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de
autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii
cadastrale. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea funciară şi pe
stadii de execuţie, în baza următoarelor documente: certificatul de atestare a stadiului realizării
construcţiei, eliberat de primarul unitaţii administrativ-teritoriale; procesul-verbal de constatare
privind stadiul realizării construcţiei; documentaţia cadastrală.
De asemenea, ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil întreg sau asupra unei
cote-părţi aparţinând unui coproprietar. Dacă ipoteca s-a constituit asupra unei părţi din
construcţie, ea va fi înscrisă atât asupra acesteia, cât şi asupra cotei corespunzătoare din părţile
comune indivize.

Întrebări de autocontrol:
1. Înscrierile în cartea funciară privitoarea la obiectul material sunt:
a). menţiuni privind alipirea unor imobile;
b). menţiuni privind dezlipirea unor imobile;
c). transcrierile privind aceste modificări.

2. Înscrierile în cartea funciară privitoare la obiectul juridic sunt:


a). intabularea;
b). înscrierea provizorie;
c). notarea.

3. Încheierea de rezolvare a unei cereri de înscriere:


a). poate fi contestată în termen de 15 zile de la comunicare;
                                                            
21
Cf. art. 31 din Legea nr. 7/1996.

 
b). nu poate fi contestată;
c). se prescrie în termen de 20 de zile.

Răspunsuri :
1. a,b,c; 2. a,b,c; 3. a,b. 

 
UNITATEA DE STUDIU NR. 6. PARTICULARITĂŢI ALE PIEŢEI IMOBILIARE

Structura unităţii de lucru:

6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică)


6.2. Piaţa imobiliară
6.2.1. Cererea şi oferta de imobile
6.2.2. Indicii imobiliari
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar
6.2.4. Factorii care influenţează piaţa imobiliară
6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii

Obiective:

 Însuşirea unor elemente de economie imobiliară.


 Dezvoltarea capacităţii de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu noţiunile specifice
domeniului imobiliar.

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:

 Descrie şi să identifice particularităţile şi principalele deosibiri specifice tipurilor de


imobile din perspectivă economică.
 Idetifice principalele caracteristici ale pieţei imobiliare, factorii de influenţă şi principalii
actori care participă la dezvoltarea unui proiect mobiliar.
 Identifice importanţa locaţiei imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţilor.

Cuvinte cheie: imobil, piaţă imobiliară, locaţie

Bibliografie
Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Tribuna Economică, Bucureşti, 2006;
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed. Economică, Bucureşti, 2009
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill
Education, 2005
Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici şi studii de caz, Ed. C. H. Beck, 2013
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-Western,
2003
Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune imobiliară,
Editura ASE, Bucureşti, 2005
Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 90 min

 
6.1. Tipurile de imobile (perspectivă economică)

Prin imobil înţelegem parcela de teren cu sau fără construcţii. Imobilele pot fi de tip
rezidenţial sau comercial.
Prin imobil de tip rezidenţial înţelegem acele parcele de teren cu construcţii alcătuite din
una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care
satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.
Imobilele nonrezidenţiale22 sunt totalitatea imobilelor reprezentând spaţii de birouri,
depozite, complexe industriale, centre comerciale, spitale, hoteluri, moteluri, pensiuni etc.
Imobilele comerciale, care la rândul lor cuprind spaţiile de birouri şi spaţiile pentru
comercializare de bunuri (retaileri). Spaţiile de birouri pot fi situate în zonele de afaceri ale
oraşelor mari, având un singur sau mai mulţi chiriaşi. Spaţiile pentru comercializare de bunuri
variază ca mărime, de la centrele comerciale mari, cu mii de metrii pătraţi, având mai mulţi
chiriaşi (comercianţi), până la micile magazine cu un singur chiriaş.
Imobilele industriale pot reprezenta acele imobile destinate industriei grele sau uşoare,
depozitelor, centrelor logistice etc.
Imobilele de tip hotel sau motel diferă funcţie de mărimea şi facilităţile pe care le oferă.
Motelurile sau hotelurile de mici dimensiuni sunt destinate, de regulă celor care călătoresc şi
petrec câteva nopţi. Acestea sunt amplasate în apropierea autostrăzilor sau şoselelor importante
şi nu au prea multe facilităţi. Hotelurile destinate turiştilor, care petrec mai mult timp și care sunt
aflate în zonele cu destinație turistică,, au o serie de facilităţi, cum ar fi posibilitatea de a lua
toate mesele în timpul zilei, piscină, centre de recreere etc., iar hotelurile destinate oamenilor de
afaceri, sunt situate în marile oraşe, de obicei în centru sau în zonele de afaceri. Ele presupun o
serie de facilităţi: restaurant, piscină, centre de recreere, săli de conferinţă etc.
Imobilele destinate activităţilor de recreere au o destinaţie foarte specializată, cum ar fi
centrele de practicare a diverselor sporturi (golf, tenis, înot etc.), locaţiile de tip spa etc., putând
fi în asociere cu magazine ce comercializează produse specifice activităţilor de recreere, facilităţi
de luat masa sau de cazare. Împreună formează un complex de imobile destinate activităţilor de
recreere.
Imobile destinate instituţiilor sunt acele imobile utilizate de către anumite instituţii, cum
ar fi agenţiile guvernamentale, autorităţilor locale din administraţia publică, spitalele,
universităţile etc.
Imobilele protejate prin lege, monumentele istorice sunt acele imobile care sunt asociate
cu o anume caracteristică, cum ar fi: unicitate arhitecturală, încărcătură istorică, legătura cu viaţa
unei personalităţi sau cu un anume eveniment etc. De obicei acestea sunt protejate prin lege de
foruri naţionale sau internaţionale, pot fi proprietate publică sau privată şi se supun unui anume
regim de administrare şi înstrăinare.
                                                            
22
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill Education,
2005, p. 229.

 
Imobile cu utilizare mixtă sunt acele imobile care pot fi cu mai multe destinaţii,
încadrându-se atât în categoriile de imobile nonrezidenţiale, cât şi în cele rezidenţiale.

