REPORTE

Oficinas
2T
2018
 2T 2018 | OFICINAS

REPORTE DE
INVESTIGACIÓN
& PRONÓSTICO
LIMA
PANORAMA ACTUAL
ÍNDICES MERCADO PRIME (A+ y A)

1T-2018 2T-2018
TASA DE
DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

Key Highlights

Ingreso del edificio T Tower al mercado prime, sumando más de 15 mil m2 al

inventario.

La vacancia de oficinas prime alcanza los 269,338 m2, 22.6% del inventario.

La absorción neta en este periodo alcanzó los 48,749 m2.

Los precios de renta (precios de lista) promedio continúan su tendencia a la

baja, teniendo una variación negativa de 3.75%

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
E
ntre enero y abril de 2018, el Producto Bruto Interno (PBI), registró un crecimiento de 3.2% (la mayor tasa
desde el tercer trimestre del 2016). Favoreció en el resultado la positiva evolución de la demanda interna
dinamizada por el incremento del consumo y del gasto público. Asimismo, aumentó la inversión privada como
reflejo de la mejora de los términos de intercambio.

De acuerdo con el Reporte de Inflación emitido en marzo por el Banco Central de Reserva del PERÚ (BCRP), para
el horizonte de proyección se mantiene el crecimiento del PBI en 4.0% para el presente año, cifra consistente con
el dinamismo de la demanda interna.

Por otro lado, la inflación disminuyó de 1.18% en febrero a 0.96% en mayo de 2018 y se proyecta que esta se ubique
por debajo de 2% durante la primera mitad del año, debido a la corrección de los choques de oferta que incrementaron
los precios a finales del 2016 e inicios del 2017 para que luego converja gradualmente hacia 2%.

Con respecto al mercado de oficinas en Lima, al finalizar el segundo trimestre el inventario llega a 1’190,517 m2 de
oficinas útiles, distribuidos en 91 edificios. Se registró el ingreso de un nuevo edificio ubicado en el submercado
Sanhattan.

El indicador de vacancia para este periodo es de 22.6% equivalente a 269,338 m2, mostrando una baja respecto al
trimestre anterior (25.7%). Disminución que se ve reflejada en una mayor absorción durante este trimestre.

La absorción neta en el segundo trimestre ascendió a 48,749 m2 (29,389 m2 durante el 1T). Siendo los submercados
Magdalena y Sanhattan los que mayor actividad en colocaciones registraron, seguidos de Miraflores y Nuevo Este.
En tanto los precios de renta se encuentran en promedio para Lima en USD 15.99 por m2 al mes, USD 16.19 para
oficinas A+ y USD 15.70 para los de categoría A, referidos siempre a precios de lista.

Finalmente, se tiene previsto el ingreso de 6 nuevos edificios para el siguiente semestre, los cuales incrementarían
el stock de oficinas prime en más de 117,000 m2.
 > DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO
OFICINAS PRIME Y SUBPRIME

6%

2%

3% 22%
2%
12% 36% 10%
5%
2% 12% 24%
4%
12%
2%
2%

11%

24% 10%
PRIME
SUBPRIME

NÚMERO DE
EDIFICIOS
29
91 EN TOTAL

TER
· Mercado Prime: · Oferta Futura:
Compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A. Cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en
construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser

MINO
. Mercado Subprime
entregados al mercado.
Compuesto por edificios de oficinas de clases B+ y B.
· Absorción Bruta:

LOGÍA
· Inventario o Stock:
Cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan durante
Cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados,
un período definido de tiempo (mes, trimestre, año), considera la
entregados y operativos en el mercado.
rotación de ocupantes.