6.2. Piaţa imobiliară

Prin piaţă imobiliară înţelegem acea piaţă unde se întâlneşte cererea şi oferta de active
imobiliare. Ea poate fi segmentată pe tipuri de imobile, după cum urmează: piaţa apartamentelor,
piaţa locuinţelor unifamiliare, piaţa clădirilor de birou, piaţa spaţiilor comerciale etc.
Piaţa imobiliară se distinge printr-o serie de caracteristici aparte:
Durabilitate – Durata de viaţă a unei clădiri poate fi de câteva zeci de ani sau chiar sute.
Terenurile, în principiu, au o existenţă nelimitată.
Eterogenitate – De obicei, imobilele sunt unice prin arhitectură, locaţie, facilităţi,
finisaje, destinaţie, vechime, sursă de finanţare etc. făcând dificilă determinarea valorii lor.
Costuri mari de tranzacţionare – Tranzacţiile cu imobile pot determina o serie de
costuri: costuri legate de căutarea imobilului potrivit, comisioane de intermediare, taxe legale şi
notariale, impozite, de înregistrare a proprietăţii de mutare etc. (între 1 -20% din valoarea
imobilului tranzacţionat).
Decalaj în adaptarea cererii şi ofertei – Adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un
anume decalaj în timp datorat proiectării, construirii şi găsirii sursei de finanţare în scopul
construirii de noi imobile, precum şi a inelasticităţii cererii de imobile. Acest decalaj face posibil
un dezechilibru pe termen scurt al pieţei.
Imobilele pot fi achiziţionate în scopul investiririi sau/şi consumului – În acest sens, un
imobil poate fi obţinut pentru a se face o anume investiţii care să aducă în viitor un flux de
venituri sau pur şi simplu pentru a locui şi a se folosi de el doar în acest sens, fără avea drept
scop profitul. Imobilitatea – Imobilele nu pot fi mutate, ele au o locaţie fixă. De aceea, nu
putem considera piaţa imobiliară un loc fizic unde sunt aduse mărfurile – imobilele – la vânzare.
Practic, cumpărătorul vine la marfă, nu marfa la cumpărător.

6.2.1. Cererea şi oferta de imobile


Întâlnirea cererii şi ofertei de imobile pe piaţă este cea care stabileşte preţul imobilelor,
precum şi nivelul chiriilor. Mecanismul de reglare este dependent de nivelul stocului de imobile
vechi şi de cel de imobile noi (viitoare).
Astfel, putem considera următoarele diagrame:

 
Preţ  SIV0 
      UM 

CC 

V0 
P0  CI 

Stocul de imobile vechi SIN0  Stocul de imobile noi

Figura 1a. Figura 1b.


Preţ  SIV0  SIV1 

P0 
CI 
P1 

Stocul de imobile vechi
SIN0 

Figura 1c.

În diagrama (1a) avem reprezentată curba cererii de imobile (CI) cu oferta (stocul) de
imobile vechi (SIV0), cele două întâlnidu-se şi stabilind un preţ (P0). La acest preţ, developerii
sunt dispuşi să aducă pe piaţă un stoc de imobile noi, a cărui dimensiune maximă reiese din
întâlnirea curbei costurilor de construcţie (CC) cu cea a veniturilor încasate (V0) de aceştia în
urma vânzării stocului de imobile noi (Figura 1b.). Astfel, în perioada următoare stocului de
imobile vechi (SIV0) i se va adăuga stocul de imobile noi (SIN0), curba stocului de imobile
existente deplasându-se spre dreapta cu valoarea lui (SIN0) (Figura 1c.). În contextul în care
cererea de imobile rămâne neschimbată, asistăm la o scăderea a preţului imobilelor până la
nivelul (P1).

 
6.2.2. Indicii imobiliari
Indicii imobiliari surprind caracterul de ciclicitate al pieţei imobiliare, se pot folosii o
serie de. Metodologia de calcul folosită aduce la acelaşi numitor fluctuaţiile de preţ de pe piaţa
imobiliară în ansamblu sau pe segmente.
Indicii imobiliari pot fi indici ai preţurilor imobilelor de pe piaţă sau ai nivelului
chiriilor. Funcţie de tipul de preţ luat în calcul putem avea indici imobiliari calculaţi funcţie de
„preţul cerut” (asking price) sau preţul efectiv obţinut în urma tranzacţiilor (contractat).
Funcţie de unitatea luată pentru comparaţie în stabilirea preţului, indicele imobiliar poate fi
stabilit pe metrul pătrat (construit, util, cu TVA sau fără) sau pe imobile tranzacţionate.
Funcţie de aria geografica de aplicare indicele imobiliar poate fi calculat la nivelul unei ţări,
regiuni, localităţi, zone, cartiere, străzi etc.
Funcţie de segmentul de piaţă imobiliară (tipul de imobile) analizat, indicele imobiliar
poate fi calculat pentru rezidenţial, spaţii de birouri, spaţii comerciale, imobile vechi/noi,
imobile de lux, medii sau de tip „low” etc.