P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
> DISTRIBUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD
OFICINAS PRIME Y SUBPRIME

PRIME
44%

18%
20%

9%

4%
4%
0%
Sanhattan Magdalena Nuevo Este San Borja
San Isidro Miraflores Surquillo
Golf

29%
SUBPRIME

15%

12%
8%

6% 9%
6%
3% 6%
2% 3%
1%

Centro Lince Sanhattan Miraflores San Borja Nuevo Este

San Miguel Magdalena La Victoria San Isidro Surquillo Chacarilla
Golf

· Absorción Neta: · Tasa de Disponibilidad o Vacancia:

Referida a la ocupación y desocupación de oficinas disponibles dentro
del mismo periodo, no considera los cambios de ubicación. Forma parte
de la absorción bruta y nunca es mayor a esta.
· Disponibilidad:
Cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles
para ser alquilados o vendidos.
Porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran
disponibles para ser alquilados o vendidos.
· Precios de Lista:
Precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos
de negociación (también denominados “Asking Prices”). Este monto no incluye
impuestos ni gastos de mantenimiento.
 > MERCADO DE OFICINAS PRIME | LIMA
INVENTARIO Y DISPONIBILIDAD M2
2T 2018

Sanhattan 431, 404

119, 696
San Isidro Golf 138, 264
11, 187
134, 479
Miraflores
25, 192
San Borja 60, 420
458
147, 842
Magdalena
48, 873
259, 057
Nuevo Este
53, 441
19, 051
Surquillo
10, 491
m2 de oficinas

Stock Vacancia

$ SOBRE LOS
PRECIOS
Los precios son de lista en
edificios en fase de construcción
que actualmente se están
comercializando.
Los precios están referidos a
oficinas sin implementación y sin
mobiliario. Los precios no incluyen
estacionamientos.
Los valores indican el precio de
lista promedio en cada zona. Debe
agregarse el impuesto respectivo.

> PRECIOS MERCADO PRIME

Al cierre del segundo trimestre del 2018 el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas en edificios
prime se encuentra en USD 15.99 por metro cuadrado más impuestos, continuando con la tendencia a la baja,
esta vez disminuyendo en 3.75% sobre el precio de cierre del trimestre pasado (USD 16.59 por metro cuadrado).

P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL
 RENTA OFICINAS PRIME
RANGO DE PRECIOS POR
SUBMERCADO – 2T 2018

23.00

19.00 19.50
20.73
USD / m2 / mes

18.51 15.78 15.77

16.32 19.00 13.90
16.31 14.66 14.32 13.90
13.73 13.46 13.90
13.00

Sanhattan San Isidro Golf Miraflores Magdalena Nuevo Este Surquillo

En el segmento prime, el precio de renta promedio (precio de lista) para oficinas de clase A+ se encuentra en USD 16.19 / m2
más impuestos, en un rango que va desde USD 13.18 (Nuevo Este) a USD 23.00 (San Isidro Golf). Mientras que, para oficinas de
clase A, el precio promedio se encuentra en USD 15.70 / m2, el cual oscila entre USD 13.00 / m2 (Nuevo Este) y USD 22.00 /
m2 (San Isidro Golf) más impuestos.

Con respecto a la oferta de oficinas prime en venta en edificios operativos se encuentra distribuida en los submercados
Magdalena, Nuevo Este, Sanhattan y Miraflores. El precio de lista promedio para estos espacios es de USD 2,065 / m2 más
impuestos, encontrándose el precio promedio de oficinas clase A+ en USD 2,162 / m2, mientras que para oficinas de clase A el
precio promedio observado es de USD 1,995 / m2.

> OFERTA Y DEMANDA

MERCADO PRIME
En el segundo trimestre del 2018, un nuevo edificio inició operaciones en el segmento prime: T Tower en el submercado
Sanhattan, sumando nuevos 15,857 m2 al inventario de oficinas útiles, que a la fecha registra 1’190,517 m2 distribuidos ahora en
91 edificios.

Asimismo, según los avances de obra, se espera que 6 nuevos edificios prime se incorporen durante el segundo semestre de este
año, los cuales incrementarían el inventario en más de 117,000 m2.