 
6.2.3. Actorii implicaţi în cadrul unui proiect imobiliar
În cadrul unui proiect imobiliar, datorită complexității sale, participă mai mulți actori în
vederea ducerii la bun sfârșit a acestuia.
Dezvoltatorul – este acea entitate, organizată ca persoană fizică sau juridică, care este
răspunzătoare de punerea în practică a unui proiect de dezvoltare imobiliară. Ea poate fi
implicată în procesul de construire a proiectului imobiliar, fiind în același timp și antreprenor
general, sau poate angaja o altă entitate cu rol de antreprenor general.
Investitorul – este partener în proiectul imobiliar, participând la finanțarea acestuia prin
contribuții la necesarul de capital.
Împrumutătorul (creditorul) – este cel care acordă un credit pentru dezvoltarea
proiectului imobiliar, participând alături de investitor la finanțarea proiectului. Cei mai
importanţi intermediari financiari implicaţi în procesul de finanţare a domeniului imobiliar
amintim: băncile comerciale, băncile de economii, cooperativele de credit, uniunile de credit,
băncile specializate în contracte de economisire-creditare în domeniul locativ, băncile ipotecare,
companiile de asigurări, companiile de investiţii, fondurile de pensii, agenţii de refinanţare a
creditelor ipotecare etc.
Arhitectul și proiectantul – sunt cei care se ocupă cu crearea design-ului viitooarei
construcții, cei care trebuie să anticipeze raportul costuri – profit încă din faza de planșă, cei care
trebuie să știe să adapteze proiectul la cerințele legislative, reglementative. Aceștia trebuie să-l
integreze în „peisaj”, conform scopului său, a utilităților pe care ar trebui să le deservească. Ei
vor avea rolul de a crea proiectarea viitoarei construcții.
Inginerii – inginerii pot fi specializați pe partea de structură a clădirii, instalații electrice,
termice etc, mecanică. Ei pun în practică ceea ce arhitecții și proiectanții au prevăzut în etapa de
proiectare.
Antreprenorul general – este cel care se va ocupa de managementul în faza de
construcție. Dezvoltatorul va încheia un contract de antrepriză cu acesta și va negocia un preț fix
de la început pentru lucrările executate. Rolul său constă în menținerea în limitele bugetului a
proiectului, subcontractează firme specializate pe diverse lucrări din cadrul proiectului, veghează
la respectarea tuturor cerințelor prevăzute în faza de priectare, a reglementărilor legislative, la
calitatea lucrărilor, precum și finalizarea la timp a lucrărilor. Antreprenorul general se va ocupa,

 
de asemenea, de realizarea unor lucrări. Antreprenorii generali sunt firme de construcție cu
experiență în managementul construcțiilor, având o anumită anvergură.
Subantreprenorii – sunt firme de construcții specializate pe anumite tipuri de lucrări,
subcontractate de către antreprenorul general pentru ducerea la bun sfărșit a anumitor faze de
construcție (firme specilizate în executarea lucrărilor de instalații electrice, termice, design
interior, finisaje interioare și exterioare, excavații etc)
Furnizorii de materiale – sunt acele firme care vor funiza materialele necesare
construcției, până la ultimul detaliu.
Diriginții de șantier23 sau agenţi economici de consultanţă specializaţi– sunt inspectori
angajați de către dezvoltator care au menirea să verifice dacă lucrările sunt conforme, respectă
proiectul, legislația în vigoare, respectă rigorile de calitate etc. Ei sunt autorizat de Inspectoratul
de Stat în Construcţii - I.S.C.
Inspectori angajați de către creditor - sunt acei specialiști angajați de creditor (băncii
etc.) care verifică dacă lucrările sunt conforme cu documentele trimise spre decontare pe măsura
înaintării stagiului lucrărilor, daca acele lucrări sunt conforme cu planurile etc.
Instituțiile publice– sunt diverse instituții sau ale administrației publice federale, centrale
sau locale însărcinate cu furnizarea de autorizații, certificări sau consultanță necesare pentru
demararea lucrărilor. Ele pot desfășura inspecții pentru a verifica îndeplinirea unor criterii,
reglementări etc și după emiterea autorizațiilor, certificărilor etc.
Furnizorii de utilități – sunt entități publice sau private care trebuie notificate sau cărora
trebuie să li se ceară acceptul/autorizarea/avizarea pentru demararea lucrărilor de construcție.
Autorizațiile de construire sunt condiționate de obținerea avizelor de la aceste entități.
Agențiile imobiliare – sunt acele organisme care se ocupă, de regulă, cu intermedierea
vânzării-cumpărării de imobile. În cadrul proiectului imobiliar, se pot ocupa cu marketing-ul
proiectului și vânzarea/închirierea spațiilor.
Beneficiarii – sunt cei care vor închiria sau cumpăra imobilul finalizat. Proiectul va putea
fi considerat de succes dacă spațiile oferitevor fi vândute/închiriate într-un grad cît mai mare. De
regulă, beneficiarii trebuie contractați încă din faza de planșă a proiectului. Uneori finanțarea
proiectului poate fi condiționată de existența unor ante-contracte încheiate cu viitorii beneficiari.
                                                            
23
Drepturile, obligaţiile şi răspunderile diriginţilor de şantier sunt prevăzute la Capitolul VIII din Procedura de
autorizare a diriginţilor de şantier aprobată prin Ordinul ministrului dezvoltării regionale şi turismului nr. 1496/2011

 
6.2.4. Factorii care influențează piața imobiliară
Gradul de dezvoltare economică al regiunii geografice
Dezvoltarea imobiliară dintr-o anumită zonă este direct corelată cu gradul de dezvoltare
al regiunii geografice. Unele regiuni geografice au avantaje comparative faţă de altele din
perspectiva producerii unor bunuri şi servicii de calitate şi în condiţii mai profitabile, în contextul
unei combinaţii profitabile ale factorilor de producţie: pământ, forţă de muncă, capital şi
tehnologie24 (avantaje naturale (port la mare, zona miniera, etc.); forţă de muncă înalt calificată;
apropierea de pieţele de consum importante).

Factorii sociali şi demografici


Factorii sociali şi demografici (structurii populaţiei pe vârste, etnie, mediu urban –
mediul rural, funcţie de diferenţele de la o regine la alta sau de la o ţară la alta cu privire la
nivelul educaţiei, religie, cultură, cutume, tradiţii, concepţii etice etc), precum şi schimbările
care pot surveni asupra lor au efecte în ceea ce priveşte dezvoltarea domeniului imobiliar. Ele îşi
pun amprenta asupra aspectelor legate de arhitectură, dimensiune, amplasament, surse şi
modalităţi de finanţare, dinamică etc.

Piaţa finanţărilor imobiliare


Dimensiunea pieţei finanțărilor imobiliare, tipurile de instituţii financiare implicate în
finanţarea domeniului imobiliar, accesul la finanţarea, suportabilitatea costului finanţărilor,
modelul de finanţare al acestora – piaţă bancară sau piaţă de capital, reglementările activităţii
financiare, deciziile băncii centrale etc. sunt variabile esenţiale pe care analiza pieţei imobiliare
trebuie să le ia în calcul ca factori de influenţă.

Regimul fiscal
Reglementările fiscale diferă de la o ţară la alta, de la o perioadă de timp la alta, având
incidenţă asupra tuturor actorilor implicaţi pe piaţa imobiliară. Astfel, principalele reglementări
fiscale care au implicaţii asupra pieţei imobiliare sunt:
                                                            
24
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, op. cit., p. 231

 
 regimul TVA aplicat în tranzacţiile de vânzare – cumpărare de imobile noi şi/sau vechi;
 regimul impozitului pe venit obţinut în urma tranzacţiilor imobiliare;
 impozitul pe teren şi clădiri;
 deducerile fiscale din impozitul pe venit aplicate cumpărătorilor de imobile, celor care
reabiliteaza, renovează locuinţele, a primelor de asigurare a imobilelor, a ratelor la
creditele ipotecare;
 subvenţii.

Regimul juridic
Regimul juridic dintr-o ţară are în vedere: legislaţia în construcţii, reglemetările privind
autorizarea construcţiei de imobile, planurile urbanistice, regimul terenurilor, reglementările
privind contractele de ipotecă, reglemetările ce ţin de procesul succesoral, regimul proprietăţii
etc.

Regimul politic
Regimul politic are şi el o importanţă deosebită în procesul de dezvoltare imobiliară. În
cazul ţărilor socialiste, cu economie centralizată, statul a fost implicat cu precădere în procesul
de dezvoltare imobiliară, pe toate segmentele, proprietatea asupra imobilelor fiind în mare parte
publică. În cazul economiilor de piaţă dezvoltarea imobiliară este realizată cu precădere de
domeniul privat, statul intervenind doar în domeniile cheie, aflându-se în diferite ipostaze:
autoritate de reglementare, finanţator, proprietar, developer, administator, formator de piaţă sau
factor de stimulare a dezvoltării prin diverse mecanisme.

Condiţiile de mediu, relief etc.


Amplasarea geografică, relieful, clima, gradul de poluare al zonei etc. sunt factori
decisivi în ceea ce priveşte dezvoltarea imobiliară, acţionând ca bariere sau stimuli. Implicaţiile
sunt diverse: asupra arhitecturii, proiectării, costurilor de construcţie, tipului de construcţie,
categoriile de clienţi etc.

6.3. Localizarea imobilelor şi paternul de dezvoltare al localităţii

 
O parcelă de teren, din punct de vedere al analizei imobiliare, valorează diferit funcție de
locația unde se află, destinația acesteia și maniera în care este conectată și învecinată cu alte
parcele de teren. De aceea, în imobliare, s-a născut dictonul „Locație!, Locație!, Locaţie!”.
Funcție de complexitate și mărime, locația unde există concentrări de populație, poate fi
sat, oraș, regiune etc. Cunoscând trecutul și factorii de influență care acționează asupra unei
comunități, putem înțelege mai bine în ce direcție se va îndrapta acea comunitate, care va fi
gradul său de dezvoltare în viitor și, bineînțeles, valoarea proprietăților imobiliare din cadrul
acelei comunități.
La origini, de regulă, concentrările de populație sub forma unor așezări s-au format
funcție de proximitatea față de o sursă de apă, de hrană, protecție naturală față de invadatori,
animale etc. Cu timpul, au fost luate în calcul și alte aspecte de natură economică și socială.
Astfel, localitățile, ca arhetip de dezvoltare, pornind de la factorul(ii) care au condus la
apariția și dezvoltarea lor, pot fi încadrate în trei categorii:
 Localitați care oferă o serie de facilități de ordin comercial, social, religios, administrativ
localităților din îmrejurimi;
 Localități aflate pe anumite rute de transport sau la confluența acestora: noduri de cale
ferată, tărguri, porturi etc.
 Localități ce oferă anumite facilități specializate: stațiunile turistice, balneare, centre de
afaceri, centre administrative (capitale) etc.
Un investitor, dacă va înțelege patern-ul de dezvoltare a unei localități, va reuși să
estimeze mai departe modul în care se va dezvolta în viitor localitatea și va integra și mai bine
investiția sa în acest patern de dezvoltare.
Principial, economia unei localități poate fi împărțită în două mari categorii:
 Industrie de bază sau de export, care produce bunuri și servicii pentru consumatori din
afara comunității din localitatea respectivă;
 Industrie secundară sau locală, care produce bunuri și servicii pentru populația din
cadrul comunității respective.
Dezvoltarea industriei de bază determină la dezvoltarea celei secundare. De asemenea,
creșterea productivități industrei de bază conduce la dezvoltarea comunității, la creșterea
nivelului de trai, precum și a numărului populației. Industria de bază este și cea care conduce la
o specializare a populației pe anumite competențe - abilități, cunoștințe necesare industriei

 
respective. Este preferată o diversificare a industriei de bază. Uneori localitățile/regiunile cu o
singură industrie de bază comportă riscul ca în cazul în care aceasta intră în declin, întreaga
comunitate va intra în declin, de asemenea (cazul industrei miniere din România).
Din punct de vedere structural, există anumiți factori care influențează paternul de
dezvoltare unei localități:
 Accesibilitatea către locurile de întâlnire publice ale populației (piețe, parcuri), magazine,
locașurile religioase, de cultură, distracție etc. În principiu acestea dau tendință de
dezvoltare în cercuri concentrice a localității, cu facilitățile enumerate mai înainte în
primul cerc concentric, din centru, apoi următoarele conțin zonele rezidențiale, apoi cele
industriale, agricole etc
 Topografia are infleunțe decisive în acest sens: împedimentele sau avantajele date de
relief. De exemplu, relieful accidentat, existența mlaștinelor sau a unor cursuri de ape pot
limita sau modifica dezvoltarea structurală a unei localități.
 Căile de transport sunt decisive, de asemenea. Localitățile se pot dezvolta de-a lungul
sau în jurul unor căi de transport, stații de transport etc. Căile de transport pot fi liniare –
străbat localitatea de la un capăt la altul, iar dacă sunt mai multe ca număr, pot fi paralele
sau se pot intersecta, sau de tip random, adică, pot uni oricare punct de pe harta localității
– cum ar fi tranportul cu automobilul, autobuze, tramvai sau metrou.
 Originea localităților, precum și factorii care au influențat locația inițială, au contribuit la
modul de amplasare a clădirilor și trasare a străzilor din acea perioadă. Clădirile și
străzile datând de la începuturile localității au influențat, apoi, în timp, modul în care s-a
dezvoltat acea localitate de-a lungul timpului. De regulă, acestea se regăsesc în „centrul
vechi” al localității sau „vatra satului”, cum se mai spune pentru localitățile rurale.
 Proximitatea este un alt factor cu influențe asupra paternului de dezvoltare a structurii
localității. Odată cu dezvoltarea localității, accesibilitatea către centrul acesteia scade,
mai ales ca urmare a distanței și a congestionării traficului acesteia. În acest sens, multe
dintre facilitățile aflate în centrul localității se vor muta/iniția și în zonele cercurilor
concentrice din exterior. Ca urmare, la un moment dat, o localitate se poate dezvolta
conținând mai multe nuclee