La vacancia, al cierre del 2T-2018, disminuyó a 22.6% (25.7% al cierre del 1T 2018), mostrando un ajuste alineado al leve
incremento de nuevos espacios de oficinas y al buen desempeño comercial de los espacios existentes durante este periodo. La
absorción neta durante el periodo ascendió a 48,749 m2, llevando a la colocación acumulada del primer semestre a 78,139 m2,
siendo los submercados Sanhattan y Magdalena los que mayor índice de absorción presentaron durante el segundo trimestre
(cerca del 80% de la absorción total).

Los niveles de colocación en edificios ya operativos, al igual que el trimestre pasado, sigue mostrando un comportamiento
positivo, especialmente en operaciones de renta, cifras que han mejorado hacia el primer semestre del año. Al igual que el
trimestre pasado, es importante mencionar que la expansión o incremento de espacios destinados para el formato “coworking”
continúa y es un rubro importante en la composición de la absorción.
 > MERCADO DE OFICINAS PRIME DE LIMA
EVOLUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA,
ABSORCIÓN NETA Y VACANCIA

89,923

29.6%
28.2%

% Vacancia
48,749
m2 de oficinas

42,440 25.7%
37,360 22.7%
28,827 29,389

15,857

0 0%
3T - 2017 4T - 2017 1T - 2018 2T - 2018

Nueva Oferta Absorción Neta Vacancia%

> MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME | LIMA

B+ Y B

D
ÍNDICES MERCADO PRIME (B+ y B) urante este periodo, se incorporaron 05 nuevos edificios
al segmento subprime, los cuales sumaron 24,046 m2 al
1T-2018 2T-2018 inventario. Estos están categorizados como edificios clase
TASA DE B+; se trata de los edificios CE Pretoria y Numen Tower
DISPONIBILIDAD (Miraflores), CE Caminos del Inca (Chacarilla), EC Corefo (Nuevo Este) y
ABSORCIÓN NETA CE Flat Beehive – Torre 2 (Lince).

PRECIO DE RENTA Al cierre del segundo trimestre 2018 el mercado de oficinas subprime
(edificios de categoría B+ y B) cuenta con un inventario de 1’253,564 m2,
distribuidos en 254 edificios.

Con respecto al indicador de vacancia, este muestra un incremento

respecto al trimestre pasado y se ubica en 21.28% (cifra equivalente
a 266,793 m2 de oficinas útiles) subiendo en 2 puntos porcentuales
según lo observado en el trimestre pasado en el que cerró en 18.59%. La
distribución de los espacios disponibles por clase de edificio indica que,
el 59% se ubica en edificios de categoría B+ y el 41% restante en edificios
categoría B. En base a la disponibilidad total, los submercados con
mayor concentración de oficinas disponibles son Miraflores (28.59%),
Sanhattan (15.13%) y Nuevo Este (12.48%).

Por otro lado, con relación al ingreso de los nuevos edificios en este
segmento, se mantiene un bajo nivel de ocupación inicial (al empezar
operaciones), situándose este indicador en 16% promedio (17% en el
trimestre pasado).

P. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL
> MERCADO DE OFICINAS SUBPRIME | LIMA
EDIFICIOS EXISTENTES
2T 2018
Sanhattan 301,552
41,032
142,798
San Isidro Golf 20,447
303.516
Miraflores
76,288
55,799
San Borja
15,508
120,393
Chacarilla
23,456
20,539
Magdalena
6,967

San Miguel 24,752

4,426

La Victoria 38,814
16,601 m2 de oficinas
20,243 Stock Vacancia
Surquillo 8,220

63 67
NÚMERO DE
EDIFICIOS
SUBPRIME
254 TOTAL 27
25
21
15 15
8
3 3 4 3

Sanhattan Miraflores Chacarilla San Miguel Centro La Victoria

San Isidro Golf San Borja Magdalena Nuevo Este Lince Surquillo

> PRECIOS MERCADO SUBPRIME

El precio de renta promedio (precio de lista), al igual que en el segmento prime, mantiene su comportamiento
a la baja; esta vez mostrando una variación negativa de 3.05% respecto al periodo anterior, ubicándose en
USD 14.84 / m2 más impuestos (USD 15.30 en el trimestre pasado).
 RENTA OFICINAS SUBPRIME RANGO
DE PRECIOS POR SUBMERCADO
2T 2018