Teste grilă

 
1. Eterogenitatea este o caracteristică a pieței imobiliare și se referă la:

a) durata de viaţă a unei clădiri poate fi de câteva zeci de ani sau chiar sute
b) faptul că imobilele sunt unice prin arhitectură, locaţie, facilităţi, finisaje, destinaţie, vechime,
sursă de finanţare etc. făcând dificilă determinarea valorii lor;
c) faptul că tranzacţiile cu imobile pot determina o serie de costuri;
d) adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un anume decalaj în timp.
2. Dezvoltatorul este acea entitate:

a) care se ocupă cu crearea design-ului viitoarei construcții;


b) care se va ocupa de managementul în faza de construcție;
c) care este răspunzătoare de punerea în practică a unui proiect de dezvoltare imobiliară;
d) firmă de construcții specializată pe anumite tipuri de lucrări.
3. Din punct de vedere structural, factorii care influențează paternul de dezvoltare unei localități
sunt:

a) proximitatea;
b) regimul fiscal;
c) topografia;
d) căile de transport.

Teme de gândire

1. Comentați cum principalele reglementări fiscale își pun amprenta asupra pieţei
imobiliare!

2. Comentați paternul de dezvoltare al localității în care locuiți!

3. Analizați care este industria de bază a localității în care locuiți!

Exerciţiu

 
Care dintre următoarele afirmații sunt adevărate/false?

1.Diriginții de șantier sau agenţi economici de consultanţă specializaţi– sunt inspectori angajați
de către dezvoltator care au menirea să verifice dacă lucrările sunt conforme, respectă proiectul,
legislația în vigoare, respectă rigorile de calitate etc. A / F

2.Adaptarea cererii şi ofertei se realizează cu un anume decalaj în timp datorat proiectării,


construirii şi găsirii sursei de finanţare în scopul construirii de noi imobile, precum şi a
inelasticităţii cererii de imobile. Acest decalaj face posibil un dezechilibru pe termen lung al
pieţei. A / F
3.Industria de bază a unei localități produce bunuri și servicii pentru populația din cadrul
comunității respective. A / F

Răspunsuri grilă unitatea 6


Grila 1: b)
Grila 2: c)
Grila 3: a), c), d)
Răspunsuri exercițiu unitatea 6
1. A; 2. F.; 3. F

 
UNITATEA DE STUDIU NR. 7. DECIZIA DE INVESTIRE ÎNTR-UN IMOBIL

Structura unităţii de lucru:

7.1. Aspecte financiare


7.2. Aspecte nefinanciare

Obiective:

 Însuşirea unor elemente de analiză a oportunităţii de a investi într-un imobil.


 Dezvoltarea capacitatea de a utiliza şi relaţiona în mod corect cu indicatori specifici
analizei cu privire la luarea deciziei de a investi în domeniul imobiliar.

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:

 Utilizeze principalele elemente de analiză în vederea luării de decizii de investire în


imobile.
 Utilizeze termenii specifici analizei de luare a deciziei de investire într-un imobil
 Calculeze indicatori specifici analizei de luare a deciziei de investire într-un imobil

Cuvinte cheie: decizie de investire, venitul operațional net, venitul operațional brut, cheltuieli
operaționale, valoarea prezentă

Bibliografie
Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Tribuna Economică, Bucureşti, 2006;
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investițiilor imobiliare, Ed. Economică, București, 2009
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill
Education, 2005
Căpraru B., Onofrei M., Investiții imobiliare. Fundamente, practici și studii de caz, Ed. C. H. Beck, 2013
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-Western,
2003
Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune imobiliară,
Editura ASE, Bucureşti, 2005
Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 90 min

Evaluarea unui imobil poate fi făcută pornind de la aspectele financiare, stabilindu-se o


valoare bănească a imobilului, dar poate viza şi alte aspecte nefinanciare ale imobilului.

 
7.1. Aspecte financiare

Determinarea valorii băneşti a imobilului poate fi realizată din trei puncte de vedere25:
Costul de înlocuire, reprezintând costul de duplicare al imobilului existent, la momentul
analizei, din care se scade valoarea de depreciere a imobilului şi se adaugă valoarea terenului pe
care se află construcţia;
Valoarea de piaţă, adică preţul plătit de alţi investitori pentru imobile similare;
Valoarea dată de veniturile obţinute în urma exploatării imobilului. Această modalitate
vizează mai multe repere de analiză şi determinare:

Venitul operaţional net


Venitul operaţional n-et este acea sumă obţinută din exploatarea imobilului, din care se
scad cheltuielile operaţionale.

Venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieli operaționale

Exemplu: Venitul operațional brut din exploatarea unui imobil este de 20.000 EUR lunar, iar
cheltuielile operaționale de 13.000 EUR. Cât reprezintă venitul operațional net?
Rezolvare: Venitul operațional net = 20.000 EUR – 13.000 EUR = 7.000 EUR

Rata de profitabilitate
Rata de profitabilitate se determină ca raport procentual între venitul operaţional net şi
preţul de achiziţie (construire) al imobilului. Cu cât valoarea este mai mare, cu atât investiţia
este mai profitabilă.

Rata de profitabilitate = (venitul operațional net : prețul de achiziție imobil) x 100

                                                            
25
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-Western, 2003, p. 218

 
Exemplu: Un investitor a achiziționat o clădire de birouri cu un preț de 5.000.000 EUR, iar după
un an a avut din exploatare un venit operațional net de 100.000 EUR. Care este rata de
profitabilitate a imobilului?
Rezolvare: Rata de profitabilitate = (100.000 / 5.000.000) X 100 = 2%

Raportul dintre cash-flow şi capital propriu investit (rentabilitatea capitalurilor)


Un investitor poate achiziţiona un imobil, apelând la fondurile proprii şi la un împrumut,
deopotrivă. Raportul dintre veniturile obţinute din care se deduce serviciul datoriei
(dobândă+principal), impozitele și taxele şi capitalurile proprii investite în achiziţia/construirea
imobilului este un alt reper de luat în calcul în evaluarea unui imobil. Cu cât acest raport este mai
mare, cu atât investiţia este mai profitabilă.

Rentabilitatea capitalurilor = (cash-flow – serviciul datoriei – impozite)/capital propriu

Exemplul. Considerăm un investitor care achiziţionează un centru comercial în valoare de


10.000.000 EUR, pentru care contractează un credit de 6.000.000 EUR. Valoarea veniturilor
obţinute în urma exploatării este de 200.000 EUR pe an, iar valoarea serviciului datoriei pentru
creditul contractat este de 50.000 de EUR pe an.
Rezolvare: Capitalurile proprii investite sunt de 10.000.000 EUR – 6.000.000 EUR = 4.000.000
EUR, iar veniturile anuale obţinute din explaoatare, mai puţin serviciul datoriei sunt în valoare
de 200.000 EUR – 50.000 EUR = 150.000 EUR. Astfel, raportul dintre venituri, mai puţin
serviciul datoriei, şi capital propriu investit este de 150.000 : 4.000.000 = 0.0375 sau 3.75%.

Valoarea prezentă a unui imobil prin prisma fluxului de venituri adus


Un activ aduce în timp un anume flux de venituri (cash-flow), de acea, valoarea unui activ
este influenţată de mărimea, perioada şi de riscul asociat fluxului de venituri. Valuarea prezentă
a unui imobil pornind de la fluxurile de venituri aduse în viitor este reperul cu care compară
investitorul preţul de cumpărare a unui imobil. Dacă valoarea prezentă este mai mare sau egală
cu preţul de cumpărare, atunci investiţia este viabilă.
Formula de determinare a valorii prezente a unui imobil care presupune un flux de
venituri este:

 
n
CFk
valoarea _ prezenta  
k 1 (1  i )
k

unde:
CFk – valoarea fluxului periodic de venituri
i – rata medie a veniturilor aduse anual de investiţiei (rata internă de rentabilitate)
n – numărul de fluxuri de venituri

În cazul în care fluxul de venituri are valoare constantă, formula devine:


n
CFk  1  i n  1
valoarea _ prezenta    CFk n 
k 1 (1  i )  i 1  i  
k

Exemplul 1. Să considerăm un imobil de tip comercial, care aduce în primul an un flux de


venituri brut de 10.000 EUR. Pentru achiziţionarea acestui imobil, investitorul a contractat un
credit. Valoarea creditului plus dobânzile este de 100.000 EUR. Randamentul investiţiei este de
12% pe an. După 3 ani, investitorul va vinde imobilul cu suma de 200.000 EUR, pentru care
plăteşte impozite aferente tranzacţiei de 36.000 EUR. Să se determine preţul maxim pe care
investitorul ar fi dispus să îl acorde pentru achiziţionarea acestui imobil.
Rezolvare: Pentru a afla preţul maxim pe care investitorul este dispus să îl plătească trebuie să
determinăm valoarea prezentă a fluxului de venituri obţinute din exploatare şi din revânzare. La
această valoare vom adăuga valoarea totală a ratelor plătite de investitor în contul creditului
contractat.

Factorul Valoarea
An Venit Brut - Impozite - Rate credit = Venit net x =
de discont prezentă
1 10.000 EUR 1.000 EUR 5.000 EUR 4.000EUR 0.89286 3.571 EUR
2 10.000 EUR 1.000 EUR 5.000 EUR 4.000EUR 0.79719 3.189 EUR
3 10.000 EUR 1.000 EUR 5.000 EUR 4.000EUR 0.71178 2.847 EUR
Valoarea prezentă a fluxurilor de venit din exploatare: 9.607 EUR

 
Flux de venit din revânzare brut: 200.000 EUR
Impozite plătite în urma revânzării: 36.000 EUR
Plăţi totale în contul creditului contractat: 100.000 EUR
Flux de venit d in revânzare net: 64.000 EUR

Valoarea prezentă a fluxurilor de venit din exploatare: 64.000 EUR x 0.71178 = 45.554 EUR
Valoarea prezentă a investiţiiei ţinând cont de fluxurile de venituri: 55.161 EUR

Astfel, preţul maxim de achiziţie plătit de investitor este de:


55.161 EUR + 100.000 EUR = 155.161 EUR

7.2. Aspecte non-financiare

Evaluarea unui imobil poate fi realizată şi din alte perspective, pornind de la anumite
caracteristici ale imobilului/proiectului imobiliar respectiv, cum ar fi:
 Gradul de dezvoltare economică al regiunii;
 Indicatori demografici;
 Aspectul general al imobilului;
 Dimensiunea imobilului;
 Raportul dintre cererea şi oferta de imobile la momentul respectiv;
 Caracteristicile mediului înconjurător;
 Infrastructura aferentă;
 Facilităţile deţinute;
 Caracteristicile clădirilor din vecinătate;
 Modul în care sunt utilizate terenurile din vecinătate;
 Caracteristicile legate de traficul din zona;
 Securitate;
 Surse, modalităţi şi facilităţi de finantare etc.

Teste grilă

 
1) Determinarea valorii băneşti a imobilului poate fi realizată din trei puncte de vedere:
a) costul de înlocuire;
b) valoarea de piaţă;
c) indicii bursieri;
d) valoarea dată de veniturile obţinute în urma exploatării imobilului.

2) Care din următoarele reprezintă aspecte non-financiare în analiza deciziei de investire într-un
imobil?
a) dimensiunea imobilului;
b) raportul dintre cererea şi oferta de imobile la momentul respectiv;
c) caracteristicile mediului înconjurător;
d) infrastructura aferentă;

Teme de gândire

1. Dați exemplu de un imobil și comentați care sunt aspectele nefinanciare care vă


determină să investiți/să nu investiți în acesta!