18.00 20.08 17.20

17.41 16.13
15.00
16.44 15.08 15.17
15.39 16.07 14.55 13.67 12.37 12.51
14.04 13.54 13.30
USD / m2 / mes

13.22 12.31 12.27 12.51

13.00 13.50 13.12
12.00 13.00 13.00 12.00 12.21 12.51
13.00 7.50
10.33
7.13
6.70

Sanhattan San Isidro Miraflores San Borja Chacarilla Magdalena San Miguel Nuevo Este Centro Lince La Victoria Surquillo
Golf

USD 16.61 /m2 | San Isidro USD 16.01 /m2 | San Isidro
ALQUILER Golf GolfALQUILER

USD 12.37 /m2 | San Miguel

USD 7.13 /m2 | Zona Centro

Los precios de renta promedio para espacios

de edificios B+ oscilan entre USD 12.37 por
m2 (zona San Miguel) hasta los USD 16.61
por m2 (zona San Isidro Golf). Respecto a
las oficinas de categoría B, el precio de renta
promedio (precio de lista) observado va
desde USD 7.13 (zona Centro) hasta los USD
16.01 / m2 (zona San Isidro Golf).

Con respecto a la oferta de oficinas subprime

en venta, con disponibilidad inmediata, el
precio promedio de lista es de USD 1,870 /
m2, siendo para oficinas de clase B+ el precio
promedio de USD 1,893 / m2 y para oficinas
de clase B el precio promedio USD 1,723 /
m2 más impuestos.

P. 10 | COLLIERS INTERNATIONAL
 A
l cierre del primer semestre del año, las
variables del mercado de oficinas, tales

PRO
como; la absorción, el precio promedio,
la vacancia, entre otros, indican que
continuamos en una fase de sobreoferta. Sin
embargo, al segundo trimestre estas variables

NÓS
han mostrado cifras menores a las registradas en
periodos anteriores; por ejemplo, se registró un
solo edificio prime que inició operaciones durante

TICO
el 2T 2108, manteniendo una tendencia de baja
producción (no se registró el ingreso de nuevos
edificios en el 1T 2018), situación que se espera
continúe durante los dos próximos años. Para lo
que resta del 2018 se estima que ingresen 117,000
nuevos m2 de oficinas prime, de concretarse
el cronograma de entregas establecido.
Adicionalmente, existen cerca de 35,000 m2 de
oficinas prime en fase de construcción, con la
expectativa de ser entregados durante el 2019. Con
esta nueva oferta o producción estimada para el
2018 y 2019, la actividad desarrolladora de oficinas
muestra un decrecimiento que beneficia -entre
otros factores- a la colocación o absorción de los
espacios actualmente en oferta.

Con respecto a la absorción neta del presente

periodo (2T 2018), esta sumó 48,749 m2,
superando el acumulado a la fecha los 78,000 m2.
La absorción registrada se compone por la toma
de espacios de grandes dimensiones, el avance
del formato coworking, y el incremento en la
cantidad de operaciones sobre oficinas medianas y
pequeñas. También se observa que el factor precio
(ajustado a mercado) favorece la velocidad en las
transacciones.

Por otro lado, el indicador de vacancia se redujo

en este segundo trimestre de 25.7% a 22.6%, una
disminución importante para los registros, pues de
otro lado, en este periodo inició operaciones solo
un nuevo edificio, por lo que el ingreso al mercado
de nuevos espacios disponibles fue mínimo,
avanzando la absorción en base a colocaciones de
espacios ya disponibles.

En la segunda parte de este año debería ingresar

el grueso de proyectos estimado, que aun siendo
inferior a años anteriores respecto a metros
cuadrados, pueden inyectar gran cantidad de
espacios disponibles, punto a analizar en cuanto
a la expectativa del indicador de vacancia al cierre
de 2018.

P. 11 | COLLIERS INTERNATIONAL
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