Exerciţii
1.Un investitor a achiziționat o clădire de birouri cu un preț de 10.000.000 EUR, iar după un an a
avut din exploatare un venit operațional net de 200.000 EUR. Care este rata de profitabilitate a
imobilului?
2.Rentabilitatea capitalurilor = (cash-flow + serviciul datoriei + impozite)/capital propriu A/F
3.Venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieli operaționale A/F

Răspunsuri unitatea 7
Grila 1: a), b), d)
Grila 2: a), b), c) d)
Răspunsuri exercițiu unitatea 7
1. 2%; 2. F; 3.A.

 
UNITATEA DE STUDIU NR. 8. MANAGEMENTUL PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

Structura unității de lucru:

8.1. Exploatarea imobilelor şi tipurile de închiriere şi stabilire a chiriei


8.2, Condiţiile contractului de închiriere

Obiective:

 Însuşirea unor elemente de management al proprietăţii imobiliare.


 Dezvoltarea capacitatea de a utiliza şi relaţiona în mod corect noţiunile specifice
managementului proprietăţii imobiliare.

În urma parcurgerii acestei unităţi de studiu, studentul va fi capabil să:

 Utilizeze principalele principii ce stau la baza managementului proprietăţii imobiliare;


 Identice şi să stabilească tipurile de chirii;
 Identifice principalele condiţii ale unui contract de închiriere a unui imobil.

Cuvinte cheie: gradul de închiriere (ocupare), chirie, contract de închiriere

Bibliografie
Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Tribuna Economică, Bucureşti, 2006;
Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investițiilor imobiliare, Ed. Economică, București, 2009
Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill
Education, 2005
Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici și studii de caz, Ed. C. H. Beck, 2013
Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-Western,
2003
Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune imobiliară,
Editura ASE, Bucureşti, 2005
Timp mediu alocat parcurgerii unității de lucru: 60 min

 
8.1. Exploatarea imobilelor și tipurile de închiriere și calcul al chiriei

Proprietarul unui imobil va avea în vedere ca gradul de închiriere (ocupare) a spațiilor


deținute să fie cât mai mare, astfel încât randamentul de exploatare să fie cât mai mare.
Exploatarea unui imobil comercial aduce venituri operaționale, dar presupune și o serie
de cheltuieli operaționale. Astfel, există cheltuieli cu utilitățile (apă curentă, energie electrică,
încălzire, climatizare), cu mentenanța ți reparațiile, cu paza și securitatea, cu managementul de
proprietate, curățenie, relația cu clienții chiriași, marketing și publicitate, impozite și taxe,
asigurări etc.

Exemplu: Considerăm un mall cu o suprafață de 10.000 m2 a cărui chirie e stabilită la 10


EUR/m2 lunar. Cheltuielile operaționale anuale sunt de 700.000 EUR. Gradul de ocupare este de
90%. Calculați venitul operațional net.
Astfel, pentru început calculăm venitul potențial din exploatare = suprafața x chiria stabilită pe
unitatea de suprafață. În cazul nostru acesta este:
venitul potențial din exploatare = 10.000 m2 x 10 EUR/m2 lunar x 12 luni = 1.200.000 EUR
venitul operațional brut = venitul potențial x gradul de acoperire = 90% x 1.200.000 EUR =
1.080.000 EUR
venitul operațional net = venitul operațional brut – cheltuieluile operaționale = 1.080.000 EUR
- 700.000 EUR = 380.000 EUR

Cheltuielile operaționale pot fi suportate: de chiriaș, de proprietar sau împreună. Astfel, avem
trei tipuri de închiriere:
 Închiriere brută, când toate cheltuielile operaționale sunt plătite de către proprietar. Acest tip
de închiriere mai este numit și de tip full-service, adică servicii integrale.
 Închiriere netă, care presupune ca toate cheltuielile operaționale să fie plătite de chiriaș,
uneori și cele cu plata primelor de asigurare și a impozitelor pe clădire.
 Închiriere de tip hibrid, care presupune împărțirea cheltuielilor opreaționale între chiriaș și
proprietar.
Chiriile pot fi clasificate, de asemenea, funcție de prevederile legate de modul de calculare
(modificare în timp) a valorii chiriei de-a lungul contractului de închiriere:

 
 De tip flat, care nu presupune modificări în timp, este fixată la început de contract și se
menține nemodifcată pe toată durata contractului.
 Chirie cu creștere graduală, care presupune fixarea unei chirii la început de contract cu
creștere în etape clar specificate ca orizont de timp și ca valoare de creștere.
Exemplu: stabilirea unei chirii la început de contract de 15 EUR/m2, urmând ca din 2 în 2 ani
aceasta să crescă cu 2 EUR/m2 .
 Chirie cu posibilitate de reevaluare periodică, care prupune o modificare cu o anumită
frecvență stabilită la început de contract, dar fără a menționa și suma cu care se modifică.
 Chirie indexată, care presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar
definit, cum ar fi rata inflației, indicele prețurilor de consum etc.
 Chirie procentuală, fixată prin calcularea unui procent din valoarea vânzărilor, a cifrei de
afaceri a chiriașului. De regulă, presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent
din vânzări, aplicat funcție de anumite praguri sau creșteri ale acestora.
Exemplu: chiria unui magazin dintr-un mall poate fi stabilită cu o parte fixă de 20 EUR/m2 +
5% din vânzările din luna precedentă.

8.2. Condițiile contractului de închiriere

Spațiul de închiriat. („Locație, locație, locație!”) Locația imobilului ce urmează a fi


închiriat este unul dintre cele mai importante repere în stabilirea nivelului chiriei: dacă se află în
centru sau la periferie; tipul și clasificarea clădirii (ex. dacă este clădire de birouri dacă e de tip
A, B sau C); etajul sau/și poziția în cadrul imobilului; orientare geografică; accesul la
infrastructură, trasnport etc.
Prestigiul chiriașului este un alt factor foarte important, nivelul chiriei putând fi diferit,
funcție de fiecare chiriaș în parte. Dacă este vorba de un chiriaș de prestigiu, acesta va putea
atrage un flux de cumpărători, precum și alți chiriași. De asemenea, dacă acesta a închiriat o
suprafață importantă din cadrul imobilului sau dacă a pre-închiriat încă din faza de dezvoltare a
proiectului imobiliar, proprietarul poate aplica eventuale reduceri ale nivelului chiriei.
Perioda de închiriere. Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel încât să
mențină un grad de ocupare cât mai bun al imobilului. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât
nivelul chiriei poate fi mai mic.

 
Modalitatea de calcul a chiriei este prevăzută, de asemenea, în contract.
Stimulentele date chiriașilor sub forma unor reduceri ale nivelului chiriei sau scutirea de
plată a ei pe o anumită periodă (de regulă la începutul perioadei) sunt importante deopotrivă, mai
ales în perioadele de scădere a gradului de ocupare pe fondul unei recesiuni, a scăderii nivelului
afacerilor. Cu cât sunt mai multe, cu atât nivelul cash-flow-ului este afectat negativ, dar
proprietarul poate miza pe păstrarea chiriașului.
Posibilitatea de subînchiriere de către chiriaș poate fi prevăzută în contractul de
închiriere.
Alte clauze ale contractului pot fi, după caz: condițiile de prelungire a contractului, de
renunțare înainte de termen sau a posibilității de extindere a spațiului de închiriat.

Teste grilă

1) Chiria indexată se caracterizează prin următoarele:

a) presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar definit, cum ar fi rata
inflației, indicele prețurilor de consum etc.;

b) presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent din vânzări, aplicat funcție de
anumite praguri sau creșteri ale acestora;

c) presupune fixarea unei chirii la început de contract cu creștere în etape clar specificate ca
orizont de timp și ca valoare de creștere.

2) Chiria cu creștere graduală se caracterizează prin următoarele:

a) presupune stabilirea anuală a chiriei funcție de un indice public, clar definit, cum ar fi rata
inflației, indicele prețurilor de consum etc.;

b) presupune o parte fixă și o parte variabilă stabilită ca procent din vânzări, aplicat funcție de
anumite praguri sau creșteri ale acestora;

c) presupune fixarea unei chirii la început de contract cu creștere în etape clar specificate ca
orizont de timp și ca valoare de creștere.

 
Teme de gândire

1. Presupuneți că aveți în proprietate un imobil comercial pe care îl închiriați. Stabiliți și


argumentați tipul de chirie percepute în contractul de închiriere.

2. Comentați dictonul „Locație, locație, locație!”.

Exerciţiu

Care dintre următoarele afirmații sunt adevărate/false?

1.Chiria cu posibilitate de reevaluare periodică prupune o modificare fără o anumită frecvență


stabilită la început de contract, dar fără a menționa și suma cu care se modifică. A / F

2, Este preferată închirierea pe perioade cât mai mari, astfel încât să mențină un grad de ocupare
cât mai bun al imobilului. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât nivelul chiriei poate fi mai
mare.

Răspunsuri unitatea 8
Grila 1: a), b), c)
Grila 2: c)
Răspunsuri exercițiu unitatea 8
1. F; 2. F.

 
BIBLIOGRAFIE

A. Cărţi de specialitate

1. Banacu, Cristian, Ghid practic de evaluare imobiliară, Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 2006.
2. Bădescu Gh., Oancea-Negrescu M.D., Analiza investiţiilor imobiliare, Ed. Economică, Bucureşti,
2009.
3. Belu Magdo, Monna – Lisa, Locaţiunea în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
4. Brueggeman, William B.; Fisher, Jeffrey, Real Estate Finance & Investments, 12/e, McGraw-Hill
Education, 2005.
5. Căpraru B., Onofrei M., Investiţii imobiliare. Fundamente, practici şi studii de caz, Ed. C. H. Beck,
2013.
6. Chiş, Andreea – Annamaria, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2012.
7. Dincă, Răzvan, Contracte civile speciale în noul Cod civil. Note de curs, Ed. Universul juridic,
Bucureşti, 2013.
8. Dragotă, Victor (coordonator), Tâţu, Lucian, Stoian, Andreea, Dragotă, Mihaela, Gestiune imobiliară,
Editura ASE, Bucureşti, 2005.
9. Filipescu, Ion P., Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami,
Bucureşti, 1998.
10. Florea, Bujorel, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2013.
11. Marian, Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2011.
12. Moţiu, Florin, Contracte speciale, Ed. Universul juridic, Bucureşti, 2014.
13. Moţiu, Florin, Contractele speciale în noul Cod civil, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2010.
14. Prescure, Titus, Curs de contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
15. Uţă, Lucia, Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012.
16. Wiedemer, John P.; Goeters, Joseph E., Real Estate Investment, 6th edition, Thomson South-Western,
2003.

B. Legislaţie
17. Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de
către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în M.
Of. nr. 1008 din 14.11.2005.
18. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată în M.Of.
nr. 472 din 5.07.2011. 
19. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945- 22 decembire 1989, republicată în M.Of. nr. 798 din 2. 09. 2005. 
20. Legea nr. 114/1996, Legea locuinţei, republicată în M. Of. nr. 393 din 31.12. 1997.

 
21. Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
publicată în M.Of. nr. 490 din 23.07.2007.
22. Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, republicată în M.Of. nr. 83 din
7.02.2013.
23. Codul civil.
24. Codul de procedură civilă.
25. H.G. nr. 1288 privind Regulamentul de organizare şi funcţionare a Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, publicată în M.Of. nr. 894 din 28.12.2012.
26. Ordinul directorului general ANCPI nr. 633 privind Regulamentul de organizare şi
funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, publicat în M.Of. nr. 1049 din
29.12.2006.
27. Ordinul directorului general ANCPI nr. 587 privind modificarea anexei 1.1 la Regulamentul
de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, publicat în M.Of.
nr. 457 din 24.07.2013.
28. Ordinul directorului general ANCPI nr. 634 privind Regulamentul privind conţinutul, modul
de întocmire şi recepţie a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară,
publicat în M.Of. nr. 1048 din 29.12.2006.

C. Site-uri web
29. www.cdep.ro
30. www.ancpi.ro